LA PROPIEDAD HORIZONTAL

 LEY 95 DE 1890
 LEY 182 DE 1948
 LEY 16 DE 1985
 DECRETO 1365 DE 1986
 LEY 428 DE 1998
 DECRETO 871 DE 1999

NORMAS VIGENTES ÚNICAMENTE PARA EDIFICIOS Y CONJUNTOS

SOMETIDOS A LEYES ANTERIORES A LA LEY 675 DE 2001 DONDE
SUS PROPIETARIOS EN SUJECIÓN A SUS REGLAMENTOS DE
COPROPIEDAD AÚN NO HAYAN CONVENIDO EN REGIRSE POR LAS
DISPOSICIONES DE ESTA LEY.

SENTENCIA C-488 DE 2002

2016

INCLUYE LA SENTENCIA C-488 DE 2002

CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA
 CONTENIDO

LEY 95 DE 1890 4
Sobre reformas civiles …………………………………………………………………………………………………….

LEY 182 DE 1948 11

Propiedad de pisos y departamentos ……………………………………………………………………………...

LEY 16 DE 1985 17
La propiedad horizontal ……………………………………………………………………………………………………

DECRETO 1365 DE 1986 21

Reglamentación de la propiedad horizontal …………………………………………………………………….

LEY 428 DE 1998 35

Unidades inmobiliarias cerradas ……………………………………………………………………………………….

DECRETO 871 DE 1999 46

Autoridades internas …………………………………………………………………………………………………………

SENTENCIA C-488/02 48
Corte Constitucional de Colombia …………………………………………………………………………………….

ANEXO –Derecho de Petición- 89

Respuesta de la Alcaldía Mayor de Bogotá ……………………………………………………………………….
 LEY 95 DE 1890
(diciembre 2)
Diario Oficial No. 8264, del 2 de diciembre de 1890
Sobre reformas civiles
El Congreso de Colombia
DECRETA:

ARTÍCULO 1°. Se llama fuerza mayor o caso fortuito, el imprevisto a que no es posible resistir, como un
naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario
público, etc.
ARTÍCULO 2°. Para el efecto del artículo 17 del convenio con la Santa Sede aprobado por la Ley 35 de 1888,
señalase el Notario Público, en los lugares en que lo hubiere, y en los demás el Secretario del Consejo
Municipal, como el empleado que debe verificar la inscripción del matrimonio en el registro civil de que allí se
trata.
El Gobierno acordará con la Autoridad eclesiástica la manera de llevar a efecto esta disposición.
ARTÍCULO 3°. Artículo derogado por el artículo 70 del Decreto 2820 de 1974. Texto original de la Ley 95 de
1890: ARTÍCULO 3. Podrá el Juez dictar, a petición de la mujer, las medidas provisionales que estime
convenientes para que el marido, como administrador de los bienes de la mujer, no cause perjuicio a esta en
dichos bienes, ni en lo que le corresponda en los gananciales de la sociedad conyugal.
ARTÍCULO 4°. Artículo derogado por el artículo 70 del Decreto 2820 de 1974. Texto original de la Ley 95 de
1890: ARTÍCULO 4. En las causas de divorcio de matrimonio católico corresponde a los Jueces de Circuito de
la residencia de la mujer o de la vecindad del marido, a prevención, adoptar las providencias de que tratan los
artículos 157 y 158 del Código Civil.
Para el cumplimiento de lo que aquí se dispone deberá presentarse al Juez un certificado de la respectiva
autoridad eclesiástica en que conste que ha sido admitida la demanda de divorcio.
ARTÍCULO 5°. Artículo derogado por el artículo 14 de la Ley 1060 de 2006. Texto original de la Ley 95 de 1890:
ARTÍCULO 5. En caso de divorcio declarado por causa de adulterio, el marido podrá en cualquier tiempo
reclamar contra la legitimidad del hijo concebido por su mujer durante el matrimonio, siempre que durante
la época en que pudo tener lugar la concepción, no hacia vida conyugal con su mujer. Este derecho no puede
ejercitarse sino por el marido mismo.
Queda así adicionado el artículo 217 del Código Civil.
ARTÍCULO 6°. Artículo derogado por el artículo 14 de la Ley 1060 de 2006. Texto original de la Ley 95 de 1890:
ARTÍCULO 6. En cualquier tiempo podrá el marido reclamar contra la legitimidad del hijo concebido por su
mujer durante el matrimonio, cuando el nacimiento se haya verificado después del décimo mes siguiente al
día en que la mujer abandonó definitivamente el hogar conyugal, en tanto que el marido no la haya recibido
nuevamente en él. Este derecho no podrá ejercitarse sino por el marido mismo.
ARTÍCULO 7°. No obstante, lo dispuesto en el inciso 1o del artículo 56 de la Ley 153 de 1887, se presume el
reconocimiento por parte de la madre respecto de los hijos concebidos por ella siendo soltera o viuda; en
consecuencia, tales hijos tendrán el carácter de naturales con relación a su madre, como si hubieran sido
reconocidos por instrumento público.
ARTÍCULO 8°. El adulto que se halle en estado habitual de imbecilidad o idiotismo, de demencia o de locura
furiosa, será privado de la administración de sus bienes, aunque tenga intervalos lúcidos.
ARTÍCULO 9°. Las servidumbres discontinuas de todas clases y las continuas inaparentes sólo pueden
adquirirse por medio de un título; ni aun el goce inmemorial bastará para constituirlas.
Las servidumbres continuas y aparentes pueden constituirse por título o por prescripción de diez años,
contados como para la adquisición del dominio de fundos.
ARTÍCULO 10. En los casos de los artículos 859,970 y 1995 del Código. Civil, se extingue el derecho de retención
de la cosa cuando se verifica el pago o se asegura la deuda a satisfacción del juez, previo un juicio sumario
seguido de conformidad con lo establecido en el Título XII del libro 2o del Código Judicial.
ARTÍCULO 11. El testamento solemne, abierto o cerrado, en que se omitiere cualquiera de las formalidades a
que debe, respectivamente, sujetarse, según los artículos precedentes, no tendrá valor alguno.
Con todo, cuando se omitiere una o más de las designaciones prescritas en el artículo 1073, en el inciso 4o del
1080, y en el inciso 2o del 1081, no será por eso nulo el testamento, siempre que no haya duda acerca de la
identidad personal del testador, notario o testigo.
El presente artículo reemplaza al 1083 del Código Civil.
ARTÍCULO 12. La condición impuesta al heredero o legatario de no contraer matrimonio se tendrá por no
escrita, salvo que se limite a no contraerlo antes de la edad de veintiún años o menos, o con determinada
persona.
ARTÍCULO 13. La consignación debe ser precedida de oferta; y para que ésta sea válida, reunirá las
circunstancias que requiere el artículo 1658 del Código Civil.
ARTÍCULO 14. El acreedor es obligado a conceder el beneficio de competencia:
1o. A sus descendientes o ascendientes, no habiendo éstos irrogado al acreedor ofensa alguna de las
clasificadas entre las causas de desheredación;
2o. A su cónyuge, no estando divorciado por su culpa;
3o. A sus hermanos, con tal que no se hayan hecho culpables, para con el acreedor de una ofensa igualmente
grave que las indicadas como causa de desheredación respecto de los descendientes o ascendientes;
4o. A sus consocios en el mismo caso; pero sólo en las acciones recíprocas que nazcan del contrato de
sociedad.
5o. Al donante; pero sólo en cuanto se trate de hacerle cumplir la donación prometida;
6o. Al deudor de buena fe, que hizo cesión de sus bienes y es perseguido en los que después ha adquirido
para el pago completo de las deudas anteriores a la cesión; pero sólo le deben este beneficio los acreedores
a cuyo favor se hizo.
ARTÍCULO 15. Artículo subrogado por el artículo 2 de la Ley 50 de 1936. El nuevo texto es el siguiente: La
nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el Juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de
manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello; puede así mismo
pedirse su declaración por el Ministerio Público en el interés de la moral o de la ley. Cuando no es generada
por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por prescripción
extraordinaria. Texto original de la ley 95 de 1890: ARTÍCULO 15. La nulidad absoluta puede y debe ser
declarada por el Juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; puede
alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato,
sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede así mismo pedirse su declaración por el Ministerio
público en el interés de la moral o de la Ley; y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un
lapso de tiempo que no pase de treinta años.
ARTÍCULO 16. Si los comuneros no se avinieren en cuanto al uso de las cosas comunes nombrarán un
administrador que lo arregle, sin perjuicio del derecho de los comuneros a reclamar ante el juez contra las
resoluciones del administrador, si no fueren legales.
ARTÍCULO 17. El administrador será nombrado por los comuneros en junta general, por mayoría absoluta de
votos. Habrá Junta General cuando concurra un número que represente más de la mitad de todos los
derechos.
ARTÍCULO 18. Cuando la Comunidad no haga el nombramiento conforme al artículo anterior, cualquiera de
los comuneros podrá ocurrir al Juez para que los convoque a lugar y en día y hora determinados, a fin de que
bajo la presencia del mismo Juez hagan el nombramiento, que podrá hacerse en este caso por cualquier
número de comuneros que concurra, y en su defecto por el mismo Juez.
ARTÍCULO 19. Cada comunero tendrá tantos votos cuantas veces se comprenda en la cuota que le
corresponda, la cuota del que tenga el menor derecho.
ARTÍCULO 20. El nombramiento de administrador subsiste mientras no se haga otro con arreglo a los artículos
anteriores; y podrá hacerse cuando después de un año se acuerde por una quinta parte de los votos de los
comuneros.
ARTÍCULO 21. El administrador de la Comunidad debe tener un padrón exacto de todos los comuneros, con
expresión de las cuotas de sus derechos, en el cual irán anotándose sucesivamente todos los cambios que
ocurran.
Para formar por primera vez este padrón, si los comuneros no son conocidos de un modo auténtico, el Juez,
a solicitud del administrador, los citará por edictos fijado en lugares públicos de la cabecera del Municipio en
que se halle la finca común, para que presenten al Administrador los títulos que comprueben su derecho
dentro de un plazo de sesenta días.
Siendo notorio e indudable el derecho de un individuo, deberá incluírsele en el padrón, aun cuando no se haya
presentado a solicitarlo.
Los casos dudosos o litigiosos se decidirán por el Juez.
ARTÍCULO 22. El administrador de una Comunidad, nombrada con arreglo a las disposiciones anteriores, tiene
la personaría de ella.
Esto no impide que cada comunero represente como parte y sea tenido como tal para lo relativo a su derecho;
pero si después de representado un comunero, dejare de estar a derecho en el lugar del juicio, éste continuará
con las otras partes y surtirá sus efectos como si tal comunero no se hubiere hecho parte.
ARTÍCULO 23. El administrador gozará una remuneración del dos al cinco por ciento del producto de las cosas
comunes que administre, a juicio de la Junta general de comuneros, o del Juez en caso de que la Junta no
hiciere la asignación; y si las cosas comunes se usaren por los mismos comuneros, el administrador tendrá
derecho al uso de una parte de la cosa, cuyo producto sea equivalente al tanto por ciento que le corresponde.
ARTÍCULO 24. Cuando el administrador hubiere de manejar fondos o rentas de la Comunidad asegurará su
manejo hipotecando una o más, fincas cuyo valor libre sea igual o exceda a la cuota periódica que, hayan de
producir la finca o fincas de la Comunidad que maneje.
Así, por ejemplo, si el arrendamiento o producto hubiere de cobrarse u obtenerse por semestres, el
Administrador asegurará el valor de un semestre; y el de un año si el arrendamiento o producto hubiere de
percibirse por años. Más, si la percepción de la renta no se hiciere en su totalidad de una manera periódica,
sino en diversos términos, entonces el valor libre de la hipoteca deberá ser por lo menos igual a una tercera
parte del monto anual de las rentas.
ARTÍCULO 25. Ningún Administrador podrá entrar en el manejo de las rentas de comuneros sin haberlo
previamente asegurado.
Las seguridades serán ofrecidas al juez del circuito, quien sustanciará de oficio exigiendo las pruebas que
juzgue necesarias para cerciorarse de que tales seguridades son bastantes; y luego que las declare suficientes
bajo su responsabilidad, dispondrá que se otorgue la correspondiente escritura cuya aceptación
corresponderá al Síndico del Distrito.
ARTÍCULO 26. Cuando la cosa común no pueda usarse por todos los comuneros, deberá ponerse en
arrendamiento o hacerse en común su explotación, concurriendo cada uno con el servicio o cuota que le
corresponda para tal explotación.
ARTÍCULO 27. El arrendamiento o la explotación de la cosa común se arreglará por los mismos comuneros o
por el Administrador, cuando lo hubiere; pero si alguno de los interesados lo solicitare, se hará el
arrendamiento por el Juez, en licitación pública. En este caso, si alguno de los comuneros propusiere tomar la
finca en arrendamiento, por un plazo hasta de cinco años, esta condición será base de arrendamiento, y el
proponente tendrá derecho de tanto en el remate, siempre que el rematador no sea otro de los comuneros.
ARTÍCULO 28. El ejercicio de la acción hipotecaria no perjudica la acción personal del acreedor para hacerse
pagar sobre los bienes del deudor que no le han sido hipotecados, y puede ejercitarlas ambas conjuntamente,
aun respecto de los herederos del deudor difunto; pero aquella no comunicará a ésta el derecho de
preferencia que corresponde a la primera.
ARTÍCULO 29. No se podrá alegar interrupción Civil en el caso del artículo 2524 del Código Civil, respecto del
demandado que haya obtenido sentencia de absolución.
ARTÍCULO 30. Las cabeceras de los Circuitos judiciales lo serán también del Circuito de Notaría y de Registro;
sin perjuicio de que el número de Circuitos de Notaría y Registro sea mayor que el de los judiciales.
ARTÍCULO 31. Cuando falten el notario y su suplente, nombrará inmediatamente el Prefecto o el Alcalde,
según el caso, un Notario interino.
ARTÍCULO 32. Los Notarios interinos sólo ejercerán las funciones del notario por el tiempo que transcurra
hasta la posesión de los Notarios principales o de sus suplentes.
ARTÍCULO 33. Los Notarios están obligados a prestar su ministerio fuera de la Oficina en cualesquiera días y
horas en que fueren llamados por personas que estuvieren en incapacidad física de ir a la Oficina de la Notaría
y tratándose de actos urgentes o cuya demora perjudique a los interesados.
ARTÍCULO 34. El Notario que concurra al otorgamiento de acto o contrato fuera de su Oficina, cuando,
conforme al artículo anterior, estuviere obligado, además de los derechos asignados en el número 1o. del
artículo 2624 del Código Civil, podrá cobrar a los interesados un peso por el solo hecho de concurrencia dentro
del distrito cabecera del Circuito, y dos pesos más por cada miriámetro, si hubiere de salir de dicho distrito.
Este derecho se duplicará si el acto o contrato se otorga durante la noche.
ARTÍCULO 35. Si en un Circuito hubiere más de una Notaría, no podrá nombrarse para las Notarías del mismo
Circuito a personas que entre sí estén en cualquiera de los grados de la línea recta ascendiente o descendiente
o que fueren entre sí adoptantes o adoptivos, hermanos, tíos, sobrinos, suegros, yernos o cuñados.
ARTÍCULO 36. Cuando llegue la oportunidad de protocolizar los inventarios o cuentas de partición en un juicio
de sucesión, o la partición en uno sobre división de bienes comunes, se colocarán en el protocolo, originales
y no en copia, los inventarios o la cuenta, como también el expediente que se hubiere formado en el juicio
respectivo.
ARTÍCULO 37. Los Notarios y Registradores no cobrarán sino la mitad de los honorarios legales por los actos
y contratos cuyo valor no pase de cincuenta pesos.
ARTÍCULO 38. Artículo derogado por el artículo 96 del Decreto 1250 de 1970. Texto original de la Ley 95 de
1890: ARTÍCULO 38. Lo dispuesto respecto del Notario en el Título 42 del Código Civil y en las Leyes que lo
adicionan o reforman, en cuanto a las cualidades necesarias para obtener el destino, a su nombramiento,
remoción y posesión, a los impedimentos y manera de reemplazo, a la duración, a la prohibición de encargarse
de la gestión particular u oficial de negocios ajenos, a las horas de despacho público, a la concesión de
renuncias y excusas, se hace extensivo al Registrador de instrumentos públicos.
ARTÍCULO 39. Artículo derogado por el artículo 96 del Decreto 1250 de 1970. Texto original de la Ley 95 de
1890: ARTÍCULO 39. Cada Registrador tendrá un suplente que será nombrado de la misma manera que el
principal, a quien reemplazará por falta temporal. Si la falta fuere absoluta se encargará del destino hasta que
el principal sea reemplazado.
Revalídanse los actos en que han intervenido los Registradores suplentes nombrados con anterioridad a la
vigencia de la presente Ley; siempre que dichos actos no hayan dado lugar a pleito que esté pendiente.
ARTÍCULO 40. El Secretario municipal tendrá un suplente nombrado por el respectivo Concejo; y en caso de
impedimento de uno y otro para intervenir en un asunto especial, el Alcalde nombrará un Secretario principal
ad hoc.
ARTÍCULO 41. No están sujetos al registro o inscripción los poderes especiales o generales para sólo pleitos.
ARTÍCULO 42. La prohibición contenida en el artículo 43 de la Ley 57 de 1887 no se extiende al caso de que la
enajenación o hipotecación de la finca sea hecha por persona distinta de la demandada o ejecutada; y en
consecuencia, no se considerará en litigio la cosa respecto de dicha persona distinta ni de las que contraten
con ella.

Dada en Bogotá, a diez y seis de Noviembre de mil ochocientos noventa.

El Presidente del Senado,
JORGE HOLGUIN.
El presidente de la Cámara de Representantes,
ADRIANO TRIBIN.
El Secretario del Senado,
ENRIQUE DE NARVAEZ.
El Secretario de la Cámara de Representantes,
MIGUEL A. PEÑARREDONDA.
Gobierno Ejecutivo – Bogotá, diciembre 2 de 1890.
Ejecútese y publíquese.
(L.S.) CARLOS HOLGUÍN
El Ministro de Justicia,
JOSÉ M. GONZÁLEZ VALENCIA.
 LEY NÚMERO 182 DE 1948
(Diciembre 29)
Derogada por el art. 87, Ley 675 de 2001
"Sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio".

El Congreso de Colombia,
DECRETA:

ARTÍCULO 1°-Los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida cada piso, así como los
departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública
directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las
disposiciones de esta ley.
El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las buhardillas habitables, siempre que
sean independientes de los demás pisos y departamentos.
ARTÍCULO 2°-Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y comunero en los bienes
afectados al uso común.
ARTÍCULO 3°-Se reputan bienes comunes y del dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios del
inmueble, los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y
a cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o departamento, tales como el terreno, los cimientos,
los muros, techumbre, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de
calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable; los vestíbulos, patios, puertas
de entrada, escaleras, accesorios, etc.
ARTÍCULO 4°-El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional al valor del piso o
departamento de su dominio.
Los derechos de cada propietario, en los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce de su
respectivo departamento. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán
comprendidos esos derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente
del piso o departamento a que acceden.
ARTÍCULO 5°-Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación
y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso
o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes.
El dueño o dueños del piso bajo y del subsuelo quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y
reparación de escaleras y ascensores, no siendo condóminos de ellos.
Las cuotas de impuestos o tasas serán pagadas directamente por cada propietario, como si se tratase de
predios aislados.
ARTÍCULO 6°-Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes siempre que los utilice según
su destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás.
ARTÍCULO 7°-Cada propietario usará de su piso o departamento en la forma prevista en el reglamento de
copropiedad, y, en consecuencia, no podrá hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en dicho
reglamento, o a falta de éste, aquellos a que el edificio esté destinado o que deben presumirse de su
naturaleza. No podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios, o
comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio. Tales restricciones regirán igualmente respecto
del arrendatario y demás personas a quienes el propietario conceda el uso o el goce de su piso o
departamento.
El juez, a petición del administrador del edificio o de cualquier propietario, podrá aplicar al infractor una multa
de cincuenta a cinco mil pesos, sin perjuicio a las indemnizaciones a que hubiere lugar.
La reclamación se sustanciará breve y sumariamente.
ARTÍCULO 8°-Cada propietario puede enajenar su piso o departamento, hipotecarlo, darlo en anticresis y
arrendamiento sin necesidad del consentimiento de los propietarios de los demás pisos o departamentos.
Dividido el inmueble, en los casos previstos en el artículo 14 de esta ley, subsistirá la hipoteca o el gravamen.
ARTÍCULO 9°-La hipoteca constituida sobre un piso o departamento que ha de construirse en un terreno en
el que el deudor es comunero, gravará su cuota en el terreno desde la fecha de la inscripción, y al piso o
departamento que se construya, sin necesidad de nueva inscripción.
ARTÍCULO 10.-Para inscribir por primera vez un título de dominio o cualquier otro derecho real sobre un piso
o departamento comprendido en las disposiciones de esta ley, será menester acompañar un plano del edificio
a que pertenece. Este plano se agregará y guardará en el protocolo respectivo.
La inscripción de títulos de propiedad y de otros derechos reales sobre un piso o departamento contendrán,
además de las indicaciones de que trata el artículo 2659 del Código Civil, las siguientes:
a. Ubicación y linderos del inmueble en que se halle el piso o departamento respectivo, y
b. Número y ubicación que corresponda al mismo piso o departamento en el plano de que trata el inciso 1º
de este artículo.
Los pisos y departamentos de un edificio se inscribirán también en la matrícula de la propiedad inmueble, de
conformidad con lo establecido en la Ley 40 de 1932.
La inscripción de la hipoteca de un piso o departamento contendrá además de las indicaciones señaladas en
el artículo 2663 del Código Civil, las que se expresan en los ordinales a) y b) de este artículo.
ARTÍCULO 11.-Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divide un edificio podrán
constituir una sociedad que tenga a su cargo la administración del mismo. No constituyendo sociedad deberán
redactar un reglamento de copropiedad, que precise los derechos y obligaciones recíprocas de los
copropietarios, el cual deberá ser acordado por la unanimidad de los interesados.
El reglamento de copropiedad deberá ser reducido a escritura pública, e inscrito simultáneamente con los
títulos de dominio y plano del edificio. Dicho reglamento tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros
adquirentes a cualquier título.
ARTÍCULO 12.-El reglamento de copropiedad contendrá las normas sobre administración y conservación de
los bienes comunes; funciones que correspondan a la asamblea de los copropietarios; facultades, obligaciones
y forma de elección del administrador; distribución de las cuotas de administración entre los copropietarios,
etc.
El reglamento determinará en qué casos la gestión de los administradores requerirá la conformidad de la
asamblea de copropietarios.
Todo acuerdo que entrañe la imposición de gravámenes extraordinarios, o que tenga por objeto la
construcción de mejoras voluntarias, o que implique una sensible alteración en el goce de los bienes comunes,
requerirá la unanimidad de los copropietarios asistentes a la respectiva reunión.
ARTÍCULO 13.-La copia del acta de la asamblea, celebrada en conformidad al reglamento de copropiedad, en
que se acuerden expensas comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de las mismas.
ARTÍCULO 14.-Mientras exista un edificio, ninguno de los copropietarios podrá pedir la división del suelo y de
los demás bienes comunes.
Si el edificio se destruyere en su totalidad o se deteriorare en una proporción que represente, a lo menos, las
tres cuartas partes de su valor, o se ordenare su demolición de conformidad con el artículo 988 del Código
Civil, cualquiera de los copropietarios podrá pedir la división de dichos bienes.
ARTÍCULO 15.-Si la destrucción no fuere de tal gravedad, los copropietarios están obligados a reparar el
edificio sujetándose a las reglas siguientes:
1. Cada propietario deberá concurrir a la reparación de los bienes comunes con una suma de dinero
proporcional a los derechos que sobre ellos tenga.
2. Dicha cuota, acordada en la asamblea que se celebre de conformidad al reglamento de copropiedad, será
exigible ejecutivamente, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 13 de esta ley, y el administrador estará
obligado a cobrarla, so pena de responder de todo perjuicio.
Las reparaciones de cada piso o departamento serán de cargo exclusivo del respectivo propietario; pero estará
obligado a realizar todas aquellas que conciernan a la conservación o permanente utilidad del piso o
departamento.
Si por no realizarlo oportunamente estas reparaciones disminuyesen el valor del edificio, o se ocasionaren
graves molestias, o se expusiera a algún peligro a los demás propietarios, el infractor responderá de todo
perjuicio.
ARTÍCULO 16.-Es obligatorio el seguro contra incendio y daños de ascensor de todo edificio regido por esta
ley.
ARTÍCULO 17.-Si el edificio destruido total o parcialmente fuere reconstruido, subsistirán las hipotecas en las
mismas condiciones de antes.
ARTÍCULO 18.-Las indemnizaciones provenientes de seguros quedarán afectadas en primer término a la
reconstrucción del edificio en los casos en que ésta sea procedente, y salvo acuerdo unánime de los
propietarios.
En caso de que el inmueble no pueda ser reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá entre los
propietarios, en proporción al derecho de cada cual.
ARTÍCULO 19.-El Presidente de la República expedirá el reglamento de la presente ley, en el cual se señalarán
los requisitos que deben reunir los edificios que deban quedar sometidos al régimen que ella establece.
La dirección de obras públicas municipales, o la entidad o funcionario que haga sus veces, decidirá si el edificio
que se proyecte dividir en pisos o departamentos cumple con las exigencias de dicho reglamento. Esta
declaración, una vez hecha, es irrevocable. Los notarios no podrán autorizar ninguna escritura pública sobre
constitución o traspaso de la propiedad de un piso o departamento, ni los registradores de instrumentos
públicos inscribirán tales escrituras si no se inserta en ellas copia auténtica de la correspondiente declaración
municipal y del reglamento de copropiedad de que tratan los artículos 11 y 12 de la presente ley.
ARTÍCULO 20.-Para los efectos de esta ley se tendrá como valor de cada piso o departamento el que los
propietarios le asignen unánimemente, o, a falta de acuerdo, el que determine el respectivo catastro
municipal.
ARTÍCULO 21.-Los avalúos que ordenan las leyes tributarias deberán hacerse separadamente para cada uno
de los pisos o departamentos que existan en los edificios a que se refiere la presente ley.
ARTÍCULO 22.-Los bancos hipotecarios y los bancos comerciales con sección hipotecaria quedan autorizados
para dividir las hipotecas constituidas a su favor sobre edificios sometidos al régimen de la presente ley, entre
los diferentes pisos o departamentos que integran tales edificios, a prorrata del valor de cada uno de aquellos.
ARTÍCULO 23.-Una vez efectuada la división de la correspondiente hipoteca y hecha la inscripción en la oficina
de registro de instrumentos públicos, los dueños de cada piso o departamento serán responsables,
exclusivamente de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.
ARTÍCULO 24.-Los bancos hipotecarios quedan especialmente autorizados para conceder préstamos con
garantía hipotecaria, destinados a la construcción de los edificios a que se refiere esta ley, hasta por el sesenta
por ciento (60%) de su valor, pudiendo iniciar los préstamos tan pronto como se acredite una inversión del
cuarenta por ciento (40%).
ARTÍCULO 25.-El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el
consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos. Al de la planta baja o subsuelo le está
prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la habitación, tales como excavaciones, sótanos, etc.
ARTÍCULO 26.-Esta ley regirá desde su sanción.

Publíquese y ejecútese.

Dada en Bogotá, D.E., a 29 de diciembre de 1948.

MARIANO OSPINA PEREZ

 LEY 16 DE 1985
(enero 8)

por la cual se modifica la Ley 182 de 1948 sobre propiedad horizontal.

El Congreso de Colombia,
DECRETA:

Artículo 1°. -Definición. La llamada propiedad horizontal, que se rige por las normas de la Ley 182 de 1948 y
del presente estatuto, es una forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular
determinadas partes de un inmueble y sujeta las áreas de éste destinadas al uso o servicio común de todos o
parte de los propietarios de aquéllas al dominio de la persona jurídica que nace conforme con las disposiciones
de esta Ley.
Artículo 2°. -Obligatoriedad del reglamento y del régimen de propiedad horizontal. Un inmueble queda
sometido al régimen anterior, solamente cuando el reglamento a que se refiere el artículo 11 de la Ley 182 de
1948 y la declaración municipal a que alude el artículo 19 de la misma, se elevan a escritura pública con la
documentación respectiva y se inscribe la escritura en la correspondiente Oficina de Instrumentos Públicos,
como lo mandan estos artículos. En el reglamento, además de las previsiones que la Ley 182 consagra, deben
establecerse todas aquellas que se estimen convenientes para asegurar el cabal cumplimiento del objeto de
la persona jurídica que se forma.
Artículo 3°. -Persona Jurídica. La propiedad horizontal una vez constituida legalmente, forma una persona
jurídica distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente
considerados. Esta persona, que no tendrá ánimo de lucro, deberá cumplir y hacer cumplir la ley y el
reglamento de propiedad horizontal, administrar correcta y eficazmente los bienes de uso o servicio común y
en general ejercer la dirección, administración y manejo de los intereses comunes de los propietarios de
inmuebles en relación con el mismo.
Artículo 4°. -Órganos de Gobierno. La dirección y administración de la persona jurídica a que se refiere el
artículo anterior corresponde a la asamblea general de propietarios que integran la totalidad de los dueños
de los bienes de dominio exclusivo o particular del inmueble. En la asamblea éstos votarán en proporción a
los derechos de dominio que tengan sobre dichos bienes. Su representación legal, estará a cargo del
administrador que indique el reglamento debidamente legalizado o que con posterioridad señale la respectiva
asamblea general.
Artículo 5°. -Registro y certificación sobre existencia y representación legal. El registro y posterior
certificación sobre existencia y representación legal de las personas jurídicas a que alude esta Ley, para todos
los efectos, corresponde al funcionario o entidad que señale el Gobierno, previa comprobación de que la
escritura de protocolización del reglamento y de la declaración municipal se halla debidamente registrada en
la correspondiente oficina.
Artículo 6°. -Régimen de los bienes de uso o servicio común. De conformidad con lo dispuesto en la Ley 182
de 1948, los bienes destinados al uso o servicio común mientras conserven este carácter son inalienables e
indivisibles separadamente de los bienes privados. Sin embargo, la asamblea general de propietarios, por
mayoría que represente por lo menos las cuatro quintas partes de los votos que la integran, podrá desafectar
de dicho uso o servicio común los bienes que no resulten necesarios para tal fin y proceder a su división o
enajenación si esto conviniere. En este caso, se protocolizarán con la correspondiente escritura, la decisión
de la asamblea y las autorizaciones que haya sido indispensable obtener, entre las cuales figurará
necesariamente el permiso de la autoridad municipal que expidió la declaración a que se refiere el inciso 2 del
artículo 19 de la Ley 182 de 1948. También son enajenables y divisibles estos bienes en los demás casos
contemplados por la mencionada Ley.
Parágrafo. -Siempre que la asamblea general se ocupare de la desafectación de uno de los bienes de uso o
servicio común, deberá examinar el perjuicio que pueda ocasionarse a cualquiera de los propietarios de los
bienes privados, ordenando la correspondiente indemnización y quedando a salvo la facultad del propietario
mencionado para ejercitar las acciones que le correspondan para el reconocimiento de sus derechos.
Artículo 7°. -Integración con la Ley 182 de 1948. Todos los derechos y obligaciones de los propietarios sobre
los bienes de uso o servicio común consagrados en la Ley 182 de 1948 se transfieren a la persona jurídica
encargada de su administración y manejo y, por tanto, tales derechos y obligaciones se radican en su
patrimonio. Así mismo, las demás prescripciones de dicha Ley en relación con los mismos bienes se entienden
referidas a esta persona jurídica.
Artículo 8°. -Competencia y procedimiento. Las diferencias que surgieren entre propietarios y entre éstos y la
persona jurídica que nace de lo dispuesto en el artículo 3 de la presente Ley, con motivo del ejercicio de sus
derechos o el cumplimiento de sus obligaciones como propietarios de los bienes de dominio exclusivo o
particular o como integrantes de la persona jurídica antes mencionada, serán sometidas a decisión judicial,
mediante el trámite del proceso verbal de que trata el título XXIII, sección primera del libro 3 del Código de
Procedimiento Civil. Al mismo trámite se someterán las diferencias que surjan sobre la legalidad del
reglamento y de las decisiones de la asamblea general.
Parágrafo. -Lo dispuesto en el inciso anterior no impide que los interesados puedan recurrir a las autoridades
de Policía para los efectos preventivos de su competencia.
Artículo 9°. -Sanciones. El Juez, a petición del administrador del inmueble o de cualquier propietario, podrá
aplicar al infractor del reglamento o de las normas que rigen la propiedad horizontal, multa de cinco mil pesos
($5.000) a cien mil pesos ($100.000), sin perjuicio de las indemnizaciones y demás sanciones a que hubiere
lugar. Estas multas quedarán reajustadas anualmente en forma acumulativa, en la misma proporción en que
aumente el costo de la vida, conforme con las certificaciones que expida el Departamento Administrativo
Nacional de Estadística - DANE-, o la entidad que haga sus veces. Lo dispuesto en este parágrafo subroga el
inciso 2 del artículo 7 de la Ley 182 de 1948.
Artículo 10°. -Aplicabilidad. Esta Ley sólo se aplicará respecto de aquellos inmuebles que, conforme con la
voluntad de su propietario o propietarios, se sometan expresamente a ella. También podrán el propietario o
propietarios optar por someterlos exclusivamente al régimen de la Ley 182 de 1948, indicándolo así en el
respectivo reglamento.
Los inmuebles sujetos al actual régimen de propiedad horizontal continuarán rigiéndose por la Ley 182 de
1948, pero podrán, si lo prefieren sus propietarios, acogerse a las disposiciones de esta Ley, previa la reforma
del reglamento y el cumplimiento de las diligencias aquí ordenadas.
Parágrafo. -Los administradores de que trata la Ley 182 de 1948, cuando los inmuebles estén sometidos
exclusivamente a este régimen, tendrán las facultades que el Código Civil establece para las grandes
comunidades, especialmente las contempladas por la Ley 95 de 1890 y en cuanto a personería se regirán por
lo dispuesto en el artículo 22 de dicha Ley.
Artículo 11°. -Vigencia. La presente Ley rige a partir de su promulgación.

Publíquese y ejecútese.

Dada en Bogotá, D.E., a 8 de enero de 1985.

El Presidente de la República, BELISARIO BETANCUR.

El Ministro de Desarrollo Económico, IVÁN DUQUE ESCOBAR.

NOTA: La presente Ley aparece publicada en el Diario Oficial No. 36.838 de enero 23 de 1985.
 DECRETO 1365 DE 1986

REGLAMENTO DEL REGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL

Art. 1o.- Podrán someterse al régimen de propiedad horizontal que establecen las Leyes 182 de 1948 y 16 de
1985, tanto los edificios de uno o varios pisos, como los grupos de edificios que constituyan un conjunto,
construido o por construirse, sobre el mismo terreno, que sean susceptibles de división en unidades privadas
independientes con salida directa a la vía pública o por áreas destinadas al uso común.

Art. 2o.- La declaración municipal a que se refieren los artículos 19 de la Ley 182 de 1948 y 2 de la Ley 16 de
1985, se entenderá surtida cuando la oficina de planeación o de obras públicas metropolitana, distrital o
municipal, o el funcionario que haga sus veces, expedida la licencia de construcción, la reforma de la misma,
o su equivalente, con indicación expresa de que el inmueble está destinado a propiedad horizontal.

Art. 3o.- Para los efectos del artículo anterior, el propietario o propietarios del inmueble o inmuebles
construidos o por constituirse, que pretenden ser sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberán
tramitar la expedición de la licencia de construcción o reforma, adjuntando los requisitos exigidos en el
artículo siguiente.

Art. 4o.- A la solicitud de licencia de construcción o reforma, de un inmueble destinado a propiedad horizontal,
deberá acompañarse además de los requisitos sobre urbanismo y construcción exigidos en los deferentes
reglamentos municipales, lo siguiente:

a) Un proyecto de división del o los inmuebles afectos a la propiedad horizontal en el que se especifique
claramente el número de edificios o bloques, el número de pisos o plantas; el número y área de las
unidades de dominio privado, su altura y su identificación, señalamiento general de las áreas y bienes
de dominio o uso comunes y el nombre distintivo del edificio construido o proyectado, y

b) Plano que muestre la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades
independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular; el señalamiento general de las
áreas y bienes de dominio o usos comunes y la circunstancia de que las unidades de propiedad
privada o particular, sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por medio
de áreas destinadas al uso común.

La oficina de planeación o de obras públicas metropolitana, distrital o municipal o el funcionario que haga sus
veces, se abstendrá de otorgar la licencia respectiva cuando el proyecto de división del inmueble y/o los plazos
presentados, no identifiquen claramente las unidades de dominio privado y los bienes de dominio y usos
comunes y/o cuando las unidades de dominio privado no sean independientes o no tengan salida a la vía
pública.

Art. 5o.- Para todos los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una vez
se eleve a escritura pública y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente,
la licencia de construcción, la reforma de la misma, o su equivalente en los términos del artículo 2 del presente
Decreto y el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, el cual deberá contener al menos lo
siguiente:

1. Nombre, domicilio e identificación de la persona o personas propietarias del inmueble o inmuebles

que se someten al régimen de propiedad horizontal.

2. Determinación del terreno por sus linderos y ubicación sobre las vías públicas, nomenclatura y
superficie.
3. Nombre distintivo del inmueble constituido o proyectado, seguido de la expresión "propiedad
horizontal".

4. Indicación del título de procedencia del dominio del bien y número de las matrículas inmobiliarias.

5. Identificación de cada una de las unidades de dominio privado de acuerdo con el plano aprobado por
la autoridad competente.

Para los efectos de identificación de cada unidad privada, podrá optarse por un sistema gráfico o
descriptivo. El sistema gráfico consiste en hacer referencia al plano a que se refiere el literal b) del
artículo 4 del presente Decreto. El sistema descriptivo consiste en verter las especificaciones del
plano indicado, a una forma literal.

6. Determinación de los bienes de dominio o uso comunes, particularmente los esenciales para la
existencia, seguridad y conservación del inmueble afecto a la propiedad horizontal y los que permiten
a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su unidad de dominio privado.

7. Requisitos que deben cumplirse para introducir modificaciones a las unidades de dominio privado y
a los bienes de dominio o uso comunes.

8. Normas básicas para utilización de los bienes de dominio o uso comunes.

9. Indicación de los derechos y obligaciones de los propietarios y de los usuarios, particularmente en

aspectos relacionados con la convivencia, tranquilidad, seguridad, salubridad y bienestar general de
los mismos.

10. Normas para la reparación y reconstrucción de edificio o edificios.

11. Destinación y uso de las unidades de dominio privado.

12. Régimen legal (Ley 182 de 1948 o Ley 16 de 1985) a que se somete el inmueble.

13. Determinación de los coeficientes de copropiedad, o personajes de participación en la persona

jurídica según se someten al régimen de la Ley 182 de 1948 o al de la Ley 16 de 1985, para cada una
de las unidades de dominio privado.

14. Requisitos que deben cumplirse para introducir reformas al Reglamento de Administración de la
Propiedad Horizontal.

15. Determinación de los órganos de administración y dirección de la copropiedad, o de la persona

jurídica, en su caso y asignación de sus funciones.

16. Reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea General de Propietarios, forma y época de

convocación, quórum deliberatorio y decisorio.

17. Forma de elección, obligaciones y facultades del administrador.

18. Determinación del período presupuestal de administración de la propiedad horizontal.

19. Nombre del administrador inicial o del representante legal provisional en su caso.
 20. Normas que deben seguirse para la liquidación de la propiedad horizontal y distribución de los bienes
de dominio o uso comunes en el evento de que ésta termine conforme a la ley o por decisión unánime
de los propietarios.

21. Las demás estipulaciones que se consideran necesarias o convenientes de conformidad con el
régimen legal a que se someta el o los inmuebles.

Art. 6o.- Con el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal deberán protocolizarse los
siguientes documentos:

1. Copia de los planos urbanísticos ya arquitectónicos del edificio o conjunto de edificios debidamente
aprobados por la autoridad competente.

2. Licencia de construcción en que conste claramente la destinación del o los inmuebles al régimen de
propiedad horizontal.

3. Los documentos de que tratan los literales a) y b) del artículo 4 del presente Decreto.

4. Una memoria descriptiva en la cual se determine detalladamente la ubicación del o los inmuebles,
nomenclatura, especificaciones de la construcción y las condiciones de seguridad y salubridad.

Par. 1o.- Los Notarios no podrán autorizar el otorgamiento de escrituras de constitución de propiedad
horizontal si al reglamento de Administración de la misma no se acompañan para el protocolo, los documentos
descritos en este artículo.

Par. 2o.- Si los propietarios de un inmueble o inmuebles ya sometidos a propiedad horizontal deciden
acogerse a la Ley 16 de 1985, solamente deberán protocolizar el Reglamento reformado en los términos de la
misma y de este Decreto y el acta de la Asamblea en la que se tomó tal decisión. Para la reforma del
Reglamento se aplicará el procedimiento, quórum y mayorías establecidas en los artículos 15 y 16 del presente
Decreto.

Par. 3o.- El Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal siempre que contenga al menos lo
indicado en los numerales del artículo 5 y esté debidamente protocolizado tendrá fuerza obligatoria respecto
de terceros adquirientes u ocupantes a cualquier título, de las unidades de dominio privado.

Art. 7o.- El registro u certificación sobre existencia y representación legal de las personas jurídicas que se
crean por ministerio de la Ley 16 de 1985, corresponderá al Alcalde del municipio donde se encuentren
ubicados el o los inmuebles afectos a propiedad horizontal. En el Distrito Especial de Bogotá, tal función
corresponderá al Alcalde Mayor de la ciudad o su delegado.
Para tales efectos deberá presentarse a la Alcaldía, solicitud de registro de la persona jurídica acompañada de
la copia auténtica de la escritura de protocolización del Reglamento de Administración de la Propiedad
Horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.
Cuando se trate de traspaso de la ley 132 de 1948 a la Ley 16 de 1985, a la solicitud de registro deberá
acompañarse lo siguiente:

a) Copia autenticada de la escritura de protocolización de la reforma del Reglamento de Administración

de la Propiedad Horizontal, en la que deberá citarse la fecha, número y Notaria de la escritura de
protocolización del Reglamento de Copropiedad y el número de matrícula inmobiliaria que le
correspondió como propiedad horizontal, y

b) El acta de la Asamblea General de Propietarios con la firma auténtica del presidente y del secretario
de la misma, en la cual conste la decisión de la Asamblea, de someter la propiedad horizontal
constituida bajo el imperio de la Ley 182 de 1948 al régimen de la Ley 16 de 1985.
Igualmente, en los casos de cambio de representante legal deberá presentarse a la Alcaldía, para su registro
y certificación, el acta correspondiente, con las firmas auténticas del presidente y del secretario.

Art. 8o.- La persona jurídica prevista en la Ley 16 de 1985 y en el presente Decreto, tendrá como domicilio el
municipio en el cual se encuentre localizado el edificio o conjunto de edificios.

Art. 9o.- El nombre a que alude el ordinal 3o del artículo 5o, deberá aparecer en letras visibles a la entrada
principal del edificio o conjunto de edificios, seguido de la expresión "propiedad horizontal".

Art. 10.- En todo acto de disposición o gravemente de un bien de dominio privado se considerará incluido el
porcentaje de participación del propietario en la persona jurídica a que alude la Ley 16 de 1985 y el respectivo
derecho de copropiedad en el evento de la Ley 182 de 1948, aunque no se diga expresamente y sin que sea
permitido pactar lo contrario.
El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que prohíban la
enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a
cualquier título.

Art. 11.- En todo acto de enajenación o traspaso de dominio de unidad privadas que hagan parte de un edificio
o conjunto de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal de la Ley 16 de 1985, se entenderán
incorporados el respectivo reglamento de administración de la Propiedad Horizontal y la licencia de
construcción con la sola cita que de la escritura de protocolización de ellos se haga.
Cuando el régimen escogido por el o los propietarios, sea el de la Ley 182 de 1940, se citarán las escrituras de
constitución y modificación por su número, fecha y notaria y no será necesario insertar copia auténtica del
reglamento de copropiedad y de la licencia de construcción, siempre que la escritura de constitución se haya
otorgado en la misma Notaria. En esta forma se considerará insertado el reglamento de la licencia respectiva
para los efectos del artículo 19 de la ley mencionada.
En caso de no hallarse la escritura de constitución en la Notaria ante la cual se solemnice el acto de
enajenación o traspaso, se protocolizará con éste copia autentica del reglamento y de la licencia de
construcción o su equivalente.
Para sus futuros actos de enajenación o traspaso en la misma Notaria, se citará además de la escritura de
constitución, la que verse sobre la protocolización de que trata el inciso precedente.
En las copias de las escrituras de enajenación o traspaso a que se refieren los incisos 1, 2 y 3 del presente
artículo, se insertará copia del Reglamento y de la licencia respectiva tomándola de la escritura de constitución
o de la protocolización, conforme a la cita que de ellas se haga en la enajenación o traspaso.
La copia del reglamento de administración de la Propiedad Horizontal no contendrá sino lo efectivamente
reglamentario y, por consiguiente, en ella se omitirá la transcripción de áreas y líderes de unidades privadas,
sobre las cuales no verse el traspaso.

Art. 12.- Para todos los efectos legales, los edificios que forman un mismo conjunto constituido en propiedad
horizontal, se considerarán como una sola unidad y en tal virtud el uso y goce de las áreas y servicios comunes,
será de todos los propietarios, en la forma determinada por el Reglamento de Administración de la Propiedad
Horizontal. Así mismo, sus rentas y el costo de las expensas de mantenimiento, conservación y reparación de
dichas áreas y servicios serán a favor y a cargo, respectivamente, de todos los propietarios en proporción a
sus porcentajes de participación en la persona jurídica, o a sus coeficientes de copropiedad en su caso, sin
importar la ubicación de las unidades privadas en relación con tales áreas o servicios comunes.

Art. 13.- La determinación de los coeficientes de copropiedad o de los porcentajes de participación de la

persona jurídica en su caso se hará teniendo en cuenta que el valor de las unidades privadas, deberá fijarse
considerando el área de la misma, el estimativo de utilización de los bienes de uso común y los demás factores
de evaluación que incidan en el valor de la unidad.
Tales coeficientes, o porcentajes de participación así determinados, servirán de base para fijar el monto de
los aportes o cuotas a cargo de cada una de las unidades de dominio privado, que deberán cancelar sus
propietarios para contribuir a las expensas, necesarias a la administración, mantenimiento, reparación y
conservación de los bienes, áreas y servicios de uso común. Todas y cada una de las unidades de dominio
privado deberán tener un coeficiente de copropiedad, o porcentaje de participación en su caso.

Art. 14.- Para el cobro judicial de los aportes o cuotas en mora, aportes o cuotas extraordinarias, sanciones
moratorias, a la copia de la parte pertinente del acta de la Asamblea que determina las expensas comunes,
deberá acompañarse certificación del administrador sobre la existencia y monto de la deuda a cargo del
propietario deudor.

Art. 15.- El sometimiento al régimen de la Ley 16 de 1985 en un edificio o conjunto de edificios ya afectos a
propiedad horizontal en el momento de su expedición requerirá de la voluntad de los propietarios
manifestada en Asamblea por lo menos con las cuatro quintas (4/5) partes de los votos de la totalidad de
propietarios. Para este fin y si el número de propietarios lo amerita, estos podrán designar delegados a través
de los cuales manifestarán su voluntad de someterse o no, el régimen de la Ley 16. Si no se expresare la
voluntad de los propietarios porque no asisten, o porque no designan delegados, se convocará a otra reunión
dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. En esta entidad oportunidad, la Asamblea podrá deliberar con
un número plural de propietarios que represente por lo menos el ochenta por ciento (80%) del total de
coeficientes y decidir con la mitad más uno de los votos que representen la totalidad de los propietarios.

Art. 16.- Si convocadas las Asambleas a que se refiere el artículo anterior éstas no se llevan a cabo por la falta
de quórum, se citará a otra reunión dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. En esta última oportunidad,
la Asamblea podrá deliberar con un número plural de propietarios que represente por lo menos el cincuenta
por ciento (50%) del total de coeficientes del edificio o conjunto y decidir con la mitad más uno de los votos
presentes.

Parágrafo. - Los representantes, apoderados o mandatarios de los propietarios debidamente constituidos, no

podrán designar delegados ni votar dicho sometimiento sino cuando se manifieste expresamente tal
circunstancia en el documento de representación o poder.

Art. 17.- La Asamblea General de Propietarios estará constituida por los propietarios por las unidades de
dominio privado o por sus representantes delegados o mandatarios debidamente constituidos, reunidos con
el quórum y en las condiciones previstas en las leyes, decretos o reglamentos de administración de la
propiedad horizontal.

Art. 18.- Cuando por cualquier causa, una unidad de dominio privado perteneciere a varias personas o a
sucesiones ilíquidas, los interesados deberán designar una sola persona que ejerza los derechos
correspondientes a la calidad de propietario de la respectiva unidad en las reuniones de la asamblea.
Así mismo, toda persona jurídica propietaria o representante de unidades de dominio privado, estará
representada en dichas reuniones por una sola persona natural.

Art. 19.- La asamblea general de propietarios se reunirá ordinariamente por lo menos una (1) vez al año,
dentro de los tres (3) primeros meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, con el objeto
de examinar la situación general y los aspectos económicos y financieros de la propiedad horizontal; aprobar
o improbar las cuentas y balances del último período presupuestal tal y los informes del administrador y
revisor si lo hubiere; adoptar el presupuesto de ingresos, gastos e inversiones de la respectiva vigencia y tomar
en general todas las medidas tendientes a garantizar el cumplimiento de las normas legales y el Reglamento
de Administración de la Propiedad Horizontal y aquellas que aseguren el interés común de los propietarios.

Cuando no fuere convocada, la asamblea General de Propietarios se reunirá por derecho propio el primer día
hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal a las siete (7:00) pasado
meridiano, en el propio edificio o conjunto de edificios o en el lugar donde normalmente acostumbran
reunirse, sin perjuicio de que únicamente se acuerde otro lugar o de que el reglamento de administración de
la propiedad horizontal lo indique.
Art. 20.- La asamblea general de propietarios se reunirá extraordinariamente cuando así lo exijan las
necesidades del edificio o conjunto de edificios, en cualquier día, por convocatoria del administrador o revisor
si lo hubiere o por un número plural de propietarios que represente por lo menos el diez por ciento (10%) de
la totalidad de coeficientes de copropiedad, o de los porcentajes de participación, en su caso.

Art. 21.- Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 16 del presente Decreto las convocatorias se harán en la
forma y época establecidas en el reglamento de administración de la propiedad horizontal.

Art. 22.- La asamblea general de propietarios se reunirá en día, hora y lugar previstos en la convocatoria; no
obstante, será válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, si están representadas la totalidad
de las unidades de dominio privado.

Art. 23.- Salvo lo que en materia de decisión y quórum dispongan las leyes, decretos y reglamentos para casos
especiales, la Asamblea General de Propietarios deliberará con un número plural de personas que represente
por lo menos el 51% del total de los porcentajes de participación, o coeficientes de propiedad, en su caso. Las
decisiones se adoptarán por la mayoría de los votos de los asistentes.

Art. 24.- Si convocada la asamblea, esta no sesiona por falta de quórum, se citará para una nueva reunión que
sesionará y decidirá válidamente con un numero plural de propietarios por mayoría de votos, cualquiera que
sea la cantidad de porcentajes de participación o coeficientes de copropiedad en su caso, representados en
la reunión.

Art. 25.- Cuando las leyes, decretos o reglamentos exijan determinada mayoría de votos para la aprobación
de los actos de la Asamblea, debe tenerse en cuenta que cada propietario de unidad privada votará en
proporción a su porcentaje de participación, o coeficientes de copropiedad, en su caso.

Art. 26.- Los miembros de los organismos de administración y dirección de la copropiedad, o de la persona
jurídica, en su caso los administradores, revisores, empleados de la propiedad horizontal no podrán
representar en las reuniones de la Asamblea derechos distintos a los suyos propios mientras estén en ejercicio
de sus cargos.

Art. 27.- Son funciones de la Asamblea General de Propietarios, además de las establecidas en las leyes, el
presente Decreto y el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal las siguientes:

a) Nombrar y remover libremente al administrador y a sus suplentes;

b) Decidir sobre las modificaciones a los bienes de uso común, así como adoptar las decisiones que
impliquen alteraciones en el uso y goce de los mismos con las mayorías establecidas en las normas
legales;
c) Aprobar las reformas al reglamento de administración de la propiedad horizontal;
d) Organizar la administración general del edificio o conjunto de edificios y velar por el cumplimiento
de las normas que rigen la propiedad horizontal;
e) Crear si lo considera necesario, organismos asesores o ejecutores de administración y dirección,
designar sus miembros y asignarles funciones y periodo;
f) Elegir y remover libremente al revisor fiscal si lo hubiere y si fuere del caso señalar la cuantía y forma
de pago de su remuneración;
g) Adoptar un Reglamento Interno si a ello hubiere lugar, el que será de obligatorio cumplimiento por
parte de los propietarios y usuarios;
h) Crear e incrementar en la cuantía y forma que estime conveniente, las reservas para el pago de
prestadores sociales a los trabajadores y aquellas reservas que considere necesarias o pertinentes;
i) Autorizar al administrador para ejecutar actos o celebrar contactos cuando la cuantía o naturaleza
de los mismos exceda el límite de sus facultades;
 j) Acordar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias destinadas a la administración,
mantenimiento, conservación y reparación de las áreas, bienes y servicios de uso común, así como
establecer las sanciones pecuniarias o limitaciones a la utilización de ciertos servicios que la Asamblea
determinará, a quienes incumplan con el pago oportuno de los aportes o cuotas fijadas;
k) Fijar el aporte o cuota periódica o extraordinaria que corresponda por expensas comunes a cada uno
de los propietarios. Fijación que deberá hacerse a prorrata de los respectivos coeficientes de
copropiedad, o porcentajes de participación, determinados en el Reglamento de Administración de
la Propiedad Horizontal. La Asamblea podrá delegar esta función en el administrador;
l) Crear los demás cargos que considere necesarios y fijarles su asignación, y
m) Las demás funciones inherentes a su actividad y que no estén atribuidas a otro órgano o persona,
por las leyes, decretos o el reglamento de administración de la propiedad horizontal.

Art. 28.- Las decisiones de la Asamblea General de Propiedad se harán constar en actas que deberán ser
firmadas por el Presidente y el Secretario de la misma. Las actas se numerarán en forma consecutiva y
expresarán por los menos: lugar, fecha y hora de iniciación de la reunión; los nombres de las personas que
actúen como Presidente y Secretario, el número y nombre e los propietarios de bienes de dominio privado
presentes o representantes en debida forma; los coeficientes de copropiedad o porcentajes de participación
representados en la reunión; los asuntos tratados, las decisiones adoptadas y los votos emitidos a favor o en
contra de ellas, o en blanco, las constancias presentadas por los asistentes durante la reunión, las
designaciones efectuadas; la fecha y hora de terminación de la reunión. Copia de las actas, deberá ser
entregada por el Secretario de la Asamblea General a los propietarios en el momento en que éstos lo soliciten.

Art. 29.- Las decisiones adoptadas válidamente por la Asamblea General de Propietarios obligaran a todos los
propietarios de unidades de dominio privado incluso a los ausentes o disidentes, al administrador, a los demás
organismos asesores y ejecutores de la administración y dirección si los hubiere y a quienes cualquier título
usen bienes integrantes del edificio o conjunto, siempre que tales decisiones sean de carácter general y se
ajusten a las leyes, decretos o Reglamentos de Administración de la propiedad Horizontal.

Art. 30.- En los casos de la Ley 182 de 1948 el administrador elegido en debida forma, tendrá la personería de
la copropiedad en los términos de la Ley 95 de 1890 y en los casos de la Ley 16 de 1985 tendrá la
representación legal de la persona jurídica en relación con los bienes y servidores de dominio o uso comunes.

Art. 31.- Funciones del Administrador. Sin perjuicio de sus facultades legales ni de las que sobre el particular
dispongan las leyes, decretos, reglamento de administración de la propiedad horizontal o sus reformas, el
administrador tendrá las siguientes funciones:

a) Preparar con la debida antelación el presupuesto de ingresos, gastos, e inversiones, de la

correspondiente vigencia, presentarlo para su aprobación a la Asamblea General y proceder a su
debida ejecución;

b) Velar por la conservación, mantenimiento y buen uso de los bienes, áreas, instalaciones y servicios
comunes, así como velar por la tranquilidad, seguridad y salubridad de los usuarios y propender a su
armónica convivencia.

Para el cumplimiento de esta obligación deberá tomar las medidas necesarias y efectuar o contratar
todas aquellas obras y reparaciones cuya no realización inmediata pueda causar perjuicios a la
edificación o conjunto de edificios, a los bienes y servicios de uso común, con cargo a la reserva
pertinente si se hubiere creado y/o al presupuesto ordinario. Caso en el cual deberá convocar a la
Asamblea General de Propietarios a efecto de rendir el correspondiente informe y se adopten las
medidas a que hubiere lugar;

c) Convocar las reuniones ordinarias y extraordinarias de la asamblea general;

 d) Cobrar y recibir los aportes o cuotas ordinarias y extraordinarias aprobadas por la asamblea general;

e) Presentar un informe anual a la Asamblea General sobre sus actividades, el estado financiero y la
situación general de la propiedad horizontal, sin perjuicio de otros informes que la Asamblea le exija;

f) Contratar y mantener vigentes los seguros exigidos por la ley o por el reglamento de administración
de la propiedad horizontal;

g) Llevar la contabilidad o supervisar esta labor si estuviere encomendada a otra persona;

h) Protocolizar las reformas al Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal aprobadas por

la Asamblea General de Propietarios y aquellos actos o documentos para los cuales se reunirá esta
formalidad.

i) Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica, o a la copropiedad, en su caso, en

todos los actos y contratos acordes con la naturaleza de su cargo y que se relacionen con la actividad
normal de la propiedad horizontal. Constituir apoderados judiciales para la defensa de los intereses
de ésta, de conformidad con lo que sobre el particular determine la asamblea general de propietarios
o el reglamento de administración de la propiedad horizontal, y

j) Las demás que le imponga la ley, el reglamento de administración de la propiedad horizontal, la

asamblea u otro organismo si fuere para ello delegado por la asamblea.

Art. 32.- Cuando el administrador sea una persona jurídica, actuará en representación de la propiedad
horizontal el representante legal de dicha persona jurídica.

Art. 33.- El cargo de administrador podrá ser o no remunerado; si lo es, la cuantía y forma de pago serán
determinadas por la asamblea general. Esta decisión, podrá ser delegada en otros organismos si lo hubiere.

Art. 34.- Para todos los efectos de responsabilidad, al administrador se le aplicarán en el desempeño de su
cargo, las normas del libro 4 del título XXVIII del Código Civil en cuanto no pugnen con la naturaleza misma
del régimen de la propiedad horizontal.

Art. 35.- El presente decreto deroga_los Decretos 1335 de 1959, 44 de 1968 y 107 de 1983.

NOTA: El presente Decreto aparece publicado en el Diario Oficial de mayo 19 de 1986.

 LEY 428 DE 1998
(enero 16)

Derogada por el art. 87, Ley 675 de 2001

por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al
régimen de propiedad horizontal.

El Congreso de Colombia
DECRETA:

Artículo 1°. - Objeto de la Ley. La presente ley tiene por objeto establecer los principios generales para el
desarrollo y funcionamiento de las Unidades Inmobiliarias Cerradas y la reglamentación de los derechos y
obligaciones de los copropietarios y la reglamentación de los derechos y obligaciones de los copropietarios
respecto a su municipio o distrito; organizar su funcionamiento para procurar una mejor calidad de vida y una
convivencia armónica de los copropietarios, moradores y usuarios, y establecer áreas comunes de servicios
sociales necesarios bajo estándares mínimos nacionales.

Artículo 2°. - Principios Generales. Son principios generales para el desarrollo y funcionamiento de las
Unidades Inmobiliarias Cerradas:

La función social de la propiedad inmueble, que implica la provisión de áreas suficientes para atender las
necesidades de las personas y su relación o la comunidad, tales como la circulación, recreación, reunión y
disfrute visual; la protección y conservación ambiental y la armonía estética del conjunto urbano.

La función urbanística de la propiedad que exige la integración funcional, ambiental y espacial de las
construcciones con el entorno; así como el acatamiento de las normas urbanísticas de planeación y de
construcción municipales.

El respeto a la privacidad que impone obligaciones y limitaciones para garantizar un grado de aislamiento
acústico y visual de las áreas privadas.

TÍTULO PRIMERO
Definición y Tipología de las Unidades Inmobiliarias Cerradas.

Artículo 3°. - Definición de Unidades Inmobiliarias Cerradas. Las unidades inmobiliarias cerradas son
conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que
comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión,
instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos copropietarios participan proporcionalmente
en el pago de las expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento
y mejoras.

El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un cerramiento y controles de ingreso.

Parágrafo. - Las áreas de circulación, de recreación, de uso social, zonas verdes, de servicio y los espacios
públicos son de dominio inalienable e imprescriptible de la persona jurídica que integra la copropiedad.

Artículo 4°. - Propiedad de las zonas comunes. Los propietarios de las unidades inmobiliarias cerradas son
dueños de las zonas comunes en proporción a la participación de su derecho individual en relación al conjunto.
Dicha participación será establecida de acuerdo al régimen de propiedad horizontal.
La participación de cada copropietario guardará relación entre su área privada y el total de las áreas privadas
de la unidad inmobiliaria cerrada establecida de acuerdo al régimen de copropiedad y de propiedad
horizontal.

Artículo 5°. - Dimensiones. Las unidades inmobiliarias cerradas de cualquier tipología se consideran pequeñas
unidades cuando su área no exceda de una hectárea. Y unidades de grandes dimensiones cuando supere dicho
límite; éstas podrán autorizarse siempre y cuando no impidan la continuación de vías aledañas, ni se afecte la
prestación de los servicios públicos.

De acuerdo con las dimensiones y el tipo de convivencia generada en las unidades inmobiliarias cerradas
pueden existir peculiares organizaciones, normas de comportamiento y procedimientos para la solución de
conflictos.

Artículo 6°. - Usos del suelo predominante. Se considera uso del suelo predominante aquel cuyas
características arquitectónicas y funcionales, así como el impacto que genera en su entorno, determina la
configuración de la unidad inmobiliaria cerrada e impone condiciones y exigencias de usos complementarios.

Artículo 7°. - Usos y servicios complementarios. Usos del suelo complementarios son aquellos de menor
impacto urbanístico en relación con los usos predominantes, pero que resultan imprescindibles para la
configuración y funcionalidad del entorno de acuerdo con la reglamentación municipal, tales como los
parqueaderos, zonas recreativas, vías peatonales y pequeños comercios.

Una misma área puede cumplir varias funciones y permitir la prestación de diversos servicios sociales, como
la de áreas viales y escenarios deportivos, según la reglamentación municipal y los estatutos de las unidades
inmobiliarias cerradas.

Artículo 8°. - Usos de los suelos compatibles. Las normas municipales de urbanismo determinarán las
tipologías de usos del suelo que consideran compatibles entre sí, atendiendo a condiciones de funcionalidad
urbana y a las características de la configuración de la unidad inmobiliaria cerrada.

Artículo 9°. - Usos restringidos. Son todos aquellos usos de suelos permitidos a condición de que cumplan
determinadas normas, requisito o limitaciones exigidas por las autoridades municipales de urbanismo y
planeación o por la Asamblea General de Copropietarios.

Los usos del suelo ya establecidos en las unidades inmobiliarias cerradas podrán someterse a nuevas
restricciones con el fin de que cumplan su función urbanística y garanticen condiciones de salubridad y
armónica convivencia.

Artículo 10°. - Unidades inmobiliarias residenciales. Son aquellos conjuntos donde prevalece el uso
residencial, compatible con usos recreativos, sociales y comerciales en menor proporción.

Parágrafo. - Áreas mínimas de las viviendas. Las Unidades Inmobiliarias Residenciales cumplirán exigencias de
áreas mínimas determinadas en las normas municipales o distritales de urbanismo.

Artículo 11°. - Unidades inmobiliarias comerciales. Son conjuntos de propiedades raíces integradas
arquitectónicamente en donde prevalecen los usos comerciales de tipologías afines, compatibles con los usos
recreativos, sociales y de servicios.

Artículo 12°. - Unidades inmobiliarias industriales. Son conjuntos de propiedades raíces integradas
arquitectónicamente en donde prevalecen los usos comerciales y las actividades de producción y servicios,
dentro de condiciones sanitarias y de seguridad industrial señaladas por las autoridades competentes.
Artículo 13°. - Unidades Inmobiliarias Turísticas. Son conjuntos de propiedades raíces integradas
arquitectónicamente en donde concurren los usos residenciales, recreativos, sociales, de servicios y de
comercio.

Artículo 14°. - Unidades Inmobiliarias de Servicios Tecnológicos. Son conjuntos de propiedades raíces
integradas arquitectónicamente bajo condiciones restrictivas y exigencias técnicas y de seguridad peculiares.

TÍTULO SEGUNDO
Áreas Sociales y Comunes

Artículo 15°. - Áreas para circulación. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán de vías de acceso
vehicular y áreas de circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con la debida iluminación y
señalización. Las áreas de circulación interna y común de los edificios deberán cumplir normas higiénicas, de
aseo y ventilación.

Artículo 16°. - Áreas de recreación. Todas las Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán proporcionalmente
a su tamaño y al uso predominante de áreas comunes suficientes para actividades recreativas, culturales y
deportivas. Tales exigencias podrán disminuirse cuando se garantice de otra manera el derecho a la práctica
del deporte y a la recreación.

La utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación interna que expida la
Asamblea de Copropietarios y la Junta Administradora de la Unidad Inmobiliaria Cerrada.

Artículo 17°. - Áreas de uso social. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas deben disponer de áreas específicas
destinadas al uso social de todos sus moradores y visitantes, como lugares de encuentro y reunión. Su
utilización estará sometida a la reglamentación de la Junta Administradora y a las decisiones del administrador
de la respectiva unidad.

Artículo 18°. - Zonas verdes. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas libres engramadas y
arborizadas destinadas al cuidado del medio ambiente, al ornato y a la recreación.

Además, cuando las dimensiones de la Unidad Inmobiliaria Cerrada lo permitan, se construirán parques
comunes internos debidamente arborizados.

Artículo 19°. - Áreas de servicios. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas adecuadas y suficientes
para atender los servicios de portería, seguridad, instalaciones de energía, acueducto, alcantarillado,
comunicaciones y otros servicios.

Artículo 20°. - Parqueaderos. Las normas municipales de urbanismo y construcción establecerán exigencias
mínimas de celdas de parqueo por cada propiedad para los moradores y visitantes de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas, así como espacios de maniobra de vehículos y los necesarios para las operaciones de
cargue y descargue para el comercio y la industria.

Artículo 21°. - Espacio público interno. La extensión y características del espacio público interno guardarán
relación con las dimensiones y usos establecidos en la respectiva Unidad Inmobiliaria Cerrada.

Artículo 22°. - Espacio público y adyacente. Los vecinos inmediatos, propietarios y moradores tendrán
derecho a formular iniciativas y una mayor participación en el desarrollo, organización y aprovechamiento del
espacio público.

Artículo 23°. - Cerramientos transparentes. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que se autoricen a partir de
la presente Ley tendrán cerramiento en setos vivos o cerramientos transparentes que permitan la integración
visual de los espacios libres, privados y edificaciones al espacio público adyacente.
Artículo 24°. - Aprovechamiento económico de las áreas comunes. Las actividades que puedan desarrollarse
en las áreas comunes y en el espacio público interno de las cuales se derive un aprovechamiento económico
podrán ser reglamentadas por la Asamblea de Copropietarios o por la Junta Administradora de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas y podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad.

Parágrafo. - Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes sólo podrán beneficiar
a la persona jurídica de la copropiedad y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes con
dueños.

TÍTULO TERCERO
Integración Municipal

Artículo 25°. - Integración con el entorno. Los propietarios y moradores de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas tendrán a su cargo obligaciones y deberes para con sus vecinos y con el municipio del cual forman
parte, al cual deberán integrarse en los aspectos urbanísticos y cívicos.

Artículo 26°. - Reformas arquitectónicas y estéticas. La adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y
estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las Unidades Inmobiliarias Cerradas
será decidida por la respectiva Asamblea de Copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de
la autoridad competente.

Artículo 27°. - Conformación urbanística. El cambio en la conformación urbanística del entorno de las
Unidades Inmobiliarias Cerradas conllevará el cumplimiento de exigencias exoneradas y así mismo podrá
permitir la transformación de áreas internas o externas para otros usos.

Artículo 28°. - Niveles de inmisión tolerables. Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro
elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior no podrán superar los
niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.

Tales niveles de incidencia o inmisión serán determinadas por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de
policía; con todo podrán ser regulados en forma aún más restrictiva en los reglamentos de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas o por la Asamblea de Copropietarios.

Parágrafo. - Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán los requisitos para la
permanencia de mascotas (animales domésticos) pero en ningún caso podrán prohibirlos.

Artículo 29°. - Licencias para reformas, normas arquitectónicas y ampliaciones. Las reformas en las fachadas
y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán la autorización de la
Junta de Copropietarios. En todo caso será necesaria la licencia correspondiente de planeación y urbanismo.

Las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la Unidad
Inmobiliaria Cerrada no requerirán de autorización previa por parte de los órganos administradores.

Parágrafo. - Los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y

funcionalmente que comparten elementos estructurales y constructivos que los asimilen a Unidades
Inmobiliarias Cerrados, podrán solicitar a la autoridad municipal, licencia para convertirse en Unidad
Inmobiliaria Cerrada o para dejar de serlo, siempre que con ello no se afecte significativamente el espacio
público existente y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al 80% de los propietarios.
 TÍTULO CUARTO
Participación Comunitaria

Artículo 30°. - Derechos de los moradores. Toda persona que habite o permanezca en las Unidades
Inmobiliarias Cerradas tendrá derecho a unas condiciones de vida digna, a la privacidad, a la recreación, a la
libre circulación, a reunirse, a organizarse para fines lícitos y a participar en la vida social comunitaria.

El ejercicio de estos derechos se realizará de manera que respete los derechos de las demás personas y de
acuerdo con los reglamentos y normas de convivencia de la respectiva Unidad Inmobiliaria Cerrada.

Artículo 31°. - Obligaciones de los moradores. Todas las personas que habiten o permanezcan en las Unidades
Inmobiliarias Cerradas deberán cumplir con los reglamentos y normas de convivencia de cada unidad;
contribuir a los gastos y expensas establecidas, conforme a principios de justicia y equidad; acatará las
autoridades de la Unidad Inmobiliaria Cerrada y cumplir sus órdenes; obrar en forma solidaria y humanitaria
con las demás personas, proteger el espacio público interno y adyacente a la Unidad Inmobiliaria Cerrada.

Artículo 32°. - Autoridades internas. Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:

La Asamblea de Copropietarios, que expedirá el reglamento de la copropiedad, en la cual participarán los

propietarios en proporción de un voto por cada unidad privada que posean.

La Junta Administradora, conformada democráticamente por los copropietarios o moradores que tendrán los
derechos previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.

El administrador de la unidad, quien podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública para el desempeño de sus
funciones.

Parágrafo. - Los copropietarios podrán hacerse representar en la Asamblea de Copropietarios y en la Junta

Administradora únicamente por moradores en la respectiva Unidad Inmobiliaria Cerrada.

Artículo 33°. - Solución de conflictos. Los conflictos de convivencia se someterán a la Junta Administradora,
la cual en primer lugar promoverá la concertación entre las partes y, en los casos más graves, convocará a los
moradores de la Unidad Inmobiliaria Cerrada con el fin de proponer y estudiar soluciones a los conflictos.

Los procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercitar las
acciones policivas, penales y civiles.

Artículo 34°. - Medidas para la convivencia. Las autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas
podrán establecer disposiciones temporales para atender necesidades específicas de convivencia.

TÍTULO QUINTO
Obligaciones Económicas

Artículo 35°. - Cuotas de administración y sostenimiento. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los
inmuebles.

Artículo 36°. - Ejecución de las obligaciones. Los Administradores de Unidades Inmobiliarias Cerradas podrán
demandar civilmente la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a
propietarios y moradores, a partir de las liquidaciones a los deudores morosos aprobadas por la Junta
Administradora.
En tales procesos la liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario morador, realizada por el
Administrador, prestará mérito ejecutivo sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional.

Parágrafo. - En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las
obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su
inmueble.

Artículo 37°. - Cobro de los servicios públicos domiciliarios. Los urbanizadores y constructores de Unidades
Inmobiliarias Cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios públicos domiciliarios para
cada inmueble.

Las empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas para cada inmueble
en forma individual.

Parágrafo. - Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que a la fecha de entrada en vigencia de esta Ley no posean
medidor individual podrán instalarlos si tal solicitud tiene la aprobación de al menos la mitad más uno de los
copropietarios.

Artículo 38°. - Servicios públicos domiciliarios comunes. Los consumos de los servicios públicos domiciliarios
de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas, serán pagados por los copropietarios de acuerdo a lo dispuesto en la Ley 142 del 12 de julio de 1994.

Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser
pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público
o de aseo establecidas por el municipio o distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por
un mismo servicio.

Artículo 39°. - Obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas
tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas comunes y del
espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, que serán pagados por los copropietarios.

Artículo 40°. - Impuesto de renta y complementarios. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas son personas
jurídicas sin ánimo de lucro que no están obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios.

Artículo 41°. - Impuesto predial y contribuciones de valorización. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas
pagarán el impuesto predial y las contribuciones de valorización correspondientes a las zonas comunes y al
espacio público interno conforme a tarifas diferenciales menores a las tarifas de las áreas privadas.

TÍTULO SEXTO
Normas Especiales

Artículo 42°. - Derechos adquiridos. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas y sus propietarios tienen derechos
adquiridos sobre las zonas comunes, en cuanto al dominio, servidumbres y demás derechos reales sobre
inmuebles debidamente inscritos en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Artículo 43°. - Situaciones jurídicas subjetivas. Los Estatutos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas definirán
los criterios y condiciones para impugnar los Actos Administrativos de las autoridades de planeación y
urbanismo que den aprobación y licencias definitivas.

Artículo 44°. - Expropiación. Las expropiaciones decretadas por las autoridades públicas competentes que
afecten Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán indemnizar o compensar el detrimento patrimonial sufrido
por la Unidad y por sus copropietarios en razón a la desmembración del conjunto y a todos los deterioros
ocasionados por la expropiación.
Artículo 35°. - Adecuación de reglamentos. A partir de la vigencia de la presente Ley, las Unidades
Inmobiliarias Cerradas deberán adecuar sus reglamentos a las previsiones establecidas en ellas, en el término
de dos años.

Artículo 46°. - Régimen de transición. En caso de incompatibilidad entre los reglamentos de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas y las disposiciones legales, prevalecerán en todo caso éstas últimas.

Artículo 47°. - En lo que no contradiga las normas especiales para el Departamento Archipiélago de San
Andrés, Providencia y Santa Catalina se aplicará esta Ley en el citado departamento.

Artículo 48°. - La presente Ley rige a partir de la fecha de su publicación y deroga las normas que le sean
contrarias.

Publíquese y ejecútese.

Dada en Santa Fe de Bogotá, D.C., a 16 de enero de 1998.

El Presidente (E) de la República,

CARLOS LEMOS SIMMONDS.

El Ministro de Desarrollo Económico,

CARLOS JULIO GAITÁN GONZÁLEZ.

NOTA: La presente Ley aparece publicada en el Diario Oficial No. 43219 del 21 de enero de 1998.
 DECRETO 871 DE 1999
(mayo 24)
Por medio del cual se reglamenta el numeral 1o. del artículo 32
de la Ley 428 de 1998.

El presidente de la República De Colombia, en uso de sus facultades constitucionales y legales y en especial

de las que le confiere el numeral 11 del artículo 189 de la Carta Política y el numeral 1o. del artículo 32 de la
Ley 428 de 1998, y
CONSIDERANDO:
Que las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 regulan los regímenes de propiedad horizontal, como forma de
dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes de un inmueble y sujeta las
áreas de éste destinadas al uso o servicio común de todos o parte de los propietarios de
aquéllas al dominio común;

Que la Ley 16 de 1985 establece en su artículo 4o. que la dirección y administración de la propiedad horizontal
corresponde a la asamblea general de propietarios que integran la totalidad de los dueños de los bienes de
dominio exclusivo o particular del inmueble, señalando que en la asamblea éstos votarán en proporción a los
derechos de dominio que tengan sobre dichos bienes. Por su parte, que la Ley 182 establece en sus artículos
4o. y 5o. que el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional al valor del piso o
departamento de su dominio y que cada propietario deberá contribuir a las expensas comunes de la
copropiedad en proporción al valor de su piso o departamento;
Que se hace necesario establecer el alcance de la proporción del voto que posee cada uno de los propietarios
de unidades privadas pertenecientes a unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad
horizontal, en la asamblea de copropietarios de que trata el numeral 1o. del artículo 32 de la Ley 428 de 1998,

DECRETA:

Artículo 1o. Para efectos de lo dispuesto en el numeral 1o. del artículo 32 de la Ley 428 de 1998, en la
asamblea de copropietarios participará el propietario de cada unidad privada con un voto, cuyo valor
proporcional se determinará de acuerdo con el coefiente de copropiedad o índice de participación de su
unidad privada, en la copropiedad de la unidad inmobiliaria cerrada, establecido de conformidad con las Leyes
182 de 1948 y 16 de 1985, según el caso.

Artículo 2o. El presente decreto rige a partir de la fecha de su publicación.

Publíquese, comuníquese y cúmplase.

Dado en Santa Fe de Bogotá, D. C., a 24 de mayo de 1999.

ANDRES PASTRANA ARANGO

El Ministro de Desarrollo Económico,

Fernando Araújo Perdomo.

DIARIO OFICIAL
Santafé de Bogotá, Jueves 27 de mayo de 1999
Año CXXXV No. 43.588
 SENTENCIA C-488/02
Referencia: Expediente D-3823
Demanda de inconstitucionalidad contra el articulo 86 (parcial) de la
Ley 675 de 2001
Actor: Esther Elena Mercado Jaraba
Magistrado Ponente:
Dr. ALVARO TAFUR GALVIS
Bogotá D.C., veintiséis (26) de junio del año dos mil dos (2002).
LA SALA PLENA DE LA CORTE CONSTITUCIONAL, en cumplimiento de
sus atribuciones constitucionales y de los requisitos y trámites establecidos en
el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la siguiente

SENTENCIA
I. ANTECEDENTES
En ejercicio de la acción pública de inconstitucionalidad, la ciudadana Esther Elena Mercado Jaraba demandó,
parcialmente, los incisos primero y segundo y el Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001
"por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal".

Mediante auto del 7 de diciembre de 2001 el Magistrado Sustanciador admitió la demanda, ordenó fijarla en
lista, dispuso correr traslado de la misma al Procurador General de la Nación para que rindiera el concepto de
su competencia, y ordenó comunicar su iniciación al señor Presidente de la República, al Presidente del
Congreso, a los Ministros de Justicia y del Derecho y de Desarrollo Económico, como también a la Academia
Colombiana de Jurisprudencia, para que conceptuaran sobre la constitucionalidad de las disposiciones
acusadas, de estimarlo oportuno.

Cumplidos los trámites propios de esta clase de procesos y previo el concepto del Procurador General de la
Nación, procede la Corte a decidir sobre la demanda de la referencia.

II. NORMAS DEMANDADAS

A continuación, se transcribe el texto de las disposiciones acusadas conforme a su publicación en el Diario
Oficial número 44.509 de 4 de agosto de 2001 y se subraya lo demandado.

"Ley 675 de 2001

(3 de agosto)
Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal
Artículo 86 - Régimen de transición. Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las
leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la
fecha de su vigencia y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos
internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional.
Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones
señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las
decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces.
Parágrafo transitorio. - Los procesos judiciales o arbitrales en curso a la fecha de expedición de esta ley o que
se inicien con posteridad a ella dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que
se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los
reglamentos de propiedad horizontal existentes y las leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos
reglamentarios, se seguirán tramitando con arreglo a estas normas hasta su culminación."

III. LA DEMANDA
La actora solicita que se excluyan del ordenamiento jurídico las expresiones "y tendrán un término de un (1)
año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo
determine el Gobierno Nacional"; "[t]ranscurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen
llevado a cabo las modificaciones señaladas;" y "dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este
artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación" contenidas en los incisos primero
y segundo, y en el Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 respectivamente, porque
quebrantan los artículos 2°, 4°, 29 y 58 de la Constitución Política.
Aduce que entre los fines esenciales del Estado se encuentra el de garantizar los principios y deberes
establecidos en la Constitución Política, que en consecuencia el Estado no puede "desconocer los derechos
adquiridos con justo título y buena fe, al obligar en un término perentorio la modificación de los regímenes de
propiedad".
Destaca que los apartes demandados de los incisos primero y segundo del artículo 86 de la Ley 675 procede
porque son los reglamentos de copropiedad los que definen "el derecho de propiedad de cada una de las
personas que adquirieron un inmueble acorde con la legislación existente al momento de comprar la respectiva
propiedad".
Estima la demandante que al modificar derechos "ciertos e inalienables" de propiedad los apartes transcritos
desconocen los artículos 4°, 29 y 58 constitucionales, porque en los reglamentos de copropiedad se
"reconocieron derechos ciertos e incontrovertibles" que la nueva ley no puede modificar "con efecto
retroactivo", porque se desconocen "(...) el artículo 58 de la Carta Magna, en concordancia con el artículo 29
ibidem".
Sostiene que el Parágrafo transitorio quebranta el artículo 29 de la Carta porque "al obligar a los propietarios
que adquirieron un bien inmueble sometido a un régimen de propiedad horizontal vigente al momento de
adquisición que de manera retroactiva modifiquen el mismo para que este se ajuste a la nueva ley, con lo cual
se manifiesta la violación del mandato constitucional establecido en el citado artículo en concordancia con lo
normado en la Ley 153 de 1887".

IV. INTERVENCIONES
I. Intervención del Ministerio de Desarrollo Económico
El ciudadano William Hernando Sabogal Torres, actuando como apoderado del Ministerio de Desarrollo
Económico, acudió al proceso para defender la constitucionalidad de las disposiciones acusadas.
Aduce que el artículo 86 de la Ley 675 de 2001, en cuanto concede a los propietarios un término para modificar
los reglamentos que regulan los derechos de los copropietarios en propiedad horizontal, y transcurrido el
término previsto somete tal derecho a las disposiciones de la misma Ley, no quebranta los artículos 2° y 58
constitucionales, porque el ejercicio del derecho de propiedad privada dejó se ser arbitrario cuando fue
limitado por el interés social -para sustentar su afirmación se apoya en las sentencias C-1043 de 2000 y T-547
de 1992, de las que trae apartes-.
Además, con respecto al cargo que demanda la confrontación parcial del Parágrafo Transitorio del artículo 86
de la Ley en comento con el artículo 29 superior, porque dicho parágrafo quebranta la garantía del debido
proceso, conceptúa que la acusación debe descartarse, como quiera que la norma demandada concede un
plazo adicional para que la nueva regulación sea aplicada a fin de resolver las controversias judiciales surgidas
en vigencia de la anterior regulación, sujetando sus dictados, de ésta manera, al principio de legalidad.
Finaliza su intervención afirmando que fue precisamente para cumplir con los fines esenciales del Estado, y
en ejercicio de sus facultades constitucionales, que el Congreso Nacional dictó la Ley 675 de 2001, porque, de
conformidad con el numeral 1° del artículo 150 superior, es al órgano legislativo del poder público a quien le
corresponde hacer las leyes.

V. CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACIÓN

El Señor Procurador General de la Nación, mediante concepto número 2802 recibido el 14 de febrero de 2002
en la Secretaría de la Corte Constitucional, solicita a esta Corporación i) declararse inhibida para pronunciarse
de fondo sobre la constitucionalidad del aparte "dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este
artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación", contenido en el Parágrafo
Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, y ii) declarar exequibles las expresiones "y tendrán un término
de un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más,
según lo determine el Gobierno Nacional" y "[t]ranscurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se
hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas," contenidas en el primero y en el segundo inciso de la
misma disposición.
Su petición inicial la fundamenta en que la demanda no cumple con la totalidad de requisitos exigidos por el
artículo 2° del Decreto 2067 de 1991, habida cuenta que "[l]os argumentos expuestos por la ciudadana
Mercado Jaraba, solamente se refieren a las expresiones acusadas del artículo 86, pero no presenta (sic)
argumento ni justificación alguna frente al parágrafo transitorio del mismo artículo."
De otra parte, sostiene que los incisos primero y segundo del artículo en mención no quebrantan el
ordenamiento constitucional, porque el Congreso de la República puede regular los derechos reales siempre
que lo haga de manera razonable y proporcionada.
Estima que Ley 675 no atenta contra los derechos adquiridos, toda vez que "las situaciones jurídicas
individuales que han quedado definidas y consolidadas bajo el imperio de una ley, y que en tal virtud, se
entienden incorporadas válida y definitivamente o pertenecen al patrimonio de una persona, no pueden ser
desconocidas o modificadas por otra norma", en consecuencia atribuye a un error de la actora la formulación
de los cargos, como quiera que la necesidad de modificar los reglamentos que actualmente regulan el régimen
de propiedad horizontal no desconoce el derecho real previamente constituido, en razón de que el
reglamento no configura tal derecho, sino que regula su ejercicio.
En ese sentido, la Vista Fiscal conceptúa que los incisos primero y segundo del artículo 86 demandado
simplemente unifican criterios respecto de un régimen antes regulado por dos estatutos diferentes y
excluyentes, a elección de los copropietarios, como lo fueron los reglados por las Leyes 182 de 1948 y 16 de
1985.
Estima que estas normas resultaron ineficaces debido a la proliferación de este tipo de propiedad, razón por
la cual, en aras de la seguridad jurídica del régimen y buscando su unificación y la satisfacción de las
necesidades de los copropietarios se profirió la Ley 675, de la cual hace parte la norma acusada.
Realiza una rápida reseña de la expedición de las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, y una síntesis de los
principales aspectos relativos al régimen de propiedad horizontal que regula la Ley 675, concluyendo que el
término previsto por el legislador para que los copropietarios que adquirieron su derecho en vigencia de las
Leyes primeramente nombradas adecúen su derecho a la nueva regulación mediante la adopción de un nuevo
reglamento se encuentra debidamente justificada, como también lo está la previsión relativa a la aplicación
de las disposiciones de la Ley a todos los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, una vez
vencido tal término.
Para concluir destaca, entre las modificaciones que la Ley 675 de 2001 introduce al Régimen de Propiedad
Horizontal i) las definiciones de bienes comunes y privados, de área libre construida, de expensas comunes
necesarias, de bienes comunes esenciales y no esenciales, y de conjuntos por etapas, ii) la conformación de la
persona jurídica, la manera de probar su existencia y representación, y las reglas para su extinción, iii) los
procedimientos para hacer efectivas las expensas, para conformar el título que permite ejecutarlas, para
solucionar internamente los conflictos de convivencia, para proceder a la reconstrucción del edificio o
conjunto, y, en caso de ser necesario, a la extinción del régimen, iv) los mecanismos para hacer eficiente la
administración de los bienes comunes, y v) el contenido del reglamento, en cuanto a los coeficientes, forma
de determinarlos y derechos de participación en las decisiones de las asambleas.

V. CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS
1. Competencia
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 241, numeral 4º de la Constitución Política, la Corte
Constitucional es competente para conocer y decidir, definitivamente, sobre la demanda de
inconstitucionalidad de la referencia, porque las normas demandadas están contenidas en una ley de la
República, la 675 de 2001.
2. Materia sujeta a examen
Corresponde a la Corte definir si las expresiones "y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo
pertinente sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno
Nacional"; "[t]ranscurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las
modificaciones señaladas;" y "dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que
se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación", contenidas en los incisos primero y segundo, y
en el Parágrafo Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 respectivamente, disponen la aplicación
retroactiva de la ley a los edificios y conjuntos constituidos en propiedad horizontal con arreglo a las Leyes
182 de 1948 y 16 de 1985, quebrantando los artículos 2°, 4°, 29 y 58 de la Constitución Política.
Para el efecto la Corte debe detenerse en los derechos que las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 regularon, y
en el alcance de los reglamentos elaborados con fundamento en ellas, a fin de determinar si la modificación
de dichos reglamentos, para adaptar los edificios y conjuntos a los dictados de la Ley 675 de 2001, dispuesta
en los incisos primero y segundo del artículo 86 de esta última normatividad, quebranta los derechos que
fueron adquiridos conforme a las leyes primeramente nombradas.
Para cumplir el anterior propósito, la Corte habrá de resolver previamente la solicitud de inhibición parcial
formulada por el señor Procurador General de la Nación.
Además, una vez puntualizado el alcance de la decisión, la Corte se detendrá, brevemente, en los lineamientos
jurisprudenciales y doctrinarios más relevantes sobre la garantía constitucional de los derechos adquiridos
conforme a la ley civil.
3. Consideraciones Preliminares
3.1. Alcance de la decisión. Decisión inhibitoria respecto del aparte demandado del Parágrafo transitorio de
la Ley 675 de 2001
Según lo dispone el Decreto 2591 de 1991, en desarrollo de los artículos 40 y 241 de la Constitución Política,
las demandas de inconstitucionalidad deben reunir requisitos mínimos de presentación entre los que se
cuentan la exposición clara de las razones que motivan al ciudadano a presentar la demanda, de modo que su
argumentación pueda ser comprendida y analizada según su propio contenido.
Ahora bien, la actora demanda la expresión "dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este
artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación" contenida en el Parágrafo
Transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, transcribe el texto completo de la disposición que la contiene,
individualiza lo demandado, y aduce que ésta quebranta el artículo 29 constitucional "(..) al obligar a los
propietarios que adquirieron un bien inmueble sometido a un régimen de propiedad horizontal vigente al
momento de adquisición que de manera retroactiva modifiquen el mismo para que este se ajuste a la nueva
ley, con lo cual se manifiesta la violación del mandato constitucional establecido en el citado artículo en
concordancia con lo normado en la Ley 153 de 1887".
No obstante, del texto demandado no se deduce tal obligación, y de entenderse no tendría ninguna relación
con el artículo 29 constitucional.
Al respecto, no obstante haber considerado el Magistrado Sustanciador que procedía admitir el libelo para
estudiar la inconstitucional de todas las expresiones demandadas, al volver al cargo formulado contra la
expresión antes trascrita, la Corte encuentra que le asiste razón al señor Procurador General de la Nación,
porque los argumentos que la actora esgrime para sustentar el cargo tocan con los incisos primero y segundo
del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 y no con el Parágrafo transitorio².
En suma, la Corte no puede emitir pronunciamiento de fondo sobre la constitucionalidad del aparte "dentro
del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento
voluntario de adaptación" contenido en el Parágrafo transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, porque
la demanda no formula cargo alguno que permita confrontar dicho aparte con el artículo 29 constitucional.
3.2. La garantía de los derechos adquiridos de contenido patrimonial en la jurisprudencia y en la doctrina
3.1.1. La etapa anterior a las formulaciones constitucionales de 1991
La conceptuación de los "derechos adquiridos", surgida a raíz de la adopción del principio de irretroactividad
de la ley en el artículo 2° del Código Civil Francés³ -"la ley sólo dispone para el porvenir, no tiene efectos
retroactivos"-, se centró, primeramente, en la diferenciación entre meras expectativas y derechos
constituidos4, y más adelante en la distinción entre situaciones jurídicas concretas y abstractas5.
El artículo 31 de la Constitución de 1886, sin referirse al derecho de propiedad6, dispuso que los derechos
adquiridos con justo título, con arreglo a las leyes civiles, no podían ser desconocidos ni vulnerados por leyes
posteriores, pero se apartó de la concepción decimonónica de los derechos individuales previendo que,
cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública los derechos de los particulares
resultaren en conflicto con la necesidad reconocida por la misma ley, el interés privado debía ceder ante el
interés público.
Y, varias disposiciones de la Ley 153 de 1887 desarrollaron el anterior precepto constitucional, como quiera
que, en lo atinente a los derechos de contenido patrimonial, el artículo 17 dispone que "las meras
expectativas" no serán tenidas como derechos "contra un ley nueva que las anule o cercene", y el 28 establece
que "[t]odo derecho real adquirido bajo una ley y de conformidad con ella subiste bajo el imperio de otra; pero
en cuanto a su ejercicio y cargas y en lo tocante a su extinción, prevalecerán las disposiciones de la nueva ley".
Ahora bien, al considerar la inconstitucionalidad de esta última disposición, la Sala Plena de la Corte Suprema
de Justicia ¿desestimando los argumentos del demandante- sostuvo que en lugar de quebrantar el artículo 31
del ordenamiento superior, entonces vigente, el artículo 28 de la ley en comento lo desarrolló debidamente,
como quiera que "[e]n presencia de estos intereses que no pertenecen al orden privado, sino que se encuentran
en el campo mismo de la necesidad y utilidad públicas, o que se relacionan, como dice un expositor de derecho
con la salud del Estado, el principio de la no retroactividad no puede alegarse por los ciudadanos en cuanto
esas nuevas modalidades o condiciones no aniquilen sus derechos. 7"
En el mismo sentido, en sentencia del 6 de mayo de 1927, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia consideró
que el derecho de propiedad, en virtud de su propia esencia "es medio y condición, no obstáculo para la
convivencia pacífica entre hombres", de suerte que la Sala en cita entendió que los modos de ejercicio del
derecho de propiedad, compatibles con las exigencias sociales, debían considerarse incluidos en la esencia
misma del derecho8.
Por su parte, el artículo 10 del Acto Legislativo número 1° de 1936 introdujo a la garantía constitucional de los
derechos adquiridos significativas modificaciones en cuanto, a la par que se refirió en forma expresa al
derecho de propiedad privada, concretó los lineamientos que sobre el contenido social de este derecho que
venía esbozando la jurisprudencia, y, además, acentuó la sujeción de su contenido al interés general
reconocido por el legislador.
Para el efecto el Constituyente del año 36 acudió a la fórmula de designar el derecho de propiedad como
función social que implica obligaciones, sin desconocer su condición de derecho individual y agregó al interés
público, que desde 1886 venía atemperando la garantía que el artículo 31 superior había previsto para los
derechos adquiridos, el interés social9.
Sobre los anteriores lineamientos, como lo ha venido sosteniendo la jurisprudencia con insistencia, la
concepción radicalmente individualista de la fórmula "libertad propiedad" propia de la Revolución Francesa,
que rigió las relaciones de derecho privado -propiedad y contrato- desde los albores de la República hasta la
expedición de la Constitución de 1886, cedió definitivamente en 1936 ante la fórmula constitucional conforme
con la cual, de una parte, se garantiza el derecho de propiedad sin desconocerle a su titular la facultad de
preservar su situación jurídica libre de toda incidencia externa, y de otra, se reafirma el contenido social de
los derechos patrimoniales10.
3.1.2. La etapa posterior a las formulaciones constitucionales de 1991
La Constitución de 1991, por su parte, no imprimió modificaciones sustanciales a la garantía a la que se hace
mención, en cuanto reafirmó la protección de los intereses individuales adquiridos con arreglo a las leyes
civiles, supeditó esta garantía al interés público o social, y conservó la definición del derecho de propiedad
como función social que implica obligaciones, aunque le agregó, en calidad de inherente, una función
ecológica.
No obstante, como lo ha sostenido reiteradamente esta Corporación, la adopción del Estado social de derecho
comporta una necesaria y definitiva transformación del derecho de propiedad, motivada por la necesidad de
satisfacer "múltiples demandas sociales (..) y garantizar patrones mínimos dentro de los cuales fuera posible
vivir dignamente: el salario, la alimentación, la salud y la educación (...) de todos los ciudadanos"11
Pero eso no es todo; en consideración a que el derecho de propiedad integra un orden jurídico sistemático y
estructurado fundado en el respeto de la dignidad humana, en el trabajo, en la solidaridad y en el interés
general, el artículo 58 constitucional ha sido interpretado por la jurisprudencia constitucional como el eslabón
que permite al Estado proyectar sus políticas de vivienda de manera que puedan coexistir la estructura
democrática, participativa y pluralista del Estado, con los derechos fundamentales, dada la posibilidad de
hacer efectiva la dignidad humana y de realizar la igualdad, intimidad y el libre desarrollo de la personalidad,
mediante la formulación y ejecución de directrices institucionales encaminadas a que los derechos
patrimoniales satisfagan en mayor grado, y en mayor número las necesidades de los asociados ¿artículos 1°,
2°, 5°, 13, 15, 16, 17, 51 y 60 C.P.- 12.
Por ello sin desconocer la subordinación del derecho de propiedad, como la de todos los derechos
individuales, que el artículo 58 constitucional garantiza, al interés general ¿público y social-, la jurisprudencia
constitucional se ha detenido en la necesidad de que el Estado cuente con políticas que permitan a los
asociados acceder a una vivienda digna y conservarla en condiciones de justicia, libertad e igualdad ¿artículo
51 C.P.- 13.
Otro aspecto de singular importancia, también considerado por la jurisprudencia constitucional al estudiar el
efecto retroactivo de las leyes en los derechos de contenido patrimonial, es el de la inmutabilidad de los
derechos adquiridos frente a la seguridad que demandan los procesos económicos, habida cuenta que se ha
considerado que los operadores del mercado requieren reglas claras y medianamente estables en todos los
elementos que estructuran y confluyen con la actividad económica, como son las libertades de empresa y de
escoger profesión y oficio, el derecho al salario y a disfrutar del mismo y el acceso y permanencia en la
propiedad en sus diferentes manifestaciones ¿ Preámbulo, artículos 25, 26, 53, 58 333 y 338 C.P. 14.
La Constitución Política, entonces, traza las pautas que rigen la actividad normativa de legislador y la labor
interpretativa del juez respecto de la garantía de los derechos adquiridos, como quiera que, de una parte, la
ley no puede entrar a despojar a los particulares de los bienes que ingresaron definitivamente a su patrimonio,
salvo que claros motivos de utilidad pública e interés social lo requieran.
Y, de otra, porque los jueces deben considerar las facultades, deberes y derechos reservados a su titular
necesariamente debilitados, cuando estas prerrogativas entran en conflicto con la aplicación de una ley
expedida por motivos de utilidad pública o interés social.
No obstante, respecto de los límites a que está expuesto el interés privado, por razón del interés público o
social la jurisprudencia constitucional tiene definido, que no todo interés general tiene la virtualidad de
desconocer los derechos reconocidos en la Constitución Política, porque los intereses individuales
reconocidos en la Carta, con verdadera eficacia jurídica, deben entenderse comprendidos en el complejo
contexto del interés general15.
Es más, la ley puede invocar el bienestar general para desconocer o limitar los derechos de contenido
patrimonial, siempre que la limitación o anulación del derecho pueda ser justipreciada económicamente,
porque a la par que la Constitución Política admite la expropiación por motivos de utilidad pública o social,
definidos por el legislador, dispone que el afectado debe ser previamente indemnizado.
Para concluir, en punto a la adquisición de los derechos patrimoniales y a su respaldo constitucional, valga
recordar que al declarar la conformidad con la Carta Constitucional del artículo 33 de la Ley 333 de 1996, esta
Corte encontró acorde con el artículo 58 constitucional la declaratoria de extinción del dominio sin
indemnización, sin consideración a la época de adquisición, cuando el acceso a la propiedad hubiere
contrariado los dictados del artículo 34 constitucional16.
Como se ve, desde que la fórmula de la garantía de los derechos adquiridos fue introducida en el
ordenamiento superior, tal normativa opera para el legislador -en cuanto éste no puede desconocer
situaciones jurídicas consolidadas, salvo por razones de interés público o social que demanden su
expropiación-; para el juez -a quién le corresponde considerar que el ámbito puramente individual de los
derechos patrimoniales se restringe cuando entra en conflicto con el interés general-, y para los particulares
-porque decretada una expropiación la indemnización que les corresponde recibir se fijará consultando sus
intereses y los de la comunidad-.
En suma, la propiedad implica obligaciones, para el Estado en cuanto a éste le corresponde hacer prevalecer
el interés público y social, sin desconocer los intereses subjetivos involucrados en la decisión. Y respecto de
los particulares, habida cuenta que todo aquel que se encuentre en relación jurídica con los bienes debe
propender porque éstos realicen fines de interés general.
4. Examen de los cargos
Tal como quedó explicado la Corte deberá decidir i) si se ajusta al ordenamiento constitucional disponer que
los regímenes de propiedad horizontal, vigentes el 4 de agosto de 2001, deben modificar sus reglamentos a
los dictados de la Ley 675 de 2001, y ii) si transcurrido el término de un año, concedido por el inciso primero
de la ley en cita a los edificios y conjuntos, para que "lleven a cabo las modificaciones señaladas", sin que estas
se realicen, se pueden entender incorporadas las disposiciones de la ley a dichos reglamentos.
Corresponde, por tanto, previamente, analizar la configuración de los derechos reales inmobiliarios definidos
tanto en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, como en la Ley 675 de 2001 a fin de establecer si los edificios y
conjuntos constituidos con arreglo a las primeras deben sujetarse a los dictados de esta última, sin perjuicio
de que las asambleas y copropietarios modifiquen sus reglamentos, o dejen de hacerlo.
4.1. El régimen de Propiedad Horizontal conforme a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985
Como lo recordó recientemente esta Corporación17, con ocasión de los sucesos del 9 de abril de 1948, y ante
la necesidad de reconstruir a Bogotá, el Gobierno Nacional, mediante el Decreto Extraordinario 1286 del
mismo año, acogió el proyecto de ley de "propiedad de pisos y departamentos en un mismo edificio" que el
Congreso Nacional discutía en 1947, antes de su cierre. Y, en diciembre de 1948, esta corporación legislativa
adoptó tal regulación como ley de la República, con el número 182.
En 1985, con el objeto de solucionar algunas de las dificultades presentadas en la aplicación de la ley antes
nombrada, especialmente en lo tocante a la personalidad jurídica del régimen, el Congreso Nacional, sin
derogar la anterior normatividad, y dando la opción a los copropietarios de elegir una u otra regulación,
expidió la Ley 16 del mismo año18. Y el Gobierno Nacional reglamentó ambas leyes mediante el Decreto 1365
de 1986.
Las leyes en mención dispusieron que, mediante una declaración constitutiva de voluntad, siempre que las
condiciones constructivas lo permitieran19, un solo inmueble podía entenderse separado en unidades
independientes, para que cada propietario pudiera ser considerado "(...) dueño exclusivo de su piso o
departamento y comunero en los bienes afectados al uso común"-artículo 2° de la Ley 182 de 194820.
Para el efecto se previó que cada propietario i) debía usar "su piso o departamento en la forma prevista en el
reglamento de copropiedad (..)o a falta de éste, aquellos a que el edificio esté destinado o que deban
presumirse de su naturaleza", ii) tenía que "servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que los utilice
según su destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás", y iii) podía "enajenar su piso o
departamento, hipotecarlo, darlo en anticresis y arrendamiento sin necesidad del consentimiento de los
propietarios de los demás pisos o departamentos." -artículos 7°, 6° y 8° Ley 182 de 1948-.
Así las cosas, la propiedad horizontal regulada en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 fue una figura compleja
de aprovechamiento individual inmobiliario, que reconoció a cada copropietario un derecho sobre su unidad
de igual naturaleza a aquel que el artículo 699 del Código Civil le reconoce al titular sobre la cosa objeto de
dominio único21, y un derecho de igual naturaleza sobre los bienes comunes, pero inalienable, indivisible e
inseparable del primero -artículos 3° y 4° Ley 182 de 1948, Ley 95 de 1890 (artículos 16 a 27)- 22 -.
La utilización por todos de los bienes comunes, su conservación y mantenimiento fue regulado por el artículo
11 de la Ley 182 de 1948, previendo la constitución de una sociedad por parte de los copropietarios, o la
elaboración de un reglamento que precisara los derechos y las obligaciones recíprocas de los copropietarios.
A su vez, el artículo 12 íbidem, dispuso que la adopción de tal reglamento debía ser acordado por los
propietarios por "unanimidad", y que debía contener "las normas sobre administración y conservación de los
bienes comunes, funciones que corresponden a la asamblea de los copropietarios; facultades, obligaciones y
formas de elección del administrador, distribución de las cuotas de administración entre copropietarios, etc.
(..) determinará en qué casos la gestión del administrador requerirá la conformidad de la asamblea de
copropietarios".
Pero la Ley 16 de 1985 fue más allá, en cuanto condicionó la constitución del régimen, además, al
otorgamiento de la escritura pública contentiva del reglamento, y garantizó el sometimiento de
copropietarios, causahabientes y terceros a las previsiones de éste dotando al administrador, y a cada uno de
los copropietarios de la legitimación requerida para impetrar las acciones encaminadas a hacer efectivas sus
estipulaciones -artículo 9°-.
Una cuestión que se debe considerar en el régimen de propiedad de las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, es la
relativa a las restricciones impuestas al dominio exclusivo, en provecho de los intereses comunes, en cuanto
éstas fueron de mayor amplitud, que las previstas en las relaciones ordinarias de vecindad23.
En efecto el destino del inmueble, una vez determinado en el reglamento original, o deducido por las
características de la construcción, fue aspecto determinante para establecer i) la facultad de explotación de
la propiedad individual, ii) el uso de los bienes comunes, ii) el poder de exclusión recíproco de copropietarios,
causahabientes y terceros y iii) el nivel de tolerancia que a unos y a otros les correspondía asumir, sobre las
formas de uso y disfrute por otros, de las unidades y de los bienes y servicios comunes24.

Aspectos que la Ley 182 de 1948 definió, la Ley 16 de 1985 garantizó y el Decreto 1365 puntualizó, en su
orden, en los siguientes términos:

"Art. 6°. Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes siempre que los utilice según su
destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás.
Art. 7°. Cada propietario usará de su piso o departamento en la forma prevista en el reglamento de
copropiedad y, en consecuencia, no podrá hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en dicho
reglamento, o a falta de éste, aquellos a que el edificio esté destinado o que deben presumirse de su
naturaleza".
"Art. 9°. Sanciones. El Juez, a petición del administrador del inmueble o de cualquier propietario, podrá aplicar
al infractor del reglamento o de las normas que rigen la propiedad horizontal, multa (..) sin perjuicio de las
indemnizaciones y demás sanciones a que hubiere lugar (..). Lo dispuesto en este parágrafo subroga el inciso
segundo del artículo 7° de la Ley 182 de 1948".
"Artículo 5°. Para todos los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una
vez se eleve a escritura pública y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente
la licencia de construcción (..) y el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, el cual deberá
contener al menos lo siguiente (..)
11) Destinación y uso de las unidades de dominio privado."
Se tiene, además, que en tanto lo atinente a la destinación de las unidades independientes fue un asunto
reservado al reglamento, acorde con naturaleza de los bienes, las regulaciones relativas a los bienes comunes
fueron asuntos de asamblea.
Cuestión de interés porque fue del reglamento original y de la aprobación irrevocable del mismo por las
autoridades municipales, del que dependió la seguridad y estabilidad del régimen, y por ende la posibilidad
de hacerlo oponible a terceros. Cabe entonces, en el sistema diseñado por las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985,
distinguir las obligaciones generadas en la copropiedad por su origen y determinar, en consecuencia, las de
exigibilidad general, y las que obligan únicamente a las partes. Como se desprende de ésta disposición:
"Artículo 19. El Presidente de la República expedirá el reglamento de la presente ley, en el cual se señalarán
los requisitos que deben reunir los edificios que deban quedar sometidos al régimen que ella establece.

La dirección de obras públicas municipales, o la entidad o funcionario que haga sus veces, decidirá si el edificio
que se proyecte dividir en pisos o departamentos cumple con las exigencias de dicho reglamento. Esta
declaración, una vez hecha, es irrevocable. Los notarios no podrán autorizar ninguna escritura pública sobre
constitución o traspaso de la propiedad de un piso o departamento, ni los registradores de instrumentos
públicos inscribirán tales escrituras si no se insertan en ellas copia autentica de la correspondiente declaración
municipal y del reglamento de copropiedad de que tratan los artículos 11 y 12 de la presente ley." -Ley 182 de
1948, artículo 7 Ley 16 de 1985-.
De ese modo, en tanto la destinación de las unidades debía definirse en el reglamento -elaborado por los
propietarios por consenso y aprobado por la autoridad municipal-, la asamblea podía, por unanimidad de los
votos de los copropietarios asistentes a la reunión, alterar sensiblemente el goce de los bienes comunes, y
desafectarlos del uso común.
Pero el derecho de sobre elevación y la realización de construcciones, en bienes privados y comunes, fue
restringido, porque requirió el consentimiento, ya no de la asamblea, sino de los demás copropietarios25.
Como lo indican los artículos 6° y 7° de la Ley 182 de 194826, y el artículo 5° del Decreto 1365 de 1986, antes
trascritos; y como lo previeron los artículos 12 y 25 de la Ley 182 de 1948, 6 de la Ley 16 de 1985 y 27 del
Decreto 1365 de 1986 que, en este orden, se pueden leer a continuación,
"Artículo 12.- (..)
Todo acuerdo (..) que implique una sensible alteración en el goce de los bienes comunes, requerirá la
unanimidad de los copropietarios asistentes a la respectiva reunión"
Artículo 25.- El propietario del último piso no puede elevar pisos o realizar construcciones sin el consentimiento
de los propietarios de los otros departamentos o pisos. Al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer
obras que perjudiquen la solidez de la habitación, tales como excavaciones, sótanos, etc."
"Artículo 6°. - La Asamblea General de propietarios, por mayoría que represente por lo menos las cuatro
quintas partes de los votos que la integran, podrá desafectar de dicho uso o servicio común los bienes que no
resulten necesarios para tal fin y proceder a su división o enajenación, si esto conviniere.
(..)"
"Artículo 27... Son funciones de la Asamblea General de Propietarios, además de las establecidas en las leyes,
en el presente Decreto y en el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, las siguientes:
(..)
b) Decidir sobre las modificaciones de los bienes de uso común, así como adoptar las decisiones que impliquen
alteraciones en el uso y goce de los mismos con las mayorías establecidas en las normas legales.
(..)."
Ahora bien, de conformidad con lo definido en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, fueron considerados
comunes i) los bienes "necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio", ii) las áreas que
"que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o departamento (..)", y iii) los
elementos destinados "al uso o servicio común de todos o parte de los propietarios" -artículos 3° y 1° y 3°
respectivamente-.
A propósito de los bienes comunes, la Corte debe detenerse en la obligación de contribuir con el pago de las
expensas necesarias, gravámenes extraordinarios y mejoras voluntarias, como quiera que en la normatividad
en estudio estas obligaciones pudieron distinguirse por su naturaleza, extensión y poder de vinculación. Así,
el pago de las expensas necesarias fue previsto en la ley y su nacimiento en el reglamento original, y el de las
restantes obligaciones pecuniarias a cargo de los copropietarios, por razón de los bienes comunes, se originó
en los acuerdos de la asamblea, con el voto unánime de los copropietarios asistentes a la reunión. Como se
deduce de las siguientes disposiciones de la Ley 182 de 1948 ¿artículo 7° Ley 16 de 1985-.
"Artículo 5°. Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y
reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro en proporción al valor del piso o
departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes.
El dueño o los dueños del piso bajo y del subsuelo quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y
reparación de escaleras y ascensores, no siendo condóminos de ellos.
(..)"

"Artículo 12.- (...)

Todo acuerdo que entrañe la imposición de gravámenes extraordinarios o que tengan por objeto la
construcción de mejoras voluntarias (...), requerirá la unanimidad de los copropietarios asistentes a la
respectiva reunión".
Para finalizar, vale recordar que los edificios y conjuntos, según su sujeción a la Ley 182 de 1948 o a la Ley 16
de 1985 se pudieron distinguir tanto por la desafectación de los bienes comunes -sólo prevista en ésta última-
como por la personería y facultades del administrador.
Lo dicho porque a los administradores les fueron reconocidas las facultades que el Código Civil les asigna a
quienes administran grandes comunidades, y la personería del régimen operó conforme a lo dispuesto en el
artículo 22 de la Ley 95 de 189027; en tanto la personalidad de los edificios y conjuntos sometidos a la Ley 16
de 1985 fue otorgada por la misma ley, como lo indican los artículos que se transcriben a continuación:
"Artículo 10.- (...)
Los administradores de que trata la Ley 182 de 1948, cuando los inmuebles estén sometidos exclusivamente a
este régimen, tendrán las facultades que el Código Civil establece para las grandes comunidades,
especialmente las contempladas en el artículo 22 de dicha ley" -Ley 16 de 1985-.
"Artículo 22.- El administrador de una comunidad, nombrado como arreglo a las disposiciones anteriores, tiene
la personería de ella.
Esto no impide que cada comunero represente como parte y sea tenido como tal para lo relativo a su derecho;
pero si después de representado un comunero, dejare de estar a derecho en el lugar del juicio, este continuará
con las otras partes y surtirá efectos como si tal comunero no se hubiere hecho parte" -Ley 95 de 1890-.
"Artículo 3°.- La propiedad horizontal una vez constituida legalmente, forma una persona jurídica distinta de
los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados, Esta persona,
que no tendrá ánimo de lucro, deberá cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal,
administrar correcta y eficazmente los bienes de uso o servicio común y en general ejercer la dirección,
administración y manejo de los intereses comunes de los propietarios de inmuebles en relación con el mismo-
Ley 16 de 1985.
Ahora bien, las leyes en estudio no regularon los aspectos atinentes al funcionamiento de las asambleas y de
la administración de la comunidad, los que fueron previstos por el Decreto 1365 de 1986; normatividad que
adaptó disposiciones del Código de Comercio atinentes al tema a las particularidades del régimen propio de
la administración de bienes comunes en la propiedad horizontal.
De manera que las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 desarrollaron un derecho inmobiliario que respondió a
una misma estructura, la que se sintetiza en los siguientes puntos:
a) La existencia de un inmueble único en torno del cual convergían intereses individuales y comunes.
b) La delimitación de espacios en el inmueble único, por razón de las salidas individuales a la vía pública,
aspecto decisivo para que fuera posible el aprovechamiento individual de pisos y departamentos.
c) El reconocimiento de una comunidad de intereses en torno de la utilización y mantenimiento de los
elementos comunes, requeridos i) para la existencia, seguridad y conservación del edificio, y ii) para la correcta
utilización de los bienes privados.
d) El establecimiento de pautas generales de organización de los intereses comunes de administración.
e) La oponibilidad del sistema a futuros adquirentes y terceros.
f) La indivisión forzosa de los bienes comunes.
El carácter antes anotado fue considerado en la jurisprudencia constitucional, en cuanto en varias sentencias
de revisión de acciones instauradas contra asambleas, copropietarios y administradores de conjuntos
inmobiliarios la Corte destacó el aspecto particular del derecho real inmueble regulado por las Leyes 182 de
1948 y 16 de 1985, y en consecuencia delimitó las facultades de los tutelados en torno de la utilización de los
bienes comunes, con miras a que quedara claro que no les estaba dado injerir en los asuntos que se sucedían
en el interior de los espacios independientes28.
Y, en relación con la pretendida interferencia de las asambleas de copropietarios en aspectos de gestión
urbana esta Corte dejó en claro que a los órganos administrativos de las comunidades organizadas no les está
dado erigirse como árbitros de intereses colectivos, porque ésta labor, no les ha sido confiada29.
4.2. El régimen de Propiedad Horizontal según los dictados de la Ley 675 de 2001
Antes de iniciar el estudio del derecho que regula la Ley 675 de 2001, la Corte considera pertinente advertir
que tal estudio no comporta la confrontación de las disposiciones que se mencionan con el ordenamiento
constitucional, como quiera que, al igual que se procedió con las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, el análisis
que se hace a continuación se circunscribe a destacar los aspectos que configuran el nuevo esquema de
propiedad regulado, para facilitar su posterior examen de constitucionalidad.
Cabe señalar, entonces, que el derecho que define el artículo 1° de la Ley 675 de 2001 coincide con la
modalidad de derecho inmobiliario que fuera prevista en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 a saber: " (..)
concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno
y los demás bienes comunes (...)".
Sin embargo, como va a verse, la Ley 675 de 2001 amplía considerablemente las relaciones de concurrencia,
en razón de que faculta a la asamblea de copropietarios para determinar aspectos que en las Leyes 182 de
1948 y 16 de 1985 no le fueron confiados, y, para decidir otros, que, aunque se contaban entre las atribuciones
de las asambleas, en la anterior normatividad requerían ser adoptados por unanimidad30.
4.2.1. El derecho sobre los bienes privados. Facultades y obligaciones de los copropietarios, y de la asamblea
respecto de las unidades independientes
La Ley 675 de 2001 define los bienes privados en la propiedad horizontal como inmuebles debidamente
delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, y con salida a la vía
pública. Dispone que el reglamento de constitución debe definir su destinación, y asigna a la asamblea la
facultad de decidir con votación cualificada del 70% de los votos de sus integrantes, el cambio "genérico" de
tal destinación, con sujeción a las normas urbanísticas -artículos 3°, 5° y 46-.
Al respecto vale precisar que, conforme a la destinación de las unidades independientes, los edificios y
conjuntos pueden ser de uso residencial, comercial o mixto, según que los espacios individuales se destinen a
vivienda, a actividades mercantiles, o a actividades diversas.
No obstante, la ley en estudio advierte que, en todos los casos, la destinación de los bienes deberá
establecerse de conformidad con la normatividad urbanística vigente, de tal manera que el reglamento
original, o las modificaciones de éste, atinentes al uso o destinación del inmueble, según decisión de la
asamblea, deberá coincidir con el respectivo plan de ordenamiento territorial.
Ahora bien, las disposiciones de la Ley 675 de 2001 relativas la destinación y uso de las unidades difieren,
según se trate de edificios de uso residencial, comercial o mixto. Así, aunque se mantiene la previsión de que
los bienes privados deberán usarse, en la forma prevista en el reglamento de copropiedad, de acuerdo con su
naturaleza y destinación -leyes 182 e 1948 y 16 de 1985-, también se precisa:
a) Que la destinación "genérica" de los inmuebles, definida en el reglamento original, puede ser modificada
por la asamblea -artículos 5° y 46-.
b) Que los reglamentos de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán prever medidas que garanticen
el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados ¿artículo 5°-.
c) Que los reglamentos de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán "propender" por la ubicación de
las unidades privadas dedicadas a actividades mercantiles, según "el uso específico o sectorial al cual se
encuentren destinados" -artículo 5°-.
d) Que los reglamentos de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán establecer "obligaciones
específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados." -artículo 5°-.
e) Que, en los inmuebles de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, sólo
podrán hacer servir a la unidad privada para los fines u objetivos convenidos en el reglamento de propiedad
horizontal, salvo la autorización de la asamblea, expresada conforme lo prevea el reglamento de copropiedad
-artículo 18-.
Disponen al respecto los artículos 5° y 18 de la Ley 675 de 2001:
"ART. 5º -Contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal. La escritura pública que contiene el
reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir como mínimo:
(..)
7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá
ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
(..)
PAR. 1º -En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán
vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.
(..)

PAR. 3º -Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán
consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio
efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el
uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los
propietarios en relación con sus bienes privados.
(..)"
"ART. 18. -Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado. En relación
con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:
1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o
conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u
ocupantes o afecten la salud pública.
En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, sólo podrán hacer
servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo
autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y
trámite aplicable al efecto.
(..)"
Aspecto importante del contenido del derecho que recae sobre las unidades privadas, resulta del Parágrafo
4° del artículo 5° de la ley en estudio, pues, de conformidad con esta disposición, el reglamento "no podrá
contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o
prohibir la cesión de los mismos a cualquier título31".
Y la propiedad sobre los bienes comunes es accesoria a la titularidad sobre los bienes privados, de suerte que
i) todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado incluye el derecho sobre los bienes
comunes, ii) éstos no pueden ser objeto de actos jurídicos separadamente de los bienes privados, y iii) el
derecho sobre los bienes comunes se mide de acuerdo con el coeficiente de copropiedad 32.
4.2.2. El derecho sobre los bienes comunes. Facultades y obligaciones de los copropietarios y de la asamblea
respecto de los bienes comunes
El artículo 3° de la Ley 675 de 2001 define los bienes comunes como partes "del edificio o conjunto sometido
al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados,
que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular."
Además, las áreas y espacios comunes se distinguen i) de acuerdo con sus posibilidades de satisfacer las
necesidades de los copropietarios ¿son esenciales aquellos bienes comunes indispensables para la existencia,
estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, y también los imprescindibles para el uso y
disfrute de los bienes de dominio particular-, y ii) por razón de la necesidad o conveniencia de restringir su
uso común ¿son comunes de uso exclusivo los bienes no necesarios para el goce comunal, los que de
destinarse al uso de todos limitarían el libre uso y goce de las unidades independientes ¿artículos 3° y 23-.
Distinción de especial importancia porque los bienes comunes no esenciales, por decisión de la asamblea,
"con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el
setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad", pueden ser desafectados del uso común,
pasando a ser propiedad de la persona jurídica que se conforma por la constitución del régimen.
Y, los bienes comunes de uso exclusivo se sujetan a un régimen especial en cuanto corresponde a sus usuarios
hacerse cargo de sus reparaciones locativas y pagar las compensaciones económicas que les fije la asamblea
-artículos 20 y 23-.
Ahora bien, los propietarios de las unidades privadas están obligados a usar los bienes comunes conforme a
su naturaleza y destinación, al igual que a contribuir con el pago i) de las expensas necesarias para la
administración del edificio y prestación de los servicios, ii) de las expensas comunes diferentes a las necesarias
¿mejoras necesarias-, y iii) de las expensas extraordinarias.
Los artículos 38 y 46 de la Ley 675 de 2001, por su parte, relacionan las facultades básicas de la asamblea, las
que, en lo atinente al derecho de los copropietarios sobre los bienes comunes consisten fundamentalmente
en:
a) Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
b) Definir, de ser necesario, que bienes deben ser tenidos como esenciales.
c) Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división.
d) Disponer los cambios de destinación de los bienes comunes, y las modificaciones que impliquen una
sensible disminución en su uso y goce.
e) Imponer expensas extraordinarias y aprobar las expensas comunes diferentes de las necesarias.
v) Asignar un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado
un copropietario.
vi) Resolver la adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
Cabe anotar que para ninguna de las decisiones de la asamblea se requiere la unanimidad de los votos de los
copropietarios que la conforman, como tampoco la decisión unánime de los votos de los asistentes a la
reunión, en cuanto i) "la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades
privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de copropiedad", ii) "tomará
decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la
respectiva reunión.", iii) "[p]ara ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal se
podrá exigir una mayoría superior al 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto.", iv) [l]as
mayorías superiores previstas en los reglamentos se tendrán por no escritas y se asumirá que la decisión
correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad
representados en la de la mayoría calificada aquí indicada", y v) las decisiones que se tomen en contravención
a las disposiciones sobre quórum y mayorías "serán absolutamente nulas" -artículo 45-.
De lo dicho se concluye que la Ley 675 de 2001 define un esquema de propiedad horizontal que ¿como se
dijo- amplía la comunidad de intereses a aspectos considerados individuales en el régimen de las Leyes 182
de 1948 y 16 de1985, porque i) concede a la asamblea de copropietarios atribuciones para decidir la
destinación y uso de los bienes privados, ii) amplia el poder decisorio del órgano rector de la copropiedad al
suprimir la unanimidad que fuera exigida en el régimen anterior para la imposición de expensas
extraordinarias, mejoras necesarias y la alteración sensible del uso y del goce de los bienes comunes, y iii)
convierte en dispositivas las facultades puramente administrativas de la asamblea de copropietarios al
permitirle disponer de los bienes comunes y adquirir inmuebles.
De modo que al parecer de la Corte la única facultad de los copropietarios, individualmente considerados, que
no sufre modificación en el nuevo régimen es la relativa a la enajenación y cesión de las unidades
independientes33.
No obstante, cabe advertir que en la Ley 675 de 2001 se encuentran un gran número de previsiones que
podrían no afectar la conformación de los derechos adquiridos con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de
1985, sino adecuar el ejercicio de tales derechos a nuevas necesidades de los copropietarios, y propender por
la convivencia pacífica y el mantenimiento de la paz en los sistemas de copropiedad vigentes, respecto de las
que esta Corte solo podrá pronunciarse si llegaren a ser sometidas a su conocimiento, en los términos del
artículo 241 constitucional.
4.3. La reserva de ley en materia de propiedad en general, y de derecho a la vivienda en particular.
Establecer un término para adecuar los reglamentos a las nuevas previsiones de la ley no quebranta el
artículo 58 de la Constitución Política
De antemano cabe reiterar que el artículo 58 constitucional le asigna al órgano legislativo del poder público
una amplia potestad para generar y delimitar los derechos patrimoniales en general, y la propiedad privada
en particular, como quiera que dicho artículo prevé que sean " las leyes civiles" las que definan los modos en
que los derechos acceden al patrimonio de los particulares, y la extensión y restricción de sus contenidos, con
miras a puntualizar la función social de los intereses particulares involucrados, y la conexión de las facultades
individuales, con los valores y principios constitucionales ¿artículos 1°, 2°, 58 y 150 C.P.- 34.
De ahí que al legislador le corresponda definir las diferentes modalidades de propiedad inmueble, y establecer
su delimitación cualitativa y cuantitativa mediante el reconocimiento de facultades, obligaciones, cargas y
deberes que propietarios y terceros pueden desarrollar y están obligados a cumplir, por razón de las relaciones
e interacciones derivadas de sus situaciones respecto de los bienes35.
Definidos, entonces, por el legislador, la naturaleza jurídica de cada propiedad y los elementos que la
estructuran, corresponde a los particulares establecer la conformación de cada uno de los derechos, no ya en
el plano abstracto sino en el terreno concreto; porque es a sus titulares a quienes les corresponde definir el
estado del bien, por razón de las relaciones específicas de propiedad que recaen sobre él, de acuerdo con el
esquema legal elegido.
Fácilmente se entiende, pues, por qué los ordenamientos al determinar los derechos reales elaboran un
esquema objetivo de cumplimiento imperativo para definir los aspectos de los derechos que por ser oponibles
a terceros se relacionan con el orden público social y económico. Y reservan a la autonomía de los titulares la
determinación de las situaciones reales específicas y el establecimiento del marco en el que se desarrollarán
las relaciones concretas, tanto reales como de carácter obligatorio, que surjan, por la interacción de los
particulares ¿propietarios y terceros-, por razón del estado legal del bien.
Cuestión de la que se deriva que en la conformación de los derechos en los sistemas de propiedad compartida
no resulte posible distinguir entre la ley y el reglamento, en cuanto una y otro son el mismo mandato, el que
además de ser externo a la comunidad de copropietarios estructura el mismo derecho.
De mayor alcance y de diverso contenido es la reserva legal en materia de asignación y regulación de espacios
habitacionales, porque frente al derecho de todos los colombianos a la vivienda digna, no sólo debe el
legislador prever lo atinente a constitución de un patrimonio que proporcione estabilidad al grupo familiar,
sino propiciar que los reglamentos establezcan condiciones que propicien la realización de valores de mayor
entidad constitucional, cualquiera que fuere el título que permita su uso y disfrute, conforme a las
características constructivas de los edificios y conjuntos ¿artículos 2°, 5°, 51 y 60 C.P.-.
Sin embargo la reserva a que se hace referencia, en lo atinente a la regulación de los derechos de propiedad
y los demás derechos de contenido patrimonial, no es ilimitada, porque al legislador, además de diseñar
modalidades de aprovechamiento inmobiliario y de promover su acceso, le compete prever mecanismos para
que las opciones que los asociados eligieron respondan a las necesidades individuales de aprovechamiento,
dentro de un marco que propicie la permanencia de los moradores en la satisfacción individual de sus
necesidades de espacio, tal como lo dispone el artículo 58 constitucional.
Sin que tal estabilidad y permanencia tengan que mantenerse incólumes, porque éstas pueden ser
modificadas e incluso desconocidas cuando el interés que de ellas se deriva entra en conflicto con las
necesidades reconocidas en leyes expedidas por motivos de interés público o social.
De modo que, con miras a que las opciones de aprovechamiento inmobiliario se adecúen a nuevas
necesidades, el legislador puede establecer instrumentos que prevean el ejercicio de los derechos adquiridos
y el cumplimiento de las obligaciones preestablecidas, de conformidad con nuevas exigencias sociales y
económicas -artículo 28 Ley 153 de 1887-, porque la adecuación de los derechos y de las obligaciones en cada
edificio o conjunto, como realidad legal de cumplimiento imperativo, es responsabilidad del ordenamiento
que viene a ser a la postre su garante.
De suerte que la Ley 675 puede disponer que las asambleas de los edificios y conjuntos constituidos antes de
su vigencia, sometan a consideración de sus integrantes las nuevas disposiciones para que adopten la reforma
pertinente. Y también puede disponer que de no hacerlo en el término previstos los dictados de la ley de
cumplimiento imperativo se entenderán incorporadas en dichos reglamentos, como quiera que las
previsiones de la nueva ley, coherentes con principios y valores constitucionales de mayor entidad que la
autonomía de la voluntad operan en todo el ordenamiento, sin que para el efecto cuente que los reglamentos
de copropiedad sean modificados, o que las asambleas, y los copropietarios decidan mantenerlos.
Ahora bien, la Corte debe reiterar que no le corresponde entrar a determinar cuáles disposiciones de la nueva
ley deben entrar a regir sin perjuicio de lo convenido por las asambleas y por los copropietarios, porque ¿como
ya se dijo- en la presente providencia sólo se estudia la conformidad con el ordenamiento constitucional de
la expresiones demandadas, en cuanto establecen un término perentorio para la modificación de los
reglamentos, y una consecuencia para el evento de que tal modificación no se adopte en el término
establecido.
4.3.1 Tal como lo ha definido la jurisprudencia constitucional, del artículo 16 de la Constitución Política se
deriva el reconocimiento de la persona como ser autónomo, capaz de elegir dentro de un amplio margen de
opciones aquello que le conviene, en un marco general de respeto por los derechos de los demás y por el
orden jurídico36.
Dentro del ámbito de las relaciones interpersonales la libertad de elegir se materializa mediante actos o
declaraciones de voluntad que le permiten al sujeto ejercen derechos, asumir responsabilidades, conseguir
ventajas, disminuir costos y minimizar riesgos en sus relaciones patrimoniales con miras a satisfacer su propio
interés, sin desconocer los derechos del otro y el interés general37.
No obstante, la autonomía privada no puede ser por sí idónea para crear estados jurídicos permanentes de
efectos generales, sin que por ello el legislador pueda desconocer la autonomía individual, por cuya virtud el
asociado puede elegir el lugar y la forma en que prefiere satisfacer sus necesidades de espacio.
Ahora bien, al parecer de la Corte dentro del marco general de respeto por el derecho de los asociados de
optar por uno u otro esquema de propiedad inmobiliaria, debe entenderse que las expresiones en estudio
conceden un plazo perentorio a los propietarios de edificios o conjuntos, para someter a consideración de la
asamblea las nuevas previsiones legales en la materia, a fin de que conforme a sus reglamentos vigentes
decidan si acogen o no el esquema legal de propiedad compartida diseñado por la Ley 675 de 2001. Decisión
que no obsta para que, si en el término previsto no se somete el asunto a la consideración de la asamblea, y
si sometido a ésta no es acogido los edificios o conjuntos se entienda sujetos a las disposiciones de la Ley 675,
en todos aquellos aspectos que no desfiguran las facultades que adquirieron, ni les impongan nuevas
obligaciones y cargas.
En otras palabras, contrario a lo planteado por la actora, vencido el término concedido por el inciso primero
de la Ley 675 de 2001 los copropietarios y moradores, individualmente considerados, y los consorcios, como
entes organizados, que accedieron al esquema de propiedad horizontal, con arreglo a las Leyes 182 de 1948
y 16 de 1985, no quedaran vinculados en forma automática a otra modalidad de propiedad inmobiliaria, como
quiera que el artículo 58 de la Constitución Política les garantiza que las facultades que adquirieron les serán
respetadas, que no tendrán que cumplir con nuevas obligaciones, y que sus cargas no podrán ser
incrementadas.
A menos que en ejercicio de su libre voluntad de determinación, acogiendo lo previsto en sus reglamentos
vigentes, decidan modificar el derecho que adquirieron, acogiendo, en lo pertinente a la configuración del
nuevo derecho, los dictados de la Ley 675 de 2001.
Lo dicho porque las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 regularon de manera distinta los aspectos reales y las
relaciones obligacionales entre copropietarios y terceros, por razón del derecho sobre las unidades privadas
y sobre los bienes comunes.
Y, debido a que, muy seguramente, fueron las particularidades del anterior régimen las que condujeron a
copropietarios y moradores a autolimitar su libertad vinculándose a los sistemas de propiedad compartido, la
expresión "y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos,
prorrogables por seis (6) meses más, según los determine el Gobierno Nacional", contenida en el artículo 86
de la Ley 675 de 2001 será declarada exequible en el entendido que dichas modificaciones deben hacerse
conforme a las disposiciones de los reglamentos de propiedad existentes en el momento de la vigencia de la
ley.
Ahora bien, podría argüirse que el anterior entendimiento no concuerda con la reserva legal en materia de
propiedad y con la sujeción de la autonomía de la voluntad al ordenamiento jurídico, como quiera que de
conformidad con el artículo 58 constitucional el legislador puede crear derechos reales, y en razón del artículo
16 del mismo ordenamiento el mismo debe imponer restricciones a la libre determinación, en defensa de los
derechos de los demás y del orden jurídico.
Sobre esta base, vale aclarar que la facultad de creación del derecho y su delimitación no comporta la
vinculación inconsulta de las personas a las situaciones creadas. Y que la autonomía de quien aspira a adquirir
un inmueble sujeto al régimen de la propiedad horizontal está suficientemente restringida en defensa de los
derechos de los demás y del orden jurídico, al igual que la voluntad de quienes, por diversas razones, se
vinculan al sistema.
Porque en la conformación del régimen de propiedad horizontal, a cargo del propietario o propietarios
iniciales del inmueble, la libertad de los concurrentes es estrecha, en cuanto se circunscribe a adaptar las
particularidades constructivas y habitacionales de un edificio o conjunto, construido o por construirse, para
hacer del inmueble una realidad legal, regida por un reglamento que, fundamentalmente, reproduce
disposiciones de imperativo cumplimiento.
Y, a las menguadas posibilidades de negociación de los constituyentes, debe agregarse que los adquirentes y
tenedores de bienes privados únicamente cuentan con la posibilidad de conocer el reglamento, y, una vez
conocido, decidir si se adhieren a él o si no lo hacen.
De manera que con el objeto de preservar cuando menos la libertad de opción del copropietario y los terceros,
circunscrita a aceptar o no determinada situación legal, el entendimiento de que la modificación de los
reglamentos debe efectuarse conforme a los estatutos vigentes consulta el artículo 16 constitucional, porque
al parecer de la Corte la voluntad de los consorcios y de los copropietarios deberá ser respetada, en
reconocimiento de su dignidad humana y de la de sus causahabientes y terceros, y con miras a contribuir a la
convivencia pacífica de quienes moran en los sistemas de condominio.
En efecto, es al individuo, a su grupo familiar, al empresario y al consorcio como ente organizado a quienes,
como árbitros de sus propios intereses, les corresponde definir si convienen en que el inmueble que
adquirieron sea sometido a una nueva realidad legal, atendiendo a las previsiones previstas en sus
reglamentos para adoptar sus reformas.
Habida cuenta que, en defensa de los derechos de los copropietarios, de sus causahabientes y de terceros, lo
que conviene al orden jurídico es que los particulares se vinculen a los diferentes sistemas de copropiedad en
libertad, es decir con pleno conocimiento de las condiciones que cada uno de ellos establece, con total
convencimiento de que la realidad legal elegida concuerda con sus necesidades, y con el compromiso cierto
de responder por las obligaciones asumidas.
En consecuencia, la expresión del inciso primero del artículo 86 de la Ley 675 demandada, en cuanto concede
un término para que las asambleas y copropietarios de edificios y conjuntos modifiquen sus estatutos no
quebranta el ordenamiento constitucional, en el entendido de que estas modificaciones se deben hacer
consultando los reglamentos vigentes, particularmente en cuanto a las mayorías requeridas para adoptar las
reformas.
4.3.2. Ahora bien, corresponde definir si, transcurrido el término señalado en la anterior disposición sin que
se hubiesen llevado a cabo las modificaciones pertinentes, se entenderán incorporadas las disposiciones de
la nueva ley a los reglamentos.
Para el efecto, la Corte debe estudiar la previsión del inciso segundo del artículo 86 demandado desde una
doble perspectiva, esto es por razón de la protección que demanda el derecho de los asociados a conservar
el espacio que satisface sus necesidades habitacionales y su actividad económica (4.3.2.1), y como disposición
que propende por desarrollar valores y principios constitucionales sin desconocer los derechos adquiridos, o
desconociéndolos, cuando estos tienen que ceder ante disposiciones de mayor jerarquía constitucional que
la estabilidad de las situaciones individuales (4.3.2.2.).
El primer aspecto toca, además, con el artículo 51 constitucional en cuanto toda disposición atinente a las
soluciones habitacionales -para el caso los bienes privados de uso residencial- debe considerar a los edificios
y conjuntos como hechos sociales, y a las unidades independientes como hábitat familiar. Y se compagina,
también, con el artículo 333 del mismo ordenamiento, como quiera que, si los asociados pueden realizar
razonablemente sus expectativas de aprovechamiento inmobiliario, estarán interesados en invertir, podrán
recuperar el crédito, y les será factible construir mejoras.
4.3.2.1 Quienes accedieron a un sistema de copropiedad inmobiliaria para ocupar un espacio sea de uso
residencial, comercial, o mixto, en calidad de propietarios, arrendatarios, o en general de moradores, y
aquellos que de una u otra manera se relacionaron con unos y otros, por razón de sus derechos e intereses
inmobiliarios, demandan del Estado solidez y estabilidad en las situaciones legales inmobiliarias.
En ese sentido, quienes el 4 de agosto de 2001 habían accedido a una solución habitacional o de propiedad
comercial, con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, no pueden verse avocados de manera automática
a enfrentar una nueva realidad legal para ejercer las facultades que adquirieron, ni tienen que soportar cargas
que las leyes en cita no previeron.
Porque la dignidad e intimidad del grupo familiar, y el libre desarrollo de la personalidad de sus integrantes,
al igual que las expectativas de aprovechamiento de un local comercial, requieren contar con la estabilidad
jurídica que el artículo 58 les garantiza, en cuanto el desconocimiento de las situaciones individuales creadas
desestabiliza al grupo familiar, y enfrenta al empresario a situaciones extremadamente costosas por no haber
sido previstas38.
No obstante, tal como lo prevé el artículo constitucional en cita, todos los derechos patrimoniales, incluyendo
aquellos que recaen sobre los bienes privados, o que permiten la tenencia de unidades independientes de uso
residencial y comercial, en cuanto funciones sociales que implican obligaciones, deben ceder ante intereses
claros, y concretos de mayor jerarquía constitucional.
De suerte que la expresión "[t]ranscurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado
a cabo las modificaciones señaladas" contenida en el inciso segundo del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 será
declarada exequible, en el entendido que esta disposición se aplica exclusivamente a las normas de orden
público contenidas en esta ley.
En cuanto debe entenderse que en los sistemas de copropiedad que estaban vigentes cuando entró a regir la
Ley 675, por razones de orden público social y económico i) opera la reserva legal relativa a la delimitación de
los derechos individuales de contenido patrimonial, sin perjuicio de los derechos adquiridos, y ii) que los
intereses privados involucrados en los sistemas de copropiedad deberán ceder ante el interés público o social.
Lo dicho en cuanto, sin adentrarse en el contenido de la ley, ha de entenderse que el orden público está
interesado en la estabilidad de las relaciones jurídico patrimoniales, y que las facultades de uso y disfrute -
que constituyen el elemento que hace reconocible y permite distinguir los derechos a la vivienda 39 y a la
propiedad mercantil40- en la propiedad horizontal están dadas por las condiciones reales de aprovechamiento
de los espacios independientes, y por la complementariedad que para la utilización de éstos representan los
bienes comunes. Previstas en la ley y hecha realidad en los reglamentos.
De suerte que se habrá de establecer ¿por esta Corporación cuando así le corresponda y por los jueces de la
República en ejercicio de su facultad constitucional de administrar justicia- cuales de las disposiciones de la
Ley 675 de 2001 rigen en los sistemas de copropiedad vigentes, aunque las asambleas y copropietarios no
convengan en incorporarlas a sus reglamentos, porque realizan la reserva legal en materia de propiedad sin
desconocer las facultades que los propietarios, sus causahabientes y los terceros, vinculados a los regímenes
de propiedad erigidos con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, adquirieron.
Y, también se deberá establecer, cuales de éstas facultades deben ceder ante intereses de mayor entidad que
la estabilidad que demandan las relaciones familiares, y la seguridad jurídica que requieren las actividades
empresariales, las inversiones inmobiliarias, y el crédito; porque los intereses privados deben ceder ante el
interés público o social.
Conviene, para el efecto, aclarar i) que el interés del consorcio de copropietarios, aunque de connotada
importancia para la planificación de sistemas de producción atinentes a la satisfacción masiva de las
necesidades sociales y económicas, es sólo uno de los intereses comprendidos en lo publico y social que el
Estado está en la obligación de desarrollar, ii) que en el Estado social de derecho tanto los intereses
individuales, como los de grupo requieren ser promovidos y garantizados, con el propósito de mejorar la
calidad de vida de los asociados y afianzar, tanto su autonomía e independencia como su capacidad de
interrelación y desarrollo social y comunitario, y iii) que los intereses minoritarios, por ser los de mayor
dependencia, demandan la especial protección del legislador.
5. Conclusión
La expresión "y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos,
prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional"; contenida en el inciso primero
del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 no quebranta los artículos 2°, 4° y 58 constitucionales, en el entendido
que las asambleas y copropietarios deberán sujetarse a sus reglamentos vigentes para modificar en lo
pertinente sus estatutos. Y el aparte "[t]ranscurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se
hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas" contenido en el inciso segundo de la misma disposición,
tampoco quebranta tales disposiciones, en el entendido que la previsión se aplica exclusivamente a las normas
de orden público contenidas en la ley.
De modo que los edificios y conjuntos que el 4° de agosto de 2001 habían sido constituidos como propiedad
horizontal mediante el registro de la escritura pública, contentiva del reglamento de copropiedad y de los
documentos a que hacen referencia los artículos 4° y 6° del Decreto 1365 de 1986, seguirán rigiéndose por
la misma normatividad, salvo que sus copropietarios, en sujeción a sus reglamentos de copropiedad,
convengan en regirse por las disposiciones de la Ley 675 de 2001 y, para el efecto, haciendo uso de su poder
de determinación modifiquen sus estatutos. Y respecto de las previsiones de la ley de orden público, que
con prescindencia de la voluntad de los copropietarios y de los consorcios rigen como lo dispone la ley.
Porque el Estado no puede prescindir de la justicia interna y propia con que cuentan los propietarios y las
asambleas de los edificios o conjuntos, como depositarias de la voluntad común, para valorar la
conveniencia o inconveniencia de alterar las condiciones jurídico patrimoniales existentes, de frente a las
situaciones económicas y sociales que efectivamente comparten. (negrillas y subrayados fuera del texto)
Salvo en defensa de intereses de orden público social y económico, de mayor jerarquía constitucional que la
estabilidad que demandan las situaciones jurídicas patrimoniales, que deberán valorarse y ponderarse, previa
confrontación de las diferentes disposiciones de la Ley, asunto que no le correspondía a esta Corporación
abordar, como quedó explicado.

VI. DECISION
En mérito de lo expuesto, la Sala Plena de la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo
y por mandato de la Constitución,

R E S U E L V E:

PRIMERO. - Declarar EXEQUIBLE la expresión "y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo
pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno
Nacional" contenida en el inciso primero del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, en el entendido que estas
modificaciones deben hacerse conforme a las disposiciones de los reglamentos de propiedad horizontal
existentes en el momento de la vigencia de esta ley.
SEGUNDO. - Declarar EXEQUIBLE la expresión "Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que
se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas", en el entendido que esta disposición se aplica
exclusivamente a las normas de orden público contenidas en esta ley.
TERCERO. -INHIBIRSE para emitir pronunciamiento de fondo sobre el aparte "dentro del plazo legal
establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de
adaptación" contenido en el Parágrafo transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, por ineptitud
sustancial de la demanda.
Cópiese, notifíquese, publíquese, cúmplase y archívese el expediente
 MARCO GERARDO MONROY CABRA
Presidente

JAIME ARAUJO RENTERIA ALFREDO BELTRAN SIERRA

Magistrado Magistrado
MANUEL JOSE CEPEDA ESPINOSA JAIME CORDOBA TRIVIÑO
Magistrado Magistrado
RODRIGO ESCOBAR GIL EDUARDO MONTEALEGRE LYNETT
Magistrado Magistrado
ALVARO TAFUR GALVIS CLARA INES VARGAS HERNANDEZ
Magistrado Magistrado

MARTHA V. SACHICA DE MONCALEANO

Secretaria General
LA SUSCRITA SECRETARIA GENERAL
DE LA CORTE CONSTITUCIONAL HACE CONSTAR:
Que los H. Magistrados doctores Clara Inés Vargas Hernández y Jaime Araujo Rentería, no firman la presente
sentencia por cuanto se encuentran en comisión en el exterior, la cual fue debidamente autorizada por la Sala
Plena.

MARTHA VICTORIA SACHICA MENDEZ

Secretaria General
Notas de pie de página:
1 Sobre los requisitos mínimos de las demandas de inconstitucionalidad para decidir de fondo se puede
consultar la sentencia C-1052 de 2001 M.P. Manuel José Cepeda Espinosa
2 En la Sentencia C-894 de 2001 M.P. Álvaro Tafur Galvis esta Corte se declaró inhibida para decidir de fondo
“(..) primero, porque la disposición no estable el contenido normativo en el sentido y alcance que el actor
pretende y, segundo, porque para el contenido normativo efectivamente verificado en la norma acusada, se
carece de concepto de violación (..)".
3 Respecto de la irretroactividad de la ley en el Derecho Romano y en el derecho medieval se puede consultar
la sentencia C-549 de 1993, M.P. Vladimiro Naranjo Mesa.
4 "(..) El interés social exige, pues, para que la legislación más reciente produzca todos sus efectos
bienhechores, que se aplique en el mayor número posible de casos y, en consecuencia, también a las
relaciones nacidas antes de su publicación. Sin duda esta aplicación lesionará ciertas esperanzas. Pero el
progreso se compra a este precio y, por otra parte, nadie puede sentirse realmente lesionado por ésta
extensión de la ley, si no se lo despoja de ningún derecho adquirido. Contra el derecho adquirido, al contrario,
la ley nueva no puede nada; su fuerza expira allí donde se encuentra un derecho verdadero, consagrado por
la antigua ley bajo cuyo imperio ha nacido. Al afectar este derecho, la ley nueva no sería ya una causa de
progreso social, sino de desorden pues se exterminaría toda seguridad de las transacciones, y la ley llegaría a
ser obligatoria aún antes de existir, lo cual sería injusto y contrario, tanto al buen sentido como a la idea misma
de publicación -destaca el texto-.
(..) En virtud de éste análisis se ve que si la ley, en principio, no es retroactiva, no es absolutamente exacto
decir, como lo hace el art 2, que sólo dispone para el porvenir ya que en cierta medida rige el pasado mismo,
al pasado que no es, si esta expresión es permitida, constitutivo de un orden adquirido. O, como se ha dicho,
en otros términos, la ley nueva no se extiende únicamente a los hechos futuros que se producen sin ninguna
relación con un hecho anterior, sino que también puede regir los hechos futuros que deriven de los pasados.
De esta manera la dificultad no es tan grande, pues resiste, en definitiva, en una distinción de lo que se llama
comúnmente derechos adquiridos o expectativas." -"Traité de droit civil de Baudry-Lacantinerie, bajo la
redacción de Houques-Fourcade", citado por Bonnecase Julien "Tratado Elemental de Derecho Civil" Editorial
Pedagógica Iberoamericana, Colección Clásicos del Derecho, página 78.
5 " (..) Debe condenarse la noción clásica del derecho adquirido y substituirse por la de situación jurídica
concreta, ya que la noción de expectativa cede por sí misma su lugar a la de situación jurídica abstracta.
(..)El criterio de la no-retroactividad de las leyes consiste en el mantenimiento de las situaciones jurídicas
concretas (...) Nuestra teoría exige el respeto de todos los derechos patrimoniales, tanto reales como
personales nacidos bajo el imperio de la legislación antigua. (..) Si bajo el imperio de la ley antigua nació una
obligación por haber funcionado una fuente de las obligaciones consagradas por aquella, tal obligación
subsistirá con los caracteres y efectos que le atribuía la ley antigua. Lo mismo ha de decirse respecto a los
derechos reales, cualquiera sea su naturaleza, considerados tanto en su naturaleza como en su alcance.
Rechazamos absolutamente la distinción presentada por Baudry-Lacantinerie y Houques-Fourcade entre la
existencia del derecho y el ejercicio del mismo. Tal distinción nos conduce, de hecho, a una concepción
meramente formal de la no retroactividad -ídem, páginas 80 a 85-.
6 Desde 1811 hasta 1858 el derecho de propiedad fue regulado en las diversas constituciones con la
advertencia de que nadie podía ser despojado de lo suyo, salvo el caso de necesidad pública y con
indemnización. Al respecto consultar Pérez, Francisco de Paula, Derecho Constitucional Colombiano, Quinta
Edición. Ed. Lerner. Bogotá, 1962.
7 Corte Suprema de Justicia, Sala Plena, 28 de octubre de 1925, Gaceta Judicial Tomo XXXII, páginas 73 a 75.
8 Citada en Corte Suprema de Justicia, Sala Plena, sentencia de agosto 11 de 1988, M.P. Jairo Duque Pérez.
9 Sobre la aparente contradicción en que habría incurrido el Constituyente de 1936, por haber definido el
derecho de propiedad como privado y función social a la vez, se pueden consultar, entre otras, Corte Suprema
de Justicia, Sala Plena, sentencias de 11 de agosto de 1988 M.P. Jairo Duque Pérez; septiembre 14 de 1989
M(s) P(s) Hernando Gómez Otálora, Jaime Sanín Greiffenstein y Dídimo Páez; noviembre 9 de 1989 M.P. Fabio
Morón Díaz; febrero 1° de 1990 M(s) P(s) Hernando Gómez Otálora, Jaime Sanín Greiffenstein.
10 Idem, además Corte Suprema de Justicia, Sala Plena, sentencia de marzo 10 de 1938 M.P. Juan Francisco
Mújica, Gaceta Judicial Tomo XLVI, abril de 1938, páginas 193 a 196, sentencia C-595 de 1999 M.P. Carlos
Gaviria Díaz.
11 Sentencia C-595 de 1999 M.P. Carlos Gaviria Díaz, en igual sentido C-066 de 1933 M.P. Eduardo Cifuentes
Muñoz, C- 074 de 1993 M.P. Ciro Angarita Barón, C-589 de 1995 Fabio Morón Díaz.,
12 Sobre la necesidad de interpretar la Carta Política en conjunto, con el objeto de que ninguna de sus
disposiciones resulte vulnerada por un entendimiento sesgado, se puede consultar entre otras la sentencia C-
560 de 1994. Y en materia de interpretación sistemática de las disposiciones que propenden por la
construcción de un orden social justo y la efectiva vigencia del Estado social de derecho en procura de que los
asociados accedan a la vivienda y conserven su derecho en condiciones de dignidad se pueden consultar las
sentencias C-481 de 1999 M.P. Alejandro Martínez Caballero, C-700 de 1999 M.P. José Gregorio Hernández
Galindo, C-747 de 1999 M.P. Alfredo Beltrán Sierra, C-955 y C-1140 de 2000 M.P. José Gregorio Hernández
Galindo.
Y respecto de la directa relación que existe entre el ejercicio del derecho de propiedad y los derechos a la
igualdad, intimidad y libre desarrollo de la personalidad se pueden consultar, entre otras, T-233 de 1994 M.P.
Carlos Gaviria Díaz, T-035 de 1997 M.P. Hernando Herrera Vergara y T-216 de 1998 M.P. Carlos Gaviria Díaz.
13 En la sentencia C-252 de 1998 M.P. Carmenza Isaza de Gómez, la Corte estudió la conformidad con la Carta
Constitucional del artículo 2229 (parcial) del Código Civil y concluyó que ésta norma, al igual que el artículo
694 del Código de Comercio, aunque constitucionales respecto de la regulación del contrato de mutuo, debía
entenderse que en su aplicación estaban sujetas a la normatividad constitucional, sobre el derecho de acceso
a la vivienda digna, "que impide, en principio, la aplicación automática de las normas civiles y comerciales que
regulan la misma actividad, en forma general.”; en la sentencia C-383 de 1999 M.P. Alfredo Beltrán Sierra la
Corte declaró inexequible la expresión "procurando que ésta también refleje los movimientos financieros de
la tasa de interés en la economía, contenida en el literal f) del artículo 16 de la Ley 31 de 1992, porque la
autodefinición del Estado, como social de derecho, comporta para las autoridades públicas establecer "las
condiciones necesarias para hacer efectivo" el derecho a la vivienda digna, en cuanto el respeto a la dignidad
humana de todos los habitantes del territorio nacional, exige la "plena vigencia de los derechos fundamentales
incluidos los de contenido social, económico y cultural".
14 El principio de la seguridad jurídica y su proyección en el respeto de los derechos adquiridos, como también
lo relativo a la confianza que el ordenamiento debe infundir a la actividad económica en general y a los
individuos en particular puede consultarse, además, en las sentencias C-543 de 1993 M.P. Vladimiro Naranjo
Mesa, C-147 de 1997 M.P. Antonio Barrera Carbonell, C-604 y 926 de 2000 M.P. Carlos Gaviria Díaz, C-619 de
2001 M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra y C-058 de 2002 M.P. Álvaro Tafur Galvis.
15 Entre otras, sentencias C-606 de 1992 M.P. Ciro Angarita Barón, C-350 de 1994 Antonio Barrera Carbonell,
y C-251 de 2001 Eduardo Montealegre Lynett y Clara Inés Vargas Hernández ¿salvamento de voto Marco
Gerardo Monroy Cabra y Rodrigo Escobar Gil-.
16 Sentencia C-374 de 1997 M.P. José Gregorio Hernández Galindo.
17 Sentencia C-318 de 2002 M.P. Alfredo Beltrán Sierra.
18 "La principal y única diferencia trascendente entre las dos leyes radica en que la propiedad horizontal
constituida bajo la ley 16 de 1985 genera por disposición legal (art.3) una persona jurídica sin ánimo de lucro,
distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es la administración de los bienes
de uso común. En la ley 182 de 1948 la formación de la persona jurídica es potestativa (art. 11)" -Derecho
Civil-Derechos Reales Arturo Valencia Zea, Alvaro Ortíz M. Décima Edición, Editorial Temis, Bogotá, 1996,
página 196.
19 “Los diversos tipos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso, así como los
departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública
directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las
disposiciones de esta ley. El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las buhardillas
habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos y departamentos” -artículo 1° Ley 182 de
1948-.
20 “La llamada propiedad horizontal, que se rige por las normas de la Ley 182 de 1948 y del presente estatuto,
es una forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes de un
inmueble y sujeta las áreas de éste destinadas al uso o servicio común de todos o parte de los copropietarios
de aquellas al dominio de la persona jurídica que nace conforme con las disposiciones de esta ley” –artículo
1° Ley 16 de 1985-.
21 “El dominio (que se llama también propiedad) es un derecho real en una cosa corporal, para gozar y
disponer de ella, no siendo contra ley y contra derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa se
llama mera o nuda propiedad”. Al respecto consultar la sentencia C-595 de 1999 M.P. Carlos Gaviria Díaz.
22 “De conformidad con lo dispuesto en la Ley 182 de 1948 los bienes destinados al uso o servicio común
mientras conserven este carácter son inalienables e indivisibles, separadamente de los bienes privados (..)
artículo 7° Ley 16 de 1985-.
23 Las relaciones de vecindad en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, por la destinación de las unidades puede
consultar en la sentencia T-1062 de 2001, M.P. Alvaro Tafur Galvis.
24 La utilización del bien se suele definir como “el significado práctico de la propiedad” –Calo Emanuele y
otro, Traducción de José María de la Cuesta Saenz, La Multipropiedad, Editorial de Derecho Reunidas, Madrid
1985, página 45.
Sobre este particular escriben Papaño José Ricardo y otros, “Cuando se planifica la construcción de un edificio
es necesario decidir qué destino tendrán sus unidades. Esto debe ser así, pues son diferentes los requisitos
constructivos que cada dependencia deberá cumplir según la propiedad que el propietario le asigne. La
atribución del destino es una circunstancia que el reglamento de copropiedad y administración deberá
contener, porque así lo dispone el art. 3, inc. 5, del decr. regl.18.739/49” –obra citada página 36-.
También se puede consultar la Teoría del Espacio Vital, atribuida a Bonfante en Calegai de Grosso Lidia,
Derechos Reales, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1998, página 370.
25 En relación a la necesaria unanimidad sobre las decisiones de asamblea respecto de asuntos que recaigan
sobre la alteración de las condiciones de uso de los inmuebles se puede consultar a Racciati Hernán, quien
cita a Eduardo Laje, Mario Bendersky, Laquis y Siperman, Nobile y Visco, Frédéric y Denis, Zurfluh –obra citada
páginas 158 y 159.
En otras legislaciones como la española y la italiana, normas expresas disponen que para la validez de las
decisiones que involucren derechos privados, aunque relativas a los bienes comunes, se requiere la aceptación
expresa del afectado –artículo 11 Ley 8 de 1999, artículo 1120 del Código Civil Italiano.
También las leyes uruguaya y chilena exigen la decisión unánime de los asistentes a la asamblea para que la
copropiedad pueda ordenar innovaciones, mejoras u obras que alteren la arquitectura del edificio o conjunto,
en tanto el Código Italiano y la ley argentina permiten hacer innovaciones con la aquiescencia de la mayoría –
cualificada en el derecho italiano-, pero en uno y en otro caso se reconoce a la minoría el derecho de veto de
las obras contrarias a la ley o al reglamento, representan un costo excesivo para los copropietarios o
perjudican la solidez, salubridad y seguridad del Edificio.
La Ley española 8 de 1999, modificó en este aspecto la Ley 49 de 1960, dándole validez a los acuerdos
mayoritarias para adelantar obras no requeridas para la conservación, habitalidad y seguridad del inmueble,
pero absolvió al propietario disidente de la obligación de contribuir a realización de las mismas cuando el
costo exceda el importe de tres mensualidades de las cuotas comunes, incluso en el caso de que no pueda ser
privado de su beneficio. -artículo 11- –consultar Caballero Gea José Alfredo, Propiedad Horizontal-
Comunidades de Copropietarios, Dikinson Madrid 1999.
El asunto también fue regulado en la Ley 16 de 1985, porque a tiempo que el artículo 6° permitía a la asamblea
aprobar con las 4/5 partes de los votos que la integran la desafectación de los bienes comunes no
indispensables, advertía a dicho órgano sobre la necesidad de examinar e indemnizar el perjuicio que la
decisión pudiera ocasionar a los propietarios de bienes privados, dejando a salvo el derecho del copropietario
de acudir ante la justicia.
26 Previsiones aplicables a las copropiedades constituidas en los términos de la Ley 16 de 1985, según lo
disponía el artículo 7° de tal normatividad.
27 “(..) Si, en cambio, no se crea la persona jurídica, no por ello la copropiedad existente se hallará limitada
en el ejercicio de sus derechos subjetivos, como el de instaurar las acciones pertinentes con motivo de
cualesquiera situaciones litigiosas en las que pueda verse envuelta. Pero para eso no sería menester que se
acompañaran a la demanda correspondiente las copias de las escrituras registradas que acrediten la
titularidad del dominio de todos y cada uno de los copropietarios, pues tal cosa en la práctica haría imposible
o dificultaría formular cualquier demanda, sobre todo en conjuntos residenciales, muy comunes hoy en día,
en los que los copropietarios resultan ser muy numerosos. Por consiguiente, bastaría con acreditar que se
produjo de conformidad con la ley, el reglamento de copropiedad (arts. 11 y12 Ley 182 de 1948), el que
evidentemente obra en el expediente (..)” Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, Jurisprudencia y Doctrina,
Tomo XIV, N° 161, mayo de 1985.
28 Las facultades de las asambleas de copropietarios han sido abordados por la jurisprudencia constitucional,
desde la potestad reguladora de los órganos previstos en la propiedad horizontal, concluyendo que éstos solo
tienen facultades administrativas que se concretan en la adopción de medidas tendientes a garantizar la
seguridad, exigencia y conservación de las zonas comunes, sin que puedan desconocer los derechos
constitucionales y legalmente protegidos de los copropietarios –sentencias T-233 de 1994, T-216 y 454 de
1998 y T- 418 de 1999-.
29 Consultar además s C-145 y 180 de 1994; C-447 y 585 de 1995; C-021 y 103 de 1996.
30 En la sesión ordinaria del 19 de junio de 2000, una vez puesto a consideración de la Plenaria del Senado el
Proyecto 136/99, el H. senador Carlos Corsi Otálora interpeló al Ponente, H. senador José Renán Trujillo
García, a fin de que explicara la conveniencia del régimen propuesto, debido a las dudas que suscitaba en el
interpelante la asociación que hacía el proyecto del régimen de propiedad horizontal con formas societarias.
El siguiente es un aparte de la intervención: “ se está asociando la propiedad horizontal a una sociedad de
responsabilidad limitada o anónima (..) porque cuanto se toma la teoría de la sociedad de que esto es
equivalente a cualquier sociedad y prima el accionista mayoritario como en cualquier sociedad, se dan casos
de enormes conflictos porque el que tiene el 51% de los coeficientes le impone su voluntad al 49% de los
convivientes y si a él no le gusta un jardín o una zona, impone el coeficiente y resulta que se trata de
convivientes, no es una sociedad anónima, no es una suma de capitales, fíjese que hay un factor humano de
fondo y entonces ponga usted un edificio de propiedad horizontal donde hay 40 apartamentos y el coeficiente
lo tiene un señor que tiene el 51% porque es inversionista en propiedad raíz y le impone sus caprichos a los
otros 20 propietarios con él (..) y se vuelve un dictador del edificio o del centro comercial, eso es grave (..)”-
Gaceta del Congreso 254 11 de julio de 2000 página 52 -.
31 “Cada propietario puede enajenar su piso o departamento, hipotecarlo, darlo en anticresis y
arrendamiento sin necesidad del consentimiento de los propietarios de los demás pisos o departamentos.
Dividido el inmueble, en los casos previstos en el artículo 14 de esta ley, subsistirá la hipoteca o gravamen” –
artículo 8° Ley 182 de 1948-.
32 El artículo 25 de la Ley 675 de 2001 dispone que los coeficientes definen la proporción de los derechos de
los titulares de unidades privadas sobre los bienes comunes, el porcentaje de participación en la asamblea y
el índice de participación en las expensas. Y el artículo 26 dispone que los coeficientes se establecen en
proporción al valor de cada área privada sobre el edificio o conjunto.
En el régimen de las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes,
y el monto con que cada unidad debía contribuir a las expensas comunes y a las reparaciones mayores se
estableció conforme al valor de la unidad sobre el resto del edificio o conjunto -artículos 4°, 5° y 15-; asunto
reglamentado por el Decreto 1365 de 1986 disponiendo que, salvo pacto en contrario, las decisiones en las
asambleas debían adoptarse por la mayoría de los votos de los asistentes –artículos 13 y 23.
33 “Parágrafo 4°. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que
prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los
mismos a cualquier título” -artículo 5° Ley 675 de 2001- En igual sentido artículos 8° de la Ley 182 de 1948 y
7° de la Ley 16 de 1985, nota 32-.
34 El numerus clausus es una doctrina que atribuye a la ley la creación de los derechos reales, su definición,
contenido, modos de adquisición, transferencia y extinción, en oposición de la doctrina del numerus apertus
que reconoce en la autonomía de la voluntad la facultad de crear derechos reales, los que, para ser oponibles
a terceros requieren de publicidad formal.
35 Con miras a generalizar y facilitar el acceso a la propiedad inmobiliaria, con instrumentos acordes a la
situación económica y social, en las legislaciones se han diseñado múltiples esquemas de aprovechamiento
inmobiliario con elementos compartidos. En los Estados Unidos e Inglaterra, por ejemplo, existen las
cooperative apartment plan of home ownership; en éstas el inmueble se construye por aportes y la utilización
de los espacios se realiza en virtud de un contrato del consorcio con los aportantes, cesible y de larga duración.
La modalidad de propiedad horizontal, esto es propiedad individual sobre las unidades y comunidad
compartida sobre los bienes comunes ha sido adoptada y opera, entre otros países, en Alemania, Austria,
Bélgica, Brasil, Bulgaria, Chile, Costa Rica, Cuba, Ecuador, España, Etiopía, Francia, Guatemala, Honduras,
Italia, Japón, Panamá, Perú, Polonia, Portugal, Rumania, Uruguay y Méjico.
En Francia, Alemania (Wohnungseigentum o Teileigentum) y España (–artículo 24 Ley de 1960 reformada por
la Ley 8 de 1999) opera tanto el sistema cooperado o asociado como el de propiedad individual -consultar La
Multipropiedad, Calo Emanuele y Otro, Edersa, Madrid 1985; Valencia Zea, ob cit, página 192, Racciati Hernán
“Propiedad por Pisos o Departamentos”, 3° edición, Depalma, Buenos Aires 1975, página 13; L.Prats
Albentosa, La Propiedad Horizontal, en “Derecho Civil. Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral”
Tiratn Lo Blanch, Valencia 2001, páginas 283 y SS; Díez-Picazo Luis y Gullón Antonio, Sistema de Derecho Civil,
Volumen III, Quinta Edición, Tecnos, Madrid, 1994, páginas 96 y os p
36 Sentencias C-309 de 1996 M.P. Eduardo Cifuentes Muñoz, C-663 de 1996 M.P. José Gregorio Hernández
Galindo.
37 Sentencia C-280 de 1996, M.P.Alejandro Martínez Caballero –en esta oportunidad la Corte consideró
contrario a los artículos 13 y 16 constitucionales imponer a los servidores públicos, de manera general, la
obligación de obtener autorización escrita y previa del jefe de su respectivo organismo para solicitar u obtener
créditos u otorgar garantías de los establecimientos de crédito-.
38 El 8 de octubre de 1999 el Ministro de Desarrollo Económico sometió a consideración del Congreso de la
República el Proyecto de Ley “por medio del cual se regula el régimen de propiedad horizontal”, al que le
correspondió la numeración 136/99 Senado, 305/2000 Cámara.
Para el efecto el Ministro en cita expuso a las cámaras legislativas la necesidad de i) regular “los nuevos
desarrollos urbanísticos que integran usos mixtos”, ii) adelantar “la construcción de grandes proyectos”, ii)
terminar con la “insólita dualidad de regímenes”, iii) “aclarar la representación de la copropiedad y evitar el
traslado del derecho de propiedad de los bienes comunes a una persona jurídica” y .iv) “establecer “sistemas
claros en materias de quórum, mayoría y mayorías calificadas, para temas de interés crucial para los
copropietarios”. Y en los informes de ponencia no se adicionaron las motivaciones. Sobre quórum mayorías
ver nota 31 -Gacetas del Congreso 364 de 1999, 78, 217, 234 y 328 de 2000; 65, 210, 262, 269, y 327 de 2001.
39 Sentencia C-251 de 2002, M(s). P(s). Eduardo Montealegre Lynett y Clara Ines Vargas Hernández . En igual
sentido consultar C-006 de 1992, C-221 y 350 de 1994, C-350 de 1994, T-669 de 196 y C-309 de 1997.
40 Sentencias C-309 de1996, C-483 de 1996, C-663 de 1996, C- 535 de 1997, C-188 de 1998, C-252 de 1998,
C-579 de 1999.
 ANEXO
Respuesta de la Alcaldía Mayor de Bogotá
A Derecho de Petición al respecto
Bogotá,

Doctor
ANDRES MARTINEZ DIAZ
Avenida 42 No. 18-08
Bogotá DC.

ASUNTO: DERECHO DE PETICION

Radicaciones Internas Nos. 1-2002-29958 del 29-07-2002
3-2002-10190 del 01/08/2002

Atento Saludo doctor Martínez.

Acuso recibo de su comunicación indicada en el asunto, mediante la cual, haciendo uso del Derecho de
Petición, le solicita información al señor Alcalde Mayor de Bogotá, doctor ANTANAS MOCKUS SIVICKAS, sobre
algunos aspectos relacionados con la Ley 675 de 2001, en concordancia con el criterio de la Honorable Corte
Constitucional proferido a través de la Sentencia 488 de 2002 la cual fue enviada a esta Subsecretaria por
competencia. Sobre el particular y estando dentro del término legal, me permito manifestarle, previos los
siguientes antecedentes:

El artículo 11 de la Ley 182 de 1948, por la cual se regula el régimen de propiedad horizontal por pisos y
departamentos de un mismo edificio, faculta a los propietarios de estos para constituir una sociedad que
tenga a su cargo la administración del mismo. Igualmente señala la Ley, que en el evento en que no se
constituya la sociedad, los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divide un edificio,
deberán redactar un reglamento de copropiedad, que precise los derechos y obligaciones reciprocas de los
copropietarios, que deberá ser acordado por la unanimidad de los interesados.

Indica así mismo la Ley, que el mencionado reglamento de copropiedad, deberá ser reducido a escritura
pública, e inscrito simultáneamente con los títulos de dominio y plano del edificio. Dicho reglamento será de
fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirientes a cualquier título.

Posteriormente se expidió la Ley 16 de 1985, por la cual se modifica la Ley antes mencionada y frente a la
persona jurídica de la propiedad horizontal el artículo 3°. Establece: La propiedad horizontal una vez
constituida sin ánimo de lucro, distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo
individualmente considerados.

El artículo 5° de la misma ley indica, que el registro y posterior certificación sobre existencia y representación
legal de las personas jurídicas a que alude la ley, para todos los efectos, corresponde al funcionario o entidad
que señale el gobierno, previa comprobación de que la escritura de protocolización del reglamento y de la
declaración municipal se encuentre debidamente registrada en la correspondiente Oficina.

Posteriormente el Decreto 1365 de 1986, reglamenta el régimen de propiedad horizontal y en su artículo 7°

establece que el registro y certificación sobre existencia y representación legal de las personas jurídicas que
se crean por ministerio de la Ley 16 de 1985, corresponde al alcalde del municipio donde se encuentra ubicado
el o los inmuebles afectos a propiedad horizontal. En el distrito especial de Bogotá, tal función corresponde al
alcalde mayor de la ciudad o su delegado.

Para tales efectos, deberá presentarse a la alcaldía, la solicitud de registro de la persona jurídica acompañada
de la copia autentica de la escritura de protocolización del reglamento de administración de la propiedad
horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.
Cuando se trate de traspaso de la ley 182 de 1948 a la Ley 16 de 1985, a la solicitud de registro deberá
acompañarse lo siguiente:

a) Copia autentica de la escritura de protocolización de la reforma del reglamento de administración de la

propiedad horizontal, en la que deberá citarse la fecha, número y notaria de la escritura de protocolización
del reglamento de copropiedad y el número de matrícula inmobiliaria que le correspondió como propiedad
horizontal, y
b) El acta de la asamblea general de propietarios con la firma autentica del presidente y del secretario de la
misma, en la cual conste la decisión de la asamblea, de someter la propiedad horizontal constituida bajo el
imperio de la Ley 182 de 1984 al régimen de la Ley 16 de 1985.

El artículo 30 ibidem, establece, que en los casos de la Ley 182 de 1948, el administrador elegido en debida
forma, tendrá la personaría de la copropiedad en los términos de la ley 95 de 1890 y en los caos de la ley 16
de 1985, tendrá la representación legal de la persona jurídica en relación con los bienes y servicios de dominio
o uso común.

Posteriormente, la Ley 675 de 2001, los la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, en su artículo
8°, le otorga a los alcaldes municipales o distritales, la facultad de realizar la inscripción y posterior certificación
sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la ley exigiendo como
requisitos para tal fin la presentación ante el funcionario competente de la escritura registrada de constitución
del régimen de propiedad horizontal y los documentos, que acrediten los nombramientos y aceptaciones de
quienes ejercen la representación legal y del revisor fiscal. Lo anterior, teniendo en cuenta que la persona
jurídica surge con la inscripción de la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal,
ante la oficina de Registro de Instrumentos públicos correspondientes, según lo indica el artículo 4° de la
nueva ley.

De otra parte, la Ley en mención deroga en forma expresa las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998 y
en su artículo 86 indica, que los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en estas leyes,
se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y que tendrán un plazo
de un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos, prorrogable por seis (6) mas, según
lo determine el Gobierno Nacional habiendo sido prorrogado a través del Decreto 1380 de 2002. Señala
igualmente la Ley, que si transcurrido dicho termino sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones
señaladas se entenderán incorporadas las disposiciones en ella previstas a los reglamentos internos y las
decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces.

Por último, tal como lo menciona en su escrito, la Honorable Corte Constitucional, profirió la Sentencia C-488
de 2002, a través de la cual, si bien declara exequible los apartes demandados del artículo 86 transitorio de la
Ley 675 de 2001, deja en libertad a los copropietarios de los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes
anteriores a esta Ley, para que continúen rigiéndose por dicha normatividad o que según sus conveniencias,
se sujeten a la nueva ley y “haciendo uso de su poder de determinación modifiquen sus estatutos”. Dejando
de obligatorio cumplimiento solo las normas consideradas de orden público.

Ahora bien, de conformidad con las normas antes transcritas, procederemos a dar respuesta a sus inquietudes
en el mismo orden en que fueron planteadas.

a) Acogiéndonos al fallo proferido por la Honorable Corte Constitucional, los edificios y conjuntos no están
obligados a someterse a las disposiciones de la ley 675 de 2001, salvo en las que sean consideradas de orden
público, por lo tanto, cada uno de estos de acuerdo con su libre determinación, escogerá por cuál de los
regímenes continuara rigiéndose, teniendo en cuenta las normas que se encontraban vigentes en la fecha de
ejecución del proyecto constructivo.

En consecuencia, los edificios o conjuntos que aún se rigen por la Ley 182 de 1948, tendrán en cuenta para el
efecto, lo dispuesto en su artículo 11, arriba trascrito y los sometidos a la Ley 16 de 1985, si se pueden inscribir,
acompañando a la solicitud los requisitos señalados en el artículo 7°, del Decreto 1365 de 1986, antes
indicado.

b) Se reitera, que los edificios o conjuntos sometidos a la Ley 182 de 1948, que no adecuen voluntariamente
sus reglamentos a la nueva ley, continúan operando conforme a lo dispuesto en el artículo 11 de dicha norma.

Recordemos, el comentario que trae el fallo de la Corte, tomando del libro Derecho Civil-Derechos Reales de
Arturo Valencia Zea y Alvaro Ortiz en el sentido que: “La principal y única diferencia trascendental entre las
dos leyes radicada en que la propiedad horizontal constituida bajo la ley 16 de 1985 genera por disposición
legal (art. 3) una persona jurídica sin ánimo de lucro, distinta de los propietarios de los bienes de dominio
particular, cuyo objeto es la administración de los bienes de uso común. En la Ley 482 de 1984 la formación
de la persona jurídica es potestativa (art. 11)

c) Con relación a este punto, consideramos que, la norma es clara frente a los documentos que se requieren
para la inscripción de la personería jurídica, siendo este el señalado en el artículo 7° del Decreto 1365 de 1986,
es decir, el reglamento de propiedad horizontal.

Esperamos en esta forma haber absuelto sus inquietudes

Cordialmente,

ANGELA PIEDAD ARENAS PORRAS

Subsecretaria de Control de Vivienda
 Artículo 41, Ley 23 de 1982

Es permitido a todos reproducir la Constitución, Leyes

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