UNIVERSIDAD SAN PEDRO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

PROGRAMA PROFESIONAL DE DERECHO

FILIAL HUARAZ

TEMA : TRANSMISION DE LA PROPIEDAD / DERECHOS

DEL PROPIETARIO

DOCENTE : LENIN CAMPOS MACEDO

CICLO : VI

TURNO : NOCHE

INTEGRANTES:

FECHA DE ENTREGA: 12/11/2018

Huaraz-Perú

2018

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DEDICATORIA

Dedicamos este presente trabajo a nuestros

padres que día a día nos ayudan de una u otra
forma para ser mejores y lograr nuestros
sueños y cumplir metas, también a nuestras
familias que son motivo y motor para salir
adelante con lo propuesto en esta hermosa
carrera que es Derecho; de igual manera a
cada de nuestros docentes que nos aportan
sus conocimientos en la materia para ser
posible ver nuestra meta trazada de ser
profesionales en el futuro.

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AGRADECIMIENTO

Agradecemos, de una manera muy especial, a nuestras

familias por impulsarnos a seguir esta carrera,
unos a sus padres por ser ellos quienes guiaron sus
pasos para llegar hasta donde ahora se encuentran,
otros personalmente a su mama quién fue la
principal autora de sus decisiones en elegir esta
carrera; todos los integrantes tenemos de manera
muy personal un motivo y fuente de inspiración
que nos impulsa a seguir por este sendero.

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 Indicé
INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................. 6
CAPITULO I .................................................................................................................................... 7
SUBCAPITULO IV DE LA PROPIEDAD ............................................................................................. 7
TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD ................................................................................................. 7
1.4. ART.948 ADQUISICIÓN A “NON DOMINUS” DE BIEN MUEBLE ................. 8
1.5. ART.949. TRANSFERENCIA DE BIEN INMUEBLE ........................................... 9
CAPITULO II ................................................................................................................................. 10
SUBCAPÍTULO V DE LA PROPIEDAD............................................................................................. 10
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ....................................................................................................... 10
1.4. Art.950.- REQUISITOS DE LA USUCAPIÓN DE BIEN INMUEBLE. ............. 11
1.6. ART.952.- DECLARACIÓN JUDICIAL DE LA USUCAPIÓN ...................... 13
1.7. ART. 953.- INTERRUPCIÓN DEL TERMINO PRESCRITORIO ................ 13
1.7.1. CAUSAS QUE PROVOCAN LA INTERRUPCIÓN: ................................... 14
1.7.2. RENUNCIA A LA PRESCRIPCIÓN: ................................................................ 15
CAPITULO III ................................................................................................................................ 16
PROPIEDAD PREDIAL. .................................................................................................................. 16
SUBCAPITULO I ............................................................................................................................ 16
DISPOSICIONES GENERALES. ....................................................................................................... 16
3. ART. 954°. - EXTENSIÓN DE LA PROPIEDAD ..................................................... 17
CAPITULO IV ................................................................................................................................ 21
SUBCAPITULO II ........................................................................................................................... 21
LIMITACIONES POR RAZÓN DE VECINDAD .................................................................................. 21
5. ART. 960°. - PASOS DE MATERIALES POR PREDIO AJENO ........................... 22
6. ART. 961°. - ABSTENCIÓN DE PERJUDICAR PROPIEDADES VECINAS ...... 22
CAPITULO V ................................................................................................................................. 25
SUB CAPITULO III ......................................................................................................................... 25
DERECHOS DEL PROPIETARIO ..................................................................................................... 25
2. ART. 965°. - DERECHO A CERCAR UN PREDIO. ................................................ 25
3. ART.966°. - DESLINDE Y AMOJANAMIENTO. .................................................... 26
1.4. ART. 967°. - CORTE DE RAMAS Y RAÍCES AJENAS ........................................... 27
CONCLUSIONES ........................................................................................................................... 28
SUGERENCIAS .............................................................................................................................. 29

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BIBLIOGRAFIA .............................................................................................................................. 30
ANEXOS ....................................................................................................................................... 31

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 INTRODUCCIÓN

Nuestra constitución política del Perú ha consagrado todo un capítulo acerca de la

propiedad, donde establece que el derecho de propiedad es inviolable, que el estado lo
garantiza, que se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley,
en consecuencia a nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente por causa
de seguridad nacional o necesidad pública. Inviolable significa que el propietario no
puede ser privado de su derecho, salvo que sea por una decisión judicial, garantizando el
estado a través de las leyes su pleno respeto.
Bajo este encuadramiento constitucional unas de las formas válidas que consagra nuestro
ordenamiento jurídico para adquirir la propiedad inmueble son: la transmisión de la
propiedad (art. 947° del Código Civil), la prescripción adquisitiva (art. 950°del Código
Civil), los cuales pasaremos a analizar, seguidamente desarrollaremos: la propiedad
predial (art. 954° - art. 958°), limitaciones por razón de vecindad (art. 959° - art. 964) y
derechos del propietario (art. 965° - 967°)

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 CAPITULO I

SUBCAPITULO IV DE LA PROPIEDAD

TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD

La legislación peruana considera un sistema mixto en cuanto a la transmisión o

enajenación de la propiedad, a saber, en materia de bienes muebles, la transferencia se
efectuará por la tradición (art. 947) y en los bienes inmuebles la transferencia se produce
por la sola convención o contrato (art. 949).
1.1. NOCIÓN HISTÓRICA
En el derecho romano clásico, el medio por excelencia para transmitir la propiedad
de las cosas “mancipi” (fincas ubicadas en la ciudad, esclavos, algunas clases de
animales), era la “mancipatio”, es decir, la ceremonia en la cual se reunían el
transferente y el adquirente conjuntamente con testigos y un encargado de pesar el
metal. En dicho acto, el adquirente tomaba la cosa (o una porción simbólica de la
cosa) y profería unas palabras solemnes, a lo cual seguía el silencio del transferente,
seguidamente se pesaba el metal como comprobación del pago del precio. En cuanto
a las cosas “nec mancipi” (todas otras cosas), estas se transferían por medio de la
“traditio” (tradición), es decir por el traspaso posesorio.

1.2. CONCEPTO
La tradición es el acto bilateral mediante el cual el poseedor anterior (“tradens”,
transferente), confiere el poder factico de una cosa al poseedor sucesivo (“accipiens”,
adquirente).

1.3.ART. 947.-TRANSFERENCIA DE BIEN MUEBLE

Adquisición de la propiedad a dominio. La tradición
“la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con
la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente”.
La transmisión se verifica, pues, según se ha dicho en el ítem anterior, por el acto
de la “traditio” o entrega. La entrega consiste en procurar la posesión inmediata.
Esta hipótesis se aplica en la adquisición de la propiedad de mueble a dominio,
esto, es, del verdadero propietario. El poseedor adquiere el bien regularmente en

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 virtud de la posesión otorgada por el verdadero propietario. El código no utiliza
el término adquirente, sino “creedor” para hacer referencia al nuevo dueño.
Para Martín Wolfe. “el acto de entrega ha de ser expresión de la voluntad de
transmitir la adquisición de la posesión, expresión de la voluntad de adquirir la
propiedad”. En los bienes inmuebles, pues la transferencia de la propiedad en
estos se perfecciona con el contrato o acuerdo de las partes.
La tradición o entrega debe entenderse como el traspaso de la posesión directa
(efectiva) de manera exclusiva a favor del acreedor o adquiriente.
a) Modalidades de la tradición:
 Una tradición real, es decir, física, que consiste en la entrega efectiva del
bien a la persona que debe recibirla (art.901)
 Una tradición ficta, que admite, a su vez, varias modalidades, entre ellas:
La tradición simbólica y la tradición instrumental.
1.4. ART.948 ADQUISICIÓN A “NON DOMINUS” DE BIEN MUEBLE
“Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa
mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de
facultad para hacerlo”.
“Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción
de la ley penal”.
1.4.1. NATURALEZA JURIDICA DE LA REGLA
Los efectos de esta regla no son otros que la adquisición instantánea de la
propiedad en los bienes muebles. El poseedor, en esta hipótesis no tiene sus
derechos del enajenante, ya que ha adquirido a non domino, los tiene de su
posesión.
La posesión de buena fe, por suplir la falta de calidad del causante, funciona pues,
como un verdadero modo de adquirir el dominio (MAZEAUD).

a) Los bienes robados o perdidos

El segundo párrafo del art. 948 dispone que no pueden ser adquiridos
por la posesión los bienes muebles perdidos ni aquellos que infrinjan
la ley penal, esto es, los hurtados o robados.

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 b) Los bienes semovientes
Los semovientes, es decir, el ganado, son también bienes muebles. La
norma prescribe que, en estos casos, la propiedad se determina por la
marca o la señal que lleven, debidamente registrada.
Es evidente que, en el supuesto de que estos semovientes hayan sido
enajenados o transferidos sin tener marca o señal, y tratándose de
ganado robado o perdido, procedería la reivindicación. (Según lo
dispuesto por el segundo párrafo del art. 948.
Pero como los semovientes son bienes muebles, aun tratándose de
animales marcados, tanto el ladrón como el tercero adquiriente podrán
adquirir la propiedad de los mismos dentro del término rescriptorio,
que será de cuatro años, puesto que existe mala fe. (Art. 949).

1.5. ART.949. TRANSFERENCIA DE BIEN INMUEBLE

“La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.
El art. 949, enuncia el principio de que la propiedad inmobiliaria se adquiere y se
trámite por la sola obligación. Hubiera sido más exacto decir: “el contrato”, en
otras palabras, con arreglo al art. 949, el solo intercambio de voluntades o “solus
consencus” (consentimiento de las partes son libres), perfecciona la transferencia.
1.5.1. TEORÍA DE CASTILLO FREYRE
Castillo Freyre es el autor que más esfuerzos ha dedicado al estudio del contrato
de compra-venta, y en el ámbito de los efectos de este contrato se inclina por
admitir la existencia de una obligación de transferir la propiedad, pues en nuestro
ordenamiento juridico el contrato solo puede tener por objeto las obligaciones,
cuya ejecución consistirá en la actividad humana de dar, hacer o no hacer.

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 CAPITULO II

SUBCAPÍTULO V DE LA PROPIEDAD

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
1. ASPECTOS ESPECÍFICOS O TEÓRICOS

1.1. CONCEPTO DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Se entiende la Prescripción Adquisitiva de Dominio como un modo originario de
adquisición de la propiedad y también como una institución que cumple una
función social porque otorga la propiedad a quien explota el bien, y excluye de
dicha propiedad al que descuida el predio.

1.2. CLASES DE PRESCRIPCIÓN:

A. La prescripción adquisitiva o usucapión:

La Prescripción Adquisitiva es el medio de adquirir un derecho de propiedad de

los bienes por la posesión continuada en el tiempo y otros requisitos señalados por
ley, existe dos modalidades, la ordinaria y extraordinaria.

B. La prescripción extintiva o liberatoria:

La Prescripción Extintiva es la manera de extinguir acciones ligadas a derechos

de contenido patrimonial por la inactividad del acreedor y por el transcurso del
tiempo.

1.2. POSECION DE CONCEPTO DE DUEÑO (ANIMUS DOMINI)

Según diez picazo, hay una posesión en concepto de dueño cuando el poseedor se
comporta según el modelo o estándar de comportamiento dominical y cuando en
sentido objetivo y razonable derivado de este comportamiento suscite en los
demás la apariencia de que el poseedor es dueño.
El “animus domini”, no lo tienen los poseedores cuya causa posesoria no sea en
concepto de dueño, como es el caso de quienes poseen como arrendatarios,
comodatarios, depositarios, etc.

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1.3. Art.950.- REQUISITOS DE LA USUCAPIÓN DE BIEN INMUEBLE.
“la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión
continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe”
La naturaleza jurídica de la prescripción adquisitiva es la de ser un modo de
adquirir la propiedad, que a su vez responde a la clasificación de ser originarios
o derivados. Algunos autores han discutido sobre si la usucapión es un modo
originario o derivativo de adquirir el dominio.
La usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad. No existe
transferencia ni enajenación alguna. El usucapiente adquiere por el solo hecho
de poseer, no porque reciba el bien de algún transferente. No existe negocio
jurídico alguno. En otras palabras, su derecho no tiene como base o apoyo el del
anterior titular.
Por ello también se señala que el usucapiente para adquirir su derecho necesita
la posesión del bien, a través del tiempo determinado en la ley.

1.3.1. POR EL TIEMPO

1.3.1.1. PRESCRIPCIÓN LARGA

a. POSESIÓN CONTINUA
La continuidad es la posesión del bien sin perturbaciones, pero debemos tener en
cuenta los actos cotidianos que realiza el poseedor dependerán de la propia
naturaleza del inmueble.
b. POSESIÓN PACIFICA
La posesión debe ser exenta de violencia física y moral. "Ser pacífica significa
que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por tanto, aun
obtenida violentamente, pasa a haber posesión pacífica una vez que cesa la
violencia que instauró el nuevo estado de cosas".
c. POSESIÓN PÚBLICA
La posesión se entiende pública cuando se realiza a la vista de todos, cuando el
poseedor se comporta como propietario del inmueble, cuando su posesión no es
oculta.

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1.3.1.2. PRESCRIPCIÓN CORTA
Ahora hablemos de la prescripción adquisitiva corta, esta se encuentra en la
segunda parte del artículo 950 del Código Civil, en la que se estipula, “que la
propiedad se adquiere a los cinco años cuando median, justo título y buena fe”.
 JUSTO TITULO
Es el título imperfecto, para ser tal es indispensable que el acto jurídico tenga
por finalidad la transferencia del dominio a favor de usucapiente, aunque por
presentar algún vicio o defecto no puede cumplirse esta finalidad. Justamente
se adquiere por prescripción por que el usucapiente posee a título de
propietario y posee a título de dueño porque ha mediado una causa suficiente
para transmitir la propiedad.
 BUENA FE
Para que exista la buena fe, es necesario que el poseedor crea en su
legitimidad, que tenga justo título en que funde su creencia.

1.4. ART. 951.- USUCAPIÓN DE BIEN MUEBLES

Prescripción adquisitiva de bienes muebles
“La adquisición por prescripción de un bien mueble requiere la posesión
continua, pacifica, y publica como propietario durante dos años si hay buena
fe, y por cuatro si no lo hay”, se refiere a bienes muebles con un plazo de
prescripción de dos años, pero supeditada a la existencia de la posesión, de
buena fe, es decir, el sujeto poseedor debe creer que la posesión que ejerce sobre
el bien mueble es con la calidad de propietario, tanto más se ha producido la
tradición del bien.
En bienes muebles puede surgir junto al plazo posesorio la prescripción
adquisitiva a non dominus, que se halla normada por el artículo 948 del código
civil, que establece: “quien de buena fe y como propietario recibe de otro la
posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la
posesión carezca de facultad para hacerlo. Se exceptúa de esta regla los bienes
perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal” norma que es de estrecha
concordancia con el artículo 950 del mismo cuerpo normativo; y como se trata de
bienes muebles, debe tenerse presente el plazo posesorio de dos años continuados
para usucapir. ¿En qué momento, en esta clase de usucapión, debe estar presente
la buena fe? Desde el momento de la adquisición del bien.

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1.5. ART.952.- DECLARACIÓN JUDICIAL DE LA USUCAPIÓN
“Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le
declare propietario”.
“La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la
propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del
antiguo dueño”.
Presupuestos para la configuración jurídica de la prescripción adquisitiva.
Algunos los tratan como elementos. La elaboración del esquema que presentamos
tiene razones prácticas y teóricas:
 En bienes muebles.
 Presupuestos para la prescripción adquisitiva corta u ordinaria.
 Existen presupuestos comunes para ambas (la corta u ordinaria y la larga o
extraordinaria).
 Plazo continuado e ininterrumpido de diez años.
 Presupuestos para la prescripción corta.
 Posesión efectiva de dos años continuados.
 Ejercicio de la posesión como propietario.
 La buena fe.
 Posesión pacífica y pública.

1.6. ART. 953.- INTERRUPCIÓN DEL TERMINO PRESCRITORIO

“Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o
es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por
sentencia se le restituya”.
a) Interrupción del plazo prescriptorio en la usucapión.
Ideas generales significa acción y efecto de interrumpir; y a su vez,
interrumpir significa cortar la continuidad de una cosa en el lugar o en el
tiempo.
La interrupción en el instinto de la prescripción adquisitiva es aludir al de
curso rescriptorio como la continuidad normal del tiempo (plazo) que año tras
año se va acumulando hasta llegar al número de años que establece la ley.
Establece que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante
la posesión continua, esa posesión continuada está vinculada al tiempo que se

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 traduce jurídicamente en el plazo en la usucapión corta el plazo legal mínimo
es de 5 años, y para la prescripción larga es de 10 años, en ambos casos
ininterrumpidos; cualquier interrupción que afecta a dicha continuidad, se
habla de las interrupciones natural y civil. La natural opera, en el abandono o
la perdida de la posesión; y la civil cuando al poseedor ad usucapionem se le
emplaza judicialmente con la demanda que contenga pretensiones
relacionadas a la posesión o a la propiedad del bien objeto de la usucapión.
La interrupción debe entenderse como aquella que aparece durante el
trascurso del plazo de prescripción generando el efecto de hacer inoperante el
cómputo del plazo previsto en la ley.
La interrupción destruye el plazo prescriptorio, cuando el poseedor recupera
la posesión del bien ya no produce su efecto, muy por el contrario, genera
consecuencias propias de la suspensión del discurso prescriptorio.

1.6.1. CAUSAS QUE PROVOCAN LA INTERRUPCIÓN:

La pérdida o privación material de la posesión. Se produce cuando el sujeto
poseedor pierde el hecho de la posesión o el uso y disfrute del bien se trata de una
interrupción natural de la usucapión, que es provocada por la presencia de una
solución a la continuidad de la posesión por hechos concretos.
 La citación judicial valida con la demanda. En materia ius real la
demanda puede contener pretensiones posesorias o petitorias se trata de la
llamada interrupción civil de la prescripción para la operación de esta
causal de interrupción, la demanda, el auto admisorio y los anexos deben
de estar debida y legalmente notificados, es decir con todas las
formalidades de la ley.
 El reconocimiento del derecho de propiedad: se produce cuando el
poseedor de manera expresa o tasita, reconoce que el bien es de propiedad
de tercero con esta actitud del prescribiente se anula el presupuesto que la
ley exige para usucapir, consiste en tener la calidad de poseedor como
propietario, además, se interrumpe el recurso prescriptorio o el ya ganado.
 Efectos del reconocimiento: el reconocimiento del derecho de propiedad
por parte del poseedor a favor de tercero o de demandante.
 Pierde la calidad de poseedor como propietario.

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  Anula la posesión ad usucapionem, porque al reconocer a otro
como propietario del bien deja de ser poseedor.
1.6.2 RENUNCIA A LA PRESCRIPCIÓN:
Las normas jurídicas que regulan la prescripción son de orden público, por
consiguiente, no son susceptibles de renuncia a priori si no a posteriori. Renuncia
tasita y expresa:
 La renuncia tácita: se presenta cuando el que tienen derecho para
usucapir de muestra por acto propio reconocer a un tercero como a
propietario.
 La renuncia expresa: esta renuncia puede tener lugar cuando el
prescribiente de manera clara y escrita se conoce que no es el propietario,
si no otra persona.

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 CAPITULO III

PROPIEDAD PREDIAL.

SUBCAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES.
1. DEFINICIÓN DE LA PROPIEDAD PREDIAL EN EL RÉGIMEN LEGAL
El código civil en principio, no define que es la propiedad predial, concepto más
restringido que el de la propiedad inmueble. Simplemente se limita a regular su
extensión, sus alcances, su desenvolvimiento (art. 954), de otro lado predio es el
suelo ya incorporado al comercio jurídico.
Por predio (praedium) debemos entender toda heredad o tierra, o también
propiedad de inmueble o territorial, de donde podemos concluir estableciendo la
diferencia de un predio urbano y otro rústico.
Predio urbano es el ubicado en los confines de una ciudad y, por ende, destinado
a la habitación mientras que el predio rústico, es la que se encuentra en el campo,
y está destinado al cultivo.
En principio el art. 72 de la constitución contiene tenues limitaciones al derecho
de propiedad disponiendo que, solo por razones de seguridad nacional, la ley pude
“establecer temporalmente restricciones y prohibiciones específicas para la
adquisición, posesión, explotación y transferencia de determinados bienes”.

1.2.DEFINICION
El predio proviene del latín “Praedium” que tiene un significado de finca o fundo,
es una extensión delimitada de terreno rústico o urbano, con edificación o sin
ella. El predio es el bien inmueble por excelencia. Tiene gran relevancia
económica. En épocas previas a la industrialización fue el símbolo de riqueza y
prosperidad.
2. CLASIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD PREDIAL
2.1. PREDIOS DE DOMINIO PÚBLICO:
Son los que están afectados a la utilidad pública (mar, playas, recursos
naturales, palacio de justicia, etc.), o sea, al uso de todos, a un servicio a la
comunidad o al interés nacional.

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 Por ello son:
a. Los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles.

 Inalienables (no pueden ser objeto de actos de disposición o

gravamen).

 Imprescriptibles (no se pueden adquirir por prescripción), y

 Inembargables.

2.2. PREDIOS DE DOMINIO PRIVADO

Son los bienes del Estado que no están afectados a la satisfacción de intereses
y finalidades públicas, se originan en un interés privado, por ello son
alienables, pueden ser transferidos a particulares o entidades públicas,
pueden ser gravados, embargados por los acreedores del Estado. El Estado
tiene y puede ejercer sobre ellos sus derechos reales de propiedad, posesión,
uso, superficie, usufructo, etc. como cualquier particular.

3. ART. 954°. - EXTENSIÓN DE LA PROPIEDAD

“La propiedad del predio se extiende al subsuelo y el sobresuelo, comprendidos
dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil
al propietario el ejercicio de su derecho”.

“La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los

yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales”.

El derecho del propietario comprende el suelo, el subsuelo y los aires, hasta donde
pueda obtener una utilidad económica o moral, actual o futura, siempre que se
ejercite en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley.

1.3. EL SUELO
La noción de propiedad predial o territorial un de manera obvia los conceptos de suelo
o superficie, junto a los de subsuelo y sobresuelo (aires).
El suelo constituye el objeto principal, el asiento por excelencia de la propiedad
territorial. En el plano horizontal la propiedad está delimitada mediante elementos
materiales (hitos, mojones, etc.) que lo separa de otro predio adyacente perteneciente
a otra propiedad privada o pública. Los límites horizontales de un predio se fijan en

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 relación al suelo y están dados por el área, medidas perimétricas y linderos que
los separan de otros predios colindantes.
1.4. EL SUBSUELO:
La propiedad predial se extiende en el subsuelo hasta donde le sea útil al dueño,
siempre que lo ejerza en armonía con el interés común y dentro de los límites de la
ley. Por ejemplo, puede construir los cimientos para sus edificaciones, realizar
edificaciones subterráneas, construcción de silos, cavar pozos de agua, etc.
1.5. EL SOBRESUELO:
El derecho del propietario del suelo se extiende al sobresuelo (aires o espacio aéreo
sobre la superficie) hasta donde le sea útil, siempre que lo ejerza en armonía con el
interés común y dentro delos límites de la ley. El propietario tiene la facultad de
extender en él sus construcciones hasta los límites máximos permitidos por ley.

1.6. RESTRICCIONES AL DERECHO SOBRE EL SUBSUELO.

El párrafo segundo del artículo 954 establece una limitación al derecho del subsuelo.
Estas limitaciones concuerdan con el artículo 66 de la Constitución, que considera
como patrimonio de la Nación a los recursos naturales (aguas, minas, bosques, mares,
ríos); asimismo, los restos arqueológicos y los monumentos históricos a que hace
mención el numeral 21 del mismo texto fundamental.
Estas restricciones al derecho de superficie sobre los recursos naturales y yacimientos
minerales y restos arqueológicos que se encuentren en su predio, tienen
fundamentalmente dos razones:
La explotación racional de todas las riquezas naturales y minerales exige la
investigación y la extracción del mineral sobre extensiones considerables, que rebasan
los límites de los predios parcelados.
Por un motivo de seguridad nacional y de defensa de los recursos estratégicos.

2. ART. 955.- PROPIEDAD DEL SUELO, SUBSUELO Y SOBRESUELO

El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a
propietario distinto que el dueño del suelo.
El art. 955.- bajo comentario, se admite la existencia de diferentes titulares de un
derecho de propiedad, que comparten la proyección vertical de una extensión
territorial, ejerciendo atributos exclusivos sobre el sobresuelo y subsuelo, siendo
un propietario distinto al del suelo.

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 Se trata de una autorización genérica, que permite la distribución o división
horizontal de la propiedad predial.
Todo lo que hay en el subsuelo y sobresuelo, cae bajo el dominio del propietario
del predio, pero con las siguientes acepciones.
 las minas y sustancias minerales en general, que se encuentren en asuelo
y subsuelo del territorio de la república, son de propiedad del Estado y se
regulan de acuerdo con la legislación especial que el Estado ha dado al
respecto.
 las aguas, sin excepción alguna, son de dominio exclusivo del Estado.
 los objetivos arqueológicos, de acuerdo a las leyes especiales, son de
propiedad de Estado.
 Si bien, los aires también corresponden al propietario del suelo, por lo que
pueden ser aprovechados para el levantamiento de construcciones de
diversa altura, los Estados han venido estableciendo limitaciones al uso de
los mismos, en un primer caso, para facilitar la navegación aérea, y en
segundo supuesto, por razones de urbanismo.

3. ART.956.- ACCIONES POR OBRA RUINOSA

Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo interés puede pedir la
reparación, la demolición o la adopción de medidas preventivas.
La obra debe ser atendida como toda edificación o las partes integrantes de la
misma, terminada, así como la etapa del proceso constructivo, por la que se puede
poner en riesgo la salud de los colindantes y de terceros.
El estado ruinoso corresponde a la situación por la cual la edificación se encuentra
en un estado de destrucción y también cuando solo amenaza ruina, por las
rajaduras, humedad, desprendimientos y toda situación de grave peligro.
Las medidas preventivas que indica la norma se refieren a que, ante el Estado
ruinoso o construcción de una obra, quien tenga legítimo interés, puede interponer
un Interdicto de retener, por la perturbación de su posesión, con lo cual lograra
que el juzgado disponga de la obra o la destrucción de lo edificado.
Los actos de reparación o demolición se tramitan ante la autoridad municipal, la
cual previos trámites, otorga la licencia de obra.

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4. ART. 957.- REGULACIÓN ESPECIAL DE LA PROPIEDAD PREDIAL
La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación
y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones
respectivas.
La propiedad es un derecho sujeto a límites o restricciones. Estos límites son los
que delinean el verdadero contenido del derecho de propiedad. Los límites se
explican en razón de la función social que cumple la propiedad. El Derecho de
propiedad ya no tiene el carácter absoluto que se le atribuyó antiguamente. Los
límites a su ejercicio hacen compatible la propiedad con los intereses de la
sociedad. La fuente de los límites al derecho de propiedad está en la Constitución.
Según el artículo 70, la propiedad es un derecho inviolable que debe ejercerse en
armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley.
La norma agrega que a nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente,
por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo
pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el
eventual perjuicio. Debe distinguirse la privación del derecho de propiedad de los
límites a su ejercicio. La privación de la propiedad se materializa mediante la
expropiación, lo cual supone la terminación del derecho de propiedad privada,
adquiriendo el Estado en forma obligatoria o forzosa, bienes que son
imprescindibles para la realización de sus fines. El fundamento jurídico de la
expropiación es la realización de las funciones del Estado.

5. ART. 958.- PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal e rige por la legislación de la materia.
La propiedad horizontal estudia el régimen de la propiedad de las casas por pisos
o departamentos.
En la propiedad horizontal, cada dueño de un departamento o piso es el propietario
absoluto; por consiguiente, podrá arrendarlo, hipotecarlo, venderlo y, en general,
gravarlo libremente.

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 CAPITULO IV

SUBCAPITULO II

LIMITACIONES POR RAZÓN DE VECINDAD

1. BREVE NOTICIA HISTÓRICA

Históricamente su configuración “atiende exclusivamente al interés individual de
los propietarios pero a partir de mediados del siglo XIX, se empiezan a tener
también en cuenta y a colocar a un plano preferente los intereses colectivos, con
lo que las relaciones de vecindad abandonan el ámbito privado para regularse
preferentemente por una normativa publica” (ALVAREZ CAPEROCHIP).
2. CONCEPTO
Son las llamadas relaciones u obligaciones de vecindad, es decir restricciones en
interés reciproco de los vecinos.
Tiene que ver, con el ejercicio y límites de la propiedad en su relación con los
predios vecinos; o también puede concebírseles como “los condicionamientos que
las interdependencias de fincas imponen al ejercicio de derecho de propiedad”
(ÁLVAREZ - CAPEROCHIPI).
3. FUNDAMENTO Y NATURALEZA JURÍDICA

En el derecho romano, la teoría de la inmisión (la concepción individualista)

“reconoce al propietario el libre uso y disfrute de su propiedad, mientras su
actividad no afecte positivamente la propiedad ajena, expresa José Antonio
ÁLVAREZ CAPEROCHIPI”.

En el derecho intermedio se desarrolla la teoría de los actos de emulación “que

agrega a la anterior el animus nocendi y prohíbe los actos que el propietario realice
sin obtener provecho alguno cuando cause daño a las fincas colindantes o cuando
este daño sea desproporcionado con el provecho obtenido”.

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4. ART. 959°. - ACTOS PARA EVITAR PELIGROS A PROPIEDADES
VECINAS
“El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para
servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un
peligro actual o inminente, pero se le indemnizara por los daños y perjuicios
causados”.
La norma en comentario hace referencia a que el vecino puede introducirse y
ocupar un predio ajeno cuando ello sea indispensable para la reparación o
reconstrucción de su inmueble o incluso la limpieza del mismo; en general, es
de aplicación este precepto en cualquier caso de emergencia o peligro actual
o inminente.

5. ART. 960°. - PASOS DE MATERIALES POR PREDIO AJENO

“sí para construir o reparar edificio es indispensable pasar materiales por
predio ajeno o colocar en él andamios, el dueño de este debe consentirlo,
recibiendo indemnización por los daños y perjuicios que se le cause”.
Es una transcripción del art. 979 del código en el cual se encontraba mal
ubicado en el titulo referente a la servidumbre. En rigor se trata de una simple
limitación a la propiedad predial, en razón de su temporalidad.

6. ART. 961°. - ABSTENCIÓN DE PERJUDICAR PROPIEDADES VECINAS

“El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de
explotación industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas
o vecinas, la seguridad el sosiego y la salud de sus habitantes.”

“están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y

molestias análogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben los
vecinos en atención a las circunstancias”.

Para aplicarse este precepto deben tenerse en cuenta varias consideraciones, así
que, las incomodidades y molestias sean tales que lleguen a perturbar a cualquier
persona normal. Una vieja ejecutoria confirma este criterio al disponer que, “la
constante y variada transmisión por altoparlantes de música, noticias y
propaganda comercial en forma ininterrumpida y en volumen apreciable, afecta la

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 tranquilidad y sosiego de los vecinos, por lo que deben limitarse a horas
determinadas y fijadas por la autoridad municipal”.

No todas las inmisiones están prohibidas, así, los ruidos causados por una fábrica
en una zona industrial, el humo de la chimenea de un restaurant que este a gran
altura, si lo serán los ruidos y escándalos que provoquen centros sociales de
diversión (peñas, discotecas, cabarets) en barrios que no sean comerciales y
artísticos.

7. ART. 962°. - PROHIBICIÓN DE CAUSAR RUINA EN PROPIEDAD VECINA.

“Al propietario de un inmueble no le está permitido abrir o cavar en su
terreno pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la
propiedad vecina o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede
ser obligado a guardar las distancias necesarias para la seguridad de los
predios afectados, además de la obligación debe de pagar la indemnización
por daños y perjuicios”.
Se trata de un precepto innovador que prohíbe cavar pozos susceptibles de
causar ruina y destrucción en predios colindantes.

8. ART. 963°. - OBRAS Y DEPÓSITOS NOCIVOS O PELIGROSOS

“sí cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo y otros
similares o depósito para agua o materias húmedas, penetrantes, explosivas
o radioactivas o se instala maquinaria o análogos, deben observarse las
distancias y precauciones establecidas por reglamentos respectivos y, a falta
de estos, las que sean necesarias para preservar la solides o la salubridad de
los predios vecinos. La inobservancia de esta disposición puede dar lugar al
cierre o retiro de la obra y a la indemnización de daños y perjuicios”.
Esta hipótesis exige que se guarden las necesarias y adecuadas distancias
cuando se construyan depósitos de materiales penetrantes, explosivos, y, sobre
todo, radioactivos, norma que cobre trascendencia porque vivimos en la era
nuclear y que, por ende, no tenía la misma urgencia y gravitación en la época
pre- Atómica. Para ello debe tomarse las precauciones y cuidados del aso, y
por cierto ejecutarse algunos trabajos de defensa.

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9. ART. 964°. - PASOS DE AGUA POR PREDIO VECINO
“El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio
discurran en los predios vecinos salvo pactos distinto”.
Esta limitación es propia de los predios rústicos, por la escasez de aguas de
regadío y por la ubicación de los predios a diferente nivel, de modo que los
de la parte baja están obligados o buscar recibir las aguas provenientes de
los predios de la parte alta, constituyendo una servidumbre legal, de tal
modo que, resulta un tanto dudosa la aplicación de la fórmula del artículo
564, habida cuenta que los predios se encuentran necesariamente obligados
a recibir las aguas provenientes de las lluvias que discurran por los predios
vecinos.

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 CAPITULO V

SUB CAPITULO III

DERECHOS DEL PROPIETARIO

1. ENUMERACION
Resulta lógico que al lado de las obligaciones impuestas al propietario (sobre
todas las limitaciones por razón de vecindad) este tiene indiscutibles derechos o
facultades sobre su predio, que operan con gran vigor, máxime si el derecho de
propiedad es el derecho real por excelencia, el más completo.
El código peruano reconoce los siguientes derechos al titular por dueño de un
predio:
a. Derecho de cercamiento
b. Derecho al deslinde y al amojonamiento
c. El derecho de corte de ramas y raíces de árboles (que invadan su predio).

2. ART. 965°. - DERECHO A CERCAR UN PREDIO.

“El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo”
Se trata de una consecuencia natural o lógica que existe al domius. Al
efectuarse el cercado o cercamiento del predio, el dueño excluye a toda
persona de su disfrute.
El derecho de cercamiento tan natural hoy tropezaba antiguamente con dos
obstáculos: el derecho de caza y el libre pasto.
Como consecuencia, el cercamiento impide que en los procesos de deslinde el
titular colindante pueda aducir usucapión sobre el área de terreno cercado por
otro lindero.
Este derecho tiene sus antecedentes en el derecho impuesto por la revolución
francesa, para evitar el abuso o exceso de los señores feudales en la caza de
animales salvajes o en las de pastoreo. En las ciudades, en defensa de la salud
pública, el cercamiento de los predios más que un derecho es una obligación
impuesta por la autoridad, como sostiene CASTAÑEDA.

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3. ART.966°. – DESLINDE Y AMOJANAMIENTO.
“El propietario de un precio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o
poseedores, al deslinde y al amojonamiento”.
Generalmente en las ciudades los linderos están precisados por las
correspondientes paredes divisorias, pero el deslinde es de gran utilidad en la
delimitación de los predios rústicos.

3.1. DESLINDE:
Es una operación consistente en establecer límites de separación de
dos terrenos no construidos, de lo cual debe quedar constancia
material; para ello es necesario la cooperación entre los propietarios o
poseedores de los inmuebles o predios colindantes, por lo menos en el
deslinde voluntario. Donde el amojonamiento, es la expresión material
del deslinde.
3.2. CLASES DE DESLINDE:
a. Extrajudicial: si los titulares vecinos proceden de acuerdo, en
cuyo caso se lleva acabo amistosamente no se necesita de un
proceso.
b. Judicial: si uno de los vecinos se opone o se niega a llevar acabo
el deslinde el código permite al otro titular colindante obligarlo es
decir demandar en proceso.
3.3. OBJETO DEL DESLINDE
Esta acción tiene por objetivo fijar en forma indubitable los limites o
linderos entre dos predios rústicos.
3.4. AMOJONAMIENTO
Es el acto de señalar los linderos de una propiedad y es un derecho que
se tiene como propietario o titular de un terreno.

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1.4. ART. 967°. - CORTE DE RAMAS Y RAÍCES AJENAS
“todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que se extiendan sobre el
predio y las raíces que lo invadan. Cuando sean necesario, podrá recurrir a la
autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos”.
Esta norma consagra la extensión del derecho de propiedad a los aires y al
subsuelo y tiene su origen en el interdicto de “arboribus caedendis” del derecho
romano, que limitaba la penetración de las ramas de los arboles ajenos en el fundo
propio.
El dueño tiene expedido su derecho de cortar tanto las ramas cuanto las raíces del
árbol de predio ajeno que causen perjuicio o molestia en el suyo, se trata de una
consecuencia del señorío que ejerce sobre su predio o inmueble. La fórmula no
resulta redundante, ´porque el propietario tiene pleno conocimiento de que puede
actuar con amplia libertad en su dominio, aun cuando con ello tenga que cortar las
raíces de un árbol del predio colindante.
Nuestra jurisprudencia ha establecido que, es fundada la demanda interpuesta por
un vecino contra el consejo Municipal respectivo para que se ordene el corte y
extirpación de árboles que causen daños a la propiedad y a la salud.

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CONCLUSIONES

 En este orden de ideas la Prescripción Adquisitiva de Dominio es un mecanismo

que permite al poseedor transformarse en propietario con el transcurso del tiempo
y su posesión deviene en inatacable, es decir una vez adquirida la propiedad a
través de la usucapión (prescripción adquisitiva), el nuevo propietario no puede
ser despojado de su derecho.

 El derecho del propietario de un predio comprende el suelo, el subsuelo y los aires,

hasta donde pueda obtener una utilidad económica o moral, actual o futura,
siempre que se ejercite en armonía con el bien común y dentro de los límites de la
ley.
 Si el derecho del propietario del predio se limitara solamente al suelo, su dominio
sería menos que inútil, pues no podría levantar construcciones, hacer edificaciones
subterráneas, ni aun sembrar y plantar.

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SUGERENCIAS

 Cabe señalar que el término de posesión y su correspondiente derecho de

adquisición le han sido inherentes al hombre por todos los tiempos.
 Con respecto a la prescripción adquisitiva de dominio en sede notarial solamente
se permite la prescripción larga (extraordinaria), sobre la prescripción corta
(ordinaria) la sede notarial, no tiene competencia.

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BIBLIOGRAFIA

 RUBIO, Marcial. 2012. Derecho Civil. PUCP Fondo Editorial Lima. Perú -Lima

 TORRES VÁSQUEZ, ANÍBAL. “Propiedad predial”. Pg. 32,33

 ARIAS-SCHREIBER, Max. Exégesis del Código Civil de 1984, T. IV, Derechos
Reales. Gaceta Jurídica S.A. Lima, 2001.
 GACETA JURÍDICA. Código Civil Comentado. T. V, Derecho Reales. Gaceta
Jurídica S.A., Lima, 2005.
 Gunther Hernán Gonzales Barrón, ediciones legales / derechos reales.
 Álvarez Caperochipi, op. Cit., tomo I.
 Diez Picazo, Luis Op. Cit., tomo III.

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ANEXOS

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