Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala

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Bibolini Q., Juan Carlos c. Inmobiliaria del Este. (Ac. Y Sent. Nº 39) • 25/04/2006

Publicado en: LLP 2006, 564

Cita online: PY/JUR/193/2006
Voces
Hechos

La demandada interpone recurso de apelación contra la sentencia del a quo que rechaza la excepción de
falta de acción y hace lugar a la demanda de rendición de cuentas. El tribunal de Apelación revoca la
sentencia apelada.

Sumarios

1. 1 - Corresponde hacer lugar a la excepción de falta de acción planteada por la inmobiliaria demandada por
rendición de cuentas, ya que el actor al cederle sus derechos sobre los inmuebles objeto del contrato de
administración perdió legitimación para reclamar dicha rendición. (del voto del Dr. Báez Mamola)

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2. 2 - Si la inmobiliaria demandada se convirtió en propietaria de los inmuebles que administraba, la

obligación de rendir cuentas con relación a los mismos debe considerarse extinguida por confusión –art.
623 CC-. (del voto del Dr. Paredes Bordón)

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3. 3 - El juicio de rendición de cuentas no es la vía judicial indicada a los fines de lograr el pago del precio
restante por una cesión de derechos, pues la vía adecuada para este reclamo es el juicio por cobro de
guaraníes. (del voto del Dr. Paredes Bordón)

4. 4 - El fallecimiento de la suscriptora del contrato de administración implica que toda acción que se
pretenda interponer en relación a dicho contrato deba realizarse por medio del albacea, hasta tanto no
haya un heredero adjudicatario de los inmuebles objeto del contrato. (del voto del Dr. Paredes Bordón)

TEXTO COMPLETO:

1ª Instancia.- Asunción, abril 25 de 2006.

1ª) ¿Es nula la sentencia apelada?

2ª) ¿Está ajustada a derecho?
1ª cuestión: El Dr. Báez Maiola dijo: El recurrente no funda el recurso y dado que no se advierten vicios
por inobservancia de formas, solemnidades, estructuración ideológica o indefensión procesal de partes
que por tales causas ameriten la sanción de nulidad de oficio, corresponde declararlo desierto en atención
a lo dispuesto en el art. 419 CPC.

A sus turnos los Dres. Paredes Bordón y Núñez González votaron en el mismo sentido.

2ª cuestión: El Dr. Báez Maiola prosiguió diciendo: La sentencia recurrida (fs. 69/75) el a quo rechazó la
excepción de falta de acción planteada por la demandada, haciendo lugar a la demanda de rendición de
cuentas.

Esta resolución agravia a la recurrente, quien en base a su memorial de fs. 80782 alega que el actor al
cederle sus derechos y acciones sobre los diez lotes de terreno perdió legitimación para reclamar la
rendición de cuentas.

Revisadas constancias procesales (fs. 1/3) surge que en fecha 19 de febrero de 1996, Julia María
Quaranta Vda. de Bibolini celebró con Inmobiliaria del Este S.A. contrato de administración, a fin de que
ésta administre diez lotes de su propiedad individualizados como finca N° 9.501, Distrito de Capiatá,
inscriptos en la Dirección Gral. de Registros Públicos bajo el N° 2 y al folio 4 y ss. De fecha 13 de
setiembre de 1983. También surge que por S.D. N° 1.072 de fecha 15 de noviembre de 2000 (fs. 43/44),
en los autos sucesorios "Julia Irene María Quaranta Vda. de Bibolini" fue declarado legatario, entre otros,
Juan Carlos Bibolini Quaranta, siendo adjudicatario de los lotes nos. 03, 04, 05, 06, 07, 08 y 09 de la
Manzana 01 y 04, 08 y 09 de la Manzana 02, todos ellos de la Finca N° 9.501 del Distrito de Capiatá.
Conforme se desprende de los certificados de adjudicación agregados a fs. 44/53, el mencionado
heredero subrogó en sus derechos sobre dichos lotes a favor de Inmobiliaria del Este (INDESA), estas
cesiones fueron debidamente inscriptas en la Dirección General de Registros Públicos.

En principio, así como dice Enrique M. Falcón en "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación", Tomo
IV, p. 282: "La rendición de cuentas es la operación por la cual toda persona que actúa por cuenta de otro
o en interés ajeno, le da a ésta razón de su cometido, detallando los actos cumplidos en su nombre,
mediante la exposición de todo el proceso económico y jurídico propio de ellos y estableciendo el
resultado final", como administradora de los lotes de Julia Irene María Quaranta Vda. de Bibolini, tiene
obligación de rendir cuentas en tal carácter porque toda persona que administre o gestione bienes o
negocios ajenos, que suponga manejo de bienes o fondos que no son propios, tiene la obligación de rendir
cuentas. Ocurre, sin embargo, que al haber adquirido posteriormente dichos lotes a través de la cesión de
derechos realizada a su favor por el actor, ya no estaría obligada a rendir cuentas desde que desapareció
el presupuesto esencial para la procedencia de la acción, cual es la gestión por cuenta ajena. Pero el sub
examine presenta situaciones y elementos especiales que merecen una minuciosa revisión a fin de
determinar si debido a las conductas y posturas asumidas por las partes deriven a una dirección diferente
a la que en principio lleva la regla general.

En este sentido, de constancias aportadas en el contrato de administración, la propietaria autorizó en

forma a Inmobiliaria del Este S.A. (INDESA) "...a proceder al fraccionamiento y venta de los lotes
resultantes del inmueble de su legítima propiedad sobre el cual no pesa gravamen alguno ni restricciones,
ubicado en el Distrito de Capiatá e individualizado como Finca N0 9.501 Padrón N° 9.768 e inscripto en la
Dirección General de los Registros Públicos, bajo el N° 2 al folio 4 y siguientes de fecha 13 de setiembre
de 1983, con una superficie de 1 Há. 6-939 M2. 9.800 cm2, según título de propiedad..." (sic).

El 17 de abril de 2000, Ricardo Franco Lanceta comunica (f. 4) a INDESA en calidad de albacea
testamentario de Julia Irene María Quaranta Vda. de Bibolini, la intención de los herederos testamentarios
Juan Carlos Bibolini Quaranta, Marco Antonio Bibolini Quaranta y Guillermo Máximo Bibolini Quaranta
"...para la prosecución de la promoción y venta de los lotes, en especial de la Fracción Barrio La Serena..."
(sic). Casi dos años después, por nota del 17 de octubre de 2002, el ahora actor Juan Carlos Bibolini (fs.
7/8 se dirige a INDESA formulando varias cuestiones:
1.- La homologación judicial en autos testamentarios de la cesión de derechos y acciones sobre "...el
inmueble individualizado como Padrón N° 9768 con una superficie de 16.939,80 m2. correspondiente a
parte de la finca N° 9.501 del Distrito de Capiatá...".
2.- La subrogación a favor de INDESA de los derechos y acción que corresponden a Juan Carlos Bibolini
Quaranta respecto a los lotes 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9 de la Manzana 1 y lotes 4, 8 y 9 de la Manzana 2 de la
Fracción La Serena de la Finca N° 9.501.

3.- Reconocimiento de recepción de Gs. 56.722.300 hasta la fecha en "concepto de pago parcial".

4.- Sobre la base de Gs. 10.000 por metro cuadrado, dicha extensión asciende a Gs. 169.398.000.

5.- Reajuste de intereses a razón de 3,5 % mensual, rebajado al 2,8.

6.- Actualizando capital e intereses, reporta Gs. 195.900.836.

INDESA contesta la nota el 1 de noviembre de 2002, siendo sus partes esenciales:

1.- La negación de adeudar dinero alguno por cuanto el contrato complementario establecido en el
contrato con Julia Irene María Quaranta Vda. de Bibolini referente a los precios, "...fueron establecidos en
el documento firmado el 27/01/98..." (sic).

2.- Por violación del deber de buena fe por cuanto el inmueble referido reconocía embargos, la empresa le
hace saber su decisión de rescindir el contrato, le intima la devolución de la suma pagada (Gs.
60.000.000) con más sus intereses correspondientes." A tal efecto, en el momento del pago dejaremos sin
efecto la subrogación legal operada judicialmente" (sic).

El 18 de mayo de 2004 (fs. 11/13), Juan Carlos Bibolini contesta la nota referida manifestando que su
madre a la fecha de celebración del contrato desconocía un error cometido por el Banco Nacional de
Fomento y de la Escribana actuante. "...por Escritura Pública N° 143 de fecha 21/08/1992 se incluyó el
Padrón N° 9.768, Finca N° 9.501 con una superficie de 16.939 m2, en el contrato hipotecario celebrado
entre el Banco Nacional de Fomento y la firma Frigorífico San Michele S.R.L., en el cual mi madre ofreció
en calidad de tercero una garantía hipotecaria que incluía solamente el Padrón 9.774 de la finca N° 9.501,
con una superficie de 3.5785,12 m2 y nunca ofreció en garantía hipotecaria el Padrón 9.768 de la Finca
9.501, que es el inmueble que constituye el objeto de la autorización otorgada a esa empresa por contrato
del 19/2/1996... El monto inicial de la hipoteca fue de Gs. 290.673.000 y al relacionarse en la escritura
hipotecaria el bien ofrecido en garantía (Padrón N° 9.774, Finca 9.501, Lote 50, Manzana D, se menciona
correctamente la superficie de 3.575 2 citada de la fracción de terreno, en esa circunstancia, la escribana
incluyó erróneamente en la garantía hipotecaria el Lote 59, Manzana E, Padrón 9.768. Esta circunstancia
está demostrada por lo dispuesto en la resolución N° 7, Acta 50, de fecha 16/4/97, dictada por el Consejo
de Administración del Banco Nacional de Fomento a petición de Frigorífico San Michele S.R.L., solicitando
se levante la hipoteca sobre el Padrón N° 9.868 de la Finca N° 9.501 por no haberse ofrecido dicho
inmueble en garantía del crédito otorgado a dicha razón social. 4) Dejo constancia que IDESA tuvo
conocimiento inmediato del texto de la citada Resolución N° 7 del 16/4/97 por haberse entregado por parte
de la firma Frigorífico San Michele S.R.L. una copia auténtica de la misma a efecto de que la Escribanía
de IDESA procediera a realizar la escritura de liberación de gravamen hipotecario... Por negligencia la
notaria de IDESA dejó vencer el plazo fijado en la Resolución del BNF... (sic)

De acuerdo a todo lo expuesto, no surge posibilidad de que por medio de un juicio sumario como lo es el
escogido por el actor, se pueda establecer una relación con Inmobiliaria del Este S.A. de estar obligada a
rendirle cuentas sobre gestiones que si bien estuvo obligada por el inicial contrato de administración
celebrado con la finada madre del actor, al pasar a ser adjudicataria por cesión de derechos y acciones,
obvio resulta que la tramitación sumaria es definitivamente inhábil, más aún cuando se ha incluido
elementos tales como error de la Escribana, participación del Banco de Fomento, levantamiento de la
inclusión indebida de padrón, etc.

Precisamente, en previsión de circunstancias que por conexidad algunas y obligadamente otras, el

ejercicio de la acción de rendición de cuentas en estas condiciones debe ser ejercida solamente como
acción de conocimiento, posibilidad procesal que el Legislador dejó expedita por el art. 673 CPC
(...conjuntamente con otras pretensiones que deban tramitarse por el conocimiento ordinario..."). De
acuerdo a las razones expuestas, bajo concepto alguno puede admitirse que por medio de un sumario
juicio de rendición de cuentas se diriman cuestiones de fondo que pasarán a ser firmes por cosa juzgada,
tales como la impugnación parcial de escritura pública, estudios contables para verificación de libros de
comercio, consideración sobre resolución del Banco Nacional de Fomento o pronunciamiento sobre
garantía de tercero como es el caso del Frigorífico San Michele, personas jurídicas a las que no se les ha
dado intervención siquiera como terceros con participación necesaria, todo lo cual ponen en evidencia que
la pretensión del actor no puede ser considerada, estudiada y decidida por proceso especial y sumario.

En estas condiciones, corresponde hacer lugar a la excepción de falta de acción opuesta por la
demandada, por ser impropia, revocando en consecuencia la resolución de recurso con imposición de
costas a la perdidosa en atención a lo dispuesto en los arts. 192 y 203 inc. b) CPC. Así también voto.

A su turno, el Dr. Paredes Bordón dijo: El juicio de rendición de cuentas, como señala el Conjuez
preopinante, es un proceso sumario y como tal, añadimos, específico en cuanto a sus fines y partes.

Procesalmente contiene dos etapas, la primera de ellas sirve para establecer si existe o no la obligación
de rendir cuentas. Esta exigencia de rendición existe para quien detenta a su cargo la realización de
negocios, lleva adelante una administración de bienes o de un patrimonio ajeno, que se han encargado
por contrato o por obligación legal.

En el caso, el actor demanda la rendición de cuentas, fundado en las disposiciones de los Arts. 891,
siguientes y concordantes del CC. Es decir, se coloca en la situación del mandante que solicita la
rendición de cuentas del mandatario designado por medio de un contrato.

El requerido, en este caso la empresa demandada, opone falta de acción del demandante, fundada en dos
razones: primera, que el mismo no suscribió el contrato de administración sino la madre del mismo;
segunda, habiendo fallecido la madre del actor, dentro del juicio sucesorio, el demandante de autos,
procedió a vender sus derechos y acciones sobre los lotes que le correspondían como heredero, a favor
de la misma hoy demandada, los cuales fueron inscriptos en los registros públicos como de propiedad de
la demandada.

El Art. 909 del CC, citado por los actores como fundamento de su demanda, señala que el mandato
concluye, entre otras causas, por la muerte de cualquiera de las partes, (inc. e), existiendo sin embargo la
salvedad de la continuación de los negocios bajo la norma del Art. 912 del mismo CC.

Pero, esta continuidad debe darse con los herederos en conjunto o sea la rendición de cuentas debió
plantearse por medio del albacea o presentarse ante el juez de la sucesión o en su caso, con el herederos
adjudicatario de los lotes una vez que los inmuebles hayan sido inscritos a su nombre, certificado de
adjudicación mediante.

En el caso, el actor, en su calidad de heredero cedió y vendió sus derechos y acciones sobre los lotes a la
misma inmobiliaria que venía administrando la venta de los lotes, ello según la nota cuya copia obra a f. 41
y que no fue desconocida por el actor.

La cesión de derechos y acciones, realizada a título oneroso por el actor no es sino una venta y la suma
que debe percibir por ello es un precio, y si aún existe un saldo que debe abonarse por dicho concepto, la
vía para el reclamo es el de cobro del saldo de precio, o cobro de guaraníes, pero no la de rendición de
cuentas.

La falta de acción significa la falta de legitimación, activa o pasiva, que deviene de la inexistencia del
derecho de accionar, demandar o ser demandado.

Al ceder sus derechos y acciones, dejó el actor de ser propietario de los lotes que eran administrados por
la inmobiliaria hoy demandada, pasando esta última, a ser propietaria de dichos inmuebles, con lo que la
obligación de rendir cuentas con relación a los mismos, se ha extinguido por confusión (Art. 623 del CC.).

Por la misma razón antedicha, es clara la falta de acción del actor para pedir rendición de cuentas sobre la
administración y venta de lotes que ya no son de su propiedad, debiendo en todo caso, exigir el pago del
precio restante, según el acuerdo de cesión de derechos, pero no por la vía sumaria de la rendición de
cuentas. Por las razones expuestas, me adhiero al voto del honorable preopinante, por la revocación de la
sentencia en estudio, haciendo lugar a la excepción de falta de acción, y rechazando la presente de
rendición de cuentas, con costas a la perdidosa final, por aplicación de los Arts. 192 y 203 del CPC.
A su turno, la Dra. Núñez González manifiesta que adhiere a los votos de los conjueces por ser
coincidentes y complementarias.

Asunción, 25 de abril de 2006.

Por mérito que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos, el Tribunal de Apelación en lo Civil y
Comercial, Segunda Sala, resuelve: Declarar desierto el recurso de nulidad. Revocar, con costas, la S.D.
N° 288 del 2 de junio de 2005. Anotar, registrar y remitir copia a la Excma. Corte Suprema de Justicia.
Gerardo Báez Maiola.- Juan Carlos Paredes Bordón.- Valentina Núñez González.- Sec.: Ma. Teresa
Cañete A.-