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Definición:
Elementos
Características
Características y observaciones
c. Club Náutico
V. Naturaleza Jurídica
Señala Ghersi que en esta definición solo se hace referencia a dos de los sujetos
intervinientes en la operación comercial ( y el sistema aplicado a bienes inmuebles
pudiendo recaer sobre otro tipo de bienes como un yate, una casa rodante, etc.),
pero en la práctica negocial tal relación jurídica no es bilateral sino multilateral, ya
que se trata de una serie de contratos conexos que resultan imprescindibles para
la correcta prestación de la obligación principal.
CARACTERISTICAS
Debido a que no existe regulación especifica acerca del contrato de tiempo
compartido, la doctrina se encuentra dividida en dos partes. Por un lado una parte
de la doctrina considera que el tiempo compartido es un derecho personal como
así lo afirma Busso y por otro lado considera que es un derecho real como así lo
afirma Di Filippo.
Cabe dejar en claro que el Proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial
(no aprobado hasta el momento) establece que la mejor forma de regular el
contrato de tiempo compartido es bajo la figura de propiedad horizontal pero
realizándole algunas modificaciones.
Naturaleza Jurídica
En Argentina, el contrato de tiempo compartido no se encuentra regulado por
ninguna ley específica, razón por la cual el mismo es un tipo de contrato
innominado. Pero sí existen diversos proyectos que tienen la finalidad de lograr
legislar este tipo de contrato. Pero según Lovece y Ghersi estos se centran en
determinar la naturaleza jurídica del derecho adquirido y afirman que se le presta
muy poca atención al sistema de contratación con el cual se comercializa
el servicio y su forma de publicitarlo.
A pesar de que no exista regulación alguna concreta para el contrato de tiempo
compartido, sí existen diversas leyes, normas y artículos del Código Civil, que
ayudan a regular su funcionamiento. Una de las de más importancia es la ley 24.240
la cual se encarga de establecer normas de protección y defensa de los
consumidores. Esta tiene por objeto la defensa de los consumidores o usuarios y
establece que se consideran consumidores o usuarios, las personas físicas o jurídicas
que contratan a título oneroso para su consumo final o beneficio propio o de
su grupo familiar o social:
a) La adquisición o locación de cosas muebles;
b) La prestación de servicios;
c) La adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de
terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a
persona indeterminadas.
ELEMENTOS
En la mecánica básica del Tiempo Compartido intervienen distintos sujetos:
Existe un administrador.
DECLARACIONES
B. Mediante la celebración del presente Contrato, y en los términos del mismo, el Miembro tendrá
derecho utilizar los servicios de tiempo compartido que incluyen, entre otros, los servicios de
hospedaje, de portero, teléfono, servicios al huésped, bellboy, correo, uso de áreas comunes,
seguridad, limpieza y recolección de basura, recepción, en una unidad no especificada (“Unidad”)
correspondiente a un determinado Tipo de Unidad (según se define más adelante) en cualesquiera
de los siguientes desarrollos: ___________________y en cualesquier otro desarrollo existente o
que exista en el futuro que se señale en el Anexo “B” de este Contrato (los “Desarrollos”). El
Miembro tendrá derecho a utilizar una Unidad en cualquiera de los Desarrollos, durante un período
de (Número) _______ días naturales no especificados cada año (cada uno una “Semana”), iniciando
estos a las ____:00 p.m. del primer día de acuerdo a los procedimientos de reservación
especificados en el Reglamento que se adjunta al presente Contrato como Anexo “__” (el
“Reglamento”), y terminando a las (señalar hora) del séptimo (7mo) día de calendario contado a
partir del día de registro, hasta la terminación de este Contrato. Cada (periodo de días perteneciente
al Miembro propietario de la Membresía puede variar de año en año, pero será dentro de la
temporada especificada en este Contrato. Los tipos de temporadas (la “Temporada”), son los que se
mencionan a continuación:
• “Temporada de Invierno”, que comprende de la Semana ___ a la ____ (señalar las semanas que
se considerarán) y de la ____ a la ___ de cada año calendario.
• “Temporada de Verano”, que comprende de la semanas _____ a la _____ de cada año
calendario.
• “Temporada de Días Festivos de Invierno”, que comprende las Semanas _____ y la ___ de cada
año calendario.
EL uso de estos servicios queda sujeto a la obtención de la reservación pertinente, de acuerdo con
los procedimientos de reservación que se especifican en el Reglamento. Los términos aquí utilizados
entre comillas o con mayúscula inicial y que no se encuentren definidos en el presente tendrán el
mismo significado que se les atribuye en el Reglamento.
C. El Vendedor está facultado para celebrar este Contrato en su carácter de propietario de ciertos
derechos de hospedaje y ocupación (los “Derechos de Alojamiento”) derivados de cierto contrato de
arrendamiento celebrado con el propietario del Desarrollo mencionado en el inciso 1) de la
Declaración A. anterior y como beneficiario bajo convenios de intercambio para el goce y disfrute de
derechos de hospedaje y ocupación en los Desarrollos descritos en los incisos ______________ de
esa misma Declaración (los “Derechos de Intercambio” y, conjuntamente con los Derechos de
Alojamiento, se denominarán los “Derechos de Hospedaje”). Para efectos de este Contrato, los
Derechos de Hospedaje harán referencia conjunta o separadamente a los Derechos de Alojamiento y
a los Derechos de Intercambio, según sea aplicable o según el contexto lo requiera.
D. Vinculación de los Derechos de Hospedaje a las Membresías. Las Partes por este medio
reconocen, acuerdan y aceptan lo siguiente:
a. Los Derechos de Alojamiento estarán en todo tiempo y momento, irrevocable y automáticamente
sujetos y subordinados en cuanto a su uso, posesión, administración, venta, cesión, transmisión,
gravamen y existencia a las Membresías que al efecto emita (Nombre de la empresa) (el “Club”),
mediante el certificado correspondiente (el “Certificado de Membresía”), las cuales, a su vez, darán
derecho al Miembro de utilizar los Derechos de Intercambio.
b. Los Derechos de Hospedaje, según sea el caso, se regirán, además de lo establecido en este
Contrato, por el Reglamento, el Certificado de Membresía respectivo y los demás documentos que
en el propio Certificado de Membresía se mencionan. El Miembro, por el simple hecho de celebrar el
presente Contrato, automática e irrevocablemente acepta sin reserva y de manera voluntaria: (i)
convertirse en Miembro de El Club con todos los derechos y obligaciones que le otorga e impone la
Membresía, según lo dispuesto en el Certificado de Membresía correspondiente y los documentos ahí
referidos, y (ii) designar a El Club como el administrador de esa Membresía y de los Derechos de
Alojamiento asociados a ella. El término de la Membresía corresponderá al término de los Derechos
de Alojamiento asociados a esa Membresía, y viceversa.
d. Todas las restricciones, condiciones, normas y reglas asociadas a las Membresías están
irrevocablemente asociadas a los Derechos de Hospedaje, y serán obligatorias para todos los
Miembros presentes o futuros, cesionarios, compradores, sucesores y herederos de la Membresía y
los Derechos de Hospedaje asociados.
E. Las Unidades ubicadas en el (Nombre del desarrollo turístico) en las que se prestan los servicios a
que da derecho la Membresía, se encuentran afectas a la prestación de los servicios de tiempo
compartido, en los términos de la escritura pública número ________ de fecha _____________,
otorgada ante el _______________- notario público número ________ de ____________, cuyo
primer testimonio se encuentra debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del
Comercio de ___________. Las unidades de los demás Desarrollos en los cuales el Miembro puede
ejercer sus Derechos de Intercambio están debidamente afectas a la prestación del servicio de
tiempo compartido, en términos de la legislación aplicable. El Vendedor declara que es el legítimo
tenedor de las Membresías y que tiene plena capacidad para prestar los servicios que se incorporan
en las mismas. En los términos del Reglamento, cualquier modificación sustancial que se pretenda
hacer a las instalaciones, áreas recreativas o comunes del ______________________en los que se
presta el servicio respecto de los Derechos de Alojamiento deberá ser previamente notificada a los
Miembros para su aprobación. A efecto de garantizar los Derechos de Alojamiento adquiridos por los
Miembros, el Vendedor y el propietario del ______________________han afectado a un fideicomiso
los Derechos de Alojamiento y los derechos correspondientes a las Unidades del Desarrollo (Nombre
del desarrollo) , de tal forma que dichos Derechos de Alojamiento estén siempre a disposición de los
Miembros, durante el plazo de vigencia de este Contrato, destinados a la prestación de los servicios
de tiempo compartido en los términos del Reglamento. Los Derechos de Alojamiento y el uso de las
Unidades no pueden modificarse sin la aprobación de los Miembros, según se establece en el
Reglamento. Esta afectación consta en la escritura pública a que se refiere esta Declaración.
F. El Miembro podrá ejercer sus derechos de voto por lo que toca a los Derechos de Alojamiento
respecto del ______________________de conformidad con y sujeto a los lineamientos establecidos
en el Reglamento.
G. El Vendedor y el Miembro desean celebrar este Contrato de manera que el Miembro pueda
adquirir del Vendedor la Membresía aquí identificada, quedando por lo tanto sujetos a los términos y
condiciones que se establecen en este Contrato. El Anexo “A” de este Contrato señala los términos
generales de la Membresía.
(ejemplo)
• “Habitación Tipo ___”. Estudio compuesto por: (número) camas (tipo de camas), cocineta
equipada con mini refrigerador, horno de microondas, TV (tipo) con servicio de cable (si existe), aire
acondicionado, ventilador de techo, terraza y baño con tina. Máxima ocupación de ____ adultos con
una superficie de ______ metros cuadrados.
I.- El Club ha celebrado cierto contrato con el Vendedor mediante el cual el Vendedor quedó
facultado para comercializar las Membresías y El Club convino con el Vendedor en expedir,
administrar y manejar las Membresías (Derechos de Hospedaje incluidos), estando facultado para
hacer valer los derechos y obligaciones de los Miembros frente a terceros, incluido el Vendedor.
CLÁUSULAS
3. PAGO DEL PRECIO DE ADQUISICIÓN: El Miembro está de acuerdo en pagar por la Membresía la
cantidad de ______________ (el “Precio de Adquisición”), de acuerdo a los términos establecidos
en el presente Contrato y en la carátula informativa, en el entendido de que el Precio de Adquisición
incluye costos de cierre, tarifa de inscripción a una organización de intercambio por un año y __%
correspondiente al Impuesto al Valor Agregado aplicable.
El enganche será por una cantidad de _________________ y será pagado al celebrarse el presente
Contrato. El saldo del Precio de Adquisición y los costos de financiamiento (la “Totalidad de Pagos”)
que ascienden a la cantidad de $_____________, estarán documentados en un pagaré (el “Pagaré”)
suscrito por el Miembro a favor del Vendedor, con intereses a la tasa del (___%) por ciento anual
sobre saldos insolutos más el correspondiente Impuesto al Valor Agregado en caso de ser aplicable y
será pagadero en ________ pagos mensuales, cada uno por la cantidad de $__________________
y bajo los términos descritos anteriormente. El pago de los intereses no podrá ser exigido por
adelantado, sino únicamente por períodos vencidos. Durante la vigencia de este Contrato, la tasa de
interés aplicable así como su metodología de cálculo, no podrán modificarse salvo que se
reestructure y modifique por escrito este Contrato.
Los pagos deberán hacerse en cheque, por medio de órdenes de pago o mediante cargo a cualquier
tarjeta de crédito. El Vendedor queda liberado de cualquier responsabilidad por cualesquiera pagos
que no se completen o no se lleven a cabo adecuadamente, quedando el Miembro como único
responsable de dicho pago. El pago se considerará en mora una vez transcurridos (Señalar número
de días) (ponerlo con número) días naturales a partir de la fecha de pago establecida, en cuyo caso
el saldo pendiente de pago causará intereses moratorios por un monto igual a: ___________ que se
agregará al pago en mora. Todos los pagos a realizarse bajo el presente se efectuarán en (fijar tipo
de moneda) , sin perjuicio del derecho del Miembro para efectuar dichos pagos en pesos, moneda
nacional, al tipo de cambio vigente para solventar obligaciones denominadas en dólares pagaderas
dentro de la Republica Mexicana que publique el Banco de México en el Diario Oficial de la
Federación en la fecha de pago respectiva. Lo mismo aplicará al pago de las Cuotas de
Mantenimiento y cualesquiera otras que sean pagaderas por el Miembro conforme al Reglamento.
En caso de pagos del Precio de Adquisición de la Membresía en México, el pago se realizará en el
lugar que se establece en el Pagaré y en caso de pagos en los Estados Unidos de América en la
dirección que se indica en el Pagaré.
El Costo Anual Total es el porcentaje anualizado del Precio de Adquisición que incluye los intereses y
demás accesorios y el Impuesto al Valor Agregado, que se calcula para fines informativos y de
comparación, equivalente a CAT: ________. El monto total a pagar estimado a la firma del presente
Contrato como Precio de Adquisición incluye la suma de todos y cada uno de los pagos que se deban
realizar por concepto de principal, intereses y cualquier otro gasto a su cargo que se indique en el
presente.
Además de los pagos ordinarios pactados en este Contrato, el Miembro podrá, en cualquier
momento durante la vigencia de este Contrato, realizar pagos anticipados sobre el monto del
financiamiento otorgado, mismos que se aplicarán para cubrir sus adeudos en el orden siguiente:
El monto financiado, junto con los respectivos accesorios, descritos en la carátula del presente
Contrato, deberán ser cubiertos en los plazos indicados en la misma.
Para consulta de movimientos, el Miembro podrá acudir a las oficinas del Vendedor ubicadas en
(dirección nacional y/o extranjera del vendedor) o comunicarse al número telefónico