ASUNCIÓN VIVA

Producto 4 – Actualización PLAN REGULADOR

Actualización
PLAN
REGULADOR
DE ASUNCIÓN
Contrato 1/2016
ENTREGA FINAL

PRODUCTO 4
Marzo de 2017

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ÍNDICE

I- GENERALIDADES ........................................................................................................... 6

I.1 SOBRE LAS ZONAS .................................................................................................... 7

I.1.1 Zonas Urbanas ................................................................................................... 7

I.1.2 Zonas Urbanizables ........................................................................................... 7

I.1.3 Zonas NO Urbanizables ..................................................................................... 7

I.2 SOBRE LA CLASIFICACIÓN DEL TERRITORIO ............................................................. 8

I.2.1 Macro-zonas ...................................................................................................... 9

I.2.2 Zonas ................................................................................................................. 9

I.2.3 Áreas o Distritos ................................................................................................ 9

I.2.4 Espacios ............................................................................................................. 9

II- SOBRE LOS USOS DEL SUELO ..................................................................................... 10

II.1 SEGÚN EL USO DOMINANTE ................................................................................. 10

II. 2 SEGÚN EL PORTE Y LA ESCALA ............................................................................. 10

II.2.1 Comercial (C) .................................................................................................. 11

II.2.2 Almacenamiento(A)........................................................................................ 11

II.2.3 Institucionales, Educación y Servicios (IES) .................................................... 12

II.2.4 Uso Industrial (I) ............................................................................................. 12

II.3 SOBRE LOS USOS PERMITIDOS ............................................................................. 13

II.4 SOBRE LA CLASIFICACIÓN DETALLADA DE USOS .................................................. 14

III- SOBRE LAS DEFINICIONES......................................................................................... 17

IV- SOBRE LOS PAISAJES URBANOS ............................................................................... 19

IV.1. MACROZONAS DE ÁREAS VERDES Y DE PRESERVACIÓN ................................... 20

IV.2. MACROZONAS CENTRO Y PUERTO ..................................................................... 21

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IV.3. MACROZONA DE TRANSICIÓN DEL CENTRO ...................................................... 23

IV.4. MACROZONA DE CORREDORES DE ALTA DIVERSIDAD ...................................... 25

IV.5. MACROZONA DE CORREDORES TRANSVERSALES ............................................. 26

IV.6. MACROZONA RESIDENCIAL DE MEDIA DENSIDAD Y ALTA OCUPACIÓN ........... 28

IV.7. MACROZONA RESIDENCIAL DE MEDIA DENSIDAD Y BAJA OCUPACIÓN ............ 29

IV.8. MACROZONA DE CORREDOR DE LOGÍSTICA E INDUSTRIA................................. 30

IV.9. MACROZONA DE FRENTE RIBEREÑO Y PROGRAMA FRANJA COSTERA ............. 32

V- SOBRE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DEL DESARROLLO URBANO................... 34

V.1- BANCO DE TIERRAS DEL MUNICIPIO DE ASUNCIÓN ........................................... 34

V.2- CONSORCIO INMOBILIARIO ................................................................................. 35

V.3- OPERACIÓN URBANA CONSORCIADA ................................................................. 35

V.4- RETORNO POR MAYOR VALOR INMOBILIARIO ................................................... 37

V.5- TRANSFERENCIA DE POTENCIAL CONSTRUCTIVO COMO INCENTIVO A LA

PRESERVACIÓN DEL PATRIMONIO .............................................................................. 39

V.6- ESTUDIO DE IMPACTO DE VECINDAD ................................................................. 39

V.7- PROYECTOS ESPECIALES ...................................................................................... 41

V.8- PLANES PARCIALES DE URBANIZACIÓN ............................................................... 41

VI- SOBRE EL REGIMEN URBANÍSTICO .......................................................................... 43

VI.1 SISTEMA JERARQUIZADO DE VÍAS (PLANO 4) ..................................................... 45

VI.2 ÁREAS DE INCENTIVO AL HÁBITAT SOCIAL (PLANO 5) ........................................ 46

VI.3 ÁREAS DE OPERACIONES URBANAS CONSORCIADAS (PLANO 6) ........................ 47

VI.4 ÁREAS VERDES, ÁREAS DE PRESERVACIÓN NATURAL Y RESTRICCIONES A LA

OCUPACIÓN (PLANO 7) ............................................................................................... 48

VI.5 ÁREAS DE PRESERVACIÓN DEL PATRIMONIO CONSTRUIDO (PLANO 8) ............. 49

VI.6 ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA (PLANO 9)...................................................... 50

VI.7 ÁREAS DEL FRENTE RIBEREÑO (PLANO 10) ......................................................... 51

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ANEXO PLANIMETRÍA Y TABLAS .................................................................................... 52

ÍNDICE FIGURAS

Fig. I.I- Zonas Urbanas, Urbanizables y No Urbanizables del Municipio de Asunción.

Propuesta CEPA.S.A

Fig.IV.1- Paisajes urbanos definidos en el Plano de Modelo de Ciudad.

Fig.IV.2- Macrozona de áreas verdes y de preservación.

Fig. IV.3- Macrozona centro y puerto.

Fig. IV.4- Macrozona transición del centro.

Fig. IV.5- Macrozona corredores de alta diversidad.

Fig. IV.6- Macrozona corredores transversales.

Fig. IV.7- Macrozona residencial de media densidad y alta ocupación.

Fig. IV.8- Macrozona residencial de media densidad y baja ocupación.

Fig. IV.9- Macrozona residencial de media corredor de logística e industria.

Fig. IV.10- Macrozona frente ribereño y programa Franja Costera.

Fig. VI.1- Plano 3. Zonificación.

Fig. VI.2 - Plano 4. Sistema jerarquizado de Vías.

Fig. VI.3 - Plano 4. Sistema jerarquizado de Vías Plano 5. Áreas de Incentivo a la

Vivienda Social.

Fig. VI.4- Plano 6. Áreas de operaciones urbanas consorciadas.

Fig. VI.5- Plano 7. Áreas verdes, áreas de preservación natural y restricciones a la

ocupación.

Fig. VI.6- Plano 8. Áreas verdes, áreas de preservación natural y restricciones a la

ocupación.

Fig. VI.7- Plano 9. Áreas de renovación urbana.

Fig. VI.8- Plano 10. Áreas del Frente Ribereño.

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ÍNDICE ANEXO PLANIMETRÍA Y TABLAS

P1- Zonas urbanas, urbanizables y no urbanizables

P2- Macrozonas

P2a- Macrozonas de áreas verdes y de preservación

P2b- Macrozonas centro y puerto

P2c- Macrozona de transición del centro

P2d- Macrozona de corredores de alta diversidad

P2e- Macrozona de corredores transversales

P2f- Macrozona residencial de media densidad y alta ocupación

P2g- Macrozona residencial de media densidad y baja ocupación

P2h- Macrozona de corredor de logística e industria

P2i- Macrozona de frente ribereño y programa Franja Costera

P3- Zonificación

P4- Sistema jerarquizado de vías

P5- Áreas de incentivo al hábitat social

P6- Áreas de operaciones urbanas consorciadas

P7- Áreas verdes, áreas de preservación natural y restricciones a la ocupación (Ley N°

3239/2007)

P8- Áreas de preservación del patrimonio construido

P9- Áreas de renovación urbana

P10- Áreas del Frente Ribereño

Tabla 1. Zonificación

Tabla 2. Uso del suelo por zonas

Tabla 3. Usos condicionados

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I- GENERALIDADES

El Plan Regulador regirá en todo el territorio de Asunción y contará con normas concernientes
a: área central, áreas residenciales, áreas comerciales y de servicios, áreas industriales, áreas
de transición, áreas de usos específicos, áreas de la Franja Costera, según el modelo urbano
del Plan Director Urbano Ambiental, así como todo lo relacionado a los usos, densidades, tasas
de ocupación altura de edificación, retiros, estacionamiento para vehículos, diseño vial
adecuado y en general todo lo vinculado con el uso del suelo urbano.

Se denominará área urbana a todo el territorio de la ciudad de Asunción, cuyos límites se citan
a continuación:

AL NORTE: El Río Paraguay y la calle Soldado Robustiano Quintana hasta confluir en el

Arroyo Itay.

AL SUR: Defensores del Chaco, Ecuador, Tercera, Cacique Lambaré, Mencia de Sanabria,
Cnel. Schweitzer, Ecuador, Ybapobó, Ecuador, Universitarios del Chaco, Segunda, Cedro,
Mencia de Sanabria, Lapacho, Ecuador, Médicos del Chaco, Tercera, Tte. Rolón Viera, Ecuador,
Carlos Centurión, Ponce de León, Ecuador, Amancio González, Sajonia, Bruno Guggiari,
Ecuador, Padre Elizeche, Obispo Maiz, Padre Elizeche, Enrique Candia, Arroyo Sosa, Arroyo
Lambaré, Cap. Figari, Santa Rosa, Cap. Figari, Santa Rosa, Cap. Figari, San Ramón, Cap. Figari,
Avda. Cnel. Schweitzer, Cap. Figari, Choferes del Chaco, Juana de Lara, Hermenegildo Roa,
Cañada, Prof. Luis Migone, Lapacho Amarillo, Paseo Yach Club, Lapacho Lila, Riacho Cerrito
hasta su intersección con el Río Paraguay.

AL ESTE: El Arroyo Itay, la calle Cnel. Martínez, Yegros, Madame Lynch y Defensores del
Chaco hasta doscientos metros al Sur de “Cuatro Mojones”.

AL OESTE: El Río Paraguay.

El desarrollo del Plan Regulador corresponde a la Municipalidad de Asunción, en el ámbito de

su atribución. La intervención de particulares y el de los entes públicos y autárquicos deberán
ajustarse a la presente Ordenanza.

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De acuerdo a las normas previstas en este Plan se podrá desarrollar planes parciales de
urbanización, proyectos especiales y operaciones urbanas consorciadas que luego
completarán y formarán parte del plan.

I.1 SOBRE LAS ZONAS

Es la primera gran clasificación del uso del suelo Municipal. Define las areas que ya están aptas
para urbanizar y construir, aquellas que bajo ciertos parámetros y directrices pueden
convertirse en nuevo sectores urbanos y aquellas áreas donde estará prohibido urbanizar.
Básicamente se definen tres zonas a sanear:

I.1.1 Zonas Urbanas

Son áreas ya consolidadas, con la mayoría de los servicios y relacionadas con el resto
de lo que se denominaría la ciudad. Básicamente son las que ya están identificadas
como Zonas en el Plan Regulador vigente.

I.1.2 Zonas Urbanizables

Aquellas que por sus características pueden ser objeto de urbanización, son las áreas
del territorio municipal potencialmente transformables en zonas urbanas.

La transformación se logra al darle los atributos de urbanas con la apertura de calles y

la dotación de las infraestructuras indispensables, esencialmente agua, saneamiento y
electricidad, etc.
Un ejemplo de esto son las zonas en la Franja Costera, tanto norte como sur.

I.1.3 Zonas NO Urbanizables

Son las áreas que por razones de preservación de patrimonio natural o paisajístico se
las protege de la presión del desarrollo urbano. Otro caso pueden ser las áreas donde
no existe aptitud para el desarrollo urbano como áreas de riesgos de inundación o por
otras causas.

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Fig. I.I- Zonas Urbanas, Urbanizables y No Urbanizables del Municipio de Asunción. Propuesta CEPA.S.A.

I.2 SOBRE LA CLASIFICACIÓN DEL TERRITORIO

Se propone organizar la zonificación del territorio según las siguientes categorías:

• Macro-zonas
• Zonas
• Áreas y Distritos
• Espacios

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I.2.1 Macro-zonas
Agrupan a las Zonas en Conjunto como aquellas urbanas, urbanizables, no urbanizables, etc.
Definen los grandes paisajes del Modelo de Ciudad Deseada. Las macro-zonas formas un
gradiente de urbanización desde áreas naturales protegidas sin actividad humana, hasta áreas
más densamente construidas y con mayor concentración de habitantes y actividades.

I.2.2 Zonas
Son las divisiones que se le hace al territorio que definen la delimitación de la aplicación de
indicadores así como la distribución general de los usos y actividades.

I.2.3 Áreas o Distritos

Es una sobre-zonificación que puede afectar a una porción de una zona o englobar a incuso a
territorios de varias zonas.

Se usa para sumar herramientas como las de promoción impositiva u otras estrategias
especiales (ej. Área de Interés Social o Distrito del Conocimiento.)

I.2.4 Espacios
Básicamente son los diferentes tipos de territorios en relación mas específicamente con el
dominio, siendo su división básica la de Espacios Púbicos, que incluyen los espacios viales y de
movilidad en general (calles, veredas, espacios ferroviarios, etc.), espacios verdes y libres y por
otro lado los espacios privados o espacios parcelados.

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II- SOBRE LOS USOS DEL SUELO

A los efectos de la aplicación de la presente Ordenanza se adopta la siguiente clasificación de

uso derivadas de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas del Paraguay CNAEP de la
Dirección Nacional de Estadísticas, Encuestas y Censo de Paraguay
(http://www.dgeec.gov.py/clasificadores/clasificadores/Nacional/Actividad%20Economica/CN
AEP%201.0.pdf)

• según el uso dominante y el grado de diversificación de actividades permitido para la

zona
• según los usos y portes admitidos

II.1 SEGÚN EL USO DOMINANTE

Se adoptan las categorías vinculadas normativamente con el Sistema de Códigos de la CNAEP,
refiriendo al mismo para toda aclaración, duda o modificación.

Asimismo se recomienda utilizar esta misma clasificación para licencias, habilitaciones y

tributaciones de modo de unificar instrumentos y denominaciones.

Estos usos han sido reordenados y reagrupados de modo de adecuar su aplicación a la gestión
urbana. Ellos son:

a) RESIDENCIALES
b) HOSPEDAJE
c) COMERCIAL
d) INSTITUCIONALES, EDUCACION Y SERVICIOS
e) TRANSPORTE, ALMACENAMIENTO Y COMUNICACIONES
f) SALUD HUMANA Y ANIMAL
g) INDUSTRIA Y SERVICIOS
h) AGRO Y MINERIA

II. 2 SEGÚN EL PORTE Y LA ESCALA

Se adoptan las siguientes categorías que definen el tamaño, el alcance territorial y las
exigencias según zonas.

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II.2.1 Comercial (C)

Aquel en el cual se desarrollan actividades por las cuales queda definida una relación de
trueque con fines de lucro, estableciéndose una circulación de mercaderías.

VECINAL (C1): donde se desarrollan actividades de pequeña escala de uso inmediato y

cotidiano, sin generación de tráfico molesto, que satisfacen las necesidades diarias de
los habitantes de las zonas residenciales que por su naturaleza y escala no ocasionan
molestias. Superficie cubierta hasta 100 m2 de área de atención al público (sin incluir
depósito)

DE BARRIO (C 2): donde se desarrollan actividades de mediana escala, de uso pe-

riódico y mediato, con alguna generación de tráfico pero no molesto y que satisfacen
las necesidades primarias y suplementarias de los habitantes de las zonas re-
sidenciales. Superficie cubierta hasta 500 m2.

ZONAL (C3): donde se desarrollan actividades de gran escala o envergadura des-

tinadas a atender las necesidades de todos los órdenes de la población, inclusive
regional con gran generación de tráfico. Superficie sin límites.

II.2.2 Almacenamiento(A)
Aquel en el cual se desarrollan instalaciones o edificaciones destinadas al almacenaje, guarda y
conservación de artículos, para su posterior distribución. En algunos casos, podrán ser
autorizadas operaciones con leves transformaciones de la materia prima, así como de
fraccionamiento o envasado, siempre y cuando dichas actividades no ocasionen molestias ni
pongan en peligro la seguridad de la zona. Se reglamentarán dichas actividades de acuerdo a
los parámetros establecidos en esta Ordenanza.

ALMACENAMIENTO DE PEQUEÑA ESCALA (D1): aquellas instalaciones

complementarias a las actividades comerciales o industriales de pequeño porte, y cuya
área cubierta no supere los 100 m2.

ALMACENAMIENTO DE MEDIANA ESCALA (D2): aquellas instalaciones

complementarias a las actividades comerciales o industriales de mediano porte, y cuya
área cubierta no supere los 500 m2. Exigen estudio de impacto de vecindad.

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ALMACENAMIENTO DE GRAN ESCALA (D3): aquellas instalaciones cuya superficie

cubierta supera los 500 m2. Exigen estudio de impacto de vecindad.

II.2.3 Institucionales, Educación y Servicios (IES)

Corresponde a aquel por el cual se desarrollan las actividades administrativas,
gubernamentales o dependientes del Gobierno Central, o de la administración municipal, o de
administración privada, así como también las construcciones destinadas al servicio de interés
comunitario. Esta categoría se subdivide según las siguientes pautas: radio de cobertura,
escala de atención a la ciudadanía, envergadura física y generación de tráfico en:

ESCALA:

a. EQUIPAMIENTOS COMUNITARIOS E INSTITUCIONALES DE PEQUEÑA ESCALA (IES

1): Son aquellos cuyas coberturas de servicios alcanza a un nivel vecinal o de barrio,
con una generación de tráfico peatonal o vehicular liviano.

b. EQUIPAMIENTOS COMUNITARIOS E INSTITUCIONALES DE MEDIANA ESCALA (IES

2): Son aquellos cuyas coberturas de servicios alcanza a un nivel zonal con una genera-
ción de tráfico no conflictivo. Exigen estudio de impacto de vecindad.

c. EQUIPAMIENTOS COMUNITARIOS E INSTITUCIONALES DE GRAN ESCALA (IES 3):

Son aquellos cuyas coberturas de servicios alcanza a un nivel regional o nacional.
Exigen estudio de impacto de vecindad.

II.2.4 Uso Industrial (I)

Aquel en el cual se desarrollan actividades cuyo resultado es una producción de bienes por la
transformación de materia prima.

SEGUN GRADO DE MOLESTIA O POLUCION:

a. INOCUAS (I1): son aquellas cuyo proceso de elaboración y característica de la

materia prima elaborada, no implican ningún tipo de molestia al vecindario.

b. INCOMODAS O MOLESTAS (I2): son aquellas que pueden producir cierto grado de
ruidos, vibraciones, emanaciones de gas, polvos, desechos, perturbaciones en el tráfico

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u otras molestias que incomoden a la vecindad. Exigen estudio de impacto de

vecindad.

c. NOCIVAS (I3): son aquellas que manipulan ingredientes, materias primas o procesos
que perjudiquen la salud o cuyos residuos líquidos o gaseosos puedan pulir la atmós-
fera o cursos de agua, necesitando de cuidados especiales para su implantación. Exigen
estudio de impacto de vecindad.

d. PELIGROSAS (I4): son aquellas que pueden dar origen a explosiones, incendios, vi-
braciones, emanaciones y desechos que dañan la salud, o que eventualmente ponen
en peligro a las personas o propiedades circunvecinas, necesitando de cuidados espe-
ciales y aislamiento para su implantación. Exigen estudio de impacto de vecindad.

SEGUN SU VOLUMEN O DIMENSION EN:

a. PEQUEÑA ESCALA (IP): son aquellas construcciones destinadas principalmente a

industrias inocuas de tipo artesanal con 1 a 5 empleados y un área máxima ocupada
(cubierta o no) de 100 m2.

b. MEDIANA ESCALA (IM): son aquellas construcciones destinadas a industrias de cua-

lquier naturaleza, tipo o grado de polución, con más de 5 empleados y un área máxima
ocupada (cubierta o no) de hasta 1.000 m2. Exigen estudio de impacto de vecindad.

c. GRAN ESCALA (IG): son aquellas construcciones destinadas a industrias de cualquier

naturaleza tipo o grado de polución con más de 5 empleados y un área ocupada
(cubierta o no) de más de 1.000 m2. Exigen estudio de impacto de vecindad.

II.3 SOBRE LOS USOS PERMITIDOS

Según grado de adecuación o compatibilidad de cada actividad en relación al carácter
dominante de la zona, los usos podrán clasificarse en:

USOS PERMITIDOS: Son aquellos en los cuales las actividades predominantes que se
desarrollan, se adecuan a la zona, y aunque estas actividades no sean predominantes,
no la perjudican ni entran en conflicto con el carácter de la misma.

USOS CONDICIONADOS: Son aquellos en los cuales las actividades que se desarrollan
a pesar de no ser las predominantes, pueden ser aceptadas bajo ciertas limitaciones y
siempre que cumplan con las exigencias establecidas para la zona. Pueden exigir
estudio de impacto de vecindad.

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USOS NO PERMITIDOS: Son aquellos en los cuales las actividades que se desarrollan
son inadecuadas e incompatibles con el carácter y finalidad de la zona, y por lo tanto
son prohibidos.

II.4 SOBRE LA CLASIFICACIÓN DETALLADA DE USOS

Siguiendo el ya mencionado Sistema de Códigos de la CNAEP, haciendo la salvedad que las
actividades residenciales no se incluyen en ése ya que no son actividades económicas, se han
reagrupado los usos (indicando el código CNAEP a la derecha) según el siguiente listado:

USOS Código CNAEP

RESIDENCIALES
Vivienda unifamiliar y bi-familiar
Vivienda multi-familiar
HOSPEDAJE
Servicios de alojamiento por hora 551

Servicios de alojamiento en pensiones 551

Servicios de alojamiento en hoteles, hosterías y residenciales similares, excepto por 551

hora, con o sin servicio de restaurante al público
Servicios de hospedaje temporal n.c.p. (Incluye hospedaje en estancias, residencias 551
para estudiantes y albergues juveniles, apartamentos turísticos, etc.)
Servicios de alojamiento en campings 552

COMERCIAL
Comercio mayorista
Venta al por mayor de materias primas agropecuarias y de animales vivos 462

Venta al por mayor de alimentos, bebidas y tabaco, artículos de usos doméstico y/o 463, 464
personal
Venta al por mayor de máquinas, equipo y materiales conexos 465

Venta al por mayor especializada 466

Comercio minorista
Comercio de abastecimiento diario (incluye venta al por menor en minimercados 471, 472, 477460
(Incluye mercaditos, autoservicios y establecimientos similares que vendan carnes,
verduras y demás productos alimenticios en forma conjunta) (incluye venta al por
menor en kioscos, polirrubros y comercios no especializados n.c.p.) (incluido
477460 Venta al por menor de fuel oil, gas en garrafas, carbón y leña)

Venta al por menor en hipermercados 47110

Venta al por menor en supermercados 47120

Venta al por menor de combustible para vehículos automotores y motocicletas 473

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Comercio ocasional (excluido 477460 Venta al por menor de fuel oil, gas en garrafas, 475, 476, 477
carbón y leña)
Servicios de expendio de comidas y bebidas 561

Venta de vehículos automotores, excepto motocicletas 451

Mantenimiento y reparación de vehículos automotores, excepto motocicletas 452

Venta de partes, piezas y accesorios de vehículos automotores 453

Venta, mantenimiento y reparación de motocicletas y de sus partes, piezas y 454

accesorios
INSTITUCIONALES, EDUCACION Y SERVICIOS
Servicios de administración pública, defensa y seguridad social 841, 843

Enseñanza 851, 852, 853, 854

Servicios artísticos, culturales, deportivos y de esparcimiento 900, 910, 920, 931,

939

Culto
Bancos, intermediación financiera y servicios de seguros, servicios inmobiliarios, 641, 642, 643, 649,
servicios profesionales, científicos y técnicos, actividades administrativas y servicios 651, 653, 662, 663,
681, 682, 691, 692,
de apoyo, servicios de asociaciones y servicios personales , servicios de hogares 702,711, 712, 721,
privados que contratan servicio doméstico, servicios de organizaciones y órganos 722, 731, 732, 741,
extraterritoriales, responsables no comprendidos en las clasificaciones de 742, 749, 750, 771,
actividades económicas 772, 773, 774,
780,791, 801, 811,
812, 813, 821, 822,
823, 829, 941, 942,
949, 951, 952, 960,
970, 990

TRANSPORTE, ALMACENAMIENTO Y COMUNICACIONES

Servicio de transporte automotor liviano rango1 492120, 492130,
492140

Servicio de transporte automotor pesado rango 2 492110, 492180,

492210, 492230,
492240, 492250,
492280, 492290
Estacionamiento automotores individuales
Servicio de transporte marítimo, transporte aéreo de cargas, manipulación de cargas 501, 512, 521, 522
y almacenamiento y depósito
Comunicaciones 581, 591, 592, 601,
602, 611, 612, 613,
614, 619, 620, 631,
639
SALUD HUMANA Y ANIMAL
Hospitales 861

Clínicas, consultorios y servicios relacionados a la salud humana 862, 863, 864, 869,
870, 880
Servicios de salud animal
INDUSTRIA Y SERVICIOS
Industria manufacturera (Inocuas, Incómodas o molestas, Nocivas o Peligrosas) 101, 102, 103, 107,
108, 109, 139, 143,
162, 170, 181, 221,
242
Suministro de electricidad, gas, vapor y aire acondicionado 351

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Suministro de agua; cloacas; gestión de residuos y recuperación de materiales y 360, 370, 381, 390
saneamiento publico
Construcción 410, 421, 422, 429,
431, 432, 433, 439

AGRO Y MINERIA
Agricultura, ganadería, caza, silvicultura y pesca 011, 012, 014,
0,21, 022, 031, 032

Explotación de minas y canteras 081, 089

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III- SOBRE LAS DEFINICIONES

Indicadores Conjunto de coeficientes que determinan el régimen urbanístico de cada

Urbanísticos parcela y que deben ser cumplidos y respetados en su totalidad y no
aisladamente.
Directrices Conjunto de coeficientes que determinan el régimen urbanístico de un
Urbanísticas - macizo urbanizable y que se perfeccionan al momento del la definición de
Indicadores Brutos la Operación Urbana y que definen el máximo de aprovechamiento
posible. En particular aplicable a la operación Frente Ribereño - Franja
Costera y toda otra nueva.
Densidad Cantidad de habitantes por hectárea
Coeficiente de Número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la
Edificabilidad cantidad máxima de superficie cubierta construible, incluyendo las
proyecciones de semi-cubiertos y terrazas cubiertas, pórticos, galerías y
similares.
En el cómputo de la superficie total edificable a los efectos de la aplicación
del C.E. no se incluirá:
▪ La superficie cubierta y semi-cubierta ubicada por debajo de la “cota de
nivel +1.50” establecida para la parcela destinada a satisfacer los
requerimientos de estacionamiento.
▪ Las áreas destinadas a halles de acceso a edificios, inferiores a 30m2
(por encima de esta superficie se computará el excedente como C.E.).
▪ Los espacios y circulaciones tanto horizontales como verticales
(escaleras y ascensores) comunes, palieres de acceso a las Unidades de
uso.
▪ Los locales destinados a instalaciones de servicios centrales como:
instalaciones complementarias de gas, electricidad, agua corriente,
desagües cloacales y pluviales, calefacción y refrigeración centrales, sala
de máquinas de ascensores y montacargas y artefactos para incineración,
compactación o deposito transitorio de residuos. En el caso de salas de
máquinas complementarias estas tendrán una superficie máxima
admisible de 15 m2, en aquellos casos donde las dimensiones superen la
superficie máxima quedara sujeto a evaluación del órgano municipal
competente previa presentación técnica que justifique la propuesta.

▪ La superficie de la planta baja que por sus condiciones se considera

libre.
Coeficiente de Número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la
Edificabilidad básico cantidad de superficie cubierta construible eximida de pagar la
compensación por el diferencial de edificabilidad.
Coeficiente de Número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la
Edificabilidad máximo cantidad máxima de superficie cubierta construible.
Tasa de Ocupación Porcentaje máximo de la superficie total de la parcela que puede ocuparse
Máxima con los usos establecidos.

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Los factores de ocupación del suelo, tienen carácter de máximos sin

constituir valores fijos. el área de la envolvente de las proyecciones
horizontales de todos los niveles del o de los edificios no podrá exceder el
porcentaje de la superficie total del terreno establecido para el uso de
mayor TOM: el resto, será destinado a espacio libre.

Tasa de suelo Porcentaje mínimo de la superficie total de la parcela que debe mantener
absorbente y/o adquirir capacidad de absorber y/o retener agua de lluvia, para re-uso
o para ser conducida a la vía pública una vez evacuadas las calles ante
situaciones de anegamiento.
Tasa de suelo natural Porcentaje mínimo de la superficie total de la parcela que debe mantener
suelo natural, ajardinado o rústico, en toda su profundidad.
Deberá contar con al menos una (1) especia arbórea autóctona (de 1era o
2da magnitud) como mínimo o una (1) cada 100m2 de suelo natural.
Número de Pisos Cantidad máxima de niveles de un edificio que cumplan con la altura
mínima exigida por el reglamento de edificación.
Altura de la fachada Medida vertical de la fachada principal tomada sobre la L.M. o las de
retiro obligatorio, a partir de la cota de la parcela.
Fachada principal Paramento exterior de un edificio que delimita su volumen hacia la vía
pública, aunque la traza del mismo no coincida con la L.M. o con la de
retiro obligatorio.
Basamento Parte del edificio construida sobre el nivel del terreno, sobre la cual se
asientan volúmenes del mismo edificio cuya superficie de asiento es
inferior a la que le sirve de base.
Superficie cubierta Total de la suma de las superficies parciales de los locales, entresuelos,
voladizos, y pórticos de un edificio, incluyendo la sección horizontal de
muros y tabiques, hasta las líneas divisorias laterales de la parcela.

Planta libre Planta de un edificio, sin cerramientos perimetrales, que permite la

intercomunicación del espacio urbano.
Área Edificable Superficie del terreno x Coeficiente de Edificabilidad.
Edificio Cualquier estructura para soportar, cubrir o albergar personas, animales o
bienes muebles de cualquier clase, y que esta fija al suelo en forma
permanente.
Edificio entre Edificio que apoya sobre las líneas divisorias laterales de parcela.
medianeras
Edificio de perímetro Aquel edificio cuyos paramentos desde el nivel del suelo o por encima de
libre la altura permitida para el basamento están retirados de las líneas
divisorias de la parcela.
Patio apendicular del Patio generado por entrantes y retiros parciales de los cuerpos edificados.
espacio urbano Abiertos por un lado al espacio urbano.

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 ASUNCIÓN VIVA
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IV- SOBRE LOS PAISAJES URBANOS

Los paisajes urbanos son la primera aproximación desde el Modelo a las zonas en las que se
dividirá el territorio Municipal para la aplicación de los indicadores de ocupación e intensidad
del suelo como las indicaciones sobre usos y actividades por sector o zona.

Fig.IV.1- Paisajes urbanos definidos en el Plano de Modelo de Ciudad.

Estos paisajes urbanos de base, para el Plan Regulador se han agrupado en Macrozonas, que
son conjuntos de zonas que por las características de usos, pero centralmente por las
características de paisaje que se proponen, se transformarán en mayor medida en áreas
homogéneas de paisaje.

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 ASUNCIÓN VIVA
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Luego, sobre estas áreas homogéneas se han definido luego las particularidades para las zonas
y es en estas donde se ajustan los indicadores y usos particulares.

A continuación se describen cada una de las macrozonas.

IV.1. MACROZONAS DE ÁREAS VERDES Y DE PRESERVACIÓN

Esta Macro zona comprende el conjunto de áreas verdes públicas, de parques reserva natural,
de parques urbanos y de los parques lineales propuestos asociados a los arroyos y cuerpos de
agua. Es el conjunto de áreas donde se concentran los valores del paisaje natural que pos sus
cualidades eco sistémicas y paisajísticas forman la matriz ambiental de base urbana y en
algunos casos de escala metropolitana del territorio de Asunción. Son las áreas básicamente
NO edificables de la ciudad, o con edificación regulada solo a fines de apoyar aspectos
recreativos (deporte, turismo, paseo, etc.) o de preservación (centros de interpretación,
espacios para soporte de actividades de protección de fauna, etc.).

Como se ve, hay una concentración de áreas verdes y de las áreas de parques reserva natural
asociada al borde ribereño, abarcando los bancos, islas y cuerpos de agua asociados. Esta
configuración es potenciada por las nuevas áreas verdes como el parque ribereño que
acompaña el Paseo Costanero y a las nuevas áreas verdes y de recuperación ambiental
previstas en el proyecto de la Franja Costera.

Se ha potenciado la configuración de sistema en red o matriz para garantizar la mejor

conectividad ecológica y favorecer la idea de creación de corredores de bio-diversidad.

Se incluye las zonas de protección de cauces de arroyos y cuerpos de agua que se generan a
partir de la aplicación de la Ley N° 3239/2007 ya que la aplicación-regulación de esta generará
adaptaciones sobre las áreas urbanas a las que afecta.

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 ASUNCIÓN VIVA
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Fig.IV.2- Macrozona de áreas verdes y de preservación.

IV.2. MACROZONAS CENTRO Y PUERTO

Por historia, por relaciones territoriales, paisajísticas y sociales, estas tres áreas forman un solo
conjunto. También están fuertemente ligadas con las zonas de la bahía y de los parques
asociados a la ribera pero las hemos separado de estas porque desde el punto de vista de los
paisajes, estas son netamente construidas.

Incluyen las áreas de concentración de patrimonio en derredor del Palacio de Gobierno y el

centro histórico así como el Barrio de la Loma de San Gerónimo y el viejo Puerto de Asunción,

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 ASUNCIÓN VIVA
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donde está previsto la realización de una recuperación ambiental y desarrollo urbanístico con
nuevas edificaciones de uso administrativo-gubernamental, áreas gastronómicas y comerciales
y paseos públicos.

Es básicamente el conjunto de zonas con mayor concentración de patrimonio y con una

identidad de paisaje que, con algunas sutilezas como el sector de San Gerónimo, tienen una
relación entre los elementos construidos y el espacio público una relación clara y homogénea.
Básicamente se trata de un paisaje de volúmenes alineados a la línea de edificación, veredas
angostas, una lectura posible de basamento asociado a las edificaciones patrimoniales y una
fuerte actividad a nivel de la calle. En esa misma línea es un conjunto de zonas que están
ligadas por estar afectadas por estrategias y proyectos de otros proyectos o políticas comunes
como el Plan del Centro Histórico que buscan la puesta en valor y reactivación de la zona
(especialmente como sector de vivienda permanente).

Entre las políticas incluidas y que afectan a toda la macrozona, como conjunto de paisaje
podemos citar las de protección patrimonial, peatonalización o manejo de tráfico restringido
para algunas de sus calles buscando la priorización del peatón, otras de manejo del espacio
público, y también las de promoción de la residencia permanente en busca de un re-
poblamiento de la zona.

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 ASUNCIÓN VIVA
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Fig. IV.3- Macrozona centro y puerto

IV.3. MACROZONA DE TRANSICIÓN DEL CENTRO

Esta macrozona está constituida por el conjunto de zonas que hacen de interfase entre
aquellas que conforman el Centro Histórico con el resto de las áreas de la ciudad. Esta
carácter de interfase es el que las hace parte de la misma macrozona.

Como interfase hacen la transición desde la complejidad del centro, tomando mucho
de sus atributos y comenzando a reducir complejidad o densidad en algunos aspectos
y en otros, incluso aumentando complejidad sobre algunas actividades que por el
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 ASUNCIÓN VIVA
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carácter de "histórica" de la macrozona antes descripta, en la "centro y puerto"

pueden encontrar limitaciones.

Es una zona que conserva también relaciones con la anterior en cuanto a la

conformación del paisaje urbano pero ya ha sufrido alteraciones por la aparición de
tipologías en altura y cambios en la relación a partir de mayor diversidad en el espacio
público (sección transversal de las calles, anchos de veredas, arbolado, etc.)

Fig. IV.4- Macrozona transición del centro.

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IV.4. MACROZONA DE CORREDORES DE ALTA DIVERSIDAD

Es el conjunto de zonas que se caracterizan por contener las vías históricas de
conexión de Asunción con el resto del país.

A partir de estas característica se han desarrollado en las mismas, a lo largo de la

historia, una fuerte presencia comercial, de logística y en algunos lugares hasta de
industrias.

Esta complejidad ha traido que no solo sean ejes muy desarrollados y complejos sino
además caóticos en lo que respecta al tráfico. Es por eso que son los ejes donde están
previstos los elementos principales del sistema de Metrobus. Esta última característica
refuerza la idea que pertenenzcan a la misma macrozona porque el proyecto de
Metrobus intervendrá en el espacio público de casi todas ellas, generando un paisaje
con patrones o elementos comunes. También generará impactos y posibilidades
similares que serán atendidos por políticas y regulaciones a la ocupación, densidad y
usos de manera más o menos similar, pero adecuándose en cada caso a las
particularidades propias, según cuál sea el eje o la posición relativa en relación al
centro o a la periferia.

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 ASUNCIÓN VIVA
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Fig. IV.5- Macrozona corredores de alta diversidad

IV.5. MACROZONA DE CORREDORES TRANSVERSALES

Se ha propuesto esta macrozona como una de las indicaciones del Modelo Urbano que
guía esta actualización del PDUA.

No es una macrozona como las anteriores que de alguna manera surge de la historia o
propuestas existentes que las relacionan sino como una política nueva en busca de una
ciudad más equilibrada y tramada.

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 ASUNCIÓN VIVA
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El paisaje propuesto es el de ejes residenciales de media y alta densidad, que siguen

avenidas que deberán ser tratadas con proyectos paisajísticos y urbanísticos ad hoc.
Las volumetrías que se promueven son las de edificaciones en torres, de perímetro
libre y con basamento parcialmente alineado a la línea municipal.

Fig. IV.6- Macrozona corredores transversales

A diferencia de los ejes anteriores, su complejidad desde lo comercial y de actividades

no residencial será acotada, fomentándose si usos que promuevan áreas de calidad
residencial. En esta línea se fomentarán los comercios de uso diario, los cafés,
restaurantes, actividades culturales, etc.
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 ASUNCIÓN VIVA
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IV.6. MACROZONA RESIDENCIAL DE MEDIA DENSIDAD Y ALTA

OCUPACIÓN
Son las áreas residenciales en áreas urbanas donde se promoverá el completamiento y
consolidación con un paisaje de ciudad compacta, con tendencia a la alineación sobre
el frente de la parcela y con ocupaciones del suelo medias a altas.

Fig. IV.7- Macrozona residencial de media densidad y alta ocupación.

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 ASUNCIÓN VIVA
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Se incluye en esta macrozona las áreas colindantes al centro y a las de transición del
centro, como Sajonia o Barrio obrero y por otro lado las áreas residenciales entre Av
Eusevio Ayala y Av. Fernando de la Mora en el sudeste de la ciudad.

Se promoverá áreas urbanas residenciales de calidad y diversidad, pero evitando el

impacto de usos inconvenientes de gran porte como los de logística y ciertas
actividades productivas como industrias nocivas o talleres

IV.7. MACROZONA RESIDENCIAL DE MEDIA DENSIDAD Y BAJA

OCUPACIÓN
A diferencia de la macrozona antes descripta la característica de esta zona es la de
asemejarse en la actualidad a una con una ocupación mas similar a una ciudad jardín.

Es por ello que en el Modelo Propuesto y a partir de este se ha orientado a que esta
zona tenga una evolución pero sin perder ese atributo que la caracteriza. Es por ello
que se proponen indicadores que buscarán su transformación en una zona de media
densidad y baja ocupación.

La media densidad se prevee para absorber la demanda residencial en esta zona

altamente valorizada y no lejana al centro y a los nuevos centros en los barrios (como
lo que sucede en Villa Morra en Av. España o en Av. Marsical Lopez) como alternativa a
la vivienda en el área metropolitana. La baja ocupación es el atributo que se aplicará
para preservar el paisaje arbolado de la zona, que es a diferencia de otros casos, un
atributo que se genera en la parcela privada y no tanto en el espacio público.

Para garantizar un entorno con una dinámica básica, se fomentará la incorporación de

comercio diario en las manzanas y algunos usos más complejos en las parcelas
frentistas a Vías de carácter Primario o Secundario. Todo esto será para fortalecer la
peatonalidad y el uso de la bicicleta frente al automóvil particular.

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 ASUNCIÓN VIVA
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Fig. IV.8- Macrozona residencial de media densidad y baja ocupación.

IV.8. MACROZONA DE CORREDOR DE LOGÍSTICA E INDUSTRIA

Agrupa todo el cordón este y nordéste de la ciudad que, asociado a los corredores de
Av. Aviadores del Chaco, Av. Madame Lynch y la Ruta Transchaco en cuyas manzanas
aledañas se ha concentrado por historia y demanda la logística y mucha de la industria
de la ciudad.

Desde el Modelo se ha comprendido esta vocación y en la actualización del PDUA y el

Plan Regulador se ajusta ese rol a nuevos requerimientos y lineamientos tanto para lo
que respecta a ocupación del suelo como a usos.

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 ASUNCIÓN VIVA
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No se prohíbe la vivienda en este sector pero si se fomenta los usos industriales o de

logística, quedando la vivienda relegada de las prioridades para la zona. A diferencia de
otras zonas donde ciertos usos pueden ser considerados inconvenientes en esta zona
se los permite.

Esta macrozona es la que absorberá en mayor medida las actividades económicas de la

ciudad asociadas a la manufactura y logística, aprovechando sus ventajas en cuanto a
soporte de movilidad para cargas y menores impactos por contacto con otros usos
(especialmente con el residencial).

Fig. IV.9- Macrozona residencial de media corredor de logística e industria

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 ASUNCIÓN VIVA
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IV.9. MACROZONA DE FRENTE RIBEREÑO Y PROGRAMA FRANJA

COSTERA
Es el sector de mayor transformación de la ciudad y su configuración está fuertemente
relacionada con las ideas y resultados que se obtengan del Proyecto Franja Costera y
otras operaciones sobre el frente ribereño, centralmente en la Ita Pyta Punta.

Fig. IV.10- Macrozona frente ribereño y programa Franja Costera.

Los proyectos y directrices para estas zonas responden a los imperativos del Modelo,
que busca como uno de los elementos de equilibrio de las tensiones territoriales de

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 ASUNCIÓN VIVA
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Asunción, centralmente la conformación de un territorio tramado, nuevas

centralidades o atractores en el frente ribereño.

Estos atractores deben ser espacios de dinámica social, cultural y económica y van
desde nuevos espacios abiertos públicos a desarrollos inmobiliarios de alta
valorización.

En la Ita Pyta Punta se propone la recuperación de patrimonio industrial y paisajístico.

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 ASUNCIÓN VIVA
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V- SOBRE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DEL

DESARROLLO URBANO

Se describen a continuación los instrumentos de gestión del desarrollo urbano, que forman
parte asimismo del sistema de gestión del Plan Director.

Junto con todos los recursos administrativos y competencia que la Municipalidad de Asunción
tiene o que pudiera dictar para el ejercicio de sus funciones, son instrumentos de gestión del
desarrollo urbano:

1. Banco de tierras
2. Consorcio inmobiliario
3. Operación urbana consorciada
4. Retorno por Mayor Valor Inmobiliario
5. Transferencia de potencial constructivo como incentivo a la preservación del
patrimonio
6. Estudio de impacto de vecindad
7. Proyectos especiales
8. Planes parciales de urbanización

V.1- BANCO DE TIERRAS DEL MUNICIPIO DE ASUNCIÓN

El Banco de Tierras tendrá por objeto principal el desarrollo territorial, la implementación de
los programas y proyectos del Plan Director y otros destinos de interés social y ambiental.-

Los inmuebles afectados al Banco de Tierras, que no resulten necesarios para la

implementación de planes, se podrán asignar únicamente a actuaciones de carácter social
tales como: edificios de enseñanza, educación y/o salud y programas de vivienda de interés
social, ello sin que esta enunciación signifique taxatividad.-

Si algún inmueble del Banco de Tierras no resultara adecuado para actuaciones de carácter
social o ambiental o programas de vivienda de interés social y no fuera necesario para la
implementación de planes, el Poder Ejecutivo podrá, mediante resolución fundada, enajenarlo
mediante los procedimientos establecidos por la ley, debiendo ser el producido destinado
únicamente al Banco de Tierras.-

Se incorporarán al Banco de Tierras los inmuebles:

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 ASUNCIÓN VIVA
Producto 4 – Actualización PLAN REGULADOR

• obtenidos por retornos de mayor valor inmobiliario;

• adquiridos por la Municipalidad con este objeto;
• recibidos por cesión, herencia, legado o donaciones que sean aceptadas por la
Municipalidad;
• transferidos a causa de convenios con privados, entidades públicas o de cooperación
internacional.
La Municipalidad reglamentará el funcionamiento del Banco de Tierras.

V.2- CONSORCIO INMOBILIARIO

El consorcio inmobiliario es la forma de viabilización de planes de urbanización o edificación
por medio del cual el propietario transfiere al Municipio su inmueble y después de la
realización de las obras recibe como pago unidades inmobiliarias debidamente urbanizadas o
edificadas.

El valor de las unidades inmobiliarias que serán entregadas al propietario corresponderá al

valor de inmueble antes de la ejecución de las obras, según el convenio respectivo acordado al
efecto.

V.3- OPERACIÓN URBANA CONSORCIADA

Las operaciones urbanas consorciadas son el mecanismo administrativo para realizar la
negociación de intervenciones de mayor calidad y complejidad, articulando la iniciativa privada
en acuerdo consorciado con el poder público para producir desarrollos urbanos integrales de
diversa índole.

Las OUC son un conjunto de intervenciones y de acciones coordinadas por parte del Ejecutivo
Municipal, con la participación de los propietarios, residentes, organismos prestadores de
servicios e inversores privados, con el objetivo de lograr en un área determinada, las
transformaciones urbanas de mejora estructural, social y mejora del paisaje.

Las OUC tienen las siguientes finalidades derivadas del PDUA. Deben ser funcionales a:

• las intervenciones derivadas de la conformación de la estructura territorial

• la estructura vial y de movilidad,
• el sistema de parques y espacios públicos,
• las infraestructura de manejo de aguas superficiales, saneamiento y energía

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 ASUNCIÓN VIVA
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• los equipamientos educativos, sanitarios, culturales, institucionales y comerciales,

• la implementación de programas de vivienda y centralidades urbanas y/o barriales;
• la estrategia de manejo de los paisajes y la preservación del patrimonio,
• las intervenciones icónicas en el frente ribereño; y
• los desarrollos urbanos de la Franja Costera.
Las Operaciones Urbanas Concertadas definen de común acuerdo un proyecto especial para el
desarrollo de una zona determinada, al que todos los participantes deben someterse y definen
asimismo las cargas respectivas en términos de inversiones y responsabilidades para la
ejecución de dichas obras.

Para iniciar una OUC, el poder público deberá promulgar una ordenanza conteniendo:

1 - Identificación de las operaciones urbanas concertadas que se estiman de realización

necesaria
2 - Definición para cada una de ellas sus áreas de alcances directas e indirectas así como los
condicionantes mínimos que deberán ser cumplidos en cada OUC.
• Los condicionantes mínimos pueden tratar de usos y sus porcentajes relativos,
patrones de manejo paisajístico, parcelamiento y porcentaje máximo de
incremento de intensidades de ocupación por encima de los básicos establecidos.
• Por su parte las áreas de alcance directas definen el territorio sujeto a las
transformaciones de las OUC y sus beneficiarios y participantes. Luego las áreas de
alcance indirectas definen el área donde hay que estudiar los impactos, la población
a ser consultada durante el proceso y los sitios y/o beneficiarios que pueden ser
destinatarios de las contrapartidas.
3 - Para cada una de las OUC se definirá un equipo negociador en representación de la
Municipalidad de Asunción.
4 - Por último, se indicará el o los tipos de contrapartida que el o los beneficiarios de la OUC
deberán garantizar así como el destino de esas contrapartidas que podrá ser aplicado en el
área de alcance directo y/o indirecto.
La normativa indicará también la posibilidad de realización de “operaciones urbanas
concertadas de realización optativa”, las que podrán ser iniciadas por el poder público o por
los emprendedores privados. Es así que otras OUC pueden ser iniciadas por la Municipalidad o
por demanda de la sociedad civil, en el caso de proyectos en áreas de relevancia urbana o
paisajística. Se entiende como áreas de relevancia urbana y/o paisajística aquellas áreas con el
atractivo potencial de centralidad o de valores urbanos, escénicos o culturales actuales o

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 ASUNCIÓN VIVA
Producto 4 – Actualización PLAN REGULADOR

potenciales. En ese caso la OUC merecerá una ordenanza municipal para definir áreas de
alcances, condicionantes mínimos, equipo negociador y contrapartida.

Aprobada la ordenanza de la OUC, el equipo negociador municipal, en diálogo con los

involucrados, deberá fijar al menos las siguientes directrices:

• la definición del perímetro de la intervención directa, incluyendo las áreas sujetas a

cambios;
• la definición del perímetro del área de alcance indirecto, incluyendo las zonas aledañas
cuyos habitantes deben participar en la OUC y puedan ser beneficiarios potenciales de la
operación.
• la finalidad de la operación;
• el programa básico para la zona y las intervenciones previstas;
• las actividades que requerirían un estudio previo del impacto ambiental;
• los contenidos básicos del programa de apoyo social de la población directamente
afectada por la operación, si correspondiera;
• los patrones para vivienda;
• asegurar la conservación de edificios, espacios urbanos y paisajes de especial interés
histórico, cultural o natural, si los hubiere;
• instrumentos de participación ciudadana para el desarrollo y contralor del proceso de la
negociación;
• el tipo, el monto y el destino de la contrapartida sobre la base de los beneficios
esperados;
• los márgenes de modificación sobre los indicadores urbanísticos básicos;
• la indicación de fondo específico o una cuenta para administrar los recursos económicos
derivados, siendo que los fondos recaudados por el poder público en virtud de la OUC se
aplicarán exclusivamente en el programa de la intervención.
• el proceso y los lapsos recomendados para la negociación así como las instancias de
acompañamiento y supervisión administrativa y técnica de los avances de la misma,
incluyendo las consultas al Poder legislativo Municipal.

V.4- RETORNO POR MAYOR VALOR INMOBILIARIO

En todos los casos en que, por disposición general, por aplicación a una situación particular o
por mejoras en la infraestructura, se produzca un incremento en el aprovechamiento del

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 ASUNCIÓN VIVA
Producto 4 – Actualización PLAN REGULADOR

inmueble respecto a la situación normativa anteriormente vigente, denominada básica,

corresponderá el Retorno por Mayor Valor Inmobiliario.

El incremento del aprovechamiento de un inmueble tiene como consecuencia el aumento del

valor económico del suelo involucrado, originado por el aumento de la edificabilidad y/o
altura, como consecuencia de la modificación de las afectaciones o de la inversión en
infraestructura por parte del Poder Público municipal.

Los propietarios de inmuebles cuyo valor de suelo se vea incrementado por la causa anterior,
deberán abonar a la Municipalidad un monto compensatorio de la mayor edificabilidad
(ocupación o altura) resultante de la aplicación de la nueva normativa, o del incremento del
valor fiscal del inmueble.

Para las actuaciones en programas públicos o de viviendas de interés social, públicas o

privadas, la Municipalidad podrá renunciar a ejercer el derecho, en forma debidamente
fundada, hasta por el total del monto compensatorio.

El retorno por mayor valor se materializará con las siguientes modalidades alternativas:

a) mediante la cesión por el propietario de suelo a la Municipalidad o de inmuebles libres

de cargas de cualquier tipo. La Municipalidad incorporará de inmediato los inmuebles
mencionados al Banco de Tierras;
b) mediante el pago en efectivo equivalente al aporte pertinente. Los recursos en dinero
sólo podrán hacerse efectivos con cargo a cuenta especial a determinar.-
c) obras de infraestructura de carácter social.-
La obligación de hacer efectivo el Retorno por Mayor Valor Inmobiliario queda configurada al
momento de hacer uso del diferencial de edificabilidad.-

El diferencial de edificabilidad es la diferencia entre el coeficiente de edificabilidad básico y el

coeficiente de edificabilidad máximo.

Cuando, a raíz de inversiones públicas en infraestructura, un inmueble pudiera superar su

coeficiente de edificabilidad básico y alcanzar el máximo, corresponderá pagar el retorno por
mayor valor.

La Municipalidad dará permiso para construir, una vez que se haya efectivizado la cesión de
suelo establecida o pagado el aporte equivalente en la forma determinada en el precedente
artículo.

En la aprobación del permiso de construcción se establecerá el monto, el que se abonara

previo al retiro de copias de planos aprobados.

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 ASUNCIÓN VIVA
Producto 4 – Actualización PLAN REGULADOR

Al solicitarse la inspección, deberá exhibirse constancia de pago de la totalidad del convenio.

La Municipalidad destinará los ingresos por Retorno por Mayor Valor al capital del Banco de
Tierras.

Normativa específica reglamentará la modalidad del cálculo de Retorno por Mayor Valor.

V.5- TRANSFERENCIA DE POTENCIAL CONSTRUCTIVO COMO INCENTIVO

A LA PRESERVACIÓN DEL PATRIMONIO
El Municipio concederá a los propietarios de inmuebles categorizados como patrimonio el
derecho a vender mediante escritura pública el área equivalente al coeficiente de
edificabilidad no ejercido como forma de incentivo a la preservación del patrimonio.

La transferencia de este derecho de construir podrá ser ejercida en cualquier zona,

compensando el coeficiente de edificabilidad diferencial necesario, o incrementando hasta un
20% el coeficiente de edificabilidad de la parcela exclusivamente en las zonas de Franja
Costera y en los emprendimientos relacionados con el frente Ribereño.

Para que sea concedido ese beneficio, el órgano encargado de la preservación del patrimonio
deberá emitir un dictamen técnico con los criterios de restauración y preservación aplicables al
inmueble y una vez comprobada la reducción de potencial constructivo, el órgano de
Planeamiento expedirá una certificación de transferencia de Coeficiente de Edificabilidad sólo
después de concluidas todas las obras de restauración y/o preservación.

El Municipio expedirá la certificación en la que constará el potencial constructivo que será

transferido, total o parcialmente.

V.6- ESTUDIO DE IMPACTO DE VECINDAD

El Estudio de Impacto de Vecindad (EIV) es un estudio previo de los impactos relativos a
aspectos urbanísticos como requisito para la obtención de la aprobación para la construcción,
ampliación o funcionamiento de emprendimientos o actividades, públicas o privadas.

El EIV tiene por objetivo identificar y evaluar previamente los impactos urbanísticos positivos y
negativos derivados de la implantación de emprendimientos y actividades sobre determinada
área de influencia, definiendo medidas mitigadoras y/o compensatorias siempre que no fuera
posible la eliminación integral de los impactos negativos.

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 ASUNCIÓN VIVA
Producto 4 – Actualización PLAN REGULADOR

El órgano municipal competente deberá indicar obligatoriamente la necesidad de realización

de EIV cuando correspondiera según lo regulado en esta ordenanza ad-hoc y expedirá los
términos de referencia del EIV.

Los Términos de referencia del EIV deberán especificar los estudios que considera necesarios,
el área de influencia y el número mínimo de audiencias públicas.

El órgano de planeamiento será responsable por la recepción, coordinación, análisis y

aprobación del EIV sin perjuicio de la participación de otros órganos o entidades conforme
reglamentación específica.

Serán objeto de EIV los emprendimientos y actividades siguientes:

• Las intervenciones y medidas urbanísticas de las operaciones urbanas consorciadas

• Los usos tolerados y condicionados según la planilla de usos.
• Las alteraciones de actividad o uso de cualquier inmueble que supongan alteración en la
cantidad y calidad de flujo de personas, vehículos y cargas, así como la emisión de ruidos
y/o residuos
• Las construcciones, demoliciones o alteraciones de uso de espacios habitualmente
abiertos al público, de clubes, asociaciones, sociedades civiles o entidades comunitarias
que congregan personas
• Las construcciones, demoliciones o alteraciones en áreas centrales o muy concurridas de
la ciudad
En caso de duda sobre el encuadramiento del EIV se consultará a la dependencia responsable e
la política ambiental municipal.

Será de responsabilidad del emprendedor la realización y los costos del EIV

El EIV deberá ser elaborado del modo siguiente:

I - Identificación del emprendedor y de los autores responsables EIV;

II - Caracterización del área de influencia directa e indirecta
III - Relevamiento de los usos y volúmenes edificados y edificables, incluyendo estudios de
proyección de sombras
IV - densidades e perfiles poblacionales del área de influencia;
V - identificación de los flujos de circulación y el tamaño y estado de las calles y avenidas,
antes, durante y después de las actividades a evaluar
VI - identificación y estado de bienes patrimoniales
VII - régimen urbanístico del área

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 ASUNCIÓN VIVA
Producto 4 – Actualización PLAN REGULADOR

VIII - procesos y plazos de construcción y funcionamiento del emprendimiento o la

actividad;
IX - Actividades con número previsto de usuarios
X - Volúmenes de movimiento de tierra, materiales, cargas y/o residuos
XI - Entradas, salidas, generación y distribución de viajes u otros tipos de movimientos y
ruidos
XII - Demandas de equipamientos y servicios de cualquier tipo
XIII - Caracterizaciones ambientales del sitio y sus accidentes naturales a conservar
XIV - Afectaciones sobre los paisajes
En base a lo antes indicado el EIV indicará y dimensionará las alteraciones que serán sujeto de
evaluación y mitigación.

V.7- PROYECTOS ESPECIALES

Los proyectos especiales se caracterizan por ser proyectos de edificaciones destinadas a uso
equipamientos comunitarios o institucionales (excluidos taxativamente los usos comerciales)
que por su singularidad podrían no adecuarse al régimen urbanístico de una zona.

Los proyectos especiales deben ser declarados de interés público municipal según los
mecanismos correspondientes basándose en dictámenes técnicos del órgano municipal de
planeamiento.

Los proyectos espaciales podrán alterar el régimen urbanístico mediante dictamen técnico de
equipo municipal multidisciplinario, creado al efecto por el intendente municipal.

Los proyectos espaciales serán siempre objeto de Estudio de Impacto de Vecindad

V.8- PLANES PARCIALES DE URBANIZACIÓN

Los Planes Parciales de Urbanización son planes urbanísticos detallados, cuyas propuestas
pueden llegar a soluciones diferenciadas respecto del régimen urbanístico de la zona. Son
elaborados por el órgano de planeamiento municipal, o en acuerdo con este, debiendo ser
aprobados por el Concejo Deliberante

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 ASUNCIÓN VIVA
Producto 4 – Actualización PLAN REGULADOR

Los Planes Parciales de Urbanización podrán alterar, en todo o en parte, el sistema viario, la
zonificación, las dimensiones de las parcelas y/o el régimen urbanístico, incluso hacer
exigencias mayores por fuera de lo requerido por este Plan Regulador, siempre que se
obedezcan los siguientes criterios:

I- continuidad y jerarquía de la estructura vial, pudiendo alterar los trazados

II – respeto a las normativas ambientales;

III- mantenimiento de la densidad prevista para la zona;

IV – mantenimiento de los usos dominantes de la zona, pudiendo perfeccionar los usos

detallados;

IV – definición del sistema de escurrimiento pluvial y drenaje sanitario;

V- definición clara y taxativa de los proyectos complementarios necesarios que condicionen la

aprobación del plan

VI – garantía de consenso comunitario de los vecinos del área de influencia directa e indirecta
del plan.

Los Planes Parciales de Urbanización deberán incluir su respectivo Plan Masa, o sea planes con
la volumetría como objeto de planeamiento, debiendo incluir la elaboración de los criterios de
manejo ambiental y paisajístico de los espacios, incluyendo la volumetría de las edificaciones,
su localización en el terreno y el perfil del sector como un todo.

Los Planes Parciales de Urbanización deberán contar con viabilidad de infraestructuras y

equipamientos otorgada por los organismos competentes.

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 ASUNCIÓN VIVA
Producto 4 – Actualización PLAN REGULADOR

VI- SOBRE EL REGIMEN URBANÍSTICO

La zonificación del Régimen Urbanístico Propuesto se presenta en el Plano 3, que forma parte
integrante de este Plan, y que desagrega en zonas las Macrozonas antes descriptas.

Fig. VI.1- Plano 3. Zonificación.

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 ASUNCIÓN VIVA
Producto 4 – Actualización PLAN REGULADOR

El régimen urbanístico de regulación de coeficientes de edificabilidad básico y máximo, tasas

de ocupación parcelamientos, alturas y retiros para las zonas del Plano 3 se presenta en la
Tabla 1 (ver Anexo).

El Régimen Urbanístico de usos del suelo se presenta en tres tablas complementarias entre sí.

La Tabla 2 (ver Anexo), indica los usos admitidos y prohibidos según zonas. Es la tabla por la
cual se debe iniciar la revisión sobre la posibilidad de un uso en una zona.

La Tabla 3 (ver Anexo), que complementa la Tabla 2 perfeccionando portes y alcances de los
usos y eventuales exigencias de estudios de impactos de vecindad según tipo de usos o porte.

Tabla 4 (ver Anexo), relaciona el detalle de los usos en referencia a la Clasificación Nacional de
Actividades Económicas de Paraguay (CNAEP). Esta relación debe ser permanente y sirve como
método de actualización permanente para el tema de usos.

Por último, se incluye un conjunto de planos, que indican los recomendaciones sobre el
sistema viario (que merecerá luego su plan particularizado) y las indicaciones de las áreas que
se sobreponen a la zonificación y perfeccionan su régimen urbanístico mediante incentivos o
restricciones que deben ser reglamentadas con particularidad. Se presenta y explica su función
a continuación.

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Producto 4 – Actualización PLAN REGULADOR

VI.1 SISTEMA JERARQUIZADO DE VÍAS (PLANO 4)

Identifica las vías principales de la ciudad según su jerarquía. Esta jerarquización no es solo
importante en lo que respecta a efectos de la política de movilidad (y obras y proyectos
asociados) sino que además afecta a los usos ya que muchos están definidos para una zona en
relación a la posición de la parcela frente a las diferentes tipos de vías (ver Tabla 3)

Fig. VI.2 - Plano 4. Sistema jerarquizado de Vías

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VI.2 ÁREAS DE INCENTIVO AL HÁBITAT SOCIAL (PLANO 5)

Indica áreas especiales de interés social de modo de flexibilizar los indicadores urbanísticos así
como los procedimientos administrativos para incentivar el desarrollo de renovaciones
urbanas y/o nuevos barrios de media y/o alta densidad, con la premisa de repoblar Asunción.
Se lo incluye para clarificar sobre cuales específicamente de las zonas se aplican estas políticas
de flexibilización y otros proyectos a fin de orientar la localización de proyectos sociales
específicamente en esas zonas de la ciudad.

Fig. VI.3 - Plano 4. Sistema jerarquizado de Vías Plano 5. Áreas de Incentivo a la Vivienda Social.

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VI.3 ÁREAS DE OPERACIONES URBANAS CONSORCIADAS (PLANO 6)

Identifica las áreas de proyectos y los mecanismos de organización para el desarrollo de
intervenciones especiales que precisan de la convergencia de organizaciones públicas y
privadas, denominadas aquí operaciones urbanas consorciadas (OUC).

Fig. VI.4- Plano 6. Áreas de operaciones urbanas consorciadas.

Se han indicado las OUC Obligatorias o ya previstas como las necesarios para el proceso de
realización del Proyecto Franja Costera y algunas de las opcionales o tentativas como las que

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se podrían dar en el Frente Ribereño para la recuperación de pasivos industriales u otros en la

zona de Ita Pyta Punta.

VI.4 ÁREAS VERDES, ÁREAS DE PRESERVACIÓN NATURAL Y

RESTRICCIONES A LA OCUPACIÓN (PLANO 7)
Deja plasmado el sistema de espacios abiertos públicos, de áreas de protección natural y de
restricciones a la ocupación a partir de aplicar la Ley 3239/2007. Estas restricciones deberán
ser indicadas y reglamentadas por el organismo competente en la materia.

Fig. VI.5- Plano 7. Áreas verdes, áreas de preservación natural y restricciones a la ocupación

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VI.5 ÁREAS DE PRESERVACIÓN DEL PATRIMONIO CONSTRUIDO (PLANO

8)
Indica las áreas de concentración de conjunto y/o edificaciones patrimoniales que merecen
incentivos y programas particulares para su manejo.

Incluye las áreas que abarcan otros proyectos particulares como el Plan del Centro Histórico.

Fig. VI.6- Plano 8. Áreas verdes, áreas de preservación natural y restricciones a la ocupación

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VI.6 ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA (PLANO 9)

Son áreas donde se incentiva la renovación asociada a diferentes estrategias o proyectos. En
algunos casos la renovación podrá ser a partir de política de conformación de distritos de
innovación. En otros casos a partir del incentivo a la vivienda social.

Fig. VI.7- Plano 9. Áreas de renovación urbana.

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VI.7 ÁREAS DEL FRENTE RIBEREÑO (PLANO 10)

Incluye las zonas y sectores donde centralmente a partir de Operaciones Consorciadas se
buscará generar atractores que dinamicen las zonas y colaboren con cambiar las tensiones
urbanas de la Ciudad hacia una ciudad tramada y policéntrica.

Fig. VI.8- Plano 10. Áreas del Frente Ribereño.

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ANEXO PLANIMETRÍA Y TABLAS

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