UNIVERSIDAD SERGIO ARBOLEDA

CONSULTORIO JURÍDICO
ÁREA: CIVIL
NUMERO DE CONSULTA: 1706
TEMA: RESTITUCIÓN DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO
NOMBRE: RUBÉN DAVID BOGOYA GUEVARA
SEMESTRE: 7O
FECHA: 20/08/2019
BOGOTÁ D.C.
__________________________________________________________________
RESTITUCIÓN DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO

“El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual arrendador

y arrendatario se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un
inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por
este goce un precio determinado”1.

Esta definición indica entonces, que son elementos de la esencia de éste contrato,
de un lado, una cosa, cuyo goce concede una de las partes a la otra, y del otro, el
precio que se debe pagar por ese goce, con el correspondiente consentimiento.
En lo que respecta al término del contrato, será el que acuerden las partes y a falta
de estipulación expresa se entenderá celebrado por el término de un año2. Además
siempre y cuando las partes cumplan con sus obligaciones, y el arrendatario preste
su aquiescencia en los reajustes del canon el contrato, se entenderá prorrogado 3.

Por otro lado en lo referente a las obligaciones de las partes, se encuentran las
siguientes. El arrendador debe, entregar al arrendatario en la fecha convenida, el
inmueble dado en arrendamiento, en buenas condiciones, dado que si por el mal
estado o calidad de la cosa es imposible hacer uso de ella, el arrendatario tiene
derecho a la terminación del arrendamiento 4. A su vez debe mantener en el
inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado
para cumplir con el fin convenido5. En caso de que el contrato conste por escrito el
arrendador debe entregar copia del mismo en un plazo máximo de diez días
contados a partir de la fecha de celebración, de igual manera debe hacerle entrega
de una copia del reglamento interno, cuando el inmueble se encuentre sometido al
régimen de propiedad horizontal6. Por ultimo deberá cumplir con las demás

1
Ley 820 de 2003, art.2o.; C. C., art.1973.
2
Ley 820 de 2003, art. 5o.
3
Ley 820 de 2003, art. 6o.
4
Jaramillo, Armando, Arrendamiento y Restitución, Ediciones Doctrina y Ley, pág. 23, 2017.
5
Ibídem
6
Ibídem

1
obligaciones consagradas para los arrendadores en el capítulo II, título XXVI, libro
4o; del Código Civil7.

A su vez las obligaciones del arrendatario, pueden sintetizarse de la siguiente

manera. Cumplir con el canon de arrendamiento convenido en lugar y plazo fijado8,
cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento9, pagar a tiempo los
servicios, cosas o usos conexos y adicionales 10, cumplir las normas consagradas
en los reglamentos internos y las que expida el gobierno en protección de todos los
derechos de los vecinos11, en el caso de vivienda compartida y de pensión, el
arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a
efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean
atribuibles a su propia culpa o a la de sus dependientes12, por último el arrendatario
está obligado a los demás mandatos consagrados en capitulo III, título XXVI, libro
4o, del Código Civil (arts. 1996 a 2007).

En cuanto a las modalidades del contrato de arrendamiento, el artículo 4 o de la ley

820 de 2003 manifiesta que pueden ser de naturaleza, individual, siempre que una
o varias personas naturales reciban el inmueble para su albergue o el de su familia,
o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin
servicios, cosas o usos adicionales; Mancomunado, cuando dos o más personas
naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen
solidariamente al pago de su precio; Compartido, cuando verse sobre el goce de
una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte
el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros
arrendatarios; De pensión, cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea
independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se
pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por
terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso
de diez (10) días, sin indemnización alguna13.

Cabe mencionar que mediante el decreto 2413 de 2018, por el cual se adiciona el
capítulo 6 al título 1 de la parte 1 del libro 2 del Decreto 1077 de 2015 se implementó
una nueva modalidad del presente contrato, mediante el Programa de
Arrendamiento con opción de compra "Semillero de Propietarios".
Se hace necesario hablar acerca de la terminación del contrato de arrendamiento,
está puede darse por mutuo acuerdo14, por parte del arrendador15 o en su defecto

7
Ibídem
8
Ley 820 de 2003, arts. 3o. lit. d., 9o, núm. 1o.
9
Ley 820 de 2003, art. 9o, núm. 2o.
10
Ley 820 de 2003, art. 9o, núm. 3o. lit. g.
11
Ley 675 de 2001 arts. 3o, 18, 19, 29, 30, 58 y 59; ley 1801 de 2015.
12
Ley 820 de 2003, art. 4o, lits. c. y d.
13
Ley 820 de 2003, art. 4o.
14
Ley 820 de 2003, art 21o.
15
Ley 820 de 2003, art. 22o.

2
por el arrendatario16. Evento en el cual en caso de presentarse oposición a
reintegrar el inmueble, a la posesión del titular de derecho de dominio, deberá
incoarse una acción de restitución del bien inmueble arrendado.

La figura jurídica en cuestión, se encuentra consagrada principalmente en el artículo

384 del Código General del Proceso, el cual hace referencia a los requisitos de la
demanda, notificaciones, contestación etc… Dicho proceso hace parte de los
denominados procesos declarativos y además es de naturaleza contenciosa, cuya
cuantía será la base para determinar el juez de conocimiento y el trámite a seguir,
es decir, verbal general o verbal sumario. Dicha cuantía se determinara por el valor
actual de la renta, durante el termino pactado al inicio del contrato, para el caso del
contrato a término fijo, por otro lado si se tratare de un contrato de arrendamiento
a término indefinido, se determinara la cuantía con base en el valor de la renta de
los doce meses anteriores a la presentación de la demanda 17.

En asuntos de mayor y de menor cuantía la demanda solamente puede proponerse

por escrito y debe reunir los requisitos formales exigidos en los artículos 82 y 83 del
Código General del Proceso, en asuntos de mínima cuantía se podrá formular por
escrito o verbalmente ante el secretario18 y por excepción pueden ser propuestas
por el mismo interesado19.

En dicho proceso no hay lugar a la conciliación como requisito de procedibilidad de

la demanda20. En este proceso son inadmisibles la demanda de reconvención, la
intervención excluyente, la coadyuvancia y la acumulación de procesos. En caso de
que se propongan, el juez las rechazara de plano por auto que no admite recursos21.
Cuando el recurrente impugne una providencia judicial mediante un recurso
improcedente, el juez deberá tramitar el recurso que resultare procedente siempre
que se interponga oportunamente22.

El arrendamiento se puede demostrar mediante el contrato respectivo suscrito por

las partes, o la documental basada en la prueba testimonial si quiera sumaria, o por
medio de confesión extraprocesal hecha en interrogatorio de parte23.

En caso de no tener la prueba documental del contrato, puede pedirse que se

reconozca su existencia, con sus modalidades de duración, canon y termino para
pagar la renta, como pretensión principal, pues, según el artículo 3 de la ley 820 de
2003, el contrato puede ser verbal, dado que en el evento contrario se llegaría al
16
Ley 820 de 2003, art. 24o.
17
Jaramillo, Armando, Arrendamiento y Restitución, Ediciones Doctrina y Ley, pág. 1, 2017.
18
CGP, arts. 82, 83 y 39, inc. 3o.
19
Decreto 196 de 1971, art.28, numeral 2o.
20
CGP, art. 384, Núm. 6o, inc. 2o.
21
CGP, art. 384, Núm. 6o, inc. 1o.
22
(CGP, art. 318, parágrafo)
23
(CGP, art. 384, Núm.1o).

3
absurdo de no poder recobrar la tenencia. Siempre que el contrato de arrendamiento
se acredite con prueba testimonial, es aconsejable que el juez de oficio decrete
pruebas24.

Si el demandado no se opone en el término de traslado de la demanda, el juez

proferirá sentencia por escrito ordenando la restitución25.
Cuando la causal de restitución del inmueble sea exclusivamente mora en el pago
del canon de arrendamiento, el trámite se realizara en sede de única instancia,
únicamente para las partes del contrato, no respecto de terceros, como sería el caso
de oposición por un tercero a la diligencia de entrega26.

El demandado puede proponer como excepción de mérito la renuencia del

arrendador a recibir, si el juez la halla probada, le ordenara al arrendador que reciba
el bien arrendado y lo condenara en costas27.

Desde el punto de vista sustancial y según la postura reiterada de la jurisprudencia

constitucional, en la materia, “el contrato de arrendamiento se caracteriza por ser
bilateral, en el sentido de que arrendador y arrendatario se obligan recíprocamente,
el primero a la provisión del uso y goce de una cosa y el segundo a pagar un canon
determinado, pudiendo por supuesto existir codeudores o constituirse una fianza.
De allí que los procesos de restitución de tenencia del inmueble arrendado
constituyan el ejercicio de una acción personal y no real. Por lo tanto en este tipo de
acciones la sentencia que se profiere tiene efectos interpartes exclusivamente 28.

Bajo esa perspectiva, cuando un tercero en la diligencia de entrega dispuesta con

ocasión del proceso, formule oposición alegando la posesión del predio objeto de
dicha causa, el juez natural deberá acudir al trámite previsto en el artículo 309 del
Código General del Proceso y de igual manera dará aplicación al numeral 9 del
canon 321 ibídem, el cual dispone que” Son apelables los siguientes autos
proferidos en primera instancia: El que resuelva sobre la oposición a la entrega de
bienes, y el que la rechace de plano29.

En consecuencia, el citado precepto habilita la intervención del sujeto de derechos

diferente a los extremos del contrato, como quiera que este no está obligado a
acatar lo resuelto en la sentencia, y su interés jurídico recae únicamente sobre la
cosa objeto de la entrega30.

24
Jaramillo, Armando, Arrendamiento y Restitución, Ediciones Doctrina y Ley, pág. 2, 2017.
25
(CGP, art. 384, Núm.3o).
26
Jaramillo, Armando, Arrendamiento y Restitución, Ediciones Doctrina y Ley, pág. 3, 2017.
27
CGP, art. 384, Núm. 4o, inc. 7o.
28
Jaramillo, Armando, Arrendamiento y Restitución, Ediciones Doctrina y Ley, pág. 5, 2017.
29
Jaramillo, Armando, Arrendamiento y Restitución, Ediciones Doctrina y Ley, págs. 5 y 6, 2017.
30
Jaramillo, Armando, Arrendamiento y Restitución, Ediciones Doctrina y Ley, pág. 6, 2017.