VALUACIÓN DE BIENES

INMUEBLES RURALES GTS E 04

Oscar Torres
 OBJETO Y CAMPO DE APLICACIÓN

 Esta GTS presenta las características

del valor relacionadas con los
inmuebles rurales destinados a usos
agrícolas, pecuarios, agroindustriales y
forestales.

 Esta GTS presenta las recomendaciones

básicas aplicadas a la valuación de
bienes inmuebles rurales para usos
agrícolas, pecuarios, agroindustriales y
forestales.

 Esta guía no es aplicable para el avalúo

de bienes inmuebles rurales que tengan
uso diferente al agrícola, pecuario,
agroindustrial y forestal .

Oscar Torres
 REFERENCIAS NORMATIVAS

NTS S 01 Bases para la determinación del valor

del mercado.
NTS S 03 Contenido de informes de valuación.
NTS S 04 Código de conducta del valuador
NTS I 02 Contenido de informes de valuación
de inmuebles rurales.
IVA1:2005 Valuación para la elaboración de
estados financieros.

Oscar Torres
 TÉRMINOS Y DEFINICIONES

 ACTIVIDAD AGROPECUARIA:
Gestión,
transformaciones de
carácter biológico, venta
de bienes de consumo o  ACTIVO BIOLÓGICO
para conversión en otros
activos biológicos

Oscar Torres
  BIENES
INMUEBLES
RURALES:
 BIENES INMUEBLES RURALES
Fuera de los
PARA USO AGRÍCOLA: siembra y
perímetros
aprovechamiento de espec. vegetales
urbanos según
el POT.

Oscar Torres
  BIENES
INMUEBLES
RURALES PARA
USO
AGROINDUSTRIAL

Cultivo y
transformación

 BIENES
INMUEBLES
RURALES PARA
USO FORESTAL
Explotación de
especies
maderables y no
maderables

Oscar Torres
  BIENES INMUEBLES
RURALES PARA USO
PECUARIO  INSTALACIONES
Crianza, levante, ceba, ESPECIALIZADAS
Beneficio, DENTRO DE BIENES
aprovechamiento de INMUEBLES
especies animales RURALES PARA USO
PECUARIO:
establos,
comederos, silos,
instalaciones de
ordeño.

Oscar Torres
  PLANTACIONES
PERMANENTES:
Ciclo vegetativo
mayor a un año.
- frutales

 TIERRAS DE
LABOR IRRIGADA

Oscar Torres
  UNIDAD INTEGRADA:

Empresa agropecuaria dueña de todo o

parte de los procesos de producción y
comercialización de sus productos y/o
materias primas.

Oscar Torres
 SÍMBOLOS Y ABREVIATURAS

GTS Guía Técnica Sectorial.

IASB International Acoounting Standars Board

IGAC Instituto Geográfico Agustín Codazzi

INCORA Instituto Colombiano de la Reforma agraria

INCODER Instituto Colombiano de Desarrollo Rural

IVSC International Valuations standars Council

NTS Norma Técnica Sectorial

NIC Normas Internacionales de Contabilidad.

USN AVSA Unidad Sectorial de Normalización de la

Actividad valuatoria y el Servicio de
Avalúos

Oscar Torres
 RELACIÓN CON NORMAS
DE CONTABILIDAD

 Tener en cuenta NIC16 (inmovilizado

material: tratamiento contable de
propiedades, planta y equipo),
NIC40(propiedades de inversión) y NIC41
(Actividad Agrícola)

 La NIC41 establece que puede no existir

un mercado separado para los activos
plantados en la tierra, pero puede
existir un mercado activo para activo
combinados.

 Puede existir un mercado para activos

biológicos.

Oscar Torres
 activos de los
bienes inmuebles
rurales

Mejoras Instalaciones y Activos

terreno maquinaria
estructurales biológicos

No adheridos a la Adheridos a la
tierra tierra

Adheridos a la
tierra No adheridos a la
tierra

Oscar Torres
 ORIENTACIÓN

 Se aplican los principios

de valuación general/ aceptados

 Competencia del valuador

especifica.

 Valor de mercado como base

fundamental de la valuación.

 El valuador debe distinguir los

bienes inmobiliarios de los
mobiliarios(ejemplo: arboles
maderables).

 Elementos no inmobiliarios
(forman o no parte de la
propiedad inmobiliaria).

Oscar Torres
  Unicidad de la naturaleza
de los factores
productivos:
A – P – F y AgroIndustria

o el valuador debería
considerar tanto los
factores internos como los
externos.
-Físicos y Ambientales
-Disponibilidad Transporte
o Mayor y mejor uso.
o Cunado a solicitud
especifica se solicite
ignorar usos distintos a
los agrícolas, el resultado
de la valuación no será un
indicativo del valor de
mercado del inmueble
rural y así se hará
constar.
Oscar Torres
  Estimación de los ingresos netos establecidos en un bien
inmueble rural debe estar basado en: costos de
producción, comportamiento de la cosecha y ciclo de
mercado Regional y Nacional.
 El valuador de un bien inmueble rural debería establecer
con claridad, el valor de los componentes de cada
actividad que considere necesarios, para concluir en un
valor total del bien.
o Distintos componentes: Valor completo vs partes
separadas.
o Cuando existan cultivos bajo mas de una clasificación
agrícola, el valor de cada clasificación deberá basarse
en la contribución al valor total del bien inmueble.
o El valor de las mejoras se basara en su contribución al
valor total del bien inmueble rural, con independencia
de su costo.

Oscar Torres
 Gracias.

Oscar Torres