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MXICO, D.F.

, 14 de marzo de 1994

Circular Nm. 1202


ASUNTO:

AVALUOS BANCARIOS.- Se da a conocer formato nico para avalos de


inmuebles.

A LAS INSTITUCIONES DE CREDITO

De conformidad y para los efectos que se sealan en la


Disposicin Primera de la Circular Nm. 1201 de esta misma
fecha, en relacin con lo que prev la Tercera Transitoria de
la propia comunicacin, se da a conocer el modelo de formato
nico que debern observar esas instituciones en la
realizacin de avalos de inmuebles, el cual comprende el
mnimo de elementos a considerar respecto a terrenos, viviendas y edificios especializados.
Con la finalidad bsica de coadyuvar a la unificacin de
criterios y procedimientos de resolucin, se acompaa de su
correspondiente instructivo, mismo que estimaremos se sirvan
difundir ampliamente entre los peritos de la especialidad.
De acuerdo con la citada Disposicin Primera, el nuevo
formato, que en lo general se apega al que en la actualidad
est en uso, entrar en vigor a los 60 das naturales de la
expedicin de la presente Circular, fecha en la cual quedar
derogada nuestra anterior Nm. 1104 del 18 de marzo de 1991.
Les estimaremos se sirvan acusar recibo de la presente.
Atentamente.
Lic. Vctor Miguel Fernndez Valadez.
Vicepresidente.

instructivo para la formulacion


de avaluos de inmuebles
formato.-guia de avaluos de inmuebles que practiquen las
instituciones de credito.
El presente documento tiene por
OBJETIVO.objeto
homogeneizar
la
informacin mnima indispensable
que deben contener los formatosgua de avalos de inmuebles
urbanos y suburbanos, mediante la
interpretacin que debe darse a
cada uno de los conceptos que
integran los formatos, atendiendo
a la normatividad vigente en la
materia e incorporando algunos
rubros que se juzga necesario
incluir en los informes tcnicos.
a.- AVALUOS DE TERRENO
CAPITULO I.- ANTECEDENTES:

SOLICITANTE:

Nombre completo de la persona


fsica
y/o
moral
(empresa,
organismo, entidad paraestatal u
otro), que requiere el servicio.
En el caso de personas morales se
sealar
el
nombre
del
funcionario por conducto del cual
se solicita el servicio.
El solicitante es tambin la
persona a cuyo cargo reside la
responsabilidad del pago de honorarios
devengados
por
el
trabajo.

VALUADOR:

Perito
acreditado
ante
la
Comisin Nacional Bancaria que
realiza
el
avalo
y
se
responsabiliza de su contenido.
Se indicar el nombre completo y
profesin, en su caso.

REGISTRO
C.N.B.:

DE

FECHA DEL AVALUO:

LASe indicar el nmero


perodo de vigencia

el

Se anotar la fecha en que se


practic la visita de inspeccin
al inmueble. De no referirse el
avalo a la fecha actual, deber
expresarse el motivo por el cual
se
seala
otra
distinta.
(Ejemplo: fecha a la que se
reexpresan
los
estados
financieros de las empresas o
instituciones, etc.).

INMUEBLE QUE SE VALUA:


Slo indquese si es lote de
terreno baldo, casa habitacin
unifamiliar
o
plurifamiliar,

oficinas, edificios de productos,


industrial, etc.
REGIMEN
DAD:

DE

PROPIESe indicar si es privada o


pblica.
La propiedad privada podr ser:
individual, colectiva (condominio
o copropiedad), o derechos reales
sobre inmuebles (certificados de
participacin
inmobiliaria,
certificados de vivienda).
No sern motivo de avalo los
inmuebles
sujetos
a
rgimen:
ejidal, comunal, o aqullos que
por disposiciones legales, sean
de
la
competencia
de
otra
autoridad.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
Persona fsica o moral que ampara
la
escritura
del
inmueble
o
aquella que expresamente haya
sealado el solicitante.
PROPOSITO O DESTINO
DEL AVALUO:
Es
propsito
o
destino
del
avalo, el uso que se pretende
dar a un dictamen valuatorio para
los efectos de: adquisiciones o
enajenaciones
(compraventas,
sucesiones, donaciones, permutas
daciones
en
pago),
crditos
hipotecarios, seguros, fianzas, y
los dems casos que sean de la
competencia de las instituciones
de crdito.
El valor de los bienes a valuar deber determinarse con
independencia de los fines para los cuales se requiera el
avalo.

UBICACION:

En su caso, indquese el nmero


oficial, nombre de la calle a la
cual tiene frente (o calles, en
caso de tener varios frentes),
nmero de lote, de la manzana,
nombre de la colonia, fraccionamiento
o
barrio,
delegacin
poltica, sector, cdigo postal,
nombre de la poblacin, municipio
y entidad federativa.
Si el terreno tiene algn nombre,
indquese ste, entrecomillado.
En
inmuebles
de
difcil
localizacin, indicar las vas de
acceso,
con
distancias
aproximadas
o
kilometraje,
o
referidas a puntos importantes.

No. DE CUENTA PREDIAL:


Ctese

el

nmero

de

la

cuenta

predial y en su caso indicar si


es global.
CAPITULO II.- CARACTERISTICAS URBANAS:

CLASIFICACION
ZONA:

a)
HABITACIONALES

b) INDUSTRIALES

DE
Anotar si es habitacional de "X"
orden
y
otras
variantes:
industrial,
de
servicios,
comercial y su categora, etc.,
incluyendo aquellos casos en los
que se aprecien clasificaciones
mixtas.
Pueden existir, entre otras, las
siguientes:

(de lujo.
(de primer orden.
(de segundo orden.

(de tercer orden.


(antigua.
(popular o proletaria, de inters
social.
(campestre.
(en transformacin a . . .

(de industria ligera.


(de industria semi-pesada.
(de industria pesada.
(de industria artesanal.
(parques industriales.

c)
COMERCIALES
Y DE OFICINA

(de lujo.
(de primera.
(de segunda.
(de tercera.
(de
mercados,
centrales
abasto.
(plazas comerciales.

d) OTRAS COMO

Administrativas,
tursticas,
hospitalarias,
culturales,
escolares
o
las
consideradas
segn
las
autoridades
de
la
localidad.

de

TIPO DE CONSTRUCCION DOMINANTE:


Mencionar
si
el
tipo
de
construccin
dominante
en
la
calle o en la zona, es de casas
habitacin, su tipo, calidad, de
cuantos niveles; si son edificios
departamentales o de oficinas, su
calidad y nmero de niveles;

bodegas,
talleres,
comercios,
etc.
Pueden clasificarse en:
(corriente.
(econmico.
TIPO ANTIGUO:

(mediano.
(bueno.
(corriente.
(econmico.

TIPO MODERNO:

(mediano.
(bueno.
(de lujo.
(edificios mixtos, comerciales,
despachos, hasta "n" pisos.

TIPO MODERNO:

(comercios, departamentos, etc.


(especiales,
industriales,
bodegas, etc.
Se podrn sealar clasificaciones mixtas.
INDICE
DE
SATURACION
EN
LA
ZONA: (antes den-Anotar el porcentaje aproximado
sidad
dede construccin con relacin al
construccin)
nmero de lotes edificados en la
zona.
Indicar
si
es
nula,
escasa,
POBLACION:
normal, media, semidensa, densa,
flotante u otra denominacin urbanstica. Sealar nivel socioeconmico.
CONTAMINACION
BIENTAL:

USO DEL SUELO:

AMEn su caso, sealar si la hay y


describir su grado y en qu
consiste. A veces en altos grados
de contaminacin se tendr que
asesorar
por
un
tcnico
especializado anexando su dictamen.
En
su
caso,
sealar
las
disposiciones que las autoridades
establezcan de acuerdo a la Ley
de
Desarrollo
Urbano,
a
los
Planes Parciales de Desarrollo
Urbano de las localidades o a las
Cartas
de
Usos
y
Destinos
respectivos.
Este concepto se complementa con
los
relativos
a
Densidad
Habitacional
e
Intensidad
de
Construccin, que se define en el

Captulo III de este instructivo.


VIAS DE ACCESO E
IMPORTANCIA DE LAS
Describir
el
tipo
de
MISMAS:
comunicacin, importancia de las
vas, proximidad, intensidad del
flujo
vehicular,
etc.,
tales
como:
Carreteras,
libramientos,
perifricos, caminos vecinales,
avenidas, ejes viales, o vas
preferenciales, viaductos, etc.
SERVICIOS
PUBLICOS
Y EQUIPAMIENTO URDebern
considerarse
todos
BANO:
aquellos elementos que forman
parte de la urbanizacin y el
equipamiento urbano tales como:
- Abastecimiento de agua potable:
Red
de
distribucin
con
suministro
mediante tomas domiciliarias.
Hidrantes para servicios pblicos, pipas,
carros-tanque de frecuencia regular.
- Drenaje y Alcantarillado:
Redes de recoleccin de aguas residuales
en sistemas separados para aguas negras y
pluviales o sistemas mixtos.
Fosas spticas, etc.
- Red de electrificacin:
Suministro a travs de redes
areas, subterrneas o mixtas.
- Alumbrado pblico:
Sistema
de
cableado
areo
o
subterrneo, postera de madera,
metlica, de concreto, sencilla u
ornamental.
Sistema de alumbrado que utiliza
la
postera
de
la
red
de
electrificacin.
Tipo
de
luminarias,
lmparas
incandescentes, fluorescentes, de
vapor de mercurio, yodo y sodio u
otros.
Parmetro
de
vialidades
(guarniciones,
cordones
o
machuelos).
De concreto, seccin trapecial,
de hombro redondo, de piedra
basltica, de cantera, etc.
- Banquetas o aceras:
Ancho;
materiales
empleados
(concreto
hidrulico,
asfalto,

cantera
natural,
elementos
prefabricados, piedra bola).
Franjas jardinadas integradas.
-Vialidades:
Tipos
y
anchos.
Andadores,
calles,
avenidas
con
o
sin
camelln; vas preferenciales con
pasos a desnivel; viaductos, etc.
- Pavimentos:
De concreto hidrulico, concreto
armado, de asfalto; elementos
prefabricados,
piedra
bola,
piedra laja; adoqun o cantera;
terracera
con
un
riego
de
impregnacin.
En su caso, sealar la carencia
de pavimento (terracera simple).
- Materiales empleados en los
camellones:
Concreto
hidrulico,
elementos
prefabricados, canteras, piedra
laja, piedra bola.
Jardinados, con setos, arbolados,
fuentes, etc.
Otros servicios:
Red
telefnica,
area
o
subterrnea.
-Gas natural: red con tanque
estacionario
local
o
de
suministro directo.
- Plantas de tratamiento de aguas
residuales
propias
del
fraccionamiento.
- Recoleccin de desechos slidos
(basura).
- Vigilancia.
- Seal de televisin por cable.
Transportes
urbanos
y
suburbanos en general:
Servicios
de
transporte
colectivo. Distancia de abordaje,
frecuencia.
Equipamiento
y
mobiliario
urbano:
Mercados, plazas cvicas, parques
y jardines, escuelas, centros
comerciales y templos, gasolineras,
canchas
deportivas,
nomenclatura
de
calles
y
sealizacin.
CAPITULO III.- TERRENO:

TRAMO DE CALLE, CALLES


TRANSVERSALES
LIMITROFES Y ORIENComo se indica en escrituras:
TACION:
nombre de la calle en la acera
orientada al
, entre las
calles
de
y de
al
y
respectivamente. En
su caso mencionar la distancia a
la esquina ms prxima.
Si el predio est en esquina, es
cabecera de manzana o manzana
completa,
se
mencionarn
los
nombres de todas las calles y sus
orientaciones.
Deber
citarse
la
fuente
de
COLINDANCIAS:
procedencia (de la solicitud, de
la escritura presentada, segn
medidas catastrales, de planos
proporcionados, medidas tomadas
en el lugar, etc.).
Si se trata de un terreno de
forma irregular (poligonal), o de
un departamento en condominio,
las colindancias se mencionarn,
preferentemente, recorriendo la
figura del inmueble en un orden
lgico (el de las manecillas del
reloj).
En igual forma que el concepto
anterior, indicar la fuente de
procedencia.
En aquellos casos en los que se
disponga
de
informacin
que
refleje una diferencia apreciable
entre
medidas
y/o
rea
de
escrituras,
respecto
a
las
determinadas
por
medicin
directa, de planos presentados o
algn
documento
expedido
por
autoridad competente, se deber
consignar la informacin de las
diversas fuentes, sealando en el
Captulo
IV.
CONSIDERACIONES
PREVIAS AL AVALUO, el rea que
ser utilizada en el clculo del
ndice o ndices de valuacin,
justificando la razn de su uso.
TOPOGRAFIA Y CONFIGURACION:
Debern sealarse los accidentes
topogrficos
del
terreno
en
cuestin, tales como, pendientes
(ascendentes o descendentes), su
incidencia;
depresiones,
promontorios, etc.
En cuanto a la configuracin, se
AREA TOTAL:

CARACTERISTICAS
NORAMICAS:

deber
mencionar
la
forma,
describiendo las irregularidades
existentes.
PADebern sealarse, en su caso,
todas
aquellas
caractersticas
que ameriten o demeriten al inmueble, tales como: frente de
playa, vista al mar, a zonas
jardinadas o arboladas, as como
a
cementerios,
asentamientos
irregulares
plantas
de
transferencia
de
desechos
slidos, zonas de tolerancia,
etc.

DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA:


Es el nmero de viviendas que
podrn construirse en un predio
dependiendo de su superficie y se
obtendr de los Planes Parciales
de Desarrollo Urbano, Cartas de
Usos y Destinos, u otro documento
que expida la autoridad correspondiente.
INTENSIDAD DE CONSTRUCCION PERMITIDA: Es
el
nmero
de
m2
de
construccin
que
pueden
edificarse
en
un
terreno,
dependiendo de su rea y se
obtendr de los Planes Parciales
de Desarrollo Urbano, Cartas de
Usos y Destinos u otro documento
que expida la autoridad correspondiente.
SERVIDUMBRES
RESTRICCIONES:

CONSIDERACIONES
ADICIONALES:

Y/O
Sealar aquellas que provengan de
alguna fuente documental como,
escritura
de
propiedad,
alineamiento, reglamentacin de
la zona o fraccionamiento, etc.
En
la
prctica
de
ciertos
dictmenes, ser necesario tomar
en cuenta otros factores que
incidirn en forma importante en
la determinacin del valor de un
inmueble tales como:
- Calidad del subsuelo y su
relacin en el uso del suelo
autorizado.
- Afectaciones.
- Reglamentos de construccin.
- Nivel de aguas freticas.
- Otros.

CAPITULO IV.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO:

Justificacin de aplicacin de valores


unitarios,
fuentes
de
consulta,
investigaciones de mercado, criterios de
valuacin o todos aquellos conceptos que
en forma determinante incidan en el
avalo y se hagan resaltar en este
apartado, tales como: bardas de gran
extencin, muros de contensin, rellenos
compactados, edificaciones provisionales
o de poca cuanta, que no influyan en el
valor
del
inmueble;
existencia
de
rboles, cimentaciones, construcciones en
proceso, que no justifiquen descripcin
detallada.
Asimismo, en este captulo se indicar el
procedimiento de valuacin a seguir.
En
este
rubro,
podr
ampliarse
la
descripcin
del
inmueble,
haciendo
nfasis en aquellos aspectos relevantes
del mismo o de la zona.
CAPITULO V.- VALOR FISICO O DIRECTO:

LOTE
TIPO
PREDOMINANTE:

O
En su caso, se adoptar el lote
tipo predominante en la zona o en
esa calle, o el que a juicio del
valuador proceda, o el que seale
la autoridad respectiva.

VALORES DE CALLE O
DE ZONA:
Se asentar el valor o valores
por metro cuadrado, que sern
resultado del anlisis proveniente
de
una
investigacin
exhaustiva
del
mercado
inmobiliario
y
de
los
antecedentes que obren en el
banco de datos de la Institucin
o de otras fuentes.
VI.- CONCLUSIONES:

Se anotar el Valor Comercial resultante, en nmeros


redondos.
Asimismo, se anotar la cantidad con letra y la fecha del
avalo, que deber corresponder a lo sealado en el Captulo
I. ANTECEDENTES.
VII.- VALORES REFERIDOS:

En su caso, a peticin expresa del solicitante, se


determinar el valor referido en lo que corresponde a efectos
fiscales, a lo que establece el Artculo 4o. del Reglamento
del Cdigo Fiscal de la Federacin que en la parte
conducente seala:
"Cuando los avalos sean referidos a una fecha anterior a
aqulla en que se practiquen, se proceder conforme a lo
siguiente:
I.- Se determinar el valor del bien a la fecha en que se
practique el avalo, aplicando, en su caso, los
instructivos que al efecto expidan las autoridades
fiscales.

II.- La cantidad obtenida conforme a la fraccin anterior,


se dividir entre el factor que se obtenga de dividir el
ndice nacional de precios al consumidor del mes
inmediato anterior a aqul en que se practique el avalo
entre el ndice del mes al cual es referido el mismo; si
el avalo es referido a una fecha en que no se disponga
del dato del ndice nacional de precios al consumidor,
dicha
cantidad
se
dividir
entre
el
factor
que
corresponda, segn el nmero de aos transcurridos entre
la fecha a la cual es referido el avalo y la fecha en
que se practique, de acuerdo a la tabla que d a conocer
para tales efectos la Secretara.
III.- El resultado que se obtenga conforme a la fraccin
anterior, ser el valor del bien a la fecha a la que el
avalo sea referido. El valuador podr efectuar ajustes a
este
valor,
cuando
existan
razones
que
as
lo
justifiquen, las cuales debern sealarse expresamente en
el avalo. Una vez presentado dicho avalo no podrn
efectuarse estos ajustes."
Cuando se trate de referencias con efectos diferentes a los
fiscales, debern utilizarse los parmetros que permitan
ubicar en la fecha referida a las construcciones,
instalaciones especiales y elementos accesorios, as como el
comportamiento a la alza y a la baja del mercado
inmobiliario, durante el lapso comprendido entre la fecha del
avalo y la fecha de referencia, dejando constancia de los
elementos de juicio que fueran considerados en estos casos.

CERTIFICACIN DEL AVALUO:

VALUADOR:

INSTITUCION
BANCARIA:

De acuerdo al contenido de la
Disposicin
Segunda
de
la
Circular No.
de la Comisin
Nacional Bancaria, se debern
indicar: nombre completo, firma y
datos relativos a su registro vigente
y
la
especialidad
correspondiente y vigencia.
Asimismo, en su caso, deber
anotarse el registro o registros
de otra autoridad.
De acuerdo a lo sealado en la
misma disposicin, tambin deber
contener el sello de la Institucin, y firma del funcionario
autorizado, indicando el puesto
que ocupa y la clave correspondiente.

B.- AVALUOS DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES:

Los captulos del I al III son similares para este formatogua por lo que se inicia la descripcin de los conceptos a
partir del Captulo IV.
( IDEM al formato-gua Avalo de
CAPITULO I.Terreno).
CAPITULO II.CAPITULO III.-

( IDEM al formato-gua Avalo de


Terreno).
( IDEM al formato-gua Avalo de
Terreno).

CAPITULO IV.- DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE:

USO ACTUAL:

TIPO DE
CION:

Este concepto deber ser llenado


amplia
y
explcitamente,
inicindose con la descripcin
del terreno para continuar con la
informacin
relativa
al
uso
actual de la construccin (casahabitacin;
edificio
de
departamentos,
viviendas,
comercios,
oficinas,
bodegas,
etc.).
Terminar
por
describir
detalladamente la distribucin en
sus diferentes niveles, indicando
el nombre apropiado de cada uno.

CONSTRUC-

Agrupar los diferentes niveles,


de
acuerdo
a
los
tipos
y
calidades
de
construccin
homogneos identificados.
CALIDAD
Y
CLASIFICACION DE LA
Sealar si es antigua, moderna o
CONSTRUCCION:
mixta, en sus distintas calidades
observadas.

NUMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA
LA CONSTRUCCION:

VIDA
REMANENTE:

ESTADO DE
VACION:

CALIDAD
PROYECTO:

Indicar el nmero de plantas o


niveles de que se compone el
inmueble. Cuando sea el caso, sealar la altura libre de piso a
techo.
Cuando
se
valen
unidades
aisladas
de
un
edificio,
mencionar el total de niveles del
mismo y el o los correspondientes
a la unidad valuada. Ejemplo: Del
edificio, 16; del departamento,
2.

DE
A
juicio
del
valuador,
se
mencionar la edad aparente o la
cronolgica en base a la fuente
documental presentada, sealando,
en
su
caso,
fecha
de
reconstruccin
y/o
de
su
remodelacin
indicando
si
es
parcial o total o en %.

UTILSer el residuo de la vida til o


econmica total asignada a cada
tipo de inmueble, menos la edad
aproximada del mismo.
CONSERSe podrn hacer las siguientes
clasificaciones: ruinoso, malo,
regular, bueno, muy bueno, nuevo,
recientemente
remodelado,
reconstruido, etc., sealando las
deficiencias
relevantes
tales
como,
humedades,
salitre,
cuarteaduras,
fallas
constructivas,
asentamientos
y
otras.
DEIndicar las cualidades o defectos
en base a la funcionalidad del
inmueble,
clasificndolo
en:
obsoleto, adecuado a su poca,
deficiente, inadecuado, adecuado,
funcional, bueno, excelente, etc.

UNIDADES
RENTABLES
O SUSCEPTIBLES DE
Mencionar el total de ellos,
RENTARSE:
agrupndolos
segn
su
uso.
Ejemplo:
Total:
8
(2
comercios
y
6
departamentos).
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION:

En este captulo se describirn los conceptos, amplia y


explcitamente, en forma similar a las especificaciones de
construccin sin llegar al detalle de un presupuesto.
Es evidente que la abundancia de datos asentados en estos
renglones, deben justificar plenamente los valores de

construccin que se asignen a los diversos tipos de


edificacin apreciados.
A continuacin se refieren algunos conceptos de los rubros
que se incluyen en el formato-gua.
a.- OBRA NEGRA O GRUESA:
Se
consultarn
los
planos
CIMIENTOS:
estructurales y de no haberlos,
se supondr la cimentacin lgica
de
acuerdo
con
el
tipo
de
construccin y la calidad de
terreno en la zona; en caso de
duda,
se
podr
indicar:
aparentemente...
ESTRUCTURA:

Se
describir
el
tipo
de
estructura,
mencionando
materiales
(muros
de
carga,
trabes y columnas, de concreto
armado o acero, etc.), as como
el
sistema
constructivo,
dimensiones de claros y alturas,
secciones de trabes y columnas,
cuando lo justifique la magnitud
de la construccin.

MUROS:

Material, espesor, refuerzos y si


son de carga o divisorios; se
indicar la altura cuando sea
distinta de la normal y se dir
cuando tenga acabado aparente.
Se
mencionar
el
material,
sistema
constructivo
(concreto
macizo,
losa
reticular,
pretensada, aligerada u otra),
as como el tamao de sus claros:
pequeos (hasta 4 m.) medianos (4
a 6 m.) y grandes (ms de 6 m.).
Igual a entrepisos, agregando si
son inclinados, a dos o cuatro
aguas.

ENTREPISOS.

TECHOS:

AZOTEAS:

Se
indicar
si
estn
impermeabilizadas, enladrilladas
o mixtas.
En este rengln, se informar
sobre los pretiles, indicando
material, seccin y altura.

Material, espesor, altura y si


tiene
acabados
aparentes,
aplanados
y
pintura;
remates
cuando sean significativos en
valor, as como si son medianeras, o de uso comn (en
condominio).
b.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
Se indicar el material y su
APLANADOS:
calidad: yeso a regla y plomo, a
reventn o al "talochazo". Tirol
BARDAS:

planchado
u
otro
acabado,
repellados o aplanados de mezcla
a regla y plomo, a reventn. En
su caso sealar si son aparentes.
PLAFONES:

Se indicar el material y su
calidad: yeso o mezcla a regla y
nivel,
a
reventn
o
al
"talochazo". Falso plafn de yeso
y metal desplegado y si tiene
tirol. Los falsos plafones se
describirn por material, y en su
caso marca y medida, dando la
mayor
cantidad
de
datos
que
contribuyan a dar la idea de su
valor.
Ejemplo
falso
plafn
"Acoustone", tipo glaciar, de
0.61 x 0.61 m., con suspensin
oculta.
En caso de plafones de madera, se
indicar la calidad de ella y se
tratar de describir el diseo.
Tambin conviene mencionar los
locales en que se encuentran; si
son plafones especiales o si son
aparentes.

LAMBRINES:

Se indicar material, calidad,


colocacin y ubicacin. Si son de
madera, se describirn en carpintera. Mencionar altura, zona
de ubicacin y calidad de ellos.
Se indicar material, calidad,
colocacin, medida y ubicacin
(no
se
describirn
en
este
concepto las alfombras ni los
pisos de madera)

PISOS:

ZOCLOS:

ESCALERAS:

PINTURA:

RECUBRIMIENTOS
PECIALES:

En su caso, mencionar zoclos


indicando el material, medida y
calidad.
Se indicar el material, sistema
constructivo y uso (principal, de
servicio o de uso comn). Cuando
sea necesario se describir el
barandal y el pasamanos y cuando
haya deficiencias de diseo o de
construccin, se deben mencionar.
Agregar
si
son
interiores
o
exteriores.
Se indicar el tipo y de ser
posible la calidad. En el caso de
barniz o laca en carpintera, se
har hincapi en la calidad y
cantidad.
ESSon principalmente las alfombras
fijas al piso; de materiales
ahulados o plsticos, tapices y

telas
en
muros
o
plafones;
corchos, micromadera; etc., se
indicar calidad, si es posible
marca y ubicacin.
c.- CARPINTERA:
PUERTAS:

GUARDARROPAS:

LAMBRINES
NES:

Se indicar la clase y calidad de


madera
(pino,
cedro,
caoba,
etc.), espesor del triplay cuando
sea posible; si son de tambor o
entableradas; si son de triplay o
de duela. Del marco, se dir su
madera y si es de medio cajn o
marco y chambranas o algn diseo
especial. En su caso, mencionar
las dimensiones incluyendo el
espesor de las mismas.
Se indicar la clase de madera.
Si las puertas son corredizas o
abatibles, si tiene cajones y/o
entrepaos, si estn forrados en
su interior. Se mencionarn las
alacenas o muebles de madera,
libreros empotrados y canceles.
Cuando se justifique sealar sus
dimensiones y ubicacin.
PLAFOSe indicar el material (triplay
o duela), as como su calidad
(pino,
cedro,
ciprs,
etc.),
ubicacin y dimensiones.

Se indicar la clase de madera,


la medida y de ser posible el
espesor de la duela o parquet,
as como su ubicacin.
En este captulo se mencionarn
tambin ventanas, tapancos, vigas
decorativas, etc.
d.- INSTALACIONES HIDRALICAS Y SANITARIAS:
Muebles de bao y cocina.
De las redes de alimentacin, se
indicar los materiales, si son
aparentes u ocultas. Del mobiliario se mencionar su tipo;
cantidad de muebles, as como su
calidad y color, y de ser posible
marca y modelo. En el caso de
lavabos con mueble, se describir
ste y se indicar el tipo de
cubierta,
material
y
si
se
justifica,
su
medida;
si
es
mrmol, indicar la clase. Se
indicar tambin la calidad de
las llaves y de los accesorios de
bao. Se describirn tambin los
canceles en baos.
De los muebles de cocina, se
PISOS:

mencionar: materiales, calidad,


dimensiones. En su caso sealar
la marca.
De
los
calentadores,
se
mencionar la marca, capacidad y
combustible.
Indicar
tipo
de
lavaderos,
instalaciones de lavadora, etc.
De
los
tinacos
y
tanques
elevados, se indicar el material
y su capacidad.
e.- INSTALACIONES ELCTRICAS:
Se mencionar si son ocultas o aparentes,
entubadas o sin entubar, si son normales
o profusas y el tipo de salidas (de
centro, en muros o spots). Si hay luz
indirecta o plafones luminosos: tipo de
lmparas cuando son empotradas, apagadores
y
contactos,
calidad
de
accesorios y en su caso, informar si hay
corriente trifsica, as como el tipo de
tablero y la calidad de unidades de l.
f.- PUERTAS Y VENTANERIA METALICA:
Se indicar el material y su
calidad:
Ejemplo:
aluminio
"Duranodic", anodizado color oro
o natural; perfiles tubulares y
su calibre, cuando sea posible;
si es del tipo estructural y
clase
de
perfiles:
ligeros,
medianos o pesados. Rejas y protecciones indicando material y
clase
(ornamental,
sencilla,
forjada, etc.)
En los casos en que los perfiles,
de
cualquier
material
sean
especiales, se debe mencionar y
tambin
la
dimensin
de
los
claros.
g.- VIDRIERIA:
Se
indicar
el
tipo
(vidrio
sencillo,
medio
doble,
...
cristal flotado, especial, etc.),
y de ser posible, sealar el
espesor.
Se
describirn
los
espejos,
bastidores y marcos siempre, que
sea relevante. Se mencionarn en
este
concepto
los
domos
acrlicos, indicando su tipo y
calidad, as como las placas de
acrlico en ventanas o canceles.
Se describirn los emplomados; se
describirn los tragaluces, a
base de prismticos o bloques de
vidrio, indicando medidas.

h.- CERRAJERIA:
Se indicar la calidad y en su
caso
la
marca
o
marcas
dominantes. Se mencionarn los
cierrapuertas
y
bisagras
hidrulicas.
i.- FACHADAS:
Mencionar
los
materiales
predominantes, si son aparentes;
si hay revestimientos; en su caso
de
granito,
mrmol,
cantera,
prefabricados,
etc.,
indicar
medidas y profusin.
Se
deben
diferenciar
los
materiales de fachadas principal
e interiores, cuando proceda.
J.- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Para los efectos de la correcta


interpretacin
de
estos
conceptos, se entiende por:
INSTALACIONES
CIALES:

ELEMENTOS
RIOS:

ESPEAquellas
que
se
consideran
indispensables o necesarias para
el funcionamiento operacional del
inmueble.

- Elevadores y montacargas.
- Escaleras electromecnicas.
- Equipos de aire acondicionado o aire
lavado.
- Sistema hidroneumtico.
- Riego por aspersin.
- Albercas y chapoteaderos.
- Sistemas de sonido ambiental.
- Calefaccin.
- Antenas parablicas.
- Pozos artesianos.
- Sistemas de aspiracin central.
- Bvedas de seguridad.
- Subestacin elctrica.
- Sistemas de intercomunicacin.
- Pararrayos.
- Equipos contra incendio.
Equipos
de
seguridad
y
circuitos cerrados de T.V.
- Otros.
ACCESOSon aquellos que se consideran
necesarios para el funcionamiento

de un inmueble de uso especializado,


que
en
s
se
convierten
en
elementos
caractersticos
del
bien
analizado, como:
- Caldera en un hotel y baos
pblicos.
- Depsito de combustible en
plantas industriales.
Espuela
de
ferrocarril
en
industrias.
- Pantalla en un cinematgrafo.
- Planta de emergencia en un
hospital.
Butacas
en
una
sala
de
espectculos.
OBRAS
RIAS:

COMPLEMENTASon aquellas que proporcionan


amenidades
o
beneficios
al
inmueble, como son:

- Bardas, celosas.
- Rejas.
- Patios y andadores.
- Marquesinas.
- Prgolas.
- Jardines.
- Fuentes, espejos de agua.
- Terrazas y balcones.
Eventualmente
cocinas
integrales,
cisternas, o aljibes, equipos de bombeo,
gas estacionario.
- Otros.
NOTA:
Independiente de la clasificacin propuesta, se
hace notar la necesidad de describir estos conceptos
separadamente de las construcciones, con el fin de que
la determinacin del valor de cada uno de ellos,
considere los valores unitarios correspondientes.
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO:

En este apartado se expresar la justificacin de aplicacin


de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de
mercado o todos aquellos aspectos relevantes del inmueble o
la zona, que en forma alguna incidan en el valor del bien en
estudio.
Asimismo, se indicarn los criterios y procedimientos de
valuacin, a saber:
- Mtodo comparativo o de mercado. *
*

Eventualmente, si la informacin existente es suficiente,


se podr optar por la aplicacin del mtodo comparativo o de
mercado para el inmueble en su conjunto-terreno y
edificaciones debidamente soportado en operaciones
realizadas.

- Mtodo fsico o directo.


- Mtodo por rentabilidad o indirecto.
- Mtodo residual.
- Otros.
El mtodo fsico o directo es el procedimiento racional
mediante el cual se determina el valor fsico o directo.
El mtodo por rentabilidad o indirecto permite determinar el
valor de capitalizacin a partir de la renta efectiva que
produce un inmueble, o bien, en funcin de la renta estimada
o que pudiera producir dicho bien.
El mtodo residual es el procedimiento que permite determinar
el valor potencial de un bien raz y est basado en proyectos
de desarrollos inmobiliarios, reales o hipotticos, acordes
con el uso del suelo autorizado, la vocacin del mismo, el
mejor aprovechamiento que pueda obtenerse de l y las
condiciones de financiamiento que prevalezcan a la fecha del
anlisis.
VII.- VALOR FISICO O DIRECTO:

a) DEL TERRENO:
LOTE
TIPO
PREDOMINANTE:

O
En su caso se adoptar el lote
tipo predominante en la zona o en
esa calle, o el que a juicio del
valuador proceda, o el que seale
la autoridad correspondiente.

VALOR(ES) DE CALLE: Se asentar el valor o valores


unitarios que sern resultado del
anlisis proveniente de una investigacin
exhaustiva
del
mercado
inmobiliario,
ponderndolo
con
los
datos
estadsticos comparables.
De las caractersticas conocidas
de los terrenos investigados, se
determinarn los factores que
finalmente conduzcan al valor
unitario que ser aplicado al
lote en estudio.
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
Para
la
valuacin
de
las
construcciones, y atendiendo a la
descripcin y clasificacin de
los diversos tipos observados, se
proceder a la determinacin de
los Valores Unitarios de Reposicin Nuevo para cada uno de
ellos.
VALOR DE REPOSICION NUEVO:
Es
el
valor
presente
de
las
construcciones
considerndolas
como
nuevas, con las caractersticas que la
Estos datos formarn parte del informe. Tal es el caso de
viviendas de desarrollos habitacionales homogneos; oficinas,
comercios, estacionamientos y bodegas en condominio, etc.

tcnica hubiera introducido dentro de los


modelos considerados equivalentes.
Este valor considera entonces los costos
necesarios para sustituir o reponer las
construcciones en condiciones similares,
analizadas en base a los conceptos que
integran las partidas de las diferentes
calidades
de
prototipos,
mismos
que
debern
actualizarse
peridicamente,
segn las variaciones en el tiempo que
experimenten los costos de materiales y
mano de obra.
En este apartado conviene definir tambin
el concepto de Valor de Reproduccin
Nuevo, que a diferencia del anterior,
ste considera los costos necesarios para
reproducir una construccin idntica a la
original,
es
decir,
respetando
las
caractersticas
y
tcnicas
que
se
hubieran utilizado en la fecha de su
edificacin.
VALOR NETO DE REPOSICION
Este valor ser la diferencia que
resulta de restarle al Valor de
Reposicin Nuevo, el demrito
correspondiente.
DEMERITO O DEPRECIACION
Es la prdida de valor ocasionada
por la depreciacin acumulada,
originada sta por el deterioro
fsico
as
como
por
obsolescencias
funcionales
y/o
econmicas, segn el caso.
Para
los
efectos
de
la
determinacin del Indice Fsico o
Directo, se recomienda considerar
nicamente la depreciacin por
deterioro fsico debido a:
- Edad.
- Estado de Conservacin.
La
determinacin
de
estos
conceptos, se har en base a los
mtodos que la prctica ha considerado como aceptables (Lnea
Recta, Ross, Ross-Heidecke, y
otras).
En los casos que proceda la
aplicacin
de
factores
de
demrito
o
depreciacin
por
obsolescencias
funcionales
y/o
econmicas (inadecuacin, cambios
de estilo o moda, etc.), stos
afectarn al Indice Fsico o
Directo, incluyendo al terreno.
VIII.- VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS:

Para la determinacin del ndice de capitalizacin de rentas


se tomarn en cuenta los siguientes conceptos:
a) Renta real o efectiva:
Es la que est produciendo el inmueble a la fecha del
avalo.
b) Renta estimada de mercado:
Es la que resulta de la investigacin y/o comparacin de
inmuebles arrendados similares en un mercado activo de
arrendamientos.
Las rentas estimadas de mercado sern el resultado de
aplicar las rentas unitarias investigadas en la zona a
los diferentes tipos de edificacin apreciados. Las
rentabilidades de edificios de oficinas, departamentos,
comercio y bodegas debern considerar reas netas
rentables, es decir, descontando vestbulos, pasillos
generales, sanitarios comunes, cubo de elevadores, etc.
M E T O D O S.
La determinacin del Indice de Capitalizacin de Rentas
plantea en la actualidad diversos procedimientos, que se
expresan a continuacin:
METODO TRADICIONAL:
Establece que el ndice de capitalizacin de un bien raz,
resulta de considerar los ingresos netos anuales que produce
o pueden producir un inmueble y seleccionar una tasa de
capitalizacin acorde con el mismo, que haga rentable el
mercado de inmuebles de productos.
La expresin matemtica aplicable es:
Ingreso o Renta Neta Anual
INDICE DE CAPITALIZACION =

_______________________
Tasa de Capitalizacin

bien:
Rna
Ic =

___

tc
en donde:
Ic =
Indice de capitalizacin
Rna = Ingreso o renta neta anual
tc =
Tasa de capitalizacin
DEDUCCIONES:
Las deducciones que se consideran en este captulo, sern por
los siguientes conceptos:
- Porcentaje de desocupacin (vacos).
- Impuesto Predial
- Derechos por servicios de agua.
- Gastos generales (administracin, limpieza, vigilancia,
etc.)
- Gastos de conservacin y mantenimiento.

- Consumo de energa elctrica comn (la correspondiente


a
elevadores,
iluminacin
artificial
de
pasillos,
vestbulos, escaleras, etc.).
- Impuesto sobre la renta.
- Seguros.
- Otros.
TASA DE CAPITALIZACION
Se aplicar tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo
a edad y vida remanente del inmueble (edificaciones), uso o
destino del mismo, estado de conservacin, calidad del
proyecto, zona de ubicacin, oferta y demanda, calidad de las
construcciones y otros.
OTROS METODOS:

Actualmente se han venido aplicando otros procedimientos que,


basados en el mismo principio de capitalizacin de rentas
proponen:
a).- Determinar la rentabilidad de activos fijos considerando
el efecto inflacionario, la situacin legal relativa al
tipo de contrato de arrendamiento, la depreciacin anual
de las construcciones y otros impuestos.
La tasa de capitalizacin que se aplica, es la
correspondiente a una inversin, la cual deber estar en
funcin del riesgo de dicha inversin y referida a las
tasas de rendimiento que imperan en el mercado de
capitales en el mbito nacional o internacional.
b).- Considera rentas brutas anuales y tasas aplicables a
condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo.
IX.- R E S U M E N

VALOR FISICO O DIRECTO


$ ___________________
VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS
$ ___________________
VALOR DE MERCADO (en su caso) $ ___________________
X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN

Interpretando el contenido de la disposicin CUARTA de la


Circular No.
en este captulo se analizarn los ndices
obtenidos en el estudio, en funcin del tipo de inmueble,
factores de comercializacin aplicables al caso, demrito por
obsolencias funcionales y/o econmicas, que afecten el bien
en su conjunto, razonando estos resultados para concluir el
valor comercial.
XI.- C O N C L U S I O N.

VALOR COMERCIAL
$ ___________________
(
)
Esta cantidad representa el Valor Comercial del inmueble al
da
de
19 .

XII.- VALORES REFERIDOS (en su caso).

Es aplicable lo expresado en el Captulo VII del Avalo de


Terreno.
CERTIFICACION DEL AVALUO:
VALUADOR:

De acuerdo al contenido de la
Disposicin de la Circular No.
de la Comisin Nacional Bancaria,
se
deber
indicar:
nombre
completo, firma y datos relativos
a
su
registro,
perodo
de
vigencia
y
la
especialidad
correspondiente.

INSTITUCION
BANCARIA:

De acuerdo a lo sealado en la
misma Disposicin, tambin deber
contener el sello de la Institucin, nombre y firma del
Delegado Fiduciario o funcionario
autorizado por la Institucin
para tal efecto, con mencin del
cargo
que
desempea
y
clave
asignada al mismo.

consideraciones adicionales para la formulacion de avaluos de


inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio
GENERALIDADES

Para el caso de valuar unidades sujetas a rgimen de


propiedad en condominio, se debern observar los siguientes
criterios:
La interpretacin de los conceptos que intervienen en la
valuacin de estos bienes, atiende a lo dispuesto en la Ley
sobre el Rgimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles,
para el Distrito Federal.
Del anlisis de los artculos establecidos en este documento,
se desprenden diversas recomendaciones que debern atenderse
para la correcta presentacin del informe y la consecuente
determinacin del valor del bien en estudio.
De acuerdo al Art. 4o., para constituir el rgimen "el
propietario o propietarios debern declarar su voluntad en
escritura pblica", en la cual se harn constar, entre otros datos,
los relativos al terreno, las autorizaciones o permisos de
construcciones urbanas y de salubridad, la descripcin
general de las construcciones y de la calidad de los materiales
empleados o que vayan a emplearse, la descripcin de cada parte
privativa (departamento, vivienda, casa o local), el valor
nominal y el porcentaje que le corresponda sobre el valor
total, tambin nominal, de las partes en condominio
(indiviso), el destino general del condominio, la descripcin
de los bienes de propiedad comn, etc.
De la consulta de esta informacin presentada o recabada, el
valuador contar con los datos necesarios para opinar sobre
las caractersticas fsicas y legales del inmueble, fecha de
construccin o de constitucin a rgimen de condominio, de la
propiedad o del derecho de uso de estacionamientos, de las
limitaciones y prohibiciones establecidas por la propia Ley y
las dems que seale la escritura constitutiva y el

reglamento correspondientes, de la participacin sobre las


reas o partes comunes (Art. 13), etc., elementos que le
permitirn la correcta valuacin de las partes privativas
independientemente de las comunes.
CLASIFICACION
Los inmuebles sujetos a rgimen de propiedad en condominio pueden clasificarse:

Por su forma en:


- Verticales
- Horizontales
- Mixtos
Por su uso o destino en:
- Habitacionales
- Comerciales
- De oficinas o despachos
- Bodegas
- Estacionamientos
- Mixtos
INDIVISOS

De acuerdo a lo establecido en el Art. 4o. (prrafo V) es


requisito hacer constar en la escritura de constitucin de
rgimen en condominio, "el valor nominal que para los efectos
de esta Ley, se asigne a cada departamento, vivienda, casa o
local y el porcentaje que le corresponda sobre el valor
total, tambin nominal, de la partes del condominio".
En tal virtud, toda unidad condominal deber disponer de este
dato.
A manera de informacin, se comenta lo que en la prctica se
ha venido observando respecto a los procedimientos llevados a
cabo en la determinacin de tales porcentajes:
A. En funcin del rea privativa del local respecto del
rea total privativa.
B. En funcin del rea privativa del local respecto del
rea total construida.
C. En funcin del valor nominal de cada local, respecto al
valor
nominal
total
del conjunto.
Este ltimo procedimiento, amn de ser el establecido por la
Ley de la materia, es el ms racional en cuanto a los gastos
comunes, en cuanto al destino o uso locales comerciales en
edificios mixtos habitacionales, en cuanto a la localizacin
preferencias de ubicacin por piso en edificios hasta de 5
niveles sin elevador, o edificios de ms de 5 niveles con
vistas panormicas, etc.
DESCRIPCION

Independientemente de que el avalo se refiera a un local


dentro del conjunto, deber describirse, en forma general,
las caractersticas del edificio o del conjunto, para
continuar con la descripcin particular de la unidad motivo
del anlisis.

En este apartado se sealar, para el caso de los


estacionamientos, si dispone o no de este servicio,
precisando si es parte privativa o slo hay derecho de uso
del mismo.
VALUACION

La valuacin de un inmueble en condominio atender a lo


establecido en el instructivo en cuanto a los mtodos que en
la prctica se han considerado como aceptables. (Captulo VI)
- Mtodo comparativo o de mercado.
- Mtodo fsico o directo.
- Mtodo por rentabilidad.
VALOR FISICO O DIRECTO
Su clculo atender a lo siguiente:
a) Terreno.
Determinacin del valor de la parte proporcional
que
corresponde al departamento o local, en funcin del
porcentaje o indiviso. En su caso, incluye los porcentajes
relativos
a
estacionamientos,
reas
privativas
de
servicios, tendederos y otros anexos que expresamente
seale la escritura de rgimen de propiedad en condominio.
b) Construcciones e instalaciones privativas.
Determinacin del valor de las construcciones del rea
privativa as como el de sus instalaciones especiales y
elementos accesorios.
c) Construcciones e instalaciones comunes.
Determinacin
del
valor
de
las
construcciones,
instalaciones especiales y elementos accesorios, a cuya
sumatoria se aplicar el porcentaje de indiviso respectivo
para obtener la parte proporcional que le corresponde al
local en estudio.
La suma de estos valores parciales ser el valor fsico o
directo.
VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS
Ser aplicable lo establecido en el captulo VIII. del
Instructivo, tomando en cuenta las rentas efectivas o
estimadas acordes con el mercado de arrendamientos de este
tipo de bienes, as como los criterios aceptables para la
seleccin de las tasas de capitalizacin respectivas.
La conclusin del valor comercial, ser resultado del
anlisis de los ndices obtenidos, incluyendo el relativo al
ndice de mercado segn se comenta en el captulo X del
Instructivo.
Comisin Nacional Bancaria. Direccin Tcnica de Apoyo.
Subdireccin de Avalos y Supervisin de Inmuebles.