[JURISPRUDENCIA ACTUAL]: COMENTARIOS

COMENTARIO

Improcedencia de prescripción adquisitiva

entre copropietarios y un interesante caso
de “promesa de venta”
Reflexiones acerca de la Casación
Nº 1521-2017-Lima

Diego André PESANTES ESCOBAR*

Es objeto del presente comentario la Tomas (hermano de la demandante)

Casación N° 1521-2017-Lima, el cual
gira en torno a un interesante caso de
prescripción adquisitiva de dominio.
Del lado de la parte demandante tene-
mos a Matilde Balbín Tomas, quien
postula la prescripción adquisitiva
de dominio en contra de la Compa-
ñía Inmobiliaria La Campiña S.A., a
efectos de que se le declare propietaria
del inmueble ubicado en la manzana
T-1 lote B-18 (parte del lote 18) de la
urbanización parcelación semirrústica
La Campiña del distrito de Chorrillos,
provincia y departamento de Lima. La
demandante basa su pretensión en los
siguientes hechos:
i) Que en fecha 15 de febrero del año
1963, su finado padre, conjunta-
mente con Hermógenes Balbín
y doña Otilia Martínez Romero,
adquirieron el lote N° 18 de la man-
zana T-1 (entiéndase que este lote,
al ser de mayor amplitud, incluye al
lote B-18 de menor extensión que es
objeto de la pretensión de prescrip-
ción adquisitiva) mediante un con-
trato de compraventa (debe tenerse
en cuenta que durante el proceso
se hace un uso indistinto de los tér-
minos compraventa y promesa de
venta, como si fueran lo mismo)
celebrado con la empresa deman-
dada sin que a la fecha se haya
regularizado su transferencia, razón
por la cual la demandada aparece
como propietaria en el Registro.
ii) Que en fecha 19 de octubre del año
1978 falleció su padre y ella, como

* Asistente legal en el Estudio Jurídico Prolegal Asesores y Consultores - Trujillo. Miembro fun-
dador del Círculo de Investigación Jurídica Civil.

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 nueva propietaria por herencia,
pasó conjuntamente con su hijo
a tomar posesión del bien desde
mayo del año 1998.
iii) Afirma también que su posesión se
encuentra probada por la vivienda
que ha construido, la cual cuenta
con tres niveles. Así también,
prueba su posesión del inmueble
de prescripción adquisitiva, pues
el Código Civil peruano es total-
mente claro en el artículo 985 al
señalar que ninguno de los copro-
pietarios puede adquirir por pres-
cripción los bienes comunes.
ii) La sentencia de segunda instan-
cia revoca la primera y reformán-
dola declara fundada la demanda

“
con las declaraciones juradas de en razón de que la demandante
autoavalúo y recibos de pago del cumplió con los requisitos seña-
Impuesto Predial y lados en el artículo
los tributos ante la 950 del Código Civil,
Municipalidad de
Es importante saber que poseyendo en condi-
la posesión en concepto
Chorrillos. de propietario esta rela- ción de coheredera el
bien que le pertenecía
Habiendo expuesto los cionada a la causa pose- a su progenitor en vir-
soria o génesis poseso-
fundamentos de la pre-
ria (si compras, tienes tud del contrato de pro-
tensión de la demandante, la intención de poseer mesa de venta que no
veamos cómo se resolvió: como propietario, y si eres se perfeccionó.
arrendatario, tu concepto
i) La sentencia de pri- posesorio es distinto y eso iii) En sede casatoria,
mera instancia al se mantiene aun cuando los magistrados resol-
evaluar los distin- ambos contratos sean vieron declarando fun-
tos medios de prueba declarados nulos)”. dado el recurso de
(entre ellos el con- casación, puesto que la
trato de compraventa que en reali- Sala Superior no realizó un aná-
dad contiene solo una promesa de lisis sobre la situación de copro-
venta) resuelve declarando infun- piedad en la que se encontraba
dada la demanda, esto en razón de la demandante al no ser la única
que, como la propia demandante heredera y que los propietarios no
afirma ser propietaria por heren- pueden adquirir por usucapión los
cia, entonces no puede pretender bienes comunes.
mediante la prescripción adquisi-
tiva de dominio adquirir la propie- Bien, ante el caso expuesto, debemos
dad exclusiva del predio, ya que mostrar nuestra conformidad con el
no es la única heredera y ante ello pronunciamiento de la Corte Suprema;
más bien se presenta la figura de la sin embargo, creemos conveniente a
copropiedad, la cual es totalmente fin de hacer más fructífero este análisis
irreconciliable con la pretensión tener en cuenta los siguientes puntos:

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a) Para que una demanda de pres-
cripción adquisitiva de dominio
sea declarada fundada, es nece-
sario que la posesión de la parte
demandante sea una posesión
pacífica, pública, continua, con
animus domini (posesión en con-
cepto de propietario) y durante el
tiempo determinado por ley (10
años para la prescripción adquisi-
tiva extraordinaria y 5 años para la
prescripción adquisitiva ordinaria,
sumándose a esta última la necesi-
dad del justo título y la buena fe).
b) No todos los casos de prescrip-
ción adquisitiva son sencillos,
muchas veces algún elemento de
esta posesión calificada (posesión
que cumple los requisitos para la
usucapión) es discutida en alguno
de sus elementos configuradores.
Esto último sucede, por ejemplo,
cuando se cuestiona un elemento
tan importante como lo es sin duda
el animus domini (posesión en con-
cepto de propietario). ¿Qué es el
animus domini? ¿Es algo psicoló-
gico como tener la creencia de estar
poseyendo como propietario? ¿Se
distingue esta posesión en concepto
de propietario de las demás clases
de posesión en virtud de la realiza-
ción de actos materiales? Pasare-
mos a analizarlo a continuación.
Es importante saber que la posesión
en concepto de propietario está rela-
cionada a la causa posesoria o génesis
posesoria (si compras, tienes la inten-
ción de poseer como propietario, y si
DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 248 • MAYO 2019 • ISSN: 1812-9587
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eres arrendatario, tu concepto poseso-
rio es distinto y eso se mantiene aun
cuando ambos contratos sean decla-
rados nulos). Esto último debe ser
así para mantener una total coheren-
cia normativa y para evitar colisionar
con la seguridad jurídica o, lo que es
lo mismo, colisionar con la justicia
misma.
Sobre lo anterior, ¿qué justicia y qué
seguridad jurídica puede existir si el
arrendador pierde su propiedad en vir-
tud de una demanda de prescripción
adquisitiva entablada por su arrendata-
rio donde se vale de afirmaciones como
que se siente a sí mismo propietario del
bien o porque ha realizado actos mate-
riales que son propios de un propieta-
rio? Claro, nadie niega que esto pueda
ser posible, puesto que muchos actos
realizados por propietarios son fácil-
mente confundibles con los actos que
suelen llevar adelante ciertos posee-
dores autónomos (v. gr. arrendatarios)
como, por ejemplo, contratar un servi-
cio de televisión por cable digital. Es
por ello que tener en cuenta la condi-
ción inicial de un poseedor es de vital
importancia para entender su concepto
posesorio y determinar si este tiene o
no animus domini, ya que basar este
elemento en aspectos meramente psi-
cológicos o materiales llevaría al sis-
tema a un completo caos. Sin embargo,
para cerrar esta idea, debemos reco-
nocer que jurisprudencialmente se ha
aceptado que cuando no se puede pro-
bar el animus domini (y que tampoco la
parte demandada haya podido probar
la causa posesoria del demandante),
143
 ciertas exteriorizaciones materiales de
gran relevancia pueden ayudar a acre-
ditarlo (por ejemplo, el levantamiento
de una edificación sobre el predio liti-
gioso por el demandante).
Ahora bien, preguntémonos ¿cuál es
la causa posesoria de la demandante
del presente caso?, ¿es la causa pose-
soria y el animus de una compradora?,
¿tiene alguna relevancia que en algu-
nos momentos se haga uso indiferente
de los términos promesa de venta o
compraventa? Bien, parece que es
claro el asunto de que cuando se llegó a
revisar el llamado contrato de compra-
venta, se encontraron estipulaciones
propias de una promesa de venta; sin
embargo, debemos tener en cuenta que
el padre de la demandante y la deman-
dante han estado en posesión del pre-
dio (en distintos tiempos), ¿podemos
pensar entonces que lo que aquí se ha
celebrado es un contrato de prepara-
torio de promesa de venta en el cual
la parte que se comprometió a vender
también entregó la posesión del pre-
dio? Ciertamente pudo haber ocurrido
así, pero más nos inclinamos a pensar
que lo que ha ocurrido es una compra-
venta encubierta en un contrato de pro-
mesa de venta. Sin embargo, para no
perder de vista ningún ángulo de análi-
sis del presente caso y que este mismo
pueda servirnos para entender otros
casos, exponemos las siguientes ideas:
- Si al causante se le entregó la
posesión y se hubiera efectuado
la compraventa, al fallecer, la hija
sería heredera, pero no la única
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heredera y, por lo tanto, no podría
prescribir al encontrarse en una
situación de copropiedad con los
demás herederos.
- De haberse realizado solo un con-
trato preparatorio de compraventa y,
además, no se haya forjado entrega
de posesión alguna (es decir, que
ni el causante ni demás “supues-
tos compradores” hayan entrado en
posesión), creemos firmemente que
una invasión por parte de la hija
(la demandante) hubiera sido una
muy buena causa posesoria para
enrumbarse a la prescripción adqui-
sitiva de dominio y lograr así cons-
tituirse como propietaria exclusiva
del inmueble.
Sin embargo, todo indica que el pre-
sente caso gira en torno a la primera
idea plasmada, es decir, que se rea-
lizó un contrato de compraventa aun
cuando el rótulo utilizado ha sido el de
un “contrato de promesa de venta” (ya
que es de extrañar la entrega volun-
taria de la posesión y afirmamos esto
puesto que en ningún momento se hizo
alusión a alguna génesis posesoria vio-
lenta o en contra de la voluntad de la
empresa “promitente”).
Decantándonos entonces por dicha
tesis y dando respuestas a las preguntas
autoformuladas anteriormente, debe-
mos afirmar que la génesis posesoria de
la demandante proviene de la sucesión
intestada realizada sobre el de cujus
(su padre), quien fue copropietario del
predio que contiene el sublote que se
 [JURISPRUDENCIA ACTUAL]: COMENTARIOS

pretende prescribir y que, al fallecer, aun cumpliéndose, no le convence

convirtió a sus herederos en copropieta-
rios de sus acciones y derechos. Parece,
así, que no se entendiera la figura de la
copropiedad, pues en ningún momento
el causante, cuando fue copropietario,
realizó con los demás copropietarios
para dejar la posesión y continúa
en ella? Entendemos que sí, pero
solo desde que el contrato deja de
ser un obstáculo, es decir, desde
que el mismo es resuelto y deberá
contabilizarse la posesión en ade-

“
la partición del predio, por ello parece lante a partir de ese hecho.
ilógico atribuir un espacio
físico determinado a la pro- c) ¿Podrá usucapir el
piedad de un copropietario Si al causante se le comprador con pacto
que aún no ha realizado la entregó la posesión y de condición suspen-
partición del bien y más aún se hubiera efectuado la siva al que se le ha
pretender prescribir exclu- compraventa, al falle- entregado la pose-
sivamente dicha porción cer, la hija sería here- sión, pero que dicha
condición nunca se
material en exclusión de los dera, pero no la única
heredera y, por lo tanto, cumple? Creemos
demás coherederos.
no podría prescribir al que no, pues sería
Entender entonces a la encontrarse en una situa- algo totalmente con-
causa posesoria puede ser ción de copropiedad con tradictorio e ilógico,
de vital importancia para los demás herederos”. ya que su génesis
resolver casos de prescrip- posesoria no conte-
ción adquisitiva de dominio, piénsese nía animus domini causal y este
sino en los siguientes casos (donde último estaba supeditado a que se
deberá entenderse que en todos ellos cumpla dicha condición.
existe una posesión de diez años con-
En conclusión, estamos a favor de lo
forme lo establece la ley):
resuelto por la Corte Suprema, es decir,
a) ¿Podrá usucapir el comprador con entendemos que no puede usarse a la
pacto de reserva de propiedad a prescripción adquisitiva de dominio
quien se le ha entregado la pose- para burlar los derechos de los demás
sión del bien, pero no lo cancela copropietarios y que las reglas respecto
? Creemos claramente que el con- de esta institución son estrictamente
trato amarra su condición y no claras en el sentido de prohibir dicha
podrá prescribir, salvo que se deje usucapión.
sin efecto el contrato.
REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA
b) ¿Podrá usucapir el comprador
con pacto de condición resolu- Gonzales Barrón, G. (2018). Proceso
toria al que se le ha entregado el de desalojo y posesión precaria
bien, pero que dicha condición, (4ª ed.). Lima: Gaceta Jurídica.

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