AVALUO COMERCIAL

AVALUOCOMERCIAL

INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 62 Nº 97 - 55

BARRIO LOS ANDES, LOCALIDAD DE BARRIOS UNIDOS
BOGOTÁ

SOLICITADO POR: MARÍA GRACIELA HERNÁNDEZ MEDINA

Bogotá D.C., Agosto 26 de 2011

CONTENIDO

1. MARCO DE REFERENCIA
2. GENERALIDADES GEOGRAFICAS
3. CARACTERISTICAS URBANAS
4. ASPECTOS JURIDICOS
5. AREAS
6. REGLAMENTACION URBANISTICA
7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO
8. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION
9. AVALUO COMERCIAL
10. METODOLOGIA EMPLEADA
11. SUSTENTACION DEL AVALUO
12. BIBLIOGRAFIA

AVALÚO COMERCIAL

1. MARCO DE REFERENCIA.

1.1. Propósito del avalúo.

Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el precio por el cual se
efectuaría una operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz,
en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un
equilibrio de oferta y demanda.

1.1.1. Avalúo Urbano.

Un Avalúo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o construcción), es decir, el
inmueble se encuentra ubicado dentro del perímetro de servicios de la ciudad. En el avalúo quedarán
comprendidos el valor de los terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.
1.2. Ubicación.
Departamento Cundinamarca
Ciudad Bogotá
Barrio Los Andes
Dirección Carrera 62 Nº 97 - 55

1.3. Solicitante.
MARÍA GRACIELA HERNÁNDEZ MEDINA
1.4. Propietario.
MARÍA GRACIELA HERNÁNDEZ MEDINA
1.5. Fecha de visita.
Agosto 24 de 2011.
1.6. Documentos suministr
ados para el avalúo.
 Copia del Certificado de Tradición y Libertad.
 Copia del pago del impuesto predial año 2011.
1.7. Avaluador.
Ing. William Robledo Giraldo.

2. GENERALIDADES GEOGRAFICAS.

2.1. Ubicación Geográfica Del Municipio.

En el centro del país, en una meseta de la Cordillera Oriental de los Andes, en el borde oriental de la
Sabana homónima, se encuentra la ciudad de Bogotá, capital de la República de Colombia y del
Departamento de Cundinamarca.

 Situación Geográfica

Longitud. 74º 4´ Oeste Greenwich

Latitud. 4º 35´ Norte.
Altura sobre el nivel del mar. 2.640 metros
Area total. 1.732 Km2
Area Urbana. 421 Km2
Área Rural. 1.311 Km2
Clima. Homogéneo.
Temperatura media anual de 14º C.
Las temporadas secas y lluviosas se alternan a lo largo del año. Los meses más secos son diciembre,
enero, febrero y marzo; los más lluviosos son abril, mayo, septiembre, octubre y noviembre.
Junio y julio suelen ser de pocas lluvias y agosto es de sol y fuertes vientos.
Límites geográficos. Norte: Municipio de Chía.
Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera, Choachí, Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez.
Sur: Departamentos de Meta y Huila.
Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera, Venecia, San Bernardo, Arbeláez, Pasca, Sibate,
Soacha, Mosquera, Funza y Cota.

 Símbolos.

Árbol Caucho sabanero.

Escudo
Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. El águila simboliza la firmeza, las 9 granadas
representan el valor y la intrepidez.
Bandera Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adoptó oficialmente la bandera de la Ciud
ad. Se compone de dos franjas horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia,
clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y caridad.
Himno Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto por Pedro Medina Avendaño y
musicalizado por Roberto Pineda Duque.

 División Político Administrativa. La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldías menores,
que es el número de localidades en las cuales se divide la Ciudad.

3. CARACTERISTICAS URBANAS.
3.1. Ubicación del Predio dentro de la ciudad.
El predio motivo del avalúo se ubica en el Sector Nor-Occidente de la Ciudad, en el Barrio Los Andes,
Localidad de Barrios Unidos y se distingue con el número 97 - 55 de la Carrera 62, de la actual
nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogotá.

3.2. Clasificación Zonal.

La zona tiene vocaciones Residencial.

3.3. Tipos de edificaciones del sector.

Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y multifamiliares.

3.4. Vías de acceso al sector.

En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Avenida Calle 100 (Avenida España), en sentido Norte –
Sur y viceversa la Carrera 60.
Vía Frente a la Propiedad. Carrera 62
Tipo de vía. V-2
Estado de Conservación. Bueno

3.5. Estado de la Infraestructura Urbanística.

Andenes. En buen estado

Sardineles. En buen estado
Alumbrado público. Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas.
Redes de servicios públicos. Agua Alcantarillado Luz Teléfono Gas Domiciliario
Si Si Si Si Si

3.6. Equipamiento Urbano.

Se hace referencia al equipamiento que
posee el sector de Los Andes de la Localidad de Barrios Unidos
Mercados Si
Plazas cívicas Si
Parques y jardines Si
Instituciones Educativas Si
Estaciones de Servicio Si
Centros deportivos Si
Señalización vial Si.

3.7. Transporte Público.

El sector cuenta con sistema masivo de transporte de pasajeros TRANSMILENIO, por la Avenida Ciudad
Suba,(Estación de Rio Negro), adicionalmente existen sobre las vías de acceso numerosas rutas de buses,
busetas y colectivos, que permiten llegar sin ningún inconveniente al predio.

3.8. Estratificación.
El sector es mayoritariamente estrato 4.

3.9. Comentarios Generales.

Barrios Unidos es la localidad Nº 12 del Distrito Capital de Bogotá, Capital de Colombia. Se encuentra en
el norte de la ciudad de Bogotá. Barrios Unidos es una localidad completamente urbana. Se caracteriza
por ser un área de pequeña industria además de un importante centro de comercio y servicios.

Límites
Norte: Calle 100, con la localidad de Suba
Sur: Calle 63, con la localidad de Teusaquillo
Este: Autopista Norte y Avenida Caracas con la localidad de Chapinero.
Oeste: Avenida 68, con la localidad de Engativá
Hidrología
Barrios Unidos está atravesado por El Río Salitre y el canal Rio Negro

Topografía
Barrios Unidos es una localidad relativamente plana de la sabana de Bogotá.

Transporte
Además de las avenidas que limitan la localidad las principales vías que la sirven son Avenida 80,
Avenida Calle 68, Avenida Ciudad de Quito y la Carrera 24. La Avenida 80 (Línea D Estaciones: Polo,
Escuela Militar, Carrera 47, Carrera 53) y la Ciudad de Quito (Línea E Estaciones: La Castell
ana, NQS Calle 75, Avenida Chile, Simón Bolívar), un Tramo de la Autopista Norte (Línea B Estaciones:
Calle 100, Virrey, Calle 85, Héroes)y un tramo de la Avenida Caracas (Línea A Estaciones: Calle 76,
Calle 72, Flores)hacen parte del sistema TransMilenio.

Economía
Sobresale la actividad industrial de pequeña y mediana escala en diversas áreas como la elaboración de
muebles, litografías y fabricación de calzado.

El comercio es una actividad muy importante, con muchos almacenes especializados en la compra y venta
de repuestos para automóvil, y almacenes de calzado estilo punto de fábrica.
Sitios de interés
Parte del Parque Metropolitano Simón Bolívar se encuentra en esta localidad:
• Parque El Lago
• Centro de Alto Rendimiento
• Parque Salitre Mágico
Entre los establecimientos comerciales se encuentran:
• Cafam Floresta
• Centro Comercial Metrópolis
• Iserra 100
Adicionalmente en Barrios Unidos se encuentran algunos establecimientos militares, que incluyen
• La Escuela de Cadetes "José María Córdoba"
Y también se pueden encontrar a uno de los mejores colegios de Bogotá en el barrio San Miguel
• Liceo Hermano Miguel La Salle (LHEMI La Salle)
Barrios
Entre los principales barrios de Barrios Unidos se encuentran: Entrerrios, La Castellana, La Patria, Los
Andes, Metrópolis, Polo Club, Urb. San Martín, Río Negro, Vizcaya, Mendiguaca, Alcázares, Baquero,
Benjamín Herrera, Colombia, Juan XXIII, Concepción Norte, La Aurora, La Esperanza, La Merced
Norte, La Paz, Muequeta, Once de Noviembre, Rafael Uribe Uribe, San Felipe, Santa Mónica, Santa
Sofía, Siete de Agosto, Quinta Mutis, Doce de Octubre, Jorge El
iécer Gaitán, Libertad, San Fernando, Sevilla Norte, Simón Bolívar, San Miguel, El Rosario, Popular
Modelo, José Joaquín Vargas
Zona con área de Actividad Residencial. El sector financiero cuenta con algunas oficinas de los
principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de atención como la Clínica Pastrana, La
seguridad depende de La Décima Segunda Estación y los CAI de El Modelo y las Ferias, complementada
con numerosas empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado básicamente como una zona
residencial que cuenta con buenas obras de infraestructura pública y de servicios públicos.

4. ASPECTOS JURIDICOS.

4.1. Titulación.
El inmueble motivo del avalúo se adquirió mediante Compra-venta según Escritura pública Nº 0019 del
15 de Enero de 1976 de la Notaria 3 de Bogotá.

4.2. Matricula inmobiliaria.

 50C-109656

4.3. Chip
 AAA0057UWUZ

5. ÁREAS.

5.1. Área del terreno

 246.60 Metros cuadrados aproximadamente.

5.2. Área de la Construcción

 302.70 Metros cuadrados aproximadamente.
Nota: El inmueble presenta una construcción sin legalizar de aproximadamente de 24.00 Metros
Cuadrados.

5.3. Fuente
Copia del pago del impuesto predial año 2011.

6. REGLAMENTACION URBANISTICA.

6.1. Acuerdos y/o Decretos Reglamentarios

Acuerdo 6 de 1990, Decreto Nº 188 del 21 de Junio de 2005, UPZ 21 LOS ANDES, de la Localidad 12
Barrios Unidos.
6.2. Área de actividad.
Residencial.

6.3. Usos permitidos.

Residencial General, Tipología 3 y 4, Comercial Zonal.

6.4. Tratamiento.
Consolidación.

6.5. Modalidad.
Con densificación moderada.

7.
CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

Tipo de inmueble. Urbano.

Forma. Regular.
Topografía. Plana en toda su extensión.
Disposición del inmueble. Medianero

8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.
8.1. Número de pisos.
Dos (2) Pisos.

8.2. Distribución del inmueble.

Primer Piso: Cuatro salones, patio, baño, cafetería, un salón pequeño y una sala de atención
Segundo Piso: Cinco salones y un baño.

8.3. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION.

Cimentación. Ciclópeo tradicional

Estructura. Muros cargueros
Cubierta. Placa y teja de asbesto-cemento.
Fachada. Concreto
Cielorraso. Placa
Mampostería. Estuco y pintura
Ventanería. Marco metálico y vidrio plano transparente y reja de seguridad
Puertas. Madera y metálicas
Pisos. Cerámica y mortero
Baño. Línea sencilla
Carpintería. Metálica y madera
Pintura. Estuco y pintura
Vetustez 39 Años Aproximadamente
Acabados. Sencillos
Estado de conservación. Buena

9. AVALUO COMERCIAL.-

9.1. Método de Encuestas Directas.

NOMBRE PROFESION VALOR MT2

William Robledo G. Ing. Catastral $900.000
Fabián Trujillo Avaluador $910.000
Carlos Robledo Arquitecto $890.000
Jorge Andrés Román Geólogo $880.000
Erika Robledo Geóloga $920.000

Media Aritmética: Es el numero que se obtiene de dividir la suma de las observaciones por el numero de
ellas. Se formaliza mediante la siguiente expresión matemática.
X = X = 900.000.oo

Desviación Estándar: Se define como la raíz cuadrada de las diferencias de los valores de la encuesta con
respecto a la media aritmética elevada al cuadrado y el resultado, dividido por el número de casos
estudiados, N. Esta expresión se formaliza con la siguiente expresión matemática.

S=V=

Área de Terreno 246.60 MT2

Valor MT2 $900.000
Valor Total del Terreno $221.940.000.oo
9.2. MÉTODO DE REPOSICIÓN A NUEVO.-AVALUO DE CONSTRUCCIONES

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

Estados Condiciones físicas Clasificación normal Coefic. deprec.
1 NUEVO
No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo-O 1,00
Muy bueno-MB 0,99
2 REGULAR
Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 0,975
Intermedio-I 0,920
3 Requiere reparaciones Simples Regular-R 0,820
Deficiente-D 0,660
4 Requiere reparaciones importantes Malo-M 0,470
5 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo-MM 0,250
Sin Valor = Valor de Demolición Demolición-DM 0,135
Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de
ningún tipo.

Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin
importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en
tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.

Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo,
pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y otros.

Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo
cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros.

Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparacione
s importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición.

Valor por mt2 Construcción $500.000.oo

Área de la Construcción 302.70 Metros cuadrados Aprox.
Valor Total de la construcción $151.350.000.oo

9.3. VALOR FINAL DEL AVALUO.-

TRESCIENTOS SETENTA Y TRES MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL PESOS M/CTE.
($373.290.000.oo).

10. METODOLOGIA EMPLEADA

Para la fijación de precios, se empleó una combinación de métodos de aceptación universal, estas fueron:
Encuestas Directa y Reposición. Que dieron como consecuencia una tendencia histórica de
comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realizó también un análisis de precios unitarios
en revistas especializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la
opinión de profesionales especializados y la base de datos de W.R. INGENIEROS AVALUADORES.
11. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO.

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces está bastante
influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no pueden separarse de
donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad
presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las
propiedades se deriva del uso al que se les someta.
El formato de calificación de construcciones, es un formato de aceptación universal con mínimas
variaciones de forma. El formato es el siguiente:

CAPITULOS %
Cimentación-Estructura 32.00 %
Cubierta 9.00%
Mampostería 10.00%
Instalac
iones Eléctricas 5.00 %
Instalaciones Hidráulicas 5.00%
Pisos y Enchapes 10.00%
Pañetes 7.00%
Cielorrasos 3.00%
Carpintería Metálica 5.00%
Carpintería de Madera 2.00%
Pinturas 7.00%
Cocina 3.00%
Baño 2.00%
VALORES TOTALES 100.00%

Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría de los servicios
públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometría del predio, las obras en ejecución y
proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los
materiales de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor y mejor uso, el diseño
arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y el entorno.

Nota: De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420 de 1998 y 422 del 2000, expedidos por el
Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo
comercial tiene una vigencia de un (1) año, contando desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando
las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se
presente variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

12. BIBLIOGRAFIA.

Acuerdo 6 de 1.990
“AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS” William Robledo.
BASE DE DATOS DE “W.R. INGENIEROS AVALUADORES”.
ESTUDIO DE VALOR DEL SUELO URBANO

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO

Ingeniero Catastral y Geodesta
M.P. No. 2522249646 Cund.
R.N.A. M.I. Nº 1245
M.A.P. No. 0158

RESEÑA FOTOGRAFICA
AVALUO COMERCIAL

AVALUOCOMERCIAL

INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 62 Nº 97 - 55

BARRIO LOS ANDES, LOCALIDAD DE BARRIOS UNIDOS
BOGOTÁ

SOLICITADO POR: MARÍA GRACIELA HERNÁNDEZ MEDINA

Bogotá D.C., Agosto 26 de 2011

CONTENIDO

1. MARCO DE REFERENCIA
2. GENERALIDADES GEOGRAFICAS
3. CARACTERISTICAS URBANAS
4. ASPECTOS JURIDICOS
5. AREAS
6. REGLAMENTACION URBANISTICA
7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO
8. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION
9. AVALUO COMERCIAL
10. METODOLOGIA EMPLEADA
11. SUSTENTACION DEL AVALUO
12. BIBLIOGRAFIA

AVALÚO COMERCIAL

1. MARCO DE REFERENCIA.

1.1. Propósito del avalúo.

Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el precio por el cual se
efectuaría una operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz,
en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un
equilibrio de oferta y demanda.

1.1.1. Avalúo Urbano.

Un Avalúo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o construcción), es decir, el
inmueble se encuentra ubicado dentro del perímetro de servicios de la ciudad. En el avalúo quedarán
comprendidos el valor de los terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.
1.2. Ubicación.
Departamento Cundinamarca
Ciudad Bogotá
Barrio Los Andes
Dirección Carrera 62 Nº 97 - 55

1.3. Solicitante.
MARÍA GRACIELA HERNÁNDEZ MEDINA
1.4. Propietario.
MARÍA GRACIELA HERNÁNDEZ MEDINA
1.5. Fech
a de visita.
Agosto 24 de 2011.
1.6. Documentos suministrados para el avalúo.
 Copia del Certificado de Tradición y Libertad.
 Copia del pago del impuesto predial año 2011.

1.7. Avaluador.
Ing. William Robledo Giraldo.

2. GENERALIDADES GEOGRAFICAS.
2.1. Ubicación Geográfica Del Municipio.
En el centro del país, en una meseta de la Cordillera Oriental de los Andes, en el borde oriental de la
Sabana homónima, se encuentra la ciudad de Bogotá, capital de la República de Colombia y del
Departamento de Cundinamarca.

 Situación Geográfica

Longitud. 74º 4´ Oeste Greenwich

Latitud. 4º 35´ Norte.
Altura sobre el nivel del mar. 2.640 metros
Area total. 1.732 Km2
Area Urbana. 421 Km2
Área Rural. 1.311 Km2
Clima. Homogéneo.
Temperatura media anual de 14º C.
Las temporadas secas y lluviosas se alternan a lo largo del año. Los meses más secos son diciembre,
enero, febrero y marzo; los más lluviosos son abril, mayo, septiembre, octubre y noviembre.
Junio y julio suelen ser de pocas lluvias y agosto es de sol y fuertes vientos.
Límites geográficos. Norte: Municipio de Chía.
Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera, Choachí, Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez.
Sur: Departamentos de Meta y Huila.
Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera, Venecia, San Bernardo, Arbeláez, Pasca, Sibate,
Soacha, Mosquera, Funza y Cota.

 Símbolos.

Árbol Caucho sabanero.

Escudo
Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. El águila simboliza la firmeza, las 9 granadas
representan el valor y la intrepidez.
Bandera Mediante el decreto 555 de
Octubre 09 de 1.952, se adoptó oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas
horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. El
rojo representa libertad, salud y caridad.
Himno Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto por Pedro Medina Avendaño y
musicalizado por Roberto Pineda Duque.

 División Político Administrativa. La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldías menores,
que es el número de localidades en las cuales se divide la Ciudad.

3. CARACTERISTICAS URBANAS.
3.1. Ubicación del Predio dentro de la ciudad.
El predio motivo del avalúo se ubica en el Sector Nor-Occidente de la Ciudad, en el Barrio Los Andes,
Localidad de Barrios Unidos y se distingue con el número 97 - 55 de la Carrera 62, de la actual
nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogotá.

3.2. Clasificación Zonal.

La zona tiene vocaciones Residencial.

3.3. Tipos de edificaciones del sector.

Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y multifamiliares.

3.4. Vías de acceso al sector.

En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Avenida Calle 100 (Avenida España), en sentido Norte –
Sur y viceversa la Carrera 60.

Vía Frente a la Propiedad. Carrera 62

Tipo de vía. V-2
Estado de Conservación. Bueno
3.5. Estado de la Infraestructura Urbanística.

Andenes. En buen estado

Sardineles. En buen estado
Alumbrado público. Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas.
Redes de servicios públicos. Agua Alcantarillado Luz Teléfono Gas Domiciliario
Si Si Si Si Si
3.6. Equipamiento Urbano.
Se hace referencia al equipamiento que posee el sector de Los Andes de la Localidad de Barrios Unidos
Mercados Si
Plazas cívicas Si
Parques y jardines Si
Instituciones Educativas Si
Estaciones de Servicio Si
Centros deportivos Si
Señalización vial Si.

3.7. Transporte Público.

El sector cuenta con sistema masivo de transporte de pasajeros TRANSMILENIO, por la Avenida Ciudad
Suba,(Estación de Rio Negro), adicionalmente existen sobre las vías de acceso numerosas rutas de buses,
busetas y colectivos, que permiten llegar sin ningún inconveniente al predio.

3.8. Estratificación.
El sector es mayoritariamente estrato 4.

3.9. Comentarios Generales.

Barrios Unidos es la localidad Nº 12 del Distrito Capital de Bogotá, Capital de Colombia. Se encuentra en
el norte de la ciudad de Bogotá. Barrios Unidos es una localidad completamente urbana. Se caracteriza
por ser un área de pequeña industria además de un importante centro de comercio y servicios.

Límites
Norte: Calle 100, con la localidad de Suba
Sur: Calle 63, con la localidad de Teusaquillo
Este: Autopista Norte y Avenida Caracas con la localidad de Chapinero.
Oeste: Avenida 68, con la localidad de Engativá
Hidrología
Barrios Unidos está atravesado por El Río Salitre y el canal Rio Negro

Topografía
Barrios Unidos es una localidad relativamente plana de la sabana de Bogotá.

Transporte
Además de las avenidas que limitan la localidad las principales vías que la sirven son Avenida 80,
Avenida Calle 68, Avenida Ciudad de Quito y la Carrera 24. La Avenida 80 (Línea D Estaciones: Polo,
Escuela Militar, Carrera 47
, Carrera 53) y la Ciudad de Quito (Línea E Estaciones: La Castellana, NQS Calle 75, Avenida Chile,
Simón Bolívar), un Tramo de la Autopista Norte (Línea B Estaciones: Calle 100, Virrey, Calle 85,
Héroes)y un tramo de la Avenida Caracas (Línea A Estaciones: Calle 76, Calle 72, Flores)hacen parte del
sistema TransMilenio.

Economía
Sobresale la actividad industrial de pequeña y mediana escala en diversas áreas como la elaboración de
muebles, litografías y fabricación de calzado.

El comercio es una actividad muy importante, con muchos almacenes especializados en la compra y venta
de repuestos para automóvil, y almacenes de calzado estilo punto de fábrica.
Sitios de interés
Parte del Parque Metropolitano Simón Bolívar se encuentra en esta localidad:
• Parque El Lago
• Centro de Alto Rendimiento
• Parque Salitre Mágico
Entre los establecimientos comerciales se encuentran:
• Cafam Floresta
• Centro Comercial Metrópolis
• Iserra 100
Adicionalmente en Barrios Unidos se encuentran algunos establecimientos militares, que incluyen
• La Escuela de Cadetes "José María Córdoba"
Y también se pueden encontrar a uno de los mejores colegios de Bogotá en el barrio San Miguel
• Liceo Hermano Miguel La Salle (LHEMI La Salle)
Barrios
Entre los principales barrios de Barrios Unidos se encuentran: Entrerrios, La Castellana, La Patria, Los
Andes, Metrópolis, Polo Club, Urb. San Martín, Río Negro, Vizcaya, Mendiguaca, Alcázares, Baquero,
Benjamín Herrera, Colombia, Juan XXIII, Concepción Norte, La Aurora, La Esperanza, La

Merced Norte, La Paz, Muequeta, Once de Noviembre, Rafael Uribe Uribe, San Felipe, Santa Mónica,
San
ta Sofía, Siete de Agosto, Quinta Mutis, Doce de Octubre, Jorge Eliécer Gaitán, Libertad, San Fernando,
Sevilla Norte, Simón Bolívar, San Miguel, El Rosario, Popular Modelo, José Joaquín Vargas
Zona con área de Actividad Residencial. El sector financiero cuenta con algunas oficinas de los
principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de atención como la Clínica Pastrana, La
seguridad depende de La Décima Segunda Estación y los CAI de El Modelo y las Ferias, complementada
con numerosas empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado básicamente como una zona
residencial que cuenta con buenas obras de infraestructura pública y de servicios públicos.

4. ASPECTOS JURIDICOS.

4.1. Titulación.
El inmueble motivo del avalúo se adquirió mediante Compra-venta según Escritura pública Nº 0019 del
15 de Enero de 1976 de la Notaria 3 de Bogotá.

4.2. Matricula inmobiliaria.

 50C-109656

4.3. Chip
 AAA0057UWUZ

5. ÁREAS.

5.1. Área del terreno

 246.60 Metros cuadrados aproximadamente.

5.2. Área de la Construcción

 302.70 Metros cuadrados aproximadamente.
Nota: El inmueble presenta una construcción sin legalizar de aproximadamente de 24.00 Metros
Cuadrados.

5.3. Fuente
Copia del pago del impuesto predial año 2011.

6. REGLAMENTACION URBANISTICA.

6.1. Acuerdos y/o Decretos Reglamentarios

Acuerdo 6 de 1990, Decreto Nº 188 del 21 de Junio de 2005, UPZ 21 LOS ANDES, de la Localidad 12
Barrios Unidos.

6.2. Área de actividad.

Residencial.

6.3. Usos permitidos.

Residencial General, Tipología 3 y 4, Comercial Zonal.

6.4. Tratamiento.
Con
solidación.

6.5. Modalidad.
Con densificación moderada.

7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

Tipo de inmueble. Urbano.

Forma. Regular.
Topografía. Plana en toda su extensión.
Disposición del inmueble. Medianero

8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.
8.1. Número de pisos.
Dos (2) Pisos.

8.2. Distribución del inmueble.

Primer Piso: Cuatro salones, patio, baño, cafetería, un salón pequeño y una sala de atención
Segundo Piso: Cinco salones y un baño.

8.3. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION.

Cimentación. Ciclópeo tradicional

Estructura. Muros cargueros
Cubierta. Placa y teja de asbesto-cemento.
Fachada. Concreto
Cielorraso. Placa
Mampostería. Estuco y pintura
Ventanería. Marco metálico y vidrio plano transparente y reja de seguridad
Puertas. Madera y metálicas
Pisos. Cerámica y mortero
Baño. Línea sencilla
Carpintería. Metálica y madera
Pintura. Estuco y pintura
Vetustez 39 Años Aproximadamente
Acabados. Sencillos
Estado de conservación. Buena

9. AVALUO COMERCIAL.-

9.1. Método de Encuestas Directas.

NOMBRE PROFESION VALOR MT2

William Robledo G. Ing. Catastral $900.000
Fabián Trujillo Avaluador $910.000
Carlos Robledo Arquitecto $890.000
Jorge Andrés Román Geólogo $880.000
Erika Robledo Geóloga $920.000

Media Aritmética: Es el numero que se obtiene de dividir la suma de las observaciones por el numero de
ellas. Se formaliza mediante la siguiente expresión matemática.

X = X = 900.000.oo

Desviación Estándar: Se define como la raíz cuadrada de las diferencias de los valores de la encuesta con
respecto a la media aritmética eleva
da al cuadrado y el resultado, dividido por el número de casos estudiados, N. Esta expresión se formaliza
con la siguiente expresión matemática.

S=V=

Área de Terreno 246.60 MT2

Valor MT2 $900.000
Valor Total del Terreno $221.940.000.oo
9.2. MÉTODO DE REPOSICIÓN A NUEVO.-AVALUO DE CONSTRUCCIONES

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

Estados Condiciones físicas Clasificación normal Coefic. deprec.
1 NUEVO
No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo-O 1,00
Muy bueno-MB 0,99
2 REGULAR
Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 0,975
Intermedio-I 0,920
3 Requiere reparaciones Simples Regular-R 0,820
Deficiente-D 0,660
4 Requiere reparaciones importantes Malo-M 0,470
5 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo-MM 0,250
Sin Valor = Valor de Demolición Demolición-DM 0,135
Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de
ningún tipo.

Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin
importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en
tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.

Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo,
pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y otros.

Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo
cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros.

Muy malo: Una construcción en

estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no
recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición.

Valor por mt2 Construcción $500.000.oo

Área de la Construcción 302.70 Metros cuadrados Aprox.
Valor Total de la construcción $151.350.000.oo

9.3. VALOR FINAL DEL AVALUO.-

TRESCIENTOS SETENTA Y TRES MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL PESOS M/CTE.
($373.290.000.oo).

10. METODOLOGIA EMPLEADA

Para la fijación de precios, se empleó una combinación de métodos de aceptación universal, estas fueron:
Encuestas Directa y Reposición. Que dieron como consecuencia una tendencia histórica de
comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realizó también un análisis de precios unitarios
en revistas especializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la
opinión de profesionales especializados y la base de datos de W.R. INGENIEROS AVALUADORES.

11. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO.

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces está bastante
influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no pueden separarse de
donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad
presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las
propiedades se deriva del uso al que se les someta.
El formato de calificación de construcciones, es un formato de aceptación universal con mínimas
variaciones de forma. El formato es el siguiente:

CAPITULOS %
Cimentación-Es
tructura 32.00 %
Cubierta 9.00%
Mampostería 10.00%
Instalaciones Eléctricas 5.00 %
Instalaciones Hidráulicas 5.00%
Pisos y Enchapes 10.00%
Pañetes 7.00%
Cielorrasos 3.00%
Carpintería Metálica 5.00%
Carpintería de Madera 2.00%
Pinturas 7.00%
Cocina 3.00%
Baño 2.00%
VALORES TOTALES 100.00%

Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría de los servicios
públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometría del predio, las obras en ejecución y
proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los
materiales de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor y mejor uso, el diseño
arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y el entorno.

Nota: De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420 de 1998 y 422 del 2000, expedidos por el
Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo
comercial tiene una vigencia de un (1) año, contando desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando
las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se
presente variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

12. BIBLIOGRAFIA.

Acuerdo 6 de 1.990
“AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS” William Robledo.
BASE DE DATOS DE “W.R. INGENIEROS AVALUADORES”.
ESTUDIO DE VALOR DEL SUELO URBANO

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO

Ingeniero Catastral y Geodesta
M.P. No. 2522249646 Cund.
R.N.A. M.I. Nº 1245
M.A.P. No. 0158

RESEÑA FOTOGRAFICA