Conjuntos inmobiliarios.

Previsiones del
Código Civil y Comercial
Por Thomson Reuters En 30 marzo, 2017 · Añadir comentario · En Nuevo Código Civil y Comercial

Autor: Compagnucci de Caso, Rubén H.

Publicado en: LA LEY 27/03/2017, 27/03/2017, 1
Cita Online: AR/DOC/772/2017
Sumario: I. Introducción sobre la figura de los conjuntos inmobiliarios. Diferentes formas de constitución
jurídica.— II. Características.— III. Naturaleza jurídica.— IV. Metodología del Código Civil y Comercial.
Objeto y crítica.— V. Previsiones del Código Civil y Comercial, y especialmente lo dispuesto en el art.
2075. Objeciones y observaciones.— VI. Análisis de un importante precedente jurisprudencial.— VII.
Breves conclusiones.

Abstract: No existen razones de valía, tampoco las invoca la ley, para alterar los sistemas y regímenes
vigentes en los “conjuntos inmobiliarios” preexistentes. Si fuera posible, y los titulares de los derechos lo
considerasen, podrían conformar un nuevo sistema legal, o bien formular algún tipo de adecuación, pero
sin ser ello de exigencia rígida y determinante.

I. Introducción sobre la figura de los conjuntos inmobiliarios. Diferentes formas de constitución jurídica
Los denominados conjuntos inmobiliarios, aparecen regulados en el nuevo código civil y comercial en el
título sexto del libro cuarto, en los artículos 2073 a 2113, siguiendo de esa manera el Proyecto de
unificación de la legislación civil y comercial del año 1998. Tiene como característica ese título que se
divide en tres capítulos, que comprende a los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, al sistema del
tiempo compartido, y al régimen de los cementerios privados.
En lo que interesa a este análisis, me ocuparé de lo referido en el capítulo primero, es decir, a los
conjuntos inmobiliarios en sentido específico, o como dice Alterini, aquellos “conjuntos inmobiliarios
propiamente dichos” (1).
Es importante señalar que, de conformidad al primero de los artículos citados, es decir al art. 2073,
ingresarían en este concepto los: “clubes de campo”, “barrios cerrados o privados”, “parques industriales,
empresariales o náuticos” o cualquier otro “emprendimiento urbanístico”.
Esta regulación y sus diferentes formas ha tenido una razón social determinante que la mayoría de la
doctrina se encarga en señalar, su incremento y su gran desarrollo se produce en los últimos treinta años
cuando las personas buscan una mejor calidad de vida y contacto con la naturaleza, alejándose de los
centros urbanos más poblados . A ello se suma una mayor seguridad personal, el poder satisfacer
necesidades de esparcimiento, actividad deportiva, y diversión (2).
Este fenómeno social que posee una amplia difusión en el mundo, choca con las figuras jurídicas
tradicionales, especialmente con lo que se ha entendido que es la propiedad inmueble.
Así en la doctrina española es siempre trascedente acercar la opinión de Castán Tobeñas. Este
distinguido jurista señala que propiedad tiene un sentido filosófico que equivale a la cualidad distintiva de
una cosa o de una esencia; en un sentido vulgar significa las cosas sometidas al poder del hombre; y en
un sentido económico jurídico la relación de dependencia en que se encuentran respecto del hombre y
que a este sirven para satisfacer sus necesidades. Agrega, para concluir que la propiedad es un derecho
real cuyo ámbito se circunscribe en un doble sentido, recae sobre cosas corporales, y se diferencia de los
demás derechos reales que atribuye a su titular un poder general y pleno sobre la cosa (3).
Es evidente que el conjunto inmobiliario no responde plenamente a dicha característica, ya que, es
imposible ubicarlo o tipificarlo dentro del entorno que rodea al derecho real de dominio. A mi juicio esta es
la razón histórica que llevara a que antes de producirse una regulación legal determinada, se tratara de
buscar distintas figuras jurídicas a los efectos de lograr soluciones prácticas.
Incluso se ha planteado todo un cuestionamiento a su tipificación como derecho real, cuando la titularidad
de un derecho real concurre en personas diferentes y surgen comunidades distintas. Entre dichos casos,
hace notar el profesor Diez Picazo que aparecen los procesos de urbanización, donde se crean zonas
comunes que deben ser integradas con las propiedades sitas en el sector. Se pierde aquello que se solía
decir en cuanto a que “Mi propiedad es mi reino, mi castillo” (4).
Es así que el autor citado refiere al llamado de atención sobre los diferentes regímenes entre la
“propiedad solitaria”, de la “propiedad gregaria”. En el primer caso existe una cierta inmunidad sobre las
regulaciones urbanísticas, mientras que en el otro, sufre una serie de limitaciones, algunas muy
justificadas y otras no tanto (5).
Ante el fenómeno bajo análisis y a fin de lograr soluciones concretas, en la experiencia local se anotan
diversas modalidades que hoy se hallan vigentes y con un funcionamiento normal y adecuado.
Por ello se crearon estos “clubes de campo” u otras urbanizaciones, bajo la forma que van desde
establecer solamente derechos personales a sus integrantes, o bien derechos reales, o la suma de
ambos.
Cuando se trataba de derechos personales surgía la necesidad de unirlo a una persona jurídica, como
puede ser una sociedad comercial, asociación civil, o a una cooperativa, donde los accionistas o socios
accedían a las partes comunes del ente (6).
En el caso de constitución mediante la figura del derecho real la solución arrastraba diversas variantes. Lo
primero en considerar es que se distinguen con cierta nitidez las partes privadas de las partes comunes.
Es de considerar que el titular es dueño de una fracción de terreno, con las características de la propiedad
individual. A todo se le agregan las denominadas partes comunes que se integran con: las calles de
acceso, el área recreativa, el “club house”, el cercamiento, y otras edificaciones para servicios, como
sanitarios, generadores eléctricos, etc. El problema que se suscita es la vinculación entre el propietario de
un parte privativa con la común. De allí que se crearon formas asociativas para otorgar la propiedad de
estas partes comunes, y vincularlas con los propietarios mediante el derecho real de servidumbre (7) u
otros medios jurídicos que ofrecieran una especie de conexidad entre ambas.

II. Características
La ley civil y comercial vigente en el art. 2074 se ocupa en indicar de manera exhaustiva y con cierto
puntillismo, las características que tienen los conjuntos inmobiliarios.
Y ellas son: a) el cerramiento perimetral, mediante diferentes medios que no hacen al caso: b) la
necesidad de existencia de partes comunes y privativas; c) el estado de indivisión forzosa y perpetua de
los lugares y partes de contenido común; d) tener un reglamento que determina la forma de
funcionamiento.
El limite perimetral dispuesto en el cerramiento tiene un objetivo bien definido ya que determina
exactamente y deslinda el lugar donde se halla el complejo o la urbanización, y a más de ello, protege el
predio impidiendo el ingreso de extraños. Generalmente hay un lugar predefinido para entrar y salir que
se encuentra vigilado por personal especializado (8).
Con relación a las partes privativas y comunes, constituyen elementos esenciales de este tipo legal. Las
privativas generalmente destinadas a viviendas permanentes o transitorias, tienen como cualidad que su
destino y función se halla sometido a lo dispuesto en la reglamentación, y al control de su desarrollo y
actividad. En ello se anota quizá el rasgo diferencial con la propiedad privada individual, donde el titular
posee un campo mucho más amplio de libertad (9).
En cuando a las partes denominadas “comunes” deben regirse por una situación jurídica de “indivisión
forzosa perdurable” que las caracteriza. Si bien su estado se acerca a la figura del condominio, se puede
señalar una diferencia notoria en cuanto a la imposibilidad jurídica de reclamar mediante la “actio finium
regundorum” (10). Esta situación jurídica está prevista en lo dispuesto en el art. 2004 del Código Civil y
Comercial, donde se brinda la solución a que se hace referencia.
Es de hacer notar que entre las partes privadas y las comunes se anota la exigencia de una relación de
inescindibilidad que las une. Hay, como bien dice Saucedo, una “interdepencia jurídico funcional”, que
hace a la imposibilidad de trasmitir una sin conectarla con la otra y viceversa. Ello lleva como
consecuencia, según el autor citado, a que el titular de una porción privativa no puede eximirse del pago
de gastos y expensas comunes mediante el abandono de la porción de lo común que “proindiviso” le
corresponde (11).
El reglamento o “lex privata “que regula y rige la actividad, derechos, obligaciones y cargas de todos los
titulares de partes privadas, resulta ser el elemento central y una especie de estatuto supremo que
gobierna la vida comunitaria. De esa manera quedan bien determinados los órganos que ejercen el
gobierno de la comunidad, la manera de regir la administración, elección de miembros, comisiones
internas, la limitación y restricciones de derechos, etc. Todo esto permitirá el adecuado funcionamiento
del gobierno del conjunto.
Y además, coadyuvando con lo indicado y lo ya dicho, la necesaria obligatoriedad del pago de los gastos
comunes, a que se hizo referencia (12).

III. Naturaleza jurídica

Se han planteado algunas dudas e interrogantes sobre la naturaleza jurídica de estos “conjuntos
inmobiliarios”, cuestión que con anterioridad a la sanción del nuevo código civil y comercial de la Nación,
tenía su propio debate y polémica. A más de ello, distinguidos autores han observado una especie de
contradicción metodológica ya que en el art. 1887, cuando se enumeran taxativamente los derechos
reales reconocidos por la ley, los incisos d, e. y f. Aparecen los “conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido y el cementerio privado, sin embargo, y tal como se vio anteriormente, el título VI, del libro IV,
en los art. 2073 a 2113 se ocupa en indicar que son conjuntos inmobiliarios tanto el propiamente dicho
como el tiempo compartido y los cementerios privados.
A esto se agrega que —como se podrá observar más adelante- lo previsto en el art. 2075, en cuanto a la
constitución conforme a la normativa de la propiedad horizontal (derecho real previsto en el inciso c. del
art. 1887) que conformara un conjunto inmobiliario, aparecería que, de acuerdo al inciso d), del mismo
artículo, tendría dos cualidades jurídicas para un mismo objeto. Todo lo cual produce una especie de
situación que arrastra cierta perplejidad.
El carácter coparticipativo de esta titularidad de derechos sobre inmuebles, como bien señalan Mariani de
Vidal y Abella, hacen que en su relación “inescindible con el sector parcelario” lo acerca al derecho real de
dominio que es el que más se le parece (13).
Considero que dicha imprescindible conexidad impide ubicar a la figura como un derecho real de dominio
y asimilarla a esa tipicidad normativa. Pareciera que dicha razón impele a muchos autores a ubicar a este
instituto como un “derecho real de propiedad horizontal especial”, y otros lo entiendan como un “derecho
real especial”, sin vinculación específica con la propiedad horizontal (14).

IV. Metodología del Código Civil y Comercial. Objeto y crítica

IV.1. La tipificación legal de los conjuntos inmobiliarios
La ubicación jurídica de los conjuntos inmobiliarios, su carácter de derecho real autónomo o preindicado,
y la imposición de “adecuación” configuran tres problemas de suma dificultad que exigen un análisis
jurídico profundo.
Me permito dividir este punto en diferentes consideraciones, la primera hace a la teoría general de los
hechos jurídicos, los fenómenos sociales y la previsión legal del nuevo Código; la segunda es la
caracterización de los derechos personales y reales; la tercera es la contradicción en que incurre la
misma normativa privatística; y para concluir, y en el punto siguiente, la irracional imposición de la ley a
los conjuntos inmobiliarios preexistentes, y sus consecuencias contrarias a principios constitucionales.
IV.2. Los hechos jurídicos y los fenómenos sociales
Uno de los más complejos problemas del derecho es adecuar los elementos facticos a las normas
jurídicas y de esa forma determinar su juridicidad. De allí que, con buen sentido en el nuevo Código civil y
comercial se ha definido a los “hechos jurídicos” como “el acontecimiento que, conforme al ordenamiento
jurídico produce su nacimiento, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas”. Es decir y
en definitiva son los que configuran el presupuesto factico normativo (15).
El tema bajo análisis quizá sea un ejemplo paradigmático de ese dilema. Porque ante la existencia de
ciertos elementos que en el caso son: dominio privado al que se le imponen más restricciones y
limitaciones que lo ordinario, por otra parte bienes comunes con uso generalizado, entidades que dirigen
esa vida comunitaria, administran, aplican sanciones, etc. El legislador ha partido de una idea y de un
extremo erróneo, ya que trata de imponer una figura jurídica predeterminada, en el caso el régimen de la
propiedad horizontal y de ese modo considera que a ello deben adaptarse los hechos.
Para encontrar una solución que conforme, el íter determinante debe recorrerse en sentido opuesto. Con
la suma de hechos hay que buscar la figura jurídica que los contenga y de allí en más determinar si se
brinda el llamado “tatbestand” germano o la “fattispecie” romana. Con ello quiero significar que los
elementos fácticos deben estar agrupados y previstos en la norma, no que la ley se imponga de manera
forzada y — a mi juicio erróneamente— a ciertos hechos que no resultan coincidentes en su presupuesto
(16).
Hecho esta necesaria aclaración es dable ver que el nuevo Código en el art. 2075 prevé tres
consecuencias: la primera es la aplicación del derecho administrativo con relación a los aspectos
urbanísticos, siendo esta una cuestión que no merece mayores comentarios, por su comprensibilidad y
ausencia de contradictores (17).
Lo siguiente que surge del segundo párrafo le impone a los futuros conjuntos inmobiliarios “someterse a la
normativa del derecho real de propiedad horizontal”, con las modificaciones que el propio legislador
instituyó en el Título respectivo.
Y por último, el aspecto más ríspido y que merece un estudio de rigidez extrema, es decir la situación de
los conjuntos inmobiliarios preexistentes. En estos casos el Código exige que aquellos que se hayan
organizados bajo la idea de que solo sus titulares tienen derechos personales a ejercitar, o aparece
coexistencia de derechos personales y reales, “… se deben adecuar a las previsiones normativas que
regulan este derecho real”. El tema concita la atención de todos los juristas que se han ocupado del tema,
y será objeto de tratamiento en el punto específico.
IV.3. Derechos reales y personales
Según lo explica ilustrada doctrina, los derechos patrimoniales se subdividen en dos aspectos o ramas
muy precisos: por una parte los derechos reales y por la otra los derechos personales (18).
Considerándose al primero como una facultad o potestad que el titular ejerce sobre una cosa de manera
directa y absoluta, y por su parte el derecho de crédito, lo es en su ejercicio sobre otra persona y de allí su
carácter de mediato y relativo (19).
En el derecho real el vínculo jurídico que es directo tiene como elementos al sujeto titular y como objeto a
la cosa que se encuentra sometida a su señorío; el derecho personal, el acreedor no ejercita sus
potestades sobre la cosa o prestación prometida, sino que debe hacerlo a través de la conducta del
deudor (20).
Además existen tesis denominadas “monistas” que agrupan todos los derechos patrimoniales en la
relación de derecho real, por entender que siempre el vínculo es entre el titular y una cosa o un patrimonio
(Rocco, Gaudemet, Thon), y la opuesta muy difundida que los agrupa a todos como derechos personales
por aquello de que “las relaciones jurídicas solamente tiene vigencia entre personas, ya que las cosas no
pueden ser sujetos ni objetos de derechos. Y la tan difundida de Marcel Planiol sobre la “obligación
pasivamente universal” con que caracterizaba al derecho real. En ese sentir entre muchos autores, se
encuentran el citado Planiol, Demogue y Michas. Hay posturas intermedias aceptadas por autores
modernos como: Diez Picazo, Giorgianni y Larenz (21).
A modo de síntesis es interesante mostrar como el art. 1882 cualifica al derecho como “… un poder
jurídico de estructura legal que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye
a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás establecidas en este Código” (22).
Esta quizá demasiado alongada explicación, puede ayudar a entender mejor cual es la problemática de
estos conjuntos inmobiliarios que tienen, un alto grado de derecho real y algunos complementos de
derechos personales.
IV.4. Contradicciones normativas
En la legislación positiva vigente se sigue el estricto criterio del Código de Vélez, en consideración al
sistema de enumeración taxativa de los derechos reales y régimen clauso que impide la creación
voluntaria. El art. 1884 determina expresamente dicha condición. Es decir es solamente mediante la ley
que se admite la constitución de un derecho real el que resta extraño y prohibido al principio de
autonomía de la voluntad (23).
Dicho impedimento se extiende al propio contenido del derecho real, ya que como bien explica la Dra.
Gurfinkel de Wendy, “La ley no solo excluye la libertad individual en cuanto a la creación se refiere, sino
también en cuanto al marco regulatorio de cada uno de los derechos reales” (24).
Por su parte —y como ya se indicó anteriormente – el art. 1887 enumera 14 derechos reales, como
dispuestos y regulados en el Código civil y comercial, ya que ante la existencia de otros, como la hipoteca
naval o el warrant, la ley no cierra ni impide esa posibilidad. En lo que aquí interesa es dable observar que
en el inciso c) se encuentra la “propiedad horizontal”, y en el inciso d) los conjuntos inmobiliarios, y
paradójicamente en los incisos e) y f) el tiempo compartido y los cementerios privados.
De todo se pueden extraer algunas ideas que llevan a concluir que la norma carece de precisión e incurre
en una cierta contradicción con otros artículos.
Si el art. 2075 en su segundo párrafo impone que “… Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse
a la normativa del derecho real de propiedad horizontal… con las modificaciones que establece el
presente título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial…”, es que
ordena la subsunción normativa de estos “conjuntos inmobiliarios” en el derecho real de “propiedad
horizontal” (aun cuando se lo indique como “especial”, no desnaturaliza que pertenezca a ese género). De
allí que no resulta posible que en la enumeración del art. 1887 se lo consagre como un tipo individual de
derecho real.
A más de ello cuando el Código organiza los “Conjuntos inmobiliarios” en el Titulo VI, del libro IV, y ello ya
fue observado, incorpora a los denominados “conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, al tiempo
compartido y a los cementerios privados”. Por lo cual pareciera que el derecho real está referido a la
identificación que nombra el mentado Titulo VI; sin embargo el art. 1887 trae a cada uno de los supuestos
como un derecho real independiente.
La ausencia de claridad en la solución lleva a un cierto estado de incertidumbre y duda que aparece como
inconveniente y peligrosa en la regulación legal de tan importante figura jurídica.
Para dar final a este párrafo es dable señalar que, como lo hace la mayoría de la doctrina, entre la
propiedad horizontal, y los “Conjuntos inmobiliarios”, existen diferencias de naturaleza que los hacen
incompatibles. Al respecto basta con observar los requisitos y componentes de cada uno de ellos para
mostrar sus situaciones no asimilables.

V. Previsiones del Código Civil y Comercial, y especialmente lo dispuesto en el art. 2075. Objeciones y
observaciones
En el tercer párrafo el art. 2075 se dispone: “…Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieren
establecidos como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se
deben adecuar a las previsiones normativas que regulan ese derecho real”.
Esta regla de aparente imposición forzosa de mutación de régimen legal, ante la situaciones ya
concretadas y en funcionamiento como sistema mixto (derecho real con derecho personal), o de derecho
personal (soc. comercial, con propietarios accionistas), exige un profundo análisis por sus posibles
consecuencias jurídicas.
A mi juicio, y tal como lo hacen distinguidos autores, es necesario comenzar en el análisis de la cuestión
semántica con respecto al entendimiento y alcance que se le brinde al vocablo “adecuar”.
No debe entenderse al verbo “adecuar” como reconvertir ni adoptar, sino como acomodar o proporcionar
algo a otra cosa, es decir adaptar. (Conf. Diccionario de la Real Academia Española) (25).
En otra tesis contraria se entiende que: “adecuar” es transformar y modificar la estructura jurídica del
conjunto (26).
Antes de continuar es dable consignar que la ley no establece reglas ni término alguno para llevar
adelante la mentada “adecuación”. Y a más de ello que solamente pueden sufrir el embate de la mutación
ontológica, los conjuntos inmobiliarios que hubieran sido constituidos: a) como derechos personales; y b)
o como derechos personales y reales coadyuvantes; quedan excluidos de la previsión normativa aquellos
que tienen el régimen vinculado a derechos reales (Verbigracia: dominio y condominio con indivisión
forzosa perdurable, dominio privado y servidumbre, etc.) (27).
Ahora bien, retornando a la “adecuación” que exige el párrafo bajo estudio, entiendo que dicha obligación
legal puede recibir tres interpretaciones.
La primera que es que su entendimiento sea lineal, sin mayores profundizaciones, y aceptando la
ausencia de razones de valía, y por ello se considere que debe ser modificado todo el régimen
adoptándose el sistema de la propiedad horizontal con leves variaciones que trae el capítulo específico
(28).
Esta posibilidad recibe el rechazo de la doctrina en general por varias razones que merecen ser
compartidas. Una de ellas es esencialmente práctica y con efectos económicos impensados. Tener que
realizar planos que deben ser aprobados por organismos administrativos, escrituras públicas que
contengan los reglamentos de copropiedad, y los títulos de cada bien particular, todo más las
inscripciones en los respectivos registros, es una tarea que a más de las dificultades propias, generará
una cantidad de gastos a soportar por los propietarios titulares de derechos, que carecen de razón
justificante necesaria. (29).
El otro aspecto aún más relevante, es la infracción y lesión a la garantía constitucional al derecho de
propiedad previsto en art. 17 de la Const. Nacional. Ello se entronca con el respeto a los derechos
adquiridos, su jerarquía en el plexo normativo, y a la imposibilidad del efecto retroactivo de la ley para
afectar ese principio.
Si un conjunto inmobiliario tuvo génesis mediante un régimen de derechos reales y personales, o de
derechos personales, conforme a un sistema que permitía dicha cualidad, y en algún supuesto sobre
normativa que propiciaba esa base jurídica, constituye un derecho consolidado por haber cumplimentado
debidamente el “factum” normativo (30).
Al respecto la Corte Suprema Nacional, se ha expedido en ese mismo sentir al juzgar: “Conforme con la
doctrina de Fallos 209: 247 (en LA LEY 1975- A, 337 ), entre muchos otros, sobre la modificación de
normas por otras posteriores, es necesario que el régimen que se trate no arrase con los derechos
definitivamente incorporados al patrimonio, situación que solo puede considerarse que existe cuando bajo
la vigencia de una ley se han cumplido todos los actos y condiciones sustanciales y los requisitos
formales previstos en la norma para que el particular sea titular de un derecho . En otros términos la
adquisición del derecho requiere que la situación general creada por la ley se transforme en una situación
jurídica concreta e individual en cabeza del sujeto; es a partir de entonces que se hace inalterable y no
puede ser suprimida por ley posterior sin agravio al derecho de propiedad, consagrado por el art. 17 de la
Const. Nac. (C.S.Nac. Fallos 298: 462, y en LA LEY 1978-A, 251” (31).
Cuando el art. 7 del Código civil y comercial, con consonancia con lo que establecía el art. 3 del anterior
trae como barrera de los efectos de la nueva ley a los “derechos amparados por garantías
constitucionales”, le acerca y asimila a los invocados como “derechos adquiridos”, y de esa forma se nota
la similitud con lo expuesto en el sentido preindicado (32).
En este sentido se manifiestan relevantes autores nacionales. Por ejemplo el Dr. Jorge H. Alterini afirma:
“… Debe entenderse que se procura que los conjuntos inmobiliarios se ajusten a la nueva regulación y no
el cambio frontal de un sistema por otro lo que no sería conforme a derecho por violar garantías
constitucionales”. A su vez las profesoras Mariani de Vidal y C. Arbella indican que la solución dada por el
art. 2075 para los conjuntos inmobiliarios preexistentes se aparta de lo proyectado originariamente, y que
ademán la norma no contempla debidamente y en forma meditada los inconvenientes trastornos y gastos
que generará tal adecuación. Y agregan: “que la impuesta adecuación impresiona como de muy dudosa
constitucionalidad, lesiva de la garantía de la propiedad”. También el Dr. Nelson A. Cossari señala:
“Nosotros estimamos que los derechos personales o reales adquiridos respecto de los conjuntos
inmobiliarios al amparo de una legislación anterior a la vigencia del Cód. Civil y comercial son bienes que
integran el patrimonio de su titular y constituye por lo tanto una propiedad en sentido constitucional (art.
17 de la Const. Nac.). La aludida garantía constitucional obliga al intérprete a pronunciarse por la
subsistencia de los conjuntos inmobiliarios que preexistentes a la sanción del Código, fueron regulados
como derechos personales o combinando derechos reales y personales. Por supuesto que para exista
inconstitucionalidad deberá escudriñarse en el caso concreto que la garantía de la propiedad se
encuentre afectada” (33).
Estos argumentos llevan a que los referidos juristas afirmen sin hesitar que, en el régimen legal argentino
no tiene cabida la conversión de los “Conjuntos inmobiliarios” preexistentes a un nuevo sistema que la ley,
pareciera tratar de imponer.
Por último y, como posición intermedia intentando conciliar la visión del legislador, y entendiendo que –
como se dijo “supra”-, el vocablo adecuar, importa acomodar, adaptar, etç. algunos autores arriban a una
conclusión digna de ser tenida en cuenta. Sostienen que para la referida “adecuación” es posible aplicar
algunas consideraciones y pautas para el funcionamiento del conjunto, como verbigracia hacer uso del
art. 2053 en cuanto al requisitos de la unanimidad de voluntad de los copropietarios ante la obra nueva
que muta o gravita en la estructura del inmueble de manera sustantiva (34).
A modo de colofón y en mi opinión personal, entiendo que no existen razones de valía, tampoco las
invoca la ley, para alterar los sistemas y regímenes vigentes en los “conjuntos inmobiliarios” preexistentes.
Si fuera posible, y los titulares de los derechos lo considerasen, podrían conformar un nuevo sistema
legal, o bien formular algún tipo de adecuación, pero sin ser ello de exigencia rígida y determinante.

VI. Análisis de un importante precedente jurisprudencial

Si bien son muchos los fallos que se han ocupado y vinculado al tema bajo estudio y sus efectos con
relación a la nueva normativa, analizaremos uno de ellos.
Se trata del Fallo Plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial del 4 de mayo del
2015, dictado en los autos: “Barrio Cerrado Los Pilares S.A. c. Álvarez Vicente Juan A., s/ cobro
ejecutivo” (35).
Allí se debatió la procedencia de la vía ejecutiva de una certificación de deuda por “expensas comunes
ordinarias”, y la cuestión quedó concentrada en determinar si dicha constancia era posible encuadrarla en
los presupuestos del art. 523 del Cód. Procesal Civil.
Si bien el tema tiene un encuadre y objetivo muy específico, los distinguidos jueces que componen ese
importante tribunal hacen consideraciones sobre la cuestión sustantiva que es motivo de este comentario.
La mayoría de los jueces intervinientes entendieron que como solamente la ley es soberana en la
creación del título ejecutivo, la certificación de la administración de barrios cerrados o clubes de campo no
era idónea para tipificarla en la normativa de referencia.
Por su parte quienes disintieron de ese pensamiento, que fueron minoría en los votos, consideraron que
la constancia emanada de la administración del barrio cerrado o los clubes de campo responde a la
necesidad de que la organización puede hacer efectivo el cobro a los fines de mantener las áreas
comunes, lugares de esparcimiento recreativos y deportivos, y demás servicios que debe brindar el
complejo a sus integrantes. Llegando a la conclusión de que era necesario lograr una hermenéutica de
orden práctico e idónea para permitir el buen orden y fundamentalmente la “subsistencia del complejo”.
Este pronunciamiento me permite afirmar que —por las dudas que encierra su propia naturaleza-, no es
posible asimilarlo en un todo al derecho real de la “Propiedad horizontal”. A más de los elementos ya
señalados en el decurso de esta monografía, da pie a pensar que hay una esencial diferencia que impide
una igualación entre un instituto y el otro, el ejemplo del fallo referido es una verdadera enseñanza.

VII. Breves conclusiones

A modo de colofón, y para no extender en demasía el comentario, debo señalar que considero haber
demostrado que en la novel legislación civil y comercial conviven sin dificultades mayores los “conjuntos
inmobiliarios” pretéritos con el obligatorio nuevo orden jurídico que se impone para las futuras creaciones.
Y por otra parte, y es esto el meollo de la cuestión en debate, no existen dificultades jurídico-prácticas,
para que los conjuntos inmobiliarios preexistentes continúen su vida legal bajo el sistema por el cual
fueron creados.
(1) JULIÁ, Jorge R.R., “Conjuntos Inmobiliarios”, Ed. Hammurabi, 2015, p. 121. ALTERINI Jorge H.,
“Simplificación en la prehorizontalidad y complejidades en los conjuntos inmobiliarios”, en LA LEY, 2016-
D, 751. STRATTA, Alicia Josefina, “Reseña de cuestiones planteadas sobre los clubes de campo y otros
complejos residenciales”, en ED 212- 821 y ss.
(2) SAUCEDO Ricardo Javier, comentario al art. 2073 del Cód. Civ. y Com., en RIVERA Julio C. –
MEDINA Graciela, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Ed. Thomson Reuters-La Ley, Bs.
As., 2014, t. V, p. 611.; CASTRO HERNÁNDEZ, Manuel H. – CLÉRICI Luis S., “Nuevas formas de
urbanización. Clubes de campo y barrios cerrados”, en ED, 193-842; MARIANI de VIDAL Marina –
ARBELLA Adriana N., “Clubes de campo y barrios cerrados”, Ed. Heliasta, Bs. As. 2009.; íd. “Tratamiento
de algunas cuestiones en las urbanizaciones privadas, clubes de campo y barrios cerrados”, en JA, 2007-
I-1072.
(3) CASTAN TOBEÑAS, “Derecho Civil Español Común y Foral”, Ed. Reus, Madrid, 1978, t. II, “Derecho
de cosas”, ed. revisada y puesta al día por Gabriel García Cantero, p. 82.
(4) DIEZ PICAZO, Luis, “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”, Ed. Civitas, Madrid, 1995, t. III, p.
899 y ss.
(5) DIEZ PICAZO, op. cit. p. 148.
(6) MOLINA QUIROGA, Eduardo, “Nuevos Derechos Reales en el Código Civil y Comercial de la Nación”,
Conjuntos inmobiliarios y Cementerios Privados (Infojus del 29-IV-2015).
(7) LAMBOIS Susana, en BUERES Alberto – HIGHTON Elena, “Código Civil y normas complementarias,
análisis doctrinario y jurisprudencial”, Ed. Hammurabi, Bs. As., 2005, t. 5- B, p. 763.
(8) SAUCEDO, coment. al art. 2074 del Cód. Civ. y Com., en RIVERA-MEDINA, “Cód. Civ. y Com.”, cit., t.
V, p. 614. JULIÁ, J., coment. al art. 2074, en BUERES A. J., “Cód. Civ. y Com.”, analizado, cit., t. II, p.
388.
(9) MOLINA QUIROGA, “Barrios Privados y propiedad horizontal”, en LA LEY 2002-A, 344. DEL
CASTILLO, Francisco, “Barrios cerrados y clubes de campo. Experiencia de su regulación y convivencia”,
en Rev. del Notariado No. 856, p. 56 y ss.
(10) Si bien esta era la denominación en el Derecho romano, hoy se la utiliza para mentar a la acción de
división del condominio. (PETIT, Eugene, “Tratado elemental de Derecho Romano”, Ed. Calleja, Madrid
1924, trad. de don José Fernández González, p. 672, No. 765).
(11) SAUCEDO, coment. al art. 2074, en RIVERA- MEDINA, “Cód. civ. y com. coment.”, cit., t. V, p. 514.
(12) COSSARI, Nelson G., “Coment. art. 2074”, en ALTERINI, J.H., “Código Civ. y Com.”, cit…. t. X., p. 15
y ss.
(13) MARIANI de VIDAL M. — ABELLA, Adriana, “Conjuntos inmobiliarios en el Cód. Civ. y Com.
Referencia a los preexistentes”, en LA LEY 2015-B, 869 y ss.
(14) El nuevo art. 2075 del Cód. Civ. y Com. lleva e impulsa a manifestar la primera de las opiniones.
COSSARI, “Coment. al art. 2075”, en ALTERINI, “Cód. Civ. y Com.”, cit, t. X, p. 20 y ss. MARIANI de
VIDAL, M. – ABELLA Adriana, “Conjuntos inmobiliarios”, cit., en LA LEY, 2015-B, 871.
(15) CIFUENTES SANTOS, “Negocio jurídico”, Ed. Astrea, Bs. As. 1986, p. 8, No. 2. PUIG BRUTAU,
José, “Fundamentos del derecho civil”, Ed. Bosch, Barcelona 1978, 2da. edic., t. I, v. I, p. 827. BOFFI
BOGGERO, Luis M., “Hechos jurídicos”, en Enciclopedia jurídica Omeba, Ed. Omeba, Bs.As., t. XIII, p.
710. COMPAGNUCCI DE CASO, R.H.: “El negocio jurídico”, Ed. Astrea, Bs, As. 1992, p. 2, y ss.
(16) BETTI Emilio, “Teoría general del negocio jurídico”, Ed. R.D.P., trad. de Martín Pérez, Madrid, 1959,
p. 6. ENNECCERUS, L. – NIPERDEY, H., “Derecho civil. Parte general”, en el Tratado de derecho civil de
ENNECCERUS- KIPP-WOLF, Ed. Bosch, Barcelona, 2da. edic. española, trad. de Blas Pérez González y
J. Alguer, t. I, v. II, p. 5, No. 136. ORGAZ, Alfredo, “Hechos y actos jurídicos”, Ed. Zavalía, Bs. As., 1963,
p. 11, No. 2.
(17) SAUCEDO, coment. al art. 2075, en RIVERA-MEDINA, “Cód. Civ. y Com. coment.”, cit., t. V, p. 616.
JULIÁ, “Conjuntos inmobiliarios…”, cit.
(18) GIORGIANNI, M., “La obligación. La parte general de las obligaciones”, Ed. Bosch, Barcelona, 1958,
trad. Evelio Verdera y Tuells, p. 81.
(19) Ver la nota de Vélez, al Título IV, del libro III del Código civil. SALVAT, R. – LÓPEZ OLACIREGUI,
“Tratado de derecho civil argentino. Parte general”, Ed. Tea, 1950, Bs. As., t. II, p. 36. LLAMBÍAS, J. J.,
“Tratado de derecho civil. Parte general”, Ed. Perrot, 2da. edic., Bs. As., t. II, ps. 201-203. ALSINA
ATIENZA, D., “Las diferencias entre el derecho personal y el derecho de crédito”, en JA, 1956-III, 11.
(20) Aclaro que sobre ello hay alguna dubitación sobre la naturaleza de la prestación que no hace al caso
ampliar aquí. Ver: ZANNONI, E., “La obligación (concepto, contenido y objeto)”, en Rev. Jur. de San Isidro
No. 20, del año 1983, p. 60 y ss. COMPAGNUCCI DE CASO, R. H., “Obligación y responsabilidad”, en
Rev. Notarial, publ. del Coleg. de Escribanos de la Prov. de Bs. As., No. 953, año 1980, p. 2119 y ss.
HERNÁNDEZ GIL, A., “Derecho de obligaciones”, Ed. Ceura, Madrid, p. 94. LAFAILLE, H., “Tratado de las
obligaciones”, Ed. Ediar, Bs. As., t. I, p. 3. ALTERINI, A.A. — AMEAL, O.- LÓPEZ CABANA, R. M.,
“Derecho de obligaciones”, Ed. Abeledo Perrot, Bs. As. 2008, 4ta. edic., No. 90, p. 53.
(21) CAZEAUX, P. N. – TRIGO REPRESAS, A. F., “Derecho de las obligaciones”, Ed. La Ley, 2012, Bs.
As., 4ta. edic., t. I, No. 16, p. 28. LAFAILLE, “Tratado de las obligacciones”, cit., t. I, p. 18. MACHADO, J.
O., “Exposición y comentario al Cód. Civil argentino”, t. II, Ed. Lajouane, 1922, Bs. As., p. 147.
(22) ALTERINI, J. H., “Primeras consideraciones sobre los derechos reales en el Proyecto de Código Civil
y Comercial”, publ. de la Academia Nacional de Derecho de Bs. As., año 2012, en LA LEY, 2012-E, 898.
(23) CAUSSE, Federico — PETTIS, Cristian R., “Derechos reales”, en la colección Incidencias del Cód.
Civ. y Com., Ed. Hammurabi, 2016, Bs. As., p. 14. COSSARI, coment. al art. 1884, en ALTERINI, J.H.
(director), Cód. Civ. y Com. coment., cit., t. IX, p. 37.
(24) GURFINKEL de WENDY, Lilian N., coment. al art. 1884, en Rivera- Medina, Cód. Civ. y Com.
coment., cit., t. V, p. 218.
(25) COSSARI, coment. al art. 2075, en ALTERINI, “Cód. Civ. y Com.”, cit, t. X, p. 32; ALTERINI,
“Simplificación en la prehorizontalidad y complejidades en los conjuntos inmobiliarios”, en LA LEY, 2016-
D, 751.
(26) PUERTA de CHACÓN, Alicia — NEGRONI, María L., “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios
preexistentes, normas operativas”, LA LEY del 4 de mayo de 2016.
(27) ALTERINI, J. H., “Simplificación a la prehorizontalidad…”, cit., en LA LEY, 2016-D, 756.
(28) PUERTA de CHACÓN, Alicia — NEGRONI, María L., “Adecuación…, cit.
(29) CAUSSE – PETTIS, “Derechos reales”, en Incidencias…, cit., p. 161 (Los autores hacen notar esta
problemática, y sus impensadas consecuencias).
(30) ORGAZ, “Hechos y actos o negocios jurídicos”, cit., p. 11, No. 2, quiEn sostiene con sabiduría: “Hay
derecho adquirido cuando al tiempo de entrar a regir la nueva ley estaba ya integrado el supuesto de los
hechos que la ley anterior ligaba al nacimiento del derecho. COVIELLO, Nicola, “Doctrina general del
derecho civil”, Ed. Uteha, Mexico, 1928, trad. de Felipe de J. Tena, p. 334, No. 97. PUGLIATTI, Salvatore,
“I fatti giuridici”, Ed. Giuffrè, Milano 1996, p. 27.
(31) CS fallo del 1-II-2002, in re: “Gorosito Juan R. c. Riva S. A. y otros”, ídem en: Fallos 298: 472
(32) TOBIAS, José, coment. al art. 7 en ALTERINI, “Cód. Civ. y com. coment.”, cit., t. I, p. 45, quien aclara
debidamente que ante “situaciones jurídicas constituidas o extinguidas bajo la ley anterior no es aceptable
la retroactividad de la nueva”, y a más que la novel normativa: “no puede nunca afectar derechos
amparados por garantías constitucionales”. Íd. en LÓPEZ DE ZAVALÍA, F., “Irretroactividad de las leyes”,
en LA LEY, 135- 1492.
(33) ALTERINI, “Simplificación en la prehorizontalidad…”, cit. en LA LEY, 2016-D, 756. MARIANI de
VIDAL, M. – ARBELLA A., “Conjuntos inmobiliarios en el Cód. Civ. y Com.”, en LA LEY, 2015-B, 883.
COSSARI, N., “Coment. al art. 2075”, en ALTERINI (Director), Cód. Civ. y Com. coment., t. X, Ed. La Ley,
Bs. As., 2016, 2da. edic., p. 38.
(34) FAVIER DUBOIS, Eduardo, “Situación actual de los clubes de campo bajo la forma de sociedades
anónimas. Reglas de aplicación inmediata”, en LA LEY 2015- E, 1217. ALTERINI, Jorge H.,
“Simplificación en la prehorizontalidad…”, cit., en LA LEY, 2016-D, 756.
(35) CNCom., en pleno, fallo del 4-V-2015, in re: “Barrio Cerrado Los Pilares S.A. c. Álvarez, Vicente Juan
A., s/ cobro ejecutivo.