Vida Útil Ponderada de Edificaciones PDF

BENEMÉRITA UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE PUEBLA DE MÉXICO
FACULTAD DE INGENIERÍA
UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA DE COSTA RICA
ESCUELA DE CIENCIAS EXACTAS Y NATURALES
MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES
TESIS PROFESIONAL
PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRÍA EN VALUACIÓN
PRESENTA:
ING. RONNY GONZÁLEZ MORA
DIRECTOR DE TESIS:
M.V. DAVID SANCHEZ
SAN JOSÉ, COSTA RICA

SETIEMBRE 2005
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DEDICACÍON
A mi Familia;
Carolina y Felipe.
A mis Padres;
Que me continúan apoyando en mis estudios y proyectos.
AGRADECIMIENTO
A Dios por sus bendiciones y dones.

A los amigos, profesores y todas aquellas personas que de manera desinteresada, me
dieron su apoyo y parte de sus conocimientos, para que este trabajo fuera una realidad.

INDICE
CAPÍTULO PAG
I INTRODUCCION
1. INTRODUCCIÓN 7
2. OBJETIVOS 9
3. METODOLOGÍA 10
II LA VIDA UTIL DE LOS BIENES 12
2.1 CONCEPTOS BÁSICOS 12
2.1.1 Vida Total 12

2.1.2 Vida útil 12
2.1.3 Edad 13
2.1.4 Vida útil esperada 13
2.1.5 Vida de servicio 13
2.1.6 Vida agotada 14
2.1.7 Vida útil remanente 14
2.1.8 Vida Media probable 16
2.1.9 Factor Vida 18
2.1.10 Edad actual 19
2.1.11 Edad efectiva 19
2.1.13 Vida útil ponderada 19
III El MANTENIMIENTO VRS LA VIDA ÚTIL 20
3.1 EL MANTENIMIENTO 20
3.2 EL SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO 21
3.3 MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO 23
3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO 24
IV LA VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES 26
4.1 VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL

CONTEXTO MUNDIAL 26

4.2 VIDAS UTILES PROBABLES MÍNIMAS PARA
MATERIALES DE OBRA 28
V VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA 44
5.1. VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BÁSICAS

DE UNA OBRA 44
5.2 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS

EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES 45
5.2.1 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo

condiciones normales 45
5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo
5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo
5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo
5.2.5 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo
condiciones extremas 50
5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo
5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo
5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo

EN EDIFICACIONES COMERCIALES 54
5.3.1 Edificaciones comerciales tipo interés social bajo

5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo
5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo
5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo
5.3.5 Edificaciones comerciales tipo interés social bajo
5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo
5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo 60
condiciones extremas

5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo

EN EDIFICACIONES PUBLICAS 62
5.4.1 Edificaciones públicas tipo interés social bajo

5.4.2 Edificaciones públicas de calidad media bajo
5.4.3 Edificaciones públicas de primera calidad bajo
5.4.4 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo
5.4.5 Edificaciones públicas tipo interés social bajo
5.4.6 Edificaciones públicas de calidad media bajo
5.4.7 Edificaciones públicas de primera calidad bajo
5.4.8 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo
VI LA VIDA UTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES

DE DETERIORO 70
6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE

INSTALACIÓN DE LAS EDIFICACIONES 70
6.2 FACTORES QUE INFLUYEB EN LA ESPERANZA DE 71

VIDA
6.3 LAS CONDICIONES FÍSICAS DE LOS INMUEBLES 73
6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES 74

6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES 74
6.5 SUSTITUCIONES 75
VII VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES 76
7.1 METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACION
DE LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES 76
7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACION DE

LA VIDA PONDERARA 78

7.2.1 Aplicación del método a una vivienda mixta:
mampostería - madera 78
7.3 LA TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA

VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES 83
7.3.1 Aplicación del método a la vivienda Tipo VC01 de la

ONT 84
VIII CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 89
ANEXO I: Ejemplo de presupuesto de obra 92
ANEXO II: Tipología Ajustada Propuesta 95
BIBLIOGRAFÍA 132

CAPÍTULO I. INTRODUCCIÓN
1. INTRODUCCIÓN
La estimación de la vida útil de las edificaciones, de las estructuras y de los bienes en

general, ha sido un tema de investigación, relativamente poco tratado desde el punto de
vista de la valuación costarricense.
Otras especialidades de la ingeniería, han dirigido su punto de atención hacia las

investigaciones respecto a durabilidad de las estructuras, principalmente las de hormigón,
las metálicas y otras. Sin embargo a nivel mundial, según un artículo del autor Turibio Da
Silva(1), señala antecedentes de estudios sobre la durabilidad de materiales que datan de
1938, basados en probetas moldeadas en 1907.
Costa Rica no tiene estudios técnicos que traten el tema de la Vida Útil de las
Edificaciones. Algunas instituciones del estado y principalmente los laboratorios de
materiales de algunas universidades estatales, han ejecutado programas enfocados a la
estimación de la resistencia última o media de diferentes materiales constructivos, pero no
dirigidos a las edificaciones como un conjunto.
En el mercado podemos encontrar un sin número de bibliografías que adjuntan tablas de

esperanzas de vida de diferentes tipos de edificaciones. Pero todas ellas han sido
desarrolladas en medios y bajo tipologías ajenas a Costa Rica.
Este hecho ha dado pie al presente trabajo, el cual se convierte en un intento de establecer
las Vidas Útiles Mínimas de algunas edificaciones aplicando el Método de la Vida Útil
Ponderada.
Se ha tomado la decisión de aplicar el Método de la Vida Útil Ponderada, partiendo del

hecho que es un enfoque que no requiere directamente del soporte de laboratorios de
materiales especializados y se presta de forma indirecta, para hacer variaciones en la

calidad de los materiales, la mano de obra empleada y las condiciones del medio en la
cual se encuentra, entre otros elementos.
El método de la Vida Útil Ponderada, si bien es cierto es sencillo y práctico, conlleva

varios elementos intrínsecos, de los cuales su correcta estimación es vital para lograr un
resultado confiable. Uno de éstos, es la acertada definición del estimado de Vida Probable
de las partidas de la edificación. En el medio podemos encontrar estimados se vida de
muchos materiales y partidas, pero la pregunta que salta es: ¿son consistentes con la
tipología constructiva nacional?
Bajo esa perspectiva y con base a las condiciones de los materiales típicos costarricenses
y luego de una revisión exhaustiva de la literatura sobre el tema, se ha visto como una de
las propuestas más influyentes a nivel Panamericano, la investigación que sobre las
partidas de obra realizaron los autores venezolanos, Caputto, Herrera y Silva, en su
escrito ¨Las Edades de un Edificio¨(1).
En los diferentes capítulos de esta obra, el lector podrá analizar el concepto de la vida
probable de los materiales y de las partidas de obra y como resultado primario podrá
observar una propuesta que analiza la Vida Probable de Materiales y Partidas de Obra ,
ajustados al medio costarricense.
Finalmente y como parte medular de esta tesis, se expone al lector el desarrollo del
Método de la Vida Útil Ponderada Probable, ajustado a nuestro mercado, analizando las
principales variables, de forma que el valuador siguiendo ese procedimiento, podrá
determinar para diferentes circunstancias de ambiente y calidad de obra, un estimado
mínimo de vida de la edificación en análisis.
1
CAPUTTO M (Iván). Las Edades de un Edificio. Ponencia XIX Congreso de la Unión Panamericana de
Asociaciones de Valuación, UPAV. Venezuela. 2000.

2. OBJETIVOS
2.1 Objetivo general
Aplicar el método de la Vida Útil Ponderada Probable, en la estimación de

la esperanza mínima de vida de inmuebles comerciales, residenciales y públicos.
2.2 Objetivos específicos
a. Estudiar los métodos de estimación de la esperanza de vida de los bienes

inmuebles, tanto a nivel internacional como nacional.
b. Analizar las variables más importantes que componen el método en

estudio.
c. Proponer un conjunto de valores de Vidas Útiles Probables de materiales y

partidas de obra, ajustadas y consistentes con la tipología constructiva
costarricense.
d. Aplicar el método recomendado, a una tipología constructiva reconocida y

oficial, como lo es la ¨Tipología Constructiva desarrollada por el Órgano
de Normalización Técnica de Costa Rica¨.

3. METODOLOGÍA
Se recopiló e investigó información procedente de diferentes organismos de gran

prestigio a nivel mundial y que han tratado el tema de la durabilidad de los materiales y
de los métodos para la estimación de las vidas probables de éstos y de las partidas de
obra.
Lo anterior se debe ejecutar antes de exponer la aplicabilidad del Método de la Vida Útil
Ponderada, en virtud que parte esencial del mismo, es conocer un valor confiable de los
estimados de vidas probable de los materiales y de las partidas que componen la
edificación.
En ese sentido se tuvo acceso a las investigaciones y propuestas de vidas probables del
conocido valuador Turibio Da Silva, a los contenidos temáticos del Comité de la
Sociedad Americana de Ensayos y Materiales (ASTM – E 82), en lo que respecta al
capítulo de la vida de los materiales y edificaciones.
También se estudiaron algunos capítulos de la Organización Internacional para la

Estandarización (ISO/DIS 15686), específicamente al apartado referente al planeamiento
de las Vidas de Servicio en las Edificaciones. La publicación de Marshall and Swift Co.
fue una fuente importante de investigación junto a la obra del investigador Rudbeck.
A nivel nacional, la investigación se complementa con la consulta a valuadores

profesionales de gran prestigio, a profesionales del Centro de Investigación en Viviendas
y Construcciones (CIVCO), de la escuela de Ingeniería en Construcción del Instituto
Tecnológico de Costa Rica, al Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (ONT) y
a ingenieros de las especialidades de la Ingeniería Industrial y Mantenimiento Industrial.
Parte del contenido del método propuesto, está integrado por la incidencia del costo de las
partidas de obra con relación al costo total de la edificación. Desde ese punto de vista, se
tuvo acceso a la consulta directa de presupuestos generados por ingenieros constructores
10

independientes y empresas constructoras de amplia experiencia y prestigio. Limitándose
a presupuestos de edificaciones de carácter residencial, comercial y públicas, no tomando
en cuenta hoteles, estaciones de servicios y otras obras de carácter especial.
Luego de analizar, clasificar y tabular los resultados obtenidos de la investigación, se

propondrá, como una primera parte del trabajo, una tabla que contiene el estimado de
Vida Útil Probable Mínima de los materiales y partidas de obra más representativos del
mercado nacional.
Finalmente y una ves establecida la fuente de la cual se obtendrán los valores de las
Vidas Útiles Probables de los materiales y partidas más consistentes con la tipología
constructiva costarricense, se procede al desarrollo del método por medio del cual se
determina la Vida Ponderada de las Edificaciones.
11

CAPITULO II. LA VIDA ÚTIL DE LOS BIENES
2.1 CONCEPTOS BÁSICOS
Previo a la definición del método para estimar la Vida Útil Ponderara de una Edificación,
es necesario aclarar una serie de términos que los valuadores citan en diferentes casos al
referirse al estimado de vida de los bienes en general.
Con este propósito de integrar al lector sobre esta terminología, se procede a definir y los
siguientes conceptos:
2.1.1 Vida Total:

Promedio estadístico que refleja la esperanza de vida de un bien
expresada en años, bajo condiciones normales de operación y
mantenimiento.
2.1.2 Vida Útil:

Representa la vida en la que se estima que un bien prestara servicio
dentro de los límites de eficiencia económica. Es la vida útil
probable futura que se estima tendrán los bienes que se valúan
considerando los limites de eficiencia económica y de producción
de la empresa para la cual se esta realizando el avaluó.
Según la ASTM E 632 – 82(2), ¨es el periodo de tiempo después de
la construcción durante la cual todas las propiedades esenciales
alcanzan o superan el valor mínimo aceptable con un
mantenimiento rutinario¨
En Costa Rica existen diversas informaciones que muestran vidas útiles para diferentes
tipos de equipos y de edificaciones residenciales e industriales. Todas estas publicaciones
han sido desarrolladas en países industrializados que tienen los recursos necesarios para
2
ASTM – American Society for Testing and Materials – Comité G-3. Book of ASTM Standards. 1988
12

desarrollar programas de seguimiento en el campo y la implementación de
investigaciones en laboratorios de materiales.
La mayor parte de los laboratorios de materiales de nuestras Universidades, dedican gran

parte de su tiempo a investigaciones sobre el comportamiento físico de resistencia de los
materiales y no en su vida útil o su comportamiento en el tiempo.
Los manuales que señalan la vida de los componentes de una edificación, hasta ahora
estudiados, advierten que éstas no son exactas y se publican únicamente a modo de guía y
se deben considerar como un promedio normal y razonable de vida útil.
2.1.3 Edad:
Representa el tiempo transcurrido desde la instalación del bien,
hasta la fecha de la valuación.
La edad puede no ser equivalente al período cronológico transcurrido desde la instalación

de la propiedad nueva, hasta la fecha del avalúo, ya que existe una serie de factores, como
calidad del mantenimiento, la intensidad del uso, las reparaciones mayores y otros, que
solo pueden determinarse mediante inspección física del bien.
2.1.4 Vida Normal o Vida Útil Esperada:
La vida normal o Vida útil esperada de un bien es una suposición

sobre la vida razonablemente esperada de un bien, basada en la
experiencia.
2.1.5 Vida de Servicio:
La vida de servicio es la base del cálculo de la rentabilidad de una

edificación. Esta corresponde a la duración de servicio promedio de
13

un edificio o de un elemento constructivo de una instalación o de
un componente de éste.
2.1.6 Vida Agotada:

La vida agotada puede no ser equivalente a la edad actual.
La opinión de “ vida agotada” debe emitirse como el resultado de
la observación y consideración de la utilidad del bien, que puede
ser influenciada, tanto por la observación como por la edad.
Una unidad particular de propiedad puede tener una vida normal esperada de 30 años y
tener 15 años de edad, pero si por observación revela que no ha sufrido la cantidad
normal de deterioro u obsolescencia durante estos años, la vida remanente esperada puede
aun ser de 20 años, representando un agotamiento actual de solamente 33.33% de su vida
normal. Lo contrario puede también ser cierto y a través de abusos y descuido, el bien
puede haberse agotado mas de 50% de su vida normal esperada.
2.1.7 Vida Útil Remanente:

La vida útil remanente esperada es la que gobierna la
determinación del valor de una propiedad.
Se expresa matemáticamente según la siguiente formula:
V.U.R = V.U * VNR

VRN
Donde:
V.U.R = Vida Útil Remanente
V.U = Vida Útil
VNR = Valor neto de reposición
VRN = Valor de reposición nuevo
El concepto intrínseco de esta fórmula es importante destacarlo, tomando en cuenta que

en algunos casos se estima la vida remanente como la diferencia entre la Vida útil y la
14

edad cronológica. Este último concepto, no necesariamente es correcto, debido a que el
restante de vida de un inmueble o mueble, depende de su estado de conservación.
Por ejemplo:
Una vivienda de mampostería, en condiciones de conservación normales, cuya vida útil se

ha estimado en 60 años y tiene una edad cronológica de 15 años, implicaría según el
método tradicional que su vida remanente es de 60 – 15 = 45 años.
Según el método propuesto:
V.U.R = V.U * VNR

VRN
Donde:
V.U.R = Vida Útil Remanente
V.U = Vida Útil
VNR = Valor neto de reposición = ¢18.450.000
VRN = Valor de reposición nuevo = ¢22.500.000
V.U.R = 60 * 18.450.000
22.500.000
V.U.R = 49.20 años
Tal ves la diferencia sea considerada por algunos valuadores como no significativa, pero
que sucede si la vivienda esta en regular estado.
VNR = Valor neto de reposición = ¢12.150.000

VRN = Valor de reposición nuevo = ¢22.500.000
15

V.U.R = 60 * 0.54 = 32.4 años
En este caso la diferencia es considerable, aproximadamente 13 años, diferencia que

puede influir determinantemente entre si un inversionista acepta participar en un negocio
o si una entidad financiera acepta el bien como garantía hipotecaria..
2.1.8 Vida Media Probable:

La vida media probable es el valor estadístico obtenido a partir de
las curvas de mortalidad para cada bien.
En nuestro país, es común encontrar bienes que han superado ampliamente la Vida Media
Probable y aun continúan en explotación económica.
En el caso de querer determinar el periodo de vida útil durante el cual un bien puede
seguir prestando servicios la respuesta es aleatoria, pues se trata de problemas de
probabilidad de subsistencia. Esto en parte se soluciona recurriendo al uso de las tablas de
mortalidad o de gráficos que representan la frecuencia de los retiros en función de la
antigüedad, especialmente en el caso de maquinaria y equipo.
Mediante este mecanismo se puede fijar un valor de Vida Media Probable, que puede
llegar a valores que oscilan entre 2 y 3 VMP.
Sin embargo la vida económica de un bien se encuentra íntimamente relacionada con el

grado de explotación y es, a su vez, función del adelanto tecnológico.
En algunos casos, cuando un bien llega a su vida media probable (VMP) resulta que es
equivalente a su valor final y solo tiene un valor igual al de chatarra o desecho. Ello
ocurre con frecuencia en países de gran desarrollo industrial. Sin embargo en países de
desarrollo relativo, el bien sigue siendo rentable y continua productivo, prestando
servicios en industrias con menores exigencias de exactitud y calidad en los productos a
procesar, es decir, que su valor de VMP será apreciable y superior al de desecho.
16

En el calculo de la Vida Media probable, se analiza el comportamiento durante la vida útil
de una serie de maquinas para un lote numeroso. Al final del seguimiento se representa
sobre un sistema de coordenadas ortogonales, tomando en las abcisas las edades y en las
ordenadas las frecuencias de retiro, para cada edad, hasta alcanzar la ultima del lote de
ensayo.
F(E) = frecuencia de retiro a cada edad = No. Maquina retiro / año

No. Total del lote ensayado
Habitualmente, la curva obtenida es comparada con un valor máximo, o valor modal,

según se muestra en la figura No.1.
F (max)
I I E
VMP
I I
2 VMP = VIDA UTIL MAXIMA
Figura No. 1
Para la mayor parte de los equipos y maquinas de uso corriente, esta curva es de tipo
simétrica respecto del valor modal, por lo que se deduce que para estos casos la vida útil y
máxima de un bien es igual al doble de la vida media probable (2VMP). Este hecho
permite simplificar la confección de la tabla de depreciación por antigüedad, admitiendo
que al finalizar su VMP el valor residual es igual a 0.25 y al finalizar su vida útil
17

(segundo uso) el valor final de 0.05 (valor chatarra o desecho) corresponde a dos veces su
vida media probable, tal como se indica en la figura No.2. Para edades o antigüedades
superiores a 2VMP, se mantiene el valor de 0.05 establecido (la curva se hace asintótica
al eje de las abcisas).
$
$ 1.00
$ 0.25
$ 0.05
I I E
VMP
I I
VU = 2 VMP
Figura No. 2
Es recomendable que en corto plazo, este tipo de aplicación sea aplicada a las
edificaciones, pudiendo obtenerse una mejor concepción de la vida útil de las
edificaciones de una forma más científica.
2.1.9 Factor de Vida
Se refiere a la relación que hay entre la vida útil total que se estima
prestará servicio un bien considerando los limites de producción y
economía en condiciones de operación normal de un bien.
Fv = VUT - E
VUT
18

2.1.10 Edad Actual:
Es el periodo de tiempo de la existencia de las mejoras de la tierra.
2.1.11 Edad Efectiva:

Es una edad estimada, basada en la comparación con otras
estructuras del mismo tipo, independientemente de su edad actual,
que depende de la condición actual de la propiedad.
Una propiedad antigua, que ha tenido un programa regular de mantenimiento,

remodelaciones, etc, puede tener el mismo aspecto y demanda que las propiedades típicas
que son 25 años menores y viceversa. En estos casos el valuador debe tomar en cuenta el
costo de manutención y mantenimiento en lugar de escoger un valor de las tablas de
depreciación.
Como se puede apreciar existen un sin número de formas de citar la vida útil de una
edificación o de un bien en general, sin embargo no cabe la menor duda que ésta depende
en un gran parte del programa de mantenimiento que se aplique a la edificación o al
elemento que se analice.
2.1.13 Vida Útil Ponderada de la Edificación:
Es el promedio de vida, que se obtiene en función de la incidencia o

participación de los componentes más representativos de la obra
respecto del costo, de forma tal, que el promedio ponderado de
todos ellos representa la vida útil total estimada del inmueble.
En la aplicación del método para estimar esta edad, se requiere

tener una amplia certeza de:
a. La Vida Probable de las partidas de obra

b. De la incidencia de las partidas de obra
19

CAPÍTULO III. EL MANTENIMIENTO VRS LA VIDA ÚTIL
3.1 EL MANTENIMIENTO Y LA VIDA ÚTIL DE LAS EDIFICACIONES.
En general las edificaciones plantean una expectativa de vida aproximada a los 50/75
años luego de los cuales requieren para su sobrevivencia una intervención general. Esta
resultará necesaria en relación del edificio que se trate y su función, su uso y también el
mantenimiento que de él se haya hecho a lo largo de su vida. Si esa rehabilitación integral
no se realiza, por lo general el edificio que ha sufrido el deterioro progresivo y
permanente del tiempo producto de las variaciones climáticas o que ha recibido las
influencias de los cambios a que ha sido sometido su entorno inmediato o él mismo,
debiendo a veces responder a necesidades para las cuales no fue proyectada.
De la misma manera que ocurre con un automóvil al que hoy las fabricas imponen
mantenimientos preventivos que aseguran las garantías ofrecidas, al que la venta se
acompaña de un manual de uso, al que ante una falla o un cambio en el ruido percibido
del motor se lo conduce a un taller mecánico para que personal especialmente preparado
lo revise y repare.
Los edificios también deben para no llegar a su ruina: ser inspeccionados técnicamente
por el profesional capacitado al que se debe recurrir ante la aparición de cualquier falla de
la construcción para descubrir las causas de la patología y sugerir las acciones
correspondientes para su reparación integral. Debe considerarse que habitualmente el
tiempo transcurrido entre la aparición de la lesión y la consulta, es directamente
proporcional al futuro costo de la reparación, a la vez que dificulta el descubrimiento
inmediato de las causas que generaron la falla. Adicionalmente, los edificios deberán
incluir una vez concluidas las obras un manual de uso y mantenimiento.
20

3.2 CALIDAD DE VIDA EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS: SÍNDROME
DEL EDIFICIO ENFERMO.
Los edificios protegen a sus ocupantes de la polución reinante en la ciudad. Pero en

muchos casos, durante la vida útil del edificio, los índices de contaminación pueden
excederse debido a malas condiciones internas de suciedad, polvo, humedad, gases
tóxicos, hongos y aguas detenidas, o bien crear cuadros absolutamente nuevos de
contaminación en el interior del edificio.
Cuando más del 20 % de los usuarios de un edificio presenta dolores de cabeza, nausea,
mareos, dolores de garganta, picazón o sequedad de la piel, congestión o irritación nasal,
ojos llorosos, fatiga excesiva y estos síntomas desaparecen si estas personas salen de su
lugar de trabajo o durante los fines de semana, es muy probable que estos síntomas estén
siendo provocados por algunos contaminantes presentes en el edificio. La existencia
simultanea de algunos de estos síntomas en un conjunto de personas se conoce como el
“Síndrome del Edificio Enfermo” (SEE) o “Sick Building Syndrome” (SBS). Un edificio
en estas condiciones puede agravar enfermedades bronquiales o de la piel.
Uno de los problemas básicos en la concepción del programa de mantenimiento, es lograr

un equilibrio en las medidas a tomar. Esto con el fin de evitar multiplicar las inspecciones
de partes del edificio cuya vida útil doble o triplique el periodo de las inspecciones.
Para estos motivos es necesario establecer la ¨vida útil de materiales y sistemas¨ con
suficiente aproximación. Para este fin es necesario contar con información fehaciente
procedente de los fabricantes, en el mejor de los casos, y de la propia experiencia tenida o
provocada mediante ensayos de envejecimiento o de la observación de aquellos que están
involucrados en el proceso constructivo.
En forma discriminada, los valuadores en muchas ocasiones, relacionan los inmuebles

con los componentes o materiales que se caracterizan por vidas útiles de más de 50 años.
Por ejemplo, solo se toman en cuenta los elementos de concreto, hierros, materiales de
21

PVC, etc. Por esa razón, el valuador erróneamente puede concluir que la expectativa de
los inmuebles en un 100% de los casos, se ubica en rangos de vida de 50/85 años.
La investigación sobre el tema de la vida útil de los principales materiales que componen
las edificaciones en Costa Rica, no es profunda. Algunos manuales muestran datos o
listas de vida útiles o esperanza de vidas de diferentes tipos de inmuebles, sin embargo,
no señalan como o bajo que metodologías o parámetros fueron obtenidas.
El mantenimiento es una actividad razonable, destinada a evitar gastos mayores en los

edificios, que siempre ha existido en aquellos casos en que se ha dado la concurrencia de
grandes inversiones y promotores comprometidos durante toda la vida útil de la
edificación, pero no es la norma.
En nuestro medio, la edificación como conjunto no ha convertido todavía el

mantenimiento en una doctrina para la acción consolidada y aceptada por todos. Al
mantenimiento le pasa como a todas las actividades que van más allá de los intereses
individuales inmediatos: necesitan pasar por una fase de imposición hasta que se
convierten en un hábito social. En los años 60 el tema del control de calidad y
mantenimiento de edificaciones era una materia experimental practicada sólo por grandes
corporaciones, hoy día conocemos el nivel de especialización, las experiencias y lo
exitoso que han sido los planes de mantenimiento.
Las fases necesarias para que se consolide una actividad distinta del trasiego
imprescindible de materiales y hombres para elevar físicamente el edificio son los
siguientes:
a. Introducción de la materia en el país por algunos iniciados a partir de
experiencias en general de otros países.
b. Aparición sucesiva de artículos en revistas y congresos.
c. Alternativamente acuerdos entre países introducen mandatos o compromisos
22

d. Aparece el primer decreto
e. Aparecen más decretos, los técnicos se aprestan a exigirlos
f. Diez años después las nuevas generaciones de promotores o usuarios (cada 5

años hay renovación) aceptan las novedades como parte de la naturaleza de las
cosas.
g. Veinte años después ya nadie discute la “nueva” actividad que se practica con
naturalidad.
Esta claro que cuanto antes se llegue a la fase ¨d¨, mejor. En mantenimiento ya hemos
llegado a este punto afortunadamente.
3.3 EL MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO
El tiempo no pasa en vano y hoy si que es un patrimonio consolidado de nuestro acervo

técnico-cultural que cuanto antes se profundice en una actividad del proceso, mas
probabilidades hay de que se obtengan los resultados buscados. Así ha ocurrido con la
calidad en sus tres aspectos principales de prestaciones plazo y costo.
Con el mantenimiento no podía ser menos y en el eco que nos llega de la discusión
internacional el tratamiento de mantenimiento comienza en el propio programa de
necesidades que el promotor entrega al contratista de un modo más o menos rudimentario.
Así se recomienda que proyectistas y promotor traten de considerar los costos de

mantenimiento en el momento que deciden los principales rasgos de la nueva promoción,
al proyectista se le pide que elabore el proyecto con el mantenimiento sobrevolando toda
su actividad, dado que decisiones que se toman en esa fase con ligeros cambios de
23

enfoque se traducen en menores costos de mantenimiento para varias décadas de vida útil
del edificio.
En la fase del proceso se recomienda a los constructores y directores de obra que

consideren entre sus prioridades el respeto por los aspectos del proyecto a ejecutar con el
mantenimiento. Además se incide también en aspectos como la flexibilidad de lo
construido para permitir los cambios provocados por la obsolescencia de los locales y
estancias.
Al usuario y cuidadores por cuenta de los propietarios se les proporciona un manual de

uso y mantenimiento donde de modo preciso se den instrucciones, que no solo han de
referirse al estricto uso y mantenimiento, sino a como han de tratar las actuaciones de
rehabilitación provocadas por el cambio previsto de funciones.
3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO
Las fases de influencia del mantenimiento en el proceso constructivo, en este nuevo

enfoque están centradas en el proyecto, aunque se prolongan en la ejecución, son las
siguientes:
a. Concepción
b. Establecimiento de la vida útil prevista del edificio
c. Prediseño
d. Establecimiento de la vida útil de prevista para los componentes
e. Evaluación de la vida de servicio de los componentes
f. Comprobación de que la vida de servicio predicha es mayor que la prevista
g. Realizar el proyecto
h. Elaborar el programa de mantenimiento
Aclararemos que la vida útil prevista es la duración que el propietario y el proyectista

establecen para el conjunto del edificio y sus componentes.
24

Con elementos básicos aquí tratados, podemos claramente percibir que para el
establecimiento del mantenimiento de las edificaciones, es preciso determinar la vida útil
de los bienes que formarán parte la edificación en estudio.
Como puede observarse, la estimación de la vida útil de una edificación, no sólo es

necesaria para la estimación de la depreciación en los procesos de valuación de
inmuebles. Es básica y necesaria para la correcta implementación de los procesos de
mantenimiento y la toma de decisiones sobre los programas futuros del inmueble.
25

CAPITULO IV. LA VIDA ÚTIL PROBABLE DE LOS
MATERIALES
4.1 VIDA ÚTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL CONTEXTO

MUNDIAL.
Una edificación sea residencial, de oficinas o industrial está compuesta por una serie de
materiales constructivos que en conjunto forman los diferentes sistemas necesarios para la
prestación de un servicio o actividad. Los avances de la tecnología constructiva han hecho
que muchos de estos materiales sean muy versátiles teniendo diferentes usos y
aplicaciones.
Sin embargo en el fondo el componente básico es el mismo. Por ejemplo, el fibrocemento

sea aplicado en una edificación industrial o residencial está compuesto por fibras de
amianto y celulosa mezcladas con cemento. Otro gran componente de los elementos
residenciales y comerciales es el Policloruro de Vinilo, conocido comercialmente como
PVC. A su ves, cada uno de esos componentes tiene un comportamiento diferente ante las
diversas acciones del ambiente y sus múltiples usos.
Es por ese motivo, que los valuadores profesionales, no deben fijar la vida de los bienes a
partir de la esperanza de vida de un concreto, de un metal o por el uso de un gráfico o una
tabulación de valores que desconocemos a partir de cual contexto han surgido.
Dentro de la investigación realizada, se ha determinado que a nivel mundial el estudio y

estimación de las vidas útiles de los bienes ha sido y es un tema en el cual cada día más
organismos e investigadores se han involucrado.
26

Para citar algunos ejemplos, sólo para el año 2002 había 24 proyectos de investigación
dentro del programa europeo COST 509, los cuales tenían alguna relación con la
durabilidad de los concretos y la protección de los metales.
Entre los grupos de investigación en aspectos de vida útil de estructuras más notables, se
encuentran los comités CIB-RILEM: ¨Comité 130 CLS – Métodos para la estimación de
la vida de servicio de estructuras de concreto¨, y uno de los más recientes como es el
Comité 140-TLS: ¨Sobre la predicción de la vida de servicio de los componentes de
materiales en las edificaciones¨.
Algunas de las publicaciones consultadas son de entes tan prestigiosos como la American
Society for Testing and Materials Committe, las normas International Organization for
Standardization (ISO), específicamente en su apartado “Draft International Standard
ISO/DIS 15686: Buildings Service Life Planning”, la publicación de Marshall and Swift
Publication Co. “Life Expectancy Guidelines”, y la obra del investigador Rudbeck:
“Assesing the Service Life of Building Envelope Constructions”.
En la conclusión de los valores propuestos en este capítulo, es importante resaltar que los
estudios que han realizado la Oficina Federal de Edificaciones de Suecia, ha sido fuente
primaria de consulta. Este organismo en especial, ha generado modelos y pruebas de
laboratorio a partir de los cuales les ha permitido llegar a definir valores de vida probable
con un alto grado de confiabilidad.
Todas estas publicaciones son claras al señalar que la vida de una edificación, no depende
de unos cuantos componentes, sino, que cada uno de ellos aporta, en menor o mayor
proporción, una incidencia dentro de la vida útil de la obra.
27

Al no tener en el medio costarricense, ninguna investigación científica o de alguna otra
índole, se ha procedido a seleccionar de las literaturas consultadas, una serie de
componentes de las edificaciones, que son consistentes con la industria de la
construcción nacional y en la cual sus compuestos básicos son similares o los mismos que
los aplicados en nuestro medio.
Otros muchos componentes o materiales analizados citados en la literatura, no se han

excluido de esta investigación, considerando que pertenecen a un nivel o especialidad
constructiva que no es aplicable en Costa Rica. Como por ejemplo todos aquellos
elementos relacionados con las técnicas constructivas para países con marcadas cinco
estaciones.
Como se verá en el Capítulo V, parte integral del método para estimar la Vida Útil
Ponderada, se debe tener claramente definida la esperanza de vida de cada uno de los
componentes considerados en el bien. Datos inexactos o fuera de contexto, resultarían en
vidas útiles ponderadas no confiables
4.2 VIDAS ÚTILES PROBABLES MÍNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA
Las vidas útiles anotadas en la Tabla No.1, se sugiere que sean aplicas por los valuadores
nacionales, como parte del proceso que culmina en la asignación de la vida útil ponderada
de la edificación. Estas tablas se han ajustado tomando en cuenta la experiencia
consultada a proveedores de materiales y componentes, ingenieros en mantenimiento
industrial, ingenieros constructores y a la comparación directa con obras de diversas
edades cronológicas. Estas se pueden considerar como Vidas Probables Mínimas.
Estos valores son básicos en el siguiente proceso que es la estimación de la Vida Probable
de los componentes de las edificaciones.
28

Los estimados de vida anotados en la Tabla No. 1, no provienen de una sola fuente
bibliográfica o investigación, sino que de diferentes fuentes se han extraído aquellos
valores que más se ajusten al promedio de vida, sugerido por las opiniones de distintos
profesionales nacionales que tienen relación con el uso de materiales.
De forma complementaria, el autor realizó diferentes visitas a inmuebles y proveedores,

entre los que se encuentran: residencias, comercios y edificios públicos, con edades que
oscilaron entre 10 y 45 años. Previa consulta a los encargados de mantenimiento se
generó un cuestionario a partir del cual se pudo establecer de madera indirecta una vida
útil probable para aquellos bienes más representativos de la tipología constructiva
nacional
Tabla No. 1
Vida Útil Probable Mínimas de los Materiales Básicos de una Edificación

Residencial o Comercial
Material Vida Útil Probable

Estructura de soporte de techos
Concretos 85
Madera 35
Metal 65
Aislamiento térmico
Cubierta lisa, sin protección 20
Cubierta Metálica
Hierro galvanizado 20
Aluminio 40
Cobre 50
Cromo, níquel, titanio, zinc 50
Lámina con pintura protección 15
Cubierta impermeabilizada con materiales bituminoso 35
Cubierta impermeabilizada con materiales sintético 30
Cubierta con pendiente

Cubierta de terracota 45
29

Cubierta de concreto 50
Cubierta de fibrocemento 45
Cubierta de placas onduladas de fibrocemento 35
Piedras naturales (Ej. Pizarra) 50
Evacuaciones pluviales
Hierro galvanizado 25
Aluminio 40
Cobre 50
Cromo, níquel 50
Plomo 40
Lamina pintada 15
Aberturas en la cubierta
Tragaluz 25
Cúpulas, ventanas longitudinales 20
Protección solar en aberturas en techos

Lámina fija 30
Toldos 15
Toldos expuestos exterior 10
Toldos sobre techos interiores 15
Pararrayos
Cobre 40
Columnas, paredes exteriores

Mampostería sin repello 50
Concreto 90
Mampostería con repello 80
Concreto celular 40
Aislamientos térmicos
Exteriores mortero 35
Exteriores sintéticos 25
Repellos
Metálico 45
Piedra natural 50
Piedra artificial 50
Fibra cemento 40
30

Cerámica 40
Madera 30
Repellos con argamasa

Con componentes y resistencia mineral 50
Con aislante térmico 25
Argamasa aislante 25
Pinturas
Sobre madera 8
Sobre piedra 10
Sobre concreto 5
Sobre metales 7
Sobre argamasa 5
Juntas de dilatación
Masilla 8
Cinta aislante 15
Ventanas y puertas exteriores

Marcos y batientes
Madera 25
Madera- Metal 40
Material Sintético 35
Acero 45
Aluminio 45
Cristales
Simples o dobles 40
Aislantes dobles o triples 30
Cristales 35
Aislantes y resistentes a condiciones térmicas 15
Herrajes en ventanas 15
Pintura Marcos
Sobre madera 5
Sobre metal 3
Vitrinas
Escaparate (vitrina) 30
31

Protecciones solares
Alero móvil madera 30
Alero móvil metálico 40
Alero móvil material sintético 35
Toldos
Lámina con broches 15
Metálica apilable 25
De lona 15
Persiana
Madera 30
Metal 40
Material sintético 40
Parasol (corta viento)

Madera 30
Metal 40
Concreto 50
Vidrio 35
Vidrieras de invernadero jardín

Vidriera fachada 30
Vidriera resistente viento 30
Vidriera de invernadero 30
Vitrales en perfiles de vidrio y plataforma vidrio

Paredes en plataforma de vidrio 45
Paredes en perfiles de vidrio 45
Vidrio bloque entre hiladas sin masilla 30
Vidrio bloque entre hiladas con masilla 30
Instalaciones Alta Tensión

Instalaciones de alimentación de energía
Elementos de enlace y conteo 40
Transformadores 30
Distribución 40
Compensadores de energía reactiva 35
Grupos electrógenos de emergencia a diesel 35
Alimentadores de corriente continua 15
32

Instalaciones
Instalaciones de fuerza y luz 40
Tableros de distribución de baja tensión 40
Tableros de comando y regulación 30
Instalaciones de iluminación
Luminarias 20
Luminarias emergencia 10
Instalaciones de comunicación y seguridad

Instalaciones telefónicas
Centrales telefónicas modernas 15
Instalaciones y distribuidores 30
Aparatos telefónicos 15
Instalaciones baja corriente

Instalaciones de timbreo e interfon 20
Búsqueda y llamado personas 15
Instalaciones de radio/ TV y audiovisual 15
Instalaciones de seguridad
Control acceso y tiempo 20
Sistemas de cierre 20
Sistemas de transmisión datos

Equipos activos de comunicación datos 15
Cableado de comunicación datos 15
Sistemas de calefacción
Alimentación y almacenamiento agentes energéticos

Depósitos de combustible internos 40
Depósitos de combustible subterráneos 30
Acumuladores 40
Conductos 30
Maquinaria 20
Elementos de regulación y seguridad 15
Tableros eléctricos y neumáticos 15
Producción (Generadores de calor)

Caldera en acero 20
Caldera en hierro fundido 20
Caldera de acumulador eléctrico 40
33

Caldera con quemador integrado (atmosférico) 15
Tipo de combustión
Quemador a fuelle por combustible liquido o gaseoso 15
Carburados por leña 10
Sistemas de alimentación automáticos por combustible 15
sólido
Conductos 40
Conductos aislantes 30
Conductos de regulación y seguridad 15
Producción de calor 30
Tableros eléctricos / neumáticos 15
Distribuidores de calor
Equipos y subestaciones
Tuberías de bombeo 15
Bomba zócalo 25
Intercambiador de calor tubular 40
Intercambiador de calor placas 20
Conductos dentro del edificio 40
Conductos con aislamiento 30
Conductos de hasta 100o C

Conductos subterráneos 20
Conductos ubicados galerías accesibles 40
Conductos ubicados galerías no accesibles 20
Conductos aire libre 30
Conductos sobre 100o C

Conductos en galerías accesibles 40
Conductos en galerías no accesibles 20
Conductos aire libre 30
Distribuidores de calor
Radiadores 40
Calefacción a nivel suelo 30
Calefacción con aire caliente 30
Chimenea
En acero 20
Material sintético 25
Vidrio 25
34

Cerámica 25
Instalación media de calefacción con bomba circulación 25
Instalaciones de ventilación y climatización

Centrales de ventilación / climatización
Equipos de ventilación / climatización
Equipo monobloque 20
Ventiladores 20
20
Equipos compactos
Distribuidores de aire
Canales 25
Canales aislantes 20
Componentes
Recuperadores rotativos de calor 15
Recuperadores estáticos de calor con agua anticongelante 20
Ventiladores cubiertos 25
Armazón 20
Instalaciones de refrigeración
Compresores de refrigeración a pistón 14
Compresores de refrigeración rotativos 18
Conductos de refrigeración 15
Aislantes de conductos de refrigeración 15
Instalaciones de refrigeración industriales 18
Aislantes de cámaras de refrigeración 20
Equipos de regulación y seguridad

Aparatos de regulación y seguridad 15
Tableros eléctricos / neumáticos 15
Instalaciones medios de ventilación 20
Instalaciones de ventilación y evacuación de aguas

Conductos de alimentación de agua
Conductos de agua refrigerada
Tubería inoxidable 40
Tubería galvanizada 30
Tubería de cobre 40
Tubería PVC 20
Tubería PE,PP,PB 30
35

Tubería de agua caliente
Tubería inoxidable 40
Tubería galvanizada 30
Tubería cobre 40
Tubería PE, PP, PB 30
Evacuación agua pluviales y servidas

Tubería en hierro 50
Tubería en acero 30
Tubería en fibrocemento 40
Tubería en PE 40
Lavado y losa sanitaria

Bañeras 30
Lavado, WC, orinales 30
Fregadero 30
Maquinas de lavar 15
Maquinas de lavar vajilla 15
Centrífugas 15
Cámaras centrífuga 15
Plancha cocción 20
Grifería (cocina, WC, baño) 20
Grifería de conductos 30
Estufas
Estructura inoxidable 30
Estructura revestida / esmaltada 20
Tratamiento de agua
Descalcificador / dosificador 15
Instalaciones osmosis / inversa 20
Instalaciones desmineralización 15
Poste antiincendio 40
Bombas evacuación agua 30
Instalaciones de elevación de la presión 20

Compresor de aire comprimido 15
Bomba de circulación de agua caliente 20
Equipos de laboratorio 25
36

Instalaciones a gas
Instalaciones completas (componentes, grifería, conductos) 25
Instalaciones de energía alternativa

Bombas de calor
Maquina a pistón con motor eléctrico 14
Maquina rotativa con motor eléctrico 18
Motor a combustión 12
Colectores terrestres y sondas geotérmicas (medios líquidos) 20

Colectores terrestres por aire 60
Evaporadores estáticos 25
Instalaciones de energía solar 20

Colectores, lisos, vidrio 20
Colectores, lisos, sin vidrio 15
Instalaciones biogas 12
Instalaciones de cogeneración (p.e. UFC) 15
Instalaciones foto voltaicas 20
Instalaciones de agua, calentamiento y a vapor

Instalación completa 30
Instalaciones de aire comprimido

Instalaciones de aire comprimido, sin compresor 25
Instalaciones de defensa contra incendio

Electrónicos 15
Sistemas de gestión, edificios 15
Ventilación de protección 25
Instalaciones de extensión
Equipos CO2 30
Equipos de transporte
Ascensores estándar 30
Sistema arrastre, eléctrico, cuarto de maquina alto 30
Ascensor de personas 30
Ascensor montacargas 30
37

Instalaciones parqueo
Parqueos 25
Escaleras mecánicas 25
Sistema andamiaje profesionales 25
Elementos internos edificio

Paredes divisorias y puertas internas
Lamina yeso 40
De madera o derivadas madera 35
Vitrocemento e instalaciones vidrio

Paredes vitrocemento (translucido) 45
Puertas y paredes de vidrio 30
Paredes divisorias móviles

En madera o derivadas madera 35
En metal 35
Paredes biombo o corrediza

Pared plegable 20
Pared corrediza 25
Paredes divisorias cabinas

Cabinas WC, duchas 25
Puertas internas
En madera con marco de acero 35
En madera con marco en madera 30
Puertas industriales 30
Portones internos 30
Ventanas, internas 40
Elementos de protección
Elementos de protección externa 40
Guarniciones de escalera- pasamanos 50
Rejas 35
Cerraduras y cerrojos 20
38

Pavimentos
Pavimentos ligados con suelo 35
Pavimentos en linóleo 25
Pavimentos en material sintético 25
Pavimentos en textiles 10
Pavimentos en piedra natural y artificial

Pavimentos en piedra natural 45
Pavimentos en piedra artificial 45
Tratamiento de superficie
Pinturas 5
Revestimiento del suelo enlozado

Cerámica-Arenisca 40
Clinkers 40
Barro- cocido 40
Revestimientos en madera
Parquets y tablas en láminas 30
Resinosos- maderas confiera 30
Maderas duras 40
Parquets 35
Revestimientos derivados madera 30
Pavimentos estructurales 15
Revestimiento paredes
Aislantes térmicos de muros perimetrales
Visibles 15
Con argamasa 35
Revestimientos 35
Rellenos con espumas huecas 35
Revestimiento
Revestimientos en argamasa 40
Pinturas
Sobre tapicería 10
Sobre madera 15
39

Revestimiento de paredes en tapicería
Tapicería 15
Tapicería aislante 15
Revestimiento de paredes en lastre de piedra

Naturales y artificiales 45
Revestimiento de paredes en cerámica 45
Revestimiento en madera o derivados

Madera maciza 35
Derivada de madera 35
Revestimiento antiincendio 35
Cielos
Revestidos Argamasa 25
Habitación 40
Cocina 25
Pinturas
Habitación 5
Cocina, baños 3
Cielos con elementos metálicos

Suspendidos 30
Cielos con paredes en yeso
Suspendidos 30
Cielos con paredes en fibrocemento
Suspendidos 30
Plafones en madera o sus derivados

Madera 30
Derivados madera 25
Elementos Aislantes del cielo

Revestidos 35
Argamasas 30
Conductos de alimentación y descarga

Conductos agua 40
40

Conductos de descarga y drenaje
Conductos en material sintético 50
Conductos de gas 50
Conductos de alta y baja tensión 40
Conductos para audio- televisión por cable 25
Conductos de calefacción a distancia

Conductos tele térmicos 25
Conductos subterráneos 20
Conductos lugares accesibles 40
Conductos lugares no accesibles 20
Conductos expuestos 30
Conductos de calefacción temperaturas >100º C

Conductos lugares accesibles 40
Conductos lugares no accesibles 20
Conductos sobre superficie 30
Conductos aire comprimido 30
Superficies en espacios abiertos

Superficies sin pavimentar 20
Con pavimento bituminoso 30
Con pavimento concreto 40
Empedrados, rastreados, césped 20
Tratamiento bituminoso 15
Cordón y caño
Concreto 30
Piedra natural 35
Barrera guarda vía 30
Cuneta
Canales 45
Drenajes 30
Escalas
Piedras naturales 35
Concreto 30
41

Tapias o vallas
Vallas con enrejado metálico diagonal 30
Portones 25
Vallas madera 25
Paredes anti - sonido 25
Instalaciones eléctrica e hidráulica 25

Instalaciones eléctricas 30
Conductos eléctricos 25
Postes concreto armado 30

Postes madera 25
Cables HT y BT 30
Faroles, iluminación externa 25
Instalaciones de Pararrayos 25
Cajas registro 20
Instalaciones de agua
Conductos 35
Pozos filtrantes 35
Pozos filtrantes concreto 35
Captación agua, pozos infiltración 35
Estaciones de depuración concreto 35
Estaciones de depuración mecánica biológica

Parte constructiva 35
Parte mecánica 20
Instalaciones de irrigación 25
Equipos y herramientas
Juegos infantiles (columpios, etc) 10

Máquinas de deportes 15
Equipamientos externos 15
Postes metálicos 25
42

Pintura sobre metal / madera 10
Canales y bajantes
Galvanizados De 15 a 20
Calefacción y aire acondicionado
Caldera de aire caliente De 8 a 12

Bombas de calor De 8 a 12
Compresores de aire acondicionado De 8 a 15
Enfriadores de gas De 8 a 15
Calderas de agua caliente De 30 a 50
Plomería
Calentador de agua a gas De 8 a 12
Calentador de agua eléctrico De 10 a 15
Sistema de desechos Privado (pozo séptico) De 15 a 25
Tubería galvanizada de agua De 30 a 50
Cielos
Fibrocemento De 10 a 25
Gypsum De 15 a 20
Maderas contrachapadas De 15 a 30
Maderas aglomeradas De 5 a 15
Tablilla PVC De 10 a 25
Tablilla artesonado De 15 a 30
Techos
Tela asfáltica De 12 a 20
Tejamanil y tablones de madera De 12 a 20
Fibra de vidrio De 15 a 20
Asfalto De 15 a 20
Tejamanil de asbesto De 30 a 50
Pizarra De 40 a 75
Estos valores son recomendados para condiciones normales. Cuando se utilicen éstos y se
requieran evaluar condiciones diferentes a las normales, como por ejemplo, condiciones
severas, el organismo recomienda disminuir la vida útil probable en un rango de 5 a 10
años.
43

CAPITULO V. VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE
OBRA
5.1 VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BÁSICAS DE UNA

EDIFICACIÓN.
En el Capítulo IV, se sugirieron las vidas útiles probables de diferentes materiales que son
parte de una edificación. Sin embargo, generalmente en la aplicación del método de la
Vida Útil Ponderada, se facilita resumiendo el presupuesto en diferentes en partidas de
obra, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos, etc, y no tanto en materiales.
Dentro de las publicaciones estudiadas, a continuación se presentan las expectativas de

vida por componentes, sugeridas en el estudio presentadas en el XIX Congreso de
Valuación de La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, UPAV, Octubre
2000 y realizado por los ingenieros Daniel Silva, Iván Caputto y el Arq. Pablo Herrera.
Este estudio fue realizado para edificaciones de la República de Venezuela.
Las Vidas Útiles estimadas fueron aplicadas para condiciones normales y extremas, para
cuatro calidades de obra: inmuebles de calidad baja o económica, media o estándar, buena
o de primera y óptima o superior.
Como parte de esta investigación, se ha determinado que la tipología constructiva básica

esgrimida en el estudio antes citado, se comporta de forma similar a la local, tanto desde
el punto de vista de calidad como de diversidad. Así mismo, se ha determinado que en
promedio, las condiciones ambientales normales y severas consideradas en dicho estudio,
son aceptables y similares a las condiciones típicas promedio de Costa Rica, por ejemplo
en lo referente a condiciones de uso y los efectos ambientales.
44

Los valores que en el siguiente apartado se sugieren utilizar en el método de la Vida
Ponderada, responden a las investigaciones de los autores antes citados, con algunos
ajustes al medio costarricense, especialmente en las vidas probables de los concretos.
5.2 TABLAS DE VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN

EDIFICACIONES RESIDENCIALES.
5.2.1 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones normales
Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que

edificación cumpla con:
a. Vivienda tipo interés social

b. Bajo condiciones de uso normales
45

Tabla No. 2
Obra tipo interés social bajo condiciones normales
Componente de Obra Vida Útil Probable
Cimientos y concreto 65
Vigas y columnas de concreto 70
Instalaciones Sanitarias 20
Instalaciones Eléctricas 20
Instalaciones mecánicas y especiales 23
Cubierta de techo metálica 12
Cubierta de techos de madera y metálica 18
Cubierta de techos de concreto y tejas 35
Paredes de bloques de concreto 75
Revestimiento y acabado interno 28
Revestimiento y acabado externo 26
Pavimentos 18
Carpintería 18
Herrería 20
Cerrajería 10
Impermeabilizaciones 3
Pintura 3
Vidrios 15
Artefactos Sanitarios 18
Ascensores 35
Sistemas de bombeo 15
Otros equipos 20
Obras exteriores 25
46

5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales.

a. Vivienda tipo de calidad media o estándar

Tabla No. 3
Obra de calidad media bajo condiciones normales
Pavimentos 20
Carpintería 20
Herrería 35
Cerrajería 15
Pintura 5
Vidrios 20
Ascensores 40
Otros equipos 25
Obras exteriores 30
47

5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales.

a. Vivienda de primera calidad

Tabla No. 4
Obra de primera calidad bajo condiciones normales
Pavimentos 35
Carpintería 35
Herrería 45
Cerrajería 25
Pintura 7
Vidrios 27
Ascensores 45
Otros equipos 30
Obras exteriores 35
48

5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones normales.

a. Vivienda de calidad óptima

Tabla No. 5
Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones normales
Pavimentos 45
Carpintería 45
Herrería 55
Cerrajería 35
Pintura 10
Vidrios 38
Ascensores 50
Otros equipos 35
Obras exteriores 40
49

5.2.5 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones extremas.

a. Vivienda tipo interés social

b. Bajo condiciones de uso extremas
Tabla No. 6
Obra de calidad económica bajo condiciones extremas
Pavimentos 18
Carpintería 15
Herrería 18
Cerrajería 10
Pintura 3
Vidrios 15
Ascensores 30
Otros equipos 18
Obras exteriores 25
50

5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas.

a. Vivienda tipo calidad media

Tabla No. 7
Obra de calidad media o estándar bajo condiciones extremas
Pavimentos 20
Carpintería 18
Herrería 20
Cerrajería 15
Pintura 5
Vidrios 20
Ascensores 35
Otros equipos 20
Obras exteriores 30
51

5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas.

a. Vivienda tipo primera calidad

Tabla No. 8
Obra de calidad óptima o primera bajo condiciones extremas
Pavimentos 35
Carpintería 20
Herrería 35
Cerrajería 25
Pintura 7
Vidrios 27
Ascensores 40
Otros equipos 25
Obras exteriores 35
52

5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones extremas.

a. Vivienda tipo calidad óptima o superior

Tabla No. 9
Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones extremas
Pavimentos 45
Carpintería 35
Herrería 45
Cerrajería 35
Pintura 10
Vidrios 38
Ascensores 45
Otros equipos 30
Obras exteriores 40
53

EDIFICACIONES COMERCIALES.
5.3.1 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones normales.

a. Comercio tipo baja calidad

Tabla No. 10
Obra de calidad baja o económica bajo condiciones normales
Pavimentos 16
Carpintería 18
Herrería 20
Cerrajería 10
Pintura 3
Vidrios 15
Ascensores 15
Otros equipos 25
Obras exteriores 20
54

5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales.

a. Comercio calidad media

Tabla No. 11
Obra de calidad media o estándar bajo condiciones normales
Pavimentos 18
Carpintería 20
Herrería 35
Cerrajería 15
Pintura 5
Vidrios 20
Ascensores 40
Otros equipos 28
Obras exteriores 30
55

5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales.

a. Comercio de primera calidad

Tabla No. 12
Pavimentos 33
Carpintería 35
Herrería 45
Cerrajería 25
Pintura 7
Vidrios 27
Ascensores 45
Otros equipos 30
Obras exteriores 35
56

5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones normales.

a. Comercio calidad óptima

Tabla No. 13
Obra de calidad óptima bajo condiciones normales
Pavimentos 43
Carpintería 45
Herrería 55
Cerrajería 35
Pintura 10
Vidrios 38
Ascensores 50
Otros equipos 35
Obras exteriores 40
57

5.3.5 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones extremas.

a. Comercio tipo baja calidad

Tabla No. 14
Obra de calidad baja o económica bajo condiciones extremas
Pavimentos 16
Carpintería 15
Herrería 18
Cerrajería 8
Pintura 3
Vidrios 15
Ascensores 30
Otros equipos 20
Obras exteriores 25
58

5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas.

a. Comercio tipo calidad media

Tabla No. 15
Obra de calidad media o estándar bajo condiciones extremas
Pavimentos 18
Carpintería 18
Herrería 20
Cerrajería 10
Pintura 5
Vidrios 20
Ascensores 35
Otros equipos 23
Obras exteriores 30
59

5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas.

a. Comercio tipo primera calidad

Tabla No. 16
Obra de calidad de primera bajo condiciones extremas
Pavimentos 33
Carpintería 20
Herrería 35
Cerrajería 15
Pintura 7
Vidrios 27
Ascensores 40
Otros equipos 28
Obras exteriores 35
60

5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones extremas.

a. Comercio tipo calidad óptima

Tabla No. 17
Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones extremas
Pavimentos 43
Carpintería 35
Herrería 45
Cerrajería 25
Pintura 10
Vidrios 38
Ascensores 45
Otros equipos 30
Obras exteriores 40
61

EDIFICACIONES PÚBLICAS.
5.4.1 Edificaciones públicas de baja calidad bajo condiciones normales.

a. Inmueble público tipo baja calidad

Tabla No. 18
Obra de baja calidad bajo condiciones normales
Pavimentos 16
Carpintería 18
Herrería 20
Cerrajería 10
Pintura 3
Vidrios 15
Ascensores 35
Otros equipos 23
Obras exteriores 25
62

5.4.2 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones normales.

a. Inmueble público tipo calidad media

Tabla No. 19
Obra de calidad media bajo condiciones normales
Pavimentos 18
Carpintería 20
Herrería 35
Cerrajería 15
Pintura 5
Vidrios 20
Ascensores 40
Otros equipos 28
Obras exteriores 30
63

5.4.3 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones normales.

a. Inmueble público tipo primera calidad

c. Bajo condiciones de uso normales
Tabla No. 20
Pavimentos 33
Carpintería 35
Herrería 45
Cerrajería 25
Pintura 7
Vidrios 27
Ascensores 45
Otros equipos 30
Obras exteriores 35
64

5.4.4 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo condiciones normales.

a. Inmueble público tipo calidad óptima

Tabla No. 21
Obra de calidad óptima bajo condiciones normales
Infraestructura 90
Superestructuras 80
Pavimentos 43
Carpintería 45
Herrería 55
Cerrajería 35
Pintura 10
Vidrios 38
Ascensores 50
Otros equipos 35
Obras exteriores 40
65

5.4.5 Edificaciones públicas de baja calidad bajo condiciones extremas.

a. Inmueble público tipo baja calidad

Tabla No. 22
Obra de baja calidad bajo condiciones extremas
Pavimentos 16
Carpintería 15
Herrería 18
Cerrajería 8
Pintura 3
Vidrios 15
Ascensores 30
Otros equipos 20
Obras exteriores 25
66

5.4.6 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones extremas.

a. Inmueble público tipo calidad media

Tabla No. 23
Obra de calidad media bajo condiciones extremas
Infraestructura 55
Superestructuras 55
Pavimentos 18
Carpintería 18
Herrería 20
Cerrajería 10
Pintura 5
Vidrios 20
Ascensores 35
Otros equipos 23
Obras exteriores 30
67

5.4.7 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones extremas.

a. Inmueble público tipo primera calidad

Tabla No. 24
Obra de baja calidad bajo condiciones extremas
Infraestructura 55
Superestructuras 45
Pavimentos 33
Carpintería 20
Herrería 35
Cerrajería 15
Pintura 7
Vidrios 27
Ascensores 40
Otros equipos 28
Obras exteriores 35
68

5.4.8 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo condiciones extremas.

a. Inmueble público tipo calidad óptima

Tabla No. 25
Obra de calidad óptima bajo condiciones extremas
Infraestructura 75
Superestructuras 65
Pavimentos 43
Carpintería 35
Herrería 45
Cerrajería 25
Pintura 10
Vidrios 38
Ascensores 45
Otros equipos 30
Obras exteriores 40
69

CAPÍTULO VI. LA VIDA ÚTIL DE LOS BIENES: CAUSAS
ADICIONALES DE DETERIORO
6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE INSTALACION DE LAS

EDIFICACIONES.
Es importante destacar, que dentro del proceso de definición de la Vida Útil Probable,
Ponderada, Media, etc, de una edificación, no sólo se ha de tomar en cuento la incidencia
de los costos, las características mecánicas de los materiales y su durabilidad, el grado de
instalación de la edificación. Hay otros que elementos que influyen y la mayor parte de la
literatura sobre este tema no los menciona o los ha descartado.
Los métodos no han tratado específicamente el como cuantificar el efecto de elementos

tan importantes como los indicados en el párrafo anterior. Si existe un consenso claro que
todo valuador ha de meditar sobre el valor y efecto de los siguientes puntos:
Ø Exigencias relativas a las condiciones ambientales a través del tiempo

Ø Del valor arquitectónico
Ø Genero de construcción
Ø Grado de instalación
En segundo lugar a partir de:
Ø Desgaste efectivo relativo a la explotación y las incidencias del ambiente

Ø La calidad de las construcciones
Ø Del plan de conservación, mantenimiento y de servicio
En lo que respecta al grado de instalación éste se clasifica en:
Poco: Sin sistemas de calefacción, instalaciones electromecánicas sencillas de ventilación

y sanitarios.
70

Medio: Con sistemas electromecánicos, sistema de ventilación y sanitarios normales.
Elevado: Sistemas aire acondicionado, sistemas electromecánicos importantes, sistemas

sanitarios importantes.
El género de la construcción, se clasifica en Masiva o Mixta.
En lo que respecta al grado de instalación de una edificación, la Oficina Federal de

Construcciones de Suecia, recomienda el uso de los valores mostrados en la tabla No. 26.
Tabla No. 26
Vida Útil Probable de inmuebles por su grado de instalación
Grado Instalación
Género de la construcción
Poco Medio Elevado
Masiva 60 50 40
Mixta 50 40 30
En caso de que la vida útil se sobrepase al estimado se debe considerar:
Ø Los costos adicionales por el mantenimiento y los servicios de reparación.

Ø Las limitaciones en las funciones.
Ø Si el elemento de construcciones corresponde con las exigencias usuales de estética
e higiénicos.
6.2 FACTORES QUE INFLUYEN EN LA ESPERANZA DE VIDA
Los factores que influyen considerablemente en la esperanza de vida de una edificación o

de un edificio son, entre otros:
71

Ø Cambio prematuro en el uso
Ø Problemas con la adquisición de piezas en componentes o refacciones
Ø La compatibilidad de componentes antiguos con los novedosos
Ø Las nuevas tendencias o innovaciones
Ø Reemplazo o sustitución de elementos de la construcción en vez de reemplazar
el elemento mas débil
Entre las circunstancias que conducen a la retirada de un inmueble, están:
a) Condiciones físicas:
1. Accidente.
2. Catástrofe.
3. Deterioro debido al tiempo.
4. Deseaste y desperfectos debidos al uso
b) Circunstancias funcionales:
1. Inadecuación
2. Obsolescencia
c) Circunstancias externas a los inmuebles
1. Término de la necesidad
2. Abandono del inmueble
3. Imposición de la autoridad
72

Aislar la causa determinada que ha dado origen a la retirada de los bienes es en muchos
de los casos difícil. Por ello el conocimiento de la clasificación general de las causas de
retirada de los bienes puede ayudar a la predicción del tiempo de vida útil.
6.3 LAS CONDICIONES FÍSICAS DE LOS INMUEBLES
De los que son causa de la retirada de los mismos pueden ser descritas como sigue:
1. Los daños físicos repentinos pueden ser debido a diversos accidentes, tales como
explosiones, colisiones, caídas, fallas de los edificios o de otras estructuras o la rotura de
la máquina debido a fuerzas extrañas.
2. Cuando se producen daños repentinos por desastres tales como incendios, tormentas,
inundaciones o terremotos, que llegan hasta la destrucción, los bienes son retirados. Si los
daños son parciales, el costo de reparación o reconstrucción se compara con el costo de
sustitución para decidir si los bienes deben o no ser retirados.
3. La caducidad física resulta de la debilitación se desarrolle e incrementa durante el

servicio de los bienes, a pesar de los desembolsos por reparaciones y conservación. La
caducidad física puede ser causada por el deterioro debido a la oxidación o a otros
procesos químicos, a los efectos mecánicos del congelamiento y el deshielo, a variaciones
de la temperatura o a una gradual descomposición, como en el maderamen y en otros
materiales de origen orgánico. Podemos hallar ejemplos de ello en un puente de madera
poco seguro debilitado por los agentes destructores y/o de corrosión.
El deterioro físico se incrementa con la edad y con la amplitud de la exposición a los

elementos destructivos, mas bien que con el uso.
4. El uso normal origina desgastes y desperfectos por rozamiento, impactos, vibraciones,
73

tensiones y fatiga del material. Ejemplo de ellos nos lo proporcionan un motor, un torno o
una hormigonera desgastados por el uso. El desgaste y los desperfectos son
proporcionales al uso más bien que a la edad.
6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES
Los bienes industriales son funcionalmente ineficaces cuando otras unidades, de diseño
idéntico o diferente, pueden prestar los mismos servicios con mayor rendimiento o más
económicamente. La ineficiencia funcional puede provenir de:
1. Inadecuación o capacidad insuficiente para el servicio requerido. Ejemplo de ello lo

encontramos en un generador a vapor de 50.00 libras por hora cuando se requiere uno de
100.00 libras por hora.
2. La Obsolescencia otra característica de inconveniencia funcional, aparece generalmente

con la invención y el desarrollo de nuevos dispositivos de idéntico carácter general. Un
ejemplo nos lo proporciona el empleo de generadores de vapor de 300.00 libras por
pulgada cuadrada de presión en grandes centrales eléctricas, donde la utilización de
modernos generadores de 1000.00 libras por pulgada cuadrada permitiría realizar grandes
economías.
Los cambios de estilo y la caducidad son causa entre otros de los diversos tipos de
obsolescencia tecnológica, funcional, económica así cuando un tipo diferente de
estructura o de equipo puede testar el mismo servicio con mayor eficacia económica. Por
ejemplo, la instalación de motores eléctricos o de combustión interna en vez de
generadores de vapor en aquellas plantas en las que los dos primeros serán más
económicos etc.
6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES
Los directores de empresa se ven a veces obligados a retirar bienes satisfactorios. Su
74

negocio puede sufrir cambios de tal índole que se haga innecesario para lo sucesivo el
empleo de dichos bienes. Estos casos pueden ocurrir cuando:
1. Los bienes dejan de ser necesarios por concluir una fase del negocio. Por ejemplo, una
empresa que abandona la fabricación de aparatos calefactores con el fin de dedicar su
plena capacidad a la producción de hornos y gas y petróleo, retirará ciertos instrumentos
de trabajo o equipos por dejar de necesitarlos.
2. Retirada de bienes a causa del abandono total de 1a empresa, como en el caso del
levantamiento de una fábrica de cemento para trasladarla a un emplazamiento más
cercano a una nueva cantera.
3. Retirada de servicios subterráneos para dejar paso a vías de tránsito municipales o la

remoción de estructuras de un terreno que ha de ser inundado por un embalse, o quizás
por una nueva carretera.
6.6 SUSTITUCIONES
Los bienes pueden ser renovados o sustituidos. La sustitución consiste en reemplazar los
bienes retirados al final de su vida útil, generalmente por hallarse dañados, desgastados o
anticuados. Una sustitución no siempre significa la reproducción exacta de los bienes
retirados o de sus servicios. Las sustituciones engloban las renovaciones (que duplican lo
bienes antiguos), pero no se limitan a ello.
75

CAPITULO VII. VIDA ÚTIL PONDERADA DE
EDIFICACIONES
7.1 METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA VIDA
PONDERADA DE LAS EDIFICACIÓN.
Por Vida Útil Probable Ponderada, se entiende la vida de la edificación estimada a

partir de un promedio ponderado, que resulta de ponderar la esperanza de vida de los
principales componentes de la obra, en función de la participación que representa cada
uno de éstos, en el costo total de la obra.
Como ya se ha descrito en los capítulos IV y V, existen una serie de estándares que

indican cual podría ser la posible Vida Útil Probable, la Esperanza de Vida o la Vida
Económica de un inmueble. Sin embargo, todas esas estimaciones se han generado bajo
estudios en situaciones y medios, que en algunos casos son muy diferentes al
costarricense. En varios de estos lugares hay nevadas o veranos con temperaturas no
típicas de nuestro medio. Por otra parte, en esos países no tienen humedades o cantidades
de lluvia como las existentes en los países tropicales.
Como un buen precedente en Costa Rica, el Órgano de Normalización Técnica (ONT),

adscrito al Ministerio de Hacienda, desarrolló ya hace unos años una Tipología
Constructiva, la cual incluye un grupo importante de las edificaciones típicas más
representativas de la industria de la construcción nacional. Adicionalmente al costo de
reposición nuevo se les asigna una Vida Probable. En el anexo II y III, se presenta una
parte de la Tipología Constructiva citada, la cual principalmente por el objetivo de este
trabajo, se ha limitado a obras residenciales, algunas de tipo comercial y un segmento de
tipo pública, sin embargo ésta es aún más amplia.
La tipología generada por el ONT, no toma en cuenta las condiciones de servicio de las
edificaciones, como por ejemplo, si su función es bajo condiciones normales o severas o
si su grado de instalación es poco, medio o elevado.
76

Para la estimación de la Vida Ponderada de una Edificación, se ha utilizado el método
tradicional que consiste en los siguientes pasos:
1. Se elige una edificación nueva, similar o igual al tipo de inmueble sobre el cual
existe la necesidad de definir la Vida Útil Ponderada, determinando factores
como la función, el uso, el ambiente en que se encuentra y el resto de factores
internos y externos, citados en el Capítulo VI.
2. Se desglosa la obra en sus principales partidas de obra y sus consecuentes

costos por cada uno de estos ítems, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos,
instalaciones mecánicas, etc.
3. Se procede a estimar la participación o peso de cada uno de las partidas de la

obra respecto al costo total.
4. Se asigna una esperanza de vida a cada uno de las partidas de obra definidas en
el Capítulo V y VI, tomando en cuenta las diferentes clasificaciones descritas en el
Capítulo II, en razón de:
a. La calidad de la obra: Económica, Estándar o media, de Primera u

Óptima o Superior.
b. Las condiciones externas: Normales o Severas
5. Se tabulan los componentes de la obra, su incidencia respecto al costo total y

cada uno de ellos relacionado con la respectiva Vida Útil Probable.
6. Se procede a multiplicar el factor de incidencia de cada partida de obra por su

respectiva vida útil probable.
77

7. El resultado del punto 6, representa el grado de vida en que incide cada
componente de la obra. La sumatoria de todos ellos resultará en la Vida Ponderada
de la Edificación analizada.
Por ejemplo, si a la actividad paredes de mampostería le asigno una de vida probable de

60 años y su incidencia en el costo total de la obra representa un 30%. La contribución de
las paredes a la vida probable del inmueble como un todo, es de 18 años (60 * 0.30). La
sumatoria de los productos de todas las partidas resultará en la Vida Probable Ponderada
de la edificación.
Es importante hacer notar, que para la aplicación de este método, se deben tener
presupuestos de obras confiables y de tener claro la tipología a la cual responde la obra,
sus condiciones de servicio, ambientales y la vida útil probable de cada uno de los
componentes de la obra consecuentes con la realidad del medio.
Estas cinco condiciones se han definido y están presentes en las vidas ponderadas
definidas en el presente trabajo.
7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACIÓN DE LA VIDA

PONDERADA.
7.2.1 Aplicación del método a una vivienda mixta: mampostería - madera
En el caso que se presenta, se destacan los siguientes acabados y características del

inmueble:
a. Sistema estructural: zócalo en mampostería integral de 1 m de altura

b. Vigas y columnas de madera
c. Sobre el zócalo tendrá paredes de madera en tablilla y las paredes internas
serán totalmente en madera.
d. Cielos de Gypsum
78

e. Sistema eléctrico enductado en PVC
f. Pintura acrílica a dos manos
g. Guarda ropa de madera con puertas de tablilla
h. Cubierta de hierro galvanizado con cerchado de madera
i. Área a construir: 65 m2
En la tabla No. 27, se presenta el resumen del presupuesto de obra, que representa a la
vivienda descrita.
Tabla No. 27
Resumen de presupuesto de obra por partidas
Mano de
Reglón de Obra Cant Unidad Material Horas/hom obra Total C/Unidad % Inc
Cimientos 3,12 m3 176.141,00 48,00 33.120,00 209.261,00 3.219,40 2,90

Paredes de bloques 40,00 m2 329.171,00 151,00 104.190,00 433.361,00 6.667,09 6,00
Paredes de madera 3000,00 varas 1.700.000,00 184,00 126.960,00 1.826.960,00 28.107,08 25,31
Formaleteo 88,00 m2 78.720,00 55,00 37.950,00 116.670,00 1.794,92 1,62
Viga corona madera 1,00 M 132.800,00 123,00 84.870,00 217.670,00 3.348,77 3,02
Columnas madera 1,00 M 298.830,00 267,00 184.230,00 483.060,00 7.431,69 6,69
Viga banquina made 1,00 M 109.680,00 83,00 57.270,00 166.950,00 2.568,46 2,31
Tubería de potable 1,00 gbl 41.120,00 22,90 18.700,93 59.820,93 920,32 0,83
Tubería de A/negra y
pl. 1,00 gbl 270.840,00 66,74 50.056,50 320.896,50 4.936,87 4,45
Drenaje 1,00 gbl 45.000,00 42,25 24.823,05 69.823,05 1.074,20 0,97
Tanque séptico 1,00 gbl 99.860,00 35,57 24.544,34 124.404,34 1.913,91 1,72
Electrificación 1,00 gbl 69.820,00 265,33 205.630,75 275.450,75 4.237,70 3,82
Canoa 1,00 gbl 29.760,00 18,23 14.128,25 43.888,25 675,20 0,61
Closets tablilla
c/puertas 2,00 un 206.160,00 93,24 92.773,80 298.933,80 4.598,98 4,14
Techos 96,00 m2 355.021,00 96,36 68.888,98 423.909,98 6.521,69 5,87
Cielos 42,00 m2 277.620,00 131,88 102.207,00 379.827,00 5.843,49 5,26
Puertas externas 2 un 159.200,00 15,82 18.390,00 177.590,00 2.732,15 2,46
Contrapiso 6,2 m3 266.600,00 63,01 39.879,00 306.479,00 4.715,06 4,25
Piso de cerámica 62 m2 217.000,00 125,03 97.110,00 314.110,00 4.832,46 4,35
Puertas internas 4 un 7.800,00 45,50 37.538,00 45.338,00 697,51 0,63
Fregadero 1 un 20.000,00 -------- 7.500,00 27.500,00 423,08 0,38
Rodapié 62 m 23.400,00 5,15 3.999,00 27.399,00 421,52 0,38
Rejas de protección 8 un 360.000,00 ------- 45.000,00 405.000,00 6.230,77 5,61
Cornisa 68 m 4.080,00 6,32 4.901,00 8.981,00 138,17 0,12
Pila hecha 1 un 45.000,00 ------ 15.000,00 60.000,00 923,08 0,83
Pintura 8 gal 59.200,00 27,65 21.432,00 80.632,00 1.240,49 1,12
TOTALES 5.382.823,00 1.521.092,60 106.214,09
En el Anexo I, se adjunta el presupuesto detallado que soporta el resumen mostrado en la

Tabla No. 27.
79

Generalmente, se recomienda el uso de una tabla más resumida que permita al valuador
anotar de manera más sucinta, los datos necesarios para aplicar el método.
En la Tabla No. 28, se anotan los datos mínimos necesarios que permiten aplicar el
método de la Vida Útil Ponderada de una forma práctica.
Tabla No. 28
Formato con el contenido mínimo de datos necesarios
Vida Porcentaje Incidencia

Reglón de Obra Útil de de la
Probable Participación partida
(años) (años)
Este dato los
Cimientos 2,90 calcula el
Paredes de bloques 6,00 valuador del
Paredes de madera 25,31 presupuesto de
Formaleteo 1,62 la obra o de
Viga corona 3,02 alguna tipología
Columnas 6,69 o estándar
Viga banquina 2,31 constructivo
Tubería de potable 0,83
Tubería de aguas negras y
pluvial. 4,45
Drenaje 0,97 Este dato se
Tanque séptico 1,72 obtiene de los
Electrificación 3,82 valores de
Canoa 0,61 indicados en los
Closets tablilla c/puertas 4,14 Capítulos IV y
V, o de algunos
Techos 5,87
otros estándares
Cielos 5,26 recomendados
Puertas externas 2,46
Contrapiso 4,25
Piso de cerámica 4,35
Esta columna se
Puertas internas 0,63 completa con
Fregadero 0,38 tantos reglones de
Rodapie 0,38 obra como los
Rejas de protección 5,61 requiera el
Cornisa 0,12 valuador
Pila hecha 0,83
Pintura 1,12
80

En este ejemplo práctico, se realizan las siguientes suposiciones adicionales:
a. Condiciones de Uso: normales

b. Vivienda residencial
c. Calidad de la obra: Media o estándar
Tabla No. 29
Estimado de Vida Útil Ponderada
Vivienda en Zócalo de calidad media, bajo condiciones uso normales
Vida
Porcentaje Incidencia de la
Útil
Reglón de obra de partida
Probable
Participación (años)
(años)
Cimientos 85 2,9 2,47

Paredes de bloques 80 15,84 12,67
Paredes de madera 30 25,31 7,59
Viga corona 25 3,02 0,76
Columnas 25 6,69 1,67
Viga banquina 25 2,31 0,58
Tubería de potable 50 0,83 0,42
Tubería de aguas negras y pluvial. 40 4,45 1,78
Tanque séptico 50 1,72 0,86
Electrificación 30 3,82 1,15
Canoas 15 0,61 0,09
Closets tablilla c/puertas 30 4,14 1,24
Techos 15 5,87 0,88
Cielos Fibrocemento 20 5,26 1,05
Puertas externas 20 2,46 0,49
Contrapiso 80 4,25 3,40
Piso de cerámica 40 4,35 1,74
Puertas internas 25 0,63 0,16
Fregadero 25 0,38 0,10
Rodapie 15 0,38 0,06
Rejas de protección 30 5,61 1,68
Cornisa 15 0,12 0,02
Pila hecha 30 0,83 0,25
Pintura 5 1,12 0,06
Sumatoria 41
81

En este caso como resultado se obtiene que para las condiciones dadas en este inmueble,
se estima una Vida Pondera Mínima de 41 años. Recordemos que la mayor parte de las
paredes de esta vivienda son de madera.
Si la vivienda anterior estuviera sometida a condiciones extremas, obtendríamos los

resultados que se aplican en la Tabla No. 30.
Tabla No. 30
Vivienda en Zócalo de calidad media, bajo condiciones uso extremas
Vida
Vida Útil
Reglón de Obra Útil Incidencia
Ponderada
probable

Paredes de madera 15 25,31 3,80
Columnas 15 6,69 1,00
Viga banquina 15 2,31 0,35
Tubería de potable 35 0,83 0,29
Tubería de aguas negras y pluvial. 35 4,45 1,56
Canoas 5 0,61 0,03
Closets tablilla c/puertas 15 4,14 0,62
Techos 10 5,87 0,59
Cielos Fibrocemento 15 5,26 0,79
Puertas externas 15 2,46 0,37
Contrapiso 70 4,25 2,98
Piso de cerámica 15 4,35 0,65
Puertas internas 15 0,63 0,09
Rodapie 5 0,38 0,02
Rejas de protección 15 5,61 0,84
Cornisa 10 0,12 0,01
Pila hecha 15 0,83 0,12
Pintura 2 1,12 0,02
Sumatoria 29
82

En este caso podemos observar que al estar sometida la vivienda a condiciones extremas,
su Vida Útil Ponderada disminuyó de 41 años a 29 años.
Lo anterior lo determinamos aplicando los valores para condiciones extremas que

señalamos en el Capítulo VI, para viviendas de calidad estándar.
Es importante destacar al lector, que no todas las partidas de obra como las hemos
desglosado en este estudio, corresponden con las partidas del estudio de los autores
Caputto, Herrera y Silva. En esos casos se recomienda al valuador, el uso de las tablas de
vida recomendadas por la Oficina Federal de Construcciones de Suecia y ajustadas por el
autor. Cuando se utilicen los valores del citado organismo y se requieran evaluar
condiciones diferentes a las normales (como el caso de severas), el organismo recomienda
disminuir la edad probable en un rango de 5 a 10 años.
7.3 LA TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA VIDA PONDERADA

DE LAS EDIFICACIONES.
En el Anexo II, se trascribe parte de la tipología constructiva elaborada y actualmente

utilizada por el Órgano de Normalización Técnica (ONT) de Costa Rica. Esta
tipología ha sido confeccionada por este organismo, con el objetivo de ser aplicada por
las Municipalidades de nuestro país, en sus departamentos de bienes inmuebles. Es
mucho más amplia, sin embargo por los objetivos de este trabajo, se utilizaron sólo las
obras civiles descritas en el citado anexo.
A cada una de las edificaciones que se describen la tipología adjunta en el Anexo II, se
les aplicó el procedimiento descrito en este Capítulo. Las obras fueron analizadas para las
dos condiciones aquí propuestas: Normales y Severas.
Para los efectos de poder determinar los porcentajes de participación de cada una de las
partidas de obra, se contó con el acceso a presupuestos suministrados por empresas
constructoras y profesionales constructores independientes de alto prestigio.
83

Bajo esta perspectiva, el autor propone al gremio de valuadores costarricenses, el uso de
esta Tipología Ajustada. Esta se presenta en el Anexo II.
7.3.1 Aplicación del método a la vivienda Tipo VC01 de la ONT
La vivienda que a continuación se muestra como ejemplo, parte de las siguientes

características básicas, según el manual de la tipología del Órgano de Normalización
Técnica, ONT:
Clasificación: Tipo VC01
Unidad Constructiva Nivel Acabado
Paredes Bloques de concreto sin repello. Columnas y baldosas

prefabricadas
Pisos Concreto lujado, tabloncillo semiduro o tablón.
Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lámina de
fibrocemento
Cielos Sin cielos
Pluviales Caída libre
Baños Un baño económico
Otros Sin closets, sin mueble de cocina
A esta tipología constructiva, se le ha aplicado el método y el procedimiento descrito en

el apartado 7.1. A partir de los resultados obtenidos en las Tablas No. 31 y 32, podemos
obtener las siguientes conclusiones:
a. Con la aplicación del método de la Vida Útil Ponderada, se propone que la Vida
Probable de la vivienda tipo VC01, sea considerada 7 años mayor a la referida por
la ONT.
Este caso se cumple bajo condiciones normales.
84

b. En el caso que la misma vivienda esté sometida a condiciones extremas, se
recomienda que la Vida Probable, sea considerada 6 años menor a la referida por
la ONT.
De acuerdo a este resultado contrastado con las recomendaciones de la Oficina
Federal de las Construcciones de Suecia, que bajo condiciones extremas
recomienda reducir la vida útil en un rango de 5 a 10 años, se observa que bajo el
método de la ponderación, se obtiene un resultado congruente con esta tendencia.
d. Es importante reconocer y destacar, que muchas de las obras descritas en la

Tipología de la ONT, son especiales, en el sentido que no son obras comunes o de
normal construcción, como el caso de Hoteles, Cines, Centros comerciales,
Teatros y otros. En estos casos, el valuador debe hacer uso de presupuestos o
algunos manuales que los refieran a obras similares y de esa manera indirecta
pueden proyectar una posible vida probable o una vida ponderada.
85

Tabla No. 31
Vivienda Tipo ONT VC01 bajo condiciones normales
Vida Útil Vida Útil

Incidencia
Reglón de Obra probable Ponderada
(%)
(años) (años)

Vigas banquina 70 0,96 0,67
Estructura techos 50 11,22 5,61
Cubierta 12 9,21 1,11
Tapichel HG 20 1,8 0,36
Hojalatería 12 2,24 0,27
Aleros fibrocemento 18 1,75 0,32
Tubería potable 40 1,26 0,50
Tubería aguas negras 40 1,05 0,42
Tubería aguas pluviales 40 0,83 0,33
Canoa HG 15 2,15 0,32
Repello quemado 30 5,44 1,63
Contrapiso lujado 80 3,98 3,18
Marcos de puertas 25 0,8 0,20
Puertas 20 1,97 0,39
Cerrajería 10 0,95 0,10
Vidrios 40 2,45 0,98
Pila 30 0,5 0,15
Pintura agua 3 4,5 0,14
Sumatoria 47
86

Tabla No. 32
Vivienda Tipo ONT VC01 bajo condiciones extremas
Vida Útil Vida Útil

Incidencia
Reglón de Obra probable Ponderada
(%)
(años) (años)

Vigas banquina 50 0,96 0,48
Estructura techos 50 11,22 5,61
Cubierta 7 9,21 0,64
Tapichel HG 15 1,8 0,27
Hojalatería 7 2,24 0,16
Aleros fibrocemento 15 1,75 0,26
Tubería potable 25 1,26 0,32
Tubería aguas negras 30 1,05 0,32
Tubería aguas pluviales 35 0,83 0,29
Canoa HG 7 2,15 0,15
Repello quemado 20 5,44 1,09
Contrapiso lujado 50 3,98 1,99
Marcos de puertas 15 0,8 0,12
Puertas 12 1,97 0,24
Cerrajería 5 0,95 0,05
Vidrios 35 2,45 0,86
Pila 25 0,5 0,13
Pintura agua 1 4,5 0,05
Sumatoria 34
87

Un proceso similar se ha aplicado al resto de las edificaciones descritas en el Anexo II,
proponiendo una nueva variable que no contempla la Tipología de la ONT. Esta nueva
variable considera las edificaciones bajo condiciones de uso extremas.
A continuación en la Tabla No. 33, se muestra un segmento de la tipología de la ONT,

ajustada bajo el concepto de la Vida Útil Ponderada y respondiendo a dos variables: la
edificación bajo uso normal y extremo.
Tabla No. 33
Tipología ONT Ajustada para condiciones normales o extremas
(viviendas de concreto)
Vida Útil Ponderada Vida Útil probable
Viviendas de Concreto (años) (años)
Bajo condiciones normales Bajo condiciones severas
Tipo VC01 47 34
Tipo VC02 45 36
Tipo VC03 53 42
Tipo VC04 65 53
Tipo VC05 65 50
Tipo VC06 67 55
Tipo VC07 68 57
Tipo VC08 73 62
Tipo VC09 74 66
Tipo VC10 75 67
Tipo VC11 75 65
En el Anexo II, se ubican las descripciones literales a las que responden cada una de los
tipos o códigos de obra.
Estos nuevos valores, son una propuesta del autor, de forma que la comunidad de
valuadores profesionales los analicen a la luz de sus labores diarias, con la esperanza que
en un corto plazo, el país cuente con investigaciones mayores en este campo y se pueda
generar una tipología oficial más completa y que responda a las necesidades,
características y condiciones del medio y de las edificaciones costarricenses.
88

CAPÍTULO VIII. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Ø En Costa Rica, aún no se reconoce la investigación en materia de valuación. En el

caso que nos interesa, es indudable que se requiere que las universidades y las nuevas
sociedades de valuadores, estimulen a los profesionales a ejercer una actitud más
critica sobre temas técnicos, como el aquí tratado. Las Vidas Útiles de los bienes es
un punto crítico a establecer en un sin número de procedimientos. En algunos casos el
punto de decisión sobe el hacer o no una inversión, o sobre el aceptar un bien como
garantía, queda sujeto a la vida de la inversión o a la vida residual. Pero aún
continuamos exportando ¨recetarios¨, que nos sugieren vidas de bienes y edificaciones
concebidas bajo ambientes y exigencias muy diferentes a las nacionales.
Ø Dentro de la teoría señalada en esta tesis, se han determinado las extensas

investigaciones en materia de la estimación de la vida útil de los bienes, que tanto
profesionales independientes como prestigiosas instituciones y asociaciones a nivel
mundial han desarrollado. En el medio existen un sin número de tablas y resúmenes,
sin embargo, luego de analizar su procedencia y bajo las condiciones de su definición,
en esta tesis, se propone el uso de dos tipo de valores. Un grupo de ellos toma en
cuenta la vida útil probable de los materiales y un segundo grupo propone vidas útiles
de partidas de obra. Estos valores se consideran más acertados para las obras típicas
del medio costarricense, tanto en su uso, como en el ambiente que se encuentran
inmersas. No se parte de los resultados de una sola investigación, sino, se han tomado
los valores más acordes a nuestra realidad, de diferentes fuentes de investigación.
Ø No sólo el método de la vida útil ponderada hace uso de las vidas probables o de la
esperanza de vida de los bienes. La estimación de la vida remanente, o de la vida
efectiva de una edificación o la estimación del valor, entre otras, requieren de una
adecuada y acertada definición de este parámetro, motivo adicional para profundizar
en el tema en futuras investigaciones.
89

Ø El método de la vida ponderara, no debe tomarse a la ligera. Debe ser sometido a
análisis, como en parte se ha realizado en este proyecto. Variables como, los costos de
la obra, la incidencia de los mismos y la vida probable de los bienes, deben definirse y
ser sostenibles tan claramente que no de lugar a dudas. En muchas ocasiones se dice
que el método no es eficaz, pero debemos hacer un alto y preguntarnos: ¿es el método
ineficaz o es que se ha alimentado el mismo con factores fuera del entorno? Todas y
cada una de las variables que lo componen han de estar razonablemente determinadas
y aprobar el filtro del cuestionamiento. Así y solo así, se podrá concluir sobre la
aplicabilidad o no del método.
Ø Una Tipología Constructiva Oficial asociada a las Vidas Probables Mínimas, le

brindaría a los valuadores profesionales un marco de referencia estandarizado,
práctico y eficiente. La Tipología Constructiva que ha desarrollado el Órgano de
Normalización Técnica (ONT), de Costa Rica, es un instrumento de gran ayuda, en
razón que contempla un gran número de tipos de edificaciones asociadas a sus
respectivos costos y a cada una de ellas le asigna una vida probable. Sin embargo,
sería importante retomar esa tipología, ya sea por un ente privado o el mismo ente
estatal, de forma que se definan las vidas útiles para por lo menos dos alternativas:
obras en condiciones normales y obras en condiciones extremas.
Ø El Método de la Vida Útil Ponderada, tema central de tesis, es un método que se

propone sea aplicado a la Tipología de la ONT. De esa forma se tendía un conjunto de
valores de vidas útiles ponderas, que cumplan con las expectativas de las
edificaciones nacionales y estarían sujetos a ser fácilmente ajustados, conforme
cambian las calidades de los principales componentes de obra. Por este motivo, se ha
realizado un primer ejercicio, propuesta incluida en esta tesis, que analiza parte de la
Tipología de la ONT, aplicando el método aquí descrito y para dos condiciones; bajo
uso normal y extremo.
90

Ø Se hace hincapié en unir esfuerzos entre las asociaciones de valuadores
profesionales locales y los entes estatales relacionados con el tema, de forma que el
nivel de valuación local, en el corto plazo, reconozca el valor de la investigación,
única vía válida para desarrollar criterios sostenibles con la realidad nacional actual y
futura.
91

ANEXO I
PRESUPUESTO DE OBRA
VIVIENDA SIMILAR A ¨VCOI¨, SEGÚN TIPOLOGÍA DEL

ORGANO DE NORMALIZACION TECNICA (ONT)
92

RESUMEN PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA
ITEM UNIDAD CANTIDAD COSTO UN TOTAL

(colones) (colones)
Trabajos preliminares
Limpieza y botada de basura Gbl 1 50.000,00 50.000,00
Bodega Gbl 1 193.000,00 193.000,00
Cimientos
Placa corrida m3 3,12 56.712,00 176.941,44
Paredes de bloques
Bloques m2 36,84 5.780,00 212.935,20
Mortero de pega m3 0,27 23.000,00 6.210,00
Mortero de repello m3 0,3 23.000,00 6.900,00
Acero de refuerzo m2 36,84 1.628,66 59.999,83
Concreto de relleno m3 1,25 34.500,00 43.125,00
Paredes de Madera
Emplantillado de madera varas 500 400,00 200.000,00
Tablilla (12mmx3") varas 2500 600,00 1.500.000,00
Columnas m3 2,66 112.342,10 298.829,99
Viga banquina m3 1 109.680,00 109.680,00
Viga corona m 1 109.680,00 109.680,00
Contrapiso m3 6,2 43.000,00 266.600,00
Formaleta de 1"x12" varas 96 820,00 78.720,00
Instalación sanitaria
Cachera Price Pfister p/ ducha un 1 9.980,00 9.980,00
Lavatorio Acualyn blanco un 1 9.500,00 9.500,00
Inodoro económico blanco un 1 16.250,00 16.250,00
Drenaje piso, aluminio pulido un 1 1.500,00 1.500,00
Tanque séptico y drenaje un 1 40.000,00 40.000,00
Ducha un 1 5.500,00 5.500,00
Instalaciones Eléctricas
Cable #12 m 326 90,00 29.340,00
Tubo conduit un 43 655,00 28.165,00
Caja rectangular un 24 75,00 1.800,00
Caja Ortogonal un 23 105,00 2.415,00
Conectores un 60 135,00 8.100,00
107
Tubería Pluvial
Tubo 10cm m 28 2.185,00 61.180,00
Caja de registro un 6 5.183,00 31.098,00
93

RESUMEN PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA
ITEM UNIDAD CANTIDAD COSTO UN TOTAL

Canoas un 6 4.960,00 29.760,00
Tubería Sanitaria
Tubo 10cm m 26 3.563,00 92.638,00
Caja de registro un 6 9.360,00 56.160,00
Tanque séptico un 1 99.936,00 99.936,00
Tubería Potable
Tubos m 30 200,00 6.000,00
Codos un 10 60,00 600,00
Tes un 6 70,00 420,00
Llaves un 4 1.550,00 6.200,00
Llave ducha un 1 8.900,00 8.900,00
Llave lavatorio un 1 9.300,00 9.300,00
Niples 8" un 5 1.600,00 8.000,00
Niples 4" un 2 900,00 1.800,00
Uniones un 8 50,00 400,00
37
Puertas
Puertas externas un 2 64.000,00 128.000,00
Puertas internas un 4 7.800,00 31.200,00
Marcos varas 23,84 400,00 9.536,00
Vatiente varas 23,84 80,00 1.907,20
Ventanas
Marcos de madera varas 8 400,00 3.200,00
Rejas de protección un 8 45.000,00 360.000,00
Vidrios transparentes 1/8 m2 5,4 5.552,00 29.980,80
Techos
Cubierta HG28 m2 96 2.448,14 235.021,44
Cercha de madera varas 300 400,00 120.000,00
Rodapies m 62 390,00 24.180,00
Closets un 2 103.077,59 206.155,18
Pila un 1 45.000,00 45.000,00
Fregadero un 1 18.000,00 18.000,00
Pintura
Pintura base acrílica acentuada m2 234 7.400,00 1.731.600,00
Cielos
Gypsum m2 42 6.610,00 277.620,00
94

ANEXO II
VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES PROPUESTAS

POR EL AUTOR
(TOMA COMO BASE LA TIPOLOGÍA Y DESCRIPCIÓN ELABORADA POR

EL ORGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA DE COSTA RICA)
95

TIPOLOGÍA (ONT) AJUSTADA
VIVIENDAS EN MAMPOSTERÍA
Vida Útil Ponderada Vida Útil Ponderada

Viviendas en bloques de Bajo condiciones Bajo condiciones
concreto normales extremas
(años) (años)
Tipo VC01 47 34
Tipo VC02 45 36
Tipo VC03 53 42
Tipo VC04 65 53
Tipo VC05 65 50
Tipo VC06 62 55
Tipo VC07 64 57
Tipo VC08 73 62
Tipo VC09 74 66
Tipo VC10 75 67
Tipo VC11 77 65
VIVIENDAS DE MADERA

Bajo condiciones Bajo condiciones
Viviendas de Madera normales extremas
(años) (años)
Tipo VM01 47 30
Tipo VM02 45 30
Tipo VM03 52 42
Tipo VM04 55 40
Tipo VM05 55 40
96

APARTAMENTOS

Apartamentos Bajo condiciones Bajo condiciones
normales extremas
(años) (años)
Tipo AP01 60 50
Tipo AP02 63 50
Tipo AP03 70 62
Tipo AP04 75 60
Tipo AP05 75 55
CONDOMINIOS

Condominios Bajo condiciones Bajo condiciones
normales extremas
(años) (años)
Tipo CN01 43 35
Tipo CN02 56 42
Tipo CN03 67 54
Tipo CN04 72 60
Tipo CN05 75 65
Tipo CN06 75 65
97

EDIFICIOS DE OFICINA

Edificios Oficina Bajo condiciones Bajo condiciones
normales extremas
(años) (años)
Tipo EO01 55 40
Tipo EO02 55 43
Tipo EO03 66 50
Tipo EO04 66 50
Tipo EO05 71 57
Tipo EO06 75 55
Tipo EO07 75 55
GALERONES MAMPOSTERÍA SENCILLOS

Galerones mampostería Bajo condiciones Bajo condiciones
sencillos normales extremas
(años) (años)
Tipo GA01 40 31
GALERONES PREFABRICADOS

Galerones prefabricados Bajo condiciones Bajo condiciones
normales extremas
(años) (años)
Tipo GA02 55 45
Tipo GA03 65 51
98

GALERONES CON ESTRUCTURA TIPO ALMA ABIERTA

Galerones estructura alma Bajo condiciones Bajo condiciones
abierta normales extremas
(años) (años)
Tipo GA04 65 47
Tipo GA05 65 49
Tipo GA06 70 51
Tipo GA07 73 58
GALERONES CON ESTRUCTURA TIPO ALMA LLENA

Galerones con estructura Bajo condiciones Bajo condiciones
alma llena normales extremas
(años) (años)
Tipo GA04 65 47
Tipo GA05 65 49
Tipo GA06 70 51
Tipo GA07 73 58
GALERONES EN MAMPOSTERÍA

Galerones en mampostería Bajo condiciones Bajo condiciones
normales extremas
(años) (años)
Tipo GA12 65 53
Tipo GA13 72 57
99

LOCALES COMERCIALES

Locales comerciales Bajo condiciones Bajo condiciones
normales extremas
(años) (años)
Tipo LC01 50 42
Tipo LC02 55 47
Tipo LC03 53 44
Tipo LC04 65 53
Tipo LC05 68 55
EDIFICIOS COMERCIALES

Edificios comerciales Bajo condiciones Bajo condiciones
normales extremas
(años) (años)
Tipo EC01 55 45
Tipo EC02 55 48
Tipo EC03 67 50
Tipo EC04 65 50
100

CENTROS COMERCIALES

Centros comerciales Bajo condiciones Bajo condiciones
normales extremas
(años) (años)
Tipo CC01 53 46
Tipo CC02 65 54
Tipo CC03 67 56
Tipo CC04 73 60
EDIFICIOS EDUCATIVOS

Edificios educativos Bajo condiciones Bajo condiciones
normales extremas
(años) (años)
Tipo EE01 42 30
Tipo EE02 45 33
Tipo EE03 54 42
Tipo EE04 67 51
EDIFICIOS RELIGIOSOS

Edificios religiosos Bajo condiciones Bajo condiciones
normales extremas
(años) (años)
Tipo ER01 55 40
Tipo ER02 66 60
101

EDIFICIOS DE SALUD

Edificios de salud Bajo condiciones Bajo condiciones
normales extremas
(años) (años)
Tipo ES01 63 50
Tipo ES02 65 54
Tipo ES03 73 60
102

A continuación se procede a una breve descripción cada una de las edificaciones,
codificadas al inicio del Anexo II. De esta forma el lector podrá tener una idea del tipo de
obra a que corresponde cada código anotado en las tablas resumen.
Es importante dejar claro que esta descripción ha sido trascrita de la Tipología

Constructiva desarrollada por el Organo de Normalización técnica de Costa Rica, ONT.
DESCRIPCIÓN DETALLADA POR TIPO DE EDIFICACIÓN
Vivienda Bloques de Concreto
Unidad Nivel Acabado

Constructiva
Paredes Bloques de concreto sin repello. Columnas y baldosas prefabricadas

Pisos Concreto lujado, tabloncillo semiduro o tablón.
fibrocemento
Cielos Sin cielos
Pluviales Caída libre
Otros Sin closets, sin mueble de cocina

Constructiva
Paredes Exteriores de bloques de concreto con repello quemado, interiores de

madera de doble forro o similar
Pisos Mosaico, tabloncillo semiduro
fibrocemento
103

Cielos Madera aglomerada de 4 mm.
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto
Otros Closets sin puertas en madera aglomerada, pintura de regular calidad.
Puertas doble forro en lámina de madera aglomerada

Constructiva
Paredes Bloques de concreto con repello quemado

Pisos Terracín hasta 30%, el resto de mosaico o tabloncillo
Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera.
Cielos Lámina de Madera aglomerada en 4 mm o cartón estriado
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto
Baños Un baño normal y medio económico
Otros Closets pequeños de acabados sencillo, muebles de cocina solo
fregadero

Constructiva
Paredes Bloques de concreto con repello sin masilla

Pisos Terracín , loseta de barro, tabloncillo semiduro similar
Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera.
Cielos Madera laminada o fibrocemento de 4 mm , con revestimiento,
tablilla semidura
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto con red de
recolección subterránea
Baños Un baño normal o dos económicos
Otros Closets con puertas corrientes, muebles de cocina, solo fregadero,
cochera sin cielo y con piso de mosaico. Puerta principal de tableros
en madera sólida. Cochera sencilla
104


Constructiva
Paredes Bloques de concreto con repello fino

Pisos Terrazo hasta 70%, cerámica nacional, loseta o arabesco de barro. El
resto con alfombra de regular calidad, parquet o tabloncillo de surá o
similar
Techos Cubierta de hierro galvanizado con pendientes hasta un 30%.
Cerchas de madera o perfiles RT (perling)
Cielos Tablilla o similar hasta un 50% el resto de la lamina de fibrocemento,
losa de concreto, o madera laminada decorativa
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado o tubo de polivinil
Baños Dos baños completos y medio todos, tipo normal
Otros Mueble de cocina y closets con puertas sencillas. Cochera sencilla

Constructiva
Paredes Bloques de concreto , repello y enmasillado puede tener algunas

paredes en ladrillo enchape de loseta de barro, madera, piedra o
similares
Pisos Hasta un 50% con paladiana en cuadro, cerámica brasileña o similar.
Terrazo, arabesco. El resto en alfombra, parquet o cerámica nacional
Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas y viguetas de artesón de
madera
Cielos Artesanados en surá o similar hasta un 40%. El resto en lamina de
fibrocemento, escayolas, cielos de tablilla o losas de concreto
Pluviales Canoas y bajantes internos con red subterránea de recolección
Baños Un baño bueno y dos normales. Dos buenos y medio baño
Otros Mueble de cocina , de baño y desayunador. Closets
105


Constructiva
Paredes Bloques de concreto o ladrillo, fachadas con buen diseño. Enchapes

en laja, loseta de barro, madera o solamente enmasillada
Pisos Hasta un 60% en materiales como terrazo o paladiana monolítico ,
cerámicas italianas, españolas o similar alfombras de buena calidad o
parquet de maderas duras. El resto en terrazo, terracín en cuadro,
tabloncillo o parquet en madera semidura
Techos Cubierta esmaltada, estructural, teja de concreto pigmentada hasta un
50% o similar
Cielos Artesanados con madera de buena calidad, losa de concreto, tablilla
de buena calidad laqueada, fibrocemento con revestimiento en
diseños combinados con madera expuesta
Pluviales Canoas ocultas por precintas o expuestas del tipo pecho paloma o
diseños especiales, bajantes internos con red de recolección
subterránea
Baños Hasta tres baños, uno de lujo y dos normales
Otros Mueble de cocina en maderas de buena calidad, o de concreto
enchapados en cerámicas extranjeras (Brasileñas o similares),
muebles de cocina y closets. Puerta principal en madera fina. Jardín
interior. Chimenea sencilla. Residencias en una o dos plantas. Garage
cerrado.

Constructiva
Paredes Bloques de concreto y ladrillo. Diseños de fachadas elegantes.

Enchapes en maderas ornamentales lajas, mármol trunchado
Pisos Hasta un 80% en materiales como paladiana, terrazo monolítico,
cerámica italiana o similar, alfombra de muy buena calidad. Parquet
con maderas finas como Cristóbal o similar. El resto en terrazo,
terracín, cerámica nacional, tabloncillo u otros materiales de menor
calidad
Techos Lamina estructural o esmaltada, teja de concreto pigmentada, pizarra.
Con diseños especiales en la planta de techos. Zonas pequeñas con
lamina acrílica. Viguetas de artesón en maderas duras, secciones de
5*15 cm o más
Cielos Artesonados con maderas finas como Cristóbal hasta un 75%.
Tablilla de buena calidad laqueada, losa de concreto, o cielos
106

acústicos
Pluviales Canoas tipo pecho paloma de lujo, diseños especiales , bajantes
internos y red de recolección subterránea
Baños Hasta cuatro baños, dos de lujo y dos buenos o normales
Otros Mueble de cocina, y baño integrados a la obra con muy buenos
enchapes. Closets. Construcción en varios niveles. Puertas de
maderas finas. Jardines interiores. Chimenea. Garage dos o tres
vehículos

Constructiva
Paredes Bloques de concreto y ladrillo, con enchapes de laja, mármol,

maderas ornamentales. Fachadas especialmente diseñadas
Pisos Hasta un 90% en materiales como paladiana o terrazo integral,
cerámica italiana o similar, parquet en Cristóbal o similar, alfombra
de muy buena calidad. El resto en zonas de servicio con tabloncillo,
parquet semiduro terrazo o materiales similares
Techos Cubierta estructural o esmaltada, teja de concreto pigmentada,
pizarra, teja de arcilla, lamina acrílica en ciertas zonas o ubicaciones
especiales de domos acrílicos. Diseños de cubierta con altas
pendientes, viguetas de artesón de maderas finas
Cielos Predominio de artesonados o tablilla de maderas finas, losas de
concreto, laminas acústicas
Pluviales Canoas tipo pecho paloma de lujo, diseños especiales u ocultas por
precintas, bajantes internos con red de recolección subterránea
Baños Baños de lujo, baño de servicio y medio baño
Otros Mueble de cocina, de baño y otros integrados a la obra con finos
enchapes. Closets con excelente acabado. Construcción en varios
niveles de una o dos plantas con escaleras de concreto armado.
Puerta de maderas finas. Chimenea. Garage para tres o cuatro
vehículos.

Constructiva
Paredes Bloques de concreto, ladrillo, y algunas paredes con inclinaciones

especiales coladas en sitio. Enchapes de laja, maderas finas, mármol
107

u otros materiales de calidad. Fachadas especialmente diseñadas
Pisos Paladina, mármol, cerámicas italianas o similar, otros materiales de
lujo, especialmente importados
Techos Lamina estructural esmaltada, pizarra o teja. Domos y vitrales en
losas de concreto. Diseños especiales. Artesonados con viguetas de
maderas finas laqueadas. Secciones de 5*15 cm o más
Cielos Artesonados o tablilla de maderas finas con acabados laqueados o
similares
Pluviales Canoas tipo pecho paloma de lujo con diseños especiales u ocultas
por precintas bajantes internos con red de recolección subterránea
Baños Baños muy lujosos, baños de visitas lujosos y baño de servicio
Otros Mueble de cocina, baño y otros con finos enchapes integrados a la
obra. Closets con excelente acabado. Varios niveles. Varios pisos,
con escaleras de concreto armado y finos enchapes de maderas finas.
Puertas de maderas finas. La principal en dos hojas o de hierro con
vidrio escarchado o con vitrales. Garage para cuatro vehículos y
pistas para otros.

Constructiva
Paredes Bloques de concreto, ladrillo, y algunas paredes con inclinaciones

especiales coladas en sitio. Enchapes de laja, maderas finas, mármol
u otros materiales de calidad. Fachadas especialmente diseñadas
Pisos Paladina, mármol, cerámicas italianas o similar, otros materiales de
lujo, especialmente importados
Techos Lamina estructural esmaltada, pizarra o teja. Domos y vitrales en
losas de concreto. Diseños especiales. Artesonados con viguetas de
maderas finas laqueadas. Secciones de 5*15 cm o más
Cielos Artesonados o tablilla de maderas finas con acabados laqueados o
similares
Pluviales Canoas tipo pecho paloma de lujo con diseños especiales u ocultas
por precintas bajantes internos con red de recolección subterránea
Baños Baños muy lujosos, baños de visitas lujosos y baño de servicio
Otros Mueble de cocina, baño y otros con finos enchapes integrados a la
obra. Closets con excelente acabado. Varios niveles. Varios pisos,
con escaleras de concreto armado y finos enchapes de maderas finas.
Puertas de maderas finas. La principal en dos hojas o de hierro con
vidrio escarchado o con vitrales. Garage para cuatro vehículos y
pistas para otros.
108

Viviendas de Madera
Clasificación: Tipo VM01

Constructiva
Paredes Estructura de madera de 50 cm *75 cm con un solo forro de tablilla

Pisos Tabloncillo semiduro
Techos Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado
Cielos Tablilla o fibrocemento en 4 mm
Pluviales Caída libre o canoas y bajantes muy sencillos
Otros Son de acabados muy sencillos

Constructiva
Paredes Estructura en madera de 50 cm * 10 cm con doble forro en tablilla

biselada y traslapada
Pisos Un 90% es en tabloncillo semiduro/duro. El resto 10% en cascote de
concreto lujado o con mosaico
Techos Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado
Cielos Tablilla de regular calidad (semiduro)
Pluviales Bajantes, canoas, de estilo sencillo en hierro galvanizado
Baños Un baño normal y medio baño
Otros De acabados sencillos, con muebles de cocina, y closets incorporados
a la construcción

Constructiva
Paredes Estructura en madera de 5 cm * 10 cm con doble forro en tablilla

biselada de diseños diferentes
Pisos Tabloncillo de 25 cm * 5 cm o contra piso de concreto con terrazo
109

sencillo
Techos Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado ondulado sencillo
o canaleta
Cielos Tablilla biselada de regular calidad (semiduro) con diseños sencillos
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado tipo pacho paloma
Baños Dos baños normales y medio baño
Otros Acabados de regular calidad, muebles de cocina y closet. Usualmente
no exceden los 150 m2 de construcción

Constructiva
Paredes Estructura total en madera de 5 cm * 10 cm con doble forro en

tablilla biselada , de buena calidad (laurel, ciprés, surá)
Pisos Madera tipo tabloncillo machihembrado, de 25 cm * 5 cm o 10 cm,
terrazo, loseta de barro mosaico
Techos Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado tipo ondulado,
canaleta o rectangular estructural, teja de barro o teja de concreto
Cielos Tablilla biselada de buena calidad , un 30% es del tipo artesonado
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado o plásticos de diferentes
diseños
Baños Dos baños buenos , uno de lujo y uno bueno, más medio baño normal
Otros Acabados de buena calidad, muebles incorporados a la construcción.
Closets de buenos acabados, cuenta con varios niveles de piso

Constructiva
Paredes Totalmente en madera de excelente calidad y acabados. La estructura

es en piezas de madera de 5 cm y 10 cm en doble forro de tablilla
biselada
Pisos Paladiana, mármol, cerámica importada. Tabloncillo o parquet en
surá, Cristóbal similar
Techos Lamina estructural esmaltada, teja arcilla, teja de concreto, pizarra o
similar
Cielos Tipo artesonado o con tablilla de surá, nazareno, Cristóbal o similar
Pluviales Canoas y bajantes internos o expuestos de plástico o hierro
110

galvanizado de la mejor calidad
Baños Baños muy lujosos, medio baño de visitas lujoso y baño de servicio
económico y normal
Otros Enchapes finos, muebles de cocina y closet de buena calidad y
acabado, Variedad en niveles de piso. Garage para varios vehículos
Observaciones Generales Para Viviendas de Concreto y Madera
Cuartos de Baño
Económico Unidades indispensables, poco accesorio, se ajustan a condiciones

mínimas, concreto lujado
Normal Unidades indispensables, en colores pastel accesorios corrientes,
azulejo nacional y enchape solo en la ducha, 160 m de altura
Bueno Lavamanos, inodoro y tina o bidé, los accesorios son mas sencillos,
enchapes y pisos de azulejo o cerámicas nacionales o importadas.
Existen en casas de semilujo. Superficie máxima 12 m2
De Lujo Cuenta con inodoro, bidé, lavamanos, tina de losa, todos los colores
oscuros y de buena calidad, accesorios cromados o de bronce,
enchapes en paredes y pisos de azulejo o cerámica importados,
divisiones de aluminio y vidrio o acrílico. Con vestidor
Muy Lujoso Inodoro tipo emperador, bidé, lavatorio con pedestal, accesorios
metálicos de lujo. Enchapes de cerámica o similar, tina de aguas
turbulentas, vestidores amplios pueden incluir sauna y espejos
grandes
NOTA: Cuando se hace referencia a medio baño o de visitas, este no incluye ducha.
Para todos los tipos se debe considerar incluida la pintura Cornisa y rodapié.
Apartamentos
Tipo AP 01
Constructiva
Paredes Bloques de concreto, paredes interiores de madera laminada o lámina

de fibrocemento a doble forro
Pisos Tabloncillo o mosaico. Terrazo de un máximo de 30%, y el resto en
los anteriores
111

Techos Lamina de hierro galvanizado. Cerchas de madera o perfiles RT
(perling)
Cielos Concreto pringado, lámina de fibro cemento o lámina de madera
aglomerada de 4 mm
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestos
Baños Un baño normal
Otros Muebles solo en el fregadero, con closet, sin agua caliente.
Construcciones de hasta tres pisos
Tipo AP 02

Constructiva
Paredes Bloques de concreto o ladrillo, algunas divisiones interiores pueden

ser en fibra cemento
Pisos Terrazo, cerámica nacional. En los dormitorios alfombra de regular
calidad, parquet de caobilla o similar, pisos vinílicos o similar
Techos Lamina de hierro galvanizado, estructura de madera
Cielos Tablilla hasta 30%. Concreto
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado
Baños Un baño de buena calidad
Otros Muebles de cocina, closets de buenos acabados, sin agua caliente.
Construcciones de hasta cuatro pisos. Agua distribuida a presión
mediante bomba eléctrica. Espacio para un vehículo por apartamento
Tipo AP 03

Constructiva
Paredes Bloques de concreto, ladrillo. Enchapes de madera, lajas, ladrillo

ornamental, etc
Pisos Terrazo, cerámica nacional. Parquet o alfombra en dormitorios
Techos Lamina estructural esmaltada, o de hierro galvanizado, con algunas
láminas acrílicas
Cielos Tablilla , fibrocemento o losa de concreto
Pluviales Canoas y bajantes internas con red de recolección subterránea
Baños Un baño de buena calidad y uno normal o baño para visitas
Otros Muebles de cocina integrados a la obra. Muy común el desayunador
enchapado. Closets de buenos acabados, sistema de agua caliente y
presión por bomba eléctrica. Pueden ser construcciones de varios
pisos. Garage para un vehículo
112

Tipo AP 04
Constructiva
Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en lajas, ladrillo o

maderas. Elegantes fachadas
Pisos Terrazo blanco, cerámicas importadas. Dormitorios con alfombras de
buena calidad. Parquet de Cristóbal o similar
Techos Techos con altas gradientes. Lámina estructural esmaltada o teja de
concreto pigmentada, algunas laminas acrílicas o domos
Cielos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, loza de concreto
Pluviales Canoas de tipo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes
internos. Red de recolección subterránea
Baños Un baño de lujo, uno bueno y medio para visitas. Dos buenos y uno
normal
Otros Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closets de
finos acabados, sistema de distribución de aguas por bomba eléctrica.
Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage parta dos
vehículos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos
comunes techados
Tipo AP 05
Constructiva
Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en lajas, ladrillo o

maderas. Elegantes fachadas
Pisos Terrazo blanco, cerámicas importadas. Dormitorios con alfombras de
buena calidad. Parquet de Cristóbal o similar
concreto pigmentada, algunas laminas acrílicas o domos
Cielos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, loza de concreto
Pluviales Canoas de tipo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes
normal
Otros Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closets de
finos acabados, sistema de distribución de aguas por bomba eléctrica.
Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage parta dos
113

comunes techados
Condominios
Tipo CN 01

Constructiva
Paredes Bloques de concreto con repello de cemento. Puede tener pared

medianera compartida
Pisos Terracín hasta 30 %. Resto en tabloncillo o mosaico
Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera
Cielos Láminas de madera aglomerada o cartón cercha de madera
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado, expuestas
Otros Muebles solo en el fregadero, closets sencillos
Tipo CN 02

Constructiva
Paredes Bloques de concreto. Paredes interiores de madera laminada o lámina

de fibro cemento
Pisos Terrazo en un 30%. Resto en tabloncillo o mosaico
Techos Lámina de hierro galvanizado. Cerchas de madera
Cielos Concreto pringado, lámina de fibro cemento o lámina de madera
aglomerada de 4.00 mm
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestas
Otros Muebles solo en el fregadero, con closets. Sin agua caliente.
Construcciones de hasta tres pisos. Malla ciclón cerrando el
condominio. Área común sencilla. Solo pasillo sin techo y zona
verde Espacios para parqueo
114

Tipo CN 03

Constructiva
Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Algunas divisiones interiores pueden

ser en fibro cemento de 11 mm
Pisos 60% en terrazo o cerámica nacional. En los dormitorios alfombras de
regular calidad. Parquet de caobilla o similar. Pisos vinílicos o
similar
Techos Lámina de hierro galvanizado. Cerchas de madera
Cielos Tablilla hasta un 30%. Concreto
Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado
Baños Un baño bueno
Otros Muebles de cocina. Closet de finos acabados. Sistema de distribución
de agua por bomba eléctrica. Sin agua caliente. Incluye edificios
prefabricados. Ductos para basura. Parqueo para un vehículo por
vivienda. Tapias de bloques de concreto con repello quemado y
verjas cerrando el condominio. Área común con pasillo y jardines
Tipo CN 04

Constructiva
Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Enchapes de madera, lajas, ladrillo

ornamental, etc
Pisos Terrazo blanco, cerámica importada. Parquet o alfombra en
dormitorios y cerámica brasileña o similar en el resto
Techos Lámina estructural esmaltada o de hierro galvanizado, con algunas
laminas acrílicas
Cielos Tablilla , fibro cemento o losa de concreto
Pluviales Bajantes y canoas internos con red de recolección subterránea
Baños Un baño bueno y uno normal o medio baño para visitas
Otros Muebles de cocina integrados a la obra, muy común el desayunador
enchapado. Closets de buenos acabados, sistema de agua caliente y
presión por bomba eléctrica. Construcciones de varios pisos. Garage
cerrado para un vehículo. Tapias de bloques de concreto repellados y
verjas de hierro en el perímetro del condominio. Área común con
pasillo, jardines, zona de juegos infantiles
115

Tipo CN 05

Constructiva
Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en madera, lajas o

ladrillo Elegantes fachadas
Pisos Terrazo blanco, cerámica importada. Dormitorios con alfombras de
buena calidad o parquet de Cristóbal o similar
concreto pigmentada. Algunas láminas acrílicas o domos
Cielos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, losa de concreto
Pluviales Canoas del tipo pecho paloma, u ocultas por precintas. Bajantes
normal
Otros Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closet de
fino acabado. Sistema de distribución de agua por bomba eléctrica.
Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage para dos
comunes techados. Tapias en ladrillo a media altura o con repello
fino y el resto verjas con tres diseños. Área común con pasillo y
jardines, zonas de juegos infantiles, BBQ y/o piscina
EDIFICIOS DE OFICINA
Tipo E 001

Constructiva
Paredes Bloques de concreto con divisiones interiores en madera laminada.

Pisos Mosaico, vinílicos o similar.
Techos Hierro galvanizado Losa de concreto con canoas y bajantes
expuestos.
Cielos Suspensión de aluminio con stereophón Suspensión de madera con
lámina de madera aglomerada con revestimiento, losa de concreto o
similar.
Baños Un núcleo de baños del tipo económico enchapado con azulejo solo
en el piso.
Observaciones Estos edificios no presentan acabados lujosos. La primera planta
puede estar dedicada a otra actividad. Con una altura de paredes
mayor que en los
pisos restantes. Edificios de hasta tres pisos
116

Tipo E 002

Constructiva
Paredes Bloques de concreto en exteriores. Divisiones interiores. Paneles

livianos o similar, normalmente a media altura.
Pisos Cerámica importada brasileña o similar Alfombras de regular
calidad.
Techos Lámina estructural esmaltada, loza de concreto.
Cielos Tablilla. Suspensión de aluminio con fibra mineral, Suspensión de
madera con lámina de fibro cemento Láminas acrílicas en algunas
zonas.
Baños Un núcleo de baños por piso Enchapes en piso y paredes hasta media
altura Azulejo nacional.
Observaciones Edificios de buen acabado Menores de tres pisos.
Tipo E 003
Edificios de más de tres pisos con características similares al tipo no 1 más el

ducto de ascensores.
Tipo E 004
Edificios de más de tres pisos con características similares al tipo n° 2 más el
Tipo E 005

Constructiva
Paredes Bloques de concreto con enchapes en maderas decorativas,

cerámica, alfombra, ventanales con vidrio polarizado y marco de
aluminio.
Pisos Cerámica italiana o similar. Alfombra de buena calidad, parquet de
Cristóbal o similar, paladiana en cuadro, terrazo monolítico.
Techos Lámina estructural esmaltada. Loza de concreto, lámina acrílica o
domos en algunas zonas.
Cielos Tablilla, fibra mineral, perfiles de aluminio en suspensión con lámina
117

de fibra mineral. Escayolas, fibra vidrio. Domos en algunas zonas.
Baños Aproximadamente un núcleo de baños por cada 40,00 metros
cuadrados
Enchapes en azulejos tipo Brasil o similar. •
Otros Edificios con muy buen acabado y materiales de lujo.
Menores de tres pisos
Tipo E 006
Edificios de más de tres pisos con características similares al tipo no. 5 más el
Tipo E 007
A criterio del perito.
Observaciones:
Valor: Entrepisos sin cerramientos (para parqueo)
Valor: Sótanos (para bodegas o parqueo)
GALERONES
Tipo GA 01

Constructiva
Paredes Bloques de concreto con altura máxima de 3.00 m

Pisos Cascote corriente
Techos Cerchas de madera con claros no mayores de 20.00 m cubierta de
hierro galvanizado
Otros Portones de madera. Uso como bodega
118

GALERONES PREFABRICADOS
Tipo GA 02

Constructiva
Paredes Columnas, vigas y baldosas prefabricadas. Con cerramiento en

mampostería. Altura mayor de 450 m
Pisos Concreto armado
Techos Cerchas prefabricadas de concreto pretensado. Cubierta de hierro
galvanizado tipo estructural
Otros Portones, apoyos entre columnas no mayores a 26.00 m. Uso
industrial
Tipo GA 03
Similar al tipo No. 2, con luces mayores a 26.00 m y alturas de más de 450 m.
Cerchas de acero.
GALERONES CON ESTRUCTURA METALICA ALMA ABIERTA

Tipo GA 04

Constructiva
Paredes Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metálica

alma abierta con luces de 20 a 30 metros
Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado
Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además
canoas y bajantes
119

Tipo GA 05

Constructiva
Paredes Paredes en mampostería. Estructura metálica alma abierta con luces

de 20 a 30 metros
canoas y bajantes
Tipo GA 06

Constructiva
Paredes Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metalica

alma abierta con luces de más de 30 metros
canoas y bajantes
Tipo GA 07

Constructiva
Paredes Paredes en mampostería. Estructura metálica alma abierta con luces

de más de 30 metros
canoas y bajantes
120

Tipo GA 08

Constructiva
Paredes Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metálica

alma llena con luces de 20 a 30 metros
canoas y bajantes
Tipo GA 09

Constructiva
Paredes Paredes en mampostería. Estructura metálica alma llena con luces de

20 a 30 metros.
canoas y bajantes
Tipo GA 10

Constructiva
Paredes Paredes forradas con lámina de hierro. Estructura metálica alma llena
con luces de más de 30 metros
canoas y bajantes
Tipo GA 11

Constructiva
Paredes Paredes en mampostería. Estructura metálica alma llena con luces de
121

más de 30 metros.
canoas y bajantes
GALERONES DE MAMPOSTERIA
Tipo GA 12

Constructiva
Paredes Estructura de vigas y columnas de concreto coladas en sitio. Paredes

de mampostería.
Techos Cercha metálica o de madera cubierta de hierro estructural.
Otros Instalación eléctrica enductada, mezanines, portones de cortina
metálica. Distancia entre columnas no mayor de 800 m y alturas que
no exceden de los 5.00 m
Tipo GA 13
Similar al tipo N° 12, con luces mayores a 800 m y alturas superiores de 500 m.
NOTA: Valorar el núcleo de oficinas y cualquier otro elemento complementario por

aparte.
122

LOCALES COMERCIALES
Tipo LC 01
Incluye locales para comercio en general (tiendas, zapaterías. Farmacias, Pulperías,
ferreterías, etc.). La altura de paredes se estima entre 2.5 a 3.00 m de altura.

Constructiva
Paredes Madera doble forro, zócalo de concreto.

Pisos Tabloncillo de madera, o mosaico.
Techos Lámina de hierro galvanizado.
Cielos Lámina de madera aglomerada, tablilla, cartón.
Baños Un baño económico para uso interno
Otros Áreas pequeñas, venta a través de ventanas o puertas de madera
sencilla.
Tipo LC 02
Constructiva
Paredes Bloques de concreto, zócalo en el frente. Divisiones interiores en

madera laminada.
Pisos Mosaico, terrazo industrial.
Techos Lámina de hierro galvanizado.
Cielos Lámina de madera aglomerada, cartón.
Baños Un baño económico para uso interno.
Otros Entrada sencilla, los marcos de las vitrinas suelen ser de madera o
aluminio, rejas en las vitrinas. Rótulos de poca dimensión. Un solo
piso
Tipo LC 03
Constructiva
Paredes Bloques de concreto, concreto colado en sitio, zócalo en el frente
123

enchapados. Interiormente paredes tapizadas.
Pisos Terrazo industrial con alfombras de Hule o vinil en el vestíbulo de
acceso.
Techos Lámina de hierro galvanizado o fibro cemento. Precinta de fibro
cemento.
Cielos Losa de concreto, madera laminada o aglomerada, cartón.
Baños Un bañó sencillo para uso interno.
Otros Amplias vitrinas con marco metálico, tubos fluorescentes. Portón de
cortina metálico. Bodega en la parte posterior o una segunda planta
para tal fin. Rótulos luminosos.
Tipo LC 04
Constructiva
Paredes Bloques de concreto. Amplias zonas enchapadas en cerámicas,

losetas maderas decorativas, espejos, lajas, etc
Pisos Terrazo monolítico, paladiana con uniones de bronce, cerámicas
extranjeras
Techos Lámina de hierro esmaltada. Precintas de hierro esmaltado o de tipo
estructural
Cielos Perfil metálico esmaltado, cielos suspendidos, tablilla decorativa, etc
Otros Amplias vitrinas con marcos de metal o sin marcos. Luces indirectas,
muy común el uso de tonos metálicos. Rótulos luminosos. Segunda
planta o zona posterior como bodega.
Tipo LC 05
Constructiva
Paredes Concreto colado en sitio. Amplias zonas enchapadas en cerámicas,

losetas, maderas decorativas, espejos, lajas, etc
Pisos Terrazo monolítico, paladiana con uniones, bronce, cerámicas
extranjeras de alta calidad
Techos Lámina de hierro esmaltada teja ceramicada o de barro, domos.
Precintas de hierro esmaltado o de tipo estructural
Cielos Perfil metálico esmaltado, cielos suspendidos de fibra mineral con
molduras, tablilla decorativa de maderas finas
Otros Fachadas con bloques decorativos, repellos de mármol, granito y
otros. Amplias vitrinas transparentes o polarizadas con marcos de
aluminio. Tratamientos con luces indirectas. Rótulos luminosos.
Segunda planta o zona posterior como bodega
124

EDIFICIOS COMERCIALES
Tipo EC 01
Constructiva
Paredes Bloques de concreto. Ladrillo mixto o concreto colado en sitio.

Altura del primer nivel 300 m a 350m. Los pisos superiores 300 m.
Ventanales con marcos de madera.
Pisos Mosaico o terrazo industrial. Zonas de transito con alfombra de hule
o comercial
Cielos Concreto pringado, cielo falso en madera laminada o aglomerada
Baños Un núcleo de baños por piso del tipo normal
Otros Primer nivel destinado al comercio. Los restantes a oficinas o
bodegas. Otros destinados solo a comercio. Rótulos luminosos.
Ascensores pequeños
Tipo EC 02
Constructiva
Paredes Bloques de concreto. Ladrillo. Algunos enchapes. Amplios

ventanales. Marcos de aluminio. Altura de 300 m a 350m en el
primer nivel pisos superiores 300 m.
Pisos Terrazo o terracín. Amplias zonas de circulación con alfombras de
hule. Loseta vinílica. Alfombra comercial.
Cielos Losa de concreto. Cielo suspendido de cartón en estereophón o fibra
mineral
Baños Un núcleo de baños por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal.
Otros Típico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales
sin marcos. Portones de cortina. Varios locales de diferentes
tamaños.
Tipo EC 03
Constructiva
Paredes Bloques de concreto. Ladrillo. Amplias zonas enchapadas en

interiores. Altura promedio de 350 m
125

Pisos Cerámica, terrazo blanco. Amplias zonas alfombradas
Cielos Suspendidos de fibra mineral
tamaños.
Tipo EC 04
Constructiva
Paredes Bloques de concreto. Ladrillo. Amplias zonas enchapadas en

interiores. Altura promedio de 350 m
Pisos Cerámica, terrazo blanco. Amplias zonas alfombradas
Cielos Suspendidos en Escayolas
tamaños.
CENTROS COMERCIALES
Tipo CC 01
Constructiva
Paredes Bloques de concreto y repello fino

Pisos Mosaico, terracín o terrazo
Cielos Suspensión de aluminio con fibra mineral o suspensión de madera
con fibro cemento o madera laminada
Baños Uno normal con enchape de azulejo nacional en cada local
Otros Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas
y ventanas. Estructuras de un piso
Tipo CC 02
Constructiva
Paredes Bloques de concreto o concreto armado

Pisos Terrazo, cerámica o similar
Cielos Suspensión de aluminio con fibra mineral o suspensión de madera
126

con fibro cemento o madera laminada
Techos Estructura metálica o madera con laminas de hierro galvanizado
Baños Uno normal con enchape de azulejo de calidad en cada local
y ventanas. Edificios de varios pisos
Tipo CC 03
Constructiva
Paredes Bloques de concreto o concreto armado. Enchapes de ladrillo o

piedra
Pisos Cerámica importada en locales en áreas de circulación, alfombras,
pisos vinílicos
Cielos Grandes zonas con estructuras de malla espacial en tubo metálico.
Con laminas de hierro galvanizado o domos acrílicos
Techos Estructura metálica con laminas de hierro galvanizado
Baños Uno normal con enchape de azulejo nacional en cada local, y una
batería de baños con enchapes de azulejo de buena calidad por piso
para servicio publico
y ventanas. Portones plegables de cortina
Tipo CC 04
Constructiva
Paredes Concreto armado. Muros de ladrillo o bloques decorativos

Pisos Cerámica de alta calidad
Cielos Grandes zonas con estructuras de malla espacial en tubo metálico.
Con laminas de hierro estructural, domos acrílicos y aluminio
decorativo
Techos Estructura con lamina de hierro galvanizado, teja ceramicada de
barro o concreto
Baños Uno normal con enchape de azulejo importado en cada local, y una
batería de baños con enchapes de azulejo de buena calidad por piso
para servicio publico
y ventanas. Portones plegables de cortina, diseños finos en fachadas.
Servicios con áreas de descanso y zonas para juegos infantiles, etc.
127

EDIFICIOS EDUCATIVOS
Tipo EE 01
Constructiva
Paredes Bloques de concreto o elementos prefabricados. Columnas

prefabricadas de hierro
Pisos Mosaico, terrazo o terracín
Techos Lamina de hierro galvanizado y cerchas metálicas o de madera
Cielos De fibra mineral con plantilla de aluminio suspendido
Otros Edificios de un piso. Ventanas altura promedio de 1.00 m en una
pared lateral y a 2.00 m en otras paredes laterales, altura mínima 2.74
m, máxima 3.50 m. Se incluye canoas, pasillo con un promedio de
3.00 m, el área típica de aulas es de 6.00 m * 9.00 m
Tipo EE 02
Constructiva
Paredes Bloques de concreto o elementos prefabricados. Columnas

prefabricadas o de hierro
Pisos Mosaico o terracín
Techos Lamina de hierro galvanizado y cerchas metálicas o de madera
Cielos De fibra mineral con plantilla de aluminio suspendido
Otros Edificios de un piso. Ventanas altura promedio de 1.00 m en una
pared lateral y a 2.00 m en otras paredes laterales, altura mínima 2.74
m, máxima 3.50 m. Se incluye canoas, bajantes, pintura, sistema
electrico, pizarra panorámica y pasillo con un promedio de 3.00 m, el
área típica de aulas es de 6.00 m * 9.00 m
Nota: Aulas aisladas. Generalmente son ampliaciones que se realizan en algunos

edificios o son construcciones en zonas alejadas de centros urbanos.
Tipo EE 03
Constructiva
Paredes Bloques de concreto, ladrillo mixto o elementos prefabricado
128

Pisos De mosaico, terrazo o terracín
Techos Láminas de hierro galvanizado, lámina estructural, cerchas metálicas
Cielos De madera aglomerada, fibrocemento fibra mineral suspendida sobre
marcos de aluminio o madera
Otros Edificios de uno, dos o más pisos, entrepiso de loza de concreto.
EDIFICIOS RELIGIOSOS
Capilla
Tipo ER 01
Constructiva
Paredes Bloques de concreto o ladrillo mixto hasta 3,00 m, de altura,

divisiones internas en bloques de concreto, repello quemado
Pisos Terrazo, mosaico o similar.
Cielos Madera aglomerada o fibrocemento.
Techos Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado.
Pluviales Canoas y bajantes en hierro galvanizado.
Baños Núcleos de baños sencillos, uno para hombres con un inodoro, un
orinal, un lavabo y otro para mujeres con un inodoro y un lavabo.
Otros Tres puertas de salida, dimensiones pequeñas y acabados
sencillos.
Ermita
Tipo ER 02
Constructiva
Paredes Bloques de concreto con columnas coladas en sitio, con

repello fino, altura mínima de 3,00 m.
Pisos Terrazo sencillo, en cuadro o paladiana. En algunos casos de
cerámica.
Techos Cerchas metálicas con lámina estructural.
Cielos Gypsum, fibrocemento, tablilla o artesonados con maderas finas
laqueadas.
Pluviales Canoas y bajantes en hierro galvanizado.
129

Baños Un núcleo para hombres con un mínimo de 2 inodoros, 2 orinales y 2
lavados. Un núcleo para mujeres con un mínimo de dos inodoros y 2
lavados.
Otros Cuatro puertas de salida de hierro, con lámina acrílica escarpada o
vidrio, marcos de ventanería de aluminio con vidrio y celosías
escarpadas.
EDIFICIOS DE SALUD
Tipo ES 01
Constructiva
Paredes Bloques de concreto o ladrillo mixto, con algunas paredes interiores

de panelería liviana.
Pisos De mosaico, terrazo, concreto lujado con piso vinílico y concreto
lujado con material antiderrapante.
Cielos Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, sobre marcos de
aluminio.
Techos Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o lámina
estructural.
Otros Baterías de servicios sanitarios con enchapes hasta 1,50 m de altura.
Tipo ES 02
Constructiva
Paredes Bloques de concreto o ladrillo mixto, con algunas paredes interiores

de panelería liviana.
Pisos De terrazo, concreto lujado con piso vinílico y concreto lujado con
material antiderrapante.
Cielos Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, con marco de aluminio
o loza de concreto.
Techos Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o No 28.
lámina estructural.
Otros Baterías de servicios sanitarios con enchapes en pisos y paredes hasta
una altura de 1,50 m, edificios de regular tamaño de 2 o más pisos,
con equipo especial para desarrollo de la actividad correspondiente.
130

Tipo ES 03
Constructiva
Paredes Bloques de concreto o ladrillo mixto, concreto chorreado o

estructuras prefabricadas, algunas paredes son panelería liviana.
Pisos De terrazo, terrazo monolítico, concreto lujado con piso vinílico o
concreto lujado con material antiderrapante.
Cielos Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, con marco de aluminio
o loza de concreto.
Techos Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o No 28 ,
lámina estructural.
Otros Baterías de servicios sanitarios con enchapes de azulejos de piso a
cielo. Edificios grandes de más de 3 pisos con instalaciones
especiales para desarrollar las actividades que en ellos se realizan.
131

BIBLIOGRAFIA
1. Marques Tapia, Mario. Criterios Metodológicos para la Valoración de Inmuebles,

Tomo I (Fundamentos de Valuación Inmobiliaria), México.
2. Barrantes Echavarría, Rodrigo. Investigación Editorial, EUNED, San José, Costa

Rica, 1999.
3. Dobner Eberi, Horst Kart. La Valuación de Predios Urbanos, México, Distrito

Federal, Editorial Concepto S.A., primera edición, 1983.
4. Dante Guerrero. Manual de Tasaciones Propiedades Urbanas y Rurales. 2do

Edición, Librería y Editorial Alsina, Buenos Aires, Argentina. 1994.
5. Da Silva, Turibio José; La Predicción de la Vida Útil y de la Vida Residual de las

Construcciones, San Paulo, Brasil, 2002.
6. Caputto M., Ivan N y otros; Las Edades De Un Edificio, XIX Congreso

Panamericano De Valuación, Esparta, Venezuela, 2000.
7. Chaves Solano, Wany, Manual de Valores Base Unitarios Por Tipología

Constructiva, Ministerio de Hacienda, San José, Costa Rica, 2002.
8. Borrero Ochoa, Oscar A, Avalúos de Inmuebles y Garantías, Biblioteca de la

Construcción, Bogotá, Colombia, 2002.
9. CIB-RILEM CIB-W80 Y RILEM 71- PSL, ¨Prediction of service life of building

materials and components¨. Final Report. Ed. L. W. Masters y E. Brandt, Materials
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10. ASTM- AMERICAN SOCIETY for TESTING and MATERIALS- Committee G-3.
ASTM E 632-82- Standad practice for developing accelerated test to aid
prediction of the service life of building components and materials. Annual Book
of ASTM Standards, Vol. 14.02, pp. 348-353, 1988.
11. Alves Dantas, Rubens; Ingeniería de Tasaciones, Editorial Pini Ltda., Soitave,
Venezuela, 2002.
133

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UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA DE COSTA RICA

ESCUELA DE CIENCIAS EXACTAS Y NATURALES

VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES

PARA OBTENER EL GRADO DE:

ING. RONNY GONZÁLEZ MORA

M.V. DAVID SANCHEZ

SAN JOSÉ, COSTA RICA

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A Dios por sus bendiciones y dones.

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II LA VIDA UTIL DE LOS BIENES 12

2.1 CONCEPTOS BÁSICOS 12

2.1.1 Vida Total 12

III El MANTENIMIENTO VRS LA VIDA ÚTIL 20

3.2 EL SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO 21

3.3 MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO 23

3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO 24

IV LA VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES 26

4.1 VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL

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V VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA 44

5.1. VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BÁSICAS

5.2 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS

5.2.1 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo

5.3 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS

5.3.1 Edificaciones comerciales tipo interés social bajo

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5.4 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS

5.4.1 Edificaciones públicas tipo interés social bajo

VI LA VIDA UTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES

6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE

6.2 FACTORES QUE INFLUYEB EN LA ESPERANZA DE 71

6.3 LAS CONDICIONES FÍSICAS DE LOS INMUEBLES 73

6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES 74

7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACION DE

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7.3 LA TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA

7.3.1 Aplicación del método a la vivienda Tipo VC01 de la

VIII CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 89

ANEXO I: Ejemplo de presupuesto de obra 92

ANEXO II: Tipología Ajustada Propuesta 95

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La estimación de la vida útil de las edificaciones, de las estructuras y de los bienes en

Otras especialidades de la ingeniería, han dirigido su punto de atención hacia las

En el mercado podemos encontrar un sin número de bibliografías que adjuntan tablas de

Se ha tomado la decisión de aplicar el Método de la Vida Útil Ponderada, partiendo del

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El método de la Vida Útil Ponderada, si bien es cierto es sencillo y práctico, conlleva

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2.1 Objetivo general

Aplicar el método de la Vida Útil Ponderada Probable, en la estimación de

2.2 Objetivos específicos

a. Estudiar los métodos de estimación de la esperanza de vida de los bienes

b. Analizar las variables más importantes que componen el método en

c. Proponer un conjunto de valores de Vidas Útiles Probables de materiales y

d. Aplicar el método recomendado, a una tipología constructiva reconocida y

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Se recopiló e investigó información procedente de diferentes organismos de gran

También se estudiaron algunos capítulos de la Organización Internacional para la

A nivel nacional, la investigación se complementa con la consulta a valuadores

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Luego de analizar, clasificar y tabular los resultados obtenidos de la investigación, se