1er parcial

TEORIA DE LOS DERECHOS REALES

Teoríía Claí sica: De acuerdo a esta teoríía el titular de un derecho real ostenta un poder inmediato
sobre la cosa, hay por lo tanto una relacioí n directa entre persona y cosa. Dos caracteríísticas
fundamentales de los derechos reales en la escuela claí sica son:
A) La inmediatividad del poder sobre el bien;
B) Su eficiencia contra terceros, por lo que el titular del bien puede perseguirlo donde quiera que
esteí y contra cualquiera que lo posea.
Teoríía Personalista: Denominada tambieí n obligacionista y anteclaí sica por excelencia debido a su
labor críítica y parte de la afirmacioí n de que solo caben relaciones juríídicas entre personas y no
entre personas y cosas, quedando destruido el concepto claí sico del derecho real y en su lugar se
crea un víínculo personal entre el titular del derecho real y los demaí s hombres consistente en una
obligacioí n por parte de estos de abstenerse de perturbar el derecho real, se caracteriza por tanto
al derecho real, como una obligacioí n pasiva universal, razoí n por la cual recibe esta teoríía el
nombre de personalista y obligacionista.
Teoríía Armoí nica: Esta teoríía toma los aspectos que considera maí s importantes de la teoríía
Claí sica y la teoríía Personalista u Obligacionista, y sostiene que estaí n incompletas. Esta teoríía
expone que no puede prescindir del objeto para definir al Derecho Real, pero a su vez reconocen
como cierta la existencia del sujeto pasivo universal. Definen los Derechos Reales como aquellos
derechos privados que atribuyen un poder de inmediata dominacioí n sobre una cosa frente a
terceros.
BARASSI, uno de los principales exponentes de esta teoríía, senñ ala que en los Derechos Reales
existen dos elementos esenciales:
1-Elemento Interno (Relacioí n del sujeto con la cosa): consiste en el poder de dominacioí n que
sobre la cosa ejerce la persona y que a su vez permite al titular de derecho recabar por síí soí lo
todas las utilidades que la cosas pueda reportarle, correspondieí ndole al sujeto un poder
autoí nomo (Elemento Estaí tico).
2-Elemento Externo (La Obligacioí n): consiste en la relacioí n que surge entre el sujeto activo y
sujeto pasivo, que estaí obligado a sumir una conducta de RESPETO y ABSTENCIOÓ N, de ausencia
de interferencia a los actos ejecutados por quien tiene derecho a ello. Es decir, queda a cargo de
los terceros de no invadirla esfera autoí noma que supone la relacioí n directa entra la persona y la
cosa (Elemento de garantíía del Derecho Real, Elemento Dinaí mico).
ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder juríídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autoí noma y que atribuye a su titular las facultades de
persecucioí n y preferencia, y las demaí s previstas en este Coí digo.
“El DR es el derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden
puí blico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa determinada (objeto), una
relacioí n inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de
realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacioí n negativa), naciendo para el caso de
violacioí n una accioí n real y que otorga a sus titulares las ventajas inherente al ius persequendi y al
ius preferendi” (Guillermo Allende).
DIFERECIAS CON LOS DERECHOS PERSONALES
Objeto
DP: estaí n constituidos por una determinada Obligacioí n del deudor (dar–hacer–no hacer)
DR: por regla general son las cosas
Caraí cter
DP: rige el principio de la autonomíía de la voluntad y su consecuencia es la fuerza de la
obligacioí n en los contratos. Mediante el consentimiento las partes pueden dar el con-
tenido que les parezca y su líímite es muy elevado. Pueden hasta celebrar contratos
atíípicos, la tipicidad no es un líímite en DP su uí nico líímite es la moral, la buena fe y
las buenas costumbres.
DR: el principio del numerus clausus, crea una gran valla a la autonomíía de la voluntad,
pues los particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a los
establecidos en la ley, ni modificar, por pactos privados las normas que los rigen,
porque las normas relativas a los derechos reales se imponen en tanto y en cuanto
ellas mismas no dispongan lo contrario. No puede crearse una figura de DR atíípica.
Debe quedar claro que el nuí mero cerrado en materia de derechos reales, es cerrado
desde el punto de vista del inteí rprete, pero no para el legislador, que puede crear
cuantos derechos reales considere convenientes y dotarlos del correspondiente
estatuto regulador que estime adecuado.
Algunos de los derechos reales soí lo pueden nacer por convencioí n como los
derechos reales de garantíía. En estos casos, la voluntad de las partes se limita a dar
a luz el derecho real y sus caracteres y reglamentacioí n estaraí n predeterminados por
ella misma sin que la convencioí n pueda modificarlos.
Son excepciones al nuí merus clausus, en materia de uso y habitacioí n y en materia de
servidumbre. Esta diferencia con DP se da porque la norma es sustantiva de orden
publico, la autonomíía de la voluntad tiene un rol muy pobre.
Oponibilidad
DP: son relativos, dado que solo los puedo hacer valer contra el deudor y ninguí n otro
miembro de la comunidad. Por este caraí cter no exige publicidad.
DR: son absolutos (erga omnes) es oponible a todos los integrantes de la sociedad y es
por eso que necesitan de la publicidad (inscripcioí n), para que lo conozcan todos.
Elementos
DP: tres son los elementos que lo construyen: sujeto activo (acreedor), el sujeto pasivo
(deudor) y el objeto (prestacioí n).
DR: se construye con dos elementos: sujeto (titular del derecho) y el objeto (cosa).
Inmediatez
DP: el beneficio (prestacioí n) es alcanzado por el acreedor a traveí s de la persona del
deudor (mediatas).
DR: la utilidad es obtenida por el titular del derecho directamente de la cosa sin necesidad
de que intermedie persona alguna (inmediatez).
Derecho de persecucioí n (Ius Persequendi)
DP: carece de la facultad de perseguir la cosa cuando se encuentra en poder de terceros
DR: puede perseguir la cosa con acciones reales este en manos de quien este.
Derecho de Preferencia (Ius Preferendi)
DP: no se da en los derechos personales a los efectos de agredir el patrimonio de su
deudor, salvo los casos de la existencia de privilegios de caraí cter excepcional.
DR: constituye la otra ventaja tíípica derivada de la inherencia y, se traduce: “primero en el
tiempo, maí s fuerte en el dcho.” El ius persequendi es independiente de los privilegios
y nada tiene que ver con ellos, ni con la circunstancia de que algunos derechos reales
(hipoteca y prenda) le otorguen.
Adquisicioí n y Transferencia
DP: nacen de los hechos y actos juríídicos que producen la adquisicioí n de ellos
DR: se adquieren con la concurrencia del tíítulo y el modo suficiente, se necesita maí s que
el consentimiento. Aquíí se reuí nen condiciones de fondo (titular capaz…) y
condiciones de forma que el ordenamiento juríídico prescribe y que ademaí s ese acto
juríídico tiene que ser idoí neo para provocar la transferencia de un DR. Para que se
produzca el modo suficiente se necesita la tradicioí n, la entrega de la cosa, actos
materiales que revelen esa entrega.
Derechos reales Derechos personales (crediticios)

Relacioí n Directa e inmediata con la cosa No hay una relacioí n directa e

inmediata con la cosa

Elementos Sujeto activo (titular del derecho) y el Sujeto activo (acreedor), sujeto
objeto (la cosa) pasivo (deudor) y objeto
(prestacioí n)

Objeto Cosa individualizada y de existencia El hecho del deudor, no se exige

actual. existencia actual ni que la misma
esteí individualmente determinada
(ejemplo, el objeto es entregar diez
 litros de leche)

Exclusividad El derecho real es exclusivo pues "es El derecho personal no es Exclusivo

imposible que lo que me pertenece en el pues "nada impide que la misma
todo pertenezca al mismo tiempo a otro" cosa que me es debida sea tambieí n
(nota al artíículo 2508). debida a otro" (nota al artíículo
2508).

Preferencia y Gozan los derechos reales. No gozan los derechos personales.

persecucioí n

Tradicioí n El mero consentimiento no basta para En los derechos personales no se

adquirir ni transmitir derechos reales, necesita la tradicioí n para
debe realizarse la tradicioí n. adquirirlos.

Oponibilidad Oponibles erga omnes, son derechos Son oponibles en principio soí lo al
absolutos... deudor.

Prescripcioí n Puede adquirirse por posesioí n No se adquieren por prescripcioí n,

continuada, calificada o no por el justo solamente rige para los derechos
tíítulo y la buena fe, durante el tiempo personales la prescripcioí n extintiva.
requerido por ley.

Renuncia o Existe la posibilidad del titular del El titular del derecho personal no
Abandono derecho real de exonerarse de las cargas tiene la facultad de exonerarse de las
que gravan la cosa sobre la que recae el cargas abandonando o renunciando.
derecho, mediante el acto unilateral de
su renuncia o abandono.

Posesioí n Los derechos reales se ejercen Los derechos crediticios nacen para
normalmente por la posesioí n (salvo extinguirse mediante el pago.
hipoteca y servidumbre activa).

Sanciones Los derechos reales se protegen por Los creditorios se protegen por
medio de las "acciones reales". medio de acciones personales que se
dirigen soí lo contra el deudor.

Creacioí n El nuí mero y reglamentacioí n de los Para los derechos personales impera
derechos reales estaí n sujetos a la ley el principio de autonomíía de la
(artíículo 2502 – numerus clausus) voluntad (artíículo 1197).

CONCEPTO DE DERECHO REAL

.
El Coí digo Civil de Veí lez establecíía los principios baí sicos de los derechos reales en cuatro
artíículos:
art. 2502 instaura el sistema de numerus clausus
art. 2503 enumera los derechos reales permitidos
art. 2504 menciona a la convalidacioí n
art. 2505, conf. reforma de la ley 17.711, alude a la adquisicioí n o transmisioí n derechos reales
sobre inmuebles y a la importancia de la publicidad registral.
Esto resultaba insuficiente, el nuevo coí digo nos da una mejor definicioí n
ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder juríídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autoí noma y que atribuye a su titular las facultades de
persecucioí n y preferencia, y las demaí s previstas en este Coí digo
Queda legalmente establecido, entonces, que el titular de un derecho real tiene una relacioí n
directa y autoí noma con el objeto del derecho. Detenta el senñ oríío directo sobre el objeto, asíí como
la posibilidad de ejercer su derecho con independencia de las demaí s personas. Indudablemente,
el nuevo reí gimen contempla a la esencia del derecho.
A su vez, hay que tener presente que aunque el Coí d. Civ. y Com. carezca de una norma equivalente
al viejo art. 497 ("A todo derecho personal corresponde una obligacioí n personal. No hay
obligacioí n que corresponda a derechos reales") es evidente, ya que surge de la propia definicioí n,
que el sujeto pasivo del derecho real sigue siendo la sociedad toda, como sujeto pasivo universal,
y que su objeto no obliga a ninguna persona en particular ni impone el cumplimiento de una
determinada prestacioí n. Se tratan de una serie de caracteríísticas que tambieí n pueden inferirse
de la circunstancia de que al titular del derecho se le otorguen facultades de persecucioí n y
preferencia.
De manera tal que el nuevo Coí d. Civ. y Com. continuí a diferenciando a los derechos personales de
los reales, manteniendo el criterio de la doctrina claí sica.
ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la
cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.

El objeto tambieí n puede consistir en un bien taxativamente senñ alado por la ley.
Establece, con claridad, cuaí l es el objeto del derecho real. Difiere con el Coí digo Civil de Veí lez, en
que ya no es necesario que las cosas esteí n en el comercio.
Cabe destacar que si bien en principio el objeto del derecho real consiste en una cosa,
excepcionalmente puede tratarse del cuerpo humano (cadaí ver o esqueleto para estudio o
investigacioí n) o algunas de sus partes (pelo para pelucas, sangre o plasma sanguííneo para
transfusiones, corazoí n, rinñ oí n, coí rneas para trasplante, embrioí n para teí cnicas de reproduccioí n
humana asistida, muestras bioloí gicas de genes, secuencias de genes, proteíínas, ceí lulas madre,
lííneas celulares, tejidos y materiales geneí ticos depositados en biobancos, etc.).
Tambieí n autoriza a que algunos bienes puedan ser objeto de un derecho real, siempre y cuando
se lo enuncie expresamente. Tal es el caso
usufructo de derechos (art. 2130 inc. b),
la prenda de creí ditos (arts. 2232 y ss.),
la hipoteca de superficie; en su modalidad de derecho sobre cosa ajena,
y algunos derechos complejos,
como el tiempo compartido (art. 2087)
incluso se permite que cosas y derechos puedan ser objeto de un derecho real de garantíía (art.
2188).
Por uí ltimo, no puede pasar inadvertido que es factible que el objeto del derecho real sea una
porcioí n de una cosa.

Elementos del derecho real.-

Sujeto: es la persona fíísica titular del derecho real, sea nacional o extranjera. En algunos casos
puede ser persona de existencia juríídica pero en otro no (Ej.: uso y habitacioí n). Cuando el sujeto
sea una persona de existencia juríídica, y el derecho real en juego sea uno cuya duracioí n sea la
vida del titular fíísico, el Coí digo se encarga de limitar esa duracioí n a 20 anñ os (porque las personas
de existencia ideal pueden tener existencia ilimitada).
Objeto : es la cosa. Para definir las cosas debemos distinguir: el patrimonio: es el conjunto de
bienes de una persona. Bienes: son los objetos inmateriales y materiales susceptibles de valor (o
sea, los derechos para el primero y las cosas para el segundo).
Cosas: son los objetos materiales susceptibles de tener un valor El Art.2311 establece que las
disposiciones referentes a las cosas tambieí n se aplican a la energíía y demaí s fuerzas naturales
susceptibles de apropiacioí n. Entonces el bien es el geí nero y la cosa, la especie.
Requisitos de la cosa : estar en el comercio, ser de existencia actual (no se puede hacerse un
derechoreal sobre cosa futura), determinada y singular (no ser una universalidad, como por
ejemplo unabiblioteca, porque el derecho real va a recaer sobre cada libro en particular, no sobre
la biblioteca como unidad)

Clasificación de las cosas:

Las cosas pueden ser:
Muebles o inmuebles (por su naturaleza, accesioí n o caraí cter representativo)
Divisibles o indivisibles
Principales o accesorias
En el comercio o fuera de eí l
Fungibles o no fungibles
Consumibles o no consumibles.

Características del derecho real.-

1. Derecho absoluto: porque puede hacerse valer “erga omnes”, es decir, ante todos los
integrantes de la comunidad.
2. De contenido patrimonial: porque puede valuarse econoí micamente, es susceptible de valor
(Art. 2312C.C).
3. Normas “sustancialmente” de orden puí blico: porque si bien en el Derecho Real existen algunas
normas de caraí cter supletorio, la mayoríía son de orden puí blico, por lo tanto su aplicacioí n no
depende de la voluntad de los particulares y las convenciones privadas no pueden dejarlas de
lado (Art. 2502 CC que establece el numerus clausus y la nota 2828 CC).
4. Relacioí n inmediata: es el “aspecto interno”, es decir la relacioí n directa entre el titular y la cosa.
El sujeto activo puede sacar de la cosa un beneficio mayor o menor, sin que medie persona
obligada a suministraí rselo. A diferencia de los Derechos Personales, no hay un sujeto que se
interponga entre el sujeto activo y la cosa.
5. Publicidad: para que un Derecho Real pueda hacerse valer contra todos, es necesario que todos
puedan conocer su existencia. La publicidad se lleva a cabo a traveí s de la tradicioí n de la
inscripcioí n en registros especiales.
6. Sujeto pasivo: en los Derechos Reales estaí constituido por toda la sociedad.
7. Deber de abstencioí n: es el “aspecto externo” del derecho real. Se dice que no es una obligacioí n
de no hacer porque en eí sta, el obligado se ve privado de ejercer un derecho propio:(Ej.: se obliga
a no contratar con otra persona); en cambio en el deber de abstencioí n la sociedad solo debe
respetar la accioí n del titular del derecho, pero no se priva de ejercer ninguí n derecho (seria una
“obligacioí n de inercia”).
8. Accioí n real: en caso de que atente contra un Derecho Real, su titular puede ejercer una accioí n,
que puede ser negatoria, confesorio o reivindicativa.
9. Ius persequendi: el titular del derecho puede “perseguir” la cosa aunque esteí en manos de otra
persona, estando limitado por la ley.
10. Ius Preferendi: cuando una persona es titular de un derecho real y posteriormente se
constituye otro derecho real sobre la misma cosa, aqueí l seraí el preferido en el ejercicio de su
derecho porque en materia de derechos reales rige la maí xima, “priori in tempore potio in jure”
(primero en el tiempo. Mejor en el derecho). En los derechos reales de prenda e hipoteca se
presenta como “derecho de exclusioí n “(Ej.: si yo constituyo un derecho real sobre una cosa a favor
de Ay luego constituyo otro derecho real sobre la misma cosa a favor de B, esto no afecta a A).
11. Numerus clausus: significa que el numero de derechos reales ya estaí determinado, es cerrado
y no pueden crearse nuevos (a diferencia de lo que pasa en los personales, en donde los
particulares pueden crear relaciones variadas). Si yo tengo alguna situacioí n con caracteríísticas de
derecho real tengo que ubicarla dentro de alguno de los derechos reales que establece la ley.
ARTICULO 1884.- Estructura. La regulacioí n de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisicioí n, constitucioí n, modificacioí n, transmisioí n, duracioí n y extincioí n es
establecida soí lo por la ley. Es nula la configuracioí n de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificacioí n de su estructura.
Mantiene el principio de numerus clausus adoptado en el Coí digo Civil de Veí lez Sarsfield.
Tambieí n establece que en caso de que se configure un derecho real no permitido, o se modifique
su estructura, el acto es nulo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el art. 384 habla de la
conversioí n y explica que "El acto nulo puede convertirse en otro diferente vaí lido cuyos requisitos
esenciales satisfaga, si el fin praí ctico perseguido por las partes permite suponer que ellas lo
habríían querido si hubiesen previsto la utilidad".
Por ende, queda sujeta a interpretacioí n judicial la posibilidad de que el acto valga como un
derecho personal, uno real proí ximo o si debe reputaí rselo nulo.
ARTICULO 1885.- Convalidacioí n. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo
adquiere posteriormente, la constitucioí n o transmisioí n queda convalidada.
La convalidacioí n (instituto que posibilita que un acto juríídico inicialmente ineficaz se convierta
en vaí lido, con efecto retroactivo al tiempo de su otorgamiento, en virtud de un suceso posterior a
su celebracioí n) es de muy escasa aplicacioí n en la praí ctica.
ARTICULO 1886.- Persecucioí n y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de
perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a
otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
Menciona expresamente la posibilidad de que el titular de un derecho real pueda perseguir, los
derechos reales son oponibles a terceros, lo que se traduce en el ius persequendi, que implica que
el titular del derecho puede perseguir a la cosa, la tenga quien la tenga. De ahíí que se le conceda la
posibilidad de interponer acciones posesorias y reales. Otro de los atributos tíípicos de los
derechos reales es el ius preferendi, que quiere decir que el derecho real que se haya constituido
primero tiene prioridad frente a los demaí s derechos. la cosa y hacer valer su preferencia frente a
otros titulares de derechos.
ARTICULO 1887.- Enumeracioí n. Son derechos reales en este Coí digo:

a) el dominio;

b) el condominio;

c) la propiedad horizontal;

d) los conjuntos inmobiliarios;

e) el tiempo compartido;

f) el cementerio privado;

g) la superficie;
h) el usufructo;

i) el uso;

j) la habitacioí n;

k) la servidumbre;

l) la hipoteca;

m) la anticresis;

n) la prenda.
Agrega a los viejos derechos reales los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie.
La incorporacioí n de nuevos derechos reales tiene su razoí n de ser en el estado actual de
distribucioí n territorial. Asíí, permite que la legislacioí n vaya de la mano con nuevas formas de
explotacioí n inmobiliaria y de organizacioí n de la propiedad.
ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos
reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal,
los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

Con relacioí n al duenñ o de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravaí menes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda
sobre la existencia de un gravamen real, su extensioí n o el modo de ejercicio, se interpreta a favor
del titular del bien gravado.

ARTICULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales,
excepto los accesorios de un creí dito en funcioí n de garantíía. Son accesorias la hipoteca, la
anticresis y la prenda.
Regula que todos los derechos reales son principales, salvo la hipoteca, la prenda y la anticresis.

ARTICULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales
recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripcioí n de los tíítulos en el respectivo
registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los
documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su
inscripcioí n.
Por lo general, todas las cosas muebles son no registrables. En cambio, los derechos que recaen
sobre inmuebles siempre tienen que registrarse.

ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesioí n o por actos posesorios. Todos los derechos reales
regulados en este Coí digo se ejercen por la posesioí n, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su
titular ostente la posesioí n.

Parte General Régimen de Transmisión, título y modo

ARTICULO 1892.- Tíítulo y modos suficientes. La adquisicioí n derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de tíítulo y modo suficientes.

Se entiende por tíítulo suficiente el acto juríídico revestido de las formas establecidas por la ley,
que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradicioí n posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesioí n. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y eí ste
por un acto juríídico pasa el dominio de ella al que la poseíía a su nombre, o cuando el que la
poseíía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro reservaí ndose la tenencia y constituyeí ndose en poseedor a
nombre del adquirente.
La inscripcioí n registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo
del derecho asíí lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisicioí n de la servidumbre positiva.

Para que el tíítulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben
ser capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisicioí n por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
Se necesita maí s que el consentimiento, como en los DP, para transferir o transmitir un DR.
La adquisicioí n derivada de derechos reales necesita de
-tíítulo suficiente, que es el acto juríídico cuya finalidad consiste en la transmisioí n de un DR propio
del disponente capaz y legitimado al efecto (nadie puede transmitir maí s derechos que los
propios) al adquirente tambieí n capaz, con las formas que el ordenamiento juríídico prescribe para
alcanzar el fin previsto (en materia de inmuebles escritura puí blica)
-modo suficiente, es la tradicioí n, que es el acto juríídico real, implica la materialidad de la entrega
de la cosa, el desplazamiento de esta, el tradens hacia el accipiens. La tradicioí n me permite tomar
la posesioí n.
El coí digo, tambieí n regla
-la traditio brevi manu (el que tiene ya la cosa como detentador como es el caso del arrendatario
depositario o comodatario, se hace propietario por convenio con el enajenante poseedor de ella)
-constituto posesorio (quien tiene la posesioí n de una cosa la transfiere a otro pero se reserva la
tenencia, como cuando alguien vende la propiedad pero continuí a usaí ndola como inquilino).
Igualmente, sostiene que el primer uso es el modo suficiente de adquisicioí n de la servidumbre
positiva.
Concluye explicando que la inscripcioí n registral es el modo suficiente en los casos en que la ley
asíí lo disponga.
El DR se forma con el titulo y modo suficiente, pero en los casos en que la Ley lo indique, solo
seraí n oponibles a terceros una vez que esteí n registrados.
Con el titulo y el modo suficiente me convierto en titular de DR.
INOPONIBILIDAD

ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales

constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto

necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni

aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
Los derechos reales no son oponibles a terceros interesados de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente. Anñ ade que la publicidad puede ser la posesioí n o la inscripcioí n registral.
Igualmente, aclara que quienes participaron en los actos no pueden invocar la falta de publicidad,
asíí como tampoco pueden hacerlo las personas que conocíían el acto, o que tendríían que haberlo
conocido.
ARTICULO 1894.- Adquisicioí n legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisioí n forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso comuí n de varios inmuebles y
de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesioí n de
cosas muebles inseparables; la habitacioí n del coí nyuge y del conviviente supeí rstite, y los derechos
de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

ARTICULO 1895.- Adquisicioí n legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La
posesioí n de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisicioí n fue gratuita.

Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripcioí n a favor de quien la
invoca.

Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcioí n a favor de quien la invoca, si el respectivo
reí gimen especial preveí la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y eí stos
no son coincidentes.

ARTICULO 1896.- Prohibicioí n de constitucioí n judicial. El juez no puede constituir un derecho real
o imponer su constitucioí n, excepto disposicioí n legal en contrario.
USUCAPION

La usucapión es la adquisición del dominio por continuar en la posesión durante el tiempo

determinado por la Ley. Es una forma de adquirir el dominio consistente en la obtención
de un derecho por el transcurso del tiempo, por el uso de una cosa en forma constante e
ininterrumpida. Se trata de la prescripción adquisitiva de dominio por contraposición a la
prescripción liberatoria o extintiva por el cual por el transcurso del tiempo se extinguen
las obligaciones.
COSAS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIOÓ N.

En general son susceptibles de usucapioí n tanto las cosas muebles como las inmuebles que no
esteí n afectados de inalienabilidad (inenajenabilidad). Es de aplicacioí n las reglas de la usucapioí n a
todos los bienes que se encuentren dentro del comercio.

No se pueden usucapir las tierras del dominio privado del Estado y de los Entes autoí nomos del
derecho puí blico “Los inmuebles del dominio privado del Estado y de propiedad puí blica o privada
de las Municipalidades no pueden adquirirse por prescripcioí n”.
USUCAPIOÓ N DE COSAS MUEBLES E INMUEBLES.

La posesioí n de buena fe: de una cosa mueble crea a favor del que lo posee la presuncioí n de tener
la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accioí n de reivindicacioí n, si la cosa no fuere
robada o perdida.

En este caso no se presenta problema alguno, pero existen hipoí tesis maí s complicadas.

La posesioí n de mala fe: el poseedor de mala fe generalmente es un delincuente que se ha

apoderado de la cosa mediante el hurto o el robo, si se trata de una cosa perdida ha omitido la
obligacioí n legal de denunciar su hallazgo.

El poseedor de mala fe de un inmueble tiene sin embargo alguí n tipo de preferencia frente al
poseedor en iguales condiciones de una cosa mueble, porque el primero tiene la posibilidad de
acogerse a la usucapioí n larga (de veinte anñ os).

Posesioí n de buena fe de cosas robadas o perdidas: en este caso el poseedor adquiere la propiedad
luego de transcurrido el lapso de 2 o 3 anñ os

ARTICULO 1897.- Prescripcioí n adquisitiva. La prescripcioí n para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesioí n durante el
tiempo fijado por la ley.
La prescripcioí n adquisitiva se trata de un modo de adquirir derechos reales que tiene el poseedor
de la cosa. Soí lo pueden adquirirse por prescripcioí n los derechos reales principales y no los
accesorios. Tampoco puede adquirirse el derecho de superficie
ARTICULO 1898.- Prescripcioí n adquisitiva breve. La prescripcioí n adquisitiva de derechos reales
con justo tíítulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesioí n durante diez anñ os. Si la
cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos anñ os.

Si la cosa es registrable, el plazo de la posesioí n uí til se computa a partir de la registracioí n del justo
tíítulo.
Para que tenga lugar la prescripcioí n adquisitiva es necesaria
-el justo tíítulo,
-la buena fe,
-la posesioí n de la cosa y
-el paso del tiempo.
Exige diez anñ os para los inmuebles y dos anñ os para las cosas muebles hurtadas o perdidas.
Ademaí s, aclara que si la cosa es registrable el plazo de la posesioí n se tiene que contar desde la
inscripcioí n del tíítulo.

ARTICULO 1899.- Prescripcioí n adquisitiva larga. Si no existe justo tíítulo o buena fe, el plazo es de
veinte anñ os.

No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del tíítulo o de su inscripcioí n, ni la mala
fe de su posesioí n.

Tambieí n adquiere el derecho real el que posee durante diez anñ os una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se preveí n en el respectivo
reí gimen especial sean coincidentes.
El criterio de que la prescripcioí n adquisitiva larga se produce ante la falta de justo tíítulo o buena
fe. Ademaí s, conserva el plazo de veinte anñ os para adquirir inmuebles por prescripcioí n adquisitiva
e incorpora el plazo de diez anñ os para cosas muebles registrables, no hurtadas o perdidas, no
inscriptas pero recibidas del titular registral o su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios sean coincidentes.
Requisitos que debe reunir la posesioí n:

a) El animus domini
b) Posesioí n puí blica.
c) Posesioí n pacifica.
d) Posesioí n continuí a.
e) Posesioí n ininterrumpida.
ARTICULO 1900.- Posesioí n exigible. La posesioí n para prescribir debe ser ostensible y continua.
Quien pretenda adquirir el dominio por prescripcioí n adquisitiva debe tratarse de un poseedor.
Tiene que tener la cosa bajo su poder con la intencioí n de someterla a alguí n derecho de
propiedad. Ademaí s, requiere que la posesioí n de la cosa sea puí blica y continua.
ARTICULO 1901.- Unioí n de posesiones. El heredero continuí a la posesioí n de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesioí n a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripcioí n breve las posesiones unidas deben ser de buena
fe y estar ligadas por un víínculo juríídico.
El heredero, como sucesor universal, continuí a con la posesioí n de su causante. Ademaí s, dispone
que el sucesor particular tambieí n puede unir su posesioí n a quienes lo antecedieron, siempre y
cuando sea inmediatamente posterior. Y senñ ala que en la usucapioí n corta todas las posesiones
deben ser de buena fe y estar relacionadas juríídicamente.

ARTIÓCULO 1902.- Justo tíítulo y buena fe. El justo tíítulo para la prescripcioí n adquisitiva es el que
tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesioí n, revestido de
las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no estaí legitimado al
efecto.

La buena fe requerida en la relacioí n posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la

falta de derecho a ella.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentacioí n

y constancias registrales, asíí como el cumplimiento de los actos de verificacioí n pertinente
establecidos en el respectivo reí gimen especial.
Deja de lado la buena fe creencia para pasar a aplicar la buena fe diligencia.

ARTICULO 1903.- Comienzo de la posesioí n. Se presume, salvo prueba en contrario, que la

posesioí n se inicia en la fecha del justo tíítulo, o de su registracioí n si eí sta es constitutiva.

La sentencia declarativa de prescripcioí n breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza
la posesioí n, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.

ARTICULO 1904.- Normas aplicables. Se aplican a este Capíítulo, en lo pertinente, las normas del
Tíítulo I del Libro Sexto de este Coí digo.

ARTICULO 1905.- Sentencia de prescripcioí n adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios
de prescripcioí n adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual,
cumplido el plazo de prescripcioí n, se produce la adquisicioí n del derecho real respectivo.

La sentencia declarativa de prescripcioí n larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que

comienza la posesioí n.

La resolucioí n que confiere traslado de la demanda o de la excepcioí n de prescripcioí n adquisitiva

debe ordenar, de oficio, la anotacioí n de la litis con relacioí n al objeto, a fin de dar a conocer la
pretensioí n.

ARTICULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposicioí n legal en contrario.
ARTICULO 1907.- Extincioí n. Sin perjuicio de los medios de extincioí n de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, eí stos se extinguen, por la destruccioí n
total de la cosa si la ley no autoriza su reconstruccioí n, por su abandono y por la consolidacioí n en
los derechos reales sobre cosa ajena.

Relaciones de poder – Posesión y Tenencia – Clasificación.

ARTICULO 1908.- Enumeracioí n. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesioí n y
la tenencia.
Son distintas relaciones faí cticas, de hecho que existen entre las personas y las cosas. Las llama
"relaciones de poder". No aclara que pueden ser independientes de los víínculos de derecho.
Los Institutos a los que se va a referir el Coí digo son la Posesioí n y la Tenencia.
Ademaí s, excluye a la yuxtaposicioí n local en atencioí n a que "no merece la pena, pues como simple
relacioí n de lugar constituye un contacto fíísico que carece de toda voluntariedad y, en
consecuencia, tampoco produce efectos juríídicos.
Hay que tener en cuenta que a pesar de que la norma no menciona a los servidores de la
posesioí n, el art. 1911 alude expresamente a ellos disponiendo que "Quien utiliza una cosa en
virtud de una relacioí n de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este
Coí digo, servidor de la posesioí n". Y autoriza al servidor a defenderla por la víía extrajudicial.
ARTICULO 1909.- Posesioí n. Hay posesioí n cuando una persona, por síí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, comportaí ndose como titular de un derecho real, lo sea o no.
Es una situacioí n de hecho, que impone la necesidad de que para que haya posesioí n hacen falta
-el corpus (tener la cosa)
-el animus domini (es el elemento sicoloí gico, animo de duenñ o, de poseedor, no reconoce mejor
derecho en otro)
Ademaí s, establece que el poseedor no debe reconocer en otro el derecho de propiedad y da
importancia a los actos que la exteriorizan.
ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por síí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
La tenencia tiene lugar cuando una persona ejerce un poder de hecho sobre una cosa, actuando
como representante del poseedor.
Se distingue aquíí el elemento corpus, pero no el animus domini, porque reconoce a otro como
duenñ o con mejor derecho.
Uno es el titular y el otro como representante del poseedor
ARTICULO 1911.- Presuncioí n de poseedor o servidor de la posesioí n. Se presume, a menos que
exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
Quien utiliza una cosa en virtud de una relacioí n de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad, se llama, en este Coí digo, servidor de la posesioí n.
Presuncioí n en favor de todo aquel que ejerce un poder de hecho sobre la cosa. Pero es una
presuncioí n iuris tantum, que admite prueba en contrario. El que quiera rebatir tiene que probar.
Los servidores de la posesioí n son titulares de una relacioí n de poder y autoriza al servidor a
defenderla por la víía extrajudicial.
ARTICULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesioí n y de la tenencia es la cosa
determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la
cosa.
El objeto de la posesioí n y la tenencia son las cosas determinadas, puede haber maí s de un
poseedor. Igualmente, senñ ala que se puede ejercer sobre una parte material o el total de la cosa.
No permite que su objeto sean los bienes. Cuando los sujetos son varios, se los llama
coposeedores, por ejemplo, los titulares del derecho real de condominio.
ARTICULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder
de la misma especie que se excluyan entre síí.
No es factible que concurran sobre la misma cosa diferentes relaciones de poder que se excluyan
entre síí, siempre y cuando sean de la misma especie.
El poseedor debe tener el corpus y el animus domini. El animus domini se entiende como la falta
de reconocimiento en otra persona de un derecho real superior.
Asíí, por ejemplo, el usufructuario puede ser considerado poseedor ya que no reconoce en otra
persona un mejor derecho de usufructo que el suyo. No obstante, síí reconoce en otro el derecho
real de dominio. Lo que no puede suceder es que coexistan dos personas que se consideren
poseedores y que ejerzan un derecho real que pueda tener solamente un titular. Es decir, no
podríía haber, por ejemplo, dos personas que tengan el derecho real de dominio. Una excluye a la
otra. De lo contrario, habríía un condominio.
ARTICULO 1914.- Presuncioí n de fecha y extensioí n. Si media tíítulo se presume que la relacioí n de
poder comienza desde la fecha del tíítulo y tiene la extensioí n que en eí l se indica.
Si hay tíítulo la relacioí n de poder comienza en la fecha del tíítulo y tiene la extensioí n allíí
consignada. Salvo prueba en contrario, se presume que la posesioí n se inicia en la fecha del justo
tíítulo.
ARTICULO 1915.- Interversioí n. Nadie puede cambiar la especie de su relacioí n de poder, por su
mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesioí n cuando el que tiene la
cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intencioí n de privar al poseedor de
disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
El Coí digo consagra el principio de inmutabilidad de la causa, evitando que varííe soí lo con la mera
voluntad o a traveí s del paso del tiempo. El que es poseedor es poseedor y el que es tenedor es
tenedor
No obstante, ello no implica que la causa no pueda mutar bilateralmente, cuando existe acuerdo
entre las partes, o unilateralmente, si la voluntad de cambiar la causa se manifiesta a traveí s de la
realizacioí n de actos posesorios, ej. alguien que es tenedor expresa su voluntad de ser poseedor y
el verdadero poseedor no repele, no hace nada y se queda pasivo asegura al tenedor comenzar a
poseer.
Es indispensable que la intencioí n de cambiar la causa se exteriorice.
CLASIFICACION DE LA POSESION

La clasificacioí n tiene su importancia, especialmente, en la prescripcioí n adquisitiva y en el

reí gimen de la proteccioí n posesoria.
ARTICULO 1916.- Presuncioí n de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legíítimas, a
menos que exista prueba en contrario. Son ilegíítimas cuando no importan el ejercicio de un
derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

ARTICULO 1917.- Innecesariedad de tíítulo. El sujeto de la relacioí n de poder sobre una cosa no
tiene obligacioí n de producir su tíítulo a la posesioí n o a la tenencia, sino en el caso que deba
exhibirlo como obligacioí n inherente a su relacioí n de poder.
El Coí digo establece la presuncioí n de la legitimidad de todas las relaciones de poder, admitiendo
la posibilidad de probar lo contrario.
Tambieí n exige, para considerarlas legíítimas, que sean consecuencia del ejercicio de alguí n
derecho.

ARTIÓCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relacioí n de poder es de buena fe si no conoce, ni puede
conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable estaí
persuadido de su legitimidad.
El nuevo Coí d. Civ. y Com. dispone que el titular de una relacioí n de poder tiene buena fe si se
encuentra persuadido sobre su legitimidad a raííz de un error de hecho esencial y excusable. Debe
estar convencido del origen de la posesioí n, de su legitimidad y no tiene margen de dudas de su
posesioí n.

ARTICULO 1919.- Presuncioí n de buena fe. La relacioí n de poder se presume de buena fe, a menos
que exista prueba en contrario.

La mala fe se presume en los siguientes casos:

a) cuando el tíítulo es de nulidad manifiesta;

b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradicioí n de esa clase de cosas y
carece de medios para adquirirlas;

c) cuando recae sobre ganado marcado o senñ alado, si el disenñ o fue registrado por otra persona.
La relacioí n de poder es de buena fe (iuris tantum), a menos que se pruebe lo contrario. Sin
embargo, se la presume de mala fe cuando el tíítulo es de nulidad manifiesta (ej. Cuando una de
las partes es incapaz) o en caso de que se adquiera de una persona que habitualmente no haga
tradicioí n de ese tipo de cosas y carezca de medios para adquirirla (ej. un trapito realiza la venta
de tickets en la puerta de estadio de futbol) y cuando recaiga sobre ganado marcado o senñ alado
(registro ganadero).

ARTICULO 1920.- Determinacioí n de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al

comienzo de la relacioí n de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva
adquisicioí n.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al díía de la
citacioí n al juicio.
La buena o mala fe se juzga al inicio de la relacioí n de poder, de la adquisicioí n,
independientemente de lo que pueda ocurrir despueí s, nunca varia, ej. quien comienza
adquiriendo de mala fe, continua. La jurisprudencia ha establecido que si hay dudas, la buena fe
no se presume, la duda es un teí rmino medio entre mala y buena fe, y esto no da ninguna
seguridad juríídica.

ARTICULO 1921.- Posesioí n viciosa. La posesioí n de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles
adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por
violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesioí n son relativos respecto de
aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus
agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
La posesioí n ilegitima es viciosa cuando la adquisicioí n no solo es de mala fe sino ademaí s en forma
maí s gravosa en virtud de los meí todos.
El Coí digo distingue seguí n se trate de
-cosas muebles *HURTO (apoderamiento ilegitimo de cosa mueble ajena y venderlas
como propias)
*ESTAFA (ej. vender una cosa embargada)
*ABUDO DE CONFIANZA (se trata del tenedor que estando obligado
a restituir, no solo no lo hace sino que invierte su titulo para
convertirse en poseedor)
-inmuebles *VIOLENCIA (puede ser “material”, fíísica, o “moral”, intimidacioí n sea
por el mismo o por sus agentes)
*CLANDESTINIDAD (cuando se realiza en forma oculta, no publica)
*ABUSO DE CONFIANZA
El poseedor vicioso puede ejercer acciones posesorias. De ahíí que tampoco prevea la purga de los
vicios. Otra distincioí n maí s radica en que en este Coí digo reemplaza al estelionato (contratar sobre
cosas ajenas como si fueran propias) por la estafa.
Los vicios de la posesioí n son relativos, esto significa que quien adquiere una posesioí n en forma
viciosa, solo reviste ese caraí cter frente a quien fue vííctima del vicio, pero no frente a terceros.

Relaciones de poder – Adquisición, conservación y pérdida - efectos

ARTICULO 1922.- Adquisicioí n de poder. Para adquirir una relacioí n de poder sobre una cosa, eí sta
debe establecerse voluntariamente:

a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan
diez anñ os;

b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad fíísica de establecerlo, o cuando ella
ingresa en el aí mbito de custodia del adquirente.
Las pautas generales para adquirir las relaciones de poder, unilateral o bilateralmente, se aplican
tanto a la posesioí n como a la tenencia. La adquisicioí n tiene que ser voluntaria, por lo tanto la
persona debe ser capaz. Se establece que a partir de los diez anñ os se tiene esa capacidad lo que
constituye una excepcioí n a al reí gimen general de capacidad establecido en el Coí digo que es de
trece anñ os para actos líícitos y ademaí s se exige que haya contacto con la cosa, que el corpus se
halle dentro del aí mbito de custodia.

ARTICULO 1923.- Modos de adquisicioí n. Las relaciones de poder se adquieren por la tradicioí n.
No es necesaria la tradicioí n, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y eí ste pasa la
posesioí n a quien la teníía a su nombre, o cuando el que la poseíía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado
de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro,
reservaí ndose la tenencia y constituyeí ndose en representante del nuevo poseedor. La posesioí n se
adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
Hay diferentes modos de adquirir la posesioí n, en forma
bilateral
-tradicioí n (entrega voluntaria)
- constituto posesorio (cuando el poseedor pasa a ser tenedor)
-la traditio brevi manu (cuando el tenedor pasa a ser poseedor)
unilateral por el apoderamiento de la cosa
ARTICULO 1924.- Tradicioí n. Hay tradicioí n cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe.
Debe consistir en la realizacioí n de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que
otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relacioí n a terceros, por la
mera declaracioí n del que entrega de darla a quien la recibe, o de eí ste de recibirla.
Una de las formas de la tradicioí n tiene lugar cuando una parte entrega una cosa y otra la recibe.
Debe consistir en la realizacioí n de actos materiales concretos, de al menos una de las partes, que
implique dar un poder de hecho sobre cierto objeto. Estos actos no se suplen frente a terceros con
meras declaraciones. Las partes tienen la posibilidad de hacer declaraciones validas vinculadas
con la entrega y recepcioí n de la cosa que resultaran inoponibles a terceros.

ARTIÓCULO 1925.- Otras formas de tradicioí n. Tambieí n se considera hecha la tradicioí n de cosas
muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de
conformidad con las reglas respectivas, sin oposicioí n alguna, y si son remitidas por cuenta y
orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente
aprueba el envíío.
En ciertos casos se considera hecha la tradicioí n aun sin que haya entrega material de una cosa
mueble. Se autoriza que tenga lugar con la entrega de documentos como lo son los conocimientos,
las cartas de porte y las facturas. Esto es utilizado en el comercio, especialmente cuando las
partes se encuentran a grandes distancias y resulta indispensable para el traí fico internacional de
mercaderíías ya que permite que la tradicioí n se entienda cumplida con la entrega de los
documentos que representan a los productos objeto del negocio juríídico, o cuando quien envíía
las cosas se las entrega al que se encarga del transporte siempre que el adquirente haya aprobado
el envioí .

ARTICULO 1926.- Relacioí n de poder vacua. Para adquirir por tradicioí n la posesioí n o la tenencia,
la cosa debe estar libre de toda relacioí n excluyente, y no debe mediar oposicioí n alguna.
Para adquirir la posesioí n o la tenencia es necesario que la cosa mueble o inmueble esteí libre de
cualquier relacioí n de poder, ej. hay un tercero que me lo impide.

ARTICULO 1927.- Relacioí n de poder sobre universalidad de hecho. La relacioí n de poder sobre
una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo
nombre, como un rebanñ o o una piara, abarca soí lo las partes individuales que comprende la cosa.
En las relaciones de poder sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados,
para tomar posesioí n de hecho es necesario hacerlo individualmente con respecto a cada una de
las cosas comprendidas en ella. De tal modo, si se trata de un rebanñ o se debe tomar posesioí n de
cada uno de los animales que lo componen.

ARTICULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su
cultura, percepcioí n de frutos, amojonamiento o impresioí n de signos materiales, mejora, exclusioí n
de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
Se presume la posesioí n cuando alguien realiza actividades que se consideran actos posesorios,
tales como refaccionar, arreglar, excluir a terceros, marcar líímites, pagar impuestos. No obstante,
se trata de una presuncioí n iuris tantum que admite prueba en contrario.
ARTICULO 1929.- Conservacioí n. La relacioí n de poder se conserva hasta su extincioí n, aunque su
ejercicio esteí impedido por alguna causa transitoria.
Las relaciones de poder se conservan aun en caso de que se vea impedida la posibilidad de
disponer de la cosa. No resulta indispensable tener el corpus para seguir siendo el titular de una
relacioí n de poder. Asíí, puede ocurrir que el poseedor ya no tenga la voluntad de continuar con la
posesioí n y que todavíía no haya exteriorizado su decisioí n. Si ello sucede no se produce ninguí n
efecto juríídico: conserva la relacioí n de poder.
ARTICULO 1930.- Presuncioí n de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en
contrario, que el sujeto actual de la posesioí n o de la tenencia que prueba haberla ejercitado
anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.
Una relacioí n de poder actual y una anterior, debe presumirse que se la tuvo por el tiempo
intermedio, esta presuncioí n admite prueba en contrario. Establece que el poseedor y el tenedor
mantienen su relacioí n de hecho con la cosa si acreditan haber ejercido su relacioí n anteriormente.

ARTICULO 1931.- Extincioí n. La posesioí n y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de

hecho sobre la cosa.

En particular, hay extincioí n cuando:

a) se extingue la cosa;

b) otro priva al sujeto de la cosa;

c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad fíísica perdurable de ejercer la posesioí n o la tenencia;

d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;

e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

La posesioí n y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa
a) se extingue la cosa;

b) otro priva al sujeto de la cosa;

c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad fíísica perdurable de ejercer la posesioí n o la

tenencia;

d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;

e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

Efectos de las relaciones de poder

ARTIÓCULO 1932.- Derechos inherentes a la posesioí n. El poseedor y el tenedor tienen derecho a
ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. Tambieí n
tienen derecho a exigir el respeto de los líímites impuestos en el Capíítulo 4, Tíítulo III de este Libro.
Los poseedores y los tenedores tienen derecho a ejercer las servidumbres. Las servidumbres que
pueden usar son las reales.
Los poseedores y tenedores estaí n facultados a demandar a fin de que se respeten los líímites al
dominio, aunque no resulten titulares de ninguí n derecho real.
DERECHO DE EJERCER LAS SERVIDUMBRES REALES QUE CORRESPONDAN A LA COSA QUE
CONSTITUYE SU OBJETO. DERECHO QUE INCLUYE A POSEDORES Y TENEDORES (Art.1932 2.
POSEDOR Y TENEDOR TIENEN EL DERECHO DE EXIGIR EL RESPETO A LOS LIMITES (CAP
4,TITULO III).
POSEDOR Y TENEDOR TIENEN EL DERECHO DE EXIGIR EL RESPETO A LOS LIMITES (CAP
4,TITULO III)
ARTICULO 1933.- Deberes inherentes a la posesioí n. El poseedor y el tenedor tienen el deber de
restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraíído obligacioí n al
efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los líímites
impuestos en el Capíítulo 4, Tíítulo III de este Libro.
La posesioí n y la tenencia son hechos que generan consecuencias juríídicas. El poseedor y el
tenedor tienen deberes ej. de restituir la cosa al que tenga derecho a reclamarla.
Tambieí n, deben respetar las cargas reales, las disposiciones judiciales y los líímites al dominio.
POSEDOR Y TENEDOR TIENEN LA OBLIGACIOÓ N DE RESTITUIR LA COSA A QUIEN TENGA EL
DERECHO A RECLAMARLA, AUNQUE NO FUERA SU OBLIGACIOÓ N HACERLO (Art.1933)
DEBEN RESPETAR LAS CARGAS REALES
DEBEN RESPETAR LAS MEDIDAS JUDICIALES INHERENTES A LA COSA
EL POSEDOR DE BUENA FE NO RESPONDE DE LA DESTRUCCIOÓ N TOTAL O PARCIAL DE LA COSA,
SINO HASTA LA CONCURRENCIA DEL PROVECHO SUBSISTENTE .
ARTICULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Coí digo se entiende por:
a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relacioí n posesoria. Si es
fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavíía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparacioí n de deterioros menores originados por el uso
ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparacioí n cuya realizacioí n es indispensable para la conservacioí n de la
cosa;
e) mejora uí til: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relacioí n posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
ARTICULO 1935.- Adquisicioí n de frutos o productos seguí n la buena o mala fe. La buena fe del
poseedor debe existir en cada hecho de percepcioí n de frutos; y la buena o mala fe del que sucede
en la posesioí n de la cosa se juzga soí lo con relacioí n al sucesor y no por la buena o mala fe de su
antecesor, sea la sucesioí n universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no
percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea
de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitucioí n de la cosa.
La buena o la mala fe del poseedor tienen que existir cada vez que se perciben los frutos, y la
buena o mala fe del sucesor en la posesioí n de los frutos se determina con respecto al sucesor —
independientemente de la de su antecesor—. Los frutos percibidos y los naturales no percibidos
le corresponden al poseedor de buena fe. Y el poseedor de mala fe se encuentra obligado a
restituir los percibidos y los que no puedan percibirse por culpa suya.
Siempre hay que devolver los productos.
Buena Fe
La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepcioí n de frutos
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no
percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir.
Buena o Mala Fe
La buena o mala fe del que sucede en la posesioí n de la cosa se juzga soí lo con relacioí n al sucesor y
no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesioí n universal o particular.
De buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa. Los frutos
pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitucioí n de la cosa. Buena o mala fe.
ARTICULO 1936.- Responsabilidad por destruccioí n seguí n la buena o mala fe. El poseedor de
buena fe no responde de la destruccioí n total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del
provecho subsistente. El de mala fe responde de la destruccioí n total o parcial de la cosa, excepto
que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su
restitucioí n.
Si la posesioí n es viciosa, responde de la destruccioí n total o parcial de la cosa, aunque se hubiera
producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitucioí n.
El poseedor de buena fe no responde por la destruccioí n total o parcial de la cosa, sino hasta la
concurrencia del provecho subsistente. Esto quiere decir, por ejemplo, que si la cosa se destruye y
el poseedor vende sus restos soí lo tiene que pagar al propietario, como maí ximo, el precio que
hubiere obtenido por ellos. No tiene que abonar maí s que eso. Y si no hubiere vendido nada, nada
tendraí que pagar.
En cuanto al de mala fe, responde por la destruccioí n total o parcial de la cosa, salvo que se
hubiere producido igualmente de haber estado en poder de quien tiene el derecho a su
restitucioí n. Cabe aquíí destacar que si bien no menciona al caso fortuito, como lo hacíía el Coí digo
Civil de Veí lez Sarsfield, es correcto interpretar que no tiene que responder si es la causa de la
destruccioí n o deterioro de la cosa.
Por uí ltimo, el poseedor con vicios debe responder por la destruccioí n total o parcial de la cosa, a
pesar de que se hubiere producido igual si la cosa hubiese estado en poder de quien teníía el
derecho a pedir la restitucioí n.
EL POSEDOR QUE CONSTITUYE POSESIOÓ N VICIOSA RESPONDE DE LA DESTRUCCIOÓ N TOTAL O
PARCIAL DE LA COSA AUNQUE SE HUBIERE PRODUCIDO IGUALMENTE DE ESTAR LA COSA EN
PODER DE QUIEN TIENE DERECHO A SU RESTITUCIOÓ N. ART.1936
ARTICULO 1937.- Transmisioí n de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su
antecesor en las obligaciones inherentes a la posesioí n sobre la cosa; pero el sucesor particular
responde soí lo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto
estipulacioí n o disposicioí n legal.
EL SUCESOR UNIVERSAL CONTINUA EN LAS OBLIGACIONES DEL QUE TRASMITE
EL SUCESOR PARTICULAR SOLO RESPONDE CON LA COSA SOBRE LA CUAL RECAE EL DERECHO
REAL (ART 1937)
ARTICULO 1938.- Indemnizacioí n y pago de mejoras. Ninguí n sujeto de relacioí n de poder puede
reclamar indemnizacioí n por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas
uí ltimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se danñ a la cosa. Todo sujeto de una relacioí n de poder
puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si
es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras uí tiles pero soí lo hasta el mayor
valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en
ninguí n caso son indemnizables.
Ni el poseedor ni el tenedor tienen la facultad de requerir una indemnizacioí n por lo que hayan
gastado en mejoras de mero mantenimiento o suntuarias, las que puede retirar siempre que no
produzca danñ os.
Tambieí n, todo sujeto de una relacioí n de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias,
a menos que se hayan originado por su culpa y sea de mala fe. Igualmente, goza de la facultad de
exigir el pago de las mejoras uí tiles hasta el incremento en el valor de la cosa.
Finalmente, los acrecentamientos del valor de la cosa que sean consecuencia de hechos naturales
no son indemnizables.
NINGUÓ N SUJETO DE RELACIOÓ N DE PODER PUEDE RECLAMAR INDEMNIZACIOÓ N POR LAS
MEJORAS DE MERO MANTENIMIENTO NI POR LAS SUNTUARIAS.LAS MEJROAS SUNTUARIAS
PUDEN SER RETIRADAS SIEMPRE Y CUANDO NO DANÑ EN LA COSA (ART. 1938)
PUEDE RECLAMAR EL COSTO DE LAS MEJORAS NECESARIAS. NO CORRE EL RECLAMO SI ESTAS
MEJORAS DEBEN SER LLEVADAS A CABO POR SU CULPA SI ES DE MALA FE
SE PUEDE PEDIR EL REEMBOLSO DE MEJORAS UÓ TILES SOLO POR EL MAYOR VALOR ADQUIRIDO
POR LA COSA.
LOS ACRECENTAMIENTOS PRODUCIDOS POR HECHOS DE LA NATURALEZA NO SON
INDEMNIZABLES. (ART 1938)
ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesioí n. La posesioí n tiene los efectos previstos en los
artíículos 1895 y 1897 de este Coí digo.
A menos que exista disposicioí n legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los
impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligacioí n de cerramiento.
El poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, las tasas y las contribuciones; y
cumplir con el cerramiento del inmueble. Ello, siempre y cuando no exista una disposicioí n legal
en contra.
ARTICULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:
a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razoí n de
la cosa, y de no hacerlo, responde por los danñ os ocasionados al poseedor y pierde la garantíía por
eviccioí n, si eí sta corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citacioí n fehaciente de los otros que
la pretenden.
EFECTOS DE LA RELACIÓN POSESORIA
• La posesioí n de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el
verdadero propietario pruebe que la adquisicioí n fue gratuita.
• Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripcioí n a favor de quien la
invoca.
• Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcioí n a favor de quien la invoca, si el respectivo
reí gimen especial preveí la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y eí stos
no son coincidentes.
• La prescripcioí n para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesioí n durante el tiempo fijado por la ley.
• El poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la
cosa y cumplir la obligacioí n de cerramiento

Acciones Posesorias
El tema de la defensa de la posesioí n y la tenencia era uno de los peor regulados en el Coí digo de
Veí lez. La Reforma de la ley 17.711 a los artíículos 2469 y 2490, entre otros, aumentoí la confusioí n
en lugar de echar luz en esta cuestioí n.
El tema estaba tratado en los artíículos 2468 a 2501 del Coí digo Civil, textos de compleja lectura,
como puede percibirlo cualquiera que se aventure a traveí s de sus paí rrafos.
El Coí digo Civil y Comercial Unificado “pretende simplificar y esclarecer el sistema del Coí digo de
Veí lez que habíía dado lugar amuí ltiples interpretaciones sobre la cantidad de acciones y remedios
que contiene y los variados supuestos en que aqueí l cuya relacioí n de poder sea violentada puede
desplegarlos. El abanico era muy variado y la doctrina se encargoí de explicarlo, sin mayor eí xito.
No obstante, la normativa debe existir para actuar en una sociedad moderna, raí pidamente, a fin
de restablecer la situacioí n faí ctica violentada. Sin dejar ninguna situacioí n desprotegida, debe
prevalecer lo praí ctico sobre lo acadeí mico.
TITULO XIII
Acciones posesorias y acciones reales
CAPITULO 1
Defensas de la posesioí n y la tenencia
1-Defensa Extrajudicial
2-Accion de Despojo
3-Accion de Mantener
ARTICULO 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones
posesorias seguí n haya turbacioí n o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar
el objeto sobre el que se tiene una relacioí n de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos
o de inminente produccioí n, ejecutados con intencioí n de tomar la posesioí n, contra la voluntad del
poseedor o tenedor.
Hay turbacioí n cuando de los actos no resulta una exclusioí n absoluta del poseedor o del tenedor.
Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o
al tenedor.
La accioí n es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbacioí n
de la posesioí n, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesioí n del actor.
Los actos ejecutados sin intencioí n de hacerse poseedor no deben ser juzgados como accioí n
posesoria sino como accioí n de danñ os.
Debido a que el derecho ha dotado a las relaciones de poder de perfiles propios de los que
derivan efectos, son necesarias normas que protejan ese singular estado faí ctico-juríídico (Papanñ o,
Kiper, Dillon y Causse).
Desde el art. 2238 hasta el art. 2246, la reforma regula las defensas de la posesioí n y la tenencia.
Si bien la reforma senñ ala a la posesioí n y la tenencia como "relaciones de poder" (art. 1908),
refiere a las acciones que las tutelan como " acciones posesorias", manteniendo la denominacioí n
del Coí digo de Veí lez Sarsfield.
El art. 2238 expresamente enuncia y define las conductas que pueden afectar las relaciones de
poder:
a) Turbacioí n: No toda molestia que se provoque respecto de la cosa poseíída representa una
turbacioí n. Para que exista turbacioí n es necesario que el agente tenga propoí sitos de poseer o de
limitar la posesioí n de quien la ejerce. Si realiza actos que signifiquen un danñ o o un desmedro de
la posesioí n, pero que no tienen dicha finalidad, la víía indicada es la de invocar una accioí n
personal de danñ os y perjuicios y no una accioí n posesoria, ya que la posesioí n no ha sido afectada.
Esos actos, para que sean turbatorios, requieren un efecto limitado, en el sentido que no deben
excluir al titular en forma absoluta, pues de lo contrario involucraríían una desposesioí n, variando
el tipo de lesioí n y por lo tanto el remedio posesorio invocable.
Exclusioí n absoluta no significa exclusioí n total. La exclusioí n puede ser absoluta y parcial a la vez.
Por ejemplo: poseo una extensioí n de 20 hectaí reas y alguien me excluye en forma absoluta de una
porcioí n menor (ej. dos hectaí reas); en tal caso existe desposesioí n (no turbacioí n) absoluta y
parcial. Pero si se limita a ejercer actos posesorios sobre el terreno, usaí ndolo o ejerciendo de
hecho actos que impliquen en la praí ctica una servidumbre (ej. sacar aguas, hacer pacer al
ganado), estamos en presencia de una turbacioí n.
Se descartan, tambieí n como turbaciones arbitrarias, aquellas nacidas en un estado de necesidad
transitorio (ej. extraigo agua para apagar un incendio).
b) Desapoderamiento: Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir
absolutamente al poseedor o al tenedor. Es importante aclarar que la reforma no habla de
despojo (teí rmino que habíía dado lugar a un arduo debate doctrinario) sino de
desapoderamiento, aunque posteriormente, la norma que regula la accioí n judicial (art. 2241)
vuelve a utilizar aquel vocablo.
Cuando por alguna de estas conductas definidas (turbacioí n o desapoderamiento), se afectare una
relacioí n de poder, el precepto determina la finalidad y el objeto de las defensas; a saber:
a) Finalidad : mantener (para el caso de turbacioí n) o recuperar (para el supuesto de
desapoderamiento).
b) Objeto : la norma refiere al objeto sobre el que se tiene la relacioí n de poder, es decir, las cosas
muebles o inmuebles —que conforme lo estipulado por los arts. 1909 y 1910 son objeto de las
relaciones de poder las cosas—, o universalidades de hecho (conjunto de cosas que se designan
con una denominacioí n comuí n, o la parte material de una cosa.
Las defensas se activan ante actos materiales, producidos o de produccioí n inminente, ejecutados
con la intencioí n de tomar la posesioí n.
La accioí n es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbacioí n
de la posesioí n, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesioí n del actor .
Los actos ejecutados sin intencioí n de hacerse poseedor no deben ser juzgados como accioí n
posesoria, de no existir tal intencioí n, la accioí n que compete seraí de danñ os y perjuicios; esto
uí ltimo por supuesto, soí lo en los supuestos que con motivo de la conducta de un individuo que no
tiene intencioí n de poseer, se ocasionen danñ os a las cosas de otra persona.
ARTICULO 2239.- Accioí n para adquirir la posesioí n o la tenencia. Un tíítulo vaí lido no da la
posesioí n o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino
un derecho a la posesioí n o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las víías legales.
ARTICULO 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesioí n o la
tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresioí n con el
empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial
llegaríían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los
líímites de la propia defensa. Esta proteccioí n contra toda violencia puede tambieí n ser ejercida por
los servidores de la posesioí n.
1-Defensa Extrajudicial
Se establece como regla la prohibicioí n de las víías de hecho y el actuar de propia autoridad como
medio de defensa de las relaciones de poder; "tíítulo vaí lido", quiere significar un acto juríídico del
cual se deriva un derecho a la posesioí n o tenencia. De esta manera, quien detenta el tíítulo pero no
tiene la posesioí n o tenencia, no puede tomarla o recuperarla por mano propia, debiendo recurrir
para ello a las víías legales.
Por otra parte, el art. 2240 autoriza la defensa extrajudicial de las relaciones de poder cuando se
reuí nen ciertos requisitos:
a) Repeler la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente: debe existir proporcionalidad entre
los medios empleados en el ataque y los utilizados en la defensa, es decir, no se deben exceder los
líímites de la propia defensa. Se trata de una cuestioí n de hecho que quedaraí subordinada a la
interpretacioí n discrecional del juez;
b) Que el auxilio de la autoridad judicial o policial llegasen demasiado tarde ;
c) Inmediatez entre el ataque y la defensa: no debe mediar espacio de tiempo entre la agresioí n y
la respuesta.
En el Coí digo se preveí no soí lo la posibilidad de recuperar sino tambieí n la de mantener, otorgando
asimismo legitimacioí n a los servidores de la posesioí n. La norma admite la defensa extrajudicial
no soí lo en los casos de tardanza de los auxilios de la justicia, sino de manera maí s amplia, en los
casos de demora de la autoridad judicial o policial.
ARTICULO 2241.- Accioí n de despojo. Corresponde la accioí n de despojo para recuperar la tenencia
o la posesioí n a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea
vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los
actos resulte el desapoderamiento. La accioí n puede ejercerse aun contra el duenñ o del bien si
toma la cosa de propia autoridad.
Esta accioí n comprende el desapoderamiento producido por la realizacioí n de una obra que se
comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesioí n o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitucioí n de la cosa o de la
universalidad, o la remocioí n de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesioí n o a la tenencia.
La accioí n de despojo es para el caso del desapoderamiento (exclusioí n absoluta del poseedor o
tenedor).
2-Accioí n de despojo
1) Legitimacioí n activa
Resulta ser amplíísima, pues se concede a todo tenedor o poseedor (aun vicioso) que pretende
recuperar la tenencia o posesioí n de una cosa o universalidad de hecho.
Carecen de esta manera de legitimacioí n activa soí lo los servidores de la posesioí n, lo que es loí gico,
pues la accioí n tiene por finalidad proteger las relaciones de poder (tenedores y poseedores) y
ellos no la tienen.
2) Legitimacioí n pasiva
La accioí n procede contra el despojante, sus herederos, sucesores particulares de mala fe y el
duenñ o del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Por ende, si el sucesor particular es de buena fe la accioí n de despojo no procede. Corresponde
senñ alar acaí que el sujeto de la relacioí n de poder es de buena fe si no conoce o no puede conocer
que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial excusable estaí persuadido
de su legitimidad (art. 1918).
¿Quieí n debe probar la mala fe del poseedor? La Coí digo establece una serie de presunciones iuris
tantum a favor del poseedor, haciendo caer el onus probandi en cabeza del accionante. El art.
1919 haciendo ampliacioí n de la presuncioí n de honradez de la conducta de los particulares, que
se proyecta como directiva en todo el derecho, establece que en las relaciones de poder la buena
fe se presume, a menos que exista prueba en contrario, o, en los siguientes casos que se presume
la mala fe:
a) cuando el tíítulo es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradicioí n de esa clase de cosa y
carece de medios para adquirirla;
c) cuando recae sobre ganado marcado o senñ alado, si el disenñ o fue registrado por otra persona.
Si bien la accioí n de despojo puede interponerse frente a cualquier tipo de desapoderamiento a fin
de recuperar la tenencia o posesioí n del objeto, tambieí n procede para el supuesto de las obras que
se comienzan a ejecutar.
La expresioí n obra debe ser entendida en el sentido maí s amplio, comprensiva de las
construcciones, demoliciones, plantaciones, remodelaciones, etc.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitucioí n de la cosa o de la
universalidad, o la remocioí n de la obra que se comienza a hacer. La sentencia tiene efecto de cosa
juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesioí n o a la tenencia.
ARTICULO 2242.- Accioí n de mantener la tenencia o la posesioí n. Corresponde la accioí n de
mantener la tenencia o la posesioí n a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad
de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta accioí n comprende la turbacioí n producida por la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realizacioí n de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbacioí n y adoptar las
medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material
en todo cuanto se refiere a la posesioí n o a la tenencia.
3-Accioí n de Mantener
Es para el caso turbacioí n (cuando la exclusioí n no es absoluta).
Esta accioí n comprende la turbacioí n producida por la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realizacioí n de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbacioí n y adoptar las
medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material
en todo cuanto se refiere a la posesioí n o a la tenencia.
El Coí digo flexibiliza la admisioí n de estas acciones, dispone un plazo de prescripcioí n anual y que
tramiten por el proceso de conocimiento maí s abreviado que establezcan las leyes procesales o
que determine el juez, atendiendo las circunstancias del caso.
ARTICULO 2243.- Prueba. Si es dudoso quieí n ejerce la relacioí n de poder al tiempo de la lesioí n, se
considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, maí s proí xima a la
lesioí n. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una
relacioí n de poder maí s antigua.
En los casos de defensa de la posesioí n o la tenencia, el principio probatorio es:
Lo que se tiene que probar es quien ejercíía la posesioí n o la tenencia y cuaí l fue la turbacioí n o el
despojo.
No interesa, en principio, quien tiene “derecho a la posesioí n o a la tenencia” sino quien la ejercíía
efectivamente al momento de la turbacioí n o despojo.
Dicho de otra manera, el titulo no importa en estos procesos, salvo en casos donde ninguna de las
partes pueda probar la posesioí n o tenencia maí s antigua. Solo en ese caso, prevalece "el que
tuviese derecho de poseer, o mejor derecho de poseer
ARTICULO 2244.- Conversioí n. Si durante el curso del proceso se produce una lesioí n mayor que la
que determina la promocioí n de la accioí n, el afectado puede solicitar su conversioí n en la que
corresponde a la lesioí n mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violacioí n del
derecho de defensa en juicio.
Se tiene la posibilidad de convertir la accioí n si durante el proceso se agrava la lesioí n, ej. el
demandado que comenzoí realizando actos de turbacioí n, culminoí desapoderando al actor del
objeto. Esto suele ser habitual considerando que en la mayoríía de los casos la turbacioí n es un
desapoderamiento en marcha.
ARTICULO 2245.- Legitimacioí n. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas,
universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el
concurso de los otros, y tambieí n contra eí stos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesioí n
comuí n. No proceden estas acciones cuando la cuestioí n entre coposeedores soí lo se refiere a la
extensioí n mayor o menor de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y
pedir que eí ste sea reintegrado en la posesioí n, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados
para tomarla directamente.
Las acciones posesorias tienen por finalidad proteger las relaciones de poder (posesioí n y
tenencia) sobre cosas, partes materiales de una cosa o universalidades de hecho.
Tienen legitimacioí n activa los poseedores y los tenedores de la cosa contra cualquier tercero que
los afecte (desapoderamiento o turbacioí n). No gozan de legitimacioí n activa los servidores de la
posesioí n quienes deberaí n notificar al poseedor para que promueva la accioí n pertinente.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el
concurso de los otros, y tambieí n contra eí stos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesioí n
comuí n. Sin embargo, la accioí n no procede cuando la cuestioí n entre coposeedores soí lo se refiere a
la extensioí n mayor o menor de cada parte, pues en este caso deberaí n promoverse las acciones
personales que correspondan —ej. derivadas del acto que dio lugar a la entrega de la cosa.
Finalmente, la norma senñ ala que los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos
producidos contra el poseedor y pedir que eí ste sea reintegrado a la posesioí n, y si no quiere
recibir la cosa, quedan facultados para tomarla directamente.
ARTICULO 2246.- Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento maí s
abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las
circunstancias del caso.
Las acciones posesorias seguiraí n el procedimiento de conocimiento maí s abreviado regulado por
los coí digos adjetivos. En la mayoríía de los supuestos, seraí el proceso sumaríísimo. Sin embargo, se
faculta al juez a apartarse de la regla cuando, atendiendo las circunstancias del caso, lo considere
conveniente.

DOMINIO
Propiedad y Dominio
En nuestro derecho la palabra “dominio” tiene un significado teí cnico preciso:
“es el derecho real maí s extenso y maí s completo que puede recaer sobre una cosa
determinada”
En nuestra legislacioí n muchas veces se ha utilizado el teí rmino propiedad como sinoí nimo de
dominio o como sinoí nimo de derecho real y llama propietario al titular del derecho real de
dominio.
Tambieí n se habla de propiedad no solo respecto de las cosas sino tambieí n en materia de creí ditos,
de derechos intelectuales, de propiedad industrial, de marcas y patentes, etc. Y la Constitucioí n
habla de propiedad cuando garantiza a todos los habitantes de la Nacioí n el derecho de “usar y
disponer” (art. 14) de ella y declara que es inviolable (art. 17).
La pregunta es ¿a queí tipo de propiedad se refiere? ¿es en sentido restringido o en sentido amplio
que habla de propiedad?
Como una primera aproximacioí n al tema, resulta importante determinar queí es “propiedad” para
la Constitucioí n Nacional, o sea, cuaí l es la “propiedad” que garantiza su artíículo 17. La Corte
Suprema de Justicia de la Nacioí n, ya desde la deí cada del '20, tiene dicho que propiedad es igual a
derecho patrimonial, a derecho adquirido patrimonial. La propiedad, constitucionalmente
hablando, protege a todos los derechos patrimoniales, ya sean reales, personales, intelectuales,
industriales, etc..
Asíí, lo ha establecido en los fallos
-Casos “Horta, J. c/ Harguindeguy, E.” , (en el que se discutíía si una ley podíía rebajar alquileres
convenidos en contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor); que “el derecho
reconocido al recurrente por la sentencia de desalojo se relaciona con los bienes; es un derecho
patrimonial y, por lo tanto, una propiedad en el sentido constitucional”
-Caso “Mango c/ Traba”, (en el que se puso en tela de juicio la constitucionalidad de la ley que
prorrogaba el teí rmino de las locaciones frente a una sentencia firme de desalojo ); y, “que el
teí rmino propiedad, cuando se emplea en los artíículos 14 y 17 de la Constitucioí n ... comprende ...
todos los intereses apreciables que un hombre puede poseer fuera de síí mismo, fuera de su vida y
de su libertad”
En fin, quedoí establecido, y ya nadie lo discute, que propiedad no es igual a dominio en la
Constitucioí n. Dominio es igual a derecho real sobre cosas, es decir sobre objetos materiales. La
propiedad en la Constitucioí n va mucho maí s allaí . La garantíía del artíículo 17 protege todo derecho
adquirido de naturaleza patrimonial.
Podemos decir entonces que el teí rmino “propiedad” es el geí nero (maí s amplio) y el de “dominio”
la especie (maí s preciso y teí cnico).
Veí lez no lo definíía en el Coí digo solo lo caracterizaba, en la nota del Art. 495 decíía que no podíía
realizar definiciones (aunque en realidad daba muchas).
ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y juríídicamente de una cosa, dentro de los líímites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
El dominio perfecto es un derecho que otorga a su titular las facultades de usar, gozar y disponer
material y juríídicamente de la cosa, dentro de los líímites legales.
Ius utendi: Consiste en dar a la cosa el uso adecuado a su naturaleza, sin que se destruya. En
consecuencia, soí lo cabe hablar de ius utendi respecto de las cosas no consumibles; si a la cosa se
le da un uso distinto, se incurre en hurto de uso, furtum usus.

Ius fruendi: Consiste en aprovechar los frutos de la cosa, sean estos naturales o civiles. El ius
fruendi comprende los frutos comprende los frutos, no los productos.

Ius abutendi: Consiste en la facultad de disponer de la cosa. Puede consistir en consumirla

materialmente, como cuando se le destruye al comerla o quemaí ndola: o consumirla
juríídicamente, como cuando se le enajena o se transforma.

Caracteres
De acaí surge su caracteríística maí s notable
-Absolutes, significa que tengo todas las actitudes juríídicas (cobrar-constituir otros
desmembrandolo-etc) y materiales, que puedo manejarme con mi bien como quiera, pero con el
líímite de no perjudicar a terceros y dado que el ejercicio del derecho real de dominio no tiene que
ser abusivo. Dado que siempre hay que mirar en post del hombre. A pesar de estas restricciones
es el derecho que maí s facultades brindan a su titular dado que los demaí s son un
desmembramiento de este.
Hay una presuncioí n que refiere que el dominio es perfecto hasta tanto se pruebe lo contrario.
Perpetuidad
ARTICULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene líímite en el tiempo y subsiste
con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el duenñ o no ejerza sus facultades, o las
ejerza otro, excepto que eí ste adquiera el dominio por prescripcioí n adquisitiva.
-Es ilimitado en el tiempo, no se extingue por el simple paso del tiempo aunque se trasmita la
cosa que es su objeto voluntaria o involuntariamente por los medios legales
-La regla general es que aunque no haga actos de posesioí n no pierde ese derecho, pero si una
persona que no es el titular del derecho comienza a realizar actos posesorios puede adquirir la
propiedad de la cosa por prescripcioí n.
-El dominio es perpetuo porque dura ilimitadamente en tato exista la cosa que le sirve de objeto,
aunque continuí e en cabeza de diferentes personas.
-Lo que provoca la extincioí n del derecho de dominio no es el transcurso del tiempo, sino la
extincioí n de la cosa, la destruccioí n de la misma, por lo que queda fuera del comercio.
Exclusividad
ARTICULO 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener maí s de un titular. Quien
adquiere la cosa por un tíítulo, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al
tíítulo.
ARTICULO 1944.- Facultad de exclusioí n. El dominio es excluyente. El duenñ o puede excluir a
extranñ os del uso, goce o disposicioí n de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos
en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetaí ndose a las normas locales.
El dominio es exclusivo porque dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de
una cosa. Cuando son propietarios en comuí n de la misma cosa, entramos en el terreno del
condominio o sea, el dominio en comunidad.
Cualquiera que reclame un derecho de dominio sobre la cosa de otro debe probar su pretensioí n.
Para algunos consecuencia del dominio son facultades que tiene el titular de excluir a terceros del
uso y goce o disposicioí n de la cosa y de tomar las medidas que crea conveniente de
encerramiento o de prohibicioí n de que se introduzcan cosas ajenas o retirarlas sin previo aviso si
hubieran sido introducidas sin previo aviso.
ARTICULO 1945.- Extensioí n. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aeí reo, en la medida en que
su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su
duenñ o, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el duenñ o del inmueble, si no
se prueba lo contrario.
El principio de accesioí n, que consiste en que las cosas accesorias siguen a la principal. No
distingue entre cosas muebles e inmuebles.
La extensioí n material del derecho de dominio en los inmuebles, se extiende al subsuelo y al
espacio aeí reo "en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por
normas especiales".
Las construcciones, las siembras y las plantaciones pertenecen al duenñ o del inmueble, salvo que
exista propiedad horizontal o derecho de superficie. Tambieí n crea una presuncioí n, que admite
prueba en contrario, que senñ ala que las construcciones, siembras y plantaciones fueron
realizadas por el propietario del inmueble.

Modos especiales de adquisición del dominio

Apropiación
Es necesario distinguir si son cosas mueble registrables o no
ARTICULO 1947.- Apropiacioí n. El dominio de las cosas muebles no registrables sin duenñ o, se
adquiere por apropiacioí n.
a) son susceptibles de apropiacioí n:
i) las cosas abandonadas;
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii) el agua pluvial que caiga en lugares puí blicos o corra por ellos.
b) no son susceptibles de apropiacioí n:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de alguí n valor, se presume que es perdida, excepto prueba en
contrario;
ii) los animales domeí sticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el duenñ o no desista de perseguirlos. Si emigran y se
habituí an a vivir en otro inmueble, pertenecen al duenñ o de eí ste, si no empleoí artificios para
atraerlos;
iv) los tesoros.
La apropiacioí n es una forma unilateral y originaria de adquirir el DR dominio de cosas muebles.
Se produce cuando una persona capaz aprehende una cosa sin duenñ o, o abandonada por su
duenñ o, con aí nimo de apropiaí rsela. La caza y la pesca, por ejemplo, son maneras de apropiacioí n.
No obstante, hay que tener en cuenta que algunas cosas no son susceptibles de apropiacioí n, como
-los animales domeí sticos o domesticados, aunque huyan y se acojan en predios ajenos;
-las cosas perdidas, lo que caiga en el mar o en los rííos sin la voluntad de los duenñ os,
-las cosas arrojadas por la borda para salvar embarcaciones
-los despojos de los naufragios.
-tampoco es posible apropiarse de los inmuebles abandonados ya que pertenecen al dominio
privado del Estado.
ARTICULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural,
pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal que hirioí tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al duenñ o del inmueble el animal cazado en eí l sin su autorizacioí n expresa o taí cita.
ARTICULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso puí blico, o estaí autorizado para pescar en
otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuaí tica que captura o extrae de su medio natural.
ARTICULO 1950.- Enjambres. El duenñ o de un enjambre puede seguirlo a traveí s de inmuebles
ajenos, pero debe indemnizar el danñ o que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el
enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del duenñ o de eí ste.
Adquisicioí n de un tesoro
ARTICULO 1951.- Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin duenñ o conocido, oculta en otra
cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio puí blico, ni la que se encuentra en una
sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectacioí n.
ARTICULO 1952.- Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace
visible, aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Soí lo tienen derecho a buscar
tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesioí n, con
excepcioí n de la prenda.
ARTICULO 1953.- Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el
tesoro pertenece al duenñ o en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad
como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporcioí n que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y
al duenñ o de la cosa donde se halloí .
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el duenñ o de la cosa le
encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorizacioí n. Pueden ser
invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un
tesoro.
ARTICULO 1954.- Buí squeda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene
un tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin
consentimiento del duenñ o del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la
indemnizacioí n de todo danñ o al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se
acredita, el tesoro pertenece ííntegramente al duenñ o del inmueble.
Reí gimen de cosas perdidas
ARTICULO 1955.- Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no estaí obligado a tomarla, pero si
lo hace asume las obligaciones del depositario a tíítulo oneroso. Debe restituirla inmediatamente a
quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policíía del lugar del
hallazgo, quien debe dar intervencioí n al juez.
ARTICULO 1956.- Recompensa y subasta. La restitucioí n de la cosa a quien tiene derecho a
reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el
hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijacioí n por el juez. Sin perjuicio de la
recompensa, el duenñ o de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador
transmitieí ndole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe
venderse en subasta puí blica. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de
conservacioí n costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente
pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halloí .
Transformacioí n y accesioí n de cosas muebles
ARTICULO 1957.- Transformacioí n. Hay adquisicioí n del dominio por transformacioí n si alguien de
buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporacioí n de otra cosa, hace una
nueva con intencioí n de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, soí lo
debe el valor de la primera.
Si la transformacioí n se hace de mala fe, el duenñ o de la materia tiene derecho a ser indemnizado
de todo danñ o, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su eleccioí n.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el
duenñ o de la materia es duenñ o de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su
trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversioí n.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el
duenñ o de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla
con indemnizacioí n del valor de la materia y del danñ o.
ARTICULO 1958.- Accesioí n de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos duenñ os acceden entre
síí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos
excesivos, la cosa nueva pertenece al duenñ o de la que teníía mayor valor econoí mico al tiempo de la
accesioí n. Si es imposible determinar queí cosa teníía mayor valor, los propietarios adquieren la
nueva por partes iguales.
Accesioí n de cosas inmuebles
ARTICULO 1959.- Aluvioí n. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con
aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentacioí n, pertenece al duenñ o del
inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvioí n si se provoca por
obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvioí n si no hay adherencia de la sedimentacioí n al inmueble. No obsta a la adherencia
el curso de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los duenñ os, en
proporcioí n al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvioí n tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural
de las aguas, como por el abandono de su cauce.
ARTICULO 1960.- Cauce del ríío. No constituye aluvioí n lo depositado por las aguas que se
encuentran comprendidas en los líímites del cauce del ríío determinado por la líínea de ribera que
fija el promedio de las maí ximas crecidas ordinarias.
ARTICULO 1961.- Avulsioí n. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza suí bita de las aguas que
produce una adherencia natural pertenece al duenñ o del inmueble. Tambieí n le pertenece si ese
acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su duenñ o puede reivindicarlo mientras no se
adhiera naturalmente. El duenñ o del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remocioí n, mas
pasado el teí rmino de seis meses, las adquiere por prescripcioí n.
Cuando la avulsioí n es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre
las cosas perdidas.
ARTICULO 1962.- Construccioí n, siembra y plantacioí n. Si el duenñ o de un inmueble construye,
siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe tambieí n
debe los danñ os.
Si la construccioí n, siembra o plantacioí n es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al
duenñ o del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe,
el duenñ o del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos
que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo,
si no prefiere abdicar su derecho con indemnizacioí n del valor del inmueble y del danñ o.
Si la construccioí n, siembra o plantacioí n es realizada por un tercero con trabajo o materiales
ajenos en inmueble ajeno, quien efectuí a el trabajo o quien provee los materiales no tiene accioí n
directa contra el duenñ o del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.
ARTICULO 1963.- Invasioí n de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de
buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su duenñ o a respetar lo construido, si eí ste
no se opuso inmediatamente de conocida la invasioí n.
El duenñ o del inmueble colindante puede exigir la indemnizacioí n del valor de la parte invadida del
inmueble. Puede reclamar su adquisicioí n total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminucioí n del valor de la parte no
invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el duenñ o del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la
invasioí n, eí ste puede pedir la demolicioí n de lo construido. Sin embargo, si resulta
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la peticioí n y ordenar la indemnizacioí n.
Dominio Imperfecto
ARTICULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si estaí sometido a condicioí n o
plazo resolutorios, o si la cosa estaí gravada con cargas reales.
ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el
fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artíículos de este Capíítulo, el
fiduciario por lo previsto en las normas del Capíítulo 31, Tíítulo IV del Libro Tercero, y el
desmembrado queda sujeto al reí gimen de la respectiva carga real que lo grava.
Se caracteriza el dominio perfecto por ser absoluto, exclusivo y perpetuo. Hay tres casos de
dominio imperfecto (fiduciario, revocable y desmembrado) y se dan cuando afecta en alguna
medida dichos caracteres.
*DOMINIO FIDUCIARIO
AFECTA LA PERPETUIDAD
*DOMINIO REVOCABLE
Aquíí es el caraí cter perputuo el que se halla disminuido, pues aquíí el derecho no esta sujeto, en
principio, a durar indefinidamente sino a extinguirse por el vencimiento del plazo o
cumplimiento de la condicion resolutoria a la cual esta subordinado.
AFECTA LA ABSOLUTEZ *DOMINIO DESMEMBRADO
Aquíí el caraí cter absoluto es que se se halla afectado, en mayor o menor medida, el propietario se
halla impedido de usar, goar o disponer de la cosa en forma en que podria hacerlo si no se
hubiese gravado con algun derecho real a favor de otra persona(hipoteca- prenda-etc.).

DOMINIO REVOCABLE DOMINIO FIDUCIARIO

ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condicioí n o plazo
resolutorios a cuyo cumplimiento el duenñ o debe restituir la cosa a quien se la transmitioí .
La condicioí n o el plazo deben ser impuestos por disposicioí n voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al teí rmino de
diez anñ os, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o eí ste sea mayor o
incierto. Si los diez anñ os transcurren sin haberse producido la resolucioí n, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del tíítulo constitutivo del
dominio imperfecto.
Dominio revocable es aquel que se encuentra sometido a una condicioí n o plazo resolutorio, a
cuyo cumplimiento se debe restituir la cosa a su antiguo propietario. La condicioí n o el plazo
pueden ser pactados o resultar de una imposicioí n legal. La Ley limita en diez anñ os, contados
desde la fecha del tíítulo constitutivo, el tiempo para que se cumpla la condicioí n, si pasan sin que
se haya cumplido el dominio queda establecido definitivamente.
La diferencia con el dominio fiduciario es que acaí la cosa no debe ser entregada a un tercero, sino
que debe ser restituida al primitivo duenñ o de ella.
Ej. la compra venta con pacto de retroventa
La revocacioí n de las donaciones por ingratitud o incumplimiento de los cargos o injuria
grave
ARTICULO 1966.- Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el
duenñ o perfecto, pero los actos juríídicos que realiza estaí n sujetos a las consecuencias de la
extincioí n de su derecho.
El titular de dominio revocable goza de las mismas facultades que un duenñ o perfecto. La
diferencia es que los actos juríídicos que realice estaraí n sujetos a las consecuencias de la extincioí n
de su derecho.
ARTICULO 1967.- Efecto de la revocacioí n. La revocacioí n del dominio de cosa registrable tiene
efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del tíítulo de adquisicioí n o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocacioí n no tiene efecto respecto de terceros sino
en cuanto ellos, por razoí n de su mala fe, tengan una obligacioí n personal de restituir la cosa.
El principio general es que la revocacioí n del dominio tiene efectos retroactivos, salvo que del
tíítulo o de la Ley surja lo contrario.
En las cosas no registrables la revocacioí n no tiene ninguí n efecto frente a terceros, a menos que
eí stos hayan actuado de mala fe.
ARTICULO 1968.- Readquisicioí n del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condicioí n, el duenñ o
revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del duenñ o
perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripcioí n constitutiva, se
requiere inscribir la readquisicioí n; si la inscripcioí n no es constitutiva, se requiere a efecto de su
oponibilidad.
ARTICULO 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocacioí n es retroactiva el duenñ o perfecto
readquiere el dominio libre de todos los actos juríídicos realizados por el titular del dominio
resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al duenñ o.

DOMINIO FIDUCIARIO
ARTICULO 1701.- Dominio fiduciario. Definicioí n. Dominio fiduciario es el que se adquiere con
razoí n de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y estaí sometido a durar
solamente hasta la extincioí n del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien
corresponda seguí n el contrato, el testamento o la ley.
El dominio fiduciaria es una especie del geí nero de dominio imperfecto. La perpetuidad del
dominio trasmitido se la puede afectar con dos modalidades
-la condicioí n
-el plazo resolutorio
Y cumplida la primera o vencido el plazo, el dominio de la cosa debe pasar a manos de un tercero.
El fiduciante se obliga a trasmitir el “dominio fiduciario” sobre determinados bienes o cosas al
fiduciario que debe ejercer el dominio fiduciario de acuerdo con lo pactado y dice la Ley. Lo hace
normalmente a favor de un tercero (beneficiario), para que al cabo de un plazo o condicioí n el
fiduciario transfiera el dominio pleno al fideicomisario.
La Ley preveí un plazo maí ximo para este tipo de contrato de 30 anñ os, salvo que la persona sea un
incapaz.
El fideicomiso se hace por contrato o testamento
Sujetos
Son las partes que intervienen en la relacioí n juríídica, del negocio fiduciario que sirve de causa
fuente al “dominio fiduciario” (en cuanto al derecho real no hay partes porque se establece una
relacioí n directa e inmediata entre el sujeto y la cosa).
FIDUCIANTES
•Designa al fiduciario y sus sustitutos.
•Determina las limitaciones que tendraí el fiduciario.
•Le indicaraí al fiduciario los actos que deberaí realizar.
•Revocar el fideicomiso.
•Limitar las facultades del fiduciario
•Exigir rendicioí n de cuentas
•Solicitar la remocioí n del fiduciario
•Ejercer acciones en defensa a los bienes fideicomitidos

FIDUCIARIO
· Ejercer la propiedad fiduciaria en el beneficio de quien se designe en el contrato.
•Rendir cuentas, míínimo una vez al anñ o.
•Transferir los bienes cuando finalice el fideicomiso
· Iniciar las acciones necesarias para la conservacioí n de los bienes.
•Puede realizar actos de disposicioí n o administracioí n o ambos
•Disponer o gravar cuando lo requieran los fines del fideicomiso
•Retribucioí n

BENEFICIARIO
•Puede aceptar o rechazar el beneficio.
· Dicho beneficio puede consistir en obtener todo o parte de los frutos de los bienes.
•Su derecho a los beneficios es un derecho creditorio, temporario
•Ejercer acciones en defensa de los bienes fideicomitidos
•Exigir rendicioí n de cuentas

FIDEICOMISARIO
· Tiene un derecho personal a que le sea transmitida la propiedad plena de los bienes una vez
cumplida la condicioí n o plazo resolutorio u otra causa de extincioí n del Fideicomiso.
· Puede transmitir su derecho por actos entre vivos o por causa de muerte
Puede haber superposicioí n de roles entre el fiduciario, beneficiario y fideicomiso.
Hay dos tipos de fideicomiso ordinario y financiero.
Su finalidad puede ser de administracioí n, garantíía.
Cuando se lo utiliza como garantíía tiene el la ventaja de ser autoliquidante. Es un contrato tíípico,
bilateral, consensual y oneroso o gratuito.
ARTICULO 1702.- Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen
los derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Tíítulos I y III del Libro
Cuarto de este Coí digo.
ARTICULO 1703.- Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepcioí n a la
normativa general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible
incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas
en las disposiciones del Capíítulo 30 y del presente Capíítulo.
ARTICULO 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del duenñ o
perfecto, en tanto los actos juríídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas.
ARTICULO 1705.- Irretroactividad. La extincioí n del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo
respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del
fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de
buena fe y tíítulo oneroso.
ARTICULO 1706.- Readquisicioí n del dominio perfecto. Producida la extincioí n del fideicomiso, el
fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del duenñ o
perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripcioí n constitutiva, se
requiere inscribir la readquisicioí n; si la inscripcioí n no es constitutiva, se requiere a efecto de su
oponibilidad.
ARTICULO 1707.- Efectos. Cuando la extincioí n no es retroactiva son oponibles al duenñ o perfecto
todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extincioí n es retroactiva el duenñ o perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos
juríídicos realizados.

Restricciones y límites al dominio

Del artíículo 14 de la CN surgen los limites que la carta magna impone al DR de dominio, dado que
ninguí n derecho puede ejercerse de manera absoluta (“Todos los habitantes de la Nacioí n gozan de
los siguientes derechos conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio,…”).
Estas restricciones y limites estaí n fundadas en razones de
-Intereí s Puí blico
-Cuestiones de Vecindad
-Relacionado con Cuestiones de Fundos
Restriccioí n. Definicioí n: Son las normas legales, nunca convencionales, que regulan el DR de
dominio, compatibilizando los derechos y obligaciones que por igual gozan los hombres en su
relacioí n de vecindad o en miras de un intereí s puí blico para armonizar el derecho privado o
individual con el intereí s general y colectivo.
Se hallan reguladas en el CCCN en los art 1970/1982.
Cabe destacar que las restricciones impuestas al Derecho Privado son regidas por el Derecho
Administrativo. Al Estado se le reconoce un extraordinario poder de limitacioí n del dominio
(numerus apertus).
Pueden senñ alarse los siguientes caracteres de estas restricciones administrativas:
a) Son ilimitadas en su nuí mero, como que atienden a razones de intereí s puí blico de la maí s diversa
especie.
b) Generalmente importan una obligacioí n de dejar hacer o de no hacer impuesta al propietario,
aunque a veces van maí s allaí e imponen una verdadera obligacioí n de hacer, tal como la que pesa
sobre los propietarios de construir la vereda, a cercar los terrenos baldííos, o hacer las paredes del
ancho y las caracteríísticas senñ aladas por el Coí digo de la Edificacioí n.
c) No dan lugar a indemnizacioí n, a menos que se trate de una grave restriccioí n que menoscabe el
derecho del propietario maí s allaí de lo razonable, en cuyo caso habríía o bien una servidumbre
administrativa o bien un cercenamiento tal del dominio que haga surgir el derecho del
propietario a exigir la expropiacioí n del bien
ARTICULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el
intereí s puí blico estaí n regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del
dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas
aplicables en cada jurisdiccioí n.
Los líímites impuestos al dominio en este Capíítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en
subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccioí n.
El Derecho Civil nada tiene que ver con los limites al DR de dominio es el Derecho Administrativo
1-Codigos de Urbanizacioí n – Expropiacioí n, el Estado no tiene líímites para limitar. El Estado se
vale del Poder de Policíía para su cumplimiento y lo hace
-por necesidad del propio Estado-higiene puí blica (limitacioí n a empresas)
-moralidad publica
-por tranquilidad publica
2-Hay distintas jurisdicciones con distintas normas seguí n donde este situado va a tener que
acatar normas Nacionales, Provinciales o Municipales.
3-En la relacioí n entre particulares se usan de manera subsidiaria la reguladas por el CCCN,
siempre que el derecho del lugar no lo regule
ARTICULO 1971.- Danñ o no indemnizable. Los deberes impuestos por los líímites al dominio no
generan indemnizacioí n de danñ os, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.
La limitacioí n dada por el Estado no es indemnizable, porque hay un intereí s puí blico, pero si en
caso que estas resulten de la actividad del hombre
ARTICULO 1972.- Claí usulas de inenajenabilidad. En los actos a tíítulo oneroso es nula la claí usula
de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre
ella otros derechos reales. Estas claí usulas son vaí lidas si se refieren a persona o personas
determinadas.
En los actos a tíítulo gratuito todas las claí usulas senñ aladas en el primer paí rrafo son vaí lidas si su
plazo no excede de diez anñ os.
Si la convencioí n no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez anñ os, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez
anñ os contados desde que se establecioí .
En los actos por causa de muerte son nulas las claí usulas que afectan las porciones legíítimas, o
implican una sustitucioí n fideicomisaria.
Se encuentra prohibida la clausula de no enajenar o de constituir otros derechos reales a persona
alguna, pero si estaí permitida esta clausula a persona determinada cuando el acto es a titulo
oneroso.
-Si esta clausula es violada y ha sido puesta como condicioí n resolutoria el anterior propietario
puede demandar judicialmente la nulidad del acto y reivindicar la cosa.
-Si solamente se estipulo la pena de multa, seraí esto solo lo uí nico que podraí perseguir el anterior
propietario.
-Si la clausula prohibitiva no estuviera pactada como condicioí n resolutoria ni como multa el
anterior propietario puede demandar la cosa a este tercer adquirente pues su existencia surgiríía
del debido estudio del tíítulo (no se podraí aducir buena fe).
En lo que atanñ e a la transmisioí n a tíítulo gratuito, los donantes y testadores no pueden prohibir a
sus sucesores que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en
testamento, por un teí rmino mayor que el de 10 anñ os. Por iguales motivos es invaí lida la condicioí n
de no dividir la herencia por un teí rmino mayor de 10 anñ os, salvo que se trate de un bien
determinado o de un establecimiento comercial, industrial, ganadero o minero que constituya
una unidad econoí mica, en cuyo caso la condicioí n de no dividir la herencia puede prolongarse
hasta la mayoríía de edad de todos los herederos
ARTICULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad,
ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos,
no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque
medie autorizacioí n administrativa para aqueí llas.
Seguí n las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remocioí n de la causa de la
molestia o su cesacioí n y la indemnizacioí n de los danñ os. Para disponer el cese de la inmisioí n, el
juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad
en el uso, el intereí s general y las exigencias de la produccioí n.
El coí digo enumera una serie de inmisiones a modo no taxativo, son una serie de molestias que
pueden afectar a los vecinos, deja bien claro que no tienen que exceder la normal tolerancia
(concepto librado al arbitrio judicial). Ello, aun en caso de que se cuente con autorizacioí n
administrativa para desarrollarlas.
Para apreciar cuaí l es el líímite tolerable hay que considerar las condiciones del lugar, el intereí s
general, las necesidades de la produccioí n y la prioridad en el uso. La idea es que los vecinos
ejerciten su derecho de propiedad de modo regular, sin afectar a los demaí s.
Si las molestias fueren excesivas, los jueces tienen la facultad de disponer su cese, remover
aquello que las origine y ordenar el pago de una indemnizacioí n. El Juez para evaluar haraí
inspeccioí n ocular o podraí valerse de los peritos y sus dictaí menes.
ARTICULO 1974.- Camino de sirga. El duenñ o de un inmueble colindante con cualquiera de las
orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja
de terreno de quince metros de ancho en toda la extensioí n del curso, en la que no puede hacer
ninguí n acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artíículo.
ARTICULO 1975.- Obstaí culo al curso de las aguas. Los duenñ os de inmuebles linderos a un cauce
no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su direccioí n
o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por
trabajos del riberenñ o o de un tercero, puede remover el obstaí culo, construir obras defensivas o
reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del
autor el valor de los gastos necesarios y la indemnizacioí n de los demaí s danñ os.
Si el obstaí culo se origina en un caso fortuito, el Estado soí lo debe restablecer las aguas a su estado
anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
ARTICULO 1976.- Recepcioí n de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraíída artificialmente, la
arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que
las reciben.
ARTICULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es
indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar
pasar a las personas que trabajan en la obra, el duenñ o del inmueble no puede impedirlo, pero
quien construye la obra debe reparar los danñ os causados.
ARTICULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros
linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visioí n frontal a menor distancia que la de tres
metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centíímetros, medida
perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el líímite exterior de la zona de
visioí n maí s cercana al inmueble colindante.
ARTICULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro
lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centíímetros, medida
desde la superficie maí s elevada del suelo frente a la abertura.
ARTICULO 1980.- Excepcioí n a distancias míínimas. Las distancias míínimas indicadas en los
artíículos 1978 y 1979 no se aplican si la visioí n estaí impedida por elementos fijos de material no
transparente.
ARTICULO 1981.- Privacioí n de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro
privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro
muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
ARTICULO 1982.- AÓ rboles, arbustos u otras plantas. El duenñ o de un inmueble no puede tener
aí rboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal
caso, el duenñ o afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea
suficiente para evitar las molestias. Si las raííces penetran en su inmueble, el propietario puede
cortarlas por síí mismo.

2do parcial
Derecho Real de Propiedad Horizontal
Al legislar sobre las restricciones y líímites al dominio, en el artíículo 2617 Veí lez Sarsfield,
establecioí que "el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios
duenñ os, ni por contrato, ni por actos de uí ltima voluntad".

Y en forma concordante al citado artíículo 2617, el artíículo 2618 establece el principio de

accesioí n, que le confiere al duenñ o del suelo, la propiedad de toda su profundidad y espacio aeí reo.

La gran extensioí n territorial del paíís, y la escasa densidad de poblacioí n para la eí poca de sancioí n
del Coí digo, inspiraron al codificador a prohibir la divisioí n horizontal de edificios, ya que la
superficie era suficiente a ese momento, sin necesidad de elevar edificios en que los que distintos
propietarios compartan la misma superficie de terreno. Optoí por no crear un sistema que a su
juicio, derivaríía en una causa de segura controversia entre vecinos.

A lo largo del tiempo, la densidad de la poblacioí n crecioí exponencialmente, como asíí tambieí n la
concentracioí n citadina de habitantes, lo que llevoí a la necesidad de admitir el sistema de
propiedad horizontal legislado en la ley 13.512.

La ley 13.512, para resultar ser compatible con las mencionadas disposiciones del Coí digo Civil, en
su artíículo 18 derogaba los artíículos 2617, 2685 y 2693, siendo que esta derogacioí n lo es al solo
efecto de la ley de propiedad horizontal.

La ley se promulgoí el 13 de octubre de 1948, despueí s de amplios debates doctrinarios,

parlamentarios y de proyectos que la precedieron, creoí un nuevo derecho real, que admite la
divisioí n fíísica de edificios en sectores privativos de aprovechamiento independiente y sectores
comunes que estaí n destinados a servir a dicho aprovechamiento.

En cuanto a su naturaleza juríídica, a este derecho real la doctrina mayoritaria la ha entendido

como "un sistema autoí nomo de caraí cter mixto, por el que una persona adquiere un sector
privativo de aprovechamiento independiente en un edificio sometido al reí gimen de esa ley,
juntamente con la inescindible cotitularidad de un porcentual determinado sobre el terreno y
demaí s partes comunes de aquel afectadas en el reglamento de copropiedad y administracioí n
vigente al momento de su adquisicioí n" (Papanñ o, Dillon, Cause, Kiper).

Las especiales caracteríísticas del instituto merecieron una legislacioí n autoí noma y diferenciada
que atienda a la problemaí tica que deriva de sus particularidades.

El Coí digo Civil y Comercial da tratamiento a este Derecho Real en eí l:

TITULO V DE LOS DERECHOS REALES DENOMINADO PROPIEDAD HORIZONTAL .

CAPIÓTULO 1 , SE DESARROLLA LAS DISPOSICIONES GENERALES. (ART.2037 AL 2043)

CAPIÓTULO 2 , SE DESARROLLA LAS FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

(ART.2045 AL 2050)

CAPIÓTULO 3 , SE DESARROLLA LAS MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES (ART 2051

AL 2055)

CAPIÓTULO 4 , SE DESARROLLA SOBRE EL REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (ART.

2056 AL 2057)

CAPIÓTULO 5 , SE DESARROLLA SOBRE LAS ASAMBLEAS (ART. 2058 AL 2063)

CAPIÓTULO 6 , SE DESARROLLA SOBRE EL CONSEJO DE PROPIETARIOS (ART.2064)

CAPIÓTULO 7 , SE DESARROLLA SOBRE EL ADMINISTRADOR (ART. 2065 AL 2067)

CAPIÓTULO 8 , SE DESARROLLA SOBRE LOS SUBCONSORCIOS (ART 2068)

CAPIÓTULO 9 , SE DESARROLLA SOBRE LAS INFRACCIONES (ART. 2069)

PROPIEDAD HORIZONTAL-DEFINICIOÓ N en el Coí digo Civil y Comercial

ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposicioí n material y juríídica
que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con
lo que establece este Tíítulo y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas
partes del inmueble asíí como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible .

ARTICULO 2038.- Constitucioí n. A los fines de la divisioí n juríídica del edificio, el titular de dominio
o los condoí minos deben redactar, por escritura puí blica, el reglamento de propiedad horizontal,
que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al tíítulo suficiente sobre la unidad funcional.

1) Redactar por escritura puí blica el reglamento de propiedad Horizontal

2) El reglamento deberaí inscribirse en el Registro Inmobiliario

3) El reglamento de propiedad horizontal se integra al tíítulo suficiente sobre la unidad funcional

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la

unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y
comunicacioí n con la víía puí blica, directamente o por un pasaje comuí n.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes
de uso comuí n del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o
maí s unidades complementarias destinadas a servirla.

ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso comuí n de ellas o indispensables para mantener su
seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes
cuyo uso no estaí determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ninguí n propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectacioí n exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente
comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, víías o elementos que comunican unidades entre síí y a eí stas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demaí s estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las canñ eríías que conducen fluidos o energíía en toda su extensioí n, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecaí nicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre síí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulacioí n de personas con discapacidad, fijas o
moí viles, externas a la unidad funcional, y las víías de evacuacioí n alternativas para casos de
siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comuí n;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeracioí n tiene caraí cter enunciativo.

ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no
indispensables:

a) la piscina;

b) el solaí rium;

c) el gimnasio;
d) el lavadero;

e) el saloí n de usos muí ltiples.

Esta enumeracioí n tiene caraí cter enunciativo.

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad
funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias,
los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso
de los balcones.

Tambieí n son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas
como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que
impone la convivencia ordenada.

EL CONSORCIO CARACTERIZA A LA PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

constituye la persona juríídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus oí rganos son la
asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacioí n del inmueble del reí gimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unaí nime de los propietarios instrumentado en escritura
puí blica o por resolucioí n judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

EL SUBCONSORCIO ES UN AGREGADO NUEVO A LA PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga
conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con
independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en
general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre
los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo
integran.

Derechos y Obligaciones de los Propietarios en el Coí digo Civil y Comercial

ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los
demaí s, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o
personales. La constitucioí n, transmisioí n o extincioí n de un derecho real, gravamen o embargo
sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria,
y no puede realizarse separadamente de eí stas.

ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario estaí obligado a:

PROPIEDAD HORIZONTAL-Derechos y obligaciones de los Propietarios en elCoí digo Civil y

ComercialFACULTADESSOBREUNIDADFU...

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes
y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones,
estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalacioí n;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno

diferente del de la unidad funcional.

Prohibiciones para los Propietarios

ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Estaí prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos
en el reglamento de propiedad horizontal;

b) perturbar la tranquilidad de los demaí s de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Infracciones para los Propietarios

ARTICULO 2069.- Reí gimen. En caso de violacioí n por un propietario u ocupante de las
prohibiciones establecidas en este Coí digo o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin
perjuicio de las demaí s acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado
tienen accioí n para hacer cesar la infraccioí n, la que debe sustanciarse por la víía procesal maí s
breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede
ser desalojado en caso de reiteracioí n de infracciones.

Gastos a cargo de los Propietarios

ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de
conservacioí n y reparacioí n de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administracioí n y reparacioí n o

sustitucioí n de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en
buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de
las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para
el acceso o circulacioí n de personas con discapacidad, fijas o moí viles, y para las víías de evacuacioí n
alternativas para casos de siniestros.

Debe tambieí n pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolucioí n de la
asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios,

si eí ste existe, es tíítulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demaí s
contribuciones.

ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o
contribucioí n a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisicioí n, por renuncia
al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenacioí n voluntaria o forzosa, ni por
abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier
causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensacioí n, sin
perjuicio de su articulacioí n por la víía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por

expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del
edificio que generan dichas erogaciones.

ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Ademaí s del propietario, y sin implicar
liberacioí n de eí ste, estaí n obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad
horizontal los que sean poseedores por cualquier tíítulo.

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES. LA MODIFICACIOÓ N EN COSAS Y PARTES

COMUNES INCLUYE:

Ø MEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE MAYORIA (Art. 2051)

ØMEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE UNANIMIDAD (Art.2052)

ØMEJORA U OBRA NUEVA EN INTERES PARTICULAR (Art.2053)

ØREPARACIONES URGENTES (Art.2054)

ØGRAVE DETERIORO O DESTRUCCIOÓ N DEL EDIFICIO (Art.2055)

PROPIEDAD HORIZONTAL- Coí digo Civil y Comercial-MODIFICACIONES ENCOSAS Y PARTES

COMUNES-MEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIEREM...
MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES- MEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE
UNANIMIDAD

ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva,
realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no
importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble
de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unaí nime de los propietarios.

Tambieí n requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en intereí s
particular que soí lo beneficia a un propietario.

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES-MEJORA U OBRA NUEVA EN INTERES

PARTICULAR

ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en intereí s particular. Si la mejora u obra nueva autorizada
sobre cosas y partes comunes es en intereí s particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y
soportar los gastos de la modificacioí n del reglamento de propiedad horizontal y de su
inscripcioí n, si hubiera lugar a ellos .

PROPIEDAD HORIZONTAL- Coí digo Civil y Comercial-MODIFICACIONES ENCOSAS Y PARTES

COMUNES-MEJORA U OBRA NUEVA EN INTERESPAR...

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES-REPARACIONES URGENTES

ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y

de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y
partes comunes, con caraí cter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio
puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitucioí n de los bienes a su
estado anterior, a costa del propietario.

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES-GRAVE DETERIORO O DESTRUCCIOÓ N DEL

EDIFICIO

ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destruccioí n del edificio. En caso de grave deterioro o
destruccioí n del edificio, la asamblea por mayoríía que represente maí s de la mitad del valor, puede
resolver su demolicioí n y la venta del terreno y de los materiales, la reparacioí n o la
reconstruccioí n.

Si resuelve la reconstruccioí n, la minoríía no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede

liberarse por transmisioí n de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayoríía puede adquirir la parte de los disconformes, seguí n valuacioí n
judicial.

Reglamento de propiedad horizontal

ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinacioí n del terreno;

b) determinacioí n de las unidades funcionales y complementarias;

c) enumeracioí n de los bienes propios;

d) enumeracioí n de las cosas y partes comunes;

e) composicioí n del patrimonio del consorcio;

f) determinacioí n de la parte proporcional indivisa de cada unidad;

g) determinacioí n de la proporcioí n en el pago de las expensas comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

m) determinacioí n de la forma de convocar la reunioí n de propietarios, su periodicidad y su forma

de notificacioí n;

n) especificacioí n de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular
de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

nñ ) determinacioí n de las mayoríías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinacioí n de las mayoríías necesarias para modificar el reglamento de propiedad

horizontal;

p) forma de computar las mayoríías;

q) determinacioí n de eventuales prohibiciones para la disposicioí n o locacioí n de unidades

complementarias hacia terceros no propietarios;

r) designacioí n, facultades y obligaciones especiales del administrador;

s) plazo de ejercicio de la funcioí n de administrador;

t) fijacioí n del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios.

ARTICULO 2057.- Modificacioí n del reglamento. El reglamento soí lo puede modificarse por
resolucioí n de los propietarios, mediante una mayoríía de dos tercios de la totalidad de los
propietarios

PROPIEDAD HORIZONTAL- Coí digo Civil y Comercial-ASAMBLEASPROPIEDAD HORIZONTALLA

ASAMBLEAES UNAREUNIOÓ N DEPROPIETARIOSA...

PROPIEDAD HORIZONTAL- Coí digo Civil y Comercial-ASAMBLEASPROPIEDAD HORIZONTAL-

CONVOCATORIAS-ART 2064LA ASAMBLEAES UNAR...

PROPIEDAD HORIZONTAL- Coí digo Civil y Comercial-ASAMBLEASPROPIEDAD HORIZONTAL-

MAYORIÓAS-ARTIÓCULO 2060.- Mayoríía absoluta ...

PROPIEDAD HORIZONTAL- Coí digo Civil y Comercial-ASAMBLEAS –LIBROSDE ACTAS-PROPIEDAD

HORIZONTALLIBROSDEL CONSORCIOLIBRO ...

PROPIEDAD HORIZONTAL- Coí digo Civil y Comercial-ADMINISTRADORDEFINICIOÓ NEl

administrador esrepresentante legal delconsor...

PROPIEDAD HORIZONTAL- Coí digo Civil y Comercial-ADMINISTRADORDERECHOS Y

OBLIGACIONESFUENTELA LEYEL ADMINISTRADORTIENE...

PROPIEDAD HORIZONTAL- Coí digo Civil y Comercial-ADMINISTRADORDERECHOS Y

OBLIGACIONES-Art.2067DERECHOS OBLIGACIONESTodos ...

g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacioí n laboral, previsional y tributaria;

h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demaí s riesgos de praí ctica, aparte de asegurar otros riesgos que la
asamblea resuelva cubrir;

i) llevar en legal forma los libros de actas, de administracioí n, de registro de propietarios, de

registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentacioí n local. Tambieí n debe archivar
cronoloí gicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitucioí n del consorcio y de las sucesivas administraciones;

j) en caso de renuncia o remocioí n, dentro de los quince díías haí biles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas;

k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ninguí n caso despueí s de las cuarenta y
ocho horas haí biles de recibir la comunicacioí n respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio;

I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres díías haí biles el certificado de
deudas y de creí ditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e informacioí n sobre los seguros vigentes;

m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario

exclusivo con todas las facultades propias de su caraí cter de representante legal.

DIFERENCIA DE LA LEY ANTECESORA (13.512) EL COÓ DIGO CIVIL Y COMERCIAL HA AMPLIADO

LA CANTIDAD DE ARTIÓCULOS QUE LEGISLAN SOBRE LA PROPIEDAD HORIZONTAL,
INTRODUCIENDO FIGURAS QUE LA LEY ANTERIOR NO CONTEMPLA.

ENTRE SUS 32 ARTIÓCULOS SE INCLUYEN LA FIGURA DEL SUBCONSORCIO Y LAS INFRACCIONES.

CON LAS COSAS Y PARTES COMUNES EL COÓ DIGO CIVIL Y COMERCIAL PRESENTA UNA
ENUMERACIOÓ N Y CLASIFICACIOÓ N QUE NO SE MENCIONA EN LA LEY 13512.

EL ART 6 DE LA LEY 13512 NO TIENE UN CORRELATO EXPRESO EN EL NUEVO COÓ DIGO. LA

DESCRIPCIOÓ N DE LOS ASPECTOS QUE SE DEBEN INCLUIR EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL SON MAÓ S EXHAUSTIVOS EN EL COÓ DIGO CIVIL Y COMERCIAL.

EN EL COÓ DIGO CIVIL Y COMERCIAL NO SE ESPECIFICA EL TIPO DE PROCESO JUDICIAL POR EL

QUE SE DEBE LLEVAR A CABO. LA LEY 13512 DICE QUE DEBIÓA SER SUMARIÓSIMO EN FORMA
EXPRESA.

LA VETUSTEZ, QUE ASIÓ DENOMINA LA LEY 13512 A LOS PROCESOS DE ENVEJECIMIENTO DE

LOS EDIFICIOS, NO ES MENCIONADA EN FORMA EXPRESA EN EL NUEVO COÓ DIGO. TAMPOCO EN
LA NUEVA NORMATIVA SE MENCIONA EL GRADO DE DETERIORO PARA QUE LOS CONSORCISTAS
DEFINAN SOBRE LA DESTRUCCIOÓ N O RECONSTRUCCIOÓ N. SALVO LAS MENCIOÓ N EXPRESA, EL
COÓ DIGO CIVIL SIGUE LOS LIÓNEAMIENTOS DE LA LEY 13512 PARA NORMAR SOBRE PROPIEDAD
HORIZONTAL.

La propuesta enfoca la institucioí n acorde a la situacioí n actual del mercado inmobiliario en

propiedad horizontal y los nuevos emprendimientos edilicios.

Comienza por conferir autonomíía a este derecho real, cuestioí n que habíía suscitado discusiones
doctrinarias.

Amplíía el concepto de unidad funcional agregando, ademaí s de pisos y departamentos, locales u

otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, manteniendo el
requisito de la independencia funcional y salida directa a la víía puí blica o por un pasaje comuí n.

En materia de cosas propias y comunes, incluye una presuncioí n para el caso de no estar definidas
algunas zonas, se interpretaraí que son de propiedad comuí n, evitando conflictos y dudas.

La enumeracioí n, meramente enunciativa de las partes comunes indispensables para mantener la

seguridad y aquellas incluidas en los reglamentos de propiedad, utiliza un excelente vocabulario
teí cnico cuando se refiere a «canñ eríías que conduzcan fluidos o energíía en toda su extensioí n si
estaí n embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional».

Incorpora rampas para acceso de personas discapacitadas, de evacuacioí n alternativas para caos
de siniestros, asíí como todas las comodidades que tienen actualmente los edificios (solarios,
piscinas, salones de usos muí ltiples), pudiendo los reglamentos agregar los que cada eí poca va
modernizando en aras al confort.

En relacioí n a las cosas o partes propias, establece un doble criterio, las que estaí n comprendidas
en el volumen delimitado por las estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes,
puertas, ventanas, etc. Y hasta los balcones como todo aquello que sea susceptible de derecho
exclusivo disenñ ado en el reglamento, con una limitacioí n que hace a la naturaleza juríídica de este
derecho real, que son las «restricciones que imponga la convivencia ordenada».

El titular de las unidades funcionales tiene todas las facultades atinentes al dominio (art. 2045).

Se define al consorcio como el conjunto de los propietarios de unidades funcionales y constituye

la persona juríídica denominada precisamente consorcio, con domicilio en el inmueble. Da fin a las
discusiones existentes sobre su personeríía juríídica y de queí normativa surgíía tal afirmacioí n, con
lo que es un avance sumamente importante.

En cuanto a los oí rganos que componen el consorcio, la inclusioí n del consejo de propietarios
responde a las necesidades presentadas desde hace tiempo ya que, sin estar legislado, se fue
incorporando por razones faí cticas como elemento de actuacioí n cotidiana.

Si bien algunos reglamentos de propiedad los establecíían, la institucionalizacioí n con la indicacioí n

de sus funciones donde se asigna a la asamblea la incumbencia de designar a sus integrantes es
de suma importancia.

Sus funciones, que no sustituyen al administrador, quien sigue siendo el genuino representante
legal del consorcio, le permiten, en determinados casos ante la omisioí n del administrador, asumir
sus funciones para convocar a asamblea dentro del plazo de treinta díías de producida la vacancia,
fijar el orden del díía y, entre tanto, asumir esas funciones.

Por otra parte, deberaí controlar todos los aspectos econoí micos del consorcio, pudiendo solicitar
presupuestos para reparaciones de alto valor, revisar el estado financiero, el pago de cargas
sociales y de impuestos, el estado de bancos, el cumplimiento de convocar a asambleas, autorizar
al administrador a utilizar el fondo de reserva, para nombrar o despedir personal. Es de destacar
que, en todo momento, la responsabilidad frente a terceros recaeraí siempre en la figura del
administrador, siendo el sentido de esta figura un intermediario entre el representante y los
consorcistas. Que se justifica auí n maí s en los consorcios numerosos.

En materia de obligaciones de los consorcistas, cobra fundamental valor el pago de las expensas,
a las cuales se les atribuye caraí cter de tíítulo ejecutivo a los fines de su cobro judicial, a traveí s del
certificado de deuda expedido por el administrador.

Para una correcta individualizacioí n de los propietarios, es obligatorio notificar fehacientemente

al administrador todo cambio de domicilio.

El art.2049 prohííbe liberarse del pago de expensas, inclusive de las devengadas antes de la
adquisicioí n, ya sea por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenacioí n
voluntaria o forzosa o por abandono de la unidad. Esto refuerza la idea de la importancia que
asumen las expensas para el mantenimiento y el correcto funcionamiento del edificio.

Los reglamentos podraí n eximir de abonar las expensas que correspondan a servicios a los cuales
no tienen acceso determinadas unidades funcionales, las que se distribuiraí n entre las demaí s
unidades. Sigue asíí la tendencia jurisprudencial delineada en este tema.

En cuanto a mejoras u obras nuevas sobre partes comunes, se requeriraí el consentimiento de la

mayoríía de propietarios con un informe teí cnico de profesional autorizado. La minoríía disidente
podraí recurrir judicialmente a fines de que el juez examine la posibilidad del excesivo costo de los
trabajos, afectaciones a la salud, la seguridad o la solidez del edificio, el cambio del destino o los
aspectos arquitectoí nicos (art. 2051).

Para facilitar la formacioí n del quoí rum en las asambleas, se puede lograr por adhesioí n y se
simplifica la convocatoria.

Quedan autorizados los subconsorcios con administracioí n separada, subadministradores

propios, otorgaí ndole independencia administrativa, políítica y econoí mica, sin perjuicio de que
solo sirven como organizacioí n interna, ya que siempre persiste frente a terceros la
responsabilidad del administrador.

En tres artíículos en forma precisa, se legisla sobre la prehorizontalidad como sistema de asegurar
a los adquirentes en obras en construccioí n, en el estado previo a la constitucioí n de la propiedad
horizontal.

ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga
conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con
independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en
general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre
los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo
integran.

Infracciones

ARTICULO 2069.- Reí gimen. En caso de violacioí n por un propietario u ocupante de las
prohibiciones establecidas en este Coí digo o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin
perjuicio de las demaí s acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado
tienen accioí n para hacer cesar la infraccioí n, la que debe sustanciarse por la víía procesal maí s
breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede
ser desalojado en caso de reiteracioí n de infracciones.
Derecho Real de Superficie

Nuestro Coí digo Civil siguiendo la tradicioí n del Coí digo Napoleoí nico, y en general de otros coí digos
decimonoí nicos, no soí lo consagroí el principio de accesioí n, sino que ademaí s prohibioí
expresamente la constitucioí n del derecho de superficie tal como surge del texto del artíículo 2614
del Coí digo Civil derogado, cuando menciona los derechos reales prohibidos y limitados, norma
esta que se relacionaba con el artíículo 2503 de dicho Coí digo, que enumeraba los derechos reales
creados por el legislador, entre los cuales no se mencionaba al derecho real de superficie.

Veí lez justificoí la exclusioí n en la nota al art. 2503, senñ alando que "El derecho de superficie
desmejoraríía los bienes raííces y traeríía mil dificultades y pleitos con los propietarios de los
terrenos".

La consagracioí n del derecho real de superficie es la consecuencia de una nueva etapa de nuestro
desarrollo legislativo, que tiene su antecedente maí s cercano en la sancioí n de la ley 25.509 que
consagroí el derecho real de superficie forestal y recuperoí del ostracismo a la figura que habíía
sido desterrada del Coí digo de Veí lez Sarsfield.

Ahora, ya pasados maí s de 10 anñ os de la sancioí n de la ley 25.509, el CCC recepta el derecho real de
superficie en su concepcioí n maí s amplia, ya sea para forestar, plantar o construir, o sobre lo ya
forestado, contraíído o plantado.

El derecho real de superficie y el numerus clausus.

El derecho real de superficie esta enumerado en el art. 1887 CCC. Se ubica a continuacioí n del
dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y
cementerio privados. O sea, maí s cerca de los derechos sobre cosa propia perpetuos, con la
diferencia que eí ste es temporario.

El art. 2114 contiene el concepto del derecho real de superficie:

"El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble
ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposicioí n material y juríídica del derecho
de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo
o el subsuelo, seguí n las modalidades de su ejercicio y plazo de duracioí n establecidos en el tíítulo
suficiente para su constitucioí n y dentro de lo previsto en este Tíítulo y las leyes especiales".

No hay discusioí n que es un derecho nuevo autoí nomo. Es un derecho real sobre cosa propia, que
suspende el principio de accesioí n (quiebre del principio superficie solo cedit, “todas aquellas
superficies o bienes que se encuentran inseparablemente en un determinado terreno o finca
pertenecen, por accesioí n, al duenñ o del suelo”.). El CCC incluye en el derecho real de superficie el
derecho de vuelo, que en otras legislaciones se lo toma en forma separada.

Debemos dejar claramente asentado que el Coí digo preveí dos situaciones:

-cuando su objeto es un derecho: el de plantar, forestar o construir -derecho de superficie-;

-cuando su objeto son las plantaciones, forestaciones o construcciones existentes -propiedad
superficiaria-.

Se observa níítidamente la diferencia que marca el legislador entre el derecho de superficie y la

propiedad superficiaria, siendo el primero sobre cosa ajena, mientras que el segundo sobre cosa
propia.

Dispone el legislador que se encuentran legitimados a constituir este derecho tanto el titular
dominial, los condoí minos, como los titulares de propiedad horizontal.

ARTICULO 2118.- Legitimacioí n . Estaí n facultados para constituir el derecho de superficie los
titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

Resulta una novedad la posibilidad de existencia de este derecho en la propiedad horizontal.

Se permite que el inmueble quede gravado con el derecho real de superficie, ya sea en todo o
sobre una parte determinada, con proyeccioí n sobre el subsuelo o el espacio aeí reo.

Tenemos dos sujetos:

-Superficiario, el que construye, foresta o planta.

-Propietario del bien.

Es un DR temporario que se constituye sobre cosa ajena.

La forma de constitucioí n es por víía contractual, ya sea a tíítulo gratuito u oneroso. A este derecho
se le aplica la teoríía del tíítulo y modo para la adquisicioí n de los derechos reales por acto entre
vivos.

No es posible su constitucioí n por usucapioí n larga (20), aunque se acepta la breve (con justo tíítulo
y buena fe, maí s la posesioí n por un míínimo de 10 anñ os).

Es un derecho transmisible en sus dos modalidades. Asíí, a pesar de ser un derecho que se ejerce
en fundo ajeno, lo cierto es que permite su transmisioí n por acto entre vivos o mortis causa; lo
cual no resulta un estorbo para que no sea posible su constitucioí n por testamento. Ello lo
diferencia claramente de otros casos de dominio desmembrado, ya sea el usufructo, uso,
habitacioí n…

Observamos que es un derecho temporario, aunque es un derecho real sobre cosa propia,
caraí cter que lo aleja definitivamente del dominio y el condominio - derechos reales perpetuos-.

Al ser un derecho temporario, estaí destinado a durar el plazo que las partes convencionalmente
fijen en el acto constitutivo. El plazo maí ximo legal de duracioí n es de 70 o 50 anñ os, dependiendo si
es sobre construccioí n o plantaciones. La variante de forestacioí n sigue los preceptos de la ley
25.509, art. 6.

Gravado un inmueble con un derecho de superficie, el nudo propietario tendraí un dominio

desmembrado, lo que haraí que al momento de extincioí n de la superficie, recupere las facultades
cedidas al superficiario -principio de elasticidad del dominio-.

Establece el legislador una diferencia para la extincioí n de este derecho, dependiendo si se trata
de la propiedad superficiaria o el derecho de superficie. Aclaremos que el derecho de superficie
contiene en potencia la propiedad superficiaria, situacioí n que se mantiene hasta tanto se
construya o se foreste.

En caso de destruccioí n de la propiedad superficiaria se extingue el derecho si no se construye

nuevamente en el plazo de 6 anñ os, o no se planta o foresta dentro de los 3 anñ os

ARTICULO 2122.- Destruccioí n de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se

extingue, excepto pacto en contrario, por la destruccioí n de lo construido, plantado o forestado, si
el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis anñ os, que se reduce a tres anñ os
para plantar o forestar.

En cambio, frente al derecho de superficie, se extingue no solo por renuncia expresa, vencimiento
del plazo, cumplimiento de la condicioí n resolutoria, y por consolidacioí n, sino tambieí n por el no
uso durante 10 anñ os para el derecho de construir, y durante 5 anñ os para el derecho a plantar o
forestar. La claí usula 2124 CCC preveí como causal de extincioí n del derecho el no uso, que se ha
interpretado que contiene el uso contrario a lo pactado en el acto de constitucioí n; aspecto que
tiene relacioí n con el derecho del superficiario de usar y gozar de su derecho sobre el predio
ajeno, pero cumpliendo con sus fines previstos.

ARTICULO 2124.- Extincioí n. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia
expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condicioí n resolutoria, por consolidacioí n y
por el no uso durante diez anñ os, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar
o forestar.

Ahora bien, producida la extincioí n del derecho, el titular del derecho real sobre el suelo debe
indemnizar al superficiario, salvo que se pacte lo contrario.

ARTICULO 2126.- Indemnizacioí n al superficiario. Producida la extincioí n del derecho de

superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto
pacto en contrario. El monto de la indemnizacioí n es fijado por las partes en el acto constitutivo
del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.

En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnizacioí n, se toman en cuenta los

valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos uí ltimos anñ os, descontada
la amortizacioí n.

Es altamente probable que en los contratos de constitucioí n de este derecho se prevea claramente
la solucioí n a estos casos, en tanto la inversioí n econoí mica que conlleva su desarrollo hace que las
construcciones o plantaciones al momento de extincioí n de la superficie pasen a engrosar al valor
de la propiedad, y por ende, el patrimonio del titular del suelo.

Cuando deba indemnizarse, se tomaraí a tales efectos el monto fijado por las partes en el acto
constitutivo, o en acuerdos posteriores. En el supuesto de no haberse previsto, se tomaraí n los
valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos uí ltimos anñ os, descontada
su amortizacioí n.

Otro aspecto interesante es la posibilidad de gravar el derecho de superficie con derechos reales
de garantíía,

ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie estaí facultado
para constituir derechos reales de garantíía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o
sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duracioí n del derecho de
superficie.

El superficiario puede afectar la construccioí n al reí gimen de la propiedad horizontal, con

separacioí n del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir
y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas,
durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

Algo que se encontraba muy discutido en la superficie forestal de la ley 25.509 cuando no existíía
propiedad superficiaria. Hoy en díía las posturas doctrinales que no aceptaban esa posibilidad
devinieron abstractas conforme la norma del art. 1883 CCC, que permite que el objeto de los
derechos reales sean ademaí s de las cosas, los bienes en los supuestos taxativamente senñ alados,
como es este caso.

Naturalmente se limita la constitucioí n de estos derechos reales de garantíía al plazo de duracioí n

del derecho de superficie.

El Coí digo tambieí n preveí fuera del tíítulo especíífico de la Superficie que el bien sujeto a propiedad
superficiaria pueda ser gravado por el superficiario con derechos reales de disfrute, tales como el
usufructo, el uso y la habitacioí n.

El superficiario de la misma manera puede someter la construccioí n al reí gimen de la propiedad

horizontal, y transmitir y gravar las unidades funcionales en forma independiente del terreno
durante el plazo de duracioí n del derecho de superficie (art. 2120, 2do. paí rr. CCC).

Mientras exista este derecho, el nudo propietario o dominus soli (duenñ o del suelo) conserva sus
facultades sobre la cosa, pero limitado al ius abutendi (derecho de disposicioí n sobre la cosa),
dado que el ius utendi (derecho de uso sobre la cosa) y ius fruendi (derecho de goce sobre la
cosa) le corresponderaí al superficiario; a su vez eí ste tendraí el ius utendi, ius fruendi y ius
abutendi sobre lo construido o plantado, pero limitado al plazo de duracioí n de su derecho.

Por su parte, el titular del derecho de superficie, auí n en el supuesto de renuncia de este derecho,
desuso o abandono, no queda liberado de las obligaciones legales o contractuales, en forma
similar a lo que acontece con la propiedad horizontal

ARTICULO 2123.- Subsistencia y transmisioí n de las obligaciones. La transmisioí n del derecho

comprende las obligaciones del superficiario.

La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus

obligaciones legales o contractuales.
Ese precepto debemos correlacionarlo con el art. 2050 CCC, que dispone en la propiedad
horizontal que se encuentran obligados al pago de las expensas comunes -gastos y
contribuciones- ademaí s del propietario, los titulares de otros derechos reales o personales que
sean poseedores por cualquier tíítulo. Ergo, en el caso de afectar el inmueble construido al
reí gimen de la propiedad horizontal, los titulares de las unidades funcionales deberaí n hacerse
cargo de las expensas comunes, al igual que el superficiario, sin perjuicio de los teí rminos
convencionales que vinculen a ambos (art. 2048 CCC).

ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Ademaí s del propietario, y sin implicar
liberacioí n de eí ste, estaí n obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad
horizontal los que sean poseedores por cualquier tíítulo.

ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de
conservacioí n y reparacioí n de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administracioí n y reparacioí n o

sustitucioí n de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en
buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de
las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para
el acceso o circulacioí n de personas con discapacidad, fijas o moí viles, y para las víías de evacuacioí n
alternativas para casos de siniestros.

Debe tambieí n pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolucioí n de la
asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios,

si eí ste existe, es tíítulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demaí s
contribuciones.

USUFRUCTO

El Derecho Real de Usufructo es tratado en el CCCN “en veinticuatro artíículos cuando el Coí digo
Civil de Veí lez necesitoí regularlo en ciento cuarenta y un artíículos. Esto demuestra que se ha
simplificado y clarificado la disposicioí n del usufructo manteniendo su misma estructura baí sica.”

En efecto, los artíículos 2129 a 2153 del CCCN regulan este instituto, al que no se le introducen
demasiadas modificaciones, entre las que pueden mencionarse las siguientes:

* Se suprime el cuasiusufructo (art. 2808 Coí digo Civil)

* Se suprime el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos, por tratarse de un “derecho
que soí lo daba ventajas a los padres”. La nueva redaccioí n no concede a los progenitores el
usufructo legal de los bienes de sus hijos, sino su administracioí n, por lo que a esa funcioí n le
aplicaraí n las normativas del mandato. Tienen deber de informacioí n hacia su progenie y de
rendicioí n de cuentas, en la medida en que ellos lo requieran y esteí n suficientemente maduros a
tal fin, lo que en principio debe presumirse.

Las rentas que produzcan los bienes de los hijos menores deben constituir un patrimonio
diferenciado del de sus padres y si eí stos quisiesen realizar con ellas alguí n acto que implique
disposicioí n, deberaí n solicitar judicial autorizacioí n, salvo en los casos exceptuados.

* El plazo de duracioí n del usufructo cuando el usufructuario es persona juríídica puede llegar a 50
anñ os (art. 2152 inc. b) frente a los 20 anñ os que fijara el viejo Coí digo (art. 2828)

* Se establece, en caso de ejecucioí n del usufructo que “Si el acreedor del usufructuario ejecuta el
derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantíía suficiente al nudo propietario
de la conservacioí n y restitucioí n de los bienes” (art. 2144).

ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer juríídicamente
de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.

Hay alteracioí n de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si
se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba

uü DERECHO REAL DE USAR, GOZAR, DISPONER DE UN BIEN JURIDICAMENTE AJENO

uü SIN ALTERAR LA SUSTANCIA

Definicioí n de alterar la sustancia:

Hay alteracioí n de sustancia

uü COSA: cuando se modifica su materia, forma o destino.

Si es un/a

uü DERECHO: cuando se lo menoscaba.

ARTICULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte
material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:

a) una cosa no fungible

b) un derecho, soí lo en los casos en que la ley lo preveí ;

c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;

d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

La enumeracioí n del artíículo 2930 es taxativa, generando un nuí mero cerrado respecto de las
cosas que pueden ser objeto de usufructo.

- El primer inciso dispone que el derecho real puede recaer sobre una cosa (mueble o inmueble)
no fungible, lo que implica que deba el usufructuario restituirla sin haber alterado su sustancia,
con el normal desgaste propio del uso y del paso del tiempo.

- El segundo inciso dispone que usufructo puede recaer sobre un derecho, pero soí lo en aquellos
casos en que la ley lo preveí . El artíículo 2142, por ejemplo, permite que el derecho real de
usufructo sea objeto a su vez de usufructo, por lo que eí ste seríía un claro caso de aplicacioí n del
inciso. Tambieí n podríía constituirse derecho de usufructo sobre una marca, en los casos en que la
ley expresamente admita la constitucioí n de usufructo sobre ella.

- El tercer inciso permite la constitucioí n de usufructo respecto de cosas fungibles cuando su

objeto es un conjunto de animales.

Se refiere la norma al caso de que el usufructo recaiga sobre el conjunto o grey que los animales
conformen naturalmente, como por ejemplo, un rebanñ o.

La norma no admite —como síí lo admite el Coí digo de Veí lez Sarsfield— el usufructo de animales
en los casos de especíímenes individuales o animales que no acostumbren formar conjuntos.

- Por uí ltimo la normativa eliminoí el denominado "cuasiusufructo" como asíí tambieí n el usufructo
de mercaderíías legislado en la anterior normativa.

LEGITIMACIOÓ N, PROHIBICIOÓ N, SUJETOS MUÓ LTIPLES

LEGITIMACIOÓ N

ARTICULO 2131.- Legitimacioí n. Soí lo estaí n legitimados para constituir usufructo el duenñ o, el
titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el
que puede recaer.

La norma le confiere legitimacioí n para constituir el derecho real de usufructo al duenñ o, que podraí
ser el titular de dominio como asíí tambieí n los titulares de otros derechos reales sobre los que
pueda recaer el usufructo, como:

el condoí mino respecto de su porcioí n indivisa,

· el titular del derecho real de propiedad horizontal respecto de su unidad funcional

· el superficiario respecto de la construccioí n, plantacioí n o forestacioí n.

El caraí cter declarativo de la particioí n del condominio tiene como consecuencia que el usufructo
queda subordinado al resultado de dicha particioí n.

Si al condoí mino que constituyoí el derecho real de usufructo sobre su porcioí n indivisa nada le
toca en lote, el usufructo no pesaraí sobre el adjudicatario. Si por el contrario, como resultado de
la particioí n se le adjudicase la cosa ííntegra al nudo propietario, el usufructo queda limitado al
porcentaje por el cual se lo constituyoí , no extendieí ndose sobre la totalidad de la cosa.

Se admite el derecho real de superficie (art. 2114) que Veí lez Sarsfield habíía prohibido,
incluyeí ndolo en la noí mina de los derechos reales permitidos en el artíículo 1887 inciso h.

El derecho de superficie se constituye sobre inmueble ajeno, y el superficiario hace suyo lo

plantado, edificado o forestado. Conforme surge del artíículo que glosamos respecto de lo
plantado, edificado o forestado el superficiario podraí constituir derecho real de usufructo.

USUFRUCTO PARA VARIAS PERSONAS

uü Se tiene que dar en forma simultaí nea y conjunta (si se extingue para uno subsiste para el resto,
salvo prohibicioí n por pacto)

uü No es vaí lido usufructo en cadena, es decir que unos trasmitan a otros, excepto que uno no
quiera aceptar (art.2132)

uü No se puede transmitir por causa de muerte (art 2140)

ARTIÓCULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta
y simultaí neamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes,
pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se preveí lo contrario.

No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre síí, a menos que
el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

PROHIBICIOÓ N En ninguí n caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitucioí n.

(Art.2133)

ARTICULO 2133.- Prohibicioí n de usufructo judicial. En ninguí n caso el juez puede constituir un
usufructo o imponer su constitucioí n.

MODOS DE CONSTITUIR EL USUFRUCTO

A. por la transmisioí n del uso y goce con reserva de la nuda propiedad; En caso de duda en la
forma de constitucioí n se presume oneroso

B. por la transmisioí n de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;

C. por transmisioí n de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra

Tambieí n puede constituirse el usufructo por testamento y por usucapioí n (todos los derechos
reales que se ejercen por la posesioí n pueden adquirirse por usucapioí n, aunque es mejor hacerlo
por el dominio que es un derecho real maí s extenso). Porque esas formas constitutivas estaí n
previstas en el resto del Coí digo.

ARTICULO 2135.- Presuncioí n de onerosidad. En caso de duda, la constitucioí n del usufructo se

presume onerosa.
Es una presuncioí n iuris tantum. La nueva ley establece una presuncioí n de onerosidad, en el caso
de que se abriguen dudas respecto a si el usufructo fue constituido en forma onerosa o gratuita.

ARTICULO 2136.- Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a
condicioí n o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condicioí n o plazo suspensivos y
si asíí se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento
subordina el usufructo a una condicioí n o a plazo suspensivos, la constitucioí n soí lo es vaí lida si se
cumplen antes del fallecimiento del testador.

REQUISITOS

ARTICULO 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y
determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes
son mayores de edad y capaces, el inventario y determinacioí n del estado del objeto del usufructo
son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y
deben ser hechos por escritura puí blica.

Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario estaí obligado
a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura puí blica. Esta obligacioí n tampoco es
dispensable.

La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecucioí n no

efectivizada.

ARTICULO 2138.- Presuncioí n. La falta de inventario y de determinacioí n del estado de los bienes
hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el tíítulo y que se encuentran en
buen estado de conservacioí n, excepto que se haya previsto lo contrario.

El CCCN preveí que para el caso de no existir inventario debe presumirse que las cosas fructuarias
seraí n las que el tíítulo mencione y que al momento de su entrega estaban en buen estado de
conservacioí n.

Tambieí n se exige el inventario en escritura puí blica, cuando el usufructo tenga fuente en una acto
de uí ltima voluntad, lo que constituye una obligacioí n de orden puí blico, y esa exigencia toma razoí n
en la necesidad de proteger los intereses de los herederos forzosos, respecto de los intereses de
los legatarios del usufructo.

PRESUNCIOÓ N: si el inventario no se realiza se presume el buen estado de las cosas y en la

cantidad estipulada

ARTICULO 2139.- Garantíía suficiente en la constitucioí n y en la transmisioí n. En el acto de

constitucioí n puede establecerse la obligacioí n previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar
garantíía suficiente, por la conservacioí n y restitucioí n de los bienes, una vez extinguido el
usufructo.
Con la finalidad de asegurar el cumplimiento en tiempo y forma de la restitucioí n de los bienes
fructuarios, se autoriza a las partes a que convengan el otorgamiento de una garantíía, que deberaí
ser suficiente para cubrir los eventuales deterioros o peí rdida de la sustancia de la cosa fructuaria.

En el nuevo coí digo se sustituye la palabra fianza por garantíía y se sustituye la frase "el
usufructuario debe dar fianza" utilizada en la redaccioí n de Veí lez Sarsfield, por la frase "en el acto
constitutivo puede establecerse…". O sea, las partes de comuí n acuerdo pueden decidir que con
anterioridad a la entrega del objeto que el usufructuario preste avales o garantíías a satisfaccioí n
del propietario. De ello deviene que seraí facultad del propietario dispensar al usufructuario de
prestarla, siendo que su razoí n de ser es justamente el intereí s del propietario, que si opta por no
exigirla, correraí con las consecuencias que pudiesen sobrevenir. La dispensa podraí ser expresa o
taí cita, en el supuesto que nada se diga respecto de la garantíía en el contrato.

El CCCN no se refiere al momento en que debe prestarse la garantíía, ni su modalidad, lo que deja
librado estas cuestiones a la voluntad de los contratantes, siendo que podraí ser un tercero que
asuma la calidad de fiador o bien tratarse de garantíías reales o personales.

ARTICULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de

muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de
acrecer.

Derechos del usufructuario

ARTICULO 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario

singular o universal:

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el

usufructuario estaí obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y
calidad, si no opta por pedir su extincioí n;

b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su

extincioí n pertenecen al nudo propietario;

c) los productos de una explotacioí n ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la
naturaleza, sin contraprestacioí n alguna.

La regla general es que el usufructuario hace suyos los frutos percibidos por el hecho de ser un
poseedor legíítimo, derecho que se amplíía al establecer que tambieí n tiene derecho sobre los
frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. El mismo criterio se utiliza para los
pendientes al tiempo de extincioí n del usufructo, al decidir que perteneceraí n al nudo propietario.

Si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario estaí obligado a reemplazar los

animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extincioí n.

Producto En principio los productos no pueden ser extraíídos por el usufructuario, puesto que tal
como lo afirma el Coí digo vigente en la parte general, los productos son los objetos no renovables
que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia (art. 233), y esto atenta
contra el espííritu del presente derecho real. Sin embargo, el texto vigente menciona que
pertenecen al usufructuario los productos de una explotacioí n ya iniciada, es decir soí lo
excepcionalmente, si el destino de la propiedad se preordena a la explotacioí n de tales bienes.

Aumento del objeto por acrecentamientos naturales Puede darse la posibilidad de que durante el
tiempo del usufructo la cosa se beneficie por aumentos que reciba. En este supuesto si bien no
acrecienta el patrimonio del usufructuario, si podraí usar y gozar de ello, pues quedaraí n
incorporados al usufructo.

ARTIÓCULO 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho,

pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el líímite maí ximo de duracioí n del
usufructo. Con caraí cter previo a la transmisioí n, el adquirente debe dar al nudo propietario
garantíía suficiente de la conservacioí n y restitucioí n del bien.

El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y

habitacioí n y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se
exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

ARTICULO 2143.- Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, ademaí s de
las que estaí obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su
pago, pero puede retirarlas si la separacioí n no ocasiona danñ o a los bienes.

Sobre las mejoras facultativas el CCCN establece que pese a que el derecho del usufructuario estaí
limitado a usar y gozar de la cosa en el estado que se reciba, no pudiendo alterar su sustancia,
podríía existir la posibilidad en que quiera realizar construcciones o mejoras que beneficien a la
cosa.

Las mejoras se pueden clasificar en necesarias, uí tiles y voluntarias. En este caso lo que autoriza la
norma es, por un lado, a poder realizarlas, inclusive lo faculta a retirarlas, siempre que no se
produzca un detrimento de la cosa, pero no puede reclamar el resarcimiento de estas mejoras. Sin
embargo, síí podríía compensar el valor de ellas con el de los deterioros que esteí obligado a pagar.

Podríía suceder que en vez de mejoras, se hayan realizado construcciones nuevas. En este caso
parte de la doctrina (Salvat, Lafaille), consideran que al no estar autorizado, se trata del caso de
edificacioí n en fundo ajeno. Para otros autores síí estaríía autorizado (Llerena, Machado, Borda).

ARTICULO 2144.- Ejecucioí n por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de
usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantíía suficiente al nudo propietario de la
conservacioí n y restitucioí n de los bienes.

Dado que el CCCN habilita al usufructuario a transmitir su derecho real voluntariamente, tambieí n
se contempla la hipoí tesis en que esa enajenacioí n se lleve a cabo de modo forzado a traveí s de la
ejecucioí n instada por un acreedor. El adquirente de este derecho real en la subasta ya sabe que el
líímite maí ximo de duracioí n del usufructo estaraí dado, no por su propia vida, sino por la del
usufructuario originario y se le exige que brinde "garantíía suficiente al nudo propietario de la
conservacioí n y restitucioí n de los bienes".
Obligaciones del usufructuario

ARTICULO 2145.- Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los
bienes del usufructo, el que se determina por la convencioí n, por la naturaleza de la cosa o por el
uso al cual estaba afectada de hecho.

Obligacioí n de conservar su destino Se mantiene la idea general de que el usufructuario no puede

alterar la sustancia de la cosa ni su destino, y aunque se pretenda mejorar las condiciones de la
cosa, por notable que fuera esa ventaja para el propietario. (Lafaille). Esta prohibicioí n va maí s allaí
de una simple obligacioí n, pues es el líímite tíípico del usufructo.

La intencioí n del legislador es que mediante esta prohibicioí n se limite la actividad del
usufructuario que no podríía por ejemplo explotar la cosa maí s allaí de lo que produce en
condicione normales, alterando su sustancia y tornando la cosa improductiva. Es decir, el
usufructuario no puede modificar la forma de las cosas, pero síí podríía ejecutar los actos
necesarios de conservacioí n o las reparaciones extraordinarias que sean necesarias. Puede
realizar obras de mejora, siempre que su ejecucioí n no trastorne la identidad fíísica sustancial de
los bienes.

El usufructuario tampoco podraí emplear la cosa en un destino distinto al que se determina entre
las partes, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho como cita la
norma.

Por ejemplo, no podraí convertir un comercio en una casa particular, una casa particular en un
hotel, o un campo de frutales en tierra de agricultura. Sin embargo habríía una excepcioí n si el
cambio es necesario para que la cosa, por ejemplo, no se vuelva antieconoí mica, pero en ese caso
consideramos que haríía falta el consentimiento del nudo propietario o al menos informarlo.

ARTICULO 2146.- Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de
mero mantenimiento, las necesarias y las demaí s que se originen por su culpa.

No estaí n a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.

El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que estaí obligado
aun antes de la extincioí n del usufructo.

Las mejoras que estaí n a cargo del usufructuario son:

1) Las de mero mantenimiento: se trata de las realizadas con motivo de la reparacioí n de los
deterioros originados por el uso ordinario de la cosa (art. 1934, inc. c), como podríía ser el arreglo
de un puerta o ventana en mal estado, del portero eleí ctrico que ha dejado de funcionar, etc.;

2) Las necesarias: suponen una categoríía distinta de la anterior pues obedecen a reparaciones
que revisten la calidad de "indispensables" para la conservacioí n y subsistencia de la cosa (art.
1934, inc. d), como lo es el arreglo de un techo que amenaza ruina, el apuntalamiento de una
pared en mal estado, etc.; y
3) Las originadas por su culpa: se involucran todos aquellos supuestos en que existe un factor de
imputacioí n subjetivo que permite hacerlo responsable de la necesidad de su realizacioí n (art.
1749). El haber obrado con culpa o dolo, sea por accioí n u omisioí n, en la conservacioí n de la cosa
suscita su responsabilidad por los gastos que sea necesario realizar para reponer la cosa al estado
anterior.

Loí gicamente, si el danñ o sufrido se debe al estado de vetustez del objeto del usufructo, originado
por el paso de los anñ os, o bien si proviene de un caso fortuito, el usufructuario queda liberado de
toda responsabilidad.

El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que estaí obligado
aun antes de la extincioí n del usufructo. Eventualmente, tambieí n estaí legitimado para reclamar al
juez la adopcioí n de las medidas necesarias para evitar que se produzca un danñ o o bien disminuir
su magnitud.

ARTICULO 2147.- Mejoras anteriores a la constitucioí n. El usufructuario no estaí obligado a hacer

ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitucioí n de su derecho.

Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a
determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.

Si el usufructuario queda en mora de las obligaciones de inventario o determinar su estado, el

nudo propietario puede hacer reparaciones a cargo de aqueí l, pudiendo exigir lo que hubiese
gastado y retener los bienes hasta su pago (Salvat).

ARTIÓCULO 2148.- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe

pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los
bienes objeto del usufructo.

ARTICULO 2149.- Comunicacioí n al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar al nudo

propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razoí n de la cosa. Si no lo hace,
responde de todos los danñ os sufridos por el nudo propietario.

El usufructuario debe informar al nudo propietario de cualquier acto que tenga noticia,
proveniente de un tercero, que sea susceptible de lesionar los derechos de aqueí l. Tal el caso, por
ejemplo, si alguien invocare la existencia de una servidumbre de paso sobre el inmueble objeto
del usufructo, reclamare su propiedad o invocare un derecho personal sobre eí l (v.gr., una
locacioí n), etc.

El incumplimiento de esta obligacioí n conllevaraí la responsabilidad civil del usufructuario.

ARTICULO 2150.- Restitucioí n. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a
quien tenga derecho a la restitucioí n al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se
refieren los artíículos 2137 y 2138.

El usufructuario tiene la obligacioí n fundamental de devolver la cosa al nudo propietario al final

del usufructo y se relaciona con la obligacioí n de guarda y conservacioí n de la cosa, pues el objeto
deberaí ser entregado conforme fuera recibido y detallado en el inventario.
Existe la obligacioí n de devolver la cosa de tal modo que se revierta el dominio pleno en cabeza
del nudo propietario.

Gurfinkel de Wendy considera que existen dos obligaciones sustanciales y fundacionales:

la obligacioí n de usar la cosa conforme a su destino

la obligacioí n de devolver la cosa.
Derechos y deberes del nudo propietario

ARTICULO 2151.- Disposicioí n juríídica y material. El nudo propietario conserva la disposicioí n

juríídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del
usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbacioí n; y, si el usufructo es
oneroso, puede optar por una disminucioí n del precio proporcional a la gravedad de la turbacioí n.

El nudo propietario estaí habilitado para ejercer las atribuciones juríídicas y materiales que le
confiere su derecho de propiedad, en tanto ello no menoscabe los derechos del usufructuario.

Puede entonces enajenar la nuda propiedad por actos entre vivos o mortis causa, a tíítulo gratuito
u oneroso; gravarla constituyendo derechos reales de garantíía u otros derechos reales; puede
realizar reparaciones de todo tipo, incluso aquellas que esteí n a cargo del usufructuario —por maí s
que no esteí obligado— atento el evidente intereí s que tiene sobre la cosa; etc., pero en cualquier
caso debe tener cuidado de que ninguno de tales actos repercuta negativamente en el uso y goce a
que tiene derecho el usufructuario o, en su caso, debe recabar la conformidad de este uí ltimo. Asíí,
por ejemplo, si bien en principio no podríía gravar el inmueble objeto del usufructo con una
servidumbre de paso, habida cuenta el perjuicio que ello irroga para el usufructuario, tal acto es
viable si este uí ltimo consiente tal afectacioí n.

Pero si no ocurriera esto uí ltimo y los actos del nudo propietario produjesen una efectiva
minoracioí n en el efectivo uso y goce a que tiene derecho del usufructuario, podraí eí ste promover
acciones posesorias y reales para exigir el cese de la respectiva turbacioí n, como asíí tambieí n las
personales para resarcirse del danñ o ocasionado. Pero ademaí s —y esto es novedoso—, cuando el
usufructo es oneroso, podraí "optar por una disminucioí n del precio proporcional a la gravedad de
la turbacioí n". Esta alternativa no estaba contemplada de manera expresa en el Coí digo anterior y
va de suyo que de inclinarse por ella el usufructo queda reconvertido, en lo que a las
posibilidades de uso y goce refiere, a la situacioí n resultante de la afectacioí n sobreviniente a partir
de los actos realizados por el nudo propietario.

Extincioí n

ARTIÓCULO 2152.- Medios especiales de extincioí n. Son medios especiales de extincioí n del
usufructo:

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condicioí n pactados. Si no

se pactoí la duracioí n del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extincioí n de la persona juríídica usufructuaria. Si no se pactoí la duracioí n, se extingue a los
cincuenta anñ os desde la constitucioí n del usufructo;

c) el no uso por persona alguna durante diez anñ os, por cualquier razoí n. El desuso involuntario no
impide la extincioí n, ni autoriza a extender la duracioí n del usufructo;

d) el uso abusivo y la alteracioí n de la sustancia comprobada judicialmente.

ARTICULO 2153.- Efectos de la extincioí n. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos

los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.

El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar maí s allaí de la oportunidad prevista para
la extincioí n del usufructo originario.

Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del

usufructuario, eí ste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el
conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, eí ste tiene opcioí n de continuar
en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en eí l, entregando los que no
hayan perecido.

Es el derecho de usar, gozar y disponer juríídicamente de un bien ajeno, sin alterar la sustancia.
Estaí n legitimados para constituirlo el duenñ o, el titular de propiedad horizontal, el superficiario y
los condoí minos del objeto sobre el cual puede caer.

Se prohííbe el usufructo judicial y se ha suprimido el usufructo legal que ejercíían los padres sobre
los bienes de sus hijos menores, ya que estaban estipulados uí nicamente en beneficio de los
padres.

Se mantienen los requisitos del inventario y la fianza, dejando constancia de que, trataí ndose de
mayores de edad y capaces, el inventario puede ser realizado por documento privado en tanto
que, de lo contrario, seraí por escritura puí blica.

El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida la que fija el líímite de plazo
del derecho. En tal caso, deberaí prestar al nudo propietario garantíía suficiente sobre la
conservacioí n y restitucioí n del bien.

La muerte de la persona extingue el usufructo, aun en el caso de haberse fijado con plazo y este
no se haya cumplido.

Con las personas juríídicas, se extingue en un plazo maí ximo de cincuenta anñ os.

A la vez, se fijoí como causal de extincioí n el no uso por el teí rmino de 10 anñ os y el uso abusivo o la
alteracioí n de la sustancia comprobada judicialmente.

Uso
Tiene contenido similar al usufructo, pero solo puede constituirse a persona humana, se limita a
las necesidades del usuario y su familia y no puede constituir derechos reales.

Se le aplican las disposiciones relativas al usufructo y, sin el tíítulo, no hay establecida la extensioí n
del uso y goce se presume que es un usufructo.

ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa
ajena, su parte material o indivisa, en la extensioí n y con los líímites establecidos en el tíítulo, sin
alterar su sustancia. Si el tíítulo no establece la extensioí n del uso y goce se entiende que se
constituye un usufructo.

El derecho real de uso soí lo puede constituirse a favor de persona humana.

ARTICULO 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Tíítulo VIII de este Libro, a
excepcioí n de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

El derecho de uso es concebido como un derecho real que se ejerce por la posesioí n, recae sobre
una cosa ajena y concede a su titular el derecho a usarla y gozarla con la limitacioí n de no alterar
su sustancia.

Asíí visto parece inevitable su asimilacioí n al usufructo, cuyas normas el art. 2155 declara
subsidiariamente aplicables al uso. Es que tanto el usuario como el usufructuario tienen derecho
a usar y gozar de la cosa, y a ambos se les impone la misma prohibicioí n: no afectar la sustancia
del objeto sobre el cual recae su derecho. Hay alteracioí n de la sustancia, si es una cosa, cuando se
modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Pero esta identificacioí n con el usufructo no es del todo correcta ya que maí s allaí de la evidente
vinculacioí n que existe entre ambos, el derecho de uso es maí s limitado que el de usufructo, no
soí lo porque su titular no puede constituir derechos reales sobre la cosa, cosa que síí puede hacer
el usufructuario, sino porque sus facultades se circunscriben a lo que al respecto se haya
establecido en el respectivo tíítulo.

La importancia del tíítulo —que puede ser un contrato, oneroso o gratuito, o un testamento— es
mayuí scula desde que contiene el estatuto que determinaraí la extensioí n del uso y goce que se
concede al usuario, al punto que si nada se establece al respecto, debe considerarse que se ha
constituido un usufructo y aplicarse en consecuencia las disposiciones que lo rigen. Es decir,
seraí n los propios interesados los que determinaraí n el alcance de las prerrogativas que se asignan
al usuario. Asíí, es posible que pacten que el derecho que se le acuerda se limita al uso de la cosa,
sin posibilidad de tomar los frutos. Pero cuando nada hayan previsto en el tíítulo o la previsioí n sea
poco clara o insuficiente, deberaí recurrirse a las normas que rigen el usufructo.

Es de destacar, sin embargo, que esta potestad regulatoria que se deja en cabeza de los
interesados no es absoluta y tiene un líímite marcado por las normas de orden puí blico
establecidas por la ley:

uü no pueden introducirse disposiciones que esteí n prohibidas para el usufructo o

uü que contrarííen las pocas que regulan el uso.

No se menciona, como en el Coí digo anterior, que los frutos que puede tomar el usuario son para
atender a sus necesidades o las de su familia.

El uso puede ser constituido sobre una "parte material o indivisa" de la cosa, lo que ha motivado
el comentario críítico de Areaí n, que ademaí s de observar que tal posibilidad no es admitida en el
usufructo, senñ ala que no se imagina un caso de uso sobre una parte material de una cosa mueble
o inmueble.

ARTICULO 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

ARTICULO 2157.- Ejecucioí n por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los
acreedores cuando el uso de eí stos se limita a las necesidades del usuario y su familia.

La interpretacioí n a contrario sensu de la norma que aquíí se glosa permite afirmar que los frutos
que se extraen de la cosa soí lo pueden ser embargados cuando el uso de ellos exceda las
necesidades del usuario y su familia. Seraí , pues, carga del acreedor acreditar que en el caso
concurre este presupuesto de hecho, pues dejando a salvo lo necesario para el sustento personal
y de su familia —que es, se insiste, inembargable e insusceptible de ejecucioí n—, en la estricta
medida restante, podraí admitirse su embargo y posterior ejecucioí n.

Habitacioí n

ARTICULO 2158.- Concepto. La habitacioí n es el derecho real que consiste en morar en un

inmueble ajeno construido, o en parte material de eí l, sin alterar su sustancia.

El derecho real de habitacioí n soí lo puede constituirse a favor de persona humana.

ARTICULO 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitacioí n las normas del Tíítulo IX de este
Libro, a excepcioí n de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

ARTICULO 2160.- Limitaciones. La habitacioí n no es transmisible por acto entre vivos ni por causa
de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es
ejecutable por los acreedores.

ARTIÓCULO 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside soí lo en

una parte de la casa que se le senñ ala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas,
contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.

Derecho real de habitacioí n Con la apertura de la sucesioí n nace el derecho real de habitacioí n del
coí nyuge supeí rstite sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyoí el uí ltimo hogar
conyugal. El artíículo soí lo reconoce este derecho al coí nyuge supeí rstite, mas no asíí al conviviente.
Por cierto, se trata de un supuesto de atribucioí n preferencial que opera de pleno derecho, es
vitalicio y gratuito.

Es el derecho real de morar un inmueble ajeno construido o en parte material de eí l, sin alterar su
sustancia, que solo puede constituirse a favor de persona humana.

La habitacioí n no es transmisible por actos entre vivos ni mortis causa y el habitador no puede
constituir derechos reales sobre el inmueble. Si utiliza parte de una vivienda, debe contribuir
proporcionalmente al pago de impuestos, contribuciones y reparaciones del inmueble.

Se mantiene el derecho real de habitacioí n del coí nyuge supeí rstite (art. 2383).

Derechos reales de garantíía

CAPITULO 1

Disposiciones comunes

ARTICULO 2184.- Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en

garantíía de creí ditos se rigen por las disposiciones comunes de este Capíítulo y por las normas
especiales que corresponden a su tipo

La regulacioí n del conjunto de disposiciones comunes relativas a los derechos reales de garantíía
se inicia con este artíículo y comprenderaí los veinte siguientes. Se busca asíí reducir al míínimo las
innecesarias reiteraciones que resultaríían si se hubiere encarado directamente el tratamiento de
cada uno de los derechos en particular. De este modo se gana en claridad y orden, evitando
contradicciones.

Los derechos reales de garantíía son aquellos derechos subjetivos que se confieren de manera
voluntaria a la persona del acreedor, sobre el valor de una o maí s cosas o bienes especialmente
determinados o que pueden determinarse en un momento dado, de propiedad del deudor o de un
tercero, que quedan asíí afectados al cumplimiento de ese creí dito, como medio de asegurarlo, de
conformidad con lo dispuesto por el ordenamiento juríídico vigente.

Son DR de Garantíía: HIPOTECA – ANTECRISIS - PRENDA

Sus caracteres son:

a) Se trata de derechos de caraí cter absoluto, de contenido patrimonial, que establecen relaciones
o víínculos juríídicos entre personas (sujetos activos) y cosas (objetos), notas comunes a todas las
categoríías de los derechos reales;

b) La causa eficiente de estas prerrogativas se deriva, invariablemente, de un contrato entre las

partes involucradas (el titular del objeto gravado, sea o no el deudor principal, y el acreedor de la
obligacioí n a garantizar).

c) Su objeto lo constituyen las cosas (o excepcionalmente los bienes o derechos) que se ofrecen
para asegurar las obligaciones principales.

Desde la perspectiva de su titular, se trata de un derecho real sobre cosa ajena, en funcioí n de
garantíía.
La prerrogativa real se ejerce respecto del valor del objeto que se afecta al cumplimiento de la
obligacioí n principal, pues en uí ltima instancia, su titular podraí cobrarse con el producido de su
venta forzada, con o sin prioridad respecto de otros acreedores, seguí n lo disponga el
ordenamiento juríídico.

d) Se trata de garantíías especiales, en dos sentidos, a saber:

respecto del objeto y del creí dito por igual, se trata de determinar cuaí l es la cosa o bien que se
afectan al cumplimiento de la obligacioí n principal.
se afectan al cumplimiento de la obligacioí n principal , se pretende fijar el importe o cifra por los
cuales se responderaí con ellos.
e) Otra nota esencial de estas figuras es su condicioí n de accesorias a los creí ditos a los que buscan
asegurar en su cumplimiento.

De esto se sigue que estos derechos reales existen por y a partir de las obligaciones contraíídas
por el deudor y su vigencia. Por ende, su suerte quedaraí ligada a la de los creí ditos de los que
dependen.

Resumiendo lo que antecede, los derechos reales de garantíía, en nuestro sistema, se tipifican por:

uü su origen convencional

uü su accesoriedad

uü por la especialidad que rige respecto del objeto afectado al pago de la deuda y el monto por el
cual se responde con el mismo

uü indivisibilidad

Esquema normativo Superando la regulacioí n del Coí digo velezano, se presenta un esquema simple
para legislar sobre estos derechos reales.

Esto es, una parte general, donde se consagran las disposiciones comunes para todas las garantíías
reales, y una parte especial, propia de cada una de estas figuras.

En esta uí ltima se reconocen los tres derechos comunes a nuestro sistema: la hipoteca, la
anticresis (que aquíí se amplíía a los muebles registrables) y la prenda, en sus dos variantes: con y
sin desplazamiento de la cosa gravada (o prenda con registro).

ARTICULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garantíía soí lo pueden ser
constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para
cada tipo.

Si bien la ley es fuente de todos los derechos reales, al punto que no le es dado a los particulares
crear un derecho real no contemplado por la ley o modificar su estructura, la convencioí n es —
sigue siendo— la uí nica causa fuente de los derechos reales de garantíía. Asíí lo establece este
artíículo al senñ alar que "los derechos reales de garantíía soí lo pueden ser constituidos por
contrato...", de lo que se deriva que en nuestro sistema legal no hay otro modo de constituir la
hipoteca, la prenda o la anticresis sino a partir de un contrato. Quedan de este modo excluidos los
supuestos de constitucioí n legal, taí cita e incluso judicial de este tipo derechos.

Por cierto que no cualquier persona puede otorgar el contrato al que se hace referencia. El
artíículo refiere que para la vaí lida constitucioí n de cualquiera de estos derechos reales de garantíía
tal convencioí n debe ser otorgada por los "legitimados". Se precisa, pues, de la actuacioí n —por síí y
por medio de representante— del titular de la cosa que habraí de ser gravada, como asíí tambieí n
del titular del creí dito en cuyo favor se lo constituye, es decir el acreedor.

La convencioí n por la que se admite la constitucioí n del derecho real va a permitir, publicidad
mediante, la oponibilidad de la garantíía desde el momento en que pueda ser conocida por
terceros. Ello asíí, afianza el intereí s puí blico al publicitar las limitaciones que las garantíías reales
producen, lo cual importa la estabilidad del traí fico, reduciendo eventuales impugnaciones, como
asíí tambieí n satisfaciendo el intereí s del tercero que no podríía sustraer su conocimiento de la
publicidad posesoria y registral, seguí n su caso.

Se sigue de lo expuesto que el tíítulo eficiente para generar el derecho real es el contrato (de
hipoteca, de anticresis o de prenda).

Desde la oí ptica moderna, el contrato que da origen a una garantíía real se presenta, en la mayoríía
de los casos, como de adhesioí n, con claí usulas predispuestas, fijadas por el acreedor
(especialmente cuando se trata de entidades financieras), de aceptacioí n ineludible por la parte
deudora, y en su caso, por el constituyente del gravamen en garantíía de obligaciones ajenas.

Por ende se deduce que la garantíía real se deriva, en sentido estricto, del convenio que le da
origen, en el que deben lucir todos y cada uno de sus elementos constitutivos.
Empero, trataí ndose de garantíías abiertas o de maí ximo, el contrato deberaí complementarse con
informacioí n que se genere a la postre, para el caso de su ejecucioí n.

ARTICULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantíía son accesorios del creí dito que
aseguran, son intransmisibles sin el creí dito y se extinguen con el principal, excepto en los
supuestos legalmente previstos.

La extincioí n de la garantíía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del
creí dito.

La accesoriedad es un elemento estructural comuí n a todos los derechos reales de garantíía. De ahíí
que tanto la hipoteca como la prenda y la anticresis constituyen derechos reales cuya existencia y
vigencia deviene sujeta a un creí dito a tíítulo accesorio. Tales gravaí menes siempre dependen
juríídicamente de la prestacioí n en seguridad de la cual han sido constituidos.

Todo ello pone de manifiesto la existencia de un víínculo insoslayable entre el creí dito garantizado
y la garantíía propiamente dicha. Uno y otro se precisan recííprocamente en una relacioí n de
necesidad al punto que, sin el creí dito, el derecho real de garantíía encontraríía ausente su causa, su
sentido. El creí dito es lo que el derecho de propiedad garantiza, de manera que, incumplido o
insatisfecho aqueí l, la garantíía, y maí s precisamente las prerrogativas que ella concede, entran en
juego, como el derecho de persecucioí n y el derecho de preferencia para el cobro.
La relacioí n entre el creí dito principal y el derecho real de garantíía en funcioí n accesoria permite
precisar que, extinguida la obligacioí n principal, queda sin causa el derecho real accesorio, pero no
a la inversa.

ARTICULO 2187.- Creí ditos garantizables. Se puede garantizar cualquier creí dito, puro y simple, a
plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantíía, el creí dito debe
individualizarse adecuadamente a traveí s de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones
admitidas por la ley.

Todo creí dito puede ser garantizado con un derecho real, en tanto asíí se lo designe a traveí s de sus
elementos necesarios (sujetos, objeto y causa eficiente) en oportunidad de constituirse el
gravamen, salvo las excepciones que se dispongan en la materia (v.gr. creí ditos indeterminados o
eventuales).

De aquíí que la obligacioí n asegurada puede ser pura y simple, de dar (sumas de dinero o
cantidades de cosas), hacer o no hacer o bien estar sujeta a modalidades, como la condicioí n
suspensiva (con lo cual la garantíía accede a un creí dito que como tal no es exigible, hasta tanto no
se cumpla la modalidad a la cual estaí sujeto; una vez verificada la contingencia, operaraí de
manera retroactiva al momento de la contraccioí n de la deuda, involucrando tambieí n al derecho
real accesorio) o resolutoria ((la deuda es prima facie exigible, aunque estaí sujeta a desaparecer
en caso que suceda a futuro el evento resolutivo, aconteciendo lo propio con el gravamen real); o
a plazos y teí rminos equivalentes.

ARTICULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto
de los derechos reales de garantíía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo.

La especialidad en cuanto al objeto, los derechos reales, como poderes juríídicos, no pueden
ejercerse sobre cosas indeterminadas o futuras. Especialidad es sinoí nimo de “actual”.

Se trata de precisar, con la mayor exactitud posible, cuaí les son los bienes afectados a la garantíía
acordada, y con los que espera eventualmente, cobrarse el acreedor ante el incumplimiento del
deudor, una vez que se proceda a su ejecucioí n o venta.

Asíí, trataí ndose de inmuebles, corresponderaí indicar su ubicacioí n (localidad, partido, provincia,
calles y entrecalles), medidas, superficie, linderos, nomenclatura catastral, partida inmobiliaria,
valuacioí n fiscal y matríícula registral.

Respecto de automotores: su marca, modelo, tipo, nuí mero de dominio, marca y nuí mero de motor
y chasis y uso o destino.

Si fueran buques, su nuí mero de matríícula, nombre, puerto de matríícula, eslora, manga y puntal y
tonelaje de arqueo.

Si se trata de aeronaves, se deben consignar marca, modelo, nuí mero de serie, matríícula y lugar de
estacionamiento habitual.
Pueden hipotecarse derechos, debe entenderse como referida a aquellos supuestos expresamente
autorizados en cada uno de los tipos comprendidos fuera de las disposiciones comunes. En esta
orientacioí n cabe apuntar que el CCCN faculta al superficiario a constituir derechos reales de
garantíía sobre el derecho de construir, plantar o forestar; y asimismo que la seccioí n tercera de
este tíítulo estaí dedicada, precisamente, a la prenda constituida sobre creí ditos.

Queda fuera de este esquema la posibilidad de gravar con derechos reales de garantíía, el
usufructo, el uso y las servidumbres.

ARTICULO 2189.- Especialidad en cuanto al creí dito. El monto de la garantíía o gravamen debe
estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresioí n del monto maí ximo del
gravamen.

El creí dito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el maí ximo de la garantíía real por
todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses,
costas, multas, u otros conceptos.

El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantíía se sujeta, que no puede exceder de diez
anñ os, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantíía subsiste en seguridad de los creí ditos
nacidos durante su vigencia.

Con la especialidad en cuanto al creí dito, se trata de determinar cuaí les son los líímites de la
responsabilidad por la garantíía real constituida, esto es, hasta queí cifra soportaraí el propietario
de aqueí lla el poder de agresioí n patrimonial del acreedor insatisfecho sobre la cosa afectada (por
eso el artíículo en anaí lisis debioí rotularse como "especialidad en cuanto a la garantíía").

ARTICULO 2190.- Defectos en la especialidad. La constitucioí n de la garantíía es vaí lida aunque falte
alguna de las especificaciones del objeto o del creí dito, siempre que se la pueda integrar de
acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.

ARTICULO 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garantíía son indivisibles. La

indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos,
estaí n afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.

La indivisibilidad de las garantíías reales como regla general Los derechos reales de garantíía se
proyectan sobre toda la cosa (o derecho) que constituye su objeto y sobre cada una de sus partes,
que se encuentran igualmente afectadas a aquella seguridad.

A consecuencia de ello la totalidad de la deuda gravita sobre la totalidad del objeto afectado, de
manera tal que, la divisioí n de la deuda o su extincioí n parcial, no implica necesariamente la
divisioí n de la garantíía ni la posibilidad de su extincioí n parcial.

La comprensioí n cabal de lo que antecede, a veces puede no resultar clara, dado que en materia de
garantíías reales, a la obligacioí n inicial se le adjunta un derecho real (principio de accesoriedad).
Soí lo el uí ltimo es indivisible, y ello supone, que hasta tanto no se abone la totalidad de la deuda, el
objeto no se veraí libre del gravamen. El deudor que pagoí su parte de la obligacioí n principal no
puede, por tanto, pretender una cancelacioí n o liberacioí n parcial de la cosa (una o varias) y debe,
en su caso, soportar su ejecucioí n ante el incumplimiento de otro de sus congeí neres.

En cambio, la obligacioí n principal, puede ser o no divisible, y en su caso, mancomunada o

solidaria, circunstancias que salvo pacto expreso en contrario, no modifican la indivisibilidad de
la garantíía, que se mantiene incoí lume respecto del objeto comprometido.

El acreedor cuya garantíía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o
soí lo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quieí n pertenezca o de la existencia de otras
garantíías.

Puede convenirse la divisibilidad de la garantíía respecto del creí dito y de los bienes afectados.
Tambieí n puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se
ocasione perjuicio al acreedor, o a peticioí n de este uí ltimo si hace a su propio intereí s.

ARTICULO 2192.- Extensioí n en cuanto al objeto. En la garantíía quedan comprendidos todos los
accesorios fíísicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.

Sin embargo, no estaí n comprendidos en la garantíía:

a) los bienes fíísicamente unidos a la cosa que estaí n gravados con prenda constituida antes que la
hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilizacioí n por el deudor esteí autorizada por
un víínculo contractual;

b) los bienes que posteriormente se unen fíísicamente a la cosa, si al tiempo de esa unioí n estaí n
gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.

ARTICULO 2193.- Extensioí n en cuanto al creí dito. La garantíía cubre el capital adeudado y los
intereses posteriores a su constitucioí n, como asíí tambieí n los danñ os y costas posteriores que
provoca el incumplimiento. Los intereses, danñ os y costas anteriores a la constitucioí n de la
garantíía quedan comprendidos en su cobertura soí lo en caso de haberse previsto y determinado
expresamente en la convencioí n.

ARTICULO 2194.- Subrogacioí n real. La garantíía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que
sustituyen a los gravados, sea por indemnizacioí n, precio o cualquier otro concepto que permite la
subrogacioí n real.

En caso de extincioí n parcial del objeto, la garantíía subsiste, ademaí s, sobre la parte material
restante.

ARTICULO 2195.- Facultades del constituyente. El constituyente de la garantíía conserva todas las
facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ninguí n acto que disminuya el valor de
la garantíía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privacioí n del plazo de la obligacioí n, o
bien puede estimar el valor de la disminucioí n y exigir su depoí sito o que se otorgue otra garantíía
suficiente.
El propietario del objeto gravado con la garantíía, sea deudor de la obligacioí n garantizada o un
constituyente ajeno a ese víínculo, conserva las facultades inherentes a su derecho, con la uí nica
limitacioí n de que "no puede realizar ninguí n acto que disminuya el valor de la garantíía". En ello se
traduce el contenido del derecho real de garantíía, que importa un desmembramiento del derecho
real de que aquel es titular.

Debe destacarse que la limitacioí n que implica la norma se activa cuando el constituyente
"disminuya" el valor de la garantíía. Disminuir, en rigor, importa la realizacioí n de un acto, juríídico
o material, que produzca una mengua en el precio del objeto.

Los actos materiales suelen ser los maí s graves en cuanto al ataque a la integridad de la garantíía
por lo que no cabe dudar de que esteí n alcanzados por la prohibicioí n legal. Tal el caso de la
demolicioí n total o parcial de inmuebles, la realizacioí n de desmontes, el cambio de su destino, etc.
Cabe destacar que si se haber separado accesorios del inmueble, procede a su respecto las
acciones de persecucioí n respectivas, que uí nicamente se detienen frente a poseedores de buena
fe.

ARTICULO 2196.- Inoponibilidad. En caso de ejecucioí n, son inoponibles al acreedor los actos
juríídicos celebrados en perjuicio de la garantíía.

La eficacia de los actos prohibidos al propietario del objeto gravado Se prescribe la inoponibilidad
al titular de la garantíía de los actos efectuados por el propietario del objeto gravado que
disminuyan el valor de aqueí lla, en el caso que proceda a ejecutarla.

Esto significa que el acreedor puede actuar como si los aludidos actos de disposicioí n no se
hubieran celebrado, exigiendo que los bienes se vendan libres de los gravaí menes o restricciones
que le hubiera impuesto el propietario, o totalmente desocupados (haciendo caso omiso a los
contratos de locacioí n que hubiera concertado aqueí l con los terceros, si asíí estaba dispuesto en el
convenio que dio origen a la garantíía), que se restituyan los accesorios que se hubieran separado
de la cosa principal al, etc.

ARTICULO 2197.- Realizacioí n por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes
del cumplimiento del plazo, el titular de la garantíía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a
cobrar con la preferencia correspondiente.

Si el creí dito estaí sujeto a condicioí n suspensiva, puede requeríírsele que ofrezca garantíía suficiente
de la restitucioí n de lo percibido en la extensioí n del artíículo 349 para el caso de frustracioí n de la
condicioí n.

ARTICULO 2198.- Claí usula nula. Es nula toda claí usula que permite al titular de un derecho real de
garantíía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de
ejecucioí n previstas por la ley para cada derecho real de garantíía.

Se postula de manera general la prohibicioí n del pacto comisorio en las garantíías reales, que
supone el acuerdo por el cual se estipula que frente al incumplimiento del deudor, el acreedor
puede disponer directamente de la propiedad del bien afectado a la garantíía, sea para
incorporarla a su patrimonio, obviando el procedimiento de la ejecucioí n y eventual adjudicacioí n
del bien a su nombre, sea para proceder a su enajenacioí n a un tercero, y cobrarse con los
importes resultantes el creí dito inicialmente insatisfecho.

ARTICULO 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un

tercero que constituye la garantíía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma
expresa al pago del creí dito asegurado, responde uí nicamente con el bien objeto del gravamen y
hasta el maí ximo del gravamen.

ARTICULO 2200.- Ejecucioí n contra el propietario no deudor. En caso de ejecucioí n de la garantíía,

soí lo despueí s de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que
disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la
deuda hasta el líímite del gravamen, o para que oponga excepciones.

El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor soí lo si se dan los
requisitos de la accioí n subrogatoria.

Las defensas inadmisibles en el traí mite fijado para la ejecucioí n pueden ser alegadas por el
propietario no deudor en juicio de conocimiento.

ARTICULO 2201.- Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la garantíía, el
propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, con
exclusioí n del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.

El artíículo se ocupa de la responsabilidad del propietario no deudor, y en tal sentido expresa que
agotado el monto maí ximo de agresioí n patrimonial que tiene el acreedor con relacioí n al objeto de
la garantíía, no existe posibilidad de que eí ste persiga el remanente de los fondos remanentes
obtenidos en subasta. El eventual saldo impago que resulte de la venta seraí un creí dito
quirografario por el cual el propietario no deudor dejaríía de ser responsable. De manera tal que
no podríía el ejecutante pretender percibir su acreencia de tales fondos. La deuda, recueí rdese, es
de otro sujeto: el deudor; condicioí n que no tiene el propietario no deudor.

A partir de ello se entiende que la norma excluya de la posibilidad de agredir dicho saldo —que,
insistimos, le es reservado al propietario no deudor ejecutado— al propietario precedente y a los
acreedores quirografarios que hubiere: el primero porque por su condicioí n de tal no se vislumbra
tíítulo alguno que le permita ir contra el ejecutado; en el segundo, porque los fondos sobrantes
pertenecen al propietario rematado y no al deudor ejecutado.

ARTICULO 2202.- Subrogacioí n del propietario no deudor. Ejecutada la garantíía o satisfecho el

pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:

a) reclamar las indemnizaciones correspondientes;

b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;

c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantíía en beneficio de la misma
deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecucioí n, o promover uno distinto, a fin de
obtener contra ellos la condenacioí n por la proporcioí n que les corresponde soportar seguí n lo que
se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes
gravados.

ARTICULO 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantíía se extinguen por efecto
de la subasta puí blica del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecucioí n,
sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la
satisfaccioí n de sus creí ditos.

La extincioí n de las garantíías reales por la subasta del bien gravado El precepto en cuestioí n
dispone que las garantíías reales se extinguen por el efecto de la subasta del bien gravado, que asíí
se transmite al adquirente libre de todas las restricciones, gravaí menes y limitaciones que le
hubiera impuesto el propietario anterior.
Para que ello suceda se imponen tres condiciones, a saber:

a) Que la subasta haya sido ordenada en un juicio ejecutivo o en cualquier otro proceso en la
medida que en el mismo se haya resuelto la venta forzada del bien que constituíía el asiento de la
garantíía real.

b) Que se hayan citado a los acreedores hipotecarios, anticresistas y prendarios a fin de que
puedan hacer valer sus derechos en el juicio, y especialmente para que puedan ir contra el precio
obtenido en la subasta del bien afectado.
Esta participacioí n en el proceso les permitiraí controlar su regularidad, y en su caso, impugnar
aquellas resoluciones que consideren lesivas de sus intereses.
La no citacioí n de estos acreedores (a su domicilio real, o al que figure como especial, en el
contrato que dio origen al gravamen) no invaí lida la venta forzada del bien en subasta, pero al
adquirente le seraí n oponibles todas las garantíías que esteí n registradas al momento de esa
transmisioí n.

De aquíí que este uí ltimo, en el caso se encuentre en una situacioí n equivalente a la del "propietario
no deudor" (adquirente del bien que no asume la deuda refrendada con la garantíía), por lo que
podraí optar por hacerse cargo de dichos gravaí menes o bien pedir la rescisioí n de todo lo actuado,
a fin de que en una ulterior subasta se cumpla con la citacioí n obviada.

c) Finalmente, que se respete el orden de preferencias vigente a ese momento sobre el producido
de la enajenacioí n forzada, de modo que todos los interesados puedan satisfacer sus acreencias de
acuerdo a aqueí l.

Trataí ndose de inmuebles y muebles registrables, como las garantíías del caso perduraraí n en el
folio o legajo del bien en el Registro de la Propiedad, el adquirente deberaí rogar junto con la toma
de razoí n de su tíítulo de dominio (conformado por el pertinente testimonio de las actuaciones
cumplidas en el caso o por la protocolizacioí n de ellas bajo la forma de documento notarial), la
cancelacioí n de los asientos que las publiciten, debiendo para ello, justificar que se han cumplido
todas las exigencias postuladas por el artíículo en anaí lisis.

ARTICULO 2204.- Cancelacioí n del gravamen. Las garantíías inscriptas en los registros respectivos
se cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido

para su constitucioí n, con el que el interesado puede instar la cancelacioí n de las respectivas
constancias registrales;

b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolucioí n respectiva se
inscribe en el registro, a sus efectos.

En todos los casos puede requerirse que la cancelacioí n se asiente por nota marginal en el
ejemplar del tíítulo constitutivo de la garantíía.

Las diferencias entre extincioí n y cancelacioí n de la garantíía real La extincioí n de la garantíía es el

acto o evento por el cual eí sta concluye, sea por víía de consecuencia o indirecta, cuando finiquita
la obligacioí n a la que accede o secunda, sea de modo directo, cuando se compromete solamente al
gravamen real mas no al creí dito, que como tal puede subsistir sin ella, aunque desprovisto de su
condicioí n de privilegiado.

La cancelacioí n, en cambio es el acto por el cual el registrador, a peticioí n de parte interesada, por
orden judicial o de autoridad administrativa competentes, o por disposicioí n legal, deja sin efecto
uno o maí s asientos registrales que publicitan las garantíías reales, extendiendo en los folios o
legajos de los objetos afectados las constancias correspondientes.

Asíí se deduce que la cancelacioí n afecta al asiento registral por el cual se publicita la garantíía, pero
no el gravamen en síí mismo, para cuya conclusioí n es menester que se verifique alguna de las
causales previstas por la ley.

Si bien es cierto que la cancelacioí n seraí , por regla, la consecuencia de la extincioí n de la garantíía
real, nada obsta a que se quiebre tal correspondencia, de modo tal que pese a suprimirse la
atestacioí n pertinente en el folio real del objeto gravado, la garantíía y la obligacioí n principal
perduren.

Es claro que en estas circunstancias, el derecho real pierde la oponibilidad erga omnes que le es
propia y su titular queda reducido a la condicioí n de acreedor quirografario, con las consecuencias
que ello tiene al momento de perseguir el cobro del creí dito.

A la inversa, puede acontecer que se extinga la garantíía y ello no se refleje en la matríícula o legajo
del objeto afectado, a traveí s de la atestacioí n pertinente, aunque el deudor, o en su caso, el
constituyente del gravamen y los posteriores adquirentes del mismo, podraí n esgrimir suficientes
defensas ante la pretensioí n del acreedor de ejecutar la garantíía (v.gr. excepcioí n de pago, extincioí n
del gravamen).

De aquíí que no deba presumirse, en todos los casos, que la garantíía esteí vigente si figura
registrada en el folio o ficha registral del bien comprometido.

2. La cancelacioí n voluntaria En este caso se trata de un acto unilateral, emitido por el titular de la
garantíía en el cual expresa su voluntad de que se deje sin efecto la constancia registral que
publicita el gravamen constituido a su favor.
El mismo deberaí revestir una forma equivalente a la impuesta para la constitucioí n del derecho
real.

En dicho acto, podraí o no expresarse la causal de extincioí n de la garantíía o del creí dito asegurado,
aunque lo comuí n es que asíí se haga.

3. La cancelacioí n judicial Esta segunda modalidad se verifica cuando el titular del derecho real no
quiere prestar su conformidad con la supresioí n del asiento registral de la garantíía, aunque se
haya verificado la extincioí n del creí dito principal (por ejemplo, por el pago de lo adeudado) o bien
haya finiquitado el propio gravamen, por alguna de las causales previstas por el ordenamiento
juríídico.

Otro tanto acontece cuando el acreedor no estaí en condiciones de expresar su voluntad en

sentido favorable a la conclusioí n de la atestacioí n registral que publicita la garantíía real, por
ejemplo, por hallarse ausente del lugar donde habraí de ventilarse la cuestioí n, o ser incapaz.

Por regla, la orden judicial de marras, surgiraí de un proceso contradictorio, dirigido contra la
persona del acreedor, o quien en el caso lo represente o defienda (para el caso de ausencia), o a
favor de quien se hayan transmitido sus derechos y prerrogativas (cesionario del creí dito
garantizado, heredero, legatario, etc.), que seraí instado por el propio deudor de la obligacioí n
principal, por el propietario no deudor o por ulteriores acreedores, privilegiados o quirografarios,
que mejoraraí n sus expectativas de cobro ante la eliminacioí n del gravamen preexistente, y por
todo aquel que pueda justificar un intereí s legíítimo en la materia.

Una vez dictada la sentencia pertinente que ordene la cancelacioí n del asiento registral, y que eí sta
quede firme y consentida, se libraraí n los oficios y testimonios de estilo, suscriptos por el
secretario del tribunal interviniente a la autoridad registral, para que proceda a dicha
cancelacioí n, colocaí ndose tambieí n la atestacioí n equivalente en el ejemplar del tíítulo constitutivo
de la garantíía.

CAPITULO 2

Hipoteca

ARTICULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantíía que recae sobre uno o maí s
inmuebles individualizados que continuí an en poder del constituyente y que otorga al acreedor,
ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecucioí n y preferencia para cobrar sobre
su producido el creí dito garantizado.

El derecho real de hipoteca La hipoteca es el derecho real de garantíía, accesorio a un creí dito u
obligacioí n, que recae sobre uno o maí s inmuebles determinados, a los que se afecta por una cifra o
monto tambieí n determinados, siendo una prerrogativa real de origen exclusivamente
convencional, que no se ejerce por la posesioí n de objeto alguno, pero que en uí ltima instancia,
ante la falta de pago en tiempo y forma del creí dito que le da origen, habilita a su titular a hacer
efectiva su potestad sobre el valor del objeto gravado, a traveí s de su desapoderamiento y venta
forzada.

El artíículo en anaí lisis pone el acento en tres aspectos de este derecho real para indicar su
tipicidad geneí rica o en abstracto, a saber:

a) Se aplica a cosas inmuebles, excepcioí n hecha de los casos en que pueda recaer sobre muebles
registrables (hipotecas de buques mayores, aeronaves y sus motores) y derechos (ver comentario
al art. 2188).

b) Es una garantíía real sin desplazamiento del objeto gravado, que como tal, permanece en poder
de su propietario y constituyente, sea o no eí ste el deudor de la obligacioí n asegurada.

c) A diferencia del Coí digo velezano, en la misma nocioí n de la figura se indica de manera expresa y
precisa coí mo el titular de la garantíía real ejerce sus prerrogativas sobre el objeto cuya posesioí n
no detenta ab initio.

Esto es, frente al incumplimiento del deudor y valieí ndose del ius persequendi, puede seguir y
recuperar la cosa de manos de quien esteí al momento de esgrimir la accioí n a los fines de
proceder a su ejecucioí n o venta forzada por el procedimiento que se haya establecido, con la
finalidad de enjugar su acreencia.

Y en estas circunstancias la potestad real se completa con el ius preferendi, que se traduce en la
prioridad temporal por el momento de constitucioí n del gravamen y por el privilegio que el mismo
le confiere al acreedor, una vez registrado, que lo torna oponible frente a otros pretensores
respecto de dicho patrimonio inmobiliario del constituyente, que eventualmente podraí n
beneficiarse con el remanente del producido de la subasta, pero una vez satisfecho el acreedor
hipotecario.

ARTICULO 2206.- Legitimacioí n. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

ARTICULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa . Un condoí mino puede hipotecar la cosa por su parte
indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la
particioí n. Mientras subsista esta hipoteca, la particioí n extrajudicial del condominio es inoponible
al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

La hipoteca constituida por el condoí mino sobre su parte indivisa Entre las facultades de
disposicioí n juríídica que tiene el condoí mino estaí por cierto, la de constituir derecho reales de
garantíía en seguridad de obligaciones propias o ajenas.

La suerte del gravamen estaí ligada al resultado de la particioí n, que a tales efectos opera
propiamente como una condicioí n resolutoria. Ello asíí, pues tal acto extintivo de la comunidad
tiene efectos declarativos y retroactivos al comienzo mismo de aqueí lla, de manera que quien
resulte beneficiario en ella seraí reputado como propietario inicial del bien, como sin el mismo
nunca hubiera estado en varias manos.

Con lo cual, si el inmueble es adjudicado en propiedad exclusiva a un comunero distinto al

constituyente de la garantíía real, la misma queda sin sustento objetivo, por la ficcioí n legal y
eficacia retroactiva antes mentadas, extinguieí ndose irremediablemente.

Pero esto es asíí, en tanto y cuanto el acreedor hipotecario haya consentido expresamente la
particioí n extrajudicial del objeto comuí n, como dispone de manera expresa la norma en anaí lisis.
En caso contrario, el resultado de aqueí lla le resulta inoponible, y por ende, puede exigir en su
caso la ejecucioí n de la garantíía.

La participacioí n del acreedor hipotecario en la particioí n (sea esta judicial o extrajudicial), es

insoslayable, pues hace a la defensa misma del derecho real de garantíía en cabeza de su titular,
quien de otro modo puede verse privado de su prerrogativa en forma inconsulta.

Distinto es el caso en que el bien raííz se enajene a un tercero extranñ o a la comunidad, pues aquíí el
gravamen subsiste al no operar los efectos especiales de la particioí n.

En resumidas cuentas, durante la vigencia del condominio, la hipoteca sobre parte indivisa es
plenamente eficaz y el acreedor puede proceder a su ejecucioí n, aunque siempre limitada a la
porcioí n inicialmente comprometida.

Si a consecuencia de la particioí n extrajudicial del inmueble, consentida de modo expreso por el

acreedor hipotecario, eí ste se adjudica en plena propiedad al constituyente del gravamen, la
hipoteca subsiste aunque acotada a la parte indivisa afectada ab initio.

Si el resultado de la particioí n conformado por el acreedor favorece a un comunero distinto al

hipotecante, opera la condicioí n resolutoria y la garantíía se extingue. Ello asíí, pues el
constituyente del gravamen nunca tuvo derecho alguno sobre el inmueble de marras con lo cual
mal pudo comprometerlo en tal gravamen.

2. La hipoteca constituida por todos los condoí minos En este supuesto, la hipoteca es plenamente
vaí lida, eficaz y en su caso, ejecutable, sea que la cosa esteí en poder de todos los comuneros, o
bien, que por el resultado de la particioí n, se haya adjudicado a uno de ellos, o que se haya
enajenado a un tercero ajeno a la comunidad.

El gravamen del caso, recae sobre todo el inmueble, de manera que cada uno de los comuneros
estaí obligado, a estos fines, por la totalidad de la deuda, por el principio de la indivisibilidad de
las garantíías reales. En rigor, por la parte del deí bito que corresponde a sus congeí neres, cada
condoí mino seraí , en sentido estricto, un propietario no deudor, con lo cual, afecta a ella el bien
comuí n (en el que se proyecta su parte indivisa), pero no el resto de su patrimonio.

Esta solucioí n, no significa que se establezca solidaridad alguna entre los comuneros, motivo por
el cual, cada uno de ellos soí lo puede ser demandado por la parte que le corresponda de la deuda.
Sin embargo, por ella (la parte del pasivo que le corresponda como deudor), responde con todo el
inmueble gravado, toda vez que el acreedor no estaí obligado a realizar ejecuciones parciales.

En otros teí rminos, se conjugan por un lado, la indivisibilidad de la hipoteca, como carga real, y la
obligacioí n por el otro, que si no se dispone en sentido contrario, seraí mancomunada y no
solidaria. Prueba de ello es que una vez ejecutada y agotada la garantíía inmobiliaria, de restar un
saldo deudor, los reclamos que el acreedor dirija contra cada uno de los condoí minos seraí n por su
cuota parte mas no por el total.
En suma, en este caso se estaí ante una sola hipoteca constituida por todos los comuneros y no
frente a la sumatoria de hipotecas de partes indivisas.

ARTICULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura puí blica
excepto expresa disposicioí n legal en contrario. La aceptacioí n del acreedor puede ser ulterior,
siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registracioí n.

La forma del contrato hipotecario Se prescribe la escritura puí blica para exteriorizar el contrato
hipotecario como forma impuesta solemne relativa (conf. arts. 969, 1107 y 1018).

Esto es: se trata de un acto en el cual la ley ha impuesto una formalidad especíífica para su
celebracioí n, pero su incumplimiento no acarrea la invalidez del acto, sino su conversioí n material,
en otro distinto, por el cual las partes involucradas se ven obligadas a observar la solemnidad
inicialmente dispuesta (y omitida en el caso concreto). Es decir que del acto consumado, se
desprende como consecuencia propia, la obligacioí n de acatar la forma exigida (conf. art.285).

Por consiguiente, incumplida la forma dispuesta (v.gr. el acuerdo celebrado por instrumento
privado, designado por muchos autores como "promesa" de hipoteca, por acta judicial o por acto
administrativo en un expediente determinado), la consecuencia no es la nulidad del contrato sino
su mutacioí n material en otro acto por el cual las partes quedan conminadas a elevar a escritura
puí blica el acuerdo precedente.

Cabe destacar que la escritura puí blica, como forma legalmente impuesta, lo es solamente para el
contrato hipotecario, pero nada obsta a que la obligacioí n a la que el mismo accede se haya
documentado de manera previa, bajo otra formalidad (verbal o por instrumento privado).

La uí nica exigencia a cumplir, por el recaudo de la accesoriedad seraí la mencioí n de la obligacioí n

de base en el acto de constitucioí n de la hipoteca.

De aquíí se concluye, entonces, que la misma escritura puí blica que contiene el gravamen, puede
receptar a la obligacioí n asíí asegurada, o que los ambos consten en documentos separados,
aunque el primero siempre deberaí revestir la forma notarial indicada.

1.1. Las excepciones a la forma notarial dispuesta El artíículo en anaí lisis repara tambieí n en la
posibilidad que el contrato hipotecario revista una forma distinta de la notarial.

Esto sucede cuando los gravaí menes hipotecarios se constituyen ante los oficiales puí blicos
titulares y adscriptos de las Escribaníías de Gobierno de las distintas jurisdicciones (v.gr. garantíías
concedidas para la adquisicioí n de viviendas sociales, operatorias con inmuebles del Estado, etc.).

Estos funcionarios integran los estamentos de la Administracioí n Puí blica, y por tanto, son oficiales
puí blicos administrativos pero no notarios. De aquíí que el resultado de su actuacioí n sea un
instrumento puí blico de esa naturaleza (administrativo), pero no de corte notarial (escritura
puí blica).

Otro tanto sucederíía se la operatoria hipotecaria se celebrara ante los coí nsules argentinos
destacados en el extranjero, respecto de inmuebles ubicados en la Repuí blica Argentina, dado que
dichos funcionarios tienen una competencia material equivalente a la de los notarios.

Respecto de las hipotecas constituidas bajo la forma de instrumento puí blico judicial, ello
solamente es procedente cuando se estaí ante gravaí menes pactados en subasta puí blica, como
medio de asegurar el pago del saldo del precio de la adquisicioí n. Ello asíí, en la medida que por
expresa disposicioí n judicial el inmueble salga a la venta en tales condiciones. En este caso, las
propias actuaciones judiciales relacionaraí n lo referente a la adquisicioí n de la propiedad del
inmueble, como asíí tambieí n la hipoteca pactada.

2. El contrato hipotecario entre ausentes Como todo contrato, es menester para su

perfeccionamiento el consentimiento de todas y cada una de las partes interesadas, lo que se
puede verificar en el mismo (contrato entre presentes) o distinto momento (contrato entre
ausentes).

En este uí ltimo caso, la geí nesis de la garantíía se bifurca en dos etapas, como son la oferta de la
hipoteca, emanada del constituyente del gravamen (por regla el propietario del inmueble), y su
posterior aceptacioí n, por el acreedor, debiendo cada uno de estos actos unilaterales revestir la
forma tasada por la ley que antes se consideroí .

Cabe destacar que en estas lides, antes de recabar la aceptacioí n del acreedor hipotecario se
solicitaraí n los certificados registrales con reserva de prioridad que disponen los arts. 23 y
siguientes de la ley 17.801, de modo de verificar que no pesen sobre el inmueble gravaí menes o
restricciones que puedan postergar los derechos del acreedor hipotecario ni anotaciones
personales por el constituyente del gravamen que le impidan disponer juríídicamente de los
bienes que integran su patrimonio.

ARTICULO 2209.- Determinacioí n del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar
determinado por su ubicacioí n, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de
registracioí n, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida
individualizacioí n.

ARTICULO 2210.- Duracioí n de la inscripcioí n. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan
por el teí rmino de veinte anñ os, si antes no se renueva.

ARTICULO 2211.- Convenciones para la ejecucioí n. Lo previsto en este Capíítulo no obsta a la

validez de las convenciones sobre ejecucioí n de la hipoteca, reconocidas por leyes especiales.

El proceso judicial para la realizacioí n de la hipoteca Como regla o principio general se puede
sostener que el procedimiento para la realizacioí n de la garantíía hipotecaria, seraí el del juicio
ejecutivo.

En efecto, todos los Coí digos de procedimientos de corte local regulan el juicio hipotecario, como
una ejecucioí n especial o reforzada, dentro del libro del juicio ejecutivo.

Esto es asíí en la medida que el tíítulo que presente el actor reuí na las exigencias propias,
materiales y formales, de manera que del mismo surjan por igual, la deuda y el derecho real que
la garantiza.
Es de destacar que el acreedor siempre puede optar por perseguir el cobro de lo adeudado por la
víía ordinaria o comuí n, renunciando asíí al traí mite del juicio ejecutivo.

Si bien esta alternativa no es frecuente, y menos auí n en materia de garantíías reales, nada obsta a
que el interesado se acoja a ella, si desea obtener un pronunciamiento judicial con efecto de cosa
juzgada material y por tanto, que dirima de manera definitiva la cuestioí n, evitando asíí tener que
prestar fianzas u otras cauciones o resguardos por lo que perciba en el primer expediente (el del
juicio ejecutivo).

2. La posibilidad de someter la ejecucioí n hipotecaria a procedimientos especiales Sin embargo,

debe atenderse a las ejecuciones hipotecarias y prendarias contempladas en las cartas orgaí nicas
de algunos bancos oficiales (Hipotecario Nacional, de la Nacioí n Argentina), que se pueden
tramitar fuera del aí mbito tribunalicio.

Tambieí n al reí gimen previsto por el Tíítulo V de la ley 24.441, donde se instaura, propiamente, un
reí gimen mixto para tornar efectiva la garantíía que supone el gravamen hipotecario para el
acreedor, con mayor protagonismo de eí ste y su letrado, en las distintas etapas de la ejecucioí n,
estando la intervencioí n del oí rgano jurisdiccional acotada a distintos momentos puntuales del
proceso para garantizar que el sujeto pasivo de la accioí n pueda esgrimir su derecho a la libre
defensa en juicio, sin cortapisa o limitacioí n algunas.

A estos regíímenes especiales se refiere la uí ltima parte del precepto en anaí lisis.

CAPITULO 3

Anticresis

ARTICULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantíía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesioí n se entrega al acreedor o a un tercero designado por
las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

El nuevo perfil del derecho real de anticresis La anticresis es el derecho real, sobre cosa ajena, de
garantíía, accesorio a un creí dito u obligacioí n, que recae sobre una o maí s cosas registrables
determinadas (muebles o inmuebles), que se afectan convencionalmente por una cifra o monto
tambieí n determinados y que se entregan en posesioí n al acreedor, o a una persona designada por
eí l, facultaí ndolo para percibir los frutos que se deriven de ellos, para imputarlos a los intereses
y/o al capital de la deuda asíí garantizada, pudiendo ante su insuficiencia o vencimiento del plazo
maí ximo de su constitucioí n, proceder a la venta forzada del objeto de la garantíía, teniendo en este
uí ltimo caso un privilegio sobre su producido para enjugar el creí dito con preferencia a otros
acreedores del constituyente de la garantíía.

ARTICULO 2213.- Legitimacioí n. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales
de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.

ARTICULO 2214.- Plazo maí ximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez anñ os para
cosas inmuebles y de cinco anñ os para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular
de un derecho real de duracioí n menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.

ARTICULO 2215.- Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en
anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al
capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.

ARTICULO 2216.- Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede
percibir los frutos y explotarla eí l mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o
utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaríía.

Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ninguí n cambio del que
resulta que el deudor, despueí s de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que
antes lo hacíía.

El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los
danñ os que ocasiona al deudor.

El incumplimiento de estos deberes extingue la garantíía y obliga al acreedor a restituir la cosa al

titular actual legitimado.

ARTICULO 2217.- Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para
la conservacioí n del objeto, aunque eí ste no subsista; pero el acreedor estaí obligado a pagar las
contribuciones y las cargas del inmueble.

El acreedor no puede reclamar los gastos uí tiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del
objeto.

Dado que la cosa que es objeto de la anticresis permanece en poder del acreedor, o en su caso de
un tercero que lo represente, los deberes de conservacioí n estaí n a su cargo. Asíí lo dispone el art.
2216 precisando que los gastos deben ser atendidos por el propietario. De ahíí que pueda
interpretarse que el acreedor puede exigir su contribucioí n judicialmente.

Aunque las contribuciones y cargas son impuestas al acreedor como loí gico corolario del disfrute
que ejerce, cierto es que frente a terceros, el propietario no deja de ser un legitimado pasivo en
caso de ser reclamadas.

La solucioí n dada a los gastos uí tiles no es sino una consecuencia de la naturaleza y del derecho a
reembolso por el excedente, so pena de autorizar el enriquecimiento sin causa del propietario.

ARTICULO 2218.- Duracioí n de la inscripcioí n. Los efectos del registro de la anticresis se conservan
por el teí rmino de veinte anñ os para inmuebles y de diez anñ os para muebles registrables, si antes
no se renueva.

Servidumbre

CAPITULO 1
Disposiciones generales

ARTICULO 2162.- Definicioí n. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

1. Concepto Es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del
inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble ajeno, que puede ser de mero
recreo.

2. Caracteres

Derecho real: La servidumbre participa de todos los atributos propios de los derechos reales. Estaí
enumerado de manera autoí noma en el art. 1887, inc.

Se deduce de ello su inmediatez y su absolutez en el sentido de oponibilidad erga omnes (Dííez-

Picazo).

Principal: Es de caraí cter principal, diferenciaí ndose de los derechos reales accesorios de un
creí dito en funcioí n de garantíía como la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Cosa ajena: que recae sobre cosa ajena (arts. 1888). La misma norma aclara que con relacioí n al
duenñ o de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravaí menes reales.
Deben existir dos inmuebles (fundo dominante y sirviente), que pertenezcan a propietarios
distintos, pues nuestro derecho no admite la servidumbre sobre cosa propia.

La precisioí n de que la servidumbre recae sobre "un inmueble ajeno" desecha toda posibilidad de
que en nuestro derecho positivo civil pueda calificarse como servidumbres a derechos que
recaigan sobre cosas muebles. No soí lo es inexorablemente inmueble la cosa sobre la cual gravita
la carga real, o sea el objeto sirviente, sino que tambieí n lo es el objeto dominante:
inexcusablemente otro inmueble (Lafaille-Alterini).

Registrable: Afirma el texto legal, que los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando
la ley requiere la inscripcioí n de los tíítulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan
y recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su
objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripcioí n (art. 1890).

No se ejerce por la posesioí n: Se dispone que las servidumbres positivas se ejercen por actos
posesorios concretos y determinados, que seraí n los que se compadezcan con la respectiva
servidumbre, no implicando dichos actos que el titular de la servidumbre ostente la posesioí n del
fundo sirviente (art. 1891). Existe aí nimo de ejercer la servidumbre, y no el dominio u otro
derecho real.

Perpetuo o temporario: La servidumbre es un derecho real que puede ser perpetuo o temporario.
Se juzgan que son perpetuas si no hay convencioí n en contrario.

Indivisible : El texto vigente nada establece en punto a la indivisibilidad de las servidumbres

"consideradas como cargas y como derechos", como lo hacíía el art. 3007 del Coí digo sustituido,
pero asíí deben considerarse ya que aqueí lla se funda en la naturaleza misma de las servidumbres
(Salvat), independientemente de su ejercicio.

Es decir, lo que no se divide es el derecho. En ese sentido el art. 3008 del Coí digo sustituido
establecíía la imposibilidad de divisioí n del derecho, sin perjuicio de limitar su ejercicio respecto al
lugar, modo y tiempo de ejercerlo, lo cual debe resultar del tíítulo de constitucioí n de la
servidumbre o por convencioí n posterior. Es comuí n, por ejemplo en las servidumbres de paso,
establecer el aí rea en la que habraí de ejercerse el derecho, o los horarios, o el tipo de vehíículos o
animales que pueden circular. En eí ste consiste la divisibilidad del ejercicio de la servidumbre y se
aplica a pesar de que el nuevo texto no contenga una norma similar a los arts. 3007 y 3008 del
Coí d. Civil.

Las servidumbres se reconocen indivisibles en cuanto derechos y como cargas, de manera que
son debidas a cada parte del fundo dominante por cada parte del fundo sirviente; y si los
propietarios son varios, cada cotitular del fundo dominante aprovecharaí de toda la servidumbre,
y cada cotitular del fundo sirviente deberaí soportarla, aunque sin excluir ello la posibilidad de
que existan convenios entre los integrantes de cada grupo, por maí s que esos pactos no sean
oponibles al otro grupo (Mariani de Vidal).

Las servidumbres no pueden adquirirse o perderse por partes alíícuotas ideales, y los
propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin agravar la condicioí n de la
heredad sirviente.

Utilidad para el fundo dominante : La servidumbre debe reportar una ventaja al fundo
dominante. En cuanto al contenido de la servidumbre, podraí serlo determinada utilidad para el
titular del inmueble dominante, aunque fuere de mero recreo, sobre el inmueble sirviente.

Recae sobre inmueble: A diferencia del derecho real de usufructo y uso que pueden recaer sobre
bienes muebles e inmuebles, las servidumbres son derechos que recaen sobre inmuebles (Lafaille
- Alterini).

ARTICULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte
material del inmueble ajeno.

Siendo que el derecho real de servidumbre recae sobre inmuebles y para que se constituya este
derecho real deben existir dos fundos, uno dominante y otro sirviente, dichos inmuebles han de
pertenecer a propietarios distintos.

Nuestro derecho no admite la servidumbre sobre cosa propia (nemini res sua servit), o sea que
siempre este derecho real debe recaer sobre una cosa ajena, por ello si el propietario del fundo
dominante adquiere el fundo sirviente, la servidumbre se extingue por confusioí n (Borda).

Cuando dos predios son de un mismo titular, si por ejemplo en uno de ellos hay un pozo o
manantial que nutre al otro predio con un canal o canñ eríía, habraí una relacioí n de servicio pero no
una servidumbre. Si una persona titular de una servidumbre adquiere el fundo sirviente, el
derecho se extingue por confusioí n.
Lo mismo ocurre si el propietario del fundo sirviente adquiere el predio dominante (Musto).

En el mismo sentido, no puede el condoí mino ser titular de una servidumbre sobre su fundo
indiviso (Lafaille).

Salvat explica que una servidumbre no puede ser establecida a favor de uno de los copropietarios,
sobre un fundo que pertenece a varias personas proindiviso, porque siendo la servidumbre un
derecho indivisible resultaríía que el copropietario o condoí mino vendríía a tener servidumbre
sobre su propia cosa en contra del principio que establece que ello no es posible (Salvat).

Parte de la doctrina, entre ellos Mariani de Vidal entiende que un condoí mino (titular exclusivo del
predio dominante) puede establecer una servidumbre sobre un predio sirviente que tiene un
condominio, dado que se trata de heredades distintas del todo pertenecientes a duenñ os
diferentes.

Otros autores consideran que no se deberíía llevar el principio de que la servidumbre no puede
recaer sobre cosa propia a extremos tales que excluya las cosas que son soí lo parcialmente
propias como aquellas en condominio (Gurfinkel de Wendy).

En esta misma líínea interpretativa se afirma que el principio rem sua nemini servit es de orden
juríídico y de base teoí rica, pero no existen razones eí ticas o econoí micas que impidan la
constitucioí n de una servidumbre en el caso bajo anaí lisis, esto es: el titular de uno de los fundo es,
a su vez, condoí mino del otro (Musto).

ARTICULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real

consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstencioí n determinada
impuesta en el tíítulo.

ARTICULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor

de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una
persona humana se presume vitalicia, si del tíítulo no resulta una duracioí n menor.

Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en

contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante,
y la situacioí n de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen.
La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo
sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni
formar el objeto de una convencioí n, ni ser sometida a gravamen alguno.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

CLASIFICACIOÓ N

Servidumbre positiva y negativa: La servidumbre es positiva si obliga al titular del fundo sirviente
a dejar hacer algo a un tercero, y es negativa si implica que el propietario debe abstenerse de
hacer algo. Ejemplo de la primera es la servidumbre de traí nsito y la de sacar agua. De la segunda,
la de no edificar, o la de no realizar determinado tipo de actividades en el fundo gravado por parte
de su titular (Gurfinkel).
La servidumbre es un derecho real para el titular del fundo dominante, y una carga real que debe
soportar el titular del fundo sirviente. Bajo esta premisa, es positiva si la carga real consiste en
soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstencioí n determinada impuesta
en el tíítulo (art. 2164Coí d.Civil).

El anterior art. 3036 del Coí digo sustituido, vinculaba esta clasificacioí n con el tipo de carga que
sufre la heredad sirviente: la servidumbre era afirmativa cuando consistíía en un dejar hacer (in
partiendo) por parte del titular del fundo sirviente y era negativa cuando consistíía en un no hacer
(non faciendo ) por el titular del fundo sirviente. Consideramos se mantiene esta distincioí n en el
art.2164 actual.

Servidumbre real y personal: La servidumbre real es inherente al inmueble dominante y debe

procurar una ventaja real a eí ste. En este caso la utilidad que procura al fundo dominante
beneficia directamente a la heredad misma, con independencia de la persona de su propietario; y
es por eso que la servidumbre real, resulta inherente a los fundos dominante y sirviente,
inseparable de ellos, y pasa con ellos a manos de cualquier persona que se convierta en su
propietario.

Es decir que, si se transmite juntamente con el bien sea por actos entre vivos o por causa de
muerte a los sucesores universales y a los sucesores a tíítulo singular de dichos bienes, no puede
ser separada bajo ninguna forma de la heredad dominante. Si no se ha establecido plazo de
duracioí n en el acto constitutivo (temporaria), se presumen perpetuas.

La servidumbre personal es la constituida a favor de persona determinada sin inherencia al

inmueble dominante. No puede durar maí s que la vida de la persona a cuyo favor se ha
establecido, por eso se presume vitalicia cuando lo es a favor de persona humana y acaba con la
muerte de este titular cualquiera sea el plazo estipulado (art. 2165). Si el derecho se ha conferido
a una persona juríídica, soí lo dura cincuenta anñ os (art. 2182) siendo prohibida todo pacto en
contrario. Es intrasmisible mortis causa (art. 2172), sin perjuicio del derecho de acrecer
contemplado en el art. 2167 para la servidumbre a favor de varias personas, el que debe preverse
expresamente en el tíítulo.

La inherencia determina que no pueda trasmitirse la servidumbre independientemente del fundo

dominante (art. 2172).

Es trascendental que en el tíítulo constitutivo se establezcan concreta y claramente todas las

caracteríísticas de la servidumbre.

ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitucioí n de una

servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad juríídica de hacerlo, caso en el
cual se denomina forzosa.

Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de traí nsito a favor de un inmueble sin
comunicacioí n suficiente con la víía puí blica, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotacioí n econoí mica establecida en el inmueble dominante, o para la poblacioí n, y la de recibir
agua extraíída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterraí neamente o en canñ eríías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnizacioí n con el del fundo dominante, o con la
autoridad local si estaí involucrada la poblacioí n, se la debe fijar judicialmente.

La accioí n para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

La ley faculta al beneficiario a imponerla o reclamar su constitucioí n a quien la deberaí soportar

"forzosamente", no pudiendo rehusarse a la constitucioí n si concurren los presupuestos exigidos
en la norma. Se establece la posibilidad de indemnizar en caso que se otorguen. En caso de que no
haya acuerdo sobre su monto, lo determinaraí el juez o la autoridad local si estaí involucrada la
poblacioí n. El juez deberaí ver cada caso en particular, ya que se eliminaron los artíículos
vinculados con el "precio" de las servidumbres de paso y acueducto (arts. 3068 y 3085) (Mariani
de Vidal). La accioí n para reclamar la constitucioí n es imprescriptible.

Se consideran servidumbres forzosas y reales conforme el nuevo texto legal:

1. De traí nsito a favor de inmueble carente de comunicacioí n suficiente con la víía puí blica : se puede
establecer cuando el predio que pretende ser dominante se encuentra encerrado, es decir, cuando
no tiene salida a la víía puí blica o la salida es insuficiente.

2.De acueducto si resulta necesaria para la explotacioí n econoí mica establecida en el dominante, o
para la poblacioí n : es la que se construye para llevar agua por canales o tuberíías por un predio
que no pertenece al propietario del predio que la recibe. En todos los supuestos existiraí una justa
indemnizacioí n, por ejemplo por el valor del uso del terreno ocupado por el acueducto.

3.La de recibir agua extraíída o degradada artificialmente de la que no resulte perjuicio grave para
el sirviente o que, de existir, sea canalizada subterraí neamente o en canñ eríías . Este paí rrafo se
relaciona con lo establecido en el art. 1976, que expresa: "...debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraíída artificialmente, la
arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que
las reciben".

La armonizacioí n de los arts. 1976 y 2166 arroja que, como limitacioí n no indemnizable, debe
recibirse el agua aun extraíída artificialmente y la arena o piedras que ella desplaza, si el
beneficiado probare que no causa perjuicio (Mariani de Vidal).

ARTICULO 2167.- Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre personal

puede establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes,
pero sin derecho de acrecer, excepto que el tíítulo prevea lo contrario.

No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre
síí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.

La norma autoriza —en el supuesto de tratarse de una servidumbre personal— que se establezca
a favor de varias personas (condoí minos). En tal supuesto, si la servidumbre se extingue para una
de ellas por cualquiera de las causales de extincioí n, subsiste para los restantes sin derecho de
acrecer, salvo que en el tíítulo constitutivo se hubiere pactado lo contrario.
De lo expuesto se infiere que el derecho de acrecer queda en el aí mbito de la autonomíía de la
voluntad de las partes, puesto que si las partes en el tíítulo constitutivo en forma expresa
establecieron la posibilidad del derecho de acrecer, en tal caso no rige el principio general
sentado por la norma.

En segundo lugar, puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas para
que la ejerzan al mismo tiempo, pero no para que una suceda a la otra. La razoí n es evitar que se
perpetuí e una servidumbre que por ser personal estaí destinada a concluir con la vida del titular, si
no se pactoí un plazo menor.

Se aclara que la uí nica posibilidad de admitir la sucesioí n se daríía si el indicado en primer lugar no
quiere o no puede aceptar la servidumbre.

ARTICULO 2168.- Legitimacioí n. Estaí n legitimados para constituir una servidumbre los titulares
de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesioí n. Si existe comunidad
debe ser constituida por el conjunto de los titulares.

ARTICULO 2169.- Prohibicioí n de servidumbre judicial. En ninguí n caso el juez puede constituir
una servidumbre o imponer su constitucioí n.

Se encuentran legitimados para constituir servidumbres los titulares de derechos reales que
recaen sobre inmuebles y que se ejercen por la posesioí n.

Este artíículo debe interpretarse armoí nicamente con las normas que regulan cada uno de los
derechos reales sobre bienes inmuebles que se ejercen por la posesioí n

El nuevo texto legal, mantiene en la materia la postura establecida en el Coí digo de Veí lez Sarsfield,
toda vez que se encuentran legitimados para establecer servidumbres sobre el predio sirviente
los titulares de los derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesioí n como
el duenñ o del inmueble, los condoí minos y el usufructuario.

Cabe senñ alar que el usuario como titular del derecho real de uso no se encuentra autorizado a
constituir sobre el inmueble otro derecho real tal como expresamente los dispone el art. 2156. La
misma limitacioí n se encuentra prevista para el habitador quien no puede constituir derechos
reales sobre el inmueble objeto de su derecho (arg. art. 2160).

ARTICULO 2170.- Presuncioí n de onerosidad. En caso de duda, la constitucioí n de la servidumbre

se presume onerosa.

ARTICULO 2171.- Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.

Las servidumbres pueden establecerse bajo condicioí n o plazo que suspenda el principio de su
ejercicio, o que limite su duracioí n. En cuanto a los efectos de estas modalidades, quedan regidos
por los principios generales que el Coí digo regula al tratar de las obligaciones.
Resultan admisibles todas las modalidades en la constitucioí n de la servidumbre, incluidas la
condicioí n y el plazo suspensivo y resolutorio. Es admisible tambieí n la servidumbre con cargo.

En cuanto al plazo, en el caso de las servidumbres personales eí stas se extinguen por la muerte del
titular y a los 50 anñ os si eí ste fuera persona juríídica, estando prohibida toda estipulacioí n en
contrario; en cambio las reales, se juzgan como perpetuas de no haber pacto en contrario que las
limite en el tiempo y surja del acto constitutivo.

En relacioí n al cargo, si bien el anterior Coí digo no lo preveíía expresamente, podríía pactarse
remitieí ndonos a las normas generales.

ARTICULO 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia

del inmueble dominante.

La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto

para la servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.

Las servidumbres reales —activas o pasivas— son inherentes a los fundos —dominante o
sirviente—, es decir que al margen de cualquier estipulacioí n, se transmiten junto con uno u otro
fundo, subsistiendo sin importar los cambios de dominio que se verifiquen. Asíí pues, el derecho
lo tiene el poseedor del fundo dominante y la carga grava al fundo sirviente, empero ambos estaí n
inescindiblemente unidos a los respectivos predios. En caso de duda sobre la existencia de una
servidumbre real, deben los magistrados examinar no soí lo los tíítulos pertinentes, sino tambieí n
analizar los hechos para determinar si se configuran los requisitos para admitirla.

En relacioí n con la transmisioí n de las servidumbres preliminarmente debe determinarse si se

trata de una servidumbre real o una servidumbre personal.

Las servidumbres reales son inherentes a los fundos como carga y como derecho razoí n por la
cual se transmiten con la cosa.

La servidumbre personal es intrasmisible por causa de muerte, razoí n por la cual la muerte del
titular produce la extincioí n de la servidumbre, tal como surge de la interpretacioí n de los arts.
2172 y 2182.

En efecto, el art. 2182 establece: "... en las servidumbres personales, si el titular es persona
humana, su muerte, aunque no esteí n cumplidos el plazo o condicioí n pactados; si el titular es una
persona juríídica, su extincioí n, y si no se pactoí una duracioí n menor, se acaba a los cincuenta (50)
anñ os desde la constitucioí n".

CAPITULO 2

Derechos y obligaciones del titular dominante

ARTIÓCULO 2173.- Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir
sobre ella derechos personales con relacioí n a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su
responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos reales.

ARTICULO 2174.- Extensioí n de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer

todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no
aquellas que soí lo hacen maí s coí modo su ejercicio.

ARTICULO 2175.- Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las

necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.

El titular del fundo dominante puede ejercer los derechos que le asisten como propietario del
inmueble dominante y a su vez las facultades que le confiere la servidumbre sobre el predio
sirviente.

1.Constitucioí n de derechos personales y reales El titular de una servidumbre puede constituir

sobre ella derechos personales con relacioí n a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su
responsabilidad frente al propietario. Es prohibido al titular dominante constituir derechos
reales.

Es decir la servidumbre no puede ser gravada ni someterse a otros derechos reales o cargas
reales, tales como el usufructo, el uso o la hipoteca.

2.Extensioí n de la servidumbre El ejercioí de la servidumbre no puede exceder las necesidades del

predio dominante en la extensioí n que teníía cuando fue constituida. Es decir su alcance se rige,
como principio, por los teí rminos del tíítulo constitutivo de origen.

Por otro lado al establecerse la servidumbre se entiende que el titular del predio dominante tiene
la facultad de ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal
(art. 2174).

En el anterior Coí digo el art. 3104, poníía un claro ejemplo cuando establecíía que la servidumbre
de sacar agua, supone el "derecho de pasar para sacar agua". Es decir, las servidumbres
accesorias dependen claramente de la principal, a la que sirven y son razoí n de su existencia, por
lo que su uso es permitido soí lo en funcioí n del goce principal y no para otros fines (Gurfinkel de
Wendy).

Se otorga la facultad al titular del fundo dominante de ejercer todas las servidumbres accesorias
indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que soí lo hacen maí s coí modo su
ejercicio.

3.Prohibicioí n de agravar la situacioí n del fundo sirviente El ejercicio de la servidumbre no puede

agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una
servidumbre forzosa (art. 2175). El ejercicio de la servidumbre no puede exceder las necesidades
del predio dominante en la extensioí n que teníía cuando fue constituida. El anterior art. 3026 del
Coí digo sustituido establecíía que cuando la servidumbre habíía sido constituida para un uso
determinado, no podríía ejercerse para otros usos.

Es decir si por cualquier causa los requerimientos de dominante aumentaran, ello no podraí
aumentar la extensioí n de la servidumbre. La excepcioí n seríía que, califique como una
servidumbre forzosa tal como la ejemplifica el art. 2166.

ARTICULO 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble

sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservacioí n de la servidumbre. Estaí n a su
cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del
inmueble sirviente o un tercero.

ARTICULO 2177.- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede

obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la
servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a
poder de otro, eí ste soí lo debe tolerar la realizacioí n de las tareas, sin poder reclamar
contraprestacioí n alguna.

El titular del fundo dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias
para el ejercicio y conservacioí n de la servidumbre. En el supuesto que el titular del fundo
sirviente le negara la posibilidad de realizar tales tareas, el dominante podríía acudir a la accioí n
confesoria (Gurfinkel de Wendy).

Ejecutar los trabajos mencionados configura no soí lo un derecho sino incluso un imperativo del
propio intereí s del propietario del fundo dominante, ya que esa ejecucioí n no puede ser
demandada al propietario del fundo sirviente; porque una servidumbre nunca puede consistir en
un hacer por parte del fundo sirviente (rectius , su duenñ o), eí ste no debe efectuar ninguí n
desembolso, ni llevar a cabo ninguí n trabajo, ya que tiene que limitarse a permitir que el fundo
dominante (rectius , su propietario) goce de su derecho de servidumbre, pero no tiene la
obligacioí n de hacerlo gozar (como, por el contrario, tiene el locador respecto del locatario), sino
soí lo el deber de sufrir el ejercicio de aqueí lla (Mariani de Vidal).

Los gastos de las mejoras estaí n a cargo del titular del fundo dominante, a menos que el gasto se
origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero. La
doctrina claí sica ha expresado que los gastos son a cargo del dominante, aun cuando se hicieran
necesarios por un vicio inherente al fundo sirviente, y es que eí ste estaí obligado soí lo a soportar la
carga, pero "no tiene obligacioí n de hacerlo gozar" (Salvat), se limita a sufrir las servidumbre sin
estar obligados a ninguí n desembolso (Lafaille).

ARTICULO 2178.- Ejecucioí n por acreedores. En ninguí n caso la transmisioí n o la ejecucioí n de la

servidumbre pueden hacerse con independencia del inmueble dominante.

ARTICULO 2179.- Comunicacioí n al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular

sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razoí n del ejercicio de la
servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los danñ os sufridos por el titular sirviente.

El Coí digo anterior preveíía y se ocupaba de establecer de manera clara, que ocurríía en el caso que
con posterioridad a la constitucioí n de la servidumbre tanto el predio dominante o sirviente se
dividieran en inmuebles separados dando lugar a inmuebles distintos que pudieran pasar a
distintos propietarios, obligaí ndonos hoy a remitir a la normativa general para dar solucioí n a
estos casos.
En referencia a este tema el texto vigente en forma muy breve hace alusioí n y establece que en
ninguí n caso la transmisioí n o la ejecucioí n de la servidumbre pueden hacerse con independencia
del inmueble dominante (art. 2178) y si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, eí ste soí lo debe
tolerar la realizacioí n de las tareas, sin poder reclamar contraprestacioí n alguna (art. 2177).

En cuanto a la proteccioí n legal de la servidumbre, el texto legal actual solo menciona a las
acciones reales (ver arts. 2262 a 2265), no contiene un artíículo como el que teníía el anterior
Coí digo sustituido (art. 3034), donde el titular del fundo dominante teníía las acciones y
excepciones reales, los remedios posesorios extrajudiciales, y las acciones y excepciones
posesorias.

Sin embargo parte de la doctrina expresa, que como el art. 1891 actual, establece que las
servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que el
titular ostente la posesioí n, tornaríía viables aquellas defensas, ya que ese ejercicio seríía anaí logo a
la posesioí n.

En cuanto a las servidumbres negativas, la cuestioí n se complica, ya que no habraí ejercicio por
actos posesorios, pues en caso de ataque al derecho, soí lo se podríía recurrir a la accioí n real
confesoria y no a las raí pidas defensas posesorias, ni tampoco a los interdictos procesales, ya que
eí stos requieren posesioí n o tenencia (Mariani de Vidal).

CAPITULO 3

Derechos del titular sirviente

ARTICULO 2180.- Disposicioí n juríídica y material. El titular sirviente conserva la disposicioí n

juríídica y material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a
los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Asíí, aquel cuyo fundo estaí gravado con
una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar eí l mismo por el lugar.

No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitucioí n de otra. Si lo hace, el

titular dominante puede exigir el cese de la turbacioí n; si la servidumbre es onerosa puede optar
por una disminucioí n del precio proporcional a la gravedad de la turbacioí n.

ARTICULO 2181.- Alcances de la constitucioí n y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir que
la constitucioí n y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el
inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.

Si en el tíítulo de la servidumbre no estaí n previstas las circunstancias de lugar y tiempo de

ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

1.Deber de soportar la servidumbre El derecho real de servidumbre que se ejerce sobre la cosa,
impone al duenñ o de la misma el deber de soportar aquellos hechos que por efectos del gravamen
se permiten realizar a su titular. Es natural entonces que deba abstenerse de todo cuanto redunde
en desmedro del ejercicio de la carga (Lafaille Alterini).

Es asíí que el titular del fundo sirviente ha de cumplir con el deber de tolerar o abstenerse que se
deriva de la servidumbre, no pudiendo menoscabar en modo alguno el uso de fundo por parte del
titular de la servidumbre.

2.Subsistencia de todas las facultades materiales y juríídicas El titular del fundo sirviente conserva
la disposicioí n juríídica y material que corresponde a su derecho de dominio sobre el inmueble y
no pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la
servidumbre.

Si se impide el libre ejercicio de la servidumbre, el titular dominante puede exigir el cese de la

turbacioí n; y si la servidumbre es onerosa, puede optar por una disminucioí n del precio
proporcional a la gravedad de la turbacioí n.

El titular del fundo sirviente puede exigir que la constitucioí n y el ejercicio de la servidumbre se
realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante
de la utilidad a la que tiene derecho.

En caso de dudas o que el tíítulo constitutivo de la servidumbre no contenga de manera expresa

las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio de este derecho real, el titular del fundo
sirviente, en su caraí cter de titular de dominio, tiene la facultad de determinarlo (art. 2181).

3.Proteccioí n legal El duenñ o del fundo sirviente en su caraí cter de titular de dominio, disfruta, con
relacioí n a terceros, de todas las acciones posesorias y petitorias, ya que es poseedor del predio y
duenñ o del mismo, sin que las limitaciones derivadas de la servidumbre le priven de este caraí cter,
ni de aquel amparo (Lafaille-Alterini).

CAPITULO 4

Extincioí n de la servidumbre

ARTIÓCULO 2182.- Medios especiales de extincioí n. Son medios especiales de extincioí n de las
servidumbres:

a) la desaparicioí n de toda utilidad para el inmueble dominante;

b) el no uso por persona alguna durante diez anñ os, por cualquier razoí n;

c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no esteí n

cumplidos el plazo o condicioí n pactados; si el titular es una persona juríídica, su extincioí n, y si no
se pactoí una duracioí n menor, se acaba a los cincuenta anñ os desde la constitucioí n.

ARTICULO 2183.- Efectos de la extincioí n. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los

derechos constituidos por el titular dominante.

El art. 2182 enumera los medios especiales por los cuales se extingue el derecho real de
servidumbre: a) la desaparicioí n de toda utilidad para el inmueble dominante; b) el no uso por
persona alguna durante diez (10) anñ os, por cualquier razoí n; c) en las servidumbres personales, si
el titular es persona humana, su muerte, aunque no esteí n cumplidos el plazo o condicioí n
pactados; si el titular es una persona juríídica, su extincioí n, y si no se pactoí una duracioí n menor,
se acaba a los cincuenta (50) anñ os desde la constitucioí n.

Las mencionadas causas de extincioí n deben completarse con las previstas en forma general para
todos los derechos reales en el art. 1907 a saber: a) destruccioí n total de la cosa si no es posible la
reconstruccioí n; b) abandono; c) consolidacioí n.

1. Desaparicioí n de toda utilidad para el inmueble dominante. Las servidumbres se extinguen por
imposibilidad de usarlas, sea por haber perdido toda utilidad para la heredad dominante, sea por
ruina o cambios sobrevenidos en la heredad dominante o sirviente que hagan su ejercicio
absolutamente imposible.

Es preciso que la servidumbre no tenga ya ninguí n objeto de utilidad, es decir, que haya
desaparecido en absoluto toda la utilidad que ella teníía, como ocurriríía en el caso de una
servidumbre de paso a traveí s del fundo vecino, si despueí s se abre una calle o camino puí blico que
me conduce directamente al mismo lugar. Es necesario, pues, que la ruina o el cambio
sobrevenido a la heredad dominante o sirviente, produzcan el efecto de hacer absolutamente
imposible el ejercicio de la servidumbre, por ejemplo, en el caso de una servidumbre de sacar,
agua, si la fuente de donde eí sta proveníía llega a secarse; si se trata de una servidumbre de paso
por un lugar determinado y eí ste es invadido por las aguas del mar; etc. Si, por el contrario, el
ejercicio de la servidumbre no llega a ser absolutamente imposible, sino solamente maí s
incoí modo, la servidumbre subsiste, como en el caso de una servidumbre de paso que puede
ejercerse a caballo o en coche y que a consecuencia del cambio de los lugares, en adelante soí lo
puede serlo a caballo. Se trata de una cuestioí n de hecho, dependiente de las circunstancias
particulares de cada caso.

2. El no uso. El no uso, es decir, el no ejercicio de la servidumbre por el propietario de la heredad

dominante por el plazo de 10 anñ os extingue la servidumbre. El no uso puede constituir un acto
voluntario, cualquiera sea el motivo de la abstencioí n o el fin perseguido con ella. Puede emanar
tambieí n, como lo dice expresamente la ley, de un caso fortuito o fuerza mayor, por ejemplo, en la
hipoí tesis de haberse obstruido por causas naturales las vetas que alimentaban una fuente sobre
la cual existíía una servidumbre de tomar agua: si el no uso se prolonga durante el plazo que la ley
exige, la servidumbre se extingue, porque la prescripcioí n es una institucioí n de orden puí blico y
porque en nuestro Coí digo, la regla contra non valentem non currit prœcriptio carece de
aplicacioí n: el legislador, podríía agregarse, hace prevalecer las reglas que conducen a la libertad
de los fundos.

No se puede dejar de senñ alar que la norma expresa que la extincioí n se configura en el supuesto
"del no uso por persona alguna". Por ende, si alguna persona ejerce la servidumbre, aun cuando
no sea el titular del derecho real, no hay extincioí n.

3. Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicioí n. Trataí ndose de servidumbres reales, si

no se ha convenido un líímite temporal, ellas son consideradas perpetuas (art. 2165), mientras
que si fueran servidumbres personales y tampoco existiere un pacto acerca de la duracioí n del
gravamen, ellas duran hasta la muerte del beneficiario, y no maí s allaí de cincuenta anñ os si el
titular fuere una persona juríídica, estando prohibida toda estipulacioí n en contrario. Ademaí s, aun
cuando se hubiere pactado un plazo de duracioí n, no pueden extenderse maí s allaí de la muerte.

Debe repararse que una servidumbre expresa o taí citamente perpetua —las personales nunca
pueden ser perpetuas- puede extinguirse por el no uso; esto implica que por maí s que al momento
de la constitucioí n se haya tenido en vista la duracioí n indefinida del gravamen, si no se las ejerce
durante un lapso de diez anñ os, igual opera la extincioí n de la servidumbre perpetua, pero ya por
otra causal y no por una limitacioí n temporal que surja del tíítulo.

4. Confusioí n. Para que la confusioí n se produzca es indispensable que las dos heredades
pertenezcan en su totalidad al mismo propietario. No habraí confusioí n de las dos calidades de
dominante y poseedor del fundo sirviente, cuando el poseedor de uno de los inmuebles llegase a
ser simplemente condoí mino del otro inmueble.

5. Renuncia o abandono. La renuncia de la servidumbre real debe emanar del propietario de la

heredad dominante, que es el titular de ese derecho. De acuerdo con los principios generales,
puede tener lugar expresa o taí citamente.

a) La renuncia expresa es la que resulta de un acto otorgado directamente con ese fin y al resultar
objeto del derecho real de servidumbre una cosa inmueble es necesario, por consiguiente, que
ella sea otorgada en escritura puí blica (art. 1017 inc. a), y para resultar oponible a terceros
interesados de buena fe, debe ser inscripto el acto juríídico en el Registro de la Propiedad
Inmueble (art. 1893, ley 17.801 ).

La renuncia expresa no tiene necesidad de ser aceptada para producir su efecto entre las partes
por tratarse de un acto unilateral.

La renuncia no seríía, sin embargo, posible en las servidumbres forzosas, ya que estaí en juego el
orden puí blico.

b) En cuanto a la renuncia taí cita, ella resultaraí de toda clase de actos que permitan conocer con
certidumbre la voluntad del duenñ o de la heredad dominante de renunciar al derecho de
servidumbre que le correspondíía.

6. Destruccioí n de la cosa. Esta es otra causal mencionada por el art. 1907, salvo que la ley
autorice su reconstruccioí n.

CAPITULO 1

Conjuntos inmobiliarios

Hasta la sancioí n del Coí digo Civil y Comercial no existíía a nivel nacional una regulacioí n especíífica
de los clubes de campo, barrios privados, barrios cerrados, etc. La doctrina aludíía a ellos como
una de las nuevas formas de dominio, o nuevas formas de propiedad, o propiedades especiales —
como las refirioí el Proyecto de Coí digo de 1998—, entre otras denominaciones anaí logas.

Síí existíían normas provinciales pues la cuestioí n no solo interesa al derecho privado —al que
incumbíía la regulacioí n de los derechos de propiedad que se tienen dentro de estos complejos—
sino tambieí n al derecho puí blico, que debe determinar la forma como puede parcelarse el suelo, el
destino que debe daí rsele, entre otros aspectos (v. art. 2079 del Coí digo Civil y Comercial). Solo en
la provincia de Buenos Aires, por citar un ejemplo, puede mencionarse el decreto 8912/1977,
conocido como ley del suelo, que dispone que estos complejos deben ubicarse en un aí rea no
urbana; contar con un aí rea destinada a la praí ctica de actividades deportivas, sociales o culturales;
que el resto debe estar destinado a la construccioí n de viviendas de uso transitorio; que ambas
aí reas deben formar un todo inescindible; etc.; el decreto 9404/1986, reglamentario de la citada
ley del suelo, que se ocupa de los clubes de campo y los conceptuí a como una especie dentro de
los denominados complejos urbaníísticos; el decreto 27/1998, de los barrios cerrados; etc.

Estas reglamentaciones, dictadas en ejercicio del poder de policíía urbaníística que corresponde a
las provincias, establecíían los lugares y aí reas donde podíían localizarse estas urbanizaciones,
previamente autorizadas por el Municipio del lugar, pero en muchos casos avanzaban en forma
indebida sobre materias que son propias del Congreso Federal (art. 75, inc. 12 de la Constitucioí n
Nacional), como cuando por su intermedio se intenta regular el marco normativo aplicable y
definir queí derechos reales o personales se tienen en dichos complejos.

ARTICULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o naí uticos, o cualquier otro emprendimiento
urbaníístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

ARTICULO 2074.- Caracteríísticas. Son elementos caracteríísticos de estas urbanizaciones, los

siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisioí n forzosa y perpetua de
las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen oí rganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y reí gimen disciplinario,
obligacioí n de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personeríía juríídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, asíí como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y
conforman un todo no escindible.

Los elementos de los conjuntos inmobiliarios El precepto en estudio indica de manera no

taxativa, cuaí les son los elementos que integran los conjuntos inmobiliarios (el epíígrafe se refiere
a sus "caracteríísticas", las que en rigor, se han indicado en el comentario al art. 2073), a saber:

· El cerramiento perimetral, que puede ser con muros o cercos vivos, y que cumple dos funciones
primordiales, como son, por un lado, marcar los líímites fíísicos de la urbanizacioí n o
emprendimiento inmobiliario y por el otro, controlar el ingreso y egreso de las personas a eí ste;

· La existencia de partes privativas (y por ende, de uso y goce exclusivo de sus titulares, en
atencioí n al destino que se haya fijado al instalarse el complejo: vivienda, comercio, oficina,
industria, etc.) y comunes (a las que pueden acceder todo los miembros de la urbanizacioí n en pie
de igualdad, en tanto contribuyan a su mantenimiento y conservacioí n: club house, plazas, canchas
para la praí ctica de deportes, caballerizas, piscinas, amarraderos, garitas de vigilancia, las víías de
circulacioí n interna del complejo, etc.),

· Las partes comunes se encuentran sometidas a un estado de indivisioí n forzoso y perpetuo, de

manera que no es menester efectuar pacto alguno en la materia (sea para prolongar dicha
indivisioí n o para derogarla);
· La relacioí n de inescindibilidad e interdependencia juríídico funcional a que se hallan sometidas
las partes comunes, con respecto a las de uso privado, de forma tal que no se puedan transferir
las unas sin las otras, ni quepa la posibilidad de excusarse de abonar los gastos que irrogue la
conservacioí n y el mantenimiento de las primeras, alegando que se haraí abandono de eí stas o que
no se las va a usar en el caso concreto;

· La creacioí n de una entidad con personeríía juríídica que agrupe a todos los propietarios de las
partes privativas, que se ocuparaí de gestionar el desarrollo y funcionamiento del complejo, y en
su caso, de su administracioí n efectiva y de aplicar las sanciones a quienes infrinjan las reglas de
convivencia dentro de eí ste;

· La sancioí n de un reglamento que establezca los derechos y obligaciones de quienes acceden al

sistema como titulares de derechos reales o personales sobre las partes privativas y de uso
particular, las restricciones de los derechos de eí stos, la estructura orgaí nica de aqueí l (alusiva al
reí gimen de la administracioí n, a los oí rganos con potestad disciplinaria, a las comisiones asesoras
o de contralor del desempenñ o del administrador, etc.) que permitan su funcionamiento;

· La obligatoriedad por parte de quienes se sumen al complejo de contribuir con los gastos y
cargas comunes que se fijen en el reglamento y en su caso, por la administracioí n del complejo.

Cada uno de estos aspectos tipificantes merecen un trato especial en los distintos preceptos que
componen el capíítulo de los conjuntos inmobiliarios (donde se remarcan sus diferencias con las
directivas consagradas para el derecho real de propiedad horizontal) y que seraí n estudiados infra
.

ARTICULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones,
usos, cargas y demaí s elementos urbaníísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se
rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccioí n.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad
horizontal establecida en el Tíítulo V de este Libro, con las modificaciones que establece el
presente Tíítulo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales
o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real.

La primera parte del artíículo se refiere al aí mbito de aplicacioí n de la normativa de los conjuntos
inmobiliarios, excluyendo de su alcance los aspectos regulados por el derecho administrativo
local, que seraí el que deba fijar las condiciones y los recaudos que deben cumplirse para el
desarrollo de los emprendimientos.

El poder de policíía es siempre local, por delegacioí n constitucional (arts. 75 y 121 de la

Constitucioí n Nacional).

Ello en concordancia con lo que prescribe el artíículo 1970 de la reforma, en cuanto al

aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles, que debe ejercerse de conformidad con las
leyes administrativas.
El derecho administrativo tiene la facultad de crear las restricciones y líímites al dominio que
considere convenientes —numerus apertus—, regulando las normas urbaníísticas de
planeamiento y de edificacioí n. A su vez el derecho puí blico es el que estaí facultado para el
ordenamiento territorial y el uso del suelo. El desarrollador de un conjunto inmobiliario deberaí
ajustarse a toda la normativa administrativa vigente.

La segunda parte del artíículo preveí diferentes posibilidades de encuadre normativo para los
conjuntos inmobiliarios, un ius variandi, una opcioí n para el desarrollador ya que establece
diferentes configuraciones juríídicas posibles.

El desarrollador puede encuadrar juríídicamente el complejo, dentro de la hermeneí utica del

derecho real especial que comentamos, o conferirle a quienes ingresen al sistema derechos
personales mediante los que se vincularaí n, o combinar ambas posibilidades, ello es conferirles el
derecho real especial de los conjuntos inmobiliarios y a su vez los derechos personales que se
dispongan.

En el caso que se opte por transferir a los adquirentes un derecho real sobre el sector privativo
objeto del contrato, eí ste seraí obligatoriamente el derecho real de propiedad horizontal especial
para conjuntos inmobiliarios. El legislador eligioí este sistema, considerando que es el que mejor
se adapta a la especie y como para todos los demaí s derechos reales su normativa es de orden
puí blico.

Si se optase por el otorgamiento de derechos personales a los adquirentes de sectores privativos,

seraí n aquellos que los contratantes dispongan, en virtud del principio de la autonomíía de la
voluntad que rige esta especie de derechos.

Se podraí n constituir sociedades comerciales o asociaciones civiles al efecto, lo que es una praí ctica
muy difundida y por la que han optado hasta ahora gran cantidad de estos emprendimientos, sin
perjuicio de las crííticas que estas formas merecen por parte de la doctrina maí s autorizada.

ARTICULO 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de

uso comuí n las partes y lugares del terreno destinadas a víías de circulacioí n, acceso y
comunicacioí n, aí reas especííficas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y
sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario,
calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el
emprendimiento.

Las cosas y partes cuyo caraí cter de comunes o propias no esteí determinado se consideran
comunes.

Las cosas y partes necesariamente comunes de los conjuntos inmobiliarios Se plantea, como
primera directiva que no todo el terreno donde se desarrolla el conjunto inmobiliario seraí comuí n
sino solamente aquellos sectores o partes que sean de uso indefectible por todos sus partíícipes,
como son las víías de acceso y circulacioí n interna.

En cambio, seraí n privadas aquellas partes del predio donde se asienten las construcciones de las
viviendas, locales comerciales u oficinas para uso exclusivo de los integrantes del complejo.

La noí mina de cosas comunes por razones de necesidad, seguridad o conveniencia, que contempla
la norma en anaí lisis se adapta asíí a las particularidades de estas urbanizaciones.

Por eso no se indican como tales a los cimientos, muros maestros, techos, ascensores,
montacargas, escaleras o vestííbulos.

En cambio, síí lo son las instalaciones ubicadas en las aí reas de esparcimiento dedicadas a
actividades deportivas, sociales y culturales del complejo (club house, canchas de polo, pileta de
natacioí n, etc.), y aquellos sectores donde se situí en servicios de uso comuí n.

Todas las cosas o partes de uso comuí n estaraí n asíí identificadas en el correspondiente reglamento
de propiedad y administracioí n que se sancione por el propietario inicial del predio para
someterlo al reí gimen del conjunto inmobiliario.

A falta de previsioí n expresa en la materia (esto es, si la parte es de uso comuí n o privativo), el
uí ltimo paí rrafo de la norma dispone que se la reputaraí comuí n.

Maí s auí n, en el reí gimen de la propiedad horizontal, las unidades funcionales se erigen en lo
principal o esencial del sistema, siendo las cosas comunes, lo accesorio.

En los conjuntos inmobiliarios, suele suceder a la inversa (especialmente en aquellos complejos

donde se puede acceder a las instalaciones de uso comuí n sin detentar unidad alguna, o bien,
tenieí ndola sin construir), influyendo el equipamiento y las comodidades en el valor de las
unidades funcionales que lo integran.

ARTICULO 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa
puede hallarse construida o en proceso de construccioí n, y debe reunir los requisitos de
independencia funcional seguí n su destino y salida a la víía puí blica por víía directa o indirecta.

Las unidades funcionales para ser tales, por ende, dependen de dos aspectos esenciales como son

uü su independencia y

uü salida obligada a la víía puí blica.

ARTICULO 2078.- Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su
derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los líímites y restricciones
que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y
teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la proteccioí n de
valores paisajíísticos, arquitectoí nicos y ecoloí gicos.

Los derechos y obligaciones de los propietarios de las unidades funcionales en los conjuntos
inmobiliarios Los derechos y obligaciones de los integrantes de estos complejos estaí n tasados en
los reglamentos de propiedad y administracioí n, en los reglamentos internos y los que indican la
manera coí mo puede accederse a las cosas comunes.
Respecto de las partes privativas, la principal restriccioí n estaí fijada por el destino al cual se
someten, el que no se puede variar de modo unilateral e inconsulto por su propietario
(especialmente aquellas disposiciones que exigen de los adquirentes, la edificacioí n de viviendas,
locales o establecimientos industriales en sus predios, con los paraí metros que se hayan
predeterminado para la admisioí n de la instalacioí n del complejo, como tambieí n la ejecucioí n de
tareas de mantenimiento y conservacioí n de esas edificaciones, el parquizado y cuidado de
jardines, la tenencia de animales domeí sticos, etc.).

En cuanto a las aí reas o zonas de uso comuí n, estaraí n determinadas en los aludidos reglamentos
que seraí n consentidos de modo expreso por los interesados en oportunidad de suscribir los
negocios juríídicos por los cuales se adquieran en propiedad las unidades funcionales en que se
subdivida el complejo.

En verdad, no se puede alegar el desconocimiento de esta normativa pues se la transcribe en los

respectivos tíítulos de propiedad.

Todas estas directivas estaí n encaminadas a lograr la armoí nica convivencia en el complejo, el
acceso de todos sus miembros a las instalaciones y servicios comunes, el respeto a las normas
edilicias, los valores paisajíísticos, arquitectoí nicos y ecoloí gicos.

Ello no obsta a que si alguna de estas exigencias resulta inicua en el caso concreto, se la pueda
impugnar en la asamblea de propietarios y eventualmente llegar a la instancia judicial para lograr
su derogacioí n o no aplicacioí n.

La infraccioí n a estas pautas conocidas por los interesados, provocaraí la apertura de sumarios
administrativos internos, por los oí rganos de contralor y disciplina previstos por los reglamentos,
con la eventual aplicacioí n de las sanciones que en el caso se juzguen pertinentes, las que siempre
pueden ser revisadas a posteriori en sede judicial.

Cabe destacar que respecto de las aí reas de uso comuí n, los integrantes del complejo, tienen
derecho de acceso a ellas en la medida que aporten a los gastos para su construccioí n,
conservacioí n y mantenimiento, las que como tales no pueden ser modificadas ni suprimidas,
salvo que medie acuerdo de los interesados.

Empero, no se trata de un derecho absoluto, ya que la administracioí n del complejo puede

resolver, con la anuncia de la mayoríía de los componentes del predio, el reemplazo de unas
actividades por otras o la ejecucioí n de obras que optimicen o hagan maí s coí modo su uso y goce
por aqueí llos.

ARTICULO 2079.- Localizacioí n y líímites perimetrales. La localizacioí n de los conjuntos

inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.

Los líímites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden

materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales,
provinciales o municipales establecen, en funcioí n de aspectos urbaníísticos y de seguridad.

La localizacioí n del complejo Se trata de todas las directivas de corte administrativo que indican
coí mo debe llevarse a cabo la urbanizacioí n de la tierra, fijaí ndose zonas, condiciones de
infraestructura y servicios míínimos bajo las cuales deban efectuarse, cuando esteí n a cargo de
inversores y promotores privados.

Entre estas reglas se destacan las que aluden a la localizacioí n de industrias, clubes de campo y
demaí s complejos evaluando el impacto ambiental y las implicancias que sobre la salud y
bienestar de la poblacioí n tendraí su instalacioí n en aí reas contiguas a nuí cleos densamente
poblados; las que fijan las condiciones bajo las cuales se pueda instalar un cementerio parque en
determinado sector de un municipio o las que estudian las consecuencias que tendraí la apertura
de un centro de compras sobre los comercios y la actividad econoí mica de una localidad.

Se trata en todos los casos de restricciones y condicionamientos para la instalacioí n de estos

complejos en miras del intereí s puí blico o comuí n y se sustentan en el poder de policíía
inmobiliario, que han retenido las provincias (y municipios) y que, por ende, no han delegado al
gobierno central

ARTICULO 2080.- Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas

administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones
edilicias o de otra ííndole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como asíí
tambieí n fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbaníística.
Toda limitacioí n o restriccioí n establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras
traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera
parte integrante de los tíítulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que
componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir
prueba en contrario.

ARTICULO 2081.- Gastos y contribuciones. Los propietarios estaí n obligados a pagar las expensas,
gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto
inmobiliario en la proporcioí n que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal.
Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente
previstas, en caso de utilizacioí n de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e
invitados de los titulares.

ARTICULO 2082.- Cesioí n de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer
condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones
comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades
particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier tíítulo o derecho, real
o personal, el uso y goce de su unidad funcional.

ARTICULO 2083.- Reí gimen de invitados y admisioí n de usuarios no propietarios. El reglamento

puede establecer la extensioí n del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas
personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un
reí gimen de invitados y admisioí n de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las
caracteríísticas y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.

El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o
limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesioí n ni
transmisioí n total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no
propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto
determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.

En el caso de los complejos urbaníísticos, dentro de su normativa especial, ademaí s de las

previsiones del art. 2056, se faculta expresamente al reglamento de propiedad a establecer la
modalidad autorizada para la cesioí n temporaria de las unidades privativas.

El alcance de la reglamentacioí n no podraí vulnerar las facultades materiales y juríídicas del titular,
por ejemplo, prohibieí ndole ceder su unidad, pero si regular el uso y goce de los bienes del
complejo urbaníístico por parte de quien no ostenta la titularidad de la unidad funcional. Ora
podraí exigíírsele contribuciones especiales por el uso de ciertas instalaciones a los terceros, ora
podraí inhibirse al propietario que utilice las instalaciones a la vez que su cesionario o cualquier
otra modalidad que el reglamento prevea, de la que el titular a la postre no podraí agraviarse, por
haber adherido al reglamento al momento de ingresar al reí gimen, teniendo vedado alegar
desconocimiento, en virtud de la presuncioí n de que da cuenta el art. 2080.

El art. 2083 a su vez tambieí n faculta al consorcio que por víía reglamentaria disponga la
posibilidad y extensioí n del uso y goce de las partes e instalaciones comunes por parte de los
familiares del propietario asíí como un reí gimen de invitados y de usuarios no propietarios.

El reglamento diferenciaraí supuestos, porque es dable que el grupo familiar conviviente del
titular goce de las mismas prerrogativas de disfrute que el duenñ o, no asíí su familia extendida no
conviviente o sus amigos visitantes.

Rige en este caso el mismo criterio que para los cesionarios (inquilinos, comodatarios,
usufructuarios etc.) en el sentido de que no pueden conculcarse las facultades inherentes al
derecho de propiedad del titular, lo que no significa que deba proveeí rseles las mismas ventajas de
disfrute a sus invitados o a todos sus familiares.

ARTICULO 2084.- Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las
normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de
los conjuntos inmobiliarios entre síí o con

Terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones

comunes. Estas decisiones conforman modificacioí n del reglamento y deben decidirse con la
mayoríía propia de tal reforma, seguí n la prevea el reglamento.

ARTICULO 2085.- Transmisioí n de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever

limitaciones pero no impedir la libre transmisioí n y consiguiente adquisicioí n de unidades
funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en
la adquisicioí n a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades
privativas.

ARTICULO 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades
funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios
puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.

En los emprendimientos urbaníísticos son comunes las sanciones que implican multas a los
infractores. Tambieí n son comunes los apercibimientos y las suspensiones temporarias para la
utilizacioí n de ciertos sectores comunes.

Entendemos que eí ste seraí el tipo de sanciones a las que se refiere el artíículo que glosamos.

Con relacioí n a las multas debe tenerse en cuenta que fueron eliminadas del texto del art. 2069 lo
que puede generar dudas respecto de la legalidad de su aplicacioí n reglamentaria.

Lo que no podríía incluir el reglamento son claí usulas que impliquen la exclusioí n definitiva del
infractor respecto de los bienes y servicios del sistema y mucho menos impedir la entrada de eí ste
al complejo.

Lo comentado sin perjuicio de que parte de la doctrina entiende que en casos de suma gravedad,
la sancioí n podríía llegar a la exclusioí n de la condicioí n de titular dominial del infractor.

Los reglamentos deberaí n prever tambieí n un procedimiento que permita al imputado de una
sancioí n, ejercer su derecho a defenderse dentro del aí mbito consorcial.

Contra las decisiones sancionatorias, el interesado siempre tendraí expedita la víía judicial de
revisioí n.

Condominio

CAPITULO 1

Disposiciones generales

ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en comuí n a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las
partes de los condoí minos se presumen iguales, excepto que la ley o el tíítulo dispongan otra
proporcioí n.

Concepto de condominio El condominio es una forma de comunidad de derechos reales sobre una
misma cosa que permanece indivisa, pero el derecho sobre ella se divide en cuotas partes donde
cada condoí mino tiene una porcioí n ideal.

Coghlan senñ ala que el condominio es el derecho real de dominio sobre una o maí s cosas
determinadas, muebles o inmuebles, que pertenecen en comunioí n a una pluralidad de sujetos,
individualmente titulares de parte indivisa, que se ejerce por todos ellos a traveí s de sendas
posesiones que alcanzan a todo el objeto y teniendo el conjunto de los condoí minos, en principio
unaí nimemente considerados, los atributos propios del duenñ o uí nico y sin perjuicio de la eventual
vocacioí n al todo de cada uno de los copropietarios.

Naturaleza juríídica La doctrina se ha dividido respecto de la naturaleza juríídica.

La autonomíía del condominio La implíícita definicioí n del art. 1983 del derecho real de
condominio puede reavivar la poleí mica acerca de si es un derecho real autoí nomo o un dominio
plural, pues es esencialmente semejante a la del art. 2673 del Coí digo Civil antes vigente, cuando
se dice que es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece a varias personas.

Esa nebulosa definicioí n era en Veí lez concordante con la peculiaridad de incluir al dominio y al
condominio en el mismo inciso del art. 2503, solucioí n que no se mantiene en el Coí d. Civ. y Com.;
por el contrario este uí ltimo enumera como derechos reales el dominio y el condominio en forma
separada.

Caracteres El derecho real de condominio se diferencia del derecho real de dominio por tener los
caracteres que le son propios y que mencionaremos a continuacioí n.

3.1. Titularidad plural El condominio se caracteriza por la existencia de dos o maí s personas fíísica
y/o juríídica que tienen la posesioí n legíítima en comuí n de una cosa mueble o inmueble.

Unidad de objeto El objeto del derecho real de condominio siempre estaí vinculado a cosas
muebles o inmuebles. Si varios condoí minos tienen en comuí n un inmueble, dos automotores, tres
aeronaves y doscientas cabezas de ganado, todas ellas deben ser consideradas como una unidad,
de manera tal que el derecho de los condoí minos no recae sobre partes materiales sino sobre la
totalidad de cada una de ellas por partes indivisas.

Titularidad en cuotas o partes indivisas El nuevo Coí digo al definir el condominio senñ ala que "es el
derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en comuí n a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa". Cuando la definicioí n dice que es un derecho que
pertenece en comuí n a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa,
significa que el derecho se encuentra dividido entre los distintos condoí minos y que a cada uno de
ellos le corresponde una cuota parte indivisa (1/3, 2/5, etc.).

ARTICULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Tíítulo se aplican, en subsidio de
disposicioí n legal o convencional, a todo supuesto de comunioí n de derechos reales o de otros
bienes.

Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Tíítulo.

En el caso concreto de un conflicto, a falta de regulacioí n especial o de convencioí n (si diere lugar
esto uí ltimo) recieí n entonces se aplicaraí n las normas en subsidio para dirimir la especie.

ARTICULO 1985.- Destino de la cosa. El destino de la cosa comuí n se determina por la convencioí n,
por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

Los condoí minos se encuentran constrenñ idos a utilizar la cosa comuí n seguí n su destino. El artíículo
menciona diferentes pautas a los fines de precisar el destino de la cosa objeto del condominio.

En primer lugar la cosa objeto del condominio debe ser utilizada de acuerdo a lo convenido por
las partes en el contrato constitutivo, lo cual equivale a decir que en este supuesto el destino de la
cosa esta dado por la convencioí n.

La falta de determinacioí n del destino de la cosa al momento de constituirse el condominio hace

jugar la segunda alternativa prevista por la norma, es decir por "la naturaleza de la cosa".

Por uí ltimo el destino de determinaraí por el uso al cual estaba afectada de hecho la cosa objeto del
condominio.

En definitiva los condoí minos deben usar y gozar de la cosa seguí n el destino pactado o convenido,
y si ello no fue expresamente establecido deberaí usarla en el destino al cual estaba afectada no
pudiendo emplear los objetos sometidos a su derecho sino en los usos propios a la naturaleza de
ellos.

Alterini, Papanñ o-Kiper-Dillon-Causse, senñ alan que para determinar el "destino" se deberaí estar
primero lo que haya convenido al respecto los comuneros, y a falta de acuerdo previo, la
naturaleza de la cosa y el uso anterior.

ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condoí mino, conjunta o individualmente, puede usar
y gozar de la cosa comuí n sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio intereí s u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condoí minos.

ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condoí minos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa comuí n o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.

ARTICULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida
mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnizacioí n a los restantes
condoí minos, sino a partir de la oposicioí n fehaciente y soí lo en beneficio del oponente.

ARTICULO 1989.- Facultades con relacioí n a la parte indivisa. Cada condoí mino puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condoí minos.
Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la particioí n, que les es
inoponible. La renuncia del condoí mino a su parte acrece a los otros condoí minos.

La actual redaccioí n coincide con la de los citados artíículos 2676, 2677 y 2678 del Coí digo de
Veí lez, ya que otorga tambieí n al copropietario el derecho de gozar respecto de su parte indivisa de
praí cticamente las mismas facultades del duenñ o. La alocucioí n "sin el asentimiento de los restantes
condoí minos", equipara al duenñ o con el condoí mino, porque le confiere una verdadera autonomíía.

Tambieí n se habilita a los condoí minos a desmembrar su derecho a la parte indivisa mediante la
constitucioí n de otros derechos reales y a enajenar su parte, todo ello sin solicitar el
consentimiento de los demaí s, asíí como tambieí n que por integrar el patrimonio del deudor
condoí mino, sus acreedores podraí n ejecutar dicha cuota parte.

Al ser la parte indivisa una nocioí n intelectual, no es susceptible de que sobre ella se ejercite
facultad material alguna, dado que carece de objeto fíísico por sobre el que desplegarlas.

Cabe la misma solucioí n legal que para el Coí digo anterior respecto de la constitucioí n de
servidumbres, que por recaer estas sobre la cosa ííntegra se necesita el consentimiento de todos
los comuneros.
En cuanto a la hipoteca, su constitucioí n sobre parte indivisa tambieí n ha quedado autorizada por
el artíículo 2207 de la actual redaccioí n.

Con relacioí n a la subordinacioí n del acreedor hipotecario al resultado de la particioí n, se ha

producido una variacioí n respecto de la cuestioí n.

El artíículo 2207 habilita al acreedor hipotecario a "ejecutar la parte indivisa sin esperar el
resultado de la particioí n", y el 1989 habilita a los acreedores, "pueden embargarla y ejecutarla sin
esperar el resultado de la particioí n".

De este articulado deberaí colegirse que si de la particioí n extrajudicial hubiere un desmedro a los
derechos de acreedor hipotecario, el resultado no le seraí oponible si no se les hubiere citado y
dado intervencioí n al acto particionario,

La nueva redaccioí n aporta una aclaracioí n importante, que no conteníía la antigua redaccioí n del
artíículo 2685 del Coí digo de Veí lez, ello es que determinoí quieí n resulta ser el beneficiario del
abandono, designando como tales a los demaí s condoí minos, que asíí veraí n acrecidas sus porciones
o cuotas partes. No privilegia especialmente a quieí n hubiera hecho los gastos sino a todos los
demaí s sin discriminacioí n, ni tampoco al Estado cuando el condominio recae sobre inmuebles.

ARTICULO 1990.- Disposicioí n y mejoras con relacioí n a la cosa. La disposicioí n juríídica o material
de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, soí lo puede hacerse con la conformidad de todos
los condoí minos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los líímites de
uso y goce de la cosa comuí n, cada condoí mino puede tambieí n, a su costa, hacer en la cosa mejoras
uí tiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condoí mino debe pagar los gastos de conservacioí n y reparacioí n de
la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con
relacioí n a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su
derecho.

El condoí mino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

ARTICULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condoí mino contrae deudas en

beneficio de la comunidad, es el uí nico obligado frente al tercero acreedor, pero tiene accioí n
contra los otros para el reembolso de lo pagado.

Si todos se obligaron sin expresioí n de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda
por partes iguales. Quien ha pagado de maí s con respecto a la parte indivisa que le corresponde,
tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporcioí n.

CAPITULO 2

Administracioí n
ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en comuí n. Si no es posible el uso y goce en comuí n
por razones atinentes a la propia cosa o por la oposicioí n de alguno de los condoí minos, eí stos
reunidos en asamblea deben decidir sobre su administracioí n.

ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condoí minos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipacioí n razonable.

La resolucioí n de la mayoríía absoluta de los condoí minos computada seguí n el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la
suerte.

ARTICULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulacioí n en contrario, los frutos de la cosa comuí n se
deben dividir proporcionalmente al intereí s de los condoí minos.

CAPITULO 3

Condominio sin indivisioí n forzosa

SECCION UNICA

Particioí n

ARTICULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la divisioí n de la
herencia, en tanto sean compatibles.

ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la particioí n. Excepto que se haya convenido la indivisioí n, todo
condoí mino puede, en cualquier tiempo, pedir la particioí n de la cosa. La accioí n es imprescriptible.

ARTICULO 1998.- Adquisicioí n por un condoí mino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para
la divisioí n de la herencia, tambieí n se considera particioí n el supuesto en que uno de los
condoí minos deviene propietario de toda la cosa.

CAPITULO 4

Condominio con indivisioí n forzosa temporaria

ARTICULO 1999.- Renuncia a la accioí n de particioí n. El condoí mino no puede renunciar a ejercer la
accioí n de particioí n por tiempo indeterminado.

ARTICULO 2000.- Convenio de suspensioí n de la particioí n. Los condoí minos pueden convenir
suspender la particioí n por un plazo que no exceda de diez anñ os. Si la convencioí n no fija plazo, o
tiene un plazo incierto o superior a diez anñ os, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que
sea inferior a diez anñ os puede ser ampliado hasta completar ese líímite maí ximo.

ARTICULO 2001.- Particioí n nociva. Cuando la particioí n es nociva para cualquiera de los
condoí minos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, seguí n su naturaleza y destino econoí mico, el juez puede disponer su
postergacioí n por un teí rmino adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco anñ os. Este
teí rmino es renovable por una vez.

ARTICULO 2002.- Particioí n anticipada. A peticioí n de parte, siempre que concurran circunstancias
graves, el juez puede autorizar la particioí n antes del tiempo previsto, haya sido la indivisioí n
convenida u ordenada judicialmente.

ARTICULO 2003.- Publicidad de la indivisioí n o su cese. Las claí usulas de indivisioí n o el cese
anticipado de la indivisioí n soí lo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el
respectivo registro de la propiedad.

CAPITULO 5

Condominio con indivisioí n forzosa perdurable

SECCION 1ª

Condominio sobre accesorios indispensables

ARTICULO 2004.- Indivisioí n forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisioí n forzosa
cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comuí n
de dos o maí s heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectacioí n,
ninguno de los condoí minos puede pedir la divisioí n.

ARTICULO 2005.- Uso de la cosa comuí n. Cada condoí mino soí lo puede usar la cosa comuí n para la
necesidad de los inmuebles a los que estaí afectada y sin perjudicar el derecho igual de los
restantes condoí minos.

UNIDAD 27

ANALISIS DEL DECRETO LEY 17.801: “REGIMEN REGISTROS PROPIEDAD INMUEBLE “

DOCUMENTOS INSCRIBIBLS; REQUISITOS

Art 2: De acuerdo con lo dispuesto por los artíículos 2505, 3135 y concordantes del Coí digo Civil,
para su publicidad, oponibilidad a terceros y demaí s previsiones de esta ley, en los mencionados
registros se inscribiraí n o anotaraí n, seguí n corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demaí s providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Clases de documentos inscribibles:

1) Documentos notariales: Los documentos notariales van a hacer referencia a los actos
contenidos

En el inc. a del art. 2º, es decir a actos juríídicos en virtud de los cuales se constituyen, modifiquen,
transmitan, declaren o extingan derechos reales sobre inmuebles conforme al art. 1184 del C.C.
que deben ser hechos en escritura puí blica.

2)D ocumentos judiciales: Los documentos judiciales son aquellos que emanan del Juez: un oficio
de embargo o de otra cautelar.

3) Documentos administrativos: El documento administrativo es el que emana de la autoridad

administrativa

4) Documentos privados: La ley contempla tambieí n la posibilidad de que ingresen al Registro

documentos privados y en tal caso se exige que la firma de sus otorgantes esteí certificada por
escribano puí blico o por Juez de Paz o por un funcionario competente.

Requisitos
Art 3. Para que los documentos mencionados en el artíículo anterior puedan ser inscriptos o
anotados deberaí n reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucioí n judicial o administrativa, seguí n

legalmente corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias
por quien esteí facultado para hacerlo;

c) Revestir el caraí cter de auteí nticos y hacer fe por síí mismo o con otros complementarios en
cuanto al contenido que sea objeto de la registracioí n, sirviendo inmediatamente de tíítulo al
dominio, derecho real o asiento practicable.

Para los casos de excepcioí n que establezcan las leyes, podraí n ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esteí certificada por escribano
puí blico, juez de paz o funcionario competente.

NATURALEZA JURIDICA Y EFECTOS DE LA INSCRIPCION

La inscripcioí n en nuestro paíís es:

Real
Registral
Declarativa
· No convalida tíítulos

PETICION DE INSCRIPCION
El Registro nunca actuí a de oficio. Siempre la inscripcioí n o anotacioí n de los documentos va a ser
realizada a peticioí n de parte. Y esto responde a un principio registral, que se llama “PRINCIPIO
DE ROGACION”.

La peticioí n de inscripcioí n va a iniciar el llamado procedimiento de registracioí n que comienza con

el pedido de las personas autorizadas para que se inscriba o para que se anote un documento y
que termina con la inscripcioí n definitiva del documento o con la devolucioí n del documento sin
inscribir por falta de los requisitos necesarios.

¿Quieí nes son las personas facultadas para pedir la inscripcioí n de un documento?

No cualquiera puede pedirla, si yo me entero que mi vecina vendioí su casa, no puedo

presentarme ante el registro a pedir que se inscriba la transferencia del dominio la peticioí n soí lo
puede pedirla quien se encuentre legitimado para ella.

De acuerdo al art. 6º la peticioí n puede ser realizada por:

Art 6. La situacioí n registral soí lo variaraí a peticioí n de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;

b) Quien tuviere intereí s en asegurar el derecho que se ha de registrar.

Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas,
la peticioí n deberaí ser formulada con su intervencioí n

FORMA DE LA PETICION

Art 7. La peticioí n seraí redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la
reglamentacioí n local.

La peticioí n de inscripcioí n de inscripcioí n se redacta en lo que se llama la MINUTA de inscripcioí n,

que es un formulario en donde estaí n contenidos los elementos esenciales del documento a
inscribir.

Esta minuta de inscripcioí n va a cumplir dos funciones importantíísimas, va a servir como

elemento de peticioí n y tambieí n como documento reparatorio en caso de destruccioí n, peí rdida o
deterioro del folio, ya que la minuta contiene los datos del folio.

En la minuta se insertan una serie de datos que deberaí n ser llenados por el solicitante. Consta de:

- La nomenclatura catastral del inmueble.

- El funcionario que autoriza el acto, si es una escritura puí blica, el nombre del escribano; si se
trata de un acta de remate o de hijuelas, la designacioí n del juez, de queí Juzgado.

- Los datos de las personas que intervienen en el acto: nombre, apellido, nacionalidad,
documento, estado civil, nombre del coí nyuge, domicilio.

- Los datos del inmueble; superficie, líímites, extensioí n, medidas, etc.

- El precio o monto.

- Indicacioí n del tíítulo de dominio.

- La naturaleza del bien, es decir si se trata de un bien propio o ganancial

- Firma y sello del escribano.

- La fecha de presentacioí n.

ASIENTO DE LA PRESENTACION

El asiento de presentacioí n lo realiza la persona que atienda en Mesa de Entradas del Registro.
Asienta en un libro el documento que se presenta, el nuí mero de escritura, nombre del escribano,
es decir, trataraí de individualizar el documento que se presenta para su inscripcioí n. Tambieí n

anota el díía y la hora de presentacioí n y ademaí s le va a dar un nuí mero, ese nuí mero guarda un
orden cronoloí gico.

Este asiento de presentacioí n tiene gran importancia por cuanto a partir del díía y de la hora de la
presentacioí n va a regir el principio de prioridad.

¿Y queí es esto del principio de prioridad? . Quiere decir que entre dos documentos que ingresen
al Registro va a tener prioridad el que primer ingrese en el tiempo.

Tema que adquiere especial importancia en el registro de las medidas cautelares, ya que la
prioridad estaraí dada por el embargo que primero se presente para su anotacioí n.

DESISTIMIENTO DE LA INSCRIPCION

Si yo presento un documento para su inscripcioí n puedo desistir de dicho pedido hasta el

momento en que se haya realizado el asiento. Una vez registrado el documento ya no puedo
desistir.

En caso que el documento haya sido inscripto ya no procederaí el desistimiento de la peticioí n sino
que el interesado tendraí que cancelar el asiento.

¿Quieí nes pueden formular el desistimiento? Soí lo las partes pueden desistir de la peticioí n, en el
caso de los documentos notariales si bien el escribano estaí autorizado para peticionar la
Inscripcioí n, carece de facultades para desistir de su peticioí n siendo necesario que en ese caso
suscriba la peticioí n de desistimiento el titular del derecho
PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Es la facultad que tiene el registro de examinar el tíítulo cuya toma de razoí n se solicita, para
verificar si reuí ne los requisitos exigidos para poder ser inscripto y que se efectiviza a traveí s de la
funcioí n calificadora, llamada calificacioí n registral, o sea; es la facultad que tiene el Registro para
que examinando el documento que se presenta para su registracioí n, determine si es susceptible
de ser registrado o no.

El principio de legalidad tiene por objeto, a traveí s de la calificacioí n asegurar el cumplimiento de

todos los otros principios registrales.

En sííntesis: es aquel en virtud del cual se establece la facultad y el deber del Registrador de
efectuar un estudio previo de los documentos que pretenden inscribirse y pronunciarse sobre su
admisibilidad o rechazo.

LA FUNCION CALIFICADORA: ALCANCE

Este alcance va a variar seguí n el tipo de registro, cuando mayores sean los efectos de la
registracioí n mayor seraí el efecto o el alcance de la calificacioí n. Asíí, en un registro constitutivo,
donde el documento, auí n cuando adolezca de fallas se va a purificar, mayor seraí el alcance de la

calificacioí n y el anaí lisis del documento no soí lo se haraí de las formas extríínsecas, sino que
tambieí n va a ir al contenido del acto, al contenido del negocio, para determinar su legitimidad, su
validez, va a analizar la capacidad de los que intervienen el negocio juríídico, y si tiene o no
legitimacioí n para obrar. En cambio, en aquellos Registros de mera transcripcioí n donde esa
inscripcioí n va a producir un mero anoticiamiento, donde no tendraí efectos de oponibilidad frente
a los terceros la funcioí n

calificadora va a ser íínfima. Como nuestro registro que es meramente declarativo.

INSCRIPCION PROVISORIA

Una vez presentado el documento al Registro para su toma de razoí n, podíía suceder tres cosas:

a) Que se lo inscriba en forma definitiva. Se terminoí el problema.

b) Que se lo inscriba en forma provisoria.

c) Que se le devuelva sin registrar.

Vamos a ver cuando el documento es inscripto en forma provisoria.

Estaí establecido en el Art. 9, inc. b de la Ley 17801: Es decir cuando el documento presenta alguí n
defecto que sea subsanable.

PLAZO

El registrador tiene un plazo de 30 díías para devolver el documento dejando constancia que se
inscribe en forma provisoria y el peticionante tiene un plazo de 180 díías para subsanar el defecto.

El plazo de 180 díías comienza a contarse desde la fecha en que se presentoí el documento para su
toma de razoí n en el Registro, vale decir desde que Mesa de Entradas le pone el cargo.

PRORROGA

Antes del vencimiento de los 180 díías, se puede pedir una proí rroga, si no se ha podido subsanar
el defecto. El Registro otorgaraí una proí rroga por 180 díías. Si no subsana el defecto, entonces
antes del vencimiento de la proí rroga podraí solicitar una nueva proí rroga, que generalmente el
Registro

la concede pero por 90 díías, o por 180 díías, seguí n el caso. En general, no hay una ley que
determine el plazo de proí rroga, pero por la praí ctica se la concede hasta cinco veces.

CONTENCIOSO REGISTRAL

Presentado el documento y si el registro lo devuelve o lo inscribe en forma provisoria y el

particular no estaí de acuerdo con ello puede presentar un Recurso.

Art 9 ultima parte: Cuando la decisioí n no fuese rectificada podraí promoverse el recurso o
impugnacioí n que correspondiere seguí n la ley local, durante cuya sustanciacioí n se mantendraí
vigente la inscripcioí n o anotacioí n provisional. La reglamentacioí n local fijaraí los plazos maí ximos
dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo
de su vigencia.

CERTIFICADO CON RESERVA DE PRIORIDAD: El bloqueo o cierre registral

En este tema juegan dos principios registrales: el principio de prioridad y el principio de

publicidad. El principio de prioridad implica que el documento que ingrese primero en el tiempo
desplaza al que ingresa posteriormente, pero esto no es tan absoluto y a partir de la Ley 17.801 la
prioridad puede retrotraerse.

Clase de prioridad

La prioridad puede ser excluyente o no excluyente.

La prioridad es excluyente cuando se trata de derechos incompatibles entre síí, ej.: dos escrituras
puí blicas en virtud de las cuales se venda un

mismo inmueble a dos personas distintas.

La prioridad no excluyente, tiene lugar cuando ingresan en el Registro documentos que no se

excluyen entre síí, por ej. dos hipotecas, o una hipoteca y un usufructo o dos embargos, etc..

Cuando la prioridad es excluyente, el documento que ingresa primero es el que se inscribe y al

otro documento se lo devuelve sin registrar; en tanto que si la prioridad no es excluyente, se
tomaraí razoí n de los dos documentos, registraí ndose en primer lugar aquel documento que tiene
fecha

anterior (si los dos tienen igual fecha, se tiene en cuenta la hora de presentacioí n). El registrador
debe efectuar las inscripciones y anotaciones respetando estrictamente el orden cronoloí gico de
presentacioí n de los documentos.

El principio de prioridad tiene excepciones: el efecto retroactivo de la inscripcioí n contemplada en

el art. 5 de la 17.801; convenciones de rango y reserva de prioridad del art. 25 y sgtes.

Por otro lado juega el PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. La publicidad puede ser formal o material. La
publicidad formal es aquella que soí lo produce un mero anoticiamiento de la situacioí n juríídica del
inmueble, pero no produce otro efecto. Por ej. si voy al registro y le solicito al empleado que me
exhiba la Ceí dula parcelaria de cualquier inmueble y la veo y anoto los datos en mi agenda, ello no
quiere decir que al díía siguiente cuando yo haya logrado que el Juez ordene una medida cautelar
sobre el mismo inmueble, la situacioí n de eí ste no variaraí , es decir la publicidad formal no me da
ninguna garantíía de que la situacioí n registral no se modificaraí , auí n cuando solicite una

fotocopia certificada de la Ceí dula Parcelaria.

En tanto que la publicidad material, que se hace efectiva a traveí s de los certificados síí produce
efectos que no son el mero anoticiamiento de la situacioí n registral del inmueble.

Por otra parte, la publicidad puede producirse por distintos medios:

a) Por la exhibicioí n de los asientos del registro..

b) Por la expedicioí n de copias autenticadas de la documentacioí n (1º parte del art. 27) y si bien
son instrumentos puí blicos y hacen plena fe del contenido de las mismas ello es al soí lo efecto de
determinar que el díía de expedicioí n de la fotocopia la situacioí n registral del inmueble es la que se
consigna allíí; pero ello no quiere decir que al otro díía se produzca una modificacioí n.

c) Por los informes a los que se refiere el art. 27, uí ltima parte.

d) Por las certificaciones que hace referencia el art. 22 y sgtes. de la Ley.

No es lo mismo la certificacioí n o los certificados y los informes. El informe soí lo produce el

anoticiamiento de la situacioí n juríídica; en tanto que el certificado no soí lo produce un
anoticiamiento sino que ademaí s asegura su inmutabilidad durante un plazo determinado por la
ley, es el llamado

“Bloqueo Registral” .

Entonces se tratoí de buscar la forma que la situacioí n registral se “congelara” y ello se logroí a
traveí s del “Bloqueo o Cierre Registral”, con la expedicioí n del certificado previsto en el art. 22.

Se llama certificado a la constancia emanada del Registro, a peticioí n de parte, que publicita la
situacioí n juríídica de los inmuebles y de las personas, produciendo simultaí neamente el cierre
registral”.

Para queí actos es necesario el certificado? . Art. 23: Para todos aquellos documentos de
transmisioí n, constitucioí n, modificacioí n o cesioí n de derechos reales sobre inmuebles.

Entonces, el escribano que va autorizar un acto de los mencionados en el art. 23 tiene la

obligacioí n de solicitar el certificado, no pudiendo otorgar la escritura sin el certificado a la vista.
Ojo, no es una facultad que tiene el escribano o el funcionario, es una obligacioí n que le impone la
ley.

PLAZO DE VALIDEZ DEL CERTIFICADO

Una vez que el escribano ha pedido el certificado, eí ste tiene un plazo de validez de 15,25 o 30 díías
seguí n que la oficina del escribano esteí radicada en la Ciudad asiento del Registro, en el interior de
la Provincia o fuera del aí mbito de la Provincia.

El plazo de validez se cuenta desde la 0 (cero) hora del díía de su expedicioí n (art. 24).

No es lo mismo fecha de presentacioí n que fecha de expedicioí n. Fecha de presentacioí n es cuando

el escribano presenta su pedido por Mesa de Entradas, en tanto que fecha de expedicioí n es
cuando el Registro de la Propiedad expide el certificado.

Estos plazos se cuenta por díías corridos y ademaí s son perentorios. Una vez expedido el
Certificado produce a favor del escribano que lo solicita el efecto de una “anotacioí n preventiva” o
sea el “bloqueo registral” o “cierre registral”.

Y queí significa esto?. O queí ventajas trae aparejado? . Quiere decir que si el Escribano radicado en
Salta, otorga el acto dentro de los 15 díías de validez del certificado y ademaí s lo presenta para su
registracioí n dentro de los 45 díías de su otorgamiento, que fija el art. 5 de la Ley se va a considerar
como que el documento fue inscripto el díía de la expedicioí n

del certificado.

Y queí es lo que hace el registro cuando expide el certificado?. Toma nota de su expedicioí n en la
Ceí dula parcelaria o en el folio real correspondiente a ese inmueble. De allíí la columna de
Certificaciones que tienen algunas Ceí dulas Parcelarias. El registrador redacta un asiento en
donde consta la fecha de expedicioí n del certificado, nombre del Escribano que lo solicitoí y el acto
para el cual fue solicitado; si es para compraventa, anotaraí para C.V.; si es para hipoteca, para
Hipoteca.

Pero queí pasa si durante el plazo de validez del certificado o durante el plazo que tiene el
escribano para presentar el documento para su inscripcioí n se presenta al Registro otro pedido de
certificacioí n?. El Registro deberaí emitir este nuevo certificado pero dejaraí constancia que en tal
fecha se expidioí un certificado para el escribano tal y para tal operacioí n.

Y si se presenta un oficio judicial ordenando que se tome nota de un embargo?. El embargo se

anotaraí pero en forma condicional, lo que significa que si dentro del plazo de validez se autoriza
la escritura (15 díías en Salta) y si dentro de los 45 díías se presenta para su inscripcioí n, el

embargo que estaba inscripto en forma condicional, caeraí por cuanto estaba condicionado a que
el acto se instrumente o no y que se presente el documento. Pero si el escribano autoriza el acto,
no ya el díía 15 de validez del certificado, sino el díía 16, auí n cuando lo presente para su
inscripcioí n dentro de los 45 díías, el embargo dejaraí de ser “condicional” y pasaraí a ser definitivo.

Ahora bien, si el embargo condicional cae por haberse autorizado el acto y presentado para su
registracioí n en tiempo oportuno, el Registro tiene la obligacioí n de comunicar al Juez que dispuso
la medida cautelar de tal situacioí n.

Ver arts. 22, 23, 24, 25, 17, 18.

Art 17. Inscripto o anotado un documento, no podraí registrarse otro de igual o anterior fecha que
se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo teí rmino se hubiere
instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacioí n a que se refieren los artíículos 22 y
concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artíículo 5º o, si se trata de
hipoteca, dentro del plazo fijado en el artíículo 3137 del Coí digo Civil.

Art 18. No obstante lo dispuesto en el artíículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por
derecho, el Registro procederaí de la siguiente forma: a) Devolveraí los documentos que resulten
rechazados, dejando constancia de su presentacioí n, tanto en el Registro como en el documento
mismo. La forma y tiempo de duracioí n de esta anotacioí n seraí n los que rigen respecto de la
inscripcioí n provisional; b) Si al solicitarse la inscripcioí n o anotacioí n existieren otras de caraí cter
provisional, o certificaciones vigentes, o esteí corriendo respecto de eí stas el plazo previsto en el
artíículo 5º, aqueí lla se practicaraí con advertencia de la circunstancia que la condiciona; c) Cuando
la segunda inscripcioí n o anotacioí n obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro
informaraí la variacioí n producida. La advertencia o informacioí n indicada se dirigiraí a quien
hubiera efectuado la peticioí n o a quien tuviere intereí s legíítimo en conocer la situacioí n registral
mediante notificacioí n fehaciente.

Art 22. La plenitud, limitacioí n o restriccioí n de los derechos inscriptos y la libertad de disposicioí n,
soí lo podraí acreditarse con relacioí n a terceros por las certificaciones a que se refieren los
artíículos siguientes.

Art 23. Ninguí n escribano o funcionario puí blico podraí autorizar documentos de transmisioí n,
constitucioí n, modificacioí n o cesioí n de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el
tíítulo inscripto en el Registro, asíí como certificacioí n expedida a tal efecto por dicha oficina en la
que se consigne el estado juríídico de los bienes y de las personas seguí n las constancias
registradas. Los documentos que se otorguen deberaí n consignar el nuí mero, fecha y constancias
que resulten de la certificacioí n.

Art 24. El plazo de validez de la certificacioí n que comenzaraí a contarse desde la cero hora del díía
de su expedicioí n, seraí de quince, veinticinco o treinta díías seguí n se trate, respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o funcionarios puí blicos con domicilio legal en la ciudad
asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del aí mbito de la provincia,
territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentacioí n local determinar la forma en
que se ha de solicitar y producir esta certificacioí n y queí funcionarios podraí n requerirlas.
Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podraí establecer plazos maí s amplios de
validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios puí blicos del interior de
la provincia o territorio.

Art 25. Expedida una certificacioí n de las comprendidas en los artíículos anteriores, el registro
tomaraí nota en el folio correspondiente, y no daraí otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo
de su vigencia maí s el del plazo a que se refiere el artíículo 5º, sin la advertencia especial acerca de
las certificaciones anteriores que en dicho perííodo hubiere despachado. Esta certificacioí n
produciraí los efectos de anotacioí n preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la
inscripcioí n del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.

CERTIFICADO USADO POR DISTINTO ESCRIBANO O PARA UN ACTO DISTINTO

El certificado debe ser usado por el escribano que lo solicitoí y para los fines por los cuales se lo
solicitoí , de lo contrario no produce como efecto, la anotacioí n preventiva.

Ahora bien, se admite que el certificado sea usado por el reemplazante legal del escribano o
funcionario que lo solicitoí , tambieí n en el supuesto que sea usado por el escribano adscripto o que
sea usado por otro escribano cuando asíí se dejoí constancia en la solicitud de certificacioí n

ESCRITURA SIN CERTIFICADO

¿Queí pasa si el escribano o el funcionario no pidioí el certificado y lo mismo otorgoí el acto? . Seraí
nulo el acto?. Desde luego que no ya que las causas de nulidad del acto no pueden establecerse
sino por la ley de fondo. El acto otorgado sin certificado es vaí lido, pero la escritura soí lo seraí
oponible a los terceros interesados desde el momento de su presentacioí n

en el Registro.

Ademaí s el escribano incurre en incumplimiento que le genera responsabilidad por no haber

cumplido con un deber legal y en consecuencia el Registro pone en conocimiento del Colegio de
Escribanos tal omisioí n.

ESCRITURA SIMULTAÓ NEA

Pese que se trate de escrituras realizadas por distintos escribanos o para distintos actos todos
utilizan el mismo certificado. Caso por ej., de que se venda un inmueble y se constituya una
hipoteca por el saldo de precio, generalmente estas dos operaciones va a instrumentarse en una
sola escritura pero si la compraventa la va a otorgar un escribano y la constitucioí n de la hipoteca,
otro escribano, el que otorga la hipoteca puede utilizar el certificado pedido por el de la
compraventa; o en el caso que un mismo díía se transfiera el inmueble de A a B, de B a C, de C a D,
los escribanos que otorguen la 2 y la tercera venta pueden utilizar el certificado pedido por el
escribano que autorizaraí la primera.
Art 26. En los casos de escrituras simultaí neas o cuando deban mediar referencias de expedientes,
la relacioí n que se haraí respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, se podraí verificar
directamente en los documentos originales o en sus testimonios. En lo que se refiere a las
constancias de la certificacioí n registral en escrituras simultaí neas, la que se autorice como
consecuencia podraí utilizar la informacioí n que al respecto contenga la que antecede

INSCRIPCION CONDICIONAL

No hay que confundir “inscripcioí n condicional”, con “inscripcioí n provisoria” o con “anotacioí n
preventiva”.

Inscripcioí n condicional : procede cuando se presenta para su toma de razoí n un documento y se

ha expedido un certificado que se encuentra vigente.

Inscripcioí n provisoria: era la inscripcioí n que efectuaba el registrador cuando el documento

presentaba alguí n defecto que debíía ser subsanado.

Y “anotacioí n preventiva” es el supuesto del art. 38 de la Ley de Sociedades cuando se aporta un

inmueble para una sociedad que auí n no tiene existencia.

MEDIDA QUE PUEDE SOLICITAR EL TITULAR DE UNA INSCRIPCION CONDICIONAL

¿Queí puede hacer un acreedor cuando presenta un embargo al Registro para su toma de razoí n y
el Registro se lo anota en forma condicional? .

Puede pedir que el embargo se traslade al precio de venta del inmueble.

En cuanto a las medidas que puede ordenar el juez, habraí que tener en cuenta si se ha autorizado
o no la escritura. Antes de autorizarse la escritura puede el juez disponer medidas precautorias
dirigidas al notario las que paralizan los efectos de la reserva de prioridad. Despueí s de autorizada
la escritura en el caso de la prohibicioí n de innovar no se paraliza la actividad registral, ya que el
ordenarse “no innovar”, quiere decir que el traí mite del certificado y de la autorizacioí n de la
escritura debe continuar en forma automaí tica, sin que se puedan alterar los plazos y sus efectos.

En tanto que si el juez dispone una medida innovativa, en virtud de la cual se ordena hacer o dejar
de hacer, deberaí tratarse de una prohibicioí n de inscribir el documento, el funcionario deberaí
cumplirla, y en consecuencia haraí conocer a las partes otorgantes que se ha dispuesto la
prohibicioí n de inscripcioí n, pudiendo eí stas o bien apelar la medida, para que sea revocada o
peticionar su modificacioí n de acuerdo a cada caso concreto.

Pero en el supuesto que el documento haya ingresado al Registro, el funcionario no debe

inscribirlo, dejando constancia en el folio respectivo y en cuanto a los otros documentos que se
presenten para su registracioí n deberaí anotarlos en forma condicional, por aplicacioí n analoí gica
del art. 18, inc. b de la Ley 17.801. Pero eí ste uí ltimo criterio no cuenta con la adhesioí n de la
mayoríía de los autores, quienes entienden

EL TRACTO SUCESIVO
Es un principio comuí n en todas las legislaciones y es un elemento baí sico para el buen
funcionamiento de un Registro.

A traveí s del tracto sucesivo se trata de establecer la continuidad registral de titulares, o sea en el
hecho de quien dispone de una titularidad registral debe figurar como tal en el Registro. Se trata
de llegar al perfecto encadenamiento, que conduzca desde el titular actual a traveí s de cada uno de
sus antecesores hasta la persona que era titular del derecho en el momento de matricularse el
inmueble, de modo tal que se refleje ííntegramente la historia juríídica de la finca.

Este encadenamiento no soí lo se aplica con relacioí n a las titularidades de dominio, sino de
cualquier derecho real registrado, asíí si Juan Goí mez constituye una hipoteca o un usufructo, seraí
necesario que en el Registro aparezca como titular del dominio; si Pedro manifiesta su voluntad
de

cancelar una hipoteca, seraí necesario que figure como acreedor hipotecario.

Algunos entienden que el tracto sucesivo maí s que un principio registral es un meí todo interno de
ordenamiento para el registrador, pero es de tal universalidad que sin duda puede ser
considerado un principio.

Art 15. No se registraraí documento en el que aparezca como titular del derecho una persona
distinta de la que figure en la inscripcioí n precedente. De los asientos existentes en cada folio
deberaí n resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demaí s derechos
registrados, asíí como la correlacioí n entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o
extinciones.

TRACTO ABREVIADO

Constituye una modalidad al principio de tracto sucesivo y estaí tratado en el art. 16 de la Ley.

Normalmente se realiza una operacioí n y se la inscribe y luego se realiza otra y se la inscribe y asíí
se cumple con el principio del tracto sucesivo, cumplimentaí ndose con el encadenamiento de los
asientos. Pero en virtud de lo dispuesto por el art. 16 se posibilita que en un mismo asiento se

compriman dos o maí s actos referidos a un inmueble.

El tracto abreviado se preveí por razones de economíía inscriptora en la cual el acto de disposicioí n
es otorgado por un titular que todavíía no estaí inscripto y cuyo derecho deriva del titular
inscripto. En especial hace referencia a una o maí s sucesiones hereditarias.

El art. 16 preveí cuatro supuestos de tracto abreviado y en todos los casos el documento deberaí
expresar la relacioí n de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisioí n o
adjudicacioí n, a partir del que figure inscripto en el Registro.

16. No seraí necesaria la previa inscripcioí n o anotacioí n, a los efectos de la continuidad del tracto
con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraíídas en vida por el causante o
su coí nyuge sobre bienes registrados a su nombre;

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios
inscriptos a nombre del causante o de su coí nyuge;

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particioí n de bienes hereditarios;

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultaí nea y se refieran a

negocios juríídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones
hayan intervenido distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberaí expresar la relacioí n de los antecedentes del dominio o
de los derechos motivo de la transmisioí n o adjudicacioí n, a partir del que figure inscripto en el
registro, circunstancia que se consignaraí en el folio respectivo.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD O RANGO

El principio de prioridad implica que dos derechos incompatibles no pueden coexistir y que el
primer documento que se presenta al Registro para su inscripcioí n gana en el tiempo. Asíí, si se
presentan dos compraventas, se inscribiraí la que primero se presentoí para su toma de razoí n.

Si se trata de dos documentos que no sean excluyentes (por ej. Dos embargos, o un embargo y una
hipoteca o dos hipotecas), se inscribiraí primero la que primero se presentoí y luego la presentada
en segundo teí rmino.

El principio de la prioridad tiene gran importancia en materia de hipoteca, en donde existen dos
sistemas: el de rango fijo y el de rango moí vil.

Rango fijo: consagrado en el sistema alemaí n no van ascendiendo

Rango moí vil: es el sistema seguido por nuestra legislacioí n. Quiere decir que cuando se cancela
una hipoteca, la hipoteca de grado subsiguiente se eleva ocupando el lugar de la anterior. Asíí si el
senñ or canceloí la hipoteca por $ 100, la de $ 200 pasa a ocupar automaí ticamente el lugar de la

hipoteca cancelada, deja de ser una hipoteca de 2º teí rmino o de 2º grado, para pasar a ser una
hipoteca en 1er. teí rmino, y la hipoteca de $ 300 pasa a ser una hipoteca de 2º teí rmino.

El rango estaí determinado por el grado de prioridad y el titular del dominio puede constituir
cuaí ntas hipotecas quiera.

Este principio de prioridad puede sufrir modificaciones en virtud de convenciones sobre rango o
establecidas por la ley.

¿Pueden las partes celebrar convenciones sobre el rango? .

Para quienes entienden que las convenciones sobre rango hacen al orden puí blico, las
convenciones no seríían vaí lidas, salvo los supuestos en que la legislacioí n las admite, en tanto que
para la mayoríía de los autores, el rango hipotecario no se relaciona con el contrato del derecho
real de hipoteca, sino que solo modifica el modo de ser de la prelacioí n, por lo que estiman que
son vaí lidas las claí usulas sobre convencioí n de rango.

RESERVA DEL RANGO

Art. 3135 C.C. posibilita que al momento de constituirse la hipoteca, el titular del dominio con el
consentimiento del acreedor hipotecario se reserve el derecho de constituir otra hipoteca de
grado preferente por determinado monto.

Resulta necesario que la reserva de rango se realice al momento de constituirse la hipoteca.

Si yo al constituir una hipoteca a favor de un Banco, me reservo el derecho de constituir otra a

favor de un tercero por la suma de $ 500, si cuento con el consentimiento del acreedor eí sta
reserva es vaí lida. Ahora, queí ocurre si yo en uso de esa reserva de rango en lugar de constituir
una sola por $ 500, quiero constituir dos hipotecas por $ 250, cada una?. Seguí n Molinario, no
podríía constituir las dos, ya que si yo formuleí reserva de rango soí lo puedo constituir una sola,
auí n cuando sea por un monto inferior, en tanto que Alterini estima que pueden constituirse
varias hipotecas, siempre que el monto de todas ellas no exceda el monto de la reserva de rango.

PERMUTA DEL RANGO

Es el intercambio de rango entre dos derechos inscriptos. Si por ej. un acreedor hipotecario en
1er. teí rmino acuerda con el acreedor hipotecario en tercer teí rmino que el primero pase al lugar
del 3ro y eí ste a primer teí rmino. Cuando los montos garantizados con las hipotecas son iguales e
inferiores no hay problema, pero el problema se presenta cuando el monto garantido con la
hipoteca en tercer teí rmino es superior al que se va a permutar, ya que ello puede ocasionar
perjuicios al acreedor hipotecario en segundo teí rmino que va a tener un acreedor hipotecario con
un monto mayor al que existíía al momento de constituirse su hipoteca. En este caso, seraí
necesario contar con el consentimiento del acreedor hipotecario en 2º teí rmino y si este se niega a
otorgar el consentimiento los acreedores hip podraí n permutar sus dichos, pero hasta el monto
originario.

Se aplica no soí lo en supuestos de hipotecas, sino tambieí n de otros derechos reales o embargos,
por ej. permutar el rango de la hipoteca que estaí en segundo teí rmino con el usufructo que estaí en
primer teí rmino.

POSPOSICION DEL RANGO

Se asemeja a la reserva de rango, pero la reserva se hace al momento de constituirse la hipoteca,

en cambio la posposicioí n la puedo hacer con un derecho real ya constituido.

Ej. si necesito constituir una hipoteca, pero el acreedor soí lo me otorgaraí el preí stamo si es
acreedor hipotecario en primer teí rmino y resulta ser que yo ya tengo constituida una hipoteca en
1er teí rmino, entonces celebro un acuerdo con el antiguo acreedor hipotecario a fin de que
posponga su prelacioí n, para que yo pueda obtener el preí stamo.

Debe formalizarse en escritura puí blica e inscribirse en el registro. La posposicioí n de rango no

soí lo es posible en materia de hipotecas, sino tambieí n con relacioí n a los otros derechos reales y
medidas cautelares.

COPARTICIPACION DE RANGO

La coparticipacioí n tiene lugar cuando dos o maí s personas por creí ditos distintos y sin constituirse
en coacreedores pasan a ser acreedores en un mismo rango y de un mismo deudor y sobre el
mismo inmueble.

En el supuesto de subastarse el inmueble si no hay coparticipacioí n de rango, primero cobra su

creí dito el acreedor hipotecario en primer teí rmino y si existe remanente, recieí n cobra el acreedor
hipotecario en segundo teí rmino, en cambio si se ha celebrado un convenio de coparticipacioí n de

rango, el producido de la subasta se distribuye entre los 2 acreedores que coparticipan en el

rango.

RECTIFICACIONES DE ASIENTOS

Arts. 34 y 35 Puede ocurrir que el error esteí en el documento portante del negocio juridico, en
cuyo caso deberaí rectificarse el documento, formulando la peticioí n quien tenga intereí s legíítimo y
acompanñ ando el documento inscripto que dio lugar a la inexactitud.

Si el error estaí en el asiento registral, por ej. se consignoí mal el nuí mero de documento del
comprador, se presenta una nota y se acompanñ a el documento y ante ello, el registrador corrige el
error mediante un asiento.

Los asientos pueden ser rectificados siempre que los terceros no se hayan apoyado en el registro,
caso de que se hubieran expedido certificados, siendo necesario en tal caso que los terceros
conozcan de la inexactitud.

CADUCIDAD DE LAS INSCRIPCIONES

Caducidad no es lo mismo que cancelacioí n. La caducidad se produce de pleno derecho por el solo
transcurso del tiempo y es independiente que se haya producido la prescripcioí n de la deuda. En
los supuestos de caducidad no es necesario la realizacioí n de un asiento.

Las medidas cautelares y la Inhibicioí n caducan a los cinco anñ os de la toma de razoí n o sea desde la
fecha en que la medida fue presentada al Registro para su anotacioí n.

La hipoteca tiene un plazo de caducidad de 20 anñ os

CANCELACION DE LAS INSCRIPCIONES

Para que la cancelacioí n tenga lugar tiene que ingresar un documento que extinga la inscripcioí n.
Asíí para cancelar un embargo, seraí necesario un oficio librado por el Juzgado que dispuso la
medida cautelar ordenando el levantamiento de la misma, si se trata de derechos reales sobre coa
ajena que son susceptibles de extincioí n, normalmente el documento de cancelacioí n seraí otra
escritura puí blica.

En el supuesto que se trate de la transferencia de un derecho inscripto -caso por ej. del dominio-
el Registro no hace un asiento de cancelacioí n, sino que directamente confecciona un nuevo
asiento con el nuevo titular del derecho.

En caso de confusioí n, por ej. si el usufructuario adquiere la nuda propiedad o si el acreedor

hipotecario compra el inmueble en la subasta, en el supuesto de servidumbres.

En el caso de un usufructo vitalicio a favor de determinada persona fíísica, basta con que se
presente el certificado de defuncioí n.

La cancelacioí n del asiento registral en la mayoríía de los casos se peticionaraí cuando se haya
extinguido el derecho, pero puede suceder que un acreedor hipotecario o un acreedor
embargante solicite la cancelacioí n del gravamen (en el uí ltimo caso mediante oficio judicial) que
la deuda no

se halla extinguido.

ANOTACIONES PERSONALES

A diferencia de las registraciones reales, las personales tienen fundamentalmente en mira al

sujeto (persona fíísica o juríídica) y no al objeto de la registracioí n.

30. El Registro tendraí secciones donde se anotaraí n: a) La declaracioí n de la inhibicioí n de las

personas para disponer libremente de sus bienes; b) Toda otra registracioí n de caraí cter personal
que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad
juríídica de los inmuebles.

Se registran:

1) La declaracioí n de inhibicioí n de las personas para disponer libremente de sus bienes. Es una
medida que tiene lugar cuando se desconocen bienes de propiedad del deudor

o porque eí stos no cubren el importe de la deuda

2) La declaracioí n de incapacidad

3) La declaracioí n de inhabilitacioí n

4) La que dispone la inhabilitacioí n en los concursos y quiebras.

5) La Cesioí n de derechos hereditarios:

6) La declaratoria de Herederos.
CATASTRO Y REGISTRO

El catastro es la registracioí n, delimitacioí n y reunioí n de informacioí n ordenada relativa a los

inmuebles que estaí n en el paíís. Es como una especie de censo de los inmuebles.

La ley 20440 consta solamente de 4 artíículos.

ARTICULO 1, detalla la finalidad de la ley:

a) determinar la correcta ubicacioí n, líímites, dimensiones, superficie y linderos de los inmuebles,

con referencia a los tíítulos juríídicos invocados o a la posesioí n ejercida

b) establecer el estado parcelario de los inmuebles y regular su desarrollo;

c) conocer la riqueza territorial y su distribucioí n;

d) elaborar datos econoí micos y estadíísticos de base para la legislacioí n tributaria y la accioí n de
planeamiento de los poderes puí blicos nacionales y locales.

ARTIÓCULO 2.- Las leyes locales designaraí n los organismos que tendraí n a su cargo los catastros
territoriales y ejerceraí n el poder de policíía inmobiliario catastral.

ARTIÓCULO 3.- El poder de policíía inmobiliario catastral comprende las siguientes atribuciones,
sin perjuicio de las demaí s que las leyes locales asignen a los organismos mencionados en el
artíículo anterior:

a) practicar de oficio actos de levantamiento territorial;

b) registrar actos de levantamiento territorial;

c) velar por la conservacioí n de marcas y mojones de levantamientos territoriales;

d) exigir declaraciones juradas a los propietarios u ocupantes de inmuebles;

e) realizar inspecciones con el objeto de practicar censos, verificar infracciones o cualquier otro
acorde con las finalidades de esta ley;

f) expedir certificaciones;

g) ejecutar la cartografíía catastral de la jurisdiccioí n;

h) formar el archivo histoí rico territorial.

ARTICULO 4.- La divisioí n territorial en zonas, la determinacioí n de clases de parcelas de acuerdo

con su ubicacioí n y destino, las normas para el ordenamiento territorial y la nomenclatura
catastral correspondiente se estableceraí n por las leyes locales.

Gracias a esta forma de ubicacioí n de los inmuebles, el estado sabe coí mo es graí ficamente c/u.
NOMENCLATURA CATASTRAL

Es la forma de clasificar e individualizar los inmuebles. Estos pueden ser individualizados por:
circunscripciones, secciones, manzanas y unidades funcionales

En el registro puí blico es donde se inscriben los datos relativos a la propiedad inmueble (cantidad,
calidad, valor, nombre del propietario, situacioí n, extensioí n, líímites, etc.) y sirve para poder
determinar los impuestos que deberaí pagar c/ inmueble y para estadíísticas y control del Estado.