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Juicios de Contrato de Arrendamiento y Desahucio1
Juicios de Contrato de Arrendamiento y Desahucio1
Tratandose de estas sentencias los procedimientos son varios. Si se tratan de sentencias que
dan lugar al Desahucio que ordena la restitución del inmueble arrendado se aplica el art 595º.
Significa que llegado el día de la restitución del inmueble y el arrendatario no entrega o
devuelve la cosa arrendada, ese arrendatario moroso en el cumplimiento del fallo es lanzado de el,
previa notificación por cedula de este lanzamiento.
Es decir, al arrendatario moroso se le sacan sus pertenencias y se le coloca fuera de la
puerta, el juez dispone ese lanzamiento y otros lo llevan a cabo una empresa de mudanza que se yo.
I.- La terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, art. 611
Permite hacer efectivo lo que se contiene en el art. 1977 del C.C. a través de art. 611. Esa
entonces falta de pago de la renta en un período autoriza para pedir terminación del contrato de
arrendamiento, no resolución del contrato, la diferencia está la naturaleza del contrato es un
contrato de tracto sucesivo.
En consecuencia deberá presentarse la demanda cumpliendo con los requisitos propios de
toda demanda (art. 254) y en lo que respecta el contenido de la demanda se indicará “que se viene a
pedir la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta”. Pero como dice el
art. 1977 debe existir dos reconvenciones, lo que se usa habitualmente en la práctica es simplemente
que las dos reconvenciones se practiquen judicialmente, no hay inconveniente que la primera se
practique en forma extra judicial, por ejemplo con la intervención de un ministro de fe.
Luego el proveído de esta demanda va a hacer que se practique “practíquese”, que es la
primera reconvención de pago que se hace por el ministro de fe que notifica la demanda y lo hace al
mismo tiempo para que el arrendatario moroso pague, y como se hace todo al mismo instante se
pide además que se cite a las partes a una audiencia inmediata, no dice cuando, sino habla de
“inmediata”, en los hechos sería que el tribunal ordenará que se practique la 1ª reconvención y cite
a las partes a una audiencia al 5º día hábil después de la reconvención cumpliendo con lo prescrito
del art. 1977.
Además en este juicio de terminación que es bastante corriente, sobre en todo en las épocas
de crisis económicas, autoriza además para cobrar las rentas insolutas, por ejemplo estamos en el
mes de julio y mi arrendatario no cubrió las rentas de enero a mayo, por lo cual dará derecho a
cobrar todas estas rentas insolutas.
En consecuencia al mismo tiempo que se pide la terminación del contrato de arrendamiento
se pide el pago de las rentas insolutas, pero como este juicio se está iniciando en este mes de mayo y
llegamos al mes de julio, también dará derecho a cobrar de todas esas rentas insolutas que se
devenguen en la tramitación de la causa.
Además que este 611 autoriza no sólo a cobrar estas rentas insolutas, sino que también
todos aquellos otros gastos en que pueden ocasionarse en ocasión del arrendamiento, y de modo
ejemplar este 611 dicta ciertos gastos, y cuando se refieren a “prestaciones análogas” podría decirse
por ejemplo los gastos comunes.
Este es un ejemplo de lo que se vio en procesal 1 de la pluralidad de acciones que se pueden
ejercitar en un momento determinado.
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Se tramitan y fallan con la cuestión principal, el juez una vez terminada la audiencia y no
produciéndose otros tipos de prueba deben dictar sentencia, tampoco dice sobre un plazo para
dictar sentencia este juez, y debe pronunciarse sobre todas estas acciones que se ejercitaron.
El juez dará el término de contrato, cobrará las rentas insolutas y los otros gastos que
también describe el artículo y fijará entonces el día que deben pagarse, por lo cual hay que tener en
cuenta la cuantía de la renta reclamada (monto de las rentas absolutas), siendo importante porque
puede ser que ese fallo sea inapelable considerando la cuantía (art. 45 y 125 del COT.)
Características
Dice el art. 1º que el... que se entiende por bienes ubicados dentro del rango urbano los
bienes ubicados dentro del radio urbano respectivo, por ejemplo lo ubicado dentro de un señal de
tránsito (zona urbana), o sea cuando hablábamos del territorio de los llamados DFL 1, 2 y 3, ahora
los limites urbanos lo fijan internamente otros órganos. Pero también dice este art. 1º que se aplica a
las viviendas que se encuentran fuera de este radio urbano pero que su superficie no supere 1
hectárea. Por ejemplo en Concepción existió lo llamados “quinta”, por ejemplo lo que había en
barrio universitario, que se aplicaba esta ley.
Pero al mismo tiempo el art. 2º expresa que no tendrá vigencia respecto de ciertos bienes
raíces urbanos:
N° 1: Para saber si se cumple con los requisitos, habrá que examinar los títulos.
N° 6: Leasing habitacional.
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Plazos
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los cinco dias siguientes y en esa ocasion se recibe la causa de prueba y la recepcion de la prueba
que ofrezca el demandado reconvencional. Las partes se entenderan notificadas de esa resolucion
en esa misma audiencia y producida esa reconvencion se va a llamar a conciliacion a las partes.
Prueba
En lo que respecta a la prueba, si no hay conciliacion (la ley habla de avenimiento, pero en
realidad es concilacion) el juez va a fijar los puntos sustanciales, pertinentes y controvertido.
Al no contenerse reglas sobre los medios de prueba y la forma de producirlos, hay que
recurrir a las disposiciones generales en el juicio ordinario.
Sin embargo, tratandose de la prueba de testigos hay algunas variantes.
Si el actor piensa utilizar este medio de prueba de induvidualizarlo en su demanda y si se
trata del demandado debe presentar su lista antes de las 12 horas del dia anterior al de la audiencia
y solo pueden declarar 4 testigos por cada parte.
Ademas no se permite la competencia delegada, los testigos deben comparecer en
consecuencia solo ante el juez que este conociendo de ese juicio de arrendamiento.
La prueba sera apreciada por el tribunal conforme a las reglas de la sana critica.
Concluye esta recepcion de la prueba, se cita a las parte para oir sentencia y esa resolucion
se notifica por el estado diario, es posible tambien segun el art. 15 que el tribunal pueda decretar de
oficio o a peticon de parte los medios probatorios que estime conveniente
Incidentes
Sentencia definitiva
Citada las partes a oir sentencia nos damos cuenta que no hay un plazo para dictar
sentencia (por ende, tan expedito no es este procedimiento) nos vamos al juicio ordinario, el plazo
alla sera 60 dias habiles de modo que ese es el plazo para dictar sentencia aca.
Esta sentencia se va pronunciar sobre la accion deducida y sobre los incidentes que
pudieron haberse promovido en su curso o solo sobre este tipo de incidentes cuando ellos sean
previos o incompatibles con la causa principal. Tambien se pueden dictar medidas para mejor
resolver y con los plazos del juicio ordinario.
Este sentencia definitiva es imposible de ser impugnada en la medida que la cuantia de la
renta lo admita ya que el tribunal lo esta conociendo en unica instancia por lo que si excede las 10
UTM es apelable la sentencia y en caso contrario no. Pero los recursos de rectificacion, aclaracion o
enmienda son factibles de interponerse aca.
En cuanto al recurso de apelacion, segun el art. 8 nº 9 solo es apelable la sentencia definitiva
de primera instancia asi como las resoluciones que pongan termino al juicio o hagan imposible su
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continuacon. Las apelaciones se conceden en el solo efecto devolutivo y van a gtener preferencia
para su vista y fallo, no se puede solicitar orden de no innovar.
Ademas el tribunal de alzada a peticion de parte puede pronunciarse sobre todas las
cuestiones que se hayan debatido en primera para ser fallados en definitivas aun cuando no hayan
sido resueltas en el fallo apelado.
Esta apelacion se concede en el solo efecto devolutivo de manera de que vamos a estar en
presencia de una sentencia que cause ejecutoria y por ende, se va a poder cumplir y el tribunal no
puede conceder orden de no innovar, de manera que perfectamente ese arrendatario puede ser
lanzado mientras se esta tramitando la apelacion. Pero el juez puede suspender el lanzamiento por
un plazo no superior a treinta dias pero esa apelacion nunca se da antes de los 30 dias.
Es posible tambien intentar en contra de estas sentencias de primera instancia un recurso de
casacion en la forma y en el fondo de acuerdo a las formas generales. El recurso de casacion en el
fondo se podria sustentar en la infraccion a las leyes reguladoras de la prueba, por que la prueba
aca se ve de acuerdo a las reglas de la sana critica y podra haber infraccion cuando se infrinje los
fundamentos en que se apoya la sana critica.
Dentro de este jucio es posible hacer uso de este derecho y ese derecho legal de retencion se
rige por el art. 598 CPC que hace efectivo los derechos que consagra en 1942 cc esa norma dice que
para la seguridad del pago del precio de la renta el arrendador puede retern todos los objetos con
que se ha provisto el inmueble arrendado y que podria recurrir al auxilio de la policia para el caso
de que el arrendatario trate de quitar el uso de este derecho. El art. 6 de esa laey dice que cuando el
arrendamiento termina por la expiracion del tiempo estipulado para su duracion o por la extincion
del derecho del arrendador o por cualquier otra causa el arrendatario va a continuar obligado a
pagar la renta del arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo hasta que
se realice la restitucion del imnueble.
La ley previendo ciertas situaciones, establece que si el inmueble arrendado ha sido
avandonado por el arrendatario y el arrendador lo ignora el arrendador puede pedirle al juez de
letras competente que se la entregue sin forma de juicio con el merito de la certificacion del
avandono que lleva a efecto un ministro de fe.
Ese ministro de fe una vez que el juez decreta la entrega del inmueble al arrendador levanta
otra certificacion, un acta en el cual deja constancia del estado en que se encuentra el inmueble al
momento de su entrega al arrendador y va remitir una copia al tribunal.
Salvo conducto
Es un permiso o autorizacion para que el arrendatario pueda cambiarse de casa para evitar
ese desconocimiento de presunto arrendatario que no paga.
Originalmente, el salvo conducto, estaba contenido en el D.F.L 216 año 1931. Este decreto
fue reemplazado por la ley 20.227 del 15 de Noviembre del 2007 y dispuso esta ley que el
propietario u ocupante de una vivienda, para cambiar su domicilio debe efectuar una declaracion
jurada ante el notario que tenga competencia en la comuna donde se encuentra, donde tiene su
morada o ante el oficial del registro civil si no hay notario.
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En esa declaracion se deja constancia del domicilio del cual se muda y de aquel otro al cual
se traslada, ademas debe dejar constancia de que no tiene impedimiento legal, judicial ni
contractual para efectura esa mudanza.
Ese notario va a pedir que se acredite la calidad que se esta invocando y para ello, si se trata
del funcionario, bastara que exhiba los recibos de impuesto territorial y el pago de los servicios
extendidos a nombre del declarado (agua, luz, gas).
Si quien se traslada de domicilio no es el propietario va a tener que exhibir la autorizacion o
un recibo que acredite el pago de la renta del ultimo mes y constancia de haber pagado los servicios
basicos. Carabineros por cierto, esta facultado para supervigilar ese traslado de domicilio y puede
exigir que se le exhiba ese salvo conducto, y si no se exhibe este documento, va a tener que impedir
y sancionar con multa de la cual conoce el juez de policia local.
Subarrendar, art.5
Segun este art. los inmuebles que se arriendan para a habitacion, por un plazo superior a un
año esta siempre implicita la facultad del arrendatario de subarrendar salvo que se estipule lo
contrario, por ejemplo pensionistas.
Ahora si se estipula lo contrario, ese arrendatario puede poner termino anticipado del
contrato y no tiene la obligacion de pagar la renta por el periodo que pacte.
En el caso de existir subarrendatario para el evento que le pueda afectar lo obrado en juicio
de desahucio, de restitucion, o de terminacion por falta de pago de la renta que se siga contra el
arrendatario a esos subarrendatarios se les tiene que ser notificada la demanda.
Para determinar esto, el ministro de fe, encargado de notificar la demanda, que debe ser
personal va a requerir al demandado (arrendatario) previo juramento para que este informe acerca
de la existencia o no de subarrendatario y si este arrendatario manifiesta que existe debera
indivudualizar a ese subarrendatario, de toda esta declaracion jurada, debe dejarse constancia por
el ministro de fe.
Pero puede ser, que la demanda no fue notificada personalmente y por ende no fue posible
obtener esa declaracion jurada que indica la ley. En ese caso, ese mismo requerimiento lo debe
hacer el tribunal en la audiencia de contestacion en la medida que concurra el demandado a ese
comparendo.
Si ese demandado proporsiona esa informacion en forma positiva, es decir, que si existe
subarrendatario, debera individualizar al subarrendatario y en esa situacion se suspende la
audiencia y se dispone que s notifique al o los subarrendatarios de la existencia de ese juicio y al
mismo tiempo, designan una nueva audiencia y esta nueva audiencia se lleva a cabo una vez que se
practique las notificaciones o una vez que esos se apersonen al juicio mismo art. 11.
Puede suceder en este caso de los subarrendatarios, que el juicio que se sigue sea aquel que
se incoa en razon de no haberse pagado la renta de arrendamiento, osea, se esta pidiendo la
terminacion del contrato. En este caso, los subarrendatarios pueden pagar al actor las rentas que
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adeude el arrendatario antes de la dictacion de la sentencia de primera instancia, existiria como una
subrogacion y si asi lo hace va a enervar la accion que intento el demandante pero a su vez tienen
derecho a ser reembolsados por el arrendador o imputar ese pago a las rentas que ellos deben
solucionarle al arrendatario.
Características
1. Acto jurídico unilateral: produce sus efectos sin necesidad de ser necesitada la parte contraria.
2. El desahucio judicial: se lleva a cabo por la intervención de la justicia ordinaria.
3. El desahucio extrajudicial: puede ser oral o escrito.
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En este caso nos referimos al desahucio judicial.
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Es un asunto civil contencioso.
Presentada la demanda se pondrá en conocimiento de la otra parte. Art 1951 c.c.
Esta notificación de la resolución que dicta el tribunal se hace al desahuciante por el estado
diario, y al desahuciado por el Art. 44, personalmente, y también puede ser por avisos.
La providencia que recae es “notifíquese”.
A lo principal: “notifíquese al desahuciado”.
Art. 589.Cuando el arrendador o el arrendatario desahuciado reclame contra este desahucio, citará
el tribunal a las partes para la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación, a fin
de que concurran con sus medios de prueba y expongan lo conveniente a sus derechos.
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Art. 559. Las reglas establecidas para el examen de los testigos y para sus tachas en el párrafo 3.,
Título XI del Libro II de este Código, son aplicables a la querella de amparo, en cuanto no
aparezcan modificadas por los artículos precedentes.
No se podrá en ningún caso hacer el examen de los testigos por otro tribunal que el que conozca de
la querella.
En consecuencia señala este articulo que solo podrán ser examinados por el tribunal que
conoce el desahucio, no hay exhorto, no hay competencia delegada, expresión del principio de la
inmediación.
Debe levantarse un acta, esta se debe trascribir, recibe el nombre de incorporación.
Art. 560 (713). De todo lo obrado en la audiencia se levantará acta, expresándose con claridad y
precisión lo expuesto por las partes y las pruebas presentadas.
Tomada la audiencia se citara a las partes a oir sentencia o a mas tardar dentro de 3º día.
Art. 561. Concluida la audiencia de prueba, el tribunal en el mismo acto citará a las partes para oír
sentencia, la que deberá dictar de inmediato o, a lo más, en el plazo de los tres días subsiguientes.
Esa sentencia es susceptible de ser impugnada por vía de la apelación, se apela en contra de
la sentencia que acoge el desahucio, y por vía de la casación se rige por la regla general.
Art. 606 (764). Las sentencias en que se ratifique el desahucio o se ordene el lanzamiento, las que
den lugar a la retención, y las que dispongan la restitución de la cosa arrendada, en los casos de los
dos artículos anteriores, sólo serán apelables en el efecto devolutivo, y la apelación se tramitará
como en los incidentes.
Art. 595, señala la forma de cumplir la sentencia que da lugar al desahucio.
Art. 595 (753). Si, ratificado el desahucio, llega el día señalado para la restitución sin que el
arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa orden
del tribunal notificada en la forma establecida por el artículo 48.
Se efectúa con el lanzamiento previa orden del tribunal, con el auxilio de la fuerza pública
si es necesario.
Tratándose de cosas muebles: no señala la forma de cumplir lo ordenado por el tribunal y
hay que estarse a la regla general.
Art. 235. Si no ha habido oposición al cumplimiento de la sentencia solicitado conforme al artículo
233 o ella ha sido desestimada por sentencia de primera o segunda instancia, se procederá a
cumplirla, siempre que la ley no haya dispuesto otra forma especial, de acuerdo con las reglas
siguientes:
1.- Si la sentencia ordena entregar una especie o cuerpo cierto, sea mueble o inmueble, se llevará a
efecto la entrega, haciéndose uso de la fuerza pública si es necesario;
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Tiene lugar cuando se exige la restitución de la cosa arrendada por expiración del plazo del
contrato o por la extinción del derecho del arrendador.
Requiere la existencia de un contrato a plazo fijo.
Tiene la misma tramitación que el juicio de desahucio.
El plazo para oponerse a la restitución o para hacer valer el derecho de retención por
indemnizaciones debidas, correrá desde que el que pide la terminación del arrendamiento haga
saber a la otra parte su intención de exigirla (es decir de 10 días).
Si hay oposición se cita a una audiencia al quinto día hábil. Art 604 inciso final.
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