CENTRO UNIVERSITARIO DEL

SUR

BIENES Y DERECHOS REALES

LIC. ROBERTO MENDOZA
TEMA 1
CÀRDENAS
EL PATRIMONIO, LOS DERECHOS
LAS OBLIGACIONES REALES
 EQUIPO 1

• Espinosa Montaño Andrea

• Lugo Cobián Melisa Viridiana
• Ramírez Zepeda Andrés
• Rodríguez Gómez Iris Lizbeth
 DEFINICIÓN
• Conjunto de obligaciones y derechos
susceptibles de una valorización
pecuniaria, que constituye una
universalidad de derecho. (universiti juris)

• Conjunto de derechos y obligaciones

pertenecientes a una persona, apreciables
en dinero.
biene derech obligacion cargas
s os es
VALORIZACIÓN
PECUNIARIA
 ELEMENTOS DEL PATRIMONIO

ACTIVO PASIVO
Conjunto de Conjunto de
bienes obligaciones y
apreciables en cargas
dinero.
Derechos reales, personales o
mixtos

Solvencia Insolvencia
 TEORIAS SOBRE EL PATRIMONIO
TEORIA TEORIA
CLÀSICA MODERNA

Del Del
patrimonio patrimonio
personalidad afectación
Emancipación Conjunto de
de la bienes y deudas
personalidad y inseparablemente
la expresión del ligados porque
poder jurídico todos ellos se
de que una encuentran
persona se afectados a un fin
halla investida económico
 Teoría del patrimonio-
personalidad
• Conjunto de bienes, derechos
obligaciones y cargas que integran
el patrimonio, constituyen una
entidad abstracta, una
universalidad de derecho que
mantiene siempre una vinculación
con la persona jurídica.
la noción de patrimonio se deriva de la
noción persona.
 Principios
• Solo las personas pueden tener un
patrimonio, porque solo ellas son
capaces de tener derechos y
obligaciones.
• Toda persona necesariamente debe
tener un patrimonio
• Toda persona solo puede tener un
patrimonio
• El patrimonio es inalienable durante la
 UNIVERSALIDAD UNIVERSALIDAD
JURÍDICA DE HECHO
El conjunto de bienes,
Solo comprende
derechos obligaciones y
una masa de
cargas de una persona
bienes
apreciables en dinero,
destinados a un
imputables a la persona.
patrimonio fin económico
NO
Se abarcan todos los
derechos y obligaciones Constituye un sector
de la persona, así como limitado dentro de la
los bienes objeto de esfera patrimonial de la
estos derechos u persona (supone una
obligaciones. parte del activo
No puede ser objeto de patrimonial
contrato, venderse,
permutarse o
arrendarse
La persona podrá tener distintas universalidades de hecho, mas
una sola universalidad jurídica
 Teoría del patrimonio
afectación
• El conjunto de bienes y de deudas
inseparablemente legados porque todos
ellos se encuentran afectados a un fin
económico

• El patrimonio adquiere autonomía no en

relación con la persona, sino en función
de un vinculo jurídico- económico, que
el derecho reconoce para afectar el
conjunto de bienes a la consecución de
este fin.
 principios
• Que exista un conjunto de bienes,
derechos y obligaciones destinados a la
realización de un fin
• Que este fin sea de naturaleza jurídico-
económica
• Que el derecho organice con fisonomía
propia y autonomía todas las relaciones
jurídicas activas y pasivas de
acreedores y deudores, en función de
aquella masa independiente de bienes,
derechos y obligaciones
 DIFERENTES DOCTRINAS PARA COMPARAR
LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS
PERSONALES
DOCTRINA FRANCESA Escuela clásica.-
Teoría económica de Bonnecase.-.
TESIS DUALISTA
Tesis personalista.-
Tesis objetivista.-
DOCTRINAS MONISTAS
Teoría ecléctica.-

DOCTRINAS ECLECTICAS
TESIS DE FELIPE SANCHEZ R
PUNTO DE VISTA DE VALVERDE
DOCTRINA ESPAÑOLA
POSICION DE CASTON TOBEÑAS

PUNTO DE VISTA DE OSCAR MOURINEAU

IDEAS DE EDUARDO GARCIA MAYNEZ VISTA DE VALVERDE
DOCTRINA MEXICANA RAFAEL ROJINA VILLEGAS
DOCTRINA FRANCESA

TESIS DUALISTA

* Escuela clásica.- Separación irreductible entre los derechos reales y los

derechos personales

El derecho real.- Elementos del derecho real de acuerdo a la escuela clásica.

- La existencia del poder jurídico
- La forma de ejercicio de este poder en una relación directa e inmediata entre
el titular y la cosa
- La naturaleza económica del poder jurídico que permite un aprovechamiento
total o parcial de la misma.
- Oponibilidad respecto a terceros.
El derecho personal.- Elementos del derecho personal de acuerdo a la escuela
clásica.
- Relación jurídica entre sujeto activo y pasivo
- La facultad que nace de la relación jurídica a favor del acreedor para exigir
cierta conducta del deudor.
- El objeto de esta relación jurídica que consiste en una prestación o
abstención de carácter patrimonial o simplemente moral.

* Teoría económica de Bonnecase.- Separación absoluta, desde el punto de

vista jurídico y económico, entre los derechos reales y los derechos personales.
Elementos principales en esta Teoría.
- La apropiación de la riqueza.
- La prestación del servicio.
 DOCTRINAS MONISTAS

*Tesis personalista.- Afirma que el derecho real tiene la misma naturaleza

que el personal. Las relaciones jurídicas necesarias deben fincarse entre sujetos

* Tesis objetivista.- Afirma que el derecho personal tiene la misma naturaleza

que el real.

DOCTRINAS ECLECTICAS
* Teoría ecléctica.- Define a los derechos reales como poderes jurídicos que en
forma directa e inmediata ejerce una persona sobre bienes determinados para su
aprovechamiento económico total o parcial (aspecto interno).
Reconoce la existencia de un sujeto pasivo indeterminado (aspecto externo)

Poder jurídico que ejerce el titular sobre un bien determinado, se traduce en el

conjunto de posibilidades normativas que el derecho reconoce para poder realizar
los actos jurídicos inherentes al aprovechamiento total o parcial del objeto sometido a
su poder.

Referente a la relación jurídica que se origina entre el titular y los terceros en general, a
efecto de que estos se abstengan de perturbarlo en el ejercicio o goce de su derecho.
DOCTRINA ESPAÑOLA

TESIS DE FELIPE SANCHEZ ROMAN

Distingue los derechos reales y los derechos personales desde los puntos de
vista:
- Por el número de personas que intervienen en la relación jurídica
- Por la naturaleza de las acciones que se derivan de esta acción jurídica

PUNTO DE VISTA DE VALVERDE

El Derecho real implica un poder que se ejerce directamente sobre la cosa y
en forma inmediata, en tanto los derechos personales hay siempre un
intermediario entre el titular del derecho y la cosa (deudor)

POSICION DE CASTON TOBEÑAS

Refiere las diferencias que separan los derechos reales de los personales:
- Por razón de las personas que intervienen en la relación jurídica
- Por el objeto
- Por el poder que atribuyen al titular
- Por la eficacia
- Por la distinta importancia que la voluntad y la ley tienen en su
regulación
- Por el modo de originarse
- Por la duración
DOCTRINA MEXICANA

PUNTO DE VISTA DE OSCAR MOURINEAU

Derechos reales y personales; en los primeros se crea una relación jurídica

que impone obligaciones a cargo de sujetos pasivos indeterminados, en tanto
que en los segundos la relación jurídica que se constituye nace de una norma
jurídica individual y se concreta a sujetos determinados.

IDEAS DE EDUARDO GARCIA MAYNEZ VISTA DE VALVERDE

El derecho personal o de crédito.- Es la facultad que una persona llamada
acreedor, tiene de exigir de otra, llamada deudor, un hecho, una abstención o la
entrega de una cosa.
El derecho real.- Es la facultad que una persona tiene de obtener
directamente de una cosa todas o parte de las ventajas que ésta es susceptible
de producir.

RAFAEL ROJINA VILLEGAS

Refiere las características que separan los derechos reales de los personales
de acuerdo a:
- Sujetos
- Objeto
- Relación jurídica
- Naturaleza jurídica
- Supuestos y consecuencias jurídicas
- Naturaleza de la relación jurídicas
- Sujeto pasivo
CLASIFICACIÓN DE LOS
DERECHOS REALES
• DERECHOS REALES ABSOLUTOS.- Comprende la propiedad
y privilegios del autor, solo encontramos un sujeto pasivo
universal y un sujeto determinado, con un poder jurídico total
de aprovechamiento, que se ejerce por el titular, respecto de
un bien corporal o incorporal.
• DERECHOS REALES ABSOLUTO-RELATIVOS DE PRIMER
GRADO.- Comprende relaciones jurídicas concretas entre el
titular del derecho y el nudo propietario, quien reporta
obligaciones de carácter patrimonial positivas o negativas,
cuya naturaleza varía según el derecho real de que se trate.
(usufructo, uso, habitación, etc.).
• DERECHOS REALES ABSOLUTO-RELATIVOS DE SEGUNDO
GRADO.- Éstos son los derechos reales de garantía; la
hipoteca, prenda, etc. Los caracteres especiales de estos
derechos reales derivan de su naturaleza accesoria, por servir
de garantía a un derecho personal que se constituye como
principal.
• DERECHOS REALES PRINCIPALES O DE
PRIMER GRADO.- Son principales la
propiedad, el usufructo, el uso, la habitación y
las servidumbres, a virtud de que no dependen
en cuanto a su constitución y existencia de
ningún otro derecho.

• DECHOS REALES SECUNDARIOS,

ACCESORIOS O DE SEGUNDO GRADO.- Son
secundarios, la hipoteca, la prenda, estos
derechos tiene como principio que su
constitución, vigencia, exigibilidad, validez y
duración dependen de la suerte que corra el
• DERECHOS REALES DE
APROVECHAMIENTO.- Esta clasificación
descansa en el poder jurídico que ejerce el
titular sobre los bienes, este poder se
manifiesta en la facultad de uso, de goce, de
disposición o consumo material.
• DERECHOS REALES DE GARANTÍA.- En
cambio, en los derechos de garantía, la
facultad tiene únicamente como objeto exigir
la venta de la cosa en el caso de
incumplimiento de la obligación principal, para
obtener un pago preferente con el producto de
los bienes subastados.
• DERECHOS REALES
INMOBILIARIOS.- Estos derechos son
las servidumbres, la habitación, la
anticresis, la enfiteusis y el derechos de
superficie.
La propiedad, el usufructo, el uso y la
hipoteca, pueden recaer sobre bienes
muebles o inmuebles.
• DERECHOS REALES MOBILIARIOS.-
Son derechos reales sobre muebles la
prenda y los derechos de autor.
• DERECHOS REALES CIVILES.- Esta
clasificación se basa en la existencia de
derechos reales reconocidos por el
Código Civil, tienen como principio
general el de que los bienes deben ser
enajenables, para que puedan ser
constituidos sobre ellos bienes reales.
• DERECHOS REALES PUBLICOS O
ADMINISTRATIVOS.- En esta
categoría caen aquellos en que la regla
de la inalienabilidad sobre los bienes de
dominio público, impide al Estado crear
• DERECHOS REALES PERFECTOS.- Los clásicos
franceses oponen un derecho real perfecto, como
es la propiedad. Cumple esta naturaleza porque
sólo encontramos un sujeto pasivo universal
indeterminado, de manera que podemos
considerarlos como derechos absolutos en grado
sumo.
• DERECHOS REALES IMPERFECTOS.- Estos son
aquellos en donde no solo existe el sujeto pasivo
universal indeterminado, sino también un sujeto
pasivo determinado con obligaciones de hacer y
de no hacer de carácter patrimonial, pero
preferibles siempre a la categoría del propietario
o poseedor de la cosa objeto del gravamen o del
• DERECHOS REALES SOBRE BIENES REALES
DETERMINDADOS.- Los derechos reales por su
naturaleza solo pueden constituirse sobre bienes
de terminados como son, respectivamente: la
habitación, las servidumbres, la prenda, y la
hipoteca.
• DERECHOS REALES SOBRE
UNIVERSALIDADES.- En la antigua legislación
española se admitieron las hipotecas tácitas y
generales, fue a partir del Código de 1870 que se
implantó el sistema de las hipotecas expresas, con
la determinación absoluta de la soca hipotecada.

En la actualidad todos los derechos reales a

diferencia de los personales, no pueden recaer
• DERECHOS REALES SOBRE BIENES
MATERIALES.- La propiedad ordinaria o en
sentido estricto, sólo recae sobre cosas o bienes
corporales, lo mismo para el uso, la habitación,
las servidumbres.
• DERECHOS REALES SOBRE BIENES
INMATERIALES.-Pueden ser derechos o ciertas
creaciones de la inteligencia, tales como las
distintas formas de la llamada propiedad
intelectual e industrial.

El usufructo, la prenda y la hipoteca, pueden

constituirse tanto sobre bienes corporales, como
• DERECHOS REALES TEMPORALES.- El
usufructo, el uso y la habitación son por
esencia temporales y por naturaleza
vitalicios. Es decir, se constituyen
necesariamente por un término y en el
caso de que no se establezca
expresamente, la ley reputa a esos
derechos como vitalicios.
• DERECHOS REALES PERPETUOS.- El
Código Civil de 1884 dio carácter perpetuo
a la propiedad literaria, artística y
dramática, al pasarla a sus herederos.
La servidumbres se consideran perpetuas
• DERECHOS REALES VITALICIOS.- Los
derechos reales vitalicios son el usufructo,
el uso y la habitación se extinguen con la
muerte del titular, se puede decir que la
esencia de estos derechos es su no
transmisibilidad por herencia.
• DERECHOS RELAES NO VITALICIOS.- Los
derechos reales no vitalicios se transmiten
hereditariamente, siempre y cuando tengan
vigencia en el momento de la muerte de su
titular, pues puede ocurrir que se hayan
establecido en forma temporal,
• DERECHOS REALES SUCEPTIBLES
DE REGISTRO.- Los derechos reales
susceptibles de registro son aquellos
que recen sobre bienes raíces o
derechos reales inmobiliarios.
• DERECHOS REALES NO
SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN.-
Los derechos reales en los que
normalmente no existe la posibilidad de
inscripción en el Registro Público de la
Propiedad, son aquellos que recaen
• DERECHOS REALES SOBRE BIENES DE
LOS PARTICULARES.- Todos los
derechos reales que se constituyen sobre
bienes de dominio privado suponen
necesariamente el carácter enajenable de
los mismos. A éstos se aplicarán, con
determinadas restricciones, las reglas que
organizan los derechos reales sobre
bienes propiedad de los particulares.
• DERECHOS REALES SOBRE BIENES
DE DOMINIO PÚBLICO.- El obstáculo
de inalienabilidad impide, por regla
general, que el Estado pueda constituir
derechos reales sobre bienes de
dominio público. Sin embargo, la
inalienabilidad puede sólo tener por
objeto imponer la permanencia en e
patrimonio del Estado de los bienes de
uso común o destinados a un servicio
público; pero no impedir su
aprovechamiento a través de medidas
administrativas, que impliquen ceder el
uso o goce de los mismos a los
• DERECHOS REALES DEFINITIVOS.-
Son los propiamente tales, figuran entre
ellos, la propiedad, las servidumbres,
los derechos de garantía entre otros.
• DERECHOS REALES
PROVISIONALES.- Un derecho real
provisional es la posesión (de cosas y
de derechos).
 TEORIA GENERAL DE LAS OBLIGACIONES
REALES.

Se entiende por obligaciones reales las

dimanadas de un derecho real, esto es las
que se imponen a quien sea el titular de un
derecho real.
Existen diferentes obligaciones reales:

A).- Las correlativas de los derechos de

aprovechamiento o de garantía de igual
naturaleza.

B).- Obligaciones reales impuestas al

propietario por virtud de vecindad.
C).- Las impuestas al propietario por virtud del
condominio en sus diferentes casos.

D).- Las impuestas al titular de los derechos de

aprovechamiento o de garantía en beneficio del
propietario de la cosa objeto del gravamen.

Es importante mencionar que en las obligaciones

reales se cumple la bilateralidad existente en el
derecho; la obligación siempre será correlativa y
del mismo alcance del derecho.
A través del tiempo los grandes tratadistas se han
planteado diferentes maneras de estudiar las
obligaciones reales, las mas comunes son:

1).- El estudio de las obligaciones como accesorio

de los contratos.

2).- La teoría de las obligaciones y después las

reglas sobre sus fuentes.
 3).- El método natural.

4).- Plan de estudio.

NATURALEZA DE LAS OBLIGACIONES ACCESORIAS

DE LOS DERECHOS REALES.

Estas obligaciones se presentan como correlativas

de ciertas facultades, porque al mismo tiempo son
correlativas de determinados derechos de otro
sujeto.
NATURALEZA DE LAS OBLIGACIONES REALES EN LA
COPROPIEDAD.

Las obligaciones reales inherentes ala colindancia

solo se presentan en materia de inmuebles para la
copropiedad, en el caso de muros cercas zanjas o
setos medianeros. Surge un doble supuesto, en
primer lugar la copropiedad sobre esos bienes y en
segundo la circunstancia de que tales bienes son
divisorios entre dos o mas propiedades que por
entero y en forma exclusiva pertenecen a los
copropietarios de aquellas cosas comunes.
AUTONOMIA DE LAS OBLIGACIOENS PERSONALES Y
CORRELATIVIDAD DE LAS REALES.

Las obligaciones personales son autónomas ya que

no dependen de una cosa como son las de hacer y
de no hacer y aun cuando las de dar dependen de
cosa en si, existe una referencia indirecta de la cosa
misma y aunque en estas el deudor no puede
librarse por abandono, en las obligaciones reales
existe una intima vinculación con las cosas en si;
esta clase de deberes jurídicos dependen
estrictamente de la existencia de una cosa ya que
se presentan como cargas reales de la misma.
DIFERENCIA DE LA RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL
ENTRE LAS OBLIGACIONES REALES Y PERSONALES.

En las obligaciones personales el deudor

responde con todo su patrimonio presente y
futuro, exceptuando los bienes
inembargables y en las obligaciones reales
la responsabilidad se concreta hasta el
monto o valor de las cosas afectadas.
 DIVERSAS FORMAS DE TRANSMISION DE LAS
OBLIGACIONES REALES.

El cambio del sujeto pasivo puede hacerse

mediante la transmisión del dominio o
posesión originaria en lo que se refiere a los
deberes jurídicos del propietario de una cosa
gravada; Respecto de las obligaciones reales
que existan a cargo de los diversos titulares
de los derechos reales de aprovechamiento,
su transferencia dependerá de la
transmisión legalmente posible de tales
derechos.
En las servidumbres, la transmisión de esos
derechos no puede efectuarse separándola de la
enajenación de l predio dominante pero cumplido
ese requisito, la transferencia de las obligaciones
reales relacionadas con ese derecho se opera como
una consecuencia jurídica necesaria
independientemente de las voluntad del dueño del
predio sirviente quien en este caso juega el papel
de sujeto activo de la obligación.
 OBLIGACIONES REALES EN LA COPROPIEDAD

1.- Contribución en los gastos de conservación de la

cosa do derecho común, se exime quien renuncie a
la parte que le pertenece en le dominio.

2.- la reparación y construcción de propiedad

común se costeara proporcionalmente por los
copropietarios, se puede renunciar a la propiedad
excepto cuando la pared común sostenga su
edificio.

3.- Cuando los diferentes pisos de una casa que

pertenezcan a distintos propietarios, si no existe
arreglo según los títulos de propiedad se
observaran las siguientes reglas:
I.- Paredes maestras, tejado y demás cosas de uso
común estarán a cargo de todos los propietarios en
proporción al valor de su piso.
II.- Cada propietario costeara el suelo de su piso.
III.- Pavimento de portal, puerta de entrada, patio
común y obras de policía se costearan a prorrata
por los propietarios.
IV.- La escalera que conduce al piso primero se
costeara a prorrata por los dueños de los demás
pisos excepto el de abajo, la que conduce del piso
primero al segundo se costeara por los dueños de
los demás pisos excepto del primero y bajo y así
sucesivamente.
4.-Los dueños de los predios están obligados al
cuidado de las cosas comunes y si alguno de sus
dependientes o animales las dañan deben
reponerlos y pagar los daños y perjuicios que se
hubieren ocasionado.

5.- Los frutos del árbol común así como sus gastos
serán repartidos por partes iguales.

6.- los árboles que funjan como limite de

copropiedad no podrán ser cortados sino por
acuerdo de ambos dueños o decisión judicial.
7.- ningún copropietario puede abrir ventana o
hueco en pared común

8.- los propietarios de cosa indivisa no pueden

enajenar a extraños su parte alícuota respectiva, si
el participe quiere hacer uso del derecho del tanto.
OBLIGACIONES REALES EN LA PROPIEDAD.

1.- Cerrar la propiedad según dispongan las leyes

sin perjuicio de las servidumbres.
2.- Prohibición de plantar árboles o sembrar cerca
de plazas fuertes, fortalezas o edificios públicos
excepto cuando se cumplan las leyes de la materia.
3.- Prohibición de construir cerca de pared ajena o
de copropiedad fosos cloacas, acueductos, hornos,
fraguas, chimeneas o establos, así como la de
instalar depósitos de materias corrosivas, maquinas
de vapor o fabricas destinadas a usos peligrosos sin
guardar las distancias prescritas por los
reglamentos de la materia.
4.-La prohibición de plantar árboles en heredad
ajena si no se observa la prohibición de dos metros
de la línea divisoria o de un metro en caso de
árboles pequeños.

5.- La prohibición de tener ventanas para asomarse,

balcones u otros voladizos semejantes sobre la
propiedad del vecino mas allá del limite que separa
las heredades.
 OBLIGACIONES REALES EN EL USUFRUCTO

A cargo del usufructuario;

1.- Gozar como administrador diligente y cuidadoso.
2.- Conformarse con el destino que el propietario
haya dado a la cosa.
3.- Pagar cargas de usufructo y reparaciones
4.- Participar cuando el usufructo sea universal en
el pago de deudas.
5.- Dar noticia al propietario de toda perturbación
sin que el usufructuario pueda a titulo de tenedor
entablar interdictos de retener o recuperar.
6.- Formular inventario de las cosas y tazar los
bienes muebles.
7.- Dar fianza por los mismos que garantiza su buen
uso.
 BIBLIOGRAFIA
• COMPENDIO DE DERECHO CIVIL
• ROJINA VILLEGAS, RAFAEL
• PORRUA