Trabajo Final Saneamiento Terminado Sin Anexos

FACULTAD DE INGENIERIAS Y ARQUITECTURA
ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL DE

ARQUITECTURA
CURSO: SANEAMIENTO LEGAL DE INMUEBLES

TEMA: ANALISIS GENERAL DE LICENCIA DE OBRA,
REGULARIZACION, PRE DECLARATORIA DE
FABRICA, DECLARATORIA DE FABRICA Y
FINALIZACION DE OBRA
PRESENTADO POR:
*BARBOZA FLORES, NAYSHA ROSASANA

*CUADROS CCORAHUA, MAYUMI
*SULCA ALVITES, HIDEKEL
*OCHANTE TINEO, CARMEN
* DENVER, ARTURO
*
DOCENTE:
DEDICATORIA
*DRA. TANIA FALCONI OLARTEDedicamos este trabajo
a nuestros padres
quienes con su esfuerzo
AYACUCHO, PERU,hacen
2016 posible que
DEDICATORIA
Dedicamos este trabajo
a nuestros padres
quienes con su esfuerzo
hacen posible que
estudiemos, por su
apoyo moral y
confianza incondicional.
INDICE GENERAL
INTRODUCCION ............................................................................................................................. 6
CAPITULO PRIMERO ...................................................................................................................... 7
1. CONCEPTOS GENERALES ........................................................................................................... 7
 -BIEN COMUN:................................................................................................................... 7
 -EDIFICIO: .......................................................................................................................... 7
 -CATASTRO: ....................................................................................................................... 7
 -ACCESION: ........................................................................................................................ 7
 -PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO: ............................................................................... 7
 -PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA: .................................................................................... 7
 -DECLARATORIA DE FÁBRICA ............................................................................................ 7
 -CERTIFICADO DE FINALIZACIÓN DE OBRA Y DE ZONIFICACIÓN:...................................... 8
 -SERPAR: ............................................................................................................................ 8
 -FOM:................................................................................................................................. 8
 ZONA URBANA CONSOLIDADA: ........................................................................................ 8
 ACTORES ............................................................................................................................ 8
1. El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano ................................................................ 8
2. Los propietarios ................................................................................................................. 9
3. Profesionales responsables del proyecto.......................................................................... 9
4. Responsable de la habilitación urbana y/o edificación ..................................................... 9
5. Comisión Técnica ............................................................................................................... 9
6. Los Revisores Urbanos..................................................................................................... 10
 REGULARIZACIÓN: ........................................................................................................... 10
 VERIFICADOR RESPONSABLE: .......................................................................................... 10
2. análisis de las leyes 29090 y 27167 ......................................................................................... 10
2.1 comparación entre leyes ................................................................................................... 10
LEY 29090-LEY DE REGULARIZACIÓN DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES
............................................................................................................................................. 10
OBJETIVO DE LA LEY 29090 ................................................................................................. 10
VENTAJAS DE LA LEY 29090 ................................................................................................. 10
Normativa aplicable ............................................................................................................ 11
VIGENCIA DE MODALIDADES SEGÚN LA LEY DE 29090 ...................................................... 11
LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA
DECLARATORIA DE FÁBRICA Y DEL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN................................................................................. 11
¿EN QUE SE BASA? .............................................................................................................. 12
OBJETO Y VIGENCIA............................................................................................................. 12
CAPITULO SEGUNDO ................................................................................................................... 13
1. REGULARIZACION DE EDIFICACIONES. .................................................................................... 13
1.1. DEFINICION....................................................................................................................... 13
1.2. LO QUE DICE LA LEY DE LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES ............................... 13
1.3. PROCEDIMIENTO PARA SOLICITAR LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES ................. 13
1.3.1. AMBITO DE LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES .............................................. 13
1.3.2. REQUISITOS PARA SOLICITAR LA LICENCIA DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
............................................................................................................................................. 14
1.3.3. MODALIDADES DE APROBACION ........................................................................ 14
1.3.4. TRAMITE PARA LICENCIA DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES ................... 18
1.3.5. DEMOLICION ....................................................................................................... 18
1.4. REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACION .................................................. 19
1.4.1. FORMULARIO REGISTRAL .................................................................................... 19
1.5. REGULARIZACION SIN SANEAMIENTO DE TITULACION .............................................. 30
1.5.1. BASANDOSE EN LA LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, DEL
PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Y DEL RÉGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN. ............................ 30
1.5.2. PROCEDIMIENTOS SEGÚN LA LEY 27157 ............................................................ 30
1.6. REGULARIZACION CON SANEAMIENTO DE TITULACION ............................................ 31
1.6.1. PROCEDIMIENTOS SEGÚN LA LEY ....................................................................... 31
1.6.2. REGLAMENTO DE LA LEY 27157 .......................................................................... 32
2. certificado de licencia de obra. ............................................................................................... 38
2.1 Síntesis Del trámite de la licencia de obra .................................................................. 38
2.1.1que es la licencia de obra ............................................................................................ 38
2.1.2Licencia de obra .......................................................................................................... 38
2.1.3Licencia de obra para edificacion nueva ..................................................................... 39
2.1.4Licencia de obra para modificacion amoliacion o puesta en valor ............................. 39
2.1.5 Licencia de obra para demolicion .............................................................................. 40
2.1.6 Licencia de obra para auto construccion ................................................................... 40
2.1.7 Aplicaciones................................................................................................................ 41
2.2 APLICACIONES POR MODALIDADES .................................................................................. 41
3. PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS ............................................................................... 43
¿Qué es un Procedimiento Administrativo? ....................................................................... 43
TRÁMITE ADMINISTRATIVO DEL ANTEPROYECTO EN CONSULTA ...................................... 43
Modalidad B: ....................................................................................................................... 45
• Modalidad C- ............................................................................................................... 47
• Modalidad D ................................................................................................................ 47
3.1 TRÁMITE DE LICENCIA DE OBRA.................................................................................... 48
4. CERTIFICADO DE FINALIZACION DE OBRA............................................................................... 50
CONFORMIDAD DE OBRA SIN VARIACIONES .......................................................................... 50
CONFORMIDAD DE OBRAS CON VARIACIONES ...................................................................... 50
DECLARATORIA DE FÁBRICA.................................................................................................... 53
REQUISITOS Y PROCEDIMIENTOS ........................................................................................ 54
INTRODUCCION
El presente trabajo fue realizado con el objetivo de conocer, entender, analizar y

aplicar los distintos tipos de procesos para el correcto tramite de la licencia de obra, de
la finalización de obra, pre declaratoria de fábrica y declaratoria de fábrica; sus
aplicaciones y usos de acuerdo a las modalidades ,abarcando desde los conceptos
generales, procesos administrativos a realizarse y el correcto manejo de los formatos
requeridos para cada una de las distintas clases de trámites, esto con el fin de que los
estudiantes sean capases de conocer y distinguir los distintos tipos de licencia de obra,
de los certificados y entre otros documentos importantes, con sus respectivas
características marcadas para cada tipo de construcción que se presente en su vida
laboral, conociendo cada uno de los procesos desde el correcto llenado de formatos,
hasta el correcto llenado del expediente que será solicitado, dando como resultado la
obtención de una obra segura. Asimismo lograr con este informe que el alumno pueda
lograr la obtención no solo de la licencia de obra sino, los certificados como lo son los
de Finalización de obra, la cual se obtiene luego de solicitar la licencia de obra y la Acta
de culminación de obra las cuales tienen un proceso diferente y sus aplicaciones,
también realizar los respectivos reconocimientos legales como nos mencionan los
conceptos de la pre declaratoria de fábrica , aquí encontraremos sus aplicaciones y sus
usos respectivos; la declaratoria de fábrica nos enseñara a declarar ante la ley la
existencia de la construcción y así poder hacer uso de ella, finalmente la obtención de
ideas claras y que sea lo más entendible para el alumno.
CAPITULO PRIMERO
1. CONCEPTOS GENERALES
PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS: Las disposiciones que determinan la
normativa urbanística y los índices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o
proyectos urbanísticos integrales.
 -BIEN COMUN: Es el acceso a varias edificaciones (quintas, pasadizo, etc.)
 -BIEN EXCLUSIVO: Acceso para una sola edificación
 -EDIFICACION: Es toda construcción, todo lo que se encuentra construida.
 -EDIFICIO: Se refiere a una edificación donde se comparten áreas comunes que

acceden a propiedades comunes.
 -COFOPRI: El Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) es un

organismo adscrito al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú.
 -CATASTRO: es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se

describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
 -ACCESION: El propietario de un bien obtiene o adquiere por “ACCESIÓN” lo que se

adhiere materialmente a este (La Propiedad).
 -PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO: Es el conjunto de actos y diligencias tramitados

en las entidades, conducentes a la emisión de un acto administrativo.
 -PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA: La anotación preventiva, en el Registro Público

respectivo, de un proyecto de declaratoria de fábrica elaborada a partir de los planos
de obra y especificaciones técnicas que cuentan con aprobación municipal.
 -DECLARATORIA DE FÁBRICA: Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier

tipo de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una declaración del
propietario, que cumple las formalidades y trámites establecidos por la Ley
 -CERTIFICADO DE FINALIZACIÓN DE OBRA Y DE ZONIFICACIÓN: Es el documento
exigido por el Art. 31 de la Ley. Es otorgado por la municipalidad y certifica que la obra
finalizada cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes.
 -CASCO HABITABLE: La edificación que cuenta con estructuras, muros falsos y/o
contra pisos, techos, instalaciones sanitarias y eléctricas, aparatos sanitarios, puertas y
ventanas exteriores, puerta de baño, y acabados exteriores con excepción de pintura.
 -DECLARACIÓN JURADA: Es la manifestación personal, verbal o escrita, donde se

asegura la veracidad de esa misma declaración bajo juramento ante autoridades
administrativas o judiciales.
 -SERPAR: Es un Organismo Público Descentralizado de la Municipalidad
 -FUO: Formulario único Oficial
 -FOM: Formulario Oficial Múltiple
 -FUE: formulario único de edificación
 -SUNARP: Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
 ZONA URBANA CONSOLIDADA: Aquella constituida por predios que cuentan con
servicios públicos domiciliarios instalados, pistas, veredas e infraestructura vial,
redes de agua, desagüe o alcantarillado y servicios de alumbrado público. El nivel de
consolidación de los predios será del 90% del total del área útil del predio matriz.
 ACTORES Los actores son las personas naturales o jurídicas, y entidades públicas que
intervienen en los procesos de habilitación urbana y de edificación. Éstos son:
1. El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano

Es la persona natural o jurídica, pública o privada, que ejecuta la obra directamente o
bajo contrato con terceros; asimismo, administra, promueve, habilita y comercializa un
proyecto y/o edificación.
2. Los propietarios
Son las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, que ejercen el derecho de
propiedad sobre el terreno rústico o urbano que será objeto de los proyectos de
habilitación urbana y de edificación.
3. Profesionales responsables del proyecto

Según su especialidad son: el arquitecto, para el proyecto de arquitectura y/o de
habilitación urbana; el ingeniero civil, para el proyecto de estructuras y/o de
habilitación urbana; el ingeniero sanitario, para el proyecto de instalaciones sanitarias;
el ingeniero electricista o electromecánico, para el proyecto de instalaciones eléctricas
y electromecánicas. En el caso que se necesiten proyectos especializados como
seguridad integral, redes de información y otros, se requerirá la participación del
profesional especialista. Los arquitectos e ingenieros deberán ser colegiados hábiles, a
la fecha de presentación del proyecto.
4. Responsable de la habilitación urbana y/o edificación

Es la persona natural o jurídica responsable de la ejecución de la obra, de las medidas
de seguridad y fallas de la construcción, incluyendo las obras realizadas por
subcontratistas, y por el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las
acciones legales que puedan repetirse en contra de los proveedores fabricantes o
subcontratistas.
5. Comisión Técnica
Es el órgano colegiado regulado por la Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento
Administrativo General, cuya función es emitir dictámenes de carácter vinculante para
el otorgamiento o no de una autorización o licencia de habilitación urbana y
edificación.
Para el caso del procedimiento de otorgamiento de licencia para habilitaciones

urbanas, la Comisión Técnica está conformada por:
a. Un (1) representante de la municipalidad a cuya jurisdicción corresponde la

solicitud, quien la preside.
b. Un (1) representante del Colegio de Arquitectos del Perú - CAP.
c. Un (1) representante del Colegio de Ingenieros del Perú - CIP.
d. Un (1) representante de la Cámara Peruana de la Construcción - CAPECO en aquellas
localidades donde dicha institución tenga representación.
e. Los representantes de las entidades prestadoras de los servicios públicos.
Para el caso del procedimiento de otorgamiento de licencia para edificaciones, está

conformada por:
a. Un (1) representante de la municipalidad, quien la preside.

b. Dos (2) representantes del Colegio de Arquitectos del Perú.
c. Tres (3) representantes del Colegio de Ingenieros del Perú, con las especialidades de
civil, sanitario y eléctrico o electromecánico.
6. Los Revisores Urbanos
6.1 Los profesionales que deseen desempeñarse como Revisores Urbanos deberán
inscribirse en el Registro de Revisores Urbanos de cada provincia que, para el efecto,
elaborará cada municipalidad provincial, previo proceso de selección y acreditación.
 REGULARIZACIÓN: Es el acto de sanear una edificación que fue realizada sin licencia
de construcción, conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica.
 VERIFICADOR RESPONSABLE: Es el arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en

el Índice de Verificadores a cargo del Registro de Predios, quien bajo su
responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización,
constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas
y parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al
expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación.
2. análisis de las leyes 29090 y 27167

2.1 comparación entre leyes
LEY 29090-LEY DE REGULARIZACIÓN DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES
Edificaciones ejecutadas después del 19/07/1999 y antes del 31/12/2008.
OBJETIVO DE LA LEY 29090

Ley que modifica diversas disposiciones con el objeto de mejorar el clima de inversión y
facilitar el cumplimiento de obligaciones tributarias. En la actualidad muchas de las
edificaciones existentes en nuestras ciudades se han ejecutado de una manera informal, no
contando con la intervención de un profesional en el diseño, aprobación del proyecto, ni en el
proceso de ejecución de la obra. No contando así mismo con la fiscalización adecuada por
parte de la Municipalidad respectiva
VENTAJAS DE LA LEY 29090

1. Una ley inclusiva.
La Ley Nº 29090 tiene como finalidad “facilitar y promover la inversión inmobiliaria” pero
teniendo en cuenta que existen dos componentes de inversión: la empresarial, que efectúan
las empresas constructoras y promotoras con fines de comercialización; y la familiar, que es
efectuada por los pobladores para satisfacer sus propias necesidades habitacionales y urbanas.
En nuestro país, la inversión familiar ha sido desde hace mucho tiempo sensiblemente mayor
que la empresarial, y, por incapacidad del Estado de orientar este esfuerzo inversor, las
familias han sido condenadas a la informalidad.
2. Una ley alineada con la política habitacional

La política de vivienda vigente en el Perú desde hace seis años, ha implementado una nueva
estrategia para atender las necesidades habitacionales de nuestra población que otorga al
Estado un rol promotor y facilitador de la iniciativa privada (empresas promotoras,
profesionales independientes, instituciones financieras), a la que se le da la atribución de
diseñar, construir, comercializar y financiar los proyectos de vivienda. La política se basa en
programas de financiamiento y de subsidios habitacionales con recursos fiscales dirigidos a
familias de ingresos medios‐altos (Mi vivienda), medio (Mi hogar) y Bajos (Techo Propio).
3. Una ley que promueve la competitividad
Uno de los elementos clave para promover la consolidación de la actividad inmobiliaria
empresarial es generar un ambiente de negocios que incremente la productividad y la
producción inmobiliarias así como la seguridad y calidad de las edificaciones resultantes,
alcanzando un nivel de competitividad cercano al de los países latinoamericanos que han
tenido éxito en el desarrollo de políticas habitacionales e inmobiliarias. En este propósito, la
complejidad, la imprevisibilidad, el alto costo y las notorias demoras que implicaban los
procedimientos de aprobación de licencias de habilitación urbana y edificación establecidos en
las Leyes Nº 26878 y Nº 27157constituían obstáculos visibles que restan competitividad al
sector inmobiliario empresarial.
Normativa aplicable
- Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº 29300, N° 29476 y Nº 29566.
- D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, modificado por el D.S. N° 003-2010-VIVIENDA.
- D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento Nacional de Edificaciones.
- Ley Orgánica de Municipalidades Nº 27972.
- Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución Nº 339-

2008-SUNARP/SN.
VIGENCIA DE MODALIDADES SEGÚN LA LEY DE 29090

Modalidad A: Corresponde a la aprobación automática con firma de profesionales, que antes
no exigía. Por ejemplo, para demolición total de edificaciones menores de tres pisos sin
semisótanos ni sótanos, y sin uso de explosivos.
Modalidad B: Corresponde a la aprobación de Proyecto con evaluación por la Municipalidad o

con evaluación previa por los Revisores Urbanos. Esto se aplica, por ejemplo, para obras de
ampliación o remodelación de una edificación existente, con modificación estructural,
aumento de área techada y las demoliciones parciales. Y para la demolición total de
edificaciones hasta cinco pisos y/o que cuenten con semisótanos y sótanos, sin uso de
explosivos.
Modalidad C y D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por
los Revisores Urbanos. Por ejemplo, para viviendas multifamiliares de más de cinco pisos o
3,000 m² de área techada.
La modalidad D se dirige a habilitaciones urbanas de predios no colindantes con áreas urbanas

y con fines de industria, comercio y Usos Especiales. Esta modalidad mantiene el plazo de
evaluación de la Comisión Técnica de 20 días útiles para edificaciones y 45 días útiles para
habilitaciones urbanas.
LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA

DECLARATORIA DE FÁBRICA Y DEL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN.
Busca el reconocimiento físico y legal de las edificaciones que han culminado hasta antes del
19/07/1999
¿EN QUE SE BASA?
La Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común, establece los procedimientos del saneamiento de la titulación y de
unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y
galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y
construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el procedimiento para la
tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen de unidades inmobiliarias que
comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.
OBJETO Y VIGENCIA
La ley 27157 norma el trámite de regularización de las edificaciones construidas o demolidas
antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o
que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la
correspondiente independización.
CUADRO COMPARATIVO
Ley N° 27157 Ley N° 29090

Edificaciones nuevas, ampliación, Edificaciones nuevas, ampliación,
remodelación, modificación, remodelación, refacción,
reparación, refacción, acondicionamiento, puesta en valor,
acondicionamiento, puesta en valor, cercado, demolición
cercado, demolición
Modalidades de aprovacion
Revisores urbanos modalidad c
APROBACION:MUNICIPALIDADES DISTRITALES Y PROVINCIALES EN EL CERCADO
COMICION CONFORMADA POR REPRESENTANTES DEL CAP, CIP, UN
REPRESENTANTE DE LA AD HOC.
VERIFICA LO ESTABLECIDO EN LOS PLANES DE DESARROLLO URBANO Y EN EL
RNE
APROVACION DEL PROYECTO DE EDIFICAION,CONNFORMIDAD DE OBRA
CAPITULO SEGUNDO
1. REGULARIZACION DE EDIFICACIONES.
REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
En el presente capitulo se da a conocer la definición de Regularización de edificaciones y el

tramite que se debe realizar para poder regularizar la edificación.
1.1. DEFINICION
La regularización de una edificación es un acto de saneamiento legal, siendo así podemos decir
que se trata de un procedimiento que se encarga de perfeccionar el derecho de propiedad
sobre una edificación, es decir, sobre un bien ya construido, con la finalidad de dejarlo apto
para su inscripción en los registros públicos.
La finalidad de la regularización es obtener títulos necesarios para garantizar la inscripción de

un bien inmueble construido en los registros correspondientes.
1.2. LO QUE DICE LA LEY DE LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES

Es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones
existentes sobre:
a) Predios urbanos.
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción
simultánea.
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en
la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios.
Comprende, de ser el caso, el trámite de saneamiento de titulación y su inscripción, así como

la inscripción del reglamento interno, la junta de propietarios y la independización de unidades
de propiedad exclusiva. Se realiza a través de la declaración contenida en el FOR, suscrita por
el propietario, autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.
1.3. PROCEDIMIENTO PARA SOLICITAR LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
1.3.1. AMBITO DE LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES

Las edificaciones que hayan sido construidas sin licencia o que no tengan conformidad de obra
y que hayan sido ejecutadas entre el 20 de Julio de 1999 y el 27 de setiembre de 2008, podrán
iniciar el procedimiento de regularización hasta el 31 de diciembre de 2013, de acuerdo al
procedimiento establecido en el presente capítulo, siempre que cumplan con la normatividad
vigente a la fecha de su construcción o en el caso que le sea favorable, la normativa vigente.
La regularización de las edificaciones que cuenten con Licencia y no tengan conformidad de

obra, para efectos de inscripción en el Registro Predial, no están afectas al pago de multa por
construir sin licencia.
1.3.2. REQUISITOS PARA SOLICITAR LA LICENCIA DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
En caso que requiera solicitar Licencia de Regularización de la Edificación, iniciará el
procedimiento presentando a la Municipalidad respectiva los siguientes documentos:
a) FUE Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, por triplicado

b) Documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar y represente al titular,
en los casos que el solicitante de la licencia de edificación no sea el propietario del
predio.
c) Si el solicitante es una persona jurídica se acompañará la respectiva constitución de la
empresa y copia literal del poder expedidos por el Registro de Personas Jurídicas,
vigente al momento de presentación de los documentos.
d) Documentación técnica, firmada por el verificador, compuesta por:
a. Plano de Ubicación y Localización, según formato.
b. Planos de Arquitectura (planta, cortes y elevaciones).
c. Memoria descriptiva.
e) Documento que acredite la fecha de ejecución de la obra.
f) Carta de seguridad de Obra, firmada por un ingeniero civil colegiado.
g) Declaración jurada del verificador, señalando encontrarse hábil para el ejercicio de la
profesión.
h) Para regularización de remodelaciones, ampliaciones o demoliciones, presentarán
copia del documento que acredite la declaratoria de fábrica o de edificación, del
predio a regularizar, con sus respectivos planos en caso no haya sido expedido por la
municipalidad; en su defecto, copia del Certificado de Conformidad o Finalización de
Obra, o la Licencia de Obra o de Edificación de la construcción existente que no es
materia de regularización.
i) En caso de demoliciones totales o parciales de edificaciones cuya fábrica se encuentre
inscrita en el Registro de Predios, se acreditará que sobre el bien no recaigan cargas
y/o gravámenes; en su defecto, se acreditará la autorización del titular de la carga o
gravamen
j) Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.
k) Copia del comprobante de pago de la multa por construir sin licencia. El valor de la
multa será equivalente al 10% del valor de la obra a regularizar tomando como base el
costo a la fecha de construcción actualizado por el índice de precios al consumidor.
1.3.3. MODALIDADES DE APROBACION

Para la obtención de las licencias de habilitación o de edificación, existen cuatro (4)
modalidades:
a. MODALIDAD A
Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley mediante esta modalidad, se requiere
la presentación ante la municipalidad competente de los requisitos establecidos en la presente
Ley y los demás que establezca el Reglamento. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo
pago de la liquidación respectiva, y a partir de este momento se pueden iniciar las obras.
a) La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, siempre que

constituya la única edificación en el lote.
b) La ampliación de una vivienda unifamiliar, cuya edificación original cuente con licencia
de construcción o declaratoria de fábrica, y la sumatoria del área construida de ambas
no supere los 200 m².
c) La remodelación de una vivienda unifamiliar, siempre que no implique modificación
estructural, cambio de uso o aumento de área construida.
d) La construcción de cercos de más de 20 m de longitud, siempre que el inmueble no se
encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y
propiedad común.
e) La demolición total de edificaciones menores de cinco (5) pisos de altura, siempre que
no requiera el uso de explosivos.
f) Las ampliaciones consideradas obras menores, según lo establecido en el Reglamento
Nacional de Edificaciones.
g) Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de la
Policía Nacional del Perú, así como los establecimientos de reclusión penal, los que
deben ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano.
h) En la presente modalidad, no están contempladas las edificaciones que constituyan
parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación declaradas por el INC.
i) No están incluidas en esta modalidad las edificaciones señaladas en los literales a., b.,
c., d. y f. que requieran la ejecución de sótanos o semisótanos o una profundidad de
excavación mayor a 1,50 m, colindante con edificaciones existentes. En dicho caso,
debe tramitarse la licencia de edificación bajo la Modalidad B.
j) Las habilitaciones urbanas y las edificaciones necesarias para el desarrollo de
proyectos de inversión pública, de asociación público privada o de concesión privada
que se realicen, para la prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución
de infraestructura pública.
b. MODALIDAD B
Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley mediante el procedimiento con firma
de profesionales responsables, se requiere la presentación, ante la municipalidad competente,
del Formulario Único acompañado de los requisitos establecidos en la presente Ley.
El cargo de ingreso constituye una licencia temporal que permite, a partir de ese momento,
iniciar las obras preliminares.
La municipalidad cuenta con un plazo de hasta quince (15) días útiles para la verificación
administrativa del expediente en los supuestos de edificaciones; y, de veinte (20) días para el
supuesto de habilitaciones urbanas; así como de los otros requisitos que establece el
Reglamento respectivo para garantizar la idoneidad y correcta ejecución del proyecto. Después
de la verificación sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación
de la ejecución de las obras de habilitación urbana o de edificación.
Pueden acogerse a esta modalidad:
a) Las habilitaciones urbanas de unidades prediales no mayores de cinco (5) ha, que
constituyan islas rústicas y que conformen un lote único, siempre y cuando no esté
afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
b) Las habilitaciones urbanas de predios que cuenten con un planeamiento integral
aprobado con anterioridad.
c) Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominios de
vivienda unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco (5) pisos y que no superen los
3 000 m² de área construida.
d) Las obras de ampliación o remodelación de una edificación existente, con modificación
estructural, aumento de área construida o cambio de uso. Asimismo, las demoliciones
parciales.
e) La construcción de cercos en que el inmueble se encuentre bajo el régimen en que
coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común.
f) En la presente modalidad, no están contempladas las habilitaciones urbanas y
edificaciones que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación
declaradas por el Instituto Nacional de Cultura (INC).
c. MODALIDAD C
Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley, mediante el procedimiento de
aprobación con evaluación previa del proyecto se requiere la presentación, ante la
municipalidad competente, de los requisitos establecidos en la presente Ley. El Reglamento
puede establecer otros requisitos.
Para el caso en que el interesado opte por los Revisores Urbanos, el cargo de ingreso
constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este
momento se podrán iniciar las obras.
Para el caso en que el interesado opte por acudir a la Comisión Técnica, la municipalidad
competente convocará a la Comisión Técnica en un plazo no mayor a cinco (5) días útiles. La
Comisión dispondrá de veinte (20) días útiles para edificaciones y cuarenta (40) días útiles para
habilitaciones urbanas, para la evaluación correspondiente, vencido este plazo sin
pronunciamiento se aplicará el silencio administrativo positivo, de acuerdo a la Ley núm.
29060, Ley del Silencio Administrativo.
La Comisión Técnica no puede formular nuevas observaciones sobre aspectos no observados

inicialmente, bajo responsabilidad. El reglamento respectivo señala las excepciones
correspondientes.
Pueden acogerse a esta modalidad:
a) Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas, con sujeción a un
planeamiento integral de la misma.
b) Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea que soliciten venta garantizada
de lotes.
c) Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, donde el
número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el
proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
d) Las edificaciones para fines de vivienda, multifamiliar, quinta o condominios, que
incluyan vivienda multifamiliar de más de cinco (5) pisos y/o más de 3 000 m² de área
construida.
e) Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepción de las previstas en la
Modalidad D.
f) Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
g) Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles, previamente
declarados.
h) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de
espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un máximo de 30 000
m² de área construida.
i) Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15 000 m² de área
construida.
j) Locales para espectáculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes.
k) Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades
A, B y D.
d. MODALIDAD D
Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley, mediante el procedimiento de
aprobación con evaluación previa del proyecto se requiere la presentación, ante la
municipalidad competente, de los requisitos establecidos en la presente Ley. El Reglamento
puede establecer otros requisitos.
La municipalidad competente convoca a la Comisión Técnica en un plazo no mayor a cinco (5)

días útiles. La Comisión dispondrá de veinte (20) días útiles para edificaciones y cuarenta (40)
días útiles para habilitaciones urbanas, para la evaluación correspondiente, vencido este plazo
sin pronunciamiento se aplica el silencio administrativo positivo.
La Comisión Técnica no puede formular nuevas observaciones sobre aspectos no observados

inicialmente, bajo responsabilidad. El Reglamento respectivo señala las excepciones que
correspondan.
Deben seguir esta modalidad:
a) Las habilitaciones urbanas de predios que no colinden con áreas urbanas o que
cuenten con proyectos de habilitación urbana aprobados y, por lo tanto, requieran de
la formulación de un planeamiento integral.
b) Las habilitaciones urbanas de predios que colinden con zonas arqueológicas, bienes
culturales inmuebles, previamente declarados, o con áreas naturales protegidas.
c) Las habilitaciones urbanas para fines de gran industria o industria básica, comercio y
Usos Especiales (OU).
d) Las edificaciones para fines de industria.
e) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de
espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con más de 30 000 m² de
área construida.
f) Las edificaciones para mercados que cuenten con más de 15 000 m² de área
construida.
g) Los locales de espectáculos deportivos de más de 20 000 ocupantes.
h) Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de
expendio de combustibles y terminales de transporte.
La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las

Modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las
habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes, en las que se
realiza la anotación preventiva de la pre declaratoria y la pre independización una vez obtenida
la licencia de edificación. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la
municipalidad puede ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.
1.3.4. TRAMITE PARA LICENCIA DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
1. Tomar la decisión de regularizar tu edificación.
2. Asistir a mesa de partes.
3. Solicitar información sobre el procedimiento y los requisitos.
4. Juntar todos los requisitos y presentarlos a la municipalidad.
5. Las Municipalidades cuentan con un plazo de quince (15) días hábiles contados desde
la presentación del expediente, para la Verificación Administrativa y la constatación de
la edificación; la elaboración del informe respectivo y la emisión de la Resolución de
Licencia de Regularización de la Edificación.
6. En la constatación de la edificación, el funcionario municipal comparará ésta con los
planos presentados, verificando que se cumplan con la normativa aplicable al
inmueble en la fecha de inicio de la obra o en todo caso los parámetros vigentes, en lo
que favorezca a la edificación a regularizar.
7. De ser conforme la verificación, el funcionario municipal designado para tal fin dentro
del plazo establecido en el numeral (5.) debe sellar y firmar los planos presentados, así
como la parte del FUE-Licencia, consignándose en el mismo la respectiva Resolución.
Dos juegos del FUE-Licencia y de la documentación técnica se entregarán al
administrado, los cuales constituyen título suficiente para su inscripción registral.
8. En caso la edificación a regularizar cumpla con la normativa, pero presente
observaciones subsanables que se refieran a la representación gráfica de los planos;
éstas deberán ser comunicadas al administrado, pudiendo subsanarlas en un plazo
máximo de cinco (05) días hábiles, prorrogables por diez (10) días adicionales
9. Si en la verificación se observan transgresiones a la normativa vigente al inicio de la
obra o estructuras que no cumplan con los requisitos mínimos de estabilidad y
seguridad, el funcionario municipal comunicará al administrado la improcedencia de lo
solicitado y, de ser el caso, disponiendo las acciones pertinentes.
10. Subsanadas las observaciones, la Municipalidad, en un plazo no mayor de dos (02) días
hábiles, realizará la verificación que corresponda y de encontrarlo conforme procederá
según corresponda, con lo dispuesto en el numeral (7.).
11. De vencer el plazo otorgado sin que se hubiesen subsanado las observaciones; se
procederá conforme a lo establecido en el numeral (9.), según corresponda.
12. Transcurrido el plazo señalado en el numeral (5.) sin pronunciamiento por parte de la
Municipalidad, se aplica el silencio administrativo positivo.
1.3.5. DEMOLICION
Aquellas edificaciones que no se hayan regularizado al vencimiento del plazo establecido en el
artículo 68 de este Reglamento, serán materia de demolición por la Municipalidad
correspondiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley Nº 27972, Ley
Orgánica de Municipalidades.
1.4. REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACION
1.4.1. FORMULARIO REGISTRAL
a. DOCUMENTOS QUE SE ADJUNTAN

Los documentos que se acompañarán al FOR, son:
a) Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta, donde conste
el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulación, de
ser el caso.
b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad
respectiva, según lo establecido en el Art. 63° del presente Reglamento. Si la
Municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el Certificado,
se prescindirá de este documento y el Verificador Responsable indicará, en su Informe
de Verificación, bajo su responsabilidad, los parámetros urbanísticos y edificatorios
reglamentarios que corresponden a la edificación.
c) Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas en el inciso
d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los
linderos y medidas perimétricas.
d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menor escala
que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e
interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depósitos, piscinas,
canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR.
e) Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado
la Verificación Ad Hoc correspondiente.
f) Los planos y el Informe Técnico de Verificación deberán estar firmados y sellados por
el o los verificadores.
B.DOCUMENTOS ADICINALES PARA EDIFICACIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN
Para el trámite de la regularización d departamento en edificio, casas en quinta, casas en

copropiedad, centros comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes, se adjuntará al FOR, además de los documentos señalados en el artículo precedente,
los siguientes:
a) Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización a que se refiere el Art.
19° del reglamento 27157.
b) Plano de independización con indicación de las áreas, linderos y medidas perimétricas
de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad común, a la
menor escala que permita su perfecta lectura.
c) El Reglamento Interno, adecuando al Régimen de Propiedad Exclusiva y
d) Común establecido en la Sección Tercera de este Reglamento.
C. REQUISITOS PARA REMODELACION, AMPLIACION, MODIFICACION O REPARACION.
Para la regularización de las declaratorias de fábrica correspondientes a edificaciones
derivadas de obras de remodelación, ampliación, modificación o reparación, se presentarán
los documentos exigidos en los artículos 25° y 26° del reglamento 27157.
En estos casos los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del artículo 25°, se
desdoblarán en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicaran lo
elementos a eliminar, y el otro, a la ampliación, la modificación o la remodelación efectuada,
según sea el caso.
D. REQUISITOS PARA LA REGULARIZACION DE DEMOLICION

Para regularizar la demolición, se adjuntarán los siguientes documentos:
a) Copia literal de dominio.

b) Plano de localización y ubicación, según lo señalado en el inciso d) del numeral 77.1
del reglamento 27157, con indicación de la fábrica demolida.
c) Plano de Planta a escala 1/75, en el que se delineará las zonas de la fábrica demolidas,
en el caso de demolición parcial.
d) Informe Técnico de Verificación y, de ser el caso, como anexo, el informe especializado
del Verificador Ad Hoc.
Cuando se regularice una edificación que ha reemplazado total o parcialmente a otra

preexistente que se encuentra registrada, el Verificador Responsable hará constar en su
Informe Técnico de Verificación la demolición de la fábrica precedente. En estos casos, el
registrador inscribirá la demolición y luego extenderá el asiento de inscripción de la
declaratoria de fábrica de la edificación nueva si fuese el caso.
E. REQUISITOS SEGÚN LA MODALIDAD

LICENCIA DE EDIFICACIÓN - MODALIDAD A
VIVIENDA UNIFAMILIAR DE HASTA 120 M2 CONSTRUIDOS
(Siempre que constituya la única edificación en el lote).
Base Legal
Ley de Regulación de Habilitaciones poder expedidos por el Registro de Personas Jurídicas,
vigente al momento de presentación de los documentos, en caso que el solicitante sea una.
No están consideradas en esta modalidad:
1) Las obras de edificación en bienes administrativa inmuebles que constituyan

Patrimonio Cultural de la Nación declarado por el Ministerio de Cultura, a la que se
hace referencia en el inciso f) del Art.3 numeral 2 de la Ley N° 29090.
2) Las obras que requieran la ejecución de sótanos o semisótanos, a una profundidad de
excavación mayor a 1.50 m. y colinden con edificaciones existentes.
Notas:
a) Todos los documentos serán presentados por duplicado.

b) El Formulario y sus anexos deben ser visados en todas sus páginas y cuando
corresponda, firmados por el propietario o por el solicitante y los profesionales que
interviene.
VERIFICACIÓN ADMINISTRATIVA
Requisitos comunes:
1) 1:- FUE debidamente suscrito.

2) 2:-Documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar y represente al
titular, en caso que el solicitante de la licencia de edificación no sea el propietario del
predio.
3) 3:- Constitución de la empresa y copia literal del poder expedidos por el Registro de
Personas Jurídicas, vigente al momento de presentación de los documentos, en caso
que el solicitante sea una persona jurídica.
4) 4:- Declaración Jurada de habilitación de los, profesionales que intervienen en el
proyecto y suscriben la documentación técnica.
5) 5:- Anexo D del FUE con copia del comprobante de pago de la tasa municipal
correspondiente a la verificación administrativa.
AMPLIACIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR (la sumatoria del área construida Requisitos comunes
existente y la proyectada no deben exceder los 200 m2.)
Base Legal

1) Las obras de edificación en bienes Inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de la

Nación declarado por el Ministerio de Cultura.
2) Las obras que requieran la ejecución de sótanos o semisótanos, a una profundidad
Construcción de excavación mayor a 1.50 m. y colinden con edificaciones existentes.
Requisitos comunes:
1) FUE debidamente suscrito.

2) Documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar y represente al titular,
en caso que el solicitante de la licencia de edificación no sea el propietario del predio.
3) Constitución de la empresa y copia literal del poder expedidos por el Registro de
4) Declaración Jurada de habilitación de los, profesionales que intervienen en el
5) Anexo D del FUE con copia del comprobante de pago de la tasa municipal
6) Copia del documento que acredite la declaratoria de fábrica o de edificación con sus
respectivos planos en caso no haya sido expedido por la municipalidad ó copia del
Certificado de Conformidad, o finalización de obra o la licencia de obra o de
construcción de la edificación existente.
AMPLIACIONES CONSIDERADAS OBRAS MENORES (según lo establecido en el Reglamento
Nacional de Edificaciones RNE)
Base Legal

1) Las obras de edificación en bienes Inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de la

Requisitos comunes:

predio.
6) 6:- Copia del documento que acredite la declaratoria de fábrica o de edificación con
sus respectivos planos en caso no haya sido expedido por la municipalidad o copia del
Certificado de Conformidad, o finalización de obra o la licencia de obra o de
REMODELACIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR (sin modificación estructural ni cambio de uso, ni

aumento de área construida)
Base Legal

1) Las obras de edificación en bienes inmuebles que constituyan Patrimonio

1) Cultural de la Nación declarado por el Ministerio de Cultura.
Requisitos comunes:

predio.
6) 6:- Copia del documento que acredite la declaratoria de fábrica o de edificación con
sus respectivos planos en caso no haya sido expedido por la municipalidad ó copia del
Certificado de Conformidad, ó finalización de obra o la licencia de obra o de
CONSTRUCCIÓN DE CERCOS (de más de 20 ml, siempre que el inmueble no se encuentre bajo el
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común)
1) Las obras de edificación en bienes inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de la

Requisitos comunes:
1. FUE debidamente suscrito.

2. Documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar y represente al titular,
3. Constitución de la empresa y copia literal del poder expedidos por el Registro de
4. Declaración Jurada de habilitación de los, profesionales que intervienen en el proyecto
y suscriben la documentación técnica.
5. Anexo D del FUE con copia del comprobante de pago de la tasa municipal
6. Copia del documento que acredite la declaratoria de fábrica o de edificación con sus
DEMOLICIÓN TOTAL (de edificaciones menores de 5 pisos de altura)
1) Las obras de edificación en bienes inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de la

Requisitos comunes:
a) FUE debidamente suscrito.

b) Documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar y represente al titular,
c) Constitución de la empresa y copia literal del poder expedidos por el Registro de
d) Declaración Jurada de habilitación de los, profesionales que intervienen en el proyecto
e) Anexo D del FUE con copia del comprobante de pago de la tasa municipal
f) Copia del documento que acredite la declaratoria de fábrica o de edificación con sus
g) En caso la edificación a demoler no pueda acreditarse con la autorización respectiva,
se deberá presentar:
a) Plano de ubicación y localización.
b) Plano de planta de la edificación a demoler.
LICENCIA DE EDIFICACIÓN - MODALIDAD B
EDIFICACIONES PARA FINES DE VIVIENDA UNIFAMILIAR, MULTIFAMILIAR, QUINTA O

CONDOMINIOS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR Y/O MULTIFAMILIAR (no mayores a 5 pisos siempre
que el proyecto tenga un máximo de 3,000 m2. de área construida.
Base Legal

Las obras de edificación en bienes inmuebles y ambientes que constituyan Patrimonio Cultural
de la Nación.
Requisitos comunes:

4) Declaración Jurada de habilitación de los, profesionales que intervienen en el proyecto
CERCOS (en inmuebles que se encuentren bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común)
Base Legal
Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, Ley Nº 29090 sea el

propietario del predio, con firma de abogado.
de la Nación.
Requisitos comunes:

y suscriben la documentación.
6) Copia del reglamento interno y plano de independización de la unidad inmobiliaria
correspondiente.
7) autorización de la junta de propietarios, de ser el caso y de acuerdo a lo establecido en
el reglamento interno.
OBRAS DE AMPLIACIÓN O REMODELACIÓN DE UNA EDIFICACIÓN
EXISTENTE (con modificación estructural, aumento del área construida o cambio de uso)
Base Legal

propietario del predio con firma de abogado.
de la Nación.
A solicitud del Administrado:
Se podrá solicitar licencia para obras de ampliación, remodelación y demolición parcial en un

mismo expediente debiendo presentarse los requisitos expediente debiendo presentarse los
requisitos.
Requisitos comunes:

respectivos planos en caso no haya sido expedido por la municipalidad; ó copia de
certificado de conformidad ó finalización de obra, o la licencia de obra o de
DEMOLICIÓN PARCIAL
Base Legal

de la Nación.
Requisitos comunes:

7) En caso la edificación a demoler no pueda acreditarse con la autorización respectiva,
7.1 Plano de ubicación y localización.
7.2 Plano de planta de la edificación a demoler.
8) En caso la fábrica se encuentre inscrita en los Registros Públicos, se deberá acreditar
que sobre el bien no recaigan cargas y/o gravámenes; ó acreditar la autorización del
titular de la carga ó gravamen.
LICENCIA DE EDIFICACIÓN - MODALIDAD C
Aprobación con evaluación previa del proyecto por la Comisión Técnica
a) Para vivienda multifamiliar, quinta o condominios que incluyan vivienda multifamiliar

(de más de 5 pisos y/o más de 3,000 m2 de área construida)
b) Edificaciones para fines diferentes de vivienda (a excepción de las previstas en la
modalidad d)
c) Edificaciones de uso mixto con vivienda
d) Intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles (previamente
declarados)
e) Edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de
espectáculos (que individualmente o en conjunto cuenten con un máximo de 30,000
m2 de área construida)
f) Edificaciones para mercados (que cuenten con un máximo de 15,000 m2 de área
construida)
g) Locales para espectáculos deportivos (de hasta 20,000 ocupantes)
h) Todas las demás edificaciones no contempladas en las modalidades a, b y d.
Requisitos comunes:

5) copia de comprobante de pago de la tasa municipal correspondiente a la verificación
administrativa.
6) copia de los comprobantes de pago por derecho de revisión.
DEMOLICIONES TOTALES DE EDIFICACIONES (de 5 o más pisos de altura o aquellas que requieran
el uso de explosivos)
Base Legal

propietario del predio. Derecho, con firma de abogado.
Requisitos comunes:

5. Anexo D del FUE con copia del comprobante de pago de la tasa municipal
6. copia de los comprobantes de pago por derecho de revisión.
7. Copia del documento que acredite la declaratoria de fábrica o de edificación con sus
8. En caso la edificación a demoler no pueda acreditarse con la autorización respectiva,
8.1 Plano de ubicación y localización.
8.2 Plano de planta de la edificación a demoler.
9. En caso la fábrica se encuentre inscrita en los Registros Públicos, se deberá acreditar
que sobre el bien no recaigan cargas y/o gravámenes; ó acreditar la autorización del
titular de la carga ó gravamen.
LICENCIA DE EDIFICACIÓN - MODALIDAD D

Aprobación con evaluación previa del proyecto por la Comisión Técnica
 Edificaciones para fines de industria.

 Edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de
espectáculos (que individualmente o en conjunto cuenten con más de 30,000 m2 de
área construida)
 Edificaciones para mercados (que cuenten con más de 15,000 m2 de área construida)
 Locales de espectáculos deportivos (de más de 20,000 ocupantes)
 Edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de expendio de
combustibles y terminales de transporte
Requisitos comunes:

5. copia de comprobante de pago de la tasa municipal correspondiente a la verificación
administrativa.
6. copia de los comprobantes de pago por revisión de proyectos.
LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA MODALIDAD D (Aprobación con evaluación previa del

proyecto por la Comisión Técnica)
Se sujetan a esta modalidad:
a. Las habilitaciones urbanas de predios que no colinden con áreas urbanas o que
dichas áreas aledañas cuenten con proyectos de habilitación urbana
aprobados y no ejecutados, por tanto, la habilitación urbana del predio
requiera de la formulación de un Planeamiento Integral
b. Las habilitaciones urbanas de predios que colinden con Zonas Arqueológicas,
inmuebles previamente declarados como bienes culturales, o con Áreas
Naturales Protegidas.
c. Para fines industriales, comerciales o usos especiales.
1.5. REGULARIZACION SIN SANEAMIENTO DE TITULACION
1.5.1. BASANDOSE EN LA LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, DEL

PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Y DEL RÉGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN.
Del objeto de la Ley La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la
titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad,
centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el procedimiento
para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias
que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.
1.5.2. PROCEDIMIENTOS SEGÚN LA LEY 27157

DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS
Artículo 8º.- De la inscripción cuando el terreno no está registrado Para la primera inscripción
de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompañado de declaración
notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el Artículo 2018° del
Código Civil. Una vez acreditados los requisitos mencionados por Notario, el Registrador
procede a in matricular el terreno a nombre de los propietarios de departamentos en calidad
de bien común y, posteriormente, la propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y los
derechos sobre las áreas y bienes comunes.
QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD Y OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS CON BIENES COMUNES

Artículo 10º.- De la inscripción cuando el terreno no está registrado 10.1. Para la primera
inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompañado de
declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Artículo
2018º del Código Civil. 10.2. Una vez acreditada la referida posesión el Registrador procede a
inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre el área de propiedad común y el área
y bienes de propiedad exclusiva. 10.3. El área y bienes de propiedad común se inmatriculan en
su calidad de copropiedad y la sección de propiedad exclusiva se inmatricula directamente a
nombre del titular del derecho.
CENTROS Y GALERÍAS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES

declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el Artículo
2018º del Código Civil. 15.2. Una vez acreditados los referidos requisitos, el Registrador
procede a inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre la sección de propiedad
común y el área y bienes de propiedad exclusiva. El área y bienes de propiedad común se
inmatricula en su calidad de copropiedad y la sección de propiedad exclusiva se inmatricula
directamente a nombre del titular del derecho.
CONSTRUCCIONES DE UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el artículo
2018º del Código Civil. 18.2. Una vez acreditada la referida posesión el Registrador procede a
inmatricular la totalidad del terreno.
1.6. REGULARIZACION CON SANEAMIENTO DE TITULACION
1.6.1. PROCEDIMIENTOS SEGÚN LA LEY
DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS
Para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el
Formulario Registral, acompañado del título de propiedad que puede ser escritura pública,
minuta, adjudicación o cualquier otro documento público o privado de fecha cierta que lo
pruebe. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona
diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante 10 (diez) años.
QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD Y OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS CON BIENES COMUNES
Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en quinta, casa en
copropiedad u otra unidad inmobiliaria con bienes comunes, cualquier propietario o poseedor
pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 7º de la
presente Ley.
CENTROS Y GALERÍAS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES
•De los centros y galerías comerciales o campos feriales de un solo piso
Los centros y galerías comerciales o campos feriales que cuenten únicamente con un piso
podrán independizar cada una de sus tiendas del terreno matriz.
El terreno sobre el que está edificada cada tienda es de propiedad exclusiva de cada uno de
sus propietarios, quienes son titulares integralmente del terreno y la edificación sobre la cual
está construida su tienda.
Las áreas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de servicios comunes pueden ser
de propiedad común, pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales de servidumbre
perpetua a favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie.
•De los centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso
Cuando los centros y galerías comerciales o campos feriales cuenten con más de un piso, es
facultad de los propietarios optar entre:
a. Tener un solo régimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes de
propiedad común.
b. Tener más de un régimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes de
propiedad común.
c. Independizar del terreno matriz cada una de las tiendas. La propiedad del
terreno sobre el cual están las tiendas independizadas es de copropiedad de
éstas, considerando el plano vertical sobre el cual éstas se hallan edificadas. En
estos casos, se debe constituir derechos reales de servidumbre perpetua
obligatoria a favor de los predios dominantes respecto a los accesos, escaleras,
pasadizos y similares o considerar éstos como zonas de propiedad común.
•De la inscripción
cuando el terreno está registrado Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad
inmobiliaria en galería, centro comercial o campo ferial, cualquier propietario o poseedor
pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7º de la
presente Ley.
•Del terreno
En caso de haber optado por lo establecido en el literal c) del artículo 13º, el terreno se
considera copropiedad de los propietarios de las tiendas existentes dentro del plano vertical
del perímetro superficial y se consideran bienes comunes el acceso y los servicios comunes a
que se refiere el Reglamento Nacional de Construcciones.
CONSTRUCCIONES DE UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad de propiedad exclusiva cualquier
propietario o poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo
dispuesto en el artículo 7º de la presente Ley.
1.6.2. REGLAMENTO DE LA LEY 27157
SANEAMIENTO DE TITULACION
Si durante el trámite de regularización de una edificación, se advierte la necesidad de iniciar un
procedimiento de saneamiento de titulación, vía prescripción adquisitiva de dominio o
formación de título supletorio, el notario, a petición del interesado, iniciará el asunto no
contencioso de competencia notarial.
PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO

Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio, cuando el interesado
acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años, esté o
no registrado el predio. El notario solicitará al registro respectivo, la anotación preventiva de la
petición de prescripción adquisitiva, si el predio está registrado.
FORMACION DE TITULOS SUPLETORIOS

Procede tramitar notarialmente la formación de títulos supletorios de dominio, cuando el
propietario carece de títulos que acrediten su derecho, siempre que la edificación objeto de
regularización esté levantada sobre un terreno no inscrito. El solicitante debe acreditar, por lo
menos, cinco (5) años de posesión. Procede también tramitar notarialmente la formación de
títulos supletorios, cuando el título o títulos de propiedad del solicitante, no tiene(n) la
antigüedad exigida por el Art. 2018 del Código Civil. En este caso, no será necesario que el
solicitante acredite los cinco años de posesión a que se refiere el párrafo precedente.
NORMAS DE PROCEDIMIENTO
La prescripción adquisitiva de dominio o la formación de títulos supletorios a que se refieren
los artículos 21y 22 de la Ley, se tramitan por la vía de los asuntos no contenciosos de
competencia notarial, conforme al procedimiento previsto en este Reglamento y,
supletoriamente, por las normas contenidas por el Código Procesal Civil.
INICIO DEL PROCESO

El proceso se inicia con una petición escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual
deberá contener cuando menos:
a) La indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del

tiempo de posesión.
b) Nombre y dirección del titular registral, de ser el caso.
c) Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a éste
o de sus respectivos sucesores, en el caso de formación de títulos
supletorios.
d) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios
colindantes.
e) Certificación municipal o administrativa de la persona que figura en sus
registros como propietaria o poseedora del bien.
f) Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o certificado de
búsqueda catastral, de ser el caso.
g) El ofrecimiento de declaración de no menos de tres ni más de seis testigos
mayores de veinticinco (25) años de edad, preferentemente vecinos u
ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de
titulación se solicita.
h) Las demás pruebas que el interesado considere necesarias.
EMPLAZAMIENTO
El notario notificará necesariamente:
a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho invocado.

b) Al titular registral del terreno y/o de la edificación.
c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las personas
indicadas por el interesado en su solicitud. Las notificaciones se regirán
supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Código Procesal Civil.
Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario fijará carteles en los lugares más
visibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita. Asimismo, dispondrá que se efectúe una
publicación que contenga el extracto de la solicitud de saneamiento, por tres (3) días, con
intervalos de tres días hábiles entre cada una de ellas, en el diario oficial “El Peruano” y en el
de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble.
SUBSTANCIACIÓN DEL PROCEDIMIENTO
•El notario se constituirá en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo un acta de

presencia en la que hará constar la descripción y características del inmueble, la posesión
pacífica y pública ejercida por el solicitante, y el dicho o manifestación de los ocupantes de los
predios colindantes, así como la declaración de los testigos ofrecidos, mediante actas
notariales de presencia.
•Transcurridos treinta (30) días hábiles, desde la fecha de la última publicación, sin que se
hubiera interpuesto oposición, el notario levantará un acta donde hará constar la evaluación
de las pruebas y los actuados, y declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del
solicitante o dispondrá la formación de títulos supletorios, según sea el caso.
•El acta notarial y todos sus antecedentes, serán incorporados al Registro Notarial de Asuntos
no Contenciosos, del cual se podrá expedir todos los traslados instrumentales previstos por la
ley del notariado.
FINALIZACIÓN
El acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio, o dispone el otorgamiento
de títulos supletorios, es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro
respectivo y para la cancelación del asiento registral a favor del antiguo dueño de ser el caso.
Copia certificada de dicha acta se adjuntará al FOR, a efectos de que el notario la presente al
Registro, de conformidad a lo previsto en el Art. 31 del presente Reglamento.
LA OPOSICIÓN
•Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al procedimiento, cualquier
persona podrá formular oposición a la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva
de dominio o a la formación de títulos supletorios en trámite.
Esta oposición debe formularse por escrito ante el notario, quien suspenderá el trámite en el
estado en que se encuentre y remitirá lo actuado al Juzgado Especializado en lo Civil de turno
de la jurisdicción donde se ubica el inmueble, dentro del tercer día hábil de presentada la
oposición.
•El Juez, una vez recibido el expediente concederá un plazo judicial, común para ambas partes,
para la adecuación del expediente a las exigencias del trámite judicial, tanto de la demanda
como de la contestación, y proseguirá el trámite conforme a su procedimiento.
•Una vez concluido los procesos judiciales y agotados todas las instancias, el juez notificará al
notario con la resolución que pone fin al proceso, para que éste prosiga según el sentido de la
misma.
CUADRO DE RESUMEN
MODALIDAD A MODALIDAD B MODALIDAD C MODALIDAD
CONSTRUCCIONES, EDIFICACIONES PARA LOCALES D
REMODELACIONES,AM FINES DE VIVIENDAS COMERCIALES,CULTUR PARA FINES
PLIACIONES DE MULTIFAMILIARES,QUI ALES,MERCADOS,ESPE EDUCATIVOS,
VIVIENDAS MENORES NTA,CON-DOMINIOS CTACULOS SALUD,HOSPEDAJ
DEPORTIVOS E
-Copia del doc. -Copia del doc. -Copia del doc. -Copia del doc.
MODALID declaratoria de fábrica declaratoria de fábrica declaratoria de fábrica declaratoria de
/copia del Certificado de /copia del Certificado de /copia del Certificado de fábrica /copia del
ADES DE
Conformidad/finalizació Conformidad/finalizació Conformidad/finalización Certificado de
LICENCIA
n de obra /la licencia de n de obra /la licencia de de obra /la licencia de Conformidad/finaliz
DE obra obra obra ación de obra /la
EDIFICAIC -Plano de ubicación y -Plano de ubicación y - Memoria descriptiva licencia de obra
ON localización. localización. -Planos, cortes de arq. - Memoria
-Plano de planta de la -Plano de planta de la - Copia de comp. de pago descriptiva
edificación a demoler. edificación a demoler. - POLIZA CAR(SEGURO -Planos, cortes de
DE ACC. CONTRA arq.
TERCEROS) - Copia de comp. de
- USO DE SUELO. pago
- PLANO DE SEGURIDAD - Poliza car(seguro
Y EVACUACIÓN. de acc. contra
terceros)
- Uso de suelo.
- Plano de seguridad
y evacuación.
-IMPACTO
AMBIENTAL
- FUE
-Doc. Acredite derecho a edificar.
- copia literal expedido por Personas Jurídicas
- Declaración Jurada
- Anexo D del FUE con copia del comprobante de pago.
PARA TODOS LOS CASOS
Para iniciar el proceso de saneamiento a que se refiere el artículo precedente se debe tomar el
acuerdo por la mayoría simple de todos los propietarios de departamentos, en una reunión
que será convocada para estos efectos por el o los propietarios interesados, mediante carta
notarial, y realizada dentro de los 10 (diez) días útiles contados a partir de la convocatoria. La
convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunión y el nombre del convocante, así
como la agenda a tratar. El acuerdo tomado consta en un Acta Simple firmada por los
concurrentes, el mismo que debe publicarse en el Diario Oficial El Peruano, en uno de mayor
circulación del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para
efectos de determinar los porcentajes de bienes comunes, salvo que el referido acuerdo haya
sido adoptado por unanimidad.
Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el párrafo precedente el interesado tiene un
plazo de 15 (quince) días, contados a partir de la fecha de la última publicación, y se tramita de
acuerdo a los artículos 546° y siguientes del Código Procesal Civil. Se presume que las alícuotas
sobre los bienes comunes corresponden en partes iguales a los propietarios de los bienes de
dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.
REGULARIZACION SIN SANEAMIENTO DE TITULACION
TIPO DE EDIFICACION REQUISITOS SE TIENE EN CUENTA
DEPARTAMENTO O EDIFICIOS. • Formulario Registral • Se Tiene en cuenta derechos

comunes y áreas comunes
• Declaración Notarial
QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD • Formulario Registral • El área y bienes de

Y OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS propiedad común se
CON BIENES COMUNES. inmatriculan en su calidad
• Imatricular el terreno a de copropiedad.
nombre de los
propietarios
CENTROS Y GALERÍAS • Formulario Registral • El área y bienes de

COMERCIALES O CAMPOS FERIALES propiedad común se
inmatriculan en su calidad
• Imatricular el terreno a de copropiedad.
nombre de los
propietarios
CONSTRUCCIONES DE UNIDADES • Formulario Registral • Se registra la totalidad de

DE PROPIEDAD EXCLUSIVA terrenos
• Imatricular el terreno a
nombre de los
propietarios
• •
2. certificado de licencia de obra.
2.1 Síntesis Del trámite de la licencia de obra
2.1.1que es la licencia de obra
2.1.2Licencia de obra
2.1.3Licencia de obra para edificacion nueva
2.1.4Licencia de obra para modificacion amoliacion o puesta en valor

2.1.5 Licencia de obra para demolicion
2.1.6 Licencia de obra para auto construccion

2.1.7 Aplicaciones
APLICACIONES
MODALIDAD “A”
MODALIDAD “B”
MODALIDAD “C”
MODALIDAD “D”
2.2 APLICACIONES POR MODALIDADES
MODALIDAD “A”
VIVIENDA UNIFAMILIAR DE HASTA 120 M2 CONSTRUIDOS
 AMPLIACIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR

 AMPLIACIONES CONSIDERADAS OBRAS MENORES
 REMODELACIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR
 CONSTRUCCIÓN DE CERCOS
 DEMOLICIÓN TOTAL
MODALIDAD “B”
 EDIFICACIONES PARA FINES DE VIVIENDA UNIFAMILIAR,

MULTIFAMILIAR, QUINTA O
 CONDOMINIOS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR Y/O MULTIFAMILIAR
 CERCOS
 OBRAS DE AMPLIACIÓN O REMODELACIÓN DE UNA EDIFICACIÓN
EXISTENTE
DEMOLICIÓN PARCIAL
MODALIDAD “C”
 PARA VIVIENDA MULTIFAMILIAR, QUINTA O CONDOMINIOS QUE INCLUYAN VIVIENDA

 MULTIFAMILIAR
 EDIFICACIONES PARA FINES DIFERENTES DE VIVIENDA
 EDIFICACIONES DE USO MIXTO CON VIVIENDA
 INTERVENCIONES QUE SE DESARROLLEN EN BIENES CULTURALES INMUEBLES
 EDIFICACIONES PARA LOCALES COMERCIALES, CULTURALES,
 CENTROS DE DIVERSIÓN Y SALAS DE ESPECTÁCULOS.
 EDIFICACIONES PARA MERCADOS.
 LOCALES PARA ESPECTÁCULOS DEPORTIVOS
MODALIDAD “D”
 EDIFICACIONES PARA FINES DE INDUSTRIA.

 EDIFICACIONES PARA LOCALES COMERCIALES, CULTURALES, CENTROS DE DIVERSIÓN Y
 SALAS DE ESPECTÁCULOS
 EDIFICACIONES PARA MERCADOS
 LOCALES DE ESPECTÁCULOS DEPORTIVOS
 EDIFICACIONES PARA FINES EDUCATIVOS, SALUD, HOSPEDAJE.
3. PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS
¿Qué es un Procedimiento Administrativo?
Es el conjunto de actos y diligencias tramitados en las entidades conducentes a la emisión de
un acto administrativo que produzca efectos jurídicos individuales o individualizables sobre
intereses, obligaciones o derechos.
TRÁMITE ADMINISTRATIVO DEL ANTEPROYECTO EN CONSULTA

Estos trámites establecen los procedimientos de saneamiento de instituciones y de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, así como el procedimiento para la
tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen de unidades inmobiliarias que
comprenden vienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.
Estos procedimientos administrativos se rigen a base de normas establecidas en la ley “27157”

y en la “29090”.
En estos procedimientos administrativos intervienen factores como:
• La municipalidad
• El propietario
• Los profesionales
La municipalidad es la entidad encargada de aplicar estas normas, supervisar, fiscalizar y

controlar la ejecución de las obras en el ámbito de su jurisdicción.
El propietario es la persona natural o jurídica que está obligada a obtener licencias para poder
ejecutar obras de habilitación urbana o edificación sobre su predio.
Los profesionales actúan como proyectistas, responsables de obra, pertenecen a la comisión

técnica, revisores urbanos, supervisores de obra o funcionarios públicos.
Estos factores son muy importantes que intervengan para obtener como resultado una Obra
segura.
Los procedimientos administrativos- modalidades de aprobación (USOS):
Existen cuatro modalidades de aprobación, los cuales tienen diferentes usos que se explican a
continuación:
Modalidad A: aprobación automática con firma de profesionales, esto aplica para viviendas
unifamiliares máximo de 120 metros cuadrados, obras menores, cercos de más de 20 metros
cuadrados y demoliciones de menos de 5 pisos.
Modalidad B: con firma de profesionales, aplica para viviendas unifamiliares hasta 5 pisos o
hasta 3.000 metros cuadrados, obras de ampliación o remodelación que afecte estructuras,
áreas y usos.
Modalidad C: aprobación con evaluación previa de revisores urbanos o de la comisión técnica,

esto aplica para viviendas unifamiliares mayores de 5 pisos o de 3.000 metros cuadrados,
locales comerciales, culturales hasta 30.000 metros cuadrados, mercados hasta 15.000 metros
cuadrados, locales espectáculos deportivos hasta 20.000 ocupantes.
Modalidad D: aprobación con evaluación previa de la comisión técnica, se da en edificaciones
con fines industriales, locales comerciales, culturales hasta 30.000 metros cuadrados,
mercados mayores a 15.000 metros cuadrados, locales espectáculos deportivos mayores a
20.000 ocupantes, locales con fines educativos, salud, hospedaje, combustibles y terminales.
Los procedimientos administrativos- modalidades de aprobación (REQUISITOS):
Los procedimientos administrativos ya que son por modalidades, tienen diferentes requisitos
aparte de los comunes que ya se explicaron, como los planos, comprobantes de pago, los
formularios debidamente llenados, y entre otros, a continuación se mencionaran los requisitos
aparte de los comunes por modalidades:
• Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales

Todo el expediente técnico completo con la debida firma de los profesionales
responsables del proyecto
• Modalidad B: Con firma de profesionales

responsables del proyecto, plano de sostenimiento de excavaciones, póliza contra
todo tipo de riesgo.
• Modalidad C- aprobación con evaluación previa de revisores urbanos o de la comisión

técnica/ Modalidad D-aprobación con evaluación previa de la comisión técnica:
responsables del proyecto, plano de sostenimiento de excavaciones, póliza contra
todo tipo de riesgo, plano de seguridad y evacuación, estudios de impacto ambiental y
vial.
Los procedimientos administrativos- modalidades de aprobación (APROBACION):
Se aprobara de acuerdo al tipo de modalidad que se solicite, también se explicara el

procedimiento y plazos que dura cada modalidad.
• Modalidad A: Aprobación AUTOMÁTICA con firma de profesionales
Modalidad B: Con firma de profesionales- aprobación automática con verificación
administrativa (Licencia temporal)
• Modalidad C- aprobación con evaluación previa de revisores urbanos o de la comisión
técnica :se realiza una verificación previa de la comisión técnica y de los revisores
urbanos
• Modalidad D-aprobación con evaluación previa de la comisión técnica: se realiza una
verificación previa por la comisión técnica.
Se realizara una verificación administrativa: en las modalidades A y B siempre en cuando
cumpla con el 100% del expediente , y en las modalidades C y D puede variar de acuerdo al art
32 de la ley n° 27444; la verificación técnica solo se realizara cuando se cumplan con el 100%
de expedientes.
3.1 TRÁMITE DE LICENCIA DE OBRA

Ya hecho todos los procedimientos administrativos es requisito indispensable la aprobación
del proyecto para así poder obtener la licencia de la obra y ejecutar la obra
También se podrá observar en estos artículos el cómo se podrá obtener la licencia de obra
para edificaciones nuevas, sus requisitos y el proceso para la obtención de la licencia de obra
La aprobación del proyecto será requisito indispensable para obtener una licencia de obra.
Esta aprobación tendrá un procedimiento único y común a cualquiera de las dos opciones de
trámite previstas en el Art. 46 de este Reglamento.
La aprobación del proyecto se produce, de modo expreso, mediante dictamen emitido por la
Comisión Técnica Calificadora de Proyectos; o, de modo tácito, por silencio administrativo
positivo, al vencerse el plazo de veinte (20) días hábiles, y de sus ampliaciones cuando
proceda, con el que cuenta la Municipalidad para notificar el dictamen de calificación, excepto
en los casos de inmuebles que se ubiquen en zonas monumentales o que estén declarados
como patrimonio monumental.
Licencia de Obra para Edificación Nueva
Para obtener Licencia de Obra para Edificación Nueva, se tiene que presentar el expediente
técnico completo
PROCESO DE TRÁMITE:
El propietario o el arquitecto proyectista acudirán a la municipalidad para poder conseguir los

requisitos que deberá presentar junto con el expediente técnico del anteproyecto lo siguiente:
a) FOM (Formulario Oficial Múltiple) (Ver anexo 01)

b) Comprobante de pago del derecho de revisión. (Ver anexo 02)
c) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente. (Ver anexo
03)
d) Plano de Localización y Ubicación
e) Planos de arquitectura: plantas, cortes y elevaciones.
f) Fotografías a color
g) Memoria descriptiva
h) Estudio de impacto ambiental.
Una vez contado con todos los requisitos previamente señalados y el expediente del proyecto
completo con todas las especificaciones que se detallan en el reglamento nacional de
edificaciones se deberá presentar de nuevo a la municipalidad con el número de copias y
formalidad de los planos.
Todos los planos deberán estar firmados por el propietario, y firmados y sellados por el
arquitecto proyectista, quien deberá adjuntar el Certificado de Habilitación Profesional del
CAP.
El funcionario municipal a cargo de la mesa de partes, recibirá el expediente. Con el ingreso del
expediente en mesa de partes se iniciará el cómputo del plazo de diez (10) días hábiles fijado
como plazo
De no estar completo el expediente por falta de alguno de los documentos exigidos, el

funcionario de mesa de partes lo hará constar en el cargo que firme. El interesado tendrá dos
(2) días hábiles para completar el expediente, reiniciándose el plazo con el ingreso del
documento faltante. Si no cumpliera con la subsanación, el expediente se tendrá por no
presentado, debiendo devolverse al interesado por mesa de partes, bajo cargo.
Inmediatamente ingresado el expediente será elevado al Presidente de la Comisión Técnica

Calificadora de Proyectos, quien lo someterá al proceso de precalificación; el cual será
efectuado por el personal de la Oficina a su cargo, bajo su responsabilidad, en un plazo no
mayor de tres (3) días hábiles.
La Comisión Técnica Calificadora de Proyectos emitirá su dictamen en un plazo máximo de

siete (7) días hábiles, bajo responsabilidad de su Presidente, salvo el caso previsto en el Art. 70
de la ley 27157
La Comisión emitirá la calificación correspondiente evaluando necesariamente la opinión de
los delegados ad hoc presentes en la sesión de calificación si fuese el caso bajo sanción de
nulidad; salvo que éstos no hayan sido acreditados o no hayan asistido cuando fueron
requeridos por el Presidente de la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos.
El Dictamen de la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos se emitirá por mayoría en alguno

de los siguientes términos:
a) Aprobado: Anteproyecto que cumple con las normas urbanísticas y de edificación vigentes.
b) Aprobado con Observaciones: Anteproyecto que incumple alguna norma urbanística y/o de
edificación vigentes, cuya subsanación no implica modificaciones sustanciales.
c) Desaprobado: Anteproyecto que incumple alguna norma urbanística y/o de edificación

vigente, cuya subsanación implica necesariamente modificaciones sustanciales.
Los dictámenes aprobado con Observaciones o Desaprobado obligarán a la Comisión a

justificar, sucintamente, su calificación; debiendo consignar la norma transgredida y señalando
el articulado pertinente.
Al reingresar un expediente, con la subsanación de observaciones, la Comisión Calificadora no

podrá efectuar observaciones adicionales a las inicialmente formuladas ni sobre las áreas del
anteproyecto que no hayan sido modificadas respecto a la presentación original, bajo
responsabilidad.
4. CERTIFICADO DE FINALIZACION DE OBRA

La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos la obra está acabada,
por lo que sólo se emitirá este certificado cuando realmente se hayan concluido todos los
trabajos.
Acompañan al certificado una pequeña memoria de fin de obra, descriptiva de las fases de los
trabajos, las incidencias ocurridas, fotografías, documentación técnica de las modificaciones.
De esta manera se concluye el certificado de finalización de obra y zonificación es otorgado

por la municipalidad y afirmar q la obra se hay finalizado y cumple con los parámetros
urbanísticos y edificatorios que los planos de construcción del proyecto estén de acuerdo a la
denominada realidad física de obra. Este documento está contemplado en la ley 27157.
CONFORMIDAD DE OBRA SIN VARIACIONES

Sin ninguna variación arquitectónica, estructural y de acuerdo a al expediente técnico que fue
aprobado para la obtención de la licencia de obra.
CONFORMIDAD DE OBRAS CON VARIACIONES

Solo en caso de variaciones no sustanciales, no implica el incremento de densidad o aumento
de área, cambio de uso, o disminuciones de parámetros, disminución de condiciones mínimas
de diseño del reglamento nacional de edificaciones.
REQUISITOS
a. Formulario FOM (FORMULARIO OFICIAL MULTIPLE)

b. Declaración Jurada firmada por el propietario.
c. Resolución de SERPAR por Aportes para Parques Zonales en caso de viviendas
multifamiliares, conjuntos residenciales, quintas, condominios y similares.
d. Pagar derecho de trámite (incluye inspección técnica)
En el caso de haberse ejecutado la obra de conformidad con la Licencia de Obra sin ninguna
variación en relación con los proyectos aprobados, el propietario presentará una declaración
manifestando ese hecho y de ser el caso, el comprobante de pago del aporte al SERPAR,
cancelado. La dependencia municipal extenderá automáticamente el Certificado de
Finalización de Obra y de Zonificación.
EN EL CASO DE HABERSE INTRODUCIDO VARIACIONES, SE DEBERÁ PRESENTAR:
 FOM debidamente llenado y firmado por el interesado, y Hoja de Trámite

correspondiente.
 Comprobantes de pago de los derechos de revisión de planos de replanteo y de

inspección correspondientes, cancelados.
 Comprobante de pago, cancelado, del aporte al SERPAR, de ser el caso.
 Planos de replanteo: un juego de copias de los planos de ubicación y de replanteo de

arquitectura (plantas, cortes y elevaciones) con las mismas especificaciones de los
planos del proyecto aprobado. Estos planos deberán estar firmados por el
responsable de obra y por el propietario, y, al concluir el trámite serán conservados
por la municipalidad como parte del expediente.
TRAMITES ADMINISTRATIVOS CON VARIACIÓN
TRAMITES ADMINISTRATIVOS SIN VARIACIÓN

LIQUIDACIÓN DE DERECHOS ADICIONALES
Si en la inspección de finalización de obra se constatara un área mayor de construcción que la

aprobada, incluida en los planos de replanteo y que cumple con los parámetros urbanísticos y
edificatorios vigentes, la municipalidad efectuará la liquidación de los derechos adicionales de
licencia de obra que corresponda, debiendo el interesado pagarlos como requisito previo para
recibir el Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación. En este caso no se aplicarán
multas, moras o intereses.
DECLARATORIA DE FÁBRICA
Obtenido el Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación, el propietario podrá
proseguir el trámite por medio del FUO-Parte 2, para obtener finalmente la inscripción de la
declaratoria de fábrica.
Para el efecto, presentará a la municipalidad los siguientes documentos:
a) FUO-Parte 2 por triplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario y el

profesional responsable de obra o constatador, arquitecto o ingeniero civil colegiado.
b) Copia simple del certificado literal de dominio en caso de no haberse presentado con
el FUO-Parte 1.
c) Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación.
d) Planos de localización y ubicación, y de plantas de arquitectura (distribución) de cada

piso, iguales a los del proyecto que obra en el expediente, o a los de replanteo de ser
el caso. Se presentarán dos copias de cada uno.
e) Hoja de Datos Estadísticos, debidamente llenada.
El funcionario municipal competente, dentro de los tres (3) días hábiles de la presentación de
los documentos indicados y bajo responsabilidad, sellará y firmará el FUO-Parte2 dando
conformidad al trámite. Luego, lo integrará con el FUO-Parte 1, que se conserva en el
expediente de Licencia de Obra y, finalmente, devolverá al propietario dos ejemplares
completos del FUO, con las copias autenticadas de los planos que éste acompañó al FUO-
Parte2, para que inicie el trámite de la inscripción de la Declaratoria de Fábrica, en el Registro
Público correspondiente.
REQUISITOS Y PROCEDIMIENTOS
 FINALIZACION DE OBRA SIN VARIACIONES
Objetivo del Trámite CERTIFICADO DE CONFORMIDAD DE OBRA (SIN NINGUNA VARIACIÓN)
1. La sección del FUE – Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación,

debidamente suscrito y por triplicado.
2. En caso que titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien
inicio el procedimiento de edificación, deberá presentar:
a) Documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar y represente

al titular, en caso que el solicitante de la licencia de edificación no sea el
propietario del predio.
b) Constitución de la empresa y copia literal del poder expedidos por el Registro

de Personas Jurídicas, Vigente al momento de presentación de los
Documentos a documentos, en caso que el solicitante sea una persona jurídica.
Presentar 3. Copia de los Planos de Ubicación y de Arquitectura aprobados,
correspondiente a la Licencia de Edificación por triplicado.
4. Declaración jurada, firmada por el profesional responsable de obra,

manifestando que esta se ha realizado conforme a los planos aprobados de la
licencia de edificación.
5. Comprobante de pago por la tasa municipal respectiva.
Pasos a seguir
Oficinas Distritales
Donde se realiza el MUNICIPALIDAD PROVINCIAL DE HUAMANGA

trámite Dirección : Portal Municipal N° 44-Parque Sucre
Teléfono : (066) 31-1723
Correo : webmaster@munihuamanga.gob.pe
Area : HUAMANGA/AYACUCHO
Horario : 8:00 am a 1:00 pm

3:00 pm a 5:30 pm
Costo APROBADO
03 de febrero del 2016

Pago por tasa municipal: 4.72% UIT – S/. 186.40
Costo UIT s./ 3950
Silencio Positivo – 5 días
Calificación
Cuando transcurrido el plazo la institución no ha emitido un pronunciamiento expreso
al trámite o servicio solicitado, este se da como aprobado.
Inicio del Trámite Unidad de Tramite documentación y Archivo
Unidad que evalúa el

Subgerente de Control Urbano y Licencias
trámite
Informes sobre el
Portal Municipal N° 44 – Parque Sucre
estado del Trámite
Instancia que resuelve Reconsideración: Gerente de Desarrollo territorial

el Trámite Apelación : Gerente Municipal
Instancia que resuelve Reconsideración: Gerente de Desarrollo territorial

recurso impugnatorio Apelación : Gerente Municipal
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, Decreto

Base Legal
Supremo N° 008-2013-VIVIENDA, Art. 63 y 47 (04-05-13)
(a) El Formulario y sus anexos deben ser visados en todas sus páginas y cuando
corresponda, firmados por el propietario o por el solicitante y los
profesionales que interviene.
Observaciones
(b) Solo para edificaciones para fines de vivienda multifamiliar, a solicitud del
administrado se podrá extender la conformidad de Obra a nivel de “casco
habitable”, debiendo las edificaciones cumplir con:
1. En los bienes y servicios comunes: Contar con estructuras, obras
exteriores, fachadas, exteriores e interiores, paramentos laterales,
muros, pisos, escaleras y techos concluidos; instalaciones de gas,
sistema de bombeo de agua contra incendio y agua potable, sistema
de bombeo de desagüe y ascensores u otras instalaciones en
funcionamiento. Los pasadizos y escaleras comunes no deben
presentar impedimento de circulación.
2. En las áreas de propiedad exclusiva: Contar revocados; falsos pisos

y/o contra pisos terminados; puertas y ventanas exteriores con
vidrios o cristales colocados; así como un baño terminado con
aparatos sanitarios, puertas y ventanas.
 CONFORMIDAD DE OBRA CON VARIACIONES
Objetivo del trámite CERTIFICADO DE CONFORMIDAD DE OBRA (CON VARIACIÓN)
1. La sección del FUE – Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación,

debidamente suscrito y por triplicado.
2. En caso que titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien
inicio el procedimiento de edificación, deberá presentar:
a) Documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar y represente

al titular, en caso que el solicitante de la licencia de edificación no sea el
propietario del predio.
b) Constitución de la empresa y copia literal del poder expedidos por el Registro

de Personas Jurídicas, Vigente al momento de presentación de los
documentos, en caso que el solicitante sea una persona jurídica.
3. Planos de replanteo por triplicado: planos de Ubicación y de arquitectura

(plantas, cortes y elevaciones) con las mismas especificaciones de los planos
del proyecto aprobado y que correspondan a la obra ejecutada, debidamente
Documentos a suscritos por el solicitante y el profesional responsable o constatador de la
presentar obra.
4. Carta que acredite la autorización del proyectista original para realizar las
modificaciones, en caso este no sea el responsable ni el constatador de la
obra.
5. Declaración jurada de habilidad del profesional responsable o constatador de

la obra.
6. Comprobante de pago por derecho de revisión, correspondiente a la

especialidad de Arquitectura.
7. Comprobante de pago por la tasa municipal respectiva.
Pasos a seguir
Donde se realiza el
Oficinas Provincias
trámite
Costo APROBADO - Recibo de pago por derecho de conformidad: 0.05% V.O.
03 de febrero del 2016 - Recibo de pago por derecho de inspección ocular: 0.99% UIT – S/. 39.10
Costo UIT S./ 3950 - Recibo de pago por derecho de Revisión de planos: 0.05% V.O.
Silencio Positivo – 3 días
Calificación Cuando transcurrido el plazo la institución no ha emitido un pronunciamiento expreso

al trámite o servicio solicitado, este se da como aprobado.
Inicio del Trámite Trámite Documentario
Unidad que evalúa el

Subgerente De Control Urbano y Licencias
trámite
Informes sobre el
Portal Municipal N° 44 – Parque Sucre
estado del Trámite
Instancia que resuelve

Subgerencia De Control Urbano y Licencias
el Trámite
Instancia que resuelve

Gerente Desarrollo Urbano y Rural
recurso impugnatorio
Ley N° 29090, Art. N° 28 y 32 (25-09-07)
Base Legal D.S. N° 024-2008-VIVIENDA, Art. 63° (27-09-08)
Ley N° 27444, Art. 44 , Núm. 44.1 (11-04-01)
Observaciones Sin observaciones

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FACULTAD DE INGENIERIAS Y ARQUITECTURA

ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL DE

CURSO: SANEAMIENTO LEGAL DE INMUEBLES

*BARBOZA FLORES, NAYSHA ROSASANA

El presente trabajo fue realizado con el objetivo de conocer, entender, analizar y

 -BIEN COMUN: Es el acceso a varias edificaciones (quintas, pasadizo, etc.)

 -BIEN EXCLUSIVO: Acceso para una sola edificación

 -EDIFICACION: Es toda construcción, todo lo que se encuentra construida.

 -EDIFICIO: Se refiere a una edificación donde se comparten áreas comunes que

 -COFOPRI: El Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) es un

 -CATASTRO: es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se

 -ACCESION: El propietario de un bien obtiene o adquiere por “ACCESIÓN” lo que se

 -PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO: Es el conjunto de actos y diligencias tramitados

 -PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA: La anotación preventiva, en el Registro Público

 -DECLARATORIA DE FÁBRICA: Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier

 -DECLARACIÓN JURADA: Es la manifestación personal, verbal o escrita, donde se

 -SERPAR: Es un Organismo Público Descentralizado de la Municipalidad

 -FUO: Formulario único Oficial

 -FOM: Formulario Oficial Múltiple

 -FUE: formulario único de edificación

 -SUNARP: Superintendencia Nacional de los Registros Públicos

1. El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano

3. Profesionales responsables del proyecto

4. Responsable de la habilitación urbana y/o edificación

Para el caso del procedimiento de otorgamiento de licencia para habilitaciones

a. Un (1) representante de la municipalidad a cuya jurisdicción corresponde la

Para el caso del procedimiento de otorgamiento de licencia para edificaciones, está

a. Un (1) representante de la municipalidad, quien la preside.

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- D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento Nacional de Edificaciones.

- Ley Orgánica de Municipalidades Nº 27972.

- Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución Nº 339-

VIGENCIA DE MODALIDADES SEGÚN LA LEY DE 29090

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Pueden acogerse a esta modalidad:

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La Comisión Técnica no puede formular nuevas observaciones sobre aspectos no observados

Deben seguir esta modalidad:

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