IIL- METODOS DE VALUACION 31+ VALOR DE MERCADO 0 COMPARATIVO scl obenigo en hae a investigacin de mercado exauativa, ge pita Meir los precios en qu stn venend ycomprand los inchs Enc considera: + Lonantcotentes (0 anerir dl inmucbl) + Las condiciones econimics actuals dl mead + Las penpestive ies (reieno da 20). . + Lasperpectiva polices sociales (acetacin u oposicié de agen). + Las perspectives judas (laments de construc). Sila informacin existent es suicient se pode optar por la aplicacién del método de Mercado para el inmucble en su conjunto (terreno y edifcaciones)debidamente soportado con operaciones realizadas,formando étas pate del informe. 3.2. VALOR FiSICO 0 DIRECTO [Ente método conssteen determinat el import resultante de deducir al Valor de Reposicién ‘Nuevo, ls cantdad requerda para poner el bien como nuevo, debido a os efectos dela vida itil consumida, ef estado de conservacién y de los factores de obsolencia. El Valor Fisico es el »resultado de la suma de los valores del terreno, de las construcciones y los equipos, en un avalio specific. Para la valuacién de las construcciones, se determinarin los valores unitatios de reposicién nuevo para cada uno de los diversos tipos observados, segiin la descripeién y clasificacidn de los mismos. Valor de Reposicién Nuevo: es la cantidad de dinero necesaria para construr un inmueble similar en la actualidd. Valor Neto de Reposicién: Es la diferencia resultante de restarle al "valor Ge reposicién nuevo, el ddemérito correspondiente " Factores de Obsolencia (Demérito o Depreciacidn): es el factor que representa Ia perdida de valor ceasionada por la depreciacién acumulada originada ésta por el deteriora fisio, asi como por ‘obsolenciasfuncionales y/o eoonsmica, segin el caso Para lerminar el indice fsieo 0 directo, se recomienda considerar Unieamente la depreciaciin por deteriora fisico debido ala edad y el estado de conservacion, Vida Util Consumida: depénde de los materiales utilizados en Ia construccién (fiero, cobre, plistico, morteros, ete.) Factor de Conservacién: Implica el conocimiento de los trabajos y rehabilitaciones que se le han practicado al iamueble Para efectos de Vida Util y Factor de Conservacién es nevesario tomar en cueita las ‘ehabiltaciones y reparaciones mayores que se le hayan practicado al inmueble.Para determinar el valor del terreno se podté aplicar el valor unitario de un Lote tipo o predominante en la zona o en esa calle, © que al jucio del valuador proceda. Ya que en Ie mayorta de los cas0s no se cuenta con otes tipo en Ia zona, se procede & investigar los valores unitaros de los diversos terrenos en ef mercado, para finalmente aplicarfactoes de castigo © premio 2 estos valores, segin las diferencias en las caractersticas conocidas de los terrenos investigados, y asi obtener el valor unitario por apicar al lote en estudio, 3.3 VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS EI método por capitalizacién de rentas permite determinar ‘el indice de capitalizacién a partir de larentaefectiva que produce un inmueble,o bien, en funci6n de la rents estimada o que pdieraproducir de dicho bien, Para la determinacién de este indice, se tomarin en cuenta lo siguientes conceptos: 4) Renta real oefetiva: la que est produciendo el inmucble ala fecha del aval. ') Renta estimada de mergado: la que resulta de la investigacion y comparacién de muebles arrendados similares en un mercado activo de arrendamicntos. I método para determinar el indie de eapitalizacin, establece que éste resulta de considerar Jos ingresos netos anaes que produce 0 puede prodicr un inmucble y seleccionar une tasa de capitlizacién acorde con el mismo, que haga rentable el mercado de inmuebles. ‘pane ingen Cot Mae aLa expresin matematica apicable es: Ingreso 0 Renta Anual (Rea) indice de capitatizacién (Ic) Tasa de capitalizacion (Te) Las deducciones a considerar en este capitulo, serin por ls siguientes conceptos: Poreentaje de desoeupacion (vacis); impuesto prea derechos por servicio de aguas gastos seveaes (adminisativos,limpieza, igilancia, et); gastos de conservcién y mantenimiento, consumo de energiaeléetrica comin (para clevadote,iluminacién artificial de pasillos, vestbulos, «sealers; mpuestos sobre l rena; seguro. : Pardini, pod aby cone! siguiente esquema: ena bata mens Porcentaje i gduesons vasa 51,00000 25% eS 101000 « $2000.00 % deS 200000 a $6000.00 20% eS 600000 a si2000.00 3% eS120m00 a s29000.00 3% 52000000 en adelante 38% ‘Tasa de capitalizacion o tasa de riesgo: Siguiendo los lineamientos de la Comisién Nacional Bancaria y de Seguros tenemos que se deberi fundamentar Ia tasa de interés por capitalizacin de acuerdo con las caractristices de: edad, uso, estado de conservacién, calidad de proyecto, vida probable, ubicacién, zona de ubicacién. CConsiderando que si son favorables, la tasa de interés debe ser baja y alta si son desfavorables. ‘Actualmente, fuctian entre el 8 % y el 12% y sélo en casos excepeionales pueden rebasar estos porcentajes, Dut epee Cy ine =‘Tomando en cuenta este criterio, la C-N.B. propone la siguiente matriz de tasa de interés de captalizaci para lo que defniemas el siguiente concept: Captalizaciéa\Concepto ~ Tasa de Capitalizacion /7 Donde: 17= Nimero de conceptos que intervienen: edad, uso, estado de conservacién, calidad de proyecto, vida probable, ubicacién y zona de ubieacion, - CONCEPTO ToA SA 80% 9.0% 100% 11.0% 120% Edad 0 ditima reparacién 0210 10820 20230. 30040 400 mis ‘mayor . Uso Bueno Adecusdo Regular * Deficiente Malo Estado de conservacion Bueno Normal Regular Malo. Ruinoso Calidad de proyecto Muy Bueno Bueno Regular “Deficente Malo Vida probable Misde35 30235 25230 20825 Menos de 20 Ubicacién (con respecto . Esquina Esquina Intermedio Interior Interior la manzana) comercial resdencial cometcialresidencial Zona de ubicncion Muy Buena Buena Regular Deficiente Mala (calidad deta zona en ‘que se ubiea el inmueble con respecto a colonia ‘0 70nas similares, como uso del suelo correeto)Actualmente se han venido aplicando otros procedimientos que, basados en el mismo principio de capitalizaién de rents proponen: 4) Determinar la rentabilidad de actives fjos considerando cl efecto inflacionario, la situacién legal reltiva al tipo de contrato de arrendamiento, la depreciaci6n anual de las construcciones y ‘otros impuestos La tsa de captalizacion que se aplica, es la correspondiente a una inversén, la cual deberd estar ‘en funcién, del riesgo de dicha inversign y referda alas tasas de rendimiento que imperan en el ‘mercado de capitales en el dmbito nacional o internacional. ) Considera rentas brutas anuales y tasas aplicables a condiciones’ no inflacionarias y de bajo riesgo. a - VALOR DE OPORTUNIDAD woos Es el valor resultante del andlisis de los beneficios o perjucios"que se le ocasionarian al comprador yo vendedor de un bien inmueble en funcién del tiempo, te Ia ubieacién y de la ‘Seometria; en pocas palabras depende de las cireunstancias y posicién én que se eneventren los involuerados. Por sjompio: ‘© Una persona con deudas fiscales y que requiere vender inmediatamente, tendré que oftecer el bien aun precio menor. * + Uninmuchle que representa una bucns opeisn para cl eomprador. ‘© La determinacién del mejor proyecto de uso del bien SS 3