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CONTRATOS
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CONTRATOS
PARTE GENERAL
1. GENERALIDADES.
Art. 1438 CC. “Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga
para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas
personas.”
Críticas:
1) Identifica los términos contrato y convención, en circunstancias que la convención
es el género y el contrato, la especie.
2) El objeto del contrato son las obligaciones que crea; el objeto de las obligaciones es
la prestación: una cosa que se trata de dar, hacer o no hacer. La definición se salta
una etapa, pues alude a la prestación como objeto del contrato.
Art. 1444 CC. “Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las
que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato
aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato
diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se
entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un
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contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por
medio de cláusulas especiales.”
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Art. 1439 CC. “El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con
otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan
recíprocamente.”
1) Contrato unilateral: una sola de las partes resulta obligada, la que asume el rol de
deudora, y la otra, de acreedora.
Son aquellos que nacen como contratos unilaterales, pero a propósito de los cuales
ulteriormente emerge obligación para la parte que originalmente estaba dispensada.
Ej. Depósito y comodato.
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20. CONTRATOS PLURILATERALES O ASOCIATIVOS.
Art. 1440 CC. “El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por
objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando
tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del
otro.”
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2. La obligación de garantía es característica de los onerosos, imponiendo la necesidad
de sanear la evicción. Es cosa de la naturaleza de los onerosos en derecho
comparado; en Chile, sólo respecto de algunos.
Art. 1441 CC. “El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes
se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe
dar o hacer a su vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o
pérdida, se llama aleatorio.”
Críticas a la disposición:
2. Sugiere que sólo pueden tener carácter conmutativo los contratos onerosos que
engendran obligaciones de dar o hacer. No hay motivo para excluir el no hacer.
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3. Incurre en una ambigüedad al decir que en el contrato aleatorio, la equivalencia
consiste en una incertidumbre.
Art. 1442 CC. “El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad
de otra convención, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una
obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella.”
Art. 1443 CC. “El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la
tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de
ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es
consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento.
No hay que confundir la entrega que da origen al contrato real con la entrega que
integra la fase de cumplimiento de muchos contratos.
En el contrato real, quien entrega la cosa se constituye en acreedor de una típica
obligación restitutoria.
Si bien el Art. 1443 CC señala que en los contratos reales es necesaria la tradición,
ello es cierto sólo respecto del mutuo, que es título traslaticio de dominio, y en el cual se
debe restituir otro tanto del mismo género y calidad. En los demás contratos reales
(depósito, comodato, etc.), la entrega se efectúa en mera tenencia.
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CAPÍTULO SEGUNDO. OTRAS CLASIFICACIONES DE LOS
CONTRATOS.
25. CONTRATOS NOMINADOS O TÍPICOS Y CONTRATOS INNOMINADOS
O ATÍPICOS.
El contrato atípico, de acuerdo al Art. 1545 CC, también es una ley para las partes;
tiene plena fuerza obligatoria. El problema está en determinar la legislación supletoria por
la cual se rigen. El criterio ha sido la asimilación del contrato atípico al contrato o contratos
típicos más parecidos. En consecuencia, las lagunas contractuales en los contratos atípicos
se dirimen por analogía.
Importancia de la clasificación:
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1) La nulidad y resolución de los contratos de ejecución instantánea y diferida se
producen con efecto retroactivo. En los contratos de tracto sucesivo, por lo general
no es posible borrar los efectos ya producidos, por lo tanto se entiende que la
nulidad y resolución o terminación sólo operan para el futuro.
2) En el ámbito de los riesgos, el CC pone el riesgo a cargo del acreedor (si se extingue
la obligación de una parte por caso fortuito, subsiste la obligación correlativa). En el
contrato de tracto sucesivo, la extinción de una obligación produce la extinción de la
obligación de la contraparte.
2. Contrato colectivo: aquel que crea obligaciones para personas que no concurrieron a
su celebración, que no consintieron, o que incluso disintieron, oponiéndose a la
celebración del contrato. Es una excepción al principio del efecto relativo de los
contratos. Ej. Contrato colectivo de trabajo, convenio judicial en la quiebra,
acuerdos adoptados por asambleas de copropietarios en la propiedad horizontal.
1. Contrato libremente discutido: aquel en que las partes han deliberado en cuanto a su
contenido, examinando y ventilando atentamente las cláusulas del contrato. Es
resultado de las negociaciones preliminares. Las partes discuten en un relativo plano
de igualdad y libertad, encontrándose su autonomía limitada exclusivamente por el
necesario respecto al orden público y a las buenas costumbres.
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Normalmente, la doctrina reconoce la existencia de un contrato de adhesión cuando
la oferta es:
a) General: destinada a una colectividad de eventuales contratantes.
b) Permanente: sigue en vigor mientras no es modificada por su autor.
c) Minuciosa: reglamenta detalladamente todos los aspectos de la convención.
Sin embargo, el fenómeno de la adhesión también puede darse en una convención
única entre dos personas, en la cual la oferta no tendrá tales características.
2. Tesis contractual: el contrato por adhesión no tiene una naturaleza jurídica diversa
de la de los contratos libremente discutidos.
La voluntad del aceptante es indispensable para la conclusión del acto jurídico. La
adhesión es un modo especial de aceptación. En consecuencia, la adhesión no es un
acto unilateral. Ambos consentimientos tienen jurídicamente el mismo valor,
aunque no participen en las mismas condiciones.
Sin embargo, si tienen un peso diferente, lo lógico es que jurídicamente tengan
distinto valor.
Al parecer, la tesis anticontractual fracasó por la excesiva extensión o vaguedad de
la idea del contrato de adhesión. Además, la desigualdad del poder negociador se
encuentra, con mayor o menor amplitud, en todos los contratos.
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Existen reglas de interpretación contractual que son propias de los contratos de
adhesión:
1) Interpretación contra el redactor. Esta regla está establecida en el Art. 1566 inc. 2º
CC, y es una buena herramienta para atenuar abusos de la adhesión, aunque no
soluciona todos los problemas.
2) Preferencia de la cláusula manuscrita sobre la cláusula impresa. Esta regla no está
directamente establecida en el CC, pero deriva del Art. 1560 CC, pues la cláusula
manuscrita que contradice a una impresa es considerada la genuina expresión de la
voluntad común.
1. Contrato preparatorio o preliminar: aquel mediante el cual las partes estipulan que
en el futuro celebrarán otro contrato que por ahora ellas no pueden concluir o que
está sujeto a incertidumbre, siendo dudosa su factibilidad.
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Contrato forzoso: aquel que el legislador obliga a celebrar o dar por celebrado.
No están en esta situación el contrato que hay que celebrar como consecuencia de
un contrato preparatorio libremente acordado, ni el contrato necesario por circunstancias
excepcionales de hecho (Ej. Depósito necesario).
Clasificación:
Ej.
a) Caución de restitución y conservación que debe rendir el usufructuario (Art. 775
CC).
b) Caución que deben rendir tutores y curadores para el discernimiento de la guarda
(Art. 374 CC).
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c) Seguro de responsabilidad civil contra riesgos de muerte o lesiones en accidentes de
tránsito que debe contratar todo dueño o conductor de vehículo motorizado (Art. 13
Ley 17.308)
d) Seguro contra riesgo de incendio que debe tomarse para los edificios divididos por
pisos o departamentos (Art. 62 Ley 6.071).
e) Contratos forzosos implícitos: la ley impone una conducta y obligación, que no
puede cumplirse sin celebrar un contrato. Ej. Contrato por el cual el mandatario que
actuó a nombre propio le transfiere los efectos de dicho acto al mandante.
Ej.
a) La administración de la sociedad colectiva puede corresponder a todos los socios,
en virtud de un contrato de mandato recíproco entre ellos, que el legislador da por
celebrado, sin necesidad de manifestación de voluntad de los socios (Art. 2081 CC
y Arts. 386 y 387 CCom).
b) En los contratos leyes, normalmente el legislador tiene por celebrado un contrato.
c) En la quiebra, cuando se enajenan los bienes del fallido como unidad económica,
los inmuebles se entienden constituidos en hipoteca, y los muebles, en prenda.
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1. Ventajas prácticas que resultan de la flexibilidad que posee el contrato y no la ley, y
también por razones psicológicas: en la mayoría de los casos, los deudores de
obligaciones contractuales las cumplen oportunamente, lo que no ocurre con las
obligaciones legales.
2. A diferencia del contrato, que involucra un gran poder de precisión tanto respecto
de las partes como del objeto, la ley, disponiendo un mandato, prohibición o
permisión genérica y abstracta, encuentra dificultades para conseguir determinar al
acreedor o el objeto.
Las reglas técnicas del contrato, en cuanto relación jurídica ya constituida, son de
las más afinadas que existen en todo el derecho. En ausencia de una elaboración refinada en
materia de obligaciones legales, es inteligente y útil que el legislador someta determinadas
relaciones jurídicas a la técnica contractual.
Contrato tipo: acuerdo de voluntades en cuya virtud las partes predisponen las
cláusulas de futuros contratos, que se celebrarán masivamente. El contrato tipo consiste en
un acuerdo por el cual se prefijan las condiciones generales de la contratación.
Los contratantes adoptan un formulario, por lo general impreso, destinado a ser
reproducido sin alteraciones en múltiples casos posteriores.
Desventaja: implican un peligro, pues los contratos tipos unilaterales suelen ser el
instrumento que emplean las empresas para imponer cláusulas abusivas a la contraparte.
Clasificación:
1. Contrato tipo unilateral o cartel: quienes concluyen el contrato tipo destinado a fijar
las condiciones generales del tráfico comercial son grupos económicos o empresas
cuyos intereses son convergentes. Los futuros clientes no participan en el acto
jurídico destinado a fijar la fórmula tipo.
Hay aquí un contacto estrecho con el contrato por adhesión. La diferencia está en
que las características del contrato tipo son la redacción previa y la generalidad con
que se aplica; en cambio, el contrato de adhesión se distingue por la desproporción
entre el poder negociador del oferente y del aceptante.
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2. Contrato tipo bilateral: las partes que participan en la conclusión del contrato tipo
tienen intereses divergentes.
En este caso, no hay contacto con la adhesión.
Es importante tener presente que el contrato tipo tiene eficacia jurídica desde que es
celebrado, creando para quienes concurren a su conclusión precisamente la obligación de
respetar sus cláusulas (las condiciones generales) en los contratos individuales que se
celebren.
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Contrato ley: aquel por el cual el Estado garantiza que en el futuro no modificará ni
derogará las franquicias contractualmente establecidas.
La ley puede dictarse antes o después del contrato.
36. EL SUBCONTRATO.
Características de la subcontratación:
37. EL AUTOCONTRATO.
Autocontrato: acto jurídico que una persona celebra consigo misma, sin que sea
menester la concurrencia de otra, y en el cual ella actúa, a la vez, ya sea como parte directa
y como representante de la otra parte; ya sea como representante de ambas partes; ya sea
como titular de dos patrimonios sometidos a regímenes jurídicos diferentes. En
consecuencia, hay 3 series de casos:
1. El sujeto que interviene actúa tanto a nombre propio como a nombre ajeno. Ej.
Mandatario que compra para sí lo que el mandante le ha ordenado vender.
2. Situaciones de doble representación. Ej. Mandatario que lo es tanto del vendedor
como del comprador.
3. Casos independientes de la representación. Ej. Partición consigo mismo. 2 hipótesis:
a) En la sociedad conyugal, mujer que aporta un terreno del cual es copropietaria,
y luego adquiere con dineros de su patrimonio reservado la cuota del tercero.
b) Heredero a quien se ha concedido la posesión provisoria de los bienes del
desaparecido, que además era copropietario de dichos bienes con él.
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2) Se basa en la idea de representación ficción, que ha sido superada por la de
representación modalidad.
La regla general es la validez del autocontrato. Pero por diversas razones, como
proteger a los incapaces o evitar que una misma persona represente intereses incompatibles,
las legislaciones prohíben algunos autocontratos, y sujetan a otros al cumplimiento previo
de formalidades habilitantes.
Contrato por persona a nombrar: aquel en que una de las partes se reserva la
facultad de designar, mediante una declaración ulterior, a la persona que adquirirá
retroactivamente los derechos y asumirá las obligaciones inicialmente radicados en su
patrimonio.
Se caracteriza por la inmutabilidad de una de las partes y por el carácter fungible o
alternativo de la otra.
El CC desconoce esta figura. No así el CCom, que la reconoce al tratar de la
comisión (Art. 256 CCom).
El contrato por persona a nombrar es inconcebible tratándose de negocios intuito
personae.
Contrato por cuenta de quien corresponda: aquel en el cual una de las partes
inicialmente queda indeterminada, en la seguridad de que después será individualizada.
Al celebrarse el contrato, uno de los participantes tiene formalmente el carácter de
parte, pues será necesaria y forzosamente reemplazado más tarde por el verdadero o real
contratante: por quien corresponda.
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Los dos primeros dicen relación con la formación del contrato; los dos últimos, con
los efectos del contrato.
Hay un quinto principio, independiente de la autonomía de la voluntad: la buena fe,
que se proyecta sobre todo el íter contractual.
Fundamento filosófico.
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Fundamento económico.
Los contratos que en Chile se llaman consensuales (no solemnes ni reales) muchas
veces son formales, en cuanto precisan el cumplimiento de alguna formalidad habilitante,
de prueba, de publicidad o convencional.
En consecuencia, tenemos dos grupos de contratos consensuales:
a) Contratos propiamente consensuales.
b) Contratos consensuales formales.
2. Atenuantes:
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a) Formalidades habilitantes: tienen como finalidad brindar protección a los
incapaces. Casi siempre consisten en la necesidad de obtener una autorización.
Su omisión es sancionada con la nulidad relativa.
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Según Ihering: “Enemiga jurada de la arbitrariedad, la forma es hermana gemela de
la libertad. Es, en efecto, el freno que detiene las tentativas de aquellos que arrastran la
libertad hacia la licencia; la que dirige la libertad, la que la contiene y la protege.”
Art. 1545 CC. “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes,
y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”
Si bien existen semejanzas entre la ley y el contrato, entre las cuales sobresale la
obligatoriedad de ambos, las diferencias son numerosas:
1. En cuanto a la situación jurídica regulada y sus efectos.
2. En cuanto al procedimiento de formación.
3. En cuanto a su permanencia en el tiempo.
4. En cuanto a la forma de dejarlos sin efecto.
5. En cuanto a la interpretación.
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Ideas de Giorgi.
Hans Kelsen.
La fuerza obligatoria del contrato es delegada por al ley. La norma o el orden creado
por convención es una regla o un orden de un grado inferior respecto al orden que instituye
la convención como procedimiento de creación de normas jurídicas.
Sincretismo de Ghestin.
Observación metodológica.
Conviene separar:
1) Contrato como acto de constitución de la relación jurídica: priman los elementos
subjetivos.
2) Contrato como relación ya constituida: priman los elementos objetivos.
Excepciones:
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a) Hay contratos sin voluntad en su génesis.
b) La causa, elemento de formación de los contratos, tiene una dimensión subjetiva
(causa ocasional) y una objetiva (causa final).
c) A veces es indispensable emplear elementos subjetivos en el ámbito del contrato
como relación ya creada. Ej. Culpabilidad en el incumplimiento.
d) La voluntad predomina en la formación, e incluso en todo el íter contractual si se
desarrolla pacíficamente. Pero si las partes entran en pugna y solicitan intervención
del órgano jurisdiccional, la determinación de los efectos del contrato se efectúa
principalmente en base a normas y elementos objetivos.
c) Leyes especiales que modifican los contratos en curso: leyes que se dictan con
efecto retroactivo y que vulneran no sólo la fuerza obligatoria, sino también los
derechos adquiridos.
El principio, en el derecho positivo chileno, es que el legislador carece de
atribuciones para modificar los derechos y obligaciones emanados de contratos ya
celebrados (Art. 19 N° 24 CPol), pues existe un derecho de dominio sobre los derechos
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personales: el acreedor es propietario de los derechos personales derivados del contrato. De
acuerdo con la CPol, sólo se puede ser privado del dominio mediante una ley de
expropiación y previo pago de indemnización.
Además, de acuerdo al Art. 22 LERL, en todo contrato se entienden incorporadas
las leyes vigentes al tiempo de su celebración. Por tanto, las normas legislativas sobre
contratos sólo rigen a los contratos que se celebran después de que entren en vigor. Y
aunque esta disposición sea de carácter legal, ello no implica que el legislador pueda dictar
normas retroactivas sobre contratos, pues se encuentra limitado por el derecho de
propiedad, que es constitucional. Así se ha fallado.
Los derechos contractuales son esencialmente derechos adquiridos, y su adquisición
se produce en el momento mismo de la conclusión del contrato.
2. Para ser consecuentes con la idea del dominio sobre derechos personales,
deberíamos aceptar también su posesión. Esto es opuesto al sistema del CC, pese a
las dudas que levanta el Art. 715 CC, pues la principal consecuencia de la posesión,
la prescripción adquisitiva, no tiene aplicación respecto de los derechos personales.
Además, el Mensaje del CC descarta dicha posesión.
3. No se concibe que el derecho de dominio pueda versar sobre una cosa incorporal. El
titular de un derecho personal ejercita las facultades que le corresponden, no porque
sea dueño de una cosa, sino porque es acreedor.
7. Se han dictado en Chile diversas leyes que modifican contratos, las que han sido
toleradas por los afectados, quienes no han luchado en defensa de sus intereses,
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reclamando la inconstitucionalidad. Prácticamente, la ciudadanía ha aceptado la
posibilidad de modificación.
En virtud de la fuerza obligatoria del contrato, las partes deben cumplirlo, aunque
les resulte perjudicial.
Si los contratos son intangibles para el legislador, lo son también para el juez, que
no puede modificarlos con el pretexto del cambio de las circunstancias existentes al
momento de contratar.
El que concluye un contrato asume un riesgo. De este riesgo normal no puede
dispensarse nadie sin afectar la seguridad contractual. No puede admitirse la revisión
judicial de los contratos como una institución permanente del derecho positivo, pues la
subsistencia jurídica de un contrato no puede depender de que el obligado se encuentre
económicamente en situación de cumplirlo. La revisión judicial debe quedar limitada a los
casos en que la ley lo ha admitido expresamente.
La jurisprudencia chilena reiteradamente ha establecido la intangibilidad de los
contratos en curso, desconociendo a los jueces la posibilidad de revisarlos o modificarlos.
Infringe el Art. 1545 CC el tribunal que establece decisiones que suponen el
desconocimiento de la ley del contrato.
Sin embargo, la aplicación inflexible del axioma pacta sunt servanda puede
conducir a resultados injustos para una de las partes contratantes.
Para evitar esto, se ha desarrollado la teoría de la imprevisión: estudio de los
supuestos bajo los cuales los jueces estarían autorizados para prescindir de la aplicación del
contrato al pie de la letra, y estudio de las soluciones posibles al desajuste producido, que
son fundamentalmente dos: revisión judicial del contrato y resolución por excesiva
onerosidad sobreviniente.
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1) Art. 1983 CC: el arrendatario de un predio rústico no puede pedir rebaja de la renta
si sobreviene destrucción o deterioro de la cosecha.
2) Art. 2003 regla 1ª CC: el empresario no puede pedir aumento de precio si con
posterioridad aumenta el valor de los materiales o la mano de obra.
2. Enriquecimiento sin causa: para que proceda la acción, deben concurrir los
siguientes requisitos:
a) Que haya enriquecimiento del demandado y empobrecimiento correlativo del
demandante.
b) Que el enriquecimiento carezca de una causa que lo legitime o justifique.
c) Que el actor no tenga otro medio de obtener satisfacción.
d) Que la acción no se interponga para burlar una norma legal imperativa.
Crítica: en los casos de la teoría de la imprevisión, siempre un contrato sirve de
justificación al enriquecimiento de una de las partes.
3. Doctrina del abuso del derecho: para que exista abuso del derecho deben darse 3
condiciones:
a) Que el hechor cause un daño al ejercer un derecho subjetivo.
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b) Que no se trate un aquellos derechos llamados absolutos.
c) Que el ejercicio del derecho sea abusivo. ¿Cuándo ocurre esto? Todos están de
acuerdo en que hay abuso cuando el derecho se ejerce con intención de causar
daño, con dolo. Pero, ¿qué pasa si no hay dolo? 2 posibilidades:
c.1) Hay abuso cuando el derecho se ejerce contrariando la finalidad social o
económica en vista de la cual fue conferido.
Crítica: este criterio es vago e impreciso, pues no siempre se puede apreciar
exactamente la finalidad de cada derecho. Además, abre espacio a la
arbitrariedad judicial.
c.2) El abuso del derecho es una especie de acto ilícito, al cual corresponde
aplicar las reglas generales de la responsabilidad civil extracontractual, de la
cual el abuso del derecho es una manifestación concreta.
Crítica: esta tesis quedaría, en consecuencia, fuera de un tema contractual, como
es la teoría de la imprevisión.
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El juez pondera las circunstancias y, en su caso, acoge la resolución. Pero el acreedor
demandado puede enervar la acción, ofreciendo modificar equitativamente el contrato.
Este mecanismo no existe en el derecho positivo chileno.
a) Resciliación: convención en que las partes interesadas consienten en dar por nula la
obligación (Art. 1567 inc. 1º CC). Inexactitudes de la disposición:
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1) No toda obligación puede extinguirse por resciliación.
2) En ciertas situaciones es posible la resciliación unilateral, por lo que no es una
convención.
3) La obligación no se da por “nula”.
a) A pesar de que la ley del contrato está lejos de ser una ley general, su obligatoriedad
para las partes, y en especial para el juez, es suficiente para concluir que su
violación autoriza la interposición del recurso.
Los tribunales deben aplicar las leyes generales no por otra razón que su carácter
obligatorio, debiendo en consecuencia, aplicarse los contratos por la misma razón.
Y donde existe la misma razón, debe existir la misma disposición.
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53. GENERALIDADES.
Principio del efecto relativo de los contratos: los contratos sólo generan derechos y
obligaciones para las partes contratantes que concurren a su celebración, sin beneficiar ni
perjudicar a los terceros.
El CC no lo consagra de manera expresa y general, pero la doctrina y jurisprudencia
lo admiten. La ley del contrato sólo es ley para las partes.
Causahabientes a título singular: quienes suceden a una persona, por acto entre vivos o
mortis causa, en un bien específicamente determinado, y no en la totalidad de su patrimonio
o cuota de él.
Según la mayoría de la doctrina, les afectan los contratos celebrados por el causante,
sobre la cosa específica de que se trate, antes de que se le transfiera o transmita; se les debe
tener como partes. Pero los ejemplos que se plantean dicen relación con la constitución de
los derechos limitativos del dominio, que el causahabiente debe respetar por el efecto erga
omnes de los derechos reales.
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La cuestión reviste interés cuando se trata de derechos personales que limitan los
poderes del causante sobre la cosa. De acuerdo a la teoría de las obligaciones ambulatorias
o propter rem, también afectan a los causahabientes.
Obligaciones ambulatorias: aquellas cuyo sujeto pasivo es variable, de modo que el rol
de deudor lo asume quien se encuentre en la posición jurídica de dueño de la cosa. Pasan al
causahabiente junto con el dominio.
Acreedores de las partes: son terceros absolutos en los contratos que su deudor celebre
con otras personas. Pero, indirectamente, son alcanzados por el efecto expansivo o absoluto
de los contratos. Pueden impugnar los contratos que el deudor celebre en perjuicio de ellos.
1. Contratos colectivos.
2. Estipulación por otro o contrato en favor de un tercero.
Art. 1449 CC. “Cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no
tenga derecho para representarla; pero sólo esta tercera persona podrá demandar lo
estipulado; y mientras no intervenga su aceptación expresa o tácita, es revocable el contrato
por la sola voluntad de las partes que concurrieron a él.
Constituyen aceptación tácita los actos que sólo hubieran podido ejecutarse en
virtud del contrato.”
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- Entre prometiente y beneficiario: el prometiente se encuentra directamente obligado
frente al beneficiario. El beneficiario es acreedor desde el momento de la
celebración del contrato, y tiene acción, desde que acepta, para exigir el
cumplimiento forzado y/o la indemnización moratoria o compensatoria, pero no
tiene acción resolutoria. Si el beneficiario muere antes de aceptar, el derecho ya está
en su patrimonio, por lo que transmite la facultad de aceptar.
Art. 1450 CC. “Siempre que uno de los contratantes se compromete a que por una
tercera persona, de quien no es legítimo representante, ha de darse, hacerse o no hacerse
alguna cosa, esta tercera persona no contraerá obligación alguna, sino en virtud de su
ratificación; y si ella no ratifica, el otro contratante tendrá acción de perjuicios contra el que
hizo la promesa.”
Esto no es una excepción al principio del efecto relativo, ya que el contrato no crea
ningún derecho, y menos una obligación a cargo del tercero absoluto.
El único que resulta obligado es el prometiente, que se compromete a obtener que
otra persona acepte efectuar la prestación en favor del acreedor. Lo que el deudor promete
es un hecho propio.
Si el prometiente fracasa en cumplir su obligación de hacer, debe indemnizar al
acreedor por los perjuicios que se deriven del incumplimiento.
Si el tercero acepta y después no cumple, se aplican las reglas de los efectos de las
obligaciones entre acreedor y tercero, sin que el acreedor pueda demandar al prometiente, a
menos que éste se hubiera obligado solidaria o subsidiariamente, o a través de otra caución.
Si el tercero no acepta, el acreedor sólo puede demandar al prometiente el
cumplimiento forzado por equivalencia; no procede la ejecución forzada en naturaleza.
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57. EL EFECTO ABSOLUTO O EXPANSIVO DE LOS CONTRATOS.
En cuanto el contrato es un hecho, que como tal existe para todos, en sus efectos
reflejos puede alcanzar a terceros absolutos: no para crear directamente un derecho o una
obligación en el patrimonio de ellos, sino en cuanto es factible invocar, o formular una
pretensión basada en el contrato ajeno. Esto es lo que se llama efecto absoluto, expansivo,
indirecto o reflejo de los contratos.
No hay propiamente una excepción al principio del efecto relativo, pues no surge un
derecho u obligación para el tercero.
Los contratos, sin perjuicio de los derechos personales o obligaciones correlativas
que generan para las partes, por sí mismos constituyen una situación de hecho que tiene
vigencia erga omnes.
b) En los efectos de las ventas sucesivas de una misma cosa a dos o más personas, el
comprador en desventaja resulta perjudicado por el efecto expansivo de la
compraventa (Art. 1817 CC).
c) A veces el legislador confiere al acreedor una acción directa que le habilita para
actuar en nombre propio, en sede contractual, contra el cocontratante del deudor. Ej.
En accidentes del tránsito, la víctima puede accionar directamente contra el
asegurador (seguro obligatorio, Ley 18.490).
Ocurre algo parecido en algunos subcontratos.
e) Contratos del derecho de familia, que producen efectos erga omnes. Ej. Adopción.
En todos estos casos, hay norma legal que sirve de fundamento al efecto expansivo.
No es así en el siguiente caso:
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f.2) Oponibilidad de un contrato por las partes a terceros: se trata de la
responsabilidad civil extracontractual del tercero cómplice de la violación de un
contrato. En Chile, se ha aceptado la oponibilidad de un contrato por las partes a
terceros en el caso del precario.
Algunos autores sostienen que los terceros beneficiados con la inoponibilidad son
sólo los relativos. Pero esto no es efectivo: en algunos casos, beneficia a absolutos.
a) Incumplimiento de las formalidades de publicidad. Ej. Art. 2513 CC, Art. 297 CPC.
c) Falta de consentimiento: Ej. Venta de cosa ajena (Art. 1815 CC), arrendamiento de
cosa ajena (Art. 1916 inc. 2º CC), prenda de cosa ajena (Art. 2390 CC). Estas
inoponibilidades al dueño de la cosa ceden en beneficio de un tercero absoluto.
e) Quiebras: son inoponibles a los acreedores una serie de contratos celebrador por el
fallido (LQ).
f) Simulación: las partes no pueden oponer el acto oculto a terceros. Los terceros
pueden optar por prevalerse del acto ostensible o del oculto.
Simulación ilícita: únicamente la que tiene por preciso objeto burlar a los terceros.
Simulación lícita: puede deberse a muchas razones. Ej. Sustraerse a disgustos,
vanidad, conservar apariencias sociales, etc.
a) Absoluta: el acto ostensible no oculta realidad alguna. Tras el acto simulado existe
la no contratación.
b) Relativa: se celebra un acto jurídico real, pero las partes lo disfrazan o disimulan
bajo una apariencia distinta, ya sea alterando la naturaleza jurídica del acto, o
modificando una o más cláusulas.
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c) Por interposición de personas: a fin de burlar las incapacidades y prohibiciones
legales, se utiliza un intermediario, quien, con su intervención consciente y
deliberada, permite la burla o el fraude a la ley.
a) Efectos entre las partes: prevalece el acto secreto y no el aparente, lo que se deduce
de una interpretación contrario sensu del Art. 1707 CC.
Hay terceros que pueden querer valerse del acto secreto (aquellos contra quienes se
realizó el engaño); otros pueden querer valerse del acto ostensible (aquellos que
actuaron en vista de la apariencia generada por el acto). En realidad, los terceros
tienen un derecho de opción, para invocar cualquiera de los dos, de acuerdo a su
interés. Si se produce un conflicto entre terceros, hay consenso en que debe
preferirse al tercero que está en posesión del bien de que se trate.
c) Prueba de la simulación:
Respecto a los terceros: puede acreditarse por todos los medios de prueba, sin que se
apliquen las limitaciones a la admisibilidad de la testimonial. La más importante
será la prueba de presunciones judiciales.
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CAPÍTULO SEXTO. EL PRINCIPIO DE LA BUENA FE
CONTRACTUAL.
60. GENERALIDADES CONCEPTUALES.
Casos:
1) Posesión de buena fe (Art. 706 inc. 1º CC).
2) Matrimonio putativo (Art. 51 LMC).
3) Pago de lo no debido (Arts. 2300 y ss. CC).
4) En materia de contratos: pactos de irresponsabilidad por el saneamiento (Arts. 1842
y 1859 CC), renuncia del socio (Art. 2110 CC) y acción pauliana (Art. 2468 CC).
Como el estándar de la buena fe tiene valor normativo, no sólo por estar consagrada
legalmente en el ordenamiento, sino por autorizar al tribunal para determinar los efectos
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jurídicos del contrato, resulta que su aplicación configura una cuestión de derecho. La
decisión es susceptible de ser revisada por vía de casación en el fondo.
Aunque el CC sólo señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe, hay una
proyección normativa de la buena fe al completo íter contractual.
Tratos preliminares.
El incumplimiento de estos deberes puede configurar dolo. Pero aun sin dolo,
cuando se violan negligentemente los deberes de información, debe remediarse lo hecho a
través de una indemnización por culpa in contrahendo. Esto dice relación con la
responsabilidad precontractual.
La responsabilidad por incumplimiento es más amplia si hay dolo (Art. 1558 CC).
Pero no esto no es novedoso.
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Después de terminada la relación contractual, la regla de la buena fe objetiva
sobrevive, imponiendo deberes específicos que dependen de las circunstancias. La idea
general es impedir conductas mediante las cuales una parte pudiere disminuir las ventajas
patrimoniales de la otra.
Entre las conductas que impone la buena fe después de la muerte del contrato,
destaca la de secreto o de reserva.
Conclusión.
La interpretación del contrato tiene una enorme importancia práctica, pues ella
reconoce o determina los efectos jurídicos o alcance del mismo.
Art. 1560 CC. “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a
ella más que a lo literal de las palabras.”
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Sin embargo, el Art. 1560 CC prescribe que el intérprete no puede pasar por encima
de las palabras sino cuando llega a conocer claramente la intención de los contratantes. Por
tanto, no hay lugar a intenciones virtuales, a diferencia del sistema francés. La intención
debe tener un carácter de evidencia.
Pese a ello, en la práctica, cuando no se logra conocer con claridad la intención de
las partes, y la declaración es oscura, el proceso interpretativo se ve forzado a recurrir a los
mismos arbitrios que en Francia.
En consecuencia, en ambos sistemas, cuando el intérprete no logra reconocer la
voluntad sicológica real de los contratantes, se ve en la necesidad de inducir de las
circunstancias del caso, de los elementos intrínsecos y extrínsecos a la declaración, su
voluntad virtual o probable.
A) La interpretación sólo puede tener lugar cuando el sentido de una cláusula o del
contrato adolecen de oscuridad o imprecisión.
B) Todo contrato, claro u oscuro, puede ser interpretado. Esta tesis predomina
actualmente.
La tesis según la cual el contrato claro no debe ser interpretado exige distinguir
perfectamente los contratos claros de los oscuros, lo que es prácticamente imposible. No
existe un criterio objetivo.
La distinción es equívoca. Todo contrato puede ser interpretado; la oscuridad no es
una condición para que haya lugar a la interpretación. Además, no hay que confundir
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voluntad psicológica con expresiones formales: que los términos sean claros no implica
necesariamente que la voluntad lo sea.
La única condición para que haya lugar a la interpretación de un contrato es la
existencia de una contienda entre las partes.
El Art. 1560 CC, más que una regla de interpretación, sirve de principio rector a las
reglas que le siguen. Su papel es superior al de una regla de interpretación, pues consagra
en Chile, por sí solo, el sistema subjetivo tradicional de interpretación de los contratos.
1) Casos en que el legislador fija el sentido que debe darse a una determinada cláusula
dudosa si las partes la introducen sin explicar su extensión. Ej. Arts. 567 a 575
(muebles e inmuebles), 1823 (venta a prueba) y 1874 CC (pacto comisorio
calificado).
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2) Casos en que las partes no se pronuncian sobre un aspecto particular. La ley suple
este silencio dando la solución que corresponde a la voluntad que las partes habrían
tenido. Ej. Regulación sobre compraventa, arrendamiento, sociedad, etc.
a) Regla de la armonía de las cláusulas: Art. 1564 inc. 1º CC. “Las cláusulas de un
contrato se interpretarán unas por otras, dándose a cada una el sentido que mejor
convenga al contrato en su totalidad.”
b) Regla de la utilidad de las cláusulas: Art. 1562 CC. “El sentido en que una cláusula
puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de
producir efecto alguno.”
c) Regla del sentido natural: Art. 1563 CC. “En aquellos casos en que no apareciere
voluntad contraria deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con la
naturaleza del contrato.”
a) Regla de la aplicación restringida del texto contractual: Art. 1561 CC. “Por
generales que sean los términos de un contrato, sólo se aplicarán a la materia sobre
que se ha contratado.”
Aunque estas dos reglas parezcan contradictorias, la oposición es aparente, pues son
manifestaciones distintas del mismo principio general: el que ordena al intérprete
considerar todas las circunstancias de la especie. La aplicación de una u otra dependerá del
caso concreto.
c) Regla de los otros contratos de las partes sobre igual materia: Art. 1564 inc. 2º CC.
“Podrán también interpretarse por las de otro contrato entre las mismas partes y
sobre la misma materia.”
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d) Regla de la interpretación auténtica: Art. 1564 inc. 3º CC. “O por la aplicación
práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación
de la otra.”
Estas dos reglas también son manifestación del principio de que debe considerarse
todas las circunstancias de la especie, aún las extrínsecas a la declaración.
a) Regla de las cláusulas usuales: Art. 1563 inc. 2º CC. “Las cláusulas de uso común
se presumen aunque no se expresen.”
Esta regla es consecuencia de la referencia del Art. 1546 CC a la costumbre.
Tiene poca aplicación práctica porque la costumbre en materia civil sólo tiene valor
según ley. El intérprete sólo los considera cuando las partes se han referido
formalmente a ellos o han sido recogidos por las normas legales supletorias de la
voluntad.
b) Regla de la última alternativa: Art. 1566 inc. 1º CC. “No pudiendo aplicarse
ninguna de las reglas precedentes de interpretación, se interpretarán las cláusulas
ambiguas a favor del deudor.”
Esta regla es aplicación de la regla del onus probandi: incumbe probar las
obligaciones al acreedor (Art. 1698 CC).
Regla de la interpretación del contrato en contra del redactor: Art. 1566 inc. 2º CC.
“Pero las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de las
partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la
ambigüedad provenga de la falta de una explicación que haya debido darse por
ella.”
A) Constituyen consejos dados por el legislador a los jueces, son reglas técnicas
destinadas a actuar como criterios directivos del prudente arbitrio del juez, que es
soberano en su interpretación. Por tanto, su dictamen sólo puede revisarse por vía
de apelación, no de casación. Este criterio ya no tiene mucha vigencia.
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76. REGLAS NO LEGALES DE INTERPRETACIÓN CONTRACTUAL.
Hay reglas de interpretación, que no están legalmente consagradas, pero que pueden
ayudar al intérprete en la fijación del sentido de la convención. Lo que es lógico si se tiene
en cuenta que la meta de la interpretación es la determinación de la voluntad psicológica de
las partes.
Estas reglas constituyen meras recomendaciones, pudiendo los jueces prescindir de
ellas.
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En cuanto a la interpretación de los contratos, la nueva doctrina alemana ha
significado la creación de un sistema objetivo, en el cual no interesa la voluntad que
tuvieron las partes al concluir el contrato, debiendo fijarse el alcance a las cláusulas
discutidas de acuerdo al sentido normal de la declaración, de manera que los efectos
jurídicos serán los que cualquier hombre razonable atribuiría a la convención.
El juez, al interpretar objetivamente, no toma sólo en cuenta el texto de la
declaración, sino que también todos aquellos matices que rodean las relaciones de las
partes: las circunstancias de la especie.
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Para precisar la finalidad económica, es necesario conocer el significado de los
signos utilizados por las partes, lo que sólo se puede lograr con las reglas de la experiencia:
el juez debe poner en práctica sus conocimientos extrajurídicos.
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d) En el sistema objetivo, la interpretación de los contratos es una cuestión de derecho,
controlable por el mecanismo de la casación. Esta es la más valiosa garantía para los
litigantes frente al riesgo de la arbitrariedad del juez.
Hay casos en que sólo se interpreta, pero no se califica. En otros casos ocurre lo
inverso (poco probable). Pero lo frecuente es que el juez deba interpretar y calificar el
contrato. El problema está en determinar cuál proceso es previo.
Dentro de los tres aspectos que se distinguen en los litigios, el primero, es decir, la
determinación de la existencia o inexistencia de los hechos implica una cuestión de hecho.
Todo lo que concierne a este primer aspecto es ajeno a la fiscalización de la corte de
casación, salvo si se hubiere incurrido en alguna vulneración de las leyes reguladoras de la
prueba. En cambio, los otros dos, la calificación de los hechos y las consecuencias o efectos
que de ellas se derivan en vistas de la aplicación de la ley, importan cuestiones de derecho,
que, como tales, pueden examinarse en casación.
Toda errónea calificación de los contratos autoriza a la parte agraviada para deducir
el recurso de casación en el fondo. Una errónea calificación viola:
1) La ley del contrato.
2) La ley que define el contrato nominado.
3) La ley que define el contrato que la equivocada calificación suponga celebrado.
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4) Las disposiciones legales que se pueden aplicar al contrato efectivamente celebrado,
en el carácter de supletorias de la voluntad de las partes, como asimismo las
disposiciones propias del contrato que la errónea calificación estima celebrado.
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Toda equivocada interpretación infringe la ley del contrato. La interpretación es una
cuestión de derecho, pues no es objeto de prueba, y toca la esencia de los hechos, es decir,
su significado jurídico. Por ende, procede la casación.
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Pero la suspensión transitoria puede prolongarse si ninguno de los contratantes cede.
El contrato se paraliza; hay incumplimiento de ambas partes. La ley no previó este caso,
pero lo más lógico es resolver el contrato, sin indemnización.
FACULTADES DEL JUEZ: ¿Puede el juez dar un plazo al contratante negligente para que
ejecute la obligación? La respuesta es que no puede hacerlo, pues por regla general, el juez
no puede fijar plazos, sino cuando la ley lo faculta (art.1494).
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La pérdida fortuita de una cosa que no es objeto de obligación, sólo puede ser para
su dueño.
La teoría de los riesgos no se refiere a los riesgos de las cosas vinculadas con el
titular exclusivamente por un derecho real, sino que a los riesgos en relación con los
contratos en curso, más concretamente, los riesgos que hacen imposible el cumplimiento de
una de las prestaciones emanadas de un contrato bilateral.
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Lo más equitativo y técnicamente correcto es admitir, cuando se extingue la
obligación de una de las partes por imposibilidad de ejecución, que deba también
extinguirse la obligación correlativa: el riesgo es del deudor.
Sin embargo, esta no es la solución del CC:
Art. 1550 CC. “El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es siempre a cargo
del acreedor; salvo que el deudor se constituya en mora de efectuarla, o que se haya
comprometido a entregar una misma cosa a dos o más personas por obligaciones distintas;
en cualquiera de estos casos, será a cargo del deudor el riesgo de la cosa, hasta su entrega.”
Esto se confirma con la regla del Art. 1820 CC: el riesgo es para el comprador.
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PARTE ESPECIAL
CONTRATO DE COMPRAVENTA
ASPECTOS GENERALES
1. CONCEPTO.
Define el art. 1793 el contrato de compraventa en los siguientes términos: “La compraventa
es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero. Aquella se dice vender y ésta a comprar. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida se llama precio”.
2.1 Es bilateral.
Tales son las obligaciones fundamentales que el contrato genera para las partes; son de su
esencia y sin ellas el contrato no produce efectos civiles o degenera en otro contrato
diferente (art. 1444). Si el vendedor se obliga a dar una cosa y el comprador no contrae la
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obligación recíproca de pagarle un precio, o a la inversa, promete el comprador pagar un
precio sin que se le ofrezca una cosa en cambio, no hay compraventa. El contrato podría
importar una donación de la cosa o del precio.
Como se verá, el vendedor también tiene la obligación de sanear la evicción y los vicios
redhibitorios y el comprador la obligación de recibir la cosa, pero tales obligaciones son de
la naturaleza de la compraventa, puesto que pueden suprimirse expresamente.
2.2 Es oneroso.
2.4 Es principal.
El art. 1801 inc. 1º expresa, en efecto, que la compraventa se reputa perfecta desde que las
partes han convenido en la cosa y en el precio.
De acuerdo a algunos fallos, el contrato podría ser de ejecución sucesiva. Así, se indica en
un fallo que “tratándose de un contrato de compraventa que puede cumplirse por partes, por
el hecho de haberse consumado respecto de una partida, el comprador no pierde el derecho
de pedir la resolución parcial del resto”.
Cabe precisar, al tenor del art. 1793, que la frase “dar una cosa”, no es del todo correcta,
siendo preferible haber empleado la frase “entregar una cosa”. En efecto, al emplear el
legislador la expresión "dar una cosa", pareciera indicar que el vendedor transfiere el
dominio de la cosa por el contrato, toda vez que tal es la obligación de dar; por el contrario,
la obligación de entregar no supone transferencia de dominio y por tanto puede contraerla o
asumirla quien no es dueño, puesto que en definitiva implica pasar la tenencia.
Ahora bien, a la luz del art. 1824, la obligación que contrae el vendedor es la de entregar la
cosa y en ningún caso el hacer propietario al comprador. Lo normal será sin embargo que al
entregar la cosa se verifique la tradición.
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En consecuencia, si el vendedor es dueño, la entrega constituirá tradición; si no lo es, la
entrega será una tradición aparente, y en derecho sólo será entrega. Toda tradición es
entrega, pero no toda entrega es tradición. Por ello, el art. 1548 establece que la obligación
de dar contiene la de entregar la cosa. Por ello también, el art. 1824 emplea acertadamente
la frase alternativa “entrega o tradición”.
Diferente es el caso del Código Civil francés, cuyo art. 1583 establece que la venta “es
perfecta entre las partes y la propiedad es adquirida por el comprador desde que se ha
convenido en la cosa y en el precio, aunque la cosa no haya sido entregada ni el precio
pagado”. En esta hipótesis, el contrato de compraventa crea obligaciones y transfiere el
dominio; vale decir, es al mismo tiempo título y modo de adquirir, siguiendo al derecho
quiritario romano.
Por existir cierta similitud entre la compraventa, la dación en pago y la cesión de créditos,
conviene precisar algunos conceptos y sus diversas naturalezas jurídicas:
Finalmente, el acreedor que recibe en pago una cosa diferente a la que se le debía, no se
obliga a dar por ella un precio, sino que se obliga simplemente a dar por extinguida una
deuda hasta la concurrencia del valor de la cosa recibida.
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ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA
Las normas de carácter general que reglan la formación del consentimiento, los vicios de
que puede adolecer y sus consecuencias son aplicables al contrato de compraventa. Sin
embargo, será menester examinar sobre qué debe recaer el consentimiento de las partes y
las formas que a veces debe revestir.
1. EL CONSENTIMIENTO.
El art. 1801, inc. 1º, dispone: "La venta se reputa perfecta desde que las partes han
convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes".
El acuerdo de las voluntades debe existir, pues, relativamente a la cosa y al precio; debe
existir, además, al decir de Pothier, relativamente a la venta, esto es, las partes han de estar
acordes en que el contrato que celebran es de compraventa.
a) El consentimiento debe recaer, en primer término, sobre la cosa que es objeto del
contrato. No existirá acuerdo sobre la cosa vendida cuando los contratantes padezcan de
error, bien sobre la identidad de la cosa específica de que se trata (art. 1453), o sobre la
sustancia o calidad esencial de la misma (art. 1454).
c) Finalmente, el consentimiento debe recaer sobre la venta misma, esto es, será
preciso que una de las partes quiera vender y la otra comprar. Faltará el consentimiento al
respecto cuando sean las partes víctimas de un error sobre la especie de acto o contrato que
se celebra, como si una de las partes entiende vender y la otra que se le hace una donación
(art. 1453).
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Por regla general, la compraventa es un contrato consensual; por excepción, es un contrato
solemne (art. 1801). Por ende, salvo en aquellos casos señalados en la ley, la compraventa
se perfecciona con la oferta y la aceptación, de conformidad a las reglas sobre formación
del consentimiento establecida en el Código de Comercio.
No será suficiente, entonces, que las partes convengan en la cosa y en el precio para que el
contrato se repute perfecto. Menester será, además, que se cumplan las solemnidades o
requisitos de forma que la ley prescribe.
Las solemnidades de que está revestida la compraventa pueden ser establecidas por la ley o
por las partes contratantes. En otros términos, pueden ser legales o voluntarias.
Las solemnidades legales ordinarias son aquellas de que por la ley está revestida la
compraventa de cierta clase de bienes, por ejemplo, los bienes raíces.
Las solemnidades legales especiales son aquellas que la ley exige para la compraventa en
atención a las circunstancias particulares en que se celebra o a las personas que intervienen.
Tales son las solemnidades que acompañan la venta de bienes pertenecientes a incapaces.
Las solemnidades voluntarias son las que establecen las partes, sea añadiéndolas a las que
establece la ley, sea para hacer solemne una compraventa que es naturalmente consensual.
a) Aspectos generales.
La escritura pública es, a la vez, requisito para el perfeccionamiento del contrato y el único
medio de probar su existencia. El art. 1701 previene que la falta de instrumento público no
puede suplirse por otra prueba "en los actos y contratos en que la ley requiere esa
solemnidad" y su omisión hará que los actos se miren "como no ejecutados o celebrados".
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El art. 1801, inc. 2º, previene: “La venta de los bienes raíces, servidumbres y censos, y la
de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado
escritura pública”. Por lo tanto:
- Es solemne la venta de una sucesión hereditaria, esto es, del derecho para que una
persona reciba en una sucesión todos o una cuota de los bienes que la forman.
En doctrina se discute acerca de si debe constar por escritura pública el mandato para
celebrar el contrato de compraventa de los bienes a que se refiere el art. 1801 inc. 2º
El art. 2123, que gobierna la materia, destaca el carácter generalmente consensual del
mandato, y añade que no se admitirá para acreditarlo la escritura privada cuando las leyes
requieran un instrumento auténtico. El mandato debe constar de escritura pública cuando la
ley exige esta formalidad, como ocurre con el que se otorgue para contraer matrimonio o
para parecer en juicio.
De este modo, la pretensión de que conste por escritura pública el mandato para comprar o
vender los bienes que señala el art. 1801, inc. 2º, importa la exigencia de una solemnidad
no prescrita por la ley (en este sentido se pronuncian, entre otros, Meza Barros y Stitchkin).
Sin embargo, buena parte de la doctrina estima que es necesaria la forma pública (Barros
Errázuriz) y la jurisprudencia se ha pronunciado en tal sentido (RDJ, t. XX, I, p. 37 y t.
XXII, I, p. 1085).
El contrato está perfecto desde que las partes, convenidas en la cosa y en el precio, otorgan
la correspondiente escritura pública.
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La inscripción es la manera de efectuar la tradición de la cosa vendida, si ésta es un bien
inmueble; en otros términos, es la forma cómo el vendedor cumple con la principal
obligación que el contrato le impone.
- El art. 1801, inc. 3º, previene: “Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya
madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que
naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están
sujetos a esta excepción".
- Es también consensual la venta de los bienes inmuebles por destinación, esto es, los
que se encuentran permanentemente destinados al uso, cultivo y beneficio de un inmueble.
Vendidos separadamente del inmueble y puesto que dejan de estar destinados al uso,
cultivo y beneficio del mismo, recobran su calidad natural de bienes muebles. Por este
motivo es consensual la compraventa de los animales o aperos de labranza de un fundo.
La escritura deberá ser suscrita por el rematante y por el juez, como representante legal del
vendedor. Para los efectos de la inscripción, no admitirá el Conservador sino la escritura
definitiva de compraventa (art. 497 del Código de Procedimiento Civil).
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b) En las ventas de bienes pertenecientes a personas incapaces las solemnidades que
comúnmente acompañan la venta son la autorización judicial y la subasta pública (arts. 255,
393, 394, 484, 488, 489, 1754).
Las solemnidades referidas suelen ser aplicables, también, a los bienes muebles.
Prevé el art. 1802 esta situación: “Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas
que las enumeradas en el inc. 2º del artículo precedente no se repute perfecta hasta el
otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse
mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida”.
Las partes pueden someter el contrato de compraventa a las solemnidades que deseen. En la
práctica la solemnidad suele consistir en el otorgamiento de escritura pública o privada
cuando la compraventa es puramente consensual. Cuando tal ocurre, estamos en presencia
de un contrato condicional subordinado a la condición de que se otorgue una escritura
pública o privada.
Es menester que las partes estipulen expresamente que el contrato de compraventa, cuando
éste es consensual, no se repute perfecto, sin embargo, si no se otorga escritura pública o
privada.
La facultad de retractación se mantiene hasta que ocurra alguna de las dos circunstancias
siguientes:
(a) hasta que se otorgue la escritura pública o privada porque, perfecto el contrato, no
es lícito a las partes dejarlo unilateralmente sin efecto, o
(b) hasta que haya principiado la entrega porque el cumplimiento del contrato, sin que
se haya otorgado la escritura prevista, importa una tácita derogación de la estipulación que
lo hizo solemne. En efecto, como la solemnidad emana de la voluntad de las partes, esa
misma voluntad puede modificar la situación, renunciando expresa o tácitamente al
cumplimiento de la solemnidad y celebrando el contrato por el solo consentimiento.
Operará la última hipótesis, si las partes dan inicio a la ejecución de las prestaciones
derivadas del contrato, prescindiendo de la solemnidad que ellas mismas habían estipulado.
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Si bien es cierto que el ejecutado vende a su pesar, porque el tribunal le obliga a ello, a
petición del acreedor, no es menos cierto que, por el hecho de obligarse, el deudor ha
consentido de antemano en las consecuencias de la obligación, que otorga al acreedor un
derecho de prenda general sobre sus bienes e, implícitamente, ha autorizado al acreedor
para hacerlos vender, si la deuda no es pagada.
El art. 671 dispone que, “en las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a
petición de un acreedor, en pública subasta”, el juez inviste la representación legal del
deudor.
En las ventas forzadas, además será necesario que éstas se efectúen en pública subasta,
previa tasación si se trata de inmuebles y publicación de avisos.
Existen en el Código Civil algunos casos de ventas forzadas, en las que el comprador está
obligado a celebrar el contrato. Tal ocurre:
(i) Concepto.
Se llama “arras” la cantidad de dinero o cosas muebles que una de las partes entrega a la
otra en prenda de la celebración o ejecución del contrato, o como parte del precio o en señal
de quedar convenidas.
Del concepto recién indicado, aparece que las arras pueden ser de dos clases y tener una
doble finalidad: a) sirven como garantía de la celebración o ejecución del contrato, y, b) se
dan como parte del precio o en señal de quedar las partes convenidas.
En efecto, el art. 1803 dispone: “Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de
la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá
retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas
dobladas”.
Como destaca Alessandri, cuando se dan las arras en el caso del artículo 1803, surge una
interrogante: ¿Se perfecciona el contrato desde que se entregan las arraso éste no nace aún?
Dos opiniones hay en la doctrina. Para unos, las arras suponen siempre un contrato
perfecto, concluido definitivamente. Las arras suponen un contrato ya formado; si así no
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fuera, las partes no estarían ligadas y mal podrían necesitar de arras para desligarse de un
vínculo que jurídicamente no se ha formado. La entrega de las arras penitenciales entraña
entonces una condición resolutoria ordinaria, pues si una de las partes se retracta, el
contrato se entiende resuelto, sin que haya mediado incumplimiento de las obligaciones.
Para otros (entre quienes se incluye Alessandri), las arras dadas en este carácter impiden
que los efectos del contrato se produzcan inmediatamente, es decir, el contrato aún no está
perfecto, lo que implica sostener que se ha celebrado sujeto a una condición suspensiva y
negativa, a saber, que en definitiva las partes no usen el derecho de retractación.
Tal derecho de retractación podrá ejercerse por el plazo que las partes hubieren pactado y si
nada estipularon al efecto, en el término de dos meses, contados desde la celebración de la
convención.
Pero si bien las partes adquieren por medio de las arras el derecho a retractarse, la ley
dispone que si el que se retracta es el que dio las arras, las perderá, y si es el que las recibió,
deberá restituirlas dobladas.
Para que las arras se entiendan dadas en señal de quedar convenidos o como parte del
precio es menester la concurrencia copulativa de dos circunstancias: (i) que las partes lo
convengan expresamente, y (ii) que este convenio conste por escrito.
Si así no fuere, se entienden las arras dadas en garantía y facultadas las partes para
retractarse. El art. 1805 inc. 2º establece: “No constando alguna de estas expresiones por
escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse
según los dos artículos precedentes”.
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Las arras en garantía, pues, constituyen la regla general; para que pueda atribuírseles otro
carácter es preciso un pacto expreso y escrito.
Las arras también se reglamentan en el Código de Comercio, pero sus normas son inversas
a las del Código Civil: es decir, por regla general, en materia comercial las arras se dan
como parte del precio, y solamente por excepción dan a las partes el derecho de retractarse
(arts. 107 y 108 del Código de Comercio).
2. LA COSA VENDIDA.
La cosa vendida debe reunir los requisitos propios del objeto de toda declaración de
voluntad: ser lícito, determinado y existir o esperarse que exista.
La cosa vendida debe reunir estos caracteres y, además, los que son peculiares para el
contrato de compraventa. Tales requisitos son cuatro: (i) Debe ser comerciable y
enajenable; (ii) Debe ser singular, y determinada o determinable; (iii) Debe existir o
esperarse que exista; y (iv) No debe pertenecer al comprador.
Una cosa es comerciable, cuando puede ser objeto de una relación jurídica, cuando puede
radicarse en el patrimonio de una determinada persona. Por regla general, las cosas
comerciables son también enajenables, pero excepcionalmente, puede ocurrir que la cosa,
no obstante su carácter comerciable, a pesar de estar incorporada al patrimonio de una
persona, no pueda transferirse. Tal acontece con los derechos personalísimos.
De tal forma, para que una cosa comerciable pueda venderse, deberá también ser
enajenable. Sobre el particular, el art. 1810 dispone que pueden venderse todas las cosas
corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por la ley.
Para la mayoría de los autores, el art. 1810 no se aplicaría a los casos contemplados en los
números 3 y 4 del art. 1464, sino que sólo a los casos de los números 1 y 2 del mismo
precepto, pues los primeros corresponderían a normas imperativas de requisito y los
últimos a normas prohibitivas. En consecuencia, podría venderse una cosa embargada, por
ejemplo, sin autorización del juez ni el consentimiento del acreedor, sin perjuicio que
mientras subsista el embargo, no podrá verificarse la tradición, a menos que se otorgue
dicha autorización o se preste tal consentimiento.
En la misma línea, un fallo de agosto de 1962 de la Corte Suprema, enfatiza que es cierto
que la enajenación y la venta son jurídicamente conceptos distintos, pues en tanto aquélla
constituye la transferencia a cualquier título de dominio u otros derechos reales y se
efectúa, tratándose de bienes raíces, por la inscripción del título en el Registro
Conservatorio respectivo, la venta es sólo un contrato generador de obligaciones que
impone al vendedor la de entregar la cosa vendida al comprador, sin envolver la
transferencia de ella. Pero tal distinción acerca del alcance y significado de la expresión
“enajenación” empleada en el art. 1464, no tiene importancia tratándose de una
compraventa, ya que cualquiera que sea su alcance, al disponer el art. 1810 del mismo
cuerpo de leyes que no pueden venderse las cosas corporales cuya enajenación esté
prohibida por la ley, hace extensivo el objeto ilícito a la compraventa de las cosas
embargadas por decreto judicial que se efectúa sin la autorización del juez o el
consentimiento del acreedor.
a) Determinación de la cosa.
Si la cosa que se vende fuere indeterminada, no habrá contrato, porque no habrá una cosa
sobre la que recaiga la obligación del vendedor. La determinación de la cosa debe ser a lo
menos en cuanto a su género.
En este sentido, el art. 1461 dispone que las cosas que son objeto de una declaración de
voluntad es menester “que estén determinadas, a lo menos en cuanto a su género”.
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Pero la cantidad puede ser inicialmente incierta, esto es, no ser determinada sino solamente
determinable. La determinación posterior, sin embargo, no podrá quedar entregada a un
nuevo acuerdo de las partes, sino que deberá verificarse de acuerdo con las normas
señaladas en el contrato mismo.
El art. 1461, inc. 2º, dispone que “la cantidad puede ser incierta con tal que el acto o
contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla”.
De esta manera es viable la venta de la cantidad de carbón o petróleo que requiera una
industria que puede determinarse por la naturaleza o capacidad de sus máquinas.
La cosa vendida debe ser también singular (art. 1811). La ley no acepta que se venda una
universalidad jurídica, vale decir todos los bienes de una persona, presentes o futuros, ya se
venda el total o una cuota, porque no hay transferencias a título universal. No es posible
que una persona venda su patrimonio, reputado un atributo inherente de la personalidad. El
art. 1811 dispone sobre el particular: “Es nula la venta de todos los bienes presentes o
futuros o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota”.
Puede sí una persona vender todo lo que tiene, pero enumerando sus bienes, y desde ese
momento, estamos ante una venta a título singular. Tres son los requisitos que deben
concurrir en la venta de todos los bienes de una persona: (a) deben especificarse los bienes
vendidos; (b) la especificación debe hacerse en escritura pública; y (c) no pueden
comprenderse en la venta objetos ilícitos.
La jurisprudencia ha precisado que otras figuras jurídicas que implican cesión de cuotas en
una universalidad, pero de un tercero, no configuran la hipótesis del art. 1811. En tal
sentido, un fallo de la Corte de Talca, de marzo de 1914, puntualiza que en la venta de las
acciones y derechos que en la sucesión del marido tenga la mujer, debe entenderse que lo
vendido consiste en las acciones y derechos que a ésta corresponden en la sucesión de aquél
en calidad de cónyuge sobreviviente. Esta interpretación es la única que conduce a dar
eficacia al contrato de compraventa, el que carecería de todo efecto si se pretendiera
comprender la universalidad de los bienes presentes de dicha mujer, sin haberse
particularizado en la forma que indica el art. 1811. En el mismo sentido, una sentencia de la
Corte de Concepción de abril de 1954, afirma que el art. 1811 del CC., por ser de carácter
prohibitivo (en verdad, se trata de una norma imperativa de requisito), debe aplicarse
restrictivamente, esto es, al caso contemplado en ese precepto, que no es sino el de la venta
de todos los bienes que una persona tiene o pueda tener, de modo que no puede afectar al
contrato mediante el cual la mujer sólo enajena la cuota de gananciales que le corresponde
en la disuelta sociedad conyugal.
Los arts. 1409, a propósito de las donaciones, y 2056 en relación a la sociedad, constituyen
normas similares a la del art. 1811.
El art. 1812, por su parte, permite vender la cuota en la cosa común. Sobre el particular, la
jurisprudencia ha dejado en claro que la facultad del comunero para vender su cuota, puede
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ejercitarse no sólo en el caso de indivisión de una cosa singular, sino también cuando ella
recae en una cosa universal (Corte de Concepción, abril de 1954). En todo caso, constituye
una excepción al principio anterior, el caso del artículo 688 del Código Civil, cuando se
trata de la cuota que recae en un inmueble hereditario, pues en tal hipótesis, la ley exige
enajenar de consuno.
Cabe hacer presente que en este caso, si el acto se celebra entre dos comuneros, no hay
adjudicación, sino compraventa entre éstos. Se trata por ende de un título traslaticio y no
declarativo, como ocurriría si se tratase de una partición (Corte de Santiago, octubre de
1915).
Los tribunales también se han pronunciado, ante el caso de una venta en la cual el
comunero vende no sólo su cuota en el bien común, sino toda la cosa, sin consentimiento de
los demás comuneros. En tal hipótesis no hay nulidad, sino inoponibilidad, pues estaremos
ante una venta de cosa ajena. Los comuneros que no participaron en la venta de la cosa
común realizada por uno solo de ellos, tienen derecho a entablar la acción reivindicatoria
por su cuota.
Conforme al precepto general del art. 1461, “no sólo las cosas que existen pueden ser
objeto de declaración de voluntad, sino las que se espera que existan”.
Pueden venderse, pues, las cosas presentes y futuras, esto es, las que existen al tiempo de
celebrarse el contrato y aquellas cuya existencia se espera en el porvenir.
A partir del tenor del art. 1813, cabe hacer la siguiente distinción: si la cosa vendida no
existe pero se espera que exista, y si existe pero deja de existir antes de celebrar el contrato.
La inexistencia de la cosa al tiempo del contrato sin que se espere que llegue a existir
produce consecuencias diversas, según que falte total o parcialmente.
b.1) Si la cosa no existe en absoluto, no hay ni puede haber compraventa. El art. 1814
previene: “La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone
existente y no existe, no produce efecto alguno”.
En cambio, si falta una parte considerable, nace un derecho de opción para el comprador,
en cuanto desistirse o perseverar en el contrato. Es decir, existe jurídicamente el contrato;
pero toca al comprador decidir si desiste o persevera en él, y en este último caso, le asiste el
derecho de que se reajuste debidamente el precio. El inc. 2º del art. 1814 otorga el derecho
de opción en los siguientes términos: “Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de
perfeccionarse el contrato, podrá el comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por
subsistente, abonando el precio a justa tasación”.
Estos derechos competen sólo al comprador si la cosa faltaba “en una parte considerable”, o
sea, en parte importante o digna de consideración.
El inciso 3º del art. 1814 regula a su vez las consecuencias de la mala fe del vendedor,
entendiéndose por tal el conocimiento que tenía acerca de faltar total o parcialmente la
cosa, en forma considerable. El contrato será válido (en la medida que el comprador
persista en celebrarlo), pero el vendedor deberá resarcir los perjuicios al comprador,
siempre que éste por su parte hubiere obrado de buena fe, o sea, que no hubiere sabido que
faltaba total o parcialmente la cosa.
Cosa futura es aquella que no existe al tiempo del contrato, pero se supone que existirá a
posteriori. El contrato será válido, pero también debemos distinguir, según la forma en que
se redacten sus estipulaciones, si estamos ante un contrato condicional o puro y simple
aunque aleatorio.
Por ende, si lo que se vende es la cosa misma que se espera que exista, el contrato es
condicional, y la condición consiste precisamente en que la cosa llegue a existir. Si así
acontece, la condición se habrá cumplido y el contrato surtirá sus efectos. Si la cosa no
llega a existir, la condición fallará y el contrato se tendrá por no celebrado.
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Esta especie de compraventa es muy común en la vida de los negocios. Por ejemplo, A
compra a B 100 quintales de trigo de la próxima cosecha de su fundo; la compraventa
existirá a condición de que se coseche trigo y no habrá venta si el fundo nada produce.
Pero puede acontecer a su vez que lo que se vende no sea precisamente la cosa misma que
no existe pero se espera que exista, sino la contingencia de que la cosa llegue a existir o no.
El art. 1813 dispone que no se reputará condicional el contrato, subordinado a la condición
de que la cosa llegue a existir, cuando se estipule lo contrario o “por la naturaleza del
contrato aparezca que se compró la suerte”. Por ende, en este caso, la compraventa es pura
y simple, porque lo que se ha vendido es la suerte. Estamos por ende ante un contrato
aleatorio. Es clásico el ejemplo de Pothier de esta especie de compraventa. Si un pescador
vende por determinado precio los peces que saque en su red, el comprador debe pagar el
precio convenido, aunque no saque ninguno; lo vendido no fueron los peces mismos, sino
el azar de la pesca.
Cabe precisar que para configurarse la nulidad, el comprador debe tener un dominio
absoluto y pleno sobre la cosa. Por ello, es válida la venta que hace el fideicomisario al
fiduciario. En virtud de tal venta, el fiduciario se evita cumplir la obligación de restituir la
cosa al fideicomisario al cumplirse la condición.
Algunos han visto una excepción a la prohibición de comprar una cosa propia, en el artículo
2398, en la prenda, que establece: “A la licitación de la prenda que se subasta podrán ser
admitidos el acreedor y el deudor.” El deudor, es también, de ordinario, el dueño de la cosa
mueble que se remata. Si se adjudica la cosa, estaría adjudicándose una cosa propia. Sin
embargo, también podría estimarse que no hay en esta hipótesis compra de cosa propia,
sino que el deudor, sencillamente, paga e impide con ello la venta.
Si por una parte la ley exige que la cosa no pertenezca al comprador, nada establece en
cuanto a que deba pertenecer al vendedor. El art. 1815 establece, en forma perentoria: “La
venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida,
mientras no se extingan por el lapso de tiempo”.
Por ende, la venta de cosa ajena es válida, porque el contrato de compraventa sólo impone
al vendedor la obligación de entregar la cosa y porque habiendo una cosa sobre la que
recaiga el consentimiento de las partes que sea determinada o determinable y lícita, el
contrato puede formarse válidamente. La obligación del vendedor no es hacer dueño de la
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cosa al comprador, sino darle la posesión pacífica de la cosa. Lo anterior es una
consecuencia de haber seguido nuestro Código el Derecho Romano Bonitario o vulgar. El
Código francés, en cambio, que sigue al Derecho Romano Quiritario, resta validez a la
venta de cosa ajena.
Pothier puntualizaba el respecto que “es en verdad de la esencia de este contrato que el
vendedor no retenga el derecho de propiedad de la cosa vendida, cuando sea su dueño, pues
en tal caso deberá transferirlo al comprador; pero cuando el vendedor no es dueño, y cree
de buena fe serlo, se obliga únicamente (...) a defender al comprador contra cualquiera que
intentase a obligarle a dimitir la cosa, o impedirle disponer de ella como dueño”.
Cabe expresar que no sólo hay hipótesis de venta de cosa ajena cuando un tercero, que
carece de toda vinculación jurídica con el dueño, vende una cosa de propiedad del último.
También opera esta figura, según ha señalado nuestra jurisprudencia, cuando, por ejemplo,
el mandatario vende después de fallecido el mandante dueño del bien (el mandato expiró en
este caso) (Corte Suprema, sentencia de mayo de 1918); o en el caso de la venta de bienes
de una sociedad, realizada por un socio o administrador que carecía de facultades para
celebrar tal acto jurídico (Corte de Valparaíso, enero de 1948). En estos dos casos, además
estaremos ante un título injusto (no por tratarse de venta de cosa ajena, pues esta es válida y
por ende el título es justo, sino porque se trata de personas que actuaron en calidad de
mandatarios, sin serlo en verdad, art. 704 Nº 2). También podríamos agregar el caso del
mandatario que tenía tal calidad, pero que requería actuar conjuntamente con otros
mandatarios, y lo hizo individualmente, infringiendo el pacto social.
En base a todo lo recién expuesto, la mayoría de la doctrina afirma que la única acción que
no se puede entablar ante la venta de cosa ajena, es la de nulidad del contrato. Sin embargo,
y como se estudió a propósito del error sustancial, se discute si constituye o no calidad
esencial de la cosa adquirida a título de compraventa la circunstancia de pertenecer en
dominio al vendedor, problema de gran interés, atendido que conforme el art. 1815 del
Código Civil establece que la compra de cosa ajena es válida, sin que sea posible anular el
contrato por el sólo hecho de no pertenecer la cosa vendida al vendedor. Partiendo de la
base de que normalmente las partes no expresan en el contrato cuál es su intención en lo
relativo a qué constituye calidad esencial de la cosa, pensamos que si el comprador pidiera
la nulidad de la compraventa, alegando que para él constituía calidad esencial de la cosa
que ésta perteneciera en dominio al vendedor, el juez podría presumir esa intención si las
circunstancias del caso sometido a su conocimiento así lo permitiera. En cuanto a la
sanción, el error sustancial vicia la voluntad (art. 1454), y produce la nulidad relativa del
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acto o contrato, pues el art. 1682 inc. final dice que cualquier otra especie de vicio produce
nulidad relativa.
Los efectos que produce la compraventa de cosa ajena se deben analizar desde dos puntos
de vista: desde la perspectiva del dueño de la cosa, y desde el punto de vista de las
relaciones entre vendedor y comprador.
En el intertanto, y dada la validez del contrato, nacen para las partes las obligaciones del
caso: el vendedor se obliga a entregar la cosa y verá la manera de cumplir tal prestación; si
no la cumple, el comprador puede a su arbitrio, pedir la resolución o el cumplimiento del
contrato, y en ambos casos con indemnización de perjuicios; pero si el vendedor entrega la
cosa y cumple por tanto su obligación, el comprador queda obligado a pagar el precio (en
una sentencia de noviembre de 1885, la Corte de Iquique deja en claro que el comprador no
puede negarse a pagar el precio alegando que la cosa vendida era ajena, pues tal venta es
válida, sin perjuicio de los derechos del dueño mientras no se extingan por el lapso de
tiempo).
El contrato no puede afectarle, porque no ha sido parte en el mismo: para el dueño, la venta
es "res inter allios acta", es un acto inoponible; y el art. 1818 lo reconoce expresamente así,
porque establece que la venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al
comprador los derechos “de tal” desde la fecha de la venta (el texto del art. 1818 merece
críticas, porque el comprador tuvo sus derechos “de tal”, desde la fecha del contrato, no de
la ratificación).
Si el comprador logra adquirir la cosa por prescripción antes de que accione el primitivo
dueño, el último habrá perdido el dominio de la cosa definitivamente.
Los efectos de la compraventa de cosa ajena entre los contratantes se resumen como sigue:
b.2) Como consecuencia de ser ajena la cosa podrá verse el vendedor en la imposibilidad
de entregarla, por ejemplo, por no poder conseguirla del dueño.
No tiene el comprador este derecho si compró “a sabiendas de ser ajena la cosa” (art. 1852,
inc. 3°).
Al ratificarse la venta por el dueño, éste toma sobre sí las obligaciones del vendedor, y el
contrato se entenderá como celebrado entre él y el comprador. Alessandri apunta que habría
aquí de parte del primitivo vendedor una especie de estipulación por otro o de promesa de
hecho ajeno. El art. 1818 está en directa relación con el art. 672.
Los autores critican la redacción de los artículos 1818 y 672, pues de interpretarlos
literalmente, estarían en contraposición al sistema del Código. En efecto, se precisa que la
ratificación no valida el contrato; éste es válido desde el momento en que se celebró, y por
tanto el comprador adquiere desde ese momento los derechos de tal, y no desde la
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ratificación. Lo que sí se logra con la ratificación del dueño, es que se transfiera el dominio,
desde el momento de la tradición. Si ya había operado la entrega, se entiende que hubo
tradición retroactivamente.
Puede suceder que la ratificación no sea hecha por el dueño, sino por un mandatario de éste.
En tal caso, se subraya por un fallo de la Corte de Concepción, de marzo de 1913, que sólo
el mandatario que tiene facultad para vender o ratificar, puede ratificar la venta hecha por
otro mandatario que vendió un inmueble de su mandante sin poder expreso al efecto.
Iguales efectos produce la adquisición por el vendedor del dominio de la cosa vendida,
después de celebrado el contrato.
El art. 1819 expresa: “Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere
después el dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha
de la tradición”.
El inc. 2º del art. 1819 señala una consecuencia lógica: “Por consiguiente, si el vendedor la
vendiere a otra persona después de adquirido el dominio, subsistirá el dominio de ella en el
primer comprador”.
La nueva venta que el vendedor hiciere sería de cosa ajena; la cosa ya no le pertenece y es
de propiedad del comprador desde que le fue entregada (se observa que el art. 1818 reputa
al comprador dueño "desde la fecha de la venta", mientras el art. 1819 le considera
propietario "desde la fecha de la tradición". La venta de cosa ajena, aunque el dueño la
ratifique, no puede hacer al comprador propietario sino desde qué interviene el modo de
adquirir).
3. EL PRECIO.
3.1 Concepto.
De acuerdo al art. 1793, el precio es el dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa.
3.2 Requisitos.
El precio debe reunir los requisitos o cualidades que siguen: (a) debe consistir en dinero;
(b) debe ser real y serio, y (c) debe ser determinado.
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El Código señala el primero y el último de los requisitos enunciados; el segundo resulta de
la naturaleza misma del precio y de la aplicación de los principios generales.
Puede ocurrir que el precio consista parte en dinero, parte en otra cosa. En este caso, habrá
que aplicar el art. 1794, para determinar si hay compraventa o permuta. Si el dinero vale
más que la cosa habrá compraventa, y a la inversa, permuta. Si la cosa y el dinero valen lo
mismo, habrá compraventa, pues el artículo 1794 dice que para haber permuta, la cosa debe
valer “más” que el dinero. Por ende, si vale menos o vale lo mismo, habrá compraventa.
El precio debe ser fijado de tal manera, que se manifieste que realmente el vendedor tiene
derecho a exigirlo y el comprador la obligación de pagarlo. Que el precio sea real o serio
significa que exista efectivamente una suma de dinero que se pague a cambio de la cosa.
Por este motivo, no es precio real el que es simulado (cuando tiene por objeto, por ejemplo,
simular una donación); tampoco es real el precio irrisorio y/o ridículo, aquél que por su
falta de proporción con el valor de la cosa vendida, pone de manifiesto que las partes no
han tenido el propósito serio de que sea exigido.
La realidad o seriedad del precio debe existir tanto en relación a la voluntad de las partes,
como en relación con la cosa que se reputa equivalente. En relación con la voluntad de las
partes, el precio real y serio significa que se tenga efectivamente la intención de pagarse
por el comprador y de exigirse por el vendedor. Con relación a la cosa vendida el precio no
será real o serio cuando exista entre ambos tal desproporción que resulte puramente
ilusorio.
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b) El precio justo.
Si bien el precio debe ser real y serio, no es menester que sea justo; precio justo es el que
equivale al valor de la cosa, en oposición a precio vil, que no refleja tal equivalencia. La
vileza del precio no obsta, por regla general, a la validez del contrato de compraventa. Sólo
excepcionalmente, en la compraventa de inmuebles, la ley exige una justicia relativa en el
precio, operando la lesión enorme cuando existe una desproporción grave en las
prestaciones, es decir, en el precio y en el valor del inmueble.
Tres reglas fundamentales rigen la materia: (i) la determinación del precio puede
hacerse por acuerdo de las partes; (ii) el precio puede también ser determinado por un
tercero, y (iii) la determinación del precio no puede dejarse al arbitrio de una de las
partes.
- Determinación del precio por las partes. La forma normal de determinar el precio
es el acuerdo de las partes. El art. 1808, inc. 1°, establece: “El precio de la venta debe ser
determinado por los contratantes”. Esta determinación se hará regularmente en el contrato;
pero no hay inconveniente para hacer la determinación a posteriori, sobre las bases
señaladas en el contrato. Gozan las partes de amplia libertad para determinar la manera
cómo ha de fijarse el precio. El artículo citado en su inc. 2° añade que "podrá hacerse esta
determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen".
Como una aplicación de esta regla el inc. 3° del art. 1808 agrega, todavía: "Si se trata de
cosas fungibles y se venden al corriente de plaza, se entenderá el del día de la entrega, a
menos de expresarse otra cosa". En este caso, el precio no se ha determinado en el contrato,
pero se ha fijado una base para su determinación.
Sea determinado o determinable, el precio no puede quedar al arbitrio de uno solo de los
contratantes, porque es de la esencia de la compraventa que las partes sepan, desde el
momento de celebrar el contrato, a qué se obligan. La venta se reputa perfecta, por regla
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general, desde que las partes se han puesto de acuerdo en la cosa y en el precio. Si se deja la
determinación del precio al arbitrio de uno de los contratantes, quiere decir que las partes
no se han puesto de acuerdo en el mismo, y por tanto no puede haber compraventa.
Por su parte, en las ventas de cosas fungibles que se venden al precio corriente de plaza, se
entenderá, según el art. 1808, 3º, el precio corriente al tiempo de la entrega, a menos de
expresarse otra cosa en el contrato. En este caso, el precio no se ha determinado en el
contrato, pero se ha fijado una base para su determinación.
Para que se aplique la norma, deben concurrir los siguientes requisitos: (i) Debe tratarse de
venta de cosas fungibles; (ii) Dichas cosas deben venderse expresamente al precio de plaza.
El Código de Comercio, en su art. 139, establece una excepción a la regla general acerca
del acuerdo en el precio, al establecer que se presumirá, verificada la entrega de la cosa,
que las partes aceptan el precio corriente que la cosa tenga en el día y lugar en que se
hubiere celebrado el contrato; de haber distintos precios en el mismo día y lugar, el
comprador deberá pagar el precio medio. De tal forma, la compraventa será válida, no
obstante no haber convenido las partes en el precio, siempre y cuando se entregue la cosa
vendida.
En relación con la determinación del precio, se ha planteado si es posible vender dos o más
cosas en un mismo precio, sin desglosarlo para cada una de las cosas objeto del contrato.
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Considerando que el art. 1808 exige que el precio sea determinado por los contratantes o
por un tercero, en principio se podría concluir que pactar un precio por dos o más cosas
infringiría el precepto. Aún más, si se trata de la venta de dos o más inmuebles en un solo
precio, no sería posible aplicar los arts. 1888 a 1896, relativos a la rescisión por lesión
enorme. Ello atentaría contra el principio que se desprende del artículo 22, inciso 1°, que
consagra el elemento lógico de interpretación de la ley. En efecto, aceptar la venta de dos o
más inmuebles en un mismo precio, implicaría contradecir lo dispuesto en los artículos
1888 a 1896, no existiendo la debida correspondencia y armonía entre distintos preceptos
del Código Civil (en este caso, el artículo 1808, por una parte, y los artículos 1888 a 1896,
por la otra).
Lo anterior pareciera tornarse indiscutible, cuando los inmuebles se venden como especie o
cuerpo cierto, y en especial, cuando son urbanos. En cambio, si los predios se venden en
relación a la cabida y particularmente si son rústicos y contiguos, podría “deducirse” el
precio de cada uno conforme a la respectiva superficie. Con todo, igual podría resultar
dudoso el solo expediente de aplicar la superficie como factor de cálculo del precio, pues
los terrenos de uno y otro predio pueden ser de disímil calidad. Incluso, si se venden
derechos de aprovechamiento de agua, conjuntamente con un predio, resulta aconsejable
desglosar el precio, asignando una suma para el terreno y otra para las aguas.
Sin embargo, también es cierto que el art. 1864 admite la posibilidad de vender dos o más
cosas ajustando un precio por el conjunto. Dado que los ejemplos que proporciona el
precepto sólo aluden a cosas muebles, y específicamente a universalidades de hecho, podría
estimarse que sólo dichas cosas podrían venderse en un mismo precio.
Un criterio práctico aconseja desglosar el precio en las hipótesis planteadas. Por lo demás,
en un fallo de la Corte de Temuco, de fecha 3 de marzo de 1980, previene que si el contrato
abarca dos o más cosas específicas, ha de fijarse el precio de cada una de ellas. Tal punto
reviste importancia para determinados efectos legales: resolución del contrato por la mora
parcial del comprador, procedencia de la acción rescisoria por lesión enorme, derechos y
obligaciones de las partes en el caso de que la cabida del predio vendido fuere mayor o
menor que la declarada, monto a restituir por el vendedor en caso de evicción parcial, etc.
Supone el legislador que los gastos que demande el contrato de compraventa han sido
tomados en cuenta en el precio y establece que son de cargo del vendedor, salvo
estipulación contraria.
El art. 1806 dispone: “Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de
cualesquiera otras solemnidades de la venta, serán de cargo del vendedor, a menos de
pactarse otra cosa”.
1. CONSIDERACIONES GENERALES.
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El art. 1445 establece que para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración
de voluntad es menester “que sea legalmente capaz" y el art. 1446 añade que “toda persona
es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara incapaces”.
Considerando que a propósito de la Teoría General del Acto Jurídico ya se estudiaron las
incapacidades generales, en esta ocasión interesa analizar solamente estas incapacidades
particulares o prohibiciones propias del contrato de compraventa.
Las incapacidades especiales del contrato de compraventa pueden ser dobles o simples.
El art. 1796 establece que “es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no
separados judicialmente”. Se trata de una incapacidad especial doble, tanto para comprar
como para vender.
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La nulidad afecta, por tanto, al contrato de compraventa que celebren los cónyuges casados
bajo cualquier régimen matrimonial. Adolece de nulidad absoluta la compraventa celebrada
entre cónyuges (por aplicación del art. 1466, parte final), salvo que se encuentren
judicialmente separados.
Los fundamentos de esta prohibición pueden resumirse de este modo: (a) Esta prohibición
tiene por fundamento resguardar los intereses de los acreedores del marido o de la mujer,
que podrían verse burlados, si el marido o la mujer deudores vendieren sus bienes más
importantes a su cónyuge, sustrayéndolos así del derecho de prenda general de sus
acreedores. La ley pareciera presumir que la venta entre cónyuges forzosamente sería
simulada; (b) Además, la ley prohíbe las donaciones irrevocables entre cónyuges y por
medio de un contrato de compraventa simulado o hecho a vil precio se burlaría fácilmente
la prohibición.
La prohibición del art. 1796 se refiere a toda clase de compraventas, sea por escritura
pública o privada, voluntaria o forzada. En tal sentido, un fallo de junio de 1920 de la Corte
Suprema, deja en claro que estamos ante una norma prohibitiva absoluta, sin distingos de
ninguna especie y sin excepciones, de manera que la prohibición y la correspondiente
nulidad comprenden tanto las ventas forzadas como las voluntarias.
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Ninguna influencia tendrá en esta materia el régimen de bienes que vincule a los cónyuges:
sea este el de sociedad conyugal, separación de bienes o participación en los gananciales, la
compraventa será nula.
Nada impide sin embargo que los cónyuges puedan darse bienes en pago de sus
obligaciones recíprocas. La jurisprudencia ha sido uniforme en aceptar la dación en pago
entre cónyuges. En sentencias de la Corte de Valparaíso de enero de 1934, de la Corte de
Santiago de agosto de 1943 y de la Corte Suprema de enero de 1943 y julio de 1945, se
concluye que la prohibición de la compraventa entre cónyuges no divorciados (hoy
debiéramos decir “no separados judicialmente”), constituye una excepción a la regla
general relativa a la capacidad de contratar y como tal es de derecho estricto. No puede, por
lo mismo, aplicarse a otras convenciones que la compraventa, como sería la dación en
pago, por muy marcada que sea su similitud. Las incapacidades no pueden hacerse
extensivas, por analogía, a otros casos no considerados en la disposición excepcional,
porque ello pugnaría con el principio de la capacidad que es la norma.
A su vez, en el fallo de enero de 1934 de la Corte de Valparaíso, se deja en claro que el art.
1773 demuestra que el legislador admite la dación en pago entre cónyuges (cuando en el
proceso de liquidación de la sociedad conyugal, los bienes sociales son insuficientes para
satisfacer los créditos que la mujer tiene contra la sociedad conyugal, pagándose con los
bienes propios del marido).
Aún más, las dudas acerca de la licitud de la dación en pago entre cónyuges quedan del
todo despejadas, considerando lo dispuesto en el art. 1792-22, que permite a los cónyuges o
a sus herederos convenir daciones en pago para solucionar el crédito de participación en los
gananciales. El inciso 2º de la norma deja en claro que en este caso, la dación en pago no
constituye novación sino una simple modalidad de pago, pues el crédito renacerá (en
verdad, debió haberse dicho que no se entenderá extinguido) si la cosa dada en pago es
evicta, a menos que el cónyuge acreedor haya tomado sobre sí el peligro de la evicción,
especificándolo.
El art. 1796 declara igualmente nulo el contrato de compraventa “entre el padre o madre y
el hijo sujeto a patria potestad”. Esta prohibición también es doble, para comprar y vender,
y su infracción acarrea nulidad absoluta.
Antes de la reforma introducida al Código Civil por la Ley Nº 19.585, el precepto se refería
al “hijo de familia”, vale decir, al hijo legítimo no emancipado. Por ende, era válida la
compraventa entre el padre o madre y el hijo natural menor de edad, salvo que el padre o
madre que contratare con el menor hubiere sido designado guardador del mismo y
estuviéramos ante una compraventa de inmueble, pues en tal caso operaba la prohibición
del artículo 412, inciso segundo, que impide al guardador comprar bienes raíces del pupilo.
A partir de la reforma, la prohibición se extiende a todo hijo, de filiación matrimonial o no
matrimonial, que se encuentre bajo patria potestad.
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El fundamento de la prohibición reside en el manifiesto conflicto de intereses que se
plantearía en una compraventa en la que, por ejemplo, el padre, por sí, comprase bienes a su
hijo menor, actuando éste representado por el comprador. En particular, la disposición tiene
por objeto proteger al hijo, regularmente falto de experiencia, y evitar al padre o madre el
conflicto entre el deber de cautelar los intereses del hijo y su propio interés.
Algunos han sostenido que la prohibición no se extiende al menor que actúa en ejercicio de
su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de obtener la pertinente autorización
judicial, si se trata de bienes raíces.
Al respecto, el art. 246 previene que “el hijo se mirará como mayor de edad para la
administración y goce de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de lo dispuesto en
el art. 254”. Respecto de los bienes que forman este peculio, el hijo no está sometido a la
patria potestad; pero la venta de estos bienes, si se tratare de inmuebles, debe ser autorizada
por el juez, con conocimiento de causa.
Para algunos autores no parece aceptable tal opinión, pues el artículo 1796 es norma
especial, frente a los artículos 251 y 254.
4. INCAPACIDAD DE VENDER.
Señala la doctrina que esta disposición no debió incluirse en este párrafo. Para algunos,
debió ubicarse en las normas del mandato, porque no sería sino una aplicación del principio
jurídico de que el mandatario no puede hacer nada que esté fuera de los límites de su
mandato. Para otros, la norma es impropia del Código Civil, por decir relación con las
atribuciones de los funcionarios públicos, y por ende, corresponde más bien al Derecho
Administrativo. En efecto, la disposición no sería más que una aplicación del principio de
Derecho Público según el cual las autoridades no tienen más facultades que aquellas que
expresamente les confiere la ley (“principio de legalidad”).
5. INCAPACIDADES DE COMPRAR.
5.1 Prohibición de comprar ciertos bienes que pesa sobre los empleados públicos.
Prescribe el art. 1798 que “al empleado público se prohíbe comprar los bienes públicos o
particulares que se vendan por su ministerio”. Al empleado público se prohíbe comprar los
bienes que se vendan por su ministerio, sean estos bienes públicos o particulares. Estamos
ante una prohibición simple, para comprar, cuya infracción acarrea nulidad absoluta.
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Para que obre la prohibición es consiguientemente menester: a) que quien vende sea un
funcionario público, y b) que la venta se efectúe por su ministerio, esto es, en el ejercicio de
sus funciones.
Esta prohibición rige para toda clase de ventas, voluntarias o forzadas, en pública subasta o
por licitación privada.
El art. 1798 prohíbe comprar “a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes
en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio”. La prohibición
rige aunque la venta se verifique en subasta pública. La infracción al art. 1798 origina
nulidad absoluta. Se trata de una incapacidad especial simple, sólo para comprar.
La ley exige, pues, para que se aplique la prohibición: a) que el comprador sea alguna de
las personas señaladas; b) que las cosas se vendan a consecuencia de un litigio, y c) que las
personas referidas hayan intervenido en el litigio.
El art. 1798 no impide que los abogados o procuradores adquieran los derechos litigiosos
en los juicios en que intervienen, porque lo que la ley les prohíbe comprar son los bienes
que se vendan a consecuencia del litigio; en otras palabras, no prohíbe la ley lo que en
doctrina se llama pacto de cuota-litis o iguala, o sea, el contrato en que una de las partes, el
cliente, cede una cuota o parte alícuota de sus derechos litigiosos a su abogado o
procurador, en pago de la defensa que éste se obliga a proporcionarle a fin de obtener que
tales derechos sean reconocidos por los tribunales de justicia.
Cabe señalar que los abogados y procuradores no pueden comprar los bienes que se vendan
en el litigio ni aún con el consentimiento del cliente, pues el art. 1798 no contempla
excepciones.
5.3 Compra de los bienes del pupilo, hecha por sus tutores o curadores.
El art. 1799 dispone: “No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los
bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De la administración de
los tutores y curadores”.
Se ocupa, de esta materia el art. 412. Hace la disposición una marcada diferencia entre
bienes muebles e inmuebles del pupilo:
a) El guardador no puede comprar los bienes muebles del pupilo “sino con
autorización de los otros tutores o curadores generales, que no estén implicados de la
misma manera, o por el juez en subsidio”.
b) En cambio, la compra de bienes raíces del pupilo está radicalmente vedada a los
guardadores. El art. 412, inc. 2°, dispone que “ni aun de este modo —con autorización de
los guardadores o del juez— podrá el tutor o curador comprar bienes raíces del pupilo”. La
prohibición se hace extensiva al cónyuge del tutor o curador, a sus descendientes,
ascendientes, etc.
En el primer caso estamos ante una norma imperativa de requisito, cuya infracción ocasiona
nulidad relativa por omisión de una formalidad habilitante, mientras que en el segundo nos
encontramos ante una norma prohibitiva, cuya infracción origina nulidad absoluta por
objeto ilícito (art. 1466).
Por regla general, las infracciones a los arts. 1796 a 1800, ocasionan nulidad absoluta; pero
la regla tiene excepciones, y una de ellas es el inciso 1º del art. 412, en relación al art. 1799.
Finalmente, el art. 1800 prescribe: “Los mandatarios, los síndicos de los concursos, y los
albaceas, están sujetos en cuanto a la compra de las cosas que hayan de pasar por sus manos
en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el art. 2144”.
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(i) En cuanto a los mandatarios, el art. 2144 dispone: “No podrá el mandatario por sí ni
por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni
vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar, si no fuere con
aprobación expresa del mandante”.
Las limitaciones rigen, sea que el mandatario actúe personalmente o por interpósita
persona.
Pero en uno y otro caso, el mandante puede autorizar expresamente que el mandatario
compre para sí o venda de lo suyo, lo que el primero le ordenó vender y comprar,
respectivamente. La norma no es entonces prohibitiva, sino imperativa de requisito. Por
ello, y considerando además que las limitaciones están establecidas para proteger los
intereses del mandante, su infracción produce nulidad relativa y no absoluta.
En esta materia, cabe también preguntarse si la limitación que pesa sobre el mandatario,
opera tanto si se trata de un mandato especial (en el cual no hay duda que opera la
limitación) como de un mandato general (en el cual se han planteado dudas). En tal sentido,
un fallo de abril de 1986, de la Corte de Temuco, se pronuncia por la inaplicabilidad de los
arts. 1800 y 2144 al mandatario con poder general amplio y con administración de bienes.
Se afirma en la sentencia que si se confiere poder general amplio con administración de
bienes, y la mandataria, dentro de esas facultades, adquiere un automóvil de la mandante,
hay un autocontrato válido. Las normas citadas no tienen aplicación en este caso, porque se
trata de un poder amplio con administración de bienes y no de un mandato específico para
vender o comprar el automóvil sobre el que versó la compraventa.
Naturalmente, para que rijan las limitaciones anteriores, el mandato ha de estar vigente. Por
eso, en un fallo de julio de 1886, la Corte de Santiago deja en claro que es válida la compra
de los bienes del mandante por el mandatario después que éste ha terminado su mandato
para vender esos bienes; no hay nulidad, porque las disposiciones de los arts. 1800 y 2144
se refieren únicamente al mandatario en actual ejercicio de sus funciones.
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b) Lo dicho respecto de los mandatarios es perfectamente aplicable a los síndicos de
quiebras, los que, en cuanto a la administración y realización de los bienes del fallido, son
verdaderos mandatarios, o más bien, representantes legales. Los síndicos, en efecto, no
pueden comprar para sí los bienes que, en su carácter de tales, deben vender para que se
paguen los acreedores del fallido.
c) En cuanto a los albaceas, la situación es distinta. Si bien el art. 1800 dice que están
sujetos a lo dispuesto en el art. 2144, no es menos cierto que el art. 1294, en el título de los
albaceas, establece que lo dispuesto en los arts. 394 y 412 se extenderán a los albaceas. Y
sabemos que el art. 412 permite al tutor o curador comprar los bienes muebles del pupilo
con autorización de los restantes guardadores o por la justicia en subsidio, prohibiendo sin
embargo bajo todo respecto, comprar bienes raíces.
Vemos que entre los art. 2144 y 412 no hay contradicción en cuanto a la posibilidad de
comprar bienes muebles, pero sí la hay en lo que se refiere a los bienes inmuebles, pues si
aplicamos el art. 2144, se autorizaría a los albaceas para comprarlos, con el consentimiento
de los herederos (mandantes); en cambio, el art. 412 impide, en términos absolutos, dicha
compra.
Ante esta discrepancia, la doctrina y la jurisprudencia han estimado que debe prevalecer el
art. 412, porque el art. 1294, que se remite al primero, está contenido en el título que
reglamenta los deberes y atribuciones de los albaceas. Por otra parte, mientras el art. 2144
tiene un carácter general, pues en él se permite la compra de toda clase de bienes, el art.
412 tiene un carácter especial, pues prohíbe solamente la compra de determinada clase de
bienes.
Puede ocurrir que el albacea sea también heredero en la sucesión. En tal caso, sostiene un
fallo de la Corte de Santiago de diciembre de 1882, que el albacea puede adquirir un
inmueble de la sucesión en licitación con los otros herederos; no hay en este caso compra ni
venta, sino adjudicación del bien indiviso, continuación por el adjudicatario del dominio
que tenía el difunto.
En relación con lo anterior, es indiferente el título que da la condición de heredero. Por eso,
en sentencias de la Corte de Santiago de octubre de 1861 y de la Corte de Concepción de
septiembre de 1883, se concluye que el albacea puede adquirir, por cesión, derechos
hereditarios relativos a la sucesión en que ejerce sus funciones. Alessandri, comentado
estos fallos, dice que la Corte está en la razón, pues lo que la ley prohíbe al albacea es
adquirir los bienes que forman la herencia. Pero ninguna disposición lo incapacita para
adquirir los derechos hereditarios de uno o más de los herederos, ya que estos derechos no
forman parte de los bienes respecto de los cuales aquél desempeña su misión.
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El art. 1807 dice: “La venta puede ser pura y simple, o bajo condición suspensiva o
resolutoria. Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio. Puede tener por
objeto dos o más cosas alternativas. Bajo todos estos respectos se rige por las reglas
generales de los contratos, en lo que no fueren modificadas por las de este título”.
Se trata de cosas que se aprecian según su cantidad. Dos alternativas pueden presentarse en
estos casos: que la venta se haga en bloque, o que se haga al peso, cuenta o medida.
b) Por el contrario, cada vez que sea necesario pesar, contar o medir para la
determinación de la cosa vendida o el precio, la venta se hará al peso, cuenta o medida.
Pero distintos serán los efectos de la venta, en el último caso, dependiendo si se quiere
determinar la cosa vendida o el precio.
b.1) Así, por ejemplo, se pueden vender ciertas cosas determinadas, que requieren
pesarse, contarse o medirse para establecer el precio total. Por ejemplo, se vende toda la
cosecha de remolacha que se encuentra en una bodega, a $ 300.- el kilo.
La venta es perfecta, ya que las partes han convenido en la cosa y en la forma de fijar el
precio, que consistirá precisamente en pesar, en esta hipótesis, (o contar o medir) la
remolacha vendida.
b.2) Pero también puede venderse una cosa que debe pesarse, contarse o medirse para
determinarla. En este segundo caso, no se trata de pesar, contar o medir para determinar el
precio, sino para determinar la cosa misma. Por ejemplo, A vende a B 100 de las 500
toneladas de trigo que tiene en bodega, al precio de $ 1.000 la tonelada; se conoce el precio
que es de $ 100.000; la operación de pesaje va encaminada a determinar la cosa vendida.
Puesto que la venta no recae sobre todo el trigo en bodega, dicha operación es
indispensable para saber qué parte del trigo es la vendida.
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Al igual que en el caso anterior, en esta hipótesis la venta se encuentra igualmente perfecta.
Pero a diferencia de la primera hipótesis, los riesgos serán de cargo del comprador sólo
desde que las cosas hayan sido pesadas, contadas o medidas. Al efecto, el art. 1821, inc. 2°,
expresa: “Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, sólo se vende una
parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la
pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al comprador, sino después de haberse ajustado
el precio y haberse pesado, contado o medido dicha parte”.
Fundamental resulta en todo caso, en cualquiera de las dos hipótesis, que las partes
estipulen con toda claridad qué cosas se venden, cuál es su calidad, cantidad o volumen y
cuando ha de efectuarse la operación respectiva.
Esta última conclusión es indudable en mérito de lo que dispone el art. 1822: “Si avenidos
vendedor y comprador en el precio, señalaren día para el peso, cuenta o medida, y el uno o
el otro no comparecieren en él, será éste obligado a resarcir al otro los perjuicios que de su
negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no faltó a la cita podrá, si le
conviniere, desistir del contrato”.
Así, el art. 1822 reafirma que la operación de pesar, contar o medir no afecta a la validez
del contrato, sino sólo al problema de los riesgos. Lo que el artículo señala, en otros
términos, es que del momento que el contrato tiene existencia jurídica, las partes disponen
de las acciones que establece el art. 1489 a todo contratante diligente.
En relación al art. 1822, y al momento en que han de realizarse las operaciones de cómputo,
pesaje o medición, una sentencia de agosto de 1887 de la Corte de Concepción expresa que,
atendidas la naturaleza del contrato y la condición precaria de la mercadería vendida,
susceptible de pérdida y deterioro en su cantidad y calidad con el simple transcurso del
tiempo, y de variación momentánea en su precio por las vicisitudes propias del comercio, la
determinación y medida debía hacerse inmediatamente después de la estipulación, ya que
no se fijó para ello un día o plazo distinto de aquél que naturalmente emanaba del contrato.
Siendo la obligación de pagar el precio y recibir la cosa vendida impuesta al comprador,
correlativa de la de entregarla inmediatamente después del contrato que pesa sobre el
vendedor, todas ellas han debido cumplirse conjuntamente con la determinación y medida
en la época indicada.
La compraventa, en general, se perfecciona desde que las partes están acordes en la cosa y
en el precio. La venta a prueba o al gusto constituye una excepción.
El art. 1823 dispone: “Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato
mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la pérdida,
deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor. Sin necesidad de estipulación expresa
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se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese
modo”.
Por ende, debe estipularse expresamente que se vende a prueba, salvo que se trate de cosas
que se acostumbra vender de este modo (art. 1823, 2º). Al respecto, una sentencia de
diciembre de 1900 de la Corte Suprema concluye que implica venta a prueba la estipulación
conforme a la cual el buque que se vende debe ser reconocido por una comisión que
designe la autoridad marítima a fin de que informe si el buque reúne las condiciones
ofrecidas por los vendedores.
Por otra parte, es relevante destacar que la venta no se reputa perfecta mientras el
comprador no declare que le agrada la cosa de que se trata. En tal sentido, se desprende de
un fallo de la Corte de Santiago, de diciembre de 1900, que la venta da un derecho
potestativo al comprador. Este no puede ser compelido a perseverar en un contrato no
perfecto, salvo que clara y terminantemente las partes hayan convenido en otro efecto
natural e inmediato de la venta a prueba.
El artículo 1996 del Código Civil también establece una hipótesis de compraventa al gusto,
cuando de un contrato celebrado para la confección de una obra material, es el propio
artífice quien suministra la materia.
Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que engendra para
las partes, y como es un contrato bilateral, desde el momento mismo de su celebración
origina obligaciones a cargo de ambas partes. Para el vendedor, las obligaciones de entregar
y sanear la cosa; para el comprador, las obligaciones de pagar el precio y la de recibir la
cosa que le entrega el vendedor.
De estas obligaciones, y de acuerdo al art. 1793, sólo son de la esencia del contrato de
compraventa la obligación del vendedor de entregar la cosa y la obligación del comprador
de pagar el precio. Las demás son de la naturaleza del contrato, es decir, no requieren
cláusula expresa, pero las partes pueden excluirlas del contrato. Además de las
mencionadas, las partes también pueden pactar obligaciones accidentales, de acuerdo a las
reglas generales.
Como toda obligación es correlativa de un derecho, las obligaciones de cada una de las
partes constituyen para la otra un derecho personal o crédito; estos derechos recíprocos no
pueden reclamarse sino de las personas que han contraído las obligaciones correlativas.
Según el art. 1824, “Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o
tradición, y el saneamiento de la cosa vendida".
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El Código emplea el término “en general”, atendido que se trata de las obligaciones que
normalmente contrae el vendedor; y como se verá, la segunda obligación (de saneamiento)
no se contrae “necesariamente” por éste.
Se percibe fácilmente cuáles son las consecuencias del criterio que se adopte. Si el
vendedor se obliga a hacer dueño al comprador, violará su obligación cada vez que la
compraventa, seguida de la correspondiente tradición, no convierta al comprador en
propietario, y éste podría pedir la resolución del contrato, de acuerdo con el artículo 1489.
Si, por la inversa, su obligación se reduce a procurar al comprador la posesión pacífica y
útil cumplirá el vendedor su obligación mientras el comprador goce de la cosa tranquila y
útilmente, aunque no se haga dueño de ella.
Por consiguiente, carece el comprador del derecho para pedir la resolución del contrato,
pretextando que el vendedor no le ha hecho dueño de la cosa. Así se ha fallado. Por otra
parte, la acción resolutoria carece, en este caso, de un objetivo práctico; por su intermedio
el comprador perseguiría la abolición del contrato y la restitución de lo que hubiere pagado.
Este resultado se obtiene por la acción de saneamiento de la evicción. Privado el comprador
de todo o parte de la cosa comprada por sentencia judicial, el contrato quedará abolido en el
hecho, y el comprador tiene derecho a que se le indemnice, indemnización que comprende,
en primer término, la restitución del precio.
La transferencia del dominio se opera como consecuencia de que el vendedor debe dar al
comprador la posesión, haciéndole la tradición de la cosa vendida. La adquisición del
dominio se producirá consecuencialmente, a condición de que el vendedor sea dueño.
En suma, el alcance de la principal obligación del vendedor estará dado por la calidad
jurídica que éste detente: si es poseedor o mero tenedor de la cosa vendida, su obligación
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consiste en dejar al comprador como poseedor de la cosa, y en caso alguno el comprador
podrá reclamar un incumplimiento por no haberse hecho propietario; en cambio, si el
vendedor efectivamente es el dueño de la cosa vendida, éste además debe transferir el
dominio. Así se entiende que el art. 1826 afirme que la obligación del vendedor consiste en
hacer “la tradición o entrega”.
La entrega de la cosa vendida se efectúa de acuerdo con las disposiciones que rigen la
tradición. Así lo dispone el art. 1824, inc. 2°: “La tradición se sujetará a las reglas dadas en
el título VI del Libro II".
a) La tradición de los bienes muebles se verifica significando una de las partes a la otra
que le transfiere el dominio y figurando la transferencia de alguna de las maneras que
señala el art. 684.
La tradición de los bienes muebles por anticipación, como las maderas y los frutos de los
árboles, se verifica en el momento de la separación del inmueble.
Analizando los preceptos legales que rigen esta materia, no hay duda que el vendedor está
obligado a hacer ambas cosas o entregas, esto es, tanto la entrega legal que hace por medio
de la inscripción, como la entrega material de la cosa vendida. Si el vendedor sólo se limita
a la entrega legal y no hace la material, no ha cumplido cabalmente con su obligación de
entrega.
La jurisprudencia también ha dejado en claro que la entrega ha de ser completa. Así, en una
sentencia de enero de 1920, de la Corte Suprema, se admite la posibilidad de pedir la
resolución de una compraventa que tenía por objeto dos departamentos, si el comprador
sólo obtiene la inscripción de uno de ellos, sin que pueda alegarse en contrario, ya que los
arts. 1489 y 1824 no establecen distinción entre la inobservancia total o parcial del
contrato; son aplicables en ambos casos. Por su parte, en un fallo de la Corte Suprema de
marzo de 1929, se subraya que sobre el vendedor pesa la obligación de entregar o transferir
al comprador todos sus derechos en la cosa vendida, y esa entrega debe ser completa, tanto
en la extensión del derecho transferido como en los accesorios de la cosa entregada, salvo
estipulación en contrario.
(i) La obligación de cumplir los contratos de buena fe, que impone el art. 1546, y
dentro de la buena fe con que debe cumplirse el contrato de compraventa, se comprende
que lo que el comprador desea es la posesión material de la cosa.
(iv) Por último, el Código habla expresamente de la entrega real de la cosa, al tratar de
los plazos en que prescribe la acción de saneamiento por vicios redhibitorios: señala que el
plazo se contará desde la entrega real de la cosa (art. 1866).
Sin perjuicio de lo anterior, el vendedor tiene derecho a retener la cosa vendida en ciertas
circunstancias; no está obligado, entonces, a entregar la cosa y carece el comprador del
derecho de reclamarla:
(i) Que la cosa no haya sido entregada. Para que sea posible al vendedor retener la cosa
es obviamente indispensable que la tenga aún en su poder;
(ii) Que el comprador no haya pagado el precio. Como el derecho de retención es una
garantía para el vendedor, encaminada a asegurar el pago del precio, no se justifica que el
vendedor resista la entrega, si éste ha sido cancelado.
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Sin embargo, aunque el comprador no haya pagado el precio, no puede el vendedor retener
la cosa vendida si aquél está "pronto" a pagarlo.
El pago que el comprador ha hecho o está pronto a verificar debe ser íntegro para que
pueda reclamar la entrega de la cosa. Si no ha pagado o está llano a pagar el precio en su
totalidad, podrá el vendedor retener la cosa vendida.
(iii) Que no se haya fijado plazo para el pago. Si se convino un plazo para el pago del
precio, las partes han postergado voluntariamente el cumplimiento de la obligación del
comprador; la falta de pago no autoriza al vendedor para retener la cosa.
b) Pero aunque se haya convenido un plazo para el pago del precio, puede el vendedor
retener la cosa cuando se vea en peligro de perderlo como consecuencia de una disminución
considerable de la fortuna del comprador.
El art. 1826, inc. 4º, expresa: “Pero si después del contrato hubiere menguado
considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro
inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo
para el pago del precio sino pagando, o asegurando el pago”.
Como la facultad de retener el precio tiende a asegurar el pago, cesa esta facultad del
vendedor cuando el comprador lo cauciona de alguna manera eficaz.
4. LUGAR DE LA ENTREGA.
A falta de disposiciones especiales, rigen para determinar el lugar de la entrega las reglas
generales de los arts. 1587, 1588 y 1589, conforme a las cuales:
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b) En defecto de estipulación y si la cosa vendida es una especie o cuerpo cierto, la
entrega se hará en el lugar en que se encontraba al tiempo del contrato; si se trata de cosas
genéricas, deben entregarse en el domicilio del deudor al tiempo de la venta, salvo que las
partes dispongan, de común acuerdo, otra cosa.
5. GASTOS DE LA ENTREGA.
Los costos que demande la entrega de la cosa son de cargo del vendedor (lo que guarda
armonía con el art. 1806, que dispone que los gastos de la compraventa serán de cargo del
vendedor, salvo pacto en contrario), y los gastos que demande el traslado de la cosa al lugar
en que definitivamente debe quedar, son de cargo del comprador, de acuerdo con el art.
1825.
Dispone el art. 1828 que ha de entregarse “lo que reza el contrato”. Es decir, la cosa misma
que es objeto de la compraventa, y si se trata de un inmueble, deberá entregarse con todos
sus accesorios, que según el art. 570 y siguientes, se reputan inmuebles por destinación.
Agrega el art. 1830 que se comprenden en la venta de un predio todos sus accesorios. Los
preceptos anteriores guardan armonía con el principio general consagrado en las normas del
pago –artículo 1568-, en virtud del cual, “El pago efectivo es la prestación de lo que se
debe.”
En una sentencia de noviembre de 1937, la Corte Suprema previene que el art. 1828 no
confiere acción para exigir del vendedor la devolución de parte del precio como equivalente
de una parte no entregada de la cosa vendida. Lo que podría proceder, según deja en claro
un fallo de la Corte de Valparaíso de abril de 1928, es la resolución del contrato, ante el no
cumplimiento de lo pactado, como en el caso de la no entrega de la cosa vendida en la
forma y condiciones estipuladas.
Puede prestarse a dificultades determinar qué es “lo que reza el contrato”. Como indica un
fallo de la Corte Suprema de marzo de 1917, la determinación de lo que reza el contrato
está comprendida en la interpretación del mismo. En la misma dirección, en la sentencia de
noviembre de 1937 del máximo tribunal, se enfatiza que la determinación de lo pactado en
un contrato importa la fijación de un hecho, para cuyo establecimiento es menester recurrir
a la intención de los contratantes, que es el elemento esencial e inseparable de él, y que no
cae bajo el control del tribunal de casación.
La cosa vendida debe ser entregada al comprador con aquellos frutos que según la ley, le
pertenecen.
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Decide el art. 1816 cuáles son los frutos que pertenecen a uno u otro contratante: “Los
frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos, tanto naturales como
civiles que después produzca la cosa, pertenecerán al comprador, a menos que se haya
estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condición; pues
en estos casos no pertenecerán los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la
condición. Todo lo dicho en este artículo puede ser modificado por estipulaciones expresas
de los contratantes".
Por lo tanto:
No debe el comprador ninguna indemnización al vendedor por los gastos hechos para
producirlos: tales gastos se han tenido ciertamente en cuenta para la fijación del precio.
Concordante con esta regla y para evitar posibles dificultades, el art. 1829 expresa: “La
venta de una vaca, yegua u otra hembra comprende naturalmente la del hijo que lleva en el
vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse por sí solo”.
b) Igualmente pertenecen al comprador los frutos tanto naturales como civiles, que la
cosa vendida produzca después de celebrado el contrato.
El art. 1816 modifica, en verdad, las reglas de los arts. 646 y 648, que disponen que los
frutos naturales y civiles de una cosa pertenecen a su dueño. El comprador no hace suyos
los frutos desde que, en virtud de la tradición, se convierte en propietario, sino desde la
celebración del contrato.
(i) cuando las partes han señalado un plazo para la entrega porque los frutos pertenecen
al vendedor, en tal caso, hasta el vencimiento del plazo.
(ii) cuando la cosa debe entregarse cumplida una condición, porque los frutos
pertenecerán igualmente al vendedor hasta que la condición prevista se cumpla, y
(iii) cuando las partes han estipulado cláusulas especiales, en cuyo caso los frutos
pertenecerán al comprador o vendedor, según las normas contractuales.
No establece el Código una disposición de carácter general que disponga que la cosa
vendida debe entregarse con sus accesorios (el Código Civil francés en cambio dispone en
su art. 1615: "La obligación de entregar la cosa comprende sus accesorios y todo lo que ha
estado destinado a su uso perpetuo").
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Solamente el art. 1830 dispone: “En la venta de una finca se comprenden naturalmente
todos los accesorios, que según los arts. 570 y siguientes se reputan inmuebles”. Pero la
regla es igualmente aplicable a la venta de cosas muebles.
Como la compraventa es un contrato que reporta beneficios a las dos partes, el vendedor
responde hasta de la culpa leve, de acuerdo al art. 1547, de manera que debe emplear en el
cuidado de la cosa la diligencia de un buen padre de familia, o sea, aquella diligencia o
cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios; y es por lo
tanto, responsable de los deterioros o de la pérdida de la cosa en el tiempo que media entre
la celebración del contrato y la entrega, producidos por un hecho o culpa suya.
En todo caso, debe recordarse que de acuerdo con la regla general del art. 1550, el riesgo de
la especie o cuerpo cierto cuya entrega se debe es de cargo del acreedor. El art. 1820 aplica
esta norma al contrato de compraventa y pone los riesgos a cargo del comprador,
disponiendo que “la pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende,
pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya
entregado la cosa”.
La regla es aplicable a la venta de cosas genéricas que se hace en bloque o que deben ser
pesadas, contadas o medidas para determinar el precio total.
La regla anterior tiene ciertas excepciones, derivadas del art. 1550 y de las disposiciones
especiales de la compraventa, conforme a las cuales el riesgo será de cargo del vendedor,
cuestión que tendrá lugar en los casos que a continuación se indican.
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(i) Cuando las partes expresamente han pactado que será de cargo del vendedor la
pérdida o deterioro que sobrevenga aún por caso fortuito;
(ii) Cuando la venta está subordinada a una condición suspensiva, la pérdida fortuita de
la cosa debe soportarla el vendedor, cuando ésta sobreviene pendiente la condición (art.
1820 en relación a la regla del art. 1486).
Junto con extinguirse la obligación del vendedor de entregar la cosa, se extingue la del
comprador de pagar el precio. Soporta el vendedor el riesgo porque sufre la pérdida de la
cosa, sin recibir ninguna compensación.
La pérdida fortuita parcial o deterioro pertenece al comprador porque debe recibir la cosa
en el estado de deterioro en que se encuentre, sin derecho a que se le rebaje el precio.
(iii) En la venta al peso, cuenta o medida en que las operaciones de pesar, contar o medir
tienen por objeto determinar la cosa vendida, la pérdida, deterioro o mejoras pertenecen al
comprador solamente desde el momento en que se realizan tales operaciones.
(iv) En la venta al gusto, los riesgos son del comprador desde que manifiesta que la cosa
le agrada. Antes, son de cargo del vendedor.
Si la venta es de género, se siguen las reglas generales, según las cuales la pérdida del
género es para el deudor, en nuestro caso, para el vendedor. Obligado a la entrega,
subsistirá su obligación, porque el género no perece.
La regla de que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato, recibe especial aplicación
en la venta de bienes raíces, y como está reviste en concepto de la ley mayor importancia,
ha reglamentando en los arts. 1831 a 1836 los efectos que se producen cuando el vendedor
no entrega al comprador la extensión de terreno señalada en el contrato. Las reglas que se
establecen en estos artículos son distintas, según que el predio se venda con relación a su
cabida o como una especie o cuerpo cierto.
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Las disposiciones de los artículos mencionados se aplican a los predios rústicos y no a los
urbanos. En efecto, la historia fidedigna del establecimiento de la ley comprueba lo
anterior: en los proyectos del Código, el art. 1831 se refería a la venta de fincas, expresión
genérica que abarca tanto a los predios rústicos como urbanos. En la revisión, se sustituyó
la palabra finca por la expresión “predios rústicos”, lo que pone en evidencia la intención
de limitar a estos últimos el alcance de sus disposiciones. Nuestra jurisprudencia también lo
ha entendido así.
Cabe precisar que atendiendo al sentido natural y obvio de las palabras, predio rústico es el
que se destina a la producción de frutos naturales, o sea, el destinado al cultivo y
aprovechamiento agrícola, y predio urbano es el destinado a casa-habitación, almacenes,
oficinas u otros objetos análogos. Lo que caracteriza a una y otra clase de predios no es su
ubicación, sino su destino: si el predio está destinado a cultivos agrícolas, es rústico,
aunque esté situado dentro del radio urbano de una ciudad. En nuestro ordenamiento
jurídico existen una serie de normas legales que, para determinados efectos, han definido,
aunque de modo no uniforme, los conceptos inmueble “rústico” e inmueble “urbano” (vgr.
Ley 16.640, DL 3.516, Ley 18.101, DL número 993).
10.2 Regla general acerca de la forma en que puede venderse un predio rústico.
Según el art. 1831, un predio rústico puede venderse con relación a su cabida o como una
especie o cuerpo cierto. Esto significa que la venta puede verificarse tomando en
consideración la cabida del predio o desentendiéndose de ella.
La regla general es que los predios rústicos se estiman vendidos como especie o cuerpo
cierto y no en relación a su cabida, porque el art. 1831, después de determinar los diversos
casos en que la venta se entiende hecha con relación a la cabida, dice en su inciso final que
en todos los demás casos se entenderá que el predio se vende como una especie o cuerpo
cierto. De lo anterior se desprende que cada vez que se vende un predio rústico sin hacer
ninguna de las enunciaciones que según el art. 1831 indican que el predio se vende en
relación a su cabida, habría que entender que se ha vendido como un cuerpo cierto. Este
será un hecho que en cada caso determinará el juez, en atención a las circunstancias del
contrato, porque se trata de una cuestión que depende exclusivamente de la voluntad de las
partes, lo que no obsta para dar la regla general anteriormente expuesta.
Importa precisar, por lo tanto, cuándo se entiende vendido un predio con relación a la
cabida y cuándo como especie o cuerpo cierto.
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Por “cabida”, se entiende la superficie del inmueble, normalmente expresada en hectáreas1
o en metros cuadrados, según se trata de predios rústicos o urbanos. Así, por ejemplo, se
vende por cabida, cuando se estipula que se paga $ 1.000.000.- por hectárea o 10 Unidades
de Fomento por metro cuadrado, siendo entonces determinante la superficie del fundo o
lote. Cabe precisar que aun cuando el inciso 2º del art. 1831 señala que la venta se hace en
relación a la cabida siempre que ésta se exprese de cualquier modo en el contrato, esta
aseveración no es tan exacta, pues no basta hacer referencia a la cabida para que la venta se
entienda hecha en tal forma; en efecto, del estudio del art. 1831 se desprende que la venta
se hace con relación a la cabida cuando ésta ha sido determinada en el contrato, cuando
además ha sido un elemento determinante en la celebración del contrato y cuando el precio
se ha fijado en relación a dicha cabida. En cambio, cuando en el contrato se ha señalado la
cabida solamente por vía informativa, cuando no se ha contratado en atención a ella, sino
tomando como elementos determinantes -entre otros- la ubicación del predio, su
destinación, su cabida, etc., la venta se entenderá hecha como cuerpo cierto.
El art. 1831, inc. 3°, expresa: “Es indiferente que se fije directamente un precio total, o que
éste se deduzca de la cabida o número de medidas que se expresa, y del precio de cada
medida”. Y en el inc. 4º añade: “Es asimismo indiferente que se exprese una cabida total o
las cabidas de las varias porciones de diferentes calidades y precios que contenga el predio,
con tal que de estos datos resulte el precio total y la cabida total”.
Por su parte, se entenderá venta como cuerpo cierto: (i) Si la cabida no se expresa en el
contrato; o (ii) Si las partes mencionan la cabida como un antecedente más, puramente
ilustrativo, y entre otros que consideran; o (iii) Si las partes renuncian a las acciones
previstas en el evento que la cabida real sea menor o mayor a lo indicado en el contrato.
En la venta hecha con relación a la cabida podrá plantearse una de estas dos cuestiones: que
la cabida real del predio sea mayor o menor que la cabida declarada en el contrato.
a) La primera situación es que la cabida real sea mayor que la cabida declarada en el
contrato.
La cabida real puede ser poco o mucho mayor, y naturalmente las consecuencias serán
diferentes. El legislador ha debido señalar una pauta exacta. Considera que la cabida real es
mucho mayor cuando el precio del sobrante excede de la décima parte del precio de la
verdadera cabida.
a.1) La cabida es “poco” mayor cuando el precio que corresponde a la cabida sobrante
no excede a la décima parte del precio de la cabida real. El art. 1832 establece que en este
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caso, el único efecto es que el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el
precio para pagar el exceso.
Ejemplo: se vende un predio de 100 hectáreas con relación a su cabida, fijándose la suma
de $ 100.000.- por hectárea, y el vendedor entrega 102 hectáreas; el comprador deberá
completar el precio, porque el precio de la cabida que sobra -$ 200.000.-, no excede a la
décima parte del precio que corresponde a la cabida real, esto es, $ 1.020.000.- Dicho en
otras palabras, el precio adicional a pagar por el comprador, no supera el 10% del precio
real.
a.2) La cabida es “mucho” mayor cuando el precio que debe pagarse por la cabida
sobrante excede en más de una décima parte el precio de la cabida real. El art. 1832
establece que en este caso, podrá el comprador aumentar proporcionalmente el precio o
desistirse del contrato, a su arbitrio; y si opta por la última alternativa, vale decir por pedir
la resolución del contrato, tendrá derecho a indemnización de perjuicios.
b) La segunda situación que contempla el art. 1832, en su inciso 2º, es aquella en que
la cabida real es menor que la cabida declarada. También hay que distinguir si la cabida
real es poco o mucho menor. Considera el legislador que la cabida real es mucho menor
cuando el precio de la cabida que falta excede de la décima parte del precio de la cabida
declarada.
b.1) La cabida es “poco” menor cuando el precio de la cabida que falta no alcanza a la
décima parte del precio de la cabida completa. El art. 1832 establece que en este caso el
vendedor está obligado a completar la cabida y si esto no fuere posible, o si el comprador
no lo exigiere, se rebajará proporcionalmente el precio a fin de que el comprador pague lo
que efectivamente ha recibido.
b.2) La cabida es “mucho” menor cuando el precio de la cabida que falta alcanza a más
de la décima parte del precio de la cabida completa. El art. 1832 establece que en este caso
podrá el comprador aceptar la disminución del precio o desistirse del contrato y pedir la
correspondiente indemnización de perjuicios.
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10.5 Venta del predio como especie o cuerpo cierto.
El art. 1833, inc. 1°, establece esta consecuencia: “no habrá derecho por parte del
comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio sea cual fuere la cabida
del predio”.
Pero aunque no pueda suscitarse cuestión por la superficie del predio, el vendedor debe
entregar todo lo que se comprenda en sus deslindes. El inc. 2º del art. 1833 establece que
“si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo
comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el
inc. 2º del artículo precedente”.
Pese al tenor de la norma recién citada, en nuestro medio no se concibe una venta sin
señalamiento de linderos. Tal venta no podría inscribirse porque el art. 78 del Reglamento
del Conservador dispone que en la inscripción se mencione “el nombre y linderos del
fundo” y el art. 82 añade que “la falta absoluta en los títulos de alguna de las designaciones
legales sólo podrá llenarse por medio de escritura pública”.
Por lo tanto, será menester averiguar si la parte que falta dentro de los linderos excede o no
de la décima parte de lo que en ellos se comprende. Si no excede, el comprador podrá
reclamarla o pedir una rebaja del precio; si excediere, podrá pedir la rebaja proporcional del
precio o desistir del contrato con indemnización de perjuicios.
El art. 1835 dispone que las reglas de los arts. 1832 y 1833 “se aplican a cualquier todo o
conjunto de efectos o mercaderías”.
Así, por ejemplo, si se vende un rebaño de 100 animales, a razón de $ 20.000 cada uno y
faltan algunos, el comprador podrá pedir que se le entreguen los que faltan, que se rebaje el
precio o desistir del contrato, según los varios casos.
Dispone el art. 1834 que las acciones que se originan en los arts. 1832 y 1833, prescribirán
en el plazo de un año, contado desde la entrega. Se trata de una prescripción de corto plazo.
Cabe destacar que el plazo se cuente desde la entrega del predio, lo que resulta lógico, pues
sólo desde que ella se realiza puede el comprador cerciorarse de si el predio tiene o no la
cabida que le corresponde.
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(i) La del vendedor, para exigir un aumento del precio cuando la cabida real es mayor
que la declarada (salvo que la cabida real sea de tal magnitud, que el comprador pueda
desistirse del contrato);
(ii) La del comprador, para pedir la rebaja del precio cuando la cabida real es menor
que la cabida declarada (salvo que lo que falte sea de tal magnitud, que el comprador
prefiera desistirse del contrato);
(iii) La del comprador, para exigir la entrega de la cabida que falta cuando la cabida real
es menor que la cabida declarada (salvo que lo que falte sea de tal magnitud, que el
comprador prefiera desistirse del contrato);
(iv) La del comprador, para desistirse del contrato, en los casos indicados.
Sin perjuicio de lo anterior, el art. 1836 establece que las mencionadas acciones no impiden
a las partes entablar la acción rescisoria por lesión enorme, lo que tiene lugar cuando existe
desproporción grave en la equivalencia de las prestaciones, tratándose de bienes raíces.
El art. 1826, inc. 2º, reproduce esta regla general: “Si el vendedor por hecho o culpa suya
ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir
de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas
generales”.
Señala la disposición las condiciones en que el comprador puede optar por el ejercicio de
estos derechos:
b) Es menester, además, que el comprador haya pagado o esté pronto a pagar el precio
o haya estipulado pagarlo a plazo.
Se desprende del art. 1824, que la segunda obligación que la compraventa impone al
vendedor es el saneamiento de la cosa vendida. El vendedor no cumple su obligación con la
sola entrega de la cosa al comprador, sino que es necesario además que la entregue en
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condiciones tales, que el comprador pueda gozar de ella tranquila y pacíficamente, a fin de
que pueda obtener la utilidad que se propuso al celebrar el contrato.
Puede suceder que después de entregada la cosa, no le sea posible al comprador usar y
gozar de la misma tranquila y pacíficamente, sea porque hay personas que tienen derechos
sobre la cosa vendida anteriores al contrato de compraventa y que de ejercerse importarían
en la práctica un menoscabo o despojo para el comprador; sea porque la cosa vendida
adolezca de vicios o defectos que la hagan inepta para obtener de ella la utilidad que el
comprador se proponía.
La ley viene entonces en auxilio del comprador, y le da acción para obligar al vendedor a
que le proporcione el goce tranquilo y pacífico de la cosa vendida o si esto no fuere posible,
para que le indemnice los perjuicios. La acción de saneamiento busca precisamente sanear
una cosa de los gravámenes o defectos de que adolece.
La acción entonces, comprende dos objetos, señalados en el art. 1837: (i) Amparar al
comprador en el goce y posesión pacífica de la cosa vendida; (ii) Reparar los defectos o
vicios ocultos de que adolezca la cosa vendida, denominados redhibitorios.
La acción de saneamiento viene a ser entonces el arma que la ley pone en manos del
comprador para que se defienda ante los hechos descritos, que le turban en su posesión
tranquila y útil.
3. SANEAMIENTO DE LA EVICCIÓN.
La obligación de sanear la evicción tiene por objeto, como expresa el art. 1837, “amparar al
comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida”.
Este amparo del comprador se traduce en su defensa cada vez que sea víctima de la
agresión de terceros que pretendan derechos sobre la cosa, que embaracen su goce y turben
su posesión. Si fracasa en su empresa y sobreviene la evicción, o sea, es privado el
comprador de todo o parte de la cosa comprada, está obligado el vendedor a indemnizarle.
El art. 1840 señala las consecuencias de estas características; en suma, consisten en que la
obligación, en su primer aspecto, es indivisible y divisible en el segundo.
Dice el art. 1840: “La acción de saneamiento es indivisible. Puede por consiguiente
intentarse in solidum contra cualquiera de los herederos del vendedor. Pero desde que a la
obligación de amparar al comprador en la posesión, sucede la de indemnizarle en dinero, se
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divide la acción; y cada heredero es responsable solamente a prorrata de su cuota
hereditaria. La misma regla se aplica a los vendedores que por un solo acto de venta hayan
enajenado la cosa”.
Si son varios los deudores de la obligación de saneamiento —pluralidad que puede ser
originaria o derivativa— la acción del comprador para exigir que se le ampare es
indivisible.
No basta, sin embargo, que el comprador sea turbado en el dominio y posesión de la cosa;
es necesario que el comprador haga saber al vendedor la turbación de que es víctima para
que acuda en su defensa. En otras palabras, es menester que el vendedor sea citado de
evicción.
Por lo tanto, para que el vendedor esté obligado al saneamiento se requiere: (a) que el
comprador se vea expuesto a sufrir evicción de la cosa comprada, y (b) que el vendedor sea
citado de evicción.
3.4 La evicción.
Del tenor de lo dispuesto en los arts. 1838 y 1839, puede definirse la evicción como la
privación del todo o parte de la cosa comprada que sufre el comprador a consecuencia de
una sentencia judicial, por causa anterior a la venta.
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Evicción viene del latín evincere, que quiere decir derrotar, despojar o vencer a otro en un
litigio; y efectivamente, la evicción es la derrota que sufre el comprador en un litigio. La
evicción no es pues un derecho o una obligación, sino que un hecho que produce
consecuencias jurídicas: da al comprador el derecho a reclamar el saneamiento e impone al
vendedor la obligación de sanear.
De lo anteriormente dicho se desprende que para que haya evicción se requiere: (i) que el
comprador sea privado de todo o parte de la cosa vendida; (ii) que esta privación tenga
lugar por una sentencia judicial, y (iii) que la privación provenga de una causa anterior a la
compraventa.
a) Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada, a consecuencia
de un derecho que reclame un tercero.
La privación es total, en el caso de que el tercero sea dueño de toda la cosa o acreedor
hipotecario del bien raíz; será parcial, cuando el tercero sea comunero de la cosa, o cuando
se le reconozca tener sobre ella un usufructo, censo o servidumbre.
En relación a la hipótesis de evicción total o parcial por existir derechos sobre la cosa
comprada, un fallo de la Corte de Santiago de octubre de 1911, deja en claro que debe
entenderse que el comprador es privado de una parte de la cosa vendida cuando es
condenado por sentencia judicial al pago de una cierta suma de dinero proveniente de unos
censos que gravaban la propiedad vendida y que no fueron considerados en la compraventa,
pues se le priva de la cosa en la parte correspondiente al valor a que sube la condena. Por
consiguiente, procede en este caso la evicción, sin que se necesite para su existencia que el
comprador haya sido privado de todo o parte de la cosa material comprada, pues basta para
este efecto que lo sea de una parte de su valor o precio que la representa. En la misma línea,
Pothier señalaba que “Se da el nombre de evicción, no sólo a la sentencia que pura y
simplemente condena a entregar una cosa, sino también a la que condena a entregar una
cosa, pagar u obligarse a hacer una cosa. Por esta razón, si el comprador de una finca, en
virtud de haberse interpuesto acción hipotecaria, se ve obligado al pago del crédito para
evitar el abandono de la misma, que vale tanto o más que el crédito del demandante, este
comprador, en tal caso, sufre evicción de la cosa que se le ha vendido, que no puede
conservar sino a fuerza de entregar dinero; por lo que queda el vendedor obligado a
responderle de esta evicción con el reembolso de lo que pagó por él”.
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Puesto que la evicción es una derrota judicial del comprador, supone un proceso y una
sentencia que le desposea total o parcialmente de la cosa. Se siguen de lo dicho diversas
consecuencias que importa destacar:
- Tampoco hace exigible la obligación de sanear, las turbaciones de hecho que sufre
el comprador, las que debe repeler por sí mismo (el mismo principio, en el art. 1930). En
otras palabras, el vendedor sólo está obligado a responder por las turbaciones de derecho,
cuando terceros interponen acciones judiciales en contra del comprador.
En una hipótesis sin embargo, puede darse el caso de que se produzca la evicción, sin
mediar una sentencia judicial, conforme al art. 1856. El caso es aquel en que el vendedor,
citado al juicio, se allana a las pretensiones del tercero. Asumiendo el vendedor la
responsabilidad que le cabe por la evicción, y aceptando el comprador igualmente el mejor
derecho del tercero, restituye dicho comprador a dicho tercero la cosa. En todo caso, se
requiere siempre un proceso.
c) Que la privación que sufra el comprador, tenga una causa anterior a la venta.
El art. 1839 exige, perentoriamente, que la causa de la evicción sea anterior a la celebración
del contrato de compraventa: “El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las
evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo
contrario”. El art. 1843 insiste en que el comprador debe citar de evicción al vendedor,
cuando se le demanda la cosa “por causa anterior a la venta”.
Las evicciones motivadas por causas posteriores a la venta las soporta exclusivamente el
comprador. El vendedor es por completo extraño a la evicción. Las partes, sin embargo,
pueden convenir otra cosa.
Se comprende esta exigencia, porque de otra manera el despojo o la privación que sufre el
comprador, no puede ser imputable a culpa o hecho del vendedor.
Cómo se adelantó, la obligación de sanear que pesa sobre el vendedor no sólo le impone el
deber de indemnizar al comprador cuando ha sido despojado de la cosa comprada, sino
también el de ampararlo para evitar que el despojo se produzca.
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Así, la obligación de sanear la evicción comprende para el vendedor dos fases, o puede
descomponerse en dos obligaciones que recaen sobre objetos distintos y que deben
cumplirse en oportunidades diversas. A estas dos etapas de la obligación de sanear la
evicción alude el art. 1840.
En primer término, debe prestar amparo al comprador para que obtenga un resultado
favorable en el juicio iniciado en su contra. Y si a pesar de ello pierde el juicio, debe
indemnizarle de todo el daño que sufra el comprador a consecuencia del fallo. Entonces,
dentro de la obligación general de sanear la evicción, van comprendidas en realidad dos
obligaciones específicas:
(i) Concepto.
Interpuesta la demanda por el tercero en contra del comprador, nace inmediatamente para el
vendedor la obligación de amparar al comprador en la posesión y goce de la cosa, amparo
que se traduce en la intervención personal y directa del vendedor en el juicio, asumiendo el
rol del demandado.
A fin de que esta intervención se efectúe, el art. 1843 establece que el comprador a quien se
demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que
comparezca a defenderlo. La citación de evicción es entonces el llamamiento que en forma
legal hace el comprador a su vendedor, para que comparezca a defenderlo al juicio.
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La citación de evicción es posible en cualesquiera clase de juicios, como lo prueba la
historia fidedigna del establecimiento de la ley, pues en el proyecto de CPC, la citación de
evicción figuraba en los trámites del juicio ordinario, y la Comisión Revisora optó por
colocarla entre los procedimientos especiales, dejando constancia en las actas que se
procedió de esta forma, porque la citación de evicción no es un trámite exclusivo de los
juicios ordinarios, sino de todo juicio.
El art. 1841 dispone: “Aquel a quien se demanda una cosa comprada podrá intentar contra
el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, la acción de saneamiento que contra
dicho tercero competería al vendedor, si éste hubiese permanecido en posesión de la cosa”.
Cabe preguntarse, al tenor del art. 1841, si el comprador puede citar de evicción a
cualesquiera de los antecesores de su vendedor o solamente al antecesor inmediato del
último.
Inicialmente, la Corte Suprema concluyó que el art. 1841 era limitativo y que el comprador
podía dirigirse solamente contra su vendedor y contra el antecesor directo e inmediato de su
vendedor. Así, en fallos de julio de 1921 y mayo de 1926 del máximo tribunal, se asienta la
siguiente doctrina: el art. 1841 faculta al comprador para subrogarse a su vendedor,
ejercitando la acción que a éste competería si hubiera permanecido en posesión de la cosa;
pero este último precepto fija el límite del derecho del comprador en cuanto a que sólo
puede saltar a uno de sus antecesores en el dominio de la cosa para la citación de evicción.
En consecuencia, el último comprador y actual poseedor de la cosa no puede citar de
evicción a un vendedor que es, con relación a él, el cuarto antecesor en el dominio y
posesión de la cosa que se quiere sanear. Del mismo modo, el comprador no puede citar de
evicción a uno de los anteriores vendedores si median entre ambos dos vendedores que no
han sido citados.
Somarriva, discrepando de esta doctrina, expone que al art. 1841 no puede atribuírsele
carácter limitativo, sin contar con que el comprador de una cosa adquiere todos los
derechos que tenían sus antecesores, y entre estos derechos está la acción de saneamiento
de cada comprador contra su vendedor; luego, el último comprador reúne estas acciones y
puede ejercitarlas contra cualquiera de sus antecesores.
El art. 1843, inc. 2º, prescribe que la citación de evicción “se hará en el término señalado
por el Código de Enjuiciamiento”.
a) La citación debe solicitarse por el comprador y para que el juez la ordene “deberán
acompañarse antecedentes que hagan aceptable la solicitud” (art. 584, inc. 2°, del C.P.C.).
b) La citación debe hacerse “antes de la contestación de la demanda” (art. 584, inc. 1°,
del C.P.C.).
d) Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la citación, podrá
pedir el demandante que se declare caducado el derecho de aquél para exigirla, o que se le
autorice para llevarla a efecto, a costa del demandado (art. 585, inc. 2°, del C.P.C.).
El vendedor citado de evicción debe defender al comprador y apersonarse al juicio con tal
objeto; violará su obligación si no comparece. Una vez citado el vendedor, puede
presentarse una de las siguientes dos situaciones: (a) el vendedor no comparece, o bien (b)
el vendedor se apersona en el juicio.
Para efectos de análisis, resulta conveniente analizar los efectos de la evicción durante el
juicio y una vez dictada la sentencia.
a) Durante el juicio.
Su falta de comparecencia acarrea como lógica sanción la responsabilidad del vendedor por
la evicción que se produzca. El art. 1843 prescribe que “si el vendedor citado no
compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción”.
Pero esta regla tiene una justa excepción. El comprador debe hacer lo que esté de su parte
para impedir la evicción; si deja de oponer alguna de aquellas excepciones que sólo a él
competían y se produce como consecuencia la evicción, no será responsable el vendedor,
pese a que fue citado y no compareció al juicio. En este sentido, según el art. 1843, el
vendedor no queda obligado al saneamiento cuando “el comprador haya dejado de oponer
alguna defensa o excepción suya, o por ello fuere evicta la cosa”.
Así ocurrirá, por ejemplo, si el comprador omitió deducir una excepción de prescripción
adquisitiva que, agregando a la suya la posesión de sus antecesores, habría podido invocar.
Si el vendedor comparece, se sigue el juicio con él. La defensa del comprador, en otros
términos, se traduce en que el vendedor asume, en lo sucesivo, el papel de demandado en el
litigio. El art. 1844 previene que “si el vendedor comparece, se seguirá contra él solo la
demanda”.
El comprador, sin embargo, podrá seguir actuando en el pleito como parte coadyuvante. El
mismo art. 1844 le concede esta facultad: “Podrá siempre intervenir en el juicio para la
conservación de sus derechos”. Aún más, el comprador deberá intervenir en el pleito si
dispone de excepciones que no puede oponer el vendedor, so pena de no quedar éste
responsable si, a causa de la omisión del comprador, la cosa fuere evicta.
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Al comparecer el vendedor puede asumir dos actitudes: allanarse o no al saneamiento de la
evicción (art. 1845). Si el vendedor estudia la demanda y reconoce que el tercero tiene la
razón y que es inútil seguir el juicio porque no reportará sino gastos, se allanará a la
demanda.
En tal caso, el comprador puede a su vez adoptar dos actitudes: (i) concordar con el
vendedor y dar por terminado el juicio, restituyendo la cosa al tercero demandante y siendo
debidamente indemnizado por el vendedor; o (ii) no conformarse con la actitud del
vendedor y optar por seguir el juicio por su propia cuenta. En el último caso, si la evicción
se produce en definitiva, el vendedor está obligado a indemnizar al comprador, pero como
no es justo hacerle responder por los gastos del juicio que quiso evitar, ni hacerle pagar los
frutos devengados durante el juicio que el comprador se vio obligado a restituir, se exime al
vendedor de responder por tales conceptos.
Esta puede resolver en favor del comprador o en favor del tercero que demanda la cosa.
En el primer caso, la defensa del vendedor o del comprador ha sido eficaz y la demanda ha
sido rechazada. No hay evicción y no le cabe al vendedor responsabilidad alguna, salvo en
cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor (art. 1855).
En el segundo caso, esto es, cuando el comprador es evicto o derrotado, cuando el juicio se
resuelve en favor del tercero demandante, y el comprador es despojado de todo o parte de la
cosa vendida, habiendo sido ineficaz la defensa del comprador o del vendedor, la primitiva
obligación del vendedor (de hacer), se transforma en una obligación de dar (art. 1840).
Los perjuicios que el vendedor debe abonar serán distintos, sin embargo, según que la
evicción sea total o parcial.
Como cuestión previa, cabe señalar que si el vendedor se allana buenamente a pagar los
perjuicios, concluye allí toda controversia y dificultad; pero lo más frecuente será que el
vendedor no se allane a indemnizar al comprador el daño sufrido, o que exista entre las
partes discrepancia acerca de la cuantía de los perjuicios. El comprador deberá entablar
entonces en contra del vendedor una nueva demanda, para obtener que se condene al
segundo al pago de los perjuicios y se determine su cuantía.
El art. 1847 señala los diversos aspectos que el vendedor debe indemnizar al comprador, en
caso de evicción total, vale decir, cuando es despojado íntegramente de la cosa:
La más importante, sin duda, de las prestaciones a que está obligado el vendedor es la
restitución del precio que recibió del comprador.
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Debe el vendedor restituir el precio aunque la cosa haya disminuido de valor, o como dice
el art. 1847, N° 1°, “aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos”. Esta regla tiene
una justificada excepción; si el menor valor de la cosa proviene de deterioros de que el
comprador se ha aprovechado, debe hacerse la correspondiente rebaja del precio (por
ejemplo, cuando el comprador, mientras tuvo un predio forestal en su poder, taló parte de
los bosques y vendió la madera, de manera que el inmueble, al producirse la evicción, vale
menos).
La indemnización comprende, asimismo, “las costas legales del contrato de venta que
hubieren sido satisfechas por el comprador” (art. 1847, N° 2°).
Conviene recalcar que la prestación se refiere sólo a las costas “legales” del contrato y en
cuanto el comprador las hubiere pagado.
Debe pagar el valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al
dueño, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1845, esto es, cuando el vendedor se allanó a
la demanda y el comprador optó por seguir el juicio, caso en el cual el comprador carece de
derecho para exigir al vendedor que le restituya el valor de los frutos percibidos a partir de
la defensa asumida por el comprador.
Cabe indicar que la obligación del comprador frente al tercero demandante en orden a
restituirle los frutos, se rige por las normas generales de las prestaciones mutuas, siendo la
obligación más o menos onerosa, según haya estado el comprador de mala o buena fe.
Recordemos que el poseedor de buena fe no está obligado a la restitución de los frutos
percibidos antes de la contestación de la demanda (arts. 904 y siguientes).
Debe pagar las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la
demanda. Se trata tanto de las costas procesales como personales.
No se incluyen las costas en que el comprador haya incurrido defendiéndose, después que
el vendedor se allanó al saneamiento.
Debe pagar el aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador,
aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.
Pero la ley establece limitaciones, tanto en lo concerniente al aumento de valor por causa
del hombre como en lo relativo a causas naturales.
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(v.1) En cuanto al aumento de valor que haya experimentado la cosa por mejoras, el
vendedor tiene mayor o menor responsabilidad según hubiere estado de mala o buena fe
(art. 1849):
- Si estaba de mala fe, el vendedor debe abonar al comprador incluso las mejoras
voluptuarias.
(v.2) Tratándose del aumento de valor por causas naturales o por el transcurso del tiempo,
también será determinante la buena o mala fe del vendedor (art. 1850):
- Si el vendedor estaba de buena fe: abonará hasta la cuarta parte que excediere el
precio de venta;
- Si el vendedor estaba de mala fe: abonará todo el aumento de valor, cualquiera sea
su causa.
Cabe consignar que en las ventas forzadas, esto es, las que se hacen por intermedio de la
justicia y a petición del acreedor y en las que el juez es el representante legal del tradente,
la indemnización de la evicción se limita a la restitución del precio que haya producido la
venta, conforme al art. 1851. Lo anterior obedece a una razón de equidad, ya que el
vendedor se vio obligado a enajenar, contra su voluntad.
Distingue la ley dos situaciones: a) la parte evicta es tal que sea de presumir que sin ella no
se habría comprado la cosa, y b) la parte evicta no es de tanta importancia o el comprador
no hace uso del derecho que le acuerda el art. 1852, inciso final.
a) Para el caso de que la evicción sea de considerable magnitud, el art. 1852, inc. 4°,
dispone: “Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea
de presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión
de la venta”.
Regula el art. 1853 las relaciones entre comprador y vendedor, en caso de que el primero
opte por pedir la rescisión del contrato: “En virtud de esta rescisión, el comprador será
obligado a restituir al vendedor la parte no evicta, y para esta restitución será considerado
como poseedor de buena fe, a menos de prueba contraria; y el vendedor, además de restituir
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el precio, abonará el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir
con la parte evicta, y todo otro perjuicio que de la evicción resultare al comprador”.
Esta vez el comprador no puede optar entre el saneamiento y la rescisión de la venta; sólo
tiene derecho para pedir el saneamiento de la evicción parcial.
Se extingue la acción por renuncia, por prescripción o por casos especiales previstos por la
ley.
Hay mala fe cuando el vendedor conocía la causa de la evicción y, sin darla a conocer al
comprador, estipuló su irresponsabilidad. La ley sanciona este fraude con la nulidad de la
estipulación.
Por regla general, la renuncia del saneamiento de la evicción, esto es, la estipulación acerca
de que si la evicción se produce, el vendedor no estará obligado a sanearla, no exime al
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vendedor de la obligación de restituir el precio; únicamente libera al vendedor de la
obligación de abonar todos los demás perjuicios que se indican en el art. 1847. No puede
ser de otra manera, porque si el comprador fuere despojado de la cosa y no pudiere exigir
que al menos se le restituya el precio que pagó por ella, habría para el vendedor un
enriquecimiento sin causa. Esta obligación de restituir el precio íntegro existe aunque se
haya deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, aún por hecho o
negligencia del comprador, salvo en cuanto éste haya recabado provecho del deterioro (art.
1852, 1º y 2º).
Sólo en dos casos queda exonerado el vendedor de su obligación de restituir el precio (art.
1852, 3º):
Cabe advertir que en este caso, un fallo de junio de 1884 de la Corte de Santiago concluye
que si el vendedor se obliga expresamente al saneamiento, debe responder de él no obstante
conozca el comprador el gravamen respecto del cual éste pide a aquél dicho saneamiento.
En otras palabras, sólo en el silencio de las partes, operará la excepción que exonera al
vendedor de la obligación de restituir el precio. Aún más, en una sentencia de la Corte de
Santiago de julio de 1880 se afirma que para que el vendedor quede exonerado, ello debe
estipularse expresamente en el contrato. No sería suficiente el silencio de las partes y el
conocimiento del comprador acerca de que la cosa es ajena.
Cuestión dudosa es la relativa al conocimiento de los gravámenes que pesan sobre la cosa
vendida. Los fallos han sido contradictorios. En una sentencia de mayo de 1888 de la Corte
de Santiago, se asienta la siguiente doctrina: el vendedor está obligado al saneamiento y
debe responder por el censo, aunque este se halle inscrito, si la escritura de venta y la del
antecesor de su vendedor no mencionan dicho gravamen y el comprador lo ignoraba. No se
puede calificar de negligencia grave del comprador el hecho de no haber examinado el
registro para percatarse si la propiedad tenía o no dicho gravamen, dado que en las
escrituras que tuvo a la vista, el censo en referencia no aparecía gravando la propiedad
vendida.
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- Si el comprador expresamente tomó sobre sí el peligro de la evicción,
especificándolo.
A este respecto, hay que distinguir entre el derecho que el comprador tiene para citar de
evicción a su vendedor cuando es perturbado en la posesión tranquila y pacífica de la cosa,
y el derecho del comprador para exigir del vendedor, una vez producida la evicción, que lo
indemnice con arreglo al art. 1847.
El art. 1956 establece: “La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años;
mas por lo tocante a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas generales”. En
consecuencia, prescriben en cinco años la acción para reclamar la restitución del precio y
en cuatro años las acciones encaminadas a reclamar todas las restantes indemnizaciones.
El art. 1856 concluye que “se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción;
o si ésta no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa”.
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a.2) En el caso que el vendedor se allane a la demanda y por ende al saneamiento, pero
el comprador prosiga por su cuenta el juicio y a la postre sea derrotado. El vendedor no
responde por las costas del juicio ni por el valor de los frutos percibidos durante el mismo y
que el comprador debió restituir al demandante (art. 1845).
Alessandri critica esta sentencia, señalando que el vendedor tampoco está obligado a pagar
las costas del juicio si los árbitros fallaren a favor del comprador, no sólo en virtud del art.
1855, sino del mismo art. 1846, porque si en el caso de ser evicto el comprador aquél no las
abona, mucho menos las abonará no siéndolo, ya que para él cesa entonces toda
responsabilidad.
Las cosas se adquieren para proporcionar a su adquirente alguna utilidad, sea material o
moral. El comprador que adquiere una cosa lo hace entonces en el entendido de que le ha
de prestar la utilidad a que la cosa está destinada.
De tal forma, para que el vendedor cumpla su obligación, no debe limitarse a entregar la
cosa al comprador y a proporcionarle la posesión pacífica, sino también la posesión útil de
la cosa vendida. Puede suceder que el vendedor no entregue la cosa en las condiciones
señaladas en el contrato, y si bien proporciona al comprador la posesión pacífica de la cosa,
no proporciona la posesión útil de ella, porque la cosa no sirve para el objeto al cual, según
su naturaleza, se la destina.
Si la cosa adolece de vicios o defectos que la hacen inútil o aminoran su utilidad, habrá
violado el vendedor su obligación. El comprador podrá representarle este incumplimiento,
en términos que dependen de la magnitud de los vicios de la cosa y de la medida en que la
hagan inepta para proporcionar las ventajas que perseguía el comprador.
Dispone el comprador de la acción redhibitoria, cuya finalidad señala el art. 1857: “Se
llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje
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proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble,
llamados redhibitorios”.
No ha definido el Código lo que se entiende por vicios redhibitorios; pero el art. 1858 ha
señalado sus características. De la enumeración que hace la disposición legal resulta que, en
términos generales, para merecer el calificativo de vicios redhibitorios, los defectos de la
cosa deben ser: a) contemporáneos de la venta; b) graves, y c) ocultos.
Por lo tanto, puede formularse la siguiente definición de vicios redhibitorios: son los vicios
o defectos que existiendo en la cosa vendida al tiempo de la venta, y siendo ocultos, esto es,
no conocidos por el comprador, hacen que ella no sirva para su uso natural o sólo sirva
imperfectamente.
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Relacionado con lo anterior, un fallo de la Corte de Santiago de marzo de 1988 resuelve
que si se vende un automóvil internado ilegalmente (sin que el comprador conociera esta
anomalía), no puede valerse de la acción rescisoria para anular el contrato alegando la
existencia de un vicio redhibitorio. Porque el vicio redhibitorio consiste en un defecto
físico, oculto, inherente a la cosa misma y relacionada con su calidad. La internación ilegal
de la cosa no constituye, pues, un vicio de esa clase.
La acción de saneamiento por vicios redhibitorios puede tener cabida tanto en la venta de
bienes muebles como inmuebles, según lo deja en claro el art. 1857, siendo distinta la
prescripción de la acción en uno y otro caso, como veremos.
De conformidad al art. 1454, el error sustancial ocasiona nulidad relativa. Así, por ejemplo,
si un individuo compra un reloj de oro y el relojero le vende uno de metal inferior, habrá
error sustancial; pero si el relojero le entrega un reloj de oro que no funciona
adecuadamente, habrá vicios redhibitorios. De tal forma, mientras el error sustancial vicia
el consentimiento porque mediante ese error las partes no se han puesto de acuerdo sobre
una calidad esencial o sobre la sustancia de la cosa, pudiendo declararse nulo el contrato,
los vicios redhibitorios no vician el consentimiento, estableciendo la ley sanciones
particulares.
Del art. 1858, se desprende que para que un vicio sea redhibitorio y de lugar a la acción
redhibitoria definida en el art. 1857, deben concurrir tres requisitos copulativos: que el
vicio exista al tiempo de la venta, que sea grave y que sea oculto.
El primer requisito que debe reunir el vicio para ser redhibitorio es “haber existido al
tiempo de la venta” (art. 1858, N° 1°). Vale decir, debe existir en el momento en que las
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partes se ponen de acuerdo en el precio y en la cosa, si la venta es consensual, o en el
momento de otorgarse la respectiva escritura pública, si la venta es solemne.
Es natural que los vicios deban existir al tiempo de la venta, porque sólo así son imputables
al vendedor. Si hubieran aparecido después del contrato no podría responsabilizarse al
vendedor, a menos que hubieran existido en germen al tiempo de la venta, y se
manifestaren con posterioridad en toda su gravedad (en un fallo de agosto de 1884, de la
Corte de Santiago, se establece que puede declararse la “rescisión” de la compraventa de un
caballo si éste, al celebrarse el contrato, tiene una enfermedad incurable que, aunque no lo
inhabilita durante cierto tiempo para prestar los servicios a que está destinado, lenta y
fatalmente lo inutilizará). No es por lo tanto necesario que los vicios existan en toda su
integridad al celebrarse el contrato.
Tiene tal carácter, según el art. 1858, cuando por él la cosa vendida no sirve para su uso
natural o sólo sirve imperfectamente, de modo que sea de presumir que conociéndolo, el
comprador no la hubiere comprado o la habría comprado a un precio inferior.
Así, por ejemplo, en una sentencia de la Corte de Santiago de abril de 1861, se concluye
que constituyen vicios redhibitorios los defectos de un piano que provienen de la madera
verde con que fue construido.
La ley ha exigido que los vicios tengan los caracteres de gravedad que en este artículo se
señalan, porque de otra manera no habría vendedor seguro de que no se le entablare la
acción de saneamiento por vicios redhibitorios, ya que en la práctica todas las cosas
adolecen de algún vicio o defecto, por pequeño que sea. De ahí que la ley sólo autoriza el
ejercicio de la acción redhibitoria cuando el vicio es grave. Y como no es posible dejar
entregada la calificación del vicio al criterio del tribunal, la ley dio normas que sirvieran de
pauta para saber cuándo el vicio es grave.
Por uso natural de la cosa, se entiende aquel al cual ordinariamente se la destina; cada vez
que la cosa vendida no sirva para su uso natural, aunque sirva para otros, habrá vicios
redhibitorios.
Esta es sin duda la característica principal del vicio redhibitorio. Que el vicio sea oculto,
quiere decir que el comprador no lo haya conocido al tiempo de celebrar el contrato. Si lo
conoce y a pesar de eso compra la cosa, quiere decir que no le atribuye importancia al
defecto. De ahí que los vicios aparentes, o sea los visibles de manera ostensible, no son
vicios redhibitorios.
Del número 3 del art. 1858, se desprende que el vendedor que sabe que la cosa adolece del
vicio, debe manifestarlo al comprador, y si no lo hace, el vicio será oculto, y por lo tanto,
redhibitorio. Pero no basta que el vicio no sea manifestado al comprador para que sea
oculto; es menester, además, que el comprador no lo haya conocido, sin negligencia grave
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de su parte, o que los vicios sean tales que no los haya podido conocer fácilmente en razón
de su profesión u oficio. Si el comprador ha puesto al comprar la cosa el cuidado que
ordinariamente se pone en estos casos, no habría negligencia grave de su parte. Si a pesar
de lo anterior no conoció los vicios, estos serán redhibitorios, puesto que no resaltaban al
momento de hacer el examen que ordinariamente se hace al comprar una cosa.
Pero si el comprador, en razón de su profesión u oficio, pudo conocer el vicio sin necesidad
de haber hecho un examen muy acucioso o detenido, habrá negligencia grave de su parte en
ignorarlo y no podrá después pedir la resolución del contrato. Así, por ejemplo, si un
mecánico compra un motor y a este la falta una pieza de vital importancia que a un
mecánico no le puede pasar desapercibida con sólo mirar el motor, no habrá vicio
redhibitorio.
Por eso, la Corte de Apelaciones de Santiago, en un fallo de junio de 1881, declaró que la
no existencia de un camino en el fundo vendido no puede considerarse como vicio
redhibitorio, porque no es un hecho oculto y es de tal naturaleza que el comprador no ha
podido ignorarlo sin grave negligencia de su parte. En cambio, la misma Corte concluye en
un fallo de junio de 1887 que las imperfecciones de los ajustes de diversas piezas, mal
estado de otras y defectos de construcción de una máquina trilladora, que le impiden su
correcto funcionamiento, son vicios que el comprador ha podido ignorarlos sin negligencia
grave de su parte. Aún más, aunque el comprador haya recibido la máquina comprada
previo examen de un mecánico de su confianza, hay vicio redhibitorio si, según el informe
de un perito, el mal resultado de ella en el trabajo proviene de los defectos de construcción
que el comprador ha podido ignorar. De igual forma, el comprador, que carece de
conocimientos especiales, ha podido ignorar, sin negligencia grave de su parte, la existencia
de una enfermedad en un caballo, si éste, al tiempo de la venta, sólo presentaba una
rasmilladura insignificante (Corte de Santiago, agosto de 1884). A la inversa, no es
verosímil que el dueño de una panadería no conozca la calidad de harina que compra para
dedicarla a su industria o que, no conociéndola, no la someta a prueba antes de utilizarla
(Corte de Santiago, julio de 1881).
Según el art. 1863, los contratantes pueden hacer redhibitorios los vicios que naturalmente
no lo son. Pero sean los vicios ocultos por disposición de la ley o por voluntad de las partes,
ellos dan al comprador el derecho alternativo de ejercitar la acción redhibitoria establecida
en los art. 1857 y 1860.
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Los vicios redhibitorios autorizan al comprador para ejercitar la acción redhibitoria "para
que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio" (art. 1857). En verdad se
trata de dos acciones diversas:
b) la acción que los romanos denominaban aestimatoria o quanti minoris para pedir la
restitución de una parte del precio, proporcional a la disminución de valor resultante del
vicio de la cosa.
El art. 1860 reitera que el comprador dispone de ambas acciones y previene que puede
elegir una u otra, a su arbitrio: “Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para
exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere”.
El art. 1860 señala la regla general. Pero, en casos excepcionales, el comprador puede
ejercer solamente la acción de rebaja del precio o pedir, además, que se le paguen los
perjuicios sufridos.
a) En efecto, si los vicios no revisten los caracteres de gravedad que señala la ley,
solamente tiene el comprador derecho para pedir una rebaja del precio.
Pero si los ignoró y no eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, “sólo
será obligado a la restitución o la rebaja del precio” (art. 1861).
En otras palabras, en contra del vendedor de mala fe tiene el comprador, además, la acción
de perjuicios. Sobre el particular, un fallo de enero de 1944 de la Corte Suprema establece
que el dolo o malicia del vendedor va unido al contrato de un modo intrínseco, está
envuelto en él para ampliar la responsabilidad del vendedor; pero no crea una nueva acción
de indemnización de perjuicios que pueda vivir por sí sola y ejercitarse separadamente de la
rescisión de la venta o de la rebaja del precio. La acción tendiente a impetrar indemnización
de perjuicios que incumbe al comprador en el caso de dolo o engaño del vendedor por no
manifestarle el verdadero estado de la cosa, no es paralela a la que tiene con el fin de pedir
la rescisión de la venta o la rebaja del precio, de modo que pueda elegir una de las tres, sino
que es accesoria a la de rescisión de la venta o a la acción quanti minoris.
Pero si la cosa pereció “por un efecto del vicio inherente a ella”, podrá el comprador pedir
la resolución del contrato o la rebaja del precio, con indemnización de perjuicios en contra
del vendedor de mala fe (art. 1862, inc. 2°).
4.6 Situación cuando el objeto vendido se compone de varias cosas: art. 1864.
El art. 1864 regla el caso de que sean varias las cosas vendidas conjuntamente y algunas de
entre ellas adolezcan de vicios.
a) Primera regla: no habrá acción redhibitoria por el conjunto, sino sólo por la cosa
viciosa;
b) Segunda regla: habrá acción redhibitoria por el conjunto, cuando aparezca que éste
no se habría comprado, de faltar la cosa que adolece del defecto. Como señala un fallo de
mayo de 1953 de la Corte Suprema, el “conjunto de cosas” de que trata el art. 1864 supone
una agrupación o porción de cosas determinadas de una misma especie, o género, o calidad
o características, que forman ese conjunto objeto del contrato de compraventa (por ejemplo,
comprar novillos para la crianza y engorda, de una misma edad y mestizaje, conjunto que
no se habría comprado sin un número elevado de ellos que muere a consecuencia de una
enfermedad que los afectaba, pues tal circunstancia destruye la unidad del lote y lo hace
inepto para el fin que se perseguía).
La renuncia sólo produce efectos si el vendedor está de buena fe. Se entiende que está de
mala fe cuando conocía la existencia de los vicios y no los dio a conocer al comprador.
También cesa la obligación en este caso, por las mismas razones expuestas al tratar del
saneamiento de la evicción. Pero al igual que en la renuncia, si hay mala fe del vendedor,
estará obligado al saneamiento y a la indemnización de perjuicios, y se entenderá que
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estaba de mala fe, cuando conocía los vicios y no los declaró a petición del comprador (art.
1865).
Una sentencia de agosto de 1865, de la Corte de Santiago, precisa que la disposición citada,
se aplica sólo a las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia; pero no a las
ventas voluntarias que tienen lugar en subasta pública a solicitud o por determinación del
dueño, como en el remate pedido por los albaceas de la sucesión de éste con una tasación
presentada por ellos mismos.
(iii) Por prescripción de las acciones que originan los vicios redhibitorios.
A este respecto, tenemos que distinguir entre la acción redhibitoria, la acción de rebaja del
precio o quanti minoris y la acción indemnizatoria.
b.1) Prescribe en un año si la cosa es mueble. La regla que establece un año para la
prescripción de la acción quanti minoris tratándose de los bienes muebles, tiene una
excepción en el art. 1870, cuando se trata de la remisión de la cosa a lugar distante. En este
caso, el año se cuenta desde la entrega al consignatario, más el término de emplazamiento
que corresponda. Advierte el precepto que la acción existirá en la medida que el comprador,
en el tiempo intermedio entre la venta y la remesa, haya podido ignorar el vicio de la cosa,
sin negligencia de su parte.
El art. 1867 agrega que la acción quanti minoris subsiste después de prescrita la acción
redhibitoria.
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restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios” (art. 1861). En
nuestro medio se discute el plazo de prescripción de esta acción indemnizatoria.
Ciertos autores afirman que al no haber reglas especiales sobre la materia, rigen las reglas
generales, y por ende la acción indemnizatoria prescribiría en el plazo de 5 años.
Sin embargo, otros –entre ellos Alessandri- afirman que la acción para pedir la
indemnización de perjuicios por los vicios redhibitorios prescribe en el mismo tiempo que
las acciones que se dan respeto a éstos. En este sentido, el citado fallo de enero de 1944, de
la Corte Suprema, precisa que el art. 1861 no discrimina la existencia de los vicios ocultos
de la intención dolosa del vendedor con el objeto de fijar plazo más largo para que
prescriban las acciones y excepciones relativas a la indemnización de perjuicios que el
señalado para la rescisión de la venta (art. 1866) o rebaja del precio (art. 1868). Los
perjuicios son un accesorio, en caso de vicios redhibitorios, de las acciones principales, que
no pueden subsistir si éstas se encuentran extinguidas por la prescripción, porque le faltaría
su antecedente jurídico.
Cabe agregar que los plazos anteriores pueden ser ampliados o restringidos por la voluntad
de las partes, situación excepcional en nuestro medio.
La compraventa, como contrato bilateral que es, genera también obligaciones para el
comprador.
1. CONCEPTO.
Por ende, dos efectos producen la mora del comprador en recibir la cosa:
b) el vendedor queda liberado del cuidado ordinario de la cosa y sólo responde de los
estragos que sufra por su culpa lata o dolo.
No excluye el art. 1827 los derechos del vendedor para pedir el cumplimiento o la
resolución del contrato, con indemnización de perjuicios. Tales derechos resultan, en todo
caso, de la aplicación del art. 1489.
El art. 1871 dispone: “La principal obligación del comprador es la de pagar el precio
convenido”. La obligación de pagar el precio, como la de entregar la cosa vendida, es de la
esencia del contrato de compraventa.
Sobre esta obligación del comprador el Código consigna unas pocas disposiciones. Para
determinar quién debe pagar el precio, cómo y a quién debe pagarse, etc., rigen las reglas
generales.
Con arreglo a las normas generales, el pago debe hacerse en el lugar señalado por la
convención y, a falta de estipulación, cuando la obligación es de género (como lo es el
dinero), en el domicilio del deudor (arts. 1587 y 1588). Por otra parte, las obligaciones
deben cumplirse de inmediato, si las partes no han postergado expresamente su
cumplimiento.
133
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El art. 1872 deroga ligeramente estas normas por lo que toca al lugar y época en que se
debe pagar el precio: “El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el
lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulación en contrario”.
Por lo tanto:
a) Si las partes han expresado su voluntad, es obvio que el pago debe hacerse en la
época y lugar convenidos; rigen, en consecuencia, las reglas generales.
b) Pero si las partes han guardado silencio, tales reglas generales sufren una
derogación; el pago no deberá hacerse de inmediato y en el domicilio del deudor, sino en el
momento y en el lugar de la entrega.
Como consecuencia, fijado un plazo para la entrega, el mismo plazo rige, sin necesidad de
estipulación, para el pago del precio. Convenido el lugar de la entrega, este convenio se
hace extensivo a la obligación de pagar el precio, que ha de verificarse en el mismo lugar.
Considerando que el art. 1872 establece que el pago del precio debe hacerse en el lugar y
tiempo convenidos y en defecto de la estipulación en el lugar y tiempo de la entrega, se
deduce que el pago del precio sería posterior, siquiera un instante, a la entrega de la cosa.
En tal sentido, fallos de junio de 1907, de la Corte de Valparaíso, de septiembre de 1912 y
de junio de 1918, de la Corte de Santiago, puntualizan que en la compraventa, el pago del
precio se halla subordinado a la entrega de la cosa vendida, y mientras esta entrega no se
produce, el comprador no incurre en mora por falta de pago del precio y el vendedor no
puede pedir la resolución del contrato basándose en esta circunstancia (en relación a la
excepción de contrato no cumplido o “la mora purga la mora”, una sentencia de la Corte
Suprema de diciembre de 1947 deja en claro que los arts. 1826, 1872 y 1873 establecen
reglas especiales en la compraventa, que deben aplicarse con preferencia a la disposición
general del art. 1552).
Así como la ley autoriza al vendedor para retener la cosa cuando existe el riesgo de que el
comprador no le pague el precio, autoriza también al comprador para retener el precio,
cuando corre el riesgo de no obtener el goce pleno de la cosa comprada.
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Además, si el comprador evicto tiene derecho a que el vendedor le restituya el precio; es
lógico que si le amenaza una evicción y no ha pagado el precio, pueda suspender el pago
para evitar una inútil repetición de lo pagado y el riesgo consiguiente.
El art. 1872, inc. 2°, acuerda al comprador este derecho: “Con todo, si el comprador fuere
turbado en la posesión de la cosa o probare que existe contra ella una acción real de que el
vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el
precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la
turbación o afiance las resultas del juicio”.
Dos son las causas que justifican la suspensión por el comprador del pago del precio:
b) que pruebe que existe contra la cosa una acción real de que el vendedor no le dio
noticia antes de celebrarse el contrato.
Pero el comprador no queda facultado, por estas circunstancias, para retener el precio en su
poder. Debe ser depositado, en virtud de una autorización judicial; puede el juez autorizar
al comprador para conservarlo él mismo, en calidad de depositario.
Podrá entonces el vendedor exigir el pago del precio, entablando la respectiva acción
ordinaria o ejecutiva, según la naturaleza del título, o podrá pedir la resolución del contrato.
Si los vendedores fueren dos o más, se plantea si deben demandar todos o cualquiera de
ellos. Al respecto, cabe recordar que la acción resolutoria es subjetivamente indivisible,
porque siendo varios los acreedores, todos ellos deben ponerse de acuerdo para pedir el
cumplimiento o la resolución, y siendo más de uno el deudor no podría el acreedor exigir a
uno el cumplimiento y al otro la resolución. Esta conclusión se funda en el artículo 1526 Nº
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6 del Código Civil y cuenta con el apoyo de la doctrina (Fueyo, Somarriva). Así también
jurisprudencia (T. 57, sec. 1ª, p. 253).
La ley ha reglamentado los efectos entre las partes y respecto de terceros de la resolución
del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación del comprador de pagar
el precio.
Estos efectos, en gran parte, son la aplicación de los principios generales que regulan los
efectos de la condición resolutoria cumplida, con algunas importantes modificaciones.
Resuelto el contrato, las partes tienen derecho a que se las restituya al estado anterior a su
celebración. Con tal objeto, el comprador debe al vendedor determinadas prestaciones:
b) El vendedor tiene derecho para exigir que se le restituyan los frutos percibidos por
el comprador o que éste debió percibir, en el período en que la cosa estuvo en su poder, ya
en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que
corresponda a la parte del precio que no hubiera sido pagada. En este punto, el art. 1875 es
una excepción a la regla general del art. 1488, según la cual, verificada una condición
resolutoria, no se deberán los frutos percibidos en el tiempo intermedio (en realidad, la
excepción de la compraventa nos remite a la regla general de la condición resolutoria
cumplida, en cuanto se retrotrae a las partes al estado anterior al del contrato; frente a dicha
regla, el art. 1488 es una excepción y el art. 1875 una contraexcepción, que nos lleva de
vuelta a la regla general).
c) Tiene derecho el vendedor a exigir que se le restituya la cosa objeto del contrato, y
sus accesorios.
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(ii) Derechos del comprador:
a) Tiene derecho el comprador para que se le restituya la parte que hubiera pagado del
precio.
La resolución del contrato no afecta a terceros de buena fe. El art. 1876 aplica al contrato
de compraventa los principios generales de los arts. 1490 y 1491: "La resolución por no
haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino en
conformidad a los artículos 1490 y 1491".
En consecuencia, si la cosa vendida es mueble, los terceros deben estar de mala fe, o sea,
conocer el hecho de que el comprador adeudaba parte del precio. Si la cosa es inmueble,
será menester que en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública, conste la
existencia de dicho saldo de precio.
El art. 1876, inc. 2°, establece: “Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el
precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la
escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores”.
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Para que sea posible al vendedor accionar contra los terceros, no puede impugnar la
veracidad de la declaración de haberse pagado el precio; deberá atacar la escritura misma
en que se contiene la declaración, tachándola de nula o falsificada.
En suma, la ley veda a las partes la prueba directa de que es inexacta la aseveración de
haberse pagado el precio para fundar en esta circunstancia una acción resolutoria y las
consiguientes acciones reales contra terceros.
Sin embargo, se ha discutido si el art. 1876, 2º rechaza en absoluto toda prueba contraria a
la declaración de haberse pagado el precio, tanto respecto a terceros como entre las partes.
Esto es, si sólo rige cuando se trata de entablar acciones contra terceros o si también cuando
se entabla entre las partes una acción resolutoria.
Alessandri está por el alcance absoluto de la disposición, mientras que Meza Barros estima
que no rige entre las partes, argumentando:
(i) Del contexto de los arts. 1875 y 1876, aparece de manifiesto que se refieren,
respectivamente, a los efectos de la resolución del contrato entre las partes y respecto de
terceros;
(ii) El art. 1876, en su inciso 1º establece las condiciones generales en que la resolución
del contrato afecta a los terceros, y en el inciso 2º se ocupa de la situación de esos mismos
terceros frente a la declaración de haberse pagado el precio;
(iii) La disposición no se justifica sino como una medida de protección a los terceros
ante una posible colusión de las partes;
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Debe recordarse que los instrumentos públicos pueden impugnarse por tres vías: por vía de
nulidad, por falta de autenticidad y por falsedad de las declaraciones de las partes. El tema
que nos ocupa incide en esta tercera vía de impugnación. Surge la siguiente interrogante al
respecto: ¿pueden las partes impugnar las declaraciones que ellas mismas hicieron en el
instrumento público? Algunos autores y ciertas sentencias responden negativamente,
fundándose en el tenor del inciso 1º del art. 1700: el instrumento público hace plena fe
contra los declarantes, en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él hayan hecho.
Para llegar a tal conclusión han relacionado el art. 1700 con el inciso 2º del art. 1876.
Otros autores, entre ellos Somarriva, piensan lo contrario, o sea, las propias partes pueden
impugnar las declaraciones que formularon en el instrumento público, porque si bien este
constituye plena prueba, nada impide que se rinda otra plena prueba en contrario, confesión
de parte por ejemplo, correspondiendo en definitiva al juez apreciar soberanamente la
prueba rendida. Y confirma lo anterior -agrega Somarriva-, el propio inciso 2º del art. 1876,
puesto que se trata de una regla excepcional y no de un principio general: en efecto, si el
legislador dijo que en el caso del inciso 2º del art. 1876 las partes no pueden probar contra
la declaración hecha en la escritura de haberse pagado el precio, es porque por regla
general las partes sí pueden probar en contra de lo declarado por ellas en un instrumento
público.
Además, si el art. 1876 fuese la regla general, no tiene sentido haberlo incluido
expresamente en el contrato de compraventa. Así, por ejemplo, podría el comodatario que
declaró en escritura pública haber recibido en préstamo la cosa, probar después, cuando se
le exige la restitución, que en realidad no la recibió.
En todo caso, debe recordarse que por testigos no podrá probarse en contra de lo declarado
en el instrumento público, conforme lo dispuesto en el art. 1709, 2º, salvo los casos de
excepción del art. 1711.
Siguiendo los precedentes romanos, los Proyectos de Código establecían que la tradición de
la cosa vendida no transfería el dominio mientras no se pagara el precio o se asegurara a
satisfacción del vendedor, a menos de estipularse un plazo para el pago.
El sistema fue abandonado y el art. 680 dispuso que “verificada la entrega por el vendedor,
se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos
que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago”. La condición implícita de no
transferirse el dominio a pesar de la entrega, por no estar pagado el precio, quedó abolida.
Con arreglo al art. 680, inc. 2º, sería menester una expresa reserva.
Pero, en clara contradicción con el texto legal citado, el art. 1874 atribuye a la cláusula de
no transferirse el dominio sino por el pago del precio un alcance diferente. El dominio, pese
a la estipulación, se transfiere al comprador; la falta de pago del precio no impide que se
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haga dueño, sino que otorga al vendedor el derecho de pedir el cumplimiento del contrato o
su resolución, con indemnización de perjuicios. El art. 1874, en efecto, dispone: “La
cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio, no producirá otro
efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artículo precedente”.
De este modo, mientras el art. 680 establece que si el vendedor se reserva expresamente el
dominio hasta que el precio se pague, la tradición no hará dueño al comprador, el art. 1874
declara, enfáticamente, que tal reserva no obsta para la adquisición de la propiedad por el
adquirente.
El art. 1874 concluye que, “pagando el comprador el precio, subsistirán en todo caso las
enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere constituido sobre
ella en el tiempo intermedio”.
Las partes pueden agregar al contrato de compraventa diversos pactos accesorios, siempre
que sean lícitos (art. 1887). Se trata de una manifestación del principio de la autonomía de
la voluntad y del subprincipio de la libertad contractual.
1. PACTO COMISORIO.
1.1 Concepto.
El pacto comisorio está tratado en el párrafo 10 del Título XXIII del Libro IV del Código
Civil, a propósito del contrato de compraventa por no cumplimiento de la obligación de
pagar el precio. Su concepto lo da el artículo 1877 “por el pacto comisorio se estipula
expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de
compraventa” (inc. 1º). “Entiéndase siempre está estipulación en el contrato de venta y
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cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que van a
indicarse” (inc. 2º)
La ubicación de esta norma, dentro del contrato de compraventa y a propósito del no pago
del precio, ha hecho surgir dudas sobre si puede también convenirse en otros contratos y en
la misma compraventa por obligaciones distintas a las del pago del precio.
Hoy día la doctrina es conteste en que pese a estar el pacto comisorio tratado en el contrato
de compraventa, por el incumplimiento de la obligación de pagar el precio, su alcance es
general, pudiendo establecerse en cualquier contrato (incluso contratos unilaterales con el
efecto propio de anticipar el cumplimiento) y por el incumplimiento de cualquier
obligación. Esta opinión, se funda en los siguientes argumentos:
c) Únicamente por una razón histórica el pacto comisorio se ha ubicado dentro de los
pactos accesorios al contrato de compraventa. Tiene su origen en la Lex Commissoria del
Derecho Romano. Como allí no se aceptaba la condición resolutoria tácita, pareció
necesario establecer la Lex Commissoria, en cuya virtud si el comprador no pagaba el
precio, el vendedor quedaba autorizado para solicitar se dejare sin efecto esa venta.
Un problema distinto es saber qué normas se van a aplicar al pacto comisorio establecido
en los demás contratos, si la de los artículos 1877 y siguientes, o las generales de la
condición resolutoria tácita y de la ordinaria.
A modo de ejemplo señalemos que es muy corriente en los contratos de arrendamiento este
tipo de pactos, con el objeto de que el arrendador se ponga a cubierto de la posible mora del
arrendatario. Es usual encontrar cláusulas como la que sigue: “Si el arrendatario no pagare
la renta convenida dentro del plazo fijado (dentro de los cinco primeros días de cada mes,
por ejemplo), el contrato de arrendamiento se extinguirá de inmediato”. Por otra parte, y
tratándose del contrato de compraventa, es posible que se estipule un pacto comisorio
relativo a la obligación del vendedor de hacer entrega de la cosa.
La doctrina ha establecido esta clasificación del pacto comisorio, que extrae del artículo
1879: “Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso
facto el contrato de compraventa, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir,
pagando el precio, lo más tarde en las veinticuatro hora subsiguientes a la notificación
judicial de la demanda”.
a) El pacto comisorio simple, que no viene a ser más que la condición resolutoria tácita
expresada. Por ejemplo, en un contrato de compraventa se establece que si el comprador no
paga el precio se resolverá el contrato; o si en el arrendamiento se conviene que si el
arrendatario no paga la renta en la oportunidad fijada en el contrato, éste se extinguirá
(recuérdese que el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo por lo que la
resolución toma el nombre de terminación); y
b) El pacto comisorio calificado o con cláusula de ipso facto, que se define como el
acuerdo de las partes en orden a dejar sin efecto el contrato, de inmediato, de ipso facto, si
el deudor incumple sus obligaciones. No es necesario emplear palabras sacramentales (por
ejemplo: sin necesidad de juicio, de pleno derecho, inmediatamente, etc.). Estaremos frente
a un pacto comisorio calificado, cualesquiera que sean los términos empleados, si aparece
clara la intención de las contratantes de que se produzca la resolución de inmediato, por el
sólo hecho del incumplimiento, sin necesidad de resolución judicial. Ejemplos: Si
comprador no pagare el precio dentro del plazo establecido, se resolverá de inmediato, de
ipso facto, el contrato de compraventa; si el arrendatario no pagare la renta convenida
dentro del plazo fijado, el contrato de arrendamiento se extinguirá de ipso facto (por el sólo
ministerio de la ley, sin necesidad de declaración judicial).
(i) Efecto del pacto comisorio simple, en el contrato de compraventa por no pago del
precio.
El artículo 1878 expresa que “por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la elección
de acciones que le concede el artículo 1873”, esto es, el derecho a exigir el precio
(cumplimiento del contrato) o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.
Como se puede observar, estos efectos son idénticos a los de la condición resolutoria
tácita: es decir, el comprador, puede pedir el cumplimiento o la resolución del contrato con
indemnización de perjuicios. Y por la misma razón, para que opere se requiere de una
resolución judicial, igual que ocurre en la condición resolutoria tácita.
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vendedor de entregar la cosa vendida) o en cualquier otro contrato por incumplimiento de
cualquiera obligación.
Siendo el pacto comisorio simple sólo la condición resolutoria tácita expresada, sus efectos
son los mismos de aquella, es decir, se otorga al contratante cumplidor la opción para pedir
el cumplimiento o la resolución más indemnización de perjuicios. Luego, se requiere
también de sentencia judicial que declare la resolución.
(iii) Pacto comisorio calificado en el contrato de compraventa por no pago del precio.
Los efectos del pacto comisorio en este caso, están tratados en el artículo 1879: “Si se
estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato
de compraventa, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo
más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda”.
Como puede observarse, pese a que las partes convinieron que la compraventa se resolviera
de ipso facto, es decir por el sólo hecho del incumplimiento, no ocurre de esta forma,
puesto que se otorga al comprador un plazo de 24 horas que se cuentan desde la
notificación de la demanda, para enervar la acción de resolución, pagando el precio
adeudado. De manera que está claro, que la resolución no opera de pleno de derecho, sino
que se requiere de una sentencia judicial que la declare.
En conclusión, dice Abeliuk, no hay más diferencia, entre la condición resolutoria tácita y
el pacto comisorio simple, por un lado, y el calificado en la compraventa por no pago del
precio que el plazo que tiene el deudor para pagar, que es de 24 horas para este último y de
todo el juicio en los dos primeros. Sin embargo, esto último no es compartido por toda la
doctrina, atendido que varios autores estiman que en la condición resolutoria tácita no es
posible poder pagar durante todo el juicio.
En relación con los efectos del pacto comisorio calificado en estos casos, hubo en un
tiempo una discusión doctrinaria, que se estima hoy prácticamente agotada. El problema es
resolver si la resolución opera de pleno derecho o si requiere también, igual que en la
compraventa por no pago del precio, de una sentencia judicial que la declare. Una sentencia
de la Excma. Corte Suprema, en materia de arrendamiento, resolvió que la resolución opera
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por sentencia judicial y aplicó por analogía el artículo 1879 del Código Civil (T. 38, sec. 1ª,
p. 318). En el mismo sentido T. 86, sec. 5ª, p. 92, Considerando 2.
Abeliuk y Ramos no comparten lo anterior. Les parece absolutamente claro que el pacto
comisorio calificado, en este caso, opera de pleno derecho porque es eso lo que las partes
pretendieron al estipularlo. No estamos frente al pacto comisorio del artículo 1879, por lo
que no hay razón para aplicar sus reglas, sino ante un pacto creado por las partes en virtud
del principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1545. La norma del
artículo 1879, es excepcional -porque rige para la compraventa y sólo para el no pago del
precio- por ello su aplicación debe ser restrictiva. Además, como afirma Stitchkin, “...para
interpretar las cláusulas de un contrato en que no hayan reglas especiales, debe recurrirse a
las disposiciones generales de los artículos 1560 y siguientes, que atienden principalmente
a la intención de los contratantes, que al estipular en esta forma el pacto comisorio en un
contrato, pretenden, sin lugar a dudas, que se resuelva de pleno derecho en caso de
incumplimiento”.
La Corte Suprema en sentencia de 2 de julio de 1948 (T. 48, sec. 1ª, p. 109) acoge la tesis
anterior, al establecer que en los contratos de arrendamiento las partes pueden estipular la
terminación ipso facto del contrato por incumplimiento de las obligaciones de alguna parte
y que esta estipulación surte los efectos que quisieron atribuirle, o sea que el contrato queda
terminado por el sólo hecho de no cumplirse la obligación de que se trata, sin necesidad de
acción en que se pida la terminación ni de sentencia que la declare. Este fallo tiene un
extenso y esclarecedor comentario favorable de Víctor Santa Cruz Serrano quien, entre
otros argumentos, recuerda que el pacto comisorio constituye una condición resolutoria, por
lo que cabe aplicarle lo dispuesto en el artículo 1484, según el cual las condiciones deben
cumplirse literalmente, en la forma convenida. Y exigir sentencia judicial, no es lo que las
partes convinieron. En el mismo sentido Fernando Alessandri. En contra Arturo Alessandri,
Claro Solar quienes sostienen que cuando se estipula pacto comisorio calificado en otros
contratos distintos de la compraventa debe aplicarse por analogía el art. 1879, y en
consecuencia resolver que el deudor puede enervar la resolución pagando dentro de las 24
horas siguientes a la notificación de la demanda. Por tanto, requeriría también de un juicio
para obtener la resolución.
El artículo 1880, establece que “el pacto comisorio calificado prescribe al plazo prefijado
por las partes, si no pasare de cuatro años, contados desde la fecha del contrato”.
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“Transcurridos estos cuatro años, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un
plazo más largo o ninguno”.
a) El plazo de prescripción que ella establece rige únicamente para el pacto comisorio -
simple o calificado- que reglamenta el Código Civil, es decir para el contrato de
compraventa por no pago del precio.
En el caso del pacto comisorio establecido en otros contratos, o en la compraventa por una
obligación diferente a la de pagar el precio, no se aplica la norma del artículo 1880. La
prescripción en esos casos, se regula por los artículos 2514 inc. 2º y 2515, vale decir,
prescribe en 5 años contados desde que la obligación se hace exigible. Esta opinión no es
naturalmente compartida por quienes son partidarios de aplicar a estos pactos comisorios
por analogía las reglas de la compraventa;
2. PACTO DE RETROVENTA.
2.1 Concepto.
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En el Derecho Romano, el pacto de retroventa era un contrato de compraventa enteramente
distinto e independiente del anterior contrato, celebrado en sentido diverso. En las
legislaciones modernas no se ha seguido la doctrina romana: no se trata de un contrato
enteramente distinto del anterior, aunque opere una nueva transferencia de dominio. En
nuestra legislación, al igual que en la francesa, el pacto de retroventa es lisa y llanamente
una condición resolutoria, que afecta por ende a la extinción del contrato. De tal manera, la
transferencia de la cosa del comprador al vendedor, opera a consecuencia de una condición
resolutoria cumplida, que extingue el derecho del comprador.
El dueño de la cosa la vende y obtiene el dinero; puede luego recobrarla pagando la suma
convenida, o, en su defecto, lo que recibió por ella. Este pago es en el fondo la restitución
de la suma prestada.
Presenta para el vendedor una ventaja sobre otras garantías, como la hipoteca. Puede
procurarse una mayor suma de dinero, ya que el acreedor que presta con garantía
hipotecaria tiene lógicamente en cuenta los gastos del cobro de su crédito y no presta sino
lo que pueda valer la finca, con deducción de tales gastos. El vendedor confía en que,
dentro del plazo fijado, podrá procurarse los fondos para reembolsar el precio y recobrar la
cosa.
Para el comprador las ventajas son enormes. Podrá hacer suya la cosa por el solo hecho de
que el vendedor deje pasar el plazo sin efectuar el reembolso; la venta se hará, entonces,
irrevocable.
Pero el pacto también presenta inconvenientes: sirve para ocultar préstamos usurarios o
para disfrazar figuras jurídicas que la ley no admite, como la prenda pretoria, en la que el
acreedor prendario puede quedarse con la cosa prendada por el solo hecho de no pagarle el
deudor, sin mediar acción judicial alguna. El art. 2397, aplicable también a la hipoteca,
prohíbe la estipulación de una cláusula de esta naturaleza en la prenda, que los romanos
llamaban lex comisoria.
Para que el pacto de retroventa produzca sus efectos, es menester que concurran los
siguientes requisitos:
Esta exigencia emana no sólo de los términos del art. 1881, sino de la naturaleza del pacto,
que constituye, según se dijo, una condición resolutoria de la cual depende la extinción del
derecho del comprador, siendo menester por tanto que al nacer este derecho, esté afectado
por tal condición.
En sentido diverso, un fallo de la Corte de Santiago de agosto de 1876 afirma que las
disposiciones del Código no exigen, tratándose de la retroventa convencional, que el
vendedor consigne el precio de la cosa para llevar a efecto el pacto; basta que se ofrezca la
devolución del precio convenido.
Es necesario que la acción que nace del pacto se ejerza dentro del término fijado por las
partes o en su defecto por la ley. El plazo fijado por las partes no podrá exceder de 4 años
(art. 1885). Este plazo no es propiamente un plazo de prescripción, sino lo que en derecho
se denomina un término de caducidad, porque el derecho se extingue por la sola llegada del
plazo, sin que sea necesario que la otra parte lo alegue y una declaración judicial que así lo
establezca.
En todo caso, en un fallo de la Corte Suprema de diciembre de 1964, se previene que aun
cuando el plazo no fuere de caducidad, se trataría de una prescripción de corto tiempo, que
corre contra toda persona, o sea, no se suspende.
Para que el vendedor pueda ejercitar la acción y se resuelva el contrato, deben concurrir los
siguientes requisitos:
Pero establecido lo anterior, no existe unanimidad en cuanto a la vía judicial idónea. Según
se expresa en el citado fallo de 1946 de la Corte de La Serena, y en otra sentencia de marzo
de 1908 de la Corte de Santiago, la ley no obliga al vendedor o retrocomprador a efectuar el
requerimiento con fórmulas o procedimientos sacramentales al retrovendedor, para que
pueda entenderse que sólo de esa manera ejercita aquél eficazmente su derecho. La ley no
impone al retrocomprador entablar una demanda contra el comprador en que pida condenar
a éste para retrovender. Basta cualquier gestión judicial en que el vendedor manifieste su
propósito de comprar de nuevo lo que vendió con pacto de retroventa (por ejemplo, una
gestión de pago por consignación efectuada por el retrocomprador). Alessandri no
concuerda con esta interpretación tan amplia, señalando que debe deducirse demanda
formal.
(ii) Que al momento de ejercer la acción, el vendedor ponga el precio a disposición del
comprador.
La acción que nace del pacto de retroventa debe ejercitarse dentro del término fijado por las
partes o por la ley. El plazo que fijen las partes, no podrá exceder de 4 años, y si fuere
mayor, caducará el derecho en los cuatro años: art. 1885, 1º.
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Las partes podrían estipular que el derecho a ejercer la acción emanada del pacto de
retroventa quede subordinado al cumplimiento de una condición. En este caso, se previene
en una sentencia de la Corte de Santiago de noviembre de 1951, que la condición adicional
debe cumplirse dentro del plazo máximo de 4 años. De lo contrario, sería fácil eludir el
mandato del art. 1885.
Conforme al art. 1885, inc. 2º, el vendedor debe dar un aviso previo al comprador, con 6
meses de anticipación si se trata de bienes raíces y de 15 días si se trata de bienes muebles.
Con todo, si la cosa fuere fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo, y a
consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución
demandada sino después de la próxima percepción de frutos.
Se debe distinguir si el vendedor ha ejercitado o no dentro del plazo legal la acción que
emana del pacto de retroventa.
Como en el caso de toda condición resolutoria cumplida, será menester examinar los
efectos entre las partes y con relación a los terceros.
b.1) Efectos entre las partes: se deben prestaciones mutuas (arts. 1881 y 1883). Se trata
de los efectos propios de toda condición resolutoria cumplida, a saber:
- El comprador debe devolver la cosa con todas sus accesiones naturales. Puede
ocurrir que las partes estipulen que la cosa quede en poder del vendedor hasta el
vencimiento del pacto de retroventa, y que el derecho conferido por éste caduque en
definitiva. En tal caso, subraya un fallo de la Corte de Tacna de mayo de 1913, que el
vendedor no estará obligado al pago de intereses o de arriendo, salvo que así se hubiere
convenido; pero sí debe responder en cuanto a los frutos producidos por la cosa desde el día
en que venció el plazo para ejercer el derecho de retroventa estipulado hasta la efectiva
entrega de la cosa.
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- El comprador debe indemnizar al vendedor los deterioros imputables a hecho o
culpa suya.
b.2) Respecto de los terceros: rigen las reglas generales de los arts. 1490 y 1491, según
lo dispone expresamente (y en verdad innecesariamente) el art. 1882.
De conformidad al art. 1884, el derecho que nace del pacto de retroventa es intransferible,
sin perjuicio que sí puede transmitirse por causa de muerte.
3. PACTO DE RETRACTO.
Se llama pacto de retracto o adictio in diem aquel en que las partes convienen que se
resolverá la venta si, en un plazo determinado, se presenta un nuevo comprador que ofrezca
al vendedor condiciones más ventajosas que el comprador primitivo.
Se trata de una compraventa sobre la que pende una condición resolutoria ordinaria, pero a
diferencia del pacto de retroventa, la condición es casual, pues no implica incumplimiento
del contrato y depende de la voluntad de un tercero.
El art. 1886 dispone: “Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá
pasar de un año) persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo
pactado; a menos que el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se
allane a mejorar en los mismos términos la compra”.
La disposición merece dos observaciones: (a) El plazo para mejorar la compra no puede
exceder de un año; (b) Para evitar la resolución, el comprador o la persona que hubiere
adquirido de él la cosa puede mejorar la compra en los mismos términos que el nuevo
comprador.
Los efectos del pacto de retracto, tanto respecto de las partes como en relación a terceros,
son análogos a los del pacto de retroventa (art. 1886, 2º y 3º).
Así, por ejemplo, las partes pueden estipular que el saldo de precio devengará intereses.
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Las partes sólo están limitadas por la ley, la moral, el orden público y las buenas
costumbres.
G.
Rescisión de la venta por lesión enorme.
La lesión es el perjuicio pecuniario que las partes sufren como consecuencia de la falta de
equivalencia de las prestaciones recíprocas de un contrato conmutativo.
Pero la estabilidad del contrato requiere que el desequilibrio de las prestaciones sea de gran
entidad para que se justifique la rescisión. La lesión, en otros términos, debe ser enorme.
2. REQUISITOS.
Tiene lugar la rescisión de la venta por causa de lesión siempre que concurran los
siguientes requisitos: (i) que la venta sea susceptible de rescindirse por causa de lesión; (ii)
que la lesión sea enorme, en los términos que señala la ley; (iii) que la cosa no haya
perecido en poder del comprador; (iv) que el comprador no haya enajenado la cosa, y (v)
que la acción correspondiente se entable en tiempo oportuno.
2.1 Debe tratarse de aquellas ventas en que la ley admite lesión enorme.
La rescisión por causa de lesión tiene cabida sólo en los actos que la ley expresamente
señala. Por este motivo, el legislador creyó oportuno consignar, en el art. 1888, que “el
contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme”.
a) No procede la acción rescisoria por lesión enorme “en las ventas de bienes muebles”
(art. 1891).
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Se excluye la venta de bienes muebles, por razones históricas, al establecerse así en el
código francés, en una época en que la base de la fortuna era la propiedad raíz.
Lo anterior implica también que tampoco se admite en las ventas mercantiles, que siempre
recaen sobre cosas muebles, disponiéndose en todo caso expresamente que no tiene cabida,
en el art. 126 del Código de Comercio, que dispone: “No hay rescisión por causa de lesión
enorme en los contratos mercantiles”.
b) No habrá tampoco lugar a la acción rescisoria en las ventas “que se hubieren hecho
por el ministerio de la justicia” (art. 1891).
Por ende, no todas las ventas de inmuebles pueden rescindirse por lesión enorme: se
excluyen las que se efectúan por el ministerio de la justicia, cuando se trata de ventas
forzadas en el marco de un juicio ejecutivo, o en un juicio de liquidación y partición, e
incluso las ventas en pública subasta en los actos de jurisdicción voluntaria que exigen tal
trámite, por ejemplo. En estos casos, la venta debe efectuarse en pública subasta, y los
postores podrán pugnar libremente en la determinación del precio.
En cambio, no se trata de ventas hechas por el ministerio de la justicia, aquellas en que ésta
se limita a ordenar que se extienda la escritura pública de compraventa por negativa del
prometiente vendedor a otorgarla. Tratase aquí de un contrato libremente acordado por las
partes y ordenado cumplir por sentencia ejecutoriada, y no de una venta cuya generación
sea propiamente obra de la justicia. En consecuencia, si se dan los requisitos de la lesión
enorme, no puede rehusarse la correspondiente acción rescisoria al vendedor que, en la
escritura del contrato, figura representado por el juez a causa de su rebeldía (Corte
Suprema, fallos de junio de 1968 y abril de 1980).
c) No cabe la rescisión por lesión enorme, aunque se trate de inmuebles, en las ventas
de minas (art. 170 del Código de Minería).
Se señala en numerosos fallos que la acción rescisoria por lesión enorme no procede en la
cesión de derechos hereditarios hecha a título oneroso, aunque en ella se comprendan
bienes raíces; la especificación de éstos no tiene otro valor que el de indicar los bienes
inmuebles comprendidos en la herencia. Lo anterior en base a las siguientes razones: i)
dicha cesión no es una venta de bienes raíces; ii) el que cede un derecho de herencia a título
oneroso sin especificar los efectos de que se compone sólo responde de su calidad de
heredero; y iii) no es posible determinar el valor del derecho cedido a la fecha del contrato,
pues la cuantía de las cargas y obligaciones que afectan a aquel derecho depende de una
liquidación futura (Corte de Concepción, noviembre de 1875, septiembre de 1883; Corte de
Santiago, mayo de 1878, mayo de 1892, Corte de Talca, noviembre de 1896, octubre de
1912; Corte Suprema, mayo de 1950).
2.2 Que haya lesión enorme en los términos del art. 1889.
El precepto enfoca la lesión enorme tanto desde el punto de vista del vendedor como del
comprador.
El vendedor sufre lesión enorme, “cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del
justo precio de la cosa que vende”. Así, por ejemplo, si la cosa valía $ 50.000.000.-, y
recibió $ 24.999.999.-
A su vez, el comprador sufre lesión enorme “cuando el justo precio de la cosa que compra
es inferior a la mitad del precio que paga por ella.” Así, por ejemplo, si la cosa valía $
50.000.000.-, y pagó $ 100.000.001.- Parece una fórmula más sencilla para enunciar el
segundo caso, la siguiente: “cuando paga más del doble del justo precio de la cosa que
compra”.
Cabe señalar que el justo precio que debe tomarse en cuenta para determinar si hay o no
lesión enorme, es aquél que tenía la cosa al tiempo del contrato, y puesto que ésta sólo
tiene cabida, en lo que se refiere a la compraventa, tratándose de la venta de bienes
inmuebles, habrá que estar al justo precio que tenía la cosa al tiempo de otorgar la escritura
pública respectiva.
Se entiende por justo precio el que corresponde al valor comercial de la cosa, determinado
por la ley de la oferta y la demanda. En un juicio, será prueba concluyente, usualmente, la
tasación que practique un perito.
Como establece una sentencia de junio de 1983, de la Corte de Santiago, el vendedor que
demanda la rescisión de un contrato de compraventa de un inmueble por lesión enorme,
debe acreditar dos hechos sustanciales: el justo precio del bien raíz vendido al tiempo del
contrato, y que el precio que ha recibido es inferior a la mitad del mismo.
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Para que proceda la rescisión por lesión enorme es preciso que la cosa no haya perecido en
poder del comprador. En efecto, el art. 1893 previene: “Perdida la cosa en poder del
comprador no habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión del contrato”.
Lo anterior es lógico, puesto que si la cosa pereció en manos del comprador, se tornaría
imposible la restitución al vendedor. La pérdida debe haberse producido por caso fortuito.
Por ejemplo, porque operó una avulsión o se inundó el predio. También podría encontrarse
en esta situación, la pérdida de la cosa por prescripción que hubiere operado a favor de un
tercero, que hubiere entrado en posesión de la cosa, en desmedro del comprador. Pero en
este caso, la pérdida se habría producido por la negligencia del comprador, que dejó que un
tercero se hiciera dueño, por prescripción. En este caso, podría sostenerse la procedencia de
una acción del vendedor para obtener indemnización de perjuicios, pero ello choca contra la
siguiente evidencia: tal acción estaría prescrita, pues a lo menos, deben haber transcurrido
cinco años para haber perdido la posesión del inmueble, lo que a su vez, implica que
también ha prescrito la acción indemnizatoria del vendedor.
Ninguno de los contratantes podrá pedir la rescisión de la venta “si el comprador hubiere
enajenado la cosa” (art. 1893, inc. 2º).
Como se indica en un fallo de la Corte de Talca de abril de 1915, el fin del art. 1893, 2º, es
amparar los derechos de terceros que podrían ser perjudicados si se diera lugar a la
rescisión del contrato; en efecto, ésta podría declararse aún por colusión entre el primer
vendedor y el comprador, produciendo su efecto contra terceros poseedores, en
conformidad al art. 1689; pero obsta a ello la excepción del art. 1893.
En el fallo de octubre de 1878, se agrega que la enajenación del comprador debe hacerse
antes de la demanda. Sin embargo, en sendos fallos de la Corte de Concepción de mayo de
1885 y de la Corte de Talca de noviembre de 1907 y abril de 1915, se concluye que la
enajenación del comprador extingue la acción rescisoria aunque se haga durante el juicio de
rescisión. Alessandri concuerda con la última doctrina. Se indica sobre el particular que el
art. 1893 no distingue en cuanto al momento en que debe efectuarse la enajenación.
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Con todo, si el comprador vendió la cosa en un precio mayor del que había pagado, el
primer vendedor podrá reclamar la diferencia, pero sólo hasta el justo valor de la cosa, con
una deducción de una décima parte.
Por último, para que proceda la rescisión por lesión enorme es preciso que se deduzca la
acción correspondiente en tiempo oportuno.
El art. 1896 dispone: “La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años,
contados desde la fecha del contrato”.
Como prescripción de corto tiempo, no se suspende (art. 2524), corre contra toda clase de
personas (no se aplicaría la suspensión a que alude el artículo 1895 para la nulidad en
general, pues no hay una norma similar en el título de la lesión enorme), pero se
interrumpe, como toda prescripción.
En el caso del inciso 2º del art. 1893, una sentencia de la Corte de Santiago de diciembre de
1933, puntualiza que el plazo de prescripción de la acción de pago del exceso de precio no
se cuenta desde la fecha de la compraventa en que se produjo la lesión, sino desde la fecha
de la compraventa a virtud de la cual el comprador enajena posteriormente la cosa al
tercero, por un mayor precio. Razones: a) porque sólo desde que se consuma este segundo
contrato nace la acción del art. 1893; antes no hay ningún derecho que exista; b) porque, de
contarse el plazo de 4 años desde el primer contrato de compraventa, se seguiría la
consecuencia inadmisible que dicho plazo sería verdaderamente ilusorio, ya que,
verificándose la segunda compraventa después de la primera, la acción aprovecharía sólo
del residuo restante, incurriendo así la ley en la contradicción de dar un plazo de 4 años y
de no darlo prácticamente, pues su ordenación sólo recibiría cabal cumplimiento en un
ejemplo muy rebuscado como sería el de que ambas compraventas se verificaran en el
mismo día.
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De esta manera, habría que distinguir:
Una parte de la doctrina, sin embargo, sostiene que tanto la acción rescisoria como la que
concede el art. 1893 deben prescribir en el mismo plazo contado desde el mismo hecho: la
lesión enorme que se produjo en el contrato de compraventa (Infante).
El art. 1892 previene: “Si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria por
lesión enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se expresare la
intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita”. La ley proclama que la
acción rescisoria es irrenunciable. Autorizar la renuncia importaría abolir la acción; como
indicaba Portalis, “La ley no habría prestado sino un socorro inútil e ilusorio al desgraciado
y al oprimido”.
En la doctrina chilena, todos están de acuerdo en que la renuncia de la acción rescisoria por
lesión enorme hecha en el mismo contrato de compraventa, adolece de nulidad; pero se
discute sobre la validez de la renuncia hecha en acto posterior.
Alessandri Besa cree que ella es eficaz. Alessandri Rodríguez piensa lo contrario, y observa
que si la renuncia de la rescisión por lesión enorme hecha en otro acto puede estimarse
válida en el código civil francés, que se refiere a la renuncia expresa en el contrato mismo,
no lo puede ser en el chileno, pues el art. 1892 no distingue entre renuncia formulada en el
contrato y renuncia manifestada en otro acto, posterior o separado. Por tanto, el intérprete
no puede distinguir donde la ley no lo hace. Se agrega que la primera interpretación abre
campo a los abusos, pues contratantes inescrupulosos podrían exigir la renuncia unilateral
de la acción en un acto inmediatamente posterior al contrato de compraventa, presionando
con el no pago del precio o de los saldos pendientes.
Buscando una salida práctica al problema, algunos han estimado que podría celebrarse una
transacción, en virtud de la cual las partes, precaviendo un litigio eventual, se otorguen
pleno finiquito respecto de la compraventa. Ello aminoraría el riesgo, aunque en todo caso,
en dicha transacción no podría renunciarse a la acción en cuestión. Otra fórmula podría
consistir en la cesión de las acciones, hecha por el vendedor o comprador que se cree
perjudicado con la lesión enorme pero que no tiene interés en demandar, a un tercero
propuesto por la contraparte en el contrato de compraventa. Quedaría de esta forma
"clausurada" la posibilidad de accionar.
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Pero en la compraventa, la rescisión por lesión enorme varía, pues se funda en la manifiesta
desproporción en las prestaciones, y propende al restablecimiento del equilibrio de estas
prestaciones.
En una sentencia de la Corte de Santiago, de agosto de 1890, se afirma que conforme al art.
1890, la consecuencia legal que trae entre los contratantes la declaración de nulidad por
causa de lesión enorme se reduce a una obligación alternativa, al arbitrio del comprador, de
restituir la propiedad, conformándose con la rescisión del contrato o de sanear la venta,
completando el justo precio de la cosa vendida con deducción de una décima parte.
Alessandri señala que no estamos ante una obligación alternativa, porque si así fuera, la
pérdida de una de las cosas debidas siempre dejaría al deudor en la obligación de entregar
la otra. Sin embargo, el art. 1893 niega expresamente esta acción en este caso.
El comprador demandado que ha optado por insistir en el contrato, puede enervar la acción
de rescisión, completando el justo precio con deducción de una décima parte. Alessandri
advierte que la décima parte no se calcula sobre la cantidad que se debe pagar para evitar la
rescisión sino sobre el justo precio, deduciendo de él esa décima parte. Así lo ha reconocido
también la jurisprudencia de nuestros tribunales.
En uno y otro caso, comprador y vendedor obtienen una ventaja del 10% sobre el justo
precio que la ley reputa legítima. En el primer caso, el comprador habrá pagado $ 900 por
lo que vale $ 1.000; en el segundo, por lo que vale $ 1.000 habrá pagado, a la postre, $
1.100.
Cabe destacar que las facultades del comprador y del vendedor para consentir en la
rescisión o para evitarla, puede ejercerlas en forma discrecional, ya que el art. 1890 emplea
la expresión “a su arbitrio”.
El derecho de opción que tiene el comprador o vendedor demandado, sólo nace una vez que
queda ejecutoriada la sentencia que acoge la demanda rescisoria (Corte de Chillán, junio de
1943, y Corte de Santiago, septiembre de 1948). Alessandri concuerda con esta conclusión,
porque mientras proceda en contra del fallo algún recurso no se sabe si hay o no rescisión,
ya que puede ser alterado; y como es la existencia de la lesión enorme la que da nacimiento
a este derecho, es evidente que mientras no se establezca de un modo inalterable ese hecho,
el demandado no está en situación de ejercitarlo.
Como se indicó, la ley ha determinado la cantidad que el demandado debe restituir para
evitar la rescisión, relacionándola con el justo precio, aumentándose o disminuyéndose en
un 10%, según el caso.
El justo precio debe fijarse en la sentencia que declara la rescisión por lesión enorme, y en
base al mismo, acoger la demanda. Si el fallo no señala cuál es el justo precio del inmueble
vendido, mal puede dar lugar a la rescisión del contrato. A su vez, al ejercer el demandado
el derecho que le otorga el art. 1890, debe atenerse a la cantidad regulada en la sentencia
(Corte Suprema, julio de 1972).
La rescisión de la venta por lesión enorme, en general, como toda nulidad, confiere el
derecho a las partes a ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubieren
celebrado el contrato rescindido. Pero con respecto a la rescisión por lesión enorme, se
observan las siguientes modalidades:
(i) El vendedor deberá restituir el precio y el comprador la cosa, con intereses y frutos,
pero sólo aquellos devengados o percibidos desde la notificación de la demanda
correspondiente2: art. 1890, 2º (el precepto alude a “la fecha de la demanda”, pero debe
entenderse por tal la fecha en que ésta se notifica). De tal forma, el vendedor, para evitar la
rescisión, además de restituir el exceso recibido sobre el justo precio aumentado en una
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décima parte, debe pagar al comprador intereses legales (corrientes) sobre esa suma desde
la fecha de la demanda (Corte de Talca, mayo de 1911). Por su parte, el comprador que
opta por completar el justo precio debe hacerlo con los intereses legales producidos desde
la fecha de la demanda de lesión enorme (Corte de Chillán, junio de 1943). Lo mismo
acontece, en cuanto a los frutos e intereses, si se opta por la rescisión del contrato.
(ii) El vendedor, conforme al art. 1894, no podrá pedir cosa alguna en razón de los
deterioros que haya sufrido la cosa, excepto en cuanto el comprador hubiere aprovechado
de ellos (norma similar a la del art. 906). El comprador, entonces, se considera de buena fe,
durante el tiempo en que se produjo el deterioro de la cosa, a menos que se hubiere
aprovechado del menoscabo.
(iii) La rescisión del contrato de compraventa no afecta a los terceros adquirentes, según
indicamos. Observamos que en este punto, existe una diferencia respecto de los efectos
generales de la nulidad (art. 1689).
(iv) El comprador, que debe restituir la cosa, previamente está obligado a purificarla de
las hipotecas u otros derechos reales constituidos sobre el inmueble: observamos otra
excepción respecto de los efectos generales de la nulidad frente a terceros (artículo 1895).
Una sentencia de la Corte de Santiago de julio de 1912, ignorando el claro tenor de la ley,
concluye que las hipotecas constituidas por el comprador sobre la cosa objeto de la venta
que se rescinde por lesión enorme, caducan por el solo efecto de la rescisión, a virtud de lo
dispuesto en el art. 2416.
Alessandri precisa que dicha sentencia desconoce el verdadero aspecto de la cuestión, pues
la resuelve por el art. 2416, que no tiene aplicación en este caso por ser la rescisión por
lesión enorme una nulidad especialísima que se rige por las disposiciones especiales
establecidas al respecto, entre las cuales figura la del art. 1895, que deja subsistentes esas
hipotecas aun después de pronunciada. Lo dicho se aplica también a todos los demás
derechos reales que el comprador haya constituido sobre la cosa, como usufructos, censos,
servidumbres, etc. Unos y otros no caducan por el solo efecto de la rescisión, sino que
subsisten, en tanto el comprador no los haga desaparecer.
(v) Las partes no están obligadas a pagar las expensas que haya ocasionado el contrato
(artículo 1890, parte final).
CONTRATO DE PERMUTA
1. DEFINICIÓN.
La definición de la permuta está contenida en el art. 1897, que dispone: “La permutación o
cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo
cierto por otro.”
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Algunos autores han señalado que la definición no es del todo precisa, puesto que también
hay permuta cuando se cambia una cosa por otra y por una suma de dinero, siempre que la
cosa que se entrega a cambio de la primera, valga más que la suma de dinero (art. 1794).
Por ende, si la cosa y la suma de dinero valen lo mismo, habrá compraventa.
Por expreso mandato del art. 1900, se aplican a la permuta las disposiciones relativas a la
compraventa, en lo que no se opongan a la naturaleza del primer contrato.
a) Es un contrato bilateral.
b) Es un contrato oneroso.
d) Es un contrato principal.
e) Es un contrato consensual, por regla general (art. 1898), salvo que una de las cosas
que se cambian o ambas sean bienes raíces o derechos de sucesión hereditaria, casos en los
cuales el contrato será solemne, perfeccionándose por escritura pública (lo anterior, guarda
perfecta armonía con el art. 1801, 2º).
f) No pueden cambiarse las cosas que no pueden venderse (art. 1899, 1º, en relación
con el artículo 1810).
g) No son hábiles para celebrar el contrato de permutación las personas que no son
hábiles para celebrar el contrato de compraventa (art. 1899, 2º). Se aplicarán a la permuta,
por ende, las incapacidades particulares o prohibiciones que estudiamos en la compraventa
(artículos 1796 a 1800).
CESIÓN DE DERECHOS
La cesión de derechos lato sensu es el traspaso de un derecho por acto entre vivos. Tanto
los derechos reales como los personales, exceptuándose solamente los personalísimos,
pueden ser objeto de enajenaciones o transferencias.
En particular, el Título XXV del Libro IV del Código Civil trata tres materias diferentes: (i)
de la cesión de créditos personales; (ii) de la cesión del derecho de herencia; y (iii) de la
cesión de derechos litigiosos.
De este modo, la denominación del título no es exacta; sugiere que se tratará, de un modo
general, de la cesión de toda clase de derechos. En verdad, se ocupa de la cesión de ciertos
créditos o derechos personales; no trata de la cesión de los derechos reales sino sólo del de
herencia, y de la cesión de derechos litigiosos que, naturalmente, pueden ser reales o
personales. Por ello, la cesión de los derechos reales sigue las reglas de todos los contratos,
con excepción del derecho real de herencia, para el cual el Código Civil ha establecido
normas especiales.
En principio, todos los créditos son transferibles, excepto aquellos que tienen un carácter
personalísimo.
Pero la manera de efectuar la cesión varía según la forma del título de que consta el crédito.
Desde este punto de vista los créditos pueden ser nominativos, a la orden o al portador.
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Créditos nominativos son aquellos en que se indica con toda precisión la persona del
acreedor y que no son pagaderos sino precisamente a la persona designada. Tal es, por
ejemplo, el crédito del vendedor contra el comprador por el precio de la compraventa.
Créditos a la orden son aquellos en que al nombre de la persona del titular se antepone la
expresión “a la orden” u otra equivalente. Tales créditos son pagaderos a la persona
designada o a quien ésta ordene o designe. Las letras de cambio, los pagarés y cheques
adoptan generalmente esta forma.
Créditos al portador son aquellos en que no se designa la persona del acreedor o llevan la
expresión “al portador”. De esta clase de créditos son los cheques en que no se han borrado
las palabras "al portador".
El art. 1908 prescribe: “Las disposiciones de este título no se aplicarán a las letras de
cambio, pagarés a la orden, acciones al portador y otras especies de transmisión que se
rigen por el Código de Comercio o por leyes especiales”.
La cesión de los créditos a la orden se verifica mediante endoso (art. 164 del Código de
Comercio), que es un escrito puesto al dorso de la letra de cambio y demás documentos a la
orden por el cual se transfiere el dominio del documento o, más bien dicho, del crédito de
que da constancia (art. 17 de la Ley N° 18.092).
Los documentos al portador se ceden “por la mera tradición manual” (art. 164 del Código
de Comercio).
En nuestra legislación, sin embargo, y así se sostiene unánimemente hoy en día por la
doctrina, la cesión de derechos personales no es un contrato, sino la manera de efectuar la
tradición de los derechos personales. No es un contrato generador de obligaciones, sino la
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manera de cumplir o consumar el contrato, la manera en que se transfiere el dominio sobre
un derecho.
a) Por de pronto, el art. 1901 establece la forma como se perfecciona la cesión, entre
cedente y cesionario, “a cualquier título que se haga”.
La disposición deja en claro que la cesión requiere un título y que éste puede adoptar
diversas formas. Un crédito puede cederse, en efecto, a título de compraventa, de permuta,
de donación, de aporte en sociedad.
c) En fin, el art. 1901 reproduce casi literalmente la regla del art. 699: “La tradición de
los derechos personales que un individuo cede a otro se verifica por la entrega del título
hecha por el cedente al cesionario”.
En toda cesión de créditos, intervienen tres personas: (i) El cedente: que es el acreedor,
titular del derecho personal y que lo transfiere a otro; (ii) El cesionario: que es la persona
que adquiere el derecho cedido y pasa a ocupar el lugar del acreedor; y (iii) El deudor
cedido: sujeto pasivo del derecho cedido, que queda obligado en favor del cesionario.
Si en la cesión intervienen tres personas, hay que analizar la manera como se perfecciona
respecto de todos ellos. En la cesión de créditos hay dos etapas: la primera se desarrolla
entre el cedente y el cesionario y tiende a dejar perfeccionada entre ellos la cesión; la
segunda etapa se desarrolla con el deudor, y tiende a ponerlo en conocimiento de que la
persona del acreedor ha cambiado.
Por ende, perfecta la cesión entre las partes, aún puede no estarlo respecto del deudor
cedido y de terceros.
Puesto que la cesión de créditos es la tradición de los derechos personales y puesto que
dicho modo de adquirir requiere un título traslaticio de dominio, es necesario que entre el
cedente y el cesionario exista un contrato traslaticio de dominio, que puede ser de venta,
permuta, donación, etc. En esta fase, para nada interviene el deudor ni los terceros. La
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existencia del título es de exclusiva incumbencia del cedente y cesionario (Corte de
Santiago, julio de 1932).
En virtud de esta entrega del título, el cesionario se convierte, frente al cedente, en titular
del crédito.
La entrega del título supone que el crédito cedido conste por escrito. ¿La imposibilidad de
efectuar la entrega importa que no puedan cederse los créditos que no constan por escrito?
Una respuesta afirmativa dejaría sustraídos del comercio una apreciable cantidad de
derechos personales, contrariando el espíritu general de la legislación.
Realizada la entrega real o simbólica del título por el cedente al cesionario, queda
perfeccionada la transferencia del dominio del crédito, y radicado éste en manos del
cesionario. Termina con esto la primera etapa de la cesión de créditos. Pero hay otro que
tiene intereses comprometidos: el deudor cedido. Este puede no tener conocimiento del acto
que ha mediado entre el cedente y el cesionario; pero dado que es el quien va a efectuar el
pago, es de absoluta necesidad que se le ponga en conocimiento de la cesión, y a este
propósito responden los arts. 1902 a 1905.
Conforme al art. 1902, para que la cesión produzca efectos respecto del deudor y terceros,
es necesario que se le notifique al primero o la acepte. La omisión de esta notificación o
aceptación no invalida la tradición entre el cedente y el cesionario, pero respecto del deudor
y los terceros, el crédito se reputa subsistir en manos del cedente, con las consecuencias del
art. 1905: el deudor podrá pagar al cedente, y los acreedores del último podrán embargar el
crédito.
En todo caso, para que la cesión se perfeccione respecto del deudor y terceros, no es
necesaria la concurrencia copulativa de la notificación y la aceptación: basta con una de
ellas. En tal sentido, un fallo de septiembre de 1943, de la Corte Suprema, ratifica que se
trata de condiciones separadas e independientes, de modo que la cesión produce los efectos
ante el deudor y terceros, siempre que se verifique una sola de ellas, si bien nada repugna a
que puedan concurrir ambas.
a) La notificación debe hacerse por vía judicial, exhibiendo el título, que llevará
anotado el traspaso del derecho con la designación del cesionario y bajo la firma del
cedente (1903). Si bien el Código Civil no lo señala expresamente, se ha concluido que la
notificación ha de hacerse a través de receptor judicial, previa resolución del tribunal.
Inicialmente, la jurisprudencia concluyó que el art. 1902 no exigía que la notificación se
hiciera por decreto judicial, de manera que bastaba que la cesión llegara a conocimiento del
deudor de un modo fehaciente, como lo era la diligencia estampada por un ministro de fe,
siempre que la notificación se realizare en la forma prevenida en el art. 1903 (fallos de la
Corte de Santiago, de diciembre de 1864 y abril de 1878). Sin embargo, hoy en día no es
posible sostener lo anterior, considerando las normas del Código de Procedimiento Civil,
concretamente el art. 47, que dispone: “La forma de notificación de que tratan los artículos
precedentes (notificación personal) se empleará siempre que la ley disponga que se
notifique a alguna persona para la validez de ciertos actos, o cuando los tribunales lo
ordenen expresamente”.
Acerca de la exigencia de exhibir el título al deudor, cabe distinguir entre créditos que
constaban documentalmente y los que no estaban en tal condición. Respecto de los
primeros, debe exhibirse tanto el título en que consta dicho crédito, como la escritura de
cesión. Respecto de los segundos, basta con exhibir la escritura de cesión. Así, un fallo de
la Corte de Valparaíso, de diciembre de 1925, previene que no produce efectos contra el
deudor la cesión de un crédito personal, cuya notificación se hace exhibiendo la escritura de
cesión, pero no el título del crédito cedido, y por tanto, debe considerarse existente el
crédito, respecto del deudor, en manos del cedente y no del cesionario que, por
consiguiente, carece de derecho para hacerlo valer en juicio. En el mismo sentido, la Corte
de Valdivia, en una sentencia de octubre de 1935, concluye que al disponer el art. 1903 que
la notificación de la cesión al deudor se haga con exhibición del título, se refiere al título
del crédito mismo, fuente de la obligación o deuda, mencionado en el art. 1901, y no a la
escritura o título en que se hace la cesión, porque lo que ha querido el legislador al imponer
tal requisito, es que el deudor cedido sepa que tiene un nuevo acreedor subrogado al
anterior y que se imponga de este hecho viendo anotado en ese mismo título el traspaso del
derecho de su acreedor al nuevo a quien aquél designa por su nombre y bajo su firma en
dicho título.
Cabe indicar que el deudor no puede oponerse a la cesión (art. 1636, respecto de la
novación). Aun cuando el deudor no consienta o se oponga a la cesión, queda obligado para
con el cesionario. Estamos ante lo que se denomina delegación imperfecta. Para un solo
efecto tiene importancia que la cesión haya sido aceptada por el deudor, y es en materia de
compensación. Si la cesión le ha sido notificada y la ha aceptado sin reservas, el deudor no
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puede oponer en compensación al cesionario, los créditos que antes de la cesión hubiera
podido oponer al cedente. Pero si al tiempo de la cesión formula reservas, podrá oponer
todos los créditos que tenga contra el cedente (art. 1659, 1º). Igual ocurre, si no medió
aceptación, es decir, si el deudor fue notificado de la cesión (art. 1659, 2º).
6. EFECTOS DE LA CESIÓN.
En primer lugar será menester examinar el alcance o extensión de la cesión. En seguida será
preciso considerar la responsabilidad que con motivo de la cesión contrae el cedente.
El art. 1906 establece: “La cesión de un crédito comprende sus fianzas, privilegios e
hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente".
En suma, el cesionario gozará del crédito en los mismos términos que el cedente.
Sin embargo, la cesión no transfiere las excepciones personales del cedente. Se exceptúa la
nulidad relativa que, de acuerdo con el art. 1684, pueden invocar las personas en cuyo favor
la establece la ley y sus cesionarios.
El art. 1659, inc. 1º, dispone: “El deudor que acepta sin reserva alguna la cesión que el
acreedor haya hecho de sus derechos a un tercero, no podrá oponer en compensación al
cesionario los créditos que antes de la aceptación hubiere podido oponer al cedente”.
Pero tampoco puede compensar el deudor los créditos que adquirió antes de la aceptación y
que hubiera podido oponer al cedente. La aceptación sin reservas importa una renuncia de
la compensación.
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Cuando la cesión se perfecciona por la notificación del deudor, la situación es totalmente
distinta. El deudor podrá oponer al cesionario “todos los créditos que antes de notificársele
la cesión haya adquirido contra el cedente, aun cuando no hubieren llegado a ser exigibles
sino después de la notificación” (art. 1659, inc. 2º).
El art. 1907 se ocupa de la responsabilidad del cedente cuando la cesión es a título oneroso.
Cedido un crédito a título gratuito, no cabe ninguna responsabilidad al cedente.
Dispone el art. 1907 que el cesionario de un crédito, a título oneroso, “se hace responsable
de su existencia al tiempo de la cesión, esto es, de que verdaderamente le pertenecía en ese
tiempo; pero no se hace responsable de la solvencia del deudor, si no se compromete
expresamente a ello; ni en tal caso se entenderá que se hace responsable de la solvencia
futura, sino sólo de la presente, salvo que se comprenda expresamente la primera”.
De este modo, por el solo hecho de la cesión onerosa y sin necesidad de especial
estipulación, el cedente responde de que era efectivamente acreedor al tiempo de
efectuarse.
Se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de la solvencia del
deudor. A falta de esta estipulación expresa, el cesionario debe soportar los riesgos de la
insolvencia del deudor cedido.
Precisa el art. 1907 en qué consiste la responsabilidad del cedente: debe reembolsar al
cesionario “del precio o emolumento que hubiere reportado de la cesión”.
Por acuerdo de las partes, el cedente puede asumir otras responsabilidades como, por
ejemplo, la obligación de indemnizar perjuicios al cesionario.
Para que pueda haber cesión del derecho de herencia, es necesario, como presupuesto, que
la sucesión esté‚ abierta. De acuerdo al art. 955, 1º, la sucesión de una persona se abre al
momento de su muerte, en su último domicilio. Se denomina delación de una asignación
hereditaria el actual llamamiento de la ley para aceptarla o repudiarla.
De no concurrir tal presupuesto básico, la cesión adolecería de objeto ilícito (art. 1463), y
por ende, sería susceptible de declararse nula, atendido que el derecho de suceder por causa
de muerte a una persona viva no puede ser objeto de un contrato, aunque intervenga el
consentimiento de la misma persona. Lo anterior tiene una sola excepción, en lo que se
refiere a la cuarta de mejoras (art. 1204).
Las reglas del párrafo 2º del título “De la cesión de derechos” son aplicables sólo cuando
falte la especificación de los efectos que integran la herencia o legado.
En el primer caso (esto es, cuando se especifican especificando los bienes comprendidos en
la cesión), hay una compraventa o permuta, según corresponda, que se rigen por las reglas
generales. Por tanto, al hacerse la partición, si resulta que al cesionario no se le adjudica el
bien que adquirió específicamente, el cedente tendrá las responsabilidades propias de los
contratos mencionados, cuando no se cumple con la obligación de entregar. Por lo demás,
en un fallo de septiembre de 1988, la Corte Suprema concluye que antes de la partición de
la herencia y la consiguiente adjudicación de bienes a los herederos, ninguno de éstos
puede transferir su cuota en la comunidad universal refiriéndola a un bien determinado,
porque sólo está legitimado para transferir lo que tiene, es decir, dicha cuota en la
universalidad.
En cambio, cuando lo que se cede es una cosa incorporal que se denomina “derecho de
herencia”, lo que se cede en buenas cuentas es el derecho del heredero a participar en la
distribución de los bienes del difunto. Ello explica el art. 1909, en cuanto el cedente sólo
responde de su calidad de heredero o legatario. Tal como lo reafirman diversos fallos, el
objeto de la cesión del derecho de herencia es una universalidad o la cuota que al cedente
corresponde en el conjunto de bienes que comprenden el haber hereditario; los bienes
individualmente determinados, no son objeto de esa cesión (Corte Suprema, septiembre de
1905, enero de 1912, agosto de 1920, septiembre de 1920, diciembre de 1922, enero de
1940; Corte de Concepción, noviembre de 1928).
La cesión puede hacerse a título gratuito u oneroso. En el primer caso, se estará ante una
donación que queda por completo sometida a las reglas generales que rigen tal contrato, en
conformidad a las cuales el cedente no tiene ninguna responsabilidad. La cesión del
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derecho de herencia propiamente tal, es la cesión a título oneroso, única regida por los arts.
1909 y 1910.
A su vez, como en el caso de la cesión de créditos, la cesión del derecho real de herencia es
la tradición o enajenación de este mismo derecho, y no el contrato, pues este es el
antecedente en virtud del cual una de las partes se obliga a transferir este derecho a otra,
obligación que se cumple verificando la cesión. Por eso, la cesión del derecho real de
herencia propiamente tal puede definirse como la cesión o transferencia a título oneroso
que el heredero hace del todo o parte de su derecho de herencia a otra persona.
La cesión del derecho real de herencia a título oneroso debe tener un título que le sirva de
antecedente jurídico. Este título o contrato debe constar por escritura pública, de acuerdo a
lo dispuesto en el art. 1801.
Por ello, la Corte Suprema ha resuelto que la tradición del derecho real de herencia no
requiere inscripción, aunque en la herencia haya inmuebles, y que basta con cualquier acto
que signifique ejercicio del derecho por parte del cesionario, como por ejemplo, que solicite
la posesión efectiva, que provoque el juicio de partición, que participe en la misma, etc.
Además, se indica que en la práctica la tesis seguida por nuestra jurisprudencia importa
negar la necesidad de una tradición para adquirir la herencia, ya que en nada se parece a la
tradición pedir la posesión efectiva o entablar la acción de partición. Por otra parte, se crea
una solución de continuidad o vacío en el Registro de Propiedad, cuestión que repugna al
legislador, como aparece de manifiesto en el propio Mensaje del CC., al encomiar el
disponer de un registro completo de toda la propiedad territorial y sus mutaciones.
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Alessandri y Somarriva no comparten estas críticas, y se pliegan a la tesis de la
jurisprudencia mayoritaria, reiterando que la herencia es una universalidad jurídica
independiente de las cosas que la componen.
4. EFECTOS DE LA CESIÓN.
Por efectos de la cesión, el cesionario adquiere todos los derechos y contrae todas las
responsabilidades del cedente. El principio que rige esta materia es el siguiente: el
cesionario debe obtener mediante la cesión el beneficio íntegro que habría obtenido el
heredero, sin que al cedente le sea lícito obtener parte alguna de esos beneficios.
b) Debe el cedente al cesionario, igualmente, los frutos que haya percibido, los créditos
que haya cobrado, los precios recibidos por la enajenación de bienes sucesorios, etc.
El art. 1910 dispone: “Si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o percibido
créditos o vendido efectos hereditarios, será obligado a reembolsar su valor al cesionario”.
d) El cesionario se beneficia del derecho de acrecer. El art. 1910, inc. 3°, establece:
“Cediéndose una cuota hereditaria se entenderá cederse al mismo tiempo las cuotas
hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya estipulado
otra cosa”. Las mismas reglas se aplican al legatario.
5. RESPONSABILIDAD.
En cuanto a la cesión onerosa, el art. 1909 dispone: “El que ceda a título oneroso un
derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone, no se hace
responsable sino de su calidad de heredero o de legatario”.
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No es responsable el cedente de la existencia de tales o cuales bienes, ni de que formen
parte de la herencia o legado, a menos que así se haya estipulado; sólo garantiza o asegura
al cesionario que se encuentra realmente investido del derecho a la herencia o legado.
El cesionario se hace responsable del pasivo de la herencia o legado, respecto del cedente.
Pero, ante terceros, el cedente continúa siendo responsable. Los acreedores pueden siempre
dirigirse contra el cedente y hacer abstracción de la cesión.
El cedente queda siempre directamente obligado; pero tendrá derecho a que el cesionario le
reembolse lo pagado.
Por cierto que los acreedores podrán igualmente accionar contra el cesionario. Al perseguir
al cesionario, los acreedores le aceptarían ciertamente como deudor y se estaría en
presencia de una delegación perfecta o novatoria.
Hay dos conceptos que en el Derecho no deben confundirse: las cosas litigiosas y los
derechos litigiosos.
Cosas litigiosas, según el art. 1464 del Código Civil y las disposiciones del Código de
Procedimiento Civil, son de aquellas especies sobre cuya propiedad se litiga, y en cuya
enajenación hay objeto ilícito si se ha dictado prohibición de enajenar por el tribunal
competente, prohibición que debe haberse inscrito, en el caso de los inmuebles, en el
Registro Conservatorio.
Derechos litigiosos, en cambio, son aquellos que son objeto de una controversia judicial.
Tanto las cosas litigiosas como los derechos litigiosos pueden ser objeto de un acto
jurídico, en las condiciones determinadas por la ley. Hay venta de cosa litigiosa cuando el
contrato recae sobre la cosa corporal misma cuya propiedad se litiga; en cambio, hay cesión
de derechos litigiosos, cuando lo que se cede son las pretensiones que se han sometido por
el demandante a la decisión del tribunal: art. 1911. Se cede “el evento incierto de la litis”.
Se trata de un acto eminentemente aleatorio, porque su objeto es una contingencia incierta
de ganancia o pérdida. En otras palabras, lo que se cede es la posibilidad de ganar o perder
el pleito.
a) En primer lugar, es preciso que se deduzca una demanda sobre el derecho de que se
trata. No es bastante, como pensaba Pothier, que el derecho pueda ser materia de discusión,
sea que el proceso haya comenzado o esté por intentarse.
Sintetizando, dos serían las razones: (i) El art. 1912 se refiere al que persigue el derecho,
vale decir, al demandante; y (ii) El demandado goza del derecho de rescate (art. 1913), de
lo que se desprende que el demandante es el cedente de los derechos litigiosos.
Emilio Rioseco sostiene que el demandado puede ceder sus derechos litigiosos siempre que
concurran dos supuestos: (i) que se trate de derechos reales litigiosos, pues el demandado
no tiene derechos personales sino deudas, y la cesión de éstas no cabe en nuestra
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legislación; y (ii) que no exista, impetrada por el actor, una prohibición o medida
precautoria sobre la “especie cuya propiedad se litiga”.
3. FORMA DE LA CESIÓN.
Para que la cesión produzca efecto respecto del deudor, es menester que éste sea notificado.
El derecho de retracto supone que el demandado esté enterado de la cesión y el art. 1913 se
refiere a esta notificación.
4. TÍTULO DE LA CESIÓN.
El art. 1912 establece que “es indiferente que la cesión haya sido a título de venta o de
permutación”.
La cesión puede igualmente efectuarse a título gratuito. El art. 1913 prevé que, en tal caso,
el cesionario carece del derecho de rescate.
5. EFECTOS DE LA CESIÓN.
Los efectos de la cesión de derechos litigiosos deben enfocarse desde un doble punto de
vista: a) entre cedente y cesionario, y b) respecto del deudor y demandado.
Los efectos de la cesión entre el cedente y el cesionario pueden resumirse como sigue:
No obstante, el art. 1912 expresa que es indiferente “que sea el cedente o el cesionario el
que persiga el derecho”. De esta manera, una vez efectuada la cesión, el juicio puede
proseguirlo el cedente o el cesionario.
b) No debe el cedente al cesionario ninguna garantía por la suerte del juicio; así lo
dispone expresamente el art. 1911. El cesionario ha adquirido un derecho dudoso y
aceptado las contingencias del litigio.
5.2 Efectos de la cesión respecto del demandado. Derecho de rescate o retracto litigioso.
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Dos requisitos son necesarios para que el demandado pueda ejercitar el derecho de rescate.
El demandado debe pagar al cesionario “el valor de lo que éste haya dado por el derecho
cedido” (art. 1913, inc. 1°). Por lo tanto, la cesión debe efectuarse a un título que importe
un sacrificio para el cesionario.
Hecha la cesión a título de venta, el deudor abonará el precio pagado al cedente; verificada
a título de permuta, deberá el valor de la cosa que el cedente recibió a cambio de los
derechos litigiosos.
El demandado deberá pagar, además, “los intereses desde la fecha en que se haya notificado
la cesión al deudor” (art. 1913, inc. 1°).
Las circunstancias que justifican el retracto litigioso no se dan en ciertos casos en que, por
lo mismo, la ley lo declara improcedente (art. 1913):
(i) No tiene lugar en las cesiones “enteramente gratuitas”. No cabría el reembolso del
valor suministrado por el cesionario; por otra parte, la cesión gratuita no puede constituir un
acto de especulación.
(ii) Tampoco tiene cabida en las cesiones “que se hagan por el ministerio de la justicia”.
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Tal sería el caso de la enajenación de un fundo en que se comprenden derechos de agua
actualmente en litigio. El adquirente no persigue un fin especulativo; adquiere el derecho
litigioso porque las aguas son un accesorio indispensable del fundo.
La cesión en este caso tiende a poner fin a un estado de indivisión, finalidad que el
legislador estima plausible.
(v) No tiene lugar tampoco cuando la cesión se hace “a un acreedor en pago de lo que le
debe el cedente”.
(vi) No tiene lugar el derecho de rescate cuando la cesión se hace “al que goza de un
inmueble como poseedor de buena fe, usufructuario o arrendatario, cuando el derecho
cedido, es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble”.
El cesionario, de este modo, logra poner fin a un juicio que amenaza su posesión o impide
su goce seguro y tranquilo.
CONTRATO DE TRANSACCIÓN
1. CONCEPTO.
Un viejo adagio expresa que “más vale un mal arreglo que un buen pleito”. Por medio de la
transacción las partes sacrifican parcialmente sus pretensiones, a cambio de vivir en paz.
Define la transacción el art. 2446: “La transacción es un contrato en que las partes terminan
extrajudicialmente un litigio pendiente, o precaven un litigio eventual”.
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La transacción es un contrato y no exclusivamente un modo de extinguir las obligaciones.
Lo mismo ocurre respecto de la novación que es simultáneamente un contrato y un modo
de extinguir las obligaciones.
La transacción debe reunir por un lado los requisitos comunes de todo contrato, y por el
otro, debe cumplir con dos elementos o requisitos que le son propios. Tales elementos
típicos son dos: (i) que exista un derecho dudoso, y (ii) que las partes hagan mutuas
concesiones o sacrificios.
De la definición del art. 2446 resulta claramente que la transacción requiere la existencia de
un derecho dudoso, actualmente controvertido o susceptible de serlo. La transacción tiende,
justamente, a poner fin a la controversia ya producida o a impedir que se plantee en el
porvenir. Debe existir un derecho controvertido o susceptible de ser controvertido.
Vodanovic indica que “la incertidumbre basta que sea subjetiva, es decir, solo se necesita
que las partes duden a quien le asiste el derecho, y basta también que así lo exterioricen,
aun cuando en su fuero interno puedan saber de qué lado están las pretensiones fundadas
jurídicamente y de qué lado no lo están. Esta duda externa es la que da margen para que la
relación sea controvertible o litigiosa.”
Nótese que la ley no exige que el litigio ya se encuentre trabado, pero sí que un derecho
controvertido pueda conducir a iniciarlo. Naturalmente que si el litigio estuviere terminado
por sentencia con autoridad de cosa juzgada será nula la transacción, como dispone el Art.
2455: que es nula la transacción si “al tiempo de celebrarse, estuviere ya terminado el
litigio por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, y de que las partes o alguna de
ellas no haya tenido conocimiento al tiempo de transigir”. Sin embargo, para que sea nula,
una o ambas partes no deben haber tenido conocimiento de tal situación procesal.
Asimismo, no es transacción el acto que versa sobre un derecho no disputado, Art. 2446
inciso 2.
Lo anterior no significa que las partes renuncien por iguales partes a sus pretensiones, sino
que cada una de ellas renuncie aunque sea a una parte de ellas; es decir, no es menester que
el sacrificio a que cada parte se somete sea de la misma magnitud o importancia
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Por esto se afirma que la transacción podría definirse, con mayor propiedad, como un acto
en que las partes, sacrificando parte de sus pretensiones, ponen fin a un litigio pendiente o
precaven un litigio eventual.
3. CARACTERÍSTICAS DE LA TRANSACCIÓN.
b) Contrato bilateral: por cuanto impone obligaciones a ambas partes, como efecto de
la reciprocidad de las concesiones. Las obligaciones resultantes, que en los demás contratos
tienen siempre un carácter determinado, pueden ser de diversa índole y consistir en dar,
hacer o no hacer.
f) Contrato intuito personae: por ende, puede anularse por error en la persona, a pesar
de ser onerosos, lo que constituye una excepción a la regla general del Art. 1455.
El art. 2447 formula esta regla: “No puede transigir sino la persona capaz de disponer de
los objetos comprendidos en la transacción”.
Por sus resultados la transacción conduce a una enajenación. Ello es evidente cuando
transfiere el dominio de objetos no disputados y constituye un título translaticio de
dominio. Cuando se limita a reconocer derechos preexistentes, envuelve siempre la
renuncia de un derecho, a lo menos parcial.
La transacción es, por tanto, un acto de disposición y es lógico que el legislador exija la
capacidad necesaria para disponer de los objetos comprendidos en ella.
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De este modo, la mujer casada no podrá celebrar una transacción relativa a sus inmuebles
que administre el marido, sino en los casos de los arts. 138 y 138 bis (art. 1754 inc. 4º).
Asimismo, no se puede transigir sobre los bienes raíces del pupilo, sin previo decreto de
juez, debiendo someterse la transacción celebrada a la aprobación judicial, so pena de
nulidad (art. 400).
5. OBJETO DE LA TRANSACCIÓN.
Cuando el art. 2447 dispone que para transigir se requiere ser capaz de disponer,
implícitamente establece que los objetos comprendidos en la transacción deben ser
susceptibles de disposición.
Por consiguiente, no son susceptibles de transacción las cosas que no están en el comercio.
Tal es la regla general; la ley hace de ella diversas aplicaciones.
Del delito nace una acción penal para el castigo del delincuente y puede nacer una acción
civil para la restitución de la cosa o su valor y para el pago de las indemnizaciones en favor
del perjudicado (art. 21 del C. de P. Penal).
El art. 2449 dispone: “La transacción puede recaer sobre la acción civil que nace de un
delito; pero sin perjuicio de la acción criminal”. La disposición claramente significa que no
se puede transigir sobre la acción penal derivada del delito.
Otra consecuencia del principio general se consigna en el art. 2450: “No se puede transigir
sobre el estado civil de las personas”.
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De este modo, no puede transigirse sobre el estado de matrimonio, sobre la calidad de hijo
matrimonial, etc. Pero son susceptibles de transacción las consecuencias pecuniarias
resultantes de un determinado estado civil, como el derecho de suceder.
Es menester tener presente, sin embargo, que la aplicación de esta norma presenta, a
menudo, arduas dificultades; es difícil discernir entre el estado civil mismo y los derechos
que de él emanan porque media entre ambos una íntima conexión.
Pero los arts. 336 y 337 dejan en claro que las reglas indicadas son aplicables sólo a las
pensiones alimenticias futuras que se deban por ley. Son comerciables, por tanto, las
pensiones forzosas atrasadas y las pensiones alimenticias voluntarias, atrasadas o futuras.
Concordante con estas normas, el art. 2451 dispone: “La transacción sobre alimentos
futuros de las personas a quienes se deban por ley, no valdrá sin aprobación judicial; ni
podrá el juez aprobarla, si en ella se contraviene a lo dispuesto en los arts. 334 y 335”.
Autoriza el legislador la transacción porque es útil poner fin o precaver litigios sobre
alimentos; pero debe ser autorizada judicialmente. El juez prestará su autorización a
condición de que no encubra una cesión, renuncia o compensación.
El art. 2452 establece que “no vale la transacción sobre derechos ajenos o sobre derechos
que no existen”.
a) Es indudable que no puede ser válida la transacción que recae sobre derechos
inexistentes porque carecería de objeto.
La transacción es nula por las causas que generalmente invalidan los contratos.
El art. 2453 dispone: “Es nula en todas sus partes la transacción obtenida por títulos
falsificados, y en general por dolo o violencia”.
La nulidad que los vicios de dolo y violencia acarrean es relativa. La frase “nula en todas
sus partes” significa solamente que es nula íntegramente la transacción y que no adolecen
de nulidad sólo aquellas estipulaciones obtenidas por fuerza o dolo (J. Ramón Gutiérrez,
"Estudio sobre los testamentos", R.D.J., t. XV, 1ª parte, p. 178).
Conforme a los principios generales, vicia el consentimiento el error que recae sobre la
identidad de la cosa específica que es materia del acto o contrato (art. 1453).
El error en la persona invalida la transacción. “Si se cree, pues, transigir con una persona y
se transige con otra, podrá rescindirse la transacción” (art. 2456, inc. 2º).
Conforme a las reglas generales, el error sobre la persona vicia el consentimiento cuando la
consideración de ésta sea la causa principal del contrato.
En la transacción, entre tanto, el error subjetivo vicia siempre el consentimiento porque “se
presume haberse aceptado por consideración a la persona con quien se transige” (art. 2456,
inc. 1º).
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El art. 2454 dispone: “Es nula en todas sus partes la transacción celebrada en consideración
a un título nulo, a menos que las partes hayan tratado expresamente sobre la nulidad del
título”.
El título, para estos efectos, es el acto de que emana el derecho sobre que se transige y no el
documento que lo constata.
En verdad, en este caso existe un error porque es de suponer que las partes han transigido
en la creencia de la validez del derecho. Tal sería el caso de un heredero que transige con
un legatario en circunstancia de que es nulo el testamento en que se instituye el legado.
Pero la disposición va más lejos. Será nula la transacción aunque las partes hayan conocido
el vicio de nulidad del título. El art. 2454 reputa válida la transacción sólo cuando las partes
han “tratado expresamente sobre la nulidad del título”.
Para la validez de la transacción no basta, pues, que las partes hayan conocido y tenido en
vista la nulidad; es preciso que las partes hayan abordado expresamente la cuestión.
Con arreglo al art. 2453, es nula la transacción “obtenida por títulos falsificados”.
Esta vez la expresión “título” designa el documento en que consta el derecho que se
transige.
Según el art. 2455, “es nula asimismo la transacción, si, al tiempo de celebrarse, estuviere
ya terminado el litigio por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, y de que las
partes o alguna de ellas no haya tenido conocimiento al tiempo de transigir”.
Se trata, en verdad, de una nueva forma del error. Las partes no han podido transigir sino en
la equivocada creencia de que su derecho era dudoso. La existencia de un fallo firme aparta
toda duda.
El art. 2455 es claro en el sentido de que no es nula la transacción; para ello es preciso que
una de las partes o ambas ignoraran la dictación de la sentencia. Pero es igualmente claro
que si supieron la existencia del fallo firme, no hay transacción.
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6.8 Transacción sobre objetos que títulos posteriormente descubiertos demuestran que
una de las partes no tenía derecho alguno.
El art. 2459 dispone que “si constare por títulos auténticos que una de las partes no tenía
derecho alguno al objeto sobre que se ha transigido y estos títulos al tiempo de transacción
eran desconocidos de la parte cuyos derechos favorecen, podrá la transacción rescindirse”.
a) que aparezcan con posterioridad títulos auténticos que demuestren que una de las
partes no tenía ningún derecho;
Con todo, no será nula la transacción que no ha recaído sobre determinados objetos en
particular, “sino sobre toda controversia entre las partes, habiendo varios objetos de
desavenencia entre ellas” (art. 2459, inc. 1°).
Si la transacción comprende varios objetos y el dolo se refiere a alguno de ellos, “la parte
perjudicada podrá pedir la restitución de su derecho sobre dicho objeto” (art. 2459, inc. 3º).
7. EFECTOS DE LA TRANSACCION.
La transacción, como todo contrato, produce efecto sólo entre las partes. El art. 2461
formula innecesariamente esta regla: “la transacción no surte efecto sino entre los
contratantes”.
Esta regla debe entenderse sin perjuicio de los efectos de la novación en caso de
solidaridad. En otros términos, cuando la transacción importa una novación de la obligación
solidaria, consentida por uno de los varios deudores o acreedores, afecta a los demás.
Es ésta, más bien, una regla de interpretación de las transacciones, concordante con la
disposición general del art. 1561.
La ley equipara los efectos de la transacción a los de un fallo judicial firme. El art. 2460
proclama que “la transacción produce el efecto de cosa juzgada en última instancia”.
La transacción es, en verdad, un sustituto del fallo judicial; las partes juzgan por sí mismas
las diferencias que las separan o amenazan separarlas.
Engendra la transacción una excepción análoga de cosa juzgada; el pleito que se transigió
queda definitivamente terminado y vedado a las partes reabrir el debate; las cuestiones que
amenazaban arrastrar a las partes a un litigio quedan igualmente zanjadas e inhibidas las
partes de abrir debate a su respecto.
Por otra parte, la sentencia judicial firme constituye un título ejecutivo; la transacción, entre
tanto, traerá o no aparejada ejecución según el título de que conste.
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El art. 2463 consigna una norma peculiar a la transacción cuyo cumplimiento se cauciona
con una cláusula penal.
La pena compensatoria, conforme al precepto general del art. 1537, no puede acumularse
con la obligación principal sino cuando se ha estipulado expresamente que por el pago de la
pena no se entiende extinguida dicha obligación principal.
El art. 2463, en cambio, dispone: “Si se ha estipulado una pena contra el que deja de
ejecutar la transacción, habrá lugar a la pena, sin perjuicio de llevarse a efecto la
transacción en todas sus partes”.
No hace falta, pues, una estipulación expresa para demandar al mismo tiempo la pena y el
cumplimiento de la transacción.
CONTRATO DE CENSO
Partes: - Censuario debe pagar el rédito [deudor] anual. Esa renta, se llama
jurídicamente ‘’CANON’’ [no se debe decir así al pago del arrendamiento, que es ‘’renta’’].
- Censualista acreedor.
El censualista le presta dinero al censuario y éste se obliga a pagar los intereses [réditos],
contra la garantía de una finca que éste tiene, la que queda gravada con el derecho real de
censo. Se parece mucho a un mutuo hipotecario, con la gran diferencia, que aquí no se
devuelve el capital, sino sólo los réditos. En cambio, en el mutuo se devuelve el capital.
Art.747. Habla de lo mismo, en que se convierten a capital acensuado para poder enajenar.
- REQUISITOS:
1. Objeto: inmueble por naturaleza, art.2024. No se podrá constituir censo sino sobre
predios rústicos o urbanos, y con inclusión del suelo.
2. Capital: [art.2025] siempre en dinero.
3. Rédito: renta; debe ser también en dinero, de hacerse en frutos, viciará de nulidad la
constitución del censo [2028]. Debe relacionarse con el capital, es decir, proporcional a él.
Art.2026. La razón entre el canon y el capital no podrá exceder de la cuota determinada por
la ley. El maximum de esta cuota, mientras la ley no fijare otro, es un 4% al año.
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4. Título: Art.2023. El censo puede constituirse por testamento, por donación [por eso
basta reconocer el capital], por venta o por cualquier modo equivalente a estos.
5. Formalidades: Art.2027. La constitución de un censo deberá siempre constar por
escritura pública inscrita en el competente Registro [RHYG]; y sin este requisito no valdrá
como constitución de censo; pero el obligado a pagar la pensión lo estará en los términos
del testamento o contrato, y la obligación será personal.
REDUCCIÓN Y TRASLACIÓN: art.2037. El capital impuesto sobre una finca podrá en todo
caso reducirse a una parte determinada de ella, o trasladarse a otra finca, con las
formalidades y bajo las condiciones prescritas en el artículo precedente.
Será justo motivo para no aceptar esta traslación o reducción la insuficiencia de la
nueva finca o hijuela para soportar el gravamen, y se tendrá por insuficiente la finca o
hijuela, cuando el total de los gravámenes que haya de soportar exceda de la mitad de su
valor.
Se contarán en el gravamen los censos e hipotecas especiales con que estuviere ya
gravada la finca.
La traslación o reducción se hará con las formalidades indicadas arriba, y a falta de
ellas quedará subsistente el primitivo censo. [Se trata de trasladar el censo de una finca a
otra o de reducir el capital en la misma. La condición es que la nueva finca tenga valor
suficiente para asegurar el censo].
1. Censo de transmisión no forzosa: art.2043. De todo censo que pertenezca a una persona
natural o jurídica, sin cargo de restitución o transmisión, y sin otro gravamen alguno, podrá
disponer el censualista entre vivos o por testamento, o lo transmitirá abintestato, según las
reglas generales. [Se tramite de modo general, incluso por testamento].
2. Censo de transmisión forzosa: art.2044. En los casos de transmisión forzosa en que haya
de sucederse perpetuamente o hasta un límite designado, el orden de sucesión será el
establecido por el acto constitutivo del censo o de la antigua vinculación que se haya
convertido en él; y en lo que dicho acto constitutivo no hubiere previsto, se observará el
orden regular de sucesión descrito en el siguiente artículo.
- Orden de sucesión [reglas del acto constitutivo; y a falta de reglas se aplica el orden
siguiente].
Primeros llamados: Art. 2045. 1. Al primer llamado sucederá su descendencia de grado en
grado, personal o representativamente, excluyendo en cada grado el de más edad al de
menos.
2. Llegado el caso de expirar la línea recta, falleciendo un censualista sin descendencia que
tenga derecho de sucederle, se subirá a su ascendiente más próximo de la misma línea, de
quien exista descendencia, y sucederá ésta de grado en grado, personal o
representativamente, excluyendo en cada grado el de más edad al de menos.
3. Extinguida toda la descendencia del primer llamado, sucederá el segundo y su
descendencia en los mismos términos.
4. Agotada la descendencia de todos los llamados expresamente por el acto constitutivo,
ninguna persona o línea se entenderá llamada a suceder en virtud de una substitución tácita
o presunta de clase alguna, y el último censualista tendrá la facultad de disponer del censo
entre vivos o por testamento, o la transmitirá abintestato según las reglas generales.
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2017
Pero cesa esta regla en los dos casos siguientes:
1.- Si el censo hubiere sido constituido en subrogación a una antigua vinculación de
familia;
2.- Si el censo estuviere gravado a favor de un objeto propio o de beneficencia.
Falta de descendencia: Art.2046. En el primero de los casos que acaban de señalarse, se
subirá al fundador de la vinculación, y se entenderán tácitamente substituidas a los
expresamente llamados por él las personas que sin ellos le habrían sucedido abintestato,
estos substitutos darán principio a otras tantas líneas, que se sucederán una a otra, según el
orden regular de edad de los respectivos troncos; y dentro de cada línea se sucederá
igualmente según el orden regular, aunque sea otro el establecido por el fundador para las
líneas expresamente llamadas.
Agotadas todas estas líneas de tácita substitución, y no estando gravado el censo en favor
de un objeto pío o de beneficencia, no se admitirá substitución ulterior, y tendrá lugar la
regla 4.) del artículo precedente.
Art. 2047. En el segundo caso de los excepcionales de la regla 4.) del artículo 2045, pasará
el derecho de censo a una fundación o establecimiento pío o de beneficencia elegido por el
Presidente de la República; y dicha fundación o establecimiento gozará del censo con los
gravámenes a que estuviere afecto.
Alcance de llamamiento o exclusión: Art. 2048. En los casos en que se suceda por líneas y
con derecho de representación, toda persona llamada, o excluida del orden de sucesión por
el acto constitutivo, se presumirá serlo con toda su descendencia para siempre; y no se
podrá oponer a esta presunción sino disposiciones expresas del acto constitutivo, en la parte
que fueren incompatibles con ella.
Concurrencia de hijos de matrimonio: Art. 2049. Concurriendo hijos concebidos o nacidos
en matrimonio con hijos nacidos antes del matrimonio de sus padres, se contará la edad de
estos últimos desde el día del matrimonio. Concurriendo entre sí hijos nacidos antes del
matrimonio, se contará la edad de cada uno de ellos desde el día de su nacimiento.
Hermanos gemelos: Art. 2051. Cuando nacieren de un mismo parto dos o más hijos
llamados a suceder, sin que pueda saberse la prioridad de nacimiento, se dividirá entre ellos
el censo por partes iguales, y en cada una de ellas se sucederá al tronco en conformidad al
acto constitutivo. Se dividirá de la misma manera el gravamen a que el censo estuviere
afecto.
Censos incompatibles: Art. 2052. Cuando por el orden de sucesión hubieran de caber a una
misma persona dos censos, y uno de ellos, según su constitución, fuere incompatible con el
otro, la persona en quien ambos recaigan, con cualesquiera palabras que esté concebida la
cláusula de incompatibilidad, tendrá la facultad de elegir el que quiera, y se entenderá
excluida para siempre del otro personal y representativamente; y en este otro se sucederá
según el respectivo acto constitutivo, como si dicha persona no hubiese existido jamás. [Si
una persona tiene derecho a dos censos incompatibles].
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Destrucción: Art. 2041. El censo perece por la destrucción completa de la finca acensuada,
entendiéndose por destrucción completa la que hace desaparecer totalmente el suelo.
Reapareciendo el suelo aunque sólo en parte, revivirá todo el censo; pero nada se
deberá por pensiones del tiempo intermedio.
Redención: liberar al censuario del censo.
- Concepto: Art.2038. Es la consignación del capital a la orden del juez, que lo declara
redimido. Inscrita esta declaración en el competente registro, se extingue completamente el
censo. El censualista será obligado a constituirlo de nuevo con el capital consignado
- Caracteres:
Facultad irrenunciable, Art.2029. Todo censo, aún estipulado con la calidad de perpetuo, es
redimible [Es facultad, pero nunca es obligación].
Mera facultad, Art.2030. No podrá obligarse el censuario a redimir el censo dentro de cierto
tiempo. Toda estipulación de esta especie se tendrá por no escrita.
- Requisitos:
La redención del censo debe ser total [art.2040];
Debe estar al día; art.2039. El censuario que no debe cánones atrasados, puede redimir el
censo cuando quiera.
Prescripción: art.2042.
- Acción personal del censualista: 5 años [P. Extintiva] [expirado dicho plazo no podrá
demandar ninguna de las pensiones devengadas en él, ni el capital de censo].
- Acción real: por la prescripción adquisitiva de otro del derecho. Art.2512; 10 años [p.a.
extraordinaria].
CONTRATO DE SOCIEDAD
- CLASES DE SOCIEDAD
I. SEGÚN SU ESTRUCTURA (elemento esencial de la sociedad)
1. De Personas: el prototipo de ella es la SOCIEDAD COLECTIVA [art.2061.2].
Se define por la administración [los mismos socios o un mandatario; el que no puede
cambiar].
2. De Capitales: el prototipo es la SOCIEDAD ANÓNIMA [art.2061.4].
Lo importante es el capital aportado por los accionistas y a cargo de un directorio,
esencialmente revocable.
3. Mixtas:
3.a. De RESPONSABILIDAD LIMITADA (Ley 3.918, de 1923).
Es una sociedad colectiva [de personas] en que los socios limitan su responsabilidad al
monto de sus aportes.
3.b. EN COMANDITA [art.2061.3].
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Es una mezcla entre sociedad colectiva y sociedad anónima. Aquí se deben distinguir
los socios gestores [responsabilidad ilimitada] de los comanditarios [responsabilidad
limitada]. Los 1os son los que administran el negocio y los comanditarios sólo ponen el
capital, sin administrar.
+ Art.2062. Los comanditarios no pueden incluir sus nombres en la firma o razón social, ni
tomar parte en la administración. De hacerlo, se transforman en socios gestores.
+ Art.2063. Pueden tener uno o más socios comanditarios [se rigen por las normas de la
sociedad anónima]. Los gestores se rigen por las normas de la sociedad colectiva.
Los socios pueden establecer que la sociedad civil sea tratada como comercial
[art.2060]. La sociedad anónima es siempre mercantil, aunque se forme para una actividad
civil [Ej. Ganadería].
- REGULACIÓN DEL CC
Se regula la sociedad modelo civil, que es la Sociedad Colectiva Civil [de personas y de
actividad civil].
1. APORTE
- Es necesario, pues sino, no hay sociedad [art.2055][el que diga que no hay sociedad es
una base de la tesis de la inexistencia].
- Objeto del aporte [art.2055.1]. Se traduce en dinero o efectos [bienes], o bien en una
industria, servicio o trabajo apreciable en dinero.
Requisitos:
Apreciable en dinero.
A título singular [art.2056. No se puede aportar todo el patrimonio, ni se pueden destinar
todas las utilidades obtenidas a la sociedad, salvo la sociedad conyugal, pues ese es su
objeto]. Sin embargo, se pueden poner en la sociedad todos los bienes que se quieran, pero
especificándolos.
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4. INTENCIÓN DE FORMAR LA SOCIEDAD [AFFECTIO SOCIETATIS]
Es un cierto ánimo de formar sociedad. Si se dan los elementos anteriores, se
presume que existe. El CC la exige en la definición de sociedad.
- Necesidad de aumento de aportes: en principio, nadie puede ser obligado a poner más
capital, pero si es la única forma de seguir con la sociedad, se puede retirar.
- Incumplimiento: [art.2101] Se puede obligar el cumplimiento forzado [entrega del aporte]
o pedir la disolución de la sociedad [condición resolutoria tácita]. Además, se deben
indemnizar perjuicios a la sociedad [art.2083; procedente por el retardo en la entrega del
aporte].
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- Imposibilidad de compensación: [art.2093; 2ª parte] (…) y no podrá oponer en
compensación los emolumentos que su industria haya procurado a la sociedad en otros
negocios, sino cuando esta industria no perteneciere al fondo social [debe ser ajena a la
sociedad].
- Actividad de los socios: [art.2091] El producto de las diversas gestiones de los socios en
el interés común pertenecen a la sociedad [todos los socios por igual].
- Casos de imputación de pagos: se trata de determinar si son a la sociedad o al socio.
A. Caso del socio acreedor de un deudor social [art.2092] son 3 reglas: [si ambas deudas
son exigibles]
a.i. El deudor elige.
a.ii. Lo que diga la carta de pago [salvo que en ella se perjudique a la sociedad].
a.iii. A prorrata [si se perjudica a la sociedad].
B. Caso de pago de un crédito social a un socio [art.2090] si un socio hubiere recibido su
cuota de un crédito social y sus consocios no pudieren después obtener sus respectivas
cuotas del mismo crédito, deberá el primero compartir con los segundos lo que haya
recibido, aunque no exceda a su cuota y aunque en la carta de pago la haya imputado a ella.
1.D. INCORPORACIÓN DE NUEVOS SOCIOS (art.2088)
No se puede obligar a los otros socios a incorporar a un 3º, pero sí se puede asociar con un
socio por la parte del mismo, formando así una sociedad particular entre ellos respecto de la
parte antedicha [este es el socio groupier].
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los socios responderán solidariamente. En cambio, en la sociedad colectiva comercial,
responden ilimitada y solidariamente [art.370 Ccio]. Los socios comanditarios, anónimos y
responsabilidad limitada responden sólo por el monto de sus aportes y no por el total de la
deuda como los de la sociedad colectiva, que son obligados al total, pero en proporción a su
aporte.
- ADMINISTRACIÓN DE LA SOCIEDAD
A. CLASES
Administración nombrada en el contrato social.
Administración nombrada en convención posterior.
Administración común de los socios.
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3. ADMINISTRACIÓN COMÚN DE LOS SOCIOS [art.2081].
No habiéndose conferido la administración a uno o más de los socios, se entenderá
que cada uno de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar la sociedad.
- OBLIGACIONES:
Cuidar los bienes sociales: la conservación, reparo y mejora de los objetos que forman el
capital fijo de la sociedad [art.2078.1].
Rendir cuentas: art.2080. El socio administrador es obligado a dar cuenta de su gestión en
los períodos designados al efecto por el acto que le ha conferido la administración, y a falta
de tal designación, anualmente.
- DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD
CAUSAS:
1. Por la expiración del plazo o por el evento de la condición que se ha prefijado para que
tenga fin: art.2098.
Sin embargo, se puede prorrogar por unánime consentimiento de los socios y con
las mismas solemnidades que la constitución primitiva. Ello, siempre antes de que venza el
plazo, pues sino, ya caducó el derecho.
Los codeudores de la sociedad no serán responsables de los actos de ella si no acceden a la
prórroga.
6. Muerte de un socio
Regla general [art.2103]: la sociedad se disuelve por la muerte de cualquiera de los socios.
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Momento de la disolución [art.2103.2 y 3] cuando se enteren de la muerte y se ejecuten
los actos iniciados por el socio que murió.
Excepción: [art.2103.1 y 2104] La sociedad no se disuelve por la muerte:
Casos en que se puede funcionar con los herederos del difunto o sin ellos. Se entiende que
se sigue con los herederos en los casos del art.2104 (arrendamiento de inmuebles, laboreo
de minas y en las sociedades anónimas).
Fuera de los casos legales, se puede pactar en el contrato de sociedad, lo siguiente:
Cláusula de continuar sin herederos [art.2105.1] los herederos del socio difunto que no
hayan de entrar en la sociedad con los sobrevivientes, no podrán reclamar sino lo que le
tocare a su autor, según el estado de los negocios sociales al tiempo de saberse la muerte; y
no participarán de las utilidades o pérdidas posteriores sino en cuanto fuesen consecuencia
de las actividades ya iniciadas al tiempo de saberse la muerte.
Cláusula de continuar con herederos [art.2105.2 y 3] No se trata de un derecho en razón
de la herencia, pues en tal caso sólo tendrían derecho a retirar su parte, pero no a participar
en la sociedad. Todos los herederos pueden participar, sólo se exceptúan los que no
cumplan con ciertos requisitos establecidos en la ley o el contrato, o que no tengan edad
suficiente [representante]. Si hay herederos que no tienen la administración de sus bienes,
participan por medio de su representante legal.
9. Renuncia de uno de los socios: art.2108 [También el retiro de hecho, sin renuncia;
art.2113].
- Condiciones para admitir la renuncia como causa de extinción: hay que distinguir si la
duración de la sociedad era indefinida o fija.
Si fue indefinida art.2065. Es indisoluble, pero se salva el derecho de renuncia de los
socios.
Si se ha pactado un tiempo fijo o para un negocio de duración limitada art.2108.2. No
tendrá efecto la renuncia si por el contrato de sociedad no se hubiere dado tal facultad o si
no hubiere motivo [enfermedad del socio que renuncia; mal estado de sus negocios, etc.].
- Requisitos de la renuncia:
Se debe notificar art.2109; notificación personal a todos los otros socios. Pero se
entiende hecha a todos si se le notifica al socio administrador si es uno solo. Los socios no
notificados pueden optar entre hacer efectiva la renuncia o que les sea inoponible y hacer
subsistir la sociedad.
Debe ser de buena fe art.2111. Renuncia de mala fe el socio que lo hace para apropiarse
una ganancia que debía pertenecer a la sociedad. Es el típico caso de la Teoría del Abuso
del Derecho, pues hay derecho a renunciar, pero se hace en perjuicio del resto de los socios.
Las sanciones son fuertes, pues en tal caso, el resto de los socios pueden excluirle de toda
participación en los beneficios sociales y obligarle a soportar su cuota en las pérdidas.
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Debe ser tempestiva en tiempo oportuno [art.2110]. Renuncia intempestivamente el
socio que lo hace cuando su renuncia es perjudicial a los intereses sociales. La sociedad
continuará entonces hasta la terminación de los negocios pendientes en que fuera necesaria
la cooperación del renunciante. Las sanciones son las mismas que para la renuncia de mala
fe (el resto de los socios pueden excluirle de toda participación en los beneficios sociales y
obligarle a soportar su cuota en las pérdidas).
- EFECTOS DE LA DISOLUCIÓN:
1. División de los objetos que componen su haber hay que liquidar la sociedad de
acuerdo a las reglas de la partición hereditaria [art.2115; arts.1317 y ss.]. Es arbitraje
forzoso [nombrado en el contrato o por la justicia].
2. La disolución no puede alegarse contra 3os, sino en los casos siguientes:
Cuando la sociedad ha expirado por la llegada del día cierto prefijado para su terminación
en el contrato.
Cuando se ha dado noticia de la disolución por medio de 3 avisos publicados en el
periódico de la comuna o de la capital de provincia, o de la región.
Cuando se pruebe que el 3º ha tenido oportuna noticia de la disolución por cualesquiera
medios [art.2114].
CONTRATO DE MANDATO
1. DEFINICIÓN.
El Código Civil define al contrato de mandato en el art. 2116, en los siguientes términos:
“El mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a
otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera”. El inciso segundo
agrega que “La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo
acepta apoderado, procurador, y en general, mandatario”.
Cabe destacar, desde ya, la importancia que tiene la expresión “confía”, que pone de
manifiesto, según veremos, su carácter de contrato intuito personae.
El encargo que constituye el objeto del mandato debe consistir en la ejecución de actos
jurídicos.
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que administra, comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de tierras,
minas o fábricas que se le hayan confiado.
(II) EXCEPCIONES.
En principio, todos los actos jurídicos pueden ejecutarse mediante mandatarios, salvo que la
ley disponga lo contrario, como acontece:
b) A propósito del albaceazgo, cuando el artículo 1280, inciso 1º, establece que es
indelegable, a menos que el testador lo haya autorizado;
d) Con la ratificación ante un Oficial del Registro Civil, del matrimonio celebrado ante
un Ministro de culto (artículo 15, inciso 2°, Ley de Registro Civil, en relación al artículo 20
de la Ley de Matrimonio Civil).
El art. 2118 establece que “los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos
estudios, o a que está unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de
terceros, se sujetan a las reglas del mandato”.
A tales servicios serán igualmente aplicables, en su caso, las normas del arrendamiento de
servicios o del contrato de trabajo.
En suma, habrá “verdadero mandato”: (i) si el negocio es de mutuo interés del mandante y
del mandatario; (ii) si el negocio es de interés del mandante y de un tercero; (iii) si el
negocio interesa sólo al mandante; y (iv) si el negocio es de interés de un tercero,
exclusivamente.
Por este motivo, la capacidad que requieren uno y otro para celebrar el contrato ha de ser
necesariamente diversa.
La capacidad del mandante debe ser analizada desde una doble perspectiva:
b) En cuanto a la capacidad para ejecutar por sí el negocio que confía, debe recordarse
que el mandatario obra a cuenta y riesgo del mandante, lo que implica que todos los actos y
contratos ejecutados o celebrados por aquél recaerán sobre el mandante como si éste los
hubiere ejecutado personalmente. Ello ocurre, desde luego, cuando el mandatario obra a
nombre y representación del mandante, y asimismo tiene lugar cuando obra a nombre
propio y cede los créditos y deudas adquiridos en el desempeño de su encargo.
Teniendo en cuenta lo anterior, se entiende que el mandante debe tener capacidad legal para
ejecutar por sí mismo el negocio que encomienda. En caso contrario –si le está prohibido
ejecutarlo- el mandato es nulo por ilicitud del objeto y lo serán también los contratos que
celebre el mandatario en tales condiciones (por ejemplo, estando prohibida la compraventa
entre cónyuges no separados judicialmente, será nulidad el mandato otorgado por uno de
los cónyuges para celebrar la compraventa por interpuesta persona). Conforme al art. 11,
los contratos prohibidos por la ley son nulos, aun cuando se ejecuten o celebren por
interpuestas personas, como sería el caso del mandatario que contrata a nombre propio pero
en provecho del mandante.
En suma, en las relaciones del mandante con terceros no tiene ninguna influencia la
incapacidad del mandatario: se obliga el mandante para con terceros y éstos se obligan para
con él.
Sin embargo, tal fundamento ha sido discutido, considerando que nuestro Código habría
acogido la doctrina de la representación-modalidad del acto jurídico, conforme a la cual
quien presta su voluntad e el representante (mandatario) y no el representado (mandante).
De ahí que se sostenga que cuando el art. 2128 hace referencia al menor adulto no está
haciendo excepción a las reglas generales, sino que entiende la disposición que el incapaz
está obrando autorizado por su representante, en cumplimiento de las formalidades
habilitantes.
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En efecto, el art. 2123 dispone que “el encargo que es objeto del mandato puede hacerse
por escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo
inteligible, y aun por la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por
otra”. El encargo debe ser aceptado por el mandatario. El art. 2124 previene que el contrato
de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario”.
Como todo contrato es el producto de dos voluntades, una que ofrece la celebración del
contrato y otra que la acepta, en el mandato deben intervenir también esas dos voluntades;
una vez hecha por el mandante la oferta para que en su nombre se realice un negocio
jurídico, es necesario que el mandatario acepte por su parte ese encargo. Dicha aceptación
puede ser expresa o tácita.
Es aceptación expresa, aquella que se presta en términos explícitos que no dejan lugar a
dudas acerca del hecho de haberse producido. Es aceptación tácita la que consiste en la
ejecución de cualquier acto que revela que por parte del mandatario hay intención de
celebrar el contrato, de aceptar el encargo que se le hace. En general, hay aceptación tácita
en todo acto que efectúe el mandatario en ejecución del mandato. Cuando el mandato se
otorga por escrito y posteriormente sobreviene la aceptación del mandatario, generalmente
la aceptación será tácita.
Importa aceptación tácita “todo acto en ejecución del mandato” (art. 2124, ínc. 2°). Es
menester, por tanto, que el mandatario ejecute actos positivos de gestión del mandato; su
silencio no constituye aceptación.
Sin embargo, por excepción, el silencio del mandatario suele importar que acepta el
encargo. En efecto, el art. 2125 dispone: “Las personas que por su profesión u oficio se
encargan de negocios ajenos, están obligadas a declarar lo más pronto posible si aceptan o
no el encargo que una persona ausente les hace; y transcurrido un término razonable, su
silencio se mirará como aceptación”.
La persona ausente que hace el encargo confía en que será aceptado por quien hace su
profesión de la gestión le negocios ajenos y que éste adoptará las medidas encaminadas al
resguardo de sus intereses.
Pero aunque rechacen el encargo las personas que se encargan habitualmente de negocios
ajenos, “deberán tomar las providencias conservativas urgentes que requiera el negocio que
se les encomienda” (art. 2125, inc. 2°).
Con todo, a pesar de haber aceptado el mandato, el mandatario podrá retractarse (art. 2124,
3º). Se explica lo anterior, considerando que una de las causales de expiración del contrato
de mandato es la renuncia del mandatario, de conformidad a lo dispuesto en el artículo
2163 Nº 4. La renuncia podrá o no acarrear responsabilidad al mandatario: quedará exento
mientras el mandante pueda ejecutar por sí mismo el negocio o encomendárselo a otra
persona. En caso contrario, responderá en los términos previstos en el art. 2167.
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Generalmente consensual, por excepción, el mandato suele ser solemne.
El art. 2123 establece que no se admitirá la escritura privada para acreditarlo “cuando las
leyes requieran un instrumento auténtico”. La norma concuerda con el art. 1701, en cuya
virtud la falta de instrumento público no puede suplirse por ninguna otra prueba en los
actos o contratos en que la ley exige esa solemnidad.
b) El mandato para contraer matrimonio: art. 15, Ley de Registro Civil; el mandato
debe constar por escritura pública, según lo dispone el art. 103 del CC. Se trata de un
mandato nominado, como es obvio.
c) El mandato conferido por la mujer casada en sociedad conyugal, para que su marido
realice determinados actos jurídicos: arts. 1749 y 1754. El mandato deberá ser especial y
conferido por escritura pública.
f) El mandato conferido para reconocer un hijo, debe otorgarse por escritura pública,
en la que especialmente se confiera la aludida facultad (artículo 190 en relación al artículo
187 del Código Civil).
En este contexto, cabe preguntarse si debe ser solemne el mandato conferido para ejecutar o
celebrar un contrato de tal naturaleza.
Ramón Meza Barros CRÍTICA la línea adoptada en esta materia por la doctrina y la
jurisprudencia, señalando por su parte los siguientes contra-argumentos:
Recuerda el autor citado que quien contrata es el mandatario, sin perjuicio que en virtud de
la representación el contrato surta efectos respecto del mandante como si él hubiere
contratado.
De acuerdo con los términos del art. 2117, “el mandato puede ser gratuito o remunerado”,
esto es, oneroso. Operan al efecto las siguientes reglas:
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Tal conclusión resulta claramente del art. 2158, N° 3° que señala como una de las
obligaciones del mandante la de pagar al mandatario la remuneración estipulada o “usual"
(se ha fallado que el mandato es oneroso, salvo que se convenga su gratuidad: R.D.J., t.
XXXIV, I, p. 435.) Por su parte, el Código francés, en su art. 1986, dispone que “el
mandato es gratuito si no hay convención contraria”, esto es, da una solución
diametralmente contraria.
Alessandri, sin embargo, considera que el mandato es un contrato unilateral, y que no obsta
a tal naturaleza los hechos posteriores al contrato, pues para considerar a un contrato
unilateral o bilateral, debe atenderse al momento de su gestación, y no a circunstancias
posteriores. Agrega que por excepción es bilateral el mandato, cuando es remunerado.
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Sin embargo, la tesis de Alessandri se debilita, considerando que al menos una obligación
contrae el mandante desde el comienzo: proveer de los medios necesarios al mandatario
para cumplir el cometido.
Es rasgo característico y esencial del mandato que el mandatario obre “por cuenta y riesgo”
del mandante.
El mandatario gestiona el negocio encomendado como algo ajeno, de manera que serán
para el mandante los beneficios que la gestión reporte y soportará las pérdidas, como si tal
gestión la realizara personalmente. En otras palabras, no es el patrimonio del mandatario el
que se beneficiará o perjudicará frente a quien contrató con él y los terceros, sino el del
mandante.
Pero frente a quien contrata con el mandatario y frente a los terceros, distintas serán las
consecuencias jurídicas:
4. MANDATO Y REPRESENTACIÓN.
En este punto resulta relevante destacar las relaciones que tiene el mandato con la
representación. Como se sabe, la representación, consagrada en el art. 1448, es
doctrinariamente conceptualizada como “la relación jurídica entre dos personas, en virtud
de la cual una (representante) tiene el poder de concluir actos jurídicos en lugar e interés de
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la otra (representado) de modo que, si la primera obra en nombre y por cuenta del
representado en los límites de los poderes que se le otorgaron, los efectos jurídicos del acto
por ella formado se producen inmediata y únicamente en cabeza del representado”.
Los requisitos necesarios para que exista representación son: (i) una declaración de
voluntad del representante (el representante debe declarar su propia voluntad, ya que es él
quien contrata, es él, para emplear los términos del art. 1448, quien ejecuta un acto a
nombre de otra persona); (ii) existencia al contratar de la contemplatio domini, lo que
quiere decir que el representante ha de manifestar de un modo inequívoco su intención de
obrar en nombre y por cuenta de otro, y que la persona que contrata con el representante, si
el acto es bilateral, participe de esa intención; y (iii) el representante debe tener poder, esto
es, la autorización legal o voluntaria para actuar a nombre y en representación de otra (el
art. 1448 señala que “Lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por
ella o por la ley para representarla...”).
Adicionalmente, la representación es independiente del mandato. Este puede existir sin que
haya representación, sin que el mandatario obre a nombre del mandante, sino en el suyo
propio, y a la inversa, puede haber representación sin mandato, como en el caso de la
representación legal o en la agencia oficiosa (cuasicontrato por el cual el que administra sin
mandato los negocios de alguna persona, se obliga para con ésta, y la obliga en ciertos
casos).
Expuesto lo anterior, cabe expresar las siguientes conclusiones acerca de la relación entre
apoderamiento y mandato:
Sin embargo, cada vez que se otorgue a una persona poder de representar, se le estaría
ofreciendo, al mismo tiempo, al menos en forma tácita, la celebración de un contrato de
mandato.
(ii) Si bien el apoderamiento puede existir antes que el mandato y constituir, en relación
con éste, un acto separado e independiente, no se puede concebir el ejercicio del poder de
representación desligado del cumplimiento del mandato. Es decir, para ejercer la
representación voluntaria se debe necesariamente aceptar y ejecutar el mandato.
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(iii) La potestad de representar no es de la esencia del mandato, ya que es perfectamente
posible que el mandatario no represente al mandante. Y ello ocurre cuando el mandatario
contrata a nombre propio, aunque sea en interés del mandante (art. 2151). En efecto, en el
desempeño de su cometido, el mandatario puede obrar a su propio nombre y, en tal evento,
no representa al mandante; para ello es indispensable que lo haga en nombre del mandante,
con arreglo al art. 1448; y el art. 2151 agrega que obrando nomine proprio no le obliga
respecto de terceros.
5. CLASES DE MANDATO.
Atendiendo a la extensión con que se ha conferido el mandato, este puede ser general o
especial (art. 2130).
Mandato general es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del mandante,
aunque se indiquen algunas excepciones determinadas.
Conferido en esta forma, el mandato no otorga al mandatario otras facultades que las que
enumera el art. 2132. De los términos de este artículo, se desprende que el mandato general
otorga al mandatario la facultad de administrar los negocios del mandante dentro del giro
ordinario. La enumeración que al efecto hace de los actos administrativos el citado artículo,
es sólo por vía ejemplar, lo que implica que cualquier otro acto de administración que no se
mencione en dicho precepto, podrá también ser ejecutado válidamente por el mandatario
general.
Esta clasificación es importante en definitiva, para saber qué tipo de negocios jurídicos
puede ejecutar legítimamente el mandatario.
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ATENDIENDO A LAS FACULTADES CONFERIDAS AL MANDATARIO, EL MANDATO PUEDE SER
DEFINIDO O INDEFINIDO.
Por el contrario, el mandato será definido, cuando se precise cuáles son las facultades o
atribuciones del mandatario. Por ejemplo, un mandato para vender un determinado bien del
mandante.
De lo expuesto, se puede afirmar que el mandato especial podrá ser definido o indefinido
(por ejemplo, será especial pero indefinido, si confiero mandato a Juan, para que se haga
cargo de todos los asuntos vinculados con mi inmueble ubicado en tal ciudad; y será
especial y además definido, cuando confiero mandato a Juan, para que de venda el
inmueble de mi propiedad, ubicado en tal ciudad).
La definición o indefinición del mandato tiene directa relación con las facultades del
mandatario. Se aplican a este respecto, los artículos 2132 y 2133.
El art. 2132 resuelve esta cuestión diciendo que “el mandato no confiere naturalmente al
mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración”. Y la disposición
concluye que “para todos los actos que salgan de estos límites, necesitará de poder
especial”.
El art. 2133 prescribe que la facultad de obrar como mejor le pareciere no autoriza al
mandatario para alterar la sustancia del mandato, “ni para los actos que exigen poderes o
cláusulas especiales”.
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Finalmente, el art. 2148 consagra una regla justa: “Las facultades concedidas al mandatario
se interpretarán con alguna más latitud, cuando no está en situación de poder consultar al
mandante”.
En suma, por generales que sean los términos del mandato, y aunque se empleen términos
enfáticos que sugieran una gran latitud de poderes, no se confiere al mandatario sino la
facultad para ejecutar actos administrativos.
Un límite no muy definido separa los actos de administración de los actos de disposición,
caracterizados estos últimos porque cambian o alteran la composición del patrimonio.
El art. 2132, inc. 2°, establece, como regla general, que para todos los actos que salgan de
los límites que señala necesita el mandatario de un poder especial o expreso. Pero se ha
cuidado el legislador de señalar algunos casos en que el otorgamiento de un poder especial
es indispensable.
a) Un poder especial es necesario para transigir. El art. 2448 prescribe que “todo
mandatario necesitará de poder especial para transigir”, con especificación de los bienes,
derechos y acciones sobre que debe versar la transacción.
d) En el mismo caso anterior, cuando la mujer autoriza enajenar o gravar los bienes
raíces de su propiedad (art. 1754).
g) Tratándose del mandato conferido para reconocer un hijo, el que debe otorgarse por
escritura pública, en la que especialmente se confiera la aludida facultad (artículo 190 en
relación al artículo 187 del Código Civil).
h) Tratándose del mandato para contraer matrimonio (artículo 103 del Código Civil).
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b) La facultad de vender comprende naturalmente la facultad de recibir el precio (art.
2142). No establece la ley que se requiera un poder especial para vender. La facultad de
vender depende de que las cosas vendidas quepan o sean extrañas al giro ordinario del
negocio administrado.
Aunque el Código no lo haya dicho expresamente, es obvio que el mandatario debe cumplir
el mandato, ejecutar el encargo que se le ha confiado.
Toda vez que de la inejecución del mandato se siga un perjuicio para el mandante, tendrá
derecho para que el mandatario le indemnice.
Debe el mandatario, en la ejecución del mandato, conformarse a los términos en que le fue
conferido. El art. 2131 establece esta regla: “El mandatario se ceñirá rigorosamente a los
términos del mandato, fuera de los casos en que las leyes le autoricen para obrar de otro
modo”.
Acorde con el art. 1546, el art. 2134 establece que la recta ejecución del mandato
comprende no sólo la substancia del negocio encomendado, sino los medios por los cuales
el mandante ha querido que se lleve a cabo. El art. 2134 dispone: “La recta ejecución del
mandato comprende no sólo la sustancia del negocio encomendado, sino los medios por los
cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo”.
Solamente los actos que el mandatario ejecute dentro de los límites del mandato obligan al
mandante (art. 2160, inc. 1°).
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Para que se entienda que el mandatario se ciñe a las instrucciones del mandante, debe
emplear los medios que el mandante ha querido que se empleen para lograr los fines del
mandato.
La regla tiene excepciones; suele la ley autorizar al mandatario para que no se ciña
estrictamente a los términos del mandato, bien porque las instrucciones recibidas resultan
impracticables, bien porque de su rigurosa aplicación se puede seguir un daño al mandante.
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D) MANDATO CONFERIDO A DOS O MÁS PERSONAS.
Desde luego si el mandante ha previsto la forma en que debe dividirse la gestión, se estará a
la voluntad del mandante.
Pero si el mandante no ha expresado su voluntad, podrán los mandatarios dividir entre ellos
la gestión, a menos que el mandante haya dispuesto que deberán obrar de consuno.
En suma:
- Pero si el mandante prohibió dividir la gestión, es decir, quiere que los mandatarios
actúen de consuno, serán “nulos”, dice la ley, los actos que realicen separadamente los
mandatarios que debieron actuar conjuntamente (en verdad, no se trata de un problema de
nulidad, sino de inoponibilidad de los actos realizados por el mandatario al mandante).
Estableció el legislador una serie de restricciones, con el fin de evitar en lo posible que el
mandatario ejecute actos que salgan de la órbita de atribuciones que le ha señalado el
mandante. Cabe señalar que en los textos, se alude a “prohibiciones” impuestas al
mandatario, lo que no nos parece correcto, ya que no se trata de conductas que el
mandatario no pueda ejecutar bajo todo respecto o consideración.
Tales son:
e.1) El art. 2144 dispone: “No podrá el mandatario, por sí ni por interpuesta persona,
comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante
lo que éste le ha ordenado comprar, si no fuere con aprobación expresa del mandante”.
Por ende, no puede comprar para sí las cosas que el mandante le ha ordenado vender, y
asimismo no puede vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar.
Las prohibiciones no son absolutas sin embargo, porque el mandante puede autorizar
dichos actos. Lo anterior implica que la facultad para autocontratar, requiere de expresa
autorización.
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e.2) El art. 2145 dispone: “Encargado de tomar dinero prestado podrá prestarlo él mismo
al interés designado por el mandante, o a falta de esta designación, al interés corriente; pero
facultado para colocar dinero a interés, no podrá tomarlo prestado para sí sin aprobación del
mandante”.
Por ello, no puede el mandatario tomar para sí el dinero que el mandante le encargó colocar
o prestar a interés. Puede sin embargo el mandatario prestar de su dinero al mandante
cuando éste le encargó obtenerlo, pero siempre que lo haga al mismo interés designado por
el mandante o a falta de éste, al interés corriente.
En caso de colocar el dinero del mandante a un interés superior al designado por éste, debe
el mandatario abonárselo, “salvo que se le haya autorizado para apropiarse el exceso” (art.
2146, inc. 2°).
e.4) Con tal que no se aparte de los términos del mandato, puede el mandatario
aprovecharse de las circunstancias para realizar el encargo con mayor beneficio y menor
gravamen para el mandante.
En cambio, “si negociare con menos beneficio o más gravamen que los designados en el
mandato, le será imputable la diferencia” (art. 2147, inc. 2°).
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No sería esta son embargo la intención del legislador. En definitiva, como dice Meza
Barros, es el juez quien decide y la disposición es una simple recomendación para que se
muestre más severo o más benévolo, según las circunstancias indicadas. Pero en cualquier
caso, siempre dentro del rango de la culpa leve.
Por otra parte, el mandatario no responde de la solvencia de aquellos con quien contrata, a
menos que expresamente haya tomado sobre sí la responsabilidad, caso este último en el
que en realidad no hay verdadero mandato, desde el momento que el mandatario no actúa
por cuenta “y riesgo” del mandante. En este caso, establece la ley que el mandatario se
constituye en principal deudor para con el mandante, y son de su cuenta hasta los casos
fortuitos y la fuerza mayor (art. 2152).
A su vez, la regla general de que las cosas perecen para su dueño, sufre excepción en
materia de mandato, cuando se trata de especies metálicas, pues según el art. 2153, tales
especies que el mandatario tenga en su poder por cuenta del mandante, perecen para el
mandatario aún por fuerza mayor o caso fortuito, sin perjuicio de la excepción indicada en
la norma. El mandatario es en verdad depositario de los dineros del mandante; como se
trata de un depósito irregular, se hace dueño de las especies, con cargo de restituir otro
tanto (art. 2221).
Así las cosas, en los dos casos, anteriores, nos encontramos ante figuras excepcionales, en
las cuales el mandatario responderá, aunque el incumplimiento se deba al caso fortuito o la
fuerza mayor.
En este punto, cabe preguntarse si puede el mandatario confiar a otra persona la ejecución
del encargo, esto es, delegar el mandato.
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propia de la naturaleza del contrato de mandato, que se entiende incluida en él, salvo
cláusula en contrario.
En cuanto a los terceros que contrataron con el delegado, no tienen ningún derecho contra
el mandante, a menos que éste ratifique la delegación: art. 2136.
- El mandante autorizó la delegación. Pueden presentarse dos casos: (i) Autorizó sin
designar la persona del delegado: el mandatario no responderá de los actos del delegado, a
menos que éste sea notoriamente incapaz o insolvente. La ley pretende que el mandatario
tenga el tino y prudencia para delegar en una persona responsable, normalmente diligente;
(ii) Autorizó designando la persona del delegado: se constituye un nuevo mandato entre el
mandante y el delegado (art. 2137). En consecuencia, el mandatario no responde en tal caso
de los actos del delegado.
En términos generales, entonces, salvo en caso de prohibición de delegar, los actos que
ejecute el delegado obligarán al mandante en los mismos términos que lo habrían hecho los
actos del mandatario primitivo, tanto respecto del delegado como de los terceros que
contraten con él.
El art. 7° del Código de Procedimiento Civil dispone que el procurador puede delegar el
mandato “obligando al mandante, a menos que se le haya negado esta facultad”.
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A) ASPECTOS GENERALES Y JUSTIFICACIÓN DE LA OBLIGACIÓN.
El traspaso de las cosas adquiridas para el mandante es, pues, uno de los puntos esenciales
de la rendición de cuentas. Dicho traspaso constituye el cumplimiento efectivo y final de la
obligación compleja que contrae el mandatario de ejecutar el negocio por cuenta y riesgo
del mandante y jurídicamente representa el pago de lo que el mandatario debe al mandante,
la prestación de lo que debe.
Se distingue al efecto entre el traspaso de los derechos personales, de los derechos reales y
de las deudas:
ii) Traspaso de los derechos reales: lo que se dice de los créditos, es igualmente
aplicable a los demás derechos que el mandatario haya adquirido para su mandante, en
virtud de actos, contratos y convenciones ejecutados o celebrados en su propio nombre. Por
lo tanto, el mandatario deberá hacer tradición al mandante, de las cosas adquiridas para
éste. El título traslaticio de dominio necesario para la validez de la tradición, según el art.
675, será el mismo contrato de mandato.
iii) Traspaso de las deudas: el mandante debe cumplir las obligaciones contraídas por
el mandatario a su propio nombre, en la medida que dichas obligaciones se enmarquen en el
cometido encargado. Por eso, el mandante, junto con recibir los créditos y derechos reales,
debe hacerse cargo de las deudas. Con todo, el traspaso de las deudas al mandante no libera
al mandatario frente a los terceros que contrataron con él (y que ignoraban la existencia del
mandante), según las reglas generales. De tal forma, si el mandatario fuere demandado por
el tercero, no podrá excepcionarse alegando que el deudor es el mandante. Este, a su vez, en
el supuesto de haber aceptado el traspaso de las deudas, estará obligado frente a los terceros
con el carácter de codeudor solidario o subsidiario, según decida el tribunal interpretando la
naturaleza o espíritu del convenio.
Por lo tanto, los terceros podrán dirigirse contra el mandatario o contra el mandante, para
exigir el cumplimiento de la obligación. Podríamos afirmar que después del traspaso de las
deudas al mandante, tanto éste como el mandatario están obligados a la deuda, pero en la
contribución a la deuda, el mandante ha de reembolsar al mandatario, si éste hubiere
pagado.
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El art. 2157 prescribe que el mandatario es responsable “de lo que ha recibido de terceros
en razón del mandato”.
Todavía más, la restitución debe incluir lo que el mandatario “ha dejado de recibir por su
culpa”. Así, encargado de cobrar las rentas de arrendamiento de bienes del mandante,
deberá restituir lo que haya percibido por este concepto, así como las rentas que dejó de
percibir por descuido o negligencia.
E) SUERTE DE LAS ESPECIES METÁLICAS QUE EL MANDATARIO TIENE POR CUENTA DEL
MANDANTE
Debe el mandatario restituir al mandante las especies metálicas que tuviere en su poder, por
cuenta del mandante.
El art. 2153 previene que tales especies 2perecen para el mandatario aun por fuerza mayor
o caso fortuito, salvo que estén contenidas en cajas o sacos cerrados y sellados sobre los
cuales recaiga el accidente o la fuerza o que por otros medios inequívocos pueda probarse
incontestablemente la identidad”.
El mandatario es, en verdad, depositario de los dineros del mandante; por tratarse de un
depósito irregular, a menos que se encuentren en sacos o cajas cerradas y selladas, se hace
dueño de estos dineros, con cargo de restituir otro tanto (art. 2221).
Debe el mandatario intereses sobre los dineros del mandante que haya empleado en su
propio beneficio y sobre el saldo que en su contra arroje la cuenta.
i) El mandatario debe intereses corrientes por los dineros del mandante “que haya
empleado en utilidad propia” (art. 2156, inc. 1°).
ii) Debe asimismo el mandatario “los intereses del saldo que de las cuentas resulte en
contra suya, desde que haya sido constituido en mora” (art. 2156, inc. 2°).
Los intereses, en este caso, serán los que resulten de aplicación de la regla del N° 1 del art.
1559 y prácticamente los intereses legales.
De este modo, por los dineros del mandante que empleó en su beneficio debe el mandatario
intereses corrientes; por el saldo de sus cuentas debe, generalmente, intereses legales (en
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virtud del artículo 19 de la ley 18.010 las referencias a los intereses legales deben
entenderse efectuadas a los intereses corrientes)
Las obligaciones del mandante pueden nacer conjuntamente con el contrato o emanar de
actos posteriores, derivados de la ejecución del mandato (art. 2158).
El art. 2160, inc. 1°, dispone: “El mandante cumplirá las obligaciones que a su nombre ha
contraído el mandatario dentro de los límites del mandato”.
Dos condiciones han de reunirse para que el mandante quede colocado en la necesidad de
cumplir las obligaciones contraídas por el mandatario: i) que el mandatario obre a nombre
del mandante, y ii) que actúe dentro de los límites del mandato.
El art. 2160 es concluyente: el mandante debe cumplir las obligaciones que “a su nombre”
contraiga el mandatario. Ya lo había dicho el art. 1448: lo que una persona ejecuta “a
nombre de otra”, estando debidamente facultada, produce iguales efectos que si el
representado hubiera actuado él mismo.
Por su parte, el art. 2151 establece que el mandatario “puede obrar a su propio nombre y, en
tal caso, “no obliga respecto de terceros al mandante”.
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II) QUE EL MANDATARIO HAYA ACTUADO DENTRO DE LOS LÍMITES DEL MANDATO.
Otra condición es menester para que el mandante se obligue y deba cumplir las
obligaciones contraídas a su nombre por el mandatario: que éste obre dentro de los límites
del mandato.
En cuanto excede de tales límites, carece de poder y, por lo mismo, no obliga al mandante.
Pero el mandante puede aceptar las obligaciones contraídas por el mandatario, fuera de los
límites del mandato, mediante una ratificación. El art. 2160, inc. 2°, dispone que “será,
sin embargo, obligado el mandante si hubiere ratificado expresa o tácitamente cualesquiera
obligaciones contraídas a su nombre”.
Expresa será la ratificación que se hace en términos formales. Es tácita la ratificación que
resulta de la ejecución de actos del mandante que importen su inequívoco propósito de
apropiarse de lo hecho por el mandatario.
Establecido que el mandatario que se extralimita no obliga mandante para terceros, cabe
averiguar si resulta él mismo obligado personalmente.
En principio, el mandatario tampoco se obliga personalmente o, como dice el art. 2154, “no
es responsable a terceros”.
Para que el mandatario responda ante terceros es menester que concurra alguna de las dos
siguientes circunstancias: i) que se haya obligado personalmente (art. 2154, N° 2), o ii) que
no les haya dado suficiente conocimiento de sus poderes (art. 2154, N° 1°).
Nada puede reprocharse al mandatario que ha dado a conocer sus poderes; los terceros han
tenido ocasión de percatarse de la insuficiencia de los poderes del mandatario y
probablemente contrataron en la esperanza de una ratificación del mandante.
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C) CASOS EN QUE EL MANDATARIO SE CONVIERTE EN AGENTE OFICIOSO.
ii) Cuando debe salirse de los límites del mandato por una necesidad imperiosa.
Puede suceder que el mandatario haya ejecutado parcialmente el mandato. En tal caso, los
efectos son distintos según que el cometido haya podido o no ejecutarse de esa forma (art.
2161, 1º):
ii) Si el negocio no debió ejecutarse parcialmente (lo que sucede cuando de los
términos del mandato o por la naturaleza del negocio apareciere que el encargo no debió
cumplirse en parte sino solamente de forma íntegra), la ejecución parcial no obligará al
mandante sino en cuanto le aprovechare. Así, por ejemplo, cuando una inmobiliaria
encargó al mandatario comprar, simultáneamente, varios inmuebles contiguos, necesarios,
atenida la sumatoria de sus superficies, para llevar adelante un proyecto inmobiliario.
De la inejecución del resto, responderá el mandatario ante el mandante, por los perjuicios
que al último le ocasionare el incumplimiento parcial. Se responde igual que en el caso de
renuncia del mandatario (art. 2167).
De acuerdo a la regla general del art. 2159 el mandatario podrá desistirse del encargo sin
responsabilidad ante el mandante, en caso que no se le provea de los recursos necesarios
para ejecutar el mandato. Ninguna obligación tiene el mandatario en orden a empeñar
recursos propios en la ejecución del cometido.
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Esta obligación y la anterior, son las únicas obligaciones del mandante que nunca pueden
faltar.
El mandante debe el reembolso de “los gastos razonables causados por la ejecución del
mandato” (art. 2158, N° 2°). No está obligado a reembolsar al mandatario cualquier gasto,
sino los “razonables”, es decir, aquellos en que incurriría un hombre medio, un buen padre
de familia; en otras palabras, quien debe responder de culpa leve.
El mandante debe además el reintegro de “las anticipaciones de dinero con los intereses
corrientes” (art. 2158, N° 4°). Lo anterior, porque no resulta razonable que el mandatario
soporte gastos por él financiados, pero que resultaron imprescindibles para llevar a cabo el
cometido encargado por el mandante.
Finalmente, el mandante debe el pago “de las pérdidas en que haya incurrido sin culpa, y
por causa del mandato” (art. 2158, N° 5°).
El art. 2158, inciso final, establece que el mandante no puede excusarse de pagar
honorarios, de reembolsar gastos, anticipos o perjuicios a pretexto de que no resultó exitosa
la gestión del mandatario. En particular, dicha disposición establece que “No podrá el
mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el negocio encomendado
al mandatario no ha tenido buen éxito, o que pudo desempeñarse a menos costo; salvo que
le pruebe culpa”.
Es natural que así ocurra; el mandatario no se obliga a llevar al éxito el negocio que se le ha
confiado, sino a poner lo que esté de su parte para conseguir tal resultado. No puede
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hacérsele responsable del fracaso sino a condición de que provenga de su culpa, por no
haber empleado en la gestión el cuidado de un buen padre de familia.
Por otra parte, cabe indicar que la infracción del mandante de las obligaciones que le
impone el mandato autoriza al mandatario para excusarse del desempeño del cargo. El art.
2159 dispone: “El mandante que no cumple por su parte aquello a que es obligado, autoriza
al mandatario para desistir de su encargo”.
Parece obvio que la renuncia del mandatario, motivada por este incumplimiento del
mandante, no puede ocasionarle ninguna de las responsabilidades que, en otras
circunstancias, suele acarrear la renuncia.
Finalmente, cabe apuntar que para garantizar al mandatario sus créditos por el concepto de
gastos, anticipos, pérdidas y honorarios, la ley le otorga el derecho legal de retención. El
art. 2162 establece: “Podrá el mandatario retener los efectos que se le hayan entregado por
cuenta del mandante para la seguridad de las prestaciones a que éste fuere obligado por su
parte”.
Esta causal de extinción será aplicable sólo cuando el mandato se confirió para un negocio
o cometido específico o determinado. Vale decir, será la forma normal de extinción de un
mandato especial.
Así, por ejemplo, se designa como mandatarios de una sociedad a determinadas personas,
por dos años, o se indica que el mandato se extinguirá de ocurrir determinado hecho.
a) Concepto de revocación.
Se llama revocación el acto jurídico unilateral por el cual el mandante hace saber a su
mandatario su deseo de poner término al mandato. La facultad de revocar es de la esencia
del mandato, y el mandante puede hacer uso de ella a su arbitrio, en cualquier momento
(art. 2165). Se explica esta facultad, atendido el carácter de contrato intuito personae,
contrato de confianza, que distingue al mandato.
Cabe consignar, en todo caso, lo dispuesto en el artículo 241 del Código de Comercio, que
señala: “El comitente no puede revocar a su arbitrio la comisión aceptada, cuando su
ejecución interesa al comisionista o a terceros”.
En un caso, el Código Civil faculta a revocar un mandato, a persona distinta de aquella que
lo confirió: es la situación contemplada en el artículo 2171, que alude al mandato otorgado
por la mujer siendo soltera y que luego es revocado por su marido, habiendo sociedad
conyugal.
b) Clases de revocación.
En cuanto a sus formas, la revocación del mandato puede ser expresa o tácita, total o
parcial.
La revocación tácita se produce por “el encargo del mismo negocio a distinta persona” (art.
2164, inc. 1°).
Será parcial la revocación si ella se refiere sólo a una arte de los negocios confiados al
mandatario.
c) Efectos de la revocación.
Para que la revocación tenga la virtud de poner término al mandato, debe notificarse al
mandatario, pues el art. 2165 establece que la revocación expresa o tácita, produce su
efecto desde el día que el mandatario ha tomado conocimiento de ella, sin perjuicio de lo
dispuesto en el art. 2173, disposición esta última destinada a proteger a los terceros que
hayan contratado con el mandatario, de buena fe, esto es, ignorantes de la extinción del
mandato.
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La práctica aconseja notificar la revocación del mandato a través de notario o
judicialmente, para que exista constancia fehaciente.
Pero de aquellas piezas que puedan servir al mandatario para justificar sus actos, debe el
mandante darle “copia firmada de su mano”, cuando el mandatario lo exigiere (art. 2166).
a) Concepto de renuncia.
b) Efectos de la renuncia.
Igual como acontece en la revocación, para que la renuncia del mandatario ponga término
al mandato, es necesario que sea notificada al mandante, y las obligaciones que al
mandatario le empecen para con el mandante, no tendrán fin sino después que haya
transcurrido un tiempo razonable para que el mandante pueda proveer a los negocios
encomendados, es decir, pueda asumirlos por sí mismos o encargárselos a un tercero (art.
2167, 1º).
La renuncia deberá ponerse en conocimiento del mandante, por cualquier medio; pero no
surte sus efectos sino al cabo de un tiempo prudente para que el mandante pueda adoptar las
medidas adecuadas para la atención del negocio que había confiado al mandatario. El art.
2167 expresa: “La renuncia del mandatario no pondrá fin a sus obligaciones sino después
de transcurrido el tiempo razonable para que el mandante pueda proveer a los negocios
encomendados”.
De esta manera, el mandatario que ha renunciado debe seguir atendiendo los negocios del
mandante por un tiempo prudente o, en otros términos, la renuncia no pone término
instantáneo al contrato.
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Cesa esta responsabilidad del mandatario cuando la renuncia es motivada: (i) por la
imposibilidad en que se encuentra de administrar por enfermedad u otra causa, y (ii) a
consecuencia de que la gestión le causa “grave perjuicio de sus intereses propios” (art.
2167, inc. 2°).
Entre las causas que imposibiliten al mandatario para administrar, se cuenta, por ejemplo, el
incumplimiento de las obligaciones del mandante, como la de proveerle de los medios
adecuados para cumplir el mandato. El art. 2159 autoriza al mandatario para "desistir de su
encargo" y es claro que tal renuncia no le acarreará responsabilidad por los perjuicios que
experimente el mandante.
Tratándose del mandato mercantil, el artículo 242 del Código de Comercio advierte que
“La renuncia no pone término a la comisión toda vez que cause al comitente un perjuicio
irreparable, sea porque no pueda proveer por sí mismo a las necesidades del negocio
cometido, sea por la dificultad de dar un sustituto al comisionista”.
Tal es la causa de que la muerte de una de las partes ponga fin al mandato. El mandante no
tendrá la misma confianza en los herederos del mandatario; los herederos del mandante no
inspirarán probablemente al mandatario los mismos sentimientos de afecto y estimación.
La muerte del mandatario pone siempre término al mandato. En armonía con este principio,
el artículo 1583 deja en claro que la muerte del mandatario designado para cobrar un
crédito, pone fin al mandato, salvo si el acreedor hubiere expresado que continuará el
mandato, trasmitiéndose la facultad de recibir el pago a los herederos de la persona
diputada para cobrar la deuda.
Sin embargo, el art. 2170 dispone que los herederos del mandatario que fueren hábiles para
la administración de sus bienes (por ende, los herederos del mandatario que fueren
incapaces no tienen las obligaciones que indicaremos), tienen dos obligaciones:
ii) harán a favor de éste lo que puedan y las circunstancias exijan (lo anterior no
significa que deban continuar con la gestión, sino que fundamentalmente, deben adoptar
providencias conservativas).
La muerte del mandante por regla general pone término al mandato. En efecto, en los
siguientes casos, el mandato continuará vigente:
i) El art. 2168 dispone que sabida la muerte del mandante, cesará el mandatario en sus
funciones; pero agrega la ley que si de suspender las funciones se sigue perjuicio a los
herederos del mandante, el mandatario está obligado a finalizar la gestión.
ii) El art. 2169 establece que no se extingue por la muerte del mandante, el mandato
destinado a ejecutarse después que ella acontezca: estamos ante el mandato póstumo. En
este caso, los herederos suceden en los derechos y obligaciones del mandante (por ejemplo,
el albaceazgo).
iii) Tratándose del mandato judicial, que tampoco expira con la muerte del mandante:
art. 396 del C.O.T.
iv) En el caso del mandato mercantil, el artículo 240 del Código de Comercio establece
que “La comisión no se acaba con la muerte del comitente: sus derechos y obligaciones
pasan a sus herederos”.
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ya que éste actúa a nombre y por cuenta del primero. Además, al declararse la interdicción
deberá darse al interdicto un curador, y será éste quien entrará a representarlo.
Surge aquí un punto dudoso: la demencia del mandante, que no ha sido declarado
interdicto, ¿pone fin al mandato por él conferido? del tenor del artículo 2163, pareciera que
no, pues la ley exige que se declare la interdicción. Pero no parece razonable tal conclusión,
si consideramos que el mandatario, al concluir su gestión, no podrá rendirle cuenta a su
mandante demente. En dicho momento, necesariamente habría que obtener la interdicción y
el nombramiento de un curador que reciba la rendición de cuenta. En lo que respecta al
mandatario demente pero aún no interdicto, se estima que el mandato debe entenderse
expirado, pues siendo un absolutamente incapaz, no puede celebrar por sí mismo ningún
contrato, y además, se infringiría lo dispuesto en el artículo 2128 del código civil, que exige
que el mandatario al menos sea un menor adulto. adicionalmente, en las normas del pago, el
artículo 1586 establece que la persona diputada para recibir se hace inhábil por la demencia
o la interdicción, con lo que puede tratarse de cualquiera de esas hipótesis, o sea, habiendo
o no interdicción.
(VIII) POR LA CESACIÓN DE LAS FUNCIONES DEL MANDANTE SI EL MANDATO HA SIDO DADO
EN EJERCICIO DE ELLAS.
Termina el mandato por el hecho de cesar las funciones del mandante, si el mandato ha sido
otorgado en el ejercicio de tales funciones.
Se comprende que si el mandante cesa en las funciones en cuyo desempeño otorgó el poder
se extinga el mandato. De otro modo, las funciones en que el mandante cesó, en verdad, se
prolongarían en el mandatario.
A las causales que señala el art. 2163 debe añadirse la falta de uno de los mandatarios
cuando éstos son varios y deben obrar de consuno.
El art. 2172 previene: “Si son dos o más los mandatarios y por la constitución del mandato
están obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos por cualquiera de las causas
antedichas pondrá fin al mandato”.
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Los actos ejecutados por el mandatario, después que el mandato ha tenido fin, no obligan al
mandante, no le son oponibles.
Tal es la regla general. Este principio tiene excepciones que encuentran su fundamento en
la buena fe de los terceros con quienes el mandatario contrata.
El art. 2173, inc. 1°, dispone: “En general, todas las veces que el mandato expira por una
causa ignorada del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución del mandato será válido
y dará derecho a terceros de buena fe contra el mandante”.
Se supone, en consecuencia, que tanto el mandatario como los terceros están de buena fe.
En tales circunstancias, la situación del mandante y del mandatario será la misma que si el
acto se hubiera realizado antes de la expiración del mandato.
El art. 2173, inc. 2°, añade: “Quedará asimismo obligado el mandante, como si subsistiera
el mandato, a lo que el mandatario sabedor de la causa que lo haya hecho expirar, hubiere
pactado con terceros de buena fe; pero tendrá derecho a que el mandatario le indemnice”.
La mala o buena fe del mandatario es indiferente en las relaciones del mandante y terceros.
Importa solamente en las relaciones de mandante y mandatario. En ambos casos debe el
mandante cumplir las obligaciones contraídas por el mandatario; pero tiene derecho a
demandar perjuicios al mandatario de mala fe.
c) El art. 2173 concluye: “Cuando el hecho que ha dado causa a la expiración del
mandato hubiere sido notificado al público por periódicos, y en todos los casos en que no
pareciere probable la ignorancia del tercero, podrá el juez en su prudencia absolver al
mandante”.
CONTRATO DE PROMESA
1. CONCEPTO.
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Diversas circunstancias suelen hacer imposible o inconveniente a las partes celebrar, desde
luego, un contrato proyectado, de modo que sea necesario postergar su celebración para un
futuro próximo o lejano. Así, por ejemplo, la necesidad de alzar un embargo que impide la
enajenación, de proveerse de los fondos necesarios para pagar un precio, de esperar el fallo
de un juicio, de practicar un minucioso examen preliminar de la cosa, etc., son algunos de
los múltiples obstáculos que obstan a la celebración inmediata del contrato.
Si bien el contrato no puede celebrarse aún, interesa a menudo a las partes quedar desde ya
comprometidas a celebrarlo, cuando sean allanadas las dificultades presentes. Tal es el
objeto de la promesa y la razón de su considerable importancia práctica.
Así, en términos generales, es aquél por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato
determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición.
El Código Civil, sin definir ni dar un concepto del contrato de promesa, lo reglamenta en el
art. 1554 en los siguientes términos: “La promesa de celebrar un contrato no produce
obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1º Que la promesa
conste por escrito; 2º Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces; 3º Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato; 4º Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido,
que sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades que las
leyes prescriban”.
Del tenor del artículo 1554, se desprenden las siguientes características del contrato:
Supóngase que A propone vender a B su casa, al cabo de tres meses, por el precio de $
80.000.000. Es ésta una simple oferta o policitación, que el oferente puede retirar a
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voluntad. Pero imagínese que B manifiesta su conformidad con la propuesta y declara que
está dispuesto a comprar, por el precio indicado, si al cabo del plazo decide que le resulta
conveniente el negocio. Hay concurso de voluntades y, por consiguiente, contrato. Pero el
contrato no es compraventa porque A se obligó a vender, pero B no se obligó a comprar. El
contrato es una promesa unilateral de compraventa.
Supóngase, por último, que B acepta comprar en el precio fijado, al cabo del plazo que se
señaló. Esta vez ambas partes se han obligado recíprocamente, A a vender y B a comprar.
Pese a que las partes están acordes en la cosa y en el precio, no hay compraventa, porque el
contrato versa sobre bienes raíces y requiere, por lo tanto, el otorgamiento de escritura
pública lo que sólo se hará en tres meses más. El contrato es una promesa bilateral de
compraventa.
En este punto el Código ha sido original. El Código francés, su habitual modelo, se ocupa
sólo de la promesa de compraventa (véase el art. 1598 del C. francés).
Dados los términos en que se encuentra redactada la norma, se deduce que la regla general
es no aceptar la promesa de celebrar un contrato y reconocerla sólo como excepción,
cuando reúne los requisitos expresados en el artículo. Para algunos se trata de una norma
imperativa de requisito; en cambio, otros (entre ellos Alessandri), estiman que es una
norma prohibitiva, lo que se dice no ser correcto, porque lo que caracteriza a las normas
prohibitivas es que impiden bajo todo respecto un determinado acto o conducta).
Engendra obligaciones para ambas partes. Lo anterior, sin perjuicio que el contrato
prometido pueda ser a su vez unilateral o bilateral; y de lo postulado por un sector de la
doctrina, acerca de la promesa unilateral, a la que se aludirá más adelante.
Asimismo cabe destacar que genera una acción de carácter mueble: la acción para exigir el
cumplimiento del contrato prometido tiene carácter mueble, aunque tal contrato sea el de
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compraventa de inmuebles. En efecto, con tal acción no se reclama la entrega de un bien
raíz, sino el cumplimiento de una obligación de hacer, y los hechos que se deben se reputan
muebles (artículo 581). En consecuencia, es competente para conocer de la mencionada
acción, si no hay estipulación en contrario, el juez del domicilio del demandado.
Conforme al numeral 1 del art. 1554, el contrato de promesa es siempre solemne, ya que
debe constar por escrito (sea en instrumento público o privado).
Cabe dejar en claro que el contrato de promesa y el prometido son actos jurídicos
diferentes, aunque se encuentren íntimamente ligados. Ambos no pueden identificarse, y
tampoco coexisten, uno sucede al otro.
Por consiguiente, no pueden exigirse para la promesa de un contrato los mismos requisitos
que la ley impone al contrato prometido.
La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato y produce el efecto de obligar a una de
las partes o a ambas a celebrarlo. El contrato prometido puede tener los más variados
objetos y producir los más diversos efectos, según su naturaleza.
Se ha criticado tal doctrina pues se dice que confunde “tradición” con “entrega”, acepción
esta última que caracteriza a un contrato real; además, es de común ocurrencia la promesa
de compraventa de cosa mueble, contrato consensual. Por ello se estima que el art. 1554 se
refiere a todo tipo de contratos, consensuales, reales y solemnes. Así también ha concluido
la jurisprudencia. Además, la circunstancia de haber suprimido del texto definitivo del
artículo 1554 la frase contenida en el Proyecto de 1853, indicaría que la intención del
legislador no fue excluir la promesa de celebrar contratos consensuales.
Atendido que la promesa es en sí un contrato, debe reunir en primer lugar todos los
requisitos generales de existencia y de validez de todo contrato.
Pero también debe cumplir con los requisitos particulares del art. 1554. De faltar alguno de
estos, la promesa adolecerá de nulidad absoluta. En efecto, los requisitos del art. 1554 han
sido exigidos en consideración a la naturaleza del contrato, de manera que su omisión
produce nulidad absoluta, de conformidad con el art. 1682. Sin embargo, ciertos autores
han afirmado que la sanción consistiría en la inexistencia jurídica, atendiendo a la frase “no
produce obligación alguna” con que empieza la disposición.
De igual forma, el contrato de promesa no puede probarse por ningún otro medio
probatorio que no sea el instrumento mismo que se exige por vía de solemnidad; no
procede ni siquiera la confesión de parte (art. 1701, inciso 1º).
Las razones esgrimidas en algunos fallos iniciales para concluir que la promesa de venta de
bienes raíces debe otorgarse por escritura pública para ser válida, fueron las siguientes: (i)
Si es necesaria tal escritura para la venta de los inmuebles, también lo debe ser para el
contrato de promesa de venta de esos mismos bienes, pues la disposición del art. 1801, por
ser de carácter especial, debe prevalecer sobre la de carácter general, el art. 1554; (ii) La
promesa de venta es un accesorio del contrato de venta y, en consecuencia, deben
aplicársele los preceptos que reglan éste, entre los cuales está el que exige otorgamiento de
escritura pública; (iii) Si se diere valor legal a una promesa de compraventa de bienes raíces
otorgada por documento privado, resultaría que teniendo según el art. 1553 el acreedor el
derecho de pedir que se apremie al deudor a la ejecución del hecho convenido, se le
obligaría a vender, y esto, sin embargo, no podría hacerse en virtud de un documento
privado.
La tendencia mayoritaria de la jurisprudencia, que engloba también los fallos más recientes,
concluye, por el contrario que la promesa de celebrar una compraventa de bienes raíces no
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necesita, para su validez, escritura pública; basta un instrumento privado. A igual
conclusión arriba la mayoría de la doctrina por las siguientes razones:
(i) El art. 1554 exige que la promesa conste por escrito, y “escrito” es todo documento.
Si se aceptara que la promesa debe constar por escritura pública, se llegaría a la conclusión
de que “escrito” es sinónimo de “escritura pública”, lo que es contrario a la ley.
(ii) El art. 1801 exige escritura pública para la venta de inmuebles, y como las
solemnidades son excepcionales y deben aplicarse restrictivamente, no pueden extenderse
al contrato de promesa.
(iii) Aceptar que la promesa de venta de un bien raíz requiere escritura pública, significa
aceptar que no existe la debida correspondencia o armonía en un mismo artículo, ya que
exigiéndose en el número 1 del art. 1554 escritura pública, sería ilógico el número 4 del
mismo artículo, que establece que pueden faltar en la promesa las solemnidades del
contrato prometido (y la primera de ellas es la escritura pública). Siendo la promesa y el
contrato prometido dos convenciones diferentes, el legislador no ha entendido someter a la
una a las solemnidades propias del otro.
(iv) En los casos en los cuales la ley ha querido que la promesa se celebre por escritura
pública, así lo ha dispuesto expresamente (por ejemplo, art. 1787, donaciones por causa de
matrimonio; o en el artículo 1736 número 7, en la sociedad conyugal).
Por otra parte, a jurisprudencia acepta también que el consentimiento se pueda formar a
través de dos o más instrumentos. Así, se ha señalado que es válida la promesa de venta
resultante de dos escrituras, a una de las cuales concurre la persona que se obliga a vender
una propiedad a otra, quien acepta la oferta de venta y se obliga a comprarla en otra
escritura.
5.2 Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces.
Vale decir, que el contrato prometido no adolezca de vicios de nulidad. Por eficacia del
contrato prometido debe entenderse, en un sentido amplio, que éste produzca efectos
jurídicos, que establezca un vínculo de derecho entre los contratantes. La ley niega sus
efectos a la obligación de hacer contraída, cuando ella recae sobre un contrato que será
carente de causa o de objeto, o que tendrá un objeto o causa ilícitos.
Esta exigencia es aplicación del principio general de que el objeto de los contratos debe ser
lícito. Así, por ejemplo, no podría prometerse la venta de bienes entre padres e hijos no
emancipados o entre cónyuges no separados judicialmente; también carece de validez una
promesa en que una de las partes se obliga a ejecutar un hecho inmoral o prohibido; o un
contrato que contenga una obligación física o moralmente imposible.
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Cabe precisar que la ley se refiere a los contratos ineficaces o nulos por incumplimiento de
requisitos de fondo, no de forma, dado que los últimos perfectamente pueden cumplirse al
celebrar el contrato prometido. Por ello, es válida la promesa de compraventa de bienes de
incapaces, en la que se omite la autorización judicial, sin perjuicio que esta no puede faltar
al celebrar el contrato definitivo. Dicho de otra forma, la exigencia del art. 1554 número 2
no se refiere a las formalidades necesarias para su validez en atención a la calidad de las
personas que en él intervienen, puesto que el número 4 de la misma disposición legal
autoriza la omisión de tales solemnidades en la promesa. Así ha concluido la mayoría de la
jurisprudencia y así también concluye Alessandri.
Con todo, debe advertirse que algunos fallos han sostenido una posición contraria: v. gr. un
fallo de la Corte de Santiago del año 1964, señala que es nulo el contrato de promesa de un
bien raíz perteneciente en común a la madre y a sus hijos menores de edad, celebrado por
aquélla por sí y en representación legal de los menores, sin autorización judicial.
Por otra parte, a pesar de lo establecido en el art. 1464 número 3, en relación con el art.
1810, nada obsta a que pueda celebrarse un contrato de promesa referido a bienes
embargados u objeto de medidas precautorias, sin perjuicio que tales embargos o
prohibiciones se alcen antes o al momento de celebrar el contrato prometido. Es más, en la
práctica la existencia de un embargo será un motivo frecuente en la práctica para que las
partes no puedan celebrar de inmediato la compraventa y se vean obligadas a recurrir a una
promesa.
5.3 Que la promesa contenga un plazo o condición que señale la época de la celebración
del contrato prometido.
La promesa supone que las partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el contrato
que proyectan y que postergan su realización para un tiempo futuro. Las obligaciones del
contrato de promesa siempre quedarán diferidas para después de su celebración.
Es indispensable, por lo mismo, establecer cuándo deberán las partes cumplir las
obligaciones que la promesa les impone, en qué momento debe celebrarse el contrato
prometido. Este tiempo puede señalarse de dos maneras: mediante la fijación de un plazo o
por medio de la estipulación de una condición.
Por ende, no hay en nuestra legislación promesa pura y simple. La ley no permite celebrar
una promesa sin base cierta, como sería, por ejemplo, si una persona se comprometiera a
celebrar un contrato sin decir cuándo se celebrará, sin decir qué día preciso o al menos en
qué época o período de tiempo. No puede quedar librada la ejecución del contrato
prometido al mero arbitrio de alguna de las partes, sin la fijación de un lapso o el evento de
la realización de un hecho que determine la época del cumplimiento de lo prometido.
Nada impide fijar copulativamente una condición y un plazo, o primero la una y para el
caso de que ésta falle, o en su defecto, el otro. Así, las partes pueden estipular que “el
contrato prometido se llevará a efecto a más tardar el día 15 de marzo de 2007, una vez que
el promitente vendedor obtenga de la Dirección de Obras pertinente, la recepción final de
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las obras”. La expresión “una vez que” implica establecer una exigencia adicional al mero
plazo.
Este requisito del contrato de promesa ha sido materia de arduo debate doctrinal y
jurisprudencial, por lo que a continuación se realizará un estudio más detallado del mismo.
a) Estipulación de un plazo.
Algunos fallos han sostenido que el plazo señalado en la promesa de venta para celebrar el
contrato es extintivo por su naturaleza, pues, una vez vencido, cesa o se extingue la
obligación contraída por el promitente vendedor de ejecutar el contrato prometido. Si el
promitente comprador no hizo uso de su derecho a exigir la celebración del contrato dentro
del plazo estipulado, el promitente vendedor podrá excepcionarse alegando que caducó el
derecho del promitente comprador. Para la doctrina subyacente en estos fallos, opera una
causal de caducidad y no de prescripción. En efecto, si ambas partes no dan cumplimiento a
una promesa con plazo extintivo y ninguna desarrolla actividades ni persevera en el
contrato dentro del término estipulado, el solo transcurso de éste acarrea la ineficacia
posterior de la promesa. La promesa deja de producir efectos.
Otros fallos han concluido, igual que cierta la doctrina, que estamos ante un plazo
suspensivo. En efecto, como se indica en un fallo de la Corte de Santiago de 1964, la
intención de los contratantes al establecer en la promesa de venta que “el plazo para la
firma del contrato definitivo será el 5 de enero de 1962 no pudo ser otra que indicar el
término, vencido el cual las partes estarían en mora, de conformidad con lo señalado en la
primera regla del artículo 1551 del Código Civil. Sostener que vencido tal plazo las
obligaciones del prometiente se extinguen por la caducidad, significa caer en el absurdo de
admitir que el demandante no pudo antes ni después de estar vencido el plazo, exigir el
cumplimiento de las obligaciones del prometiente vendedor; antes no serían éstas exigibles,
y después, tampoco, porque habría caducado el plazo. Estos extremos pugnan con la buena
fe con que deben ejecutarse los contratos (...) y contradicen la regla del art. 1562 del CC.”
En otro fallo de 1965, de la Corte Suprema, se reitera la idea que estamos ante un plazo
suspensivo, al decir: “Expirado el plazo, nace el derecho de exigir el cumplimiento forzado
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de la obligación, pues no sería jurídico el estimar que, en tal evento, se han extinguido
todos los derechos, puesto que el plazo fijado carecería de objeto y de efectos jurídicos: la
parte renuente podría excusarse alegando que está pendiente el plazo hasta la medianoche
de su último día, y llegada ella ya no podría exigirse el cumplimiento de la obligación (...)
Pendiente el plazo, no hay posibilidad de solicitar el cumplimiento de la obligación. Pero
vencido el plazo, el contratante que desea cumplir, puede constituir en mora al otro
contratante, haciéndole saber que por su parte está llano a cumplir en forma y tiempo
debidos, a fin de que pueda tener lugar lo que previene el artículo 1553 del CC.”
Distinta es la situación si en la promesa las partes acuerdan que el contrato definitivo debe
celebrarse dentro de cierto plazo y que vencido éste, dicha promesa quedará sin efecto. Tal
estipulación constituye simplemente un pacto comisorio o una condición resolutoria
ordinaria, según los términos en que esté estipulada la cláusula, regida por las reglas que se
aplican a tales instituciones.
En verdad, nada obsta a que se estipule un plazo tácito. Como lo señala un fallo del año
1988 de la Corte Presidente Aguirre Cerda, no hay inconveniente alguno para estimar que
el plazo tácito es válido para los efectos de la promesa de contrato. El plazo tácito es una
modalidad que importa certidumbre sobre exigibilidad futura de una obligación ya nacida.
Lo tácito no es más que una fórmula sobre medida de tiempo, que denota menor precisión
que un plazo expreso, pero no autoriza para calificarse el plazo de impreciso o de vago,
mucho menos de ininteligible o inexistente.
Así, por ejemplo, las partes podrían convenir que celebrarán el contrato de compraventa de
una máquina trilladora, cuando termine el proceso de cosecha.
A igual conclusión se arriba, considerando la definición de plazo del art. 1494, a la que
hicimos referencia.
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En algunas sentencias, se ha concluido que la condición a que se refiere el número 3 del art.
1554 debe revestir el carácter de determinada, esto es, para el cumplimiento del hecho
incierto debe fijarse época o plazo, cuando se estipula que la condición debe cumplirse en
cierto tiempo.
Otros fallos, por el contrario, establecen que la condición bien puede ser incierta e
indeterminada. En un fallo de la Corte de Valparaíso, del año 1963, se concluye que en el
caso de que las partes fijen una condición, es requisito esencial que ésta sea adecuada, esto
es, que sirva en forma efectiva al objeto; sin que pueda sostenerse que un contrato de
promesa sólo es válido cuando contenga una condición determinada. Lo que la ley exige es
que pueda saberse con certeza la fecha desde la cual podrá el acreedor hacer efectiva la
obligación de hacer que se deriva de la promesa o cuándo será cierto que no podrá
verificarse.
5.4 Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo
falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriban.
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Se ha discutido largamente sobre la validez las promesas unilaterales de celebrar un
contrato bilateral.
a) La ley exige que se especifique el contrato prometido de modo que sólo falte para su
perfeccionamiento la tradición o las solemnidades legales, y esta especificación no sería lo
cabal que la ley exige si no consta en la promesa el propósito recíproco de obligarse.
En otras palabras, se ha resuelto que “especificar” significa señalar todos los elementos del
contrato, y siendo en la compraventa uno de los elementos constitutivos la reciprocidad de
las obligaciones de las partes, no estaría especificado aquél contrato en que sólo se hubieran
señalado las obligaciones de una de las partes (Corte de Valparaíso, 1963). Faltaría en
definitiva el acuerdo mutuo acerca de los elementos esenciales del contrato de
compraventa, la cosa y el precio. Se agrega a los fundamentos anteriores, que tal figura
sería nula de acuerdo al art. 1478, puesto que estaríamos ante una condición potestativa que
consistiría en la mera voluntad de la persona que se obliga (se trataría de una condición
meramente potestativa suspensiva del deudor).
b) La promesa unilateral en que una de las partes no contrae ninguna obligación y tiene
la prerrogativa de aceptar o no la celebración del contrato prometido, sería nula conforme al
art. 1478. Su obligación estaría sujeta a una condición potestativa dependiente de su sola
voluntad.
- Sin embargo, para la mayoría de la doctrina, no hay inconveniente legal para que de
acuerdo con el principio de la autonomía de la voluntad, el contrato de promesa pueda ser
unilateral, aunque el contrato prometido pueda calificarse de bilateral. Entre los que están
por esta posición, Leopoldo Urrutia, Luis Claro Solar, Guillermo Pumpin, Enrique
Rodríguez, Silva Imperiali, etc. Señalan los siguientes argumentos:
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b) El exigir a las partes que de antemano se obliguen en la promesa a cumplir las
prestaciones propias del contrato prometido sería una inconsecuencia, considerando que
éste último aún no nace a la vida jurídica.
La aseveración del Proyecto contenía, pues, una verdad sólo parcial. Su eliminación del
texto definitivo del Código se ha debido probablemente a la comprobación de este aserto.
No se identifican el contrato prometido consensual y la promesa unilateral de celebrarlo.
Pero ¿para qué preocuparse de la promesa unilateral si, en concepto legislador, no fuera
válida?
El art. 1554 concluye que, concurriendo los requisitos legales, “habrá lugar a lo prevenido
en el artículo precedente”.
Esta referencia al art. 1553 pone de manifiesto que de la promesa nacen obligaciones de
hacer. Por lo tanto, podrá el acreedor instar porque se apremie al deudor para la ejecución
del hecho convenido o para que se le indemnicen los perjuicios derivados de la infracción
del contrato. El art. 531 del Código de Procedimiento Civil establece que si el hecho debido
consiste en la suscripción de un documento o en la constitución de una obligación, podrá el
juez proceder a nombre del deudor, cuando éste es requerido y “no lo hace dentro del plazo
que le señale el tribunal”.
En este punto, tiene importancia el título en que consta la promesa. Si consta en un título
ejecutivo (escritura pública), podrá solicitarse su cumplimiento de acuerdo a las normas del
juicio ejecutivo de obligación de hacer. En caso contrario, deberá prepararse la vía
ejecutiva o promoverse previamente una acción ordinaria destinada a declarar la existencia
de la obligación de celebrar determinado contrato.
Siendo la obligación que emana del contrato de promesa una obligación de hacer, tiene
carácter indivisible. Por tanto, si los deudores son varios, cada uno de ellos puede ser
obligado a satisfacer la obligación en el todo. Desde el punto de vista de los acreedores,
todos los comuneros, y no sólo uno o algunos de ellos, deben solicitar el cumplimiento del
contrato de promesa.
Se ha planteado también ante los tribunales, en qué circunstancias cabe oponer por el
demandado la excepción de contrato no cumplido, cuando el actor exige el cumplimiento
del contrato de promesa. En un fallo de la Corte Suprema del año 1975, se puntualiza que la
mencionada excepción no puede oponerse por una de las partes si ella nada hizo para que se
suscribiera el contrato prometido, obligación primordial suya que no cumplió. Basta tal
mora para que no pueda aprovecharse de dicha excepción, que se rige por los principios
generales del Derecho.
En un fallo del año 1970, de la Corte Suprema, se descarta tal posibilidad, afirmándose que
compraventa y promesa de compraventa son contratos distintos: el primero genera una
obligación de dar y el segundo una de hacer. Los preceptos sobre lesión enorme de los arts.
1888, 1889 y 1896 del CC, dicen relación directa y exclusivamente con un contrato de
compraventa ya celebrado. No cabe, pues, atacar por dicha lesión un contrato de promesa
de venta. No puede excepcionarse el demandado respecto de la obligación que contrajo en
la promesa alegando el posible vicio de lesión enorme que podría afectar a la compraventa
todavía no celebrada.
En todo caso, debemos tener presente lo dispuesto en el artículo 85 de la Ley 16.742: “Para
los efectos del artículo 1889 del Código Civil, en los contratos de compraventa celebrados
en cumplimiento de promesas de sitios que formen parte de un loteo hecho conforme a la
Ley General de Construcciones y Urbanización, se entenderá que el justo precio se refiere
al tiempo de la celebración del contrato de promesa, cuando dicho precio se haya pagado de
acuerdo con las estipulaciones de la promesa”. Se desprende entonces de este precepto, que
el justo precio se considerará al tiempo de la promesa, pero siempre y cuando dicho precio
se hubiere pagado.
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- CONCEPTO:
Art.1915 “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.
- CARACTERÍSTICAS:
+ Es un contrato consensual;
+ Es bilateral;
+ Es oneroso;
+ Es conmutativo;
+ Es de tracto sucesivo.
I. ARRENDAMIENTO DE COSAS:
- CONCEPTO:
“El contrato de arrendamiento de cosas es un contrato en que una de las partes se obliga
a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por este goce un determinado precio”.
Las partes son el arrendador y el arrendatario.
Art. 1919. En el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama
arrendador, y la parte que da el precio arrendatario.
El arrendatario de predios urbanos se llama inquilino y el de predios rústicos se llama
colono.
El arrendamiento se asemeja mucho al usufructo, la diferencia es que el usufructo es un
derecho real, y en cambio en el arrendamiento emanan derechos personales.
- ELEMENTOS:
1. CONSENTIMIENTO: se perfecciona por el sólo consentimiento. Este contrato no tiene
solemnidades, incluso puede ser verbal.
2. LA COSA ARRENDADA:
Requisitos de la Cosa Arrendada: (art.1916) Son suceptibles de arrendamiento:
Todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse;
No pueden ser objeto de arriendo, todas aquellas cosas que la ley prohíbe arrendar, y los
derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.
3. EL PRECIO:
- Forma de Pactar o de Expresar el Precio:
Art. 1917. El precio puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa
arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de
los frutos de cada cosecha. Llámese renta cuando se paga periódicamente.
- Forma de Determinar el Precio: (Art. 1918) El precio podrá determinarse de los mismos
modos que en el contrato de venta. Esto se relaciona con los artículos 1808 y 1809:
Art. 1808. El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes.
Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen.
Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entenderá el del día de la
entrega, a menos de expresarse otra cosa.
Art. 1809. Podrá asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo
determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que se convinieren los
contratantes; en caso de no convenirse, no habrá venta. No podrá dejarse el precio al
arbitrio de uno de los contratantes. Si no se conviene precio, no hay arriendo.
- EFECTOS:
1. Obligaciones del Arrendador:
Art. 1924. El arrendador es obligado:
a) A entregar al arrendatario la cosa arrendada;
b) A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;
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c) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
a) Entrega de la Cosa:
- FORMAS DE ENTREGA: (Art. 1920). La entrega de la cosa que se da en arriendo
podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley. No se
aplica esta disposición en el caso de los bienes raíces, es decir, no se necesita que estos se
inscriban en el RCB, aunque para efectos de publicidad puede inscribirse el arrendamiento
en el RHYG.
- TIEMPO Y LUGAR DE ENTREGA: se aplican las reglas del pago (art.1587 y ss.). Se
realiza en el lugar designado en el contrato. Si no se ha estipulado el lugar, donde está la
cosa al momento de la escritura. Si no se dice nada, la entrega se hará en el domicilio del
deudor.
- ENTREGA DE LA COSA CON VICIOS:
Art. 1932. El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la
rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer
de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal
estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a
existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez
decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o
concederse una rebaja del precio o renta.
Art. 1933. Tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del artículo precedente, para
que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al
contrato.
Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el
arrendador debiera por los antecedentes preverlo o por su profesión conocerlo, se incluirá
en la indemnización el lucro cesante.
Art. 1934. El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios, que se le
concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el
arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte
ignorarlo, o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio,
designándolo.
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2017
b) Mantener la Cosa en el Estado de Servir Para el Fin ha que ha sido Arrendada (art.1924
N°2):
OBLIGACIÓN DE MANTENER LA COSA:
Art. 1927. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer
durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las
cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las
han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la
cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones (reparaciones
locativas son aquellas que se producen por el desgaste propio de la cosa, por el uso).
REPARACIONES NECESARIAS:
Art. 1935. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las
reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada,
siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado
noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo
darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se
abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad (acción de rembolso).
Art. 1936. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que
no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar
y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador
esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separados (si al
sacar la cosa se produce detrimento, no se puede sacar).
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Art. 1929. Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es
turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo,
tendrá derecho a indemnización de perjuicios.
a) Pagar el Precio:
Art. 1942. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.
Podrá el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga
derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que
el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se
entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.
Art.1943. Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, por
una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará
al justiprecio, y los costos de esta operación se dividirán entre el arrendador y el
arrendatario en partes iguales.
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Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada
una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del
respectivo año, mes o día.
Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.
La regla 1ª es lo que establezca el contrato y la regla 2ª, a falta de estipulación, se hace
de acuerdo a la costumbre del país.
- CONSECUENCIA DE LA FALTA DE PAGO: Se aplica la condición resolutoria tácita. El
arrendatario tiene derecho a proponer un sustituto.
c) Cuidar la Cosa:
Art. 1939. El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen
padre de familia (culpa leve).
Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aun tendrá derecho el arrendador
para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.
Art. 1941. El arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa, sino de la de su
familia, huéspedes y dependientes.
¿Puede el arrendatario subarrendar o ceder el contrato?
No, salvo que se haya concedido expresamente, pero en este caso no podrá el cesionario
o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el
arrendatario directo. El subarrendatario tiene las mismas obligaciones que las del
arrendatario (art. 1946).
e) Restitución de la Cosa:
Art. 1947. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.
- FORMA DE RESTITUIR LA COSA: Deberá restituirla en el estado en que le fue entregada,
tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. Si no
constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado
de servicio, a menos que pruebe lo contrario. En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidas
durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus
huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable.
Art. 1948. La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente,
poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves. (Si es sobre bienes
muebles lo devuelvo. Cuando doy en arriendo una cosa, para establecer que estaba en buen
estado, hago un inventario sobre el estado de la cosa, y luego lo protocolizo).
3. Derechos de Retención:
a) Derecho de Retención del Arrendatario:
Art. 1937. En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá éste
ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure
el importe por el arrendador.
Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador
sobre la cosa arrendada.
b) Derecho de Retención del Arrendador:
Art. 1942. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.
Podrá el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga
derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que
el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se
entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.
b) TOTAL:
Art. 1950. El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y
especialmente:
1. Por la destrucción total de la cosa arrendada;
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo (plazo y desahucio);
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se
expresarán.
4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto;
- Insolvencia del Arrendatario;
- Reparaciones de la Cosa Arrendada;
- Reglas Especiales para las incapacidades.
a) DESTRUCCIÓN DE LA COSA:
b) PLAZO:
Art.1950 N°2, por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
Art. 1954. Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la
duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada, o por la
costumbre, no será necesario desahucio.
Formas de desahucio:
Puede ser:
Judicial: por un decreto del juez que se hace notificar judicialmente.
ii) Extrajudicial: por una carta.
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- Anticipación para Notificar el Desahucio: se ajustará al período o medida de tiempo en
que efectúan los pagos. La anticipación se ajustará al período o medida de tiempo que
regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será
respectivamente de un día, de una semana, de un mes. El desahucio empezará a correr al
mismo tiempo que el próximo período.
- TÁCITA RECONDUCCIÓN
Es una figura jurídica que permitía que aún extinguido el contrato, el arrendador
autorizara tácitamente que el arrendatario siguiera usando la cosa entendiéndose renovado
el contrato.
Por regla general, hoy no existe en nuestro ordenamiento jurídico. Art.1956 inc.1. Pero el
inc.3 reconoce una excepción, que se da si se cumplen los siguientes requisitos:
Que sea un bien raíz;
Que se cuente con la autorización del arrendador;
Que el arrendatario pague una renta de arrendamiento posterior a la extinción del contrato o
que se manifieste la voluntad de perseverar en el arriendo.
En este caso, se renueva por 3 meses en caso de predios urbanos y en caso de predios
rústicos, el tiempo necesario para terminar la labor principiada coger frutos pendientes
(cosecha).
Si se renueva así el contrato, el art.1957 dice que no se extienden al contrato renovado las
garantías dadas, salvo que los 3os que las constituyeron acepten.
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b.i. Cláusula de no Enajenar art.1964. No valen dichas cláusulas, de modo que da
derecho al arrendatario para permanecer en el arriendo hasta su terminación natural (cuando
pase a otro dueño).
- Consecuencias de la extinción voluntaria de los derechos del arrendador:
1. Regla general: los 3os adquirentes del arrendador no están obligados a respetar el
contrato de arrendamiento [art.1961]. Pero el arrendador es obligado a indemnizar al
arrendatario.
2. Excepciones: Casos en que los 3os sí deben respetar el arriendo:
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Art.1. El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los
ubicados dentro del radio urbano respectivo (se le aplica esta ley y en lo no previsto el CC).
También se aplicará esta ley para aquellos inmuebles que están fuera de dicho radio
siempre que no superen la hectárea de cabida.
No se aplica esta ley para los siguientes casos:
- A los predios de cabida superior a una hectárea y que tengan una aptitud agrícola,
ganadera o forestal;
- Inmuebles Fiscales;
- Hoteles y residencias;
- Estacionamientos de automóviles y vehículos.
- Naturaleza del contrato: requisitos para que se rijan por esta ley:
Es consensual, pero debe constar por escrito (art.20);
Los derechos para el arrendatario son irrenunciables (art.19);
El arriendo de casa amoblada (art.1974 CC; aplicación supletoria)
3. Terminación Anticipada por Voluntad del Arrendatario, en cuyo caso no deberá pagar
renta por el período que falte (art.5).
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- Competencia y Procedimiento Judicial (art.7 al 18)
En cuanto a esta distinción se presenta un problema relativo a los riesgos, se dice que se
trata de una compraventa sujeta a una condición, la que es por EJEMPLO: CUANDO ENCARGO
AL MUEBLISTA QUE ME HAGA UNA MESA Y ÉL PONE LA MATERIA, esta condición consiste en
que la otra persona apruebe la obra, es decir, por lo tanto, antes de aceptada la obra el
riesgo lo soporta el artífice, de aprobarse el riesgo pasa a quien la encarga
- EXCEPCIONES: Casos en que el artífice puede exigir el precio, pese a que ésta se haya
perdido (art.2000 inc. 3)
i) Si la obra ha sido reconocida y aprobada;
ii) Si no ha reconocido y aprobada por mora del que encargó la obra;
ii) Si la cosa perece por un vicio de la materia suministrada por quien encargó la obra, salvo
que el vicio sea de aquellos que el artífice por su oficio haya debido reconocer, o
conociéndolo no haya dado aviso oportuno.
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- INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES
Art.1999. Habrá lugar a reclamación de perjuicios, según las reglas generales de los
contratos, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se
haya retardado su ejecución.
Por consiguiente, el que encargó la obra, aun en el caso de haberse estipulado un precio
único y total por ella, podrá hacerla cesar, reembolsando al artífice todos los costos, y
dándole lo que valga el trabajo hecho y lo que hubiere podido ganar en la obra.
MODIFICACIONES EN EL PRECIO
Art.2003. Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario, que
se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas
siguientes:
1.) El empresario no podrá pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los
jornales o los materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan
primitivo; salvo que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o
modificaciones.
2.) Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que
no pudieron preverse, deberá el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueño; y si
éste rehúsa, podrá ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preverse el recargo de
obra, y fije el aumento de precio que por esta razón corresponda.
- RESPONSABILIDAD
1. Vicios que afectan a la estabilidad Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o
parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio
del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón
de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales
han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario,
sino en conformidad al artículo 2000, inciso final.
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2. Responsabilidad Subsidiaria Si los artífices u obreros empleados en la construcción
del edificio han contratado con el dueño directamente por sus respectivas pagas, se mirarán
como contratistas independientes, y tendrán acción directa contra el dueño; pero si han
contratado con el empresario, no tendrán acción contra el dueño sino subsidiariamente, y
hasta concurrencia de lo que éste deba al empresario. (El mismo régimen de
responsabilidad subsidiaria se sigue en el Código del Trabajo en su art.64 lo que es
aplicable a las obligaciones previsionales).
3. Obligaciones del arquitecto El recibo otorgado por el dueño, después de concluida la
obra, sólo significa que el dueño la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las
reglas del arte, y no exime al empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente
se le impone.
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- PARTES:
Art.2013 inc.2. El que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador y toma
los nombres de arriero, carretero, barquero, naviero, según el modo de hacer el transporte.
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LOS CONTRATOS REALES
Son los que se perfeccionan por la entrega de la cosa objeto del contrato: Comodato
(préstamo de uso) – Mutuo (préstamo de consumo) - Depósito- Acción de Precario.
A. EL COMODATO
Art. 2174. El comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega
a la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de
restituir la misma especie después de terminado el uso.
Este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa.
Al decir ‘’entrega’’ se entiende que se trata de un contrato real. Además, debe ser una
especie, es decir, un cuerpo cierto, que puede ser mueble o inmueble y que debe ser
restituida [esa cosa] una vez terminado el uso.
- CARACTERÍSTICAS:
El poseedor es también el comodante, por lo cual, el comodatario nunca podrá adquirir por
prescripción el dominio de la cosa objeto del contrato. Ello, sin perjuicio del art.2510 que
reconoce que quien pasa de mero tenedor a poseedor sí puede prescribir, aunque le impone
una serie de exigencias mayores a las del que siempre fue poseedor.
4. Es un contrato unilateral, pues sólo una parte se obliga para con otra que no contrae
obligación alguna. El comodatario se obliga a restituir la misma especie después de
terminado el uso.
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Sin embargo, es sinalagmático imperfecto, pues durante el curso del contrato puede llegar
a generarse una obligación para el comodante, pues si por ejemplo, la cosa tenía vicios,
debe indemnizar.
Por regla general no se pueden probar por testigos actos o contratos cuyo monto exceda las
2 UTM, salvo los casos del art.1711 [ppio de prueba por escrito como un pagaré, etc.]. Sin
embargo, como es un contrato gratuito no siempre se escriturará y la ley supone que es un
favor, de modo que el art.2175 dice que el contrato de comodato podrá probarse por
testigos, cualquiera sea el valor de la cosa prestada.
B. CONSERVAR LA COSA
Se deben realizar todos los actos necesarios para conservar la cosa en buen estado. Se trata
de las expensas necesarias. En cuanto a las expensas que el comodatario haya hecho sin
previo aviso al comodante, éste se las debe indemnizar siempre que no hayan sido
necesarias y que de ser necesarias y urgentes se pueda presumir que si el comodante
hubiese tenido la cosa en su poder hubiera incurrido en ellas [art.2191].
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v. Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada o la suya, ha
preferido deliberadamente la suya. Ej. Si en un incendio prefiero salvar mi
computador y no el prestado.
C. RESTITUIR LA COSA
Se debe restituir la misma especie después de terminado el uso.
+ Podrá retenerla:
a. Para seguridad de las indemnizaciones que le deba el comodante por la
misma cosa. Art.2193. Salvo que el comodante caucione el pago de ellas.
b. Si se ha embargado al comodante por decreto judicial.
c. Si la cosa prestada ha sido perdida, hurtada o robada [art.2183.2].
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- En este caso no se debe restituir al comodante, sino que debe avisarle al
dueño dándole un plazo razonable para que reclame la cosa, pero sin
entregársela, pues el dominio será materia de un juicio, salvo que medie
el consentimiento del comodante en dicha entrega. Pero si el dueño no
reclama la cosa, podrá restituirse al comodante [art.2183.3]. Y si el
comodatario no hace esta denuncia al dueño, se hace responsable de los
perjuicios que la restitución de la cosa al comodante le causen a él.
d. Art.2184. El comodatario está obligado a no restituir toda especie de
armas ofensivas y de toda otra cosa de que sepa se trata de hacer un uso
criminal, debiendo ponerlas a disposición del juez.
e. Si el comodante pierde el juicio y carece de curador. Art.2184.
f. Cuando el comodatario descubre que es el verdadero dueño de la cosa.
Pero si el comodante disputa el dominio debe entregar igual, salvo que
pueda probar su dominio breve y sumariamente. Art.2185.
a. Expensas extraordinarias;
b. Expensas necesarias;
c. Expensas extraordinarias, necesarias y urgentes en que no haya podido consultar al
comodante.
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SI SABÍAN deben indemnizar los prejuicios e incluso podrán ser perseguidos
criminalmente según las circunstancias del hecho. Según Meza Barros sería una estafa
[art.470 no.1 CP].
+ MUERTE DEL COMODANTE [art.2190] no hace expirar el contrato, sino que sus
herederos se subrogan en los derechos y obligaciones del comodante [art.2186].
3. VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL COMODATO: este plazo puede ser expreso o tácito si es que
se presta para un servicio particular.
Pero si no se fija plazo nos encontramos con el denominado COMODATO PRECARIO
[precario débil, inconsistente].
Se entiende por COMODATO PRECARIO aquel comodato en que el comodante se reserva la
facultad de pedir la restitución de la cosa prestada en cualquier tiempo. [Art.2194].
El comodato precario se hace por una CLÁUSULA EXPRESA, pues sino, se entenderá plazo
tácito.
La ley se puso en el caso en que no haya plazo expreso ni tácito y consideró que se trataba
de comodato precario [art.2195.1], de modo que el comodante puede pedir la restitución en
cualquier tiempo.
Inc.2 Art.2195. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo
contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.
Se dice que Bello lo tomó del Código de Bavaria [no está en el Francés], que contenía una
regla similar.
La ley se ha preguntado qué pasa con el dueño frente a un mero tenedor. Se podría decir
que tiene la acción reivindicatoria, pero ésta procede contra el poseedor, es juicio ordinario
y requiere probar el dominio. Entonces, la ley finge que se ha pactado un comodato
precario y da al dueño la ACCIÓN RESTITUTORIA DEL COMODATO PRECARIO. Entonces, la
acción de precario también protege el dominio, pero contra el mero tenedor.
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2. Ignorancia o mera tolerancia del dueño;
3. Ausencia de título o contrato.
1. TENENCIA DE UNA COSA AJENA mero tenedor [el poseedor tiene una cosa determinada
con ánimo de señor y dueño].
La acción corresponde al dueño contra el mero tenedor. Como se asimila a la acción del
comodato, es en principio, una acción personal, que sólo se puede dirigir contra el mero
tenedor. Pero también tiene características reales, pues protege el dominio.
Se ha discutido si en el juicio de precario puede discutirse el dominio del actor. La
jurisprudencia está dividida en ambos sentidos. Lo que está claro es que si el demandado se
pretende dueño y lo alega, éste será poseedor, debiendo resolverse en juicio de
reivindicación.
2. IGNORANCIA O MERA TOLERANCIA DEL DUEÑO sólo estas son causas de la tenencia
precaria. Entonces, no hay precario cuando ni siquiera hay mera tolerancia:
Si el tenedor se ha transformado en poseedor [se niega a devolver];
Si el dueño ha consentido en la mera tenencia [será comodato].
3. AUSENCIA DE TÍTULO O CONTRATO sin previo contrato, es decir, sin un título que sirva
de amparo al tenedor.
2º. Se discute también si el contrato debe proceder del demandante o si puede proceder de
un 3º ajeno al juicio. Aquí el mero tenedor tiene un contrato, pero no fue suscrito por el
dueño que reclama la cosa.
Ej. Pedro tiene arrendada una casa a Juan [mero tenedor], pero le vende la casa a Mario,
quien adquiere el dominio y demanda de precario a Juan, el que querrá hacer valer el
contrato firmado con Pedro.
Algunos dicen que cualquier contrato sirve. Otros fallos sostienen en cambio que en estos
casos no hay previo contrato, pues no le es oponible el mismo al demandante, existiendo
precario. La jurisprudencia se encuentra dividida.
3º. Se discute también sobre qué pasa si el mero tenedor lo es en virtud de un contrato de
promesa de compraventa, el que en principio, no da derecho ni justifica la mera tenencia,
pues no se produce la entrega de la cosa, sino sólo una obligación de hacer [art.1554]. ¿Es
contrato previo en el sentido del art.2195?
Nuevamente la jurisprudencia está dividida, pero parece ser que sí justifica la mera
tenencia el que se haya estipulado en dicha promesa la entrega de la cosa. En este caso, no
hay acción de precario, pero sí las provenientes del incumplimiento de la promesa.
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Otros dicen que ni aún con la estipulación expresa de entrega de la cosa en la promesa se
justifica la tenencia, pues el contrato de promesa queda sujeto a la condición que se celebre
la compraventa y si ella no se celebra no puede quedar justificada la tenencia, sino que sólo
habrá mera tolerancia.
- PROCEDIMIENTO
Art.680 n.6 CPC. Se aplica el procedimiento sumario, por lo cual la mayoría lo prefiere.
C. EL MUTUO
Este contrato puede constituir una operación de crédito de dinero [art.1 Ley 18.010] sólo si
recae sobre dinero, y por lo tanto, su regulación está preferentemente en la ley 18.010 y no
en el CC. Pero si no recae sobre dinero, no es operación de crédito de dinero.
- CARACTERÍSTICAS:
1. Es real, pues no se perfecciona sino por la tradición de la cosa.
2. Es unilateral sólo produce, en principio, obligaciones para una sola parte, el mutuario.
Sin embargo, también es sinalagmático imperfecto, pues también pueden surgir
obligaciones para el mutuante.
3. Es un contrato naturalmente oneroso de acuerdo al CC el mutuo es naturalmente
gratuito, pues para que se produzcan intereses en favor del mutante deben haberse
estipulado [art.2205], pues sino, no los hay. En cambio, el mutuo de la Ley 18.010 es
naturalmente oneroso, es decir, si nada se dice, se entienden intereses corrientes, pero
pueden eliminarse por medio de cláusula expresa.
4. Es un título traslaticio de dominio [aquellos que por su naturaleza sirven para transferir el
dominio]. Art.2197. “Y la tradición transfiere el dominio’’. Entonces, la entrega de la cosa
tiene dos funciones:
a. Es elemento de perfección del contrato;
b. Modo de adquirir del mutuario [el modo es la tradición y el título es el contrato de
mutuo].
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- REQUISITOS O ELEMENTOS DEL MUTUO:
A. Obligación de Restituir
- FORMA DE LA RESTITUCIÓN
Hay que distinguir si es dinero u otra cosa fungible.
I.DINERO: el art.2199 [hoy derogado] decía, en su texto original, que se debía devolver la
cifra numérica expresada en el contrato [Principio Nominalista]. Pero el fenómeno de la
inflación hizo necesario modificar la norma y apareció el DL 455 [antecedente de la ley
18.010] que reguló las operaciones de crédito de dinero y estableció el Principio de la
Actualización, incorporando el concepto de ‘’reajuste’’, ajustando así las cifras expresadas
en los contratos a través del IPC y luego la UF.
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Para la ley 18.010 el interés es lo que tiene derecho a recibir al acreedor después del
reajuste [si es que la operación es reajustable, pues sino, es todo lo que no sea capital].
Además, dice el art.3 que se puede pactar cualquier tipo de reajuste, pero no sucede igual
con los bancos y entidades financieras, que deben pactar los sistemas autorizados por el
Banco Central de Chile [la UF].
Hay operaciones en que no puede pactarse reajuste, y son las expresadas en
moneda extranjera [art.24], pues está implícito en ellas.
II.COSAS FUNGIBLES: el art.2198 dice que se debe restituir igual cantidad de cosas del
mismo género y calidad, sea que el precio haya bajado o subido en el intervalo. Y si ello no
es posible, el mutuario puede pagar el valor de las cosas en el tiempo y lugar en que ha
debido hacerse el pago.
- ÉPOCA DE LA RESTITUCIÓN
Pero si no se ha fijado término para el pago, éste sólo se puede exigir pasados 10 días
desde la entrega. Pero se exceptúan los documentos pagaderos a la vista, que se pueden
exigir en cualquier tiempo, pues no tienen plazo. Art.2200.
Si el plazo es indeterminado [art.2201], es decir, que se ha pactado que el mutuario
pague cuando le sea posible. En este caso, el juez, según las circunstancias, podrá fijarlo
[caso excepcional en que el juez fija plazo; Art.1494.2. No podrá el juez, sino en casos
especiales que las leyes designen señalar plazo para el cumplimiento de una obligación:
sólo podrá interpretar el concebido en términos oscuros sobre los que discuten las partes.
- PAGO ANTICIPADO
Art.1497. El deudor [mutuario] puede renunciar al plazo, a menos que las partes hayan
estipulado lo contrario o que la anticipación del pago acarree al acreedor un perjuicio que
por medio del plazo se propuso manifiestamente evitar. !!!
Esto lo concreta el art.2204 al decir que el mutuario puede pagar antes del plazo pactado,
salvo que se hayan pactado intereses. Si es gratuito, sí puede pagar antes con el debido
reajuste.
Sin embargo, para las OPERACIONES DE CRÉDITO DE DINERO, hay una regla especial en el
art.10 de la Ley 18.010:
Voluntad de las partes Los pagos anticipados de una operación de crédito de dinero,
serán convenidos libremente entre acreedor y deudor. Es la llamada ‘’cláusula de
prepago’’.
Aún contra la voluntad del acreedor Sin embargo, en las operaciones de crédito de
dinero en que el capital sea inferior a 5 mil UF y en que el deudor no sea una institución
fiscalizada por la Superintendencia de Bancos o el Fisco o el BC, podrán anticipar su pago,
aún contra la voluntad del acreedor, siempre que:
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Operaciones no reajustables se debe pagar el capital que se anticipa y los intereses
calculados hasta la fecha de pago efectivo, más una comisión de prepago [A falta de
acuerdo, ella no podrá exceder el valor de 1 mes de intereses calculados sobre el capital que
se prepaga. No se podrá convenir una comisión que exceda del valor de dos meses de
intereses calculados sobre dicho capital].
Operaciones reajustables se debe pagar el capital que se anticipa y los intereses
calculados hasta la fecha de pago efectivo, más una comisión de prepago [A falta de
acuerdo, ella no podrá exceder el valor de 1 ½ mes de intereses calculados sobre el capital
que se prepaga. No se podrá convenir una comisión que exceda del valor de tres meses de
intereses calculados sobre dicho capital].
Los pagos anticipados inferiores al 25% del saldo de la obligación, requerirán siempre del
consentimiento del acreedor.
El derecho a pagar anticipadamente en los términos de este artículo, es irrenunciable. Por lo
tanto, cualquier pacto en contrario es nulo absolutamente.
Interés: es el precio o remuneración que recibe el mutuante por el capital que entrega al
mutuario.
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El art.15 de la L.18.010 repite la misma regla para las operaciones de crédito de dinero.
+ El art.2206 da la misma regla que la L. 18.010 sobre límites de interés. Así, de pactarse
un interés superior al máximo convencional, la sanción es la reducción judicial del interés
al corriente.
El art.2210 prohibía estipular interese sobre intereses [anatocismo]. Pero la ley 18.010 lo
derogó, por lo cual, se puede pactar el pago de intereses sobre intereses atrasados, por
capitalización de ellos. Art.9 L. 18.010. Respecto a esto, la LPC dice que los intereses sólo
pueden calcularse sobre los saldos insolutos de capital y nunca sobre intereses atrasados.
Es la de responder por los perjuicios provenientes de la mala calidad o de los vicios ocultos
de la cosa prestada, con las mismas reglas del comodato. [Art.2203].
Y si los vicios ocultos son tales, que de haberlos conocido el mutuario, éste no habría
celebrado el contrato, se puede resolver éste. Pero esto debe probarlo el mutuario.
D. EL DEPÓSITO
Art.2211. Llámese en general depósito el contrato en que se confía una cosa corporal a una
persona que se encarga de guardarla y de restituirla en especie.
La cosa depositada se llama también depósito.
- El que diga en ‘’especie’’ quiere decir que se debe devolver la misma cosa y no otra del
mismo género y calidad.
EJS. La custodia de los supermercados, el pedir que me guarden un auto en un garaje, dejar
el auto en los estacionamientos por días [en los otros es una prestación de servicios], etc.
- ALGUNAS DENOMINACIONES:
Depósito se llama el contrato, pero también el objeto del contrato.
- CARACTERÍSTICAS:
1º. Es un contrato real [art.2212; se perfecciona por la entrega de la cosa que el
depositante hace al depositario].
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2017
Así, sólo hay contrato desde la entrega de la cosa. Ella debe hacerse según el art.2213, de
cualquier modo que transfiera la tenencia de lo que se deposite. [Está mal dicho
transferencia, pues la tenencia no se transfiere].
Incluso, el inc.2 art.2213 permite que se retenga como depósito lo que se tenía ya por otra
causa.
3º. El depósito es un título de mera tenencia para el depositario, pues reconoce el dominio
ajeno. El poseedor sigue siendo el depositante.
- CLASES DE DEPÓSITO
2. SECUESTRO se trata de una cosa que está en litigio, en disputa. Aquí el juez lo dispone
por mientras se resuelve el conflicto y sólo una vez resuelto puede pedirse la cosa. En
cambio, en el depósito propiamente tal se puede pedir la cosa en cualquier momento.
A. Voluntario
Concepto:
Art.2215. El depósito propiamente dicho es un contrato en que una de las partes entrega a
la otra una cosa corporal y mueble para que la guarde y la restituya en especie a voluntad
del depositante.
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i. Recae siempre sobre cosa mueble una especie de depósito sobre inmuebles, no es un
depósito, sino un contrato innominado.
ii. La restitución se hace cuando lo quiera el depositante.
- REQUISITOS:
+ Objeto cosa corporal mueble.
+ Capacidad de las partes la regla general es la misma que para los contratos. Art.2218.
Ambos deben ser capaces de contratar [capacidad de ejercicio], sino el contrato será nulo,
absoluta o relativamente según la incapacidad de que se trate.
a. Si el depositante es incapaz art.2218 inc.2. El contrato es nulo, sin embargo, la
regla especial dice que el depositario contrae igual todas las obligaciones del
contrato.
b. Si el depositario es incapaz art.2218.3. El depositante tiene acción para reclamar
la cosa mientras esté en poder del depositario. Y a falta de tal circunstancia, el
depositante sólo tiene acción personal contra el depositario hasta la concurrencia de
aquello en que éste se ha hecho más rico.
Art.1688. Se entiende que el incapaz se ha hecho más rico si las cosas entregadas le
hubieren sido necesarias, o no siéndoles necesarias, quisiera retenerlas.
Salva, en todo caso, sus acciones contra 3os poseedores [reivindicatoria]. Y también, es sin
perjuicio de la responsabilidad penal del depositario en caso de dolo [apropiación
indebida].
+ Consentimiento igual al resto de los contratos. Sin embargo, la ley se preocupó del
error en la persona o en la sustancia, calidad o cantidad de la cosa depositada.
Art.2216. El error en la persona o en la cosa, no anula el contrato [por no ser causa esencial
del contrato, intuito personae]. Sin embargo, el inc.2, le da un derecho al depositario en
caso de padecer error sobre estos aspectos, para restituir inmediatamente el depósito. Lo
mismo si descubre que la cosa guardada le acarrea un peligro.
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B. Restituir la cosa
a. Guardar la cosa
Se trata de mantenerla, cuidarla, etc. Ello no implica que pueda usarse la cosa, pues sería
comodato o arrendamiento.
Sin embargo, es un elemento de la naturaleza y no de la esencia y por lo tanto, se puede
pactar el uso del depositario [art.2220]. Pero en este caso, hay que diferenciarlo del
comodato, y se ve en que aquí lo principal es la custodia de la cosa y el uso es accesorio. En
cambio, en el comodato el uso es principal y la guarda es accesoria.
Incluso, el juez puede presumir el permiso tácito del depositante [art.2220.2.3],
según las circunstancias, especialmente las relaciones de amistad y confianza entre las
partes. Se presume más fácilmente este permiso en las cosas que no se deterioran
sensiblemente por su uso.
B. RESTITUIR LA COSA
ART.2215. La restitución es a voluntad del depositante, es decir, que éste la puede exigir en
cualquier tiempo.
Lo mismo repite el art.2226 al decir que la restitución es a voluntad del depositante.
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Se puede fijar un plazo de restitución, pero éste sólo obliga al depositario, es decir, él no
puede restituir la cosa antes, pero el depositante sí puede pedirla antes del plazo.
Art.2226.2.
Corral cree que este un caso en que el CC ha establecido un ‘’derecho absoluto’’, en que el
éste no queda sujeto a ninguna restricción, por lo que el depositante puede pedir la cosa
sólo porque quiere, sin justificar nada. No se aplica entonces la doctrina del abuso del
derecho.
+ SI LA COSA SE HA DESTRUIDO:
Por culpa del depositario debe indemnizar.
Por caso fortuito se extingue la obligación de restituir por ‘’pérdida de la cosa debida’’,
salvo que el depositario haya estado en mora de restituir. Art.2230.
- Pero si el depositario recibe el precio de la cosa a causa del accidente es obligado a
restituirlo al depositante. Ej. Si tenía un seguro. Se trata de un caso de subrogación real.
El art.2233 dispone que se aplican también al depósito las reglas del comodato sobre
restitución del incapaz; imposibilidad de retener la cosa, salvo derecho legal de retención;
posibilidad de suspender la restitución alegando dominio; suspensión de entrega en caso de
uso criminal, y suspensión de la entrega si el depositante ha perdido el juicio.
Art.2235. El depositante debe indemnizar al depositario las expensas que haya hecho para
la conservación de la cosa, y que probablemente hubiera hecho él mismo teniéndola en su
poder. [Expensas necesarias].
Además, debe indemnizar los perjuicios, que sin culpa del depositario le haya producido el
depósito, pues si hay culpa, él soporta el perjuicio.
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Si el depositante no quiere pagar las expensas y/o perjuicios, el depositario tiene derecho
a demandar y pedir el derecho legal de retención. Art.2234.
1. DEPÓSITO DE CONFIANZA:
Art.2225. El depositario no debe violar el secreto de un depósito de confianza, ni podrá ser
obligado a revelarlo.
Hay un deber de ‘’confidencialidad’’. Además, el secreto está amparado por la ley. Ej. Si
una persona tiene un diario de vida en que se encuentran los detalles de un delito del que se
investiga, el juez no puede obligar a dicha persona a revelar el secreto del diario.
2. DEPÓSITO IRREGULAR:
Es aquel que recae sobre dinero o cosas fungibles, y por lo tanto, el depositario no se obliga
a restituir en especie, sino con otras tantas cosas del mismo género y calidad. Ej. Bancos.
Es ‘’irregular’’, pues se sale de la regla general de ser un título de mera tenencia,
pues se trata de un título traslaticio de dominio.
Es muy similar al mutuo, prácticamente no hay diferencias con él. Sólo hay una
diferencia, y es que si no se fija plazo de restitución, en el mutuo el plazo es de 10 días, en
cambio, en el depósito irregular se puede pedir en cualquier tiempo, a voluntad del
depositante.
Incluso desparece esta diferencia cuando se trata de una operación de crédito de
dinero, pues el depósito irregular que recae sobre dinero es también una operación de
crédito de dinero y en tal caso, a falta de plazo, éste es de 10 días, salvo documentos a la
vista.
B. DEPÓSITO NECESARIO
I. REGLAS GENERALES
ART.2236. El depósito propiamente dicho se llama necesario, cuando la elección de
depositario no depende de la libre voluntad del depositante, como en el caso de un
incendio, ruina, saqueo, u otra calamidad semejante.
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- Prueba del Depósito Necesario Art.2237. Acerca del depósito necesario es admisible
toda especie de prueba.
- Responsabilidad del depositario Art.2239. Responde de Culpa Leve.
- Art.2240. En lo demás, el depósito necesario está sujeto a las mismas reglas que el
voluntario.
iii. Art. 2246. Si el hecho fuere, de algún modo, imputable a negligencia del alojado, será
absuelto el posadero.
II. EL SECUESTRO
Concepto: art.2249. El secuestro es el depósito de una cosa que se disputan dos o más
individuos en manos de otro que debe restituirla al que obtenga una decisión a su favor.
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Se trata de una cosa en litigio [mueble o inmueble]. Los depositantes son las partes y el
depositario es llamado secuestre.
Se puede decir que el SECUESTRO JUDICIAL no es propiamente un contrato, sino una medida
precautoria dentro del proceso [art290 CPC], pues es el juez quien lo decreta y quien elige
al secuestre. **
El SECUESTRO CONVENCIONAL sí es un contrato, pues hay consentimiento de las partes y
ellos eligen al secuestre. ** Hay que determinar cómo se perfecciona el contrato. En
principio, deberíamos decir que el contrato se perfecciona con la entrega de la cosa, por el
art.2250 que le aplica las mismas reglas del depósito propiamente dicho, salvo las
excepciones. Pero en la definición del secuestro convencional se dice ‘’por el sólo
consentimiento’’, lo cual daría a entender que se trata de una excepción, y que por tanto, es
un contrato consensual.
+ REGLAS GENERALES
Art.2250. Reglas generales del depósito propiamente dicho. Lo confirma el art.2253 al
decir que las partes tienen las mismas obligaciones que el depositante y el depositario en el
depósito.
También se aplican las reglas del CPC sobre medidas precautorias.
+ REGLAS ESPECIALES
Puede recaer sobre muebles e inmuebles.
- Si se trata de bienes raíces el secuestre tiene las facultades de un mandatario y por tanto se
le aplican las reglas del mandato, siendo su principal obligación la de rendir cuentas a quien
favorezca la sentencia. Art.2255.
El secuestre tiene derecho a tener la cosa hasta que se resuelva el conflicto. Incluso, si
pierde la tenencia podrá reclamarla contra toda persona, aún respecto de los depositantes.
Art.2254.
- Una vez pronunciada y ejecutoriada la sentencia debe el secuestre restituir el depósito al
adjudicatario. Si es secuestro judicial se aplican las reglas del CPC, según lo determine el
juez.
- Sin embargo, el secuestro puede terminar antes de la sentencia por las siguientes razones:
[Art.2256]
Si el secuestre se exonera del cargo si le afecta una necesidad imperiosa que le impide
seguir con el secuestro.
- Para ello es necesario que el secuestre convencional de aviso a los depositantes y el
judicial al juez.
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Por la voluntad unánime de los depositantes en caso de secuestro convencional.
Poor decreto del juez si es secuestro judicial.
- NOCIONES GENERALES
[Alias suerte]
1. EL CONTRATO DE SEGUROS
Consiste en que una de las partes se obliga a resarcir el daño que le produzca a la otra un
siniestro fortuito, a cambio de un precio [‘’prima’’].
La contingencia consiste en que se produzca o no el siniestro.
El negocio de seguros deja de ser aleatorio, en su conjunto, para las compañías de seguros,
pues ellas funcionan sobre la base de estudios y estadísticas que les permiten compensar los
gastos de cubrir siniestros con los que no ocurren. Esto ha llevado a algunos a pensar que
este contrato no sería aleatorio. Corral no está de acuerdo y dice que se debe distinguir el
rubro, como empresa, el que no sería aleatorio [por la compensación anterior] y cada
contrato de seguro individual sí sería aleatorio.
3. EL JUEGO
Es un contrato por el cual las partes entregadas a un juego se obligan a pagar al
ganador una cantidad de dinero o a realizar otra prestación.
JUEGO actividad en que varias personas se divierten con la idea de unas vencer a las
otras.
Ahora bien, no todo juego es un contrato de juego, pues para que lo haya, debe haber
consentimiento de las partes [jugadores; no 3os] respecto de pagar al vencedor cierta
cantidad de dinero. Ej. Si acuerdo con un amigo que el que pierde el partido de tenis debe
pagar al otro una cierta cantidad, sí hay contrato; igual el póker con apuesta; casinos; etc.
Los juegos son aleatorios porque no existe certidumbre sobre quien va a ganar.
A. JUEGOS DE AZAR
El Art.2259.1 remite al art.1466 que dispone que en ellos hay objeto ilícito, y por lo tanto,
nulidad absoluta. Pero si el perdedor paga, no puede pedir repetición de lo pagado, por
haber sabido de la ilicitud del objeto [art.1468 CC].
También hay una sanción penal al juego de azar en los arts.277 y ss. CP.
En el caso de los Casinos, no hay objeto ilícito, pues son autorizados por ley. Así, hay una
serie de juegos aprobados por leyes especiales, que son excepción al CC. Esto es materia de
ley [art.60 no.19 CPE].
Se discute si la ley especial que autoriza el juego exime de la sanción penal y la civil, o si
sólo la penal, de modo que los contratos seguirían siendo nulos, de modo que el ganador no
podría exigir el pago.
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2017
Aquí el CC ha dado una tesis intermedia, pues dice que no tienen objeto ilícito y por tanto,
son válidos, pero no dan acción para exigir la devolución del dinero pagado, sino sólo una
excepción para retener lo pagado voluntario.
Art.2260. El juego y la apuesta no producen acción, sino solamente excepción.
El que gana no puede exigir el pago
Pero si el que pierde paga, no puede repetir lo pagado, a menos que se haya ganado con
dolo.
- Requisitos para que haya derecho a retener lo pagado:
a. Que el que paga tenga la libre administración de sus bienes, pues si no se puede repetir.
Art.2262.
b. Que el ganador no se haya valido de dolo para ganar. Art.2260.3.
4. LA APUESTA
Es un contrato en que una de las partes, en desacuerdo acerca de un acontecimiento
cualquiera, convienen en que aquella cuya opinión resulte infundada pagará a la otra una
suma de dinero o realizará otra prestación.
Se diferencia del juego en que los que apuestan el dinero no son los jugadores, sino que son
3os que se obligan para el caso que ocurra o no un determinado acontecimiento. Así, puede
recaer sobre un juego o sobre un acontecimiento cualquiera.
- CLASES DE APUESTAS:
1. SOBRE JUEGOS DE AZAR se trata de un contrato nulo absolutamente por adolecer de
objeto ilícito. Y el que pagó no puede repetir lo pagado por saber de la ilicitud del acto
[art.1468].
2. SOBRE OTRAS ACTIVIDADES el contrato es lícito, pero sólo da excepción y no acción.
Se aplica el art.2260. Por lo tanto, no se puede pedir el pago, pero si se paga
voluntariamente y sin dolo, no se puede repetir lo pagado. Ello, sin perjuicio de las apuestas
reguladas por leyes especiales.
- ¿Pueden haber apuestas sobre juegos de destreza física y ser por lo tanto contratos
completamente eficaces?
No, pues el art.2263 sólo da acción para el caso de ‘’juego’’ y no de ‘’apuesta’’.
- Hay una presunción de dolo en el art.2261. Así, hay dolo en el que hace la apuesta, si sabe
de cierto que se ha de verificar o se ha verificado el hecho de que se trata.
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Es aleatoria, pues la obligación de pagar la renta tiene un plazo incierto de extensión, que
está dado por la muerte del beneficiario o de un 3º que se designa en el contrato. Ello,
porque se puede pactar que la renta se pague mientras viva una de las partes o un tercero
ajeno a las partes.
- Características:
1. Es unilateral, pues el único obligado es el constituyente que debe pagar la renta.
2. Es un contrato real, pues se perfecciona por la entrega del precio.
- El art.2269 dice que el contrato debe otorgarse por escritura pública, lo que podría llevar a
sostener que el contrato se perfecciona con dicha solemnidad, pero ello no es así, pues el
mismo artículo dice que se perfecciona con la entrega del precio, de modo que la escritura
pública sólo genera la obligación de pagar la renta. Es una formalidad constitutiva del
contrato, de modo que si falta ella, no hay contrato.
3. La aleatoriedad radica en la incertidumbre sobre el tiempo por el que ha de prolongarse
la obligación de pagar la renta.
4. Es oneroso.
Art.2278. Cuando se constituye una renta vitalicia gratuitamente, no hay contrato aleatorio.
Se sujetara por tanto a las reglas de las donaciones y legados, sin perjuicio de regirse por
los artículos precedentes en cuanto le fueren aplicables.
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c. RENTA O PENSIÓN PERIÓDICA art.2267.2. Debe ser sólo en dinero.
- En el fondo esta pensión es una especie de ‘’interés’’ [frutos civiles], que se
diferencian del mutuo, pues en éste no se devuelve el capital. Es por ello que se denominan
‘’intereses impuestos a fondos perdidos’’.
Ahora, si es una especie de interés surge la duda sobre si en este contrato debe
existir una relación entre el capital pagado por la renta y ésta. El art.2268 dice que la ley no
determina proporción alguna entre la pensión y el precio, precisamente por ser un contrato
aleatorio.
d. PERSONA DE CUYA VIDA DEPENDA EL PAGO DE LA RENTA puede ser el constituyente, el
beneficiario o un 3º.
Art.2266. Se podrá estipular que la renta vitalicia se deba durante la vida natural de
varios individuos, que se designarán. [Al decir ‘’vida natural’’ excluye a las personas
jurídicas].
- Todas las personas que se designen deben existir al tiempo del contrato.
- Esta persona de que depende la renta ¿Puede ser un nasciturus? Meza Barros dice que no,
que deben haber nacido ya. Corral no está de acuerdo y dice que sí podría serlo.
- El CC se ha preocupado del evento en que entre la escritura pública y la entrega del
precio, se muere la persona que se había designado de cuya vida dependía el pago de la
pensión. ¿Puede quedarse una de las partes con el precio? El art.2270 dice que es nulo el
contrato si antes de perfeccionarse muere la persona de cuya existencia depende la duración
de la renta; o al tiempo del contrato adolecía de una enfermedad que le haya causado la
muerte dentro de los 3º días subsiguientes.
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deberá solamente la parte que corresponda al número de días corridos.
Art.2279.1. La renta vitalicia se llama censo vitalicio cuando se constituye sobre una finca
dada que haya de pasar con esta carga a todo el que la posea.
+ Reglas Aplicables se rige por las reglas del censo ordinario y también por las de la
renta vitalicia adecuada al censo. Art.2279.2.
+ Reglas especiales
i. Art.2281. Deben existir los beneficiarios al tiempo de fallecer el testador, o al tiempo de
aceptarse la donación, o al de perfeccionarse el contrato, según los casos.
ii. Art.2282. Se podrá también estipular que el censo se deba durante la vida de varias
personas que se designarán; cesando con la del último sobreviviente. No valdrá para este
objeto la designación de persona alguna que no exista al tiempo de fallecer el testador, o de
otorgarse la donación, o de perfeccionarse el contrato.
La gran diferencia con el censo ordinario es que este censo vitalicio no es perpetuo, sino
que vitalicio, es decir, que depende de la vida [plazo]. Por tanto, no se puede redimir ni
reducir como el censo ordinario.
CONTRATOS DE GARANTÍA
1. NOCIONES GENERALES
Contratos de garantía son aquellos que tienen por objeto, asegurar o caucionar el
cumplimiento de un contrato principal.
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1. CONTRATO DE FIANZA
Art.2335. La fianza es una obligación accesoria, en virtud de la cual una o más personas
responden de una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla
en todo o parte, si el deudor principal no la cumple.
LA FIANZA ES SIEMPRE UN CONTRATO, del cual nace una obligación del fiador para con el
acreedor.
- CLASES DE FIANZAS:
La obligación de constituir fianza puede venir de un contrato, del juez o de la ley. Pero la
constitución misma de la fianza es un contrato.
Ej. Juez que ordena que se constituya una fianza para garantizar una libertad condicional.
Pero la fianza es otro contrato aparte.
2. Es un contrato unilateral porque sólo se obliga una parte [fiador] para con otra
que no contrae obligación alguna. Art.2235. Por ello, se puede obligar sin la voluntad del
deudor principal [es un 3º].
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- Los autores se han preguntado ¿Qué pasa si por este servicio de afianzar, el
acreedor paga una remuneración al fiador? En este caso se producirían obligaciones para
ambas partes y no sería unilateral. La doctrina sostiene que cuando se acuerda esto, ya no es
una fianza, sino más bien un contrato innominado o un contrato de seguro en que la
remuneración es la prima. Así, la unilateralidad del contrato de fianza es un elemento de la
esencia.
3. Es gratuito, pues va en la sola utilidad del acreedor, sufriendo el fiador el gravamen.
Sin embargo, no constituye donación. Así lo aclara el art.1397 al decir que no hace
donación al 3º el que en favor de éste se constituya en fiador. Ni tampoco es donación el
exonerar al fiador de su obligación si el deudor principal está solvente [sí hay donación si
es que el deudor principal está en quiebra].
- ¿Qué pasa si el fiador recibe una remuneración de parte del deudor principal?
Esto sí es posible. Así lo dice el art.2241. El fiador puede estipular con el deudor una
remuneración pecuniaria por el servicio que le presta.
Con esto, la fianza sigue siendo gratuita, pues la remuneración no se recibe en virtud del
contrato de fianza, sino por un contrato aparte, entre el deudor principal y el fiador
[mandato, contrato innominado, etc.].
4. Es un contrato que admite la sub- contratación [Sub- contrato: es un contrato de la
misma naturaleza que accede al contrato principal].
- Así, se puede constituir una fianza a favor del fiador, de manera que el acreedor puede
dirigirse contra el deudor, en subsidio al fiador y en subsidio de éste, al sub- fiador.
- Este es un sub- contrato, pues accede al contrato principal de fianza. Las partes del
contrato de sub- fianza son el acreedor y el sub- fiador.
- Se puede sub- contratar infinitas veces.
5. Es un contrato accesorio, es decir, accede a un contrato principal, más
concretamente a la obligación principal que nace de ese contrato, sin la cual no puede
subsistir. Ej. En el mutuo la fianza recae sobre la obligación de restituir lo que se ha
prestado.
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Si se trata de nulidad relativa respecto a fuerza o dolo, se exceptúa la regla general [sólo
pueden alegarla aquellos a cuyo beneficio la han establecido las leyes], de modo que sí
puede alegarla el fiador [art.2354].
Si el contrato principal es declarado nulo también lo es la fianza. Sin embargo, la
doctrina sostiene que no se extingue totalmente, pues la obligación nula civilmente subsiste
como natural y la fianza puede recaer sobre una obligación natural. Corral no concuerda
con ello, pues cree que la fianza que accede a una obligación natural lo hace a conciencia
de tratarse de una obligación de ese tipo y no una civil que luego se anuló.
Si el acreedor demanda al fiador, éste puede oponerle todas las excepciones que nacen de la
naturaleza del contrato. Art.2354. Así, no se pueden oponer excepciones personales.
La obligación del fiador no puede superar el total de la obligación principal, pero sí puede
ser menor. Art.2343. Si de hecho ello se pacta, el fiador reclama al juez, el que reduce la
obligación del fiador al monto de la obligación principal, y en caso de duda se adoptará la
interpretación más favorable a la conformidad de las dos obligaciones principal y accesoria.
[art.2344.3.4]
- El art.2344 dice los aspectos en que no puede obligarse a más que la obligación principal:
a. Cuantía;
b. Tiempo;
c. Lugar;
d. Condición o modo de pago;
e. Pena por incumplimiento.
Esto no se opone al que la obligación del fiador sea más eficaz, por ejemplo, si la
obligación principal es natural y la fianza civil; o si el fiador constituye hipoteca, aunque la
obligación principal no la tenga. Art.2344.2.
- MODALIDADES DE LA FIANZA:
Art.2340. La fianza admite plazo o condición, las que no pueden ser más gravosas que las
del deudor principal.
La fianza judicial y legal se rigen por las mismas reglas que la convencional, salvo en
cuanto la ley o el CPC o CPP lo exijan.
+ DIFERENCIAS:
1. Si la fianza es legal o judicial se permite al fiador sustituir a la fianza una hipoteca o
prenda. En cambio, si se trata de fianza convencional no. Art.2337.
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2. El fiador judicial no goza del beneficio de excusión. Art.2358 no.4.
La diferencia entre ser codeudor solidario y fiador solidario está en el interés que se tiene
en la deuda y por lo tanto, lo que se puede pedir de reembolso a los otros obligados. Así, si
el que paga estaba interesado en la deuda [codeudor solidario] tiene derecho a que los otros
codeudores solidarios le reembolsen sus respectivas cuotas en la deuda. En cambio, si quien
paga era un no interesado en la deuda [fiador solidario], tiene derecho a exigir a los
codeudores solidarios o al único deudor el reembolso del total de lo pagado. Art.1522 CC.
- REQUISITOS DE LA FIANZA -
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i. CONSENTIMIENTO es un contrato consensual. Sin embargo, no se admite la
manifestación tácita de la voluntad, sino que se requiere de un consentimiento expreso.
Art.2347. La fianza no se presume. La doctrina ha dicho que esto se restringe a la
voluntad del fiador, pero no del acreedor.
ii. CAPACIDAD el acreedor debe ser capaz de ejercicio. El fiador, para obligarse por sí
solo, requiere también capacidad de ejercicio.
b. Incapaz sujeto a guardas son los tutores [impúberes (varones de –14 y mujeres
–12); incapaces absolutos] o curadores [menores adultos; dementes; al interdicto
por disipación; sordos mudos que no pueden darse a entender por escrito]. Los
que están sujetos a guardas son llamados ‘’pupilos’’.
- Art.404. Requisitos [copulativos] para que el guardador pueda obligar al pupilo
como fiador:
i. Autorización judicial;
ii. La fianza debe ser otorgada respecto de los ascendientes o descendientes del
pupilo, pero no 3os extraños.
iii. Acreditación de causa grave y urgente.
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dispuesto en el art.1792-3 que ninguno de ellos puede otorgar caución personal por deudas
de 3os sin el consentimiento del otro, y si lo hace, es nula de nulidad relativa.
iii. OBJETO es siempre dar una suma de dinero **, sea cual sea la obligación principal
[realizar un hecho, no hacer, etc.]. Art.2343.2.
- Si la obligación afianzada es un hecho, por ejemplo, la de afianzar que el cantante venga a
dar un concierto; el fiador se obliga a la indemnización de los perjuicios que traiga la
inejecución del hecho, siempre en dinero. Art.2343 inc.final.
iv. CAUSA art.1467. Motivo que induce al acto o contrato. Hay algunos que piensan
que la fianza no tiene causa, o teniéndola ésta no es importante. Sería entonces, un acto
abstracto [Ej. Títulos de crédito, pagaré, etc.; se deben pagar igual]. Esta doctrina no es
aceptada en Chile, no parece que la fianza sea abstracta, pues tales actos son excepcionales.
FIANZA FORZOSA
Se trata de deudores principales que están obligados a presentar un fiador, siempre que el
acreedor lo solicite.
Art.2348. Son obligados a prestar fianza:
1º. El deudor que lo haya estipulado si no cumple, el acreedor tiene los derechos del
art.1553, sobre obligación de hacer.
2º. El deudor cuyas facultades disminuyan en términos de poner en peligro manifiesto el
cumplimiento de su obligación.
3º. El deudor de quien haya motivo de temer que se ausente del territorio del Estado con
ánimo de establecerse en otra parte, mientras no deje bienes suficientes para la seguridad de
sus obligaciones.
4º. El deudor cuyo fiador ha caído en insolvencia; art.2349.
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Art.2350.
1. Debe ser capaz de obligarse;
2. Que tenga bienes más que suficientes para hacer efectiva la fianza.
Art.2350.2.3.4. Para calificar la suficiencia de los bienes:
a. Sólo se toman en cuenta los inmuebles, pero no los que estén embargados, los
litigiosos, los que no existan en el territorio del Estado o que se hallen sujetos a
hipotecas gravosas o a condiciones resolutorias.
b. Si el fiador estuviere recargado de deudas que pongan en peligro aun los inmuebles
no hipotecados a ellas, tampoco se contará con éstos.
3. El fiador debe estar domiciliado o constituir domicilio dentro del territorio
jurisdiccional de la respectiva Corte de Apelaciones.
- EFECTOS DE LA FIANZA
Se clasifican en tres grupos:
1. Efectos entre el acreedor y el fiador;
2. Entre el deudor principal y el fiador;
3. Entre los cofiadores [si hay varios fiadores de una misma obligación].
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El fiador sólo puede oponer las excepciones reales provenientes de la obligación principal.
También puede oponer las excepciones personales del fiador. Pero no puede oponer las
excepciones personales del deudor. Art.2354.1.
Las excepciones provenientes de error, fuerza y dolo son excepciones personales, pues
afectan a quien sufrió dichos vicios, dando origen a la nulidad relativa que sólo pueden
alegarla aquellos en cuyo beneficio la han establecido las leyes [Ej. Dolo en favor del
que sufrió el dolo. Sólo la nulidad absoluta pueden pedirla 3os interesados]. Pero en este
caso, el CC, para la fianza las trata como excepciones reales. Parte de la doctrina sostiene
que esto se basaría en la accesoriedad de la fianza respecto de la obligación principal.
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a. Los bienes existentes fuera del territorio del Estado;
b. Los bienes Los bienes embargados o litigiosos, o los créditos de dudoso
o difícil cobro;
c. Los bienes cuyo dominio está sujeto a una condición resolutoria;
d. Los hipotecados a favor de deudas preferentes, en la parte que pareciere
necesaria para el pago completo de éstas.
- Si los bienes ejecutados no alcanzaren sino para un pago parcial, el acreedor es obligado a
aceptarlo y puede perseguir al fiador por la parte insoluta. [art.2364].
4º. Que se oponga sólo una vez [art.2363]. Pero procederá otra vez si el señalamiento de
bienes no fue suficiente y continúa la deuda; y si posteriormente el deudor principal
adquiera nuevos bienes.
- MODALIDADES O FORMAS ESPECIALES DEL BENEFICIO DE EXCUSIÓN:
1º. EXCUSIÓN OBLIGATORIA casos en que el acreedor está obligado a dirigirse contra el
deudor principal primero, aún sin que se le oponga el beneficio. Son los siguientes:
i. Si se estipuló expresamente;
ii. Cuando se haya estipulado que el fiador no se obliga a pagar sino lo que el acreedor no
pudiere obtener del deudor. [art.2365.2]. En este caso, el fiador deja de responder de la
insolvencia del deudor si es que el acreedor tuvo medios suficientes para hacerse pagar y
no los ocupó, fue negligente.
2º. BENEFICIO DE EXCUSIÓN EN LA FIANZA SOLIDARIA Art.2362. Cuando varios deudores
principales se han obligado solidariamente y uno de ellos ha dado fianza, el fiador
reconvenido tendrá derecho para que se ejecuten no sólo los bienes de este deudor, sino de
sus codeudores.
3º. BENEFICIO DE EXCUSIÓN EN LA SUB FIANZA art.2366. Puede oponer el beneficio tanto
respecto del deudor principal como del fiador.
b. BENEFICIO DE DIVISIÓN supone que hay varios co- fiadores [si hay uno no se
aplica]. Art.2367. Sólo se puede perseguir a cada fiador por su cuota.
- REQUISITOS:
1. Que los fiadores no se hayan obligado solidariamente, porque sino pagan el
total.
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2. Que sean fiadores de un mismo deudor y de una misma deuda, aunque las
fianzas se hayan celebrado en momentos distintos. Art.2367 ‘’misma deuda’’ y
art.2368.
- DISTRIBUCIÓN DE LA DEUDA:
1. Regla general si nada se ha pactado, se divide en partes iguales [art.2367].
2. Excepciones:
a. Si uno de los fiadores tiene la fianza limitada a un determinado monto o
cuota [fianza limitada]. Art.2367.3.
b. Si uno de los fiadores está insolvente su cuota grava a los demás, se reparte
entre ellos. Art.2367.2. Pero no se considerará insolvente aquel fiador cuyo
sub-fiador no lo está.
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La doctrina ha discutido sobre quién es el que elige, y se ha dicho que la tiene el deudor,
pues se trataría de una obligación alternativa para éste y en dichas obligaciones elige el
deudor si no se estipuló lo contrario.
- FIADOR QUE NO TIENE ESTE DERECHO:
Art.2369 inciso final. No tiene este derecho el fiador que se constituyó en contra de la
voluntad del deudor.
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3. Cuando por no haber sido válido el pago del fiador no ha quedado extinguida la deuda.
4. Hay que agregar el art.2377 inciso 2, de pago del fiador sin aviso al deudor.
- REQUISITOS:
1. Pago de la deuda por parte del fiador.
- El pago es la prestación de lo que se debe, en este caso, dinero. Pero puede haber otros
casos de extinción onerosos [dación en pago; novación; compensación; etc]. En cambio, si
la deuda se extingue de un modo no oneroso [remisión, pérdida de la cosa debida,
prescripción, etc], no puede pedir reembolso. Art.2374.
2. El pago debe ser válido. Art.2375 no.3.
3. Debe interponerse oportunamente. Esto es:
a. Una vez que la obligación principal se haya hecho exigible. Art.2373.
b. Podrá demandar hasta que prescriba la acción. No hay plazo de prescripción
de esta acción, por lo cual se aplica la regla general, 5 años [art.2515], salvo
que la fianza conste en un título ejecutivo, caso que serán 3 años.
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2. La acción personal no tiene garantías. En cambio, la acción subrogatoria goza de las
garantías que aseguraban el crédito principal [sirve más en caso de insolvencia del
deudor].
3. Si se trata de pago parcial, en la acción de reembolso concurre el fiador con el acreedor
en igualdad de condiciones, sin preferencia alguna. En cambio, en la acción
subrogatoria tiene preferencia el acreedor original [art.1612].
4. En cuanto a la prescripción, ésta se cuenta desde momentos distintos. En la acción
subrogatoria corre el plazo desde que se hizo exigible el crédito principal. En cambio,
en la acción de reembolso el plazo comienza desde que paga el fiador.
A. DACIÓN EN PAGO: art.2382. En este caso, con la dación pago la fianza queda
irrevocablemente extinguida, aunque después sobrevenga evicción del objeto, es decir, se
extingue la fianza, aunque el pago sea inválido y renazca el crédito principal.
B. CONFUSIÓN: art.2383.
i. Confusión de la calidad de fiador con la de acreedor.
ii. Confusión de la calidad de deudor con la de fiador. Sin embargo, en este caso, hay
que ver qué pasa con el subfiador y en ese caso, dice la ley, la obligación de éste
subsistirá, pero en calidad de fiador.
2. CONTRATO DE PRENDA
Art.2384. Por el contrato de empeño o prenda se entrega una cosa mueble a un acreedor
para la seguridad de su crédito.
La cosa entregada se llama prenda.
El acreedor que la tiene se llama acreedor prendario.
MEZA BARROS: contrato en que se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad
de su crédito, otorgándole la facultad de perseguir la cosa empeñada, retenerla en ciertos
casos, y pagarse preferentemente con el producto de su realización si el deudor no cumple
la obligación garantizada.
¿Es lo mismo el derecho general de prenda que el contrato de prenda? No, el derecho
general de prenda es el derecho que se reconoce a todo acreedor para perseguir su crédito
sobre todos los bienes del deudor [art.2465]. En cambio, el contrato de prenda es un
contrato de garantía [la garantía es la especie y las cauciones el género].
- CLASES DE PRENDA
La prenda tradicional es la prenda civil consagrada en el CC, denominada ‘’prenda civil
con desplazamiento’’. Pero también existen otros tipos de prenda, tales como la prenda
mercantil [C. Com.] y otras prendas especiales reguladas en leyes especiales, las que tienen
características particulares, pues son ‘’sin desplazamiento’’ [no necesariamente se entrega
la cosa empeñada], por lo que dejan de ser contratos reales [ya que no se perfeccionan con
la entrega].
Estas prendas son:
Prendas sobre bienes depositados en almacenes warrants o almacenes generales de depósito
[Ley 18.690].
i. Prenda agraria [Ley 4.097].
ii. Prenda de valores mobiliarios en favor de los bancos [Ley 4.287].
iii. Prenda de las compraventas a plazo [Ley 4.702].
iv. Prenda industrial [Ley 5.687].
v. Prenda sin desplazamiento [Ley 20.190].
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ii. El co-deudor que ha pagado su parte no puede recobrar la prenda, ni siquiera en
parte. Esto si son varios deudores que han dado una misma cosa en prenda.
Art.1526 no.1.
iii. El acreedor que ha recibido su parte en el crédito no puede remitir la prenda, ni aún
parcialmente, sino hasta que los demás acreedores hayan recibido su pago.
iv. Todas las reglas anteriores se aplican también a los herederos del acreedor y del
deudor. De modo que si se paga a uno de los herederos del acreedor, éste no puede
remitir la prenda.
6. Especialidad de la prenda. Esto tiene dos perspectivas:
i. La cosa prendada se dice que la prenda es especial en cuanto se necesita que la
cosa dada en prenda requiere o necesita ser determinada específicamente. Esto
implica que la cosa prendad debe ser una ‘’especie o cuerpo cierto’’.
Hay algunas excepciones a este principio de especialidad en las prendas especiales como
por ejemplo, la prenda industrial, en que se permite la posibilidad de entregar en prenda
cosas de determinado género.
ii. La obligación que garantiza esto significa que la obligación garantizada debe
estar máximamente determinada, en cuanto a las partes y a la cuantía.
- Se discute aquí la validez de la denominada cláusula de garantía general prendaria o
cláusula general prendaria, en las que no está determinada la obligación, pues sirven para
garantizar todas las obligaciones entre dos partes. La mayoría de la doctrina cree que sí es
válida, pues el CC no la prohíbe. Además, porque la ley no admite más de una prenda sobre
un mismo bien. Por último, se citan los art.376 y 2401 [prenda tácita], de los cuales parece
desprenderse la existencia de esta cláusula general. Esto es muy utilizado por los bancos,
que toman como garantía la prenda respecto de todas las obligaciones que tenga el deudor
con el banco.
En algunas prendas especiales se acepta expresamente la cláusula general de prenda, como
por ejemplo, la prenda industrial, la de almacenes generales de depósitos, etc. En cambio,
hay otra prenda especial que la prohíbe expresamente y es la prenda mercantil [art.815 C.
Com.]. La misma prohibición se da en la venta a plazo de bienes muebles.
- REQUISITOS DE LA PRENDA:
1. Facultad de enajenar del constituyente. Art.2387. Los incapaces podrán hacerlo por sus
representantes.
2. Cosas susceptibles de darse en prenda: pueden empeñarse todo tipo de cosas muebles,
sean corporales o incorporales.
- No pueden empeñarse aquellos bienes que no pueden entregarse como:
i. Las cosas futuras [Ej. frutos de un árbol],
ii. Las naves o artefactos navales mayores [aquellos que pesan más de 50 toneladas.
Pero sí se pueden hipotecar; art.2418].
iii. Las cosas ajenas. Sin embargo, la prenda de cosa ajena produce ciertos efectos:
a. Respecto del dueño:
La prenda le es inoponible y puede pedir su restitución por la acción
reivindicatoria. Y el acreedor prendario podrá llegar a adquirir por
prescripción el derecho real de prenda.
b. Entre las partes:
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i. Si el dueño no reclama la cosa subsiste el contrato, salvo cuando el
acreedor prendario sabía que la cosa era hurtada, tomada por la fuerza o
perdida, en cuyo caso, se aplicará a la prenda lo dispuesto para el comodato
en el art.2183 [v/s art.2390]. La obligación del acreedor prendario es avisar
al dueño, reteniendo la cosa hasta ello.
ii. Si el dueño reclama la cosa y se verifica la restitución el acreedor
prendario podrá exigir que:
a. Se le otorgue otra prenda de igual o mayor valor;
b. La constitución de una garantía distinta;
Se cumpla inmediatamente la obligación aun cuando haya un plazo pendiente [caducidad
del plazo]. Esto último, en defecto de los dos anteriores. Art.2391 y 1496 no.2.
3. Existencia de una obligación caucionada. La prenda puede caucionar o garantizar todo
tipo de obligaciones, sean de dar, hacer o no hacer, incluso obligaciones naturales
[art.1472]. Eso sí, las prendas especiales sólo caucionan las obligaciones a que se
refieren las leyes que las establecen [Ej. Prenda sobre compraventa de bienes muebles a
plazo: sólo garantiza el pago del saldo precio].
4. Entrega de la prenda o cosa prendada. [art.2386]. Debe ser real y no simbólica para
efectos de publicidad frente a 3os.
- La entrega puede efectuarse a un acreedor prendario o a un 3º designado por el
acreedor. En ambos casos constituye un título de mera tenencia.
- Reglas especiales sobre la entrega de la cosa prendada [prendas especiales]:
Prenda sobre créditos art.2389. Se puede dar en prenda un crédito [Ej. Letras de cambio,
pagaré, etc.] entregando el título, pero es necesario que el acreedor lo notifique al deudor
del crédito consignado en el título, prohibiéndole que lo pague en otras manos. Aquí el
contrato pasa a ser solemne [por la notificación al deudor].
i. Prenda mercantil también se perfecciona por la entrega de la cosa prendada,
pero si no consta por escrito en una escritura pública o en un documento privado
protocolizado, no es oponible a terceros. Si se trata de un crédito, también se debe
notificar al deudor del mismo. [art.815 y 816 C. Com.].
- También pueden prendarse acciones de SA, pero para que sea oponible a los
demás accionistas y a la sociedad, debe inscribirse en el registro de accionistas de
la respectiva sociedad [art.23 Ley 18.046].
ii. Prendas especiales:
- Algunas prendas especiales tienen formas solemnes de entrega, como por
ejemplo, la que se constituye sobre vehículos motorizados, que para que sea
oponible a 3os, debe estar inscrita en el registro nacional de vehículos
motorizados. Asimismo, la prenda agraria, la prenda industrial.
- EFECTOS DE LA PRENDA:
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haya incurrido el acreedor para la conservación de la prenda, y los perjuicios que le hubiere
ocasionado la tenencia. [Es una derivación del principio de indivisibilidad; art.2405, la
prenda es indivisible].
- EXCEPCIÓN:
Art.2393.2. El deudor podrá retener la prenda siempre que pague el total del crédito.
Debe efectuarse mediante la venta en pública subasta. Este trámite procesal está regulada
en el DL 776 [‘25], pero sólo para la prenda civil, no para las especiales que se regulan en
su propia ley.
Art.2397 dice que si no se producen posturas admisibles, el acreedor podrá optar, previa
tasación de peritos, adjudicarse directamente la cosa prendada. [Las posturas inadmisibles
son las que están por debajo de la oferta mínima]. Pero se produce un problema con el DL
776, pues éste dispone que la realización de los bienes debe efectuarse sin la fijación de
posturas mínimas, por lo cual, todas las posturas son admisibles. Así, respecto a esto, en la
práctica, no rige el CC. En consecuencia, el acreedor ofrecerá él mismo lo que estime que
corresponde y se lo adjudica, sin previa tasación de peritos.
Pueden participar en la subasta el acreedor, el deudor y cualquier persona interesada
[art.2398].
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Para recuperar el bien prendado, el pago debe ser completo, incluyendo los gastos que su
venta ha producido.
- PLURALIDAD DE PRENDAS:
En la prenda civil no se pueden establecer varias prendas sobre la misma cosa, pues ella
debe entregarse [contrato real], y no se puede entregar a varios acreedores, sino sólo a uno.
Pero en esto sí puede ocurrir en las ‘’prendas sin desplazamiento’’, en cuyo caso se exige el
consentimiento del acreedor. En estos casos, se debe determinar cómo concurren los
diversos acreedores prendarios.
La ley sobre prenda industrial resuelve expresamente el problema, porque se remite a las
normas de la hipoteca [art.2477; por fecha de inscripción; por orden de inscripción]. Pero
no sería aplicable al resto de las prendas, en que los acreedores concurrirán a prorrata de
sus créditos.
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También puede haber conflictos entre acreedores prendarios y arrendadores que gozan de
derecho legal de retención.
Las leyes especiales pretenden solucionar estos conflictos. Así, encontramos las siguientes
disposiciones que deben confrontarse:
1. Arts.4 y 23 Ley 4.097 [Prenda Agraria].
Art.4. Para constituir prenda agraria sobre las cosas muebles por destinación o naturaleza
relacionadas con el giro de los negocios de agricultura, ganadería e industrias anexas
[animales, máquinas, semillas y frutos, plantaciones, etc.], no se requiere el acuerdo del
acreedor a cuyo favor esté hipotecado el inmueble al cual se hayan incorporado los bienes
materias de prenda y el crédito prendario gozará de preferencia en estos bienes, sobre el
acreedor hipotecario.
Art.23. Soluciona el conflicto entre acreedores prendarios y arrendadores que gozan de
derecho legal de retención. Y dice que prefiere el acreedor prendario, pero el arrendador
conserva su derecho sobre los bienes que resten una vez enterado el pago al acreedor
prendario.
Esta preferencia no regirá respecto de los bienes depositados en predios urbanos.
Además, hay un requisito básico para que opere la prenda tácita y es que la haya
constituido el deudor [y propietario de la cosa]. Esto, porque las obligaciones posteriores
son con ese deudor y no con un tercero.
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Art. 2398. A la licitación de la prenda que se subasta podrán ser admitidos el acreedor y el
deudor.
Art. 2399. Mientras no se ha consumado la venta o la adjudicación, podrá el deudor pagar
la deuda, con tal que sea completo el pago y se incluyan en él los gastos que la venta o la
adjudicación hubieren ya ocasionado.
- Meza Barros sostiene que esta norma se aplica incluso por sobre las limitaciones
contempladas en el art.1490, es decir, en principio, el acreedor prendario podría
defenderse de la reivindicación por ser un 3º de buena fe y no restituir. Pero Meza
Barros dice que al ser esta una regla especial, el acreedor de buena fe es obligado a
restituir, y se le conceden los derechos del art.2391, siempre y cuando, el deudor no
le haya comunicado la existencia de la condición. Entonces, tiene derecho a:
i. Que el deudor constituya otra prenda;
ii. Que el deudor constituya otra caución;
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iii. Si no se hace otra caución, la obligación se mirará como de plazo vencido
[caduca el plazo], teniendo derecho a exigir el cumplimiento inmediato.
- Son derechos subsidiarios entre sí.
d) Resolución del contrato por incumplimiento del acreedor si abusa de la prenda.
[art.2396.3].
El problema que ocurre con la prenda civil, es que si para su perfeccionamiento se requiere
la entrega, sólo se la puedo entregar a una persona. Por lo tanto agota su capacidad de
crédito en un solo contrato, dado que no puedo dar muchas veces la cosa en prenda al
quedar la tenencia material en el acreedor prendario. Ninguna de estas características la
tiene la hipoteca, por lo que tiene mucho mayor uso como contrato accesorio.
Por lo mismo, es que a comienzos del s. XX se advirtieron los problemas de la prenda civil,
y se regularon leyes para la prenda sin desplazamiento. Que es aquella en la cual se
presentan las mismas consecuencias que la prenda civil (garantía de una obligación, se
constituye derecho real en cosa ajena, se da un derecho de preferencia para el pago, entre
otras), pero con una sola diferencia, donde en la prenda sin deslazamiento el deudor o el
constituyente retiene la cosa, no teniendo que entregársela al acreedor prendario, pudiendo
conservar la prensa y explotarla (usarla) en términos de no menoscabarla y entregarla para
garantizar varias deudas.
El Chile no existió una legislación general para la prenda sin desplazamiento, sino para
negocios particulares (hubo 20, 30 prendas sin desplazamiento). El 2007 se dictó la ley
20190, que estableció un régimen unitario para todas las prendas sin desplazamiento.
Unificó bajo uh mismo régimen toda las prendas sin desplazamiento, sin perjuicio que muy
pocas quedaron fuera.
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Esta ley derogó las siguientes prendas: 1) Prenda agraria. 2) Prenda sobre compraventa de
bienes muebles a plazo. 3) Prenda industrial. 4) Ley de prenda sin desplazamiento. 5)
Prenda sobre concesiones públicas. 6) Prenda sobre concesiones de obras portuarias. 7)
Prenda sobre concesiones municipales. 8) Prenda sobre concesión de bienes fiscales. 9)
Prenda sobre concesiones de participación. 10) Prendas sobre concesiones de instituciones
deportivas.
Sin perjuicio de esto, sólo subsistieron algunas leyes especiales en materia de prenda (las
del CC y del Código de Comercio), y además:
1) Prendas sobre valores mobiliarios de los bancos. 2) Prenda sobre almacenes generales de
depósito. 3) Prenda sobre naves y artefactos navales. 4) Prendas de la caja de crédito
popular. 5) Prensa sobre depósito y custodia de valores. 6) Prendas sobre compensación y
liquidación de instrumentos financieros. 7) Prendas que regula el título XXII de la Ley del
Mercado de Valores.
Se aplica la ley 20.190, según lo dispone el art. 1º de esta ley, y supletoriamente las leyes
del CC respecto de la prenda, en la medida que se avengan con la naturaleza de la prenda
sin desplazamiento. Adicionalmente, existe un Reglamento sobre la inscripción de esta
prenda en el Registro Civil.
2) Puede ser onerosa o gratuita. Depende de las características, de si ambas partes o una
de ellas obtiene utilidad del contrato. (ref. profesor Elorriaga)
3) Siempre es conmutativo.
4) Contrato accesorio. Al igual que todas las prendas. “Lo accesorio sigue la suerte de lo
principal”.
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b) El contrato sea que se celebre de cualquiera de estas dos maneras, necesariamente debe
contener algunas menciones obligatorias cuya omisión acarrean la ineficacia de este
contrato (solemnidades internas):
Por el contrato, a diferencia de la prenda civil, no nace ningún derecho real del contrato.
Sólo ocurrirá cuando se haga la tradición de este derecho, la que se sujeta a la inscripción
en el Registro de prenda sin desplazamiento del Registro Civil. Sólo ahí nace el derecho
real (art. 14, ley 20.190).
Hay un problema práctico, dado que se requiere de dicha inscripción para que nazca el
derecho real de prenda, según lo establece el art. 14 de la ley 20190. Pero ocurre que
existen varios registro especiales para bienes muebles (de vehículos motorizados, en
materia de propiedad industrial, registro de marcas, en materia de derecho societario, están
los registros de accionistas, en materia de artefactos navales, aviones, etc.). Si se trata de
bienes muebles que tengan registro especial (como los casos mencionados), la ley establece
una doble solemnidad para la tradición del derecho real de prenda, que consiste en que
parte de inscribir el contrato en el Registro Civil, hay que inscribirlo al margen de la
inscripción en el Registro especial. Ambos deben concurrir copulativamente para que haya
transferencia del derecho real.
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Respecto de las cosas que pueden darse en prenda. Todo tipo de bienes muebles e
inmuebles, (mismas reglas de la prenda civil y mercantil). Pero además permite la prenda
de cosas futuras, cosas que se espera que lleguen al país (mercadería), y universalidades de
hecho (prenda flotante), como todo un embarque.
En cuanto a la prenda de cosa ajena, se rige por las mismas reglas del CC (se requiere ser
dueño, y se puede adquirir el derecho real por prescripción adquisitiva).
Este tipo de cosas pueden darse varias veces en prenda (al banco, otra persona, hasta las
veces que el mercado crea que dicho bien garantiza la obligación). Pero se puede crear el
problema en cuanto a cual acreedor se le paga primero. El criterio aplicable en la hipoteca
es la antigüedad de la inscripción, mismo criterio que se aplica a la prenda.
3. CONTRATO DE HIPOTECA
Esta definición del CC es criticada por la doctrina, en especial por Meza Barros, quien
propone una definición distinta, señalando que ‘’la hipoteca es un derecho real que grava
un inmueble, que no deja de permanecer en poder del constituyente, para asegurar el
cumplimiento de una obligación principal, otorgando al acreedor el derecho de perseguir la
finca en manos de quienquiera que la posea y de pagarse preferentemente con el producto
de su realización’’.
Las partes de la obligación son el acreedor y deudor. Pero las partes del contrato de
hipoteca son el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario [que puede ser el mismo
deudor de la obligación, u otro distinto]. Así, no siempre coinciden las partes de la
obligación con las del contrato hipotecario.
Del contrato de hipoteca nace un derecho personal o crédito, que se traduce en la obligación
de constituir el derecho real de hipoteca [obligación de dar]. Ello se hace a través de la
inscripción del título [contrato de hipoteca] en el Registro de Hipotecas y Gravámenes
[tradición]. Este título es traslaticio del dominio del derecho real de hipoteca [no del
dominio del inmueble hipotecado].
Al hablar de hipoteca, podemos referirnos al contrato mismo o al derecho real de hipoteca.
- CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA.
1. Es un contrato SOLEMNE;
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2. Es un DERECHO REAL [art.577];
3. Es un DERECHO INMUEBLE [art.580]. Excepción: la hipoteca es mueble cuando recae
sobre naves y artefactos mayores [más de 50 Toneladas].
4. Es un DERECHO ACCESORIO, porque accede a una obligación principal que garantiza. Sin
embargo, goza de cierta independencia respecto de la obligación principal en cierto
sentido:
a. Se admite hipoteca respecto de obligaciones futura [art.2413.3. Podrá asimismo
otorgarse en cualquier tiempo antes o después de los contratos a que acceda y
correrá desde que se inscriba].
b. Se pueden dar en hipoteca bienes propios para garantizar obligación de un tercero
[art.2414.2].
La hipoteca puede subsistir aun cuando se haya extinguido la obligación principal. Esto se
denomina ‘’Pacto de Reserva de Hipoteca’’.
c. La existencia de la ‘’Cláusula de Garantía General Hipotecaria’’.
5. Es un DERECHO DE GARANTÍA SIN DESPLAZAMIENTO.
6. Es un derecho de garantía que OTORGA PREFERENCIA [art.2470] [Las preferencias
son dos: hipoteca y privilegios].
7. Es un DERECHO INDIVISIBLE.
- Consecuencias de la indivisibilidad de la hipoteca:
i. En cuanto al objeto cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte
de ellas, son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. [art.2408].
Así, no se puede alzar sólo un % de la hipoteca, sólo se puede ‘’reducir’’ a la parte
que queda de la deuda.
- Si son varios deudores, el acreedor hipotecario puede dirigir la acción
hipotecaria contra el deudor que posea en todo o en parte la finca hipotecada
[art.1526 no.1].
- Si la finca se divide, cada lote o hijuela, queda afectada por la hipoteca hasta el pago total
de la deuda.
- Si se hipotecan varios inmuebles, el acreedor puede hacer efectiva la hipoteca en
cualquiera de ellos [art.1365].
ii. En cuanto a la deuda la extinción parcial del crédito no libera parcialmente al
predio hipotecado [art.1526 no.1 inc.2]. Y si son varios acreedores y uno recibe el
pago de su cuota, éste no puede liberar la hipoteca, sino hasta que el resto de los
acreedores hayan sido satisfechos en sus respectivas cuotas.
8. Es un DERECHO ESPECIAL: Especialidad de la hipoteca.
i. Especialidad en cuanto al bien hipotecado [art.2432] dicho artículo lo
consagra en forma implícita al disponer las menciones que debe contener la
inscripción de la hipoteca, esto es, debe individualizarse la finca y sus linderos. El
inmueble debe estar totalmente determinado [se copia la inscripción de dominio
de la finca].
ii. Especialidad en cuanto a la obligación garantizada la hipoteca es especial,
pues debe estar determinada la naturaleza y el monto de la obligación garantizada.
Sin embargo, en esta materia, el CC no es del todo claro, porque en algunos casos
se admite que la obligación garantizada sea indeterminada. En este sentido se dan
los siguientes argumentos:
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- Art.2432 no.4 sólo se inscribirá la suma a la que se extienda la hipoteca en el caso en
que se limitara expresamente a una determinada suma. A contrario sensu, se permitiría la
hipoteca sobre una obligación indeterminada en cuanto al monto;
- Art.2427 permite al acreedor tomar medidas conservativas si la deuda fuere
líquida, condicional o indeterminada.
- Se admiten hipotecas respecto de obligaciones cuyo monto es necesariamente
desconocido. Ej. Art.376 [obligaciones de los guardadores respecto de sus pupilos]; art.775
[hipoteca del usufructuario respecto del propietario].
- Dice que el CC ha debido establecer un límite a la indeterminación de la
obligación que reconoce. Este límite se traduce en que el monto de la hipoteca no puede
exceder al duplo del monto conocido o presunto de la obligación principal que garantiza. Y
el deudor, en todo caso, puede pedir siempre la reducción de la hipoteca [así, si se remata el
bien hipotecado, el acreedor se lleva sólo la parte a la que se le redujo la hipoteca] [en
general, se exige hipoteca por el doble del monto de la obligación, pues en los remates las
propiedades se venden a un precio mucho menor que el real].
- La jurisprudencia ha sostenido que una misma hipoteca constituida por un mismo
deudor respecto de un mismo acreedor, puede garantizar todas las obligaciones presentes
que consten en el título así como todas las posibles obligaciones futuras que surjan con
ocasión del contrato principal o de otro contrato celebrado por las mismas partes. Esta es la
“cláusula de garantía general hipotecaria”.
- La hipoteca puede constituirse antes que la obligación principal, pudiendo
inscribirse antes de la existencia de la obligación principal [art.2413].
- La exigencia del art.2432 no.2 sólo será exigible cuando el contrato caucionado
sea anterior o coetáneo con la hipoteca.
- Respecto de la hipoteca de naves el C. Com., señala que se omitirán en la
inscripción de la hipoteca las menciones sobre el contrato principal y el monto del crédito
garantizado en el caso que la hipoteca sólo se constituya con cláusula de garantía general
[art.870 C. Com.]. Esta es la única norma legal que habla de dicha cláusula.
- La legislación española también permite esta cláusula.
9. Sus FUENTES son:
a. Contratos; y
b. La ley.
- LA HIPOTECA LEGAL
En el derecho castellano antiguo había muchos casos de hipotecas legales [Ej. En favor de
la mujer casada]. Luego de la codificación fueran suprimidas, porque se consideró que
trababa la libre circulación de los bienes y que además, quedaban sin publicidad, ya que se
constituían por decirlo la ley.
Sin embargo, el CPC estableció un caso de hipoteca legal en el juicio particional.
Art.660 CPC. Salvo acuerdo unánime de las partes, los comuneros que durante el juicio
divisorio reciban bienes en adjudicación, por un valor que exceda del 80% de lo que les
corresponda percibir, pagarán de contado dicho exceso. La fijación provisional de éste se
hará prudencialmente por el partidor.
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Si a un comunero se le adjudica algo de mayor valor que lo que le corresponda a su cuota
[si excede del 80% de lo que le corresponde recibir], éste debe devolver la diferencia al
resto de los comuneros. La ley obliga su pago al contado, y si así no se hace, se debe
constituir hipoteca sobre los bienes raíces adjudicados para garantizar el pago de las
diferencias que resulten [alcances]. La ley ordena al CBR inscribir esta hipoteca por el
valor de los alcances junto con la inscripción de la adjudicación.
Art.662. En las adjudicaciones de propiedades raíces que se hagan a los comuneros durante
el juicio divisorio o en la sentencia final, se entenderá constituida hipoteca sobre las
propiedades adjudicadas, para asegurar el pago de los alcances que resulten en contra de los
adjudicatarios, siempre que no se pague de contado el exceso a que se refiere el art.660. Al
inscribir el conservador el título de adjudicación, inscribirá a la vez la hipoteca por el valor
de los alcances.
Podrá reemplazarse esta hipoteca por otra caución suficiente calificada por el partidor.
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c. El derecho real de aprovechamiento de aguas. El agua se considera inmueble en
cuanto está en el caudal [por adherencia]. [art.110- 111 CA].
- Las servidumbres no pueden hipotecarse, pues no puede separarse del predio sobre el que
se ejerce.
- Por excepción, hay ciertos bienes muebles que pueden hipotecarse, son: las naves y
aeronaves mayores [pesan más de 50 toneladas]. [art.114 y ss. C. Aeronáutico].
A. HIPOTECA DE CUOTA
El art.2417 CC dice que sí se puede hipotecar una cuota de la comunidad. Pero el problema
surge después de que se hace la división de la comunidad. Así:
- Si en la división le corresponde al comunero un inmueble la hipoteca quedará sobre
este inmueble [porque es hipotecable]. Pero si sólo se le adjudican ciertos derechos y no un
inmueble, caduca la hipoteca, pues ésta no puede subsistir sin un inmueble.
- El inc.2 establece una excepción a la caducidad de la hipoteca, si es que ella se constituye
sobre los inmuebles que se adjudiquen a los otros comuneros, siempre que ellos consientan
por escritura pública que se anote al margen de la inscripción hipotecaria.
4. SOLEMNIDADES
La Hipoteca es un contrato solmene, por lo cual, para que sea válido el contrato, debe
cumplir con ciertas formalidades. A saber: escritura pública + inscripción.
La doctrina dice que pareciera que el art.2410 estaría estableciendo una solemnidad
adicional para el contrato de hipoteca [inscripción]. Esto sostuvo Fernando Alessandri. La
consecuencia de esta interpretación es que coincidiría la perfección del contrato con la
constitución del derecho real de hipoteca.
Así, la inscripción tendría dos funciones: ser requisito de validez del contrato de hipoteca y
transferencia del derecho real de hipoteca. Así, no podría haber contrato de hipoteca sin
transferencia del derecho real de hipoteca, salvo caso de hipoteca de cosa ajena.
Pero como este criterio contradice la secuencia del CC de título y modo, porque aquí se
confunde, lo que produce un efecto muy grande, pues si por ejemplo, se celebra el contrato
de hipoteca por escritura pública y luego el deudor no quiere inscribir o enajena el bien, no
se podría forzar su cumplimiento, pues no habría contrato.
Entonces, la doctrina mayoritaria ha dicho que la interpretación que debe darse es que el
contrato de hipoteca se perfecciona con la sola escritura pública y que la inscripción no es
solemnidad del contrato, sino que es la tradición del derecho real hipotecario. Los
argumentos a favor de esta tesis:
i. El mensaje del CC dice que la inscripción está pensada como modo de hacer la
tradición y no como solemnidad de contratos.
ii. Art.2419. Permite hipoteca de bienes futuros, de modo que la inscripción del contrato
de hipoteca se hace luego de que existan los bienes.
iii. Esta inscripción parece más razonable, pues de lo contrario se permitiría al
constituyente burlar los derechos del acreedor hipotecario durante el lapso entre la
escritura pública y la inscripción, por ejemplo, enajenando el bien.
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iv. Corral sostiene que el art.2409 al hablar de escritura pública se refiere al contrato de
hipoteca. Y que, en cambio, el art.2410 habla de la hipoteca como derecho real, el
cual debe inscribirse.
- CONTENIDO DE LA INSCRIPCIÓN
Art.2432. La inscripción de la hipoteca deberá contener:
1. El nombre, apellido y domicilio del acreedor, y su profesión, si tuviere alguna, y las
mismas designaciones relativamente al deudor, y a los que como apoderados o
representantes legales del uno o del otro requieran la inscripción.
Las personas jurídicas serán designadas por su denominación legal o popular, y por el lugar
de su establecimiento; y se extenderá a sus personeros lo que se dice de los apoderados o
representantes legales en el inciso anterior.
2. La fecha y la naturaleza del contrato a que accede la hipoteca, y el archivo en que se
encuentra.
Si la hipoteca se ha constituido por acto separado, se expresará también la fecha de este
acto, y el archivo en que existe.
3. La situación de la finca hipotecada y sus linderos. Si la finca hipotecada fuere rural se
expresará la provincia y la comuna a que pertenezca, y si perteneciera a varias, todas ellas.
4. La suma determinada a que se extienda la hipoteca en el caso del artículo precedente.
5. La fecha de la inscripción y la firma del Conservador.
El único elemento que no puede suplirse es el no.5, todos los demás se pueden rectificar
sin anular la inscripción. [art.2433].
Art.18. En los casos en que las leyes chilenas exigieren instrumentos públicos para pruebas
que han de rendirse y producir efecto en Chile, no valdrán las escrituras privadas,
cualquiera que sea la fuerza de éstas en el país en que hubieren sido otorgadas.
Art.2411. Los contratos hipotecaros celebrados en país extranjero darán hipoteca sobre
bienes situados en Chile, con tal que se inscriban en el competente registro. [art.81 RCBR].
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- EFECTOS DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA.
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admisible, sea apreciada por peritos y se le adjudique en pago, hasta concurrencia de su
crédito; sin que valga estipulación alguna en contrario, y sin perjuicio de su derecho para
perseguir la obligación principal por otros medios.
Tampoco podrá estipularse que el acreedor tenga la facultad de disponer de la prenda o de
apropiársela por otros medios que los aquí señalados.
Se rige por las reglas del juicio ejecutivo, en que los bienes se sacan a remate previa
tasación de peritos. En la prenda el acreedor puede pagar la tasación de peritos y quedarse
con la cosa. En la hipoteca, si no hay postores, el acreedor puede pedir dos cosas:
[art.499 CPC]
a. Que se saque a remate otra vez, pero bajando el valor de las posturas mínima; o
b. Que se le adjudique a él por los 2/3 de la tasación actual.
Un adquirente de la finca hipotecada como derecho real, la hipoteca pasa a todos los
que adquieren el predio. No así la deuda, salvo ciertas excepciones, en que el adquirente
también adquiere la deuda principal. El típico caso son los herederos [salvo beneficio de
inventario].
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b. Tiene derecho a ser indemnizado si fuere desposeído de la finca o la hubiere
abandonado. Esto, sólo para el 3º adquirente, no para el constituyente.
- EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
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regla general, en que se otorga el derecho de persecución al acreedor hipotecario, de
modo que quien la adquiere lo hace con el gravamen, pues es un derecho real. Sin
embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el 3º que haya adquirido la finca
hipotecada en pública subasta ordenada por el juez.
- Debe ser pública subasta y ordenada por el juez con los requisitos correspondientes.
- Esto tiene por razón de fondo el que el inmueble gravado con hipoteca disminuye
mucho su valor, pues nadie querrá adquirirla, entonces, con esta posibilidad de
limpiar el gravamen se hace más atractivo a los 3os la adquisición del inmueble.
HAY SÓLO UN CASO EN QUE, A PESAR DE DARSE TODOS LOS REQUISITOS DE LA PURGA DE
LA HIPOTECA, ÉSTA NO SE PURGA. No está en el CC, sino en el art.492 CPC.
Art.492. Si por un acreedor hipotecario de grado posterior se persigue una finca hipotecada
contra el deudor personal que la posea, el acreedor o los acreedores de grado preferente
citados conforme al artículo 2428 del Código Civil, podrán, o exigir el pago de sus créditos
sobre el precio del remate según sus grados, o conservar sus hipotecas sobre la finca
subastada, siempre que sus créditos no estén devengados.
No diciendo nada, en el término del emplazamiento, se entenderá que optan por ser
pagados sobre el precio de la subasta.
- REQUISITOS:
a. Debe perseguirse la finca en contra del deudor personal [principal] que la posea. Por
esto, no procede contra el 3º poseedor;
b. El que persigue la finca debe ser un acreedor hipotecario de grado posterior a otros.
Esto implica que hay otros acreedores que tienen mejor preferencia, pro ejemplo, por la
fecha de inscripción de la hipoteca;
c. Debe citarse a los acreedores de grado preferente [notificación personal];
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d. Los créditos de los acreedores hipotecarios preferentes no deben estar devengados, pues
si son exigibles, se remata el bien y ellos concurren al mismo. [Se notifica igual a los
acreedores preferentes, aunque su crédito no esté devengado].
e. Los acreedores preferentes deben manifestar su voluntad de, o pagarse con el precio
del remate, o de conservar la hipoteca. En el caso que vemos debe manifestar la
voluntad de mantener la hipoteca.
- No diciendo nada, en el término del emplazamiento, se entenderá que optan por ser
pagados sobre el precio de la subasta. Es decir, se entiende que se purga la hipoteca.
4. CONTRATO DE ANTICRESIS
Art.2435. La anticresis es un contrato por el que se entrega al acreedor una cosa raíz para
que se pague con sus frutos.
- Clases de Anticresis
La anticresis del CC es convencional. Sin embargo, existe también la anticresis judicial,
regulada en el CPC, siendo la ordenada por el juez a petición del acreedor [art.500 CPC].
Esta anticresis judicial se denomina prenda pretoria, pudiendo recaer sobre muebles o
raíces, y en este último caso, el acreedor tiene los derechos del acreedor prendario.
- Características:
1. Es un contrato real. Art.2437.
2. Es un contrato unilateral, en que la principal obligación, es la del acreedor anticrético de
restituir la cosa una vez que se ha pagado con los frutos. Sin embargo es un contrato
sinalagmático imperfecto.
3. Es título de mera tenencia.
4. Es un contrato accesorio.
5. Es indivisible en el sentido que el acreedor anticrético puede retener la cosa hasta que
se pague el total del crédito.
- Requisitos:
a. Existencia de una obligación principal.
b. Cosas susceptibles de darse en anticresis:
- Deben ser bienes raíces fructíferos. Los frutos pueden ser naturales o civiles [por
arrendamiento por ejemplo].
- Art.2348.3. No vale si se pacta en perjuicio de los derechos reales o arrendamientos
constituidos anteriormente en la finca. Se refiere a derechos reales que incidan en los
frutos, por lo cual, si por ejemplo, hay una hipoteca, ella no obsta a este contrato.
Art.2439.
c. Debe tratarse de una cosa de propiedad del deudor o constituyente de la cosa objeto de
anticresis. Art.2436.
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- EFECTOS:
A. DERECHOS DEL ACREEDOR ANTICRÉTICO
1. Derecho de retención [Art.2444].
- Art.2444. El deudor no podrá pedir la restitución de la cosa dada en anticresis, sino
después de la extinción total de la deuda; pero el acreedor podrá restituirla en cualquier
tiempo y perseguir el pago de su crédito por los otros medios legales; sin perjuicio de lo
que se hubiere estipulado en contrario.
2. Derecho a pagarse con los frutos.
- Art.2443. Las partes podrán estipular que los frutos se compensen con los intereses, en
su totalidad, o hasta concurrencia de valores.
Los intereses que estipularen estarán sujetos en el caso de lesión enorme a la misma
reducción que en el caso de mutuo.
- Art.2442. Si el crédito produjere intereses, tendrá derecho el acreedor para que la
imputación de los frutos se haga primeramente a ellos. [1º se imputan a intereses].
3. Derecho a ser indemnizado por mejoras, perjuicios y gastos. [art.2440].
4. Derecho a restituir la cosa anticipadamente la cosa.
- Art.2444. ... pero el acreedor podrá restituirla en cualquier tiempo y perseguir el pago
de su crédito por los otros medios legales; sin perjuicio de lo que se hubiere estipulado
en contrario.
- OBLIGACIONES
Abonar las mejoras, perjuicios y gastos que haya tenido que hacer el acreedor
anticrético en la cosa.
- Naturaleza Jurídica:
Está claro que no es un contrato, pero se ha discutido si es o no un derecho real.
Algunos han dicho que sí lo es, por asemejarse a la prenda. Sin embargo, nuestra doctrina
se ha negado a aceptar que es un derecho real, dando los siguientes argumentos:
1. Dicen que aunque da un derecho de preferencia y de venta, no da facultad de
persecución, que es típico de los derechos reales.
2. Se puede dar derecho legal de retención sobre cosas que son de propiedad del
detentador. Así, por ejemplo, el vendedor puede retener la cosa mientras no se le pague
el precio. Y no podría haber un derecho real conjuntamente con el dominio.
3. En nuestro ordenamiento los derechos reales están taxativamente señalados en el
art.577 y entre ellos no se encuentra el Derecho Legal de Retención. [Los derechos
reales son: el dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de
servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca].
- Requisitos:
1. Tenencia material de una cosa.
- Hay una excepción el derecho del arrendador sobre los muebles del arrendatario
en la cosa arrendada. Art.1942.
2. El detentador debe estar obligado a restituir la cosa.
3. Existencia de un crédito del detentador en contra de la persona a la que debe entregar o
restituir la cosa.
4. Relación entre ambas obligaciones.
- Por ejemplo, el vendedor lo tiene por el pago del precio, pero no para otros créditos
distintos.
5. Que la ley lo autorice expresamente.
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- Es necesario que la ley lo autorice, ya que el derecho legal de retención no está
reconocido genéricamente en nuestro ordenamiento jurídico.
- Ejs. El derecho legal de retención del usufructuario, el del poseedor vencido [art.914],
el del vendedor [art.1826], arrendatario [art.1942], mandatario [art.2162], el
comodatario [art.2193], el depositario [art.2234-35], el acreedor anticrético [art.2246].
- Prenda Tácita no es un derecho legal de retención, sino que emana del derecho real
de prenda. [Esta es la posición de H.C., pero Meza Barros cree que sí lo es].
- EFECTOS
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