DEFINICIÓN

Art 1882.“​El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades
de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.”
Crean una relación directa entre una persona y la cosa. Son una relación jurídica
Jorge Allende ​El derecho real es subjetivo absoluto y de contenido patrimonial cuyas
normas sustancialmente de orden público establecen entre una persona y una cosa una
relación inmediata y directa que previa a publicidad obliga a la sociedad abstenerse a
realizar cualquier acto contrario al mismo. Naciendo para el caso de la violación una acción
real y que otorga a su titular la facultades de ius pretendi ius preferendi
CLASIFICACIÓN:
Derechos objetivos:​se encuentran en la ley son las normas equivale la expresión
ordenamiento jurídico. Kelsen no consideraba la división del derecho objetivo y subjetivo
dividía en derechos positivos y natural. Kant sostenía que no existía derecho reales
Derechos subjetivos: ​facultad que tiene una persona para poder exigir algo a otra
persona. El derecho subjetivo tiene un conjunto de elementos se clasifica en:
Patrimonial:​ Que sea un derecho patrimonial significa que tiene un valor pecuniario que es
susceptible de tener un valor económico y puede ser transferido.
Tiene bienes inmateriales. La lesión a estos derechos puede provocar indemnización
Puede ser real, creditorios, y intelectuales en cuanto a su aspecto económico
Extrapatrimonial: ​No tienen valor pecuniario o económico su violación permite reclamar
daños y perjuicios son derechos personalísimos como el derecho a la vida, libertad y los
intelectuales en su aspecto moral
​5 Derechos intelectuales​ ​son el derecho del autor se encuentra en los derechos
patrimoniales por el valor de la obra.Pueden ser extrapatrimoniales sino tienen valor y es
por la moral.Tienen por objeto una creación de espíritu y esto es lo que lo diferencia de los
reales que tienen por objeto bienes.
ARTÍCULO 1887​. Regula 14 derechos reales Son derechos reales en este Código:
Cosas total o parcialmente propias
1) el dominio; 1941
2) el condominio; 1982
3) la propiedad horizontal; 2037
4) los conjuntos inmobiliarios (barrios privados);
5) el tiempo compartido; 2087
6) el cementerio privado; 2104
7) la superficie (ley 25509 nuevo en 2001); 2114

Cosas total o parcialmente ajenas ​pueden constituir cargas o gravámenes. Las cosas se
presumen sin gravámenes salvo pacto en contrario.Toda duda sobre la existencia de un
gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien
gravado. 1888
Gozar y usar de la cosa
8) el usufructo;2129
9) el uso;2154
10) la habitación;2158
11) la servidumbre;2162
Derechos reales de garantía​ son accesorios
12) la hipoteca;2205
13) la anticresis;
14) la prenda. 2209
9 Derechos reales 10 Derechos personales

1 Sujeto: ​Activo:​ ​Es el titular del derecho real. ​Pasivo 1 Sujeto:​ Acreedor: Activo
es ilimitado y es toda la sociedad que tiene un deber Deudor: Pasivo
de abstención negativo. Consiste en respetar la acción Con intermediarios se interpone
del titular del derecho sobre una cosa. No es una entre la cosa y el titular de
obligación de no hacer. Es inmediato porque hay derecho (acreedor) el deudor.
relación directa e inmediata con la cosa. El titular de un Es mediato No hay relación
derecho real puede ser una persona física o jurídica directa e inmediata con la cosa.
con capacidad para adquirir estos derechos la
capacidad se verifica en el hecho o acto jurídico que lo
forma titular del derecho en cuestión

2 Objeto: 1 ​Son bienes pueden ser: 2 Objeto​:. Prestaciones

2 Materiales: ​cosas (art 16 del código) conducta debida por el deudor
3 Inmateriales: ​derechos. Susceptibles de obtener un para satisfacer el interés lícito
valor. Los bienes tienen dos acepciones. del acreedor puede ser una
4 En sentido amplio: ​comprende ambos cosas más obligación de dar hacer o no
derechos hacer
5 En sentido restringido​: únicamente bienes
inmateriales susceptibles de un valor: derechos
patrimoniales
No todos los derechos reales tienen por objeto otro
derecho sólo cuando la ley establece (erga omnes)
6 ARTÍCULO 1883. Objeto ​El derecho real se ejerce
sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte
indivisa. 7 El objeto también puede ser un bien
determinado por la ley.
Debe estar presente no sólo al momento de
constituirse sino debe perdurar para que el titular
ejerza una potestad.

Son ​absolutos​ oponibles frente a toda la sociedad Relativos​ oponibles entre las
(oponibilidad) partes. (al deudor)

Exclusividad:​ lo que me pertenece en el todo no puede Nada impide que la misma cosa
pertenecer al mismo tiempo a otro que me es debida sea también
debida a otro.

1 ​Rige el principio de orden público. ​2 Sistema de 1 ​Rige el principio de autonomía

numerus clausus (números cerrados: no podrán ser de la voluntad​ entre las partes
otros ni con otro contenido que el de la ley) 3 Puede 2 Puede crear lo que quiera sin
crear sólo lo que la ley disponga. 4 Son imperativas necesidad de una ley que
creados por la ley disponga su contenido.
art. 1884​ ​La regulación de los derechos reales ​en
cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y
extinción ​es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley,
o la modificación de su estructura.

Posee la facultad de ius preferendi y ius persequendi No posee estas facultades

Son normas suplatorias art 1886
1 Persecución ius persequendi: El titular de un derecho
real puede perseguir el objeto real en mano de quien
este. Se ve en la hipoteca no se ejercen sobre la
posesión.
2 Preferencia ius preferendi: El titular de un derecho
real hace valer en caso de conflicto, el derecho real
por sobre otros de la misma especie o personales
constituidos posteriormente. Tiene prioridad su
derecho sobre el derecho de otro.

ARTÍCULO 1897. Prescripción adquisitiva ​1 también 1​ Prescripción Liberatoria​ o

llamada Usucapión es el modo por el cual el poseedor extintIva​ es la inacción del
de una cosa tiene un derecho real sobre ella, mediante acreedor por el plazo
la posesión durante el tiempo fijado por la ley. establecido por ley y2 tiene
como efecto evitar que el
acreedor exija judicialmente al
deudor el cumplimiento de la
obligación. 3 Modo de extinción
de las obligaciones y su
cumplimiento

Existen dos ​causas​ en los derechos reales el título acto Causa​ simple se celebra un
jurídico revestido de las formas establecidas por ley y contrato entre dos personas por
modo suficiente es la tradición es la entrega de la cosa. un objeto.

Tradición ​el mero consentimiento no basta para El mero consentimiento basta

adquirir o transmitir el derecho real. Tradición para adquirir un derecho
personal

Abandono​ Posibilidad que permite el titular del derecho El titular del derecho real carece
real librarse de las cargas que gravan la cosa a través de está posibilidad
del acto unilateral de su renuncia o abandono.

Sanción​ Se protegen a través de acciones reales que Se protegen a través de

se ejercen contra todos acciones personales que se
dirigen sólo contra el derecho

Transmisibilidad​ Los derechos reales se transmiten Se transmiten de forma

con mayor libertad hoy en día es más complejo compleja por ser vínculos
personales
Causa​ Cómo nacen las obligaciones. Existe una causa fuente que es un acto o hecho
jurídico, es la voluntad de las partes en un contrato o en caso excepcionales la ley será la
causa fuente cómo en los siguientes casos donde interviene sin la voluntad de las partes:
 1. Condominio con indivisión forzosa
2. Usufructo legal que tiene los padres sobre los bienes de los hijos
3. Derecho de habitacion del conyuge
Cosas ​ Objetos materiales susceptibles de tener un valor. La energía y las fuerzas
naturales susceptibles de apropiación no son cosas pero sí se aplica su régimen.
Existen relaciones entre las personas fisicas o juridicas con las cosas que están en el
comercio o que se le aplique su régimen. Se dividen en
Corporales​ Objeto material tangible: ej cuadro /Derecho de propiedad
Incorporales ​ Objetos materiales intangibles cómo los que constituyen un derecho a saber D
reales (menos el de propiedad), personales, de herencia.
Inmuebles ​Bien determinado identificado por ubicación medidas y linderos.
Por su naturaleza . ​225 Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas
de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.
Por accesión​ art.226.- las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión
física al suelo, y perpetuo.(...)
Por su caracter representativo
Muebles ​art. 227. Bien determinado identificado por marca modelo y otras características.
Son las cosas que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa.
1 ​Divisibles ​art.228 Son cosas divisibles las que pueden ser divididas sin ser destruidas. (...)
2 No divisibles​: son cosas que no se pueden dividir
3 ​Principales ​art. 229 Son cosas principales las que pueden existir por sí mismas. Los
derechos reales son principales salvo los accesorios en función de garantía. art 1889
4 ​Accesorias ​art 230 Son cosas accesorias cuya existencia y naturaleza son determinadas
por otra cosa de la cual dependen(...)
5 ​Consumibles ​art. 231 Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el
primer uso.
6 No consumibles​ art 231 Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el
primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o deteriorarse
después de algún tiempo.
7 ​Fungibles. ​art 232.Son cosas pueden reemplazarse por el mismo
8 No Fungibles ​ no se pueden reemplazar
9 En el comercio​.
10 Fuera del comercio​ art 234. Están fuera del comercio los bienes cuya transmisión está
expresamente prohibida: a) por la ley; b) por actos jurídicos,
Extinción de los derechos reales art 1907.​- . Sin perjuicio de los medios de extinción,
éstos se extinguen, por
1. la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción,
2. por su abandono
3. por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
INOPONIBILIDAD ARTÍCULO 1893​.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario
y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos
que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
Publicidad​ El derecho real protege la propiedad que una persona tiene sobre un bien para
que la sociedad pueda proteger ese derecho es necesario la publicidad para ser oponible
frente a todos. A fines publicitarios nace el derecho real. Sin la publicidad la sociedad no
tiene conocimiento del derecho que existe y no respeta el mismo. Es un elemento de los
derechos reales que puede ser:
Registral.​ inscripción en un registro del derecho que se va a ejercitar.
No registral. Posesoria​: tenencia de la cosa exterioriza un derecho real legítimamente
constituido
Inscripción
Es un medio de publicidad de los derechos reales se exige para oponer a terceros estos
derechos. Según el art 1892 la inscripción registral es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos y
sobre cosas no registrables cuando el tipo de derecho así lo requiera.
Artículo 4º de la ley registral ​ La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los
defectos que tenga según las leyes. Sí hay un error en el título y se inscribe igual no
subsana.
Los registros pueden ser ​Declarativos​ ​que necesitaba sólo la registración.
Constitutivos ​modo y título suficiente más inscripción registral(registración). Sólo se
constituye con la inscripción en el registro
Inmuebles:​Deberán inscribirse en el Registro de Propiedad del Inmueble y la inscripción
registral tiene efecto declarativo. En el caso de inmuebles el título es la escritura pública
tiene una excepción que es la subasta judicial y administrativa no se realiza por escritura
pública. Buena fe en el ámbito de inmuebles es la diligencia
Automotores​: la inscripción es impuesta a título obligatorio, por ello es constitutiva del
derecho real de que se trate.
TEORÍA DE LA DOBLE CAUSA
Adquisición de los derechos reales se da por título suficiente + modo suficiente
Art.1892.​1 La adquisición derivada (no originaria)por actos entre vivos (ámbito de
aplicación)de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.(...)
Título suficiente​: . “Acto jurídico revestido de las formas establecidas por ley que tiene por
finalidad transmitir y constituir derechos reales”(art 1892) Escritura
Causa fuente remota y mediata de la adquisición de un derecho real
Requisitos​:​ ​ Para adquirir un derecho real es necesario los requisitos de fondo y de forma
de fondo:​ “Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.”(art 1892)
Capacidad de las partes: ​que tenga capacidad suficiente para la realización del acto. Que
no tenga imposibilidad para realizarlo. Debe contar con 18 años salvo los supuestos de
emancipación. Ejemplo: si una menor adquiere el inmueble se resuelve con una
prescripción corta
Legitimación:​ tiene que ser titular del derecho que va a transmitir.
Si alguno de estos dos no se cumple, podrá adquirir con justo título, solo para la adquisición
por prescripción breve.
de forma;​ el acto debe satisfacer el cumplimiento de las formas exigidas por la ley.​EJ:
Inmueble Escritura pública.
Sí tengo solamente el título el pacto es un contrato. Sí solamente tenemo el modo estamos
ante una posesión.
JUSTO TÍTULO​: Es el título que reúne las condiciones para que sea título suficiente pero
hay un problema en la capacidad del que transmite o emana. Le falta algo para ser título
suficiente.
Artículo 1902​. “El justo título para la prescripción adquisitiva el que tiene por finalidad
transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión,con las formas exigidas
para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. La buena
fe en la relación posesoria es no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a
ella. Sobre cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales y el cumplimiento de los actos de verificación establecidos en el
régimen especial. “
La ignorancia solo puede basarse en el error de hecho excusable.
El adquirente no debe tener dudas de la legitimación de aquel que le transmitía el derecho
real o desconocer las causas de su incapacidad​.
TÍTULO PUTATIVO​ ​el título no es suficiente porque hay un error material en el mismo.
Creer tener título y no lo tiene falta de legitimación. Título aparente ​Ejemplo​ Error material
entre dos objetos similares o poseer el título de otro inmueble.
Título válido​ apto para algunos títulos
Exclusión ​facultad de excluir a cualquier tercero sobre la cosa en que soy titular del
derecho
​ Modo:​ El art 1892 dice que ”La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.” Causa eficiente próxima e
inmediata de la adquisición de un derecho real.
Es la tradición posesoria. La entrega de la cosa.
MODOS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES
Prescripción adquisitiva
Modo de adquirir un derecho real por el transcurso del tiempo. El poseedor se convierte en
titular del derecho, contra la voluntad de propietario.
Se ejerce contra quien aparezca como propietario en el Registro Público de la Propiedad,
con el fin de que ha adquirido por prescripción la propiedad del inmueble reclamado.
Son objeto de adquisición las cosas muebles e inmuebles, sean registrables o no,
constitutivos o declarativos del derecho de propiedad.
Los elementos ​para que funcione este instituto son la posesión manifiesta (pública, no
clandestina) continúa (no alcanzada por planteos posesorios) pacífica y el tiempo.
Existen dos modalidades. La prescripción adquisitiva “breve” (art. 1898 CCyC) y la
prescripción adquisitiva “larga” (art. 1899 CCyC)
Prescripción adquisitiva “breve” Prescripción adquisitiva “larga”
 Artículo 1898 ​La prescripción adquisitiva de
derechos reales con justo título y buena fe
se produce sobre inmuebles por la
posesión durante diez años. Si la cosa es
mueble hurtada o perdida el plazo es de
dos años. Si la cosa es registrable, el plazo
de la posesión útil se computa a partir de la
registración del justo título.
Artículo 1899.​“​Si no existe justo título o
buena fe, el plazo es de veinte años. Si es
viciosa un año más. No puede invocarse
contra el adquirente la falta o nulidad del
título o de su inscripción, ni la mala fe de su
posesión. También adquiere el derecho real
el que posee durante diez años una cosa
mueble registrable, no hurtada ni perdida,
que no inscribe a su nombre pero la recibe
del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el
respectivo régimen especial sean
coincidentes.”

La buena fe debe ser diligente y creyente Es un modo de adquirir derechos reales por
del comprador realizó el estudio registro de la posesión para adquirir no requiere ni
propiedad del inmueble. justo título ni buena fe.

Purga el vicio y se transforma en titular y Si el poseedor es vicioso o usurpo el bien o

dominio perfecto. que la hubiere recibido de un tercero que
dijo ser propietario. La extensión del plazo
acordado por ley es suficiente para producir
el abandono de la propiedad de parte de su
titular, como el interés de conservar la cosa
por parte del poseedor.
TRADICIÓN​ ​Acto jurídico bilateral sin tradición no hay derecho real en desarrollar ambas
partes o una con consentimiento de la otra
Art 1924 ​CCyC “ Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe.
Debe consistir en la realización de actos materiales de una de las partes, que otorgue un
poder de hecho es/ la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera
declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla”. ​ Materializa el
contrato con la cosa.
Tradición para adquirir un dominio: ​modo que necesita el título para trasladar el dominio
más la posesión legítima. Se diferencia de la tradición posesoria porque tiene título y modo
Tradición posesoria:​Es derivada porque hace pasar la posesión de una persona a otra.
art 1892 ”La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales que se ejercen por la posesión.”
Accipiens ​recibe voluntariamente.
EXCEPCIONES:TRADITIO BREVI MANU Y CONSTITUTO POSESORIO.
art 1892 “No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un
acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la
poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.”
SUCESIÓN ​Es el proceso
Art 1892 ​A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro
Quinto.
El heredero entra en posesión de la herencia al momento del fallecimiento del causante.
La sentencia declaratoria​ es el acto que realiza el juez para determinar quienes son los
herederos. Se dicta para dar legitimidad. Lo declara el heredero no lo constituye.Sucesión
testamentaria testamento el causante mejora la proporción a los herederos forzosos o
otorga a cualquier persona
Heredero testamentario ocupa su lugar
Patrimonio del causante​ beneficio de inventario y las deudas del causante.
El acreedor del causante no puede avanzar sobre el patrimonio salvo que acepte sin
beneficio de inventario
Cuando muere o fallece la persona se transfiere el dominio.
CONVALIDACIÓN
ARTÍCULO 1885. “Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.” Se lo considera cómo si
desde el momento de constitución hubiera existido ese derecho.
PODER​ 1 posibilidad de someter esa cosa o derecho a mi voluntad recae directamente
sobre el objeto 2 no hay una prestación de por medio. 3 Origen sustentado únicamente en
el orden público por eso es de estructura legal los estipula la ley .
VÍNCULOS ​interés,relación.
Yuxtaposición ​El nuevo código no la menciona. ​Yuxtaposición local:​ Es el contacto físico
de la persona con la cosa sin voluntad de tenerla
Vínculos con la cosa
1. Hospedaje:​ en un hotel el que se hospeda
2. Hospitalidad:​ casa de un familiar
3. Dependencia: ​con el trabajo: obrero y máquina. Cesada la relación laboral debe
devolverla a su patrón
RELACIONES DE PODER
Artículo 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la
posesión y la tenencia.
Art. 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de
la misma especie que se excluyan entre sí.
1)TENENCIA​:
Es la relación con una cosa en la cual yo tengo la disponibilidad fáctica pero reconozco en
otro la propiedad el dominio de la cosa
Corpus​ ​Animus tenendi
Corpus ​posibilidad de disponer fácticamente. Corporeidad. Materialidad. Poder físico sobre
la cosa.
Animus tenendi: ​no existe persona que no tenga la voluntad. Capacidad del sujeto de
ejercer el servicio en posesión de otro
Art. 1910.“Tenencia​. ​Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.”
Tenedor:​ representa al poseedor es quien tiene la cosa. Ejemplo en el caso de inmuebles
es el inquilino.
Tenedor interesado​ le sirve la cosa satisface su interés
Tenedor desinteresado​ no usa la cosa no tiene utilidad beneficio o ventaja
2​)POSESIÓN:
Artículo 1909.​- “Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real,
lo sea o no.
Al ser relación de poder es un hecho. Es la relación con una cosa en la cual yo tengo la
disponibilidad fáctica es decir material y no reconozco en otro la propiedad se cree dueño
de la cosa . No tiene la disposición jurídica no tiene los papeles ejemplo un ladrón
Art 1891 ​Los derechos reales se ejercen por posesión salvo la hipoteca y servidumbre
La posesión se exterioriza.
Poseedor​: no tiene la cosa. Ej: en el caso de inmueble sería el locatario.
El poseedor y el tenedor no pueden tener la misma cosa al mismo tiempo
Art 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. ​Se presume, excepto prueba
en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza
una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se
llama, servidor de la posesión.
Elementos de la posesión:
Corpus : situación fáctica ​+ ​Animus domini disponibilidad física de la cosa
Animus domini​ Aprendo la cosa con la intención de comportarse cómo dueño y someter a
la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad. Intención de que este bajo el poder.
La posesión sólo se conserva con el animus domini. Sí en el caso el tenedor deja de
representar al poseedor y adquiere el animus domini. El tenedor que pasa a ser poseedor
va a ser de mala fe ilegítimo y con abuso de confianza
Art 1903.- Comienzo de la posesión.​ Se presume, salvo prueba en contrario, que la
posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.
Toma de posesión​: para la toma de posesión la aprehensión o ocupar la cosa en el caso
de inmuebles. Puede ser:
Unilateral: ​tomó la posesión sin consentimiento del poseedor anterior a menos que no haya
poseedor anterior. Si es una posesión unilateral de una cosa mueble o inmueble sin
consentimiento del poseedor anterior es una posesión viciosa
Inmuebles:​ siempre tienen dueño no pueden no tener poseedor. Si es una posesión viciosa
unilateral es por violencia
Muebles:​ Si no hubo poseedor anterior la cosa es abandonada. Es abandonada cuando el
poseedor decide no tenerla más voluntad del poseedor de renunciar el corpus y animus
domini. Ejemplo cuando las tira. Si es una posesión viciosa unilateral es por hurto
Bilateral ​tomó la posesión con el consentimiento del poseedor anterior el da la posesión. Es
la tradición.
Pérdida de la posesión
La posesión puede perderse por:
1. Voluntad propia
2. Una causa inherente al objeto
3. La cosa es puesta fuera del comercio. Es expropiada y pasa a ser de dominio
público.
Posesión vacua ​.​Para adquirir por tradición rige el instituto de la posesión vacua, q significa
q para adquirir la posesión o tenencia por tradición la cosa de estar libre de toda posesión y
no debe mediar oposición alguna.
Art 1926 CCyC “ Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la
tenencia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición
alguna ”.​ Cuando se demuestra la ausencia de un inquilino
Posesión legítima ​ La posesión se presume legítima hasta que se demuestre lo contrario.
Es la que se obtiene a través de un derecho real: TS+MS+D.real.
Posesión ilegítima:​ Es aquella que no llega a ser titular de un derecho real
De Buena fe:​ ​.​Art.1918 “​el sujeto es de buena fe si no conoce o no puede conocer que no
tiene derecho cuando por error está convencido de su legitimidad.”No conoce el vicio la
ilegitimidad del acto. ejemplo el poseedor del boleto de compraventa. El poseedor ilegítimo
de buena fe tiene derecho a percibir los frutos de la cosa poseída
De Mala fe​:​ ​Art 1919 ​casos de mala fe. Se presume:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que no hace tradición de esa clase de cosas y carece de
medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, y fue registrado por otra persona
Puede ser:
Simple ​.El poseedor al momento de realizar el acto tuvo presunciones o que el acto que
realizaba debió de haber conocido que era ilegítimo. Negligencia en la compra de un
inmueble, antes de la reforma
Viciosa​: La posesión de mala fe viciosa los vicios varían si se trata de inmuebles o
muebles. Art 1921. “Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien
se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea
contra el poseedor o sus representantes”
Muebles es viciosa en 3 casos:
1. Hurto​,
2. estafa ​Adquisición de una cosa sabiendo que es ajena o que está embargada o que
está en litigio.
3. Abuso de confianza:​ El tenedor obligado a restituir la cosa invierte el titulo y pasa a
poseer a nombre propio.
Inmuebles es viciosa en 3 casos :
1. Violencia​: Fuerza en las cosas, amenazas.
2. Clandestinidad:​ Cuando los actos por los cuales se tomo la posesión fuesen ocultos
o se tomó en ausencia del dueño o con precauciones para que no se enteren los
que tenían derecho a oponerse.
3. Abuso de confianza.
Como se purga el vicio
Tiene que pasar un año sin reclamo del anterior poseedor y así se purga el vicio(es decir
cuando se extinguen las acciones posesorias del anterior poseedor) o se tiene que crear un
nuevo título de adquisición.
Accesión de posesión​ sirve para el juicio de prescripcion adquisitiva. Se puede aprovechar
la posesión del anterior para beneficio de uno. Mi papa poseyó una casa y puedo utilizar su
tiempo para adquirirlo por prescripción. Ambas posesiones no deben ser viciosas.
Presunción de los poseedores:
 1. No hay obligatoriedad para el poseedor del título que posee por sí
2. Art.1915.- Intervención. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por
su sí, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene
la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar
al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto. Inmutabilidad
de la causa. Sí nada hace no cambia su presunción
3. Presunción de continuidad se presume que es continua e ininterrumpida la posesión
Boleto de compraventa ​Instrumento privado donde una parte se obliga a otorgar el saldo
en dinero y la otra a escriturar compromiso entre dos partes. Debe tener fecha cierta Si no
se presenta a escriturar el juez le puede compeler o firmar el en nombre de la persona que
no se presenta. No transmite derechos.Previo al otorgamiento de la escritura requerida a
los fines de transmitir el dominio, las partes celebren un boleto de compraventa. Resulta
oponible entre las partes.
Adquiere por boleto derecho personal hay modo pero falta el título suficiente. El titular del
derecho tiene posesión de mala fe todavia no cumplio.
Plazos​ del contrato no deben exceder desde la celebración del contrato
-muebles 2 años
-inmuebles 5 años
DOMINIO
Dominio se requiere título y modo + escritura pública tradición
La propiedad es el género; y el dominio, una de sus especies. La propiedad son todos los
derechos susceptibles de apreciación pecuniaria y el dominio es el derecho de propiedad
sobre las cosas.
DOMINIO PERFECTO
Art.1941.​- “ El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar,
gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la
ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.”
El dominio pleno es el derecho real de mayor contenido total. Es el más amplio derecho que
se puede tener sobre una cosa dentro de los límites de la ley.Le otorga a su titular más
facultades que otros derechos reales.
Facultades del dominio
1. Uso: Ius utendi:​Usar la cosa
2. Goce: ius fruendi:​ percibir los frutos extraerlos. n​ aturales:​campo​ civiles:​renta
industriales: ​necesita de la intervención del Hombre.
3. Disposición material: ius abutendi ​(corpus) disponer de la cosa materialmente.
Tenerla para sí puede realizar lo que quiere
4. Disposición jurídica​: (posesión) disponer la cosa en el mercado inmobiliario
transmitirla legítimamente implica 3 actos:
● enajenar,
● grabarla
● abandonarla deja de tener obligaciones para con la cosa. Sin transmitirla después de
un tiempo quizás se da la usucapión
Si falta alguna de las facultades estamos ante un dominio imperfecto
Caracteres del dominio perfecto: ​perpetuidad exclusividad y absolutez
1 Perpetuidad ​Art 1942​.- “Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo
y subsiste con independencia de su ejercicio que se pueda hacer de él. No se extingue
aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste otro adquiera
el dominio por prescripción adquisitiva”.
1 No está sujeto a condición o plazo 2 Relacionado con los modos de extinción.
3 El titular del dominio no deja de serlo no se extingue por el no uso o ejercicio incluso
cuando un tercero ejerza la posesión con su voluntad o contra ella. Ejemplo: herederos
4 Salvo excepción: Usucapión: el titular deje pasar el tiempo y el tercero que posee la cosa
adquiera la propiedad por la prescripción adquisitiva. 5 Extinción relativa: se extingue en
cabeza del titular revive en cabeza de otro. Se extingue en el mundo jurídico
6 Subsiste como dura la cosa y más allá de los cambios que experimenta su titularidad. Se
aplica incluso en materia de muebles abandonados el dominio se mantiene en estado
latente hasta que alguien se apropie de la cosa
7 Cuando se produce la expropiación se aniquila el derecho, que se extingue al ser
colocada la cosa fuera del comercio.
Propiedad es restringida o amplia
Propiedad amplia :​incluye derechos reales, personales, intelectuales en su aspecto
económico, de familia en su aspecto económico Todos tienen contenido patrimonial
Propiedad restringida ​Derecho real de dominio cuando no hay perpetuidad puede ser
Dominio revocable Dominio fiduciario
2 Exclusividad​:​ ARTÍCULO 1943.“Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener
más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por
otro, si no es por lo que falta al título.”
No puede tener más de un titular de dominio sobre la misma cosa esto lo diferencia del
condominio. 2 o más personas no pueden tener derecho sobre la disposición del objeto al a
mismo tiempo y en su totalidad.
Potestad del titular del dominio de impedir que otros afectan su potestad en la cosa. Toda
intromisión, al ser el dominio exclusivo, afecta el derecho del titular de su uso,goce o
disposición.
6 ARTÍCULO 1944.- “Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede
excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los
objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a
las normas locales.”
3 Absolutez​ ​o plenitud​ ​es el antiguo código no está. Cualidad intrínseca hace que sea el
derecho que otorga la mayor cantidad de facultades. Lorenzetti lo menciona.
Relatividad del dominio​ porque está delimitado en todas partes
DOMINIO IMPERFECTO
Le falta alguna característica del dominio perfecto porque grabaron sobre él cargas reales
Art.1946.​“Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo
resolutorios si la cosa está gravada con cargas reales”. En el dominio imperfecto o menos
pleno, el contenido del derecho real se halla limitado: el objeto se encuentra gravado con
otros derechos reales o porque desaparece la perpetuidad
Cuando no hay perpetuidad: estan sometidos a plazo y condición.
Art.1964​.- “Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos
1. el dominio revocable
2. el fiduciario 1887
3. el dominio desmembrado. Cuando no hay exclusividad se constituyen derechos
reales sobre el bien
Cuando le falta el caracter perpetuo puede ser temporal:​ D. Revocable o D. Fiduciario.
Cuando se desmiembra algunas de las facultades del dominio perfecto:​ D. Desmembrado
1 ​Dominio revocable
ARTÍCULO 1965.- “Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o
plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la
transmitió. La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o
por la ley. Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al
término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o
éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución,
el dominio debe quedar definitivamente establecido (transformarán al dominio en uno
perfecto automáticamente). El plazo se computará desde la fecha del título constitutivo del
dominio imperfecto.”
El derecho del titular de dominio está sujeto al acaecimiento de un hecho incierto o al
vencimiento de un plazo, para el efecto de cesarlo. Al llegar a su fin , es decir, al no tener el
titular de dominio revocable más derecho de propiedad sobre la cosa,debe entregarla a su
dueño, que no es otro que aquel que la transmitió
Los casos de dominio revocable contemplados por la norma son dos:
a) el que es revocable a voluntad del que lo ha transmitido; y
b) el que lo es por una causa proveniente de su título.
La distinción, toma en cuenta la causa de la revocación.
La diferencia del dominio revocable con el fiduciario, ambas especies del dominio
imperfecto, radica en que en el primero, vencido el plazo o verificada la condición, la cosa
es devuelta al anterior dueño. En el segundo, puede ser entregada al fideicomisario, al
beneficiario o al fiduciario, según lo que se haya pactado en el contrato respectivo.
Otra diferenciación es en el caso en el que se tiene una cosa en virtud de un título nulo. Es
que frente a un acto nulo, una vez dictada sentencia, los derechos sobre la cosa que debe
ser restituida, no lo fueron a título de dominio revocable. No hubo, transmisión alguna de
derecho. Admitida la reivindicación, ella procedería sobre la base de considerar al
título, como uno inexistente.
El plazo se cuenta desde que se hizo tradición del bien, lo cual supone remitir a la fecha
del título. Razón por la que parece acertado exigir el título.
ARTÍCULO 1966.- Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades
que el dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las
consecuencias de la extinción de su derecho.
ARTÍCULO 1967.- Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable
tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros
sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la
cosa.
ARTÍCULO 1968.- Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el
dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del
dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción
constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad.
ARTÍCULO 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño
perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del
dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
2 ​Dominio fiduciario​ dominio que recae sobre un bien o bienes sujetos a un contrato de
fideicomiso dentro de una régimen fiduciario. Es un derecho real sobre cosa propia
pudiendo como todos ellos recaer sobre cosas registrables o no registrables.
Art 1701.- “Definición​. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un
fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente
hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda
según el contrato, el testamento o la ley.”
Sujetos:​ Fiduciante, Fiduciario, Tercero interesado, Beneficiario, Fideicomisario.
Posibilidad de que el beneficiario pueda ser un ​tercero, ​como el fiduciante, el fiduciario o el
fideicomisario.Este último puede no estar individualizado e incluso no existir, aunque en el
contrato debe estar los datos para su individualización futura. En caso de ser varios,
recibirán por igual los objetos que lo integren.
Puede ser beneficiario o fideicomisario el fiduciante
Beneficiario​ puede ser persona humana o jurídica no es necesario que exista al tiempo de
otorgarse el contrato puede ser necesario el fiduciante o fiduciario. Pueden designarse
varios beneficiarios. De no establecer ninguna aclaración se entiende que todos ponen el
beneficio en partes iguales. Puede pactar el derecho de acrecer para el supuesto de no
anotarse el beneficio.
Fideicomisario​ puede ser el fiduciante o el beneficiario, e incluso una persona distinta a ellos
Nunca el fiduciario va a ser fideicomisario.
Es necesario que se acepte el beneficio por el beneficiario o el fideicomisario. Los otros el
fiduciante y el fiduciario ya aceptaron.
Si el beneficiario no lo acepta el fideicomisario está en condición de aceptarlo. Si el
fideicomisario no lo acepta vuelve al fiduciante. Puede ser el fiduciario beneficiario tiene que
evitar cualquier conflicto de interés sí lo hay tiene prioridad los otros sujetos del negocio.
Tiene la obligación de contratar un seguro si no lo hace responde él con su patrimonio y en
forma solidaria y objetiva
Fideicomiso Art 1666.- Definición​. “Es cuando una parte, llamada fiduciante, transmite los
bienes o se compromete a transmitir a otra, denominada fiduciario, la propiedad de bienes,
para que cumpla la finalidad del fideicomiso,quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra
llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un
plazo o condición al fideicomisario.” Producido el cumplimiento de un plazo o condición será
transmitida al fideicomisario. El patrimonio del fiduciante y el fiduciario es distinto.
Este negocio permite que las partes no puedan avanzar sobre el patrimonio debido a que
está protegido.
Título suficiente:​ contrato. Puede celebrar el contrato fiduciario cuando formalmente lo
disponga la escritura. Se desprende, como una de las obligaciones, la entrega de la cosa,
dando origen al dominio fiduciario. Imperfecto en tanto y cuando este afectado la
perpetuidad
Art.1668.- Plazo.​ ​“lo que las partes hayan acordado o no más de 30 años desde la
celebración del contrato, salvo que el beneficiario sea incapaz, caso en el que puede durar
hasta el cese de la incapacidad, o su muerte.
Cumplida la condición o pasados 30 años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el
fideicomiso y los bienes deben transmitirse a quien se designe en el contrato. A falta de
estipulación deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos”
Plazo​ ​El dominio fiduciario dura hasta la extinción del fideicomiso que lo causa, Afecta el
carácter perpetuo y su duración acotada. Si se fija un plazo mayor se fija un nuevo plazo.
Art 1669.- Forma.​ “El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que
corresponda, puede celebrarse por instrumento público o privado, salvo que sea requisito
solemne de escritura pública.En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el
contrato vale como promesa de otorgarlo. Si la incorporación de esta clase de bienes es
posterior a la celebración del contrato, es suficiente con el cumplimiento, en esa
oportunidad, de las formalidades necesarias para su transferencia, debiéndose transcribir
en el acto respectivo el contrato de fideicomiso.” Obligación de construir el derecho según
su forma. Es una promesa de hacer formalmente.
Art.1670.- Objeto.​ “Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que estan en el
comercio, determinado o determinable, pero no pueden serlo las herencias futuras.”
Pueden ser bienes propios o ajenos. Individualizan los bienes que son objeto del mismo de
no poder hacer se debe describir que características tiene el modo.
Causa​ Inversion Testamento garantías gestión
Rendición de cuenta​ debe hacerse en el año.
Dispensas no se lo puede dispensar al fiduciario la obligación de rendir a las rendición de
cuenta ni responder por culpa o dolo ya sea de él o sus dependientes. Tampoco de la
prohibición de adquirir el bien propio de la fiduciaria.
Extinción ​Se extingue por
1. Renuncia
2. Remoción judicial por incumplimiento material
3. Incapacidad
4. Inhabilitación (persona humana)
5. Disolución (persona jurídica)
6. Quiebra
Reembolso los gastos​: se reembolsan y eventualmente tiene una retribución el juez
tomando en cuenta el modo o la modalidad.
ARTÍCULO 1703.- El dominio fiduciario hace excepción a la normativa general del dominio
y, en particular, el dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de
fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario
ARTÍCULO 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño
perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas.
ARTICULO 1705.- Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto
retroactivo por los actos del fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso
o al contrato , y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.
ARTÍCULO 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del
fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a
nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
ARTÍCULO 1707.- Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño
perfecto todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos
jurídicos realizados.
3 ​Dominio desmembrado​:Existe dominio desmembrado cuando desmiembra algunas de
las facultades propias del dominio uso goce y disposición. Se afecta la integridad de la cosa.
La propiedad se encuentra gravada con cargas reales, lo que incluye al usufructo, a la
hipoteca y a todos los derechos que constituyen cargas o gravámenes reales.
Separaba la nuda propiedad del dominio útil o directo.
Nudo propietario​ ​ le falta alguna facultad de uso o goce. El titular se queda con la
propiedad casi desnuda. Está sin utilidades desmembrado. Limitación al ejercicio de actos
Puede ser transmitido por algún pariente por el usufructo
Art 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al
espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto
por normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un
inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de
propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o
plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se pruebe lo contrario.
Con el derecho real de usufructo
Dos posesiones que recaen sobre el mismo bien
1. derecho real de dominio
2. usufructo posesión sobre el uso y goce
Posesión inherente al derecho real de dominio. Puede ser vitalicio
Otras clasificaciones del dominio
Dominio privado​:​ El estado es dueño y tiene derecho sobre los bienes de dominio privado.
El Estado actúa cómo un ente privado cómo una persona jurídica. El conjunto de bienes
privados de un Estado se denominan fiscales Ejemplo un terreno fiscal. En caso de
inmueble sin dueño es dominio privado del Estado salvo que una ley establezca que es de
dominio público. Tiene cosas que estan dentro del comercio:
1. Enagenables
2. Pueden ejercerse la posesión ilegítima.
3. Embargar
4. Prescribir.
Dominio público:​ ​ Los bienes que son de dominio público son de uso de la población
puede ser ejercido por cualquier habitante en principio no tienen dueño no hay derechos
reales porque sería contradictorio al caracter público. El Estado actúa cómo ente público
administra los bienes públicos y está sometido a su soberanía. La rama del derecho que
habla sobre la tenencia absoluta es el derecho administrativo. Tiene cómo característica
que son cosas fuera del comercio salvo que se concesione:
1. Imaginables
2. Imprescriptibles: no se pueden prescribir no es factible la usucapión.
3. Imbargabes
Jurisdicción agua
Jurisdicción aguas navegables son de dominio público fondo del cauce hasta la línea que
corta hacia tierra firme
Art 1974.- Camino de sirga. ​“​El dueño de un inmueble con orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince
metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que
menoscabe aquella actividad. Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos
de los actos violatorios de este artículo.” Camino que el propietario ribereño debe dejar sin
construcciones para que el navegante pueda acceder el propietario no puede sembrar ni
plantar.
Zona de alta mar:​ fuera de la jurisdicción.
Aguas de mar la primer franja​ playa del mar desde la línea más alta hasta la más baja.
Hay derecho real de dominio público del Estado y plena soberanía
Plataforma continental ​milla marítima.
Mar territorial: ​desde la milla 0 a la 12. Plena soberanía hay derecho real de dominio sobre
los recursos y corresponde los recursos también a las provincias ribereñas
Zona continua:​ desde la milla 12 a la 24 no hay soberanía. Sí hay pleno poder de policía y
derecho real de dominio.
Zona económica exclusiva: ​desde la milla 24 a la 200 Aguas jurisdiccionales. Los recursos
son de jurisdicción plena y nacional. Poder de policía relativo
Más allá de las 200 millas el límite es establecido por Convemar
Convemar:​ Convención de los derechos del mar de 1972. Permite que aquellos países con
plataforma continental puedan reclamar toda la plataforma continental explotarla para su
beneficio con un límite razonable. Cuando esa plataforma se extiende más allá de las 200
millas marinas, el Estado ribereño presentará el límite exterior a la Comisión de Límites de
la Plataforma Continental (CLPC). Esta Comisión adecua el límite presentado con las
normas de la Convención
Límites al dominio​ 1 limitaciones regidas por el derecho administrativo
2 Es contradictorio porque las normas alternativas se deciden unilateralmente. Regulan el
tipo edilicio
Art. 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones al dominio privado en el interés público
están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre
inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en
cada jurisdicción. Los límites impuestos al dominio en materia de relaciones de vecindad,
rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
ARTÍCULO 1971.- Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio
no generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el
perjuicio.
ARTÍCULO 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la
cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a
persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas
si su plazo no exceda de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no
exceda de diez años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones
legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.
MODOS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO
Ocupación​ Apropiación de una cosa por el hombre susceptible de propiedad privada y que
no pertenece a nadie se lo califica cómo modo de adquisición originario.
1. Tradición
2. Prescripcion adquisitiva
3. Sucesión
4. Apropiacion
5. Especificación
6. Accesión
7. Percepción de frutos
CONDOMINIO
Art 1983. ​Condominio “es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en
común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes
de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción.”
Características
1. Pluralidad de sujetos: dos o más personas
2. Puede ser sobre un objeto o una universalidad de objetos
3. Cada persona que lo integre va a tener una parte indivisa o real
4. Cada persona que lo integre se va a comportar cómo el dueño del todo
5. Registro de propiedad deben aparecer todos los titulares y debe estar de acuerdo la
mayoría:Registro de propiedad ganancial titular
Diferencia​ lo que lo diferencia con el dominio es la pluralidad de sujetos y el derecho no
recae sobre la totalidad de las cosas sólo en alícuotas
Art.1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios
inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina
en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente
supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
Art 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La
posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que
el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de
quien la invoca
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y éstos no son coincidentes.
PROPIEDAD HORIZONTAL
Art.2037​ “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se
ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con
el reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las
facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no se
puede separar(escindible).”
Existe una ​parte exclusiva​: departamentos y ​partes comunes:​ Son las que establece el
reglamento de propiedad horizontal y el código las escaleras etc.
Art 2038.- Constitución​.​ “Para la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal,
que debe inscribirse en el registro inmobiliario y se integra al título suficiente sobre la unidad
funcional.”
Se rige por el reglamento de copropiedad
Art 2044.- Consorcio​. “El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales
constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son
la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en
escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario”.
El ​consorcio ​tiene personalidad y no es lo mismo que personeria.
Tiene una parte legislativa que es la ​Asamblea
Tiene una parte ejecutiva
El ​consejo de propietarios ​aconseja sólo en casos excepcionales
El ​Administrador​ lo diferencia de otros derechos reales mandatario de los copropietarios
ejecuta las decisiones de los copropietarios. Es la cabeza del consorcio y el único
representante legal.
Art 2039.- Unidad funcional​. ​El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad
funcional, espacio físico que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y
partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
Nomenclatura catastral​ es la descripción del inmueble de donde encontrarlo es el número
que tiene asignado cualquier inmueble en base a su ubicación en la ciudad, urbanización,
calle y posición en la cuadra o manzana, en este orden
Art 2040.- Cosas y partes comunes. ​Son comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su
seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y
partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio
de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Art. 2041. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso
las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta
su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad,
fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
Art 2042. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
en) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
Art 2043.- Cosas y partes propias. ​Son propias las cosas y partes comprendidas en el
volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las
puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada.
ASAMBLEA
puede ser
Ordinaria​ Son anuales. Las convoca el Administrador en la fecha que ordene el Reglamento
o seguidamente al cierre del ejercicio anual. Finalidad la Rendición de Cuentas del
administrador por el ejercicio finalizado, Balance de las Cuentas del Edificio, cierre del
período y previsiones y presupuestos para el período venidero.
Extraordinaria ​Son periódicas y frecuentes. Se realizan todas las veces que Administrador
necesite convocarlas a los fines de tratar temas de interés común, aprobar presupuestos de
obras importantes o cualquier otro tema que no admita dilación, o bien, ante el pedido de
una cantidad de consorcistas.
Judicial ​se convoca para casos muy urgentes y graves son solicitados por el juez, quien,
-en caso de no reunirse las mayorías exigidas por el Reglamento-, puede convocar a la
reunión, la cual se llevará a cabo en presencia suya y con el fin de tomar medidas urgentes
Art 2058. Facultades de la asamblea.​ La asamblea es la reunión de propietarios facultada
para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de
propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son
sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del
consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere.
Art. 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría
absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales
indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de
notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días
contados desde la fecha de la asamblea.
Art.2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos
acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la
mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
Art. 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del
consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de
firmas de los propietarios.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios;
éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones
adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el
presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe
dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones
recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
MEDIANERÍA
Derecho derivado de la propiedad de los muros. Sirve para manejar la legitimación pasiva y
activa en una demanda.
Art. 7°.- Eficacia temporal. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las
consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
La leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en
contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por
garantías constitucionales.
Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con
excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.
Clasificación según Vélez
Muro medianero: ​al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes.
Importa ser un condominio con indivisión forzosa a través del cual adquiere el espacio
Muro encaballado:​ Es el que está en el eje separativo de la dos propiedades
Muros privativos​ Son 20 años para adquirir y 20 años para librarse del pago de
construccion
Muro contiguo o colindante ​ El muro puede estar en la propiedad de un sólo lado pegado al
eje separativo cercano.
Muro próximo ​es el que está sobre el terreno de alguna de las dos propiedades. Es decir
tomaron mal las medidas del eje separativo y está sobre el terreno de B. Fue eliminado
Art 2006.- Muro, cerco o foso. ​El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de
modo que el filo coincide con el límite separativo;
d) medianero:
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción
en la superficie.
Art 2008.- “Muro de cerramiento forzoso. ​El muro de cerramiento forzoso debe ser estable,
aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la
superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las
reglamentaciones locales.”Desde el suelo hasta los 3 metros de altura no menor ni mayor.
Muro perimetral cerramiento forzoso es una obligación de construir legal de orden público.
No es oponible por los vecinos.
Funciones​ intimidar salubridad
Prescripción liberatoria
1. Curamiento forzoso
2. Buena fe más justo título más 10 años.
3. Empieza a correr desde el momento de la construcción.
Cuando sobrepasa los tres metros no tendrá justo título ni buena fe Sí tendrá prescripción
adquisitiva será 20 años computados desde el momento del que vecino se sirvió del muro.
Si no quiere pagar el muro puede liberarse del pago por la renuncia a la titularidad del muro.
Sí va a readquirir para servirse del muro deberá pagar el valor de readquirir.
Art 2034.- “Condominio de árboles y arbustos. ​Es medianero el árbol y arbusto contiguo o
encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como
urbanos.”
Árboles:​ tres metros
Arbustos:​ 1 metro deben estar alejados para evitar las raíces y se utilizan a veces cómo eje
separativo.
Art 2035.- Perjuicio debido a un árbol o arbusto.​ “Cualquiera de los condóminos puede
exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a
costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.”
Intimar a cortar
Art 2036.- Reemplazo del árbol o arbusto. ​Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede
reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Art 2073.- Concepto.​ Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales
Estan regulados por leyes provinciales y tienen problemas con la publicidad.
TIEMPO COMPARTIDO
Art 2087.- Concepto​. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo,
industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
CEMENTERIO PRIVADO
Art 2103.- Concepto​. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad
privada afectados a la inhumación de restos humanos.
Art 2104.- Afectación​. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del
inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el
Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso
del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio
no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía
SUPERFICIE
Art 2114.-Concepto​. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se
constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el suelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su
constitución y dentro de lo previsto en las leyes especiales.
Partes:​ ​Propietario​, titular del inmueble.​Superficiario​, titular del derecho de superficie.
Art 2118​.​Quienes pueden ser titular del derecho de superficie:​Están facultados para
constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio y propiedad horizontal.
Objeto​ La superficie recae sobre todo o parte de un inmueble, o prop. Horizontal..
Art 2119.-​ El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por
usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.
Art 2117.- Plazos.​ El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de
setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones
y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo
convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
Existe sólo la superficie forestal. Ejemplo el terreno es de A y viene B y le pide el derecho
sobre el aire para construir
OBLIG PROPTER REM :
Son aquellas que siguen a la cosa a través de los diferentes cambios de titularidad,
pertenecen a las personas en función de la relación que tienen con la cosa.
Nacen, se transmiten y extinguen, con el nacimiento, transmisión y extensión de DR.
El obligado se libera si abandona la cosa (no expensas).
COMPRAVENTA
ARTÍCULO 1123.- Definición.​ Hay compraventa si una de las partes vendedor se
obliga a transferir la propiedad o dominio de una cosa y la otra a pagar un precio
en dinero comprador.
Contrato para transmitir la propiedad de una cosa
Elementos esenciales del contrato: cosa y precio
Cosa​ pueden venderse todas las cosas que sean objeto de los contratos salvo que haya
una regulación especial que me lo impida(1129)
.Cierta: la cosa debe existir:si no existe deja sin efectos el contrato. Si ha dejado de existir
parcialmente el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo si la cosa se pierde o se daña al
celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato Si sabía
que la cosa estaba dañada o perdida no puede reclamar.(1130)
.Futura: sujeta a condición suspensiva de que la cosa llegue a existir en el tiempo y
condiciones convenidas. (1131)
.Ajena: la cosa total o parcialmente ajena hay que estar legitimados el vendedor notifica que
la cosa no le es propia y emplea los medios necesarios y asume los riesgos de que si por
su culpa no se ejecutase deberá reparar los daños causados. (1132)
Precio son los instrumentos que cumplen la función de pago debe ser cierto y determinado
es cuando las partes fijan una suma que el comprador debe pagar (1133); El precio puede
ser convenido y determinado por las partes o por un tercero y no convenido si es
determinado por el juez
ARTÍCULO 1134.- Precio determinado por un tercero.​ El precio puede ser determinado
por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan
a acordar sobre su designación o si el tercero no quiere o no puede determinarlo, el precio
lo fija el juez por el procedimiento más breve que exista en la ley local.
● La finalidad económica: transferir la propiedad y las partes deben estar dispuestas a ello
● Inmueble tradición un acto que simbolice la entrega y necesita registrarlo y la forma por
escritura pública. Es declarativo
● Mueble física o simbólica: se hace la tradición y no necesita registrarlo
A partir de la definición de contrato de compraventa podemos distinguir los siguientes
Caracteres:
1. ​bilateral​ (art. 966 CCyC), pues surgen obligaciones para ambas partes contratantes
(transferir la propiedad de una cosa el vendedor, y pagar un precio en dinero el
comprador);
2. ​oneroso ​(art. 967 CCyC); ya que representa ventajas y sacrificios para ambas partes;
3.​ en principio conmutativo​ (art. 968 CC Co las ventajas para todos los contratantes son
ciertas. Puede ser aleatorio cuando las partes lo hayan previsto en ejercicio de la
autonomía de la voluntad;Son aleatorios, cuando las ventajas y las pérdidas dependen de
un acontecimiento incierto.
4. ​formal​ a ley exige una forma para su validez es en el caso de los bienes inmuebles (art.
1017 CC) y no formal en los demás casos;
5. ​nominado ​(art. 970 CCyC), ya que tiene una regulación legal completa y específica.
6. ​consensual ​nacen con el acuerdo de partes
3.4 Finalización del contrato de compraventa ​Hay tres causas:
- Por expiración del tiempo. El comprador no reclama , antes de los 30 días siguientes a su
entrega, perderá su acción de reclamar ante el vendedor. Si no se estipula nada, el plazo
será este, pero se admiten otros plazos.
- Por acuerdo de las partes. Si las dos o más partes acuerdan suspender el contrato y con
ello suspender la compraventa podrán hacerlo.
- Por incumplimiento de una de las partes. Si alguna de las partes incumple sus
obligaciones, la otra parte no tiene porque cumplir la suya, y podrá incluso dejar sin efecto el
contrato unilateralmente.
Bienes registrables el Estado se ve obligado a dar una seguridad jurídica y recurre a una vía
judicial.
ARTÍCULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las
condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de
la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la
inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la
propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
ARTÍCULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra.
Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero,
o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede
impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.
ARTÍCULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los
muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia
que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros,
medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior
de la zona de visión más cercana al inmueble colindante.
ARTÍCULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el
muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta
centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
ARTÍCULO 1980.- Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en
los artículos 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de
material no transparente.
ARTÍCULO 1981.- Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un
muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar
otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
ARTÍCULO 1982.- Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede
tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que excedan de la normal
tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el
corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su
inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.
Cuestiones principales
1 Relación directa e inmediata con su objeto aspecto interno
2 Relación indirecta e oponible frente a todos aspecto externo
SERVIDUMBRE
Art. 2162.- Definición. ​La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo​.El objeto de este derecho
real sólo puede ser una cosa inmueble, a diferencia del usufruc-
to y el uso. Necesariamente requieren para su constitución de la existencia de dos
inmuebles, y deben recaer sobre un inmueble ajeno
Hay dos inmuebles:
Fundo sirviente​: El titular del fundo sirviente tiene la titularidad del fundo puede servirse del
mismo uso que da el dominante siempre que no afecte el derecho de otro. No debe turbar el
ejercicio del dominante ni siquiera con la constitución a otra persona. Puede estar sometido
a plazo o condición.
Fundo dominante:​ No tiene salida a la vía pública por ello es derecho real sobre cosa
ajena. El titular del fundo dominante puede constituir derechos personales
Clasificación de la servidumbre .
Servidumbre positiva:​ ​Art 2164.-​ ​La servidumbre es positiva si la carga real consiste en
soportar su ejercicio.​ La servidumbre positiva le permite al titular del predio dominante
realizar alguna actividad (por ejemplo, extraer agua o de paso), y el titular del fundo sirviente
debe soportar (dejar hacer). El art 1892 establece que el primer uso es modo suficiente para
adquirir la servidumbre positiva. Este primer uso equivale a la tradición
Servidumbre negativa:​ ​La servidumbre es negativa si la carga real se limita a la
abstención determinada impuesta en el título. ​La servidumbre negativa le permite exigir al
titular del fundo sirviente que se abstenga de hacer algo en su inmueble que le sería lícito
hacer si no existiese aquella carga (por ejemplo, no construir más allá de cierta altura). La
abstención debida incluye a cualquiera que posea el predio y no solo al que contrató.
La servidumbre negativa al igual que la hipoteca no se ejercen por la posesión
Servidumbres personales ​Art. 2165.- ​es la constituida en favor de persona determinada
sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se
presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor. ​Son intransmisibles.
Se extingue, si no se pactó un plazo menor, con la persona titular del predio dominante.
Son vitalicias porque no pueden durar más allá de la vida del titular o 50 años, si se trata de
una persona jurídica.
Servidumbres reales ​es la inherente al inmueble dominante ​ independientemente de la
persona que la lleve​. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la
servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de
los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La
servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al
fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del
fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso
de duda, la servidumbre se presume personal.
Inherencia permite que tanto el derecho como la carga se transmitan a los sucesores, junto
con la transmisión entre vivos o mortis causa del dominio de cualquiera de los predios;
aunque su existencia no hubiese sido debidamente denunciada al efectuarse la transmisión.
Servidumbres forzosas​ ​Art 2166.- N ​ adie puede imponer la constitución de una
servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo,
caso en el cual se denomina forzosa. ​Son las que surgen de la necesidad jurídica los
impone la ley.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin
comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de
recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el
fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o
con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
Existen dos:
L​a servidumbre de tránsito​ el derecho que posee el propietario de un fundo, o titular de otro
derecho real sobre él, de pasar por un inmueble ajeno.
Así, la servidumbre de tránsito es constituida a favor de un predio sin comunicación con la
vía pública, y la ventaja real importa el paso sobre el predio sirviente. Aun cuando el
inmueble posea cierta comunicación con la vía pública, le resulte insuficiente. Debe tratarse
de una verdadera necesidad, no de una mera comodidad para el predio dominante.
Servidumbre de paso:​ son los casos de inmueble que no tenga comunicación con la vía
pública se sirve del inmueble convalidante para salir a la vía pública
La servidumbre de acueducto
Esta servidumbre se refiere al paso de agua por el predio sirviente mediante una
canalización. La ventaja está constituida por el hecho de hacer entrar agua en un inmueble
propio que proviene de un predio ajeno.
Pueden constituirse todos los titulares de derechos reales sobre inmuebles que se ejerzan
por la posesión.
No puede ser constituida por orden judicial sólo entre particulares o por la ley. Tampoco
puede ser impuesta por un juez.
Sí nada dicen la servidumbres se presumen onerosas, también pueden ser gratuitas
Extinción de la servidumbre
1. Falta de utilidad o la extinción de la utilidad que da el fundo dominante. Ej compra
una parcela queda la vía pública.
2. Por el no uso por más de 10 años
3. Personales por la muerte de la persona
4. Si es persona jurídicas los 50 años de su constitución salvo que se haya pactado un
plazo menos
Servidumbre de vista:​ un fundo tiene que delegar su derecho de vista, la servidumbre de
vista permite abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a través del fundo vecino e
impedir toda obra que la disminuya o dificulte.
Servidumbre de luz:​ supone la existencia de huecos para tomar luz del predio vecino
Servidumbre de instalación eléctrica.​ Generalmente se encuentra en los planos
previamente. Comprende ​la servidumbre de paso aéreo ​el vuelo sobre el predio sirviente, el
establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para la sustentación de cables conductores
de energía. Y la ​servidumbre de paso subterráneo​ que es la ocupación del subsuelo por los
cables conductores, a la profundidad y con las demás características que señale la
legislación urbanística aplicable.
DEFENSA DEL DERECHO REAL ​si se viola nace una acción real que son imprescriptibles
las acciones son pocas y se diferencian de las personales que son prescriptibles.
Acción posesoria​:​ es cuando todavía no tiene derecho real. Está dado con preservar y
demostrar hechos cómo la posesión que puede ser turbada o con desapoderamiento. Se
manejan con el proceso sumarísimo.
Art.2238.​-​ Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. ​Las acciones
posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o
recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos
materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la
posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación​ cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del
tenedo​r. La turbación implica actos materiales de ataque ejecutados con intención de tomar
la posesión, contra la voluntad del poseedor o del tenedor, cuando no resulta una exclusión
absoluta de la posesión o de la tenencia;
Hay desapoderamiento ​cuando el titular de la relación de poder, sea poseedor o tenedor, es
excluido absolutamente contra su voluntad y de manera absoluta, ya sea en forma total o
parcial, en su vinculación material con la cosa, por quien tiene intención de poseerla. ​Habrá
desapoderamiento, cuando tales actos materiales tengan el efecto de excluir absolutamente
al poseedor en relación al todo o a una parte de una cosa.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la
turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del
actor. Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como
acción posesoria sino como acción de daños.
Acciones reales:​ ​no se encuentra turbado o impedido en el ejercicio del derecho real
defiende cualquier derecho real. Derecho real enfrenta una seguridad jurídica superior.
Se discuten derechos reales Las acciones reales son imprescriptibles. La naturaleza real de
estas acciones determina la competencia de los jueces del lugar en el cual se encuentra la
cosa objeto del reclamo.
Art. 2247​.​Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y
libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.Las acciones reales
son imprescriptibles.​ Son de naturaleza declarativa. Debe demostrar al juez la titularidad del
derecho real. El juez constata la circunstancia y condena a restituir las cosas en el estado
anterior a las sentencias. Las acciones reales legisladas son:
Derechos reales que se ejercen por la posesión
Reivindicatoria: ​Existencia
Negatoria:​ Plenitud
Confesoria:​ Libertad
Derechos reales restantes las hipotecas y servidumbres activas
1. La reivindicatoria,​ ​su finalidad es defender la existencia del derecho real que se
ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento
(2248)​.
El desapoderamiento de toda la cosa, de parte material o de una universalidad de hecho.
2. La confesoria ​ ​tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde
ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesión.(2248)
Es decir, derechos que no competen a personas determinadas sino a cualquiera que resulte
poseedor de una cosa. La acción confesoria tiene como ámbito, la defensa de la plenitud
de los derechos reales, y el ataque a esa plenitud se configura cuando se lesionan los
derechos inherentes a la posesión que pueden ser reales o personales, pues quedan
amparados quienes sufren la violación de sus derechos correlativos respecto de los límites
al dominio (derechos personales inherentes a la posesión) y también, quienes sufren el
ataque a su derecho de servidumbre(derecho real inherente a la posesión).
Cuando el acto del demandado no se dirija a atacar la existencia o el ejercicio de la
servidumbre, corresponde solo una acción económica de resarcimiento y no la acción
confesoria.También es inherente a la posesión el derecho de exigir el cumplimiento de los
límites al dominio.
3. La negatoria ​tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce
por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, dada por la
atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesión.(2248)
Tiene por objeto consolidar y hacer efectiva la presunción de perfección del dominio y
puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho
real.
La diferencia entre la acción real reivindicatoria y la negatoria reside fundamentalmente en
la entidad de la lesión. Mientras que para ejercer la acción reivindicatoria, la lesión debe
consistir en el desapoderamiento; en la acción negatoria, en cambio, la lesión es menor,
puesto que no hay desapoderamiento, sino turbación.
Los que aparecen como habilitados para iniciarla son los titulares de ”inmuebles”, los
acreedores hipotecarios, los titulares de derechos reales ejercitables por la posesión que
tengan por objeto una cosa mueble, aunque sea difícil encontrar un supuesto en el que
se configure la turbación que se requiere al efecto. Una respuesta negativa deja sin este
remedio al acreedor prendario y al usufructuario o usuario de cosas muebles.
4. La de deslinde.​ La acción de deslinde se da cuando no existe acreditado o
demostrado hasta dónde se extiende el bien permite demarcar el límite entre los
colindantes
Art 2248​.- ​Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. Las acciones reales
competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos
titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a
la posesión.
Turbación y desapoderamiento sirve para ejercer la acción posesoria puede ejercerse una
acción real. Reintegra o recupera una posición de derecho
Jurisdicción:​ posibilidad de abocarse un juez.
Competencia​:
Por grado ​1 se refiere a la posición que ocupa un órgano dentro de la ordenación jerárquica
de la administración. 2 La jerarquía de competencia de un órgano.
Por materia ​Que es lo que el órgano puede realizar.
Tiempo 1 con fundamento en el tiempo 2 ejercicio de la función del órgano ya sea
permanente ó por un lapso determinado
Territorio 1 se refiere a las jurisdicciones 2 ámbito espacial en el cual es legítimo el ejercicio
de la función del órgano 3 El ámbito puede ser nacional, provincial, municipal,
Legitimación activa​ quien promueve la demanda
Legitimación pasiva​ ​contra quien promueve
Procedimiento​ Ejecutivo:​ Existe un título. El juez en el juicio ejecutivo no le interesa la
causa le interesa el certificado o título. Hay un juicio ordinario posterior. Ejemplo certificado
de expensas
Conocimiento​ El juez le interesa la causa el procedimiento
Proceso
Ordinario:​ mayor cantidad de posibilidades
Sumario​: no existe en Capital Federal
Sumarísimo​: el más rápido 5 días del traslado de la demanda no admite pruebas es
irrecurrible
Defensa de la posesión o la tenencia
A. Que se pretende al hacer uso de estas defensas.
1. Adquirir la posesión o la tenencia. No hay regulación en el nuevo código civil.​Código
Vélez : Art. 2.468.​ Un título válido no da sino un derecho a la posesión de la cosa, y
no la posesión misma. El que no tiene sino un derecho a la posesión no puede, en
 caso de oposición, tomar la posesión de la cosa: debe demandar por las vías
legales.
2. Mantener la posesión o la tenencia
3. Recobrar la posesión o la tenencia
4. Evitar la continuación de una obra nueva (2500 C.V) que implique turbación daño
temido (2499 C.V) o despojo (2498 C.V).
Art. 2.498.​ “Si la turbación en la posesión consistiese en obra nueva, que se comenzara a
hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destrucción de las obras existentes, la
acción posesoria será juzgada como acción de despojo” El despojo va contra el despojante
herederos, sucesores particulares de mala fe.
Art. 2.500.​ “La acción posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda
durante el juicio, y que a su terminación se mande deshacer lo hecho.”
Art. 2.499.​ “Habrá turbación de la posesión cuando por una obra nueva que se comenzara a
hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesión
de éste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.”(...)
5. Evitar la consecución de un daño temido ​2499 C.V ​2 parte “Quien tema que de un
edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al
juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.”
B. Fundamentos
1. Art. 2240.N.C
2. Art. 2470.C.V ​El hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la posesión
propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en
que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde; y el que fuese desposeído
podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda
los límites de la propia defensa
C. Cuales son estas defensas
Extrajudicial:​ ​ Art. 2240.N.C ​- D
​ efensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la
posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una
agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la
autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin
intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra
toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión.
La aplicación del principio de la legítima defensa de la persona y de sus derechos, al
permitir que el agredido pueda defender su relación de poder con la cosa, en forma privada
o extrajudicial, es decir, sin necesidad de recurrir a la justicia.
Legitimación activa​ quien promueve la demanda: Tenedores desinteresados, Servidores de
la posesión y poseedores aún viciosos
Legitimación pasiva​ ​contra quien promueve y realiza el acto:
La norma exige el cumplimiento de los siguientes recaudos:
a. La defensa como reacción para recobrar la posesión o tenencia de propia autoridad.
Debe operar de manera inmediata luego del ataque.De no reaccionar sin solución de
continuidad, el lesionado debería recurrir a las acciones judiciales.
b. Se debe proceder ”sin excederlos límites de la propia defensa”, es decir que tendrá que
existir proporcionalidad entre el ataque y los medios que se eligen para la defensa frente a
la agresión ilegítima.
c. La nueva norma permite este recurso cuando se debe repeler una ”agresión” o”toda
violencia”.
d. La posibilidad de una persona de protegerse y repeler una agresión con el empleo de una
fuerza suficiente, está condicionada a que los auxilios de la autoridad judicial o policial
lleguen demasiado tarde, y se produzcan los hechos que se pretenden evitar.
Judicial: ​En el código de procedimiento .
Legitimación activa ​poseedores aún viciosos, tenedores interesados
Legitimación pasiva​ Procedimiento sumarísimo.
Sin interdictos acciones contenidas en el código procesal
Procedimiento vía sumarísima
1. De adquirir la posesión o la tenencia
2. De retener la posesión o la tenencia
3. De recobrar la posesión o la tenencia
4. De obra nueva
5. Denuncia de daño temido tramita sin forma de juicio
Defensas posesorias no requiere justo título o buena fe
Para recuperar la posesión, el Código Civil otorgaba dos remedios judiciales posesorios:
la acción policial de despojo para poseedores de cualquier tipo y tenedores interesados,
con efectos reipersecutorios restringidos y la acción posesoria de recobrar para poseedores
anuales no viciosos.
Acciones policiales:​ ​Art 2469
Art. 2469. C.V “La posesión, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser
turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para ser
mantenido en ellas, la que tramitará sumariamente en la forma que determinen las leyes
procesales.”Acción de despojo Art 2241 “Corresponde la acción de despojo para recuperar
la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de
hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de
mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun
contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que
se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la
universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa
juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.”
Art 2490 “​Corresponde la acción de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin
obligación de producir título alguno contra el despojante, sucesores y cómplices, aunque
fuere dueño del bien. Exceptuase de esta disposición a quien es tenedor en interés ajeno o
en razón de una relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad”
Legitimación activa​: poseedores aún viciosos, tenedores interesados. Mantener la posesión
está contenida en el art 2469 contra el que turba está contra actos de desposesión.
Legitimación pasiva​ contra quien despoja sus sucesores a título universal, Sucesor
particular de mala fe y cómplice del autor.
Procedimiento ordinario​ efectos netamente procesales.
Acciones propiamente dichas
Art. 2.487​. “Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitución o manutención
de la cosa”
Art. 2.495. “​La acción de manutención en la posesión compete al poseedor de un inmueble,
turbado en la posesión, con tal que ésta no sea viciosa respecto del demandado.”
Art. 2.496.​ “Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor del
inmueble, alguien ejerciere, con intención de poseer, actos de posesión de los que no
resultase una exclusión absoluta del poseedor.”
Legitimación Activa​: Poseedor anual no vicioso
Legitimación Pasiva: ​Mantener la posesión. Recobrar va contra quien tiene la cosa en su
poder
Procedimiento ordinario​ Efecto reipersecutorio
Art 2242.- Acción de mantener la tenencia o la posesión.​ “Corresponde la acción de
mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una
universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del
objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra. La
sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las
medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.”
ARTÍCULO 2244.- Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor
que la que determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en
la que corresponde a la lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto
violación del derecho de defensa en juicio.
ARTÍCULO 2245.- Legitimación. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores
de cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin
el concurso de los otros, y también contra éstos, sí lo excluyen o turban en el ejercicio de la
posesión común. No proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo
se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el
poseedor y pedir que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa,
quedan facultados para tomarla directamente.
DERECHOS REALES DE DISFRUTE GOZAR Y USAR: ​Se ejercen sobre cosa ajena para
usar y gozar de la cosa. Con la reforma se incorpora la disposición jurídica.
USUFRUCTO​ Derecho real sobre cosa ajena. Tiene por característica usar y gozar de la
cosa que se ejerce por sí mismo pero la propiedad es de otro, es decir tiene la disposición
jurídica.
Modo de constituir​ el usufructo transmisión uso y goce por una escritura.
Art 2129.-​ ​“Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien
ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se
modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.”
Se trata de un derecho real principal (art. 1889 CCyC), cuya constitución importa una
desmembración del dominio restringe las facultades del propietario, denominado “nudo
propietario”, que ya no podrá usar y gozar de ese objeto
Es temporario dado que el usufructuario debe restituir el objeto sobre el cual recae al
momento de culminar el usufructo.
El usufructo puede recaer tanto sobre una cosa como sobre un derecho si la ley lo autoriza.
El usufructo no puede durar más que la vida del propietario
Art 2134. Modos de constitución
“El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.”
Disposición jurídica ​significa que va a poder ceder su derecho real de usufructo
Ej: Juan titular tiene uso, goce y disposición usufructa su inmueble y otorga a Pedro el uso
y goce el titular queda con la nuda propiedad
Nuda propiedad:​ queda sólo con la disposición jurídica de la cosa.
No se debe alterar​ la sustancia de la cosa si lo hiciera debe devolvérsela en el estado que la
tomo
Se puede ejercer​ sobre la totalidad una parte o una parte indivisa (los condominios también
pueden realizar usufructo)
Puede recaer sobre
1. Cosas fungibles: los animales una herencia o parte.
2. Cosas no fungibles: derechos.
Quienes estan legitimados para constituir derecho real de usufructo.
El dueño titular del derecho real de propiedad horizontal supersticioso y los condominios
puede constituirse a favor de dos o más personas.
Transmisión básica:​ se da por escritura por la cual se transmite el uso a una persona y el
goce a otra persona.
En caso de duda el usufructo se presume oneroso a cambio de un valor cómo si fuera una
venta.
Modalidades
Pura simple
A condición o plazo resolutorio o a condición a que pase algo o a tantos años
Testamento también está sujeto a condición y plazo.
Inventario de cómo recibe la cosa
Sí no hubo acuerdo inventario por escritura pública la misma tiene que ser más inventario.
Sí hay incapaces las cosas se devuelven.
Usufructo es intransmisible luego de la muerte no se transmite a sus herederos.
Derechos del usufructuario 2141​ Percibe los frutos productos de la cosa. Todo lo que la
naturaleza le traiga “Pertenecen al usufructuario singular o universal:
a. los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el
usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en
cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;
b. los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de
su extinción pertenecen al nudo propietario;
c. los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos
de la naturaleza, sin contraprestación alguna.”
Los frutos son los provechos renovables que produce un bien periódicamente sin que se
altere o disminuya su sustancia. Se producen y reproducen periódicamente, en periodos
variables de duración pero más o menos regulares. La extracción de los frutos no altera ni
disminuye la sustancia de la cosa que los produce, la cual continúa siendo la misma.
Los frutos pueden ser naturales, industriales o civiles. Son frutos naturales los que se dan
sin intervención humana; son industriales los que produce el bien, por la intervención
humana; y son civiles los que produce el bien como consecuencia de una relación jurídica.
Puede transmitir el primer usufructuario es responsable el segundo a va durar la vida del 1
usufructuario. El primer usufructo está condicionado al segundo
Ej A titular tiene la disposición jurídica
B usufructuario le otorga a C uso y goce.
Mejoras necesarias ​aquellas indispensables para la conservación de la cosa
Mejoras facultativas ​El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está
obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su
pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes. Puede constituir
derechos reales.
Obligaciones
1. Mejoras Avisar al titular registral las mejoras grandes
2. Conservar el destino
3. Mejoras en el caso fortuito no estan a su cargo
4. Mejoras de un desperfecto que viene con la cosa antes del usufructo.
Pagar, tasas, impuestos, expensas cómo si fuera el dueño. Por último restituir la cosa
terminado el plazo la condición
Derecho que tiene A con la posibilidad puede vender si muere y los herederos deben
respetar el usufructo.
Formas de extinción. Art 2152.
“ Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo:
1. la muerte del usufructuario (titular del derecho real), aunque no se haya cumplido el
plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende
que es vitalicio;
El límite máximo de duración del usufructo es la propia vida del usufructuario, el mismo se
encuentre facultado para transmitir su derecho aunque con los mismos efectos extintivos.
2. la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se
extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo;
3. el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso
involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
4. el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.”
5. También se agrega: la destrucción total de la cosa,
6. el abandono
7. y la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena
USO
2154.- Concepto.​ “El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa
ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título,
sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende
que se constituye un usufructo es decir si no está determinado. El derecho real de uso sólo
puede constituirse a favor de persona humana.”
2157 Ejecución por los acreedores​ “Los frutos que den las cosas no puede ser
embargados por acreedores si la cosa que está en uso es para las necesidades básicas del
usuario y la familia.”
Los frutos afectados a satisfacer las necesidades del usuario y su familia son inembargables
e inejecutables.
Constitución ​El uso, se constituirá, por excelencia, por contrato o testamento.
Transmisión​: Si la transmisión del derecho real de uso se quiere realizar por acto entre
vivos, podrá ser a título oneroso o gratuito.
Extinción:
1. se extingue, por la muerte del usuario
2. También se extingue por el uso abusivo que se haga de ese derecho
3. Alteración de la sustancia
4. El no uso por el plazo de diez años.
5. La destrucción de la cosa.
6. El abandono
7. La consolidación.
HABITACIÓN
Art 2158.- Concepto. “​La habitación es el derecho real que consiste en morar en un
inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.”
Derecho real para proteger y morar en la vivienda debe pagar los gastos.
Extinción:​ Cumplimiento del plazo fijado en el acto constitutivo o con la muerte del
habitador.
DERECHO REALES DE GARANTÍA
Sobre cosa ajena se constituyen en una obligación principal por lo tanto son accesorios
Art 2184.- Disposiciones comunes y especiales​. “Los derechos reales constituidos en
garantía de créditos se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las
normas especiales que corresponden a su tipo.”
Garantía ​se entiende toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para
asegurar su satisfacción. Las garantías reales son las que recaen sobre cosas
determinadas. Tienen, como uno de sus efectos, la oponibilidad erga omnes.
Características esenciales y comunes
1. Es un derecho real el titular va a tener una relación directa e inmediata con la cosa
2. Convencionalidad 2185 s​ólo se puede constituir por contrato celebrado entre los
sujetos legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo a diferencia del
resto de los derechos reales. Si los derechos reales de garantía recaen sobre
inmuebles, la convención debe efectuarse en escritura pública
3. Accesoriedad 2186. ​Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que
aseguran,son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto
en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la garantía por cualquier
causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
Las dos excepciones si se extinguen la obligación principal son
Pago por subrogación​ toma el lugar de otro el tercero interesado paga lo que debe el
deudor al acreedor pero el deudor sigue debiendo al tercero
Novación ​Extinción La novación extingue la obligación originaria con sus accesorios. El
acreedor puede impedir la extinción de las garantías personales o reales del antiguo crédito
mediante reserva; en tal caso las garantías pasan a la nueva obligación sólo si quien las
constituyó participó en el acuerdo novatorio.
Reserva no se puede realizar ni después debe constar en el inar ni antes debe constar en el
instrumento del acuerdo probatorio.
4. Especialidad 2188 en cuanto al objeto. ​Cosas y derechos pueden constituir el
objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar
individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
5. Especialidad 2189 en cuanto al crédito. ​El monto de la garantía o gravamen debe
estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto
máximo del gravamen.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o
puede nacer posteriormente; el gravamen constituye el máximo de la garantía real,
de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses,
costas, multas, u otros conceptos.El acto constitutivo debe prever el plazo al que la
garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto.
Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante
su vigencia.
Se cumple en forma distinta dependiendo del crédito que este garantizando
Hipótesis a​ derecho real de garantía constituido con seguridad de credito determinado
cuando lo puede individualizar con todos sus elementos de la obligación principal sin estos
casos la especialidad del crédito se cumple indicando los elementos constitutivos.
Hipótesis b​ derecho real de garantía constituido en seguridad de credito indeterminado la
indeterminación del crédito no me permite conocer. Aparece otra forma indica el monto
máximo de la garantía señalando el plazo máximo dentro del cual el crédito tiene que haber
nacido para estar garantizado con la hipoteca ese plazo nunca puede exceder los 10 años.
Si faltan estos caracteres el acto es nulo
Caracter natural ​no es de orden público. Surge cuando las partes hacen silencio en el
contrato.
Indivisibilidad art 2191.”​Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad
consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están
afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. Al ser natural no es
esencial
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos
conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o
de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes
afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien,
siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su
propio interés.”
Art 2194.- Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que
sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que
permite la subrogación real. En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste,
además, sobre la parte material restante.
HIPOTECA ​Hipoteca se requiere título y modo + escritura pública + más inscripción el
registro que corresponda
Posesión está en manos del deudor se ejerce sobre cosa ajena y garantiza un crédito
accesorio al principal.
Art 2205.- Concepto. ​“​La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o
más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia
para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.”Ejemplo yo tengo una deuda
entonces te doy el fundo lo explotas y queda cómo cumplida la deuda
Características que la distinguen de los demás derechos y garantías
1. Su objeto sólo puede ser un inmueble
2. Estos inmuebles continúan en poder del deudor.
3. No se ejerce por la posesión. No tiene tradición
4. Nace sólo por contrato
5. La característica principal es que otorga al acreedor hipotecario, quien puede
perseguir el inmueble afectado en manos de quien esté, su ejecución y venta, como
cabría hacerlo contra quien constituyó la hipoteca
El título suficiente​ se cumple a través del acto constitutivo del derecho en la forma
establecida por la ley.
El modo suficiente​,lo cumple la inscripción registral que publicitará este derecho que no se
ejerce por la posesión frente a los terceros interesados de buena fe.
Art 2206.- Legitimación.​ “Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.”
Por la condición de acreedor el hipotecario se encuentra facultado a embargar cualquier
bien del deudor, por que con el crédito incumplido que tiene derecho a solicitar tal medida.
Art 2207.- Hipoteca de parte indivisa. “​Un condómino puede hipotecar la cosa por su
parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el
resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del
condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.”
El acreedor del condominio no debe esperar a la indivisión puede ejecutar el mismo dia.
Debe ser unánime deben firmar todos. En la parte indivisa sólo requiere la firma del dueño
de la parte indivisa
Los condóminos pueden hacer la partición que, es declarativa y tiene efectos retroactivos.
La partición puede hacerse en forma extrajudicial o privada, si todos los copartícipes están
presentes y son plenamente capaces, o judicial a veces, se impondrá como ineludible.
Art 2208.- Forma del contrato constitutivo​ “​La hipoteca se constituye por escritura
pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede
ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la
registración.” Cede en casos legalmente previstos.
Art 2209.- Determinación del objeto​. “El inmueble que grava la hipoteca debe estar
determinado por su ubicación, medidas, superficie, colindancias, datos de registración,
nomenclatura catastral, y las especificaciones necesarias para su debida individualización.”
Se lo designa de acuerdo a título con su número en el registro de inmuebles
Art 2210.- Duración de la inscripción ley 27271 art 24:​ “Los efectos del registro de la
hipoteca se conservan por el término de treinta y cinco (35) años, si antes no se renueva.”
Extinción:​ Se extinguen por
1. cancelación
2. por caducidad cierto tiempo que haya perdido su reinscripción lo extinga de forma
directa
Otra forma de defraudar el bien es cuando la persona contrae deudas es insolvente y se
declara en quiebra.
Hipoteca a diferencia del dominio.​ La hipoteca no es el derecho real exclusivo que sobre
una misma cosa o objeto se puede constituir distintas hipotecas: puede haber distintos
acreedores con distintos derechos reales por el 100%del inmueble. El acreedor hipotecario
es privilegiado cobra antes que los demás. Si el inmueble tiene varias hipotecas se
establece un sistema de rangos hipotecarios por el cual cada hipoteca va a tener un orden
de prelación. Existen dos tipos de sistemas
1. El sistema francés de rango móvil que tenemos actualmente
2. El sistema alemán de rango fijo
1 El sistema francés​: Lo llamamos así para cuando el deudor cancela la hipoteca de primer
grado las hipotecas van subiendo por eso también se llama rango de avance. El que era
segundo grado pasa a ser primero. El grado tiene que ver con la fecha. La hipoteca que se
inscribe primero en el registro de propiedad va a tener prelación sobre las que se inscriben
después. La hipoteca va a ser oponible a terceros interesados una vez registrada. La
hipoteca no registrada va a ser oponible a quienes firmaron el documento constitutivo.
Quien firma una hipoteca que no se registró no puede desconocerlo.
2 El sistema alemán​: las hipotecas de grado inferiores no subirán no avanza . Se puede
constituir el segundo y tercer grado sin que haya primero. Admite excepciones pactos sobre
el rango. El acreedor de primer grado puede consistir que se constituya una hipoteca. En
vez de ascender va a descender.
Permuta de rango acreedores pueden pactar entre sí notificando al deudor sin perjudicar al
acreedor que este en el medio.
Las dos hipotecas comparten el rango. Sí las dos comparten el primer grado y el dinero no
alcanza se prorratea. Se decide en proporción al monto de la hipoteca
Art 2211.- Convenciones para la ejecución​. Lo previsto no obsta a la validez de las
convenciones sobre ejecución de la hipoteca, reconocidas por leyes especiales.”
Ejecución de la hipoteca de manera extrajudicial siempre que se cumplan dos
presupuestos. A saber:
i. la intimación extrajudicial al deudor denunciando su mora y concediéndole un plazo
suplementario para atender de manera completa el crédito; y
ii. la intervención jurisdiccional que agotando el contradictorio entre las partes, comprueba la
exigibilidad del crédito y la ausencia de defensas de parte del deudor.
PRENDA 1
Derecho real de garantía que se ejerce por la posesión
El Código menciona dos clases de prenda:
a. la prenda común, con desplazamiento, posesoria o sin registro, regulada en el Código; y
b. la prenda con registro, sin desplazamiento (de la posesión) o no posesoria, aludida
en el art. 2220 CCyC.
Art 2219.- Concepto. ​La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no
registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al
acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las
disposiciones contenidas en el presente Capítulo. Ejemplo casa de empeño.
Objeto​ ​ cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.
Es preciso que la cosa esté en el comercio de lo contrario no puede ser vendida o
adjudicada en la ejecución prendaria, que se determine y que exista actualmente.
La prenda no puede recaer sobre cosas muebles que sean inmuebles por accesión o que
estén excluidas de la garantía de los acreedores.
La prenda nace recién cuando el desplazamiento tiene lugar, es decir, cuando dicha
obligación de dar se cumple.
Título ​Contrato de prenda forma impuesta para ser oponible a tercero la publicidad
posesoria la publicidad cartular consiste en entregar un papel que lo certifique: el contrato.
No se inscribe en ningún registro público, sin perjuicio de que puede otorgarse directamente
en un registro público como ocurre si se documenta por escritura pública. El contrato es:
1. innominado (art. 970 CCyC);
2. formal solemne relativo. El Código le impone la forma escrita, sea instrumento
privado o escritura pública;
3. bilateral. Las partes se obligan recíprocamente; una, a entregar y la otra, a conservar
y restituir.
Las partes del contrato de prenda son el constituyente y el denominado ”acreedor pren-
dario”.
Modo ​Tradición
El acreedor no puede usar y gozar de la cosa salvo pacto en contrario. Sí la usa deberá
indemnizar. La posesión es para evitar que el deudor enajene.
Similitudes​ Genera privilegios y tiene rangos al igual que la hipoteca
Diferencias con la hipoteca​:
1. La hipoteca recae sobre bienes inmuebles y la prenda sobre bienes muebles.
2. La hipoteca requiere ser elevada a escritura pública, la prenda no.
3. La hipoteca no se da por la posesión; en la prenda sí.
4. La hipoteca hace parte de los créditos de tercera clase; la prenda de los de segunda
clase
La prenda común es un derecho real que recae sobre una cosa no registrable por lo que su
publicidad no se logra a través de un sistema registral sino por medio de la posesión. Si la
prenda se constituye por instrumento privado, este debe tener fecha cierta.
La prenda con registro evita la ”paralización” del bien y permite afectarlo a una garantía
especial manteniéndolo en el ámbito de acción del constituyente y en su circuito productivo.
Art 2220.- Prenda con registro​. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para
asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de
obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria,
un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del
deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda
se rige por la legislación especial.
Primer acreedor prendario que tomó posesión. Necesita consentimiento del tenedor de la
prendas de los demás.
Depositar la cosa en manos de un tercero.​ El constituyente de la prenda puede no ser el
deudor en este caso se denomina ”tercero constituyente”. No es posible,constituir prenda
sobre la cosa por una parte indivisa.
Permite que la ejecución y la subasta sean extrajudicial las partes pacten y designen un
perito que establezca el valor de la cosa designada y pautas para las subasta. Sólo puede
realizar el martillero. Sí las partes no lo designen el tasador deberá recurrir a la justicia para
que el juez determine el valor, no la subasta.
Prenda comercial era cómo la hipoteca. Acreedor prendario no tendrá la posesión sobre
cosas muebles registrables
ANTICRESIS
Derecho real de garantía que se ejerce por la posesión.
Art 2212.- “Concepto​. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una
deuda.”Es un derecho real accesorio cómo la hipoteca, depende de una obligación que
garantiza. Es indudable que su constitución importa una desmembración del dominio, dando
origen a un dominio imperfecto
Objeto​ recae sobre cosas inmuebles y muebles registrables
Título:​ Contrato de anticresis
Modo​: Tradición
Similitudes ​al usufructo por que el acreedor va a tener uso y goce (percepción de frutos) de
la cosa. No tiene fin en sí mismo. No tiene disposición. la anticresis se asemeja al usufructo,
pues el acreedor anticresista no puede modificar el destino de la cosa, ni realizar en ella
ningún cambio del que resulte que el deudor, después de pagada la deuda, no pueda
explotar la cosa de la manera en la que antes lo hacía.
La diferencia con el usufructo en cuanto a la función de derecho.
Art 2215.- Derechos del acreedor.​ “El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada
en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y
luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.”
El acreedor va a cobrar su deuda percibiendo los frutos.
Art 2216.- Deberes del acreedor​.
1. “ El acreedor anticresista debe conservar la cosa.
2. Puede percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento;
3. puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler
que otro pagaría.
4. Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino
5. ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor, después de pagada la
deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.
6. El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y
responde de los daños que ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la
cosa al titular actual legitimado.”Esta obligación se cumple entregando el bien registrable y
cancelando con posterioridad la inscripción registral correlativa.
Inmueble Frutos civiles:​ alquiler: percepción. Ejemplo: el acreedor habita el inmueble y
descuenta lo que se debe al deudor.
El acreedor va a rendir cuentas de los frutos que percibe. Se descuentan los gastos hechos
para la conservación de la cosa.
No hay privilegios en la anticresis. No habilita a ejecutar el inmueble.
Art 2213.- Legitimación​. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.
Art 2214.- Plazo máximo. ​El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para
cosas inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el
titular de un derecho real de duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.
Art 2217.- Gastos. ​El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para
la conservación del objeto, aunque éste no subsista; pero el acreedor está obligado a pagar
las contribuciones y las cargas del inmueble.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor
del objeto.
Art 2218.- Duración de la inscripción​. Los efectos del registro de la anticresis se conservan
por el término de veinte años para inmuebles y de diez años para muebles registrables, si
antes no se renueva.
Bloqueo registral ​El bloqueo nos permite reservar la prioridad a un acto o contrato antes
de su formalización. El bloqueo registral es una especie de anotación preventiva que se
efectúa en la partida o asiento registral de un bien inmueble, cuya realización impide la
inscripción de todo acto o contrato respecto de ese inmueble cuando sea posterior a la
anotación del bloqueo y durante la vigencia del mismo; teniendo por finalidad asegurar la
efectividad de la inscripción definitiva del derecho reconocido pero aún no consumado.
Cabe señalar que los notarios son los encargados de solicitar el bloqueo de las partidas
registrales en los Registros Públicos.
Su vigencia es por 60 días hábiles (no se considera sábado, domingo y feriados) contados
desde la fecha de su anotación en la partida registral, período durante el cual no podrá
inscribirse ni anotarse preventivamente ningún acto o derecho incompatible con aquél cuya
prioridad se ha reservado.