UNIVERSIDAD CATÓLICA

LOS ÁNGELES DE
CHIMBOTE
DERECHO DE CONTRATOS

DOCENTE:
JORGE ALEJANDRO NOVOA MIRANDA

“LA COMPRAVENTA”
CICLO: VIII
ESTUDIANTE:
- GARAY AGUADO, Alexander Richard

CAÑETE – PERÚ
16 de Julio del 2017
DEDICATORIA:
Esta monografía se la dedico en primer lugar a
Dios porque guía mi camino siempre y a mis
padres por el apoyo constante que me brindan
en mi carrera profesional así como a mis
docentes de la Universidad por sus
sugerencias.
 ÍNDICE:
Págs.

CARÁTULA 1
DEDICATORIA 2
ÍNDICE 3
INTRODUCCIÓN 4
PROPÓSITOS DE LA INVESTIGACIÓN 5
OBJETIVO GENERAL: 5
OBJETIVOS ESPECÍFICOS: 5
LOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA 6
1.1.- ORIGEN E HISTORIA. 6
1.2.- DEFINICIÓN. 7
1.3.- CARACTERÍSTICAS. 8
1.4.- ELEMENTOS DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA 8
1.5.- TIPOS DE COMPRAVENTA SEGÚN EL BIEN 10
1.6.- ¿CÓMO HACER UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA? UNA
14
CUESTIÓN PREVIA: LA FORMALIDAD DE CONTRATO
1.7.- LA REDACCIÓN DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA 14
1.8.- LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA 15
1.9.- PREGUNTAS TÍPICAS Y ATÍPICAS SOBRE CONTRATO DE
16
COMPRA-VENTA
CONCLUSIÓN
RECOMENDACIÓN
BIBLIOGRAFÍA
 INTRODUCCIÓN

En el siguiente trabajo monográfico trataremos de manera sucinta sobre

los Contratos de Compraventa, la misma que, consiste en el que una de las
partes (vendedor o vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada
y la otra (comprador o compradora) a pagar por ella un cierto precio,
en dinero o signo que lo represente. También, este posee mayor importancia
entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y,
además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de
riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer
un estudio especial.

Otros de los temas que se trata en el presente trabajo es el concepto, las

características, los tipos, clases de modalidad, vicios del consentimiento, sus
elementos constitutivos, las garantías del vendedor no pagado, efectos de la
promesa de venta. Finalmente nos referimos al tema de cómo se rescinde y
termina el Contrato de Compraventa.

Metodológicamente esta investigación se realiza analizando las diversas

informaciones obtenidas, el cual contiene una hoja de presentación,
índice, introducción, propósito de la investigación, objetivos generales y
específicos, desarrollo, conclusión y bibliografía. Utilizamos este método para
profundizar en la teoría de varios autores, donde hemos recopilado
informaciones previas. Por supuesto que siempre de acorde a
nuestra Jurisprudencia, Doctrinas y los Códigos que estatuyen nuestras Leyes.

EL ESTUDIANTE
 PROPÓSITOS DE LA INVESTIGACIÓN
Cada uno de nosotros requiere para desenvolvernos en nuestra
profesión, adquirir conocimientos los cuales nos ofrezcan herramientas para
realizar determinadas labor. Es por tanto, que esta investigación
de carácter documental, por lo cual utilizamos varios libros citados en la
bibliografía.

OBJETIVO GENERAL:
Estudiar sobre los Contratos de Compra-Venta, partiendo del análisis de
sus concepciones y características.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS:
 Enunciar los antecedentes históricos de los Contratos de Compra-Venta.
 Definir los conceptos, las características, los tipos, clases de modalidad del
consentimiento, en los Contratos de Compra-Venta.
 Establecer cuáles son los elementos constitutivos, las garantías del
vendedor no pagado, efectos de la promesa de venta, en los Contratos de
Compra-Venta.
 Identificar como se Rescinde y como termina el Contrato de Compra-Venta.
 LOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA

1.1.- ORIGEN E HISTORIA.

La Compra-Venta no es obra del Derecho Romano, es una operación

muy antigua, conocida entre los Egipcios hace más de 1,500 años A.C.
conforme a la Biblia y según la historia general, era ya ordinaria en Babilonia,
hace 900 años A.C., todas como hemos precisado, estas sociedades fueron
anteriores a Roma que aparece en 753 años A.C., como un pueblo rústico que
bajo el dominio de los Etruscos, adquieren conocimientos y cultura. Durante
su evolución es que aparece la ley de las XII tablas, donde este contrato resalta
en la tabla VI, pues es la que sujetaba al que se obligaba, al pago de una cosa
comprada y caso de negativa, debía pagar el doble. Pero a través del tiempo,
ese derecho antiguo fue transformado por las instituciones del Emperador
Justiniano, donde se profundizó el carácter consensual de la venta. Ortolan en
su explicación histórica de las instituciones del emperador Justiniano, se
expresó: "Las obligaciones se forman por el solo consentimiento, en los
contratos de venta, alquiler, sociedad y mandato. Se dice que en ese caso que
la obligación se contrae por el consentimiento exclusivo, porque no es
necesario, para que el acuerdo nazca, ni el escrito, ni la presencia de las
partes, ni la disminución del precio de alguna cosa…."

Sin embargo, la doctrina llega aún más lejos en el contexto práctico al

expresar: "La gran innovación sería subordinar la formación del contrato de
Compra-Venta, al establecimiento de un acto escrito". La posición no solo
formula el planteamiento de las pruebas, sino los requerimientos que la propia
ley exige en ciertas materias, tales como la inmobiliaria, ventas condicionales
de muebles e inmuebles.

El Derecho Romano en su progresiva evolución se vio precisado a

tutelar, mediante acciones especiales, ciertas convenciones que no se
formalizaban por la palabra, la escritura o la entrega de la cosa, apareciendo
así los contratos que no requerían solemnidades para su celebración, pues
donde bastaba el simple acuerdo de las partes para que quedaran
perfeccionados, admitiéndose que la voluntad sea expresada entre ausentes
(carta o un intermediario).

Finalmente, cuando la evolución del Derecho Romano hizo del acuerdo

de voluntades el elemento característico del contrato, se acepta que puedan
ser perfeccionados por el mero consentimiento de las partes, apareciendo así,
los contratos consensuales.

1.2.- DEFINICIÓN.

El contrato de compra-venta es aquel contrato bilateral en el que una de

las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra
(compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo
represente.
El contrato de compra-venta es el que tiene mayor importancia entre los
de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además,
porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es
decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio
especial. Como contrato tipo de los traslativos de dominio, aplicaremos sus
reglas principales a la permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la
donación; también recurriremos a la compraventa para explicar ciertas
especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transacción y de la renta
vitalicia.

Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir

el dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el
contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación
y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir
la propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.

La compra-venta en el derecho latino moderno, que deriva

del Código Napoleón, es un contrato traslativo de dominio, que se define como
el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la
propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el
pago de un precio cierto y en dinero.

1.3.- CARACTERÍSTICAS.

La compraventa es uno de los contratos más importantes de

nuestro medio y cuenta con las siguientes características:

 Es autónomo: porque no depende de otros contratos.

 Es obligatoria: porque existen obligaciones recíprocas. El vendedor
debe vender el inmueble y el comprador debe pagar el precio
convenido.
 Es a título oneroso: existe enriquecimiento.
 Es consensual: se requiere del necesario acuerdo entre ambas
partes.
 Tiene libertad de forma: es decir, se puede celebrar de manera
escrita u oral, con excepción de la compraventa del inmueble, que
necesariamente tiene que celebrarse de manera escrita.

1.4.- ELEMENTOS DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA

De la definición de las líneas anteriores podemos deducir que el contrato

de compraventa está constituido por una seria de elementos de concurrencia
obligatoria y que evidentemente no pueden ser perdidos de vista por todo aquel
que pretenda redactar uno. Estos elementos son:

a) Los sujetos
Son los titulares de las obligaciones y derechos recíprocos. Para el caso del
contrato de compraventa, los sujetos son el comprador y el deudor. En ningún
caso podemos olvidarnos hacer constar los nombres de los sujetos en un
contrato.
b) El objeto
En el contrato de compraventa, el objeto lo constituyen las cosas o bienes que
se van a transferir en la operación económica. Estos pueden ser materiales o
incorporales.

c) La transferencia de la propiedad del bien

Es una de las principales obligaciones del contrato. En el contrato deberá
consignarse el momento que se realice la entrega. Así también deberán
consignarse todas las obligaciones accesorias.

d) El precio
Junto a la transferencia del bien, el precio se constituye como una de las
principales obligaciones de contrato. Este monto también deberá consignarse
obligatoriamente en el contrato.
1.5.- TIPOS DE COMPRAVENTA SEGÚN EL BIEN

A.- Compraventa a satisfacción

Según el art. 1571 del C.C. la compraventa de bienes a satisfacción del
comprador, se perfecciona sólo en el momento en que éste declara su
conformidad, para cuyo efecto, debe hacer su declaración dentro del plazo
estipulado por el contrato o por los usos, o en su defecto, dentro de un plazo
prudencial fijado por el vendedor.

B.- Compraventa a prueba

Cuando se desconfía respecto de la calidad y bondad del bien y no se quiere
celebrar el contrato mientras el bien no tenga las cualidades pactadas o no
sea idóneo para la finalidad a que está destinada, se produce el fenómeno de
la compraventa a prueba. La compraventa a prueba es a condición suspensiva,
tal como lo establece el art. 1572 del Código Civil.

C. – Compraventa sobre Muestra

Podemos manifestar que la compraventa sobre muestra es, de acuerdo a
Aguilar Carbajal (1977):«cuando los contratantes se ponen de acuerdo para la
celebración del contrato, sin tener a la vista el objeto mismo, sino sólo una
parte desprendida del objeto que se llama muestra» (p.115).
En esta modalidad de compraventa, la condición suspensiva no es subjetiva,
sino objetiva. Se trata de que entre las muestras y el bien haya
correspondencia física.

Si la muestra no corresponde al bien vendido, no hay venta, pero si

corresponde, ya no hay derecho a reclamo.
Esta modalidad de la compraventa está legislada en el art. 1573, que dice: “Si
la compra venta se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la
resolución del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la
conocida en el comercio”.
D.- Compraventa de cosas litigiosas
Es factible vender los bienes sobre los cuales se discute la propiedad o
cualquier otro derecho real.
Para la venta de cosa litigiosa, se necesita que quien ha adquirido tenga
conocimiento del proceso, porque de otra manera se estaría sorprendiendo la
buena fe del comprador, especialmente en los bienes muebles. El legislador no
ha distinguido entre la venta litigiosa de bienes muebles o inmuebles, por lo
que el vendedor tiene la obligación de instruir al comprador en ambos casos.

La venta de cosa litigiosa, puede adquirir los caracteres de aleatoria o

solamente de condición suspensiva. En el primer caso, el vendedor no se hace
responsable de lo que puede suceder en el proceso; en el segundo, la
condición suspensiva es que el resultado del proceso lo beneficie.
Una segunda condición, es el conocimiento que debe tener el demandado o
contraparte, para los posibles efectos del retracto litigioso (inc. 3 del art. 1599)
a fin de que si desea pueda sustituir al comprador en la venta de la cosa
litigiosa.

La venta litigiosa puede realizarla, tanto el demandante como el demandado ,

porque mediante la cesión se transfiere un derecho que todavía no es
realizable.

E.- Venta de cosa ajena

Según el concepto común, es imposible la venta de cosa ajena, porque sólo
puede venderse aquello del cual uno es propietario; sin embargo, desde el
punto de vista jurídico, es posible.
Freyre Castillo (1990): «Sobre el particular se ha escrito un libro muy
interesante que analiza exhaustivamente este tema».
Al respecto, el Código Civil, le destina las siguientes normas:
El artículo 1537 que establece que “El contrato por el cual una de las partes se
compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambos
saben que es ajeno, se rige por los arts. 1470, 1471 y 1472”, que se refieren a
la promesa de la obligación o del hecho de un tercero, que dicen:
Art. 1470.- Se puede prometer la obligación o el hecho de un tercero, con
cargo de que el promitente quede obligado a indemnizar al otro contratante si el
tercero no asume la obligación o no cumple el hecho prometido,
respectivamente.
Art. 1471.- En cualquiera de los casos del art. 1470 la indemnización a cargo
del promitente tiene el carácter de prestación sustitutoria de la obligación o del
hecho del tercero.
Art. 1472.- Puede pactarse anticipadamente el monto de la indemnización.
La venta del bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que
hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el
bien, antes de la citación de la demanda, a tenor del art. 1539. En caso de que
el bien sea parcialmente ajeno, el comprador puede optar entre solicitar la
rescisión del contrato o la reducción del precio. En caso de rescisión, el
vendedor debe restituir al comprador el precio recibido y pagar la
indemnización de daños y perjuicios sufridos, así como reembolsar los gastos,
intereses, tributos y las mejoras.

F.- Compraventa Ad Corpus

Es cuando la voluntad de las partes sea vender y comprar la cosa tal como
está, sin tener en cuenta las dimensiones que se encuentran registradas en
sus títulos.

La no coincidencia de las dimensiones no interesa y no altera el contrato; en

consecuencia, no hay derecho a reclamar por parte del comprador ni del
vendedor. La compraventa se ha hecho tal como es, en bloque. Esto se puede
hacer porque en nuestra patria no existe una titulación bien llevada. Esta
compraventa ad corpus, en bloque, es una figura usual en la compraventa
inmobiliaria y está ubicada en el art. 1577 del C.C. que dice: “Si el bien se
vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun
cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del
precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es
diferente.
Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida y la real difiere de
la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el
aumento proporcional.”

Si no se dice que la compraventa es ad corpus o por extensión o cabida, se

presume que ha sido ad corpus, según lo ha establecido por la doctrina.
Funciona la cláusula ad corpus, sólo en cuanto a la medida de la extensión,
pero no en lo relativo a la naturaleza o calidad del objeto, en cuyo caso puede
haber error o dolo.

G.- Compraventa por extensión o Cabida

La figura contraria a la compraventa ad corpus, es la venta por extensión o
cabida, llamada también sobre medida, en la cual hay derecho a reclamo. El
comprador tiene derecho a reclamar, porque la extensión o cabida, ha sido
condición esencial del contrato, puesto que ha querido comprar o vender sólo
en determinado número de metros. Si hubiera más o menos extensión hay
derecho a reclamar por parte del comprador o vendedor. Para este efecto,
debería agregarse en una cláusula del contrato, la expresión: “Quedando
entendido que la compraventa es por extensión o cabida”.
Como hemos dicho anteriormente la venta por extensión o cabida da derecho a
reclamo, mientras que la de ad corpus, no da ese derecho. Al respecto se
presentan dos alternativas:

a) Si la diferencia no excede de un décimo, es decir, que es mínimo el perjuicio

y, por tanto, las consecuencias también son mínimas, hay derecho a reclamar
hasta el 10% de diferencia, pero no se puede pedir la rescisión, que es un
factor pernicioso en el contrato.

b) En el caso de que la diferencia sea superior al décimo, la situación es más

grave, y el legislador le da al comprador el derecho de reclamar la reparación
del daño o la rescisión del contrato. La solución es alternativa según los arts.
1574 y 1575 del C.C. que dicen:
Art. 1574.- En la compraventa de un bien con la indicación de su extensión o
cabida y por un precio en razón de un tanto por cada unidad de extensión o
cabida, el vendedor está obligado a entregar al comprador, la cantidad
indicada en el contrato. Si ello no fuese posible, el comprador está obligado a
pagar lo que se halle de más y el vendedor a devolver el precio
correspondiente a lo que se halle de menos.

Art. 1575.- Si el exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido es

mayor que un décimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar
por su rescisión.

1.6.- ¿CÓMO HACER UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA?

UNA CUESTIÓN PREVIA: LA FORMALIDAD DE CONTRATO
Muchas veces se confunde o se identifica al contrato con la forma en la que
este ha sido expresado. Nos explicamos: Ocurre que el contrato no es el papel en
el que consta las obligaciones recíprocas de las partes, sino que es simple y
llanamente el acuerdo en virtud del cual las partes se obligan a realizar
determinadas acciones; todo aquello al margen de la forma en la que se haya
expresado dicho acuerdo.
Así, los acuerdos pueden manifestarse en un papel, o simplemente de
manera verbal. En el primer caso, el contrato tendrá forma escrita, y, en el
segundo, forma oral.
Ahora bien, por regla general la forma en la que se manifiestan los
acuerdos entre las partes no condiciona su validez. El Código Civil Peruano se rige
bajo un principio llamado “Libertad de Forma”.
Sin embargo, existen algunas excepciones a la regla general. Hay algunos
casos para los cuales la ley exige que se respete una forma determinada. Este es
el caso de la compraventa de bienes inmuebles, el cual debe celebrarse por
escrito, necesariamente, y por escritura pública.

1.7.- LA REDACCIÓN DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA

Habiendo hecho estas aclaraciones, a continuación van algunas pautas
generales para la redacción de un contrato de compraventa. La idea de la
redacción del contrato de compraventa es que en él deben constar,
necesariamente, todos los elementos configuradores del contrato: los sujetos, el
objeto y las obligaciones (la transferencia de la propiedad y el pago del precio).
El primer paso en la redacción del contrato -obviamente, luego de colocarle el
título- es la identificación de cada uno de los sujetos intervinientes. Se debe indicar
el nombre, documento de identidad y de ser el caso, el domicilio del comprador y el
vendedor.

El segundo paso consistirá en describir con la mayor precisión posible el bien que
será objeto de transferencia. En caso de un bien inmueble la carga se hace mayor
ya que deberá indicarse todos los servicios (agua, luz, alcantarillado, etc.) y
además condiciones en las que se encuentra el inmueble.

El tercer paso es describir las principales obligaciones del contrato, las cuales
son:
i) la transferencia del bien y
ii) el pago del precio del bien.
Sobre el primer asunto, la transferencia del bien, se deberá indicar el momento en
que será entregado dicho bien.
Sobre el segundo caso, el pago del precio del bien, deberá indicarse el monto del
precio del bien y la modalidad de pago de dicho monto.
Por último, el contrato deberá ser firmado por ambos intervinientes y elevarlo a
escritura pública de ser el caso.

1.8.- LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA

La resolución de un contrato opera cuando después de celebrarlo

sobreviene alguna causal de resolución. A diferencia de lo que ocurre, por ejemplo,
con la nulidad, nuestro código no regula las causales específicas de la resolución
de un contrato.

La acción de resolución le corresponde al acreedor y por lo tanto, la causa

más común de la resolución de los contratos es el incumplimiento de alguna de las
obligaciones derivadas de los mismos. Para el caso de la compraventa, la
principal causa de resolución es el incumplimiento o bien de la transferencia del
bien o del pago de la suma del precio o la garantía que recae sobre el producto. En
caso de que el contrato se resuelva por falta de pago, el acreedor tendrá derecho a
una indemnización según las reglas establecidas en el código.

Otra causal de resolución se manifiesta cuando la compraventa se realiza

sobre la base de muestra. En ese caso, el acreedor tendrá derecho a resolver el
contrato cuando la calidad del bien no es la misma que la ofrecida en la muestra.

1.9.- PREGUNTAS TÍPICAS Y ATÍPICAS SOBRE

CONTRATO DE COMPRA-VENTA

1. El martes de la semana pasada le vendí mi auto a mi primo, firmando

únicamente un contrato que él se llevó. Ayer me entere que al realizar
una carrera de piques, atropelló a dos personas que estaban en un
paradero, matando a una y dejando muy grave a la otra. Hoy me llamó
y me dijo que el único responsable sería yo, pues el contrato sólo lo
conocemos nosotros y que yo sigo siendo para todo el mundo el
propietario del carro, por lo que quería saber si esto efectivamente es
así.

En el caso, se realizó el contrato de compraventa de un auto, el cual debió

sujetarse a lo establecido en el numeral 1 del Art. 34° de la Ley General de
Transporte que señala: “La transferencia de propiedad y otros actos
modificatorios referidos a vehículos automotores se formaliza mediante su
inscripción en el Registro de Propiedad Vehicular”. Es así que si bien se
firmó un contrato, debió perfeccionarse la transferencia de propiedad a
través de la inscripción en el registro correspondiente. Cabe señalar a su
vez que la transferencia de propiedad de vehículos automotores se
formaliza ante notario público, mediante acta notarial de bienes muebles
registrables; por lo tanto quien formula la pregunta continuaba siendo
propietario del auto para efectos legales. A tenor de ello, remitámonos al
Art. 29 de la ley antedicha que señala que: “la responsabilidad civil
derivada de los accidentes de tránsito causados por vehículos automotores
es objetiva de conformidad con lo establecido en el Código Civil. El
 conductor, el propietario del vehículo y de ser el caso el prestador de
servicios de transporte terrestre son solidariamente responsables por los
daños y perjuicios ocasionados”, por lo que lo afirmado por su primo
vendría a ser un disparate, pues la responsabilidad civil seria compartida.
Por otro lado, la responsabilidad penal recaería en este último.

2. El mes pasado celebre un contrato de compraventa de una casa a mi

vecina. Pasados los días y al querer tomar posesión de la misma, la
vendedora me dijo que la casa no era de su propiedad sino de su
hermana pero que al haber firmado un contrato llamado “promesa de
venta de bien ajeno” no habrán problemas y que tendré la casa en
verano de 2015 a más tardar. Yo no sabía que había firmado este tipo
de contrato, a su vez, siempre pensé que mi vecina era la propietaria
del inmueble, más aun al saber que tenía su derecho inscrito, por lo
que deseo saber si podría hacer algo para que el contrato ya no sea
válido, pues yo necesitaba la casa cuanto antes.

El contrato por promesa de venta de bien ajeno está regulado en el Art.

1537 del Código Civil y tiene como extremo esencial que ambas partes
deben saber que el bien es ajeno. En este caso, simplemente se firmó un
contrato de compraventa creyendo de buena fe el comprador, y en base a
la seguridad que le daba el registro, de que su vecina era la propietaria del
inmueble, por tanto este tipo de contrato no calzaría para el caso. Para
corroborar lo señalado citemos la Casación N° 1332-2009-Cajamarca por la
cual, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte
Suprema señalo que: “la transferencia de un bien por una persona que no
ostenta la calidad de propietaria constituye un imposible jurídico,
configurándose la causal de nulidad contenida en el numeral 3 del Art. 219
del Código Civil” lo cual vendría a aplicarse a la interrogante formulada.
Asimismo, en la misma casación enuncia: “considero inaplicables al caso
analizado las normas sobre el compromiso de venta de bien ajeno (Art.
1537) pues en este contrato una de las parte se compromete a obtener que
la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno,
supuesto que no se verifica cuando el comprador tenía la convicción de
 que la vendedora era la propietaria del predio transferido por tener su
derecho inscrito”. En conclusión el contrato debe ser declarado nulo.

3. Ayer estaba circulando por la mañana a bordo de mi taxi tico por la

Av. Javier Prado, cuando a la altura de la Av. Guardia Civil, el
semáforo cambia a rojo; yo intente frenar pero no respondían los
frenos por lo que el carro se pasó la luz roja y se llevó de encuentro a
un señor que cruzaba la pista, el cual está internado en la clínica con
un brazo facturado. Yo no tuve la culpa, porque el carro fue el que no
respondió; hable del tema con un abogado y me dijo que yo no tendría
la obligación de reparar al accidentado porque es una causa externa a
mi voluntad, que calificaría como “caso fortuito”. En vista que yo no
confío mucho en ese abogado porque estudio en la San Martin,
recurro a uds para preguntarles si efectivamente es así o tendría que
reparar al señor?

El Art. 1970 del Código Civil nos habla de la Responsabilidad por Riesgo,
señala así: “Aquel que mediante un bien riesgoso o peligroso o por el
ejercicio de una actividad riesgosa o peligrosa, causa un daño a otro está
obligado a repararlo”, sin embargo a tenor del Art. 1972: “En los casos del
Art. 1970, el autor no está obligado a la reparación cuando el daño fue
consecuencia de caso fortuito o fuerza mayor, de hecho determinante de
tercero o de la imprudencia de quien padece el daño”. Por ello mismo,
debemos definir que es “caso fortuito”. La CAS N° 823-2002 LORETO
Lima, 29.09.03 SALA CIVIL PERMANENTE señalo: “…el caso fortuito debe
entenderse como un acontecimiento extraordinario, imprevisible e
irresistible producido por el hombre y para calificarlo como tal se trata de un
hecho que no puede preverse, o que previsto no puede evitarse, no
debiendo ser una previsibilidad exacta y precisa sino por el contrario
conocida por el hombre común para el caso concreto”. Más adelante, en la
misma casación, se esclarecen todas las dudas: “…no se puede calificar el
desperfecto de la motonave como un caso fortuito, extraordinario,
imprevisible e irresistible”, tal cual sucedió en el caso narrado, por lo cual el
taxista está obligado a reparar al lesionado, sin importar si tiene dolo o
 culpa, pues se trata de un supuesto de responsabilidad por riesgo, en base
a la utilización de un típico bien riesgoso como es un auto, a la vez que del
caso se desprende que la víctima cruzo por la avenida respetando las
señales de tránsito.
Finalmente, en lo referente al mantenimiento que debió haber brindado el
taxista al vehículo que usaba como herramienta de trabajo, citemos la
Casación N° 2902-99 que enuncia: “Los hechos de un bien riesgoso, son
consecuencia de la actividad de quien los gobierna y domina, de tal manera
que puede impedir que se produzcan, pues tales hechos pueden ser,
ordinariamente previstos y evitados”; en el caso presente, en base a un
diligente y continuo mantenimiento del auto.

4. En febrero, con motivo de la celebración del aniversario de la ciudad

de Trujillo, los residentes en Lima del “Club Trujillo” decidimos
organizar una fiesta. Es así que para darle mayor realce, decidí como
presidente del mismo comprar dos caballos de paso al criadero “Tres
Cañas”. Firmamos un contrato a prueba donde acordamos que la
misma se llevaría a cabo el día del evento (el 5 de marzo). Llegado el
día y cuando la orquesta empezó a tocar la marinera, se presentaron
los caballos tal cual lo acordado, pero los mismos eran negros, lo cual
no es usual pues en su mayoría los caballos que realizan este arte,
son blancos, además que no se iba de la mano con la indumentaria
oficial que usamos en este tipo de fiestas, la cual es blanca en su
integridad, por lo que los animales si bien bailaron al compás de la
música, causaron un gran impacto negativo en la concurrencia, por lo
que no serían idóneos para la finalidad a la que estaban destinados,
es decir realzar el evento señalado, más aun sabiendo que era el 479
aniversario de la ciudad. Quería saber si puedo solicitar la nulidad o la
ineficacia del contrato celebrado.

Tal cual figura en el Art. 1572° del Código Civil: “La compraventa a prueba
se considera hecha bajo la condición suspensiva de que el bien tenga las
cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que está destinado”.
En el segundo párrafo se enuncia: “La prueba debe realizarse en el plazo y
según las condiciones establecidas en el contrato o por los usos”. En el
presente caso, tal como se señala en el contrato, se acordó realizar la
prueba el día del aniversario de la ciudad de Trujillo, lo cual no sería idóneo
para el comprador pues pudo haberse presentado una contingencia, sin
embargo así fue pactado; en consecuencia la prueba se realizó según las
condiciones establecidas en el documento, por lo que en este extremo no
habría reclamo alguno. Por otro lado, el hecho que los caballos sean de un
determinado color no enerva que los animales posean las cualidades
pactadas y que sean idóneos para la finalidad destinada. En este caso, los
mismos debían de bailar al compás de la música, para eso se les compró
más allá de las connotaciones especistas y eso fue lo que efectivamente
hicieron, por tanto el hecho que sean de un determinado color es indistinto,
pues bailaban para realzar el evento en base a este arte y no al hecho de
su color. A su vez, según Barbosa, estos tipos de contratos son ineficaces
transitoriamente y dependen de dos hechos condicionantes: 1) que el bien
tenga las cualidades aseguradas por el vendedor y 2) que cumplan las
finalidades a las que estaban destinadas. Ambas condiciones se
cumplieron en el caso que nos ocupa, pues los caballos eran de paso-y no
de carrera por ejemplo- y realizaron el baile el día acordado. Para confirmar
lo señalado, citemos a Cárdenas Rodríguez quien enuncia: “la prueba no
tiene como objetivo determinar que el bien sea del agrado del comprador,
sino que reúna las cualidades pactadas o que sea idóneo para la finalidad
a que está destinado. Tómese como ejemplo el caso de la venta de un
caballo de paso fino que realice el paso de ambladura. A través de la
prueba por un jinete experto se podrá determinar si el solípedo reúne
dichas características. De ser así, el comprador no podría rechazarlo
pretextando que no es de su agrado u otras circunstancias adicionales no
pactadas. El ejemplo sirve para ilustrar el cumplimiento de las cualidades
pactadas. Cabe también que no se mencionen cualidades del bien, pero sí
conste el fin al que se le va a destinar. Así, un caballo con problemas de
infertilidad no cumpliría con la finalidad para la que fue adquirido si el
comprador buscaba un semental”. En conclusión, el contrato es válido y
debe ser respetado.
 CONCLUSIÓN

En conclusión puedo manifestar que, resulta de gran importancia para nosotros

como estudiosos de las Ciencias Jurídicas, el conocer de manera completa y
profunda todo lo relativo a los contratos de Compra-Venta, ya que, este posee
una gran importancia entre los contratos de su clase, porque se trata del
contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal
forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica
como económica, debe merecer un estudio especial.
Es por tanto, que ellos constituyen la base de toda una gama de actuaciones
jurídicas que se presenta en la práctica y en el que hacer jurídico del abogado,
porque los tribunales civiles están repletos de decisiones fundamentadas ya en
el cumplimiento de contrato, ejecución de contratos, violación de contratos,
nulidades de actos de ventas, radiaciones de hipotecas.

El abogado que desconoce las fuentes, las características, sobre de la

capacidad de las partes contratantes, del objeto y materia de los contratos de
Compra-Venta, de la causa los efectos, y las formas de extinción de las
obligaciones tendría una gran laguna para el ejercicio de la profesión por ante
los tribunales civiles.

Finalmente, queda la satisfacción de haber con un trabajo conciso y claro que

nos arrojó luz sobre la base teórica y se aclararon varios aspectos prácticos
relacionado con dicho tema.
 RECOMENDACIONES

Como recomendación puedo manifestar que, no firmes documento o recibo

alguno, ni entregues dinero sin tomar en cuenta las siguientes consideraciones:

1. Antes de firmar cualquier documento, revisa que:

a. Exista Escritura de Propiedad a nombre de la persona física o moral que
venda.
b. Exista Escritura de Constitución de Condominio si la vivienda que
adquieras está ubicada con otras viviendas en un solo domicilio.
c. La vivienda a adquirir se encuentre libre de gravámenes. De no ser así,
que te indiquen cuándo se cancelarán éstos.
d. Exista el inmueble, si compras una vivienda en construcción.

2. ¿Qué debo revisar del documento a firmar?

a. La identidad de los vendedores y que éstos coincidan con quien aparece
como propietario del inmueble en el contrato de compraventa. En caso
de existir representantes de los vendedores, en el Contrato se deberán
especificar sus facultades para comparecer a nombre de éstos últimos.
b. Que tu nombre aparezca completo.
c. La identificación e individualización de la vivienda objeto de la
adquisición (calle, número y colonia, superficie de terreno y construcción,
cajón de estacionamiento, etc.).
d. Las características técnicas y especificaciones de la construcción.
e. Los acabados y características adicionales en detalle.
f. El precio total de la Compra-Venta y su forma de pago.
g. Los cargos adicionales al precio final de la vivienda en su caso.
h. Las cantidades a pagar por impuestos y derechos, honorarios por la
escrituración, avalúo, etc.
i. Los montos de penalización para el vendedor y el comprador en caso de
incumplimiento.
j. La fecha de terminación de la vivienda, en caso que se encuentre en
construcción.
k. La fecha de entrega de la vivienda.
l. Gastos.
m. En el caso de vivienda nueva, pregunta si cuenta con seguro de calidad.

3. ¿Qué otras cosas debes tomar en cuenta?

a. Revisa un borrador del documento que vayas a firmar y que éste, incluya
todo lo convenido. Exige las modificaciones que procedan.
b. El documento que firmes debe hacerse por duplicado y debes conservar
uno firmado por todas las partes que intervengan.
c. Si hubiere necesidad de que realices algún pago, verifica que el recibo
que te entreguen sea original, que aparezca el nombre o denominación de
la persona que vende, esté a tu nombre e indique el concepto del pago.
d. No hagas caso a quien te aconseje en convenir o escriturar a un precio
inferior al pactado. Podría posteriormente traerte problemas.
e. No te dejes sorprender por supuestos promotores o gestores de
vivienda.
 BIBLIOGRAFÌA UTILIZADA:

 http://www.monografias.com/trabajos91/contrato-compraventa/contrato-
compraventa.shtml
 http://urbania.pe/blog/asesoria-inmobiliaria/contrato-de-compraventa-de-
inmueble/
 http://anishapt.blogspot.pe/2015/01/monografia-sobre-el-contrato-de-
compra.html
 http://blog.pucp.edu.pe/blog/pavelmunoz/2014/09/28/preguntas-t-picas-
y-at-picas-sobre-contrato-de-compraventa/