ESTUDIO DE MERCADO

INMOBILIARIO “LOS ANDES”

UPZ LOS ANDES 18/05/2016
Laura Antonia Cornejo Cruz 20101025022
Universidad Distrital Francisco José de Caldas
TABLA DE CONTENIDO

Contenido
Introduccion ______________________________________________________________________________________________ 1
Justificacion _______________________________________________________________________________________________ 2
Objetivos __________________________________________________________________________________________________ 3
General _____________________________________________________________________________________________________________ 3
Específicos _________________________________________________________________________________________________________ 3

Localidad Barrios Unidos ________________________________________________________________________________ 4

Ubicacion ___________________________________________________________________________________________________________ 4
Resena historia _____________________________________________________________________________________________________ 5
Características geograficas ________________________________________________________________________________________ 6

Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) __________________________________________________________________ 9

UPZ 21 Los Andes _________________________________________________________________________________________________ 12
Sistema de equipamientos ____________________________________________________________________________________ 13
Sistema de espacio publico ____________________________________________________________________________________ 13
Analisis de usos del suelo _____________________________________________________________________________________ 13
Aspectos Socioeconomicos ____________________________________________________________________________________ 14

Normatividad ___________________________________________________________________________________________ 17
Disposiciones generales __________________________________________________________________________________________ 18
Estructura basica _________________________________________________________________________________________________ 18
A. El suelo de proteccion ______________________________________________________________________________________ 19
B. El sistema de espacio publico construido _________________________________________________________________ 19
C. El sistema de movilidad ____________________________________________________________________________________ 19
Areas de actividad ________________________________________________________________________________________________ 21

Estudio inmobiliario ___________________________________________________________________________________ 23

Oferta de ventas Para NPH _______________________________________________________________________________________ 24
Oferta para arriendo NPH ________________________________________________________________________________________ 31

Conclusiones ____________________________________________________________________________________________ 34
Bibliografía______________________________________________________________________________________________ 35

1
Introduccion
Este trabajo contiene informacion acerca de como se mueve el mercado inmobiliario con respecto a ventas y
arriendos en la localidad de Barrios Unidos mas específicamente en el barrio Los Andes, ubicado en la UPZ 21
Los Andes. Se realizo un trabajo de campo previo, en el cual se lograron determinar los predios en los cuales
se realizaban las actividades anteriormente mencionadas, se pretende observar detalladamente como estan
fluctuando los precios para dicha zona con el animo de que el lector tenga una base de datos, que incluya
direccion, tipo de actividad economica del inmueble, Cantidad de Pisos, Precio y demas variables que
determinan las características mas importantes de un bien inmueble, con el fin de que posteriormente se
realice un analisis estadístico para ver el comportamiento de los precios con respecto al tiempo transcurrido.

Pagina 1
Justificacion
El entender como fluctua el mercado de bienes inmuebles para la localidad de Barrios Unidos y mas
específicamente para el barrio Los Andes, es de vital importancia para cualquier tipo de estudio bien sea
economico o econometrico, puesto que no solo ayudara a futuros propietarios de algunos bienes inmuebles
que allí se encontrasen, a encontrar el precio mas adecuado para su inversion futura. Ademas es pertinente
que la ciudad tenga presente como se esta moviendo el mercado inmobiliario para dichas zonas de la ciudad,
en las cuales estos movimientos son bastantes constantes debido a la presente demanda de bienes inmuebles
que ha venido creciendo en la ciudad de Bogota para los ultimos anos. Un analisis descriptivo de la zona
permite tener datos estadísticos que ratifiquen el porque de realizar dicho trabajo.

Pagina 2
Objetivos
GENERAL

Realizar una analisis a profundidad sobre los precios de las ventas y arriendos, tanto en propiedad horizontal
como en no propiedad horizontal, que permita conocer como es el movimiento del mercado para el barrio
Los Andes y que a su vez esto permita realizar estudios posteriores a cerca del mercado inmobiliario en la
ciudad de Bogota.

ESPECÍFICOS

 Entender la importancia de mantener informada a la ciudad y al ciudadano acerca de los precios de

los bienes inmuebles en cuanto a ventas y arriendos para que estos no tengan malos entendidos con
sus vendedores o arrendadores.
 Comprobar por medio del trabajo en campo, la informacion recogida mediante diferentes medios de
comunicacion.
 Realizar un analisis estadístico que permita encontrar las estadísticas basicas para posteriormente
tener un factor mas crítico acerca de los movimientos del mercado en esta zona.

Pagina 3
Localidad Barrios Unidos
UBICACIÓN

Barrios Unidos es la localidad 12 del Distrito Capital de Bogota. Se encuentra en el norte de la ciudad. Es una
localidad completamente urbana y se caracteriza por ser un area de pequena industria ademas de un
importante centro de comercio y servicios. Su desarrollo urbano se dio en el siglo XX, durante la explosion
demografica de los anos 1950.

Limita al norte con la calle 100 y localidad de Suba; al sur en la calle 63 con la localidad de Teusaquillo; al este
con la autopista Norte y Avenida Caracas con la localidad de Chapinero; y al oeste en la avenida 68, con la
localidad de Engativa.

Barrios Unidos esta ubicada entre las localidades de Chapinero, Teusaquillo, Engativa. En esta localidad se
ubican se ubican los lugares mas importantes de recreacion y deporte como Salitre Magico, IDRD, Parque
Simon Bolívar. Tambien ecologico y educativo. Sus barrios mas importantes son: Jose Joaquín Vargas, La
castellana, El Salitre, Metropolis, 7 de Agosto, etc.

Sus principales vías son: AV 68, CALLE 68, AV ciudad de Quito tambien conocida como La 30, AV 50, Jose
celestino mutis. Si deseas comodidad, cercanía entre otras cosas es recomendable vivir en esta localidad.

Esta localidad ubicada al nororiente es una de las localidades mas centralizadas y de facil acceso al centro de
la capital. Ademas de las avenidas que limitan la localidad las principales vías que la sirven son avenida 80,
avenida calle 68, avenida cra 68 y calle 100, avenida La Esmeralda, Avenida Ciudad de Quito, la Carrera 50 y
la carrera 24.

Tabla 1. Características generales localidad Barrios Unidos.

Pagina 4
RESEÑA HISTORIA

Barrios Unidos es el resultado del esfuerzo conjunto de Monsenor Jose Joaquín Caicedo y de la comunidad
consolidada, hacia el ano de 1935. Originalmente fue una invasion que con el correr del tiempo fue
adquiriendo dimension de organizacion comunitaria, tomando como nucleo los barrios Siete de Agosto,
Benjamín Herrera y Colombia.

La zona fue asiento de grandes haciendas dentro de las que se mencionan la del ex presidente Miguel Abadía
Mendez; la finca San Leon de los hermanos cristianos, donde hoy estan los barrios Alcazares y Quinta Mutis y
la hacienda El Salitre de propiedad de don Jose Joaquín Vargas, gran propietario que alquilaba un vagon del
tren para su propia movilidad y la de su caballo; estos terrenos dieron origen a la gran expansion popular
hacia el norte y noroccidente de la capital.

El nombre Barrios Unidos nacio durante el gobierno de Alfonso Lopez Pumarejo. El río Arzobispo pasaba en
los límites del parque El Lago, hacienda de don Jose Joaquín Vargas y de la hacienda de los Camacho llamada
La Maleza, con conejos y varios lagos con codornices y patos; llegaba hasta la calle 68 y la avenida Rojas Pinilla,
colindando con la línea ferrea, en límites con la calle 26, que comunicaba con la poblacion de Engativa.

En sus inicios, el proceso urbanizador fue espontaneo e informal, sin criterios planificadores ni cobertura de
servicios urbanos. A comienzos de la decada del cuarenta, estos barrios tenían la fisonomía de comunidades
organizadas, funcionales, con gran sentido cívico. Contaba con el servicio de tranvía electrico que comunicaba
con el centro de la ciudad desde el terminal localizado en las inmediaciones del cementerio del barrio Siete
de Agosto, subiendo a Chapinero por la calle 68. En la actualidad se puede dividir en dos sectores: uno
residencial y otro comercial; este ultimo va a lo largo de las vías principales en barrios como el Siete de Agosto,
San Fernando y 12 de Octubre.

En la decada del sesenta se conformo otro gran nucleo de barrios: San Miguel, Modelo, Jose Joaquín Vargas,
cuyos terrenos le pertenecían y dono a la beneficencia de Cundinamarca, que se encargo de su urbanizacion.
Los inicios de este sector estan relacionados con la construccion de la Avenida 68. En esta misma decada
nacen los barrios La Castellana y Polo Club.

El Plan de Desarrollo Local 1999-2001 inscribe al Sistema Local de Cultura como un Plan General de
Inversiones (PGI). El cual es priorizado en los encuentros ciudadanos y es el resultado de la gestion y
negociacion realizada con las juntas de accion comunal y las organizaciones socioculturales y artistas
independientes vinculados a la dinamica cultural desde 1998. La mas reciente evaluacion del Sistema Local
de Cultura —proyectos ejecutados—, con la participacion del Consejo Local de Cultura, el sector cultural y los
ejecutores del proyecto, muestra los resultados y el impacto local.

Pagina 5
CARACTERÍSTICAS GEOGRÁFICAS

La localidad de Barrios Unidos se ubica en el noroccidente de la ciudad y limita, al occidente, con la avenida
carrera 68, que la separa de la localidad de Engativa; al sur con la calle 63, que la separa de la localidad de
Teusaquillo; al norte con la calle 100, que la separa de la localidad Suba y al oriente con la avenida Caracas,
que la separa de la localidad de Chapinero.

Como se observa en el siguiente cuadro, Barrios Unidos tiene una extension total de 1.190 hectareas (ha),
todas ellas en el area urbana; de estas, 138 corresponden a suelo protegido. Esta localidad no tiene suelo rural
y es la quinta localidad con menor extension del distrito.

Tabla 2. Extensión por localidades en Bogotá. SDP.

La ubicacion espacial de la localidad se puede observar en la figura 1 que se muestra a continuacion y

representa lo anteriormente descrito con respecto a la vecindad existente con relacion a la localidad 16.

Pagina 6
 Ilustración 1. Ubicación de la localidad 12 Barrios Unidos.

Pagina 7
El suelo urbano del territorio distrital lo constituyen las areas que por contar con infraestructura
vial, redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, hacen posible la urbanizacion o
edificacion.

El suelo urbano de Barrios Unidos comprende un total de 1.190 ha., de las cuales 138 corresponden
a areas protegidas. En este suelo urbano se localizan 1.222 manzanas que ocupan un total de 803
ha.

Tabla 3. Extensión de suelo (urbano – rural) y cantidad y superficie de las manzanas según localidad.

Pagina 8
Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ)
La Unidad de Planeamiento Zonal –UPZ tiene como proposito definir y precisar el planeamiento del suelo
urbano, respondiendo a la dinamica productiva de la ciudad y a su insercion en el contexto regional,
involucrando a los actores sociales en la definicion de los aspectos de ordenamiento y control normativo a
escala zonal. (Bogota, 2004). De acuerdo con el documento tecnico soporte del Decreto 190 del 2004 por el
cual se adopto el Plan de Ordenamiento Territorial, las UPZ se clasificaron, segun sus características
predominantes, en ocho grupos que se presentan a continuacion:

 Unidades tipo 1, residencial de urbanización incompleta: son sectores perifericos no

consolidados en estratos 1 y 2, de uso residencial predominante con deficiencias en su
infraestructura, accesibilidad, equipamientos y espacio publico.

 Unidades tipo 2, residencial consolidado: son sectores consolidados de estratos medios de uso
predominantemente residencial, donde se presenta actualmente un cambio de usos y un aumento no
planificado en la ocupacion territorial.

 Unidades tipo 3, residencial cualificado: son sectores consolidados de estratos medios y altos con
uso basicamente residencial, que cuentan con infraestructura de espacio publico, equipamientos
colectivos y condiciones de habitat y ambiente adecuadas.

 Unidades tipo 4, desarrollo: son sectores poco desarrollados con grandes predios desocupados.

 Unidades tipo 5, con centralidad urbana: son sectores consolidados que cuentan con centros
urbanos y donde el uso residencial dominante ha sido desplazado por usos que fomentan la actividad
economica.

 Unidades tipo 6, comerciales: son sectores del centro metropolitano donde el uso esta destinado a
las actividades economicas terciarias de intercambio de bienes y servicios (locales y oficinas).

 Unidades tipo 7, predominantemente industrial: son sectores donde la actividad principal es la

industria, aunque hay comercio y lugares productores de dotacion urbana.

 Unidades tipo 8, de predominio dotacional: son grandes areas destinadas a la produccion de

equipamientos urbanos y metropolitanos que por su magnitud dentro de la estructura urbana, se
deben manejar bajo condiciones especiales.

Pagina 9
 Tabla 4. Clasificación, extensión, cantidad y superficie de manzanas y tipo de suelo según UPZ.

Barrios Unidos tiene cuatro UPZ, de las cuales dos son de tipo residencial consolidado, una es de
tipo residencial cualificado y una de tipo predominantemente dotacional. La UPZ con mayor
extension de la localidad es Los Alcazares, seguida por Doce de Octubre, Los Andes y Parque El
Salitre.

La UPZ Doce de Octubre se localiza en la zona centro occidental de la localidad de Barrios Unidos.
Tiene una extension de 336 ha. Limita por el norte con la avenida Medellín (calle 80); al oriente con
la avenida Ciudad de Quito (carrera 30) y al occidente con la avenida Congreso Eucarístico (carrera
68).

La UPZ Los Alcazares se localiza al suroriente de la localidad de Barrios Unidos, tiene una extension
de 414 ha, equivalentes al 34,8% del suelo de esta localidad. Esta UPZ limita por el norte con la
avenida Ciudad de Quito; al oriente con la avenida Caracas y la avenida Paseo de Los Libertadores;
al sur con la avenida Jose Celestino Mutis (calle 63) y al occidente con la avenida Congreso
Eucarístico (carrera 68).

La UPZ Parque El Salitre se localiza al suroccidente de la localidad de Barrios Unidos, tiene una
extension de 165 ha, equivalentes al 13,9% del suelo de la localidad. Su nombre se debe a que allí
se ubica el parque El Salitre. La mayor superficie de esta UPZ (134 ha) esta conformada por areas
protegidas que corresponden a las zonas verdes y parques que allí se ubican: El salitre, Los Novios
y el Centro de Alto Rendimiento Deportivo. Esta UPZ limita al norte con la futura avenida El Salitre
(calle 66); al oriente con la avenida Ciudad de Quito (carrera 30); al sur con la avenida Jose Celestino
Mutis (calle 63) y al occidente con la avenida Congreso Eucarístico (carrera 68).

Por ultimo tenemos la UPZ Los Andes.

Pagina 10
 Ilustración 2. Clasificación de UPZ.

Pagina 11
UPZ 21 LOS ANDES

La UPZ Los Andes se ubica en el norte de la localidad, tiene una extension de 275 ha, equivalentes
al 23,1% del total del suelo de esta localidad. Esta UPZ limita por el norte con la avenida Espana
(calle 100), al oriente con la avenida Paseo de los Libertadores; al sur con la avenida Ciudad de Quito
y la avenida Medellín (calle 80) y al occidente con la avenida Congreso Eucarístico (carrera 68).

Entre las oportunidades que presenta la UPZ estan las siguientes:

 Buena calidad de sus equipamientos. Esto la hace muy importante para Bogota.
 Ubicación estratégica. Esta bordeada por varias vías principales, tres de ellas soporte del
sistema de transporte masivo Transmilenio, lo cual implica que esta muy bien comunicada
con otras zonas de la ciudad, especialmente con las centralidades de la calle 72/calle 100,
Usaquen/Santa Barbara, Chapinero y Siete de Agosto.
 Uso principal es la vivienda. Es una zona de vivienda muy importante para la ciudad.
 Centro empresarial y de transporte. Concentra actividad empresarial, y es punto de
distribucion de transporte terrestre de pasajeros y mercancías hacia fuera de Bogota.

Y entre los problemas destacan los siguientes:

 Cambio y transformación de usos. Durante algún tiempo, en la UPZ Los Andes se ha

transformado el uso de vivienda a un uso más comercial, debido a la cercanía a grandes centros
de comercio y avenidas de conexión regional, y a la entrada al sector de nuevas sedes
empresariales, que le han exigido a la zona el desarrollo de nuevas actividades.
 Malla vial desarticulada y sin continuidad. Aunque esta UPZ cuenta con vías muy importantes
de conexión con la ciudad, las que comunican a los barrios entre sí no son suficientes o muchas
veces no tienen continuidad para lograr conectarse a una vía principal.

La UPZ No. 21, Los Andes, esta vinculada a la Estructura Socioeconomica y Espacial a traves de la
centralidad zonal de Rio negro – La Castellana, ubicada dentro de la UPZ organizada a lo largo del
eje vial de la avenida Alfredo Bateman; tambien se relaciona con la centralidad calle 72 – calle 100,
localizada en la UPZ vecina Refugio/Chico-Lago. Otro factor que apoya la actividad economica de la
UPZ es su cercanía y facil acceso a las centralidades Usaquen/Santa Barbara, Chapinero y Siete de
Agosto, gracias a las muy buenas vías de comunicacion que posee.

Adicionalmente, existe un sector que podríamos llamar una centralidad local, en el cual se ubican el
supermercado CAFAM de La Floresta y otros centros de comercio y servicios.

Pagina 12
Sistema de equipamientos
Se destaca la existencia de equipamientos de Defensa y Justicia en la UPZ, ya que representan una gran area
dentro de ella. De esta manera, podemos encontrar la Escuela Militar de Cadetes, la reclusion nacional de
mujeres El Buen Pastor, el batallon de Policía Militar No. 15 y el Club de Suboficiales de la FAC.

De la misma manera, sobresale la presencia del Teatro Nacional La Castellana, equipamiento cultural
privado muy importante no solo para la UPZ sino para toda la ciudad.

En los sectores normativos 5, 12 y 13, gracias a los programas de Renovacion Urbana, existen las
condiciones urbanísticas para la localizacion de equipamientos, comercios y servicios de escala urbana.

Sistema de espacio público

Se pretende conformar una red ambiental y paisajística que articule los parques con los elementos de la
Estructura Ecologica Principal, como el canal Rio negro y el canal Salitre.

Es importante mencionar que la UPZ Los Andes cuenta con 2,15 m2 de zona verde por habitante, mientras
que el promedio de la ciudad es de 4,7 m2 por habitante. La propuesta del Distrito es llegar a 10 m2 por
ciudadano.

Análisis de usos del suelo

En la UPZ los Andes el uso predominante es el residencial, que ocupa casi el 90% de la UPZ; por su parte, el
uso comercial tiene una participacion aproximada del 6% y las actividades industriales, del 0,7%. Estas
actividades se encuentran ubicadas sobre las principales vías y se trata principalmente de centros
comerciales y supermercados de grandes areas.

Esta UPZ, aunque es un area principalmente de vivienda que se combina con la oferta de comercio y
servicios, tiene un gran potencial como centro de actividad empresarial de impacto metropolitano (para
toda la ciudad o parte de ella).

Esta actividad se muestra especialmente alrededor del centro comercial Iserra 100 y del hipermercado
CAFAM de La Floresta y, a menor escala, en los alrededores del teatro La Castellana, zona donde se han
presentado impactos negativos debido al cambio de uso de vivienda a comercio, como tambien sucede en
los barrios Los Andes y Rio negro. Este cambio de actividad en las viviendas ha generado mayor demanda de
servicios publicos, mayor afluencia de vehículos y la aparicion de otros servicios de menor escala.

Por el contrario, sobre los ejes viales principales se presenta una actividad comercial mas controlada. En
ellos se encuentran dotacionales y areas de comercio que ofrecen productos de excelente calidad,
contribuyendo así a desarrollar el potencial de la UPZ como un centro de actividades empresariales, sin que
esto cause caos en los barrios residenciales.

Pagina 13
 Ilustración 3. Análisis de uso del suelo.

Aspectos Socioeconómicos

L a UPZ No. 21, Los Andes, esta consolidada como zona residencial de estratos medios y altos, sectores
comerciales especializados que sirven a toda la ciudad (escala metropolitana), dotacionales y el sector de
Rio negro, que presenta mezcla de usos de vivienda, comercio y servicios.

El 45% de las familias de esta UPZ ocupa viviendas de estrato 4; el 23%, viviendas de estrato 3, y el 23%,
viviendas de estrato 5, configurando un espacio de ingresos medios y medios altos, primordialmente.

Pagina 14
Uno de los sectores con mas crecimiento de poblacion fue Los Andes, barrio que siempre ha presentado la
mayor cantidad de habitantes, mientras que en el sector de La Castellana la poblacion ha sido estable, sin
mayores diferencias en los ultimos cinco anos. Por su parte, la poblacion en el sector de Entrerríos ha
disminuido rapidamente debido al cambio de usos que se ha presentado en las viviendas.

En la UPZ No. 21 existen mas de 1.100 establecimientos que se dedican al comercio y representan el 48%
del total; el 15% son de servicios financieros y el 17%, de servicios comunitarios; la industria ocupa el
cuarto lugar en importancia, con el 12%. Cerca de 100 establecimientos de los registrados desarrollan
actividades clasificadas como agrícolas. Por otra parte, el 4% del total de los establecimientos se relacionan
con la provision de electricidad, gas y agua; el 3%, con la construccion, y el 2%, con el transporte y las
comunicaciones.

En síntesis, podemos decir que la UPZ Los Andes se caracteriza por ser una zona especialmente de vivienda
multifamiliar de estratos medios y medios altos, combinada con usos comerciales concentrados sobre todo
en un centro comercial (Iserra), un hipermercado (Cafam Floresta) y los alrededores del Teatro Nacional La
Castellana. Este ultimo es el equipamiento privado mas sobresaliente, el cual se une en importancia con la
Escuela Militar, la carcel del Buen Pastor, el batallon de Policía Militar y el Club de Suboficiales de la FAC.

Es un sector bien conectado a la ciudad a traves de vías de la MVA y corredores de Transmilenio, con canales
pertenecientes a la EEP, pero con deficit de espacio publico.

Tabla 5. Estratos de la UPZ Los Andes.

Pagina 15
 Ilustración 4. Aspectos socioeconómicos UPZ Los Andes.

Pagina 16
Normatividad
El decreto de la UPZ es un documento reglamentario del POT en el que se expone lo que es importante para
esta zona de planificacion, se presentan los proyectos que el Distrito propone para su desarrollo y
mejoramiento, y se definen las normas que tenemos que seguir para construir en un lote, ampliar una
edificacion o definir los usos o actividades que iran en ella.

Un decreto distrital es un mandato del Alcalde Mayor de Bogota, por eso siempre inicia aclarando cual
norma le da las funciones para decretar u ordenar lo contenido en ese documento. En este caso, esa facultad
se la dan el Decreto Ley 1421 de 1993, que es el Estatuto organico de Bogota (decreto que firma el
Presidente de Colombia, con base en una delegacion del Congreso de la Republica para que lo haga) y el Plan
de Ordenamiento Territorial de Bogota.

Despues de esa aclaracion estan los considerandos. En ellos se presentan las razones específicas que
sirvieron de base para definir las propuestas incluidas en el decreto. Aquí se exponen las razones o
argumentos mas importantes, encontrados en los estudios realizados, para la definicion de normas y
propuestas, especialmente los relacionados con las características, problemas y aspectos positivos del
sector. Los considerandos tambien recuerdan otras normas que el Alcalde debe tener en cuenta para
decretar, es decir, para volver mandato lo contenido en esa norma, así como un breve recuento del proceso
que se llevo a cabo para poder tomar decisiones.

En el caso específico del decreto de la UPZ Los Andes, uno de los considerandos mas destacados establece
que esta UPZ tiene una ubicacion estrategica por estar rodeada de varias vías principales, como las avenidas
Espana, Congreso Eucarístico, Paseo de Los Libertadores, Medellín y Ciudad de Quito y de estas, las tres
ultimas son soporte del sistema de transporte masivo Transmilenio. Esto implica que la UPZ esta muy bien
comunicada con otras zonas de la ciudad, especialmente con los centros de comercio mas importantes y con
centros empresariales. Por lo tanto, las acciones o las propuestas planteadas para esta UPZ buscan ordenar y
adecuar el sector en general, a traves del desarrollo de actividades que garanticen la armonía en la zona en
la que hay vivienda y su integracion con las diferentes actividades del resto de la ciudad.

Una vez conocidas las razones y las bases jurídicas que se tuvieron en consideracion, el decreto define las
normas para la UPZ, las cuales se presentan por temas en diferentes capítulos, artículos y paragrafos,
complementados con planchas y fichas normativas.

En síntesis la lectura general del decreto es: el Alcalde Mayor, haciendo uso de sus funciones y teniendo en
cuenta una serie de consideraciones, decide ordenar o decretar unas propuestas y normas específicas para
la UPZ.

Veamos ahora como se estructura esa ultima parte del decreto, en la que se orienta el futuro desarrollo de la
UPZ y define la norma que debemos utilizar para construir en nuestros lotes y edificaciones.

Pagina 17
DISPOSICIONES GENERALES

En primer lugar, define lo que se busca con la reglamentacion de la UPZ, es decir, el general, las políticas y las
para lograr ese fin.

En la UPZ No. 21, Los Andes, el objetivo esta orientado a dos temas principales que estan relacionados
directamente con los objetivos y políticas del POT:

1. Desarrollar actividades que mejoren la calidad de vida de sus habitantes a traves de programas y
proyectos que permitan ordenar, complementar y adecuar la zona.
2. Garantizar la armonía en la zona y su integracion con las diferentes actividades del resto de la
ciudad.

El decreto propone estrategias para la UPZ Los Andes relacionadas con cinco temas principales:

 En relacion con el espacio publico, la estrategia propone conectar los corredores ecologicos con los
nuevos proyectos.
 En relacion con el sistema vial, la estrategia se orienta a articular los caminos peatonales con las
estaciones de Transmilenio y construir los tramos faltantes de la malla vial intermedia.
 En relacion con la organizacion funcional, la estrategia pretende delimitar unas zonas específicas de
comercio y servicios y mejorar la actividad economica de las zonas de renovacion urbana.
 En relacion con la edificabilidad, la estrategia plantea consolidar las edificaciones a mediana altura
en algunos sectores y permitir una mayor altura sobre las vías principales.
 En relacion con los instrumentos de gestion, la estrategia se orienta a asegurar que cada uno de los
participantes en el proceso de construccion de la ciudad ofrezca los espacios que esta necesita y
que, al mismo tiempo, ese participante se beneficie de su proyecto. Igualmente, se propone reducir
los impactos negativos de dotacionales que no cuentan con licencia, a traves de planes de
regularizacion y manejo.

ESTRUCTURA BÁSICA

En segundo lugar, el capítulo define la estructura basica de la UPZ, esto es, la manera como se comportan y
se relacionan en la UPZ los elementos que componen las tres estructuras, tanto en lo que ya esta definido
para toda la ciudad por el POT, como en lo particular de la UPZ.

Este decreto en particular desarrolla tres temas específicos e importantes para la UPZ Los Andes:

Pagina 18
A. El suelo de protección
Compuesto por aquellas zonas en las que no se pueden construir casas, edificios, barrios o urbanizaciones
por hacer parte de la estructura ecologica principal (que, como ya vimos, debe ser protegida), o por ser
zonas que generan amenazas y riesgos para la vida humana porque se pueden deslizar o inundar.

Las areas de suelo de proteccion de la UPZ No. 21, Los Andes, se resumen en el cuadro de la estructura
ecologica principal que se encuentra en el decreto. Este cuadro muestra los componentes, la norma que
los rige y su localizacion en la UPZ, segun el sector normativo en el que se encuentren, y los podemos
consultar en la plancha No. 1 del decreto. Es muy importante revisar ese plano o plancha para saber la
localizacion de esas zonas en relacion con su casa o lote y con las zonas mas relevantes de su barrio y su
UPZ.

B. El sistema de espacio público construido

Que reune los parques, los andenes y los senderos y alamedas. Estos se sintetizan en un cuadro en el que se
define la norma que aplica para ellos y remite a la plancha No. 1 en la que se muestra donde estan
localizados.

Es importante mencionar que la UPZ Los Andes cuenta con 2,54 m2 de zonas verdes por habitante, mientras
que el promedio de la ciudad corresponde a 4,7 m2 por habitante. La propuesta del Distrito es llegar a una
meta de 5 m2 por habitante para la UPZ.

C. El sistema de movilidad

Que incluye las vías, las avenidas, las calles peatonales, las ciclorrutas.

Pagina 19
 Ilustración 5. Estructura básica UPS Los Andes.

Pagina 20
ÁREAS DE ACTIVIDAD

En la UPZ No. 21, los Andes, tenemos cinco areas de actividad:

Las areas urbanas integrales, de actividad residencial, de comercio y servicios, de actividad dotacional y
areas industriales.

Para llegar a un mayor nivel de detalle, cada una de esas areas de actividad se divide en varias zonas, con las
cuales se pueden determinar con mas precision los usos y actividades que se aceptan y permiten.

En la UPZ Los Andes tenemos las siguientes zonas:

Tabla 6. Áreas de actividad de la UPZ.

Pagina 21
 Ilustración 6. Áreas de actividad de la UPZ 21 Los Andes.

Pagina 22
Estudio inmobiliario
ADMINISTRACION INMOBILIARIA
TALLER DE MERCADO INMOBILIARIO
FORMATO PARA OFERTAS DE VENTA DE NPH
NOMBRE: Laura Antonia Cornejo CODIGO: 20101025022
UPZ: 21 Los Andes SECTOR Los Andes FECHA: 18/05/2016

A B C D E F G
FUENTE DE ACTIVIDAD INFORMACION TERRENO
No.
INFORMACION PERSONA DE CONTACTO DIRECCION BARRIO ECONOMICA Frente Fondo Area Forma Ubicación
PREDIO
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 (m) (m) (m2) 1 2 1 2
x x x x
1 Camilo -- Los Andes 11 20 220

x x x x
2 Janeth Cll 98a #61-48 Los Andes 7 27 189

x x x x
3 Jaime Cll 98a #61-58 Los Andes 9,3 27,5 255,75

x x x x
4 Rafael Corredor Cll 97 #61-20 Los Andes 9 18,1 162,9

x x
5 Mitula -- Los Andes - - 150

x x
6 Mitula Cra 61#96A- 29 Los Andes - - 187

x x x x
7 Mitula - Los Andes 7 25 175

x x x x
8 Icasas Cra 65# 98- 15 Los Andes - - 192

x x x x
9 Mitula - Los Andes - - 192

x x x x
10 Mitula - Los Andes - - 192

x x x x
11 Mitula - Los Andes 8 25,5 204

x x x x
12 Mitula - Los Andes 7 32 224

H K L
INFORMACION CONSTRUCCION VALORES DE VENTA ADMINISTRACION
Conservacion Valor Final INMOBILIARIA
Area No de Valor Oferta Descuento
Vetustez Dependencias Adoptado
(m2) Pisos 1 2 3 4 ($) ($) Directo Inmobiliaria
($)
x
350 2 - 3 baños, sala, comedor. 1100000000 0 1100000000 X

x
300 2 11 4 habitaciones, 2 estudios, sala comedor, 2 garajes, antejardin 800000000 0 800000000 x

x
277 2 - 3 garajes, sala comedor, 5 alcobas, 6 baños 820000000 10000000 810000000 x

x
198 2 20 4 habitaciones, 3 baños, patio, antejardin, cocina, estudio, 3 parquaderos 650000000 0 650000000 x

x
- 2 - 4 habitaciones 550000000 0 550000000 x

x
- 2 - 4 habitaciones, 3 baños 550000000 0 550000000 x

x
270 3 - 4 habitaciones, 3 baños, patio, antejardin, cocina, estudio, 3 parquaderos 730000000 0 730000000 x

x
- 3 - 6 hab, 3 baños, garaje. 600000000 0 600000000 x

x
- 3 - 6 hab, 3 baños, garaje. 600000000 0 600000000 x

x
- 3 - 6 hab, 3 baños, garaje. 630000000 0 630000000 x

x
330 2 - 3 hab, 2 garajes, estudio, cocina integral 650000000 0 650000000 x

x
252 2 4 habitaciones, doble- anteardín, fuente con garajes y sistema de seguridad por satelite y video, con acabados
89000000
en marmol y madera
0 89000000 x

Pagina 23
 M
NORMATIVIDAD (UPZ)
Uso Uso Indice de Indice de Antejardines y
Restricciones
Principal Complemnetario Ocupacion construccion aislamientos

Residencial Comercio y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercio y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercio y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercio y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercio y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercio y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercio y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercio y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercio y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercio y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercio y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercio y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

OFERTA DE VENTAS PARA NPH

No.
De
Foto 1
predi
o

Pagina 24
 2

Pagina 25
 4

Pagina 26
 6

Pagina 27
 8

Pagina 28
 10

11

Pagina 29
 12

Pagina 30
OFERTA PARA ARRIENDO NPH
ADMINISTRACION INMOBILIARIA
TALLER DE MERCADO INMOBILIARIO
FORMATO PARA OFERTAS DE ARRIENDO PARA NPH
NOMBRE: Laura Antonia Cornejo CODIGO: 20101025022
UPZ: 21 Los Andes SECTOR Los Andes FECHA: 18/05/2016

A B C D E F G
FUENTE DE ACTIVIDAD INFORMACION TERRENO
No. INFORMACION PERSONA DE CONTACTO ECONOMICA Forma Ubicación
DIRECCION BARRIO Frente Fondo Area
PREDIO
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 (m) (m) (m2) 1 2 1 2
x x x x
1 Raul Perilla Cra 64# 97- 39 Los Andes 10 12 120

x x x x
2 Gustavo Cra 61 # 97-39 Los Andes 7 27 189

x x x x
3 Luciano Fonseca Cll 96# 61-67 Los Andes 10 22 220

x x x x
4 Maria Angélica Cll #61 - 78 Los Andes 11 16,6 182,6

H K L
INFORMACION CONSTRUCCION VALORES DE ARRIENDO ADMINISTRACION
Conservacion Valor Final INMOBILIARIA
Area No de Valor Oferta Descuento
Vetustez Dependencias Adoptado
(m2) Pisos 1 2 3 4 ($) ($) Directo Inmobiliaria
($)
x
200 2 2 baños, oficinas, 3 parqueadros 2800000 0 2800000 x

x
168 2 40 5 habitaciones, 3 baños 2 garajes, jardín, chimenea, patio 2500000 100000 2400000 x

x
380 2 30 4 habitaciones, 2 baños, 5 garajes. 3300000 100000 3200000 x

x
184 2 25 4 habitaciones, 2baños, 3 garajes, zona BBQ. 2900000 0 2900000 x

M
NORMATIVIDAD (UPZ)

Uso Uso Indice de Indice de Antejardines y

Restricciones
Principal Complemnetario Ocupacion construccion aislamientos

Residencial Comercial y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercial y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercial y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Residencial Comercial y servicios -- 0.7 4.2 Se exige

Pagina 31
 N0.
Foto
predio

Pagina 32
 3

Pagina 33
Conclusiones
El sector catastral Los Andes es un barrio que en su mayoría se encuentra destinado a la residencia. Dentro
de el la infraestructura vial esta en condiciones excelentes tanto para el transito de vehículos normales, de
carga e incluso el paso de peatones y motociclistas. Las condiciones de salubridad son muy adecuadas para
la calidad de vida de una persona por lo cual el uso residencial es totalmente incluido en esta zona.

Se pudo apreciar en que muchos predios, sus propietarios prefieren tramitar directamente con las
inmobiliarias que apersonarse del inmueble, esto dificulta un poco al acceder a la informacion requerida. Al
igual que muchas personas tienen como preferencia el uso de sitios web para publicar y manejar su inmueble
que físicamente en campo, esto de se debe a que algunas zonas del barrio eran de difícil acceso y muy
probablemente no seran observadas por el publico interesado.

Pagina 34
Bibliografía
 Bogota, A. d. (2004). Plan de Ordenamiento Territorial. Bogota.
 Escala, R. (s.f.). TRATAMIENTOS URBANISTICOS. Obtenido de
http://www.revistaescala.com/attachments/554_Tratamientos- Urbanisticos.pdf
 Planeacion, S. D. (2009). Localidad de Barrios Unidos Bogota.

Pagina 35