TEMA 10 DERECHOS REALES

DERECHOS REALES:

CONCEPTO: El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su
objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las
demás previstas en el Código.

Es aquel que permite a su titular ejercer sobre la cosa un poder absoluto. Establecen las facultades que tienen las
personas sobre las cosas.
Cosa: todo objeto material susceptible de tener un valor económico.

OBJETO: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente
señalado por la ley.

Encontramos dos elementos:

# El titular del derecho o sujeto (persona).
# El objeto del derecho o cosa (sobre la cual se ejerce el derecho).

ESTRUCTURA: La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

Los derechos reales sólo pueden ser creados por ley (emanada de la Nación, ya que las provincias delegan a la
Nación la creación de las leyes de fondo); por esta razón los derechos reales son limitados, presentan un número
fijo, permanente y constante. Las cosas pueden ser propias, ajenas o de garantía.

CONVALIDACIÓN: Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere

posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA: El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en

poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal
que haya obtenido oportunidad posteriormente.

 Absoluto: su titular puede ejercer sobre la cosa un poder absoluto.

 Derecho de Persecución: el titular puede ejercer el derecho, sin importar en manos de quién se encuentre
la cosa.
 Derecho de Preferencia: los acreedores con derecho real tienen preferencia sobre los acreedores comunes.
Como ser el acreedor hipotecario, que es un acreedor privilegiado frente a los otros. Ej.: si se remata un
inmueble, el primero en recibir es el acreedor hipotecario; el resto pasa a otros acreedores que son
quirografarios.
 Son fijos: sólo son derechos reales aquellos creados por Ley (es una de las diferencias respecto de los
derechos creditorios). “No puede haber acuerdos entre particulares sobre Derechos Reales”.

ENUMERACIÓN: Derechos Reales creados por el C.C.:

1. el dominio; 8. el usufructo;
2. el condominio; 9. el uso;
3. la propiedad horizontal; 10. la habitación;
4. los conjuntos inmobiliarios; 11. la servidumbre;
5. el tiempo compartido; 12. la hipoteca;
6. el cementerio privado; 13. la anticresis;
7. la superficie; 14. la prenda.

DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA O AJENA:

CARGA O GRAVAMEN REAL:

Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
reales (gravamen es una carga, obligación, impuesto o tributo que se aplica a un inmueble, caudal o bien y al uso
que se hace de estos. Se puede decir que es un impuesto que grava los ingresos o las utilidades ). Las cosas se
presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real,
su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.

COSA PROPIA:

DOMINIO: (derecho de propiedad), implica un poderío especial que le permite a la persona la más amplia potestad
sobre la cosa, facultades de uso goce, disposición material y jurídica de la cosa. Algunos autores llaman al dominio
como propiedad, se usa el término dominio para diferenciarlo de la “propiedad intelectual”.

CONDOMINIO: No está dividida la cosa sino está dividido el derecho de la cosa (varios propietarios sobre la misma
cosa). Es decir, es el derecho real que se caracteriza por la pluralidad del sujeto y la unicidad del objeto.

PROPIEDAD HORIZONTAL: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS: (propiedades horizontales especiales). Son conjuntos inmobiliarios los clubes de
campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial
que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales.

TIEMPO COMPARTIDO: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino.

CEMENTERIO PRIVADO: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumación de restos humanos.

SUPERFICIE: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno,
que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o
construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo.

COSA AJENA:

USUFRUCTO: Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia. Hay alteración de la sustancia de una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata
de un derecho, cuando se lo menoscaba.

USO: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la
extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del
uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de
persona humana.

HABITACION: La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte
material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona
humana.

SERVIDUMBRE: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular
del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

DE GARANTÍA:

HIPOTECA: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados
que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades
de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

ANTICRESIS: La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas,
cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los
frutos para imputarlos a una deuda. Ej.: un finquero saca un préstamo, y si no paga, el banco se resarce con los
frutos de la tierra hasta tanto se cancele la deuda, luego de esto el bien retorna al dueño.

PRENDA: La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.
Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o
privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.

ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN, EXTINCIÓN Y OPONIBILIDAD

TÍTULO Y MODOS SUFICIENTES: La ADQUISICIÓN derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene
por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

El título es el acto jurídico que reúne los requisitos de fondo y de forma para transmitir el derecho real de que se trate.
El título no se refiere sólo a la forma, es decir al documento portante del acto jurídico, sino al acto en sí mismo.
El modo suficiente es aquel que, unido al título suficiente hace adquirir no sólo el dominio sino también aquellos
derechos reales que se ejercen por la posesión.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando:
a) la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que
la poseía a su nombre (ej. el locatario que compra el inmueble locado, este debería devolver el inmueble al
dueño y éste a su vez hacer tradición de él a los efectos de hacerle adquirir el dominio, esta doble entrega y
recepción del inmueble se torna innecesaria)
b) cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
c) cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a
nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho
así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

INOPONIBILIDAD:

La inoponibilidad de un acto jurídico significa que vale entre las partes, pero no frente a terceros, quienes pueden
valerse de ella, para que el acto jurídico celebrado entre las partes no les afecte, en los casos en que la ley lo
permite, para protegerlos. En general, se otorga la inoponibilidad cuando se ha querido burlar los derechos de otras
personas, o cuando era imposible para esos terceros, conocer la nueva situación, por falta de registro.

Por el contrario, la oponibilidad es la "inatacabilidad" del acto jurídico. Ningún tercero puede desconocerlo o ir en su
contra.

 La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de

este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
 Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.
 No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

TRANSMISIBILIDAD: Todos los derechos reales son transmisibles (enajenables, transferibles), excepto
disposición legal en contrario.

EXTINCIÓN: Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen:
 Por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción.
 por su abandono. (El abandono implica no sólo la renuncia al derecho real de que se trate sino el
desprendimiento voluntario de la posesión de la cosa, confluyendo el desprendimiento del elemento material
y el elemento intencional o voluntad de no mantener la titularidad de la cosa).
 por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
POSESIÓN Y TENENCIA:

POSESIÓN: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

Es cuando la persona tiene algo bajo su poder una cosa con la intención de someterla al ejercicio del derecho de
propiedad (derecho de dominio).

TENENCIA: Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

Uno es el que tiene efectivamente la cosa, pero reconoce en otro la propiedad. Es un simple tenedor y no tiene la
intención de someter el ejercicio del derecho de dominio.

DIFERENCIAS:
# El poseedor tiene la intención de someter la cosa como dueño.
# El tenedor de la cosa reconoce la posesión de otro.

CARACTERES DE LA POSESIÓN

Tenga: CORPUS (elemento material u objetivo) es la detención física de la cosa.

+
Intención: ANIMUS (elemento intelectual o subjetivo) es la intención de someter a la cosa al derecho de propiedad.

PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN

1. Defensa Extrajudicial: El hecho de la posesión da derecho de proteger la cosa con el empleo de

una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde, y el
que fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no
exceda los límites de la propia defensa.
2. Defensa Judicial: el que tiene derecho a la posesión y no puede, en caso de oposición, tomar la
posesión de una cosa, debe demandarla por las vías legales haciendo uso de las acciones
posesorias.

ACCIONES POSESORIAS son 3

El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesión no tuviese por lo menos un año, sin
los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. Para que dé lugar a las acciones posesorias debe ser pública,
continua y no interrumpida durante la posesión anual.

1. Acción de mantener la posesión (ó de manutención): Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la
voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intención de poseer, actos de posesión de las que no
resultase una exclusión absoluta del poseedor. Ej.: tengo la posesión de un campo con un ojo de agua, el vecino
rompe el alambrado para que su ganado pueda tomar agua. El dueño puede pedir al juez que se retire al ganado y
arregle la cerca, presentando pruebas, para mantener su posesión.

2. Acción de obra nueva: Habrá turbación de la posesión, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer
en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesión de este sufriese un menoscabo
que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva. La acción posesoria, en ese caso, tiene el objeto de que la
obra se suspenda durante el juicio y que a su terminación se mande a deshacer lo hecho. No se podrá interponer
cuando la obra se hubiere terminado o estuviere en su finalización. Ej.: si mi vecino construye una medianera, la
coloca entera sobre mi terreno y me doy cuenta, puedo iniciar un juicio para que retire la medianera de mi terreno o
bien venderle la parte usurpada.

3. Acción de recobrar (o de recuperación): Se aplica al haber perdido la posesión de la cosa y se busca la

restitución de ella (solo amparan a los inmuebles), cayeron en desuso. Ej.: si el vecino planta soja en mi terreno,
busco recuperar mi parte usurpada. Si la usurpación se hizo durante 20 años, y el vecino lo demuestra, la porción de
terreno pasa a ser de su dominio.