Foro de cordoba

21Oct2016
Con el nuevo Cdigo Civil no cambi el criterio sobre las expensas de
countries
El demandante manifest ser una sociedad annima que tiene por objeto el dominio y administracin de
espacios comunes. El tribunal concluy que -como el emprendimiento no se constituy bajo las
disposiciones que regulan el derecho real denominado "conjunto inmobiliario"- no puede invocar
prerrogativas
En mayo de 2015, antes de la entrada en vigencia del nuevo Cdigo Civil, que
estableci un nuevo rgimen para los "conjuntos inmobiliarios" es decir,
countries o barrios cerrados- la Sala C de Cmara Nacional de Apelaciones en
lo Comercial, resolvi que no corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al
certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo.
En la causa "Barrio Cerrado los Pilares c/ lvarez, Vicente s/ Ejecutivo", el
tribunal concluy que el pedido no era procedente por la ausencia de
disposiciones nacionales o locales que le asignaran fuerza ejecutiva al
certificado de deuda, algo que no poda suplirse por el camino de la analoga.
Con la nueva normativa vigente a partir de agosto del ao pasado, otro country
propici que se cambiara el criterio en la materia, pero no tuvo xito.
En autos "Altos de los Polvorines SA c/ Castao, Mariana s/ Ejecutivo", la
Cmara mantuvo su punto de vista, por mayora.
Los jueces Julia Villanueva y Eduardo Machn con la disidencia de Juan
Garibotto detallaron en su sentencia cmo operan las modificaciones
legislativas con relacin al instituto del derecho privado denominado "conjunto
inmobiliario".
A tales efectos, recordaron que bajo la vigencia de la ley 13512 -de Propiedad
Horizontal- no exista duda de que el complejo sometido a ese rgimen estaba
habilitado para reclamar ejecutivamente el cobro de las expensas adeudadas.
"Ese mismo sistema debe entenderse vigente bajo las nuevas reglas
establecidas en el cdigo de fondo", precisaron.
En esa lnea, la Alzada seal que el artculo 2037 reconoce la propiedad
horizontal como un derecho real y el 2048 tambin admite la posibilidad de
acudir a la va ejecutiva para reclamar el cobro de expensas.
As, detall que -si bien el nuevo ordenamiento somete a los conjuntos
inmobiliarios a las normas que rigen a la propiedad horizontal- hay
modificaciones particulares para esa clase de urbanizaciones.
El tribunal detall que esa regulacin implica el cumplimiento de los recaudos
especficos para la constitucin del derecho real, como la inscripcin registral
del reglamento y todo lo referido a sus elementos, contenido y adquisicin.
Como en el caso el club de campo demandante manifest ser una sociedad
annima que tiene por objeto el dominio y administracin de los espacios
comunes y rgimen de expensas, el tribunal concluy que -como no se
constituy bajo las disposiciones que regulan el derecho real denominado
"conjunto inmobiliario"- no puede invocar para s las prerrogativas que se
derivan de ese tipo de instituto.
"Pretender el automtico reconocimiento de la existencia de un derecho real
sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipologa, implicara soslayar
las reglas de estructura (que son de orden pblico) que rigen la materia",
estim.
RUBINZAL CULZONI

14/07/2017

Cobro de expensas. Falta de legitimacin pasiva. Loteo que no constituye un barrio

privado.
Se desestima la apelacin articulada contra la sentencia que, con fundamento en la
falta de legitimacin sustancial pasiva, rechaz la demanda interpuesta por la
asociacin civil actora por cobro de expensas por servicios prestados en el loteo en el
cual la demandada es titular de un lote, pues en la escritura de adquisicin no se hizo
referencia alguna a la asuncin de obligaciones de este tipo, la accionada no reviste la
calidad de socia de dicha asociacin de propietarios, que se constituy con
posterioridad a que adquiriera el inmueble, no se prob que se tratase de un barrio
privado ni que existan espacios comunes mantenidos por la actora y no se acreditaron
servicios efectivamente prestados que hayan redundado en beneficio de la
demandada.
Asociacin de Propietarios Jardines Santa Oliva vs. Muoz, Nora Adriana /// Segunda
Cmara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario, Mendoza,
Mendoza; 11-03-2015, RC J 2949/15

Texto
En la ciudad de Mendoza, a los once das de Marzo de dos mil quince se renen en la
Sala de Acuerdos de la Excma. Cmara Segunda de Apelaciones en lo Civil, Comercial,
Minas, de Paz y Tributario, los Sres. Jueces titulares de la misma Dras. Silvina Del
Carmen Furlotti y Mara Teresa Carabajal Molina, no as la Dra. Gladys Marsala por
encontrarse en uso de licencia, y traen a deliberacin para resolver en definitiva la
causa N 208.500/50.945 "ASOC. DE PROP. JARDINES SANTA OLIVA C/ MUOZ NORA
ADRIANA" originaria del Tercer Juzgado de Paz de Letrado de la Primera
Circunscripcin Judicial, venidos a esta instancia en virtud del recurso de apelacin
interpuesto a fs. 151 por la actora contra la sentencia de fecha 8/08/14, obrante a fs.
148/149 la que decidi rechazar la demanda interpuesta, impuso costas y regul
honorarios a los profesionales intervinientes.
Habiendo quedado en estado los autos a fs. 173, se haba practicado el sorteo que
determina el art. 140 del CPC, arrojando el siguiente orden de votacin: Dres.
Carabajal Molina, Marsala y Furlotti.
De conformidad con lo ordenado en el art. 160 de la Constitucin Provincial, se
plantearon las siguientes cuestiones a resolver:
PRIMERA: Es justa la sentencia apelada?
SEGUNDA: Costas.
SOBRE LA PRIMERA CUESTIN LA DRA. CARABAJAL DIJO:
I. Se alza a fs. 151 la actora contra la sentencia de fecha 8/08/14, obrante a fs.
148/149.
La decisin impugnada rechaz la demanda de cobro de pesos interpuesta por la
Asociacin de Propietarios Jardines Santa Oliva contra la Sra. Nora Adriana Muoz por
entender que la demandada no resultaba legitimada pasiva del reclamo. Asimismo
impuso costas y regul honorarios a los profesionales intervinientes.
II. PLATAFORMA FACTICA:
Los hechos relevantes para la resolucin del recurso en trato, son sintticamente los
siguientes:
1) A fs. 20/26 compareci la Asociacin de Propietarios Jardines Santa Oliva (en
adelante "la Asociacin") mediante apoderado e interpuso demanda por cobro de
pesos contra la Sra. Nora Adriana Muoz, por la suma de pesos nueve mil ciento
noventa y nueve con ocho centavos en concepto de expensas adeudadas por los aos
2008, 2009, 2010, 2011 y los meses de enero a abril de 2012.
Sustent su pretensin en las siguientes circunstancias:
Que era una Asociacin civil sin fines de lucro que se encontraba inscripta en legal
forma y estaba constituida por los propietarios del lote denominado "Loteo Santa
Oliva".
Que los objetivos de dicha Asociacin consistan entre otros en la provisin del servicio
de agua de riego, realizacin del tendido de red de gas natural, pavimentacin y
conservacin de calles y espacios comunes. En efecto, para el logro de tales objetivos,
los recursos econmicos de la Asociacin se componan de una cuota mensual
denominada "expensa comn", que deba ser abonada por todos los propietarios en
razn de ser los beneficiarios de todas las obras, trabajos y beneficios que la persona
jurdica brindaba al loteo en su conjunto. Tal obligacin emanaba de los estatutos
como de su reglamento interno.
Que la demandada resultaba titular dominial del Lote N 9 Manzana D y no haba
abonado desde el ao 2008 las correspondientes cuotas mensuales.
Que en mayo de 2012 se remiti una carta documento reclamando lo adeudado, sin
recibir respuesta alguna.
Efectu un detalle de la deuda y entendi que el pago surga de lo establecido por el
art. 11 del Reglamento Interno de la Asociacin y el acta de la Comisin Directiva N
185 de la Asociacin de donde surga el valor de la cuota base.
Ofreci prueba. Fund en derecho.
2) Corrido traslado de la demanda, se present a fs. 42/44 vta. la Sra. Nora Adriana
Muoz mediante apoderado, contest demanda y propici su rechazo.
Adopt la siguiente postura procesal:
Realiz una negativa genrica y especfica de las cuestiones planteadas.
Expuso que el 18/09/95 adquiri un inmueble en el Loteo Santa Oliva y que en la
escritura de adquisicin no se hizo ninguna mencin a que el propietario del inmueble
asuma algn tipo de obligacin respecto a la Asociacin.
Opuso la defensa de falta de legitimacin sustancial pasiva porque no exista relacin
jurdica entre la asociacin y la demandada. En efecto, nunca haba sido miembro, no
suscribi su estatuto y, en consecuencia, tampoco abon suma alguna.
Afirm que no existan beneficios a su favor ya que abonaba directamente a las
diferentes reparticiones los servicios que reciba. En efecto, por los servicios de
urbanizacin y recoleccin de residuos, abonaba directamente a la Municipalidad de
Lujn. Lo mismo suceda con el agua potable y la energa. En relacin al derecho de
riego, mientras lo tuvo, lo abonaba al Departamento General de Irrigacin pero
renunci a dicho derecho.
Ofreci prueba. Fund en derecho.
3) Luego de sustanciada la causa, la juez a quo dict sentencia con fecha 8/08/14 (fs.
148/149) admiti la defensa de falta de legitimacin sustancial pasiva y rechaz la
demanda. Argument de la siguiente manera:
Que la actora en su carcter de asociacin civil conformada por propietarios de
inmuebles del Loteo Santa Oliva reclam ciertas sumas de dinero adeudadas en
concepto de expensas.
Que en el ao 1997 se aprob el estatuto de la asociacin y se autoriz su
funcionamiento como persona jurdica.
Que haba quedado acreditado que la demandada adquiri el inmueble con
anterioridad a la constitucin de la asociacin.
Que de la pericia contable surga que la accionada no haba firmado ni los estatutos ni
los reglamentos y no era socia fundadora y tampoco abon nunca expensas.
Que no haba quedado probado por la actora que el barrio se encontrara cerrado
como as tampoco que las calles fueran espacios comunes en condominio de los
propietarios.
Que de la inspeccin ocular surga que la entrada era libre; por lo que tampoco la
demandada se vera beneficiada y ante ello, no haba nacido obligacin alguna de
pagar expensas por enriquecimiento ilcito.
III. LOS AGRAVIOS DE LA PARTE APELANTE Y SU CONTESTACIN:
1) A fs. 151 se alza la parte actora y expresa agravios conforme el memorial obrante a
fs. 159/62, el que puede ser sintetizado de la siguiente manera:
Que el fallo ha desconocido la legitimacin pasiva de la demandada derivada de su
calidad de propietaria y que la asociacin fue constituida en beneficio de todos los
propietarios del loteo.
Que no se ha considerado que los recursos econmicos de la asociacin se nutren con
una cuota mensual tambin denominada expensa comn que debe ser abonada por
todos los propietarios.
Que los beneficios se disfrutaban tanto por los que vivan como aquellos que quisieran
establecer el valor de venta o locativo.
Que haba existido una valoracin arbitraria y parcial de la prueba rendida ya que al
haber firmado la escritura traslativa de dominio se convirti en propietaria del lote y
de all surga su legitimacin pasiva.
Que la resolucin haba desconocido que la renuncia de la demandada de su derecho
de riego era porque se lo prestaba la Asociacin.
2) Corrido el traslado de ley, contest la parte demandada y propici el rechazo del
recurso conforme surge de las constancias de fs. 166/67 por los argumentos que se
tienen por reproducidos en mrito a la brevedad.
IV. SOLUCIN DEL CASO:
La cuestin a resolver en esta sede consiste en determinar si resulta injusta una
sentencia que rechaz la demanda interpuesta por una asociacin civil constituida a
los fines de prestar ciertos servicios en un loteo contra una propietaria de un inmueble
ubicado de dicho loteo por entender que la demandada no estaba legitimada
pasivamente dadas las siguientes circunstancias:
Que la actora es propietaria de un inmueble en el barrio "Jardines de Santa Oliva", el
que adquirido el 2/09/96 mediante escritura N 194 pasada por ante la escribana
Josefa Zanin Kubler (pericia contable, pregunta primera de fs. 67)
Que la asociacin civil fue constituida por propietarios de inmuebles de jardines de
Santa Oliva, la que fue inscripta en la Direccin de Personas Jurdicas segn resolucin
N 414 de fecha 19/05/97 (ver constancias de fs. 17 y vta. y pericia contable punto 1,
fs. 67).
Que la causa fue iniciada por la asociacin civil, la que demand por cobro de pesos
por expensas desde enero de 2008 a abril de 2012 a la Sra. Muoz en su carcter de
propietaria de un inmueble ubicado en el loteo Jardines de Santa Oliva (manzana "D"
casa 9).
Que ante tal pretensin, se opuso la demandada por entender que no era miembro de
la asociacin civil ni tampoco reciba beneficios de sta.
Frente a tal conflicto, la juez a quo admiti la defensa de falta de legitimacin
sustancial pasiva sustentando su conclusin principalmente en que la demandada no
era asociada ni tampoco se beneficiaba con la actuacin de la asociacin conforme
surga de su presentacin.
Contra tal decisin se alza la actora.
En efecto, de la lectura de la pieza recursiva se advierte sin hesitacin que la queja de
la recurrente se centra principalmente en la irrazonabilidad del decisorio en relacin a
la valoracin de la prueba porque entiende que de la causa surga que efectivamente
la demandada estaba legitimada pasivamente. Sin embargo, se observa que su crtica
constituye una mera discrepancia ya que no se hace cargo de las fundadas razones por
las cuales la juez a quo admiti la defensa impetrada y rechazo la accin.
Del anlisis de los agravios en particular surge:
(i) La falta de consideracin de la legitimacin pasiva de la demandada derivada de su
calidad de propietaria de un inmueble dentro del loteo donde se encuentra la
Asociacin:
Se agravia la parte actora por entender que ha existido una valoracin arbitraria y
parcial de la prueba rendida ya que al haber firmado la escritura traslativa de dominio
se convirti en propietaria del lote y de all surge su legitimacin pasiva para ser
demandada.
Esta queja no puede admitirse. Explicar porqu:
a) Algunas pautas doctrinarias y jurisprudenciales respecto a los conjuntos
inmobiliarios denominados barrios privados o cerrados:
Cabe destacar que en la realidad circundante, las urbanizaciones privadas, tambin
llamadas barrios privados o cerrados constituyen un fenmeno que ha crecido y se
presentan bajo una enorme variedad de formas jurdicas, puras o combinadas, entre
las que cabe mencionar: el dominio y condominio; la propiedad horizontal; la sociedad
civil; la asociacin civil; la sociedad comercial; la cooperativa; ciertas formas mixtas; y
el fideicomiso.
Se ha precisado que con tal nombre se designa a un "rea territorial de extensin
limitada, regida por un plan de ordenamiento territorial con unidades funcionales o
parcelas privativas independientes (construidas o a construirse) y reas comunes de
uso comn, destinadas las primeras a vivienda ( transitoria o permanente) y las
segundas a la prctica de actividades deportivas, culturales y sociales, existiendo entre
el rea de viviendas y la recreativa una relacin funcional y jurdica que las convierte
en un todo inescindible vinculadas por el destino comn, hallndose dotadas de la
correspondiente infraestructura para la prestacin de los servicios esenciales
comunitarios (Abella Adriana E. "Expensas comunes en los clubes de campo y barrios
cerrados" publicado en L. L. 2009-C, 362).
La doctrina y la jurisprudencia se han preocupado por esta problemtica resaltando los
principales aspectos de estos conjuntos inmobiliarios y as ha puntualizado que "el
problema esencial que se plantea es la carencia de una ley nacional de fondo que
prevea el universo de relaciones que generan dichos emprendimientos urbansticos y
que no se encuentran satisfechos ya con la Ley 13512 (propiedad horizontal)
propugnando ya sea una ley especial o la ampliacin de la ley de Propiedad Horizontal
o la creacin de un nuevo derecho real ad hoc..." (Tercera Cmara de Apelaciones en
lo Civil, Comercial, de Minas y Tributario de la Primera Circunscripcin Judicial, autos
N 46.183/50.176 caratulados "Asociacin de Propietarios Complejo Residencial
Furlotti c/ Miguel Bologna y ot. p/ cobro de pesos" con voto preopinante del Dr.
Gustavo Colotto y con cita de Pujol de Zizzias, Irene- Linares de Urrutigoity, Martha
"Barrios Privados y otros conjuntos inmobiliarios en Mendoza. Son tiles las
soluciones de Buenos Aires en Mendoza..., L. L. Gran Cuyo 2008 (mayo) 313).
En nuestra provincia, la Ley N 4341 (B.O. 23/05/79) tiene una aplicacin exclusiva en
materia de loteos y fraccionamientos. As dispone en su art. 1 que "todo loteo o
fraccionamiento de terreno de caractersticas urbanas o suburbanas a realizarse en el
territorio de la provincia, con o sin edificacin queda sujeto a las prescripciones de la
presente ley. Entindase por fraccionamiento, toda divisin en dos o ms fracciones de
un inmueble con frente a calle publica existente y por loteo la divisin en dos o ms
lotes que determine la necesidad de crear nuevos accesos, calles y/o espacios verdes."
Por su parte, la Ley N 8051 de Ordenamiento Territorial (B.O. 22/05/09) establece el
procedimiento poltico-administrativo del Estado en todo el territorio provincial,
entendido ste como Poltica de Estado para el Gobierno Provincial y el de los
municipios. Es de carcter preventivo y prospectivo a corto, mediano y largo plazo,
utilizando a la planificacin como instrumento bsico para conciliar el proceso de
desarrollo econmico, social y ambiental con formas equilibradas y eficientes de
ocupacin territorial.
Asimismo el Decreto Provincial N 3.300/79 (que reglamenta el art. 1 de la Ley 13512)
establece: "El artculo 1 de la Ley Nacional N 13512 es de aplicacin nicamente para
departamentos o pisos de un solo edificio y no para edificios independientes, an
cuando sus muros divisorios sean comunes o posean algn servicio comn que no
afecte su independencia funcional". Es decir que dicho decreto provincial hace
imposible la aplicacin de la Ley 13512 por analoga en nuestra Provincia.
No obstante lo anterior, cabe precisar que la Municipalidad de Lujn de Cuyo dispuso
mediante la Ordenanza N 1522/99 (B.O. 6/05/11) la posibilidad de radicacin de
barrios cerrados en el departamento de Lujn de Cuyo de acuerdo a lo establecido en
la ordenanza de zonificacin vigente; pero expresamente estableci que la creacin
estaba sujeta a una presentacin preliminar que deba cumplir ciertos recaudos
precisados principalmente en el art. 4 de la referida ordenanza.
Finalmente no puedo dejar de destacar que el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
aprobado por la Ley N 26994 regula expresamente en el Libro IV Ttulo VI sobre los
Conjuntos Inmobiliarios (arts. 2073 al 2086). En relacin al marco legal dispone en el
art. 2075: "Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos,
cargas y dems elementos urbansticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios
se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin. Todos los
conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad
horizontal establecido en el Ttulo V de este Libro, con las modificaciones que
establece el presente Ttulo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad
horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen
establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y personales
se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real".
b) El caso concreto del loteo Barrio Jardines Santa Oliva:
Frente al panorama descripto, corresponde analizar las caractersticas del Loteo del
Barrio Santa Oliva y de la Asociacin actora a los fines de encuadrar el caso que nos
ocupa.
De la prueba rendida surge:
Que se ha constituido una Asociacin de propietarios del loteo la que fue aprobada
por la Direccin de Personas Jurdicas en el ao 1997 (constancia de fs. 17).
Que la actora adquiri el inmueble con anterioridad a la constitucin de la Asociacin y
que no ha suscripto ni el Estatuto ni el Reglamento Interno (pericia contable de fs.
67/68 pregunta 3).
Que no existen constancias de qu nmero de propietarios son los que forman parte
de dicha Asociacin.
Que la Municipalidad de Lujan de Cuyo inform respecto al Loteo Santa Oliva: a) Que
la Direccin de Arbolado Pblico presta el servicio de poda de limpieza (fs. 119); b) La
Direccin Electromecnica presta servicio de mantenimiento de alumbrado pblico (fs.
120); c) la Delegacin Municipal Las Compuertas presta servicio de recoleccin de
verdes y escombros (Trocero permanente para el mantenimiento de verde y bolseo)
(fs. 121); d) la Direccin de Servicios Pblicos informa que se presta el servicio de
recoleccin de residuos domiciliarios de lunes a sbados a partir de las 7 hs (fs. 122).
Que no existen constancia de solicitud de aprobacin del barrio en los trminos de la
ordenanza 1522/99 por parte de la Asociacin formada por los propietarios del Barrio.
Que de la constatacin efectuada a fs. 113 se evidencia: "no se observan trabajos de
pavimentacin y urbanizacin, no se encuentran cunetas ni cordones al recorrer dicho
lugar, encontrndose a la entrada un hombre regando, no impidindonos el ingreso ni
preguntndonos a dnde nos dirigamos, no se observa en el recorrido guardia de
seguridad".
De todo lo expuesto se colige que la calidad de propietaria de la demandada de un lote
dentro de un complejo que -al momento de su adquisicin no se haba constituido
como barrio privado ni tampoco existen constancias de que al momento de
interposicin de la demanda lo sea- no la convierte en "asociada" de la Asociacin
constituida con posterioridad. En efecto, la calidad de miembro de una asociacin se
adquiere por la participacin en el acto de fundacin o por incorporacin posterior
(Borda, Guillermo "Tratado de Derecho Civil", Parte General, Tomo I N 651 pagina
589. En igual sentido Llambas, Jorge J. "Tratado de Derecho Civil", Parte General,
Tomo II N 1226 pagina 143).
No puede soslayarse que no existe prueba alguna que acredite que la actora haya
efectuado los trmites conforme lo previsto por la norma aplicable (Ordenanza
Municipal N 1522/69) ni tampoco que haya existido autorizacin alguna de alguna
autoridad administrativa que avale la postura de la actora; ya que si bien es cierto que
se constituy una asociacin compuesta por propietarios de los lotes ubicados dentro
del barrio Santa Oliva; tal constitucin de la asociacin fue con posterioridad a la
adquisicin y no existen constancias de tramitacin una habilitacin como barrio
privado, no existe acto administrativo alguno que se haya otorgado un uso especial o
particular de las calles internas sino que justamente todos los servicios municipales se
prestan normalmente como si no existiera un barrio privado tal como acertadamente
puntualiz el decisorio impugnado.
Si bien es cierto que el estatuto (obrante a fs. 11/16) expresa que "todo propietario,
tenedor, poseedor o locatario de uno o ms lotes que se encuentren dentro del radio
operativo de la urbanizacin denominada Barrio Jardines de Santa Oliva, es integrante
de la Asociacin de Propietarios Jardines de Santa Oliva, con los derechos y
obligaciones que eso implica y que se encuentra transcripto en este Estatuto y en el
Reglamento Interno. En adelante se lo denominara asociado, propietario o socio y a
partir de adquirir al calidad, se deber contar con un certificado de libre deuda, para
todo trmite legal, como compraventa, escrituracin, transferencia, hipoteca de su
lote" (art. 5).
Sin embargo, la realidad es que para ser asociado deba adquirirse tal calidad ya sea
como socio fundador, socio activo o socio honorario; pero ello no ha sido acreditada
conforme surge de la pericia contable obrante a fs. 68 pregunta 3 de la que
claramente se advierte que la demandada no ha firmado ni los estatutos, no es
asociada fundadora, tampoco ha firmado el reglamento interno del complejo.
Por tanto, por ms que se diga que los "propietarios, poseedores, locatarios, etc."
resultaban asociados, tal afirmacin no habilita a considerar a la demandada como
asociada ni mucho menos que se le apliquen los derechos y deberes de tales asociados
por la sola circunstancia de ser propietaria. En el caso, no se ha probado que la
demandada se haya sometido al rgimen dispuesto por la asociacin; por lo que mal
poda imponrsele los deberes de contribucin dispuestos en el estatuto y en el
reglamento.
Por ello, el decisorio con sano criterio sustent la admisin de la defensa en la
circunstancia de que la demandada no era asociada pues no surga ello de la prueba
rendida en la causa.
Por lo expuesto, se rechaza la queja en este punto.
(ii) El yerro en el anlisis del objeto de la asociacin y de los recursos econmicos con
los que cuenta:
Se queja la actora por entender que el fallo omite hacerse cargo de que el objeto de la
asociacin consista en prestar servicios en el loteo y que dentro de sus recursos
econmicos, el pago de las expensas resultaba su principal fuente de ingresos.
Este agravio tampoco puede admitirse.
Tal como se expuso precedentemente, al no haber suscripto la actora el contrato de
constitucin de la asociacin, ni haberse adherido con posterioridad, mal puede
reclamrsele suma en concepto de expensa derivada de un estatuto que no suscribi o
en razn de los parmetros que fija una Comisin Directiva a la que no pertenece.
Es cierto que el pago de las cuotas y contribuciones sociales forma parte de uno de los
principales deberes de sus miembros; pero ac falta la condicin previa "ser miembro"
o haberse adherido a la asociacin de alguna manera.
No desconozco la jurisprudencia de algunos tribunales provinciales que se le ha hecho
aplicacin analgica de la Ley 13512 a las expensas de los barrios privados; pero en mi
opinin, tales antecedentes no son similares al de autos. En efecto, en este loteo no se
ha acreditado la existencia de espacios comunes mantenidos por la Asociacin, las
calles no tienen un uso especial concedido por la Municipalidad, la persona que estaba
en la puerta los dejo entrar cuando se hizo la constatacin de fs. 113.
Por lo que se confirma la resolucin en este aspecto ya que evidentemente no puede
imponerse un deber de un asociado a una persona que no lo es tal como entendi el
fallo impugnado.
(iii) La falta de consideracin de los beneficios que disfrutaban tanto los que vivan
como aquellos que quisieran establecer el valor de venta o locativo:
Se queja la parte actora porque considera que el fallo ha soslayado los beneficios que
reciba la demandada en cuanto propietaria del inmueble perteneciente al loteo.
Esta crtica tampoco puede admitirse por las siguientes consideraciones
En efecto, de las constancias de la causa se advierte:
Que la Municipalidad de Lujan de Cuyo presta los servicios de alumbrado, barrido,
limpieza y recoleccin (ver informes de fs. 119, 120,121, 122)
Que Aguas Mendocinas presta el servicio de provisin de agua potable (fs. 103/104)
Que la actora renunci a su derecho de riego otorgado por el Departamento General
de Irrigacin (fs. 98/100).
En la especie, no se acreditaron servicios efectivamente prestados y que hayan
redundado en beneficio de la parte demandada, no slo en cuanto a seguridad,
urbanismo, ornamentacin, parquizado o mantenimiento de jardines sino tampoco se
ha acreditado un mayor valor de la propiedad y/o otras cuestiones que habiliten a
pensar en la existencia de algn beneficio extra recibido por la demandada por la
Asociacin.
En definitiva, la orfandad probatoria es la que habilita el rechazo del cobro de pesos
pretendido por la actora (cobro de expensas) contra la demandada. En efecto, si los
servicios realizados por la Asociacin reportaron alguna utilidad concreta, ello no ha
sido efectivamente probado. Por lo que no se advierte irrazonable la admisin de la
defensa de falta de legitimacin sustancial pasiva.
Finalmente no puede soslayarse que el objeto de la litis se circunscribi a una
demanda por cobro de expensas por servicios prestados; por lo que eventualmente si
la actora consider que exista algn tipo de enriquecimiento sin causa, empleo til,
y/o gestin de negocios en beneficio de la demandada y que mereca algn tipo de
reconocimiento monetario debi expresamente plantearlo y probarlo, cuestiones que
no slo que no surgen del escrito de demanda sino que tampoco resultan de la prueba
rendida en la causa.
La cuestin de la utilidad y/o beneficio comn ha sido puntualizada por la Tercera
Cmara de Apelaciones al analizar el caso del loteo Furlotti en Maip (citado
precedentemente). All se dijo:... "Por consiguiente si es que la prestacin de servicios
realizados por la Asociacin reportan utilidad al inmueble de los demandados, an
frente a la negativa de aprobar la gestin, igualmente se encuentran obligados a
responder por dicha utilidad y en la medida de sta, tal como lo prev el art. 2302 del
Civil"...
Si bien el recurrente se abroquela en que ha existido beneficio no existen elementos
que avalen su aserto.
(iv) El desconocimiento incurrido por el fallo en cuanto a que la demandada ha
renunciado al derecho de riego porque se lo presta la asociacin:
La impugnante centra la queja en este aspecto porque afirma que la demandada ha
renunciado al derecho de riego porque es la asociacin era quien lo prestaba.
Esta queja debe ser rechazada por no existir en la causa elementos que permitan
avalar tal afirmacin. En efecto, de la prueba informativa de fs. 98/100 surge que la
demandada renunci al beneficio del derecho de riego con fecha 27/08/04; pero no se
ha acompaado prueba alguna que demuestre que la Asociacin efectivamente preste
los servicios de riego tal como afirma el impugnante.
Conforme al estatuto existira un encargado de riego designado por la Comisin
Directiva que estara bajo la supervisin de la Asociacin y del tomero del
Departamento General de Irrigacin (art. 2 a del Estatuto fs. 11). Sin embargo, no se ha
rendido prueba alguna que avale que a la demandada se le preste el servicio de riego
por turnos y/o otra circunstancia que confirme la postura de la actora.
El hecho de que haya renunciado al riego, no permite presumir que el riego lo presta la
Asociacin tal como pretende el apelante.
Por lo que el agravio en este aspecto debe ser desestimado.
CONCLUSIONES:
Por los motivos expuestos, corresponde rechazar el recurso de apelacin interpuesto a
fs. 151 por la actora y confirmar la sentencia de fecha 8/08/14, obrante a fs. 148/149.
AS VOTO.
Sobre la misma cuestin la Dra. Furlotti adhiere al voto que antecede.
SOBRE LA SEGUNDA CUESTIN LA DRA. CARABAJAL DIJO:
Atento al resultado al cual se ha arribado las costas de la Alzada se imponen a la parte
apelante por resultar vencida (arts. 35 y 36 del CPC).
AS VOTO.
Sobre la misma cuestin la Dra. Furlotti adhiere al voto que antecede.
Con lo que se dio por terminado el presente acuerdo procedindose a dictar la parte
resolutiva de la sentencia la que se inserta a continuacin.
SENTENCIA:
Y VISTOS:
Por las razones expuestas, el Tribunal RESUELVE:
1) Rechazar el recurso de apelacin interpuesto por la parte actora a fs. 151 contra la
sentencia obrante a fs. 148/149, la que se confirma en todas sus partes.
2) Imponer las costas de la Alzada a la parte apelante por resultar vencida.
3) Regular los honorarios a los profesionales intervinientes de la siguiente manera:
Alberto Dario Lucero en la suma de Pesos Mil Ciento Tres con Ochenta y Nueve
Centavos ($ 1103,89) y Carlos Rufino Palma en la suma de Pesos Setecientos Setenta y
Dos con Cuarenta Centavos ($ 772,40) (arts. 2, 3 y 15 de la Ley de Aranceles).
Notifquese y bajen.

ASOCIACIN DE INDUSTRIALES METALURGICOS DE ROSARIO

Qu cambio clave introduce el nuevo Cdigo

sobre la industria
El nuevo Cdigo Civil y Comercial impacta directamente sobre los parques y reas
industriales tanto existentes como los nuevos, ya que a partir de ahora tienen una nueva
regulacin especfica que los obliga a readecuarse al rgimen de Propiedad Horizontal (PH).
En la prctica esto se traduce en una reorganizacin como consorcio, modificacin de planos
y redaccin de un reglamento, todo esto le otorga a los poseedores de estos lotes mayores
certezas a la hora de negociarlos, as como la posibilidad de subdividirlos y venderlos en
fracciones.
Hace tres meses que entr en vigencia el nuevo Cdigo Civil y Comercial, y sin embargo
todava no estn muy en claro muchas de las modificaciones que introdujo. Una de las
principales afecta directamente a la industria, ya que por primera vez se les otorga una
regulacin especfica a los parques industriales.
Hasta el momento estas reas encuadraban en un mix de figuras jurdicas, que incluan
derechos reales y personales, como por ejemplo, la ms utilizada, el condominio con
indivisin forzosa de zonas comunes y dominio exclusivo de lotes industriales, y la propiedad
horizontal, destac Alejandro Quesada Ruiz, director general de Industrias del Ministerio de
Produccin de Santa Fe.
Frente a esta situacin la Provincia sancion en 2010 la ley 13131, que instaur el sistema
de PH para todas las reas o parques industriales a crearse, pudiendo los existentes optar
por continuar con el rgimen que ya haban adoptado. Pero ahora el nuevo cdigo derog
esta normativa y clarific el asunto otorgndole una reglamentacin especfica no slo a los
parques industriales, sino a todo desarrollo urbanstico.
Para eso se cre como derecho real el de Conjunto Inmobiliario, figura con la que abarca a
los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques empresariales o nuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanstico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga (art. 2073).
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida en el flamante cdigo, con las modificaciones que establece
el ttulo especfico de conjuntos inmobiliarios, conformando un derecho real de propiedad
horizontal especial, explic Quesada Ruiz y agreg que en cuanto a los parques o reas
preexistentes, deben adecuarse a este nuevo derecho real.
Sin lugar a dudas, esta es la modificacin que mayores consecuencias acarrea a los Parques
y reas Industriales reconocidos en la provincia, y que debern readecuar sus planos,
reorganizarse como consorcio, redactar su Reglamento de Propiedad horizontal, etc. Cada
parque o rea deber readaptarse de acuerdo a sus circunstancias especficas, indic el
funcionario en contacto con punto biz.
Desde la Red Parques Industriales de Argentina destacaron que el nuevo cdigo fomentar la
actividad comercial inmobiliaria del sector ya que llevar certezas a operadores a
interesados. Por otro lado, ponderaron las nuevas herramientas jurdicas ms amigables que
aporta, como la posibilidad de vender fracciones de lotes con un plazo de hasta 70 aos
otorgando un ttulo de propiedad.
Se pueden subdividir lotes, aunque hay que eso implica modificar de plano el conjunto
inmobiliario, con lo que se deber acudir a un agrimensor, para posteriormente inscribir el
plano en Catastro y las modificaciones pertinentes en los ttulos, aclar Quesada Ruiz.
Fuente: punto biz