TASACION DE

INMUEBLES

MATEMATICAS FINANCIERAS
BASE PARA LOGRAR UNA TASACION POR RENTABILIDAD

Teodosio Cayo Araya - Ing. Constructor PUCV

I

TEMARIO
Glosario de Trminos tcnicos
Mercado Inmobiliario
Tasas de Inters
Frmulas (INTERES SIMPLE COMPUESTO ETC)
Clculos bsicos (VAN-TIR-COST/BENEF- ETC)
Eleccin de Proyectos (HERRAMIENTAS)
Planillas de clculo
Ejercicios

Teodosio Cayo A.-

1
Usos Frecuentes
Mtodo de capitalizacin de rentas.
Hiptesis sobre ingresos y gastos futuros
Vida til remanente
Valor residual

Mtodo residual.
Precio de venta y costos de construccin
Plazos de venta y ejecucin
Tasa de descuento

Teodosio Cayo A.-

Glosario
Activo Fijo Tasa de Inters
Costo Oportunidad Tasa de Descuento
Aporte de capital Tasa libre riesgo
Patrimonio TIR
Depreciacin Valor Presente Neto
Rentabilidad Punto de Equilibrio
Riesgo Perodo de Devolucin
Capital de Trabajo Etc.
Costos intangible

Teodosio Cayo A.-

2
Glosario
Rentas: Valor de cada pago peridico
Perodo de Pago: Tiempo entre pagos
Renta anual: suma de pagos en un ao
Tasa de anualidad: inters fijado que puede ser nominal
o efectiva.
Anualidad perpetua: pagos con duracin ilimitada
(vencidas o anticipadas)

Teodosio Cayo A.-

Temas Relacionados
Clculo de dividendos Hipotecarios
Rentabilidad
Inversin - Ahorro
Evaluacin de proyecto
Tasaciones de inmuebles comerciales
Tasaciones de Industrias, terrenos, otros
Etc.

Teodosio Cayo A.-

3
Mercado Inmobiliario (agentes)
Los consumidores o compradores
Productores de BBRR
Instituciones Financieras
La Bolsa
Los inversionistas

Teodosio Cayo A.-

Esquema Capital + Intereses

TASA INTERES
i

PRECIO UF

K
TIEMPO

Teodosio Cayo A.-

4
Tasas (1)

Tasa Pizarra: publicada diariamente por Bancos

Tasa Corriente: promedio de las tasas pizarras
Tasa Mxima Convencional: 50% + que tasa corriente
Tasa Libor: tasa para transacciones en Londres
Tasa Prime: tasa para transacciones en Nueva York
Etc.

Teodosio Cayo A.-

Tasas de Descuento (TD)

TD = TASA LIBRE RIESGO + TASA DE RIESGO

Tasa de Libre Riesgo : aquella tasa de inters que no

representa un riesgo sobre la inversin

ej. Depsito Bancario,

Pagar Reajustable del Banco Central,
Bonos del Tesoro Norteamericano,
Etc.

Teodosio Cayo A.-

5
Tasas de Riesgo
Tasas ms comunes
Muy Alto Riesgo = 14% o +
Alto Riesgo = 12%
Riesgo Medio = 8%
Bajo Riesgo = 4%
Muy Bajo Riesgo = 2%

FUENTE: El Mercurio 11/12/1999

(Hoy las tasas son distintas y seguirn cambiando con la variacin de mercado)

Teodosio Cayo A.-

Ejemplo (Tasa de descuento)

PRC(8) = 6.45%
Tasa riesgo exigida = 10.0%

Tasa descuento mn. = 16.45%

Teodosio Cayo A.-

6
TIR (IRR) Tasa Interna de Retorno
TIR = Ingresos + VR - 1
Inversin

Tasa de inters que hace la ecuacin de inversin inicial,

con el valor presente de los futuros flujos de caja
entrantes, Esto es, a la Tasa Interna de Retorno,
I = PV o NPV = 0
Relacin entre costo del capital y el retorno
Relacin entre deuda-patrimonio y costo capital

Teodosio Cayo A.-

Aplicacin (Frmulas)

Inters Simple
VF=VP x (1+(i x n))

Inters Compuesto
VF=VP x (1+i)n

Valor actual (valor presente)

VP = VF
(1+i)n

Teodosio Cayo A.-

7
Frmulas
Capitalizacin de un activo (Valor actual Descontado)

VAD = Ingresos anuales - 1 + VR

i i (1+i)n (1+i)n

VAD = Ingresos anuales netos

i

Teodosio Cayo A.-

Comparacin de Intereses (al 5%)

INTERES SIMPLE
AO PRESTAMO INTERES A PAGAR PAGADO
0 1000
1 0 50 1050 0
2 0 50 1100 0
3 0 50 1150 1150

INTERES COMPUESTO
AO PRESTAMO INTERES A PAGAR PAGADO
0 1000
1 0 50,00 1050,00 0
2 0 52,50 1102,50 0
3 0 55,13 1157,63 1157,63

Teodosio Cayo A.-

8
 Comparacin de Intereses
Inters compuesto
Valor
INTERES SIMPLE
AO PRESTAMO INTERES A PAGAR PAGADO
0 1000
1 0 50 1050 0
2 0 50 1100 0
3 0 50 1150 1150

INTERES COMPUESTO
AO PRESTAMO INTERES A PAGAR PAGADO
0 1000
1
2
0
0
50,00
52,50
1050,00
1102,50
0
0
Inters simple
3 0 55,13 1157,63 1157,63

1 2 3 .... Tiempo

Teodosio Cayo A.-

Renta perpetua
El valor actual de la renta perpetua es aquella cantidad A
que, por un perodo, produce como inters la suma R.
R=Axi

El valor actual de una renta perpetua anticipada es

aquella cantidad A que, disminuida en la primera cuota
R, produce como intereses la suma R
(A-R) x i=R A = R + (R / i)

Teodosio Cayo A.-

9
Efecto de Intereses Altos
Menor demanda de crdito
Menor inters por crditos sobre 15 aos
Alto riesgo hipotecario:
Posibilidad de impago
Precios de Hipotecas crecen poco o no crecen,
(menos que la inflacin).
Falta de cobertura (deuda / gta)

Riesgo de proyecto: entre ms alto es el riesgo del

proyecto mayor debe ser TMAR
Oportunidad de inversin
Capital limitado

Teodosio Cayo A.-

VAN (2)

VAN = ( - ) Inversin Inicia (+) Valor presente de flujos

futuros esperados

Descontar los flujos de caja de cada ao en que se

evala la inversin a una tasa de descuento que permite
comparar el costo oportunidad del proyecto.

Procedimiento: se suman los flujos futuros ya

descontados al valor presente, y a ese valor se restar la
inversin inicial.

Teodosio Cayo A.-

10
Pasos del VAN
Establecer los datos ms relevantes
Estimacin de ingresos y egresos
Estimacin del tiempo de los flujos
Determinacin del VAN
Simulaciones

Teodosio Cayo A.-

Pasos del VAN

Datos relevantes
Inversin Inicial
Ingresos / Egresos
Depreciacin de activos

Estimaciones
Ingresos operacionales

Gastos operacionales + depreciacin

Impuestos

Teodosio Cayo A.-

11
Esquema
VAN = (+) Flujo caja neto 1er ao
(1+tasa descuento)

(+) Flujo caja neto 2do ao

(1+tasa descuento)2

(+) Flujo caja neto 3er ao

(1+tasa descuento)3

(+) etc.

Teodosio Cayo A.-

Representacin grfica (VAN)

600
500

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

10.000

Ej. VAN = $15.000.000 quiere decir que el proyecto es conveniente, ya que

fue capaz de pagar los intereses del Banco, la rentabilidad mnima
solicitada al patrimonio adems de la inversin inicial. Finalmente, la
utilidad sobre la inversin aumentar en M$15.000

Teodosio Cayo A.-

12
Planilla de Clculo
ITEM T=0 T=1 T=2 ETC
+ INGRESOS OPERACIONALES (POR VENTA) 14.000.000 14.000.000
- GASTOS OPERACIONALES
Materias primas y costos de produccin 2.500.000 2.500.000
Sueldos 7.300.000 7.300.000
Mantencin, Seguros y Arriendo Local 2.500.000 2.500.000
Otros Servicios 750.000 750.000
Depresiacin 700.000 700.000
= RESULTADO AFECTO A IMPUESTO 250.000 250.000
- IMPUESTO EMPRESA (15%) 37.500 37.500
= RESULTADO DESPUES DE IMPUESTO 212.500 212.500
+ DEPRECIACION DEL EJERCICIO 700.000 700.000
- INVERSIONES (TERRENO, CONSTRUCCIN, MAQ) 50.000.000
= FLUJO CAJA OPEACIONAL NETO 912.500 912.500

Teodosio Cayo A.-

VAN
VAN > 0
Conviene hacer el proyecto, ya que los flujos son
capaces e pagar los costos visibles y el costo
oportunidad.

VAN = 0
Slo es posible recuperar la inversin inicial a la tasa
de descuento exigida para el proyecto.

Teodosio Cayo A.-

13
Eleccin de Proyectos
Tasa Interna de Retorno IRR (1)
Valor Presente Neto NPV (2)
Punto de Equilibrio BP (3)
Perodo de Devolucin PP (4)

Teodosio Cayo A.-

Punto de Equilibrio PE (3)

PE = (Costo / Total Ingresos) x 12

9 Forma ms sencilla de anlisis del Costo / Benefinio

9 Tiempo que tomara para que el total de los ingresos
incrementados y/o la reduccin de gastos sea igual al
costo total
9 No toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo

Teodosio Cayo A.-

14
Perodo de Devolucin (4)

PD = (costo Valor asegurado) x 12 meses

(total ingresos y/o reduccin de gastos)

Tiempo requerido para recuperar el monto inicial de una

inversin de capital.
Tiempo que tomara para lograr un flujo de caja positivo
igual a la inversin total.
Toma en cuenta beneficios, tales como el valor
asegurado.
Mtodo que permite conocer la liquidez del esfuerzo por
mejorar un proceso en vez de su rentabilidad

Teodosio Cayo A.-

Eleccin de Proyectos
A intereses ms altos, mayor es el riesgo de no pago
crediticio.
A mayor duracin de crdito, mayor riesgo para el
inversor.
Si IPC sube, mercado inmobiliario baja.
Spread = Colocacin(cdto)-Captacin(ahorro)
Velocidad de Venta = % Venta / Stock

Teodosio Cayo A.-

15
Planillas de Clculo

Teodosio Cayo A.-

Planillas de Clculo

Teodosio Cayo A.-

16
Planillas de Clculo

Teodosio Cayo A.-

Planillas de Clculo

Teodosio Cayo A.-

17
Planillas de Clculo

Teodosio Cayo A.-

Planillas de Clculo

FV : Valor Futuro
NPV : Valor Presente Neto
PMT : Valor de cuota a i constante
PV : Valor Presente
RATE : Tasa de Inters

Teodosio Cayo A.-

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Planillas de Clculo - NPV

Teodosio Cayo A.-

Planillas de Clculo - NPV

Teodosio Cayo A.-

19
 Teodosio Cayo A.-

Depreciacin (notas)
Reduccin en el valor de un activo que para efectos
contables esta establecido el mtodo y plazo a utilizar.

El valor de un Bien Raz depreciado No es igual al valor

de mercado.

La depreciacin se aplica a toda propiedad real (edificios,

estructura de manufactura, bodegas, apartamentos, etc)
menos al terreno.

Teodosio Cayo A.-

20
Tipos de Depreciacin
Lineal (LR)
Saldo decreciente (SD)
Sist. acelerado de recupe. Costos (SARC)

D = (B - VS)/n
B : costo inicial

Valor libro
VS : valor de salvamento
n : perodo de recuperacin

VS

1
tiempo

Teodosio Cayo A.-

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