UNIVERSIDAD NACIONAL SAN LUIS GONZAGA DE ICA- FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

UNIVERSIDAD NACIONAL SAN LUIS GONZAGA DE ICA

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

CATEDRTICO: Ing. ABRAHAM MANAY MENDOZA

TEMA : TASACION DE UNA VIVIENDA

CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES

CICLO : VIII

SECCIN : B

TURNO : TARDE

ALUMNO : LUDEA FERNANDEZ MAYHCOL

MAYHCOL LUDEA FERNANDEZ

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MEMORIA DESCRIPTIVA

1. Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la tasacin.

Sra. NOEMI SAYAVERDE MARINA
2. Nombre del propietario o posesionario
Sr. JOSE A. MARTINEZ CANDELA
3. Situacin registral.
Se trata de un predio urbano inscrito, cuyo nmero de la partida registral del
registro de predios e identidad del propietario son:
Identidad del titular : Sr. JOSE A. MARTINEZ CANDELA con nmero de DNI:
42304634
N Partida Registral : 40411704
4. Objeto de la tasacin.
El objetivo de la presente valorizacin es para obtener un crdito hipotecario para
la cual es necesario determinar el valor de la edificacin.
5. Metodologa y reglamentacin empleada
La presente evaluacin se efecta en concordancia con el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per, aprobado por RM N 172-2016-VIVIENDA de fecha 19 de julio
del 2016 y aplicando el mtodo de Valuacin Directa, previo estudio de la
documentacin, inspeccin ocular y toma de vistas fotogrficas.
6. Fecha de inspeccin ocular y/o fecha a la cual est referida la tasacin.
La tasacin comprende de la fecha de octubre 2016 y como se sabe la tasacin
tendr una validez de seis meses. Tasar el terreno y los inmuebles edificados est
provisto por los aranceles oficiales de acuerdo con el lugar donde se ha hecho la
tasacin.
7. Ubicacin del predio.
La edificacin est ubicada en la Urb. PORTALES DE CHAVIN, II ETAPA Mz. C-1
lote 5 en el distrito de San Martin de Porres, provincia de Lima y Departamento de
Lima.
8. Zonificacin y uso actual del predio.
Es una vivienda unifamiliar determinada en una zonificacin residencial de
densidad baja.
9. Linderos y permetro
El terreno es de forma rectangular con las siguientes medidas (metros) y linderos.
Frente entrando (Sur) colinda con la calle San Cipriano segn una lnea (A-B)
de VEINTE metros lineales (20.00m)
Fondo entrando (Norte) colinda con el lote Lote N 4 de lado (C-D) de VEINTE
metros lineales (20.00m).

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Izquierda entrando (Oeste) colinda con Lote N 6 de lado (A-D) de OCHO

metros lineales (8.00m).
Derecha entrando (Este) colinda con la Calle San Antonio de lado (B-C) de
OCHO metros lineales (8.00m)

El Terreno urbano arriba descrito tiene un permetro de cincuenta y seis metros.

(56.00 m)

10. rea de la edificacin y rea del terreno.

rea del terreno: La superficie encerrada en el permetro antes escrito es de
CIENTO SESENTA metros cuadrados (160.00 m2). (100%)

rea techada rea libre

m2 % m2 %
Ciento doce Cuarenta y siete
metros metros
cuadrados ms cuadrados ms
Primer piso sesenta y cuatro 70.40% treinta y seis 29.60%
decmetros decmetros
cuadrados. cuadrados.
(112.64m2) (47.36m2)
Cuarenta y
Ciento quince
cuatro metros
metros
cuadrados ms
cuadrados ms
cuarenta y
Segundo piso cincuenta y un 72.19% 27.81%
nueve
decmetros
decmetros
cuadrados.
cuadrados.
(115.51m2)
(44.49m2)
Ciento cuarenta
Doce metros
y siete metros
cuadrados ms
cuadrados ms
noventa y un
Tercer piso 8.07% nueve 91.93%
decmetros
decmetros
cuadrados.
cuadrados.
(12.91m2)
(147.09m2)

11. Descripcin del predio

El inmueble materia de valuacin es:

Una edificacin de 2 pisos y una azotea, una fachada tarrajeada totalmente y en

buen estado. Tiene una puerta de ingreso principal y una enrollable para un
consultorio, tambin cuenta con una puerta de cochera. A los lados, se encuentran
viviendas que presentan similares caractersticas a 20 metros aprox. Presenta un
parque recreativo.

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Primer Nivel consta con una sala comedor, 2 medio baos, 1 cocina, 1 lavandera,
una cochera, un bar, 2 terrazas, 2 jardines, 1 consultorio, una escalera que conecta
con el segundo nivel.

Segundo Nivel consta con una sala de estar, 2 baos completos, 3 dormitorios y 1
dormitorio principal con bao completo incluido, 1 terraza y la escalera de
conexin con la azotea.

En la azotea solo se encuentra el cuarto de servicio.

Las caractersticas de la edificacin y sus materiales predominantes son los

siguientes:

La vivienda est construida de ladrillo con tarrajeo de concreto en interiores y en

toda la fachada principal, puertas de madera en la fachada, ventanas de material
de aluminio, material de madera en los muebles y mobiliarios en el interior de la
casa; piso de cermica.
12. Antigedad y estado de conservacin.
La antigedad de la edificacin es de 5 aos.
El estado de conservacin que presenta es BUENA.
13. Caractersticas e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.
Se trata de una habilitacin urbana, existiendo en gran mayora viviendas tambin
comercial local e instituciones educativas en su entorno.
El entorno del predio es Urbano, con un porcentaje alto de viviendas, las cuales
cuentan con los servicios de energa elctrica pblica y privada, red de
alcantarillado, agua potable con sus respectivas conexiones domiciliares y redes
de telefona.
14. Servidumbres.
El acceso al predio se realiza por un frente (calle San Cipriano) y no cuenta con
servidumbre.
15. Gravmenes y cargas.
No presenta con gravmenes.
16. Fuente y procedencia de la informacin.
Ministerio de vivienda segn la RM N 172-2016-VIVIENDA de fecha 19 de julio del
2016.
17. Observaciones.
El terreno cuenta con dos frentes.
Su estado de conservacin es Buena

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TASACIN DEL TERRENO

Tasaremos un terreno, ubicado en la Urb. PORTALES DE CHAVIN, II ETAPA Mz. C-1 lote
5 en el distrito de San Martin de Porres, provincia de Lima y Departamento de Lima, el
cual cuenta con las siguientes caractersticas:

- Largo: 20.00 m.
- Ancho: 8.00 m.
- rea Terreno : 160 m2
- Arancel calle San Cipriano: S/ 30.00 /m2

Como el terreno tiene dos frentes la tasacin, de acuerdo al Reglamento Nacional de

Tasaciones, se har de la siguiente manera:

PASOS:

1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el rea del
terreno.
2. Si el rea del terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el rea del terreno por el valor arancelario del terreno urbano.
3. Si el rea del terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica este por el valor arancelario, y se suma el producto del exceso del rea de
terreno por el 50% del valor arancelario del terreno urbano.

Para 2 o ms frentes:

4. El rea total se divide en partes proporcionales a los dos frentes y luego se procede
con cada porcin de rea como se indic anteriormente, y finalmente se suma los
resultados parciales.
5. Se considera como frente nico separadamente a cada uno de los frentes que tiene
el terreno y se les aplica el procedimiento sealado anteriormente.
6. El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos
antes descritos.

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a) Por el mtodo proporcional a los frentes.

Frente 1 (20.00m) Frente 2 (8.00m)

rea parcial 114.30m2 45.70m2

1200m2 192m2

VA x rea 30 114.30 = /3,429.00 30 45.70 = /1,371.00

VT = /3,429.00 + /1,371.00 = /4,800.00

b) Analizando cada frente separadamente como frente nico.

Frente 1 (20.00m) Frente 2 (8.00m)

rea total 160.00m2 160.00m2

1200m2 192m2

VT=VA x rea 30 160 = /4,800.00 30 160 = /4,800.00

c) Elegimos el mayor valor.

VT = S/.4,800.00

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VALUACIN DE LA EDIFICACIN
Durante la valuacin, daremos las dems caractersticas de acuerdo a los planos, que estarn
anexados en este trabajo y valuaremos de acuerdo al cuadro de valores unitarios oficiales de
edificaciones para la costa 2017, la cual tambin estar anexada.

CUADRO DE AREAS GENERAL

rea techada rea libre TOTAL

m2 % m2 % 100%
Primer piso 112.64 70.40% 47.36 29.60% 160 m2
Segundo piso 115.51 72.19% 44.49 27.81% 160 m2
Tercer piso 12.91 8.07% 147.17 91.93% 160 m2

PRIMER PISO

SALA COMEDOR Y BAR: Columnas, vigas y albailera armada; Techo aligerado; Piso con
cermica nacional; Tarrajeo Frotachado; Ventanas marco aluminio y puertas de madera selecta;
Corriente monofsica, telfono.

AREA: 52.55 m2

Puertas Inst.
Tipo Muro Techo Piso y Revestimiento Baos Elctricas y
ventanas Sanitarias
A
B
C 209.11 154.25
D 87.95 76.31
E
F 57.64
G 30.65
H
I 0
VUE = S/.615.91
VSN = S/.615.91 x 52.55 = S/.32,366.07

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COCINA: Columnas, vigas y albailera armada; Techo aligerado; Piso loseta corriente; Tarrajeo
Frotachado; Ventanas de aluminio; Agua Fra, corriente monofsica.
AREA: 10.02 m2

Puertas Inst.
Tipo Muro Techo Piso y Revestimiento Baos Elctricas y
ventanas Sanitarias
A
B
C 209.11 154.25
D 76.31
E
F 40.24 57.64
G 30.65
H
I 0
VUE = S/.568.20
VSN = S/.568.20 x 10.02 = S/.5,693.36

CONSULTORIO: Columnas, vigas y albailera armada; Techo aligerado; loseta veneciana;

Tarrajeo Frotachado; Ventanas de aluminio y puertas de madera selecta; Corriente monofsica.
AREA: 20.93 m2

Puertas Inst.
Tipo Muro Techo Piso y Revestimiento Baos Elctricas y
ventanas Sanitarias
A
B
C 209.11 154.25
D 76.31
E 58.93
F 57.64
G 30.65
H
I 0
VUE = S/.586.89
VSN = S/.586.89 x 20.93 = S/.12,283.61

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COCHERA: Columnas, vigas y albailera armada; Techo aligerado; Piso cemento pulido; Tarrajeo
Frotachado; ventanas de fierro, puertas contra placadas de madera; Corriente monofsica.

AREA: 24.84 m2

Puertas Inst.
Tipo Muro Techo Piso y Revestimiento Baos Elctricas y
ventanas Sanitarias
A
B
C 209.11 154.25
D
E
F 49.02 57.64
G 30.65
H 22.22
I 0
VUE = S/.522.89
VSN = S/.522.89 x 24.84 = S/.12,988.59

BAO: Columnas, vigas y albailera armada; Techo aligerado; Piso con cermica nacional;
Tarrajeo Frotachado; Puerta de madera selecta; Bao completo con maylica de color; Agua
Fra, corriente monofsica.

AREA: 4.30 m2

Puertas Inst.
Tipo Muro Techo Piso y Revestimiento Baos Elctricas y
ventanas Sanitarias
A
B
C 209.11 154.25
D 76.31
E
F 40.24 57.64
G 30.65
H
I 0
VUE = S/.568.20
VSN = S/.568.20 x 4.3 = S/.2,443.26

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SEGUNDO PISO

DORMITORIO C/BAO: Columnas, vigas y albailera armada; Techo aligerado; Piso con
cermica nacional; Tarrajeo Frotachado; Ventanas de aluminio y puertas de madera selecta;
Bao completo con maylica de color; Agua Fra, corriente monofsica.

AREA: 29.3 m2

Puertas Inst.
Tipo Muro Techo Piso y Revestimiento Baos Elctricas y
ventanas Sanitarias
A
B
C 209.11 154.25 49.06
D 87.95 76.31
E
F 57.64
G 30.65
H
I
VUE = S/.664.97
VSN = S/.664.97 x 29.3 = S/.19,483.62

DORMITORIOS: son tres dormitorios, Columnas, vigas y albailera armada; Techo aligerado;
Piso cemento pulido H; Tarrajeo Frotachado; Ventanas de aluminio y puertas de madera selecta;
Corriente monofsica.

AREA: 24.54 m2 + 15.27 m2 + 18.74 m2 = 58.55 m2

Puertas Inst.
Tipo Muro Techo Piso y Revestimiento Baos Elctricas y
ventanas Sanitarias
A
B
C 209.11 154.25
D 76.31
E
F 57.64
G 30.65
H 22.22
I 0
VUE = S/.550.18
VSN = S/.550.18 x 58.55 = S/.32,213.04

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SALA ESTAR: Columnas, vigas y albailera armada; Techo aligerado; Piso cemento pulido;
Tarrajeo Frotachado; Sin puerta ni ventana; Corriente monofsica.

AREA: 18.47 m2

Puertas Inst.
Tipo Muro Techo Piso y Revestimiento Baos Elctricas y
ventanas Sanitarias
A
B
C 209.11 154.25
D
E
F 57.64
G 30.65
H 22.22
I 0 0
VUE = S/.473.87
VSN = S/.473.87 x 18.47 = S/.8,752.38

BAO: Columnas, vigas y albailera armada; Techo aligerado; Piso con cermica nacional;
Tarrajeo Frotachado; Puerta de madera selecta; Bao completo con maylica de color; Agua
Fra, corriente monofsica.

AREA: 9.19 m2

Puertas Inst.
Tipo Muro Techo Piso y Revestimiento Baos Elctricas y
ventanas Sanitarias
A
B
C 209.11 154.25
D 76.31
E
F 40.24 57.64
G 30.65
H
I 0
VUE = S/.568.20
VSN = S/.568.20 x 9.19 = S/.5,221.76

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TERCER PISO

CUARTO DE SERVICIO: Ladrillo sin elementos de concreto armado; Techo de teja; cemento
pulido; pintado en ladrillo; madera corriente con marcos en las puertas; Bao sin maylica; Agua
Fra, corriente monofsica.

AREA: 12.91 m2

Puertas Inst.
Tipo Muro Techo Piso y Revestimiento Baos Elctricas y
ventanas Sanitarias
A
B
C
D 202.22
E
F 20.08 11.46
G 26.48 30.65
H 22.22 18.91
I
VUE = S/.332.02
VSN = S/.332.02 x 12.91 = S/.4,286.38

CUADRO RESUMEN

Valor Similar Nuevo en nuevos soles

VSN
por metro cuadrado de rea techada
Sala comedor y bar S/.32,366.07
Cocina S/.5,693.36
Consultorio S/.12,283.61
Cochera S/.12,988.59
Bao S/.2,443.26
Dormitorio c/bao S/.19,483.62
de dormitorios S/.32,213.04
Sala de estar S/.8,752.38
Bao S/.5,221.76
Cuarto de servicio S/.4,286.38
Valor Similar Nuevo Total S/. 135,732.07

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Depreciacin

De acuerdo a la antigedad de la vivienda es de 5 aos y su estado de conservacin es bueno

por lo tanto se le aplicar un porcentaje de depreciacin de 5% al valor de la edificacin.

Porcentajes para el clculo de la depredacin por antigedad y estado de conservacin

segn el material estructural predominante para casas habitacin, departamentos para
viviendas incluido los ubicados en edificios

%= 5% (Segn tabla)
Depreciacin = VSN x %P
Depreciacin = s/. 135,732.07 x 5% = S/. 6,786.60

Valor de la edificacin = VE = VSN - D

VE = S/.135,732.07 - S/.6,786.60

VE = S/. 128,945.47

VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION

Valor de la Tasacin de la Edificacin total ser:

VTP = VT + VE

VT= Valor del terreno = S/ 4,800.00

VE = Valor de la edificacin = S/. 128,945.47

VT + VE = 4,800.00 + 128,945.47 = S/. 133,745.47

VTP = S/. 135,732.07 Ciento treinta y cinco mil setecientos treinta y dos
con 7/100 Nuevos Soles

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PORCENTAJE DE DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSEVACION SEGN EL

MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASA HABITACIN, DEPARTAMENTOS
PARA VIVIENDAS INCLUIDO LOS UBICADOS EN EDIFICIOS.

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PLANO ARANCELARIO DE LA ZONA:

TERENO URBANO

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