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da a da del administrador
de propiedad horizontal
por Beatriz Vieira Ordez

NDICE

INTRODUCCIN

1.
MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL
1.1 Qu es la Constitucin
1.2 Derechos fundamentales.
1.3 El Derecho de Peticin.
1.3.1 Forma de las peticiones.
1.3.2 Alcance y trmino del derecho de Peticin.
1.3.3 Minuta del Derecho de Peticin.
1.4 La Accin de Tutela.
1.4.1 Aspectos a tener cuenta en una Accin de Tutela.
1.5 Minuta Accin de Tutela.
1.6 El Debido Proceso.
1.7 El Poder.
1.7.1 Minuta del Poder para iniciar proceso ejecutivo.
1.7.2 Minuta de Acuerdo o Convenio de Pago.
2.
2.1

VINCULACIN DEL ADMINISTRADOR

DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Minuta de Contrato de Prestacin de Servicios
Profesionales de Administracin de Propiedad
Horizontal.

3.
3.1
3.2
3.3
3.4

MINUTAS LABORALES
Qu es el derecho laboral.
Contrato de Trabajo.
Minuta de contrato laboral a trmino fijo.
Minuta de contrato laboral a trmino indefinido.

4.
4.1

LA QUERELLA
Modelo de demanda (querella) de amparo
domiciliario.

5.

MINUTAS DE RGIMEN DE PROPIEDAD

HORIZONTAL
Minuta de constitucin del ttulo para cobro
de expensas comunes.
Trmite de licencias urbanas.
Minuta de de reforma al reglamento
de propiedad horizontal.
Minuta de comunicacin de advertencia
del uso de vivienda turstica.
Acta de entrega y recibo de administracin.

5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
6.
6.1
6.2
6.3
6.4

EL SERVICIO PBLICO DE ENERGA

ELCTRICA EN COLOMBIA
Extractos ley 142 de 1994.
Principios generales.
Energa elctrica y gas combustible.
Las facturas.

INTRODUCCIN
Colombia no escapa a la urgente necesidad de
establecer polticas que propendan por un adecuado
desarrollo urbanstico, en virtud del acelerado
crecimiento de nuestras reas urbanas; y en ese
proceso de crecimiento, las ciudades evidencian
problemas de sper poblacin, hacinamiento y
agotamiento del suelo, situaciones que redundan
en un deterioro ostensible de la calidad de vida
de sus habitantes. Es en este espacio, donde la
propiedad Horizontal cobra cada vez ms un papel
protagnico, al darle solucin a los problemas antes
planteados; las tendencias constructivas se enfocan
en proyectos sometidos al Rgimen de Propiedad
Horizontal, incluso ya podemos observar proyectos
de Vivienda de Inters Social - VIS - incursionando
exitosamente en l; con lo cual se busca por parte del
Estado garantizar a los habitantes de un territorio el
uso racional del suelo y simultneamente, el acceso a
vivienda digna, precepto constitucional obligante para
el Gobierno Nacional.
La ley 675 del 2001, ms conocida como Ley de
Propiedad Horizontal es desarrollada dentro de una
obligante observancia y aplicacin de aspectos
como la funcin social y ecolgica de la propiedad, la
convivencia pacfica y solidaridad social, respeto de la
dignidad humana, libre iniciativa empresarial, derecho
al debido proceso; aspectos recogidos en sus
principios rectores, para garantizar el ejercicio de los
derechos y obligaciones de todas aquellas personas
que habitan en inmuebles sometidos a ella o que de
una u otra forma tienen relacin con el rgimen; A la
Ley 675 del 2001 se le reconoce ser una compilacin
normativa de los regmenes anteriores, como el
Decreto Ley 1286 de 1948, convirtindose el 29 de
diciembre en la Ley 182 de 1948; Ley 16 de 1985, el
Decreto 1365 de 1986.
Este manual busca guiar al administrador de la
propiedad horizontal a la solucin sencilla y prctica
de todos aquellos asuntos que surjan en el ejercicio
diario de sus funciones; bajo el entendido que al ser
el representante legal de la propiedad horizontal que
administra, todas las actuaciones que ejercite en
desarrollo de la designacin recibida, recaen sobre
la persona jurdica denominada edificio, conjunto
o centro comercial. Las minutas aqu presentadas
obedecen a una consulta realizada a travs de varios
medios, donde se evidencia que estos son los temas
de diaria ocurrencia en la actividad de administrar
inmuebles sometidos al rgimen.

1. MINUTAS
DE CONTENIDO

CONSTITUCIONAL

 CAPTULO I

CAPTULO I
MINUTAS DE CONTENIDO
CONSTITUCIONAL
1.1 QU ES LA CONSTITUCIN
La Constitucin es un texto jurdico-poltico
que fundamenta el ordenamiento del
poder poltico en nuestro pas, siendo
la Constitucin la norma suprema que
prevalece sobre cualquier otra normativa
o ley. Esta condicin de superioridad se
encuentra consagrada en el artculo 4,
donde se le establece como norma de
normas.
Entendindose que frente al orden
jerrquico de nuestras normas existe la
supremaca constitucional, no pueden
crearse normas que estuviesen en un
nivel superior a ella; es esta la expresin
directa de la voluntad del Constituyente y
por ello las autoridades no podrn ordenar
ni aplicar medidas o actuaciones contrarias
a la Constitucin.
El derecho constitucional como rama
del derecho pblico, procura el anlisis y
control de las leyes fundamentales que
rigen al Estado Colombiano. Tiene como
objeto el estudio la forma de gobierno, la
garanta de derechos y la regulacin de
los poderes pblicos, en su relacin con
los ciudadanos como entre sus distintos
rganos.
La Constitucin, al ostentar la supremaca
normativa, slo puede ser modificada bajo
ciertas condiciones excepcionales que se
encuentran establecidas en su contenido.
En su estructura, la constitucin contempla
un prembulo, una parte dogmtica donde
se plasman los derechos fundamentales
procesales y sustantivos y una parte
orgnica.

En este captulo daremos a conocer

la nocin bsica de alguno de los
derechos fundamentales consagrados
en la Constitucin Poltica de 1991, y
desarrollaremos minutas en los aspectos
ms utilizados en el rgimen de propiedad
horizontal, tales como el derecho de
peticin, la accin de tutela y la observancia
del debido proceso.
1.2 DERECHOS FUNDAMENTALES
Los derechos fundamentales son aquellos
derechos individuales de las personas y
que le pertenecen al ser humano en razn
a su dignidad humana. Son derechos,
ligados indisolublemente a la persona
y tienen carcter universal. Acorde con
esa naturaleza, la Constitucin Poltica
colombiana los reconoce en el Art. 5 como
derechos inalienables de la persona y en
el Art. 94 como derechos inherentes a la
persona humana.
El reconocimiento y el establecimiento de
garantas de los derechos fundamentales
de los ciudadanos, es una de las
caractersticas de un Estado Social
de derechos. La Corte Constitucional
determin unos criterios y requisitos de
distincin, que permiten identificar un
derecho de naturaleza fundamental de
otros, diferencindolos en primer aspecto
por un sealamiento expreso de ellos en
nuestra Constitucin Poltica, en el Ttulo II
Captulo primero.
En segundo aspecto, tenemos aquellos
derechos que aunque no son considerados
fundamentales, adquieren esa categora por
convexidad. En tercer aspecto, encontramos
aquellos derechos contenidos en tratados
y convenios internacionales, ratificados por
el Estado Colombiano.
5

 CAPTULO I

1.3 EL DERECHO DE PETICIN

Es un derecho de rango Constitucional
consagrado en el artculo 23 de nuestra
constitucin poltica, a travs del cual se
otorga a todos los ciudadanos sin ningn
tipo de excepcin, el ejercicio del derecho
a presentar peticiones respetuosas a las
autoridades, para que se les suministre
informacin sobre situaciones de inters
general y/o particular. Art, 23 C.N reza:
Toda persona tiene derecho a presentar
peticiones respetuosas a las autoridades,
por motivos de inters general o particular
y a obtener pronta resolucin. El legislador
podr reglamentar su ejercicio ante
organizaciones privadas, para garantizar los
derechos fundamentales.
El artculo 5 del Cdigo Contencioso
Administrativo, viene a desarrollar este
principio constitucional en los siguientes
trminos:
1.3.1 FORMA DE LAS PETICIONES
Las Peticiones pueden ser presentadas
en forma escrita o verbal. Toda persona
podr hacer peticiones respetuosas a las
autoridades, verbalmente o por escrito,
a travs de cualquier medio. Las escritas
debern contener, por lo menos:
1. La designacin de la autoridad a la que
se dirigen.
2. Los nombres y apellidos completos del
solicitante y de su representante legal o
apoderado, si es el caso, con indicacin del
documento de identidad y de la direccin.
3. El objeto de la peticin.
4. Las razones en que se apoya.
6

5. La relacin de documentos que se

acompaan.
6. La firma del peticionario, cuando fuere
el caso.
Si quien presenta una peticin verbal
afirma no saber o no poder escribir y
pide constancia de haberla presentado,
el funcionario la expedir en forma
sucinta. Las autoridades podrn exigir, en
forma general, que ciertas peticiones se
presenten por escrito. Para algunos de
estos casos, podrn elaborar formularios
para que los diligencien los interesados en
todo lo que les sea aplicable y aadan las
informaciones o aclaraciones pertinentes.
A la peticin escrita se podr acompaar una
copia que, autenticada por el funcionario
respectivo, con anotacin de la fecha de
su presentacin y del nmero y clase de
los documentos anexos, tendr el mismo
valor legal del original y se devolver al
interesado. Esta autenticacin no causar
derecho alguno a cargo del peticionario.
1.3.2 ALCANCE Y TRMINO
DEL DERECHO DE PETICIN
Los particulares pueden solicitar y tener
acceso a la informacin y documentacin
que repose en las diferentes entidades,
siempre y cuando no se trate de
informacin que por ley no tengan el
carcter de reservados, caso en los cuales
no procede el derecho de peticin.
El trmino para resolver las peticiones es:
Quince (15) das para contestar quejas,
reclamos y manifestaciones.
Diez (10) das para contestar peticiones de
informacin.
Treinta (30) das para contestar consultas.

 MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL

La Corte Constitucional con ponencia

del magistrado Dr. Alfredo Beltrn Sierra,
en sentencia C-318 del 2002, faculta al
ejercicio del derecho de peticin dentro
del Rgimen de Propiedad Horizontal,
bajo el entendido de que los moradores
no propietarios de inmuebles sometidos
al rgimen de propiedad horizontal, podrn
ejercer ante las autoridades internas del
mismo el derecho de peticin, as como el
de ser odos en las decisiones que puedan
afectarlos, conforme a lo expuesto en la
parte motiva de esta sentencia.
1.3.3 MINUTA DE DERECHO
DE PETICIN
Ciudad y Fecha.
Seores
(Empresa prestadora de servicios pblicos)
(Direccin)
E. S. D.
Ref. Derecho de Peticin en inters
particular
(Nombres y apellidos peticionario), mayor
de edad, identificado con la cdula de
ciudadana nmero_____ de____________;
actuando en calidad de administrador y
representante legal del (nombre edificio,
conjunto o centro comercial) identificado
con NIT___________, ubicado en (direccin
del inmueble), en ejercicio del derecho
fundamental de peticin, que trata el
artculo 23 de la Constitucin Poltica,
solicito a ustedes se sirvan:
PETICION(ES):
1. Se realice revisin tcnica para la
verificacin del consumo del servicio de
________________________ suministrado al
(nombre edificio), ubicado en la (direccin)
de esta ciudad.
2. Se realice la correccin de la facturacin
_________________correspondiente al mes

__________del presente ao, el cual fue

emitida con fundamento a (describir las
causas. Ejemplo: mal funcionamiento del
contador; no haber tenido en cuenta el pago
del mes de ____________________; no haber
suministrado el servicio; etc.).
3. Se deduzcan los valores de las facturas
_____________________por existir un acuerdo
de pago suscrito el _____________________.
(Nota: Describir todos los aspectos que se
consideren se deben solicitar a la empresa
prestadora del servicio, inclusive informacin
sobre algn tema de inters).

Anexos:
Certificado de Representacin Legal del
(nombre edificio)
Facturas ________ de fecha ___________
Acuerdo de pago No._______ de fecha _____
Lo anterior lo requiero para conocer e iniciar
las actuaciones en defensa de los intereses
de mi representado. Recibir contestacin
en la (direccin) ________________________
Telfono__________________ de esta ciudad.
Atentamente:
_______________________________
Firma:
Nombre y Cdula de Ciudadana No.:
1.4 LA ACCIN DE TUTELA
Es un instrumento jurdico creado por la
Constitucin de 1991, cuyo objetivo est
determinado en brindar garanta a todas
las personas que sientan la necesidad de
proteger sus derechos fundamentales de
una inminente vulneracin o amenaza de
una autoridad pblica o incluso privada,
ya sea por accin u omisin; por lo cual
se puede reclamar ante los jueces la
proteccin inmediata de los derechos
constitucionales fundamentales; en este
sentido el
7

 CAPTULO I

Artculo 86 C.P, reza: Toda persona

tendr accin de tutela para reclamar ante
los jueces, en todo momento y lugar,
mediante un procedimiento preferente y
sumario, por s misma o por quien acte en
su nombre, la proteccin inmediata de sus
derechos constitucionales fundamentales,
cuando quiera que estos resulten vulnerados o
amenazados por la accin o la omisin de
cualquier autoridad pblica. La proteccin
consistir en una orden para que aquel
respecto de quien se solicita la tutela,
acte o se abstenga de hacer. El fallo, que
ser de inmediato cumplimiento, podr
impugnarse ante el juez competente y,
en todo caso, ste lo remitir a la Corte
Constitucional para su eventual revisin.
Esta accin slo proceder cuando el
afectado no disponga de otro medio de
defensa judicial, salvo que aquella se utilice
como mecanismo transitorio para evitar un
perjuicio irremediable.
En ningn caso podrn transcurrir ms de
diez das entre la solicitud de tutela y su
resolucin.
La ley establecer los casos en los
que la accin de tutela procede contra
particulares encargados de la prestacin de
un servicio pblico o cuya conducta afecte
grave y directamente el inters colectivo,
o respecto de quienes el solicitante se
halle en estado de subordinacin renuente
o indefensin. La accin de tutela est
reglamentada por los Decretos 2591 de
1991, 306 de 1992 y 1382 de 2000.
1.4.1 ASPECTOS A TENER CUENTA
EN UNA ACCIN DE TUTELA:
1. Puede presentarla cualquier persona,
pues no requiere de abogado.
2. El juez tiene que decidirla dentro de los
diez das siguientes a su admisin, para
fallarla.
8

3. De haber decisin en contrario, el fallo

puede ser impugnado dentro de los tres
das siguientes a su notificacin.
4. El cumplimiento del fallo, es obligatorio
e inmediato.
5. De no acatarse el fallo, puede ser
impugnado por la parte favorecida.
1.5 MINUTA ACCIN DE TUTELA.
Ciudad y fecha
SEOR:
JUEZ: ________________________
(Decreto 1382 / 2000) (REPARTO)
CIUDAD
Referencia: Accin de Tutela en Inters
Particular
Accionante: (Nombre edificio)
Accionado:
(Nombre persona natural o jurdica que
vulnera derecho)
(Nombres y Apellidos), mayor de edad,
identificado con la cdula de ciudadana
nmero________, actuando en calidad
de administrador y representante legal
del (nombre edificio, conjunto o centro
comercial) identificado con NIT __________;
acudo ante su despecho con el fin de
interponer ACCIN DE TUTELA, contra
________________, con el objeto de que
se protejan los derechos constitucionales
fundamentales de (amenazados o
vulnerados) a __________(ejemplo: derecho
de peticin, debido proceso, la igualdad,
etc.), con fundamento en los siguientes:
HECHOS
(Describir amplia y detalladamente
los hechos que generan la amenaza o
vulneracin de los derechos).

 MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL

DERECHOS CUYA PROTECCIN

SE DEMANDA
(Indicar cules son los derechos fundamentales
que se consideran vulnerados).
PRETENSIONES
Con fundamento en los hechos relacionados,
solicitud del seor Juez disponer y ordenar
a la parte accionada y a favor mo, lo
siguiente:
Tutelar mi derecho fundamental a_______
______________, en consecuencia ordenar
que en un trmino no mayor a 48 horas se
(describir la pretensin, ejemplo:
Se d respuesta a la peticin incoada
el __________ el cual no ha sido respondida.)
PRUEBAS
Con el fin de establecer la vulneracin de
mis derechos fundamentales, solicito se
sirva practicar las siguientes pruebas:
1. Testimoniales.
2. Documentales.
3. Inspeccin Judicial.
(Se deben relacionar todas las pruebas que
se consideren pertinentes y conducentes,
para demostrar la vulneracin o amenaza
del derecho).
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Fundamento esta accin en el artculo
86 de la Constitucin Poltica y sus
decretos reglamentarios 2591 y 306 de
1992. Igualmente en los artculos 8 de la
Declaracin Universal de los Derechos
Humanos, 39 del Pacto de Derechos
Civiles y Polticas y 25 de de la Convencin
de los Derechos Humanos.

COMPETENCIA
Es usted, seor Juez, competente para
conocer del asunto, por la naturaleza de
los hechos, por tener jurisdiccin en el
domicilio de la entidad accionada y de
conformidad con lo dispuesto en el decreto
1382 de 2000.
JURAMENTO
Manifiesto seor Juez, bajo la gravedad
del juramento, que no he interpuesto otra
accin de tutela por los mismos hechos
y derechos aqu relacionados, ni contra la
misma autoridad.
ANEXOS
Una copia de la demanda para el archivo
del juzgado.
Certificado de Representacin Legal del
edificio. Los documentos que relaciono
como pruebas, en (cantidad) folios.
NOTIFICACIONES
La parte accionante recibir
Notificaciones en:_____________________
La parte accionada recibir
Notificaciones en:_____________________
Del seor Juez.
Atentamente,
_________________________
Nombres y apellidos
Cdula de Ciudadana
1.6 EL DEBIDO PROCESO
Es un derecho fundamental consagrado en
la Constitucin Poltica de Colombia en el
artculo 29 y contiene las garantas mnimas
necesarias para el derecho procesal; en
materia de imponer sanciones o penas, se
entiende que es el pilar fundamental del
derecho procesal en Colombia, reza:
9

 CAPTULO I

Artculo 29. El debido proceso se aplicar

a toda clase de actuaciones judiciales y
administrativas. Nadie podr ser juzgado
sino conforme a leyes preexistentes al
acto que se le imputa, ante juez o tribunal
competente y con observancia de la
plenitud de las formas propias de cada
juicio. En materia penal, la ley permisiva
o favorable, aun cuando sea posterior, se
aplicar de preferencia a la restrictiva o
desfavorable.
Toda persona se presume inocente,
mientras no se la haya declarado
judicialmente culpable.
Quien sea sindicado tiene derecho a la
defensa y a la asistencia de un abogado
escogido por l o de oficio, durante la
investigacin y el juzgamiento; a un
debido proceso pblico, sin dilaciones
injustificadas; a presentar pruebas y a
controvertir las que se alleguen en su contra;
a impugnar la sentencia condenatoria y a
no ser juzgado dos veces por el mismo
hecho. Es nula, de pleno derecho, la prueba
obtenida con violacin del debido proceso.
En este sentido, observamos en la
constitucin que para la aplicacin del
debido proceso se consagra a toda clase
de actuaciones judiciales y administrativas.
Existe una clara prohibicin de juzgar a
una persona bajo el amparo de leyes no
vigentes al momento de la comisin del
hecho que se imputa. En este sentido,
nadie podr ser juzgado sino conforme a
las leyes preexistentes al acto que se le
imputa.
La aplicacin del principio de favorabilidad en
la ley penal.
La garanta de ejercer su derecho a la
defensa.
La facultad de presentar y controvertir
pruebas e impugnar decisiones durante
10

el debido proceso, tendientes a asegurar

un resultado justo y equitativo dentro del
proceso y a permitir la oportunidad de ser
odo y hacer valer sus derechos frente al
juez o autoridad competente.
La ley 675 del 2001, entendiendo este
deber legal de observar el derecho
fundamental al debido proceso, lo incorpora
entre sus principios fundamentales; de
all que en el artculo 2 numeral 5 hace
referencia a l, as:
5. Derecho al debido proceso.
Las actuaciones de la asamblea o del
consejo de administracin, tendientes
a la imposicin de sanciones por
incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias,
debern
consultar
el
debido proceso, el derecho de defensa,
contradiccin e impugnacin.
En el mismo sentido y en desarrollo del
derecho al debido proceso, el artculo 60 de
la ley 675 del 2001, impone a la asamblea
o al concejo de administracin el respeto
al debido proceso, derecho de defensa,
contradiccin e impugnacin, as como
la consagracin de las faltas y sanciones
a imponerse dentro de las actuaciones
internas del rgimen, consagracin que
reza:
Artculo 60. Las sanciones previstas en
el artculo anterior sern impuestas por
la asamblea general o por el consejo de
administracin, cuando se haya creado y
en el reglamento de propiedad horizontal
se le haya atribuido esta facultad.
Para su imposicin se respetarn los
procedimientos contemplados en el
reglamento de propiedad horizontal,
consultando el debido proceso, el derecho
de defensa y contradiccin e impugnacin.
Igualmente
deber
valorarse
la
intencionalidad del acto, la imprudencia o

 MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL

negligencia, as como las circunstancias

atenuantes y se atendern criterios de
proporcionalidad y graduacin de las
sanciones, de acuerdo con la gravedad
de la infraccin, el dao causado y la
reincidencia.
PARGRAFO. En el reglamento de
propiedad horizontal se indicarn las
conductas objeto de la aplicacin de
sanciones, con especificacin de las que
procedan para cada evento, as como la
duracin razonable de las previstas en los
numerales 1 y 2 del artculo precedente, de
la presente ley.
1.7 EL PODER
El poder en Colombia reviste una doble
condicin. por una parte es un mandato y
por otra es un contrato, a travs del cual una
parte - mandante - confa a otra, - mandatario,
la representacin y gestin de uno o ms
negocios, por cuenta y riesgo de la primera.
Este contrato puede ser gratuito o
remunerado; en nuestro medio es usual
pactar una remuneracin.
El mandato se llama especial cuando
comprende uno o ms negocios
singularmente determinados; y si se
confiere para todos los negocios del
mandante, este mandato es general.
Salvo algunas excepciones contempladas
en la ley como el poder general, el mandato
es un contrato consensual, esto es, que se
perfecciona con el simple consentimiento
de las partes sin necesidad de formalidad
especial.

1.7.1 ASPECTOS A TENER CUENTA

EN UNA ACCIN DE TUTELA:
Seor
JUEZ:______________
CIVIL DEL CIRCUITO DE________________
(REPARTO)
E. S.D.
___________________mayor y vecino de
esta ciudad, identificado como aparece al
pie de mi correspondiente firma, actuando
como administrador y representante legal
del (nombre edificio) con NIT_________,
ubicado en la_________________________;
respetuosamente manifiesto a usted que
mediante el presente escrito confiero
poder especial, amplio y suficiente al
Doctor.______________________________,
mayor y vecino de esta ciudad, abogado
en ejercicio, identificado con la cdula
de ciudadana No. __________, expedida
en____________________, y portador de la
Tarjeta Profesional No._________________,
del C. S. de la J., para que en mi nombre
inicie y lleve hasta su culminacin
demanda ejecutiva ordinaria contra
________________, identificado con la C.C
No. __________________________, persona
igualmente mayor y de esta vecindad, por
encontrarse en mora en el pago de las
expensas comunes de la persona jurdica
(nombre edificio).
Mi apoderado queda facultado para iniciar
la demanda, tramitar, transigir, desistir,
sustituir, recibir y dems facultades propias
del cargo.
Ruego seor juez, conferirle personera
para actuar en los trminos y para los fines
del presente mandato del seor juez.
11

 CAPTULO I

Atentamente.
______________
C.C. No.___de___
Acepto: __________
C.C. No.__________de._______
T.P. No.__________C. S. de la J.
1.7.2 MINUTA DE CONVENIO
DE PAGO
Entre los suscritos, por una parte
______________, quien obra en nombre
propio y seguir denominndose en
el presente convenio simplemente
EL DEUDOR y _______________________,
quien obra en nombre y representacin de
(nombre edificio),
ubicado
en_______________,
que
en lo sucesivo se designar como
EL ACREEDOR, hemos acordado celebrar
un acuerdo de pago que consta de los
siguientes puntos:
PRIMERO. Deuda. EL DEUDOR posee
con el edificio _________________________
acreedor) una obligacin equivalente
a_________________, ($_______________)
correspondiente a las expensas comunes
ordinarias de los meses de _____________
del ao ___________, discriminados as:
Capital_________($_____);
Honorarios
____________($______________); Intereses
de mora (Discriminar cada mes y el inters
bancario correspondiente),
para un total de _______________________;
SEGUNDA. Proceso Ejecutivo.
La obligacin relacionada se encuentra
vencida desde el___________ de ________
de________, para lo cual se ha otorgado
poder a un profesional del derecho, para
que inicie el cobro ejecutivo contra
EL DEUDOR.
12

TERCERO Acuerdo de Pago Debido a

(situacin que aduzca el deudor),
las partes de comn acuerdo han llegado al
siguiente arreglo:
EL ACREEDOR acepta la siguiente forma
de pago para el cumplimiento de la
obligacin relacionada, dejando consignado
de manera expresa que este acuerdo o
convenio de pago de ninguna manera
constituye novacin o alguna otra figura
que importe extincin de la obligacin
objeto del arreglo.
Los trminos del arreglo se establecen as:
a) la obligacin representada en_______,
se cancelar en un trmino de
__________________ (tiempos pactados);
b) para abonos de capital se conceden ___
meses y la rebaja de los inters moratorios
en un ________________%; EL DEUDOR
se obliga a cubrir intereses (segn acuerdo)
a la tasa del ________________ por ciento.
Los intereses que se pactan se cobrarn
tan solo sobre el capital.
CUARTA. Condicin Resolutoria.
El incumplimiento de una de cualquiera
de las obligaciones que contrae EL
DEUDOR, deja en libertad AL ACREEDOR
para iniciar o continuar el cobro ejecutivo
de la obligacin, sin que deba mediar
reconvencin alguna.
En seal de conformidad se firma en la
ciudad de___________a los ________ das
de_____________de___________
___________________
Administrador
___________________
Deudor

2..VINCULACIN
DEL ADMINISTRADOR
DE PROPIEDAD
HORIZONTAL

 CAPTULO I

2. VINCULACIN
DEL ADMINISTRADOR
DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La ley 675 del 2001 consagra en el
artculo 60 que la representacin legal de
la persona jurdica, sometida al rgimen
de propiedad horizontal corresponder a
un ADMINISTRADOR, cuya designacin
la har la asamblea o el consejo de
administracin cuando este rgano
existiese; de tal forma que la vinculacin
establecida, est enmarcada en un contrato,
en cuya decisin la ley deja en libertad a
la copropiedad para establecerla, ya sea
por contrato de prestacin de servicios
o por contrato laboral. En todo caso esa
decisin es potestativa de la asamblea y el
cumplimiento de esa decisin lo realiza el
concejo de administracin en cabeza de su
presidente, quien firma la modalidad que
se haya decidido.
En este sentido, reza:
ARTCULO 50.
NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR.
La representacin legal de la persona
jurdica y la administracin del edificio
o conjunto correspondern a un
administrador, designado por la asamblea
general de propietarios en todos los
edificios o conjuntos, salvo en aquellos
casos en los que exista el consejo de
administracin, donde ser elegido por
dicho rgano para el perodo que se prevea
en el reglamento de copropiedad.
Los actos y contratos que celebre en
ejercicio de sus funciones se radican en
la cabeza de la persona jurdica, siempre y
cuando se ajusten a las normas legales y
reglamentarias (___).
14

PARGRAFO 1o.
Para efectos de suscribir el contrato
respectivo de vinculacin con el
administrador, actuar como representante
legal de la persona jurdica el Presidente del
Consejo de Administracin o, cuando este
no exista, el Presidente de la Asamblea
General.
2.1 MINUTA DE CONTRATO
DE PRESTACIN DE SERVICIOS
PROFESIONALES
DE ADMINISTRACIN
DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Nosotros, (nombre del Presidente del
Consejo de Administracin) actuando a
nombre del (nombre del edificio), persona
jurdica sometida al rgimen de propiedad
horizontal, con personera jurdica nmero
__________________________________de
fecha: __________________de la Alcalda
de________, con domicilio principal
en______________en_________________,
quien para los efectos de la suscripcin del
presente contrato ser representada por el
Presidente del Consejo de Administracin,
en cumplimiento al artculo 50 de la ley 675
del 2001, pargrafo 1 que reza:
Para
efectos
de
suscribir
el
contrato respectivo de vinculacin
con el administrador, actuar como
representante legal de la persona jurdica
el presidente del Consejo de Administracin
o, cuando ste no exista, el Presidente
de la Asamblea General, es as como el
seor______________, mayor y de esta
vecindad, identificado con la cdula de
ciudadana No. ______________
expedida en__________________________,
plenamente facultado por Acta nmero
___________________________________ ,
de fecha____________, del Consejo de
Administracin y quien en adelante se

 VINCULACIN DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL

llamar CONTRATANTE, por una parte,

y por la otra (nombre persona natural
o jurdica que va a ser administrador),
identificado con la cdula de ciudadana
No.________________
expedida
en
_______(NIT si fuese persona jurdica)
quien para los efectos de este contrato se
denominar el CONTRATISTA, acordamos
celebrar el contrato de prestacin de
servicios profesionales independientes de
administracin, regido por las siguientes
clusulas:
Primera. Objeto.
El CONTRATISTA en calidad de
Administrador se obliga para con el
CONTRATANTE a cumplir con las normas
y funciones contenidas en la ley 675
del 2001 y decretos reglamentarios,
las normas urbansticas; el reglamento
de propiedad horizontal que rige a la
persona jurdica______________ (nombre
del edificio), desarrollar las facultades de
ejecucin, conservacin, representacin,
recaudo, coordinacin y desarrollo de los
proyectos aprobados por la copropiedad,
de conformidad con el presupuesto
vigente para el ao de_______________.
Segunda. Plazo.
El plazo de este contrato es de un (1)
ao contado a partir de la suscripcin del
mismo, el cual podr prorrogarse por
acuerdo entre las partes, con antelacin de
un mes a la fecha de su expiracin.
Tercera. Precio.
El valor total del contrato es por la
suma de__________________ de pesos
($_______________),
pagadero
en
mensualidades de __________($________),
los cuales sern pagados por el
CONTRATANTE el ltimo da hbil de
cada mes en que haya prestado el servicio

el CONTRATISTA, previa presentacin de

la cuenta de cobro correspondiente.
Cuarta. Obligaciones del CONTRATANTE.
(a). Facilitar el acceso a la informacin que
sea necesaria, de manera oportuna, para la
debida ejecucin de este contrato;
(b). Pagar el valor del contrato dentro de
los trminos, cuantas y condiciones ya
estipuladas;
(c). Permitir el cumplimiento de las funciones
determinadas en la ley y decretos
reglamentarios, sin ejercer ningn tipo de
actuacin tendiente a impedirlo.
(d). Las dems que la ley o el reglamento
imponga.
Quinta. Obligaciones a cargo del
CONTRATISTA. El CONTRATISTA deber
cumplir en forma eficiente y oportuna las
actividades y funciones encomendadas
conforme a las estipulaciones legales, al
reglamento de propiedad horizontal, a las
necesidades del servicio y a las condiciones
pactadas en el presente contrato. Adems
deber:
(a). Cumplir con los deberes que la
designacin de administrador le imponga
conforme al Reglamento de Propiedad
Horizontal, a las leyes y a decretos vigentes.
(b). Representar al CONTRATANTE
conforme a la ley, decretos y al Reglamento
de Propiedad Horizontal, que se entienden
conocidos y aceptados a la firma del
presente contrato por las Partes.
(c). Suscribir los contratos de personal o
aquellos que requiera la persona jurdica
sometida al rgimen.
15

 CAPTULO I

(d). Las dems que sean necesarias para el

buen desarrollo de este contrato.
Sexta. Vigilancia.
El CONTRATANTE directamente supervisar
el servicio profesional contratado en el
presente documento y podr formular
las observaciones del caso, con el fin
de ser analizadas conjuntamente con el
CONTRATISTA y efectuar las correcciones
o modificaciones a que hubiere lugar,
siempre que dichas observaciones no
impidan el libre ejercicio del administrador.
Sptima.Independencia del CONTRATISTA.
El CONTRATISTA efectuar personal y
autnomamente la ejecucin del presente
contrato, de acuerdo con las necesidades
que el servicio requiera y las disposiciones
legales.

terminado por mutuo acuerdo de las partes;

por vencimiento del trmino del mismo; o
en forma unilateral por el incumplimiento
de las obligaciones que emanen de este
contrato.
Dcima segunda. Domicilio contractual.
Para todos los efectos de ley, el domicilio
contractual es la ciudad de______________y
las notificaciones sern recibidas por las
partes en las siguientes direcciones:
El CONTRATANTE ____________________;
El CONTRATISTA _____________________.
Dcima tercera. Ciudad y fecha.
El presente contrato se firma por las partes
en dos originales del mismo tenor y ante dos
testigos hbiles, a los________________,
en la ciudad de _________________

Octava. Garantas: El CONTRATISTA se

obliga a amparar el cumplimiento del
presente contrato a travs de la obtencin
de una pliza constituida por el 100%
del valor del contrato, ante una entidad
legalmente constituida y reconocida en
el pas, por el trmino de duracin del
contrato y cuatro meses ms.

CONTRATANTE,

Novena. Exclusin de relacin laboral.

Las partes acuerdan expresamente que
no existe ni habr relacin de carcter
laboral entre el CONTRATANTE y el
CONTRATISTA, ni entre esta ltima y el
personal que utilice en la ejecucin del
presente contrato.

C.C.No________________
de____________________

Dcima. Cesin. El CONTRATISTA no

podr ceder parcial, ni totalmente la
ejecucin de este contrato.
Dcima primera.Terminacin del contrato.
El presente contrato podr darse por
16

________________
C.C______________de_________________
Presidente del Consejo de Administracin
CONTRATISTA,

Testigos:
____________________
C.C
______________________
C.C

3. MINUTAS LABORALES

 CAPTULO I

3.1 QU ES EL DERECHO LABORAL

Derecho del Trabajo o Derecho Laboral
como tambin se conoce, es el conjunto
de normas de orden pblico que regulan
las relaciones jurdicas, que tienen como
origen el trabajo. la Constitucin Poltica de
Colombia de 1991 lo consagra como un
derecho fundamental, inherente a todas las
personas habitantes del territorio nacional,
que debe ser garantizado por el Estado; en
este sentido, la carta constitucional regula
los tratados y convenios internacionales
suscritos por nuestro pas, como la
Declaracin Universal de los Derechos
Humanos; el Pacto Internacional de
Derechos Econmicos, Sociales y
Culturales; el Pacto Internacional de
Derechos Civiles y Polticos; y la Convencin
Americana sobre Derechos Humanos, as
como el Cdigo Sustantivo del Trabajo.
El derecho laboral individual regula las
relaciones entre el empleador y sus
trabajadores, garantizando la proteccin a
los derechos y las garantas mnimas de los
trabajadores, los cuales son irrenunciables
y no pueden ser modificados mediante los
contratos de trabajo.
3.2 CONTRATO DE TRABAJO
Es un acuerdo de voluntades mediante
el cual, una persona natural llamado
empleado se obliga a prestar un servicio
personal a otra persona natural o jurdica
denominado empleador, bajo la continuada
dependencia o subordinacin de sta y
mediante el pago de una remuneracin
que se denomina salario.
El contrato de trabajo puede ser verbal
o escrito, sin que se requiera una forma
especial y por su duracin se clasifica en
contrato a trmino fijo, contrato a trmino
indefinido, contrato por la duracin de una
18

labor determinada y contrato accidental o

transitorio.
3.3 MINUTA DE CONTRATO
DE TRABAJO A TRMINO FIJO
Nombre y domicilio del empleador
NIT
Representante legal (si es persona jurdica)
Nombre del empleado(a)
Cdula de ciudadana No.
Direccin de residencia
Telfonos
Cargo a desempear
Salario
Entre el empleador ____________________
y trabajador(a)__________, ambos mayores
de edad, identificados como aparece al
pie de sus correspondientes firmas, se
suscribe el presente CONTRATO DE
TRABAJO A TRMINO FIJO, regido por
las siguientes clusulas:
PRIMERA. Lugar de trabajo. El trabajador(a)
desarrollar las funciones asignadas, en el
lugar de ubicacin de la persona jurdica
denominada (nombre del edificio) segn
las condiciones que sta determine.
SEGUNDA. Funciones y elementos
de trabajo. El empleador contrata al
trabajador(a) para desempearse como
________________, ejecutando labores
como: (describir las labores a ejecutar).
Al empleador le corresponder suministrar
los elementos y/o herramientas de trabajo,
para el normal desempeo de las funciones
del cargo contratado.
TERCERA. El empleador ser el encargado
de coordinar o trazar el plan de trabajo a
desarrollar de acuerdo a las funciones o

 MINUTAS LABORALES

labores asignadas, comunicando en forma

clara las rdenes impartidas y la forma
de realizacin de la labor por parte del
trabajador.
CUARTA. Obligaciones del trabajador(a):
(a). Aportar su fuerza laboral con
responsabilidad, honestidad y compromiso,
cumpliendo debidamente las disposiciones
contenidas en los reglamentos, para que
la persona jurdica pueda cumplir con sus
fines.
(b). Cumplir las rdenes e instrucciones
que le imparta el empleador o su
representante.
(c). No laborar simultneamente en
el horario establecido en la propiedad
horizontal, por cuenta propia o por
autorizacin de persona ajena al empleador
o su representante en el mismo oficio, ya
sea copropietario o residente de la persona
jurdica, mientras se encuentre vigente el
presente contrato.
(d). Las rdenes para la asignacin de
tareas, se recibirn de forma escrita por el
administrador.
QUINTA. Trmino del contrato. El presente
contrato tendr un trmino de duracin
de _____________, pero podr darse por
terminado por cualquiera de las partes,
cumpliendo con las exigencias legales al
respecto.
SEXTA. Perodo de prueba:
Las partes acuerdan fijar como perodo
de prueba los primeros dos meses de
realizacin del presente contrato. Durante
este perodo, las partes pueden dar por
terminado unilateralmente el contrato.

SPTIMA. Justas causas para dar por

terminado el contrato de trabajo: Son
justas causas para dar por terminado
unilateralmente el presente contrato
por cualquiera de las partes, el incurrir
en causales de incumplimiento a las
obligaciones y prohibiciones que se
expresan en los artculos 57 y siguientes
del Cdigo Sustantivo del Trabajo. Adems
del incumplimiento o violacin a las
normas establecidas en los reglamentos
de la persona jurdica y las previamente
establecidas por el empleador o su
representante.
OCTAVA. Salario y remuneracin.
El empleador cancelar al trabajador(a)
un salario mensual de ______ de pesos
moneda corriente ($______), pagaderos
en el lugar de trabajo, el da_____ de cada
mes. Dentro de este pago se encuentra
incluida la remuneracin de los descansos
dominicales y festivos de que tratan los
captulos I y II del ttulo VII del Cdigo
Sustantivo del Trabajo.
NOVENA. Trabajo extra, en dominicales y
festivos.
El trabajo suplementario o en horas extras,
as como el trabajo en domingos o festivos
que correspondan a descanso, al igual que
los nocturnos, ser remunerado conforme
al cdigo laboral. Este trabajo debe ser
autorizado u ordenado por el Administrador
para efectos de su reconocimiento.
Esta autorizacin es necesaria aun
cuando medien situaciones urgentes o
inesperadas, que requieran la necesidad
de este trabajo suplementario.
DCIMA. Horario.
El trabajador se obliga a laborar la jornada
ordinaria en los turnos y dentro de las horas
sealadas por el empleador, pudiendo
19

 CAPTULO I

hacer ste ajustes o cambios de horario

cuando lo estime conveniente. Por el
acuerdo expreso o tcito de las partes,
podrn repartirse las horas jornada ordinaria
de la forma prevista en el artculo 164 del
Cdigo Sustantivo del Trabajo, modificado
por el artculo 23 de la Ley 50 de 1990,
teniendo en cuenta que los tiempos de
descanso entre las secciones de la jornada
no se computan dentro de la misma,
segn el artculo 167 ibdem.

EMPLEADOR
_______________________________
C. C. No. ______________________

DCIMA PRIMERA. Afiliacin y pago a

seguridad social.
Es obligacin del empleador afiliar al
trabajador a la seguridad social como
salud, pensin y riesgos profesionales, de
conformidad a lo establecido en la ley.

Nombre y domicilio del empleador

NIT
Representante legal (si es persona jurdica)
Nombre del empleado(a)
Cdula de ciudadana No.
Direccin de residencia
Telfonos
Cargo a desempear
Fecha iniciacin de labores
Fecha de vencimiento y trmino
Salario

DCIMA SEGUNDA. Prrroga.

El aviso de no prorrogar el contrato se
efectuar con una anticipacin de treinta
(30) das, de no existir el aviso el contrato
se prorroga por un perodo igual al inicial,
siempre que subsistan las causas que lo
originaron y la materia del trabajo.
DCIMA TERCERA. Modificaciones y
efectos. Cualquier modificacin al presente
contrato debe efectuarse por escrito y
anexarse a este documento. El presente
contrato reemplaza y deja sin efecto
cualquier otro contrato verbal o escrito, que
se hubiera celebrado entre las partes con
anterioridad.
DCIMA CUARTA. El empleador, cuando
medien razones fundadas, podr aplicar las
sanciones que para cada caso contemple
el reglamento interno de trabajo de la
persona jurdica.
Se firma por las partes, el da _____ del
mes _________ del ao___________.
20

EMPLEADOR
_______________________________
C. C. No. _______________________
3.4 MINUTA DE CONTRATO
DE TRABAJO A TRMINO FIJO
INFERIOR A UN AO.

Entre el empleador __________________ y

el trabajador ______, con las condiciones
anotadas identificados como aparece al pie
de sus correspondientes firmas, acuerdan
celebrar el presente contrato de trabajo
a trmino fijo inferior a un ao, regido
adems por las siguientes clusulas:
Primera. El empleador contrata los servicios
personales del trabajador y este se obliga:
(a) A poner al servicio del empleador toda
su capacidad normal de trabajo en forma
exclusiva, en el desempeo de las funciones
propias del oficio de________ y las labores
anexas y complementarias que surjan del
ejercicio del mismo, de conformidad con
las rdenes e instrucciones que le imparta
el empleador o sus representantes.

 MINUTAS LABORALES

(b) A no prestar directa ni indirectamente

servicios laborales a otros empleadores, ni
a trabajar por cuenta propia en el mismo
horario laboral, ni en el oficio, a propietarios
o tenedores de inmuebles del edificio
__________________,durante la vigencia de
este contrato.
Segunda. SALARIO.
El empleador pagar al trabajador por la
prestacin de sus servicios el salario de
___________________________________
($__________________) mensuales,
distribuido as:________________________.
Dentro de este pago se encuentra
incluida la remuneracin de los
descansos dominicales y festivos de
que tratan los captulos I y II del ttulo VII
del Cdigo Sustantivo del Trabajo. Todo
trabajo suplementario o en horas extras
y en da domingo o festivo en los que
legalmente debe concederse el descanso,
se remunerar conforme a la Ley, as como
los correspondientes recargos nocturnos.
Para el reconocimiento y pago del trabajo
suplementario, dominical o festivo, el
empleador o su representante debe
autorizarlo previamente por escrito.
Cuando la necesidad de este trabajo
se presente de manera imprevista
o inaplazable, deber ser autorizado
previamente por el administrador.
Tercera. HORARIO LABORAL.
El trabajador se obliga a laborar la jornada
ordinaria en los turnos y dentro de las horas
sealadas por el empleador, pudiendo
hacer ste ajustes o cambios de horario
cuando lo estime conveniente. Por el
acuerdo expreso o tcito de las partes,
podrn repartirse las horas jornada ordinaria
de la forma prevista en el artculo 164 del
Cdigo Sustantivo del Trabajo, modificado
por el artculo 23 de la Ley 50 de 1990.

Cuarta. PERODO DE PRUEBA.

Las partes acuerdan un perodo de prueba
de dos meses. En caso de prrrogas
o nuevo contrato entre las partes, se
entender que no hay nuevo perodo de
prueba. Durante este perodo tanto el
empleador como el trabajador, podrn
terminar el contrato en cualquier momento
en forma unilateral, de conformidad con
el artculo 78 del Cdigo Sustantivo del
Trabajo, modificado por el artculo 7 de la
ley 50 de 1990.
Quinta. TERMINACIN DEL CONTRATO.
Son justas causas para dar por terminado
unilateralmente este contrato por
cualquiera de las partes, las enumeradas en
los artculos 62 y 63 del Cdigo Sustantivo
del Trabajo.
Sexta. TRASLADOS.
Las partes podrn convenir que el trabajo
se preste en lugar distinto al inicialmente
contratado, siempre que tales traslados
no desmejoren las condiciones laborales
aqu pactadas. Los gastos que ocasione el
traslado, ser cubierto por el empleador de
conformidad a lo estipulado en la ley.
Sptima. INTERPRETACIN.
Este contrato ser interpretado con
fundamento el principio de buena fe y en
consonancia con el Cdigo Sustantivo del
Trabajo cuyo objeto, definido en su artculo
1. Para constancia se firma en dos o ms
ejemplares del mismo tenor y valor, ante
testigos en___________a los_______das
del mes de___________de________
EL EMPLEADOR EL TRABAJADOR
________________________________
C.C. No. de ______________________
C.C. No. de______________________
21

4. LA QUERELLA

 CAPTULO I

4. LA QUERELLA

HECHOS

La querella en Colombia es una actuacin

de contenido jurdico, por medio del cual
una persona promueve la persecucin de
un delito, constituyndose como parte en
el procedimiento.

PRIMERO: Por escritura pblica No.___ de

fecha___________otorgado en la Notara
_________ de esta ciudad el seor________
adquiri el inmueble localizado en ________
de la actual nomenclatura urbana de la
ciudad de __________ cuya distribucin
est determinada as: (4) cuatro alcobas,
sala-comedor, (3) tres baos y patio interior
(o a travs de un contrato de arrendamiento
a mi mandante, concedi el uso y goce
del inmueble ubicado en ________ de la
ciudad de _____________, inmueble que
se determina por su ubicacin, medidas y
linderos.

4.1 MODELO DE DEMANDA

(QUERELLA) DE AMPARO
DOMICILIARIO
Seor_____________________
Alcalde de ________________
E. S. D.
______________________________,
mayor de edad, vecino y residente de
esta ciudad, identificado con la cdula de
ciudadana nmero ____________________
expedida en ________________, abogado
en ejercicio, con tarjeta profesional
nmero _____________________________
actuando en nombre y representacin del
seor ___________________ igualmente
mayor de edad y de esta vecindad, de
conformidad con el poder que anexo,
respetuosamente promuevo ante su
despacho proceso de polica de amparo
domiciliario, en relacin con el inmueble
ubicado en __________________________,
pieza distinguida con la nomenclatura ___
_____________________________________
perteneciente a la propiedad horizontal
denominada __________________________
_____________________________________
_____________, cuyo inmueble es habitado
por el seor ________________________
persona mayor de edad y vecino de esta
ciudad, de quien se pretende la restitucin
del bien.

SEGUNDO: El
inmueble
descrito
e identificado con folio de matrcula
inmobiliaria _____________, perteneciente
al rgimen de propiedad horizontal, tiene
un uso______________, para lo cual el
seor suscribi un contrato (laboral o
de arrendamiento) servicios del seor
______________________ a quien le fueron
asignadas labores de______________ (o en
caso de arrendamiento, para la habitacin
de su familia), tal como se desprende del
contrato anexo.
TERCERO: El seor ___________________
al haber expirado el contrato de
arrendamiento, manifest no tener
lugar donde mudarse y de eso ya hace
_______________________ (al expirar el
contrato laboral que permita el alojamiento
en el inmueble).
CUARTO: Con fecha_____________se dio
por terminado el contrato de (arrendamiento
o de trabajo) por ____ (mutuo acuerdo o
unilateralmente), tal como se demuestra
con el documento privado firmado por mi
representado y el mencionado trabajador.
23

 CAPTULO I

QUINTO: A pesar de la terminacin del

contrato (arrendamiento o de trabajo), el
seor presenta negativa en la desocupacin
del espacio habitado, pese a que ya fueron
cumplidas todas las obligaciones de ley. tal
como se demuestra con el documento de
terminacin del respectivo contrato.
SEXTO: Al terminarse la relacin
contractual, se termina la razn por la
cual se permiti la estada del seor
________________ en el inmueble descrito.
SPTIMO: El seor __________ en su
condicin de propietario del inmueble, me
ha conferido poder especial para solicitar el
amparo domiciliario correspondiente.
DEMANDA
Con fundamento en los hechos antes
descritos, el seor Alcalde o a quien ste
delegue, dispondr de la presente querella
a la Inspeccin de Polica para que previos
trmites de ley, profiera el amparo al
domicilio mediante orden de polica que
conlleve el allanamiento del inmueble,
cuya restitucin se pretende y el desalojo
de quienes lo ocupen, de acuerdo a lo que
establece el artculo 85 del Decreto 1355
de 1970.
DERECHO
Invoco como fundamento de Derecho
preceptuado por el Cdigo Nacional de
Polica, artculos 19 y ss., 126, 127 y 129;
Decreto 522 de 1971, artculo 18 Cdigo
Civil, artculos 762 y 775; Decreto 1386
de 1984; Decreto 1453 de 1986 y dems
normas concordantes, tanto sustanciales
como procesales,
TRMITE, PRUEBAS Y ANEXOS
Una vez ordenado el allanamiento del
inmueble, el funcionario del conocimiento
24

deber escuchar en descargos al ocupante e

inmediatamente proceder a su desalojo.
Me permito anexar copia del contrato de
(arrendamiento o de trabajo) celebrado
entre el demandado y mi poderdante,
certificacin de paz y salvo por todo
concepto, suscrito por el querellado,
documento que puso fin al contrato de
trabajo, poder a mi favor y copia de la
querella para archivo de la inspeccin.
UBICACIN Y LINDEROS
DEL INMUEBLE
El inmueble cuya restitucin se pretende,
hace parte del inmueble a mayor extensin
ubicado en de esta ciudad, identificado
con la direccin No.____________ cuyos
linderos generales son:________________
Los linderos especiales son: _____________
COMPETENCIA
Por la naturaleza del asunto, por la vecindad
de las partes y por la ubicacin del inmueble,
el seor Alcalde o el Inspector de Polica es
el funcionario competente para conocer de
la presente querella.
NOTIFICACIONES
Para el efecto correspondiente me permito
suministrar las siguientes direcciones:
El poderdante en _________________
El querellado en __________________
El
suscrito
recibir
notificaciones
personalmente en la secretara de su
despacho y en mi oficina situada en
(direccin) de esta ciudad.
Atentamente,
__________________________________
C.C. No _________ de ____________
T.P. No . ___________________________

RGIMEN
5. MINUTAS
DE PROPIEDAD
HORIZONTAL

 CAPTULO I

5. RGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL.
La ley 675 de 2001, establece en el artculo
1 el objeto as: ARTCULO 1o. OBJETO.
La presente ley regula la forma especial de
dominio, denominada propiedad horizontal,
en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos
de copropiedad sobre el terreno y los
dems bienes comunes, con el fin de
garantizar la seguridad y la convivencia
pacfica en los inmuebles sometidos a ella,
as como la funcin social de la propiedad.
5.1 CONSTITUCIN DEL TTULO QUE
PRESTA MRITO EJECUTIVO PARA
COBRO DE EXPENSAS ORDINARIAS
DEL __________________________________
(nombre persona jurdica).

Expensas
ordinarias
vencidas
correspondientes a los meses de: ______
____________, _________________, ____
_________________,________________,_
_______________ del ao _____. El valor
de cada una de las expensas ordinarias
vencidas es de $ __________, para un total
de $ ___________.
Expensa(s) extraordinaria(s) vencida(s)
por valor de $ _________ correspondiente
a_______ (describir evento para la cual se
estableci) ___ por parte de la Asamblea de
Propietarios el da __ de _____ de 20__.
Intereses de Mora: ___ (art. 30 Ley 675
de 2001). La presente certificacin presta
mrito ejecutivo y se expide el da ____ del
mes ____ de 20__
____________________
Administrador
Conjunto residencial/edificio ________P.H.

CERTIFICACIN
De conformidad a lo consagrado en el
artculo 48 de la Ley 675 de 2001, por
medio del presente documento que presta
mrito ejecutivo, me permito CERTIFICAR
que:

Anexos: Certificacin de Existencia y

Representacin expedida por la Alcalda de
_____________________________________

El seor (a): ___________________________

identificado con cdula de ciudadana
No.
____________________________
en calidad de (propietario/ arrendatario/
poseedor/
tenedor)
del
inmueble
determinado como apartamento/casa No.:
____________________________
Bloque: _____________________________,
ubicado en el conjunto residencial/edificio
_____________________________________
Con direccin ________________, de esta
ciudad; adeuda al conjunto residencial/
edificio_______________________________
sometido al rgimen de Propiedad
Horizontal, lo siguiente:

En trminos generales el trmino licencia

(del latn licenta) se define como un
permiso o autorizacin para hacer algo; en
referencia a la licencia urbanstica, tenemos
que referirnos a la definicin que recoge el
decreto 1469 del 2010, cuando consagra
en el Artculo 1. Licencia urbanstica.
Es la autorizacin previa para adelantar
obras de urbanizacin y parcelacin de
predios, de construccin y demolicin de
edificaciones, de intervencin y ocupacin
del espacio pblico y para realizar el loteo
o subdivisin de predios, expedida por el
curador urbano o la autoridad municipal
competente, en cumplimiento de las

26

5.2 TRMITE DE LICENCIA

DE CONSTRUCCIN

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

normas urbansticas y de edificacin

adoptadas en el Plan de Ordenamiento
Territorial, en los instrumentos que lo
desarrollen o complementen, en los Planes
Especiales de Manejo y Proteccin (PEMP)
y en las leyes y dems disposiciones que
expida el Gobierno Nacional. La obtencin
de una licencia por parte de una persona
jurdica o natural conlleva al cumplimiento
de la norma urbana del municipio o distrito
del proyecto que se va a construir, y
la autorizacin especfica sobre uso y
aprovechamiento del suelo, la cual puede
ser ampliada en su trmino de vigencia
e incluso modificada, pero an stas
ltimas se resolvern con fundamento
en las normas urbansticas y dems
reglamentaciones que sirvieron de base
para su expedicin.
AUTORIDAD QUE EXPIDE LICENCIAS
URBANAS
La solicitud de la Licencia de Construccin
se realiza ante las Curaduras Urbanas de la
localidad donde se va a desarrollar la obra,
para lo cual se debe hacer la radicacin de
los siguientes documentos:
1. Anexos documentales:
Formulario nico Nacional para la solicitud
de licencias urbansticas, debidamente
diligenciado.
Certificado de libertad y tradicin
expedido por la oficina de instrumentos y
registros pblicos con fecha de expedicin
no superior a un mes.
Si el solicitante es persona jurdica se
debe aportar el certificado de existencia
y representacin legal, con fecha de
expedicin no superior a un mes.
Poder debidamente otorgado o autorizacin,
cuando se acte a travs de un tercero.
Copia de los ltimos pagos del impuesto
predial o documento que acredite su

liquidacin y pago, o acuerdo de pago con

la certificacin del cumplimiento.
Plano de localizacin e identificacin del
predio (Plano de loteo), solicitado a travs
de la Secretaria Distrital de Planeacin.
Nombres completos y direccin de los
vecinos colindantes al predio objeto a la
solicitud.
2. Adicional a los requisitos sealados,
para cada tipo de licencia se requieren
documentos especficos.
Copia en medio impreso y magntico
del proyecto arquitectnico, elaborado de
conformidad con las normas urbansticas y
arquitectnicas, debidamente firmado por
el arquitecto, proyectista y el titular de la
solicitud.
Copia de la memoria de los clculos
estructurales, de los diseos estructurales,
de las memorias de otros diseos, de
los elementos no estructurales y de los
estudios geotcnicos y de suelos que
sirvan para determinar la estabilidad de la
obra, elaborados de conformidad con la
norma sismorresistente, firmados por los
profesionales facultados para este fin.
Concepto favorable sobre la intervencin
propuesta, expedida por el Ministerio de
Cultura o de alguna de las filiales de los
consejos de monumentos nacionales o
por la Secretaria Distrital de Planeacin
-SDP, cuando el objeto de la licencia sea un
inmueble o bien de inters cultural.
Si el inmueble objeto de la solicitud
de licencia est sometido al rgimen
de Propiedad Horizontal, deber anexar
acta de la asamblea de copropietarios
o del documento que haga sus veces
autorizando la intervencin, segn lo
disponga el respectivo reglamento.
Copia de las matrculas de los
profesionales que intervienen en la
elaboracin del proyecto y en su trmite.
27

 CAPTULO II, III Y IV

Cuando la solicitud de licencia sea para

adelantar las intervenciones de adecuacin,
ampliacin, modificacin, cerramiento y
reforzamiento estructural, deber anexar
copia de la licencia original del inmueble
con los respectivos planos aprobados.
3. La Licencia de Construccin tiene
varias modalidades, como son:
Obra nueva: Es la autorizacin para
desarrollar obras en un terreno no
construido.
Ampliacin: Es la autorizacin para
aumentar el rea construida en
edificaciones ya existentes, que tengan
licencia de construccin.
Adecuacin: Es la autorizacin para
cambiar el uso de una edificacin o parte
de ella, sin alterar la construccin original.
Modificacin: Es la autorizacin para
cambiar el diseo arquitectnico o
estructural de una construccin ya
existente, sin aumentar el rea construida.
Restauracin: Es la autorizacin para
desarrollar obras con el fin de recuperar y
adecuar una edificacin declarada como
bien de inters cultural o parte de ella,
manteniendo su uso original o permitiendo
el desarrollo de otro garantizando su
conservacin.
Demolicin: Es la autorizacin para
derribar total o parcialmente una o varias
edificaciones, existentes en uno o varios
predios. Esta modalidad de licencia deber
tramitarse de manera simultnea con otra
modalidad.

28

Cerramiento: Es la autorizacin para

encerrar de manera permanente un predio
de propiedad privada.
5.3 MINUTA DE REFORMA
AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL AJUSTE A LA LEY 675
DE 2001.
REFORMA AL REGLAMENTO DE
PROPIEDAD HORIZONTAL AJUSTE A
LA LEY 675 DE 2001 -DE LA PERSONA
JURDICA
DENOMINADA
_______,
UBICADA EN LA_______DE LA CIUDAD
DE ________________ En la ciudad
de________,
(Capital
o
municipio)
Departamento de____________________,
Repblica de Colombia, a los _____________
das del mes de _______del ao______ante
m, notario pblico ______del Crculo de
_________, compareci el seor (a) _____
mayor de edad y domiciliado en______,
identificado con cdula de ciudadana
No._________expedida
en__________
vecino de_______y manifest:
PRIMERO: Que en el presente acto
obra en calidad de Administrador y
que por designacin legal funge como
representante legal del (edificio, conjunto o
centro comercial)___________ubicado en la
_______ de________, segn nombramiento
que consta en acta de la Asamblea General
de fecha _____,debidamente autorizado
para elevar a escritura pblica la aprobacin
de la reforma al Reglamento de Propiedad
Horizontal en la modalidad de ajuste a la
Ley 675 de Agosto 3 de 2001.
ANTECEDENTES
(a). La empresa constructora, sociedad
( propietario inicial)., empresa constituida
por escritura pblica nmero________
de________de la Notara Segunda

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

de___________, construy el (edificio,

conjunto, centro comercial) en la
siguiente forma: a). - Los terrenos sobre
los cuales se levantan las edificaciones
fueron adquiridos por compra en mayor
extensin mediante la Escritura Pblica
nmero_________el da_________otorgada
en la Notara________del Circulo Notarial
de ________y registrada al Folio de
Matrcula Inmobiliaria No.________El predio
adquirido, hace parte de la Urbanizacin __.
(b). Las construcciones de que consta el
(edificio o conjunto), fueron realizados por
(nombre de la empresa)_________,quien
Inicialmente elabor y present el proyecto
sometido a propiedad por pisos bajo el
amparo de la _____ (norma), el cual se
elev a escritura pblica No. __________
de ______otorgada en la Notara ______
Circulo de ______, registrada bajo el Folio
de Matrcula Inmobiliaria No. _____, de
la Oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos de __________________________.
(c). Por otra parte, el da______de 2001 fue
expedida la Ley 675 mediante la cual se
unific y regul el Rgimen de Propiedad
Horizontal en Colombia y derogaron___
(norma) a la cual inicialmente fue sometida
la persona jurdica. En consecuencia, y
en obedecimiento a lo dispuesto en el
artculo 86 de la citada Ley, la Asamblea de
Propietarios constituida con el lleno de los
requisitos de ley, en sesin del da______
de_____de_______aprob la reforma del
reglamento vigente, para adecuarlo a las
disposiciones de la ley 675 del 2001 y en
el presente acto, se proceder a efectuar la
reforma al Reglamento.

cuyos linderos generales, reas privadas

y comunes y dependencias se describen
en el Reglamento de Propiedad Horizontal
registrado por el propietario inicial, las cuales
se han trascrito en las reformas efectuadas
como consecuencia de ajustarlo a las leyes
de Propiedad Horizontal; fue sometido
por el propietario inicial y constructor a la
Ley____ de 19______, tal como consta en
la escritura Pblica No._____ de_______
otorgada en la Notara_________del
Circulo de______, registrada bajo el Folio
de Matricula Inmobiliaria No._________,
de la Oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos de__________ la Asamblea de
Propietarios el da _____de______del______
en reunin efectuada segn consta en el
acta de fecha_____, en acatamiento a la
Ley 675 de 2001, aprob la decisin de
reformar el reglamento y en asamblea
de fecha______, se aprob el texto de
reforma y adecuacin del reglamento a las
disposiciones contenidas en la citada Ley.
En consecuencia, a partir de la fecha
de registro de la presente escritura en
la Oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos de_____________, se aplicarn
las regulaciones contenidas en estas
disposiciones.

CAPITULO II. GENERALIDADES

El Contenido de la Reforma: La reforma

aqu sealada es para ajustarse en todo
al contenido de la ley 675 del 2001,
entendiendo que se mantienen los
artculos que hacen referencia a ttulos de

Ajuste a la Ley 675 de 2001.

El (edificio o conjunto)_________sometido
al rgimen de PROPIEDAD HORIZONTAL,

El Objeto y alcance de la reforma. La

presente actuacin tiene como uno de
sus objetivos principales la reforma del
Reglamento de Propiedad Horizontal en
la modalidad de adecuacin del (edificio o
conjunto o centro comercial) PROPIEDAD
HORIZONTAL a las disposiciones de la Ley
675 de 2001 (Sentencia C-488 de 2002).

29

 CAPTULO V Y VI

propiedad, descripcin interna de unidades

privadas y reas de bienes comunes.

CAPTULO III. DEFINICIONES

EN EL PRESENTE REGLAMENTO

Obligatoriedad.
-Las previsiones hechas en la presente
reforma tienen fuerza obligatoria, no solo
para los actuales propietarios de los bienes
privados del EDIFICIO O CONJUNTO
RESIDENCIAL_________PROPIEDAD
HORIZONTAL, sino tambin para futuros
adquirientes y quienes a cualquier ttulo
usen o gocen de estos bienes.

De conformidad a las definiciones

contenidas en la ley 675 del 2001,en el
presente reglamento se entendern como:

En caso de duda en la aplicacin de las

presentes disposiciones ser la Asamblea
de Copropietarios que por mayora tomar
y har las aclaraciones pertinentes.

rea privada libre:

Extensin superficiaria privada semidescubierta o descubierta y excluyendo
los bienes comunes localizados dentro
de sus linderos, de conformidad con las
normas legales.

La memoria descriptiva protocolizada con

el reglamento original, as como los planos
arquitectnicos y el proyecto de divisin ya
protocolizados con el mismo, tienen validez
y surten todos los efectos legales con
respecto a las unidades ya construidas y
entregadas, con excepcin de las reformas
hechas.
Se entender perfeccionada la presente
reforma una vez surtido el acto de registro
en la Oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos de______________. En virtud del
sometimiento del (edificio, conjunto o
centro comercial)__________PROPIEDAD
HORIZONTAL a la Ley 675 de 2001, se
distinguen dos clases de bienes;
(a). Bienes privados o de dominio particular,
(b). Bienes comunes.
La reforma fue elaborada teniendo
en cuenta los Principios Orientadores
contenidos en el Artculo 2 y dems
articulado contenido en la Ley 675 de
2001, los cuales debern ser respetados al
interpretarse y aplicarse el reglamento.
30

rea privada construida:

Extensin superficiaria cubierta de cada bien
privado, excluyendo los bienes comunes
localizados dentro de sus linderos, de
conformidad con las normas legales.

Bien o Unidad Privada:

Son los espacios susceptibles de
aprovechamiento
independiente
y
en los cuales sus adquirientes tienen
dominio exclusivo, es decir son las casas
y estacionamientos definidos con tal
carcter. Aparecen determinados en todos
los documentos de la propiedad horizontal
y cada uno tiene un coeficiente con
respecto al conjunto.
Bien comn:
Partes del conjunto perteneciente en
comn y pro indiviso a los propietarios
de las unidades privadas, que por su
naturaleza o destinacin permitan o faciliten
la existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservacin, seguridad, mantenimiento,
uso y goce de sus unidades privadas. Se
encuentran sealados como tales en los
planos y en el reglamento.
Bien comn de uso exclusivo: Son aquellos
que siendo de propiedad de todos los

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

dueos de las unidades privadas y estando

sealados como comunes, su uso se
asigna en exclusiva a un determinado bien
inmueble, ya sea porque su ubicacin solo
puede ser a ese inmueble o por la figura
de asignacin (parqueaderos); quien fuese
objeto de usar un bien comn de forma
exclusiva, adquiere un derecho individual
que no puede ser alterado por los dems,
entre stos se destacan los depsitos
asignados a los residentes, las terrazas,
patios interiores, etc.
Coeficientes de Copropiedad:
ndices que establecen la participacin
porcentual de cada uno de los propietarios
de bienes de dominio particular en los
bienes comunes del conjunto. Definen
adems su participacin en la asamblea de
propietarios y la proporcin con que cada
uno contribuir en las expensas comunes
del conjunto, sin perjuicio de las que se
determinen por mdulos de contribucin.
Edificio:
Construccin de uno o varios pisos
levantados sobre un lote o terreno, cuya
estructura comprende un nmero plural de
unidades independientes, aptas para ser
usadas de acuerdo con su destino natural o
convencional, adems de reas y servicios
de uso y utilidad general.
Una vez sometido al rgimen de propiedad
horizontal, se conforma por bienes
privados o de dominio particular y por
bienes comunes.
Edificio o conjunto de uso residencial:
Inmuebles cuyos bienes de dominio
particular se encuentran destinados a la
vivienda de personas, de acuerdo con la
normatividad urbanstica vigente.

Edificio o conjunto de uso comercial:

Inmuebles cuyos bienes de dominio
particular se encuentran destinados al
desarrollo de actividades mercantiles, de
conformidad con la normatividad urbanstica
vigente.
Edificio o conjunto de uso mixto:
Inmuebles cuyos bienes de dominio
particular tienen diversas destinaciones,
tales como vivienda, comercio, industria u
oficinas, de conformidad con la normatividad
urbanstica vigente.
Mdulos de contribucin:
ndices que establecen la participacin
porcentual de los propietarios de bienes
de dominio particular, en las expensas
causadas en relacin con los bienes y
servicios comunes, cuyo uso y goce
corresponda a una parte o sector
determinado del conjunto.
Propietario inicial:
Titular del derecho de dominio sobre un
inmueble determinado, que por medio de
manifestacin de voluntad contenida en
escritura pblica, lo somete al rgimen de
propiedad horizontal.
Normatividad:
Las disposiciones que se aplican para
todos los efectos del rgimen de propiedad
horizontal son en orden jerrquico, el
presente reglamento, la Ley 675 de 2001,
el Cdigo Civil, el Cdigo de Comercio, la
jurisprudencia y la doctrina.
rganos de administracin:
Asamblea, mximo organismo del
Conjunto e integrada por todos los
propietarios de la persona jurdica. El
Consejo de Administracin, rgano asesor
y consultor, puente entre la asamblea y el
31

 CAPTULO VII

administrador, integrado por propietarios

elegidos por la asamblea. Administrador,
representante legal del conjunto y
mandatario de los propietarios, es quien
ejecuta las decisiones de la asamblea y del
Consejo de Administracin.
Zona de estacionamiento:
rea determinada en el Reglamento de
Propiedad Horizontal para estacionamiento
de vehculos, de acuerdo a la normatividad
urbanstica vigente.
Planos de alinderamiento:
Documentos tcnicos que contienen
la descripcin grfica de reas privadas
y comunes de la persona jurdica,
determinando la localizacin y rea general
de la zona de reserva. Estos se protocolizan
con la escritura que contiene la actual
reforma del reglamento de copropiedad.
Tambin son aprobados por la Curadura y
de stos se obtienen las reas, descripcin
y linderos de las unidades privadas y la
determinacin de los bienes comunes.
Rgimen de Propiedad Horizontal:
Sistema jurdico que regula el sometimiento
a propiedad horizontal de un edificio o
conjunto, construido o por construirse.
Reglamento de Propiedad Horizontal:
Estatuto que regula los derechos
y obligaciones especficas de los
copropietarios de un edificio o conjunto,
sometido al rgimen de propiedad
horizontal. Es de obligatorio cumplimiento
para todos y cada uno de los propietarios,
arrendatarios y tenedores.
Reglamento Inicial:
Estatuto que contiene el acto de
constitucin de la persona jurdica
denominada _____, con fundamento en la
Ley 182 de 1948 y la Ley 16 de 1985.
32

Reglamento Reformado:
Es el Estatuto adaptado a la Ley 675 de
2001.
CAPTULO IV - OBJETOY ALCANCE
ARTCULO 1o. OBJETO Y EFECTOS:
Este reglamento de copropiedad se
regir por la Ley 675 del 3 de agosto de
2001, que regula el rgimen de propiedad
horizontal en Colombia y por las normas
que la reglamenten, as como se obliga
a la observancia de las normas urbanas
del municipio o Distrito en que se localiza
el inmueble sometido al rgimen de
propiedad horizontal, para precisar los
derechos y las obligaciones recprocas de
los copropietarios.
En l se determina el inmueble, sus partes
de propiedad y usos comunes, las reas
o zonas privadas, la destinacin de cada
clase de rea, el rgimen de derechos y
obligaciones, prohibiciones, limitaciones y
sanciones que se imponen a los propietarios
y a los tenedores de los inmuebles a
cualquier ttulo, las proporciones de los
derechos de propiedad y de las cargas
pecuniarias de los condueos y cuanto
atae a los rganos de administracin de
la comunidad.
Hace parte integrante de esta reforma
los planos arquitectnicos y de
propiedad horizontal aprobados con el
reglamento inicial, adicionando los de las
modificaciones o cambios.
Las normas reglamentarias y las limitativas
que aqu se establecen, han sido adoptadas
libremente por los propietarios en ejercicio
de las facultades que le confiere la Ley
675 de 2001, en los trminos citados en
este mismo reglamento. Dichas normas
sern obligatorias tanto para los actuales

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

propietarios como para quienes en el

futuro adquieran derechos a cualquier
ttulo. De igual manera sern obligatorias
las reformas que se hagan al reglamento
con sujecin a las normas que el mismo
reglamento establece.
En todos los ttulos traslaticios del derecho
de dominio de unidades privadas del
Conjunto, o de cesin del uso o goce
o arrendamiento de tales unidades, o
constitucin de cualquier derecho real,
se indicar la declaracin expresa del
adquirente o del arrendatario que conocen
este reglamento y se obligan a cumplirlo
estrictamente.
ARTCULO 2o. ACATAMIENTO DEL
REGLAMENTO. Los copropietarios u
ocupantes a cualquier ttulo debern acatar
el contenido del presente Reglamento
y sern responsables de los daos y
perjuicios ocasionados por incumplimiento
del presente reglamento, por su parte o de
parte de familiar dependiente u ocupante a
cualquier ttulo que emane del propietario,
sin perjuicio de las acciones legales o
reglamentarias que se puedan ejercer en
forma inmediata contra los infractores.
ARTCULO 3o. NORMATIVIDAD: En el
presente reglamento se entienden incluidas
las disposiciones contenidas en la ley 675
de 2001 y sus decretos reglamentarios,
adems de aquellas vigentes sobre
urbanismo,
convivencia,
piscinas,
publicidad exterior visual, instalacin de
antenas de telecomunicaciones, etc.
ARTCULO 4o. PLANOS. Hacen parte
de este reglamento para lo relacionado
con la determinacin del inmueble y de
sus unidades privadas y reas comunes,
los planos arquitectnicos y de propiedad
horizontal
debidamente
aprobados

por la autoridad competente, y los

pertinentes a las reformas posteriores.
En caso de discrepancia entre estos y la
transcripcin literal de unidades privadas
y bienes comunes, prevalecern los datos
contenidos en los planos de propiedad
horizontal.
ARTCULO 5o. REFORMAS. Toda reforma
a este reglamento deber elevarse a
Escritura Pblica e inscribirse en la Oficina
de Registro de Instrumentos Pblicos y
Privados de________. Las decisiones de
la asamblea sobre reformas al reglamento
requerirn de la aprobacin por mayoras
calificadas del 70% de los coeficientes de
copropiedad. No podrn en consecuencia
autorizarse reformas del reglamento
que impliquen la alteracin de bienes
privados, desconocimiento o vulneracin
de derechos privados, sin que medie el
cumplimiento de los requisitos de ley. La
reforma del Reglamento, as como los
gastos que se derivaren de la modificacin
de unidades privadas cuando fuere el caso,
se har a costo del propietario respectivo
con los requisitos estipulados en este
Reglamento.
CAPTULO V. DEL CONJUNTO.
ARTCULO 6o: DENOMINACIN Y
UBICACIN: El presente Reglamento
de Propiedad Horizontal pertenece al
inmueble denominado, (nombre del
conjunto, edificio o centro comercial)
PROPIEDAD HORIZONTAL, est ubicado
en la ciudad de _______ y distinguido con
nomenclatura urbana nmero_______.
ARTCULO 7o: PROPIEDAD. El lote
de terreno sobre el cual se levanta la
persona jurdica objeto de la presente
reforma,(edificio, conjunto o centro
33

 CAPTULO VIII

comercial).____________PROPIEDAD
HORIZONTAL,
fue
propiedad
de
(propietario inicial)______________, el cual
lo adquiri a_______________,mediante
Escritura Pblica Nmero________del
da_________de_______
de________
otorgada en la Notara________del Circulo
Notarial de ............. y registrada al Folio de
Matrcula Inmobiliaria No.______del______
de_______. El globo de terreno del tiene
cabida en_________ (_______ m2) el cual
despus de descontar las reas de cesin
obligatorias al Distrito, da una rea til para
propiedad horizontal de (__________ m2),
comprendidos dentro de los siguientes
linderos generales:
Por el Norte:
Por el Sur:
Por el Oriente:
Por el Occidente:
ARTCULO 8o Ubicacin: El (edificio,
conjunto o centro comercial) est ubicado
en_________________de______________
ARTCULO 9o. DESCRIPCIN GENERAL
DE LA PERSONA JURDICA. El (edificio,
conjunto o centro comercial) PROPIEDAD
HORIZONTAL, est constituido por el lote
de terreno descrito anteriormente, en
el cual se construy: (Hacer descripcin
numrica de unidades privadas, ya sea
aptos, casas o locales comerciales, etc).
1. Preliminares
2. Cimentacin
3. Instalaciones sanitarias
4. Estructura
5. Mampostera
6. Cubierta
7. Instalaciones elctricas
8. Instalaciones de plomera
9. Impermeabilizacin
34

10. Paetes
11. Estuco y pintura
12. Cielos rasos
13. Enchapados
14. Acabados de pisos
15. Carpinteras
16. Vidrios y cerraduras
17. Aparatos sanitarios
El (edificio o conjunto) se construy de
acuerdo con la norma urbanstica vigente
para la poca, de conformidad a los planos
arquitectnicos presentados y radicados
en la Entidad Distrital respectiva.
CAPTULO VI. DE LA PERSONA
JURDICA
ARTCULO 10. DENOMINACIN:
La persona jurdica que se constituye en
el presente documento se denominar
(nombre de la persona jurdica)______
PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTCULO 11o. CONSTITUCIN:
La persona jurdica (nombre)________
PROPIEDAD HORIZONTAL, se constituy
bajo el amparo de la ley____ de____,
escritura No.____ en la notara___ del crculo
notarial de___ y ajusta su reglamento de
propiedad horizontal a la ley 675 del 2001;
al momento de elevarse a escritura pblica
la presente reforma del reglamento, se
registra la citada escritura en la Oficina
de Registro de Instrumentos Pblicos
de________
ARTCULO 12o. OBJETO DE LA PERSONA
JURDICA:
La propiedad horizontal, una vez constituida
legalmente, da origen a una persona
jurdica conformada por los propietarios
de los bienes de dominio particular. En
la presente reforma la persona jurdica

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

denominada (nombre)_________________.
PROPIEDAD HORIZONTAL, acogiendo
la ley 675 del 2001, tendr como objeto
administrar correcta y eficazmente los
bienes y servicios comunes, manejar
los asuntos de inters comn de los
propietarios de bienes privados, cumplir y
hacer cumplir la Ley y el reglamento de la
Propiedad Horizontal.
ARTCULO 13o: NATURALEZA:
De conformidad con el artculo 33 de
la Ley 675 de 2001 el (nombre del
edificio)__________________PROPIEDAD
HORIZONTAL, ser una entidad de
naturaleza civil, sin nimo de lucro, no
contribuyente de impuestos nacionales,
as como del impuesto de industria y
comercio, en relacin con las actividades
propias de su objeto social, de conformidad
con lo establecido en el artculo 195 del
Decreto 1333 de 1986. Sin embargo,
puede efectuar actividades econmicas en
sus reas comunes para sufragar expensas
comunes, sin que desvirte la calidad de
persona jurdica sin nimo de lucro.
ARTCULO 14. RGANOS
DE DIRECCIN:
la direccin y administracin de la persona
jurdica a que se refiere este documento,
corresponde a la asamblea general de
propietarios integrada por la totalidad de los
propietarios de bienes privados, al consejo
de administracin y al administrador del
conjunto, quien ser para todos los efectos
el representante legal.
ARTCULO 15. PATRIMONIO:
Conforman el patrimonio del (nombre)
___________ PROPIEDAD HORIZONTAL,
los ingresos provenientes de las expensas
comunes ordinarias o extraordinarias,
multas, intereses, fondo de imprevistos y

dems bienes e ingresos que adquiera o

reciba a cualquier ttulo para el cumplimiento
de su objeto.
ARTCULO 16. LIQUIDACIN DE LA
PERSONA JURDICA:
Mientras existan las edificaciones no
ser procedente la liquidacin de la
persona jurdica. La liquidacin se dar
como consecuencia de la extincin de
la propiedad horizontal, que requerir el
respectivo registro; una vez registrado,
solamente conservar su capacidad legal
para realizar los actos tendientes a tal fin.
Actuar como liquidador el administrador,
previa presentacin y aprobacin de
cuentas. El acta de liquidacin final deber
registrarse en la alcalda o ante la entidad
que autorizada por sta, se responsabilice
de certificar sobre su existencia y
representacin legal.
ARTCULO 17. LA EXTINCIN DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL.
El (edificio o conjunto) sometido al rgimen
de propiedad horizontal y que se denomina
_______, se extinguir por el acaecimiento
de alguna de las siguientes causales:
1. La destruccin o el deterioro total
del edificio o de las edificaciones que
conforman un conjunto, en una proporcin
que represente por lo menos el setenta y
cinco por ciento (75%) del edificio o etapa
en particular, salvo cuando se decida su
reconstruccin, de conformidad con la
reglamentacin que para el efecto expida
el Gobierno Nacional.
2. La decisin unnime de los titulares
del derecho de propiedad sobre bienes
de dominio particular, siempre y cuando
medie la aceptacin por escrito de los
acreedores con garanta real sobre los
mismos, o sobre el edificio o conjunto.
35

 CAPTULO VIII

3. La orden de autoridad judicial o

administrativa. En caso de ordenarse
la demolicin o destruccin total del
edificio o edificaciones que conforman
el conjunto, el terreno sobre el cual se
encontraban construidos seguir gravado
proporcionalmente, de acuerdo con los
coeficientes de copropiedad, por las
hipotecas y dems gravmenes que
pesaban sobre los bienes privados.
ARTCULO 18. DEL PROCEDIMIENTO
PARA EXTINCION.
La propiedad horizontal denominada
___________________, se extingue total o
parcialmente por las causales legales antes
mencionadas, una vez se eleve a escritura
pblica la decisin de la asamblea general
de propietarios o la sentencia judicial que
lo determine, cuando a ello hubiere lugar,
y se inscriba en la Oficina de Registro de
Instrumentos Pblicos.
Una vez surtido el registro de la escritura de
extincin, la copropiedad sobre el terreno
y los dems bienes comunes ser objeto
de divisin dentro de un plazo no superior
a un (1) ao.
Para tales efectos, cualquiera de los
propietarios o el administrador. podr
solicitar que los bienes comunes se dividan
materialmente, o se vendan para distribuir
su producto entre los primeros a prorrata
de sus coeficientes de copropiedad.
La divisin tendr preferencia si los bienes
comunes son susceptibles de dividirse
materialmente en porciones sin que se
deprecien por su fraccionamiento, siempre
y cuando las normas urbansticas as lo
permitan. Se optar por la venta en caso
contrario.
36

CAPTULO VII . DE LOS BIENES

PRIVADOS
ARTCULO 19o. DEFINICINY DESTINO
DE LAS UNIDADES PRIVADAS:
Acogiendo la definicin contenida en
la ley 675 de 2001,son bienes privados
o de dominio particular los inmuebles
debidamente delimitados, funcionalmente
independientes,
de
propiedad
y
aprovechamiento exclusivo, integrantes
de un edificio o conjunto sometido al
rgimen de propiedad horizontal, con
salida a la va pblica directamente o
por pasaje comn, la persona jurdica
denominada ____ consta de____________
de unidades privadas;
de propiedad
privada o exclusiva de cada uno de los
copropietarios, son espacios delimitados
y alinderados como tales en los planos
de propiedad horizontal, susceptibles de
aprovechamiento independiente, con los
elementos arquitectnicos e instalaciones
de toda clase, aparentes o no, que estn
comprendidos dentro de sus lmites y
sirvan exclusivamente a su propietario.
Cada propietario podr enajenar su
inmueble, hipotecarlo, darlo en anticresis
y arrendamiento sin necesidad del
consentimiento de los propietarios de las
dems unidades de vivienda.
ARTCULO 20.
ZONAS DE PARQUEADEROS
DE PROPIETARIOS:
Son bienes de propiedad privada
destinados al uso de estacionamiento de
vehculos; la zona tendr la capacidad para
el estacionamiento de un (1) vehculo,
ubicados en (describir la ubicacin, ejemplo
stanos, semistanos, etc.) y asignados a
de acuerdo a este reglamento:

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Tendrn la siguiente reglamentacin:

1 - Acceso: La zona de Parqueadero tendr
sus accesos con puertas de entrada y salida,
las cuales no podrn ser obstaculizadas.
Se permitirn los controles de seguridad
necesarios para su funcionamiento.
2 - Est prohibido exceder el uso del
parqueadero en ms de un (1) vehculos,
los cuales deben estar autorizados
y demarcados para cada zona de
estacionamiento garaje.
3 - Est prohibido utilizar las zonas de
parqueadero para darle un uso diferente,
tales como depsito de cualquier tipo de
elementos, utensilios, enseres, equipos,
bodega, estacionamiento de vehculos o
elementos no autorizados o prohibidos,
estacionamiento de vehculos que excedan
el rea asignada para parqueadero, etc.
4 - Se prohbe utilizar parqueaderos
diferentes al asignado.
ARTCULO 21.o. DESTINACIN Y
DETERMINACIN DE LAS UNIDADES
PRIVADAS.
Los bienes de propiedad privada o exclusiva
en que se divide el (nombre) PROPIEDAD
HORIZONTAL estn constituidas por
( casas o aptos), destinadas en forma
exclusiva a vivienda familiar y ______ zonas
de parqueadero, los cuales solo podrn
dedicarse al uso establecido en el presente
reglamento; cualquier variacin de las
condiciones de uso, modificacin de reas
o desafectacin, ser determinacin de la
asamblea, previa aprobacin de la autoridad
urbanstica competente y se determinarn
en cuanto a sus reas linderos y alturas.

ARTCULO 22 OBLIGACIONES DE LOS

PROPIETARIOS DE LAS UNIDADES
PRIVADAS.
Los propietarios de unidades privadas
del__________(nombre),
tienen
las
siguientes obligaciones:
1 - Usarlos de acuerdo con su naturaleza
y destinacin, en la forma prevista en el
reglamento de propiedad horizontal.
2 - Abstenerse de ejecutar acto alguno que
comprometa la seguridad o solidez del
edificio o conjunto.
3 - Producir ruidos, molestias y actos que
perturben la tranquilidad de los dems
propietarios u ocupantes.
4 - Producir ruidos, molestias y actos que
afecten la salud pblica, extendindose la
prohibicin a la tenencia de mascotas en
condiciones antihiginicas que afecten la
salud o produzcan olores nauseabundos.
5 - Se prohbe la expedicin de humo de
cigarrillos, elementos de aromatizacin,
o sustancias alucingenas, que ponga
en riesgo la salud o genere en los dems
propietarios ser fumadores pasivos.
6 - El propietario o sus causahabientes,
a cualquier ttulo, solo podrn hacer
servir la unidad privada a los fines u
objetos convenidos en el reglamento de
propiedad horizontal, salvo autorizacin
de la asamblea. En el reglamento de
copropiedad se establecer la procedencia,
requisitos y trmite aplicable al efecto.
7 - Ejecutar de inmediatamente las
reparaciones en sus bienes privados,
incluidas las redes de servicios ubicadas
dentro del bien privado, cuya omisin pueda
37

 CAPTULO VIII

ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o

a los bienes que lo integran, el propietario
de la unidad privada resarcir los daos
que ocasione por su descuido o el de las
personas por las que deba responder.
8 - El Propietario del ltimo piso, no puede
elevar nuevos pisos o realizar nuevas
construcciones sin la autorizacin de la
Asamblea, previo cumplimiento de las
normas urbansticas vigentes.
9 - El Propietario del piso bajo tiene
prohibido adelantar obras que perjudiquen
la solidez de la construccin, tales como
excavaciones, stanos y dems, sin
la autorizacin de la Asamblea, previo
cumplimiento de las normas urbansticas
vigentes.
10 - Los Propietarios del edificio _______
sin excepcin, tienen prohibido adelantar
obras que perjudiquen la solidez de la
construccin, tales como excavaciones,
stanos y dems, sin la autorizacin de
la Asamblea, previo cumplimiento de las
normas urbansticas vigentes.

Arrendatarios y Tenedores a cualquier ttulo

el manejo de las mascotas de acuerdo a
este reglamento.
14. - El cumplimiento del las normas
contenidas en el presente reglamento
y sin excepcin, el deber de exigir a los
Arrendatarios y Tenedores (pensionados,
visitantes, etc) a cualquier ttulo el
cumplimiento de las mismas, para lo cual
el propietario del inmueble ser solidario
en el pago de las sanciones pecuniarias
que se llegaren a imponer por la violacin
o la desatencin del reglamento o daos
causados a reas comunes o elementos
de la copropiedad.
15 - Contribuir oportunamente con
las expensas comunes del edificio o
conjunto_________, se aplica an cuando
el propietario no ocupe su bien privado, o
no haga uso efectivo de un determinado
bien o servicio comn.

11. - Cada propietario se obliga a ejecutar

de inmediato en su propiedad, las
reparaciones que ocasionen perjuicios
a los bienes de propiedad de la persona
jurdica, o los bienes comunes, a las dems
propiedades privadas y responder por los
daos irrogados por tal omisin.

16 - Asistir personalmente o a travs de

un apoderado a las asambleas ordinarias
o extraordinarias que se convoquen, con
la finalidad de garantizar el ejercicio de los
derechos de la persona jurdica llamada
________, en lo atinente a poder desarrollar
sus fines y la existencia, seguridad y
conservacin de los bienes comunes; en
el evento de inasistencia injustificada se
impondrn las multas que determine la
asamblea de copropietario.

12. - En el caso de reparaciones necesarias,

en los bienes comunes por inminente
peligro de ruina, el Administrador proceder
a su inmediata realizacin.

ARTCULO 23. MODIFICACIN DE LAS

UNIDADES PRIVADAS. Para introducir
las modificaciones en las (unidades
privadas) es necesario:

13. - El manejo de mascotas con tirillas

y en caso de ser animales agresivos sin
excepcin con bozal, as como exigir a los

1 - Que la obra proyectada no comprometa

la seguridad, solidez o salubridad del
conjunto y que no afecte los bienes comunes.

38

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

2 - Que el Propietario tenga la previa

autorizacin escrita del Administrador,
quien podr negarla si la obra contraviene
los requisitos anteriores.
3 - Que el Propietario obtenga la
correspondiente licencia de la autoridad
Distrital competente o de la persona a
la cual se haya encargado esta funcin
pblica, solo cuando se requiera, de
acuerdo con las normas vigentes.
ARTCULO 24. IMPUESTOS Y TASAS.
Los impuestos y tasas que afecten las
unidades privadas sern cubiertos por
sus respectivos propietarios en forma
independiente. El impuesto predial de cada
bien privado incorpora el correspondiente
a los bienes comunes del conjunto, en
proporcin al coeficiente de copropiedad.
ARTCULO 25. HIPOTECAS. La hipoteca
constituida sobre un bien privado, se
extiende al bien comn en proporcin
al coeficiente de copropiedad. En caso
de demolicin o destruccin total del
conjunto o edificaciones que conforman
el conjunto, el terreno en el cual se
encontraba construido seguir gravado
proporcionalmente de acuerdo con los
coeficientes de copropiedad, por las
hipotecas y dems gravmenes que
pesaban sobre los bienes privados.
ARTCULO 26. COEFICIENTES DE
COPROPIEDAD. El (nombre del edificio
o conjunto)________________PROPIEDAD
HORIZONTAL, est conformado por
(nmero y descripcin ejemplo 60 casas
o 100 apartamentos)_______, destinados
en forma exclusiva a vivienda familiar y
_________ zonas de parqueadero. Para los
fines establecidos por el artculo 25 de la
Ley 675 de 2001 y de este reglamento, se

establece la determinacin de coeficientes.

Este coeficiente es pues el ndice o media
del valor del derecho de cada Propietario
sobre el conjunto del inmueble y sobre
sus elementos y servicios comunes y
determina:
1. La proporcin de los derechos de cada
uno de los Propietarios de bienes privados
sobre los bienes comunes del edificio o
conjunto.
2. El porcentaje de participacin en la
Asamblea General de Propietarios.
3. El ndice de participacin con que cada
uno de los Propietarios de bienes privados
ha de contribuir a las expensas comunes
del edifico o conjunto, mediante el pago
de cuotas ordinarias y extraordinarias de
administracin.
PARGRAFO: Como ya se ha determinado
en este
reglamento el (nombre del
edificio o conjunto)_______PROPIEDAD
HORIZONTAL, est conformado por_____
(Descripcin ejemplo: dos torres de
10 pisos con 4 apartamentos por piso)
edificacin relativamente independientes
entre s, separados por reas comunes.
ARTCULO 27. DETERMINACIN DE
LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD,
Los coeficientes se determinan as:
UNIDAD No.
Casa No.

COEFICIENTE GENERAL COEFICIENTE

___________________ % __________%

Los coeficientes de copropiedad aqu

sealados, se calcularon con base en el
rea privada construida de cada bien de
dominio particular, con respecto al rea
total privada del edificio o conjunto.
39

 CAPTULO IX, X Y XI

Los coeficientes antes indicados,

establecen la proporcin de derechos que
tiene cada uno de los Propietarios de los
bienes privados que conforman el edificio o
conjunto_____, sobre los bienes comunes
del mismo.
2. El porcentaje de participacin en la
Asamblea General de Propietarios.
3. El ndice de participacin con que cada
uno de los Propietarios de bienes privados
ha de contribuir a las expensas comunes
del edificio o conjunto, mediante el pago
de cuotas ordinarias y extraordinarias de
administracin.
Los Propietarios de unidades privadas que
conforman el edificio o conjunto _________
estn obligados a contribuir al pago de
las expensas necesarias causadas por la
administracin y la prestacin de servicios
comunes esenciales para la existencia,
seguridad y conservacin de los bienes
comunes, de acuerdo con el presente
reglamento de propiedad horizontal.
Existir solidaridad en el pago de las
expensas comunes ordinarias entre el
Propietario y el Tenedor a cualquier ttulo,
as como tambin entre el Propietario
anterior y el nuevo Propietario del
respectivo bien privado, respecto de las
expensas comunes no pagadas por el
primero, al momento de llevarse a cabo la
transferencia del derecho de dominio.
En el evento en que el dominio de un
bien privado perteneciere en comn y pro
indiviso a dos o ms personas, cada una
de ellas ser solidariamente responsable
del pago de la totalidad de las expensas
comunes correspondientes a dicho bien,
sin perjuicio de repetir lo pagado contra
sus comuneros, en la proporcin que les
corresponda.
40

ARTCULO 28. CONTRIBUCIN A LAS

EXPENSAS COMUNES.
De conformidad con las disposiciones
legales sobre propiedad horizontal,
y teniendo en cuenta el coeficiente
de copropiedad y gastos o de gastos
respectivo determinados en el artculo
anterior, es obligacin de cada Propietario
de unidades privadas, contribuir al pago de
los gastos de administracin y a todos los
dems que acuerden los Propietarios en
proporcin al coeficiente de copropiedad
que corresponda a cada unidad privada.
1. Ningn Propietario podr considerarse
eximido de esta obligacin an cuando haya
cedido sus derechos, renunciando a ellos o
haya abandonado su propiedad. Mientras
sea Titular legal de derecho de dominio y
sus causahabientes a cualquier ttulo, as
mismo como quienes en su nombre sean
Tenedores, Usuarios o Usufructuarios de
la respectiva unidad, estn solidariamente
obligados con el por toda suma que por los
conceptos antedichos, resulte a su cargo.
2. Cada Propietario es responsable del
pago de las contribuciones a que se refiere
este artculo desde la fecha en que adquiera
dominio sobre su unidad privada.
Pargrafo 1. SOLIDARIDAD EN EL PAGO:
Igualmente existir solidaridad en su pago
entre el Propietario anterior y el nuevo
Propietario de la unidad privada respecto
de las expensas comunes no pagadas
por el primero al momento de vender.
Igualmente existir solidaridad en el pago
entre el Propietario y el Tenedor del mismo
a cualquier ttulo. En caso de transferencia
de dominio de un bien de dominio privado,
se deber presentar al notario paz y salvo
por pago de expensas comunes expedido
por el Administrador del conjunto y en caso
de no ser posible se debe dejar constancia

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

en la escritura, de la solicitud presentada

al Administrador y de la solidaridad del
nuevo Propietario en el pago de las
sumas adeudadas a la Copropiedad. De
conformidad a la solidaridad consagrada en
la Ley 675 de 2001, esta se aplicar en el
pago de expensas de los Arrendatarios.
Pargrafo 2. INCUMPLIMIENTO
EN EL PAGO DE EXPENSAS.
El retardo en el cumplimiento del pago
de expensas causar intereses de mora,
equivalentes a una y media veces el
inters bancario corriente, certificado por la
Superintendencia Bancaria,
ARTCULO 29. PROCEDIMIENTO
EXIGIBLE PARA EL CUMPLIMIENTO
DE LAS OBLIGACIONES.
El procedimiento para exigir del Propietario,
Poseedor o Tenedor de la unidad privada el
cumplimiento de las obligaciones que se
impone ser el siguiente:
(a). Requerimiento escrito del Administrador,
de cobro de la obligacin o de recordar
cumplir con la obligacin no pecuniaria
incumplida fijando un plazo para cumplirla.
(b). Si es cobro de expensas comunes y
se permanece en mora sin justificacin
alguna o sin existir acuerdo de pago,
proceder el Administrador a dar poder a
un abogado para iniciar el cobro ejecutivo
de la obligacin. En los procesos ejecutivos
entablados por el Representante legal
de la persona jurdica, para el cobro
de multas u obligaciones pecuniarias
derivadas de expensas ordinarias y
extraordinarias, con sus correspondientes
intereses, se aportar como anexos a la
respectiva demanda el poder debidamente
otorgado, el certificado sobre existencia
y representacin de la persona jurdica

demandante y demandada en caso de

que el deudor ostente esta calidad, el ttulo
ejecutivo contentivo de la obligacin que
ser solamente el certificado expedido por
el Administrador y copia del certificado de
intereses expedido por la Superintendencia
Bancaria o por el organismo que haga
sus veces o de la parte pertinente del
reglamento que autorice un inters inferior.
(c). Si la obligacin que se impone fuere
no pecuniaria el Administrador trasladar
la queja o presentar un informe de las
condiciones de incumplimiento que
presente el Propietario Poseedor oTenedor,
anexando las pruebas de las que tenga
conocimiento al comit de convivencia.
(d). El comit de convivencia intentar
presentar frmulas de arreglo, orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las
relacionesdevecindad.Lasconsideraciones
de este comit se consignarn en un acta,
suscrita por las partes y por los miembros
del comit, en ningn caso este comit
podr imponer sanciones. En todas las
instancias se garantizar el debido proceso
y del derecho de defensa consagrado para
el caso en el respectivo reglamento de
propiedad horizontal, para lo cual contar
con un trmino de quince (15) das hbiles
a partir del recibo de la queja o informe.
(e). En el evento de no llegar a frmulas
de arreglo, se dar traslado a la Asamblea
o al Concejo de Administracin segn sea
el caso para que en el trmino de diez
(10) das, decidan, sobre la procedencia
de sanciones por incumplimiento de las
obligaciones previstas en la Ley y en el
reglamento de propiedad horizontal.
(f). Una vez agotadas las instancias se
impondrn las sanciones previstas en el
41

 CAPTULO XI

reglamento de propiedad horizontal, en

todo caso y sin excepcin para su imposicin
se respetarn los procedimientos
contemplados en el reglamento de
propiedad horizontal, consultando el
debido proceso, el derecho de defensa y
contradiccin e impugnacin. Igualmente
deber valorarse la intencionalidad del acto,
la imprudencia o negligencia, as como las
circunstancias atenuantes, y se atendern
criterios de proporcionalidad y graduacin
de las sanciones, de acuerdo con la
gravedad de la infraccin, el dao causado
y la reincidencia.
(g). El Administrador como responsable
de hacer efectivas las sanciones, deber
notificar a los Propietarios o Tenedores de
bienes privados, por los medios que seale
el respectivo reglamento de propiedad
horizontal, de las sanciones impuestas en
su contra por la Asamblea General o el
consejo de administracin, an acudiendo
a la autoridad policial competente si fuere
el caso.
CAPTULO VIII
DE LOS BIENES COMUNES
ARTCULO 30. DEFINICIN. Son bienes
comunes los necesarios para la existencia,
seguridad, mantenimiento y conservacin
del inmueble y los que permitan a todos
y cada uno de los copropietarios el uso y
goce de los bienes privados. Pertenecen
en comn y pro indiviso a los Propietarios
de tales bienes privados.
Son indivisibles y mientras conserven
su carcter de bienes comunes son
inalienables e inembargables en forma
separada de los bienes privados, tampoco
son objeto de impuesto separado de
aquellos.
42

Tendrn la calidad de comunes los que

aparecen en el reglamento, as como los
que aparecen en los planos aprobados.
Cada propietario ejerce sobre esta
categora de bienes un dominio en comn
y pro indiviso con los dems Copropietarios
de unidades privadas.
ARTCULO 31. CLASIFICACIN DE LOS
BIENES COMUNES. Para los efectos de
este reglamento los bienes comunes se
dividen en:
1. Bienes comunes esenciales: Son
aquellos Bienes indispensables para la
existencia, estabilidad, conservacin y
seguridad del edificio o conjunto, as como
los imprescindibles para el uso y disfrute
de los bienes de dominio particular.
Se reputan bienes comunes esenciales,
el terreno sobre o bajo el cual existan
construcciones o instalaciones de
servicios pblicos bsicos, los cimientos, la
estructura, las circulaciones indispensables
para aprovechamiento de bienes privados,
las instalaciones generales de servicios
pblicos, las fachadas y los techos o losas
que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
2. Bienes comunes no esenciales:
Son aquellos bienes o determinacin de
reas del edificio o conjunto, sometidos
al rgimen de propiedad horizontal
pertenecientes en pro indiviso a todos
los propietarios de bienes privados, que
por su naturaleza o destinacin permiten
o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservacin, seguridad,
uso, goce o explotacin de los bienes de
dominio particular.

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTICULO 32. DESTINACIN.

La destinacin, uso y goce de los bienes
comunes esenciales, que se determinan
en general por la naturaleza del bien y su
ubicacin hacen que su destinacin sea
inmodificable. La destinacin, uso y goce
de los bienes comunes no esenciales
pueden ser sujetos de modificaciones o
desafectaciones segn sea el caso, previa
aprobacin de la autoridad urbanstica y
aprobacin de la asamblea con el qurum
exigible para este caso.
ARTCULO 33. MODIFICACIONES Y
MEJORAS URGENTES E IMPREVISTAS.
Cuando sea necesario o conveniente
efectuar
mejoras
voluntarias
y/o
modificaciones fsicas en los bienes
comunes, se observar el siguiente
procedimiento:
(a). Una vez la Asamblea General hubiese
aprobado la modificacin y/o mejora y
le hubiere decidido, la asignacin de la
expensa comn o la respectiva partida
en el presupuesto de gastos aprobado;
el Administrador contratar o realizar
el diagnstico de la necesidad y con
los respectivos anexos de soportes
tcnicos y cotizaciones pasar al Consejo
de Administracin para su estudio y
aprobacin.
(b). Cuando se trate de realizacin de obras
o compra de elementos que tengan un
carcter de urgentes o imprevistos que
demanden atencin inmediata, se deber
en apoyo del concejo tomar las decisiones
urgentes que requiera la persona jurdica, a
fin de garantizar su seguridad, existencia y
conservacin en estos eventos bastar la
aprobacin del Consejo de Administracin.

ARTCULO 34. MODIFICACIONES EN

EL GOCE DE LOS BIENES COMUNES.
La Asamblea General ser el rgano
encargado de autorizar modificaciones en
el goce de los bienes y zonas comunes,
previo estudio por parte del Consejo de
Administracin, aprobacin que requerir
por ser modificacin al reglamento
el setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad. En ningn
momento la Asamblea podr deliberar o
decidir sobre asuntos o derechos relativos
a la propiedad privada.
ARTCULO 35. CONSTRUCCIONES,
REPARACIONES Y MANTENIMIENTOS
EN LOS BIENES COMUNES. Toda
construccin, reparacin o mantenimiento
que se apruebe por parte de la asamblea
de Copropietarios, requerir cuando la
ley urbana as lo exija la obtencin de
las respectivas licencias o permisos por
parte del Administrador del edificio o
conjunto_______________, sin que sobre
este aspecto pueda haber injerencia en
contrario por los rganos de direccin de la
persona jurdica sometida al rgimen. Las
sanciones que se impusieren a la persona
jurdica por el no cumplimiento de la norma
urbana, sern responsabilidad directa del
Administrador.
ARTCULO 36. LIMITES DE DOMINIO
SOBRE BIENES COMUNES. Las partes
de la copropiedad no son en ningn caso
susceptibles de divisin y solo podrn ser
enajenadas, gravadas o limitado su dominio
juntamente con la parte determinada
privada de la que son anexo inseparable.
ARTCULO 37. DESTRUCCIN DEL
INMUEBLE. En caso de que el inmueble
con ocasin de ocurrir situaciones incursas
en fuerza mayor o caso fortuito, se
43

 CAPTULO XI

destruyere en su totalidad o deteriorare

en una proporcin que represente a lo
menos el setenta y cinco por ciento (75%)
del edificio o etapa en particular salvo
cuando se decida su reconstruccin, de
conformidad con la reglamentacin que
para el efecto expida el Gobierno Nacional,
para la reconstruccin los copropietarios,
actuarn de acuerdo con las siguientes
reglas:
(a). Si la destruccin o desmejora ocurre
en razn de un riesgo asegurado, como
incendio, se observar lo dispuesto en este
Reglamento.
(b). Cada propietario deber contribuir
a la reparacin de los bienes comunes,
para cubrir los gastos no cubiertos por el
seguro, con una suma proporcional a su
coeficiente de copropiedad.
(c). Dichas cuotas, acordadas en la
Asamblea sern exigibles por la va
ejecutiva y el Administrador estar obligado
a cobrarlas, o pena de responder de todo
perjuicio.
(d). En caso de existir hipotecas, cuando
se reconstruya total o parcialmente la
edificacin, stas subsistirn en las
condiciones anteriores.
ARTCULO 38.
AVISOS PUBLICITARIOS.
Para los efectos de este reglamento, se
entiende por aviso, todo anuncio, seal,
advertencia o propaganda que, con fines
comerciales profesionales, culturales, o
informativos de seguridad y salubridad, que
se coloquen en la fachada del conjunto o
en sus partes interiores que deber contar
con previa aprobacin de la autoridad
urbanstica y posteriormente aprobada en
44

asamblea. Se permite la colocacin de un

solo aviso en venta para venta o arriendo
de un inmueble. Estos avisos debern
cumplir con las normas distritales vigentes
especialmente las que conciernen a
las normas urbanas y al control de la
contaminacin visual. Los avisos sern
colocados en los sitios determinados
previamente por la administracin.
Los avisos que se peguen, distribuyan
o se exhiban en las reas comunes que
propendan por anunciar venta de servicios
o actividades comerciales dentro del
edificio o conjunto (residencial), sern
retirados sin mediar comunicacin alguna;
la reincidencia dar lugar a las sanciones
aprobadas por la Asamblea. La instalacin
de vallas o avisos publicitarios en la azotea
o cubierta del edificio o conjunto requerir
previo concepto de la autoridad urbanstica,
obtenido concepto favorable, se someter
a la aprobacin de la Asamblea para lo
cual se requerir a la Empresa publicitaria
el aporte de las respectivas plizas de
responsabilidad y los permisos o licencias
cuando la norma lo exija.
ARTCULO 39.
INSTALACIONES ESPECIALES.
La colocacin de antenas de telefona
celular o de telecomunicaciones y dems
instalaciones especiales debern instalarse
en los sitios y las condiciones que las
normas urbanas lo permitan y debe ser
su instalacin aprobada por la Asamblea
de copropietarios, quienes autorizarn al
Administrador para que contrate la asesora
y acompaamiento de un profesional
experto en la materia para el sealamiento
del sitio y las condiciones para su ubicacin,
igualmente para la toma de decisiones se
tendr en cuenta el cumplimiento de las
normas legales al respecto.

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTCULO 40 BIENES COMUNES

DE USO EXCLUSIVO. Son los bienes
comunes no necesarios para el disfrute y
goce de los bienes de dominio particular,
y en general, aquellos cuyo uso comunal
limitara el libre goce y disfrute de un bien
privado, tales como terrazas, cubiertas,
patios interiores y retiros, podrn ser
asignados de manera exclusiva a los
Propietarios de los bienes privados que por
su localizacin puedan disfrutarlos.
Las zonas de parqueo de visitantes,
accesos, circulaciones y todas las zonas
comunes que por su naturaleza o destino
son de uso y goce general, como salones
comunales y reas de recreacin y deporte,
entre otros, no podrn ser objeto de uso
exclusivo.
Las zonas de parqueo destinadas a los
vehculos de los propietarios del edificio o
conjunto podrn ser objeto de asignacin
al uso exclusivo de cada uno de los
Propietarios de bienes privados de manera
equitativa, en nmero de una (1) zona por
unidad, siempre y cuando dicha asignacin
no contrare las normas municipales en
materia de urbanizacin y construccin.
Queda prohibido el arrendamiento o
actos de disposicin de estas reas para
usufructo del propietario del bien privado;
en caso de no contar con vehculo el
inmueble al que se le asignare parqueadero,
cualquier contrato de arrendamiento o de
disposicin sern a cargo del Administrador
atendiendo a que es un rea comn y este
es el representante legal para la suscripcin
del contrato.

distribucin equitativa puede reasignarse

en Asamblea; toda vez que con la firma
de las escrituras de compraventa de las
cuales forma parte ste reglamento, los
Copropietarios de las dems unidades
renuncian al uso del bien comn de uso
exclusivo. El Propietario de la unidad a la cual
se le ha asignado un bien comn no podr
cederlo, se entender que la asignacin
exclusiva obedece al uso del parqueadero
por parte del inmueble indistintamente
de quien sea su Propietario, mientras la
Asamblea no determine otra disposicin
para hacer asignaciones equitativas.

El uso exclusivo a que se refiere

es precisamente el Uso y no podr
interpretarse que es un acto traslaticio de
dominio, el uso es de carcter individual
y en consecuencia no podr ser alterado
por ningn Propietario, sin embargo por

ARTCULO 41. DESAFECTACIN DE

BIENES COMUNES NO ESENCIALES.
Siempre y cuando exista previo concepto
favorable de la autoridad urbanstica, la
Asamblea General con mayora calificada
del 70% de coeficientes de copropiedad,

Los Copropietarios usuarios de los bienes

comunesdeusoexclusivosonresponsables
del cuidado, limpieza y mantenimiento de
estos bienes y repararn los daos que
ocasionen. Igualmente debern permitir
el acceso de personal de la administracin
cuando se est causando dao a otros
copropietarios por causa de los bienes
comunes de uso exclusivo, sobre los
cuales tienen derecho. En compensacin
por este uso, los usuarios corrern con los
gastos de mantenimiento, conservacin y
reparacin de los mismos. Los Propietarios
de estos bienes privados a los que les sea
asignado el uso exclusivo estn obligados
a: 1 .No efectuar alteraciones ni realizar
construcciones sobre o bajo el bien. 2. No
cambiar su destinacin. 3. Hacerse cargo
de las reparaciones que se presenten por
culpa del Tenedor o por desgaste natural. 4.
Pagar las compensaciones que por el uso
exclusivo determine la asamblea.

45

 CAPTULO XII Y XIII

podr desafectar la calidad de comn de

bienes comunes no esenciales, los cuales
pasarn a ser del dominio particular de
la persona jurdica. Cuando se trate de
parqueaderos, se deben remplazar por un
nmero igual o superior.
PARGRAFO PRIMERO: Los bienes
privados que surjan como efecto de esta
desafectacin de bienes comunes no
esenciales, sern objeto de beneficio
cargas e impuestos inherentes al conjunto
y sobre los mismos podrn realizarse todos
los actos o negocios jurdicos, no siendo
contra !a ley o contra el derecho ajeno.
PARGRAFO SEGUNDO: Las normas
previstas no se aplicarn a la desafectacin
de bienes comunes muebles y a los
inmuebles por destinacin o por adherencia
no esenciales, los cuales por su naturaleza
son enajenables.
ARTCULO 42. PROCEDIMIENTO PARA
LA DESAFECTACIN DE BIENES
COMUNES.
En caso de decidirse la desafectacin
de bienes comunes no esenciales, con
ocasin de la creacin de nuevas unidades
o modificacin de unidades privadas,
requiere la reforma del reglamento de
propiedad horizontal, elevndose a escritura
pblica y registrndose en la Oficina de
Instrumentos Pblicos, la cual abrir el folio
de matrcula inmobiliaria correspondiente.
En esta escritura se deber protocolizar
el acta de la Asamblea que autoriz dicha
desafectacin y se entiende comprendida
la aprobacin de los ajustes en los
coeficientes por la incorporacin de nuevas
unidades privadas.
ARTCULO 43. FACHADAS. Se reputan
bienes comunes esenciales, adems
del terreno, los cimientos, la estructura,
las circulaciones indispensables para
46

aprovechamiento de bienes privados,

las instalaciones generales de servicios
pblicos y los techos o losas que sirven de
cubiertas a cualquier nivel, las fachadas, por
tanto atendiendo a la disposicin contenida
en la Ley 675 de 2001, los muros que
conforman las fachadas exteriores de los
conjuntos tienen la calidad de comunes.
Las ventanas exteriores de las unidades
privadas tienen la calidad de bienes
privados pero por formar parte de las
fachadas, estn limitadas las condiciones
de modificaciones.
En consecuencia, queda prohibido variar
en cualquier forma el tipo de puertas,
ventanas o vidrios an cuando se tratase
de polarizados, aumentar o disminuir su
nmero, o modificar en alguna forma su
diseo, lo mismo se aplicar a las puertas de
entrada de cada unidad privada; solamente
podr variarse sta disposicin cuando
medie acuerdo de mayora calificada del
70% de los coeficientes de copropiedad.
CAPTULO VIII
DE LOS COPROPIETARIOS
ARTCULO 44. DERECHOS DE LOS
COPROPIETARIOS.
Son derechos de los Copropietarios:
1. Poseer y usar, con plena autnomia su
unidad privada de acuerdo con Ley y este
reglamento, pero dentro de las limitaciones
aqu mismo expresadas.
2. Enajenar, gravar, dar en anticresis
o arrendamiento su unidad privada
conjuntamente con su derecho sobre
los bienes comunes, sin necesidad
del consentimiento de los dems
Copropietarios.
3. Servirse a su arbitrio de los bienes
comunes, siempre que lo haga segn
el destino ordinario de los mismos y
sin perjuicio uso legtimo de los dems

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Copropietario o Causahabientes y no
atentando contra la Ley, la moral y las
buenas costumbres.
4. Intervenir en las deliberaciones de la
Asamblea de copropietarios con derechos
de voz y voto, siempre y cuando se
encuentre al da en el pago de las expensas
comunes.
5. Ejecutar de inmediato y por su cuenta
las obras y actos urgentes que exijan la
conservacin, reparacin y administracin
del inmueble.
6. Pedir al Administrador la aplicacin
de multas y sanciones impuestas por la
Asamblea o el consejo de administracin.
7. Solicitar al Administrador la convocatoria
de la Asamblea de copropietarios cuando lo
estime conveniente.
8. Ser elegido miembro del Consejo de
administracin siempre que este al da en
el pago de las expensas comunes.
9. El estar incluido como moroso,
inhabilitarn al Propietario para ser
nombrado en cualquier cargo de la persona
jurdica v para participar con voto en las
decisiones que se refieran a aspectos
econmicos, imposicin de sanciones,
amnistas v las dems que determine la
asamblea.
ARTICULO 45. DEBERES DE LOS
COPROPIETARIOS
1. No enajenar o conceder el uso de la
unidad privada para usos y fines distintos
a los que autoriza este Reglamento o la
norma urbana.
2. No obstruir en ninguna forma, las
instalaciones de servicios las escaleras,
hall, acceso a las unidades de vivienda,
puertas y dems elementos que sirvan
para la locomocin y en general dificultar el
acceso o paso por ellos.
3. Debern comunicar al Administrador
todo caso de enfermedad infecciosa y

contagiosa plagas o cualquier problema

de salubridad y desinfectar su unidad
privada conforme a las exigencias de las
autoridades de higiene.
4. Ejecutar oportunamente las reparaciones
de unidad privada de acuerdo con sus
caractersticas.
5. Mantener al da las contribuciones
y cuotas que le corresponden para la
Administracin y reparacin de los bienes
comunes y mejoras voluntarias aprobadas
por la Asamblea.
6. En caso de venta o transferencia del
dominio, cada Propietario se obliga a
comunicar al administrador el nombre
y domicilio del nuevo Propietario. En la
Escritura de Compra Venta respectiva
expresar su conformidad, acatamiento y
conocimiento de este reglamento.
7. No hacer excavaciones o perforaciones
en los techos, pisos, o paredes comunes.
ni introducir objetos pesados, explosivos
inflamables o corrosivos o ejecutar
cualquier acto que atente contra la solidez
salubridad y seguridad del conjunto.
8. No modificar las fachadas incluyendo
instalacin de aires acondicionados
o elementos no autorizados por la
Asamblea, rejas, colores de pinturas,
puertas, ventanas, del conjunto y no
colocar papel para polarizados con colores
no autorizados por la administracin,
letreros, avisos, carteles y otros elementos
similares en las paredes externas, rejas,
puertas, ventanas o reas comunes, salvo
avisos que indiquen la disponibilidad del
inmueble para alquiler o venta de acuerdo
con las normas del municipio.
9. No instalar mquinas, aparatos que
produzcan ruidos, vibraciones o sonidos
estridentes que incomoden a los dems
Copropietarios o que causen daos o
interfieran los servicios del conjunto, sino
hasta los lmites normales.
47

 CAPTULO XIII

10. Podr mantener animales, domsticos

en cantidad no superior a 1 siempre y
cuando, observe las normas dictadas
al respecto por este reglamento, las
autoridades de polica y de salud.
11. No arrojar basuras u objetos a los bienes
de propiedad comn o a las vas pblicas,
de igual manera deber abstenerse de
rayar las paredes, ascensores, accesos,
etc.
12. Permitir la entrada del Administrador
del conjunto a su unidad privada cuando
las circunstancias lo exijan, para verificar el
cumplimiento de este reglamento.
13. Velar por el buen funcionamiento de los
aparatos e instalaciones de su unidad.
14. Cada Copropietario de unidad privada
ser solidariamente responsable con las
personas a quienes cede el uso de dicha
unidad a cualquier ttulo, con sus actos u
omisiones, en especial por las multas que
la administracin imponga al usuario por la
violacin de Leyes o de este Reglamento,
ya que sus normas obligan no solamente al
Copropietario sino a las personas que con
l conviven o que a su nombre ocupan la
respectiva unidad privada.
15. No introducir en las unidades de
propiedad privada modificaciones o
reformas no autorizadas por la Asamblea
de Copropietarios y las
autoridades
municipales, y/o del Distrito.
16. Respetar la reserva del derecho de uso
sobre bienes comunes sealados en ste
reglamento y el de los Copropietarios que
adquieran el uso exclusivo de los mismos,
as como abstenerse de entorpecer la
enajenacin o arriendo de los inmuebles
de otros Propietarios.
17. Abstenerse de realizar actos o
comportamientos que atenten contra la
moral y las buenas costumbres.
18. Asistir a las Asambleas ordinarias
y extraordinarias que se convoquen,
48

la no asistencia acarreara multas que

oscilan entre una a tres veces el valor
de las expensas comunes ordinarias, de
acuerdo a la determinacin o graduacin
que hiciere la Asamblea o el Consejo de
Administracin si lo hubiere, salvo cuando
dentro de las veinticuatro horas siguientes
a la realizacin de la asamblea se allegue
justificacin suficiente para exonerar de la
multa. En todo caso cuando las excusas
por no asistencia a asambleas en el ao
que curse, superen al nmero de tres,
se impondrn las multas de acuerdo a
su graduacin. Pargrafo: En cuanto al
tenencia de perros el Copropietario se
deber sujetar a los dispuesto en la Ley
746 del 2003 y aquellas normas, Leyes
y reglamentaciones que la modifiquen y
complementen.
ARTCULO 46.
PREVISIONES ESPECIALES SOBRE
ARRENDATARIOS Y OTROS
TENEDORES A CUALQUIER TTULO.
(a). Cumplimiento del reglamento y normas
de propiedad horizontal. Ser obligacin
de todo Propietario, Persona Natural o
Jurdica que arriende o entregue su unidad
a terceros, acompaar al contrato u otro
acto pertinente, copia del reglamento
de propiedad horizontal e incluir dentro
de su contenido una clusula en que el
Arrendatario u otro Tenedor se obliguen a
respetar aquellas disposiciones.
La omisin del Propietario en este
sentido ser causal de incumplimiento
del reglamento y lo har acreedor a las
sanciones correspondientes en caso
de que el Arrendatario o Tenedor del
respectivo inmueble incurra en violacin
de las normas o reglamento, sin perjuicio
de que el Administrador pueda imponer las
sanciones tambin a los infractores.

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

(b). Solidaridad en el pago: el Arrendatario y

el Tenedor a cualquier ttulo de las unidades
privadas ser solidariamente responsable
en el pago de expensas comunes con el
Propietario del respectivo inmueble.
(c). Comunicacin al Propietario sobre
incumplimiento del Arrendatario.
El Propietario que no ocupe su inmueble
debe informar por escrito al Administrador
a quien lo entreg en que calidad, lo
cual generar para el Administrador la
obligacin de informar al Propietario de
hechos tales como solicitud de permiso del
Arrendatario o Tenedor del inmueble para
desocuparlo, informacin sobre cuotas
atrasadas, sanciones a que se ha hecho
acreedor, etc.
(d). Faltas a las normas de convivencia.
El Arrendatario, Poseedor y el Tenedor
a cualquier ttulo sern sancionados por
incumplimiento del reglamento y de las
decisiones de la Asamblea y responder
por daos ocasionados por l, sus
dependientes, sus animales o por efecto
de las cosas que tenga a su cuidado,
sin perjuicio de las acciones policivas y
judiciales que procedan.
CAPTULO IX. PRESUPUESTO Y OTROS
INGRESOS
ARTCULO 47. ELABORACIN
Y APROBACIN DEL PRESUPUESTO.
El presupuesto general de gastos se
elaborar as: (a). Cada ao, antes del 31
de enero, el Administrador elaborar un
proyecto de presupuesto de ingresos y
gastos, calculando el valor aproximado de
las expensas ordinarias que se hayan de
causar en el ao siguiente, teniendo en
cuenta el dficit o supervit del ejercicio
anterior, si existiera y los aprovechamientos
de cualquier ndole.
(b). El Administrador enviar dicho
Presupuesto para estudio y aprobacin

por parte del Consejo de Administracin,

el cual podr hacerle las correcciones o
ajustes que considere conveniente,
(c). Copia del Presupuesto aprobado por el
Consejo, ser enviado a cada uno de los
Propietarios, por lo menos con quince (15)
das de antelacin a la fecha en que se ha
de reunir la Asamblea de Propietarios en
sesin ordinaria,
(d). La Asamblea, en su primera reunin
anual, discutir y aprobar o improbar
como punto preferente este presupuesto;
en la segunda reunin que se celebrar
en el mes de agosto podr reajustar el
presupuesto con ocasin de surgir variacin
de precios del mercado o situaciones que
impongan reajuste presupuestal.
(e). El presupuesto as aprobado ser
entregado a la administracin y los
Propietarios estarn obligados a cubrir lo
que a cada uno de ellos corresponda en la
liquidacin, como cuotas de sostenimiento,
en cuotas mensuales anticipadas o por los
perodos que para cada ejercicio anual, fije
la misma Asamblea.
(f). El presupuesto aprobado tendr
vigencia a partir del ___ de ___, hasta el
___de ___.
(g). Para atender los gastos de
mantenimiento y conservacin de los
bienes comunes y garantizar el correcto
funcionamiento del conjunto podrn
realizarse ajustes a los presupuestos en
las fechas determinadas para asambleas
ordinarias.
(h). En ejercicio de las funciones legales
asignadas el Administrador llevar los
siguientes libros de contabilidad para
la ejecucin del presupuesto anual que
apruebe la Asamblea: Caja, Diario, Mayor,
Presupuesto Anual de Ingresos y Gastos,
Inventarios y Balances. Los libros de
contabilidad sern autenticados, foliados y
rubricados conforme a la Ley.
49

 CAPTULO XIII

ARTCULO 48. MRITO EJECUTIVO:

El Administrador del (edificio o conjunto)
podr demandar la ejecucin de las
obligaciones econmicas y de las sanciones
pecuniarias impuestas a Propietarios y
moradores. En tales procesos de liquidacin
de las obligaciones vencidas a cargo del
Propietario o Morador, realizada por el
Administrador, prestar mrito ejecutivo de
acuerdo con lo dispuesto en el artculo 48
de la Ley 675 del 2002, sin necesidad de
protesto ni otro requisito adicional. En todo
caso el Copropietario de cada inmueble
responder solidariamente por todas las
obligaciones ordinarias y extraordinarias y
por las sanciones pecuniarias impuestas a
los moradores de su inmueble.
ARTCULO 49.
PRESUPUESTO PROVISIONAL:
Si transcurriera el mes de marzo sin que la
Asamblea de propietarios se haya reunido
y haya aprobado el presupuesto de que
se trata y hasta tanto la Asamblea decida
lo pertinente, tal presupuesto, elaborado
por el Administrador y aprobado por el
Consejo de Administracin, tendr vigencia
provisional; y utilizando las reservas
existentes se proceder a ejecutar sin
aumentar o disminuir las cuotas de
administracin y por lo tanto todos los
Propietarios estarn obligados a efectuar el
pago de sus cuotas.
ARTCULO 50.
DFICIT PRESUPUESTAL.
El Consejo de Administracin por
intermedio del Administrador, convocar
a Asamblea extraordinaria y solicitar los
reajustes del caso en la liquidacin de
las cuotas a pagar por cada Propietario,
cuando las sumas presupuestadas
resultaren insuficientes o no ingresaren
efectivamente a Caja.
50

ARTCULO 51.
CUOTAS EXTRAORDINARIAS.
Si durante la vigencia del Presupuesto
surgieren gastos imprevistos, que no
pudieren ser atendidos con las reservas
previstas para tal fin, el Consejo de
Administracin seguir el procedimiento
previsto en el artculo anterior, para la fijacin
de cuotas extraordinarias. El cobro a los
Propietarios de expensas extraordinarias
adicionales, solo podr aprobarse cuando
los recursos del fondo de imprevistos de
que se trata este artculo sean insuficientes
para atender las erogaciones a su cargo.
ARTCULO 52.
FONDO DE IMPREVISTOS. CREACIN
Y FINALIDAD.
Con el fin de mantener en todo momento
disponibilidad pecuniaria para atender
obligaciones urgentes, imprevistos, o para
suplir el dficit presupuestal anual ordinario,
se crear un fondo de imprevistos o de
reserva el cual pertenecer a todos los
Propietarios de acuerdo a su coeficiente.
ARTCULO 53.
FORMACIN E INCREMENTO.
El fondo de imprevistos se formar e
incrementar con los siguientes ingresos:
(a). Con un porcentaje de recargo no
inferior al ______% , sobre el presupuesto
anual de gastos. Se suspender su cobro
cuando el monto disponible alcance el
50% del presupuesto ordinario de gastos
del respectivo ao.
(b). Un porcentaje de los ingresos
provenientes de intereses de mora,
multas, etc., previstos como sanciones
en este Reglamento o por la Asamblea de
Propietarios y determinado por este mismo
organismo,
(c). Los producidos por los valores en que
se invierta el mismo fondo de imprevistos.

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTCULO 54.
MANEJO E INVERSIN:
Mientras la Asamblea de Propietarios no
disponga otra cosa, el fondo de imprevistos
se manejar por el Administrador en forma
separada de los ingresos ordinarios de la
propiedad. Cuando la Asamblea lo apruebe
previa y expresamente, un porcentaje del
fondo de imprevistos podr invertirse en
mejoras a los bienes comunes.
ARTCULO 55.
PARTICIPACIONES EN EL FONDO.
Las participaciones que a los Propietarios
correspondan en el fondo de imprevistos,
tienen el carcter de bienes comunes y
por consiguiente siguen forzosamente al
dominio de los bienes de dominio particular
y no son susceptibles de negociacin
separada.
ARTCULO 56.
INVENTARIOS Y BALANCES.
El treinta y uno (31) de diciembre de cada
ao, el Administrador cortar las cuentas
de dicho ao y elaborar el inventario y
Balance General correspondiente, los cuales
presentar a consideracin de la Asamblea
General de Propietarios en su reunin
ordinaria siguiente.
CAPTULO X. SEGUROS:
ARTCULO 57.
SEGURO CONTRA INCENDIO
Y TERREMOTO:
Los bienes comunes susceptibles de
ser asegurados debern estarlo contra
incendio y terremoto por la cuanta que
fijar anualmente la Asamblea. Si la
Asamblea omitiere la fijacin anual, lo har
la Administracin quien cuidar siempre
de renovar los seguros contra incendio
y terremoto en cuanta suficiente para

que a cargo de los Propietarios no haya

ninguna cuota de coaseguro y quede a
cargo de la Compaa aseguradora la total
indemnizacin del siniestro.
ARTCULO 58.
COBERTURA DEL DAO:
Si la indemnizacin no alcanzare para la
reparacin total de los daos causados,
la Asamblea, decidir decretar una
cuota extraordinaria a cargo de todos
los Propietarios a fin de completar la
reconstruccin; si no se aprobare esta
contribucin extraordinaria, se distribuir
la indemnizacin en proporcin al derecho
de cada cual, segn los coeficientes de
copropiedad que correspondan.
CAPTULO XI
ARTCULO 59.
RGANOS DE LA ADMINISTRACIN
Y DIRECCIN.
Son rganos de direccin y Administracin
del Conjunto:
1. Asamblea de Propietarios
2. Consejo de Administracin
3. Administrador.
ARTCULO 60.
LA ASAMBLEA.
La Asamblea de Propietarios est
conformada por todos los Propietarios de
las unidades privadas. A ella podrn asistir
con derecho a voz y voto todos ellos, siempre
que se encuentren al da en el pago de las
expensas comunes. Su asistencia puede
ser personal o por representacin en otra
persona que puede ser otro Propietario,
en ningn caso al Administrador le est
dada la representacin de Propietarios en
Asamblea para lo cual debe entenderse
esta una prohibicin.
51

 CAPTULO XIII

En todo caso deber ser Propietario o

Morador, quien no podr representar
a ms de dos (2) Copropietarios. Esta
delegacin se deber hacer mediante
poder escrito dirigida al Administrador
de la Persona Jurdica o al Presidente de
la Asamblea y solo podr ser vlido para
la reunin que la motiva. La Asamblea
general de Propietarios la integran todos
los Propietarios de la persona jurdica que a
la fecha de la respectiva reunin tengan sus
ttulos de Propiedad y se hallen inscritos en
el Libro de Registro de Propietarios.

de la propiedad horizontal y aquellas

que aseguren el inters comn de los
Propietarios. La segunda reunin en el mes
de agosto, para determinar los reajustes
del presupuesto y hacer seguimiento a
las actividades aprobadas en la primera
Asamblea. La fecha y la hora de reunin
la fijar el Administrador o el Consejo de
Administracin, previa citacin por carta
circular enviada a cada Propietario o por
cartel fijado en lugar visible en la entrada
del edificio, quince (15) das calendario
antes de la reunin.

Constituidas vlidamente las resoluciones

de la Asamblea son de cumplimiento
obligatorio, an para los ausentes o
disidentes, siempre que hubieren sido
adoptadas por las mayoras exigidas por la
Ley o este Reglamento, que las decisiones
sean de carcter general y siguiente a las
Leyes o reglamentos de administracin.
Las copias autenticadas de las Actas
prestarn mrito ejecutivo para el cobro de
las cuotas vencidas de los Propietarios.

ARTCULO 62.
REUNIONES POR DERECHO PROPIO.
Cuando no fuere convocada la Asamblea
General de Propietarios, se reunir por
derecho propio el primer da hbil del
cuarto mes siguiente al vencimiento de
cada periodo presupuestal, a la hora de las
ocho pasado meridiano (8:00 p.m.) en el
Saln Social del edificio.

ARTCULO 61.
REUNIONES:
La Asamblea General de Propietarios se
reunir ordinariamente dos veces al ao, la
primera dentro de los tres primeros meses
siguientes al vencimiento de cada perodo
presupuestal con el objeto de examinar
la situacin general y los aspectos
econmicos y financieros de la propiedad
horizontal; aprobar o improbar las cuentas
y balances del ltimo periodo presupuestal
y los informes del Administrador y revisor
si lo hubiere; adoptar el presupuesto de
ingresos, gastos e inversiones para la
respectiva vigencia y tomar en general
todas las medidas tendientes a garantizar
el cumplimiento de las normas legales
y el reglamento de Administracin
52

ARTCULO 63.
REUNIONES EXTRAORDINARIAS.
La Asamblea General de Propietarios se
reunir extraordinariamente cuando as
lo exijan las necesidades del conjunto
en cualquier da, por convocatoria del
Administrador, previa decisin del Consejo
de Administracin o del Revisor Fiscal, o
por un nmero plural de Propietarios que
represente por lo menos la quinta parte de
la totalidad de coeficientes de copropiedad.
No obstante lo anterior podr ser vlida la
reunin que se haga en cualquier da, hora
o lugar, si estn representadas la totalidad
de los Propietarios.
ARTCULO 64.
REUNIONES NO PRESENCIALES:
Se podr llevar a cabo Asambleas o
reuniones no presenciales, siempre

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

y cuando participen la totalidad de los

Copropietarios o sus representantes
ya bien sea a travs de comunicacin
simultnea o por comunicacin escrita.
Estos votos debern recibirse en un trmino
mximo de un (1) mes y el Administrador
informar a la Asamblea el sentido de la
decisin. Para acreditar la validez de una
reunin no presencial, deber quedar
prueba inequvoca, como fax. Grabacin
magnetofnica o similar, donde aparezca
claro el nombre del Propietario que emite
la comunicacin, el contenido de la misma,
la hora y la copia de la correspondiente
convocatoria.
Las actas debern sentarse en el
libro y comunicarse a los Propietarios
dentro de los diez (10) das siguientes al
acuerdo. Igualmente habr reuniones no
presenciales de Asamblea, cuando se
realicen por comunicacin simultnea
o sucesiva, siempre y cuando se
observe lo dispuesto en el Articulo 42
de la Ley 675 de 2001. Tratndose de
Asamblea extraordinaria o decisiones
por comunicacin escrita, en el aviso de
convocatoria para las primeras se insertara
el orden del da y para las segundas se
enviar el tema o asunto a votarse.
No se podr tomar decisiones sobre temas
no previstos.
ARTCULO 65.
QURUM Y MAYORAS.
Con excepcin de los casos en que la Ley
o el Reglamento de Propiedad Horizontal
exijan un qurum o mayora superior y de
las reuniones de segunda convocatoria
previstas en el artculo 41 de la Ley 675
de 2001, la Asamblea general sesionar
con un nmero plural de Propietarios de
unidades privadas que representen por lo
menos, ms de la mitad de los coeficientes
de propiedad, y tomar decisiones con el

voto favorable de la mitad ms uno de los

coeficientes de propiedad representados
en la respectiva sesin.
Para ninguna decisin podr observar
mayoras diferentes a las aqu consagradas,
salvo la relativa a la extincin de la propiedad
horizontal, se podr exigir una mayora
superior al setenta por ciento (70%) de
los coeficientes que integran el edificio
o conjunto ___ (nombre). Las decisiones
que se adopten en contravencin a lo aqu
dispuesto, sern absolutamente nulas. Las
decisiones adoptadas vlidamente por la
Asamblea General de Propietarios obligan
a todos los Propietarios de unidades de
dominio privado incluso a los ausentes o
disidentes al Administrador, a los dems
rganos asesores y ejecutores de la
administracin y direccin si los hubiere
y a quienes a cualquier ttulo usen bienes
integrantes del conjunto, siempre que
tales decisiones sean de carcter general
y se ajusten a las Leyes, decretos o
reglamentos de administracin de la
propiedad horizontal.
ARTCULO 66.
FUNCIONES DE LA ASAMBLEA
Son funciones de la Asamblea:
1. Nombrar y remover libremente al
Administrador y a su suplente cuando
fuere el caso, para perodos determinados,
y fijarle su remuneracin.
2. Nombrar y remover libremente a los
miembros del Consejo de Administracin,
para periodos determinados y fijarles su
remuneracin.
3. Nombrar y remover libremente a los
miembros del comit de convivencia para
perodos de un ao, en los edificios o
conjuntos de uso residencial.
4. Aprobar o desaprobar los estados
financieros y el presupuesto anual de
ingresos y gastos que debern someter
53

 CAPTULO XIII

a su consideracin el Consejo de
Administracin y el Administrador.
5. Aprobar el presupuesto anual del
conjunto y las cuotas para atender las
expensas ordinarias o extraordinarias, as
como incrementar el fondo de imprevistos,
cuando fuere el caso.
6. Elegir y remover al revisor fiscal o su
suplente para los periodos establecidos en
el presente reglamento.
7. Aprobar las reformas al Reglamento de
Propiedad Horizontal.
8. Decidir las desafectaciones de bienes
comunes no esenciales y autorizar su
venta o divisin, cuando fuere el caso y
decidir, en caso de duda, sobre el carcter
esencial o no de un bien comn.
9. Decidir la reconstruccin del edificio o
conjunto, de conformidad con lo previsto
en la Ley 675 del 2001.
10. Decidir salvo en el caso que
corresponda al Consejo de Administracin,
sobre la procedencia de sanciones por
incumplimiento de las obligaciones
previstas en la Ley y en el Reglamento de
Propiedad Horizontal, con observancia del
debido proceso y del derecho de defensa
consagrado en el presente reglamento.
11. Aprobar la disolucin y liquidacin de la
persona jurdica.
12. Otorgar autorizacin al Administrador
para realizar cualquier erogacin con cargo
al Fondo de Imprevistos.
13. Adoptar un Reglamento interno si a
ello hubiere lugar, el que ser de obligatorio
cumplimiento por parte de los propietarios
y usuarios.
14. Establecer las sanciones pecuniarias
o limitaciones a la utilizacin de ciertos
servicios que la Asamblea determine a
quienes incumplan con el pago de las
cuotas fijadas.
15. Las dems funciones inherentes a su
actividad y que no estn atribuidas a otro
54

rgano o persona, por las leyes, decretos

o al Reglamento de Administracin de la
Propiedad Horizontal.
16. Las dems funciones que fijen los
decretos reglamentarios de la Ley. 675 del
2001. Pargrafo. La Asamblea general podr
delegar en el Consejo de Administracin,
cuando este exista, las funciones indicadas
en el numeral 3 del presente artculo.
ARTCULO 67. IMPUGNACIN
DE DECISIONES.
El Administrador, el Revisor Fiscal o
cualquier Copropietario, podr impugnar
las decisiones de la Asamblea cuando
no se ajusten a la Ley o al Reglamento
de Propiedad Horizontal. Este solo podr
hacerse dentro de los 2 meses siguientes
a la fecha de publicacin de la respectiva
acta. Estarn legitimados para impugnar las
decisiones los propietarios que hubieren
votado negativamente a la misma, los
ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente hubiesen sido privados
de su derecho de voto. El Propietario que
impugne debe estar al da en la totalidad
de las deudas vencidas con el Conjunto o
proceder previamente a la consignacin
judicial de las mismas.
ARTCULO 68. DEL CONSEJO
DE ADMINISTRACIN.
Conformacin:
El Consejo de administracin estar
conformado por ______________________
miembros principales y ________ suplentes
personales todos ellos propietarios del
EDIFICIO RESIDENCIAL _____________
PROPIEDAD HORIZONTAL.
Los suplentes personales reemplazarn a
los miembros principales en sus ausencias
accidentales o temporales; en caso de
ausencia definitiva del miembro principal,
asumir el cargo, por el resto del perodo,

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

el respectivo suplente. Los Miembros

Integrantes del Consejo, sern elegidos
en la Asamblea General, para periodos
de un ao, pudiendo ser reelegibles
indefinidamente, en todo caso el elegido
miembro del consejo de administracin
deber comportar un acatamiento a la ley
de propiedad horizontal y al reglamento,
entendiendo que no podr pesar sobre el
sanciones vigentes, ni estar en mora del
pago de las expensas comunes.
El Consejo sesionar oportunamente por lo
menos una vez al mes, previa convocatoria
del Administrador y extraordinariamente a
solicitud de su presidente o el Administrador.
Las decisiones del Consejo se tomarn por
mayora de votos y no podr sesionar con
un nmero menor de_________Miembros
principales o suplentes, reunidos conforme
lo dispone este reglamento. Los suplentes
sesionarn solamente en ausencia del
titular, para lo cual no se tendr como
validos poderes otorgados para lograr la
representacin como principal o suplente
en este rgano de Administracin. De todas
las decisiones tomadas por el Consejo,
se dejr constancia en un libro especial
de actas suscritas por el Presidente y el
Secretario.
ARTCULO 69. FUNCIONES.
Las
funciones
del
Consejo
de
Administracin solamente se referirn a los
asuntos que interesen o afecten a todos
los Propietarios a saber:
1. Presentar a la Asamblea el Reglamento
del uso de los bienes comunes y de las
modificaciones a la reforma y goce de los
mismos.
2. Proponer a la Asamblea la realizacin
de mejoras, obras y reparaciones o la
construccin parcial o total del conjunto y la
forma de distribucin del aporte del costo
entre los propietarios.

3. Asistir al Administrador para designar

apoderados judiciales o extrajudiciales,
para las actuaciones en que se requiere
la intervencin de profesionales o
especialistas.
4. Rendir anualmente a la Asamblea un
informe de las actividades realizadas
indicando la gestin y el resultado.
5. Revisar previamente las condiciones
de urgencia que permitan al Administrador
convocar a Asamblea extraordinaria.
6. Examinar y aprobar en primera instancia
las cuentas, el balance y dems estados
financieros, presupuesto y ejecucin
presupuestal o informes que han de
pasar a la consideracin de la Asamblea, y
proponer las determinaciones que estime
acertadas en relacin con saldo y con
utilidades extraordinarias para mejoras de
los bienes comunes.
7. Apoyar al Administrador para la
contratacin de personal con la finalidad
de efectuar reparaciones de los bienes
comunes que se requieran de manera
urgente.
8.
Convocar
por
conducto
del
Administrador a las Asambleas ordinarias
o extraordinarias.
9. Ejercer las funciones que le delegue
la Asamblea y cumplir y hacer cumplir las
prescripciones de esta.
10. Aprobar o improbar los balances
mensuales que le presente el Administrador
en las fechas que se determinen.
11. Todas las dems no asignadas a otro
organismo.
PARGRAFO: No podr ser elegido
miembro del Consejo Administrativo
quien no sea Propietario de unidad privada
del inmueble o quien se encontrare
en mora en el pago de las expensas
comunes. Quien fuere elegido y durante la
permanencia como miembro del concejo
de Administracin perdiere la calidad de
55

 CAPTULO XIII

Propietario o cayere en mora, no podr

actuar y ser reemplazado por el suplente
para el perodo que faltare.
- Los rganos de Administracin del
conjunto, de conformidad con las funciones
a ellos asignadas, debern constantemente
elaborar planes sobre polticas de higiene,
seguridad, salubridad, y medio ambiente
en todas las reas del conjunto, de esta
manera, velarn por el mantenimiento de
las condiciones de seguridad y salubridad, y
actuarn como instrumento de vigilancia y
control de los programas que se adelanten
en ejercicio de sus actividades, de igual
manera, vigilarn el cumplimiento de las
normas policivas a que estn obligados los
Propietarios y ocupantes del inmueble.
ARTCULO 70.
DEL ADMINISTRADOR.
De conformidad con lo dispuesto por la
Ley 675 del 2001, el Administrador ejercer
la representacin legal de la Persona
Jurdica, en consecuencia el Administrador
representar judicial y extrajudicialmente
a la Persona Jurdica en todos los actos y
contratos acordes con la naturaleza de su
cargo y que se relacionen con la actividad
normal de la propiedad horizontal y con el
objeto de la persona jurdica.
La Administracin inmediata de los
bienes comunes de todos o parte
de los Propietarios estar a cargo del
Administrador. Ser nombrado por la
Asamblea General de Propietarios. Como
mandatario exclusivo del Conjunto tiene
por s solo facultades de ejecucin,
conservacin, representacin y recaudo, o
sea, que rene en s funciones jurdicas de
mandatario, depositario, gerente, secretario
y tesorero, funciones susceptibles de
ejercicio personal o delegable parcialmente
56

bajo su responsabilidad. El Administrador

podr ser persona natural o jurdica, pero
no podr ser propietario de unidades del
conjunto.
Cuando el Administrador sea una persona
jurdica, actuar en representacin de la
misma, su Representante Legal. El cargo
de Administrador deber ser remunerado,
y la cuanta y forma de pago sern
determinadas por la Asamblea General.
Para la firma del contrato laboral con el
administrador representar a la persona
jurdica el Presidente de Consejo o en su
defecto el Presidente de la Asamblea.
ARTCULO 71.
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR:
1. Convocar a la Asamblea a reuniones
ordinarias o extraordinarias y someter a su
aprobacin el inventario y balance general
de las cuentas del ejercicio anterior, y un
presupuesto detallado de gastos e ingresos
correspondientes al nuevo ejercicio anual,
incluyendo las primas de seguros.
2. Llevar directamente o bajo su
dependencia y responsabilidad, los libros
de actas de la Asamblea y de registro
de Propietarios y Residentes, y atender
la correspondencia relativa al edifico o
conjunto.
3. Poner en conocimiento de los
Propietarios y Residentes del edificio o
conjunto, las actas de la Asamblea General
y del Consejo de Administracin.
4. Preparar y someter a consideracin del
consejo de administracin las cuentas
anuales, el informe para la Asamblea
General anual de Propietarios, el
presupuesto de ingresos y egresos para
cada vigencia, el balance general de las
cuentas del ejercicio anterior, los balances
de prueba y su respectiva ejecucin
presupuestal.

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

5. Llevar bajo su dependencia y

responsabilidad la contabilidad del
conjunto.
6. Administrar con diligencia y cuidado
los bienes del dominio de la persona
jurdica que surgen como consecuencia
de la desafectacin de bienes comunes
no esenciales y destinarlos a los fines
autorizados por !a Asamblea General en el
acto de desafectacin, de conformidad con
el Reglamento de Propiedad Horizontal.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes,
y ejecutar los actos de administracin,
conservacin y disposicin de los mismos
de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en e Reglamento de
Propiedad Horizontal.
8. Cobrar y recaudar, directamente o a
travs de apoderado cuotas ordinarias
y extraordinarias, multas, y en general,
cualquier obligacin de carcter pecuniario
a cargo de los propietarios u ocupantes de
bienes de dominio particular del edificio
o conjunto, iniciando oportunamente el
cobro judicial de las mismas, sin necesidad
de autorizacin alguna.
9. Elevar a escritura pblica y registrar
las reformas al reglamento de propiedad
horizontal aprobadas por la asamblea
general de propietarios, e inscribir
ante la entidad competente todos los
actos relacionados con la existencia y
representacin legal de la persona jurdica.
10. Representar judicial y extrajudicialmente
a la persona jurdica y conceder poderes
especiales para tales fines, cuando la
necesidad lo exija.
11. Notificar a los propietarios de bienes
privados, por los medios que seale el
respectivo reglamento de propiedad
horizontal, las sanciones impuestas en su
contra por la asamblea general o el consejo
de administracin, segn el caso, por
incumplimiento de obligaciones.

12. Hacer efectivas las sanciones por

incumplimiento de las obligaciones
previstas en la Ley 675 del 2001, en el
Reglamento de Propiedad Horizontal y en
cualquier reglamento interno que hayan
sido impuestas por la Asamblea General
o el Consejo de Administracin, segn el
caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
13. Expedir paz y salvo de cuentas con la
administracin del edificio o conjunto cada
vez que se produzca el cambio de Tenedor
o Propietario de un bien de dominio
particular.
14. Colaborar con la Asamblea en la
vigilancia del estricto cumplimiento de
las disposiciones legales que regulen los
derechos y obligaciones de los propietarios
y hacer conocer de la Asamblea las
irregularidades y si es el caso ponerlas
en conocimiento de las autoridades
competentes.
15. Tomar las medidas necesarias que
demanden la existencia, seguridad,
integridad y salubridad del Conjunto y sus
habitantes.
16. Presentar, dirigir y controlar los
trabajos de reparaciones, de mejoras o de
conservacin del Conjunto.
17. Contratar y mantener (las plizas de
seguros contra incendio y terremoto por el
valor real de los bienes de uso o servicio
comn.
18. Mantener en perfecto estado de aseo y
conservacin las partes comunes haciendo
efectuar su limpieza en los das y horarios
estipulados, al personal designado para tal
fin.
19. Mantener actualizada la matrcula
individual de cada Prpietario, como
mnimo con la siguiente informacin:
la relacin completa de nombres,
documentos de identidad, direcciones
domiciliarias y laborales, telfonos
domiciliarios
y
laborales,
actividad
57

 CAPTULO XIII

econmica o profesional, registro de los

vehculos, con nmero de placa, marca,
color, de cada Propietario o sus familiares
y en general de los Residentes. En caso
de arriendo la misma informacin de la
persona o personas que hayan tomado el
inmueble.
20. Las dems funciones que defina la
Asamblea General de Propietarios y el
Consejo de Administracin.
21. Todas las dems que le asigne la
asamblea.
ARTCULO 72. REVISOR FISCAL:
El Conjunto tendr un Revisor Fiscal de libre
nombramiento y remocin por la Asamblea
para periodos de un (1) ao, pudiendo ser
reelegido indefinidamente. Es necesario
que la persona que desempee el cargo
sea Contador Pblico titulado con matricula
profesional vigente.
ARTCULO 73. INCOMPATIBILIDAD:
El Revisor no podr ser socio del
Administrador ni pariente de ste dentro del
cuarto grado de consanguinidad, segundo
de afinidad o nico civil, ni empleado en
los negocios del Administrador, podr
ser Propietario de bienes privados en
el conjunto, pero siempre y cuando no
existan circunstancias que pueda restarle
independencia en sus conceptos o
actuaciones con el Administrador o con el
Consejo de Administracin.
ARTCULO 74. FUNCIONES:
El Revisor Fiscal como encargado del
control de las distintas operaciones de la
Persona Jurdica, le corresponde ejercer las
funciones previstas en la Ley 43 de 1990
o en las disposiciones que la modifiquen,
adicionen o complementen, as como las
siguientes:
58

(a). Cerciorarse de que las operaciones

que se celebren o cumplan por
cuenta del EDIFICIO RESIDENCIAL
_________________________PROPIEDAD
HORIZONTAL, se ajusten a la Ley, a
las prescripciones del Reglamento de
Propiedad Horizontal y a las decisiones de la
Asamblea y del Consejo de Administracin.
(b). Velar por que se lleve regularmente la
contabilidad y las actas de las reuniones
de la Asamblea y del Consejo de
Administracin y se conserve debidamente
la correspondencia y los comprobantes de
las cuentas.
(c). Revisar y controlar los pagos, los
ingresos y las dems operaciones que
realice la Administracin.
(d). Dar oportuna cuenta, por escrito, a la
Asamblea, al Consejo de Administracin o
a la Administracin, segn el caso, de las
irregularidades que se llegaren a presentar
en el funcionamiento de la copropiedad.
(e). Dar cuenta a la Asamblea de las
irregularidades que advierta en la
Administracin.
(f). Certificar con su firma los balances
y dems estados financieros que se
produzcan con su dictamen o informe
correspondiente.
(g). Cumplir las dems funciones que
le sealen las Leyes y las que siendo
compatibles con las anteriores le
encomiende La Asamblea.
ARTCULO 75. PROTOCOLIZACIN DE
ESCRITURAS DE ENAJENACIN:
Si se otorga en la misma Notara donde
se encuentra protocolizado el presente
Reglamento, deber citar su nmero,
fecha y notara y no ser necesario insertar
copia autntica del Reglamento de
Propiedad ni de la licencia de construccin,
siempre que la escritura de protocolizacin
se haya otorgado en la misma notara.

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

En caso contrario, se protocolizarn en el

acto de enajenacin y traspaso, copia del
Reglamento. En este Reglamento, debe
constar la parte reglamentaria y se omitir
la transcripcin de reas y linderos que no
versen sobre el inmueble transferido.

trmite previsto en el Captulo II del Ttulo

XXIII del Cdigo de Procedimiento Civil, o
en las disposiciones que lo modifiquen,
Adicionen o complementen.

CAPTULO XII.
SOLUCIN DE CONFLICTOS

ARTCULO 77. DE LAS FALTAS:

El incumplimiento a los deberes impuestos
por la Ley o el presente Reglamento, dar
lugar a la imposicin de sanciones a los
Propietarios, Arrendatarios, Poseedores
o los Tenedores que a cualquier titulo
residan en las unidades privadas y que
agotado el debido proceso se encuentren
responsables en la comisin de faltas, que
para los efectos se clasificarn en:

ARTCULO 76. SOLUCIN

DE CONFLICTOS.
Para la solucin de los conflictos que
se presenten entre los Propietarios o
Tenedores del Edificio o Conjunto, o entre
ellos y el Administrador, el Consejo de
Administracin o cualquier otro rgano de
direccin o control de la Persona Jurdica,
en razn de la aplicacin o interpretacin
de la Ley y del Reglamento de Propiedad
Horizontal, sin perjuicio de la competencia
propia de las autoridades jurisdiccionales,
se podr acudir a:
1. Comit de Convivencia. Cuando se
presente una controversia que pueda surgir
con ocasin de la vida en edificios de uso
residencial, su solucin se podr intentar
mediante la intervencin de un Comit de
Convivencia.
2. Mecanismos alternos de solucin de
conflictos. Las partes podrn acudir, para
la solucin de conflictos, a los mecanismos
alternos, de acuerdo con lo establecido
en las normas legales que regulan la
materia. Los Miembros de los Comits
de Convivencia sern elegidos por la
Asamblea General de Copropietarios, para
un perodo de un (1) ao y estar integrado
por un nmero impar de tres (3) o ms
personas. Cuando se acuda a la autoridad
jurisdiccional para resolver los conflictos
referidos en el presente artculo, se dar el

CAPTULO XIII SANCIONES

(a). Faltas Graves

(b). Faltas leves
(a). Faltas Graves. Se determinan como
graves la realizacin de las siguientes
conductas:
1. Atentar, destruir, ocultar, daar, usar
indebidamente, elementos muebles
pertenecientes a la Copropiedad.
2. Alterar, destruir, ocultar, daar, usar
indebidamente documentos, libros o
informacin concerniente a actuaciones de
la Copropiedad.
3. Apropiarse de elementos muebles
pertenecientes a la Copropiedad.
4. Violacin de reas de instalacin de
contadores o registros de servicios
pblicos, rea de administracin, o zonas
donde se resguarden elementos, equipos
u otros muebles de Propiedad de la
Persona Jurdica.
5. Atentar, agredir, fsica, emocional, verbal
o sicolgicamente contra Miembros de los
rganos de Administracin, Administrador,
Trabajadores u otro(s) Copropietario(s).
59

 CAPTULO XIII

6. Constreir a los miembros de los

rganos de Administracin para que
tomen decisiones a favor de Propietarios,
Tenedores, o terceros interesados; en la
misma graduacin incurrirn cuando el
constreimiento sea para evitar decisin o
pronunciamiento.
7. Presentar documentos alterados o
falsificados para obtener decisiones o
resultados favorables, o en su defecto
desfavorables o en perjuicio de terceros,
por parte de los rganos de Administracin
o del Administrador.
8. Cambiar por vas de hecho el destino de
la unidad.
9. Desarrollar actividades peligrosas tales
como, almacenar en las unidades privadas
y/o reas comunes elementos prohibidos
por la Ley, sustancias explosivas o
inflamables. El mal manejo de hornos
de alta temperatura o realizacin de
acometidas o instalaciones de servicios
fraudulentos.
10. Desarrollo de actividades que puedan
producir daos materiales en la estructura
de las edificaciones y la realizacin de
excavacin u obras en los pisos bajos que
perjudiquen la solidez de la construccin,
sin autorizacin de la Asamblea.
11. Actividades que atenten contra la
moral y buenas costumbres: El enajenar o
conceder el uso de la unidad privada para
desarrollar actividades contrarias a la moral
y buenas costumbres tales como:
(a). Establecimientos de prostitucin
(b). Distribucin, venta y consumo de licor,
sustancias prohibidas.
12. La elevacin de nuevos pisos u obras
en los pisos ltimos de los conjuntos, sin
autorizacin y licencia de las entidades
competentes y de la Asamblea.
60

13. Las alteraciones en la uniformidad de

balcones, fachadas y lugares exteriores y la
construccin de accesos o salidas a zonas
comunes y/o jardines no autorizadas por la
Asamblea General de Copropietarios.
14. La reincidencia en faltas leves.
(b) Faltas leves: Consisten en desarrollar
actividades contrarias al uso y destino del
inmueble que tienen como fundamento
las relaciones de vecindad, inspiradas en
la tolerancia mutua, educacin y respeto
hacia los derechos de los dems.
Entre otras se consideran las siguientes:
1. Emisin de humo de cigarrillos, tabaco o
exhalaciones nocivas.
2. Las exhalaciones nocivas derivadas
del ejercicio de la evacuacin de caeras
y pozos de aguas negras sin la debida
autorizacin.
3. Los ruidos y las vibraciones producidas
por maquinaria y equipo que se trabajen en
horas no autorizadas por el Administrador.
4. Las molestias originadas por msica
estridente, ruidos por instrumentos
musicales, aparatos de sonido o de
limpieza y/o fiestas escandalosas.
5. La limpieza o lavado de alfombras,
tapetes, cortinas, etc., en reas comunes
y colgar ropa o elementos en las paredes
de los pasillos y zonas comunes con la
finalidad de secarlos.
6. Dejar las basuras, peridicos, botellas,
u otros elementos en sitios o recipientes
inadecuados, que molesten a los vecinos.
7. Arrojar elementos peligrosos o desechos
desde las ventanas a las plazoletas, patios
o zonas comunes.
8. No permitir la entrada al Administrador
o personal de reparaciones a su unidad
privada cuando las circunstancias lo exijan.

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

9. Todas aquellas actividades que atenten

contra las condiciones higinicas y de
seguridad del conjunto que constituyan
molestia para la salud y tranquilidad de los
ocupantes de unidades privadas.
ARTCULO 78.
DETERMINACIN DE LAS SANCIONES.
Sin perjuicio de las actuaciones penales,
policivas o civiles que se requirieran; frente
a la probada responsabilidad en la comisin
de una falta por parte de los copropietarios,
arrendatarios.
Poseedores o Tenedores que a cualquier
ttulo ocupen un bien privado del (nombre
del edificio o conjunto) dar lugar a la
aplicacin de las siguientes sanciones de
acuerdo a su gravedad o levedad:
(a). Llamados de atencin verbales
invitando a la observancia de la Ley y el
Reglamento.
(b). Llamados de atencin escritos,
requirindolo para que cumpla el
Reglamento de Propiedad Horizontal,
(c). Multas cuyo mnimo sea el valor de
expensa comn ordinaria mensual, pero
que no podrn exceder de cuatro veces la
expensa comn ordinaria mensual.
(d). Suspensin de uso de areas comunes
no esenciales.
(e). Suspensin de servicios no esenciales.
(f). Reparacin del o las reas que hayan
sido destruidas o deterioradas con la
conducta del infractor.
(g). El Pago o reposicin de los elementos
daados o destruidos con ocasin de
accionar de Propietario, o Tenedor del
inmueble, esta sancin se impondr sin
exonerar la imposicin de multa u otra
sancin a que haya lugar.

ARTCULO 79.
REINCIDENCIA.
La reincidencia en actos u omisiones
que violan el Reglamento de Propiedad
Horizontal o la Ley de Propiedad
Horizontal, por parte de los Copropietarios,
Arrendatarios, Poseedores oTenedores que
a cualquier ttulo ocupen un bien privado
del (nombre del edificio o conjunto), dar
lugar a la imposicin de multas sucesivas,
sin importar el monto que se cause por
las reiteradas faltas. Los valores que se
causen por conceptos de multas, podrn
ser exigidos ejecutivamente.
ARTCULO 80. SANCIONES
POR INCUMPLIMIENTO
DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS:
El incumplimiento de las obligaciones
no pecuniarias consagradas en la Ley o
en este Reglamento y clasificadas en el
artculo anterior como faltas leves o graves
por parte de los Propietarios, Tenedores
o Terceros que a cualquier ttulo ocupen
bienes privados dentro del EDIFICIO O
CONJUNTO RESIDENCIAL ____________
_____________________________________
____________PROPIEDAD HORIZONTAL,
dar lugar a las siguientes sanciones
que sern impuestas por la Asamblea
General de Copropietarios o donde exista
el Consejo de Administracin, respetando
los procedimientos aqu contemplados,
consultando el debido proceso, el derecho
de defensa y contradiccin e impugnacin;
valorndose igualmente la intencionalidad
del acto, la imprudencia o negligencia, las
circunstancias atenuantes y atendiendo
finalmente criterios de proporcionalidad de
las sanciones de acuerdo con la gravedad
de las infracciones, el dao ocasionado y la
reincidencia.

61

 CAPITULO XIII

ARTCULO 81.
EJECUCIN DE LAS SANCIONES
POR INCUMPLIMIENTO
DE LAS OBLIGACIONES
NO PECUNIARIAS.
El Administrador es el responsable de
hacer efectivas las sanciones impuestas
por el Consejo de Administracin, si es
necesario acudiendo a las autoridades
policiales y an a los Juzgados Penales
de acuerdo con las normas vigentes.
Cuando ocurran faltas graves que atenten
contra la seguridad o salubridad de los
residentes, es obligacin de la polica y
otras autoridades competentes acudir de
inmediato al llamado del Administrador o a
cualquiera de los Copropietarios.

de Propiedad Horizontal a la Ley 675 de

agosto 3 de 2001, documento que se eleva
a escritura pblica, para posteriormente
solicitar ante la Oficina de Registro de
instrumentos Pblicos de__________, la
anotacin en cada uno de los folios de
las unidades privadas pertenecientes a la
persona jurdica.

ARTCULO 82.
IMPUGNACIN DE LAS SANCIONES
POR INCUMPLIMIENTO
DE LAS OBLIGACIONES
NO PECUNIARIAS.
El Propietario de un bien privado que
sea sancionado por incumplimiento
de obligaciones no pecuniarias, podr
impugnar la sancin dentro de los treinta
(30) das calendario siguientes a la fecha
de su comunicacin. Esta impugnacin
se intentar ante los Jueces (Cdigo de
Comercio artculo 194) y se tramitar como
lo dispone el Cdigo de Procedimiento Civil
para procesos abreviados (Artculo 421,
Ley 446 de 1998 Artculos 137 y 147).

Asunto. CIRCULAR DE ADVERTENCIA.

ARTCULO 83.
CUMPLIMIENTO DE LA LEY 675
DE AGOSTO 3 DE 2001.
La Asamblea General de propietarios del
EDIFICIO O CONJUNTO RESIDENCIAL
___________PROPIEDAD HORIZONTAL,
en cumplimiento de la nueva Ley de
propiedad Horizontal, procedi a llevar a
cabo la reforma y ajuste del Reglamento
62

5.4 MINUTA COMUNICACIN

DE ADVERTENCIA USO VIVIENDA
TURSTICA
Seores
Propietarios y residentes
Edificio_______
Ciudad.

Cordial Saludo:
Teniendo en cuenta que la ciudad de
____ es una ciudad de grandes atractivos
tursticos, por la celebracin de eventos
de inters internacional, es necesario
advertir a la Copropiedad y Residentes
en el Edificio__________, cuyo uso est
determinado como RESIDENCIAL, que la
Ley 675 del 2001, establece en el artculo
3 que trata de las definiciones:
Edificio o conjunto de uso residencial:
Inmuebles cuyos bienes de dominio
particular se encuentran destinados a la
vivienda de personas, de acuerdo con la
normatividad urbanstica vigente.
En concordancia con lo anterior el artculo
18 que trata de la OBLIGACIONES DE
LOS PROPIETARIOS DE LOS BIENES
PRIVADOS (apartamentos), establece en
el numeral 1 _____. Usarlos de acuerdo
con su naturaleza y destinacin, en la forma
prevista en el Reglamento de Propiedad

 MINUTAS RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Horizontal, abstenindose de ejecutar acto

alguno que comprometa la seguridad o
solidez del edificio o conjunto, producir
ruidos, molestias y actos que perturben la
tranquilidad de los dems Propietarios u
ocupantes o afecten la salud pblica.
El decreto 2590 del 2009, que trata de la
vivienda turstica establece en su artculo
1. De los prestadores de servicios de
vivienda turstica, que cualquier persona
natural o jurdica que entregue la tenencia
de un bien inmueble para uso y goce a una
o ms personas a ttulo oneroso por lapsos
inferiores a treinta (30) das calendario, en
forma habitual, se considera prestador de
servicios tursticos.
Esta actividad obliga a que se realice una
inscripcin ante el Registro Nacional de
Turismo y en los inmuebles sometidos
al Rgimen de Propiedad Horizontal
se deber establecer expresamente la
posibilidad de destinarlos para dicho uso,
previo el cumplimiento de los requisitos
establecidos por la Ley para el efecto.
Para lo anterior debe convocarse a
asamblea y ser decidido en ella el uso de
vivienda turstica para con posterioridad
modificar los reglamentos tal como lo
seala la norma en comento: (____)Los
reglamentos de propiedad horizontal de
edificios, conjuntos residenciales y dems
inmuebles destinados, en todo o en parte,
a la prestacin permanente u ocasional
de servicios de vivienda turstica, que
no establezcan esta destinacin o uso,
debern ser modificados en tal sentido,
dentro de los seis (6) meses contados
a partir de la entrada en vigencia del
presente.

El ingreso de extranjeros debe ser

informado al DAS, de acuerdo a lo
consagrado en la norma referida.
se hace extensivo para los prestadores de
servicios tursticos de viviendas tursticas
lo dispuesto en el artculo 87 del decreto
4000 de 2004.
El incumplimiento a lo sealado generar la
imposicin de sanciones a la Copropiedad.
Decreto 2590 de 2009 en el artculo 7.
De las infracciones: El Ministerio de
Comercio, Industria y Turismo impondr
sanciones, de oficio o a peticin de parte,
conforme lo establecido en la Ley 300 de
1996 y sus decretos reglamentarios, a
los prestadores de servicios de vivienda
turstica, cuando incurran en las infracciones
establecidas en dichas normas o las que
las modifiquen o complementen. Una vez
en firme las sanciones impuestas por el
Ministerio de Comercio, Industria y Turismo
a los prestadores de servicios descritos
en el artculo 10 del presente Decreto, se
correr traslado del acto administrativo
correspondiente a las Alcaldas distritales y
municipales y a la Direccin de Impuestos
y Aduanas Nacionales, para lo de su
competencia.
Por lo anterior solicito a los Copropietarios
y residentes en el edificio____ sometido
al rgimen de propiedad Horizontal
abstenerse de realizar actividades de
VIVENDA TURSTICA (PARA HOTELERA),
para no comprometer la responsabilidad de
la persona jurdica del edificio en procesos
sancionatorios que finalmente afecta
patrimonialmente a todos los Propietarios.
Atentamente;
________________
Administrador
63

 CAPTULO XIII

5.5 ACTA DE RECIBO

DE ADMINISTRACIN.
En la ciudad de ______ a los ___ das del mes
de ____, siendo las ____ horas de la _____,
estando en la oficina de la Administracin
del edificio________, ubicado en la ____,con
NIT ____, se procede a realizar la entrega y
el recibo material de la Administracin de
la persona jurdica; de conformidad a los
siguientes hechos:
1. El da___ a travs de acta de Asamblea/
o Concejo de Administracin, se decidi la
aceptacin de la renuncia al seor___ quien
se desempeaba como Administrador del
edificio.
2. En la misma acta se nombr al seor
___________, identificado con cdula de
ciudadana nmero ___, como el nuevo
administrador y Representante legal de la
Persona Jurdica enunciada.
3. Que el da___________se inscribi el
cambio de administracin ante la ______.
4. Que para efectos legales debe hacerse
la entrega detallada de todos y cada uno
de los archivos, libros, equipos, elementos,
contratos que reposen bajo custodia del
Administrador.
5. Que por lo anterior se procede a realizar
un inventario detallado de lo existente en la
oficina de la Administracin, determinando
su estado, condiciones de uso y en el caso
de documentos los respectivos folios.
6. Que el inventario fsico y documental
hace parte integral de la presente acta de
entrega y de recibo.

64

7. Que respecto a las cuentas corrientes,

chequeras y estados contables se realizar
la entrega y el recibo en presencia del
revisor fiscal de la que se realizar un
informe detallado que hace parte integral
de la presente acta.
8. Que la responsabilidad en el manejo
de los elementos y aspectos inherentes
a la entrega y recibo de cada uno de los
intervinientes en el presente acto, cesa
para quien entrega e inicia para quien
recibe con la suscripcin de la presente
actuacin. No siendo otro el objeto de la
presente diligencia.
Quien entrega;
____________________________
Quien recibe;
_____________________________
c.c.:____________________________
c.c.:____________________________

PBLICO
6. ELDESERVICIO
ENERGA ELCTRICA
EN COLOMBIA

 CAPITULO XIII

6. EL SERVICIO PBLICO DE ENERGA

ELCTRICA EN COLOMBIA

hacer precisin especial, se entienden

incluidas tales actividades.

El presente aparte pretende dar a conocer

al Administrador la normativa que sobre el
servicio de energa elctrica rige en nuestro
pas, a fin de conducirlos al desarrollo de
un servicio acorde a las necesidades del
sector de la Propiedad Horizontal.

Costo mnimo optimizado: es el que resulta

de un plan de expansin de costo mnimo.

6.1 EXTRACTOS LEY 142 DE 1994

Empresa de servicios pblicos oficial.

Es aquella en cuyo capital la Nacin, las
entidades territoriales, o las entidades
descentralizadas de aquella o estas tienen
el 100% de los aportes.

La Ley 142 del 11 de julio de 1994, establece

el rgimen de los servicios pblicos
domiciliarios en Colombia, y ha sido
reglamentada a travs de los decretos
Nacionales 1641 de 1994, 3087 de 1997,
302 de 2000, 556 de 2000, 421 de 2000,
847 de 2001, adicionado por la Ley 689
de 2001, 1713 de 2002, 549 de 2007 en
relacin con la contribucin de solidaridad
en la autogeneracin, la Ley 142 de 1994
consagra una serie de DEFINICIONES
ESPECIALES, a fin de brindar una correcta
interpretacin a toda persona que necesite
hacer uso de los procedimientos y garantas
contenidas en ella, es as como:
Acometida. Derivacin de la red local
del servicio respectivo que llega hasta el
registro de corte del inmueble. En edificios
de propiedad horizontal o condominios, la
acometida llega hasta el registro de corte
general. Para el caso de alcantarillado la
acometida, es la derivacin que parte de la
caja de inspeccin y llega hasta el colector
de la red local.
Actividad complementaria de un servicio
pblico. Son las actividades a las que
tambin se aplica esta Ley, segn la
precisin que se hace adelante, al definir
cada servicio pblico. Cuando en esta Ley
se mencionen los servicios pblicos, sin
66

Economas de aglomeracin.
Las que obtiene una empresa que produce
o presta varios bienes o servicios.

Empresa de servicios pblicos mixta.

Es aquella en cuyo capital la Nacin, las
entidades territoriales, o las entidades
descentralizadas de aquella o stas tienen
aportes iguales o superiores al 50%.
Empresa de servicios pblicos privada.
Es aquella cuyo capital pertenece
mayoritariamente a particulares, o a entidades
surgidas de convenios internacionales que
deseen someterse ntegramente para
estos efectos, a las reglas a las que se
someten los particulares.
Estratificacin socioeconmica.
Es la clasificacin de los inmuebles
residenciales de un municipio, que se hace
en atencin a los factores y procedimientos
que determina la ley.
Factura de servicios pblicos.
Es la cuenta que una persona prestadora
de servicios pblicos entrega o remite al
usuario, por causa del consumo y dems
servicios inherentes en desarrollo de
un contrato de prestacin de servicios
pblicos.

 EL SERVICIO PBLICO DE ENERGA ELCTRICA EN COLOMBIA

Libertad
regulada.
Rgimen
de
tarifas mediante el cual la comisin de
regulacin respectiva, fijar los criterios
y la metodologa con arreglo a los cuales
las empresas de servicios pblicos
domiciliarios pueden determinar o
modificar los precios mximos para los
servicios ofrecidos al usuario o consumidor.
Libertad vigilada. Rgimen de tarifas
mediante el cual, las empresas de servicios
pblicos domiciliarios pueden determinar
libremente las tarifas de venta a medianos y
pequeos consumidores, con la obligacin
de informar por escrito a las comisiones de
regulacin, sobre las decisiones tomadas
sobre esta materia.
Plan de expansin de costo mnimo.
Plan de inversin a mediano y largo plazo,
cuya factibilidad tcnica, econmica,
financiera y ambiental, garantiza minimizar
los costos de expansin del servicio.
Los planes oficiales de inversin sern
indicativos y se harn con el propsito
de garantizar continuidad, calidad, y
confiabilidad en el suministro del servicio.
Posicin dominante. Es la que tiene una
empresa de servicios pblicos respecto a
sus usuarios; y la que tiene una empresa,
respecto al mercado de sus servicios y de
los sustitutos prximos de ste, cuando
sirve al 25% o ms de los usuarios que
conforman el mercado.

recursos para producir los bienes o servicios

propios del objeto de las empresas de
servicios pblicos para si misma o para una
clientela compuesta principalmente por
quienes tienen vinculacin econmica con
ella o por sus socios o miembros o como
subproducto de otra actividad principal.
Red interna. Es el conjunto de redes,
tuberas, accesorios y equipos que integran
el sistema de suministro del servicio
pblico al inmueble a partir del medidor.
Para edificios de propiedad horizontal
o condominios, es aquel sistema de
suministro del servicio al inmueble a partir
del registro de corte general cuando lo
hubiere.
Red local. Es el conjunto de redes o
tuberas que conforman el sistema
de suministro del servicio pblico en
una comunidad, en el cual se derivan
las acometidas de los inmuebles. La
construccin de estas redes se regir por
el Decreto 951 de 1989, siempre y cuando
ste no contradiga lo definido en esta Ley.
Regulacin de los servicios pblicos
domiciliarios. La facultad de dictar
normas de carcter general o particular
en los trminos de la Constitucin y de
esta ley, para someter la conducta de
las personas que prestan los servicios
pblicos domiciliarios a las reglas, normas,
principios y deberes establecidos por la ley
y los reglamentos.

Prestacin directa de servicios por un

municipio. Es la que asume un municipio,
bajo su propia personalidad jurdica, con
sus funcionarios y con su patrimonio.

Saneamiento bsico. Son las actividades

propias del conjunto de los servicios
domiciliarios de alcantarillado y aseo.

Productor marginal, independiente o

para uso particular. Es la persona natural
o jurdica que desee utilizar sus propios

Servicios pblicos. Son todos los servicios

y actividades complementarias a los que se
aplica esta Ley.
67

 CAPTULO XIII

Servicios pblicos domiciliarios. Son

los servicios de acueducto, alcantarillado,
aseo, energa elctrica, telefona pblica
bsica conmutada, telefona mvil rural, y
distribucin de gas combustible, tal como
se define en este captulo. En referencia
al Servicio pblico domiciliario de energa
elctrica, la Ley lo define como:
El transporte de energa elctrica desde
las redes regionales de transmisin hasta
el domicilio del usuario final, incluida su
conexin y medicin. Tambin se aplicar
esta Ley a las actividades complementarias
de generacin, de comercializacin,
de transformacin, interconexin y
transmisin.
Subsidio. Diferencia entre lo que se paga
por un bien o servicio y el costo de ste,
cuando tal costo es mayor al pago que se
recibe.
Suscriptor. Persona natural o jurdica
con la cual se ha celebrado un contrato
de condiciones uniformes de servicios
pblicos.
Suscriptor Potencial. Persona que ha
iniciado consultas para convertirse en
usuario de los servicios pblicos.
Usuario. Persona natural o jurdica que
se beneficia con la prestacin de un
servicio pblico, bien como propietario del
inmueble en donde este se presta, o como
receptor directo del servicio. A este ltimo
usuario se denomina tambin consumidor.
Vinculacin econmica. Se entiende que
existe vinculacin econmica en todos
los casos que definen las legislaciones
comercial y tributaria. En caso de conflicto,
se preferir esta ltima.
68

6.2 PRINCIPIOS GENERALES

Artculo 1. mbito de aplicacin de la Ley.
Esta Ley se aplica a los servicios pblicos
domiciliarios de acueducto, alcantarillado,
aseo, energa elctrica, distribucin de gas
combustible, telefona fija pblica bsica
conmutada y la telefona local mvil en el
sector rural; a las actividades que realicen las
personas prestadoras de servicios pblicos
de que trata el artculo 15 de la presente
Ley y a las actividades complementarias
definidas en el captulo II del presente ttulo
y a los otros servicios previstos en normas
especiales de esta Ley.
Artculo 2. Intervencin del Estado en los
servicios pblicos. El Estado intervendr en
los servicios pblicos, conforme a las reglas
de competencia de que trata esta Ley, en
el marco de lo dispuesto en los artculos
334, 336 y 365 a 370 de la Constitucin
Poltica, para los siguientes fines:
2.1. Garantizar la calidad del bien objeto del
servicio pblico y su disposicin final para
asegurar el mejoramiento de la calidad de
vida de los usuarios.
2.2. Ampliacin permanente de la cobertura
mediante sistemas que compensen la
insuficiencia de la capacidad de pago de
los usuarios.
2.3. Atencin prioritaria de las necesidades
bsicas insatisfechas en materia de agua
potable y saneamiento bsico.
2.4. Prestacin continua e ininterrumpida,
sin excepcin alguna, salvo cuando existan
razones de fuerza mayor o caso fortuito o
de orden tcnico o econmico que as lo
exijan.
2.5. Prestacin eficiente.
2.6. Libertad de competencia y no utilizacin
abusiva de la posicin dominante.

 EL SERVICIO PBLICO DE ENERGA ELCTRICA EN COLOMBIA

2.7. Obtencin de economas de escala

comprobables.
2.8. Mecanismos que garanticen a los
usuarios el acceso a los servicios y su
participacin en la gestin y fiscalizacin de
su prestacin.
2.9. Establecer un rgimen tarifario
proporcional para los sectores de bajos
ingresos de acuerdo con los preceptos de
equidad y solidaridad.
Artculo 3.
Instrumentos de la intervencin estatal.
Constituyen
instrumentos
para
la
intervencin estatal en los servicios
pblicos todas las atribuciones y funciones
asignadas a las entidades, autoridades
y organismos de que trata esta Ley,
especialmente las relativas a las siguientes
materias:
3.1. Promocin y apoyo a personas que
presten los servicios pblicos.
3.2. Gestin y obtencin de recursos para
la prestacin de servicios.
3.3. Regulacin de la prestacin de los
servicios pblicos teniendo en cuenta las
caractersticas de cada regin; fijacin de
metas de eficiencia, cobertura y calidad,
evaluacin de las mismas y definicin del
rgimen tarifario.
3.4. Control y vigilancia de la observancia
de las normas y de los planes y programas
sobre la materia.
3.5. Organizacin de sistemas de
informacin, capacitacin y asistencia
tcnica.
3.6. Proteccin de los recursos naturales.
3.7. Otorgamiento de subsidios a las
personas de menores ingresos.
3.8. Estmulo a la inversin de los
particulares en los servicios pblicos.
3.9. Respeto del principio de neutralidad,
a fin de asegurar que no exista ninguna

prctica discriminatoria en la prestacin de

los servicios.
Todas las decisiones de las autoridades
en materia de servicios pblicos deben
fundarse en los motivos que determina
esta Ley, y los motivos que invoquen
deben ser comprobables.
Todos los prestadores quedarn sujetos,
en lo que no sea incompatible con la
Constitucin o con la ley, a todo lo que
esta Ley dispone para las empresas
y sus administradores y, en especial,
a las regulaciones de las comisiones,
al control, inspeccin y vigilancia de la
Superintendencia de Servicios Pblicos y
a las contribuciones para aqullas y sta.
Artculo 4. Servicios Pblicos Esenciales.
Para los efectos de la correcta aplicacin
del inciso primero del artculo 56 de la
Constitucin Poltica de Colombia, todos
los servicios pblicos, de que trata la
presente Ley, se considerarn servicios
pblicos esenciales.
Artculo 9. Derecho de los usuarios. Los
usuarios de los servicios pblicos tienen
derecho, adems de los consagrados en
el Estatuto Nacional del Usuario y dems
normas que consagren derechos a su favor,
siempre que no contradigan esta Ley, a:
9.1. Obtener de las empresas la medicin
de sus consumos reales mediante
instrumentos tecnolgicos apropiados,
dentro de plazos y trminos que para los
efectos fije la comisin reguladora, con
atencin a la capacidad tcnica y financiera
de las empresas o las categoras de los
municipios establecida por la ley.
9.2. La libre eleccin del prestador del
servicio y del proveedor de los bienes
necesarios para su obtencin utilizacin.
69

 CAPTULO XIII

9.3. Obtener los bienes y servicios

ofrecidos en calidad o cantidad superior
a las proporcionadas de manera masiva,
siempre que ello no perjudique a terceros
y que el usuario asuma los costos
correspondientes.
9.4. Solicitar y obtener informacin
completa, precisa y oportuna, sobre todas
las actividades y operaciones directas o
indirectas que se realicen para la prestacin
de los servicios pblicos, siempre y cuando
no se trate de informacin calificada como
secreta o reservada por la Ley y se cumplan
los requisitos y condiciones que seale la
Superintendencia de Servicios Pblicos
Domiciliarios.
Pargrafo: las Comisiones de Regulacin
en el ejercicio de las funciones conferidas
por las normas vigentes, no podr
desmejorar los derechos de los usuarios
reconocidos por la Ley.
Artculo 11. Funcin social de la propiedad
en las entidades prestadoras de servicios
pblicos. Para cumplir con la funcin social
de la propiedad, pblica o privada, las
entidades que presten servicios pblicos
tienen las siguientes obligaciones:
11.1. Asegurar que el servicio se preste en
forma continua y eficiente y sin abuso de la
posicin dominante que la entidad pueda
tener frente al usuario o a terceros.
11.2. Abstenerse de prcticas monopolsticas
o restrictivas de la competencia, cuando
exista, de hecho, la posibilidad de la
competencia.
11.3. Facilitar a los usuarios de menores
ingresos el acceso a los subsidios que
otorguen las autoridades.
11.4. Informar a los usuarios acerca de
la manera de utilizar con eficiencia y
seguridad el servicio pblico respectivo.
70

11.5. Cumplir con su funcin ecolgica,

para lo cual, y en tanto su actividad los
afecte, protegern la diversidad e integridad
del ambiente, y conservarn las reas de
especial importancia ecolgica, conciliando
estos objetivos con la necesidad de
aumentar la cobertura y la costeabilidad de
los servicios por la comunidad.
11.6. Facilitar el acceso e interconexin de
otras empresas o entidades que prestan
servicios pblicos, o que sean grandes
usuarios de ellos, a los bienes empleados
para la organizacin y prestacin de los
servicios.
11.7. Colaborar con las autoridades en
casos de emergencia o de calamidad
pblica, para impedir perjuicios graves a los
usuarios de servicios pblicos.
11.8. Informar el inicio de sus actividades a
la respectiva Comisin de Regulacin, y a
la Superintendencia de Servicios Pblicos,
para que esas autoridades puedan cumplir
sus funciones.
Las empresas que a la expedicin de esta
Ley estn funcionando deben informar de
su existencia a estos organismos en un
plazo mximo de sesenta (60) das.
11.9. Las empresas de servicios sern
civilmente responsables por los perjuicios
ocasionados a los usuarios y estn
en la obligacin de repetir contra los
administradores, funcionarios y contratistas
que sean responsables por dolo o culpa sin
perjuicio de las sanciones penales a que
haya lugar.
11.10. Las dems previstas en esta Ley y las
normas concordantes y complementarias.
Pargrafo: Los actos administrativos de
carcter individual no sancionatorios que
impongan obligaciones o restricciones a
quienes presten servicios pblicos y afecten
su rentabilidad, generan responsabilidad
y derecho a indemnizacin, salvo que se

 EL SERVICIO PBLICO DE ENERGA ELCTRICA EN COLOMBIA

trate de decisiones que se hayan dictado

tambin para las dems personas ubicadas
en la misma situacin.
CAPTULO II
6.3 ENERGA ELCTRICA
Y GAS COMBUSTIBLE
Artculo 167. Reformas y escisin de I.S.A.
S.A. Autorizase al gobierno nacional para
modificar el objeto social de Interconexin
Elctrica S.A., que en lo sucesivo ser el
de atender la operacin y mantenimiento
de la red de su propiedad, la expansin
de la red nacional de interconexin y
prestar servicios tcnicos en actividades
relacionadas con su objeto principal.
Autorizase, as mismo, al gobierno
para organizar, a partir de los activos
de generacin que actualmente posee
Interconexin Elctrica S.A., una empresa,
que se constituir en sociedad de
economa mixta, vinculada al Ministerio de
Minas y Energa y dedicada a la generacin
de electricidad.
Pargrafo 1. La empresa encargada
del servicio de interconexin nacional
organizar el centro nacional de despacho
como una de sus dependencias internas,
que se encargar de la planeacin y
coordinacin de la operacin de los
recursos del sistema interconectado
nacional y administrar el sistema de
intercambios y comercializacin de energa
elctrica en el mercado mayorista, con
sujecin a las normas del reglamento de
operacin y a los acuerdos del consejo
nacional de operacin. Una vez se haya
organizado el centro, el gobierno podr
constituir una sociedad annima que se
encargue de estas funciones.

Pargrafo 2. La empresa encargada del

servicio de interconexin nacional contar
con recursos propios provenientes de la
prestacin de los servicios de despacho,
del transporte de electricidad, de los
cargos por el acceso y uso de sus redes de
interconexin y por los servicios tcnicos
relacionados con su funcin.
Pargrafo 3. La empresa encargada
del servicio de interconexin nacional
no podar participar en actividades de
generacin, comercializacin y distribucin
de electricidad.
Pargrafo 4o. El personal de la actual planta
de ISA ser reubicado en las empresas a
que d origen, respetando los derechos
adquiridos de los trabajadores.
Artculo 168. Obligatoriedad del reglamento
de operacin. Las empresas que hagan
parte del sistema interconectado nacional
debern cumplir con el reglamento de
operacin y con los acuerdos adoptados
para la operacin del mismo. En caso
contrario se sometern a las sanciones
previstas en esta Ley.
Artculo 169. Deberes especiales
por la propiedad de ciertos bienes. Las
empresas que sean propietarias de lneas,
subestaciones y equipos sealados
como elementos de la red nacional de
interconexin, los usarn con sujecin al
reglamento de operacin y a los acuerdos
adoptados por el consejo nacional de
operacin, en lo de su competencia,
pero podrn adoptar, segn convenga,
los mecanismos de venta que permitan
transferir estos bienes a la Empresa
Nacional de Interconexin.
71

 CAPTULO XIII

El incumplimiento de las normas

de operacin de la red nacional de
interconexin, la omisin en la obligacin
de proveer el mantenimiento de las lneas,
subestaciones y equipos asociados y toda
conducta que atente contra los principios
que rigen las actividades relacionadas
con el servicio de electricidad, tal como
se expresan en la ley, dar lugar a las
sanciones previstas en ella.
Artculo 170. Deber de facilitar la
interconexin. Sin perjuicio de lo dispuesto
en otras partes de esta Ley, las empresas
propietarias de redes de interconexin,
transmisin y distribucin permitirn
la conexin y acceso de las empresas
elctricas, de otras empresas generadoras
y de los usuarios que lo soliciten, previo el
cumplimiento de las normas que rijan el
servicio y el pago de las retribuciones que
correspondan.
Artculo 171. Funciones del Centro
Nacional de Despacho. El centro nacional de
despacho tendr las siguientes funciones
especficas, que deber desempear
cindose a lo establecido en el reglamento
de operacin y en los acuerdos del consejo
nacional de operacin:
171.1. Planear la operacin conjunta de
los recursos de generacin, interconexin
y transmisin del sistema interconectado
nacional, teniendo como objetivo una
operacin segura, confiable y econmica;
171.2. Ejercer la coordinacin, supervisin,
control y anlisis de la operacin conjunta de
los recursos de generacin, interconexin y
transmisin incluyendo las interconexiones
internacionales;
171.3. Determinar el valor de los
intercambios resultantes de la operacin
conjunta de los recursos energticos del
sistema interconectado nacional;
72

171.4. Coordinar la programacin del

mantenimiento de las centrales de
generacin y de las lneas de interconexin
y transmisin de la red elctrica nacional;
171.5. Informar peridicamente al consejo
nacional de operacin acerca de la
operacin real y esperada de los recursos
del sistema interconectado nacional, y de
los riesgos para atender confiablemente la
demanda;
171.6. Informar las violaciones o conductas
contrarias al reglamento de operacin.
Artculo 172. Consejo Nacional de
Operacin. Crase el Consejo Nacional
de Operacin que tendr como funcin
principal acordar los aspectos tcnicos
para garantizar que la operacin conjunta
del sistema interconectado nacional sea
segura, confiable y econmica, y ser
el rgano ejecutor del reglamento de
operacin, todo con sujecin a los principios
generales de esta Ley y a la preservacin
de las condiciones de competencia.
Las decisiones del consejo nacional
de operacin sern apelables ante la
Comisin de Regulacin de Energa y Gas
Combustible.
Artculo 173. Integracin del Consejo
Nacional de Operacin. El Consejo
Nacional de Operacin estar conformado
por representantes de las empresas
de generacin conectadas al sistema
interconectado nacional y de las empresas
comercializadoras, en la forma que
establezca el acuerdo de operacin.
La empresa de interconexin nacional
participar en sus deliberaciones con voz
pero sin voto.
Artculo 174. reas de Servicio exclusivo
para gas domiciliario. Por motivos de
inters social y con el propsito de que

 EL SERVICIO PBLICO DE ENERGA ELCTRICA EN COLOMBIA

la utilizacin racional del recurso gas

natural, permita la expansin y cobertura
del servicio a las personas de menores
recursos, por un trmino de veinte (20)
aos, contados a partir de la vigencia de
esta Ley, el Ministerio de Minas y Energa
podr otorgar las reas de servicio exclusivo
para la distribucin domiciliaria del gas
combustible por red, de acuerdo con las
disposiciones contenidas en el artculo 40
de esta Ley.
Pargrafo 1. Es obligacin del Ministerio
de Minas y Energa, al estudiar y otorgar
los contratos de que trata el presente
artculo, contemplar que en dichas reas
se incluyan programas de masificacin
y extensin del servicio pblico de gas
combustible en aquellos sectores cuyos
inmuebles residenciales pertenezcan a
la categora I, II III de la estratificacin
socioeconmica vigente al momento de
hacerse la instalacin. En los contratos
existentes al momento de entrar en
vigencia la presente Ley, el Ministerio
de Minas y Energa propender porque
las empresas contratistas alcancen los
niveles de masificacin deseables en
cumplimiento del presente artculo.
Pargrafo 2. Para la consecucin de los
objetivos establecidos en el presente
artculo, se aplicarn los criterios
establecidos en los artculos 97 y 99 de la
presente Ley.
Artculo 175. Estmulos a los usuarios
de gas combustible. Con el fin de
propender por la utilizacin de fuentes
alternativas de energa y para estimular
la generacin de empleo productivo,
especialmente en microempresas, el
gobierno nacional crear los estmulos
convenientes y necesarios para favorecer

a aquellos usuarios que consuman

gas combustible. Dichos estmulos se
orientarn, preferencialmente, a facilitar
la adquisicin de equipos industriales o
caseros destinados a microempresas que
consuman gas combustible.
Artculo 176. Cuando la Nacin considere
necesario podr, directamente o a travs
de contratos con terceros, organizar
licitaciones a las que pueda presentarse
cualquier empresa, pblica o privada,
nacional o extranjera, cuando se trate de
organizar el transporte, la distribucin y el
suministro de hidrocarburos de propiedad
nacional que puedan resultar necesarios
para la prestacin de los servicios pblicos
a los que se refiere esta Ley. La comisin
de regulacin sealar, por va general, las
condiciones de plazo, precio y participacin
de usuarios y terceros que deben llenar
tales contratos para facilitar la competencia
y proteger a los usuarios.
6.4 DE LAS FACTURAS
Artculo 147. Naturaleza y requisitos de
las facturas. Las facturas de los servicios
pblicos se pondrn en conocimiento de
los suscriptores o usuarios para determinar
el valor de los bienes y servicios provistos
en desarrollo del contrato de servicios
pblicos. En las facturas en las que se
cobren varios servicios, ser obligatorio
totalizar por separado cada servicio,
cada uno de los cuales podr ser pagado
independientemente de los dems con
excepcin del servicio pblico domiciliario
de aseo y dems servicios de saneamiento
bsico. Las sanciones aplicables por no
pago procedern nicamente respecto del
servicio que no sea pagado.

73

 CAPTULO XIII

En las condiciones uniformes de los

contratos de servicios pblicos podr
preverse la obligacin para el suscriptor o
usuario de garantizar con un ttulo valor el
pago de las facturas a su cargo.
Pargrafo. Cuando se facturen los servicios
de saneamiento bsico y en particular
los de aseo pblico y alcantarillado,
conjuntamente con otro servicio pblico
domiciliario,
no
podr
cancelarse
este ltimo con independencia de los
servicios de saneamiento bsico, aseo
o alcantarillado, salvo en aquellos casos
en que exista prueba de mediar peticin,
queja o recurso debidamente interpuesto
ante la entidad prestataria del servicio de
saneamiento bsico, aseo o alcantarillado.
Artculo 148. Requisitos de las facturas.
Los requisitos formales de las facturas
sern los que determinen las condiciones
uniformes del contrato, pero contendrn,
como mnimo, informacin suficiente
para que el suscriptor o usuario pueda
establecer con facilidad si la empresa se
ci a la Ley y al contrato al elaborarlas,
cmo se determinaron y valoraron sus
consumos, cmo se comparan stos y su
precio con los de perodos anteriores, y el
plazo y modo en el que debe hacerse el
pago. En los contratos se pactar la forma,
tiempo, sitio y modo en los que la empresa
har conocer la factura a los suscriptores o
usuarios y el conocimiento se presumir
de derecho cuando la empresa cumpla
lo estipulado. Corresponde a la empresa
demostrar su cumplimiento. El suscriptor
o usuario no estar obligado a cumplir las
obligaciones que le cree la factura, sino
despus de conocerla. No se cobrarn
servicios no prestados, tarifas, ni conceptos
diferentes a los previstos en las condiciones
uniformes de los contratos, ni se podr
74

alterar la estructura tarifaria definida para

cada servicio pblico domiciliario.
Todo suscriptor o usuario tiene derecho
a recibir oportunamente las facturas de los
servicios pblicos domiciliarios y la empresa
la obligacin de entregarla oportunamente.
Las empresas debern entregar la factura
a los suscriptores o usuarios por lo menos
con cinco (5) das de antelacin a la fecha
de pago oportuno sealada en la misma.
Artculo 149. De la revisin previa.
Al preparar las facturas, es obligacin de
las empresas investigar las desviaciones
significativas
frente
a
consumos
anteriores. Mientras se establece la
causa, la factura se har con base en la de
perodos anteriores o en la de suscriptores
o usuarios en circunstancias semejantes
o mediante aforo individual; y al aclarar la
causa de las desviaciones, las diferencias
frente a los valores que se cobraron se
abonarn o cargarn al suscriptor o usuario,
segn sea el caso.
Artculo 150. De los cobros inoportunos.
Al cabo de cinco meses de haber entregado
las facturas, las empresas no podrn
cobrar bienes o servicios que no facturaron
por error, omisin, o investigacin de
desviaciones significativas frente a
consumos anteriores. Se exceptan los
casos en que se compruebe dolo del
suscriptor o usuario.
Artculo 151. Las facturas y la
democratizacin de la propiedad de las
empresas. Los contratos uniformes podrn
establecer que una parte del pago de los
servicios pblicos confiera al suscriptor
o usuario el derecho a adquirir acciones o
partes de inters social en las empresas
oficiales mixtas o privadas.

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