LIBRO IV

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
A.

DEFINICIN DE DERECHO REGISTRAL: Es el conjunto de principios y normas

jurdicas que tienen por objeto reglar los organismos estatales de registrar personas, hechos,
actas, documentos o derechos as como tambin la forma de cmo han de practicarse dichas
registraciones y los efectos y consecuencias jurdicas que se deriven de este.
B.

DEFINICIN DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Institucin pblica que tiene por

objeto la inscripcin, anotacin y cancelacin de los actos y contratos relativos al dominio y

dems derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables. Son pblicos sus
documentos, libros y actuaciones
C.

SISTEMAS REGISTRALES

Sistema romano-francs: Radica su principal caracterstica en que el titulo y el modo de adquirir

constituyen la base jurdica para la inscripcin; por ende, esta no es inatacable, admite ser
objetada (por vicios de nulidad u otros) en la va judicial.
Sistema alemn o germano: Radica su principal caracterstica en que legalmente se realiza la
transmisin de la propiedad o constitucin de un gravamen, hasta que un funcionario publico,
generalmente judicial, la autoriza y ordena la inscripcin, que deviene inobjetable por el propio
interesado o terceras personas.
D.

PRINCIPIOS REGISTRALES

1.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: El cual establece que los actos y hechos inscritos en los

registros son para el conocimiento pblico y se hace para ser divulgados, difundidos y surtir los
efectos que la ley les asigna. Art. 30 y 31 CPR. Art. 1184 1062.

PRINCIPIO DE OFICIALIDAD: A diferencia de lo que ocurre en el Derecho Registral

Inmobiliario, en el cual, rige fundamentalmente el principio de rogacin, en el mbito del derecho

registral civil impera como norma general el principio de oficialidad consecuencia lgica del
carcter obligatorio que tiene la inscripcin en el registro civil y de donde emana el inters
pblico de esta institucin.
La vigencia del principio de oficialidad se manifiesta en las siguientes normas:
a.

Las que imponen al registrador l deber de practicar las inscripciones cuando

tenga en su poder los ttulos suficientes.-

b.

Las que ordena la practica de oficio de las anotaciones marginales,

modificaciones de los asientos originales.-

3.

PRINCIPIO DE INSCRIPCIN: Cabanellas lo define como tomar razn en un registro

pblico de las manifestaciones de los que ante l concurren o de los documentos que presentan
para ser copiados y obtener ciertos datos de los mismos.
4.

PRINCIPIO DE TUTELA DEL INTERES DE LOS PARTICULARES: Se advierte en la

ordenacin registral la preocupacin por tutelar en inters de los particulares usuarios del
servicio. Art. 371 106Y los que facilitan la ratificacin de los asientos registrales mediante delegaciones notariales o
judiciales regulados en el Libro IV del Cdigo Procesal Civil y Mercantil que es la jurisdiccin
voluntaria, tambin en el Cdigo Civil, los que se refieren a la persona, y el decreto nmero 5477 que es la Ley Reguladora de la Tramitacin Notarial y Asuntos de Jurisdiccin Voluntaria.5.

PRINCIPIO DE RESPETO A LA INTIMIDAD PERSONAL: Con esto se procura evitar la

divulgacin de hechos personales cuyo conocimiento pudiera resultar molesto para los
interesados. Art. 395 1066.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Se le ha llamado tambin principio de determinacin

porque la publicidad registral exige determinar con precisin el bien objeto de estos derechos.7.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Impide que ingresen a los registros documentos no validos

o imperfectos. El principio legalidad y la accin calificadora es indispensable para los efectos de

la fe pblica registral y algunos autores, le llaman principio de calificacin.8.

PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURDICA: Se refiere que para que haya seguridad jurdica

debe de estar garantizado en cumplimiento de las normas jurdicas con relacin a las
inscripciones regstrales para que estas subsistan y sean eficaces. Art. 1164 106- fundamento
legal del ocurso.9.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIN Y APARIENCIA JURDICA: Es legitimo lo que esta

conforme a las normas y como tal tiene una presuncin de existencia, de integridad y exactitud,
la legitimacin es en cierto aspecto un tratado de la prueba a legitimar que no tiene nada que
probar salvo el hecho de ser. Art. 186 10710.

PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL: Se define como la investidura jurdica que le

Estado concede a los registradores para que garanticen la autenticidad, la veracidad de los actos
y lo escrito en las certificaciones, las que procesalmente hacen plena prueba.- Art. 186 107E.

FOLIO REAL:

El registro de la propiedad est organizado por el sistema llamado FOLIO REAL y que consiste
en que los libros se llevan por fincas, a cada una de las cuales se le abre un folio, en que se

inscriben todos los cambios, gravmenes, transmisiones, etc., relacionados con dicha finca.
El registro se lleva por fincas que es lo que se denomina y conoce como el FOLIO REAL.
F.

TITULOS SUJETOS A INSCRIPCIN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: En cuanto a

los ttulos o documentos que se inscriben en el Registro General de la Propiedad hay que tener
presente la enumeracin que realiza el artculo 1125 del Cdigo Civil.
G.

DE LOS LIBROS QUE SE LLEVAN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1.

De entrega de documentos.

2.

De inscripciones

3.

De cuadros estadsticos

4.

De ndices por orden alfabtico de apellidos de los propietarios y poseedores de

inmuebles. Segn el reglamento del registro general de la propiedad (Art. 4.) establece
que adems de stos libros el registro de la propiedad llevar los siguientes libros.

5.

Libros de prendad (1188 del -106- ) comn, agraria, ganadera, agrcola, industrial y de
prendas de bienes muebles por adquirir

6.

Inscripciones especiales (1185 del -106- )

7.

De vehculos motorizados

8.

De naves y aeronaves

9.

De propiedad horizontal

10.

De minas

11.

De concesiones otorgadas por el Estado para la explotacin de cualquier recurso natural

renovable o no.

12.

De avisos notariales de testamentos y donaciones por causa de muerte

13.

Cualquier otro que sea necesario para el buen funcionamiento de la institucin.

H.

DEFINICIN DE LA FUNCION CALIFICADORA DEL REGISTRADOR CIVIL: Es aquella

funcin que consiste en calificar, apreciar o determinar si los documentos que se presentan al
Registro cumplen con los requisitos legales tanto de forma como de fondo, para poder ser
inscritos en dicho Registro.
I.

EFECTOS DE LA FUNCION CALIFICADORA REGISTRAL: Son tres los conocidos:

1.

La aceptacin del documento o ttulo para su inscripcin.

2.

La suspensin del ttulo porque haga falta algn requisito de fondo o de forma

3.

Rechazo del registro solicitado.

J.

MEDIOS DE IMPUGNACIN DE LA FUNCION CALIFICADORA REGISTRAL:

1.

RECURSO DE REVOCATORIA VERBAL: Se interpone personal y verbalmente ante el

registrador para que haga la inscripcin.

2.

JURISDICCIONAL: Se interpone ante juzgado de primera instancia del ramo civil. La

resolucin desfavorable de ste es apelable, como lo estipula el Art. 1164 del -106K.

DEFINICIN DE TERCERO REGISTRAL: nicamente perjudicar a tercero lo que

aparezca inscrito o anotado en el registro. Por tercero se entiende el que no ha intervenido como
parte en el acto o contrato. (Art. 1148 del -106L.

REQUISITOS PARA SER REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD: Se guatemalteco de

origen, notario y abogado, colegiado activo, otorgar hipoteca o fianza que garantice su labor. (Art.
1126 y 1228 del -106M.

CLASES DE ASIENTOS REGISTRALES, FORMA Y SUS EFECTOS LEGALES

1.

INSCRIPCIONES

2.

ANOTACIONES Y CANCELACIONES

N.

INSCRIPCIONES: FORMA Y PROCEDIMIENTO: La inscripcin de un bien mueble

identificable se har en libro especial a la presentacin de la escritura o documento legalizado o

copia legalizada de los mismos en que conste la transferencia de dominio y con los requisitos
que adems establezca el reglamento del registro (Artculos 1214 y 1132 del -106-) .
Segn el reglamento del registro en su artculo 17 deber contener adems de lo anteriormente
anotado el nmero de serie, modelo, marca, tipo o cualquier otro dato que facilite su
diferenciacin con los dems de un mismo gnero o especie y adems contendr:
Cuando el bien no se encuentre inscrito con anterioridad, declaracin jurada del interesado en la
que conste tal circunstancia, con advertencia del notario respecto al delito de perjurio.
Descripcin completa del bien a inscribir.
Valor estimado del bien y nombre de la persona de la que se adquiri.
Los gravmenes que pesen sobre el bien sern inscritos en el registro que corresponda segn el
lugar en que se celebr el contrato artculo 19 del reglamento.
Todo documento se presentar por duplicado al registro. Los documentos otorgados en el
extranjero, se presentar por duplicado, certificacin notarial. (Art. 1132 del -106-

Cuando la finca corresponda por su situacin a 2 ms departamentos, se inscribir en registro

del territorio donde estuviere en clavada la casa de habitacin o de la principales oficinas; en su
defecto, en el registro donde estuviere ubicada la mayor parte del terreno. En igualdad de
circunstancias, si no hubiere casa, ni oficina el interesado lo har en cualquiera de los
departamentos en que est situada la finca (Art. 1133 del -106Si el inmueble ha sido inscrito anteriormente, se omitirn las circunstancias de el que ya consten
en el registro hacindose slo referencia a ellas, citando nmero, libro y folio en que se
encuentran, se expresar las modificaciones que hubiere sufrido (Art. 1134 del -106-)
Las inscripciones hipotecarias y prendaras expresarn las condiciones a que estn sujetos los
crditos, el importe y el plazo (1136 del -106- )
Las servidumbres se inscribirn tanto del predio dominante como del predio sirviente, pero si
fueren constituidas para uso pblico y a favor de pueblos, ciudades o municipios slo se harn
constar en el predio sirviente, cuando no hubiere predio dominante determinado. (1137 del -106).
El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias, que afecten a los
actos o contratos inscritos, se har constar con una nueva inscripcin a favor de quienes
corresponda al ser presentada la escritura pblica respectiva o la resolucin judicial que la
ordene (1138 del -106- ).
Las inscripciones, de las resoluciones judiciales a que se refieren los incisos 11 y 12 el artculo
1125 -106- expresarn la especie de incapacidad y las limitaciones declaradas en cuanto a la
libre disposicin de los bienes (1139 del -106- ).
Si el inmueble perteneciere en comn a varias personas, se har una sola inscripcin mientras
no se practique la divisin (1140 del -106- ).
O.

ANOTACIONES Y CANCELACIONES

1.

ANOTACIONES: Artculos 1149 al 1166 del Cdigo Civil

2.

CANCELACIONES: Artculos 1167 al 1178 del Cdigo Civil.

P.

PROCEDIMIENTO PARA LA INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Presentado el documento que deba entregarse en las ventanillas de atencin al pblico, se anota
en el libro de entregas de documentos, con su nmero y se extiende al interesado contrasea o
recibo donde consta el nmero que le correspondi al documento y la suma de dinero que en
pago de honorarios anticip.
El da siguiente de la presentacin del documento, el secretario hace el reporto de trabajo entre
todos los operadores.

Estando el documento en poder del operador, ste lo asienta en libro diario o de asientos, en un
plazo de veinticuatro horas.
El asiento debe contener un resumen de los daros mas importantes del contrato como nombres y
apellidos de los otorgantes, fecha de presentacin del ttulo o documento, precio si lo hubiere,
fecha de la escritura, nombre del notario que autoriza y la cantidad de honorarios que causo.
Todos los asientos llevan numeracin cardinal y deben estar firmados por el registrador.
Hecho el asiento en el libro diario o de asientos, se pasa al libro mayor en el que en la columna
principal del dominio se hace la inscripcin consignando los datos que ordena el artculo 1, 131
del cdigo civil.
Todos esos datos son indispensables cuando se trata de la primera inscripcin de dominio.
Practicada la anterior operacin en el libro mayor, se razona el ttulo haciendo constar la
inscripcin que le corresponde, esto es, el nmero que le corresponde y los dems datos que
figuran en las operaciones regstrales, la fecha y la firma del registrador.
Luego de consignar los honorarios causados se contabilizan los mismos y regresa el documento
a la secretaria para su devolucin.
Esta operacin puede llevar unos ocho das Avils.
El artculo 1220 del cdigo civil se refiere a los libros obligatorios que deben llevar los registros
de la propiedad.
Q.

DEFINICIN DE CERTIFICACIN REGISTRAL: La liberacin o gravamen de los bienes

inmuebles o derechos reales sobre los mismos slo podrn acreditarse por la certificacin del
registro en que se haga constar el estado de dicho bienes.
Con las certificaciones se acredita el dominio, los derechos reales inscritos, la liberacin o los
gravmenes., as como toda situacin de pasivo que afecta al bien raz.
Se deben solicitar por escrito, en papel del menor valor.
Se extiende sin citacin alguna, debiendo pagar el solicitante los honorarios fijados en el arancel
(Art. 1180 del -106-