DOS SENTENCIAS CONTRADICTORIAS DE LA CORTE SUPREMA

La buena fe registral... ahora

a favor de la propiedad no
inscrita?
Julio Pozo Snchez
Lunes, 2 de noviembre de 2015 |
El autor comenta una reciente sentencia de la Sala Civil Permanente de la Corte
Suprema que ha establecido que el propietario que no ha inscrito su derecho no
puede verse perjudicado por un embargo inscrito con posterioridad, pues cuando
aquel adquiri la propiedad lo hizo en virtud de la buena fe registral". Esta decisin,
que es contradictoria a anteriores de la misma Sala, lo lleva a afirmar que era
necesario el reciente pleno casatorio que uniformice esta controversia.
Con ocasin del VII Pleno Casatorio Civil, repas la tan comentada Casacin N 51352009-Callao[1], de fecha 06 de marzo del 2014, expedida por la Sala Civil Permanente de
la Corte Suprema de Justicia.
La referida casacin estableci, entre otros considerandos, que "el derecho real, oculto o
clandestino, no puede ser opuesto al legitimado registral aunque su derecho sea uno
obligacional", consagrando con ello, de forma contundente, la prevalencia del embargo
inscrito.
As, para evitar cualquier duda, la mencionada ejecutoria afirm que cuando el embargo
se encuentre inscrito, no tiene por qu perjudicarse al diligente que se vale de los
principios de publicidad y legitimacin registrales para cautelar su acreencia, esta
parte que es acuciosa en el cobro de su crdito y se asiste de los datos que le
proporcionan los registros pblicos, no puede ser preterida para favorecer al negligente
titular de un derecho real que no supo cautelarlo (subrayado y resaltado mo).
La Casacin N 5135-2009-Callao fue suscrita por los vocales supremos Almenara Bryson,
Tello Gilardi, Rodrguez Chvez, Cunya Celi y Caldern Puertas.
Hasta aqu, ms all de la crtica que se puede realizar desde el punto de vista
estrictamente acadmico a los fundamentos de la resolucin, no hay ms.
Sin embargo, mediante Casacin N 3014 -2013-Lima[2], de fecha 15 de mayo del 2014
(expedida solo dos meses despus que la anterior) la misma Sala Civil Permanente de la
Corte Suprema de Justicia afirmaba que "en virtud de la buena fe registral, la empresa
accionante (y tercerista) adquiri (por dacin en pago de su acreencia) el bien inmueble
sin embargo inscrito, por lo que no cabe que tal derecho personal le sea opuesto a su
derecho de propiedad (subrayado y resaltado mo).
La referida Casacin N 3014 -2013-Lima fue suscrita tambin por los vocales supremos
Almenara Bryson, Tello Gilardi, Rodrguez Chvez y Caldern Puertas. Se integr la
doctora Estrella Cama.
No obstante lo anterior (contradiccin manifiesta de la misma Sala Civil Suprema), mi
breve reflexin radica justamente en lo expresado por esta ltima Casacin N 3014-2013-

Lima, en cuanto que el propietario que no inscribi su derecho adquiri el mismo en

virtud de la buena fe registral dado que obtuvo el derecho de propiedad (en el caso
concreto, a travs de una escritura pblica de dacin en pago) justamente de quien en el
Registro Pblico apareca como propietario inscrito.
As, no cabra que el derecho personal (representado en el embargo) prevalezca a la
propiedad no inscrita pero adquirida de quien en el registro figura como propietario inscrito.
Es curioso que solo dos meses despus de haberse emitido la Casacin N 5135-2009Callao en la que se defiende la prevalencia del embargo, justamente en mrito a los
principios registrales de publicidad y legitimacin, se expida la Casacin N 3014-2013Lima, poniendo en la palestra un argumento que por lo menos para m resulta
novedoso: el propietario que no inscribe su derecho NO puede verse perjudicado con
un embargo inscrito con posterioridad, porque cuando el primero adquiri su
derecho lo hizo en virtud de la buena fe registral !!
Qu quiso decir la Corte Suprema? Acaso que el derecho del propietario (adems de
todas las razones que postulamos a su favor[3]) tambin merece ser protegido porque
adquiri (aun sin inscribir) verificando (por mrito de la publicidad y legitimacin acaso?)
que quien le otorgaba la propiedad tena su derecho inscrito?
Si as fuera, la contradiccin de la Sala Civil Permanente sera gravsima porque en buena
cuenta, hara valer los mismos principios de publicidad y legitimacin para en un caso, dar
la razn al embargante y en otro, al propietario. Increble !! Ya no solo la Corte Suprema
se contradice en el sentido de los fallos con argumentos dismiles sino que ahora, hace
mencin a los mismos principios para pronunciarse en favor de una u otra posicin:
propiedad no inscrita o embargo inscrito.
A alguien le queda alguna duda de que S necesitbamos un Pleno Casatorio que
establezca una posicin uniforme en esta puntual controversia? A m, no.
[1] Publicada en el Boletn de Casaciones de El Peruano el 30/10/14.
[2] Publicada en el Boletn de Casaciones de El Peruano el 01/06/15.
[3] Lase mi comentario titulado: VII Pleno Casatorio Civil ... un anlisis diferente desde la
ptica
de
la
tercera
excluyente
de
propiedad
en
http://works.bepress.com/julio_pozo_sanchez/3/
---------------------------------(*) Julio Pozo Snchez es abogado con estudios concluidos en la Maestra en
Derecho Civil por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, donde tambin
ejerce como profesor de Derechos Reales. Adems, es consultor y asesor en
asuntos y litigios inmobiliarios.

EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD

JURIDICA DEL TRFICO PATRIMONIAL
El motivo del presente artculo es el Principio de Fe Pblica Registral y como
este influye en el Trafico Jurdico Inmobiliario, El fundamento de este principio
de fe pblica registral radica en la necesidad de asegurar el trafico patrimonial
En este orden de ideas, consideramos que el principio de fe pblica registral es
aquella regla general normativa que brinda seguridad jurdica a los terceros
registrales que confan en los pronunciamientos del registro.
Este principio del sistema registral est plasmado positivamente en el Libro
Registros Pblicos, Artculo 2014 del cdigo civil el mismo que prescribe que El

tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona

que en el registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene su
adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en
los asientos registrales y ttulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro.
Sin embargo ocurre en la realidad que mafias de traficantes de terrenos utilizan el
principio de fe publica registral para convalidar actos fraudulentos como
suplantaciones del verdadero propietario y as despojarlos de su propiedad hay
que tener presente que si existe un tercero registral el propietario despojado no
podr recuperar su propiedad.
Por otro lado tambin abordara la problemtica del trafico patrimonial si no
existiera este principio y cuales serias la consecuencias en el trafico inmobiliario
1.-

Antecedentes

El principio registral de fe pblica registral se encuentra consagrado en el art. 2014

del cdigo civil peruano de 1984, tambin se encuentra regulado en el artculo VIII
del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos, el cual
seala: La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin,
resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral
que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales
Es preciso sealar que con la modificacin del artculo 2014 del Cdigo Civil queda
claro que la buena fe pblica registral no solo se extiende a los asientos
registrales como seala el VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos sino que se extiende a los ttulos archivados que los sustentan.
Con ello se acaba la discusin que si para ser tercero registral era suficiente que
las causas de nulidad, anulabilidad, rescisin y resolucin no consten en los
asientos registrales, por norma sustantiva estas causas ahora se extiende a los
ttulos archivado.
Es decir, la proteccin que se otorga al tercero registral comprende an en el
supuesto que se declare la invalidez, rescisin, cancelacin o resolucin del ttulo
de quien adquiri su derecho, en tal sentido, la proteccin que se otorga al tercero
registral comprende los supuestos de ineficacia estructural (nulidad y anulabilidad)
y los supuestos de ineficacia funcional (rescisin y resolucin).
El artculo IV del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades
consagra el Principio Registral de Fe Pblica Registral en los siguientes trminos:
La inexactitud o invalidez de los asientos de inscripcin del Registro no
perjudicar al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurdicos sobre la
base de los mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud e invalidez no
consten en los asientos registrales.
El inciso c del artculo 3 de la Ley 26366 establece como una de las garantas del
Sistema Nacional de los Registros Pblicos es: La seguridad jurdica de los
derechos de quienes se amparan en la fe del Registro.
El Principio Registral de Fe Pblica Registral tiene por objeto proteger la
adquisicin del tercero registral y puede ser suficiente que la adquisicin sea a
ttulo gratuito, o requerir que la misma sea a ttulo oneroso como en el caso del
Sistema Registral Peruano.

El Sistema Registral Austriaco consagra este principio registral sin el requisito del
ttulo oneroso, es decir, en dicho Sistema Registral para los efectos de la
aplicacin del Principio Registral de Fe Pblica Registral no existe distincin entre
los beneficios que se concede al adquiriente a ttulo gratuito y los beneficios que se
concede al adquiriente a ttulo oneroso.
El problema que se abordara en el presente artculo es si EL PRINCIPIO DE FE
PUBLICA REGISTRAL BRINDA REGURIDAD JURIDICA EN EL TRAFICO
JURIDICO INMOBILIARIO O DEBE SER DEROGADO POR CONVALIDAR
SUPUESTOS DE INEFICACIA ESTRUCTURAL (NULIDAD Y ANULABILIDAD) Y
LOS SUPUESTOS DE INEFICACIA FUNCIONAL (RESCISIN Y RESOLUCIN
En definitiva, el presente estudio contribuir a esclarecer si efectivamente el
principio de f publica registral brinda seguridad jurdica al trafico jurdico
inmobiliario o el mismo como debe ser modificado o derogado para que el registro
no convalide con la inscripcin registral causales de nulidad, anulabilidad, rescisin
o resolucin, en perjuicio de los que se podran ver afectado su derecho por
quienes se amparan en este principio.
3.-

Definicin del Problema

La regla general o dogma, descansa en que el Principio de Fe Pblica registral,

esta situado en el marco del principio general de proteccin de la confianza puesta
en la apariencia jurdica que otorga el registro, as como el de otorgar seguridad
jurdica en las transferencias patrimoniales, a aquellos terceros que contrataron de
buena fe a titulo oneroso e inscribieron su derecho confiando en la exactitud del
registro, pues todo lo que publicita el registro se toma como cierto.
Como se puede apreciar el tratamiento legislativo (Articulo 2014 c.c.), tiene
coherencia entre si con la exactitud y proteccin que otorga el registro, a aquellos
que contrataron basndose en el Principio de fe publica registral, el mismo que
converge con la publicidad y legitimacin que otorga el sistema registral.
La consecuencia que implica este principio de fe pblica registral, es que otorga al
tercero registral una seguridad jurdica en las adquisiciones patrimoniales que ha
realizado confiando en la exactitud registral, contra cualquier acto que pretenda
enervar su derecho adquirido, pero para alcanzar la proteccin de tercero
cualificado de la fe pblica como bien lo expresa el Doctor GONZALES BARRON,
Gunther Hernn, tiene necesariamente que cumplir con lo siguientes requisitos:
1.- Adquisicin valida a titulo oneroso (elemento negocial)
2.- Confianza en el registro (elemento objetivo)
3.- Buena fe (elemento subjetivo)
4- No debe constar en el registro las causales de nulidad o ineficacia
5.- Inscripcin de su propio ttulo (elemento de cierre)
Si el tercero no cumple con todos estos requisitos no estar protegido por el
principio de fe pblica registral recogido en el artculo 2014 de nuestro cdigo civil
vigente, y por lo tanto su derecho puede ser atacado y enervado.
Si este principio no existiera, en palabras de Arias- Schreiber y Crdenas Quiros,
la incertidumbre reinara en las adquisiciones a ttulo oneroso, pues por una
diversidad de causas que el adquirente nunca estuvo en posibilidad de conocer,

podra ver privada su adquisicin. (ARIAS-SCHREIBER y CRDENAS, 2001,

Tomo X: 143
El otro problema a resolver en el presente estudio es que con la aplicacin del
principio de fe pblica registral se estara convalidando supuestos de ineficacia
estructural (nulidad y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia funcional
(rescisin y resolucin) en perjuicio de terceros ajenos.
Por otro lado no se puede perder vista que en el caso de trfico inmobiliario
nuestro Cdigo Civil en su artculo 949 seala que La sola obligacin de enajenar
un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal
diferente o pacto en contrario. y en su artculo 1529 se seala: Por la compra
venta, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y
ste a pagar su precio en dinero .
De lo sealado en el artculo 940 del Cdigo Civil de 1984, establece que los
derechos de propiedad inmobiliaria nace extra registro, es decir se tiene que la
inscripcin de las transferencias no es constitutiva en nuestra legislacin, siendo
esta declarativa, siendo potestad del propietario la decisin de su inscripcin o no.
Por otro lado el Cdigo Civil en su Artculo 2016 (Principio de prioridad), seala
La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro .
Y en el Artculo 2022, que recoge el principio de Oponibilidad de derechos sobre
inmuebles inscritos, se seala: Para oponer derechos reales sobre inmuebles a
quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aqul a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del
derecho comn .
Del estudio de estos artculos se puede apreciar que nuestro sistema registral
prioriza la inscripcin registral aun en contra del propietario de fecha cierta ms
antigua que no inscribi su derecho, pero que esa inscripcin y derecho puede ser
enervada si el adquiriente no es un tercero registral, es por ello que tiene como
pilar del trafico jurdico inmobiliario y seguridad jurdica al principio de fe pblica
registra o tambin llamado tercero registral
En mi experiencia profesional he podido darme cuenta de los diversos
inconvenientes que traera para el trfico jurdico inmobiliario y la seguridad jurdica
que nuestro ordenamiento legal no recogiera el principio de fe pblica registral,
toda vez que ningn comprador estara seguro que efectivamente compro bien y
que es un propietario al que su derecho no podr ser enervado una vez inscrito en
el registro aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los registros pblicos.
Ms aun como saber que efectivamente el que te trasmiti el derecho por
compraventa su acto no adolece de nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin.
Sin el principio de fe pblica registral que asegura el trafico inmobiliario, sera
posible que una entidad bancaria podra efectivamente otorgarte un mutuo con
garanta hipotecaria con la certeza que ms adelante que su garanta hipotecaria
no sea declarada nula por un juez, pues en sede judicial se ha anulado el derecho

de propiedad de su acreedor y por lo tanto caera la hipoteca pues uno de los

requisito de validez de la hipoteca es que sea otorgado por el propietario.
Como saber yo propietario que compre bien y que mi derecho es inatacable sin
este principio de fe pblica registral como ocurre en otros pases como el sistema
anglosajn tendra que contratar un seguro inmobiliario para que este responda en
caso de perder mi propiedad, y con el pago de este seguro se estara
encareciendo las transferencias inmobiliarias.
En el presente estudio veremos si posible mantener vigente este principio en
perjuicio de terceros que se vern despojados de su propiedad en hars del trafico
jurdico inmobiliario y la necesidad de mantener la adquisicin del tercero registral
en beneficio de la seguridad jurdica.
Podemos concluir que La construccin jurdica o un sistema bien definido, es
sinnimo de reglas claras, lo que se traduce en confianza, principalmente para los
que realizan o participan en el trafico patrimonial debido a la seguridad jurdica
que le garantiza el principio de fe pblica registral.
Es por ello que la construccin jurdica del principio de fe publica registral se da a
partir de considerar que un tercero ajeno a una relacin jurdica anterior al suyo, y
que confo en la publicidad y seguridad que otorga el registro, y en base a esa
informacin adquiere de buena fe, a titulo oneroso algn derecho de persona que
aparece en el registro con facultades para otorgarlo, inscribe su derecho en el
registro mantiene su adquisicin aunque despus se anule, rescinda o resuelva el
de su otorgante por causas que no consten en los registros pblicos.
Esta construccin jurdica se realiza con la figura jurdica de un tercero, con la
buena fe, con titulo oneroso, con la publicidad material que otorga el registro, as
mismo como la seguridad que otorga el registro al derecho inscrito, por ltimo que
la inexactitudes registrales que no consten en los registros no afectan al tercero
que contrato en base a la publicidad jurdica del registro.
Este principio constituye la manifestacin ms importante del superior principio de
presuncin de exactitud del registro. La presuncin legitimadora de extraordinario
valor en el orden procesal, por ser una presuncin legal o iuris tamtum, no es
suficiente, ya que el adquirente est sujeto a una posible impugnacin y
demostracin de la inexactitud registral, con el riesgo de quedar sin efecto la
adquisicin. La presuncin de exactitud resulta insuficiente para conseguir la
seguridad plena en el trfico jurdico inmobiliarios; para conseguir proteccin
integral las legislaciones registrales ms avanzadas crearon el principio de fe
pblica registral.

Autor: David Gmez Cceres

Abogado Especialista en Derecho Registral
Docente Universitario en la Facultad de Derecho
De la Universidad Catlica Los ngeles de Chimbote
LMITES DE APLICACIN DEL ARTCULO 2014 DEL CDIGO CIVIL
RESPECTO A LA RELACIN JURDICA SUSTANTIVA
Franklin Enrique Chvez Torres

I.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.-

El presente trabajo de investigacin radica en la identificacin de los

lmites de aplicacin del artculo 2014 del Cdigo Civil respecto al
titular de la relacin jurdica sustantiva directa, toda vez que el
citado artculo solo hace mencin respecto al tercero de buena fe
que a ttulo oneroso adquiere algn derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, pues ste mantiene
su adquisicin aunque despus se anule, rescinda o resuelva por
causas que no aparecan en el registro; sin embargo, en la prcticase
puede apreciar que tanto el tercero legtimo- como el no tercero
intentan auto-atribuirse facultades que no le corresponden tercero
de buena fe- a fin de salvaguardar su derecho que perdieron por
causas atribuibles a los mismos celebrantes del acto jurdico.
A propsito del anlisis de la Sentencia N 02 recado en el
expediente N 1692-2002 seguidos por Julio Ismael Severino Bazn
contra el Banco de Crdito del Per sobre Nulidad de Acto Jurdico.
II.
2.1.

ANALISIS DEL TEMA.PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL.-

El artculo 2014 del Cdigo Sustantivo prev in fine El tercero que

de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
Para abordar el presente tema es preciso delimitar conceptos bsicos
respecto al anlisis del presente artculo; esto es, el princpio de
buena fe pblica registral.Pues bien, este principio puede definirse
como aquel en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la
legitimacin dispositiva del titular registral es mantenido en la
adquisicin a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su
derecho, con los dems requisitos exigidos por la Ley, pues ste
designa el efecto adquisitivo inatacable que puede producir la
inscripcin en beneficio del tercero, al suplir la falta de poder
dispositivo del transferente y de esta manera conservando y evitando
la vulneracin del Derecho Adquirido facilitando as el normal cauce
del trafico jurdico patrimonial.
Este principio constituye en todo sistema registral la mdula central
de su estructura y la expresin ms clara de los alcances de la
proteccin que el Registro brinda al trfico patrimonial.
Se parte de un supuesto de "conexin lineal" de relaciones jurdicas,
tales como transferencias que se realizan y se inscriben en el
Registro de manera sucesiva, donde el tercero adquirente resultar
protegido por la confianza que deposita en la publicidad registral y el
cumplimiento de determinados requisitos frente a supuestos
patolgicos extra-registrales que pudieran perjudicarle por el efecto
de arrastre de las nulidades.

Lo anterior podra graficarse del siguiente modo: Luis Fernando

vende un inmueble a Julio Severino y luego ste hipoteca a favor del
banco de Crdito, siendo que el derecho de Julio Severino se
encontraba afectado por un vicio que no constaba en el Registro ni
poda ser conocido por el ltimo adquirente, por lo que en ese
contexto el Banco de Crdito debe ser mantenido en su adquisicin
[tercero registral].
Debe relevarse que la adquisicin del tercero se deriva en esencia de
un non domino, ya que en el ejemplo propuesto y segn el Derecho
comn su transferente no era propietario.
Existe controversia a nivel doctrinal sobre la naturaleza del ttulo
adquisitivo del tercero adquirente. La posicin a la cual nos
adherimos es la que considera que se trata de una adquisicin ex
lege -sustentada en razones de seguridad jurdica y la confianza en la
apariencia
registrale inscriptionis
causa -la
inscripcin,
conjuntamente con los dems requisitos, sustenta el derecho
adquirido-.
Tal opcin legislativa, que sacrifica el derecho subjetivo del verus
dominus en favor del tercero adquirente, busca en ltima instancia
proteger el trfico jurdico, al romper la cadena de arrastre de las
nulidades derivadas del sistema causal actual en materia de
atribuciones patrimoniales.
El fundamento de la proteccin del tercero adquirente se basa
-adems de la fuerza de la publicidad registral de su adquisicin-, en
la confianza en la apariencia registral, la ineficacia del negocio
jurdico precedente al del tercero, consistente en la nulidad y en la
resolucin de efectos reales, la inexactitud registral y la adquisicin
a non domino, aspectos que desarrollaremos al referimos a los
requisitos.
2.2.

PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL EN EL PER.-

En nuestro ordenamiento jurdico el principal dispositivo legal que

regula el tema es el artculo 2014 del Cdigo Civil, y lo hace en los
siguientes trminos: "El tercero que de buena fe adquiere a ttulo
oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito
su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros
Pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
que conoca la inexactitud del Registro".
De otro lado, el Reglamento de los Registros Pblicos, estableci
como una de sus garantas la seguridad jurdica de los derechos
de quienes se amparan en la fe del Registro. A nivel registral,
este principio ha sido tratado en el Reglamento General de los
Registros Pblicos de 2001, artculo VIII de su Ttulo Preliminar: La
inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin,
resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al

tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere

contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas de
dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.
Una observacin que debe hacerse a la regulacin actual es que el
artculo 2014 del Cdigo Civil est configurado para ser
aplicado esencialmente en los Registros de bienes; sin
embargo, de acuerdo al marco normativo, debe ser aplicado a todos
los Registros existentes sin excepcin, incluido los Registros de
Personas Jurdicas y Naturales, pese a su diferente naturaleza.
2.3.

REQUISITOS DE LA FE PBLICA REGISTRAL.-

A fin de desplegar los efectos benficos de este principio registral en

favor de los terceros adquirentes, el artculo 2014 del Cdigo Civil
establece una serie de requisitos, los mismos que procederemos a
analizar brevemente y que a su vez permitirn definir sus alcances
en nuestro ordenamiento jurdico.
El artculo 2014 del Cdigo Civil, consagra el principio de fe pblica
registral que, para su configuracin, exige la concurrencia copulativa
de determinados requisitos, como son: [a] que el adquiriente sea a
ttulo oneroso; [b] que el adquiriente acte de buena fe, tanto al
momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su derecho
como al momento de la inscripcin del mismo, buena fe que se
presumir mientras no se acredite que tena conocimiento de la
inexactitud del registro [presuncin iuris tantum]; [c] que el
otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el
derecho del que se tratase; [d] que el adquiriente inscriba su
derecho, y; [e] que ni de los asientos registrales ni de los ttulos
inscritos en los Registros Pblicos resulten causas que anulen,
rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. Este principio busca
proteger al tercero que ha adquirido, de buena fe, un derecho de
quien finalmente carecera de capacidad para otorgarlo, lo que
implica la bsqueda de la seguridad en el trfico inmobiliario, y que
supone a veces un sacrificio en la seguridad del derecho[1].
Sin embargo la concepcin ms atendible de los elementos
configurativos de dicho artculo es la siguiente:
-

a) Debe tratarse de una adquisicin derivada de titular registral, que en el

Registro aparece con facultades dispositivas.-

El mbito de aplicacin de este principio se refiere a los actos o

negocios realizados en el mercado por los agentes econmicos, en
atencin a la situacin registral de los bienes.Se refiere entonces a
actos o negocios jurdicos bilaterales de naturaleza adquisitiva
referentes a derechos sobre bienes inscritos.
Debe relevarse en este punto la posicin asumida por el Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, en los casos de
transferencias realizadas por el causante a favor de terceros, al
amparar a estos ltimos no obstante que en la partida registral
figuren como actuales titulares registrales los sucesores del
mencionado causante, situacin que anteriormente impeda su

inscripcin pese a haberse producido la transferencia conforme al

sistema consensual [artculo 949 del Cdigo Civil] y encontrarse
debidamente formalizadas en documentos pblicos de fecha anterior.
El sustento de esta posicin podra hallarse en el hecho que el
traslado de los bienes del causante en favor de sus sucesores
no se deriva de un acto adquisitivo de derechos reales, sino de
un mandato legal [artculo 660 del Cdigo Civil], por lo que
estos no podran considerarse terceros adquirentes al tener la
misma situacin jurdica que su causante.En los supuestos de
intervencin .de representantes, voluntarios o legales, se estar a lo
dispuesto por los artculos 156 y 167 del Cdigo Civil,
respectivamente. En caso de participacin de personas jurdicas,
privadas o pblicas, debe estarse a lo establecido en materia de
personera jurdica por su propio estatuto y por su ley de creacin,
respectivamente.
-

b) Ha de existir inexactitud registral no conocible por el tercero

adquirente que afecta el derecho del titular registral transferente por
causales de invalidez, ineficacia o falsedad.-

Se trata de un problema de publicidad registral, en razn a la

"inexactitud registral" derivada de la discordancia entre la realidad
registral y la extra-registral por causa de vicios en el derecho del
transferente que no aparecen reflejadas en el Registro ni pueden ser
conocidas por el tercero adquirente. La interrogante en el presente
caso sera hasta dnde debe extenderse el campo de la investigacin
por parte del tercero adquirente de las posibles "inexactitudes
registrales".
En nuestro medio se "archivan" los ttulos que dieron mrito a la
inscripcin, lo que sumado al hecho que en el artculo 2014 del
Cdigo Civil se exige de manera poco tcnica que los vicios que
afecten el derecho del transferente "no consten en los Registros
Pblicos", ha llevado al Poder Judicial y a algunos sectores jurdicos
a concluir que la investigacin de los posibles vicios debe extenderse
a los ttulos archivados, en razn a que estos son "un complemento o
una prolongacin de los asientos del registro" y que tales asientos
son a su vez solo un "resumen" de los ttulos[2].
Sin dejar de reconocer que nuestro sistema de transmisiones
patrimoniales esno abstracto, somos de la opinin que, a los efectos
de la proteccin de los terceros registrales, la bsqueda de posibles
"inexactitudes registrales" debera limitarse a los asientos registrales
y no a los ttulos archivados. Ello en atencin a la rigurosa
calificacin registral existente en nuestro sistema -a cargo de un
profesional del Derecho-, y al asiento registral que es ms que un
simple "resumen" del ttulo, al determinar la nueva "situacin
jurdica" derivada.
Esta posicin a favor del asiento y su plena autonoma como
documento pblico que contiene la situacin registral, permitira

ahorrar tiempo y reducir costos en el "estudio de ttulos", labor que

actualmente se ha tornado excesivamente compleja y onerosa debido
a las circunstancias anotadas.
Sin embargo, tambin se puede dar realce respecto a la inexactitud
de los registros cuando el tercero de buena fe no conoca el mismo
por otras circunstancias ajenas a los registros, como por ejemplo
acciones cotidianas que permitan al tercero colegir o mejor dicho
advertir sobre ciertas situaciones que permitiran que el acto jurdico
contenido en el registro est afecto de nulidad, pero sin embargo
este no obra inscrito en el mismo, esto es, en el registro o ttulos
archivados.
-

c) El adquirente debe tener ttulo vlido y ser tercero respecto de las

relaciones jurdicas anteriores afectadas por alguna patologa.-

Siendo que este principio registral establece una proteccin

extraordinaria afavor del tercero adquirente -en contra de la regla
del Derecho comn-, el ttulo que ampara su derecho debe ser vlido,
ello sin perjuicio de la legitimacin registral que protege a las
inscripciones, conforme al artculo 2013 del Cdigo Civil[3].El
artculo 46 del Reglamento General de los Registros Pblicos,
segundo prrafo, enfatiza en ese mismo sentido que "la inscripcin
no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes".
Para ser protegido el adquirente debe, adems de tener un ttulo
vlido, ser un "tercero" respecto de la relacin jurdica afecta a
patologa o vicio en que participa su transferente, de lo contrario
sera "parte" en la misma y se vera igualmente afectado. En el
ejemplo inicialmente propuesto el vicio que afecta el derecho del
transferente Julio Severino se deriva de su anterior relacin jurdica
Carlos Alfonso con Julio Severino, siendo que la relacin en la que
participa el adquirente Banco de Crdito es plenamente vlida y
directa, por lo que no debera de presumir a ste ltimo como
tercero.
-

d) La adquisicin por el tercero debe ser de buena fe.-

El adquirente es protegido en la medida en que ha incorporado a su

patrimonio derechos sustentados en la fe del registro; asimismo, el
artculo 2014NO la define, por lo que ser necesario recurrir a otros
fundamentos. En sntesis, se reconoce un aspecto negativo y positivo
de la buena fe; as, el aspecto negativo implica desconocimiento de
la existencia del vicio o inexactitud registral, y el aspecto
positivo creencia de que el transferente tiene suficientes facultades
para proceder de ese modo. La buena fe implica, en ese sentido, la
seguridad del poder de disposicin y la ignorancia de posibles
inexactitudes en el contenido del Registro basado en un
conocimiento promedio.

La fe en la apariencia registral se refiere a la confianza objetiva

resultante de los datos del asiento registral; de otro lado, la buena fe
subjetiva se presume, pues no requiere probarse. La buena fe debe
existir solo en el adquirente que se constituye en tercero registral
[esto es, tercero adquirente], siendo indiferente en el caso del
transferente. En efecto, la circunstancia de que el transferente del
derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante para los
efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse en tercero
registral. Y en qu momento debe existir buena fe y hasta cundo
debe permanecer, pues algunos tratadistas sealan que la buena fe
debe darse en el momento del contrato, es decir, al efectuar la
adquisicin del derecho, siendo irrelevante si posteriormente se
conoce del vicio o inexactitud registral; por su parte y en un sentido
distinto la Exposicin de Motivos sostiene que, si bien estar
presente al momento de la celebracin del contrato, deber subsistir
hasta su inscripcin, por cuanto todos los requisitos para el
funcionamiento del principio deben ser concurrentes en el tiempo,
agregando que, antes no tiene sentido referirse a la buena fe desde
que todava no es tercero del registro por cuanto no ha inscrito su
derecho.
-

e) La adquisicin por el tercero debe ser a ttulo oneroso.-

Algunos sostienen que esta exigencia se justifica porque en el caso

del adquirente a ttulo oneroso, la prdida de su derecho generar
un dao econmico, a diferencia del adquirente a ttulo gratuito que
solo sufrir un lucro cesante.
Tambin debera extenderse esta proteccin a los adquirentes a
ttulo gratuito, al ser igualmente atendible su deseo de seguridad en
las adquisiciones, ya que el incremento producido en su patrimonio
puede haber ocasionado que el mismo asuma nuevas obligaciones
que no podr cumplir si pierde su derecho. Sin embargo, la razn
principal de esta opcin legislativa radica en el carcter excepcional
de esta adquisicin a non domino incorporado por este principio
registral, siendo que el legislador, a efectos de brindar proteccin,
exige adicionalmente un sacrificio econmico en el tercero
adquirente que justifique la ruptura de la regla general de la nulidad
y su efecto de arrastre sobre los actos ulteriores.
Pese a lo favorable de la dacin de este dispositivo reglamentario y
su adecuacin con la naturaleza de las personas jurdicas, existen
algunos aspectos que deberan revisarse, como el hecho que se
establezca a este nivel excepciones al efecto de arrastre de las
nulidades o se exima implcitamente del requisito de "onerosidad" a
los actos establecidos por ley.

f) Debe inscribirse el acto adquisitivo del tercero.-

Se trata de un requisito esencial, ya que el tercero adquirente apoya

su adquisicin en la inscripcin de su propio derecho -inscriptionis
causa-; solo as podr ser considerado un tercero cualificado
protegido por el principio de fe pblica registral.
Antes de la inscripcin no existe propiamente un derecho real
oponible con carcter erga omnes sino uno que podra definirse
como "relativo". En efecto, conforme al artculo 949 del Cdigo Civil
el derecho de propiedad se constituye de manera consensual, sin
embargo, solo la inscripcin permitir su plena oponibilidad al
eliminar cualquier riesgo de prdida [doble venta] [artculo 2022
del Cdigo Civil] o consolidar su adquisicin al sanear posibles vicios
en el derecho del transferente [artculo 2014 del Cdigo Civil].En
ese sentido, no resulta exagerado sostener que la inscripcin opera
aqu como un supuesto de inscripcin constitutiva respecto del
tercero adquirente [tercero registral], que mantiene su adquisicin
aun en contra de lo que dicta el derecho comn.
III.

ANLISIS Y CRTICA DE LA SENTENCIA N 02 RECADA EN EL

EXPEDIENTE N 1692-2002 [Corte Superior de Justicia de Lambayeque].-

3.1.

ANTECEDENTES.-

Mediante resolucin N 81 de fecha 07 de enero del 2013

[Sentencia] expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior
de Justicia de Lambayeque, siendo las partes procesales del citado
proceso don Julio Ismael Severino Bazn [sujeto activo] y el Banco de
Crdito del Per Sucursal Chiclayo [sujeto pasivo] que versa sobre
Nulidad de Acto Jurdico respecto al contrato de garanta hipotecaria
celebrada entre el accionante y el Banco demandado, as como la
nulidad del asiento registral del registro de propiedad Inmueble de
los Registros Pblicos de la Regin Nororiental del Maraon [hoy
Zona Registral N II Chiclayo] nulidad que se encuentre incurso en
los numerales 1 y 6 del artculo 219 del Cdigo Civil, as como, por
contravenir el artculo 315 del citado cuerpo normativo. El A
quo declar FUNDADA la demanda, la misma que fue objeto de
impugnacin por parte del Banco de Crdito, siendo que el A
quem REVOCANDO declara INFUNDADA la demanda de autos y de
lo que es materia del presente anlisis.

3.2.

1)

ANLISIS DEL CASO EN CONCRETO.-

El accionante demanda la Nulidad de Acto Jurdico amparndose

en las siguientes pretensiones: i) nulidad de contrato de garanta
hipotecaria otorgado a favor del Banco de Crdito del Per, ii)
nulidad del contrato de ampliacin de garanta hipotecaria, iii)
nulidad del documento que contiene la escritura pblica N 989 y

2)

3)

4)

5)

1387 [hipoteca y ampliacin de hipoteca respectivamente], iv)

nulidad de la inscripcin registral respecto a la garanta
mencionada ut supra.
Como sustento de la demanda seala que el actor dentro de la
vigencia de la sociedad conyugal formada con doa Mara Malinarich
Gonzles adquiri un lote de terreno sito en la Av. Jos Leonardo
Ortiz sub lote B, inmueble que mediante escritura pblica de fecha
12 de agosto de 1992 constituy en hipoteca a favor del Banco de
Crdito del Per.
No obstante a ello, el Banco demandado no permiti la
participacin de la cnyuge en el acto de hipoteca contraviniendo de
esta manera lo establecido en el artculo 315 del Cdigo Civil, por lo
tanto se encuentra inmerso en las causales 1 y 6 del artculo 219 del
citado Cdigo Sustantivo; peor an, cuando la condicin de casados
era de pleno conocimiento por parte de los funcionarios del Banco
puesto que previamente a la celebracin del contrato de garanta
hipotecaria, los cnyuges haban realizado numerosas transacciones
bancarias, tales como la suscripcin de cheques, pagars, letras de
cambio, en los cuales los obligados principales era la sociedad
conyugal Severino Malinarich, sociedad que se encuentra
protocolizada en el Acta de Matrimonio celebrado el 19 de diciembre
de 1991.
Por su parte el apoderado del Banco de Crdito del Per contesta
la demanda aduciendo que al momento de celebrar el contrato de
garanta hipotecaria el titular del citado bien era Julio Severino
Bazn el mismo que haba sido adquirido en condicin de soltero,
condicin con la que otorgo el contrato cuya nulidad pretende, por lo
que aun cuando acredite la condicin de casado dicho acto jurdico
[compra del terreno sub judice] lo celebr en condicin de
soltero, por lo que no se requera la participacin de su
cnyuge; asimismo, el Banco aduce que actu bajo los parmetros
del artculo 2013 y 2014 del Cdigo Civil, el mismo que protege
las adquisiciones que por negocios jurdicos adquieran o terceros
que actan en mrito a la publicidad y confianza del registro, por lo
que dicho acto jurdico se realiz con la participacin directa de
quien se encontraba facultado para realizarlo por lo tanto el acto
jurdico no reviste encuadrarlo en las causales de nulidad que el
accionante demanda.
La Sala Civil establece que para la realizacin de dicho acto
jurdico no era necesario la participacin de la cnyuge puesto
que en mrito al Principio de Legitimacin Registral, el titular del
citado bien sub judice era slo Julio Severino Bazn, por lo que no
ha contravenido en ninguno de sus extremos el artculo 315 del
Cdigo Civilmucho menos se encuentra inmerso en las causales de
nulidad previstas en el artculo 219 numerales 1 y 6 del Cdigo
Sustantivo.

6)

IV.

Asimismo, la Sala Especializada Civil hace mencin respecto a los

anteriores dueos del lote sub materia de Litis, los mismos que son
las personas de Pablo Zoeger Nez y Nancy Lahoz Surez de
Zoeger [sociedad conyugal] quienes vendieron el lote a Julio
Severino Bazn, acto jurdico en el cual interviene el Banco
demandado y por consiguiente es un tercero. Por lo que en
mritos a dichos fundamentos, esto es: i) Que el contrato de garanta
hipotecaria no necesitaba de la participacin de la cnyuge del
demandante puesto que en el registro apareca que dicho bien
estaba a nombre slo de Julio Severino Bazn, ii) Mucho menos se
puede dejar sin efecto dicho contrato puesto que, como bien se
mencion, el banco adquiri la condicin de tercero al incluir dentro
de la relacin jurdica a la antigua sociedad conyugal [anteriores
dueos], por lo que si le es aplicable el artculo 2014 del Cdigo
Civil, por lo que REVOCANDO la apelada declararon INFUNDADA la
demanda de autos.
ANLISIS CRTICO DE LA SENTENCIA.-

Como bien se ha hecho estudio en el presente trabajo de

investigacin el artculo 2014 del Cdigo Civil establece el Principio
de la Buena Fe Pblica Registral, el mismo que establece que, El
tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del
tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud
del registro, entonces, partiendo de esta premisa se puede colegir
que, el objeto de dicha norma es proteger el normal cauce del trfico
jurdico patrimonial, brindndole amparo legal al tercero que de
buena fe y a ttulo oneroso adquiere un bien con el desconocimiento
de la inexactitud del registro o las facultades de uno de los
primigenios celebrantes del contrato respecto al mismo bien.
Entonces, en primer lugar el citado artculo ampara al tercero de
buena fe que no conoca la inexactitud del registro, el mismo que en
el caso materia de anlisis y critica el banco de Crdito no ostenta
dicha cualidad tercero-, puesto que, el Banco desde el primer
momento de la celebracin del contrato de la garanta
hipotecaria con el accionante no interesa si era casado o no
por ahora- dej de ser el tercero que argumenta, convirtindose en
el titular de la relacin jurdica sustantiva directa, cualidad que pas
a tener desde el momento de la concepcin del citado contrato
mencionado supra, por lo que los fundamentos de la Segunda Sala
Civil de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque resultan
errneos al afirmar y proclamar como tercero a aquel sujeto
procesal, peor aun cuando se convirti en parte de la relacin
jurdica sustantiva directaal momento de celebrar el contrato de

garanta hipotecaria recado en la escritura pblica N 989 y 1387

respectivamente.
Ahora bien, es verdad que el accionante adquiri el bien
inmueble sub judice en la condicin de soltero; sin embargo, tambin
es verdad que dicha apreciacin no puede ser causal para otorgarle
la tutela del artculo 2014 del Cdigo Civil al Banco de Crdito del
Per Sucursal Chiclayo, puesto que, al momento de celebrarse el
contrato de garanta hipotecaria entre accionante y resistente, el
primero ya tena la condicin de casado tal y como se puede
acreditar de la partida de matrimonio que ste inserta al proceso a
fin de poner en conocimiento al juzgador que, el mencionado
contrato se realiz contraviniendo las normas del artculo 315 del
Cdigo Civil respecto a la disposicin de bienes de la sociedad
conyugal solo por uno de los cnyuges, siendo pasible de lo dispuesto
en los numerales 1 y 6 del artculo 219 del Cdigo Civil, esto es,
causales de nulidad del acto jurdico.
Sin embargo, la Segunda Sala Especializada Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lambayeque admite la tesis planteada por el
Banco al asegurar que como en el Registro se aprecia que el titular
del bien era slo Julio Severino Bazn, por lo tanto en aplicacin del
Principio de la Legitimidad Registral dicho contrato de garanta
hipotecaria se celebr dentro de los parmetros permitidos por la
Ley.
Posicin nuevamente errada por parte de los magistrados de la ya
antes mencionada sala superior, toda vez que, como bien se hizo
mencin en los antecedentes de la resolucin; la sociedad Severino
Malinarich con anterioridad a la celebracin del contrato de
garanta hipotecaria ya haban realizado operaciones con el
banco ahora demandado, tales como suscripciones de pagars,
letras de cabio, tarjetas de crdito, actos en los cules se
firmaba como sociedad conyugal, por lo que se puede advertir
que el Banco de Crdito conoca plenamente del verdadero estado
civil del accionante, y contrario a ello no accedi a que la cnyuge
tambin fuera parte de la celebracin de la tan mencionada hipoteca.
Entonces, el Banco demandado sigue aduciendo que desconoca la
verdadera situacin del estado civil del ahora accionante basndose
slo en la publicidad que brinda el registro; sin embargo, pretende
sustraerse de la responsabilidad respecto a los dems actos
celebrados por el demandante en conjunto con su cnyuge dentro de
la sociedad conyugal, peor an, cuando el ltimo prrafo del
artculo 2014 prev in fine La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro, por lo
que en aplicacin de dicha premisa, la tesis defensiva del Banco no le
resultara aplicable por las razones expuestas lneas arriba.
Es por esas razones que nuestra posicin hubiera sido por que se
CONFIRME la resolucin apelada, la misma que declara FUNDADA

la demanda incoada por Julio Severino Bazn contra el Banco de

Crdito del Per Sucursal Chiclayo sobre Nulidad de Acto Jurdico.
V.

CONCLUSIONES.-

El artculo 2014 del Cdigo Civil desarrolla el Principio de Buena Fe

Pblica Registral, segn el cual se protege la adquisicin efectuada a
ttulo oneroso del tercero que de buena fe, de quien aparece en el
registro con facultades para otorgarlo contra cualquier intento de
enervar dicha adquisicin.
La principal finalidad de la inscripcin es amparar a los tercero que
contraten de buena fe, a ttulo oneroso y sobre la base de lo que
aparezca en el Registro, de tal manera que una vez inscrito su
derecho, ste guarde tutela total como un tercero legitimado.
Aqul tercero que al momento de constituirse como parte directa de
la relacin jurdica sustantiva, automticamente pierde el amparo de
lo previsto por el artculo 2014 del Cdigo Civil.
se puede dar realce respecto a la inexactitud de los registros cuando
el tercero de buena fe no conoca el mismo por otras circunstancias
ajenas a los registros, como por ejemplo acciones cotidianas que
permitan al tercero colegir o mejor dicho advertir sobre ciertas
situaciones que permitiran que el acto jurdico contenido en el
registro est afecto de nulidad, pero sin embargo este no obra
inscrito en el mismo, esto es, en el registro o ttulos archivados.

VI.

BIBLIOGRAFA.-

VII.
-

CoutureEduardo, El concepto de fe pblica Introduccin al estudio del Derecho

Notarial, Montevideo, 1954, Segunda edicin.
Gaceta Jurdica, Cdigo Civil Comentado, Tomo X, Edicin 2000, Lima Per.
LINKOGRAFA.https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/f508d3004d64472080bab0d8bd148401/Pl
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