Informe Disciplina Urbanistica

INFORME
Disciplina urbanstica.
Actuaciones de regularizacin
COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS DE SEVILLA

NOVIEMBRE 2014
Propiedad intelectual registrada.

Prohibida la reproduccin total o parcial de esta publicacin
sin permiso del Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla.

Plaza Cristo de Burgos, 35
41003 Sevilla
Autor: lvaro J. Satu Lpez. Arquitecto
Asesor urbanstico del COA de Sevilla
Fecha: Noviembre 2014
Registro de Documentos Profesionales del COAS n R14/00065
Disciplina urbanstica. Actuaciones de regularizacin
PRESENTACIN
Existen momentos en que legislacin, poltica y habilitacin profesional convergen en un mismo punto de tensin.
La regularizacin de inmuebles, tanto en un entorno urbano como rural, est sufriendo, sin duda, esta triple lectura.
Los ltimos dos aos han generado una gran cantidad de normativas de distinta naturaleza y rango, con sus sucesivas actualizaciones e interpretaciones. Esta espiral nos lleva, por su ambigedad e indefinicin, a una situacin de
inseguridad jurdica. Situacin nada deseable en un escenario de regularizacin.
Por el agravio comparativo respecto a aquellos ciudadanos que han promovido su edificacin de acuerdo a la ley,
resultara inadmisible que los legisladores no fuesen especialmente rigurosos en la redaccin de las directrices a
seguir. No se pueden rebajar los umbrales mnimos de calidad y seguridad exigibles a cualquier inmueble destinado
al uso residencial.
El Colegio de Arquitectos, a travs de la Asesora Urbanstica, ha hecho frente a esta problemtica, porque son
muchas las responsabilidades que el arquitecto asume en estos procedimientos. El documento que os presentamos, Disciplina urbanstica: Actuaciones de regularizacin, es fruto de un proceso de investigacin y anlisis
que, junto a la experiencia, se plantea como una herramienta de trabajo pensada con una doble lectura:
- Para los arquitectos colegiados: Se facilita la definicin precisa y rigurosa de la situacin en la que se
encuentra el objeto de su encargo, posibilitando as una orientacin acertada y rpida a sus clientes.
- Para las Administraciones Pblicas: Los cuadros que acompaan a este informe presentan una lectura
directa y simplificada de la tramitacin administrativa de estos documentos de regularizacin, aportando una
importante ayuda para la unificacin de criterios entre arquitectos y servicios municipales.
El nivel de desarrollo de una sociedad, respecto al medio construido y a la vivienda, se mide por el rigor de los procedimientos que garanticen la calidad suficiente con la que se debe operar en ella. El Colegio de Arquitectos de
Sevilla trabaja de forma constante en la definicin y mantenimiento de este estndar de calidad. Como arquitectos,
contribuimos con cada trabajo a la eficacia de este marco comn de exigencia legislativa, a veces sin la comprensin de nuestros clientes.
Es por ello que consideramos lcito el exigir un marco legal acorde a nuestra responsabilidad social, y esperamos
que sirva este documento como aportacin y punto de partida en la completa definicin de los distintos procesos
de regularizacin que nuestra provincia est acometiendo en todo su territorio y escala.
La Junta de Gobierno del COA de Sevilla
NDICE
1.
CONSIDERACIONES INICIALES.
2. LOS DOS PROCEDIMIENTOS DE INTERVENCIN EN ACTUACIONES ILEGALES:

DE PROTECCIN DE LA LEGALIDAD URBANSTICA Y SANCIONADOR.
3. CUESTIONES PREVIAS.
3.1. Actuaciones de regularizacin en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable.
3.2. Actuaciones de regularizacin en suelo no urbanizable.
3.3. Edificaciones antiguas.
3.4. Licencias de ocupacin y de utilizacin.
4.
ACTUACIONES DE REGULARIZACIN Y SU DOCUMENTACIN TCNICA.

4.1. Certificado descriptivo y grfico (art. 13.1.d RDUA).
4.2. Expediente de legalizacin.
4.3. Declaracin de Asimilacin a Fuera de Ordenacin (AFO): Actuaciones prescritas o
con imposibilidad de reposicin de realidad fsica alterada.
5. OTRAS CUESTIONES IMPORTANTES A ANALIZAR RESPECTO A LA SITUACIN

DE LA ACTUACIN SOBRE LA QUE SE VA A INTERVENIR.
5.1. Obras ilegales posteriores a la construccin de una edificacin legal.
5.2. Consideracin separativa de partes legales e ilegales en una misma parcela.
ANEXO 1
DESARROLLO DE LA DOCUMENTACIN
ACTUACIONES DE REGULARIZACIN.
TCNICA
PARA
LAS
ANEXO 2
ESQUEMAS
DE
PROCEDIMIENTOS
A
ACOMETER
SOBRE
EDIFICACIONES EXISTENTES SEGN SU SITUACIN URBANSTICA.

Cuadro 1 Suelo urbano consolidado: actuaciones sobre edificaciones o partes

de edificacin acabadas sin licencia de ocupacin o de utilizacin.
Cuadro 2 Suelo no urbanizable: previsiones del Decreto 2/2012 sobre las edificaciones y asentamientos existentes.
1. CONSIDERACIONES INICIALES.
Las edificaciones, construcciones, usos y actividades existentes pueden encontrarse en distintas situaciones urbansticas en relacin con la legalidad y el planeamiento urbanstico vigente.
Se pueden distinguir las siguientes situaciones:
1. Con licencia de obra y de ocupacin o de utilizacin.
1.1. Ajustadas al planeamiento actual.
No precisan de regularizacin alguna.
1.2. No ajustadas al planeamiento actual.
No precisan de regularizacin pero estn sometidas al rgimen correspondiente a su situacin de
fuera de ordenacin.
2. Con licencia de obras pero sin licencia de ocupacin o de utilizacin.
Precisan de la obtencin de dicha licencia.
3. Sin licencia vlida alguna.
Son asimilables a contar con licencia de obras, en su caso como fuera de ordenacin si no se
ajustan al planeamiento actual. Pueden precisar de licencia de ocupacin o de utilizacin.
3.2. Edificaciones ilegales prescritas (ajustadas o no a normativa urbanstica).
Requieren distintos procesos de regularizacin, que, segn el caso, pueden ir desde la legalizacin
al reconocimiento de la situacin de asimilacin a la de fuera de ordenacin.
3.3. Edificaciones ilegales no prescritas.
Estn sometidas a procedimientos disciplinarios para restituir la legalidad, que, segn el caso,
pueden suponer desde la legalizacin hasta la demolicin, pasando por otras decisiones segn las
circunstancias que concurran.
La regularizacin de edificaciones y de otras actuaciones urbansticas ilegales est actualmente regulada en
Andaluca por un conjunto de disposiciones legales de distinto rango:
- Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca, modificada por Ley 13/2005, de 11
de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y Suelo, y por Ley 2/2012, de 30 de enero, de Modificacin
de la Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca (afecta a los arts. 181, 185, 201 y a la D.A. 13).
- Decreto 60/2010, de 16 de marzo, Reglamento de Disciplina Urbanstica de Andaluca, modificado por
Decreto 327/2012, de 10 de julio, de Modificacin de diversos decretos para su adaptacin a la normativa
estatal de transposicin de la Directiva de Servicios (modifica, entre otros, los arts. 46.1, 53.4, 71.4 y 71.5).
- Decreto 2/2012, de 10 de enero, para regulacin de edificaciones y asentamientos en suelo no urbanizable
(tambin modifica el art. 53 RDUA).
Desde que se aprob el Reglamento de Disciplina Urbanstica de Andaluca (RDUA) se plantean en diferentes
esferas profesionales interpretaciones parciales de la normativa en relacin con su aplicacin a la obtencin de
licencias de ocupacin o de utilizacin de edificaciones acabadas sin certificado final de obras. Tales interpretaciones, que con frecuencia discrepan unas de otras, a veces tambin olvidan disposiciones legales concretas, incluso
establecidas en el propio Reglamento de Disciplina, como son los procedimientos de legalizacin (art. 48 RDUA) o
de reconocimiento de en situacin de asimilacin a fuera de ordenacin (art. 53 RDUA).
2. LOS DOS PROCEDIMIENTOS DE INTERVENCIN EN ACTUACIONES ILEGALES: PROTECCIN

DE LA LEGALIDAD Y SANCIONADOR.
La posibilidad de actuacin disciplinaria de la Administracin Pblica sobre actos de naturaleza urbanstica ilegales
est condicionada por la prescripcin de las infracciones a efectos de sancin y de reposicin de la legalidad infringida.
Las condiciones de prescripcin han variado de forma muy notable en las sucesivas regulaciones legales, por lo
que en funcin de la vigencia de una u otra norma en una fecha dada, las edificaciones, parcelaciones, urbanizaciones, etc. ilegales, a las que afecte cada norma, sern una actuacin prescrita o no prescrita.
Existen dos procedimientos disciplinarios distintos:
1. Proteccin de la legalidad urbanstica (arts. 181 y siguientes de LOUA).
Su objetivo es la reposicin del orden jurdico perturbado mediante la legalizacin del acto realizado,
cuando sea posible, o la reposicin al estado previo del territorio, parcela, etc., con demoliciones, movimientos de tierras,
2. Procedimiento sancionador (arts. 195 y siguientes de LOUA).
Su objetivo es imponer multas y penas accesorias, en su caso, por las infracciones urbansticas cometidas.
Los artculos 186.2 (LOUA) y 54.2 (RDUA) establecen la independencia entre procedimiento sancionador y procedimiento de proteccin de la legalidad urbanstica (requerimiento de legalizacin / reposicin de realidad fsica
alterada).
Cada procedimiento disciplinario tiene sus propios plazos y condiciones de prescripcin. Se establecen
actualmente en el artculo 185 de LOUA, para el procedimiento de proteccin de la legalidad, y en los artculos
210 y 211 de LOUA, para el procedimiento sancionador. Pero tales regulaciones actuales son de aplicacin a
partir de la entrada en vigor de los textos legales que las han establecido. En caso de actos ilegales constatables
antes de la vigencia de la legislacin actual, a efectos de prescripcin hay que atender a la legislacin vigente en
su momento. La datacin de la infraccin y la determinacin de la normativa aplicable a efectos de prescripciones
son fundamentales para decidir si se acomete un procedimiento disciplinario o, en su caso, una actuacin de
regularizacin.
La prescripcin por el transcurso de los plazos establecidos para aplicar los procedimientos disciplinarios no supone que lo ilegal quede legalizado o regularizado automticamente.
La legalizacin o regularizacin de actuaciones ilegales est sometida a los procesos especficos regulados en la
legislacin.
3. CUESTIONES PREVIAS
3.1. Actuaciones de regularizacin en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable
El rgimen del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable se regula en los artculos 53, 54 y 55 de la
LOUA. De esas disposiciones - destinadas a posibilitar el desarrollo del planeamiento siguiendo el modelo territorial adoptado por el Plan General - se deduce siempre una remisin al artculo 54.3 de la LOUA1 .
Considerando su contenido, hay que concluir que en los mbitos que se clasifiquen como suelo urbano no consolidado (SUNC), suelo urbanizable ordenado (SUO) o suelo urbanizable sectorizado (SUS), la regularizacin de
edificaciones y otras obras, se tendr que hacer individualmente en cada una de ellas de acuerdo con la ordenacin
pormenorizada que se establezca por el correspondiente planeamiento urbanstico: hay que esperar a que est
aprobado para deducir su viabilidad y no se podr formalizar hasta la terminacin de la urbanizacin establecida
por el plan.
No es posible, con carcter general, la realizacin de otros actos edificatorios o de implantacin de usos antes de la terminacin de las
obras de urbanizacin que los previstos en el artculo anterior. Los previstos en el artculo 53 son construcciones obras e instalaciones
correspondientes a infraestructuras y servicios pblicos y las de naturaleza provisional.
3.2. Actuaciones de regularizacin en suelo no urbanizable

Las posibles actuaciones de regularizacin en suelo no urbanizable pasan por la previa determinacin de la forma
de ubicacin de las edificaciones. Se establece en el artculo 4 del Decreto 2/2012 que se acometa mediante
la delimitacin de los asentamientos urbansticos existentes, por el PGOU o por un Avance de planeamiento con
carcter de Ordenanza Municipal. En el caso de que no existan asentamientos urbansticos en el municipio, el
Ayuntamiento puede evidenciarlo a travs de un acuerdo de declaracin de innecesariedad del Avance.
En funcin de esos documentos, se deducir si una edificacin, en caso de que precise regularizacin, es aislada
o se halla en un asentamiento urbanstico2 , lo que implica distintas formas de acometerla.
La Ley 2/2012 introdujo en la LOUA la Disposicin Adicional Decimotercera, que establece lo siguiente:
Las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable, construidas con anterioridad a la entrada
en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Rgimen del Suelo y
Ordenacin Urbana, y que no posean licencia urbanstica municipal para su ubicacin en esta
clase de suelo, se asimilarn en su rgimen a las edificaciones con licencia siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha, sigan manteniendo en la actualidad el uso y las caractersticas
tipolgicas que tenan a la entrada en vigor de la citada Ley y no se encuentren en situacin legal
de ruina urbanstica.
Tal disposicin est coordinada con lo regulado en el Decreto 2/2012, sobre suelo no urbanizable, que entr en
vigor el mismo da que la Ley 2/2012.
La necesidad de reconocer a edificaciones antiguas un estatus similar al de contar con licencia no es exclusiva del
mbito rural. Es mucho ms importante en el mbito urbano, donde son mucho ms abundantes las edificaciones
antiguas en sus cascos histricos.
De tal necesidad, y por analoga con lo dispuesto para suelo no urbanizable, surge la idea de establecer una fecha
que permita considerar que las edificaciones previas a ella que no cuenten con licencia urbanstica se asimilan a
ese rgimen.
Siendo estrictos pues cabran razones para establecer una fecha ms prxima en determinadas circunstancias en
funcin de la evolucin del planeamiento urbanstico propio del municipio se considera que tal fecha debe ser la
de la entrada en vigor de la Ley de 12 de mayo de 1956, sobre Rgimen de suelo y Ordenacin Urbana. Tal ley, en
su Exposicin de motivos, indica que las disposiciones previas a ella no integran un conjunto orgnico, que tienen
un rango jerrquico muy distinto, algunas con mbito limitado a ciertas ciudades, concluyendo que eran incapaces de afrontar la ordenacin urbanstica. Y es a partir de ella cuando se formula expresamente que la actividad
constructiva se somete a intervencin administrativa y no slo en el momento de emprender una obra, sino tambin
cuando ya est terminada.
3.4. Licencias de ocupacin y de utilizacin.
Es el artculo 7.d) del RDUA el que, en su primer prrafo define las licencias de ocupacin y de utilizacin como
licencias urbansticas y que tienen por objeto comprobar que el uso previsto para un edificio, o parte del mismo, es
conforme a la normativa y a la ordenacin urbanstica.
En su ltimo prrafo ese artculo distingue que la licencia de ocupacin se exigir cuando el uso previsto sea
el de vivienda, y la licencia de utilizacin en los dems supuestos.
Estas licencias son siempre licencias segundas, es decir, suponen la existencia previa de una licencia de obras
reciente o no o de una situacin equivalente a su existencia por tratarse de edificios antiguos, y tienen carcter
complementario a la licencia de obras. Encontramos referencias a esta cuestin en cualquier tratado que se refiera
La definicin de las formas de ubicacin de las edificaciones figura en el art. 2 del Decreto 2/2012.
a la jurisprudencia sobre ella3 y en el propio Reglamento de Disciplina Urbanstica4.

La expresin siguiente, contenida en el prrafo segundo del mencionado artculo 7.d) del RDUA,
Cuando se trate de edificios para los que haya sido otorgada licencia de obras de nueva
construccin, ampliacin, modificacin, reforma o rehabilitacin, tendr por objeto, adems,
comprobar la adecuacin urbanstica de las obras ejecutadas a la licencia otorgada,
que abre la posibilidad de licencias de ocupacin en caso de que no haya sido otorgada esa licencia de obras,
no puede interpretarse ms all de la admisin de la existencia de edificios antiguos legales, que no cuentan con
licencia expresa por no existir tal trmite en su momento.
4. ACTUACIONES DE REGULARIZACIN Y SU DOCUMENTACIN TCNICA.

4.1. Certificado descriptivo y grfico (art. 13.1.d RDUA).
El RDUA, tras regular el caso ordinario de obtencin de licencia de ocupacin o de utilizacin a partir del Certificado
Final de Obras, contempla una tramitacin para casos en que no exista tal certificad5o.
Para los casos de edificios terminados existentes o parte de ellos en los que no es precisa la ejecucin de ningn tipo de obra de reforma o adaptacin, se establece un certificado descriptivo y grfico que ha de acompaar
a las solicitudes de licencia de ocupacin o utilizacin.
En funcin de lo antes expuesto ha de concluirse que los edificios a que se aplica esta tramitacin con certificado descriptivo y grfico, contaron con licencia de obras anteriormente o se trata de edificios antiguos
legales, asimilados a contar con tal licencia.
La interpretacin extensiva a edificaciones en otra situacin que a veces se hace contradice las determinaciones
reglamentarias sobre procesos de legalizacin o de reconocimiento de la situacin de asimilacin a fuera de ordenacin.
Segn el artculo que lo regula, este certificado descriptivo y grfico ha de tener el siguiente contenido:
- Identificacin catastral y registral del inmueble.
- Condiciones urbansticas vigentes.
- Documentacin grfica del edificio.
- Justificacin de terminacin de la obra en fecha determinada.
- Descripcin del estado de conservacin del edificio y sus instalaciones.
- Acreditacin de la aptitud del edificio para destinarse al uso previsto.
La solicitud de licencia de ocupacin o de utilizacin en estos casos ha de acompaarse tambin de:
- Documentacin justificativa del correcto funcionamiento de las instalaciones ejecutadas conforme a su normativa reguladora.
- En su caso, certificacin emitida por las empresas suministradoras de servicios pblicos de que las redes son
accesibles sin precisar obras nuevas y de ser viable la acometida.
Por ejemplo:
- Diccionario de Derecho Urbanstico y de la Construccin (Editorial Comares): La licencia de obras es un requisito previo y necesario para
la obtencin de licencia de ocupacin. No cabe licencia de ocupacin no amparada por licencia de obras.
- Comentarios a la Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca (Thomson-Aranzadi): La licencia de ocupacin tiene un carcter complementario a la de obra..
10
rt. 9.2: Pueden otorgarse licencias de ocupacin o utilizacin limitadas a partes de las construcciones e instalaciones ejecutadas conforA
me a una previa licencia urbanstica,
Anteriormente la falta de emisin del Certificado Final de Obras, en obras ajustadas a licencia, se resolva con un expediente de legalizacin de la direccin de la obra. El certificado del que trata el art. 13.2.d del RDUA contempla otro caso adems.
El conjunto de la documentacin tcnica excepto la certificacin que ha de emitir, en su caso, la empresa suministradora se ha ordenado y desglosado segn figura en el 1.1 anexo a este informe, donde tambin se incluyen importantes referencias a la naturaleza del certificado y a las responsabilidades limitadas que se asumen por su redactor.
4.2. Expediente de legalizacin
Los expedientes de legalizacin de edificaciones ilegales son posibles para edificaciones realizadas sin licencia o
contraviniendo sus condiciones, haya o no prescrito la limitacin temporal para el ejercicio de medidas de proteccin de la legalidad, si estn incluidas en uno de estos dos supuestos:
- Que se ajusten totalmente a la ordenacin territorial y urbanstica, bien en su estado actual, bien tras obras
que lo consigan (va Expediente de legalizacin y proyecto de adaptacin o de terminacin de obras).
- Que slo existan disconformidades no sustanciales de imposible o muy difcil reposicin en aplicacin del
principio de proporcionalidad (art. 48.4 RDUA)6.
En estos casos, ste es el procedimiento de regularizacin a seguir y no otros.
Se aade como anexo 1.2 la estructura documental de estos expedientes, con el contenido habitual sealado en
Normas de Presentacin de Trabajos Profesionales, y con indicacin de las responsabilidades limitadas que se
asumen por su redactor segn la jurisprudencia que se cita.
4.3. Declaracin de Asimilacin a Fuera de Ordenacin (AFO): Actuaciones prescritas o con imposibilidad de reposicin de realidad fsica alterada.
La declaracin en situacin de asimilacin a la de fuera de ordenacin est regulada en el artculo 53 del RDUA
dentro de su captulo destinado a la proteccin de la legalidad urbanstica. Tal artculo ha de interpretarse en relacin con el artculo 34 de la LOUA y los que regulan el rgimen urbanstico de cada clase de suelo, tanto en esa
ley como en la Ley de Suelo estatal7.
Es de aplicacin a determinados actos de uso del suelo, y en particular las obras, instalaciones, construcciones y
edificaciones. Esta relacin no cita expresamente a diferencia de las que se refieren a actuaciones no prescritas
en otros artculos a los actos de parcelacin urbanstica, por lo que ha de entenderse que se excluyen de la posibilidad de esa declaracin.
Segn establece el art.53 del RDUA las declaraciones AFO son posibles en dos casos:
- Obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infraccin de la normativa urbanstica
respecto de las que ya no se puedan adoptar medidas de proteccin y restauracin de la legalidad por
estar prescritas.
- Obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infraccin de la normativa urbanstica
6
Con carcter excepcional y en aplicacin del principio de proporcionalidad se podr solicitar y acordar la legalizacin de las actuaciones
an con disconformidades no sustanciales con la ordenacin urbanstica aplicable, por resultar de imposible o muy difcil reposicin. Como
criterios a considerar para determinar la sustancialidad o no de la disconformidad con la ordenacin urbanstica, habrn de ser valorados,
entre otros, los siguientes:
a) Superficie que exceda de lo autorizado.
b) Visibilidad desde la va pblica.
c) Incidencia de la obra edificada en el resto del conjunto edificatorio.
d) Solidez de la obra ejecutada.
e) Afeccin a barreras arquitectnicas.
No se aplicar este principio en los supuestos contemplados en el artculo 185.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
No podrn beneficiarse de la aplicacin de este principio los responsables de la infraccin que hayan sido sancionados por infraccin
urbanstica grave o muy grave, impuesta por resolucin firme.
el anlisis conjunto de todas las disposiciones legales se deduce que en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable no es posible
D
efectuar reconocimientos de situacin de asimilacin a fuera de ordenacin. Tal conclusin es coherente con las disposiciones del Decreto
2/2002, que en su artculo 20 impide la declaracin AFO en asentamientos urbansticos (parcelaciones susceptibles de clasificarse como
suelo urbano no consolidado o como suelo urbanizable), antes de completar el proceso urbanstico ordinario (planeamiento de desarrollo,
reparcelacin y urbanizacin). La Direccin General de Urbanismo tambin ha expresado el mismo criterio al respecto.
11
en las que ya se ha finalizado el procedimiento de proteccin de la legalidad, habindose concluido que

existen causas de imposibilidad material o legal de ejecutar completamente la reposicin de la realidad
fsica alterada, por lo que se ha fijado el cumplimiento de la resolucin con una indemnizacin por equivalencia que ya ha sido ntegramente satisfecha8.
Por tanto, no procede acometer con un expediente AFO la regularizacin de edificaciones sin licencia
que no infrinjan la normativa urbanstica, a stas les corresponde un expediente de legalizacin.
La documentacin tcnica requerida para lograr el reconocimiento AFO figura en el artculo 53 del RDUA, quedando desarrollada para el suelo no urbanizable en el artculo 10 y concordantes del Decreto 2/2012. Tal documentacin tambin ha sido desarrollada en algunas ordenanzas municipales.
El conjunto de la documentacin tcnica se ha ordenado y desglosado segn figura en anexo 1.3 de este informe,
donde tambin se incluyen importantes referencias a la naturaleza de la documentacin requerida y a las responsabilidades limitadas que se asumen por su redactor.
5.
OTRAS CUESTIONES IMPORTANTES A ANALIZAR RESPECTO A LA SITUACIN DE LA
ACTUACIN SOBRE LA QUE SE VA A INTERVENIR
5.1. Obras ilegales posteriores a la construccin de una edificacin legal
a) Edificio de propiedad unitaria
Cuando sobre un edificio legal de propiedad unitaria se han acometido obras ilegales, el modo de actuar depender
del procedimiento que se emprenda:
- En procesos disciplinarios se actuar sobre la parte ilegal.
- En licencias o procedimientos que supongan reconocimientos o autorizaciones de uso, se ha de considerar el conjunto del edificio a los efectos correspondientes y se tratar todo el edificio como ilegal.
b) Varias edificaciones en una parcela
El levantamiento sucesivo de distintas edificaciones en una misma parcela, posteriores a un primer edificio legal,
puede originar casos en que el siguiente o los siguientes edificios no sean legales.
Tal situacin ha dado lugar a dos modos de actuar: considerar el conjunto como un todo ilegal o distinguir lo previo
legal de lo posterior ilegal.
Parece ms adecuado distinguir entre las dos situaciones, sin que influya en ello que la propiedad de los edificios
sea la misma o distinta.
c) Rgimen de propiedad en pro indiviso
En el caso de obras ilegales, posteriores a la construccin de una edificacin legal, que sean responsabilidad de
alguno de los propietarios en rgimen de pro indiviso, debe tratarse de modo separativo, de modo que los procedimientos no afecten a los propietarios no responsables de las infracciones urbansticas.
5.2. Consideracin separativa de partes legales e ilegales en una misma parcela

El procedimiento de actuacin sobre partes ilegales de una edificacin en una parcela no puede concluir con una
resolucin ms favorable a stas que la que corresponda a las partes legales. Si fuese de otra forma, estaran privilegiadas las actuaciones ilegales sobre las legales.
12
El caso, que no es frecuente en suelo urbano, sera muy extrao en suelo no urbanizable.
Por ello hay que considerar imposibles algunos reconocimientos de asimilacin a fuera de ordenacin parciales o
determinadas licencias de ocupacin o de utilizacin sobre partes ilegales prescritas (tras legalizacin por principio
de proporcionalidad9 ), cuando la parte legal est sometida a un rgimen de fuera de ordenacin que impida la
autorizacin de usos equivalentes.
Y tambin seran imposibles los reconocimientos de asimilacin a fuera de ordenacin parciales (tras cumplimiento
por equivalencia de la reposicin de la realidad fsica alterada10 ) o determinadas licencias de ocupacin o de utilizacin (tras legalizacin por principio de proporcionalidad) sobre partes ilegales no prescritas, cuando la parte legal
est sometida a un rgimen de fuera de ordenacin que impida la autorizacin de usos equivalentes.
9
10
Ver art. 48.4 del Reglamento de Disciplina Urbanstica de Andaluca y apartado 4.2 de este informe.
Ver art. 51 del Reglamento de Disciplina Urbanstica de Andaluca y apartado 4.3 de este informe.
13
ANEXO 1
DESARROLLO DE LA DOCUMENTACIN TCNICA PARA LAS ACTUACIONES DE REGULARIZACIN.
A.1.1. DOCUMENTACIN DEL CERTIFICADO DESCRIPTIVO Y GRFICO PARA OBTENCIN DE
LICENCIA DE OCUPACIN O DE UTILIZACIN POR APLICACIN DEL ART. 13.1.d) DEL
REGLAMENTO DE DISCIPLINA URBANSTICA DE ANDALUCA (RDUA
A.1.2. Expediente de legalizacin.
A.1.3. Declaracin de Asimilacin a Fuera de Ordenacin (AFO).
14
A.1.1. DOCUMENTACIN DEL CERTIFICADO DESCRIPTIVO Y GRFICO PARA OBTENCIN DE

LICENCIA DE OCUPACIN O DE UTILIZACIN POR APLICACIN DEL ART. 13.1.d) DEL
REGLAMENTO DE DISCIPLINA URBANSTICA DE ANDALUCA (RDUA
La solicitud de licencia de ocupacin o de utilizacin, en los casos en que sea de aplicacin lo dispuesto en el
segundo prrafo del artculo 13.1.d) del RDUA, se ha de acompaar de documentacin tcnica visada segn lo
dispuesto en el mencionado artculo.
Tal documentacin se redactar con el ttulo de CERTIFICADO DESCRIPTIVO Y GRFICO PARA OBTENCIN
DE LICENCIA DE OCUPACIN O DE UTILIZACIN, segn el caso, o el anlogo que establezca la normativa
municipal de aplicacin11.
1. Memoria
- Descriptiva: Emplazamiento, propietario, ttulo de propiedad y datos registrales12 y catastrales. Descripcin
de la construccin con especificacin de los usos a que es destinada. Cuadro de superficies construidas
segn usos.
- Urbanstica: Declaracin de Circunstancias Urbansticas. Expresin de las discrepancias con la regulacin
urbanstica y ordenanzas de aplicacin. Datos de antigedad de la construccin, siendo recomendable que
estn suscritos por el propietario.
- Estructural: Descripcin de la estructura ejecutada y de su cimentacin.
- Constructiva: Descripcin de las caractersticas constructivas con anlisis de los materiales empleados.
- Instalaciones: Descripcin de las instalaciones con que cuenta la edificacin.
- Valoracin: Costo total y precio por m2 construido. En su caso, en funcin de tablas segn usos y tipologas,
colegiales o municipales.
2. Planos
- Emplazamiento y situacin de la parcela, a la escala de la cartografa existente o, en su caso, la requerida
por las normas municipales.
- Parcela acotada. Emplazamiento en ella de la edificacin a escala.
- Plantas, alzados y seccin longitudinal. A escala y con cotas.
- Instalaciones. A escala. Se representarn esquemticamente los circuitos y elementos de las realizadas.
3. Fotografas
- Fotografas del edificio firmadas por el Arquitecto, siendo recomendable que tambin lo estn por la propiedad.
4. Informe
- Informe valorativo sobre la aptitud de la edificacin para el uso a que se destina, analizando:
Sistema estructural. Estado general. Sus afecciones y las posibles consecuencias.
Elementos constructivos. Estado general. Sus daos y la incidencia en el propio edificio y en su exterior.
Instalaciones. Estado general. Sus carencias, con referencia a las condiciones de seguridad para personas y los
posibles impactos ambientales. Justificacin de su correcto funcionamiento conforme a su normativa reguladora.
Referencia al cumplimiento de las normas mnimas de habitabilidad y salubridad establecidas en el planeamiento municipal o, en su caso, en la Ordenanza Municipal que las establezca.
11
unque no se incluya en el ttulo la expresin legalizacin, la naturaleza del documento, en funcin de su destino y contenido es la de un
A
Expediente de Legalizacin, al menos de la direccin de obra, segn la denominacin tradicional que qued recogida por el Real Decreto
2512/1977. Recientemente el Real Decreto 1000/2010 (artculo 2: Visados obligatorios) se refiere a tales documentos tcnicos como
Proyecto de Ejecucin de edificacin que, en su caso, deban ser aportados en los procedimientos administrativos de legalizacin de
obras de edificacin, de acuerdo con la normativa urbanstica aplicable. La denominacin como proyecto siempre se haba considerado
inconveniente por dar lugar a confusin sobre su condicin de trabajo posterior a la ejecucin de las obras, con responsabilidades tcnicas diferentes a un verdadero proyecto segn la jurisprudencia.
12
Correspondientes a la parcela o, en su caso de que est registrada, a la edificacin antigua objeto del certificado.
15
5. Certificado
- Certificado acreditativo, en funcin de lo incluido en anteriores apartados, de los siguientes aspectos literalmente requeridos por el art. 13.1.d) del Reglamento de Disciplina Urbanstica de Andaluca:
Aptitud de la edificacin para el uso previsto.
Fecha determinada de terminacin de la obra13.
Observaciones:
- Segn la jurisprudencia14 la intervencin a posteriori, como es la tendente a procurar licencia en ausencia de
proyecto previo, no es asimilable a la confeccin de este proyecto ni a la direccin de obra, por lo que la responsabilidad en que pudiera incurrir el arquitecto no es equiparable.
A tal respecto es recomendable como en el caso a que se refiere la sentencia la inclusin en la Memoria de una
advertencia o declaracin que indique que despus de las comprobaciones efectuadas, el Arquitecto que suscribe
se responsabiliza de la construccin ya terminada, pero no de los vicios ocultos que pudieran existir, tanto en el suelo,
como en la edificacin (cimentacin y partes de la estructura portante), cuya ejecucin material se desconoce.
- Las ordenanzas municipales, o el planeamiento de aplicacin, pueden establecer requisitos adicionales de contenido documental.
- A la solicitud de licencia de ocupacin o de utilizacin con el Certificado Descriptivo y Grfico, se ha de adjuntar,
en su caso, certificacin emitida por las empresas suministradoras de los servicios pblicos de que las redes
son accesibles desde la edificacin sin precisar nuevas obras, y de ser viable dicha acometida.
16
13
uede realizarse a partir de comprobaciones propias o a partir, en caso de que existieran previamente, de cualquiera de los documentos
P
de prueba relacionados en el artculo 20.4.a) del Texto Refundido de la Ley de Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008) en el que conste
la fecha determinada de terminacin de la obra: certificacin municipal, certificacin de tcnico competente, acta notarial o certificacin
catastral.
14
Sentencia 133/1998, de 20 de abril, de la Audiencia Provincial de Toledo.
A.1.2. EXPEDIENTES DE LEGALIZACIN.

Figurarn con el ttulo de EXPEDIENTES DE LEGALIZACIN, no siendo conveniente emplear la palabra
proyecto15 o cualquier otra que pueda dar lugar a confusin.
1. Memoria.
- Descriptiva: Emplazamiento, propietario, ttulo de propiedad y datos registrales y catastrales. Descripcin de la
construccin a legalizar con especificacin de los usos a que es destinada. Cuadro de superficies construidas
segn usos.
- Urbanstica: Declaracin de Circunstancias Urbansticas. Comprobacin de aspectos urbansticos de la
construccin y su adecuacin al planeamiento y normativa urbanstica, ordenanzas de aplicacin y condiciones de habitabilidad. Datos de antigedad de la construccin, suscritos por el propietario.
- Estructural: Estudio o peritacin de la estructura ejecutada y de su cimentacin. Comprobacin mediante
los clculos necesarios de las condiciones de seguridad de acuerdo con la normativa vigente. Si no fuese
posible realizar esta comprobacin por desconocerse las caractersticas detalladas de algunos elementos, se
sustituir por los ensayos y pruebas de carga necesarios en orden a garantizar la seguridad de la edificacin
incluyndose informe completo con inclusin de los resultados obtenidos.
- Constructiva: Descripcin de las caractersticas constructivas con anlisis de los materiales empleados y el
estado de los mismos.
- Instalaciones: Descripcin de las instalaciones con que cuenta la edificacin y de su estado. Referencia a
las instalaciones inexistentes necesarias.
- Valoracin: Costo total y precio por m2 construido.
2. Planos.
- Emplazamiento y situacin, a la escala de la cartografa existente en el Colegio o, en su caso, la requerida por
las normas municipales.
- Solar acotado y emplazamiento en l de la edificacin. Escala mnima 1:200.
- Plantas, alzados y seccin longitudinal. Escala mnima 1:100 con cotas. En caso de viviendas debern ir a 1:50.
- Estructura y detalles completos de la misma. Escala mnima 1:100 y 1:20. Si se conocieran slo de modo
incompleto se sustituirn los detalles por los ensayos realizados.
- Cimentacin y saneamiento. Escala mnima 1:100, con representacin de todos sus elementos.
- Instalaciones. Escala mnima 1:100. Se representarn esquemticamente los circuitos y elementos de las
realizadas.
3. Fotografas.
- Fotografas del edificio a legalizar firmadas por la propiedad y el Arquitecto.
4. Certificado.
Como resultado de los trabajos anteriores se expedir un certificado en el que se acreditarn las condiciones presentadas por el edificio, con mencin expresa de su adecuacin a la legislacin vigente, y con la
inclusin de si la obra est terminada o no.
15
l Real Decreto 1000/2010 (artculo 2: Visados obligatorio) se refiere a este tipo de documentos como Proyecto de Ejecucin de edifiE
cacin que, en su caso, deban ser aportados en los procedimientos administrativos de legalizacin de obras de edificacin, de acuerdo
con la normativa urbanstica aplicable. El Real Decreto 2512/1977 los denomina Expedientes de Legalizacin.
17
Observaciones:
- Segn la jurisprudencia16 la intervencin a posteriori, como es la tendente a procurar licencia en ausencia de proyecto previo, no es asimilable a la confeccin de este proyecto ni a la direccin de obra, por lo que la responsabilidad
en que pudiera incurrir el arquitecto no es equiparable. A tal respecto es recomendable como en el caso a
que se refiere la sentencia la inclusin en la Memoria de una advertencia o declaracin que indique que despus
de las comprobaciones efectuadas, el Arquitecto que suscribe se responsabiliza de la construccin ya terminada,
pero no de los vicios ocultos que pudieran existir, tanto en el suelo, como en la edificacin (cimentacin y partes de
la estructura portante), cuya ejecucin material se desconoce.
- En la redaccin de la documentacin, al tratarse de obras ya ejecutadas, debe tenerse en cuenta lo siguiente:
El ttulo del trabajo es Expediente de Legalizacin, no proyecto.
La Memoria debe redactarse en pasado.
No procede incluir Pliego de Condiciones ni Estudio de Seguridad y Salud.
El resumen econmico debe denominarse Valoracin, nunca Presupuesto.
En los planos hay que distinguir entre Estado Previo (en caso de conocerlo) y Estado Actual, que es el que se
describe para proceder a su legalizacin.
En los Expedientes de Legalizacin no resulta exigible el cumplimiento de las prescripciones tcnicas de CTE,
teniendo en cuenta que sus propias disposiciones delimitan el mbito de su aplicacin a edificaciones de
nueva construccin y obras de ampliacin, reforma o rehabilitacin. En este sentido se pronunci el Pleno del
CSCAE en acuerdo de 19 de junio de 2008.
- En el caso de que sea necesaria la ejecucin de obras de terminacin o tendentes a la adaptacin del edificio a
legalizar a la legislacin vigente, se formalizar el correspondiente encargo de Proyecto de ampliacin, reforma o
reparacin para la ejecucin de estas obras, conjuntamente con el de Expediente de Legalizacin. En este caso:
El ttulo del trabajo debe hacer mencin a la inclusin de un proyecto (Expediente de Legalizacin con Proyecto
de Reforma, Expediente de Legalizacin con Proyecto de).
La parte de Proyecto comprender los documentos correspondientes a estos trabajos profesionales, si bien la
Memoria se podr unificar distinguiendo en ella las referencias a lo existente y lo proyectado.
A los planos de Estado Previo (si se conoce) y Estado Actual, se aadirn los de Estado Reformado o Proyectado
que justifiquen la legalizacin.
- Los ensayos necesarios corrern a cargo del cliente, hacindose constar esta observacin en el Documento de
Encargo.
16
18
A.1.3. DOCUMENTACIN TCNICA PARA LA DECLARACIN EN SITUACIN DE ASIMILACIN A

LA DE FUERA DE ORDENACIN
La solicitud de reconocimiento de la situacin de asimilado a fuera de ordenacin se ha de acompaar de documentacin tcnica visada segn lo dispuesto en el artculo 53.4 del Reglamento de Disciplina Urbanstica de
Andaluca.
Tal documentacin se redactar con el ttulo de EXPEDIENTE PARA RECONOCIMIENTO DE LA SITUACIN
DE ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIN o el anlogo que establezca la normativa municipal de aplicacin17.
1. Memoria.
- Descriptiva: Emplazamiento, propietario, ttulo de propiedad y datos registrales y catastrales. Descripcin de la
construccin a legalizar con especificacin de los usos a que es destinada. Cuadro de superficies construidas
segn usos.
- Urbanstica: Declaracin de Circunstancias Urbansticas. Expresin de las discrepancias con la regulacin
urbanstica y ordenanzas de aplicacin. Datos de antigedad de la construccin18, siendo recomendable que
estn suscritos por el propietario.
- Estructural: Descripcin de la estructura ejecutada y de su cimentacin.
- Constructiva: Descripcin de las caractersticas constructivas con anlisis de los materiales empleados.
- Instalaciones: Descripcin de las instalaciones con que cuenta la edificacin. Referencia a las instalaciones
inexistentes necesarias.
- Valoracin: Costo total y precio por m2 construido. En su caso, en funcin de tablas segn usos y tipologas,
colegiales o municipales.
2. Planos.
- Emplazamiento y situacin de la parcela, a la escala de la cartografa existente o, en su caso, la requerida por
las normas municipales.
- Parcela acotada. Emplazamiento en ella de la edificacin a escala.
- Plantas, alzados y seccin longitudinal. A escala y con cotas.
- Instalaciones. A escala. Se representarn esquemticamente los circuitos y elementos de las realizadas.
3. Fotografas.
- Fotografas del edificio firmadas por el Arquitecto, siendo recomendable que tambin lo estn por la propiedad.
17
unque se considere inadecuado incluir en el ttulo la expresin legalizacin, dado que el reconocimiento de asimilacin a fuera de
A
ordenacin no supone una legalizacin completa, la naturaleza del documento, en funcin de su destino y contenido es la de un Expediente de Legalizacin parcial, segn la denominacin tradicional que qued recogida por el Real Decreto 2512/1977. Recientemente
el Real Decreto 1000/2010 (artculo 2: Visados obligatorios) se refiere a tales documentos tcnicos como Proyecto de Ejecucin de
edificacin que, en su caso, deban ser aportados en los procedimientos administrativos de legalizacin de obras de edificacin, de
acuerdo con la normativa urbanstica aplicable. La denominacin como proyecto siempre se haba considerado inconveniente por dar
lugar a confusin sobre su condicin de trabajo posterior a la ejecucin de las obras, con responsabilidades tcnicas diferentes a un
verdadero proyecto segn la jurisprudencia.
18 Acreditados por cualquiera de los documentos de prueba relacionados en el artculo 20.4.a) del Texto Refundido de la Ley de Suelo
(Real Decreto Legislativo 2/2008) en el que conste la fecha determinada de terminacin de la obra: certificacin municipal, certificacin de tcnico competente, acta notarial o certificacin catastral.
19
4. Informe.
- Informe valorativo sobre la aptitud de la edificacin para el uso a que se destina, analizando:
. Sistema estructural. Estado general. Sus afecciones y las posibles consecuencias.
. Elementos constructivos. Estado general. Sus daos y la incidencia en el propio edificio y en su exterior.
. Instalaciones. Estado general. Sus carencias, con referencia a las condiciones de seguridad para personas
y los posibles impactos ambientales.
. Referencia al cumplimiento de las normas mnimas de habitabilidad y salubridad establecidas en el planeamiento municipal, en la Ordenanza Municipal que las establezca o, en su caso, en la Normativa Directora
aprobada por Orden de 1 de marzo de 201319.
. Descripcin, en su caso y con la finalidad de reducir el impacto negativo de lo construido, de las obras necesarias para garantizar la seguridad, salubridad y ornato y evitar el impacto sobre el paisaje, de acuerdo con lo
regulado en el art. 53.6 del Reglamento de Disciplina Urbanstica, y cuando se trate de suelo no urbanizable,
de las obras necesarias e indispensables para poder dotar a la edificacin de los servicios bsicos necesarios a que se refiere el art. 10.1.d) del Decreto 2/2012.
Estas obras contarn con compromiso de su ejecucin suscrito por el propietario, en caso de que las
requiera el Ayuntamiento.
5. Certificado.
- Certificado acreditativo de que la edificacin rene las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad. Con fundamento en el informe anterior se expedir, en su caso, un certificado acreditativo de que
las condiciones presentadas por el edificio son suficientes de acuerdo con la normativa de aplicacin,
haciendo referencia, a las obras descritas en el informe que se estime que no impiden, aunque condicionen, la declaracin de asimilado a fuera de ordenacin.
Observaciones:
- La responsabilidad profesional que se asume, dado el contenido de la documentacin tcnica que se requiere
para el reconocimiento de la situacin de asimilacin a la de fuera de ordenacin, es anloga a la de un expediente de legalizacin ordinario.
- Segn la jurisprudencia20 la intervencin a posteriori, como es la tendente a procurar licencia en ausencia de
proyecto previo, no es asimilable a la confeccin de este proyecto ni a la direccin de obra, por lo que la responsabilidad en que pudiera incurrir el arquitecto no es equiparable.
A tal respecto es recomendable como en el caso a que se refiere la sentencia la inclusin en la Memoria de
una advertencia o declaracin que indique que despus de las comprobaciones efectuadas, el Arquitecto que
suscribe se responsabiliza de la construccin ya terminada, pero no de los vicios ocultos que pudieran existir,
tanto en el suelo, como en la edificacin (cimentacin y partes de la estructura portante), cuya ejecucin material
se desconoce.
- En el caso de que sea necesaria la ejecucin de obras tendentes a la adaptacin del edificio a la legislacin
vigente, se formalizar el correspondiente encargo de Proyecto para la ejecucin de estas obras.
- Las ordenanzas municipales, o el planeamiento de aplicacin, pueden establecer requisitos adicionales de contenido documental.
20
19
ormativa Directora para el establecimiento de las Normas de Habitabilidad previstas en el artculo 5 del Decreto 2/2012, de 10 de eneN
ro, por el que se regula el rgimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autnoma
de Andaluca (BOJA de 7 de enero de2013).
20
ANEXO 2
SQUEMAS DE PROCEDIMIENTOS A ACOMETER SOBRE EDIFICACIONES EXISTENTES SEGN
E
SU SITUACIN URBANSTICA.
Cuadro 1
uelo urbano consolidado: actuaciones sobre edificaciones o partes de edificacin acabadas sin licenS
cia de ocupacin o de utilizacin.
Cuadro 2
Suelo no urbanizable: previsiones del decreto 2/2012 sobre las edificaciones y asentamientos
existentes.
Nota.- No se incluyen procedimientos de regularizacin en suelo urbano no consolidado ni en suelo urbanizable
porque en esos suelos depende de lo que disponga el planeamiento que establezca la ordenacin detallada,
el planeamiento de desarrollo o, en su caso, el PGOU (ver apartado 3.1 de este informe).
21
CUADRO 1
Suelo urbano consolidado: actuaciones sobre edificaciones o partes de edificacin acabadas sin licencia de ocupacin o de utilizacin
SITUACIN RESPECTO A ORDENACIN
SITUACIN RESPECTO A LEGALIDAD URBANSTICA Y CONSECUENCIAS

Con licencia de obras
Parcela con edificacin ajustada

actualmente a ordenacin territorial
y urbanstica
Edificacin Legal
Edificacin Ilegal
Edificio nico en la
parcela sin divisin
horizontal
Reconocimiento de estar en situacin equivalente a contar con licencia de obras

Edificacin antigua
Asimilada a con licencia de obras (1)
Medidas disciplinarias
Rgimen de fuera de ordenacin
Reconocimiento de situacin equivalente a
fuera de ordenacin
Prescrito
Edificio ilegal
No prescrito
Edificacin antigua
Toda la edificacin legal

fuera de ordenacin
Toda la edificacin Ilegal

No prescrita
Edificio nico en la
parcela con divisin
horizontal o Varios
edificios en la parcela con o sin divisin
horizontal
En partes ilegales prescritas
Edificacin con obras ilegales

prescritas (posteriores a situacin
legal) que no mantiene partes
ajustadas a ordenacin territorial y
urbanstica
En partes ilegales prescritas

no prescritas (posteriores a situacin
legal) que mantiene partes ajustadas a
ordenacin territorial y urbanstica

no prescritas (posteriores a
situacin legal) que no mantiene
partes ajustadas a ordenacin
territorial y urbanstica
Siglas
Notas

prescritas (posteriores a situacin
legal) que mantiene partes ajustadas a
ordenacin territorial y urbanstica
Cfo certificado final de obra
En partes legales no
ajustadas a ordenacin

Edificacin antigua
Expediente de legalizacin
En su caso, cdg (2)
En su caso, licencia(s) de ocupacin o de utilizacin (total o parciales)
Afo (6)
En su caso, expediente de legalizacin por
principio de proporcionalidad (3)
Reposicin de realidad fsica alterada
Demolicin, reconstruccin, etc.

Cumplimiento por equivalencia (4)
En su caso, cdg (2)
Afo (6)

principio de proporcionalidad (3) (7)

Obras sin cfo

Cdg
Afo (6)
En su caso, licencia de ocupacin o de utilizacin parcial

Licencia de ocupacin o de utilizacin parcial
En su caso, afo parcial (5) (6)

Edificacin antigua

fuera de ordenacin

Edificacin antigua
Asimilada a con licencia de obras
En partes ilegales no prescritas
Licencia(s) de ocupacin o de utilizacin (total o parciales)
AFO parcial (6)

En partes ilegales no prescritas
En partes legales ajustadas a ordenacin
Cdg
AFO (6)
Prescrita
Parcela con edificacin no ajustada

actualmente a ordenacin territorial y
urbanstica
Cfo
Obras terminadas en otro caso
Edificacin antigua
Prescrita
No prescrita
Edificio legal
Obras terminadas con direccin facultativa
PROCEDIMIENTO A SEGUIR Y RESULTADO
Obras sin CFO


Edificacin antigua

fuera de ordenacin
CDG Certificado Descriptivo y Grfico (art. 13.1.d RDUA)

En su caso, licencia de ocupacin o de utilizacin o parcial (5)
En su caso, cdg (2)

En su caso, licencia de ocupacin o de utilizacin o parcial

Cdg
Licencia de ocupacin o de utilizacin parcial

En su caso, licencia de ocupacin o de utilizacin o parcial (5)

En su caso, cdg (2)
Afo parcial (6)
En su caso, Afo parcial (5) (6)
Afo documentacin tcnica para la declaracin de asimilacin a fuera de ordenacin
1. Se considera edificacin antigua asimilada a contar con licencia de obras a aquella terminada en suelo urbano con anterioridad a la entrada en vigor de la ley de 12 de mayo de 1956, sobre rgimen de suelo y ordenacin urbana.
2. Si la regulacin del rgimen de fuera de ordenacin permite la autorizacin de los usos.
3. Si se dan las circunstancias previstas en el art. 48.4 (Rdua).
4. Si se dan las circunstancias previstas en el art. 51 (Rdua).
5. Solamente si se puede conceder la licencia de ocupacin/utilizacin a las partes que mantienen la situacin legal en funcin del rgimen de fuera de ordenacin aplicable. Si fuese de otra forma, tendran privilegio las partes ilegales sobre las legales.
6. Ha de cumplirse, en su caso, lo dispuesto en el planeamiento general segn el art. 53.3 (Rdua).
7. Este caso se puede producir tanto en edificaciones ilegales prescritas como no prescritas.
22
CUADRO 2
SUELO NO URBANIZABLE: PREVISIONES DEL DECRETO 2/2012 SOBRE LAS EDIFICACIONES Y ASENTAMIENTOS EXISTENTES
CLASIFICACIN POR FORMA DE UBICACIN

DE LAS EDIFICACIONES.
Art. 2
CLASIFICACIN POR SITUACIN JURDICA
edificaciones SEPARADAS
IDENTIFICACIN POR PGOU,

REVISIN PARCIAL DE PGOU O AVANCE CON
CARCTER DE ORDENANZA MUNICIPAL.
Art. 4
ASENTAMIENTOS
HBITAT RURAL DISEMINADO
Art. 21
EDIFICACIN
URBANIZACIN /
INFRAESTRUCTURAS
COMUNITARIAS
EDIFICACIN
Segn planeamiento: PGOU o PGOU + PE

Art. 22.2
Art. 23: Ejecucin

de infraestructuras y
servicios
Art. 24: Nuevas edificaciones

D.T. Tercera: Rgimen de edificaciones aisladas entre Avance y PGOU
SUELO
>>>>>>>>>
SUELO NO URBANIZABLE
Art. 22
CON LICENCIA URBANSTICA

Art. 3.1.A.a)
AJUSTADAS A ORDENACIN
TERRITORIAL Y
URBANSTICA Art. 3
EDIFICACIONES AISLADAS
Art. 3
>>>>>>>>>
NO AJUSTADAS A ORDENACIN TERRITORIAL Y

URBANSTICA Art. 3
edificaciones agrupadas
RGIMEN URBANSTICO
ASENTAMIENTOS
URBANSTICOS
ArSt. 13 Y 14
SUSCEPTIBLES DE
INTEGRACIN EN LA
ORDENACIN DEL PGOU
Art. 13.1
Art. 13.2
Art. 13.9
Art. 18
Art. 6.1
CFO
Obras terminadas en otro caso
CDG
CERTIFICACIN
ADMINISTRATIVA DE
ADECUACIN A ORDENACIN
ASIMILADAS A CON LICENCIA URBANSTICA

Art. 3.3
>>>>>
Art. 6.3
SIN LICENCIA URBANSTICA O

SIN AJUSTARSE A ELLA
Art. 3.1.A.b)
>>>>>
Art. 6.1
Art. 6.2
EXPEDIENTE DE LEGALIZACIN
(LICENCIA URBANSTICA)
FUERA DE ORDENACIN Art. 3.1.B.a)

Tambin se incluyen las descritas en art. 3.2.a)
>>>>>
Art. 7.1
Art. 7.3
RGIMEN DE FUERA
DE ORDENACIN
CDG
CDG
ASIMILADAS A CON LICENCIA URBANSTICA

Art. 3.3
>>>>>
Art. 7.2
Art. 7.3
CERTIFICACIN
ADMINISTRATIVA DE
SITUACIN DE FUERA DE
ORDENACIN
ASIMILADAS A FUERA DE ORDENACIN

Art. 3.1.B.b)
Tambin se incluyen las descritas en art. 3.2.b)
>>>>>
Art. 8
RECONOCIMIENTO DE
SITUACIN DE ASIMILACIN A
FUERA DE ORDENACIN
PENDIENTES DE MEDIDAS DE PROTECCIN DE

LA LEGALIDAD URBANSTICA
Art. 3.1.B.c)
Tambin se incluyen las descritas en art. 3.2.c)
>>>>>
SUELO URBANO NO CONSOLIDADO

Art. 13.5
Segn planeamiento:
PGOU o PGOU + PERI o PGOU + ED
SUELO URBANIZABLE ORDENADO

Art. 13.6
Art. 13.7
Segn planeamiento:
PGOU
SUELO URBANIZABLE
SECTORIZADO
Art. 13.6
Art. 13.7
>>>>>
Obras terminadas con

Direccin Facultativa
Segn planeamiento:
PGOU + PP
Art. 14.5: Determinaciones en PGOU

Art. 14.6: Infraestructuras generales en
PGOU
Art. 14.7: mbitos
homogneos para
dotaciones
Art. 15: Obligaciones
de propietarios
CDG
LICENCIA DE OCUPACIN O
LICENCIA DE UTILIZACIN
Art. 6.4
Art. 7.4
AFO
MEDIDAS DISCIPLINARIAS
Edificaciones nuevas:
PROYECTO >> LICENCIA
Art. 20.2
Edificaciones en construccin:
Art. 20.2
Edificaciones terminadas ajustadas a planeamiento:

Art. 20.2
Edificaciones terminadas no ajustadas a planeamiento
sobre las que no caben medidas de proteccin de la legalidad urbanstica:
RECONOCIMIENTO DE SITUACIN DE ASIMILACIN A FUERA DE ORDENACIN (AFO)
Art. 20.3
Edificaciones terminadas no ajustadas a planeamiento
y pendientes de medidas de proteccin de la legalidad urbanstica:
NO SUSCEPTIBLES DE
INTEGRACIN EN LA
ORDENACIN DEL PGOU
Art. 13.3
Siglas
NO AJUSTADAS A
ORDENACIN TERRITORIAL
Y URBANSTICA
PENDIENTES DE MEDIDAS DE PROTECCIN DE

LA LEGALIDAD URBANSTICA
>>>>>
ASIMILACIN A FUERA DE ORDENACIN

Art. 20.4
>>>>>
CDG Certificado Descriptivo y Grfico (art. 13.1.d RDUA)
RECONOCIMIENTO DE SITUACIN DE
ASIMILACIN A FUERA DE ORDENACIN
AFO
Art. 14.8: Rgimen a definir

en PGOU
D.A. Primera 2 (LOUA)
Afo documentacin tcnica para la declaracin de asimilacin a fuera de ordenacin
23

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Propiedad intelectual registrada.

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Disciplina urbanstica. Actuaciones de regularizacin

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2. LOS DOS PROCEDIMIENTOS DE INTERVENCIN EN ACTUACIONES ILEGALES:

ACTUACIONES DE REGULARIZACIN Y SU DOCUMENTACIN TCNICA.

5. OTRAS CUESTIONES IMPORTANTES A ANALIZAR RESPECTO A LA SITUACIN

Cuadro 1 Suelo urbano consolidado: actuaciones sobre edificaciones o partes

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2. LOS DOS PROCEDIMIENTOS DE INTERVENCIN EN ACTUACIONES ILEGALES: PROTECCIN

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3.2. Actuaciones de regularizacin en suelo no urbanizable

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a la jurisprudencia sobre ella3 y en el propio Reglamento de Disciplina Urbanstica4.

4. ACTUACIONES DE REGULARIZACIN Y SU DOCUMENTACIN TCNICA.

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Disciplina urbanstica. Actuaciones de regularizacin

en las que ya se ha finalizado el procedimiento de proteccin de la legalidad, habindose concluido que

5.2. Consideracin separativa de partes legales e ilegales en una misma parcela

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A.1.1. DOCUMENTACIN DEL CERTIFICADO DESCRIPTIVO Y GRFICO PARA OBTENCIN DE

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Disciplina urbanstica. Actuaciones de regularizacin

Sentencia 133/1998, de 20 de abril, de la Audiencia Provincial de Toledo.

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A.1.2. EXPEDIENTES DE LEGALIZACIN.

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Sentencia 133/1998, de 20 de abril, de la Audiencia Provincial de Toledo.

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Disciplina urbanstica. Actuaciones de regularizacin

A.1.3. DOCUMENTACIN TCNICA PARA LA DECLARACIN EN SITUACIN DE ASIMILACIN A

COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS DE SEVILLA

Disciplina urbanstica. Actuaciones de regularizacin

Sentencia 133/1998, de 20 de abril, de la Audiencia Provincial de Toledo.

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Disciplina urbanstica. Actuaciones de regularizacin

SITUACIN RESPECTO A ORDENACIN

SITUACIN RESPECTO A LEGALIDAD URBANSTICA Y CONSECUENCIAS

Parcela con edificacin ajustada

Reconocimiento de estar en situacin equivalente a contar con licencia de obras

Con licencia de obras

Propiedad intelectual registrada.

2. LOS DOS PROCEDIMIENTOS DE INTERVENCIN EN ACTUACIONES ILEGALES:

5. OTRAS CUESTIONES IMPORTANTES A ANALIZAR RESPECTO A LA SITUACIN

Cuadro 1 Suelo urbano consolidado: actuaciones sobre edificaciones o partes

2. LOS DOS PROCEDIMIENTOS DE INTERVENCIN EN ACTUACIONES ILEGALES: PROTECCIN

A.1.1. DOCUMENTACIN DEL CERTIFICADO DESCRIPTIVO Y GRFICO PARA OBTENCIN DE

A.1.3. DOCUMENTACIN TCNICA PARA LA DECLARACIN EN SITUACIN DE ASIMILACIN A