Segunda etapa Ao 10

Martes 25 de agosto de 2015

564

DERECHO A LA VIVIENDA
Nueva legislacin promotora en debate

ESPECIAL

Pg. 2
El protagonismo y modalidades
de los contratos en la promocin
del arrendamiento para vivienda.
Claudia Tvara Eizaguirre

Pgs. 3, 4 y 5
El arrendamiento de bienes
inmuebles. Una perspectiva desde el
punto de vista de los consumidores.
Esteban Carbonell OBrien

Pgs. 6-7
El leasing inmobiliario. Apuntes
necesarios para el reglamento del
Decreto Legislativo N 1177.
Rossana Naeri

Pg. 8
El proceso nico de ejecucin de
desalojo. Aspectos de la tutela judicial
en el arrendamiento.
Roco de la Puente

suplemento de
anlisis legal

ESPECIAL

Martes 25 de agosto de 2015

NUEVO RGIMEN DE PROMOCIN

El alquiler
para la vivienda
CLAUDIA
TVARA
EIZAGUIRRE
Abogado. Miembro de
Lazo, De Romaa & Gagliuf
Abogados. Experta en
derecho corporativo, bancario,
nanciero y administrativo.

n uso de la delegacin de facultades

otorgadas por el Parlamento Nacional, el Poder Ejecutivo public el
Decreto Legislativo N 1177 (DL),
que establece el rgimen de promocin del arrendamiento para vivienda. As, se
regula un rgimen especial y facultativo para
la promocin, facilitacin y seguridad jurdica
del arrendamiento de inmuebles destinados a
vivienda, y la promocin de la inversin en la
construccin de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda.
Para efectos de esta norma se entiende por
vivienda a la edificacin independiente o parte
de una edificacin multifamiliar, compuesta por
ambientes para el uso de una o varias personas,
capaz de satisfacer sus necesidades de estar, dormir, comer, cocinar e higiene. Incluye estacionamientos y depsitos asignados al inmueble.
Entre otras disposiciones, el DL regula los siguientes contratos: el contrato de arrendamiento
de inmueble destinado a vivienda; y, como contratos especiales: el contrato de arrendamiento
de inmueble con opcin de compra y el contrato
de arrendamiento financiero.
El primero se celebra necesariamente con el
formulario nico de arrendamiento de inmueble
destinado a vivienda (FUA). El arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso
de un inmueble de su propiedad para destinarlo
nica y exclusivamente a vivienda a cambio de
cierta renta y por un perodo determinado (en
ausencia de plazo expreso se presume un ao).
Necesariamente debe inscribirse en el Registro
de Arrendamiento para Vivienda (RAV).
En el segundo contrato indicado (contrato de
arrendamiento de inmueble con opcin de compra), el arrendador se obliga a ceder temporal-

jurdica

mente al arrendatario el uso de un inmueble de su

propiedad para destinarlo nica y exclusivamente
a vivienda, por el pago de la renta convenida y
de los conceptos complementarios, por un plazo
determinado, al final del cual el arrendatario
tiene el derecho de ejercer la opcin de compra
del inmueble. Se celebra necesariamente con el
Formulario nico de Arrendamiento con Opcin
de Compra de Inmueble Destinado a Vivienda
(FUAO). Este y su prrroga deben inscribirse en el
RAV y el Registro de Predios a cargo de la Sunarp.
Dicha inscripcin caduca un mes despus
del vencimiento del contrato. La vigencia de
esta inscripcin impide la inscripcin de actos
de disposicin del inmueble o que afecten el
derecho de opcin de compra del arrendatario,
el que tiene prelacin respecto de cualquier carga
o gravamen registrado con posterioridad a la
celebracin del contrato. Los pagos de la renta
convenida no constituyen pagos a cuenta para
la adquisicin del inmueble. No ejercer la opcin
de compra no genera el derecho de devolucin
de la renta pagada por el arrendatario.
La opcin de compra
Para ejercer la opcin de compra, el arrendatario
debe haber cumplido previamente con el pago
puntual de las rentas mensuales, conceptos complementarios e intereses (segn corresponda), as
como pagar el precio de compra pactado en la
cuenta de abono y comunicrselo notarialmente
al arrendador para que firme la minuta de compraventa respectiva. Si el arrendatario ejerciera
el derecho de opcin de compra antes de la fecha
pactada, al precio de compra se acumularn
las rentas mensuales por vencer. Este podr ser
financiado con entidades del sistema financiero.
En caso el ejercicio de la opcin de compra
constituya compra de vivienda nica y est dentro
del rango y cumplimiento de los parmetros
para el financiamiento por medio del Crdito
Mivivienda o del Programa Techo Propio, el
arrendatario, al ejercer la opcin de compra,
tiene derecho a acceder al Bono del Buen Pagador
(BBP) o al Bono Familiar Habitacional (BFH). Se
puede solicitar el bloqueo registral de la partida
electrnica del inmueble hasta que se inscriba
la transferencia de la propiedad, para lo cual se
requiere extender la respectiva escritura pblica.

La tributacin
Q Exoneracin
del Impuesto General a las Ventas
(IGV): para las
personas jurdicas
que se dediquen
a las actividades
de construccin,
de arrendamiento financiero o
inmobiliario, por
los servicios de
arrendamiento
de inmuebles
destinados
exclusivamente a
viviendas celebrados con personas
naturales. Esta
exoneracin tiene

un plazo de tres
aos contados a
partir de la entrada en vigencia del
DL, Sunat fijar
las disposiciones
reglamentarias a
esta exoneracin.
Q Los inmuebles
destinados a
viviendas que
sean objeto de
los contratos de
arrendamiento
financiero bajo
los alcances del
DL no sern considerados como
activos fijos del
arrendador.

En caso no se ejerza la opcin de compra, el

arrendatario debe devolver el inmueble al arrendador, salvo que medie prrroga al contrato (con
derecho de opcin de compra o sin l).
El siguiente contrato especial se refiere al
arrendamiento financiero (leasing). Aqu, el
arrendador financiero (quien adquiere la propiedad del inmueble) financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble para destinarlo a

Director (e): Flix Alberto Paz Quiroz | Editora: Mara Avalos Cisneros | Jefe de Edicin Grca: Daniel Chang Llerena |
Coordinador: Paul Herrera Guerra | Jefe de diagramacin: Julio Rivadeneyra Usurn | Diagramacin: Vanessa Quiroz Rodrguez

vivienda, mediante el pago de cuotas peridicas

y con opcin a favor del arrendatario de comprar
dicho bien por un valor pactado. El arrendador
financiero es una empresa del sistema financiero
autorizada por la Superintendencia de Banca y
Segurios y de las AFP.
Se celebrar asimismo necesariamente con
el Formulario nico de Arrendamiento Financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda (FUAL). Adems, se anota en el RAV y en
el Registro de Predios a cargo de la Sunarp. El
arrendamiento financiero puede ser financiado
con el FMV, que incluya el BBP. En caso el arrendador financiero solicite al arrendatario el pago
de una prima por leasing al inicio del contrato,
este puede financiarlo con cargo al BBP o al BFH,
previo cumplimiento de los requisitos para la
calificacin como beneficiario y al procedimiento
para su asignacin.
Para ejercer la opcin de compra, el arrendatario debe haber cumplido previamente con
el pago de las cuotas peridicas, conceptos
complementarios, intereses, gastos y comisiones de corresponder, segn se indique en el
FUAL; y pagar el precio de compra pactado en
la cuenta indicada por el arrendador financiero, comunicando a este dicho abono.
Si el arrendatario ejerciera el derecho de opcin de compra antes de la fecha pactada, al precio
de compra se acumularn las rentas mensuales
por vencer, salvo pacto distinto entre las partes.
Para que la transferencia de propiedad se inscriba
en el Registro de Predios de la Sunarp se debe
entender la escritura pblica respectiva. Z

Las opiniones vertidas son de exclusiva

responsabilidad de los autores.
Sugerencias y comentarios:
mavalos@editoraperu.com.pe

Jurdica es una publicacin de

El Peruano

2008 Todos los derechos reservados

ESPECIAL

Martes 25 de agosto de 2015

APUNTES DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL CONSUMIDOR

Arrendamiento de
bienes inmuebles
ESTEBAN
CARBONELL
OBRIEN
Doctor en Derecho.
Presidente de la
Asociacin de
Proteccin al Usuario-APU.

l pasado18 de julio fue publicado

en el Diario Oficial El Peruano el
Decreto Legislativo N 1177, el cual
establece el rgimen de promocin
del arrendamiento para vivienda (en
adelante, DL) o llamada coloquialmente leasing
inmobiliario (1). El Poder Ejecutivo tiene 90 das
para reglamentar dicha norma, cuya finalidad
es la promocin y el incentivo de generar que
ms personas puedan acceder a una vivienda
mediante un sistema que integra el contrato de
arrendamiento de bienes y el contrato de compraventa, el cual estar enmarcado bajo las variables
que propone la ley. Pueden existir tres tipos de
contratos: el primero es el formulario nico de
arrendamiento-FUA; el segundo es el formulario
nico de arrendamiento con opcin de compra
de un inmueble destinado a viviendaFUAO; y
el tercero es el formulario nico de arrendamiento financiero (leasing) de inmueble destinado a
vivienda-FUAL. Se llamarn contratos, puesto
que segn el DL estos formularios conllevan a su
celebracin, suscripcin y vlida manifestacin
de voluntad de las partes.
Sin embargo, cabe distintas interrogantes.
Una de ellas salta a la vista y es que era necesario
regular este tipo de contratos sui gneris en una
norma especfica e instruir a la poblacin respecto
a la finalidad del leasing y cmo se vincula con la
adquisicin de una vivienda y en la disposicin de
las personas interesadas en adquirir una vivienda
mediante esta modalidad. En las siguientes lneas
se comentar acerca de la ley y la vinculacin con
las interrogantes que se formularon.
Formularios
En primer lugar, para un mejor desarrollo, trataremos de comprender la diferencia entre estos
tres formularioscontratos. Primero, el formulario nico de arrendamiento o, como la misma
norma lo llama, el contrato de arrendamiento
de inmueble destinado a vivienda. Segn el DL,
en el artculo 9 seala que esta modalidad es un

suplemento de
anlisis legal

contrato en el cual el arrendador se obliga a

ceder temporalmente al arrendatario el uso de
un inmueble de su propiedad, para destinarlo
nica y exclusivamente a vivienda, por cierta renta
convenida y por un plazo convenido.
Al interpretar este artculo se puede deducir
que sigue la misma lnea que el Cdigo Civil, pero
en este caso especfico se ha establecido que para
que este origine deber una persona ser denominada arrendador, propietario del bien inmueble
que esta ceda su posesin y disfrute a un tercero
llamado arrendatario con la diferencia que en
este caso en particular su uso ser exclusivamente
para vivienda; ello no est fuera de la prctica
actual de celebracin de contratos, puesto que en
la actualidad muchos de los contratos se celebran
de esa manera.
Segundo, formulario nico de arrendamiento
con opcin a compra de un inmueble destinado
a vivienda-FUAO, o tambin llamado por el DL
contrato de arrendamiento de inmueble destinado
a vivienda con opcin a compra; en este contrato
segn el artculo 10 se expresa lo siguiente: Las
partes acuerdan que el arrendador se obliga a
ceder temporalmente al arrendatario el uso de un
inmueble de propiedad para destinarlo a vivienda
por el pago de la renta convenida y de los conceptos complementarios, segn lo ha indicado en el
numeral 7.1 del artculo 7 del presente Decreto
Legislativo por un plazo determinado, al final
del cual el arrendatario tiene derecho de ejercer
la opcin de compra del inmueble, de acuerdo
al procedimiento establecido en el artculo 11
del presente DL.

EL LEASING EN LA
ECONOMA DEL PER
A NIVEL MACRO
HA COLABORADO
EN ABANDONAR
EL MODELO
TRADICIONAL
PRIMARIOEXPORTADOR.
Se infiere que es un contrato que contiene dos
objetos, el primero de ellos es el arrendamiento y
el segundo es la opcin que se le otorga al arrendatario de comprar el bien inmueble; a diferencia del
leasing, la renta que se fue pagando no constituye
adelantos del pago del bien inmueble; por esa
razn, es un contrato sui gneris.
El tercer y ltimo formulario que se regula en la
norma es el Formulario nico de arrendamientofinanciero (leasing) del inmueble destinado a vivienda o tambin nombrado segn la normativa
contrato de arrendamientofinanciero (leasing)
de inmueble destinado a vivienda, que segn la
norma es un contrato por el cual el arrendador
financiero financia el acceso de arrendatario al
uso de inmueble para destinarlo a vivienda, mediante el pago de cuotas peridicas y con opcin a
favor del arrendatario de comprar dicho bien por
el valor pactado. Las cuotas peridicas pueden
incluir los conceptos complementarios indicados
en el numeral 7.1 del artculo 7 del presente DL.

4-5

suplemento de
anlisis legal

De lo expresado en la norma se puede comentar que es un contrato con mucha similitud

a la figura del leasing, ya que ostenta las mismas
caractersticas, el cual debe ser otorgado por un
intermediario financiero autorizado por la SBS.
Los contratantes deben cumplir con la exigencia de tener una prima (vivienda) y plizas de
riesgo (para otros bienes); estos instrumentos
de seguros son similares, ya que ambos tratan
de atenuar riesgos crediticios, las diferencias que
se pueden encontrar con leasing tpico es que el
arrendamiento financiero (inmueble) es para uso
de viviendas con la preexistencia de un contrato
determinado, el cual ha sido establecido por la
norma.
Impacto en la economa
En segundo lugar, el leasing en la economa del
Per a nivel macro ha colaborado en abandonar
el modelo tradicional primarioexportador. Hoy
en da, se tiene un modelo mucho ms sofisticado
de manufactura, ello se debe a que a finales de la
dcada de 1960 y comienzos de los 70 el Per sufre
un cambio radical en el tema de propiedad y con
ello se generan las micro, pequeas y medianas
empresas (pymes); a su vez, nuevas empresas
necesitan de recursos e instrumentos necesarios
para desenvolverse en el mercado. Asimismo, a
comienzos de los 80 es promulgado el Decreto
Legislativo N 299 que establece cmo se debe
sistematizar el arrendamiento financiero; de este
modo, el leasing se convierte en un instrumento
efectivo para el financiamiento de estos noveles
actores de la economa nacional.
En doctrina, el leasing o arrendamiento financiero es una operacin de financiamiento
a medio y largo plazo, mediante la cual quien
necesita un bien contrata con un intermediario
financiero, para que este adquiera del fabricante,
con el fin de cederle posteriormente su uso por
un tiempo determinado el pago de un canon
peridico, transcurrido el cual dispondr de un
derecho de opcin, que permitir quedarse con el
bien (pagando el valor residual del mismo) o no
(generalmente se concentrara una operacin de
leasing)(Ferruz Agudo, 2013). Entonces se infiere
que el leasing es una operacin de financiamiento
(2) que sirve para proveer de recursos (en especial,
atencin de bienes) a las personas, con la consigna
de pagar por el uso del bien y su explotacin para
beneficio propio.
En el caso del Per, la definicin legal del leasing se encuentra en el Decreto Legislativo N 299,
artculo 1, que seala lo siguiente: Comprende el
contrato mercantil, que tiene por objeto la locacin
de bienes muebles o inmuebles por una empresa
locadora para el uso por la arrendataria, mediante
pago de cuotas peridicas y con opcin a favor
de la arrendataria de comprar dichos bienes por
un valor pactado. Entonces se puede concluir
que el tratamiento que se le da al leasing es de un
contrato tpico, de acuerdo con los requerimientos
especficos, puesto que despus de finalizado el
contrato de arrendamiento el arrendatario tiene
la opcin de compra, que es una posibilidad facultativa, pero no debe entenderse que todo lo que
ha pagado por el uso del bien ser destinado para
cancelar el valor total del bien; por el contrario,
solo son pagos o abonos por el uso del bien.
En tal sentido, debe atenderse que el leasing

Martes 25 de agosto de 2015

El registro
Cabe, finalmente,
una apreciacin
adicional. En el
DL se propone
que va a formarse
un registro de
arrendamiento de
vivienda que ser

dirigido por el
Fondo Mivivienda; ergo, el Estado
actuar como un
administrador,
en este caso
puntual, como
informador.

EL LEASING
TIENE UNA SANA
INTENCIN EN
NUESTRO SISTEMA
ECONMICO Y ESTE
DEBIERA SEGUIR DE
ESTA MANERA, NO
SOLO PORQUE ES
BENEFICIOSO PARA
LA RENTABILIDAD DE
ALGUNOS, SINO POR
EL ELEVADO NIVEL
DE VENTAJAS POR SU
USO CORRECTO.
tiene como fin financiar a las micro, pequeas
y medianas empresas, en la forma de adquirir
bienes, los cuales serviran para que este impulse
la produccin con tecnologa y la implementacin
de ciertas operaciones. A nuestro juicio, ello ante
la necesidad que se quiso cubrir y por la cual se
introdujo esta figura paralegal al ordenamiento
local. Hasta este punto, se puede decir que los
legisladores quisieron mejores oportunidades
para los empresarios y un mayor dinamismo
de la inversin.
Reserva de propiedad
Por otro lado, con distinto tratamiento se encuentra la reserva de propiedad en arrendamientoventa, esta figura o forma de contrato se halla en
el Cdigo Civil (en adelante C.C.), en el artculo
1585 seala claramente: Las disposiciones de
los artculos 1583 (3) y 1584 (4) son aplicables
a los contratos de arrendamiento en los que se
convenga que, al final de los mismos, la propiedad
del bien sea adquirida por el arrendatario por
efecto del pago de la merced conductiva pactada.
Este tipo de contrato, como se aprecia, no le da la
opcin de comprar o no el bien, simplemente es
algo ya convenido y de fiel cumplimiento, siempre
y cuando las partes lo hayan expresado.
El ordenamiento jurdico, asimismo, ha proporcionado herramientas jurdicas a la poblacin o
ciudadano de a pie para solucionar los problemas
que se puedan suscitar en la ejecucin del contrato
y estas son las adendas, la resolucin por mutuo
acuerdo o el arbitraje de consumo, entre otras
figuras; ello cuando no se pacte la adquisicin del
bien, o porque por temas de economa interna o
hechos exgenos no se pueda comprar el bien.

ESPECIAL

EL ORDENAMIENTO
JURDICO HA
PROPORCIONADO
HERRAMIENTAS
JURDICAS A LA
POBLACIN O
CIUDADANO DE A PIE
PARA SOLUCIONAR
LOS PROBLEMAS QUE
SE PUEDAN SUSCITAR
EN LA EJECUCIN DEL
CONTRATO Y ESTAS
SON LAS ADENDAS.
Siendo ello as, cabe una interrogante acerca
del DL: Cul es la necesidad que se quiere cubrir
con esta norma? Alguno puede responder que
cubrir la necesidad de aquellas personas que no
cuentan con viviendas y que tienen derecho a
tener una vida digna y, por ende, la propiedad
sera parte de ese mundo ideal, pero ello no debe
cegar a los legisladores de manera tal que con el
inters de cumplir esa finalidad el ordenamiento
jurdico colapse de sobrerregulacin y, con ello,
tenga una regulacin innecesaria o poco prctica.
Se indica ello en razn de que la propuesta y la
normativa que ha entrado en vigencia ya haba
sido regulada y con las especificaciones necesarias, de manera que las partes tengan un mbito
extenso de negociaciones y un amplio mbito de
libertades que generar un dinamismo en pactar
lo que se quera, segn la voluntad de las partes.
Sin embargo, para arrendar un bien inmueble
con opcin de compra o arrendar solamente se
limitar a lo que seala el DL, lo cual a la larga
puede generar ciertos perjuicios para los propios
contratantes, como por ejemplo de no poder subarrendar parte del bien.
Tipos de leasing
Ha de recordarse, asimismo, que la regulacin
del arrendamiento financiero tiene un objeto por
el cual se instaur (dar oportunidad de adquirir
bienes para generar rentabilidad), y con el decreto
legislativo se quita parte de dicha razn y el objeto
del deber ser del leasing en el Per. Ahora bien,
alejndose de esta crtica, segn una encuesta
publicada por un diario de circulacin nacional, se
dice que solo 43% de los encuestados utilizara el
nuevo sistema de leasing inmobiliario o el alquilerventa para adquirir una vivienda, mientras que
simplemente no est interesado. Esta encuesta
muestra dos temas relevantes: que s hay un inters
por parte de la poblacin de adquirir un bien
inmueble para vivienda, sin embargo, no hay
intencin verdadera y que solamente se ve a este
sistema como una opcin; y el otro tema es que las
personas no estn interesadas tan animadamente.
Antes de la entrada en vigencia del DL, el sistema financiero contaba o haba formulado tres
tipos de leasing: el primero, leasing financiero,
locador, a peticin de un cliente, adquiere de un
proveedor determinados bienes para drselos en
arrendamiento mediante el pago de una remuneracin, en donde el punto de referencia inicial es

Recomendaciones
En conclusin, el leasing
tiene una sana
intencin en
nuestro sistema
econmico y este
debiera seguir de
esta manera, no
solo porque es
beneficioso para
la rentabilidad
de algunos, sino
por el elevado
nivel de beneficios por su uso
correcto. Una
recomendacin
para su futura
reglamentacin,
sugerimos que
las empresas
financieras
deben tener un
tope o lmite
para concretar el

leasing con sus

usuarios, el cual
debe ser distinto
al tope que hoy
en da se tiene
para el arrendamiento financiero utilizado por
las empresas.
Otra apreciacin
final: si el
Estado quiere
reactivar la economa, y en especial el mercado
inmobiliario,
tambin debera
ordenar el sistema de registros
de propiedad,
pues hay muchas
superposiciones,
que afectan el
mercado de
propiedades.

el perodo de amortizacin de los bienes, con la

opcin del cliente de prorrogar el contrato (5). El
segundo, leasing operativo, orientado para bienes
cuyo mercado es ampliamente demandado (bienes susceptibles de ser alquilados nuevamente)
(6); y por ltimo, lease back, el cliente vende un
bien de su propiedad a la empresa de arrendamiento financiero para que esta a continuacin
se lo arriende (7).
Es evidente que se tendr que desarrollar una
perspectiva nueva de acuerdo con el sistema econmico y financiero que tiene el pas. Puesto que
hay un tema que no se ha previsto, el cual es el
supuesto que haya una masiva concurrencia a
contratar de parte de la poblacin, qu tan dispuestos estaran los intermediarios financieros de
proporcionar recursos si han previsto que muchos
no pagaran, lo cual elevara el valor del crdito.Z

[1] Ha de advertirse que el leasing inmobiliario no es el

nico, lo que sucede es que el ciudadano de a pie le ha
puesto ese nombre por ser un contrato sui gneris. [2]
Se denomina operacin financiera a todo intercambio
no simultneo de capitales financieros pactado entre dos
agentes, siempre que se verifique la equivalencia, con
base en una ley financiera, entre los capitales entregados
por uno y otro.(Annimo, SF) [3] Artculo 1583. En la
compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva
la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el
precio o una parte determinada de l aunque el bien haya
sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su
prdida o deterioro desde el momento de la entrega. [4]
Artculo 1584. La reserva de la propiedad es oponible a
los acreedores del comprador solo si consta por escrito que
tenga fecha cierta anterior al embargo. Si se trata de bienes
inscritos, la reserva de la propiedad es oponible a terceros,
siempre que el pacto haya sido previamente registrado.
[5] MERINO, Fernando (2015) Las operaciones activas
(Sesin N 12) UPC pg. 17. [6] MERINO, Fernando
(2015) Las operaciones activas (Sesin N 12) UPC pg. 18.
[7] MERINO, Fernando (2015) Las operaciones activas
(Sesin N 12) UPC pg. 19.

suplemento de
anlisis legal

Martes 25 de agosto de 2015

PAUTAS PARA EL REGLAMENTO

El nuevo
leasing
inmobiliario
ROSSANA
NATTERI
Abogada PUCP. Socia del
Estudio Olaechea. Miembro del
Colegio de Abogados de Lima.
Centra su prctica en derecho
corporativo, inmobiliario, civil,
aviacin y regulatorio.

o cabe duda de que la publicacin de la nueva ley de leasing

inmobiliario es una iniciativa
positiva, ya que tiene como
propsito permitir el acceso a
un crdito hipotecario a las personas que no
tienen la posibilidad de hacerlo debido a la
dificultades que podra implicar la cancelacin
de una cuota inicial o que a pesar de tener
capacidad de pago no pueden sustentar un
rcord crediticio que les permita acceder a
dicho mecanismo de financiamiento. Sin embargo, existen an muchos temas que precisar
y/o aclarar para determinar su correcta aplicacin y as poder determinar si estamos ante
una opcin ideal para comprar la propiedad
de nuestros sueos.
A modo de sntesis general, esta norma, aprobada por el Decreto Legislativo N 1177, nos trae
novedades, como la creacin del Formulario nico de Arrendamiento de inmueble destinado a
vivienda (FUA); el Formulario nico de Arrendamiento con Opcin de Compra de inmueble
destinado a vivienda (FUAO); y, el Formulario
nico de Arrendamiento-Financiero de inmueble
destinado a vivienda (FUAL), los cuales pueden
ser ejecutados judicialmente en la medida en que
hayan sido firmados ante notario. De igual modo,
los actos contenidos en los referidos formularios
son posibles de ser inscritos ante el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda
(RAV) creado tambin por esta norma as
como ante el Registro de Predios (RdP).
Registro
Es importante atender que el RAV administrado por el Fondo Mivivienda no sustituir

el RdP. Se trata de un registro complementario

en el que se inscribirn electrnicamente los
formularios legalizados por el notario competente al lugar de ubicacin del inmueble y las
resoluciones judiciales que ordenen el desalojo
y cuya informacin ser considerada pblica.
Este registro permitir verificar la buena conducta contractual, la puntualidad y morosidad

ESPECIAL

ESPECIAL

en los pagos de los arrendatarios.

Esto, sin duda, beneficiar a las
personas independientes y/o a
quienes no podan sustentar ingresos suficientes para acceder a
un crdito hipotecario. Con este
registro, dichas personas podrn
demostrar un comportamiento
financiero que les permitir acceder a un financiamiento.
Sin embargo, este nuevo
registro generar costos administrativos adicionales, pues se
tendr que realizar un doble o
casi triple registro (RAV, RdP y
Registro de Deudores Judiciales
Morosos, de ser el caso), lo que
generar costos administrativos
adicionales. El RdP ser facultativo pero siempre recomendable en los arrendamientos
simples y obligatorios para las
modalidades de alquiler-venta y
arrendamiento financiero.
Otro aspecto muy positivo
que contribuye con la formalizacin del arrendamiento es la
exigencia que los pagos de las rentas, e inclusive
los pagos por conceptos complementarios al
arrendamiento, se deban realizar mediante
el depsito en cuentas bancarias de entidades
financieras. Ello contribuir a un mejor control
de la procedencia de los fondos, facilitando la
labor de la Sunat para fines de recaudacin y,
evidentemente, un mayor acceso al financiamiento de crditos hipotecarios.
Modalidades
Ahora bien, la norma distingue tres modalidades
de arrendamiento:
I. Contrato de arrendamiento destinado
a vivienda: esta modalidad est referida al
contrato de arrendamiento comn, que puede
ser suscrito entre cualquier persona (natural y/o
jurdica). La novedad es que bajo esta modalidad, de no especificarse el plazo de duracin, se
presume que es de un ao desde la legalizacin
notarial del FUA. Este FUA debe ser inscrito en
el RAV obligatoriamente y su inscripcin en el
RdP ser opcional.
II. Contrato de arrendamiento con opcin de compra de inmueble destinado a vivienda: bajo esta modalidad, el arrendador cede
en uso temporal el inmueble al arrendatario,
que al vencimiento del plazo del arrendamiento
tiene la posibilidad de ejercer una opcin de
compra conforme al precio previamente pactado.
Como contraprestacin al uso del inmueble, el
arrendatario deber pagar una renta mensual
que podr incluir conceptos complementarios,
tales como cuotas de mantenimiento, agua,
entre otros. En este caso, el FUAO debe ser obligatoriamente inscrito tanto en el RAV como en
el RdP, registro que caducar al mes de vencido
el contrato, salvo prrroga inscrita. Durante la
vigencia del registro se impedirn posteriores
inscripciones de actos de disposicin o actos que
afecten el derecho de opcin que tiene el arren-

Martes 25 de agosto de 2015

Tutela judicial
en el
arrendamiento
Por ltimo, una
novedad positiva, pero que
habr que ver si
la carga procesal del Poder
Judicial permite
el cumplimiento
de sus plazos, es
la creacin del
proceso nico de
ejecucin de desalojo. Mediante
este proceso,
adems del desalojo se puede
solicitar el pago
de la renta u
otros conceptos,
de ser el caso.
Es importante
notar que el
cumplimiento de
la causa que origin la terminacin del contrato
y el inicio del
proceso (por

ejemplo, cuotas
impagas por dos
meses consecutivos) no deja
sin efecto este
proceso. Lo que
significa que as
el arrendatario
subsane su falta,
ello no impedir
que pueda ser
desalojado de
igual forma. La
intencin de esta
nueva figura
procesal es flexibilizar y agilizar
el desalojo, lo
que garantizar
mejor la posicin
del arrendador
y pondr en una
situacin ms
vulnerable al
arrendatario,
quien deber
estar consciente
de esto.

datario, a quien se le otorga prelacin respecto

de cualquier acto inscribible.
Un aspecto importante por considerar es que
en esta modalidad los pagos de la renta no son
pagos a cuenta para la adquisicin del inmueble,
por lo que si no se ejerce la opcin, no hay dere-

cho a la devolucin del dinero. As,

luego de transcurrido el plazo del
arrendamiento, el arrendatario ejercer la opcin de compra, y es ah
donde pasar al sistema tradicional
del crdito hipotecario, por medio
del cual el banco requerir el abono
de un porcentaje por concepto de
cuota inicial o prima (porcentaje
an no definido y que podr variar
entre 5% y 20%). En caso de financiamientos mediante un crdito
Mivivienda o del Programa Techo
Propio, esta cuota inicial podr ser
cubierta totalmente o parcialmente
por el Bono del Buen Pagador (BBP)
o el Bono Familiar Habitacional
(BFH), previo cumplimiento de los
requisitos correspondientes.
No obstante lo anterior, consideramos que esta modalidad, en
lugar de prorratear la cuota inicial
en las rentas mensuales, como inicialmente se pens, nicamente
est postergando el desembolso
de la cuota inicial por el plazo de
duracin del arrendamiento, lo
cual deber precisarse con mayor detalle en
el reglamento, pues, si la intencin es otorgar
facilidades para acceder a una propiedad como
est diseada esta modalidad, seguiremos en
el escenario donde los arrendatarios que hoy
no cuentan con una cuota inicial por ser un
desembolso fuerte no la tendrn en dos aos
o lo que dure el plazo del arrendamiento. Esto
depender del porcentaje que exijan los bancos
como cuota inicial o prima para el desembolso
del financiamiento.
Un tema adicional es que, en el caso de que
la opcin se ejerza antes de la fecha pactada, el
arrendatario estar obligado a pagar las cuotas
de arrendamiento que faltan por vencer, lo que
no resulta muy coherente en el entendido de que
estas cuotas son del arrendamiento es decir,
por el mero uso del inmueble y no pertenecen
al pago de la cuota inicial.
III. Contrato de arrendamiento-financiero de inmueble destinado a vivienda: en
esta figura es el banco, quien, como propietario
del inmueble, financia el acceso del arrendatario
al uso de una vivienda por un plazo determinado, a cuyo vencimiento el arrendatario tiene la
posibilidad de ejercer una opcin de compra por
un valor pactado. El FUAL debe ser obligatoriamente inscrito tanto en el RAV como en el RdP.
Se ha fijado que en caso el banco solicite
el pago de una prima por leasing al inicio del
contrato, esta podr ser financiada con el BBP
o BFH en caso de Crditos Mivivienda o Techo
Propio, respectivamente. Se tendr que determinar a cunto ascender la prima para afirmar
si estos bonos podrn cubrir dichos porcentajes
total o parcialmente. Sobre esta modalidad,
surgen varias dudas que despejar. Qu pasar con el pago del impuesto de alcabala? Los
bancos se convierten en propietarios y en caso
la compra del inmueble no provenga de una
primera venta de constructor se aplicar el
impuesto alcabala (Pago N1). Luego en caso

suplemento de
anlisis legal

UN ASPECTO QUE
CONTRIBUYE CON LA
FORMALIZACIN DEL
ARRENDAMIENTO ES
LA EXIGENCIA QUE
LOS PAGOS DE LAS
RENTAS, E INCLUSIVE
LOS PAGOS POR
CONCEPTOS
COMPLEMENTARIOS
AL ARRENDAMIENTO,
SE DEBAN REALIZAR
MEDIANTE EL
DEPSITO EN
CUENTAS BANCARIAS
DE ENTIDADES
FINANCIERAS.
se ejerza la opcin el inmueble ser transferido al arrendatario, previo pago del impuesto
alcabala (Pago N 2). Muy probablemente, el
impuesto pagado por el banco (Pago N 1) ser
trasladado al arrendatario dentro de las cuotas
mensuales. En lnea con ello, cmo estar
compuesta la cuota mensual? Suponemos que
(i) valor por el uso del inmueble; (ii) gastos
complementarios (ejemplo: cuotas de mantenimiento, agua, seguros, etctera), (iii) pago
de impuestos, (iv) gastos administrativos por
gestin inmobiliaria, (v) otros. Es posible que
todos estos conceptos impliquen que la renta
mensual en esta modalidad sea considerable.
Consideraciones
Debemos suponer que esta modalidad traer
la reduccin a mediano plazo de las tasas de
inters? Por ser un esquema que otorga a las entidades financieras mayor seguridad y garanta
frente al incumplimiento del pago de las cuotas,
pensaramos que s. Sin embargo, es importante
verificar cmo disearn los bancos este nuevo
producto, pues no podemos olvidar que el negocio de los bancos es el financiamiento y no el
inmobiliario. Es posible que el banco se haga
de una amplia cartera de propiedades, mucho
mayor de que la que manejan hoy, no solo por el
posible incumplimiento de las obligaciones del
arrendatario, sino porque, adems, el arrendatario tiene la facultad de no ejercer la compra. En
este sentido, cmo se regular la participacin
de los bancos en las juntas de propietarios de
los condominios o edificios multifamiliares?
Ntese que el banco, al ser propietario, tambin
es responsable solidario de las obligaciones que
asuma o deje de asumir la junta de propietarios
(ejemplo: laborales, municipales, etctera). Indudablemente, estas interrogantes, as como la
adecuacin de las normas tributarias aplicables
al arrendamiento financiero, debern ser precisadas en el reglamento. Solo as estaremos en
capacidad de determinar si estamos frente a una
alternativa ideal acorde con nuestros intereses.

suplemento de
anlisis legal

ESPECIAL

Martes 25 de agosto
gosto de 2015

TUTELA JUDICIAL AL ARRENDAMIENTO

Nuevo proceso
de desalojo
ROCO
DE LA PUENTE
LEN
Abogada. Miembro del Estudio
Benites, Forno & Ugaz Abogados.
rbitro del Centro de Arbitraje de
la Cmara de Comerdio de Lima.

or dcadas, la deficiente regulacin

del proceso de desalojo y la falta de
voluntad de nuestros legisladores,
ha creado incentivos perversos para
que ciudadanos de todo nivel socio
econmico ocupen ilegalmente inmuebles arrendados para cualquier fin (vivienda, comercio,
industria, etc).
Frente a ello, recientemente se ha publicado el
Decreto Legislativo N 1177, Decreto Legislativo
que establece el Rgimen para promocin del
arrendamiento para vivienda (en adelante, DL),
que pretende mejorar la regulacin del proceso
de desalojo, en los casos de arrendamientos celebrados con fines de vivienda, y que hayan sido
suscritos de acuerdo a lo dispuesto por el DL. A
continuacin compartir las nuevas reglas del
ahora denominado Proceso nico de ejecucin
de desalojo (Pued).
Trmite procesal
El arrendador afectado deber sustentar su demanda de desalojo en alguna de las siguientes
causales: (i) vencimiento del plazo, (ii) resolucin
por mutuo acuerdo, (iii) resolucin por incumplimiento en el pago de dos meses consecutivos
de renta o ms, (iv) resolucin por incumplimiento en el pago de otras obligaciones econmicas detalladas en el contrato como servicios
de agua, mantenimiento, etctera, por seis meses
consecutivos o ms, y (v) resolucin por darle al
inmueble un uso distinto al de vivienda. En estos
ltimos tres casos, la resolucin opera de pleno
derecho (artculo 1430 del Cdigo Civil) y debe
ser comunicada notarialmente.
A diferencia de lo establecido en el proceso
de desalojo regulado por el Cdigo Procesal Civil
(aplicable a todos los supuestos en los que no se
aplique el Pued), a cualquiera de estas causales se
le podr acumular el pedido de pago de renta o
de otras obligaciones establecidas en el contrato.
El Pued se tramitar ante el juez de paz letrado
o ante el juez que haga sus veces, del lugar donde

se ubique el inmueble arrendado. La segunda

instancia ser el juez especializado en lo civil que
corresponda, quien resolver de manera definitiva. En este proceso no cabe el recurso de casacin.
Una vez notificada la demanda, se contar con
un plazo de cinco das hbiles para contestarla,
deducir las excepciones y defensas previas.
Se ha impuesto una restriccin en el ofrecimiento de medios de prueba: no caben los medios probatorios que requieran actuacin. En
concordancia con ello, a diferencia del proceso de
desalojo regulado por el Cdigo Procesal Civil, en
este proceso no se llevar a cabo audiencia alguna.
El juzgador tendr tres das hbiles, desde vencido
el plazo para contestar, para sentenciar. A fin de
garantizar el cumplimiento de los plazos por parte
de los jueces, se ha regulado de manera expresa su responsabilidad administrativa, la cual se
configurar incluso si se pretenden justificar con la
excesiva carga procesal (problema real de nuestro
Poder Judicial debido a la falta de recursos).
De ampararse la demanda, el juez ordenar
en la sentencia el cumplimiento de la obligacin
demandada y dispondr el descerraje del inmueble. Este es un cambio clave en este nuevo
proceso, pues ya no se tendr que esperar a que la
sentencia adquiera la calidad de cosa juzgada para
ejecutarla. En ese mismo sentido, la apelacin de
la sentencia ser concedida sin efecto suspensivo.
Sin duda, este cambio garantiza un proceso
ms rpido y efectivo. Tan es as que, se obliga al
juzgador a oficiar a la Polica Nacional del Per
para que, tres das hbiles desde la notificacin
de la sentencia, preste asistencia en el desalojo,
bajo responsabilidad de remitir al Ministerio
Pblico copias certificadas de los actuados que
correspondan a fin de que se formalice denuncia
por desobediencia a la autoridad.
Situaciones especiales
Considero que es difcil que con causales de
desalojo tan claras y fciles de probar o de desvirtuar salvo la causal de resolucin del contrato
por usar el inmueble para un fin distinto al de
vivienda que al no poderse acreditar con inspecciones, declaraciones de parte o testimoniales,
etctera, ser un poco ms complicado, sea algo
comn que se afecte el derecho del arrendatario
con la emisin de una resolucin arbitraria e
ilegal. Ahora bien, si se presenta dicha situacin,
el demandado siempre tendr la posibilidad de
recurrir a dicha decisin arbitraria en una segunda instancia bastante rpida, en la que el juez
resolver sin realizar vista de la causa alguna o,

Reducir costos de transaccin

En conclusin, este nuevo
Pued es un excelente
avance para lograr una
tutela judicial cada vez ms
efectiva, lo que generar
beneficios para los arren-

dadores y arrendatarios
al reducir sus costos de
transaccin. Por ltimo,
espero que esta experiencia incentive a nuestros
legisladores a crear reglas

incluso, se deber de explorar la posibilidad de

cuestionar la misma en un proceso de amparo
(analizando si no estamos ante un supuesto de
improcedencia, teniendo en cuenta los ltimos
precedentes del Tribunal Constitucional).
El DL no regula un plazo determinado para
ejecutar su sentencia, por lo que ser el juez quien
discrecionalmente establecer la forma y plazo
del desalojo. Esta falta de regulacin genera una
incertidumbre para las partes. Sin embargo, lo
cierto es que el juez al momento de fijar dicho
plazo, deber tener presente que su decisin
debe ejecutarse en un plazo razonable, a fin de
no afectar el derecho a la tutela judicial efectiva
del justiciable. El espritu de este proceso demostrado con el recorte de los plazos a travs de
la eliminacin de la audiencia, la disposicin de
descerraje en la sentencia, el concesorio del recurso
de apelacin sin efecto suspensivo, etctera deber de ser respetado y valorado por el juzgador.
Por otro lado, una innovacin del Pued es la

similares para los arrendamientos de inmuebles

con fines distintos al de
vivienda y, por qu no, a los
supuestos de desalojo por
ocupacin precaria.

publicacin de la sentencia en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda

(RAV), administrado por el Fondo Mivivienda
S.A. El juez tendr tres das hbiles para notificar
al RAV con la sentencia. De esta forma, tanto las
instituciones financieras y personas interesadas
en dar crditos u otorgar arrendamientos, podrn verificar el buen o mal comportamiento
del arrendatario. Este es sin duda un incentivo
para cumplir con los contratos.
Otro incentivo creado por el Pued es el relacionado con el cumplimiento por parte del
arrendatario de su obligacin de devolver el bien.
El DL dispone que si el arrendatario impide o
se resiste a cumplir la orden de desalojo, el juez
comunicar de tal hecho al fiscal para que inicie
las acciones legales que correspondan. Es decir, los
costos del incumplimiento son cada vez mayores,
lo que ocasiona que los arrendatarios piensen
muy bien antes de incurrir en un supuesto de
incumplimiento.