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Corretaje inmobiliario (Per)
Fernando Jess Torres Manrique - fhernandotorres@hotmail.com
. Fuentes del !erecho
". #eneralidades
$. %aturale&a jur'dica del Corretaje. Clases de Corretaje. Ju&(ados ) *alas Com+etentes
,. -ntecedentes. Corretaje en .(i+to/ 0oma/ Chile/ Panam1 ) Colombia
2. .l contrato de corretaje es un contrato at'+ico
3. !efinici4n del contrato de corretaje inmobiliario. Funci4n .con4mica
5. -(ente Mediador de Comercio - -(ente de *e(uros - Corredores
6. 7ne8istencia de un 0e(istro +re9io o 0e(istro -dministrati9o
:. Forma de Tributar
;. Mediaci4n
. <rea de conocimiento
". Contrato de Corretaje ) !erecho codificado - Contrato de corretaje en el !erecho
+blico ) en el !erecho +ri9ado
$. !erecho com+arado
,. .studio de T'tulos - =ien materia del contrato - .l titular re(istral
2. .l a+oderado o mandatario
3. .l t'tulo archi9ado
5. #ra91menes ) car(as
6. .l contrato ) la .scritura Pblica - Pactos contractuales - Medios de Pa(o
:. >a .scritura Pblica
";. >os traslados notariales
". >a inscri+ci4n. .l t'tulo
"". Calificaci4n 0e(istral
"$. *ubsanaci4n. 0ecurso de -+elaci4n - 7m+u(naci4n de -cto o 0esoluci4n
-dministrati9a
",. >os +lenos re(istrales
"2. *e(uridad Jur'dica
"3. Fuentes de 7nformaci4n
"5. Conclusiones
"6. *u(erencias
. F?.%T.* !.> !.0.C@A
El Cdigo Civil Peruano de 1984 no establece cuales son las fuentes del derecho, a diferencia del Cdigo
Civil Espaol de 1889 !ue si lo establece.
El art"culo # del Cdigo de Comercio Peruano de 19$# establece !ue los actos de comercio, sean o no
comerciantes los !ue los e%ecuten, & est'n o no especificados en dicho Cdigo, se regir(n por las
disposiciones contenidas en el) en su defecto, por los usos del comercio observados generalmente en
cada pla*a) & a falta de ambas reglas, por las del derecho com+n.
,a norma --- del ."tulo Preliminar del Cdigo .ributario Peruano /0.1. 1234994E5 de 1999 !ue es el .e6to
7nico 8rdenado del 0.,eg. 819 de 1999: establece !ue son fuentes del derecho tributario; a: ,as
disposiciones constitucionales, b: ,os tratados internacionales aprobados por el Congreso & ratificados
por el Presidente de la <ep+blica, c: ,as le&es tributarias & las normas de rango e!uivalente, d: ,as le&es
org(nicas o especiales !ue norman la creacin de tributos regionales o municipales, e: ,os decretos
supremos & las normas reglamentarias, f: ,a %urisprudencia, g: ,as resoluciones de car(cter general
emitidas por la =dministracin .ributaria & h: la doctrina %ur"dica.
En la parte final de este art"culo se precisa !ue son normas de rango e!uivalente a la le&, a!uellas por las
!ue conforme a la Constitucin se puede crear, modificar, suspender o suprimir tributos & conceder
beneficios tributarios. .oda referencia a la le& se entender( referida tambi'n a las normas de rango
e!uivalente.
<ene 0=>-0 precisa !ue las 5uentes del 0erecho en los Estados !ue pertenecen a la familia romano
germ(nica son la le&, la costumbre, la %urisprudencia, la doctrina & los principios generales
1
. = estas
fuentes algunos autores denominan fuentes formales del derecho. 0e%ando constancia !ue el Estado
Peruano & el Estado Espaol pertenecen a la familia %ur"dica romano germ(nica.
El contrato de correta%e en el Estado Peruano & en el Estado Espaol no ha sido regulado por la le&.
Por lo cual debemos recurrir a otras fuentes del derecho como la costumbre, la %urisprudencia & la
realidad social, en tal sentido corresponde estudiar las mismas en lo referido al correta%e inmobiliario.
El derecho no puede de%ar de lado la realidad social, por !ue el derecho vivo se aprecia en la misma, la
cual es de mucha importancia para el derecho. En la %urisprudencia tambi'n se aprecia el derecho vivo.
Por lo cual debemos precisar !ue las fuentes formales del derecho a veces no regulan determinada figura
%ur"dica, pero esta se celebra en la pr(ctica, por lo cual podemos afirmar !ue el derecho positivo no puede
regular toda la realidad social, sino slo regula parte de la misma, &a !ue regular todos los supuestos de
a!uella social es mu& comple%o.
E6isten diversas clasificaciones de las familias %ur"dicas, entre las cuales destaca la clasificacin
efectuada por <en' 0=>-0, por la cual se clasifica a los sistemas %ur"dicos en cuatro familias %ur"dicas
!ue son las siguientes; 1: familia %ur"dica romano germ(nica, #: familia %ur"dica del common law. 2: familia
%ur"dica de los derechos socialistas, & 4: familia %ur"dica de los sistemas filosficos & religiosos
#
.
,ucio PE?8<=<8 & =ngelo <-@E,,= precisan !ue en sentido lato, los sistemas %ur"dicos del common
law tienen su origen en el legal s&stem !ue se formul en -nglaterra & !ue se e6tendi a los
ordenamientos !ue evolucionaron a partir de la base inglesa, como sucedi en el caso de los Estados
7nidos de =m'rica
2
.
,os sistemas del civil law encuentran, en cambio, en la tradicin del derecho romano
4
las ra"ces de su
misma estructura. .ienen su principal (rea de difusin en los Estados democr(tico4liberales de la Europa
continental & en los !ue derivan de ellos /por e%emplo, en los 1udam'rica:
3
.
Pueden citarse numerosos e%emplos comunes !ue e%emplifican las importantes diferencias !ue se dan
entre los dos tipos de sistemas
9
.
@ormalmente se seala !ue los derechos de origen romanista se basan en la codificacin de la reglas; la
le& desarrolla un papel determinante en el ordenamiento %ur"dico. Por el contrario, los sistemas del
common law se basan esencialmente en el 0erecho %urisprudencial. ,a le&, !ue no es desconocida, no
ocupa, sin embargo, una posicin privilegiada en su sistema de fuentes. Aientras !ue un fundamento
propio & autnomo lo tiene el 0erecho de origen %urisprudencial
B
.
,uego, tambi'n resulta profunda la diferencia en lo !ue se refiere a la organi*acin de los tribunales & el
proceso. Como muestra, basta notar !ue el %ue* romanista es un funcionario !ue accede a la carrera
%udicial por concurso p+blico) en cambio, la seleccin del %ue* del common law transcurre por cauces mu&
distintos &, dado el caso, incluso se puede presentar su nombramiento pol"tico
8
.
Auchos %uristas consideran !ue la le& no es fuente del derecho en los Estados !ue forman parte de la
familia %ur"dica del common law, lo cual no correcto, por !ue en dichos Estados la legislacin es fuente del
1
0=>-0, <ene. ,os ?randes 1istemas Cur"dicos Contempor(neos. Pag. D>-.
2
-bid. Pags. 14 a la 18.
3
PE?8<=<8, ,ucio & <-@E,,=, =ngelo. ,as 5uentes en el 0erecho Comparado. Pag. 9$.
4
Precisa =le%andro ?7EAF@ G<-.8 !ue es preciso sealar !ue en buena parte del common law ha&
m(s derecho romano del !ue suele decirse & creerse, por !ue tampoco -nglaterra escap al general
proceso europeo de recepcin de a!uel derecho /?7EAF@ G<-.8, =le%andro. ,a historia del derecho
europeo & americano como historia del 0erecho <omano. En <evista del Aag"ster en 0erecho Civil de
la Pontificia 7niversidad Catlica del Per+. >olumen -. 199B. Pag. 2$:.
5
PE?8<=<8 & <-@E,,=. 8b cit.
6
-bid.
7
-bid
8
-bid.
2
derecho, en tal sentido Philip C=AE1 precisa !ue en el derecho ingl's la legislacin es una fuente
principal del derecho
9
.
El derecho de los Estados 7nidos de @orteam'rica tiene varias fuentes entre las cuales destaca los
restatements !ue son una fuente positiva & concreta del derecho estadounidense
1$
. ,os cuales no e6isten
en otro sistema %ur"dico. ,os Estados 7nidos ha evolucionado con los restatements
11
. ,os restatements
no son legislacin por!ue no los promulga un Poder ,egislativo propiamente conocido & elegido por el
pueblo, ni estatal ni federal
1#
. ,os redactan comit's de especialistas en cada materia, & los debaten &
aprueban en un foro de alrededor de !uinientos %uristas de 'lite
12
. Huien !uiera estudiar el 0erecho
estadounidense de esta materia, u otra materia declarada en la misma forma, debe empe*ar con un
<estatement
14
.
". #.%.0->7!-!.*
,a realidad normalmente rebasa el derecho positivo de los Estados !ue pertenecen a la familia romano
germ(nica. Es decir, el derecho positivo normalmente se !ueda corto frente a la realidad social. Por
e%emplo, en materia de contratos el derecho positivo & en especial el Cdigo Civil Peruano de 1984 no
regula todos los contratos e6istentes en el derecho peruano.
Con los abrogados Cdigos Civiles Peruanos de 183# & de 1929 ocurr"a lo mismo, es decir, en materia de
contratos, dichos Cdigos Civiles no regulaban todos los contratos e6istentes en el derecho peruano.
=lgunos profesionales consideran !ue el Cdigo Civil regula espec"ficamente todos los contratos de
derecho privado, lo cual es incorrecto, &a !ue si bien el Cdigo mencionado forma parte del derecho
privado, 'ste como norma principal de derecho privado, regula slo una parte del mismo.
El te6to original del Cdigo de Comercio Peruano de 19$# regulaba varios contratos mercantiles o
comerciales, tales como el contrato de compra venta, permuta, mutuo, depsito, & fian*a de naturale*a
mercantil, el contrato de seguro & el contrato de transporte terrestre /contrato este +ltimo del cual no
hemos tenido acceso a traba%os de investigacin, pero el mismo es de aplicacin constante & tiene mucha
importancia dentro del derecho comercial, contractual, empresarial & dentro del derecho privado:, entre
otros. Pero el art"culo #11# del Cdigo Civil Peruano de 1984 estableci !ue los contratos de
compraventa, permuta, mutuo, depsito & fian*a de naturale*a mercantil, se rigen por las disposiciones
del Cdigo Civil & establece !ue !uedan derogados los art"culos #9B a 214, 2#$ a 241 & 42$ a 422 del
Cdigo de Comercio.
El art"culo 1232 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece !ue todos los contratos de derecho privado,
inclusive los innominados, !uedan sometidos a las reglas generales contenidas la seccin primera
titulada Contrato en ?eneral del ,ibro 5uentes de las 8bligaciones del Cdigo Civil , salvo en cuanto
resulten incompatibles con las reglas particulares de cada contrato.
Por lo cual podemos afirmar !ue con el Cdigo Civil Peruano de 1984 se ha continuado con el proceso de
descodificacin del Cdigo de Comercio Peruano de 19$#, iniciado por le&es especiales como la le& de
!uiebras /materia !ue luego fue regulada por otras le&es & !ue en la actualidad se encuentra regulada
por la le& general del sistema concursal:, la le& de t"tulos valores & tambi'n por la le& de sociedades
mercantiles /materia !ue en la actualidad es regulada por la le& general de sociedades le& !ue tambi'n
regula las sociedades civiles, materia !ue no era regulada por la le& de sociedades mercantiles:.
Es decir, el Cdigo de Comercio Peruano de 19$# & el Cdigo Civil Peruano de 1984 regulan los
principales contratos de derecho privado, sin embargo, otras normas de derecho privado !ue pertenecen
al derecho comercial tambi'n regulan contratos como la le& de bancos.
9
C=AE1, Philip. -ntroduccin al 0erecho -ngl's. Pag. 9.
10
GECI 57<@-1J, 0ale. 5uentes del 0erecho en los Estados 7nidos; la muerte del 0erecho Consuetudinario, las
5uentes escritas en la edad del 0erecho Positivo, & el papel & efecto de los <estatements of the law. En; <evista
-us et >eritas. =o >--. @+mero 12. Pag. 14B.
11
-bid.
12
-bid.
13
-bid.
14
-bid.
3
En todos los Estados ocurre esto, es decir, normalmente en todos los Estados el derecho positivo & en
especial el Cdigo Civil se !ueda corto frente a la realidad social. Por e%emplo en Espaa, el derecho
positivo & en especial el Cdigo Civil no regula todos los contratos.
.odo abogado no puede de%ar de lado la pr(ctica, en tal sentido en la parte pr(ctica del derecho e6isten
contratos !ue todo abogado debe conocer.
Es en este sentido !ue surge la imperiosa necesidad de estudiar el contrato de correta%e, el cual en
nuestro medio normalmente se celebra por documento privado con firmas legali*adas por @otario
P+blico.
Es decir, el contrato de correta%e normalmente no se inscribe en el registro & no se otorga por escritura
p+blica.
Podemos investigar distintos temas %ur"dicos, pero no debemos de%ar de lado la realidad social, por una
investigacin e6clusivamente terica, no tomando en cuenta lo !ue ocurre en la realidad.
=l investigar debemos preferir en investigar las figuras %ur"dicas nuevas o !ue no se encuentren reguladas
en el derecho positivo, esto en lo !ue respecta los estados !ue pertenecen a la familia romano
germ(nica.
Por e%emplo, en los traba%os de derecho civil peruano codificado, no podemos de%ar de lado el pro&ecto de
la le& de enmiendas del Cdigo Civil Peruano de 1984.
$. %-T?0->.B- J?0C!7C- !.> CA00.T-J.
En el derecho se estudia en algunos supuestos la naturale*a %ur"dica de la institucin %ur"dica estudiada.
Por e%emplo cuando se estudia la compra venta en algunos supuestos se estudia la naturale*a %ur"dica de
la misma, otro e%emplo es cuando se estudia la naturale*a %ur"dica del leasing o del fideicomiso en
algunos supuestos se estudia la naturale*a %ur"dica de los mismos.
,as instituciones %ur"dicas tienen naturale*a %ur"dica, en tal sentido cuando se investiga es necesario
determinar la misma a fin de !ue los estudios sean mas e6actos & mas profundos.
Por e%emplo la posesin & la propiedad tienen la naturale*a %ur"dica la de ser derechos reales & son
derechos reales principales, por !ue se crean derechos sobre los bienes. Por lo cual la norma aplicable
es el Cdigo Civil Peruano de 1984 cuando estudiamos el derecho civil peruano. 8 el Cdigo Civil
Espaol de 1889 cuando estudiamos el derecho civil espaol.
8tro e%emplo es el caso de la letra de cambio cu&a naturale*a %ur"dica es la de ser un t"tulo valor. Por lo
cual la norma aplicable es el la le& de t"tulos valores peruana cuando estudiamos el derecho cambiario o
cartular peruano.
En tal sentido cuando estudiamos el correta%e conviene para nuestros propsitos determinar cual es su
naturale*a %ur"dica.
El correta%e tiene la naturale*a %ur"dica la de ser un contrato, & como contrato es un contrato at"pico en el
derecho peruano & en el derecho espaol por !ue no se encuentra regulado por el derecho positivo de
dichos estados.
Por lo cual debemos precisar !ue al correta%e inmobiliario se le aplican las normas generales sobre
contratos contenidas en el Cdigo Civil.
El art"culo 1232 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece !ue todos los contratos de derecho privado,
inclusive los innominados, !uedan sometidos a las reglas generales contenidas en la seccin primera del
libro titulado fuentes de las obligaciones del Cdigo en mencin, salvo en cuanto resulten incompatibles
con las reglas particulares de cada contrato.
,. C>-*.* !. CA00.T-J.
@o e6iste un solo tipo o clase de correta%e, sino !ue e6isten varias clases como son; el correta%e
inmobiliario, el correta%e de seguros, correta%e vehicular & el correta%e de valores.
,as cuatro clases o tipos de contratos se estudian en el derecho contractual, pero espec"ficamente el
correta%e inmobiliario & vehicular en el derecho comercial, el correta%e de seguros en el derecho de
seguros & el correta%e de valores en el derecho burs(til.
0e estos cuatro tipos o clases de correta%e en el presente traba%o slo es materia de estudio el correta%e
inmobiliario, del cual desarrollamos los aspectos mas importantes, sin embargo, muchos de los
comentarios tambi'n son de aplicacin a otros tipos o clases de correta%e.
4
2. J?B#-!A* D *->-* CAMP.T.%T.*.
,os distintos problemas !ue e6isten entre las partes pueden ser ventilados por el Poder Cudicial a trav's
de sus rganos %urisdiccionales, como son los %u*gados de pa* letrados, %u*gados civiles, %u*gados
penales, %u*gados de familia, %u*gados de pa* letrado, salas superiores & salas supremas. ,os Cu*gados
de pa* no letrados tambi'n es necesario tenerlos en cuenta por!ue brindan el servicio de %usticia.
En tal sentido cada rgano %urisdiccional tiene su competencia establecida en algunos casos por la ,e&
8rg(nica del Poder Cudicial, pero otras oportunidades la norma !ue establece la competencia es una
resolucin especial.
En tal sentido en el presente traba%o corresponde determinar cuales son los rganos %urisdiccionales
competentes.
En la negociacin, celebracin & e%ecucin del correta%e inmobiliario pueden e6istir problemas los cuales
pueden en algunos supuestos ser ventilados en el Poder Cudicial.
Por lo cual es necesario determinar cual ser"an los %u*gados & salas competentes.
Cuando se estafa en el correta%e los %u*gados competentes para procesar a !uien cometi dicho delito
son los %u*gados penales & las salas penales, conocidas antes 'stas +ltimas como .ribunales
Correccionales.
Pero cuando el problema es un otorgamiento de documento !ue contenga contrato de correta%e, o una
indemni*acin a consecuencia de la e%ecucin del contrato o una negociacin de mala fe & e6iste
responsabilidad en las tratativas, tratos previos o tratos preliminares, o el problema es el no pago de lo
pactado en contrato de correta%e, los %u*gados competentes son los %u*gados civiles.
1in embargo, con la creacin de los %u*gados & salas especiali*ados en lo civil con la subespecialidad
comercial, estos ser"an los rganos %urisdiccionales competentes &a !ue el correta%e inmobiliario es un
contrato !ue forma parte del derecho comercial. El literal e del numeral 1 del art"culo primero de la
<esolucin =dministrativa @K $$94#$$441P4C1 e6pedida por el Presidente de la Corte 1uprema de la
<ep+blica establece !ue los %u*gados de la subespecialidad Comercial conocen de las pretensiones
derivadas de los contratos de correta%e.
=dem(s el literal a del numeral # del art"culo primero de la misma norma citada establece !ue las 1alas
1uperiores de la subespecialidad Comercial conocen en grado de apelacin, entre otros asuntos de los
procesos resueltos por los Cu*gados de la 1ubespecialidad Comercial. =s" como las !ue%as de derecho
por denegatoria del recurso de apelacin.
En cuanto al recurso de casacin la 1alas competentes de la Corte 1uprema de Custicia de la <ep+blica
para conocer en materia !ue es de competencia de los %u*gados & salas con la subespecialidad de
Comercial son las 1alas Civiles.
3. .> CA00.T-J. 7%MA=7>7-07A .* ?% E-C7A >.#->
,a le& regula los supuestos %ur"dicos, pero la misma no puede regular todos los supuestos, en tal sentido
e6isten algunos supuestos o figuras %ur"dicas !ue no se encuentran regulados por la le&. = estos
supuestos no regulados por la le& se denomina vac"os legales.
Puede ocurrir !ue el vac"o legal si se encuentre regulado por la %urisprudencia o por la doctrina, en tal
supuesto corresponde tener en cuenta las mismas cuando son fuente del derecho para aplicarlas al
supuesto o institucin %ur"dica determinada.
,os vac"os legales no son los mismos en todos los Estados. En tal sentido en un Estado puede ser un
contrato un vac"o legal, pero no en otro Estado.
,os vac"os legales no son iguales !ue los vac"os del derecho. 1in embargo son confundidos por algunos,
por lo cual corresponde distinguirlos. ,os vac"os legales son !ue no se encuentran regulados & previstos
por la le&, mientras !ue los vac"os %ur"dicos son cuando en todas las fuentes del derecho no se
encuentran previstos determinados supuestos o instituciones %ur"dicas. Es decir, un vac"o legal en
algunos supuestos tambi'n es un vac"o %ur"dico, pero no siempre un vac"o legal es un vac"o %ur"dico. ,os
vac"os %ur"dicos son siempre vac"os legales.
El correta%e inmobiliario no se encuentra regulado en el derecho positivo peruano & en el derecho positivo
espaol, en tal sentido constitu&e en la le& de ambos Estados vac"os legales.
5
En algunos supuestos los vac"os legales de un Estado son regulados por la le& de otro Estado o por la
%urisprudencia de otro Estado. Por e%emplo el correta%e inmobiliario se encuentre regulado por la
%urisprudencia espaola. En tal caso corresponde aplicar la misma en el Estado Peruano.
5. -%T.C.!.%T.*
Cuando se investiga sobre un tema, materia o tpico es necesario tener en cuenta los antecedentes
e6istentes, en tal sentido a continuacin haremos referencia al principal antecedente.
En el derecho espaol encontramos el principal antecedente !ue es el libro de 0aniel <odr"gue* <ui* de
>illa a trav's de su libro El Contrato de Correta%e -nmobiliario; ,os =gentes de la Propiedad -nmobiliaria.
Es decir, &a e6iste un gran traba%o sobre este contrato at"pico, en el cual se desarrolla los principales
aspectos del contrato en mencin como son los siguientes; aspectos generales, delimitacin & caracteres,
el correta%e inmobiliario frente a otros contratos afines, elementos del correta%e inmobiliario, efectos &
e6tincin del correta%e inmobiliario.
En la doctrina peruana no debemos de%ar de lado el traba%o !ue aparece publicado en el libro Contratos
Aodernos Empresariales .omo -- cu&o autor es 1&dne& =le6 Gravo Aelgar.
En tal sentido podemos afirmar !ue el contrato materia de estudio ha sido estudiado por la doctrina
peruana & tambi'n por la doctrina e6tran%era. Por lo cual cual!uier estudio sobre el correta%e sin tomar en
cuenta estos antecedentes implicar"a un estudio poco serio, lo cual debe desecharse sobre todo a nivel
de estudios de post grado, tales como maestr"as o doctorados, o post grados en materias espec"ficas.
6. CA00.T-J. .% .#7PTA/ 0AM-/ C@7>./ P-%-M< D CA>AM=7-.
Cuando se reali*an investigaciones %ur"dicas se pueden ver enri!uecidas estas investigaciones si
reali*amos estudios de derecho romano & tambi'n si comparamos el derecho vigente con el derecho
romano.
1in embargo, es necesario de%ar claramente establecido !ue para algunos autores el derecho romano es
derecho no vigente o derecho muerto, pero para otros autores el derecho romano todav"a es derecho
vigente o derecho vivo !ue puede estudiarse al revisar el derecho vigente de algunos estados tales como
el derecho peruano, espaol, argentino, chileno, boliviano, ecuatoriano, italiano, franc's, entre otros, por
lo cual implica una visin parciali*ada afirmar a ra%a tabla !ue el derecho romano es un derecho muerto
!ue slo sirve estudiarlo como antecedente, es decir, implica una afirmacin fuera de lugar !ue el
derecho romano slo debe estudiarse como antecedente.
Para tener una idea bastante clara del derecho romano es conveniente el estudio del traba%o titulado la
clasificacin de los bienes en el derecho positivo peruano !ue tiene como autor al mismo autor del
presente traba%o de investigacin, el cual apareci publicado en la <evista Cur"dica del Per+ tomo 38
p(gina 1#B correspondiente al mes de septiembre de este ao #$$4.
Aotivo por el cual estudiaremos de manera especial los antecedentes del correta%e en el 0erecho
<omano & en Egipto.
El origen del correta%e es mu& antiguo) se remonta al antiguo Egipto, donde los corredores formaban una
casta particular
13
.
En <oma tuvieron amplio desenvolvimiento especialmente en relaciones familiares, llam(ndoles;
pro6eneta, mediator, interpres, internuncius, curritor, de donde tienen la ra"* la e6presin francesa
LcoutiereM & la hispana LcorredorM
19
.
15
5,8<E1 P8,8, Pedro. 0iccionario de .'rminos Cur"dicos. >olumen -. Pag. 919.
16
-bid.
6
El antecedente legislativo m(s remoto del correta%e lo hallamos en la <ep+blica de Chile. ,ugar donde a
trav's de Cdigo de Comercio de 1893 se legisl al respecto, posteriormente esta posicin fue copiada
1B
por la <ep+blica de Panam(, m(s tarde lo efectu Colombia en el ao de 188B
18
.
:. .> CA%T0-TA !. CA00.T-J. .* ?% CA%T0-TA -TCP7CA
E6isten diversas clasificaciones de los contratos, una de las cuales clasifica a los contratos en contratos
t"picos & contratos at"picos.
1on contratos t"picos los !ue se encuentran regulados en el derecho positivo de un Estado.
En sentido contrario son contratos at"picos los !ue no se encuentran regulados en el derecho positivo de
un Estado.
17
En base a nuestra e6periencia e investigaciones sobre derecho comparado podemos afirmar !ue en el mismo
no cabe o corresponde utili*ar la palabra copiado o copiar de un derecho a otro, sino en su lugar corresponde
utili*ar la palabra o mas e6actamente el t'rmino %ur"dico recepcionar, por lo cual el derecho panameo &
colombiano habr"a recepcionado el derecho chileno en este contrato, igual ha ocurrido en otras materias, por
e%emplo dentro del derecho privado, en el derecho comercial peruano el estado peruano recepcion el cdigo de
comercio espaol para la aprobacin del primer cdigo de comercio peruano. En tal sentido repetimos !ue no
son copias sino recepciones, es como decir acordaron en lugar de celebraron dentro del derecho contractual el
cual se ubica en el derecho privado, p+blico & social. 1e ubica dentro del derecho privado por !ue abarca a civil
& comercial. 1e ubica en p+blico por!ue abarca a constitucional, administrativo, tributario, aduanero & procesal &
se ubica en social por!ue abarca a laboral, en tal sentido resulta de vital importancia para el abogado actual el
dominio del derecho contractual & el derecho comparado. Es decir, en el derecho no debe utili*arse palabras
como acordaron o copiaron, sino celebraron o recepcionaron respectivamente, es como si un m'dico escribiera
un libro en el cual precise !ue le abrieron el abdomen & le sacaron el ap'ndice, cuando lo !ue corresponde
escribir es !ue lo operaron del ap'ndice. Por lo cual podemos afirmar !ue slo pueden escribir a!uellas
personas !ue alcan*an el dominio del derecho a los cuales se les llama %urisconsultos & no los abogados !ue
reci'n comien*an en su vida profesional, !ue no tienen una suficiente formacin a trav's no slo de maestr"as &
doctorados, sino !ue adem(s se debe haber seguido estudios de especiali*aciones & diplomados. Por lo !ue en
la fuente citada no e6iste seriedad por falta de formacin & de e6periencia profesional, &a !ue el derecho se
aprende e%erciendo el mismo a trav's de cargos como en la magistratura /%ueces o fiscales: & oficinas
registrales, principalmente. N en forma reducida o slo en forma terica a trav's de c(tedras universitarias. Es
decir, no se puede comparar el m'dico !ue a trav's de libros conoce parcialmente una operacin al cora*n,
con un m'dico !ue reali*a en forma frecuente operaciones al cora*n. En tal sentido los conocimientos tericos
son limitados al compararlos con los conocimientos pr(cticos o aplicativos. Entre otras causas por !ue cuando
se utili*a conocimientos tericos no se puede descubrir nada, sino !ue otro u otros lo tienen !ue descubrir para
!ue reci'n el terico lo pueda citar. Es en este orden de ideas !ue pudimos reali*ar distintas investigaciones
tales como calificacin registral de documentos %udiciales o personas %ur"dicas o embargo de inmueble no
inscrito, entre otros, es decir, el conocimiento de la realidad social como fuente del derecho aclara el panorama &
facilita el conocimiento del derecho, sin embargo, pocos abogados conocen !ue la realidad social es una fuente
del derecho. -ncluso en el derecho peruano se llega al absurdo de e!uiparar a un profesor con un Aagistrado, &a
!ue ser"a como comparar una hormiga con un tigre o con un len, &a !ue el profesor universitario no es
sancionado normalmente cuando se e!uivoca, pero cuando un Aagistrado se e!uivoca si es sancionado. Por lo
cual comparar un profesor universitario con un Aagistrado es como comparar un gasfitero con un ingeniero o
con un ar!uitecto. En tal sentido es normal !ue un Aagistrado perciba un sueldo ma&or !ue un profesor
universitario, incluso no puede compararse el poder de decisin de los profesores universitarios con el poder de
decisin de un <egistrador P+blico o con el poder de decisin de un Aagistrado !ue puede ser un Cue* o un
5iscal. -ncluso un Cue* de Pa* no ,etrado tiene el poder de ordenarle a un rector, pero un rector no puede
ordenarle a un Cue* de Pa* no ,etrado. Por lo !ue resulta poco serio escribir sin tener un dominio del tema, ni
tener la e6periencia necesaria, & slo para hacer curr"culo & ganar concursos, u obtener c(tedras al ser
admirados por abogados sin e6periencia, !ue idolatran falsos 0ioses, &a !ue un abogado sin e6periencia
/normalmente un decano !ue slo ha sido profesor universitario & no cuenta con muchas
publicaciones: no puede evaluar, ni merituar a un abogado !ue persuade, engaa & sorprende a sus
seguidores, con libros !ue al redactarlos no se ha tenido la seriedad suficiente. N en todo caso
repetimos para los abogados sin dominio del derecho comparado !ue las instituciones no se copian
sino se recepcionan, creo !ue si se consigue con el presente art"culo !ue el lector lo asimile este
conocimiento se ha contribuido con el derecho.
18
G<=>8 AE,?=<, 1&dne& =le6. Contratos Aodernos Empresariales. .omo --. Pag. 2##.
7
Por lo cual al no estar regulado el contrato de correta%e en el derecho positivo peruano & espaol, debe
ser considerado como un contrato at"pico en el derecho de ambos Estados.
;. !.F7%7C7F% !. CA%T0-TA !. CA00.T-J. 7%MA=7>7-07A
Cuando se investiga un tema, materia o tpico es conveniente !ue defina la figura %ur"dica investigada
para tener una visin mas e6acta & mas precisa, a fin de evitar confundir figuras %ur"dicas, sobre todo
cuando son parecidas.
Por e%emplo el contrato de arrendamiento se parece al contrato de comodato, sin embargo, cada uno de
'stos tiene sus propias caracter"sticas, es diferente, lo cual podemos comprender si definimos dicha
figura %ur"dica contractual.
En tal sentido en el p(rrafo siguiente procedemos a definir el contrato de correta%e inmobiliario conforme a
su aplicacin diaria en el Estado Peruano.
El contrato de correta%e es un contrato !ue no se encuentra regulado e6presamente en el derecho
positivo peruano, por el cual el propietario otorga el derecho a un tercero para !ue este consiga un
comprador, vendedor o un arrendatario o arrendador a cambio de una retribucin, !ue puede ser un
monto fi%o o un porcenta%e o una cuota mensual de los primeros arrendamientos.
El contrato de correta%e es un contrato !ue se celebra normalmente por documento privado con
legali*acin notarial de firmas.
El contrato de correta%e puede ser un contrato por adhesin o con negociacin previa, es decir, en este
contrato no siempre e6isten tratativas, tratos previos o tratos preliminares. Na !ue es probable !ue las
empresas corredoras de inmuebles estable*can documentos pre establecidos, & no admitan negociar las
cl(usulas.
1&dne& =le6 G<=>8 AE,?=< precisa !ue el correta%e es el contrato a trav's del cual una persona
denominada proponente o interesado efect+a un encargo material a otra persona denominada corredor, a
fin !ue se le seale la oportunidad & la persona con !uien puede celebrar el negocio %ur"dico, a cambio de
una compensacin pecuniaria, el cual en la pr(ctica generalmente se traduce en un porcenta%e del valor
de venta del bien
19
.
1&dne& =le6 G<=>8 AE,?=<
#$
precisa !ue el correta%e es el acuerdo entre LcorredorM & LcomitenteM, por
el cual el primero se obliga mediante una retribucin a buscar la persona o cosa necesarias para llegar a
la conclusin del contrato pro&ectado por el segundo
#1
.
Precisa el mismo autor !ue se diferencia de otros contratos; a: de la comisin en 'ste el comisionista
estipula el contrato a su propio nombre, al paso !ue en el correta%e act+a como simple ne6o de
apro6imacin para !ue las partes suscriban el contrato) b: de la locacin de servicios; en este contrato,
en el !ue siguen rdenes del patrn, se remunera el esfuer*o reali*ado sin atender al resultado obtenido.
En el correta%e se paga la comisin por el resultado, para llegar al cual el corredor escoge, seg+n su
criterio, los medios !ue entiende m(s eficaces
##
.
=dem(s precisa !ue en la doctrina se discute si es o no contrato; para unos /.7AE0E-) P=EE-: es
promesa unilateral, preliminar del contrato, !ue slo llega a tal cuando el comitente formali*a el contrato
con el tercero) otros /C=<<=<8: entienden !ue es, solamente una relacin de mediacin) sin per%uicio
de ello se ha entendido /AE11-@E8:, !ue es contrato de correta%e, en el cual, lo trascendente viene a ser
!ue las obligaciones & derechos son impuestos por la le& /5E<<-:) tambi'n se ha dicho !ue es contrato
trilateral, por !ue se conforma con la intervencin del comitente, corredor & tercero. 1in embargo no debe
confundirse el contrato de correta%e con el contrato ortodo6o de comisin mercantil
#2
.
<a+l CJ=@=AO 8<GE precisa sobre el correta%e lo siguiente; ll(mese as" a la actividad !ue reali*a el
corredor o agente de comercio o intermediario mercantil & por la cual percibe una remuneracin
#4
.
19
-bid. Pag. 2#2.
20
G<=>8 AE,?=<, 1&dne& =le6. 0iccionario de 0erecho Comercial. Pags. 128 & 129.
21
-bid.
22
-bid.
23
-bid.
24
CJ=@=AO 8<GE, <a+l. 0iccionario Cur"dico Aoderno. Pag. #91.
8
En la p(gina web http;PPwww.fce.unl.edu.arPderechoprivadoPcontenidos4contratodecorreta%e.htm
encontrada el veintids de octubre del ao #$$4 aparece la siguiente definicin de correta%e; Lha& contrato
de correta%e cuando una parte 4corredor4 se compromete a procurar un interesado para !ue concierte una
operacin con la otra parte 4cliente o comitente4 !uien se obliga a pagar una comisin en caso de !ue la
operacin se realiceM.
. F?%C7F% .CA%FM7C-
.oda institucin cumple una funcin econmica, &a !ue el derecho se relaciona con la econom"a.
Cuando se estudia una institucin %ur"dica es conveniente estudiar la funcin econmica, en tal sentido
seg+n la misma p(gina web citada anteriormente, la funcin econmica del correta%e es la siguiente
LEl corredor es un intermediario entre la oferta & la demanda. Es decir, pone en relacin a dos o m(s
partes para la conclusin de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboracin,
subordinacin o representacin.
Es decir !ue el corredor presta un servicio.
7n e%emplo de esta actividad es el llamado correta%e inmobiliario. Huien est( interesado en vender un
inmueble puede procurar por s" mismo conectarse con un comprador) pero es frecuente !ue recurra a los
servicios de un corredor. Oste tratar( de conectarlo con un comprador. 1i, en definitiva, ese contrato de
compraventa tiene lugar, el vendedor deber( pagar al corredor una comisin por el servicio prestado.
Esta comisin generalmente se establece como un porcenta%e del precio de venta.
Puede ocurrir !ue el comprador tambi'n ha&a re!uerido los servicios del corredor /es decir, su intencin
de comprar una casa lo condu%o a una inmobiliaria:. En este caso, el corredor ha contratado con ambos;
!uien pretend"a vender & !uien pretend"a comprar. 1on dos contratos, & de cada uno de ellos percibir(
comisinM.
". -#.%T. M.!7-!A0 !. CAM.0C7A
Pedro 5,8<E1 P8,8 precisa !ue el Cdigo de Comercio del Per+, denominaba as" a los rematadores o
martilleros p+blicos, agentes de cambio & bolsa, corredores de comercio & corredores int'rpretes de
bu!ues
#3
. =l crearse la Comisin @acional 1upervisora de Empresas & >alores cu&os antecedentes
legales datan de las le&es @os. 1B$#$ & 182$# & !ue innovan la legislacin burs(til, !uedaron derogadas
todas las disposiciones del Cdigo sobre agentes mediadores de comercio
#9
.
En la pr(ctica por imperativo legal, 'stos han !uedado reducidos a slo los Lagentes colegiados de bolsaM
& Lmartilleros p+blicosM
#B
. <especto de los otros agentes o corredores, en nuestra opinin, resultan
aplicables las normas del Cdigo de Comercio sobre mandato & comisin mercantil &, supletoriamente,
las del Cdigo Civil, e6cepto en a!uellas materias reguladas e6presamente, como es el caso de los
Lrepresentantes de firmas e6tran%erasM
#8
. Jabi'ndose promulgado el nuevo Cdigo Civil, consideramos
!ue esta opinin sigue vigente, de conformidad con lo establecido en los art"culos 1232 & #11#
#9
.
$. -#.%T. !. *.#?0A*
Precisa Pedro 5,8<E1 P8,8
2$
!ue el agente de seguros opera como intermediario entre las compa"as
de seguros & los asegurados, percibiendo una comisin. Por la especiali*acin de su labor tambi'n se
llama Lcorredores de segurosM o LbroQersM, en el uso comercial, pudiendo ser personas naturales o
%ur"dicas. 1us servicios inclu&en el asesoramiento en seguros para sus clientes. En el Per+ se les ha
denominado legalmente Lproductores de segurosM defini'ndolos el 0ecreto ,e& @o. 1B833 como Ltodas
a!uellas personas naturales o %ur"dicas !ue act+en como intermediarios remunerados en la contratacin
de segurosM. Est(n impedidos de e%ercer su actividad si no est(n previamente inscritos en el <egistro
8ficial !ue funciona en la 1uperintendencia de Ganca & 1eguros.
25
-bid. Pag. 1B2.
26
-bid.
27
-bid.
28
-bid.
29
-bid.
30
-bid. Pag. 1B9 & 1BB.
9
,a doctrina tiene aceptado !ue %ur"dicamente se considera agente de seguros a toda persona !ue
gestiona o contrata seguros para determinado asegurador, mediante una remuneracin,
independientemente de su situacin laboral, !ue depende de la legislacin especiali*ada de cada pa"s.
Por ello, en algunas legislaciones, como la peruana, se distingue, en la pr(ctica al Lagente de segurosM
del Lcorredor de segurosM
21 2#
o tambi'n llamado LbroQerM, persona independiente vinculada a !uienes
deban asegurarse, m(s !ue a las propias compa"as aseguradoras, pero actuando siempre como
intermediario, dentro de estrictos c(nones de 'tica comercial.
En sus or"genes, esta actividad no era considerada como ocupacin principal sino como funcin
accesoria reali*ada por comerciantes & ban!ueros, como una condicin de otros negocios !ue constitu"an
actividad habitual para ellos) posteriormente se advierte la importancia especulativa del negocio & se
e6ige el pago de una comisin por cada seguro !ue se contrata, form(ndose el concepto de Lcartera de
clienteM, !ue permite al agente no slo participar con una comisin sobre la prima anual contratada, sino
por las dem(s !ue contrate su cliente en el futuro, perfeccion(ndose su funcin en los +ltimos tiempos.
7no de los principales problemas !ue advertimos dentro de la legislacin peruana, es la laguna !ue
e6iste entre el momento en !ue el cliente entrega la documentacin & el importe del seguro al corredor, &
el instante en !ue la compa"a aseguradora acepta cubrir el riesgo, cerr(ndose el contrato de seguro
mediante la emisin de la pli*a. ?eneralmente entre una fecha & otra median varios d"as o semanas,
lapso durante el cual no e6iste todav"a una cobertura firme, por !ue no ha& contrato entre asegurador &
asegurado) en consecuencia, si se produ%era el riesgo en este lapso, la aseguradora no estar"a obligada a
pagar el importe del seguro, por !ue todav"a no se ha perfeccionado el contrato
22
.
,. CA00.!A0.*
Pedro 5,8<E1 P8,8
24
precisa !ue son =u6iliaras o agentes mediadores de comercio, en la ma&or"a de
las legislaciones comerciales latinoamericanas, informadas por el antiguo derecho comercial espaol. ,os
corredores desempean habitualmente las actividades de correta%e !ue le son propias /corredores de
bolsa, de inmuebles, de valores, de seguros, etc:. En el 0erecho Comercial Peruano, la legislacin sobre
correta%e no es homog'nea por!ue inicialmente se les consider Lagentes mediadores de ComercioM en la
1eccin 1e6ta del ,ibro Primero del Cdigo de Comercio de 19$#, recogi'ndose instituciones propias del
derecho espaol del siglo anterior. Eran agentes mediadores de comercio, los agentes de cambio & bolsa,
los corredores colegiados de comercio, corredores int'rpretes de bu!ues & rematadores & martilleros. =
partir de 1998 se han introducido serias reformas en este es!uema del correta%e, de%(ndose slo a los
agentes de bolsa & a los rematadores o martilleros. =dem(s, e6isten disposiciones legales referentes a
los productores o corredores de seguros. En la pr(ctica subsisten los corredores de inmuebles, de
valores & otros comisionistas
23
.
Es decir, adem(s de los corredores de inmuebles e6isten otros corredores como los corredores de
valores & de valores, los cuales tambi'n conviene !ue sean materia de estudio.
En el >ocabulario Cur"dico reali*ado ba%o la direccin de Jenri C=P-.=@. se determin !ue corredor es el
intermediario !ue reali*a la corredur"a
29
.
En mismo >ocabulario Cur"dico se determin !ue corredur"a es la operacin por la cual un intermediario
pone en relacin a dos personas entre s", con miras a la celebracin de un contrato
2B
.
Cos' ,uis 1=<A-E@.8 en su traba%o titulado Contratos Especiales !ue apareci en la p(gina Reb
htt+GHHIII.mono(rafias.comHtrabajos;HcontraHcontra.shtml el d"a mi'rcoles 2 de noviembre del
#$$4 precis sobre los corredores lo siguiente;
31
El subra&ado es nuestro
32
Es decir, no slo e6iste corredor de inmuebles, sino tambi'n corredor de seguros, tema !ue
corresponde ser estudiada por el derecho de seguros.
33
5,8<E1 P8,8, Pedro. 8b cit.
34
-bid. Pag. 918.
35
-bid.
36
C=P-.=@., Jenri. >ocabulario Cur"dico. Pag. 199.
37
-bid. Pag. 19B.
10
1e llama corredor a la persona !ue, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa
como agente intermediario en la tarea de poner en relacin a dos o m(s personas, con el fin de
!ue celebren un negocio comercial sin estar vinculado a las partes por relaciones de
colaboracin, dependencia, mandato o representacin.
El corredor tendr( derecho a la remuneracin estipulada, a falta de estipulacin a la usual &, en
su defecto, a la !ue se fi%e por peritos. 1alvo estipulacin en contrario, la remuneracin del
corredor ser( pagada por las partes, por partes iguales, & la del corredor de seguros por el
asegurador. El corredor tendr( derecho a su remuneracin en todos los casos en !ue ha&a
celebrado el negocio en !ue intervengan. Cuando en un mismo negocio intervengan varios
corredores, la remuneracin se distribuir( entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario.
= menos !ue se estipule otra cosa, el corredor tendr( derecho a !ue se le abonen las e6pensas
!ue ha&a hecho por causa de la gestin encomendada o aceptada, aun!ue el negocio no se ha&a
celebrado. Cada parte abonar( las e6pensas !ue le correspondan.
El corredor deber( comunicar a las partes todas las circunstancias conocidas por 'l, !ue en
alguna forma puedan influir en la celebracin del negocio.
,os corredores est(n obligados adem(s a;
1K a conservar las muestras de las mercanc"as vendidas sobre muestra, mientras subsista la
controversia.
#K = llevar en sus libros una relacin de todos & cada uno de los negocios en !ue intervengan con
indicacin del nombre & domicilio de las partes !ue lo celebren, de la fecha & cuant"a de los
mismos o del precio de los bienes sobre !ue versen, de la descripcin de estos & de la
remuneracin obtenida.
En la misma p(gina Reb se precisa sobre los corredores de seguros lo siguiente;
1on corredores de seguros las empresas constituidas o !ue se constitu&an como sociedades
comerciales, colectivas o de responsabilidad limitada, cu&o ob%eto social sea e6clusivamente
ofrecer seguros, promover su celebracin & obtener su revocacin a titulo de intermediarios entre
el asegurado & el asegurador.
,as sociedades !ue se dedi!uen al correta%e de seguros estar(n sometidas al control & vigilancia
de la 1uperintendencia Gancaria & deber(n tener un capital m"nimo & una organi*acin t'cnica &
contable, con su%ecin a las normas !ue dicte al efecto la mima 1uperintendencia.
,a sociedad corredora de seguros deber( inscribirse en la 1uperintendencia Gancaria, organismo
!ue la proveer( de un certificado !ue la acredite como corredor, con el cual podr( e%ercer las
actividades propias de su ob%eto social ante todos los aseguradores & el p+blico en general.
Para hacer la inscripcin, la sociedad deber( demostrar !ue sus socios, gestores &
administradores son personas idneas, de conformidad con la le& & el reglamento !ue dicte la
1uperintendencia Gancaria & declarar ba%o %uramento !ue ni la sociedad ni los socios incurren en
las causales de inhabilidad.
2. >A* CA00.!A0.* 7%MA=7>7-07A* P?.!.% *.0 P.0*A%-* J?0C!7C-* D P.0*A%-*
%-T?0->.*
,os corredores de inmuebles pueden ser personas %ur"dicas & personas naturales & tambi'n entes no
personificados como las sociedades no registradas en el registro de sociedades.
=s" por e%emplo una empresa corredora de inmuebles puede ser una sociedad /en el derecho positivo
societario peruano e6isten los siguientes tipos o formas societarias; sociedad annima, sociedad
comercial de responsabilidad limitada, la sociedad colectiva, las sociedades civiles & las sociedades en
comandita:, o una cooperativa entre otras personas %ur"dicas, no importando para ello !ue las mismas
corran inscritas en el registro de personas %ur"dicas.
Es necesario distinguir el patrimonio de la persona %ur"dica del patrimonio de sus integrantes, por lo cual
puede obligarse el patrimonio de la persona %ur"dica sin obligarse el patrimonio de sus integrantes.
Para !uien desee ampliar sus conocimientos sobre personas %ur"dicas puede consultar mi art"culo
titulado Personas Cur"dicas, publicado en la <evista Cur"dica del Per+, conforme se detalla en las fuentes
de informacin del presente art"culo.
11
3. 7%.J7*T.%C7- !. ?% 0.#7*T0A P0.E7A A 0.#7*T0A -!M7%7*T0-T7EA
En el Estado Peruano no e6iste registro previo o registro administrativo para los corredores de inmuebles,
sino !ue e6iste total libertad para desempearse como corredor inmobiliario.
En tal sentido cuando solicitamos la inscripcin en el registro de personas %ur"dicas de una sociedad
corredora de inmuebles, el registro no puede e6igirnos la inscripcin previa en otro registro. ,o mismo
ocurre cuando constituimos otra persona %ur"dica como la empresa individual de responsabilidad limitada.
0e%ando constancia !ue el registro de personas %ur"dicas no es un registro previo sino un registro de
seguridad %ur"dica de car(cter facultativo, es decir, en este registro es opcional la inscripcin de las
constituciones de personas %ur"dicas de derecho privado.
5. FA0M- !. T07=?T-0
Cuando se estudia una figura %ur"dica es necesario determinar la implicancia tributaria, por lo cual
estudiaremos a continuacin la forma de tributar cuando nos dedicamos al correta%e inmobiliario.
,os corredores tienen ingresos, por lo cual en el Estado Peruano tributan, en distintos reg"menes.
,os corredores de inmuebles como se precis anteriormente pueden ser personas naturales & %ur"dicas.
En tal sentido cuando los corredores de inmuebles son personas %ur"dicas pueden 'stas tributar en el
<'gimen ?eneral del -mpuesto a la <enta o en el <'gimen Especial del -mpuesto a la <enta.
Cuando el corredor de inmuebles es una persona natural puede tributar en el <egistro 7nico 1implificado
& en el <'gimen Especial del -mpuesto a la <enta.
Por lo cual es necesario destacar !ue el Estado peruano no incentiva la constitucin de corredores de
inmuebles como personas %ur"dicas por !ue las personas %ur"dicas en el Estado peruano no pueden
tributar en el <71 /<'gimen 7nico 1implificado:.
,a tributacin del corredor inmobiliario es independiente del pago del -mpuesto de =lcabala regulado por
el 0ecreto ,egislativo BB9.
6. M.!7-C7F%
Cuando estudiamos la mediacin hacemos referencia a la conciliacin, !ue es un medio alternativo de
solucin de conflictos..
1in embargo, la mediacin tiene tambi'n implicancia en el derecho comercial, por lo cual citaremos
definiciones !ue son las !ue nos interesan, conforme se detalla a continuacin.
?=<<-?7E1 citado por Pedro 5,8<E1 P8,8
28
define la mediacin como un contrato en virtud del cual
una de las partes se obliga a abonar a la otra, el mediador, una remuneracin por el hecho de indicar la
oportunidad para celebrar un contrato o por conseguir por su actividad esa celebracin. Precisa adem(s
!ue ha& diferencia con la comisin, por !ue en la mediacin el mediador obra en nombre propio & no
interviene en el contrato principal, el comisionista, por lo general, obra en nombre o por cuenta de otro.
En el campo de la colocacin de valores o captacin de depsitos, la figura se confunde con la llamada
LintermediacinM, pudi'ndose decir !ue son sinnimos, por lo menos, en lo !ue concierne al medio
comercial peruano. .ambi'n en el derecho comercial, la palabra mediacin tiene sentido de intervencin
oficiosa, como una especie de amigable componedor, pero sin llegar al arbitra%e
29
.
,uis 0-EE P-C=E8 & =ntonio ?7,,S@
4$
precisan sobre la mediacin en el derecho espaol !ue la
prestacin de servicios por parte de los mediadores o corredores no est( regulada por el Cdigo Civil,
pero esta laguna ha sido subsanada en gran parte por %urisprudencia & por lo usos.
Precisan !ue el .ribunal 1upremo ha delimitado la actividad del mediador consider(ndola originada por
un contrato, en virtud del cual una persona encarga a otra !ue le informe acerca de la oportunidad de
concluir un negocio %ur"dico con un tercero o !ue le sirva de intermediario, reali*ando las oportunas
gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su reali*acin, a cambio de una
retribucin /1. 0e # de ma&o de 1992:. En otros t'rminos, a poner en relacin a dos o m(s partes para la
conclusin de un negocio %ur"dico /1. 0e #B de diciembre de 199#:
41
.
38
5,8<E1 P8,8, Pedro. 0iccionario de .'rminos Cur"dicos. >olumen 2. Pags. 1#1 & 1##.
39
-bid.
40
0-EE P-C=E8, ,uis & ?7,,S@, =ntonio. 1istema de 0erecho Civil. >olumen --. Pags. 3$9 & 31$.
41
-bid.
12
El mediador no est( ligado a ninguna de ellas por v"nculos de dependencia, subordinacin o
representacin. 1lo despu's de la conclusin del negocio puede asumirla representacin de las partes
limitadamente a los actos de e%ecucin del mismo de !ue venga encargado, entrando &a esta actividad en
el campo del mandato, representacin. Etc /1s. 0e 1$ de enero de 19##, 2 de %unio de 193$, #8 de
febrero de 193B, #B de diciembre de 199#, entre otras:
4#
.
1in embargo, no siempre es contractual la fuente de la mediacin. = veces, el mediador, sin encargo
previo, indica a las partes la oportunidad de concluir un negocio & 'stas, efectivamente, lo conclu&en
aprovech(ndose de la actividad desplegada por el mediador
42
.
,a mediacin es un contrato at"pico, !ue se ha de regir, ante todo, por las estipulaciones de las partes
/oferente o comitente o mediador: &, en su defecto, por las disposiciones generales sobre la contratacin
establecidas en los t"tulos - & -- del ,ibro -> del Cdigo Civil, usos & costumbres adecuados a su
naturale*a %ur"dica, & en cuanto le sean oportunas, por las normas de otros contratos con los !ue guarde
afinidad o relacin
44
.
El art"culo 1B34 del Cdigo Civil -taliano de 194# establece !ue es mediador a!uel !ue pone en relacin a
dos o m(s partes para la conclusin de un negocio sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de
colaboracin, dependencia o representacin.
:. <0.- !. CA%AC7M7.%TA
Cuando investigamos determinado tema, materia o tpico %ur"dico es necesario !ue previamente se
determine cual es el (rea de conocimiento, lo cual permite tener una idea global del tema, tpico o
materia %ur"dica estudiada.
Es decir, en todo traba%o !ue revista seriedad se debe determinar cual es el (rea de conocimiento.
=lgunos temas, materias o tpicos corresponde estudiarlos en una rama del derecho /por e%emplo la
hipoteca en el derecho civil peruano & en el derecho civil espaol: & otros en varias ramas del derecho
/por e%emplo la clasificacin de los bienes en el derecho positivo peruano, calificacin registral de
documentos %udiciales, garant"as, personas %ur"dicas o el presente traba%o:. Para conocer a profundidad el
contrato de correta%e es necesario estudiar varias ramas del derecho, conforme se detalla a continuacin.
El contrato de correta%e comprende el estudio de parte del derecho civil, por !ue al contrato referido se le
aplican las normas sobre acto %ur"dico & contratos en la parte referida a parte general.
El contrato de correta%e comprende el estudio de parte de las garant"as, por !ue al contrato referido
cuando el pago del precio es al cr'dito se le aplican las garant"as. 1obre las garant"as puede revisarse un
traba%o de investigacin titulado ?arant"as Contractuales publicado en la <evista @ormas ,egales. .omo
2#B >olumen -- Pag. B9 correspondiente al mes de agosto del #$$2 & tambi'n el libro ?arant"as
publicado este ao #$$4.
Para el contrato de correta%e es necesario el estudio del derecho notarial por!ue los contratos de compra
venta & arrendamiento es necesario el estudio del derecho notarial por !ue para dicho contrato se aplica
la le& del notariado.
Para el contrato de correta%e es necesario el estudio del derecho registral por!ue los contratos de compra
venta & arrendamiento se registran en los registros de bienes.
Para el contrato de correta%e es necesario el estudio de parte del derecho tributario por !ue en los
contratos de compraventa celebrados ante @otario se debe verificar el pago del impuesto predial & del
impuesto de alcabala & el -.5.
Para el contrato de correta%e es necesario el estudio de parte del derecho municipal por !ue es necesario
estudiar la *onificacin, & por!ue se puede insertar en la escritura p+blica el certificado de *onificacin &
v"as.
Para el contrato de correta%e es necesario el estudio de parte del derecho empresarial por !ue las
inmobiliarias son empresas & estas son reguladas por el derecho empresarial.
42
-bid.
43
-bid.
44
-bid.
13
Para el contrato de correta%e es necesario el estudio de parte del derecho corporativo por !ue las grandes
inmobiliarias son empresas & 'stas son reguladas por el derecho corporativo.
Para el contrato de correta%e es necesario el estudio de parte del derecho penal por!ue cuando se
celebra contratos de compra venta puede venderse dos veces el mismo inmueble, lo cual constitu&e
delito de estelionato conforme al numeral 4 del art"culo 19B del Cdigo Penal Peruano de 1991.
Para el contrato de correta%e es necesario el estudio de parte del derecho procesal penal por!ue cuando
al vender dos veces el mismo inmueble se comete siempre en el derecho peruano el delito de estelionato,
& para tramitar este proceso se tiene !ue tener en cuenta las normas procesales penales !ue regulan el
proceso penal sumario en el derecho peruano.
Para el contrato de correta%e es necesario el estudio de parte del derecho procesal civil por!ue cuando se
vende dos veces el mismo inmueble en el derecho peruano, se puede tramitar un proceso de rescisin
por venta de lo a%eno a pedido del comprador.
Para el contrato de correta%e es necesario el estudio de parte de la responsabilidad civil por!ue cuando se
celebra un contrato de compra compra venta luego de un contrato de correta%e pueden e6istir daos &
per%uicios los cuales pueden ser demandados.
Para el contrato de correta%e es necesario el estudio de parte del derecho constitucional por!ue cuando
se va a celebrar un contrato de compraventa de un predio es necesario tener en cuenta !ue la
Constitucin Pol"tica Peruana de 1992 establece !ue los e6tran%eros no pueden ad!uirir inmuebles
/detallando cuales son los mismos a los !ue se refiere: dentro del margen de 3$ Qilmetros de frontera,
en tal sentido cuando se piensa vender un predio a un e6tran%ero es necesario tener en cuenta dicha
norma.
";. CA%T0-TA !. CA00.T-J. D !.0.C@A CA!7F7C-!A
El derecho & el derecho positivo se dividen en dos partes !ue son el derecho codificado & el derecho no
codificado. 1e denomina derecho codificado al derecho reunido o agrupado en un cdigo, como las
normas reunidas en el Cdigo Civil, Cdigo Penal, Cdigo Procesal Civil, Cdigo de Procedimientos
Penales, Cdigo Procesal Penal, Cdigo del Aedio =mbiente o Cdigo de Comercio entre otros Cdigos.
En tal sentido no se considera derecho no codificado a las normas !ue no se encuentran reunidas en un
Cdigo como las normas reunidas en la le& de tributacin municipal, por lo cual es necesario precisar !ue
tambi'n se considera derecho no codificado a la doctrina, la %urisprudencia, e%ecutorias, costumbre
%ur"dica, entre otras partes del derecho no codificado.
El derecho codificado e6iste en el derecho de todos los Estados !ue forman parte de la familia romano
germ(nica, en tal sentido algunos Estados no cuentan con derecho codificado.
Por lo cual es necesario precisar !ue para algunos traba%os de investigacin slo es necesario estudiar
derecho codificado otras veces slo es necesario estudiar derecho no codificado. Pero otras
oportunidades es necesario el estudio de ambas partes del derecho, es decir, otras oportunidades es
necesario el estudio del derecho codificado & del derecho no codificado.
Para tratar el tema materia de estudio es necesario estudiar el derecho codificado & el derecho no
codificado. 0entro del derecho codificado peruano es necesario estudiar el Cdigo Civil Peruano de 1984,
el Cdigo Penal Peruano de 1991, el Cdigo Procesal Civil, el Cdigo de Procedimientos Penales & el
Cdigo Procesal Penal.
". CA%T0-TA !. CA00.T-J. D !.0.C@A %A CA!7F7C-!A
El derecho & el derecho positivo se dividen en dos partes !ue son el derecho codificado & el derecho no
codificado. 1e denomina derecho no codificado a la parte del derecho !ue no se encuentra reunido en un
Cdigo, como la le& general de sociedades, el reglamento del registro de sociedades, la le& general del
sistema concursal, la %urisprudencia, las e%ecutorias, la costumbre %ur"dica, la doctrina, entre otras partes
del derecho no codificado. 0entro del derecho positivo se considera derecho no codificado a las normas
%ur"dicas !ue no se encuentran agrupadas en un Cdigo, sino en otras normas como le&es, decretos
legislativos, decretos supremos, resoluciones ministeriales, entre otras normas de derecho no codificado.
El derecho no codificado a diferencia del derecho codificado e6iste en el derecho de todos los Estados,
por lo cual podemos afirmar !ue el derecho no codificado no es e6clusivo de los Estados !ue pertenecen
a la familia romano germ(nico, sino !ue e6iste en todas las familias %ur"dicas, por lo cual podemos afirmar
14
!ue el derecho no codificado no es e6clusivo de los Estados !ue pertenecen a la familia romano
germ(nica.
Por lo cual es necesario precisar !ue para algunos traba%os de investigacin slo es necesario estudiar
derecho codificado otras veces slo es necesario estudiar derecho no codificado. Pero en otros casos es
necesario el estudio de ambas partes del derecho, es decir, en otros casos es necesario el estudio del
derecho codificado & del derecho no codificado.
Para tratar el tpico materia de estudio es necesario considerar tambi'n el derecho no codificado
peruano, como la le& de tributacin municipal, la le& del notariado & los reglamentos registrales, entre
otras normas de derecho no codificado.
"". CA%T0-TA !. CA00.T-J. .% .> !.0.C@A PK=>7CA D .% .> !.0.C@A P07E-!A
,a divisin del derecho en derecho p+blico & en derecho privado e6isti en el derecho romano, es decir,
&a en el derecho romano el derecho se divid"a en derecho p+blico & en derecho privado.
7n aforismo romano precisa lo siguiente 1ub tutela %uris publici latet %us privatum !ue significa lo siguiente
ba%o la tutela del derecho p+blico se halla latente el derecho privado. Es decir, en el derecho romano no
se hac"a referencia al derecho social.
El derecho p+blico no puede ser alterado por los particulares %us publicum privatorum pactis mutari non
potest.
En el derecho romano el derecho privado era el con%unto de normas %ur"dicas !ue protegen & regulan la
actividad del individuo privatum ius est !uod ad singulorum utilitatem pertinet, & el derecho p+blico era el
con%unto de normas !ue se refieren al Estado, al culto, a los sacerdotes & a los magistrados en especial
modo publicum ius est !uod ad rempublicam pertinet.
Auchos autores dividen al derecho slo en dos grandes ramas !ue son el derecho p+blico & el derecho
privado. Es decir, muchos autores !ue estudian este tema no hacen referencia al derecho social.
,a divisin del derecho en derecho p+blico, en derecho privado & en derecho social tambi'n ocurre en el
derecho positivo en el cual el derecho se divide en tres grandes ramas !ue son las siguientes derecho
p+blico, derecho privado & derecho social. 1in embargo, esta divisin no es aceptada por todos los
tratadistas, en tal sentido e6isten tesis & argumentos a favor de la divisin del derecho en derecho
p+blico, derecho privado & en derecho social, al igual !ue e6isten tesis & argumentos en contra de dicha
divisin del derecho.
.eniendo en cuenta !ue en nuestro medio es m(s difundida & aceptada la tesis por la cual el derecho se
divide en derecho p+blico, derecho privado & en derecho social, es necesario de%ar constancia !ue una de
las principales ramas del derecho privado es el derecho comercial !ue en la actualidad se discute !ue
pertene*ca "ntegramente al derecho privado, por e%emplo dentro del derecho comercial se ubica al
derecho de !uiebras ahora conocido como derecho concursal, sin embargo, cabe precisar !ue esta rama
del derecho por ser derecho procesal se ubica dentro del derecho p+blico.
=dem(s es necesario precisar !ue esta divisin del derecho no es aceptada en todas las familias
%ur"dicas, por e%emplo en el derecho sovi'tico !ue pertenece a la familia %ur"dica de los derechos
socialistas se recha*a la distincin del derecho en derecho p+blico & en derecho privado /ntese !ue no
se hace referencia al derecho social:.
,as normas sobre clasificacin de los bienes se ubican en el derecho p+blico, derechioo privado &
derecho social.
En tal sentido dentro del derecho p+blico se ubican el derecho constitucional & el derecho administrativo.
0entro del derecho privado se ubican el derecho civil & el derecho comercial.
0entro del derecho social se ubica el derecho laboral.
"$. !.0.C@A CAMP-0-!A
Cuando se reali*an estudios %ur"dicos sobre determinado contrato pueden enri!uecerse los estudios
aplicando el derecho comparado.
El derecho comparado consiste en la aplicacin del m'todo comparativo al derecho, es decir, puede
reali*arse estudios de derecho comparado en todas las ramas del derecho.
15
.eniendo en cuenta !ue el derecho comercial peruano recogido en el Cdigo de Comercio Peruano de
19$# se inspira en el derecho comercial espaol estudiaremos el mismo. En el derecho espaol el
contrato estudiado no se encuentra regulado.
@o hemos tenido a la vista traba%os en los cuales se compare el derecho sobre correta%e, lo !ue no
permite tener una idea de este contrato en el derecho comparado.
1in embargo, se celebra con normalidad en todos los Estados, para facilitar la contratacin entre
vendedores & compradores & entre arrendadores & arrendatarios.
",. .*T?!7A !. TCT?>A*
El estudio de t"tulos es necesario tener en cuenta para !ue los abogados !ue efect+en un estudio
adecuado de las partidas registrales, t"tulos archivados & documentos no registrados sobre todo cuando
el bien no corre registrado.
,os estudios de t"tulos est(n destinados a determinar con e6actitud !uien es el verdadero propietario &
!ue no e6isten errores en los asientos registrales de las partidas registrales & tambi'n !ue no e6isten
grav(menes o cargas.
Con los estudios de t"tulos se puede determinar !uien es el propietario del terreno & !uien de la
construccin o f(brica.
=lgunas oportunidades no slo es necesario estudiar las partidas registrales correspondientes de los
registros de bienes, sino tambi'n partidas registrales del registro de personas %ur"dicas, del registro de
mandatos & poderes, del registro de sucesiones intestadas & de testamentos, entre otros. Es decir,
tambi'n es necesario en el estudio de t"tulos el estudio de las partidas registrales correspondientes de los
registros de garant"as, como son el registro de prenda industrial, prenda agr"cola, principalmente.
,os abogados mas capacitados para efectuar los estudios de t"tulos, son los abogados !ue dominan el
derecho registral, notarial, procesal, municipal, tributario, personas %ur"dicas, derecho laboral, civil entre
otras ramas del derecho. Es decir, para poder efectuar un estudio de t"tulos se re!uiere el dominio de
varias ramas del derecho, & no slo el conocimiento del derecho civil, en tal sentido un abogado
e6clusivamente civilista o notarialista no se encuentra en la posibilidad de poder llevar a cabo un estudio
de t"tulos, !ue no es lo mismo !ue efectuar un estudio de partidas registrales.
Na !ue el estudio de partidas registrales es un tema mas reducido !ue el estudio de t"tulos.
Es decir, para el estudio se tiene !ue dominar no slo el derecho privado sino tambi'n el derecho p+blico
& el derecho social.
Cuando se efect+an los estudios de t"tulos es necesario el estudio de la *onificacin en la Aunicipalidad
del lugar donde !ueda ubicado el predio o finca. Por e%emplo si el predio o terreno !ueda ubicado en la
%urisdiccin de la Aunicipalidad de ,ima Aetropolitana, es necesario acudir a ella a verificar la *onificacin
del terreno o casa o edificio.
En cuanto a los poderes otorgados por personas naturales es necesario precisar !ue se registran en el
registro de mandatos & poderes & los poderes otorgados por personas %ur"dicas se registran en la partida
registral de la principal o en la partida registral de la sucursal, ambas del registro de personas %ur"dicas.
Es decir, los poderes otorgados por personas %ur"dicas no se pueden inscribir en el registro de mandatos
& poderes.
.ranscribimos a continuacin considerandos importantes de una resolucin del entonces .ribunal
<egistral de la 8ficina <egistral ,os ,ibertadores Rari, la cual es necesario tener en cuenta por sus
importantes aportes al derecho registral peruano, en cuanto efect+a precisiones de aplicacin &
derogacin de normas registrales contenidas en normas registrales & en el Cdigo Civil Peruano de 1984.
En la <esolucin @K $1349B48<<,,R4.< !uinto considerando se precis lo siguiente; LHue, la
interpretacin de la norma %ur"dica debe hacerse teniendo en cuenta !ue el ordenamiento %ur"dico
constitu&e un sistema organi*ado en forma escalonada o graduada !ue conforma una estructura
%er(r!uica de normas, en esta estructura, de conformidad con el =rt. 31 de la Constitucin Pol"tica del
Estado, la le& propiamente dicha ocupa un eslabn superior a la de los reglamentos) & si bien una norma
%ur"dica no puede ser derogada por otra de inferior %erar!u"a, si puede serlo por una de rango superior !ue
dicte una disposicin incompatible con ella) en consecuencia, el =rt. 12B del <eglamento de -nscripciones
de los <egistros P+blicos, aprobado por la Corte 1uprema en acuerdo del 1B de 0iciembre de 1929, !ue
prescribe !ue los poderes !ue otorguen las personas %ur"dicas deber(n inscribirse en el <egistro de
16
Aandatos, al ser incompatible con lo preceptuado en el =rt. #$#3, -nc. # del Cdigo sustantivo T norma
posterior & de ma&or rango T !ue establece !ue el nombramiento, facultades & cesacin de los
administradores & representantes de las asociaciones se inscriben en el <egistro de Personas Cur"dicas
correspondiente, ha sido t(citamente derogado en virtud de lo dispuesto en el #do. p(rrafo del =rt. - del
."tulo Preliminar del Cdigo CivilM.
,a misma resolucin en el se6to considerando establece; LHue, por otro lado, la ,e& de Creacin del
1istema @acional de los <egistros P+blicos & de la 1uperintendencia @acional de los <egistros P+blicos &
de la 1uperintendencia de los registros P+blicos, ,e& #9299, unifica en el <egistro de Personas
@aturales, entre otros, el <egistro de Aandatos & Poderes) por lo !ue resulta impl"cito !ue en este +ltimo
+nicamente son inscribibles los mandatos & poderes otorgados por personas naturales, criterio &a
esbo*ado por este colegiado en una <esolucin anterior /<esolucin @K $1#49B48<<,,RP.< de fecha #2
de ma&o de 199B:M.
,a resolucin citada en el s'ptimo considerando establece; LHue, asimismo, el registro debe proteger el
derecho de los terceros ad!uirentes de buena fe, propendiendo siempre a la seguridad del tr(fico %ur"dico.
En este sentido, resulta contraproducente & atentatorio de la mencionada seguridad, !ue los poderes
otorgados por personas %ur"dicas sean indistintamente inscritos tanto en el <egistro de Personas
Cur"dicas como en el <egistro de Aandatos & Poderes, lo !ue evidentemente har"a ilusa la publicidad de
los <egistros creando una situacin de inseguridad permanente en el usuario)M.
Esta resolucin es importante por !ue e6plica como se debe aplicar el principio de tracto sucesivo & la
t'cnica del folio personal en el caso de los poderes otorgados por personas %ur"dicas.
El estudio de t"tulos algunas oportunidades es f(cil de efectuar, pero otras oportunidades es dif"cil de
efectuar sobre todo cuando son varios copropietarios, las partidas registrales son partidas problema,
e6isten muchos poderes, o sucesiones intestadas o testamentos !ue no corren registrados sobre todo
estos +ltimos cuando no corren inscritos en el <egistro de Predios, o e6iste pluralidad de folios /dentro del
cual un supuesto es la duplicidad de partidas:. Aotivo por el cual en algunas oportunidades sobre todo
cuando e6isten partidas registrales problema en el <egistro de Predios se tiene !ue solicitar un certificado
compendioso a fin de !ue el propio registrador p+blico determine !uien es el propietario & de !ue es
propietario o slo es un copropietario. 1in embargo, en las normas registrales correspondientes el pago
por este servicio !ue brinda el registro es reducido.
Es decir, algunas oportunidades es dif"cil reali*ar un estudio de t"tulos, lo cual es necesario cuando se va
a contratar sobre el bien !ue en algunas oportunidades corre registrado.
Por e%emplo si el predio pertenec"a a una sociedad con&ugal conformada por dos cn&uges luego uno
fallece & se tramita su sucesin intestada pero no se declaran herederos todos los herederos ni se
registra en el <egistro de 1ucesiones -ntestadas, luego el otro cn&uge fallece & no se tramita la sucesin
intestada, luego de los die* herederos del primer cn&uge fallecido otorgan poder cuatro personas, & los
cuatro herederos del segundo cn&uge fallecido otorgan poder dos personas, luego los herederos !ue no
han sido declarados herederos venden su derecho a nuevos compradores, los cuales conforman varias
sociedades con&ugales, & despu's vuelven a vender pero no venden los dos cn&uges, sino slo las
esposas & no los esposos, por lo cual falta !ue otorguen nueva escritura p+blica los esposos, & luego
fallecen los !ue compraron & no son declarados herederos pero los !ue se cre"an herederos vendieron,
luego un tercero posee el bien durante !uince aos & piensa tramitar un proceso de prescripcin
ad!uisitiva de dominio, por lo cual no sabe a !uien demandar para poder vender, en este supuesto es
dif"cil determinar !ue pasos ha& !ue seguir para poder vender el inmueble, pero pueden presentarse
ma&ores inconvenientes por e%emplo !ue el predio !uede ubicado dentro de otro predio de ma&or (rea &
no se ha inscrito la habilitacin urbana.
.ambi'n puede ocurrir adem(s !ue algunas compra ventas no fueron reali*adas como derechos sobre el
inmueble sino como habitaciones o pisos, por e%emplo es posible !ue el predio conste de die* pisos &
slo corre inscrito como terreno en el registro, & !ue adem(s no se piense comprar todo el inmueble sino
slo un piso pero el r'gimen de propiedad hori*ontal /ho& conocido como r'gimen donde coe6iste
propiedad com+n & propiedad e6clusiva: no debi inscribirse por !ue no regulaba lo referente al piso !ue
se !uiere comprar.
=dem(s puede ocurrir !ue e6istan inscripciones de sentencias de otorgamiento de escritura p+blica pero
no la inscripcin de las escrituras p+blicas otorgadas por el Cue* en defecto del demandante.
17
.ambi'n puede ocurrir !ue la escritura no la tenga !ue firmar una sola persona sino varias personas por
el ser el propietario final una sociedad con&ugal.
En este supuesto el estudio de t"tulos es mas comple%o de reali*ar !ue un proceso %udicial, por lo cual es
necesario de%ar constancia !ue el derecho registral en algunas circunstancias es mu& comple%o de
conocer & de estudiar & sobre todo de aplicar.
Pocos abogados son los !ue pueden aconse%ar lo necesario en este supuesto planteado, pudiendo
plantearse ma&ores problemas.
En algunas oportunidades en estudio de t"tulos puede determinar !ue es me%or no comprar el inmueble
por !ue regulari*ar costar( mas !ue el propio inmueble, pero otras oportunidades es posible !ue si bien
falta efectuar algunas inscripciones en el registro, el bien si puede ad!uirirse sin ning+n problema
En otros supuestos e6isten adem(s errores de concepto !ue no pueden rectificarse por !ue algunos de
los interesados &a han fallecido & no han de%ado testamento & la sucesin intestada no puede tramitarse
por !ue no la partida de defuncin se ha e6traviado, & por ello no es posible acceder a copias de la
misma para iniciar el proceso de sucesin intestada.
Pero otras veces el t"tulos es f(cil de reali*ar sobre todo cuando e6iste un solo propietario & no e6isten
grav(menes ni cargas & todas las inscripciones !ue hab"an !ue reali*arse en el <egistro de Predios se
han reali*ado.
Cuando una partida registral es dif"cil de estudiar se denomina partida problema sobre todo cuando
e6isten inscripciones !ue no permiten efectuar nuevas inscripciones sin una mu& cuidadosa calificacin
registral.
En estudio de partidas registrales es conveniente tambi'n determinar en !ue procesos %udiciales
posteriores puede verse involucrado un posible comprador o posible arrendatario. Por e%emplo si e6isten
inscripciones %udiciales !ue se inscribieron en m'rito a apercibimientos, denominadas por algunos como
inscripciones for*adas.
Es conveniente para !uien piensa comprar un predio reali*ar todos los estudios necesarios de los
documentos a trav's de abogados especiali*ados.
Es preferible a veces no comprar el predio por !ue e6isten muchos inconvenientes para poder
regulari*arlo.
8tras oportunidades es tan comple%o regulari*ar las inscripciones !ue en ve* de regulari*ar
e6tra%udicialmente el problema es me%or acudir al Poder Cudicial para regulari*ar la inscripcin !ue
aparece en el <egistro de Predios.
"2. =7.% M-T.07- !.> CA%T0-TA
,os bienes materia del contrato son bienes inmuebles como terrenos o edificios o casas, o
departamentos, oficinas, estadios, piscinas, & urbani*aciones, entre otros inmuebles.
8 el bien materia de contrato puede ser slo parte de un inmueble, por e%emplo un arrendador puede
buscar un arrendatario parar arrendarle una habitacin o dos habitaciones.
El bien materia de compra venta puede ser los aires de una construccin tambi'n conocida como f(brica,
en cu&o caso es necesario constituir un r'gimen donde e6iste propiedad com+n & propiedad e6clusiva.
En un contrato de correta%e mobiliario el bien materia del contrato puede ser un veh"culo & en el caso de
muebles pueden ser embarcaciones pes!ueras, bu!ues, naves, aeronaves, entre otros bienes. Es decir,
no slo casas & terrenos son materia de los contratos de correta%e.
"3. .> T7T?>-0 0.#7*T0->
El titular registral es el !ue en el registro aparece como propietario, por e%emplo cuando un bien corre
registrado a nombre de 5ernando .orres, el titular registral es 5ernando .orres.
El titular registral no slo e6iste en el <egistro de Predios /!ue comprende al <egistro de Propiedad
-nmueble, <egistro Predial & 1eccin Especial de Predios <urales:, sino tambi'n en el registro de
sociedades cu&o capital se encuentra dividido en participaciones.
.ambi'n e6iste titular registral en el registro de bu!ues, embarcaciones pes!ueras, naves, aeronaves,
vehicular, entre otros registros de bienes, sin embargo, es necesario de%ar constancia !ue titular registral
slo puede e6istir en <egistros de Gienes. Es decir, en registro de garant"as no puede e6istir titular
registral. 1in embargo, algunos registros de personas %ur"dicas son tambi'n registros de bienes, como
18
son las partidas registrales del registro de personas %ur"dicas en las cuales corren inscritas sociedades
cu&o capital se encuentra dividido en participaciones.
Es necesario tener en cuenta !ue en la matr"cula de acciones tambi'n puede e6istir titular, !ue ser"a
!uien aparece como propietario de las acciones en la referida matr"cula de acciones.
"5. .> -PA!.0-!A A M-%!-T-07A
Es necesario de%ar constancia !ue los contratos de compra venta o arrendamiento se puede celebrar por
apoderado o mandatario. Por e%emplo si el comprador se encuentra en ,ima & el vendedor en .ru%illo,
puede cual!uiera de los dos o ambos otorgar poder para !ue el contrato contenido en la escritura p+blica
se celebre con todas las formalidades en una sola @otar"a de ,ima, de .ru%illo o en otro lugar, es decir, la
e6istencia del poder & del mandato agili*an el tr(fico comercial.
1in embargo, no slo la compra venta o el arrendamiento se puede celebrar por apoderado, sino tambi'n
el contrato de correta%e inmobiliario, por e%emplo el contratante !ue celebrar( contrato con el corredor
inmobiliario puede celebrar el contrato por apoderado o mandatario.
El mandato es un contrato a diferencia del poder !ue no es un contrato si no slo un acto %ur"dico por el
cual se representa a otra persona para determinados actos.
Es recomendable !ue antes de la celebracin del contrato de arrendamiento o de compra venta se
registre en el registro el poder, poderes, mandato o mandatos.
Es necesario destacar !ue algunas oportunidades se re!uiere un solo poder o mandato, pero otras
oportunidades se re!uiere varios, por e%emplo cuando no e6iste un solo propietario sino varios
copropietarios.
El mandato & el poder se inscriben en el registro de mandatos & poderes, cuando lo otorga en cual!uiera
de los dos casos una persona natural, pero cuando lo otorga una persona %ur"dica de derecho privado el
poder se inscribe en el <egistro de Personas Cur"dicas.
1in embargo, debemos precisar !ue puede inscribirse simult(neamente con los contratos de compra
venta o de arrendamiento. Pero me%or es !ue registren antes para facilitar el estudio de t"tulos.
En los casos en !ue el poder lo otorgue una persona %ur"dica, se inscribe el poder en la partida de la
persona %ur"dica o de la sucursal.
,os poderes para compra ventas tienen !ue ser e6presos, conforme al principio de literalidad & de
preferencia correr inscritos en el <egistro de Aandatos & Poderes, cuando son otorgados por personas
naturales.
"6. .> TCT?>A -0C@7E-!A
El ."tulo archivado es el documento !ue ha originado una registracin, por e%emplo en una compra venta
el t"tulo archivado puede ser un parte notarial.
El t"tulo archivado es el e6pediente !ue el usuario present solicitando una registracin & la misma &a se
reali*.
En tal sentido cuando se inscribe una traslacin de dominio por compra venta de una casa cu&o valor es
de cien mil dlalres americanos el t"tulo archivado lo conforma el parte notarial, con el recibo de pago de
derechos registrales & con el formulario de solicitud.
":. #0-E<M.%.* D C-0#-*
,os grav(menes son distintos !ue las cargas, pero algunos %uristas las confunden. En tal sentido es
necesario diferenciarlas.
1in embargo sobre un predio pueden correr registradas cargas & grav(menes las cuales hacen !ue el
precio del predio se redu*ca, por e%emplo si un predio tiene en el mercado un valor de U#$$,$$$ dlares
americanos, pero como tiene una hipoteca inscrita hasta por la suma de U1#$,$$$ dlares americanos, el
precio de mercado del predio &a no es el mismo si no !ue se reduce a U8$,$$$ dlares americanos.
Es decir, las cargas & los grav(menes reducen el valor de los bienes en el mercado. 1in embargo, en las
municipalidades el valor del inmueble para el -mpuesto predial no es reducido por las cargas ni por los
grav(menes.
Para enterarnos de las cargas & de los grav(menes se puede solicitar un certificado de gravamen de
registros p+blicos.
19
1on grav(menes la hipoteca & embargo. 1on cargas las servidumbres de paso principalmente.
1in embargo, si una hipoteca no corre inscrita no constitu&e un gravamen, sino tan solo es un contrato /si
bien en el Cdigo Civil Peruano de 1984 la hipoteca es un derecho real, en el Cdigo Civil Espaol de
1889 la hipoteca es regulada como contrato, por lo cual podemos afirmar !ue los estudios de derecho
comparado perfeccionan nuestros conocimientos %ur"dicos, en tal sentido si un abogado slo estudia
derecho nacional puede ser inducido a error: & no un derecho real de garant"a, por !ue en el derecho
positivo peruano la hipoteca se constitu&e con la inscripcin en el registro de predios.
1i un embargo en forma de anotacin no corre anotado en el registro, son tan slo ha sido ordenado &
e6iste del mismo slo la orden %udicial & el acta de embargo, no constitu&e este un gravamen.
$;. .> CA%T0-TA D >- .*C07T?0- PK=>7C-
,os contratos son actos %ur"dicos !ue pueden estar contenidos en escrituras p+blicas o formularios
registrales.
El contrato es un acto %ur"dico plurilateral, por lo cual ante de definirlo debemos definir previamente al acto
%ur"dico.
Para Cos' ,ES@ G=<=@0-=<F@ el acto %ur"dico es el hecho %ur"dico, voluntario, l"cito & con declaracin
de voluntad. E%emplo; el testamento
43
.
Para el mismo autor el acto %ur"dico es el hecho %ur"dico de car(cter voluntario & l"cito, cu&o efecto es
!uerido directamente por el agente, & en el cual e6iste una declaracin de voluntad.
Efecto !uerido decimos, pero enti'ndase bien T slo capa* de devenir efica* en virtud de lo dispuesto en
la norma de derecho ob%etivo.
Ja& !ue entender !ue el acto %ur"dico es una declaracin de voluntad privada, pero dependiente de las
normas del derecho ob%etivo
49
.
Para 5ernando >-0=, <=AV<EE el acto %ur"dico es la manifestacin de voluntad destinada a generar
efectos %ur"dicos !ue pueden ser amparados por el 0erecho 8b%etivo
4B
.
Para Cuan ?uillermo ,8JA=@@ ,7C= 0E .E@= cl(sicamente el acto %ur"dico ha sido descrito como
a!uel acto voluntario & l"cito L!ue tenga por fin inmediato establecer entre las personas relaciones
%ur"dicas) crear, modificar, transferir, conservar o ani!uilar derechosM, como re*a el art"culo 944 del Cdigo
Civil argentino) pero este acto voluntario & l"cito debe provenir de una e6presin de voluntad
48
.
Para <amn AEE= G=<<81 el acto %ur"dico es la manifestacin de voluntad reali*ada con la intencin
de producir efectos %ur"dicos
49
.
Para G8@@EC=1E el acto %ur"dico es la manifestacin e6terior de voluntad, bilateral o unilateral, cu&a
finalidad directa es engendrar, sobre el fundamento de una regla de derecho, frente o en provecho de una
o m(s personas, un estado, es decir, una situacin %ur"dica general & permanente, o al contrato, un efecto
de derecho limitado, endere*ado a la formacin, a la modificacin o a la e6tincin de una relacin de
derecho
3$
.
Para C811E<=@0 & los hermanos A=EE=70 el acto %ur"dico es la manifestacin e6terior de voluntad
con la finalidad de producir efectos %ur"dicos
31
.
Para los hermanos A=EE=70 el acto %ur"dico es la manifestacin de voluntad hecha por una o varias
personas con la intencin de crear, modificar o e6tinguir un derecho
3#
.
Para 1.=70-@?E< el acto %ur"dico son las declaraciones de voluntad son tales procederes, esto es,
cuales!uiera perceptibles actuaciones de la voluntad humana, las cuales conformemente, con la
45
>=1H7EE 8,->E<=, 1alvador. 0erecho Civil 0efiniciones. Pag. 21.
46
-bid.
47
-bid.
48
-bid.
49
-bid.
50
-bid.
51
-bid.
52
-bid.
20
e6periencia de la vida, permiten concluir !ue mediante ellas su autor pretende reali*ar una formacin o
una modificacin de las relaciones %ur"dicas privadas
32
.
Para AE11-@E8 en sentido amplio, se entiende por acto %ur"dico un acto humano, reali*ado consciente &
voluntariamente por el su%eto /por lo general, capa* de obrar:, del cual nacen efectos %ur"dicos, por !ue el
su%eto al reali*arlo, !uiere determinar un resultado) & tal resultado se toma en consideracin por el
derecho
34
.
En el art"culo 1 del Pro&ecto de te6tos relativos a los actos %ur"dicos adoptado por la Comisin
<eformadora del Cdigo Civil de 5rancia se establece !ue el acto %ur"dico es la manifestacin de una
parte o varias voluntades, !ue tiene por efecto crear, modificar o e6tinguir un derecho
33
.
En el art"culo 944 del Cdigo Civil =rgentino de 1899 se establece !ue son actos %ur"dicos los actos
voluntarios l"citos, !ue tengan por fin inmediato, establecer entre las personas relaciones %ur"dicas, crear,
modificar, transferir, conservar o ani!uilar derechos
39
.
En la primera parte del art"culo 14$ del Cdigo Civil Peruano de 1984 se establece !ue el acto %ur"dico es
la manifestacin de voluntad destinada a crear, regular, modificar o e6tinguir relaciones %ur"dicas.
Para algunos autores el negocio %ur"dico es lo mismo !ue el acto %ur"dico, sin embargo, para otros autores
son conceptos con significado diferente, por lo cual es necesario tambi'n definir el negocio %ur"dico,
conforme se detalla a continuacin.
Para Cos' ,ES@ G=<=@0-=<F@ el negocio %ur"dico el hecho voluntario l"cito con declaracin de
voluntad
3B
.
En la E6posicin de Aotivos del Cdigo Civil alem(n se precisa !ue el negocio %ur"dico es la declaracin
privada de voluntad dirigida a la produccin de un resultado %ur"dico, por!ue 'l es !uerido
38
.
Cos' ,ES@ G=<=@0-=<F@ precisa !ue para el derecho alem(n se distingue el negocio %ur"dico del acto
%ur"dico. Este +ltimo es toda decisin de voluntad con idoneidad para crear efectos %ur"dicos l"citos o no) el
negocio %ur"dico respecta slo al hecho l"cito) de tal suerte el acto %ur"dico comprende tambi'n el acto
l"cito
39
.
Para 5ernando >-0=, <=AV<EE el negocio %ur"dico es la declaracin de voluntad orientada a conseguir
una finalidad pr(ctica, l"cita & amparada por el ordenamiento legal, el !ue lo reconoce como sustento
suficiente para entablar & regular relaciones %ur"dicas
9$
.
Para <a+l 5E<<E<8 C81.= el negocio %ur"dico es la declaracin de voluntad privada encaminada a un
fin pr(ctico susceptible de producir efectos %ur"dicos previstos & a+n no previstos. Es decir pues, !ue no
se basta la voluntad interna aun!ue sea leg"tima) es necesario !ue dicha voluntad se e6teriorice
91
.
Para 5ernando >-0=, <=AV<EE el negocio %ur"dico es la especie del acto %ur"dico !ue consiste en una
declaracin de voluntad o varias, dirigidas a la produccin de determinados efectos %ur"dicos, !ue el
ordenamiento %ur"dico reconoce & garanti*a en los l"mites de la correspondencia o coherencia, entre los
efectos o la voluntad !ue los persigue, siempre !ue se trate de efectos il"citos
9#
.
Para <a+l 5E<<E<8 C81.= El negocio %ur"dico es la manifestacin de voluntad dirigida a un fin
pr(ctico & l"cito
92
.
Para Cuan ?uillermo ,8JA=@@ ,7C= 0E .E@= el negocio %ur"dico es la declaracin o declaraciones de
voluntad de 0erecho privado !ue, por s", o en unin de otros hechos, estar(n encaminadas a la
consecucin de un fin pr(ctico, l"cito & admitido por el ordenamiento %ur"dico el cual reconoce a tales
declaraciones como el sustento para producir efectos pr(cticos !ueridos & regular relaciones %ur"dicas de
53
-bid.
54
-bid.
55
-bid.
56
-bid. Pags. 21 & 2#.
57
-bid. Pag. 2B9.
58
-bid.
59
-bid. Pag. 28$.
60
-bid.
61
-bid.
62
-bid.
63
-bid.
21
derecho sub%etivo. Es decir, el 0erecho recoge una pretensin social & econmica establecida por los
agentes & le atribu&e, luego de merituarla, un valor %ur"dico
94
.
Para AE11-@E8 el negocio %ur"dico es la declaracin de voluntad, o un con%unto de declaraciones de
voluntad, dirigidas a la produccin de determinados efectos %ur"dicos, !ue el ordenamiento %ur"dico
reconoce & garanti*a T de ordinario T en los l"mites de la correspondencia, o coherencia, entre ellos & la
voluntad !ue persigue tales efectos, & en cuanto se trate de efectos no4il"citos
93
.
El mismo autor precisa lo siguiente; m(s espec"ficamente, negocio %ur"dico es una declaracin de
voluntad /privada:, o un con%unto de declaraciones de voluntad /privadas:, dirigidas a la produccin de
determinados efectos %ur"dicos /aun!ue no clara & enteramente previstos por !uien emite la declaracin &
concebidos por 'l como efectos meramente o predominantemente econmicos & pr(cticos:, !ue el
ordenamiento %ur"dico reconoce & garanti*a Tde ordinario4 en los l"mites de la correspondencia, o
coherencia, entre ellos & la voluntad !ue persigue tales efectos, & en cuanto se trate de efectos l"citos
99
.
Para Gernardo R-@01CJE-0 el negocio %ur"dico es la declaracin privada de voluntad, !ue est( dirigida
a producir un efecto %ur"dico
9B
.
Para Cariota 5E<<=<= el negocio %ur"dico es la manifestacin de voluntad !ue se dirige a un fin pr(ctico,
& !ue el ordenamiento %ur"dico tutela, teniendo en cuenta tambi'n la responsabilidad del o de los su%etos &
la confian*a de los dem(s
98
.
Para E@@ECCE<71 el negocio %ur"dico es el acto %ur"dico en el !ue el contenido de la declaracin de
voluntad da lugar a las consecuencias %ur"dicas en cuanto a la creacin, modificacin o e6tincin de
derechos
99
.
Para 1.8,5- el negocio %ur"dico es la manifestacin de voluntad de una o m(s personas con miras a
producir un efecto %ur"dico, es decir, el nacimiento, la modificacin de un derecho sub%etivo o bien su
garant"a o e6tincin
B$
.
Para <7??-E<8 el negocio %ur"dico es la declaracin de voluntad del particular, dirigida a un fin
protegido por el ordenamiento %ur"dico
B1
.
Para 8E<.A=@@ el negocio %ur"dico es el hecho producido dentro del ordenamiento %ur"dico !ue, con
arreglo a la voluntad de los interesados, manifestada en 'l, debe provocar tales o cuales efectos
%ur"dicos, &, a no ser !ue concurran ciertos vicios, efectivamente los provoca. ,a significacin & los efectos
del negocio %ur"dico descansan, pues, en la voluntad de las partes. Claro es !ue 'sta solamente puede
actuar dentro del (mbito !ue le sealan los preceptos del ordenamiento %ur"dico. Pero el h(bito vivificador,
la fuer*a determinante del contenido del negocio reside siempre en la actividad volitiva de los
particulares. 1lo a falta de una determinacin por parte de la voluntad act+an supletoriamente con
car(cter de norma decisiva las disposiciones legales
B#
.
Para E@@ECCE<71 el negocio %ur"dico es el supuesto de hecho !ue contiene una o varias declaraciones
de voluntad & !ue el ordenamiento %ur"dico reconoce como base para producir el efecto %ur"dico calificado
de efecto !uerido
B2
.
Para 0iego E1PV@ C=@8>=1 el negocio %ur"dico es la declaracin o declaraciones de voluntad privada,
encaminadas a conseguir un fin pr(ctico %ur"dico, a la !ue el ordenamiento %ur"dico, bien por s" sola o en
unin de otros re!uisitos, reconoce como base producir determinadas consecuencias %ur"dicas
B4
.
Es decir, el negocio %ur"dico no es lo mismo !ue el acto %ur"dico.
64
-bid.
65
-bid.
66
-bid.
67
-bid.
68
-bid.
69
-bid. Pag. 281.
70
-bid.
71
-bid.
72
-bid.
73
-bid.
74
-bid.
22
= continuacin citaremos definiciones de contrato, !ue para diferenciarla del acto %ur"dico podemos
afirmar es una especie del acto %ur"dico. Es decir, todo contrato es un acto %ur"dico, pero no todo acto
%ur"dico es un contrato. Por e%emplo toda compra venta es un contrato pero tambi'n un acto %ur"dico, pero
no todo acto %ur"dico es un contrato, por e%emplo el poder & el testamento son actos %ur"dicos pero no son
contratos.
Para Aanuel 0E ,= P7E@.E N ,=>=,,E el contrato es la declaracin con%unta de la voluntad com+n de
dos o mas partes, !ue por permitirlo el ordenamiento %ur"dico, tiene por efecto crear, regular, modificar o
e6tinguir entre s" obligaciones l"citas de car(cter patrimonial
B3
.
El mismo autor precisa !ue el contrato es el acuerdo de dos o m(s partes sobre una declaracin con%unta
de voluntad com+n destinada a constituir, regular o e6tinguir una relacin %ur"dica patrimonial
B9
.
Aa6 =<-=1 1CJ<E-GE< PEEE. precisa !ue en t'rminos generales, el contrato es el acuerdo entre dos
o m(s partes relacionado con un ob%eto de inter's %ur"dico. 1u finalidad consiste en crear, modificar,
regular o e6tinguir obligaciones con contenido patrimonial & constitu&e el acto %ur"dico plurilateral por
e6celencia
BB
.
Para =lberto GE@=>-0E1 G=,GV@ en su mas lata acepcin el contrato es una coincidencia de voluntades
de la !ue resultan efectos de orden %ur"dico
B8
.
Para P8.J-E< el contrato es el concurso de voluntades de dos personas, de las cuales, una promete
alguna cosa a la otra, & la otra acepta la promesa !ue se le ha hecho
B9
.
El mismo autor precisa sobre el contrato !ue es una especie de convencin !ue tiene por ob%eto formar
alg+n compromiso
8$
.
.ambi'n precisa !ue el contrato es una convencin por la cual las dos partes rec"procamente, o slo una
de las dos, prometen & se obligan para con la otra darle alguna cosa, o a hacer o no hacer tal cosa
81
.
C8,-@ & C=P-.=@. precisan !ue el contrato es un acto %ur"dico !ue produce el efecto de crear
obligaciones, &a a cargo de las dos partes, &a a cargo de una de ellas. 1on estas obligaciones las !ue
tienen un ob%eto, el cual puede consistir en una cosa material, &a en un hecho, &a en una abstencin. Por
lo tanto, slo de un modo el"ptico se puede hablar de ob%eto del contrato
8#
.
<afael <8C-@= >-,,E?=1 precisa !ue el contrato es el acuerdo de voluntades para crear o transmitir
derechos & obligaciones) es una especie dentro del g'nero de los convenios
82
.
AE11-@E8 precisa sobre el contrato lo siguiente; 0esde el punto de vista estructural /&, por consiguiente,
%ur"dico:, el t'rmino LcontratoM, puede entenderse en cuatro significados diversos.
a: 7n primer significado es impropio; se habla de contrato normativo, para indicar un contrato !ue tendr"a
la funcin de establecer normas %ur"dicas.
b: ,os profanos llaman contrato al documento /esto es, a la escritura:, en el !ue de ordinario se consagra
el con%unto de cl(usulas contractuales /no faltan e%emplos legislativos de uso del t'rmino LcontratoM, en
este sentido; entre otros v'anse los =rts. #B#2 & #B#4) en cambio, e6actamente, =rt. 14$B, segundo
apartado del Cdigo Civil -taliano:) por esto los profanos suelen creer !ue no ha& contrato cuando no ha
habido escritura. Pero este significado, tomado literalmente, ser"a ine6acto, pues har"a creer !ue el
contrato consiste en el elemento material o LdocumentoM, cuando la verdad es !ue a veces el contrato
puede ser estipulado verbalmente & puede, por tanto, e6istir sin documento) & aun cuando el contrato
tenga !ue estipularse por escrito, %am(s se identifica con el documento, !ue en tal caso, ser( o la
materiali*acin de un elemento constitutivo, esto es, de la forma, o un medio de prueba, pero no el
contrato mismo, como de negocio %ur"dico, !ue es el verdadero significado del t'rmino LcontratoM.
75
-bid. Pag. 123.
76
-bid.
77
-bid.
78
-bid.
79
-bid.
80
-bid.
81
-bid.
82
-bid.
83
-bid.
23
c: El significado m(s saliente 4& !ue la le& tiene presente en la disciplina del contrato4 es el acto humano,
esto es, precisamente, de negocio %ur"dico.
Considerado ba%o este aspecto, el contrato constitu&e la figura m(s importante & m(s frecuente de
negocio %ur"dico bilateral. Con lo !ue se describe, aun!ue slo sea es!uem(ticamente, su estructura & se
dice impl"citamente !ue, en el estudio del contrato en general, ha& !ue tener presente siempre la doctrina
general del negocio %ur"dico.
@egocio %ur"dico bilateral importa, como es sabido, !ue en la constitucin del contrato concurren dos
declaraciones de voluntad. = este propsito, ha& !ue poner de relieve !ue, en el contrato, las
declaraciones de las !ue el mismo es la resultante, se presuponen mutuamente) por lo !ue, una sola de
ellas no puede tomarse aisladamente, ni menos a+n puede considerarse como negocio %ur"dico unilateral.
En el caso del contrato, cada declaracin de voluntad es el fragmento de un negocio bilateral /contrato:
&, como tal, no puede bastar por si sola.
Ja& !ue distinguir rigurosamente del contrato, !ue se debe concebir as" toda otra figura en la !ue dos
negocios %ur"dicos unilaterales, aun !uedando autnomos desde el punto de vista de la estructura, se
combina en sus efectos. .al es Ten el campo de los negocios entre vivos4 el caso de la procura conferida
por el representado & de la aceptacin de la misma por parte del procurador) tal es Ttambi'n por lo
com+n4 el caso del contrato de derecho p+blico ) tal Ten el campo de los negocios mortis causa4 el
testamento & su aceptacin
84
.
Para P,=@-8, el contrato es la especie de la convencin cu&o car(cter propio es el ser generador de
obligaciones
83
.
Para P8.J-E< el contrato es la convencin por la cual las dos partes rec"procamente, o solamente una
de ellas, promete o se obliga hacia la otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa
89
.
El art"culo 11$1 del Cdigo Civil 5ranc's de 18$4 establece !ue el contrato es la convencin por la cual
una o m(s personas se obligan, con otra u otras, a dar, hacer o no hacer alguna cosa
8B
.
El abrogado Cdigo Civil Peruano de 183# establec"a en su art"culo 1##9 !ue el contrato es el convenio
celebrado entre dos o m(s personas, por el !ue se obligan a dar, hacer o no hacer alguna cosa
88
.
El art"culo 142B del Cdigo Civil Chileno de 1833 establece !ue contrato o convencin es un acto por el
cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o
muchas personas
89
.
El art"culo 12$9 del Cdigo Civil 1alvadoreo de 189$ precisa !ue contrato es una convencin en virtud
de la cual una o m(s personas se obligan para con otra u otras, o rec"procamente, a dar, hacer o no
hacer alguna cosa
9$
.
El art"culo 1#4B del Cdigo Civil 7rugua&o de 1898 en su edicin modificada de 1914 & 1994 precisa !ue
contrato es una convencin por la cual una parte se obliga para con la otra, o ambas partes se obligan
rec"procamente a una prestacin cual!uiera, esto es, a dar, hacer o no hacer alguna cosa. =dem(s
establece !ue cada parte puede ser una o muchas personas
91
.
El art"culo 112B del Cdigo Civil =rgentino de 1899 establece !ue ha& contrato cuando varias personas se
ponen de acuerdo sobre una declaracin de voluntad com+n, destinada a reglar sus derechos
9#
.
El art"culo 1493 del Cdigo Civil Colombiano de 18B2 establece !ue el contrato o convencin es un acto
por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser
de una o de muchas personas.
84
-bid. Pags. 123 & 129.
85
-bid. Pag. 129.
86
-bid.
87
-bid.
88
-bid.
89
-bid.
90
-bid.
91
-bid. Pags. 129 & 12B.
92
-bid. Pag. 12B.
24
El Cdigo Civil -taliano de 194# conocido como Cdigo de 0erecho Privado establece !ue el contrato es
el acuerdo de dos o m(s partes para constituir, regular o e6tinguir entre s" una relacin %ur"dico
patrimonial
92
.
El art"culo 43$ del Cdigo Civil Goliviano de 19B3 establece !ue ha& contrato cuando dos o m(s personas
se ponen de acuerdo para constituir, modificar o e6tinguir entre s" una relacin %ur"dica
94
.
El art"culo 1122 del Cdigo Civil >ene*olano de 198# refiere !ue el contrato es una convencin entre dos
o m(s personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o e6tinguir entre ellas un v"nculo %ur"dico.
El Cdigo Civil Peruano de 1984 establece en su art"culo 1231 !ue el contrato es el acuerdo de dos o
m(s partes para crear, regular, modificar o e6tinguir una relacin %ur"dica patrimonial
93
.
Carlos 18.8 precisa !ue el contrato, como una declaracin con%unta de la voluntad com+n de dos
partes, es decir, como un acuerdo de voluntades destinado a crear, regular, modificar o e6tinguir
relaciones %ur"dicas obligacionales con contenido patrimonial, es un concepto moderno, fruto de una
confusa & larga evolucin histrica del pensamiento %ur"dico
99
.
Este art"culo 1231 seg+n los avances de la Comisin de <eforma de Cdigos del Estado Peruano
!uedar"a redactado de la siguiente manera; el contrato es un acto %ur"dico plurilateral, referente a una
relacin %ur"dica obligacional entre las partes de car(cter patrimonial
9B
.
El art"culo 31 de la le& del notariado peruana define la escritura p+blica de la siguiente manera; Escritura
P+blica es todo documento matri* incorporado al protocolo notarial, autori*ado por el notario, !ue
contiene uno o mas actos %ur"dicos.
Es decir, la escritura p+blica es el documento original del cual se pueden e6pedir traslados notariales por
el notario p+blico.
$. P-CTA* CA%T0-CT?->.*
En los contratos se pueden incluir algunos pactos !ue a&udan a las partes a ponerse de acuerdo sobre
temas espec"ficos como la garant"a necesaria a constituir o la forma de pagar el precio del inmueble
En los contratos de compra venta se puede incluir algunos pactos como la reserva de propiedad & el
pacto de retroventa, entre otros.
$". M.!7A* !. P-#A
,os forma de pago puede ser al contado o al cr'dito, & puede constituirse hipoteca o prenda u otra
garant"a para asegurar el cumplimiento de la obligacin por parte del deudor.
1i el comprador no paga todo el precio el registrador de oficio inscribe la hipoteca legal.
$$. >- .*C07T?0- PK=>7C-
,a escritura es el documento matri* de donde se e6piden el testimonio, parte notarial & boleta notarial.
Es decir, muchos confunden la escritura matri* con los traslados, la escritura p+blica es archivada por el
@otario en su oficio @otarial.
,a escritura p+blica no la entrega el notario a nadie, ni si!uiera al Cue*.
$,. >A* T0-*>-!A* %AT-07->.*
,os traslados notariales son el testimonio notarial, el parte notarial & la boleta notarial.
Corge E7?E@-8 C=1.=WE0= define el testimonio notarial como la copia aut'ntica de lo !ue aparece en
el registro notarial. ,os notarios deben dar testimonio a !uienes lo soliciten, sean, o no intervinientes en
93
-bid.
94
-bid.
95
-bid.
96
18.8 C8?7-,=, Carlos =lberto. ,a Contratacin Contempor(nea, el respeto a la autonom"a privada
& la proteccin a los contratantes d'biles. En; El Contrato en una Econom"a de Aercado. A811E.
-.7<<=1PE, Corge & 18.8 C8=?7-,=, Carlos =lberto. Pags. 2#9 & 2#B.
97
Comisin de <eforma de Cdigos. -- Congreso -nternacional de 0erecho Civil llevado a cabo en
=re!uipa /Per+: del 4 al B de agosto de 1999.
25
los actos o contratos cu&o testimonio solicitan. 1in embargo, trat(ndose de testamentos el art"culo 8B de
la le& del notariado declara !ue slo podr( darse testimonio de los testamentos de personas !ue no han
fallecido a los mismos otorgantes, e6pres(ndose esta circunstancia
98
.
Cos' C=<@E-<8 1-,>= precisa !ue testimonio es la copia "ntegra de la Escritura P+blica e6tendida en el
protocolo del notario, !ue 'ste autentica & entrega a !uien la solicite
99
.
El mismo autor precisa !ue boleta notarial es el resumen de la Escritura P+blica !ue inclu&e la parte o
cl(usula !ue el interesado precise /art"culo 81 de la ,e& del @otariado @K 131$ de 13 de diciembre de
1911; ,a boleta e6presar(, en resumen, el contenido del instrumento, con designacin de nombres, cosa,
fecha & folio & ser( firmada por el notario. Contendr( adem(s, la copia de la parte o cl(usula !ue indi!ue
el interesado
1$$
.
El art"culo 8# de la le& del notariado establece !ue el notario e6pedir( testimonio, boleta o partes, a !uien
lo solicite, de los instrumentos p+blicos notariales !ue hubiera autori*ado en el e%ercicio de su funcin.
El art"culo 82 de la misma le& establece !ue el testimonio contiene la transcripcin "ntegra del instrumento
p+blico notarial con la fe !ue da el notario de identidad con la matri*, la indicacin de su fecha & fo%a
donde corre, la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes & autori*ado por 'l, rubricado
en cada una de sus fo%as & e6pedido con su sello, signo & firma, con la mencin de la fecha en !ue lo
e6pide.
El art"culo 84 de la misma le& establece !ue la boleta e6presar( un resumen del contenido del
instrumento p+blico notarial o transcripcin de las cl(usulas o t'rminos !ue el interesado solicite & !ue da
el notario, con designacin del nombre de los otorgantes, naturale*a del acto %ur"dico, fecha & fo%a donde
corre & la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes & autori*ado por 'l, rubricada en
cada una de sus fo%as & e6pedida con su sello & firma, con mencin de la fecha en !ue lo e6pide. El
notario, cuando lo considere necesario, agregar( cual!uier referencia !ue d' sentido o complete la
transcripcin parcial solicitada.
El art"culo 83 de la misma le& establece !ue el parte contiene la transcripcin "ntegra del instrumento
p+blico notarial con la fe !ue da el notario de su identidad con la matri*, la indicacin de su fecha & con la
constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes & autori*ado por 'l, rubricado en cada una de
sus fo%as & e6pedido con su sello & firma, con la mencin de la fecha en !ue lo e6pide. @o re!uiere ser
e6pedido en duplicado, bastando se agregue al parte una fo%a firmada por el @otario !ue contenga la
mencin de la fecha del instrumento p+blico notarial, el nombre de los otorgantes & el acto o contrato !ue
contiene, para la devolucin por el <egistro P+blico, con la anotacin de la inscripcin o la denegatoria de
la misma.
El art"culo 89 de la misma le& establece !ue el testimonio, boleta & parte podr( e6pedirse, a eleccin del
notario, a manuscrito, mecanografiado, en copia fotost(tica & por cual!uier medio idneo de
reproduccin.
$2. >- 7%*C07PC7F%
,a inscripcin es una clase de la <egistracin. En tal sentido debemos precisar !ue la inscripcin es
anotacin o inscripcin.
,as traslaciones de dominio por compra ventas o contratos de arrendamiento se inscriben en registros de
bienes como son entre otros el <egistro de Predios.
,as compra ventas & arrendamiento se inscriben, pero el contrato de correta%e no se inscribe en el
registro p+blico.
,a inscripcin procede cuando la calificacin registral !ue efect+a el registrador p+blico es positiva.
$3. .> TCT?>A
El ."tulo es lo !ue se presenta al registro solicitando su registracin.
En la doctrina se distingue entre t"tulo formal & t"tulo material.
98
>F1H7EE 8,->E<=. 8b cit. Pag. 333.
99
-bid.
100
-bid.
26
El ."tulo material es el acto %ur"dico & el t"tulo formal es el documento como por e%emplo en una compra
venta es el parte notarial o el formulario registral.
El t"tulo en sentido formal es el instrumento !ue sirve para probar el acto, & a su ve* contiene el mismo.
El t"tulo en sentido material es el acto contenido en un instrumento.
$5. C->7F7C-C7F% 0.#7*T0->
Es efectuada e6clusivamente por los <egistradores P+blicos & por los >ocales del .ribunal <egistral, a los
t"tulos presentados conforme al art"culo #$11 del Cdigo Civil Peruano de 1984 & el @uevo <eglamento
?eneral de los <egistros P+blicos.
Por e%emplo si solicita la inscripcin de una traslacin de dominio en m'rito a un contrato de compra
venta se efect+a la calificacin registral para determinar si el t"tulo presentado puede tener acogida
registral.
8tro e%emplo es cuando se solicita la inscripcin de un contrato de arrendamiento celebrado por escritura
p+blica, en tal caso el registrador p+blico efect+a la calificacin registral para determinar si el t"tulo
presentado puede tener acogida registral.
8tro e%emplo es cuando se solicita la inscripcin de un contrato de correta%e celebrado por escritura
p+blica, en tal caso el registrador p+blico efect+a la calificacin registral con la cual se determina !ue el
t"tulo no puede tener acogida registral por !ue dicho contrato es un acto no registrable /es decir, se trata
de un acto !ue de todas maneras no se va registrar: & corresponde formular la correspondiente tacha
sustantiva /la tacha sustantiva se formula cuando se deniega la registracin, & no se puede subsanar la
calificacin registral negativa, siendo el otro supuesto de calificacin registral la calificacin registral
positiva, !ue puede consistir en una inscripcin, anotacin o li!uidacin:.
El Cdigo Civil Peruano de 1984 establece en el primer p(rrafo del art"culo #$11 !ue los registradores
califican la legalidad de los documentos en cu&a virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes & la valide* del acto, por lo !ue resulta de ellos, de sus antecedentes & de los asientos de los
registros p+blicos.
Este mismo art"culo en el segundo p(rrafo regula la calificacin registral de documentos %udiciales en el
derecho codificado peruano /es decir, no es la +nica norma del derecho positivo peruano !ue regula la
calificacin registral de documentos %udiciales:, tpico sobre el cual puede revisarse el traba%o de
investigacin del mismo autor del presente traba%o titulado Calificacin registral de documentos %udiciales
en el ,ibro .emas de 0erecho <egistral .omo -> Pag. B2 editado por la 1uperintendencia @acional de los
<egistros P+blicos publicado el ao #$$$. 1obre el tpico en mencin de%amos constancia !ue no se
encuentra regulado adecuadamente en el derecho positivo peruano, &a !ue no entra al fondo del asunto
o la cuestin de fondo, es decir, la regulacin peruana es demasiado superficial respecto del tpico en
mencin.
0el <eglamento ?eneral de los <egistros P+blicos es importante en cuanto a la calificacin registral
tener en cuenta los art"culos 2# & 22.
El abrogado Cdigo Civil Peruano de 183# no conten"a normas sobre derecho registral, por !ue el
registro en el Estado Peruano reci'n se cre con la le& de # de enero de 1888.
El abrogado Cdigo Civil Peruano de 1929 si conten"a normas sobre derecho registral. En el art"culo
1$44 establec"a !ue el registrador deber( apreciar la legalidad del t"tulo respecto de la capacidad de las
partes & su representacin, & lo concerniente al contenido del acto, slo como aparece del documento.
Es decir, el art"culo #$11 del Cdigo Civil Peruano de 1984 tiene como antecedente legislativo nacional
en el derecho codificado al art"culo 1$44 del Cdigo Civil Peruano de 1929.
En tal sentido no todos los t"tulos presentados al registro se registran, sino !ue algunos se inscriben,
otros se li!uidan, se observan o se tachan.
Es decir la calificacin registral puede ser positiva o negativa. Es positiva cuando el t"tulo se inscribe o
li!uida, & es negativa cuando el t"tulo se observa o se formula tacha.
En el +ltimo considerando de la <esolucin @K $1B49BP8<<,,R4.< del .ribunal <egistral se precis lo
siguiente; LHue, la inscripcin, acorde con la finalidad de otorgar seguridad %ur"dica !ue el registro
persigue, no constitu&e la acogida ciega & mec(nica de un t"tulo...M.
En el +ltimo considerando de la <esolucin @K $1$49848<<,,R4.< del .ribunal <egistral se refiri lo
siguiente; LHue, el registro no constitu&e un mero archivo de documentos, por el contrario +nicamente
27
tienen acceso a el a!uellos t"tulos !ue han pasado el e6amen de legalidad efectuado por el registrador &,
eventualmente, por los rganos de segunda instancia registral, a fin de !ue los asientos registrales
e6tendidos en m'rito a t"tulos v(lidos & perfectos, publiciten situaciones %ur"dicas reales en aras de la
seguridad del tr(fico %ur"dico !ue, precisamente, tutela el registroM.
En la sumilla de la resolucin @K 2$949948<,CP.< se precis !ue por el principio de legalidad o
calificacin, los <egistradores e6aminan los documentos presentados en el <egistro & los antecedentes
!ue constan en 'ste, no estando en aptitud de calificar en base al conocimiento personal !ue tenga de la
situacin & !ue le ha&a venido por v"a diferente a los documentos presentados o del propio registro
/Curisprudencia <egistral. >olumen ---. Pag. #2:.
En la sumilla de la resolucin @K $3349B48<,CP.< se precis !ue no procede la calificacin registral de
circunstancias a%enas a los t"tulos presentados & a las partidas & antecedentes registrales /Curisprudencia
<egistral. >olumen ->. Pag. #$B:.
1eg+n la amplitud de la calificacin registral los sistemas registrales se clasifican en registros de
documentos & registros de derechos. En los sistemas registrales de registro de documentos la calificacin
registral !ue efect+a el registrador es una verificacin mu& superficial & est( orientada a determinar
!uienes son los posibles propietarios. En los sistemas registrales de registro de derechos la calificacin
registral !ue efect+a el registrador es una calificacin !ue est( orientada a determinar !uien es el +nico &
verdadero propietario.
Es decir, la calificacin registral no tiene los mismos alcances en todos los sistemas %ur"dicos.
Para algunos el registrador obstaculi*a cuando reali*a la calificacin registral, pero esto no es as", sino
todo lo contrario, & adem(s ha& !ue tener en cuenta !ue el <egistro reduce los costos de transaccin.
Es decir, el registro facilita !ue los contratos se realicen con la informacin a ba%os costos para las partes
contratantes & para los acreedores o terceros o terceros registrales.
=lvaro 0E,?=08
1$1
precisa !ue son muchas las definiciones !ue sobre la calificacin registral ha
esbo*ado la doctrina & precisa !ue la calificacin registral es el control !ue reali*a el registrador a efectos
de determinar si el t"tulo presentado al registro es inscribible sobre la base de los diversos principios !ue,
como re!uisitos & presupuestos t'cnicos para la inscripcin, cada sistema contempla
1$#
. Es decir, se trata
de definir si el derecho o situacin %ur"dica contenidas en el respectivo t"tulo & cu&a publicidad se pretende
a trav's de la inscripcin !ue se solicita, as" como las titularidades !ue a dichas situaciones
corresponden, merecen ser ob%eto de publicidad &, por tanto, hacerse cognoscibles por terceros,
benefici(ndose de esta manera con la legitimacin & proteccin !ue emanan directamente de tal
publicidad
1$2
.
.ambi'n precisa !ue la rigurosidad !ue en cada sistema tiene la calificacin registral se encuentra
estrechamente vinculada a la real eficacia de la publicidad registral en este sistema. = ma&or eficacia de
la publicidad & fuer*a del registro, m(s rigurosa debe ser la calificacin & viceversa. =s", la calificacin
registral se apo&ar( en principios m(s e6igentes cuanto m(s amplia sea la proteccin & legitimacin !ue
los principios Ta trav's de los cuales se concretan los efectos materiales de la inscripcin4 otorgan a los
titulares registrales & terceros ad!uirentes. = decir de Pau PE0<S@, la calificacin es un presupuesto
lgico de la eficacia del registro & la intensa eficacia del registro slo puede producirse por una previa
calificacin rigurosa
1$4
.
Para Pau PE0<S@ la calificacin consiste en el control de legalidad de los documentos inscribibles & su
finalidad es e6clusivamente la de determinar la accesibilidad del t"tulo al registro
1$3
.
101
0E,?=08 1CJEE,CE, =lvaro. =plicacin de los principios registrales en la calificacin registral.
<edefiniendo los conceptos tradicionales & planteando los nuevos principios. En; -us Et >eritas. =o
-D. @K 18. Pag. #34.
102
-bid.
103
-bid.
104
-bid. Pags. #34 & #33.
105
-bid. Pag. #34.
28
,uis 0-EE P-C=E8 precisa !ue la calificacin registral es un en%uiciamiento !ue el registrador reali*a
sobre la legalidad de los documentos & sobre la valide* & la eficacia de los negocios %ur"dicos contenidos
en ellos
1$9
.
=mors ?7=<0-8,= afirma !ue calificar es tanto como nominar o designar la naturale*a de un
fenmeno %ur"dico /calificar algo como contrato, delito, derecho real o arrendamiento, por e%emplo:, pero
es tambi'n en%uiciar su eficacia %ur"dica, determinar si es v(lido, nulo o inoponible) de manera !ue la idea
de calificacin en t'rminos %ur"dicos apunta tanto a un %uicio de e6istencia o de naturale*a como a un
%uicio de eficacia. = ambos significados se refiere la calificacin registral, aun!ue tiene ma&or importancia
este segundo significado !ue pro&ecta a la calificacin sobre la eficacia del acto
1$B
.
Es decir, no e6iste una sola definicin de calificacin registral, sino !ue e6isten muchas definciones de la
misma, lo cual facilita estudio & aplicacin por parte de los operadores %ur"dicos sobre todo registradores &
vocales registrales.
Es decir, la calificacin registral es un tema !ue se encuentra desarrollado por distintos autores tanto
nacionales como e6tran%eros.
1e ha citado varias definiciones de calificacin registral a fin de permitir una me%or comprensin de la
misma, la cual e6iste en todos los sistemas registrales.
En el =ntepro&ecto de ,e& Peruano sobre ?arant"as Aobiliarias se elimin respecto de la inscripcin de
las mismas la calificacin registral /lo cual fue modificado en el te6to aprobado de dicha le&:, lo !ue no
corresponde por!ue lo acertado es efectuar con ma&or detalle la misma en los sistemas registrales como
el peruano !ue son sistemas registrales de registro de derechos. Es decir, en los sistemas registrales de
registro de documentos la calificacin registral es mas superficial, es menos e6igente & mas limitada, &a
!ue la misma se encuentra complementada con un sistema de seguros, por lo cual en algunos sistemas
como el sistema registral de Estados 7nidos de =m'rica se conoce no como sistema registral sino como
un sistema de seguros.
Pero para aclarar la idea la calificacin registral se efect+a en todos lo sistemas %ur"dicos, por !ue en
todos e6iste registro, pero no de la misma manera sino de una manera distinta, &a !ue e6isten diversos
sistemas registrales, cada uno con caracter"sticas diferentes.
$6. *?=*-%-C7F%
Es indudable cuando el registro observa se siente cierto malestar pero esto es normal al igual !ue no
todas las demandas son declaradas fundadas.
Cuando el <egistro formula observaciones puede subsanarse la observacin, por e%emplo cuando se
otorga una escritura de compra venta & la misma es otorgada slo por un cn&uge & la venta es de un
bien social & no ha otorgado poder o mandato el otro cn&uge, el registro debe observar, en cu&o caso es
necesario otorgar una escritura aclaratoria con la cual se efect+a una subsanacin.
Es decir, cuando se formulan observaciones puede subsanarse, otro e%emplo de observacin es cuando
se solicita la inscripcin de una compra venta pero falta la inscripcin de un poder por escritura p+blica.
$:. 0.C?0*A !. -P.>-C7F%
Cuando los <egistradores P+blicos observan o tachan o li!uidan es posible interponer recurso de
apelacin para !ue el .ribunal <egistral se pronuncie en segunda & +ltima instancia registral.
Es decir, cuando se ha solicitado la inscripcin de un contrato de compra venta o un contrato de
arrendamiento, pero el contrato de correta%e inmobiliario no se registra en el registro p+blico.
Es necesario de%ar constancia !ue muchos no saben !ue e6iste recurso de apelacin en el procedimiento
registral, & es poco utili*ado sobre todo en provincias. Considerando los mismos !ue slo es procedente
en el procedimiento %udicial.
1e ha advertido !ue en el Estado Peruano algunos gerentes & %efes *onales antes conocidos los
segundos como %efes regionales no inducen a los usuarios del registro a interponer recurso de apelacin
106
-bid.
107
-bid.
29
para !ue el .ribunal <egistral se pronuncie, sino !ue interfieren en la labor de los <egistradores P+blicos
presion(ndolos para !ue modifi!uen la calificacin registral, lo cual atenta contra la seguridad %ur"dica.
,;. 7MP?#%-C7F% !. -CTA A 0.*A>?C7F% -!M7%7*T0-T7E-.
1i el .ribunal <egistral confirme la decisin del <egistrador P+blico, el interesado puede iniciar un
proceso de impugnacin de acto o resolucin administrativa.
@o debe aplicarse esta le& por !ue la misma es slo de aplicacin a los procesos administrativos, & el
procedimiento registral no es un procedimiento administrativo sino un procedimiento %urisdiccional de
naturale*a no contencioso.
,. >A* P>.%A* 0.#7*T0->.*
En materia procesal civil e6isten los plenos casatorios, conforme al Cdigo Procesal Civil & a la ,e&
8rg(nica del Poder Cudicial & se han llevado a cabo plenos %urisdiccionales pero no obligatorios para los
Aagistrados.
En materia regisgtral e6isten los plenos registrales !ue son reuniones de los >ocales <egistrales en los
cuales se adoptan criterios de observancia obligatoria a tener en cuenta en la calificacin registral.
,os plenos registrales se orignan a partir del nuevo reglamento general de los registros p+blicos del #$$1.
,". *.#?07!-! J?0C!7C-
,a seguridad %ur"dica permite determinar !ue consecuencias e6istir(n respecto de los diversos actos !ue
celebran los contratantes a trav's de contratos. Es decir, cuando una institucin %ur"dica se encuentra
regulada e6iste seguridad %ur"dica, por !ue previamente a !ue sur%a el proceso %udicial se puede conocer
el resultado de 'ste.
En los distintos Estados no se regulan las mismas instituciones %ur"dicas, por lo cual en cada Estado se
incide en regular distintos temas.
El derecho regula las situaciones %ur"dicas e6istentes, en tal sentido el derecho regula dentro del derecho
civil codificado contenido en el Cdigo Civil Peruano de 1984 algunos contratos, garant"as & personas
%ur"dicas, entre otras instituciones, lo cual permite otorgar seguridad %ur"dica cuando no e6iste un contrato
con cl(usulas claras o precisas.
En tal sentido algunas oportunidades el derecho regula determinados contratos como la compra venta, el
arrendamiento, el suministro, o garant"as como la hipoteca, la prenda, el anticresis o el derecho de
retencin.
Pero otras oportunidades el derecho no regula algunos supuestos como algunos contratos modernos.
Por e%emplo el derecho positivo peruano & el derecho positivo espaol no regulan el correta%e inmobiliario,
en tal sentido no e6iste seguridad %ur"dica en este contrato, &a !ue en caso de surgir una controversia
%udicial no se podr( conocer previamente el resultado.
,$. F?.%T.* !. 7%FA0M-C7F%
Para la elaboracin del presente traba%o de investigacin se han tenido en cuenta varios libros,
diccionarios, ponencias, revistas & tambi'n art"culos de internet, motivo por el cual esta parte del traba%o
no se puede titular bibliograf"a, sino fuentes de informacin. 0e%ando constancia !ue las fuentes de
informacin consultadas fueron peruanas & e6tran%eras, lo cual trae como consecuencia !ue el enfo!ue
pueda ser utili*ado tambi'n en el derecho comparado.
,$.. >7=0A*G
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Correta%e -nmobiliario llevado a cabo en la ciudad de ,ima el %ueves #1 de octubre del #$$4.
GE<<81P- P8,8, 1ergio. Ponencia Correta%e -nmobiliario. =spectos @otariales en el 1eminario
Correta%e -nmobiliario llevado a cabo en la ciudad de ,ima el %ueves #1 de octubre del #$$4.
>E,=<0E 17118@-, Corge. Ponencia Correta%e -nmobiliario. =spectos ?enerales en el 1eminario
Correta%e -nmobiliario llevado a cabo en la ciudad de ,ima el %ueves #1 de octubre del #$$4.
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=re!uipa del 4 al B de agosto de 1999. =re!uipa Per+.
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31
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Cur"dicas & Aedios =lternativos de <esolucin de Conflictos. @+mero 1. =o 1. ,ima Per+.
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mar*o del #$$9. .omo 99. Pag. 193.
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C=P-.=@., Jenri. >ocabulario Cur"dico. .raduccin castellana de =!uiles Joracio ?uaglianone. Ediciones
0epalma. Guenos =ires =rgentina. @ovena reimpresin. 1989.
CJ=@=AO 8<GE, <a+l. 0iccionario Cur"dico Aoderno. ?r(fica Jori*onte. #$$#. ,ima Per+. .ercera
Edicin.
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<E=, =C=0EA-= E1P=W8,=. 0iccionario de la ,engua Espaola. >ig'sima Primera Edicin. ,ima Per+.
En C0.
>=1H7EE 8,->E<=, 1=,>=08<. 0erecho Civil 0efiniciones. Palestra Editores. ,ima Per+. =bril #$$#.
1egunda Edicin.
,$.2. P<#7%-* !. 7%T.0%.TG
P(gina web http;PPwww.fce.unl.edu.arPderechoprivadoPcontenidos4contratodecorreta%e.htm
P(gina Reb htt+GHHIII.mono(rafias.comHtrabajos;HcontraHcontra.shtml
,$.3. %A0M-* >.#->.* P.0?-%-* CA%*?>T-!-*G
Cdigo Civil Peruano de 1984.
Cdigo Civil Peruano de 1929.
Cdigo Civil Peruano de 183#.
Cdigo .ributario Peruano.
Cdigo de Comercio Peruano de 19$#.
Constitucin Pol"tica Peruana de 1992
,e& de .ributacin Aunicipal peruana.
,e& @otariado Peruana.
<eglamento ?eneral de los <egistros P+blicos Peruano del #$$1.
<esolucin =dministrativa @K $$94#$$441P4C1 e6pedida por el Presidente de la Corte 1uprema de
Custicia de la <ep+blica.
,$.5. CF!7#A* C7E7>.* .JT0-%J.0A*G
Cdigo Civil Espaol de 1889.
Cdigo Civil 5ranc's de 18$4.
Cdigo Civil Chileno de 1833.
Cdigo Civil 1alvadoreo de 189$.
Cdigo Civil 7rugua&o de 1898.
Cdigo Civil =rgentino de 1899.
Cdigo Civil Colombiano de 18B2.
Cdigo Civil -taliano de 194#.
Cdigo Civil Goliviano de 19B3.
Cdigo Civil >ene*olano de 198#.
,,. CA%C>?*7A%.*
,uego de haber desarrollado los aspectos mas importantes del contrato de correta%e inmobiliario,
formulamos conclusiones sobre dicho contrato en los siguientes t'rminos;
1: El correta%e tiene mucha utilidad para el crecimiento econmico de un Estado, en tal sentido
podemos afirmar !ue el correta%e merece adem(s de estudios %ur"dicos /!ue pueden ser estudios
32
tributarios, civiles, registrales, notariales, municipales, urban"sticos, & en otras ramas del
derecho:, otros estudios como estudios econmicos & contables. Por lo cual concluimos !ue los
estudios +nicamente %ur"dicos pueden inducir a error a los lectores, &a !ue no tienen un enfo!ue
total del problema, sino un enfo!ue solo parcial o limitado, por lo !ue esta clase de estudios debe
ser recha*ado o eliminado.
#: El correta%e sirve para acercar la oferta con la demanda & as" conseguir la celebracin de
contratos de compraventa & arrendamiento.
2: El correta%e es un contrato.
4: E6isten varias clases de correta%e como son el correta%e inmobiliario, correta%e vehicular, de
seguros & de valores, pero slo el primero motiva el presente traba%o.
3: El correta%e inmobiliario se celebra a diario en el Estado Peruano & en el Estado Espaol.
.ambi'n se celebra en otros estados, por lo cual aplicando el derecho comparado podemos
afirmar !ue se celebra con ma&or frecuencia en algunos estados & es necesario para !ue
algunos agentes econmicos celebren algunos como contrato de compraventa o contrato de
arrendamiento.
9: El correta%e inmobiliario no se encuentra regulado en el derecho positivo peruano ni tampoco en
el derecho positivo espaol, por lo cual en ambos Estados debe considerarse a 'ste como un
contrato at"pico.
B: El correta%e ha sido poco desarrollado por parte de los distintos autores en el derecho peruano.
8: El correta%e acarrea responsabilidad en el corredor responsabili*(ndolo por el bien ofrecido al
futuro comprador o futuro arrendatario, es decir, implica mucho cuidado & responsabilidad, &a !ue
no siempre los vendedores act+an de buena fe, por e%emplo algunos vendedores venden varias
veces el mismo bien aprovechando !ue el sistema registral es un sistema de doble venta & no un
sistema de una venta como el sistema registral alem(n en el cual la traslacin de dominio surge
con la inscripcin.
9: En =lemania, 1ui*a & =ustralia /en este estado e6iste el sistema registral =cta .orrens, el cual es
un sistema registral convalidante & es donde los <egistradores P+blicos tienen un traba%o mas
delicado & de mas responsabilidad, pero aplicando el derecho comparado !ue para algunos
%uristas es un m'todo & para otros es una ciencia podemos afirmar !ue el traba%o de los
<egistradores P+blicos & >ocales <egistrales es mu& delicado: el traba%o del corredor es mas
sencillo por !ue en dichos estados e6isten sistemas registrales constitutivos & convalidantes.
0e%ando constancia !ue a los primeros se denomina sistemas germanos. Para !uien desee
ampliar sus conocimientos sobre sistemas registrales puede consultar mi libro 0erecho
Comparado & 1istemas Cur"dicos.
1$: El correta%e es poco utili*ado en las ciudades pe!ueas como Juancavelica, pero contrario a ello
es mu& utili*ado en las ciudades grandes como ,ima, =re!uipa, Guenos =ires & Aadrid. Es decir,
en las ciudades grandes el correta%e resulta siendo una necesidad para los agentes econmicos,
&a !ue les facilita contratar en el mercado, el cual en estos casos es grande & comple%o.
11: El correta%e facilita o incentiva la celebracin de contratos de compra venta & de arrendamiento.
1#: 1i se implementa en el derecho peruano el seguro ampliado de t"tulo como obligatorio se
incentiva la reali*acin de transacciones comerciales.
12: Para estudiar el correta%e inmobiliario tambi'n es necesario el estudio del derecho registral, por
e%emplo todo corredor inmobiliario debe dominar la calificacin registral de documentos
%udiciales, entre otros temas propios del derecho registral.
14: En las fuentes formales del derecho peruano el correta%e inmobiliario ha desarrollado poco, por lo
cual e6isten pocos estudios sobre este interesate contrato.

,2. *?#.0.%C7-*
Jabi'ndose desarrollado los aspectos mas importantes del contrato de correta%e inmobiliario, & habiendo
formulado conclusiones efectuamos sugerencias en los siguientes t'rminos;
1: Es necesario difundir el contrato de correta%e para !ue los estados realicen crecimientos
econmicos.
33
#: Es necesario !ue en el Estado Peruano se dicten cursos de especiali*acin en correta%e
inmobiliario, para incentivar la creacin de empresas corredoras de inmuebles.
2: Es necesario !ue el mercado inmobiliario peruano cre*ca, para lo cual debe incentivarse las
transacciones comerciales modificando el derecho positivo introduciendo un nuevo marco legal
mas atractivo para los inversionistas o agentes econmicos, &a !ue el derecho positivo peruano
desincentiva las transacciones comerciales, por ser 'ste un sistema registral con doble venta, lo
!ue de modificarse para !ue sea un sistema con una venta, &a !ue es mas seguro & adem(s este
incentiva /los incentivos son estudiados por el an(lisis econmico del derecho !ue para algunos
%uristas es un m'todo de investigacin & para otros es un m'todo de interpretacin:las
transacciones comerciales.
4: Es necesario regular en el derecho positivo peruano & en el derecho positivo espaol el contrato
de correta%e inmobiliario, para otorgar ma&or seguridad %ur"dica a los distintos agentes
econmicos !ue celebren contratos de correta%e inmobiliario sin precisar las cl(usulas, sin
embargo, su regulacin, slo debe ser supletoria & debe estar destinada a dar las pautas
generales de este importante contrato at"pico. =dem(s no debe ser una camisa de fuer*a para
los inversionistas !ue act+an en el mercado como agentes econmicos.
3: Es necesario !ue en el Estado Peruano se incentive los estudios sobre el correta%e para
incentivar la inversin privada & crear puestos de traba%o, a trav's de cursos & con concursos de
art"culos, ensa&os & monongraf"as tanto para estudiantes de derecho & abogados. =dem(s de
concursos para estudiantes de otras profesiones & para profesionales de otras profesiones.
9: Es necesario !ue se permita tributar a los corredores !ue act+an como personas %ur"dicas en el
<'gimen 7nico 1implificado.
B: ,os corredores inmobiliarios deben ser personas mu& preparadas & mu& e6perimentadas, para no
inducir a error a los compradores, es decir, para no inducir a error a terceros.
8: Es necesario modificar el Cdigo Civil Peruano de 1984 para !ue la traslacin de dominio opere
con la inscripcin en el registro para los bienes registrados, re!uiriendo para tal efecto el
desarrollo previo del catastro registral.
9: @o se debe presionar a los <egistradores & >ocales para !ue realicen en determinado sentido la
calificacin registral, &a !ue se puede generar inseguridad %ur"dica en los titulares registrales,
terceros registrales, acreedores hipotecarias & terceros civiles, generando en algunos casos
partidas registrales problema, en las cuales no se puede conocer con facilidad el titular registral &
en algunos casos no se puede conocer el acto inscrito o anotado.
1$: Es necesario introducir en el derecho positivo peruano el seguro ampliado de t"tulo para otorgar
ma&or seguridad a los ad!uirientes. Para !uien desee conocer este interesante tema puede
consultar mi art"culo titulado 0erecho Positivo Peruano -ntroduciendo el 1eguro =mpliado de
."tulo como obligatorio, en el 1uplemento Jechos & 0erechos de diciembre del #$$3. =o 4.
@+mero 29. Pags. 9 & B. 1in embargo, como breve comentario podemos afirmar !ue este seguro
ampliado de t"tulo no es regulado ni utili*ado en el derecho peruano, pero si en el derecho
estadounidense. Pero conviene su recepcin e6terna /el t'rmino %ur"dico recepcin es propio del
derecho comparado, por lo cual para !uien desee profundi*ar o incrementar sus conocimientos
sobre este tema puede consultar mi libro derecho comparado & sistemas %ur"dicos, el cual
aparece en la Giblioteca @acional del Estado Peruano: correspondiente, &a !ue brinda ma&or
seguridad a los ad!uirientes.
Fernando Jess Torres Manrique
fhernandotorres@hotmail.com
=bogado por la 7niversidad Catlica 1anta Aar"a de =re!uipa. Cue* .itular del Cu*gado Ai6to de
Ao&obamba. E6 <egistrador P+blico de la 8ficina <egistral <egional ,os ,ibertadores Rari, en las 1edes
<egistrales de; -ca, @asca, Pisco, Juanta & Juancavelica. E6 Cefe de la 8ficina <egistral de
Juancavelica. E6 =poderado de la 8ficina <egistral <egional ,os ,ibertadores Rari. E6 <epresentante
de la Procuradur"a P+blica a cargo de los =suntos Cudiciales del Ainisterio de Custicia, en los procesos
%udiciales en los !ue era parte la 8ficina <egistral <egional ,os ,ibertadores Rari, tramitados en el
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distrito %udicial de Juancavelica, en m'rito a las delegaciones otorgadas por la Procuradur"a P+blica a
cargo de los =suntos Cudiciales del Ainisterio de Custicia. E6 Presidente de la Comisin Especial de
.ransferencia de los <egistros de Propiedad >ehicular & de Prenda de .ransportes de la 0ireccin 1ub
<egional de Circulacin .errestre de Juancavelica al 1istema @acional de los <egistros P+blicos. E6
Aiembro de la Comisin de .ransferencia del <egistro de >eh"culos Aenores de la 0ireccin <egional de
.ransportes, Comunicaciones, >ivienda & Construccin de Juancavelica a la 8ficina <egistral <egional
,os ,ibertadores Rari. E6positor en importantes eventos acad'micos en el Per+ & en el e6tran%ero.
Aaestr"a en 0erecho Civil & Comercial en la 7niversidad @acional Aa&or de 1an Aarcos. Estudios de
Post grado en 0erecho de .raba%o, 0erecho =dministrativo, Contratos Aodernos, @egociacin,
0iplomado en 5uncin Curisdiccional, 0espacho Cudicial, Conciliador E6tra%udicial, estudios de =rbitra%e
en el Colegio de =bogados de ,ima, estudios en la =cademia de la Aagistratura & de Pedagog"a
7niversitaria. =utor de abundantes art"culos en materia %ur"dica & de los siguientes libros; 0erecho
Empresarial, ?arant"as, 0erecho Comparado & 1istemas Cur"dicos, ,a Ensean*a del 0erecho,
-ntroduccin al 0erecho & ,at"n Cur"dico, Aanual del =bogado Corporativo, .ratado de 0erecho <egistral,
Personas Cur"dicas & Calificacin <egistral de 0ocumentos Cudiciales. 1egundo puesto como e6positor
del .aller de -nvestigacin Cur"dica #$$4 en la categor"a maestristas organi*ado por la 7nidad de
-nvestigacin de la 5acultad de 0erecho de la 7niversidad @acional Aa&or de 1an Aarcos.
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