Derechos reales.

Unidad N 1
Teora general de los derechos reales.
Ubicacin de los Derechos Reales en una clasificacin de los derechos subjetivos.
El derecho positivo se dividen en :
Derecho privado. Relacin entre particulares tales como el derecho civil comercial y laboral.
Derecho pblico Uno de los actores es el estado tales como el derecho penal! administrativo y
constitucional.
El derecho positivo tiene una doble clasificacin en:
Derecho objetivo. Reconoce la e"istencia de derechos reales! instituciones jurdicas en particular.
Derecho subjetivo #aculta para ejercer los derechos reales. $%u se encuentran los derechos reales.
&oncepto de derecho real.
'Es un derecho absoluto! de contenido patrimonial! cuyas normas sustancialmente de orden pblico!
establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata! %ue previa
publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de reali*ar cual%uier acto contrario al mismo!
naciendo para el caso de violacin una accin real %ue otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius
praeferendi y al ius perse%uendi+.
Elementos y caracteres.
a. Derecho absoluto: se dice %ue los derechos reales son absolutos! por%ue detentan tal car,cter y!
asimismo! implican oponibilidad contra todos.
b. De contenido patrimonial: el art. -./- determina %ue los derechos reales son susceptibles de valor!
por lo %ue integran el patrimonio.
c. 0aturale*a jurdica de sus normas: se dice %ue las normas %ue regulan los derechos reales son
sustancialmente de orden pblico! es decir! %ue est,n vinculadas al ple"o de principios de orden
superior %ue no pueden ser dejados de lado por las conveniencias privadas.
Esta caracterstica surge principalmente del art. -12- &&! %ue aprehende el principio de numerus clausus.
$hora bien! lo e"puesto no significa %ue todas las normas relativas a los derechos reales sean de orden
pblico (por eso se dice 'sustancialmente+ de orden pblico).
d. 3ujeto activo: naturalmente puede serlo una persona! tanto fsica como de e"istencia ideal.
e. 4bjeto: son las cosas en el sentido del art. -.//! pues! la cosa es el objeto directo e inmediato! y no
puede haber derecho sin objeto.
El derecho real puede recaer sobre toda la cosa o sobre una parte de ella! siempre %ue est5 materialmente
determinada.
$rt. -.//: '3e llaman cosas en este &digo! los objetos materiales susceptibles de tener un valor. 6as
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuer*as naturales susceptibles de
apropiacin+.
f. Relacin inmediata: el derecho real establece una relacin 'directa e inmediata+ con la cosa! lo %ue
%uiere decir %ue su titular! para e"traer el beneficio de la cosa sobre la %ue recae el derecho! no
necesita de ningn intermediario.
g. 7ublicidad: si el derecho real puede oponerse a todos! es indispensable %ue ese derecho pueda
ser conocido tambi5n por todos. De all la necesidad de la publicidad de la %ue deben go*ar los
derechos reales para poder oponerse a terceros.
6a publicidad puede cumplirse a trav5s de dos sistemas: la tradicin y la inscripcin en registros
especiales.
h. 3ujeto pasivo y su deber de abstencin: En este punto! es necesario hablar de la 'obligacin
pasivamente universal+. 8sta entiende %ue el sujeto pasivo del derecho real est, constituido por
toda la sociedad! sobre la %ue pesa un deber de abstencin! negativo! %ue no constituye
propiamente una obligacin de no hacer! puesto %ue a trav5s de ella no se priva a ninguna persona
de un derecho %ue le competa! sino %ue consiste solamente en respetar la accin del titular del
derecho sobre su cosa y es! en consecuencia! una 'obligacin de inercia+.
i. $cciones reales: los derechos reales est,n protegidos! en caso de %ue se atente contra su
e"istencia! plenitud o libertad! por las acciones reales %ue son: la accin reivindicatoria! la accin
confesoria u la accin negatoria.
j. 9us perse%uendi y ius praeferendi:
3e determina como facultad! la posibilidad de %ue el titular pueda perseguir la cosa en manos de
cual%uiera %ue la tenga! para ejercer su derecho! naturalmente %ue con las limitaciones %ue le impone la
propia ley! por ra*ones! m,s %ue nada! de seguridad jurdica. (9us perse%uendi).
El ius praeferendi es la ventaja %ue hace referencia! por un lado! a los 'privilegios+! y por otro! a la del
'derecho de e"clusin+! %ue se materiali*a en la posibilidad de dejar de lado y prevalecer! no solo sobre los
derechos personales sino aun sobre los reales de fecha posterior. Ejemplo: 3i $ se obliga hacia :! nada le
impide luego obligarse hacia &! D! etc. pero en caso de concurso! los acreedores cobrar,n a prorrata. En
cambio! si $ constituye un derecho real a favor de :! aun%ue luego constituya otro a favor de &! esto en
nada afectar, a :.
Diferencias entre los derechos reales y personales.
/. Relacin directa e inmediata con la cosa! e"istente en los derechos reales! pero no en los personales!
donde se da la relacin de sujetos con sujetos.
-. 4bjeto: en los derechos reales es una cosa individuali*ada y de e"istencia actual. En los derechos
personales el objeto es el hecho del deudor! de modo tal %ue no se e"ige la e"istencia actual de la
cosa a la cual ese hecho deba aplicarse! as como tampoco es necesario %ue esa cosa este
individualmente determinada.
.. E"clusividad: se determina %ue un derecho real le pertenece a un sujeto en el todo! no pudiendo
pertenecerle al mismo tiempo a otro sujeto y de manera total.
;. Derecho de preferencia y de persecucin! solo es posible en los derechos reales! no e"istiendo en el
,mbito de los derechos personales.
1. Tradicin: en materia de derechos reales! el mero consentimiento no basta para ad%uirir ni transmitir
ningn derecho. 6o contrario para los derechos personales.
<. 4ponibilidad: mientras %ue los derechos reales son oponibles erga omnes! es decir! son absolutos! los
derechos personales son oponibles! en principio! solo entre partes.
=. 7rescripcin: los derechos reales pueden ad%uirirse por medio de prescripcin! no siendo posible en el
,mbito de los derechos personales.
>. $bandono: 7osibilidad %ue permite al titular del derecho real a e"onerarse de las cargas %ue gravan a
la cosa sobre la %ue recae el derecho? facultad de la %ue carece el titular de un derecho personal.
@. 7osesin: los derechos reales se ejercen normalmente por medio de la posesin (salvo! en principio! la
hipoteca y las servidumbres activas). En cambio! los derechos creditorios! nacen para e"tinguirse
mediante el pago.
/2. En cuando a su sancin: los derechos reales se protegen a trav5s de las acciones reales %ue se
ejercen adversus omnes. 6os creditorios! por medio de acciones personales %ue se dirigen solo contra
el deudor.
//. &reacin: en materia de derechos reales! el nmero y reglamentacin est,n en principio estrictamente
sujetos a la ley? para los derechos personales impera el principio de la 'autonoma de la voluntad+.
Ainculaciones entre los derechos reales y personales.
/. 6os derechos personales pueden ser fuente de los derechos reales.
-. 6os derechos reales de garanta son accesorios y sirven para garanti*ar el pago de los derechos
creditorios.
9nstitutos de naturale*a Burdica controvertida.
3e plantea el interrogante sobre si son derechos reales o no.
/) 7osesin 0aturale*a Burdica.
Es un hecho. 7or%ue se lleva a cabo a trav5s de acciones posesorias.
Es un derecho personal. 7or%ue habra acciones! defensas personales interdictos.
Es un derecho mi"to Es decir real personal.
En nuestro derecho prevalece la opinin de %ue la posesin es un hecho %ue produce
consecuencia jurdica.
-) 6ocacin. 3e encuentra dudoso si es un derecho real o personal.
$) Teora cl,sica. Es un derecho personal. El locatario tiene un derecho personal! pues el locatario
seria el acreedor de una obligacin de dar ( %ue se entregue la cosa) y de una obligacin de hacer (
%ue se le procure el uso y goce de la cosa). En definitiva! el locatario no go*a de la cosa
directamente! sino %ue lo hace a trav5s del locador! %ue es %uien la procura. A5le* sigui esta
posesin.
b) Teora del derecho real. #ue sostenida por Troplong basadose en el artculo /=;. de nuestro
cdigo de 0apoleon! el cual es e%uivalente al art. /;@> de nuestro cdigo: Enajenada la finca
arrendada la locacin subsiste durante el tiempo convenido. Esta situacin da %ue pensar %ue se
tratara de un derecho real. 6a ley lo trata como un derecho personal.
.) Cipoteca. Esta enumerado en el art.-12.! no hay dudas de %ue se trata de un derecho real. 3in
embargo algunos autores la consideraron como derecho personal! dado %ue no e"istira
desmembracin alguna del derecho real constituyente! ni tampoco relacin directa e inmediata con
la cosa por parte del acreedor hipotecario.
En realidad la relacin esta presente dada %ue aun%ue el inmueble sea enajenado! el acreedor
hipotecario tiene una serie de facultades sobre la cosa (conservacin! restitucin! y ejecucin)! para
hacer efectivo el cobro de su cr5dito! adem,s go*a del ius preferendi y del ius perse%uendi.
;) $nticresis. 0o hay duda %ue se trata de un derecho real! ya %ue esta enumerado en el art.-12.! sin
embargo e"iste una tesis %ue lo considera un derecho personal! la cual se basa en los siguientes
argumentos. /) falta de derecho de persecucin %ue no lo otorga la ley y %ue es caracterstico de
los derecho reales! -) la ley tampoco le confiere ningn privilegio! .) el derecho recaer sobre los
frutos y no sobre el inmueble! de modo tal %ue el derecho del propietario no aparece
desmembrado.
1) 7rivilegios E6 juego de los privilegios! tiene lugar cuando haya concurrencia de acreedores sobre
los bienes del mismo deudor! la ley (nunca el deudor) puede otorgar a uno de ellos un privilegio
para %ue cobre antes %ue los dem,s.
7ara algunos se trata de un derecho real por%ue el privilegio esta afectando la cosa del cr5dito!
por%ue el art .1>1 otorga al locador privilegiado un derecho de persecucin y por%ue A5le* as lo
establece en las notas de los art..>=> y .@->.
7ara otros es un derecho personal y no es un derecho real por%ue.
/) El dueDo de la cosa no ve desmembrado su derecho de propiedad por la e"istencia de un
privilegio.
-) El derecho de persecucin es otorgado en un caso e"cepcional ( art. .>>1) no es propio de
privilegios.
.) 0o hay una inherencia a la cosa in derechos de preferencia y de persecucin.
;) 6as notas de Aele* no conforman derecho positivo.
&reacin y enumeracin de los derechos reales.
6os derechos reales est,n principalmente contenidos en el &&! si bien e"isten tambi5n numerosas
leyes %ue los crean y regulan.
El art. -12. del && regula y enumera los derechos reales! %ue son:
- El dominio y el condominio.
- El usufructo.
- El uso y la habitacin.
- 6as servidumbres activas.
- El derecho de hipoteca.
- 6a prenda.
- 6a anticresis.
- 6a superficie forestal.
- 7C
0umerus clausus.
El principio del numerus clausus o del nmero cerrado se materiali*a con relacin a los derechos reales
en el art. -12-! &&:
'6os derechos reales solo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad
%ue constituyese otros derechos reales o modificase los %ue por este &digo se reconocen! valdr, solo
como constitucin de derechos personales! si como tal pudiese valer+.
El principio del numerus clausus crea una gran valla a la autonoma de la voluntad! %ue! en cambio! juega
con amplitud en materia de derechos creditorios.
6os particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a los establecidos en la ley! ni modificar
por pactos privados las normas %ue los rigen! por%ue las normas relativas a los derechos reales no son
meramente supletorias de la voluntad de las partes! como en general acontece en lo atinente a los
derechos personales! sino %ue se le imponen! en tanto y en cuanto ellas mismas no dispongan lo
contrario.
3in embargo! no solo en el && se contemplan los derechos reales! sino tambi5n en otras leyes! como la de
7C? la %ue reglamenta los Earrants? emisin de debentures? &digo aeron,utico? la ley %ue crea hipotecas
sobre aeronaves? la ley %ue reglamenta el bien de familia? entre otras.
FGu5 sucede si pese a lo dicho se constituye un derecho real no enumeradoH 6a solucin es dada por la
segunda parte del art. -12-: se determina %ue la constitucin es nula! solamente si pudiera valer como
constitucin de un derecho personal tendra relevancia jurdica el constituido! pero no como derecho real!
sino personal.
&lasificacin de los derechos reales.
a. 3obre la cosa propia! ajena y mi"to.
3obre la cosa propia! el dominio y el condominio.
3obre la cosa ajena! es decir! cuando el dominio pertenece a otro: usufructo! uso! habitacin!
servidumbres (estos derechos tambi5n denominados de disfrute sobre cosa ajena)! hipoteca! prenda y
anticresis (estos tres ltimos tambi5n llamados derechos de garanta).
&abe seDalar %ue el derecho de superficie forestal puede ser considerado como de naturale*a mi"ta. 3in
perjuicio de lo mencionado! se determina %ue el derecho real de forestar recae sobre cosa ajena y la
propiedad superficiaria forestal sobre la cosa ajena.
b. 7rincipales y accesorios.
3egn se vio! los derechos reales de garanta (hipoteca! prenda y anticresis) revisten el car,cter de
derechos accesorios de los cr5ditos %ue garanti*an. 6os restantes derechos reales enumerados en el art.
-12. del && son principales. (Usufructo! uso! habitacin! servidumbre! superficie forestal).
c. 3obre la sustancia y el valor.
Esta clasificacin alude a la posibilidad de uso y goce de la cosa %ue tiene el titular del derecho real.
En principio! los derechos reales de garanta recaeran sobre el valor! ya %ue su titular no tiene derecho de
uso y goce de la cosa! su principal facultad consiste en la reali*acin de la cosa para cobrarse con su
valor. 6os dem,s! serian derechos reales sobre la sustancia.
3i embargo! la coincidencia no es total. En efecto! el derecho de dominio implica un derecho sobre la
sustancia y el valor. El derecho de prenda puede recaer sobre la sustancia si as se conviniera entre
constituyente y acreedor.
d. Derechos reales sobre muebles e inmuebles.
De acuerdo a su objeto podemos clasificar a los derechos reales segn %ue recaigan sobre muebles o
inmuebles (solo recaen sobre inmuebles la hipoteca! las servidumbres y el derecho de habitacin? los
dem,s! indistintamente! sobre muebles o inmuebles).
e. Derechos reales perfectos e imperfectos.
3egn la clasificacin! los derechos se dividir,n segn se ejer*an por la posesin o no. 7or ello! dentro de
los derechos reales perfectos encontraramos el dominio y el condominio. I dentro de los segundos! al
usufructo! al uso! a la habitacin! a la prenda y a la anticresis.
Derechos no autori*ados en el &digo &ivil.
El articulo -</; prohbe los derechos reales de Enfiteusis! superficie y las vinculaciones y establece %ue
las rentas y los censos no pueden hacerse por m,s de 1 aDos.
/) Enfiteusis. Es el derecho de cultivar un fundo y go*ar de el de la manera m,s e"tensa! en forma
perpetua o por muy largo tiempo! mediante el pago de una renta! generalmente anual! %ue se debe
abonar al propietario (canon).
-) 3uperficie. Es el derecho real en virtud del cual le es concedida a su titular el derecho de construir
o plantar en suelo ajeno y hacer suyo lo construido o plantado o de ad%uirir una edificacin o
plantacin ya e"istente en forma separada de la propiedad del suelo. 3e trata de un derecho real
temporario! enajenable y transmisible mortis causa.
Este derecho puede adoptar modalidades.
Una modalidad aparece como el derecho real %ue permite edificar y plantar en suelo ajeno con la
finalidad de ad%uirir autom,ticamente la propiedad de lo edificado o plantado! independientemente
de la propiedad del suelo.
6a otra modalidad aparece cuando el derecho de superficie es concedido sobre una construccin o
plantacin ya e"istente de un inmueble.
.) &enso. Es un derecho real sobre un inmueble! constituido casi siempre por contrato y de resultado
del cual una de las partes! llamada censatario! debe abonar a la otra! llamada censualista!
generalmente en periodos anuales! un determinado canon! en dinero o en frutos.
;) Ainculacin. 9mplica la sujecin de un bien ra* o de varios bienes a la propiedad de una
determinada familia o de determinadas sucesores en forma perpetua.
:ajo este t5rmino se incluyen distintas instituciones! siendo dos las principales. Jayora*gos y
capellana.
a)Jayora*go es una vinculacin perpetua! cuyo fundador tenia amplsima la libertad para fijarla.
Esta institucin de ra* aristot5lica! destinada a mantener las tierras dentro de la misma familia!
cuando la posesin de ella era signo de noble*a! no prendi mayormente en nuestro pas! donde
fueron abolidas! definitivamente! los pocos e"istentes! por la $samblea del aDo />/..
b) &apellana. Es una carga de celebrar anualmente una o varias misas en cierta capilla! iglesia o
altar. En este instituto intervienen . personas! el instituyente o fundador! %ue es el %ue crea la
capellina! el patrono! %ue es %uien go*a del bien capellanico y debe pagar el capelln! y el
capellon! osea el sacerdote %ue cumple la carga y percibe una pensin.
4bjeto de los derechos reales.
&omo ya se mencion con anterioridad! el objeto de los derechos reales son las cosas! en el sentido del
art. -.//. '3e llaman cosas en este &digo! los objetos materiales susceptibles de tener un valor. 6as
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuer*as naturales susceptibles de
apropiacin+.
$s se establece! %ue el derecho real puede recaer sobre toda la cosa o sobre una parte de ella! siempre
%ue est5 materialmente determinada.
&osa: '3e llaman cosas en este &digo! los objetos corporales susceptibles de tener valor+. 6as
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuer*as naturales susceptibles de
apropiacin.
7or tal ha de entenderse %ue 'cosa+ es todo objeto de actos negociables y %ue! adem,s! importa un
elemento material.
Respecto al 'valor+! se limita a aludir la posible 'susceptibilidad+ de tener un car,cter pecuniario! para %ue
as! de este modo! sea considerado como cosa.
Teora del titulo y del modo en los derechos reales.
$d%uisicin! transmisin y p5rdida de los derechos reales.
6a norma general por e"celencia en materia de ad%uisicin de los derechos reales! es la contenida en el
art. 1== &&! segn el cual! antes de la tradicin de la cosa! el acreedor no ad%uiere sobre ella ningn
derecho real. 6as e"cepciones se encuentran en el art. -.>=! %ue contempla los dos casos posibles de
traditio brevi manu! y el art. -;<-! %ue refiere a la figura del constituto posesorio.
Reparar en %ue el re%uisito de la tradicin no juega cuando se trata de derechos reales %ue no se ejercen
por la posesin de la cosa sobre la %ue recae el derecho! (tal es el caso de servidumbres activas e
hipoteca).
7or otro lado se determina %ue! para provocar la transmisin y correlativa ad%uisicin derivada de
derechos reales entre vivos! la tradicin (modo suficiente) debe ir acompaDada por el titulo suficiente.
6os re%uisitos de titulo suficiente y modo suficiente no juegan en materia de ad%uisicin originaria (v.g.!
apropiacin de cosas muebles sin dueDo o abandonadas por sus dueDos)! y en los casos de ad%uisicin
del dominio por especificacin o transformacin! y finalmente! por edificacin! siembra y plantacin.
Titulo suficiente. Definicin.
Titulo suficiente es el acto jurdico! unido de las condiciones de fondo (capacidad en el transmitente y en
el adquirente y la titularidad del derecho que transmite el transmitente)! con las limitaciones %ue
juegan para el caso de cosas muebles y inmuebles! y de forma %ue en cada caso resulte e"igible (en
principio! para las cosas muebles no es menester el cumplimiento de formalidad especifica alguna! salvo el
caso de las cosas muebles registrables)! dotado por la ley de aptitud para transferir derechos reales.
(3atisfaran este recaudo la compraventa! la donacin! el aporte en sociedad! etc.? no la satisfaran! por%ue
segn la ley carecen de fuer*a en orden a la trasmisin de derechos reales! el depsito! la locacin! el
comodato! etc.! ya %ue ellos dan origen a derechos personales y no reales).
'boleto de compraventa de inmueble! no es titulo en el sentido de instrumento! ni menos titulo suficiente
%ue sirva de sustento! junto con la tradicin! a la ad%uisicin derivada del derecho real de dominio por
actos entre vivos+.
7rincipio de &onvalidacin. Regla y e"cepciones
0emo plus iuris: art. .-=2: '0adie puede transmitir a otro sobre un objeto! un derecho mejor o m,s e"tenso
%ue el %ue go*aba? y recprocamente! nadie puede ad%uirir sobre un objeto un derecho mejor y m,s
e"tenso %ue el %ue tenia a%uel de %uien lo ad%uiere+.
Una persona constituye o transmite un derecho real %ue no tena derecho a constituir o transmitir. En virtud
del principio de nemo plus iuris! esa constitucin carecera de valide*.
3in embargo! si posteriormente el constituyente o transmitente ad%uiere ese derecho! por el principio de
convalidacin! la constitucin o transmisin se valida retroactivamente y se considera como si desde el
momento en %ue se efectu hubiera e"istido ese derecho en cabe*a del constituyente o transmitente.
&riterio general adoptado en el art. -12;.
'3i el %ue constituy o transmiti un derecho real %ue no tenia derecho a transmitir o constituir! lo
ad%uiriese despu5s! enti5ndase %ue transmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera
tenido al tiempo de la transmisin o constitucin+.
&aso especial de la hipoteca.
El principio de convalidacin no juega en materia de hipoteca. &onforme al &&! el nico %ue puede
hipotecar es el propietario del inmueble. Tambi5n! aun%ue con muy particulares efectos! el condominio.
7ara este caso! se e"ige %ue el constituyente sea el propietario del inmueble en el momento de la
constitucin. Dicho principio se justifica ya %ue! si la propiedad no e"istiera en cabe*a del constituyente en
el momento de la constitucin del derecho! nos encontraramos frente a un derecho real sin objeto actual!
a una hipoteca de cosas futuras! es decir! a un acto con un vicio sustancial %ue no puede subsanarse por
la posterior ad%uisicin.
&aso especial en el condominio.
En el condominio se presenta una situacin particular. En efecto! el condmino tiene facultades con
relacin a su parte indivisa. Respecto de la parte indivisa! go*a de los derechos inherentes a la propiedad!
compatibles con la naturale*a de ella. 7ero respecto de la cosa! sus facultades son mucho m,s limitadas:
los actos jurdicos %ue realice en relacin a ella %uedan sujetos al resultado de la particin.
En consecuencia! si bien en principio el condmino no puede reali*ar actos jurdicos! ni sobre la cosa ni
sobre una parte material de ella! estos actos se validaran si la cosa o la parte material de ella! en relacin
a la cual el condmino celebro el acto! le toca en la particin? pero no por el principio de convalidacin! %ue
se refiere al caso de un derecho real constituido por un no propietario %ue despu5s llega a serlo! sino por
el efecto declarativo de la particin! ficcin jurdica de la cual resulta %ue el derecho fue constituido por
%uien tenia derecho a hacerlo! ya %ue 'cada condmino debe ser considerado como %ue hubiere sido!
desde el origen de la indivisin! propietario e"clusivo de los %ue hubiere correspondido en su lote y como
%ue nunca hubiese tenido ningn derecho de propiedad en lo %ue ha tocado a otros condminos.
7ublicidad de los Derechos Reales.
6a publicidad en materia de Derechos Reales! es la e"teriori*acin de las situaciones jurdicas reales!
referidas a cosas individuali*adas! a los efectos de %ue! posibilitando su cognoscibilidad (conocimiento)
por los terceros pueda serle oponibles.
9J74RT$0&9$.
6a ra*n de ser de la publicidad es una consecuencia del car,cter absoluto de los derechos reales. 3iendo
oponibles erga omnes! no se concibe %ue el sujeto pasivo de la relacin jurdica est5 obligado a
respetarlos! si no los conoce.
El conocimiento se efectivi*a a trav5s de la publicidad! cuyo fin primordial es la tutela de a%uellos terceros
%ue tiene un inter5s legtimo en %ue no se les oponga un derecho %ue no pudieron conocer.
6a publicidad fortalece la seguridad del tr,fico jurdico! al permitir %ue se cono*ca la titularidad de los
derechos! sus mutaciones! los grav,menes! limitaciones o restricciones %ue puedan pesar sobre los
mismos.
3e logra a trav5s de:
Tradicin 7ara muebles e inmuebles.
9nscripcin Registral: 7ara muebles registrables e inmuebles.
El debate sobre 4bligaciones reales.
$%u nos enfrentaramos con una categora de derechos patrimoniales intermedia entre los personales y
los reales.
3e tratara de obligacin! pues tienen un deudor %ue debe una prestacin determinada y positiva! de hacer
o de dar! y al cual debe recurrir el acreedor para obtenerla.
6a apro"imacin a los derechos reales surgira del hecho de %ue la calidad de deudor o acreedor depende
de una relacin de seDoro con una cosa: se es deudor o acreedor en tanto y en cuanto esa relacin de
seDoro subsista. 3i ella se e"tingue por cual%uier causa! cesa tambi5n la calidad de deudor o acreedor!
%ue pasa a la cabe*a del nuevo titular de la relacin sobre la cosa! %uedando desobligado el anterior
titular.
3on las denominadas obligaciones propter rem! o ambulatorias! dado %ue viajan o ambulan junto con esa
relacin real.
Distintos supuestos:
#a* activa:
- Un vecino puede e"igir de otro la contribucin al deslinde y amojonamiento.
- &ada condmino puede e"igir a los dem,s la contribucin a los gastos de conservacin de las cosas
comunes.
- El tenedor de un titulo al portador puede e"igir el pago al deudor del mismo.
#a* pasiva:
- 6as obligaciones %ue corresponden a los cr5ditos mencionados arriba.
- 6a obligacin del propietario de una cosa mueble perdida! de recompensar al hallador.
Unidad N 2
Teora de la 7osesin y la Tenencia.
Diversas relaciones de poder entre las personas y las cosas.
3on distintas las relaciones de hecho! no de derecho! %ue se pueden establecerse entre una persona y las
cosas. 3on llamas relaciones materiales! posesorias o reales.
0o debe confundirse con las relacin jurdicas entre sujeto y cosa (apoyadas en un derecho reale o
personal).
DueDo de una cosa (derecho real relacin jurdica e"istente) %ue es poseedor a la ve* (relacin de hecho).
7oseedor de una cosa sin ser dueDo. (ejemplo el ladrn).
9ndependientemente de la e"istencia o no de un derecho %ue los justifi%ue hay un vinculo factico %ue el
ordenamiento jurdico le otorga proteccin a dichas relaciones en si mismas.
/) 7osesin. ;) Dependencia.
-) Tenencia. 1) Cospedaje.
.) Iu"taposicin local. <) Cospitalidad.
Posesin . ( art.-.1/)
'Cabr, posesin de las cosas (objeto) cuando una persona! por si o por otro! tenga bajo su poder (corpus)!
con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (animus domini).
Distintos supuestos: primeramente! se puede dar el caso de ser propietario y poseedor de la cosa? pero a
su ve*! se puede ser propietario y no ser poseedor de la cosa (as! cuando se es titular del derecho de
propiedad! pero no se puede ejercer por%ue la cosa ha sido robada)! y finalmente! se puede ser poseedor
y no propietario (as! el ladrn).
Elementos de la posesin.
3iguiendo a 3avigny! A5le* distingue dos elementos en la posesin: el corpus y el animus domini.
&orpus es la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa en cual%uier momento! independientemente
del poder de disponer por actos jurdicos de ella. Esta posibilidad f,ctica de disponer de la cosa! no
re%uiere necesariamente %ue se est5 permanentemente en contacto con ella! y %ue a%uella se pierda
cuando dicho contacto cesa por propia voluntad.
$nimus domini es la 'intencin de someter la cosa! %ue es el objeto de la posesin! al ejercicio de un
derecho de propiedad. Guien detenta el animus domini no reconoce! en otro! un mejor derecho %ue el de
s mismo! es decir! no hay otro sujeto con un mejor poder de seDoro.
0aturale*a jurdica.
3e ha sostenido %ue la posesin es un hecho y tambi5n %ue es un derecho! u en este ltimo caso! %ue se
trata de un derecho personal! de un derecho real e inclusive mi"to: realK personal.
a. E"amen de las distintas teoras %ue la consideran un hecho.
3avigny opina %ue la posesin es un hecho pues su basamento se encuentra en circunstancias %ue
constituyen el &orpus. 7ero ese hecho tiene consecuencias jurdicas! %ue son dos: las acciones
posesorias y la posibilidad de usucapir.
En resumen! la posesin es un hecho con consecuencias jurdicas.
JacLeldey! como 3avigny! considera a la posesin como un hecho %ue! junto con las cosas! constituye
los elementos de los derechos reales. J5todo seguido por A5le*.
Mindscheid opina %ue es un hecho con consecuencias jurdicas.
b. Teoras %ue la consideran un derecho.
9hering! consecuente con su concepcin de derecho subjetivo! segn la cual 5ste es todo interes
jurdicamente protegido! piensa %ue! e"istiendo tal situacin en materia de posesin! ella es un
derecho.
c. 7osicin de Jolitor.
Jolitor! por su parte! sostiene %ue la posesin es un derecho! por%ue encierra en ella el elemento de todo
derecho en general! %ue es la voluntad.
Dice tambi5n! %ue es un derecho de naturale*a mi"ta! a la ve* real y personal: personal! por%ue ese
derecho no puede ser demandado m,s %ue contra los violadores de la posesin! y real! por%ue crea una
vinculacin directa e inmediata con la cosa.
d. 0uestro &&.
En nuestro &&! por su parte! las normas determinan %ue la posesin es un hecho! mientras %ue sus notas!
afirman categricamente lo contrario.
3in embargo! a pesar de todo ello! es evidente %ue un elemento de un derecho no puede! a su ve*! ser un
derecho.
#undamento de la proteccin posesoria.
3egn una clasificacin elaborado por 9hering! las distintas teoras pueden agruparse en: absolutas y
relativas.
a. Teoras absolutas.
Entre ellas podemos mencionar a la de Nans! (la voluntad particular de una persona! cuando se aplica a
las cosas es un derecho y debe ser tratada como tal)! la de 7uchta (la voluntad de una persona
jurdicamente capa* debe ser protegida por%ue es 'posible+ %ue sea justa! en consecuencia! debe
protegerse la 'posibilidad del derecho.
b. Teoras relativas.
3olo se enunciar, las teoras de dos grandes juristas! a saber! la de 3avigny e 9hering.
Tesis de 3avigny.
En la posesin aparece ntimamente vinculada la persona del poseedor con el hecho de la posesin de all
%ue cual%uier ata%ue a la posesin impli%ue un ata%ue a la persona del poseedor? como 5sta es inviolable
y debe ser garanti*ada contra toda violencia! resulta %ue debe protegerse a la posesin para proteger a la
persona del poseedor.
Tesis de 9hering.
3iendo la posesin una e"teriori*acin del dominio! la proteccin a la posesin es nada m,s %ue un
complemente de la proteccin a la propiedad! una facilitacin de la prueba a favor del propietario.
6a coposesin.
7rincipio b,sico: 'Dos posesiones iguales y de la misma naturale*a no pueden recaer sobre una misma
cosa. (art.-;2/). 6a posesin es e"clusiva. $s! no podra haber dos personas %ue poseyeran en el todo! a
titulo de propietarios toda la cosa. Ello no %uiere decir %ue no puedan concurrir sobre el mismo objeto dos
posesiones de distinta naturale*a o jerar%ua! %ue no sean rivales ni se e"cluyan mutuamente.
7or su parte! el art. -;2> determina %ue 'cuando la cosa es indivisible! la posesin de una parte importa la
posesin del todo+.
7osesin de parte de una cosa:
En la situacin de %ue la cosa es indivisible! deben determinarse partes ideales y pueden poseerse
individualmente estas partes ideales. 3i se trata de cosas divisibles, tambi5n debe haber una
determinacin! ya material! ya intelectual.
6a ra*n de todo ello: no hay posesin sobre cosas inciertas. 3obre cada parte habr, posesin e"clusiva.
&oposesin.
6a figura de la coposesin esta e"presamente contemplada en el art. -;2@:
'Dos o m,s personas pueden tomar en comn la posesin de una cosa indivisible! y cada una de ellas
ad%uiere la posesin de toda la cosa+.
7areciera %ue la norma atenta contra el principio del art.-;2/. 7or ello! nuestros autores! armoni*ando el
contenido de la materia! establecen la siguiente distincin:
/. En las relaciones con terceros: se determina %ue cada coposeedor se considera poseedor del todo.
7or eso es %ue cual%uier coposeedor puede intentar acciones posesorias contra terceros sin el
concurso de los otros coposeedores.
-. En las relaciones de los coposeedores entre si: rige el principio de %ue cada coposeedor se
considera poseedor de una parte ideal.
&lasificacin de la posesin.
/. 7osesin legitima e ilegitima.
6a posesin ser, legtima:
- &uando sea el ejercicio de un derecho real constituido conforme a las disposiciones del &&. $s:
dominio! condominio! usufructo! uso! habitacin! prenda y anticresis. 6as servidumbres e hipoteca son
derechos reales %ue no se ejercen por la posesin.
- 3e considerar, legtima la ad%uisicin de la posesin de inmuebles de buena fe! mediando boleto de
compraventa.
7osesin ilegitima:
- &uando se tenga sin ttulo! por titulo nulo o fuere ad%uirida por modo insuficiente para ad%uirir
derechos reales o cuando se ad%uiera de %uien no tena derecho a poseer la cosa o no lo tena para
trasmitirla.
6a posesin ilegtima admite a su ve* una doble clasificacin: de buena y de mala fe.
-. 7osesin ilegitima de :uena o de mala fe.
De buena fe:
E"iste cuando el poseedor! por ignorancia o error de hecho e"cusable! se persuadiere sin duda alguna de
la legitimidad de su posesin. 6a ignorancia o error deben resultar e"cusables! lo cual implica %ue la
conducta del poseedor ha de ser diligente a fin de ser calificado como poseedor de buena fe.
Titulo putativo: es un caso especial de posesin de buena fe. 3e da cuando no e"iste el titulo! pero el
poseedor esta convencido! por ignorancia o error de hecho e"cusable! %ue e"iste. 4 bien! cuando el titulo
e"iste! pero no se aplica a la cosa poseda. Es tpico el siguiente ejemplo: $ compra un terreno en un loteo!
toma posesin! se le otorga la escritura! luego se plantea un litigio en el cual! despu5s de estudios y
mensuras se llega a la conclusin de %ue la escritura y el acto jurdico %ue ella representa no se refieren
en verdad al lote posedo! sino a otro.
De mala fe:
3e define por e"clusin! o sea %ue e"iste toda ve* %ue no haya buena fe.
6a posesin de mala fe admite! a su ve*! una doble clasificacin: simple mala fe o no viciosa! y viciosa.
.. 7osesin ilegitima de mala fe! viciosa o no viciosa.
0o viciosa:
6a posesin de mala fe no viciosa se da cuando el poseedor! en la 5poca de la ad%uisicin haya debido
conocer la ilegitimidad de su posesin o haya tenido ra*ones para dudar de ella. Ejemplos: cuando alguien
compra una cosa mueble de una persona %ue no acostumbra vender cosas semejantes o no tiene medios
para ad%uirirla.
Aiciosa:
6a posesin de mala fe es viciosa en relacin a cosas muebles! cuando se haya ad%uirido por hurto
(comprende al robo)! estelionato o abuso de confian*a. I en relacin a cosas inmuebles cuando sea
violenta! clandestina o por abuso de confian*a.
6os vicios de la posesin son relativos, lo %ue %uiere decir %ue solo los puede alegar el %ue los sufri.
7urga de los vicios.
$l respecto se han elaborado dos doctrinas:
/. 3egn una! los vicios se purgaran al cesar el hecho violento. 7or ejemplo! si la posesin fue violenta!
cuando se depongan las armas.
-. 3egn la otra! la purga se operaria al aDo de cesar de hecho el vicio! por%ue al aDo el anterior
poseedor pierde las acciones posesorias! y el nuevo poseedor gana dichas acciones.
3ujetos de la posesin.
7or la normativa actual en el pas! se dispone %ue los sujetos de la posesin puede ser: las personas
fsicas y las personas jurdicas.
7rincipio de e"clusividad: art. -;2/ 'Dos posesiones iguales y de la misma naturale*a! no pueden concurrir
sobre la misma cosa+.
&apacidad para ad%uirir la posesin.
7ersonas de e"istencia visible: 7ara estos sujetos de la posesin rige lo %ue determina el art. -.@-.
'3on incapaces de ad%uirir la posesin por s mismos los %ue no tienen uso completo de su ra*n! como
los dementes! fatuos y menores de die* aDos? pero pueden ad%uirirla por medio de sus tutores o
curadores+
3e debe recordar %ue la tradicin es un acto jurdico. En consecuencia! para reali*arla! ser, necesario
tener la capacidad necesaria para reali*ar actos jurdicos! y no solo discernimiento.
En resumen! el art -.@- entrar, a jugar solo cuando se trate de ad%uisicin unilateral de la posesin? para
lo %ue denominamos ad%uisicin bilateral (tradicin) se re%uiere la plena capacidad.
7ersonas jurdicas: estas actan a trav5s de sus rganos! %ue son sus representantes legales.
3e determina %ue 'tampoco pueden ad%uirir la posesin de las coas las personas jurdicas! sino por medio
de sus sndicos o administradores.
4bjeto de la posesin:
4bjetos de la posesin son: cosas muebles e inmuebles %ue:
Est5n en el comercio. $rt. -;22: todas las cosas %ue est5n en el comercio son susceptibles de
posesin. 6os bienes %ue no fueran cosas no son susceptibles de posesin.
Deben tener e"istencia actual.
Determinadas: art. -;/2: 7ara tomar la posesin de una parte de una cosa indivisible! es indispensable
%ue esa parte haya sido material o intelectualmente determinada. 0o se puede poseer la parte incierta
de una cosa.
6a posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas accesorias a ellas. $rt. -;2..
6a posesin de una cosa compuesta por muchos cuerpos distintos y separados! pero unidos bajo un
mismo nombre! como un rebaDo! una piara! comprende solo las partes individuales %ue comprende la
cosa. $rt. -;2;
&uando la cosa forma un solo cuerpo no se puede poseer una parte de 5l! sin poseer todo el cuerpo.
$rt. -;21.
$d%uisicin de la posesin por s o por medio de representantes.
$d%uisicin de la posesin:
/. $d%uisicin de a posesin por s.
El beneficiario de la relacin posesoria puede ser tanto una persona fsica como una persona jurdica! sea
legal o voluntaria. 6a posesin como acto jurdico! re%uiere para su ad%uisicin! la capacidad del
ad%uirente. 3iendo la capacidad la regla! es preciso establecer las e"cepciones! es decir las
incapacidades.
-.@-. 3on incapaces de ad%uirir la posesin por s mismos los %ue no tienen uso completo de su ra*n!
como los dementes! fatuos y menores de die* aDos? pero pueden ad%uirirla por medio de sus tutores o
curadores.
6a ley consagra un doble principio:
/) Entiende %ue las personas %ue 04 tienen uso completo de su ra*n! %ue carecen de
discernimiento! son incapaces para ad%uirir la posesin por si mismos? esto se e"plica! por%ue
e"igiendo la posesin la voluntad o animo de ad%uirirla por parte del ad%uirente! en estas personas!
falta precisamente esa voluntad.
-) 3e admite %ue esas personas puedan ad%uirir por intermedio de sus representantes legales! lo cual
se justifica por%ue! teniendo dichas personas un patrimonio! es lgico %ue puedan en alguna forma!
ad%uirir la posesin de las cosas! %ue forman parte de 5l.
6as personas %ue la ley considera incapaces para ad%uirir la posesin son:
a) Jenores de /2 aDos: a esta edad los menores! carecen en absoluto de discernimiento! por %ue 04
pueden tener la voluntad necesario para ad%uirir la posesin.
b) Dementes y fatuos: ambas categoras son id5nticas! y a los uno se les aplica el concepto de los otros.
&uando la ley habla de dementes se refiere a todas las personas atacadas de esa enfermedad sean o no
declarados tales en juicio! por%ue ambos carecen de voluntad para ad%uirir la posesin.
c) 7ersonas por nacer: aun%ue la ley 04 lo menciona! es evidente %ue 04 pudiendo ellas obrar por s
mismas! la posesin! en el caso de ad%uisicin a titulo gratuito la ad%uirir,n por intermedio de su
representante.
d) $usentes declarados: se trata de los ausentes con presuncin de fallecimiento! a los cuales la ley
tampoco menciona! 7ER4 sin embargo es indudable %ue los poseedores provisionales de sus bienes
ad%uirir,n la posesin en representacin de ellos.
f) 7ersonas jurdicas: carecen de discernimiento y por ende de capacidad para ad%uirir la posesin por si
mismas. $rt. -.@.. 'Tampoco pueden ad%uirir la posesin de las cosas las personas jurdicas! sino por
medio de sus sndicos o administradores+
-. $d%uisicin de la posesin por medio de representantes.
6a ad%uisicin de la posesin por intermedio de un representante! nos viene desde el Derecho Romano.
Coy es un principio admitido %ue la posesin! lo mismo %ue cual%uier otro derecho! puede ser ad%uirida
por medio de un representante! ya sea 5ste! un representante legal o voluntario.
$d%uisicin por intermedio de un representante voluntario:
-.@;. 6a posesin se ad%uiere por medio de otras personas %ue hagan la ad%uisicin de la cosa con
intencin de ad%uirirla para el comitente. Esta intencin se supone desde %ue el representante no haya
manifestado la intencin contraria por un acto e"terior.
De esta disposicin se desprende %ue para %ue la posesin pueda ser ad%uirida por medio de otras
personas! es necesario el concurso de dos condiciones:
1. 9ntencin del representante de ad%uirirla para el comitente: puesto %ue si el representante obrara
con la intencin de ad%uirir la posesin! para si o para un tercero! el representante no ad%uirira la
posesin. Todo depende de la intencin del representante! lo cual! por otro lado se presume desde
%ue el representante no haya manifestado la intencin contraria por un acto e"terior.
6a ley presume %ue la ad%uisicin hecha por el representante! es con la intencin de hacer ad%uirir la
posesin al representado. 7ero esa presuncin! se mantiene mientras el representante no haya
manifestado la intencin contraria por un acto e"terior.
Todo depender, de la prueba de tales hechos! lo cual estar, a cargo del %ue sostuviera %ue la intencin
del representante haba sido ad%uirir la posesin para si o para un tercero.
2. Aoluntad del representado de ad%uirir la posesin: siendo la voluntad! el elemento psicolgico de la
ad%uisicin de la posesin es necesario %ue e"ista en la persona misma %ue ad%uiere la posesin.
Es indispensable en los casos de ad%uisicin de la posesin por intermedio de un representante!
%ue el representado tenga! tambi5n la voluntad de ad%uirirla. El problema es saber si la ad%uisicin
de la posesin se produce desde %ue el representante reali*a el acto material de ad%uirirla o desde
el momento en %ue la ad%uisicin llega a conocimiento del representado.
El codificador! entendi %ue la ad%uisicin se da desde %ue el representante reali*a el acto material.
-.@<. 7ara la ad%uisicin de la posesin por medio de un tercero! no es preciso %ue la voluntad del
mandante coincida con el acto material de su representante.
6a posesin la ad%uirimos desde el momento de la aprehensin! por%ue desde ese momento! no
solamente hay para nosotros la posibilidad de disponer de la cosa! sino %ue en realidad se ha dispuesto de
ella conforme a nuestra voluntad.
7ara algunos autores esta disposicin no es aplicable para el caso de mandato general! por%ue al igual
%ue para la gestin! se re%uerir, la ratificacin del representado. Entendemos %ue 04 cabe hacer ninguna
distincin entre mandato general o especial! por%ue en ninguna parte el cdigo civil e"ige poderes
especiales para ad%uirir la posesin por otro.
6a calificacin de a posesin se real*a en cabe*a del mandante: si 5l es de buena fe! la posesin ser, de
buena fe! abstraccin hecha de la mala fe del mandatario.
$d%uisicin de la posesin por intermedio de un representante legal.
6os incapaces pueden ad%uirir la posesin a trav5s de sus representantes legales: tutores y curadores.
Debe tenerse presente lo dispuesto por el art. ;// del &&! relativamente al tutor! %ue resulta tambi5n
aplicable al curador:
'El tutor es el representante legtimo del menor en todos los actos civiles: gestiona y administra solo. Todos
los actos se ejecutan por 5l y en su nombre! sin el concurso del menor y prescindiendo de su voluntad+
$d%uisicin de la posesin para una persona en cuyo nombre se actu! pero sin tener su
representacin. (caso especial)
-.@>. 6a posesin se ad%uiere por medio de un tercero %ue no sea mandatario para tomarla! desde %ue el
acto sea ratificado por la persona para %uien se tom. 6a ratificacin retrotrae la posesin ad%uirida al da
en %ue fue tomada por el gestor oficioso.
6a posesin ad%uirida por un gestor es perfectamente v,lida desde el momento en %ue el representado
ratifica los actos de su gestor! ratificacin %ue por lo dem,s retrotrae sus efectos al da de la toma de la
posesin.
Jodos de ad%uirir la posesin.
$d%uirir la posesin es asumir el poder de disponer fsicamente de la cosa para s. 4 sea %ue en el
momento de la ad%uisicin deben reunirse los dos elementos de la posesin: corpus y animus dominis.
6uego! la posesin se conserva solo ,nimo.
7ara la ad%uisicin de la posesin entre vivos se necesita la conjuncin del corpus y del animus domini? en
caso de sucesin por causa de muerte la posesin para al heredero sin necesidad de acto alguno material
de 5ste! aun%ue ignore %ue la sucesin le ha sido diferida o aun%ue sea incapa* en el mismo momento de
la muerte.
/. 7or actos entre vivos.
El principio general en materia de ad%uisicin por acto entre vivos lo determina el art. -.=.. 8ste! dispone
%ue:
'6a posesin se ad%uiere por la aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya: salvo lo
dispuesto sobre la ad%uisicin de las cosas por sucesin+.
$ su ve*! la posesin puede ad%uirirse por un acto unilateral! es decir! emanado de la sola voluntad del
ad%uirente o por un acto bilateral, o sea cuando media concurso de voluntades entre el ad%uirente y el
poseedor actual.
$d%uisicin unilateral: distintos casos.
3e denomina tambi5n ad%uisicin originaria! pues la posesin nace en cabe*a el ad%uirente. 6os casos de
ad%uisicin unilateral son dos: aprehensin y ocupacin.
6a aprehensin est, regulada por el art. -.=;! %ue establece %ue:
'6a aprehensin debe consistir en un acto %ue! cuando no sea un contacto personal! ponga a la persona
en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla+.
0o es necesario el contacto fsico! sino solo entrar en la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa. 6a
aprehensin se refiere solo a cosas muebles! ya %ue los inmuebles nunca carecen de dueDo! ya %ue si no
pertenecen a los particulares! son del dominio privado del Estado.
6a ocupacin es un medio unilateral de ad%uirir la posesin tanto de muebles como de inmuebles! contra
la voluntad del actual poseedor. 6a legisla el art. -.>-:
'6a posesin de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisin de ellas! se toma
nicamente por el acto material de la ocupacin de la cosa! sea por hurto o estelionato! y la de los
inmuebles en igual caso por la ocupacin! o por el ejercicio de actos posesorios! si fue violenta o
clandestina+.
Tambi5n e"istira ad%uisicin de la posesin por acto unilateral en la hiptesis de interversion de titulo!
donde aparecera as! una posesin con vicio de abuso de confian*a.
$d%uisicin bilateral. 6a tradicin.
3e llama tambi5n ad%uisicin derivada! pues el ad%uirente la recibe del actual poseedor.
El modo de ad%uisicin bilateral es la tradicin! %ue e"iste cuando una persona entrega voluntariamente
una cosa! %ue otro tambi5n voluntariamente recibe. 6a tradicin consiste en actos materiales! %ue deben
ser tales %ue pongan al ad%uirente en posesin de disponer y actuar fsicamente sobre la cosa.
6as meras declaracin del %ue entrega de darse por desposedo o de entregar la posesin! no pueden
suplir la reali*acin de tales actos materiales! y en tal caso! se tendr, por no sucedida.
0aturale*a jurdica.
6a tradicin es un acto jurdico real! ya %ue se trata de un acto jurdico %ue da nacimiento! modifica o
e"tingue derechos reales.
Diferencia a establecer segn se trate de muebles o de inmuebles.
En materia de inmuebles se establece %ue %ueda cumplida la tradicin si el poseedor desiste de la
posesin %ue tenia y el ad%uirente reali*a actos posesorios en el inmueble! con su consentimiento. 3e
e"ige! para ju*garse hecha la tradicin correctamente! %ue el inmueble est5 vacio de toda otra posesin!
sin contradictor alguno %ue se oponga a la toma de posesin! para %ue esta pueda reali*arse
pacficamente. Es lo %ue se denomina posesin vacua.
6a tradicin de muebles se regula en los arts. -.>/! -.>1! -.>< y -.>@.
$rt. -.>/: '6a posesin de las cosas muebles se toma nicamente por la tradicin entre personas
capaces! consistiendo el actual poseedor en la tradicin de la posesin+.
$rt. -.>1: '3i la cosa cuya posesin se trata de ad%uirir estuviera en caja! almac5n o edificio cerrado!
bastar, %ue el poseedor actual entregue la llave del lugar en %ue la cosa se haya guardado+.
$rt. -.><: '6a tradicin %uedar, hecha aun%ue no est5 presente la persona a %uien se hace! si el actual
poseedor remite la cosa a un tercero designado por el ad%uirente! o la pone en un lugar %ue este a la
e"clusiva disposicin de 5ste+.
$rt. -.>@: '&uando se hubiesen recibido las cosas e"presadas en una obligacin! se supone %ue si era
cantidad o cosa incierta! ha sido individuali*ada. 3i la obligacin era alternativa! %ue la eleccin ha tenido
lugar? y %ue ha sido gustada! contada! pesada o medida! si la cosa dependa de estas operaciones+.
El principio general segn el cual antes de la tradicin de la cosa no se considera ad%uirido derecho real
alguno! o! conforme a %ue solo la tradicin por actos materiales hace ad%uirir la posesin por acto bilateral!
sufre dos grandes e"cepciones. Ellas son: traditio brevi manu y constituto posesorio.
6a 'traditio brevi manu. &oncepto.
Tiene lugar:
a) cuando %uien se encuentra en la tenencia de la cosa! por la reali*acin de un acto jurdico se transforma
en poseedor! como si el locatario compra la finca %ue arrienda! o?
b) cuando %uien posee a nombre de una persona pasa a poseer a nombre de una tercera? as! el
propietario de un inmueble al%uilado lo vende a un tercero! el locatario %ue antes posea a nombre del
vendedor! pasa a poseer a nombre del comprador.
El 'constituto posesorio+.
$parece cuando el poseedor transmite a otro la posesin! pero %ueda como tenedor de la cosa. Ejemplo:
7ablo! propietario de un inmueble en el %ue vive! lo vende a Buan. 7ero por una ra*n cual%uiera
permanece ocupando el inmueble! ejemplo! a titulo de locatario.
&onservacin y p5rdida de la posesin.
Cemos visto %ue para %ue la posesin se ad%uiera es necesario %ue se renan el corpus y el animus
domini.
En cambio! y como principio general! para conservarla solo es necesario el animus. Este postulado se
aplica cuando la p5rdida del corpus es transitoria! y cuando una ve* salvado el obst,culo material! el poder
efectivo puede volverse a ejercer sobre la cosa.
En cuanto a la prdida de la posesin! ella puede acaecer: corpore, aun%ue se conserve el animus; animo!
aun%ue se conserve el corpus, o corpore y animo.
(&4R74RE) 3upuestos de perdida corpore en los art. -;1/! -;1-! -;1=! -;1@ y -;11.
$rt. -;1/: '6a posesin se pierde cuando el objeto %ue se posee deja de e"istir! sea por la muerte! si fuese
cosa animada! sea por la destruccin total! si fuese de otra naturale*a! o cuando haya transformacin de
una especie en otra+.
$rt. -;1-: '6a posesin se pierde cuando por un acontecimiento cual%uiera! el poseedor se encuentra en
la imposibilidad fsica de ejercer actos posesorios en la cosa+.
$rt. -;1=: '6a posesin se pierde por la perdida de la cosa sin esperan*a probable de encontrarla. 3in
embargo! la posesin no se pierde mientras la cosa no haya sido sacada del lugar en %ue el poseedor la
guard! aun%ue 5l no recuerde donde la puso! sea 5sta heredad ajena! o heredad propia+.
$rt. -;1@: '3e pierde la posesin cuando la cosa sufre un cambio %ue la hace legalmente no ser
susceptible de ser poseda por estar fuera del comercio+.
$rt. -;11: '6a posesin se pierde cuando por el hecho de un tercero sea desposedo el poseedor o el %ue
tiene la cosa por 5l! siempre %ue el %ue lo hubiese arrojado de la posesin! la tome con animo de poseer+.
El art. -;1>! tambi5n caso de perdida corpore! se refiere a la interversion unilateral del titulo.
($09J4) 6as hiptesis de p5rdida de ,nimo son las %ue se operan al configurarse la traditio brevi manu y
el constituto posesorio.
(&4R74RE I O09J4) En cuanto a la p5rdida de corpore y ,nimo! est, dada por los supuestos de
tradicin y abandono voluntario.
7arecera e"istir una antinomia! en cuanto al momento en %ue se produce la p5rdida de la posesin! entre
los arts. -;11 y -;1<. 6a doctrina mayoritaria se inclina por sostener %ue el supuesto del art. -;11 se
refiere a los casos de desposesin violenta! en los %ue la posesin se pierde instant,neamente con el
despojo. En cambio! el -;1<! contemplara otros supuestos de desposesin (ejemplo: clandestina)! en los
cuales la posesin se perdera reci5n al aDo! siempre y cuando no se reali*aran los actos previstos en esa
norma.
Efectos de la posesin.
6os efectos de la posesin son las consecuencias jurdicas %ue emanan de a%uella relacin. 7ara 3avigny!
son solo las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.
En general! a las aceptadas por 3avigny! se le suelen agregar:
/. 6a posesin de buena fe otorga al poseedor la propiedad de los frutos %ue perciba.
-. 6a posesin de buena fe de una cosa mueble hace presumir la propiedad de ella.
.. El derecho a ser indemni*ado de las mejoras necesarias y tiles %ue hubiera reali*ado y %ue
corresponde al poseedor de buena fe. $simismo! el derecho de retener la cosa hasta ser pagado de
ese cr5dito.
Efectos de la posesin de cosas muebles: nociones.
0uestro cdigo establece el principio de %ue en materia de cosas muebles! la posesin de buena fe crea la
presuncin de ser propietario de ellas! y otorga el poder de repeler cual%uier accin de reivindicacin! a
menos %ue la cosa fuera robada o perdida.
Es decir %ue! reunidas las dos condiciones (posesin P buena fe) la ley atribuye al poseedor el car,cter de
propietario y! por ello! la posibilidad de repeler la reivindicacin del e" dueDo.
Tenencia.
6a tenencia es regulada por nuestro cdigo en el art. -.1-! el cu,l determina %ue:
'El %ue tiene efectivamente una cosa! pero reconociendo en otro la propiedad! es simple tenedor de la
cosa! y representante de la posesin del propietario! aun%ue la ocupacin de la cosa repose sobre un
derecho+.
El tenedor tiene el corpus, es decir! ejerce un poder fsico efectivo sobre la cosa! pero carece de animus
domini, pues 'reconoce la propiedad en otro+.
&lasificacin.
6a figura en cuestin! admite una primera clasificacin entre: tenencia pura o absoluta y tenencia relativa.
/. Tenencia absoluta o pura.
Es la tenencia %ue se presenta con car,cter autnomo! sin vinculo alguno con la posesin! %ue por
hiptesis no e"iste! ya %ue se trata de cosas insusceptibles de ser posedas! por%ue est,n fuera del
comercio.
El m,s tpico ejemplo lo suministran las cosas del dominio pblico del Estado. 6as cosas del dominio
pblico del Estado! 0acional o 7rovincial! son pasibles de un uso comn o de un uso especial.
a. Uso comn: es el %ue puede reali*ar cual%uier hombre como miembro de la comunidad? el sujeto
es annimo e indeterminado. Ejemplo de la relacin: transito en la va pblica? consulta de libros en
las bibliotecas pblicas.
b. Uso especial: es a%uel %ue solo pueden reali*ar a%uellas personas %ue hayan ad%uirido la
respectiva facultad conforme al ordenamiento jurdico correspondiente. 6os medios para ad%uirir el
uso especial son tres: permiso! concesin y prescripcin.
7ermiso de uso: el permisionario carece de derecho contra el Estado? no crea un derecho subjetivo alguno
a favor del titular y! en consecuencia! no puede ser considerado como propiedad.
3u car,cter precario fundamenta la posibilidad! en principio! de revocacin ad nutum! sin derecho a
indemni*acin y en cual%uier momento.
6a proteccin a la relacin admite un doble enfo%ue: a) contra actos del Estado: accin de daDos y
perjuicios mientras el permiso est, en vigencia. b) contra terceros: recursos administrativos para %ue! en
ejercicio del poder de polica! el Estado lo ampare en su prerrogativa.
&oncesin de uso: por ella se otorga un derecho de uso especial y e"clusivo sobre dependencias del
dominio pblico. Engendra para su titular un derecho pblico subjetivo.
6a figura de a concesin! a diferencia de la anterior! se utili*a cuando se trata de actividades de
trascendencia. $s: para la inhumacin de cad,veres! utili*acin de aguas para irrigacin! etc.
El concesionario tiene un derecho patrimonial perfecto! por ello! no es revocable ad nutum por la
administracin! u la revocacin hace nacer a favor del titular un derecho de indemni*acin.
6as defensas %ue go*a el concesionario pueden enfocarse: a) si el ata%ue proviene del Estado! le
competen recursos administrativos y una accin petitoria ante los jueces en los contencioso administrativo!
amen de los daDos y perjuicios. b) contra los ata%ues de terceros! debido a %ue los concesionarios son
titulares de un derecho subjetivo! son pertinentes las acciones posesorias! acciones reales y accin de
daDos y perjuicios.
7rescripcin de uso: aparece cuando una norma e"presa de a la ley autori*a a ad%uirir por prescripcin un
derecho de uso particular de una dependencia del dominio pblico.
6os efectos de la ad%uisicin por prescripcin son similares a los de la concesin.
-. Relativa:
$parece cuando e"iste un poseedor cuya posesin el tenedor representa. 3e determina %ue es tenedor
%uien tiene efectivamente una cosa bajo su poder! pero reconociendo la propiedad en otro. El tenedor
posee para otro o en nombre de otro! cuya posesin representa: ese otro es el poseedor.
$d%uisicin: art. -;</ &&. '&uando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de
dominio sobre alguna cosa! pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro! ser, tambi5n simple
tenedor de la cosa+
7uede subclasificarse en:
a. 9nteresada: cuando el tenedor tienen interes personal en conservar la cosa para 5l mismo? por%ue
saca algn provecho para s de la cosa. Ejemplo: el locatario! el comodatario.
b. Desinteresada: aparece cuando el tenedor! careciendo del derecho de usar y go*ar la cosa! no
tiene interes en la tenencia. Ejemplo: el depositario! el mandatario o cual%uier representante.
Distintos casos.
$rt. -;<-: 'Guedan comprendidos en la clase del artculo anterior:
/. 6os %ue poseyeren en nombre de otro! aun%ue con derecho personal a tener la cosa! como el
locatario o comodatario?
-. 6os %ue poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa! como el depositario! el
mandatario o cual%uier representante?
.. El %ue transmiti la propiedad de la cosa! y se constituy poseedor a nombre del ad%uirente
(constituto posesorio)?
;. El %ue continu en poseer la cosa despu5s de haber cesado el derecho de poseerla! como el
usufructuario! acabado el usufructo! o el acreedor anticresista?
1. El %ue contina en poseer la cosa despu5s de la sentencia %ue anulase su titulo! o %ue le negase
el derecho de poseerla?
<. El %ue continuase en poseer la cosa despu5s de reconocer %ue la posesin o el derecho de
poseerla pertenece a otro.
4bligaciones del tenedor.
$rt. -;<.. 'El simple tenedor de la cosa est, obligado a conservarla! respondiendo de su culpa! conforme
fuese la causa %ue le dio la tenencia de la cosa+.
$rt. -;<;.+Debe nombrar al poseedor a cuyo nombre posee! si fuere demandado por un tercero por ra*n
de la cosa! bajo pena de no poder hacer responsable por la eviccin al poseedor a cuyo nombre posee+.
$rt. -;<1.+Debe restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee! o a su representante! luego %ue la
restitucin le sea e"igida conforme a la cusa %ue lo hi*o tenedor de la cosa+.
La proteccin de la posesin y de la tenencia.
Uno de los efectos jurdicos m,s importantes de la posesin es el de otorgar a los poseedores el derecho
de defender ese estado. Esa defensa se reali*a a trav5s de las gen5ricamente denominadas acciones o
remedios posesorios! algunos de los cuales se confieren tambi5n a los tenedores.
En t5rminos generales las defensas son:
/. E"trajudicial: art. -;=2 &&. &oncedida a los poseedores de cual%uier clase y a tenedores! tambi5n
de cual%uier clase (interesados y desinteresados)! e inclusive a los servidores de la posesin!
vinculo de hospedaje u hospitalidad.
El art. -;=2 determina: 'El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia! y
repulsar a la fuer*a con el empleo de una fuer*a suficiente! en los casos en %ue los au"ilios de la justicia
llegaran demasiado tarde? y el %ue fuese desposedo podr, recobrarla de propia autoridad sin intervalo de
tiempo! con tal %ue no e"ceda los lmites de la propia defensa+.
-. Budicial: en el &&.
- $cciones posesorias propiamente dichas: otorgadas a poseedores anuales no viciosos.
- $cciones policiales: concedidas a todo tipo de poseedores y tambi5n a los tenedores interesados.
- 9nterdicto posesorio. (El interdicto de ad%uirir Q posesorioK es un procedimiento sumario por el %ue se
solicita la posesin de una cosa a la %ue se cree tener derecho! siempre y cuando 5sta no sea poseda
a titulo de duelo o de usufructuario por un tercero).
7rincipios comunes para la defensa judicial de la posesin.
/. 7ara intentar las defensas posesorias no se re%uiere titulo y la controversia no se decide en base a
titulo alguno! salvo el caso del art. -;=/! nica e"cepcin al principio.
'3iendo dudoso el ltimo estado de la posesin entre el %ue se dice poseedor y el %ue pretende despjalo
o turbarlo en la posesin! se ju*ga %ue la tiene el %ue probare una posesin as antigua. 3i no constase
cual fuera la m,s antigua! ju*gase %ue posea el %ue tuviese derecho de poseer! o mejor derecho de
poseer+.
-. 0o se necesita buena fe.
.. En cuanto al objeto! se permite defender a trav5s de las acciones posesorias no solo a los
inmuebles sino tambi5n a los muebles! con la limitacin! para estos ltimos! de %ue no puede
accionarse contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas muebles %ue no sean
robadas o perdidas.
;. 7rescripcin y caducidad de las acciones posesorias: las acciones posesorias prescriben al aDo. 6a
accin policial de despojo no prescribe! sino %ue caduca! tambi5n al aDo. 6a caducidad de los
interdictos posesorios! opera al aDo de producidos los hechos en %ue se fundare.
$cciones posesorias en particular.
El %ue se encuentra en una relacin interesada con la cosa Qposeedor o tenedor interesadoK puede sufrir
dos ata%ues: turbacin o desposesin (tambi5n denominada despojo).
Turbacin. 3olo habr, turbacin cuando en la posesin! cuando contra la voluntad del poseedor del
inmueble! alguien ejerciere! con la intencin de poseer! actos de posesin de los %ue no resultase una
e"clusin absoluta del poseedor. $rt. -;@< &&.
En cuanto a la desposesin o despojo seria la e"clusin absoluta del poseedor! en relacin al todo o a una
parte de una cosa.
&ontra ambos ata%ues mencionados! turbacin y despojo! el && organi*a distintos tipos de defensas! %ue
son: accin policial de manutencin? accin posesoria de mantener? accin policial de despojo? accin
posesoria de recobrar? accin de obra nueva y accin de daDo temido.
/K $ccin policial de manutencin. &ontra actos de turbacin. $rt. -;<@.
El principio regulador en esta materia determina %ue 'cual%uiera sea la naturale*a de la posesin nadie
puede turbarla arbitrariamente+.
6a accin policial de manutencin es una defensa contra la turbacin y surge del art. -;<@. 6a posesin
cual%uiera sea la naturale*a y la tenencia no pueden ser turbadas arbitrariamente. 3i ello ocurriere! el
afectado tendr, accin judicial para ser mantenidos en ella! la %ue tramitara por sumariamente en la forma
%ue determinen las leyes procesales.
Esta accin incluye a la tenencia y otorga una accin judicial para ser mantenido en la posesin! %ue!
similar a la anterior! tramitar, sumariamente.
6egitimacin activa: amplia! ya %ue incluye tanto a poseedores! de cual%uier naturale*a! aun viciosa! y
tenedores interesados.
6egitimacin pasiva: la demanda se dirigir, contra el %ue perturba la posesin o la tenencia! contra sus
sucesores y coparticipes.
-K $ccin posesoria de mantener. &ontra actos de turbacin. $rt. -;>=! -;@1 y -;@<.
$rt. -;>=. '6as acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa+.
$rt. -;@1. '6a accin de manutencin en la posesin compete al poseedor de un inmueble! turbado en la
posesin! con tal %ue 5sta no sea viciosa respecto del demandado+.
$rt. -;@<. '3olo habr, turbacin en la posesin! cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble!
alguien ejerciere! con intencin de poseer! actos de posesin de los %ue no resultase una e"clusin
absoluta del poseedor+.
.K $ccin policial de despojo. &ontra actos de desposesin. $rt. -;@2 y 3s.
6a accin procede muy especialmente en los casos de desposesin violenta! pero tambi5n podra
aplicarse en caso de clandestinidad y abuso de confian*a.
6egitimacin activa: corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor! aun no vicioso. 0o
tienen accin de despojo los denominados tenedores desinteresados! ni tampoco los servidores de la
posesin! ni %uienes est,n en contacto con la cosa en virtud de una relacin de hospedaje u hospitalidad.
6egitimacin pasiva: se podr, accionar contra el despojante y sus sucesores universales. Tambi5n contra
los cmplices del despojo! es decir! contra los coparticipes o coautores.
$rt. -;@2. '&orresponde accin de despojo a todo poseedor o tenedor! aun vicioso! sin obligacin de
producir titulo alguno contra el despojante! sucesores y cmplices! aun%ue fuere dueDo del bien.
E"ceptase de esta disposicin a %uien es tenedor en interes ajeno o en ra*n de una relacin de
dependencia! hospedaje u hospitalidad+.
;K $ccin posesoria de recobrar. &ontra actos de desposesin. $rt. -;>=.
$rt. -;>=. '6as acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa+.
6a accin posesoria de recobrar est, orientada a recuperar la relacin posesoria! es decir! debe haber una
restitucin! %ue opera en consecuencia del acto de despojo %ue se ha producido.
1. $ccin de obra nueva.
4bra nueva es toda obra %ue se comen*ara a hacer en las condiciones %ue tipifica la ley! y da origen a
esta defensa! %ue tiene por finalidad %ue la obra se suspenda durante el juicio y! concluido 5ste! se mande
a deshacer lo hecho.
Respecto a la obra nueva pueden presentarse dos situaciones:
a. 6a obra puede haberse comen*ado a hacer en terrenos del poseedor. En tal caso la accin se
ju*gar, como de despojo. 6egitimacin activa: para algunos autores solo los poseedores anuales
no viciosos podran hacer uso de esta defensa.
b. 6a obra nueva puede haberse comen*ado a hacer en terrenos %ue no sean del poseedor. En tal
caso! se considera %ue e"istir, turbacin de la posesin cuando ella sufriere un menoscabo %ue
cediese en beneficio del %ue ejecuta la obra nueva.
<. $ccin de daDo temido.
El art. -;@@ determina: 'Guien tema %ue de un edificio o de otra cosa derive un daDo a sus bienes! puede
denunciar ese hecho al jue* a fin de %ue se adopten las oportunas medidas cautelares+.
6a finalidad de la accin es hacer saber al jue* QdenunciarK la e"istencia de un peligro proveniente de un
edifico o de cual%uier otra cosa! a fin de %ue se adopten las medidas necesarias para conjurarlo. El peligro
debe ser grave e inminente! puesto %ue la ley autori*a a tomar las oportunas medidas cautelares.
7ueden iniciarla a%uellos %ue teman un daDo a sus bienes.
Relaciones entre juicio petitorio y juicio posesorio.
El 'ius possidendi+ y el 'ius possesionis+.
El ius possidendi es el derecho de poseer. Tiene ius possidendi los %ue tienen derecho de poseer! es decir!
los poseedores legtimos.
El ius possesionis est, constituido por los derechos %ue emanan del sustrato factico %ue constituye la
posesin. Esencialmente! los efectos jurdicos de la posesin son: las acciones posesorias y la posibilidad
de usucapir.
El ius possidendi se ventila en el juicio petitorio. $ll! se est, en presencia de as acciones reales! juicios
ordinarios con amplitud de defensa y prueba! donde la decisin tendr, por fundamento principal los ttulos
presentados y ser, definitiva.
El ius possesionis! por su parte! se ventila en el juicio posesorio Qacciones posesorias en sentido estricto!
acciones policialesK %ue tramitan por procedimiento sumario o sumarsimo. 6a decisin dictada tiene por
base e"clusivamente a la posesin. El titulo solo podra servir para establecer la naturale*a! eficacia o
e"tensin de la posesin! por ejemplo! si e"istiera accesin de posesiones! si se discutiera la calidad de
poseedor o tenedor.
6os principios fundamentales en la materia son:
/. R la posesin nada tiene de comn con el derecho de poseer! y ser, intil la prueba en las
acciones posesorias del derecho de poseer por parte del demandante y demandado!
-. Guien tiene la posesin solo puede intentar las acciones posesorias. Guien tiene el derecho real
puede intentar la pertinente accin real o las acciones posesorias! pero no puede acumularlas: si
intenta primero las acciones posesorias y es vencido! puede luego intentar la accin real! pero no a
la inversa
3i intenta el posesorio! para poder luego iniciar el petitorio es menester %ue se haya concluido el
primero y %ue se hayan satisfecho las condenaciones pronunciadas.
.. 7endiente el petitorio! el jue* puede! sin embargo! 'sin acumular el petitorio y posesorio! tomar en
el curso de la instancia! medidas provisorias relativas a la guarda y conservacin de la cosa
litigiosa+
Unidad N
Derechos reales en particular.
Derechos reales sobre cosa propia.
D!"#N#!
6a definicin legal de dominio est, contenida en el art. -12< &&! este determina:
'El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la
accin de una persona+.
Es el m,s amplio derecho de seDoro %ue puede tenerse sobre la cosa! el %ue constituye la plena in re
potestas! el derecho real %ue confiere la mayor cantidad de facultades %ue es posible tener sobre su
objeto. #acultades sobre la cosa! el propietario tiene todas las posibles! pero! naturalmente! debe obrar
dentro de los lmites %ue le marca el ordenamiento jurdico.
$ubry y Rau consideraban al dominio como el 'derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
de una manera absoluta y e"clusiva a la voluntad y a la accin de una persona+.
6as facultades %ue otorga el derecho real de dominio provienen del derecho romano! y son tres: ius utendi
(derecho de uso)! ius fruendi (derecho de goce)! y ius abutendi (derecho de disposicin).
&aracteres del dominio.
3on tres: absoluto! e"clusivo y perpetuo.
$bsoluto: el dominio es el derecho real %ue otorga a su titular la mayor cantidad de facultades posibles
sobre una cosa? lo cual no impide la e"istencia de restricciones %ue! configurando el estatuto normal
del dominio! no alcan*an a borrar este car,cter.
El car,cter absoluto es el %ue otorga a sus titulares los tres ius provenientes del derecho romano: ius
utendi (derecho de uso)? ius fruendi (derecho de goce) y ius abutendi (facultad de disponer fsica y
jurdicamente la cosa.
6as facultades materiales %ue otorga este car,cter son! %ue el propietario podr, usarla! go*arla! servirse
de ella! poseerla. El art. -1/; dispone: 'El ejerci de estas facultades no puede ser restringido! en tanto no
fuere abusivo! aun%ue privare a terceros de ventajas o comodidades+. (Relacin con el art. /2=/! abuso
del derecho)
En cuanto a las facultades jurdicas! 5stas son amplsimas! tanto en lo %ue se refiere a actos de
administracin como de disposicin! ajust,ndose! naturalmente! a los preceptos legales. 6a disposicin del
art. -1/1 hace una enumeracin no ta"ativa de los actos jurdicos %ue el propietario puede reali*ar con su
cosa: al%uilarla! enajenarla a titulo oneroso o gratuito! gravarla con derechos reales a favor de tercetos y
aun abandonarlas.
- E"clusivo: 3e precepta %ue dos personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa. ($rt.
-12> &&.)
&orolario de lo anterior es lo %ue se reglamente en el art. -1/<. 'El propietario tiene la facultad de e"cluir a
terceros del uso o goce! o disposicin de la cosa! y de tomar a este respecto todas las medidas %ue
encuentre convenientes. 7uede prohibir %ue en sus inmuebles se ponga cual%uier cosa ajena? %ue se
entre o pase por ella. 7uede encerrar sus heredades con paredes! fosos o cercos! sujet,ndose a los
reglamentos policiales+.
- 7erpetuo: el derecho de dominio no re%uiere %ue se lo ejercite para conservarlo! es decir! %ue no se
e"tingue por el no uso! a diferencia de otros derechos reales! cuyo no ejercicio acarrea su perdida: as
el usufructo se e"tingue por el no uso durante die* aDos? igualmente el uso y la habitacin a los %ue
aplican las normas sobre e"tincin del usufructo y las servidumbres.
De estos tres caracteres el nico esencial es el e"clusivo! ya %ue si no e"iste! el derecho no seria dominio!
sino condominio. 6os otros dos son naturales! es decir %ue pueden faltar tanto el absoluto Q por ejemplo en
el caso del dominio desmembradoK! como el perpetuo! ejemplo: el supuesto de dominio revocable! sin %ue
ello desapare*ca el dominio! %ue en estas hiptesis seria! obviamente! un dominio imperfecto.
&lasificacin del dominio.
/. 7erfecto e imperfecto.
#ormula esta clasificacin el art. -12=.
'El dominio se llama pleno o perfecto! cuando es perpetuo! y la cosa no est, gravada con ningn derecho
real hacia otras personas. 3e llama menos pleno! o imperfecto! cuando debe resolverse al fin de un cierto
tiempo o al advenimiento de una condicin! o si la cosa %ue forma su objeto es un inmueble! gravado
respecto de terceros con un derecho real! como servidumbre! usufructo! etc5tera+
6os tres supuestos de dominio imperfecto son: caso del dominio fiduciario? caso del dominio revocable?
caso del dominio desmembrado.
Dominio fiduciario: E"iste cuando el titular! llamado propietario fiduciario ha recibido un bien!
singularmente determinado! de una persona! llamada constituyente del fideicomiso! con el fin de %ue!
al t5rmino de un cierto pla*o o al cumplimiento de determinada condicin (resolutoria) lo transmita! a su
ve*! a un tercero! denominado fideicomisario.
Dominio revocable: Es a%uel dominio %ue se tiene sujeto a una condicin resolutoria. 6a cosa no pasa
a un terceto! como en el caso anterior! sino %ue vuelve a manos del transmitente.
Dominio desmembrado: 3e da cuando su titular ha constituido un derecho real! de disfrute o de
garanta! a favor de otro sobre su propia cosa.
El dominio fiduciario y el revocable minoran el car,cter perpetuo del dominio! mientas %ue en el
desmembrado se encuentra afectado el car,cter absoluto.
-. Dominio pblico y privado del Estado.
3on cosas del dominio pblico del Estado a%uellas %ue est,n destinadas al uso directo y general de los
habitantes! o est,n afectadas a un fin de utilidad o comodidad comn y pertenecen en propiedad al ente
pblico. 6os bienes del dominio pblico est,n enumerados en el art. -.;2 y sus caracteres son:
inenajenabilidad! inembargabilidad e imprescriptibilidad. Tampoco pueden constituirse sobre ellos derechos
reales a favor de terceros! %ue importan un principio de enajenacin.
Estos bienes se transforman en enajenables! ingresando al dominio privado Q del Estado o de los
particularesK solo despu5s de ser formalmente desafectados! por ley o por acto administrativo reali*ado
con autori*acin legal.
6os bienes del dominio privado del Estado son! por el contrario enajenables (previa autori*acin)!
embargables y prescriptibles! en una palabra! est,n en el comercio jurdico.
.. Dominio internacionalKdominio eminente.
El dominio internacional se presenta como una especie de obligacin pasivamente universal %ue
corresponde a la sociedad entera y %ue consiste en abstenerse de reali*ar cual%uier acto %ue pueda
obstaculi*ar o impedir el ejercicio de un derecho real.
Dominio inminente no configura en modo alguno un derecho de propiedad! sino %ue es una manifestacin
de la soberana del Estado. En 5l! algunos autores! por ejemplo! fundamentan el derecho a e"propiar la
propiedad privada por parte del Estado.
E"tensin del dominio.
a. 3uelo: por debajo y por encima del mismo.
$l respecto! dispone el art. -1/> %ue 'la propiedad del suelo se e"tiende a toda su profundidad y al
especio a5reo sobre el suelo en lneas perpendiculares+.
&oncordemente! el art. -1/@ establece la presuncin de %ue las construcciones! plantaciones y obras
e"istentes en la superficie o en el interior de un terreno! se presumen hechas por el propietario del terreno
y a 5l le pertenece. 3e trata de una presuncin iuris tantum.
b. $ccesorios.
3upuesto regido por el art. -1-2. '6a propiedad de una cosa comprende simult,neamente la de los
accesorios %ue se encuentran en ella! natural o artificialmente unidos+.
c. #rutos y productos.
#rutos son los %ue la cosa produce sin alteracin de su sustancia. 7roductos! por el contrario! no son sino
una porcin desprendida de la sustancia misma de la cosa.
4bviamente al propietario le corresponden los frutos de cual%uier clase! como as tambi5n! los productos?
por%ue! o forman parte de la cosa! o son accesorios de ella.
Jodos de ad%uisicin.
Jodos de ad%uisicin del dominio son los hechos o actos de los %ue puede resultar la ad%uisicin de este
derecho real. $l respecto dice el art. -1-;:
'El dominio se ad%uiere: /. 7or la apropiacin? -. 7or la especificacin? .. 7or la accesin? ;. 7or la
tradicin? 1. 7or la percepcin de los frutos? <. 7or la sucesin en los derechos del propietario? =. 7or la
prescripcin+
Un an,lisis crtico del art. -1-; determina %ue la enumeracin es incompleta! dado %ue entre los modos de
ad%uisicin no figuran los siguientes:
/. 6a ley! %ue es la %ue atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de una cosa mueble no robada
no perdida.
-. 6a e"propiacin por causa de utilidad pblica la cual! segn algunos autores! tambi5n debera
figurar dentro del precepto en cuestin.
&lasificaciones.
Neneralmente se dan las siguientes:
- 4riginarias y derivadas:
3egn %ue la ad%uisicin se realice en forma independiente! es decir! %ue el dominio na*ca en cabe*a del
ad%uirente! sin atencin al derecho del antecesor o sea son consideracin a %ue la cosa haya pertenecido
anteriormente a otra persona? o %ue se reciba de un propietario anterior por medio de un acto jurdico!
supuesto en el %ue e"istira un traspaso del dominio.
Entre los originarios tenemos: apropiacin! especificacin! accesin! percepcin de frutos. Derivados:
tradicin! sucesin.
- $ titulo universal y a titulo particular:
3egn se ad%uiera todo o parte de un patrimonio o cosas individuales. 6a sucesin de %ue habla el inc. <S
del -1-; (7or la sucesin en los derechos del propietario) es la sucesin universal mortis causa. En la
tradicin hay sucesin a titulo universal.
- Nratuitos u onerosos:
3egn se ad%uiera sin contraprestacin Qpor ejemplo por apropiacinK o mediante ella Q por ejemplo!
tradicin originada en una compraventa.
- 7or actos entre vivos o por causa de muerte:
Ejemplo de los primeros! la tradicin? de los segundos por causa de muerte.
$propiacin.
E"iste apropiacin cuando se aprehende una cosa con ,nimo de hacerse dueDo de la misma. Es claro %ue
dicha aprehensin solo servir, para ad%uirir el dominio cuando:
El ad%uirente tenga capacidad para ad%uirir! %ue es la e"igida para la ad%uisicin de la posesin
por s.
6a cosa sea susceptible de apropiacin.
El art. -1-= determina %ue: '3on susceptibles de apropiacin por la ocupacin! los animales de ca*a! los
peces de los mares y ros navegables? las cosas %ue se hallan en el fondo de los mares y ros! como las
conchas! corales! etc.! y otras sustancias %ue el mar o los ros arrojan! siempre %ue no se presenten
seDales de un dominio anterior? el dinero y cuales%uiera otros objetos voluntariamente abandonados por
sus dueDos para %ue se los apropie el primer ocupante! los animales bravos o salvajes y los
domesticados %ue recuperen su antigua libertad+.
Cosas sin dueo y abandonadas.
3olamente entran en esta categora de cosas susceptibles de apropiacin: las cosas muebles sin dueDo!
es decir! las %ue nunca tuvieron dueDo (ejemplo! los animales salvajes) y las cosas muebles abandonadas
por sus dueDos! es decir! a%uellas de cuya posesin! el dueDo! se desprende materialmente con la mira de
no continuar en el dominio de ellas. 6os inmuebles no son susceptibles de apropiacin.
Caza.
3egn el art. -1;2 'es otra manera de apropiacin+! relativa a animales bravos o salvajes. (&osas
muebles sin dueDo). &onsidera el cdigo %ue la apropiacin se produce cuando el ca*ador toma al animal
Qmuerto o vivoK o 5ste hubiese cado en las trampas puestas por 5l y aun%ue otro lo aprehendiese! en este
ultimo supuesto! debe entregarlo al ca*ador por%ue a 5l le pertenece.
6a propiedad de los animales salvajes o bravos se ad%uiere por apropiacin por%ue son cosas sin dueDo?
y se pierde! cuando recuperan su libertad.
Pesca.
El art. -1;= dice:
'6a pesca es tambi5n otra manera de apropiacin! cuando el pe* fuere tomado por el pescador o hubiere
cado en sus redes+.
Tesoros.
3e trata de una res nullius y de all %ue su ad%uisicin se regule en el capitulo relativo a la apropiacin. El
art. -112 determina %ue 'el %ue hallare un tesoro ocultado o enterrado! en cada o fundo propio! ad%uiere el
dominio de 5l+.
Especificacin.
El art. -1<= da el concepto legal:
'$d%ui5rese el dominio por la transformacin o especificacin! cuando alguien por su trabajo! hace un
objeto nuevo! con la materia de otro con la intencin de apropi,rselo+
A5le* tiene en cuenta dos pautas para decidir acerca de la propiedad de la nueva especie: %ue la cosa
pueda o no volver a su forma primitiva y la buena o mala fe del especificador.
En un solo supuesto se concede la propiedad de la nueva especie al especificador! sin perjuicio del deber
de indemni*ar al dueDo de la materia: si el especificador es de buena fe y la cosa no puede volver a su
forma anterior.
En los dem,s casos! la ley otorga una opcin al dueDo de la materia para: /) tomar el nuevo objeto! previo
pago al especificador de su trabajo! si era de buena fe! o solo del mayor valor
$ccesin.
Dice el art. -1=/:
'3e ad%uiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra cosa por
adherida natural o artificial+
3olo cuando una cosa distinta se adhiere Qnatural o artificialmenteK a otra de nuestra propiedad! podemos
decir %ue hemos ad%uirido algo nuevo 'a titulo de accesin+! %ue algo nuevo se ha agregado a lo %ue ya
se tenia.
El cdigo legisla los siguientes casos de accesin: aluvin! avulsin! especificacin! siembra y plantacin?
accesin de animales domesticados? adjuncin! me*cla y confusin.
$luvin:
Bunto con la avulsin! son formas de acrecentamiento de los inmuebles por la accin del agua en los ros.
El artculo -1=- determina:
'son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los ros! los acrecentamientos de tierra %ue
reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas! y pertenecen a los dueDos de
las heredades ribereDas. 3iendo en las costas de mar o de ros navegables! pertenecen al estado+.
7ertenecen tambi5n a los ribereDos! los terrenos %ue el curso de las aguas dejare a descubierto
retir,ndose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra.
$vulsin:
El art. -1>. determina %ue:
'cuando un rio o un arroyo lleva por una fuer*a sbita alguna cosa susceptible de adherencia natural!
como tierra! arena o plantas! y las une! sea por adjuncin! sea por superposicin! a un campo inferior! o a
un fundo situado en la ribera o puesta! el dueDo de ella conserva su dominio para el solo efecto de
llev,rsela+.
El propietario del fundo del cual se han desprendido las cosas susceptibles de adherencia natural!
conserva su propiedad y puede reivindicarlas! siempre %ue pueda individuali*arlas.
Edificacin y plantacin.
7or aplicacin del && el dueDo del terreno se hace en principio! dueDo de lo edificado o plantado en el!
aun%ue fuera con materiales ajenos.
El art -1>= determina %ue:
'el %ue sembrare! plantare o edificare en finca propia con semillas! plantas o materiales ajenos! ad%uiere la
propiedad de unos y otros! pero estar, obligado a pagar su valor? y si hubiese procedido de mala fe! ser,
adem,s condenado al resarcimiento de los daDos y perjuicios! y si hubiere lugar! a las consecuencias de la
acusacin criminal. El dueDo de las semillas! plantas o materiales! podr, reivindicarlos si le conviniere! si
ulteriormente se separasen+.
$djuncin! me*cla y confusin.
Es una forma de ad%uisicin del dominio por accesin! %ue se produce cuando se unen dos cosas
muebles pertenecientes a distintos dueDos! de tal modo %ue forma un solo cuerpo! siempre %ue no haya
habido acuerdo entre los propietarios! pues en tal caso! la nueva cosa pertenecera a ambos en
condominio.
En adjuncin las dos cosas muebles se unen sin fusionarse! una perla %ue se engar*a con platino para
hacer un anillo. En la me*cla y la confusin! hay fusin de ambas cosas y ordinariamente no podr,n
separarse? la me*cla se refiere a slidos (ejemplo: dos medidas de trigo de distintos dueDos)? la confusin!
a l%uidos (ejemplo: vinos de diferente calidad perteneciente a dos personas distintas).
$ccesin de animales.
El art. -1@- determina %ue:
'cuando los animales domesticados %ue go*an de su libertad! emigraren y contrajesen la costumbre de
vivir en otro inmueble! el dueDo de 5ste ad%uiere el dominio de ellos! con tal de %ue no se haya valido de
algn artificio para traerlos. El antiguo dueDo no tendr, accin alguna para reivindicarlos ni para e"igir
ninguna indemni*acin.
Tradicin.
6a tradicin es un modo de ad%uirir el dominio en forma derivada. A5le* estableci %ue antes de la
tradicin de la cosa el acreedor no ad%uiere sobre ella ningn derecho real.
6os re%uisitos para la tradicin traslativa de dominio son tres:
/K Gue el tradens sea propietario de la cosa?
-K Gue tradens y accipiens tengan capacidad?
.K Gue la tradicin se efectu5 por titulo suficiente para trasmitir el dominio.
Propiedad de la cosa: para %ue la tradicin traslativa de la posesin haga ad%uirir el dominio dela cosa %ue
se entrega! debe ser hecha por el propietario %ue tenga capacidad para enajenar y el %ue la reciba ser
capa* de ad%uirir. 6os nicos derechos %ue pueden transmitirse por la tradicin! son los %ue son propios
del %ue la hace. 0aturalmente %ue a%u deber, tenerse presente el principio de la convalidacin.
Capacidad de las partes se e"ige %ue el tradens tenga capacidad de enajenar y el accipiens capacidad de
ad%uirir.
Titulo su!iciente la tradicin! para ser traslativa de dominio! debe tener su causa eficiente o su fundamento
en un titulo eficiente.
3e entiende por titulo suficiente! el acto jurdico revestido de todas las condiciones de fondo y de forma
e"igidas por la ley y %ue sea apto o idneo para servir de fundamento o base a la transmisin del dominio.
7or lo general! se tratara de un contrato: as! sera titulo suficiente! el contrato de compraKventa (si se
refiriera a inmuebles! instrumentado en escritura pblica)! el de donacin! el de permuta. 0o seria titulo
suficiente por ejemplo un contrato de locacin o de comodato! estos contratos solo pueden servir de
antecedentes de un derecho personal.
Efectos de la tradicin:
$ntes de la tradicin de la cosa no se ad%uiere el derecho! es decir! 5sta cumple una doble funcin:
constitutiva del derecho de dominio y de publicidad! para hacer conocer la trasmisin a terceros.
Es reci5n luego de cumplido los dos re%uisitos: celebracin del acto jurdico (titulo suficiente) y tradicin!
%ue el dominio pasa de la cabe*a del tradens a la del accipiens.
6a ley /==// determina %ue para ser oponibles los derechos reales sobre inmuebles a terceros! es
menester la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios correspondientes.
Resumiendo: a fin de %ue el dominio se transmita no basta con el acto jurdico obligacional! sino %ue debe
cumplirse con la tradicin para tener por operado el traspaso! tanto entre las partes! cuanto frente a
terceros. El dominio se pierde igualmente por enajenacin de la cosa! cuando otro ad%uiere el dominio de
ella! por la tradicin en las cosas muebles! y en los inmuebles despu5s de firmado el instrumento pblico
de enajenacin! seguido de la tradicin.
Efectos de la posesin de cosas muebles. R5gimen de dominio de cosas muebles.
El art. -;/-! cabe*a del capitulo %ue lleva el epgrafe 'efectos de la posesin de cosas muebles+!
establece:
'6a posesin de buena fe de una cosa mueble! crea a favor del poseedor la presuncin de tener la
propiedad de ella y el poder de repeler cual%uier accin de reivindicacin! si la cosa no hubiere sido
robada ni perdida+.
6a norma en an,lisis establece una presuncin de propiedad respecto! de las cosas muebles! a favor de
%uienes renan dos re%uisitos: posesin y buena fe. $dem,s! la cosa no debe ser no robada no perdida.
En resumen: el poseedor de buena fe es propietario frente a todos! la haya ad%uirido a titulo oneroso o
gratuito! pero en el ltimo caso no lo ser, frente al propietario! por el juego del art. -=<= %ue dispone lo
siguiente:
'6a accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble %ue
hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella! para
guardarla o para cual%uier otro objeto+.
&onsecuencia de todo lo e"puesto es %ue! siempre %ue mediara una transmisin a titulo oneroso! aun%ue
se haya ad%uirido de un no propietario! el poseedor se convierte en propietario y el anterior dueDo pierde
el dominio.
E"cepciones al principio del art. -;/-
Cosas robadas o perdidas.
6a primera y m,s importante e"cepcin a la presuncin de propiedad del art. -;/- la constituyen las cosas
robadas o perdidas. &onsecuencia de ello es %ue! si se trata tales cosas y aun%ue las haya ad%uirido a
titulo oneroso! su poseedor! aun%ue sea de buena fe! no est, cubierto de la reivindicacin.
&osa robada: art. -=<<: '6a calidad de cosa robada solo es aplicable a la sustraccin fraudulenta de la
cosa ajena! y no a un abuso de confian*a! violacin de un deposito! ni a ningn acto de engaDo o estafa
%ue hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario+.
En cuanto a las cosas perdidas! la calificacin no solo se aplica a las %ue se e"traviaran por caso fortuito o
fuer*a mayor! sino tambi5n a los supuestos de perdida por negligencia imputable al poseedor! envo a una
direccin e%uivocada! etc.
"upuestos de reembolso al tercer poseedor.
En principio! el propietario %ue reivindica una cosa mueble robada o perdida! nada debe desembolsar a
favor del poseedor actual! aun%ue sea de buena fe y a titulo oneroso.
3in embargo hay dos supuestos en los %ue! a pesar de otorg,rsele la reivindicacin! el propietario esta
obligado a dicho desembolso a favor del tercer poseedor de buena fe y %ue son:
K3i la cosa estaba en venta con otras e%uivalentes o semejantes y hubiera sido ad%uirida por el poseedor
en una 'venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes+ o 'a un individuo %ue acostumbra vender
cosas semejantes+! el reivindicante debe reembolsar el precio %ue el poseedor hubiera pagado por la cosa!
y de lo contrario! la reivindicacin ser, nula.
KEl otro supuesto en %ue la cosa hubiere sido ad%uirida en vena pblica o en caso de venta de objetos
semejantes! en esta situacin el poseedor de buena fe puede reclamar el precio %ue por ella hubiera
pagado.
#sucapin.
El art. ;2/< bis precepta:
'El %ue durante tres aDos haya posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida! ad%uiere el
dominio por prescripcin. 3i se trata de cosas muebles cuya transferencia e"ija inscripcin en registros
creados o a crearse! el pla*o para ad%uirir su dominio es de dos aDos en el mismo supuesto de tratarse de
cosas robadas o perdidas. En ambos casos! la posesin debe ser de buena fe y continua+.
$u%ues.
:u%ue es toda construccin flotante destinada a la navegacin. De diversas disposiciones se desprende
con facilidad %ue si bien el bu%ue es una cosa mueble! en varios aspectos! su r5gimen jurdico es similar
al de los inmuebles.
Re%uiri5ndose para la transmisin de los bu%ues documentos escrito e inscripcin en un registro especial!
donde se hace constar el nombre del propietario y las sucesivas transferencias de dominio.
&eronaves.
3e consideran aeronaves los aparatos o mecanismos %ue puedan circular en el espacio a5reo y %ue sean
aptos para transportar personas o cosas. 3int5ticamente! las aeronaves! al igual %ue los bu%ues! son
cosas muebles registrables! por ello! para su transferencia es menester instrumento pblico o privado
debidamente autenticado y para poder oponer la transferencia a terceros! adem,s! se e"ige su inscripcin.
&utomotores.
7or normativa se convierte a los automotores en cosas muebles registrables! acercando su regulacin
jurdica a los bu%ues y aeronaves.
3e determina por ley %ue la transmisin del dominio de los automotores deber, formali*arse por
instrumento pblico o privado y solo producir, efectos entre las partes y con relacin a tercetos desde la
fecha de su inscripcin en el Registro 0acional de la 7ropiedad del $utomotor.
"emovientes. 6ey --.@.@
$nimales sin marca o seDal o con marca o seDal no suficientemente clara: su propiedad %ueda sometida al
r5gimen de las cosas muebles.
$nimales marcados o seDalados: se presume salvo prueba en contrario! %ue pertenecen a %uien tiene
registro a su nombre de la marca o seDal aplicada al animal.
$nimales de ra*a! e"cluidos los e%uinos de pura sangre de carrera: la propiedad se prueba con el
respectivo certificado de inscripcin en los registros genealgicos y selectivos reconocidos.
Respecto de la transmisin de la propiedad del ganado! para ganado comn! la ley dispone %ue 'todo acto
jurdico mediante el cual se transfiera la propiedad del ganado mayor o menor! deber, instrumentarse con
un certificado de ad%uisicin %ue! otorgado por las partes! ser, autenticado por la autoridad competente.
Caballos de carrera y otros animales de raza.
6os criadores de tales animales han organi*ado y llevan registros genealgicos de ellos de donde resultan!
no solamente su pedigree! sino tambi5n la transmisin de su propiedad y dem,s datos %ue los afecten.
E"tincin y p5rdida del dominio.
75rdida relativa de la propiedad.
En estos supuestos se tratan de casos de transferencia del dominio en los %ue el dueDo de una cosa es
sustituido por otro. 6os casos son los siguientes:
- Enajenacin voluntaria de una cosa por un titulo capa* de transferir el dominio. (venta! donacin!
aporte de sociedades! permuta! cesin de derechos! etc.
- 3ucesin mortis causa: se puede suceder con car,cter de heredero! legatario o beneficiario de cargo.
En el primer caso! la sucesin es universal? en los dos ltimos supuestos! es particular. 7ero en todos
ellos se produce la transferencia del dominio del fallecido al heredero! legatario o beneficiario del
cargo.
- Transferencia del dominio por los distintos modos establecidos en la ley: transformacin! accesin o
prescripcin (art -<2< &&).
- 6a transmisin judicial de la propiedad. 6a ley se refiere a%u al supuesto de ejecucin de sentencia en
la %ue se demanda el dominio! o se ejecuta un bien! o se lo e"propia por ra*ones de utilidad pblica
(art -</2 &&).
7rescripcin ad%uisitiva o usucapin.
El fundamento esencial de la usucapin es la necesidad de proteger y estimular la produccin y el trabajo.
Guien durante aDos ha cultivado un inmueble! incorporando ri%ue*a a la comunidad! debe ser protegido
por la ley! afian*ando su derecho estimulando su trabajo. 6a usucapin es tambi5n un modo de resolver un
problema %ue de otra manera no tendra solucin. 7i5nsese un bien abandonado durante un largo tiempo
por su dueDo! si bien puede dar lugar a la posesin por otra persona! 5sta ultima nunca tendra un titulo
validando su derecho.
3e conceptuali*a al a usucapin como un modo de ad%uirir la propiedad por el transcurso del tiempo y
bajo cierto tipo de condiciones %ue determina la ley. En nuestro derecho e"isten dos tipos de prescripcin
ad%uisitiva! por un lado la %ue regula el art. .@@@&& %ue se denomina prescripcin corta y %ue opera a los
/2 aDos? y por otro la %ue nombra el art.;2/1 && %ue determina un pla*o de -2 aDos para la ad%uisicin
de la propiedad por medio de este instituto! esta es la llamada prescripcin larga.
&aracteres.
/) $nte todo! debe poseerse la cosa a titulo de dueDo.
Esto significa %ue si se detenta la cosa a simple titulo de tenedor! reconociendo en otro el derecho de
dominio! la posesin no es h,bil para usucapir. 7uesto %ue para usucapir es necesario ejercer la posesin
a titulo de dueDo. 0o sirven a este efecto los llamados actos de tolerancia %ue son a%ellos %ue permite el
dueDo a sus vecinos sin %ue importe reconocer ningn derecho de posesin o tenencia sobre la cosa.
Ejemplo: en los campos abiertos.
-) 6a posesin debe ser continua! no interrumpida.
6a posesin continua debe entenderse como a%uella %ue importa en ejercicio normal de los derechos del
propietario! lo %ue claro esta! no significa la necesidad de ejercer ininterrumpidamente actos de posesin.
7uede ocurrir! inclusive %ue el propietario o un tercero prive brevemente al poseedor! cuya posesin debe
considerarse no contina solamente cuando esa interrupcin ha durado un aDo.
6a posesin deja de ser continua cuando le propietario o un tercero la interrumpe por m,s de un aDo. 7ero
hay casos en %ue la prescripcin puede interrumpirse! no obstante continuar la posesin. Es lo %ue ocurre
con la interrupcin derivada de la demanda? del compromiso hecho en escritura pblica? o por el
reconocimiento e"preso o t,cito %ue el poseedor hace del derecho contra %uien prescribi.
.) 6a posesin debe ser pblica y pacifica.
Tipos y re%uisitosT prescripcin de inmuebles.
E"isten dos clases de prescripcin:
a) 6a de %uien ejerce la posesin por justo titulo y a buena fe! %ue ad%uiere el derecho de propiedad
por prescripcin a los /2 aDos (prescripcin corta! art. .@@@ &&).
b) 6a de %uien no tiene justo titulo o buena fe! %ue adhiere la propiedad por posesin de -2 aDos.
(prescripcin larga art ;2/1 &&).
7rescripcin por /2 aDos.
'e%uisitos basta la posesin contina de /2 aDos para ad%uirir la propiedad inmueble siempre %ue haya
reunido estos dos re%uisitos:
- Busto titulo: se trata de un titulo %ue esta rodeado de todas las formalidades y dem,s re%uisitos
indispensables para la transmisin del dominio! a tal punto %ue de haber emanado del verdadero
propietario! la transmisin seria perfecta y no se planteara ya la cuestin de la prescripcin por%ue
bastara con ese titulo para ad%uirir el dominio. 3u defecto emana de %uien ha transmitido el dominio
no era el verdadero dueDo! por eso no sirve para la transmisin. 7or eso la ley ampara a %uien!
procediendo de buena fe! confi en este titulo! concedi5ndole un pla*o de prescripcin breve de /2
aDos.
&onstituye justo titulo para la ad%uisicin de dominio! si est,n instrumentados con la formalidades %ue la
ley e"ige! los contratos traslativos de la propiedad (compra venta! permuta! donacin)? la donacin
inoficiosa? boleto de compra venta.
El titulo putativo no es suficiente! cuales%uiera sean los fundamentos del poseedor para creer %ue tena un
titulo suficiente. El caso de titulo putativo por s es apto para transmitir el dominio y! adem,s! est, rodeado
de todas las formalidades legales! pero ha sido falsificado! con o sin la complicidad del escribano pblico
interviniente.
En resumen: si el ad%uiriente es de buena fe! es decir! si ostenta un titulo %ue ra*onablemente ha podido
hacerle confiar en %ue es el legitimo dueDo y! si adem,s de eso! prueba haber posedo el inmueble por
m,s de /2 aDos! se considerar, justo beneficiario del instituto de la usucapin %ue reglamenta el art. .@@@.
(Usucapin corta).
- :uena fe: se reputa de buena fe a a%uel %ue tiene la creencia de ser el seDor e"clusivo de la cosa.
Debe tratarse de una creencia sin duda alguna. Debe tratarse! adem,s! de una creencia seria y
fundada. 7or eso la falta de titulo e"cluye la buena fe! por%ue nadie puede creerse seriamente
propietario de la cosa sino tuviese justo titulo para eso.
En suma! el justo titulo hace presumir la buena fe! pero no e"cluye la posibilidad de %ue el propietario
pruebe %ue el poseedor es de mala fe.
3ucesin de la posesin.
El art. ;22; && determina %ue el sucesor universal del poseedor del inmueble! aun%ue sea de mala fe!
puede prescribir por /2 aDos cuando su autor era de buena fe? y recprocamente! no es admitida la
prescripcin en el caso contrario a pesar de la buena fe del sucesor.
7la*o de prescripcin:
6a ley /==// determina un pla*o de prescripcin de /2 aDos! cuando se dan los re%uisitos de la buena fe y
el justo titulo.
7rescripcin por -2 aDos.
&oncepto: instituto por medio del cual se ad%uiere la propiedad del inmueble por la posesin continua del
inmueble por veinte aDos. :asta con la posesin continua! es decir! no es necesaria ni la buena fe no el
justo titulo.
En resumen! %uien se posesiona de una propiedad ajena! con pleno conocimiento de %ue no es suya!
ad%uiere! no obstante ello! el dominio despu5s de -2aDos de posesin.
9nterversion del titulo.
&uando la posesin se ha tenido siempre a titulo de dueDo! basta probar cuando empe* ella para
establecer el punto de partida del pla*o. 7uede ocurrir %ue %uien empe* a poseer por otro pretenda! en
un momento dado! seguir poseyendo! pero no por otro! sino para s. 7or ejemplo! una persona ha recibido
un inmueble a titulo de comodatario! arrendatario! etc.! pero sostiene %ue al cabo de cierto tiempo
comen* a poseer para s! en consecuencia! el sujeto cesa el reconocimiento de antiguo car,cter hacia el
verdadero propietario. Es lo %ue se denomina 'interversion del titulo+.
Efectos de la usucapin.
$ccin declarativa de usucapin:
3e establece por ley un car,cter contencioso del procedimiento y e"igencias severas en materia de
prueba. El efecto de la sentencia en el juicio har, cosa ju*gada respecto de las partes intervinientes en 5l!
y brinda un titulo de propiedad %ue tiene efectos erga omnes.
3uspensin de la prescripcin.
6a prescripcin se suspende cuando en virtud de una causa legal el t5rmino deja de correr? 7ero cesada la
cusa de suspensin! el t5rmino se reanuda! comput,ndose el tiempo anterior. ($rt. .@>.).
9nterrupcin de la prescripcin.
Jientras la suspensin significa una parali*acin temporaria del curso de la prescripcin %ue! concluido el
motivo de ella! vuelve a reanudarse aprovechando el pla*o %ue haba transcurrido anteriormente! la
interrupcin tiene efectos m,s radicales! ya %ue borra totalmente el t5rmino transcurrido! y la prescripcin
vuelve a correr por todo el t5rmino de la ley! a partir de la cesacin del motivo interruptor.
(!ectos de la interrupcin de la usucapin interrumpida la prescripcin %ueda como no sucedida la
posesin %ue le ha precedido! de tal modo %ue para %ue el poseedor invo%ue su posesin como titulo de
ad%uisicin del dominio! debe demostrar una nueva posesin prolongada por el t5rmino %ue e"ija la ley.
Restricciones y lmites al dominio.
7or m,s absoluto %ue se repute el derecho de propiedad se hace inevitable reconocer ciertas restricciones
y lmites! fundados algunos en ra*ones de interes pblico y otros resultantes de la mera e"istencia del
derecho an,logo de los vecinos.
#uente civil: el art -1/. prescribe %ue es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa! disponer o
servirse de ella! usarla o servirse de ella! usarla y go*arla conforme a un ejercicio regular. El art. -1/;
determina %ue el ejercicio de estas facultades no puede ser restringido! en tanto no fuere abusivo. Es all
de donde surge una restriccin gen5rica %ue pesa sobre todos los propietarios.
#uente administrativa: las restricciones impuestas las restricciones impuestas al dominio privado en interes
pblico son regidas por el derecho administrativo. 3on de naturale*a diversa! por ejemplo las
reglamentaciones municipales las prescripciones referidas a la salubridad! higiene! la %ue concurren a los
ruidos molestos! entre otras.
Restricciones fundadas en ra*ones de orden pblico: son restricciones impuestas al dominio privado en
interes pblico! regidas por el derecho administrativo. 9mporta una obligacin de dejar de hacer o de no
hacer impuesta al propietario! aun%ue a veces importan una verdadera obligacin de hacer.
0o dan lugar a indemni*acin alguna! a menos %ue se trate de una grave restriccin %ue menos cabe el
derecho del propietario m,s all, de lo ra*onable
Restricciones fundadas en las relaciones de vecindad.
El art. -</> determina: 'las molestias %ue ocasionaren el humo! calor! olores! luminosidad! ruidos!
vibraciones o daDos similares para le ejercicio de actividades en los inmuebles vecinos! no deben e"ceder
la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones de lugar y aun%ue mediare autori*acin
administrativa para a%uellas. 3egn las circunstancias del caso! los jueces pueden disponer la
indemni*acin de los daDos o la cesacin de tales molestias.
E"propiacin por causa de autoridad pblica.
6a e"propiacin consiste en la apropiacin de un bien por el Estado por ra*ones de utilidad pblica
mediando el pago de una justa indemni*acin. Decimos de un bien por%ue no solo las cosas sino tambi5n
los derechos pueden e"propiarse.
Re%uisitos.
/) Utilidad pblica.
-) &alificacin por la ley: atribucin del poder legislativo. 6a calificacin de la utilidad pblica debe ser
hecha por ley del congreso o por los legisladores locales.
.) 9ndemni*acin previa: la indemni*acin previa debe reunir las siguientes condiciones: debe ser
justa y previa. 6a primera condicin no esta e"igida e"plcitamente por la &0! pero surge
implcitamente! ya %ue una indemni*acin %ue no es justa no es verdaderamente una
indemni*acin. 6a segunda condicin es e"presamente e"igido por el art. /= de la &0.
$!ND!"#N#!
&oncepto: 3upuesto de comunidad de los derechos reales. Es la e"istencia de una pluralidad de sujetos
titulares de un derecho igual sobre la misma cosa. El art. -<=. && es %uien regula la figura! estableciendo:
'El condominio es el derecho real de propiedad %ue pertenece a varias personas! por una parte indivisa
sobre una cosa mueble o inmueble+
&aracteres:
- Titularidad plural: esta caracterstica hace referencia a la e"istencia de m,s de un sujeto titular del
derecho. 7ueden ser titulares del derecho las personas fsicas o jurdicas.
- Unidad de objeto: 3iempre se trata de cosas (no es condominio la comunin de bienes art. -<=;). 3e
determina! adem,s! %ue si se trata de m,s de una cosa son tratadas como unidad! recayendo el
derecho sobre la totalidad de cada una de ellas.
- Titularidad de cuotas o partes indivisas: El derecho de propiedad pertenece a varias personas por una
parte indivisa! lo cual nos indica %ue el derecho a propiedad 'se encuentra fraccionado entre diversos
copropietarios correspondi5ndole a cada uno de ellos en la medida de la cuota parte %ue le pertenece:
un medio! un tercio! etc.+
En resumen: los caracteres son: a) pluralidad de sujetos (dos o m,s personas fsicas o jurdicas)? b)
unidad de objeto (debe recaer sobre cosas ciertas y determinadas)? c) falta de una cuota material (el
derecho de cada condmino se limita a una parte indivisa).
&lases:
El art. -<@- determina %ue 'cada copropietario esta autori*ado a pedir en cual%uier tiempo la divisin de la
cosa comn! cuando no se encuentre sometida a una indivisin for*osa+.
E"isten dos grandes clases de condominio! %ue son:
&ondominio sin indivisin for*osa: situacin jurdica donde cual%uiera de los condminos puede pedir
en todo momento la particin! provocando la e"tincin del estado de comunidad. En otras palabras! en
el condominio sin indivisin for*osa! la facultad del art. -<@- puede ejercerse libremente.
&ondominio con indivisin for*osa: es a%uella situacin por la cual la facultad del art. -<@- no puede
ejercerse libremente. El hecho %ue imposibilita el ejercicio del derecho! %ue emana de la norma citada!
puede ser perpetuo o temporario! y en 5ste ultimo caso! con pla*o cierto o no.
&onstitucin del condominio.
El art. -<=1 determina:
'El condominio se constituye por contratos! por actos de ultima voluntad! o en los casos %ue la ley lo
designa+. El ltimo supuesto de constitucin del condominio! hace referencia a la prescripcin ad%uisitiva!
cuando se declara su cumplimiento en cabe*a de m,s de un acreedor.
&ontratos. 3e concreta cuando e"iste pluralidad de ad%uirentes en cual%uier contrato %ue tenga como
finalidad la transmisin del dominio.
$ctos de ltima voluntad. Cace referencia al testamento por el cual se constituye un legado de cosa
cierta a as de un legatario. 6a institucin de heredero a m,s de una persona! solo crea entre ellas un
estado de comunidad hereditaria! y no de condominio.
6ey. En este supuesto! la ley interviene no solo en la creacin ($rt. -12- y -12.)! sino en la fuente del
derecho! en su nacimiento concreto. 3egn la doctrina puede e"istir! esta situacin! solo en dos casos:
a. El condominio por confusin de lmites! %ue reconoce como presupuesto la contigUidad y confusin
de dos predios rsticos. ($rt. -=;< y -=;>)
b. &uando la confusin o me*cla ha resultado por un hecho causal! siendo las cosas inseparables y
sin %ue haya cosa principal. ($rt. -<22)
$ondominio sin indi%isin &or'osa.
#acultades de los condminos.
- "obre la parte indivisa art -<=<: '&ada condmino go*a! respecto de su parte indivisa los derechos
inherentes a la propiedad! compatibles con la naturale*a de ella! y puede ejercerlos son el
consentimiento de los dem,s copropietarios+
3i bien la norma determina %ue cada condmino podr, ejercer cual%uier tipo de actos sobre su parte
indivisa sin el consentimiento de los dem,s copropietarios! este principio tiene una e"cepcin! y es %ue
todos los derechos %ue ejer*an los condminos deben ser compatibles con la naturale*a de la cuota parte
indivisa.
$simismo! se determina %ue cada condmino puede enajenar su parte indivisa! y sus acreedores pueden
hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los comuneros.
6a enajenacin de la cuota parte! es una facultad %ue cada condmino puede ejercer por cual%uier titulo Q
oneroso o gratuitoK sin re%uerir el consentimiento de los dem,s copropietarios! aun en desconocimiento de
estos. 9gualmente! los acreedores pueden solicitar judicialmente el embargo y venta de la parte indivisa sin
esperar el resultado de la particin.
Respecto al derecho real de hipoteca! se ha determinado %ue 'cada uno de los condminos puede
constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn! pero el resultado de ella %ueda
subordinado al resultado de la particin! y no tendr, efecto alguno en el caso en %ue el inmueble to%ue en
lote a otro copropietario! o le sea adjudicado en licitacin+. ($rt. .;<= de licitacin fue derogado y con ello
la ltima parte del art. anteriormente citado).
3e ha resuelto %ue cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un
inmueble comn! tal hipoteca %ueda subordinada tan solo al resultado de la particin suponiendo %ue el
acreedor hipotecario! usando el derecho %ue en la normativa le otorga! no haya ejecutado antes su
hipoteca y hecho vender la parte indivisa afectada al cr5dito. En definitiva la hipoteca con relacin a la
cuota tiene efectos plenos y definitivos si se la ejecuto antes de la particin! en caso contrario %ueda
e"puesta a su resultado.
- &on respecto a las acciones posesorias y reales! el condmino tiene:
/) las acciones posesorias del art. -;>@ && (El copropietario del inmueble puede ejercer las acciones
posesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios! y aun puede ejercerlas contra
cual%uiera de estos ltimos! %ue turb,ndolo en el goce comn! manifestase pretensiones a un derecho
e"clusivo sobre el inmueble.)
-) 6a accin confesoria con efectos amplios. $rt. -=@@ && (&uando el inmueble dominante o sirviente
perteneciere a poseedores con derecho de poseer! la accin confesoria compete a cada uno de ellos y
contra cada uno de ellos! en los casos designados en los artculos anteriores? y las sentencias %ue se
pronuncien! perjudicar,n o aprovechar,n a todos respecto a su efecto principal! pero no respecto al
efecto accesorio de la indemni*acin del daDo.).
.) la accin reivindicatoria. $rt. -<=@ && (&ada uno de los condminos puede reivindicar! contra un tercer
detentador! la cosa en %ue tenga su parte indivisa? pero no puede reivindicar una parte material y
determinada de ella).
"obre la cosa 'todo condmino puede go*ar de la cosa comn conforme al destino de ella! con tal de %ue
no la deteriore en su interes en particular+. El goce! al %ue alude la norma! est, limitado: por un lado ya
%ue debe ser un ejercicio conforme al ejercicio de la cosa? y por otro lado no debe deteriorarla en su
interes en particular.
$s mismo se determina %ue 'siendo imposible por la calidad de la cosa comn o por la oposicin de
alguno de los condminos! el uso o goce de la cosa comn o la posesin comn! resolver,n todos! si la
cosa debe ser puesta en administracin! o al%uilada o arrendada.
El artculo -<>2 && dispone: 'ninguno de los condminos puede sin el consentimiento de todos! ejercer
sobe la cosa comn ni sobre la menor parte de ella! fsicamente determinada! actos materiales o jurdicos
%ue importen el ejercicio actual o inmediato del derecho de propiedad. 6a oposicin de uno bastara para
impedir lo %ue la mayora %uiera hacer a este respecto+.
De lo anteriormente dicho resulta %ue ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comn
innovaciones materiales prohibidas sin el consentimiento de todos los otros. $simismo! el condmino no
puede enajenar! constituir servidumbres! ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El
arrendamiento o el al%uiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor. 3in embargo el art -<>. &&
determina %ue la enajenacin! constitucin de servidumbre o hipotecas! el al%uiler o arrendamiento hecho
por uno de los condminos vendr,n a ser parcial o integralmente eficaces! si por el resultado de la divisin
el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote. Esto es en consecuencia del efecto declarativo de la
particin.
El efecto declarativo de la particin es: art -<@1 &&: 'cada condmino debe ser considerado como %ue
hubiere sido desde el origen de la indivisin! propietario e"clusivo de lo %ue lo hubiere correspondido en su
lote y como nunca hubiese tenido ningn derecho de propiedad en lo %ue ha tocado a los condminos.
4bligacin y responsabilidad de los condminos.
a) $specto interno (art -<>1 &&) 'todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de
sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn? pero pueden liberarse de
esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad.
Respecto al abandono su efecto liberatorio debe ser oportuno! es decir! formulado al tiempo de plantearse
el re%uerimiento y %ue la necesidad de la reparacin o conservacin 'no haya llegado a ser necesaria por
un hecho suyo+. El art -<>< && precepta el derecho del condmino %ue haya hecho frente por los otros
en el gasto %ue g5nero el condominio (art -<>< && '0o contribuyendo el condmino o los condminos!
pagar,n los intereses al copropietario %ue los hubiese hecho! y 5ste tendr, derecho a retener la cosa
hasta %ue se verifi%ue el pago+).
b) $specto e"terno:
(art -<>= &&) '$ las deudas contradas en pro de la comunidad y durante ella! no est, obligado sino el
condmino %ue las contrajo! el cual tendr, accin contra los condminos para el reembolso de lo %ue
hubiere pagado+.
(art -<>> &&) '3i la deuda hubiere sido contrada por los condminos colectivamente! sin e"presin de
cuotas y sin haberse estipulado solidaridad! est,n obligados al acreedor por partes iguales! salvo el
derecho de cada uno contra los otros para %ue se le abone lo %ue haya pagado de m,s! respecto a la
cuota %ue le corresponda+
3e trata de las relaciones de los condminos y los terceros acreedores de tales obligaciones.
El art -<@/ && hace responsable a cada uno de los condminos frente a los otros por los frutos percibidos
y por los daDos causados a la cosa comn a los restantes comuneros. En cuanto a los frutos! se es deudor
de ellos en la medida %ue se lo haya percibido. 0o habiendo estipulacion en contrario o disposicin de
ltima voluntad ser,n divididos por los condminos! en proporcin al valor de sus partes.
El art -=2> && determina %ue 'habiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno de los condminos!
se presume %ue son iguales+.
"upuesto de insolvencia cuando entre los condminos hubiere un insolvente su parte en la cosa debe
repartirse entre los otros en proporcin del interes %ue tengan en ella! y segn el cual hubieren contribuido
a satisfacer la parte del cr5dito %ue le corresponda al insolvente.
$dministracin de condominio.
6a regla de administracin esta vinculada con el uso y goce %ue confiere el art -<>; &&.
(Todo condmino puede go*ar de la cosa comn conforme al destino de ella! con tal %ue no la deteriore en
su inter5s particular).
El uso y goce comn o la e"plotacin comn de la cosa ser, posible o no por la calidad del objeto! o por la
oposicin de uno o algunos de los condminos. 6os condminos deber,n proveer a la administracin de la
cosa y! toda decisin deber, tom,rsela en asamblea convocada a los diversos efectos. Respecto al
%urum en la asamblea de los condminos se determina %ue 'resolver,n todos si la cosa debe ser puesta
en administracin! al%uilada o arrendada+. $greg,ndose 'no conviniendo algunos de los condminos en
cual%uiera de los e"pedientes! ni usando el derecho de divisin de la cosa! prevalecer, la decisin de la
mayora y en tal caso dispondr, el modo de administrarla! nombrara y %uitara los administradores.
El art -=2; && adopta un sistema de mayora por valor (no ser, num5rica sino en proporcin en los
valores de la parte de los condminos en la cosa comn) y para %ue no %uede ninguna duda se agrega:
aun%ue corresponda a uno solo de ellos.
Respecto a la designacin del administrador 5sta pueda recaer en uno de los condminos o en un tercero.
$ su ve* se puede designar m,s de una persona en el cargo. $simismo el art -=2@ && determina
'cual%uiera de los condminos %ue sin mandato de los otros! administrare la cosa comn! ser, ju*gado
como gestor oficioso+.
E"tincin de condominio.
Distintos casos: dos son los casos de e"tincin %ue son relativos:
/. $bandono de la parte indivisa cuando los condminos son dos.
-. 6a enajenacin cuando esta se hace a favor del restante condmino %ue ad%uiere as el dominio de
toda la cosa.
$ccin de divisin:
$rt -<@- && 'cada copropietario esta autori*ado a pedir en cual%uier tiempo la divisin de la cosa comn
cuando no se encuentre sometido a indivisin for*osa.+ Esta facultad! unida al marco temporal %ue se
adjudica a los pactos de indivisin del art -<@. && '6os condminos no pueden renunciar de una manera
indefinida el derecho de pedir la divisin? pero les es permitido convenir en la suspensin de la divisin por
un t5rmino %ue no e"ceda de cinco aDos! y de renovar este convenio todas la veces %ue lo ju*guen
conveniente+ (1 aDos) hacen del condominio una figura inestable! un estado transitorio de dominio.
6a facultad %ue emana del art -<@- && es de orden pblico y! por lo tanto! irrenunciable e imprescriptible.
7articin:
0ormas aplicables: art -<@> && 'las reglas relativas a la divisin de las sucesiones! a la manera de
hacerla y a los efectos %ue produce! deben aplicarse a la divisin de los particulares+.
$rt .;<- && 'si todos los herederos est,n presentes y son capaces! la particin puede hacerse en la forma
y por el acto %ue por unanimidad ju*guen convenientes. Es decir! %ue el comn acuerdo de los
condminos capaces puede decidir cual%uier variante de divisin o conclusin del condominio! sent,ndose
por normativa legal la preferencia por la divisin material o en especie.
(!ectos de la particin
6a divisin de los copropietarios produce un mero efecto declarativo y no traslativo de la propiedad. 6o
cierto es %ue establece una ficcin %ue borra pr,cticamente el condmino! y la norma aclara %ue 'cada
condmino debe ser considerado como %ue hubiese sido! desde el origen de la indivisin! propietario
e"clusivo de lo %ue hubiere correspondido en su lote y como %ue nunca hubiese tenido ningn derecho de
propiedad en lo %ue ha tocado a los otros condminos.
$simismo! el cdigo determina %ue las consecuencias de la retroactividad de la divisin ser,n las mismas
%ue se determinan sobre la divisin de las sucesiones.
)ormas de particin
E"isten - formas de particin:
/) 7articin en especie.
-) Divisin por venta.
la particin se reali*a en especie cuando la cosa comn se divide en partes o lotes materialmente
determinados! representativos del inter5s %ue cada condmino tiene en a%u5lla. 6a divisin en especie no
podr, reali*arse en dos casos: a) cuando la divisin produ*ca la destruccin de la cosa! es decir! cuando
de la divisin las porciones no constituyan un todo homog5neo? b) cuando convierta en antieconmico el
uso o aprovechamiento de las partes resultantes! o en materia de inmuebles! no se alcance! la superficie
mnima de la unidad econmica.
6a divisin por venta! cual%uiera %ue sea la naturale*a de la cosa! podr, ser llevad a cabo mediando
acuerdo un,nime. En este caso podr, arbitrarse la venta privada o en subasta! pblica o particular. 0o
mediando tal acuerdo! sea preferida la divisin en especie.
6a llamada particin del uso o provisional.
6os condminos pueden recurrir a este instituto de particin! no con la finalidad de concluir el condominio
sino con el objeto de dividir el uso y el goce de la cosa! %ue consiste en una reglamentacin de sus
facultades en tal sentido. $rt .;<; && '6a particin se reputar, meramente provisional! cuando los
herederos slo hubiesen hecho una divisin de goce o uso de las cosas hereditarias! dejando subsistir la
indivisin en cuanto a la propiedad. Tal particin! bajo cuales%uiera cl,usulas %ue se haga! no obstar, a la
demanda de la particin definitiva %ue solicite alguno de los herederos+.
$ondominio con indi%isin &or'osa.
6os condminos se hallan impedidos de demandar la particin! sea por%ue la ley no lo permite (como en la
medianera)! sea por%ue lo prohbe una estipulacin temporal pactada por ellos mismos o por%ue les ha
sido impuesta por el testador.
la indivisin for*osa puede emanar de:
la ley: tienen origen legal el condominio de muros! cercos y fosos (art. -=/=) y el condominio %ue
recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso comn de - o P
heredades (art. -=/2).
la convencin: puede tratarse del pacto entre los condminos renunciando al derecho de pedir la
indivisin por un pla*o no mayor de 1 aDos (art. -<@.)! o del acuerdo entre los coherederos por un
t5rmino de /2 aDos (art. 1- 6ey /;..@;).
E6 TE3T$JE0T4 4 6$ D40$&9V0: la indivisin es impuesta por el testador o el donante por un
pla*o de 1 aDos (art. -<@;) o por el testador por un lapso de /2 aDos (art. 1- 6ey /;..@;).
74R DE&939V0 BUD9&9$6: el jue* debe demorar la reali*acin de la particin si considera %ue
puede ser nociva en el momento en %ue es re%uerida (art. -=/1! in fine).
&ondominio de muros! cercos y fosos.
$ntes de entrar en materia vamos a fijar el significado de los t5rminos %ue empleamos.
Denominaremos paredes o muros linderos o separativos a a%uellos %ue se encuentran en el lmite
de dos fundos contiguos pertenecientes a distintos propietarios.
/K 6os muros desde el punto de vista fsico.
6os muros separativos pueden clasificarse de tres forma distintas %ue dan origen al muro encaballado! al
muro contiguo y a la pared %ue nosotros llamaremos pr"ima.
a)Juro encaballado. 3u eje coincide con la lnea separativa de las heredades! por lo %ue el muro vendra a
%uedar asentado parte en terreno de uno de los vecinos y parte en terreno de otro. 3e los denomina
'muros encaballados+ pues van 'a caballo+ de la lnea limitativa de los dos inmuebles.
b)Juro contiguo. Uno de sus e"tremos toca dicho limite separativo entre los fundos! pero la pared se
asienta ntegramente en terreno de uno solo de los vecinos.
c)7ared 'pr"ima+ Edificado ntegramente en terreno de uno de los vecinos! pero sin %ue linde
inmediatamente con la linea separativa de las heredades. $ fin de darles un calificativo! podramos
denominarlos muros o paredes pr"imas.
En principio! esta clase de muros esta fuera de nuestra problem,tica. 3in embargo! si el espacio dejado
por el vecino entre la apred y el limite fuera insignificante! a tal punto %ue careciera de utilidad alguna para
el propietario del fundo donde esta edificada! podra e"igirse la cesion de la pared y! naturalmente! la del
terreno %ue %ueda entre la linea separativa de los dos inmuebles y el muro! aplicando analgicamente el
principio establecido para los muros contiguos.
.) 6os muros desde el punto de vista jurdico.
a)7ared privativa. Es la %ue pertenece en propiedad e"clusiva al vecino %ue la ha construido.
3iendo de propiedad e"clusiva de uno de los vecinos! el otro lindero %ue desee apoyar o utili*ar el
muro! debe ad%uirir 'la medianera+ esto es hacerse condmino del mismo. De lo contrario y a ra*
de la utili*acin de la pared! su dueDo puede e"igir esa ad%uisicin o intentar acciones posesorias
o reales %ue corresponden al poseedor yTo propietario desposedos.
b) 7ared medianera comn o en condominio. $rticulo -=/= cc! dispone. Un muro es medianero y
comn de los vecinos de las heredades contiguas %ue lo han hecho construir a su costa en el lmite
separativo de las dos heredades.
c) 7ared de cerco o de encerramiento for*oso! cerca! tambi5n llamada a veces pared divisoria.
&onforme al art. -1/< &&.
El propietario tiene la facultad de e"cluir a terceros del uso o goce! o disposicin de la cosa! y de
tomar a este respecto todas las medidas %ue encuentre convenientes. 7uede prohibir %ue en sus
inmuebles se ponga cual%uier cosa ajena? %ue se entre o pase por ella. 7uede encerrar sus
heredades con paredes! fosos o cercos! sujet,ndose a los reglamentos policiales.
Esta facultad de encerrarse de %ue go*an los propietarios se convierte en obligacin en los pueblos
y sus arrabales para la campaDa rigen los artculos -=;- y -=;;. En a%uellos sitios! debido a la
aglomeracin de habitante! hay no solamente un inter5s particular! sino tambi5n un inter5s pblico
en el cerramiento de las heredades.
R5gimen del dominio de los muros. 7rescripcin.
Debemos considerar los muros %ue dividen dos heredades contiguas! as como el r5gimen de la
prescripcin %ue juega en cada caso.
/. Juro contiguo. 7or estar este ntegramente asentado en el terreno del vecino %ue lo construyo!
es de su propiedad e"clusiva! segn surge de los articulo -1-2! -./1! nota al -1/; y lo
dispuesto por el art. -</; cc! en cuanto suprime el derecho de superficie.
K#acultades para ad%uirir la medianera. &onforme al -=.< cc! si el muro es contiguo! es
privativo! o sea de propiedad e"clusiva del %ue lo edifico en su terreno y a su costa. I el
condominio nacera cuando el otro lindero! haciendo uso del derecho %ue all se le otorga! paga
la porcin del muro y del terreno correspondiente! perfeccion,ndose as la compraventa for*osa
%ue dara origen a la medianera.
K4bligacin de ad%uirir la medianera: El artculo -=-< establece %ue el momento es cuando el
vecino %uiera servirse de la pared divisoria+.
Gue se trata de la pared contigua! surge sin ninguna duda del periodo de la norma %ue re*a 'en su
terreno y a su costa+.
I la misma disposicin determina %ue la obligacin de reembolso nacer,! dando as el derecho a
e"igirlo 'en el caso de %ue el vecino %uiera servirse de la pared+.
K&oncepto de servirse de la pared. 3e ha sostenido %ue si la pared contigua es de cerramiento
for*oso! el vecino se sirve! o con mayor propiedad 'la pared sirve al vecino+ desde el momento de
su construccin! puesto %ue es utili*ada desde ese instante para encerrar la heredad! en los
lugares en %ue! precisamente! se impone a los vecinos tal obligacin. 6a accin para reclamar el
reembolso nacera! superando los tres metros! pues! para esta tesitura! en el momento de la
construccin del muro! cuando este sirve al vecino para encerrar el inmueble.
7rescripcin.
3e opina al respecto a la ad%uisicin de la medianera de la pared contigua! %ue es privativa!
resulta de aplicacin tanto la prescripcin ad%uisitiva como la liberatoria.
K$d%uisitiva. Una ve* reali*ado el apoyo! la utili*acin especifica por el vecino! empe*ara a correo
la prescripcin ad%uisitiva del derecho de condominio respecto de la parte del muro efectivamente
utili*ada Qart..@</! %ue puede ser la corta! .@@@ arrt! o la larga art.;2/1 segn el caso.
K6iberatoria. 7ero a partir del apoyo! no solamente empe*ara a correr la prescripcin ad%uisitiva!
sino tambi5n la liberatoria! con respecto al cr5dito por reembolso! %ue conforme al art. -=-> tiene el
vecino %ue construyo la pared en su terreno y a su costa.
$hora bien! si antes de cumplirse los /2 aDos el lindero carga nuevamente sobre la pared! o
merced al apoyo primitivo! como no es condmino del muro! el dueDo d este podra ejercer las
acciones reales y posesorias en defensa de su propiedad e"clusiva. Jas all, %ue trope*ara con la
facultad de ad%uirir la medianera consagrada por el articulo -=.< cc! segn ya vimos! entonces!
parecera %ue estas acciones reales y posesorias! ante lo dispuesto por el articulo -=.< deber,n
transformarse en una accin de reembolso es decir! simplemente! en una accin personal.
3upongamos ahora %ue desde el apoyo primitivo ya se han cumplido los /2 aDos necesarios para
%ue prescriba la accin de reembolso! %ue es una accin personal y %ue! en consecuencia! se
encuentra a falta de otro pla*o e"preso! comprendida en el t5rmino general del art.;2-..
Esta prescripcin liberatoria har, ad%uirir el condominio o ser, menester %ue se cumpla todava el
t5rmino de la prescripcin ad%uisitiva.
3i opinamos primero la prescripcin ad%uisitiva no jugara nunca en esta materia! pues el
condmino se habra ad%uirido siempre antes %ue tuviera tiempo de cumplirse la usucapin larga.
3i nos inclinamos por lo segundo! %uiere decir %ue! si bien el dueDo de la pared habra perdido la
accin personal de reembolso por la prescripcin e"tintiva! como conservara todava el dominio
e"clusivo de la pared! tendra las acciones reales y posesoria %ue se otorgan en defensa de la
propiedad y! en consecuencia! podra hacer cesar la utili*acin del muro por parte del lindero.
6as incoherencias a %ue llevara esta ltima postura nos inclinamos por la primera opinin! lo %ue
nos lleva a la lgica conclusin de %ue la prescripcin ad%uisitiva no puede jugar en esta materia.
$un%ue debe tenerse presente %ue el condmino nacera reconoce con el cumplimiento de la
prescripcin liberatoria.
Re%uerimiento previo a la construccin.
$rtculo -=-<.
Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes de
tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades
contiguas! %ue est5n situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.
Este es el caso de %uien va a construir el muro de cerramiento for*oso y re%uiere previamente al vecino la
contribucin correspondiente para la construccin y el terreno.
7ared de cerco encaballada.
$rtculo -=-1.
El %ue en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes! puede
asentar la mitad de la pared %ue construya sobre el terreno del vecino! con tal %ue la pared sea de piedra o
de ladrillo hasta la altura de tres metros! y su espesor entero no e"ceda de dieciocho pulgadas.
7ago del precio de la pared. Especial an,lisis de la ltima parte del art. -=.< (agregado de la reforma.
Dice el artculo -=.< del cc! %ue el ad%uiriente de la medianera debe abonar la mitad del valor de la pared
'como este construida+.
En consecuencia! no puede rehusar el pago de los revo%ues e"teriores! capas de aislamiento! etc! aun si
han sido empleados materiales costosos o de cierta calidad. I as! se ha decidido %ue la falta de utilidad
para el ad%uiriente de los revo%ues e"teriores no puede perjudicar el derecho de %uien levanta el muro
%ue! luego se convierte en medianero! y debe ser ad%uirido como este construido.
0o obstante! debe ser hecha la salvedad de las pinturas y ornatos e"traordinarios de la pared del lado del
ad%uiriente! pues no se trata de elementos integrativos de a estructura constructiva de la pared sino de
simples elementos de tipo decorativo! cuyo valor no debe abonar el ad%uiriente.
Debe abonar los cimientos correspondientes a la porcin de la pared %ue ad%uiera y %ue sean necesarios
para solventarla! y el terreno constituyen en esta materia un conjunto nico! adem,s de la pared y
cimientos proporcionales a la parte %ue se ad%uiera! %uien pretenda hacerse condmino del muro deber,
en algunas oportunidad pagar tambi5n la mitad de la porcin de terreno correspondiente a la pared %ue
ad%uiera.
4tro gasto se considera %ue el plano de medianera es un gasto necesario ya %ue resulta imprescindible
para la reclamacin judicial.
9nvasin de terreno ajeno. 3e ha resuelto %ue %uien construyo totalmente sobre el terreno del vecino una
pared de cerco no puede reclamar de su colindante la contribucin al cerramiento for*oso! ya %ue este
muro accede al suelo %ue pertenece a este ultimo! ello sin perjuicio de los derechos %ue puedan
corresponder a a%uel como edificador en terreno ajeno.
Desvalori*acin monetaria. &on anterioridad a la Reforma! uniformemente los tribunales resolvan %ue
trat,ndose del reclamo por el valor de la medianera es improcedente computar el incremento derivado de
la depreciacin monetaria! dado %ue el propietaria estuvo en situacin de accionar desde el momento en
%ue el lindero apoyo su construccin en la pared y toda dilacin de la diligencia respectiva! %ue traduce
una negligencia ene l ejercicio de sus derechos! solo a 5l incumbe.
Es criticable en primer lugar! por%ue el acreedor tiene! mientras la deuda no prescribe! el derecho de
reclamarla en cual%uier momento! no importando negligencia alguna de su parte el %ue lo haga antes o
despu5s! en segundo lugar por%ue la consideracin de la incidencia de la desvalori*acin monetaria nada
%uita ni pone! como lo determinan los propios fallos y! en tercer lugar! por%ue la no computarla! se estara
beneficiando al deudor moroso.
6a reforma con el agregado formulado al art. -=.<! algo mejoro la situacin y establece: debe considerarse
el valor al tiempo de la demanda o de la constitucin en mora.
3i la constitucin en mora e"trajudicial ha sido anterior a la demanda! debe prevalecer a%uella sobre esta!
cuando media un lapso prolongado entre ambas! por%ue habra manifiesta negligencia culpable del actor!
cuyos efectos no debe soportar el deudor.
7rueba. 7resunciones.
3egn el artculo -=/= un muro es medianero y comn de los vecinos e las heredades contigua! %ue lo
han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades.
a) $n,lisis de los artculo -=/> y -=/@.
$l fin de facilitar la prueba de las circunstancia preindicadas! la ley establece presuncionesKiuris tantumK
las cuales est,n contenidas en los artculos -=/> y -=/@ cc! es decir! %ue se trata de presunciones legales!
%ue no e"cluyen el juego de otras comunes! %ue los jueves pueden deducir de las circunstancias de cada
caso y %ue deben ser alegadas y probadas por %uienes afirmen la e"istencia de la medianera.
$rticulo -=/>. 6a presuncin de dicho artculo se refiere a las paredes %ue separan dos edificios. Aer
grafico.
Ra*n de ser de la presuncin. 6a ra*n de ser de la presuncin respecto del tramo a es la %ue si la
pared separa dos edificios! vale decir! %ue ambos edificio se apoyan en esa pared! la utili*an! es lgica
pensar %ue la misma esta en condominio! o por%ue ha sido construida desde el origen a comunidad de
gastos! o por%ue si uno solo la construyo a su costa! es probable %ue cuando el otro la haya %uerido
utili*ar para edificar apoy,ndose en ella! el primero le haya recamado la ad%uisicin de la medianera.
7or su parte el articulo -=/@ y su nota dispone. 6a medianera de las paredes o muros no se presume sino
cuando dividen edificios! y no patios! jardines! %uintas etc! aun%ue estos se encuentren cerrados por todos
sus lados.
6a nota funda la solucin de la norma en el hecho de %ue:
'.. no es probable %ue el propietario de un patio o de un jardn! simplemente obligado a la cosntrucicon de
un muro cual%uiera de cerramiento! haya contribuido a los gastos de levantar una pared %ue desde su
origen estaba destinad a sostener un edificio.
7rueba contraria.
6as presunciones establecidas son iuris tantum y pueden destruirse por la prueba en contra %ue! segn la
misma disposicin! debe ser rendida solamente a trav5s de instrumentos pblicos o privados o por signos
materiales '%ue demuestren la medianera de toda la pared o de %ue a%uella no e"iste ni en la parte mas
baja del edificio+.
Derechos y obligaciones derivados de la medianera.
a) $n,lisis del articulo -=;2 #acultades de los condminos. 6a norma citada establece %ue la
'ad%uisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta
igualdad+.
Este concepto de e%uiparacin entre los condminos del muro! aparece nuevamente en forma
especfica en los art. -=.2 y -=.=.
#acultades. &ada uno de los copropietarios de la pared puede servirse de ella para todos los
usos 'a %ue ella est, destinada! segn su naturale*a! con tal %ue no cause deterioros en la
pared! o comprometan su solide*! y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el
vecino. 7or ello es %ue! ejemplificando! dice el art. -=./.
&ada uno de los condminos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera!
poner tirantes en todo su espesor! sin perjuicio del derecho %ue el otro vecino tiene de hacerlos
retirar hasta la mitad de la pared en el caso %ue 5l tambi5n %uiera poner en ella tirantes! o hacer
el caDo de una chimenea: puede tambi5n cada uno de los condminos abrir armarios o nichos
aun pasando el medio de la pared! con tal %ue no cause perjuicio al vecino o a la pared.
3in embargo:
'.. el uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera %ue impidan al
otro un derecho igual y reciproco. 0o puede disminuir la altura ni el espesor de la pared! ni
hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino (art. -=.= cc).
Esta norma concuerda con el artculo -<1;! %ue prohbe a uno de los medianeros abrir
ventanas o troneras en la pared! ni consentimiento del otro condmino.
6uceras. 3i la pared es privativa y se han abierto en ellas luceras! de conformidad a la facultad
otorgada por el artculo -<11! la ad%uisicin posterior de la medianera por el vecino! le da el
derecho de pedir la supresin de obras! aberturas o luces establecidas en la pared medianera
%ue fueren incompatibles con los derechos %ue confiere la medianera. $rticulo -=;2
b) 3ervirse de la pared. Respecto de los muros de cerramiento for*oso se ha planteado el
problema de determinar %ue se entiende por servirse de la pared.
7ara los muros encaballados! se ha considerado %ue de estos muros se sirve el lindero desde
su construccin por el vecino %ue lo levanta a su e"clusivo cargo! por%ue le permite al %ue no
pago cumplir con el deber de encerramiento %ue la ley impone en 'los pueblos y sus arrabales+.
Ello hasta los . metros de altura! %ue es la de las paredes de cerco. 7or encima! se aplica la
solcuion dada respecto de las paredes contiguas.
7ara los contiguos! por el contrario! si bien en un principio la jurisprudencia! como tambi5n
e"plicamos! se inclino en igual sentido! termino por prevalecer la orientacin %ue consideraba
%ue 'el vecino se sirve de estos muros cuando los utili*a especficamente como paredes de
apoyo! por ejemplo! instalando caDeras! tirantes! etc!
c) &aso especial de reconstruccin del muro.
$rtculo -=...
&uando la pared medianera no pueda soportar la altura %ue se le %uiera dar! el %ue %uiera al*arla debe
reconstruirla toda ella a su costa! y tomar de su terreno el e"cedente del espesor. El vecino no puede
reclamar ninguna indemni*acin por los embara*os %ue le cause la ejecucin de los trabajos.
$rtculo -=.;.
En el caso del artculo anterior! el nuevo muro aun%ue construido por uno de los propietarios! es
medianero hasta la altura del antiguo! y en todo su espesor! salvo el derecho del %ue ha puesto el
e"cedente del terreno para volver a tomarlo! si la pared llegase a ser demolida.
$rtculo -=.1.
El vecino %ue no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura de la pared! puede siempre ad%uirir la
medianera de la parte al*ada! reembolsando la mitad de los gastos! y el valor de la mitad del terreno en el
caso %ue se hubiese aumentado su espesor.
En esta situacin tambi5n aparece contemplada el articulo -<-< cc! ubicado ene l titulo %ue reglamenta las
restriccin y limites al dominio y establece.
El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando le sea indispensable o
para hacerla m,s firme o para hacerla de carga! sin indemni*acin alguna al propietario o condmino de
pared! debiendo levantar inmediatamente la nueva pared.
P(!P#)D*D +!(#,!NT*L.
Derecho real de propiedad! sobre inmuebles %ue cuenten con partes privativas y partes comunes ligadas
entre si.
El inmueble debe estar edificado! tiene %ue permitir diferenciar las partes comunes y partes privativas!
pero cada una debe depender de la otra para la unidad. En las partes privativas: puede ser dominio o
condmino? en las partes comunes: condominio for*oso! por%ue no se puede dividir.
4bjeto del derecho:
el objeto esta representado por un sector privativo de aprovechamiento independiente sobre el cual su
titular ejerce un derecho e"clusivo y! un porcentual determinado sobre las partes comunes! %ue pertenecen
en condominio a todos los propietarios! sujeto a indivisin for*osa.
"ectores privativos : $rt. / ley /..1/-: 'los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un
mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta! %ue sean independientes y %ue tengan
salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podr,n pertenecer a propietarios distintos! de
acuerdo a las disposiciones de esta ley. &ada piso o departamento puede pertenecer en condominio a m,s
de una persona+.
7isos de un edificio.
6os departamentos de un mismo piso.
6os departamentos de un edificio de una sola planta.
Respecto de esta cuestin! lo fundamental es %ue! ya se trate de los casos previstos por el art. /W de la ley
o de otros distintos! siempre el objeto privativo debe reunir - re%uisitos esenciales:
/) la independencia.
El concepto de independencia debe entenderse en el sentido de %ue el piso! el departamento! el local! etc.!
tengan autonoma funcional! o sea! %ue se basten a s mismos segn su destino. 7or tal motivo! el criterio
de determinacin de la independencia variar, segn los casos.
-) y la salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn.
En cuanto a la salida a la va pblica! no parece ser en realidad un re%uisito autnomo! pues precisamente
hace a la independencia de una unidad el poder acceder a la calle sin tener %ue atravesar otros sectores
de propiedad e"clusiva. 6a comunicacin con la va pblica puede ser directa o por un pasaje comn.
)acultades jurdicas y materiales de los propietarios el artculo ; de la ley /.1/- && permite disponer
ampliamente de las unidades funcionales sobre las cuales ejercen su derecho e"clusivo! sin necesidad del
consentimiento de los dem,s copropietarios. $s puede constituirse sobre ella derechos reales o
personales.
6as limitaciones al derecho sobre los sectores privativos surgen del artculo < de dicha ley. En dicho
precepto se determina %ue:
'Gueda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de copropiedad y administracin?
b) 7erturbar con ruidos o de cual%uier otra manera la tran%uilidad de los vecinos ejercer actividades %ue
comprometan la seguridad del inmueble! o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el
edificio+
toda innovacin o modificacin %ue cada propietario pretenda introducir en su unidad funcional! podr,n
llevarse a cabo si no ponen en peligro la seguridad del edificio o los servicios comunes (art 1 ley /.1/-
&&). &on respecto a las modificaciones %ue alteren las caractersticas y distribucin de las uniades
funcionales del edificio! ser, necesario obtener el consentimiento un,nime de los copropietarios para un
nuevo plano de subdivisin y la pertinente reforma del reglamento de la copropiedad.
"ectores y cosas comunes
Determina el art. - de la ley /..1/-: 'cada propietario es dueDo e"clusivo de su piso o departamento! y
copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio! o indispensables para
mantener su seguridad. 3e consideran comunes por dicha ra*n:
/) los cimientos! muros maestros! techos! patios solares! prticos! galeras y vestbulos comunes!
escaleras! puertas de entradas! jardines?
-) los locales e instalaciones de servicios centrales! como calefaccin! agua caliente o fra!
refrigeracin! etc.?
.) los locales para alojamiento del portero y portera?
;) los tabi%ues o muros divisorios de los distintos departamentos?
1) los ascensores! montacargas! incineradores de residuos y en general todos los artefactos o
instalaciones e"istentes para servicios de beneficio comn.
Esta enumeracin no tiene car,cter ta"ativo. 6os stanos y a*oteas revestir,n el car,cter de comunes!
salvo convencin en contrario+.
$ e"cepcin del terreno! cuyo car,cter de cosa necesariamente comn esta indudablemente asignado por
la ley! los dem,s bienes y sectores ser,n considerados como tales en tanto sean de uso comn del edificio
o indispensables para mantener su solide*.
0aturale*a jurdica del derecho de los propietarios. Distribucin porcentual de las alcuotas indivisas.
:ajo este titulo se hace referencia al derecho de cada propietario sobre los sectores y las cosas comunes
de su edificio %ue se encuentran en condominio con indivisin for*osa.
El art . de la ley /.1/- && determina %ue para la distribucin alcuota indivisa de cada unidad! se deber,
porcentuali*ar el valor del piso o departamento? este valor se podr, establecer por acuerdo de partes o!
por el a foro inmobiliario a los efectos del impuesto o contribucin fiscal.
#acultades jurdicas y materiales de los copropietarios.
El art . parrafo . de la ley /.1/- && dispone: '&ada propietario podr, usar de los bienes comunes
conforme a su destino! sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dem,s.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes! ser, proporcional al valor del departamento o
piso de su propiedad! el %ue se fijar, por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario! a
los efectos del impuesto o contribucin fiscal.
6os derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y goce de su
respectivo departamento o piso. En la transferencia! gravamen o embargo de un departamento o piso se
entender,n comprendidos esos derechos! y no podr,n efectuarse estos actos con relacin a los mismos!
separadamente del piso o departamento a %ue accedan+.
3ectores comunes de uso e"clusivo.
El art . inc. ; del decreto />=.;T;@ admite la posibilidad de %ue los sectores comunes sean reglamentados
y as se destinen para usos e"clusivos.
Estos sectores comunes de uso e"clusivo se caracteri*an por estar ubicados de modo tal %ue puede
beneficiar a algunos propietarios. 6a reparacin de los daDos %ue se les ocacione a estos sectores son a
cuenta y cargo de %uien tiene su uso e"clusivo! caso contrario corresponder, al consorcio.
Unidades funcionales complementarias.
6as edificaciones %ue se someten a 7C pueden contar con sectores cuyo destino sea el de complementar
la utili*acin de las unidades funcionales (ejemplo: cochera! terra*a etc.). a este tipo de sectores se los
denomina unidades complementarias.
Dichas unidades no siguen estrictamente al dominio e"clusivo de un determinado sector privado! sino %ue
depende de lo %ue se acuerde convencionalmente. El ttular del dominio de una unidad funcional puede
ad%uirir! adem,s una o m,s unidades complementarias de cual%uier destino.
&onversin de sectores comunes a privativos y viceversa.
a) 7arte comn a privativa:
6os enunciados del art . ley /.1/- && %ue son indispensables para la seguridad del edificio (ejemplo:
terrenos! muros etc.)! no podr,n convertirse en propios! ni aun mediando voto un,nime de todos los
copropietarios.
3i los espacios comunes no son indispensables para el sostenimiento del r5gimen! podr,n ser
privati*ados.
b) 7rivada a comn:
En esta situacin! ser, necesario el consentimiento un,nime de todos los copropietarios.
&on respecto a los stano y a*oteas! el art - ley /.1/- prev5 %ue revistan el car,cter de comunes! salvo
convencin en contrario.
$d%uisicin del 7C.
&omo se trata de un derecho real %ue se ejerce por la posesin! . modos de ad%uisicin del dominio son
aplicables a la propiedad hori*ontal:
a) la TR$D9&9V0
b) la 3U&E39V0
c) la 7RE3&R97&9V0
TR$D9&9V0: con respecto a la tradicin! rige la teora del ttulo y el modo. En consecuencia! para la
ad%uisicin derivada por actos entre vivos del derecho real de 7C son necesarios el ttulo suficiente! hecho
por escritura pblica! y el modo suficiente! o sea! la tradicin. 7ara la oponibilidad a terceros interesados
debe agregarse el re%uisito de la inscripcin del ttulo en el Registro 9nmobiliario.
3U&E39V0: como estamos en presencia de un derecho real sobre cosa propia transmisible no slo por
actos entre vivos sino tambi5n mortis causa! se lo puede ad%uirir por sucesin ab intestato o
testamentaria! y en esta ltima! a ttulo de heredero o por medio de un simple legado.
7RE3&R97&9V0: la 7C es un derecho real usucapible! tanto por la usucapin larga como por la breve. En
uno y otro supuesto! se le aplican las reglas de la usucapin. 0o obstante ello! consideramos %ue para
usucapir este derecho real no basta la posesin continuada a lo largo de los pla*os legales y con los
re%uisitos pertinentes. Debe e"istir! adem,s! el llamado 'estado de propiedad hori*ontal+ (dicho estado
nace cuando es redactado por escritura pblica al reglamento de copropiedad y administracin y! adem,s!
es inscripto en el Registro de la 7ropiedad 9nmueble).
9nscripcin registral.
Estado de 7C: tanto la ley como el decreto! establecen la obligacin de inscribir el reglamento de
copropiedad y administracin en el registro de la propiedad %ue corresponda! segn la ubicacin del
inmueble %ue se afecte al r5gimen.
6a inscripcin de ese reglamento se verifica mediante testimonio del acto notarial %ue lo contiene e"pedido
en forma legal! coloca al inmueble afectado en una situacin jurdica %ue se ha denominado 'estado de
propiedad hori*ontal+. 6a inscripcin no altera el dominio de su titular sobre la totalidad del inmueble! el
%ue continua sin modificacin alguna.
6a inscripcin a la %ue nos referimos tampoco opera le nacimiento del consorcio de copropietarios! al
menos en su fa* din,mica! ya %ue en el r5gimen vigente su nacimiento se reconocen dos faces:
- est*tica cuando se otorga e inscribe el reglamento de copropiedad y administracin.
- +in*mica cuando la comunidad esta integrada por al menos dos consorcistas! es decir! cuando es
posible %ue funcione el sistema hori*ontal.
6a inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin es un re%uisito constitutivo del estado de
7C. El efecto secundario de la inscripcin consiste en %ue en adelante no se podr, disponer de las
unidades sino como afectadas al r5gimen de la ley.
Reglamento de copropiedad y administracin:
&onstituye un verdadero estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los titulares de los
derechos reales de 7C! cuyos respectivos ttulos de propiedad integra.
6a ley establece %ue la mayora necesaria para la modificacin del reglamento no debe ser inferior a los
-T.. 0o obstante ello! doctrina y jurisprudencia hacen una distincin segn el tipo de cl,usula a reformarse:
- cl,usulas estatuarias: es necesaria la unanimidad! pues son las %ue se vinculan con los derechos
patrimoniales de todos los titulares de 7C.
- cl,usulas reglamentarias: son las %ue se relacionan con el r5gimen de administracin! con el
funcionamiento de las asambleas y! en general! con la atencin de los asuntos de inter5s comn.
Respecto de estas cl,usulas rige la mayora legal! de modo %ue ellas slo pueden modificarse
mediante una mayora no inferior a los -T. tercios
En todos los supuestos! estas mayoras se computan sobre la totalidad de los titulares de los derechos! y
no sobre los presentes en la asamblea %ue decidan la reforma.
6a facultad de modificar el reglamento corresponde nicamente a %uienes lo redactaron o se adhirieron en
forma incondicional a la redaccin hecha por el propietario vendedor. 7or lo tanto! slo como e"cepcin
puede aceptarse la intervencin de la justicia para obtener la reforma. 7ara %ue ello ocurra! debe tratarse
de cl,usulas manifiestamente arbitrarias o injustas! o sea %ue deben concurrir causas graves %ue
justifi%uen la actuacin judicial como un medio de evitar %ue se desvirten las finalidades de la ley.
0aturale*a jurdica del reglamento: acto fundacional en la 7C? constituye el estatuto por el cual se han de
reglar los derechos de los copropietarios. 6a mayora de la doctrina sostiene %ue la naturale*a
jurdica del reglamento es la de un contrato! pues representa un acuerdo de voluntades destinado a
reglar los derechos de las partes.
#ormalidades constitutivas: la ley /.1/- establece %ue al constituirse el consorcio de propietarios! deber,
acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin por acto de escritura pblica %ue
se inscribir, en el Registro de la 7ropiedad. 6a e"istencia del reglamento es siempre obligatoria! y
est, establecida en nuestro sistema como re%uisito previo para el reconocimiento del estado de
propiedad hori*ontal.
Jodificaciones al reglamento: as como el reglamento debe ser redactado por escritura pblica! toda
modificacin a 5l introducida debe instrumentarse con las misma formalidades e inscribirse en el
Registro de 7ropiedad.
9nscripcin: para la inscripcin del reglamento! debe presentarse conjuntamente un formulario y un plano
del edificio e"tendido por profesional con ttulo habilitante. En ese plano las unidades se designaran
con numeracin corrida y comen*ando desde la primera planta! y se consignar,n las dimensiones
y la descripcin detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio. &on la inscripcin
del reglamento nace el derecho real de 7C.
&lausulas obligatorias:
Tanto la ley como el decreto establecen cuales son los puntos y materias %ue el reglamento de
copropiedad y administracin deben proveer obligatoriamente. Ellas son:
a) Especificacin de las partes del edificio de propiedad e"clusiva.
b) Enumeracin de las cosas comunes.
c) Determinacin de la proporcin %ue corresponda a cada piso o departamento con relacin al valor
del conjunto.
d) Destino de las diferentes partes del inmueble! uso de las cosas y servicios comunes.
e) #orma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos! cargas o e"pensas
comunes.
f) Designacin del representante de los propietarios? retribucin! forma de remocin! facultades y
obligaciones.
g) #orma y tiempo de la convocatoria de las reuniones ordinarias y e"traordinarias de propietarios?
%urum! mayora necesaria para modificar el reglamento y para adoptar oras resoluciones!
computo de los votos! representacin.
h) &onstitucin de domicilio de los propietarios %ue no han de habitar el inmueble.
&onsorcio de propietarios:
Un tema muy controvertido respecto del consorcio es el de su naturale*a jurdica! ya %ue se discute si
importa o no la creacin de un ente distinto de los propietarios y si dicho ente tiene o no personalidad
jurdica.
Teora negatoria de la personalidad jurdica: esta corriente desconoce la personalidad jurdica del
consorcio! y arriba a dicha conclusin teniendo en cuenta los siguientes argumentos:
- la ley /..1/- menciona en todo momento a los propietarios? y alude al nombramiento del administrador
como 'representante de los propietarios+?
- el consorcio carece de patrimonio propio. 0o es titular de derechos! por cuanto los mismos
permanecen en cabe*a de los titulares de la 7C
- la ley no le reconoce personalidad.
Teora afirmativa: en sentido contrario y a favor de la admisin de la personalidad del consorcio se dan los
siguientes argumentos:
- tiene capacidad! ya %ue puede ad%uirir derechos y contraer obligaciones! aun%ue circunscribi5ndose a
la reali*acin de actos indispensables para la defensa de los intereses comunes?
- tiene domicilio! el %ue se encuentra en el edificio donde el mismo est, constituido?
- tiene patrimonio! %ue se halla conformado por las sumas recaudadas en concepto de e"pensas
comunes y fondo de reserva! los intereses cobrados por mora y los devengados por tales sumas?
- la propia ley admite %ue el consorcio accione contra uno de los propietarios.
6a doctrina mayoritaria en nuestro pas se adhiere a esta segunda posicin: el consorcio tiene
personalidad! con las limitaciones propias del fin por el %ue es creado.
$sambleas:
6$3 $3$J:6E$3. Tipos. #unciones.
6a asamblea es el rgano m,"imo de representacin de la voluntad de la comunidad! a cuyo cargo se
encuentra la resolucin de asuntos de inter5s comn.
3us poderes son soberanos y sus decisiones! tomadas dentro del marco de las previsiones legales y
reglamentarias! obligan a todos! an a la minora disidente y a los ausentes.
6as asambleas pueden ser de - T9743:
4RD90$R9$3: son las %ue se renen peridicamente! en los pla*os determinados por el
reglamento! para tratar cuestiones %ue los propietarios deben anali*ar regularmente: aprobar la
rendicin de cuentas del administrador! proveer a la designacin de los nuevos miembros del
consejo de administracin! etc.
EXTR$4RD90$R9$3: son convocadas por el administrador a solicitud de cierto nmero de
propietarios! para considerar asuntos e"traordinarios! como ser! la remocin del administrador! el
nombramiento de un reempla*ante! la hipoteca de todo el edificio! etc.
7resupuestos de la decisin.
&onvocatoria! orden del da! lugar! da y hora! notificacin:
Resuelta la reali*acin de una asamblea! el /W paso %ue debe cumplirse es la &40A4&$T4R9$! %ue
consiste en citar a los propietarios en un 6UN$R I #E&C$ DETERJ90$D43 para tratar los temas %ue se
incluyen en el 4RDE0 DE6 DY$.
6os reglamentos suelen establecer un pla*o mnimo %ue debe transcurrir desde la convocatoria hasta la
reali*acin de la asamblea! variando segn sea ordinaria o e"traordinaria.
Tambi5n suelen determinar cmo debe hacerse la notificacin a los propietarios! por ejemplo! mediante
telegrama! carta documento u otro medio fehaciente. &omo tales medios son muy onerosos! en la pr,ctica
el encargado del edificio entrega la citacin a cada propietario! de lo cual deja constancia para evitar una
posible nulidad de la asamblea.
En cuanto al temario! debe estar e"presado con toda claridad! evitando vaguedades. Ello se debe a la
necesidad de conocer con antelacin %u5 es lo %ue se tratar, en la asamblea! no slo para decidir la
asistencia! sino tambi5n para evitar sorpresas en los concurrentes.
0o puede ser considerado por la asamblea un tema no incluido en el orden del da! salvo %ue! habiendo
unanimidad! se decida su incorporacin y tratamiento al momento de la celebracin.
&apacidad! representacin y unificacin de la personera:
6os propietarios pueden concurrir personalmente o hacerse representar. 7or lo general! los reglamentos
prev5n este tema! disponiendo %ue una misma persona no podr, ejercer la representacin de m,s de . Q
1 propietarios.
3i bien no es necesario contar con un poder firmado por escribano! es importante %ue la firma del
mandante est5 autenticada por algn medio fehaciente.
3lo los titulares de la 7C o sus representantes pueden asistir a la asamblea con derecho a vo* y voto.
GUVRUJ:
4tro de los re%uisitos necesarios para %ue la asamblea sea v,lida es %ue haya %urum. 6a ley /..1/-
dispone como re%uisito obligatorio %ue el reglamento debe referirse al %urum. 7or ello! le corresponde a
5ste determinar en cada caso la cantidad de personas %ue deben estar presentes para sesionar.
Gurum y mayora no se identifican! pues el primero apunta al nmero de presentes necesarios para
deliberar v,lidamente! mientras la segunda se refiere a la cantidad de votos necesarios para adoptar una
decisin. Ello es as por%ue las mayoras no se computan teniendo en cuenta a los presentes en la
asamblea! sino a la totalidad de los propietarios.
#ormacin de la decisin:
&mputo de los votos! reglas para deliberar! titularidad del voto! forma de votar! mayoras
re%ueridas (car,cter de las normas %ue establecen determinadas mayoras).
6a decisin! para ser v,lida! debe contar con el voto favorable de la cantidad de personas %ue
corresponda segn el tema %ue se trate.
6os votos pueden &4J7UT$R3E 74R U09D$D! 74R A$64R 4 74R &4J:90$&9V0 de ambas pautas.
6a ley establece en su art. /2 %ue los votos se computar,n en la forma %ue prevea el reglamento y! en su
defecto! se presumir, %ue cada propietario tiene / voto. 3i un piso o un departamento perteneciera a m,s
de un propietario! se unificar, la representacin.
6a ley /..1/- prev5 las siguientes mayoras: unanimidad! -T. y mayora absoluta.
U0$09J9D$D: es e"igida slo en - casos:
a. hipoteca del edificio.
b. ejecucin de una obra nueva en partes comunes en beneficio de uno o algunos de los
propietarios.
-T.: se e"ige para la reforma de las cl,usulas reglamentarias del reglamento.
J$I4RY$ $:346UT$: la mayora absoluta! o sea! m,s de la mitad! se re%uiere para decidir
asuntos de inter5s comn %ue no necesiten de una mayora superior.
$dministrador:
El administrador es un representante de los propietarios! m,s precisamente! el representante legal del
consorcio! encargado de la gestin inmediata de los intereses comunes.
$cta por mandato directo de la asamblea o por iniciativa propia! ejerciendo facultades %ue le confiere la
ley o el reglamento! para la solucin de problemas %ue! por su magnitud! no justifican la convocatoria a
asamblea o %ue! por su urgencia! no admiten dilaciones.
El administrador puede ser tanto una persona fsica como una persona jurdica! integrante del consorcio o
ajena a 5l.
Neneralmente! la administracin es unipersonal! pero nada impide %ue el reglamento de copropiedad
prevea %ue sea colegiada.
04J:R$J9E0T4.
Designacin originaria. Jayoras. #ormalidades: una de las cl,usulas obligatorias del reglamento es la
relativa a la designacin del administrador. 7or lo tanto! el primer administrador es designado por
U0$09J9D$D! al ser 5sta la mayora e"igida para la sancin de dicho estatuto.
Designacin posterior. Jayoras. #ormalidades: para las sucesivas designaciones! basta la J$I4RY$
$:346UT$! salvo %ue el reglamento determine una mayora superior.
6a ley establece para la oponibilidad a terceros del nombramiento! %ue la nueva designacin se haga por
escritura pblica. Este re%uisito formal no es necesario respecto a los propietarios. 6a e"igencia parece
e"cesiva! y en la pr,ctica no siempre se cumple.
&abe destacar %ue! no implicando el cambio de administrador una modificacin al reglamento! la escritura
respectiva no debe ser inscripta en el Registro de la 7ropiedad.
En caso de no lograrse la mayora necesaria para el nombramiento del nuevo administrador! se puede
recurrir al procedimiento de asamblea judicial. J,s an! el jue* est, facultado para designar un
administrador! dada la importancia %ue reviste su figura para el funcionamiento del sistema.
Duracin. Remocin.
4tra de las cuestiones %ue debe prever el reglamento es la forma de remocin del administrador. $s como
es nombrado por la asamblea! le corresponde a ella decidir su remocin. 6a mayora necesaria ser, la
absoluta! o la %ue determine el reglamento.
El administrador puede ser removido con causa o sin causa. Esta ltima forma de remocin no ser,
posible si el reglamento especifica cu,les son las causales %ue dan lugar a la primera.
$l igual %ue lo %ue ocurre con la designacin del administrador! tambi5n puede recurrirse a la justicia para
obtener su remocin.
#U0&940E3.
El administrador es el representante necesario del consorcio en car,cter de mandatario legal. 3us
funciones est,n determinadas por la ley y por el reglamento! siempre %ue la ley no las difiera a la
asamblea.
En general! el administrador tiene la facultad y obligacin de cumplir y hacer cumplir las disposiciones!
tanto legales como reglamentarias! del reglamento de copropiedad y administracin y del reglamento
interno! si lo hubiere! y las decisiones de la asamblea.
6as funciones del administrador son:
1) administrar las cosas de aprovechamiento comn.
2) proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios.
) elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.
-) representar al consorcio ante las autoridades administrativas.
.) convocar a las asambleas! citar a los propietarios en sus domicilios constituidos y comunicar las
decisiones tomadas en ellas a los %ue estuvieron ausentes.
/) llevar el libro de acta %ue har, rubricar en el Registro de la 7ropiedad y e"pedir copias certificadas
de las actas a pedido de cual%uiera de los propietarios.
0) conservar los ttulos del inmueble! los libros del consorcio! el registro de domicilio de los propietarios
y toda documentacin relativa al inmueble.
1) rendir cuenta documentada de su gestin con la periodicidad %ue determine el reglamento o cuando
lo e"ija la asamblea.
2) asegurar el edificio contra incendio? contratar seguro de vida obligatorio respecto del encargado y
dem,s personal en relacin de dependencia! y seguros contra otros riesgos cuya concertacin haya
sido resuelta por la administracin.
)3T#N$#4N D)L 5#5T)"*.
DE3TRU&&9V0 (art. /- ley /..1/-).
6a misma ley distingue - clases de destruccin: T4T$6 (e%uiparada a la destruccin parcial de m,s de las
-T. partes del valor)? y la destruccin 7$R&9$6 de menos de las -T. partes del valor.
T4T$6 Q en este caso! si el edificio se destruye! es evidente %ue ya no puede hablarse de 7C. 3lo
e"iste un condominio normal u ordinario sobre el terreno y los materiales! por lo %ue la ley faculta a
cual%uiera de ellos a pedir su venta.
Dicha venta podr, hacerse en forma privada o por medio de subasta judicial. Enajenado el inmueble! es
decir! el terreno y los materiales! el producido se distribuye entre todos! en proporcin a los porcentajes
%ue les correspondan sobre los bienes comunes cuando e"ista la 7C.
7$R&9$6 Q si la destruccin es de menos de las -T. partes del valor! y la mayora decide la
reconstruccin! est, facultada para obligar a la minora a contribuir con los gastos %ue a%uella demande.
3i la minora se niega! debe vender su parte a la mayora segn la ablucin judicial.
J$I4RY$3.
6a mayora re%uerida para resolver la reconstruccin del edificio! en lugar de la particin! debe ser la
unanimidad. 6a e"igencia es la misma para el caso de %ue se %uisiera dar al terreno un destinto distinto
(ej: playa de estacionamiento).
7ara resolver la demolicin del edificio! la mayora re%uerida es tambi5n la unanimidad.
AETU3TEZ (art. /< ley /..1/-).
En caso de vetuste* del edificio! la mayora %ue represente m,s de la /T- del valor podr, resolver la
demolicin y venta del terreno y materiales. 3i resolviera la reconstruccin! la minora no podra ser
obligada a contribuir a ella! pero la mayora podr, ad%uirir la parte de los disconformes! segn valuacin
judicial.
En este caso! la ley habla de 'la mayora %ue represente m,s de la /T- del valor+. 7or tanto! se debe
obtener una cantidad de votos %ue supere la mitad del nmero de unidades y! al mismo tiempo! la mitad
del valor con respecto al conjunto.
0o resulta f,cil determinar %u5 debe entenderse por vetuste*! cuestin de hecho %ue deber, resolver la
justicia en caso de desacuerdo de los interesados.
3i se ha establecido %ue un edificio se encuentra vetusto! la mayora (%ue represente m,s de la mitad del
valor) podr, resolver la demolicin del edificio y la venta del terreno y los materiales.
3i se resolviera! en cambio! la reconstruccin! la situacin difiere con relacin a lo establecido para el
supuesto de destruccin parcial. En efecto! cuando hay vetuste*! la mayora no puede obligar a la minora
a contribuir a la reconstruccin! y slo %ueda facultada para ad%uirir la parte de dicha minora segn la
valuacin judicial.
Unidad N -.
Derechos reales sobre cosa ajena.
/) Usufructo.
&oncepto $rt. ->2=
Derecho real de usar y go*ar de una cosa! cuya propiedad pertenece a otro! con tal %ue no se
altere su sustancia.
&aracteres.
6os caracteres del usufruto surgen del art.->2= && o de su nota.
a) Derecho real. 3e trata de un derecho real resulta de la enumeracin dl art.-12. y de la
definicin del ->2=. I a su ve*! de las notas a los art. -@=2 y ->2=! surgen los motivos por los
u%e ha sido considerado tal por el codificador.
b) Uso y goce: 4torga el derecho de usar y go*ar de una cosa. El usufructo recae sobre cosas art
-.// %ue pueden ser muebles o inmuebles por su naturale*a pero no podr,n ser cosas
fungibles ni consumibles. $d%uiere ius utendi y ius fruendi correspondiente a un propietario!
solo e"cluido del ius abutendi. Este disfrute de la cosa es amplio! hasta tal punto! %ue el
propietario toma el nombre de 'nudo propietario+! es decir! %ue se trata de una propiedad
desnuda! vaca de contenido.
c) 7ropiedad ajena: Es el principio de nemini res sua servit! nadie puede tener una servidumbre
sobre la cosa propia. 6a cosa debe ser ajena 0o hay usufructo de cosa propia. 3i hablamos de
uso y goce de cosa propia hablamos de ejercicio de derecho de dominio.
d) 3alva rerum substantia: El usufructuario tiene derecho de usar y go*ar de la cosa sometida al
usufructo 'con tal %ue no altere su sustancia+ art.->2=! %ue est, conforme a la primera parte del
art. ->2>.
En el salva rerum substancia encontramos dos aspectos! dos situaciones distintas.
E6 primer aspecto se relaciona especialmente con la 'materia+ la sustancia Qo materiaK de la cosa! debe
conservarse.
Gue lo %ue debe entenderse por sustancia de la cosa resulta de la nota al art.->2=.
7ara los jurisconsultos! dice Demolombe! la sustancia es el conjunto de las cualidades esencialemnete
constitutivas de los cuerpos! de esas cualidades %ue hacen %ue las cosas tengan una cierta forma y un
cierto nombre: %ue ad%uieren bajo esa forma y bajo ese nombre una especie de personificacin: %ue
pertene*can bajo ese nombre y bajo esa forma a un genero determinado %ue se designa por su sustantivo
caracterstico! como una casa! un reloj! y %ue sean! en fin! bajo esa forma y bajo ese nombre!
especialmente propias a llenar tal o cual destino o a hacer tal o cual servicio en el orden de las
necesidades del hombre.
I nosotros podemos completar el pensamiento de Demolombe! a %uien sigue la nota.
$lgunas cualidades accesorias o accidentales pueden aDadirse en bien o en mal! a las cosas as
consideradas? y en efecto! por medio de los adjetivos! la gram,tica nos enseDa a marcar las diferentes
cualidades del sujeto. 3e producen! de esta manera! las diferentes especies %ue se distinguen en cada
g5nero! pero no afectan la forma sustancial de la cosa! ni el nombre ni el destino.
En un segundo aspecto se relaciona con el destino de la cosa! %ue tampoco puede cambiar. Este aspecto
relativo al destino de la cosa esta comprendido en el principio del salva rerum substantia desde el derecho
romano.
6a aplicacin de esta mati* la da el art. ->=>:
El usufructuario debe usar de la cosa como lo hara el dueDo de ella y usarla en el destino al cual se
encontraba afectada antes del usufructo.
I tambi5n en la ltima parte del art.->@-.
Tampoco puede (el usufructuario) cambiar el destino de la cosa! aun cuando aumentase en mucho la
utilidad %ue ella pudiere producir+. Esta consideracin es bastante determinante! parece no ser la solucin
del Digesto y a la brevedad tuvo sus inconvenientes.
e) Es un derecho temporario no perpetuo.
f) Es un derecho intrasmisible 0aturale*a personal.
.
&lases de usufructo.
$rtculo ->2>: &lases de usufructo: 7erfecto 3obre las cosas %ue el usufructuario o puede usar y go*ar sin
cambiar su sustancia aun%ue puedan deteriorarse por el tiempo.
9mperfecto o cuasiusufructo. El usufructuario los consumir, o cambiara su sustancia (muebles fungibles
y To consumibles). Es m,s un derecho sobre cosa propia %ue ajena.
Usufructo perfecto.
&onstitucin.
/) 7or contrato oneroso. &uando es el objeto de la venta! cambio! particin! transaccin! etc.! o
cuando el propietario enajena solamente la nuda propiedad reserv,ndose su goce. 6a hiptesis
del contrato oneroso esta legislada por el art.->/.. $ pesar de lo %ue parecera desprenderse
de la norma! no estaramos a%u frente a una venta! un permuta! una transaccin! una particin!
etc! sino a un contrato atpico de constitucin de usufructo! al %ue se le aplican! en cada caso!
las reglas de la institucin con la %ue guarde mayor semejan*a.
7or contrato gratuito. &uando el donante no enajena sino la nuda propiedad de la cosa!
reserv,ndose su goce! cuando no da m,s %ue el usufructo! o cuando cede a uno el derecho de
propiedad y a otro el goce de la cosa. 3i se da estas maneras el constituyente no recibe
ninguna contraprestacin. El arti.->/; se refiere a la constitucin del usufructo por contrato
gratuito. Tambi5n a%u se tratara de un contrato atpico! al %ue se le aplicara las reglas de la
donacin. 6os enumera el art.->/; y juegan para ambos tipos de constitucin! al %ue se le
aplicaran las reglas de la donacin.
/) El propietario enajena la nuda propiedad reserv,ndose el uso y goce.
-) El propietario enajena el uso y goce reserv,ndose la nuda propiedad.
.) El propietario enajena a una persona la nuda propiedad y a otra el uso y goce.
;) El contrato de constitucin de usufructo debe instrumentarse en escritura pblica cuando se
trata del usufructo de cosas inmuebles (art.//>; inc / cc).
3i no se establece la modalidad se presume. &uando es un contrato oneroso! cuando es un
testamento es gratuito.
-) 7or actos de ltima voluntad. El usufructo es establecido por testamento cuando el testador
lega solamente el goce de la cosa! reserv,ndose la nuda propiedad a su heredero! o bien
cuando no le da al legatario e"presamente sino la nuda propiedad
6os distintos supuestos los contempla el art. ->/1.
/) El testado lega el uso y goce reservando al heredero la nuda propiedad.
-) El testador lega la nuda propiedad al legatario! reservando al heredero el uso y goce.
.) El testador lega a una persona la nuda propiedad y otra el uso y goce.
;) 3egn el art. ->-2 el usufructo constituido por testamento se ad%uiere a la muerte del
testador.
Titulo es el testamento! y modo se es usufructuario desde la muerte.
.) 7or ley: 3egn el art.->/< los casos de usufructo legal son dos. $) el de los padres sobre los
bienes de los hijos sujetos a su patria potestad! y b) el del cnyuge bnubo.
$) De los padres. Tiene su fundamento en la unidad del ncleo familiar! as como los padres
deben alimentar y educar a sus hijos! aun cuando esto no posean ningn bien! es justo %ue
se beneficien cuando suceda lo contrario.
A5le* nombra a esta figura como un caso especial de usufructo legal! pero no la reglamenta
especialmente en el Titulo dedicado al usufructo! sino %ue all se remite a los t5rminos
dispuestos en el Titulo De la patria potestad ( art.->/<)! es decir! %ue lo legisla en el libro /
en los articulo ->= a -@- se refiere a este usufructo y! separadamente! a la administracin
de los bienes de los hijos con los padres (art. -@. a .21).
En ambos casos! la metodologa es errnea! puesto %ue! como veremos! las facultades y
deberes mentados en los art. ->= a -@- son sustancialmente iguales a los de un
usufructuario comn! sea %ue hubiera sido suficiente con lo dispuesto en el titulo relativo al
usufructo en general el cual! como derecho real! comprende poderes %ue incluyen la
administracin de la cosa! a fin de obtener de ella sus frutos! salva rerum substantia.
Debemos considerar! %ue dentro de esta figura! se produjeron dos inconvenientes. $)
#acultades de los padres sobre el dinero y ttulos del menos! y -) obligaciones previas a la
entrega de la cosa! %ue se imponen a toda persona %ue pasa a ser usufructuarios!
inventario y fian*a.
El cdigo reconoce a los padres el usufructo sobre los bienes de los hijo sujetos a patria
potestad! y restringe e"presamente los poderes del padre sobre esos bienes! conforme a
los art. -@=! -@> y .22. 7ero nada dice acerca de las facultades del padre respecto al dinero
y ttulos del menos! salvo para los ttulos de la deuda pblica! la previsin del art. -@=.
En principio! entonces! conforme a lo dispuesto por el art. ->=/ y su nota! el dinero y los
ttulos Qcosas fungiblesK pasaran a ser propiedad del padre! sin tener si%uiera %ue dar
fian*a! de la %ue es dispensado por el art.->1>! con la sola obligacin de %ue! acabado el
usufructo! tiene %ue restituir al hijo la misma suma %ue usufructu.
Esto es sumamente peligro! puesto %ue si el padre cae en insolvencia! nada devolver, al
hijo.
7ensamos %ue este involuntario olvido de A5le* respecto a este problema se debi a %ue! al
legislar sobre este usufructo en el libro /! tuvo presente nada m,s %ue al usufructo perfecto
Q%ue recae sobre cosas no fungibles! olvid,ndose de la figura %ue el adosa en el libro .: el
cuasiusufructo. En consecuencia! al faltar normas! le serian aplicables por analoga las del
usufructo perfecto .
En cuanto al problema! %ue se refiere al inventario y la fian*a %ue debe presentarse antes
de entrar en el ejercicio del usufructo y en relacin al inventario! se aplican las mismas
disposiciones %ue para el usufructo comn! pues nada especficamente se determina ene l
libro /! salvo lo prescripto por el art.-@< %ue agrava la obligacin de hacer inventario! a fin
de asegurar el patrimonio del menor contra todo acto contrario a su integridad: la norma
consagra la p5rdida del usufructo para el caso de incumplimiento! la jurisprudencia no est,n
terminante.
:) Del cnyuge bnubo. 3e dara en el siguiente caso. $ contra matrimonio con b! de ese
matrimonio nacen por lo menos dos hijos (c y d). Juere :. Despu5s de un tiempo a vuelve
a casarse nuevamente! con E! y tiene o no hijos de ese segundo matrimonio. $ntes o
despu5s de este nuevo matrimonio! muere &. 7ues bien! si falleci antes del nuevo
matrimonio! a partir de su celebracin y si falleci despu5s! desde la muerte de $ debe
'reservar+ para D los bines %ue haya heredado de &! conservando Qdice la leyK solo durante
su vida el usufructo de dichos bienes.
6a reforma del /@<> suprimi la institucin de los bienes reservados! derogando los art. Gue a ella
se refieren. 6o ha hecho con buen criterio! pues el fundamento de ella era impedir las segundas
nupcias! lo %ue es e"traDo al sentir de nuestra sociedad y! por otra parte! creaba una verdadera
vinculacin de los bienes! precisamente prohibidas por el art. -</;! por sus consecuencias
antieconmicas.
;) 7or prescripcin: El usufructo es un derecho %ue pr,cticamente muy pocas veces se habr,
ad%uirido por prescripcin! pues si una persona est, en un fundo durante el tiempo necesario
para la prescripcin! lo lgico y normal ser, %ue ad%uiera el dominio y no el usufructo.
3in embargo! el &digo admite este medio de ad%uisicin del usufructo en el art. ->/- inc.!
remiti5ndose al art. ->/= a lo dispuesto en el libro iv respecto de la prescripcin ad%uisitiva.
Resulta aplicable a la ad%uisicin del usufructo! tanto la prescripcin breve como la larga. En
ambos casos! el usufructo se ad%uirira por vida.
4bjeto del usufructo.
Respecto del objeto del usufructo han de tenerse en cuenta los art.->2=! ->2> y ->.> al ->;1 y ->./.
Dijimos %ue el art.->2> clasifica al usufructo en perfecto e imperfecto o cuasiusufructo. Tambi5n %ue
ambas figuras son totalmente distintas! derivando ello principalmente de su objeto! el usufructo perfecto
recae sobre cosas %ue pueden go*arse sin cambiar su sustancia! el cuasiusufructo! sobre cosas
consumibles o fungibles (art.->./).
E0 consecuencia le objeto del usufructo! tanto perfecto como imperfecto es siempre una cosa (art -.//) lo
%ue! por lo dem,s! es caracterstica esencial de todos los derechos reales como hemos visto. 7ero el
usufructo perfecto solo puede recaer sobre cosas no fungibles o no consumibles! pues de otra manera no
cabria el salva rerum substantia! esencial! conforme a la ltima parte del art.->2=! en tanto el usufructo
imperfecto o cuasiusufructo recae precisamente! sobre cosas fungibles o consumibles.
&on lo %ue podemos concluir %ue el objeto del usufructo son las cosas! muebles o inmuebles! fungibles o
consumibles! y no fungibles o no consumibles.
$ su ve* el art.->.; establece.
El objeto del usufructo puede ser de las mismas especies de %ue puede ser los legados! e"cepto!
nicamente! los %ue en este ttulo se prohben.
I el artculo .=1/ dispone.
7uede legase todas las cosas y derechos %ue est,n en el comercio! aun las %ue no e"isten todava! pero
%ue e"istir,n despu5s.
&omo se ve! la remisin %ue se hace al artculo ->.; debera suprimirse! ya %ue no importa ventaja
alguna! desde %ue el objeto de los legados es mucho m,s amplio! %ue el del usufructo.
Dice el artculo ;1;< del Escobo.
6os bienes %ue no son cosas solo pueden ser objeto actual del usufructo cuando estuvieren representados
por sus respectivos instrumentos.
I el artculo ;1;=:
&uando estuvieren representados por instrumentos! ser,n estos el objeto del usufructo! y su objeto futuro
lo ser,n las cosas %ue en virtud de los instrumentos vinieren al poder del usufructuario.
Es conforme a estos dos artculo %ue debemos interpretar nuestro articulo ->.> cuando dice %ue 'los
bienes %ue no son cosas solo pueden ser objeto actual del usufructo cuando estuvieren representados por
sus respectivos instrumentos+.
0o pueden ser objeto : 6as cosas %ue no pueden ser usufructo las determinan los artculos.
$rtculo ->.@.
El usufructo no puede establecerse sobre bienes del Estado o de los Estados! o de las municipalidades!
sin una ley especial %ue lo autorice.
$rtculo ->;2.
0o puede tampoco establecerse sobre bienes dotales de la mujer! ni aun con asentimiento del marido y
mujer.
$rtculo ->;/.
El propietario fiduciario no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados de sustitucin.
$rtculo ->;-.
0o pueden ser objeto de usufructo! el propio usufructo! los derechos reales de uso y habitacin! las
servidumbres reales activas! separadas de los inmuebles a %ue fueren inherentes! la hipoteca! la
anticresis! la prenda separada de los cr5ditos garantidos con ella! y los cr5ditos %ue fuesen
intransmisibles.
&asos especiales. &ontempla casos especiales en los artculos.
$rtculo ->;..
El usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo posedo en comn con otros! de su parte
indivisa.
$rtculo ->;;.
El usufructo puede constituirse sobre cosas de mero placer! como un lugar destinado a un paseo! estatuas
o cuadros! aun%ue no produ*can ninguna utilidad.
$rtculo ->;1.
El usufructo puede constituirse sobre un fundo absolutamente improductivo. &aptulo 99 K De las
obligaciones del usufructuario! antes de entrar en el uso y goce de los bienes
Jodalidades de usufructo.
El propietario puede constituir el derecho de usufructo en forma pura y simple! o bien bajo condiciones!
con cargas o sin ellas.
7ara la ad%uisicin o constitucin del usufructo! la condicin o pla*os suspensivos no est,n permitidos por
actos entre vivos en el r5gimen del &&! pero si lo est,n si se han establecido por disposicin de ltima
voluntad y se cumplen 'despu5s+ del fallecimiento del testador.
Duracin del usufructo.
3i no se han establecido un pla*o! se entiende %ue es por al vida del usufructuario! e"tingui5ndose con su
muerte! cual%uiera fuere su causa. 0o puede ser constituido para durar despu5s de la vida del
usufructuario.
Respecto a las personas jurdicas! el usufructo no puede ser establecido a favor de ellas por m,s de -2
aDos.
Usufructo en forma simult,nea. 3i por la coposesin.
4bligaciones del usufructuario.
1)+acer in%entario. El inventario de los muebles consiste en la enumeracin y descripcin de cada uno de
los? el 'estado+ de los inmuebles debe contener la descripcin del estado fsico en %ue se encuentran! ya
%ue su determinacin resulta simplemente de detallar su ubicacin.
El fin del inventario es la determinacin de la cosa dada en usufructo (no hay derecho rela sin objeto cierto
y determinado) y adem,s para el usufructuario! constituye la constatacin de lo %ue recibe y debe restituir.
$s el art. ->;> dispone %ue falta de inventario causa la presuncin de hallarse los bienes en buen estado
cuando los recibi (tal presuncin es iuris tantum).
6a forma de reali*ar el inventario y la obligacin de pagar los gastos %ue origine! est,n regidas por los art.
->;< y ->;=.
$rtculo ->;<.
El usufructuario! antes de entrar en el goce de los bienes! debe hacer inventario de los muebles! y un
estado de los inmuebles sujetos al usufructo! en presencia del propietario o su representante. 3i el
propietario estuviese ausente! se le nombrar, por el jue* un representante para asistir al inventario.
$rtculo ->;=.
3iendo las partes mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos! el inventario y el estado de los
inmuebles pueden ser hechos en instrumento privado. En caso contrario! el inventario debe ser hecho ante
escribano pblico y dos testigos. En uno y otro caso! los gastos del inventario son a cargo del
usufructuario.
El articulo ->12 establece %ue aun cuando el testador hubiese dispensado el usufructuario de la obligacin
de hacer inventario! y aun%ue hubiera dispuesto %ue si se le %uisiese obligar a formarlo! el legado de
usufructo se converta en legado de plena propiedad! de la cosa! tales clausulas se tendr,n por no
puestas! cual%uiera %ue sea la clase de herederos. 6a ra*n de este artculo es evitar %ue el testador viole
la legtima.
3e discute si la sancin de nulidad para las clausulas testamentarios %ue dispensan la obligacin de hacer
inventario! puede hacerse e"tensiva a igual clausula contractual.
6afaille est, por la negativa! pues considera e"cesiva la sancin de nulidad! dado %ue para 5l no est,n en
juego m,s %ue los intereses de los particulares del usufructuario y del nudo propietario.
0osotros consideramos %ue la obligacin de hacer el inventario es de orden pblico! pues no se concibe la
e"istencia de un derecho real sin objeto determinado. 7or eso! pensamos %ue tampoco la reali*acin del
inventario puede ser dispensada contractualmente! y si e"istiese una clausula en tal sentido! seria nula.
&onsecuencias de su no reali*acin.
7ero si el usufructuario tomo posesin de la cosa sin reali*arlo! no pierde por ello su derecho! mas el nudo
propietario puede e"igir %ue en cual%uier tiempo la confeccin del inventario (art ->;> y ->;@ ).
2)Dar &ian'a6 6a fian*a tiene por fin asegurar /) %ue el uso y goce de la cosa y su conservacin se haga
conforme a las leyes? -) la ejecucin de todas las obligaciones impuestas al usufructuario! ya sea por la ley
o por el acto constitutivo! y .) la devolucin de la cosa acabado el usufructo.
El valor de la fian*a se determinara en el acto constitutivo o posteriormente! de comn acuerdo por las
partes! a falta de acuerdo! la fija el jue*! dando el mismo artculo Qart.->11 in fineK! las pautas para
determinar su monto.
6a fian*a puede ser reempla*ada por el usufructuario por prendas o depsitos en bancos pblicos! pero no
por hipotecas! ya %ue la duracin de estas es limitada.
6as consecuencias de no cumplir con la obligacin de dar fian*a son diferentes segn el incumplimiento
tenga lugar antes de la entrega de la cosa! despu5s de la entrega de a cosa o si el jue* otorgo el termino
para dar fian*a.
$ntes de la entrega de la cosa. Esta da derecho al propietario a negar la entrega! salvo %ue el
usufructuario reclame bajo caucin juratoria la entrega de los muebles necesarios para su uso! en cuyo
caso el jue* podr, acceder a tal solicitud.
Despu5s de entregada: Entregada la cosa sin dar fian*a! el nudo propietario puede e"igirla en cual%uier
tiempo sin %ue la tardan*a en darla prive al usufructuario de sus derechos a los frutos! desde el momento
en %ue ellos le son debidos.
3i el jue* dio termino. 3i el jue* dio termino para dar fian*a! el incumplimiento dentro del t5rmino hace
aplicable lo dispuesto en el art. ->1<.
Derechos del usu&ructuario.
Tantos los derechos y obligacin del usufructuario y tambi5n los del nudo propietario no son sino
derivacin m,s o menos necesarias del principio del salva rerum substantia.
a)En orden a los frutos. El fruto es una parte de la cosa! una parte %ue se puede desprender de la cosa
sin daDo o con daDo mnimo de ella. Debemos considerar la clasificacin tripartita de los frutos del artculo
-;-;. 3on frutos naturales las producciones espont,neas de la naturale*a. 6os frutos %ue no se producen
sino por la industria del hombre o por la cultura de la tierra! se llaman frutos industriales. 3on frutos civiles
las rentas %ue la cosa produce.
6os derechos del usufructuario sobre los fruto est,n legislados en el art. -><..
El usufructuario puede usar! percibir los frutos naturales! industriales o civiles y go*ar de los objetos sobre
los %ue se establece el usufructo! como le propietario mismo.
Desde cuando percibe los frutos se encuentra en los artculos.
$rtculo -><;.
6os frutos naturales pendientes al tiempo de comen*ar el usufructo pertenecen al usufructuario. 6os
pendientes al tiempo de e"tinguirse el usufructo pertenecen al propietario! y si est,n vendidos! el precio
corresponde tambi5n al propietario. 0i uno ni otro tienen %ue hacerse abono alguno por ra*n de labores!
semillas u otros gastos semejantes! salvo los derechos de los terceros %ue hubiesen empleado su trabajo
o su dinero en la produccin de los frutos. 6o %ue se deba por esta ra*n debe ser satisfecho por el %ue
perciba los frutos.
$rtculo -><1.
6os frutos civiles se ad%uieren da por da! y pertenecen al usufructuario en proporcin del tiempo %ue dure
el usufructo! aun%ue no los hubiese percibido.
b) $ los productos. 3on los objetos articulo ->;- dispone %ue no pueden ser objeto de usufructo el propio
usufructo! los derechos reales de uso y habitacin! lo servidumbres reales activas! separadas de los
inmuebles! la hipoteca! la anticresis! la prenda separada de los cr5ditos garanti*adas con ella! y los
cr5ditos %ue fuesen intransmisibles. 0o puede dar derechos reales! puede arrendar hasta %ue se e"tinga
el usufructo. 7uede constituir anticresis.
c) #acultades jurdicas.
Dominio y condominio.
Teniendo en cuenta el principio del art..-=2! el usufructuario no puede constituir derechos reales de
dominio y condominio.
Usufructo uso y habitacin
Una situacin especial se da en el caso de usufructo de cosa mueble! pues como el usufructuario es
poseedor de cosa mueble! no robada ni perdida! se enajena la cosa a un tercero de buena fe! el
ad%uiriente deviene propietario.
6a constitucin de usufructo aparece vedada por el art.->;-. 6a generalidad de nuestra doctrina esta por
la posibilidad de la constitucin del uso y habitacin por el usufructuario! bas,ndose en el art. ->=2.
&onfesamos %ue no encontramos nada en este artculo a favor de esta facultad.
3ervidumbres
6as servidumbres pueden constituirse por el usufructuario! tanto sobre el fundo como a favor del fundo
dado en usufructo.
3obre el predio dado en usufructo.
6os articulo -@>2 y -@>- legislan la posibilidad de constituir una servidumbre sobre el predio dado en
usufructo! el cual pasara a ser sirviente! pero como tal servidumbre no puede perjudicar al nudo
propietario! durara lo %ue dure el usufructo.
$ favor del predio dado en usufructo.
6os art. -@>; y .2/< legislan. 6a posibilidad de constituir servidumbres a favor del predio dado en
usufructo! y %ue pueden darse dos caso.
/. 3i anuncia %ue la estipula tanto en su calidad de usufructuario como a favor del nudo propietario y
este acepta tal estipulacin! la servidumbre! ser, una servidumbre activa personal.
-. 3i la servidumbre se constituye a favor del fundo dado en usufructo! pero sin mencionar nada al
nudo propietario! la servidumbre es tambi5n valida! pero se e"tingue con el usufructo.
Cipoteca y prenda.
0o tiene facultad para constituir derechos de hipoteca y prenda! pues solo la tiene el %ue es propietario de
la cosa. 3in embargo! es menester seDalar una diferencia entre ambos derechos? si el usufructuario llega a
ser propietario! la hipoteca no se convalida! por aplicacin del art. ./-<! en cambio en el supuesto de la
prenda si! por%ue entra a jugar el principio general del art.-12;. $dem,s ! respeto de la prenda! es
aplicable el art..-/..
$nticresis.
7uede constituirla pero supeditada a la duracin del usufructo.
#acultad de constituir derechos personales.
E6 usufructuario puede celebrar toda clase de contratos %ue produ*can efectos personales! llevando
implcita la condicin de si e"tincin al termino del usufructo. Esta situacin! si bien es conforme a una
lgica rigurosa! no lo es a la realidad econmica! pues %uedando el contrato supeditado en su duracin del
usufructo! muy pocas veces habr, %uien %uiera celebrar un contrato de pla*o tan incierto.
&esin y locacin.
Respecto de la cesin! el art. /;;@ la prohbe respecto del uso y la habitacin! luego sera posible ceder el
usufructo.
7ero el art.->=2 limita tal principio al dispone %ue en realidad lo %ue se cede es el ejercicio del derecho y
no el derecho mismo! dado %ue el cedente QusufructuarioK! sigue siendo responsable ante el nudo
propietario.
En cuanto a la locacin! conforme al art. ->=2 el usufructuario 'puede dar en arrienda el usufructo+. 6a
terminologa es incorrecta! pues en verdad lo %ue se arrienda es la cosa sometida al usufructo. $rt /;@..
6a nica e"cepcin a esta facultad del usufructuario la constituyen los animales.
7roteccin del usufructo.
3on tres los remedios con %ue cuenta el usufructuario para defender su derecho: la defensa e"trajudicial
del art. -;=2! las acciones posesorias y las acciones reales.
Defensa e"trajudicial.
3iendo poseedor! tendr, la defensa e"trajudicial en los casos y circunstancias especificas en el art. -;=2
cc.
$cciones posesorias.
En cuanto a las acciones posesorias! siendo poseedor legitimo! las tendr, tambi5n! tanto las posesorias en
sentido estricto como las policiales! y aun los interdicto! otorg,ndoselas en forma e"plcita! para
defenderse! tanto de la turbacin cuanto del despojo.
$cciones reales.
Relativamente a las acciones reales! siendo titular de un derecho real de los %ue se ejercen por la
posesin! tendr, a su mano! para el caso de desposesin! la accin reivindicatoria y para el caso de
turbacin! la negatoria. 0o podra intentar la confesoria en su car,cter de usufructuario propiamente dicho!
pero podra hacerlo si el fundo sobre el cual recae el usufructo reconoce a su favor una servidumbre y le
fuera impedido o dificultado por el propietario del fundo sirviente o un tercero! el ejercicio del tal
servidumbre! a fin de %ue ese derecho se haga efectivo.
4bligaciones del usufructuario.
a) 9mplicancia del destino: El usufructuario debe utili*ar la cosa conforme a su destino! alude a los matices
del principio salva rerum substantia.
b) Efectuar mejoras y reparaciones. El principio! e usufructuario solo est, obligado por los gastos
ordinarios de reparacin! pero debe! sin embargo! efectuar las %ue son de car,cter e"traordinarios si ellas
se hicieron necesarias despu5s de recibir las cosas fructuarias! o por su culpa! no puede e"onerarse
renunciando a su derecho de usufructo sino es restituyendo los frutos percibidos! puesto %ue hubo
necesidad de efectuar las reparaciones! o bien el valor de ellos.
El nudo propietario puede obligar al usufructuario a hacer las reparaciones %ue estuvieren a cargo de este.
$l contrario! el usufructuario no tiene derecho para e"igir %ue el nudo propietario haga ninguna mejora en
los bienes del usufructo! ni reparaciones o gastos de ninguna clase.
El usufructuario puede hacer mejoras con tal %ue no alteren la sustancia de la cosa ni su forma principal! y
puede reconstruir cual%uier edificio arruinado por veje* u otras causas. &omo no puede reclamar el pago!
acabado el usufructo puede llevarse las mejores tiles y voluntarias.
c) 7ago de impuestos! grav,menes y contribuciones: El usufructuario debe pagar los %ue recaen sobre los
bienes sujetos al usufructo y sobre el goce de la cosa! y los %ue gravan a los frutos %ue la cosa da. 7ero
esto es entre partes! por%ue frente al fisco es responsable de dichos impuestos el nudo.
a) Entregar la cosa con todos los accesorios en el estado en %ue se hallaren! aun cuando no pueda
servir para el uso o goce propio de su destino por haberse deteriorado.
b) 0o cambiar el estado de la cosa. 0o puede hacer nada %ue daDe el goce del usufructuario o
restrinja su derecho.
c) De garanta. El artculo -@/1 dispone %ue cuando el usufructo es constituido por ttulo oneroso el
nudo propietario responder, frente al usufructuario por eviccin y por vicios redhibitorios. 6a accin
redhibitoria tiene por fin la rescisin del usufructo y la devolucin de lo %ue ambas partes hayan
recibido.
6os vicios redhibitorios tambi5n pueden dar lugar a la accin %uanti minoris! pero solo si el
usufructo ha sido por un precio en dinero.
El usufructuario de cosas fungibles a ttulo gratuito no tiene accin alguna contra el nudo
propietario.
Derechos del nudo propietario.
a)&oncepto del t5rmino obligacin.
En realidad! debera hablarse de deberes ya %ue el termino obligacin e propio de los derechos personales
y esta radiado del campo de los derechos reales.
6a posicin del nudo propietario es esencialmente pasiva Qde respetar el derecho real del usufructuarioK y
hace a la esencia del derecho real! por lo %ue las partes no podran modificarla sino en reducida media! ya
%ue lo contrario importara desnaturali*ar el derecho.
b)4bligacin de entregar la cosa.
0o debe entregar las crias ya nacidas! si se trata de animales! pues serian frutos percibidos.
6os ttulos de propiedad no son accesoria del derecho de disfrute! sino d ela propiedad! mas podra
ser necesarios al usufructuario en caso de acciones reales. En esta hiptesis! entendemos %ue el
usufructuario tendr, derecho a e"igirlos al mudo propietario! sin perjuicio del derecho a solicitar
testimonio al $rchivo Neneral de los Tribunales.
c) 4bligacin de no cambiar el estado de la cosa.
$rtculo -@/..Tampoco puede cortar los ,rboles grandes de un fundo! aun%ue no produ*can fruto alguno.
$rtculo -@/;.El nudo propietario nada puede hacer %ue daDe al goce del usufructuario! o restrinja su
derecho.
d) 4bligacin de garanta. 3e refiere a la garanta de eviccin y la garanta por vicios redhibitorios.
e) $ctos jurdicos %ue puede reali*ar.
El nudo propietario conserva todas las facultades jurdicas del propietario! con las limitaciones %ue
surgen de los articulo -@/; y -@/<! %ue contiene una enumeracin enunciativa.
3ervidumbres activas. El nudo propietario no puede remitirlas! pero puede construirlas con las
siguientes salvedades! a) si el usufructuario las acepta e"presa o t,citamente! rige el art ->@.! y
b)si el usufructuario no las acepta! no resulta aplicable el art ->@.! es decir! tendr, efecto para
despu5s de acabado el usufructo.
3ervidumbres pasivas. El nudo propietario no puede imponerlas salva para %ue tenga efecto
despu5s del usufructo. $rt -@/- y -@/<.
f) $ctos materiales %ue puede reali*ar.
Rige respecto a este aspecto el art. -@/=
El nudo propietario tiene derecho para ejecutar todos los actos necesarios para la conservacin de
la cosa. 7uede tambi5n reconstruir los edificios destruidos por cual%uier accidente! aun%ue por
tales trabajos y durante ellos! le resulte al usufructuario alguna incomodidad o disminucin de su
goce.
E"tincin.
6os modos de e"tincin son los mismos %ue en el usufructo. 6a nica diferencia es %ue si el
usuario renuncia a su derecho! sus acreedores no podr,n iniciar una accin revocatoria para atacar
la renuncia! por%ue le derecho de uso y el de habitacin son inherentes a la persona.
a) Enumeracin de los distintos caso.
/) &ausas generales de e"tincin de los derechos reales.
3egn la ltima parte del art.-@/> 'el usufructo se e"tingue! por las causas generales de
e"tincin de los derechos reales.
7ero como lo pusimos ya de relieve! el art.-121 anterior a la Reforma de /@<>! se
manifestaba contrario a la fijacin de tales reglas generales! poni5ndose de relieve en su
nota %ue! de conformidad con la posicin de Jayns! con la %ue A5le* resulta de acuerdo!
resulta intil tratar de establecer reglas generales de ad%uisicin y perdida de los derechos
reales.
-) Revocacin. Resolucin.
6a revocacin previste en el art.-@/>! puede ser directa o demandada por los acreedores del
dueDo del fundo.
Revocacin directa
6a revocacin directa se da cuando el constituyente lo deja sin efecto! atendi5ndose a las
causas legales o a las del acto constitutivo.
Una aplicacin de este supuesto lo brinda el art. -@/@.
$rtculo -@/@.Cay lugar a la revocacin directa! cuando el usufructuario del fundo ha dado el
usufructo en pago de una deuda! %ue en verdad no e"ista.
7or accin de los acreedores del nudo propietario.
9mportando la constitucin del usufructo una verdadera enajenacin! como lo e"plica la ota del
art! -@/>! es natural %ue los acreedores del nudo propietario est5n autori*ados a demandar su
revocacin a trav5s de la accin pauliana! a la %ue ser,n aplicables las normas generales de
esta.
Resolucin.
El usufructo tambi5n se e"tingue por la resolucin de los derecho del constituyente del
usufructo! art. -@/>! %ue se presenta cuando el dominio del constituyente se resuelve con
efecto retroactivo.
Esta causal no juega cuando el dominio no se resuelve con efecto retroactivo! ni en materia de
cosas muebles.
.) Juerte del usufructuario.
;) &aso de persona de e"istencia ideal.
1) E"piracin del t5rmino.
Estas causales han sido desarrolladas al tratar sobre la duracin del usufructo.
<) 0o uso de usufructo y caso de prescripcin.
En el usufructo juegan tanto la prescripcin ad%uisitiva como la liberatoria tanto en sentido
estricto como en el de no uso.
=) &umplimiento de la condicin resolutoria.
6egisla este supuesto el artculo -@-<. 3e e"tingue igualmente el usufructo por cumplirse la
condicin resolutiva impuesta en el titulo! para la cesacin de su derecho. 6a diferencia con
la e"tincin del pla*o! la marca el art. -@-=.
El usufructuario %ue go*a de la cosa despu5s de cumplida la condicin! hace suyos los
frutos hasta %ue se demanda la resolucin de su titulo y la entrega del fundo.
>) &onsolidacin.
&onforme con el principio de %ue nadie puede tener una servidumbre sobre su propia cosa!
cuando la nuda propiedad y el usufructo se concentran en cabe*a de una misma persona!
el usufructo se e"tingue. $s lo dispone! en general! para las servidumbres! el art. .211.
6a opinin del libro se basa en una postura romana! consolidacin e"istir,! como modo
particular de e"tincin del usufructo! solo en el caso de %ue se renan (por cual%uier causa)
la nuda propiedad y el usufructo en cabe*a del usufructuario.
6a reunin de ambos derechos en cabe*a del nudo propietario! no es un modo particular de
e"tincin del usufructo! sino la consecuencia necesaria de todos los modos de e"tincin.
7refirieron llamar a este ltimo caso de mal denominada consolidacin! reversin ! puesto
%ue este vocablo implica tanto como decir 'restitucin de una cosa a su primer estado+! y tal
es lo %ue ocurre cuando el usufructo vuelve al nudo propietario.
@) Enajenacin o renuncia.
En la nota al art.-@./ el &digo dice %ue se llama 'renuncia+ al supuesto de e"tincin %ue
all se considera y %ue nosotros denominaremos doble enajenacin. &laramente se ve %ue
este no es un caso de renuncia! a pesar de %ue all lo e"presa. 0o esta legislada y se aplica
la normativa de renuncia de servidumbres.
/2) 75rdida o deterioro de la cosa.
Debemos distinguir entre p5rdida o destruccin total y perdida o destruccin parcial o deterioro
de la cosa sometida al usufructo.
En ambos casos el usufructo se e"tingue por falta de objeto: p5rdida y destruccin son
situaciones %ue no merecen normas separada para su reglamentacin. $s! los art -@.; y -@.=
podran haberse subsumido en uno solo.
6a nota al art. -@.; e"plica %ue debe entenderse por perdida de la cosa! no solo la perdida
fsica! %ue anda deja despu5s de ella! sino tambi5n la perdida %ue consiste en el ani%uilamiento
de las funciones a %ue la cosa estaba destinada en la 5poca de constitucin del usufructo.
Efectos de la e"tincin.
Disposicin b,sica es la del art. -@.;.
6a cesacin del usufructo por cual%uiera otra causa %ue no sea la p5rdida de la cosa fructuaria o la
consolidacin en la persona del usufructuario! tiene por efecto directo e inmediato hacer entrar al nudo
propietario en el derecho de goce! del cual haba sido temporalmente privado.
En cuanto a sus consecuencias debemos citar los artculos.
$rtculo -@;;.
3i el usufructo consiste en dinero o hay dinero en el usufructo! el usufructuario debe entregarlo
inmediatamente despu5s de la cesacin del usufructo! y si no lo hiciere debe los intereses desde el da en
%ue termin su derecho.
$rtculo -@;1.
El usufructuario %ue se encontrare en la imposibilidad de restituir en especie los objetos %ue toma en
usufructo! o de justificar %ue no han perecido por su culpa! debe pagar el valor de ellos en el da %ue los
recibi.
$rtculo -@;<.
6a obligacin de restituir! impuesta al usufructuario o a sus herederos! comprende no slo los objetos %ue
desde el principio se encontraban sometidos al usufructo! sino tambi5n los accesorios %ue ellos han
podido recibir! y las mejoras hechas por el fructuario! salvo lo dispuesto sobre el derecho de 5ste para
llevar lo %ue puede e"traerse! sin detrimento de las cosas %ue hubiesen estado en usufructo.
$rtculo -@;=.
Resuelto el derecho del usufructuario sobre los bienes del usufructo! el nudo propietario no %ueda obligado
a ninguna indemni*acin respecto de los terceros! cuyos derechos %uedan tambi5n resueltos! ni tampoco
el usufructuario! a menos %ue se obligare e"presamente o hubiese procedido de mala fe! aun%ue esos
derechos fuesen de arrendadores o locatarios.
En cuanto a los frutos! debemos recordar los artculos.
$rtculo -><;.
6os frutos naturales pendientes al tiempo de comen*ar el usufructo pertenecen al usufructuario. 6os
pendientes al tiempo de e"tinguirse el usufructo pertenecen al propietario! y si est,n vendidos! el precio
corresponde tambi5n al propietario. 0i uno ni otro tienen %ue hacerse abono alguno por ra*n de labores!
semillas u otros gastos semejantes! salvo los derechos de los terceros %ue hubiesen empleado su trabajo
o su dinero en la produccin de los frutos. 6o %ue se deba por esta ra*n debe ser satisfecho por el %ue
perciba los frutos.
$rtculo -><1.
6os frutos civiles se ad%uieren da por da! y pertenecen al usufructuario en proporcin del tiempo %ue dure
el usufructo! aun%ue no los hubiese percibido.
6a e"tincin debe ser formali*ada en instrumento pblico y debidamente registrada.
3upuesto especial del causiusufructo.
Recae sobre cosas fungibles y consumibles lo %ue implica alterar su sustancia! por%ue en este caso! para
poder go*ar o usar e la cosa fructuaria! necesariamente hay %ue consumirla! por eso! el cuasiusufructo
transfiere al usufructuario la propiedad de la cosa! para %ue el pueda consumirla! venderla o disponer de
ellas como le pare*ca y solo estar, obligado a restituirla otro tanto de la misma especie o calidad! o el
valor estimativo %ue se le haya dado en el inventario.
A5le* nota al art. ->=/.
El propietario no conserva ningn derecho real sobre el objeto del causiusufructo. 0o tiene sino un
derecho de obligacin para obtener una cosa igual acabado el usufructo! cuya eficiencia est, asegurada
por una fian*a. El causiusufructo es! por naturale*a! un verdadero pr5stamo de consumo! un mutuo con
fian*a. Cay! sin embargo! algunas diferencias entre el cuasiusufructo y el pr5stamo de consumo. 7ero
ninguna de las particularidades del causiusufructo es contraria a la esencia del pr5stamo de consumo.
De acuerdo con lo e"puesto podemos definir al causiusufructo! como el derecho real sobre cosa propia en
virtud del cual una parte entrega a la otra (causiusufructuario) una cosa fungible o consumible! %ue se le
transmite en propiedad! teniendo sobre ella todas las facultades inherentes al dominio! pudiendo por tanto!
disponer de ella en la forma m,s amplia! con la obligacin de %ue! terminado el usufructo! debe devolver a
la otra parte una cosa de la misma especie o calidad o el valor estimativo %ue se le hubiere adjudicado en
el inventario.
De lo %ue llevamos e"puesto resulta %ue el usufructo y el causiusufructo solo se asemejan en el nombre!
lo cual hace ilgico legislarlas conjuntamente! pues casi nada tiene en comn! a pesar de lo cual aparecen
siempre juntos! lo %ue se debi a un accidente %ue origino el nacimiento del causiusufructo.
Uso y ha7itacin.
&oncepto. $rticulo -@;>.
Uso: Es casi igual al del usufructo. &onsiste en la facultad de servirse de la cosa ajena Qius utendiK sin
alterar su sustancia! pero mientras %ue el usufructuario tiene el ius utendi en toda su e"tensin al usuario
le pertenecer solo en a%uello %ue sea necesario a el y a su familia! conforme a su condicin social (art.
-@1.).
7ero la distincin entre usufructo y uso se borra en el caso del articulo -@1=.
7uede desaparecer tambi5n debido a la siguiente circunstancia el uso y la habitacin! segn el articulo
-@1- 'son regidos pos los ttulos %ue los han constituido y en su defecto! por las disposiciones siguientes.
$hora bien si tenemos en cuenta %ue los derechos del usufructuario! por su parte pueden ser de mayor o
menos amplitud segn el acto jurdico %ue le dio nacimiento al derecho! nos encontramos con %ue
muchas veces el uso y el usufructo se asemejaran hasta tal punto! %ue se tratara de uno u otro! no por el
distinto contenido de cada uno sino por el nombre %ue se le haya dado en el contrato! lo cual resulta
sumamente criticable.
Cabitacin. &uando el derecho de uso se refiere a una cosa y a la utilidad de morar en ella recibe el
nombre de derecho de habitacin.
Diferencias.
6a nica diferencia resultara %ue segn el artculo -@11 0o se comprenden en las necesidades el usuario
las %ue solo fuesen relativas a la industria %ue ejercieren! o al comercio de %ue se ocupe. 3ienta esta
limitacin inaplicable al habitador conforme lo dispone el artculo -@<..
4bjeto.
Uso articulo -@1/. 6os mismas cosas del usufructo perfecto! no puede concebirse! ni e"iste en este caso!
una figura semejante al cuasiusufructo pues! como lo dice la nota del artculo -@1/! si el uso se
estableciera sobre cosas fungibles 'degenerara en usufructo+.
Cabitacin. &omo se desprende de su definicin es una casa.
Derechos y obligaciones del usuario y del habitador.
Derechos del uso.
$rtculo -@1.. El uso y la habitacin se limitan a las necesidades personales del usuario! o del habitador y
su familia! segn su condicin social. 6a familia comprende la mujer y los hijos legtimos y naturales! tanto
los %ue e"istan al momento de la constitucin! como los %ue naciesen despu5s! el nmero de sirvientes
necesarios! y adem,s las personas %ue a la fecha de la constitucin del uso o de la habitacin vivan con
el usuario o habitador! y las personas a %uienes 5stos deban alimentos.
$rtculo -@1;. 6as necesidades personales del usuario ser,n ju*gadas en relacin a las diversas
circunstancias %ue puedan aumentarlas o disminuirlas! como a sus h,bitos! estado de salud! y lugar donde
viva! sin %ue se le pueda oponer %ue no es persona necesitada.
$rtculo -@11. 0o se comprenden en las necesidades del usuario las %ue slo fuesen relativas a la
industria %ue ejerciere! o al comercio de %ue se ocupare.
$rtculo -@1=. 3i se reconoce %ue el fundo sobre el cual un derecho de uso est, establecido! no debe
producir en un aDo comn m,s %ue una cantidad de frutos suficientes para satisfacer las necesidades del
usuario! o si la casa bastase slo para 5l y su familia! la posesin entera del fundo o de la casa! debe
entreg,rsele! como si fuera usufructuario. Guedar, sujeto a las reparaciones de conservacin y al pago de
las contribuciones! como el usufructuario. 3i no toma m,s %ue una parte de los frutos! o si slo ocupa una
parte de la casa! contribuir, en proporcin de lo %ue goce.
$rtculo -@1>. El %ue tiene el uso de los frutos de un fundo! tiene derecho a usar de todos los frutos
naturales %ue produ*ca. 7ero si los frutos provienen del trabajo del propietario o usufructuario! slo tiene
derecho a usar de los frutos! pagados %ue sean todos los costos para producirlos.
$rtculo -@1@. El %ue tiene el uso de los frutos de una cosa por un ttulo gratuito no puede dar a otro por
cesin o locacin! el derecho de percibirlos? pero puede ceder el uso si fue obtenido a ttulo oneroso. En
uno y otro caso! el uso de los frutos no puede ser embargado por los acreedores del usuario cuando tienen
la calidad de alimenticios.
$rtculo -@<2. &onstituido el derecho de uso sobre un fundo! el usuario tiene preferencia sobre el
propietario! o usufructuario de la heredad! para usar de los frutos naturales %ue produ*ca! aun%ue por ese
uso todos los frutos fuesen consumidos.
$rtculo -@</. 3i se ha establecido sobre animales! el usuario tiene derecho a emplearlos en los trabajos y
servicios a los cuales son propios por su especie! y aun para las necesidades de su industria o comercio.
$rtculo -@<-. El %ue tiene el derecho de uso sobre un rebaDo! o piara de ganado! puede aprovecharse de
la cras! leche y lana! en cuanto baste para su consumo y el de su familia.
Derecho del habitador.
$rtculo -@<.. El %ue tiene el derecho de habitacin no puede servirse de la casa sino para habitar 5l y su
familia! o para el establecimiento de su industria o comercio! si no fuere impropio de su destino? pero no
puede ceder el uso de ella ni al%uilarla.
$rtculo -@<;. &uando el uso fuere establecido sobre muebles! el usuario no tiene facultad sino para
emplearlos en su servicio personal! y en el de su familia! sin poder ceder a otros el uso! aun%ue se trate de
objetos %ue el propietario tena costumbre de al%uilar.
$rtculo -@<1. El usuario %ue no fuese habitador! pude al%uilar el fundo en el cual se le ha constituido el
uso.
4bligaciones del usuario y habitador.
$rtculo -@<<. 6as obligaciones del usuario respecto al uso %ue debe hacer de la cosa! son las mismas
%ue las del usufructuario en la cosa fructuaria respecto a su conservacin y reparaciones.
$rtculo -@<=. El usuario %ue tiene la posesin de las cosas afectadas a su derecho! y el %ue go*a del
derecho de habitacin con la posesin de toda la casa! deben dar fian*as! y hacer inventario de la misma
manera %ue el usufructuario? pero el usuario y el habitador no est,n obligados a dar fian*a ni hacer
inventario si la cosa fructuaria o la casa %ueda en manos del propietario! y su derecho se limita a e"igir de
los productos de la cosa lo %ue sea necesario para sus necesidades personales y las de su familia! o
cuando reside slo en una parte de la casa %ue se le hubiese seDalado para habitacin.
$rtculo -@<>. El %ue tiene el derecho de habitacin de una casa! debe contribuir al pago de las cargas! de
las contribuciones! y a las reparaciones de conservacin! a prorrata de la parte de la casa %ue ocupe.
3upuestos de e"tincin.
$rtculo -@<@. 6o dispuesto sobre la e"tincin del usufructo se aplica igualmente al uso y al derecho de
habitacin! con la modificacin %ue los acreedores del usuario no pueden atacar la renuncia %ue hiciere de
sus derechos.
El derecho de habitacin del cnyuge sup5rstite
6a ley -2=@> incorporo al cc el art. .1=. bis! %ue introdujo el derecho de habitacin del cnyuge sup5rstite.
Establece dicha norma %ue! si a la muerte del causante! este dejare un solo inmueble habitable como
integrante del haber hereditario! %ue hubiera constituido el hogar conyugal! cuya estimacin no
sobrepasare el indicado como lmite m,"imo a las viviendas para ser declaradas 'bien de familia+!
concurriendo otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios! el cnyuge sup5rstite tendr,
derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita! perdi5ndolo si contrajese nuevo matrimonio.
&aracteres.
Este derecho es de car,cter alimentario y asistencia y tiende a proteger los derechos de la parte %ue en
principio aparece como la mas d5bil.
&ondiciones para su constitucin.
/) Un solo inmueble habitable: :orda entiende %ue! al hablar de ley de inmueble habitable! %uiere
significar inmueble habitable por el cnyuge sup5rstite. $s! por ejemplo agrega! un inmueble
al%uilado! es habitable! pero no por el cnyuge sino por el in%uilino.
7apaDo disiente con esta opinin! por%ue cree %ue la ley ha sido pensada para pe%ueDos
patrimonios %ue cuentan con una sola casaKhabitacin.
Tambi5n el autor cree en una futura reforma se debera ampliar! pero mientas no sea as! debe
tratarse de un nico hogar.
-) 9nmueble en el cual haya estado el hogar conyugal. 3i anteriormente hubiera habido separacin o
divorcio de los cnyuges! al momento del fallecimiento del causante no se podra hablar de hogar
conyugal.
.) Gue la estimacin de la propiedad no supere el lmite m,"imo re%uerido para ser declarado bien de
familia. Estas e"igencias concuerda con el fin tuitivo de la ley! %ue ha sido sancionada teni5ndose
en cuenta patrimonios pe%ueDos.
;) Gue el cnyuge sup5rstite permane*ca viudo. Gue no contraiga nuevas nupcias.
Efectos.
$sistencia del cnyuge sup5rstite protegi5ndolo de la voluntad de los herederos %ue concurran a la
sucesin del prefallecido! en el caso de %ue soliciten la particin y esto impli%ue la perdida de la vivienda.
7erdida del beneficio. Debates actuales.
El beneficio se pierde si el cnyuge sup5rstite contrae nuevas nupcias.
En una futura reforma debera suprimirse! ya %ue el cnyuge sup5rstite se case! no significa %ue tendr, un
lugar donde habitar.
El derecho real nace cuando muere el causante. Es una facultad no una obligacin. El momento de pedirlo
es ese momento del juicio. 3i el inmueble se adjudica o se enajena! no tendr, ningn derecho.
5er%idum7res.
&oncepto.
Recae e"clusivamente sobre inmuebles y consiste en una cierta utilidad %ue presta uno de los predios
(llamados 'fundo sirviente+) a favor de otro ('fundo dominante+)! y puede importar para el primero! un
desmembramiento perpetuo del dominio.
Definicin del &&.
$rt.-@=2 '3ervidumbre es el derecho real ! perpetuo o temporario o sobre un inmueble ajeno! en virtud del
cual se puede usar del o ejercer ciertos derechos de disposicin o bien impedir %ue le propietario ejer*a
algunos de sus derechos de propiedad+.
El propietario del fundo sirviente est, obligado a no hacer alguna cosa ( non faciendo)! como por ejemplo!
no edificar mas all, de cierta altura! o bien en sufrir o tolerar %ue el propietario de fundo dominante haga
en el predio sirviente alguna cosa! por ejemplo! pasar! sacar agua etc. ( in patiendo).
$rt..2/2. 0o pueden establecerse servidumbres %ue consistan en cual%uiera obligacin de hacer! aun%ue
sea temporario! y para la utilidad de un inmueble. 6a %ue as se constituya! valdr, como simple obligacin
para el deudor y sus herederos! sin afectar a los heredades ni pasar con ellas a las poseedores de los
inmuebles.
4bjeto. El objeto de las servidumbres son nicamente los inmuebles ajenos! nunca sobre muebles.
&aracteres.
a) Recae sobre inmuebles nicamente! nunca sobre muebles. Tales inmuebles deben ser ajenos!
pues siendo la servidumbre una desmembracin del derecho de dominio! resulta casi
inconcebible una servidumbre sobre cosa propia y de all el principio nulli enim res sua servit .
b) 6os derechos %ue la servidumbre atribuye sobre el inmueble ajeno pueden consistir en usar del
el o impedir %ue el propietario ejer*a algunos de sus derechos de propiedad (art.-@=2). Ia
vimos %ue la servidumbre nunca puede implicar una obligacin de hacer para el titular del
inmueble %ue soporta la carga.
c) 6a servidumbre constituye un derecho real. 6a misma surge del articulo -12. inc. - !. !;!
(entendido el vocablo servidumbre en sentido lato! es decir compresivo tambi5n del usufructo!
el uso y la habitacin).
d) &ontituye un derecho perpetuo o temporario. 6as prediales! en principio! son siempre perpetuas
art..2-@! las personales se e"tinguen siempre con la muerte del titular del fundo dominate
art.-@=-! o pasados -2 aDos si se trata de persona jurdica art. .22;.
&lasificacin.
/. &ontinuas y discontinuas. El concepto de esta categora lo da el artculo -@=1 y su nota.
$rtculo -@=1. 6as servidumbres son continuas o discontinuas. 6as continuas son a%uellas cuyo uso es o
puede ser continuo! sin un hecho actual del hombre! como la servidumbre de vista. 6as servidumbres
no dejan de ser continuas! aun%ue el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos m,s o menos
largos a causa de obst,culos cuya remocin e"ija el hecho del hombre. 6as discontinuas son a%uellas
%ue tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas! como la servidumbre de paso.
Esta clasificacin tiene importancia en cuanto se refiere a la ad%uisicin de las servidumbres por
prescripcin! por destino del padre de familia y! para algunos ene l caso de servidumbre %ue revive.
-. $parentes y no aparentes. Esta distincin surge del artculo -@=<.
6as servidumbres son visibles o aparentes! o no aparentes. 6as aparentes son a%uellas %ue se
anuncian por signos e"teriores! como una puerta! una ventana. 6as no aparentes son las %ue
no se manifiestan por ningn signo! como la prohibicin de elevar un edificio a una altura
determinada.
Esta distincin tiene importancia para la ad%uisicin de las servidumbres por prescripcin! por
destino del padre de familia y ene l caso de servidumbre %ue revive.
.. $firmativas y negativas. 6a clasificacin aparece en la nota al art.-@=/: es afirmativa cuando
consiste en un dejar de hacerKin patiendoK por parte del titular del fundo sirviente! y negativa
cuando consisten en un no hacer Qnon faciendoKpor parte de la misma persona.
#ormas de establecer las servidumbres.
a) 7or contrato. 6a declaracin de voluntad comn por la cual dos o m,s personas se ponen de
acuerdo para constituir una servidumbre ser, un contrato innominado. 7odr, ser gratuito u
oneroso! en el primero caso! su forma es regida por las disposiciones relativas a las donaciones
y testamentos y si fuese oneroso! por las de la compraventa. &omo las servidumbres recaen
siempre sobre inmuebles! su constitucin deber, hac5rsela en escritura pblica.
$ los efectos de conocer la duracin de este derecho real se deber, indicar especialmente si la
servidumbre es personal o real.
El contrato celebrado en estas condiciones ser, 'titulo suficiente+ para al constitucin de las
servidumbres. I modo suficiente ser, el primer uso %ue haga de ella! pues este tiene lugar de
tradicin.
-) 7or disposicin de ltima voluntad. 3e da cuando! por ejemplo! el testador! propietario del fundo
sirviente! lega al dueDo del fundo dominante solo la servidumbre! reservando la nuda propiedad
para su heredero! legatario o sucesor.
.) 7or destino del padre del familia. &uando el dueDo de dos fundos o mas hace para su uso personal
una servidumbre entre ellos y luego vende uno de esas fundas: esa servidumbre ser, v,lidamente
constituida si es continua y aparente y siempre %ue en el contrato no se la mencione! por%ue si es
as se considera constituida por contrato. Tambi5n se aplica a una parte del inmueble sometida
sobre otra parte %ue luego ser, vendida.
;) 7or enajenacin %ue la hace revivir. 6a ley contempla el supuesto de la servidumbre e"tinguida por
confusin! es decir! por la reunin en la misma persona de la calidad del titular del fundo dominante
y del fundo sirviente! si luego de uno de los inmuebles deja de pertenecer a ese propietario!
e"istiendo al tiempo de la enajenacin signos aparentes de a%uella servidumbre! aun%ue el
contrato no contenga ninguna convencin al respecto! all revive.
1) 7or ley. 3e da cuando el propietario de un de los fundos tiene el derecho otorgado por esta para
e"igir la constitucin de una determinada servidumbre a favor de su inmueble. Es el caso de las
servidumbres de transito y las de acueducto. 3on impuestas por la ley por una necesidad absoluta.
<) 7or prescripcin. 6as servidumbres continuas no aparentes! y las servidumbres discontinuas
aparentes o no aparentes no pueden establecerse sino por ttulos. 6a posesin aun%ue sea
inmemorial! no basta para establecerlas. E"cluidas estas de las posibilidades de ser ad%uiridas por
prescripcin! en nuestro sistema %uedan solo las servidumbres continuas y aparentes y! segn la
parte primera del art! estas se ad%uieren por ttulo o por la posesin de -2 aDos.
6egitimados para constituir servidumbres en el fundo sirviente.
K7ropietario.
K&ondomino.
KUsufructuario del fundo sirviente.
6egitimados para ad%uirir servidumbres en el fundo dominante.
K7ropietario.
K&opropietario.
Derechos del propietario del fundo dominante.
a.) $rticulo .2/@. Determina %ue los derechos del propietario del fundo dominante est,n fijado por
el ttulo %ue dio origen a la servidumbre y %ue la ley reci5n ser, aplicable en su defecto.
$rticulo .2/>. Establecida una servidumbre! se entienden concedidas tambi5n al propietario de la
heredad dominante las servidumbres accesorias indispensables para el uso de la servidumbre
principal.
$un%ue el titulo constitutivo nada diga! el titular del fundo dominante tiene derecho a reali*ar en el
fundo sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre!
estando las gastos a su cargo.
El propietario del fundo dominante no podr, lcitamente utili*ar la servidumbre para beneficio de su
propiedad o de un tercero.
b) $cciones reales y posesorias. &onforme con el articulo .2.; al titular de una servidumbre tiene
tanto acciones reales como posesorias y tambi5n la defensa e"trajudicial.
$cciones reales! la confesoria.
6a accin real nace del dominio o de otro derecho real? no se ve! entonces! por %ue el artculo .2.; se
refiere solo a los dueDos.
3i al propietario de un inmueble dominante no se le permite el uso de una servidumbre a la %ue tiene
derecho! su situacin est, e"presamente contemplada por el artculo. 7ero si en cambio de ser propietario
fuera usufructuario! la situacin no se encuentra prevista a%u! pareciera no tiene accin. 7ero esta
deficiencia esta salvada por el art. -=@<. En efecto! al titular de una servidumbre Qreal o personalKse le
otorga para defenderla la accin real confesoria! y ella es concedida por el artculo -=@< 'a los poseedores
de inmuebles con derecho de poseer..+. I afirmando lo sustentado! el art. -=@> agrega %ue le basta al
actor probar su derecho de poseedor del inmueble dominante.
E"cepciones.
El articulo .2.; tambi5n habla de 'e"cepciones reales+. &onforme con lo sostenido por 3egovia
entendemos %ue el artculo contempla a la accin confesoria opuesta por va de e"cepcin a la accin
negatoria del propietario.
Efectos de la accin real en el caso de sujeto plural.
&uando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derecho a poseer! la accin
compete a cada uno de ellos! en los casos designados en los artculos anteriores! y las sentencias %ue se
pronuncien perjudicaran o aprovecharan a todos respecto a su efecto principal! pero no respecto al efecto
accesorio de la indemni*acin del daDo. Aer artculo .2.1 y -=@@.
$rtculo .2.1.
3ea la servidumbre divisible o indivisible! cada uno de los dominantes! en comn! puede ejercer las
acciones del artculo anterior! y la sentencia aprovecha a los otros condminos.
$rtculo -=@@.
&uando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derecho de poseer! la accin
confesoria compete a cada uno de ellos y contra cada uno de ellos! en los casos designados en los
artculos anteriores? y las sentencias %ue se pronuncien! perjudicar,n o aprovechar,n a todos respecto a
su efecto principal! pero no respecto al efecto accesorio de la indemni*acin del daDo. &aptulo 999 K De la
accin negatoria.
$cciones posesorias.
El articulo .2;; tambi5n otorga en forma gen5rica a todo tipo de servidumbres! sin hacer distincin alguna!
las acciones posesorias.
0o solo para el dueDo sino tambi5n todos los poseedores con derecho a poseer.
Defensa e"trajudicial.
3egn los t5rminos del artculo .2.;el titular del fundo dominante tiene defensa e"trajudicial! con la
e"tensin y re%uisitos del art. -;=2.
$rt.-;=2. El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia! y repulsar la fuer*a
con el empleo de una fuer*a suficiente! en los casos en %ue los au"ilios de la justicia llegaran
demasiado tarde? y el %ue fuese desposedo podr, recobrarla de propia autoridad sin intervalo de
tiempo! con tal %ue no e"ceda los lmites de la propia defensa.
4bligaciones del titular del fundo sirviente.
Deberes
a) De abstenerse y sufrir %ue otro haga. 3i la servidumbre es negativa el poseedor de la heredad
sirviente debe abstenerse de actos de disposicin o de goce %ue puedan impedir el uso de a%uella!
y si es afirmativa est, obligado a sufrir de parte del poseedor de la heredad dominante ' rodo lo %ue
la servidumbre le autorice a hacer+
b) De hacer. 6a servidumbre no puede consistir en una obligacin de hacer por%ue no e"isten
servidumbres in faciendo y si solamente non faciendo! cuando la restriccin consiste en no hacer
alguna cosa! e in patiendo! cuando tenemos %ue tolerar %ue otro haga alguna cosa.
c) De no menoscabar la servidumbre. El propietario de la heredad sirviente no puede hacer anda %ue
disminuya o menoscabe en modo alguno el uso de la servidumbre constituida. 3in embargo! si del
uso de la servidumbre le resulta un perjuicio puede e"igir %ue el ejercicio de la servidumbre se
arregle de un modo menos perjudicial a sus intereses.
Derechos.
a) Derecho a la liberacin parcial del inmueble. El ejercicio de la servidumbre puede estar
afectado a un determinado lugar y %uedar libre lo restante.
b) Derecho a una interpretacin favorable a la libertad de su propiedad. Todo duda sobre la
e"istencia de una servidumbre personal o real! su e"tensin o el modo de ejercerla! se
interpreta a favor del propietario del fundo sirviente.
c) Defensa %ue puede oponer. Defensa e"trajudicial del art. -;=2 y las acciones posesorias y si
fuere propietario puede ejercer adem,s la accin negatoria.
7rincipio de atipicidad.
$RT..222. 3e pueden constituir servidumbres cual%uiera %ue sea la restriccin a la libertad de otros
derechos reales sobre los inmuebles! aun%ue la utilidad sea de mero recreo? pero si ella no procura alguna
ventaja a a%uel a cuyo favor se establece! es de ningn valor.
El principio instituido por el art..222 es! en cierta medida! una e"cepcin al nmero clausus (-12-)! pues
se pueden establecer otras servidumbres activas distintas de las previstas por el &&! sin %ue importe si
ellas son o no necesarias! pues bastara con su utilidad sea de mero recreo.
3ervidumbres en particular.
1) #ncluidas en el $$.
3ervidumbre de transito. Es el derecho real de pasar y transitar por un inmueble ajeno! (fundo
sirviente) por un lugar (determinado o no)! concedido al propietario o poseedor de una heredad
(fundo dominante)! para una utilidad de esta ultima (servidumbre real) o para beneficio de a%uel
(servidumbre personal).
Es una servidumbre discontinua por%ue para ser ejercida necesita del hecho (el paso) actual del
hombre y puede o no ser aparente! segn se anuncie o no por signos e"teriores.
7uede ser establecido por contrato! por disposicin de ltima voluntad! y si es aparente! puede
serlo tambi5n por enajenacin %ue la haga revivir. 7ero no puede ser constituida por prescripcin ni
por destino del padre de familia.
3ervidumbre de acueducto. &onsiste en el derecho real de hacer entrar las aguas de un inmueble
propio! viviendo por heredades ajenas.
3egn sea impuesta esta servidumbre por la ley o por la voluntad de %uienes la constituyen! es
legal o convencional.
$dem,s! puede ser real o personal! pero en caso de duda la ley la considera real! y por%ue no
re%uiere hecho actual del hombre para su ejercicio es siempre continua.
$dem,s esta servidumbre es siempre aparente.
3ervidumbre de recibir aguas de los predios ajenos. En la servidumbre de acueducto el inmueble
dominante es el %ue recibe el agua! por%ue esta es para su beneficio. En ese caso decimos %ue la
servidumbre es activa! por%ue la miramos desde el fundo dominante. En cambio! en la servidumbre
de recibir aguas de los predios ajenos! el fundo %ue recibe el agua es sirviente por%ue no es para
su beneficio.
3ervidumbre de sacar agua. &onsiste en sacar agua de la fuente! aljibe o po*o de un inmueble
ajeno y llevarla al inmueble dominante. El cdigo %ue es discontinua por%ue necesita del hecho
actual del hombre para ser ejercida.
7uede ser real o personal! pero en caso de duda! la ley la considera personal.
Le8islados &uera del $di8o $i%il.
3ervidumbres administrativas. &uando el estado no acta como persona de derecho privado sino
como persona de derecho pblico! y lo hace con el fin publico o de inter5s general! puede el
imponer servidumbres a los propietarios o poseedores de los inmuebles. Estas son las llamadas
'servidumbres administrativas+. 0acen de un acto de imperio de poder pblico! y sus fines son
satisfacer una necesidad publica.
3ervidumbres impuestas por el consejo de minera. 6a concesin de una mina comprende el
derecho de e"igir la venta del terreno correspondiente y mientras tanto el propietario del terreno
%ueda sujeto a las servidumbres de ese &odigo! %ue no re%uieren fundo dominante para su
constitucin! pudiendo! sin embargo! consider,ndose fundo dominante a la mina! pues ella es as
una propiedad distinta de la propiedad del terreno.
3ervidumbres de lagos no navegables. El art. -.;@ dispone %ue el uso y goce de los lagos %ue no
son navegables pertenecen a la propiedad ribereDa. Es decir! el lago no navegable puede tener un
dueDo cuando el se halla ntegramente en la heredad de un solo propietario.
E"tincin de las servidumbres.
a) 3ervidumbres personales. 3i no hubiese establecido un tiempo menor! al ser las servidumbres
personales intuito personae se e"tinguen por la muerte del individuo! y solo duraran -2 aDos si
el titular fuere una persona jurdica. 7ueden tambi5n e"tinguirse por las mimas causales %ue las
servidumbres reales.
b) 3ervidumbres reales. &ausales.
a) Resolucin del derecho de %uien la ha constituido. Ia se por rescisin o por haber sido
anulado su titulo por algn defecto inherente al acto.
b) Aencimiento del pla*o o condicin.
c) Renuncia. 7uede ser e"presa o tacita del propietario de la heredad al cual es debida! o de la
persona a favor de la cual se ha constituido el derecho. 6a renuncia e"presa debe ser hecho
por escritura pblica y no tiene necesidad de ser aceptada para producir sus efectos entre
partes.
6a renuncia tacita suceder, cuando el poseedor del inmueble sirviente haya hecho! con
autori*acin escrita del dominante! obras permanentes %ue estorben el ejercicio de la
servidumbre.
d) #alta de utilidad. 3e e"tinguir, cuando no tenga ya ningn objeto de utilidad para la heredad
dominante! ni le procure ninguna ventaja.
e) 9mposibilidad de uso. 4curre cuando su ejercicio llega a ser absolutamente imposible! bien
por ruina de alguno de los predios o bien por un cambio sobreviniente en cual%uiera de
ellos! ya provenga de la naturale*a o del hecho licito del tercero.
f) &onfusin. Reunin en la misma persona del predio dominante y del predio sirviente!
cual%uiera %ue haya sido la causa %ue la haya motivado! o del predio dominante y la parte
del fundo sirviente sobre la cual recaiga la servidumbre.
g) 0o uso. &oncluye tambi5n las servidumbres por su no uso durante /2 aDos! aun%ue haya
sido causado por caso fortuito o fuer*a mayor. En las servidumbres discontinuas el tiempo
empie*a a correr desde el da en %ue se haya dejado de usar de ella! y en la continuas
desde el da en %ue se hecho un acto contrario a su ejercicio.
Unidad N..
Narantas reales y personales distincin. Aentaja e importancia de las seguridades reales.
El deudor responde del cumplimiento de las obligaciones %ue haya contrado con todos su bienes
presentes y futuros! lo cual se concreta usualmente con el adagio 'el patrimonio es la prenda comn de los
acreedores+! %ue no significa %ue nos enfrentemos al derecho real de prenda! sino %ue se trata de una
simple e"presin para denotar %ue todos los bienes %ue integran el patrimonio del deudor est,n afectados
al cumplimiento de sus obligaciones.
&omo todos los acreedores go*an de este derecho de prenda! K%ue por ello es comnK! est,n en pie de
igualdad! para cobrarse sus cr5ditos con los bienes %ue integran el patrimonio del deudor.
Jientras los bienes de este sean suficientes para responder a todos su acreedores! no e"iste problema
alguno! el mismo se generara en caso de insolvencia! ya %ue por el principio de la igualdad al %ue ya nos
referimos! deber, cobrar a prorrata y ver,n reducidas proporcionalmente sus acreencias.
KEs por eso %ue se ha tratado de idea instrumentos jurdicos %ue brinden a los acreedores una cierta
seguridad de cobro! %ue tambi5n redundan en beneficios del propio deudor! por cuanto! e"istiendo! le
permitir,n obtener cr5dito con mayor facilidad! y %ue reciben el nombre gen5rico de garantas.
&lasificaciones
6as garantas pueden ser.
6egales. 3on las %ue surgen de la ley! como la fian*a legal! el derecho de retencin! los privilegios! etc.
&onvencionales. 3urgen de la voluntad de las partes.
7ersonales. En garanta de %ue se va a cumplir con el pago! se entrega otra persona! otro deudor.
Reales. El deudor pone como garanta una cosa! para %ue en caso de incumplimiento suyo! el acreedor se
cobre de ella. Ejemplo venta con pacto de retroventa! hipoteca! prenda y anticresis. (hipoteca! prenda y
anticresis! son convencionales! solo se constituyen por contrato! por%ue el principio es 'el patrimonio es la
prenda comn de los acreedores+.
$l acreedor le da mas seguridad una garanta real %ue una personal! ya %ue cuenta con un bien cuyo valor
sabe de antemano y del cual podr, cobrarse teniendo en general dos derechos. De obtenerlo para
ejecutarlo y de preferencia en el cobro! es decir %ue ser, el primero de los acreedores en cobrar cuando el
bien sea ejecutado.
$ntecedentes histricos.
En un primer momento! el cumplimiento de la obligacin se garanti*aba por una 'prenda+ y la cosa
%uedaba en manos del acreedor. El gran inconveniente era %ue el deudor se vea privado de cosas %ue
necesitaba para trabajar.
Jas adelante surge el 'pignus+! por el cual el deudor si bien garanti*aba la obligacin con las cosas
prendadas! no las entregaba al acreedor! sino %uedaba en posesin de ellas y poda utili*arlas.
Tiempo m,s tarde llego un pretor llamado 3ervio %ue crea una accin %ue permiti al acreedor perseguir la
cosa de manos de %uien la tuviera! fuese el deudor o un tercero.
+ipoteca.
&aracteri*acin legal.
$rt. ./2>. 6a hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un cr5dito en dinero! sobre los bienes
inmuebles! %ue continan en poder del deudor.
0o solemne puede ser cual%uier tipo de obligacin.
&ritica e integracin.
Esta definicin ha sido criticada: a)como vaga! ya %ue no indico como se reali*a la seguridad %ue confiere
el cr5ditoKa trav5s del derecho de persecucin y le privilegioK? b) por%ue no contempla el supuesto de %ue
el contribuyente no sea el deudor sino un terceroKhiptesis recogida por el articulo ./-/Ky c) por%ue debi
referirse a 'inmuebles+ o a 'cosas inmuebles 'y no a 'bienes inmuebles+! ya %ue las cosas son susceptibles
de clasificarse en muebles e inmuebles! y tambi5n solo ellas! y no los derechos! puede ser objeto de
hipoteca.
$rt . ./-/. 7uede dar hipoteca a un tercero. 0o es necesario %ue la hipoteca sea constituida por el %ue ha
contrado la obligacin principal! puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente.
&aracteres.
/) Naturales. 3on a%uellos cuya ausencia no deriva la ine"istencia de la institucin! en consecuencia!
las partes pueden dejar de lado estos ltimos caracteres! aun%ue si nada dijera en sus pactos! la
figura go*ara de ellos.
9ndivisibilidad. 6a hipoteca no se divide. $s se estableci %ue la hipoteca subsiste ntegramente sobre
todas los inmuebles afectados! sobre casa uno y sobre cada porcin de esos inmuebles. Regla art. .//-
6a hipoteca es indivisible? cada una de las cosas hipotecadas a una deuda! y cada parte de ellas est,n
obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. 3in embargo en la ejecucin de bienes
hipotecados! cuando sea posible la divisin en lotes! o si la garanta comprende bienes separados! los
jueces podr,n ordenar la enajenacin en lotes! y cancelacin parcial de la hipoteca! siempre %ue de ello no
se siga lesin al acreedor.
3e trata de un car,cter natural por lo tanto puede ser modificado por las partes.
6a cancelacin parcial de l adeuda no habr, purgado la hipoteca.
6$ 6EI //.=-1 El deudor o cual%uiera de sus acreedores por va subrogatoria pude formular una solicitud
para hacer la divisin. 6a divisin debe ser posible y los jueces tienen facultades suficientes para
decidir su procedencia.. e"cepcin art. .//. y .//; &&.
$rtculo .//..
El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podr, a su eleccin perseguirlos a todos
simult,neamente o slo a uno de ellos! aun%ue hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes
personas o e"istieren otras hipotecas. Ello no obstante! el jue* podr,! por causa fundada! fijar un orden
para la venta de los bienes afectados.
$rtculo .//;.
El acreedor cuya hipoteca est5 constituida sobre dos o m,s inmuebles puede! aun%ue los encuentre en el
dominio de diferentes terceros poseedores! perseguirlos a todos simult,neamente! o hacer ejecutar uno
slo de ellos.
&asos.
3olo un inmueble Aarios inmuebles hipotecados.
$rticulo .//- in fine. Establece %ue la ejecucin de bienes hipotecados! cuando la divisin en lotes
sea fsica y econmicamente posible i si la garanta comprende bienes separados! los jueces
podr,n ordenar la enajenacin en lotes y la cancelacin parcial de la hipoteca salvov %ue lesionare
ello los derechos del acreedor.
-) )senciales. 3on a%uellos sin los cuales la hipoteca no sera tal y en su defecto! la constitucin
hipotecaria estara afectada de nulidad.
/) Derecho real. Tal car,cter surge de lo dispuesto e"presamente en el art. ./2> y en el art.-12.!
inc 1S! &&.
-) $ccesoriedad. 6a hipoteca es un derecho real accesorio de un derecho personal %ue debe
consistir en un cr5dito cierto y determinado en dinero.
$s dispone el art.1-; del &&.
6as obligaciones son principales o accesorias con relacin a su objeto! o con relacin a las
personas obligadas. 6as obligaciones son accesorias respecto del objeto de ellas! cuando son
contradas para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal? como son las cl,usulas
penales. 6as obligaciones son accesorias a las personas obligadas! cuando 5stas las contrajeren
como garantes o fiadores. $ccesorios de la obligacin vienen a ser! no slo todas las obligaciones
accesorias! sino tambi5n los derechos accesorios del acreedor! como la prenda o hipoteca.
Debe dejarse aclarado %ue la hipoteca es accesorio de la obligacin! pero no obligacin accesoria!
puesto %ue se trata de un derecho real al %ue no corresponde obligacin alguna.
Bustamente por esa calidad de derecho accesorio de una obligacin! es %ue el art.-./= &&!
dispone %ue son inmuebles por su car,cter representativo los instrumentos pblicos por su car,cter
representativo los instrumentos pblicos de donde constare la ad%uisicin de los derechos reales
de hipoteca y anticresis! los cuales %uedan ubicados dentro de la categora de cosas muebelsK
art.-./@K.
Este car,cter de accesoriedad %ue reviste la hipoteca trae como consecuencia %ue en nuestra
legislacin no puede e"istir hipoteca sin cr5dito al cual garantice. I es por ello %ue el articulo ./>=
&& establece.
$rtculo ./>=.6a hipoteca se acaba por la e"tincin total de la obligacin principal sucedida por alguno de
los modos designados para la e"tincin de las obligaciones.
.) &onvencional.
Esta categricamente determinado por el art..//1 %ue no hay otra hipoteca %ue la convencional
constituida por el deudor de una obligacin en la forma prescripta en este ttulo.
;) 7ublicidad.
&omo todos los derechos reales! debe ser inscripta en el Registro de la 7ropiedad 9nmueble! a fin
de %ue pueda ser opuesta a terceros (art. -121 && y art.- ley /=>2/).
6a susticionj de la tradicin por la inscripcin en el caso de la hipoteca aparece obvio! puesto %ue
en este derecho real no hay entrega de la cosa al acreedor hipotecario.
1) Especialidad.
Debe cumplirse en cuanto
a) 4bjeto. El inmueble debe estar especial y e"presamente determinado. 0o es suficiente una
designacin colectiva del inmueble. $rt. ./2@! ././ y ./.-.
*rt9culo 1:2.
0o puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles! especial y e"presamente determinadas! por
una suma de dinero tambi5n cierta y determinada. 3i el cr5dito es condicional o indeterminado en su valor!
o si la obligacin es eventual! o si ella consiste en hacer o no hacer! o si tiene por objeto prestaciones en
especie! basta %ue se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
*rt9culo 11.
El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: / K el nombre! apellido y domicilio del deudor y las
mismas designaciones relativas al acreedor! los de las personas jurdicas por su denominacin legal! y el
lugar de su establecimiento? - K la fecha y la naturale*a del contrato a %ue accede y el archivo en %ue se
encuentra? . K la situacin de la finca y sus linderos! y si fuere rural! el distrito a %ue pertenece? y si fuere
urbana! la ciudad o villa y la calle en %ue se encuentre? ; K la cantidad cierta de la deuda.
*rt9culo 12.
Una designacin colectiva de los inmuebles %ue el deudor hipote%ue! como e"istentes en un lugar o
ciudad determinada! no es bastante para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la
especialidad del inmueble gravado. 6a escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la
naturale*a del inmueble.
$l cr5dito. #ijar monto de la hipoteca.
Aalor estimativo (obligacin de hacer o no hacer)
4bjeto de la prestacin.
7ublicidad. 0o hace a la e"istencia! pero es esencial por%ue no hay tradicin.
*rt9culo 1-.
6a hipoteca constituida en los t5rminos prescriptos debe ser registrada y tomada ra*n de ella en un oficio
pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas! %ue debe e"istir en la ciudad capital de
cada provincia! y en los otros pueblos en %ue lo estable*ca el gobierno provincial.
*rt9culo 1..
6a constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros! sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin
en los registros tenidos a ese efecto. 7ero las partes contratantes! sus herederos y los %ue han intervenido
en el acto! como el escribano y testigos! no pueden prevalerse del defecto de inscripcin? y respecto de
ellos! la hipoteca constituida por escritura pblica! se considera registrada. $l constituir la hipoteca! el
propietario puede! con consentimiento del acreedor! reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra
de grado preferente! e"presando el monto a %ue 5sta podr, alcan*ar
7la*o para inscribir la hipoteca. 3on ;1 dias (ley /=>2/) . #echa retroactiva al dia de la constitucin. El dia
%ue na*ca la hipoteca.
3i se incribe despu5s! no hay efecto retroactivo vale desde la inscripcin.
7la*o de valide* de la inscripcin. -2 aDos 7uede ser reinscripta.
*rt9culo 1-.
6a hipoteca constituida en los t5rminos prescriptos debe ser registrada y tomada ra*n de ella en un oficio
pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas! %ue debe e"istir en la ciudad capital de
cada provincia! y en los otros pueblos en %ue lo estable*ca el gobierno provincial.
*rt9culo 11.
7ara hacer el registro! se ha de presentar al oficial pblico encargado del oficio de hipotecas! la primera
copia de la escritura de la obligacin! cuando no se hubiere e"tendido en el mismo oficio de hipotecas. 6os
gastos del registro o toma de ra*n son de cuenta del deudor.
*rt9culo 1-:.
6a toma de ra*n podr, pedirse: / K 7or el %ue transmite el derecho? - K 7or el %ue lo ad%uiere? . K 7or el
%ue tenga representacin legtima de cual%uiera de ellos? ; K 7or el %ue tenga inter5s en asegurar el
derecho hipotecario.
*rt9culo 1-.
El registro debe hacerse en el oficio de hipotecas del pueblo en cuyo distrito est5n situados los inmuebles
%ue se hipotecan.
*rt9culo 1-/.
El oficial encargado de las hipotecas no debe dar! sino por orden del jue*! certificado de las hipotecas
registradas! o de %ue determinado inmueble est, libre de gravamen.
*rt9culo 1-0.
El es responsable de la omisin en sus libros de las tomas de ra*n! o de haberlas hecho fuera del t5rmino
legal. Es responsable tambi5n del perjuicio %ue resulte al acreedor de la falta de mencin en sus
certificados! de las inscripciones o tomas de ra*n e"istentes! o por negar la toma de ra*n %ue se le pide
por persona autori*ada para ello.
*rt9culo 1.1.
6os efectos del registro de la hipoteca se conservan por el t5rmino de veinte aDos! si antes no se renovare.
*rt9culo 2..
6a inscripcin renovada no valdr, sino como inscripcin primera! si no contiene la indicacin precisa de la
inscripcin renovada? pero no es necesario %ue se refieran las inscripciones precedentes.
*rt9culo 120.
6os efectos de la inscripcin de la hipoteca se e"tinguen pasados veinte aDos desde %ue fue registrada.
*rt9culo 11.
7ara hacer el registro! se ha de presentar al oficial pblico encargado del oficio de hipotecas! la primera
copia de la escritura de la obligacin! cuando no se hubiere e"tendido en el mismo oficio de hipotecas. 6os
gastos del registro o toma de ra*n son de cuenta del deudor.
4bjeto de la hipoteca.
6a e"tensin de la hipoteca en relacin a su objeto esta establecida por el art..//2! %ue determina lo %ue
debe considerarse comprendido en la garanta.
$rt..//2. 6a hipoteca de un inmueble se e"tiende a todos los accesorios! mientras est5n unidos al
principal? a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble! sean mejoras naturales! accidentales o
artificiales! aun%ue sean el hecho de un tercero? a las construcciones hechas sobre un terreno vaco? a las
ventajas %ue resulten de la e"tincin de las cargas o servidumbres %ue deba el inmueble? a los al%uileres
o rentas debidas por los arrendatarios? y al importe de la indemni*acin concedida o debida por los
aseguradores del inmueble. 7ero las ad%uisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para
reunirlos al inmueble hipotecado! no est,n sujetas a la hipoteca.
$rt../-2. 6os derechos reales de usufructo! servidumbre de uso y habitacin! y los derechos hipotecarios
no pueden hipotecarse.
Es natural %ue si solo los inmuebles pueden ser objeto de la hipoteca! si solo las cosas son susceptibles
de calificarse como inmuebles! y si cosas son los 'objetos materiales susceptibles de tener un valor+! los
objetos inmateriales o bienes no pueden ser hipotecados.
3olo pueden ser inmuebles.
- E"tensin. $ todos os accesorios mientras se encuentren unidos a 5l.
- /) 6os accesorios! mientras est5n unidas al principal. 6as cosas muebles pueden asumir la calidad de
inmuebles! por estar realmente inmovili*adas al suelo por su adhesin fsica y perpetua o por haber
sido puestos intencionalmente por el propietario este sin estalo fsicamente.
- -) 6as mejoras sobrevinientes al inmuebles! sean naturales! accidentales o artificiales! aun%ue sea el
hecho de un tercero. 6as mejoras sean naturales o artificiales! entran en el concepto de accesorios y!
en consecuencia est,n comprendidas en la primera parte del articulo.
- .) 6as construcciones hechas sobre un terreno baldo. Guedan incluidas dentro de la categora de
inmuebles por accesin fsica (art.-./1) y! por lo tanto! su mencin es superflua! ya %ue caeran dentro
de la primera aporte del artculo QaccesoriosKo de la segunda parteKmejores. 3i bien la norma habla de
construcciones en un terreno vacio! %uedan comprendidas tambi5n las %ue se hicieran en un fundo ya
edificado Qej. ampliaciones! etc.K puesto %ue si no se las considerara 'construcciones+ igualmente
caeran dentro de la rbita de la primera parte del artculo .//2! a titulo de accesorios.
- ;) las ventajas %ue resulten de la e"tensin de las cargas o servidumbres %ue deban el inmueble.
&uando una carga o servidumbre %ue pesaba sobre el inmueble hipotecado se e"tingue! el dominio
vuelve a ser pleno o perfecto y! en consecuencia! aumenta el valor del mismo. Ello cuando la
servidumbre fuera anterior a la constitucin de la hipoteca! aun cuando nada se hubiera previsto en el
contrato y aun cuando e"istiera previsin en contrario! ya %ue la e"tensin del privilegio conferido al
acreedor hipotecario es materia de orden pblico.
- 1) 6os al%uileres o rentas debidas por los arrendatarios. Tiene %ue tratarse de al%uileres adeudados!
pues siendo estos frutos civiles Qart-..2 ccK una ve* %ue el propietario los percibe los hace suyo y
sobre ellos no puede caer el acreedor hipotecario. 7ara %ue la garanta puede hacerse valer sobre los
al%uileres! estos deben embargarse! a fin de evitar su percepcin por el propietario! habiendo admitido
la jurisprudencia en ciertos casos el nombramiento de un interventor judicial a los efectos del cobro de
los al%uileres.
- <) El importe de la indemni*acin concedida o debida por las aseguradoras del inmueble. Es un
supuesto de subrogacin real en el cual la indemni*acin toma el lugar del inmueble y sobre ella se
ejercen los derechos %ue confiere la garanta. El acreedor hipotecario puede caer sobre la
indemni*acin siempre %ue esta no haya sido pagada! ya %ue luego resulta imposible su
individuali*acin.
El nudo propietario puede hipotecar el inmueble sobre el %ue hay un derecho de usufructo! pero
tendr, efecto cuando finalice el usufructo! salvo %ue se pacte %ue se podr, ejecutar el inmueble
siempre %ue se respete el usufructo.
Jinas y contreras: los %ue son del estado y las %ue son de particulares en concesin! el
concesionario puede hipotecarlas pero el derecho del acreedor se e"tingue si caduca la concesin.
&osas no comprendidas por la hipoteca:
/. 6os frutos ya separados.
-. 6os tesoros hallados en el inmueble
.. 6as ad%uisiciones hechas por el propietario de inmuebles vecinos para unirlos al inmueble
hipotecado.
;. 6os derechos reales de usufructo! servidumbre de uso y habilitacin y los derechos
hipotecarios no puede hipotecarse.
&onstitucin de la hipoteca
&omo ya sabemos la hipoteca la hipoteca solo puede constituirse por contrato! ya %ue A5le* radio de
nuestro derecho positivo las hipotecas legales y judiciales. $rt..//1 y su nota.
7odr, celebrarse en un mismo acto la constitucin de la hipoteca y la de la obligacin a %ue esta accede o
puede acordarse una hipoteca en garanta de una deuda pree"istente! o formali*ada separadamente.
$ceptacin. Toda constitucin hipotecaria debe ser aceptada por el acreedor! dice el art../.2! lo cual
resulta obvio! desde %ue se trata de un contrato Qcuyas partes son el constituyente de la hipoteca y el
acreedorKuno de cuyos elementos esenciales es el consentimiento.
6a aceptacin puede ser hecha posteriormente por el acreedor. En cuanto a las formalidades %ue debe
revestir la aceptacin! son las mismas %ue la forma de la hipoteca. 0o se presentara problemas respecto
de los tercero! por cuanto para %ue una hipoteca les sea oponible se re%uiere %ue se la inscriba! y una
hipoteca no aceptada! no se inscribir,.
#orma. Respecto de la forma %ue debe revestir el contrato de constitucin de la hipoteca! el art../->
determina %ue 'solo+ podr, serlo por escritura pblica o 'por documentos %ue sirviendo de ttulos al
dominio o derecho real! est5n e"pedidos por autoridad competente para darlos! y deban hacer fe por s
mismos. 0o es admisible la promesa de hipoteca! ni tampoco compeler a la firma de la escritura! si a%uella
se concretara en instrumento privado.
Enunciaciones. El articulo ././ indica las enunciaciones %ue obligatoriamente debe contener el acto
constitutivo de la hipoteca! y %ue se refieren a la individuali*acin de las partes contratantes! de la
obligaicon garanti*ada y del inmueble afectado.
El art../.- por su parte! descalifica la designacin colectiva de los inmuebles %ue se hipote%uen! como
e"istentes en un lugar determinado! e"igiendo la individuali*acin separada de cada uno! debiendo
indicarse! asimismo! su naturale*a. Ello hace a la especialidad de la hipoteca en cuanto al objeto.
3ancin por su inobservancia. 6a falta de alguna de las enunciaciones mencionadas acarrea la nulidad de
la constitucin hipotecaria! salvo %ue se puede venir en conocimiento positivo de la designacin %ue falta.
&orresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciacin conjunta de las enunciaciones del acto
constitutivo de la hipoteca.
$K &ondiciones de fondo:
/K 5er propietario del inmue7le6 el %ue constituye la hipoteca debe ser el dueDo del inmueble. 0o es
aplicable el principio de convalidacin de manera %ue no ser, v,lida la hipoteca sobre un
inmueble ajeno aun%ue luego se compre.
&aso de condominio: si hay varios propietarios del inmueble! cada uno puede hipotecar su parte
indivisa! pero el acreedor hipotecario podr, cobrarse despu5s de hacerse la particin y siempre
%ue le toca a su deudor la parte hipotecada! ya %ue si esta %ueda en el lote de otro! la hipoteca
%ueda sin efecto.
-K Tener capacidad para ena;enar 7ienes inmue7les6 son incapaces para constituir una hipoteca:
los menos! los dementes! los sordomudos %ue no saben darse a entender por escrito! los
condenados a reclusin o prisin por m,s de . aDos.
.K *sentimiento conyu8al6 est, prohibido hipotecar los bienes gananciales del matrimonio sin
consentimiento del otro cnyuge.
En cambio los bienes propios pueden hipotecarse sin este consentimiento! salvo %ue el inmueble
sea sede del hogar conyugal y haya hijos menores.
-< Principio de espacialidad
:K &ondiciones de forma:
/K 6a hipoteca debe hacerse en escritura pblica: si se hace en instrumento privado! no sera una
hipoteca sino una promesa de hipoteca.
-K El acreedor debe aceptar la constitucin de la hipoteca. $rt. ./.2.
$rtculo ./.2.: '6a constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. &uando ha sido
establecida por una escritura pblica en %ue el acreedor no figure! podr, ser aceptada ulteriormente
con efecto retroactivo al da mismo de su constitucin.+
.K El acto constitutivo debe tener adem,s de los datos de cual%uier escritura! los datos re%ueridos en
el artculo ././: 'El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: / K el nombre! apellido y domicilio
del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor! los de las personas jurdicas por su
denominacin legal! y el lugar de su establecimiento? - K la fecha y la naturale*a del contrato a %ue
accede y el archivo en %ue se encuentra? . K la situacin de la finca y sus linderos! y si fuere rural! el
distrito a %ue pertenece? y si fuere urbana! la ciudad o villa y la calle en %ue se encuentre? ; K la
cantidad cierta de la deuda.+
&lausulas de estilo.
Es usual %ue en los contratos de constitucin de hipoteca apare*can ciertas clausulas %ue! a ra* de
su reiterada inclusin! han llegado a ser de estilo. $s.
a)Cace algn tiempo la renuncia a los tramites del juicio ejecutivo hasta la sentencia de trance y
remate (algunas escrituras agregan 'inclusive+).
6a jurisprudencia no fue uniforme! ya %ue si bien aceptaba esta previsin! la consideraba inefica*
respecto de las e"cepciones de pago o prescripcin. #inalmente la ley /;.-.= de Reformas al &odigo
7rocesal &ivil y &omercial de la &apital #ederal declaro irrenunciables la intimacin de pago! la
citacin para oponer e"cepciones y la sentencia.
b) 6a mora autom,tica por el solo vencimiento de los pla*os acordados para el pago! sin necesidad
de interpelacin alguna. Esta previsin es hoy innecesaria frente a lo dispuesto por el art.12@ cc!
despu5s de la reforma de /@<>.
c) Gue en caso de falta de pago de una cuota capital o de uno o un nmero determinado periodos de
intereses! el acreedor podr, e"igir la totalidad de lo adeudado! y proceder a la ejecucin del
inmueble! como si la deuda fuera de pla*o vencido.
d) 9mposibilidad por parte del propietario constituyente de arrendar el inmueble hipotecado o de
arrendarlo por mayor t5rmino %ue el establecido para la obligacin garanti*ada! o de darlo en
comodato! sin consentimiento escrito del acreedor hipotecario! pudiendo este! en caso de violarse
tal convenio! solicitar la venta del bien libre de ocupantes.
e) 6a constitucin en la escritura pblica de un domicilio especial donde se consideraran validas las
notificaciones a practicarse! aun%ue de hecho el constituyente no se encuentre all.
f) 6a sumisin a los tribunales ordinarios! con e"clusin del fuero federal.
g) Gue en caso de falta de pago la subasta de los bienes se reali*ara por el martillero %ue designe el
acreedor y la base de a%uella ser, el capital adeudado.
h) 6a obligacin por parte del constituyente de asegurar el inmueble contra determinados riesgos y de
transferir la pli*a a favor del acreedor! %uedando autori*ado este a contratar el seguro a costa de
a%uel en defecto de cumplimiento.
7ublicidad hipotecaria.
6a hipoteca fue el nico derecho real respecto del cual! no pudiendo jugar la tradicin! Aele* acepto
%ue su publicidad deba cumplirse a trav5s de la inscripcin registral.
3istema del &digo &ivil.
$rtculo ./.;.
6a hipoteca constituida en los t5rminos prescriptos debe ser registrada y tomada ra*n de ella en un oficio
pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas! %ue debe e"istir en la ciudad capital de
cada provincia! y en los otros pueblos en %ue lo estable*ca el gobierno provincial.
6a inscripcin es re%uerida a los efectos de %ue la hipoteca pueda ser opuesta a terceros! es decir! con
fines de publicidad. (art../.1 primera parte)
Bustamente por el conocimiento %ue tiene de la constitucin! %ueda obviado el re%uisito de la inscripcin
en ciertos casos. 7or eso dice el art../.1.
$rtculo ./.1.
6a constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros! sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin
en los registros tenidos a ese efecto. 7ero las partes contratantes! sus herederos y los %ue han intervenido
en el acto! como el escribano y testigos! no pueden prevalerse del defecto de inscripcin? y respecto de
ellos! la hipoteca constituida por escritura pblica! se considera registrada. $l constituir la hipoteca! el
propietario puede! con consentimiento del acreedor! reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra
de grado preferente! e"presando el monto a %ue 5sta podr, alcan*ar.
$portes de la ley /==// y de la ley -22>@.
6a reforma de /@<>! %ue hi*o necesaria la inscripcin de los actos de constitucin! modificacin!
transferencia o e"tincin de todos los derechos reales! a los efectos de su oponibilidad a terceros! as
como las leyes /=>2/Ksobre r5gimen nacional de los Registro de la 7ropiedad 9nmuebleK y -2.2>@ Q%ue
reformo los articulo ./.= y ./;@ &&! y el artculo 1 de la ley /=.>2/! en punto a los pla*os de inscripcin!
%ue repercutieron sobre las normas %ue al respecto contiene el &digo &ivil.
7la*o para inscribir.
3egn el artculo ./.=.
El registro debe hacerse en los seis das siguientes al otorgamiento de la escritura hipotecaria! para %ue la
hipoteca tenga efecto contra terceros.
Esta norma fue reformada por la ley -2.2>@! %ue ampli el pla*o de < a ;1 das.
7areciera %ue una ve* transcurrido tal lapso la hipoteca ya no podra ser inscripta.
3in embargo! los articulo ./;@ y ./12 determinan la significacin del pla*o para inscribir! si toma ra*n de
la hipoteca dentro del t5rmino legal Qahora ;1 dasK esta tendr, efecto contra terceros desde la fecha de
su constitucin! vale decir! %ue la inscripcin operara retroactivamente a tal da! en cambio! si esta se
efecta despu5s de transcurrido el aludido termino! la garanta ser, oponible a terceros a partir de la fecha
de la inscripcin: el efecto retroactivo es un premio para las hipotecas inscriptas dentro del pla*o legal.
Guienes pueden pedir la inscripcin.
Relativamente a %uienes pueden pedir la toma de ra*n dice el artculo ./;2 %ue pueden hacerlo.
/ K 7or el %ue transmite el derecho?
- K 7or el %ue lo ad%uiere?
. K 7or el %ue tenga representacin legtima de cual%uiera de ellos?
; K 7or el %ue tenga inter5s en asegurar el derecho hipotecario.
Duracin de la inscripcin.
$l respecto juegan los articulo ./1/ y ./@= &&! los %ue determinan %ue los efectos del registro de la
hipoteca se conservan por el termino de veinte aDos! si antes no se renovara! vale decir %ue! transcurrido
este pla*o y en defecto de renovacin! los efectos de la inscripcin se e"tinguen o desaparecen! aun%ue la
hipoteca! sigue subsistiendo y %ueda con los alcances de una hipoteca no inscripta.! se e"tingue la
inscripcin solamente y subsiste el derecho hipotecario! %ue acompaDa al cr5dito tanto cuanto este vive.
Renovacin de la inscripcin.
7asados los -2 aDos de los artculos ./1/ y ./@= cc! la reinscripcin de tal derechoKya sea antes o
despu5s de vencido el pla*oKpuede ser solicitada por cual%uiera de las personas enumeradas en el art.
./;2 del mismo cuerpo legal.
0o se necesita la conformidad del deudorKpuesto %ue la hipoteca subsiste y se considera registrada Q
art../.1 ccK ni menos! orden judicial! sino %ue el acreedor %ue en la pr,ctica ser, %uien m,s inter5s tenga
en la oponibilidad erga omnes de la hipotecaKpuede directamente solicitar la renovacin de la inscripcin
en el Registro de la 7ropiedad! aun %ue hubiera vencido el termino de la primera inscripcin.
El deudor no puede oponerse a la reinscripcin! aun pasados los primeros -2 aDos! as como no puede
oponerse a la inscripcin primera. 3i considera lesiva a sus derechos la reinscripcin deber, solicitar su
nulidad u oponer las e"cepciones a %ue se considere con derecho al ser ejecutado.
7or supuesto %ue los efectos de la reinscripcin efectuada ya vencidos los -2 aDos primeros! no podr,n
perjudicar los derechos de terceros! ad%uiridos en el interin! por%ue la inscripcin operara para el futuro.
Reforma de la ley /==/.
El artculo ./1/ estableca %ue la hipoteca registrada conserva los derechos del acreedor sobre el
inmueble hipotecado por el t5rmino de /2 aDos! si antes no se renovase.
&omplementado con el artculo ./@= %ue deca %ue la hipoteca se e"tingue pasados /2 aDos desde su
registro en el oficio de hipotecas.
En realidad lo %ue se e"tingue no es la hipoteca sino los efectos de la inscripcin.
6a ley /==// reempla*o a estos artculos y estableci %ue los efectos del registro de la hipoteca se
conservan por el termino de -2 aDos! si antes no se renovare! los efectos de la inscripcin del la hipoteca
se e"tinguen pasados -2 aDos desde %ue fue registrada.
3i la inscripcin no se renovase oportunamente! caducan de pleno derecho los efectos de la inscripcin!
sin necesidad de solicitud alguna de parte interesada.
Efectos de la hipoteca entre partes:
&onforme al artculo ./1= cc! el deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas
las facultades inherentes al derecho de propiedad.
3i bien la norma se refiere al deudor propietario ella tambi5n resulta aplicable en el supuesto de %ue la
hipotecaKsegn la facultad concedida por el art. ./-/K sea constituida no por el deudor! sino por un tercero
sin obligarse personalmente.
6a hipoteca no restringe! en principio! las facultades del propietario! e incluso por ello se ha llegado a
afirmar %ue no estamos en presencia de un derecho real. $s! puede enajenar el inmueble yTo sus frutos!
reali*ar construccin o reformas! etc.
6imites al derecho del deudor.
Jas est, impedido de reali*ar respecto del bien! cual%uier ato material o jurdico cuya consecuencia sea la
disminucin del valor del inmueble! sobre el cual! en definitiva! ha de hacerse efectiva la acreencia del
titular de la garanta.
$rt: ./1=: El deudor propietario del inmueble hipotecado! conserva el ejercicio de todas las facultades
inherentes al derecho de propiedad? pero no puede! con detrimento de los derechos del acreedor
hipotecario! ejercer ningn acto de desposesin material o jurdica! %ue directamente tenga por
consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
$rt ./1>: Todo acreedor hipotecario! aun%ue su cr5dito sea a t5rmino o subordinado a una condicin!
tiene derecho a asegurar su cr5dito! pidiendo las medidas correspondientes contra los actos sobre
%ue dispone el artculo anterior.
$rt: ./1@: &uando los deterioros hubiesen sido consumados! y el valor del inmueble hipotecado se
encuentre disminuido a t5rmino de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios!
5stos podr,n! aun%ue sus cr5ditos sean condicionales o eventuales! pedir la estimacin de los
deterioros causados! y el depsito de lo %ue importen! o demandar un suplemento a la hipoteca.
Derecho del acreedor hipotecario.
3i los deterioro o actos perjudiciales no han sido consumados el articulo ./1> autori*a al acreedor!
aun%ue su cr5dito sea a termino sujeto a una condicin! a asegurar su cr5dito solicitando las
pertinentes medidas cautelares Qembargo preventivo! prohibicin de innovar! etcK previa demostracin
de %ue se encuentran reunidos los presupuestos comunes %ue las hagan precedentes Q verosimilitud
del derecho y peligro en la demora.
&uando la medida cautelares care*can de sentido! por haberse consumado los deterioros Qmaterial y
jurdicamente hablandoK el termino de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios!
estos! aun%ue sus cr5ditos est5n sujetos a pla*o o condicin! tiene estas opciones segn el artculo
./1@.
a)7edir la estimacin de los deterioros y el depsito de lo %ue importen .
b)demandar un suplemento de hipoteca.
Enajenaciones de muebles accesorios.
El articulo ./<2 por su parte establece.
$rt ./<2: 9gual derecho tienen los acreedores hipotecarios! cuando el propietario de un fundo o de un
edificio enajena los muebles accesorios a 5l! y las entregas a un ad%uirente de buena fe.
&r5ditos a pla*o
$rt ./</: En los casos de los tres artculos anteriores! los acreedores hipotecarios podr,n! aun%ue sus
cr5ditos no est5n vencidos! demandar %ue el deudor sea privado del beneficio del t5rmino %ue el contrato
le daba.
Relaciones entre el acreedor y los terceros:
1< Tercero poseedor6
Tercer poseedor. 3i el ad%uiriente no asume la deuda! o si la asume pero el acreedor no lo acepta
como deudor! o si se trata de una persona %ue ha hipotecado un inmueble propio para garanti*ar
una deuda ajena! pero sin obligarse personalmente! entonces no reviste el car,cter de deudor del
cr5dito! pero como propietario de la cosa hipotecada tiene %ue soportar %ue el acreedor ejer*a
sobre ella su derecho real! %ue por ser erga omnes le permite perseguirla en manos de %uien se
encuentre! articulo ./<-.
7ero como este ad%uiriente no es deudor ! una ve* agotado el asiento de la hipoteca! no puede
ser perseguido en otros bienes de su patrimonio si %uedara un salgo impago! puesto %ue el
responde solo con la cosa hipotecada y como propietario de ella articulo ./<1.
Este ad%uiriente recibe el nombre de tercer poseedor! no por%ue el llamado tercer ad%uiriente no
sea tambi5n poseedor! ni por%ue el tercer poseedor no sea ad%uiriente! sino para denotar con mas
fuer*a %ue solo es responsable por su relacin con la cosa y en la medida de esta.
7ara revestir la calidad de tercer poseedor o tercer ad%uiriente! es menester haber ad%uirido el
derecho de dominio sobre el inmueble.
$rtculo ./=@.
6os acreedores hipotecarios! aun antes de la e"igibilidad de sus cr5ditos! est,n autori*ados a ejercer
contra el tercer poseedor! todas las acciones %ue les corresponderan contra el deudor mismo! para
impedir la ejecucin de actos %ue disminuyan el valor del inmueble hipotecado.
$rtculo ./>2.
6os arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden ser anulados! cuando no hubieren ad%uirido
una fecha cierta antes de la intimacin del pago o abandono del inmueble? pero los %ue tuvieren una fecha
cierta antes de la intimacin del pago! deben ser mantenidos.
a)El tercero paga. &on respeto al pago! el tercer poseedor go*a de los t5rminos y pla*os concedidos al
deudor por el contrato o por un acto de grcia! y en consecunia la deuda hipotecaria no puede serle
demandada sino cuando fuese e"igible al deudor. $rt ./<;.
3i el tercero poseedor paga el cr5dito hipotecario! %ueda subrogado en las hipotecas %ue el acreedor a
%uien hubiera pagado tema por su cr5dito! no solo sobre el inmueble liberado! sino tambi5n sobre otros
inmuebles hipotecados al mismo cr5dito! sin necesidad de %ue el acreedor hipotecario le ceda sus
acciones (art. ./>1).
b)El tercero poseedor abandona. El abandono es una de las facultades de %ue go*a el tercer poseedorKno
as el tercero ad%uiriente art../=-K en ra*n de %ue su responsabilidad esta limitada a la cosa y le
corresponde en ra*n de la misma.
Este abandono no les es de la propiedad! sino solo de la posesinKart ./=1 y ./>;K. 3olo puede ser hecho
por los %ue tengan capacidad para enajenar sus bienes art../=..
c)El tercer poseedor opone e"cepciones. El tercero poseedor intimado para %ue pague la deuda o
abandone e inmueble Qart../<. cc! art 1@@! ley /=;1;Kpuede no optar por ninguna de estas soluciones.
7ero como el no es deudor! sino %ue solo responde con la casa hipotecada! no pueden pronunciarse
contra el condenaciones personales! sino %ue nicamente puede perseguirse la ejecucin del bien.
6as e"cepciones deben ser opuestas dentro del t5rmino %ue se le otorga para pagar o abandonar! sin %ue
sea necesario %ue se lo cite de remate! toda ve* %ue la intimacin %ue se le dirige es una verdadera
intimacin de pago! %ue implica la citacin para oponer e"cepciones.
6as e"cepciones %ue puede imponer son a)la no e"istencia del derecho hipotecario? b) la e"tincin del! c)la
nulidad de la toma de ra*n? D) la ine"igibilidad de la deuda.
*rt9culo 102. El tercer poseedor no go*a de la facultad de abandonar los bienes hipotecados y
e"onerarse del juicio! cuando por su contrato de ad%uisicin o por un acto posterior! se oblig a
satisfacer el cr5dito.
7uede ser solidario o no.
Re%uisitos: voluntad del ad%uiriente P la aceptacin del acreedor.
El acreedor cuando acepta decide si libera al deudor o no.
3i el acreedor se niega! %ueda como tercero poseedor.
Aer dem,s artculos.
*rt9culo 1/2. 3i el deudor enajena! sea por ttulo oneroso o lucrativo! el todo o una parte de la cosa o
una desmembracin de ella! %ue por s sea susceptible de hipoteca! el acreedor podr, perseguirla en
poder del ad%uirente! y pedir su ejecucin y venta! como podra hacerlo contra el deudor. 7ero! si la cosa
enajenada fuere mueble! %ue slo estaba inmovili*ada y sujeta a la hipoteca! como accesoria del
inmueble! el acreedor no podr, perseguirla en manos del tercer poseedor.
&uando la norma se refiere a desmembraciones de la cosa! no est, aludiendo al punto de vista jurdico! un
usufructo! una servidumbre! etc.K sino al material! como lo demuestra la ltima parte. &uando las cosas
muebles %ue eran accesorias del inmueble hipotecado! y como tales comprendidas en la hipoteca Q
art..//2K! hubieran sido separadas y enajenadas a terceros de buena fe! el acreedor hipotecario no podra
ejecutarla! por%ue el tercero se habra hecho propietario por aplicacin del art. -;/- cc! y siendo su
ad%uisicin originaria ingresa a su patrimonio libres de cargas.
*rt9culo 1/. En el caso de la primera parte del artculo anterior! antes de pedir el pago de la deuda al
tercer poseedor! el acreedor debe hacer intimar al deudor el pago del capital y de los intereses e"igibles en
el t5rmino de tercero da! y si 5ste no lo verificare! cual%uiera %ue fuese la e"cusa %ue alegare! podr,
recurrir al tercer poseedor! e"igi5ndole el pago de la deuda! o el abandono del inmueble %ue la reconoce.
*rt9culo 1/-. El tercer poseedor! propietario de un inmueble hipotecado! go*a de los t5rminos y pla*os
concedidos al deudor por el contrato o por un acto de gracia! y la deuda hipotecaria no puede serle
demandada sino cuando fuese e"igible a este ltimo. 7ero no aprovechan al tercer poseedor! los t5rminos
y pla*os dados al deudor %ue hubiere %uebrado! para facilitarle el pago de los cr5ditos del concurso.
*rt9culo 1/.. Rehus,ndose a pagar la deuda hipotecaria y a abandonar el inmueble! los tribunales no
pueden por esto pronunciar contra 5l condenaciones personales a favor del acreedor! y 5ste no tiene
otro derecho %ue perseguir la venta del inmueble.
*rt9culo 1//. El tercer poseedor es admitido a e"cepcional la ejecucin del inmueble! alegando la no
e"istencia! o la e"tincin del derecho hipotecario! como la nulidad de la toma de ra*n o
inenajenabilidad de la deuda.
*rt9culo 1/0. El tercer poseedor no puede e"igir %ue se ejecuten antes otros inmuebles hipotecados al
mismo cr5dito! %ue se hallen en poder del deudor originario! ni oponer %ue el inmueble %ue posee
reconoce hipotecas anteriores %ue no alcan*an a pagarse con su valor.
*rt9culo 101. El tercer poseedor! si se opone al pago o al abandono del inmueble! est, autori*ado para
hacer citar al juicio a los terceros poseedores de otros inmuebles hipotecados al mismo cr5dito? con el
fin de hacerles condenar por va de indemni*acin! a contribuir al pago de la deuda en proporcin al
valor de los inmuebles %ue cada uno poseyere.
El tercero %ue paga! ser, debidamente indemni*ado por el deudor.( se subroga en los derechos del
acreedor).
2< *dquiriente responsa7le personal y adquiriente responsa7le por la cosa6
3i el deudor %ue ha hipotecado un inmueble de su propiedad a fin de garanti*ar su deuda lo
enajena! el tercero %ue lo ad%uiere tiene dos opciones! asumir la deuda o no hacerlo.
Tercer ad%uiriente: 3i asume la deuda! el mismo se convierte en deudor del cr5dito! el cual tiene
como accesorio a la hipoteca! de modo %ue responde por a%uel con todo su patrimonio! y no
puede abandonar el inmueble para liberarse.
7ara %ue el ad%uiriente del inmueble %ue asume la deuda se convierta en deudor frente al
acreedor hipotecario! es necesario %ue este lo acepte como tal! pues no se puede imponer al
acreedor otro deudor si no %uiere. En este caso el tercero recibe el nombre de tercer ad%uiriente.
3i el tercero no es aceptado como deudo por el acreedor hipotecario! responder, frente a este
como si no hubiera sumido la deduaKsolo con el inmueble y como propietario del mismoKsin
perjuicio de la valide* de las convenciones %ue pudieran e"istir entre el y el anterior propietario
deudor (v5ase nota del art. ./=-).
Delegacin imperfecta. Jas la simple aceptacin del acreedor respecto del nuevo deudor %ue
ad%uiri el inmueble hipotecado! no implica la liberacin del anterior deudor! si el acreedor no se le
acuerda en forma e"presa Qart.>/; ccK de modo %ue en tal supuesto de no liberacin e"presa! el
acreedor tendr, dos deudores! el primitivo y el nuevo %ue! adem,s! por ser propietario de la cosa
hipotecada! tendr, %ue soportar la ejecucin de esta.
Delegacin perfecta o novacin subjetiva. En cambio si el anterior deudor es liberado
e"presamente el acreedor! se operara una delegacin perfecta o novacin por cambio de deudor
(art.>/; cc) y el acreedor tendr, as un solo deudor! %ue! a su ve*! es propietario del inmueble
afectado por la garanta: ejecutara el cr5dito con el accesorio de la hipoteca.
Rangos en la hipoteca:
El rango determina la jerar%ua de una hipoteca con relacin a otras %ue se hubieran constituido y! en caso
de conflicto! con otros derechos %ue se pretendan sobre el inmueble afectado.
En principio! el rango o puesto de las hipotecas se determina por la fecha de inscripcin! por aplicacin del
viejo aforismo prior in tempore! potior in iure.
7rincipio general: 'rango de avance+: $hora bien! habiendo sido inscriptas dos hipotecas sobre un
mismo inmueble! una antes %ue la otra! de modo %ue les corresponde el primero y segundo grado o
rango! respectivamente! la de primer grado caduca por cual%uier causa! la de segundo rango pasara
autom,ticamente a ocupar su lugar y se convertir,! as! en hipoteca de primer grado! es decir! %ue
habr, avan*ado en su colocacin respecto del valor del inmueble.
Debe instrumentarse en escritura pblica.
7rincipio de reserva del rango: articulo ./.1 (agregado por la ley /=.=//): '6a constitucin de la
hipoteca no perjudica a terceros! sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros
tenidos a ese efecto. 7ero las partes contratantes! sus herederos y los %ue han intervenido en el acto!
como el escribano y testigos! no pueden prevalerse del defecto de inscripcin? y respecto de ellos! la
hipoteca constituida por escritura pblica! se considera registrada. $l constituir la hipoteca! el propietario
puede! con consentimiento del acreedor! reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado
preferente! e"presando el monto a %ue 5sta podr, alcan*ar.+
7ermuta de rango.
6a permuta de rango se da cuando las hipotecas permutan o cambian sus rangos entre si. Ejemplo Una
hipoteca de primer grado cambia su rango con una de segundo grado! %ue en tal virtud pasa a ser de
primer grado. 4 una de primer grado cambia su ubicacin con una de tercer grado! pasando la de
primer grado a tercer grado y la de tercer a primer grado.
En el primer casoKcuando los rangos permutados son inmediatosK! no es necesario el consentimiento de
los otros acreedores! ni el del propietario! por%ue a nadie afecta la permuta.
En el segundo supuestoK cuando los rangos %ue se permutan no son inmediatosKdebera pedirse el
consentimiento del o los acreedores hipotecarios intermedio! ya %ue este intercambio de puestos podra
perjudicarlos! por%ue casi seguramente las hipotecas ser,n distintas! en cuanto a monto garanti*ado!
intereses! pla*os! etc.
&oncurrencia.
3urge cuando dos o m,s hipotecas sobre un mismo inmueble aceptan compartir el rango! de modo tal
%ue Qaun%ue cronolgicamente unas se hayan inscripto antes y otras despu5sK a todas les corresponde
el mismo puesto! y en caso de ejecutarse el inmueble! cobraran a prorrata.
&reemos %ue debe re%uerirse el consentimiento de los acreedores hipotecarios de grado posterior al
%ue se va a compartir! si e"istieren! por%ue esta figura puede perjudicar sus derechos. 7revisto en el
artculo /@ de la ley /=.>2/ sobre Registro de la 7ropiedad 9nmueble.
7osposicin de rango.
3e produce cuando e"iste una hipoteca inscripta sobre un inmueble y luego se hace un contrato
constituyendo una nueva hipoteca! en el cual el acreedor de primer grado consiente en ser pospuesto
por esta hipoteca %ue se constituyo despu5s! la cual tendr, un mejor grado %ue la antigua.
Es obvio %ue para poder posponer a una hipoteca inscripta! es necesario el consentimiento del
acreedor pospuesto y! si hay varias hipotecas sobre el inmueble! de todos los titulares de hipotecas de
rango inferior a la propuesta! ya %ue el descender de rango esta! descienden todas las %ue est,n detr,s
de ella.
)=tincin de la hipoteca6
3e produce por:
/K >9a de consecuencia6 cuando se e"tingue la obligacin principal.
El pago hecho por un tercero no e"tingue la hipoteca. (3ubrogacin)
$rtculo ./>=: '6a hipoteca se acaba por la e"tincin total de la obligacin principal sucedida por alguno de
los modos designados para la e"tincin de las obligaciones.+
-K $ausas propias6 provocan la e"tincin del gravamen aun%ue la obligacin subsista.
*rt9culo 112.El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor! no
e"tingue la hipoteca.
*rt9culo 12:.3i el acreedor! novando la primera obligacin con su deudor! se hubiere reservado la
hipoteca %ue estaba constituida en seguridad de su cr5dito! la hipoteca contina garanti*ando la
nueva obligacin.
*rt9culo 121.6a hipoteca dada por el fiador subsiste! aun cuando la fian*a se e"tinga por la
confusin.
*rt9culo 122.6a consignacin de la cantidad debida! hecha por el deudor a la orden del acreedor! no
e"tingue la hipoteca antes %ue el acreedor la hubiese aceptado! o %ue una sentencia pasada en cosa
ju*gada le hubiese dado fuer*a de pago.
$K Renuncia del acreedor: (art. ./@.)
E"presa: consta en escritura pblica.
El deudor tiene derecho a pedir la cancelacin en el registro.
6a hipoteca se e"tingue por la renuncia $rt. ./@.: e"presa y constante en escritura pblica! %ue el
acreedor hiciere de su derecho hipotecario! consintiendo la cancelacin de la hipoteca. El deudor
en tal caso! tendr, derecho a pedir %ue as se anote en el registro hipotecario o toma de ra*n! y
en la escritura de la deuda.
:K Resolucin de los derechos del constituyente: (art. ./@;): '6a e"tincin de la hipoteca tiene lugar!
cuando el %ue la ha concedido no tena sobre el inmueble m,s %ue un derecho resoluble o
condicional! y la condicin no se reali*a! o el contrato por el %ue lo ad%uiri se encuentra resuelto.+
&K 9nmueble destruido (art. ./@1): '3i el inmueble hipotecado tiene edificios y 5stos son destruidos! la
hipoteca slo subsiste sobre el suelo! y no sobre los materiales %ue formaban el edificio. 3i 5ste es
reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.+
DK Remate del inmueble (art. ./@<): '6a hipoteca se e"tingue aun%ue no est5 cancelada en el registro
de hipotecas! respecto del %ue hubiese ad%uirido la finca hipotecada en remate pblico! ordenado
por el jue* con citacin de los acreedores %ue tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble!
desde %ue el comprador consign el precio de la venta a la orden del jue*.+
EK &onfusin (art. ./@>): '3i la propiedad irrevocable! y la calidad de acreedor hipotecario se
encuentran reunidos en la misma persona! la hipoteca se e"tingue naturalmente.+
El dominio debe ad%uirirse irrevocablemente.
$ancelacin de la hipoteca6
6a cancelacin de la hipoteca es el acto jurdico por el cual se deja sin efecto la inscripcin del gravamen
en el Registro de la 7ropiedad.
0o debe confundirse la cancelacin Q%ue hace a la inscripcinK con la e"tincin de la hipoteca Q%ue hace
al derecho mismoK si bien en algunos supuestos la cancelacin ser, una consecuencia de la e"tincin.
El cdigo reconoce dos supuestos:
$K Aoluntaria: para la cancelacin voluntaria! la cual deber, constar por escritura pblica! tiene lugar
cuando! ya sea por acuerdo entre constituyente y acreedor hipotecario! o por acto voluntario y
unilateral de este ultimo.
/K Budicial: (arts. ./@@ al .-2.): 3i el acreedor hipotecario no %uisiere o no pudiere prestar su
consentimiento a los efectos de la cancelacin! esta puede solicitarla el constituyente de la
hipoteca Qo sus sucesores universales o particularesK por va judicial! demostrando %ue se
encuentra configurada cual%uiera de las hiptesis previstas en el art. .-22 Qla nulidad de la
hipoteca por vicios de fondo y forma! la e"tincin de la hipoteca o la del cr5dito %ue la garanti*a!
etc.
-K De pleno derecho: 3egn los art../1/ y ./@=! los efectos de la inscripcin de la hipoteca se
e"tinguen pasados -2 aDos desde el registro! si esta no se renovare.
En consecuencia! pasado dicho termino! la inscripcin %ueda sin efecto! sin necesidad de peticin
alguna? es este pues! un supuesto en %ue la cancelacin se opera de pleno derecho.
.K &uando la toma de ra*n no se ha fundado en instrumento suficiente para constituir la hipoteca
%uedando legitimado cual%uier interesado para solicitarla! e"cepto el propio deudor! a %uien tal
irregularidad no le afecta por aplicacin del art. ./.1 ('6a constitucin de la hipoteca no perjudica a
terceros! sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto.
7ero las partes contratantes! sus herederos y los %ue han intervenido en el acto! como el escribano
y testigos! no pueden prevalerse del defecto de inscripcin? y respecto de ellos! la hipoteca
constituida por escritura pblica! se considera registrada. $l constituir la hipoteca! el propietario
puede! con consentimiento del acreedor! reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de
grado preferente! e"presando el monto a %ue 5sta podr, alcan*ar.+)
;K &uando la hipoteca ha dejado de e"istir por cual%uier causa legal.
1K Nen5ricamente! cuando el cr5dito fue pagado.
Aer artculos relacionados.
$rtculo ./@@.6a hipoteca y la toma de ra*n se cancelar,n por consentimiento de partes %ue tengan
capacidad para enajenar sus bienes! o por sentencia pasada en cosa ju*gada.
$rtculo .-22.6os tribunales deben ordenar la cancelacin de las hipotecas! cuando la toma de ra*n
no se ha fundado en instrumento suficiente para constituir hipoteca! o cuando la hipoteca ha dejado de
e"istir por cual%uier causa legal! o cuando el cr5dito fuere pagado.
$rtculo .-2/.El oficial anotador de hipotecas no podr, cancelarlas si no se le presentan instrumentos
pblicos del convenio de las partes! del pago del cr5dito! o de la sentencia judicial %ue ordene la
cancelacin.
$rtculo .-2-.3i la deuda por la cual la hipoteca ha sido dada! debe pagarse en diferentes pla*os! y se
han dado al efecto letras o pagar5s! estos documentos y sus renovaciones deben ser firmados por el
anotador de hipotecas! para ser tomados en cuenta del cr5dito hipotecario? y con ellos el deudor o un
tercero! cuando estuviesen pagados en su totalidad! puede solicitar la cancelacin de la hipoteca. El
anotador de hipotecas debe mencionar la fecha del acto de donde se derivan esos instrumentos.
$rtculo .-2.. 3i el acreedor estuviere ausente y el deudor hubiese pagado la deuda! podr, pedir al
jue* del lugar donde el pago deba hacerse! %ue cite por edictos al acreedor para %ue haga cancelar la
hipoteca! y no compareciendo le nombrar, un defensor con %uien se siga el juicio sobre el pago del
cr5dito y cancelacin de la hipoteca.
Prenda.
&oncepto. $rt..-2; Cabr, constitucin de prenda cuando el deudor! por una obligacin cierta o
condicional! presente o futura! entregue al acreedor una cosa mueble o un cr5dito en seguridad de la
deuda.
Re%uisitos.
Esenciales.
a) &onvencionalidad. 3e deben anali*ar los re%uisitos de fondo y forma. (Cipoteca).
b) $ccesoriedad. 3e debe identificar claramente la obligacin a la cual accede.
c) Especialidad. 4bjeto &osa mueble o cr5dito (bien determinados).
0aturales.
a) 9ndivisibilidad. Toda prenda garanti*a toda la deuda.
$rtculo .//-.
6a hipoteca es indivisible? cada una de las cosas hipotecadas a una deuda! y cada parte de ellas est,n
obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. 3in embargo en la ejecucin de bienes
hipotecados! cuando sea posible la divisin en lotes! o si la garanta comprende bienes separados! los
jueces podr,n ordenar la enajenacin en lotes! y cancelacin parcial de la hipoteca! siempre %ue de ello no
se siga lesin al acreedor.
4bjeto.
6a prenda puede recaer sobre cual%uier cosa mueble o cr5dito %ue se encuentre en el comercio. $s lo
establece el art..-// &&.
$l igual %ue la hipoteca! el derecho %ue da la prenda al acreedor! se e"tiende a los accesorios de la cosa y
a sus aumentos! correspondiendo su propiedad! al constituyente.
&aso especial de los cr5ditos como objeto de la prenda.
Respecto de los cr5dito! rige la limitacin del art..-/-.
0o puede darse en prenda el cr5dito %ue no conste de un titulo por escrito.
7or%ue ene l supuesto de prenda de cr5ditos de la cosa Qelemento corporal de todo derecho realK se
encuentra concretada en el titulo escrito %ue documenta el cr5dito.
$ los efectos de su constitucin! dice el artculo .-2@.
3i el objeto dado en prenda fuese un cr5dito! o acciones industriales o comerciales %ue no sean
negociables por endoso! el contrato! para %ue la prenda %uede constituida! debe ser notificado al deudor
del cr5dito dado en prenda! y entregarse el ttulo al acreedor! o a un tercero aun%ue 5l sea superior a la
deuda.
En el caso de documento al portador o transmisibles por endoso! la notificacin al deudor no es necesaria!
bastando cumplir con los re%uisitos propios de la ley de circulacin de cada ttulo: endoso o simple entrega
de este.
Del cr5dito prendado sigue siendo titular el constituyente! de modo tal %ue si el acreedor prendario cobrara
el cr5dito y con el importe 'se cubriera la totalidad de la deuda %ue la prenda garanti*a! y %uedara un
e"cedente! este le corresponder,! contrariamente a lo %ue sucedera si hubiera mediado cesin de
cr5ditos.
&onstitucin de la prenda. &aracteres del contrato.
Es un contrato real (art.//;- cc)! vale decir! %ue no %ueda concluido para producir sus efectos propios!
sino cuando una de las partes haya hecho a otra entrega de la cosa! sobre la %ue ha de recar el derecho
real de prenda (art. //;/ cc).
7ropiedad de la cosa. 7ara constituir prenda es necesario ser propietario de la cosa o titula del cr5dito y
e"istir capacidad de enajenar en el constituyente y de contratar en el %ue recibe la cosa en prenda.
&osa ajena. 6os efectos de la prenda de una cosa ajena los establecen los articulo.
$rtculo .-/..
3lo puede constituir prenda el %ue es dueDo de la cosa y tiene capacidad para enajenarla! y slo puede
recibir la cosa en prenda! el %ue es capa* de contratar. El acreedor %ue de buena fe ha recibido del deudor
un objeto del cual 5ste no era propietario! puede! si la cosa no fuese perdida o robada! negar su entrega al
verdadero propietario.
$rtculo .-/;.
3i la cosa se ha perdido o ha sido robada a su dueDo! y el deudor la ha comprado en venta pblica o a un
individuo %ue acostumbraba vender cosas semejantes! el propietario podr, reivindicarla de manos del
acreedor! pag,ndole lo %ue le hubiese costado al deudor.
$rtculo .-/1.
&uando el acreedor ha recibido en prenda una cosa ajena %ue la crea del deudor! y la restituye al dueDo
%ue la reclamare! podr, e"igir %ue se le entregue otra prenda de igual valor? y si el deudor no lo hiciere!
podr, pedir el cumplimiento de la obligacin principal! aun%ue haya pla*o pendiente para el pago.
$rtculo .-/<.
6a prenda de la cosa ajena! aun cuando no afecte a la cosa! produce sin embargo obligaciones personales
entre las partes.
&onstitucin de prenda por un tercero. 6a prenda puede ser constituida por el deudor o por un tercero (%ue
aparecera garanti*ando una deuda ajena).
3i el tercero no asume la deuda garanti*ada! su posicin seria an,loga a la del 'tercer poseedor+ de la
cosa hipotecada. 6o mismo! si ad%uiere la cosa prendada! tambi5n sin asumir la deuda.
&aso de hacerse cargo de esta! su responsabilidad la tendra como dueDo de la cosa afectada por un
derecho real! y como deudor (semejante a la del tercer ad%uiriente del inmueble hipotecado).
3egn el artculo .-2;! pueden garanti*arse con prenda las obligaciones ciertas o condicionales!
presentes o futuras. Tambi5n [pueden garanti*arse las obligaciones de hacer o no hacer y aun las
obligaciones naturales Qart.1/> ccK siendo aplicable en tal sentido cuanto dijimos al referirnos a hipoteca.
En todos los casos! es menester consignar en el contrato de prenda el importe en dinero del cr5dito
garanti*ado (art. .-/=).
&aracteres.
Es unilateral (art.//.> cc) por%ue pone a cargo solo del acreedor la obligacin de restituir y oneroso
(art.//.@ cc). &aracteristica del contato.
a) Real. 7roduce efectos desde la tradicin de la cosa.
b) Unilateral. 7or%ue obliga solo al acreedor a devolver la cosa cuando le deudor cumpla.
c) 4neroso y accesorio. De la obligacin principal.
#orma: Respecto de la forma %ue debe revestir el contrato de prenda! es menester distinguir segn se
trate de las relaciones entre las partes o frente a terceros.
Entre las partes! no se e"ige formalidad alguna y la prueba del contrato puede rendirse por cual%uier
medio! es decir! %ue se rige por los principios comunes (art.//@2 y sigs cc)! resultando aplicable! respecto
a la testimonial! la limitacin del art. //@. cc.
#rente a terceros! es decir para %ue pueda oponerse a estos! y segn lo dispuesto por el articulo ./-= cc!
es necesario %ue el contrato conste en instrumento pblico (escritura pblica! acta judicial %ue formalice
una transaccin! etc) o por instrumento privado de fecha cierta! el %ue debe contener las siguientes
menciones a) importe del cr5dito garanti*ado! b) designacin detallada de la especia y naturale*a de los
objetos dados en prenda! y su calidad! su peso y medida si fuera. En defecto de cumplimiento de la
formalidad indicada! el acreedor prendario carece de privilegio oponible a terceros.
Respecto de la prenda comercial el artculo 1>2 del &digo de &omercio establece.
$rtculo 1>2.K El contrato de prenda comercial es a%uel por el cual el deudor o un tercero a su nombre!
entrega al acreedor una cosa mueble! en seguridad y garanta de una operacin comercial.
$rtculo 1>/.K 6a falta de documento escrito en la constitucin de la prenda! no puede oponerse por el
deudor ! cuando ha mediado entrega de la cosa! pero s por sus acreedores.
7renda sin despla*amiento.
3e denomina prenda sin despla*amiento a a%uel derecho real de garanta! de car,cter hbrido entre
la prenda y la hipoteca! %ue sujeta a un determinado bien mueble al cumplimiento de una obligacin. 3e
diferencia! por tanto! de la hipoteca en %ue el deudor pignoraticio garanti*a el cumplimiento del cr5dito con
un bien mueble! y no con un bien inmueble. Una variedad destacada de prenda sin despla*amiento! muy
utili*ada en la actualidad! y m,s compleja en cuanto el car,cter incorporal de su objeto! es la prenda de
crditos.
/
En la prenda sin despla*amiento! obviamente! el acreedor no recibe la posesin fsica del bien
empeDado (entregado en garanta) sino %ue la publicidad %ue reporta la posesin se incorpora como un
modo de posesin e%uivalente! normalmente ligada a la inscripcin en algn re,istro p-blico
Derecho y deberes del acreedor prendario.
Derechos y acciones reales. 6a prenda otorga al acreedor un derecho real sobre la cosa %ue! como todos
los de su especie! tiene car,cter absoluto y le permite reclamarla en manos de %uien se encuentreKsi ha
sido privado de la posesin de ella contra su voluntadKsi ha sido privado de la posesin de ella contra su
voluntadK a trav5s de la accin reinvindicatoria! y si es turbado en dicha posesin! defenderse por medio
de la accin negatoria.
Derecho de retencin. 6e da! adem,s el derecho a retener la cosa hasta ser pagado de la deuda! sus
intereses y las e"pensas %ue hubiera hecho y %ue est5n a cargo del propietario (art. .--@ y .-.;).
7ero debe recordarse %ue este derecho de retencin de la cosa! no impide %ue otroa acreedores hagan
uso de la facultad de hacerla vender! sin estar obligados a satisfacer antes la deuda! y el derecho del
acreedor prendario se limita a ejercer su privilegio sobre el precio de la cosa (art. .-.;)! vale decir! %ue si
el precio no alcan*a a cubrir la deuda garanti*ada! por el e"cedente pasa a ser acreedor %uirografario.
De lo e"puesto se deriva el derecho de retencin del acreedor prendario! vendra a ser oponible solo
contra el constituyente y no contra terceros. $%u e"istira una diferencia con el derecho de retencin
gen5rico! legislado en los artculos .@.@ y sigs cc! %ue ha llevado a algunos a sostener %ue no se tratara
de un verdadero derecho de retencin! sino de uno de los efectos propios del derecho real de garantas.
Nastos. El acreedor prendario tiene derecho a cobrar al deudor las e"pensas necesarias! %ue hubiere
hecho para la conservacin de la cosa! aun%ue esta despu5s pareciere (art. .-->) y hasta no ser pagado
de ellas puede retener la cosa (art..--@)! pero no puede reclamar los gastos tiles o de mejoras! sino
a%uellos %ue hubiesen dado mayor valor a al cosa(art. .--> -Sparte). Tambi5n en esta ltima hiptesis
go*a del derecho de retencin.
7osibilidad de servirse de la cosa. Tambi5n el acreedor prendario! aun%ue tiene la posesin de la cosa! no
puede servirse de ella sin consentimiento del deudor (art. .--<)! y si lo hace! el constituyente puede pedir
%ue la cosa 'se ponga en secuestro+ art .-.2.
Responsabilidades. En cuanto a las responsabilidades %ue competen al acreedor prendario respecto de la
cosa! la principal es conservarla! a fin de restituirla as u sueDo a la e"tincin de la prenda! y si as no lo
hiciera el propietario puede pedir la cosa sea puesta en secuestro (art..-.2).
Responde por la p5rdida o deterioro de la cosa debidos a su culpa o negligencia (art..--1) o a la de sus
dependientes ( art ///. cc).
7renda anticresista. 3i la cosa prendada produce fruto o intereses! el acreedor los percibe por cuenta del
deudor y los imputara a los intereses de la deuda! si se debiesen o al capital en caso contrario (art..->/).
Esta supuesto recibe el nombre de 'prenda anticr5tica+ por su semejan*a con el derecho real de anticresis.
Derechos por falta de pago. 0o cumpliendo el deudor con el pago de la deuda al tiempo convenido! el
acreedor! para ser pagado de su cr5dito con el privilegio %ue la ley le acuerda sobre el precio de la cosa!
puede pedir %ue se haga la venta de la prenda en remate pblico! con citacin del deudor. 3i la prenda no
pasa del valor de -22 pesos! el jue* puede ordenar la venta privada de ella. El acreedor puede ad%uirir la
prenda por la compra %ue haga en el remate! o por la venta privada o por su adjudicacin (art. .--;).
7rivilegio. Del precio obtenido en la ejecucin de la cosa! aun cuando fuere reali*ada a pedido de otro
acreedor ($rt. .-.;)! el acreedor prendario se cobre con el privilegio correspondiente (art. .>>@ cc y art
-<1 inc =de la llamada 6ey de &oncursos). El privilegio del acreedor prendario solo alcan*a al capital! no
as a los intereses! por no estar ello e"presamente dispuesto por la ley! y por ser las normas reguladoras
de los privilegios de interpretacin restrictiva.
7renda tacita.
3egn el artculo .-/> y .-/@.
$rtculo .-/>. &oncepto
3i e"istiere! por parte del deudor %ue ha dado la prenda! otra deuda al mismo acreedor contratada
posteriormente! %ue viniese a ser e"igible antes del pago de la primera! el acreedor no est, obligado a
devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda! aun%ue no hubiese estipulacin de afectar la
cosa al pago de la segunda.
$rtculo .-/@. Derechos %ue otorga: retencin
6a disposicin del artculo anterior no tiene lugar si la nueva deuda! aun%ue debida por el mismo deudor! y
e"igible antes del pago %ue a%u5lla por la %ue la prenda se haba constituido! perteneciese al mismo
acreedor por haberla recibido de un tercero! por cesin! subrogacin o sucesin.
Re%uisitos.
a) Gue e"iste una prenda e"presa y una segunda obligacin contrada por las mismas partes.
b) 6a segunda obligacin debe ser e"igible antes %ue la primera.
c) 0o hay prenda tacita si la segunda fue constituida por un tercero.
Efectos. 3olo produce el derecho de retencin pero no podr, ejecutar.
E"tincin de la prenda.
$l igual %ue la hipoteca! y dado su car,cter de derecho accesorio! la prenda se e"tingue por va de
consecuencia! cuando se e"tingue el cr5dito garanti*ado art. .-.< cc. 7uede ocurrir por
desaparecer la cosa! por ser puesta fuera del comercio! por su venta o por confusin.
El caso de confusin esta contemplado en el art. .-.= &uando por algn ttulo la propiedad de la
cosa empeDada pase al acreedor. $s mismo! y por va indirecta! se e"tingue la prenda! por
e"tincin de la obligacin principal! consecuencia del principio accesoriedad.
Efectos de la e"tincin (art..-.>).
E"tinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda! el acreedor est, obligado a restituir al
deudor la cosa empeDada! con todos los accesorios %ue dependan de ella al tiempo del contrato! y
las accesiones %ue despu5s hubiese recibido.
7renda con registro ( 6ey /-@<-).
$rtculo /S.K 6as prendas con registro pueden constituirse para asegurar el pago de una suma de
dinero o el cumplimiento de cual%uier clase de obligaciones! a las %ue los contrayentes le atribuyen! a
los efectos de la garanta prendaria! un valor consistente en una suma de dinero.
$rtculo -S.K 6os bienes sobre los cuales recaiga la prenda con registro %uedar,n en poder del deudor
o del tercero %ue los haya prendado en seguridad de una deuda ajena.
$rtculo .S.K 6os bienes afectados a la prenda garanti*an al acreedor! con privilegio especial sobre
ellos! el importe de la obligacin asegurada! intereses y gastos en los t5rminos del contrato y de las
Disposiciones del presente.
El privilegio de la prenda se e"tiende! salvo convencin en contrario! a todos los frutos! productos!
rentas e importe de la indemni*acin concedida o debida en caso de siniestro! p5rdida o deterioro de
los bienes prendados.
$rtculo ;S.K El contrato produce efectos entre las partes desde su celebracin y con respecto a terceros!
desde su inscripcin en la forma establecida en el presente.
$rtculo 1S.K 6a prenda con registro podr, constituirse a favor de cual%uier persona fsica o jurdica! tenga o
no domicilio en el pas.
:ienes sobre las %ue pueden hacerse. Toda clase de muebles! semovientes! los frutos o productos! los
inmuebles por su destino! fondos de comercio! mercaderas y materias primas.
&lases.
#ija. 3obre bienes determinados e individuali*ados.
#lotante. 3obre mercaderas y materias primas.
7renda de automotores. &aracteres.
*nticresis.
Definicion legal. $rt. .-.@.
El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor! o un tercero por 5l! poni5ndole en
posesin de un inmueble! y autori*,ndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los
intereses del cr5dito! si son debidos? y en caso de e"ceder! sobre el capital! o sobre el capital solamente si
no se deben intereses.
&ontrato de anticresis. 3olo %ueda perfecto entre las partes por la entrega real del inmueble! sin estar
sujeto a ninguna otra finalidad.
&aracteres.
Es unilateral real y oneroso %ue sirve de fuente al derecho real de anticresis.
#orma. De acuerdo al artculo //>; inc/ del cc! debe ser formali*ado en escritura publica! mas tal
re%uisito solo es e"igido ad probationem! de modo tal %ue resultara de aplicacin los art. //>1 y sig
cc! y toda su doctrina interpretativa. Respecto a terceros! para %ue les sea oponible el derecho real
de anticresis! el acto %ue lo constituye debe ser inscripto en el Registro de la 7ropiedad 9nmueble
(art. -121 cc y arti inc a)! ley /=2>/.
Estipulaciones prohibidas.
/) $rt. .-1-. Es de ningn valor la estipulacin %ue autorice al acreedor a tomar la propiedad por
el importe de la deuda se esta no se pagare a su vencimiento.
-) Tampoco ser, v,lida la %ue convierta al acreedor en propietario o por el precio %ue se fije por
medio de peritos.
&onstitucin.
Debe constar en escritura pblica
El artculo /2@- del &digo &ivil anteriormente citado ha establecido un re%uisito de forma para la
constitucin de la anticresis! esto es %ue conste en una escritura pblica! bajo sancin de nulidad. En
dicha escritura pblica deber, incluirse el inter5s pactado y el monto de la renta %ue se percibir,! para %ue
de esa manera los terceros puedan determinar el tiempo durante el cual el acreedor se encontrar, en
posesin del bien.
-. Debe entregarse el bien al acreedor
0o e"iste una norma e"presa en materia de anticresis %ue e"ija la entrega del bien al acreedor.
.. El constituyente debe ser el propietario del bien
&omo %uiera %ue la constitucin de un gravamen importa el ejercicio de la facultad de disposicin! solo el
propietario del bien se encuentra facultado para constituir el gravamen.
3in embargo! cabra un caso e"cepcional en el %ue se constituya la anticresis a non domino! esto es
cuando el acreedor celebre el contrato con a%uel %ue registralmente aparece como propietario e inscriba
su derecho! go*ando as de la proteccin %ue le otorga el artculo -2/; del &digo &ivil.
Esto no sucedera en el caso de bienes inmuebles no inscritos! pues lamentablemente nuestro
ordenamiento no reconoce derechos al acreedor %ue recibe un bien de buena fe de su deudor! aparte de la
eventual accin de daDos y perjuicios contra el deudor por el acto indebido %ue reali* al entregar un bien
de tercero en garanta a su acreedor.

Derechos del acreedor anticresista respecto del inmueble.
/) $cciones de turbacin y despojo. Dada %ue la condicin de poseedor legitimo %ue reviste el
acreedor anticresista! puede intentar acciones posesorias y policiales %ue le corresponden a a%uel
%ue haya sido turbado en su posesin o desposedo del inmueble %ue se trate!
$s mismo! est, facultado a ejercer la accin reivindicatoria en caso de despojo y la negatoria en el
supuesto de turbacin.
-) Derecho a la percepcin de frutos e imputacin de su valor. 7uede usar y go*ar del inmueble! por
lo tanto! percibir frutos. En cuanto a la forma de percibirlas! el art..-;@ admite - posibilidades %ue
la haga por si mismo o %ue! lo de en arredramiento.
.) Derecho de retencin. El acreedor esta autori*ado a retener el inmueble %ue le ha sido entregado
en anticresis! hasta el pago integro de su cr5dito principal y accesorio. 3e puede hacer valer contra
todos.
;) Derecho de restituir. $utori*a al acreedor a perseguir el cobro de su cr5dito por las medios legales!
si perjuicio de lo %ue se hubiere estipulado en el contrato! caso en el cual cobrara entonces sin
privilegio alguno.
1) Derecho de ejecucin. $nte la falta de cumplimiento en tiempo por parte del deudor de la obligacin
%ue garanti*o con el anticresis! el acreedor puede solicitar judicialmetne %ue se haga la venta del
inmueble! lo cual deber, ocurrir mediante la subasta.
4bligaciones del acreedor anticresista.
- $uidar el inmue7le y pro%eer a su conser%acin ( art 2.1). $rtculo .-1>.
$rt. .-1> El acreedor est, obligado a cuidar el inmueble y proveer a su conservacin. 3i por su culpa o
negligencia el inmueble sufriere algn detrimento! debe 5l repararlo! y si abusare de sus facultades! puede
ser condenado a restituirlo aun antes de ser pagado del cr5dito. 7ero est, autori*ado a descontar del valor
de los frutos! los gastos %ue hiciere en la conservacin del inmueble! y en el caso de insuficiencia de los
frutos puede cobrarlos del deudor! a menos %ue no se haya convenido %ue los frutos en su totalidad se
compensen con los intereses. En ese caso slo podr, repetir del deudor a%uellas e"pensas %ue el
usufructuario est, autori*ado a repetir del nudo propietario.
- 7agar contribuciones y cargas %ue pesan sobre el inmueble! %ueda autori*ada a descontar dichos
gastos (art..-1@).
$rt. .-1@ El acreedor est, tambi5n obligado a pagar las contribuciones y las cargas anuales del inmueble!
descontando de los frutos el desembolso %ue hiciere! o repiti5ndolo del deudor! como en el caso del
artculo anterior.
(esponde al deudor por la p?rdida de todos los derechos que ten9a el inmue7le al tiempo de
constituirse $rtculo .-<2.
$rt. .-<2 Es responsable al deudor si no ha conservado todos los derechos %ue tena la heredad! cuando
la recibi en anticresis.la anticresis.
- Restituir el inmueble al deudor una ve* e"tinguida la deuda (art. .-</).
$rt. .-</.Desde %ue el acreedor est5 ntegramente pagado de su cr5dito! debe restituir el inmueble al
deudor. 7ero si el deudor! despu5s de haber constituido el inmueble en anticresis! contrajere nueva
deuda con el mismo acreedor! se observar, en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en
prenda.
7rohibiciones al acreedor anticresista (art. .-;@).
9ntroducir cambios.
$lterar el g5nero de e"plotacin %ue acostumbraba el propietario.
$rtculo .-;@.
El acreedor puede! por todos los medios propios de un buen administrador! percibir los frutos del inmueble.
7uede recogerlos! cultivando 5l mismo la tierra! o dando en arrendamiento la finca? puede habitar la casa
%ue se le hubiese dado en anticresis! recibiendo como fruto de ella el al%uiler %ue otro pagara. Jas no
puede hacer ningn cambio en el inmueble! ni alterar el g5nero de e"plotacin %ue acostumbraba el
propietario! cuando de ello resultare %ue el deudor! despu5s de pagada la deuda! no pudiese e"plotar el
inmueble de la manera %ue antes lo haca.
$nticresis tacita.
Dispone el artculo .-</.
Desde %ue el acreedor est5 ntegramente pagado de su cr5dito! debe restituir el inmueble al deudor. 7ero
si el deudor! despu5s de haber constituido el inmueble en anticresis! contrajere nueva deuda con el mismo
acreedor! se observar, en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda.
6a ltima parte de la norma implica una consagracin de la anticresis tacita! a la %ue se aplican el principio
de la prenda tacita.
Es obvio %ue el titular de la anticresis tacita tiene! lo mismo %ue en la e"presa! la facultad de percibir los
frutos del inmueble! a los efectos de imputarlos a intereses y capital o directamente a capital.
E"tincin.
6a anticresis se e"tingue por va principal o por va de consecuencia! al e"tinguirse el cr5dito %ue
garanti*a.
Respecto de la prestacin del cr5dito se presenta un problema similar al de la prenda! aun%ue a%u la
solucin sera diferente! pues le hecho de %ue el acreedor anticresista perciba frutos! a los efectos de
imputarlos al pago de la deuda! tornara ine"istente la inaccin del acreedor! %ue es uno de los
presupuestos de la prescripcin (art. .>;@ cc).
Unidad N /
Tutela de los derechos reales.
$cciones reales. #undamentos
$rt. -=1< $cciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la e"istencia! plenitud y libertad de los
derechos reales! con el efecto accesorio! cuando hubiere lugar! de indemni*acin del daDo causado.
K6as acciones reales tiene por objeto la proteccin de los derechos reales.
K6a e"istencia del derecho real se protege con la accin reivindicatoria! la plenitud! con la accin
confesoria y la libertad con la accin negatoria.
$rtculo -=1=. 6as acciones reales %ue nacen del derecho de propiedad! son: la accin de reivindicacin!
la accin confesoria! y la accin negatoria.
Enumera las acciones %ue nacen del derecho de propiedad! al seDalar como tales a la accin
reivindicatoria! confesoria y la negatoria.
Tambi5n e"isten dos acciones m,s %ue no est,n enumeradas por este articulo como la accin hipotecaria
y la de peticin de herencia.
La accin rei%indicatoria.
$rt. -=1>. 6a accin reivindicatoria es la accin real %ue tiene por objeto hacer declarar en juicio la
e"istencia del derecho real en a%uellos casos en %ue haya mediado desposesin de la cosaKmuebles o
inmuebles! y as obtener su restitucin! con el objeto accesorio! cuando hubiere lugar! de indemni*acin
del daDo causado.
4bjeto.
7retende %ue el jue* resuelva a favor del actor la propiedad del bien reclamado (declarativa)
Gue se imponga al demandado la entrega de la cosa %ue tiene en su poder! sus frutos y accesiones! y al
pago de daDos y perjuicios! gastos y costas del juicio (de condena).
K4bjetos reivindicables. &osas ( art -.// )! muebles o inmuebles! los ttulos de cr5dito %ue no sean al
portador! los restos o accesorios de cosas %ue han perecido en parte! siempre %ue se conserve derecho
rela sobre esas cosas! y las universalidades de cosas consideradas como cosas particulares.
K4bjetos no reinvindicables. El dinero! los ttulos al portador y las cosas fungibles! etc.
6egitimacin pasiva.
7uede ser intentada cuando el titular de un derecho real sufre un despojo. Dado %ue solo pueden ser
victimas de una desposesin los titulares de derechos reales %ue son ejercidas por la posesin! son
justamente ellas %uienes pueden ejercerla. El titular de una servidumbre! as como el acreedor hipotecario!
son los nicos %ue carecen de la posibilidad de invocar una accin reivindicatoria.
K3upuestos especiales de legitimacin pasiva.
/) &esionario: El dueDo de una cosa cuya posesin ha perdido! puede intentar la accin reivindicatoria
para recuperarla. $hora bien! puede ocurrir %ue en lugar de hacerlo por si mismo! ceda a un tercero los
derechos y acciones %ue tenga sobre esa cosa! en tal caso habr, cedido al cesionario tambi5n la accin
reivindicatoria.
-) &omprador a %uien no se le ha hecho la tradicin. Cay %ue distinguir dos situaciones.
a) 3i la accin %uiere ejercerla contra el enajenante: no puede! por%ue para ello tiene las acciones
personales.
b) 3i la accin %uiere ejercerla contra un tercero Cay dos posiciones.
/) 4rtodo"a. 0o tiene accin alguna.
-) 4tros. 3i pero hay %ue diferenciar!
3i lo hace en nombre del enajenante. &esin.
6o puede hacer en nombre propio cuando el demandado no presente titulo.
.)&ondmino. 3upuestos.
a) &ontra otro condmino. 3i puede. &ada condmino tiene derecho a intentar la accin reivindicatoria
de su parte idea o indivisa contra el otro condmino %ue se ha abusado en su uso y goce.
b)&ontra un tercero . - supuestos.
/) Gue acten todos juntos.
-) Gue acte solo uno. 3i gana! beneficiario a todos! si pierde no perjudica a los dem,s.
;)Ceredero. 7ueden.
#or*osos. 3e da la continuidad de la posesin y solo debe probar %ue es heredero.
4tros. 3e les e"ige %ue prueben su calidad de heredero! adem,s debe solicitarle la posesin al
heredero y citarlo al juicios.
6egitimacin activa.
a) 7oseedor.
3egn el artculo -=1> &&! la accin reivindicatoria se intenta contra el poseedor de la cosa! a fin
de recuperar la posesin de ella. En primer t5rmino! pues! puede ser demandado el poseedor.
Demandando a este pueden presentarse tres hiptesis! la comn! esto es! el despojo! la entrega
voluntaria de la posesin y la particular arti -=>. cc.
K&aso comn despojo. $parece cuando el propietario desposedo contra su voluntad de cual%uier
modo (violencia! clandestinidad! abuso de confian*a hurto! estelionato)! accin contra %uien se
encuentra en posesin de la cosa! vale decir! contra %uien la detenta animus dominis (art.-.1/).
7oseedor demandado puede ser a%u tanto el despojante como sus sucesores! tanto universales
como particulares! a cuyas manos hubiere ido a parar la cosa! con las limitaciones %ue surgen!
para estos ltimos! de la aplicacin de las normas %ue protegen la buena fe y el titulo oneroso.
K3i el reinvidicante entrego voluntariamente la posesin. En todos los supuestos en los cuales una
persona se desprendi voluntariamente de la posesin de la cosa! no puede volver sobre esta
transmisin! a menos %ue ata%ue el acto en cuya virtud reali*ado la entrega y cado este!
reivindi%ue la cosa! %ue se detentara ya sin causa alguna.
K&aso particular del artculo -=>.. El demandado %ue niega ser el poseedor de la cosa! debe ser
condenado a transferirla al demandante! desde %ue 5ste probare %ue se halla en poder de a%u5l.
&omo aun%ue el poseedor simplemente niega serlo! pero sin discutir el derecho del reivindicante!
este no debera acreditar la titularidad %ue alega sobre la cosa! sino solamente la posesin del
demandado y! probado tal e"tremo! la accin debera prosperar! aun%ue faltara la demostracin de
a%uella titularidad! por%ue no ha sido negado su derecho y como medida ejemplari*adora contra la
mala fe del poseedor.
b) Tenedor.
0o se encuentra facultado! por%ue la posesin de la cosa en cabe*a del demandado es condicin
ine"cusable.
3upuestos.
- El tenedor a nombre de otro. 3i indica el nombre y la residencia del poseedor! no seguir, la accin con
el solo. Tiene el derecho y el deber! conforme las disposiciones citadas! de nombrar al poseedor cuya
posesin representa. 6a oportunidad en la cual debe hacerlo! es materia %ue determina las leyes
procesales. 3egn algunos nos encontraramos frente de 'intervencin e"cluyente+! dado %ue una ve*
nombrado el poseedor e indicando su domicilio! la demanda deber, dirigirse contra el! siendo nulas las
actuaciones seguidas con posterioridad solamente contra el primitivo demandado! a menos %ue luego
de hecha la manifestacin! el actor insistiera en %ue el demandado originariamente es le verdadero
poseedor y pudiera probar su aserto! en cuyo caso nos encontraramos dentro del caso comn.
- Tenedor a nombre del actor. 0o procede por%ue tiene las acciones personales.
Reinvindicabilidad inmobiliaria.
7rincipio. 0emo plus iuris ad alium. Transfiere potestad %uam ipse haberet. 0adie puede transmitir a otro
un objeto! un derecho mejor o mas e"tenso %ue el %ue go*aba! recprocamente! nadie puede ad%uirir
sobre un objeto un derecho mejor y mas e"tenso %ue el tenia de %uien la ad%uiere.
$rt. Aiejo /21/ y el nuevo Reforma 6ey /=.=//.
- Todos los derechos reales o personales transmitidas a terceros sobre un inmueble por una persona
%ue ha llegado a ser propietario o en virtud del acto anulado! %uedan sin ningn valor y pueden ser
reclamadas directamente del poseedor actual (viejo arti. /21/)! salvo los derechos de los terceros
ad%uirientes de buena fe a titulo oneroso sea el acto nulo o anulable. (reforma).
Reivindicacin de cosas muebles. Regimen especial de las cosas muebles no registrables.
$rtculo -=<=.
6a accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble! %ue
hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella! para
guardarla o para cual%uier otro objeto.
$rtculo -=<>.
6a persona %ue reivindica una cosa mueble robada o perdida! de un tercer poseedor de buena fe! no est,
obligada a reembolsarle el precio %ue por ella hubiese pagado! con e"cepcin del caso en %ue la cosa se
hubiese vendido con otras iguales! en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes.
$rtculo -=<@.
El %ue hubiese ad%uirido una cosa robada o perdida! fuera del caso de e"cepcin del artculo anterior! no
puede! por vender la cosa en una venta pblica! o en casas donde se venden cosas semejantes! mejorar
su posicin! ni empeorar la del propietario autori*ado a reivindicarla.
$rtculo -==2.
6os anuncios de hurtos o de p5rdidas! no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor de cosas
hurtadas o perdidas %ue las ad%uiri despu5s de tales anuncios! si no se probare %ue tena de ello
conocimiento cuando ad%uiri las cosas.
$rtculo -==/.
3er, considerado poseedor de mala fe el %ue compr la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa
%ue no acostumbraba a vender cosas semejantes! o %ue no tena capacidad o medios para ad%uirirla.
7rueba de la reivindicacin.
Guien inicia la accin reivindicatoria debe! como primera medida! justificar su derecho sobre la cosa objeto
de la accin! invocando titulo de dominio o de alguno de los derechos reales %ue se ejercen por la
posesin.
En la medida en %ue el actor no acredite ad initio su derecho sobre la cosa! el poseedor no podr, ser
privado de ella! aun cuando no demuestre o ni si%uiera tenga derecho sobre ella! su posesin le es
suficiente para tal fin.
&aso especial del Estado. &uando se trata de un inmueble del estado! como ocurre con a%uellos %ue no
tiene dueDos o fueron abandonados por el! el titulo del estado emana de la ley! por lo %ue nada tiene %ue
probar. En este supuesto! la carga de la prueba pesa sobre el demandado %ue alegue %ue el inmueble no
le pertenece al estado! sino %ue es de su propiedad.
*ccin ne8atoria.
&oncepto. $rt ->22.
6a accin negatoria es la %ue se acuerda al poseedor de un inmueble contra cual%uiera %ue intente
menoscabarlo con un derecho real igual o distinto! con tal %ue no sea el de dueDo.
7rocedencia.
6a lesin necesaria para %ue procesa la negatoria! puede ser insignificante! pero no a tal punto %ue se
redu*ca a pretensiones %ue solo autoricen a temer una lesin! sin importar un atentado real al derecho del
accionante.
&omo tambi5n estara afectando la libertad del derecho real! el &digo consagra! en el articulo ->2; otro
supuesto en %ue tambi5n cabria la accin negatoria.
'7uede tambi5n tener por objeto reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real+.
En esta hiptesis el derecho real a favor de un tercero e"iste sobre mi fundo! pero su titula lo ejerce
e"tralimit,ndose en sus facultades. $s! si una persona tiene una servidumbre de paso %ue la autori*a a
pasar solamente por determinado sector de mi inmueble! y ella pasa por otro sitio %ue el designado! la
defensa se ejerce a trav5s de la accin negatoria.
$creedor hipotecario. En cuanto al acreedor hipotecario! el cdigo tambi5n le otorga la accin negatoria!
cuando se afecte la liberta del derecho del fundo sobre el cual recae la hipoteca.
Ombito. 3e concede a los titulares de los derechos reales %ue se ejercen por la posesin! cuando se afecte
la libertad de tales derechos.
0o difiere de la reivindicacin! es preciso %ue se nos haya impedido enteramente usar de nuestra cosa! es
decir! %ue seamos privados de la posesin. Todo ata%ue de una importancia menos grave! basta para
darnos la accin negatoria.
6egitimacin activa.
K$creedor hipotecario. 3i sera una e"cepcin %ue solo compete a los derechos %ue se ejercen por la
posesin. Aa actuar cuando el titular de la cosa dada en garanta! realice actos %ue disminuye el valor del
inmueble.
K &ondominio y 3ervidumbre. El &digo consagra! en el articulo ->2; otro supuesto en %ue tambi5n cabria
la accin negatoria.
'7uede tambi5n tener por objeto reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real+.
En esta hiptesis el derecho real a favor de un tercero e"iste sobre mi fundo! pero su titula lo ejerce
e"tralimit,ndose en sus facultades.
6egitimacin pasiva.
&ual%uiera %ue impida el derecho de poseer del otro! aun%ue sea el dueDo del inmueble! arrog,ndose
sobre alguna servidumbre indebida.
7rueba. El demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca! sin necesidad de
probar %ue el inmueble no est, sujeto a la servidumbre %ue se le %uiere imponer.
Efectos. Esta accin tiene por efecto principal restablecer la libertad del derecho real alterada por la
conducta del demandado. &oncretamente! privar al demandado de todo ulterior ejercicio de un derecho
real y reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real.
&omo efecto accesorio! se puede reclamar y obtener la reparacin de los perjuicios ocasionados y la
obligacin del demandado de asegurar su obtencin futura por una fian*a.
*ccin con&esoria.
&oncepto. $rt. -=@1
6a accin confesoria es la derivada de actos %ue de cual%uier modo impidan la plenitud de los derechos
reales o las servidumbres activas! con el fin de %ue los derechos y las servidumbres se restable*can.
Ombito. Doble actuacin.
El artculo -=@< dispone. Gue compete la accin confesara. 6egitimacin activa.
/) $ los poseedores de inmuebles con derecho de poseer cuando fuesen impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesin %ue se determina en este cdigo.
6os derechos inherentes a la posesin de inmuebles ser,n nicamente las correspondientes a
las restricciones legales indicadas en el articulo .>12 nS/.! -S! las servidumbres reales activas.
En nuestro &digo civil debemos buscarlo en el &aptulo 99 ttulo 99 del libro 999 ' De las
obligaicones y derechos inherentes a la posesin+! cuyo art -;-2 dice.
3on derechos inherentes a la posesin! sean reales o personales! los %ue no competen a una o
mas personas determinadas! sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.
I su articulo -;-/.
3on derechos inherentes a la posesin de los inmuebles las servidumbres activas.
6as servidumbres activas! pues son los derechos inherentes a la posesin del fundo dominante.
-) $ los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos
de ejercer derechos inherentes a su posesin.
El supuesto es f,cil! al acreedor hipotecario tendr, la accin confesora cuando! respecto del
propietario del inmueble gravado con hipoteca! no se respeten los derechos %ue emana de las
restriccin del ttulo A9 o las servidumbres constituidas a su favor.
&asos especiales.
/) &aso del cesionario. 3egn lo dispone los artculo /;;; y /;;1 cc! toda accin sobre una
cosa en el comercio es cesibleKsalvo prohibicin de la ley o del ttulo del cr5dito! o %ue se
trate de acciones fundadas en derechos inherentes a la persona! y en la nota de la ultima
disposicin citada.
En cuanto a los derechos reales! diremos %ue la reivindicacin fundada sobre un derecho
de propiedad! es cesible.+
3i el cesionario se coloca en el lugar del cedente a fin de ejercer el mismo derecho %ue a
este competa! los re%uisitos para iniciar la accin reivindicatoria Qen la hiptesis de la
tradicinKhan de cumplirse en cabe*a del cedente! de modo tal %ue aun%ue no se haya
hecho nunca entrega de la cosa al cesionario este est, habilitado para reivindicar! siempre
%ue su antecesor haya tenido la posesin de la cosa.
-) &omprador %ue no hi*o la tradicin de la cosa. Cay %ue distinguir dos situaciones.
a) Gue la cosa este en manos del vendedor! no hay duda alguna %ue el comprador puede
intentar la accin %ue nace del contrato de compraventa! en cuya virtud el vendedor se
obligado a entregarle la cosa vendida y %ue esta es una de las vas legales para tomar la
posesin! a %ue alude el articulo -;<> cc.
b) 6a cosa en manos de un tercero. #ue materia de discusin ! pero la &orte 3uprema
dispuso.
6a doctrina segn la cual la accin reivindicatoria puede ser intentada por el ad%uiriente a
pesar de no haber obtenido la posesin de la cosa! en el car,cter de cesionario implcito o
e"preso de dicha accin! solo juega cuando el objeto cuya posesin se pretende se
encuentra en poder de terceros! pero no cuando es tenido por enajenante! pues el actor
solo ostenta un derecho personal a obtener la entrega de la cosa en virtud de su titulo! de
modo %ue contra (el enajenante) nicamente podra dirigir la accin derivada de ese ttulo.
.) &aso del heredero. 3egn la tesis adoptada por nuestro cdigo el heredero es continuador
de la persona del causante y lo sucede tanto en la propiedad como en la posesin de los
bienes relictos! sin necesidad de acto material alguno de su parte sobre ellos.
7eros si bien no es necesaria la posesin por parte del heredero para ejercer la accin
reivindicatoria! por la ra*n aludida! si es menester %ue! para poner en movimiento las
facultades emergentes del car,cter de heredero! haya sido investido con tal calidad! investidura
%ue se logra a trav5s de la posesin hereditaria %ue alguno herederos se la confiere
directamente la ley y otros deben solicitarla judicialmente.
;) &aso del legatario de cosa cierta. $rtculo .==1.
&uando el legado sea de un objeto determinado en su individualidad! el legatario est,
autori*ado a reivindicarlo de terceros detentadores con citacin del heredero.
1) 6a accin reivindicatoria del condmino tiene caractersticas particulares! %ue derivan de la
especial naturale*a de su derecho sobre la cosa! %ue pertenece a todos los condminos por
una parte indivisa.(articulo -<=. cc).
6egitimacin pasiva.
6a accin confesoria se da contra cual%uiera %ue impida los derechos inherentes a la posesin de
otro o sus servidumbres activas.
7rueba.
6a bastara probar su derecho de poseer el inmueble dominante! cuando el derecho impedido no
fuese servidumbre! y su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa o su
derecho de hipoteca! cuando fuese tal el derecho impedido.
Efectos.
6a accin confesoria tiene el efecto principal de %ue los derechos inherentes a la posesin o las
servidumbres activas! segn sea el caso! se restable*can. Tendr, el efecto accesorio! cuando
hubiere lugar! de la indemni*acin del daDo causado.
Pu7licidad de los derechos reales.
&oncepto de publicidad. 3e llama publicidad a a%uellos medios usados para difundir o propagar
toda clase de hechos! actos o situaciones. &uando dichos actos! hechos o situaciones son de
ndole jurdica! se llama publicidad jurdica.
Revistiendo los derechos reales el car,cter de absolutos! es decir! debiendo respetarse por todos!
es menester %ue ellos sean conocidos! y ese conocimiento se cumple a trav5s de su publicidad.
6a publicidad cumple! adem,s! una importante funcin en orden al comercio jurdico y al desarrollo
del cr5dito! dado %ue permite conocer el estado patrimonial del titular! beneficiando de tal modo! no
solo a este sino a toda la sociedad.
&lasificacin de los sistemas de publicidad.
/) 0o registrables. 3e utili*an otros medios para la publicidad (contrato! tradicin).
$%u la publicidad se cumple no a trav5s de la inscripcin en registros sino por otros medios.
A5le* adopta la tradicin como media de publicidad! %ue saca a su entender de las sombras en %ue se
encontraba sumida la creacin de los derechos reales segn el derecho franc5s! y los pone de manifiesto
a toda la sociedad! a trav5s de la reali*acin de actos materiales sobre la cosa! %ue son necesarios a los
efectos de la consumacin de a%uella.
3istemas registrales.
3i bien la tradicin puede servir como sistema de publicidad en comunidades pe%ueDas! se torna
totalmente inefica* cuando no media tal circunstancia! puesto %ue la tradicin %ueda en estos casos
pr,cticamente oculta! como la celebracin del contrato.
3e vuelve indispensable contar con otro medio de poner en conocimiento de los terceros la e"istencia del
derecho real! y este medio son los registros! en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales %ue
se constituyen! as como su transmisin y e"tincin.
/. 9nscripcin y transcripcin. En algunos se e"ige la transcripcin ntegra y literal de los actos
relativos a los derechos reales (constitucin! transmisin! e"tincin)K estos son los denominados de
transcripcin. En otros los ttulos se inscriben haciendo una sntesis de ellos son los de inscripcin.
-. Declarativos y constitutivos. En los primeros la inscripcin se e"ige solamente a los efectos de
oponer el derecho a terceros! es decir! %ue sirve para 'declarar+ a estos un derecho real ya
e"istente entre las partes Qes un mero medio de publicidadK. En los segundos! la inscripcin es una
condicin del nacimiento del derecho real! el cual no e"iste! ni entre las partes menos frente a
tercerosKsi no media la pertinente inscripcin.
.. 7ersonales y reales. En algunos sistemas los ttulos se asienta por orden cronolgico!
confeccion,ndose luego ndices alfab5ticos con el nombre de las partes. De all %ue la bs%ueda
se realice por el nombre de las personas titulares y de all la designacin de registros personales.
&omo el sistema mencionado no permite obtener un informe r,pido y claro acerca del estado
jurdica de cada inmueble! se ha ideado otro %ue se lleva a banco tomando como base! no la
persona titular! sino la cosa sobre la cual recaen los derechos! de all su nombre es registros
reales.
;. Aalidan o no los ttulos. &onforme ciertos sistemas! la inscripcin purifica a los ttulos de los vicios
de los %ue pudieran estar afectados. En otro la inscripcin no convalidad el titulo ni subsana los
defectos de %ue adoleciere segn las leyes.
Aentajas de la publicidad.
/) 7rotege los derechos de los acreedores! ya %ue el registro permite saber %ue bienes riene el
deudor! y as! en caso de %ue este le pague! embargarle algn bien.
-) 6e permite a los terceros %ue %uieran ad%uirir algn derecho real sobre un bien! saber en %ue
estado est,n y %uien es su dueDoK
.) 7ermite al Estado saber %ui5n es el verdadero dueDo de cada inmueble y puede de esa forma
cobrar los impuestos correspondientes.
;) 3irve para mantener protegidos de los terceros! los derechos %ue le pertenecen a cada particular.
Derecho comparado. 3istemas.
/) #ranc5s. E registro no es indispensable para %ue na*ca el derecho real entre parte pero si es
indispensable para %ue el mismo sea oponible a terceros. Es el sistema utili*ado en $rgentina! la
inscripcin es declarativa! sirva para la publicidad y no para la constitucin del derecho real.
-) $lem,n. 6a inscripcin es constituida entre partes y frente a terceros. 6a nica diferencia entre los
terceros y las partes son los efectos de la inscripcin frente a tercero no se admite prueba en
contrario! pero entre partes el acto puede ser impugnado. 3e aplica el principio de fe pblica
registral.
.) Torrens. 6a inscripcin es constitutiva. El %ue %uiere inscribir un inmueble tiene %ue presentar dos
cosas. Un plano hecho por un profesional! con todos los detalles del inmueble y la documentacin
%ue le da el derecho sobre dicho inmueble.
6os registros inmobiliarios. Tipos.
$ntes de la sancin del &digo &ivil e"istan en nuestro pas! desde la 5poca de la colonia! registro
de hipotecas! y aun de otros derechos reales sobre inmuebles! pero llegados en forma bastante
defectuosa y el principal medio de publicidad lo constitua la tradicin.
$l redactar el &digo &ivil A5le* adopta como medio de publicidad a la tradicin! con e"cepcin del
derecho real de hipoteca respecto del cual no mediando entrega de la cosa! por la naturale*a
mismo del derecho! hubo de recurrir a la registracin! como nico modo de publicarlo.
#rente a lo estatuido por el &digo &ivil pronto se hi*o sentir la insuficiencia de la tradicin %ue el
institua como medio de publicidad! y las legislaturas locales fueron adoptando en sus leyes
sistema del registro.
#ue reci5n en el aDo /@<> y por obra de la ley /==/ %ue se produjo la 'constitucionali*acion+ de los
registro de la propiedad inmueble! a trav5s de la reforma del articulo -121.
El sistema Registral $rgentino
Es de inscripcin! no convalidad! real y declarativo. (3alvo el registro de la propiedad del automotor %ue
es constitutivo).
7ublicidad en $rgentina.
Aele* 3arfield al redactar el &digo &ivil adopto la tradicin como medio de publicidad! salvo para las
hipotecas. Esto es lgico! ya %ue la caso %ueda en manos del deudor y al no haber tradicin! la nica
forma de publicidad es la registracin.
7ero luego! esa tradicin %ue era til para dar a conocer el derecho real en pueblos de pocos habitantes!
dejo de servir a medida %ue los lugares se poblaban cada ve* m,s y entonces! tuvo %ue comen*ar a
aplicarse el sistema registral.
7rimero lo aplicaran algunas provincias a trav5s del dictado de leyes. Estas establecan %ue los actos
tendran efecto frente a tercero desde su inscripcin en el Registro.
Estos registros fueron considerados institucionales ya %ue e"igan un re%uisito mas (la inscripcin)!
adem,s del modo y ttulos suficientes %ue e"iga el &digo &ivil.
De todas formas esta discusin termina cuando la ley /=.=// modifica el art. -121! incorporando as el
registro como re%uisito.. '6a ad%uisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles no ser,n
oponibles a terceros hasta %ue no est5n registrados+.
Es decir! antes de la inscripcin el derecho real es v,lido entre partes! pero para %ue sea oponible a
terceros! es necesaria la registracin.
E"amen de la 6ey /=.>2/.
Ombito de aplicacin. Dispone el artculo /S %uedaran sujetos al r5gimen de la presente ley los registros de
la propiedad inmuebles e"istentes en cada provincia en la &apital #ederal y Territorio 0acional de Tierra
del #uego! $nt,rtida e 9slas del $tl,ntico 3ur.
Documentos registrables (art.-).
$) 6as %ue constituyen! transmitan! declaren! modifi%uen o e"tingan derechos reales sobre inmuebles.
:) 6as %ue dispongan embargos! inhibiciones y dem,s providencias cautelares.
&) 6as establecidas por otras leyes nacionales o provinciales.
Re%uisitos de los documentos registrables.
a) Estar constituidas por escritura pblica notarial o resolucin judicial o administrativa! segn
legalmente corresponda.
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autori*ados sus originales o copias por
%uien este facultado para hacerlo.
c) Revestir el car,cter de aut5nticos y hacer fe por si mismo con otros complementarios en cuanto al
contenido %ue sea objeto de la registracin! sirviendo inmediatamente de titulo al dominio! derecho
real o asiento practicable.
0o convalidacin. El art.; establece. 6a inscripcin no convalida el titulo nulo ni subsana los
defectos de %ue adoleciere segn las leyes.
7rincipios registrales.
/) 7rincipio de rogacin. Rogacin significa pedido o peticin! es decir %ue las anotaciones e
inscripciones en el registro deben ser siempre pedidas ya %ue el registro no actua de oficio.
7ueden pedirlas.
a) el autori*ante (escribano) del documento %ue se pretende inscribir o anotar! o su
reempla*ante legal.
b) Guien tuviere inter5s en asegurar el derecho %ue se ha de registrar.
E"cepciones al principio.
- 6as anotaciones de medidas cautelare caducan a los 1 aDos de pleno derecho! sin necesidad de
rogacin.
- 6as anotaciones provisorias tambi5n caducan de pleno derecho! sin necesidad de rogacin.
- 6a inscripcin de la hipoteca caduca! a los -2 aDos sin necesidad de rogacin.
-) 7rincipio de inscripcin. Este principio nos dice %ue los documentos detallados en el art.- deben
inscribirse para su oponibilidad frente a terceros.
#allo Todrons. 3e presenta un comprador del inmueble con boleto de compraventa (no haba
reali*ado inscripcin hasta el momento) y un acreedor inmobiliario %ue presenta la hipoteca
inscripta. En este caso gana el comprador! es decir gano la publicidad posesoria (titulo y modo) por
sobre la publicidad registral.
.) 7rincipio de prioridad. Este principio establece %ue el orden en %ue se tendr,n en cuenta la
inscripcin ser, en base a la prioridad l inscribir 'primero en el tiempo! mejor en el derecho+.
3i los actos se otorgaran simult,neamente! ha %ue ver %ue surge de las actas a inscribir! es decir! cual
de las dos tiene un rango mejor.
;) 7rincipio de especialidad. Este principio establece %ue el inmueble debe estar determinado
perfectamente y todos los datos deben estar inscriptos en su folio real.
1) 7rincipio de tracto sucesivo. Este principio significa %ue el orden de prioridad de cada titular %ue se
va sucediendo! forma una cadena y cada nueva inscripcin se apoya en otra anterior.
<) 7rincipio de legalidad. Este principio %ue el registro tiene facultad para aceptar o recha*ar el titulo
%ue e pretende inscribir! a trav5s de un e"amen en el cual se anali*ara si dicho ttulo rene los
re%uisitos de forma.
6uego del pedido de inscripcin! el Registro va a controlar %ue los documentos cumplan con los
re%uisitos! el registro va a controlar %ue los documentos cumplan con los re%uisitos de forma como
sellas! firmas! competencia del escribano! si la descripcin del inmueble es igual a la del folio real
etc. 0unca podr, ju*gar los re%uisitos de fondo.
$lgunos autores consideran %ue el registro tiene tambi5n facultad para e"aminar el contenido del
documento.
En realidad el Registro no dice si un acto es v,lido o no! solo va a declarar a determinados
documentos inadmisibles para el registro.
#allo #eldman. El registro e"amino mas all, de las formas e"trnsecas. Este fallo determino %ue
faltaba! para aceptar el titulo %ue se %uera inscribir! el asentamiento del otro cnyuge! y no hi*o a
lugar a la inscripcin.
=) 7rincipio de publicidad. Este principio determina %ue todo el %ue tenga inter5s podr, acceder al
registro para enterarse del estado jurdico de bienes! documentos! etc.
>) 7rincipio de presuncin registral o legitimidad. 3ignifica %ue todo lo anotado a cada folio real se
presume verdadero hasta %ue se demuestre lo contrario en cuyo caso son certificados.
@) 7rincipios de presuncin de integridad o competividad. Este principio establece %ue si bien el
registro no se presume e"acto! si se presume completo. Esto significa %ue como la inscripcin no
es constitutiva de derechos reales! puede ocurrir %ue las partes no inscriban todos los cambios y
por eso! ante la imposibilidad de %ue efectivamente el registro refleje la realidad! se aplica esta
presuncin 'iuris tantum+ de %ue es completo.
Diferencia entre certificado e informe.
6a diferencia es %ue el certificado sirve para la reserva de prioridad! garanti*ando %ue los datos del
inmueble no van a cambiar. En cambio ! los informes solo informan! avisan pero no garanti*an el blo%ueo.
&ada ve* %ue se hace un certificado! el registrador debe anotarla es el folio correspondiente! para as
garanti*ar la inmutabilidad y reserva de prioridad. 6a certificacin blo%uea el registro! de prioridad sobre
otro a pedido de inscripcin posterior. El registro no se parali*a con el blo%ueo registral! solamente se le
dar, prioridad al /S.
:lo%ueo registral.
El mismo importa %ue a partir de ese momento! todo documento %ue ingrese al registro para ser inscripto o
anotado en la misma matrcula! lo har, en forma condicional de manera tal %ue si el acto o negocio para el
cual se e"pidi! se celebra e ingresa al registro en t5rmino 5ste ad%uirir, la 'prioridad en forma definitiva+
sobre los dem,s. 7or ello el :lo%ueo Registral es la mec,nica a trav5s de la cual se produce 6a Reserva
de 7rioridad.
Registro 0acional del $utomotor.
Es un ente eminentemente jurdico cuyo fines es establecer un r5gimen de titularidad del dominio! basado
en las inscripciones y constancias registrables.
6os autos son considerados cosas muebles registrables y su transmisin produce efectos respecto de
tercero una ve* inscriptas en el registro de la propiedad del automotor.
Unidad N0.
&uestiones actuales en Jateria Real.
0uevas formas de dominio o multipropiedad.
7or diversas causas la gente ha agrupado y trata de sacar los mayores ventajas de un determinado
inmueble y como consecuencia de esta! surgen nuevas formas de propiedad.
6as finalidades buscadas pueden ser: abaratar costos y gastos! recreacin! seguridad! concentracin de la
oferta y demanda! confort! etc.
/) &ementerios privados. 3urgen por la necesidad de la gente de disponer para el momento de su
muerte! o el de sus familiares! de un lugar confortable! con servicios adicionales (cocheras! capilla!
espacios verdes! etc.). De esta forma los cementerios pblicos! primero administrados por la 9glesia
y luego por el Estado! dejan de ser e"clusivas y le dan paso a los cementerios privados.
F&omo se haceH Una persona o sociedad construye un cementerio con todos los re%uisitos de
per%ui*acion y servicios b,sicos y los comerciali*a. El comprador puede comprar para el yTo para
sus familiares y en general se van pagando cuotas mensuales.
FEs un derecho real o personalH
&omo derecho personal. El beneficiario es %ue rige el principio de libertad contractual (no se aplica
el numerus causus) y entonces podra tomarse como un contrato innominado o como uno de los
contratos tpicas como.
/) 3ociedad. Re%uiere ,nimo de lucro. 0o e"iste.
-) &omodato. Es re%uisito la gratuidad y el dueDo del cementerio persigue un fin de lucro! es su
negocio.
.) 6ocacin. 7odra ser por el hecho del uso de cosa ajena! pero las trabas son. $) no puede
al%uilarse solo una parte de la cosa! b) la locacin es como m,"imo por /2 aDos a perpetuidad!
c) todo lo %ue construya el locatario %ueda para el dueDo y estas construcciones suelen ser
muy costosas.
&omo derecho real. El problema principal es el numerus clausus! las pates no pueden crear nuevos
derechos reales ni modificar las e"istentes! como ser dominio! condominio! usufructo uso y habitacin!
propiedad hori*ontal.
-) &lub de campo. Es un ,rea territorial de e"tensin limitada ubicada en *onas no urbanas! divididas
en parcelas o lotes! independiente entre ellas! construidas o en construccin mas una seria de
bienes comunes relacionados con esos lotes.
0aturale*a jurdica. 3i hablamos de un derecho real de dominio sobre las partes propias y
condominio respecto de las comunes! el problema se presenta en cuanto al derecho de pedir la
divisin o particin del condominio! %ue tiene los condminos.
3i tomamos a los propietarios como integrantes de una sociedad! estara faltando el ,nimo de
lucro! propio de las sociedades. 3i hablamos de usufructo! uso o habitacin el inconveniente es %ue
son vitalicios.
.) Tiempo compartido. Es un sistema por el cual varios sujetos tiene el uso y goce sobre un objeto
comn e indiviso junto con sus accesorios y servicios! en forma e"clusiva y alterada por un lapso
de tiempo en un lugar! por otro.
En realidad el nombre 'tiempo compartido+ no es correcto ya %ue no se comparte el tiempo de usar
y go*ar del inmueble! sino todo lo contrario. 3e divide el aDo en porciones y cada una de ellas es
usada en forma e"clusiva por el titular del derecho del tiempo compartido. 0o se comparte el
tiempo de uso! sino la titularidad del derecho sobre el bien.
:ien de familia ( 6ey /;..@;).
&oncepto. Es una institucin %ue se orienta a la proteccin del ncleo familiar beneficiario! para asegurar
su vivienda! su sustento o ambas cosas.
En el plano constitucional! el art! /; bis dice: El estado otorgara las beneficios de la seguridad social! %ue
tendr, car,cter de integral e irrenunciable. En especial! la ley establecer, la defensa del bien de familia.
Re%uisitos %ue debe reunir el inmueble. 3olo un inmueble puede ser afectado al r5gimen. 3egn su
ubicacin puede ser urbano o rural! y su valor no debe e"ceder las necesidades de sustento y vivienda de
la familia del constituyente! segn normas %ue se establecer,n reglamentariamente. 6as provincias
pueden establecer dicho valor de acuerdo con el nivel econmico local.
Re%uisitos %ue debe reunir el constituyente.
a) 3er dueDoK
b) Tener capacidad para disponer a titulo oneroso. En el caso de persona casada! se necesita el
consentimiento del cnyuge.
c) Debe justificar %uienes integran la familia %ue vive con 5l. 7ara la ley se entiende por familia la
constituida por el propietario y su cnyuge! sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos!
en defecto de ellas! sus parientes colaterales hasta el .er grado! inclusive de consanguinidad!
es decir! hermanos! tos y sobrinos. En todos los casos! el constituyente debe acreditar su
convivia en el inmueble con las personas.
#orma de &onstitucin.
3egn el art. ;- de la ley /;..@; la inscripcin del bien de familia se gestionara! en jurisdiccin nacional!
ante la autoridad administrativa %ue el estable*ca el 7oder Ejecutivo 0acional.
El tramite es gratuito! tanto en lo %ue concierne al pago de tasa y sellados! como el asesoramiento %ue
deben prestar los representantes de la autoridad administrativa. De todos modos! los interesados! si lo
desean! pueden hacer intervenir a profesionales! en cuyo caso los honorarios de estas no podrann
e"ceder el /\ de la valuacin fiscal del inmueble.
6a afectacin del inmueble al r5gimen de bien de familia puede reali*arse por acto constitutivo ante el
registro o por escritura publica.
Tambi5n se puede efectuar la constitucin por cual%uier tipo de testamento y posterior inscripcin registral
por orden del jue* del sucesorio.
6a afectacin se caracteri*a por ser.
/) 4ptativa: el propietario no est, obligado a afectar su inmueble.
-) ]nica. 0o se puede afectar m,s de un inmueble propio al r5gimen de la ley! si se puede afectar
otro en condmino.
.) 9mprescriptible. 0o e"iste un pla*o para someterse al r5gimen de la ley.
;) 9rrenunciable. 0i el constituyente ni los beneficiarios pueden renunciar a los efectos %ue derivan de
la afectacin.
Efectos de la afectacin.
6os efectos se producen a partir de la inscripcin en el registro inmobiliario correspondiente. Tales efectos
perduran hasta %ue se produ*ca la desafectacin. 3on
/) 9nembargabilidad. El inmueble no puede ser embargado por los cr5ditos nacidos con posterior a la
fecha de inscripcin.
E"cepciones.
a) &r5ditos provenientes de impuestos o tasas %ue graven directamente el inmueble.
b) &r5ditos derivados de grav,menes con la conformidad del cnyuge o! en su defecto! con
autori*acin judicial! si mediare causa grave o manifiesta utilidad para la familia.
c) &r5ditos nacidos con motivo de construcciones o mejoras introducidas en el inmueble.
-) 9nejenabilidad. El inmueble afectado! por la regla! es inalienable! indisponible! por actos entre vivos
o de ltima voluntad.
a) 6a regla no es absoluta! hay casos de enajenacin compulsiva! como puede ser.
b) E"propiacin por causa de utilidad pblica.
c) 3i el inmueble fuese reivindicado por un .ro %ue acredite tener un mejor derecho %ue el
constituyente! %uedara sin efecto la afectacin y dicho inmueble seria restituido a a%uel.
d) Juerte del constituyente! los herederos son los nuevos titulares del dominio! etc.
.) 9mprescriptibilidad. El inmueble %ueda pr,cticamente fuera del comercio.
6os actos de administracin.
En principio! el titular del dominio puede reali*ar sobre el inmueble actos de administracin! pues la
ley no establece prohibiciones respecto.
$hora bien! el art. ;/ dispone %ue el propietario o su familia estar,n obligados a habitar el bien o a
e"plotar por cuenta propia el inmueble o la industria en el e"istente! salvo e"cepciones %ue la
autoridad de aplicacin podr, acordar solo transitoriamente y por causas debidamente justificadas.
Este te"to ha suscitado dudas sobre la posibilidad de %ue el inmueble pueda ser al%uilado.
Nuastivino ha interpretado %ue el arrendamiento solo puede ser autori*ado en forma e"cepcional y
temporaria.
Desafectacin.
Es el acto por el cual se cancela la inscripcin del inmueble como bien de familia.
6as causas de desafectacin son:
$) a instancia del propietario! con al conformidad de su cnyuge! a falta del cnyuge o si este fuera
incapa*! se admitir, el pedido siempre %ue el inter5s familiar no resulte comprometido.
:) $ solicitud de la mayora de los herederos! cuando el bien hubiere sido constituido por testamento!
salvo %ue e"ista disconformidad del cnyuge sup5rstite o haya incapaces.
&) $ pedido de la mayora de las coparticipes si se tratare de condominio.
D) De oficio! a instancias de cual%uier interesado cuando no subsistieren los re%uisitos o hubieren
fallecido todos os beneficiarios.
E) En caso de e"propiacin! reivindicacin! venta judicial decretada! en ejecucin autori*ada por la ley
o e"istencia de causa grave %ue justifi%ue la desafectacin.
Cipotecas abiertas.
6a hipoteca abierta como a%uella constituida en garanta de todas o algunas operaciones%ue se hayan
cel ebrado o real icen en el futuro entre el deudor y el acreedor. Esta hi poteca es abierta
por cuanto pueden i ngresar todos l os cr5di tos entre deudor y acreedor! %ue as se beneficia
con l a garanta.3osti ene Ci ghton %ue si en nuestro derecho y r5gimen jurdi co actual se crea
una hipoteca abi erta por cr5ditos indeterminados! no se est, constituyendo un derecho real permitido!
pues en el &d. &ivil argentino la hipoteca es siempre accesoria a uno o m,s cr5ditos %ue pueden ser
indeterminados en cuanto a su monto u otros elementos pero no en cuanto a su individuali*acin.
6a ejecucin e"trajudicial de la hipoteca ley -;;;/.
6a 6ey -;;;/! de remates e"trajudiciales es inconstitucional.
Una de las luchas mas encarni*adas %ue hemos librado en los Tribunales de casi todos los ,mbitos! en
especial de la 7rovincia de :uenos $ires y de &apital #ederal! es contra la denominada 6ey -;.;;/! %ue
establece dos gravsimas cuestiones a favor del acreedor y en deterioro del derecho de propiedad del
deudor! %ue consiste en la desocupacin anticipada del inmueble y la posiblidad de subastarlo
e"trajudicialmente.K
3i bien el acreedor! debe promover un proceso ante los Tribunales! la intervencin del Bue* es mnima! no
tiene posibilidad de anali*ar cuestiones de la deuda! solo verifica unas formalidades y supuestamente el
control posterior a la subasta. ^7eligroso_
Es decir %ue 3E E3T$ 7R9A$0D4 $ $6NU9E0 DE 6$ 7R479ED$D 390 3E0TE0&9$ #U0D$D$ E0 6$
6ETR$ DE 6$ 6EI! como e"ige el art. /= de la &onstitucin 0acional.K
Carla