Apuntes Derecho Civil IV

Jorge Enrique Horianski Derecho Civil IV
UNIDAD I: DERECHO REAL. TEORA GENERAL.-

Derecho Subjetivo:
Los derechos subjetivos son los derechos reales, personales, personalisimos, de familia
Los Derechos Subjetivos es un concepto que se oponen a los Derechos !bjetivos " el Derecho !bjetivo vendr#a a
ser el Sistema Jur#dico, o sea el Sistema $ormativo, la $orma El Derecho Subjetivo esta visto desde el punto de
vista del Sujeto, la facultad que tiene sujeto sobre s# mismo " lo de afuera, seg%n &ering el Derecho Subjetivo es el
'&nter(s jur#dicamente protegido)
Los Derecho Subjetivos han sido clasificados de distintas maneras " se han ajustado a diferentes pautas de
clasificaci*n, pero b+sicamente las pautas han partido de la !ponibilidad, cuando un derecho es oponible erga
omnes, o es oponible relativo, o en cuanto a su ,ontenido, si tiene un contenido patrimonial o si el contenido es
e-trapatrimonial en cuanto a su !bjeto, cual es el objeto de ese derecho, si es una cosa si es un cr(dito, si es una
persona, por el Sujeto, por el &nter(s La clasificaci*n de los Derechos es moderna, reci(n en el siglo .&. surge el
concepto de Derecho /eal o de Derecho 0ersonal, es un fruto de la ciencia moderna, porque los /omanos eran
tipos eminentemente pr+cticos, que no les interesaba de que derechos se trataba si eran reales, o personales, a
ellos le interesaba nada mas que si tienen 1cci*n o no la ten#an, por eso hablaban de 1cciones /eales " 1cciones
0ersonales, o sea de 1ctio /em o 1ctio 0ersonae, lo que le interesaba era lo practico, si a fulanito lo hab#an
despojado, entonces tenia una 1ctio /em, no les interesaba si tenia Derechos /eales o 0ersonales, esto es fruto
de las concepci*n mas moderna, por eso casi todas las clasificaciones del Derecho son del siglo .&.
2 3 Savign" en su 'Sistema de Derecho /omano 1ctual) del a4o 2567 los clasifica los Derecho Subjetivos en:
a 3 Derecho de las ,osas
b 3 !bligaciones
c 3 Derecho de 8amilia
d 3 Sucesiones
9 3 0uchta los clasifica tambi(n en el siglo .&., estas clasificaciones apuntan al objeto al igual que la de
Savign" apuntan a cual es el objeto del Derecho " las clasifica en:
a 3 Derecho Sobre la :isma 0ersona
Derecho de la 0ersonalidad
Derecho de la 0osesi*n
b 3 Derecho Sobre una ,osa
La 0ropiedad: sujetamiento total de una cosa
'&us in re aliena) sujetamiento parcial
c 3 Derecho a la 1cci*n de otro
La !bligatio
; 3 /oguin en 'La /egle de Droit) 255< " 'La Science Juridique) clasifica al Derecho Subjetivo en relaci*n con la
!ponibilidad " los clasifica en Derecho 1bsolutos " en Derecho /elativos
a 3 Los 1bsolutos
Los Derecho de la 0ersona sobre s# misma
Los Derecho de la 0ersona sobre otro individuo =potestad>
Los Derecho de la 0ersona sobre la cosa =Derechos /eales>
b 3 Las !bligaciones
6 3 Dabin en el 'Derecho Subjetivo) tambi(n del siglo pasado hace distintas clasificaciones:
a 3 0or su !bjeto
De la 0ersonalidad
1
/eales
De ,r(dito
&ntelectuales
b 3 0or su Sujeto
&nterindividuales
,orporativos
c 3 0or su 8in
,on 8in Ego#sta
Derecho 8unci*n =social>
? 3 0icar tambi(n hace una clasificaci*n por el !bjeto en el final del siglo .&. en la obra 'Le Droit 0ur) en:
a 3 Derecho sobre la 0ropia 0ersona
b 3 Derecho sobre la 0ersona de !tro =obligaciones>
c 3 Derecho sobre las ,osas :ateriales
d 3 Derecho sobre las ,osas &ntelectuales =Derecho &ntelectuales>
e 3 Derecho sobre @niversalidades =herencias, quiebras>
A 3 8errini tambi(n los clasifica pero lo hace por el &nter(s 0rotegido en su obra ':anuale di 0andette) de 2<75:
a 3 Derechos que conciernen a la persona humana =libertad, honor>
b 3 Derechos que conciernen a la prole " a su educaci*n =derecho de familia>
c 3 Derechos ,oncurrentes a la disposici*n de bienes e-teriores =derecho de propiedad>
d 3 !bligaciones
B 3 8reitas a nosotros nos interesa especialmente la clasificaci*n que hiCo en el ',onsolidacao das leis civis) del
a4o 25?B Due EeleC sigui* mucho pero lo cito poco, nos interesa esta clasificaci*n, porque 8reitas es un creador
de la clasificaci*n que desde entonces se utiliCa en todos los pa#ses del mundo, 8reitas hiCo para el Frasil un
EsboCo de ,*digo ,ivil que nunca fue le" " es mas no lo t(rmino, " clasifica a los Derecho en /eales "
0ersonales:
a 3 Derechos /eales
b 3 Derechos 0ersonales
En las /elaciones de 8amilia
En las /elaciones ,iviles
8#jense como llega esta clasificaci*n a nuestro ,*digo ,ivil, nuestro c*digo esta dividido en ,uatro Libros, el
0rimer Libro se llama De las 0ersonas, pero en la Secci*n Segunda es De los Derechos 0ersonales " de las
/elaciones de 8amilia, como se ve es la clasificaci*n de 8reitas, en el Libro Segundo, se llama De los Derechos
0ersonales en las /elaciones ,iviles, es otra de la clasificaci*n de 8reitas, el Libro Gercero se llama De los
Derechos /eales, " el Libro ,uarto se llama De las Disposiciones ,omunes a los Derechos /eales " los Derechos
0ersonales " all# se trata la 0rescripci*n 1dquisitiva, la 0rescripci*n Liberatoria, los Derechos de /etenci*n, los
0rivilegios " los Derechos Sucesorios, es decir que nuestro ,*digo ,ivil estas estructurado sobre la base de la
clasificaci*n de los Derechos Subjetivos en Derechos /eales " Derechos 0ersonales, esta es la clasificaci*n que
utiliCa nuestro pa#s, el problema que ha" con esta calcificaci*n es que ha" algunas instituciones que no entran bien
en algunas de estas categor#as, ocurre con los Derechos 0ersonalisimos, con los Derechos &ntelectuales, " con los
Derechos de 8amilia, porque tienen algunas connotaciones mi-tas, los Derechos 0ersonales son en cuanto a su
!ponibilidad son /elativos, porque el cr(dito solo se lo puede reclamar a su deudor " no se lo puede reclamar a
toda la comunidad, " son en cuanto a su ,ontenido, 0atrimoniales, la obligaci*n de dar, hacer o no hacer tienen un
contenido patrimonial, el objeto de las obligaciones tienen un contenido 0atrimonial Los Derechos /eales son por
su !ponibilidad 1bsolutos, porque son oponibles erga omnes o sea a toda la comunidad, o sea mi derecho de
dominio, condominio, usufructo, uso, habitaci*n, hipoteca, prenda " anticresis deben ser respetado por toda la
comunidad, " el ,ontenido en los Derechos /eales es 0atrimonial, porque el objeto son las cosas, " las cosas son
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objetos materiales susceptibles de apreciaci*n pecuniaria, los Derechos 0ersonalisimos, por ejemplo la libertad, el
honor, la vida, la integridad f#sica, en cuanto a su !ponibilidad son 1bsolutos porque "o puede e-igir que se me
respete esos Derechos 0ersonalisimos a todos los integrantes de la comunidad, en cuanto a su ,ontenido son
E-trapatrimoniales, porque la vida, las integridad f#sica, la libertad etc, no tienen precio, es decir que en el
contenido de estos objetos no tienen valor patrimonial mas all+ de que puedan generar responsabilidad la violaci*n
de ellos, los Derechos &ntelectuales, por ejemplo si se escribe un libro " le do" la posibilidad que edite 9777
ejemplares a la editorial, en cuanto a su contenido es :i-to porque por un lado esto" obteniendo una ganancia,
pero ha" algunas facetas que no son de contenido patrimonial como por ejemplo el Derecho de 0aternidad de la
obra, en cuanto a su !ponibilidad son 1bsolutos, los Derecho de 8amilia son :i-to desde todo punto de vista
porque desde su contenido ha" algunos Derechos de 8amilia que tienen contenido 0atrimonial, por ejemplo el
cr(dito por alimentos que se deben entre parientes, ascendientes, descendientes " c*n"uge, estos son de
contenido patrimonial, en algunos aspectos no tienen contenido patrimonial como el deber de asistencia espiritual,
el deber de fidelidad, todos esos no tienen contenido patrimonial, mas all+ de que puedan originar una
indemniCaci*n el incumplimiento, " esto esta mu" discutido, en cuanto a su !ponibilidad tambi(n son :i-to, porque
desde un punto de vistas son relativos, por ejemplo el cr(dito por alimento solo se lo puedo reclamar a mi
ascendiente, descendiente o c*n"uge, pero no a toda la comunidad, por eso son relativos, pero ha" otros
Derechos de familias que deben ser respetado por toda la comunidad, como mis facultades de la 0atria 0otestad,
nadie " el estado no puede meterse salvo que no ha"a violaciones a la le", en el ejercicio de esa facultad En
s#ntesis es que los Derechos /eales en cuanto a su !ponibilidad son 1bsolutos " en cuanto a su ,ontenidos son
0atrimoniales, " en el ,*digo ,ivil la clasificaci*n que se utiliCa es la de Derechos /eales " 0ersonales " que esta
clasificaci*n se mantienen en todo el mundo, hasta el m+s moderno que es el de Duebec, que es un estado
canadiense que a diferencia del resto de los estados del ,anad+ es la %nica que tiene c*digo " sigue el Derecho
,ontinental Europeo, porque todos las dem+s estados del ,anad+ se rige por el ,ommon LaH, es decir por los
precedentes
Esquema clasificatorio propuesto en cuanto a su !ponibilidad " ,ontenido:
DE/E,H!S S!$ 0!/ S@ !0!$&F&L&D1D S!$ 0!/ S@ ,!$GE$&D!
0E/S!$1LES /EL1G&E!S 01G/&:!$&1LES
/E1LES 1FS!L@G!S 01G/&:!$&1LES
0E/S!$1L&S&:!S 1FS!L@G!S E.G/101G/&:&$&1LES
&$GELE,G@1LES 1FS!L@G!S :&.G!S
DE 81:&L&1 :&.G!S :&.G!S
Las diferencias m+s distintivas entre los Derechos /eales " los 0ersonales
En cuanto a su Esencia los Derechos /eales es un ,omplejo de 8acultades " el Derecho 0ersonal es una
0restaci*n, esto es que si se tiene el dominio de una casa, o el de la propiedad horiContal de un departamento, o
el Derecho /eal de un @sufructo de un campo, se tiene una cantidad de facultades, se tiene un haC de facultades,
por ejemplo se puede sembrar cosechar, llevar vaca, ha" una cantidad de facultades, en cambio del Derechos
0ersonales por naturaleCa consisten en una obligaci*n %nica, un dar, un hacer o un no hacer, aun cuando utiliCa o
hace uso de esta prestaci*n se agota la obligaci*n
El !bjeto, en los Derechos /eales son las cosas, cuando se ve un Derecho que no es una ,osa un !bjeto
material, como una mesa, una autom*vil, un inmueble, un cr(dito no es una cosa, por eso los Derechos
&ntelectuales no son Derechos /eales, porque el objeto no es una cosa, son ideas originales materialiCadas en
algo, pero no son cosa, entonces todo Derecho que se aplique a algo que no sea una cosa no es un Derecho /eal,
en cuanto a los Derechos 0ersonales el !bjeto es la 0restaci*n dar, hacer, o no hacer
3
Los Elementos, en los Derechos /eales ha" dos elementos, un sujeto que es el titular del Derecho /eal " una
cosa, en una relaci*n directa e inmediata, porque los beneficios lo obtengo directamente de la cosa, no ha" un
intermediario, no ha" nadie que me lo de o me lo preste, en cambio en las !bligaciones ha" tres elemento, un
sujeto acreedor activo, un sujeto deudor pasivo, " una prestaci*n de dar, hacer o no hacer, pero la prestaci*n llega
al acreedor a trav(s del deudor, es el deudor el que le da el que hace o el que no hace, por eso la relaci*n con la
prestaci*n no es directa e inmediata, es mediata porque se efect%a a trav(s del deudor,
La &nmediateC en los Derechos /eales ha" una relaci*n inmediata no ha" intermediaci*n de personas, en cambio
en los Derechos 0ersonales si porque la prestaci*n se realiCa a trav(s del deudor
El /(gimen Legal, las normas legales algunas son de orden publico, es un conjunto de preceptos que no pueden
ser derogados por acuerdo de partes ni actos jur#dicos, entonces las normas de los Derechos /eales son la
ma"or#a de orden publico, en los Derechos 0ersonales o las !bligaciones prevalece la 1utonom#a de la Eoluntad,
las personas pueden inventar " hacer todos los contratos que quieran, tienen limites por ejemplo en el art#culo <?;
dice que el objeto de acto jur#dico no puede ser cosas que no est(n en el comercio, contraria a la moral " a las
buenas costumbres, ha" un limite pero esta todo permitido, solo esta prohibidos los que la le" dice, entonces
tenemos que en los Derechos 0ersonales lo que no esta prohibido esta permitido, en los Derechos /eales es al
rev(s lo que no esta permitido esta prohibido, " la ma"or#a de las normas son de orden publico
El $umero, en cuanto a los Derechos /eales su numero es ,errado " /educido, ha" un principio general que se
llama $umerus ,lausus, que esta en el art#culo 2?79 en el ,*digo ,ivil " dice 'Los derechos reales s*lo pueden
ser creados por la le" Godo contrato o disposici*n de %ltima voluntad que constitu"ese otros derechos reales, o
modificase los que por este ,*digo se reconocen, valdr+ s*lo como constituci*n de derechos personales, si como
tal pudiese valer) Esto significa que en los Derechos /eales ha" numero cerrado, " estos son el Dominio, el
,ondominio, la 0ropiedad HoriContal, el @sufructo, el @so, la Habitaci*n, las Servidumbres 1ctivas, la Hipoteca, la
0renda " la 1nticresis En cambio en las !bligaciones ha" de todo tipo porque ha" numero abiertos en los
Derechos 0ersonales por lo que son &limitados
1dquisici*n, para adquirir un Derecho /eal se necesita tener t#tulo suficiente " modo suficiente, el modo suficiente
por e-celencia en los Derechos /eales es la Gradici*n, " en las !bligaciones ha" un art#culo que es el ?BB '1ntes
de la tradici*n de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ning%n derecho real) Esto quiere decir que no se
adquiere el Derecho si no se entrega la cosa, ha" sistemas jur#dicos por ejemplo en el Derecho ,omparado en
8rancia que tienen un sistema concensuado, entonces cuando se firma un contrato de compraventa " "a adquir# el
dominio, aun antes que se me entregue la cosa, porque el dominio se trasmite por el mero consentimiento, pero en
el sistema argentino no es suficiente el t#tulo es decir el contrato, sino adem+s el modo, que son dos momentos
distintos, " la tradici*n es la entrega efectiva, de la cosa, por supuesto que ha" derechos reales " especialmente la
hipoteca no tiene tradici*n porque en la hipoteca la cosa permanece en poder del due4o entonces en esos casos
no ha" tradici*n, por lo que el Derecho /eal de Hipoteca se adquiere solo con el t#tulo, en cambio en los Derechos
0ersonales es ajena esta idea de tradici*n, para adquirir los Derechos 0ersonales no se tiene que trasmitir ninguna
cosa, salvo en algunos contratos que son los contratos reales que solo se perfeccionan a la entrega de la cosa,
como el deposito
De !ponibilidad los Derechos /eales son de !ponibilidad 1bsoluta " los Derechos 0ersonales son de !ponibilidad
/elativa
La 0ublicidad, si los Derechos reales son oponibles erga omnes, ese Derecho debe ser conocido, o al menos la
comunidad tiene que tener la posibilidad de conocerlo, por eso se dice que los Derechos /eales e-igen de una
publicidad adecuada, que var#an seg%n las cosas, en los inmuebles la publicidad que e-ige el c*digo es la
publicidad /egistral, es decir que ha" que inscribir los t#tulos en el /egistro de la 0ropiedad inmueble del lugar
donde esta situada las cosas los establece el 9?7? del ,*digo ,ivil 'La adquisici*n o transmisi*n de derechos
reales sobre inmuebles, solamente se juCgar+ perfeccionada mediante la inscripci*n de los respectivos t#tulos en
los registros inmobiliarios de la jurisdicci*n que corresponda Esas adquisiciones o transmisiones no ser+n
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oponibles a terceros mientras no est(n registradas) 0ero en cosas muebles registrables por ejemplo los
autom*viles, ha" que inscribir en el /egistro de la 0ropiedad 1utomotor " ,r(ditos 0rendarios, una Lancha se
inscribe en el /egistro $acional de Fuques, al igual que los aviones, en el /egistro de aeronaves, pero ha" cosas
muebles que no se inscriben por lo que no se e-ige publicidad registrable, entonces la publicidad en estos casos
esta dada por la Gradici*n " la 0osesi*n, en cambio los Derechos 0ersonales no e-igen de la publicidad, porque al
ser /elativos no necesitan de la publicidad por lo menos en principio
En el Ejercicio, los Derechos /eales se ejercen por la posesi*n, a e-cepci*n de la hipoteca, " algunas de las
Servidumbres activa, todos los dem+s Derechos /eales se ejercen por la posesi*n, el dominio se ejerce por la
posesi*n, el condominio por la coposesi*n, el @sufructuario " el usuario ejercen el derecho por la posesi*n de la
cosa, en el Derecho de Habitaci*n el habitador posee la cosa, el acreedor prendario es el poseedor de la cosa
prendada, " el anticresista tambi(n, entonces los Derechos 0ersonales son totalmente ajenos a la idea de
posesi*n
La 0rescripci*n, es el tiempo el que cuenta " es el que incida tanto para 1dquirir en cu"o caso estamos en la
0rescripci*n 1dquisitiva, o para que se e-tinga la acci*n estamos en la 0rescripci*n Liberatoria, en los Derechos
/eales se adquiere con la prescripci*n, en los Derechos 0ersonales opera la 0rescripci*n Liberatoria
La 0ermanencia, esto tiene que ver con la naturaleCa de los derechos, los Derechos /eales tienden a permanecer
en el tiempo por naturaleCa, los derechos reales tienden a durar en el tiempo, algunos son temporales otros
perpetuos, en cambio los Derechos tiende a agotarse con el uso, la prescripci*n liberatoria m+-ima son dieC a4os,
es decir que no tienen a durar indefinidamente
La Duraci*n los Derechos /eales pueden ser Gemporales o 0erpetuos, en cambios los Derechos 0ersonales son
siempre temporales, o porque se pacta o porque los plaCos de prescripci*n liberatoria el m+-imo es de dieC a4os
La E-clusividad, en los Derechos 0ersonales siempre es posible la pluralidad de deudores " de acreedores, puede
haber muchos deudores " acreedores " entre ellos pueden ser solidarios, o simplemente mancomunados, en
cambio en los Derechos /eales no siempre es posible, ha" algunos Derechos /eales que son e-clusivos como por
ejemplo el dominio, admite solamente un sujeto, porque si ha" dos o mas "a estamos en el +mbito de otro Derecho
/eal que es el condominio
La &nherencia, el &us 0ersequendi " el &us 0referendi, est+n mu" relacionados entre s#, la &nherencia significa que el
derecho real se pega a la cosa, es decir que si "o tengo una hipoteca sobre un inmueble, el due4o de la casa
puede vender la casa " la hipoteca queda pegada a la casa, sigue en manos de los que la compra, porque tiene
inherencia " porque tiene &us 0ersequendi, es decir que persigue la cosa, se adhiere " sigue a la cosa, esto no
ocurre con los Derechos 0ersonales, por ejemplo firmo un contrato " compro un grabador, " no me hicieron la
tradici*n, por lo tanto "o no adquir# el dominio, cuando lo vo" a buscar el due4o lo vendi* a otro, como no tengo el
Derecho /eal no puedo tomarlo, entonces despu(s de adquirir el Derecho /eal tengo el Derecho 0ersequendi,
como tengo un Derecho 0ersonal todav#a derivando de ese contrato a que el vendedor me entregue la cosa, "o
tengo el Derecho 0ersonal solamente, no tengo el Derecho 0ersequendi " lo %nico que me queda es solicitar una
indemniCaci*n de da4os " perjuicio, o sea que me devuelvan el dinero m+s los perjuicios sufridos, f#jense lo
importante que es saber si ha" un Derecho /eal o 0ersonal, si ha" derecho real esto" en condiciones de
recuperarlo o reivindicarlo, pero si no lo tengo entonces el Derecho personal no tiene forma de recuperarlo El &us
0referendi, quiere decir 0rimero en el Giempo 0rimero en el Derecho, en los Derechos /eales tienen &us
0referendi, si ha" un due4o de un campo " constitu"o tres Derecho de @sufructo, tiene preferencia el primero,
primero en el tiempo primero en el derecho, cosa que no ocurre en los Derechos 0ersonales, porque si so" deudor
" le debo a varias personas " son de distintas fechas, ac+ no cobra primero el cr(dito el que es mas antiguo, " la
preferencia no est+n dadas por el tiempo del cr(dito, est+n dados por las naturaleCa del cr(dito, los acreedores
cobran a prorratas
Divisibilidad Hereditaria, cuando se muere el due4o de una cosa por ejemplo el dominio se trasmite a los
herederos, " se forma entre los herederos lo que se llama una comunidad hereditaria, se forma un estado de
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indivisi*n hereditaria, en cambio cuando se muere el titular de un cr(dito, " tiene dos herederos ese cr(dito no
entra en la comunidad hereditaria sino que se divide entre los dos herederos, art ;65? del ,*digo ,ivil 'Los
cr(ditos divisibles que hacen parte del activo hereditario, se dividen entre los herederos en proporci*n de la parte
por la cual uno de ellos es llamado a la herencia) " el art ;6<7 del ,*digo ,ivil 'i los acreedores no hubieren sido
pagados, por cualquiera causa que sea, antes de la entrega a los herederos de sus partes hereditarias, las deudas
del difunto se dividen " fraccionan en tantas deudas separadas cuantos herederos dej*, en la proporci*n de la
parte de cada unoI h+"ase hecho la partici*n por cabeCa o por estirpe, " sea el heredero beneficiario o sin
beneficio de inventario) Estas son las diferencias que e-isten entre los Derechos /eales " los 0ersonales,
entonces los Derechos /eales generan la indivisi*n " los ,r(ditos se dividen
La E-tinci*n esta otra de las diferencias el objeto de los Derechos /eales son las cosas si no ha" cosa no ha"
Derecho /eal, o se e-tingue por la perdida de la cosa 1rt 9A76 '0ara el primer caso tenemos el ejemplo en el
dinero que lo juCgamos consumido desde que lo entregamos a otro, aunque la materia e-ista 0ara el segundo,
cuando un r#o forma un nuevo lecho en un terreno de propiedad privada) " el 1rt ;7?2 'La servidumbre se
e-tingue tambi(n cuando su ejercicio llega a ser absolutamente imposible por raC*n de ruina de alguno de los
predios, o por cambio sobrevenido a la heredad dominante, o a la heredad sirviente, "a provengan de un
acontecimiento de la naturaleCa, o de un hecho l#cito de parte de un tercero) Si se pierde la cosa se e-tingue el
Derecho /eal, en cambio no ocurre eso en los Derechos 0ersonales, no se e-tingue aunque desapareCcan todos
los bienes del deudor
La ,ompetencia, normalmente todos los c*digos procesales la regla de competencia es la misma, en las acciones
personales la regla es la del domicilio del demandado o el lugar de celebraci*n del contrato o a elecci*n del actor,
en cambio la que ponen en movimiento la justicia por los Derechos /eales la base es que el JueC competente es el
del lugar donde esta situada la cosa, pero tambi(n en materia patrimoniales puede haber prorroga de competencia
territorial
La Le" 1plicable, ac+ tiene que ver con las normas de Derecho &nternacional 0rivado que est+n en el ,*digo ,ivil
en los art#culos 27 " 22:
1rt 27 Los bienes ra#ces situados en la /ep%blica son e-clusivamente regidos por las le"es del pa#s, respecto a su
calidad de tales, a los derechos de las partes, a la capacidad de adquirirlos, a los modos de transferirlos, " a las
solemniCadas que deben acompa4ar esos actos El t#tulo, por lo tanto, a una propiedad ra#C, s*lo puede ser
adquirido, transferido o perdido de conformidad con las le"es de la /ep%blica
1rt 22 Los bienes muebles que tienen situaci*n permanente " que se conservan sin intenci*n de transportarlos,
son regidos por las le"es del lugar en que est+n situadosI pero los muebles que el propietario lleva siempre
consigo, o que son de su uso personal, este o no en su domicilio, como tambi(n los que se tienen para ser
vendidos o transportados a otro lugar, son regidos por las le"es del domicilio del due4o
En materia inmobiliaria =art 27> por mas que se realicen contratos en el e-tranjero " cuando esos contratos tienen
por objeto un inmueble situado en la /ep%blica 1rgentina todo lo que tiene que ver sobre la e-tinci*n de Derechos
/eales sobre el inmueble situado en la 1rgentina se rigen por la le" 1rgentina porque es la le" del lugar donde esta
situada la cosa, cosa que no ocurre lo mismo en materia de ,ontrato en general no, cuando no est+n en juego
Derechos /eales, las partes pueden pactar derechos e-tranjeros
Definici*n del Derecho /eal:
'El Derecho /eal es un poder jur#dico, de una persona, sobre una cosa, reglado por la le", en virtud del cual se
puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o alguna de sus utilidades, con e-clusi*n de las injerencias
e-tra4as, " que con suficiente publicidad, se adhiere " sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado)
esta es la definici*n de 1lterini " de Jatti, en esta definici*n constan todas las caracter#sticas fundamentales de los
Derechos /eales
6
2 3 0oder Jur#dico: "a dijimos que era un haC de facultades " no una prestaci*n aislada por eso decimos que es
un poder jur#dico
9 3 De una 0ersona: los derechos sobre una cosa tanto del dominio, usufructo, el uso la hipoteca puede ser
tanto la persona f#sica o jur#dica, que es el sujeto de todo el derecho art ;7 del ,*digo ,ivil 'Son personas todos
los entes susceptibles de adquirir derechos, o contraer obligaciones) En algunos casos ha" limitaciones para
ejercer los Derechos /eales por ejemplo en el usufructo de las personas jur#dicas tiene un plaCo m+-imo, " puede
tener el usufructo por mas de 97 a4os, en cambio la persona f#sica puede tenerlo de por vida
; 3 Sobre una ,osa: la cosa es el objeto del Derecho /eal, como una cosa es un objeto material susceptible de
apreciaci*n pecuniaria =art 9;22> el Derecho /eal tiene contenido patrimonial $uestro c*digo distingue los bienes
por un lado las cosas " por otro los bienes que no son cosas, por ejemplo los cr(ditos, entonces el conjunto de los
bienes de una persona constitu"en el patrimonio Entonces el objeto del Derecho /eal son solamente las cosas
6 3 /eglados por la Le": cuando nosotros hablamos de que est+n reglados por la le" nos estamos refiriendo a
que las normas de los Derechos /eales son sustancialmente de orden publico, por ejemplo el usufructo, o sea que
el usufructuario tiene el uso " goce de la cosa, lo que no puede hacer es disponer de la cosa, el que puede
disponer de la cosa es el que se denomina $udo 0ropietario $o derogables 1rt 92 de ,*digo ,ivil 'Las
convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las le"es en cu"a observancia est(n interesados el orden
p%blico " las buenas costumbres) F+sicamente referido a sus preceptos referidos a su numero, contenido,
adquisici*n, transmisi*n " e-tinci*n
? 3 Se 0uede !btener Directamente de Ella: e-iste una relaci*n inmediata entre el sujeto " la cosaI entonces
tenemos una relaci*n directa del sujeto " la cosa
A 3 Godas 1lguna, o 1lgunas de sus @tilidades: varia seg%n el contenido de dada Derecho /eal, arriba de todo
esta el dominio, que es el Derecho real de contenido m+s amplio, luego le surgen los otros hasta la anticresis que
es el de menor contenidos 0or ejemplo el titular de una servidumbre de transito tiene el derecho de pasar
solamente, por esos se dice alguna, algunas o todas
B 3 ,on E-clusi*n de &njerencias E-tra4as: por eso es un derecho absoluto, es erga omnes, lo deben respetarlo
todos, si se viola este Derecho /eal tenemos las '1cciones /eales) Ha" dos tipos de acciones pr+cticamente, las
acciones reales " las 0ersonales, cuando se trata de un pr(stamo de consumo o un mutuo se debe ejercer una
acci*n personal, pero cuando se trata de Derechos /eales como el dominio, el @sufructo, el @so etc, tenemos las
acciones reales que son tres la acci*n /eivindicatoria, la acci*n confesoria " la acci*n $egatoria, estas tres
acciones va a proteger a todos los Derechos /eales frente a diferentes lesiones, lo que tienen de distintos las
acciones reales de las personales, es que las reales son inprescriptibles art 672< del ,*digo ,ivil 672< KGodas las
acciones son prescriptibles con e-cepci*n de las siguientes:
2L La acci*n de reivindicaci*n de la propiedad de una cosa que est+ fuera de comercio
9L La acci*n relativa a la reclamaci*n de estado, ejercida por el hijo mismo
;L La acci*n de divisi*n, mientras dura la indivisi*n =M> de los comuneros
6L La acci*n negatoria que tenga por objeto una servidumbre, que no ha sido adquirida por prescripci*n
?L La acci*n de separaci*n de patrimonios, mientras que los muebles de la sucesi*n se encuentran en poder del
heredero
AL La acci*n del propietario de un fundo encerrado por las propiedades vecinas, para pedir el paso por ellas a la
v#a p%blica) En cambio las acciones personales, prescriben tienen un plaCo m+-imo que es el del art 679; 'Goda
acci*n personal por deuda e-igible se prescribe por dieC a4os, salvo disposici*n especial) En el pro"ecto se
estipula en cuatro a4os
5 3 ,on Suficiente 0ublicidad: para que el derecho real alcance planos efectos es necesaria su publicidad o
cognosibilidad a trav(s del medio que prev( la le", las cosas se dividen en cosas muebles e inmuebles " las cosas
muebles tenemos las no registrables " las registrables, los inmuebles todos son registrables =ejemplo en
inmuebles la publicidad es /egistral>
7
< 3 Se 1dhiere " sigue a la ,osa: la inherencia se manifiesta en el &us 0referendi " en el &us 0ersequendi,
27 3 1l 1dquirirse el Derecho a la ,osa deben someterse a su fuerCa vinculante hasta los terceros que invoquen
su inter(s legitimo, esto tiene que ver con la publicidad
Gradicionalmente los Derechos /eales " los personales han sido separados con $itideC
Definiciones de los Derechos /eales ha" tambi(n en el ,*digo ,ivil en la nota al art#culo 6<B, " es mu" importante
este art#culo para aclarar " el art Dice '1 todo derecho personal corresponde una obligaci*n personal $o ha"
obligaci*n que corresponda a derechos reales) El primer p+rrafo se trata de obligaciones " el segundo p+rrafo es
una obviedad "a que los Derechos reales no ha" deudor, "a que no ha" obligaci*n en los derechos reales, " en el
ultimo p+rrafo de la $ota del 6<B EeleC Sarfield para orientar lo que es un Derecho /eal cita una definici*n de
!rtolan 'Derecho 0ersonal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho Derecho
real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho !, en t(rminos m+s sencillos,
un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestaci*n
cualquiera, a dar, a suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa @n derecho real es aquel que da la facultad de
sacar de una cosa cualquiera un beneficio ma"or o menor)
$ota del G#tulo &E del Libro &&& del ,*digo ,ivil Demolombe define al los Derechos /eales 'que derecho real, es el
que crea entre la persona " la cosa una relaci*n directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella
sino dos elementos, la persona que es sujeto activo del derecho, " la cosa que es el objeto
Se llama, al contrario, derecho personal, aquel que s*lo crea una relaci*n entre la persona a la cual el derecho
pertenece, " otra persona que se obliga hacia ella, por raC*n de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que
en esa relaci*n se encuentren tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho =el
acreedor>, la persona que es el sujeto pasivo =el deudor>, " la cosa o el hecho que es el objeto
Los derechos reales comprenden los derechos sobre un objeto e-istenteI los derechos personales, comprenden
los derechos a una prestaci*n, es decir, a un objeto que tiene necesidad de ser realiCado por una acci*n La
persona a la cual pertenece un derecho real, puede reivindicar el objeto contra todo poseedorI la que tiene un
derecho personal no puede perseguir sino a la persona obligada a la acci*n o a la prestaci*n ,uando muchas
personas han adquirido en diversas (pocas sobre mismo objeto el mismo derecho real, el derecho anterior es
preferido al derecho posterior, mas el derecho personal anterior no es preferido al derecho personal posterior
La causa eficiente del derecho personal es la obligaci*n, siempre " %nicamente la obligaci*n, cualquiera que sea
su origen: un contrato, un cuasiNcontrato, un delito o un cuasiNdelito, o la le"
La causa eficiente del derecho real es la enajenaci*n, o generalmente, los medios leg#timos por los cuales se
cumple la transmisi*n en todo o en parte de la propiedad
El derecho real se tiene cuando entre la persona " la cosa que es el objeto, no ha" intermediario alguno, " e-iste
independiente de toda obligaci*n especial de una persona hacia otra
0or el contrario, el que no puede dirigirse directamente sobre la cosa misma " tiene necesidad de dirigirse a una
persona especialmente obligada a (l por raC*n de la cosa, no tiene sino un derecho personal
El derecho real supone necesariamente la e-istencia actual de la cosa a la cual se aplica, pues que la cosa es el
objeto directo e inmediato, " no puede haber un derecho sin objetoI mientras que el derecho personal, no teniendo
en realidad por objeto sino el cumplimiento de un hecho prometido por la persona obligada, no e-ige
necesariamente la e-istencia actual de la cosa, a la cual ese hecho deba aplicarse
El Derecho romano no hab#a formulado cient#ficamente la clasificaci*n de derechos reales, " derechos personales
La divisi*n la aplicaba a las acciones !mnium actionum, dice la &nstituta, summa divitio in duo genera deducitur,
aut enim in rem sunt, aut in personam)
1ubr" et /au, nosotros vimos que los derechos se distinguen en Derechos /eales " Derechos 0ersonales
En el Derecho /eal se distinguen dos elementos el Sujeto " la ,osa " ha" una relaci*n directa
8
En el Derecho 0ersonal ha" tres elementos un Sujeto 1ctivo =acreedor>, un Sujeto 0asivo =deudor> " un !bjeto
=prestaci*n> ha" una relaci*n mediata la pretensi*n es efectuada a trav(s del sujeto pasivo
Doctrinas:
Las Geor#as :onistas o @nitarias, niegan la e-istencia de diferencias sustanciales entre derechos reales "
personales Godos los Derechos 0ersonales esta es la Geor#a :onista 0ersonalista, o bien todos los Derechos son
/eales, esta es la Geor#a /ealista
La teor#a :onistas 0ersonalista dice que todos los Derechos son 0ersonales, esta doctrina parte de un sustento
filos*fico de Oant, desde la filosof#a del derecho no se entiende una relaci*n jur#dica si no es entre persona,
entonces esta doctrina cree que no es posible de una relaci*n entre una persona " una cosa, en esta sentido
0laniol dice que todos los Derechos son 0ersonales :ichas dice que el 'Derecho /eal considerado como una
obligaci*n pasiva universal) por ejemplo dice que un se4or tiene el dominio de la cosa, entonces toda la
comunidad vendr#a a ser el deudor, que es el sujeto pasivo, es decir que toda la comunidad debe abstenerse " la
clasifica esta obligaci*n entre las obligaciones de no hacer, que vendr#a a ser no molestar, pero a esta tesis fue
mu" criticada " tambi(n lo fue por 8reitas, porque las obligaciones de no hacer serian por ejemplo en un contrato
entre la coca " pepsi " una dice que vende en 0inamar " la otra vende en Eilla Jessel " hacen un contrato a no
vender donde vende la otra, es perfectamente posible en principio, " si no cumplen se puede accionar por
incumplimiento de contrato, " 8reitas dice que no es comparable el contenido de una obligaci*n de no hacer en los
Derechos 0ersonales, como el no hacer de la comunidad de no molestar, " dice coca cola se comprometi* a no
vender pero siempre pudo vender, es decir estaba dentro de su patrimonio la voluntad de vender, pero
voluntariamente renuncia, esa posibilidad de hacer estaba dentro de su patrimonio dentro de su haber " el
voluntariamente renuncia, en cambio la comunidad cuando es considerada sujeto pasivo universal, este no hacer
nunca estuvo dentro de la posibilidad de la sociedad de poder perjudicar el dominio del derecho, entonces dice
8reitas no es comparable el no hacer de las obligaciones, con el no hacer de la comunidad de los derechos reales,
dice este no hacer es una mera pro"ecci*n particular del principio general del derecho de no da4ar a otro, este no
hacer es id(ntico en los Derechos reales 0ersonales, porque si se tiene un Derecho 0ersonal tambi(n la
comunidad lo va a tener que respetar, en definitiva se cuestiona esta Doctrina @nitarista :onista en querer
equiparar el contenido de las obligaciones de no hacer con el deber de abstenci*n o el principio general de no
da4ar al otro, desde este punto de vista se la critica
La Gesis @nitarista o :onista /ealista que dice que todos los derechos son reales, porque en definitiva en los
Derechos 0ersonales tambi(n ha" una relaci*n entre el acreedor " el patrimonio del deudor, prenda com%n de los
acreedores, no ha" una relaci*n entre el acreedor " el deudor, en definitiva el acreedor se relaciones con el
patrimonio del deudor " como el patrimonio es la prenda com%n de los acreedoresI esta tesis tambi(n se la critica
porque en medio de la obligaci*n esta tesis solo tiene en cuanta el momento anormal de incumplimiento, porque el
modo normal del cumplimiento de las obligaciones es el pago, es el cumplimiento especifico de la obligaci*n,
solamente el acreedor agrede el patrimonio del deudor cuando media un incumplimiento o un medio anormal de
cumplimiento de la obligaci*n, " f#jense que para el acreedor no es intranscendente la persona del deudor, por
ejemplo si uno va a un Fanco " pide un cr(dito " se presenta una casa que sale un mill*n " pide P97777, el Fanco
va a preguntar por su liquideC, porque al acreedor no solo le interesa el patrimonio, le interesa la liquideC, no le
interesa ejecutar, le interesa que le paguenI entonces lo que se le critica a esta tesis es que solo trata el
cumplimiento anormal " adem+s no es indiferente la persona del deudor para el acreedor Q adem+s el patrimonio
del deudor no significa que los acreedores tengan un derecho real de prenda sobre el patrimonio
La Geor#a Dualistas es la que se sigue actualmente " distingue los Derechos /eales " 0ersonales
9
El Derecho /eal en nuestro ,*digo ,ivil:
En el Libro &&& del ,*digo ,ivil que se llama de los Derechos /eales,
L&F/! &&& N De los derechos reales
GRG@L! & N De las cosas consideradas en s# mismas, o con relaci*n a los derechos
Giene una parte general " empieCa en el art#culo 9;22 donde se habla de la clasificaci*n de las cosas
,10&G@L! @$&,! N De las cosas consideradas con relaci*n a las personas
GRG@L! && N De la posesi*n " de la tradici*n para adquirirla
,10&G@L! & N De la adquisici*n de la posesi*n
,10&G@L! && N Efectos de la posesi*n de cosas muebles
,10&G@L! &&& N De las obligaciones " derechos inherentes a la posesi*n
,10&G@L! &E N De las obligaciones " derechos del poseedor de buena o mala fe
,10&G@L! E N De la conservaci*n " de la p(rdida de la posesi*n
,10&G@L! E& N De la simple tenencia de las cosas
GRG@L! &&& N De las acciones posesorias
GRG@L! &E N De los derechos reales
GRG@L! E N Del dominio de las cosas " de los modos de adquirirlo
,10&G@L! & N De la apropiaci*n
,10&G@L! && N De la especificaci*n o transformaci*n
,10&G@L! &&& N De la accesi*n
Del aluvi*n
1vulsi*n
Edificaci*n " plantaci*n
De la adjunci*n
,10&G@L! &E N De la tradici*n traslativa de dominio
,10&G@L! E N De la e-tinci*n del dominio
GRG@L! E& N De las restricciones " l#mites del dominio
GRG@L! E&& N Del dominio imperfecto
GRG@L! E&&& N Del condominio
,10&G@L! & N De la administraci*n de la cosa com%n
,10&G@L! && N De la indivisi*n forCosa
,10&G@L! &&& N Del condominio de los muros, cercos " fosos
,10&G@L! &E N Del condominio por confusi*n de l#mites
GRG@L! &. N De las acciones reales
,10&G@L! & N De la reivindicaci*n
,10&G@L! && N De la acci*n confesoria
,10&G@L! &&& N De la acci*n negatoria
GRG@L! . N Del usufructo
,10&G@L! & N De la capacidad para establecer el usufructo " de las cosas sobre que puede establecerse
,10&G@L! && N De las obligaciones del usufructuario, antes de entrar en el uso " goce de los bienes
,10&G@L! &&& N De los derechos del usufructuario
,10&G@L! &E N De las obligaciones del usufructuario
,10&G@L! E N De las obligaciones " derechos del nudo propietario
,10&G@L! E& N De la e-tinci*n del usufructo " de sus efectos
GRG@L! .& N Del uso " de la habitaci*n
GRG@L! .&& N De las servidumbres
10
,10&G@L! & N ,omo se establecen " se adquieren las servidumbres
,10&G@L! && N De los derechos del propietario del predio dominante
,10&G@L! &&& N De las obligaciones " derechos del propietario de la heredad sirviente
,10&G@L! &E N De la e-tinci*n de las servidumbres
GRG@L! .&&& N De las servidumbres en particular
,10&G@L! & N De las servidumbres en tr+nsito
,10&G@L! && N De la servidumbre de acueducto
,10&G@L! &&& N De la servidumbre de recibir las aguas de los predios ajenos
,10&G@L! &E N De la servidumbre de sacar agua
GRG@L! .&E N De la hipoteca
,10&G@L! & N De los que pueden constituir hipotecas, " sobre qu( bienes pueden constituirse
,10&G@L! && N De la forma de las hipotecas " su registro
,10&G@L! &&& N Efectos de las hipotecas respecto de terceros " del cr(dito
,10&G@L! &E N De las relaciones que la hipoteca establece entre el deudor " el acreedor
,10&G@L! E N De las relaciones que la hipoteca establece entre los acreedores hipotecarios " los terceros
poseedores, propietarios de los inmuebles hipotecados
,10&G@L! E& N ,onsecuencia de la e-propiaci*n seguida contra el tercer poseedor
,10&G@L! E&& N De la e-tinci*n de las hipotecas
,10&G@L! E&&& N De la cancelaci*n de las hipotecas
GRG@L! .E N De la prenda
GRG@L! .E& N De la anticresis
EeleC dice que primero trate las ,osas " la 0osesi*n porque son los elementos de los Derechos /eales, el objeto
son las cosas " la posesi*n la relaci*n, la naturaleCa jur#dica de la posesi*n es un hecho, no es un derecho real
El art 9?79 es la norma m+s importante del Derecho /eal 'Los derechos reales s*lo pueden ser creados por la
le" Godo contrato o disposici*n de %ltima voluntad que constitu"ese otros derechos reales, o modificase los que
por este ,*digo se reconocen, valdr+ s*lo como constituci*n de derechos personales, si como tal pudiese valer)
Es el que consagra el $umerus ,lausus En esta nota EeleC e-plica porque establece en numero cerrado en los
Derechos /eales, en la (poca que escribe el c*digo en la ma"or#a de los pa#ses ten#an los n%meros abiertos en los
Derechos /eales, " el no toma esta posici*n " la e-plica porque, es mas en el Derecho /omano hab#a n%meros
cerrado, es mas $umerus ,lausus viene del lat#n, " el dice la multiplicidad de Derechos /eales en unos mismos
bienes es una fuente fecunda de complicaciones " de pleitos, " pueden perjudicar mucho la e-plotaci*n de esos
bienes " la libre circulaci*n de las propiedades, si hubiera una libre creaci*n de los derechos reales, entonces uno
compra una casa " en el registro aparece derecho real de aire puro, " todo lo que se le ocurriese a la gente,
adamas esta afectado con un usufructo que se le e-tender+ por 9?7 a4o, etc, entonces uno nunca sabr#a a que
atenerse En cambio se va a comprar una casa " tiene una hipoteca de tantos pesos, " eso se sabe " si no es
levantada la hipoteca uno la va a tener que pagar En el art ?6; del ,*digo ,ivil 8ranc(s parece que esta el
n%mero ,lausus pero tambi(n parece que no, entonces en 8rancia en esa (poca se distingu#a mucho " la doctrina
ma"oritaria sosten#a que hab#a n%meros abiertos, menos Demolombe " EeleC sigue la tesis minoritaria, ho" la
doctrina 8rancesa entiende que tiene n%meros cerrados
$ota del art 9?79 'El Derecho /omano no reconoce al lado de la propiedad, sino un peque4o n%mero de derechos
reales, especialmente determinados, " era por lo tanto privada la creaci*n arbitraria de nuevos derechos reales
:as desde la Edad :edia las le"es de casi todos los Estados de Europa crearon derechos reales por el
arrendamiento perpetuo o por el contrato de cultura perpetua, " por mil otros medios En Espa4a la constituci*n de
rentas perpetuas como los censos, cre* un derecho real sobre los inmuebles que las deb#anI " el acreedor del
canon ten#a derecho para perseguir la cosa a cualquiera mano que pasase Los escritores espa4oles se quejan de
11
los males que hab#an producido los derechos reales sobre una misma cosa, el del propietario, " el del censualista,
pues las propiedades iban a su ruina En otros casos, se ve#a ser uno el propietario del terreno " otro el de los
+rboles que en (l estaban 1lgunas veces uno era propietario del pasto que naciera, " otro el de las plantaciones
que hubiesen hecho La multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de
complicaciones " de pleitos, " puede perjudicar mucho a la e-plotaci*n de esos bienes " la libre circulaci*n de las
propiedades, perpetuamente embaraCadas, cuando por las le"es de sucesi*n esos derechos se dividen entre
muchos herederos, sin poderse dividir la cosa asiento de ellos Las propiedades se desmejoran " los pleitos nacen
cuando el derecho real se aplica a una parte material de la cosa que no constitu"e, por decirlo as#, una propiedad
desprendida " distinta de la cosa misma, " cuando no constitu"e una copropiedad susceptible de dar lugar a la
divisi*n entre los comuneros o a la licitaci*n)
El 1rt 9?7; enumera los Derechos /eales en concordancia con el art 9?79 " dice 'Son derechos reales:
2S El dominio " el condominioI
9S El usufructoI
;S El uso " la habitaci*nI
6S Las servidumbres activasI
?S El derecho de hipotecaI
AS La prendaI
BS La anticresis)
Est+n enumerado por orden de importancia
La Le" 2;?29 del a4o 65 incorpor* la 0ropiedad HoriContal proscrita por EeleC en el art 9A2B por las raCones
e-puestas en la nota 1rt 9A2B 'El propietario de edificios no puede dividirlos horiContalmente entre varios due4os,
ni por contrato, ni por actos de %ltima voluntad) $ota 'La ma"or#a de los c*digos e-tranjeros lo permiten, entrando
luego a legislar sobre las escaleras o pasadiCos de las diversas partes del edificio La divisi*n horiContal, dando a
uno los bajos " a otro los altos, crea necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los
lugares que son indispensables para el tr+nsito en los diversos altos de un edificio En tales casos, la propiedad del
que ocupa el suelo no puede ser definida, " sin duda que no podr#a mudar sus formas)
El pro"ecto del ,*digo ,ivil incorpora dentro de las propiedades horiContales al ,ementerio privado " a los ,lubes
de ,ampo o ,untr", " dentro del condominio pone al tiempo compartido Gambi(n ha" una pol#tica jur#dica " es la
de que ha"an pocos Derechos /eales porque si ha" muchos tambi(n serian perjudiciales " que no se podr#an
conocerlos a todos " acarrear#an una inseguridad
Derechos /eales 0rohibidos: est+n en el art 9A26 'Los propietarios de bienes ra#ces no pueden constituir sobre
ellos derechos enfit(uticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se e-tiendan a ma"or t(rmino que
el de cinco a4os, cualquiera que sea el fin de la imposici*nI ni hacer en ellos vinculaci*n alguna)
Este art#culo prohibe la enfiteusis, la superficie La primera observaci*n al art#culo, es una norma que la doctrina
dice que es sobreabundante, porque si "a fija en el 9?79 que los Derechos /eales solo pueden ser creados por la
le", " los enumera en el 9?7;, para que ha" un art#culo que me diga que la enfiteusis " la superficie est+n
prohibidos si "a sabemos que la norma es lo que no esta permitido esta prohibido, pero EeleC no da puntada sin
hilo " lo hace, porque cuando el redacta el ,*digo ,ivil en ese momento e-ist#an inmuebles grabados con
enfiteusis, e-ist#an inmuebles grabados por vinculaciones, como por ejemplo capellan#asI la capellan#a era como
una especie de cargo, de que ese inmueble se donaba pero todos los a4os se deb#a hacerse una misa por el alma
de fulano, entonces si vend#a ese campo tenia que seguir haciendo la misa todos los a4os, en el pa#s se hab#a
creado la enfiteusis rivadaviana, para poblar el pa#s el estado otorgaba a los inmigrantes, " se los denominaba
colonos, el estado le otorgaba una parcela de tierra " les cobraba un canon, " esto era a perpetuidad o a << a4os "
adem+s se hacia mejora, el estado era el propietario " estaban grabadas por mucho tiempo, era una suerte de
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usufructuario pero que no se e-tingu#a con la muerte se pasaba a los herederos, entonces esa propiedad quedaba
inmoviliCada por muchos a4os, EeleC hiCo normas para no inmoviliCar la circulaci*n de la riqueCa, salvo el dominio
" el condominio, el resto lo limito en el tiempo, todas las normas de los Derechos /eales tratan de que la propiedad
no queda estancada, " si as# pasa sea por poco tiempo, entonces esta es la primera observaci*n que se le hace a
esta norma, el art#culo 9A26 es sobreabundante 0ero en ese momento e-ist#an esos Derechos /eales, con
e-cepci*n de los :a"oraCgos, por ejemplo estableCco sobre este inmueble que lo va a heredar el primer hijo
var*n de mi descendencia, entonces "o como propietario tenia la facultad de establecer un orden sucesorio in
etermum, eso "a se hab#a abolido en la 1samblea del a4o .&&&, pero EeleC por las dudas tambi(n lo puso, "
estar#an entre los de Einculaci*n, que tambi(n estaban las ,apellan#as
!tra cosa mu" importante de este art#culo es que agrega a la nomina del 9?7; como Derechos reales permitidos,
los ,ensos " /entas, el art#culo dice 'ni imponerles censos, ni rentas que se e-tiendan a ma"or t(rmino que el de
cinco a4os, cualquiera que sea el fin de la imposici*n), entonces se agrega un Derecho /eal a la lista del 9?7; que
vendr#an a ser los ,ensos o /entas por no mas de cinco a4os
T1hora que son los ,ensos " /entasU Lo que sabemos es que se ocupo de darle un t#tulo a cada uno de los
Derechos /eales enumerado en el 9?7; " que regulo derecho por derecho El dominio, el condominioI el usufructoI
el usoI la habitaci*nI las servidumbres activasI el derecho de hipotecaI la prendaI la anticresis, no regulo los
,ensos o /entas, es un Derecho /eal que no se uso, ni se usa, sepan que esto no e-iste en la realidad, ha" una
norma en el ,*digo ,ivil ,hileno
Este art#culo 9A26 tuvo distintas interpretaciones, algunos autores entienden que tambi(n los cinco a4os se le
deben aplicar a la enfiteusis " a la superficie, la superficie es un Derecho /eal que e-iste en muchos pa#ses de
Latinoam(rica, " lo est+n por incorporar en el ,*digo ,ivil nuestro, es un Derecho mu" importante para abaratar el
costo de la vivienda, nosotros heredamos un principio de Derecho /omano que es la superficie es lo adherido al
suelo, entonces no puede haber un due4o del suelo " un due4o de lo consumido, esto viene del Derecho /omano,
porque el dominio se e-tend#a hasta el cielo " hasta el infierno, es decir hasta el centro de la tierra " hasta donde
podr#a llegar, " en muchos pa#ses de 1m(rica e-iste el Derecho de Superficie, normalmente por un plaCo, es
factible comprar el Derecho de Superficie de un terreno, entonces va a haber un due4o del terreno " un due4o de
la superficie, " d(cimo que esto es para abaratar el costo de las viviendas, porque no es lo mismo comprar a
perpetuidad que comprar un departamento por ;7 o ?7 a4os, porque baja el precio, porque una empresa sabe que
va a segur haciendo negocio con ese terreno o edificio, por ejemplo se lo vende por ;7 a4os " cuando se e-tingue
lo puedo vender por otras ;7 a4os, EeleC prohibe la Superficie, pero ha" algunos autores que sostienen como
:achado que los cinco a4os no se aplican a los ,ensos solamente, sino que tambi(n podr#a e-istir superficies "
enfiteusis por cinco a4os, esta Gesis es la 1mplia " es totalmente minoritaria, solo :achado la sostuvo " no lo
sigui* nadie
Ha" una Gesis /estrictiva que es la de Legon que dice que no que los ,ensos o /entas del art 9A26 no es un
derecho real, sino que EeleC se refiere a las rentas como Derechos 0ersonales, como si fueran /entas Eitalicias,
es decir que no es un Derecho /eal sino que s( esta refiriendo al ,ontrato de /entas Eitalicias
La Doctrina que prevaleci* " es la imperante en este momento es que la Enfiteusis " la Superficies, est+n vedadas
pero est+n permitidas las /entas o ,ensos no ma"ores de cinco a4os, seguida por los autores como Segovia,
Salvat, Lafaille, :olinaro, Eera Eillalobos etc, pero se sostiene que deber#a corregirse la puntuaci*n del art#culo
colocarse un punto " coma luego de la palabra superficie, para separar los que se prohiben de los que se limitan,
entonces dicen que esta mal puntuado, con el nuevo c*digo se soluciona este problema
0ero ha" varios elementos para demostrar que esta Gesis 1mplia es incorrecta, " de eso se encarga de decirlo
1llende, diciendo que ha" dos tipos de /entas, las /entas 0ersonales, como las rentas vitalicias que surgen de un
contrato, " las /entas /eales que son los ,ensos, entonces cuando se redacto el 9A26 trata a /entas " ,ensos
como sin*nimos, porque las /entas /eales se llaman ,ensos
13
Ha" otro argumento que abrasa la Gesis :a"oritaria de que la enfiteusis " la superficie est+n prohibidas, " es que
primero no est+n enumerados por el 9?7;, pero adem+s en la nota del 9?7; EeleC dice no enumeramos el
Derecho /eal de Superficie ni el de Enfiteusis porque por este c*digo no pueden tener lugar, " adem+s piensen
que por cinco a4os nadie constitu"e una enfiteusis porque este derecho esta ideado para durar en el tiempo, " lo
mismo para la superficie, en pro"ecto de ,*digo ,ivil pone a la superficie por cincuenta a4os como m+-imo
Los Derechos /eales 0ermitidos son:
Dominio: el art 9?7A dice 'El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad " a la acci*n de una persona) Es el Derecho /eal de contenido m+s e-tenso, el titular del dominio se
llama due4o, es el derecho de usar, " goCar " de disponer de la cosa, material o jur#dicamente
,ondominio: el art 9AB; dice 'El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por
una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble) Es un Derecho /eal de propiedad que pertenece a varias
personas, sobre una cosa de una parte indivisa, esta parte indivisa no esta representada en ning%n aspecto
material de la cosa, no es que uno sea al due4o del ba4o otro de la cocina, no, todos son due4os de la cosa por
una parte indivisa, " el due4o se llama cond*mino
0ropiedad HoriContal: la 0ropiedad HoriContal es un derecho sobre una unidad de un inmueble edificado,
integradas por partes propias " comunes, que atribu"e facultades de uso " disposici*n jur#dica, conforme a su
peculiar r(gimen legal El art 9 de la le" 2;?29 dice en su primera parte ',ada propietario ser+ due4o e-clusivo
de su piso o departamento " copropietario sobre el terreno, " sobre todas las cosas de uso com%n del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad) En este Derecho /eal aunque es aut*nomo ha" una suerte de
convivencia entre el dominio " el condominio, porque ha" en el departamento " condominio en las partes comunes
@sufructo: el art 957B dice 'El usufructo es el derecho real de usar " goCar de una cosa, cu"a propiedad pertenece
a otro, con tal que no se altere su substancia) El titular se llama @sufructuario " el due4o se llama $udo
0ropietario, el due4o se desprende del uso " goce " mantiene la facultad de disponer de la cosa, el usufructuario
puede usar " goCar de la cosa pero no puede alterar la sustancia
@so " Habitaci*n: el art 9<65 dice 'El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de
la cosa de otro, independiente de la posesi*n de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ellaI
o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario " de su familia
Si se refiere a una casa, " a la utilidad de morar en ella, se llama en este ,*digo, derecho de habitaci*n) El uso es
un usufructito, porque el usuario tiene tambi(n las facultades de uso " goce, pero a diferencia del usufructuario, el
usuario solo puede usar " goCar solo para cubrir las necesidades b+sicas su"a " de su familia, por lo que el l#mite
del uso es menor que el del usufructo La Habitaci*n tambi(n es un Derecho /eal de @so, pero tiene el objeto es
una casa " es la facultad de vivir en la casa, por eso el c*digo dice cuando el objeto es un inmueble " la facultad es
la de morar en esa casa
Servidumbres 1ctivas: el art 9<B7 dice ) Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble
ajeno, en virtud del cual se puede usar de (l, o ejercer ciertos derechos de disposici*n, o bien impedir que el
propietario ejerCa algunos de sus derechos de propiedad) ,uando se habla de las Servidumbres 1ctivas ha" que
presuponer la e-istencia de dos inmuebles, el de un fundo que se llama 8undo Dominante, " un fundo que se llama
Sirviente, entonces tenemos que el 8undo Sirviente es el que soporta la ,arga, por ejemplo en una Servidumbre
de Gransito soporta el paso a la v#a publica, " el 8undo Dominante es el que tiene el beneficio
Hipoteca: el art ;275 dice 'La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un cr(dito en dinero, sobre
los bienes inmuebles, que contin%an en poder del deudor) Es un Derecho real que se impone a un inmueble para
la seguridad de un cr(dito en dinero, " la cosa permanece en poder del propietario
0renda: 'Habr+ constituci*n de prenda cuando el deudor, por una obligaci*n cierta o condicional, presente o futura,
entregue al acreedor una cosa mueble o un cr(dito en seguridad de la deuda) 1 diferencia con la hipoteca ha"
desplaCamiento de la cosa
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1nticresis: el art ;9;< dice 'La anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por
(l, poni(ndole en posesi*n de un inmueble, " autoriC+ndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre
los intereses del cr(dito, si son debidosI " en caso de e-ceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no
se deben intereses) Se constitu"e sobre un inmueble tambi(n es un Derecho de garant#a, es una especie de
prenda, por ejemplo a m# me deben dinero " el deudor me dice toma este inmueble, " tomo posesi*n del inmueble
" me llamo 1creedor 1nticresista, " los frutos que me brinda el inmueble los aplico al pago de la deuda " a los
intereses, al cancelarse la deuda el anticresista tiene la obligaci*n de devolver el inmueble a su propietario
,ensos o /entas /eales: Este Derecho /eal no fue definido por el ,*digo ,ivil 0uede caracteriCarse como
Derecho /eal accesorio, en funci*n de garant#a, constituido sobre un inmueble en seguridad de un cr(dito, que
faculta a su titular a e-igir del due4o, en cu"o poder permanece, peri*dicamente " por no m+s de ? a4os, toda o
parte de su renta en dinero o en especie Este tambi(n es un Derecho /eal de garant#a que se constitu"e sobre un
inmueble " que le da facultad de cobrar el ,enso o /enta, de e-igirle al propietario de la cosa que en cu"o poder
queda la cosa, que le de una parte de la renta que devenga esa cosa " por un plaCo no ma"or a cinco a4os
En el pro"ecto de reforma del ,*digo ,ivil se incorpora el Derecho /eal de Superficie " otro Derecho /eal nuevo
que es el de Disponibilidad :onetaria
&ncidencia del !rden 0ublico en el /(gimen Legal de los Derechos /eales:
0orque la gran cantidad de normas de orden publico, primero esta dada por la importancia econ*mica " social de
los Derechos /eales, EeleC e-plica el porque de las normas no derogables por acuerdo de partes en su nota al art
959? que se refiere al usufructo 'El usufructo no es una cosa de pura convenci*n: su naturaleCa est+ fijada por la
le", por las consecuencias en el orden social del establecimiento de la propiedad en los bienes inmuebles, "
porque consiste en la facultad especial concedida a alguno de goCar de las cosas de otro Esta facultad debe ser
esencialmente intransmisible por v#a de herencia, pues que se refiere a hechos del hombre, " todo lo que tiene
relaci*n con los actos " los hechos de las personas, o con el ejercicio de las facultades humanas, se e-tingue
necesariamente con la muerte El usufructo, pues, no puede ser hereditariamente transmisible por el efecto de la
voluntad del hombre, porque eso ser#a imprimirle una calidad inconciliable con su naturaleCa
0or el Derecho /omano pod#a estipularse un derecho de usufructo tanto para s# como para sus herederos
Estipulaci*n que podr#a aprovechar no s*lo a los herederos en el primer grado, sino a los herederos de los
herederos, en todos los grados Estas disposiciones se comprenden bajo el imperio de una legislaci*n que no
hab#a limitado la duraci*n del usufructo sino en el inter(s privado del nudo propietarioI pero esas mismas le"es
comprend#an que alguna veC deb#a e-tinguirse el usufructo, nec in universum inutiles essent proprietates, &nstituta,
2, De usufruct) En resumen EeleC e-plica que (l pro"ecta este sistema con muchas normas de orden p%blico por
la importancia econ*mica social que reviste el r(gimen de la propiedad, lo mismo sustenta en la cantidad de
normas de orden publico que sostienen el Derecho de 8amilia, por la importancia que tiene para un pa#s la
regulaci*n econ*mica " de familia
En la $ota del 1rt 9595, tambi(n EeleC vuelve este tema " dice los Derechos /eales est+n presididos por la
noci*n de orden publico 'Seg%n el Derecho /omano " el espa4ol, el usufructo que hubiese sido legado a una
municipalidad, o a un establecimiento p%blico, deb#a durar cien a4os, porque el per#odo de un siglo es considerado
en el Derecho como el t(rmino e-tremo de la vida humana 0ero esto era tomar la e-cepci*n por el fundamento de
la regla general Los actos " contratos particulares no podr#an derogar la disposici*n del art#culo, porque la
naturaleCa de los derechos reales en general, " especialmente la del usufructo, est+ fijada en consideraci*n al bien
p%blico " al de las instituciones pol#ticas, " no depende de la voluntad de los particulares 1@F/Q " /1@, 995, nota
6 DE:!L!:FE, t 97, n%m 966 :1/,1DE, sobre el art A2B, n%m 6 En contra: 0/!@DH!$, n%m ;;2
D@/1$G!$, t 6, n%m AA;)
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1llende dice en su '0anorama de Derechos /eales) que si bien todas las normas no son de Derecho 0ublico son
sustancialmente de !rden 0ublico " de este modo las $ormas, los 0receptos, se pueden distinguir o clasificar de
dos maneras:
2 3 Estatutaria o llamadas normas &mperativas que son las de !rden 0ublico, o sea las que no se pueden
cambiar
9 3 /eglamentarias que no son de !rden 0ublico " que pueden ser cambiada por las partes
0or ejemplo en el usufructo que es uno de los Derechos /eales permitidos, una de las obligaciones el futuro
usufructuario antes de entrar en el uso " goce de la cosa, es de hacer un inventario de los bienes, " otra de las
obligaciones es dar fianCa, de que no va a alterar la sustancia de la cosa Entonces el ,*digo ,ivil dice que el
inventario lo debe hacer por mas que en el contrato, pero el ,*digo ,ivil si admite que la fianCa sea dispensada
porque a lo mejor el nudo propietario tiene una confianCa ciega
Las $ormas Estatutarias definen cual son los Derechos /eales " los alcances de su contenido " serian el art 9?79
'$umerus ,lausus) 0actos prohibidos en los Derechos /eales de Jarant#as 1rt ;2A< 9V parte 'El abandono
del tercer poseedor no autoriCa a los acreedores para apropiarse el inmueble o conservarlo en su poder, " su
derecho respecto de (l se reduce a hacerlo vender " pagarse con su precio) art ;999 'Es nula toda cl+usula que
autorice al acreedor a apropiarse la prenda, aun cuando (sta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de
ella fuera de los modos establecidos en este t#tulo Es igualmente nula la cl+usula que prive al acreedor solicitar la
venta de la cosa) 1rt ;9?9 'Es de ning%n valor toda cl+usula que autorice al acreedor a tomar la propiedad del
inmueble por el importe de la deuda, si (sta no se pagare a su vencimientoI como tambi(n toda cl+usula que lo
hiciera propietario del inmueble por el precio que fijen peritos elegidos por las partes o de oficio)
La $ormas /eglamentarias son preceptos meramente reglamentarios de aplicaci*n supletoria, ejemplos art 95?2
'El usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar fianCa de que goCar+ de ella, "
la conservar+ de conformidad a las le"es, " que llenar+ cumplidamente todas las obligaciones que le son
impuestas por este ,*digo o por el t#tulo constitutivo del usufructo, " que devolver+ la cosa acabado el usufructo
La fianCa puede ser dispensada por la voluntad de los constitu"entes del usufructo) Q el art ;99A 'El acreedor no
puede servirse de la cosa que ha recibido en prenda sin consentimiento del deudor)
0ero en s#ntesis ha" una presencia dominante de normas de orden publico, en el Libro &&&, pero en realidad los
Derechos /eales tambi(n est+n en el Libro &E, porque ac+ ha" disposiciones comunes a los Derechos /eales " a
los Derechos 0ersonales por ejemplo la 0rescripci*n 1dquisitiva esta regulada en el Libro &E
:odificaci*n de los Derechos /eales:
$o solamente el art#culo 9?79 dice que no se pueden crear derechos reales 'Los derechos reales s*lo pueden ser
creados por la le" Godo contrato o disposici*n de %ltima voluntad que constitu"ese otros derechos reales, o
modificase los que por este ,*digo se reconocen, valdr+ s*lo como constituci*n de derechos personales, si como
tal pudiese valer) 1dem+s dice que no se pueden modificar, no solo establece cuales son los Derechos /eales
sino que tampoco las partes no pueden modificar el contenido que el ,*digo ,ivil le ha dado a cada uno de los
Derechos /eales, sup*nganse que se quiere hacer un dominio de dos sujeto le va a decir no, porque el dominio es
e-clusivo, si se quiere hacer un usufructo que dure mas all+ de la vida del usufructuario, no va a ser posible, no
pueden modificarse, lo %nico que se pueden modificar son aquellas normas reglamentarias que son las menos,
este art 9?79 con el tema de la modificaci*n es una copia del EsboCo de 8reitas del art ;B7A que dice algo similar
a nuestro 9?79 " dice 'Se juCgara como no escrita, a efecto de que tenga valor tan solo como constitutiva de
derechos personales, si por tal pudiere valer, toda estipulaci*n o disposici*n de ultima voluntad, que constitu"a
otros derechos reales, o que modifique los permitidos en contrario de las disposiciones que los reglan)
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El art 9?79 no decreta la nulidad del acto, sino que dice que valdr+ como Derecho 0ersonal, " estos tienen menor
jerarqu#a en orden a la protecci*n de las personas, porque los Derechos 0ersonales no tienen preferencia 0or
ejemplo resulta que una de las normas de orden publico en materia de servidumbres activa dice que el contenido
de la servidumbre solo puede ser por parte del fundo sirviente, un no hacer, ejemplo me comprometo a no hacer
un edificio mas all+ de determinada altura, esta es la Servidumbre $o 8acendo no haciendo, o sino el otro
contenido es el de Soportar, por ejemplo en una servidumbre de paso, soportar del fundo dominante que la
persona pase por su fundo que es el sirviente 0ero los art#culos ;777 'Se pueden constituir servidumbres
cualquiera que sea la restricci*n a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea
de mero recreoI pero si ella no procura alguna ventaja a aquel a cu"o favor se establece, es de ning%n valor), "
;727 '$o pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligaci*n de hacer, aunque sea
temporaria, " para utilidad de un inmueble La que as# se constitu"a, valdr+ como simple obligaci*n para el deudor
" sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles) En resumen
dice que las partes pueden crear todas las servidumbres que quieran pero nunca una obligaci*n de hacer, por
ejemplo el due4o de una casa se compromete pintar todos los a4os la casa de blanco para que el que vive
enfrente vea lindo " limpio, esto se puede pactar pero no vale como Derecho /eal Esto significa que si este se4or
1 le vende la casa a F, F no va a tener que cumplir esa servidumbre porque no es un Derecho /eal, sino un
Derecho 0ersonal, porque el art#culo dice que valdr+ solo como constituci*n de Derecho 0ersonal, puede valer
como Derecho 0ersonal " si porque no esta prohibido comprometerse a pintar todos los a4os la casa de blanco, no
viola el art#culo <?; de los objetos de los actos jur#dica, entonces va a valer como Derecho 0ersonal " no va a valer
como derecho real Entonces el art#culo ;777 " el ;727 les permite crear todas las servidumbres que quieran pero
siempre con este limite, que nunca su contenido sea una obligaci*n de hacer, " adem+s que siempre e-ista una
utilidad concreta para el inmueble dominante, aunque sea de mero recreo dice el c*digo
,onversi*n:
Lo que dispone el 9?79 jur#dicamente se le denomina ,onversi*n, " esto seria cambiar convertir una cosa en otra,
entonces el 9?79 lo que hace es cambiar un Derecho /eal propuesto por las partes por contrato o por testamento,
" lo cambia por una categor#a por una categor#a menor que es el Derecho 0ersonal, entonces lo que realiCa el art
9?79 es una ,onversi*n Entonces ,onversi*n desde el punto de vista jur#dico que un acto que carece de valides
en este caso no puede valer como Derecho /eal, pero que contiene los requisitos de validad de otro acto de una
especie diferente, " con una misma finalidad econ*mica, en este caso un contrato de servidumbre que no vale
como servidumbre, pero que contiene un paso que si es valido en los Derechos 0ersonales de los ,ontratos, como
lo dice el 22<B, " tiene la misma finalidad porque este se4or pinta de blanco la casa " le da una linda vista al
vecino, que se infiera que las partes otorgantes del acto invalido, de haber sabido o conocido su invalideC, habr#an
aceptado quedar ligados por el segundo acto
1dem+s del 9?79 tambi(n ha" una ,onversi*n en el 225? 'Los contratos que debiendo ser hechos en escritura
p%blica, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento
particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura p%blica, no quedan concluidos como tales, mientras
la escritura p%blica no se halle firmadaI pero quedar+n concluidos como contratos en que las partes se han
obligado a hacer escritura p%blica) Entonces si en materia inmobiliaria el contrato de compraventa no es hecho por
medio de Escritura 0ublica, no queda constituido como contrato de compraventa, el Foleto de compraventa es un
contrato, " en (l las partes se obligan a hacer la escritura, esto es otro ejemplo de conversi*n, es un ejemplo de
un contrato que lleva a otro menor, pero que lleva al mismo fin econ*mico " social
Q en el art ;727 tambi(n " es en materia de Servidumbre " dice '$o pueden establecerse servidumbres que
consistan en cualquiera obligaci*n de hacer, aunque sea temporaria, " para utilidad de un inmueble La que as# se
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constitu"a, valdr+ como simple obligaci*n para el deudor " sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con
ellas a los poseedores de los inmuebles)
En la $ota al art#culo 9?7; EeleC Sarfield de un ejemplo de esto " dice 'si se hace una enfiteusis, valdr+ solo como
contrato de arrendamiento) ac+ toma una enfiteusis " lo transforma como un contrato o sea en un Derecho
0ersonal, porque el locatario tiene un derecho personal, '" durara por el tiempo que puede durar la locaci*n) esto
tiene un plaCo m+-imo de dieC a4os Esto lo objeta la doctrina porque dice que no es la misma situaci*n, la del
locatario que la del usufructuario ola del enfiteuta, porque este tiene un derecho bastante parecido al del usufructo,
por ejemplo para ver la diferencia concreta que ha" entre el @sufructo " la Locaci*n, "a que los dos usan " goCan
de la cosa, una diferencia es que si alquilamos un departamento " el calef*n se rompe, se llama al locador para
que lo arregle, esto es as# porque el locador tiene la obligaci*n de mantener al locatario en el uso " goce pacifico
de la cosa " toda cosa que se rompa que no sea por culpa del locatario tiene que preparar o cambiar, en cambio
en el usufructo no es as#, porque si se rompe algo lo tiene que cambiar el usufructuario que es el que tiene el uso "
goce de la cosa, otra es que el usufructo puede durar toda la vida del usufructuario, la locaci*n tiene un plaCo
m+-imo de dieC a4os, la locaci*n tiene plaCo m#nimo dos a4os, el usufructo no tiene plaCo m#nimo, adem+s la
locaci*n se hace por un documento privado, el usufructo debe ser por escritura publica, el mas importante es que
el usufructo es un derecho real " la locaci*n es un Derecho personal, etc este ejemplo de EeleC es poco feliC
porque no podemos comparar la enfiteusis con el arrendamiento porque la situaci*n en que se encuentra el
arrendatario no es la misma la que se encuentra el enfiteuta
La 0ropuesta de la Lege 8erenda:
,uando se analiCa una le" se puede hacer por lege Lata, es la interpretaci*n que se le da al Derecho Eigente, "
cuando se hace propuesta de la Lege 8erenda es para una futura reforma legislativa, la propuesta que se hace en
la Lege 8erenda, que no sea convertir un Derecho /eal valido en un Derecho 0ersonal, sino que la soluci*n que
se propone es que se ,onvierta un Derecho /eal prohibido en otro Derecho /eal 0arecido " permitido cu"a
amplitud de contenido sea mas semejante, por ejemplo si esta prohibida la enfiteusis " la superficie que se
convierta en un usufructo vitalicio, porque es mas parecido a la enfiteusis que el arrendamiento
Gipicidad de los Derechos /eales:
Ha" que distinguir los conceptos de $%meros ,errados " Gipicidad, son distintos
Qa vimos lo que eran los $umerus ,lausus " en estos la le" apunta a determinar cual es el contenido en abstracto
de un derecho real, este se llama usufructuario, este se llama propietario, @d no puede hacer esto, debe usar "
goCar sin alterar la sustancia, puede durar 97 a4os en las personas jur#dicas " toda la vida en los personas f#sicas,
tiene obligaciones de hacer inventario, apunta al contenido en abstracto pero a veces, necesitamos utiliCar el
concepto de tipicidad que es en concreto, el usufructo, por ejemplo el ,*digo ,ivil no legisla sobre el usufructo de
los bancos de un aula, no encara los usufructos en particular, sino que define todo que es el usufructo " su
contenido, " despu(s encara algunos usufructos como el usufructo de ganado, el usufructo de bosque, esto apunta
a la tipicidad porque seria imposible que se refiera a cada objeto, lo mismo ocurre con las servidumbres, cuando en
el c*digo se habla de las servidumbre se refiere a todo el contenido de las servidumbres, los obligaciones de uno "
de otro, " finalmente regula cuatro servidumbres, que se llaman servidumbres t#pica porque est+n legisladas
especialmente en el c*digo, " son la Servidumbre de 1cueducto, de Gransito, la de /ecibir 1gua " la de Sacar
1gua, pero como dec#amos antes el c*digo permite que las partes puedan crear todas las servidumbres que crean
convenientes con los limites de que nunca contengan una obligaci*n de hacer, " que tenga una utilidad al fundo
dominante, estas servidumbres se las denominan 1t#picas, porque no est+n legisladas legalmente, por ejemplo la
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servidumbre de no elevar mas all+ de determinada altura el edificio, no esta en el ,*digo ,ivil, eso surge de la
creaci*n de la gente, entonces el $umerus ,lausus apunta al contenido abstracto, en cambio la Gipicidad al
contenido en concreto, si bien ha" algunos Derechos /eales G#picos, tambi(n los ha" 1t#picos 1l permitir que las
personas generen o creen otros no afecta al $umerus ,lausus, porque el $umerus ,lausus se ve resguardado
con las pautas que dan en los art#culos ;777 'Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restricci*n
a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreoI pero si ella no
procura alguna ventaja a aquel a cu"o favor se establece, es de ning%n valor), " ;727 '$o pueden establecerse
servidumbres que consistan en cualquiera obligaci*n de hacer, aunque sea temporaria, " para utilidad de un
inmueble La que as# se constitu"a, valdr+ como simple obligaci*n para el deudor " sus herederos, sin afectar a las
heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles) Es decir hagan lo que quieran pero nunca su
contenido sea una obligaci*n de hacer " siempre debe tener una utilidad sobre el fundo dominante
Las 8uentes de los Derechos /eales:
$o ha" que confundir lo que es ,reaci*n con lo que quiere decir 8uente del Derecho, la ,reaci*n es la le" que
crea el Derecho /eal, " nos dice que entre una persona " una cosa solo puede e-istir Dominio, ,ondominio,
@sufructo, uso, habitaci*n etc, pero la 8uente de los Derechos /eales, no siempre es la le", es decir mu" pocas
veces es ,ausa fuente de los Derechos /eales
Las 8uentes de los Derechos /eales pueden ser muchas, " pueden ser el contrato, el testamento o la decisi*n de
ultima voluntad, la le" " la adquisici*n
En el Derecho /omano hab#a disposiciones de ultima voluntad, que no eran los testamentos sino que eran los
codicilos, que serv#an para reconocer hijos, etc, pero en el ,*digo ,ivil 1rgentino la %nica disposici*n de ultima
voluntad es el testamento, no ha" otra, el contrato, el testamento, la le", la prescripci*n adquisitivas, ha" muchas
8uentes de los Derechos /eales
La Le" es una fuente poco frecuente de los Derechos /eales, por ejemplo los padres son los usufructuarios de los
bienes de sus hijos, ese usufructo tiene como fuente la le", porque es la le" quien lo establece
0ero la ma"or#a de los Derechos /eales, no nacen de la le", por ejemplo el que m+s se conoce es el dominio, " la
fuente del dominio es el contrato de compraventa, de donaci*n o puede ser tambi(n un testamento, o tambi(n de
un legado, o bien la muerte del causante provoca por sucesi*n la adquisici*n del dominio, es mas la ma"or de las
veces es el contrato la 8uente de los Derechos /eales
Ha" Derechos /eales que la %nica fuente que pueden tener es el contrato, por ejemplo la Hipoteca, la 0renda " la
1nticresis revisten una caracter#stica que es esencial que es esencial a esos derechos " se llama
,onvencionalidad, en la Hipoteca el art ;22? dice '$o ha" otra hipoteca que la convencional constituida por el
deudor de una obligaci*n en la forma prescripta en este t#tulo) $o puede haber hipotecas de fuente legal, por
ejemplo las ha" en el ,*digo ,ivil 8ranc(s, " cuando EeleC hiCo el c*digo tambi(n e-ist#an hipotecas con fuentes
en la le", pero actualmente lo que e-iste ho" es la hipoteca convencional, lo mismo en la prenda " en la anticresis
Ha" quien sostiene que la le" es fuente de algunas servidumbres, " en esos casos se llaman Servidumbres
8orCosas, en la servidumbre de transito ha" inmuebles que est+n encerrados, no tienen salida a la v#a publica,
esos inmuebles los propietarios pueden e-igirles a su vecino que el camino m+s cercano a la v#a publica constitu"a
una servidumbre de paso, esa servidumbre se llama forCosa, porque el vecino forCosamente esta obligado a
conceder el paso, no es gratuita ha" que pagar, " ha" algunos autores sostienen que la fuente de estas
servidumbre es la le", porque es el ,*digo ,ivil el que lo obliga, pero la profesora sostiene que no es la le" la
fuente de la servidumbre, sino que puede haber un contrato, porque "o vo" al vecino " le digo que tengo un
inmueble no tiene salida constitu"amos una servidumbre de paso, o si no me la constitu#s te vo" a demandar
judicialmente, " es m+s f+cil que la hagamos por contrato que fijemos el precio, por donde vo" a pasar etc, en este
caso se constitu"e por contrato, " si mi vecino se opone, "o lo demando judicialmente para que me constitu"a una
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servidumbre " la fuente no va a ser la le", sino una sentencia judicial que va a ser la sentencia que constitu"a la
servidumbre, " la que va a poner las condiciones, entonces cuando se opone es la sentencia judicial la fuente " no
la le"
Entonces la le" ,rea los Derechos /eales pero no es 8uente, puede serlo pero por e-cepci*n, uno es el del
usufructo de los padres de los bienes de sus hijos, no es el %nico caso que aparece en la le", ha" otro caso " es el
Derecho /eal de Habitaci*n del c*n"uge sup(rtite, en el art ;?B; bis 'Si a la muerte del causante (ste dejare un
solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario " que hubiera constituido el hogar con"ugal, cu"a
estimaci*n no sobrepasare el indicado como l#mite m+-imo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, "
concurrieren otras personas con vocaci*n hereditaria o como legatarios, el c*n"uge sup(rtite tendr+ derecho real
de habitaci*n en forma vitalicia " gratuita Este derecho se perder+ si el c*n"uge sup(rtite contrajere nuevas
nupcias) Esto se hiCo para evitar que los herederos que quieren su parte, en perjuicio del consorte sup(rtite 0ero
debe ser un inmueble habitable " el %nico, derecho que se pierde si contrae matrimonio En este caso tambi(n es
la le" la que es 8uente del Derecho /eal Ha" tambi(n otro caso que es el art 2A77 'Si la confusi*n o meCcla
resulta por un hecho casual, " siendo las cosas inseparables, " no habiendo cosa principal, cada propietario
adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas
meCcladas o confundidas)
,lasificaci*n de los Derechos /eales:
Ha" una clasificaci*n cl+sica que distingue a los Derechos /eales en Derechos /eales sobre ,osas 0ropias o
0arcialmente 0ropias " Sobre ,osas 1jenas
Los Derecho sobre ,osas 0ropias o 0arcialmente 0ropia son el Dominio, el condominio " la 0ropiedad HoriContal
Los Derechos /eales sobre ,osa 1jena, se dividen en dos De Jarant#a " De Joce o de Disfrute
Los Derechos /eales sobre ,osa 1jena de Jarant#a son la Hipoteca, la 0renda " la 1nticresis, ,ensos o /entas
/eales =no e-isten>
Los Derechos /eales sobre ,osa 1jena de Joce o de Disfrute son el @sufructo, el @so, la Habitaci*n, las
Servidumbres 1ctivas

!tras 8ormas de ,lasificaci*n:
0or ejemplo ha" Derechos /eales que se E-tinguen por el no uso, " ha" Derechos /eales no E-tinguible por el no
uso, ha" Derechos /eales que si no se usan se e-tingue, por ejemplo las servidumbres activas si no se usan las
servidumbres durante dieC a4os se e-tingue, contando desde el %ltimo uso, este es un instituto propio de los
Derechos /eales Se E-tinguen por el $o @so las Servidumbres 1ctivas, el @sufructo, el @so, " la Habitaci*n
En cambio ha" Derechos /eales que no se E-tinguen por el $o @so, el Dominio por ejemplo uno es due4o de una
casa a la cual no se va durante 97 a4o el dominio no se e-tingue, se puede e-tinguir si alguien pose"* esa casa
durante 97 a4os, pero no se e-tingui* porque no se la uso sino porque otro la pose"*
Derechos /eales Eitalicios " Derechos /eales $o Eitalicios, los Eitalicios son aquellos Derechos /eales cu"a
duraci*n m+-ima es la vida del titular, como el usufructo, el uso, la habitaci*n " las Servidumbres 1ctivas
0ersonales, en cambio en los $o Eitalicios, son los derechos que aun cuando se muera el titular puede pasar a los
herederos, no se e-tinguen por la muerte del titular, por ejemplo el dominio si se muere el due4o pasa a sus
herederos
Derechos /eales 0erpetuos " Derechos /eales Gemporario, los 0erpetuos son los que duran indefinidamente, por
ejemplo el dominio es un Derecho /eal 0erpetuo en principio, pero tambi(n puede ser temporario, el dominio
fiduciario es temporario porque el plaCo m+-imo es de ;7 a4os, depende en cada caso, puede haber un usufructo
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por A a4os, esto lo hace un derecho real temporario, esta es una clasificaci*n relacionada con el tiempo de
duraci*n del Derecho
Derechos /eales por la Sustancia " Derechos /eales por la @tilidad, Sobre la Sustancia el titular tiene libre
disposici*n de la meter#a " del destino de la cosa, cuando uno habla de sustancia uno lo hace no solamente de la
meter#a sino del destino de la cosa, si "o tengo derecho sobre la sustancia de un auto particular "o puedo quemar
el auto si quiero, puedo pintarlo del color que quiero " tambi(n puedo cambiarle el destino en veC de que sirvas de
auto sirva para adorno, o para ta-i En cambio ha" Derechos /eales que no pueden tocar la sustancia como el
usufructo
Derechos /eales Sobre la Sustancia " Derechos /eales sobre el Ealor, en el Derecho /eal sobre la sustancia se
ejercita sobre la materialidad, quiere decir lo que uso es la meter#a de la cosa, " el Derecho sobre el Ealor lo que le
interesa al Derecho /eal es lo que Eale la cosa como garant#a como la hipoteca
Derechos /eales 1ccesorios " Derechos /eales 0rincipales Los 1ccesorios son los que se constitu"en en
garant#a del cumplimiento de la obligaci*n como son la hipoteca, la prenda " la anticresis, en cambio los
0rincipales son los que tienen vida propia como son todos los dem+s
!rigen Hist*rico del Derecho /eal de su G(rminolog#a:
El concepto de Derecho /eal no es un concepto antiguo sino que es un concepto de la ciencia moderna, reci(n en
la ciencia actual el Derecho " no la 1cci*n es el Eje del estudio, en el Derecho /omano no se clasifica los
Derechos /eales " 0ersonales " lo que clasifican son las 1cciones, " los /omanos hablan de 1ctio in /em " de
1ctio in 0ersonam Entonces tenemos acci*n hacia la cosa o acci*n hacia la persona, la 1ctio in /em es la que
defiende los Derechos /eales, " la 1ctio in 0ersonam es la que defiende los Derechos 0ersonales, ellos no hablan
de Derecho no tienen esa categor#a 0ara que van a clasificar en Derechos /eales o 0ersonales si el 0ater
8amilias tenia un universo de facultades sobre no solo sobre las cosas sino tambi(n sobre las personas, entonces
clasificarlos era al divino bot*n, porque en realidad el poder del pater era supremo, no hab#a diferenciaci*n
0or otra parte hasta el a4o ;9A antes de ,risto por la le" 0oetelia 0apiria reci(n all# se distingui* all# los Derechos
/eales " los Derechos 0ersonales en los hechos, porque cuando un romano le deb#a dinero a otro romano, el
deudor que no pagaba, el acreedor se cobraba vendiendo al deudor como esclavo, porque el acreedor se pod#a
cobrar sobre el cuerpo del deudor, reci(n en el a4o ;9A a , que se e-tingui* esto " surge que solamente se pod#a
agredir el patrimonio
La G(rminolog#a &us in 0ersonam " &us in /em que no est+n en los te-tos /omanos, reci(n aparecen en la Edad
:ed#a alrededor de los Siglos .& " .&& en la Cona de Lombardia en el ',orpus Legum) es en el primer lugar que se
encuentra hist*ricamente el concepto de Derecho /eal, en realidad no se traduce en derecho real sino en
Derecho hacia la ,osa
Ha" unas situaciones que se sostienen que son las Situaciones &ntermedias, entre los Derechos /eales " los
Derechos 0ersonales, una son lo que se llaman lo que se llaman los Derechos /eales in 8aciendo " otras son &us
ad /em " otra es el concepto de !bligaciones 0rotem /em, se sostienen que estas son categor#a intermedias,
entre los Derechos /eales " los Derechos 0ersonales, en la /ep%blica 1rgentina ha" varios que sostienen que ha"
estas categor#as intermedias, " se discuti* en alg%n momento si hab#a categor#as intermedias entre los Derechos
/eales " 0ersonales, ho" $o E-isten como ,ategor#a diversas en el r(gimen patrimonial 1rgentino
Los Derechos /eales &n 8aciendo, el concepto de Derecho /eal in 8aciendo quiere decir que es un derecho real
de hacer, como vimos hasta ahora eso es imposible en el Derecho 1rgentino, porque nunca los Derechos /eales
pueden consistir en una obligaci*n de hacer de parte de alguien:
2 3 En el Derecho /eal no ha" un deudor que tenga que cumplir una prestaci*n, la relaci*n es directa e
inmediata con la cosa
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9 3 1s# la e-presi*n Derechos /eales &n 8aciendo es un contrasentido porque se admitir#a como
contenido de un Derecho /eal el contenido de un Derecho 0ersonal
; 3 Los /omanos dec#an 'servitus in faciendi consistere nequit) esto quiere decir las servidumbres no
pueden consistir en un hacerI principio formulado cuando adem+s del dominio no e-ist#an sino las servidumbres
,onsagrado por EeleC en el art ;727 del ,*digo ,ivil '$o pueden establecerse servidumbres que consistan en
cualquiera obligaci*n de hacer, aunque sea temporaria, " para utilidad de un inmueble La que as# se constitu"a,
valdr+ como simple obligaci*n para el deudor " sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los
poseedores de los inmuebles)
6 3 0or eso es que debe generaliCarse este principio para todos los Derechos /eales en el sentido de
que 'el derecho real no puede consistir nunca en que alguien haga algo en beneficio de su titular)
? 3 El Derecho 8eudal se disloca el principio romanista, ha" Derechos /eales 'in faciendo) el se4or
impon#a al vasallo prestaciones positivas por la tierra, como servicios personales, pago de suma de dinero que
eran cargas del Derecho de 0ropiedad
A 3 $uestro ,*digo ,ivil en el art 6<B toma el Esquema /omanista " dice '1 todo derecho personal
corresponde una obligaci*n personal $o ha" obligaci*n que corresponda a derechos reales) En la nota de EeleC
queda aclarada que queda descastada la llamada obligaci*n universal 1dem+s el art ;727 dice '$o pueden
establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligaci*n de hacer, aunque sea temporaria, " para
utilidad de un inmueble La que as# se constitu"a, valdr+ como simple obligaci*n para el deudor " sus herederos,
sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles) Q tambi(n el art ;769 'Si el
poseedor de la heredad sirviente se hubiese obligado a hacer obras o gastos para el ejercicio o conservaci*n de la
servidumbre, tal obligaci*n s*lo afectar+ a (l " a sus herederos, " no al que sea poseedor de la heredad sirviente)
Entonces $o E-isten en la /ep%blica 1rgentina los Derechos /eales '&n 8aciendo)
!tra ,ategor#a intermedia es el &us 1d /em, esto es un concepto que viene del Derecho ,an*nico del siglo .&&& del
0apa &nocencio &E, cuando a los !bispos se los designaba " se le entregaban una cantidad de bienes, que les
permit#an el desempe4os de su funci*n con las rentas, " ellos obten#an sobre esos bienes un Derecho /eal Ese
Derecho /eal nac#a con el acto de colaci*n, reci(n all# adquir#a la posesi*n pero la colaci*n no era inmediata a la
designaci*n, entonces desde que se los designaba " tomaba posesi*n de esos bienes en el acto de colaci*n
pasaba un tiempo, " si en ese tiempo la tenia que proteger esos bienes, se consideraba que tenia lo que se
llamaba un &us 1d /em, un Derecho Hacia la ,osa, entonces durante el lapso entre la designaci*n " la colaci*n
tenia sobre los bienes una e-pectativa de derecho que era protegida por una 1cci*n 0ersonal, " a este Derecho
0otencial se lo llamo &us ad /em La /ep%blica 1rgentina no e-iste esta categor#a intermedia, un ejemplo si se
compra una casa " no hacen la escritura de compraventa sino que se hace un boleto de compraventa por un
documento privado, le hacen entrega de la posesi*n de la casa, todav#a no se tiene el Derecho /eal porque falta
un elemento que es el G#tulo Suficiente, que es que la compraventa debe hacerse por una Escritura 0ublica, lo que
tiene el que compro la casa es un Derecho 0ersonal, " tiene una acci*n de escrituraci*n contra el vendedor, " si el
vendedor no firma la escritura publica la firma el jueC en lugar del vendedor, pero la naturaleCa jur#dica que tiene
sobre el inmueble es un Derecho 0ersonal, mas all+ de que se pueda pro"ectarse sobre ese Derecho 0ersonal a
trav(s de un embargo
La otra categor#a que no esta en la argentina es la de las !bligaciones 0rotem /em, en el voto de 1lterini que las
obligaciones 0rotem /em no son Derechos /eales, sino que son !bligaciones 0ersonales, que tienen una
particularidad ,r(dito por medianer#a, por ejemplo esto lo vamos a ver en el condominio porque la medianer#a es
un condominio, 1 es el due4o de una casa " F es el due4o de la casa de al lado, resulta que la medianera la paga
1 " F constru"e en un muro contiguo, 1 le cobra la mitad de lo que sale la pared medianera, " all# nace el cr(dito
de la medianer#a, entonces es una obligaci*n protem rem, tambi(n llamada ambulatoria u obligaci*n a caballo,
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porque si F vende la casa a ,, , es el deudor de la obligaci*n porque la calidad del acreedor o del deudor en una
obligaci*n protem rem depende de la relaci*n con una cosa, entonces si F vende a ,, F deja de ser deudor " el
deudor pasa a ser , " as# sucesivamente, " si 1 vende la casa a 8, 1 deja de ser acreedor " pasa a serlo 8 0ero
esto son Derechos 0ersonales, pero tienen estas notas, uno de los rasgos propios es primero es que tienen fuente
legal, es decir que es la le" la que dice que esta es una obligaci*n protem rem, otra de las caracter#sticas es que
la calidad de acreedor o de deudor depende de una relaci*n con la cosa, el contenido puede ser como toda
obligaci*n de dar, de hacer, o de no hacer, por eso nunca puede ser un derecho real, porque nunca puede haber
un Derecho /eal de hacer, otra de las caracter#sticas en este caso de dar una suma de dinero, se obtiene en raC*n
de la cosa, otra caracter#stica es que la obligaci*n ambula con la cosa, por eso se llama 0rotem /em o
1mbulatoria, otra de las caracter#sticas es que la obligaci*n se e-tingue con el pago
El :odo de E-tinci*n " 1dquisici*n de los Derechos /eales sobre los &nmuebles " :uebles:
Ha" una clasificaci*n fundamental de las cosas una son las ,osas &nmuebles " otras son las ,osas :uebles
El r(gimen de adquisici*n de los Derechos /eales sobre los &nmuebles es uno " sobre los :uebles es otro
,omo se adquieren los Derechos /eales sobre las cosas &nmuebles:
0or ejemplo "o me quiero comprar una casa, que necesito para llegar a 1dquirir el Dominio de la casa, en el
Derecho 1rgentino se necesitan dos cosas para adquirir el Derecho /eal de un &nmueble, " es lo que se llama
G#tulo Suficiente " :odo Suficiente Entonces una veC que tengo el t#tulo suficiente " el modo suficiente adquir# el
derecho real
2 3 El G#tulo Suficiente, es un acto jur#dico que tiene por finalidad trasmitir un Derecho /eal, como el dominio
9 3 Due este revestido de todas las formalidades que e-ige la le" para su cometido
; 3 Due el vinculo se aplique a la cosa que poseo
6 3 Due el t#tulo ha"a sido entregado por una persona capaC
? 3 Due esa persona tenga legitimaci*n o sea el verdadero propietario
En el caso de que quiero adquirir el dominio de una casa
G#tulo, la Escritura 0ublica es una forma, es la estructura, no ha" que confundir la Escritura publica con lo que ha"
adentro de la escritura, no ha" que confundir forma con fondo, entonces el G#tulo es un acto Jur#dico que tenga por
finalidad de trasmitir el dominio, " este es un contrato de compraventa, de donaci*n, de fideicomiso, un contrato de
aporte a una sociedad, un contrato de daci*n en 0ago de un bien Due acto jur#dico no tiene por finalidad trasmitir
el dominio, un contrato de locaci*n, un contrato de comodato, etc
Las 8ormalidades, la forma que requiere en materia de inmuebles el acto jur#dico que tenga por finalidad el
trasmitir un dominio o cualquier Derecho /eal, es la Escritura 0ublica, esta es la forma porque el 2256 del ,*digo
,ivil en el inciso 2V dice 'Deben ser hechos por escritura publica, con e-cepci*n de los realiCados por subasta
publica, todos los actos que tengan por finalidad adquirir, modificar o e-tinguir derechos reales sobre inmuebles)
estos tienen que ser hechos por escritura publica
Due se 1plique a la ,osa 0ose#da, "o compro en una compraventa hecha en una escritura publica " dice que
compro el departamento 2V 1 de la calle Larrea ;6? " resulta que el obrero cuando puso las letritas en los
departamentos se confundi*, en donde iba la 1 puso la F, " en donde iba la F puso la 1, entonces a mi me dieron
la posesi*n del departamento de al lado, no el que compre, entonces esto no es G#tulo Suficiente para adquirir el
dominio del departamento del 2V F, sino que es un G#tulo Suficiente para adquirir el dominio del departamento del
2V 1, porque aunque el cartelito diga 1 "o esto" pose"endo el 2V F, entonces hasta que no me hagan la tradici*n
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"o no adquiero el Derecho /eal, esto es lo se llama cuando no se aplica a la cosa pose#da, es un G#tulo 0utativo,
ha" un error de hecho e-cusable, que me persuade que so" propietario pero no lo so", esto tambi(n en los loteos
pasa, "o compro el lote 6 " me dan el ?, en los casos que ha ocurrido esto se ha solucionado con las permutas,
cuando "a hubo edificaciones, al G#tulo 0utativo se refieren dos art#culos del ,*digo ,ivil el art 9;?B 'El t#tulo
putativo equivale a un t#tulo realmente e-istente, cuando el poseedor tiene raCones suficientes para creer en la
e-istencia de un t#tulo a su favor, o para e-tender su t#tulo a la cosa pose#da) " el art 6722 'El t#tulo debe ser
verdadero " aplicado en realidad al inmueble pose#do El t#tulo putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los
fundamentos del poseedor para creer que ten#a un t#tulo suficiente)
Ha" dos casos uno es el error en la cosa pose#da, " el otro caso del G#tulo 0utativo es el caso que el poseedor cree
que tiene un t#tulo pero ese t#tulo "a no e-iste, como por ejemplo mi t#o me constitu"e heredero por testamento,
resulta que a la muerte de mi t#o hago la sucesi*n testamentaria, " tomo posesi*n de la casa que me dejo pero
resulta que mi t#o antes de morir hab#a rebocado el testamento, " hab#a hecho otro favoreciendo a otra persona,
ac+ ha" un caso de t#tulo putativo, ha" un t#tulo que e-iste pero "a no tiene eficacia
Giene Due tener ,apacidad el que me Eende: " "o tambi(n tener capacidad para adquirir " no ha" que confundir la
capacidad con los de legitimaci*n, porque el que me vende tambi(n tiene que ser el verdadero propietario, eso es
Legitimaci*n, quien esta legitimado para vender es el due4o, pero puede haber un chico de 29 a4os que sea
propietario, pero le falta la capacidad, " puede ser al rev(s puede haber una persona que sea capaC " no tener la
legitimaci*n porque no es propietario
,uando todos los requisitos del 2 al ? hacen al G#tulo Suficiente, si falta alguno el t#tulo no es suficiente, cuando
falla la capacidad o la legitimaci*n estamos en presencia de lo que se llama Justo G#tulo, al Justo G#tulo es igual al
G#tulo Suficiente pero tiene una falla, "a sea en la ,apacidad o en la Legitimaci*n, que de justo no tiene nada, "
habr#a que cambiarle el nombre, porque uno dice Justo G#tulo para adquirir un Derecho /eal " no es as#, cuando
se habla del Justo G#tulo en el ,*digo ,ivil se encuentra en el art 6727 'El justo t#tulo para la prescripci*n, es todo
t#tulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades e-igidas para
su valideC, sin consideraci*n a la condici*n de la persona de quien emana) " en el art ;<<< 'El que adquiere un
inmueble con buena fe " justo t#tulo prescribe la propiedad por la posesi*n continua de dieC a4os)
Sup*nganse que me vo" a Europa " el departamento se lo dejo a mi sobrina, " ella lo vende al departamento, va
con un documento m#o, falso cambia la foto, es un acto con sustituci*n de la persona, entrega la posesi*n de la
casa, la persona que compra que no sabe nada, no tiene un t#tulo suficiente, porque le falta la Legitimaci*n, es un
acto jur#dico con traslado del dominio, esta hecho en escritura publica, se aplica a la cosa que vendi*, es una
persona capaC porque tiene mas de 92 a4os pero le falta la legitimaci*n, porque ella no tenia el dominio del
departamento Esta persona que compra el departamento tiene Justo G#tulo, Tpara qu( sirve este Justo G#tuloU
0ara lo %nico que sirve el justo t#tulo es para obtener la 0rescripci*n 1dquisitiva de 27 a4os @na posesi*n de dieC
a4os de Fuena 8e, es decir ignorando la legitimidad de la posesi*n, la buena fe se valora al momento de que la
persona entra en la posesi*n, en el inicio se considera la mala o buena fe, despu(s si se entera sigue siendo
buena fe, porque la calidad de la mala fe o buena fe se tiene en cuenta al inicio de las posesi*n, es distinto a lo
que pasa en el Derecho Frasile4o, que lo hereda del Derecho 0ortugu(s " del Derecho ,an*nico, la buena fe se
tiene que estar reviviendo constantemente, " esto viene del Derecho ,an*nico que tiene que ver con el estado de
gracia, porque el estado de gracia tiene que ser constante, es decir que tiene que mantenerse, de ah# pasa al
Derecho 0ortugu(s " de ah# llega al Frasile4o, porque para ser Fuena 8e en Frasil tienen que ir constantemente
renov+ndoseI en cambio en la 1rgentina se valora en el inicio de la posesi*n, entonces el Justo G#tulo sirve para
obtener el Derecho /eal por el t#tulo solo no, sino que ha" que unirlo a una posesi*n de buena fe de 27 a4os, pero
por la fuente de la 0rescripci*n adquisitiva
1dem+s del G#tulo para adquirir el Derecho se necesita el :odo, el modo mas conocido que no es el %nico la
Gradici*n, que viene del lat#n Graditio que significa entrega, " ha" tradici*n cuando una persona entrega
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voluntariamente una cosa " la otra voluntariamente la recibe, esta tradici*n no alcanCa solo por darse por
despose#do, tiene que haber actos materiales, el ,*digo ,ivil que la sola declaraci*n del que entrega " de darse
por despose#do no alcanCa Giene que haber actos materiales, ha" actos materiales de ambas partes, actos
materiales de una parte con asentimiento de la otra, o acto materiales del que recibe con el asentimiento del que
entrega, una veC que ha" t#tulo suficiente " modo se adquiere el Derecho /eal, esto es distinto el sistema nuestro
que hace esta dicotom#a del t#tulo " modo, "a que no es igual en el sistema franc(s, ac+ es un sistema consensual,
de manera que uno adquiere el dominio con el t#tulo solo " con el mero consentimiento se produce la adquisici*n,
en la 1rgentina no se necesita el G#tulo " el :odo, o sea la entrega material
En el ,*digo ,ivil de EeleC anterior a la reforma de la le" 2BB22 una veC que hab#a t#tulo suficiente, por ejemplo
una compraventa en una escritura publica, mas la tradici*n se adquir#a el Derecho /eal, registrando el t#tulo Ha"
un solo caso para que efectuar la inscripci*n para !ponibilidad de terceros, en el caso de la Hipoteca, EeleC creo
el /egistro de la Hipoteca, EeleC e-plica dec#a que en todo el pa#s no hab#a personas id*neas, para llevar los
registros, " dice bueno para la hipoteca como no ha" tradici*n "a que la cosa permanece con el propietario como
lo vamos a publicitar, entonces menos para la hipoteca, solo se necesita t#tulo " modo para adquirir el Derecho
/eal, entonces la tradici*n tenia la doble funci*n para EeleC, por un lado tenia la funci*n constitutiva de los
Derechos /eales, con la tradici*n se constitu"e antes no, de acuerdo al art ?BB '1ntes de la tradici*n de la cosa,
el acreedor no adquiere sobre ella ning%n derecho real), entonces la tradici*n tenia una funci*n constitutiva, con la
tradici*n se constitu#a el Derecho /eal, adem+s tenia una funci*n de publicidad, la publicidad en el Derecho /eal
es importante para poder se oponible a erga omnes, estaba dada por la tradici*n, en realidad que la tradici*n tiene
la funci*n de publicidad es mentira, "a que en /oma del imperio hab#a un mill*n de habitantes, es imposible de
que se enteren de la compres de un inmueble solo con la tradici*n, entonces con e-cepci*n de la hipoteca la
publicidad se lograba por medio de la tradici*n, que sumaba a la constituci*n adquisitiva del Derecho /eal la
funci*n publicitaria
Despu(s de dicta la le" 2BB22 que reforma el ,*digo ,ivil, que reforma al art 9?7? en cu"o te-to nuevo dice 'La
adquisici*n o transmisi*n de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juCgar+ perfeccionada mediante la
inscripci*n de los respectivos t#tulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicci*n que corresponda Esas
adquisiciones o transmisiones no ser+n oponibles a terceros mientras no est(n registradas) Este art#culo e-ige no
solo para la hipoteca sino que para todos los Derechos /eales en materia de inmuebles se e-ige para su
publicidad el registro, e-ige para la !ponibilidad de tercero la inscripci*n del t#tulo, en el /egistro de la 0ropiedad
&nmueble del lugar donde este situada, adem+s del 9?7? tambi(n acerca de la propiedad /egistral ha" que leer la
le" 2B572 que es la le" de /egistro de la 0ropiedad &nmueble
/EJ&SG/! DE L1 0/!0&ED1D &$:@EFLE LEQ $S 2B572 =M> =,on la reforma de la le" 9775<>/(gimen a que
quedar+n sujetos los /egistros de la 0ropiedad &nmueble e-istentes en la ,apital 8ederal " provincias
,10RG@L! & /EJ&SG/! DE L1 0/!0&ED1D &$:@EFLE !FJEG! D!,@:E$G!S /EJRSG/1LES
2 N Duedar+n sujetos al r(gimen de la presente le" los registros de la propiedad inmueble e-istentes en cada
provincia, en la ,apital 8ederal " Gerritorio $acional de Gierra del 8uego, 1nt+rtida e &slas del 1tl+ntico Sur =M>
9 N De acuerdo con lo dispuesto por los art#culos 9?7?, ;2;? " concordantes del ,*digo ,ivil, para su
publicidad, oponibilidad a terceros " dem+s previsiones de esta le", en los mencionados registros se inscribir+n o
anotar+n, seg%n corresponda, los siguientes documentos:
a> Los que constitu"an, transmitan, declaren, modifiquen o e-tingan derechos reales sobre inmueblesI
b> Los que dispongan embargos, inhibiciones " dem+s providencias cautelaresI
c> Los establecidos por otras le"es nacionales o provinciales
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; N 0ara que los documentos mencionados en el art#culo anterior puedan ser inscriptos o anotados deber+n
reunir los siguientes requisitos:
a> Estar constituidos por escritura notarial o resoluci*n judicial o administrativa, seg%n legalmente correspondaI
b> Gener las formalidades establecidas por las le"es " estar autoriCados sus originales o copias por quien est(
facultado para hacerloI
c> /evestir el car+cter de aut(nticos " hacer fe por s# mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido
que sea objeto de la registraci*n, sirviendo inmediatamente de t#tulo al dominio, derecho real o asiento practicable
0ara los casos de e-cepci*n que estableCcan las le"es, podr+n ser inscriptos o anotados los instrumentos
privados, siempre que la firma de sus otorgasteis est( certificada por escribano p%blico, jueC de paC o funcionario
competente
,10RG@L! && DE L1 &$S,/&0,&!$ 0L1W!S 0/!,ED&:&E$G!S Q E8E,G!S
6 N La inscripci*n no convalida el t#tulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere seg%n las le"es
? N Las escrituras p%blicas que se presenten dentro del plaCo de cuarenta " cinco d#as contados desde su
otorgamiento, se considerar+n registradas a la fecha de su instrumentaci*n
A N La situaci*n registral s*lo variar+ a petici*n de:
a> El autoriCante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplaCante legalI
b> Duien tuviere inter(s en asegurar el derecho que se ha de registrar
,uando por le" local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones e-clusivas, la petici*n
deber+ ser formulada con su intervenci*n
B N La petici*n ser+ redactada en la forma " de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentaci*n
local
5 N El /egistro e-aminar+ la legalidad de las formas e-tr#nsecas de los documentos cu"a inscripci*n se
solicite, ateni(ndose a lo que resultare de ellos " de los sistemas respectivos
< N Si observare el documento, el /egistro proceder+ de la siguiente manera:
a> /echaCar+ los documentos viciados de nulidad absoluta " manifiestaI
b> Si el defecto fuere subsanable, devolver+ el documento al solicitante dentro de los treinta d#as de presentado,
para que lo rectifique Sin perjuicio de ello lo inscribir+ o anotar+ provisionalmente por el plaCo de ciento ochenta
d#as, contado desde la fecha de presentaci*n del documento, prorrogable por per#odos determinados, a petici*n
fundada del requirente Si (ste no estuviere de acuerdo con la observaci*n formulada, deber+ solicitar al /egistro
que rectifique la decisi*n Esta solicitud implica la pr*rroga del plaCo de la inscripci*n o anotaci*n provisional si
antes no se hubiere concedido ,uando la decisi*n no fuese rectificada podr+ promoverse el recurso o
impugnaci*n que correspondiere seg%n la le" local, durante cu"a sustanciaci*n se mantendr+ vigente la inscripci*n
o anotaci*n provisional
La reglamentaci*n local fijar+ los plaCos m+-imos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos
Las inscripciones " anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o
transcurre el plaCo de su vigencia
,10RG@L! &&& :1G/&,@L1,&!$ 0/!,ED&:&E$G!S
27 N Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el
art#culo 9S, ser+n previamente matriculados en el registro correspondiente a su ubicaci*n E-cept%anse los
inmuebles del dominio p%blico
22 N La matriculaci*n se efectuar+ destinando a cada inmueble un folio especial con una caracter#stica de
ordenamiento que servir+ para designarlo
26
29 N El asiento de matriculaci*n llevar+ la firma del registrador responsable Se redactar+ sobre la base de
breves notas que indicar+n la ubicaci*n " descripci*n del inmueble, sus medidas, superficie " linderos " cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualiCaci*n 1dem+s, cuando e-istan, se tomar+ raC*n
de su nomenclatura catastral, se identificar+ el plano de mensura correspondiente " se har+ menci*n de las
constancias de trascendencia real que resulten E-presar+ el nombre del o de los titulares del dominio, con los
datos personales que se requieran para las escrituras p%blicas /especto de las sociedades o personas jur#dicas
se consignar+ su nombre o raC*n social, clase de sociedad " domicilio Se har+ menci*n de la proporci*n en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el t#tulo de adquisici*n, su clase, lugar " fecha de otorgamiento "
funcionario autoriCante, estableci(ndose el encadenamiento del dominio que e-ista al momento de la
matriculaci*n Se e-presar+, adem+s, el n%mero " fecha de presentaci*n del documento en el /egistro
2; N Si un inmueble se dividiera, se confeccionar+n tantas nuevas matr#culas como partes resultaren,
anot+ndose en el folio primitivo la desmembraci*n operada
,uando diversos inmuebles se ane-aren o unificaren, se har+ una nueva " %nica matr#cula de las anteriores,
poni(ndose nota de correlaci*n En ambos casos se vincular+ la o las matr#culas con los planos de mensura
correspondientes
,10RG@L! &E G/1,G! S@,ES&E! 0/&!/&D1D E8E,G!S
26 N :atriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrar+n:
a> Las posteriores transmisiones de dominioI
b> Las hipotecas, otros derechos reales " dem+s limitaciones que se relacionen con el dominioI
c> Las cancelaciones o e-tinciones que correspondanI
d> Las constancias de las certificaciones e-pedidas de acuerdo con lo dispuesto en los art#culos 99, 96 "
concordantes
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevar+n por estricto orden cronol*gico que impida
intercalaciones entre los de su misma especie " en la forma que e-presa el art#culo 29, en cuanto fuere compatible,
con la debida especificaci*n de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos,
especialmente con relaci*n al derecho que se inscriba
2? N $o se registrar+ documento en el que apareCca como titular del derecho una persona distinta de la que
figure en la inscripci*n precedente De los asientos e-istentes en cada folio deber+n resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio " de los dem+s derechos registrados, as# como la correlaci*n entre las
inscripciones " sus modificaciones, cancelaciones o e-tinciones
2A N $o ser+ necesaria la previa inscripci*n o anotaci*n, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto
al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a> ,uando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contra#das en vida por el causante o su c*n"uge sobre bienes
registrados a su nombreI
b> ,uando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su c*n"ugeI
c> ,uando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partici*n de bienes hereditariosI
d> ,uando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simult+nea " se refieran a negocios jur#dicos
que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autoriCaciones ha"an intervenido distintos
funcionarios
En todos estos casos el documento deber+ e-presar la relaci*n de los antecedentes del dominio o de los derechos
motivo de la transmisi*n o adjudicaci*n, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se
consignar+ en el folio respectivo
27
2B N &nscripto o anotado un documento, no podr+ registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o
sea incompatible, salvo que el presentado en segundo t(rmino se hubiere instrumentado durante el plaCo de
vigencia de la certificaci*n a que se refieren los art#culos 99 " concordantes " se lo presente dentro del plaCo
establecido en el art#culo ?S o, si se trata de hipoteca, dentro del plaCo fijado en el art#culo ;2;B del ,*digo ,ivil
25 N $o obstante lo dispuesto en el art#culo anterior " a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el
/egistro proceder+ de la siguiente forma:
a> Devolver+ los documentos que resulten rechaCados, dejando constancia de su presentaci*n, tanto en el
/egistro como en el documento mismo La forma " tiempo de duraci*n de esta anotaci*n ser+n los que rigen
respecto de la inscripci*n provisionalI
b> Si al solicitarse la inscripci*n o anotaci*n e-istieren otras de car+cter provisional, o certificaciones vigentes, o
est( corriendo respecto de (stas el plaCo previsto en el art#culo ?S, aqu(lla se practicar+ con advertencia de la
circunstancia que la condicionaI
c> ,uando la segunda inscripci*n o anotaci*n obtenga prioridad respecto de la primera, el /egistro informar+ la
variaci*n producida
La advertencia o informaci*n indicada se dirigir+ a quien hubiera efectuado la petici*n o a quien tuviere inter(s
leg#timo en conocer la situaci*n registral mediante notificaci*n fehaciente
2< N La prioridad entre dos o m+s inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer+ por
la fecha " el n%mero de presentaci*n asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art#culo 67
,on respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simult+nea, la prioridad deber+
resultar de los mismos $o obstante las partes podr+n, mediante declaraci*n de su voluntad formulada con
precisi*n " claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelaci*n para
sus derechos, compartiendo la prioridad o autoriCando que (sta sea compartida
97 N Las partes, sus herederos " los que han intervenido en la formaliCaci*n del documento, como el
funcionario autoriCante " los testigos en su caso, no podr+n prevalerse de la falta de inscripci*n, " respecto de ellos
el derecho documentado se considerar+ registrado En caso contrario, quedar+n sujetos a las responsabilidades
civiles " sanciones penales que pudieran corresponder
,10RG@L! E 0@FL&,&D1D /EJ&SG/1L ,E/G&8&,1,&!$ES E &$8!/:ES
92 N El /egistro es p%blico para el que tenga inter(s leg#timo en averiguar el estado jur#dico de los bienes,
documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas Las disposiciones locales determinar+n la forma en que la
documentaci*n podr+ ser consultada sin riesgo de adulteraci*n, p(rdida o deterioro
99 N La plenitud, limitaci*n o restricci*n de los derechos inscriptos " la libertad de disposici*n, s*lo podr+
acreditarse con relaci*n a terceros por las certificaciones a que se refieren los art#culos siguientes
9; N $ing%n escribano o funcionario p%blico podr+ autoriCar documentos de transmisi*n, constituci*n,
modificaci*n o cesi*n de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el t#tulo inscripto en el /egistro, as#
como certificaci*n e-pedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jur#dico de los bienes "
de las personas seg%n las constancias registradas
Los documentos que se otorguen deber+n consignar el n%mero, fecha " constancias que resulten de la
certificaci*n
96 N El plaCo de valideC de la certificaci*n que comenCar+ a contarse desde la cero hora del d#a de su
e-pedici*n, ser+ de quince, veinticinco o treinta d#as seg%n se trate, respectivamente, de documentos autoriCados
por escribanos o funcionarios p%blicos con domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la
provincia o territorio o fuera del +mbito de la provincia, territorio o ,apital 8ederal
Dueda reservada a la reglamentaci*n local determinar la forma en que se ha de solicitar " producir esta
certificaci*n " qu( funcionarios podr+n requerirlas 1simismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen,
28
podr+ establecer plaCos m+s amplios de valideC para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios
p%blicos del interior de la provincia o territorio
9? N E-pedida una certificaci*n de las comprendidas en los art#culos anteriores, el /egistro tomar+ nota en el
folio correspondiente, " no dar+ otra sobre el mismo inmueble dentro del plaCo de su vigencia m+s el del plaCo a
que se refiere el art#culo ?S, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho
per#odo hubiere despachado
Esta certificaci*n producir+ los efectos de anotaci*n preventiva a favor de quien requiera, en el plaCo legal, la
inscripci*n del documento para cu"o otorgamiento se hubiere solicitado
9A N En los casos de escrituras simult+neas o cuando deban mediar referencias de e-pedientes, la relaci*n
que se har+ respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, se podr+ verificar directamente en los
documentos originales o en sus testimonios En lo que se refiere a las constancias de la certificaci*n registral en
escrituras simult+neas, la que se autorice como consecuencia podr+ utiliCar la informaci*n que al respecto
contenga la que antecede
9B N 1parte de la certificaci*n a que se refiere el art#culo 9;, el /egistro e-pedir+ copia autenticada de la
documentaci*n registral " los informes que se soliciten de conformidad con la reglamentaci*n local
95 N En todo documento que se presente para que en su consecuencia se practique inscripci*n o anotaci*n,
inmediatamente despu(s que se hubiere efectuado, el /egistro le pondr+ nota que e-prese la fecha, especie "
n%mero de orden de la registraci*n practicada, en la forma que determine la reglamentaci*n local Duien e-pida o
disponga se e-pida segundo o ulterior testimonio de un documento "a registrado, deber+ solicitar al /egistro
ponga nota de la inscripci*n que hab#a correspondido al original El registro har+
El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos inscriptos, as# como las
modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relaci*n a los mismos, se har+n constar en el folio
respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando e-presamente as# se solicite
,10RG@L! E&&& /E,G&8&,1,&!$ DE 1S&E$G!S
;6 N Se entender+ por ine-actitud del /egistro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles
de inscripci*n, e-ista entre lo registrado " la realidad jur#dica e-trarregistral
;? N ,uando la ine-actitud a que se refiere el art#culo precedente provenga de error u omisi*n en el
documento, se rectificar+, siempre que a la solicitud respectiva se acompa4e documento de la misma naturaleCa
que el que la motiv* o resoluci*n judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto
Si se tratare de error u omisi*n material de la inscripci*n con relaci*n al documento a que accede, se proceder+ a
su rectificaci*n teniendo a la vista el instrumento que la origin*
,10RG@L! &. ,1$,EL1,&!$ DE &$S,/&0,&!$ES Q 1$!G1,&!$ES
;A N Las inscripciones " anotaciones se cancelar+n con la presentaci*n de solicitud, acompa4ada del
documento en que conste la e-tinci*n del derecho registradoI o por la inscripci*n de la transferencia del dominio o
derecho real inscripto a favor de otra personaI o por confusi*nI o por sentencia judicial o por disposici*n de la le"
,uando resulten de escritura p%blica, (sta deber+ contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus
sucesores o representantes leg#timos Grat+ndose de usufructo vitalicio ser+ instrumento suficiente el certificado de
defunci*n del usufructuario La cancelaci*n podr+ ser total o parcial seg%n resulte de los respectivos documentos "
se practicar+ en la forma determinada por la reglamentaci*n local
;B N ,aducan de pleno derecho " sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que e-presa
este art#culo o por el que, en su caso, estableCcan le"es especiales:
a> La inscripci*n de la hipoteca, al vencimiento del plaCo legal si antes no se renovareI
29
b> Las anotaciones a que se refiere el inciso b> del art#culo 9S, a los cinco a4os, salvo disposici*n en contrario de
las le"es
Los plaCos se cuentan a partir de la toma de raC*n
,10RG@L! . DE L1 !/J1$&W1,&!$ DE L!S /EJ&SG/!S
;5 N La organiCaci*n, funcionamiento " n%mero de los /egistros de la 0ropiedad, el procedimiento de
registraci*n " el tr+mite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deduCcan contra las resoluciones
de sus autoridades, ser+n establecidas por las le"es " reglamentaciones locales
;< N La guarda " conservaci*n de la documentaci*n registral estar+ a cargo de quien dirija el /egistro, quien
deber+ tomar todas las precauciones necesarias a fin de impedir el dolo o las falsedades que pudieren cometerse
en ella
67 N El /egistro, por los procedimientos t(cnicos que disponga la reglamentaci*n local, llevar+ un sistema de
ordenamiento diario donde se anotar+ la presentaci*n de los documentos por orden cronol*gico, asign+ndoles el
n%mero correlativo que les corresponda
62 N $o podr+ restringirse o limitarse la inmediata inscripci*n de los t#tulos en el /egistro mediante normas de
car+cter administrativo o tributario
,10RG@L! .& D&S0!S&,&!$ES ,!:0LE:E$G1/&1S Q G/1$S&G!/&1S
69 N La presente le" es complementaria del ,*digo ,ivil " comenCar+ a regir el 2S de julio de 2<A5
6; N Las le"es locales podr+n reducir los plaCos establecidos en esta le"
66 N 1 partir de la fecha de vigencia de la presente le" todos los inmuebles "a inscriptos en los /egistros de la
0ropiedad, como los que a%n no lo estuvieren, deber+n ser matriculados de conformidad con sus disposiciones, en
el tiempo " forma que determine la reglamentaci*n local
6? N Las normas " plaCos establecidos por las le"es locales, en cuanto sean compatibles con la presente le",
conservan su plena vigencia
6A N ,omun#quese, etc
Sanci*n " promulgaci*n: 95XE&X<A5 0ublicaci*n: F! 27XE&&X<A5
Ganto la le" 2BB22 " la le" 2B572 comenCaron a regir el mismo d#a el 2 de junio de 2<A5, como dato curioso la le"
2B572 se publica el 27 de julio del A5 " comenC* a regir el d#a 2 de junio antes de ser publicada, a partir de all# la
Gradici*n conserva su tradici*n constitutiva, porque la inscripci*n del t#tulo no constitu"e el derecho real sobre los
inmuebles, es una &nscripci*n Declarativa, no es ,onstutiva, porque el derecho real se constitu"e fuera del registro,
se constitu"e con la tradici*n, entonces lo que pasa despu(s de la le" 2BB22 la tradici*n conserva su funci*n
constitutiva, tambi(n conserva su funci*n de publicidad pero a esta se le agrega otro requisito, que es la publicidad
registral, si bien no podemos decir que la tradici*n no tiene funci*n de publicidad, si podemos decir que la
publicidad fundamental e ineludible ahora es la 0ublicidad /egistral o a trav(s de los /egistros
Entonces el dominio no nace con la inscripci*n, si lo hace con la tradici*n, si no se registra se tiene el dominio lo
que no va a poder ser oponible a terceros, si va a ser oponible entre las partes del negocio
Este es el r(gimen en materia inmobiliaria, ha" un 0rincipio en materia inmobiliaria que es el de ,onvalidaci*n de
los Derechos /eales en materia de &nmuebles, esta inserto en el art 9?76 del ,*digo ,ivil ' Si el que transmiti* o
constitu"* un derecho real que no ten#a derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despu(s, enti(ndese que
transmiti* o constitu"* un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisi*n o
constituci*n)
30
El r(gimen inmobiliario no se agota con lo que vimos hasta ahora sino que tiene sus pormenores @no de los
0rincipios b+sicos en materia inmobiliaria es el que establece el art ;9B7 dice '$adie puede transmitir a otro sobre
un objeto, un derecho mejor o m+s e-tenso que el que goCabaI " rec#procamente, nadie puede adquirir sobre un
objeto un derecho mejor " m+s e-tenso que el que ten#a aquel de quien lo adquiere) este art#culo establece un
principio en materia de inmueble que viene del Derecho /omano " que se llama '$emo plus iuris) " que significa
que en materia de inmuebles nadie puede trasmitir un derecho mejor ni m+s e-tenso del que tiene, "
rec#procamente nade puede adquirir un derecho mejor ni m+s e-tenso que el que tenia se lo trasmiti*, entonces en
una cadena de Derechos /eales seria si 1 trasmite un inmueble a F, esta a ,, este a D, " este a 8, entonces
seg%n este principio si 1 no era el due4o, ni F, ,, D " 8 adquirieron el dominio, este principio aplicado a rajatablas,
generar#a una cantidad de inseguridades, porque nunca se sanear#a la cadena de adquisiciones, nunca sabr#amos
si tengo o no un dominio, sin embargo este principio del art ;9B7 tenia e-cepciones, "a tenia e-cepciones antes
de la 2BB22 " ahora despu(s de la modificaci*n de la 2BB22 tiene mas e-cepciones 1ntes del a4o A5 "a este
principio tenia e-cepciones, una de las e-cepciones esta en el art 9?76 'Si el que transmiti* o constitu"* un
derecho real que no ten#a derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despu(s, enti(ndese que transmiti* o
constitu"* un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisi*n o constituci*n) Due es
el 0rincipio de ,onvalidaci*n de los Derechos /eales, el art#culo dice el que trasmiti* o constitu"o un Derecho /eal
que no tenia derecho a trasmitir " lo adquiriese despu(s por otra v#a, esa transmisi*n que hiCo se convalido 0or
ejemplo si 1 le vende la casa a la madre, " despu(s se la transfiere a F, en este acto F no tiene el dominio, sin
embargo si 1 despu(s de ese acto 1 hereda a la madre, la venta entre 1 " F queda convalidada, por lo que F
convalida el Derecho /eal, este es la primera e-cepci*n al principio general del ;9B7 Estos son saneamientos
!tra e-cepci*n en EeleC esta dada por la aplicaci*n conjunta de dos art#culos el 9BBB ',ompete tambi(n contra el
actual poseedor de buena fe que por t#tulo oneroso la hubiere obtenido de un enajenante de mala fe, o de un
sucesor obligado a restituirla al reivindicante, como el comodatario), " el art 9BB5 'Sea la cosa mueble o inmueble,
la reivindicaci*n compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del
reivindicante, por un acto nulo o anuladoI " contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un
enajenante de buena fe, si la hubo por t#tulo gratuito " el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante,
como el sucesor del comodatario que hubiese cre#do que la cosa era propia de su autor) Estos art#culos se
refieren a la acci*n reivindicatoria Si 1 vende una casa por varios motivos a F " este se la vende a ,, entonces 8
cuando se da cuenta de que lo despose"eron, quiere recuperar la casa entonces inicia una acci*n reivindicatoria,
porque (l tiene el Derecho de Dominio " el &us 0ersequendi, la va a reclamar, por lo que se va a iniciar la acci*n
reivindicatoria, entonces se dirige a , " le va a decir devolveme la casa, que te vendi* F porque no era el due4o,
porque 1 tampoco era due4o, estamos en el c*digo de EeleC antes de la le" 2BB22, el art#culo 9BBB se refiere a la
acci*n reivindicatoria, regula la acci*n reivindicatoria " tambi(n el 9BB5, refiri(ndose a la acci*n reivindicatoria dice
compete tambi(n acci*n reivindicatoria contra el actual poseedor de buena fe que por t#tulo oneroso la hubiera
obtenido de un enajenante de mala fe, entonces la acci*n real compete en EeleC, contra el actual poseedor de
buena fe que la obtuvo por t#tulo oneroso si la tuvo de un enajenante de mala fe, esto lo dice el 9BBB, " el art 9BB5
dice sea una cosa mueble o inmueble, la reivindicaci*n compete contra el actual poseedor aunque fue de buena fe
" la hubiese tenido del reivindicante por un acto nulo o anulable, " contra el actual poseedor aunque de buena fe
que lo hubiese de un enajenante de buena fe si la hubo por t#tulo gratuito Lo que interpreta la doctrina ma"oritaria,
que si la acci*n real compete contra el actual poseedor de buena fe que las tuvo por t#tulo oneroso del enajenante
de mala fe, " el art#culo dice que compete la acci*n contra el actual poseedor de buena fe, que la obtuvo de un
enajenante de buena fe por t#tulo gratuito, ha" un caso que no esta previsto, el caso es que los dos tengan buena
fe " a t#tulo oneroso, entonces la doctrina ha considerado que en el caso no previsto la acci*n compete, es decir
que si el legislador se encarga de decir cuando prospera la demanda, entonces si no lo dice no prospera la
demanda, por eso es a contrario sensu, " es en el caso de que el poseedor sea de buena fe " la obtuvo de un
enajenante de buena fe " por un acto oneroso la acci*n no prospera, entonces el due4o no podr#a recuperar la
31
cosa si perjuicio de que nunca puede la acci*n por da4os " perjuicios, que le podr+ reclamar al autor del il#cito, o a
alg%n integrante de la cadena de mala fe, pero lo que no va a poder recuperar es su casa Entonces "a en EeleC
se cortaba la cadena de transmisi*n, si el demandado era poseedor de buena fe " la adquiere de un enajenante de
buena fe " por t#tulo oneroso la reivindicaci*n no prosperaba, entonces se cortaba la cadena de transmisi*n, "
estas normas siguen vigentes
Despu(s de la 2BB22 " al reformar al art 27?2 entes de la le" 2BB22 dec#a 'Los derechos reales " personales
pose#dos por terceros, en virtud de un acto que ha sido anulado quedan sin ning%n valor " pueden ser reclamados
directamente del poseedor actual) esto era de aplicaci*n del principio general, pero la reforma de la 2BB22 le
agrega un ultimo p+rrafo que dice 'Salvo los derechos de terceros a buena fe " a t#tulo oneroso, sean actos nulos o
anulables) Es decir que ahora es distinta, si 8 quiere recuperar la casa basta que F sea un subadquirente de
buena fe " a t#tulo oneroso, ac+ no vamos a necesitar adem+s que el enajenante sea de buena fe, alcanCa con que
el subadquirente sea de buena fe, " a t#tulo oneroso, entonces este es otro saneamiento mu" importante, es otra
valla que se le pone al principio del lemom plus iuris
0ara que sirven estos dos art#culos el 9BBB " el 9BB5, algunos autores dicen que est+n derogados t+citamente,
pero no es tan as#, porque toda la doctrina " la Jurisprudencia un+nime de la /ep%blica 1rgentina, dicen que el art
27?2 'Godos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha
llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ning%n valor " pueden ser reclamados directamente
del poseedor actualI salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a t#tulo oneroso, sea el acto nulo o
anulable), no se aplica cuando el acto fue sin autor#a del propietario, es el caso de que alguien se hace pasar por
otro por ejemplo, lo que la doctrina llama las tradiciones ad not domino, por ejemplo 1 se hiCo pasar por 8, " vende
la casa, toda la doctrina dice que el 27?2 se refiere solamente a los actos nulos o anulables, pero que cuando no
participo el verdadero propietario, ni siquiera con su voluntad viciada por error dolo, cuando no participo no
podemos hablar de actos nulos o anulables, all# algunos dice que es un acto ine-istente, otro dice que es un acto
irreponible, el Dr 1lterini " la profesora dicen sin autor#a, es irrelevante, entonces toda la doctrina dice que el 27?2
no protege al subadquirente de buena fe " a t#tulo oneroso cuando el acto antecedente es un 1cto sin 1utor#a, o
sea cuando no hubo participaci*n del due4o
Entonces en los casos en que no se aplica el art 27?2, este se4or de buena fe " a t#tulo oneroso puede llegar a
invocar estos dos art#culos =9BBB " 9BB5> " puede llagar a estar protegido si lo tuvo de un enajenante de buena fe
Entonces el principio general de art ;9B7 " estas son las e-cepciones
!tra forma de cortar este principio es a trav(s de la usucapi*n, o de la prescripci*n adquisitiva, imag#nense de que
8 reclama la propiedad " puede ocurrir que la adquiri* de un vendedor de mala fe, pero el comprador tiene un
Justo G#tulo " Fuena 8e, teniendo una posesi*n de dieC a4os, " tambi(n se pueden unir las posesiones cuando no
son viciosas, " al sumar las posesiones puede llegar a producirse la adquisici*n por la prescripci*n adquisitiva,
puede ser que la propiedad se la trasmitida de buena fe " a t#tulo gratuito a otro de buena fe, como el 27?2 solo
protege al poseedor por t#tulo oneroso, " ac+ se pueden unir las posesiones para lograr la 0rescripci*n 1dquisitiva
Freve, " no solo la prescripci*n corta sino tambi(n la larga, porque si alguien demanda despu(s de haber pasado
97 a4os " la pose# por mas de 97 a4os tambi(n puedo oponer como defensa la prescripci*n adquisitiva
,aso una persona 1 hab#a constituido un Derecho /eal de hipoteca a favor de un banco, entonces como el
inmueble que hab#a hipotecado 1 era ganancial, hab#a necesitado el asentimiento del c*n"uge para hipotecar, fue
la mujer " da el consentimiento con"ugal del 29BB 'Es necesario el consentimiento de ambos c*n"uges para
disponer o gravar los bienes gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles cu"o registro
han impuesto las le"es en forma obligatoria, aportes de dominio o uso de dichos bienes a sociedades, " trat+ndose
de sociedades de personas, la transformaci*n " fusi*n de (stas Si alguno de los c*n"uges negare sin justa causa
su consentimiento para otorgar el acto, el jueC podr+ autoriCarlo previa audiencia de las partes Gambi(n ser+
necesario el consentimiento de ambos c*n"uges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que est+
radicado el hogar con"ugal si hubiere hijos menores o incapaces Esta disposici*n se aplica aun despu(s de
32
disuelta la sociedad con"ugal, tr+tese en este caso de bien propio o ganancial El jueC podr+ autoriCar la
disposici*n del bien si fuere prescindible " el inter(s familiar no resulte comprometido), en la escritura publica de
hipoteca, lo que ocurre que 1 entre en mora " el banco le ejecuta, en la ejecuci*n hipotecaria se subasta el
inmueble, " compra Juan 0(reC, pero no hiCo tiempo de tomar posesi*n, por todos los requisitos que tiene una
subasta judicial, despu(s de todas los tramites burocr+ticos se hace el mandamiento de posesi*n " pone en
posesi*n al adquirente, en ese #nterin la se4ora esposa de 1 se entera de esto, lo que paso es que ella no hab#a
dado el consentimiento de la hipoteca, hab#a ido otra mujer, por lo que hubo superposici*n de persona, entonces la
mujer de 1 inicia un juicio de nulidad, de la hipoteca porque ella no hab#a firmado, contra el banco " contra su
marido, " pide una medida cautelar, " le dice el jueC no entregue la posesi*n del inmueble, el jueC no la entrega,
entonces se presenta Juan 0(reC, en este juicio de nulidad " le dice al jueC, "o so" un adquirente a t#tulo oneroso "
de buena fe solicito que quede la casa para mi, aqu# es importante determinar cuando se adquiri* el Derecho /eal,
porque como Juan 0(reC no hab#a tomado la posesi*n no hab#a adquirido el dominio, " el 27?2 dice los derechos
reales o personales adquiridos por terceros, como no se hab#a producido la adquisici*n porque no hab#a tomado
posesi*n al no haber tradici*n, no pudo invocar el 27?2, esto es para que se vea la importancia que ha" en
determinar cuando se llego a adquirir el Derecho /eal, adem+s de eso la se4ora dijo que no se aplicaba el 27?2
porque ella no hab#a participado de la hipoteca, entonces la ,+mara dijo no me meto para no decir que era
ine-istente inoponible, etc, dijo que igual no hab#a adquirido el derecho porque no hubo tradici*n, entonces la
soluci*n hab#a sido la misma
!tro caso de un se4or bajaba de un camioncito una bolsa de harina en una panader#a, " al pasar una persona por
el lugar " al caer una bolsa los lesiona, demanda da4os " perjuicio por el riesgo de las cosas, una cosa puede ser
riesgosa o no seg%n en la circunstancia en que este, en este caso una bolsa de harina que pesa ?7 kg Q en
movimiento puede ser considerada riesgosa, en este caso responde el due4o de la cosa " lo que ha" que
establecer quien era el due4o de la bolsa, es el panadero, el del molino, si hubo o no tradici*n, ac+ se condeno al
panadero por las normas de tradici*n de cosas muebles, porque cuando el panadero acepta que la harina sea
mandada por un fletero que el eligi*, el ,*digo ,ivil dice que la tradici*n se considerara realiCada cuando el molino
le entrega la bolsa al fletero, entonces "a era due4o de la bolsa el panadero porque el molino "a le hab#a
entregado la bolsa al fletero, f#jense lo importante que es determinar cuando alguien adquiri* un Derecho /eal de
Dominio, o cualquier otro por lo menos en materia de responsabilidad civil por el vicio o riesgo de la cosa, esto
tiene muchas aplicaciones practica
/(gimen Jur#dico de las ,osas :uebles:
La ,osas :uebles pueden ser /egistrables o $o /egistrables, " tambi(n dentro de las cosas muebles est+n los
semoviente, que son aquellas cosas que se mueven por s# mismas, como los animales
El 0rincipio base en materia de cosas muebles esta establecido en el art 9629 'La posesi*n de buena fe de una
cosa mueble crea en favor del poseedor la presunci*n de ser el propietario de ellas, " el poder de retener cualquier
acci*n de reivindicaci*n, si la cosa no fuere ni robada ni perdida) este es un art#culo que viene del Derecho
8ranc(s, en donde ha" un principio que dice que la posesi*n en materia de cosas muebles vale el t#tulo, entonces
el principio esta en el 9629, entonces debe haber posesi*n no detenci*n, o sea una persona que tenga una cosa
en su poder con la intenci*n de someterla a su dominio, corpus mas el animus, Fuena 8e la creencia sin duda
alguna que es el due4o o poseedor, si se equivoco el error tiene que ser de hecho " e-cusable, una ,osa mueble "
debe tener la particularidad que no tiene que ser ni robada, ni perdida
T,u+ndo una cosa es robada " cuando una cosa es perdidaU
Las cosas pueden salir del poder del propietario por varias raCones, pueden salir contra la voluntad de su
propietario en ese caso es robada, en el ,*digo ,ivil se considere al hurto dentro del concepto de robo, " no como
en el Derecho 0enal que hace una diferencia, en el pro"ecto del ,*digo ,ivil se incorpora la palabra hurtada en
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este art#culo para que no ha"a condiciones, entonces cuando la cosa sale en contra de la voluntad de la persona la
cosa es robada, " cuando sale sin la voluntad de la persona la cosa es perdida, pero tambi(n la cosa puede salir
con la voluntad de la persona, " en ese caso cuando sale con la voluntad de la persona no ha" robo ni perdida
Este principio del 9629 tiene que ser compatibiliCado con otras normas del ,*digo ,ivil " son los art#culos 9BAB ' La
acci*n de reivindicaci*n no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado
el valor a la persona a la cual el demandante la hab#a confiado para servirse de ella, para guardarla o para
cualquier otro objeto) " el art 9BA5 La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer
poseedor de buena fe, no est+ obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con e-cepci*n del
caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta p%blica o en casa de venta de objetos
semejantes)
1 los requisitos del 9629 para algunos casos e-ige para el poseedor adem+s de ser de buena fe " que la cosa no
sea robada ni perdida, adem+s le e-ige el G#tulo !neroso, para que se presuma como propietario, o sea para
establecer la presunci*n de la propiedad como establece el 9629
Ejemplo el se4or 1 lleva su reloj a un relojero para que se lo arregle, " el relojero vende el reloj a otro cliente, el
se4or 1 se entera que el relojero vendi* su reloj " quiere reclamar su reloj, que ocurre ac+ el comprador del reloj se
presume propietario, porque es el poseedor, porque es de buena fe, " porque la cosa no es robada ni perdida " es
una cosa mueble, " adem+s el t#tulo oneroso se lo e-ige el 2BAB, cuando la acci*n proviene de buena feI la cosa
no sali* contra la voluntad del due4o, el reloj fue llevado al relojero con la voluntad del due4o, eligi* mal al llevar el
reloj, ac+ tenemos que el legislador siempre tiene que optar, cuando ha" una situaci*n que ha" que resolver,
siempre ha" dos personas que tienen derecho a veces ha" que optar en el conflicto, o se opta por la justicia o se
opta por la seguridad, " a veces se opta por la seguridad est+tica " otras veces por la seguridad din+mica, en este
caso el legislador opto por la seguridad din+mica, o sea por la seguridad de las transacciones, entonces protege al
tercero que de buena fe " a t#tulo oneroso, " el due4o tuvo otra opci*n de no llevarlo all# " hacerlo arreglar en otro
lado, esto puede ser injusto, etc, pero el legislador tiene que decidir, " lo hace en base a lo que es mas
conveniente " no mas justo
Entonces la Fuena 8e siempre se presume, ha" una presunci*n de buena fe en todo el sistema jur#dico, ha" casos
en que se presume la :ala 8e, " son e-cepciones, en el art#culo 9BB2 'Ser+ considerado poseedor de :ala 8e, el
que compro la cosa hurtada o perdida a personas sospechosas que no acostumbraban de tener cosas semejante,
o que no ten#an capacidad o medios para adquirirlas), por ejemplo se compra un /ole- a un lin"era por la calle
En cambio si a este se4or del reloj, le hubieren robado la cosa, " es vendida, los casos que est+n fuera de la
protecci*n del art 9629, el poseedor de buena fe de una cosa mueble robada o perdida, esto no esta protegido,
tampoco esta protegido el poseedor de buena fe de una cosa no robada ni perdida, pero que la obtuvo por t#tulo
gratuito, entonces estos dos supuestos quedan fuera de la protecci*n del art 9629 con el 9BBB, entes de la le"
2BB22 EeleC no previa la 0rescripci*n 1dquisitiva de ,osa :ueble, como en la posesi*n de la cosa mueble vale el
t#tulo, el no preve#a la prescripci*n adquisitiva de la cosa mueble, reci(n con la le" 2BB22 se incorpora
e-presamente al ,*digo ,ivil la usucapi*n " la prescripci*n adquisitiva de cosa mueble, a trav(s del art 672A bis
'El que durante tres a4os ha pose#do con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por
prescripci*n Si se trata de cosas muebles cu"a transferencia e-ija inscripci*n en registros creados o a crearse, el
plaCo para adquirir su dominio es de dos a4os en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas En
ambos casos la posesi*n debe ser de buena fe " continua) Establece que el poseedor de una cosa mueble
adquiere el dominio de la cosa por la prescripci*n adquisitiva, cuando la cosa mueble no es registrable por el plaCo
de tres a4os, cuando la cosa mueble es registrable, el plaCo es de dos a4os " s( cuanta a partir de la inscripci*n
del t#tulo, lo que no son protegidos por este sistema pueden llegar a adquirir el dominio por medio de la usucapi*n,
con la posesi*n de buena fe durante tres a4os " de buena fe en materia de cosas muebles no registrables
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La doctrina dice que es este establece este 9629 cuando dice 'La posesi*n de buena fe de una cosa mueble crea
en favor del poseedor la presunci*n de ser el propietario de ellas, " el poder de retener cualquier acci*n de
reivindicaci*n, si la cosa no fuere ni robada ni perdida) ha" varias teor#as:
1lgunos sostienen que el 9629 establece un supuesto de 0rescripci*n 1dquisitiva &nstant+nea, esto quiere decir
que el poseedor adquiere la propiedad por la prescripci*n adquisitiva instant+neamente, " esto es un error porque
la prescripci*n adquisitiva es una instituci*n que por naturaleCa presume por el transcurso del tiempo entonces no
puede haber una prescripci*n adquisitiva instant+nea, porque es un contrasentido, pero ha" una Gesis que
sostiene que el 9629 establece un supuesto de prescripci*n adquisitiva instant+nea
Las otras dos tesis son mas acertada una establece que el 9629 es una 0resunci*n &ure et de &ure, es mas la
propia letra de la le" dice que se presume propietario al poseedor, la otra Geor#a es la que dice que es un supuesto
de 1dquisici*n Legal, esto tambi(n es correcto, porque adquiere el dominio porque la le" lo dice, por ejemplo del
reloj que se lleva a arreglar " el relojero lo vende, el que lo compra adquiere el Derecho porque lo vendi* el
propietario, no porque el que se lo vende no es el propietario, pero la le" establece que tiene el dominio, por lo
tanto surge de la le" En materia inmobiliaria s aplica las mismas ideas o sea la Seguridad Din+mica, en el 27?2
que es en materia inmobiliaria se protege al subadquirente de buena 8e " a G#tulo oneroso, " ac+ se aplica la
misma tesis de la seguridad din+mica, se protege al poseedor la cosa mueble no robada no perdida " a t#tulo
oneroso, pero el G#tulo !neroso se necesita solamente cuando la demanda viene del Eerdadero 0ropietario
TDue pasa cuando el poseedor no esta protegido porque no se aplico el 9629, o porque todav#a no cumpli* la
prescripci*n adquisitiva " tiene que devolver la cosaU &mag#nense que el se4or que compro el reloj se lo tiene que
devolver al due4o porque era robado, " el se4or pago P277 por la cosa, " la tiene que devolver el due4o los P277
que pago, en principio no, pero ha" un supuesto que si, " los casos est+n en los art#culos 9BA5 'La persona que
reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est+ obligada a reembolsarle
el precio que por ella hubiese pagado, con e-cepci*n del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras
iguales, en una venta p%blica o en casa de venta de objetos semejantes) Si este se4or la cosa robada la hubiera
comprado en una relojer#a, el propietario puede recuperar la cosa pero le tiene que pagar los que ese se4or pago
por la cosa, entonces tiene que reembolsar lo que se pago, normalmente si la cosa es robada se paga mucho
menos, pero con esto se puede llagar a la conclusi*n que no hubo buena fe al comprarla, entonces el propietario
del reloj puede decir si este se4or compro un /ole- por ;? pesos, la buena fe se presume, pero es una presunci*n
inestable, uno puede probar que el otro tiene mala fe, " una de las formas para probar la mela fe es que el sentido
com%n indica que si se compro un /ole- a ;? pesos no ha" mas que obviedad de que el reloj era robado @no de
los temas que hacen a la buena o mala fe es el tema de los animales, cada legislaci*n regula las marcas "
se4ales, en el ganado, esto no significa que el ganado sea una cosa mueble registrable, no es registrable, lo que
es registrable es la marca o se4al, entonces si "o compro ganado " tengo la posesi*n, sup*nganse que el ganado
se lo hab#a entregado a alguien para que lo cuide " este me lo me lo vende a mi abusando de la confianCa, cuando
el propietario lo reclame "o le vo" a decir, "o so" poseedor del ganado, de buena fe, de una cosa mueble no
robada ni perdida, " adem+s pague el precio, el propietario me va a decir @d no tenia buena fe porque @d
necesita un certificado, una gu#a, etc, a la hacienda tambi(n se le aplica el 9629 pero el problema va a estar dado
porque "o dif#cil vo" a acreditar la buena fe, porque la le" se presume conocida por todos, " todos sabemos que en
materia de adquisici*n de ganado ha" le"es locales que e-igen el cumplimiento de determinados requisitos, no es
que la hacienda este fuera del r(gimen del 9629
Dijimos que el propietario no deb#a reembolsar al precio de la cosa salvo en el 9BA5 " el otro caso es el del
art#culo 9699 'Sucediendo la reivindicaci*n de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que ha"a
pagado a su cedente por la adquisici*n de ellaI pero el que por un t#tulo oneroso " de buena fe, ha adquirido una
cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera dif#cilmente recuperado sin esta circunstancia, puede
reclamar una indemniCaci*n proporcionada) 1c+ no ha un verdadero reembolso sino lo que ha" es una suerte de
recompensa, imag#nense de que 1 tiene un cuadro de un pintor que no es mu" conocido, " el se4or / se lo roba, /
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los lleva al e-terior " lo venden a un tipo que no entiende mucho de pintura " no sabe que es robado, lo compra "
lo lleva a su casa que tiene una colecci*n privada, " con el tiempo me invitan a la casa " resulta que mi me gusta el
cuadro, " por amistad me lo vende, lo traigo a Fuenos 1ires " hago una muestra de pintura " lo e-pongo, el due4o
en la e-posici*n ve el cuadro " dice que es robado, entonces "o digo que lo compre en 8inlandia, pero como es
una cosa robada en conclusi*n la va a tener que devolver, pero (l me va a tener que pagar una indemniCaci*n por
conservarla, porque si no hubiera sido por toda esta cuesti*n del aCar, el no hubiera recuperado el cuadro, por eso
el 9699 dice que el propietario la hubiese dif#cilmente recuperado, sin estas circunstancias, entonces que cuando
se dan estas circunstancias que de no haber sido por el poseedor actual el due4o nunca lo hubiera recuperado,
entonces ha" dice puede reclamar la indemniCaci*n proporcional
/(gimen de las ,osas :uebles /egistrable:
0ara las cosas muebles /egistrables ha" un r(gimen especial " este r(gimen es el de los 1utomotores, tienen un
r(gimen que esta en un dercrtoNle"
/EJ&SG/! DE 0/!0&ED1D DEL 1@G!:!G!/I D!:&$&! E &DE$G&8&,1,&!$ DE 1@G!:!G!/ES
DE,/EG!NLEQ A?59 =del ;7 de abril de 2<?5> =/atificado por la le" 266AB, to 2<<B, por decreto 2226X<B, del
96X.X<<B, F! 9<X.X<<B>
GRG@L! & Del dominio de los automotores, su transmisi*n " su prueba
2 N La transmisi*n del dominio de los automotores deber+ formaliCarse por instrumento p%blico o privado "
s*lo producir+ efectos entre las partes " con relaci*n a terceros desde la fecha de su inscripci*n en el /egistro
$acional de la 0ropiedad del 1utomotor
9 N La inscripci*n de buena fe de un automotor en el /egistro confiere al titular de la misma la propiedad del
veh#culo " el poder de repeler cualquier acci*n de reivindicaci*n, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado
; N Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podr+ reivindicarlo contra quien lo tuviese
inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripci*n fuera de buena fe "
conforme a las normas establecidas por este decretoNle"
6 N El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podr+ repeler la acci*n reivindicatoria
transcurridos dos =9> a4os de la inscripci*n, siempre que durante ese lapso lo hubiese pose#do de buena fe " en
forma continua
,uando un automotor hurtado o robado hubiera sido adquirido con anterioridad a la vigencia del presente en venta
p%blica o en comercio dedicado a la venta de automotores, el reivindicante deber+ resarcir al poseedor de buena fe
del importe pagado en la venta p%blica o en el comercio en que lo adquiri* El reivindicante podr+ repetir lo que
pagase, contra el vendedor de mala fe
? N 1 los efectos del presente /egistro ser+n considerados automotores los siguientes veh#culos: autom*viles,
camiones, inclusive los llamados tractores para semirremolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto,
*mnibus, micro*mnibus " colectivos, sus respectivos remolques " acoplados, todos ellos aun cuando no estuvieran
carroCados, las maquinarias agr#colas incluidos =M> tractores, cosechadoras, gr%as, maquinarias viales " todas
aquellas que se autopropulsen El 0oder Ejecutivo podr+ disponer, por v#a de reglamentaci*n, la inclusi*n de otros
veh#culos automotores en el r(gimen establecido
A N Ser+ obligatoria la inscripci*n del dominio en el /egistro $acional de la 0ropiedad del 1utomotor, de todos
los automotores comprendidos en el art#culo anterior, de acuerdo con las normas que al efecto se dicten
La primera inscripci*n del dominio de un automotor, se practicar+ en la forma que lo determine la reglamentaci*n
1 todo automotor se le asignar+ al inscribirse en el /egistro por primera veC, un documento individualiCante que
ser+ e-pedido por el /egistro respectivo " se denominar+ G#tulo del 1utomotor Este tendr+ car+cter de
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instrumento p%blico respecto de la individualiCaci*n del automotor " de la e-istencia en el /egistro de las
inscripciones que en (l se consignen, pero s*lo acreditar+ las condiciones del dominio " de los grav+menes que
afecten al automotor, hasta la fecha de anotaci*n de dichas constancias en el mismo
GRG@L! && Del /egistro
N La Direcci*n $acional de los /egistros $acionales de la 0ropiedad del 1utomotor " de ,r(ditos 0rendarios
ser+ el organismo de aplicaci*n del presente r(gimen, " tendr+ a su cargo el /egistro $acional de la 0ropiedad del
1utomotor
El 0oder Ejecutivo nacional reglar+ la organiCaci*n " el funcionamiento del mencionado /egistro conforme a los
medios " procedimientos t(cnicos m+s adecuados para el mejor cumplimiento de sus fines 1simismo determinar+
el n%mero de secciones en las que se dividir+ territorialmente el /egistro " fijar+ los l#mites de cada una de ellas a
los efectos de las inscripciones relativas a los automotores radicados dentro de las mismasI podr+ crear o suprimir
secciones, " modificar sus l#mites territoriales de competencia
En los registros seccionales se inscribir+ el dominio de los automotores, sus modificaciones, su e-tinci*n, sus
transmisiones " grav+menes Gambi(n se anotar+n en ellos los embargos " otras medidas cautelares, las
denuncias de robo o hurto " dem+s actos que prevea este cuerpo legal o su reglamentaci*n
El 0oder Ejecutivo nacional podr+ disponer que determinadas inscripciones o anotaciones se cumplan ante la
Direcci*n nacional, en forma e-clusiva o concurrente con los registros seccionales, cuando fuere aconsejable para
el mejor funcionamiento del sistema registral
5 N La Direcci*n nacional controlar+ el funcionamiento de los registros seccionales, realiCar+ las tareas
registrales espec#ficas que determine la reglamentaci*n, " dispondr+ el archivo ordenado de copias de los
instrumentos que se registren
,on observancia de los requisitos que se reglamenten podr+n ser microfilmados dichos instrumentos " los
respectivos antecedentes que se archivenI los microfilmes autenticados por el director nacional o el funcionario que
se designe, tendr+n a los fines registrales la misma valideC que los originales
< N Los tr+mites que se realicen ante el /egistro $acional de la 0ropiedad del 1utomotor, deber+n abonar el
arancel que fije el 0oder Ejecutivo nacional, salvo los casos e-presamente e-ceptuados por la reglamentaci*n
$o podr+ restringirse o limitarse la inmediata inscripci*n del dominio de los automotores o de sus transmisiones,
por normas de car+cter administrativo ajenas a los aranceles del /egistro
Las personas f#sicas o jur#dicas registradas en el organismo de aplicaci*n como comerciantes habituales en la
compraventa de automotores, deber+n inscribir a su nombre los automotores usados que adquieran para la
reventa posterior En tal caso no abonar+n arancel alguno por el acto " por su inscripci*n, siempre que dentro de
los noventa =<7> d#as contados desde esta %ltima la reventa se realice e inscriba Si ello no ocurre, el arancel se
deber+ abonar dentro de los cinco =?> d#as de vencido dicho plaCoI " a partir del se-to d#a el arancel se
incrementar+ con el recargo por mora que fije el 0oder Ejecutivo nacional
El beneficio que otorga este art#culo no regir+ cuando el adquirente " el vendedor sean comerciantes habituales, "
este %ltimo ha"a hecho uso de la e-enci*n al efectuar su adquisici*n El organismo de aplicaci*n establecer+ los
requisitos que deber+n cumplir los interesados para inscribirse como comerciantes habituales en la compraventa
de automotores, " las causas por las cuales se suspender+ o cancelar+ esa inscripci*n
27 N En las inscripciones del dominio de automotores nuevos el /egistro deber+ protocoliCar con la solicitud
respectiva la documentaci*n o certificado de origen, si se trata de un automotor fabricado en el pa#s, o el
certificado aduanero, si se tratara de un veh#culo importado En el caso de automotores armados fuera de f+brica,
o de sus plantas de montaje, deber+ justificarse fehacientemente el origen de los elementos utiliCados " verificarse
los mismos por el /egistro
La inscripci*n de los automotores abandonados, perdidos, secuestrados o decomisados, cu"a enajenaci*n
realicen los organismos p%blicos de cualquier jurisdicci*n o bancos oficiales facultados para ello, se efectuar+ a
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nombre de los adquirentes acompa4ando el certificado que a tal efecto e-pida el ente enajenante " cu"o te-to
aprobar+ la autoridad de aplicaci*n
22 N El automotor tendr+ como lugar de radicaci*n, para todos sus efectos, el del domicilio del titular del
dominio o el de su guarda habitual Gales circunstancias se acreditar+n mediante los recaudos que estableCca la
autoridad de aplicaci*n
29 N El cambio de radicaci*n de un automotor podr+ ser solicitado:
a> 0or el titular de su dominio, presentando a tal efecto el t#tulo del automotorI
b> 0or el adquirente radicado en otra jurisdicci*n, que justifique su inter(s mediante la presentaci*n de la solicitud
tipo de inscripci*n a que hace referencia el art#culo 26
En caso de e-istir medidas judiciales precautorias sobre el automotor cu"o cambio de radicaci*n se gestiona, s*lo
podr+ autoriCarse dicho cambio cuando obre en poder del /egistro la correspondiente orden judicial
El cambio de radicaci*n no se tendr+ por realiCado, hasta tanto no se reciba en el registro seccional de la nueva
radicaci*n, el legajo del automotor donde consten sus antecedentes, inscripciones " anotaciones, el que deber+
ser remitido dentro de los tres =;> d#as de peticionado La remisi*n del legajo podr+ ser suplida por otros medios de
informaci*n, cuando los adelantos t(cnicos as# lo permitan En tal caso, por v#a reglamentaria se determinar+n
dichos medios de informaci*n, " la oportunidad en que se tendr+ por realiCado el cambio de radicaci*n
2; N Los pedidos de inscripci*n o anotaci*n en el /egistro, " en general los tr+mites que se realicen ante (l,
s*lo podr+n efectuarse mediante la utiliCaci*n de las solicitudes tipo que determine el organismo de aplicaci*n, el
que fijar+ su contenido " dem+s requisitos de valideC
,uando las solicitudes tipo no se suscribieren por los interesados ante el encargado de /egistro, deber+n
presentarse con las firmas certificadas en la forma " por las personas que estableCca el organismo de aplicaci*n
Dichas solicitudes ser+n e-pedidas gratuitamente por el organismo de aplicaci*n o los registros seccionales, seg%n
ante quien se realice el tr+mite, " deber+n ser presentadas ante ellos por los interesados dentro de los noventa
=<7> d#as de su e-pedici*n Eencido ese plaCo perder+n su eficacia, e-cepto cuando instrumentaren el
otorgamiento de derechos, en cu"o caso una veC vencidos los noventa =<7> d#as, abonar+n un recargo progresivo
de arancel por mora de acuerdo a lo que fije el 0oder Ejecutivo nacional Lo dispuesto en este p+rrafo no ser+
aplicable a las solicitudes tipo por las cuales se peticione la inscripci*n inicial de automotores nuevos de
fabricaci*n nacional
Los encargados de registros, " las dem+s personas con facultad certificante, no podr+n v+lidamente certificar
firmas en solicitudes que han perdido su eficacia, " las que hicieren en violaci*n de esta norma carecer+n de valor,
ello sin perjuicio de las sanciones a que pudiere dar lugar esa transgresi*n
Si las solicitudes tipo no se encontraren suscriptas por las partes o por sus representantes legales, el apoderado
interviniente deber+ acreditar su personer#a mediante mandato otorgado por escritura p%blica
Los mandatos para hacer transferencias de automotores, o para realiCar tr+mites o formular peticiones ante el
/egistro o el organismo de aplicaci*n, caducar+n a los noventa =<7> d#as de su otorgamiento, e-cepto cuando las
facultades aludidas est(n contenidas en poderes generales o se tratare de poderes para interponer recursos
administrativos o judiciales
26 N Los contratos de transferencia de automotores que se formalicen por instrumento privado, se inscribir+n
en el /egistro mediante la utiliCaci*n de las solicitudes tipo mencionadas en el art#culo anterior, suscriptos por las
partes
,uando la transferencia se formalice por instrumento p%blico o ha"a sido dispuesta por orden judicial o
administrativa, se presentar+ para su inscripci*n junto con el testimonio u oficio correspondiente, la solicitud tipo de
inscripci*n suscripta por el escribano autoriCante o por la autoridad judicial o administrativa
En todos los casos se presentar+ el t#tulo de propiedad del automotor
En las transferencias dispuestas por autoridad judicial, se transcribir+ te-tualmente la parte pertinente del auto que
la ordena
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@n duplicado del contrato de transferencia ser+ presentado por el adquirente ante la :unicipalidad del lugar donde
quedare radicado el veh#culo
2? N La inscripci*n en el /egistro de la transferencia de la propiedad de un automotor, podr+ ser peticionada
por cualquiera de las partes $o obstante, el adquirente asume la obligaci*n de solicitarla dentro de los dieC =27>
d#as de celebrado el acto, mediante la presentaci*n de la solicitud prescripta en los art#culos 2; " 26 En caso de
incumplimiento de esta obligaci*n, el transmitente podr+ revocar la autoriCaci*n para circular con el automotor que,
aun impl#citamente mediante la entrega de la documentaci*n a que se refiere el art#culo 99, hubiere otorgado al
adquirente, debiendo comunicar esa circunstancia al /egistro, a los efectos previstos en el art#culo 9B
Ser+ nula toda cl+usula que prohiba o limite esta facultad &d(ntico derecho tendr+ el propietario de un automotor
que por cualquier t#tulo hubiese entregado su posesi*n o tenencia, si el poseedor o tenedor no inscribe su t#tulo en
el /egistro en el plaCo indicado en este art#culo
El encargado del /egistro ante el cual se peticione la inscripci*n de la transferencia deber+ verificar que las
constancias del t#tulo concuerden con las anotaciones que obren en el /egistro " proceder+ a la registraci*n dentro
de las veinticuatro =96> horas de serle presentada la solicitud
@na veC hecha la inscripci*n el encargado del /egistro dejar+ constancia de ella en el t#tulo del automotor, en el
cual actualiCar+ tambi(n las dem+s anotaciones que e-istan en el mismo
2A N 1 los efectos de la buena fe previstos en los art#culos 9S, ;S " 6S del presente, se presume que los que
adquieren derechos sobre un automotor, conocen las constancias de su inscripci*n " de las dem+s anotaciones
que respecto de aqu(l obran en el /egistro de la 0ropiedad del 1utomotor, aun cuando no ha"an e-igido del titular
o del disponente del bien, la e-hibici*n del certificado de dominio que se establece en este art#culo
El /egistro otorgar+ al titular de dominio o a la autoridad judicial que lo solicite un certificado de las constancias de
su inscripci*n " dem+s anotaciones que e-istan el que tendr+ una valideC de quince =2?> d#as a partir de la fecha
de su emisi*n " de cu"o libramiento se dejar+ nota en sus antecedentes Este certificado podr+ ser requerido al
titular del dominio en las transferencias del automotor o en la constituci*n de grav+menes, por los interesados en
dichas operaciones, las que se inscribir+n dentro del plaCo de valideC
Durante el mismo plaCo de valideC, los embargos " dem+s anotaciones que se soliciten con respecto al automotor
tendr+n car+cter condicional " s*lo quedar+n firmes " producir+n sus efectos legales una veC vencido dicho plaCo,
siempre que no ha"an modificado el dominio o la situaci*n jur#dica del automotor &d(ntico plaCo de valideC tendr+
el certificado a que se refiere el art#culo 25 del decretoNle" 2?;65X6A, ratificado por le" 29<A9, en los casos de
transferencia de automotores sometidos al r(gimen presente
2B N La inscripci*n de un embargo sobre un automotor caducar+ a los tres =;> a4os de su anotaci*n en el
/egistro
25 N El Estado responde de los da4os " perjuicios emergentes de las irregularidades o errores que cometan
sus funcionarios en inscripciones, certificados o informes e-pedidos por el /egistro $acional de la 0ropiedad del
1utomotor
2< N ,uando el 0oder Ejecutivo nacional disponga que las prendas sobre automotores se inscriban en el
/egistro $acional de la 0ropiedad del 1utomotor, se aplicar+n las siguientes normas:
a> La inscripci*n de la prenda con registro, sus anotaciones posteriores, certificaciones, cancelaciones " dem+s
tr+mites establecidos por el decretoNle" 2?;65X6A, ratificado por le" 29<A9, que afecten automotores incorporados
al r(gimen del presente decretoNle", se efectuar+n en el /egistro $acional de la 0ropiedad del 1utomotor, de
acuerdo con las disposiciones de los incisos siguientes " de las que en su cumplimiento dicte la autoridad de
aplicaci*nI
b> La prenda sobre automotores se registrar+ con sujeci*n a las normas del presente decretoNle" " su
reglamentaci*n Los tr+mites posteriores relativos al gravamen constituido, se ajustar+n a las disposiciones del
decretoNle" 2?;65X6AI
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c> El /egistro $acional de la 0ropiedad del 1utomotor llevar+ un registro de acreedores prendarios, que actuar+n
como tales ante el organismo de acuerdo con el art#culo ?S del decretoNle" 2?;65X6AI
d> La anotaci*n de los endosos de contratos de prenda deber+ hacerse en el registro seccional donde se ha"a
inscripto el contrato, pero el /egistro $acional de la 0ropiedad del 1utomotor =/egistro $S 2 de la ,apital 8ederal>
podr+, a requerimiento de los interesados, aunque el contrato est( inscripto en otro registro, anotar los endosos "
cancelaciones previa notificaci*n, al registro de origen, de los datos necesarios, siendo por cuenta del solicitante
los gastos respectivosI
e> Las certificaciones " tr+mites ulteriores correspondientes a contratos de prenda inscriptos hasta el d#a anterior al
cambio de r(gimen que disponga el 0oder Ejecutivo nacional, seguir+n a cargo del /egistro $acional de ,r(ditos
0rendarios
GRG@L! &&& Del t#tulo del automotor
97 N El t#tulo del automotor a que se refiere el art#culo AS deber+ contener los datos siguientes:
a> Lugar " fecha de su e-pedici*nI
b> $%mero asignado en su primera inscripci*nI
c> Elementos de individualiCaci*n del veh#culo, los que ser+n determinados por la reglamentaci*n, inclu"endo:
marca de f+brica, modelo, n%mero de chasis "Xo motor, tipo de combustible empleado, n%mero de ejes, distancia
entre los mismos, n%mero de ruedas en cada eje, potencia en caballos de fuerCa, tipo de tracci*n, peso del
veh#culo vac#o, tipo de carrocer#a, capacidad portanteI
d> &ndicaci*n de si se destinar+ a uso p%blico o privadoI
e> $ombre " apellido, nacionalidad, estado civil, domicilio " documento de identidad del primer titular de dominio
inscriptoI
f> &ndicaci*n de los instrumentos "Xo elementos probatorios en virtud de los cuales se anota el dominioI
g> :odificaciones introducidas al veh#culo siempre que ellas alteren algunos de los datos previstos en el inciso ;S>
Deber+n consignarse, adem+s, en el t#tulo del automotor, las constancias de inscripci*n en el /egistro de
instrumentos p%blicos o privados: 2> de prenda o locaci*n referentes al veh#culo, con indicaci*n del nombre,
apellido " domicilio del acreedor o locatario, plaCo " monto de la obligaci*n prendariaI 9> de transferencia de
dominio, con los datos personales, domicilio " documentos de identidad del adquirenteI ;> de toda inscripci*n que
afecte el dominio, posesi*n o uso del automotor, que estuviere vigente al presentarse el t#tulo en el /egistro " no
figurase en (l
92 N En caso de p(rdida, e-trav#o o destrucci*n involuntaria, deficiente conservaci*n o alteraci*n material
derivada e-clusivamente del t#tulo o en cualquier otro caso en que, sin mediar la comisi*n de un delito, dicho
documento quedara en condiciones ilegibles o motivara dudas acerca de su legitimidad, el /egistro $acional de la
0ropiedad del 1utomotor e-pedir+ un duplicado con indicaci*n de la causa, " constancias de todas las
inscripciones vigentes en el /egistro, debiendo, en su caso, retener el ejemplar inutiliCado
99 N Sin perjuicio de la e-pedici*n del t#tulo a que se refiere el art#culo 97, juntamente con la inscripci*n
originaria, o con cada una de las correspondientes a las sucesivas transferencias de dominio, el /egistro entregar+
al titular del automotor una o m+s c(dulas de identificaci*n de (ste, en las que se consignar+n los datos que, con
respecto al automotor " a su propietario, estableCca la autoridad de aplicaci*n Dichas c(dulas deber+n ser
devueltas por el enajenante del automotor, e-pidi(ndose nuevas para el adquirente Su tenencia acreditar+
derecho o autoriCaci*n para usar el automotor, pero no e-imir+ de la obligaci*n de justificar la habilitaci*n personal
para conducir La c(dula, la licencia para conducir " el comprobante de pago de patente son los %nicos
documentos e-igibles para circular con el automotor, " las autoridades provinciales o municipales no podr+n
establecer otros requisitos para su uso leg#timo Ser+ obligatorio e-hibir esos documentos a la autoridad
40
competente, pero no podr+n ser retenidos si no mediare denuncia de hurto o robo del automotor u orden de
autoridad judicial
9; N El organismo de aplicaci*n determinar+ los distintos tipos de c(dulas que se e-pedir+n, su t(rmino de
vigencia " forma de renovaci*n Gambi(n podr+ requerir la colaboraci*n de las autoridades que determine el 0oder
Ejecutivo nacional para controlar que los automotores circulen con la documentaci*n correspondiente, para
verificar cambios o adulteraciones en las partes que lo conforman como tal, " para fiscaliCar que las transferencias
se inscriban en el /egistro dentro del t(rmino fijado por esta le" 1simismo, podr+ disponer la e-hibici*n de los
automotores " su documentaci*n " la presentaci*n de declaraciones juradas al respecto
El que se negare a e-hibir a la autoridad competente la c(dula de identificaci*n del automotor, o que no justificare
fehacientemente la imposibilidad material de suministrarla, ser+ sancionado por el organismo de aplicaci*n con
una multa equivalente al precio de dieC =27> a doscientos =977> litros de nafta com%n
GRG@L! &E De la identificaci*n de los automotores
96 N ,ada automotor, durante su e-istencia como tal, se identificar+ en todo el pa#s por una codificaci*n de
dominio formada por letras " n%meros, la que deber+ figurar en el t#tulo " dem+s documentaci*n Dicha
codificaci*n deber+ ser reproducida en placas de identificaci*n visibles e-teriormente, que se colocar+n en las
partes delantera " trasera del automotor
La autoridad de aplicaci*n podr+ establecer, adem+s, otros medios de identificaci*n que considere viables "
convenientes
9? N Las caracter#sticas de la placa de identificaci*n prevista en el art#culo anterior, ser+n determinadas por la
reglamentaci*n, dentro del sistema de combinaci*n de letras " n%meros blancos sobre fondo negro
9A N La reglamentaci*n determinar+ la forma de aplicar el sistema %nico de individualiCaci*n estatuido en el
presente decretoNle"
GRG@L! E Disposiciones generales
9B N Hasta tanto se inscriba la transferencia el transmitente ser+ civilmente responsable por los da4os "
perjuicios que se produCcan con el automotor, en su car+cter de due4o de la cosa $o obstante, si con anterioridad
al hecho que motive su responsabilidad, el transmitente hubiere comunicado al /egistro que hiCo tradici*n del
automotor, se reputar+ que el adquirente o quienes de este %ltimo hubiesen recibido el uso, la tenencia o la
posesi*n de aqu(l, revisten con relaci*n al transmitente el car+cter de terceros por quienes (l no debe responder, "
que el automotor fue usado en contra de su voluntad La comunicaci*n prevista en este art#culo, operar+ la
revocaci*n de la autoriCaci*n para circular con el automotor, si el titular la hubiese otorgado, una veC transcurrido
el t(rmino fijado en el art#culo 2? sin que la inscripci*n se hubiere peticionado, e importar+ su pedido de secuestro,
si en un plaCo de treinta =;7> d#as el adquirente no iniciare su tramitaci*n
El /egistro notificar+ esa circunstancia al adquirente, si su domicilio fuere conocido @na veC transcurrido el plaCo
mencionado o si el domicilio resultase desconocido, dispondr+ la prohibici*n de circular " el secuestro del
automotor
El automotor secuestrado quedar+ bajo dep*sito, en custodia del organismo de aplicaci*n, quien lo entregar+ al
adquirente cuando acredite haber realiCado la inscripci*n " previo pago del arancel de rehabilitaci*n para circular "
de los gastos de estad#a que hubiere ocasionado
@na veC efectuada la comunicaci*n, el transmitente no podr+ hacer uso del automotor, aunque le fuese entregado
o lo recuperase por cualquier t#tulo o modo sin antes notificar esa circunstancia al /egistro La violaci*n de esa
norma ser+ sancionada con la pena prevista en el art#culo 9; =M>
41
95 N El propietario del automotor que resuelva retirarlo definitivamente del uso por no estar en condiciones de
servir para su destino espec#fico, deber+ dar inmediata cuenta a la autoridad competente, quien proceder+ a retirar
el t#tulo respectivo " practicar+ las anotaciones pertinentes en el /egistro La autoridad policial " las compa4#as
aseguradoras deber+n igualmente comunicar al /egistro los siniestros que ocurrieran a los automotores, siempre
que (stos sean de tal naturaleCa que alteren sustancialmente las caracter#sticas individualiCantes de los mismos
9< N El propietario que resuelva desarmar el veh#culo de su propiedad para usar el material por partes,
alterando el destino natural del veh#culo, deber+ comunicarlo a la autoridad competente con las mismas
previsiones dispuestas en el art#culo anterior
;7 N Las aduanas de la $aci*n no dar+n curso a los tr+mites tendientes a la e-portaci*n de automotores
comprendidos en las disposiciones del presente decretoNle", sin que medie la e-hibici*n del t#tulo e informe del
/egistro sobre las condiciones del dominio " la e-istencia de grav+menes @na veC autoriCada por (ste la
e-portaci*n, previa aprobaci*n judicial en su caso, las aduanas retendr+n el t#tulo del automotor " lo remitir+n al
/egistro correspondiente &guales requisitos deber+n cumplirse con los automotores que salgan temporariamente
del pa#s con fines tur#sticos, sin que, en cambio, se les retenga el t#tulo, dej+ndose solamente constancia en (ste
de la autoriCaci*n para salir de la /ep%blica
;2 N Los propietarios de los veh#culos introducidos al pa#s en forma temporal deber+n dar cumplimiento a los
recaudos e-igidos por el presente decretoNle" en los casos en que dicha introducci*n se considere efectuada con
car+cter definitivo La reglamentaci*n determinar+ las circunstancias que dar+n lugar a la aplicaci*n de la norma
anterior
;9 N Los automotores nuevos, sean importados o fabricados en el pa#s, mientras se hallen en poder de los
importadores, fabricantes o concesionarios, solamente podr+n circular antes de su comercialiCaci*n munidos de
una placa provisoria Gambi(n podr+n hacerlo, cuando se hallen en poder de los adquirentes, durante el per#odo de
inscripci*n La autoridad de aplicaci*n determinar+ los requisitos " la forma de uso de las placas provisorias
;; N 0ara satisfacer e-igencias de la polic#a de seguridad " a efectos de cumplir fines estad#sticos, los
registros remitir+n al /egistro $acional de la 0ropiedad del 1utomotor informes peri*dicos de las inscripciones
cumplidas ante cada uno de ellos &d(ntica informaci*n se remitir+ a la 0olic#a 8ederal " a los ministerios t(cnicos
que lo soliciten
GRG@L! E& Disposiciones penales
;6 N Ser+ reprimido con prisi*n de uno =2> a seis =A> a4os, siempre que el hecho no constitu"a un delito m+s
severamente penado, el que insertare o hiciere incorporar en las solicitudes tipo o comunicaciones presentadas
ante el organismo de aplicaci*n o los registros seccionales declaraciones falsas, concernientes a hechos o
circunstancias que tales documentos deban probar
GRG@L! E&& Disposiciones complementarias
;? N Godos los t(rminos establecidos en el presente decretoNle" se computar+n en d#as h+biles
;A N Los jefes de los registros seccionales dependientes de los registros nacionales de la 0ropiedad del
1utomotor " de ,r(ditos 0rendarios, ser+n designados " removidos por el 0oder Ejecutivo a propuesta de la
Direcci*n $acional de los /egistros $acionales de la 0ropiedad del 1utomotor " de ,r(ditos 0rendarios "
permanecer+n en sus cargos mientras mantengan su idoneidad " buena conducta
0odr+n ser removidos, previa instrucci*n de sumario con audiencia del interesado, por las siguientes causas:
a> 1bandono del servicio sin causa justificadaI
b> 8alta grave de respeto al superior o al p%blicoI
42
c> Ser declarado en concurso civil o quiebra, salvo que concurran circunstancias atendiblesI
d> &nconducta notoriaI
e> Delito que no se refiera a la 1dministraci*n 0%blica, cuando el hecho sea doloso " de naturaleCa infamanteI
f> 8alta grave que perjudique material o moralmente a la 1dministraci*n 0%blicaI
g> Delito contra la 1dministraci*n 0%blicaI
h> &ncumplimiento de *rdenes legalesI
i> $egligencia manifiesta o faltas reiteradas en el cumplimiento de sus funcionesI
j> &ndignidad moral
1dem+s, podr+n ser removidos cuando se resuelva la supresi*n del cargo que desempe4an
;B N Las decisiones de los encargados de /egistro en materia registral, podr+n ser recurridas ante la c+mara
federal de apelaciones con competencia territorial en el lugar donde tenga su asiento el registro seccional contra
cu"a decisi*n se recurre En la ,apital 8ederal ser+ competente la ,+mara $acional de 1pelaciones en lo ,ivil "
,omercial 8ederal de la ,apital 8ederal
Gambi(n podr+ recurrirse ante el tribunal mencionado en %ltimo t(rmino, de las decisiones del organismo de
aplicaci*n en cuestiones de materia registral, relativas a conflictos o casos de car+cter individual, o en los
supuestos de cancelaci*n o suspensi*n en el registro de los comerciantes habituales previstos en el art#culo <S o
de aplicaci*n de sanciones de multa contemplado en el art#culo 9;
Las actuaciones se elevar+n al tribunal por intermedio del organismo de aplicaci*n ,uando el recurso se
interpusiere contra una decisi*n de este %ltimo se har+ por intermedio del :inisterio de Justicia
El 0oder Ejecutivo reglamentar+ los procedimientos " plaCos para interponer el recurso " sustanciar su tr+mite
El plaCo para dictar sentencia ser+ de sesenta =A7> d#as h+biles judiciales desde que se encuentre firme el
llamamiento de autos
Dentro del plaCo que el 0oder Ejecutivo estableCca para remitir las actuaciones el tribunal, quien dict* la resoluci*n
recurrida podr+ revocarla por contrario imperio Dentro del mismo plaCo, el organismo de aplicaci*n cuando se
tratare de decisiones de los encargados de /egistro, o el :inisterio de Justicia cuando se tratare de decisiones de
este %ltimo, podr+n dejar sin efecto el acto impugnado
;5 N El organismo de aplicaci*n queda legitimado para iniciar acciones con el objeto de obtener la declaraci*n
de nulidad de las inscripciones registrales o de los documentos que las acrediten
Los automotores tienen un r(gimen especial " no se les aplica el art 9629, " la inscripci*n del G#tulo del 1utomotor
en el /egistro de la 0ropiedad del 1utomotor es una &nscripci*n ,onstitutiva, esto significa que si no se inscribi* en
el registro no se adquiri* el dominio del automotor, es al rev(s que los inmuebles, porque en los inmuebles el
derecho se adquiere con la tradici*n, " la inscripci*n es declarativa, pero en materia de automotores la tradici*n no
da ni trasmite, lo %nico que hace adquirir el derecho es la &nscripci*n en el /egistro de la 0ropiedad del 1utomotor,
es una &nscripci*n ,onstitutiva del dominio, es decir que en materia de automotores la tradici*n a sido sustituida
por la &nscripci*n, entonces "o puedo tener la titularidad de un automotor sin haber adquirido jamas la posesi*n, "
esto es importante por la responsabilidad del due4o de la cosa riesgosa responde el propietario, ha" un sistema
para eludir esa responsabilidad como es la denuncia de venta, entonces esto es una prueba privilegiada para
demostrar que no se esta en posesi*n de la cosa, para no ser objeto de responsabilidad por el 222;
En cambio en materia de 1eronaves el r(gimen registral es id(ntico al de los inmuebles, la inscripci*n es
declarativa
!tro caso de &nscripci*n ,onstitutiva es el de la le" 97;B5 /egistro de Equinos de 0ura Sangre de ,arrera
ED@&$!S DE 0@/1 S1$J/E DE ,1//E/1 LEQ $S 97;B5
&nscripci*n en registros geneal*gicos reconocidos a los efectos de acreditar su origen, calidad " propiedad
43
2 N La inscripci*n de animales equinos de sangre pura de carrera en los registros geneal*gicos reconocidos
por el :inisterio de 1gricultura " Janader#a acredita su origen, calidad, como ejemplares de pedigree " la
propiedad a favor del titular Se considerar+n como tales registros geneal*gicos los actualmente e-istentes, los
cuales deber+n ajustar su organiCaci*n " funcionamiento a las condiciones que estableCca el 0oder Ejecutivo
nacional, que los controlar+ a trav(s del :inisterio de 1gricultura " Janader#a as# como a los que, de acuerdo con
dichas condiciones se reconoCcan en el futuro
9 N La transmisi*n del dominio de los animales a que se refiere el art#culo anterior s*lo se perfeccionar+ entre
las partes " respecto de terceros mediante la inscripci*n de los respectivos actos en los registros geneal*gicos
Los registros geneal*gicos estar+n habilitados para cumplimentar la anotaci*n de actos de disposici*n, medidas
precautorias, grav+menes u otras restricciones al dominio convenidas entre las partes u ordenadas por disposici*n
judicial
; N $o ser+n aplicables a los animales inscriptos en los registros geneal*gicos la prohibici*n del pacto
comisorio en la venta de cosas muebles establecida por el art#culo 2;B6 del ,*digo ,ivil ni tampoco la disposici*n
del art#culo 269< del mismo ,*digo
6 N La presente le" entrar+ en vigencia juntamente con la reglamentaci*n de la organiCaci*n " funcionamiento
de los registros a que se refiere el art#culo 2S
? N ,omun#quese, etc
Entonces los ,aballos de ,arrera tienen la &nscripci*n ,onstitutiva para adquirir el dominio art 9 de la le", al igual
que los automotores, son estas dos los %nicos casos que e-isten en el Derecho 1rgentino la &nscripci*n /egistral
,onstitutiva, tantos en los &nmuebles, en los Fuques como en las 1eronaves, la &nscripci*n es Declarativa
solamente,
Los automotores tambi(n se pueden adquirir por tanto el art#culo 672A bis 'El que durante tres a4os ha pose#do
con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripci*n Si se trata de cosas
muebles cu"a transferencia e-ija inscripci*n en registros creados o a crearse, el plaCo para adquirir su dominio es
de dos a4os en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas En ambos casos la posesi*n debe ser
de buena fe " continua) Q la mismo DecretoNLe" sobre los automotores fijan para la 0rescripci*n 1dquisitiva de las
cosas muebles registrable el plaCo es de dos a4os, entonces me venden un auto trucho, no me hacen al 75 " si
tengo la posesi*n de dos a4os del auto " ah# adquiero la prescripci*n adquisitiva, $o como la posesi*n que indica
el 672A bis, para poder adquirir por 0rescripci*n 1dquisitiva, esa posesi*n debe ser de buena fe, si "o no inscrib#
mi dominio en el /egistro de la 0ropiedad 1utomotor no so" de buena fe, los dos a4os se cuentan desde la
inscripci*n del G#tulo en el /egistro, la inscripci*n del 75 " la posesi*n de buena fe durante dos a4os le permite
repeler cualquier acci*n que reivindique el propietario, si se hace antes de os dos a4os ha" que devolver la cosa
despu(s "a tiene el dominio por prescripci*n adquisitiva
,asos de &nstitutos de dudosa naturaleCa Jur#dica:
Los casos dudosos en los Derechos /eales " en los Derechos 0ersonales, son los &ntelectuales nosotros los
ubicamos dentro de su clasificaci*n en cuanto a su !ponibilidad son 1bsolutos " por eso se parecen a los
derechos reales, pero por su ,ontenido dijimos que eran :i-tos, por eso no son asimilables a los Derechos /eales
ni a los 0ersonales porque tienen dos facetas que es la de la paternidad de la obra que es inalienable, en el
derecho comparado se sostiene que son derechos reales, pero eso no se puede sostener en la 1rgentina porque
el objeto de los derechos reales son cosas materiales, por eso se dicen que son casos dudosos porque no pueden
encasillarse en ningunas de las dos categor#a legales, por eso se dice que es una categor#a suigeneris
El tema de la locaci*n "a nadie duda que los derechos del Locatario son Derechos 0ersonales, el problema que
surgi* con la locaci*n, es un problema viejo de cuando e-ist#an las le"es de las prorrogas de las locaciones, el
44
Derecho ,ivil le daba el car+cter de Derecho 0ersonal pero las sucesivas le"es de prorroga de la locaci*n casi le
daba al locatario el Derecho /eal en el sentido de que duraba indefinidamente en el uso " goce de la cosa, eso
puede hacer llevar a sostener una suerte de naturaleCa real, pero eso "a esta superado, pero siempre vuelven " si
no vuelve en locaci*n puede venir en otra cosa " deben saber como resolver los problemas, por como se resolvi*
en ese momento, la Locaci*n es un Derecho 0ersonal
!tro tema es la posesi*n, " ac+ esta la discusi*n entre Savign" e &hering, Savign" entiende que la posesi*n es un
Hecho, &hering entiende que es un Derecho " entiende que es un Derecho /eal, " toda la Doctrina 1rgentina
entiende que la 0osesi*n es un Hecho, motivo por el cual no esta en la enumeraci*n del art 97?; " EeleC en la
$ota del 97?9 dice hemos tratado las cosas " las posesi*n antes porque son los elementos de los Derechos
/eales, despu(s ha" otra norma que es el art 96B7 que dice '96B7 El hecho de la posesi*n da el derecho de
protegerse en la posesi*n propia, " repulsar la fuerCa con el empleo de una fuerCa suficiente, en los casos en que
los au-ilios de la justicia llegar#an demasiado tardeI " el que fuese despose#do podr+ recobrarla de propia
autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no e-ceda los l#mites de la propia defensa) El propio EeleC habla del
Hecho de la posesi*n, por lo que no ha" ninguna duda de que la posesi*n en el Derecho 1rgentino es un Hecho,
no es un Derecho /eal, pero la posesi*n por un tiempo m#nimo puede generar un Derecho /eal por la 0rescripci*n
1dquisitiva
!tro tema que se considera dudoso es la 1nticresis porque la anticresis es un derecho real que esta hecho sobre
un inmueble per en la propia nota a la definici*n que da EeleC en el art ;9;< el acreedor tiene derechos a percibir
los frutos " lo va aplicando a la deuda o los intereses, entonces se dice que no es un Derecho /eal sobre un
inmueble, sino es un Derecho /eal sobre los 8rutos " es ah# en donde viene la discusi*n, entonces se dice que no
es un Derecho /eal porque no se aplica al inmueble a la cosa, pero en la $ota dice EeleC, que los frutos forman un
todo con la cosa, el acreedor anticresista no tiene la posibilidad como el acreedor hipotecario o prendario el poder
de ejecutar la cosa para cobrar su cr(dito, no tiene ning%n privilegio sobre el inmueble, el %nico derecho que tiene
es el derecho de retenci*n para seguir sac+ndole los frutos " seguir cancelando la deuda, entonces la discusi*n se
centra en la determinaci*n de que si es o no un Derecho /eal, porque el Derecho se tiene sobre los frutos, pero
como EeleC dice que los frutos forman un todo con la cosa, por lo tanto es un derecho sobre la cosa, " por otro
lado no ha" ninguna duda el 9?7; lo nombra como un Derecho /eal, entonces en el sistema 1rgentino no ha"
ninguna duda, " en el ;9;< dice 'La anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero
por (l, poni(ndole en posesi*n de un inmueble, " autoriC+ndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente
sobre los intereses del cr(dito, si son debidosI " en caso de e-ceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente
si no se deben intereses) 0or lo que no queda ninguna duda
El otro punto de discusi*n es el de la Hipoteca en la 1rgentina no ha" dudas de que es un Derecho /eal, pero ha"
una posici*n doctrinal que dice que en realidad es un Derecho 0rocesal, pero en nuestro sistema no ha" dudas
Los privilegios son preferencias que tienen ciertos acreedores que son pagadas con anterioridad a otros
acreedores, son preferencias " se discute si los privilegios son Derechos /eales o Derechos 0ersonales, el
problema central es que ha" un art En el ,*digo ,ivil que le confiere al locador la posibilidad de la retenci*n de
los muebles que tenga en la casa, por ejemplo si alquilamos un departamento " el locatario lleva sus cosas, " sus
muebles, se va el locatario " deja adeudando, lo alquileres, el locador tiene un privilegio cu"o objeto del privilegio
son las cosas muebles que dejo en el departamento, este privilegio el locador lo puede ejercer aunque el locatario
se all+ desprendido de las cosa, pero tiene un plaCo de un mes de manos de quien se encuentre, ac+ se
cuestionan si el privilegio del locador no es un Derecho /eal si puede perseguir la cosa de mano de quien se
encuentre, pero es por un mes nada mas, es mas es aberrante este privilegio porque atenta contra la seguridad
jur#dica, por ejemplo "o me compro un sill*n, ahora resulta que ese sill*n es del locatario " resulta que el locador
tiene un privilegio por ese sill*n, " me lo saca de mi casa si lo hace dentro del plaCo de un mes El pro"ecto del
,*digo ,ivil deroga ese &us 0ersequendi " ese privilegio, lo cierto es que los privilegios no son Derechos /eales ni
Derechos 0ersonales, es mas est+n tratados en el Libro &E del ,*digo ,ivil dentro de las disposiciones comunes a
45
los Derechos /eales " 0ersonales, son modalidades que tienen ciertos cr(ditos " nada mas que eso Es decir son
ciertas preferencias que asumen los acreedores para ser pagadas con anterioridad a los dem+s acreedores, en
raC*n de su cr(dito, por ejemplo los trabajadores tienen el privilegio para cobrar los salarios adeudados de los
%ltimos A meses sobre la mercader#a " la maquinaria de la fabrica, el privilegio no lo tienen sobre el inmueble, sino
sobre la maquinaria " las mercader#as de la empresa, esto se llama asiento del privilegio, el asiento del privilegio
es el objeto en el cual recae el privilegio, entonces no son Derechos /eales los 0rivilegios, sino que son
:odalidades de 1lgunos cr(ditos
Q lo mismo !curre con el Derecho de /etenci*n, que se discute si es un Derecho /eal o un Derecho 0ersonal, el
Derecho de retenci*n $o es un Derecho /eal, si llevamos el auto a pintar a un chapista, " no le pagamos al
chapista este tiene el Derecho de /etenci*n, sobre el auto hasta que no se pague el trabajo, el Derecho de
retenci*n es una preferencia que tienen ciertos acreedores, a mantener la cosa bajo su poder hasta ser resarcido
el cr(dito " ese cr(dito tiene la particularidad de haber nacido en raC*n de la cosa misma, "o no puedo ejercer el
derecho de retenci*n como chapista sacar la fuente que tiene en el jard#n llev+ndomela a mi casa, no eso no se
puede hacer, el Derecho de retenci*n se ejerce sobre la cosa en raC*n de la cual a nacido el cr(dito, adem+s
recae sobre la cosa " no sobre las personas, por ejemplo el hotelero tiene derecho de retenci*n sobre las cosas
que llevo la persona al hotel cuando se alojo, pero no puede retener a las personas
Elementos
En los derechos personales se hallan tres elementos: sujeto activo =acreedor>, sujeto pasivo =deudor> " objeto
=prestaci*n> En los derechos reales encontramos solamente dos: sujeto =titular del derecho> " objeto =la cosa>
!FJEG!: el objeto del derecho real es la cosa ,uando e-cepcionalmente la le" permite derechos reales sobre
cr(ditos =usufructo " prenda>, requiere que la deuda conste en un instrumento que es entregado al titular del
derecho real De este modo adquiere corporeidadI se cosifica
En los derechos personales su objeto es la prestaci*n, conducta del deudor consistente en dar, hacer o no hacer
En el derecho real la cosa debe ser determinada " e-istente En el derecho personal puede ser indeterminada o
futura
S@JEG!: en los derechos reales toda persona, en principio, puede ser titular de derechos reales E-isten ciertos
derechos de los cuales s*lo pueden ser titulares las personas de e-istencia visible =ej el usufructo de los padres
sobre los bienes de los hijos>
Los derechos personales admiten la pluralidad o concurrencia en el sujeto activo como en el pasivo Los derechos
reales pueden admitirla o noI en este %ltimo caso se dice que son e-clusivos
Ejercicio de los derechos reales Especial estudio del art 27B2 ,,N
1ntecedentes Hist*ricos
8ue redactado en primera instancia por EeleC Sarsfield, qui(n inclu"* el art#culo 27B2 en el ,*digo ,ivil, el cual
indica que la inducci*n al cumplimiento de una obligaci*n " el ejercicio de un derecho no es un acto il#cito por el
solo hecho de ejercerlo, sino que se considerar+ abuso todo aquello que e-ceda a la moral " a las buenas
costumbres
La teor#a del abuso del derecho tuvo sus primeras apariciones en la jurisprudencia 8rancesa
Dicho art#culo a lo largo del tiempo fue sufriendo la influencia de otros art#culos como la remisi*n hecha por el
art#culo 2A del ,*digo ,ivil el cual habla de que una cuesti*n ,ivil si no se puede resolver por la palabra, ni por
la le" se tendr+ que resolver por las le"es an+logas en el caso que resultara dudoso se resolver+ por
los principios generales del derecho
46
1dem+s tuvo la influencia del art#culo <?; del ,*digo ,ivil, el cual impide que los actos contrarios a las buenas
costumbres puedan ser objeto de los actos jur#dicos
,on la ,onstituci*n de 2<6< se inclu"* en el art#culo ;? la prohibici*n de cualquier acto que implicara abuso del
derecho, pasando a estecomportamiento con (l mas alto rango o sea tratarlos como delincuentes e imponi(ndoles
castigos, dicha constituci*n fue derogada por el golpe del ?A, a pesar de ello los jueces siguieron aplicando dicho
principio, para que con posterioridad fuese plasmado por la le" 2BB22XA5 mediante la reforma del articulo 27B2
donde se inclu"e en forma e-presa la necesariedad de que el ejercicio de los derechos solo es valido si ese es
ejecutado en forma regular
En 2<?6 se consagr* la teor#a en el art#culo 9;? caracteriCado Kcomo el ejercicio decisivo del derechoK, "a que la
le" no tolera el abuso del derecho Dicha le" sufri* una reforma en el a4o 2<A5
La le" 2BB22 modific* al art#culo 27B2 agreg+ndole el calificativo regular, adem+s de establecer que esta no
ampara el ejercicio abusivo del derecho
Teora del abuso del derecho
0or la necesidad de afirmar la e-istencia de los derechos subjetivos, ha" que cuidarse de los e-cesos en el que
suele pasar en el ejercicio de ello 0orque si la le" los reconoce con un fin justo " %til, puede acontecer que en
ciertas circunstancias se tornan injustos en algunas consecuencias
Si es legitio usar los !erechos "#e l$ le% co&ce!e' &o lo es abusar !e ellos
Se puede seguir el rastro del abuso del derecho en el pensamiento contempor+neo, los juristas observan con
desconfianCa a esta instituci*n, solamente la le" tiene el poder " la obligaci*n de limitar las actividades del ser
humano, mientras est(n dentro de estos limites, estos no tendr+n inconvenientes, porque sino, todos estar#amos
bajo el juCgamiento de los poderes p%blicos, " la seguridad " libertad estar#an perdidas 0or lo tanto, el
hombre debe saber de antemano que es lo que puede hacer " lo que no fij+ndose a trav(s de la le"
La le" es la base dentro de la cual la persona puede desarrollar sus actividades sin temor de perjudicar a terceros,
si esto se produce se debe aplicar una pena El derecho termina cuando comienCa el abuso
Se puede discutir (l termino abuso del derecho =que tiene fuerCa e-presiva " ha sido incorporado definitivamente al
l(-ico jur#dico>9 pero no se puede discutir el ejercicio de los derechos mas all+ de los limites de la buena fe, estos
derechos no pueden estar a disposici*n de la maldad porque tiene una base que es un espritu =la cual es la raC*n
del porque la le" los entrego> $o se puede pensar que esta facultad en manos de los jueces, puede transformarse
en un instrumento de seguridad jur#dica " as# negar al ser humano los derechos que estos tienen, es por esto que
la elecci*n de los jueces aleja a estos de la pol#tica " los separa de la tentaci*n demag*gica =que es lo que ocurre
en un legislador al dictar le"es con el fin de ganar clientela pol#tica>
Cuando debe reputarse que un derecho a sido ejercido abusivamente.
La aplicaci*n de la teor#a abuso del derecho, piensa el ejercicio de un derecho dentro de limites establecidos por la
le"
0ero T cuando los jueces deben resolver que un derecho es licito o abusivoU
Existen 3 criterios:
1-. Subjetivos: aN Se identifica el abuso del derecho por el ejercicio efectuado por su titular con la intenci*n de
perjudicar =e-puesta por Josserand>;, pero este criterio es insuficiente porque nunca el titular ejerce su derecho
solo con el objeto de perjudicar al otro, sino que persigue un inter(s propio
bN El abuso consiste en el ejercicio del derecho con culpa del titular Este criterio ampl#a levemente al anterior
porque no solo considera abusivo al ejercicio doloso de los derechos, sino tambi(n al ejercicio culpable de los
47
mismos El titular puede ejercer el derecho de acuerdo a varias direcciones " es responsable cuando produce
un da4o a un tercero mediante su actuaci*n, siempre que ese da4o pudiera haber sido evitado La culpa sujeta a
la gente a la indemniCaci*n por los da4os causados
cN El abuso consiste en ejercer el derecho sin inter(s o utilidad =sugerida por Saleilles " mantenida por Fonnecase
" /ipert> La ausencia del inter(s al ejercer un derecho, que causa da4o en una persona indica que el titular act%o
con intenci*n de provocar ese da4o, por lo tanto no puede ser amparado por la le" 1l faltar inter(s o utilidad en el
titular del derecho, su conducta involucra una intenci*n dolosa o culposa
2-. Objetivos: aN El abuso consiste en el ejercicio contrario al fin econ*mico " social del derecho Esta posici*n
e-agera la funci*n social de los derechos, porque muestra como fin esencial del derecho un destino econ*mico o
social, mostrandoce contrario al fin individual del mismo
bN El abuso consiste en un ejercicio contrario al fin de su instituci*n Este criterio se refiere a que un acto se
considera abusivo cuando es contrario al objeto por el cual fue creado el derecho, a su esp#ritu " finalidad
cN 1buso como ejercicio del derecho contrario a la moral " a las buenas costumbres
-. !i"to: Es imposible crear una noci*n del abuso del derecho que se pueda aplicar a todas las clases porque
para algunas situaciones se toma la intenci*n de perjudicar, para otras la culpa " la ausencia de un motivo legitimo
#a Cuesti$n en nuestro derecho
La teor#a del abuso del derecho tenia un obst+culo en el art 27B2, que dec#a El ejercicio de un derecho propio, o
el cumplimiento de una obligacin legal, no puede constituir como ilcito ningn acto4, pero esta teor#a se fue
abriendo paso en la jurisprudencia, ha" tambi(n en el ,*digo ,ivil ciertasnormas que indican que E(leC Sarsfield
no aceptaba siempre el car+cter absoluto de los derechos " que estos estaban limitados por cuestiones
deorganiCaci*n moral " social
1 partir de la reforma de 2<6< quedo en forma e-presa en principio del abuso del derecho " los jueces comenCaron
a aplicarla La Suprema ,orte declaro que la Geor#a del abuso del derecho tiene vigencia en nuestro derecho
positivo " as# nuestros tribunales continuaron aplicando esta teor#a
Esta jurisprudencia se ha consagrado en la le" 2BB22 que ha modificado la redacci*n del art#culo 27B2 Esta
modificaci*n es sustancial, porque no siempre (l derecho esta protegido por la le" =este debe ser regular>, se
considera que ha" abuso cuando el ejercicio es contrario a los fines que esta le" establece
En una resolucin el magistrado debe tener en cuenta.
aN &ntenci*n de da4o
bN Due no ha"a inter(s
cN Si entra las opciones de ejercer el derecho, se ha elegido las m+s da4osas para otros
dN Si el prejuicio es anormal o e-cesivo
eN Si la conducta es contraria a las buenas costumbres
fN Si act%a de manera no raConable
%erechos que pueden ejercerse discrecionalmente.
Ha" derechos que se pueden ejercer sin rendir cuenta, son un n%mero peque4o que escapa al concepto de abuso
aN En los que ha" acuerdo pr+cticamente general E(.:
bN El de disponer por testamento de la porci*n que no corresponde a los herederos forCosos E(.: C#$l"#ier
)erso&$ "#e &o i&cl#%$ $ #& *$ili$r cerc$&o e& el test$e&to.
48
cN 1 desheredar E(.: +$!re illo&$rio !eshere!$ $l hi(o )or ser #& (#g$!or e)e!er&i!o.
1 estos los ha llamado derechos incausados, abstractos, absolutos, soberanos, discrecionales Los jueces tienen
la necesidad de otorgar estos derechos como un privilegio de inmunidad
#a Sanci$n del ejercicio abusivo.
El abuso del derecho es un acto il#cito, " no esta protegido judicialmente, quien lo ha"a cometido debe hacerce
responsable por los da4os " perjuicios coaccionados
&urisprudencia.
El abuso del derecho estar#a en el ejercicio anormal del mismo, en la falta de diligencia, en la desviaci*n del fin
social " econ*mico, en la falta de intereses leg#timos, serios " reales " en el ejercicio de un derecho con mala
intenci*n
El embargo indebido de bienes de un deudor es considerado abuso de derecho, en el cual el embargante es el
responsable Se estima que ha" abuso del derecho por la invasi*n del propio fundo por construcci*n vecina "
luego se quiere la demolici*n parcial " la reivindicaci*n de la porci*n del terreno ocupadosI si se realiCa una obra
nueva interrumpiendo la construcci*n empeCada con mala fe o error grave, demolici*n de ornamentos del edificio
vecino que avanCan pocos cent#metros sobre el jard#n de demandante a una altura determinada, cuando se instala
un prostibulo perjudicando a los vecinos, cuando a una persona le niegan un servicio que es prestado a otra
en igualdad de condiciones, cuando un padre ejerce derechos sobre el hijo provoc+ndole perjuicios
#egislaci$n comparada.
La legislaci*n e-tranjera distingue tres grupos:
2N 8ormado por los pa#ses que dan la reprobaci*n del abuso del derecho, sin definir en que consiste dicha
reprobaci*n Ej : ,*digo SuiCo
9N 8ormado por los pa#ses que nos se limitan a dar una declaraci*n reprobatoria de abuso, sino que adem+s
definen el ejercicio abusivo del derecho Ej: ,*digo Sovi(tico, ,*digo de !bligaciones del L#bano, ,*digo
de EeneCuela
;N 8ormado por los pa#ses que adoptan el abuso del derecho Ej: ,*digo ,ivil 1rgentino
Concepto (segn el libro Derecho de bligaciones!:
Es el ejercicio abusivo del derecho, el cual es considerado como un acto il#cito, el cual en el ambiente jur#dico es
tratado como un acto il,cito $-#sivoque se diferencia del acto il#cito com%n porque en este se violan las normas
legales
Esta teor#a fue tambi(n denominada por otros autores como:
2N KLogo$"#i$. por 0laniol
2. 1buso de los te-tos legados o reglas jur#dicas por 1ppleton
; 1buso de la libertad por 8erion
6 En nuestra le" se denomina Kejercicio abusivo de los derechosK, la cual e-plica como tienen que ser
ejercidos los derechos, o sea el proceder abusivamente por lo pronto es il#cito
Ejemplo:
Si alguna persona produce ruidos e-cedentes de lo normal =art#culo 9A25 del ,*digo ,ivil> aunque sea sin culpa,
corresponde suprimirlo
49
0ara la indemniCaci*n solo procede cuando promedia el factor subjetivo, o sea la culpabilidad, conforme a los
principios generales a menos que pueda resultar aplicable la imputaci*n objetiva que resulta del art#culo 222; del
,*digo ,ivil?
El cual dice que se tiene que analiCar si la culpa de los KruidosK en este caso si provienen del vecino " si molestan
En el caso que esto se demuestre tiene que haber una indemniCaci*n
Situaciones '"cluidas.
Dicha teor#a no rige en algunas situaciones como por ejemplo:
La responsabilidad al manejar frente al peat*n en el caso que lo atropelle, no se lo puede calificar como
abuso del derecho "a que al conductor no se lo puede restringir s( su derecho de circulaci*n, este acto seria
calificado como un acto il#cito
(equisitos para considerar abusivo ) sancionable el ejercicio del derecho.
2N Due el ejercicio sea contrario a lo que dice la le", desde el punto de vista del pensamiento de la sociedad
9N Due el ejercicio sea contrario con la buena fe entre las partes, la moral " las buenas costumbres
;N Due por las desviaciones s( all+ producido un da4o grave, o se produjera en el futuro
6N $o es necesario demostrar la intenci*n o culpa de la persona que ejercicio el abuso del derecho, sino
solamente es suficiente con establecer que se ha transgredido la buena fe, " que la conducta sea desleal "
abusiva
*rocedimiento para declarar que un derecho a sido ejercido abusivamente.
La persona interesada en que se sancione a la otra parte por haber obrado abusivamente debe probar los
elementos que configuran el abuso del derechoI Kes posible invocar el ejercicio abusivo a trav(s de
una demanda judicial o bien contestar a la demanda de la otra por medio de una defensaKA
"osibilidades de declararlo de o#icio.
En algunos casos, sin que una parte ha"a alegado el abuso de la contraparte, el jueC puede de oficio aplicar el
art#culo 27B2 del ,*digo ,ivil respetando el principio de justicia o de equidad La ,orte Suprema considera que
las partes deben invocar permitiendo un adecuado derecho de defensa con el fin de o#r las posturas de ambas
partes
Se debe mencionar una siguiente distinci*n:
En el ejercicio del derecho subjetivo =afecta los intereses particulares de cada parte>, el acto abusivo debe
ser denunciado por las personas denunciadas
Si el acto abusivo viola intereses p%blicos, la moral o las buenas costumbres, el jueC lo puede sancionar
sin necesidad de la petici*n de las partes
!edidas Cautelares.
/esponsabilidadN Salvo en los casos que la persona tuviera domicilio en el e-tranjero =seg%n el art#culo 97<, inciso
2S del ,*digo 0rocesal>, " si el solicitante hubiera obtenido sentencia favorable o que el acusado hubiese admitido
que abuso del derecho
,uando se dispusiere levantar una medida preventiva por cualquier motivo que demuestre que el requirente abus*
o se e-cedi* en el derecho que la le" otorga para obtenerla, estar+ condenado a pagar los da4os " perjuicios si la
otra parte lo hubiere solicitado
50
La determinaci*n del monto se sustanciar+ por el tr+mite de los incidentes o por juicio, seg%n que las
circunstancias hicieren preferible uno u otroprocedimiento a criterio del jueC
$onclusin:
%inteti&ando podramos concluir diciendo 'ue el abuso del derecho es el ejercicio de un derecho cuando sea
contrario a las exigencias as como la buena #e o los #ines de su reconocimiento o sea ser( abusi)o cuando tenga
por #in exclusi)o da*os a terceros el cual debe ser indemni&ado.
0retendidas situaciones intermedias entre los derechos reales " los derechos personales Derechos reales Kin
faciendoK &us ad rem !bligaciones propter rem
Ha" situaciones que no siendo dudosas, en el sentido de si son derechos reales o personales, o de otra
naturaleCa, algunos autores pretenden erigir en una tercera categor#a entre los derechos reales " personales, por
aparecer integrados por elementos pertenecientes a estas dos clases de derechos
Derechos reales in faciendo
En cualquier derecho de origen romano pretender la posibilidad de que e-istan derecho reales in faciendo
implicar#a incurrir en una contradicci*n total Ello ocurrir#a si se concibiera un derecho real que otorgase a su titular
la facultad de obtener de una persona determinada o determinable un cierto comportamiento positivo =una acci*n>
Si el derecho es real no puede ser in faciendo, es porque el in faciendo es contenido t#pico " e-clusivo de los
derechos personales
Servitus in faciendo consistere nequit =las servidumbres no pueden consistir en un hacer>
Ello significa que jam+s el propietario del fundo sirviente puede quedar obligado a observar una conducta positiva,
a hacer algo en beneficio del titular del fundo dominanteI %nicamente debe tolerar que otro haga o abstenerse de
hacer algo
Este principio se debe generaliCar a todos los derechos reales En nuestro pa#s est+ descartada la posibilidad de
que e-istan derechos reales in faciendo: $o ha" obligaci*n que corresponda a derechos reales
&us ad rem
El concepto aparece formulando en el Derecho ,an*nico, por Sinibaldus 8liskus en el siglo .&&& que lo e-pres* con
tecnicismo " generalidad: ,uando un obispo estaba impedido para desempe4ar el cargo se le nombraba un
coadjutor con derecho a sucederlo Yste, por el momento, s*lo ten#a un ius ad rem al obispado " al beneficio que
iba unido a (l, o sea las rentas para asegurar su subsistencia :uerto el obispo se convert#a en un ius in rem El
coadjutor no pod#a ser privado de derecho al cargo " beneficio consiguiente, su futuro ius in rem era cosa segura
para (l con m+s fuerCa que la de un simple derecho personal Esto llev* a considerar esta situaci*n jur#dica como
intermedia entre el derecho real " el derecho personal
Esta idea luego pas* al derecho feudal, emple+ndose la e-presi*n ius ad rem para designar la situaci*n a que
daba lugar la investidura simb*lica o formal, "a que el ius in re s*lo se lograba con la posesi*n definitiva
0or %ltimo ingres* en el derecho civil, en cone-i*n con la teor#a del t#tulo " el modo, como manera de proteger a
51
quien %nicamente pod#a invocar a su favor un t#tulo suficiente, pero que no contaba a%n con el modo suficiente Se
le conced#a un derecho preferente sobre posibles adquirentes posteriores con t#tulo " modo, salvo que fuesen de
buena fe " a t#tulo oneroso
Esta aplicaci*n luego fue dejada de lado, en algunos pa#ses, por adoptar el sistema consensualista para la
adquisici*n de derechos reales Q en otros se consider* inadmisible que un derecho personal puediese tener la
fuerCa de un derecho real si no se hab#a cumplido con el requisito del modo
$o se justifica la creaci*n de esta categor#a, aunque la e-presi*n ius ad rem es la m+s t(cnica para designar el
derecho personal cu"o correlato consiste en una obligaci*n de dar cosas para transferir el dominio o constituir
sobre ellas derechos reales
!bligaci*n reales o propter rem
:iradas desde el punto de vista activo, son derechos personales que van unidos a la titularidad de derechos
reales, o al menos, de una relaci*n posesoria 0or lo tanto, nacen, se transmiten " se e-tinguen con el nacimiento,
la transmisi*n " la e-tinci*n de dicha titularidad 0ropter significa por causa o con motivo de algoI " rem, se refiere
a que est+n originadas en la posesi*n de la cosa
Se ha pretendido sostener que constitu"en una categor#a intermedia entre los derechos reales " personales 0ero
la naturaleCa jur#dica de un derecho se establece por su contenido, " aqu# el contenido es obligacional
Son obligaciones que ofrecen caracter#sticas especiales en cuanto a su nacimiento, desplaCamiento, " e-tinci*n,
"a que nacen, se desplaCan " se e-tinguen siguiendo an+logas vicisitudes de la titularidad real o posesoria de la
cosa, sin que intervenga para nada la voluntad de las partes, pues todo ocurre por ministerio de la le"
$uestra doctrina no es pac#fica en lo concerniente a la admisi*n de las obligaciones propter rem
La corriente contraria a la e-istencia se funda en el art#culo 6<B que dice: K1 todo derecho personal corresponde
una obligaci*n personal $o ha" obligaci*n que corresponda a los derechos realesK Es decir que no ha" obligaci*n
que corresponda a un derecho real
Se dice que este tipo de obligaci*n tiene su origen en le" o en contrato, " siempre deber+ encuadrarse en una u
otra situaci*n
El ;9AA dice: KLas obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan
al sucesor universal " al sucesor particular, pero el sucesor particular no est+ obligado con su persona o bienes,
por las obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitidaK,
1simismo, el art#culo 962A establece que son obligaciones inherentes a la posesi*n, las concernientes a los
bienes, " que no gravan a una o m+s personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa
determinada
Son en definitiva obligaciones legales, establecidas por normas que son principalmente de orden p%blico " que al
se4alar las restricciones " l#mites legales fijan negativamente el contenido normal de ellos
52
UNIDAD II: RELACIONES REALES. ESTRUCTURA.
&ntroducci*n:
@na introducci*n a la materia para que se vea la diferencia con los civiles anteriores, hasta ahora vieron las
relaciones personales " ahora se va a estudiar la relaci*n entre las personas " las cosas, saliendo del Derecho que
se conoce hasta ahora que la relaci*n es entre personas, como la relaci*n obligacional es entre personas, como el
acreedor o el deudor, una relaci*n obligacional de las partes, dando la cosa que se recibe de forma mediata a
trav(s de del cumplimiento de la obligaci*n, por ejemplo comprando una casa, como se llega a la casa a trav(s del
cumplimiento de la obligaci*n por parte del vendedor " en forma mediata, entonces la relaci*n no es inmediata sino
que es mediata a trav(s del cumplimiento de la obligaci*n En cambio en los Derecho /eales, la relaci*n es
diferente, es inmediata entre el sujeto " la cosa
Las llamadas /elaciones /eales, tambi(n llamadas /elaciones de Hecho, en donde tenemos la 0osesi*n, la
Genencia, " la Qu-taposesi*n
Las /elaciones de Derecho son los diferentes Derecho /eales que e-iste entre una persona " una cosa, " en los
Derecho /eales que e-iste entre una persona " la cosa nuestro c*digo establece, teniendo un sistema de $umero
,lausus, que es un sistema de numero cerrado, en contraposici*n del sistema de $%meros 1bstractus o sea de
$%meros 1biertos, que e-ist#a antes de hacerse el c*digo, " en la rep%blica reg#an la legislaci*n de las Le"es de
0artidas, entonces EeleC adopta el sistema de n%meros ,lausus o sea que solamente los Derecho /eales solo
pueden ser creados por la le", las partes no pueden crear Derechos /eales, los que crean son Derecho
0ersonales, entonces los Derecho /eales son creados solo por la le", tiene como causa fuente a la Le", solo la le"
los crea, " no pueden modificarse
1rt 9?79 'Los derechos reales s*lo pueden ser creados por la le" Godo contrato o disposici*n de %ltima
voluntad que constitu"ese otros derechos reales, o modificase los que por este ,*digo se reconocen, valdr+ s*lo
como constituci*n de derechos personales, si como tal pudiese valer)
1rt Son derechos reales:
2S El dominio " el condominioI
9S El usufructoI
;S El uso " la habitaci*nI
6S Las servidumbres activasI
?S El derecho de hipotecaI
AS La prendaI
BS La anticresis)
Ha" una cierta libertad en la Servidumbre, " esa libertad en la servidumbre esta en la tipicidad, en el art ;777
1rt ;777 'Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restricci*n a la libertad de otros derechos
reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreoI pero si ella no procura alguna ventaja a aquel a
cu"o favor se establece, es de ning%n valor)
! sea que la tipicidad le da el marco, dentro del cual se desenvuelve el Derecho /eal, eso es la tipicidad, as# que
cualquiera de nosotros pensamos en la tipicidad del dominio para hacer la comparaci*n entre la servidumbres "
otro derechos reales, si pensamos en la tipicidad del Dominio vamos a ver que el art 2?7B
1rt 2?7B 'El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, " la cosa no esta gravada con ning%n
derecho real hacia otras personas Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto
tiempo o al advenimiento de una condici*n, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de
terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc(tera)
El Dominio 0leno o 0erfecto es perpetuo, no se encuentra gravado por los Derechos /eales
53
El Dominio &mperfecto es cuando debe resolverse en un cierto tiempo o una condici*n
El Dominio 8iduciario, esta sujeto a un plaCo o condici*n resolutoria
El Dominio Jrabado cuando se encuentra grabado por alg%n Derecho /eal como servidumbre, usufructo, etc(tera
1c+ la doctrina discuti* lo que significa etc(tera " son los dem+s derechos reales del 9?7; que son El usufructoI El
uso " la habitaci*nI Las servidumbres activasI El derecho de hipotecaI La prendaI La anticresis
Entonces tenemos que en el Dominio la tipicidad es legal, tambi(n es de n%meros ,lausus en el dominio cuando
habla el 9?7;, pero en la Servidumbre ha" libertad en la tipicidad, ha" cuatro servidumbres t#picas, que son las de
0aso o Gransito, la de 1cueducto, la de /ecibir 1gua, " Sacar 1gua Q el art#culo ;777 nos permite constituir
cualquier servidumbre por ejemplo servidumbre, la podemos inventar pero siempre " cuando sea servidumbre,
ejemplo la Servidumbre de EanoI vano significa el agujero que ha" en una pared como ser la puerta, ventana, etc,
puede haber problemas cuando se quiera abrir un paso en una medianera " la propiedad es horiContal, para
hacerlo ha" que conseguir el permiso de los copropietarios, entonces la Servidumbre de Eano es 1t#pica, pero es
servidumbre porque es una restricci*n al dominio, pero no podemos establecer una servidumbre de uso en una
tenencia, eso esta mal porque estamos meCclando dos Derechos /eales, el Derecho /eal de @so con el Derecho
/eal de Servidumbre, eso es ilegal, de que sea ilegal no quiere decir que no e-ista, porque ha" le"es provinciales
que lo regulan la servidumbre de uso, porque meCclan las facultades de usar " goCar con la perpetuidad de la
servidumbre, entonces han modificado un Derecho /eal
Esta breve introducci*n de lo que es la materia de los Derecho /eales, en que consiste, las relaciones de Hecho "
de Derecho, el sistema de n%meros ,lausus que es el nuestro, a contrario de las Le"es de 0artidas que era la
legislaci*n anterior, " lo que es la tipicidad, que es el marco donde se desenvuelve el Derecho /ealI entonces la
tipicidad no puede modificar el numero ,lausus, esos estiramientos que se quieren hacer en materia de
servidumbres son ilegales
Las /elaciones de Hecho o /elaciones /eales:
En esto vamos a ver la 0osesi*n, la Genencia " la Qu-taposici*n
La 0osesi*n en el Derecho /omano primitivo, lo romanos eran pr+cticos, solo ten#an el dominio, el condominio, la
servidumbre, luego se agrego el usufructo, " con el correr de los tiempos se fueron agregando otros Derecho
/eales, al principio respond#an con la vida, la :anus &necto, el que no pagaba lo mataban, hasta la aparici*n de la
le" 0oetelia 0apiria, del a4os ;25 o ;92 como dicen otros autores donde se responde con el patrimonio, eso fue un
adelanto enorme, lo adquieren de los derechos de garant#a del Derecho Jriego, las Hipoteca, la anticresis por
ejemplo, despu(s se fueron incrementando en el Derecho /omano los Derecho de Jarant#as, despu(s los
romanos se e-panden lo que era el Derecho Duiritario en la ciudad de /oma, es llevado a todo el mundo conocido,
las tierras conquistadas eran de los ciudadanos del pueblo de /oma, que era repartida entre los mejores, "
empieCa a notarse una distinci*n, "a que las tierras conquistadas pertenec#an al Senado " al 0ueblo de /oma,
entonces le era dada la 0osesi*n que se convert#a en una especie de @sufructo, o sea el uso " goce de la cosa,
era entregada a perpetuidad " hereditaria pero con la obligaci*n de pagar un canon al Estado /omano, de ah#
parten los primeros problemas, imag#nense al ciudadanos 1vivatus dec#a me dieron poca tierra " dec#a vamos a
ampliarla " corr#a el moj*n, el otro dec#a se me achico el campo, pasaban dos o tres meses " corr#a un poco mas
el moj*n, entonces deb#a concurrir al magistrado " deb#a ir a roma, cuando volv#a a los dos a4os "a el otro le hab#a
sacado todo, entonces comienCa a trav(s de las &nstituciones e-traquiritarias, a concederse 1cciones, desde el
punto de vista posesorio los &nterdictos posesorios, #nter Edictus un edicto entre parte, que el magistrado
provincial concede " dicta un decreto estableciendo que la cosa vuelva al estado anterior, por ejemplo hacia volver
el moj*n al lugar de donde se hab#a corrido, si dec#a que eso le pertenec#a deb#a ir el a /oma a reclamar, " no el
que hab#a sido perjudicado 1s# nacieron estas instituciones " se empieCa a distinguir elemento 0osesorio del
54
Dominio como elementos diferentes, la 0osesi*n como el contenido de los Derecho /eales que se ejercen por la
cosaI =esta mal dicho detentaci*n porque significa tenencia> la 0osesi*n como un elemento diferenciado del
Dominio, pero en el Derecho /omano cuando se refer#an al @sufructo ten#an otra concepci*n hablaban de una
,uasiposesi*n, el usufructuario era una especie de cuasiposeedor, " de tenedor que es cuasiposeedor, los
elementos de la ,uasiposesi*n traspasa a trav(s del Derecho ,astellano, a trav(s de la Le" de 0artidas, pero
EeleC innova sobre esto " abandona la Geor#a de la cuasiposesi*n /omana, " nos habla de que son todos
poseedores, " nos dice en el art 9;??, que la posesi*n es legitima de acuerdo a la disposici*n del ,*digo ,ivil
para adquirir Derecho /eales, o sea el G#tulo " el :odo Suficiente
1rt 9;?? 'La posesi*n ser+ leg#tima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a
las disposiciones de este ,*digo &leg#tima, cuando se tenga sin t#tulo, o por un t#tulo nulo, o fuere adquirida por un
modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no ten#a derecho a poseer la cosa,
o no lo ten#a para transmitirla
=M> Se considera leg#tima la adquisici*n de la posesi*n de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa)
Entonces cuando ha" t#tulo suficiente mas modo suficiente, el t#tulo como causa de adquisici*n, ah# estamos
frente a la 0osesi*n de la cosa Despu(s viene la posesi*n del dominio, la posesi*n del usufructo, la posesi*n de
la servidumbre, habitaci*n, de la anticresis, de la prenda, entonces se habla de posesiones diferentes, o sea que
creemos que EeleC abandono la Geor#a de la ,uasiposesi*n, por la 0osesi*n de los Derechos, por lo tanto es una
Geor#a @nificada de la posesi*n, siguiendo en este esquema a 8reitas " dejando de lado a las Geor#a /omanas de
la Le" de 0artidas
EeleC con este criterio define a la 0osesi*n en el 1rt 9A?2
1rt 9;?2 'Habr+ posesi*n de las cosas, cuando alguna persona, por s# o por otro, tenga una cosa bajo su
poder, con intenci*n de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad)
1c+ se ven los elementos que conforman a la posesi*n Genemos a los Sujetos, la ,osa " el 1nimus, el 1nimus
Dominus o sea la intenci*n de tenerla para s#, siempre que no apareCca otro con mejor derecho
1rt 9;22 'Se llaman cosas en este ,*digo, los objetos materiales susceptibles de tener un valor
Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energ#a " a las fuerCas naturales susceptibles de
apropiaci*n)
$ota del art#culo 9;?2 ' E(ase Las 0artida dice que posesi*n es tenencia derecha que ome ha en las cosas
corporales, con a"uda del cuerpo del entendimiento Esta definici*n esta enteramente conforme con la nuestra El
,*digo franc(s, art 9995, dice: La posesi*n es la tenencia, o goce de una cosa o de un derecho que tenemos, o
que ejercemos por nosotros mismos, o por otro que lo tiene " ejerce en nuestro nombre El ,*digo, dice
G/!0L!$J, toma la posesi*n en el sentido m+s general, " en su elemento m+s simple, es decir, es el primer
grado, que tiene por resultado poner al individuo en relaci*n con la cosa En cuanto a las variedades de esa
relaci*n, que son mu" numerosas, por ejemplo, posesi*n a t#tulo de propietario, posesi*n precaria, etc, el ,*digo
aun no se ocupa En los art#culos siguientes, el legislador designar+ las cualidades de que ella debe revestirse a
medida que venga a ser la fuente de derechos particulares
$osotros seguimos el orden inverso: definimos la posesi*n por la que tiene la ma"or importancia jur#dica, la que
presenta todos los caracteres indispensables para los derechos posesorios, la posesi*n que sirve para la
prescripci*n, " la que da acciones posesorias adversus omnes, dejando para otro lugar tratar de la posesi*n que
s*lo sirve para los interdictos o acciones posesorias La definici*n, pues, del ,*digo franc(s no es contraria a la
nuestra, pues (l define lo que regularmente se llama posesi*n natural, " nosotros definimos la que por lo com%n se
dice posesi*n civil
La definici*n del ,*digo franc(s supone que la posesi*n puede no ser de cosas corporales, sino de meros
derechos, lo que en la jurisprudencia se llama cuasiNposesi*n Las le"es romanas declaraban que s*lo pod#an
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poseerse las cosas corporales quia nec possideri intelligitur jus incorporale 0ossidere autem possum, dec#a otra
le", quoe e sunt corporalia 0ero mirada la posesi*n en sus relaciones con el derecho de propiedad, la posesi*n se
manifiesta como el ejercicio de los poderes comprendidos en ese derecho Fajo este punto de vista pr+ctico, la
idea ha parecido susceptible de ser e-tendida a otros derechos reales, especialmente a los derechos de
servidumbre, que son desmembraciones del derecho de propiedadI " se ha considerado como poseedor de una
servidumbre al que ejerce los poderes contenidos en el derecho de servidumbre Esta es la juris prossessio o la
quasiNpossessio Los romanos hab#an restringido la cuasiNposesi*n a las servidumbres, " no la hab#an e-tendido a
otros Jura in re, " menos a los derechos personales " a los derechos de las obligaciones, respecto de los cuales la
idea del ejercicio de un poder f#sico no es admisible bajo relaci*n alguna El ,*digo franc(s, como se ha visto,
e-tiende la posesi*n a todos los derechos :!L&G!/ se empe4a en demostrar que la cuasiNposesi*n no puede
e-tenderse sino a las servidumbres =De la posesi*n, n%m 26>
S1E&J$Q, en su Gratado de posesi*n, desde el n%m B, ense4a que la posesi*n no es sino un hecho, " s*lo un
derecho por sus efectos, que son la prescripci*n " las acciones posesorias: 1s#, dice, la posesi*n es un hecho " un
derecho a la veC :!L&G!/ ha combatido esta opini*n, a nuestro juicio victoriosamente, demostrando que toda
posesi*n es un derecho)
La ,osa esta definida en el art 9;22) Se llaman cosas en este ,*digo, los objetos materiales susceptibles de
tener un valor
Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energ#a " a las fuerCas naturales susceptibles de
apropiaci*n)
La Genencia:
La Genencia vamos a ver que le falta justamente un elemento de la posesi*n, " se define en el art#culo 9;?9
1rt 9;?9 'El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de
la cosa, " representante de la posesi*n del propietario, aunque la ocupaci*n de la cosa repose sobre un derecho)
1qu# tenemos el Sujeto " la ,osa, ha" una ausencia del 1nimus Dominus, ac+ reconoce en otro el animus, " esta
es la tenencia, por ejemplo un poseedor legitimo, el propietario un tenedor, el locatario
La Qu-taposesi*n:
La Qu-taposesi*n es un elemento de mero contacto, el sujeto este en contacto con la cosa, por ejemplo que
relaci*n se tiene con el banco de la facultad, solo se tiene una Qu-taposesi*n nada mas, es un elemento de
pro-imidad, de contacto, no produce consecuencias jur#dicas, un pensador como :olinari le a agregado a esto
que la Qu-taposesi*n puede ser Licita o &l#cita, " daba este ejemplo si viajo en colectivo, si pago el boleto es Licita
" si viajo sin pagar el boleto es &l#cita
$aturaleCa Jur#dica de la 0osesi*n:
La Geor#a Dualista de la 0osesi*n: Se a discutido sobre esta teor#a dualista de la 0osesi*n, as# por ejemplo ha"
autores como Savign" dicen que la posesi*n es un hecho, o sea que es una /elaci*n de Hecho
!tros autores como &hering hablan que la posesi*n es un Derecho, " ha" quienes dice que es un Derecho /eal "
0ersonal
EeleC en un primer momento en la nota del ,*digo ,ivil, se hab#a enrolado en la postura de &hering, despu(s
cambia el articulado del c*digo, pero no cambia la nota, " de os art#culos del c*digo se desprenden bastante bien
que la posesi*n es un hecho, as# por ejemplo el art#culo 9;A; donde dice posee porque posee
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1rt 9;A; 'El poseedor no tiene obligaci*n de producir su t#tulo a la posesi*n, sino en el caso que deba
e-hibirlo como obligaci*n inherente a la posesi*n El posee porque posee)
En el art#culo 96B7 en el hecho de la posesi*n ha" tambi(n nos habla de esto, " de defender la posesi*n
e-trajudicialmente, es decir que si so" atacado "o me defiendo
1rt 96B7 El hecho de la posesi*n da el derecho de protegerse en la posesi*n propia, " repulsar la fuerCa con
el empleo de una fuerCa suficiente, en los casos en que los au-ilios de la justicia llegar#an demasiado tardeI " el
que fuese despose#do podr+ recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no e-ceda los
l#mites de la propia defensa)
Entonces vemos que EeleC cambio su postura " reconoce a la posesi*n como un Hecho, de un hecho con
consecuencias jur#dicas, " no un Derecho como es sostenido por &hering
0ara Savign" dice que la 0osesi*n es el animus mas la cosa . Z 1 [ ,
&hering critica esto " dice lo siguiente que el problema esta en la prueba, es decir como probamos el animus,
vamos a eliminar este animus, " vamos a decir que ha" posesi*n siempre que encontramos una persona con una
cosa " tiene el animus intencional de tenerla para s#, . Z 1\ [ , entonces esto hace presuponer la posesi*n, " la
tenencia tambi(n va a estar dada por estos elementos pero cuando no ha" el animus entonces para Savign" seria
tenemos una persona con una cosa Q Z ,
0ara &hering por ejemplo si ven a un se4or arando un campo " en el bolsillo del pantal*n tiene el contrato de
arriendo del campo, entonces vamos a decir no es el poseedor porque ha" una le" que dice que es Genedor Q Z
1\ [ , 3 $
Entonces tenemos que la teor#a de Savign" es Subjetiva " la de &hering es !bjetiva porque como vamos a
determinar el animus dominus desde el punto de vista de la posesi*n
Savign" dice que el animus se puede probar, " como se puede probar, a trav(s de las presunciones en torno de la
posesi*n, a trav(s de las presunciones de la posesi*n se puede probar el animus criterio que adopta EeleC La le"
establece presunciones en torno a la posesi*n, tenemos presunciones de diferentes tipos, de diferentes maneras,
as# por ejemplo el art 9;A; como dijimos reci(n 'posee porque posee) no tiene el poseedor de mostrar su t#tulo,
salvo como obligaci*n directa a la posesi*n, (l posee porque posee
1rt 9;A6 'La posesi*n ser+ viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, Estelionato, o abuso
de confianCaI " siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamenteI " siendo precaria,
cuando se tuviese por un abuso de confianCa)
El cultivo de los fundos, el deslinde de los mismos, si esta alguien haci(ndose presume poseedor Sobre la base
del G#tulo el que tiene t#tulo se presume que posee lo que dice el G#tulo, " en la e-tensi*n del G#tulo
En cuanto a las cosas :uebles, art 9629 el que posee las cosas muebles no sea robadas o perdidas se presume
propietario o sea el dominio
1rt 9629 'La posesi*n de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunci*n de tener la
propiedad de ella, " el poder de repeler cualquier acci*n de reivindicaci*n, si la cosa no hubiese sido robada o
perdida)
Sobre la base de la Fuena 8e, la buena fe siempre se presume, por ejemplo en el caso de la @sucapi*n, es de
buena fe es cuando el poseedor esta convencido de ser el se4or de la cosa, salvo en los casos que se presuma la
:ala 8e por ejemplo en materia mobiliaria, el defecto del G#tulo hace presumir la mala fe del poseedor art#culos
9BB7, 9BB2 " 677<
1rt 9BB7 'Los anuncios de hurtos o de p(rdidas, no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor de
cosas hurtadas o perdidas que las adquiri* despu(s de tales anuncios, si no se probare que ten#a de ello
conocimiento cuando adquiri* las cosas)
1rt 9BB2 'Ser+ considerado poseedor de mala fe el que compr* la cosa hurtada o perdida a persona
sospechosa que no acostumbraba a vender cosas semejantes, o que no ten#a capacidad o medios para adquirirla)
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1rt 677< 'El vicio de forma en el t#tulo de adquisici*n, hace suponer mala fe en el poseedor)
Duien adquiere la cosa que no tenia medios para adquirirla se presume la mala fe, por ejemplo el botellero compra
" venda botellas, si le compro botellas so" un comprador de buena fe, pero si le compro un /ole- de oro " barato,
so" un comprador de mala fe, porque el botellero no anda vendiendo /ole- por la calle, ac+ se invierte la carga de
la prueba "o que compre tengo que demostrar que so" de buena fe, esta es una prueba &uris Gantum, como se ve
ha" presunciones en la posesi*n, " a trav(s de las presunciones se determina el animus, en la usucapi*n, la
e-hibici*n de los impuestos pagados a t(rmino, se presume que la estaba pose"endo, si lo pago ahora despu(s
que la reclaman, no sirve de nada
$ota del c*digo 'S1E&J$Q, en el p+rr A de su obra De la posesi*n, pregunta a qu( clase de derechos pertenece
la posesi*n E-pone " discute las diversas opiniones de los jurisconsultos antiguos " modernos de 1lemania,
sosteniendo los unos que la posesi*n es un derecho real por relaci*n de las cosas sobre que versa, " otros que es
un mero derecho personal Dice que la cuesti*n no puede presentarse sino respecto a las acciones posesorias,
pues que en cuanto a la prescripci*n, la posesi*n no es m+s que una parte, lo mismo que la justa causa no es sino
una parte de la tradici*n que transfiere la propiedadI " que ser#a absurdo preguntar a qu( especie de derechos
pertenece la justa causa Lo mismo ser#a querer determinar a qu( clase de derechos pertenece la posesi*n
mientras se la considere como uno de los elementos de la prescripci*n para adquirir La cuesti*n no se presenta
pues, sino respecto a los interdictos, a las acciones posesorias, " como (stas nacen de las obligaciones e-
maleficiis, deben colocarse entre las obligaciones e- delictis En apo"o de su opini*n, donde se dice interdicta
omnia, licet in rem videantur concepta, vi tamen ipsa personalia sunt En cuanto a la posesi*n misma, como ella no
es sino una condici*n requerida para el ejercicio de las acciones posesorias, no es un derecho, " no puede por lo
tanto pertenecer a ninguna clase de derechos
Lo contrario de S1E&J$Q, ense4an: :1Q$W, DE:!L!:FE, desde el n%m 6B< W1,H1/&1E " FEL&:E,
sosteniendo que la posesi*n es un derecho real G/!0L!$J, sobre el art 9995 trata e-tensamente esta materia
:!L&G!/ en su tratado De la posesi*n, no sigue ni una ni otra de las opiniones e-presadas Dice que la posesi*n
no es un derecho puramente real, porque aunque la cosa est( inmediatamente sometida al poseedor, este derecho
no puede ser demandado contra los terceros poseedores, sino s*lo contra aquellos que han violado la posesi*n Si
F ha despojado a 1 " en seguida F ha sido despojado por ,, F tendr+, s*lo el interdicto unde vi contra ,, 1 no lo
tendr+ sino contra F
0or otra parte, la posesi*n no es un derecho puramente personal: no es m+s que un jus ad red, en este sentido,
que para tener la cosa es preciso el hecho, es preciso el intermediario de una tercera persona obligada a
entregarla o a darla La posesi*n, por lo tanto, no es as#, ni un derecho puramente real, ni un derecho puramente
personalI pero como el derecho manifiesta sobre todo su car+cter " su energ#a por la acci*n, diremos que
pertenece m+s bien a la clase de los derechos personales 0odemos llamarlo un derecho realNpersonal, real
porque el derecho sobre la cosa es directo e inmediato, motivo por el cual las acciones posesorias son o aparecen
ser concepta in rem, " personal, porque la acci*n posesoria no se intenta sino contra el autor de un hecho, del
hecho del despojo o de la turbaci*n en la posesi*n, sin que pueda dirigirse contra terceros poseedores)
Las 8unciones de la 0osesi*n:
T0ara que sirve la posesi*nU TDue funciones tieneU
2 N La posesi*n es el contenido de los Derecho /eales que se ejercen sobre la cosa
9 N La usucapi*n es la posesi*n continua e ininterrumpida, ejercido por un tiempo se logra el dominio de la cosa,
es otra funci*n de la cosa, que se logra por la posesi*n de la cosa, hasta lograr la prescripci*n, lo que se requiere
que sea continua e ininterrumpida
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; N La 0ublicidad 0osesoria en nuestro sistema inmobiliario es de una Doble 0ublicidad 0osesoria, una 0osesoria
" otra /egistral
Las posesiones jur#dicas van a e-presarse a trav(s del ]rgano representativo, la Jurista se va a reflejar su
actuaci*n a trav(s del ]rgano /epresentativo
El !bjeto de la 0osesi*n:
El !bjeto como hemos visto son las cosas, pero tenemos que decir que como requisito la posesi*n es e-clusiva,
no puede haber dice el 1rt 9672 dos posesiones de la misma naturaleCa
1rt 9672 'Dos posesiones iguales " de la misma naturaleCa, no pueden concurrir sobre la misma cosa)
0uede ser que uno tengas el dominio " sea otro el que tenga el usufructo de la cosa, la facultad de la posesi*n la
tiene el $udo 0ropietario, es el propietario que se la a reservado " ha cedido solo el uso " goce ,omo ven la
0osesi*n es de diferente naturaleCa que la posesi*n del propietario pleno, el uso es mas chico todav#a, porque usa
la cosa " percibe los frutos necesarios para su subsistencia " la de su familia, " la Habitaci*n es mas chico todav#a
porque es la facultad de habitar una casa o parte de una casa, entonces se dan cuanta de que las diferentes
posesiones que son de diferente naturaleCa, " las separamos en los distintos Derecho /eales
0ero la 0osesi*n E-clusiva no e-clu"e que ha"a dos o m+s personas que est(n pose"endo una cosa art 9679 "
siguiente
9679 Si la cosa cu"a posesi*n se va a adquirir se hallase confundida con otras, es indispensable para la
adquisici*n de la posesi*n, que sea separada " designada distintamente
967; La posesi*n de una cosa hace presumir la posesi*n de las cosas accesorias a ella
9676 La posesi*n de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos " separados, pero unidos bajo un
mismo nombre, como un reba4o, una piara, comprende s*lo las partes individuales que comprende la cosa
967? ,uando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de (l, sin poseer todo el cuerpo
967A Si la posesi*n hubiese de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no basta tomar posesi*n
de una o alguna de ellas separadamente: es indispensable tomar la posesi*n de cada una de ellas, aunque la
tradici*n se hubiese hecho conjuntamente
967B 0ara tomar la posesi*n de parte de una cosa indivisible, es necesario que esa parte ha"a sido
idealmente determinada
9675 ,uando la cosa es indivisible, la posesi*n de una parte importa la posesi*n del todo
967< Dos o m+s personas pueden tomar en com%n la posesi*n de una cosa indivisible, " cada una de ellas
adquiere la posesi*n de toda la cosa
9627 0ara tomar la posesi*n de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte ha"a sido
material o intelectualmente determinada $o se puede poseer la parte incierta de una cosa
9622 La posesi*n fundada sobre un t#tulo, comprende s*lo la e-tensi*n del t#tulo, sin perjuicio de las
agregaciones que por otras causas hubiese hecho el poseedor

Esta coposesi*n implica como vendr#a a ser como poseedor del todo de la cosa, cada uno es el poseedor del todo
de la cosa, eso indica la ,oposesi*n
Debemos distinguir el caso de la ,oposesi*n del ,ondominio, son dos elementos diferentes, con cuestiones
diversas, el sistema del ,ondominio es el /omano, donde cada cond*mino era propietario de una parte ideal, "
como usador del todo, los romanos eran inteligentes e imaginativos, se hab#an representados las partes ideales, el
,ondominio germano no tiene esa parte ideal, por eso entonces los Jermanos hablaban del condominio de :ano
,om%n, imag#nense en una mesa, los romanos se imaginaban ser propietario de un ?7^ ideal, no e-iste en la
realidad no e-iste en el mundo de las ideas, entonces era due4o del ?7^ pero pod#a usar el todo, los Jermanos
no se imaginaba el ?7^ una parte ideal, entonces era lo que se llama la :ano com%n, es como si Los dos due4os
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estar#an agarrado a la mesa " no la soltaran nunca, ha" ausencia de la parte ideal, en la ,oposesi*n no ha" parte
ideal, cada uno es como poseedor del todo
Entonces las ,onsecuencias Jur#dicas, dos ,ond*minos uno puede dejar su parte " entra otro, o sea que puede
ser reemplaCado, es de origen del condominio romano " es el ,ondominio nuestro, en la ,oposesi*n, dos
usurpadores no son due4os son meros coposesores, si se va uno, para poder entrar otro tiene que hablar con el
que queda, no tienen ning%n derecho, est+n ah# como en la :ano ,om%n est+n agarrados, todos los usurpadores
est+n todos agarrados como en el mano ,om%n, si pasan 97 a4os ah# han usucapido los dos, " desde ese
momento son cond*minos
E-clusividad de la 0osesi*n:
En cuanto a la E-clusividad de la 0osesi*n el c*digo va a decidir sobre la presunci*n, por ejemplo de una cosa
indivisible uno no puede poseer una parte " otro poseer otra, por ejemplo uno no puede poseer las manos de una
estatua " otro el cuerpo, se posee el todo pero no por parte de la cosa indivisible
1rt 9675 ',uando la cosa es indivisible, la posesi*n de una parte importa la posesi*n del todo)
Q las cosas divisibles para goCarlas por separado ha" que dividirlas
!bjeto de la 0osesi*n:
,on respecto al objeto de la posesi*n "a hemos visto que son las cosas, EeleC hace el siguiente criterio de las
cosas, entonces los Fienes son ,osas :ateriales, " Fienes &nmateriales, ese es el esquema del ,*digo ,ivil
1rt 9;29 'Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes El conjunto
de los bienes de una persona constitu"e su patrimonio)
En cambio en las 0artidas " el Derecho 8ranc(s hab#a otra clasificaci*n, las cosas pueden ser :ateriales, e
&nmateriales, por eso las 0artidas hablaban de la ,uasiposesi*n, o sea de la posesi*n sobre las ,osas
&nmateriales, esquema que EeleC no utiliCo, aunque ha" autores como :olinario han considerado que despu(s del
,*digo ,ivil se puede seguir hablando de la ,uasiposesi*n, esta pol(mica es intranscendente " no cambia el
concepto del c*digo, el %nico cambio que puede e-istir o la influencia seria en la Hipoteca, porque la Hipoteca no
se ejerce con la cosa, es un Derecho sobre una cosa 1jena, donde continua el propietario pose"endo la cosa,
entonces la posesi*n la sigue tiene plenamente el propietario, lo que se ve disminuida es la facultad de disponer de
la cosa si tiene una Hipoteca, entonces si en la Hipoteca ha" ,uasiposesi*n, entonces el hipotecario tendr#a
acciones posesorias, el tema es que no tiene acciones posesorias, por eso el c*digo le dio acciones espaciales al
acreedor hipotecario para la conservaci*n de la garant#a
,alificaci*n, ,ualidades " Eicios de la 0osesi*n:
1rt 9;?? 'La posesi*n ser+ leg#tima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a
las disposiciones de este ,*digo &leg#tima, cuando se tenga sin t#tulo, o por un t#tulo nulo, o fuere adquirida por un
o no lo ten#a para transmitirla
=M> Se considera leg#tima la adquisici*n de la posesi*n de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa)
La posesi*n de t#tulo cuando se adquiera de conformidad a las disposiciones del ,*digo ,ivil o para adquirir
Derecho reales, es decir con el G#tulo " el :odo suficiente
60
G#tulo Suficiente es la causa de la adquisici*n, es un 1cto Jur#dico, susceptible de provocar una adquisici*n,
modificaci*n de Derechos /eales, revestido de las formalidades que correspondan al inmueble adquirido,
emanado del verdadero propietario " siendo este capaC
,uando se compra un inmueble tenemos una compraventa " con la forma de escritura publica que surja de su
verdadero due4o " este sea capaC
:odo Suficiente, art 9?9;, es el hecho por el cual se constitu"e el Derecho o sea la Gradici*n es el modo por
e-celencia, tambi(n esta la sucesi*n que es otro modo, la perfecci*n del fruto, los poseedores de buena fe, la
especificaci*n, la accesi*n, etc en la bolilla se-ta son todos los modos
1rt 9?9; ',ualquiera que reclame un derecho sobre la cosa de otro, debe probar su pretensi*n, " hasta que
no se d( esa prueba, el propietario tiene la presunci*n de que su derecho es e-clusivo e ilimitado)
TEsta bien dicho la escritura traslativa del dominioU Esta mal dicho lo que es traslativo del dominio es la Gradici*n
Entonces la adquisici*n del dominio es el G#tulo mas el :odo, " esto tambi(n le da la adquisici*n de la posesi*n
legitima, o sea el t#tulo mas modo
La 0osesi*n &legitima el c*digo dice en la segunda parte del art#culo 9;?? '&leg#tima, cuando se tenga sin t#tulo, o
por un t#tulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera
del que no ten#a derecho a poseer la cosa, o no lo ten#a para transmitirla) esta es la posesi*n ilegitima, sin t#tulo
sin modo suficiente, " las dem+s variante del c*digo, por ejemplo tiene el t#tulo " no le hiCo la tradici*n, entonces lo
saca a la fuerCa, es un usurpador por mas t#tulo que tenga, porque la tradici*n es involuntaria
Despu(s el art#culo tiene un agregado que es un disparate, 'Se considera legitima la adquisici*n de posesi*n de
inmuebles de buena fe mediando boleto de compraventa) para el Dr :olinari esto fue incluido por insinuaci*n del
Dr Spota, " dec#a que esto esta mal porque rompe la estructura del c*digo, esto es verdad de que rompe la
estructura del c*digo, " esto empieCa entre Spota " Farraquero, cuando se hab#a hecho una operaci*n " despu(s
se hab#a rescindido la operaci*n, entonces uno dec#a que ten#a que devolver los frutos " el otro dec#a que no,
porque hab#a posesi*n legitima, " el otro dec#a que no hab#a posesi*n legitima, " hubieran dicho como dec#a
:olinari que era un simple Genedor, la cuesti*n que para salvar esa problem+tica hiCo ese agregado, " este
agregado rompe la estructura del c*digo, porque para adquirir la posesi*n debe e-istir G#tulo " :odo para la
adquisici*n de Derechos /eales, si falta el t#tulo o el modo la posesi*n es ilegitima, " en esta segunda parte nos
falta el t#tulo, entonces la doctrina lo a interpretado de la siguiente manera, que es lo que es de buena fe, Tque dice
el art#culoU dice que es la posesi*n, pero despu(s de haber adquirido de buena fe la adquisici*n por la que uno ha
pactado se vuelve de mala fe o sea de simple mala fe, entonces de esa manera queda armoniCado al agregado "
la segunda parte del 9;??
La ,alificaci*n:
0rimeramente tenemos el G#tulo " el :odo cuando la posesi*n es legitima
La posesi*n &legitima es cuando falta el G#tulo o falta el :odo o ambos o ha" una insuficiencia en la Gradici*n
La 0osesi*n Legitima ha" una sola " la define en el art 9;?A
1rt 9;?A 'La posesi*n puede ser de buena o de mala fe La posesi*n es de buena fe, cuando el poseedor, por
ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad)
La posesi*n &legitimas ha" varias " las ,lasifica de Fuena " :ala fe
@n ejemplo de la 0osesi*n &legitima de buena fe es el art 9;?B que es el t#tulo putativo
1rt 9;?B 'El t#tulo putativo equivale a un t#tulo realmente e-istente, cuando el poseedor tiene raCones
suficientes para creer en la e-istencia de un t#tulo a su favor, o para e-tender su t#tulo a la cosa pose#da)
Entonces el t#tulo putativo es el que "o creo que tengo t#tulo pero no tengo nada, supongamos que vo" a un
escribano porque vo" a comprar una casa, " este escribano hace dos escrituras del mismo propietario, que vende
dos casas una casa pegada a la otra, " al hacer la escritura se confunde con los datos " le pone los de uno al otro,
61
" por lo general uno no sabe sobre las anotaciones catastrales, " entonces me vendieron la casa de al lado, " al
otro le vendieron la casa m#a, " los dos salen con el t#tulo cambiado, creen que tienen la casa con t#tulo, " sin
embargo solo tienen un G#tulo 0utativo
T,*mo se arregla un t#tulo putativoU Si se da cuanta enseguida se cita al otro " se hace una Escritura
/ectificator#a, se junta el vendedor " los compradores " dicen que se han equivocado " se hace la presente
escritura que viene a subsanar el error " se dice cual es la propiedad que pertenece a cada uno 0ero el problema
esta cuando pasa muchos a4os " ha" muertos " sucesiones Se puede solucionar con la usucapi*n
!tro ejemplo 1 vende a F una casaI F hace un testamento a favor de ,, luego lo revoca " hace otro testamento a
favor de D, F muere " , no sabe que se cambio el testamento " decida tomar la posesi*n del inmueble, en esa
transmisi*n Tcual es el t#tulo putativo de ,U el G#tulo es la causa de la adquisici*n una permuta, una donaci*n, la
compraventa " el modo es por el cual se constitu"e el Derecho /eal, o sea la tradici*n, por lo tanto la sucesi*n no
es un t#tulo, o sea que ac+ el G#tulo seria la compraventa entre 1 " F que muri*, este seria el G#tulo Suficiente " se
va trasmitiendo por modo, entonces tenemos que D tiene el G#tulo Suficiente " , tendr#a un G#tulo 0utativo por lo
que gana el que tiene el G#tulo Suficiente, entonces , tiene un G#tulo &legitimo pero de Fuena 8e
!tro caso de 0osesi*n ilegitima de buena fe seria de un t#tulo ilegitimo pero de buena fe, " esto a los dieC a4os
prescribe
La 0osesi*n &legitima de :ala 8e, el c*digo las divide en dos Simple :ala 8e, " :ala 8e Eiciosa Q a la :ala 8e
Eiciosa la subdivide en ,osa :ueble " ,osa &nmueble
En la :ala 8e Eiciosa sobre ,osas :ueble tenemos el Hurto, Estelionato " 1buso de ,onfianCa
En la :ala 8e Eiciosa en las ,osas &nmueble tenemos Eiolencia, ,landestinidad " 1buso de ,onfianCa
Los de Simple :ala 8e son los casos en donde ha" mala fe " no quedan comprendidos en los otros supuestos
La :ala 8e Eiciosa de las cosas muebles, esta en al art 9;59
1rt 9;59 'La posesi*n de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisi*n de ellas, se toma
%nicamente por el acto material de la ocupaci*n de la cosa, sea por hurto o estelionatoI " la de los inmuebles en
igual caso por la ocupaci*n, o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina)
El hurto es el apoderamiento de una cosa, "a sea con violencia o sin violencia estamos en el hurto civil, no ha"
distinci*n en el hurto civil
El 1buso de ,onfianCa es el que tiene la cosa " tiene la obligaci*n de restituir la cosa, " no la restitu"e " se la
queda para s#, por lo que invierte la causa de la relaci*n real, por ejemplo si alguno de ustedes me presta el
c*digo para dar la clase, " al terminar la clase me quedo con el c*digo, esto es abuso de confianCa porque no lo
restitu# al t(rmino de la clase " me lo queda para mi, pero si otro alumno que vio todo esto, " me quiere comprar el
c*digo, en la librer#a vale P;7 " me ofrece P27 " "o se lo do" por esa suma, cuando le vendo el c*digo a esa
persona como propio se esta configurando el Estelionato ,ontractual, " el comprador sabiendo que compra una
cosa que era ajena " dice que va alegar la buena fe, comete Estelionato 0osesorio " tambi(n comete Estelionato
,ontractual, porque sabia que la cosa era ajena, entonces es un 0oseedor de :ala 8e Eicioso
Q la :ala 8e Eiciosa de los &nmuebles esta a partir del art#culo 9;A6
1rt 9;A6 'La posesi*n ser+ viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o abuso
de confianCaI " siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamenteI " siendo precaria,
cuando se tuviese por un abuso de confianCa)
1rt 9;A? 'La posesi*n es violenta, cuando es adquirida o tenida por v#as de hecho, acompa4adas de
violencias materiales o morales, o por amenaCas de fuerCa, sea por el mismo que causa la violencia sea por sus
agentes)
1rt 9;AA 'La violencia e-iste, bien sea que se ejecute por la persona o por sus agentes, o que se ejecute con
su consentimiento, o que despu(s de ejecutada, se ratifique e-presa o t+citamente)
62
1rt 9;AB 'E-iste igualmente el vicio de violencia, sea que se ha"a empleado contra el verdadero due4o de la
cosa, o contra el que la ten#a a su nombre)
1rt 9;A5 'La violencia no constitu"e sino un vicio relativo respecto de aquel contra quien se ejerce)
1rt 9;A< 'La posesi*n es clandestina, cuando los actos por los cuales se tom* o se continu*, fueron ocultos, o
se tom* en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que ten#an derecho
de oponerse)
1rt 9;B7 'La posesi*n p%blica en su origen, es reputada clandestina cuando el poseedor ha tomado
precauciones para ocultar su continuaci*n)
1rt 9;B2 'El vicio de la posesi*n clandestina es asimismo relativo al anterior poseedor solamente)
1rt 9;B9 'La posesi*n es por abuso de confianCa, cuando se ha recibido la cosa con obligaci*n de restituirla)
La Eiolencia son las v#as de hecho, ejemplo de las v#as de hecho sobre el sujeto, una persona grande saca a
patadas al poseedor del inmueble " se queda (l adentro, esta violencia puede ser 8#sica " :oral art 9;A?
La ,landestinidad es el ocultamiento de la posesi*n, art 9;A<, se compra un terreno para hacer una torre de 97
pisos " tres subsuelos, al hacer la e-cavaci*n encuentra que el edificio colindante hab#a entrado varios metros en
su terreno " hab#a hecho una cochera, una soluci*n de la calle es que s( compensar#a mas abajo, pero esto no es
legal, el juicio tardar#a mucho, no obligar#an a destruir el edificio, " en una d esas no lo dejan levantar los 97 pisos
pro"ectado porque se reducen las dimensiones de donde se puede construir, esto ser+ una posesi*n clandestina
El subterr+neo para por debajo de casas " en su momento fue e-propiado eso " pagado por el a4o ;6, los planos
fueron a la a basura, entonces el que compra se olvida que pasa el subterr+neo " pro"ecta varios subsuelo "
cuando quiera construir se encuentra con el t%nel de subterr+neo, " aqu# se encuentra el derecho de superficie
introducido por el Derecho 1dministrativo, en donde abajo en el subsuelo que pertenece al dominio publico que es
subterr+neo, " arriba ha" dominio privado, ha" dos dominios superpuesto, tambi(n en los edificios con ochava, en
planta baja esta la ochava " en el primer piso no, por lo que ha" una construcci*n sobre el Derecho 0ublico En
este caso no prescribe porque esta oculto
Los Eicios son /elativos con respecto al anterior poseedor " $o ha" Eicios 1bsolutos como en el c*digo 8ranc(s,
ac+ los Eicios son /elativos con relaci*n al anterior poseedor 0or ejemplo en el Derecho 8ranc(s es la
discontinuidad de la posesi*n, que es un vicio absoluto, por eso nuestro c*digo e-ige para lograr la usucapi*n que
la posesi*n debe ser continua " efectiva, al no ser absolutos tiene que ser continua " efectiva
La 0urga de los Eicios:
T,*mo se purgan los EiciosU Ha" dos hechos por ejemplo la violencia, dice la doctrina minoritaria cuando cesan
los hechos, " la doctrina ma"oritaria al a4o, art 96?A
1rt 96?A 'Se pierde tambi(n la posesi*n cuando se deja que alguno la usurpe, entre en posesi*n de la cosa "
goce de ella durante un a4o, sin que el anterior poseedor haga durante ese tiempo acto alguno de posesi*n, o
ha"a turbado la posesi*n de la que la usurp*)
,uando deja que (l otro posesa la cosa sin que se haga actos de posesi*n o turbaci*n durante un a4o 0or eso el
banco hipotecario antiguamente cuando estudia los t#tulos, los estudiaba hasta 99 a4os atr+s, para evitar toda
posibilidad de impugnaciones, por 97 a4os un a4o mas, " a otro a4o por si tiene la 0osesi*n /em
@ni*n de 0osesiones:
T0ara que sirve la @ni*n de 0osesionesU La uni*n de posesiones tambi(n llamada 8usi*n de 0osesiones, sirve
para ganar la anualidad en las 1cciones 0osesoria, " ganar el plaCo para la prescripci*n adquisitiva
63
La vamos a estudiar desde dos puntos de vista la Gradici*n a G#tulo @niversal " a G#tulo Singular est+n en los
art#culos 96B6, 677;, 6776, 677? Es decir en el G#tulo de las 1cciones posesorias, " el G#tulo de la 0rescripci*n de
las ,osas " de las 1cciones en Jeneral
1rt 96B6 '0ara establecer la posesi*n anual, el poseedor puede unir su posesi*n a la de la persona de quien
la tiene, sea a t#tulo universal, sea a t#tulo particular)
1rt 677; 'Se presume que el poseedor actual, que presente en apo"o de su posesi*n un t#tulo traslativo de
propiedad, ha pose#do desde la fecha del t#tulo, si no se probare lo contrario)
1rt 6776 'El sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque sea de mala fe, puede prescribir por dieC
a4os cuando su autor era de buena feI " rec#procamente, no es admitida la prescripci*n en el caso contrario, a
pesar de su buena fe personal)
1rt 677? 'El sucesor particular de buena fe puede prescribir, aunque la posesi*n de su autor hubiese sido de
mala fe ,uando el sucesor particular es de mala fe, la buena fe de su autor no lo autoriCa para prescribir 0uede
unir su posesi*n a la de su autor, si las dos posesiones son legales)
1 G#tulo @niversal el heredero continua la personalidad del causante, tal como pose"* continuara pose"endo el
heredero, es decir si el causante es de mala fe el heredero necesariamente es de mala fe sin importar la buena o
mala fe del heredero
1 G#tulo Singular a t#tulo singular cambia, quiere decir que puede unirse voluntad una posesi*n con la anterior,
puede unirse a voluntad del sucesor particular
Los /equisitos para la @ni*n:
En la sucesi*n particular debe provenir una de la otra, sin soluci*n de continuidad, que no se corte la continuidad,
no estar separado por una posesi*n viciosa, La uni*n debe ser legal, es cuando se hace la tradici*n de uno al otro
en forma voluntaria, no que lo saque por la fuerCa
,umpliendo estos cuatros requisitos puede @nir a Eoluntad el sucesor particular su posesi*n con su antecesor
Los Efectos de las Sucesiones Singulares o 0articulares:
Si en la sucesi*n, si uno es de :ala 8e " el otro es de Fuena 8e, si el primero tiene ? a4os " el segundo tiene 27
a4os " Justo G#tulo el sucesor tiene 27 a4os por lo tanto prescribi*, si lo une su posesi*n se convertir+ en mala fe,
porque mala fe con buena fe se convierte en mala fe, entonces no prescribe " necesita 97 a4os Si la mala fe es al
rev(s, directamente necesita los 97 a4os
&nterversi*n del G#tulo de la /elaci*n /eal:
TDue significa intervertirU Significa cambiar la causa de la relaci*n, ac+ tenemos por un lado los art#culos 9;?; "
9;?6
1rt 9;?; '$adie puede cambiar por s# mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesi*n El que
comenC* a poseer por s# " como propietario de la cosa, contin%a pose"endo como tal, mientras no se pruebe que
ha comenCado a poseer por otro El que ha comenCado a poseer por otro, se presume que contin%a pose"endo
por el mismo t#tulo, mientras no se pruebe lo contrario)
64
1rt 9;?6 'Gampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo, las cualidades
ni los vicios de la posesi*nI tal como ella comenC*, tal contin%a siempre, mientras no se cree un nuevo t#tulo de
adquisici*n)
El primer art#culo es el principio general del Derecho /omano, en /oma en el antiguo Derecho Duiritario s(
autoriCada la &nterversi*n, es decir la voluntad de cambiar por si la causa de la relaci*n, roma era chica " la
:ancipatio, la @sucapio era anual, entonces estaban atentos porque eran pocos vecinos, se conoc#a enseguida
una usucapio o si no hab#a usucapio, pero luego con la e-pansi*n que hace /oma, en un principio cuando los
j*venes llegaban a la edad viril, le pon#an la toga, empeCaban siendo soldados, pero tambi(n pasaban a ser
ciudadanos, " eran mandados a pelear, al principio lo hac#an por patriotismo, despu(s fue por el 0eculium Felicum,
o sea todo lo que se apropiaba 0ero el que se quedaba pod#a hacer posesi*n de la tierra que quedaba " hacia la
&nterversi*n de la relaci*n en forma unilateral como la usucapio, entonces el magistrado inventa la &nterversi*n
como tenia que ser, es decir cuando se ha"a manifestado tener la voluntad de cambiar la relaci*n de la posesi*n,
por ello est+n las normas de los art#culos 9;?; " 9;?6, nadie puede por si o por transcurso del tiempo cambiar la
causa de la posesi*n, tal como empeC* a poseer continuara pose"endo, tiene que haber actos e-tr#nsecos, " esto
esta reflejado en el G#tulo De la posesi*n " de la tradici*n para adquirirla ,apitulo E De la conservaci*n " de la
p(rdida de la posesi*n, en los art#culos 96?6 " 96??
1rt 96?6 'Se pierde tambi(n la posesi*n cuando el poseedor, siendo persona capaC, haga abandono
voluntario de la cosa con intenci*n de no poseerla en adelante)
1rt 96?? 'La posesi*n se pierde cuando por el hecho de un tercero sea despose#do el poseedor o el que tiene
la cosa por (l, siempre que el que lo hubiese arrojado de la posesi*n, la tome con +nimo de poseer)
96?A 1rt 'Se pierde tambi(n la posesi*n cuando se deja que alguno la usurpe, entre en posesi*n de la cosa "
ha"a turbado la del que la usurp*)
En estos art#culos deja sentado que se debe e-terioriCar la voluntad para cambiar la causa
Los efectos, por ejemplo el due4o va a cobrar el alquiler, toca el timbre sale el inquilino vengo a cobrar el alquiler, "
el inquilino no le paga " lo corre, ac+ hubo una voluntad de no pagar mas de convertirse en poseedor, o sea que
quiere cambiar la causa de la posesi*n, entonces cambia la causa de la posesi*n por un hecho que e-terioriCa, no
tiene que ser tan violento, supongamos que el propietario muri* " el heredero no sabe del bien que esta alquilado,
o no tiene herederos, " el inquilino que es vivo llama al escribano, " se labra un acta notarial, manifiesta ante el
escribano que se manifiesta %nico poseedor, " realiCa los siguientes actos posesorios, da un martillaCo en la pared,
planta un arbolito, cerca el terreno, " a partir de esa fecha &ntervierte la ,ausa de la 0osesi*n, de Genedor pasa a
ser 0oseedor " es publica lo hiCo en una escritura publica, " debe esperar los veinte a4os para la usucapi*n
65
UNIDAD III: RELACIONES REALES. AD/UISICI0N' CONSERVACI0N 1 +2RDIDA. E3ECTOS.
La 1dquisici*n de la 0osesi*n:
La adquisici*n de la 0osesi*n puede ser @nilateral " Filateral
En la @nilateral son la 1prehensi*n, la !cupaci*n, " la 1dquisici*n &legitima o Eiciosa
En la Filateral son la Gradici*n, la Graditio Frevi :anu, el ,onstitutio 0ossessorio, la 1dquisici*n por
/epresentante, " la 1dquisici*n por E#a Judicial
La ,apacidad para 1dquirir la 0osesi*n:
Este tema para 1dquirir la 0osesi*n se ha discutido, " se le ha dado diferentes interpretaciones al art 2;<9
1rt 2;<9 'Son incapaces de adquirir la posesi*n por s# mismos los que no tienen uso completo de su raC*n,
como los dementes, fatuos " menores de dieC a4osI pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores)
,on respecto a esta norma que habla sobre la capacidad para adquirir la posesi*n, ha" autores que dicen bueno
por actos &l#citos, por actos L#citos, " llegan a la conclusi*n si la 1dquisici*n de la 0osesi*n es Filateral entonces se
necesita la 0lena ,apacidad Si es @nilateral por 1ctos L#citos es a los 26 a4os o sea el menor p%ber, " por 1ctos
&l#citos precisa 27 a4os
Q ha" otros que han dicho que el c*digo ha establecido un supuesto especial de ,apacidad para todos los casos
en la 1dquisici*n de la 0osesi*n " que es en realidad los 27 a4os " esto se ve corroborado porque en el art 9A72
para la tradici*n del dominio se requiere la plena capacidad
1rt 9A72 '0ara que la tradici*n traslativa de la posesi*n haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega,
debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, " el que la reciba ser capaC de adquirir)
1c+ se distingue de la tradici*n de la posesi*n de la adquisici*n del dominio es evidente que para uno se necesita
determinada capacidad " para la otra una capacidad ma"or
La 0osesi*n @nilateral de la 0osesi*n:
0artimos de la posesi*n unilateral de la 1prehensi*n
66
1rt 9;B; 'La posesi*n se adquiere por la aprehensi*n de la cosa con la intenci*n de tenerla como su"a: salvo
lo dispuesto sobre la adquisici*n de las cosas por sucesi*n)
La 1prehensi*n es tomar la cosa para s#, la aprehensi*n debe ser tomar contacto con la cosa con un contacto
personal como la persona que ejerce la presencia de la cosa con la posibilidad de tomarla
1rt 9;B6 'La aprehensi*n debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la
persona en presencia de la cosa con la posibilidad f#sica de tomarla)
La !cupaci*n, el art#culo 9;B? la utiliCa como sin*nimos " en realidad tendr#a que ser para las cosas inmuebles,
pero lo usa para las cosas muebles, la cosa parecer#a que las cosas tambi(n se adquieren por la !cupaci*n,
seg%n este c*digo la posesi*n general es adquirida por mera 1prehensi*n, es decir que la utiliCa como sin*nimo
de la 1prehensi*n
1rt 9;B? 'Si la cosa carece de due4o, " es de aquellas cu"o dominio se adquiere por la ocupaci*n seg%n las
disposiciones de este ,*digo, la posesi*n quedar+ adquirida con la mera aprehensi*n)
Los elementos de la apropiaci*n como medio de adquisici*n del dominio el art#culo 96?; es importante porque son
los casos que se permiten adquirir cosas por la 1propiaci*n 0rivada esto se va a ver cuando estudiemos Dominios
1rt 96?; 'La posesi*n se pierde por la tradici*n que el poseedor hiciere a otro de la cosa, no siendo s*lo con
el objeto de transmitirle la simple tenencia de ella)
0osesi*n Filateral la Gradici*n: la Gradici*n es la entrega voluntaria de la cosa que alguien efect%a, por parte del
Gradium " la recepci*n voluntaria por parte del adquirente de la cosa de que se le entrega, entonces la posesi*n se
produce por la Gradici*n de la cosa, la tradici*n cuando una de las partes entrega voluntariamente una cosa, la
otra voluntariamente la recibe
1rt 9;BB 'La posesi*n se adquiere tambi(n por la tradici*n de las cosas Habr+ tradici*n, cuando una de las
partes entregare voluntariamente una cosa, " la otra voluntariamente la recibiese)
La norma siguiente establece que la tradici*n debe efectuarse seg%n las formas del c*digo, la declaraci*n de
voluntades no puede darse por pose#do " no puede darse por despose#do no sobre las formas del c*digo, por
ejemplo en los boletos de compraventas a veces aparece que uno se da por pose#do " el otro por despose#do,
esto no suple las formas legales del c*digo
1rt 9;B5 )La tradici*n se juCgar+ hecha, cuando se hiciere seg%n alguna de las formas autoriCadas por este
,*digo La sola declaraci*n del tradente de darse por despose#do, o de dar al adquiriste la posesi*n de la cosa, no
suple las formas legales)
Las formas legales que establece el c*digo, las establece de siguiente manera, una forma para las cosas
inmuebles " otra para las cosas mueblesI " establece para las ,osas &nmuebles: los siguientes supuestos o formas
de tradici*n:
2 3 1ctos 0osesorios del adquirente en presencia del Gradel sin contradictor alguno, entonces actos de
posesi*n en presencia del tradel " con consentimiento de este se encuentra dentro de la posesi*n,
9 3 Esta es al rev(s Los actos de posesi*n del Gradel en pertenencia del adquirente sin contradictor alguno
; 3 Esta es la m+s com%n es aquella que se da cuando la posesi*n esta Eacua, es decir que esta vac#a, es decir
ha" voluntad de entregar, es cuando el adquirente concurre al inmueble ingresa, no ha" contradictor alguno " esta
vac#a hace la posesi*n, es la llamada 0osesi*n Eacua
1rt 9;B< 'La posesi*n de los inmuebles s*lo puede adquirirse por la tradici*n hecha por actos materiales del
que entrega la cosa con asentimiento del que la recibeI o por actos materiales del que la recibe, con asentimiento
del que la entrega)
1rt 9;57 '0uede tambi(n hacerse la tradici*n de los inmuebles, desistiendo el poseedor de la posesi*n que
ten#a, " ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble en presencia de (l, " sin oposici*n alguna)
1rt 9;52 'La posesi*n de las cosas muebles se toma %nicamente por la tradici*n entre personas capaces,
consintiendo el actual poseedor en la transmisi*n de la posesi*n)
67
1rt 9;59 'La posesi*n de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisi*n de ellas, se toma
%nicamente por el acto material de la ocupaci*n de la cosa, sea por hurto o estelionatoI " la de los inmuebles en
igual caso por la ocupaci*n, o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina)
1rt 9;5; '0ara juCgarse hecha la tradici*n de los inmuebles, no estando el adquirente en la simple tenencia de
ellos, es necesario que el inmueble est( libre de toda otra posesi*n, " sin contradictor que se oponga a que el
adquirente la tome)
1rt 9;56 'Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepci*n de frutos, su deslinde, la
construcci*n o reparaci*n que en ellas se haga, " en general, su ocupaci*n, de cualquier modo que se tenga,
bastando hacerla en algunas de sus partes)
Si a esta tradici*n de la posesi*n se le agregan los requisitos de los art#culos 2A72, 9 " ; que son el G#tulo
Suficiente, la ,apacidad 0lena de las 0artes, de ser 0ropietario del mismo, ah# frente a la aprehensi*n de la
recepci*n se eleva a la tradici*n relativa al Dominio sea la tradici*n del Derecho /eal Si se realiCa la tradici*n con
estas formas del c*digo " se le agregan estos tres requisitos, ah# se constitu"e el Derecho /eal, porque la
Gradici*n es traslativa del dominio
1rt 9A72 '0ara que la tradici*n traslativa de la posesi*n haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega,
debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, " el que la reciba ser capaC de adquirir)
1rt 9A79 'La tradici*n debe ser por t#tulo suficiente para transferir el dominio)
1rt 9A7; 'Los %nicos derechos que pueden transmitirse por la tradici*n, son los que son propios del que la
hace)
Sobre la $aturaleCa Jur#dica es mu" variado lo que opinan los autores pero la que m+s trascendencia tiene es que
es un 1cto Jur#dico Entonces tenemos que la Gradici*n es un 1cto Jur#dico
0osesi*n Filateral la Graditio Frevi :anu: esta reglada en el art#culo 9;5B
1rt 9;5B '$o es necesaria la tradici*n de la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir la posesi*n, cuando la
cosa es tenida a nombre del propietario, " (ste por un acto jur#dico pasa el dominio de ella al que la pose#a a su
nombre, o cuando el que la pose#a a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro)
En la Graditio Frebi :anu ha" dos supuesto en el primero nos encontramos que el tenedor por un acuerdo de
voluntades intervierte la causa de la relaci*n real, el otro supuesto es cuando el locador enajena la cosa, " en el
momento de la notificaci*n de la enajamaci*n de la cosa, el tenedor comienCa a detentar la cosa, a nombre del
nuevo locador, estos son supuestos de la interversi*n real, esto es una e-cepci*n a la regla no hace falta la
tradici*n de la cosa, es un caso de interversi*n real, " debe ser bilateral, porque es con acuerdo por ambas partes
0osesi*n Filateral ,onstitutio 0ossessorio: es el caso inverso, cuando se enajena la cosa " se continua como
tenedor, se encuentra reglado en el art#culo 96A9 inc ;V En este art#culo son los casos de tenencia
1rt 96A9 Duedan comprendidos en la clase del art#culo anterior:
;S El que transmiti* la propiedad de la cosa, " se constitu"* poseedor a nombre del adquirente)
0or ejemplo el que vende su casa " queda como inquilino de la misma, pero que ese contrato de locaci*n tenga
fecha cierta, es decir para evitar perjuicios a los acreedores
TSi vendo la casa puede quedar como ,omodatarioU $! porque el comodato e-ige la tradici*n para constituirse,
porque si vende la casa en que vive " se queda en ella, no puede haber comodato porque no ha" tradici*n, porque
uno "a esta en posesi*n de la casa El c*digo lo dificulta porque en las 0artidas el ,omodato " el Deposito eran
contratos consensuales, " en el c*digo son reales, para no permitir los enga4os en perjuicio de los acreedores
TEsta bien que la Escritura sea Graslativa del DominioU Si esto es as# produce la perdida de la Gradici*n, como
ocurri* en 8rancia se perdi* la tradici*n as#, porque fue desplaCada por la manifestaci*n de las partes, una por
dase por pose#da " la otra por darse por despose#da, empeC* en la Edad :edia, " despu(s el ,*digo ,ivil 8ranc(s
la suprime directamente, " la tradici*n del dominio la hace mediante el Sistema ,onsensual, " en cambio EeleC
68
quiere conservar al Derecho /omano, para evitar eso establece que la tradici*n debe ser efectiva, es decir que el
comodato " el deposito que eran usado para estas cosas, los hace contratos reales Entonces la ,onstitutio
0ossessio solo se puede hacer solo con contratos consensuales
0osesi*n Filateral de la 1dquisici*n por /epresentante: se encuentra en el art#culo 9;<5 del ,apitulo de la
1dquisici*n de la posesi*n
1rt 9;<5 'La posesi*n se adquiere por medio de un tercero que no sea mandatario para tomarla, desde que el
acto sea ratificado por la persona para quien se tom* La ratificaci*n retrotrae la posesi*n adquirida al d#a en que
fue tomada por el gestor oficioso)
1qu# tenemos las reglas del mandato, encontramos varios supuestos 1 tiene voluntad de entregar la cosa a , " lo
hace por intermedio de F, pero F la guarda, Tquien recibi* la cosa realmenteU 1unque materialmente la cosa la
recibe F, realmente la recibe ,, porque aplicando las regla de mandato, F la recibe como Genedor, pero comete
abuso de confianCa, no la recibe F porque 1 no tiene voluntad de entregar la cosa a F, tuvo voluntad de entregar
,, por lo tanto , es el poseedor " F es el tenedor que comete un abuso de confianCa por lo tanto es un poseedor
vicioso 1hora si , le dice a F anda a buscar la cosa " qu(datela, ah# F si es el 0oseedor, por mas que 1 tenga la
voluntad de entregar a ,, porque , tiene la voluntad de entreg+rsela a F
Supongamos ahora doble representaci*n, 1 le entrega a F para que F entregue a , porque , es el representante
de D, imag#nense que F " , se ponen de acuerdo para embromar a 1 " D, ac+ F comete abuso de confianCa, " ,
comete Estelionato, porque el recibe una cosa que no es para (l, " se la queda para (l El Estelionato ,ontractual
es cuando se trasmite como propia una cosa ajena, por ejemplo vendo una cosa gravada sin decir que esta
gravada, " el Estelionato 0osesorio, cuan el que adquiere sabe que la cosa pertenece a otro, para despu(s alegar
la buena fe
La ,apacidad:
La capacidad esta en el art 9;<<, en que ha" un defecto en el art#culo
1rt 9;<< 'La incapacidad de las personas entre quienes debe hacerse la traslaci*n de la posesi*n, induce la
nulidad de la tradici*n, hecha o aceptada por sus mandatarios incapacesI mas la incapacidad de los mandatarios,
no induce la nulidad de la tradici*n que hicieren o aceptaren, si fuesen capaces de tener voluntad, cuando sus
representados tengan capacidad para hacerla o aceptarla, observ+ndose lo dispuesto en el ,ap#tulo && del G#tulo
Del mandato)
El error esta en cuando dice la '&ncapacidad de los :andatarios) porque el mandante si debe ser capaC pero el
mandatario solo debe tener discernimiento, no hace falta que sea capaC, no hace falta que tenga capacidad el
mandatario, solo vasta solo el discernimiento, el art#culo habla de la capacidad del mandatario, evidentemente es
un error
0osesi*n bilateral de la 1dquisici*n por E#a Judicial: el 1n+lisis del art 96A5 del ,*digo ,ivil que es el problema
del &nterdicto de adquirir la posesi*n en la actualidad
1rt 96A5 '@n t#tulo v+lido no da sino un derecho a la posesi*n de la cosa, " no la posesi*n misma El que no
tiene sino un derecho a la posesi*n no puede, en caso de oposici*n, tomar la posesi*n de la cosa: debe
demandarla por las v#as legales)
Las v#as legales para reclamar la posesi*n la que m+s se usa es la 1cci*n de ,umplimiento de ,ontrato, compro
una casa " no se la entregan va a la 1cci*n de incumplimiento de contrato " lograr que se le entregue la casa Ha"
tambi(n &nterdictos de 1dquirir la posesi*n por ejemplo el ?B6 del ,*digo 0rocesal ,ivil de la 0ampa que establece
como se adquirir+ la posesi*n o tenencia,
'0ara que proceda el interdicto de adquirir la posesi*n o la tenencia se requerir+:
69
2 3 Due se presente t#tulo suficiente para adquirir la posesi*n con arreglo a derecho
9 3 Due nadie tengas t#tulo de due4o o de usufructuario o posea los bienes que constitu"en el objeto del interdicto
Si otro tambi(n tuviere o pose"ere el bien, la cuesti*n deber+ sustanciarse en juicio sumario
,uando alguien ejerciera la tenencia de los bienes, la demanda deber+ dirigirse contra (l, " se substanciar+ por el
tramite del juicio sumar#simo)
Si alguien esta siendo demandado por el interdicto de 1dquirir la posesi*n, el demandado va a decir que la posee
como poseedor 1rt#culo 9;A; Due esta prescripto, consigo un papel trucho, por eso este interdicto no funciona,
porque el interdicto no anda Este interdicto se usaba en las partidas para la adquisici*n de la Genencia Qacente,
donde el juicio sucesorio era un juicio de incidentes, que se iba aculando, las partes por lo general va a menos por
el asunto del eval%o, entonces tenemos de que en el caso de que en las 0artidas, ha" una producci*n de una cosa
ha" que ped#rsela al jueC, entonces este interdicto ha quedado pr+cticamente in%til, sin aplicaci*n " sin uso
1rt 9;A; 'El poseedor no tiene obligaci*n de producir su t#tulo a la posesi*n, sino en el caso que deba
e-hibirlo como obligaci*n inherente a la posesi*n Yl posee porque posee)
Gambi(n se puede usar la 1cci*n de /eivindicaci*n, 1 es el due4o de la cosa pero es despose#do por 0I pero 1 le
vende a F los derechos T0uede F reclamar los derechos contra 0U S& " se baso en lo siguiente que la acci*n de
reivindicaci*n es accesible, que la compraventa implica los Derecho 0rincipales " 1ccesorios sobre la cosa, ah#
tienen el art 2697 los Derecho 1ccesorios
1rt 2697 'Si la cosa vendida fuese mueble, " el vendedor no hiciese tradici*n de ella, el comprador, si hubiese
"a pagado el todo o parte del precio, o hubiese comprado a cr(dito, tendr+ derecho para disolver el contrato,
e-igiendo la restituci*n de lo que hubiese pagado, con los intereses de la demora e indemniCaci*n de perjuiciosI o
para demandar la entrega de la cosa " el pago de los perjuicios)
En los Derecho accesorios esta la 1cci*n de /eivindicaci*n, es como una cesi*n por lo tanto F puede reivindicar,
bajo esa concepci*n de 0, puede reivindicar como cesionario de 0, " 0 puede invocar las e-cepciones que tenga
contra 1
Ea"amos a un ejemplo 1 le vende a F con boleto de compraventa el 2 de enero del 9777, con entrega de la
posesi*n " le pone fecha cierta, " luego se la vende a , mediante escritura publica, Tquien ganaU Jana F, porque
F tiene derecho porque tiene una cosa que esta comprometida por el boleto de compraventa, " , no tiene la cosa
" solo tiene la escritura de la venta de la cosa, con fecha posterior por eso cae la escritura de esa venta
,onservaci*n " 0erdida de la 0osesi*n:
De la conservaci*n " de la p(rdida de la posesi*n art#culos 966? " siguientes
1rt 966? La posesi*n se retiene " se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor
no tenga la cosa por s# o por otro La voluntad de conservar la posesi*n se juCga que contin%a mientras no se ha"a
manifestado una voluntad contraria
1rt 966A La posesi*n se conserva, no s*lo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea en
virtud de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel por quien posee
1rt 966B La posesi*n subsiste, aun cuando el que pose#a a nombre del poseedor, manifestare la voluntad de
poseer a nombre su"o, o aunque el representante del poseedor abandonare la cosa o falleciere, o (ste o su
representante, llegare a ser incapaC de adquirir una posesi*n
1rt 9665 La posesi*n de una cosa se conserva por medio de los que la tienen a nombre del poseedor, no s*lo
cuando la tienen por s# mismos, sino tambi(n cuando la tienen por otros que los cre#an verdaderos poseedores, "
ten#an la intenci*n de tener la posesi*n para ellos
1rt 966< ,uando aquel por medio del cual se tiene la posesi*n, muere, la posesi*n se contin%a por medio del
heredero, aunque (ste cre"ese que la propiedad " la posesi*n pertenec#an a su autor
70
1rt 96?7 q :ientras ha"a esperanCa probable de encontrar una cosa perdida, la posesi*n se conserva por la
simple voluntad
1rt 96?2 La posesi*n se pierde cuando el objeto que se posee deja de e-istir, sea por la muerte, si fuese
cosa animada, sea por la destrucci*n total, si fuese de otra naturaleCa, o cuando ha"a transformaci*n de una
especie en otra
1rt 96?9 La posesi*n se pierde cuando por un acontecimiento cualquiera, el poseedor se encuentra en la
imposibilidad f#sica de ejercer actos posesorios en la cosa
1rt 96?; La posesi*n se pierde por la tradici*n que el poseedor hiciere a otro de la cosa, no siendo s*lo con el
objeto de transmitirle la simple tenencia de ella
1rt 96?6 Se pierde tambi(n la posesi*n cuando el poseedor, siendo persona capaC, haga abandono voluntario
de la cosa con intenci*n de no poseerla en adelante
1rt 96?? La posesi*n se pierde cuando por el hecho de un tercero sea despose#do el poseedor o el que tiene
la cosa por (l, siempre que el que lo hubiese arrojado de la posesi*n, la tome con +nimo de poseer
1rt 96?A Se pierde tambi(n la posesi*n cuando se deja que alguno la usurpe, entre en posesi*n de la cosa "
ha"a turbado la del que la usurp*
1rt 96?B La posesi*n se pierde por la p(rdida de la cosa sin esperanCa probable de encontrarla Sin embargo,
la posesi*n no se pierde mientras la cosa no ha"a sido sacada del lugar en que el poseedor la guard*, aunque (l
no recuerde donde la puso, sea esta heredad ajena, o heredad propia
1rt 96?5 Se pierde la posesi*n cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos
e-teriores la intenci*n de privar al poseedor de disponer de la cosa, " cuando sus actos producen ese efecto
1rt 96?< Se pierde la posesi*n cuando la cosa sufre un cambio que la hace legalmente no ser susceptible de
ser pose#da por estar fuera del comercio

En art#culo 966? e-ige para conservar la posesi*n vasta el 1nimus, entonces la posesi*n legitima se conserva por
el mero animus
La 0osesi*n &legitima para ser conservada debe ser efectiva, porque si no es efectiva puede ser despose#doI "
para ser adquirida la usucapi*n
:uerto el causante si tenia heredero se presume que estos siguen pose"endo
Si pierdo una cosa en mi propiedad " ha" probabilidades de encontrarla se considera que continuo en la posesi*n
de la misma
La 0erdida de la 0osesi*n:
La perdida de la posesi*n puede estar dada por el ,orpus, por el 1nimus o por el ,orpus " 1nimus:
0or el ,orpus es cuando se destru"e la cosa, cuando se deja que la cosa sea posea la cosa durante mas de un
a4o, porque este gano las 1cciones 0osesorias
0or el ,orpus " el 1nimus la m+s com%n es la tradici*n, es decir la entrega voluntaria de la cosa
0or el 1nimus la Graditio Frevi :anu " el ,onstitutio 0ossessorio, son supuestos de la interversi*n de la causa de
la posesi*n
!bligaciones " Derecho del 0oseedor de Fuena " :ala 8e:
0artimos de las !bligaciones del 0oseedor de Fuena o :ala 8e, aqu# tenemos que ver los frutos que son
$aturales e &ndustriales, entonces ac+ tenemos que ver de quienes son los frutos o los productos de acuerdo si
son de Fuena o :ala fe
71
1rt 9696 'Son frutos naturales las producciones espont+neas de la naturaleCa Los frutos que no se producen
sino por la industria del hombre o por la cultura de la tierra, se llaman frutos industriales Son frutos civiles las
rentas que la cosa produce)
En cuanto al poseedor de los productos de Fuena 8e hace su"o los frutos porque es un :odo de adquisici*n del
dominio, si es de buena fe " se destru"e la cosa, se destru"e para su due4o, solo se puede demandar si causan
perjuicio
En cuanto al 0oseedor de Simple de :ala 8e en principio es parecido al de buena fe, pero si se destru"e la cosa
debe demostrar que no fue por culpa su"a
Los poseedores de :ala 8e Eiciosa, aqu# el c*digo es mas estricto, si la cosa perece debe reponer la cosa, si no
puede ejercer el derecho de retenci*n, debe devolver los productos, " el poseedor vicioso aunque sea por caso
fortuito tambi(n responde
!bligaciones " Derechos &nherentes a la 0osesi*n:
Son los 1rt 962A al 9692 del GRG@L! && De la posesi*n " de la tradici*n para adquirirla ,10&G@L! &&& De las
obligaciones " derechos inherentes a la posesi*n
Entonces tenemos los art#culos 962A al 962< son las obligaciones inherentes a la posesi*n " los art#culos 9697 "
9692 son los derechos inherente a la posesi*n que es la contrapartida de las obligaciones
Las obligaciones inherentes a la posesi*n el art 962A, ac+ lo que esta determinado es la cosa, " que es lo que
esta determinado la obligaci*n, quien es el que esta indeterminado el obligado, Tcuando se determinaU ,u+ndo se
e-ige el cumplimiento de la obligaci*n, Tqu( culpa tengo "o que no le pagaron la medianer#aU Entonces se toca el
timbre al vecino " le dice que le pague, ah# esta determinando quien es el deudor, " el correlato que tiene esta
obligaci*n es el art 9697 esto se refiere al acreedor, este tambi(n esta indeterminado, o sea "o alCo la pared
medianera encaballada, por lo que el vecino me debe el ?7^ del costo de esa pared Si 1 vendi* a , " F vendi* a
D, si no se pago la medianera antes de la venta , le puede reclamar a D 1c+ cambio el deudor " el acreedor
1rt 962A Son obligaciones inherentes a la posesi*n, las concernientes a los bienes, " que no gravan a una o
m+s personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada
1rt 9697 Son derechos inherentes a la posesi*n, sean reales o personales, los que no competen a una o m+s
personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada
0asemos al art#culo 962B que es la obligaci*n de la posesi*n de las cosas muebles, ac+ Tse trata de la e-hibici*n
de la cosa mueble judicialmente, por ejemplo vo" a reivindicar una cosa mueble, entonces "o quiero saber si e-iste
la cosa mueble que la hab#a dado en comodato " la persona muri*, por lo que quiero saber si e-iste, entonces se
pide la e-hibici*n de la cosa mueble, si la cosa mueble no se e-hibe entonces se ha destruido, se ha perdido, ha"
se puede reclamar lo que corresponda por ejemplo da4os " perjuicios, " puede dar una 1cci*n 0rocesal " por lo
general los ,*digo 0rocesal ,ivil la ubican en las Diligencias 0reliminares, en el ,*digo 0rocesal de la 0ampa
esta en el art ;7A &nc 9V " dice 'El proceso de conocimiento podr+ prepararse pidiendo al demandado o al que
con fundamento prevea que ser+ demandado, que se e-hiba la cosa mueble que ha"a obtenido por acci*n real,
sin perjuicio de su deposito o de la medida cautelar que corresponda) Entonces el art#culo 962B nos manda a los
,*digos 0rocedimientos 0or ejemplo tambi(n puede ser la ,onstataci*n, si "o quiero reivindicar " quiero ver si
esta ocupando la cosa, ac+ se puede hacer una constataci*n, ac+ tambi(n juega el ;7A, entonces vo" con el oficial
de justicia " un polic#a, va a la vivienda en donde alguien la esta ocupando, " se le pregunta con que derecho esta
ocupando la casa " si dice que la esta cuidando, entonces le dicen no ha" problema si la esta cuidandoI siga
72
nom+s cuid+ndola, ac+ se rebaja la calidad de poseedor a la de tenedor, por lo tanto no tiene el animus de
poseerla para (l, reconociendo otro due4o
1rt 962B Es obligaci*n inherente a la posesi*n de cosas muebles, la e-hibici*n de ellas ante el jueC, en la
forma que lo dispongan las le"es de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un
inter(s en la cosa fundado sobre un derecho Los gastos de la e-hibici*n corresponden a quien la pidiere
0asamos al art#culo siguiente 9625, ac+ el que tiene la posesi*n tiene como obligaciones inherentes a esa
posesi*n el cumplimiento de las obligaciones inherentes al dominio, que se encuentran en el G#tulo E& de las
restricciones " limites del dominio Desde el art#culo 9A22 al 9AA7 Es una obligaci*n reciproca entre los vecinos,
ejemplo no plantar arboles a menos de un metro " medio, no abrir posos negros sobre el eje divisorio, no apo"ar
las fraguas sobre la medianeras, debe construir un contramuro, no juntar el agua " mand+rsela al terreno superior
del vecino, ni tampoco al de terreno inferior, por ejemplo le digo al que tiene el terreno mas bajo, te compro tu
terreno, me contesta no lo vendo, hago un dique junto el agua " lo inundo cuando "o quiero, entonces el vecino si
lo vende, eso no se puede hacer, " esas acciones son obligaciones al dominio como obligaciones reciprocas de la
buena vecindad o sea restricciones " limites al dominio, " como son inherente a la posesi*n se e-tiende a la
tenencia
1rt 9625 El que tuviere posesi*n de cosas inmuebles, tendr+ para con sus vecinos o terceros, las obligaciones
impuestas en el G#tulo E& de este Libro
El art#culo 962< lo dividimos en dos, la primera parte 'Son tambi(n obligaciones inherentes a la posesi*n de las
cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la hipoteca, " la restituci*n de la cosa, cuando el poseedor fuese
acreedor anticresista) los Derechos /eales creados sobre un inmueble, tambi(n tienen obligaciones inherentes a
la posesi*n, su contrapartida esta en el que tiene la posesi*n sobre ese inmueble ejemplo art#culo 9692 que dice
que el titilar de la servidumbre tiene derecho da la posesi*n sobre el conocimiento, la contrapartida es lo otro el
fundo sirviente esta obligado a sufrir la restricci*n, por ejemplo el paso, el dominante e-ige pasar siempre, " el
fundo que debe servir lo deba hacer siempre, en el derecho hipotecario restringe la propiedad, el due4o tiene la
obligaci*n de no enajenar la propiedad, por lo menos sin consentimiento del acreedor hipotecario " este tiene la
obligaci*n de levantar la limitaci*n =hipoteca> una veC pagada la deuda
La segunda parte 'Gambi(n las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo
poseedor) Los cargos son impuestos por el poseedor precedente, entonces no se cumple con el cargo la cosa
vuelve al poseedor precedente Los cargos pueden ser irrevocables, por ejemplo hace mas de cien a4os donaron
media manCana en pleno centro de Fuenos 1ires en las calles Juncal, ,allao " 1renales para hacer un colegio,
una veC dijeron vamos a hacer un barrio pobre " demolieron el colegio " los herederos estaban esperando que lo
hagan para reclamarlo, por incumplimiento del cargo 1s# ha" varios ejemplos como el Wool*gico, la Duinta
0residencial de !livos, son donaciones con cargo
1rt 962< Son tambi(n obligaciones inherentes a la posesi*n de las cosas inmuebles, las servidumbres
pasivas, la hipoteca, " la restituci*n de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista Gambi(n las
cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor
1rt 9692 Son derechos inherentes a la posesi*n de los inmuebles las servidumbres activas
Genencia 1dquisici*n, ,onservaci*n " 0erdida:
Las 1dquisici*n de la tenencia esta en el ,*digo ,ivil en el art 9;?9, " despu(s el 96A7 " siguientes:
1rt 9;?9 'El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de
la cosa, " representante de la posesi*n del propietario, aunque la ocupaci*n de la cosa repose sobre un derecho
73
1rt 96A7 La simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, o del simple tenedor, s*lo se adquiere
por la tradici*n, bastando la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna
1rt 96A2 ',uando alguno por s# o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre
alguna cosa, pero s*lo con la intenci*n de poseer en nombre de otro, ser+ tambi(n simple tenedor de la cosa)
1rt 96A9 'Duedan comprendidos en la clase del art#culo anterior:
2S Los que pose"eren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o
comodatarioI
9S Los que pose"eren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o
cualquier representanteI
;S El que transmiti* la propiedad de la cosa, " se constitu"* poseedor a nombre del adquirenteI
6S El que continu* en poseer la cosa despu(s de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario,
acabado el usufructo o el acreedor anticresistaI
?S El que contin%a en poseer la cosa despu(s de la sentencia que anulase su t#tulo, o que le negase el derecho de
poseerlaI
AS El que continuase en poseer la cosa despu(s de reconocer que la posesi*n o el derecho de poseerla pertenece
a otro)
1rt 96A; 'El simple tenedor de la cosa est+ obligado a conservarla, respondiendo de su culpa, conforme fuese
la causa que le dio la tenencia de la cosa
1rt 96A6 'Debe nombrar al poseedor a cu"o nombre posee, si fuere demandado por un tercero por raC*n de la
cosa, bajo pena de no poder hacer responsable por la evicci*n al poseedor a cu"o nombre posee)
1rt 96A? 'Debe restituir la cosa al poseedor a cu"o nombre posee, o a su representante, luego que la
restituci*n le sea e-igida conforme a la causa que lo hiCo tenedor de la cosa)
1rt 96AA Si para conservar la cosa hubiese hecho gastos o mejoras necesarias, tendr+ derecho para
retenerla hasta ser indemniCado por el poseedor)
1rt 96AB 'La restituci*n de la cosa debe ser hecha al poseedor de quien el simple tenedor la recibi*, aunque
ha"a otros que la pretendan, pero con citaci*n de (stos)
El Genedor es el representante del 0oseedor, por que a este le falta el animus dominus, " se 1dquiere como si
fuera la posesi*n, paro falta 1nimus, o sea que se adquiere con animus para otro 1un hasta la misma aprehensi*n
puede ser de Genencia, por ejemplo "o aprehendo el c*digo civil " digo para otro
La perdida de la Genencia es semejante a la perdida de la posesi*n
Las !bligaciones del tenedor es la de conservar la cosa, denunciar al poseedor cuando es turbado en la tenencia
de la cosa, denunciar al poseedor cuando es denunciada judicialmente la cosa, por ejemplo una 1cci*n de
reivindicaci*n
La ,lasificaci*n de la Genencia es el art#culo 96A9 que es mu" importante " son:
2S Los que pose"eren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o
comodatarioI
Esta es la Genencia &nteresada, posee la cosa a nombra de otro pero a inter(s propio
9S Los que pose"eren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o
cualquier representanteI
Esta es la Genencia Desinteresada, por ejemplo un depositario judicial al depositante no le interesa
;S El que transmiti* la propiedad de la cosa, " se constitu"* poseedor a nombre del
adquirenteI
74
Es el ,ontituto 0ossessorio, 0or ejemplo el que vende su casa " queda como inquilino de la misma, pero que ese
contrato de locaci*n tenga fecha cierta, es decir para evitar perjuicios a los acreedores
TSi vendo la casa puede quedar como ,omodatarioU $! porque el comodato e-ige la tradici*n para constituirse,
porque si vende la casa en que vive " se queda en ella, no puede haber comodato porque no ha" tradici*n, porque
uno "a esta en posesi*n de la casa El c*digo lo dificulta porque en las 0artidas el ,omodato " el Deposito eran
contratos consensuales, " en el c*digo son reales, para no permitir los enga4os en perjuicio de los acreedores
TEsta bien que la Escritura sea Graslativa del DominioU Si esto es as# produce la perdida de la Gradici*n, como
ocurri* en 8rancia se perdi* la tradici*n as#, porque fue desplaCada por la manifestaci*n de las partes, una por
dase por pose#da " la otra por darse por despose#da, empeC* en la Edad :edia, " despu(s el ,*digo ,ivil 8ranc(s
la suprime directamente, " la tradici*n del dominio la hace mediante el Sistema ,onsensual, " en cambio EeleC
quiere conservar al Derecho /omano, para evitar eso establece que la tradici*n debe ser efectiva, es decir que el
comodato " el deposito que eran usado para estas cosas, los hace contratos reales Entonces la ,onstitutio
0ossessio solo se puede hacer solo con contratos consensuales
6S El que continu* en poseer la cosa despu(s de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario,
acabado el usufructo o el acreedor anticresistaI
0or ejemplo acabando el usufructo se convierte en tenedor, se rebaja de poseedor a Genedor, o sea que terminado
el usufructo "a no es mas poseedor, se convierte en tenedor, si no devuelve la cosa, comete abuso de confianCa "
se har+ poseedor ilegitimo, pero se encuentra separado por la tenencia, o sea que en el medio se convierte en
tenedor, entonces no se puede unir ambas posesiones
?S El que contin%a en poseer la cosa despu(s de la sentencia que anulase su t#tulo, o que le negase el derecho de
poseerlaI
0or ejemplo la sentencia que lo desconoce como due4o, entonces lo rebaja de poseedor a Genedor Es cuando se
tiene un t#tulo falso, la sentencia desconoce el t#tulo " por lo tanto no es el due4o " lo rebaja a tenedor
AS El que continuase en poseer la cosa despu(s de reconocer que la posesi*n o el derecho de poseerla pertenece
a otro
Es el caso cuando reconoce que la propiedad es de otro, entonces deja de poseerla " pasa a ser tenedor del
acosa 1c+ cambia en forma unilateral la causa de la posesi*n 0or el contrario en el inc ;V es bilateral porque los
dos est+n de acuerdo para cambiar la causa de la posesi*n
75
UNIDAD IV: DO4INIO. ESTRUCTURA.
0ropiedad " Dominio:
El dominio es el Derecho /eal de contenido mas e-tenso
0rimero para establecer el tema del dominio ha" que distinguir los conceptos, de 0ropiedad " en Dominio, porque
no son conceptos id(nticos, " 1llende los clasificaba de esta forma:
Genemos que la 0ropiedad vendr#a a ser el Jenero " el Dominio la especia, pero dentro de la propiedad se
encuentran todos los derechos subjetivos de contenido patrimonial, " tambi(n abarca todos los otros Derechos
/eales que posea una persona como puede ser el usufructo, el uso, la hipoteca, la habitaci*n etc, " tambi(n todos
los Derechos 0ersonales de contenido patrimonial, toda la parte econ*mica de los Derecho &ntelectuales, la parte
econ*mica de los Derechos de 8amilia, entonces tenemos que el dominio es una especie dentro de la propiedad
Esto es importante distinguirlo por el tema constitucional, porque el art 26 de la ,onstituci*n $acional dice 'Godos
los habitantes de la $aci*n goCan de los siguientes derechos conforme a las le"es que reglamenten su ejercicioI a
saber: de trabajar " ejercer toda industria l#citaI de navegar " comerciarI de peticionar a las autoridadesI de
entrar, permanecer, transitar " salir del territorio argentinoI de publicar sus ideas por la prensa sin censura previaI
de usar " disponer de su propiedadI de asociarse con fines %tilesI de profesar libremente su cultoI de ense4ar "
76
aprender) El art 2B de la ,onstituci*n $acional dice 'La propiedad es inviolable, " ning%n habitante de la $aci*n
puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en le" La e-propiaci*n por causa de utilidad
p%blica, debe ser calificada por le" " previamente indemniCada S*lo el ,ongreso impone las contribuciones que se
e-presan en el art#culo 6S $ing%n servicio personal es e-igible, sino en virtud de le" o de sentencia fundada en
le"
Godo autor o inventor es propietario e-clusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el t(rmino que le acuerde
la le" La confiscaci*n de bienes queda borrada para siempre del ,*digo 0enal 1rgentino $ing%n cuerpo armado
puede hacer requisiciones, ni e-igir au-ilios de ninguna especie) ,uando la ,onstituci*n $acional habla de
propiedad se esta refiriendo a garantiCar toda el conjunto de la propiedad, o sea el conjunto de derechos de
contenido patrimonial, se trata del dominio, "a se trate de los derechos que surgen de un contrato de locaci*n, "a
se trate de los derechos procesales, "a se trate de los derechos patrimoniales de familia, la ,orte Suprema de
Justicia de la $aci*n defini* el contenido de propiedad de contenido constitucional, en un fallo que se llama @rbie
cX :unicipalidad de la ,uidad de Fuenos 1ires, " la ,orte dice que 0ropiedad constitu"e todos los Derechos
Subjetivos, que un hombre pueda tener fuera de si mismo de su vida " de su libertad, con esto quiere decir que
propiedad es todos los Derechos Subjetivo de contenido 0atrimonial, por eso dice fuera de s# mismo, de su vida "
de su libertad, porque los Derechos 0ersonalisimos no tienen contenido patrimonial, " son garantiCados tambi(n en
la ,onstituci*n $acional pero no con la propiedad, por eso es importante distinguir estos t(rminos de 0ropiedad "
de Dominio
Definici*n Legal de Dominio, 1n+lisis ,ritico:
El dominio esta definido en el art 9?7A 'El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad " a la acci*n de una persona) Esta definici*n EeleC la toma de 1ubr" " /au que son dos
autores franceses, pero estos definen el Derecho de Dominio al igual que EeleC pero le agregan dos calificativos,
porque la definici*n de 1ubr" " /au, El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida, de una manera absoluta " e-clusiva a la voluntad " a la acci*n de una persona, EeleC no pone en la
definici*n ni el car+cter de 1bsoluto ni el car+cter de E-clusivo, sin embargo esos caracteres de 1bsoluto "
E-clusivo, EeleC los coloca en otros art#culos, por ejemplo el concepto de E-clusividad esta en el art 9?75 'El
dominio es e-clusivo Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosaI mas pueden ser
propietarias en com%n de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener), esta definici*n es criticada por la
doctrina, especialmente por 1llende, porque dice que es sobreabundante, porque cuando dice 'una cosa se
encuentra sometida a la acci*n " a la voluntad), porque si esta sometida a la acci*n "a esta sometida a la voluntad,
" adem+s que se critica que los c*digos den definiciones " adem+s la hagan en forma sobreabundante
,aracteres del Dominio:
El dominio se puede aplicarse como Derecho /eal tanto a cosas muebles como cosas &nmuebles " tiene tres
caracteres: el Dominio es 1bsoluto, E-clusivo, 0erpetuo
El Dominio 1bsoluto: la palabra absoluto tiene muchas acepciones, uno puede decir que algo es absoluto porque
no tiene limites, uno puede decir que es absoluto porque es oponible erga omnes, uno puede decir que un
derechos es absoluto como sin*nimo de Derecho 0ersonalisimo, porque anteriormente se usaba esa palabra para
definirlos, pero cuando nosotros decimos que el Dominio es 1bsoluto no estamos diciendo nada de esas cosas,
estamos diciendo que el Dominio es 1bsoluto porque es el Derecho /eal, que concede a su titular la ma"or
cantidad de facultades posible sobre una cosas, o sea los tres &us del Derecho /omano, el &us @tendi =uso>, el &us
8ruendi =goce> " &us 1butendi =disposici*n> Entonces cuando decimos que el Dominio es 1bsoluto decimos eso, "
no que no tenga limites, porque todo Derecho tiene limites 0ero Forda dice que el Dominio no es 1bsoluto, " que
77
despu(s de la 2BB22 ha dejado de serlo, dice esto porque la le" 2BB22 reforma un art#culo del c*digo que es el
9?2; era un art#culo terrible " dec#a 'es inherente a la propiedad los derechos de poseer la cosa, de disponer de
ella de usarla " goCarla seg%n la voluntad del propietario, el puede desnaturaliCarla, degradarla o destruirla) ahora
el 9?2; que recoge la teor#a del 1buso del Derecho, es decir que recoge la idea del uso regular de los derechos, "
ahora el art 9?2; dice 'Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella,
usarla " goCarla conforme a un ejercicio regular), pero el hecho de que se ha"a reformado no significa que una
persona no puede desnaturaliCar algo, "o puedo cambiar la naturaleCa de algo si so" la due4a, puedo cambiarle el
destino, puedo destruirla, de hecho "o puedo tener un terreno con una casa, destruirla para hacer otra nueva, nada
me impide hacer eso, es mas ha" cosas que si uno no las destru"e no las puede usar, un sanHich el dominio se
ejerce comi(ndolo, " para comerlo ha" que destruirlo, cuando se reforma el 9?2; no es que el due4o ha"a perdido
facultades simplemente que se le da a la letra de la le", de acuerdo a los nuevos vientos, cuando EeleC hace el
c*digo civil imperaba un liberalismo individualista a ultranCa, en cambio la 2BB22 toda la doctrina posterior que
contempla la funci*n social de la propiedad, la reforma adecua las palabras del ple-o a la nueva filosof#a, pero eso
no impide que el dominio tenga el car+cter de 1bsoluto en el sentido de es el Derecho de contenido m+s e-tenso,
porque "a en EeleC el dominio tenia restricciones, en el art 9?22 van a encontrar una cantidad de restricciones "
limites al dominio " dice '$adie puede ser privado de su propiedad sino por causa de utilidad p%blica, previa la
desposesi*n " una justa indemniCaci*n Se entiende por justa indemniCaci*n en este caso, no s*lo el pago del
valor real de la cosa, sino tambi(n del perjuicio directo que le venga de la privaci*n de su propiedad) Entonces el
Dr Forda utiliCa una concepci*n de la palabra 1bsoluto que es distinta, como si el derecho fuera sin limites, " no
es as#, entonces el primer car+cter del Dominio es la 1bsoluteC, que significa que el dominio es el Derecho de
,ontenido mas E-tenso
El otro de los caracteres es la E-clusividad " el ,*digo ,ivil se refiere en el art 9?75 'El dominio es e-clusivo Dos
personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosaI mas pueden ser propietarias en com%n de
la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener) El dominio es e-clusivo, esto quiere decir que solo admite
un solo titular, si ha" dos o m+s "a estamos en el condominio
Q el ultimo de los caracteres del dominio " es la 0erpetuidad, " esta en el art 9?27 'El dominio es perpetuo, "
subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de (l El propietario no deja de serlo, aunque no ejerCa
ning%n acto de propiedad, aunque est( en la imposibilidad de hacerlo, " aunque un tercero los ejerCa con su
voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que (ste pueda
adquirir la propiedad por la prescripci*n) El dominio es perpetuo es primero que no se e-tingue por el no uso,
segundo que dura indefinidamente, tercero que no se e-tingue con la muerte del propietario, porque el dominio se
trasmite a los herederos, ha" Derechos /eales que se e-tinguen por el no uso, ha" Derechos /eales que no se
trasmiten a sus herederos
Dentro de estos tres caracteres b+sicos ha" uno que es esencia que es la E-clusividad, porque ha" casos de que
el dominio pierde absoluteC o perpetuidad, pero nunca pierde la e-clusividad
,lasificaci*n del Dominio:
El dominio se clasifica de acuerdo al art 9?7B 'El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, " la cosa
no esta gravada con ning%n derecho real hacia otras personas Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe
resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condici*n, o si la cosa que forma su objeto es un
inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc(tera) puede ser
0leno o 0erfecto es cuando es absoluto, e-clusivo " perpetuo
El art 9AA2 'Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa
propia, mueble o inmueble, o el reservado por el due4o perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio
%til) entonces el dominio puede ser :emos 0leno o &mperfecto ,uando esta grabado respecto de un tercero por
78
un Derecho /eal, por ejemplo "o tengo el dominio de una casa " le di el usufructo a otro, ac+ pierdo el ius utendi "
el ius fruendi, porque se lo di al usufructuario, si tengo una casa con una hipoteca, tengo un dominio imperfecto,
porque si bien el due4o de la casa mantiene todas las facultades propias del due4o, no puede hacer sobre la cosa
ning%n acto que perjudique la garant#a hipotecaria, si el due4o hace algo que perjudique la garant#a del acreedor
hipotecario, el acreedor hipotecario le va a poder pedir al jueC medidas conservatorias, o sea medidas cautelares,
este dominio que esta gravado respecto de un tercero con un Derecho /eal, se llama Dominio Desmembrado, o
tambi(n Jrabado, el art 9?7B dice en su ultima parte 'cuando esta grabado respecto de un tercero con un
Derecho /eal como el usufructo, la servidumbre, etc(tera) 0ara que sea Desmembrando tiene que ser grabado
por un Derecho /eal, no por un derecho personal, un dominio alquilado o una casa alquilada no es un Dominio
Desmembrado
TDue es lo que tiene de &mperfecto es el dominio desmembradoU Lo imperfecto es que no tiene absoluteC, porque
el se4or que es el due4o se ha desprendido de algunas facultades propias del due4o, si constitu"o un usufructo se
desprendi* de la posibilidad de usar " goCar de la cosa, si constitu"o una hipoteca se pierde de la posibilidad de
disponer de la cosa de una manera absoluta Entonces se pierde la 1bsoluteC es decir pierde parte de las
facultades
El Dominio puede ser &mperfecto por 8alta de 0erpetuidad, " ha" dos tipos el Dominio /evocable o /esoluble " el
Dominio 8iduciario
Ejemplo de Dominio /evocable, imag#nense que "o domo a alguien una casa " lo hago con cargos, de que esa
donaci*n se revierte con la supernacencia de hijos en el donante, "o le digo te la dono pero la donaci*n se va a
revocar si llego a tener hijos, el dominio que tiene ese donatario es un dominio sujeto a e-tinguirse con el
cumplimiento de la condici*n resolutoria, por eso se llama Dominio /esolutorio, porque esta e-puesto a resolverse,
es lo mismo que "o trasmito un dominio a plaCo, trasmito el dominio por ? a4os eso es posible, esto no se usa pero
es posible, el art 9?7B lo permite 'Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto
tiempo o al advenimiento de una condici*n), otro condici*n resolutoria es el pacto comisorio e-preso, del art 2976
'Las partes podr+n pactar e-presamente que la resoluci*n se produCca en caso de que alguna obligaci*n no sea
cumplida con las modalidades convenidasI en este supuesto la resoluci*n se producir+ de pleno derecho " surtir+
efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de
resolver) puedo vender una casa a mensualidades " el comprador no paga la mensualidad se resuelve el
contrato
!tro Dominio &mperfecto es el Dominio 8iduciario " esta previsto en la le" 96662, tambi(n es un dominio que no es
perpetuo tiene un plaCo m+-imo de ;7 a4os, " lo vamos a ver en la bolilla 5
Le" 96662 GRG@L! & Del fideicomiso
,10RG@L! &
2 N Habr+ fideicomiso cuando una persona =fiduciante> transmita la propiedad fiduciaria de bienes
determinados a otra =fiduciario>, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato
=beneficiario>, " a transmitirlo al cumplimiento de un plaCo o condici*n al fiduciante, al beneficiario o al
fideicomisario
9 N El contrato deber+ individualiCar al beneficiario, quien podr+ ser una persona f#sica o jur#dica, que puede o
no e-istir al tiempo del otorgamiento del contratoI en este %ltimo caso deber+n constar los datos que permitan su
individualiCaci*n futura
0odr+ designarse m+s de un beneficiario, los que salvo disposici*n en contrario se beneficiar+n por igualI tambi(n
podr+n designarse beneficiarios sustitutos para el caso de no aceptaci*n, renuncia o muerte
Si ning%n beneficiario aceptare, todos renunciaren o no llegaren a e-istir, se entender+ que el beneficiario es el
fideicomisario Si tampoco el fideicomisario llegara a e-istir, renunciare o no aceptare, el beneficiario ser+ el
fiduciante
79
El derecho del beneficiario puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, salvo disposici*n en
contrario del fiduciante
; N El fideicomiso tambi(n podr+ constituirse por testamento, e-tendido en alguna de las formas previstas por
el ,*digo ,ivil, el que contendr+ al menos las enunciaciones requeridas por el art#culo 6S En caso de que el
fiduciario designado por testamento no aceptare se aplicar+ lo dispuesto en el art#culo 27 de la presente le"
,10RG@L! && El fiduciario
6 N El contrato tambi(n deber+ contener:
a> La individualiCaci*n de los bienes objeto del contrato En caso de no resultar posible tal individualiCaci*n a la
fecha de la celebraci*n del fideicomiso, constar+ la descripci*n de los requisitos " caracter#sticas que deber+n
reunir los bienesI
b> La determinaci*n del modo en que otros bienes podr+n ser incorporados al fideicomisoI
c> El plaCo o condici*n a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podr+ durar m+s de treinta =;7> a4os
desde su constituci*n, salvo que el beneficiario fuere un incapaC, caso en el que podr+ durar hasta su muerte o el
cese de su incapacidadI
d> El destino de los bienes a la finaliCaci*n del fideicomisoI
e> Los derechos " obligaciones del fiduciario " el modo de sustituirlo si cesare
? N El fiduciario podr+ ser cualquier persona f#sica o jur#dica S*lo podr+n ofrecerse al p%blico para actuar
como fiduciarios las entidades financieras autoriCadas a funcionar como tales sujetas a las disposiciones de la le"
respectiva " las personas jur#dicas que autorice la ,omisi*n $acional de Ealores quien establecer+ los requisitos
que deban cumplir
A N El fiduciario deber+ cumplir las obligaciones impuestas por la le" o la convenci*n con la prudencia "
diligencia del buen hombre de negocios que act%a sobre la base de la confianCa depositada en (l
B N El contrato no podr+ dispensar al fiduciario de la obligaci*n de rendir cuentas, la que podr+ ser solicitada
por el beneficiario conforme las previsiones contractuales ni de la culpa o dolo en que pudieren incurrir (l o sus
dependientes, ni de la prohibici*n de adquirir para s# los bienes fideicomitidos
En todos los casos los fiduciarios deber+n rendir cuentas a los beneficiarios con una periodicidad no ma"or a un
=2> a4o
5 N Salvo estipulaci*n en contrario, el fiduciario tendr+ derecho al reembolso de los gastos " a una retribuci*n
Si (sta no hubiese sido fijada en el contrato, la fijar+ el jueC teniendo en consideraci*n la #ndole de la encomienda
" la importancia de los deberes a cumplir
< N El fiduciario cesar+ como tal por:
a> /emoci*n judicial por incumplimiento de sus obligaciones, a instancia del fiducianteI o a pedido del beneficiario
con citaci*n del fiducianteI
b> 0or muerte o incapacidad judicialmente declarada si fuera una persona f#sicaI
c> 0or disoluci*n si fuere una persona jur#dicaI
d> 0or quiebra o liquidaci*nI
e> 0or renuncia si en el contrato se hubiese autoriCado e-presamente esta causa La renuncia tendr+ efecto
despu(s de la transferencia del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto
27 N 0roducida una causa de cesaci*n del fiduciario, ser+ reemplaCado por el sustituto designado en el
contrato o de acuerdo al procedimiento previsto por (l Si no lo hubiere o no aceptare, el jueC designar+ como
fiduciario a una de las entidades autoriCadas de acuerdo a lo previsto en el art#culo 2< Los bienes fideicomitidos
ser+n transmitidos al nuevo fiduciario
,10RG@L! &&& Efectos del fideicomiso
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22 N Sobre los bienes fideicomitidos se constitu"e una propiedad fiduciaria que se rige por lo dispuesto en el
G#tulo E&& del Libro &&& del ,*digo ,ivil " las disposiciones de la presente le" cuando se trate de cosas, o las que
correspondieren a la naturaleCa de los bienes cuando (stos no sean cosas
29 N El car+cter fiduciario del dominio tendr+ efecto frente a terceros desde el momento en que se cumplan las
formalidades e-igibles de acuerdo a la naturaleCa de los bienes respectivos
2; N ,uando se trate de bienes registrables, los registros correspondientes deber+n tomar raC*n de la
transferencia fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario ,uando as# resulte del contrato, el fiduciario
adquirir+ la propiedad fiduciaria de otros bienes que adquiera con los frutos de los bienes fideicomitidos o con el
producto de actos de disposici*n sobre los mismos, dej+ndose constancia de ello en el acto de adquisici*n " en los
registros pertinentes
26 N Los bienes fideicomitidos constitu"en un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario " del fiduciante
La responsabilidad objetiva del fiduciario emergente del art#culo 222; del ,*digo ,ivil se limita al valor de la cosa
fideicomitida cu"o riesgo o vicio fuese causa del da4o si el fiduciario no pudo raConablemente haberse asegurado
2? N Los bienes fideicomitidos quedar+n e-entos de la acci*n singular o colectiva de los acreedores del
fiduciario Gampoco podr+n agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la
acci*n de fraude Los acreedores del beneficiario podr+n ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes
fideicomitidos " subrogarse en sus derechos
2A N Los bienes del fiduciario no responder+n por las obligaciones contra#das en la ejecuci*n del fideicomiso,
las que s*lo ser+n satisfechas con los bienes fideicomitidos La insuficiencia de los bienes fideicomitidos para
atender a estas obligaciones, no dar+ lugar a la declaraci*n de su quiebra En tal supuesto " a falta de otros
recursos provistos por el fiduciante o el beneficiario seg%n previsiones contractuales, proceder+ a su liquidaci*n, la
que estar+ a cargo del fiduciario, quien deber+ enajenar los bienes que lo integren " entregar+ el producido a los
acreedores conforme al orden de privilegios previstos para la quiebraI si se tratase de fideicomiso financiero
regir+n en lo pertinente las normas del art#culo 96
2B N El fiduciario podr+ disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del
fideicomiso, sin que para ello sea necesario el consentimiento del fiduciante o del beneficiario, a menos que se
hubiere pactado lo contrario
25 N El fiduciario se halla legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los
bienes fideicomitidos, tanto contra terceros como contra el beneficiario
El jueC podr+ autoriCar al fiduciante o al beneficiario a ejercer acciones en sustituci*n del fiduciario, cuando (ste no
lo hiciere sin motivo suficiente
,10RG@L! &E Del fideicomiso financiero
2< N 8ideicomiso financiero es aquel contrato de fideicomiso sujeto a las reglas precedentes, en el cual el
fiduciario es una entidad financiera o una sociedad especialmente autoriCada por la ,omisi*n $acional de Ealores
para actuar como fiduciario financiero, " beneficiarios =M> son los titulares de certificados de participaci*n en el
dominio fiduciario o de t#tulos representativos de deuda garantiCados con los bienes as# transmitidos
Dichos certificados de participaci*n " t#tulos de deuda ser+n considerados t#tulos valores " podr+n ser objeto de
oferta p%blica
La ,omisi*n $acional de Ealores ser+ autoridad de aplicaci*n respecto de los fideicomisos financieros, pudiendo
dictar normas reglamentarias
97 N El contrato de fideicomiso deber+ contener las previsiones del art#culo 6S " las condiciones de emisi*n de
los certificados de participaci*n o t#tulos representativos de deuda
,10RG@L! E De los certificados de participaci*n " t#tulos de deuda
81
92 N Los certificados de participaci*n ser+n emitidos por el fiduciario Los t#tulos representativos de deuda
garantiCados por los bienes fideicomitidos podr+n ser emitidos por el fiduciario o por terceros, seg%n fuere el caso
Los certificados de participaci*n " los t#tulos representativos de deuda podr+n ser al portador o nominativos,
endosables o no, o escriturales conforme al art#culo 5S " concordantes de la le" 9;?BA =con las modificaciones de
la le" 9;<A9> Los certificados ser+n emitidos en base a un prospecto en el que constar+n las condiciones de la
emisi*n, " contendr+ las enunciaciones necesarias para identificar el fideicomiso al que pertenecen, con somera
descripci*n de los derechos que confieren
0odr+n emitirse certificados globales de los certificados de participaci*n, para su inscripci*n en reg#menes de
dep*sito colectivo 1 tal fin se considerar+n definitivos, negociables " divisibles
99 N 0ueden emitirse diversas clases de certificados de participaci*n con derechos diferentes Dentro de cada
clase se otorgar+n los mismos derechos La emisi*n puede dividirse en series
,10RG@L! E& De la insuficiencia del patrimonio fideicomitido en el fideicomiso financiero
9; N En el fideicomiso financiero del ,ap#tulo &E, en caso de insuficiencia del patrimonio fideicomitido, si no
hubiere previsi*n contractual, el fiduciario citar+ a asamblea de tenedores de t#tulos de deuda, lo que se notificar+
mediante la publicaci*n de avisos en el Folet#n !ficial " un diario de gran circulaci*n del domicilio del fiduciario, la
que se celebrar+ dentro del plaCo de sesenta d#as contados a partir de la %ltima publicaci*n, a fin de que la
asamblea resuelva sobre las normas de administraci*n " liquidaci*n del patrimonio
96 N Las normas a que se refiere el art#culo precedente podr+n prever:
a> La transferencia del patrimonio fideicomitido como unidad a otra sociedad de igual giroI
b> Las modificaciones del contrato de emisi*n, las que podr+n comprender la remisi*n de parte de las deudas o la
modificaci*n de los plaCos, modos o condiciones inicialesI
c> La continuaci*n de la administraci*n de los bienes fideicomitidos hasta la e-tinci*n del fideicomisoI
d> La forma de enajenaci*n de los activos del patrimonio fideicomitidoI
e> La designaci*n de aquel que tendr+ a su cargo la enajenaci*n del patrimonio como unidad o de los activos que
lo conformanI
f> ,ualquier otra materia que determine la asamblea relativa a la administraci*n o liquidaci*n del patrimonio
separado
La asamblea se considerar+ v+lidamente constituida cuando estuviesen presentes tenedores de t#tulos que
representen como m#nimo dos terceras partes del capital emitido " en circulaci*nI podr+ actuarse por
representaci*n con carta poder certificada por escribano p%blico, autoridad judicial o banco, no es necesaria
legaliCaci*n
Los acuerdos deber+n adoptarse por el voto favorable de tenedores de t#tulos que representen, a lo menos, la
ma"or#a absoluta del capital emitido " en circulaci*n, salvo en el caso de las materias indicadas en el inciso b> en
que la ma"or#a ser+ de dos terceras partes =9X;> de los t#tulos emitidos " en circulaci*n
Si no hubiese qu*rum en la primera citaci*n se deber+ citar a una nueva asamblea la cual deber+ celebrarse
dentro de los treinta =;7> d#as siguientes a la fecha fijada para la asamblea no efectuadaI (sta se considerar+
v+lida con los tenedores que se encuentren presentes Los acuerdos deber+n adoptarse con el voto favorable de
t#tulos que representen a lo =M> menos la ma"or#a absoluta del capital emitido " en circulaci*n
,10RG@L! E&& De la e-tinci*n del fideicomiso
9? N El fideicomiso se e-tinguir+ por:
a> El cumplimiento del plaCo o la condici*n a que se hubiere sometido o el vencimiento del plaCo m+-imo legalI
b> La revocaci*n del fiduciante si se hubiere reservado e-presamente esa facultadI la revocaci*n no tendr+ efecto
retroactivoI
c> ,ualquier otra causal prevista en el contrato
82
9A N 0roducida la e-tinci*n del fideicomiso, el fiduciario estar+ obligado a entregar los bienes fideicomitidos al
fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos " contribu"endo a las inscripciones registrales que
correspondan
Ha" autores que sostienen que ha" dos reg#menes fiduciario uno el de la le" 96662 " otro esta regulado en el
,*digo ,ivil, " otros autores de que e-iste solo una, " esta ultima tesis es la que predomino en las ultimas
Jornadas $acionales del Derecho ,ivil donde se trato el Dominio 8iduciario, entre ellos por ejemplo ,laudio Oiper
ha" un solo dominio fiduciario en cambio L*peC Wavalia entiende que ha" dos sistemas fiduciario
0ero f#jense que la E-clusividad es esencial porque nunca un Dominio puede tener como titular mas de un sujeto,
en cambio el dominio puede ser menos absoluto " puede no tener perpetuidad " seguir siendo dominio, imperfecto
pero dominio, pero nunca puede faltar la e-clusividad
El dominio adem+s se puede clasificar, desde el punto de vista del Estado, porque tanto el Estado $acional como
el Estado 0rovincial o los Estados Locales o :unicipales, pueden ser titulares de dominio, pero el estado tiene dos
tipos de dominio, el Estado tiene Dominio 0rivado " tambi(n tiene Dominio 0ublico, los bienes de Dominio 0ublico
del Estado est+n enumerados en el art 9;67 'Duedan comprendidos entre los bienes p%blicos: 2S Los mares
territoriales hasta la distancia que determine la legislaci*n especial, independientemente del poder jurisdiccional
sobre la Cona contiguaI 9S Los mares interiores, bah#as, ensenadas, puertos " ancladerosI ;S Los r#os, sus cauces,
las dem+s aguas que corren por cauces naturales " toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer
usos de inter(s general, comprendi(ndose las aguas subterr+neas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho
del propietario del fundo de e-traer las aguas subterr+neas en la medida de su inter(s " con sujeci*n a la
reglamentaci*nI 6S Las pla"as del mar " las riberas internas de los r#os, entendi(ndose por tales la e-tensi*n de
tierra que las aguas ba4an o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinariasI ?S
Los lagos navegables " sus lechosI AS Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de
r#o, o en los lagos navegables, cuando ellas no perteneCcan a particularesI BS Las calles, plaCas, caminos, canales,
puentes " cualquier otra obra p%blica construida para utilidad o comodidad com%nI 5S Los documentos oficiales de
los poderes del EstadoI <S Las ruinas " "acimientos arqueol*gicos " paleontol*gicos de inter(s cient#fico)
Lo que tiene de particular el Derecho 0ublico del Estado es que son inembargables, ni pueden ser pose#dos por
medio de prescripci*n adquisitiva, ha" una cuesti*n relacionada con la afectaci*n " la desafectaci*n del Dominio
0ublico, porque el estado puede desafectar " convertirlo en dominio privado para poder vender, pero como
principio los Fienes 0%blicos del Estado son inejecutables, inembargables e inalienables
El Estado tambi(n puede tener Fienes de Dominio 0rivado, estas cosas de Dominio 0rivado si son embargable,
ejecutable, " puede ser objeto de posesi*n, ejemplo los bienes de dominio privado del Estado " est+n enumerado
en el ,*digo ,ivil en el art 2;69 'Son bienes privados del Estado general o de los estados particulares: 2S Godas
las tierras que estando situadas dentro de los l#mites territoriales de la /ep%blica, carecen de otro due4oI 9S Las
minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas " sustancias f*siles, no obstante el dominio de las corporaciones o
particulares sobre la superficie de la tierraI ;S Los bienes vacantes o mostrencos, " los de las personas que
mueren sin tener herederos, seg%n las disposiciones de este ,*digoI 6S Los muros, plaCas de guerra, puentes,
ferrocarriles " toda construcci*n hecha por el Estado o por los estados, " todos los bienes adquiridos por el Estado
o por los estados por cualquier t#tuloI ?S Las embarcaciones que diesen en las costas de los mares o r#os de la
/ep%blica, sus fragmentos " los objetos de su cargamento, siendo de enemigos o de corsarios) 0or ejemplo una
sucesi*n vacante, cuando una persona muere sin dejar herederos, el que hereda es el Estado, " lo hace como un
dominio privado
,ontenido del Dominio:
83
El ,ontenido del Dominio hablamos de que 8acultades tiene el due4o de la cosa, "a dijimos antes el due4o tiene
como en el Derecho /omano el Derecho de @sar la cosa, el Derecho de JoCar la cosa " el Derecho Disponer de la
cosa
La disposici*n puede ser :aterial, por ejemplo comerse el sanHich de milanesa, tirar la casa abajo, o Jur#dica,
constituir una hipoteca u otros Derechos /eales, venderla, darla, eso es la disposici*n porque el due4os de la cosa
es due4o de su sustancia, en el sentido de la :ateria " de lo Jur#dico, es la diferencia mas importante del uso "
goce en el dominio " el uso " goce en el usufructo, porque el usufructuario no puede alterar la sustancia, ahora
bien el ejercicio de estas facultades tiene limites, los limites est+n regulados en el ,*digo ,ivil a partir del art#culo
9A75, EeleC dedico un G#tulo entero del Libro de los Derechos /eales en el G#tulo E& de las restricciones " Limites
al Dominio En la bolilla B vamos a ver las restricciones " limites al dominio se imponen tanto en inter(s de toda la
comunidad como en el inter(s del vecino, vamos a ver que ha" restricciones de que no puedo hacer ruidos
molestos, eso es una restricci*n al dominio, tambi(n ha" restricciones en inter(s a toda la comunidad, "o no puedo
constituir sobre esta inmueble otro derechos reales que me autoriCa el c*digo
E-tensi*n del Dominio:
Hasta donde se e-tiende el dominio " es un concepto b+sico en materia inmobiliaria, el dominio se e-tiende hacia
arriba " hacia abajo, el dominio de un fundo es tambi(n del espacio a(reo " tambi(n del subsuelo, ha" que
recordar que en la 1rgentina Derecho de Superficie, el due4o del suelo es due4o de lo construido de lo plantado,
de lo sembrado, " es due4o del subsuelo, el Dominio se e-tiende en el espacio a(reo, pero no se e-tiende hasta la
estratosfera, los c*digos mas modernos como el &taliano dice que en el espacio a(reo el dominio se e-tiende hasta
el limite de su aprovechamiento, o sea que el hecho de que uno sea due4o del espacio a(reo, no significa que no
tenga limite, el ,*digo 1eron+utico, fija un limite, nadie puede por invocarse los derechos de un inmueble impedir
la circulaci*n de aeronaves por encima de su espacio a(reo, esto es una restricci*n al dominio sobre el espacio
a(reo
Q en el subsuelo tambi(n ha" limites, restricciones que vienen por ejemplo del ,*digo de :iner#a, este c*digo
hace una diferencia en las :inas, ha" :inas de 0rimera, Segunda " Gercera ,ategor#as, las :inas de 0rimera
,ategor#a como por ejemplo las :inas de !ro, o de metales preciosos son de dominio privado del Estado, las
:inas de Segunda ,ategor#as, que son las de otros tipos de metales tambi(n son de dominio del estado,
solamente las :inas de Gercera ,ategor#a son de dominio privado de los superficiarios, que son las de materiales
p(treos, que sirven para la construcci*n, son dominio privado del due4o del fundo
Gambi(n ha" otras restricciones, por ejemplo los "acimientos arqueol*gicos o paleontol*gicos de inter(s cient#fico
son de dominio publico del estado, o sea que si se llega a encontrar un "acimiento paleontol*gico o arqueol*gico
en el subsuelo es de dominio publico del estado, las 1guas subterr+neas por mas que pasen por el subsuelo de mi
fundo son de dominio publico del estado, sin perjuicio del aprovechamiento que pueda hacer el due4o del fundo
!tra restricci*n el tesoro, porque si se encuentra un tesoro en el subsuelo del inmueble que nos pertenece el
tesoro es nuestro, pero si lo encuentra un tercero, la mitad del tesoro le corresponde al descubridor " la otra mitad
al due4o del inmueble
1dem+s el dominio se e-tiende a los accesorios " a los 0roductos " 8rutos
Los productos son distintos de los frutos, los frutos son aquellas cosas mueble que se van sacando " vuelven a
nacer, vuelven a generarse, en cambio el producto una veC sacado o se e-trae "a no se regenera no se recupera,
tantos el producto como los frutos naturales o industriales o civiles son propiedad del due4o de la cosa, el Dominio
a los 8rutos " se e-tiende tambi(n a los productos
El Derecho /eal de Dominio es el de contenido mas alto, que todos los dem+s derechos reales vendr#an a ser una
desmembraci*n de este derecho
84
El Dominio es nombrado en el art 9?7; en el inc 2V, " que esta definido en el art 9?7A 'El dominio es el derecho
real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad " a la acci*n de una persona) " deb#a ser
1bsoluto, porque tiene las ma"or#as de las facultades que re%ne un derecho real " son los tres &us del Derecho
/omano, el ius utendi, fruendi " abutendi E-clusivo, porque no puede tener mas de un titular, " 0erpetuo porque
no se e-tingue por el no uso
En el dominio el $umerus ,lausus no solo se refiere a cuales son los Derechos /eales, sino adem+s las normas
de orden publico que contienen las normas del Libro &&& del ,*digo ,ivil en materia de Derechos /eales, tambi(n
nos dicen como se adquiere como se E-tingue " cual es su ,ontenido de esos derechos
UNIDAD V: DO4INIO. AD/UISICI0N 1 E5TENSION.-
:odos de 1dquisici*n del Dominio:
Los modos de adquirir el dominio son o podemos definirlos como los hechos o los actos jur#dico que obran como
causa inmediata de adquisici*n del dominio
85
0orque es la causa inmediata, porque la causa mediata es el G#tulo Q para adquirir los Derechos /eales se
necesita G#tulo suficiente " :odo suficiente, esto es una dicotom#a, " esta diferencia se nota bien cuando el :odo
es la Gradici*n, pero ha" otros modos en los cuales t#tulo " modo est+n confundidos
Los modos de adquisici*n del dominio est+n enumerados en el art 9?<6 del ,*digo ,ivil 'El dominio se adquiere:
2S 0or la apropiaci*nI
9S 0or la especificaci*nI
;S 0or la accesi*nI
6S 0or la tradici*nI
?S 0or la percepci*n de los frutosI
AS 0or la sucesi*n en los derechos del propietarioI
BS 0or la prescripci*n)
1unque este art#culo EeleC los enumera en estos B modos de adquirir el dominio, la doctrina dice que e-isten otros
modos que no est+n enumerados uno de ellos esta en el 27?2 del ,*digo ,ivil 'Godos los derechos reales o
personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud
del acto anulado, quedan sin ning%n valor " pueden ser reclamados directamente del poseedor actualI salvo los
derechos de los terceros adquirentes de buena fe a t#tulo oneroso, sea el acto nulo o anulable) Los inmuebles
adquiridos de buena fe " a t#tulo oneroso, porque aqu# la fuente de la adquisici*n seria la le", porque "o no lo
adquir# de quien era propietario sino de quien tenia un t#tulo nulo, pero la le" dice que van a proteger la seguridad
din+mica, ese se4or por mas de que no tenga t#tulo ni modo suficiente la le" har+ que por la seguridad din+mica lo
adquiera Lo mismo ocurre con el 9629 en materia de cosas muebles, " dice 'La posesi*n de buena fe de una cosa
mueble, crea a favor del poseedor la presunci*n de tener la propiedad de ella, " el poder de repeler cualquier
acci*n de reivindicaci*n, si la cosa no hubiese sido robada o perdida), ac+ es cuando presume propietario de la
cosa mueble, no robada ni perdida al poseedor ,uando la obtiene a t#tulo oneroso all# tambi(n la le" dice que si
bien este se4or no lo compr* de quien era el due4o pero la le" lo presume propietario
Lo mismo ocurre con otros modos de adquisici*n del dominio que es el r(gimen de los tesoros EeleC le dedica B
art#culos a los Gesoros, en el siglo pasado eran com%n, porque la gente cuando venia un mal*n o en la (poca de la
guerra civil, escond#an en un inmueble lo m+s valioso " se iban con lo indispensable, por eso cuando EeleC redacta
el c*digo hab#a muchos tesoros enterrado, ahora no se justificar#a " el pro"ecto lo resumen a un solo art#culo,
EeleC trata a los tesoros dentro de la 1propiaci*n, pero la doctrina dice que no es estrictamente apropiaci*n,
porque cuando "o me apropio de algo me hago due4o de toda la cosa, en cambio cuando "o descubro un tesoro
solo tengo derecho al ?7^ del tesoro, ac+ no se podr#a hablar de una 1propiaci*n sino de un modo ut*pico
!tro modo que menciona la doctrina es la E-propiaci*n, que prev( la ,onstituci*n $acional en el art 2B que hace
adquirir el dominio pero lo hace adquirir el dominio por parte del Estado
,lasificaci*n de los :odos de 1dquirir el Dominio:
Los modos de adquisici*n del dominio se clasifican en: en :odos !riginarios o :odos Derivados
Los :odos Derivados son cuando el titular actual del domino recibe la cosa " el derecho de un antecesor del
dominio, como por ejemplo ocurre con la tradici*n
Los :odos !riginario es cuando el que lo adquiere lo hace por si, " no lo recibe de un antecesor como ocurre en la
0rescripci*n 1dquisitiva
La importancia que tiene esta diferencia por la aplicaci*n del $emo 0lus &uri, nadie puede trasmitir un derecho
mejor ni m+s del que uno tiene, " uno no puede adquirir un derecho mejor del que se trasmiti* este principio del
86
99B7 '$adie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o m+s e-tenso que el que goCabaI "
rec#procamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor " m+s e-tenso que el que ten#a aquel de
quien lo adquiere) Este principio que rige en materia inmobiliaria solo tiene aplicaci*n en los :odos Derivados, "
no en los :odos !riginarios
Ha" otras clasificaciones " se trata de activos jur#dicos compuestos, " dicen que el modo puede ser !neroso o
Jratuito, entonces se dice que es una Gradici*n !nerosa son las ventas, pero en realidad es una tradici*n que
sigue a una compraventa a una donaci*n, pero esa clasificaci*n a la profesora no le guata porque no apunta a
clasificar al :odo, sino al t#tulo, porque el modo sigue siendo tradici*n que no puede ser calificada desde el punto
de vista de la onerosidad o gratuidad
Despu(s tambi(n ha" una clasificaci*n que es la que ha" adquisici*n &nter Eivos " :ortis ,ausa, la sucesi*n es
:ortis ,ausa " la Gradici*n es &nter Eivos
,uando se habla de G#tulo " :odo, la diferencia entre el t#tulo " el modo, se la ve bien con la tradici*n, en los otros
formas de adquisici*n se confunden, tambi(n se ve la diferencia entre t#tulo " modo en la 0rescripci*n 1dquisitiva
,orta, porque ac+ adem+s de la posesi*n por dieC a4os se necesita el Justo G#tulo, ac+ tambi(n se distingue la
diferencia entre t#tulo " modo, en las dem+s adquisiciones del dominio se confunden
1propiaci*n:
1 la 1propiaci*n la define el art 9?9? 'La aprehensi*n de las cosas muebles sin due4o, o abandonadas por el
due4o, hecha por persona capaC de adquirir con el +nimo de apropi+rselas, es un t#tulo para adquirir el dominio de
ellas) En este art#culo est+n los dos elementos de la 1propiaci*n las cosas es decir el ,orpus " en la ultima parte
de la definici*n dice con al +nimo de apropiarse, es el 1ninus Dominus, estos son los elementos de la 0osesi*n, el
,orpus " el 1nimus Dominus
En la definici*n misma se habla de cosa mueble entonces la 1propiaci*n solo se aplica a las cosas muebles,
solamente se adquiere el dominio por la 1propiaci*n sobre las cosas muebles $o se puede adquirir un dominio
por la apropiaci*n de un inmueble, porque "o podr( ocuparlo " adquiero la posesi*n, pero para adquirir del
dominio o sea el derecho real si "o ocupo un inmueble tendr( que poseerlo durante 97 a4os, pero el modo no va a
ser la apropiaci*n va a serla 0rescripci*n 1dquisitiva, entonces la 1propiaci*n como :odo de 1dquirir el Dominio
solo se aplica a cosas muebles Q no a cualquier cosa mueble, la cosa mueble debe ser Sin Due4o que lo romanos
la llamaban /es $ullius " a las cosas muebles 1bandonadas por su Due4o, por ejemplo en una plaCa un se4or
dejo el diario en un banco " se fue ah# lo abandono, el diario es una cosa apropiable, entonces la adquisici*n del
dominio puede ser por apropiamiento ! cuando la gente tira los muebles en la puerta de su casa para que lo lleve
el basurero, el que lo toma adquiere el dominio por apropiaci*n
Las /es $ullius son las cosas que nunca tuvieron due4os, en cambio la /es Dereclitae son las que alguna veC
tuvieron due4o " luego la abandonaron
El art 9?9? tambi(n dice 'Hecha la 1prensi*n por persona capaC de adquirir), ac+ juega seg%n lo que dice una
doctrina la capacidad para adquirir la posesi*n del 9;<9 'Son incapaces de adquirir la posesi*n por s# mismos los
que no tienen uso completo de su raC*n, como los dementes, fatuos " menores de dieC a4osI pero pueden
adquirirla por medio de sus tutores o curadores),
Los Elementos de la 1propiaci*n, el elemento :ateria debe ser una ,osa :ueble nunca inmueble, " las cosas
muebles deben ser o 1bandonadas o Sin Due4o
El elemento Subjetivo o sea al _nimo de 1propi+rsela o sea el 1nimus Dominus
Q la ,apacidad o sea que debe ser hecha por 0ersona ,apaC
En la misma definici*n de la 1propiaci*n el art 9?9? en la ultima parte dice 'es un t#tulo para adquirir el dominio de
ellas), t#tulo " modo se confunden en un solo momento
87
El art 9?9A define lo que es una ,osa 1bandonada 'Son cosas abandonadas por el due4o aquellas de cu"a
posesi*n se desprende materialmente, con la mira de no continuar en el dominio de ellas), cuando vimos que
facultades tenia el due4o respecto de la cosa dijimos que una de las facultades era la de Disposici*n, dentro la
disposici*n que esta la Disposici*n :aterial o la Disposici*n Jur#dica, dijimos que el due4o puede enajenar,
hipotecar, pero que incluso puede abandonar la cosa e-isten dos tipos de abandono en nuestro sistema jur#dico
@no se llama 1bandono 1bdicativo " el 1bandono Graslativo
El 1bandono 1bdicativo que esta en el art 9?9A es el abandono de la cosa para que se la apropie cualquiera, o
sea sin individualiCar la persona que se pueda apropiar
El 1bandono Graslativo estas en el art 9?9< 'Si las cosas abandonadas por sus due4os lo fueren para ciertas
personas, esas personas %nicamente tendr+n derecho para apropi+rselas Si otros las tomaren, el due4o que las
abandon* tendr+ derecho para reivindicarlas o para e-igir su valor) Se refiere al abandono traslativo, " es un
abandono que hace una persona para que se lo apropie alguien en particular, si es tomada por otra persona el
due4o puede reivindicarlas o e-igir su valor Esta es una norma que es criticada por la doctrina porque en realidad
lo que se entiende es que aqu# no ha" abandono sino lo que ha" en realidad es una oferta de donaci*n, porque el
%nico abandono que es t(cnicamente admitido seria el 1bandono 1bdicativo
En caso de dudas si la cosa es abandonada o si es perdida el art 9?;7 dice )En caso de duda, no se presume que
la cosa ha sido abandonada por su due4o sino que ha sido perdida, si es cosa de alg%n valor), por ejemplo cuando
uno se encuentra un malet#n con dinero, o alguna jo"a, etc, esto se considera perdida
Ha" dos art#culos que dice que cosas se pueden apropiar uno es el art 9?9B 'Son susceptibles de apropiaci*n por
la ocupaci*n, los animales de caCa, los peces de los mares " r#os " de los lagos navegablesI las cosas que se
hallen en el fondo de los mares o r#os, como las conchas, corales, etc, " otras sustancias que el mar o los r#os
arrojan, siempre que no presenten se4ales de un dominio anteriorI el dinero " cualesquiera otros objetos
voluntariamente abandonados por sus due4os para que se los apropie el primer ocupante, los animales brav#os o
salvajes " los domesticados que recuperen su antigua libertad) Q el otro es el art 9;6; 'Son susceptibles de
apropiaci*n privada:
2S Los peces de los mares interiores, mares territoriales, r#os " lagos navegables, guard+ndose los reglamentos
sobre la pesca mar#tima o fluvialI
9S Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamenteI
;S Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio
anteriorI
6S Las plantas " "erbas que vegetan en las costas del mar, " tambi(n las que cubrieren las aguas del mar o de los
r#os o lagos, guard+ndose los reglamentos policialesI
?S Los tesoros abandonados, monedas, jo"as " objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin
que ha"a indicios o memoria de quien sea su due4o, observ+ndose las restricciones de la parte especial de este
,*digo, relativas a esos objetos)
,osa que se critica por la mala ubicaci*n que tiene el art 9;6; porque este art#culo viene despu(s de la
clasificaci*n del dominio 0ublico " 0rivado del Estado, porque en realidad el art 9;6; que dice pr+cticamente lo
mismo que el 9?9B deber#a estar dentro del ,apitulo de las 1dquisiciones
@na de las cosas que enuncia estos art#culos son la apropiaci*n de los 0eces, entonces cuando uno va a pescar
es una modalidad de la apropiaci*n 0ero siempre se tienen que cumplir con las normas pesca, por ejemplo si ha"
veda no se puede pescar, o ha" que respetar el tama4o de captura o peso m#nimo establecido, etc dentro del
concepto de peces se encuentran todas las especies de moluscos
Donde se puede pescar, siempre " cuando se respeten los reglamentos de polic#a en materia de pesca, en los
mares, en los r#os " en los legos " lagunas, entonces los pesca es una modalidad de apropiaci*n,
88
Gambi(n lo es la ,aCa, en el art 9?9B se habla de que son apropiables los animales de caCa EeleC a los animales
los clasifica de tres manera: los 1nimales Salvajes, los 1nimales Domesticados " los 1nimales Domestico, los
Salvajes son los que viven con independencia del hombre, el Domesticado que por su naturaleCa es salvaje pero a
se ha acostumbrado a vivir bajo el dominio del hombre, como por ejemplo las palomas mensajera " despu(s est+n
los dom(sticos que son los animales que durante muchas generaciones se han acostumbrado a vivir con el
hombre
Entonces los animales que pueden ser susceptibles de apropiaci*n con la caCa, " siempre cumpliendo las
reglamentaciones locales, son los Salvajes " los domesticados que recuperaron su antigua libertad, los
dom(sticos, " los domesticados son de alguien, entonces solamente son los Salvajes " los domesticados que
ha"an recuperado su antigua libertar pueden ser apropiados mediante la caCa, " por supuesto alg%n animal
domestico que ha"a sido abandonado por su due4o
Los enjambre de abejas los menciona en el 9;6; inc 9S 'Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los
reclamare inmediatamente), o sea que los enjambres que nunca tuvieron due4os " los enjambres que recuperan
su libertad " cuando el due4o de ellos no fuera en su seguimiento, de lo contrario es apropiable porque es un
animal domesticado que recupera su condici*n de salvaje 1rt 9?6? 'Las abejas que hu"en de la colmena, "
posan en +rbol que no sea del propietario de ella, enti(ndese que vuelven a su libertad natural, si el due4o no
fuese en seguimiento de ellas, " s*lo en este caso pertenecer+n al que las tomare) , 1rt 9?6A 'Si el enjambre
posare en terreno ajeno, cercado o cultivado, el due4o que lo persiguiese no podr+ tomarlo sin consentimiento del
propietario del terreno)
El art 9?9B habla de 'las cosas que se hallen en el fondo de los mares o r#os, como las conchas, corales, etc, "
otras sustancias que el mar o los r#os arrojan, siempre que no presenten se4ales de un dominio anterior)
El 1rt 9;6; inc ?S 'Los tesoros abandonados, monedas, jo"as " objetos preciosos que se encuentran sepultados o
escondidos, sin que ha"a indicios o memoria de quien sea su due4o, observ+ndose las restricciones de la parte
especial de este ,*digo, relativas a esos objetos) $o es una apropiaci*n propiamente dice porque el que
encuentra un tesoro solo se hace due4o del ?7^, porque la otra mitad es due4o el due4o del fundo en que se
encontr* el tesoro, ac+ no ha" apropiaci*n porque cuando ha" apropiaci*n uno adquiere el dominio total de la
cosa
EeleC le da mucha importancia " los regula en los art#culos:
9??7 El que hallare un tesoro ocultado o enterrado, en casa o fundo propio, adquiere el dominio de (l
9??2 Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene due4o conocido, " que est+ oculto o enterrado en un
inmueble, sea de creaci*n antigua o reciente, con e-cepci*n de los objetos que se encuentren en los sepulcros, o
en los lugares p%blicos, destinados a la sepultura de los muertos
9??9 Es prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del due4o, o del que lo represente, aunque
los posea como simple tenedorI pero el que fuere coposeedor del predio, o poseedor imperfecto, puede buscarlos,
con tal que el predio sea restituido al estado en que se hallaba
9??; Si alguno dijere que tiene un tesoro en predio ajeno, " quisiera buscarlo, puede hacerlo, sin
consentimiento del due4o del predio designando el lugar en que se encuentra, " garantiCando la indemniCaci*n de
todo da4o al propietario
9??6 /ep%tase descubridor del tesoro al primero que lo haga visible, aunque sea en parte " aunque no tome
posesi*n de (l ni reconoCca que es un tesoro, " aunque ha"a otros que trabajen con (l
9??? Si en el mismo lugar, o inmediato a (l, hubiese otro tesoro, el descubridor ser+ el que primero lo hiciere
visible
9??A El que halle un tesoro en predio ajeno, es due4o de la mitad de (l La otra mitad corresponde al
propietario del predio
9??B Si s*lo es coposeedor, har+ su"o por mitad el tesoro que hallare, " la otra mitad se dividir+ entre todos
los coposeedores, seg%n su porci*n en la posesi*n
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9??5 Si es poseedor imperfecto, como usufructuario, usuario, con derecho real de habitaci*n, o acreedor
anticresista, la mitad corresponder+ al que hallare el tesoro, " la otra mitad al propietario
9??< Si un tercero que no es poseedor imperfecto halla el tesoro, le corresponder+ la mitad, " la otra mitad al
propietario
9?A7 El tesoro encontrado por el marido o la mujer en predio de uno o de otro, o la parte que correspondiese
al propietario del tesoro hallado por un tercero en predio del marido o de la mujer, corresponde a ambos como
ganancial
9?A2 El derecho del descubridor del tesoro no puede ser invocado sino respecto de los tesoros encontrados
casualmente Gampoco puede ser invocado por el obrero al cual el propietario del predio le hubiese encargado
hacer e-cavaciones buscando un tesoro, ni por otros que lo hicieren sin autoriCaci*n del propietario En estos
casos, el tesoro hallado pertenece a este %ltimo
9?A9 El obrero, que trabajando en un fundo ajeno encontrare un tesoro, tiene derecho a la mitad de (l,
aunque el propietario le hubiere anunciado la posibilidad de hallar un tesoro
9?A; Giene tambi(n derecho a la mitad del tesoro hallado, el que emprendiese trabajos en predio ajeno, sin
consentimiento del propietario, con otro objeto que el de buscar un tesoro
9?A6 Se puede justificar la propiedad del tesoro hallado por el que se dice due4o, por testigos, presunciones,
o por cualquier otro g(nero de prueba
9?A? Se presume que los objetos de reciente origen pertenecen al due4o del lugar donde se encontraren, si (l
hubiese fallecido en la casa que hac#a parte del predio
9?AA El tesoro hallado en un inmueble hipotecado, o dado en anticresis, no est+ comprendido en la hipoteca,
ni en el anticresis
TDue cosas no se puede adquirir el dominio por apropiaci*nU
Las cosas est+n enumerada en el art 9?95 )$o son susceptibles de apropiaci*n las cosas inmuebles, los animales
dom(sticos o domesticados, aunque hu"an " se acojan en predios ajenos, las cosas perdidas, lo que sin la
voluntad de los due4os cae al mar o a los r#os, ni las que se arrojan para salvar las embarcaciones, ni los despojos
de los naufragios)
$o son apropiables las cosas siguientes
2 3 Los &nmuebles
9 3 Los animales dom(sticos o domesticados
; 3 Las cosas perdidas, cometen hurto como delito civil el que se apropie de una cosa perdida, porque en el
Derecho 0enal esta tratado dentro de las defraudaciones " esta penado con multa
6 3 Las cosas ca#das al mar o tiradas por necesidad de alije,
? 3 Los despojos de los naufragios, el estado puede intimar a retirar las cosas a los due4os de la empresa
naviera, sino pasan a propiedad del estado, pero no son apropiables, " tambi(n comete hurto civil quien se apropie
de las cosas de un naufragio
En s#ntesis cuales son las cosas que son apropiables, los peces, los animales salvajes, los enjambres de abejas,
las cosas abandonadas o sin due4os, las conchas " las piedras " los corales que se encuentran en el fondo del
mar o r#os
Dentro del r(gimen de la apropiaci*n el ,*digo ,ivil trae la regulaci*n de las cosas perdidas, que ocurre cuando
una cosa perdida, el c*digo presume que esta perdida una cosa que tenga valor, EeleC trata desde el art 9?;2 que
es lo que pasa cuando una persona encuentra una cosa perdida
9?;7 En caso de duda, no se presume que la cosa ha sido abandonada por su due4o sino que ha sido
perdida, si es cosa de alg%n valor
90
9?;2 El que hallare una cosa perdida, no est+ obligado a tomarlaI pero si lo hiciere, carga mientras la tuviere
en su poder, con las obligaciones del depositario que recibe una recompensa por sus cuidados
9?;9 Si el que halla la cosa conoce o hubiese podido conocer qui(n era el due4o, debe inmediatamente darle
noticia de ellaI " si no lo hiciere, no tiene derecho a ninguna recompensa, aunque hubiese sido ofrecida por el
propietario, ni a ninguna compensaci*n por su trabajo, ni por los costos que hubiese hecho
9?;; El que hubiese hallado una cosa perdida, tiene derecho a ser pagado de los gastos hechos en ella, " a
una recompensa por el hallaCgo El propietario de la cosa puede e-onerarse de todo reclamo cedi(ndola al que la
hall*
9?;6 Si el que hallare la cosa no supiese qui(n era el due4o, debe entregarla al jueC m+s inmediato, o a la
polic#a del lugar, los que deber+n poner avisos de treinta en treinta d#as
9?;? Si en el t(rmino de seis meses desde el %ltimo aviso, no se presentare persona que justifique su
dominio, se vender+ la especie en p%blica subasta, " deduci(ndose del producto los gastos de la aprehensi*n, de
la conservaci*n, " la recompensa debida al que la hubiese hallado, el remanente corresponde a la municipalidad
del lugar en que se hall* la cosa
9?;A Si apareciese el due4o antes de subastada la especie, le ser+ restituida pagando los gastos, " lo que a
t#tulo de recompensa adjudicare el jueC al que hall* la cosa Si el due4o hubiese ofrecido recompensa por el
hallaCgo, el que la hall* puede elegir entre el premio del hallaCgo que el jueC regulase, " la recompensa ofrecida
9?;B Subastada la cosa, queda irrevocablemente perdida para el due4o si no prefiere pagar todos los gastos
" el importe del remate, si hubiese sido "a pagado
9?;5 Si la cosa fuese corruptible, o su custodia o conservaci*n dispendiosa, podr+ anticiparse la subasta, " el
due4o, present+ndose antes de e-pirar los seis meses del %ltimo aviso, tendr+ derecho al precio, deducidos los
gastos " el premio del hallaCgo
9?;< ,omete hurto el que se apropiare las cosas que hallare, " no procediese seg%n las disposiciones de los
art#culos anterioresI " tambi(n el que se apropiare los despojos de los naufragios " de las cosas echadas al mar o
a los r#os para alijar los buques
Yl encuentra una cosa perdida no tiene obligaci*n de tomarla, pero si la toma carga con las obligaciones del
depositario, el dep*sito civil es esencialmente gratuito en cambio ac+ cuando la toma queda como depositario que
recibe una contribuci*n por su cuidado, ac+ ha" un deposito oneroso, el ,*digo ,ivil no habla de retribuci*n sino
de recompensa, porque el que encuentra una cosa perdida puede percibir una recompensa por haberla
encontrado Las cosas pueden ser robadas cuando salen del poder de su propietario contra su voluntad, " perdida
cuando salen de la *rbita de su propietario sin su voluntad, o sino la cosa por su voluntad, o cuando salen sin su
voluntad pueden salir por negligencia, por caso fortuito, por una inundaci*n por ejemplo, tambi(n pueden ser
e-traviadas por haber sido remitidas a una direcci*n equivocada, etc ahora cuando uno decide tomar la cosa
perdida, puede ocurrir dos cosas que se pueda determinar de quien es el propietario o no, si encuentro una
billetera con dinero " los documentos, se puede determinar de quien es, pero si encuentro un malet#n sin
documento, si encuentro una alhaja, no puedo saber de quien es, esto de por determinar de quien es la cosa
perdida es importante por el tema de la comunicaci*n, porque el c*digo dice de quien hallase la cosa " como s( o
hubiese podido conocer de quien era el due4o debe inmediatamente darle noticia, " si no lo hiciera no tiene
derecho a ninguna recompensa aunque hubiera sido ofrecida por el propietario " ninguna retribuci*n por el trabajo
o los costos que hubiese hecho, entonces se lo sanciona por no haber avisado inmediatamente, en cambio si no
supiese o no pudiere determinar quien es el due4o, debe llevarlo al jueC de turno o a la polic#a del lugar, se publica
por edictos " a los tantos d#as " finalmente si no aparece el due4o se vende la cosa " queda para la municipalidad
del lugar los fondos obtenidos previo pago de la recompensa " de los costos que ha tenido el hallador
En los contratos la oferta es valida cuando es determinada, este es un caso cuando dice lo gratificare que sale en
los diarios aunque no este determinada la persona se supone que vincula al que ofrece porque si bien la persona
91
no esta determinada es derterminable El ,*digo ,ivil dice e-presamente las gratificaciones que ofrece el due4o
de la cosa lo vincula
El porcentaje algunos autores dice que por analog#a habr#a que darles el ?7^ como a los que encuentran tesoros,
otros dicen no que no tiene nada que ver " dice que es solo una recompensa que si no se ponen de acuerdo entre
las partes lo determinara el jueC que es lo justo, " va a depender de la cosa, adem+s el c*digo dice que se liberara
de la recompensa si abandona la cosa Si el due4o hubiese ofrecido recompensa por el hallaCgo el hallador puede
elegir entre el premio del hallaCgo que el jueC puede regular " la recompensa ofrecida
La Especificaci*n o Gransformaci*n:
La especificaci*n tambi(n llamada transformaci*n esta regulada en el ,*digo ,ivil en el
,10&G@L! && De la especificaci*n o transformaci*n 1rt#culos que van del 9?AB al 9?B7
La Especificaci*n cuando alguien con su trabajo hace un objeto nuevo con la materia de otro " con el +nimo de
apropiarse, por ejemplo "o ha" un vestido con una tela que no es m#a con el +nimo de apropiarme, ah# ha"
Especificaci*n o Gransformaci*n Eamos a ver en que casos el transformador se queda con el vestido
9?AB 1dqui(rese el dominio por la transformaci*n o especificaci*n, cuando alguien por su trabajo, hace un
objeto nuevo con la materia de otro, con la intenci*n de apropi+rselo
1c+ tambi(n est+n los dos elementos, 'intenci*n de apropiarse) estas el elemento subjetivo o el animus dominus,
adem+s debe haber un Grabajo Humano, debe haber un !bjeto $uevo, con la tela hago un vestido, con las tablas
hago un bote o una balsa, con las uvas hago vino, tiene que haber una transformaci*n producto del trabajo
humano, la materia tiene que ser ajena para que se produCca el problema, " adem+s tiene que haber en el
Especificador o Gransformador intenci*n de apropiarse del objeto nuevo
EeleC para regular la Gransformaci*n o Especificaci*n hace una distinci*n, por un lado el objeto nuevo puede
volver a su estado anterior " la segunda pauta que tiene en cuanta EeleC es la buena o mala fe del transformador,
" la regula en los siguientes art#culos
9?A5 Si la transformaci*n se hace de buena fe, ignorando el transformador que la cosa era ajena " no fuere
posible reducirla a su forma anterior, el due4o de ella s*lo tendr+ derecho a la indemniCaci*n correspondiente
9?A< Si la transformaci*n se hiCo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el transformador que la cosa era
ajena, " fuere imposible reducirla a su forma anterior, el due4o de la materia tendr+ derecho a ser indemniCado de
todo da4o, " a la acci*n criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al
transformador el ma"or valor que hubiese tomado por ella
9?B7 Si la transformaci*n se hiCo de buena fe " fuere posible reducir la cosa a su forma anterior, el due4o de
la materia ser+ due4o de la nueva especie, pagando al transformador su trabajoI pero puede s*lo e-igir el valor de
la materia, quedando la especie de propiedad del transformador
En el %nico caso que ha" verdadera Especificaci*n o Gransformaci*n es que el especificador de buena fe, es el
caso en que "o hice el vestido con una tela que pense que era m#a " no era m#a porque resulta que era robada,
entonces "o so" de buena fe " el objeto no puede volver a su estado anteriorI el este caso el art 9?A5, es decir
que el transformador se queda con la cosa, " lo que le va a dar al due4o de la materia es una indemniCaci*n
correspondiente que es igual al costo de la materia 0ero no ha" que olvidar que este modo de adquirir el dominio
de la tela que "o tengo en donde "o hice el vestido pensando que la materia era m#a, va a ser por especificaci*n
en la medida en que antes no se halla producido el modo de adquirir el dominio de la cosa mueble como es la tele
por el art 9629 'La posesi*n de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunci*n de tener la
propiedad de ella, " el poder de repeler cualquier acci*n de reivindicaci*n, si la cosa no hubiese sido robada o
perdida), puede ocurrir que la tela no fuera ni robada ni perdida que el due4o se la ha"a dejado en pr(stamo a una
seder#a " que "o vo" " la compro, entonces "o pague el precio de la cosa mueble que es el troCo de tela, entonces
"o no lo adquir# por especificaci*n aunque la tela no era del que me la vendi*, sino que la adquir# por el /(gimen
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de las ,osas :uebles, ac+ no tengo que restituir ning%n valor, porque no lo adquir# por especificaci*n sino que lo
adquir# por el /(gimen Jeneral de las cosas muebles ac+ ha" que recordar que la cosa mueble puede haber sido
adquirida por el r(gimen general de las cosas muebles del 9629, " no ha" que pagar la indemniCaci*n al due4o de
la tela por ejemplo, siempre que ha"a operado el 9629 antes que la especificaci*n ! bien el 672A bis la
prescripci*n adquisitiva de cosas muebles 'El que durante tres a4os ha pose#do con buena fe una cosa mueble
robada o perdida, adquiere el dominio por prescripci*n Si se trata de cosas muebles cu"a transferencia e-ija
inscripci*n en registros creados o a crearse, el plaCo para adquirir su dominio es de dos a4os en el mismo
supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas En ambos casos la posesi*n debe ser de buena fe " continua)
En los dem+s casos la opci*n no la tiene el especificador sino el due4o de la materia, como por ejemplo cuando el
transformador es de mala fe, en cu"o caso tambi(n se demandara da4os " perjuicios " perseguir si hubiera un
delito penal, tambi(n la opci*n la tiene el due4o de la materia cuando el transformador es de buena fe pero la cosa
puede volver a su estado anterior, en este caso la opci*n la tiene el due4o de la materia, si la transformaci*n se
hiCo de buena fe " fuere imposible la cosa a su forma anterior el due4o de la materia ser+ due4o de la nueva
especie pagando al transformador su trabajo, pero puede e-igir el due4o de la materia que se pague la materia
quedando el transformador como due4o de la nueva especie, pero la opci*n la tiene el due4o de la materia
El %nico caso que e-iste verdadera especificaci*n o transformaci*n es cuando el transformador es de buena fe " la
cosa no puede ser reducida a su estado anterior porque es el %nico caso que la tiene el transformador
La 1ccesi*n:
La 1ccesi*n como dice el art 9?B2 'Se adquiere el dominio por accesi*n, cuando alguna cosa mueble o inmueble
acreciere a otra por adherencia natural o artificial)
Ha" distintos supuesto de accesi*n por ejemplo una cosa mueble se adhiere a una inmueble, una cosa mueble se
adhiere a otra cosa mueble,
Distintos supuestos de accesi*n puede ser $atural, 1rtificial o :oral
La 1ccesi*n $atural tenemos el 1luvi*n " la 1vulci*n
La 1ccesi*n 1rtificial como la Edificaci*n, siembra " plantaci*n, 1djunci*n, :eCcal " ,onfusi*n
La 1ccesi*n :oral es el caso de la :igraci*n de animales dom(sticos, que esta previsto en el art#culo 9?<9 "
9?<;
El 1luvi*n ha" dos tipos de aluviones el aluvi*n por acarreo " el aluvi*n por cause seco de r#o, el aluvi*n por
acarreo es un modo de adquirir el dominio mediante por el cual se van adhiriendo a un inmueble que linda a un
curso de aguas de manera paulatina e insensible tierras llamadas aluvionales que se van accediendo al inmueble,
entonces esa tierra aluvional proveniente del acarreo viene a engrosar la propiedad del titular de ese inmueble a
que se ha adherido esta tierra aluvional, la diferencia con la 1vulci*n es que en el aluvi*n el acrecentamiento es
paulatino e insensible " por el curso natural de las aguas, en cambio en la aluvi*n ha" un desprendimiento brusco
de un pedaCo de tierra o de alg%n objeto como un +rbol, que se desprende bruscamente " se adhiere
bruscamente, en cambio en el aluvi*n la accesi*n natural se va produciendo de manera paulatina e insensible
Despu(s esta el aluvi*n por cause seco o el descubierto que se produce cuando se seca un curso de agua "
queda definitivamente seco, entonces ese cause viene a engrosar la propiedades linderas, si bien el ,*digo ,ivil
no dice como debe hacerse ha" un fallo jurisprudencial donde se divide por partes iguales El aluvi*n lo define el
art 9?B9 'Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los r#os, los acrecentamientos de tierra que
reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas, " pertenecen a los due4os de las
heredades ribere4as Siendo en las costas de mar o de r#os navegables, pertenecen al Estado)
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1 la 1vulci*n se refiere el art 9?5; ',uando un r#o o un arro"o lleva por una fuerCa s%bita alguna cosa susceptible
de adherencia natural, como tierra, arena o plantas, " las une, sea por adjunci*n, sea por superposici*n, a un
campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta, el due4o de ella conserva su dominio para el solo efecto
de llev+rsela)
0or ejemplo puede ser tierra arena, un +rbol se adhiera por 1vulci*n o por superposici*n a un inmueble, ah# se
produce la avulci*n
=ac+ ha" una trampa que se toma en el e-amen> f#jense que el due4o del +rbol o el pedaCo de tierra que se
desprendi*, ,conserva al dominio, peor lo conserva parta llev+rselo, pero no para ejercer actos posesorio en el
inmueble vecino, " esta acci*n reivindicatoria que se litiga para retirar la cosa su"a, se e-tingue si es imposible
sacarlas, " ser+ efectiva a los A meses, ha" dos casos uno es este en los cuales la acci*n reivindicatoria prescribe,
"a que las acciones reivindicatorias son inprescriptibles, en este caso por el art#culo 67;< 'Se prescribe por seis
meses, la acci*n de los propietarios ribere4os para reivindicar los +rboles " porciones de terrenos, arrancados por
la corriente de los r#os) El caso de la avulci*n el due4o de la cosa que se desprendi* tiene solo A meses para
ejercer la acci*n reivindicatoria
El otra :odo de 1ccesi*n es la Edificaci*n, en la /ep%blica 1rgentina no ha" e-iste el Derecho de Superficie, por
el momento, ,entonces no puede haber un due4o del suelo " otro de la edificaci*n que se hiCo en el fundo, porque
la superficie accede al suelo
Tque pasa cuando una persona edifica o planta en un inmueble propio con materiales ajenosU Tque ocurre
tambi(n cuando una persona edifica o siembra o planta, en terreno ajeno que no sabe que es ajeno, con semillas o
ladrillos propiosU 1 esto se refiere el ,*digo ,ivil cuando trata la materia de edificaci*n o de siembra o plantaci*n
9?5B El que sembrare, plantare o edificare en finca propia con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere
la propiedad de unos " otrosI pero estar+ obligado a pagar su valorI " si hubiese procedido de mala fe, ser+
adem+s condenado al resarcimiento de los da4os " perjuicios, " si hubiere lugar, a las consecuencias de la
acusaci*n criminal El due4o de las semillas, plantas o materiales, podr+ reivindicarlos si le conviniere, si
ulteriormente se separasen
9?55 ,uando de buena fe, se edificare, sembrare o plantare, con semillas o materiales propios en terreno
ajeno, el due4o del terreno tendr+ derecho para hacer su"a la obra, siembra o plantaci*n, previas las
indemniCaciones correspondientes al edificante, sembrador o plantador de buena fe, sin que (ste pueda destruir lo
que hubiese edificado, sembrado o plantado, no consinti(ndolo el due4o del terreno
9?5< Si se ha edificado, sembrado o plantado de mala fe en terreno ajeno, el due4o del terreno puede pedir la
demolici*n de la obra " la reposici*n de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante, sembrador o
plantador 0ero si quisiere conservar lo hecho, debe el ma"or valor adquirido por el inmueble
9?<7 ,uando ha"a habido mala fe, no s*lo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino
tambi(n por parte del due4o, se arreglar+n los derechos de uno " otro seg%n lo dispuesto respecto al edificante de
buena fe Se entiende haber mala fe por parte del due4o, siempre que el edificio, siembra o plantaci*n, se hicieren
a vista " ciencia del mismo " sin oposici*n su"a
9?<2 Si el due4o de la obra la hiciese con materiales ajenos, el due4o de los materiales ninguna acci*n tendr+
contra el due4o del terreno, " s*lo podr+ e-igir del due4o del terreno la indemniCaci*n que este hubiere de pagar al
due4o de la obra
Entonces si la superficie accede al suelo entonces lo edificado o plantado es del due4o del suelo entonces a partir
del art 9?5B hasta el 9?<2 trata los distintos supuestos " tambi(n como cuando regulo la especificaci*n, se valora
la buena o mala fe del edificante, la buena o mala fe del due4o del terreno
El primer supuesto es el que edifica en terreno propio con materiales ajenos, si "o tengo una chacra " hago una
casa con ladrillos " cemento de otro, pero al analiCar esto ha" que tener en cuanta el art 9629 'La posesi*n de
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buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunci*n de tener la propiedad de ella, " el poder de
repeler cualquier acci*n de reivindicaci*n, si la cosa no hubiese sido robada o perdida) $unca ha" que olvidarse
del r(gimen general porque si "o "a adquir# los ladrillos por el r(gimen general "a son m#os " no son de otro,
entonces el primer caso se edifica en terreno propio con material ajeno, puede ocurrir dos cosas, que el edificador
o plantador sea de buena fe, o que sea de mala fe, de buena fe se presume cuando el edificador penso que los
ladrillos " el cemento era de (l, por ejemplo si la cosa eran semillas la cosecha es del due4o del suelo, pero si es
de buena fe el plantador o el edificador, la casa es del due4o del suelo, si "o so" el que edifica con materiales
ajenos " so" el edificador de buena fe, o un plantador de buena fe, la obligaci*n que me da el c*digo para el due4o
de la materia es que se le devuelvan el valor de los elementos empleados, al due4o del suelo le vasta con pagar el
valor de los elementos empleados, pero sin olvidar el 9629 o sea el principio general
Supongamos que el edificador no es de buena fe " sabia que las semillas no eran de el, sabia que los ladrillos no
eran de el, " de todos modos el va a ser due4o de lo construido o plantado porque es due4o del suelo, pero debe
pagar el valor de los elementos, mas los da4os " perjuicios provocados, mas las acciones penales si lo hubiere,
adem+s EeleC as# lo prev( si las cosas mas adelante se separan, por ejemplo lo cosechado, EeleC le da la
posibilidad al due4o de la semilla a reivindicarla, es decir si la cosa se separa el due4o de la semilla puede
reivindicarlas
!tro caso cuando se edifica de buena fe con materiales propios en terreno de otro, por ejemplo hago la casa en el
terreno de al lado porque me equivoque, o planto en un pedaCo del campo de otro, lo hago de buena fe, la buena
fe en la edificaci*n la doctrina dice que el cree sin duda alguna de ser el e-clusivo due4os de ese pedaCo de tierra
en donde va a edificar o sembrar, ac+ la soluci*n legal esta en el art#culo 9?55 ',uando de buena fe, se edificare,
sembrare o plantare, con semillas o materiales propios en terreno ajeno, el due4o del terreno tendr+ derecho para
hacer su"a la obra, siembra o plantaci*n, previas las indemniCaciones correspondientes al edificante, sembrador o
plantador de buena fe, sin que (ste pueda destruir lo que hubiese edificado, sembrado o plantado, no
consinti(ndolo el due4o del terreno), entonces el due4o del suelo hace su"a la obra l*gicamente, no ha" dudas
que es de el, pero el due4o del terreno tiene que pagar las indemniCaciones correspondientes, no precisa el c*digo
que alcance, por eso se dice que es resarcible el ma"or valor adquirido por el inmueble, si se edifico una casa en
mi terreno debo pagar el ma"or valor que adquiere el terreno por la edificaci*n, ahora el ma"or valor de la
edificaci*n es superior a lo que invirti* el edificador, supongamos que el edificador puso P27777 para edificarla la
casa, " la propiedad adquiere un valor de P97777, entonces el monto del due4o debe limitarse al monto de la
inversi*n " no al de ma"or valor, sino se producir#a un enriquecimiento injusto Entonces estamos hablando el que
edifica de buena fe con materiales propios " en terreno ajeno, el due4o del terreno no puede destruir la obra,
siempre el ,*digo ,ivil trata de mantener los bienes o valores, el 9?55 dice 'que el edificante no puede destruir la
cosa sin el consentimiento del due4o del predio) porque el due4o del predio es el due4o de lo edificado, " el due4o
del terreno tampoco puede pedir la destrucci*n de lo edificado, porque lo que se trata de hacer es mantener los
valores que se introduCco a la propiedad
El otro caso es el edificador de mala fe con materiales propios en terreno ajeno, "o se que no es m#o el terreno, "
sin embargo hago la casa, siembro o planto En este caso lo trata el 9?5< 'Si se ha edificado, sembrado o plantado
de mala fe en terreno ajeno, el due4o del terreno puede pedir la demolici*n de la obra " la reposici*n de las cosas
a su estado primitivo, a costa del edificante, sembrador o plantador 0ero si quisiere conservar lo hecho, debe el
ma"or valor adquirido por el inmueble) el due4o tiene la opci*n o e-ige la demolici*n " la reposici*n de la cosa a
su estado anterior, o bien conserva lo edificado pagando el ma"or valor adquirido, o sea que puede quedarse con
eso pagando el valor el ma"or valor, " si e-cede el valor de lo invertido solo se abonara esto " no el ma"or valor
El art 9?<7 ',uando ha"a habido mala fe, no s*lo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino
tambi(n por parte del due4o, se arreglar+n los derechos de uno " otro seg%n lo dispuesto respecto al edificante de
buena fe Se entiende haber mala fe por parte del due4o, siempre que el edificio, siembra o plantaci*n, se hicieren
a vista " ciencia del mismo " sin oposici*n su"a) Grata un supuesto mu" particular " es el caso en que los dos son
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de mala fe, porque el edificador sabe que el terreno no era de el " el due4o del terreno es de mala fe, " el c*digo
presume que el due4o del terreno es de mala fe, cuando ve que el otro constru"e " lo deja hacer " no le dice nada,
entonces lo remite a la regla del que edifica de buena fe, el due4o tiene la obligaci*n de pagarle el ma"or valor o el
valor de los elementos empleados
Ha" un supuesto que no esta previsto por EeleC, " si esta previsto en los c*digos SuiCo por ejemplo " es el tema
de la &nvasi*n de terreno parcial, sup*nganse que cuando constru"o lo hago ;7 cent#metros dentro del terreno del
vecino, ac+ ha" una laguna, no ha" una soluci*n legal, en el Derecho ,omparado se resuelve con la venta forCosa
del sector del terreno al edificante, en nuestro ,*digo ,ivil ha" una laguna, la doctrina se inclina a recomendar que
se solucione a trav(s de la adquisici*n de la porci*n del terreno invadido, mas si la invasi*n es de buena fe, " ha"
un error de hecho e-cusable, "o me confund#, ah# la soluci*n la venta forCosa, en cambio cuando el que constru"e
de mala fe se entiende que podr#a pedirse la destrucci*n de la obra mas los da4os " perjuicios
La Sucesi*n:
La sucesi*n es cuando el dominio se adquiere con la muerte del due4o ,omo el dominio es un derecho que no se
e-tingue entonces cuando una persona se muera este pasa a los herederos, a diferencia de la renta vitalicia que
se e-tingue con la vida de la persona, ha" herederos que se llaman Herederos 0rimarios porque tienen derechos
a una porci*n legitima, porque una persona no puede testar, o disponer por testamento de la porci*n disponible,
por ejemplo la legitima de los hijos es la mas alta que ha" en el derecho comparado, la legitima en la 1rgentina es
de 6X?, as# que el testador no puede disponer mas que del quinto de la totalidad del patrimonio, despu(s como se
distribu"e la herencia el c*n"uge es de un medio, cuando una persona muere ha" que dividir los bienes propios de
los bienes gananciales, al disolverse la sociedad con"ugal por muerte de uno de los c*n"uges los bienes
gananciales se parten en dos, el ?7^ le corresponde al c*n"uge " el otro ?7^ a los herederos si ha" hijos el
c*n"uge no participa del otro ?7^, entonces participa del ?7^ como socio " el otro ?7^ se distribu"e entre los
hijos, en cambio con los bienes propios cuando una persona muera se reparte por partes iguales entre el c*n"uge
" los hijos Esto es para ustedes sepan que cuando el 9?96 se refiere al modo de adquirir el dominio por
sucesiones se refiere a las sucesiones por muerte del propietario
La 0rescripci*n de 8rutos:
La prescripci*n de fruto es otra forma de adquirir el dominio esto tiene que ver con los efecto de la posesi*n de
Fuena 8e " de :ala 8e, uno de los efectos de la 0osesi*n de Fuena 8e, es que el comprador de buena fe hace
su"os los frutos percibidos durante la (poca de su posesi*n de buena fe, en cambio el poseedor de mala fe debe
devolver los frutos obtenidos e incluso los que hubiera dejado de percibir por su culpa o negligencia, imag#nense
que compro una casa " resulta que la casa no es del vendedor, pero "o esto" convencida de que si, " resulta que
la casa la alquile, " cobre P977 por mes durante dos a4os, me llega la demanda de reivindicaci*n del propietario "
la tengo que devolver, porque me la hab#an donado, como es por t#tulo gratuito la tengo que devolver, pero era de
buena fe, entonces todos los frutos que percib# durante los dos a4os, en este caso frutos civiles, son m#os, cuando
el 9?96 se refiere a la 1dquisici*n del 8ruto como :odo del Dominio se esta refiriendo a que el poseedor de buena
fe hace su"o los frutos percibidos, aunque la cosa no fuera de el, porque el principio general es que el due4o del
inmueble es el due4o de sus frutos, pero ac+ no, en este caso de apropiaci*n de frutos, el due4o del inmueble si
bien es el due4o de los frutos en este caso el due4o de los frutos es el poseedor de buena fe
La Gradici*n:
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Qa vimos la tradici*n como relaci*n de hecho en la posesi*n " la tenencia, entonces tenemos que la posesi*n " la
tenencia tambi(n se adquieren por la posesi*n, pero ahora vamos a ver cuando la tradici*n es adem+s de relaci*n
posesoria es tradici*n del Derecho /eal de Dominio, porque a mi pueden hacer la tradici*n de un terreno, so"
poseedor pero no so" due4o porque no tengo t#tulo suficiente
Ha" que tener en cuanta el art ?BB '1ntes de la tradici*n de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ning%n
derecho real) 1 diferencia del Derecho de 8rancia aqu# no se trasmite el dominio por el solo consentimiento, sino
que se necesita la entrega material " efectiva de la cosa, " esa es la tradici*n, entonces la Gradici*n es un 1cto
Jur#dico por el medio del cual una persona que se llama tradente, entrega una cosa voluntariamente una cosa a
otra persona " esta voluntariamente la recibe El art 9;BB 'La posesi*n se adquiere tambi(n por la tradici*n de las
cosas Habr+ tradici*n, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, " la otra voluntariamente la
recibiese) /ecuerden que todo lo que habla el ,*digo ,ivil para la tradici*n posesoria es tambi(n valida para la
tradici*n del dominio, pero se e-igen mas requisitos para que esa tradici*n sea Graslativa de Dominio
0rimero digamos que la sola declaraci*n de la entrega no alcanCa, debe haber actos materiales " que la tradici*n
es un acto jur#dico entre dos personas, " como todo acto jur#dico tiene que ser prestado con discernimiento,
intenci*n " libertad, como acto voluntario que es debe ser hecho con discernimiento, intenci*n " voluntad Gambi(n
se necesita ,apacidad tanto del que entrega como la que recibe, ha" disputas con la capacidad para recibir la
posesi*n " que por el 9;<9 se adquiere la posesi*n a los 27 a4os, que es la edad para la capacidad para discernir
los actos l#citos, como la tradici*n es un acto jur#dico se requiere la capacidad general para los actos jur#dico, para
adquirir la posesi*n por tradici*n, si bien la posesi*n va a ser a los dieC a4os, pero como la tradici*n es un acto
jur#dico se necesita o se requerir#a la ma"or#a de edad, es decir 92 a4os
La Gradici*n debe efectuarse por hecho e-terior como todo acto jur#dico tiene que e-terioriCarse, Tcual es el hecho
e-teriorU Es el 1cto :aterial, " adem+s debe ser una posesi*n Eacua, o sea que la cosa esta vac#a, no obstante
no estar vac#a no contraria la posesi*n, por ejemplo la casa esta ocupada por un inquilino, pero el no contraria,
entonces se lo notifica que fulano es el nuevo propietario, lo importante de la posesi*n es el que esta en el
inmueble no se oponga a que ha"a tradici*n, el c*digo dice que no medie la oposici*n de un tercero que tenga una
relaci*n con la cosa
La 8orma de la Gradici*n:
La tradici*n tiene una forma, ha veces los actos jur#dicos tienen establecida una forma, a veces la forma esta
anunciada por la le" espec#ficamente, cuando uno piensa en forma solo se piensa en documento o un instrumento,
tenemos que la forma de la compraventa de un inmueble debe ser por escritura publica, pero la Gradici*n es un
acto jur#dico " el c*digo establece una forma especifica, que no es escrita, la forma es 1ctos :ateriales, entonces
la forma e-igida por la le" es la de 1ctos :ateriales
El valor de esta declaraci*n entre partes, por ejemplo el boleto de compraventa en donde dice que el comprador
manifiesta que tomo posesi*n de la cosa " el vendedor manifiesta que ha entregado la cosa, si llega haber un
pleito, que esa declaraci*n de las partes lo que dice la jurisprudencia es que vale como confesi*n, pero si bien es
vinculante entre las partes la confesi*n no es oponible a tercero, es decir que si no hubo tradici*n, esta declaraci*n
no alcanCa a comprometer a terceros, entonces es valido entre las partes como prueba confesional, como
1bsoluci*n de ,onfesiones, pero no vale para terceros
1 todos estos requisitos generales para que la tradici*n sea posesoria, para que esa entrega de la cosa sea
adem+s traslativa de Dominio debe tener adem+s lo que esta dispuesto en el ,10&G@L! &E De la tradici*n
traslativa de dominio 9A72 al 9A7;:
9A72 0ara que la tradici*n traslativa de la posesi*n haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe
ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, " el que la reciba ser capaC de adquirir
9A79 La tradici*n debe ser por t#tulo suficiente para transferir el dominio
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9A7; Los %nicos derechos que pueden transmitirse por la tradici*n, son los que son propios del que la hace
Estos son requisitos complementarios establecidos para la tradici*n traslativa del Dominio
2 3 ,apacidad tanto del que entrega como del que recibe
9 3 Due ha"a un G#tulo Suficiente como antecedente
; 3 El que entrega sea el verdadero propietario Esto de llama Legitimaci*n
Sup*nganse que sea propietario de una casa " suscriba una escritura de compraventa, con la compraventa hecha
en una escritura publica no alcanCa, tiene que haber entrega, pero en el inter#n antes de hacer la entrega tengo un
derrame cerebral, " deviene una demencia, all# la tradici*n no se puede hacer, porque no tengo capacidad, por
mas que el t#tulo sea suficiente &mag#nense hago una compraventa pero no hice la entrega se realiCara dentro de
;7 d#as, por ejemplo tengo problemas con el comprador porque me dio 2777 d*lares falsos, entonces "o no le
entrego la casa, el no adquiere el dominio &mag#nense que alguien se hace pasar por m# " le entrega la casa, si no
ha" t#tulo suficiente no ha" :odo suficiente porque no se la entrego el verdadero propietario Si bien la capacidad "
la legitimaci*n se necesitan en el G#tulo tambi(n se necesitan para la tradici*n, entonces se necesitan en los dos
momentos para poder adquirir el dominio
Si la tradici*n va unida a un t#tulo suficiente lo que entregan est+n legitimados " las dos partes son capaces esa
tradici*n adem+s de la tradici*n posesoria es tambi(n tradici*n traslativa de dominio
Ha" que saber que en materia inmobiliaria se necesita inscribir el t#tulo para oponer a terceros, pero el registro de
la 0ropiedad no controla si hubo o no tradici*n de la cosa, porque no es un requisito e-igido para inscribir los
t#tulos, porque nuestro /egistro de la 0ropiedad es un registro de G#tulos no es un registro de Derechos, entonces
puede ocurrir que en el registro figure como titular el dominio una persona que nunca ha"a sido due4o, porque
nunca se le hiCo la tradici*n de la cosa
T0uede ocurrir que la tradici*n sea anterior al t#tuloU Si puede ocurrir que la tradici*n sea anterior al t#tulo, pero esa
tradici*n anterior no va a ser traslativa de dominio, sino de posesi*n, " si esa posesi*n es ilegitima porque todav#a
no es en ejercicio de un Derecho /eal, cuando se otorgue el t#tulo se va a convertir en posesi*n legitima, lo que
quiero decir que la tradici*n puede ser anterior al t#tulo, pero no va a ser traslativa de dominio, el dominio se va a
adquirir reci(n cuando se suscribas el t#tulo
La 0rescripci*n 1dquisitiva:
EeleC trata la prescripci*n 0rescriptiva " liberatoria en el Libro &E porque aun tengan distinto efectos en ambas
tienen una unidad sustancial, son la misma instituci*n, lo que ocurre es que tienen dos versiones o modalidades,
ha" una identidad de fondo en las dos instituciones, en la 0rescripci*n 1dquisitiva tambi(n llamada @sucapi*n " en
la 0rescripci*n Liberatoria, porque ambas aunque tienen muchas cosas en com%n pero principalmente porque es
fundamental la incidencia del tiempo, en la 0rescripci*n Liberatoria o tambi(n llamada 0rescripci*n E-tintiva, se
e-tingue la 1cci*n ,ivil, pero se mantiene la obligaci*n como natural, " en la 0rescripci*n 1dquisitiva porque se
adquiere el derecho, pero la incidencia del tiempo es fundamental en ambas 1dem+s comparten las causales de
suspensi*n e interrupci*n, tatos las causales de interrupci*n que son las de los art#culos ;<5A, ;<5B " ;<5< que
son la demanda que interrumpe el curso del plaCo de prescripci*n art 9<5A 'La prescripci*n se interrumpe por
demanda contra el poseedor o deudor, aunque sea interpuesta ante jueC incompetente o fuere defectuosa "
aunque el demandante no ha"a tenido capacidad legal para presentarse en juicio La prescripci*n liberatoria se
suspende, por una sola veC, por la constituci*n en mora del deudor, efectuada en forma aut(ntica Esta suspensi*n
s*lo tendr+ efecto durante un a4o o el menor t(rmino que pudiere corresponder a la prescripci*n de la acci*n), art
;<5B 'La interrupci*n de la prescripci*n, causada por la demanda, se tendr+ por no sucedida, si el demandante
desiste de ella, o si ha tenido lugar la deserci*n de la instancia, seg%n las disposiciones del ,*digo de
98
procedimientos, o si el demandado es absuelto definitivamente) El compromiso de someter la cuesti*n por
escritura publica a Juicio de 1rbitros interrumpe la prescripci*n art ;<55 'El compromiso hecho en escritura
p%blica, sujetando la cuesti*n de la posesi*n o propiedad a juicio de +rbitros, interrumpe la prescripci*n) Q
tambi(n interrumpe la prescripci*n el art ;<5< 'La prescripci*n es interrumpida por el reconocimiento, e-preso o
t+cito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescrib#a), imag#nense que se esta
pose"endo, antes de que se cumpla el plaCo viene un oficial de justicia " nos pregunta por que motivo estamos en
posesi*n de la cosa, " si se contesta que se la estaba cuidando a alguien, ah# tenemos el reconocimiento de un
derecho a favor de otro
Estas son las tres causales de interrupci*n del curso de plaCo prescriptivo /econocimiento, compromiso en arbitro
por escritura publica, " la demanda, las dos prescripciones tanto la liberatoria como la 0rescriptiva comparten las
raCones de interrupci*n
0ero la 0rescripci*n 1dquisitiva tiene una causal de interrupci*n mas que se llama &nterrupci*n al !cupar " esta en
el art ;<56 'La prescripci*n se interrumpe cuando se priva al poseedor durante un a4o, del goce de la cosa por el
antiguo propietario, o por un tercero, aunque la nueva posesi*n sea ileg#tima, injusta o violenta), por ejemplo "o
esto" pose"endo un campo, " viene alguien " me despoja, aunque sea un tercero o el mismo due4o del campo, "
ese despojo se mantiene por un a4o ese plaCo que hab#a ocupado no se cuanta, pero "o en ese a4o tendr#a que
haber iniciado la demanda de despojo, entonces ah# se interrumpo la interrupci*n, " eso lo establece el ;<5?
'1unque la posesi*n de un nuevo ocupante hubiese durado m+s de un a4o, si ella misma ha sido interrumpida por
una demanda, antes de e-pirar el a4o, o por el reconocimiento del derecho del demandante, la nueva posesi*n no
causa la interrupci*n de la prescripci*n), es mu" importante que se distinga la interrupci*n de la suspensi*n,
porque "a se trate de la 0rescripci*n Liberatoria o de la 1dquisitiva, imaginemos que si el tiempo empieCa a correr
desde el 2 de enero del a4o 2<57, la 0rescripci*n larga termina el 2 de enero del 9777, " que se llega a 2<<< " el
due4o del inmueble hace la demanda, por lo tanto interrumpe el plaCo de la prescripci*n adquisitiva que estaba
haciendo entonces para poder hacer la usucapi*n empieCa a correr un nuevo plaCo, o sea que se empieCa
nuevamente, pero debe terminar el proceso, mientras sigue el proceso sigue interrumpida, lo mismo cuando ha"
un reconocimiento, si reconoCco siguiendo el ejemplo anterior en el a4o <7 se interrumpo " se empeCara a contar
un nuevo plaCo, en cambio en la Suspensi*n se abre un par(ntesis terminado la causal el tiempo se continua
contando " se lo une a lo anterior a la suspensi*n
TDui(nes pueden adquirir el dominio por la 0rescripci*nU 0ueden adquirir el dominio todas las personas, tanto las
f#sicas como las jur#dicas, " la prescripci*n corre contra todas las personas, entre presentes " entre ausente
tambi(n, tambi(n corre entre los menores pero acu(rdense del supuesto de la dispensa del ;<57 ',uando por
raC*n de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere impedido temporalmente el ejercicio de una acci*n, los
jueces est+n autoriCados a liberar al acreedor, o al propietario, de las consecuencias de la prescripci*n cumplida
durante el impedimento, si despu(s de su cesaci*n el acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en
el t(rmino de tres meses Si el acreedor no hubiere deducido la demanda interruptiva de la prescripci*n por
maniobras dolosas del deudor, tendientes a postergar aqu(lla, los jueces podr+n aplicar lo dispuesto en este
art#culo), o sea que el incapaC cuando cesa la incapacidad tiene ; meses para poder sanear
TDue se puede adquirirU Se puede adquirir por la 0rescripci*n 1dquisitiva todas cosas cu"o dominio o posesi*n
puede ser objeto de una adquisici*n, es decir las cosas que est+n en el comercio, no podr#a adquirirse por ejemplo
por prescripci*n adquisitiva una 0laCa 0ublica, porque no es susceptible de posesi*n, porque es Dominio 0ublico
del Estado, no se podr#a instalarse en una plaCa para poseerla, porque no es susceptible de posesi*n
$o solamente el dominio se puede adquirir por la 0rescripci*n 1dquisitiva sino tambi(n otras Derechos /eales, el
condominio el usufructo, todos los Derechos /eales que se ejercen por la posesi*n menos la prenda " la anticresis
porque estos Derechos la %nica fuente es el ,ontrato, todos los dem+s incluso la servidumbre puede adquirirse por
la 0rescripci*n 1dquisitiva
99
TDue cosas no son 0rescriptiblesU Godas cosas que por su destino natural pertenecen a todo el mundo, el mar, el
aire, etc, " los bienes publico del estado que no son susceptibles de posesi*n Ha" jurisprudencia que dice que es
factible por ejemplo es posible adquirir un camino cuando esta desafectado de hecho Gambi(n surgieron algunas
dudas por ejemplo si los sepulcros se los adquir#a por la prescripci*n adquisitiva, la ,+mara de 1pelaciones
$acional de la ,apital 8ederal dijo que si en un fallo mu" antiguo que se llama Eiana dijo que los sepulcros se
pod#an adquirir por la prescripci*n adquisitiva, por ejemplo una b*veda, los actos posesorios ha" que acreditarlos
en juicio para que el jueC resuelva eso, los actos posesorios son la introducci*n de cad+veres, los pagos al
cuidador de la b*veda, las construcciones o reparaciones que se hab#an hecho en la b*veda, como pintado etc,
estos serian los actos posesorios como para acreditar la posesi*n
Los Fienes 0rivados del estado si son susceptibles de adquisici*n por medio de la 0rescripci*n 1dquisitiva
/equisitos para 1dquirir el Dominio mediante la 0rescripci*n 1dquisitiva:
2 3 Debe haber 0osesi*n, con ,orpus " 1nimus Dominus o sea posesi*n a t#tulo de due4o, no alcanCan los
actos de tolerancia del vecino, por ejemplo "o tengo la costumbre de llevar a pastar las vacas al campo del vecino
" este lo tolera, eso no alcanCa para la adquisici*n por prescripci*n, debe haber actos posesorios con animo de
dominio
9 3 La 0osesi*n debe ser ,ontinua " no &nterrumpida, es decir que durante todo el plaCo que e-ige la le" que
depende de la cosa, si es un inmueble puede ser de 27 o 97 a4os, " las cosas muebles durante 9 o ; a4os, "
durante todo ese tiempo no tiene que haber una interrupci*n, por eso se dice que debe ser continua " no
interrumpa
; 3 Due tiene que ser 0ublica, o sea que es lo contrario a clandestino, el poseedor que oculta la posesione es
imposible a los interesados saber su pretensi*n 0rescriptiva, entonces debe ser una 0osesi*n cognoscible
6 3 0acifica, esto quiere decir que si fue tomada con violencia el plaCo comienCa a correr desde el momento en
esta cese, esto esta previsto en el art ;<?< 'La prescripci*n de cosas pose#das por fuerCa, o por violencia, no
comienCa sino desde el d#a en que se hubiere purgado el vicio de la posesi*n)
0rescripci*n en materia de &nmuebles:
Ha" dos tipos de 0rescripciones en materia de inmuebles, la 0rescripci*n ,orta " la 0rescripci*n Larga
La 0rescripci*n ,orta, pera que una persona pueda adquirir el dominio de un inmueble " el plaCo sea de dieC a4os
deben reunirse dos cosas por un lado esa persona tiene que tener un Justo G#tulo " adem+s la 0osesi*n debe ser
de Fuena 8e, cuando se valora la buena o mala fe en el momento que se ingresa a la posesi*n, esta prescripci*n
breve esta regulada en el art ;<<< del ,*digo ,ivil 'El que adquiere un inmueble con buena fe " justo t#tulo
prescribe la propiedad por la posesi*n continua de dieC a4os) Q el Justo G#tulo esta definido en el art 6727 'El
justo t#tulo para la prescripci*n, es todo t#tulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando
revestido de las solemnidades e-igidas para su valideC, sin consideraci*n a la condici*n de la persona de quien
emana)
TDue es la buena feU
Es la creencia sin duda alguna de ser el e-clusivo due4o " a esta Fuena fe se /efiere el art 677A 'La buena fe
requerida para la prescripci*n, es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el e-clusivo se4or de la cosa
Las disposiciones contenidas en el G#tulo De la posesi*n, sobre la posesi*n de buena fe, son aplicables a este
cap#tulo)
La 0rescripci*n 1dquisitiva Larga o @sucapi*n Larga en materia de &nmuebles:
100
La prescripci*n adquisitiva larga requiere %nicamente la 0osesi*n 0ublica, ,ontinua, &ninterrumpida, 0acifica
durante el plaCo de 97 a4os, no siendo necesario ni el justo t#tulo ni la buena fe El art#culo 672? '0rescr#bese
tambi(n la propiedad de cosas inmuebles " dem+s derechos reales por la posesi*n continua de veinte a4os, con
+nimo de tener la cosa para s#, sin necesidad de t#tulo " buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto
respecto a las servidumbres para cu"a prescripci*n se necesita t#tulo)
1c+ ha" que tener en cuanta varias cosas que se estudio en la posesi*n, por ejemplo la imputabilidad de la causa,
se presume que una persona que comenC* con una relaci*n de tal naturaleCa continua con la relaci*n de esa
naturaleCa, por ejemplo si uno empieCa la relaci*n de la cosa como tenedores porque la alquilamos, se supone
que se sigue con esa relaci*n de tenedor, para poder adquirir con la prescripci*n adquisitiva vamos a tener que
&ntervertir el t#tulo, intervertir quiere decir cambiar, o sea que se cambia la causa de la relaci*n real, que en
principio no se puede hacer unilateralmente, pero un inquilino puede llegar a intervertir, pero tiene que haber
hechos e-teriores de e-clusi*n del dominio, hechos demostrativos de animus dominus, los cond*minos tambi(n
pueden adquirir prescriptivamente la porci*n del otro, pero tambi(n ac+ tiene que haber signos inequ#voco de la
intervenci*n
El tema importante que ha" que saber " esta relacionado con el Juicio de la 1dquisici*n 1dquisitiva, por ejemplo
siendo abogados viene alguien " nos dice que hace mas de 97 a4os que esta pose"endo, o nos dice que su padre
"a pose#a desde el a4o B5 " "o contin%e con la posesi*n, ac+ ha" que acordarse que ha" otro instituto importante
es la 1ccesi*n de 0osesiones o @ni*n de 0osesiones, porque unir posesiones puede ser importante para la
0rescripci*n 1dquisitiva, para la 1cciones 0osesorias, por ejemplo que ni madre posea durante 2< a4os una casa,
fallece " "o continuo la posesi*n, porque ha" que recordar que cuando ha" sucesi*n universal el heredo continua
la persona del causante, ac+ no ha" uni*n porque se presume que el heredero continua con la posesi*n, entonces
ac+ no ha" uni*n de posesi*n, ha" sucesi*n, el tema de la uni*n es cuando la accesi*n de posesiones cuando no
es una sucesi*n universal sino particular ha" que acordarse de como se puede @nir la 0osesi*n, es cuando una
posesi*n viene unida despu(s de la otra " en el medio no esta interrumpida por una posesi*n viciosa, " las dos
posesiones son legales, esto es para la 1dquisici*n 0rescriptiva 0ero el tema era del Juicio porque hasta el a4o
2<?9 era una cosa f+cil la prescripci*n adquisitiva, porque era una informaci*n sumaria iba el testigo de favor,
entonces iban todos a declarar que hacia mucho tiempo que estaban pose"endo ese predio, entonces la sentencia
que se hacia era r+pida " no era contenciosa, entonces se iba al juCgado " se dec#a que quer#a la prescripci*n
adquisitiva, llevaba los testigos " confirmaban lo que dec#a, pero hubo muchos abusos, porque la sentencia era el
t#tulo del dominio, " si bien esa sentencia no hacia cosa juCgada material, " pod#a ser revisada se invert#a la carga
de la prueba, entonces el due4o tenia que llevar pruebas de que el otra no hab#a pose#do durante esos 97 a4os, o
que si lo hab#a hecho no llegaban a los 97 a4os, " en 2<?9 se dicta la 262?< " ac+ pago justo por pecadores,
porque de una legislaci*n totalmente permisiva se paso a una mu" dura, lo que s# se estableci* que el juicio era
contencioso, es decir que para adquirir por 0rescripci*n 1dquisitiva se hab#a que hacer un juicio contencioso " no
era un juicio voluntario, entonces si quiero obtener el dominio por la usucapi*n, debo hacer una demanda a quien
figura como titular registral del inmueble, para que este se defienda, la diferencia con el anterior esta es como el
juicio es contencioso " se entiende por titular del dominio a quien la sentencia disponga, entonces esa sentencia
hace cosa juCgada material
!tra cosa es que la le" 262?< se refieren al juicio " en el GRG@L! E& La prescripci*n adquisitiva de inmuebles,
art#culos 96 " 9?:
1rt 96 N En el juicio de adquisici*n del dominio de inmuebles por la posesi*n continuada de los mismos
=art#culos 672? " concordantes del ,*digo ,ivil> se observar+n las siguientes reglas:
a> El juicio ser+ de car+cter contencioso " deber+ entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con
las constancias del catastro, /egistro de la 0ropiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cu"a
certificaci*n sobre el particular deber+ acompa4arse con la demanda Si no se pudiera establecer con precisi*n
101
qui(n figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se proceder+ en la forma que los c*digos de
procedimientos se4alan para la citaci*n de personas desconocidasI
b> ,on la demanda se acompa4ar+ plano de mensura, suscripto por profesional autoriCado " aprobado por la
oficina t(cnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicci*nI
c> Se admitir+ toda clase de pruebas, pero el fallo no podr+ basarse e-clusivamente en la testimonial Ser+
especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque
los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesi*nI
d> En caso de haber inter(s fiscal comprometido, el juicio se entender+ con el representante legal de la $aci*n, de
la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda
Las disposiciones precedentes no regir+n cuando la adquisici*n del dominio por posesi*n treinta4al no se plantea
en juicio como acci*n, sino como defensa
Ser+n asimismo subsidiarias del r(gimen especial a que puede someterse por le"es locales, la adquisici*n por
posesi*n de inmuebles del dominio privado de la $aci*n, provincias o municipios
1rt 9? N El precedente art#culo se tendr+ por incorporado al ,*digo ,ivil " se aplicar+ de inmediato a todos los
juicios de adquisici*n de inmuebles por prescripci*n, en los que aun no se ha"a dictado sentencia con autoridad de
cosa juCgada
Esta le" adem+s de e-igir el car+cter contencioso " de establecer e-igencias probatorias ha" un requisito mu"
importante que es que la sentencia no puede basarse %nicamente en prueba testimonial, esta le" del a4o ?9 la
prueba importante era la prueba documental, " ocurr#a que las facturas de servicios, el impuesto inmobiliario ten#an
que estar a nombre del poseedor, " ninguna oficina publica cambia el nombre del titular si no se lleva alg%n t#tulo,
entonces era imposible por eso es que se paro de una legislaci*n totalmente permisiva, a una legislaci*n que
imposibilitaba la adquisici*n del dominio por la prescripci*n adquisitiva, con la e-igencia de la prueba, " se aten%o
el rigor por un decreto del a4o ?5 que modifico el art 96 " 9? que es el decreto ?B?AX?5, " "a no es necesario que
las boletas de impuestos o de servicio est(n a nombre del poseedor, ojo si se va a iniciar un juicio no es que se va
a pedir un libre deuda " eso le sirve, no los pagos debieron haber sido hechos durante el tiempo de la posesi*n
Entonces los requisitos del procedimiento, primero que es contencioso, entonces la demanda se la inicia contra el
que figura en el registro, " se manda al domicilio, " si no se conoce se hacen edictos, " se comunica al Defensor
!ficial, si ha" inter(s fiscal comprometido, porque si el inmueble es del dominio privado del estado, intervendr+ el
representante de la $aci*n, provincia o municipalidad seg%n corresponda, el juCgado competente es el JuCgado en
donde este situado el inmueble, la prueba que es importante es la documental pero no necesariamente a nombre
del poseedor, pero la sentencia no se puede fundar %nicamente en prueba testimonial, " adem+s ha" otro requisito
adem+s del requisito del dominio debo poner un plano de mensura firmado por un agrimensor, esto es porque el
Derecho /eal se aplica a una cosa, " tengo que acompa4ar el plano de mensura para decirle al jueC "o quiero este
terreno, campo, o casaI
Entonces el demandado puede allanarse, puede oponerse, puede decir que no han pasado los 97 a4os, pueden
decir que la posesi*n no fue continua, etc, " el jueC dir+ que si se probaron o no se probaron los requisitos de la
0rescripci*n 1dquisitiva que son la posesi*n publica, continua, ininterrumpida " pacifica por el t(rmino de 97 a4os
En :ateria de ,osa :ueble:
EeleC no hab#a previsto la 0rescripci*n 1dquisitiva de la cosa mueble porque (l hab#a dicho que la posesi*n de la
cosa mueble vale el t#tulo, para que hacer la adquisici*n 0rescriptiva, pero ocurr#a que quedaban afuera los
poseedores de buena fe de cosa robada o perdida, o los poseedores de buena fe a t#tulo gratuito, entonces la
2BB22 reforma el ,*digo ,ivil, en este aspecto " entonces agrega el art 672A bis 'El que durante tres a4os ha
102
pose#do con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripci*n Si se trata de
cosas muebles cu"a transferencia e-ija inscripci*n en registros creados o a crearse, el plaCo para adquirir su
dominio es de dos a4os en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas En ambos casos la
posesi*n debe ser de buena fe " continua) Due permite la adquisici*n de la cosa mueble por la prescripci*n
adquisitiva
Durante dos a4os las cosas muebles /egistrables, si la posesi*n es continua " de buena fe o durante tres si es $o
/egistrable
,omparaci*n de los Supuestos de la @sucapi*n con los de la 0rescripci*n Liberatoria, la E-tinci*n por el $o @so,
la ,aducidad " la 0erenci*n de &nstancia:
La Diferencia que ha" entre la @sucapi*n " la 0rescripci*n Liberatoria, b+sicamente en la 0rescripci*n 1dquisitiva
se 1dquiere el Derecho " en la 0rescripci*n Liberatoria se e-tingue la 1cci*n " el Derecho se conserva como
Derecho $atural
Ha" algunos Derechos /eales que se E-tinguen si $o se @san durante dieC a4os, por ejemplo las Servidumbre,
por ejemplo el usufructo, pero el dominio es perpetuo " no se e-tingue por el no uso, " una de las significaciones
que es a perpetuidad es que no se e-tingue por su no uso, pero que comparaci*n se puede hacer con la
0rescripci*n 1dquisitiva, que la e-tinci*n por el $o @so se e-tingue el derecho, entonces si una servidumbre no se
uso durante 27 a4os se e-tingui* el Derecho /eal de Servidumbre, lo mismo pasa con la ,aducidad de Derechos
porque cuando pasa el 0laCo de la ,aducidad se E-tingue el Derecho, ha" un plaCo de caducidad para denunciar
el matrimonio si pasa el plaCo establecido se saneo el matrimonio como acto jur#dico, o el plaCo establecido en
forma convencional como lo es el seguro Se pierde el derecho si no denuncie el siniestro en el plaCo de tres o
cinco d#as se e-tingue el derecho, " despu(s no puedo reclamar nada
La 0erenci*n de &nstancia que los ,*digos 0rocesales suelen llamarla la ,aducidad de &nstancia, pero los
t(rminos t(cnicos es 0erenci*n de &nstancia, para diferenciarlos de la caducidad, porque la 0erenci*n de
instancias, en un proceso civil, el impulso del proceso no es de oficio, entonces es el abogado el que va a pedir
cosas " presentar los escritos, pedir la prueba etc, pero resulta si no se insta el proceso puede ocurrir que el jueC
le pida lo que se llama la 0erenci*n de &nstancia, en el c*digo 0rocesal ,ivil " ,omercial de la $aci*n el plaCo es
de A meses, ; meses o un mes depende el tipo de proceso si es ordinario, sumario o sumar#simo, cuando perime
esta instancia o caduca la instancia aunque esto no es caducidad en los t(rminos t(cnicos aunque los c*digos
procesales lo llamen as#, ha" algo mu" importante, el Derecho $o SE E-tingue, pero ocurre que la interrupci*n que
hab#a causado la demanda se la tiene por no sucedida, entonces esa interrupci*n que se hiCo por la demanda " si
el proceso termina con 0erenci*n de instancia, la interrupci*n desaparece, es como si no se hubiera hecho la
demanda, entonces sirve todo el plaCo anterior para que se produCca tanto la 0rescripci*n Liberatoria como la
1dquisitiva, entonces se pierde la instancia no haber trabajado, " por ah# con el tiempo que transcurri* entre lo
anterior " el tiempo del proceso que dejamos perimir se prescribe la acci*n " no podemos efectuar una nueva
demanda, " si no prescribi* la acci*n se puede iniciar nuevamente otro juicio, entonces la 0erenci*n de &nstancia
no hace perder el Derecho ni siquiera la 1cci*n, siempre " cuando no ha"a pasado el tiempo de prescripci*n de la
acci*n
La 0rescripci*n 1dquisitiva se puede poner como 1cci*n o como E-cepci*n, esta oposici*n va a requerir pruebas,
" cuando se interpone como E-cepci*n no es necesario acompa4ar el plano de mensura, porque en el breve plaCo
para contestar una demanda no se puede e-igir ese requisito
E-tinci*n del Dominio:
103
El tema de la e-tinci*n del dominio esta tratado en el ,10&G@L! E De la e-tinci*n del dominio:
9A76 El derecho de propiedad se e-tingue de una manera absoluta por la destrucci*n o consumo total de la
cosa que estaba sometida a (l, o cuando la cosa es puesta fuera del comercio
9A7? La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua libertad, o
pierden la costumbre de volver a la residencia de su due4o
9A7A El derecho de propiedad se pierde cuando la le" atribu"e a una persona, a t#tulo de transformaci*n,
accesi*n, o prescripci*n, la propiedad de una cosa perteneciente a otra
9A7B Se pierde tambi(n desde que se abandone la cosa, aunque otro a%n no se la hubiese apropiado
:ientras que otro no se apropie la cosa abandonada, es libre el que fue due4o de ella, de arrepentirse del
abandono " adquirir de nuevo el dominio
9A75 El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede abandonarla por la parte que
tieneI pero el que tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla por una parte indivisa
9A7< Se pierde igualmente el dominio por enajenaci*n de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella por
la tradici*n en las cosas muebles, " en los inmuebles despu(s de firmado el instrumento p%blico de enajenaci*n,
seguido de la tradici*n
9A27 Se pierde tambi(n por la transmisi*n judicial del dominio, cualquiera que sea su causa, ejecuci*n de
sentencia, e-propiaci*n por necesidad o utilidad p%blicaI o por el efecto de los juicios que ordenasen la restituci*n
de una cosa, cu"a propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un t#tulo vicioso
Entonces tenemos que el Dominio se puede E-tinguir de una manera 1bsoluta o /elativa
Se E-tingue de una manera 1bsoluta es cuando se e-tingue no solamente para el due4o sino que para cualquier
otro tambi(n, por ejemplo con la e-tinci*n de la cosa, si la cosa no e-iste no ha" derecho a tenerla 0or consumo
total, porque la cosa es puesta fuera del comercio, por ejemplo cuando pasa al dominio publico del estado por
e-propiaci*n, cuando un animal domesticado vuelve a su antigua libertad, o sea cuando vuelve a su condici*n
salvaje
El dominio se pierde de manera /elativa, es cuando pierde el dominio uno " pasa para otro, o sea que la e-tinci*n
para el titular conlleva la adquisici*n para el nuevo titular, por ejemplo por la accesi*n por ejemplo el due4o de la
tela pierde la tela pero la adquiere que confecciona el vestido, como el due4o de la semilla la pierde pero la
adquiere el due4o del campo que se sembr* con ella, lo mismo pasa con el art 27?2 " el art 9629 o sea que la
pierde el due4o " la adquiere el subadquirente a t#tulo oneroso " de buena fe Gambi(n en la adquisici*n universal
porque all# tambi(n se e-tingue para el causante pero se adquiere para los herederos, lo mismo para la tradici*n
porque se e-tingue para el tradente pero se adquiere para el que la recibe
1cu(rdense el tema del abandono porque el abandono tambi(n es una forma de e-tinci*n del dominio, porque una
de las facultades que tiene el due4o es el abandono, imag#nense que uno tiene un lote que tiene un mont*n de
deudas, o sea que la deuda que tiene de impuestos supera el valor de la cosa, los impuestos no son una
obligaci*n protem rem pero tienen bastante similitud, hasta ahora ning%n gobierno que ha"a cobrado los impuesto
sobre el lote " sobre sus bienesI cuando se e-tingue la relaci*n con la cosa esa persona deja de ser deudor o
acreedor, imag#nense que se tenga un inmueble con una carga de impuestos o una obligaci*n protem rem, " la
deuda es superior al valor del inmueble, salvo cediendo el inmueble uno se salva de la deuda, o en su defecto
abandon+ndolo, para no responder con todo el patrimonio, entonces el abandono puede ser 1bdicativo o
1bandono Graslativo, pero el abandono 1bdicativo de muebles determina que esas cosas muebles puedan ser
apropiable, en cambio cuando uno abandona inmuebles estos pasan al dominio privado del estado, porque todo
inmueble que no tenga due4o es dominio privado del estado as# lo establece el art 9;69 inc 2V 'Son bienes
privados del Estado general o de los estados particulares: 2S Godas las tierras que estando situadas dentro de los
l#mites territoriales de la /ep%blica, carecen de otro due4o) TDue requisito se necesitan para abandonar el
dominio de un inmuebleU 0rimero se necesita capacidad para disponer, porque el abandono es un acto de
104
disposici*n " adem+s con voluntad, o sea con discernimiento, intenci*n " libertad " adem+s e-preso, por eso el
abandono de un inmueble debe ser por escritura publica, porque todo acto que tenga por finalidad adquirir,
modificar o e-tinguir derechos reales debe ser hecho por escritura publica, art#culo 2256 inc 2V 'Deben ser
hechos en escritura p%blica, con e-cepci*n de los que fuesen celebrados en subasta p%blica: 2S Los contratos que
tuvieren por objeto la transmisi*n de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligaci*n o gravamen
sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro)
El ,ond*mino puede abandonar su parte indivisa, si ha" dos persona que tienen el ?7^ el cond*mino puede
abandonar si parte indivisa, despu(s vamos a ver si pasa al dominio privado o acrece al otro cond*mino
0ero el due4o del todo no puede abandonar una parte indivisa, o sea que "o no puedo hacer un abandono del
;7^ porque el art 9A75 me lo prohibe " dice 'El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la cosa,
puede abandonarla por la parte que tieneI pero el que tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla por una
parte indivisa)
El dominio se e-tingue por la tradici*n, por la enajenaci*n seguida por la tradici*n, " se e-tingue de una manera
absoluta por la E-propiaci*n porque el bien ingreso al dominio publico del estado
105
UNIDAD VI: DO4INIO. RESTRICCIONES 1 L4ITES DE LA E5+RO+IACI0N.-
Las restricciones " limites del dominio, cuando dijimos que una de las caracter#sticas del dominio era la absoluteC,
aclaramos que eso no significaba que el dominio fuera absoluto porque fuera un Derecho que no tuviera limites,
porque el concepto de 1bsoluto puede tener varias acepciones, uno puede decir que un Derecho es 1bsoluto
porque es oponible erga omnes, como lo es el dominio " todos los Derechos /eales, pero tambi(n se puede decir
que un Derecho es 1bsoluto porque no tiene limites, pero no es ese el sentido que damos a absoluto cuando
decimos que el Dominio es 1bsoluto, sino que el de todos los Derechos /eales es el que tiene el contenido mas
e-tenso, porque contiene los tres &us del Derecho /omano el @tendi, el 8ruendi " el 1butendi, "a dijimos que
nunca fue absoluto ni antes de la le" 2BB22 con esa terminolog#a " despu(s de la le", porque "a EeleC en el
,10&G@L! E& del Libro &&& a partir del art#culo 9A22 estableci* una cantidad restricciones al dominio fundadas en
distintas " en la nota del art 9A22 dice que es la restricci*n o limites al dominio, dice 'Las restricciones impuestas
al dominio por solo en el inter(s publico, por la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideraci*n a la religi*n,
aunque se ven en casi todos los c*digos, son e-tra4as al Derecho ,ivil La Le" de 0artida, por ejemplo, prohibe
que ning%n edificio se arrime a las iglesias porque, dice la iglesia es la casa de Dios La Le" /omana prohibe
edificar cerca del palacio de los 0r#ncipes, por una raC*n mu" singular Las le"es u ordenanCas sobre la alineaci*n
de los edificios, establecimiento de fabricas, bosques propios para la marina, cultivo de tabaco por el estanco de
ese ramo de comercio, etc, no crean relaciones de derecho de las propiedades entre particulares, " no pueden por
lo tanto, entrar en un ,*digo ,ivil
Las restricciones al dominio privado en miras de salvar otras derechos de las propiedades contiguas, son
principalmente el %nico objeto de este t#tulo Q si agregamos disposiciones sobre la libre transmisi*n de los bienes
Es el inter(s de esos mismos bienes
En casi todos los c*digos " libros de Derecho, esas restricciones se cuentan en el numero de las servidumbres, lo
que es equivocar los antecedentes indispensables " todas las condiciones de las servidumbres Las restricciones "
limites que en este t#tulo imponemos al dominio, son rec#procamente impuesta a los propietarios vecinos por su
inter(s reciproco, " no suponer una heredad dominante, ni una heredad sirviente Estas disposiciones no tienen en
realidad otro objeto que el de determinar los limites en los cuales debe restringirse el ejercicio normal del derecho
de propiedad, o el de conciliar los intereses opuestos de los propietarios vecinos)
EeleC en esta nota dice que son las restricciones " que se hacen e-tensivas a todos los Derechos /eales, aunque
no lo diga e-presamente el ,*digo ,ivil es obvio que las restricciones al dominio son al condominio al usufructo "
a todos los dem+s Derechos /eales
0or ejemplo en nuestra casa no podemos hacer un ruido que altere o supere lo media normal, que el vecino no
pueda dormir por ejemplo, esos son ruidos molestos, tampoco se puede plantar un +rbol menos de tres metros de
106
la l#nea divisoria para que las ra#ces no puedan molestar en el fundo vecino, no se puede abrir una ventana en la
pared medianera, o no se puede abrir ventana de luC a menos de tres metros a contar desde el piso, esto se llama
Luces " Eistas, estas son restricciones entonces si "o tengo un dominio no me permite hacer las cosas que "o
quiera sino que esta limitadas, " las /estricciones al dominio se distinguen o se diferencias mu" radicalmente de
las Servidumbres, uno de los Derechos /eales son las Servidumbre 1ctivas, en las servidumbres activas ha" dos
fundos, un fundo dominante " un fundo sirviente, el sirviente es el que soporta la carga, " el fundo dominante es el
que tiene la prerrogativa, por ejemplo de pasar, de sacar agua etc, ahora cual es la diferencia que ha" entre las
servidumbres a tienen fundos sirvientes " dominantes " las restricciones " limites al dominio, porque en definitiva
las servidumbre tambi(n coarta o restringe al titular del dominio del fundo sirviente, pero ha" distinciones:
En primer lugar los 1lcance, porque las restricciones son limites normales, mientras que las servidumbres siempre
importan una limitaci*n e-cepcional, no es normal que "o no pueda levantar un edificio a mas de determinada
altura, " si es normal e-igir que el otro no haga ruidos molestos
En segundo lugar se distingue por la 8uente, porque la le" es la %nica fuente de las limitaciones " restricciones al
dominio, en cambio las servidumbres activas pueden tener como fuentes el contrato el testamento " otras fuentes
m+s
!tra diferencia esta en el ,ontenido, nunca una servidumbre puede tener una obligaci*n de hacer, porque lo
prohibe el art ;727 '$o pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligaci*n de hacer,
aunque sea temporaria, " para utilidad de un inmueble La que as# se constitu"a, valdr+ como simple obligaci*n
para el deudor " sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles)
Es un principio que viene del Derecho /omano " tambi(n se e-tiende a los Derechos /eales, ning%n Derecho /eal
puede tener como contenido una obligaci*n de hacer, pueden ser de no hacer o de soportar, en cambio las
restricciones " limites al dominio no importa si es una obligaci*n de hacer, por ejemplo si "o quiero tener un hogar
a le4a en mi casa para poder construirlo tengo que construir un contramuro de A7 cent#metros, entonces puede
haber obligaciones de hacer en lo Limites " la /estricciones " no as# a la servidumbre
!tra diferencia es la /eciprocidad, en los Limites " /estricciones al Dominio, porque lo que no puede hacer uno
tampoco lo puede hacer el de al lado, mientras que en las servidumbres no ha" reciprocidad, ha" uno solo que
tiene la carga, " soportar que el fundo dominante use su derecho
Q por ultimo la !nerosidad o no, las /estricciones " Limites no son onerosas o indemniCables, por ejemplo se tiene
una casa en la esquina " tienen la restricci*n de que la municipalidad le ponga la chapa con el nombre de la calle "
no se indemniCan, " las servidumbres si son indemniCables tienen un precio
,lasificaci*n de las /estricciones " Limites al Dominio:
Las restricciones " los limites al dominio se clasifican en dos por un lado las /estricciones " Limites que se
establecen en inter(s de toda la comunidad " que se llaman /estricciones de &nter(s 0ublico, " se establecen en
beneficio de toda la comunidad, " por otra parte son las /estricciones que se establecen en beneficio del vecino
por eso se llaman /estricciones por /aCones de Eecindad,
Las restricciones de &nter(s 0ublico tienen una subdivisi*n es mas EeleC en el art 9A22 dice 'Las restricciones
impuestas al dominio privado s*lo en el inter(s p%blico, son regidas por el derecho administrativo) Entonces las
restricciones de &nter(s 0ublico solamente son regidas por el Derecho 1dministrativo, por ejemplo si "o tengo "o
tengo un bar " ha" normas que dicen como debe estar el ba4o, eso se rige por el Derecho 1dministrativo Gambi(n
la chapa con el nombre de la calle que me la colocan en la pared es solo por el inter(s de la comunidad por lo que
va a estar regido por el Derecho 1dministrativo, en cambio ha" otras restricciones que est+n establecidas en el
,*digo ,ivil " tambi(n esta vinculado el &nter(s 0ublicoI " son b+sicamente tres, primero el $umero ,errado o
$umerus ,lausus " es una restricci*n al Dominio el del art 2?79 'Los derechos reales s*lo pueden ser creados
por la le" Godo contrato o disposici*n de %ltima voluntad que constitu"ese otros derechos reales, o modificase los
107
que por este ,*digo se reconocen, valdr+ s*lo como constituci*n de derechos personales, si como tal pudiese
valer) Esto significa que respecto de un bien de mi propiedad o de una cosa no puedo constituir otro derechos
reales que los que est+n en la Le", "o o puedo constituir enfiteusis, no puedo constituir superficie, etc, " esto es
una restricci*n, otra restricci*n b+sicamente de &nter(s 0ublico son las ,l+usulas de &najenabilidad est+n
establecidas por los art#culos 9A29 " 9A2; " por otro lado una tercera restricci*n al dominio en el ,*digo ,ivil de
inter(s publico son los ,aminos de Sirga, " que esta regulado en los art#culos 9A;< " 9A67
0or otro lado tenemos las /estricciones por /aCones de Eecindad que son numerosas en el ,*digo ,ivil, EeleC
era un gran protector de los derechos privados, " se encaro casi a la manera de un ,*digo de 0laneamiento
@rbano, al establecer cent#metro a cent#metro estas restricciones, " parecer#a no ser propio de un ,*digo ,ivil que
contenga una regla que para hacer un hogar se deba construir un contramuro de A7 cent#metro, ha" un e-ceso
legislativo en las normas del c*digo, con preceptos que deber#an estar en el marco del Derecho 0rovincial " no en
un ,*digo de 8ondo
Los ejemplos de estas restricciones por raCones de vecindad uno mu" importante es el del art 9A25 que trata lo
que se llama lo que se llama las inniciones o emanaciones, otro caso de restricciones a la vecindad mu"
interesantes son las Luces " Eistas que est+n prevista en los art#culos que van del 9A?6 al 9AB7
Las /estricciones de &nter(s 0ublico:
Las /estricciones de &nter(s 0ublico que est+n regidas en el ,*digo ,ivil el %nico caso es el del art 2?79 $umero
,errado o $umerus ,lausus " es una restricci*n al Dominio el del art 2?79 que establece 'Los derechos reales
s*lo pueden ser creados por la le" Godo contrato o disposici*n de %ltima voluntad que constitu"ese otros derechos
reales, o modificase los que por este ,*digo se reconocen, valdr+ s*lo como constituci*n de derechos personales,
si como tal pudiese valer) Esto significa que respecto de un bien de mi propiedad o de una cosa no puedo
constituir otro derechos reales que los que est+n en la Le", "o o puedo constituir enfiteusis, no puedo constituir
superficie, etc, " esto es una restricci*n
Las /estricciones de las ,l+usulas de &najenabilidad ha" dos normas b+sicas una es la del art 9A29 que dice 'El
propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, " si lo hiciere la enajenaci*n ser+ v+lida, sin
perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra (l)I entonces si uno es due4o de una casa
no nos podemos comprometer a no enajenarla, no venderla, no donarla etc, " si uno se compromete a no
enajenarla " lo hace esa enajenaci*n es valida " sin los perjuicios de las acciones personales que puedan hacerse
contra (l Esta norma es enunciada por EeleC para evitar que la riqueCa quede inmoviliCada, para evitar que no
circulara la riqueCa, hubo una practica mu" conocida hace ;7 a4os se llamaban las &nhibiciones Eoluntarias, o
embargos voluntarios, que era una manera de que tenia la gente garantiCar el cumplimiento de obligaciones,
entonces tomaban un cr(dito " para garantiCarlo se obligaban a no enajenar, pero con fundamentos en este
art#culo 9A29 hace ;7 a4os se dispuso en los distintos registros del pa#s, no admitir mas esta suerte de auto
medidas cautelares, precisamente la palabra inhibici*n es sacada del Derecho 0rocesal, una de las medidas
cautelares es la &nhibici*n Jeneral de Fienes, lo mismo que el embargo, que es una t#pica medida judicial que la
declara un jueC, entonces muchos autores criticaban esto del embargo voluntario o la inhibici*n voluntaria porque
no era coherente para la regulaci*n jur#dica de la instituci*n que era necesariamente del fuero judicial, pero a pesar
de eso se sostuvo que esas inhibiciones voluntarias no estaban permitidas por el ,*digo ,ivil en el art 9A29 " este
lo prohib#a, de todas formas la enajenaci*n era valida, por mas que se la imponga si "o vend#a la enajenaci*n es
valida, o sea que el acto de enajenaci*n hacia un tercero es perfectamente eficaC por mas de una inhibici*n
voluntaria " el otro le podr+ iniciar una acci*n de da4os " perjuicios al tramitente pero no podr+ hacer caer esa
venta, salvo que medie fraude o simulaci*n en su perjuicio, pero la enajenaci*n es correcta
108
Este art 9A29 tiene que correlacionarse con otra norma del ,*digo ,ivil que es el 2;A6 que esta en la
compraventa " dice 'Es prohibida la cl+usula de no enajenar la cosa vendida a persona algunaI mas no a una
persona determinada) Este art#culo se refiere a uno de los casos de compraventa " que puede pasar que el
comprador no venda la cosa a una persona determinada, es decir que si se trata de un caso de compraventa se
aplican las normas de la compraventa, " se puede dar el caso de que no se enajene a determinada persona, de
todos modos en el pro"ecto de reforma del c*digo " en los anteriores pro"ectos, trae una instituci*n que se llama
la Disponibilidad Eoluntaria, " vendr#a a ser lo que antes era la &nhibici*n Eoluntaria, es decir que se admitir#a
cuando se apruebe el pro"ecto del nuevo ,*digo ,ivil, la &nhibici*n Eoluntaria " se la denomina Disposici*n
Eoluntaria, o seas a que se obligue a no enajenar una cosa, pero no mucho tiempo, porque ha" que tratar de que
no se inmovilice la riqueCa, " se le pone un plaCo m+-imo de ? a4os, " en el caso de que se produCca una
enajenaci*n, esta no es valida
La indisponibilidad voluntaria servir#a para las garant#as de operaciones de menor importancia, " las hipotecas para
las garant#as de las operaciones grandes Entonces la indisponibilidad voluntaria vendr#an a tratar de suplir todas
las garant#as trucha que ha" en las locaciones urbanas 0ero ho" tenemos que por le" no podemos obligarnos a
no vender con la e-cepci*n del art 2;A6 " si se aprueba el pro"ecto si va a haber la posibilidad de obligarse a no
vender pero por un plaCo de ? a4os, agregando un Derecho /eal mas que se llamar#a la &ndisponibilidad
Eoluntaria
Este principio general que enuncia el 9A29 tiene una e-cepci*n cuando el bien a sido adquirida a t#tulo gratuito,
porque el art 9A2; dice 'Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus
derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por ma"or
t(rmino que el de dieC a4os) Entonces cuando el inmueble o mueble que "o tengo lo tengo a t#tulo gratuito, por
herencia, legado o donaci*n puede ocurrir que el donante o el testador me ha"a prohibido a enajenar por un plaCo
que no va"a mas all+ de los 27 a4os, ac+ si esta permitida la cl+usula de no enajenar pero por un plaCo no ma"or
a los dieC a4os, si se fija un plaCo superior se entiende vencido a los 27 a4os, entonces se respeta la voluntad del
donante o el testador, pero no se e-presa en la le", si bien no es la le" la que e-presa en el art 9A2;, esto se
e-trae por analog#a de otros art#culos de las normas de locaci*n, etc
1dem+s ha" que confrontar este 9A2; con los art#culos ;B;9 'Son de ning%n valor las disposiciones del testador,
por las que llame a un tercero al todo o parte de lo que reste de la herencia, al morir el heredero instituido, " por las
que declare inajenable el todo o parte de la herencia) " el art ;B52 'Si se lega una cosa con calidad de no
enajenarla " la enajenaci*n no compromete ning%n derecho de tercero, la cl+usula de no enajenarse se tendr+ por
no escrita) 0orque si la cl+usula de no enajenar afecta la legitima de los herederos forCosos, porque la legitima
esta mu" protegida, por lo que la legitima no puede ser condicionada, " puede llegar a condicionarla esta cl+usula
de &najenabilidad, " si afecta a esta legitima va a prevalecer el Derecho del Heredero
Durante la vigencia de esta cl+usula de &najenabilidad que por supuesto debe estar en el t#tulo " debe estar
inscripto porque sino no es oponible a terceros, la vigencia de esta no enajenaci*n los acreedores de los
donatarios o de los legatarios " de los herederos no pueden ejecutarlas, porque ese bien queda relativamente
como fuera del comercio
T0or que se dice que la cl+usula de &najenabilidad "a sea la prohibida del 9A29 o la limitada del 9A2; es de inter(s
publicoU 0orque se protege a la comunidad en la medida en que se trata de establecer normas que no limiten la
circulaci*n de la riqueCa, porque se entiende que eso es en beneficio del inter(s publico
!tra restricci*n de &nter(s 0ublico es el ,amino de Sirga, es un sector de terreno que deben dejar los propietarios
de los fundos ribere4os a los costados de los r#os, porque antiguamente las embarcaciones eran arrastradas desde
la pla"a con sogas tiradas con bue"es o caballos, a esa Cona se le denomina ,amino de Sirga porque se ataba la
soga a la embarcaci*n " la llevaban arrastrando, por eso quedo el nombre de ,amino de Sirga El fundamento del
camino de sirga porque tiene en vista las necesidades de la nave, no solo la de la navegaci*n sino tambi(n las
109
necesidades de flotaci*n " de pesca, art 9;A< 'Los propietarios lim#trofes con los r#os o con canales que sirven a
la comunicaci*n por agua, est+n obligados a dejar una calle o camino p%blico de treinta " cinco metros hasta la
orilla del r#o, o del canal, sin ninguna indemniCaci*n Los propietarios ribere4os no pueden hacer en ese espacio
ninguna construcci*n, ni reparar las antiguas que e-isten, ni deteriorar el terreno en manera alguna) " el art 9A67
'Si el r#o, o canal atravesare alguna ciudad o poblaci*n, se podr+ modificar por la respectiva municipalidad, el
ancho de la calle p%blica, no pudiendo dejarla de menos de quince metros)
El primer punto que ha" que tener presente que el 9A;< dice los r#os " canales que sirvan a la comunicaci*n por
agua, no habla de navegaci*n, por eso les dije de la flotaci*n, porque una balsa, sirve para la comunicaci*n por
agua, entonces si se tiene un terreno que linda con un r#o entonces se deja los 9? metros " las municipalidades
puede reducir dentro de la cuidad a 2? metros, esto seria ahora innecesario porque en un primer momento estaba
pensado para la sirga, el pro"ecto del $uevo ,*digo ,ivil lo baja directamente a 2? metros, porque ahora las
embarcaciones tienen autopropulsi*n no necesitan que sean arrastradas no se necesita por lo que se lo baja a 2?
metros
TDue naturaleCa jur#dica tiene ese recorte de terrenoU porque estamos hablando de una restricci*n al dominio,
entonces el terreno llega hasta la orilla del r#o " en esos 9? metros de quien es esa tierra, algunos lo llaman camino
publico, por lo que ha" distintas Gesis Ha" una Gesis que dice que ese terreno es de dominio publico, " se en los
art#culos 9A;< " 9A67 en donde dice que es una 'calle o camino p%blico) esta tesis tiene bastante resistencia,
porque no se condice por donde esta ubicada, esta dentro de la competencia del dominio privado, es una
limitaci*n, la Gesis que predomina es la que dice que es dominio privado con restricci*n por eso esta tratado dentro
del ,apitulo E& que son restricciones " Limites al dominio, no tiene obligaci*n de hacer nada como sembrar o
plantar o edificar, eso debe estar libre, para los posibles problemas de la navegaci*n, pero si puede recoger los
frutos porque al ser el due4o de la tierra tambi(n es el due4o de los frutos
Entonces porque decimos que no es dominio publico primero porque en el art#culo 9;67 no esta como dominio
publico mencionado el ,amino de Sirga, otra cosa en el art#culo 9A;< dice los propietarios ribere4os eso significa
que los propietarios tambi(n lo son de la franja de terreno, entonces la restricci*n este para la construcci*n dentro
de esa franja, entonces tenemos una restricci*n al dominio sobre esa franja de terreno
Despu(s tenemos una tesis que es la 1dministrativista que dice que es una Servidumbre 1dministrativa sobre un
dominio privado
0ero dentro del Derecho ,ivil se sostiene que es una /estricci*n al Derecho /eal del Dominio Los cursos de
aguas que tienen esta restricci*n son los r#os " canales que sirvan a la comunicaci*n, la franja es de ;? metros
pero que se puede reducir a 2? por la municipalidad cuando entra a una ciudad, las prohibiciones son las de hacer
construcciones o reparaciones de antiguas construcciones, deteriorar el terreno, o cultivar, no se puede hacer
nada, los Derechos que tiene el propietario puede vender la cosa pero el que compra lo va a hacer con la
restricci*n, tambi(n puede destruir las construcciones e-istente, porque eso no obstaculiCa, puede adquirir "
recoger los frutos naturales
Q ha" una discusi*n de quien tiene la legitimaci*n activa para solicitar al propietario ribere4o cumpla con estas
normas, porque ha" dos teor#as una que sostiene que solo la administraci*n es la que puede e-igir al due4o que
cumpla, esta es la Gesis 1dministrativista, pero ha" otra Gesis que sostiene 1llende " dice que tambi(n los
particulares, es que no solo puede iniciar la acci*n solo la administraci*n sino tambi(n los particulares, " ahora
tambi(n con la reforma constitucional " los Derecho Difusos tambi(n puede llegar a sostenerse que pueden
hacerlas las entidades intermedia
Las /estricciones del Dominio en el &nter(s de los Eecinos:
Las restricciones del dominio en inter(s de los vecinos que establece el art 9A25 'Las molestias que ocasionen el
humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o da4os similares por el ejercicio de actividades en inmuebles
110
vecinos, no deben e-ceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar " aunque mediare
autoriCaci*n administrativa para aqu(llas
Seg%n las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemniCaci*n de los da4os o la cesaci*n de
tales molestias
En la aplicaci*n de esta disposici*n el jueC debe contemporiCar las e-igencias de la producci*n " el respeto debido
al uso regular de la propiedadI asimismo tendr+ en cuenta la prioridad en el uso
El juicio tramitar+ sumariamente)
Esta norma es paralela a una del ,*digo ,ivil &taliano, " fue e-tra#do casi te-tual de dicho c*digo, antes de la
reforma de la le" 2BB22 no preve#a todas las cosas que eran llamadas inniciones, se llaman inniciones a las
emanaciones de humo de una propiedad a otra o de ruidos de una propiedad a otra, o de olores f(tidos en una
propiedad a otra, el c*digo de EeleC solo preve#a el ruido como %nica molestia " emanado de industria o sea de
establecimientos industriales, claro que la jurisprudencia "a hab#a aplicado por analog#a, "a que el c*digo entend#a
que era emanaciones de ruidos de establecimientos industriales " se lo hab#a e-tendido a cualquier otra cosa que
moleste " no fuera ruido " que provenga de cualquier inmueble aunque no fuere establecimiento industrial, " la le"
2BB22 lo %nico que hiCo fue positiviCar la tendencia jurisprudencial "a consolidada, que en realidad se producen
los cambios por la doctrina " la jurisprudencia
Las inniciones son inmateriales, no ha" penetraci*n material en el inmueble del molestado, por eso es que se
llama inniciones ha" una propagaci*n en el fundo ajeno, porque si ha" un elemento que ingresa en el inmueble "a
ha" invasi*n, por ejemplo empieCo a construir ah# ha" una invasi*n El art 9A25 menciona algunas molestias,
como el 'humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o da4os simulares), al mencionar da4os similares
significa que la norma no es ta-ativa sino que es meramente enunciativa, entonces puede entrar cualquier tipo de
molestia
La norma dice tambi(n que 'no deben e-ceder la normal tolerancia) el art#culo viejo dec#a 'no deben superar las
incomodidades ordinarias) es mas o menos lo mismo la normal tolerancia importa una pauta objetiva, normalmente
ha" en las municipalidades regulaciones por ejemplo la cantidad de decibeles en los ruidos que dicen cual es la
normal tolerancia, es decir que hasta donde est+n permitidos, " si son por encima de eso "a es considerado ruido
molesto, " esos es una pauta objetiva Genemos que tener en cuanta que la normal tolerancia es una pauta
objetiva, " nunca considerarla como subjetiva
El art#culo adem+s dice que el JueC contemplara el uso regular de la propiedad, este es un concepto que introduce
la le" 2BB22, no solamente incorpora la teor#a de abuso del art 27B2 'El ejercicio regular de un derecho propio o
el cumplimiento de una obligaci*n legal no puede constituir como il#cito ning%n acto La le" no ampara el ejercicio
abusivo de los derechos Se considerar+ tal al que contrar#e los fines que aqu(lla tuvo en mira al reconocerlos o al
que e-ceda los l#mites impuestos por la buena fe, la moral " las buenas costumbres), sino que aplica el art#culo
27B2 al art 9?2; que dice 'Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella,
usarla " goCarla conforme a un ejercicio regular), " al art#culo 9?26 'El ejercicio de estas facultades no puede ser
restringido en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades)
La le" dice tambi(n 'Las e-igencias de la producci*n) puede ocurrir que se trate de una industria que produce un
ruido molesto " el 9A25 le dice al jueC que puede disponer la cesaci*n de la actividad de la industria o indemniCar,
imag#nense que la industria provoca un ruido que no se puede hacer cesar, por que no ha" m(todo o el m(todo es
tan caro que es imposible hacerlo, o de imposible cumplimiento, " el vecino dice no haga cesar el ruido hasta que
se haga raConablemente tolerable o cierre la fabrica, pero el 9A25 al jueC le dice que ha" que tener en cuanta
tambi(n las e-igencia de la producci*n, es decir que debe hacer una suerte de cotejo haber de cuantas personas
esto" perjudicando, si la e-igencia de la producci*n si el otro tendr+ que soportar las molestias " lo que se hace es
indemniCar porque se me devalu* la propiedad, si a m# me instalan una industria al lado de mi casa " produce
ruidos molestos seguro que si mi casa val#a 277 ahora vale 57 " eso si es indemniCable, o sea la disminuci*n del
valor del inmueble, pero el jueC tiene que prever o tener en cuenta las e-igencias de la producci*n
111
El JueC tambi(n debe tener en cuanta la prioridad en el uso, hubo alguien que se hab#a comprado una casa al lado
de la estaci*n del ferrocarril, entonces reclamaba como ruido molesto la campana " adem+s reclamaba que las
v#as hac#an unos ruidos terribles porque estaban mal puestos los durmientes, los ruidos de la v#a se lo
solucionaron, pero ped#a una indemniCaci*n por el ruido de la campana porque le hab#a disminuido el valor de la
propiedad, pero el jueC dijo que cuando ese se4or compro "a hab#a v#as " estaba la estaci*n, el sabia que esa
propiedad iba a tener menos valor que otra propiedad que no estuviera al lado de las v#as, no es que pusieron las
v#as despu(s que el tenia la casa
!tra cuesti*n importante es la gran relaci*n que tiene la Habilitaci*n 1dministrativa, por ejemplo uno al lado se
tiene un taller mec+nico que rectifica motores " hace un ruido b+rbaro, uno va " le dice pone algo porque "o no
puedo dormir porque el ruido es micho, " el due4o le contesta no "o tengo 1utoriCaci*n 1dministrativa, o
Habilitaci*n :unicipal, pero lo que tiene que quedar bien claro es que el hecho de que un negocio o una actividad
cualquiera puede que cuenta con una Habilitaci*n :unicipal, no significa que tenga impunidad por lo ruidos
molesto o a cualquier molestia similares, porque la Habilitaci*n se puede hacer porque se cumplen los requisitos
gen(ricos, pero no puede pensar que la habilitaci*n le de derechos a molestar a todos, la habilitaci*n no sirve para
nada si efectivamente la inhesi*n supera los limites tolerables
T,u+l es las atribuciones de los jueces en las innicionesU El 9A25 dice que ordenara la cesaci*n de la molestia o la
indemniCaci*n del da4o causado cuando dice 'Seg%n las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
indemniCaci*n de los da4os o la cesaci*n de tales molestias) $o se puede acumular las dos, el jueC debe optar
por una u otra, es decir que si se decide que la fabrica quede abierta se indemniCa, si decide que es superior al
limite normal de la tolerancia, por ejemplo conden* a que se hagan las modificaciones ac%sticas " le do" un plaCo
para que cumpla, bajo apercibimiento de clausura, pero ojo el hecho de que no sean acumulable es en el mismo
tiempo, porque puede ocurrir le ha"a provocado un da4o en la salud, por ejemplo con hubo un club de jubilados,
una persona que tenia su cuarto daba a la medianera " en el club la cancha de bochas tambi(n era contra la
medianera, era tanto que ese individuo soporto, " los controles municipales fueron muchas veces " cuando los
decibeles le daban mas altos que los permitidos los intimaba a que hicieran los arreglos para reducirlos, pero paso
el tiempo " este hombre quedo con un tomo ac%stico que dio una incapacidad laboral del 67^, adem+s del trauma
psicol*gico, entonces el jueC que entend#a el caso, para atr+s como "a hab#a un perjuicio concreto " valuable,
entonces lo indemniCo " para el futuro deb#an efectuar una construcci*n ac%stica " de esa manera terminar#a el
ruidoI ac+ no hubo acumulaci*n simplemente que se reparo el da4o causado " para el futuro se ordeno la cesaci*n
de la molestia
Esta restricci*n al dominio no solo afecta al due4o sino que tambi(n afecta a los poseedores o a los tenedores,
cuando se vio los derechos " obligaciones a la posesi*n, en los art#culos 262A al 2697
9625 El que tuviere posesi*n de cosas inmuebles, tendr+ para con sus vecinos o terceros, las obligaciones
Esta es una de las que las mismas obligaciones que los due4os, la tienen los poseedores de los inmuebles, por
ejemplo un inquilino es tenedor " no solamente debe respetar estas restricciones sino que tiene legitimaci*n activa
para e-igir que no me molesten, "o como inquilino tambi(n puede iniciar la acci*n porque tengo una relaci*n con la
cosa
Ha" distintas normas si se lee el G#tulo E& se va a encontrar con muchas normas otra de la que es importante es la
de las Luces " las Eistas 9A?6 al 9AA7:
9A?6 $ing%n medianero podr+ abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del
cond*mino
9A?? El due4o de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir
luces, a tres metros de altura del piso de la pieCa a que quiera darse luC, con reja de fierro cu"as barras no dejen
ma"or claro que tres pulgadas
112
9A?A Esas luces no constitu"en una servidumbre, " el due4o de la finca o propiedad contigua, puede adquirir
la medianer#a de la pared, " cerrar las ventanas de luces, siempre que edifique apo"+ndose en la pared
medianera
9A?B El que goCa de la luC por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el suelo
vecino se levante una pared que las cierre " le prive de la luC
9A?5 $o se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u
otros voladiCos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de la l#nea divisoria
9A?< Gampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre propiedad ajena, si no ha" sesenta
cent#metros de distancia
9AA7 Las distancias que prescriben los art#culos anteriores se cuentan desde el filo de la pared donde no
hubiese obras voladiCasI " desde el filo e-terior de (stas, donde las ha"aI " para las oblicuas, desde la l#nea de
separaci*n de las dos propiedades
EeleC lo que se trata es de resguardar la intimidad, la privasidad, las ventanas que el c*digo las llama ventanas o
troneras, pueden ser de dos tipos, una pueden ser de luC que son las que permiten el paso de luC " de aire,
porque est+n puestas no para contemplar con la vista, sino que esta puesta para dar luminosidad " aireaci*n, en
cambios la ventanas son de vista cuando est+n ubicadas de manera tal que uno pueda contemplar ver alg%n lugarI
entonces para resguardar la intimidad del vecino el c*digo establece ciertas distancias m#nimas para abrir
ventanas de luces o de vistas, para las de luces son de tres metros desde el piso de la pieCa a la que se quiera dar
luC " las de vistas tiene que estar construidas a tres metros de la l#nea divisoria del limite del terreno con el vecino
,uando una pared esta en condominio, pared medianera, no podemos abrir ninguna ventana, porque sino nos
metemos en la casa del vecino, por eso se dice que no habiendo consentimiento del otro cond*mino no se puede
abrir ninguna ventana en la pared medianera 1dem+s responde a otro principio general que es en materia de
cond*minos, " es que los cond*minos no pueden realiCar respecto de la cosa actos materiales de disposici*n
0ero el art#culo 9A?? establece 'El due4o de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella
ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieCa a que quiera darse luC, con reja de fierro
cu"as barras no dejen ma"or claro que tres pulgadas) Entonces Sise puede abrir luces en las paredes divisorias,
solo se pueden abrir ventanas de luC, o sea ventanas que permitan nada mas que ventanas para aireaci*n o
luminosidad, pero tienen que estar a tres metros de altura del piso de la habitaci*n que se quiere iluminar o airear "
con rejas para evitar que se pueda mirar 1s# se protege la intimidad
La jurisprudencia ha bajado este limite de tres metro a un metro cincuenta cent#metros con vidrio fijo " opaco
TDui(nes est+n legitimados para pedir el cumplimiento de la limitaci*nU
Esta legitimado cualquier poseedor o tenedor, porque la intimidad es uno derecho personal#simo
Eentana de Eista:
Las ventanas que permiten ver, no se pueden abrir en una pared divisoria 0ara poder abrir una ventana que
permita la contemplaci*n tiene que estar a tres metros de distancia del limite del limite del terreno, cuando uno
puede tener vista frontal, cuando la vista es de costado desde la ventana al limite puede haber A7 cent#metros, ha"
otras restricciones como las remas de un +rbol no pueden entrar al fundo vecino, la restricci*n por arreglos
En casos urgentes el jueC puede dar al caso tramite sumar#simo

E-propiaci*n:
El estudio del r(gimen de la e-propiaci*n corresponde al Derecho 0ublico
113
Es un instituto mediante el cual el Estado $acional o 0rovincial en virtud de su dominio inminente para el
cumplimiento de sus fines dispone calificar por le" un bien como de utilidad publica 1s# califica al sujeto llamado
e-propiante proceda al desapropio del bien al sujeto e-propiado " a su desposesi*n previa indemniCaci*n
1ntiguamente no hab#a una precisi*n puntualiCada de los requisitos, entonces todo quedaba librado a la decisi*n
concreta de los magistrados Es reci(n en el a4o 2B5< con la declaraci*n de los derechos del hombre que se da el
car+cter sagrado a la propiedad La propiedad es sagrada e inviolable " nadie puede ser privado de ella sino por
una necesidad justificada por el orden publico
Las bases son:
2 3 $ecesidad publica
9 3 Justa indemniCaci*n previa a la desposesi*n
Las constituciones del 2< " el 9A "a sentaban las bases de la e-propiaci*n En el !rden $acional e-isti* una le", la
25<, luego en 2<65 se dicto la le" 2;956, que despu(s se sustitu"o por la vigente le" de E-propiaciones que es la
le" 926<<
Las provincias tienen sus respectivas le"es de e-propiaciones pero deben respetar la ,onstituci*n $acional
8undamento:
2 N Eenta 8orCosa =teor#a contractualista> El consentimiento presunto por el propietario
9 N Dominio inminente del Estado, poder supremo, soberan#a del Estado sobre el territorio
; N En cumplimiento de los fines del Estado
E-propiaci*n como &nstituto fue estudiado siempre por el Derecho 0ublicoI pero en un primer momento hab#a un
tratamiento mas privatista de la e-propiaci*n fundado en el art 9;96 inc 2V " en el art 9A22
2;96 $adie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jur#dica de
hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes:
2S ,uando ha" derecho en el comprador de comprar la cosa por e-propiaci*n, por causa de utilidad p%blica
9A22 Las restricciones impuestas al dominio privado s*lo en el inter(s p%blico, son regidas por el derecho
administrativo
0or eso es que se lo denomina como una compraventa forCosa
:as tarde en una segunda etapa se distingui* en la e-propiaci*n lo que era publico de lo que era privado
TDue es lo que responde mas a las instituciones de derecho publicoU
El derecho a e-propiar que tiene el estado, lo que significa utilidad publica, eso puede estar dentro del +mbito del
Derecho 0ublicoI ha" otro aspecto relacionado con el monto de la indemniCaci*n que si tiene que ver con el
Derecho ,ivil " el Derecho 0rivado
Ho" por ho" se la considera como una instituci*n del Derecho 0ublico
La ,onstituci*n en su art#culo 2B dice 'de utilidad publica, calificada por le") La le" 926<< habla de satisfacer el
bien com%nI pero ese bien com%n puede ser tanto material como espiritual
0oder ,alificador: TDui(n es el que ,alificaU La ,onstituci*n $acional dice ,alificada por le", por lo tanto es el
,ongreso de la $aci*n o las Legislaturas 0rovinciales
T,uales son las facultades de /evisi*n Judicial de esa decisi*n del 0oder LegislativoU La pregunta Tes revisable
esa decisi*nU
En principio una declaraci*n del ,ongreso no es revisable judicialmente pero en casos e-cepcionales de e-trema
arbitrariedad si pueden llegar a ser revisable 0or ejemplo:
0odr#a ser revisable si la causa no e-iste
! bien no esta e-presada en la le"
! cuando se busca un inter(s particular
La declaraci*n de utilidad publica debe referirse en principio a bienes determinados, sin embargo por le"es
reglamentarias, como la le" 926<<, se permite la transferencia gen(rica El sujeto e-propiante es distinto del poder
calificador
114
El sujeto e-propiado puede ser cualquier persona de car+cter publico o privado
TDue cosas se pueden e-propiarU
Es un concepto mu" amplio, no solo muebles o inmuebles, sino tambi(n derechos, cr(ditos, dominio publico,
dominio privado, subsuelo con independencia del suelo, una unidad en propiedad horiContal con independencia de
las restantes, e incluso a veces es necesario e-propiar algunos sectores ane-os =art B de la le" 926<< 'La
declaraci*n de utilidad p%blica podr+ comprender no solamente los bienes que sean necesarios para lograr tal
finalidad, sino tambi(n todos aquellos cu"a raConable utiliCaci*n en base a planos " pro"ectos espec#ficos
convenga material o financieramente a ese efecto, de modo que se justifique que las ventajas estimadas ser+n
utiliCadas concretamente en la ejecuci*n del programa que motiv* la declaraci*n de utilidad p%blica)>
E-propiaci*n &nversa o &rregular:
,uando es el e-propiado el que e-ige que se e-propie todo
La indemniCaci*n debe ser previa
Solo se indemniCa, l*gicamente los da4os " perjuicios como consecuencia directa de la e-propiaci*n, los gastos de
mudanCa, los gastos inmediatos 0ero no es indemniCable ni el lucro cesante, ni los valores afectivos o ganancias
hipot(ticas
T,*mo es el procedimiento de E-propiaci*nU 0uede ser que se pongan de acuerdo el sujeto e-propiante " el
e-propiado, aqu# ha" lo que se llama un 1venimiento
Si no se ponen de acuerdo de acuerdo ha" un procedimiento judicial, es un proceso judicial que no esta sujeto al
fuero de atracci*n
El jueC designa al tribunal de casaci*n que tiene que emitir un dictamen de la valuaci*n de los valores
indemniCables en un plaCo de <7 d#as Despu(s se alega como en cualquier proceso sumario " el jueC dicta la
sentencia " establece cual es el valor indemniCable
El acuerdo puede ser judicial o e-trajudicial 0ara obtener la posesi*n el sujeto e-propiante debe depositar el
importe de la indemniCaci*n ,uando va a depositar la indemniCaci*n debe verificar que no tiene hipotecas,
inhibiciones, embargos 0orque sino tiene que citar a todos porque se quedar#an sin garant#a Qa que si el
inmueble este hipotecado no significa que no se puede e-propiar " las garant#as se trasladan
T0uede el e-propiante desistir de la e-propiaci*nU Si pero tiene que pagar las costas " siempre " cuando la
e-propiaci*n no se ha"a perfeccionado
La e-propiaci*n se perfecciona cuando ha" sentencia firme, toma de posesi*n " pago de la indemniCaci*n ,on
estos tres elementos la e-propiaci*n esta perfeccionada, " aqu# "a no ha" retorno
0ara e-igir el pago de una indemniCaci*n por e-propiaci*n ha" un plaCo de prescripci*n " en el !rden $acional es
de ? a4os
Distinci*n entre la E-propiaci*n ,onsolidada " la Gransferencia del Dominio:
,uando ha" transferencia de dominio al e-propiante no se le obliga Escritura 0ublica, puede haber una inscripci*n
de la sentencia o el avenimiento Se inscribe el Decreto de 1venimiento o la Sentencia " esto hace al G#tulo
Suficiente
Q el :odo es la Goma de 0osesi*n
El hecho de que la indemniCaci*n no este pagada no significa que no ha"a transferencia del dominio, lo que pasa
es que la e-propiaci*n no esta perfeccionada
E-propiaci*n &rregular, &ndirecta o &nversa:
115
Se supone cuando la acci*n la promueve el e-propiado, para que se materialice la e-propiaci*n, se fije el valor del
bien " se pague la indemniCaci*n El art#culo ?2 de la le" 926<< dice '0rocede la acci*n de e-propiaci*n irregular
en los siguientes casos:
a> ,uando e-istiendo una le" que declara de utilidad p%blica un bien, el Estado lo toma sin haber cumplido con el
pago de la respectiva indemniCaci*n
b> ,uando, con motivo de la le" de declaraci*n de utilidad p%blica, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte
indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella en condiciones normales
c> ,uando el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restricci*n o limitaci*n, que
importen una lesi*n a su derecho de propiedad)
Ha" distintos supuestos por ejemplo:
0or una le" de utilidad publica el Estado desposee sin pagar indemniCaci*n
Ha" un instituto que la jurisprudencia admit#a " la le" no lo preve#a " es la /etrocesi*n, una veC que esta
perfeccionada la e-propiaci*n =sentencia, pago de la indemniCaci*n " toma de la posesi*n> el e-propiante no le da
destino al bien e-propiado establecido en la le" de utilidad publica, o le da otro destino, o no le da ninguno por el
plaCo de 9 a4os
0resupuestos:
Due la e-propiaci*n este perfeccionada
Due se le d( un destino que no sea ni cone-o, ni complementario, ni accesorio, o ninguno por dos a4os
Si bien para la e-propiaci*n inversa no se requiere reclamo administrativo previo, para la retrocesi*n s#
1dem+s se debe devolver la indemniCaci*n actualiCada
TDui(n es competente para esta acci*nU
El JueC que entendi* en la E-propiaci*n
Ha" una prescripci*n de esta acci*n de retrocesi*n que es de tres a4os
En la le" 926<< ha" una novedad " es la !cupaci*n GemporariaI no se pierde la propiedad sino el uso " goce de
la cosa temporariamente Ha" dos tipos:
1normal: se e-ige que ha"a una utilidad publica, pero no se pierde la propiedad, sino lo que se da es el
uso transitorio de un bien o cosa $o necesita una le"
$ormal: que no responde a necesidades inminentes " que si e-ige la e-propiaci*n del usufructo o uso
Gienen un limite m+-imo temporario, no pueden durar mas de dos a4os
1lgunos autores dicen que la !cupaci*n Gransitoria 1normal, en la medida que no sea indemniCable se la debe
considerar como tal
E.0/!0&1,&!$ES LEQ $S 926<<
GRG@L! & ,alificaci*n de utilidad p%blica
1rt#culo 2 N La utilidad p%blica que debe servir de fundamento legal a la e-propiaci*n, comprende todos los casos
en que se procure la satisfacci*n del bien com%n, sea (ste de naturaleCa material o espiritual
GRG@L! && Sujetos de la relaci*n e-propiatoria
9 N 0odr+ actuar como e-propiante el Estado nacionalI tambi(n podr+n actuar como tales la :unicipalidad de la
,iudad de Fuenos 1ires, las entidades aut+rquicas nacionales, " las empresas del Estado nacional, en tanto est(n
e-presamente facultadas para ello por sus respectivas le"es org+nicas o por le"es especiales
Los particulares, sean personas de e-istencia visible o jur#dicas, podr+n actuar como e-propiantes cuando
estuvieren autoriCados por la le" o por acto administrativo fundado en le"
; N La acci*n e-propiatoria podr+ promoverse contra cualquier clase de personas, de car+cter p%blico o privado
116
GRG@L! &&& !bjeto e-propiable
6 N 0ueden ser objeto de e-propiaci*n todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfacci*n de la
utilidad p%blica, cualquiera sea su naturaleCa jur#dica, perteneCcan al dominio p%blico o al dominio privado, sean
cosas o no
? N La e-propiaci*n se referir+ espec#ficamente a bienes determinados Gambi(n podr+ referirse gen(ricamente a
los bienes que sean necesarios para la construcci*n de una obra o la ejecuci*n de un plan o pro"ectoI en tal caso
la declaraci*n de utilidad p%blica se har+ en base a informes t(cnicos referidos a planos descriptivos, an+lisis de
costos u otros elementos que fundamentan los planes " programas a concretarse mediante la e-propiaci*n de los
bienes de que se trate, debiendo surgir la directa vinculaci*n o cone-i*n de los bienes a e-propiar con la obra, plan
o pro"ecto a realiCar En caso de que la declaraci*n gen(rica de utilidad p%blica se refiriese a inmuebles, deber+n
determinarse, adem+s, las distintas Conas de modo que a falta de individualiCaci*n de cada propiedad queden
especificadas las +reas afectadas por la e-presada declaraci*n
A N Es susceptible de e-propiaci*n el subsuelo con independencia de la propiedad del suelo
&gualmente son susceptibles de e-propiaci*n los inmuebles sometidos al r(gimen de propiedad horiContal
B N La declaraci*n de utilidad p%blica podr+ comprender no solamente los bienes que sean necesarios para lograr
tal finalidad, sino tambi(n todos aquellos cu"a raConable utiliCaci*n en base a planos " pro"ectos espec#ficos
convenga material o financieramente a ese efecto, de modo que se justifique que las ventajas estimadas ser+n
utiliCadas concretamente en la ejecuci*n del programa que motiv* la declaraci*n de utilidad p%blica
5 N Si se tratase de la e-propiaci*n parcial de un inmueble " la parte que quedase sin e-propiar fuere inadecuada
para un uso o e-plotaci*n racional, el e-propiado podr+ e-igir la e-propiaci*n de la totalidad del inmueble
En los terrenos urbanos se considerar+n sobrantes inadecuados los que por causa de la e-propiaci*n quedaren
con frente, fondo o superficie inferiores a lo autoriCado para edificar por las ordenanCas o usos locales
Grat+ndose de inmuebles rurales, en cada caso ser+n determinadas las superficies inadecuadas, teniendo en
cuenta la e-plotaci*n efectuada por el e-propiado
En el supuesto de avenimiento, las partes de com%n acuerdo determinar+n la superficie inadecuada, a efectos de
incluirla en la transferencia de dominioI en el juicio de e-propiaci*n dicha superficie ser+ establecida por el jueC
< N ,uando la e-propiaci*n de un inmueble incida sobre otros con los que constitu"e una unidad org+nica, el o los
propietarios de estos %ltimos estar+n habilitados para accionar por e-propiaci*n irregular si se afectare su
estructura arquitect*nica, su aptitud funcional o de alg%n modo resultare lesionado el derecho de propiedad en los
t(rminos del art#culo ?2, incisos b> " c>
GRG@L! &E La indemniCaci*n
27 N La indemniCaci*n s*lo comprender+ el valor objetivo del bien " los da4os que sean una consecuencia directa
e inmediata de la e-propiaci*n $o se tomar+n en cuenta circunstancias de car+cter personal, valores afectivos,
ganancias hipot(ticas, ni el ma"or valor que pueda conferir al bien la obra a ejecutarse $o se pagar+ lucro
cesante &ntegrar+n la indemniCaci*n el importe que correspondiere por depreciaci*n de la moneda " el de los
respectivos intereses
22 N $o se indemniCar+n las mejoras realiCadas en el bien con posterioridad al acto que lo declare afectado a
e-propiaci*n, salvo las mejoras necesarias
29 N La indemniCaci*n se pagar+ en dinero en efectivo, salvo conformidad del e-propiado para que dicho pago se
efect%e en otra especie de valor
2; N Declarada la utilidad p%blica de un bien, el e-propiante podr+ adquirirlo directamente del propietario dentro de
los valores m+-imos que estimen a ese efecto el Gribunal de Gasaciones de la $aci*n para los bienes inmuebles, o
las oficinas t(cnicas competentes que en cada caso se designar+n, para los bienes que no sean inmuebles
117
Grat+ndose de inmuebles el valor m+-imo estimado ser+ incrementado autom+ticamente " por todo concepto en
un dieC por ciento
26 N Si el titular del bien a e-propiar fuere incapaC o tuviere alg%n impedimento para disponer de sus bienes, la
autoridad judicial podr+ autoriCar al representante del incapaC o impedido para la transferencia directa del bien al
e-propiante
2? N $o habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes inmuebles, la cuesti*n ser+ decidida por el jueC,
quien, respecto a la indemniCaci*n prevista en el art#culo 27 " sin perjuicio de otros medios probatorios requerir+
dictamen del Gribunal de Gasaciones de la $aci*n el que deber+ pronunciarse dentro de los noventa d#as
Las maquinarias instaladas o adheridas al inmueble que se e-propiar+, se tasar+n conforme a lo establecido para
los bienes que no sean inmuebles
2A N $o se considerar+n v+lidos, respecto al e-propiante, los contratos celebrados por el propietario con
posterioridad a la vigencia de la le" que declar* afectado el bien a e-propiaci*n " que impliquen la constituci*n de
alg%n derecho relativo al bien
2B N $o habiendo avenimiento acerca del valor de los bienes que no sean inmuebles, sin perjuicio de la
intervenci*n de las oficinas t(cnicas a que alude el art#culo 2;, deber+ sustanciarse prueba pericial ,ada parte
designar+ un perito " el jueC un tercero, a no ser que los interesados se pusieren de acuerdo en el nombramiento
de uno solo
GRG@L! E Del procedimiento judicial
25 N $o habiendo avenimiento, el e-propiante deber+ promover la acci*n judicial de e-propiaci*n
2< N El proceso tramitar+ por juicio sumario, con las modificaciones establecidas por esta le" " no estar+ sujeto al
fuero de atracci*n de los juicios universales
0romovida la acci*n se dar+ traslado por quince d#as al demandado Si se ignorase su domicilio, se publicar+n
edictos durante cinco d#as en el diario de publicaciones legales de la $aci*n " en el de la provincia
correspondiente
Si e-istieren hechos controvertidos se abrir+ la causa a prueba por el plaCo que el jueC estime prudencial debiendo
tener presente lo dispuesto en los art#culos 2? " 2B
Las partes podr+n alegar por escrito sobre la prueba dentro del plaCo com%n de dieC d#as, computados desde que
el secretario certificare de oficio sobre la producci*n de la misma
0resentados los alegatos o vencido el plaCo para hacerlo, el jueC llamar+ autos para sentencia, la que deber+
pronunciarse dentro de los treinta d#as de quedar firme aquella providencia El cargo de las costas del juicio, as#
como su monto " el de los honorarios profesionales, se regir+n por las normas del ,*digo 0rocesal ,ivil "
,omercial de la $aci*n " por las respectivas le"es de aranceles
Las partes podr+n interponer todos los recursos admitidos por el mencionado ,*digo
97 N La sentencia fijar+ la indemniCaci*n teniendo en cuenta el valor del bien al tiempo de la desposesi*n
0ara establecer la depreciaci*n monetaria, se descontar+ del valor fijado la suma consignada en el juicio, conforme
con lo previsto en el art#culo 99, efectu+ndose la actualiCaci*n sobre la diferencia resultante, hasta el momento del
efectivo pago
En tal caso los intereses se liquidar+n a la tasa del seis por ciento anual, desde el momento de la desposesi*n
hasta el del pago, sobre el total de la indemniCaci*n o sobre la diferencia, seg%n corresponda
Los rubros que compongan la indemniCaci*n no estar+n sujetos al pago de impuesto o gravamen alguno
92 N Grat+ndose de inmuebles, incluso por accesi*n, ser+ competente el jueC federal del lugar donde se encuentre
el bien a e-propiar con jurisdicci*n en lo contencioso N administrativo Grat+ndose de bienes que no sean
inmuebles, ser+ competente el jueC del lugar en que se encuentren o el del domicilio del demandado, a elecci*n
del actor
118
Los juicios en que la :unicipalidad de la ,iudad de Fuenos 1ires sea parte, tramitar+n ante la Justicia $acional en
lo ,ivil de la ,apital 8ederal
99 N Si se tratare de bienes inmuebles, el e-propiante deber+ consignar ante el jueC respectivo el importe de la
valuaci*n que al efecto hubiere practicado el Gribunal de Gasaciones de la $aci*n Efectuada dicha consignaci*n,
el jueC le otorgar+ la posesi*n del bien
9; N El e-propiado podr+ retirar la suma depositada previa justificaci*n de su dominio, que el bien no reconoce
hipoteca u otro derecho real " que no est+ embargado ni pesan sobre (l restricciones a la libre disposici*n de sus
bienes
96 N La litis se anotar+ en el /egistro de la 0ropiedad, siendo desde ese momento indisponible e inembargable el
bien
9? N Si la e-propiaci*n versare sobre bienes que no sean inmuebles, el e-propiante obtendr+ la posesi*n
inmediata de ellos, previa consignaci*n judicial del valor que se determine por las oficinas t(cnicas mencionadas
en el art#culo 2;
Ser+ de aplicaci*n, en lo pertinente, lo establecido en el art#culo 9;
9A N !torgada la posesi*n judicial del bien, quedar+n los arrendamientos, acord+ndose a los ocupantes un plaCo
de treinta d#as para su desalojo, que el e-propiante podr+ prorrogar cuando a su juicio e-istan justas raCones que
as# lo aconsejen
9B N La acci*n emergente de cualquier perjuicio que se irrogase a terceros por contratos de locaci*n u otros que
tuvieren celebrados con el propietario, se ventilar+ en juicio por separado
95 N $inguna acci*n de terceros podr+ impedir la e-propiaci*n ni sus efectos Los derechos del reclamante se
considerar+n transferidos de la cosa a su precio o a la indemniCaci*n, quedando aqu(lla libre de todo gravamen
9< N El e-propiante podr+ desistir de la acci*n promovida en tanto la e-propiaci*n no ha"a quedado
perfeccionada Las costas ser+n a su cargo
Se entender+ que la e-propiaci*n ha quedado perfeccionada cuando se ha operado la transferencia del dominio al
e-propiante mediante sentencia firme, toma de posesi*n " pago de la indemniCaci*n
;7 N Es improcedente la caducidad de la instancia cuando en el juicio el e-propiante ha"a tomado posesi*n del
bien " el e-propiado s*lo cuestionare el monto de la indemniCaci*n
;2 N La acci*n del e-propiado para e-igir el pago de la indemniCaci*n prescribe a los cinco a4os, computados
desde que el monto respectivo quede determinado con car+cter firme " definitivo
;9 N 0ara la transferencia del dominio de inmuebles al e-propiante, no se requerir+ escritura p%blica otorgada ante
escribano, siendo suficiente al efecto la inscripci*n en el respectivo /egistro de la 0ropiedad del decreto que
apruebe el avenimiento o, en su caso, de la sentencia judicial que haga lugar a la e-propiaci*n
GRG@L! E& 0laCo de la e-propiaci*n
;; N Se tendr+ por abandonada la e-propiaci*n salvo disposici*n e-presa de le" especial si el e-propiante no
promueve el juicio dentro de los dos a4os de vigencia de la le" que la autorice, cuando se trate de llevarla a cabo
sobre bienes individualmente determinadosI de cinco a4os, cuando se trate de bienes comprendidos dentro de una
Cona determinadaI " de dieC a4os cuando se trate de bienes comprendidos en una enumeraci*n gen(rica
$o regir+ la disposici*n precedente en los casos en que las le"es org+nicas de las municipalidades autoricen a
(stas a e-propiar la porci*n de los inmuebles afectados a rectificaciones o ensanches de calles " ochavas, en
virtud de las ordenanCas respectivas
;6 N Las disposiciones contenidas en el primer p+rrafo del art#culo anterior no ser+n aplicables en los casos de
reserva de inmuebles para obras o planes de ejecuci*n diferida, calificados por le" formal
En tal supuesto, se aplicar+n las siguientes normas:
a> El e-propiante, luego de declarar que se trata de una e-propiaci*n diferida, obtendr+ la tasaci*n del bien
afectado con intervenci*n del Gribunal de Gasaciones de la $aci*n " notificar+ al propietario el importe resultante
119
b> Si el valor de tasaci*n fuere aceptado por el propietario, cualquiera de las partes podr+ pedir su homologaci*n
judicial ", una veC homologado, dicho valor ser+ considerado como firme para ambas partes, pudiendo reajustarse
s*lo de acuerdo con el procedimiento previsto en el inciso d> del presente art#culo
c> Si el propietario no aceptara el valor de tasaci*n ofrecido, el e-propiante deber+ solicitar judicialmente la fijaci*n
del valor del bien, de conformidad con las normas de los art#culos 27 " 22
d> La indemniCaci*n ser+ reajustada en la forma prevista en el art#culo 27
e> Si durante la tramitaci*n del caso " antes de que se dicte la sentencia definitiva el e-propiante necesitara
disponer en forma inmediata del inmueble, regir+ lo dispuesto en los art#culos 99, 9; " 96
f> Los inmuebles afectados podr+n ser transferidos libremente a terceros, a condici*n de que el adquirente conoCca
la afectaci*n " consienta el valor fijado si (ste estuviera determinado ,on tal finalidad una veC firme dicho valor,
ser+ comunicado de oficio por el ente e-propiante o, en su caso, por el juCgado interviniente al /egistro de la
0ropiedad &nmueble que corresponde Los certificados que e-pidan los registros en relaci*n con el inmueble
afectado deber+n hacer constar ese valor firme En las escrituras traslativas de dominio de los inmuebles
comprendidos en este art#culo, los escribanos que las autoricen deber+n dejar e-presa constancia de conocimiento
por el adquirente de la afectaci*n, o de su consentimiento del valor firme, seg%n corresponda
GRG@L! E&& De la retrocesi*n
;? N 0rocede la acci*n de retrocesi*n cuando al bien e-propiado se le diere un destino diferente al previsto en la
le" e-propiatoria, o cuando no se le diere destino alguno en un lapso de dos a4os computados desde que la
e-propiaci*n qued* perfeccionada en la forma prevista en el art#culo 9<
;A N Se entender+ que no hubo cambio de destino cuando el acordado al bien mantenga cone-idad,
interdependencia o correlaci*n con el espec#ficamente previsto en la le"
Gampoco se considerar+ que medi* cambio de destino si a una parte del bien e-propiado se le asignare uno
complementario o que tiende a integrar " facilitar el previsto por la le"
;B N La retrocesi*n tambi(n procede en los supuestos en que el bien hubiere salido del patrimonio de su titular por
el procedimiento de avenimiento
;5 N La retrocesi*n no s*lo podr+ lograrse por acci*n judicial, sino tambi(n mediante avenimiento o gesti*n
administrativa
;< N ,uando al bien no se le hubiere dado destino alguno dentro del plaCo mencionado en el art#culo ;?, a efectos
de la acci*n de retrocesi*n el e-propiado deber+ intimar fehacientemente al e-propiante para que le asigne al bien
el destino que motiv* la e-propiaci*n, transcurridos seis meses desde esa intimaci*n sin que el e-propiante le
asignara al bien ese destino, o sin que hubiere iniciado los respectivos trabajos, los que deber+ mantener conforme
a los planes de obra aprobados, la acci*n de retrocesi*n quedar+ e-pedita, sin necesidad de reclamo
administrativo previo
Si al bien se le hubiere dado un destino diferente al previsto en la le" e-propiatoria, deber+ formularse el reclamo
administrativo previo
67 N Si el bien e-propiado hubiera cumplido la finalidad que motiv* la e-propiaci*n, " por esa circunstancia
quedare desvinculado de aquella finalidad, la retrocesi*n ser+ improcedente
62 N Es admisible la acci*n de retrocesi*n ejercida parcialmente sobre una parte del bien e-propiado
69 N 0ara que la retrocesi*n sea procedente se requiere:
a> Due la e-propiaci*n que la motive ha"a quedado perfeccionada, en la forma prevista en el art#culo 9<
b> Due se le d( alguno de los supuestos que prev( el art#culo ;? " en su caso de cumplirse lo dispuesto en el
art#culo ;<
c> Due el accionante, dentro del plaCo que fije la sentencia, reintegre al e-propiante lo que percibi* de (ste en
concepto de precio o de indemniCaci*n, con la actualiCaci*n que correspondiere Si el bien hubiere disminuido de
valor por actos del e-propiante, esa disminuci*n ser+ deducida de lo que debe ser reintegrado por el accionante Si
120
el bien hubiera aumentado de valor por mejoras necesarias o %tiles introducidas por el e-propiante, el e-propiado
deber+ reintegrar el valor de las mismas Si el bien hubiere aumentado de valor por causas naturales, el reintegro
de dicho valor no ser+ e-igido el accionante Si el bien, por causas naturales hubiere disminuido de valor, el monto
de esa disminuci*n no ser+ deducido del valor a reintegrar por el accionante
6; N ,uando la e-propiaci*n se hubiere llevado a cabo mediante avenimiento, la acci*n de retrocesi*n deber+
promoverse ante el jueC que deber#a haber entendido en el caso de que hubiere e-istido un juicio de e-propiaci*n
66 N Si la e-propiaci*n se hubiere efectuado mediante juicio, la demanda de retrocesi*n debe radicarse ante el
mismo juCgado que intervino en el juicio de e-propiaci*n
6? N La acci*n de retrocesi*n corresponde %nicamente al propietario e-propiado " a sus sucesores universales
6A N La retrocesi*n podr+ ser demandada contra el e-propiante, o contra (ste " los terceros a quienes hubiere sido
transferido el bien
6B N El procedimiento aplicable en el juicio de retrocesi*n, " la naturaleCa de la litis, ser+n los establecidos para el
juicio de e-propiaci*n
65 N Si en la sentencia se hiciere lugar a la acci*n, deber+ establecerse la suma que debe reintegrar el accionante
por retrocesi*n " el plaCo en que ha de hacerloI asimismo se establecer+ el plaCo en que el e-propiante debe
devolver el bien e-propiado
6< N La devoluci*n del bien al e-propiado deber+ hacerse libre de todo ocupante, cargas, grav+menes "
servidumbre que hubieren tenido lugar despu(s de la desposesi*n
?7 N La acci*n por retrocesi*n prescribe a los tres a4os, computados desde que, habiendo quedado perfeccionada
la e-propiaci*n en la forma prevista en el art#culo 9<, al bien se le dio un destino ajeno al que la determin*, o desde
que no habi(ndosele dado al bien destino alguno, hubieren transcurrido los plaCos previstos en los art#culos ;? "
;<
El tr+mite previsto en el art#culo ;< suspende el curso de esta prescripci*n
GRG@L! E&&& De la e-propiaci*n irregular
?2 N 0rocede la acci*n de e-propiaci*n irregular en los siguientes casos:
a> ,uando e-istiendo una le" que declara de utilidad p%blica un bien, el Estado lo toma sin haber cumplido con el
pago de la respectiva indemniCaci*n
b> ,uando, con motivo de la le" de declaraci*n de utilidad p%blica, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte
indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella en condiciones normales
c> ,uando el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restricci*n o limitaci*n, que
importen una lesi*n a su derecho de propiedad
?9 N $o corresponde la acci*n de e-propiaci*n irregular cuando el Estado paraliCa o no activa los procedimientos
despu(s de haber obtenido la posesi*n judicial del bien
?; N El que accione por e-propiaci*n irregular est+ e-ento de la reclamaci*n administrativa previa
?6 N En el juicio de e-propiaci*n irregular los valores indemniCables ser+n fijados en la misma forma prevista para
el juicio de e-propiaci*n regular, contemplada en el art#culo 27 " siguientes de la presente le"
?? N Las normas del procedimiento judicial establecidas para la e-propiaci*n regular, rigen tambi(n para la
e-propiaci*n irregular, en cuando fueren aplicables
?A N La acci*n de e-propiaci*n irregular prescribe a los cinco a4os, computados desde la fecha en que tuvieron
lugar los actos o comportamientos del Estado que tornan viable la referida acci*n
GRG@L! &. De la ocupaci*n tempor+nea
?B N ,uando por raCones de utilidad p%blica fuese necesario el uso transitorio de un bien o cosa determinados,
mueble o inmueble, o de una universalidad determinada de ellos, podr+ recurrirse a la ocupaci*n tempor+nea
121
?5 N La ocupaci*n tempor+nea puede responder a una necesidad anormal, urgente, imperiosa o s%bita, o a una
necesidad normal no inminente
?< N La ocupaci*n tempor+nea anormal, puede ser dispuesta directamente por la autoridad administrativa, " no
dar+ lugar a indemniCaci*n alguna, salvo la reparaci*n de los da4os o deterioros que se causaren a la cosa o el
pago de da4os " perjuicios debidos por el uso posterior de la cosa en menesteres ajenos a los que estrictamente
determinaron su ocupaci*n
A7 N $inguna ocupaci*n tempor+nea anormal tendr+ ma"or duraci*n que el lapso estrictamente necesario para
satisfacer la respectiva necesidad
A2 N La ocupaci*n tempor+nea por raCones normales, previa declaraci*n legal de utilidad p%blica podr+
establecerse por avenimientoI de lo contrario deber+ ser dispuesta por la autoridad judicial, a requerimiento de la
1dministraci*n 0%blica
A9 N La ocupaci*n tempor+nea normal apareja indemniCaci*n, siendo aplicables en subsidio las reglas vigentes en
materia de e-propiaci*n
La indemniCaci*n a que se refiere el presente art#culo comprender+ el valor del uso " los da4os " perjuicios
ocasionados al bien o cosa ocupados, as# como tambi(n el valor de los materiales que hubiesen debido e-traerse
necesaria e indispensablemente con motivo de la ocupaci*n
A; N El bien ocupado no podr+ tener otro destino que el que motiv* su ocupaci*n
A6 N $inguna ocupaci*n tempor+nea normal puede durar m+s de dos a4osI vencido este lapso, el propietario
intimar+ fehacientemente la devoluci*n del bien Granscurridos treinta d#as desde dicha intimaci*n sin que el bien
hubiere sido devuelto, el propietario podr+ e-igir la e-propiaci*n del mismo, promoviendo una acci*n de
e-propiaci*n irregular
A? N El procedimiento judicial establecido para el juicio de e-propiaci*n es aplicable, en lo pertinente, al juicio de
ocupaci*n tempor+nea normal
AA N Sin conformidad del propietario, el ocupante tempor+neo de un bien o cosa no puede alterar la sustancia del
mismo ni e-traer o utiliCar de (ste elementos que lo integren, sin perjuicio del supuesto previsto en el art#culo A9,
%ltima parte
AB N Si la ocupaci*n tempor+nea afectase a terceros, los derechos de (stos se har+n valer sobre el importe de la
indemniCaci*n
A5 N Las cuestiones judiciales que promoviese el propietario del bien ocupado est+n e-entas de reclamaci*n
administrativa previa
A< N La acci*n del propietario del bien ocupado para e-igir el pago de la indemniCaci*n prescribe a los cinco a4os
computados desde que el ocupante tom* posesi*n del bien
B7 N La acci*n del propietario del bien ocupado para requerir su devoluci*n prescribe a los cinco a4os computados
desde que el ocupante debi* devolver el bien
GRG@L! . Disposiciones complementarias
B2 N Godo aquel que, a t#tulo de propietario, de simple poseedor, o a m(rito de cualquier otro t#tulo, resistiere de
hecho la ejecuci*n de los estudios u operaciones t(cnicas que en virtud de la presente le" del Estado =M>, se har+
pasible de una multa de mil pesos =le" 25255> =P 2777> a cien mil pesos =le" 25255> =P 277777>, al arbitrio del
jueC, quien proceder+ a su aplicaci*n, previo informe sumar#simo del hecho, sin perjuicio de o#r al imputado "
resolver como corresponda La multa se e-igir+ por v#a ejecutiva
B9 N La presente le" se aplicar+ e-clusivamente a las causas que se inicien a partir de su vigencia $o obstante,
en los juicios en tr+mite el e-propiante podr+ proponer la adquisici*n del bien por v#a de avenimiento en la forma
prevista en el art#culo 2;
B; N Der*ganse las le"es n%meros 2;9A6, 2B656 " 2<<B; " el art#culo 27 de la le" 26;<;
B6 N ,omun#quese, etc
122
Sanci*n " promulgaci*n: 2BX&X<BB
UNIDAD VII: DO4INIO I4+ER3ECTO. +RO+IEDADES CON CARACTERES ES+ECIALES. DERECHOS DE
AGUAS. NUEVAS 4ANI3ESTACIONES DE LA +RO+IEDAD. +RO+IEDAD INDGENA.-
Dominio &mperfecto:
El Dominio pode ser 0erfecto o &mperfecto
El 0erfecto es el E-clusivo, 1bsoluto " 0erpetuo
El &mperfecto o el :enos 0leno, la imperfecci*n se puede dar en la 0erpetuidad o en la 1bsoluteC, definido en el
art 9AA2 'Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia,
mueble o inmueble, o el reservado por el due4o perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio %til)
cuando la imperfecci*n radica en la absoluteC se llama Dominio Desmembrado, por ejemplo "o tengo una casa
grabada con un usufructo, el dominio desmembrado es en que esta gravado respecto de un tercero por un
Derecho /eal, como un @sufructo, un uso, una habitaci*n, una hipoteca, etc, es decir que tengo un dominio pero
lo tengo desmembrado porque partes de las facultades de due4o las tengo vedadas no puedo ejercerlas, " el
dominio que le falta la 0erpetuidad es porque el dominio se va a e-tinguir en un determinado tiempo, si decimos
que el dominio dura a perpetuidad " si tiene un plaCo ese dominio es imperfecto o sea que no dura perpetuamente,
ha" tres tipos de dominio imperfecto por falta de perpetuidad: es el Dominio /evocable o /esoluble, " el Dominio
8iduciario del ,*digo ,ivil, ha" autores que sostienen como Wavalia de Gucum+n, que dice que ha" dos dominios
123
fiduciario el del ,*digo ,ivil como "a dijimos " el Dominio 8iduciario de la Le" 96662, la tesis ma"oritaria entendi*
que e-iste un solo Dominio 8iduciario el de la Le" 96662
Dominio &mperfecto las normas en juego:
1rt 9?7B 'El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, " la cosa no esta gravada con ning%n
derecho real hacia otras personas Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto
tiempo o al advenimiento de una condici*n, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de
terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc(tera)
1rt 9AA2 'Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa
propia, mueble o inmueble, o el reservado por el due4o perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio
%til)
1rt 9AA9 'Dominio fiduciario es el que se adquiere en raC*n de un fideicomiso constituido por contrato o por
testamento, " est+ sometido a durar solamente hasta la e-tinci*n del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa
a quien corresponda seg%n el contrato, el testamento o la le")
1rt 9AA; 'Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un t#tulo revocable a voluntad del que
lo ha transmitidoI o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de
su t#tulo)
1rt 9AA6 'El dominio no se juCga revocado cuando el que posee la cosa a t#tulo de propietario es condenado a
entregarla en virtud de una acci*n de nulidad, o de rescisi*n, o por una acci*n contra un hecho fraudulento, o por
restituci*n del pago indebido En estos casos se juCga que el dominio no hab#a sido transmitido sino de una
manera interina)
1rt 9AA? 'La revocaci*n del dominio transmitido por medio de un t#tulo revocable a voluntad del que lo ha
concedido se efect%a por la manifestaci*n misma de su voluntad)
1rt 9AAA 'E-cept%ase de la disposici*n del art#culo anterior, el pacto comisorio en el contrato de venta, el cual
no obra la revocaci*n del dominio sino en virtud del juicio que la declare, cuando las partes no est(n de acuerdo en
la e-istencia de los hechos de que depend#a)
1rt 9AAB 'La misma e-cepci*n se aplica a la condici*n resolutoria impuesta en el caso de ingratitud del
donatario o legatario, " a la inejecuci*n de las cargas impuestas a estos %ltimos)
1rt 9AA5 'E-t#nguese el dominio revocable por el cumplimiento de la cl+usula legal constante en el acto
jur#dico que lo transmiti*, o por la condici*n resolutiva o plaCo resolutivo a que su duraci*n fue subordinada)
1rt 9AA< 'La revocaci*n del dominio tendr+ siempre efecto retroactivo al d#a en que se adquiri*, si no hubiere
en la le" o en los actos jur#dicos que la establecieron, disposici*n e-presa en contrario)
1rt 9AB7 '/evoc+ndose el dominio con efecto retroactivo, el antiguo propietario est+ autoriCado a tomar el
inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario despose#do
o el tercer poseedorI pero est+ obligado a respetar los actos administrativos del propietario despose#do, como los
alquileres o arrendamientos que hubiese hecho Duedan a salvo los actos de disposici*n realiCados por el
fiduciario de conformidad con lo previsto en la legislaci*n especial)
1rt 9AB2 'La revocaci*n del dominio sobre cosas muebles no tiene efecto contra terceros adquirentes,
usufructuarios, o acreedores pignoraticios, sino en cuanto ellos, por raC*n de su mala fe, tuvieren una obligaci*n
personal de restituir la cosa)
1rt 9AB9 ',uando por la le", o por disposici*n e-presa en los actos jur#dicos que constitu"an el dominio
revocable, la revocaci*n no tuviere efecto retroactivo, quedan subsistentes las enajenaciones hechas por el
propietario despose#do, como tambi(n los derechos reales que hubiese constituido sobre la cosa)
124
El Dominio /evocable:
Definici*n Legal: esta en el art 9AA; 'Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un t#tulo
revocable a voluntad de la que lo ha transmitidoI o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad
por una causa proveniente de su t#tulo)
El dominio revocable por falta de perpetuidad es el que esta e-puesto a e-tinguirse por el advenimiento de una
condici*n resolutoria e-presa o impl#cita =cl+usula legal> o a un plaCo resolutorio e-preso, cuando ello ocurre el
dominio vuelve al antiguo propietario
Ejemplo:
1 le vende a F una casa con el pacto de retroventa, si el vendedor ejerce el pacto pasa que el vendedor debe
devolver el precio " el comprador tiene que devolver la cosa, f#jense que el dominio que tiene el comprador cuando
el t#tulo esta sujeto a un pacto de retroventa es un dominio /evocable, porque esta e-puesto a e-tinguirse frente al
advenimiento de una condici*n resolutoria, en este caso es e-presa, porque si no estuviera el pacto de retroventa
seria un dominio perfecto, tambi(n pasa lo mismo que la donaci*n por supernacencia de hijos, tambi(n es e-presa,
porque si no esta pactada no ha" una revocaci*n impl#cita por supernacencia de hijos, puede haber despu(s es
que si se ha pasado en la legitima " esa donaci*n sea cuestionada por el heredero
,l+usulas Legales ,ondici*n /esolutoria &mpl#citas:
Les dije que tambi(n pod#a haber condiciones resolutorias impl#citas que las llamamos ,l+usulas Legales porque
vienen de la le" " una de las que m+s se conoce es la que viene del 2976 'En los contratos con prestaciones
rec#procas se entiende impl#cita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno
de los contratantes no cumpliera su compromiso :as en los contratos en que se hubiese cumplido parte de las
prestaciones, las que se ha"an cumplido quedar+n firmes " producir+n, en cuanto a ellas, los efectos
correspondientes
$o ejecutada la prestaci*n, el acreedor podr+ requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligaci*n en un plaCo
no inferior a quince d#as, salvo que los usos o un pacto e-preso establecieran uno menor, con los da4os "
perjuicios derivados de la demoraI transcurrido el plaCo sin que la prestaci*n ha"a sido cumplida, quedar+n
resueltas, sin m+s, las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el acreedor al resarcimiento de los
da4os " perjuicios) porque en los contratos con prestaciones reciprocas se entiende que ha" una facultad de
resolver si el otro no cumple, entonces si "o compro a plaCos, " no pago " si no esta pactado el pacto comisorio
e-preso, el vendedor me va a mandar una carta documento " me va a decir lo intimo a que pague en un plaCo no
inferior a 2? d#as, si no cumple vo" a tener por resuelto el contrato, es distinto la operatividad del pacto comisorio
e-preso del e-pl#cito, en este ultimo ha" que intimar " despu(s reci(n se resolver el contrato, cuando es pactado
se le comunica dici(ndole que habiendo @d incumplido las cuotas comunico a @d por lo que se da por resuelto el
contrato Ese pacto comisorio t+cito tambi(n es un dominio revocable 1qu# conviene llamar al Dominio /esoluble,
porque en realidad no es que se revoca sino que se resuelve Entonces una condici*n /esolutoria licita es la del
0acto ,omisorio &mpl#cito, otra puede ser la /evocaci*n de las Donaciones por incumplimiento del cargo, o la
/esoluci*n de Legado por incumplimiento del cargo, la resoluci*n de la donaci*n por ingratitud del donatario o del
legatario, aunque no este pactado en la donaci*n si el donatario intenta matar al donante ha" una causal de
ingratitud para revocarla, aun que no lo diga el contrato por eso se llaman ,l+usulas Legales, ha" muchas mas
condiciones legales
El Efecto:
125
Qa sean e-pl#citas o impl#citas el efecto es cuando se cumplen el due4o tiene que entregarle la cosa o sea
restituirle la cosa al antiguo propietario, pero el antiguo propietario no recupera el dominio hasta tanto no se haga
la tradici*n de la cosa, sin embargo el c*digo le otorga una acci*n reivindicatoria, cuando la cosa no ha sido
restituida " esta en manos del incumplidor, cosa que es una e-cepci*n porque la acci*n reivindicatoria solo la tiene
el titular del derecho real, " este no es titular, pero se entiende que por la teor#a de subrogaci*n o por la teor#a de la
cesi*n impl#cita que tienen los acreedores
Gambi(n el dominio puede estar sujeto a un 0laCo /esolutorio, pero el plaCo resolutoria por ejemplo te vendo por
dieC a4os, o te lo dono por veinticinco a4os, el plaCo tiene que ser e-preso, porque no ha" plaCos impl#citos, "
adem+s si nada se dice el dominio es perpetuo, porque lo dice el 9?27 'El dominio es perpetuo, " subsiste
independiente del ejercicio que se pueda hacer de (l El propietario no deja de serlo, aunque no ejerCa ning%n acto
de propiedad, aunque est( en la imposibilidad de hacerlo, " aunque un tercero los ejerCa con su voluntad o contra
ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que (ste pueda adquirir la
propiedad por la prescripci*n) porque es el principio general
Giene todos los derechos propios del due4o, imag#nense que si "o compro una casa con un pacto de retroventa, "o
al a4o la vendo a la casa el comprador antes de transcurrir los tres a4os el primer vendedor dice que le devuelvan
la casa, el nuevo due4o dice que con el no pacto, la tiene que devolver, porque nadie puede trasmitir un derecho
mejor o m+s e-tenso del que tiene, si la cl+usula esta en el t#tulo, entonces es oponible a este tiene, aparte el
art#culo 27?; del ,*digo ,ivil cuando protege al adquirente a t#tulo oneroso " de buena fe, es en virtud de actos
nulos o anulables, no protege a los actos revocables, no protege a cualquier acto revocable, incluso si esto se
hubiera trasmitido a otro " lo que tiene que hacer este, es lo que llaman los escribanos estudio de t#tulo, por lo
menos ha" que estudiar los t#tulos de 97 a4o para ac+, el due4o puede hacer de todo pero ese Dominio esta sujeto
a resolverse, " el anterior propietario puede tomar la cosa de manos de quien se encuentre, lo %nico que tiene que
respetar son los actos de administraci*n, es decir que el due4o reclama el inmueble " este esta arrendado tiene
que respetarlo porque esto es un acto de administraci*n, ahora si la hipoteco, el anterior due4o tiene que tomar la
cosa libre de grav+menes, porque el dominio es revocable, si constituida una hipoteca sabia que el dominio era
revocable por lo tanto se revocaba se perd#a la garant#a de la hipoteca
Dominio 8iduciario:
El Dominio 8iduciario es otra cosa, " funciona en el ,*digo ,ivil " ver+n que diferente funciona en la le" 96662,
son mu" distintos
En el ,*digo ,ivil el Dominio 8iduciario esta reglamentado de la siguiente manera, en veC de haber dos
personajes en el dominio revocable, uno es el due4o actual " el otro es el antiguo propietario En el dominio
fiduciario va a haber tres uno que se llama 8iduciante, tambi(n llamado 8ideicomitente o ,onstitu"ente del
8ideicomisoI un se4or fiduciante que le quiere donar un departamento a su sobrina para que cuando ella se reciba
de abogada ponga su estudio, pero como "o se que es mu" chica todav#a " tengo miedo que lo venda o que haga
mal el negocio, entonces se vo" a vivir a Europa o tiene miedo de morirse, entonces le dice a un amigo que le va a
transferir el dominio del departamento, lo pode usar, pero te pido cuando mi sobrina se reciba de abogada vos le
entregues el dominio del departamento En dominio 8iduciario en EeleC la evoluci*n es as#, es el dominio
constituido en un 8ideicomiso Singular, en favor de un 8iduciario subordinado a durar hasta el cumplimiento de
condici*n resolutoria e-presa, o un plaCo resolutorio e-preso, cumplido el cual la cosa ha" que entregarla a un
tercero " este se llama 8ideicomisario, esto se uso mu" poco, porque EeleC hiCo una regulaci*n mu" pobre,
cuando ha" legislaci*n o esta poco regulado se usa mu" poco, porque no da seguridad
126
8ideicomiso viene de 8ides que es confianCa " de ,omiso que es encargo entonces es un encargo de confianCa
En todo fideicomiso ha" un negocio de confianCa en el fiduciario, ha" una persona fiduciante, que conf#a en otro
que se llama fiduciario, a esto se lo llama un encargo de confianCa
El fiduciario tiene al uso " goce com%n como cualquier due4o, lo que pasa que a diferencia del dominio revocable
ha" una cosa que el due4o fiduciario no puede hacer porque e-presamente lo veta el c*digo " el art 9562 'El
propietario fiduciario no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados de sustituci*n) Esto no sabemos
porque EeleC no lo especifico, en un congreso uno dijo bueno en realidad es para que no se vea receptado sin
t#tulo la propiedad, porque encima tiene la facultad de d+rselo a otro pero esto no lo e-plica
El c*digo no prohibe otra cosa al fiduciario lo que pasa es que cuando se cumple la condici*n resolutoria o el plaCo
establecido, el fideicomisario tiene derecho a tomar la cosa libre de todo gravamen, lo %nico que se tiene que
aceptar los actos de administraci*n, eso si es igual que el Dominio /evocable
En el ,*digo ,ivil de EeleC algunos autores a la prohibici*n del @sufructo le agregan el @so " la Habitaci*n, como
al uso " a la habitaci*n se le aplican supletoriamente las normas del usufructo algunos entienden que no pueden
constituir uso ni habitaci*n
Entonces tenemos que el primer principio es la 0rohibici*n E-presa del @sufructo, " con los Derechos /eales de
garant#as como la hipoteca, cuando se cumple la condici*n se e-tingue la hipoteca
TDue ocurre si la condici*n no se cumpleU Salvo pacto en contrario se cumplen las normas de la condici*n
resolutoria por el art ??6 '$o cumplida la condici*n resolutoria, o siendo cierto que no se cumplir+, el derecho
subordinado a ella queda irrevocablemente adquirido como si nunca hubiese habido condici*n) Entonces el
dominio queda consolidado en el fiduciario salvo pacto en contrario, si nada se dice no cumplida la condici*n
resolutoria o siendo cierto que no se cumplir+ el derecho queda adquirido como si no hubiera habido condici*n,
esta es la soluci*n del ,*digo ,ivil
El inmueble en el contrato esta en el patrimonio del due4o fiduciario Los frutos son del fiduciario, es el due4o por
lo tanto tiene derechos a los frutos Es due4o " lo %nico que tiene afectada es la perpetuidad es la 0erpetuidad
Dominio 8iduciario de la Le" 96662:
Esta le" dise4a un fideicomiso totalmente distinto " es reflejo del Grust 1nglosaj*n, el fideicomiso de la le" 96662
es una herramienta jur#dica que nace " tiene su desarrollo en &nglaterra en la Edad :edia, entonces es un instituto
b+sicamente anglosaj*n, porque los anglosajones distinguen la 0ropiedad Legal de la 0ropiedad :aterial, que es
un concepto bastante ajeno a nuestro sistema normativo o sea al concepto del Derecho ,ontinental, ellos separan
al 0ropietario Legal " un 0ropietario de los 8rutos, esto comienCa en &nglaterra hab#a un instituto que se llamaba el
Grust, en las cruCadas el que se iba le dec#a a un amigo te trasmito la propiedad porque "o no se si vo" a volver,
pero con esto vos manten(s a mi familia, entonces el propietario legal era el amigo o sea el fiduciario, " la familia
quedaba como beneficiaria de la propiedad, entonces hab#a un propietario legal " un propietario de la sustancia
material, que pasaba si el amigo era truco, la familia quedaba en 0ampa " la v#a, entonces esta gente iba a los
tribunales " de acuerdo al ,ommon LaH el %nico propietario era el Legal 0roprietar" el 0ropietario Legal, entonces
estas familias iban a ver al /e", " este delegaba las facultades en los ,ancilleres que resolv#an no seg%n los
antecedentes del ,ommon LaH, sino que resolv#an seg%n la equidad, por eso de habla de Equit" 0roprietar" " de
Legal 0roprietar", " hubo en &nglaterra una doble jurisdicci*n entre los tribunales Judiciales " los 1dministrativos
dependiente del re", hasta finales del siglo .&. en 25<; hab#a una doble jurisdicci*n en &nglaterra, entonces estos
cancilleres le daban la raC*n a las familias, " de ah# nace esta dualidad en el Derecho 1nglosaj*n de la propiedad
legal " de la propiedad sustancial, " ellos conviven con esa idea desde hace siglos, en cambio nosotros que somos
herederos del Derecho /omano no, porque ac+ el propietario es el propietario de los frutos " de los productos " no
esta dividida la propiedad, pero los anglosajones van a los EE@@ nacen los 1mericanos " estos heredan las
127
instituciones " el Grust que es una propiedad en confianCa, que se empieCa a usar en :(jico cuando en principio
del siglo .. hacen una cantidad de inversiones los norteamericanos en territorio mejicano, cada uno quiere utiliCar
las herramienta que mas conoce, por eso el Grust entra en :(jico, " a los pa#ses de ,entroam(rica " va bajando
por 1m(rica " en la 1rgentina entra en el 2<<?
Esto funciona de la siguiente manera:
Ha" un 8iduciante, que trasmite la propiedad a un 8iduciario, esta transmisi*n se produce por dos causas o un
,ontrato de 8ideicomiso, ha" transmisi*n de propiedad si es una cosa es la transmisi*n del Dominio, o por
Gestamento del 8iduciante, o sea que trasmite la propiedad a un fiduciario en confianCa, este contrato no tiene ni
Jratuidad ni !nerosidad, ha" transmisi*n de propiedad para un fin, el fiduciario, tiene la propiedad legal, pero la
ejerce en beneficio de otro, que es el propietario sustancial que se llama Feneficiario, al cumplirse el plaCo o la
condici*n resolutoria, ac+ el plaCo m+-imo es de ;7 a4os se debe entregar la cosa al Feneficiario o 8ideicomisario
o sea la propiedad, pero las posiciones jur#dicas en el negocio de fideicomiso son cuatro =8iduciante, 8iduciario,
Feneficiario " el que 1dministra> pero los personajes pueden ser solo dos, porque estos se4ores de acuerdo al fin
del 8ideicomiso que pueden ser solo dos porque el beneficiario puede ser el mismo fiduciante o el administrador
puede ser le fiduciario, que tambi(n puede ser el beneficiario, es decir que pueden tener dos posiciones jur#dicas a
la veC, cuando se cumple el plaCo la propiedad va al destinatario final, ahora si es distinto del fiduciante lo
llamamos como lo llama la le" 8ideicomisario
1c+ ha" algo que es mu" importante " es que la propiedad fiduciaria no entra en la propiedad del fiduciario, es
decir que el fiduciario tiene su patrimonio, " tiene que dar un informe de la administraci*n de esa propiedad
fiduciaria, por ejemplo el edificio pertenece al fiduciario para que (l administre el edificio, cobre los alquileres,
mantenga a mi hijo discapacitado que es el beneficiario, "a que el fideicomiso se hiCo por el temor que me pase
algo, por lo que busco una persona que sepa administrar propiedades, " si el beneficiario es un incapaC el plaCo
puede ser superior a los ;7 a4os, esto es un instituto para que los padres resguarden los intereses de sus hijos
enfermos por ejemplo Entonces ese inmueble constitu"e un 0atrimonio Separado, " esto significa que si el
fiduciario debe plata a alguien en forma personal, el inmueble entregado en fideicomiso no responde por la masa
de acreedores particulares del fiduciario, el inmueble dado en fideicomiso no puede ser agredido ni por los
acreedores particulares del fiduciante, ni por los acreedores del fiduciante, salvo fraude, es decir que se ha"a
constituido el 8ideicomiso en fraude a sus acreedores, se puede ejercer por la 1cci*n 0auliana o por la acci*n del
,oncurso o la Duiebra por cualquiera de los caminos
1hora si el fiduciario es un desastre " hace una mala administraci*n, la le" 96662, tiene distintas causales de
e-cepci*n del fiduciario o sea de cesaci*n de su rol, lo que se lo puede remover a pedido del beneficiario por mala
administraci*n, se lo puede relevar por muerte, si es una persona f#sica " muere no ha" mas fiduciario, porque no
se trasmite a los herederos el fideicomiso, si es una persona jur#dica puede disolverse, puede ir a la quiebra, estas
son todas causales de que se pierde el rol de fiduciario que est+n en el art <, pero el hacho que cese el fiduciario
no significa que el contrato se e-tinga, pueda ser que en el contrato que fideicomiso o en el testamento, el
fiduciante ha"a previsto un fiduciario sustituto, si hiCo un fideicomiso de administraci*n para mantener al hijo
discapacitado, " designo a una financiera " esta fue a la quiebra, puede haber previsto en el contrato o en el
testamento un fiduciario sustituto, " si no esta previsto lo designa el jueC, en el art 27 dice que un jueC " este
depender+ del negocio sub"acente, podr+ ser un jueC civil o comercial, depende del negocio que sub"ace en el
decomiso, porque el fideicomiso es una armaC*n que se lo puede usar para cualquier cosa, se puede usar para
una administraci*n, para garant#as de cumplimiento de una obligaci*n, " el jueC designara de acuerdo a lo que la
le" dice, " este dice que podr+ designar una entidad financiera, o una entidad autoriCada para negocio financiero,
se supone que el jueC de todas las entidades financieras va a elegir aquellas que tenga en este caso mas afines
con el negocio inmobiliario si seguimos en el ejemplo del edificioI por eso es importante " bueno que en el contrato
se designe un sucesor sustituto o mejor dicho que se prevea un sustituto
128
En el 8ideicomiso del ,*digo ,ivil el fiduciario es un propietario porque disfruta de la propiedad, en la Le" 96662
el fiduciario no disfruta tanto de la propiedad, pero cobra una retribuci*n, tiene facultades " est+n en el art 2B " 25
El art#culo 25 le permite instar acciones defensivas al patrimonio, por ejemplo acciones reales, por si lo despojan
de la cosa " posesorias, " el art 2B habla de las facultades del fiduciario, este puede a diferencia del ,*digo ,ivil
que dispon#a desde el dominio imperfecto, " el que compraba entraba en dominio imperfecto, el de la le" 96662 el
fiduciario puede vender dominio pleno, porque el art 2B dice que el fiduciario podr+ disponer, gravar los bienes
fideicomitidos cuando as# lo requieran los fines del fideicomiso, sin necesidad de autoriCaci*n e-presa, salvo
estipulaci*n en contrario, es decir que en el contrato puede establecerse que no puede vender o gravar sin
autoriCaci*n del fiduciante, sino el fiduciario pude gravar o vender cuando lo requieran los fines del fideicomiso, "
ac+ vamos a tener que ver para que se hiCo el fideicomiso &mag#nense que se va a comprar un campo que en el
registro dice Dominio 8iduciario Le" 96662, primero se pide el t#tulo " inmediatamente despu(s el contrato de
fideicomiso, para poder ver si ese se4or esta facultado para disponer o no, " si fu(ramos un banco " un se4or
viene a pedir un cr(dito " es un fiduciario, entonces ha" que fijarse si puede gravar los bienes fideicomitidos
porque as# lo requieren los fines del fideicomiso, si el comiso no es administraci*n normalmente no va a poder
disponer, ahora si el fideicomiso es de garant#a, por ejemplo este se4or tiene mucha plata " otro se4or que es
fiduciante gana la licitaci*n para hacer una autopista, tiene que invertir 27 millones de pesos " solo tiene 6
entonces necesita A, el fiduciante tiene el dominio de construir la autopista " el cobro del peaje, entonces el primer
se4or le presta los A millones que le faltan, entonces lo garantiCa con el derecho de cobrar peaje a una persona de
la confianCa de ambos, entonces se forma una sociedad fiduciaria, " entonces puede controlar los gastos,
entonces la persona de confianCa de ambos el tiene la propiedad del cr(dito la de cobrar peaje, " con esa plata va
pagando el cr(dito, cuando termina de pagar el cr(dito, le restitu"e el derecho de peaje al fiduciante, porque en os
contratos de administraci*n se debe entregar libre el derecho, este sistema ha sido creado para ser garant#as, por
ejemplo en :(jico la hipoteca ha sido sustituida por estos m(todos de garant#as que son muchos mas +giles, "
hacen menos costoso el cr(dito, otra ventaja es que constitu"e un patrimonio separado, o sea que si el dominio
fiduciario pasa al banco que da el cr(dito, el objeto no puede ser tocado por ning%n otro acreedor "a sea del banco
a del fiduciante, en cambio en el inmueble hipotecado puede ser embargado " puede ser rematado por otro
acreedor, esta bien pero el acreedor hipotecario cobrara primero, pero se puede malvender en una subasta, pero
de esta forma el fideicomiso en garant#a deber#a disminuir los costos de los cr(ditos, en otros pa#ses se usa el
fideicomiso en veC de la hipoteca, porque la modalidad es mas r+pida " mas segura
Es tan distinto el Dominio 8iduciario del ,*digo ,ivil que algunos sostienen que en el pa#s subsisten los dos
sistemas, el del ,*digo ,ivil vendr#a a ser mas un 8ideicomiso del Derecho /omano, mientras que el 8ideicomiso
de la le" 96662 responde al fideicomiso anglosaj*n, de ah# la diferenciaci*n concreta entre la propiedad legal " la
propiedad material
El fideicomiso de la le" se e-tingue cuando cumple el plaCo m+-imo o cuando se cumple la condici*n resolutoria
que se fije en el contrato o testamento Si aqu# no se cumple la condici*n resolutoria el fideicomiso se e-tingue a
los ;7 a4os, porque es una propiedad que tiene su vencimiento, " el art ; dice que la cosa va al beneficiario o sino
vuelve al fiduciante, o sea que la cosa va a volver a alguno
@na de las cosas que s( esta discutiendo ahora es si el fideicomiso de garantiCa pueden coincidir las calidades de
fiduciario " beneficiario, porque cuando se constitu"e la propiedad fiduciaria es a beneficio de otro, entonces no
puede ser en beneficio propio, pero el fideicomiso de garant#a el %nico beneficiado no es el banco, es tambi(n el
fiduciante porque en definitiva tiene menos intereses, garantiCa una renta mucho mejor, " se puede decir que es
mejor a la ejecuci*n de las hipotecas porque los juicios son mu" lerdos " largos, " las e-trajudiciales como es un
instituto muevo " hasta que los tribunales se acostumbren al nuevo sistema se est+n tratando como una ejecuci*n
hipotecaria com%n " corriente
Le" 96662
GRG@L! & Del fideicomiso
129
,10RG@L! &
1rt#culo 2 N Habr+ fideicomiso cuando una persona =fiduciante> transmita la propiedad fiduciaria de bienes
determinados a otra =fiduciario>, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato
=beneficiario>, " a transmitirlo al cumplimiento de un plaCo o condici*n al fiduciante, al beneficiario o al
fideicomisario
9 N El contrato deber+ individualiCar al beneficiario, quien podr+ ser una persona f#sica o jur#dica, que puede o no
e-istir al tiempo del otorgamiento del contratoI en este %ltimo caso deber+n constar los datos que permitan su
individualiCaci*n futura
0odr+ designarse m+s de un beneficiario, los que salvo disposici*n en contrario se beneficiar+n por igualI tambi(n
podr+n designarse beneficiarios sustitutos para el caso de no aceptaci*n, renuncia o muerte
Si ning%n beneficiario aceptare, todos renunciaren o no llegaren a e-istir, se entender+ que el beneficiario es el
fideicomisario Si tampoco el fideicomisario llegara a e-istir, renunciare o no aceptare, el beneficiario ser+ el
fiduciante
El derecho del beneficiario puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, salvo disposici*n en
contrario del fiduciante
; N El fideicomiso tambi(n podr+ constituirse por testamento, e-tendido en alguna de las formas previstas por el
,*digo ,ivil, el que contendr+ al menos las enunciaciones requeridas por el art#culo 6S En caso de que el
fiduciario designado por testamento no aceptare se aplicar+ lo dispuesto en el art#culo 27 de la presente le"
,10RG@L! && El fiduciario
6 N El contrato tambi(n deber+ contener:
a> La individualiCaci*n de los bienes objeto del contrato En caso de no resultar posible tal individualiCaci*n a la
fecha de la celebraci*n del fideicomiso, constar+ la descripci*n de los requisitos " caracter#sticas que deber+n
reunir los bienesI
b> La determinaci*n del modo en que otros bienes podr+n ser incorporados al fideicomisoI
c> El plaCo o condici*n a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podr+ durar m+s de treinta =;7> a4os
desde su constituci*n, salvo que el beneficiario fuere un incapaC, caso en el que podr+ durar hasta su muerte o el
cese de su incapacidadI
d> El destino de los bienes a la finaliCaci*n del fideicomisoI
e> Los derechos " obligaciones del fiduciario " el modo de sustituirlo si cesare
? N El fiduciario podr+ ser cualquier persona f#sica o jur#dica S*lo podr+n ofrecerse al p%blico para actuar como
fiduciarios las entidades financieras autoriCadas a funcionar como tales sujetas a las disposiciones de la le"
respectiva " las personas jur#dicas que autorice la ,omisi*n $acional de Ealores quien establecer+ los requisitos
que deban cumplir
A N El fiduciario deber+ cumplir las obligaciones impuestas por la le" o la convenci*n con la prudencia " diligencia
del buen hombre de negocios que act%a sobre la base de la confianCa depositada en (l
B N El contrato no podr+ dispensar al fiduciario de la obligaci*n de rendir cuentas, la que podr+ ser solicitada por el
beneficiario conforme las previsiones contractuales ni de la culpa o dolo en que pudieren incurrir (l o sus
dependientes, ni de la prohibici*n de adquirir para s# los bienes fideicomitidos
En todos los casos los fiduciarios deber+n rendir cuentas a los beneficiarios con una periodicidad no ma"or a un
=2> a4o
5 N Salvo estipulaci*n en contrario, el fiduciario tendr+ derecho al reembolso de los gastos " a una retribuci*n Si
(sta no hubiese sido fijada en el contrato, la fijar+ el jueC teniendo en consideraci*n la #ndole de la encomienda " la
importancia de los deberes a cumplir
< N El fiduciario cesar+ como tal por:
130
a> /emoci*n judicial por incumplimiento de sus obligaciones, a instancia del fiducianteI o a pedido del beneficiario
con citaci*n del fiducianteI
b> 0or muerte o incapacidad judicialmente declarada si fuera una persona f#sicaI
c> 0or disoluci*n si fuere una persona jur#dicaI
d> 0or quiebra o liquidaci*nI
e> 0or renuncia si en el contrato se hubiese autoriCado e-presamente esta causa La renuncia tendr+ efecto
despu(s de la transferencia del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto
27 N 0roducida una causa de cesaci*n del fiduciario, ser+ reemplaCado por el sustituto designado en el contrato o
de acuerdo al procedimiento previsto por (l Si no lo hubiere o no aceptare, el jueC designar+ como fiduciario a una
de las entidades autoriCadas de acuerdo a lo previsto en el art#culo 2< Los bienes fideicomitidos ser+n
transmitidos al nuevo fiduciario
,10RG@L! &&& Efectos del fideicomiso
22 N Sobre los bienes fideicomitidos se constitu"e una propiedad fiduciaria que se rige por lo dispuesto en el G#tulo
E&& del Libro &&& del ,*digo ,ivil " las disposiciones de la presente le" cuando se trate de cosas, o las que
correspondieren a la naturaleCa de los bienes cuando (stos no sean cosas
29 N El car+cter fiduciario del dominio tendr+ efecto frente a terceros desde el momento en que se cumplan las
formalidades e-igibles de acuerdo a la naturaleCa de los bienes respectivos
2; N ,uando se trate de bienes registrables, los registros correspondientes deber+n tomar raC*n de la
transferencia fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario ,uando as# resulte del contrato, el fiduciario
adquirir+ la propiedad fiduciaria de otros bienes que adquiera con los frutos de los bienes fideicomitidos o con el
producto de actos de disposici*n sobre los mismos, dej+ndose constancia de ello en el acto de adquisici*n " en los
registros pertinentes
26 N Los bienes fideicomitidos constitu"en un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario " del fiduciante La
responsabilidad objetiva del fiduciario emergente del art#culo 222; del ,*digo ,ivil se limita al valor de la cosa
fideicomitida cu"o riesgo o vicio fuese causa del da4o si el fiduciario no pudo raConablemente haberse asegurado
2? N Los bienes fideicomitidos quedar+n e-entos de la acci*n singular o colectiva de los acreedores del fiduciario
Gampoco podr+n agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la acci*n de
fraude Los acreedores del beneficiario podr+n ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos "
subrogarse en sus derechos
2A N Los bienes del fiduciario no responder+n por las obligaciones contra#das en la ejecuci*n del fideicomiso, las
que s*lo ser+n satisfechas con los bienes fideicomitidos La insuficiencia de los bienes fideicomitidos para atender
a estas obligaciones, no dar+ lugar a la declaraci*n de su quiebra En tal supuesto " a falta de otros recursos
provistos por el fiduciante o el beneficiario seg%n previsiones contractuales, proceder+ a su liquidaci*n, la que
estar+ a cargo del fiduciario, quien deber+ enajenar los bienes que lo integren " entregar+ el producido a los
acreedores conforme al orden de privilegios previstos para la quiebraI si se tratase de fideicomiso financiero
regir+n en lo pertinente las normas del art#culo 96
2B N El fiduciario podr+ disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso,
sin que para ello sea necesario el consentimiento del fiduciante o del beneficiario, a menos que se hubiere pactado
lo contrario
25 N El fiduciario se halla legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los
bienes fideicomitidos, tanto contra terceros como contra el beneficiario
El jueC podr+ autoriCar al fiduciante o al beneficiario a ejercer acciones en sustituci*n del fiduciario, cuando (ste no
lo hiciere sin motivo suficiente
,10RG@L! &E Del fideicomiso financiero
131
2< N 8ideicomiso financiero es aquel contrato de fideicomiso sujeto a las reglas precedentes, en el cual el fiduciario
es una entidad financiera o una sociedad especialmente autoriCada por la ,omisi*n $acional de Ealores para
actuar como fiduciario financiero, " beneficiarios =M> son los titulares de certificados de participaci*n en el dominio
fiduciario o de t#tulos representativos de deuda garantiCados con los bienes as# transmitidos
Dichos certificados de participaci*n " t#tulos de deuda ser+n considerados t#tulos valores " podr+n ser objeto de
oferta p%blica
La ,omisi*n $acional de Ealores ser+ autoridad de aplicaci*n respecto de los fideicomisos financieros, pudiendo
dictar normas reglamentarias
97 N El contrato de fideicomiso deber+ contener las previsiones del art#culo 6S " las condiciones de emisi*n de los
certificados de participaci*n o t#tulos representativos de deuda
,10RG@L! E De los certificados de participaci*n " t#tulos de deuda
92 N Los certificados de participaci*n ser+n emitidos por el fiduciario Los t#tulos representativos de deuda
garantiCados por los bienes fideicomitidos podr+n ser emitidos por el fiduciario o por terceros, seg%n fuere el caso
Los certificados de participaci*n " los t#tulos representativos de deuda podr+n ser al portador o nominativos,
endosables o no, o escriturales conforme al art#culo 5S " concordantes de la le" 9;?BA =con las modificaciones de
la le" 9;<A9> Los certificados ser+n emitidos en base a un prospecto en el que constar+n las condiciones de la
emisi*n, " contendr+ las enunciaciones necesarias para identificar el fideicomiso al que pertenecen, con somera
descripci*n de los derechos que confieren
0odr+n emitirse certificados globales de los certificados de participaci*n, para su inscripci*n en reg#menes de
dep*sito colectivo 1 tal fin se considerar+n definitivos, negociables " divisibles
99 N 0ueden emitirse diversas clases de certificados de participaci*n con derechos diferentes Dentro de cada
clase se otorgar+n los mismos derechos La emisi*n puede dividirse en series
,10RG@L! E De la insuficiencia del patrimonio fideicomitido en el fideicomiso financiero
9; N En el fideicomiso financiero del ,ap#tulo &E, en caso de insuficiencia del patrimonio fideicomitido, si no hubiere
previsi*n contractual, el fiduciario citar+ a asamblea de tenedores de t#tulos de deuda, lo que se notificar+ mediante
la publicaci*n de avisos en el Folet#n !ficial " un diario de gran circulaci*n del domicilio del fiduciario, la que se
celebrar+ dentro del plaCo de sesenta d#as contados a partir de la %ltima publicaci*n, a fin de que la asamblea
resuelva sobre las normas de administraci*n " liquidaci*n del patrimonio
96 N Las normas a que se refiere el art#culo precedente podr+n prever:
a> La transferencia del patrimonio fideicomitido como unidad a otra sociedad de igual giroI
b> Las modificaciones del contrato de emisi*n, las que podr+n comprender la remisi*n de parte de las deudas o la
modificaci*n de los plaCos, modos o condiciones inicialesI
c> La continuaci*n de la administraci*n de los bienes fideicomitidos hasta la e-tinci*n del fideicomisoI
d> La forma de enajenaci*n de los activos del patrimonio fideicomitidoI
e> La designaci*n de aquel que tendr+ a su cargo la enajenaci*n del patrimonio como unidad o de los activos que
lo conformanI
f> ,ualquier otra materia que determine la asamblea relativa a la administraci*n o liquidaci*n del patrimonio
separado
La asamblea se considerar+ v+lidamente constituida cuando estuviesen presentes tenedores de t#tulos que
representen como m#nimo dos terceras partes del capital emitido " en circulaci*nI podr+ actuarse por
representaci*n con carta poder certificada por escribano p%blico, autoridad judicial o banco, no es necesaria
legaliCaci*n
132
Los acuerdos deber+n adoptarse por el voto favorable de tenedores de t#tulos que representen, a lo menos, la
ma"or#a absoluta del capital emitido " en circulaci*n, salvo en el caso de las materias indicadas en el inciso b> en
que la ma"or#a ser+ de dos terceras partes =9X;> de los t#tulos emitidos " en circulaci*n
Si no hubiese qu*rum en la primera citaci*n se deber+ citar a una nueva asamblea la cual deber+ celebrarse
dentro de los treinta =;7> d#as siguientes a la fecha fijada para la asamblea no efectuadaI (sta se considerar+
v+lida con los tenedores que se encuentren presentes Los acuerdos deber+n adoptarse con el voto favorable de
t#tulos que representen a lo =M> menos la ma"or#a absoluta del capital emitido " en circulaci*n
,10RG@L! E&& De la e-tinci*n del fideicomiso
9? N El fideicomiso se e-tinguir+ por:
a> El cumplimiento del plaCo o la condici*n a que se hubiere sometido o el vencimiento del plaCo m+-imo legalI
b> La revocaci*n del fiduciante si se hubiere reservado e-presamente esa facultadI la revocaci*n no tendr+ efecto
retroactivoI
c> ,ualquier otra causal prevista en el contrato
9A N 0roducida la e-tinci*n del fideicomiso, el fiduciario estar+ obligado a entregar los bienes fideicomitidos al
fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos " contribu"endo a las inscripciones registrales que
correspondan
0ropiedades con ,aracter#sticas Especiales:
Derechos &ntelectuales:
@na propiedad especial son los Derechos &ntelectuales, pero no son Derecho /eales, porque el objeto no son
cosas ac+ no ha" un bien material, ha" una le" especial de los Derecho &ntelectuales " es la le" 22B9; modificada
por la 965B7 aumenta a B7 a4os que antes era de ?7 " coloca al Derecho &ntelectual m+s acorde con el Derecho
,omparado el plaCo era de B7 a4os " ac+ era de ?7 a4os, " anteriormente era de ;7 a4os, el derecho de autor le
pertenece al autor durante toda su vida, pero cuando fallece se trasmite a sus herederos por un plaCo m+-imo de
B7 a4os " despu(s pasan al dominio publico
La le" 965B7 tiene dos art#culos uno que eleva a los B7 a4os " el otro que dice que los derechos intelectuales que
se hab#an e-tinguido ipso iure retornan a los herederos del autor hasta que se cumplan los B7 a4os desde su
fallecimiento
Los Derecho &ntelectuales no porque sean Derechos /eales, sino porque son parecidos a los derechos reales
porque son Derecho 1bsolutos " son oponible Erga !mnes, no porque su objeto sea una cosa, categ*ricamente
no son Derechos /eales, adem+s desde el punto de vista de su contenido no son patrimoniales e-clusivamente,
porque tienen una doble faceta, tienen una faceta patrimonial que le permite al autor firmar contratos de edici*n,
etc, pero tambi(n tiene una faceta e-trapatrimonial que esta vinculada con la paternidad de la obra, el derecho de
no ser imitada que es inalienable, por ejemplo si "o hago un cuadro " lo vendo, " el que lo compra hace una
e-posici*n " e-pone al cuadro como que lo ha hecho otro, "o mantengo los derechos del cuadro mas all+ que me
ha"a desprendido de lo patrimonial, no se puede cambiar el te-to, eso es lo a hace a la faceta e-trapatrimonial, la
argentina ratifico los acuerdos internacionales de los Derecho del 1utor
El objeto de estos derechos de acuerdo a la le" 22B9; que esta definido en el art 2 son obras cient#ficas,
art#sticas, literarias, etc, pero para que tengan una protecci*n dentro de la *rbita de la 22B9; deben e-clusividad,
es mas tengan presente el hecho que uno inscriban un Derecho &ntelectual en el /egistro de la 0ropiedad
133
&ntelectual, no significa que si la obra no es novedosa tenga el Derecho protector, si "o escribo la Divina ,omedia
por mas que la inscriban no es original porque "a e-iste, entonces la obra tiene que tener algo de originalidad, se
dice que es una propiedad especial pero esto no es dominio, porque esto no es una cosa, " adem+s otra de las
diferencia que tiene con la propiedad porque el dominio es perpetuo, en cambio la propiedad intelectual es
temporaria, porque dura durante toda la vida del autor, " despu(s que muere durante B7 a4os a sus herederos,
adem+s tiene una naturaleCa mi-ta en funci*n de la dualidad un efecto patrimonial " otro e-trapatrimonial
El art 2 de la le" 22B9; no es ta-ativo, protege una gran pluralidad de obras intelectuales, como por ejemplo las
obras cient#ficas, literarias " art#sticas, comprenden los escritos de toda naturaleCa " e-tensi*nI las obras
dram+ticas, composiciones musicales, dram+ticoNmusicalesI las cinematogr+ficas, coreogr+ficas " pantom#micasI
las obras de dibujos, pintura, escultura, arquitecturaI modelos " obras de arte o ciencia aplicadas al comercio o a la
industriaI los impresos, planos " mapasI los pl+sticos, fotograf#as, grabados " fonogramasI en fin, toda producci*n
cinematogr+fica, literaria, art#stica o did+ctica, sea cual fuere el procedimiento de reproducci*n, como as# tambi(n
los softHare, pero la obra debe tener requisitos para ser protegida, primero debe ser original, segundo tiene que
asumir una forma e-terior que la haga perceptible a los sentidos, no se pueden proteger ideas puras, tienen que
ser e-terioriCada, el art#culo A; e-ige la registracci*n para la protecci*n, si no esta registrado no ha" protecci*n,
por lo menos esta limitado a la restricci*n que es declarativa "a que si no esta registrada se estar+ en la ignorancia
de que la obra no e-ist#a
Ha" distintas protecciones se protege t#tulos de obras que son originales, por ejemplo no estas protegido el t#tulo
de :anual de Derecho /eales, pero si se pone El ,oronel no tiene quien la escriba, ah# si porque es un t#tulo
original, tambi(n est+n protegidos discursos pol#ticos, conferencia todo esto puede entrar dentro del amplio marco
del art 2 de la le" 22B9; Los art#culos no firmados " las colaboraciones directa a los diarios son propiedad del
diario, en cambio las colaboraciones firmadas si son del que las escribe " firma
Despu(s esta lo que se llama derecho de citas, el art#culo 27 de la le" dice ',ualquiera puede publicar con fines
did+cticos o cient#ficos, comentarios, cr#ticas o notas referentes a las obras intelectuales inclu"endo hasta mil
palabras de obras literarias o cient#ficas u ocho compases en las musicales, " en todos los casos solo las partes
del te-to indispensables a ese efecto Duedan comprendidas en esta disposici*n las obras docentes, de
ense4anCa, colecciones, antolog#as, " otras semejantes ,uando las inclusiones de obras ajenas sean la parte
principal de la nueva obra, podr+n los tribunales fijar equitativamente en juicio sumario la cantidad proporcional que
le corresponde a los titulares de los derechos de las obras incluidas) Esto les tambi(n una propiedad inalienable
cuando uno cita debe mencionar al autor " adem+s ha" un limite m+-imo para las citas para fines did+cticos "
cient#ficos, 2777 palabras de obras literarias o cient#ficas, u ocho compases musicales, eso seria el limite de las
citas, pero siempre tiene que ser solamente las partes indispensables del te-to que uno cita, las obras e-tranjeras
tambi(n est+n protegidas, lo %nico que tiene que acreditar las obras e-tranjeras, es que cumpli* con los requisitos
de su pa#s, " adem+s es indispensable que el pa#s e-tranjero reconoCca el derecho intelectual, porque no todos los
pa#ses reconocen los derechos intelectuales " menos los derechos intelectuales de los otros pa#ses, porque antes
no se proteg#a se entend#a como que el solo hecho del disfrute intelectual era suficiente para el autor, e-ist#an los
mecenas, " eran protegidos por las grandes familias " estaba retribuido de otra manera, pero el Derecho
&ntelectual " su variante subjetivo fue reconocido en Europa en 25?7 no antes
Los titulares del Derecho &ntelectual el autor de la obra, la obra es un bien propio el Derecho &ntelectual desde el
punto de vista de la sociedad con"ugal, pero los frutos si son bienes gananciales, impone que los titulares son el
autor " cuando muere el autor los herederos por el plaCo de B7 a4os, tambi(n los cesionarios patrimoniales son
titulares, los que con permiso del autor traducen, las personas jur#dicas tambi(n pueden ser titulares de Derecho
&ntelectual
Este Derecho dura toda la vida del titular, " cuando este fallece le siguen sus herederos por B7 a4os, la le" 22B9;
establec#a que los herederos ten#an ;7 a4os, fue modificada en el a4o 2<?B " se subi* a ?7 a4os " en el a4o 2<<?
134
a B7 a4os, los B7 son paras las obras literarias, pero los plaCos var#an de acuerdo a la obra, como ser las
fotograf#as, ciencias, etc
Lo que ha" que saber es que los Derecho &ntelectuales no son Derechos /eales " que no son Derechos
0atrimoniales estrictamente sino que son :i-tos desde el punto de vista patrimonial " que no podemos sostener
que es una propiedad en el sentido de dominio porque no es un Derecho /eal " adem+s porque no perpetuidad
del dominio " porque su objeto no es una cosa 0or ejemplo en 8rancia que se distinguen las cosas en corporales
" no corporales, podr#an decirse que es una propiedad pero no en la 1rgentina

0/!0&ED1D &$GELE,G@1L LEQ $S 22B9; =M> =,on las reformas de los decretosNle"es 297A;X?B " 2996X?5 " las
le"es 977<5, 9;6B<, 9;B62, 9696<, 9695A " 965B7>
1rt#culo 2 N 1 los efectos de la presente le", las obras cient#ficas, literarias " art#sticas, comprenden los escritos de
toda naturaleCa " e-tensi*nI las obras dram+ticas, composiciones musicales, dram+ticoNmusicalesI las
cinematogr+ficas, coreogr+ficas " pantom#micasI las obras de dibujos, pintura, escultura, arquitecturaI modelos "
obras de arte o ciencia aplicadas al comercio o a la industriaI los impresos, planos " mapasI los pl+sticos,
fotograf#as, grabados " fonogramasI en fin, toda producci*n cinematogr+fica, literaria, art#stica o did+ctica, sea cual
fuere el procedimiento de reproducci*n =M>
9 N El derecho de propiedad de una obra cient#fica, literaria o art#stica comprende para su autor la facultad de
disponer de ella, de publicarla, de ejecutarla, de representarla " e-ponerla en p%blico, de enajenarla, de traducirla,
de adaptarla o de autoriCar su traducci*n " de reproducirla en cualquier forma
; N 1l editor de una obra an*nima o seud*nima corresponder+n, con relaci*n a ella, los derechos " las
obligaciones del autor, quien podr+ recabarlos para s# justificando su personalidad Los autores que empleen
seud*nimos, podr+n registrarlos adquiriendo la propiedad de los mismos
6 N Son titulares del derecho de propiedad intelectual:
a> El autor de la obraI
b> Sus herederos o derechohabientesI
c> Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la nueva obra
intelectual resultante
? N =M> La propiedad intelectual sobre sus obras corresponde a los autores durante su vida " a sus herederos o
derechohabientes hasta setenta a4os contados a partir del 2S de enero del a4o siguiente al de la muerte del autor
En los casos de obras en colaboraci*n, este t(rmino comenCar+ a contarse desde el 2S de enero del a4o siguiente
al de la muerte del %ltimo colaborador 0ara las obras p*stumas, el t(rmino de setenta a4os empeCar+ a correr a
partir del 2S de enero del a4o siguiente al de la muerte del autor
En caso de que un autor falleciera sin dejar herederos, " se declarase vacante su herencia, los derechos que a
aqu(l correspondiesen sobre sus obras pasar+n al Estado por todo el t(rmino de le", sin perjuicio de los derechos
de terceros
A N Los herederos o derechohabientes no podr+n oponerse a que terceros reediten las obras del causante cuando
dejen transcurrir m+s de dieC a4os sin disponer su publicaci*n
Gampoco podr+n oponerse los herederos o derechohabientes a que terceros traduCcan las obras del causante
despu(s de dieC a4os de su fallecimiento En estos casos, si entre el tercero editor " los herederos o
derechohabientes no hubiera acuerdo sobre las condiciones de impresi*n o la retribuci*n pecunaria, ambas ser+n
fijadas por +rbitros
B N Se consideran obras p*stumas, adem+s de las no publicadas en vida del autor, las que lo hubieran sido
durante (sta, si el mismo autor a su fallecimiento las deja refundidas, adicionadas, anotadas o corregidas de una
manera tal que mereCcan reputarse como obras nuevas
135
5 N La propiedad intelectual de las obras an*nimas pertenecientes a instituciones, corporaciones o personas
jur#dicas durar+ cincuenta a4os, contados desde su publicaci*n
< N $adie tiene derecho a publicar, sin permiso de los autores o de sus derechohabientes, una producci*n
cient#fica, literaria, art#stica o musical que se ha"a anotado o copiado durante su lectura, ejecuci*n o e-posici*n
p%blica o privada
27 N ,ualquiera puede publicar con fines did+cticos o cient#ficos, comentarios, cr#ticas o notas referentes a las
obras intelectuales inclu"endo hasta mil palabras de obras literarias o cient#ficas u ocho compases en las
musicales, " en todos los casos solo las partes del te-to indispensables a ese efecto Duedan comprendidas en
esta disposici*n las obras docentes, de ense4anCa, colecciones, antolog#as, " otras semejantes
,uando las inclusiones de obras ajenas sean la parte principal de la nueva obra, podr+n los tribunales fijar
equitativamente en juicio sumario la cantidad proporcional que le corresponde a los titulares de los derechos de las
obras incluidas
22 N ,uando las partes o los tomos de una misma obra ha"an sido publicados por separado en a4os distintos, los
plaCos establecidos por la presente le" corren para cada tomo o cada parte, desde el a4o de la publicaci*n
Grat+ndose de obras publicadas parcial o peri*dicamente por entregas o folletines, los plaCos establecidos en la
presente le" corren a partir de la fecha de la %ltima entrega de la obra
29 N La propiedad intelectual se regir+ por las disposiciones del derecho com%n, bajo las condiciones "
limitaciones establecidas en la presente le"
De las obras e-tranjeras
2; N Godas las disposiciones de esta le", salvo las del art#culo ?B son igualmente aplicables a las obras cient#ficas,
art#sticas " literarias, publicadas en pa#ses e-tranjeros, sea cual fuere la nacionalidad de sus autores, siempre que
perteneCcan a naciones que reconoCcan el derecho de propiedad intelectual
26 N 0ara asegurar la protecci*n de la le" argentina, el autor de una obra e-tranjera s*lo necesita acreditar el
cumplimiento de las formalidades establecidas para su protecci*n por las le"es del pa#s en que se ha"a hecho la
publicaci*n, salvo lo dispuesto en el art#culo 9;, sobre contratos de traducci*n
2? N La protecci*n que la le" argentina acuerda a los autores e-tranjeros no se e-tender+ a un per#odo ma"or que
el reconocido por las le"es del pa#s donde se hubiere publicado la obra Si tales le"es acuerdan una protecci*n
ma"or regir+n los t(rminos de la presente le"
De la colaboraci*n
2A N Salvo convenios especiales los colaboradores de una obra disfrutan derechos igualesI los colaboradores
an*nimos de una compilaci*n colectiva no conservar+n derecho de propiedad sobre su contribuci*n de encargo "
tendr+n por representante legal al editor
2B N $o se considera colaboraci*n la mera pluralidad de autores, sino en caso de que la propiedad no pueda
dividirse sin alterar la naturaleCa de la obra En las composiciones musicales con palabras, la m%sica " la letra se
consideran como dos obras distintas
25 N El autor de un libreto o composici*n cualquiera puesta en m%sica, ser+ due4o e-clusivo de vender o imprimir
su obra literaria separadamente de la m%sica, autoriCando o prohibiendo la ejecuci*n o representaci*n p%blica de
su libreto, " el compositor podr+ hacerlo igualmente con su obra musical, con independencia del autor del libreto
136
2< N En el caso de que dos o varios autores ha"an colaborado en una obra dram+tica o l#rica, bastar+ para su
representaci*n p%blica la autoriCaci*n concedida por uno de ellos, sin perjuicio de las acciones personales a que
hubiere lugar
97 N Salvo convenios especiales, los colaboradores de una obra cinematogr+fica tienen iguales derechos,
consider+ndose tales al autor del argumento " al productor de la pel#cula
,uando se trata de una obra cinematogr+fica musical, en que ha"a colaborado un compositor, (ste tiene iguales
derechos que el autor del argumento " el productor de la pel#cula
92 N Salvo convenios especiales: el productor de la pel#cula cinematogr+fica tiene facultad para pro"ectarla, aun
sin el consentimiento del autor del argumento o del compositor, sin perjuicio de los derechos que surgen de la
colaboraci*n El autor del argumento tiene la facultad e-clusiva de publicarlo separadamente " sacar de (l una
obra literaria o art#stica de otra especie El compositor tiene la facultad e-clusiva de publicar " ejecutar
separadamente la m%sica
99 N El productor de la pel#cula cinematogr+fica, al e-hibirla en p%blico, debe mencionar su propio nombre, el del
autor de la acci*n o el argumento o aquel de los autores de las obras originales de las cuales se ha"a tomado el
argumento de la obra cinematogr+fica, el del compositor, el del director art#stico o adaptador " el de los int(rpretes
principales
9; N El titular de un derecho de traducci*n tiene sobre ella derecho de propiedad en las condiciones convenidas
con el autor, siempre que los contratos de traducci*n se inscriban en el /egistro $acional de la 0ropiedad
&ntelectual dentro del a4o de la publicaci*n de la obra traducida
La falta de inscripci*n del contrato de traducci*n trae como consecuencia la suspensi*n del derecho del autor o
sus derechohabientes hasta el momento en que la efect%e recuper+ndose dichos derechos en el acto mismo de la
inscripci*n por el t(rmino " condiciones que correspondan, sin perjuicio de la valideC de las traducciones hechas
durante el tiempo en que el contrato no estuvo inscripto
96 N El traductor de una obra que no pertenece al dominio privado s*lo tiene propiedad sobre su versi*n " no
podr+ oponerse a que otros la traduCcan de nuevo
9? N El que adapte, transporte, modifique o parodie una obra con la autoriCaci*n del autor, tiene sobre su
adaptaci*n, transporte, modificaci*n o parodia, el derecho de coautor, salvo convenio en contrario
9A N El que adapte, transporte, modifique o parodie una obra que no pertenece al dominio privado, ser+ due4o
e-clusivo de su adaptaci*n, transporte, modificaci*n o parodia, " no podr+ oponerse a que otros adapten,
transporten, modifiquen o parodien la misma obra
Disposiciones especiales
9B N Los discursos pol#ticos o literarios " en general las conferencias sobre temas intelectuales, no podr+n ser
publicadas si el autor no lo hubiere e-presamente autoriCado Los discursos parlamentarios no podr+n ser
publicados con fines de lucro, sin la autoriCaci*n del autor
E-cept%ase la informaci*n period#stica
95 N Los art#culos no firmados, colaboraciones an*nimas, reportajes, dibujos, grabados o informaciones en general
que tengan un car+cter original " propio, publicados por un diario, revista u otras publicaciones peri*dicas por no
haber sido adquiridos u obtenidos por (ste o por una agencia de informaciones con car+cter de e-clusividad, ser+n
considerados como de propiedad del diario, revista u otras publicaciones peri*dicas, o de la agencia
Las noticias de inter(s general podr+n ser utiliCadas, transmitidas o retransmitidasI pero cuando se publique en su
versi*n original ser+ necesario e-presar la fuente de ellas
9< N Los autores de colaboraciones firmadas en diarios, revistas " otras publicaciones period#sticas son
propietarios de su colaboraci*n Si las colaboraciones no estuvieren firmadas, sus autores s*lo tienen derecho a
publicarlas en colecci*n, salvo pacto en contrario con el propietario del diario, revista o peri*dico
137
;7 N Los propietarios de publicaciones peri*dicas deber+n inscribirlas en el /egistro $acional de la 0ropiedad
&ntelectual
La inscripci*n del peri*dico protege a las obras intelectuales publicadas en (l " sus autores podr+n solicitar al
/egistro una certificaci*n que acredite aquella circunstancia 0ara inscribir una publicaci*n peri*dica deber+
presentarse al /egistro $acional de la 0ropiedad &ntelectual un ejemplar de la %ltima edici*n acompa4ado del
correspondiente formulario
La inscripci*n deber+ renovarse anualmente " para mantener su vigencia se declarar+ mensualmente ante el
/egistro, en los formularios que correspondan, la numeraci*n " fecha de los ejemplares publicados
Los propietarios de las publicaciones peri*dicas inscriptas deber+n coleccionar uno de los ejemplares publicados,
sellados con la le"enda: Ejemplar le" 22B9;, " ser+n responsables de la autenticidad de los mismos El
incumplimiento de esta obligaci*n, sin perjuicio de las responsabilidades que puedan resultar para con terceros,
ser+ penado con multa de hasta mPn ?777 que aplicar+ el director del /egistro $acional de la 0ropiedad
&ntelectual El monto de la multa podr+ apelarse ante el :inistro de Educaci*n " Justicia
El /egistro podr+ requerir en cualquier momento la presentaci*n de ejemplares de esta colecci*n e inspeccionar la
editorial para comprobar el cumplimiento de la obligaci*n establecida en el p+rrafo anterior
Si la publicaci*n dejase de aparecer definitivamente deber+ comunicarse al /egistro " remitirse la colecci*n
sellada a la Fiblioteca $acional, dentro de los seis meses subsiguientes al vencimiento de la %ltima inscripci*n El
incumplimiento de esta %ltima obligaci*n ser+ penada con una multa de mPn ?777
;2 N El retrato fotogr+fico de una persona no puede ser puesto en el comercio sin el consentimiento e-preso de la
persona mismaI " muerta (sta, de su c*n"uge e hijos o descendientes directos de (stos o, en su defecto, del padre
o de la madre 8altando el c*n"uge, los hijos, el padre o la madre, o los descendientes directos de los hijos, la
publicaci*n es libre
La persona que ha"a dado su consentimiento puede revocarlo resarciendo da4os " perjuicios
Es libre la publicaci*n del retrato cuando se relaciona con fines cient#ficos, did+cticos " en general culturales o con
hechos o acontecimientos de inter(s p%blico o que se hubieran desarrollado en p%blico
;9 N El derecho de publicar las cartas pertenece al autor Despu(s de la muerte del autor es necesario el
consentimiento de las personas mencionadas en el art#culo que antecede " en el orden ah# indicado
;; N ,uando las personas cu"o consentimiento es necesario para la publicaci*n del retrato fotogr+fico o de las
cartas, sean varias, " ha"a desacuerdo entre ellas, resolver+ la autoridad judicial
;6 N =M> 0ara las obras fotogr+ficas la duraci*n del derecho de propiedad es de veinte =97> a4os desde la primera
publicaci*n
Sin perjuicio de las condiciones " protecci*n de las obras originales reproducidas o adaptadas a pel#culas, para las
obras cinematogr+ficas la duraci*n del derecho de propiedad es de cincuenta =?7> a4os desde la fecha de la
primera publicaci*n
La fecha " el lugar de la publicaci*n " el nombre o la marca del autor o del editor debe estar inscripta sobre la obra
fotogr+fica o sobre la pel#cula, de lo contrario la reproducci*n de la obra fotogr+fica o cinematogr+fica no podr+ ser
objeto de la acci*n penal establecida en esta le"
;? N El consentimiento a que se refiere el art#culo ;2 para la publicaci*n del retrato no es necesario despu(s de
transcurridos veinte =97> a4os de la muerte de la persona retratada
0ara la publicaci*n de una carta, el consentimiento no es necesario despu(s de transcurridos veinte =97> a4os de
la muerte del autor de la carta Esto aun en el caso de que la carta sea objeto de protecci*n como obra, en virtud
de la presente le"
;A N Los autores de obras literarias, dram+ticas, dram+ticoNmusicales " musicales, goCan del derecho e-clusivo de
autoriCar:
a> la recitaci*n, la representaci*n " la ejecuci*n p%blica de sus obrasI
b> la difusi*n p%blica por cualquier medio de la recitaci*n, la representaci*n " la ejecuci*n de sus obras
138
Sin embargo, ser+ l#cita " estar+ e-enta del pago de derechos de autor " de los int(rpretes que establece el
art#culo ?A, la representaci*n, la ejecuci*n " la recitaci*n de obras literarias o art#sticas "a publicadas, en actos
p%blicos organiCados por establecimientos de ense4anCas, vinculados en el cumplimiento de sus fines educativos,
planes " programas de estudio, siempre que el espect+culo no sea difundido fuera del lugar donde se realice " la
concurrencia " la actuaci*n de los int(rpretes sea gratuita
Gambi(n goCar+n de la e-enci*n del pago del derecho de autor a que se refiere el p+rrafo anterior, la ejecuci*n o
interpretaci*n de pieCas musicales en los conciertos, audiciones " actuaciones p%blicas a cargo de las orquestas,
bandas, fanfarrias, coros " dem+s organismos musicales pertenecientes a instituciones del Estado nacional, de las
provincias o de las municipalidades, siempre que la concurrencia de p%blico a los mismos sea gratuita
De la edici*n
;B N Habr+ contrato de edici*n cuando el titular del derecho de propiedad sobre una obra intelectual, se obliga a
entregarla a un editor " (ste a reproducirla, difundirla " venderla
Este contrato se aplica cualquiera sea la forma o sistema de reproducci*n o publicaci*n
;5 N El titular conserva su derecho de propiedad intelectual, salvo que lo renunciare por el contrato de edici*n
0uede traducir, transformar, refundir, etc(tera, su obra " defenderla contra los defraudadores de su propiedad, aun
contra el mismo editor
;< N El editor s*lo tiene los derechos vinculados a la impresi*n, difusi*n " venta, sin poder alterar el te-to, " s*lo
podr+ efectuar las correcciones de imprenta si el autor se negare o no pudiere hacerlo
67 N En el contrato deber+ constar el n%mero de ediciones " el de ejemplares de cada una de ellas, como tambi(n
la retribuci*n pecuniaria del autor o sus derechohabientesI consider+ndose siempre oneroso el contrato, salvo
prueba en contrario Si las anteriores condiciones no constaran se estar+ a los usos " costumbres del lugar del
contrato
62 N Si la obra pereciera en poder del editor antes de ser editada, (ste deber+ al autor o a sus derechohabientes
como indemniCaci*n la regal#a o participaci*n que les hubiera correspondido en caso de edici*n Si la obra
pereciera en poder del autor o sus derechohabientes, (stos deber+n la suma que hubieran percibido a cuenta de
regal#a " la indemniCaci*n de los da4os " perjuicios causados
69 N $o habiendo plaCo fijado para la entrega de la obra por el autor o sus derechohabientes o para su publicaci*n
por el editor, el tribunal lo fijar+ equitativamente en juicio sumario " bajo apercibimiento de la indemniCaci*n
correspondiente
6; N Si el contrato de edici*n tuviere plaCo " al e-pirar (ste el editor conservase ejemplares de la obra no
vendidos, el titular podr+ comprarlos a precio de costo, m+s un 27^ de bonificaci*n Si no hace el titular uso de
este derecho, el editor podr+ continuar la venta de dichos ejemplares en las condiciones del contrato fenecido
66 N El contrato terminar+ cualquiera sea el plaCo estipulado si las ediciones convenidas se agotaran
De la representaci*n
6? N Ha" contrato de representaci*n cuando el autor o sus derechohabientes entregan a un tercero o empresario "
(ste acepta una obra teatral para su representaci*n p%blica
6A N Grat+ndose de obras in(ditas que el tercero o empresario debe hacer representar por primera veC, deber+ dar
recibo de ella al autor o sus derechohabientes " les manifestar+ dentro de los treinta d#as de su representaci*n si
es o no aceptada
Goda obra aceptada debe ser representada dentro del a4o correspondiente a su presentaci*n $o si(ndolo, el
autor tiene derecho a e-igir como indemniCaci*n una suma igual a la regal#a de autor correspondiente a veinte
representaciones de una obra an+loga
139
6B N La aceptaci*n de una obra no da derecho al aceptante a su reproducci*n o representaci*n por otra empresa,
o en otra forma que la estipulada, no pudiendo hacer copias fuera de las indispensables, ni venderlas, ni locarlas
sin permiso del autor
65 N El empresario es responsable de la destrucci*n total o parcial del original de la obraI " si por su negligencia
(sta se perdiere, reprodujere o representare, sin autoriCaci*n del autor o sus derechohabientes, deber+ indemniCar
los da4os " perjuicios causados
6< N El autor de una obra in(dita aceptada por un tercero no puede, mientras (ste no la ha"a representado,
hacerla representar por otro, salvo convenci*n en contrario
?7 N 1 los efectos de esta le" se consideran como representaci*n o ejecuci*n p%blica, la transmisi*n
radiotelef*nica, e-hibici*n cinematogr+fica, televisi*n o cualquier otro procedimiento de reproducci*n mec+nica de
toda obra literaria o art#stica
De la venta
?2 N El autor o sus derechohabientes pueden enajenar o ceder total o parcialmente su obra, esta enajenaci*n es
v+lida solo durante el t(rmino establecido por la le" " confiere a su adquirente el derecho a su aprovechamiento
econ*mico sin poder alterar su t#tulo, forma " contenido
?9 N 1unque el autor enajenare la propiedad de su obra, conserva sobre ella el derecho a e-igir la fidelidad de su
te-to " t#tulo, en las impresiones, copias o reproducciones, como asimismo la menci*n de su nombre o seud*nimo
como autor
?; N La enajenaci*n o cesi*n de una obra literaria, cient#fica o musical, sea total o parcial, debe inscribirse en el
/egistro $acional de 0ropiedad &ntelectual, sin cu"o requisito no tendr+ valideC
?6 N La enajenaci*n o cesi*n de una obra pict*rica, escult*rica, fotogr+fica o de artes an+logas, salvo pacto en
contrario, no lleva impl#cito el derecho de reproducci*n que permanece reservado al autor o sus derechohabientes
?? N La enajenaci*n de planos, croquis " trabajos semejantes, no da derecho al adquirente sino para la ejecuci*n
de la obra tenida en vista, no pudiendo enajenarlos, reproducirlos o servirse de ellos para otras obras
Estos derechos quedan reservados a su autor, salvo pacto en contrario
De los int(rpretes
?A N El int(rprete de una obra literaria o musical, tiene el derecho de e-igir una retribuci*n por su interpretaci*n
difundida o retransmitida mediante la radiotelefon#a, la televisi*n, o bien grabada o impresa, sobre disco, pel#cula,
cinta, hilo o cualquier otra substancia o cuerpo apto para la reproducci*n sonora o visual $o lleg+ndose a un
acuerdo, el monto de la retribuci*n quedar+ establecido en juicio sumario por la autoridad judicial competente
El int(rprete de una obra literaria o musical est+ facultado para oponerse a la divulgaci*n de su interpretaci*n,
cuando la reproducci*n de la misma sea hecha en forma tal que pueda producir grave e injusto perjuicio a sus
intereses art#sticos
Si la ejecuci*n ha sido hecha por un coro o una orquesta, este derecho de oposici*n corresponde al director del
coro o de la orquesta
Sin perjuicio del derecho de propiedad perteneciente al autor, una obra ejecutada o representada en un teatro o en
una sala p%blica, puede ser difundida o retransmitida mediante la radiotelefon#a o la televisi*n, con el solo
consentimiento del empresario organiCador del espect+culo
Del registro de obras
140
?B N En el /egistro $acional de 0ropiedad &ntelectual deber+ depositar el editor de las obras comprendidas en el
art#culo 2S tres ejemplares completos de toda obra publicada, dentro de los tres meses siguientes a su aparici*n Si
la edici*n fuera de lujo o no e-cediera de 27 ejemplares, bastar+ con depositar un ejemplar
El mismo t(rmino " condiciones regir+n para las obras impresas en pa#s e-tranjero, que tuvieren editor en la
/ep%blica " se contar+ desde el primer d#a de ponerse en venta en territorio argentino
0ara las pinturas, arquitecturas, esculturas, etc(tera, consistir+ en dep*sito de un croquis o fotograf#a del original,
con las indicaciones suplementarias que permitan identificarlas
0ara las pel#culas cinematogr+ficas, el dep*sito consistir+ en una relaci*n del argumento, di+logos, fotograf#as "
escenarios de sus principales escenas
?5 N El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias respectivas, ser+ munido de un recibo
provisorio, con los datos, fecha " circunstancias que sirven para identificar la obra, haciendo constar su inscripci*n
?< N El /egistro $acional de la 0ropiedad &ntelectual har+ publicar diariamente en el Folet#n !ficial, la n*mina de
las obras presentadas a inscripci*n, adem+s de las actuaciones que la direcci*n estime necesarias, con indicaci*n
de su t#tulo, autor, editor, clase a la que pertenece " dem+s datos que las individualicen 0asado un mes desde la
publicaci*n, sin haberse deducido oposici*n, el /egistro las inscribir+ " otorgar+ a los autores el t#tulo de propiedad
definitivo si (stos lo solicitaren
A7 N Si hubiese alg%n reclamo dentro del plaCo del mes indicado, se levantar+ un acta de e-posici*n, de la que se
dar+ traslado por cinco d#as al interesado, debiendo el director del /egistro $acional de 0ropiedad &ntelectual
resolver el caso dentro de los dieC =27> d#as subsiguientes
De la resoluci*n podr+ apelarse al ministerio respectivo, dentro de otros dieC =27> d#as " la resoluci*n ministerial no
ser+ objeto de recurso alguno, salvo el derecho de quien se crea lesionado para iniciar el juicio correspondiente
A2 N El dep*sito de toda obra publicada es obligatorio para el editor Si (ste no lo hiciere ser+ reprimido con una
multa de dieC veces el valor venal del ejemplar no depositado
A9 N El dep*sito de las obras, hecho por el editor, garantiCa totalmente los derechos del autor sobre su obra " los
del editor sobre su edici*n Grat+ndose de obras no publicadas, el autor o sus derechohabientes pueden depositar
una copia del manuscrito con la firma certificada del depositante
A; N La falta de inscripci*n trae como consecuencia la suspensi*n del derecho del autor hasta el momento en que
la efect%e, recuper+ndose dichos derechos en el acto mismo de la inscripci*n, por el t(rmino " condiciones que
corresponda, sin perjuicio de la valideC de las reproducciones, ediciones, ejecuciones " toda otra publicaci*n hecha
durante el tiempo en que la obra no estuvo inscripta
$o se admitir+ el registro de una obra sin la menci*n de su pie de imprenta Se entiende por tal la fecha, lugar,
edici*n " la menci*n del editor
A6 N Godas las reparticiones oficiales " las instituciones, asociaciones o personas que por cualquier concepto
reciban subsidios del Gesoro de la $aci*n, est+n obligadas a entregar a la Fiblioteca del ,ongreso $acional, sin
perjuicio de lo dispuesto en el art#culo ?B, el ejemplar correspondiente de las publicaciones que efect%en, en la
forma " dentro de los plaCos determinados en dicho art#culo Las reparticiones p%blicas est+n autoriCadas a
rechaCar toda obra fraudulenta que se presente para su venta
Del /egistro $acional de 0ropiedad &ntelectual
A? N El /egistro llevar+ los libros necesarios para que toda obra inscripta tenga su folio correspondiente, donde
constar+n su descripci*n, t#tulo, nombre del autor, fecha de la presentaci*n " dem+s circunstancias que a ella se
refieran, como ser los contratos de que fuera objeto " las decisiones de los tribunales sobre la misma
AA N El /egistro inscribir+ todo contrato de edici*n, traducci*n, compraventa, cesi*n, participaci*n " cualquier otro
vinculado con el derecho de propiedad intelectual, siempre que se ha"an publicado las obras a que se refieren " no
sea contrario a las disposiciones de esta le"
141
AB N El /egistro percibir+ por la inscripci*n de toda obra los derechos o aranceles que fijar+ el 0oder Ejecutivo
mientras ellos no sean establecidos en la le" respectiva
A5 N El /egistro estar+ bajo la direcci*n de un abogado que deber+ reunir las condiciones requeridas por el
art#culo B7 de la le" de organiCaci*n de los tribunales " bajo la superintendencia del :inisterio de Justicia e
&nstrucci*n 0%blica
8omento de las artes " letras A< " B7 N =Derogados por decretoNle" 2996X?5>
De las penas
B2 N Ser+ reprimido con la pena establecida por el art#culo 2B9 del ,*digo 0enal, el que de cualquier manera " en
cualquier forma defraude los derechos de propiedad intelectual que reconoce esta le"
B9 N Sin perjuicio de la disposici*n general del art#culo precedente se considerar+n casos especiales de
defraudaci*n " sufrir+n la pena que (l establece, adem+s del secuestro de la edici*n il#cita:
a> El que edite, venda o reproduCca por cualquier medio o instrumento, una obra in(dita o publicada sin
autoriCaci*n de su autor o derechohabientesI
b> El que falsifique obras intelectuales entendi(ndose como tal la edici*n de una obra "a editada, ostentando
falsamente el nombre del editor autoriCado al efectoI
c> El que edite, venda o reproduCca una obra suprimiendo o cambiando el nombre del autor, el t#tulo de la misma o
alterando dolosamente su te-toI
d> El que edite o reproduCca ma"or n%mero de los ejemplares debidamente autoriCados
B9 bisN =M> Ser+ reprimido con prisi*n de un mes a seis a4os:
a> El que con fin de lucro reproduCca un fonograma sin autoriCaci*n por escrito de su productor o del licenciado del
productorI
b> El que con el mismo fin facilite la reproducci*n il#cita mediante el alquiler de discos fonogr+ficos u otros soportes
materialesI
c> El que reproduCca copias no autoriCadas por encargo de terceros mediante un precioI
d> El que almacene o e-hiba copias il#citas " no pueda acreditar su origen mediante la factura que lo vincule
comercialmente con un productor leg#timoI
e> El que importe las copias ilegales con miras a su distribuci*n al p%blico
El damnificado podr+ solicitar en jurisdicci*n comercial o penal el secuestro de las copias de fonogramas
reproducidas il#citamente " de los elementos de reproducci*n
El jueC podr+ ordenar esta medida de oficio, as# como requerir cauci*n suficiente al peticionario cuando estime que
(ste careCca de responsabilidad patrimonial ,uando la medida precautoria ha"a sido solicitada por una sociedad
autoral o de productores, cu"a representatividad ha"a sido reconocida legalmente, no se requerir+ cauci*n
Si no se dedujera acci*n, denuncia o querella, dentro de los quince =2?> d#as de haberse practicado el secuestro, la
medida podr+ dejarse sin efecto a petici*n del titular de las copias secuestradas, sin perjuicio de la responsabilidad
que recaiga sobre el peticionante 1 pedido del damnificado el jueC ordenar+ el comiso de las copias que
materialicen el il#cito, as# como los elementos de reproducci*n Las copias il#citas ser+n destruidas " los equipos de
reproducci*n subastados 1 fin de acreditar que no utiliCar+ los aparatos de reproducci*n para fines il#citos, el
comprador deber+ acreditar su car+cter de productor fonogr+fico o de licenciado de un productor El producto de la
subasta se destinar+ a acrecentar el 8ondo de 8omento a las 1rtes del 8ondo $acional de Derechos de 1utor a
que se refiere el art#culo AS del decretoNle" 29
!tras de las 0ropiedades Especiales es el Fien de 8amilia:
El bien de familia es un instituto que esta regulado por una le" especial que es la 26;<6 de los art#culos ;6 al ?7
142
Este instituto sirve para proteger a la 8amilia de las vicisitudes econ*micas de los malos negocios, que pudiera
sufrir el padre o la madre, imag#nense que tengo un inmueble " vivo con mi se4ora " mis hijos, " es un bien m#o
como titular e-clusivo " no bien ganancial, entonces lo afecto como Fien de 8amilia, ese inmueble sigue siendo de
mi propiedad e-clusivas, no se convierte en un condominio, sigue siendo un dominio e-clusivo, pero tiene una
condici*n, el inmueble puede ser urbano o rural, " cuando o constitu"o en un Fien de 8amilia, convierto ese
inmueble en inejecutable, por los acreedores posteriores a la constituci*n de Fien de 8amilia, " adem+s no puedo
disponer de ese inmueble fuera de los limites de la le", con lo cual es una suerte de e-cepci*n del principio del
9A29 'El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, " si lo hiciere la enajenaci*n ser+ v+lida,
sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra (l)I porque a ese bien no lo puedo
enajenar, porque se convierte en inajenable
Solo puedo constituir un solo inmueble como Fien de 8amilia, " si constitu"o mas de uno, el registro me va a
intimar que elija uno solo para s( el bien de familia, " si no lo hago el registro tomara el que primero se inscribi*
Lo puedo constituir para proteger la vivienda o el sustento, porque a veces lo que se afecta es el inmueble donde
esta la Capater#a, el almac(n, la industria, o donde esta la unidad econ*mica, no donde vive la familia, entonces en
ese caso se afecta ese inmueble como Fien de 8amilia para proteger el sustento de la familia
La forma de esta afectaci*n se hace o por escritura publica o se hace ante escribano o se hace en el mismo
/egistro llenando un formulario, el tramite es gratuito " se inscribe, se inscribe, si se pide un certificado de dominio
" vamos a ver que dice afectado a Fien de 8amilia, pero ha" que cumplir una serie de requisitos, ha" que designar
a los beneficiarios, entonces la persona sola es un discriminado, porque no puede tener protecci*n a la vivienda,
entonces obligatoriamente ha" que designar a los beneficiariosI " los beneficiarios son el ,*n"uge, los
1scendientes o Descendientes, o si no en defecto de ellos los colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad
que convivan con el constitu"ente porque la le" no protege al individuo protege a la familia, la convivencia de
acuerdo al te-to de la le" parecer#a que solo se e-ige para los colaterales, entonces los ascendientes "
descendiente no necesariamente deben convivir
Los Efectos son desde la inscripci*n en el /egistro, tiene los siguientes Efectos es &najenable, la le" dice que es un
bien supremo de necesidad de la familia, pero como esto lo reglamenta cada provincia, en ,apital 8ederal no ha"
un tope m+-imo en cuanto a su valor, pero la le" dice que no debe superar las necesidades de la familia, entonces
el primer efecto es que es inajenable, por lo tanto no puede ser objeto de venta, permuta, donaci*n, e-cepto que
sea desafectada
Gampoco se puede Jravar, no se puede hipotecar salvo con conformidad del c*n"uge " si no ha" c*n"uge o este
se opone, la autoridad de aplicaci*n que es el /egistro de la 0ropiedad &nmueble le puede autoriCar cuando ha"
una causa que sea de manifiesta utilidad para la familia, por ejemplo si alg%n integrante de la familia tiene que
hacerse una operaci*n quir%rgica, o alg%n otro problema de salud, etc entonces se puede autoriCarlo
La Doctrina dice que en su inter(s, los beneficiarios del Fien de 8amilia podr#an e-igir al titular la convivencia en el
inmueble, o sea que tendr#an el Derecho de Habitar el inmueble
El inmueble $o puede ser objeto de Legados, " la afectaci*n subsiste aun despu(s de muerto el constitu"ente, el
inmueble subsiste hasta que desapareCcan todos los beneficiarios, porque protege a la unidad familiar
El inmueble no es que no se pueda embargar, porque la le" dice que es inembargable pero en realidad se puede
embargar, lo que pasa que es un embargo condicionado a la desafectaci*n del sistema, o sea que se produCca la
desafectaci*n, lo que no se puede hacer es ejecutar el inmueble, " solo no se puede ejecutar por las deudas
posteriores a su afectaci*n e inscripci*n, en cambio es ejecutable " embargable, por dudas anteriores " adem+s
por deudas que establece el art#culo ;A, " cuales son los impuestos o tasas que gravan al inmueble, por hipotecas
constituidas de conformidad con el c*n"uge de acuerdo al art#culo 9B aunque sean posteriores, " por cr(ditos por
construcci*n o mejoras del inmueble, ha" otras cuestiones que son discutidas como son el tema de las e-pensas
comunes, porque por lo general las e-pensas son anteriores a la constituci*n del bien de familia, porque se tiene
en cuenta la fecha en que se contrajo la obligaci*n no la cuota que se dejo de pagar, entonces lo importante es la
143
causa de la obligaci*n, por ejemplo si la sentencia sale en el << " la afectaci*n a bien de familia " el cr(dito es del
<; se va a ejecutar ese inmueble, porque la sentencia no constitu"e el Derecho sino que lo declara, " la obligaci*n
es del <; por lo tanto fue constituido mucho antes de afectar el inmueble como bien de familia, por lo que es
importante la fecha del nacimiento del cr(dito " no de la sentencia $o son embargable los frutos en el limite de lo
necesario, " la le" establece que nunca puede ser mas del ?7^ de la totalidad de los frutos, los frutos
indispensables para el sustento son inembargables, pero la le" presume que no puede ser nunca mas del ?7^
Las causales de desafectaci*n:
Se puede Desafectar el Fien de 8amilia por la voluntad del propietario con la conformidad del c*n"uge, " si faltare
la autoriCaci*n, cuando ese bien es de origen hereditario cuando lo decida la ma"or#a de los herederosI si ha"
menores la autoriCaci*n la tiene que dar el JuCgado de :enores, los cond*minos pueden constituir Fien de 8amilia
cuando tienen el grado de parentesco establecido, o sea que entre ellos deben ser parientes como lo decide la le"
para considerarlos como familia, " pueden decidir la desafectaci*n por la ma"or#a de los integrantes
Gambi(n se puede decretar la desafectaci*n a instancia de parte interesada, cuando ha"an fallecidos todos los
beneficiarios, quedo solo el constitu"ente este lo puede desafectar, cosa que se discuti* mucho en la
jurisprudencia, el jueC puede desafectar cuando no se cumplen con los requisitos del art 62 " son que tiene que
e-plotar por cuenta ajena o vivir en la casa, por ejemplo el inmueble afectado a Fien de 8amilia, debe servir para
vivienda, pero no se puede alquilar, tiene que vivir all#, o e-plotar por cuanta propia, salvo en algunos casos se
puede autoriCar, por ejemplo una familia se tiene que mudar a Santa 8e por dos a4os por problemas laborales, ah#
se puede tomar nota " autoriCar moment+neamente el alquiler, pero si no cumplen la obligaci*n de vivir all#, o
hacer la e-plotaci*n por cuenta propia se corre el riesgo que alg%n acreedor pida la desafectaci*n al jueC, tambi(n
en el caso de E-propiaci*n o cuando ha" reivindicaci*n del propietario, " el art#culo prev( cuando e-ista causa de
gravamen,
F&E$ DE 81:&L&1 LEQ $S 26;<6 =,on las reformas de las le"es 2BB22, 999B5, 9;9A6 " 9;?2?>
;6 N Goda persona puede constituir en bien de familia un inmueble urbano o rural de su propiedad cu"o valor no
e-ceda las necesidades de sustento " vivienda de su familia, seg%n normas que se establecer+n
reglamentariamente
;? N La constituci*n del bien de familia produce efecto a partir de su inscripci*n en el registro inmobiliario
correspondiente
;A N 1 los fines de esta le", se entiende por familia la constituida por el propietario " su c*n"uge, sus
descendientes o ascendientes o hijos adoptivosI o, en defecto de ellos sus parientes colaterales hasta el tercer
grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constitu"ente
;B N El bien de familia no podr+ ser enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias Gampoco podr+ ser
gravado sin la conformidad del c*n"ugeI si (ste se opusiere, faltare o fuere incapaC, s*lo podr+ autoriCarse el
gravamen cuando mediare causa grave o manifiesta utilidad para la familia
;5 N El bien de familia no ser+ susceptible de ejecuci*n o embargo por deudas posteriores a su inscripci*n como
tal, ni aun en caso de concurso o quiebra, con e-cepci*n de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas
que graven directamente el inmueble, grav+menes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el art#culo ;B, o
cr(ditos por construcci*n o mejoras introducidas en la finca
;< N Ser+n embargables los frutos que produCca el bien en cuanto no sean indispensables para satisfacer las
necesidades de la familia En ning%n caso podr+ afectar el embargo m+s del cincuenta por ciento de los frutos
144
67 N El bien de familia estar+ e-ento del impuesto a la transmisi*n gratuita por causa de muerte en todo el territorio
de la $aci*n cuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en el art#culo ;A " siempre que no
resultare desafectado dentro de los cinco a4os de operada la transmisi*n
62 N El propietario o su familia estar+n obligados a habitar el bien " a e-plotar por cuenta propia el inmueble o la
industria en (l e-istente salvo e-cepciones que la autoridad de aplicaci*n podr+ acordar s*lo transitoriamente " por
causas debidamente justificadas
69 N La inscripci*n del bien de familia se gestionar+ en jurisdicci*n nacional ante la autoridad administrativa que
estableCca el 0oder Ejecutivo $acional En lo que ata4e a inmuebles en las provincias, los poderes locales
determinar+n la autoridad que tendr+ competencia para intervenir en la gesti*n
6; N El solicitante deber+ justificar su dominio sobre el inmueble " las circunstancias previstas por los art#culos ;6
" ;A de esta le", consignando nombre, edad, parentesco " estado civil de los beneficiarios, as# como los
grav+menes que pesen sobre el inmueble Si hubiere condominio, la gesti*n deber+ ser hecha por todos los
copropietarios, justificando que e-iste entre ellos el parentesco requerido por el art#culo ;A
66 N ,uando se hubiere dispuesto por testamento la constituci*n de un bien de familia, el jueC de la sucesi*n, a
pedido del c*n"uge o, en su defecto, de la ma"or#a de los interesados, ordenar+ la inscripci*n en el registro
inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente con arreglo a las disposiciones de la presente le" Si entre los
beneficiarios hubiere incapaces, la inscripci*n podr+ ser solicitada por el asesor o dispuesta de oficio por el jueC
6? N $o podr+ constituirse m+s de un bien de familia ,uando alguien resultase ser propietario %nico de dos o m+s
bienes de familia, deber+ optar por la subsistencia de uno s*lo en ese car+cter dentro del plaCo que fija la
autoridad de aplicaci*n, bajo apercibimiento de mantenerse como bien de familia el constituido en primer t(rmino
6A N Godos los tr+mites " actos vinculados a la constituci*n e inscripci*n del bien de familia estar+n e-entos del
impuesto de sellos, de derecho de oficina " de las tasas correspondientes al /egistro de la 0ropiedad, tanto
nacionales como provinciales
6B N La autoridad administrativa estar+ obligada a prestar a los interesados, gratuitamente, el asesoramiento " la
colaboraci*n necesarios para la realiCaci*n de todos los tr+mites relacionados con la constituci*n e inscripci*n del
bien de familia Si, ello no obstante, los interesados desearen la intervenci*n de profesionales, los honorarios de
(stos no podr+n e-ceder, en conjunto, del 2^ de la valuaci*n fiscal del inmueble para el pago de la contribuci*n
territorial
65 N En los juicios referentes a la transmisi*n hereditaria del bien de familia, los honorarios de los profesionales
intervinientes no podr+n superar al ;^ de la valuaci*n fiscal, rigi(ndose por los principios generales la regulaci*n
referente a los dem+s bienes
6< N 0roceder+ la desafectaci*n del bien de familia " la cancelaci*n de su inscripci*n en el /egistro inmobiliario:
a> 1 instancia del propietario, con la conformidad de su c*n"ugeI a falta del c*n"uge o si (ste fuera incapaC, se
admitir+ el pedido siempre que el inter(s familiar no resulte comprometidoI
b> 1 solicitud de la ma"or#a de los herederos, cuando el bien de familia se hubiere constituido por testamento,
salvo que medie disconformidad del c*n"uge sup(rstite o e-istan incapaces, caso en el cual el jueC de la sucesi*n
o la autoridad competente resolver+ lo que sea m+s conveniente para el inter(s familiarI
c> 1 requerimiento de la ma"or#a de los copart#cipes, si hubiere condominio, computada en proporci*n a sus
respectivas partesI
d> De oficio o a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en los art#culos
;6, ;A " 62 o hubieren fallecido todos los beneficiariosI
e> En caso de e-propiaci*n, reivindicaci*n, venta judicial decretada en ejecuci*n autoriCada por esta le" o
e-istencia de causa grave que justifique la desafectaci*n a juicio de la autoridad competente
?7 N ,ontra las resoluciones de la autoridad administrativa que, en el orden nacional, deleguen la inscripci*n del
bien de familia o decidan controversias referentes a su desafectaci*n, gravamen u otras gestiones previstas en
esta le", podr+ recurrirse en relaci*n ante el jueC de lo civil en turno
145
UNIDAD VIII: CONDO4INIO. ESTRUCTURA.-
Definici*n Legal 1n+lisis critico " ,aracteres:
La definici*n del condominio esta establecida en el art 9AB; 'El condominio es el derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble) En esta definici*n est+n
los tres caracteres del condominio
2 3 La 0luralidad de los Sujetos, en donde dice es un Derecho /eal de 0ropiedad que 0ertenece a
Earias 0ersonas
9 3 @na ,osa que puede ser mueble o &nmueble
; 3 0or una 0arte &ndivisa
Esto es diferente a lo que ocurre con el dominio "a que unos de los caracteres del dominio es la e-clusividad de
acuerdo a lo que dice el art 9?75 'El dominio es e-clusivo Dos personas no pueden tener cada una en el todo el
dominio de una cosaI mas pueden ser propietarias en com%n de la misma cosa, por la parte que cada una pueda
tener), en la segunda parte del art#culo "a esta hablando del condominio
El condominio no deja justamente por este art#culo de ser una comunidad del Derecho /eal de Dominio, por eso el
art#culo 9?7; cuando enumera los Derechos /eales permitidos los pone en el mismo inciso, el art Dice 'Son
Derechos /eales 2V El Dominio " el ,ondominio) entonces podemos decir que el condominio es suerte de
comunidad del Derecho de Dominio, pero es un Derecho 1ut*nomo porque tiene su propio G#tulo especial en el
,*digo ,ivil
El !bjeto del ,ondominio:
El !bjeto es una ,osa, esto parece una perogrullada porque el objeto no solamente del condominio es la cosa,
sino de todos los Derechos /eales, en el caso del condominio la cosa puede ser mueble o inmueble, pero de
acuerdo a que Derecho /eal el objeto solo puede ser una cosa inmueble, como la hipoteca, o el de la 0ropiedad
HoriContal, " en otros el objeto %nicamente pueden ser cosas muebles, como por ejemplo la prenda 0ero EeleC
dejo e-presamente aclarado que la comunidad de bienes que no son cosas no son condominio, " lo dice en el
art#culo 9AB6 '$o es condominio la comuni*n de bienes que no sean cosas) ,on esto se refiere a la ,omunidad
HereditariaI cu+ndo una persona muere entre los herederos se produce un Estado de &ndivisi*n hasta que termine
ese estado de indivisi*n en una etapa del juicio sucesorio que se llama la 0artici*n, entonces una sucesi*n culmina
o termina con la partici*n, es donde los herederos se distribu"en los bienes acervo hereditario, mientras subsiste
ese estado de indivisi*n tambi(n ha" entre los herederos una comunidad que se llama ,omunidad Hereditaria,
pero esta comunidad tiene su r(gimen propio " es distinta del ,ondominio, por eso EeleC dice que esto no es
,ondominio, por ejemplo las diferencias practicas entre la comunidad hereditaria " el ,ondominio, sup*nganse
que se muere una persona " los herederos reciben un inmueble, no ha" condominio inmediato, por ejemplo Tquien
es el jueC competente para que se divida esa comunidad hereditariaU Es el jueC de la sucesi*n " es el jueC del
ultimo domicilio del causante =muerto>, en cambio cuando ha" condominio sobre un inmueble Tquien es el jueC
competente para dividir ese condominioU El jueC competente es el del lugar donde se encuentre el inmueble, ac+
las reglas de competencia son distintas
!tra diferencia si no se ponen de acuerdo los cond*minos sobre que hacer con el inmueble se resuelve por
ma"or#a, " el voto del condominio se computa por el porcentual, " es por la ma"or#a absoluta el ?7^ mas 2, en
146
cambio cuando no se ponen de acuerdo en la ,omunidad Hereditaria resuelve el jueC, con audiencia de los
herederos para escucharlo, son dos diferencias practicas El problema es cuando se tiene que efectuar una
divisi*n de un condominio respecto de un inmueble " no se sabe todav#a si "a es condominio o si todav#a e-iste
comunidad hereditaria, ha" varias tesis hasta ahora para desentra4ar desde cuando e-iste una sociedad de
herederos o condominio, algunos autores entienden que esa comunidad hereditaria se convierte en condominio
cuando se inscribe la Declaratoria de Herederos, supongamos que en una sucesi*n de dos o tres herederos que
deciden inscribir la declaratoria que los declara herederos en el /egistro de la 0ropiedad &nmueble entienden naci*
el condominio !tros dicen que la sucesi*n no termina ah#, la sucesi*n termina con la partici*n, entonces tiene que
haber un convenio en que se decida adjudicarse porcentuales Despu(s ha" una Gesis intermedia que dice que la
&nscripci*n de la Declaratoria de Herederos no determina el nacimiento de un condominio, pero si esa inscripci*n
se mantiene durante un tiempo largo " prolongado se puede suponer que ha nacido un condominio
Lo que ha" que tener en claro que la ,omunidad Hereditaria no es un ,ondominio " que tiene sus reglas propias,
lo mismo ocurre con otras comunidades como la Sociedad ,on"ugal, por ejemplo 1 " F son un matrimonio, en el
r(gimen argentino ha" dos tipos de bienes en la sociedad con"ugal, los bienes gananciales, " los bienes propios
Los bienes propios son los que el c*n"uge lleva al matrimonio puestos, " los que recibe por herencia legado o
donaci*n durante el matrimonio, en cambio los bienes gananciales son los que se adquieren durante el
matrimonio, solo algunos que adquiere dentro del matrimonio pueden ser propias por subrogaci*n legal, por
ejemplo F compra una casa por lo tanto el inmueble es ganancial, porque fue comprado cuando esta casado " con
el fruto de su trabajo, " que es lo que significa un bien ganancial que el ?7^ sea del otro no ac+ no ha"
condominio, F tiene el dominio e-clusivo " va a generar la administraci*n " disposici*n del bien, pero ocurre que si
bien el inmueble es un bien registrable, el 29BB le e-ige que cuando es un bien ganancial le pida 1sentimiento al
otro c*n"uge " dice 'Es necesario el consentimiento de ambos c*n"uges para disponer o gravar los bienes
gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles cu"o registro han impuesto las le"es en
forma obligatoria, aporte de dominio o uso de dichos bienes a sociedades, " trat+ndose de sociedades de
personas, la transformaci*n " fusi*n de (stas Si alguno de los c*n"uges negare sin justa causa su consentimiento
para otorgar el acto, el jueC podr+ autoriCarlo previa audiencia de las partes) 0ero tenemos que tener en cuanta
que el 1sentimiento no es el ,onsentimiento del cond*mino, esto se hace parta proteger " resguardar a la familia,
o sea para evitar que la familia se quede sin bienes, por eso cuando el c*n"uge se opone caprichosamente a dar
el consentimiento se lo puede dar el jueC, o sea que cuando el jueC vea que no ha" peligro para la familia le d( el
1sentimiento, o sea la Ee4a Supletoria, entonces ha" que tener en cuenta que asentimiento no es lo mismo que
consentimiento "a este ultimo lo tiene que dar el titular del derecho Q que derecho tiene como c*n"uge, si la
sociedad con"ugal se disuelve por muerte, por divorcio o por nulidad, o separaci*n de hecho, el c*n"uge no titular
tiene derecho a la mitad, o sea al ?7^, pero eso es solo una e-pectativa, ese ?7^ se materialiCa solo cuando se
produce algunas de las causales de la disoluci*n matrimonial, mientras tanto el inmueble es de dominio e-clusivo
del titular, " esto tambi(n tiene una pro"ecci*n mu" importante tambi(n porque si F que es el titular del auto " mata
a alguien " la condena es de una indemniCaci*n importante, la v#ctima no puede embargarle los bienes del otro
c*n"uge, por mas que fueran gananciales, porque no tiene el dominio del ?7^ de los bienes hasta tanto no se
produCca una causa de disoluci*n de la sociedad con"ugal, entonces cada c*n"uge responde con sus bienes sus
responsabilidades civiles
1n+lisis ,ritico:
Q finalmente el art 9AB; dice '0or una parte indivisa) esta parte indivisa, se representa por n%meros fraccionarios
o por porcentuales, o sea, `, a , b , etc o ;7^, 67^, etc, pero que ocurre con esta parte indivisa, cuando uno
dice parte indivisa la palabra parte nos puede sugerir algo material, pero si 1 " F tienen un departamento en
condominio eso no significa que 1 tiene el ba4o " la sala " F tiene los dormitorios " la cocina, no es as# porque
147
este porcentual no se pro"ecta materialmente bajo ning%n aspecto de la cosa, los dos son cond*minos de toda la
cosa, es un concepto la 0arte &ndivisa que es una fracci*n " no esta representada en ning%n sector de la cosa, por
eso se prefiere hablar de 1l#cuota, porcentual, tratar de evitar la palabra parte, de hecho que en el pro"ecto de
,*digo ,ivil del a4o <5 no habla de parte indivisa, sino que habla de 1l#cuota, entonces el porcentual tiene varias
pro"ecciones, en primer lugar no se pro"ecta en ning%n aspecto material pero si tiene incidencias, en como se va a
dividir los frutos, o se van a poner de acuerdo, por ejemplo el alquiler que devengue un departamento o una casa
en condominio, se distribu"en en proporci*n al porcentual que tenga cada uno en el condominio, pero tambi(n
tienen mucha importancia en las decisiones que se toman respecto del bien en condominio, en las asambleas de
los cond*minos, porque por ejemplo en la propiedad horiContal cada propietario tiene un voto, pero en el
condominio no es por cada persona, sino que el voto de cada uno vale de acuerdo a su porcentual, por ejemplo si
un cond*mino que tenga mas del ?7^ siempre ganar#a (l Gambi(n si el condominio se vende la distribuci*n del
precio pagado se hace por el porcentual Gambi(n es importante el porcentual en los gastos de conservaci*n de la
cosa, "a que el cond*mino va a contribuir en proporci*n a su porcentual, es decir que el porcentual tiene mucha
incidencia en la vida del condominio, la proporci*n es sobre un aspecto ideal " nunca material
8uentes del ,ondominio:
El ,*digo ,ivil dice que el condominio nace o se constitu"e por ,ontrato, por 1ctos de @ltima Eoluntad o los casos
que la Le" designa
0or medio de un ,ontrato puede ser por medio de un contrato oneroso o gratuito, por ejemplo Juan, 0edro " 0ablo
son los donatarios de una casa ah# se constitu"e un condominio por contrato gratuito, o cuando es oneroso por
ejemplo cuando compran una casa, ah# el condominio nace con un contrato oneroso
0or 1ctos de @ltima Eoluntad o Gestamento, cuando se lega una cosa cierta a dos o tres personas, aqu# tambi(n
nace un condominio
Ha" supuesto en el ,*digo ,ivil que el condominio nace de la le", por ejemplo en el art 9A77 'Si la confusi*n o
meCcla resulta por un hecho casual, " siendo las cosas inseparables, " no habiendo cosa principal, cada
propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las
cosas meCcladas o confundidas) 0or ejemplo si se meCclan dos vinos " esto ocurre por un hecho casual " no se
pueden separar, cada propietario adquiere la cantidad de vino que le corresponda, " de acuerdo al valor de los
vinos " la cantidad de este Entonces tenemos que se meCclaron de forma casual, no ha" cosa principal " no se
pueden separar, entonces estos se soluciona con un condominio cu"as al#cuotas es de acuerdo al porcentual de
las cosas meCclada, " tenemos un ,ondominio porque la Le" as# lo ordena
Estos no son los %nicos modos de adquirir el condominio, porque el 9AB? donde establece las fuentes 'El
condominio se constitu"e por contrato, por actos de %ltima voluntad, o en los casos que la le" designa) " ac+ ha"
que agregar los modos de adquirir los Derechos /eales " est+n normados en el art 9?26 'El dominio se adquiere:
2S 0or la apropiaci*nI 9S 0or la especificaci*nI ;S 0or la accesi*nI 6S 0or la tradici*nI ?S 0or la percepci*n de los
frutosI AS 0or la sucesi*n en los derechos del propietarioI BS 0or la prescripci*n)
0or ejemplo dos o mas personas poseen por mas de 97 a4os una cosa, entonces ac+ se adquiere el ,ondominio
por prescripci*n adquisitiva Si varias personas encuentran una cosa abandonada adquieren el condominio por
apropiaci*n, entonces el condominio puede nacer por las fuentes del art 9?96
,uando es un contrato de compraventa de un inmueble o una donaci*n debe hacerse por medio de una Escritura
0ublica, en una compraventa hecha por medio de un boleto los compradores pueden e-igir del vendedor que
escriture, pero si es una donaci*n hecha por documento privado no es posible e-igir al donante la escrituraci*n de
esa donaci*n, porque el art 2527 del ,*digo ,ivil dice 'Deben ser hechas ante escribano p%blico, en la forma
ordinaria de los contratos, bajo pena de nulidad: 2S Las donaciones de bienes inmueblesI 9S Las donaciones de
prestaciones peri*dicas o vitalicias
148
/especto de los casos previstos en este art#culo no regir+ el art#culo 225?
Las donaciones al Estado podr+n acreditarse con las constancias de actuaciones administrativas) Entonces en las
donaciones la escrituraci*n es una formalidad solemne sustancial, si no es hecha de esa forma es nulo el acto
,lasificaci*n:
Sin &ndivisi*n 8orCosa
E-isten dos tipos de ,ondominios
,on &ndivisi*n 8orCosa
,uando es Sin &ndivisi*n 8orCosa, cualquiera de los cond*minos en cualquier momento puede pedir la partici*n del
condominio, por ejemplo 0edro " Juan tienen una casa en condominio el principio general que esta en el art 9A<9
',ada uno de los cond*minos es deudor a los otros, seg%n sus respectivas partes, de las rentas o frutos que
hubiere percibido de la cosa com%n, como del valor del da4o que les hubiese causado), entonces el principio es
que cualquier cond*mino " en cualquier momento puede pedir la divisi*n, EeleC vio con disfavor todas las
situaciones de condominio, porque " (l lo deja entrever en varias notas que muchas manos en un plato causan
muchos garabatos, admite la propiedad en condominio, pero siempre le da una salida r+pida a la partici*n, adem+s
cada veC que acepta las indivisiones son por plaCos bastantes breves, piensa que esto perjudica la circulaci*n de
la riqueCa " tambi(n perjudica la producci*n
,uando es un ,ondominio ,on &ndivisi*n 8orCosa, en el cual los cond*minos no pueden pedir la partici*n, mas
adelante vamos a detenernos en cada uno de los supuestos de condominios con indivisi*n forCosa
8acultades de los ,ond*minos respecto de su parte &ndivisa:
Las facultades de los cond*minos son siempre sobre los objetos, que facultades tienen sobre la al#cuota o
porcentual, " por otro lado se analiCa las facultades que tiene sobre toda la cosaI porque es distintas la amplitud de
las facultades
:ientras que las facultades econ*micas respecto de sus al#cuotas, o sea sobre su ;7^ o 67^, son amplias, "
puede hacer todo lo que quiera el cond*mino, puede enajenar, hipotecar, puede darlo en usufructo, puede
constituir cualquier Derecho /eal sobre esa cuota, tiene amplias facultades porque es el due4o " en la medida que
lo autorice la naturaleCa de la cosa En cambio las facultades sobre toda la cosa son m#nimas, porque el
cond*mino puede usar " goCar de toda la cosa, pero sin alterar o perturbar el igual derecho que tienen los otros
cond*minos, " adem+s no puede realiCar respecto de la cosa ning%n acto material que signifique el derecho de
dominio e-clusivo, por ejemplo ustedes tienen en condominio una quinta, " resulta cada uno tiene un ;;^, que es
lo que puedo hacer, necesito dinero, hipoteco la parte indivisa, porque si no pago me pueden embargar mi parte
indivisa, no la parte del resto de los cond*minos, es decir que tengo amplias facultades respecto de la al#cuota,
pero las facultades son limitadas respecto a la totalidad de la cosa, por ejemplo "o no podr#a tirar la casa abajo en
un condominio, o decidir hacer una pileta de nataci*n en la quinta que tengo en condominio, porque el cond*mino
no puede realiCar ning%n acto que signifique el ejercicio del derecho de propiedad
El 1rt 9ABA ',ada cond*mino goCa, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad,
compatibles con la naturaleCa de ella, " puede ejercerlos sin el consentimiento de los dem+s copropietarios' Este
art#culo sienta el principio de la teor#a de la cuota, entonces puede vender su cuota, la puede hipotecar sin pedirle
permiso a los otros cond*minos, entonces el cond*mino sobre esa cuota tiene amplias facultades, el art 9ABB dice
',ada cond*mino puede enajenar su parte indivisa, " sus acreedores pueden hacerla embargar " vender antes de
hacerse la divisi*n entre los comuneros) Esto significa que si un acreedor tiene que cobrarse la deuda puede
149
embargar esa cuota del condominio " se la remata, " se cobra de all#I " adem+s el art 9AB5 ',ada uno de los
cond*minos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble com%n, pero el resultado de ella
queda subordinado al resultado de la partici*n, " no tendr+ efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en
lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitaci*n) Es decir que la puede hipotecar la al#cuota, pero esta
hipoteca tiene una particularidad, " la particularidad es que es una suerte de hipoteca sujeta a una condici*n
resolutoria, se e-tingue la hipoteca si el condominio se parte al cond*mino no le toca el inmueble hipotecado, por
ejemplo el condominio esta compuesto por tres inmuebles, " cada uno tiene el ;;^ " '1) hipoteca su ;;^ a un
banco " lo e-tiende sobre uno de los inmuebles, le hipoteca es valida porque cada uno puede hipotecar su parte
indivisa, " '1) pone su tercio en un inmueble " el banco le acepta la hipoteca, el banco si no le pagan le puede
embargar el inmueble " lo remata " se cobra la deuda, pero tiene una particularidad esta hipoteca, " es que como
dice el art 9AB5 ',ada uno de los cond*minos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble
com%n, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partici*n, " no tendr+ efecto alguno en el
caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitaci*n), imag#nense que el
porcentaje de '1) " los cond*minos desean dividirla " hace la partici*n " a '1) le toca otro inmueble " no el que
tenia su parte hipotecada, entonces esa hipoteca se e-tingue, por ese motivo los bancos no dan cr(ditos con
hipotecas sobre partes indivisas, porque son hipotecas sujetas a condici*n resolutoria, esto tambi(n puede
prestarse a cualquier fraude, entonces en el Derecho Eigente el cond*mino puede hipotecar su parte indivisa pero
es una hipoteca mu" particular, porque es una hipoteca que se e-tingue si realiCada la partici*n, no le toca a ese
cond*mino el inmueble que se hipoteco
Si un cond*mino es despose#do por los otros cond*minos, entonces el cond*mino puede reivindicar su parte
indivisa, contra los otros cond*minos o contra terceros, pero tambi(n tiene Legitimaci*n 1ctiva, puede reivindicar
toda la cosa, 1rt 9AB< ',ada uno de los cond*minos puede reivindicar, contra un tercer detentador, la cosa en que
tenga su parte indivisaI pero no puede reivindicar una parte material " determinada de ella)
Las facultades limitadas es en el art 9A57 '$inguno de los cond*minos puede sin el consentimiento de todos,
ejercer sobre la cosa com%n ni sobre la menor parte de ella, f#sicamente determinada, actos materiales o jur#dicos
que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad La oposici*n de uno bastar+ para impedir lo
que la ma"or#a quiera hacer a este respecto) 0or ejemplo si ha" una casa en condominio " alguien la quiere pintar
no lo puede hacer sin el consentimiento de los otros condominios, si uno se niega los otros no pueden hacerlo
porque no se lo permite el c*digo al decir que no puede hacer ning%n acto material que implique el ejercicio del
derecho de propiedad
Los art#culos 9A52 " 9A59 son derivados o son corolarios del principio general del 9A57 " dicen 1rt 9A52 '$inguno
de los cond*minos puede hacer en la cosa com%n innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los
otros) " el art 9A59 'El cond*mino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del
derecho de los copropietarios El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ning%n valor)
Entonces el cond*mino no puede realiCar actos de administraci*n o disposici*n respecto de la totalidad de la cosa
sin el consentimiento de los otros
Ha" un principio en materia de condominio que determina que a veces un cond*mino ha"a realiCado un acto
prohibido, sin embargo este acto pueda tener eficacia, por el efecto declarativo de la partici*n, por ejemplo el
condominio tiene varios inmuebles, el $V 2 el 9 " el ;, supongamos que '1) sin el consentimiento de todos,
hipoteca todos los bienes del condominio, no se puede, sin embargo ellos hacen la partici*n, " a '1) le toca en su
hijuela o lote, el inmueble $V 9, " es el que hipoteco todo " no pod#a pero lo hiCo, entonces esa hipoteca viene a
ser valida, por el Efecto Declarativo de la 0artici*n, " esto es una 8icci*n Legal, Tque es lo que se fingeU Se finge
lo siguiente, la le" presume &ure et de &ure que '1) fue due4o e-clusivo de ese inmueble desde el origen del
condominio, el Efecto Declarativo de la 0artici*n significa que la le" finge o presume que el bien que se le adjudico
al cond*mino era de su propiedad e-clusiva de ese cond*mino desde el origen del condominio ,omo si los otros
nunca hubieren sido cond*minos, entonces por eso esa hipoteca nula en principio viene a ser valida, porque la le"
150
finge que el cond*mino es el due4o e-clusivo, este es el ejemplo del Efecto Declarativo de la 0artici*n, esta ficci*n
legal esta en el c*digo 1rt 9A<? 'La divisi*n entre los copropietarios es s*lo declarativa " no traslativa de la
propiedad, en el sentido de que cada cond*mino debe ser considerado como que hubiere sido, desde el origen de
la indivisi*n, propietario e-clusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, " como que nunca hubiese tenido
ning%n derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros cond*minos) Q por efecto de este art#culo 9A5; que
dice 'Sin embargo, la enajenaci*n, constituci*n de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por
uno de los cond*minos vendr+n a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la divisi*n el todo o
parte de la cosa com%n le tocase en su lote)
En esto ha" que tener en cuanta el principio de convalidaci*n de los Derecho /eales del art 9?76 'Si el que
transmiti* o constitu"* un derecho real que no ten#a derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despu(s,
enti(ndese que transmiti* o constitu"* un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la
transmisi*n o constituci*n) En esa oportunidad cuando vimos el principio de la convalidaci*n dijimos que este
principio de convalidaci*n no se aplica a la hipoteca, entonces ha" que tener cuidado porque en el ejemplo no es el
principio de convalidaci*n, es el Efecto Declarativo de la 0artici*n, es decir que ha" que tener en cuanta que esto
es mu" distinto, porque ac+ es la le" la que finge que el cond*mino pasa a ser due4o e-clusivo de la parte que le
toca en la partici*n del condominio desde que empeC* (ste
@nos de los derechos del cond*mino es el de usar " goCar de la cosa, el art 9A56 'Godo cond*mino puede goCar
de la cosa com%n conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inter(s particular), piensen en el
porcentual que cada cond*mino tiene no influ"e en este goce, por ejemplo en una propiedad horiContal en las
partes comunes ha" un condominio, como el ascensor, " tenemos cond*minos que tienen departamentos de un
ambiente, otros de dos, otros de tres o cuatro etc, es decir que el porcentual que tienen en ese condominio es
distintos, unos tendr+n el 9^ " otros B^, ahora el hecho que uno tenga el 9^ no significa que el ascensor lo tenga
que usar menos o mas que el que tiene B^, es decir que el porcentual no determina el uso " goce, todos tienen un
goce por igual, en ese porcentual tambi(n contribu"en al pago de la conservaci*n " reparaci*n de la cosa
,omo se 1dministra la ,osa ,om%n:
Si ninguno de los cond*minos decide pedir la partici*n, la divisi*n de la cosa, " es imposible el uso en forma
conjunta, por ejemplo un departamento de un ambiente, es imposible el uso " goce de tres personas, entonces si
ninguno pide la partici*n, tiene que decidir que hacer con la cosa, si la alquilan si la dan en administraci*n a un
tercero, esta decisi*n se tiene que tomar en una reuni*n de los cond*minos, " en esta reuni*n tienen que estar en
principio todos los cond*minos, porque el ,*digo ,ivil dice que para la valideC de esta decisi*n debe realiCarse en
una reuni* de todos los cond*minos, esto significa que el qu*rum del condominio es la unanimidad, qu*rum es la
cantidad de personas que tienen que estar presente para que la decisi*n que se tome sea finalmente validaI
resolver+n todos dice el art 9A<< 'Siendo imposible por la calidad de la cosa com%n o por la oposici*n de alguno
de los cond*minos, el uso o goce de la cosa com%n o la posesi*n com%n, resolver+n todos, si la cosa debe ser
puesta en administraci*n, o alquilada o arrendada)
Si bien el qu*rum es la unanimidad, la doctrina " la jurisprudencia a limitado esa unanimidad, porque si un
cond*mino que tenga el 97^ lograr#a mas no "endo que "endo, porque si va a la reuni* su voto no vale nada, no
"endo logra mas que "endo, entonces la doctrina a acotado la unanimidad del qu*rum, " dice que lo importante es
que los condominios ha"a sido debidamente citados en formas fehaciente, porque lo que se trata es de garantiCar
su derecho de defensa o el derecho de e-presar su posici*n minoritaria, es decir que si no va, la decisi*n seria
valida igual si ha sido citado en forma fehaciente, dentro de esta unanimidad las decisiones se toman por ma"or#a
absoluta, " la ma"or#a absoluta es el ?7^ mas 2, " se puede decidir por la ma"or#a absoluta, que la cosa sea
alquilada o arrendada, en el caso que se decida el arrendamiento o el alquiler, los cond*minos tienen derechos de
151
preferencia, tienen derecho a ser preferidos en el alquiler a un tercero pero en las mismas condiciones art 9B29
',ada uno de los cond*minos puede usar de la totalidad de la cosa com%n " de sus diversas partes como de una
cosa propia, bajo la condici*n de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que est+ destinada, " de no
embaraCar al derecho igual de los cond*minos), esto es importante porque es un derecho de preferencia ser
elegido entre otros, que no tienen los cond*minos en el caso que el inmueble se subaste, en otros c*digos como el
brasile4o si ha" un remate de la porci*n de un cond*mino los otros cond*minos tienen preferencia a comprar, ac+
no la tienen
TDue pasa cuando en las decisiones ha" empate, cuando ha" cuatro cond*minos " tienen a cada uno " dos dicen
si " dos dicen no, estar#an empatados, el c*digo decide esto con la suerte, van a la monedita, art 9B7A 'Habiendo
empate " no prefiriendo los cond*minos la decisi*n por la suerte o por +rbitros, decidir+ el jueC sumariamente a
solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros), entonces tenemos que el jueC decide siempre " cuando
ha"a empate " los cond*minos no se ha"an decidido por la suerte o por +rbitros
Es importante que se sepa como se computan los votos, no se computan por personas, sino que se computa por el
porcentual, o sea que el valor del voto es el valor del porcentual, art 9B76 dice ' La ma"or#a no ser+ num(rica sino
en proporci*n de los valores de la parte de los cond*minos en la cosa com%n, aunque corresponda a uno solo de
ellos), de esto sale que si uno tiene el A7^ del cond*mino siempre gana
!tro de los valores es que tiene este porcentual, es que de esa proporci*n se va a distribuir los frutos, es lo que
dice el art 9B7B 'Los frutos de la cosa com%n, no habiendo estipulaci*n en contrario o disposici*n de %ltima
voluntad, ser+n divididos por los cond*minos, en proporci*n de los valores de sus partes), por ejemplo tenemos
una vaca que da la leche, la leche es un fruto natural " si la vendemos lo que obtenemos nos repartimos d acuerdo
a la proporci*n que tengamos de la vaca, siempre que no ha"a una estipulaci*n en contrario
TDue ocurre cuando se compra la cosa en condominio " no se dice el porcentaje d cada unoU Esto esta
solucionado en el art 9B75 'Habiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno de los cond*minos, se presume
que son iguales), este principio debe ser ampliado a todas las comunidades de derecho, porque en la
jurisprudencia se aplica el art#culo 9B75 cuando en un contrato no se establecen los porcentuales sobre las
ganancias de una de las partes firmantes " son mas de una persona, ac+ los jueces dice que se divide por partes
iguales aplicando este art#culo
TDui(n puede ser designado administradorU 0uede ser cualquiera de los cond*minos, o un tercero, puede ser
una persona f#sica como jur#dica, " las reglas con que se rige es por las reglas del mandato =25A< " siguientes>, el
art 9B72 dice 'El cond*mino que ejerciere la administraci*n ser+ reputado mandatario de los otros, aplic+ndosele
las disposiciones sobre el mandato, " no las disposiciones sobre el socio administrador), suele ocurrir que un
cond*mino administre de hecho, esto hace aplicable las reglas de la Jesti*n de $egocio, el art 9B7< dice
',ualquiera de los cond*minos que sin mandato de los otros, administrase la cosa com%n, ser+ juCgado como
gestor oficioso) =1rt 9A55 " siguientes>
Ha" casos de administraci*n de hecho que se da mu" seguido, " es de los cond*minos entre hermanos o entre
parientes, " uno lo usa por mucho tiempo " el otro un d#a se enoja " le dice p+game el alquiler del departamento,
entonces se plantea un tema, que es, desde cuando el otro cond*mino tiene que pagar el contrato locativo, desde
el momento en que empeC* el uso " goce, o desde el momento en que solicita el alquiler, entonces se dice que
ese Derecho al ,ontrato Locativo solo procede desde que se a constituido en :ora, porque el derecho del
cond*mino es de usas " goCar de toda la cosa, es decir que su porcentual no limita el uso " goce, entonces si uso
" goCo de la cosa no hiCo uso ilegitimo de un derecho, en la circunstancia de que el otro le e-ija una participaci*n
es correcto, porque tambi(n tiene derecho al uso " goce de la cosa, pero el aporte de un cargo locativo solo es
e-igible desde la puesta en mora para el pago
Jastos de ,onservaci*n de la ,osa:
152
1rt 9A5B '1 las deudas contra#das en pro de la comunidad " durante ella, no est+ obligado sino el cond*mino que
las contrajo, el cual tendr+ acci*n contra los cond*minos para el reembolso de lo que hubiere pagado)
Hab#amos dicho que un cond*mino puede obligar al otro cond*mino a contribuir a la conservaci*n de la cosa por el
porcentual que tiene, por ejemplo ha" que arreglar una pared, o arreglar el poso de agua, o poner una cone-i*n
el(ctrica nueva, " "o hago el gasto le puedo e-igir a los otros que contribu"an, los otros cond*minos tienen la
posibilidad del Derecho de 1bandono, para no contribuir pueden abandonar su parte indivisa, " esta parte indivisa
que es abandonada acrecienta a las de todos, en el pro"ecto del ,*digo ,ivil, avanCa sobre el tema " establece
que tiene que ir a licitaci*n
Due pasa cuando ha" tres cond*minos, 1, F " , " F contrata a un pintor, pero F no le paga al pintor, " el pintor le
va a iniciar un juicio para cobrar la pintura, Ta quien demandaU 0uede demandar a F que es el que lo contrato,
puede demandar a todos junto, o a cada uno por el total de la pintura o por su parte proporcional, el ,*digo ,ivil
dice que el %nico legitimado pasivo es el cond*mino que contrajo la deuda, pero despu(s podr+ repetir a los
restantes cond*mino la parte correspondiente, el art 9B5B '1 las deudas contra#das en pro de la comunidad "
durante ella, no est+ obligado sino el cond*mino que las contrajo, el cual tendr+ acci*n contra los cond*minos para
el reembolso de lo que hubiere pagado) Entonces tenemos que solo puede demandar al cond*mino que lo
contrato, " si debe embargar solo podr+ embargar la parte indivisa de ese cond*mino, despu(s este puede pedir la
repetici*n al resto de los cond*minos
TDue ocurre si la deuda se contrajere por todos los cond*minos colectivamente, sin decir cual es su porcentualU
1c+ la pregunta es Tc*mo respondenU, si por partes iguales, por sus proporciones, o cada uno por todo, la
soluci*n a esto esta en el art 9A55 'Si la deuda hubiere sido contra#da por los cond*minos colectivamente, sin
e-presi*n de cuotas " sin haberse estipulado solidaridad, est+n obligados al acreedor por partes iguales, salvo el
derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que ha"a pagado de m+s, respecto a la cuota que le
corresponda) La pregunta aqu# seria Tsi responden por partes iguales " los porcentuales fueran diferentesU Se
repetir#an entre los cond*minos de acuerdo a sus porcentuales, para el que pago de mas sea resarcido, por los
que pagaron de menos ,uando contratan colectivamente " pactan solidaridad son solidarios todos los
cond*minos, si pactan todos " e-presan sus cuotas, responde cada uno por su cuota, pero el caso de que se
responde por partes iguales ante tercero, es solo en el caso de que no pacten solidaridad, o no digan al contratar
cual es su cuota indivisa Q si los hacen sin e-presi*n de sus cuotas responden en forma simplemente
mancomunada " por partes iguales, sin perjuicio a su porci*n en la parte indivisa
,argos /eales:
Est+n establecido en el art 9A5< 'En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los
cond*minos est+ obligado por el todo de la deuda) Supongamos que los cond*minos contratan una hipoteca a la
casa, no se paga la hipoteca, se remata la casa " lo que se obtiene por la venta de la casa no alcanCa a pagar el
cr(dito, Tel monto restante es reclamable a cualquiera de los cond*minos o es e-igible a cada uno de ellos en su
parte indivisaU 1c+ de acuerdo a la norma los cond*minos est+n obligados por el todo d la deuda, sin embargo lo
que aqu# se esta aplicando " lo establecido en un 0lenario de la ,+mara ,ivil de la ,apital que lleva el nombre de
Fancalari, que el 9A5< no establece solidaridad en la obligaci*n, cuando dice que cada uno de los cond*minos
esta obligado al todo de la deuda, se esta refiriendo a la indivisibilidad de la Hipoteca, tema que se ve en la unidad
de hipoteca, TDue es eso de la indivisibilidadU Es un principio de la ,arga /eal como la hipoteca o la prenda, es
que toda la cosa " cada parte de la cosa responde por toda la deuda " por cada parte de la deuda, entonces
sup*nganse este inmueble del Sr 1 " tiene una hipoteca por 277777, " pago ?7777 no me autoriCa a mi a e-igirle
al acreedor que me libere la mitad de la casa que esta hipotecada, esto es lo que se llama la indivisibilidad " esta
establecida en el art ;229 'La hipoteca es indivisibleI cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, " cada
parte de ellas est+n obligadas al pago de toda la deuda " de cada parte de ella) Entonces la doctrina al interpretar
153
el art#culo 9A5< en este sentido, " cuando dice que las cargas reales que graven la cosa como la hipoteca cada
uno de los cond*minos esta obligado por el total de la deuda, lo que quiere decir no es que los cond*minos so
solidariamente responsables desde el punto de vista de las obligaciones, sino que por el punto de vista de la
indivisibilidad o sea el principio de la indivisibilidad se responde con toda la cosa, pero si el producido de la cosa no
alcanCa para cubrir la deuda del acreedor hipotecario, cada uno de ellos responden por partes iguales, o en
proporci*n a su parte indivisa, seg%n lo ha"a o no manifestado en el contrato
E-tinci*n de ,ondominio:
El condominio se e-tingue por las mismas causales que se e-tingue el dominio, en primer lugar " la E-tinci*n del
Dominio esta prevista en el ,*digo ,ivil en los art#culos que van del 9A76 al 9A27
1rt 9A76 El derecho de propiedad se e-tingue de una manera absoluta por la destrucci*n o consumo total de
la cosa que estaba sometida a (l, o cuando la cosa es puesta fuera del comercio
1rt 9A7? La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua
libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia de su due4o
1rt 9A7A El derecho de propiedad se pierde cuando la le" atribu"e a una persona, a t#tulo de transformaci*n,
accesi*n, o prescripci*n, la propiedad de una cosa perteneciente a otra
1rt 9A7B Se pierde tambi(n desde que se abandone la cosa, aunque otro a%n no se la hubiese apropiado
:ientras que otro no se apropie la cosa abandonada, es libre el que fue due4o de ella, de arrepentirse del
abandono " adquirir de nuevo el dominio
1rt 9A75 El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede abandonarla por la parte
que tieneI pero el que tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla por una parte indivisa
1rt 9A7< Se pierde igualmente el dominio por enajenaci*n de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella
por la tradici*n en las cosas muebles, " en los inmuebles despu(s de firmado el instrumento p%blico de
enajenaci*n, seguido de la tradici*n
1rt 9A27 Se pierde tambi(n por la transmisi*n judicial del dominio, cualquiera que sea su causa, ejecuci*n de
sentencia, e-propiaci*n por necesidad o utilidad p%blicaI o por el efecto de los juicios que ordenasen la restituci*n
de una cosa, cu"a propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un t#tulo vicioso
El ,ondominio tiene una manera especial de e-tinguirse que es lo que se llama la 0artici*n, podemos decir que
tiene modos comunes con el dominio " adem+s la 0artici*n
La 0artici*n que es un caso particular del condominio se rige por las reglas referidas a la 0artici*n de la Sucesi*n,
el ,*digo ,ivil cuando regula la partici*n del condominio en el art#culo 9A<5 'Las reglas relativas a la divisi*n de
las sucesiones, a la manera de hacerla " a los efectos que produce, deben aplicarse a la divisi*n de cosas
particulares) Entonces lo que establece el ,*digo ,ivil es que el r(gimen de 0artici*n del ,ondominio se rige por
las reglas de la 0artici*n de las Sucesiones, entonces para establecer los principio de la partici*n del cond*mino
ha" que ir a la parte del Libro &E relacionada con la 0artici*n de las Herencias " particularmente a los art#culos
;6A9 al ;6B? bis, a all# vamos a ver cuales son las formalidades que ha" que cumplirse, " ac+ vamos a tener que
la partici*n puede ser 0rivada o Judicial, " tambi(n vamos a ver como se parten
En cuanto a la 8orma de la partici*n ha" un principio general " es el que esta establecido en el art ;6A9 del
,*digo ,ivil en relaci*n con las Sucesiones " dice 'Si todos los herederos est+n presentes " son capaces, la
partici*n puede hacerse en la forma " por el acto que por unanimidad juCguen convenientes) entonces ac+
tenemos que cambiar la palabra herederos por cond*minos, es decir si 1, F " , tienen un condominio entonces si
esta todos presentes " si son capases pueden hacer las hijuelas como ellos convengan, el convenio de partici*n se
hace por escritura publica " despu(s se lo inscribe en el /egistro de la 0ropiedad, ahora el problema es que pasa
si no est+n de acuerdo, que pasa si alguno es incapaC, o alguno esta ausente, porque en ese caso no es posible
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hacer la partici*n privadamente, dice el art ;6A; 'Si algunos herederos estuvieren ausentes, se les citar+ por el
t(rmino que el jueC se4ale, " si no compareciesen, se les nombrar+ un defensor que los represente), estos significa
que en estos casos debe haber 0artici*n Judicial, la privada solo se da cuando est+n todos presente, esta todos de
acuerdo " no ha" ninguno incapaC, ahora vamos a ver cuando la 0artici*n tiene que se Judicial, " esto lo dice el
art ;6A? 'Las particiones deben ser judiciales:
2S ,uando ha"a menores, aunque est(n emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes cu"a
e-istencia sea inciertaI
9S ,uando terceros, fund+ndose en un inter(s jur#dico, se opongan a que se haga partici*n privadaI
;S ,uando los herederos ma"ores " presentes no se acuerden en hacer la divisi*n privadamente)
Entonces la 0artici*n es Judicial cuando ha"a incapaces, o cuando ha" tercero con un inter(s jur#dico,
supongamos que ha" un acreedor del cond*mino que teme que por efecto de la partici*n se quede sin la garant#a
correspondiente, como tambi(n lo pueden hacer con la partici*n privada porque teme que la hipoteca sobre la
parte indivisa de uno de los cond*minos se le e-tinga, en esos casos cuando un tercero tiene un inter(s jur#dico se
opone a la partici*n privada porque no la v a poder controlar, " el tercer inciso s cuando no se pongan d acuerdo
en la partici*n
El jueC va a tener normas en los ,*digos 0rocesales sobre la partici*n de las sucesiones, entonces el jueC los
llama a los herederos o cond*minos cuando no se ponen de acuerdo " los convoca a que entren en raCones "
discutan sus diferencias, si no lo hacen va a resolver el jueC, que designa un partidor en el e-pediente, " mientras
mas personas entren en el juicio mas va a ser los honorarios " menos va a ser lo que se reparten entre los
herederos o los cond*minos, entonces el partidor toma la masa de bienes " reparte, " despu(s es el jueC es el que
decide
Hasta ac+ vimos como puede ser la 8orma de la 0artici*n que puede ser 0rivada o Judicial, pero otra cosa es
T,*mo s( 0arteU Q ac+ ha" un principio fundamental que esta consagrado despu(s de la reforma de la le" 2BB22
" lo incorpora al ,*digo ,ivil en el art ;6B? bis 'E-istiendo posibilidad de dividir " adjudicar los bienes en especie,
no se podr+ e-igir por los coherederos la venta de ellos
La divisi*n de bienes no podr+ hacerse cuando convierta en antiecon*mico el aprovechamiento de las partes,
seg%n lo dispuesto en el art#culo 9;9A)
0or ejemplo uno le dice al otro que quiere su parte " le e-ige que se venda " se repartan el producido de esa
venta, " el otro le dice que no quiere vender " quiere quedarse con su parte, por raCones sentimentales porque el
campo hab#a sido de su abuelo " quiere quedarse con su parte, antes de la le" 2BB22 si bien los jueces aplicaban
los principios del <?;, la reforma incorpora algo que tiene que ver con los valores afectivos, " dice 'E-istiendo
posibilidad de dividir " adjudicar los bienes en especie, no se podr+ e-igir por los coherederos la venta de ellos), si
decir que si alg%n campo puede ser factible de ser dividido de acuerdo a las normas de cada localidad por el tema
de la unidad econ*mica, entonces si una cosa es posible dividir en especie por ejemplo subdividiendo el campo, el
otro cond*mino no puede e-igir la venta, lo %nico que podr+ hacer es obtener su parte " vender despu(s, " aqu#
ha" que tener en cuenta todo lo que dice el c*digo en el art 9;9A 'Son cosas divisibles, aquellas que sin ser
destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forma un todo
homog(neo " an+logo tanto a las otras partes como a la cosa misma $o podr+n dividirse las cosas cuando ello
convierta en antiecon*mico su uso " aprovechamiento Las autoridades locales podr+n reglamentar, en materia de
inmuebles, la superficie m#nima de la unidad econ*mica) entonces podemos sacar cuando las cosas son o no
divisible, tanto en forma material o judicialmente, en el ultimo p+rrafo de este art#culo ;6B? bis que dice 'La
divisi*n de bienes no podr+ hacerse cuando convierta en antiecon*mico el aprovechamiento de las partes, seg%n
lo dispuesto en el art#culo 9;9A), imag#nense que ese predio constitu"e una unidad econ*mica, " que si divide se
convierte en antiecon*mico la producci*n, en este caso el predio se torna indivisible jur#dicamente " esto tiene que
ver con la productividad, entonces tenemos que al ,omo se 0arte tenemos que tener en cuenta al principio que
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e-istiendo la posibilidad de dividir los cond*minos no pueden e-igir la venta, sino lo que si puede e-igir es la parte
indivisa en especie, " lo importante es determinar cuando la cosa se puede o no dividir
8inalmente ha" que acordarse del Efecto Declarativo de la 0artici*n, si cuando ha" partici*n en especia se finge
que esa persona fue propietaria desde la iniciaci*n del condominio, entonces la partici*n en especie tiene efectos
declarativos " no constitutivos, pero tiene de todos modos E-cepciones esto del Efecto Declarativo de la 0artici*n,
porque de todos modos los cond*minos se deben entre si la Jarant#a de Evicci*n " los Eicios /eidhibitorio,
entonces si la le" finge que es un propietario e-clusivo ser#a un contrasentido e-igir a los dem+s evicci*n, pero sin
embargo pese a esa ficci*n los cond*minos se debe la garant#a de evicci*n
UNIDAD I5: CONDO4INIOS CON INDIVISION 3OR6OSA. CONDO4INO +OR CON3USI0N DE LI4ITES.-
Supuestos de &ndivisi*n 8orCosa 0revistos en el ,*digo ,ivil:
Dijimos que los condominios pueden ser con Divisi*n 8orCosa " Sin Divisi*n 8orCosa " tambi(n dijimos que es
facultad del cond*mino de solicitar en cualquier momento la partici*n, vamos a ver entonces cuando ha"
&ndivisi*n, los supuestos de &ndivisi*n 8orCosa de condominio los podemos clasificar de distintas maneras una es
por el Giempo que dura esa &ndivisi*n, porque durante el estado de indivisi*n ning%n cond*mino puede solicitar la
partici*n, entonces mientras dure la indivisi*n ninguno puede pedir la partici*n " de acuerdo al Giempo que Dura,
podemos hablar de 0erdurables duran indefinidamente, Gemporarias duran un plaCo determinado, o bien
,ircunstanciales
Las 0erdurable por ejemplo son &ndivisiones 0erdurable porque duran indefinidamente la indivisi*n forCosa que
e-iste en el condominio de las 0aredes :edianera, si tenemos una casa " la pared divisoria que se tiene el
condominio con el vecino, por ejemplo la medianer#a es un condominio de indivisi*n forCosa, " esto es l*gico
porque no se puede pedir la parte correspondiente de la pared, por la finalidad que tiene la pared medianera, lo
mismo ocurre en las partes comunes de la 0ropiedad HoriContal, porque a nadie se le ocurrir#a pedir la parte que le
corresponde de la caldera, o del ascensor, o las escaleras, entonces en las partes comunes de la propiedad
horiContal ha" un condominio con indivisi*n forCosa, " lo dice el art#culo 9V de la le" 2;?29 ',ada propietario ser+
due4o e-clusivo de su piso o departamento " copropietario sobre el terreno " sobre todas las cosas de uso com%n
del edificio, o indispensables para mantener su seguridad Se consideran comunes por dicha raC*n:
a> Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, p*rticos, galer#as " vest#bulos comunes, escaleras,
puertas de entradas, jardinesI
b> Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacci*n, agua caliente o fr#a, refrigeraci*n, etc(teraI
c> Los locales para alojamiento del portero " porter#aI
d> Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentosI
e> Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos " en general todos los artefactos o instalaciones
e-istentes para servicios de beneficio com%n
Esta enumeraci*n no tiene car+cter ta-ativo
Los s*tanos " aCoteas revestir+n el car+cter de comunes, salvo convenci*n en contrario)
Due es de &ndivisi*n 8orCosa " es 0erdurable, porque esa indivisi*n de las partes comunes subsiste hasta que
subsista la propiedad horiContal
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Lo mismo ocurre con el condominio por divisi*n forCosa del art 9B27 'Habr+ indivisi*n forCosa, cuando el
condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso com%n de dos o m+s heredades
que perteneCcan a diversos propietarios, " ninguno de los cond*minos podr+ pedir la divisi*n), que so de las cosas
accesorias de uso com%n de dos o mas heredades, por ejemplo caminos de uso com%n, pasillos comunes, etc, "
son 0erdurable porque subsiste indefinidamente
La &ndivisiones 8orCosas Gemporales duran un plaCo determinado " ha" algunas indivisiones autoriCadas en el art
9A<; 'Los cond*minos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la divisi*nI pero les es
permitido convenir en la suspensi*n de la divisi*n por un t(rmino que no e-ceda de cinco a4os, " de renovar este
convenio todas las veces que lo juCguen conveniente), en el art 9A<6 ',uando la copropiedad en la cosa se
hubiere constituido por donaci*n o por testamento, el testador o donante puede poner la condici*n de que la cosa
dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo) " tienen un plaCo m+-imo de cinco a4os " despu(s
ha" indivisiones en la le" 26;<6 en los art#culos ?2, ?9, " ?;
La &ndivisi*n 8orCosa Gemporaria del 1rt#culo 9A<; 'Los cond*minos no pueden renunciar de una manera
indefinida el derecho de pedir la divisi*nI pero les es permitido convenir en la suspensi*n de la divisi*n por un
t(rmino que no e-ceda de cinco a4os, " de renovar este convenio todas las veces que lo juCguen conveniente), es
decir Juan " 0ablo compran un departamento cualquiera puede pedir en cualquier tiempo la partici*n, pero puede
pactar que ninguno puede pedir la partici*n pero que no supere el plaCo de ? a4os, Tque ocurre durante ese plaCo
de indivisi*nU $inguno puede pedir la partici*n, los acreedores de ellos tampoco pueden ejecutar sus partes
indivisas, por eso solamente es oponible la indivisi*n a terceros, desde la inscripci*n de esos pactos en el /egistro
de la 0ropiedad, el 9A<; se refiere a cuando los cond*minos pactan entre ellos no dividir en un plaCo que no
supere los ? a4os
El 1rt 9A<6 ',uando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donaci*n o por testamento, el testador o
donante puede poner la condici*n de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo)
Se refiere al caso de las donaciones, porque para el testamento la le" 26;<6 trajo al ,*digo ,ivil previsiones a la
indivisi*n a los herederos, pero el art#culo 9A<6 mantiene su sentido para la donaci*n Entonces cuando un
condominio viene por donaci*n, o sea que su fuente sea la donaci*n, el donante le puede e-igir en el contrato que
los donatarios Juan " 0ablo no dividir el condominio por un tiempo que no dure por mas de 27 a4os
La jurisprudencia " la doctrina dice que cuando esos plaCos so superiores a los establecidos se entienden
reducidos al plaCo establecido
La Le" 26;<6 es una le" *mnibus, porque trajo una cantidad de temas, prev( el Fien de 8amilia, la 1usencia con
0resunci*n de 8allecimiento, el Divorcio que luego fue derogado, " dentro de esta le" esta la &ndivisi*n 8orCosa de
origen Hereditarios
Ha" que aclarar que son indivisiones de la comunidad hereditaria se lo asimila al condominio paras que vean en
que casos puede e-istir indivisiones en una comunidad parecida al condominio como lo es la comunidad
hereditaria
El art ?2 'Goda persona podr+ imponer a sus herederos, aun forCosos, la indivisi*n de los bienes hereditarios, por
un plaCo no ma"or de dieC a4os Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial,
industrial, agr#cola, ganadero, minero o cualquier otro que constitu"a una unidad econ*mica, el lapso de la
indivisi*n podr+ e-tenderse hasta que todos los herederos alcancen la ma"or#a de edad, aun cuando ese tiempo
e-ceda los dieC a4os ,ualquier otro t(rmino superior al m+-imo permitido, se entender+ reducido a (ste
El jueC podr+ autoriCar la divisi*n, total o parcial a pedido de la parte interesada " sin esperar el transcurso del
plaCo establecido, cuando concurran circunstancias graves o raCones de manifiesta utilidad o inter(s leg#timo de
tercero)
157
Este art#culo trae supuestos de indivisi*n en donde el heredero no puede pedir la divisi*n de la herencia, este
art#culo dice que el testador puede imponer a sus herederos aun forCosos, que no dividan los bienes de la herencia
por un plaCo no superior a dieC a4osI entonces en el condominio si se pacta solo por cinco a4os, ac+ en la
comunidad hereditaria son dieC a4os, " adem+s pueden ser mas de dieC a4os, "a que el art#culo ?2 dice que si el
bien heredado, constitu"e una unidad econ*mica, el testador puede imponer que ese bien no se divida hasta que
todos los herederos alcancen la ma"or#a de edad, por eso si el testador muere " uno de sus herederos tiene 9
a4os la indivisi*n de la herencia puede estar por 2< a4os, entonces se pasa < a4os del m+-imo, despu(s dice
que si se e-cede del m+-imo permitido se entender+ reducido a este, esto es para unificar las teor#as que una era
que el plaCo era nulo " la otra dec#a que se entend#a que se tomaba el tiempo m+-imo permitido esta ultima es
tomada por el art#culo
El 1rt#culo ?9 'Los herederos podr+n convenir que la indivisi*n entre ellos perdure total o parcialmente por un plaCo
que no e-ceda de dieC a4os, sin perjuicio de la partici*n temporaria del uso " goce de los bienes entre los
copart#cipes
Si hubiese herederos incapaces, el convenio concluido por sus representantes legales, no tendr+ efecto hasta la
homologaci*n judicial
Estos convenios podr+n renovarse al t(rmino del lapso establecido
,ualesquiera de los herederos podr+ pedir la divisi*n antes del vencimiento del plaCo siempre que mediaren
causas justificadas)
Gambi(n autoriCa la indivisi*n de los bienes de la herencia pero en este caso por acuerdo entre los herederos, "
ese plaCo no puede e-ceder los 27 a4os
1rt#culo ?; habla del c*n"uge sup(rstite ',uando en el acervo hereditario e-istiere un establecimiento comercial,
industrial, agr#cola, ganadero, minero o de otra #ndole tal que constitu"a una unidad econ*mica, el c*n"uge
sup(rstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte podr+ oponerse a la divisi*n del bien por un
t(rmino m+-imo de dieC a4os
1 instancia de cualquiera de los herederos, el jueC podr+ autoriCar el cese de la indivisi*n antes del t(rmino fijado,
si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad econ*mica que justificasen la decisi*n
Durante la indivisi*n, la administraci*n del establecimiento competer+ al c*n"uge sobreviviente
Lo dispuesto en este art#culo se aplicar+ igualmente a la casa habitaci*n constituida o adquirida con fondos de la
sociedad con"ugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los esposos)
Entonces tenemos que cuando la comunidad de bienes tiene origen hereditario tiene un plaCo m+-imo de 27 a4os,
" en el caso del art ?2 puede llegar a durar mas de 27 a4os o sea hasta que todos los herederos alcancen la
ma"or#a de edad
La pregunta es si esa indivisi*n Tes inalterableU 0or ejemplo que pasa con los acreedores de esos herederos,
Tpueden cobrarse con el porcentual de los herederosU $o, no pueden porque el art#culo ?? 'Durante la indivisi*n
autoriCada por la le", los acreedores particulares de los copropietarios no podr+n ejecutar el bien indiviso ni una
porci*n ideal del mismo, pero s# podr+n cobrar sus cr(ditos con las utilidades de la e-plotaci*n correspondiente a
su respectivo deudor) Q el art#culo ?6 completa la norma anterior " dice desde cuando es oponible 'La indivisi*n
hereditaria no podr+ oponerse a terceros sino a partir de su inscripci*n en el registro respectivo)
TEs inalterable esta indivisi*n, puede pedir alg%n heredero la partici*n por raCones justificada o de gravedadU La
le" 26;<6 le da la posibilidad al jueC de que autorice una partici*n anticipada, por motivos graves, " en la ultima
parte del art#culo ?2 dice 'El jueC podr+ autoriCar la divisi*n, total o parcial a pedido de la parte interesada " sin
esperar el transcurso del plaCo establecido, cuando concurran circunstancias graves o raCones de manifiesta
utilidad o inter(s leg#timo de tercero) 1c+ el jueC tendr+ que utiliCar su sentido com%n, determinar las e-istencias
158
patrimoniales, o las situaciones particulares de los coherederos " sus interesesI " adem+s este ultimo p+rrafo del
art ?2 es repetido con distintas palabra pero con la misma idea en los %ltimos p+rrafos de los art#culos ?9 " ?;
E-iste otro tema en el art#culo ?2 cuando dice que la indivisi*n puede ser impuesta tambi(n a sus herederos
forCosos, esto porque lo dice e-presamente, porque la legitima de los herederos forCosos que es la porci*n que
algunos herederos tienen derecho a recibir no puede no puede estar condicionado, " si la le" 26;<6 no hubiese
dicho e-presamente aun a los forCosos, cualquier condicionamiento a la parte legitima hubiera sido nula, se la
tiene por no escrita porque la legitima de los herederos no puede tocarse, ha" un principio en que el heredero de
su parte legitima tiene una libre disponibilidad que el testador no puede afectar, por eso es mu" importante que la
le" dijera que se impondr+ a los herederos aun forCosos, porque si no lo hubiera dicho se interpretar#a que solo
afecta a la porci*n que no es la legitima de los herederos, en esta le" se le esta dando mucha importancia a la
voluntad del muerto
8inalmente tenemos la &ndivisi*n ,ircunstancial, se la llama de esta forma porque dura lo que las circunstancia
precisan en el caso particularI a esta &ndivisi*n de refiere el art 9B2? 'Habr+ tambi(n indivisi*n forCosa, cuando la
le" proh#be la divisi*n de una cosa com%n, o cuando lo prohibiere una estipulaci*n v+lida " temporal de los
cond*minos, o el acto de %ltima voluntad tambi(n temporal que no e-ceda, en uno " en otro caso, el t(rmino de
cinco a4os, o cuando la divisi*n fuere nociva por cualquier motivo, en cu"o caso debe ser demorada cuanto sea
necesario para que no ha"a perjuicio a los cond*minos)
,onsiderando el %ltimo p+rrafo " supongamos que ha" un campo en condominio " los cond*minos no pactaron no
pactaron ning%n tipo de indivisi*n, el donante les e-igi* nada, es un inmueble que no esta con la carga de la
&ndivisi*n 8orCosa, entonces uno de ellos quiere hacer la partici*n del condominio, entonces otro dice tenemos el
campo inundado esperemos A meses hasta que la inundaci*n drene, porque si lo vendemos as# no nos van a dar
nada, " si esperamos A meses lo vamos a vender al precio que vale el campo, " el cond*mino se encapricha "
quiere hacer la partici*n igual, entonces no se ponen de acuerdo entonces el condominio que quiere la divisi*n
inicia un juicio que se llama Juicio de Divisi*n de ,ondominio, " en la demanda solicito la partici*n del condominio,
porque no nos ponemos de acuerdo " propongo que se divida de esta manera, cuando los otros cond*minos del
campo contestan la demanda, " dice que es cierto lo que se dice en la demanda, " solicito que la partici*n sea
suspendida por A meses, porque el campo esta inundadoI entonces lo que se hace es solicitar al jueC que se
demore la partici*n por un tiempo prudencial " que cesen las causas que hacen que nos causen perjuicios si lo
dividimos ahoraI entonces T,uanto dura la &ndivisi*n ,ircunstancialU El tiempo de duraci*n es a pedido de los
cond*minos " el JueC es quien resuelve
0odemos hacer otra clasificaci*n fundada en la 8uentesI " las 8uentes de la &ndivisi*n 8orCosa pueden ser:
La Le" por ejemplo en el art 2B2A 'El condominio de las paredes, muros, fosos " cercos que sirvan de separaci*n
entre dos heredades contiguas, es de indivisi*n forCosa), el art#culo 9 de la le" 2;?29 dice ',ada propietario ser+
due4o e-clusivo de su piso o departamento " copropietario sobre el terreno " sobre todas las cosas de uso com%n
del edificio, o indispensables para mantener su seguridad Se consideran comunes por dicha raC*n:
Los s*tanos " aCoteas revestir+n el car+cter de comunes, salvo convenci*n en contrario)
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Genemos que las cosas comunes en la propiedad horiContal son indivisibles mientras dura la propiedad horiContal
El art#culo 9B27 'Habr+ indivisi*n forCosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso com%n de dos o m+s heredades que perteneCcan a diversos propietarios, " ninguno de los
cond*minos podr+ pedir la divisi*n)I en estos casos es la Le" la fuente de las &ndivisiones 8orCosas
El ,ontrato tambi(n es fuente de &ndivisi*n 8orCosa, en el caso del art#culo 9A<; en donde los cond*minos se
ponen de acuerdo " hacen pacto, el art 9A<6 porque es el donante quien en el contrato de donaci*n pone la
&ndivisi*n, tambi(n lo tenemos en el art ?9 de la le" 26;<6, porque son los coherederos los que pactan la
indivisi*n
El Gestamento tambi(n es 8uente de la &ndivisi*n, en el caso del 1rt ?2 de la le" 26;<6
!tra 8uente es la Eoluntad @nilateral del ,*n"uge Supr(stite en el art ?; de la le" 26;<6
Q ha" otra 8uente que es la Sentencia, en el caso del art 9B2? porque es el jueC el que demora la divisi*n por una
Sentencia hasta que desapareCcan las causas
Genemos que en el tiempo que dure la indivisi*n, pero si rige todo lo que vimos para la administraci*n del
condominio, como paga sus deudas, como se dividen los frutos, como resuelven la cosa, si la alquilan o la dan en
administraci*n, o sea todo esto funciona porque lo %nico que no se puede hacer en ese tiempo es pedir la
partici*n
:edianer#a:
El ,*digo ,ivil trata especialmente la :edianer#a a partir del art#culo 2B2B hasta el art#culo 9B6?, " EeleC trata de
una forma diferenciada las medianer#as en las Conas urbanas " las medianer#as en la campa4a, sustancialmente
regula el tema de las medianer#as en las Conas urbanas " para entender el sistema es bueno en primer lugar
ponernos de acuerdo en alguna de las terminolog#as que usa el c*digo, en primer lugar dejamos sentado de que
cuando EeleC habla de pared o muro, utiliCa esta terminolog#a como sin*nimos, " de ah# podemos clasificarlos las
distintas paredes o muros por distintos motivos, los :uros o 0aredes puede ser clasificados desde un punto de
vista de su situaci*n 8#sica, " tambi(n pueden ser clasificado desde el punto de vista de su situaci*n Jur#dica
Los :uros o las 0aredes, 8#sicamente " si tenemos en cuenta dos inmuebles unidos las paredes pueden ser $o
Divisorias, o bien 0aredes Divisorias entre los dos fundos o inmuebles, las paredes divisorias son las que nos
interesa a la hora de hablar de la :edianer#a, o sea del ,ond*mino de la :edianer#a 0orque las paredes que
dividen sirven de limite entre los dos inmuebles
Las 0aredes Divisorias ha" en dos tipos, ha" paredes divisorias Encaballadas, o encabalgadas, porque est+n
construidas a caballo del limite es decir que el l#mite pasa por el centro de la pared, " ha" paredes divisorias que
son ,ontiguas, so las paredes que est+n construidas #ntegramente en uno de los fundos
Entonces tenemos que tener en cuenta que %nicamente las paredes divisorias pueden estar en condominio, " no
as# las paredes que no son divisorias, las paredes divisorias pueden ser a su veC Encaballadas o ,ontiguas, esto
es importante para tener en cuenta cuando nace el condominio, " adem+s cuando nace la obligaci*n del vecino a
pagar la mitad de la construcci*n
Desde el punto de vista Jur#dico las 0aredes Divisorias puede ser:
0aredes :edianeras, es decir que en las medianeras ha" condominio
0aredes 0rivativas " ac+ no ha" condominio, " ha" un dominio e-clusivo del propietario del terreno, solo ha"
condominio si la casa esta en condominio con otras personas, pero no ha" condominio entre los vecinos
Gambi(n tenemos otro termino lo que se llama la 0ared o :uro de ,erco o de ,erramiento 8orCoso, " esta
definido en el art 9B9A 'Godo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcci*n "
conservaci*n de paredes de tres metros de altura " dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento " divisi*n de
sus heredades contiguas, que est(n situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales) Es forCoso porque se
puede obligar al vecino a construir el muro, " es urbana porque habla de un pueblo o sus arrabales, es decir que
160
puedo e-igir el muro por raCones de intimidad, esto es lo que se le critica a EeleC de haber sido tan puntual en el
,*digo ,ivil " haberle dedicado hasta los cent#metros que deben llevar las paredes, "a que esto tiene que ver mas
con el ordenamiento urbano, que debe ser regulado por la provincia o el municipio EeleC genera esta obligaci*n
en ,*digo ,ivil para proteger la privasidad, la seguridad e higiene, para evitar que e-istan predios bald#os en
donde se arroje la basura, etc,
Esta obligaci*n no nace en cualquier momento, " depende de la ubicaci*n f#sica del muro
En primer lugar el art 9B9? 'El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar a%n no cerrado
entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que constru"a sobre el terreno del vecino, con tal que la pared
sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, " su espesor entero no e-ceda de dieciocho pulgadas)
Esto quiere decir que '1) cuando constru"a puede usar el terreno del vecino hasta la mitad de la pared " esta no
puede e-ceder de las 25 pulgadas, " este derecho es una protecci*n o limite al dominio de 'F), es decir que F
debe soportar que 1 constru"a la pared usando un sector de su terreno, es una limitaci*n al dominio, el c*digo le
da el derecho pero tambi(n le dice que no puede hacer cualquier cosa, si es divisoria debe hacer una pared bien
hecha, debe ser de piedra o en ladrillo, " debe ser hasta tres metros de alto Entonces supongamos que 1
constru"e la pared sobre el limite < pulgadas de cada lado " de tres metros de alto, es una 0ared Divisoria "
Encaballada, entonces 1 tiene un pleito contra F, lo que se llama un cr(dito de medianer#a, que es una obligaci*n
0rotem /em, porque si al acreedor es 1 pero si este vende a otro el acreedor va a ser el adquirente, " el deudor es
F " si la vende a otro el deudor es el comprador, porque las obligaciones 0rotem /em depende de su relaci*n con
la cosa, entonces el cr(dito por medianer#a en una pared encaballada nace desde el momento mismo en la
construcci*n del mismo, hasta la altura de tres metros porque es la medida del cerco o cerramiento forCoso,
entonces la obligaci*n del vecino a contribuir al pago de la construcci*n medianera, en el muro encaballado nace
desde el momento mismo de la construcci*n " hasta la altura de ; metros, por encima de los tres metros,
solamente esta obligado a contribuir si se sirve de la pared, por ejemplo si constru"e otra coa " se apo"a en ella
El cr(dito o la obligaci*n de pagar la medianer#a, como no e-iste un plaCo especial dentro del c*digo para la
prescripci*n, la doctrina " la jurisprudencia entiende que se aplica el plaCo decenal del art 679; 'Goda acci*n
personal por deuda e-igible se prescribe por dieC a4os, salvo disposici*n especial) Q el plaCo se computa desde
la construcci*n del muro hasta los tres metros " desde los tres metro en adelante desde que se sirve del muro
Ha" que tener en cuenta que el concepto de servir sobre la pared, puede dar lugar a varias interpretaciones ha"
una que predomina, por ejemplo si "o pongo un clavo " coloco una jaula con p+jaros, Teso es servirse de la
paredU La jurisprudencia dice que no, eso no es servirse de la pared, ahora si pongo un gancho para poner un
tendal para colgar la ropa, Teso es servirse de la pared medianeraU Eso tampoco es servirse de la medianera,
servirse de la medianera es apo"ar tirantes, es apo"ar una construcci*n, " no una mera utiliCaci*n para fines
distintos de la construcci*n, para que se sirva de la medianera dir#amos que debe ser utiliCada como pared
integrante de la construcci*n
En el muro encaballado el condominio nace en el momento mismo de la construcci*n " hasta los tres metros, por
encima de los tres metros no nace sino cuando el otro se sirve de (l, entonces este plaCo de 27 a4os en el caso
del muro encaballado, puede corres distinto en relaci*n a la pared, porque corre desde el momento mismo de la
construcci*n hasta los tres metros, por encima de los tres metros desde que el otro se apo"a, entonces el plaCo
prescriptivo corre en forma diferente, uno es hasta los tres metros, " el otro es por encima de los tres metros, por
eso si pasaron mas de 27 a4os de haberlo construido " a la demanda "o le puedo oponer como defensa en ese
juicio, la prescripci*n liberatoria que ser+ parcial " en relaci*n a la pared hasta los tres metros
Esta posibilidad de distinguir la prescripci*n liberatoria lo establece el art 6799 'La prescripci*n operada con
relaci*n a la obligaci*n establecida por el art#culo 9B9A, puede ser invocada para e-imirse de abonar la medianer#a
en el supuesto del art#culo 9B;A, hasta la altura del muro de cerramiento forCoso) Entonces por este art#culo es
factible la prescripci*n parcial despu(s de los 27 a4os desde la construcci*n del muro
161
,undo 1 le dice a F que pague los gastos de la construcci*n de la pared medianera hasta la altura de tres metros,
sup*nganse que a F no le interesa la pared medianera, pero cuando el otro le e-ige F puede que no le interesa "
abandono la pared medianera, una de las facultades del condominio es el abandono de su porci*n indivisa,
entonces F para liberarse de los gastos de la construcci*n de la pared, puede abandonar la pared medianera, al
abandonar la pared tambi(n abandona el terreno utiliCado de su propiedad, " si el mas adelante pretende servirse
de la pared, ese muro va a ser un muro contiguo porque el limite se ha corrido, " si el quiere construir el va a tener
que volver a comprar el pedaCo de terreno " pagar lo que le corresponde por la pared medianera, porque en el
muro contiguo uno no solo paga la mita de la construcci*n de la pared, sino que debe pagar la mitad del pedaCo de
terreno utiliCado para construir la pared En el muro encaballado como se constru"e sobre los dos terrenos "a
aportan la porci*n de terreno por partes iguales
En la pared ,ontigua le puede e-igir a su vecino que contribu"a al pago de la medianer#a, desde el momento en
que se sirve de la pared, porque en el muro contiguo es 0rivativo, pero se puede cobrar la medianer#a desde que
el vecino se sirve de la 0ared, el caso de los dieC a4os en el muro contiguo comienCa a correr desde que el vecino
se sirve de la pared
En esta pared medianera e-iste un condominio, " resulta que los cond*minos tienen derechos " obligaciones,
contribuir en la conservaci*n de la cosa del condominio, en la medianer#a tambi(n los cond*minos tienen
derechos, art 9B;7 ' La medianer#a da derecho a cada uno de los cond*minos a servirse de la pared o muro
medianero para todos los usos a que ella est+ destinada seg%n su naturaleCa, con tal que no causen deterioros en
la pared, o comprometan su solideC, " no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino) Esto es lo
mismo que dice que el cond*mino tiene el goce " uso de la cosa com%n, el art 9B;2 " en este art#culo dice que
derechos tiene el cond*mino sobre toda la cosa " dijimos que respecto de toda la cosa tiene el uso " goce amplio,
pero no se pueden hacer en la cosa en el condominio actos materiales que signifiquen el ejercicio del dominio
e-clusivo, sin embargo en la medianer#a son mas amplias las facultades " el art#culo 9B;2 dice ',ada uno de los
cond*minos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor,
sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que (l
tambi(n quiera poner en ella tirantes, o hacer el ca4o de una chimenea: puede tambi(n cada uno de los
cond*minos abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a
la pared), ac+ se ve que tiene facultades materiales pero sin perjuicio para el vecino, otro de los derechos que
tienen es el de alCar la pared, si uno de los vecinos quiere seguir constru"endo puede alCar la pared la pared
medianera, art 9B;9 ',ada uno de los cond*minos puede alCar a su costa la pared medianera sin indemniCar al
vecino por el ma"or peso que cargue sobre ella)
Gambi(n tienen derechos los cond*minos la reconstrucci*n del muro, sup*nganse que F decide hacer un edificio
de ;? pisos, " resulta que la pared medianera la tiene que cambiar porque o resiste la carga que tiene que
soportar, tiene derecho a tirarla abajo " a reconstruirla, es lo que se llama derecho a la reconstrucci*n del muro, el
art 9B;; ',uando la pared medianera no pueda soportar la altura que se le quiera dar, el que quiera alCarla debe
reconstruirla toda ella a su costa, " tomar de su terreno el e-cedente del espesor El vecino no puede reclamar
ninguna indemniCaci*n por los embaraCos que le cause la ejecuci*n de los trabajos) Esto es una restricci*n "
como toda restricci*n no es indemniCable De todos modos con el tema de la reconstrucci*n del muro se suscito
una duda en la jurisprudencia " causo un plenario en la ,+mara ,ivil de la ,apital 8ederal que se llamo /afo,
supongamos que F nunca utiliC* la pared " es una pared contigua, " nunca la pago es una pared privativa,
entonces la pregunta es la siguiente, Tpara qu( F pueda usar el derecho de reconstrucci*n del muro del art#culo
9B;;, es decir tirar la pared " construir una nueva a su costa, tiene primero que comprar la pared para sea
medianera " luego tirarla abajo " construir la nueva a su costaU 1c+ F no es cond*mino, entonces hab#a dos
posturas, una era que es un derecho de un cond*mino, por lo tanto para poder ejercerlo, deb#a primero comprar la
pared " luego tirarla abajo " construir una nueva a su costa, pero este no fue el principio que domino en el plenario,
" dicen que F tiene derecho directamente tirar el muro abajo " construir una nueva a su costa, con la cual
162
compensa " se funda esta posici*n doctrinaria en otra norma del ,*digo ,ivil que es el art 9A9A " que se
relaciona con las restricciones " limites al dominio " dice 'El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria
puede destruirla cuando le sea indispensable o para hacerla m+s firme o para hacerla de carga, sin indemniCaci*n
alguna al propietario o cond*mino de pared, debiendo levantar inmediatamente la nueva pared) Entonces ac+ es
un derecho tanto del cond*mino como de un vecino, por eso " con fundamento en esta norma se sostuvo que el
derecho a la reconstrucci*n del muro no es solamente de cond*mino, " si F quer#a construir no necesariamente
tiene que primero pagar la medianer#a " luego construir
Las 0resunciones sobre la :edianer#a:
Las presunciones sobre la medianer#a la primera de ella esta en el art 9B25 'Goda pared o muro que sirve de
separaci*n de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el t(rmino del edificio menos elevado
La parte que pasa la e-tremidad de esta %ltima construcci*n, se reputa que pertenece e-clusivamente al due4o del
edificio m+s alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos p%blicos, privados, o por signos materiales que
demuestren la medianer#a de toda la pared, o de que aqu(lla no e-iste ni en la parte m+s baja del edificio) Esto
quiere decir que se presume que fue pagado por ambos " es una presunci*n &ure Gantum, " admite prueba en
contrario, esta presunci*n s*lo juega cuando se dividen edificios, pero no juega que fue pagado por ambos,
cuando divide patios o jardines, solo juega esta presunci*n cuando es una pared que divide dos edificios, el art
9B2< aclara esto 'La medianer#a de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, " no patios,
jardines, quintas, etc, aunque (stos se encuentren cerrados por todos sus lados), entonces la presunci*n de que
ha sido solventado por ambos es solamente en paredes de edificios, estas son presunciones iures tantum que
pod#an ser desvirtuadas por instrumentos p%blicos o privados o signos materiales, cuando uno quiere invocar un
instrumento publico o un instrumento privado, para decir que no ha" medianer#a, el art 9B97 establece que esos
instrumentos para poder servir como prueba de que la medianer#a no e-iste, tiene que emanar de ambas partes, "
el art#culo dice 'Los instrumentos p%blicos o privados que se invoquen para combatir la medianer#a deben ser
actos comunes a las dos partes o a sus autores) Q el art 9B92 establece que ocurre cuando ese establece un
conflicto probatorio entre un instrumento " un signo material " dice ' En el conflicto de un t#tulo que estableCca la
medianer#a, " los signos de no haberla, el t#tulo es superior a los signos), o sea que la norma da prevalencia al
t#tulo
,ondominio por ,onfusi*n de Limites:
La acci*n reivindicatoria es una acci*n que tiende a la recuperaci*n de los Derechos /eales cuando han sido
despose#dos por otro, ha" un conflicto de propiedad de un terreno con otro que se apodera del terreno para eso
esta la acci*n reivindicatoria, pero puede ocurrir, que al construir uno de los vecinos invade el terreno del otro,
entonces los dos dice que el l#mite esta en donde ellos consideran, o se a uno dice que esta bien " el otro dice que
constru"o en parte de su terreno, ac+ el invadido tiene una acci*n reivindicatoria para defenderse, " ha" un Limite
que esta ,uestionado, ha" un sector que esta cuestionado uno dice que es de (l " el otro tambi(n, tenemos una
posici*n contradictoria, entonces la acci*n que tiene el que constru"o en terreno que es ajeno es la acci*n
0osesoria, " el otro la acci*n reivindicatoria, pero puede ocurrir que dos inmuebles contiguos tengan sus limites
confundidos, " no cuestionados, o sea que ninguno de los dos sabe por donde pasa el l#mite, porque los mojones
han sido corridos, porque los signos de los limites "a no e-isten, porque se destru"eron, no saben 1 " F no saben
por donde pasa el limite, ac+ no ha" limites cuestionados, que autoriCa una acci*n reivindicatoria, sino lo que ha"
son limites confundidos, o saben por donde pasa, se han perdido los signos de demarcaci*n, ac+ no es la acci*n
reivindicatoria la que tienen 1 " F, sino que cuando ha" limites cuestionados la 1cci*n es la /eivindicatoria, pero
cuando ha" Limites ,onfundidos la 1cci*n es la de Deslinde, que es distinta, es decir que si 1 " F no sabe por
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donde pasa el l#mite, el ,*digo ,ivil dice en su art 'El que pose"ere terrenos cu"os l#mites estuvieren confundidos
con los de un terreno colindante, rep%tase cond*mino con el poseedor de ese terreno, " tiene derecho para pedir
que los l#mites confusos se investiguen " se demarquen), este es un supuesto de condominio de fuente legal,
entonces la le" dice que si no saben por donde pasa el limite, por el momento ac+ ha" condominio en la franja en
litigio, comencemos por tomar la medida practica, en el art#culo siguiente se distingue mu" bien la 1cci*n de
Deslinde " la 1cci*n /eivindicatoria, porque el art 9B6B dice ',uando los l#mites de los terrenos est(n
cuestionados, o cuando hubiesen quedado sin mojones por haber sido (stos destruidos, la acci*n competente a
los colindantes es la acci*n de reivindicaci*n para que a uno de los poseedores se le restitu"a el terreno en cu"a
posesi*n estuviese el otro)
T,*mo pueden hacer la divisi*n los propietarios colindantesU T,*mo se resuelve el problema d los limites
confundidosU Q ac+ tenemos que ir a como se parte un condominio " dijimos que si todos los cond*minos est+n
presentes " son capases " esta de acuerdo, puede realiCar la partici*n de la manera que crean o juCguen
conveniente, cuando no est+n de acuerdo, cuando ha" incapaces, o cuando no est+n todos presente, tiene que
haber una partici*n judicial, entonces para partir este condominio que establece la le", en la 1cci*n de Deslinde va
a ser en la medida en que no est(n de acuerdo porque el art 9B?; dice 'El deslinde de los terrenos puede hacerse
entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste de escritura p%blica Fajo otra forma ser+ de ning%n valor
El acuerdo, la mensura " todos los antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al jueC
para su aprobaci*nI " si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, " la mensura practicada,
servir+n en adelante como t#tulo de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a tercero En lo sucesivo, el
acto puede %nicamente ser atacado por las causas que permiten volver sobre una convenci*n), es decir que no
necesariamente deben acudir a la jurisdicci*n, siempre tiene que ser por escritura publica, es un caso particular de
partici*n de condominio, es un condominio mu" particular, es un condominio con fuente en la le" !tra de las
diferencias importante de la 1cci*n /eivindicatoria procede cuando ha" limites cuestionados de lotes colinderos, la
diferencia fundamental con la 1cci*n /eivindicatoria es que ocurre cuando en el Juicio de /eivindicaci*n F no
puede probar su derecho, de dominio sobre el sector cuestionado lo soluciona el art#culo 9B?? Este art#culo parte
de que ha" un proceso judicial de deslinde, el jueC designa un agrimensor, investiga los t#tulos " los planos, "
vuelve a delimitar por donde pasa la l#nea divisoria, " en esto se difiere radicalmente de la 1cci*n /eivindicatoria,
porque el art 9B?? dice '$o siendo posible designar los l#mites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos ni por
la posesi*n, la parte dudosa de los terrenos ser+ dividida entre los colindantes, seg%n el jueC lo considere
conveniente) Entonces le da facultades al jueC para que (l decida por donde pasa el l#mite a su mejor entender
En cambio en la 1cci*n /eivindicatoria si F no prueba su derecho se rechaCa la demanda, el jueC no tiene
facultades para distribuir el sector cuestionado, es decir en la acci*n reivindicatoria el !nis 0robandi es decir la
,arga probatoria, la tiene quien la alega, o sea que el actor tiene la carga de la prueba, en cambio en la 1cci*n de
Deslinde ha" lo que se llama Jurisdicci*n Eoluntaria, porque los dos est+n de acuerdo de que all# ha" un sector
impreciso porque no saben por donde para el limite, esta 1cci*n de Deslinde es una acci*n /eal, 0ersonal, en el
,*digo ,ivil no se define, pero si se definen los ,*digos 0rocesales porque establecen que el jueC competente
para entender en la 1cci*n de Deslinde es el jueC del lugar en donde esta asentado la cosa, tiene la misma pauta
que se aplica en las acciones reales, por otra parte la 1cci*n de Divisi*n de condominio es imprescriptible, por el
672< del ,*digo ,ivil 'Godas las acciones son prescriptibles con e-cepci*n de las siguientes: ;L La acci*n de
divisi*n, mientras dura la indivisi*n =M> de los comuneros)
Leer todos los art#culos de medianer#a
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UNIDAD 5: +REHORI6ONTALIDAD 1 +RO+IEDAD HORI6ONTAL. ESTRUCTURA.-
Sistemas de 0rotecci*n al 1dquirente de @nidades a ,omercialiCares por el sistema de la le" 2;?29
1ntecedentes:
El sistema de 0rehoriContalidad, nace como una cuesti*n para protecci*n de los boletos de compraventa, el tema
fue que cuando sale la le" de 0rehoriContalidad el legislador so4* que la gente iba a construir en propiedad
horiContal, " se iban a abaratar los costos, por que se iban a juntar varias personas " compran un terreno
constru"en " se dividen los departamentos entre ellos " esto va a abaratar " activar la construcci*n, pero en
realidad esto no camino, por los problemas de convivencia entre ellos " todo terminaba a las patadas, entonces lo
que funciono fue la empresa constructora que levanta dieC o veinte pisos " vende los departamentos, entonces lo
que funciona es la Empresa ,onstructora de 0ropiedad HoriContal, entonces en los a4os ?7, otro pa#s otra (poca,
la 1rgentina era mas rica " se despilfarrabaI entonces la empresa ,onstructora funcionaba " ganaban mucha
plata 1 partir de los B7 se produce un cambio, !nofri penso que encontr* la piedra filosofal, entonces compr* un
terreno " se puso a construir, " a vender en muchas cuotas, la gente se entusiasmo " compro, " en una
construcci*n las primeras etapas no son las m+s baratas, lo que es caro es la terminaci*n, como ser las paredes,
los pisos, los aCulejos, el ascensor, etc, es decir que la ultima parte de la construcci*n es la cara, entonces
primero ingresan fondos " sobra plata, entonces lo que se hacia despu(s de haber vendido el pro"ecto del primer
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edificio, era comprar otro lote, " vuelvo a hacer lo mismo, " el dinero era cada veC ma"or, entonces se compraba
dos terreno, " as# sucesivamente, " as# como la cadena de la felicidad que se va multiplicando, " tuvo una cantidad
enorme de edificios en construcci*n, las oficinas m+s grandes Despu(s como no estaba regulada las entidades
financieras tomaba plata " pagaba los intereses mas altos que los bancos, entonces la gente puso la plata en la
empresa " empeC* a entregar los departamentos, " hasta que hiCo crisis " se corto, " se presenta en concurso de
acreedores fue hecha en la cancha de /iver, " como no se pago a nadie, " as# todas las empresas fueron a la
quiebra, motivo por el cual el gobierno sanciona una le" entonces aparece la le" 2<B96 que es la le" llamada de
0rehoriContalidad que en la practica no sirve para nada porque si se fundi* se fundi*, no arregla nada, si se va a la
quiebra los deudores Duirografarios son los que por lo general no cobran sus cr(ditos porque la masa no alcanCa a
satisfacerlos
/(gimen de la Le" 2<B96 " 979BA:
Entonces despu(s de lo e-plicado es la tem+tica de esta le" que intenta proteger a los adquirentes, que no los
protege porque si el constructor va a la quiebra, una le" no lo va a proteger, porque un esqueleto no alcanCa a
cubrir los gastos
Los antecedentes hist*ricos primeramente la le" tuvo una peque4a modificaci*n 979BA, que establece lo
siguiente, establece que en todo edificio en construcci*n o construido, que se va a enajenar por el r(gimen de la
propiedad horiContal, deber+ ser afectado mediante el /(gimen de la 0rehoriContalidad, " quedan e-ceptuados a
esta obligaci*n:
2 3 las Eentas 8inanciadas por los Fancos !ficiales de $aci*n " de las 0rovincias
9 3 0or la ,omisi*n $acional de la Eivienda, " las ,omisiones 0rovinciales de la Eivienda
; 3 cuando son ,ond*mino
1hora supongamos que se va a construir, con el fin de embromar a la gente, entonces se lee la le", inciso primero
no me sirve, inciso segundo tampoco me sirve, inciso tercero si sirve, " hace, compra un terreno " pone un letrero
de venta de departamento de uno, dos " tres ambientes, a 977 cuotas de tantos pesos, " escritura inmediata, lo
que se escritura es el condominio para no entrar en la le" de 0rehoriContalidad, entonces el pro"ecto es de veinte
puso " departamentos de ;, 6 " ? ambiente " son pro"ectados 977 departamentos pero con escritura inmediata,
entonces el temas es mu" simple parta entrar P2777 el departamento de un ambiente P2?77 el de dos, " P9777
el de tres " as# sucesivamente " la cuota de acuerdo al departamento, entonces se hace firmar un mandato
irrevocable a favor de una empresa constructora, con la facultad de renunciar al mandato en cualquier momento
sin tener que responder a cualquier eventual perjuicio, pone todas las etapas de construcci*n, diciendo iniciaci*n
de obras en ? meses, primera etapa de la obra en un a4o, poCo " cimentaci*n, segunda etapa esqueleto un a4o,
tercera etapa terminaci*n " entrega dos a4os, entonces se hace la iniciaci*n " la primera etapa, o sea que son el
a4o " medio que dura eso, cobrando todos los meses " el ingreso, " despu(s renuncia " se va, " en el contrato
pone en el caso de renuncia de la empresa constructora se reunir+n en asamblea los cond*minos a los efectos de
designar nueva empresa, con las cuotas que restan no alcanCa a cubrir lo que falta de la obra, por lo tanto ha" que
duplicar o triplicar la cuota para poder terminar el edificio, " entonces si el departamento le sal#a P9?777 al
principio le va a salir P?7777, en la realidad " la gente se entera de eso " no paga mas la cuota, " esto termina en
la disoluci*n del condominio " toda la plata que puso en la construcci*n " en la disoluci*n del condominio le
devuelven la d(cima parte de lo que puso, " esto es legal, esa es la actual realidad ,uando es un condominio esta
de acuerdo a la le", eso va a la quiebra " que sea lo que dios quiere
Supongamos que ha" una empresa que decide construir para vender, esta obligada para comercialiCar afectar al
/(gimen de la 0rehoriContalidad, en pro"ecto de reforma elimina este sistema, " en su remplaCo propone un
r(gimen de seguro, es decir que una compa4#a de seguro que responda por el perjuicio que pueda haber por
ejemplo si alguien paga P;777 por un departamento en propiedad horiContal " este no se constru"e se le
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devuelvan los P;777 que pago, esta soluci*n es mas justa "a que si puso tanto le devuelven lo mismo que puso,
la Le" 1ctual e-ige que toda empresa que va a enajenar por boletos de compraventa edificios a construir o
construido pero no afectado al r(gimen de la propiedad horiContal, debe ser afectado previamente al /(gimen de
la 0rehoriContalidad mediante una Escritura de 1fectaci*n, en esta Escritura de 1fectaci*n debe haber unos
/ecaudos o /equisitos previos " son:
2 3 El Escribano debe tener el G#tulo a la Eista
9 3 Gener el ,ertificado de Dominio sin &nhibiciones o sea de propietario
; 3 @na constataci*n del estado general del inmueble
6 3 @na mensura, para saber si s( construcci*n esta en el terreno propio, o sea que debe coincidir el
t#tulo con el terreno
? 3 0ro"ecto de la !bra
A 3 Especificaciones G(cnicas, del pro"ecto
B 3 El 0lano de la obra " el plano de la subdivisi*n
5 3 0ro"ecto de /eglamento de ,opropiedad
,on el punto 6 en la provincia de Fuenos 1ires inventaron que no se puede vender si no esta mensurado en un
t(rmino no ma"or a dos a4os, entonces le dieron trabajo a los agrimensores, " tambi(n lo convierten en agente
recaudadores, porque para constituir hipotecas o vender debe tener una mensura de no m+s de un a4o de
antigcedad
Godo esto tiene su importancia, s( de 0ro"ecto, primero no sabemos como va a quedar el edificio definitivamente,
las superficies de los departamentos pueden ser m+s grandes o m+s chico " esto esta especificado en la le" el
porcentaje permitido, por eso es que se hace el pro"ecto, despu(s se hace el plano con el ajuste correspondiente
Gambi(n ha" que tener en cuenta, =ojo> cuando la obra se financia con una hipoteca a favor de un banco, " luego
se subdivide la hipoteca en la escritura para que cada comprador pague el saldo que va a quedar debi(ndose, en
un cr(dito de 27 a4os se constru"e en tres a4os " el saldo lo pagan los adquirentes, en las cuotas
correspondientes en que se va a dividir el cr(dito, pero ha" lugares que el local de planta baja esta
desproporcionado en el valor, vale mucho mas que los departamentos de arriba, " en esto ha" que tener cuidado,
hubo un caso que en barrio once, le dieron el cr(dito hipotecario " constru"o un local " cinco pisos arriba, " efect%o
la divisi*n de la hipoteca de acuerdo a la superficie, entonces saldo el saldo de la hipoteca de planta baja que era
igual los otros, " con el resto no pago, el banco se tenia que quedar con los departamentos que no cubr#an el saldo
que se deb#a, por eso ha" que tener cuidado, cuando le dieron el cr(dito lo que se valoriCo fue la planta baja, " el
otro lo enreda con la subdivisi*n, le manda el cr(dito para los departamentos de arriba " a la planta baja solo le
aplica la superficie, " le tendr#a aplicado mas que la superficie " ponerle de acuerdo al valor, entonces los
departamentos seria menor as# si funciona
Entonces estos son los requisitos " recaudos que la le" e-ige para incorporar al /(gimen de la 0rehoriContalidad,
tambi(n pueden pactarse que si no vende cierta cantidad de departamentos, el vendedor pueda rescindirlos, por
ejemplo si no vende en un a4o el ?7^ de los departamentos esta facultado a rescindir los boletos, " a devolver los
importes cobrados mas una tasa de inter(s que cobre un banco oficial en las operaciones de descuentos Si
financia con cr(dito hipotecario deber+ poner en los boletos que se lo faculte a hipotecar el inmueble, esto debe
ser firmado por cl+usulas por separado
La Hipoteca 0ropiedad HoriContal, si se esta facultado para hipotecar el inmueble, si no esta facultado " necesita
hipotecar el inmueble para financiarlo, deber+ convocar a los adquirentes " si estos se oponen, podr+ recurrir al
jueC, " este lo podr+ autoriCar si lo considera fundado, si se hipoteca el inmueble los adquirentes tienen la facultad
de controlar los pagos de los servicios hipotecarios, " si no paga el vendedor los adquirentes est+n facultado a
pagar en proporci*n a su porcentaje, " el acreedor esta facultado a aceptar los pagos parciales, estos es unos de
los supuesto en q en nuestro derecho el acreedor esta obligado a aceptar pagos parciales, porque el principio
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general dice que no esta obligado a aceptar los pagos parciales, pero en este supuesto si esta obligado, no puede
negarse
Las obligaciones del Eendedor: debe entregarle ,opia ,ertificada de la Escritura de 8undaci*n, la Lista de los
1dquirentes, se obliga a redactar en forma clara los boletos de compraventa, e &nscribir los Foletos de
,ompraventa en el /egistro de la 0ropiedad, si no lo hace el comprador puede inscribirlo (l, la Le" en su versi*n
original tra#a sanciones penales si no se afectaban al /(gimen de la 0rehoriContalidad, estas sanciones fueron
derogadas en el a4o 2<B;, en la practica fue mu" simple sin las sanciones penales los constructores no cumplieron
mas la le", porque la inscripci*n es caro, ha" un plenario, e-iste la obligaci*n de que se inscriba el r(gimen de
0rehoriContalidad, si no se afecto al r(gimen de la 0rehoriContalidad, la le" en su art#culo 29 %ltima parte dice 'Los
contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s# a (ste contra el enajenante, sin
perjuicio de no ser oponibles a terceros
La posesi*n otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerCa su derecho a
consecuencia de un contrato debidamente registrado)
Entonces tenemos una mora del acreedor, por no haber registrado, si el comprador deja de pagar, el que tiene
que regulariCar primero su mora el acreedor, porque es primero en el tiempo, el deudor no puede oponer la
E-cepci*n de &ncumplimiento de contrato, es decir que el acreedor no cumpli* el acreedor primero que es de
&nscribirla en el /egistro al /(gimen de 0rehoriContalidad, entonces debe primero pegar su mora, esta discusi*n
en los Gribunales de la ,apital dio lugar a un plenario en el caso ,otton del a4o BB, " es la E-cepci*n de
&ncumplimiento, por lo tanto dejo de pagar el deudor, " lo demandan oponen la e-cepci*n primero que cumpla el
acreedor, como debe pagar la deuda el acreedor, debe afectarlo al /(gimen de la 0rehoriContalidad, una veC
lograda la afectaci*n debe inscribir el boleto, no lo puede inscribir porque es de fecha anterior a la afectaci*n, debe
hacer un nuevo boleto, pierde el sellado, entonces lo tiene que citar a firmar nuevo boleto, " si no viene ha" que
ponerlo en mora para firmar nuevo boleto, debe pagar el sellado porque el comprador "a lo pago, para reci(n
poderle e-igir que pague todo el cr(dito, si el deudor es previsor guardo la plata " se gana los intereses
En otra problem+tica el acreedor dice no me conviene hacer todo el juicio " la afectaci*n porque sale mucha plata,
por lo tanto este que no pague, entonces termina de construir " lo divide en 0ropiedad HoriContal, " aqu# esta la
segunda cuesti*n que llevo a otro plenario en la ,apital, el de la 1venida 1lvear 2566, el vendedor termin* el
edificio lo afecto a 0ropiedad HoriContal lo cita a este deudor a pagar el saldo del precio que corresponda " a
entregarle el departamento, " el comprador se resiste a concurrir a escriturar diciendo que previamente debe
afectarlo a 0rehoriContalidad, la pregunta Testa bien esa oposici*n " como se resolver#a en derechoU $o esta bien
hecha la oposici*n porque el fundamento de la Le" de 0rehoriContalidad es para la protecci*n de los 1dquirentes
con Foletos de ,ompraventa para llegar a la 0ropiedad HoriContal, " si "a esta afectado a la propiedad horiContal "
el edificio esta terminado, entonces que sentido tiene volver para atr+s, porque tendr#a que desafectarlo de la
0ropiedad HoriContal, para afectarlo a la 0rehoriContalidad, " luego volver a afectarlo a la propiedad horiContal,
seria un trabajo in%til, entonces esto no tiene sentido, aparte se ha cumplido con el fin de la le", por un camino no
especificado por la le", la le" esta para protecci*n de los adquirentes por boleto de compraventa para que puedan
llegar a la propiedad horiContal, pero ac+ resulta que "a es afectada a la propiedad horiContal de entrada, no tiene
sentido volver para atr+s, por lo tanto en este caso si el edificio es apto para evitar esta obligado a escriturar "
pagar el saldo del precio Este es el plenario de la 1venida 1lvear Este plenario reafirma el 0lenario de ,otton " es
del a4o 5; o 56
0/EH!/&W!$G1L&D1D LEQ $S 2<B96 =,on las reformas de la le" 97?7<>
1rt#culo 2 N Godo propietario de edificio construido o en construcci*n o de terreno destinado a construir en (l un
edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a t#tulo oneroso por el r(gimen de propiedad horiContal, debe
168
hacer constar, en escritura p%blica, su declaraci*n de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisi*n "
transferencia del dominio de unidades por tal r(gimen
,onstancias de la escritura
1rt 9 N En la escritura a que se refiere el art#culo anterior se dejar+ constancia de:
a> Estado de ocupaci*n del inmuebleI
b> &ne-istencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier #ndole a la fecha de su otorgamientoI
c> Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenaci*n, en un plaCo cierto, de un n%mero
determinado de ellasI dicho plaCo no podr+ e-ceder de un =2> a4o ni el n%mero de unidades ser superior al
cincuenta =?7> por cientoI
d> ,umplimiento de los recaudos a que se refiere el art#culo ;S de esta le"
Escritura de afectaci*n: recaudos
1rt ; N 1l otorgarse la escritura de afectaci*n, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente
documentaci*n que se agregar+ a aqu(lla:
a> ,opia #ntegra certificada del t#tulo de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vistaI
b> 0lano de mensura debidamente aprobadoI
c> ,opia del plano del pro"ecto de la obra, con la constancia de su aprobaci*n por la autoridad competenteI
d> 0ro"ecto de plano de subdivisi*n firmado por profesional con t#tulo habilitanteI
e> 0ro"ecto de reglamento de copropiedad " administraci*n
1simismo se agregar+n certificados e-pedidos por el /egistro de la 0ropiedad &nmueble " oficina catastral
correspondiente en su caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, as#
como que (ste " su propietario no est+n afectados por medidas cautelares
La e-istencia de obligaciones garantiCadas con derecho real de hipoteca, no impedir+ la afectaci*n, si el
propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que est+n cumplidas las obligaciones e-igibles
emergentes de la hipoteca
1notaci*n en el /egistro
1rt 6 N La escritura de afectaci*n se anotar+ en el /egistro de la 0ropiedad &nmueble, " (ste har+ constar esa
circunstancia en los certificados que e-pida
Efectos
La anotaci*n inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la
presente le", salvo los casos de retracci*n o desafectaci*n a que se refieren los art#culos AS " BS
Enajenaci*n del inmueble
La enajenaci*n total o parcial del inmueble a terceros no afectar+ los derechos de los adquirentes de unidades
cu"os contratos est(n registrados en la forma prevista en el art#culo 29
Gestimonio de la escritura de afectaci*n
169
1rt ? N El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura
de afectaci*n, con certificaci*n de la e-istencia de los elementos mencionados en el art#culo ;S
/etracci*n de la afectaci*n
1rt A N La desafectaci*n proceder+ en el supuesto previsto en el inciso c> del art#culo 9S, cuando se hubiere
cumplido la condici*n En tal caso, el propietario podr+ retractar la afectaci*n mediante declaraci*n que constar+
en escritura p%blica, otorgada dentro de los dieC =27> d#as de e-pirado el plaCo establecido en la escritura de
afectaci*n, ante el mismo registro notarial, la que ser+ anotada en el /egistro de la 0ropiedad &nmueble
1 dicha escritura el escribano interviniente agregar+ certificado e-pedido por el /egistro de la 0ropiedad &nmueble
del que resulte que no e-isten contratos registrados, o de que su n%mero no alcanCa al m#nimo previsto Gambi(n
dejar+ constancia, en su caso, que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como se4as o
anticipo, con m+s un inter(s igual al fijado por el Fanco de la $aci*n 1rgentina para las operaciones normales de
descuento
Desafectaci*n
1rt B N El propietario tambi(n puede solicitar judicialmente la desafectaci*n, si acredita sumariamente que:
a> Granscurridos seis =A> meses de registrada la afectaci*n, no ha enajenado unidadesI
b> Granscurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos
registradosI
c> Granscurrido un =2> a4o de registrada la afectaci*n, la obra no lleg* a iniciarse o ha quedado paraliCada sin
posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa
En los supuestos de los incisos b> " c> deber+ asimismo acreditar que est+ debidamente asegurada la restituci*n a
los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con m+s un inter(s igual al fijado por el
Fanco de la $aci*n 1rgentina para las operaciones normales de descuento
0ublicidad de la afectaci*n
1rt 5 N El propietario debe hacer constar la afectaci*n del inmueble " su registraci*n, n%mero del registro notarial "
fecha en que se efectu*:
a> En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visibleI
b> En toda oferta o invitaci*n que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el r(gimen
de propiedad horiContal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones period#sticas, transmisiones
radiotelef*nicas, de televisi*n, pro"ecciones cinematogr+ficas, colocaci*n de afiches, letreros o carteles,
programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusi*nI
c> En los contratos que celebre a los fines de la enajenaci*n o adjudicaci*n de unidades
,ondiciones de publicidad de las ofertas
1rt < N Dueda prohibido, en cualquier forma de oferta:
a> 1nunciar el precio de venta, o parte de (l, en forma que induCca a error, o no indicar el precio total si se
menciona una parte
b> 1nunciar en forma incompleta los planes de financiaci*n " plaCos de pagoI
170
c> !frecer formas de pago, condiciones o planes de financiaci*n por terceras personas o instituciones de cr(dito
que no ha"an sido efectivamente convenidos o acordados
Deber de e-hibici*n
1rt 27 N El propietario debe tener a disposici*n de los adquirentes de unidades:
a> ,opias simples autenticadas por el escribano del /egistro en que se otorg* la escritura de afectaci*n de los
elementos enumerados en el art#culo ;S " de las escrituras de hipotecaI
b> Lista de las unidades que se hubieran enajenado, " constancia de su anotaci*n en el /egistro de la 0ropiedad
&nmuebleI
c> La informaci*n relativa al desarrollo material de la obraI
d> La informaci*n relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble El comprador
tiene el derecho de e-igir la e-hibici*n de los comprobantes respectivos " en el caso de no hallarse al d#a aquellos
servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden " abonar directamente tales grav+menes,
deduci(ndose de su deuda hacia el vendedor
Deber de informaci*n
1rt 22 N Godas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente le", est+n obligadas
respecto de terceros a precisar:
a> ,ar+cter en que act%enI
b> &dentidad del propietario del inmuebleI
c> La e-istencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque " los instrumentos que lo
acrediten
/egistro de los contratos
1rt 29 N El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el /egistro de la 0ropiedad
&nmueble correspondiente a la jurisdicci*n del inmueble afectado, poni(ndose nota de ello en el contrato El
adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato
0referencia de los contratos registrados
Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s# a (ste contra el
enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros
consecuencia de un contrato debidamente registrado
Especificaciones de los instrumentos
1rt 2; N Los contratos de enajenaci*n o adjudicaci*n de unidades deben contener:
a> Los siguientes datos de las partes:
&N ,uando se tratare de personas de e-istencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad " n%mero
de documento de identidadI
&&N ,uando se tratare de personas jur#dicas, la raC*n social o denominaci*n " el domicilio, acredit+ndose la
e-istencia de la entidad, su inscripci*n en el /egistro 0%blico de ,omercio cuando fuere e-igible, " la
representaci*n de quienes comparecieren por ella
171
En cualesquiera de los dos casos cuando invocare mandato o representaci*n, debe dejarse constancia del
documento que lo pruebeI
b> Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripci*nI
c> ,onstancia de la escritura de afectaci*n, de su anotaci*n " de que en poder del escribano obra copia simple
certificada para el adquirenteI
d> La individualiCaci*n " caracter#sticas de la unidad enajenada, su ubicaci*n " el porcentual estimado que se
asigne a ellaI
e> 8orma de pago del precio " cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el n%mero de ellas " si son
documentadas total o parcialmente en pagar(s u otros t#tulos de cr(ditoI
f> 0laCo, monto " condiciones de los grav+menes que el propietario hubiere constituido o se proponga constituir "
que afecten al inmuebleI
g> El plaCo " condiciones en que se otorgar+ la posesi*nI
h> En su caso, la condici*n prevista en el inciso c> del art#culo 9S
/edacci*n de los contratos
1rt 26 N Los contratos ser+n redactados en forma clara " f+cilmente legibles
Las cl+usulas que estableCcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin
previa comunicaci*n o intimaci*n, o suspender su ejecuci*n o la de la obra, o sanciones a cargo del otro
contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer e-cepciones, cl+usulas compromisorias o de
pr*rroga de la jurisdicci*n judicial, as# como los supuestos previstos en los incisos f> " h> del art#culo 2;, s*lo
tendr+n efecto si son e-presamente aceptadas por el adquirente en cl+usula especial, firmada por (ste
0recio reajustable
1rt 2? N Godo supuesto de precio sometido a reajuste deber+ constar en el contrato como cl+usula especial de la
que resulte con toda claridad los criterios aplicables Es nula toda cl+usula que deje librado el reajuste del precio a
la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos, aunque act%en en calidad de
+rbitros
/esponsabilidad
1rt 2A N Godos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta le" son solidaria e ilimitadamente
responsables por la restituci*n de las se4as o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal
,esi*n del contrato
1rt 2B N La transferencia de los derechos " obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un tercero no
libera al cedente respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras (ste no d( su conformidad " la
transferencia ha"a sido anotada en el /egistro de la 0ropiedad &nmueble
La registraci*n de las transferencias podr+ ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el
cesionario
/egir+, en lo pertinente, lo previsto en los p+rrafos tercero " cuarto del art#culo 29
/escisi*n o resoluci*n
172
1rt 25 N La resoluci*n o rescisi*n del contrato debe anotarse en el /egistro de la 0ropiedad &nmueble La omisi*n
de dicho acto importa para el propietario la prohibici*n de disponer de la unidad
Hipoteca del inmueble afectado
1rt 2< N 0ara gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado, el propietario debe suministrar al
eventual acreedor hipotecario:
a> El detalle de los saldos de precio de las unidades vendidasI si la obra se realiCa por administraci*n, el costo a
cargo de los adquirentes de unidades " el estimativo de la parte que faltare realiCarI
b> $*mina de los adquirentes de unidades cu"os contratos se encuentren anotados en el /egistro de la 0ropiedad
&nmuebleI
c> ,onstancia de que los adquirentes est+n fehacientemente notificados del prop*sito de hipotecar el inmueble, del
monto " dem+s modalidades de la obligaci*n a garantiCar
Estos e-tremos deben constar en la escritura de constituci*n del derecho real de hipoteca
,onstituci*n de hipoteca no prevista en los contratos
1rt 97 N La constituci*n de derecho real de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicaci*n o enajenaci*n,
no puede efectuarse si media oposici*n de adquirentes cu"os contratos est(n anotados en el /egistro de la
0ropiedad &nmueble Sin perjuicio de ello el propietario podr+ solicitar judicialmente autoriCaci*n para constituir
derecho real de hipoteca en favor de persona determinada si acreditara justa causa
El juicio tramitar+ por v#a sumar#sima
&neficacia
1rt 92 N Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracci*n a lo dispuesto
en esta le" son ineficaces e inoponibles a los adquirentes
,r(ditos hipotecarios: Derechos de los adquirentes
1rt 99 N Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen
informaci*n detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones rec#procas
Godo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que
correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietarioI en tal supuesto quedar+ subrogado de
pleno derecho en el lugar, grado " prelaci*n que correspond#a al acreedor hipotecario " hasta la concurrencia de la
suma pagada, la que podr+ compensar con la que debiere al propietario
En caso de ejecuci*n, la misma no comprender+ las unidades cu"os adquirentes ha"an ejercitado el derecho que
les otorga el p+rrafo anterior
,ancelaciones parciales
173
1rt 9; N 1l escriturarse cada unidad, el o los acreedores hipotecarios est+n obligados a otorgar cancelaciones
parciales de las hipotecas globales que afecten al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad,
previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad, quedando (sta liberada
de ese gravamen
1 los efectos de la determinaci*n de las partes proporcionales que correspondan, se tendr+n en cuenta los
porcentuales establecidos en el pro"ecto de subdivisi*n
Ejecuci*n
1rt 96 N En caso de ejecuci*n del inmueble afectado se aplican las siguientes reglas:
a> ,uando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen
derecho a la adjudicaci*n del bien si abonan al comprador en remate judicial, una veC aprobado (ste, el precio
obtenido, " todos los gastos que aqu(l hubiera efectivamente abonado, con m+s un inter(s igual al fijado por el
Fanco de la $aci*n 1rgentina para las operaciones normales de descuento
b> Si fuere por acreedores quirografarios " de no mediar concurso, los adquirentes con contratos debidamente
registrados tienen derecho a la adjudicaci*n del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del bien 1
estos efectos se practicar+ tasaci*n especial por perito
En ning%n caso puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados, sin previa notificaci*n a los adquirentes
con contratos debidamente registrados
1dministrador provisorio
1rt 9? N Germinada la construcci*n " aunque no medie tradici*n, el propietario convocar+ a los adquirentes con
contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los treinta =;7> d#as de concluida aqu(lla, a fin de
designar administrador provisorio, el que ser+ elegido por simple ma"or#a La ma"or#a se determinar+ seg%n los
porcentuales asignados a las respectivas unidades en el pro"ecto de subdivisi*n
E-pensas comunes
1rt 9A N Las e-pensas comunes se distribuir+n de acuerdo con los porcentuales establecidos en el pro"ecto de
reglamento de copropiedad " administraci*n
&ntervenci*n judicial
1rt 9B N 1 petici*n de los adquirentes de unidades que representen, por lo menos, el quince por ciento =2?^> del
valor total conforme los porcentuales, el jueC puede, si resultaren graves irregularidades, " previo tr+mite sumario,
designar en la administraci*n de la obra a un interventor, a fin de controlar " prevenir el menoscabo de los bienes
Esta resoluci*n ser+ apelable al solo efecto devolutivo
1plicaci*n provisoria del reglamento de copropiedad
1rt 95 N :ientras no se constitu"a definitivamente el consorcio, se aplicar+n en cuanto sean compatibles, las
disposiciones del pro"ecto de reglamento de copropiedad " administraci*n previsto en el art#culo ;S, inciso e>
174
!bras por administraci*n
1rt 9< N ,uando la obra se realice por administraci*n, siendo el costo a cargo de los adquirentes de unidades,
ser+n aplicables, adem+s de las disposiciones generales de esta le", las contenidas en los art#culos 2?, %ltimo
p+rrafo, ;2 " ;9
1dministrador: funciones
Deber+ designarse administrador en la forma prevista en el art#culo 9?, quien tendr+ las obligaciones establecidas
en el art#culo 27 " deber+ llevar la contabilidad de la obra Si se hubieren enajenado unidades cu"os porcentuales
representen el cincuenta por ciento =?7^>, el administrador podr+ ser removido por ma"or#a estimada conforme a
dichos porcentuales
!bras por administraci*n: paraliCaci*n
1rt ;7 N Si la obra se paraliCare durante m+s de seis =A> meses con imposibilidad de continuarse, por causas
imputables al propietario, no estando (ste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicaci*n
del inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contra#das por el propietario a los fines de la ejecuci*n de
la obra La adjudicaci*n se sustanciar+ por la v#a del proceso sumario
!bras por administraci*n: /escisi*n del contrato con el constructor
1rt ;2 N Si por causa imputable al constructor la obra se paraliCa, el administrador o un n%mero de adquirentes de
unidades que representen el dieC por ciento =27^> del valor inmueble pueden promover la rescisi*n del contrato
con aqu(l La decisi*n se tomar+ por ma"or#a absoluta de adquirentes, calculada sobre el valor total del inmueble,
aplic+ndose al efecto lo dispuesto en el art#culo 2976 del ,*digo ,ivil
0enalidades
1rt ;9 N =Derogado por le" 97?7<>
8alsedad documental
1rt ;; N =Derogado por le" 97?7<>
Disposiciones de aplicaci*n transitoria
1rt ;6 N Hasta tanto los /egistros de la 0ropiedad &nmueble correspondientes a la jurisdicci*n de los inmuebles
que quedan sometidos al r(gimen de la presente le" est(n en condiciones de efectuar la registraci*n a que se
refiere el art#culo 29, lo que no podr+ e-ceder del 2S de febrero de 2<B;, los contratos de adquisici*n que se
celebren ser+n puestos en conocimiento del escribano a cargo del /egistro $otarial donde se ha"a otorgado la
escritura de afectaci*n
En el supuesto del art#culo 25, la rescisi*n o resoluci*n debe ser registrada en el /egistro $otarial interviniente En
el caso del art#culo 2<, inciso b>, debe suministrarse n*mina de los adquirentes cu"os contratos se encuentren
registrados en el protocolo
En el caso del art#culo 96, el privilegio que se confiere lo ser+ respecto de los adquirentes cu"os contratos
estuvieren registrados en el protocolo
175
Si el propietario revoca la designaci*n de escribano efectuada para el otorgamiento de la escritura de afectaci*n,
debe hacer constar la nueva designaci*n juntamente con la originaria, en todos los elementos " actos detallados
en el presente art#culo " notificarla fehacientemente a los adquirentes cu"os boletos ha"an sido registrados
!bligaciones del escribano
1rt ;? N En los casos de aplicaci*n del art#culo ;6, el escribano est+ obligado a:
a> Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisici*n La misma surtir+ los efectos que por esta le"
se atribu"en a la registraci*n de los contratos en los /egistros de la 0ropiedad &nmuebleI
b> En el caso del art#culo AS, %ltimo p+rrafo, el escribano interviniente dejar+ constancia fehaciente de la
ine-istencia de contratos registrados o de que su n%mero no alcanCa al m#nimo previstoI
c> En el caso del art#culo 27, inciso b>, e-pedir detalle certificado de las unidades que se hubiesen enajenado " de
su inscripci*n en el protocolo
&ngreso de documentos a los /egistros
1rt ;A N 1 partir de la fecha en que los /egistros de la 0ropiedad &nmueble est(n en condiciones de cumplir las
funciones atribuidas por esta le", los escribanos deber+n ingresar en aqu(llos los contratos que hubiesen
registrado dentro de los plaCos que se estableCcan en las respectivas reglamentaciones
Derogaci*n
;B N Der*gase el decretoNle" <7;9XA;
;5 N ,omun#quese, etc
Sanci*n " promulgaci*n: AXE&&X<B9
0ropiedad HoriContal:
EeleC en el 1rt 9A9B prohibe la divisi*n horiContal de los edificios, " dice 'El propietario de edificios no puede
dividirlos horiContalmente entre varios due4os, ni por contrato, ni por actos de %ltima voluntad), en la $ota
fundamenta la prohibici*n, diciendo que la propiedad horiContal es un dominio lleno de problemas 'La ma"or#a de
los c*digos e-tranjeros lo permiten, entrando luego a legislar sobre las escaleras o pasadiCos de las diversas
partes del edificio La divisi*n horiContal, dando a uno los bajos " a otro los altos, crea necesariamente cuestiones
entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son indispensables para el tr+nsito en los diversos altos
de un edificio En tales casos la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida, " sin duda que no podr#a
mudar sus formas) Q tenia raC*n es un semillero de problemas, hubo dos pro"ecto en este siglo " hasta que al
final se sanciona la Le" 2;?29 que instaura la 0ropiedad HoriContal
0/!0&ED1D H!/&W!$G1L LEQ $S 2;?29
1rt#culo 2 N Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un
edificio de una sola planta, que sean independientes " que tengan salida a la v#a p%blica directamente o por un
pasaje com%n podr+n pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta le" ,ada piso o
departamento puede pertenecer en condominio a m+s de una persona
176
1rt 9 N ,ada propietario ser+ due4o e-clusivo de su piso o departamento " copropietario sobre el terreno " sobre
todas las cosas de uso com%n del edificio, o indispensables para mantener su seguridad Se consideran comunes
por dicha raC*n:
Los s*tanos " aCoteas revestir+n el car+cter de comunes, salvo convenci*n en contrario
1rt ; N ,ada propietario podr+ usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el
leg#timo derecho de los dem+s
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes ser+ proporcionado al valor del departamento o piso de
su propiedad, el que se fijar+ por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del
impuesto o contribuci*n fiscal
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso " goce de su
respectivo departamento o piso En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se
entender+n comprendidos esos derechos, " no podr+n efectuarse estos actos con relaci*n a los mismos,
separadamente del piso o departamento a que accedan
1rt 6 N ,ada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dem+s, enajenar el piso o departamento
que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo
1rt ? N ,ada propietario atender+ los gastos de conservaci*n " reparaci*n de su propio piso o departamentoI
estando prohibida toda innovaci*n o modificaci*n que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes
Est+ prohibido cambiar la forma e-terna del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a
las del conjunto
1rt A N Dueda prohibido a cada propietario " ocupante de los departamentos o pisos:
a> Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento
de copropiedad " administraci*nI
b> 0erturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercader#as peligrosas o perjudiciales para el edificio
1rt B N El propietario del %ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realiCar construcciones sin el consentimiento
de los propietarios de los otros departamentos o pisosI al de la planta baja o subsuelo le est+ prohibido hacer
obras que perjudiquen la solideC de la casa, e-cavaciones, s*tanos, etc(tera
Goda obra nueva que afecte el inmueble com%n no puede realiCarse sin la autoriCaci*n de todos los propietarios
1rt 5 N Los propietarios tienen a su cargo en proporci*n al valor de sus pisos o departamentos, salvo convenci*n
en contrario, las e-pensas de administraci*n " reparaci*n de las partes " bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad " decoro Est+n
obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio com%n " a las e-pensas
177
debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes " bienes comunes por resoluci*n de los propietarios, en mira
de obtener su mejoramiento o de uso " goce m+s c*modo o de ma"or renta
,uando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo e-cesivo,
o contrarias al reglamento o a la le", o perjudiciales para la seguridad, solideC, salubridad, destino o aspecto
arquitect*nico e-terior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamaci*n formulada ante la autoridad judicial,
" resuelta por el tr+mite correspondiente al interdicto de obra nuevaI pero la resoluci*n de la ma"or#a no ser+ por
eso suspendida sin una e-presa orden de dicha autoridad
,ualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador " no mediando oposici*n de los dem+s, previamente
advertidos, puede realiCar e-pensas necesarias para la conservaci*n o reparaci*n de partes o bienes comunes
con derecho a ser reembolsados 0odr+ tambi(n, cualquiera de los propietarios realiCar las reparaciones
indispensables " urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en
que resultaren %tiles En su caso, podr+ ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado
$ing%n propietario podr+ liberarse de contribuir a las e-pensas comunes por renuncia del uso " goce de los bienes
o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece
1rt < N 1l constituirse el consorcio de propietarios, deber+ acordar " redactar un reglamento de copropiedad "
administraci*n, por acto de escritura p%blica que se inscribir+ en el /egistro de la 0ropiedad Dicho reglamento
s*lo podr+ modificarse por resoluci*n de los propietarios, mediante una ma"or#a no menor de dos tercios Esta
modificaci*n deber+ tambi(n consignarse en escritura p%blica e inscribirse en el /egistro de la 0ropiedad
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a> Designaci*n de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un e-tra4o, que tendr+
facultades para administrar las cosas de aprovechamiento com%n " proveer a la recaudaci*n " empleo de los
fondos necesarios para tal fin Dicho representante podr+ elegir el personal de servicio de la casa " despedirloI
b> Determinar las bases de remuneraci*n del representante " la forma de su remoci*nI debiendo nombrarse, en su
caso, el reemplaCante por acto de escritura p%blicaI
c> La forma " proporci*n de la contribuci*n de los propietarios a los gastos o e-pensas comunesI
d> La forma de convocar la reuni*n de propietarios en caso necesario, la persona que presidir+ la reuni*n, las
ma"or#as necesarias para modificar el reglamento " adoptar otras resoluciones, no trat+ndose de los casos en que
en esta le" se e-ige una ma"or#a especial
1rt 27 N Los asuntos de inter(s com%n que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas
al representante de los cond*minos, ser+n resueltos, previa deliberaci*n de los propietarios, por ma"or#a de votos
Estos se computar+n en la forma que prevea el reglamento ", en su defecto, se presumir+ que cada propietario
tiene un voto Si un piso o departamento perteneciera a m+s de un propietario, se unificar+ la representaci*n
,uando no fuere posible lograr la reuni*n de la ma"or#a necesaria de propietarios, se solicitar+ al jueC que
convoque a la reuni*n, que se llevar+ a cabo en presencia su"a " quedar+ autoriCado a tomar medidas urgentes
El jueC deber+ resolver en forma sumar#sima, sin m+s procedimiento que una audiencia " deber+ citar a los
propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos
1rt 22 N El representante de los propietarios actuar+ en todas las gestiones ante las autoridades administrativas
de cualquier clase, como mandatario legal " e-clusivo de aqu(llos
Est+, adem+s, obligado a asegurar el edificio contra incendio
1rt 29 N En caso de destrucci*n total o parcial de m+s de dos terceras partes del valor, cualquiera de los
propietarios puede pedir la venta del terreno " materiales Si la ma"or#a no lo resolviera as#, podr+ recurrirse a la
autoridad judicial Si la destrucci*n fuere menor, la ma"or#a puede obligar a la minor#a a contribuir a la
178
reconstrucci*n, quedando autoriCada, en caso de negarse a ello dicha minor#a, a adquirir la parte de (sta, seg%n
valuaci*n judicial
1rt 2; N Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrar+n a cada propietario independientemente 1
tal efecto se practicar+n las valuaciones en forma individual, comput+ndose a la veC la parte proporcional indivisa
de los bienes comunes
1rt 26 N $o podr+ hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca
no comprende a (ste " si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios ,ada piso o departamento podr+
hipotecarse separadamente, " el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios
1rt 2? N En caso de violaci*n por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art#culo
AS, el representante o los propietarios afectados formular+n la denuncia correspondiente ante el jueC competente "
acreditada en juicio sumar#simo la transgresi*n, se impondr+ al culpable pena de arresto hasta veinte d#as o multa
en beneficio del 8isco, de doscientos a cinco mil pesos
El jueC adoptar+ adem+s las disposiciones necesarias para que cese la infracci*n, pudiendo ordenar el
allanamiento del domicilio o el uso de la fuerCa p%blica si fuera menester
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podr+ ser
desalojado en caso de reincidencia
La acci*n respectiva podr+ ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado
La aplicaci*n de estas penas no obstar+ el ejercicio de la acci*n civil resarcitoria que competa al propietario o
propietarios afectados
1rt 2A N En caso de vetusteC del edificio, la ma"or#a que represente m+s de la mitad del valor podr+ resolver la
demolici*n " venta del terreno " materiales Si resolviera la reconstrucci*n, la minor#a no podr+ ser obligada a
contribuir a ella, pero la ma"or#a podr+ adquirir la parte de los disconformes, seg%n valuaci*n judicial
1rt 2B N La obligaci*n que tienen los propietarios de contribuir al pago de las e-pensas " primas de seguro total
del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la e-tensi*n del art#culo ;9AA
del ,*digo ,ivil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisici*nI " el cr(dito respectivo goCa del
privilegio " derechos previstos en los art#culos ;<72 " 9A5A del ,*digo ,ivil
1rt 25 N 1 los efectos de la presente le", quedan derogados los art#culos 9A2B, 9A5? in fine " 9A<; del ,*digo
,ivil, as# como toda otra disposici*n que se oponga a lo estatuido en esta le"
1rt 2< N El 0oder Ejecutivo reglamentar+ esta le" estableciendo los requisitos de inscripci*n en el /egistro de la
0ropiedad, de los t#tulos a que la misma se refiere, forma de identificaci*n de los pisos o departamentos, planos
que ser+ necesario acompa4ar, etc(tera
1rt 97 N ,omun#quese, etc
Sanci*n: ;7X&.X<65 0romulgaci*n: 2;X.X<65
Es un /(gimen mu" particular " un adelanto para la (poca porque establece que cada uno es propietario de un
departamento, " cond*mino de las partes comunes, se compensa el condominio con divisi*n personal, por ejemplo
en &talia se aplica el Derecho de Superficie para la 0ropiedad HoriContal, donde cada uno de los departamentos es
una superficie " resulta que los mas valiosos son los departamentos del ultimo piso, porque puede seguir
179
constru"endo, siempre que la estructura del edificio lo soporte, " el de planta baja que puede construir para abajo,
siempre que se puedan hacer s*tanos $uestro sistema no es as#, ac+ ha" partes que son privativas de propiedad
privada o e-clusiva que son los departamentos, " parte comunes que est+n en condominio, por lo que el que esta
en el %ltimo piso no puede seguir levantando, debe tener autoriCaci*n de los dem+s propietarios para hacerlo, "a
que la terraCa " el s*tano es com%n salvo que el reglamento diga lo contrario
Entonces esta le" determina cual son las partes comunes, " son el terreno, los cimientos del edificio, las paredes
del frente, las paredes medianeras, las loCas, los balcones, ha" cosas que son comunes " pueden ser de uso
e-clusivo, los ca4os maestros, los pasillos, la entrada, debe haber un pasillo com%n para acceder a los
departamentos, entonces los departamentos pueden acceder en forma directa a la v#a publica o a trav(s de un
pasillo com%n
0rolongaci*n del Sistema ,asos Especiales Disposiciones 0rovinciales:
1lgunas provincias como la de Fuenos 1ires prolongando el sistema de la 0ropiedad HoriContal a casos que los
llamamos Especiales como por ejemplo la le" de Suelo de la provincia de Fuenos 1ires, que establece la
subdivisi*n de los ,lubes de ,ampos, tambi(n los ,ementerios 0rivados, 0arques &ndustriales, que son
derivaciones de la 0ropiedad HoriContal " que son generalmente inconstitucionales, porque est+n modificando el
tipo de 0ropiedad, porque en cierto modo est+n cambiando la tipicidad legal de la propiedad horiContal, la
propiedad horiContal se divide en edificios construidos, en cambio aqu# lo que se divide son terrenos, " esta
relacionado con la unidad E&&& con el punto < $uevas manifestaciones del Derecho de 0ropiedad: ,lub de ,ampo,
Farrios 0rivados, 0arques &ndustriales " ,entro de ,ompra Disposiciones 0rovinciales ,onstitucionalidad de
dichas normas Giempo compartido 0ro"ecto de reforma del ,*digo ,ivil
En el caso especifico de la propiedad horiContal, lo que se hace es estirar el concepto de la propiedad horiContal
para estas divisiones haciendo toda una cesi*n en la que cada casa seria como un departamento, estas normas
son inconstitucionales, por ejemplo lo que se hace es dividir haciendo una propiedad horiContal por un decreto o
una le" local que lo autoriCa, " se hacen dar en el reglamento de copropiedad efectuado, para ir actualiCando el
plano de catastro, por el administrador, entonces todos lo a4os actualiCan el plano, entonces al a4o hacen todo un
relevamiento de lo que se constru"o en base a los planos que tienen, " se actualiCa el plano, la actualiCaci*n del
plano implica la actualiCaci*n del todo, como todo es una unidad La 0ropiedad HoriContal es para dividir edificios
de departamentos, no para dividir terrenos, es decir que se esta modificando la propiedad legal, que es el tipo legal
de la propiedad horiContal
El 0ro"ecto de /eforma del ,*digo ,ivil, soluciona esta problem+tica creando un segundo Gipo de 0ropiedad
HoriContal, la tipicidad es el marco en donde se desenvuelve el derecho, as# como la tipicidad es legal en el
dominio, tambi(n lo es en la propiedad horiContal, en donde ha" libertad en la tipicidad es en las servidumbres,
entonces lo que hace el pro"ecto es crear un segundo tipo de propiedad horiContal es decir que se lo e-tiende a
esta nuevas manifestaciones de propiedad, autoriC+ndolas a que se dividan por este sistema, pero volviendo en
este caso al supuesto romano de los que es el terreno para lote, que lo que se constru"e es lo accesorio, en
cambio la 0ropiedad HoriContal pura que tenemos como referente en la 2;?29 lo principal es el departamento " el
terreno es lo accesorio, la propiedad horiContal del pro"ecto el segundo tipo, porque conserva la anterior, el
segundo tipo establece que lo principal es el terreno, lo accesorio son las calles internas, las partes perimetrales,
las partes comunes, como las recreativas como la cancha de golf, tenis, etc serian lo accesorio, entonces si cada
uno puede construir, presentar sus planos, etc no tienen la problem+tica de que como era una unidad lo deben
hacer en conjunto, e ir actualiCando en forma peri*dica, " adem+s es un estiramiento del derecho, que se aplican a
casos no previstos, en la provincia de Fuenos 1ires tambi(n se prev( que se pueda dividir por el condominio dos o
mas heredades, aqu# la problem+tica es la ma"or#a de las asambleas, que se requiere la unanimidad de los
presentes, este sistema es legal, lo que pasa es que este sistema es inaplicable, por tema del qu*rum, tambi(n se
180
lo puede hacer por el @sufructo o @so, pero la problem+tica del usufructo " el uso es que son derechos
temporales, no son perpetuo, " eso es un problema
!tra problem+tica es tambi(n de la Le" del Suelo es que autoriCa que en un lote se puedan constituir servidumbres
de uso, que tampoco e-iste la servidumbre de uso, porque es una contradicci*n del uso, porque es una meCcla de
dos derechos, " dos derechos no pueden funcionar juntos
$aturaleCa del Derecho de las 0artes 0rivativas:
La naturaleCa del derecho sobre las partes privativas es un Derecho de 0ropiedad porque tiene las mas amplias
facultades, porque puede Disponer Jur#dicamente Libremente de ella, " puede tambi(n constituir Derechos /eales
compatible con la misma, puede constituir un condominio, un usufructo, una habitaci*n, etc con respecto a las
8acultades :ateriales son Limitadas, para modificar la misma, es decir podr+ cambiar el revestimiento de los
pisos, los aCulejos del ba4o o la cocina, la pintura de las paredes, etc, pero no puede unir con el departamento de
al lado si lo compra, se requiere la unanimidad para hacerlo, porque las paredes medianeras son propiedad
com%n, por eso se requiere la propiedad, por eso un autor como :olinari dijo que la 0ropiedad HoriContal se
asemeja al Derecho de 0ropiedad de un cubo de aire, entonces es la propiedad de aire, entonces cuando se
compra una obra a construirse s( esta comprando los derechos a un futuro cubo de aire, " en la 0rovincia de
Fuenos 1ires se permite construir unidades a construir en propiedad horiContal, por lo que autoriCan a dividir un
futura derecho, " es as# como la legislaci*n avanCa sobre la legislaci*n nacional, con el fin de adecuarse a los
cambios " a facilitar el sistemas, pero son todas normas inconstitucionales
,aracteriCaci*n Legal de las partes ,omunes:
Las partes comunes como dijimos est+n en condominio, es un condominio de divisi*n forCosa, "a dijimos cuales
son las partes comunes, " los limites de donde llega la parte com%n, o sea cuando deja de ser com%n
&nseparabilidad: Entonces lo importante de las partes comunes en condominio son inseparables de las partes
privativas " siguen la suerte de estas
,onversi*n de 0artes ,omunes en 0rivativas " Eiceversa:
Genemos partes comunes que son esenciales " estas no se pueden convertir nunca en privativas, es esencial por
ejemplo el pasillo interno de acceso a los departamentos, es necesario " esencial, la puerta de entrada, Tel
ascensor es esencialU, TSe puede permitir un ascensor en privativo en un departamentoU 0ara toda conversi*n se
requiere unanimidadI en los ascensores ha" que estar las disposiciones municipales, estas disposiciones
municipales establecen generalmente, que los edificios hasta dos piso pueden ser sin ascensor, mas de dos pisos
es necesario el ascensor, entonces el ascensor es esencial cuando el edificio tenga mas de dos pisos, " menos de
dos pisos no es esencial, entonces en un edificio de dos pisos " ha"a ascensor, el consorcio puede vender el
ascensor del frente que es el mas paro " es un mani+tico " lo quiere para el solo se lo vendemos, esto esta bien
porque esto no es esencial, pero si es mas de dos pisos "a es esencial entonces no se puede hacer esto, " el
ascensor es de uso com%n " no se puede convertir en privativo, tambi(n las partes privativas se pueden convertir
en parte com%n, " siempre por unanimidad se puede convertir un departamento en parte com%n " utiliCarlo para
departamento del portero, porque esto cambia los porcentuales " afecta el derecho de propiedad de todos, porque
si eran A los propietarios van a quedar ? como propietarios " estos van a pagar mas, porque son manos para
dividir los gastos, por tal motivo se requiere la unanimidad, si hacemos de dos departamentos uno tambi(n se
requiere la unanimidad porque las paredes divisorias son de propiedad com%n
181
/eglamento de ,opropiedad " 1dministraci*n:
$aturaleCa Jur#dica: en su naturaleCa jur#dica es un acto jur#dico, es un contrato de adhesi*n, en la le" de
0ropiedad HoriContal el legislador so4* que la gente iba a construir pero no se cumpli*, lo que pasa es que las
empresas constructoras las que hicieron los edificios de propiedad horiContal, por eso la le" establece que el
/eglamento de ,opropiedad lo puede redactar el propietario, " los que compran se van adhiriendo, por eso es un
contrato de adhesi*n, " el programa pide el fen*meno del Estado de 0ropiedad HoriContal " el Derecho /eal de
0ropiedad HoriContal
El Estado de 0ropiedad HoriContal es cuando se redacta el /eglamento, " se inscribe el reglamento ah# estamos
en el Estado de 0ropiedad HoriContal, en cambio cuando se produCca la primera enajenaci*n ah# estamos frente al
Derecho /eal de 0ropiedad HoriContal, o sea cuando se venda el primer departamento " se haga la tradici*n del
departamento o sea t#tulo mas modo
,l+usulas !bligatorias " 8acultativas:
Esta /eglamento se redacta en escritura p%blica, " tiene unas cl+usulas que son obligatorias, " son las
Enumeraci*n Legal de los Departamentos, por ejemplo, departamento numero 2 del primer piso frente con una
superficie total de ?? metros " 9? dec#metros cuadrados, departamento n%mero 9 del primer piso contrafrente etc,
" as# sucesivamente hasta el ultimo departamento, segundo la $umeraci*n de las 0artes ,omunes, se enumera
las partes comunes, tercero, las 8ormas en que van a ,ontribuir los ,opropietarios al pago del :antenimiento de
la ,osa ,om%n, o sea los porcentuales que le corresponde a cada propietario de acuerdo a lo establecido por
valor del departamento, ,uanto al Destino de las @nidades, es decir si es para vivienda, si es para profesionales,
por ejemplo no autoriCar o si para un estudio radiol*gico, otro tema es el de los animales que es mu"
problem+ticos, " debe decirlo el reglamento, las 8ormas de ,onvocatorias a las 1sambleas, " quien la debe
presidir, este tema es importante, porque el reglamento dice que el administrador puede convocar a asamblea, " si
se muere el administrador quien llama a asamblea, en los /eglamentos modernos dice que puede ser convocada
por el ,onsejo de 1dministraci*n, si lo ha" o por un grupo de copropietario que lleguen al 2?^, pueden convocar a
una 1samblea E-traordinaria, quien va a 0residir la 1samblea, la /emuneraci*n del 1dministrador, " finalmente la
,onstituci*n de un Domicilio en el /eglamento para ser notificados a asambleas, etc, la jurisprudencia ha dicho
que si no esta ,onstituido el domicilio la notificaci*n ser+ valida en el departamento
Las ,l+usulas 8acultativas so aquellas que las partes quieran ampliar o establecer, por ejemplo contratar el
portero, el reglamento interno, que puede ser dictado por la 1samblea, el horario de la entraba " salida de
proveedores, el horario del cierre de la puerta por el portero, el horario para lavar la ropa en el lavadero com%n, es
decir todas las cuestiones que hacen al manejo del edificio
La /eforma del /eglamento, Eoluntaria, $ulidades " /eformas Judiciales: cuando nos encontramos con cl+usulas
abusivas o cl+usulas mal hechas, la cuesti*n debe plantearse en forma Judicial de esas cl+usulas, por ejemplo las
cocheras pagaban calefacci*n, otro los propietarios de departamento pagaban la carga " descarga del agua de
una pileta de nataci*n de propiedad del departamento del ultimo piso, en veC de plantearle la nulidad, como tenia
acceso a esa pileta a trav(s de una escalera que era com%n, que se le facultara el uso a los copropietarios, de la
pileta de 26 a 2A horas, el propietario se avino a hacer el cambio del reglamento, " que el pagar#a el llenado "
desagote de la pileta, entonces la propuesta era de que se cambie el reglamento o en su defecto que los vecinos
pudieran usar la pileta en un horario determinado, para compenCar el gasto que les ocasionaba, " en la cochera
donde se pagaba la calefacci*n " no tenia se e-igi* la colocaci*n de la misma, " como se considero que no era
necesario no se cobro mas los gastos de calefacci*n
182
0ara hacer el ,ambio del /eglamento, primero ha" que agotar la v#a interna, es decir ,onvocada la 1samblea "
reunida la misma rechaCa el ,ambio del /eglamento, ah# ha" dos teor#as, una que dice que el jueC puede resolver
la nulidad parcial de la ,l+usula misma, " la otra dice que no porque cuando compro el departamento acepto el
reglamento, por este motivo se pide al propietario usar la pileta " en las cocheras que se ponga la calefacci*n que
se paga, ac+ no se puede decir nada "o quiero pagar pero que me dejen usar la pileta o que se me ponga la
calefacci*n La asamblea puede concurrir el propietario del departamento o su representante, " sus decepciones
son como si las tomara el propietario, ha" reglamentos que pueden decir que la representaci*n de terceros puede
ser por una certificaci*n dada por el administrador, " el tramite es sencillo el propietario va ante el administrador "
dice que autoriCa a fulano para que lo represente en las asambleas " firma delante del administrador " eso es
valido " suficiente, " debe actuar como mandatario
0/!0&ED1D H!/&W!$G1L DE,/EG! 25B;6 =del A de agosto de 2<6<>
/eglamentaci*n de la le" 2;?29
1rt#culo 2 N Sin perjuicio de la obligaci*n de redactar e inscribir un reglamento de copropiedad " administraci*n,
impuesta al consorcio de propietarios por el art#culo <S de la le" 2;?29, dicho reglamento podr+ tambi(n ser
redactado e inscripto en los registros p%blicos por toda persona, f#sica o ideal, que se disponga a dividir
horiContalmente en propiedad conforme al r(gimen de la le" n%mero 2;?29 un edificio e-istente o a construir " que
acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripci*n del referido reglamento
1rt 9 N $o se inscribir+n en los registros p%blicos, t#tulos por los que se constitu"a o transfiera el dominio u otros
derechos reales sobre pisos o departamentos, cuando no se encontrare inscripto con anterioridad el reglamento de
copropiedad " administraci*n o no se lo presentare en ese acto en condiciones de la inscribirlo
1rt ; N El reglamento de copropiedad " administraci*n, deber+ proveer sobre las siguientes materias:
2> Especificaci*n de las partes del edificio de propiedad e-clusivaI
9> Determinaci*n de la proporci*n que corresponda a cada piso o departamentos con relaci*n al valor del conjuntoI
;> Enumeraci*n de las cosas comunesI
6> @sos de las cosas " servicios comunesI
?> Destino de las diferentes partes del inmuebleI
A> ,argas comunes " contribuci*n a las mismasI
B> Designaci*n de representante o administradorI retribuci*n " forma de remoci*nI facultades " obligacionesI
5> 8ormas " tiempo de convocaci*n a las reuniones ordinarias " e-traordinarias de propietariosI persona que las
presideI reglas para deliberarI qu*rumI ma"or#as necesarias para modificar el reglamento " para adoptar otras
resolucionesI c*mputo de los votosI representaci*nI
<> 0ersona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los art#culos ?S " AS del presente decretoI
27> ,onstituci*n de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmuebleI
22> 1utoriCaci*n que prescribe el art#culo 9B
1rt 6 N 0ara la inscripci*n del reglamento de copropiedad " administraci*n deber+ presentarse (ste al /egistro de
la 0ropiedad, juntamente con el formulario nS 2 a que se refiere el art#culo 9< " un plano de edificio e-tendido en
tela, firmado por profesional con t#tulo habilitante En dicho plano las unidades se designar+n con numeraci*n
corrida " comenCando por las de la primera plantaI se consignar+ las dimensiones " la descripci*n detallada de
cada unidad " de las partes comunes del edificio " se destacar+ en color las partes de propiedad e-clusiva
183
1rt ? N Las decisiones que tome el consorcio de propietarios conforme al art#culo 27 de la le" 2;?29, se har+n
constar en actas que firmar+n todos los presentes El libro de actas ser+ rubricado, en la ,apital 8ederal "
territorios nacionales, por el /egistro de la 0ropiedad, " en las provincias por la autoridad que los respectivos
gobiernos determinen Godo propietario podr+ imponerse del contenido del libro " hacerse e-pedir copias de las
actas, la que ser+ certificada por el representante de los propietarios o por las personas que (stos designen Las
actas podr+n ser protocoliCadas
Ser+ tambi(n rubricado por la misma autoridad el libro de administraci*n del inmueble
1rt A N 1 requerimiento de cualquier escribano que deba autoriCar una escritura p%blica de transferencia de
dominio sobre pisos o departamentos, el consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autoriCada,
certificar+ sobre la e-istencia de deuda por e-pensas comunes que afecten al piso o departamento que ha"a de
ser transferido
1rt B N El Fanco Hipotecario $acional conceder+ pr(stamos de fomento, especiales u ordinarios, seg%n
corresponda a cada caso de acuerdo con su le" org+nica, escalas de acuerdos e intereses " normas internas que
se dicten, para facilitar la construcci*n o la adquisici*n de inmuebles destinados a ser divididos en departamentos
o pisos que hubieran de adjudicarse a distintos propietarios, como as# tambi(n para la adquisici*n aislada de uno o
m+s departamento o pisos de un inmueble
1rt 5 N Los pr(stamos que el Fanco Hipotecario $acional ha concedido o acuerde por el sistema llamado de
sociedad de propiedad colectiva, podr+n ser convertidos en pr(stamos individuales, siempre que los interesados
se ajusten al r(gimen de la le" 2;?29 " cumplan los requisitos que a ese efecto estableCca el banco
1rt < N Se inscribir+n en el /egistro de la 0ropiedad de la ,apital 8ederal:
2> Los t#tulos constitutivos o traslativos de dominio, sobre pisos o departamentosI
9> Los t#tulos en que se constitu"an, transfieran, reconoCcan, modifiquen o e-tingan derechos de hipoteca,
usufructo, uso, habitaci*n, servidumbre o cualquier otro derecho real sobre ellosI
;> Los actos o contratos en cu"a virtud se adjudiquen piso o departamentos o derechos reales, aun cuando sea
con la obligaci*n de parte del adjudicatario de transmitirlos a otro, o invertir su importe en objetos determinadosI
6> Las sentencias ejecutoriadas que por herencia, prescripci*n u otra causa reconocieren adquirido el dominio o
cualquier otro derecho real sobre pisos o departamentosI
?> Los contratos de arrendamiento de pisos o departamentos por tiempo indeterminado, que e-ceda de un a4oI
A> Las ejecutorias que dispongan el embargo de departamentos o pisos o que inhib#an a una persona de la libre
disposici*n de los mismos
1rt 27 N Sin perjuicio de la aplicaci*n de las disposiciones de la le" 25<;, G#tulo .&E, en lo que fueren compatibles
con el presente r(gimen, para las inscripciones que se se4alan en el art#culo anterior se aplicar+n estrictamente o
por analog#a las disposiciones que contienen los art#culos AS, BS, 22, 26 al 2B, ;?, ;B a 66, 6A a ?A, ?5 a A7, A?, AA,
A5, B9, B;, B6, B?, BB, 5< a 277, 279 a 222, 226 a 25A, 2<7, 2<2, 2<; a 97B del reglamento del /egistro de la
0ropiedad, como as# tambi(n las disposiciones del decreto 27<A2, del 6 de ma"o de 2<;B
1rt 22 N Goda inscripci*n deber+ contener las siguientes enunciaciones:
2> D#as " hora de presentaci*n de t#tulo en el /egistroI
9> Situaci*n del edificio, calle, n%mero, Cona, designaci*n num(rica " superficie de la unidad " su proporci*n en la
copropiedadI
;> Ealor, e-tensi*n, condiciones " cargas de cualquier especie del derecho que se inscribaI
184
6> $aturaleCa del acto que se inscriba " su fechaI
?> $ombre, apellido, estado " domicilio de la persona a cu"o favor se haga la inscripci*nI
A> $ombre, apellido, estado " domicilio de la persona de quien proceda inmediatamente el derecho a inscribirI
B> Gomo " folio de la inscripci*n correspondiente al t#tulo transmitenteI
5> =Derogado por decreto 9;76<X?A>I
<> ,onstancia de haber solicitado los certificados del registroI
27> Designaci*n de la escriban#a, oficina o archivo en que e-isten el t#tulo originalI
22> $ombre " jurisdicci*n del funcionario, jueC o tribunal que ha"a e-pedido el testimonio o la ejecutoria u
ordenado la inscripci*nI
29> 8irma del encargado del /egistro
1rt 29 N ,on los formularios de adquisici*n que presenten los escribanos juntamente con los testimonios del acto
a inscribir " los originales de los oficios que por duplicado remitan los jueces se confeccionar+n los protocolos de
/egistro de 0ropiedad HoriContal
Este /egistro se llevar+ abriendo uno particular a cada piso o departamento, se asentar+ por primera partida la
primera inscripci*n, lig+ndose por notas marginales todas las posteriores inscripciones, anotaciones "
cancelaciones relativas al mismo piso o departamento
1rt 2; N Las inscripciones de dominio de las distintas unidades que constitu"en una finca, se ligar+n las primera
veC por notas a la inscripci*n de dominio de la le" 25<;
1rt 26 N En las escrituras de transmisi*n de dominio de cada unidad, se har+ constar, cuando corresponda, la
autoriCaci*n de la Direcci*n Jeneral &mpositiva
1rt 2? N Los libros del dominio de la propiedad horiContal ser+n llevados para los inmuebles de la ,apital 8ederal,
por Cona norte " Cona sud, seg%n que los edificios est(n situados en la parte que se e-tiende al norte de la l#nea
media de la calle /ivadavia o en la parte que se e-tiende al sud de la referida l#nea
En cuanto a los inmuebles ubicados en los territorios nacionales, se abrir+ un libro para cada gobernaci*n
1rt 2A N Las inscripciones de cada piso o departamento pertenecientes a un mismo edificio, llevar+n igual n%mero
de orden que se denominar+ n%mero de edificio
1rt 2B N El formulario del reglamento de copropiedad " administraci*n, sus eventuales modificaciones " el plano
del edificio a que refiere el art#culo 6S, ser+n debidamente registrados
1rt 25 N En el /egistro de Hipotecas sobre la propiedad horiContal se llevar+n libros correspondientes a la Cona
norte " Cona sud de la ,apital 8ederal " adem+s libros especiales de ambas Conas para las escrituras de hipotecas
a favor del Fanco Hipotecario $acional Gambi(n se abrir+ un libro para cada gobernaci*n
1rt 2< N Las referencias de hipotecas, embargos " dem+s restricciones al dominio, se anotar+n al margen de la
inscripci*n de cada unidad
1rt 97 N Si en garant#a de una misma obligaci*n, se grava con hipoteca varios pisos o departamentos, se deber+
presentar un formulario de inscripci*n por cada departamento
185
1rt 92 N ,uando el reglamento de copropiedad " administraci*n estableCca determinadas condiciones para la
transferencia del piso o departamento, el registro observar+ " suspender+ el tr+mite de la inscripci*n del
documento correspondiente hasta tanto se d( cumplimiento a lo e-igido por el aludido reglamento
1rt 99 N En los testimonios " oficios judiciales que se presenten para su inscripci*n se har+ constar, adem+s de
los datos que prescribe la le" n%mero 25<;, los tomos, folios, n%meros de orden de cada inscripci*n de la
propiedad horiContal, como as# tambi(n del legajo especial
1rt 9; N Godo documento que se presente para su inscripci*n en el /egistro de la 0ropiedad HoriContal, se
asentar+ en los libros diarios e #ndice que se llevan actualmente, en los que se dejar+ constancia del tomo " folio
correspondiente
1rt 96 N Los escribanos de registro no autoriCar+n escrituras p%blicas de constituci*n o traspaso de dominio u
otros derechos reales sobre pisos o departamentos, si no se hubiese inscripto previamente el reglamento de
copropiedad " administraci*n en el registro de propiedad, o no se lo presentase en ese acto para ser inscripto
simult+neamente con el t#tulo Deber+n asimismo e-igir constancia de que el edificio ha sido asegurado contra
incendio, conforme a lo establecido en el art#culo 22 de la le" 2;?29, como tambi(n de la autoriCaci*n municipal
que prev( el art#culo 9B de este decreto
1rt 9? N =Derogado por decreto BB<?X??>
1rt 9A N 1 los efectos del pago del impuesto inmobiliario, en la valuaci*n de cada piso o departamento ir+ incluida
la parte proporcional del valor atribuido al terreno " a las cosas de propiedad com%n La proporci*n entre esa
valuaci*n " la que corresponde al conjunto del inmueble, permanecer+ inalterable Si en alg%n departamento o piso
se realiCasen mejoras o se agregasen detalles de ornamentaci*n que justifiquen el aumento del impuesto una
valuaci*n de adicional se establecer+ por separado por ese fin
1rt 9B N Las autoridades municipales podr+n establecer los requisitos que deben reunir los edificios que ha"an de
someterse al r(gimen de la le" ;?29 " e-pedir las pertinentes autoriCaciones, las que, una veC otorgadas, no
podr+n revocarse
1rt 95 N Las decisiones que tome v+lidamente la ma"or#a de propietarios ser+n comunicados a los interesados
ausentes por carta certificada
1rt 9< N 1pru(banse los modelos de formularios ane-os al presente decreto los que, adem+s de los recaudos que
establece el art#culo 6S del decreto 276<A2, deber+n presentar un margen de siete cent#metros
1rt ;7 N ,omun#quese, etc
0ublicaci*n: F! 27XE&&&X<6<
1dquisici*n del Derecho de la 0ropiedad HoriContal:
0ara la adquisici*n del Derecho de 0ropiedad HoriContal se necesita el G#tulo Suficiente " el :odo Suficiente,
entonces el Derecho de la 0ropiedad horiContal se adquiere como cualquier otro Derecho /eal el G#tulo " :odo
186
El G#tulo Suficiente el /eglamento de ,opropiedad hace al t#tulo suficiente, mas la causa de adquisici*n, como la
compraventa, u otras forma de adquisici*n que debe estar revestida de Escritura 0ublica
El :odo Suficiente son los modos que est+n en la unidad E& " se encuentran enumerados en el art 9?<6 del
,*digo ,ivil 'El dominio se adquiere: 2S 0or la apropiaci*nI 9S 0or la especificaci*nI ;S 0or la accesi*nI 6S 0or la
tradici*nI ?S 0or la percepci*n de los frutosI AS 0or la sucesi*n en los derechos del propietarioI BS 0or la
prescripci*n)
0artici*n en el ,ondominio " en la ,omunidad Hereditaria Liquidaci*n de la Sociedad ,on"ugal Jurisprudencia:
La 0artici*n en el ,ondominio: es un tema que se planteo en la doctrina fue si se pod#a partir un condominio en
0ropiedad HoriContal, la problem+tica estaba dada porque en la 0ropiedad HoriContal hab#a partes en condominio,
" las particiones de la propiedad horiContal consiste en la transformaci*n de un Derecho /eal en otro Derecho
/eal, adem+s el c*digo prefiere la partici*n en especie que la venta de la cosa, por eso es permitida la partici*n
del condominio en la propiedad horiContal, cuando es hereditaria por las mismas raCones, se puede partir un
edificio que esta en una sucesi*n en propiedad horiContal, est+n en su derecho
El otro tema es el de la divisi*n en la sociedad con"ugal, ac+ el reglamento en su naturaleCa jur#dica es un
contrato, entonces habiendo un contrato ser constitu"e, lo que esta prohibido por la le" es la compraventa entre
c*n"uges, o sea que perfectamente se podr#a hacer un contrato dividiendo en propiedad horiContal por reglamento,
" partir la sociedad con"ugal en un divorcio a trav(s de la 0ropiedad HoriContal
,onsorcio 0ol(mica por su 0ersonalidad:
Es un tema que ha dado distintas discusiones, con respecto a la 0ersonalidad del ,onsorcio, si esta e-iste como
0ersona Jur#dica, una primer doctrina entend#a que no, Jatti, 1rge4araC, etc, entend#an que no se pod#a o no
proced#a considerar que el consorcio tuviera 0ersoner#a Jur#dica, los primeros autores que dijeron que si fueron, en
el Derecho Laboral, ah# fue l*gico porque si hab#a ? copropietarios " echan al portero lo van a demandar a los ?,
en la practica seria engorroso, entonces dicen que tiene personer#a jur#dica el consorcio, solo vasta con citar al
administrador, esto llevo tambi(n que esta teor#a fuera receptada en la doctrina civil directamente en forma original,
" ho" es ma"oritaria la doctrina que entiende que el ,onsorcio tiene 0ersoner#a Jur#dica, " la doctrina que dice que
no esta en franco retroceso
Si lo comparamos con los elementos de la 0ersonalidad Jur#dica vamos a ver que si lo tiene 0or ejemplo los
Elementos de la 0ersonalidad el $ombre, el consorcio tiene nombre por ejemplo pueden tener un nombre de
fantas#a, como en :ar del 0lata, :aral &, :aral ?, o :aral 9?, que es un nombre de fantas#a comercial porque
como va gente de todos lados es para que se sepa que es de una cierta calidad constructiva, o tienen el nombre
de la calle " el numero ,onsorcio de la ,alle ,uchacucha $V 2;2;, otro elemento de la personalidad es el
Domicilio, el domicilio por lo general es el del ,onsorcio, puede ser ajeno, otro elemento 0atrimonio, el consorcio
tiene un peque4o patrimonio porque si cobra " paga adem+s tiene un fondo de reserva, " la ,apacidad de la
1dministraci*n que en su fin " es la de administrar el consorcio, entonces estar#a reuniendo los requisitos de la
0ersonalidad Jur#dica Entonces tiene 0ersoner#a Jur#dica, el 1dministrador seria representante de los
copropietarios
/esponsabilidad de los ,onsorsistas por Deudas del ,onsorcio:
0regunta de e-amen TDonde esta la /esponsabilidad del los ,onsorsistas por las deudas del consorcioU 0or lo
general se contesta en la le", " no se encuentra en el c*digo, " es un vac#o legal, es una laguna en el derecho ha"
que recurrir a la analog#a, " las normas an+logas son las contractuales, " se recurrir#a al ,ontrato de Sociedad, "
187
responden como responden los socios en la sociedad civil, o sea que primero responden subsidiariamente, "
segundo por 0orciones Eiriles, o sea que en partes iguales, que responden mancomunadamente por partes
iguales, " 1lterini dice que responden de acuerdo a la proporci*n que tienen en el reglamento, lo que pasa que
esta es una soluci*n practica " no jur#dica, porque cuando se paga todos en partes iguales, despu(s deben
demandarse las porciones que le corresponden, por ejemplo el que tiene un departamento de un ambiente no
puede pagar lo mismo que el que tiene un departamento de 6 ambientes, entonces 1lterini hace una soluci*n
practica, en el 0ro"ecto de /eforma soluciona esta problem+tica ese vac#o lo llena
Esta responsabilidad de los consorsistas por deudas del consorcio a veces se presentan " sobre todo en los
Juicios Laborales, " donde se ven cada aberraci*n, se embargan los aCulejos de planta baja, o se embarga el
ascensor, esto no se puede embargar porque son accesorios ha" que embargar lo principal " esto son los
departamentos, por lo que ha" que embargar los departamentos, que es lo que corresponde, no se embarga los
accesorio sino lo principal
188
UNIDAD 5I: +RO+IEDAD HORI6ONTAL. R2GI4EN.-
1sambleas:
Las 1sambleas son las reuniones de los copropietarios, sobre la decisi*n de inter(s general, las resoluciones que
saca la asamblea son en su $aturaleCa Jur#dica son 1ctos Jur#dicos
Los Gipos de 1sambleas, tenemos 1sambleas !rdinarias " 1sambleas E-traordinarias
La 1samblea !rdinarias trata los asuntos corrientes, los asuntos que se repiten de a4o en a4o, aprobar las
cuentas, se hace por asamblea ordinaria, por ejemplo pintar el 8rente del Edificio, es una 1samblea E-traordinaria
porque no todos los a4os se pinta el frente, entonces depende del tema que se va a tratar se tratara de una
1samblea !rdinario o E-traordinaria, si el asunto es porque se muri* el 1dministrador es de car+cter
e-traordinario
,onvocatoria de las 1sambleas: las asambleas se convocan por medio del 1dministrador, o por un grupo de
copropietarios que la convoque, junto con la convocatoria debe ir la !rden del D#a, a consideraci*n de los
copropietarios, " el orden del d#a son los temas que se va a tratar en esa asamblea, " los puntos a tratar deben
estar e-presamente determinados, por ejemplo punto uno pintar el frente del edificio, punto dos echar al portero,
etc, no se podr#a poner como un punto de la orden del d#a por ejemplo 1suntos Earios
La citaci*n debe ser fehaciente, puede llevarse un cuaderno donde hacen firmar a los copropietarios para
constancia " a los que no est+n se deber+n citar en forma fehaciente, esa citaci*n debe contar con el Lugar, D#as "
Hora de la /euni*n, el lugar debe ser accesible a todos " el d#a " hora apropiado, tratando de que est(n todos los
propietarios en el edificio
,apacidad, es de acuerdo a lo que se establece, si se otorga un asunto para disponer, tiene una capacidad para
Disponer, o si el asunto es para administrar, la ,apacidad es solo para 1dministrar
/epresentaci*n: la representaci*n se debe estar a lo que diga el reglamento, se puede hacer que el reglamento
diga que se puede certificar la representaci*n por la administraci*n, puede que el reglamento que la
representaci*n debe ser hecha mediante un poder
@nificaci*n de la 0ersoner#a: esto es cuando son mas de uno los propietarios del departamento, entonces son
cond*minos, en este caso deben estar los dos presente, si va uno va en representaci*n del otro, " si no est+n de
acuerdo en la votaci*n no votan, porque no ha" medio voto, entonces debe haber unificaci*n en la personer#a
El Du*rum, el qu*rum es la cantidad m#nima para que la 1samblea sea valida, " la :a"or#a una cantidad m#nima
para resolver, puede o no coincidir con el qu*rum, o sea que se debe estudiar cada caso en particular
El ,omputo de los votos, el c*mputo de los votos es en principio es un voto por departamento
La :a"or#a requerida por la le", primero esta privilegia las persona o sea que es la de un voto por persona " por
departamento, en el caso de la vetusteC se requiere el valor, all# se requiera ma"or#a por 0ersona " de valor, el
189
/eglamento de ,ondominio puede agravar la ma"or#a pero no puede sinplificarla, el reglamento puede agravar las
ma"or#as legales o sea las que est+n establecida por la le", pero si puede agravarlas, poner ma"or#as superiores a
las establecidas por la le" por ejemplo puede poner una doble ma"or#a la de personas o sea la de un voto por
departamento " la ma"or#a de valor a la veC para ciertas decisiones que se deben tomar Entonces tenemos una
ma"or#a por departamentos, tenemos 27 departamentos tenemos 27 votos En el %nico caso que la le" e-ige una
ma"or#a de Ealor es en el caso de la vetusteC, "a que la le" e-ige que se tenga una ma"or#a de valor " una
ma"or#a personal
/eglas para Deliberar: en el /eglamento de la ,opropiedad pueden estar las formas en que se van a deliberar, por
lo general se lo hace de acuerdo a lo establecido en la !rden del D#a, se entra a deliberar, se puede pasar a un
cuarto intermedio " continuar otro d#a para que los propietarios pueden analiCar " pensar sobre los problemas
planteados " puedan llegar a una decisi*n con mas tranquilidad, o consultar a personas adecuadas
Gitularidad del Eoto: la titularidad del voto lo tiene el propietario del departamento, es el nudo propietario, " el
usufructuario
La 8orma de Eotar: es como lo diga el reglamento de copropiedad, en principio uno voto por departamento, salvo
en el caso de ma"or#a de Ealor o que el reglamento establece casi siempre ma"or#a de personas " de valor
:a"or#as /equeridas: car+cter de las normas que establecen determinadas ma"or#as: ha" ma"or#as que son
legales " que no pueden ser dejadas sin efectos, ejemplo es la :odificaci*n del /eglamento de ,opropiedad, la
le" establece los dos tercios, pero si se afecta los derechos de propiedad ser+ la unanimidad Hipotecar la totalidad
del edificio, se requiere la unanimidad, transformaci*n de partes comunes en privativa o privativa en com%n, se
requiere unanimidad, caso de destrucci*n parcial del edificio, si la destrucci*n es menos de los dos tercios del
edificio la ma"or#a absoluta, o sea de la totalidad de los propietarios, podr+ resolver la reparaci*n del edificio, " la
minor#a tendr+ derecho a retirarse " obligar que se les compre sus partes, " el jueC fijara el valor, en caso de
vetusteC se e-ige ma"or#a de valor " ma"or#a de departamento, para resolver la demolici*n " reconstrucci*n del
edificio, Eetusto se refiere a la funcionalidad es decir que no funcione, en otras palabras vetusto significa inservible,
entonces no se refiere a la antigcedad sino a que si funciona o no, entonces se requiere la doble ma"or#a,
supongamos que ha" < departamentos, pero ha" ; departamentos que tienen 277 metros cuadrados, ;
departamento que tienen ?7 metros cuadrados " ; que tienen 97 metros cuadrados, primero tiene que haber A que
est(n de acuerdo en la reconstrucci*n del edificio, " a esos A le suman los metros cuadrados que tienen, " tambi(n
deben tener la ma"or#a de metros cuadrados o sea que en el ejemplo los metros cuadrados de los que votaron a
favor deben superar la mitad de los ?27 metros cuadrados que tienen todos los departamentos
E-terioriCaci*n de las Decisiones: resuelto por la asamblea se deben volcar, e-terioriCarse en un 1cta, es mu"
importante que se efect%a en el Libro de 1samblea que esta rubricado por el /egistro de la 0ropiedad, "
generalmente se designa en el acta que dos copropietarios firmaran el 1cta, " ha" que estar mu" atento a la
confecci*n del acta para que se interprete perfectamente lo que se resolvi* en la asamblea " despu(s ha"a
problemas, entonces ha" que redactar bien para lo que se dijo '1) despu(s de redactado no diga 'F)
$otificaci*n de los 1usentes: esa 1cta debe hac(rselas llegar a los que no concurrieron a la asamblea, " ac+
tenemos otro problema que es la &mpugnaci*n, la le" no prev( " por lo cual ha" que ir a los principios generales de
la prescripci*n, " el principio general es de dieC a4os, " es un desastre, la jurisprudencia redujo los tiempos
diciendo que si no a impugnado en forma inmediata ha" un consentimiento t+cito, reduciendo este plaCo e-cesivo
1sambleas Judiciales: a veces se convoca a asambleas " a los copropietarios no les interesa " no concurren, por
ejemplo ha" que designar $uevo 1dministrador, " la asamblea no se pueda reunir entonces ha" que pedir una
1samblea Judicial, el JueC cita a los copropietarios, " resuelva con la ma"or#a de ellos escuchados, en ese caso
ha" que ir a la 1samblea Judicial
1dministrador:
190
Duienes pueden ser Designado 1dministrador: ,ualquiera puede ser designado administrador, "a sea una persona
f#sica, jur#dica, copropietario o no, cualquiera puede ser designado 1dministrador, el ,onsejo de 1dministraci*n o
Eigilancia, esto es una creaci*n doctrinaria que puede e-istir si el reglamento lo recepta, este ,onsejo es para
controlar fundamentalmente los gastos del administrador, el ,onsejo puede establecer en caso de muerte o
ausencia intempestiva del 1dministrador, puede el ,onsejo de Eigilancia actuar subsidiariamente, pero si la
imposibilidad es absoluta del 1dministrador es decir si se ha muerto o ha desaparecido, la obligaci*n del ,onsejo
de 1dministraci*n es la de citar a 1samblea E-traordinaria para la designaci*n de un nuevo 1dministrador, es decir
que si por raCones de urgencia si el reglamento se lo autoriCa el ,onsejo puede actuar en remplaCo del
1dministrador, pero si la ausencia es absoluta debe llamar a una asamblea, porque si no lo hace, la otra parte
puede poner la E-cepci*n de falta de legitimaci*n
$aturaleCa Jur#dica de las 8unciones del 1dministrador: al administrador se le aplican las reglas del :andato,
deben estar sujeta a las reglas del mandato =desde el art 25A< del ,*digo ,ivil>
Designaci*n !riginaria: por lo general se lo designa en el momento que se hace el reglamento, los posteriores se
los designa en una asamblea con una ma"or#a absoluta, pero ha" autores que dicen que cuando se designa un
nuevo administrador es una modificaci*n al reglamento por lo tanto deb#a fijarse por los dos tercios, se supone que
para designar un administrador por esta ma"or#a seria e-cesivo, entonces para las designaciones posteriores solo
se necesitar#a la ma"or#a absoluta
Duraci*n, /emoci*n " 8unci*n: la duraci*n se lo establece en el reglamento generalmente son tres a4os, " la
remoci*n se lo hace mediante asambleas " con una ma"or#a absoluta, las 8unciones en la le" ha" algunas
disposiciones que establecen algunas de sus funciones que son toma de personal o despido, cobrar las e-pensas,
representar ante organismos " terceros, " una problem+tica es lo que la le" saco del pro"ecto " es la facultad de
representaci*n judicial, este es un tema que ha" que solucionarlo v#a reglamento, porque al no tener
representaci*n judicial si ha" un juicio no tiene personer#a el administrador, esto es un tema que ha" que resolverlo
lo antes posible, " es grave
El Seguro: la problem+tica es si ha" seguros individuales, entonces tenemos la problem+tica del coseguro, porque
si ha" coseguro la le" de seguro establece se pierde el derecho al cobro de la indemniCaci*n, porque el
1dministrador tiene la obligaci*n de asegurar contra incendio, " muchas veces ocurre que los copropietarios toman
seguros individuales " este le regala el seguro contra incendio, " ac+ es donde se produce la cuesti*n porque el
seguro no es para ganar, es para mantener el patrimonio, si ha" coseguro evidentemente ha" un lucro, por este
motivo la le" castiga la e-istencia del coseguro " le hace perder ambas p*liCas, " la %nica manera es avisando a
las dos compa4#as la e-istencia del coseguro, entonces ha" que tener mu" en cuenta el sistema del coseguro,
para la posibilidad de constituir seguros en forma privada
/emuneraci*n del 1dministrador: el problema de la remuneraci*n debe establecerse de como va a cobrar la
remuneraci*n el administrador, antes era una suma fija que se pon#a, ahora despu(s de los temas inflacionarios,
se hab#a puesto que el 1dministrador cobre un porcentaje de los gastos, entonces mientras m+s gasta mas cobra,
por lo que se producen abusos, " es uno de los problemas graves
Derecho de los ,onsortes:
/especto de las 0artes 0rivativas: los consortes tienen derechos mu" dispares respecto a las partes privativas,
entre los de Disposici*n Judicial " los 1ctos :ateriales, en la Disposici*n Judicial, son compatibles con el de la
0ropiedad HoriContal es decir que pueden enajenar libremente, pueden constituir Derechos /eales con la
0ropiedad HoriContal, se puede hipotecar, se puede constituir un usufructo, una habitaci*n, uso, las servidumbres
son mas limitada pero puede haber casos en que se puedan constituir, por ejemplo ha" edificios que la terraCa es
191
de propiedad del ultimo piso, " all# esta el tanque de agua, entonces se hace una servidumbre de transito para el
resto del edificio para llegar al tanque
Los 1ctos :ateriales: ac+ los actos materiales est+n limitados, a aquellos actos materiales que no perjudiquen la
estructura del edificio " es mu" limitado lo que puede hacerse por lo general, el revestimiento, pintura del
departamento, tirar un tabique interno si no perturba la estructura del edificio, "a que las paredes medianeras el
frente, el contrafrente son de propiedad com%n
/especto de las partes comunes se deben usar conforme a su destino, " no se puede usar en derecho propio,
pero ha" temas importantes en la propiedad horiContal uno es el tema de las cocheras, en los lugares que no ha"
lugares para estacionar imag#nense las cocheras son mu" solicitadas, las que pueden estar en propiedad com%n,
en el reglamento estar+n administradas como todas las partes comunes, por lo tanto la van a poder usar todos los
copropietarios de los departamentos, puede estar como unidad privativa, debe tener cada espacio una superficie
determinada, " debe tener una rambla de acceso " un pasillo por donde puede acceder los coches a los espacios
guardacoches, las municipalidades e-igen ba4os, que en la practica est+n siempre cerrados, " otro sistema sea
que las cocheras crean condominios, por ejemplo las cocheras del primer piso un condominio porque no ha"
superficie para subdividirlas, esto es, que en la propiedad com%n las cocheras no se pueden alquilar, si esta en
condominio se alquila si est+n de acuerdo todos los cond*minos, " si es unidad privativa se la puede alquilar,
vender, o entregarla en usufructo, etc, como se ve tienen consecuencias diferentes
La Sobreedificaci*n " E-cavaci*n /equisitos:
&mag#nense que se quiera sobreedificar se requiera la unanimidad de los consortes, como tambi(n si se quiere
hacer un nuevo s*tano, tambi(n se requiere la unanimidad, pero muchas veces el constructor se reserva el
derecho de sobreedificar, esto significa que tiene la facultad de hacer uno o dos pisos mas, seg%n lo que se ha"a
pactado, en el /eglamento de ,opropiedad, " como este reglamento tiene publicidad es oponible a todos, la
sobreedificaci*n tambi(n puede ser cautiva, el pro"ecto de reforma del ,*digo ,ivil le pone limites, primero lo
asimila al derecho de superficie, porque el pro"ecto de reforma recrea el Derecho de Superficie, entonces lo
asimila al Derecho de Superficie el derecho de sobreedificaci*n " establece un plaCo de 27 a4os, que si en este
plaCo no se efect%a la edificaci*n caduca, se le aplica la e-tinci*n por el no uso, como tienen las servidumbres
activas, esto tambi(n tiene que estar en el reglamento
:ejoras prohibidas, ma"or#as necesarias para las mejoras 1rt#culos B " 5 de la le" 2;?29
1rt B 3 El propietario del %ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realiCar construcciones sin el consentimiento
de los propietarios de los otros departamentos o pisosI al de la planta baja o subsuelo le est+ prohibido hacer
obras que perjudiquen la solideC de la casa, e-cavaciones, s*tanos, etc(tera
Goda obra nueva que afecte el inmueble com%n no puede realiCarse sin la autoriCaci*n de todos los propietarios
1rt 5 3 Los propietarios tienen a su cargo en proporci*n al valor de sus pisos o departamentos, salvo convenci*n
en contrario, las e-pensas de administraci*n " reparaci*n de las partes " bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad " decoro Est+n
obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio com%n " a las e-pensas
debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes " bienes comunes por resoluci*n de los propietarios, en mira
de obtener su mejoramiento o de uso " goce m+s c*modo o de ma"or renta
,uando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo e-cesivo,
o contrarias al reglamento o a la le", o perjudiciales para la seguridad, solideC, salubridad, destino o aspecto
arquitect*nico e-terior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamaci*n formulada ante la autoridad judicial,
" resuelta por el tr+mite correspondiente al interdicto de obra nuevaI pero la resoluci*n de la ma"or#a no ser+ por
eso suspendida sin una e-presa orden de dicha autoridad
192
,ualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador " no mediando oposici*n de los dem+s, previamente
advertidos, puede realiCar e-pensas necesarias para la conservaci*n o reparaci*n de partes o bienes comunes
con derecho a ser reembolsados 0odr+ tambi(n, cualquiera de los propietarios realiCar las reparaciones
indispensables " urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en
que resultaren %tiles En su caso, podr+ ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado
$ing%n propietario podr+ liberarse de contribuir a las e-pensas comunes por renuncia del uso " goce de los bienes
o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece
/ecursos Judiciales cuando se realiCan obras sin autoriCaci*n, como el cerramiento de balcones o de patios o
construcciones en la terraCa, etc, la acci*n que tenemos mientras se realiCa la obra es el &nterdicto de !bra
$ueva, terminada la obra seria la 1cci*n /eal competente seria la 1cci*n ,onfesoria, o la 1cci*n de
,umplimiento del ,ontrato, por la violaci*n de cumplimiento de contrato " este es un juicio ordinario, el mejor es
cuando se inicia la obra es el &nterdicto de !bra $ueva
0rohibiciones /especto de las partes 0rivativas " ,omunes:
En las partes comunes es decir con respecto al destino de las unidades, los legitimados para accionar tanto el
1dministrador como cualquier propietario, para accionar, " puede llegarse hasta el desalojo si es un tenedor, " si
es un copropietario se le puede poner hasta astreintes
!bligaciones /especto a las partes 0rivativas " ,omunes:
,ada uno de los copropietarios esta obligado a los gastos de conservaci*n de la misma, corroen por su cuenta la
conservaci*n, mantenimiento, impuestos, tasas " contribuciones de su unidad
/espectos a las partes comunes, las e-pensas comunes, est+n obligados los copropietarios al pago " la
conservaci*n del edificio, " pagaran el porcentual de que cada uno tenga, entonces cada uno se obliga al pago de
acuerdo a su porcentual
El tema de los intereses por mora, en la capital se permiten tasas accesorias de inter(s, ha" tasas hasta del 95 ^
anual, el objetivo es que pague primero las e-pensas a otra cosa, porque el pago de las e-pensas hace al
mantenimiento del sistema, ese es el fundamento, a veces se e-cede, " la problem+tica es tan grande que la suma
que se hace sobre todo en caso de quiebra de que despu(s se debe mas por las e-pensas que el valor del
departamento
0rocedimiento para su cobro: es por juicio ejecutivo " es valido para el juicio ejecutivo el certificado emitido por el
1dministrador
Los efectos del 1bandono de la @nidad: el abandono del departamento no lo libra del pago de las e-pensas, esto
es una e-cepci*n a los principios de la naturaleCa de las obligaciones 0rotem /em, las obligaciones protem rem se
liberan con el abandono en este caso no se libera La le" establece una e-cepci*n aunque abandone el
departamento debe igual
La Enajenaci*n de la @nidad: la enajenaci*n del departamento provoca que la deuda por las e-pensas se traslade
al nuevo poseedor De acuerdo a la primera parte del art 2B de la le" 2;?29 'La obligaci*n que tienen los
propietarios de contribuir al pago de las e-pensas " primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de
sus respectivos pisos o departamentos en la e-tensi*n del art#culo ;9AA del ,*digo ,ivil) " el 1rt ;9AA dice
'Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor
universal " al sucesor particularI pero el sucesor particular no est+ obligado con su persona o bienes, por las
obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida)
193
0rivilegio del ,r(dito por E-pensas: el art#culo 2B de la le" 2;?29 dice 'La obligaci*n que tienen los propietarios de
contribuir al pago de las e-pensas " primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus
respectivos pisos o departamentos en la e-tensi*n del art#culo ;9AA del ,*digo ,ivil, aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisici*nI " el cr(dito respectivo goCa del privilegio " derechos previstos en los art#culos
;<72 " 9A5A del ,*digo ,ivil)
1rt ;<72 Los gastos hechos para la conservaci*n de la cosa son preferidos a todos los cr(ditos, en el inter(s
de los cuales han sido tambi(n hechos Son preferidos a los gastos de la %ltima enfermedad, a los sueldos o
salarios de la gente de servicio, a los alimentos del deudor " su familia, " a las deudas al 8isco " municipalidadesI
pero el privilegio del conservador es preferido por los gastos funerarios, " por los causados para la venta de la
cosa conservada
1rt 9A5A $o contribu"endo el cond*mino o los cond*minos, pagar+n los intereses al copropietario que los
hubiere hecho, " (ste tendr+ derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago
$os remite al art#culo ;<72 del ,*digo ,ivil, o sea que es remitido al privilegio ,onservador de cosa :ueble, eso
ha dado lugar que algunos autores como Llambia dec#a que este privilegio no e-ist#a por estar mal la remisi*n,
posteriormente la doctrina dijo no que el privilegio e-iste " lo coloca en el lugar de conservador de cosas muebles,
entonces en este caso ha" ,olisi*n de 0rivilegios, entre los de e-pensas, con los de hipotecas " los cr(ditos
fiscales sobre inmueble 0or ejemplo tengo una hipoteca por P277777, E-pensas por P97777 " el &mpuesto
inmobiliario es de P9?777, si el departamento se vende en P977777 cobran todos " sobra para el propietario, pero
si se vendi* en P57777, primero cobra el cr(dito hipotecario, la hipoteca cobra antes que todos, por que es un
privilegio sobre el inmueble, " cobra hasta P 57777 porque mas no ha", " el impuesto pasa a ser quirografario por
lo que no cobrara, pero las e-pensas como es 0rotem /em, ha" dos doctrina una es la Doctrina de la ,+mara
,ivil de la ,apital que dice que como la deuda es 0rotem /em, " el art#culo 2B de la le" 2;?29 que sigue al
dominio de los departamento, " que la venta por mas que sea judicial implica que la deuda se traslade al
comprador, el comprador debe pagar las e-pensas que adeuda el departamento En la 0rovincia de Fuenos 1ires
la ,+mara ,ivil de San &sidro tiene otra concepci*n " dice que cada subasta es como si fuera un concurso en
peque4o, por lo tanto en este concurso en peque4o se paga primero la hipoteca " si no alcanCa se da por
e-tinguido, se tiene las los interpretaciones uno es la de la ,+mara ,ivil de la ,apital hecho en plenario, es que si
no alcanCa para saldar las e-pensas sigue la deuda al comprador, como deuda 0rotem rem, por aplicaci*n del
art#culo 2B de la le" 2;?29, " la ,+mara ,ivil de San &sidro dice no se e-tingue en la subasta, porque es como un
concurso pero en peque4o
Esto es as# porque los gastos de conservaci*n cobran antes que los impuestos sobre la cosa " como las e-pensas
son gastos de conservaci*n cobran antes que los impuestos Q los que dicen que los impuestos pasan al
comprador se van a definir en otra cuesti*n
En la practica cuando se subasta un departamento por una deuda hipotecaria o que se pregunta cuanto cuesta el
departamento, " cuanto debe de e-pensas, se le resta esta ultima " se paga el resto por el departamento,
reservando la plata para pagar las e-pensas, por lo que en la practica pasa a ser un privilegio de primer grado,
sino tiene que pagar el departamento " las e-pensas por lo que el departamento le sale mas de lo que vale
Derecho de /etenci*n: el derecho de retenci*n es inaplicable en la propiedad horiContal, porque le da el derecho
de retenci*n al consorcio, " como se va a llevar el departamento, por lo que es inaplicable
La 0rescripci*n de ,obro de las E-pensas ,omunes: la prescripci*n de cobro de las e-pensas comunes es de
cinco a4os, porque los pagos peri*dicos como la locaci*n tienen un plaCo cincoa4al
Hipoteca del Gerreno : se puede hipotecar todo el terreno con todos los departamentos Gambi(n puede
hipotecarse el conjunto de las unidades con el terreno es lo mismo pero al rev(s, tambi(n se puede hipotecar
cada una de las unidades por separado
194
E-tinci*n del sistema Destrucci*n EetusteC: lo deciden las ma"or#as " la situaci*n de las minor#as es que esta
pueden e-igir a las ma"or#as que lo compren " si no se ponen de acuerdo en el precio lo debe poner el jueC que
act%a en el caso
UNIDAD 5II: SU+ER3ICIE 3ORESTAL. USU3RUCTO' USO 1 HA7ITACI0N.-
Superficie forestal: Le" 9??7< Este derecho real es creado por esta le", la cual modific* el art 9?7; del ,,, que
enumera a los derechos reales, agreg+ndole un inciso m+s, por lo cual ahora cuenta el art#culo con 5 incisos
,oncepto " caracteres: es el derecho real de superficie, aut*nomo, temporario, " sobre cosa propiaI que realiCa
una persona =constitu"ente> due4a del inmueble sobre el que se hace este derecho, a favor de un tercero
=superficiario> que recibe el uso, goce " disposici*n jur#dica de la superficie de este inmueble, para practicarle
forestaci*n o silvicultura " hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones "a e-istentes
TDu( es forestarU: es poblar un terreno de plantas " bosques
T1 qu( se le llama silviculturaU: a los cultivos que crecen en montes " bosques
TDu( es el derecho de superficieU: es el derecho real de usar, goCar " disponer de un edificio o de una parte del
mismo, construido sobre un terreno ajeno 0or lo tanto, por un lado tenemos la propiedad " los derechos del
superficiario, " por el otro lado la propiedad " los derechos del due4o del terreno
Sujetos:
N ,onstitu"ente del derecho real: el o los propietarios del inmueble =de la tierra>N
N Feneficiario del derecho real: el superficiarioN
!bjeto: el objeto sobre el que se constitu"e este derecho real, es un inmueble susceptible de forestaci*n o
silviculturaN
Eentajas:
N Este derecho real le permite al plantador =superficiario> adquirir Conas pobladas con bosques "
plantacionesN
N Le permite al due4o del inmueble dar esa superficie forestal en garant#a prendaria =superficie que ho" se
considera bien mueble " no inmueble por accesi*n>
N Esta le" surge a pedido de grandes " peque4os inversores: propietarios que ofrecen sus tierras para ser
plantadasI inversionistas que tienen plantaciones sin comprar el terrenoI propietarios que tienen sus tierras
hipotecadas pueden cancelar sus hipotecas con lo que ganan al constituir este derecho sobre la superficie
Deberes " derechos de las partes:
195
N ,onserva al derecho de enajenarlo =siempre que el adquirente respete ese derecho real de superficie> Ej
1, due4o de un inmueble, constitu"e sobre (ste un derecho real de superficie forestal a favor de F, luego se lo
vende a ,, pero , debe respetar ese derecho real sobre el inmueble que compr*, a favor de FN
N Si se e-tingue el derecho real, puede quedarse con las plantaciones que quedaron, siempre que
indemnice al superficiario por elloN
N Sus derechos " obligaciones no cambiar+n sus efectos " alcances si se e-tingue el derecho por
consolidaci*nN
N $o puede constituir sobre (l ning%n otro derecho real de disfrute o de garant#a durante la vigencia del
contrato, ni perturbar los derechos del superficiarioI si lo hace, el superficiario puede e-igir el cese de la turbaci*n
El superficiario:
N $o se libera de sus obligaciones aunque abandone o renuncie al derecho real Gampoco ante el desuso
N Sus derechos " obligaciones no cambiar+n sus efectos " alcances si se e-tingue el derecho por
consolidaci*nN
,onstituci*n e &nscripci*n: este derecho real se adquiere por contrato oneroso o por contrato gratuito Se
instrumenta por escritura p%blica " se debe hacer tradici*n de la posesi*n
1l igual que otros derechos reales la inscripci*n en el /egistro de la 0ropiedad &nmueble es necesaria a los efectos
de su oponibilidad frente a terceros 1l inscribirse este derecho real sobre un determinado inmueble, el /egistro
abre un nuevo folio pero relacion+ndolo con la inscripci*n de dominio que ten#a el inmueble anteriormente
0laCo: el derecho real de superficie forestal tiene un plaCo m+-imo de duraci*n de ?7 a4os, " si se pactan plaCos
ma"ores a ?7 a4os, el e-cedente no tiene valideC legal
,ausales de e-tinci*n:
N 0or renuncia e-presaN
N 0or vencimiento del plaCo contractualN
N 0or cumplimiento de una condici*n resolutorio pactadaN
N 0or consolidaci*n: cuando propietario " superficiario son una misma personaN
N 0or el no uso durante tres a4osN
/eforma del art#culo 9A26 ,,: la le" reforma este art#culo, sobre derechos reales prohibidos ="a e-plicados en el
primer cap#tulo>: elimina de esta lista de derechos, el derecho real de superficieN
1rt#culo 9A26: Los propietarios de bienes ra#ces no pueden constituir sobre ellos derechos enfit(uticos, =antes: dni
de superficied>, ni interponerles censos ni rentas que se e-tiendan a ma"or t(rmino que el de cinco a4os,
cualquiera sea el fin de la imposici*nI ni hacer en ellos vinculaci*n algunaN
@sufructo: es la facultad de usar " goCar de una cosa ajena el art 957B lo define as# 'El usufructo es el derecho
real de usar " goCar de una cosa, cu"a propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia)
Los ,aracteres son el uso " goce de una cosa ajena, respeto del principio de 'Salva /erum Sustantia) salva
significa en lat#n guardar, o sea que es no afectar la sustancia de la cosa que se esta usufructuando, la cosa debe
ser ajena " el usufructo puede ser a lo m+-imo que es de por vida, porque es un derecho temporal, no ha" un
usufructo perpetuo
,omparaci*n con la locaci*n: por ejemplo en un usufructo oneroso, " sobre un inmueble para hacerlo mas
parecido a la locaci*n, la locaci*n puede hacerse por un instrumento publico o privado, el usufructo solo por
instrumento publico, la locaci*n solo por contrato " el usufructo por testamento o por contrato, la locaci*n no puede
ser hecha por testamento " el usufructo si, esta es una distinci*n fundamental, la locaci*n siempre es onerosa, el
usufructo puede ser gratuito u oneroso, la locaci*n tiene un plaCo minino " m+-imo, el usufructo no tiene plaCo
m#nimo " el m+-imo puede ser la vida de una persona f#sica o en la persona jur#dica durante 97 a4os, la locaci*n
no se e-tingue por la muerte del locatario, el usufructo se e-tingue por la muerte del usufructuario, en la locaci*n
196
puede e-igirle al locador que mantenga el inmueble en uso " goce perfecto " pacifico de la cosa, el usufructuario
se mantiene por si mismo en el uso " goce de la cosa, por eso el usufructuario tiene acciones reivindicatorias "
acciones posesorias, " los interdictos, el locatario solamente tiene los interdictos " las acciones policiales, la
locaci*n el %nico de partido que tiene es que el locatario es que su derecho es oponible a los sucesores
particulares de los compradores, en cambio el usufructuario es oponible por su car+cter de absoluteC de los
Derechos /eales
,lases de @sufructos:
Genemos el @sufructo 0erfecto " el &mperfecto o ,uasiusufructo, que es un prestamos de consumo, porque el
usufructuario consume la cosa " debe devolver la misma cosa terminado el usufructo, ejemplo do" 277 toneladas
de trigo en usufructo, " las debe devolver cuando se termine el usufructo otras 277 toneladas de trigo con las
mismas especificaciones
El ,uasiusufructo el pro"ecto de reforma lo suprime, en los c*digos modernos no e-iste, esto esta reglado en el
art 9B75 'Ha" dos especies de usufructo: usufructo perfecto, " usufructo imperfecto o cuasiusufructo El usufructo
perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede goCar sin cambiar la substancia de ellas, aunque puedan
deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga El cuasiNusufructo es el de las cosas que ser#an in%tiles al
usufructuario si no las consumiese, o cambiase su substancia, como los granos, el dinero, etc(tera)
,onstituci*n del @sufructo:
El @sufructo se puede constituir por ,ontrato, en caso de duda se lo considera oneroso, la capacidad debe ser
plena, tambi(n se lo puede constituir por Gestamento, en caso de duda se considera gratuito, por 0rescripci*n, por
la posesi*n ininterrumpida por mas de 97 a4os se constitu"e el dominio del inmueble " dem+s Derechos /eales,
en la practica nadie va a decir que adquiri* un usufructo, sino que se adquiri* el dominio, ha" un caso en una
quiebra se dijo que hab#a constituido en un usufructo, porque iban a desapoderar, entonces se dijo que el animus
era de usufructo, por lo que no se pudo desapoderar del inmueble Q la constituci*n Legal, que es el usufructo que
tienen los padres de los bienes de sus hijos
1rt 9529 El usufructo se constitu"e:
2S 0or contrato oneroso o gratuitoI
9S 0or actos de %ltima voluntadI
;S En los casos que la le" designaI
6S 0or prescripci*n
Duraci*n del @sufructo, la m+-ima en las personas f#sicas, es el vitalicio, en las personas jur#dicas 97 a4os 9599
,uando no se ha fijado t(rmino para la duraci*n del usufructo, se entiende que es por la vida del usufructuario
1rt 959? El usufructo no puede ser constituido para durar despu(s de la vida del usufructuario, ni a favor de
una persona " sus herederos
1rt 9595 El usufructo no puede ser establecido a favor de personas jur#dicas por m+s de veinte a4os
La 0rohibici*n de constituci*n Sucesiva: esta prohibida la constituci*n sucesiva del usufructo, porque si as# fuera
seria una enfiteusis
1rt 9596 El propietario no podr+ constituir el usufructo a favor de muchas personas llamadas a goCarlo
sucesivamente las unas despu(s de las otras, aunque estas personas e-istan al tiempo de la constituci*n del
usufructo
197
1rt 959? El usufructo no puede ser constituido para durar despu(s de la vida del usufructuario, ni a favor de
una persona " sus herederos
,onstituci*n ,onjunta " Simultanea: esta no esta prohibida la constituci*n del usufructo en forma conjunta "
simultanea, acept+ndose los cousufructuarios
1rt 9592 El usufructo puede ser establecido conjunta " simult+neamente a favor de muchas personas, por
partes separadas o indivisas, pura " simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto
d#a, o hasta una cierta (poca, " en fin con todas las modalidades a que el propietario de la cosa juCgue
conveniente someterlo 0ero si muere uno de los cousufructuarios si nada se ha dicho vuelve al nudo propietario la
parte del usufructuario muerto, " al morir el otro vuelve todo al nudo propietario Salvo que se ha"a pactado la
facultad de acrecer
1rt 959; Siendo dos o m+s los usufructuarios, no habr+ entre ellos derecho de acrecer, a menos que en el
instrumento constitutivo del usufructo se estipulare o dispusiere e-presamente lo contrario
@sufructo de una cosa material no Dividida: por ejemplo si tengo un terreno de ?77 metros cuadrados puedo
constituir un usufructo de tres metros cuadrados para poner un quiosco
!bligaciones del 8uturo @sufructuario 1ntes de Entrar en @so " Joce de la ,osa: el usufructuario debe efectuar el
inventario " prestar fianCa, el inventario es para saber las cosas dadas en usufructo, " si no se realiCa el inventario
se presumen que est+n en buen estado las cosas, el inventario es irrenunciable, es una obligaci*n estatutaria, el
nudo propietario puede pedirlo en cualquier momento, pero si e-iste una cl+usula en el testamento que diga que si
no e-iste el inventario se revoca el usufructo en favor de otra persona esa cl+usula es nula Si ha" menores o
incapaces el inventario se debe realiCar en escritura publica " ente dos testigos
La fianCa puede garantiCarse, menos con hipotecas " prendas, EeleC no quiso que ha"a un e-ceso de retenci*n de
dominios, Tqu( pasa si no se ingreso la fianCa, puede reclamarse por un hecho posteriorU Si puede reclamarse si
el usufructuario a ca#do en insolvencia, si afecta el principio de Salva /erum Sustantia, si se ha e-propiado la cosa,
la indemniCaci*n ha" que darla al usufructuario, entonces el usufructo es el dinero una cosa consumible, por lo que
tiene que dar fianCa el usufructuario
De las obligaciones del usufructuario, antes de entraren el uso " goce de los bienes:
1rt 956A El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, debe hacer inventario de los muebles, "
un estado de los inmuebles sujetos al usufructo, en presencia del propietario o su representante Si el propietario
estuviese ausente, se le nombrar+ por el jueC un representante para asistir al inventario
1rt 956B Siendo las partes ma"ores de edad " capaces de ejercer sus derechos, el inventario " el estado de
los inmuebles pueden ser hechos en instrumento privado En caso contrario, el inventario debe ser hecho ante
escribano p%blico " dos testigos En uno " otro caso, los gastos del inventario son a cargo del usufructuario
1rt 9565 La falta de cumplimiento de la obligaci*n anterior, no deja sin efecto los derechos del usufructuario,
ni lo somete a la restituci*n de los frutos percibidosI pero causa la presunci*n de hallarse los bienes en buen
estado cuando los recibi*
1rt 956< 1unque el usufructuario hubiese tomado posesi*n de los bienes sujetos al usufructo sin inventario "
sin oposici*n del nudo propietario, en cualquier tiempo puede ser obligado a hacerlo
1rt 95?7 1un cuando el testador hubiese dispensado al usufructuario la obligaci*n de hacer inventario, "
aunque hubiera dispuesto que si se le quisiese obligar a formarlo, el legado de usufructo se convertir#a en legado
de plena propiedad de la cosa, tales cl+usulas se tendr+n por no puestas, cualquiera que sea la clase de
herederos
1rt 95?2 El usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar fianCa de que
goCar+ de ella, " la conservar+ de conformidad a las le"es, " que llenar+ cumplidamente todas las obligaciones que
198
le son impuestas por este ,*digo o por el t#tulo constitutivo del usufructo, " que devolver+ la cosa acabado el
usufructo La fianCa puede ser dispensada por la voluntad de los constitu"entes del usufructo
1rt 95?9 :ientras el usufructuario no ha"a llenado la obligaci*n impuesta por el art#culo anterior, el
propietario puede negarle la entrega de los objetos sujetos al usufructoI " si le hubiese dejado entrar en posesi*n
de los bienes sin e-igirle la fianCa, podr+, sin embargo, e-ig#rsela en cualquier tiempo
1rt 95?; La tardanCa del usufructuario en dar la fianCa no le priva de sus derechos a los frutos, desde el
momento en que ellos le son debidos
1rt 95?6 El usufructuario puede reemplaCar la fianCa por prendas, dep*sitos en los bancos p%blicos, pero no
por hipotecas
1rt 95?? La fianCa debe presentar la seguridad de responder del valor de los bienes muebles, " del importe
de los deterioros que el usufructuario podr#a hacer en los inmuebles $o conviniendo las partes, el jueC la fijar+
seg%n la importancia de los bienes sujetos al usufructo
1rt 95?A Si el usufructuario no diere la fianCa en el t(rmino que le se4ale el jueC, los bienes inmuebles ser+n
dados en arrendamiento, o puestos en secuestro, bajo la garant#a de un encargado de hacer las reparaciones "
entregar el e-cedente de los alquileres o arrendamiento al usufructuario
Si el usufructo consiste en dinero, ser+ colocado a inter(s, o empleado en compra de rentas del Estado
Las mercader#as ser+n vendidas, " se colocar+ su producto como el dinero
El propietario puede e-onerarse de tener a disposici*n del usufructuario los muebles que se deterioran por el uso,
" e-igir que sean vendidos, " se coloque el precio como el dinero
El propietario puede, sin embargo, conservar los objetos del usufructo hasta que el usufructuario d( la fianCa, sin
estar obligado a pagar el inter(s por su valor estimativo
1rt 95?B Si el usufructuario, aunque no ha"a dado la fianCa, reclamare bajo cauci*n juratoria la entrega de los
muebles necesarios para su uso, el jueC podr+ acceder a su solicitud
1rt 95?5 Est+n dispensados de dar fianCa los padres, por el usufructo de los bienes de sus hijosI pero esta
dispensa no se aplica al usufructo constituido por convenci*n o testamento de tercera persona a beneficio de los
padres sobre los bienes de los hijos
1rt 95?< Est+n tambi(n dispensados de dar fianCa, el donante de bienes con la reserva del usufructo, " todos
los que, enajenando una cosa a t#tulo oneroso, se hubiesen reservado el usufructo 0ero tampoco esta dispensa
podr+ e-tenderse al adquirente " donatario del usufructo de un bien, del cual el vendedor o el donante se hubiesen
reservado la nuda propiedad
1rt 95A7 Si durante el usufructo sobreviene en la posici*n personal del usufructuario un cambio de tal
naturaleCa que ponga en peligro los derechos del nudo propietario, por ejemplo: si quebrase, (ste puede reclamar
una fianCa si el usufructuario estuviere dispensado de darla Lo mismo ser+ cuando el usufructuario cometa abuso
en el uso " goce de los bienes que tiene en usufructo, o cuando d( lugar a justas sospechas de malversaci*n
1rt 95A2 En el caso en que el inmueble sometido a usufructo, sea e-propiado por causa de utilidad p%blica, el
usufructuario aunque sea solvente, " est( dispensado de dar fianCas, no puede recibir la indemniCaci*n de la
e-propiaci*n sino con el cargo de dar por ella fianCas suficientes
Derechos " !bligaciones del @sufructuario:
El usufructuario puede usar " goCar de la cosa sin alterar la sustancia de la misma, si la cosa se deteriora, lo hace
para el nudo propietario, debe avisar al nudo propietario de los problemas que tenga la cosa, por ejemplo un
reclamo, o una reivindicaci*n Debe conservar las cargas que tenga a su favor, como las servidumbres activas, en
caso de deslinde debe avisar al nudo propietario, para que sea oponible a (l tambi(n, los frutos pendientes al
usufructo le pertenecen al usufructuario " los pendientes al terminar el usufructo le pertenecen al nudo propietario
199
La ,esi*n del ejercicio " la ,esibilidad del Derecho: es un tema discutido ha" autores que estiman que se cede el
ejercicio " otros que se cede el derecho, " el resultado es parecido, la reforma del ,*digo ,ivil habla de la cesi*n
del derecho
De las obligaciones del usufructuario, antes de entraren el uso " goce de los bienes:
1rt 956A El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, debe hacer inventario de los muebles, "
un estado de los inmuebles sujetos al usufructo, en presencia del propietario o su representante Si el propietario
estuviese ausente, se le nombrar+ por el jueC un representante para asistir al inventario
1rt 956B Siendo las partes ma"ores de edad " capaces de ejercer sus derechos, el inventario " el estado de
los inmuebles pueden ser hechos en instrumento privado En caso contrario, el inventario debe ser hecho ante
escribano p%blico " dos testigos En uno " otro caso, los gastos del inventario son a cargo del usufructuario
1rt 9565 La falta de cumplimiento de la obligaci*n anterior, no deja sin efecto los derechos del usufructuario,
ni lo somete a la restituci*n de los frutos percibidosI pero causa la presunci*n de hallarse los bienes en buen
estado cuando los recibi*
1rt 956< 1unque el usufructuario hubiese tomado posesi*n de los bienes sujetos al usufructo sin inventario "
sin oposici*n del nudo propietario, en cualquier tiempo puede ser obligado a hacerlo
1rt 95?7 1un cuando el testador hubiese dispensado al usufructuario la obligaci*n de hacer inventario, "
aunque hubiera dispuesto que si se le quisiese obligar a formarlo, el legado de usufructo se convertir#a en legado
de plena propiedad de la cosa, tales cl+usulas se tendr+n por no puestas, cualquiera que sea la clase de
herederos
1rt 95?2 El usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar fianCa de que
goCar+ de ella, " la conservar+ de conformidad a las le"es, " que llenar+ cumplidamente todas las obligaciones que
le son impuestas por este ,*digo o por el t#tulo constitutivo del usufructo, " que devolver+ la cosa acabado el
usufructo La fianCa puede ser dispensada por la voluntad de los constitu"entes del usufructo
1rt 95?9 :ientras el usufructuario no ha"a llenado la obligaci*n impuesta por el art#culo anterior, el
propietario puede negarle la entrega de los objetos sujetos al usufructoI " si le hubiese dejado entrar en posesi*n
de los bienes sin e-igirle la fianCa, podr+, sin embargo, e-ig#rsela en cualquier tiempo
1rt 95?; La tardanCa del usufructuario en dar la fianCa no le priva de sus derechos a los frutos, desde el
momento en que ellos le son debidos
1rt 95?6 El usufructuario puede reemplaCar la fianCa por prendas, dep*sitos en los bancos p%blicos, pero no
por hipotecas
1rt 95?? La fianCa debe presentar la seguridad de responder del valor de los bienes muebles, " del importe
de los deterioros que el usufructuario podr#a hacer en los inmuebles $o conviniendo las partes, el jueC la fijar+
seg%n la importancia de los bienes sujetos al usufructo
1rt 95?A Si el usufructuario no diere la fianCa en el t(rmino que le se4ale el jueC, los bienes inmuebles ser+n
dados en arrendamiento, o puestos en secuestro, bajo la garant#a de un encargado de hacer las reparaciones "
entregar el e-cedente de los alquileres o arrendamiento al usufructuario
Si el usufructo consiste en dinero, ser+ colocado a inter(s, o empleado en compra de rentas del Estado
Las mercader#as ser+n vendidas, " se colocar+ su producto como el dinero
El propietario puede e-onerarse de tener a disposici*n del usufructuario los muebles que se deterioran por el uso,
" e-igir que sean vendidos, " se coloque el precio como el dinero
El propietario puede, sin embargo, conservar los objetos del usufructo hasta que el usufructuario d( la fianCa, sin
estar obligado a pagar el inter(s por su valor estimativo
1rt 95?B Si el usufructuario, aunque no ha"a dado la fianCa, reclamare bajo cauci*n juratoria la entrega de los
muebles necesarios para su uso, el jueC podr+ acceder a su solicitud
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1rt 95?5 Est+n dispensados de dar fianCa los padres, por el usufructo de los bienes de sus hijosI pero esta
dispensa no se aplica al usufructo constituido por convenci*n o testamento de tercera persona a beneficio de los
padres sobre los bienes de los hijos
1rt 95?< Est+n tambi(n dispensados de dar fianCa, el donante de bienes con la reserva del usufructo, " todos
los que, enajenando una cosa a t#tulo oneroso, se hubiesen reservado el usufructo 0ero tampoco esta dispensa
podr+ e-tenderse al adquirente " donatario del usufructo de un bien, del cual el vendedor o el donante se hubiesen
reservado la nuda propiedad
1rt 95A7 Si durante el usufructo sobreviene en la posici*n personal del usufructuario un cambio de tal
naturaleCa que ponga en peligro los derechos del nudo propietario, por ejemplo: si quebrase, (ste puede reclamar
una fianCa si el usufructuario estuviere dispensado de darla Lo mismo ser+ cuando el usufructuario cometa abuso
en el uso " goce de los bienes que tiene en usufructo, o cuando d( lugar a justas sospechas de malversaci*n
1rt 95A2 En el caso en que el inmueble sometido a usufructo, sea e-propiado por causa de utilidad p%blica, el
usufructuario aunque sea solvente, " est( dispensado de dar fianCas, no puede recibir la indemniCaci*n de la
e-propiaci*n sino con el cargo de dar por ella fianCas suficientes
De los derechos del usufructuario
1rt 95A9 Los derechos " las obligaciones del usufructuario son los mismos, sea que el usufructo venga de la
le", o que ha"a sido establecido de otra manera, salvo las e-cepciones resultantes de la le" o de la convenci*n
1rt 95A; El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles, " goCar de los objetos
sobre que se establece el usufructo, como el propietario mismo
1rt 95A6 Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenCar el usufructo pertenecen al usufructuario Los
pendientes al tiempo de e-tinguirse el usufructo pertenecen al propietario, " si est+n vendidos, el precio
corresponde tambi(n al propietario $i uno ni otro tienen que hacerse abono alguno por raC*n de labores, semillas
u otros gastos semejantes, salvo los derechos de los terceros que hubiesen empleado su trabajo o su dinero en la
producci*n de los frutos Lo que se deba por esta raC*n debe ser satisfecho por el que perciba los frutos
1rt 95A? Los frutos civiles se adquieren d#a por d#a, " pertenecen al usufructuario en proporci*n del tiempo
que dure el usufructo, aunque no los hubiese percibido
1rt 95AA ,orresponden al usufructuario los productos de las canteras " minas de toda clase que est(n en
e-plotaci*n al tiempo de comenCar el usufructo, pero no tiene derecho a abrir minas o canteras
1rt 95AB ,orresponde al usufructuario el goce del aumento que reciban las cosas por accesi*n, as# como
tambi(n el terreno de aluvi*n
1rt 95A5 El usufructuario no tiene sobre los tesoros que se descubran en el suelo que usufruct%a el derecho
que la le" concede al propietario del terreno
1rt 95A< 1l usufructuario universal o de una parte al#cuota de los bienes, corresponde todo lo que pueda
provenir de las cosas dadas en usufructo, aunque no sean frutos, en proporci*n a la parte de bienes que goCare
1rt 95B7 El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, o ceder el ejercicio de su derecho a t#tulo
oneroso o gratuitoI pero permanece directamente responsable al propietario, lo mismo que el fiador, aun de los
menoscabos que tengan los bienes por culpa o negligencia de la persona que le sustitu"e Los contratos que
celebre terminan al fin del usufructo
1rt 95B2 El usufructuario de cosas que se consumen con el primer uso, puede usar " goCar libremente de
ellas con el cargo de restituir otro tanto de la misma especie o calidad, o el valor estimativo que se les ha"a dado
en el inventario
201
1rt 95B9 El usufructuario tiene derecho a servirse de las cosas que se gastan " deterioran lentamente en los
usos a que est+n destinadas, " s*lo est+ obligado a devolverlas, al e-tinguirse el usufructo, en el estado en que se
hallen, salvo si se deterioran o consumen por su culpa
1rt 95B; El usufructuario de un monte disfruta de todos los provechos que pueda producir seg%n su
naturaleCa Siendo monte tallar o de madera de construcci*n puede hacer los cortes ordinarios que har#a el
propietario, acomod+ndose en el modo, porci*n " (pocas a las costumbres del pa#s 0ero no podr+ cortar +rboles
frutales o de adorno, a los que guarnecen los caminos, o dan sombra a las casas Los +rboles frutales que se
secan o que caen por cualquier causa, le pertenecen, pero debe reemplaCarlos con otros
1rt 95B6 El usufructuario puede hacer mejoras en las cosas que sean objeto del usufructo, con tal que no
alteren su substancia, ni su forma principal 0odr+ tambi(n reconstruir cualquier edificio arruinado por vejeC u otras
causasI pero no tiene derecho a reclamar el pago de las mejorasI sin embargo podr+ llevarse las mejoras %tiles "
voluntarias, siempre que sea posible e-traerlas sin detrimento de la cosa sujeta al usufructo, " podr+ tambi(n
compensarlas con el valor de los deterioros que est( obligado a pagar
1rt 95B? ,uando el usufructo est+ establecido sobre cr(ditos o rentas, los t#tulos deben ser entregados,
notific+ndose a los deudoresI pero el usufructuario no puede cobrarlos judicialmente sin el concurso del nudo
propietario
1rt 95BA El usufructuario puede ejercer todas las acciones que tengan por objeto la realiCaci*n de los
derechos que corresponden al usufructoI " puede tambi(n, para asegurar el ejercicio pac#fico de su derecho,
intentar las diversas acciones posesorias que el nudo propietario estar#a autoriCado a intentar
1rt 95BB La sentencia que el usufructuario hubiese obtenido, tanto en el juicio petitorio como en el posesorio,
aprovecha al nudo propietario para la conservaci*n de los derechos sobre los cuales debe velarI mas las
sentencias dadas contra el usufructuario no pueden ser opuestas al nudo propietario
De las obligaciones del usufructuario
1rt 95B5 El usufructuario debe usar de la cosa como lo har#a el due4o de ella, " usarla en el destino al cual se
encontraba afectada antes del usufructo
1rt 95B< El usufructuario no puede emplear los objetos sometidos a su derecho sino en los usos propios a la
naturaleCa de ellos Debe abstenerse de todo acto de e-plotaci*n que tienda a aumentar por el momento, los
emolumentos de su derecho, disminu"endo para el porvenir la fuerCa productiva de las cosas sometidas al
usufructo
1rt 9557 De cualquier modo que se perturben por un tercero los derechos del propietario, el usufructuario
est+ obligado a ponerlo en conocimiento de (ste Si no lo hiciere as# responde de todos los da4os que al
propietario le resulten como si hubiesen sido ocasionados por su culpa
1rt 9552 El usufructuario debe hacer ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la conservaci*n de
la cosa 1un est+ obligado a las reparaciones e-traordinarias, cuando se hacen necesarias por la falta de
reparaciones de conservaci*n, desde que se recibi* de las cosas pertenecientes al usufructo, o cuando ellas son
causadas por su culpa
1rt 9559 El usufructuario no puede e-onerarse de hacer las reparaciones necesarias a la conservaci*n de la
cosa, por renunciar a su derecho de usufructo, sino devolviendo los frutos percibidos despu(s de la necesidad de
hacer las reparaciones, o el valor de ellos
1rt 955; La obligaci*n de proveer a las reparaciones de conservaci*n no concierne sino a aquellas que se
han hecho necesarias despu(s de entrar en el goce de las cosas El usufructuario no est+ obligado respecto de lo
que se hubiese arruinado por vejeC o a causa de un estado de cosas anterior a su entrada en el goce
202
1rt 9556 Las reparaciones de conservaci*n a cargo del usufructuario, son s*lo las ordinarias para la
conservaci*n de los bienes que no e-cedan la cuarta parte de la renta l#quida anual, si el usufructo fuese oneroso,
o las tres cuartas partes si el usufructo fuese gratuito
1rt 955? Son reparaciones " gastos e-traordinarios los que fueren necesarios para restablecer o reintegrar
los bienes que se ha"an arruinado o deteriorado por vejeC o por caso fortuito
1rt 955A El usufructuario no est+ obligado a hacer ninguna reparaci*n de conservaci*n cu"a causa sea
anterior a la apertura de su derecho
1rt 955B El propietario puede obligar al usufructuario durante el usufructo, a hacer las reparaciones que est+n
a su cargo, sin esperar que el usufructo conclu"a
1rt 9555 Si el usufructuario hiciere reparaciones que no est+n a su cargo, no tendr+ derecho a ninguna
indemniCaci*n
1rt 955< El usufructuario no tiene derecho para e-igir que el nudo propietario haga ningunas mejoras en los
bienes del usufructo, ni reparaciones o gastos de ninguna clase
1rt 95<7 Si el nudo propietario hiciere reparaciones o gastos que est(n a cargo del usufructuario, tendr+
derecho a cobrarlos de (ste
1rt 95<2 La obligaci*n del usufructuario de hacer reparaciones " gastos a su cargo, s*lo principia desde el
d#a en que entrare en posesi*n material de los bienes del usufructo 1ntes de ese d#a el constitu"ente del usufructo
o el nudo propietario, no est+ obligado a hacer reparaci*n alguna, aunque los bienes se deterioren :as si la
tardanCa en recibir los bienes fuere porque el usufructuario no llenare las obligaciones que deben preceder, " el
nudo propietario hiciere las reparaciones que est+n a cargo del usufructuario despu(s de la entrega de los bienes,
tendr+ derecho para e-igir de (ste lo que hubiese gastado, " para retener los bienes hasta que sea pagado
1rt 95<9 El usufructuario no puede demoler en todo o en parte ninguna construcci*n aunque sea para
substituirla por otra mejor, o para usar " goCar de otro modo el terreno, o los materiales de un edificio Si en el
usufructo hubiere casas, no puede cambiar la forma e-terior de ellas, ni sus dependencias accesorias, ni la
distribuci*n interior de las habitaciones Gampoco puede cambiar el destino de la casa, aun cuando aumentase
mucho la utilidad que ella pudiere producir
1rt 95<; El usufructuario es responsable, si por su negligencia dejare prescribir las servidumbres activas, o
dejare por su tolerancia adquirir sobre los inmuebles servidumbres pasivas, o dejare de pagar deudas inherentes a
los bienes en usufructo
1rt 95<6 El usufructuario debe satisfacer los impuestos p%blicos, considerados como grav+menes a los
frutos, o como una deuda del goce de la cosa, " tambi(n las contribuciones directas impuestas sobre los bienes del
usufructo
1rt 95<? El usufructuario est+ obligado a contribuir con el nudo propietario, al pago de las cargas que durante
el usufructo hubiesen sido impuestas a la propiedad
1rt 95<A El usufructuario est+ obligado a contribuir con el nudo propietario al pago de los gastos de
cerramiento forCado de la propiedad, " al deslinde de ella, siempre que sea ejecutado a solicitud de alg%n vecino, "
tambi(n a la apertura de las calles " otros gastos semejantes
1rt 95<B En todos los casos en que el usufructuario est( obligado a contribuir con el nudo propietario para
satisfacer las cargas de la propiedad, ser+ en proporci*n del valor de los bienes sujetos al usufructo, " de los que
queden al heredero del propietario
1rt 95<5 El que adquiere a t#tulo gratuito un usufructo sobre una parte al#cuota de los bienes, est+ obligado a
pagar en proporci*n de su goce " sin ninguna repetici*n, las pensiones alimenticias, las rentas, sueldos " r(ditos
devengados que graven el patrimonio
1rt 95<< El usufructuario de un bien particular no est+ obligado a pagar los intereses de las deudas, ni aun de
aquellas por las cuales se encuentra la cosa hipotecada Si se encontrase forCado para conservar su goce a pagar
203
esas deudas, puede repetir lo que pagare contra el deudor por el capital e intereses, o contra el propietario no
deudor por el capital solamente El testador puede ordenar que el bien sea entregado al usufructuario, libre de las
hipotecas que lo gravan
1rt 9<77 Si el legado de usufructo comprende todos los bienes del testador, " el usufructuario universal
quisiera anticipar las sumas necesarias para el pago de las deudas de la sucesi*n, el capital debe serle restituido
sin inter(s alguno al fin del usufructo 0ero si el usufructuario no quisiere hacer la anticipaci*n, el heredero puede
elegir, o pagar la deuda, " en este caso el usufructuario debe los intereses durante el usufructo, o hacer vender
una porci*n de los bienes sujetos al usufructo
1rt 9<72 Si el legado del usufructo no comprende sino una parte al#cuota de los bienes del testador, o la
universalidad de una determinada especie de bienes, el usufructuario est+ obligado solamente a contribuir con el
heredero al pago de las deudas de la sucesi*n en la proporci*n antes establecida
1rt 9<79 Si el usufructo consiste en ganados, el usufructuario est+ obligado a reemplaCar con las cr#as que
nacieren, los animales que mueren ordinariamente, o que falten por cualquier causa Si el reba4o o piara de
animales perece del todo sin culpa del usufructuario, (ste cumple con entregar al due4o los despojos que se ha"an
salvado Si el reba4o o piara perece en parte sin culpa del usufructuario, tendr+ (ste opci*n a continuar en el
usufructo, reemplaCando los animales que faltan, o cesar en (l, entregando los que no ha"an perecido
1rt 9<7; Si el usufructo fuese de animales individualmente considerados, el usufructuario tiene derecho para
servirse de ellos " obtener los productos que dieren $o puede alquilarlos, a no ser que (ste sea el destino de los
animales Si se perdieren o murieren, no tiene obligaci*n de sustituirlos con las cr#as, " respecto de ellos quedar+
terminado el usufructo
1rt 9<76 ,uando el usufructo sea de cr(ditos, el usufructuario, despu(s de cobrarlos, est(n o no
representados por instrumentos, queda obligado, como en el usufructo de cosas semejantes, a los que fuesen
cobrados
1rt 9<7? El usufructuario de cr(ditos no puede cobrarlos por entrega voluntaria que se haga de bienes, ni
hacer novaci*n de ellos, ni cobrarlos antes del vencimiento, ni dar plaCo para el pago, ni compensarlos, ni transar
sobre ellos, ni hacer remisi*n voluntaria
1rt 9<7A El usufructuario de cr(ditos responde de ellos, si por su negligencia dejare de cobrarlos, " de ejercer
todos los actos judiciales a ese objeto
1rt 9<7B Si el usufructuario no cobrare los cr(ditos del usufructo, s*lo queda obligado a restituir los
instrumentos que los representaban
1rt 9<75 Los acreedores del usufructuario pueden pedir que se le embargue el usufructo " se les pague con
(l, prestando la fianCa suficiente de conservaci*n " restituci*n de la cosa tenida en usufructo
1rt 9<7< Si el usufructo ha sido constituido a t#tulo gratuito, el usufructuario debe soportar todo o parte de los
gastos de los pleitos relativos, sea al goce s*lo, o sea a la plena propiedad, seg%n las distinciones siguientes:
Si el pleito no ha tenido otro objeto que el goce de la cosa, los gastos de toda clase, como las condenaciones que
se hagan al usufructuario, est+n e-clusivamente a su cargo
Si el pleito es sobre la plena propiedad e interesa, tanto al usufructuario como al nudo propietario, " si se ha
ganado, los gastos que no sean reembolsables deben ser soportados por el nudo propietario, " por el usufructuario
en la proporci*n antes establecida &gual regla debe seguirse si el pleito se ha perdido, cuando el propietario " el
usufructuario han sido partes en el juicio ,uando uno solo de ellos ha sido parte, los gastos a los cuales uno u otro
ha sido condenado, quedan a su cargo e-clusivo
,uando ha tenido s*lo por objeto la nuda propiedad est+n a cargo e-clusivo del propietario
Derechos " !bligaciones del $udo 0ropietario:
204
El nudo propietario tiene el derecho de asignar el usufructo, tiene los derechos de propiedad, los de gravar, vender
etc, lo que pasa que esa propiedad no tiene el mismo valor porque depende del usufructo
De las obligaciones " derechos del nudo propietario:
1rt 9<27 El nudo propietario est+ obligado a entregar al usufructuario el objeto gravado con el usufructo, con
todos sus accesorios en el estado que se hallare, aun cuando no pueda servir para el uso o goce propio de su
destino
$o son accesorios para ser entregados al usufructuario, las cr#as "a nacidas de animales dados en usufructo, aun
cuando sigan a las madres, ni tampoco los t#tulos de la propiedad
1rt 9<22 Si el usufructo fuese de cr(ditos representados por instrumentos, la entrega de (stos debe ser
hecha al usufructuario como si fuere cesionario para poderlos cobrar
1rt 9<29 El nudo propietario no puede, contra la voluntad del usufructuario, cambiar la forma de la cosa
gravada de usufructo, ni levantar nuevas construcciones, ni e-traer del fundo piedras, arena, etc, sino para hacer
reparaciones en (lI ni destruir cosa algunaI ni remitir servidumbres activasI ni imponer servidumbres pasivas, sino
con la cl+usula de ponerse en ejercicio despu(s de la e-tinci*n del usufructo 0ero puede adquirir servidumbres
activas
1rt 9<2; Gampoco puede cortar los +rboles grandes de un fundo, aunque no produCcan fruto alguno
1rt 9<26 El nudo propietario nada puede hacer que da4e al goce del usufructuario, o restrinja su derecho
1rt 9<2? ,uando el usufructo es constituido por t#tulo oneroso, el nudo propietario debe garantir al
usufructuario el goce pac#fico de su derecho Esta garant#a es de la misma clase que la que debe el vendedor al
comprador Si el usufructo fuese a t#tulo gratuito " de cosas fungibles, el usufructuario no tiene acci*n alguna
contra el nudo propietario
1rt 9<2A El nudo propietario conserva el ejercicio de todos los derechos de propiedad compatible con sus
obligaciones 0uede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que
tengan efecto despu(s de terminado el usufructo " ejercer todas las acciones que perteneCcan al propietario en su
calidad de tal
1rt 9<2B El nudo propietario tiene derecho para ejecutar todos los actos necesarios para la conservaci*n de
la cosa 0uede tambi(n reconstruir los edificios destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos "
durante ellos, le resulte al usufructuario alguna incomodidad o disminuci*n de su goce
La E-tinci*n del @sufructo:
El usufructo se e-tingue por rescisi*n del contrato por el cual se constitu"oI " el c*digo agrega por las causas de
e-tinci*n de los derechos reales, EeleC no efect%o una regulaci*n particular de e-tinci*n, tambi(n se e-tingue por
confusi*n en una misma persona en el usufructuario " el nudo propietario, se e-tingue por el no uso por el plaCo de
27 a4os, se e-tingue por la muerte de la persona en el vitalicio constituido en una persona f#sica, en una persona
jur#dica por el transcurso de 97 a4os, el pro"ecto del nuevo c*digo lo eleva a ?7 a4os, se e-tingue tambi(n por la
disoluci*n de la persona jur#dica, se e-tingue por la destrucci*n de la cosa dada en usufructo, se dio una vaca en
usufructo, se muere la vaca se e-tingue el usufructo
De la e-tinci*n del usufructo " de sus efectos:
1rt 9<25 El usufructo se e-tingue por la revocaci*n directa de su constituci*n, por la revocaci*n del acto
demandado por los acreedores del due4o del fundo, por la resoluci*n de los derechos del constitu"ente del
usufructo, " por las causas generales de e-tinci*n de los derechos reales
1rt 9<2< Ha" lugar a la revocaci*n directa, cuando el usufructuario del fundo ha dado el usufructo en pago de
una deuda, que en verdad no e-ist#a
205
1rt 9<97 El usufructo se e-tingue por la muerte del usufructuario de cualquier manera que sucedaI " el que es
establecido a favor de una persona jur#dica, por la cesaci*n de la e-istencia legal de esa persona " por haber
durado "a veinte a4os
1rt 9<92 Se e-tingue tambi(n por e-pirar el t(rmino por el cual fue constituido ,ualquiera que fuese el
t(rmino asignado a la duraci*n del usufructo, no deja de e-tinguirse por la muerte del usufructuario acaecida antes
de ese t(rmino En la duraci*n legal del usufructo, se cuenta aun el tiempo en que, el usufructuario no ha usado de
(l por ignorancia, despojo, o cualquier otra causa
1rt 9<99 Llegado el t(rmino del usufructo, si el usufructuario contin%a goCando de la cosa, estar+ obligado a
la restituci*n de los frutos percibidos, aunque ignore el vencimiento del t(rmino del usufructo Si (ste fuere de
dinero, debe los intereses desde que conclu"e el usufructo
1rt 9<9; El usufructo concedido hasta que una persona ha"a llegado a una edad determinada, dura hasta
esa (poca, aunque esta tercera persona ha"a muerto antes de la edad fijada, a no ser que del t#tulo constitutivo
resultare claramente que la vida de la tercera persona se ha tomado como t(rmino incierto para la duraci*n del
usufructo, en cu"o caso el usufructo se e-tingue por la muerte en cualquier (poca que suceda
1rt 9<96 El usufructo se pierde por el no uso, durante el t(rmino de dieC a4os
1rt 9<9? ,uando son muchas las cosas sometidas al usufructo, el uso " goce que el usufructuario hubiere
tenido de alguna de ellas, no le conservar#a su derecho sobre las otras, a menos que no fuesen todas
comprendidas en una universalidad jur#dica
1rt 9<9A Se e-tingue igualmente el usufructo por cumplirse la condici*n resolutiva, impuesta en el t#tulo, para
la cesaci*n de su derecho
1rt 9<9B El usufructuario que goCa de la cosa despu(s de cumplida la condici*n, hace su"os los frutos hasta
que se demanda la resoluci*n de su t#tulo " la entrega del fundo
1rt 9<95 El usufructo se e-tingue por la consolidaci*n, es decir, por la reuni*n de la propiedad, " del usufructo
en la persona del usufructuario
1rt 9<9< El dominio de la cosa dada en usufructo, ser+ consolidado en la persona del nudo propietario por el
fallecimiento del usufructuario, aunque no est( cumplida la condici*n o vencido el plaCo a que fue subordinada la
duraci*n del usufructoI " por la e-tinci*n de la persona jur#dica que adquiri* el usufructo, o por el vencimiento del
plaCo legal de veinte a4os fijado al usufructo de las personas jur#dicas
1rt 9<;7 ,uando el usufructuario fuere vencido en la nuda propiedad que hubiese adquirido, o cuando el
nudo propietario lo fuere del usufructo por evicci*n, o resoluci*n del t#tulo de adquisici*n, el usufructo renace como
antes estaba constituido
1rt 9<;2 Se e-tingue el usufructo por la enajenaci*n que el usufructuario hiciere de su derecho, cuando el
nudo propietario lo hiciere del su"o a la misma persona
1rt 9<;9 La forma de la enajenaci*n del derecho del usufructo sobre cosa inmueble, o si el usufructo
contuviese alg%n inmueble, ser+ la escritura p%blica Fajo otra forma no tendr+ efecto alguno
1rt 9<;; Los acreedores del usufructuario pueden pedir la revocaci*n de la enajenaci*n o renuncia del
derecho del usufructuario, sin estar obligados a probar que ha habido un inter(s fraudulento al hacerse
1rt 9<;6 Se e-tingue tambi(n el usufructo por la p(rdida total de la cosa, sucedida por caso fortuito, cuando
ella no fuese fungible
1rt 9<;? ,uando la p(rdida de la cosa por caso fortuito, hubiese sido total, el usufructuario no conservar+
ning%n derecho sobre los accesorios que dependen de la cosa, ni de lo que de ella restare bajo una nueva "
diferente forma
1rt 9<;A Si el usufructuario hubiese hecho asegurar un edificio consumido en un incendio, el usufructo
contin%a sobre la indemniCaci*n que se le hubiese pagado
206
1rt 9<;B El usufructo se acaba por la destrucci*n total de la cosa ,uando ha sido parcial la p(rdida de la
cosa, el usufructo contin%a no s*lo en lo que de ella queda en su forma primitiva, sino tambi(n en los restos "
accesorios
1rt 9<;5 La e-tinci*n parcial de la cosa fructuaria, o el deterioro de ella, aunque sea por culpa del
usufructuario, no da derecho al nudo propietario para demandar la e-tinci*n del usufructo ,ontinuar+ el usufructo
en la cosa deteriorada, o en la parte restante de ellaI " no queriendo el nudo propietario hacer las reparaciones
necesarias, " obtener del usufructuario lo que gastare en ella, podr+ demandarle por la indemniCaci*n del da4o
1rt 9<;< En el caso del art#culo anterior, podr+ tambi(n el nudo propietario, para evitar destrucciones o
deterioros futuros, e-igir fianCas a ese fin, " no d+ndolas el usufructuario, se proceder+ como est+ dispuesto para
el caso que el usufructuario no pueda recibir la cosa sometida al usufructo por falta de fianCa suficiente
1rt 9<67 El usufructo que tiene por objeto una universalidad de derecho, no se e-tingue por la p(rdida de una
o de otra de las cosas comprendidas en esa universalidad
1rt 9<62 El usufructo e-tinguido por la destrucci*n f#sica de la cosa, no renace cuando ella fuese restablecida
a su estado primitivo, salvo el usufructo de los padres, o cuando la construcci*n " reedificaci*n formare parte de un
usufructo sobre bienes colectivamente considerados
1rt 9<69 El usufructo se e-tingue tambi(n por la prescripci*n
1rt 9<6; La cesaci*n del usufructo por cualquiera otra causa que no sea la p(rdida de la cosa fructuaria o la
consolidaci*n en la persona del usufructuario, tiene por efecto directo e inmediato hacer entrar al nudo propietario
en el derecho de goce, del cual hab#a sido temporalmente privado
1rt 9<66 Si el usufructo consiste en dinero o ha" dinero en el usufructo, el usufructuario debe entregarlo
inmediatamente despu(s de la cesaci*n del usufructo, " si no lo hiciere debe los intereses desde el d#a en que
termin* su derecho
1rt 9<6? El usufructuario que se encontrare en la imposibilidad de restituir en especie los objetos que toma en
usufructo, o de justificar que no han perecido por su culpa, debe pagar el valor de ellos en el d#a que los recibi*
1rt 9<6A La obligaci*n de restituir, impuesta al usufructuario o a sus herederos, comprende no s*lo los
objetos que desde el principio se encontraban sometidos al usufructo, sino tambi(n los accesorios que ellos han
podido recibir, " las mejoras hechas por el fructuario, salvo lo dispuesto sobre el derecho de (ste para llevar lo que
puede e-traerse, sin detrimento de las cosas que hubiesen estado en usufructo
1rt 9<6B /esuelto el derecho del usufructuario sobre los bienes del usufructo, el nudo propietario no queda
obligado a ninguna indemniCaci*n respecto de los terceros, cu"os derechos quedan tambi(n resueltos, ni tampoco
el usufructuario, a menos que se obligare e-presamente o hubiese procedido de mala fe, aunque esos derechos
fuesen de arrendadores o locatarios
@so " Habitaci*n:
El @so es la facultad de usar de una cosa, esta definido en el art 9<65 'El derecho de uso es un derecho real que
consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesi*n de heredad alguna, con el
cargo de conservar la substancia de ellaI o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las
necesidades del usuario " de su familia
Si se refiere a una casa, " a la utilidad de morar en ella, se llama en este ,*digo, derecho de habitaci*n)
El concepto de familia, era la que se tenia en el siglo pasado, " eran todos aquellos que viv#an con el constitu"ente
al momento de constituir el @so, " el uso si posee inventario es inembargable
La Habitaci*n es el derecho de habitar una casa o parte de ella
Se e-tinguen de la misma manera que el usufructo Los gastos de conservaci*n del uso " la habitaci*n va a estar
en proporci*n a las cosas que utilice el usuario " el habitador
207
Del uso " de la habitaci*n:
1rt 9<65 El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro,
independiente de la posesi*n de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ellaI o de tomar sobre
los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario " de su familia
Si se refiere a una casa, " a la utilidad de morar en ella, se llama en este ,*digo, derecho de habitaci*n
1rt 9<6< El uso " la habitaci*n se constitu"en del mismo modo que el usufructo, con e-cepci*n de no haber
uso legal o establecido por las le"es
1rt 9<?7 El usuario para obtener el goce que le es debido, tiene una acci*n real en virtud de la cual puede
obrar no s*lo contra el propietario que goCa del fundo, sino tambi(n contra terceros poseedores, en cu"o poder se
encuentre la heredad, " tiene tambi(n las acciones posesorias del usufructuario
1rt 9<?2 El derecho de uso puede ser establecido sobre toda especie de cosas no fungibles, cu"o goce
pueda ser de alguna utilidad para el usuario
1rt 9<?9 El uso " el derecho de habitaci*n son regidos por los t#tulos que los han constituido, " en su defecto,
por las disposiciones siguientes
1rt 9<?; El uso " la habitaci*n se limitan a las necesidades personales del usuario, o del habitador " su
familia, seg%n su condici*n social
La familia comprende la mujer " los hijos leg#timos " naturales, tanto los que e-istan al momento de la constituci*n,
como los que naciesen despu(s, el n%mero de sirvientes necesarios, " adem+s las personas que a la fecha de la
constituci*n del uso o de la habitaci*n viv#an con el usuario o habitador, " las personas a quienes (stos deban
alimentos
1rt 9<?6 Las necesidades personales del usuario ser+n juCgadas en relaci*n a las diversas circunstancias
que puedan aumentarlas o disminuirlas, como a sus h+bitos, estado de salud, " lugar donde viva, sin que se le
pueda oponer que no es persona necesitada
1rt 9<?? $o se comprenden en las necesidades del usuario las que s*lo fuesen relativas a la industria que
ejerciere, o al comercio de que se ocupare
1rt 9<?A Si el derecho de uso se ha establecido sobre un fundo, se e-tiende tanto a lo que es inmueble por
su naturaleCa, cuanto a todos los accesorios que est+n en (l para su e-plotaci*n Si ha" edificios construidos para
el servicio " e-plotaci*n del fundo, el usuario tiene el goce de ellos, sea para habitar mientras lo e-plote, o sea
para guardar las cosechas
1rt 9<?B Si se reconoce que el fundo sobre el cual un derecho de uso est+ establecido, no debe producir en
un a4o com%n m+s que una cantidad de frutos suficientes para satisfacer las necesidades del usuario, o si la casa
bastase s*lo para (l " su familia, la posesi*n entera del fundo o de la casa, debe entreg+rsele, como si fuera
usufructuario Duedar+ sujeto a las reparaciones de conservaci*n " al pago de las contribuciones, como el
usufructuario Si no toma m+s que una parte de los frutos, o si s*lo ocupa una parte de la casa, contribuir+ en
proporci*n de lo que goce
1rt 9<?5 El que tiene el uso de los frutos de un fundo, tiene derecho a usar de todos los frutos naturales que
produCca 0ero si los frutos provienen del trabajo de propietario o usufructuario, s*lo tiene derecho a usar de los
frutos, pagados que sean todos los costos para producirlos
1rt 9<?< El que tiene el uso de los frutos de una cosa por un t#tulo gratuito no puede dar a otro por cesi*n o
locaci*n, el derecho de percibirlosI pero puede ceder el uso si fue obtenido a t#tulo oneroso En uno " otro caso, el
uso de los frutos no puede ser embargado por los acreedores del usuario cuando tienen la calidad de alimenticios
1rt 9<A7 ,onstituido el derecho de uso sobre un fundo, el usuario tiene preferencia sobre el propietario, o
usufructuario de la heredad, para usar de los frutos naturales que produCca, aunque por ese uso todos los frutos
fuesen consumidos
208
1rt 9<A2 Si se ha establecido sobre animales, el usuario tiene derecho a emplearlos en los trabajos "
servicios a los cuales son propios por su especie, " aun para las necesidades de su industria o comercio
1rt 9<A9 El que tiene el derecho de uso sobre un reba4o, o piara de ganado, puede aprovecharse de las
cr#as, leche " lana, en cuanto baste para su consumo " el de su familia
1rt 9<A; El que tiene el derecho de habitaci*n no puede servirse de la casa sino para habitar (l " su familia, o
para el establecimiento de su industria o comercio, si no fuere impropio de su destinoI pero no puede ceder el uso
de ella ni alquilarla
1rt 9<A6 ,uando el uso fuere establecido sobre muebles, el usuario no tiene facultad sino para emplearlos en
su servicio personal, " en el de su familia, sin poder ceder a otros el uso, aunque se trate de objetos que el
propietario ten#a costumbre de alquilar
1rt 9<A? El usuario que no fuese habitador, pude alquilar el fundo en el cual se le ha constituido el uso
1rt 9<AA Las obligaciones del usuario respecto al uso que debe hacer de la cosa, son las mismas que las del
usufructuario en la cosa fructuaria respecto a su conservaci*n " reparaciones
1rt 9<AB El usuario que tiene la posesi*n de las cosas afectadas a su derecho, " el que goCa del derecho de
habitaci*n con la posesi*n de toda la casa, deben dar fianCas, " hacer inventario de la misma manera que el
usufructuarioI pero el usuario " el habitador no est+n obligados a dar fianCa ni hacer inventario si la cosa fructuaria
o la casa queda en manos del propietario, " su derecho se limita a e-igir de los productos de la cosa lo que sea
necesario para sus necesidades personales " las de su familia, o cuando reside s*lo en una parte de la casa que
se le hubiese se4alado para habitaci*n
1rt 9<A5 El que tiene el derecho de habitaci*n de una casa, debe contribuir al pago de las cargas, de las
contribuciones, " a las reparaciones de conservaci*n, a prorrata de la parte de la casa que ocupe
1rt 9<A< Lo dispuesto sobre la e-tinci*n del usufructo se aplica igualmente al uso " al derecho de habitaci*n,
con la modificaci*n que los acreedores del usuario no pueden atacar la renuncia que hiciere de sus derechos
El hecho del ,*n"uge Sup(rstite 1rt ;?B; Fis del ,*digo ,ivil:
Este es un caso Especial porque lo estableci* una le" de fines del a4o 2<B6 que el c*n"uge sup(rstite tiene
derecho a habitaci*n vitalicio, siempre " cuando sea el %nico inmueble habitable " no supere el monto m+-imo
para el bien de familia, " no contrajere nuevo matrimonio
1rt#culo ;?B; bis 'Si a la muerte del causante (ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber
hereditario " que hubiera constituido el hogar con"ugal, cu"a estimaci*n no sobrepasare el indicado como l#mite
m+-imo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, " concurrieren otras personas con vocaci*n hereditaria
o como legatarios, el c*n"uge sup(rstite tendr+ derecho real de habitaci*n en forma vitalicia " gratuita Este
derecho se perder+ si el c*n"uge sup(rstite contrajere nuevas nupcias)
Giene una critica el art#culo es que si se tiene un palacio impresionante " es la %nica casa habitable que tenga, " en
cambio un pobre que tenga dos ranchos habitables perdi*, " la otra critica es no contraer nuevas nupcias,
entonces si vive en concubinato fen*meno no pierde el derecho de habitaci*n, si se casa pierde el derecho, esto
no es lo ideal porque se fomenta el concubinato
UNIDAD 5III: SERVIDU47RES.-
TDue son las servidumbresU Las servidumbres consisten en una restricci*n impuesta a un fundo a favor de otro
fundo en cabeCa de una persona Esta concesi*n puede consistir en una !bligaci*n de $o Hacer, $on 8aciendo, o
de Dejar Hacer &n 0atiendo, no se pueden constituir una obligaci*n de hacer como servidumbre en un solo hecho,
209
en las servidumbres debe haber una utilidad a favor de la persona si es personal o a favor del fundo dominante
Esta utilidad no necesariamente debe ser econ*mica, puede ser hasta recreativa
!bligaciones de Hacer " Servidumbres: a pesar de no poder constituir servidumbres con obligaciones de Hacer
ha" art#culos del ,*digo ,ivil como los ;727, ;799, ;79; " ;769
1rt ;727 $o pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligaci*n de hacer, aunque sea
" sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles
1rt ;799 El propietario de la heredad dominante, tiene el derecho de ejecutar en la heredad sirviente, todos
los trabajos necesarios para el ejercicio " conservaci*n de la servidumbreI mas los gastos son de su cuenta, aun
en el caso de que la necesidad de reparaci*n hubiese sido causada por un vicio inherente a la naturaleCa del
predio sirviente Esta disposici*n comprende la servidumbre de sufrir la carga de un muro o edificio, como todas
las dem+s
1rt ;79; Se puede sin embargo estipular que los gastos para la conservaci*n de la servidumbre sean a cargo
de la heredad sirviente En tal caso, el propietario del muro sirviente puede libertarse de ellos, abandonando el
fundo al propietario del edificio dominante
1rt ;769 Si el poseedor de la heredad sirviente se hubiese obligado a hacer obras o gastos para el ejercicio o
conservaci*n de la servidumbre, tal obligaci*n s*lo afectar+ a (l " a sus herederos, " no al que sea poseedor de la
heredad sirviente
Los 1rt#culos ;727, ;799 " el ;769 fueron e-tra#dos de 8reitas, " este piensa de que no pueden constituirse
obligaciones de hacer como servidumbres, " el art#culo ;79; fue e-tra#do del ,*digo ,ivil 8ranc(s, " este permite
que se constitu"an juntamente con las servidumbres obligaciones de hacer como obligaciones reales, es aqu#
donde esta la coalici*n de normas, " la doctrina " la jurisprudencia para armoniCar estas normas, ha dicho que
cuando se parte de una obligaci*n de hacer conjuntamente con la servidumbres, traspasa al sucesor universal " no
al particular, esto por el ;727, " el ;79; dicen que es un caso especial del ;727, solamente se aplica a las
transmisiones a t#tulo universal pero no a t#tulo particular, " de esta manera queda las normas armoniCadas, es
decir que cuando se pacta una obligaci*n de hacer con las servidumbres se consideran como obligaci*n personal
" no como una obligaci*n real
,lasificaci*n:
En las /eales tenemos dos fundos un fundo dominante " un fundo sirviente, las reales pueden ser perpetuas, es
decir a favor del fundo dominante esta establecida una reducci*n permanente, las 0ersonales, est+n constituidas
en cabeCa de una persona, pero siempre se beneficia una persona
1rt 9<B2 Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena
para utilidad de la primera
1rt 9<B9 Servidumbre personal es la que se constitu"e en utilidad de alguna persona determinada, sin
dependencia de la posesi*n de un inmueble, " que acaba con ella
En ,ontinuas no requieren el hecho personal del hombre, las Discontinuas necesitan el hecho personal del hombre
para e-istir
1rt 9<B? Las servidumbres son continuas o discontinuas Las continuas son aquellas cu"o uso es o puede
ser continuo, sin un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista Las servidumbres no dejan de ser
continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos m+s o menos largos a causa de obst+culos
210
cu"a remoci*n e-ija el hecho del hombre Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del
hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso
Ejemplo de las Servidumbre continua es la de acueducto, el agua pasa, la Discontinua ejemplo es la de transito,
cada veC que se pasa se ejerce la servidumbre
En 1parentes " $o 1parente, en la aparente ha" signos materiales de su e-istencia, en la no aparente no ha"
signos materiales que indiquen su e-istencia, por ejemplo en una servidumbre de transito es aparente cuando en
el fundo sirviente esta marcado el camino, " es no aparente cuando no esta marcado el camino
1rt 9<BA Las servidumbres son visibles o aparentes, o no aparentes Las aparentes son aquellas que se
anuncian por signos e-teriores, como una puerta, una ventana Las no aparentes son las que no se manifiestan
por ning%n signo, como la prohibici*n de elevar un edificio a una altura determinada
!tras clasificaciones que no est+n en el c*digo, 1firmativas " $egativas, las afirmativas son aquellas por ejemplo
serian la de transito, las de acueducto, serian las de dejad hacerI las negativas por ejemplo una servidumbre de no
edificar, o sea que es de no hacer
G#picas o $ominadas " 1t#picas o &nnominadas, las t#picas son las cuatro que el c*digo trae, Gransito o 0aso,
1cueducto, /ecibir 1gua " Sacar 1gua, " las at#picas son las que se pueden constituir en virtud del art ;777 'Se
pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restricci*n a la libertad de otros derechos reales sobre los
inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreoI pero si ella no procura alguna ventaja a aquel a cu"o favor se
establece, es de ning%n valor) 0or ejemplo la servidumbre de vano, las servidumbres de no edificar, las de vistas,
son todos casos de servidumbres at#picas
!tra ,lasificaci*n pueden ser 0rincipales " 1ccesorias, a veces ha" servidumbre que requieren servidumbre
accesoria, la de acueducto requiere la accesoria de paso, el paso es para limpiar el acueducto
Estas serian las clasificaciones de las Servidumbres
,onstituci*n de las Servidumbres:
Las servidumbres se pueden constituir por ,ontrato por Gestamento, por Disposici*n del 0adre de 8amilia,
Servidumbre que /evive, " por 0rescripci*n
0uede ser por contrato que puede ser oneroso o gratuito 1rt 9<BB Las servidumbres se establecen por contratos
onerosos o gratuitos, traslativos de propiedad El uso que el propietario de la heredad a quien la servidumbre es
concedida haga de ese derecho, tiene lugar de tradici*n
0or Gestamento o sea que por disposici*n de ultima voluntad, art#culo 9<B5 en su primera parte 'Se establecen
tambi(n por disposici*n de %ltima voluntad)
0or Disposici*n del 0adre de 8amilia 1rt#culo 9<B5 segunda partes " dice '" por el destino del padre de familia
Se llama destino del padre de familia la disposici*n que el propietario de dos o m+s heredades ha hecho para su
uso respectivo) En una palabra debe ser producido por el propio propietario, porque no se usa mas el padre de
familia como se hacia en /oma
Si alguien tuviera un inmueble o dos " que sea el nudo propietario, " en el medio se constitu"e una servidumbre
continua " aparente, por ejemplo en uno ha" una fuente de agua por ejemplo una laguna " hago un acueducto
para regar el otro campo, " despu(s se divide el fundo en dos, o si "a est+n divididos " los enajeno, a personas
diferentes, lo importantes que los dos fundos tengan propietarios diferentes, " el edicto nada dice en contra se
constitu"e una servidumbre por destino del padre de familia, pero la servidumbre debe ser continua " aparente
Ha" otro caso que es especial si alguien divide un fundo en fundos m+s peque4os, " queda un fundo encerrado se
considera que se ha constituido una servidumbre de paso o de transito por el camino m+s cercano a la v#a publica,
" esta servidumbre es para evitar el encerramiento de los fundos
/evive, para que reviva antes tiene que haberse e-tinguido por confusi*n, si se enajena uno de los fundos a otra
persona posteriormente " si ha" signos materiales la servidumbre revive 1rt#culo ;7?B 'E-tinguida la servidumbre
211
por confusi*n definitiva de las dos calidades de dominante " poseedor del inmueble sirviente, no revivir+ por el
hecho de dejar de pertenecer al mismo poseedor el inmueble dominante o el inmueble sirviente, a no ser que
hubiese declaraci*n e-presa en el instrumento de enajenaci*n de uno de esos inmuebles, o que sin haber
declaraci*n en sentido contrario, e-istiesen entre aqu(llos signos aparentes de servidumbre al tiempo de la
enajenaci*n)
La Servidumbre constituida por prescripci*n se encuentra reglada en el art ;72B 'Las servidumbres continuas "
aparentes se adquieren por t#tulo, o por la posesi*n de veinte a4os Las servidumbres continuas no aparentes, "
las servidumbres discontinuas aparentes o no aparentes no pueden establecerse sino por t#tulos La posesi*n
aunque sea inmemorial no basta para establecerlas) Solo se adquieren por prescripci*n las servidumbres
continuas " aparentes, las continuas no aparente, las discontinuas aparentes " no aparente solo se obtienen por
t#tulo Entonces las servidumbres continuas " aparentes son las que se pueden adquirir por prescripci*n ventia4al
El pro"ecto de c*digo agrega tambi(n las servidumbres afirmativas, cambia todo el r(gimen del art ;72B La
e-presi*n &nmemorial es un concepto medieval que significa perdida de la memoria, en el derecho medieval se
consideraba que se perd#a la memoria cuando pasaban << a4os, es decir tres veces ;;, es decir tres
generaciones, " en ese tiempo se perd#a la memoria de las tierras, esta prescripci*n especial era para los bienes
de la &glesia de /oma " los bienes reales, " las servidumbres $o 1parentes o Discontinuas en esa (poca pod#an
prescribirse por 277 a4os, esa regla estaban en las 0artidas, por eso en la (poca en que se sanciono el c*digo
tenia sentido la prohibici*n hasta por el tiempo sea inmemorial, por lo que se podr#a decir que el c*digo de EeleC
suprime la prescripci*n centenaria
La 1dquisici*n de las Servidumbres de #ndole 8orCosas, " son aquellas que se pueden pedir su constituci*n
judicialmente, que son el caso de la servidumbre de transito, de acueducto " de recibir agua
,*mo se establecen " se adquieren las servidumbres:
1rt 9<BB Las servidumbres se establecen por contratos onerosos o gratuitos, traslativos de propiedad El uso
que el propietario de la heredad a quien la servidumbre es concedida haga de ese derecho, tiene lugar de
tradici*n
1rt 9<B5 Se establecen tambi(n por disposici*n de %ltima voluntad " por el destino del padre de familia Se
llama destino del padre de familia la disposici*n que el propietario de dos o m+s heredades ha hecho para su uso
respectivo
1rt 9<B< La capacidad para establecer o adquirir servidumbres es regida por las disposiciones para
establecer o adquirir el derecho de usufructo
1rt 9<57 El usufructuario puede consentir una servidumbre sobre el inmueble que tenga en usufructo, pero
s*lo por el tiempo que durare el usufructo, " sin perjuicio de los derechos del propietario
1rt 9<52 La servidumbre consentida por el nudo propietario, no perjudica los derechos del usufructuarioI "
(ste puede impedir el ejercicio de ella durante el usufructo
1rt 9<59 La servidumbre consentida por el usufructuario sobre el inmueble sometido al usufructo, viene a ser
v+lida sin restricci*n alguna, si el usufructuario re%ne en adelante la nuda propiedad al usufructo
1rt 9<5; La servidumbre consentida por el nudo propietario a favor del inmueble tenido en usufructo, es
v+lida, salvo el derecho del usufructuario para usar o no de ella
1rt 9<56 El usufructuario, el usuario, " el acreedor anticresista, pueden crear servidumbres a favor de los
inmuebles que est(n en poder de ellos, anunciando que estipulan tanto para ellos, como para el nudo propietario,
si (ste aceptase la estipulaci*n $o habiendo aceptaci*n de la estipulaci*n por el nudo propietario, la servidumbre
ser+ meramente un derecho personal de los que la estipularonI " se e-tinguir+ con el derecho de ellos sobre la
cosa
212
1rt 9<5? $inguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un fundo com%n a varios, sin que todos los
cond*minos concurran al acto de su constituci*n
1rt 9<5A Sin embargo, la servidumbre establecida por el cond*mino de la heredad llega a ser eficaC, cuando
por el resultado de la partici*n o adjudicaci*n, la heredad gravada cae en todo o en parte en el lote del comunero
que constitu"* la servidumbre, " no puede oponer la falta de consentimiento de los cond*minos
1rt 9<5B Si el copropietario que ha establecido la servidumbre vende su porci*n indivisa a un tercero que
llega a ser propietario de las otras porciones por efecto de la licitaci*n, este tercero est+ obligado como su
vendedor a sufrir el ejercicio de la servidumbre
1rt 9<55 Las servidumbres pueden establecerse bajo condici*n o plaCo que suspenda el principio de su
ejercicio, o que limite su duraci*n
1rt 9<5< @na servidumbre no puede ser establecida sino por el propietario de la heredad que debe ser
gravada, pero el que no sea propietario de la heredad puede obligarse a establecer la servidumbre cuando lo sea
1rt 9<<7 La hipoteca que un acreedor tenga sobre un inmueble no impide al propietario gravarla con
servidumbre, pero el acreedor puede usar de los derechos acordados contra el deudor que disminu"e la garant#a
de la deuda
1rt 9<<2 La servidumbre impuesta a una heredad, no priva al propietario de establecer otras servidumbres en
la misma heredad, siempre que ellas no perjudiquen a las antiguas
1rt 9<<9 La constituci*n de las servidumbres en cuanto a su forma, es regida por las disposiciones relativas a
la venta, cuando es hecha a t#tulo oneroso, " a las donaciones " testamentos, cuando tiene lugar a t#tulo gratuito
1rt 9<<; El establecimiento de una servidumbre constituida por un t#tulo, puede ser probada por el acto
original que demuestre su constituci*n, o por un acto ejecutado por el propietario del fundo sirviente que lo fuese a
ese tiempo, sin necesidad que el acto de reconocimiento hubiese sido aceptado por el propietario de la heredad
dominante, o por una sentencia ejecutoriada
1rt 9<<6 ,uando el propietario de dos heredades ha"a (l mismo sujetado la una respecto a la otra con
servidumbres continuas " aparentes, " haga despu(s una desmembraci*n de ellas, sin cambiar el estado de los
lugares, " sin que el contrato tenga convenci*n alguna respecto a la servidumbre, se juCgar+ a (sta constituida
como si fuese por t#tulo
1rt 9<<? Si el propietario de dos heredades, entre las cuales e-iste un signo aparente de servidumbre de la
una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga ninguna convenci*n relativa a la servidumbre,
(sta contin%a e-istiendo activa o pasivamente en favor del fundo enajenado, o sobre el fundo enajenado
1rt 9<<A El efecto del destino dado por el propietario a los dos inmuebles, es independiente de la causa que
ha"a motivado la separaci*n, sea (sta el resultado de una partici*n o de una enajenaci*n voluntaria o forCosa, o
por haber perdido por la prescripci*n la propiedad de uno de ellos
1rt 9<<B Las servidumbres discontinuas aunque sean aparentes, no pueden establecerse por el s*lo destino
que hubiere dado a los inmuebles el propietario de ellos
1rt 9<<5 Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material
de (l, en su superficie, profundidad o altura
1rt 9<<< La e-istencia de hipotecas que graven una heredad, no es obst+culo a la constituci*n de
servidumbres sobre un inmuebleI pero una servidumbre as# constituida, no puede oponerse a los acreedores
hipotecarios anteriores a su establecimiento, " ellos en caso necesario, pueden pedir que el inmueble se venda
como libre de toda servidumbre
1rt ;777 Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restricci*n a la libertad de otros derechos
cu"o favor se establece, es de ning%n valor
213
1rt ;772 La servidumbre puede constituirse a beneficio de un inmueble futuro o que s*lo se va a adquirir, o
consistente en una utilidad futura, como la de llevar agua que a%n no se ha descubierto, pero que pretende
descubrirse
1rt ;779 La servidumbre no puede establecerse sobre bienes que est+n fuera del comercio
1rt ;77; Si el acto constitutivo de la servidumbre procura una utilidad real a la heredad, se presume que el
derecho concedido es una servidumbre realI pero al contrario, si la concesi*n del derecho no parece proporcionar
sino un placer o comodidad personal al individuo, se considera como establecido en favor de la persona, " s*lo
ser+ real cuando ha"a una enunciaci*n e-presa de ser tal
1rt ;776 ,uando el derecho concedido no es m+s que una facultad personal al individuo, se e-tingue por la
muerte de ese individuoI " s*lo dura veinte a4os si el titular fuere persona jur#dica Es prohibida toda estipulaci*n
en contrario
1rt ;77? La carga de las servidumbres reales debe, actual o eventualmente, asegurar una ventaja real a la
heredad dominante, " la situaci*n de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se
toquen
1rt ;77A Las servidumbres reales consideradas activa " pasivamente son inherentes al fundo dominante " al
fundo sirviente, " siguen con ellos a cualquier poder que pasenI " no pueden ser separadas del fundo, ni formar el
objeto de una convenci*n, ni ser sometidas a gravamen alguno
1rt ;77B Las servidumbres reales son indivisibles como cargas " como derechos, " no pueden adquirirse o
perderse por partes al#cuotas ideales, " los propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin
agravar la condici*n de la heredad sirviente
1rt ;775 La indivisibilidad de las servidumbres no impide que en su ejercicio puedan ser limitadas respecto al
lugar, tiempo " modo de ejercerla
1rt ;77< J%Cganse establecidas como perpetuas las servidumbres reales, si no ha" convenci*n que las limite
a tiempo cierto
1rt ;727 $o pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligaci*n de hacer, aunque sea
" sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles
1rt ;722 Goda duda sobre la e-istencia de una servidumbre, sea personal o real, sobre su e-tensi*n, o sobre
el modo de ejercerla, se interpreta a favor del propietario del fundo sirviente
1rt ;729 Los que pueden establecer servidumbres en sus heredades, pueden adquirirlasI pero los que no
gocen de sus derechos como los menores, aunque no puedan establecer servidumbres, pueden adquirirlas
1rt ;72; El que toma la calidad de propietario, " goCa como tal de la heredad, sea de buena o mala fe, " el
que obra a nombre del propietario de un inmueble, aunque no tenga mandato, pueden adquirir servidumbres
reales, " la persona que las ha concedido, no puede revocar su consentimiento
1rt ;726 En todos los casos de los dos art#culos anteriores, si los propietarios cu"os negocios se han hecho,
encuentran oneroso el establecimiento de la servidumbre, pueden renunciar a ejercerla, renunciando a la
servidumbre
1rt ;72? @no de los cond*minos de un fundo indiviso, puede estipular una servidumbre a beneficio del predio
com%nI mas los otros cond*minos pueden rehusar de aprovechar de ella El que la ha concedido no puede
sustraerse a la obligaci*n contra#da
1rt ;72A El usufructuario puede adquirir una servidumbre en favor de la heredad que tiene en usufructo,
declarando obrar por el propietario, o estipulando que la servidumbre est+ establecida en favor de todos los que
despu(s de (l posean el inmuebleI mas si en el acto de la adquisici*n s*lo toma la calidad de usufructuario, sin
e-presar al mismo tiempo que estipula para todos sus sucesores en la posesi*n de la heredad, el derecho se
e-tingue con el usufructo, " el propietario no podr+ reclamarla acabado el usufructo
214
1rt ;72B Las servidumbres continuas " aparentes se adquieren por t#tulo, o por la posesi*n de veinte a4os
Las servidumbres continuas no aparentes, " las servidumbres discontinuas aparentes o no aparentes no pueden
establecerse sino por t#tulos La posesi*n aunque sea inmemorial no basta para establecerlas
Duraci*n de las Servidumbres:
La 0ersonales pueden ser en las persones f#sicas vitalicias " en las personas jur#dicas 97 a4os, las /eales pueden
ser temporales " hasta perpetuas
,ontenido de las Servidumbres:
Divisibilidad o &ndivisibilidad del ejercicio: Las servidumbres pueden ser divisible o indivisible, una servidumbre es
divisible cuando puede pasar 27 veces al d#a, o puede pasar todas las veces necesarias, esta es indivisible,
porque no se puede dividir la necesidad Entonces si la servidumbre es divisible " un fundo dominante se divide el
fundo sirviente no se perjudica porque en la servidumbre de paso por ejemplo no se crea otra servidumbre "
utiliCan la misma los dos fundos en que se dividi* el dominante, " la deben usar la mitad cada uno, pero si es
indivisible el fundo sirviente se perjudica por que tiene que soportar a los dos las veces necesario
Divisi*n del fundo sirviente, en una servidumbre de paso subsiste en el fundo en donde estaba establecida la
servidumbre " en la otra no, pero si se divide de tal manera en que la servidumbre este en los dos fundos subsiste
en los dos
Grabajos ,ontrarios a la Servidumbre: la mas importante es en la de transito se encuentra regulada en el art ;757
'Habr+ renuncia t+cita del derecho de tr+nsito, si el dominante consiente en que el poseedor del inmueble sirviente
cierre el lugar del paso, sin reservar de alg%n modo su derecho) Es decir que si ha" un trabajo contrario a la
servidumbre en la de transito sobre todo es importante reclamarla inmediatamente, porque no se reclama se
considera que t+citamente consiente la renuncia al derecho
E-tinci*n de la Servidumbre:
Las servidumbres se pueden e-tinguir por la /esoluci*n del Derecho, tambi(n por ,onfusi*n, por el no uso por el
t(rmino de 27 a4os, en las personales por :uerte del Gitular, por 0erdida de @tilidad de la Servidumbre
De la e-tinci*n de las servidumbres:
1rt ;76? Las servidumbres se e-tinguen por la resoluci*n del derecho del que las hab#a constituido, sea por
la rescisi*n, o por ser anulado el t#tulo por alg%n defecto inherente al acto
1rt ;76A Se e-tinguen tambi(n por el vencimiento del plaCo acordado para la servidumbre, " por el
cumplimiento de la condici*n resolutoria a que ese derecho estuviere subordinado
1rt ;76B Las servidumbres se e-tinguen por la renuncia e-presa o t+cita del propietario de la heredad al cual
es debida, o de la persona a favor de la cual se ha constituido el derecho La renuncia e-presa debe ser hecha en
la forma prescripta para la enajenaci*n de los inmuebles $o tiene necesidad de ser aceptada para producir su
efecto entre las partes La renuncia t+cita suceder+ cuando el poseedor del inmueble sirviente ha"a hecho, con
autoriCaci*n escrita del dominante, obras permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre
1rt ;765 La tolerancia de obras contrarias al ejercicio de la servidumbre no importa una renuncia del derecho,
aunque sean hechas a vista del dominante, a no ser que duren el tiempo necesario para la prescripci*n
215
1rt ;76< Gampoco importa una renuncia t+cita del derecho, la construcci*n de obras contrarias al ejercicio de
la servidumbre, hechas por el dominante en su heredad, aunque sean permanentes, a no ser que duren el tiempo
necesario para la prescripci*n
1rt ;7?7 La servidumbre conclu"e cuando no tiene ning%n objeto de utilidad para la heredad dominante @n
cambio que no quitase a la servidumbre toda especie de utilidad, ser#a insuficiente para hacerla concluir
1rt ;7?2 La servidumbre se e-tingue tambi(n cuando su ejercicio llega a ser absolutamente imposible por
raC*n de ruina de alguno de los predios, o por cambio sobrevenido a la heredad dominante, o a la heredad
sirviente, "a provengan de un acontecimiento de la naturaleCa, o de un hecho l#cito de parte de un tercero
1rt ;7?9 La servidumbre no cesa cuando la imposibilidad de ejercerla provenga de cambios hechos por el
propietario de la heredad dominante, o por el propietario de la heredad sirviente, o por un tercero, traspasando los
l#mites de su derecho
1rt ;7?; La servidumbre revive cuando las cosas cambiadas son restablecidas, " puede usarse de ella, si no
se hubiese pasado el tiempo de la prescripci*n, sin que el dominante hubiera restablecido las cosas destruidas o
cambiadas por (l, o si teniendo derecho a demandar las reparaciones necesarias, no las demand*, o lo hiCo
despu(s de pasado el tiempo de la prescripci*n
1rt ;7?6 Es aplicable lo dispuesto en el art#culo anterior a las servidumbres activas o pasivas, inherentes a
casas, paredes de un solo due4o o medianeras, " a las construcciones en general Si (stas se demoliesen o
destru"esen, " fuesen reconstruidas, la servidumbre contin%a en la nueva casa, en la nueva pared, o en la nueva
construcci*n, si no hubiese pasado el tiempo de la prescripci*n
1rt ;7?? Las servidumbres se e-tinguen por la reuni*n en la misma persona, sea de los propietarios de las
heredades o de un tercero, del predio dominante " del predio sirviente, cualquiera que sea la causa que la ha"a
motivado, o cuando en las servidumbres a favor de una persona, (sta ha llegado a ser propietaria del fundo
sirviente
1rt ;7?A Si la adquisici*n de la heredad que caus* la reuni*n en una persona de los dos predios, llegare a
ser anulada, rescindida o resuelta con efecto retroactivo, se juCga que la servidumbre nunca ha sido e-tinguida Lo
mismo suceder+ si la reuni*n de las dos heredades cesare por una evicci*n legal
1rt ;7?B E-tinguida la servidumbre por confusi*n definitiva de las dos calidades de dominante " poseedor del
inmueble sirviente, no revivir+ por el hecho de dejar de pertenecer al mismo poseedor el inmueble dominante o el
inmueble sirviente, a no ser que hubiese declaraci*n e-presa en el instrumento de enajenaci*n de uno de esos
inmuebles, o que sin haber declaraci*n en sentido contrario, e-istiesen entre aqu(llos signos aparentes de
servidumbre al tiempo de la enajenaci*n
1rt ;7?5 $o habr+ confusi*n de las dos calidades de dominante " poseedor del fundo sirviente, cuando el
poseedor de uno de los inmuebles llegase a ser simplemente cond*mino del otro inmueble, o cuando la sociedad
con"ugal adquiriese un inmueble dominante o sirviente de otro inmueble de uno de los c*n"uges, o de uno de los
socios, a menos que disuelto el matrimonio, o disuelta la sociedad, ambos inmuebles vengan a pertenecer a la
misma persona
1rt ;7?< Las servidumbres se e-tinguen por el no uso durante dieC a4os, aunque sea causado por caso
fortuito o fuerCa ma"or El tiempo de la prescripci*n por el no uso contin%a corriendo para las servidumbres
discontinuas, desde el d#a en que se ha"a dejado de usar de ellas, " para las continuas desde el d#a en que se ha
hecho un acto contrario a su ejercicio
1rt ;7A7 0ara conservar la servidumbre e impedir la prescripci*n, basta que los representantes del
propietario en los derechos de su predio, o los e-tra4os ha"an hecho uso de la servidumbre por ocasi*n del fundo
1s#, la servidumbre se conserva por el uso que de ella hiciera el poseedor de mala fe que goce de la heredad a la
cual es debida
216
1rt ;7A2 Si la heredad en favor de la cual la servidumbre est+ establecida, pertenece a muchos, pro indiviso,
el goce del uno impide la prescripci*n respecto de todos
1rt ;7A9 Si entre los propietarios se encuentra alguno contra el cual el tiempo de la prescripci*n no ha podido
correr, habr+ (ste conservado el derecho de los otros
1rt ;7A; La modificaci*n de la servidumbre, o sea el modo de usarla, se prescribe de la misma manera que la
servidumbre
1rt ;7A6 El uso incompleto o restringido de una servidumbre, durante el tiempo se4alado para la prescripci*n,
trae la e-tinci*n parcial de ella, " la reduce a los l#mites en que ha sido usada
1rt ;7A? ,uando el propietario de la heredad dominante ha usado la servidumbre conforme a su t#tulo, en la
medida de sus necesidades o conveniencias, debe juCgarse que la ha conservado #ntegra, aunque no ha"a hecho
todo lo que estaba autoriCado a hacer 1s#, aquel a quien su t#tulo le confiere el derecho de pasar a pie, a caballo,
o en carro, conserva #ntegro su derecho cuando se ha limitado a ejercer el paso a pie
1rt ;7AA ,uando el ejercicio parcial de la servidumbre ha sido el resultado de un cambio en el estado material
de los lugares que hac#a imposible el uso completo, o por oposici*n de parte del propietario de la heredad
sirviente, la servidumbre queda reducida a los l#mites en que se ha ejercido durante el tiempo se4alado para la
prescripci*n
1rt ;7AB El ejercicio de una servidumbre discontinua por un lugar diferente del que se hab#a asignado a ese
efecto, hace perder, al fin de dieC a4os, la designaci*n primitivaI pero no trae la e-tinci*n de la servidumbre misma,
a no ser que la designaci*n debiese considerarse como inherente a la constituci*n de la servidumbre 8uera de
este caso, el propietario de la heredad sirviente debe sufrir el ejercicio de la servidumbre por el lugar por donde se
ha ejercido, si no permite hacer volver al propietario de la heredad dominante a la designaci*n primitiva
Servidumbre de Gransito:
La servidumbre de transito en caso de duda se considera personal, las forCosas " las del fundo encerrado se las
considera real, porque si esto" encerrado puedo solicitar el camino mas corto a al v#a publica la posibilidad de
constituir una servidumbre de transito
El precio de la servidumbre de transito es el valor de la tierra o terreno por donde pasa el camino Se e-tingue la
servidumbre si el fundo cerrado viene a obtener una salida a la v#a publica, entonces el fundo sirviente debe
devolver lo que se cobro por esa servidumbre de transito Si se hace un trabajo contrario a la servidumbre debe
reclamarse inmediatamente, se puede reclamar cuando se obstru"a el paso en una servidumbre de transito, una
es cuando hicieron la pared en donde se pasaba, se agarra una maCa " se rompe la pared, es una defensa
e-trajudicial " esta establecida en el art#culo 96B7 " es el derecho de proteger la posesi*n " dice 'El hecho de la
posesi*n da el derecho de protegerse en la posesi*n propia, " repulsar la fuerCa con el empleo de una fuerCa
suficiente, en los casos en que los au-ilios de la justicia llegar#an demasiado tardeI " el que fuese despose#do
podr+ recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no e-ceda los l#mites de la propia
defensa) !tro reclamo es la carta documento, una intimaci*n notarial, etc
De las servidumbres en tr+nsito:
1rt ;7A5 El propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda comunicaci*n con el
camino p%blico, por la interposici*n de otras heredades, tiene derecho para imponer a (stas la servidumbre de
tr+nsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, " resarciendo todo otro perjuicio
1rt ;7A< Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no s*lo las que est+n privadas de
toda salida a la v#a p%blica, sino tambi(n las que no tienen una salida suficiente para su e-plotaci*n
1rt ;7B7 @na heredad no se considera cerrada por las heredades vecinas, cuando una parte no edificada de
esta heredad, est+ separada de la v#a p%blica por construcciones que hacen parte de ella
217
1rt ;7B2 La servidumbre de tr+nsito es impuesta a todas las heredades contiguas al predio encerrado, sean
habitaciones, parques, jardines, etc(tera
1rt ;7B9 El propietario de un fundo de tierra no puede, levantando construcciones sobre el fundo, crearse un
derecho de tr+nsito m+s e-tenso que el que le compet#a seg%n la naturaleCa originaria de su heredad
1rt ;7B; Si se vende o permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicado a cualquiera de los que lo
pose#an pro indiviso, " en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino p%blico, se entender+
concedida a favor de ella una servidumbre de tr+nsito, sin indemniCaci*n alguna
1rt ;7B6 El tr+nsito debe ser tomado sobre los fundos contiguos que presenten el tra"ecto m+s corto a la v#a
p%blica Los jueces pueden sin embargo separarse de esta regla, sea en el inter(s de las heredades vecinas, o sea
aun en el inter(s del predio encerrado, si la situaci*n de los lugares, o las circunstancias particulares as# lo e-igen
1rt ;7B? El tr+nsito debe ser concedido al propietario del fundo encerrado, tanto para (l " sus obreros, como
para sus animales, carros, instrumentos de labranCa, " para todo lo que es necesario para el uso " e-plotaci*n de
su heredad
1rt ;7BA Si concedida la servidumbre de tr+nsito llega a no ser indispensable al predio encerrado por haberse
establecido un camino, o por la reuni*n del fundo a una heredad que comunique con la v#a p%blica, el due4o del
predio sirviente puede pedir que se le e-onere de la servidumbre, restitu"endo lo que al establecerse (sta se le
hubiese pagado por el valor del terreno 0ero si el encerramiento del predio es el resultado de una partici*n o
enajenaci*n parcial, la servidumbre de tr+nsito constituida por las disposiciones de este cap#tulo, continuar+
subsistiendo a pesar de la cesaci*n del cerramiento
1rt ;7BB El que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar sus obreros
por la del vecino, puede obligar a (ste a sufrirlo con la condici*n de satisfacerle cualquier perjuicio que se le cause
1rt ;7B5 La servidumbre de tr+nsito que no sea constituida a favor de una heredad cerrada, se juCgar+
personal en caso de duda Es discontinua " no aparente cuando no ha"a alg%n signo e-terior permanente del
tr+nsito
1rt ;7B< Si en la constituci*n de la servidumbre de tr+nsito no se e-presa el modo de ejercerla, el derecho de
tr+nsito comprende el de pasar de todos los modos necesarios, seg%n la naturaleCa " destino del inmueble al cual
se dirige el paso Si no se hubiere determinado el tiempo del ejercicio de la servidumbre, s*lo se podr+ pasar de
d#a, si el lugar fuere cercado, " a cualquier hora, si no lo fuere ,uando el derecho de tr+nsito tuviese determinado
el modo de ejercerse, el dominante por ninguna causa o necesidad, puede ampliarlo ejerci(ndolo de otra manera,
o haciendo pasar personas o animales que no comprenda la servidumbre
1rt ;757 Habr+ renuncia t+cita del derecho de tr+nsito, si el dominante consiente en que el poseedor del
inmueble sirviente cierre el lugar del paso, sin reservar de alg%n modo su derecho
1rt ;752 La servidumbre de tr+nsito no se e-tingue aunque el paso llegue a no ser necesario para el
inmueble al cual se dirige, o aunque el dominante hubiese adquirido otro terreno contiguo por donde pudiese
pasar
Las Servidumbre de 1cueducto:
El acueducto sirve para llevar agua a favor de un fundo encerrado " a favor de un pueblo, puede ser a cielo
abierto, puede ser enterrado, el precio del acueducto es el valor de la tierra por donde pase el acueducto mas un
dieC por ciento, porque mas el 27^, porque la servidumbre de acueducto lleva impl#cita la de transito para la
limpieCa " conservaci*n del acueducto En caso de duda esta servidumbre es real
De la servidumbre de acueducto:
218
1rt ;759 Goda heredad est+ sujeta a la servidumbre de acueducto en favor de otra heredad que careCca de
las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en favor de un pueblo que las
necesite para el servicio dom(stico de sus habitantes, o en favor de un establecimiento industrial, con el cargo de
una justa indemniCaci*n
Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por
heredades ajenas
1rt ;75; La servidumbre de acueducto, en caso de duda, se reputa constituida como servidumbre real Es
siempre continua " aparente, " se aplica a las aguas de uso p%blico, como a las aguas corrientes bajo la concesi*n
de la autoridad competenteI a las aguas tra#das a la superficie del suelo por medios artificiales, como a las que
naturalmente nacenI a las aguas de recept+culos o canales pertenecientes a particulares que ha"an concedido el
derecho de disponer de ellas
1rt ;756 Las casas, los corrales, los patios " jardines que dependen de ellas " las huertas de superficie
menor de dieC mil metros cuadrados, no est+n sujetas a la servidumbre de acueducto
1rt ;75? El due4o del predio sirviente tendr+ derecho para que se le pague un precio por el uso del terreno
que fuese ocupado por el acueducto " el de un espacio de cada uno de los costados que no baje de un metro de
anchura en toda la e-tensi*n de su curso Este ancho podr+ ser ma"or por convenio de las partes, o por
disposici*n del jueC, cuando las circunstancias as# lo e-igieren Se le abonar+ tambi(n un dieC por ciento sobre la
suma total del valor del terreno, el cual siempre pertenecer+ al due4o del predio sirviente
1rt ;75A El due4o del predio sirviente est+ obligado a permitir la entrada de trabajadores para la limpieCa "
reparaci*n del acueducto, como tambi(n la de un inspector o cuidadorI pero s*lo de tiempo en tiempo, o con la
frecuencia que el jueC determine, atendidas las circunstancias
1rt ;75B El que tiene a beneficio su"o un acueducto en su heredad, puede oponerse a que se constru"a otro
en ella, ofreciendo paso por el su"o a las aguas de que otra persona quiera servirse, con tal que de ello no se siga
un perjuicio notable al que quiera abrir un nuevo acueductoI " se le pagar+ el valor del suelo ocupado por el
antiguo acueducto incluso el espacio lateralI " se le indemniCar+ de todo lo que valga la obra en la longitud que
aproveche el interesado Si le fuese necesario ensanchar el acueducto, lo har+ a su costa pagando el valor del
terreno, " el espacio lateral, pero sin el dieC por ciento de recargo
1rt ;755 Si el que tiene acueducto en heredad ajena quisiere introducir ma"or volumen de agua, podr+
hacerlo indemniCando a la heredad sirviente de todo perjuicio que por esa causa le sobrevenga, " si para ello le
fuese necesario obras nuevas, se observar+ lo dispuesto respecto a la construcci*n de acueductos
1rt ;75< El dominante tendr+ derecho para alCar o rebajar el terreno del inmueble sirviente a fin de hacer
llegar a su destino las aguas del acueducto, " podr+ tambi(n tomar la tierra o arena que le fuese necesaria
1rt ;7<7 El dominante no podr+ convertir el acueducto subterr+neo en acueducto descubierto, ni el
descubierto en subterr+neo, privando al poseedor del inmueble sirviente el sacar agua o dar all# de beber a sus
animales
1rt ;7<2 El poseedor del inmueble sirviente puede usar de las aguas que corran por el acueducto
descubierto, " llevarlas a su heredad, si con esto no causa perjuicio al predio dominante
1rt ;7<9 $o puede cubrir el acueducto abierto para utiliCar el terreno, ni plantar +rboles en los lados del
acueducto sin asentimiento del due4o de la heredad dominante
La Servidumbre de /ecibir 1gua:
Es /ecibir 1gua de fundos ajenos, no puede ser cualquier tipo de aguas, debe ser agua limpia no pueden ser
aguas servida, " es para llevar las aguas hacia canales, arro"os o r#os, " tambi(n hacia la v#a publica siempre "
cuando este permitido
219
De la servidumbre de recibir las aguas de los predios ajenos:
1rt ;7<; La servidumbre pasiva de recibir aguas de otro predio, se reputa servidumbre real, si no hubiese
convenci*n en contrario Ella es siempre continua " aparente, si hubiese alguna se4al e-terior permanente de la
salida de las aguas por el inmueble sirviente
1rt ;7<6 ,uando se hubiese constituido una servidumbre de recibir las aguas de los techos vecinos, el due4o
del predio no podr+ hacer salir o caer aguas de otro inmueble, aunque (stas se re%nan a las del primeroI u otras
aguas que al tiempo de la constituci*n de la servidumbre sal#an o ca#an por otra parte, ni hacer salir o caer aguas
servidas en veC de aguas pluviales
1rt ;7<? Si en el instrumento constitutivo de la servidumbre de recibir las aguas se hubiese omitido alg%n
punto importante, se proceder+ al arbitramiento judicial con el informe de peritos, pero bajo las siguientes bases:
2L Dici(ndose en el instrumento que la servidumbre es de goteras o de recibir las aguas de los techos, s*lo
comprende las aguas pluviales " no las aguas servidasI
9L Si se dice en (l que es de las aguas de una casa, se comprenden todas las aguas servidas de esa casa
inclusas las de la cocinaI pero no aguas inmundas o infestantesI
;L Dici(ndose que es de aguas de un cierto establecimiento industrial, s*lo comprende las aguas empleadas en la
elaboraci*n de ese establecimiento " no otras aguas servidasI
6L Si en general se dice en el instrumento que es de todas las aguas de una casa sin e-cepci*n, se comprenden
las aguas servidas e infestantes
1rt ;7<A En la servidumbre pasiva de recibir las aguas de los techos, incumbe al poseedor del techo
dominante conservar " limpiar los ca4os o tejados Siendo dos o m+s los poseedores del techo dominante, o si los
tejados o casas echaren aguas de dos o m+s casas, cada uno de ellos contribuir+ a la conservaci*n " limpieCa de
los ca4os o desagce que arrojen las aguas
1rt ;7<B Los propietarios de los fundos inferiores est+n sujetos a recibir no s*lo las aguas naturales sino
tambi(n las aguas artificiales que corran de los terrenos superiores a los cuales hubiesen sido llevadas o sacadas
de all# por las necesidades de riego o de establecimientos industriales, salvo la indemniCaci*n debida a los predios
inferiores, teniendo en consideraci*n los beneficios que pueda obtener de esas aguas
1rt ;7<5 El propietario del terreno superior que haga descender aguas artificiales a los terrenos inferiores,
est+ obligado a hacer los gastos necesarios en los fundos inferiores para disminuir en cuanto sea posible el da4o
que le resulte de la corriente de las aguas
1rt ;7<< Los edificios, patios, jardines, " las huertas en e-tensi*n de dieC mil metros cuadrados, quedan
libres de esta servidumbre
1rt ;277 Godo propietario que quiera desaguar su terreno de aguas que le perjudiquen, o para evitar que se
inunde o que deje de ser ba4ado, o para la e-plotaci*n agr#cola, o para e-traer piedras, arcillas o minerales,
puede, previa una justa indemniCaci*n, conducir las aguas por canales subterr+neos o descubiertos, por entre las
propiedades que separan su fundo de una corriente de agua, o de toda otra v#a p%blica
1rt ;272 El paso de las aguas no puede ser reclamado sino a condici*n de proporcionarles una corriente
suficiente para impedir que queden estancadas
1rt ;279 Los edificios, patios, jardines, " los huertos en la e-tensi*n de dieC mil metros cuadrados, est+n
e-ceptuados de esta servidumbre
1rt ;27; Los propietarios de los fundos que atraviesen las aguas, " los vecinos de estos fundos, tienen la
facultad de servirse para la salida de las aguas de sus heredades, de los trabajos hechos, bajo las condiciones
siguientes:
2L /estituir la indemniCaci*n que puedan haber recibido, " contribuir a las que se ha"an pagado a propietarios m+s
remotosI
9L Soportar una parte proporcional de los trabajos de que aprovechenI
220
;L Satisfacer los gastos de las modificaciones que el ejercicio de esta facultad pueda hacer necesariasI
6L ,ontribuir a la conservaci*n de las obras que resulten comunes
Las Servidumbre de Sacar 1gua:
Las servidumbres de sacar agua en caso de duda es personal, las servidumbres de sacar agua de una fuente,
aljibe o poso ajeno se reputa personal en caso de duda, es siempre discontinua " no aparente, " supone el
derecho para sacar agua, la servidumbre es la de transito, para poder llagar a la fuente " sacar el agua
Esta servidumbre se constitu"en por testamento o por contrato, pero no pueden constituirse en forma forCosa, se
ejerce de d#a, no se puede ejercer de noche, salvo que este dicho e-presamente
De la servidumbre de sacar agua:
1rt ;276 La servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe, o poCo de un inmueble ajeno, se reputa personal
en caso de duda Es siempre discontinua " no aparente, " supone el derecho de pasar para sacar el agua
1rt ;27? El dominante tiene facultad para limpiar el aljibe, fuente, o poCo de donde se saque el agua, cuando
lo juCgue necesario
1rt ;27A El poseedor del aljibe, fuente o poCo sirviente, podr+ tambi(n sacar agua del mismo lugar, " aun
conceder igual derecho a otros, si en el instrumento de la constituci*n de la servidumbre no le fuese e-presamente
prohibido, con tal que no altere la pureCa ni disminu"a el agua en t(rminos que falte para el primer dominante, " no
perjudique a (ste de cualquier otro modo
1rt ;27B Si en el instrumento constitutivo de la servidumbre se hubiese omitido el tiempo " modo de ejercerla,
se entender+ que el agua s*lo puede ser sacada de d#a " no de noche, a no ser en circunstancias e-traordinariasI
" aun de d#a no puede ser sacada en horas inconvenientes
0osibilidad Jur#dica de ,onstituir otras Servidumbres:
1rt ;777 Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restricci*n a la libertad de otros derechos
cu"o favor se establece, es de ning%n valor
1rt ;779 La servidumbre no puede establecerse sobre bienes que est+n fuera del comercio
1rt ;77; Si el acto constitutivo de la servidumbre procura una utilidad real a la heredad, se presume que el
derecho concedido es una servidumbre realI pero al contrario, si la concesi*n del derecho no parece proporcionar
sino un placer o comodidad personal al individuo, se considera como establecido en favor de la persona, " s*lo
ser+ real cuando ha"a una enunciaci*n e-presa de ser tal
221
UNIDAD 5IV 1 5V: HI+OTECA.- ESTRUCTURA. R2GI4EN
Definici*n Legal:
,uando clasificamos los Derechos /eales pueden ser sobre cosa propia o sobre cosa ajena, los Derechos /eales
sobre cosa ajena pueden ser de disfrute o de Jarant#as " dentro de los de garant#a, la Hipoteca la 0renda " la
1nticresis
Genemos que la Hipoteca es un Derecho /eal sobre ,osa 1jena " de Jarant#a
Es posible efectuar una clasificaci*n de las garant#as, pueden ser 0ersonales o /eales, en las garant#as
personales se supone que la garant#a es todo el patrimonio de la persona quie responde por la obligaci*n de esta,
en las garant#as reales, no responde todo el patrimonio sino que se acepta un determinado objeto, en la prenda la
cosa dada en prenda, en la anticresis es un inmueble, " en la hipoteca un inmueble o varios, entonces tenemos
que la Hipoteca es una Jarant#a /eal porque la garant#a es una cosa
La Hipoteca esta definida en el art ;275 'La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un cr(dito en
dinero, sobre los bienes inmuebles, que contin%an en poder del deudor) de que es un Derecho /eal no lo ponemos
en duda porque el art#culo 9?7; enumera a la hipoteca dentro de los Derecho /eales, " el ;275 lo reafirma cuando
dice que es un Derecho /eal, despu(s dice 'constituido en seguridad de un cr(dito en dinero), por ultimo dice que
es sobre un inmueble " este continua en poder del deudor, esta es la definikcion de Hipoteca que da el ,*digo
,ivil en el art ;275
1n+lisis ,ritico:
1 esta definici*n se le puede criticar por ejemplo que diga que la cosa continua en poder del deudor, porque no
siempre la hipoteca es constituida por el deudor, ha" hipotecas constituidas por terceros, esta autoriCado
e-presamente en el art ;292 '$o es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contra#do la
obligaci*n principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente) sup*nganse si tenemos un
deudor de un contrato de mutuo en pesos, entonces como no tiene nada para garantiCar el pr(stamo, por lo que le
pide a un amigo a hipoteque su casa para garantiCar su cr(dito, " este le garantiCa la obligaci*n del otro con la
hipoteca de su inmueble, ac+ la cosa no pertenece al deudo, " tampoco esta en su poder, sino que queda en
poder del propietario, entonces se critica la definici*n del art ;275 porque la cosa a veces permanece en poder del
deudor, pero no siempre porque el art ;292 autoriCa que la hipoteca pueda ser dada por un tercero que no sea el
deudor
!bjeto de la Hipoteca:
El !bjeto de la hipoteca es un inmueble en el marco del ,*digo ,ivil, pero ha" que aclarar lo siguiente, lo que es la
esencia de la hipoteca, " que es la diferencia con la prenda, no es que el objeto sea un inmueble, " que la prenda
sea sobre cosa mueble, lo que es esencial en la hipoteca, es que la cosa permanece en poder de su propietario,
es decir que no ha" desplaCamiento de la cosa, esto es distinto de la prenda tanto civil como comercial, porque la
cosa se desplaCa del due4o al acreedor prendario, es decir que el acreedor prendario la tiene, la posee, en
garant#a hasta que no cobre dentro de su inter(s, entonces ha" que tener en cuenta que la diferencia fundamental
entre la prenda " la hipoteca, que en la prenda ha" desplaCamiento de la cosa, " en la hipoteca no, por eso que a
la prenda con registro de los automotores, es como la hipoteca porque el auto queda con el due4o, te*ricamente la
prenda con registro es una hipoteca, por eso la Doctrina la llama la Hipoteca :obiliaria, en la Le" de $avegaci*n "
222
el ,*digo 1eron+utico establece la hipoteca naval " la hipoteca aeron+utica, sin embargo los barcos " los aviones
son cosas muebles, pero la garant#a sobre ellos se llama hipoteca porque la cosa permanece en poder del deudor
o su propietario, entonces lo que hace a la esencia de la hipoteca la cosa permanece en poder del due4o, en
cambio en la prenda la cosa se desplaCa, por eso a la prenda con registro se la denomina hipoteca mobiliaria
,r(ditos JarantiCables:
1c+ la pregunta es TDu( cr(ditos se puede garantiCar con la hipotecaU La hipoteca puede garantiCar cualquier tipo
de cr(dito, de dar, de hacer o de no hacer, la hipoteca que se constitu"e en garant#a de dar suma de dinero, pero
esta no es la %nica obligaci*n que se puede garantiCar por una hipoteca, se puede garantiCar con una hipoteca el
compromiso de hacer una casa, o de garantiCar por medio de una hipoteca la obligaci*n de hacer como el
compromiso de escribir un libro con una editorial Esta amplitud de que cr(ditos son garantiCables surge del c*digo
en el art ;27< ' $o puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial " e-presamente
determinadas, por una suma de dinero tambi(n cierta " determinada Si el cr(dito es condicional o indeterminado
en su valor, o si la obligaci*n es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones
en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca) en su segundo p+rrafo,
se puede garantiCar no solamente en la clasificaci*n tripartita que nosotros conocemos, sino que tambi(n a las
obligaciones con una condici*n, plaCo o cargo, lo que ha" que saber que el objeto de la hipoteca en el ,*digo ,ivil
es un inmueble, " que eso es garantiCable a todos el cr(dito

Enumeraci*n de los ,aracteres:
La hipoteca como instituto como Derecho /eal tiene determinados caracteres que son esenciales, esto significa
que los caracteres Esenciales hacen a la sustancia " si faltan hacen a la hipoteca nula, es decir es ineficaC, en
cambio no ocurre lo mismo con los caracteres $aturales
Los ,aracteres Esenciales son:
2 La 1ccesoriedad
9 La ,onvencionalidad
; La Especialidad
6 El /ango de la Hipoteca es el rango de avance
Este ultimo car+cter no esta pe6ro la profesora lo inclu"e como un car+cter masN
Los ,aracteres $aturales de la Hipoteca son:
2 La indivisibilidad
9 La 0ublicidad
Esta ultima o sea la publicidad, no hace al nacimiento de la hipoteca, sino simplemente sirve para hacerla oponible
a terceros
Los ,aracteres Esenciales:
La 1ccesoriedad: surge de la misma definici*n porque dice constitu"e en seguridad de un cr(dito en dinero, " esta
1ccesoriedad vincula al Derecho /eal a un Derecho 0ersonal que es una obligaci*n, " este car+cter de accesorio
tambi(n es propio de la 0renda, " de la 1nticresis, esto significa de que si se e-tingue la obligaci*n que se
garantiCa se e-tingue la hipoteca como consecuencia de lo anterior
Ha" sistemas jur#dicos en que la hipoteca no es 1ccesoria, subsiste con independencia de la e-tinci*n del cr(dito,
el ejemplo en 1lemania e-iste lo que se llama la Hipoteca del 0ropietario, "o tengo una hipoteca que se pro"ecta
en un papel, "o tengo una hipoteca sobre una cosa propia, en la 1rgentina solo e-iste sobre cosa ajena, pero en
223
1lemania ha" una Hipoteca sobre una cosa propia, " puede garantiCar con la hipoteca sobre una cosa m#a una
obligaci*n cumplo " se e-tingue la obligaci*n, " esa hipoteca la puedo usar con otra persona, entonces la hipoteca
no es accesoria de la obligaci*n, e-iste con independencia de la obligaci*n, en el Sistema 1rgentino no es as#, la
esencia de la hipoteca es la accesoriedad, se constitu"e la hipoteca para garantiCar un cr(dito o varios, pero
cuando estos se e-tinguen se e-tingue tambi(n la hipoteca, " si quiero garantiCar otro cr(dito debo hacer otra
hipoteca no e-iste la Hipoteca del 0ropietario, entonces es Esencia de la Hipoteca en el r(gimen argentino la
1ccesoriedadI pero esto no ocurre as# en otros sistemas jur#dicos
Ha" distintos tipos de e-tinci*n de la obligaci*n, uno es el pago que es el cumplimiento especifico de la obligaci*n,
cuando ha" pago se e-tingue la obligaci*n se e-tingue la hipoteca, pero ha" algunos supuestos particulares, por
ejemplo cuando el 0ago es por ,onsignaci*n Judicial, cuando "o no se quienes son los beneficiarios o no quiere
recibir el pago, entonces "o deposito esa suma consign+ndola judicialmente, la preguntas es T,uando se e-tingue
la hipoteca cuando se consigna el pagoU La hipoteca se e-tingue cuando el acreedor se aviene al pago, o bien se
dicta la sentencia que declara que esa suma consignada ha sido completa, entonces por la sentencia pasa por
autoridad de cosa juCgada, el art#culo ;25B dice 'La hipoteca se acaba por la e-tinci*n total de la obligaci*n
principal sucedida por alguno de los modos designados para la e-tinci*n de las obligaciones) este es el principio
En el pago hecho por un tercero, ese tercero se subroga en los derechos del acreedor, entonces en este caso la
hipoteca no se e-tingue, porque al subrogarse los derechos del acreedor no solo se subroga en los derechos de
ese cr(dito, sino que tambi(n lo hace en los accesorios de ese cr(dito, " la hipoteca es un accesorio, por eso el
art ;25< 'El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no e-tingue la
hipoteca)
,on respecto al pago por consignaci*n esta en el art#culo ;2<9 'La consignaci*n de la cantidad debida, hecha por
el deudor a la orden del acreedor, no e-tingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado, o que una
sentencia pasada en cosa juCgada le hubiese dado fuerCa de pago)
El caso de la $ovaci*n, la novaci*n es un modo de la e-tinci*n de las obligaciones, entonces se cambia una
obligaci*n por otra, Tqu( pasa cuando la obligaci*n esta garantiCada por una hipoteca " se produce la novaci*n
por otra obligaci*nU Si uno sigue el principio general si se e-tingue la obligaci*n se e-tingue la hipoteca porque es
accesoria, pero ac+ ha" una discriminaci*n que esta establecida en los art#culos 57; " 576 del ,*digo ,ivil que
tratan de los efectos de la novaci*n " en esos art#culo el c*digo establece que cuando e-iste novaci*n, el c*digo
hace un tipo de e-cepci*n entre lo principal " lo accesorios el art 57; dice 'La novaci*n e-tingue la obligaci*n
principal con sus accesorios, " las obligaciones accesorias El acreedor sin embargo puede, por una reserva
e-presa, impedir la e-tinci*n de los privilegios e hipotecas del antiguo cr(dito, que entonces pasan a la nueva Esta
reserva no e-ige la intervenci*n de la persona respecto de la cual es hecha)
1c+ la norma dice que los accesorios del cr(dito se e-tinguen, pero en el segundo p+rrafo dice que el acreedor
debe hacer una /eserva de los privilegios " las hipotecas, entonces Tc*mo hace un acreedor que hace una
novaci*n para mantener la hipotecaU Debe hacer una /eserva E-presa, en el documento debe decir que me
/eservo el derecho de la hipoteca " e este caso no se necesita la autoriCaci*n del deudor, pero ha" que tener
cuidado que la hipoteca pudo haber sido dada por un tercero, " en este caso si se precisa la autoriCaci*n del ese
tercero que no es el deudor " esto lo dice e-presamente el art 576 'El acreedor no puede reservarse el derecho
de prenda o hipoteca de la obligaci*n e-tinguida, si los bienes hipotecados o empe4ados pertenecieren a terceros
que no hubiesen tenido parte en la novaci*n) Esto es por aplicaci*n del principio general de inviolabilidad, en
,ontrato ha" un principio que dice que los contratos no pueden perjudicar a terceros
Entonces tenemos que la hipoteca es un 1ccesorio, se e-tingue la obligaci*n se e-tingue la hipoteca, pero en el
caso de novaci*n el acreedor hipotecario debe dejar una /eserva E-presa para conservar la hipoteca para
garantiCar la suma de la obligaci*n, salvo que la hipoteca ha"a sido dada por un tercero, en cu"o caso se necesita
nuevamente el consentimiento del propietario de la cosa hipotecada
224
La ,onvencionalidad: tambi(n es un car+cter esencia de la prenda " de la anticresis, del mismo modo que es
esencial a la hipoteca, esto significa que las fuentes de este Derecho /eal solamente puede ser la ,onvenci*n,
entre el propietario de la cosa " el acreedor, es decir la %nica fuente de la hipoteca es el ,ontrato, es art#culo ;22?
cuando dice '$o ha" otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligaci*n en la forma
prescripta en este t#tulo) ,uando vimos las fuentes de los Derechos /eales pueden ser el contrato, el testamento,
la le", las sentencia, en la hipoteca no es as#, la %nica fuente es el contrato, " EeleC en la nota e-plica porque en el
derecho comparado e-isten hipotecas con fuente legal, " tambi(n hipotecas con fuentes judiciales, " (l dice que
quedan descartadas las hipotecas judiciales " las hipotecas legales, incluso e-ist#an en nuestro Derecho 0atrio
'Duedan pues concluidas todas las hipotecas t+citas o legales " derogadas las le"es 26, 9;, 96, 9A, 95 " ;;, t#t 2;,
part ?L En &nglaterra no ha" hipoteca convencional o por contrato 0ara garantirse el acreedor, se usa de un
contrato que alguna semejanCa tiene con la venta bajo el pacto de retroventa 0ara garantir la restituci*n de la
cantidad prestada, el deudor transfiere al acreedor la posesi*n legal de un inmueble, " estipula que hecho el pago
de la deuda al tiempo convenido, la posesi*n del inmueble le ser+ restituida Este contrato se llama mortgage El
acreedor o mortgager no entra siempre en posesi*n real del inmueble, pues esta circunstancia no es
indispensable, pero puede serle dada $o cumpliendo el deudor al vencimiento de la deuda, el inmueble queda
adquirido definitivamente por el acreedorI pero a fin de que el deudor no sea despojado de un inmueble valioso por
una deuda menos importante, las cortes de equidad est+n autoriCadas para imponer su autoridad Si el mortgager
ofrece el pago efectivo de la deuda, los intereses " gastos, hace citar al acreedor ante una de esas cortes para
obtener la restituci*n de su inmueble, " si no se presenta otra causa de detenci*n del inmueble por el acreedor, se
le hace justicia a su demanda Eerdaderamente el inmueble que garantiCa la deuda es solamente una prenda en
seguridad del cr(dito 0or el Estatuto ; " 6, de Juillermo &E, secci*n 95, cap 99, la acci*n o la demanda del
deudor no es admisible despu(s de pasados veinte a4os, desde el d#a que, conforme al contrato, entr* el acreedor
en posesi*n del inmueble, o desde que reconoci* por escrito el derecho del deudor para reclamar la restituci*n del
inmueble, debiendo el acreedor dar cuenta de los frutos percibidos 1dem+s le es permitido a (ste, mientras que el
pr(stamo no ha sido reembolsado, intentar una acci*n ante las cortes de equidad, con el objeto de que el deudor le
satisfaga la deuda en un t(rmino fijo, " de no hacerlo as#, para que sea privado de la facultad de reclamar la
restituci*n del inmueble
El propietario de un inmueble puede constituir muchos mortgages fingidos que seg%n su fecha goCan de
preferencia $o ha" obligaci*n del hacer p%blicos los mortgages La represi*n de los fraudes a que den lugar
pertenece a las ,ortes de equidad E(ase L1Q1, Derecho ingl(s, t 2
MLa hipoteca legal a favor de las mujeres casadas por los bienes introducidos al matrimonio, o que adquieren
despu(s, tampoco e-iste en &nglaterra $i es concedida a los menores sobre los bienes de sus tutores o curadores
E-iste una especie de hipoteca judicial El acreedor puede pedir que el escribano competente haga un cuadro
general de sus deudas, que han sido juCgadas contra el deudor, " despu(s de publicado, los que han obtenido
sentencia a favor de sus cr(ditos son preferidos a los mortgages posteriores
El Estado goCa de preferencia sobre los bienes de los administradores p%blicos, sin ninguna menci*n del cr(dito
en registros p%blicos
La doctrina de los mortgages ha sido admitida en casi todos los Estados @nidos 0or el nuevo 0ro"ecto de ,*digo
para el Estado de $eH Qork, trabajado por orden del gobierno " publicado en 25A?, se adopta un nuevo sistema
diferente del nuestro " del de &nglaterra, para asegurar los cr(ditos sobre bienes muebles o ra#ces)
Entonces EeleC descarte la hipoteca de fuente legal o judicial La ,onvencionalidad tiene que ver como es el
contrato que debe hacerse en la hipoteca, el ,ontrato ,onstitutivo de la hipoteca tiene determinados requisitos, " a
esos requisitos se refiere el art ;2;2 'El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 2S, el nombre, apellido "
domicilio del deudor " las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jur#dicas por su
denominaci*n legal, " el lugar de su establecimientoI 9S, la fecha " la naturaleCa del contrato a que accede " el
225
archivo en que se encuentraI ;S, la situaci*n de la finca " sus linderos, " si fuere rural, el distrito a que perteneceI "
si fuere urbana, la ciudad o villa " la calle en que se encuentreI 6S, la cantidad cierta de la deuda)
El ,ontrato de la Hipoteca se llama ,ontrato ,onstitutivo de Hipoteca, " debe cumplir con determinados requisitos
de 8ondo " de 8orma, en primer lugar Tquien es el que puede hipotecar un inmuebleU El 0ropietario, el due4o de
la cosa, Tpuede hipotecar el cond*minoU Si puede hipotecar su parte indivisa, si se va a hipotecar toda la cosa se
necesita el consentimiento de todos los cond*minos, si la hipoteca es sobre una parte indivisa, una hipoteca
subordinada a e-tinguirse si se hace la partici*n " no le toca en la divisi*n el inmueble que esta hipotecado por (l,
otra cosa tambi(n si hipoteco un inmueble que no me pertenece, aunque "o despu(s lo adquiera por otra v#a, esa
hipoteca no se convalida porque el ;29A establece e-presamente que no se aplica el Derecho de ,onvalidaci*n de
los Derechos /eales, " dice as# 'La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no ser+ v+lida ni por la
adquisici*n que el constitu"ente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble
pertenece viniese a suceder al constitu"ente a t#tulo universal), entonces tenemos que esta norma e-cepci*n al
principio general de los Derechos /eales que es el 9?76 que es el principio de convalidaci*n de los derechos
reales " dice 'Si el que transmiti* o constitu"* un derecho real que no ten#a derecho a transmitir o constituir, lo
adquiriese despu(s, enti(ndese que transmiti* o constitu"* un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al
tiempo de la transmisi*n o constituci*n)
0or ejemplo si "o vendo una cosa que no es m#a " despu(s la adquiero esa venta se convalida, pero si "o hipoteco
una casa que no es m#a, " despu(s ma4ana vengo a ser propietaria de esa casa, la hipoteca no se convalida
porque el ;29A lo dice e-presamente
1dem+s de ser propietaria de la cosa para hipotecarla debo tener ,apacidad para Enajenar, porque si bien la
constituci*n de una hipoteca no significa que trasmito la propiedad de la cosa, potencialmente si, porque
potencialmente el acreedor hipotecario si no cumplo con la obligaci*n va a poder ejecutar el bien, va a poder pedir
la intervenci*n judicial " va a cobrarse con el producido, entonces se necesita ,apacidad para Disponer
0ara hipotecar un inmueble, si el inmueble es ganancial se necesita el 1sentimiento del c*n"uge por el art#culo
29BB del ,*digo ,ivil 'Es necesario el consentimiento de ambos c*n"uges para disponer o gravar los bienes
gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles cu"o registro han impuesto las le"es en
forma obligatoria, aportes de dominio o uso de dichos bienes a sociedades, " trat+ndose de sociedades de
personas, la transformaci*n " fusi*n de (stas Si alguno de los c*n"uges negare sin justa causa su consentimiento
para otorgar el acto, el jueC podr+ autoriCarlo previa audiencia de las partes
Gambi(n ser+ necesario el consentimiento de ambos c*n"uges para disponer del inmueble propio de uno de ellos,
en que est+ radicado el hogar con"ugal si hubiere hijos menores o incapaces Esta disposici*n se aplica aun
despu(s de disuelta la sociedad con"ugal, tr+tese en este caso de bien propio o ganancial
El jueC podr+ autoriCar la disposici*n del bien si fuere prescindible " el inter(s familiar no resulte comprometido) Q
si es bien 0ropio si es un inmueble propio en el que esta radicado el hogar con"ugal " ha" menores o incapaces
tambi(n se necesita el asentimiento con"ugal, la diferencia entre consentimiento " asentimiento esta dada en el
art#culo cuando dice que el jueC podr+ autoriCarlo
Las @nidades 8uncionales de la 0ropiedad HoriContal tambi(n se pueden hipotecar, porque son inmuebles, " la le"
de 0ropiedad HoriContal permite a los copropietarios hipotecar el &nmueble, " en el art#culo 26 de la le" e-ige la
unanimidad, en la propiedad horiContal ha" varias ma"or#as, pero en el caso de la hipoteca de todo el edificio es
necesaria la @nanimidad
La 8orma de la Hipoteca es la Escritura 0ublica, no solamente porque esta dispuesto en el art 2256 'Deben ser
hechos en escritura p%blica, con e-cepci*n de los que fuesen celebrados en subasta p%blica: 2S Los contratos que
tuvieren por objeto la transmisi*n de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligaci*n o gravamen
sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro) Sino porque ha" una norma e-presa
en materia de hipoteca que e-ige la Escritura 0ublica, " es el art ;295 'La hipoteca s*lo puede ser constituida por
226
escritura p%blica o por documentos, que sirviendo de t#tulos al dominio o derecho real, est(n e-pedidos por
autoridad competente para darlos, " deban hacer fe por s# mismos 0odr+ ser una misma la escritura p%blica de la
hipoteca " la del contrato a que acceda) Esto no quiere decir que necesariamente debe estar constituida en el
mismo documento en donde se constitu"o la compraventa de un inmueble por ejemplo
1dem+s cuando una hipoteca ha sido constituida por el propietario de la cosa unilateralmente a favor del acreedor
hipotecario, es necesario, " esto tiene que ver con la convencionalidad, que el acreedor hipotecario acepte la
hipoteca, pero puede ocurrir que la acepte posteriormente, no en el mismo acto que se constitu"o la hipoteca, por
eso el ;2;7 'La constituci*n de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor ,uando ha sido establecida por una
escritura p%blica en que el acreedor no figure, podr+ ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al d#a mismo
de su constituci*n) Esto es lo que se llama en doctrina la Hipoteca @nilateral, es decir constituida por el propietario
" posteriormente aceptada por el acreedor, ac+ puede haber una escritura donde forma la hipoteca pero esta no
esta constituida porque le falta el consentimiento del acreedor, pero la puede dar posteriormente en un acto aparte
0ueden ser constituida la hipoteca respecto de inmuebles si lo hace en la 1rgentina estando en el e-tranjero,
estando en otro pa#s pueden constituirse hipotecas en el e-tranjero, lo dice especialmente el art ;29< '0uede
tambi(n constituirse hipoteca sobre bienes inmuebles e-istentes en el territorio de la /ep%blica, por instrumentos
hechos en pa#ses e-tranjeros, con las condiciones " en las formas dispuestas por el art#culo 2922 De la hipoteca
as# constituida debe tomarse raC*n en el oficio de hipotecas, en el t(rmino de seis d#as contados desde que el jueC
ordene la protocoliCaci*n de la obligaci*n hipotecaria 0asado ese t(rmino la hipoteca no perjudica a tercero La
hipoteca constituida desde pa#s e-tranjero debe tener una causa l#cita por las le"es de la /ep%blica) 0ero se
tienen que cumplir determinados requisitos, que tienen que ver con el orden publico, imag#nense ustedes si
constitu"en una hipoteca para garantiCar una operaci*n de compraventa de esclavos, no se podr#a hacer porque
esta violando el orden publico de la naci*n, entonces ha" que hacer un tramite previo para validar la hipoteca
hecha en el e-terior, en primer lugar en el art ;29< nos remite al 2922 'Los contratos hechos en pa#s e-tranjero
para transferir derechos reales sobre bienes inmuebles situados en la /ep%blica, tendr+n la misma fuerCa que los
hechos en el territorio del Estado, siempre que constaren de instrumentos p%blicos " se presentaren legaliCados Si
por ellos se transfiriese el dominio de bienes ra#ces, la tradici*n de (stos no podr+ hacerse con efectos jur#dicos
hasta que estos contratos se hallen protocoliCados por orden de un jueC competente) Entonces tenemos que los
documentos se rigen por las le"es que rigen en el lugar que se hicieron, o sea el de su celebraci*n, es decir para
constituir una hipoteca sobre un inmueble que esta en la argentina " se hace en el e-tranjero, se deben cumplir
con los requisitos de forma que e-isten en el pa#s en donde se celebra el acto, tambi(n debe tomarse raC*n en el
lugar de dominio de la hipoteca, esto quiere decir que se debe inscribir en el registro donde vo" a imponer, " esto
se hace mediante un tramite judicial, " el jueC debe ordenar la protocoliCaci*n de la obligaci*n hipotecaria, es decir
que ingrese esa hipoteca en un protocolo notarial, ante un escribano en la 1rgentina " despu(s ordena que se
inscriba esa hipoteca en el registro " tiene un plaCo de A d#as, para la inscripci*n 1c+ parece que la reforma de la
2BB22 se olvido que la le" 2B572 que es la le" de /egistro estableci* un plaCo de 6? d#as, para la inscripci*n,
porque es el %nico supuesto que no corre el plaCo de la le" 2B572, porque para inscribir cualquier t#tulo en el
/egistro el escribano " las partes tienen 6? d#as, menos en el supuesto del art ;29< que el reformador se olvido
" mantuvo el plaCo de A d#as, el JueC revisa que el documento que se conformo la hipoteca, concuerden con los
requisitos del pa#s donde se fue instrumentada, " despu(s se fija si la hipoteca esta garantiCando un obligaci*n por
una causa licita, por eso el art#culo dice que la hipoteca constituida en los pa#ses e-tranjeros deben tener una
causa licita por las le"es de la rep%blica
La Especialidad: cuando vimos los Derechos /eales dijimos que se aplican a cosas especialmente determinadas,
en ese sentido todos los derechos reales tienen especialidad, pero cuando nosotros decimos que el car+cter
esencial de la hipoteca es la Especialidad no referimos a dos cosas, primero es que tiene que haber especialidad
227
en cuanto al objeto, " segundo es que tiene que haber especialidad en cuanto al cr(dito, entonces la especialidad
de la hipoteca tiene dos facetas, una especialidad en cuanto al cr(dito " una especialidad en cuanto al objeto
La Especialidad en cuanto al !bjeto quiere decir que en el acto constitutivo de la hipoteca, tiene que estar
especialmente determinado cual es el inmueble que se hipoteca, la cosa que se hipoteca, la cosa que se grava
tiene que estar perfectamente individualiCada, especialmente determinada
La Especialidad en cuanto al ,r(dito, se refiere en varias normas del c*digo, el ;27< dice '$o puede constituirse
hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial " e-presamente determinadas, por una suma de dinero tambi(n
cierta " determinada Si el cr(dito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligaci*n es eventual, o si
ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor
estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca) el art#culo ;2;2 cuando dice los requisitos que debe tener el acto
constitutivo de la hipoteca en el inciso ;L 'La situaci*n de la finca " sus linderos, " si fuere urbana la ciudad o villa "
la calle en que se encuentra) es decir que debe estar bien identificada, ,si el inmueble no esta bien individualiCado
la hipoteca es nula porque no se cumple la especificaci*n en cuanto al objeto, por eso es su car+cter esencial, tan
esencial es en cuanto al !bjeto que el art#culo ;2;9 '@na designaci*n colectiva de los inmuebles que el deudor
hipoteque, como e-istentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constituci*n de la
hipoteca la condici*n esencial de la especialidad del inmueble gravado La escritura hipotecaria debe designar
separada e individualmente la naturaleCa del inmueble) Esta norma establece que si en una escritura hipotecaria
se designan de manera colectiva los inmuebles que se van a hipotecar, por ejemplo fulano hipoteca todos los
inmuebles que tiene en la ciudad de Santa /osa, esa hipoteca es nula por falta de identificaci*n, esto es en cuanto
al !bjeto, el art ;27< primer p+rrafo '$o puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial "
e-presamente determinadas, por una suma de dinero tambi(n cierta " determinada), art ;2;2 &nc ;L 'La situaci*n
de la finca " sus linderos, " si fuere urbana la ciudad o villa " la calle en que se encuentra) " ;2;9 '@na
designaci*n colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como e-istentes en un lugar o ciudad
determinada, no es bastante para dar a la constituci*n de la hipoteca la condici*n esencial de la especialidad del
inmueble gravado La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleCa del inmueble)
Gambi(n ha" un 0rincipio Jeneral del Derecho en el cual no se declara la nulidad por la nulidad misma, el art
;2;; nos dice lo siguiente que a pesar de que en el acto constitutivo de la hipoteca falte alguna de las designaci*n
concreta del inmueble, por ejemplo que el inmueble falte el nombre de la calle pero que este bien individualiCado,
pero si del propio documento puede devenir el conocimiento positivo de la designaci*n que falte la hipoteca no es
nula 'La constituci*n de la hipoteca no se anular+ por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre
que se pueda venir en conocimiento positivo de la designaci*n que falte ,orresponde a los tribunales decidir el
caso por la apreciaci*n del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca) Esto quiere decir si
una escritura falta alguna designaci*n la hipoteca no va a ser nula si de la propia escritura nos puede llevar a
solucionar el dato que falteI pero al conocimiento que se llega debe partir del mismo acto, no puede haber pruebas
e-ternas, no puede traer testigos para completar lo que falta en la escritura, entonces a ese conocimiento se debe
llegar por medio del mismo documento, o sea del conjunto de apreciaciones del acto constitutivo, " es el jueC es el
que tiene que decidir sobre la cuesti*n, entonces al jueC le debe llegar desde la lectura del documento no de
pruebas e-teriores al documento
El otra particularidad de la Esencialidad apunta al ,r(dito, as# como debe estar bien especificado el inmueble
hipotecado, tambi(n tiene que estar establecido cual es el cr(dito que se garantiCa, " tiene dentro de ella dos
partes, por un lado tiene que estar establecida ,ual es la !bligaci*n que se JarantiCa, porque tiene vinculaci*n
con la 1ccesoriedad, " a su veC la Especialidad en cuanto al ,r(dito e-ige que en el acto constitutivo se
estableCcan sumas ciertas de dinero por el cual se esta estableciendo el gravamen, por ejemplo se constitu"e una
hipoteca de P27777 pesos para garantiCar una obligaci*n de hacer con la editorial tal para escribir un libro,
entonces tenemos que designar cual es la obligaci*n que se esta garantiCando " cual es el techo de la obligaci*n,
cual es el monto de la obligaci*n e-presada en dinero, " el c*digo habla de dinero " no lo hace en moneda de
228
curso legal, aun antes de la le" de convertibilidad las ,+maras ,iviles obligaban a inscribir hipotecas en d*lares
porque el ,*digo ,ivil dec#a en dinero " no en moneda de curso legal, ha" varias normas del c*digo son las que
hablan de dinero el ;27< en el segundo p+rrafo dice '$o puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles,
especial " e-presamente determinadas, por una suma de dinero tambi(n cierta " determinada Si el cr(dito es
condicional o indeterminado en su valor, o si la obligaci*n es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si
tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la
hipoteca) Entonces tenemos el problema cuando la obligaci*n no es de dar suma de dinero, por ejemplo el de
entregar un cuadro, como se cumple con las dos cosas, porque la obligaci*n "o la puedo determinar, por ejemplo
me comprometo a entregar un cuadro de Ean Jogh, T" la suma cierta en dineroU El art#culo ;27< resuelve este
problema porque dice que en los casos del cr(dito es de hacer o no hacer, o una obligaci*n eventual, o si tiene por
objeto prestaciones en especies, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca,
entonces "o garantiCo la entrega del cuadro de Ean Jogh con la garant#a estimada en P27777
Esta doble particularidad en cuanto al cr(dito tambi(n se registra en el art ;2;2 f#jense que este art#culo dice que
en el acto constitutivo de la hipoteca debe contener en el inc 6L 'la cantidad cierta de la deuda), " en el inc 9L dice
'la fecha " la naturaleCa del contrato a que accede " el archivo en que se encuentra)
Esto es mu" importante por las siguientes cosas, una hipoteca que se constitu"a solamente design+ndose,
imag#nense que "o tengo un campo " constitu"o a favor al banco de La 0ampa una hipoteca por dos millones de
d*lares, para garantiCar todos los cr(ditos que el banco me de en el futuro, esto seria una hipoteca nula, por
defecto de la especialidad, " es lo que se llama Hipoteca 1bierta, porque solo se cumple con un solo requisito que
es la de designar el monto de la hipoteca, no se establece la obligaci*n, sino se menciona una futura obligaci*n, el
cr(dito puede ser eventual, pero e-istente, por ejemplo si hago una hipoteca con el banco por giro en descubierto,
si "o llego a girar en descubierto nace la obligaci*n " por consiguiente la garant#a, por eso cuando se constitu"e
una hipoteca sin designar la obligaci*n, por mas cuando se estableCca cual es la suma cierta, el principio de
especialidad me dice que esa hipoteca es nula, por defecto en la especialidad en cuanto al cr(dito, es lo que se
llama Hipotecas 1biertas, " est+n prohibidas en el ,*digo ,ivil 1rgentino, sin embargo en el 0ro"ecto de /eforma
las autoriCa, " se llaman Hipotecas 1biertas o de :+-imo, se hace para beneficiar el cr(dito, porque es com%n que
los bancos con sus grandes clientes necesiten este tipo de hipotecas, " tienen un plaCo m+-imo de dieC a4os, para
no tener que hacer una hipoteca por cada operaci*n, esto es importante cuando una persona o sociedad efectuar
un sin numero de operaciones con ese banco " se hace mu" importante este tipo de hipotecas, pero en el derecho
vigente no autoriCa este tipo de hipotecas
Le" 92;7<:
La especialidad en cuanto al cr(dito tuvo su historia tambi(n cuando e-ist#a la inflaci*n " la hiperinflaci*n en la
1rgentina, en el programa esta la le" 92;7<, resulta que uno constitu#a una hipoteca ho" por un mutuo " la suma
era de P2777 , pero resultaba que dentro de una semana esos P2777 "a no val#an P2777, por efecto de la
hiperinflaci*n, entonces el valor de la moneda se perd#a, entonces los acreedores hipotecarios hac#an las
hipotecas con cl+usulas de ajuste, entonces se pon#an, se constitu"e la hipoteca sobre tal inmueble para garantiCar
un mutuo de P27777, protestable " la suma se va actualiCando mensualmente conforma a un #ndice de precio
establecido por el &nstituto $acional de Estad#sticas " ,ensos, pod#a ser por el #ndice de precios ma"oristas, o
minorista, por el sueldo del pe*n de la construcci*n, etc, pero bastantes fallos salieron diciendo que estas
cl+usulas eran nulas, porque violaban la especialidad de la hipoteca en cuanto al cr(dito, para poder sanear esta
problem+tica, " adem+s si no se pod#a autoriCar las cl+usulas de ajuste desaparec#an las garant#as reales, porque
nadie las iba a usar " se paraba el pa#s, " entonces se dicta la le" 92;7< que es la Le" que se llama de Hipotecas
con ,l+usulas de 1juste " en esa le" se dispuso que estaban permitidas las cl+usulas de ajuste en las hipotecas
pero que hab#a que cumplir con determinados requisitos, el primer punto era que en la le" de convertibilidad
229
prohibe las cl+usulas de ajuste del art#culo B de la le 92;7<, entonces queda derogada impl#citamente, porque
est+n prohibida las cl+usulas de reajuste o de potenciaci*n por la le" de convertibilidad, entonces "a no es posible,
los requisitos eran de que hab#a que establecer el monto nominal de la deuda, " adem+s deb#a estar constituido
e-presamente el #ndice de que se utiliCar#a para la actualiCaci*n, " adem+s el periodo de la actualiCaci*n, si era
mensual, trimestral o anual, " con eso la le" lo consideraba, esto tambi(n se aplicaba a la anticresis " a la prenda,
pero actualmente esto no esta permitido por lo dispuesto por la le" de convertibilidad, pero lo que si esta permitido
es que el monto de la hipoteca se lo puede poner en moneda e-tranjera
La &ndivisibilidad:
La indivisibilidad es un ,ar+cter que esta establecido en el art ;229 'La hipoteca es indivisibleI cada una de las
cosas hipotecadas a una deuda, " cada parte de ellas est+n obligadas al pago de toda la deuda " de cada parte de
ella
=M> Sin embargo en la ejecuci*n de bienes hipotecados, cuando sea posible la divisi*n en lotes, o si la garant#a
comprende bienes separados, los jueces podr+n ordenar la enajenaci*n en lotes, " cancelaci*n parcial de la
hipoteca, siempre que de ello no se siga lesi*n al acreedor)
La primera parte del art#culo es el principio de la indivisibilidad, sup*nganse que el se4or 1 tiene varios inmuebles
hipotecados a favor del banco " en garant#a de una misma obligaci*n, " uno vale P;7777 , otro vale P97777 " un
tercero P?7777, " que deb#a P277777 " lleva pagado P?7777, pero el tiene hipotecado varios inmuebles,
entonces le pide al banco que le cancele la hipoteca que tiene con el inmueble que vale P?7777, no lo puede
hacer por el principio de indivisibilidad, porque como lo dice el art ;229 cada una de las cosas hipotecadas sobre
la deuda, cada parte de ellas est+n obligadas al pago de toda la deuda " de cada parte de ella, es decir hasta que
el acreedor hipotecario no este totalmente saldado de la deuda, no esta obligado a hacer asignaciones parciales
de la hipotecas, este es un car+cter natural no esencial porque las partes pueden decidir en com%n acuerdo la
quita parcial como total de la hipoteca, pero esto dio lugar a que el acreedor que el deudor entra en mora, puede
pedir la ejecuci*n de todos los inmuebles, no tiene preferencia de cual primero, " otro despu(s, pero los jueces
tienen facultades morigeradoras, porque el jueC seg%n las circunstancia puede establecer un orden en la ejecuci*n,
en este 0rincipio de &ndivisibilidad cumplido a rajatablas ocasion* muchas iniquidades, era mu" com%n que pasara
antes de la reforma del art ;229 por la le" 22B9B, sup*nganse que 1 le deb#a a un banco P?7777 " tenia
hipotecado un inmueble, " le dec#a al banco, no le puedo pagar, pero si vendo vo" a obtener P?7777, " no me
queda nada, pero en cambio si me permite lotear este terreno que esta hipotecado por ustedes " me permiten
vender los lotes, vo" a obtener P277777, entonces le pago " me quedo con el resto, el banco o los creedores se
negaban, porque el negocio lo quer#an hacer ellos, entonces se negaban por el principio de indivisibilidad a hacer
concesiones parciales, porque el negocio lo hac#an los acreedores, por eso el art ;229 fue modificado " dice 'Sin
embargo en la ejecuci*n de bienes hipotecados, cuando sea posible la divisi*n en lotes, o si la garant#a comprende
bienes separados, los jueces podr+n ordenar la enajenaci*n en lotes, " cancelaci*n parcial de la hipoteca, siempre
que de ello no se siga lesi*n al acreedor) Entonces el limite de esto es que no se perjudique al acreedor, entonces
es el jueC el que va a resolver el caso concreto, hasta cuando el deudor puede usar esta facultad, porque esto se
puede usar como chicana, " la jurisprudencia dice que esta facultad del deudor de solicitar la cancelaci*n en lotes,
solamente se puede efectuar hasta que queda firme la sentencia de remate, para evitar el chicaneo, para que el
d#a anterior de la subasta se pida la suspensi*n de la subasta por cancelaci*n en lotes
0ublicidad /egistral:
1 la hipoteca EeleC Sarfield le dio la 0ublicidad /egistral, porque en la hipoteca la cosa no es desplaCada "
permanece en poder del propietario no hab#a manera de publicitarla, EeleC para publicitar los derechos reales
230
previo como publicidad la Gradici*n, menos para la hipoteca, para lo que creo la oficina de hipotecas, en donde se
inscriben los t#tulos de las hipotecas, ho" en d#a se llama /egistro de la 0ropiedad &nmueble, en donde se
inscriben los t#tulos reales, para lo %nico derecho real que estableci* la publicidad de los registros fue para la
hipoteca, f#jense que a partir del ,apitulo && dice de las formas de las hipotecas " sus registros En nuestro /egistro
de la 0ropiedad &nmueble, asigna a cada inmueble una hoja que se llama 8olio, " nosotros tenemos el sistema que
se llama 8olio /eal, es una hoja en donde esta ubicado el inmueble, por ejemplo en la calle Jil $L 9B? " los
linderos, la designaci*n de la finca, los metros cuadrados que tiene, los datos catastrales, el numero de matricula
del inmueble " despu(s tiene unas columnas, en la primer columna esta denominado el dominio, o el condominio,
en la segunda columnas est+n las limitaciones o restricciones " ciertos grav+menes, " en la tercera columna est+n
las cancelaciones
$umero de :atricula /egistro de ,atastro
DEG1LLE DEL &$:@EFLE
D!:&$&! J/1E1:E$ES ,1$,EL1,&!$ES

Supongamos una hipoteca entonces se constitu"e entre el se4or que es el due4o del inmueble que es Juan L*peC
que lo adquiri* por compraventa en P ?7777 ante el escribano 1guirre registro de La 0ampa $L 27, " que la
compraventa se realiCo el A de junio de 2<57, " se inscribi* el 92 junio de 2<57, esto es lo que se llama 1siento
/egistral " se lo hace en la primera columna que corresponde al dominio del inmueble, solo se asientan breves
notas, no se transcribe todo el documento, la compraventa completa queda en el protocolo del escribano, en el
registro solo est+n los datos de /elevancia /eales, como ser que escribano intervino, que d#a se realiCo el acto,
que numero de escritura tiene, " tambi(n datos del titular del dominio, si es casado, domicilio etc " este se4or
L*peC constitu"e la hipoteca a favor del banco de La 0ampa, " esa hipoteca " si el escribano no la inscribi* porque
se olvido o por otros motivos, la hipoteca sigue e-istiendo porque la inscripci*n no es constitutiva de la hipoteca, el
hecho de que el t#tulo no este inscripto no significa que la hipoteca no e-ista, " del efecto de la falta de inscripci*n
no se pueden prevaler ni las partes del negocio ni sus sucesores universales, ni el escribano que autoriCo la
hipoteca " los testigos " esto surge e-preso del art ;2;? del ,*digo ,ivil, en el art#culo ;2;6 que es el art#culo
anterior dice 'La hipoteca constituida en los t(rminos prescriptos debe ser registrada " tomada raC*n de ella en un
oficio p%blico destinado a la constituci*n de hipotecas o registro de ellas, que debe e-istir en la ciudad capital de
cada provincia, " en los otros pueblos en que lo estableCca el gobierno provincial) Q despu(s EeleC previo para la
hipoteca una &nscripci*n Declarativa " la reglamenta en el art#culo ;2;? " dice 'La constituci*n de la hipoteca no
perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho p%blica por su inscripci*n en los registros tenidos a ese efecto 0ero
las partes contratantes, sus herederos " los que han intervenido en el acto, como el escribano " testigos, no
pueden prevalerse del defecto de inscripci*nI " respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura p%blica, se
considera registrada)
231
0or ejemplo tenemos que el banco no inscribe la hipoteca, L*peC no paga entonces el banco lo ejecuta, Fanco de
La 0ampa contra L*peC su ejecuci*n Hipotecaria, entonces L*peC contesta la demanda en el juicio ejecutivo,
diciendo !pongo E-cepci*n por &nhabilidad del G#tulo porque la hipoteca no e-iste por que no esta registrada,
Tpodr#a hacer estoU $o porque el art ;2;? dice que de la falta de inscripci*n no pueden prevalerse las partes del
negocio, porque respecto de ellos es como si estuviese inscripta, en realidad la hipoteca e-iste 1hora L*peC se
muere " el banco inicia la ejecuci*n porque contra los herederos, tampoco los herederos podr#an oponerse a la
ejecuci*n sosteniendo que la hipoteca no esta inscripta, porque para ellos la hipoteca e-iste, es oponible aun
cuando no estuviera inscripta, lo mismo que para el escribano que intervino " para los testigos, solo es inoponible
para terceros interesados que no intervinieron, por ejemplo L*peC vende a ,lara Jarc#a " no ha" ninguna
constancia en el registro es imposible que ,lara Jarc#a se entere de que el inmueble esta hipotecado, ac+ ,lara
Jarc#a es una tercera interesada, o bien L*peC entra en ,oncurso 0reventivo o en Duiebra, si la hipoteca no esta
inscripta es inoponible a la masa de acreedores, o alg%n otro acreedor que ejecute el inmueble para cobrar su
cr(dito, entonces no puede ser oponible a los terceros interesados peros estos tienen que ser de buena fe, es decir
que desconoc#an que el inmueble estaba hipotecado, porque si bien la publicidad registral es la publicidad por
e-celencia, el c*digo no e-clu"e la posibilidad de que esa persona pudo haberse enterados por otros medios de
esa situaci*n, lo que ocurre es que la buena fe se presume, " el que invoque que ese otro conoc#a la e-istencia de
la hipoteca lo va a tener que probar Entonces la inscripci*n del derecho hipotecario se asienta en la segunda
columna que es la de las restricciones " grav+menes al dominio, " se pone se constitu"e una hipoteca a favor del
Fanco de La 0ampa, por la suma de P97777 se inscribi* tal d#a, etc cuando la hipoteca se &nscribe adquiere un
/ango o Jrado, " es ac+ donde vemos el car+cter esencia del /ango de 1vance, entonces podemos decir que la
hipoteca que constitu"o L*peC con el Fanco de La 0ampa tiene 0rimer /ango o Jrado, como esta primera " ha"
un principio en materia registral, es el que primero inscribe es el que tiene prioridad, o sea que primero en el
tiempo primero en el derecho, si ingresa otra hipoteca despu(s ser+ de Segundo /ango o Jrado, " as#
sucesivamente, pero el /ango o Jrado va a depender de la 8echa de inscripci*n, " en la 1rgentina la Hipoteca
tiene /ango de 1vance significa que si se e-tingue una hipoteca " se cancela su inscripci*n, las hipotecas con
fecha posteriores o las que est+n registradas por debajo suben un rango, porque el rango es de avance " es de
!rden 0ublico, ha" sistemas por ejemplo en SuiCa donde el rango puede funcionar como si fuera un caj*n en una
c*moda, se sacan " se ponen pero las hipotecas mantienen el rango fijo, entonces una cosa es la hipoteca de
rango fijo " otra cosa son las de /ango de 1vance, entonces en la 1rgentina las Hipotecas son de /ango de
1vance, si se e-tingue la anterior las dem+s suben
El art 2< de la le" 2B572 autoriCa varios convenios entre las partes, por ejemplo el convenio de 0ermuta, el
convenio de 0osposici*n, el convenio de ,oparticipaci*n en el /ango, " ha" otro convenio admitido en el art ;2;?
segunda parte '1l constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el
derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, e-presando el monto a que (sta podr+ alcanCar)
Los 0actos que realiCan los acreedores hipotecarios con respecto a su grado
Las 0ermutas se cambian los rangos de las hipotecas, por ejemplo el acreedor de segundo Jrado con el acreedor
Hipotecario de 0rimer Jrado, " esto no altera el rango de base porque en realidad los acreedores adquirieron su
rango por el tiempo de la inscripci*n, pero por un convenio voluntario deciden un cambio, por el motivo que sea, "
es posible efectuar ese tipo de cambios en los rangos, el de segunda pasa a ser de primera " este pasa a ser de
segunda, Tes posible que una hipoteca de 0rimer /ango de P?7777 con una hipoteca de tercer grado que sea de
PA7777, si ha" conformidad del acreedor hipotecario de segundo rango no ha" problema, el problema suscita si no
se logra el consentimiento del acreedor hipotecario del medio, el pacto es valido, pero el acreedor del segundo
rango no va a ver postergado por mas de P?7777, el acreedor de tercer rango que paso al primero " tenia una
hipoteca de PA7777, los 27777 que se pasa al de primer rango que le hace la permuta sigue en el tercer rango,
esto acarrea muchas aristas " no es tan sencillo
232
El otro ,onvenio es el de 0osposici*n, por ejemplo ha" un acreedor hipotecario con /ango, " otro acreedor
hipotecario que no tiene /ango porque no se inscribi*, porque el rango se adquiere cuando se inscriben, entonces
hacen un convenio entre el acreedor que todav#a no tiene rango con el acreedor que si esta inscripto " hacen un
convenio de posposici*n, " al inscribirse en el registro el que ingresa despu(s ingresa como de primer grado,
porque el que "a esta inscripto acepta ser pospuesto
El ,onvenio de ,oparticipaci*n en el /ango, por ejemplo ha" dos o tres acreedores hipotecarios " pactan entre
ellos, esto significa que los tres, si el valor del inmueble no alcanCa se distribu"en a prorrata
Despu(s tenemos el pacto del segundo p+rrafo del ;2;? que dice '1l constituir la hipoteca, el propietario puede,
con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente,
e-presando el monto a que (sta podr+ alcanCar) que fue agregado por la le" 2BB22 " se llama Hipoteca con
/eserva de constituir un /ango 0referente, esto es un pacto que establece a constituir con posterioridad a la
hipoteca que esto" constitu"endo, otra hipoteca de un grado preferente a la que "a hice, por una suma de dinero
determinado, por ejemplo el Fanco de La 0ampa me autoriCa que en el futuro que se constitu"a otra hipoteca
hasta una suma determinada con un rango que postergue al su"o, es decir que si el hombre utiliCa esa facultad,
constitu"e con posterioridad una hipoteca " cuando esta es inscripta desplaCa a la anterior, pero el c*digo dice que
debe establecerse una suma que la segunda hipoteca podr+ alcanCar, que tiene que ver con la factibilidad del
cr(dito Lo que se discute en la doctrina es que si esta hipoteca puede ser una sola o varias, por ejemplo si el
Fanco de La 0ampa autoriCa a L*peC a constituir una hipoteca hasta el monto de P27777 de grado preferente, si
en veC de una de P27777 pueden ser varias hasta la suma de P27777, en el /egistro de la ,iudad de Fuenos
1ires permite solo una " no varias, el c*digo al leerlo " analiCarlo el art#culo dice otra, por lo que se podr#a entender
que es una sola
!tra cosa importante que tiene que ver con el /ango son las Letras Hipotecarias de la Le" 96662, las Letras
Hipotecarias son t#tulos, solamente pueden ser emitidas por efecto de hipotecas de 0rimer Jrado, el art ;A dice
'La emisi*n de letras hipotecarias s*lo puede corresponder a hipotecas de primer grado " estar consentida
e-presamente en el acto de constituci*n de la hipoteca) porque como son t#tulos, para la seguridad del inversor se
establece que deben ser hipotecas de primer grado
E-tensi*n de la garant#a:
Art. 899:.- La hipoteca de un inmueble se e-tiende
Godo lo que no est( contemplado en este art#culo no corresponde como e-tensi*n de la hipoteca
a todos los accesorios, mientras est(n unidos al principalI
Se refiere a las cosas muebles adheridas f#sicamente al inmueble o convertidas en inmuebles por accesi*n moral
Son accesorios mientras no sean separados de lo principal Los accesorios deben pertenecer al dominio del
constitu"ente de la hipoteca
a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales,
aunque sean el hecho de un terceroI
a las construcciones hechas sobre un terreno vac#oI
El ,*digo se refiere a las mejoras sobrevinientes, es decir a las que acceden al inmueble despu(s de constituida la
hipoteca " que se convierten a su veC en nuevos accesorios del inmueble, enriqueciendo su valor
a las ventajas que resulten de la e-tinci*n de las cargas o servidumbres que deb#a el inmuebleI
233
Est+n comprendidas en las hipotecas las ventajas que un inmueble posee, por ejemplo si el inmueble es
dominante, es decir, con una servidumbre a su favor, (sta se encuentra comprendida en la garant#a
a los alquileres o rentas debidas por los arrendatariosI
Si bien el c*digo habla de los frutos civiles, no est+n e-cluidos los naturales "a que forman un todo con la cosa
mientras est(n unidos a (sta
" al importe de la indemniCaci*n concedida o debida por los aseguradores del inmueble
Este es un caso de subrogaci*n real La indemniCaci*n dineraria que se debe pagar al asegurado por la cobertura
del seguro, reemplaCa con su valor la disminuci*n producida por la destrucci*n del edificio
0ero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado,
no est+n sujetas a la hipoteca
Este es un caso de e-clusi*n de garant#a hipotecaria
E.,L@S&!$ES
$o son susceptibles de ser hipotecados:
2> las cosas muebles
9> los derechos reales sobre cosa ajena, aunque recaigan sobre inmuebles =usufructo, uso, habitaci*n " la
propia hipoteca>
;> inmuebles contiguos al hipotecado adquiridos por el propietario para reunirlos =remisi*n arriba>
6> los tesoros, porque no son inmuebles, ni siquiera por accesi*n
?> en general: las cosas fuera del comercio =propiedad publica del Estado>I las cosas que no pueden ser
gravadas por disposiciones de le"es especiales =e-cluidas por le">
E.G&$,&]$ DE L1 H&0!GE,1:
0or su car+cter de accesorio, la hipoteca puede e-tinguirse por v#a directa =causa propia>, o por v#a indirecta =v#a
de consecuencia por la e-tinci*n de la obligaci*n que accede>
2> ,ausas relacionadas
$; Co& l$ o-lig$ci<& g$r$&ti!$
Se trata de v#as indirectas o de consecuencia Los modos de e-tinguir las obligaciones son: pago, novaci*n,
compensaci*n, transacci*n, confusi*n, renuncia de los derechos del acreedor, remisi*n de la deuda e
imposibilidad del pago
Art. 89=>N La hipoteca se acaba por la e-tinci*n total de la obligaci*n principal sucedida por alguno de
los modos designados para la e-tinci*n de las obligaciones
La e-tinci*n no puede ser parcial teniendo en cuenta el car+cter indivisible de la hipoteca
Art. 89==.- El codeudor o coheredero del deudor que hubiere pagado su cuota en la hipoteca, no podr+ e-igir
la cancelaci*n de la hipoteca, mientras la deuda no est( totalmente pagada El coacreedor o coheredero del
234
acreedor, a quien se hubiese pagado su cuota, tampoco podr+ hacer cancelar su hipoteca mientras los otros
coacreedores o coherederos no sean enteramente pagados, sin perjuicio de las liberaciones " cancelaciones
parciales autoriCadas por el art#culo ;229
El principio general del art ;25B tiene e-cepciones:
1> 01J! 0!/ S@F/!J1,&]$: casos en los que por tratarse de modos relati)os de extincin, la hipoteca
subsiste Este es el caso del pago de la deuda hecho por un tercero que se subroga en los derechos del acreedor
1rt ;25<:
Art. 89=?.- El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no e-tingue
la hipoteca
F> $!E1,&]$ ,!$ /ESE/E1: la novaci*n e-tingue la obligaci*n, pero el acreedor puede hacer reserva de los
privilegios e hipotecas del antiguo cr(dito, que entonces pasan a la nueva obligaci*n 1rt ;2<7:
Art. 89?:.- Si el acreedor, novando la primera obligaci*n con su deudor, se hubiere reservado la hipoteca
que estaba constituida en seguridad de su cr(dito, la hipoteca contin%a garantiCando la nueva obligaci*n
,> ,!$8@S&]$ DE@D!/N8&1D!/: cuando se re%nen en una misma persona las calidades de deudor "
acreedor, la confusi*n e-tingue la obligaci*n accesoria de fiador 0ero si lo que se re%nen son las calidades de
deudor " fiador, quedan subsistentes las hipotecas " todas las seguridades especiales dadas al acreedor por el
fiador 1rt ;2<2:
Art. 89?9.- La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianCa se e-tinga por la confusi*n
D> ,!$S&J$1,&]$: la consignaci*n en s# no es un modo de e-tinguir la obligaci*n, sino una forma de pagar
0ero para que el pago por consignaci*n surta sus efectos, deben darse los requisitos que establece la le", con sus
correspondientes efectos Siguiendo esas condiciones " con respecto a la hipoteca, el c*digo establece:
Art. 89?@.- La consignaci*n de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor, no
e-tingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese $ce)t$!o, o que una se&te&ci$ pasada en cosa
juCgada le hubiese dado fuerCa de pago
-; Co& l$ cos$ hi)otec$!$
Ha" que distinguir en cuanto a la cosa misma " en cuanto al derecho de propiedad sobre la misma
En cuanto a la cosa en s# misma:
DESTRUCCI0N: cuando se produce la destrucci*n total de los edificios, la hipoteca no se e-tingue sino que
subsiste pero s*lo sobre el suelo
Si la destrucci*n es parcial, la hipoteca subsiste sobre la parte que ha quedado construida, " si el edificio vuelve a
construirse la hipoteca vuelve a gravarlo 1rt ;2<?:
235
Art. 89?A.- Si el inmueble hipotecado tiene edificios " (stos son destruidos, la hipoteca s*lo subsiste
sobre el suelo, " no sobre los materiales que formaban el edificio Si (ste es reconstruido la hipoteca
vuelve a gravarlo
,on relaci*n al derecho de propiedad sobre el inmueble, las causales de e-tinci*n son:
2> DO4INIO I4+ER3ECTO =revocable o resoluble>: la hipoteca constituida por el titular de un dominio imperfecto
es v+lida pero no puede tener m+s amplitud que la que el propio titular puede darle Si el dominio es revocable por
estar sujeto a un plaCo o condici*n resolutoria, la hipoteca queda condicionada igualmente " no puede subsistir
m+s all+ del plaCo o cumplimiento de la condici*n 1rt ;2<6:
Art. 89?B.- La e-tinci*n de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no ten#a sobre el
inmueble m+s que un derecho resoluble o condicional, " la condici*n no se realiCa edebi* decir se reali&a,
pues no e-iste dominio imperfecto cuando la adquisici*n esta sujeta a una condici*n suspensivaf, o el
contrato por el que lo adquiri* se encuentra resuelto
La e-cepci*n a esta regla lo constitu"e el dominio revocable por ingratitud En este caso la revocaci*n no tiene
efectos contra terceros por las hipotecas u otras cargas reales que hubiese impuesto el donatario antes de la
demanda de ingratitud
9> SU7ASTA +C7LICA: en la ejecuci*n de un inmueble promovida por cualquier acreedor, cuando se ha
realiCado el remate p%blico " se ha adjudicado el bien, deben cancelarse las hipotecas, con citaci*n de acreedores
1rt ;2<A:
Art. 89?D.- La hipoteca se e-tingue aunque no est( cancelada en el registro de hipotecas, respecto del
que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate p%blico, ordenado por el jueC con citaci*n de los
acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consign* el
precio de la venta a la orden del jueC
La citaci*n de acreedores es requisito indispensable para que se opere la e-tinci*n
;> CON3USI0N ACREEDOR HI+OT-+RO+IETARIO: 1rt ;2<5:
Art. 89?=.- Si la propiedad irrevocable, " la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la
misma persona, la hipoteca se e-tingue naturalmente
6> E5+RO+IACI0N +OR CAUSA DE UTILIDAD +C7LICA: en este supuesto la garant#a hipotecaria se traslada
a la indemniCaci*n que debe pagar el Estado Lo que se e-tingue de la hipoteca es el derecho a perseguir la cosa,
subsistiendo el privilegio sobre el valor que lo constitu"e la indemniCaci*n
c; Co& l$ !#r$ci<& !el gr$v$e&
,1D@,&D1D DE L1 &$S,/&0,&]$: art ;2<B:
Art. 89?>.- Los efectos de la inscripci*n de la hipoteca se e-tinguen pasados veinte a4os desde que fue
registrada
236
La norma se condice con la del art ;2?2 0ero lo que se e-tingue no es el derecho real de hipoteca, sino los
efectos que produce su inscripci*n en el registro =con relaci*n a terceros>
Si antes del vencimiento el acreedor no renueva la hipoteca, los efectos de la inscripci*n se pierden, aunque la
deuda aun subsiste
9> ,ancelaci*n de la hipoteca
$o se debe confundir la cancelaci*n de la hipoteca con su caducidad ni tampoco con la inscripci*n de la
cancelaci*n La caducidad opera de pleno derecho, por el transcurso del tiempo, " la inscripci*n debe ser dejada
sin efecto de oficio por el registradorI pero si el registrador no procede de oficio, la parte puede solicitar la
caducidad, sin presentaci*n de ning%n documento La cancelaci*n procede por acuerdo de partes con la
capacidad necesaria, o por sentencia judicial que as# lo disponga 1dem+s debe cumplirse estrictamente con los
requisitos dispuestos por el art ;972:
Art. 8@:9.- El oficial anotador de hipotecas no podr+ cancelarlas si no se le )rese&t$& i&str#e&tos
)E-licos del convenio de las partes, del pago del cr(dito, o de la sentencia judicial que ordene la
cancelaci*n
$; Vol#&t$ri$
Art. 89??.- La hipoteca " la toma de raC*n se cancelar+n )or co&se&tiie&to !e )$rtes que tengan
capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa juCgada
Los casos de cancelaci*n voluntaria son:
2> ACUERDO 4UTUO: entre acreedor hipotecario " deudor Deben dejar constancia en el t#tulo que se
presentar+ ante el registrador para que efect%e el asiento cancelatorio
9> RENUNCIA A LA HI+OTECA: es una declaraci*n unilateral del acreedor $o ha" que confundir esta renuncia
con la de la obligaci*n principal La renuncia a la hipoteca no e-tingue la obligaci*n que garantiCa 1rt ;2<;:
Art. 89?8.- La hipoteca se e-tingue por la renuncia e-presa " constante en escritura p%blica, que el
acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelaci*n de la hipoteca El deudor en tal
caso, tendr+ derecho a pedir que as# se anote en el registro hipotecario o toma de raC*n, " en la escritura
de la deuda
La renuncia de un derecho real es unilateral, por lo tanto no es necesario que sea aceptada por el propietario del
inmueble
-; F#!ici$l
0ara esta clase de cancelaci*n, la le" e-ige la sentencia pasada en autoridad de cosa juCgada, pudiendo ser
diversos los motivos por los cuales se produce la cancelaci*n El motivo m+s com%n es la reticencia o ausencia del
acreedor para otorgar la cancelaci*n en forma voluntaria 1rt ;977:
Art. 8@::.- Los tribunales deben ordenar la cancelaci*n de las hipotecas, cuando la toma de raC*n no se
ha fundado en instrumento suficiente para constituir hipoteca, o cuando la hipoteca ha dejado de e-istir
por cualquier causa legal, o cuando el cr(dito fuere pagado
237
UNIDAD 5VI: +RENDA 1 ANTICRESIS.3IDEICO4ISO EN GARANTA.-
Derecho /eal de Jarant#a:
Los Derecho /eales de garant#as son accesorios del cumplimiento de una obligaci*n, por lo tanto se deben cumplir
con ciertos principios, por eso decimos que los derechos de garant#as son accesorios o sea se fundan en el
principio de 1ccesoriedad, aseguran la Especialidad, en cuanto a los cr(ditos " en cuanto al objetoI " la
&ndivisibilidad, garantiCan la obligaci*n hasta el pago total de la deuda
La 1ccesoriedad significa que el Derecho /eal acompa4ando la !bligaci*n 0rincipal como la Hipoteca, la 0renda o
la 1nticresis
La Especialidad en cuanto al cr(dito " al objeto, en cuanto al cr(dito debe estar determinado el cr(dito en una
suma cierta de dinero, " el objeto tambi(n debe estar determinado, necesariamente debe estar determinado el
objeto sobre el cual recae la garant#a, por ejemplo en la hipoteca es un inmueble, en la 0renda las cosas de la
prenda, " en la 1nticresis es un inmueble
La &ndivisibilidad es decir que hasta no se pago todo, las cosas que garantiCan responden por el saldo de la deuda
238
1c+ ha" que recordar el problema de la $ovaci*n, o sea que la $ovaci*n e-tingue la !bligaci*n principal " sus
accesorios, para conservar el privilegio del Derecho /eal de Jarant#a, se debe hacer una /eserva E-presa, " lo
mismo se la garant#a ha sido dada por un tercero, ac+ se requiere el consentimiento del tercer que da la garant#a
Definici*n de 0renda:
La 0renda consiste en garantiCar un cr(dito o una obligaci*n con cosas muebles que pasan a poder del acreedor,
se puede garantiCar todo tipo de cr(ditos " de obligaciones " aun puede darse en prenda cr(ditos, el objeto en cual
va a recaer va a ser el documento en que figure ese cr(dito, Esta dada en el art#culo ;976 'Habr+ constituci*n de
prenda cuando el deudor, por una obligaci*n cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa
mueble o un cr(dito en seguridad de la deuda)
La ,onstituci*n de la 0renda, puede ser constituida por documento publico o privado, la prenda civil debe tener
fecha cierta en el documento privado, porque la fecha cierta va a constituir el orden de cobranCa, de primero
segundo o tercer grado, en este caso la cosa se la entrega a un tercero que se constitu"e en depositario
Ha" cl+usulas permitidas " prohibidas, una de las prohibidas es la que el acreedor se quede con la cosa cuando no
se paga
La 0renda tiene privilegio, es decir que el que tiene el cr(dito tiene privilegio sobre la cosa, tambi(n tiene los
derechos de retenci*n, pero este derecho de retenci*n es entre acreedor " deudor, si un tercero embarga puede
e-igir la venta de la cosa, pero el acreedor prendario tiene el privilegio sobre la cosa
Derechos " !bligaciones del 1creedor 0rendario: =puntos 6 " B @nidad ..&>
La 0renda G+cita, si en el periodo de vigencia de la prenda, se da un nuevo cr(dito que naCca despu(s que naci*
el primero " antes del vencimiento ac+ se constitu"e una prenda t+cita en el acreedor " el deudor, esta prenda
t+cita lo que no tiene es privilegio, tiene nada mas que derecho de retenci*n, por lo tanto si un tercero embarga "
ejecuta puede quedarse sin nada, solamente vale entre las partes el derecho de retenci*n pero no contra terceros
La 0renda 1nticr(tica es si la cosa da frutos estos pertenecen al acreedor, por ejemplo una vaca tiene un ternero,
entonces el ternero le pertenece al acreedor, pero ac+ se aplica al capital " los intereses, esto es una prenda
anticr(tica
La e-tinci*n de la prenda es similar a la e-tinci*n de la hipoteca, la e-tinci*n puede ser por v#a Directa o por E#a
&ndirecta
La E#a &ndirecta o 1ut*noma es por e-tinci*n da la obligaci*n por cualquier causa, se e-tingue la obligaci*n se
e-tingue la prenda
La E#a Directa es la e-tinci*n de la 0renda sin e-tinguirse la obligaci*n principal 0or ejemplo si la vaca era la
prenda " esta se muere se e-tingue la prenda, pero la obligaci*n sigue
Ha" varios temas por ejemplo alguien recibe en comodato una cosa, el comodatario comete abuso de confianCa "
lo da en prenda, la pregunta es Tel propietario puede reivindicar la cosaU $o porque para recobrar la cosa debe
pagarse la obligaci*n, " adem+s hubo abuso de confianCa, por que el defecto es del propietario eligi* mal a quien
le presta la cosa, o sea culpa in eligendo !tro supuesto encontr( o robe la cosa, si la do" en prenda, el due4o
puede recuperarla, porque las cosas perdidas o robadas son reivindicables, " si el acreedor prendario es
despose#do puede reivindicarla por tres a4os en que prescribe la acci*n art ;5<7 'Si el acreedor ha sido
despose#do de la prenda contra su voluntad, puede reivindicarla durante tres a4os)
239
$ociones de /(gimen 0rendario del Fanco de la ,iudad de Fuenos 1ires:
Los Fancos !ficiales tanto el de la ,iudad de Fuenos 1ires como el de las :unicipalidades, suelen tener servicio
de cr(ditos 0rendarios o 0ignoraticios, esto es que se va con la cosa a la ventanilla se eval%a " de acuerdo al valor
le prestan dinero, " si no paga el pr(stamo se remeta la cosa prendada, la ,orte dice que la constitucionalidad de
este sistema surge de la ,arta !rg+nica de esos Fancos, entonces el Fanco tiene la facultad de rematarlo por si,
entonces vencido el plaCo si no paga dentro de un lapso que es de 27 o 2? d#as o lo que diga la carta org+nica del
banco, el banco lo remata por si " ah# se acaba la historia
0rendas ,omerciales:
Las prendas comerciales son las que regula el ,*digo de ,omercio, en el 0ro"ecto de reforma esto desaparece, la
%nica caracter#stica que tiene la prenda comercial es que no lleva 8echa ,ierta porque esta surge de los libros de
los comerciantes
0renda sin DesplaCamiento:
La 0renda sin DesplaCamiento esta regulada por la le" 29<A9 ha" que tenerla en cuenta con el Decreto le" 2?;65
" el decreto 5<BX<? Lo importante es el decreto 5<BX<? Estas prendas sin desplaCamiento tiene la caracter#stica
de que se ha transformado en un derecho civil, o sea que de comercial paso a civil, porque ahora puede ser
acreedor prendario cualquier persona, eso a hecho que el 0ro"ecto de c*digo se suprimiera la Hipoteca :obiliaria,
es la prenda sin desplaCamiento ampliado, entonces ahora cualquiera puede ser acreedor, antes para poder se
acreedor prendario hab#a que ser Sociedad ,omercial, Entidad 8inanciera, ,omerciante que est(n inscriptos en el
/egistro de ,r(ditos 0rendario, pero ahora puede ser cualquiera, entonces ac+ tenemos un sistema de Hipoteca
:obiliaria, se asemeja " lo es un sistema de Hipoteca :obiliaria Esta era una garant#a e-clusivamente comercial "
ahora se le e-tendi* el campo a lo civil Esta prenda se inscribe en el /egistro $acional de la 0ropiedad del
1utomotor " ,r(ditos 0rendarios que depende del :inisterio de Justicia
La inscripci*n en el registro 0rendario es mu" complejo el tema " mu" formal, son formularios oficiales, que si no
se cumplen como lo establece la le" pueden ser recusados por medio de una e-cepci*n de defecto legal
DecretoNLe" 2?;65
,apitulo &
2 Las prendas con registro pueden constituirse para asegurar el pago de una suma de dinero o el cumplimiento de
cualquier clase de obligaciones, a las que los contra"entes le atribu"en, a los efectos de la garant#a prendaria, un
valor consistente en una suma de dinero
9 Los bienes sobre los cuales recaiga la prenda con registro quedar+n en poder del deudor o del tercero
que los ha"a prendado en seguridad de una deuda ajena
; Los bienes afectados a la prenda garantiCan al acreedor, con privilegio especial sobre ellos, el importe
de la obligaci*n asegurada, intereses " gastos en los t(rminos del contrato " de las disposiciones del presente
El privilegio de la prenda se e-tiende, salvo convenci*n en contrario, a todos los frutos, productos, rentas e
importe de la indemniCaci*n concedida o debida en caso de siniestro, p(rdida o deterioro de los bienes prendados
6 El contrato produce efectos entre las partes desde su celebraci*n " con respecto a terceros, desde su
inscripci*n en la forma establecida en el presente
240
? La prenda con registro podr+ constituirse a favor de cualquier persona f#sica o jur#dica, tenga o no
domicilio en el pa#s
A Los contratos de prenda que establece el presente se formaliCar+n en documento privado,
e-tendi(ndose en los formularios respectivos que gratuitamente facilitar+n las !ficinas del /egistro de 0renda,
cu"o te-to ser+ fijado en la reglamentaci*n que dicte el 0oder Ejecutivo $acional
BM Durante la vigencia de un contrato prendario, el due4o de los bienes no puede constituir, bajo pena de
nulidad, otra prenda sobre (stos, salvo que los que autorice por escrito el acreedor
5 El due4o de los bienes prendados puede industrialiCarlos o continuar con ellos el proceso de su
utiliCaci*n econ*micaI los nuevos productos quedan sujetos a la misma prenda
En el contrato de prenda puede estipularse que los bienes se conservar+n en el estado en que se
encuentren, sin industrialiCarlos, ni transformarlos
< El due4o de los bienes prendados no puede enajenarlos, pudiendo hacerlo solamente en el caso que el
adquirente se haga cargo de la deuda garantiCada, continuando en vigor la prenda bajo las mismas condiciones en
que se constitu"*, inclusive en cuanto a la responsabilidad del enajenante La transferencia se anotar+ en el
/egistro " se notificar+ al acreedor mediante telegrama colacionado
,apitulo && 0renda 8ija
27 0ueden prendarse todos los bienes muebles o semovientes " los frutos o productos aunque est(n pendientes o
se encuentren en pie Las cosas inmuebles por su destino, incorporadas a una finca hipotecada, solo pueden
prendarse con la conformidad del acreedor hipotecario
22 En el contrato son esenciales las siguientes especificaciones que deber+n constar en la respectiva
inscripci*n:
a> $ombre, apellido, nacionalidad, edad, estado civil, domicilio " profesi*n del acreedorI
b> $ombre, apellido, nacionalidad, edad, estado civil, domicilio " profesi*n del deudorI
c> ,uant#a del cr(dito " tasa del inter(s, tiempo, lugar " manera de pagarlosI
d> 0articularidades tendientes a individualiCar los bienes prendados Si la prenda recae sobre ganados, (stos
ser+n individualiCados mediante indicaciones sobre su clase, n%mero, edad, se-o, grado de mestiCaci*n, marca,
se4al, certificado o gu#a con menci*n del n%mero de inscripci*n, fecha de (sta, oficina en que la marca o se4al
est+ registrada " la que ha"a e-pedido la gu#a o certificado Si se trata de otros bienes, la individualiCaci*n ser+ lo
m+s espec#fica posible en cuanto a cantidad, calidad, peso, n%mero, an+lisis, marca de f+brica, patente, controles
a que est(n sujetos " cualesquiera otras particularidades que contribu"an a individualiCar los bienes Se considera
que la prenda de un fondo de comercio no inclu"e las mercader#as del negocioI " que comprende las instalaciones,
contratos de locaci*n, marcas, patentes " ense4as, dibujos " modelos industriales, distinciones honor#ficas " todos
los derechos que comporta la propiedad comercial, industrial " art#stica
En el caso de que las especificaciones estatuidas en este inciso d> "a figuren en una inscripci*n anterior,
no deben reproducirse, sino que se mencionar+ indicando d*nde se encuentraI
e> Especificaci*n de los privilegios a que est(n sujetos los bienes en el momento de celebrarse el contrato de
prendaI
f> Especificaci*n de los seguros si los bienes est+n asegurados
29 0ara que produCca efecto, la inscripci*n del contrato deber+ hacerse en los /egistros correspondientes
a la ubicaci*n de los bienes prendados Si los bienes estuvieran situados en distinta jurisdicci*n o distrito, el
/egistro donde se practique la inscripci*n la comunicar+ dentro de las veinticuatro horas a los /egistros del lugar
donde est(n situados los dem+s bienes, a los efectos de su anotaci*n La omisi*n del encargado del /egistro
donde se inscribiera la prenda, de hacerlo saber a los dem+s encargados o la de (stos de hacer la anotaci*n en
sus respectivos /egistros, no afectar+ la valideC de la prenda " sus efectos, sin perjuicio de lo dispuesto en el
art#culo 6?, inciso b>
241
2; El due4o de los bienes prendados no puede sacarlos del lugar en que estaban cuando constitu"* la
garant#a, sin que el encargado del /egistro respectivo deje constancia del desplaCamiento en el Libro de /egistro "
certificado de prenda, " se lo notifique al acreedor, al endosante " a la oficina que ha"a e-pedido certificados o
gu#as en su caso Esta cl+usula ser+ insertada en el contrato " su violaci*n faculta al acreedor para gestionar el
secuestro de los bienes " las dem+s medidas conservatorias de sus derechos
Los automotores quedan comprendidos en esta prohibici*n s*lo cuando se trate de su desplaCamiento
definitivo
Los frutos " productos agropecuarios pueden ser vendidos en la (poca adecuada antes de entregarlos al
comprador, el enajenante deber+ pagar una parte de la deuda que sea proporcional a la reducci*n de la garant#a
determinada por la venta Estas operaciones ser+n anotadas al margen de la inscripci*n " el certificado de prenda,
independientemente del recibo que otorgue el acreedor prendario por el pago parcial
El due4o de las cosas prendadas puede usarlas conforme a su destino " est+ obligado a velar por su
conservaci*n
El acreedor est+ facultado para inspeccionarlasI en el contrato puede convenirse que el due4o lo informe
peri*dicamente sobre el estado de ellas
El uso indebido de las cosas o la negativa a que las inspeccione el acreedor, dar+ derecho a (ste a pedir
el secuestro de ellas
Las cosas prendadas pueden depositarse, donde acuerden el acreedor " el deudorI el dep*sito se har+
constar en el contrato " en la inscripci*n
,apitulo &&& 0renda 8lotante
26 Sobre mercader#as " materias primas en general, pertenecientes a un establecimiento comercial o industrial,
puede constituirse prenda flotante, para asegurar el pago de obligaciones Este tipo de prenda afecta las cosas
originariamente prendadas " las que resulten de su transformaci*n, tanto como las que se adquieran para
reemplaCarlasI " no restringe la disponibilidad de todas ellas, a los efectos de la garant#a
2? En el contrato son esenciales las siguientes especificaciones que deber+n constar en la respectiva
inscripci*n:
a> $ombre, apellido, nacionalidad, edad, estado civil, domicilio " profesi*n del acreedorI
b> $ombre, apellido, nacionalidad, edad, estado civil, domicilio " profesi*n del deudorI
c> ,uant#a del cr(dito " tasa de inter(s, tiempo, lugar " manera de pagarloI
d> 0articularidades tendientes a individualiCar los bienes prendados, especificando si son o no fungibles,
determinando en el primer caso su especie, calidad, graduaci*n " variedadI
e> Especificaci*n de los privilegios a que est+n sujetos los bienes en el momento de celebrarse el contrato de
prendaI
f> Especificaci*n de los seguros que e-istan
2A 0ara que produCca efecto, la inscripci*n del contrato deber+ hacerse en los registros correspondientes
al domicilio del deudor 2B La inscripci*n de los contratos prendarios se har+ en el /egistro de 0renda el que
funcionar+ en las oficinas nacionales, provinciales o municipales que determine el 0oder Ejecutivo $acional " con
arreglo a la reglamentaci*n que el mismo fijar+ Los tr+mites ante el /egistro de 0renda quedan sujetos al arancel
que fije el 0oder Ejecutivo $acional
,apitulo &E Disposiciones ,omunes
2B La inscripci*n de los contratos prendarios se har+ en el /egistro de 0renda el que funcionar+ en las
oficinas nacionales, provinciales o municipales que determine el 0oder Ejecutivo $acional " con arreglo a la
242
reglamentaci*n que el mismo fijar+ Los tr+mites ante el /egistro de 0renda quedan sujetos al arancel que fije el
0oder Ejecutivo $acional
25 El /egistro de 0renda e-pedir+ certificados " proporcionar+ informaciones a requerimiento judicial, de establecimientos bancarios, de escribanos p%blicos
con registro " de quien compruebe un inter(s ante el encargado del mismo
2< 0ara que produCca efecto contra terceros desde el momento de celebrarse el contrato, la inscripci*n
debe solicitarse dentro de las veinticuatro horas 0asado ese t(rmino, producir+ ese efecto desde que el contrato
se presente al /egistro
El certificado que sobre determinados bienes no aparece inscripto en ning%n contrato prendario, tendr+
eficacia legal hasta veinticuatro horas de e-pedidoI al solicitarse este certificado se mencionar+n las
especificaciones establecidas en los art#culos 22, inciso d> " 2?, inciso d>
97 Dentro de las veinticuatro horas de serle presentado el contrato, el encargado del /egistro har+ la
inscripci*n " la comunicar+ en otro t(rmino igual " por carta certificada, a los acreedores privilegiados a que se
refieren los art#culos 22 inciso e> " 2? inciso c> " a las oficinas p%blicas indicadas en el art#culo 2; " a los dem+s
/egistros donde debe hacerse la anotaci*n
92 Las oficinas p%blicas o particulares que e-pidan certificados de transferencia o gu#as para el traslado
de ganado o frutos, o patentes, o que de cualquier manera les incumba controlar los bienes gravados con prenda,
no podr+n e-pedir ni tramitar documentos de transferencia de propiedad ni de sus registros sin que en los
documentos se inserte la constancia de que est+n prendados
99 @na veC que haga la inscripci*n, el encargado del /egistro dejar+ constancia de ello en el contrato
original en el certificado de prenda que e-pida, con las formalidades que prescriba el decreto reglamentario
9; El privilegio del acreedor prendario se conserva hasta la e-tinci*n de la obligaci*n principal, pero no
m+s all+ de cinco a4os contados desde que la prenda se ha inscripto, al final de cu"o plaCo m+-imo la prenda
caduca 0odr+, sin embargo, reinscribirse por igual t(rmino o el contrato no cancelado, a solicitud de su leg#timo
tenedor dirigida al encargado del /egistro antes de caducar la inscripci*n Si durante la vigencia de (sta se
promoviera ejecuci*n judicial, el actor tiene derecho a que el jueC ordene la reinscripci*n por el indicado t(rmino,
todas las veces que fuera necesario
96 El contrato prendario inscripto es transmisible por endoso " el endoso tambi(n debe ser suscripto en el
/egistro para producir efectos contra terceros El r(gimen sobre endosos del ,*digo de ,omercio regir+ la forma "
efectos del endoso de que trata este art#culoI pero la falta de protesto no har+ caducar la responsabilidad de los
endosantes siempre que, en el t(rmino de treinta d#as, contados desde el vencimiento de la obligaci*n prendaria,
el tenedor inicie su acci*n notific+ndola a los endosantes
9? La inscripci*n ser+ cancelada en los casos siguientes:
a> ,uando as# lo disponga una resoluci*n judicialI
b> ,uando el acreedor o el due4o de la cosa prendada lo solicite adjuntando certificado de prenda endosada
por su leg#timo tenedorI el certificado se archivar+ en el /egistro con la nota de que se ha cancelado la inscripci*nI
c> El due4o de la cosa prendada puede pedir al /egistro la cancelaci*n de la garant#a inscripta adjuntando el
comprobante de haber depositado el importe de la deuda en el banco oficial m+s pr*-imo al lugar donde est+
situada la cosa, a la orden del acreedor El encargado del /egistro notificar+ la consignaci*n al acreedor mediante
carta certificada dirigida al domicilio constituido en el contrato Si el notificado manifestara conformidad o no
formulara observaciones en el t(rmino de dieC d#as a partir de la notificaci*n, el encargado har+ la cancelaci*n En
el caso de que objetara el dep*sito, el encargado lo comunicar+ al deudor " al banco para que ponga la suma
depositada a disposici*n del depositante quien puede promover juicio por consignaci*n
9A El certificado de prenda da acci*n ejecutiva para cobrar el cr(dito, intereses, gastos " costas La acci*n
ejecutiva " la venta de los bienes se tramitar+n por procedimiento sumar#simo, verbal " actuado $o se requiere
protesto previo ni reconocimiento de la firma del certificado ni de las convenciones ane-as
9B Est+n obligados solidariamente al pago, el deudor prendario " los endosantes del certificado
243
95 La acci*n prendaria compete al jueC de comercio del lugar convenido para pagar el cr(dito, o del lugar
en que seg%n el contrato se encontraban o se encuentran situados los bienes, o del lugar del domicilio del deudor,
a opci*n del ejecutante
9< 0resentada la demanda con el certificado, se despachar+ mandamiento de embargo " ejecuci*n como
en el juicio ejecutivoI el embargo se notificar+ al encargado del /egistro " a las oficinas que perciban patentes o
ejerciten control sobre los bienes prendados La intimaci*n de pago no es diligencia esencial En el mismo decreto
en que se dicten las medidas anteriores, se citar+ de remate al deudor, notific+ndole que si no opone e-cepci*n
leg#tima en el t(rmino de tres d#as perentorios, se llevar+ adelante la ejecuci*n " se ordenar+ la venta de la prenda
;7 Las %nicas e-cepciones admisibles son las siguientes:
2> &ncompetencia de jurisdicci*nI
9> 8alta de personer#a en el demandante, en el demandado o en su representanteI
;> /enuncia del cr(dito o del privilegio prendario por parte del acreedorI
6> 0agoI
?> ,aducidad de la inscripci*nI
A> $ulidad del contrato de prenda
Las e-cepciones de los incisos 2>, ?> " A> deber+n resultar del contrato mismoI la del inciso 9> de las
constancias de autosI las de los incisos ;> " 6> de documentos emanados del acreedor " presentados con el
escrito oponiendo e-cepciones
Las e-cepciones que no se funden en las causas indicadas, ser+n desestimadas de inmediato, sin
perjuicio de la acci*n ordinaria que puede ejercer el demandado El jueC resolver+ sobre las e-cepciones dentro
del t(rmino de tres d#as, haciendo lugar a ellas " rechaCando la ejecuci*n o desestim+ndolas " mandando llevar
adelante la ejecuci*n, ordenando la venta de los bienes en la forma establecida en el art#culo 9< Esta resoluci*n
ser+ apelable dentro del t(rmino de dos d#as en relaci*n " al solo efecto devolutivo
;2 La subasta de los bienes se anunciar+ con dieC d#as de anticipaci*n mediante edicto que se publicar+
tres veces ,uando en el contrato no se ha"a convenido que el acreedor tiene la facultad de proponer a la persona
que realiCar+ la subasta, el jueC designar+ para esto un rematador 0ara la designaci*n se preferir+ a los que est(n
domiciliados en el lugar donde se realiCar+ la subasta o en las cercan#as La base de la venta ser+ el importe del
cr(dito garantiCado con la prenda
Decreto 5<BX<?
2 1pru(base el te-to ordenado del decretoNle" de 0renda con /egistro nS 2?;65X6A, ratificado por la le"
nS 29<A9 " modificado por el decretoNle" nS A527XA;, que como 1ne-o 2 forma parte integrante del presente
decreto
9 &nstr%"ese a la Direcci*n de Gecnolog#a, ,alidad " 0ropiedad &ndustrial para que inscriba los contratos
en que se constitu"en prendas sobre marcas, patentes " ense4as, dibujos " modelos industriales, distinciones
honor#ficas " todos los derechos que comporta la propiedad comercial, industrial " art#stica
; :odif#case el art#culo 26 del decreto nS 27?B6 del 2; de setiembre de 2<6A, agregando como segundo
p+rrafo lo siguiente:
KEl p+rrafo anterior ser+ de aplicaci*n cuando se trate de establecimientos con objeto financiero que
constitu"an prenda flotante sobre los cr(ditos que conforman su actividad 1 estos fines se afectar+ la
documentaci*n respaldatoria a la que se refiere el art#culo 9;2< in fine del ,*digo ,ivilK
6 Las normas del presente decreto ser+n de aplicaci*n a los contratos prendarios en curso de ejecuci*n
? De forma
La 0renda sin DesplaCamiento de la le" 29<A9 modificada por el decreto 5<BX<? que se asemeja a la Hipoteca
:obiliaria que puede ser acreedor cualquier persona "a sea comerciante o no
244
0renda 8ija " 8lotante:
Esta prenda puede se 8ija o 8lotante
La 8ija por ejemplo se da un auto en prenda es fija, " la 8lotante se puede dar sobre cosas fungible o consumible,
por ejemplo se da en prenda 277 toneladas de trigo, que est+n en el silo de fulano, en el silo tiene que haber como
m#nimo 277 toneladas de trigo, de la misma calidad, o sea que se puede tener en la prenda la cantidad " calidad
establecida, aunque no sea al mismo trigo, pero tiene que ser siempre de la misma calidad " haber la misma
cantidad prendada
0rocedimiento de Ejecuci*n:
En cuanto a la ejecuci*n puede ser Judicial o E-trajudicial
La E-trajudicial lo hace directamente el acreedor, rematando la cosa por si mismo, pero el secuestro de la cosa, la
debe pedir al jueC, si al pedir el secuestro se encuentra una falla en el contrato de la prenda o en la causa, " se
inicia un proceso ordinario lo primero que ha" que hacer es pedir una medida precautoria de no innovar hasta que
no se decida en el juicio ordinario que es la causa de ma"or importancia Si es por la v#a Judicial primero se ordena
el secuestro " despu(s se corren las e-cepciones
La 1nticresis:
La anticresis es un derecho real de garant#a sobre inmueble " el inmueble queda en poder del acreedor, el Escrito
de 0renda lo tiene el ,*digo de ,omercio, el acreedor e-plota el inmueble " los frutos lo aplica a los intereses " el
sobrante al capital 1rt ;9;< 'La anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero
por (l, poni(ndole en posesi*n de un inmueble, " autoriC+ndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente
sobre los intereses del cr(dito, si son debidosI " en caso de e-ceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente
si no se deben intereses)
La anticresis no tiene privilegios, tiene solamente el derecho de retenci*n que es oponible a todos, en caso de
quiebra cesa el derecho de retenci*n " se cambia por un privilegio
La ,onstituci*n de la anticresis puede ser 8ormal o $o 8ormal, si es 8ormal se puede anotar en el /egistro de la
0ropiedad &nmueble, si no es formal vale entre las partes nada mas, no es oponible a terceros, porque queda
constituida la anticresis juntamente con la hipoteca, entonces si se constitu"e 1nticresis con hipoteca puede ser
registrada " debe ser efectuada por escritura publica, la anticresis tambi(n se puede hacer por instrumento privado
" entre las partes es valida
Entre las cl+usulas prohibidas por ejemplo no puede quedarse con la cosa si no se paga el cr(dito, pero si puede
comprar la cosa el acreedor al deudor, despu(s no antes de que termina la garant#a, en el contrato de anticresis no
puede figurar el precio por el cual compra la cosa el acreedor, pero si pueden combinarse, por ejemplo no puedo
pagarte te vendo el inmueble, " ah# se compensar#a te debo tanto el inmueble vale tanto por lo que me tendr#a que
dar tanto
La 1nticresis G+cita es como la 0renda G+cita, si en el periodo de vigencia de la prenda, se da un nuevo cr(dito
que naCca despu(s que naci* el primero " antes del vencimiento ac+ se constitu"e una prenda t+cita en el
acreedor " el deudor, esta prenda t+cita lo que no tiene es privilegio, tiene nada mas que derecho de retenci*n, por
lo tanto si un tercero embarga " ejecuta puede quedarse sin nada, solamente vale entre las partes el derecho de
retenci*n pero no contra terceros
245
E-tinci*n de la 1nticresis:
La e-tinci*n es igual a los otros derechos reales de garant#a, por la E#a &ndirecta o Directa, Tla 0renda sin
desplaCamiento o la 1nticresis puede prescribir independientemente de la obligaci*nU La Hipoteca si lo puede
hacer, o sea que prestamos 2777 pesos con una hipoteca " venci* el cr(dito o sea que paso mas de dieC a4os
prescribi* el cr(dito, se e-tingue el cr(dito la hipoteca tambi(n se e-tingue, Tpuede ocurrir lo mismo con la prenda
con desplaCamiento " la anticresisU $o porque se esta haciendo un reclamo continuo de la obligaci*n por lo que se
produce una &nterrupci*n continua de la 0rescripci*n
246
247
Descri)ci<& !el 3i!eicoiso
Es una modalidad contractual de vieja data en econom#as avanCadas que hace pocos a4os fue legislada
espec#ficamente en nuestro pa#s, no obstante que "a lo conten#a el ,*digo ,ivil
Escencialmente el fideicomiso permite el aislamiento de bienes o derechos de un patrimonio, para constituir un
patrimonio aut*nomo para el cumplimiento de las m+s variadas finalidades que se e-presan a trav(s de un contrato
1corde a nuestra legislaci*n e-iste fideicomiso cuando una persona llamada fiduciante transmite bienes o cr(ditos
en propiedad fiduciaria a otra persona =fiduciario> para que cumpla e-presos mandatos a favor de un tercero
=beneficiario>, " a transmitirla al cumplimiento de un plaCo o condici*n al fiduciante, al beneficiario o a un tercero
=fideicomisario> El beneficiario recibir+ el producto de los bienes " derechos transmitidos, durante el cumplimiento del
contrato
Q por %ltimo, el fideicomisario es el destinatario final de los bienes entregados en propiedad fiduciaria
Los bienes " derechos que recibe el fiduciario constitu"e un patrimonio independiente " separado de su propio
patrimonio, con lo cual los mismo estan protegidos ante eventualidades que pudieran surgir a cualquiera de los
intervinientes
Esta e-presamente prohibido que los bienes fideicomitidos puedan pasar a formar parte del patrimonio del
fiduciario @na funci*n insosla"able, es la de recibir la propiedad fiduciaria, ejercerla a favor del beneficiario,
transmitirla a la finaliCaci*n del contrato, actuando durante la vigencia del mismo como un buen hombre de negocios
7e&e*icios !el 3i!eicoiso
Entre los beneficios podemos mencionar los siguientes:
Los bienes transferidos constitu"en un patrimonio aislado tanto del fiduciante como del fiduciario, de lo cual surge
que la quiebra de alguno de estos sujetos no afecta los bienes aislados
0or la mejor administraci*n del riesgo puede mejorar el costo del endeudamiento
1nte situaciones dadas el fiduciario cumple con las instrucciones recibidas sin necesidad de intervenci*n judicial
1 trav(s de la transparencia que aporta a los negocios la intervenci*n del fiduciario permite mejorar la calidad de
ellos
En caso de fideicomisos financieros se agregan ventajas impositivas a los resultados derivados de los mismos
+osi-ili!$!es !e 3i!eicoiso
1 continuaci*n enunciamos algunos tipos de fideicomiso conforme a sus caracter#sticas:
De G$r$&t,$: Son aquellos por los que se transmiten bienes que se afectan en garant#a del cumplimiento de
obligaciones que tiene el fiduciante
Tr$sl$tivos !e +ro)ie!$!: 0or este tipo se pretende transmitir el dominio al fideicomisario, al final del fideicomiso
De A!i&istr$ci<&: Son aquellos por los que se transmiten bienes que se afectan en garant#a del cumplimiento
de obligaciones que tiene el fiduciante
3i&$&cieros: ,on esta modalidad se puede securitiCar los activos 0ara ser fiduciario bajo esta modalidad se
requiere la autoriCaci*n " el control de las actividades por parte de la ,omisi*n $acional de Ealores
De $!i&istr$ci<& %Go i&versi<& !e -ie&es )$r$ )erso&$s' *$ili$s' etc.: Se utiliCa para administrar una cartera
de valores para ser entregada a los hijos o descendientes cuando cumplan una determinada edad
3i!eicoiso )$r$ el !es$rrollo !e )ro%ectos i&o-ili$rios: Se utiliCa para asegurar, a trav(s del fiduciario, la
correcta aplicaci*n de los fondos a las partes intervinientes =inversores " entidades financieras>
3i!eicoiso: 0ara anular riesgos en procesos de venta de empresas o paquetes accionarios
3i!eicoiso: 0ara el cumplimiento de acuerdos entre @GE o similares Es una modalidad de fideicomisos de
administraci*n 0or el cual el fiduciario ejerce la representaci*n de tenedores de acciones, bonos, etc
3i!eicoiso: 0ara garantiCar el cumplimiento de obligaciones financieras
:: EL 3IDEICO4ISO

Es un instrumento de uso mu" e-tendido en el mundo, " su correlato anglosaj*n es el trust El fideicomiso permite
aislar bienes, flujos de fondos o derechos, en un patrimonio independiente con distintas finalidades
H$-rH *i!eicoiso c#$&!o:
N una persona f#sica o jur#dica =fiduciante> transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados
N a otra =fiduciario>, quien se obliga a:
N ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato =beneficiario>, " a
N transmitirla al cumplimiento de un plaCo o condici*n al beneficiario
E& s,&tesis:
N El 8iduciante entrega el bien
N El 8iduciario lo recibe en propiedad fiduciaria para actuar
N El Feneficiario lo recibe cumplido un plaCo o una condici*n
N El beneficiario puede ser el mismo fiduciante
El fideicomiso =trust> se encuentra mu" e-tendido en el mundo ", en nuestro pa#s, como consecuencia del marco
que le di* la Le" 96662 promulgada en 2<<?, ha comenCado a tener gran relevancia dado que permite que bienes,
flujos de fondos o derechos se a#slen en un patrimonio independiente que quede inmune tanto a las circunstancias
propias del fiduciante como a las del fiduciario
,uando se aplica la figura fiduciaria, el fiduciante entrega el bien bas+ndose en la confianCa que le depara el
fiduciario El fiduciario recibe la propiedad fiduciaria para actuar profesionalmente " cumplir con una finalidad
concreta
0or %ltimo el beneficiario =que puede ser el mismo fiduciante> recibe el bien, " los eventuales producidos del mismo,
cumplido un plaCo o una condici*n, es decir una veC lograda la finalidad
Ve&t$($s !el *i!eicoiso:
I 0ermite aislar bienes, flujos de fondos o derechos, en un patrimonio independiente con distintas finalidades, por lo
tanto:
N La quiebra del fiduciario =administrador> no implica la del fideicomiso
N La quiebra del fiduciante =quien entrega el bien objeto del fideicomiso> no implica la del fideicomiso
I :ejora el costo del endeudamiento en la medida que mejora el riesgo
I 0uede implicar ventajas financieras e impositivas
I 1nte incumplimientos el fiduciario act%a sin necesidad de recurrir a la justicia
I 8ortalece acuerdos societarios, pro"ectos, etc
I Frinda en diversos casos la necesaria transparencia a trav(s del control del fiduciario
I El hecho de que los bienes fideicomitidos sean propiedad del fiduciario posibilita, entre otros, una s*lida garant#a
de cumplimiento de acuerdos " obligaciones sin necesidad de intervenci*n judicial ", consecuentemente, en el caso
de obligaciones financieras, una reducci*n del riesgo " de los costos de financiamiento
I En el caso de los fideicomisos financieros, permite la emisi*n de t#tulos valores o certificados de participaci*n
implicando una forma de llegar al mercado de capitales " brindando, en ciertos casos, un mejor marco impositivo
I En el +mbito societario fortalece acuerdos entre las partes sometiendo al control del fiduciario el cumplimiento de
pol#ticas " planes evitando as# eventuales desgastes
248
4$rco Leg$l:
Seg%n se desprende del 1rt 2 de la Le" 96662, habr+ fideicomiso cuando una persona =fiduciante> transmita la
'propiedad fiduciaria) de bienes determinados a otra =fiduciario>, que se obliga a ejercerla en beneficio de quien se
designe en el contrato =beneficiario> " a transmitirlo al cumplimiento de un plaCo o condici*n al fiduciante o al
beneficiario
g 8iduciante: quien entrega el bien o los recursos a ser administrados
g 8iduciario: quien recibe " administra el bien o los recursos
g Feneficiario: quien recibe los beneficios producidos por la realiCaci*n de las actividades especificadas en el
contrato
g ,ontrato de fideicomiso: Documento donde se transmite la propiedad fiduciaria " en el cual el fiduciante detalla
todas las condiciones que debe cumplir el fiduciario para llevar a cabo el fideicomiso
g 8inalidad: la realiCaci*n de un negocio sub"acente
,omo se ha dicho, mediante la realiCaci*n de un fideicomiso se transfiere la propiedad fiduciaria de un bien desde
el fiduciante hacia el fiduciario 0or ello es importante se4alar los alcances de dicha transferencia, "a que tiene
algunas limitaciones las cuales est+n determinadas en el contrato de fideicomiso
H$% "#e seJ$l$r "#e:
g El fiduciario no adquiere para s#, " est+ jur#dicamente imposibilitado de adquirir los bienes fideicomitidos
g El fiduciante puede reservarse acciones respecto de los bienes fideicomitidos
g $o pueden perjudicarse los derechos de terceros adquiridos con anterioridad a la constituci*n del fideicomiso
g 1l realiCarse la transferencia de titularidad, los bienes dejan de pertenecer econ*micamente al fiduciante, por lo
tanto una ejecuci*n singular no puede trabarse sobre esos bienes
g 1dem+s, como el fiduciario s*lo tiene las facultades de disposici*n sobre ellos, tampoco pueden ser embargados
g Esta condici*n provoca una reducci*n de los riesgos asociados a las quiebras disminu"endo el costo del
financiamiento
g 0uede implicar ventajas financieras e impositivas
g 1nte incumplimientos, el fiduciario act%a sin necesidad de recurrir a la justicia
+ro!#ctos 3i!#ci$rios:
El fideicomiso provee una amplia gama de posibilidades para el desarrollo de negocios espec#ficos protegiendo los
activos involucrados en los mismos de situaciones ajenas a las actividades especificadas en el contrato
Debido a la diversidad de posibilidades que admite esta herramienta " con el objetivo de simplificar la presentaci*n
de la misma, podemos enumerar, a modo de ejemplo, algunos productos fiduciarios:
g 8ideicomisos &nmobiliarios
g 8ondos 8iduciarios
g 8ideicomisos 8inancieros
g 8ideicomisos de Dinero
3i!eicoisos I&o-ili$rios
N 0ermiten el desarrollo de pro"ectos inmobiliarios en la etapa previa a la construcci*n, durante la misma " para su
entrega o venta parcial
N 1segura el destino de los fondos
N 0uede combinarse con un fideicomiso financiero mediante la emisi*n de certificados de participaci*n
3o&!os 3i!#ci$rios
N Los 8ondos 8iduciarios presentan caracter#sticas que los vuelven atractivos para ser utiliCados como herramienta
249
de distribuci*n de recursos desde el Estado hacia los particulares con adecuados m+rgenes de control
N Sus recursos se invierten seg%n las instrucciones espec#ficas de los fiduciantes, conforme un reglamento de
administraci*n
3i!eicoisos 3i&$&cieros
N En los fideicomisos financieros el fiduciario emite certificados de deuda respaldados por los bienes fideicomitidos
N Se trata de t#tulos valores que deben ser admitidos a la oferta p%blica, con los recaudos que establece la ,omisi*n
$acional de Ealores
N Es el mecanismo adecuado para la tituliCaci*n o securitiCaci*n de cr(ditos, proceso en el cual suele intervenir un
originador =transmite la cartera de cr(ditos>, un estructurador =realiCa las pro"ecciones financieras del negocio,
dise4o de t#tulos " el estudio de mercado>, un administrador =que se encarga del manejo " cobranCa de la cartera> "
un colocador =coloca los t#tulos en el mercado>
N El fiduciario puede reunir todos estos roles " funciones
UNIDAD 5VII: DE3ENSA DE LAS RELACIONES REALES.-
250
Los 8undamentos 0rotecci*n 0osesoria:
Los fundamentos de la protecci*n son las teor#as que fundamentan esa protecci*n, ha" varias " podemos dividirlas
en dos grupos Las Geor#as 1bsolutas " las Geor#as /elativas:
Las Geor#as 1bsolutas tratan de fundamentar la protecci*n por posesoria en la posesi*n misma 0or ejemplo
0uchta dec#a que los Derechos Subjetivo eran =clasificaci*n>
2 3 Derecho sobre la 0ropia 0ersona, " los divid#a en los Derechos de la 0ersonalidad =personalisimos> "
Derechos de 0osesi*n
9 3 Derechos sobre las ,osas, La 0ropiedad sujetamento total de la cosa " el '&us &n /e alienaK el sujetamento
parcial de la cosa
; 3 Derecho a la 1cci*n de !tro, La !bligatio =obligaci*n>
Entonces dec#an que los Derechos personalisimos como el Derecho a la Eida " dec#an que era imposible a la
posesi*n de estos derechos, entonces estos autores a modo de ejemplo buscaban fundamentar la 0rotecci*n
0osesoria en la posesi*n misma Es decir por la posesi*n misma, como un derecho que por lo general emana de
la personalidad
Las Geor#as /elativas en cambio buscan fundamentar la 0rotecci*n 0osesoria fuera de la posesi*n misma, por
ejemplo Savign" e &hering, se dividen en las 0osesi*n por !rden 0ublico, por la 0osesi*n por :ano 0ropia, en eso
fundamentaban la 0rotecci*n 0osesoria, &hering agregaba algo mas, se esta protegiendo una propiedad naciente
Ha" una teor#a Ecl(cticas =juntar lo mejore de las teor#as> de /u"ero que trata de fundamentar la 0rotecci*n
0osesoria sacando un poco de cada una de las teor#as
,lasificaci*n de las Defensas 0osesorias:
La Defensa E-trajudicial
1rt 96B7 'El hecho de la posesi*n da el derecho de protegerse en la posesi*n propia, " repulsar la fuerCa con
el empleo de una fuerCa suficiente, en los casos en que los au-ilios de la justicia llegar#an demasiado tardeI " el
que fuese despose#do podr+ recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no e-ceda los
l#mites de la propia defensa)
Esta defensa necesita cuatro requisitos para poder ejercerla, " estos son, usar la fuerCa si el au-ilio de la Justicia
no llega a tiempo, usar la 8uerCa 0ropia, la defensa debe ser proporcionada al ataque, " la &nmediateC o sea que la
defensa debe ser inmediata, sino lo hace inmediatamente debe recurrir a la justicia
La Defensa Judicial: aqu# en esta defensa Judicial se ha discutido mucho, el programa nos pide Dualismo entre
1cciones 0osesorias e &nterdictos, /eparos t(cnicos Q ha" dos Doctrinas una :onista " otra Dualista:
La Doctrina :onista dice que son de naturales densas los interdictos son la regulaci*n procesal de las 1cciones
0osesorias
La Dualista dice que son defensas diferentes, con el triunfo la Doctrina Dualista, se ve el triunfo del la Doctrina
Dualista en el art#culo ?<7, que dice que los interdictos se tramitan por el Juicio Sumar#simo, " el 1rt#culo ?<7 dice
'Las 1cciones 0osesoria del Libro &&& G#tulo &&& del ,*digo ,ivil tramitaran por Juicio !rdinario), entonces los
c*digos de 0rocedimientos se han volcado por la tesis Dualista, entonces son defensas diferentes Los
fundamentos constitucionales, los &nterdictos es el 0oder de 0olic#a que se han reservado las provincias
El !bjeto de las 1cciones 0osesorias:
251
El objeto de las acciones posesorias dec#a el antiguo art#culo 965B que fue derogado 'Las 1cciones posesorias
solamente corresponden a los poseedores de inmuebles, " tienden el %nico objeto de obtener la restituci*n de la
posesi*n, o manutenci*n de la procesi*n en su plenitud " libertad)I EeleC hab#a regulado solo para los inmuebles,
no para las cosas muebles que la considero innecesaria regularlo para las cosas muebles, " estableci* que para
las cosas muebles la 1cci*n de reivindicaci*n solamente, pero con una diferencia, que en la Legitimaci*n en las
1cciones de /eivindicaci*n, el Legitimado son los propietarios verdaderos " putativos de cosas muebles, " el
propietario putativo de cosa mueble, puede reivindicar contra todos menos contra el verdadero propietario EeleC
restringe el tipo de esos registros, " dec#a que las 1cciones 0osesorias tienen por objeto la protecci*n de las cosas
en su plenitud " libertad, es decir se da ante los actos de turbaci*n " de desposesi*n Los actos de Gurbaci*n son
aquellos que no signifiquen una turbaci*n total de la posesi*n " se encuentra en el art#culo 96<A del ,*digo ,ivil
1rt 96<A 'S*lo habr+ turbaci*n en la posesi*n, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien
ejerciere, con intenci*n de poseer, actos de posesi*n de los que no resultase una e-clusi*n absoluta del
poseedor)
Ejemplo tengo un campo con dieC vaca pastando, el vecino pone otras dieC vaca a pastar con las m#as, ah# me
esta turbando no me ha e-cluido, pero si corta el alambrado " saca las vacas ah# ha" una desposesi*n, este es la
distinci*n entre turbaci*n " desposesi*n, entonces EeleC dice que turbaci*n en un inmueble puede haber como
tambi(n la desposesi*n, en las cosas muebles tambi(n puede haber desposesi*n, uno agarra algo " se lo lleva,
pero turbar una cosa mueble como una mesa como es posible, no se puede estar turbando en forma permanente,
en los inmueble si pero en los muebles no, por eso EeleC lo considero innecesario
La cuesti*n es que la reforma del art#culo 2655 la e-tiende las acciones 0osesorias a las cosas muebles
1rt 2655 'Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular
poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas)
La Defensa Judicial: esta se divide en la Defensa del ,*digo 0rocesal ,ivil " la Defensa del ,*digo ,ivil:
,ontra la posesi*n son los &nterdictos de /ecobrar, la 1cci*n 0olicial de Despojo, " la acci*n ,alificada la 1cci*n
de /ecobrar
,ontra la Gurbaci*n el &nterdicto de /etener, la acci*n 0olicial la &nnominada de :antener, " las 1ccione
,alificadas la de :antener
,ontra la !bra $ueva, el &nterdicto de !bra $ueva " la 1cci*n ,alificada de !bra $ueva
,ontra el Da4o Gemido tenemos la el agregado que hiCo la reforma en el art 96<< ultima parte
La Defensa del ,*digo 0rocesal ,ivil se divide en &nterdicto de /etener, &nterdicto de /ecobrar, &nterdicto de !bre
$ueva
El &nterdicto protege un ,orpus Simple, " tienen un 0laCo de ,aducidad, tramite Sumar#simo, Legitimado 1ctivos
son los 0oseedores o Genedores &nteresados En La 0ampa no especifica si los tenedores son o no interesado " lo
remite a Juicio !rdinario
El &nterdicto de /etener: van desde el 1rt ?BB al ?57 del ,*digo 0rocesal ,ivil de La 0ampa
1rt ?BB 0rocedencia: 0ara que proceda el interdicto de /etener se requerir+:
2 3 Due quien se encuentre en la actual posesi*n o tenencia de un bien, mueble o inmueble
9 3 Due alguien amenaCare perturbare o perturbase en ellas mediante actos materiales
1rt ?B5 0rocedimiento: La demanda se dirigir+ contra quien el actor denunciare que lo perturba en la posesi*n
o tenencia, sus sucesores o copart#cipes, " se tramitara por las reglas del proceso sumar#simo
252
1rt ?B< !bjeto de la 0rueba: La prueba solo podr+ versar sobre el hecho de la posesi*n o la tenencia
invocada por el actor, la verdad o falsedad de los actos de perturbaci*n atribuidas al demandado, " la fecha en que
estos se produjeron
1rt ?57 :edidas ,autelares: Si la perturbaci*n fuere inminente, el jueC podr+ disponer la medida de no
innovar, bajo apercibimiento de aplicar las medidas a que se refiere el art ;5
El &nterdicto de /ecobrar: van desde el art ?52 al ?5?
1rt ?52 0rocedencia 0ara que proceda el interdicto de recobrar se requerir+:
2 3 Due quien lo intente o su antecesor, hubiere tenido la posesi*n o la tenencia de un bien mueble o
inmueble
9 3 Due hubiere sido despojado total o parcialmente del bien, con violencia o clandestinidad
La desposesi*n es el genero " la especie es el despojo, entonces el &nterdicto de Despojo se da contra el despojo
" la 1cci*n ,alificada de /ecobrar ser+ contra la desposesi*n Esta diferencia surge de la edad media en el
derecho can*nigo, en donde se peleaba el poder temporal entre los 0apas " los 0r#ncipes, o sea la &glesia " los
0r#ncipes por la designaci*n de los !bispos, por que hab#a obispados que eran ricos, " entonces cuando el !bispo
cuando asum#a el cargo, tenia derecho a las rentas del obispado, entonces el pr#ncipe quer#a nombrar (l al obispo,
si el 0apa nombraba a alguien que no era del agrado del 0r#ncipe este tomaba todas las medidas para que no
asuma, " entonces el 0r#ncipe dec#a que el !bispo designado hab#a abandonado, porque se volvi*, entonces
nombraba un administrador provisorio, entonces nace esta figura el Derecho 1gregado a la ,osa, = &us ad /em> "
la otra es la 1ctio Espotio, que es la 1cci*n de despojo 0or lo que el !bispo dec#a que no lo hab#an dejado
asumir el cargo en el obispado, entonces no toque nada, deja la cosa como esta, lo restituimos en el cargo "
despu(s discutimos Estos "a lo ten#an los romanos, con los fundos que corr#an los mojones, el interdicto dec#a
que se deja la cosa como esta " que el que corri* el moj*n deb#a ir a /oma Esta 1ctio Espotio =acci*n de despojo>
pasa a Derecho ,ivil " pasa a nuestro derecho a trav(s de la legislaci*n Espa4ola, los que son de origen romano
nos llegan a trav(s de la Legislaci*n Espa4ola, esta tenia &nterdictos, " la Legislaci*n 8rancesa tenia 1cciones
0osesoria, porque tienen su origen en el Derecho F+rbaro, de la Sacin del Derecho de los 8ranco, la Sacin era una
especie de :ancipatio o @sucapio de los romanos de un a4o, cuando se funde el Derecho 8ranco con el Derecho
Latino, quede la sacin para la posesi*n " la acci*n /eal para el dominio " los dem+s Derecho /eales Entonces las
1cciones /eales son de ;7 a4os o mas seg%n del bien que sea, " la idea de las posesiones se ganan al a4o que
es la idea de la Sacin de los 8rancos Entonces son dos vertiente los ,*digos 0rocedimientos siguen al la 0artidas
del Derecho Hisp+nico, " el ,*digo ,ivil sigue las 1cciones 0osesorias del Derecho 8ranc(s 0or eso se establece
una discusi*n si es lo mismo o no, hubo un jueC que interpretaba como Salvat que los interdictos eran las
reglamentaciones de las 1cciones 0osesorias triunfa la Geor#a Dualista, entonces tenemos esta superposici*n de
defensa de la 0osesi*n
1rt ?59 0rocedimiento La demanda se dirigir+ contra el autor denunciado, sus sucesores, copart#cipes o
beneficiarios del despojo " tramitara por juicio sumar#simo Solo se admitir+n pruebas que tuvieren por objeto por
demostrar el hecho de la posesi*n o tenencia invocadas, as# como el despojo
1rt ?5; /estituci*n del Fien: ,uando el bien invocado fuere veros#mil " pudiera derivar perjuicios si no se
declarare la restituci*n inmediata del bien, el JueC podr+ ordenarla previa fianCa que prestara el reclamante para
responder por los da4os que pudiere irrogar la medida
1rt ?56 :odificaci*n " 1mpliaci*n de la Demanda Si durante el curso del interdicto de retener se produjere el
despojo del demandante, la acci*n proseguir+ como interdicto de recobrar, sin necesidad de retroceder el
procedimiento ,uando llegare a conocimiento del demandante la e-istencia de otros sucesores, copart#cipes o
beneficiarios, podr+ ampliar la acci*n contra ellos en cualquier Estado del juicio
253
Supongamos que s( esta tramitando el &nterdicto de /etener, el demandado los saca o sea que lo desposee, en
este caso no es necesario empeCar un nuevo interdicto, entonces el mismo interdicto de retener continua como
interdicto de recobrar
1rt ?5? Sentencia El JueC dictara sentencia, desestimando el interdicto o mand+ndolo a restituir la posesi*n o
la tenencia del bien al despojado
El &nterdicto de !bra $ueva: los art#culos ?5A " ?5B 0rotege contra la obra nueva iniciada " no terminada, si esta
terminada "a es obra vieja Este interdicto de obra nueva en el Derecho de las 0artidas, tenia un procedimiento
e-trajudicial interesante, " consist#a en que la demanda era e-trajudicialmente, para hacer la demanda se iba con
un escribano, " cinco testigo, " se lo notificaba al due4o de la obra, o al director, o al sobrestante de la obra, " para
la publicidad de la demanda se colocaban en la vereda de enfrente clavaban en la empaliCada de la obra la
demanda " tiraban una piedras sobre la empaliCada " hacer ruido para que vengan los vecinos para que vieran
que se hab#a dado trasladado a la demanda, " este acto se volcaba en un acta el escribano, despu(s continuaba
judicialmente el interdicto actualmente es totalmente judicial el &nterdicto de !bra $ueva
1rt ?5A 0rocedencia ,uando se hubiera comenCado una obra que afectare a un inmueble su poseedor o
tenedor podr+ promover el interdicto de obra nueva La 1cci*n se dirigir+ contra el due4o o encargado de ella
Gramitara por el juicio Sumar#simo
1rt ?5B Sentencia La sentencia que admitiere la demanda dispondr+ la suspensi*n definitiva de la obra o, en
su caso, su destrucci*n " la restituci*n de las cosas a su Estado anterior, a costa del vencido
La ,aducidad en el ,*digo 0rocesal ,ivil de La 0ampa: se encuentra en el art#culo ?55
1rt#culo ?55 ,aducidad Los &nterdictos de /etener, de /ecobrar, " de !bra $ueva no podr+n promoverse
despu(s de transcurrido un a4o de producidos los hechos en que se fundaren
1rt ?5< Juicios 0osteriores: Las sentencias que se dictares en los interdictos de adquirir, retener o recobrar no
impediran en el ejercicio de las acciones reales que pudieran corresponder a las partes
Hab#a otros &nterdictos en los antiguos c*digos procesales por ejemplo el de obra vieja que amenaCaba ruina, ese
fue suprimido por considerarlo inconstitucional
!tro interdicto que e-ist#a era el de jactancia se lo suprimi* por considerarlo inconstitucional, este interdicto
funcionaba as#, si uno dec#a que el edificio era de uno, nos dec#an que hab#a que probarlo en un t(rmino de tres
meses debe hacer la 1cci*n de /eivindicaci*n, " si no lo hace en esos tres meses ca"ese
La Defensa del ,*digo ,ivil: se divide a su veC en 1cciones 0oliciales, 1cciones ,alificadas " Da4o Gemido
La 1cciones 0oliciales hemos visto que tienen por Juicio !rdinario, contra los 1ctos de 0osesi*n, contra la
Desposesi*n o ,ontar la !bra $ueva, que es obra iniciada " no terminada
Las 1cciones 0oliciales: se dividen a su veC en 1cciones de Despojo, 1cciones &nnominada de :antener, 1cciones
de !bra $ueva que termina como Despojo
Las 1cciones de Despojo " las de !bra $ueva que termina como Despojo ,aducan al a4o " la de /etener
0rescribe tambi(n al a4o, antiguamente la le" ?7 estos interdictos caducaban a los seis meses " las acciones
0osesorias al a4o entonces que es lo que pasaba se aplicaban los dos, pero ahora como todos terminan al a4os
se usan los &nterdictos " no las 1cciones 0osesorias @n abogado puede usar estas 1cciones pudiendo alegar
causa de prescripci*n alegar causa de suspensi*n o interrupci*n de la prescripci*n, pero la ,aducidad no se
interrumpe
254
Las 1cciones 0olicial de Despojo: est+n regladas en los art#culos que van del 96<7 al 96<6, tambi(n se da en la
desposesi*n, "a que el despojo es una 1cci*n /estringida, el despojo es una desposesi*n restringida, el
Legitimado es los 0oseedores " los Genedores interesados, tiene un plaCo determinado caduca al a4o, en el
art#culo 96<;
1rt 96<7 ',orresponde la acci*n de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligaci*n de producir
t#tulo alguno contra el despojante, sucesores " c*mplices, aunque fuere due4o del bien E-cept%ase de esta
disposici*n a quien es tenedor en inter(s ajeno o en raC*n de una relaci*n de dependencia, hospedaje u
hospitalidad)
1rt 96<2 'El despose#do tendr+ acci*n para e-igir el reintegro contra el autor de la desposesi*n " sus
sucesores universales " contra los sucesores particulares de mala fe)
1rt 96<9 '$o compete la acci*n de despojo al poseedor de inmuebles que perdiera la posesi*n de ellos, por
otros medios que no sean despojoI aunque la perdiere por violencia cometida en el contrato o en la tradici*n)
1rt 96<; 'La acci*n de despojo dura s*lo un a4o desde el d#a del despojo hecho al poseedor, o desde el d#a
que pudo saber el despojo hecho al que pose#a por (l)
1rt 96<6 'El demandante debe probar su posesi*n, el despojo " el tiempo en que el demandado lo cometi*
JuCgada la acci*n, el demandado debe ser condenado a restituir el inmueble con todos sus accesorios, con
indemniCaci*n al poseedor de todas las p(rdidas e intereses " de los gastos causados en el juicio, hasta la total
ejecuci*n de las sentencias)
Los Legitimados activos solo los 0oseedores " Genedores interesados
El plaCo es de un a4o, " caduca en ese t(rmino se encuentra reglado en el art 96<;
Gramite c*digo procesal " es !rdinario
Los Legitimados pasivos el art 96<2 el autor de la desposesi*n o sus sucesores universales, " contra los
sucesores particulares de mala fe " tambi(n los copart#cipes del despojo
E-cept%a en el art 96<9 de la Legitimaci*n 1ctiva a quien es tenedor en inter(s ajeno, es decir si es tenedor
desinteresado, o en raC*n de dependencia, hospedaje u hospitalidad, es decir a los Genedores " a los
Qu-taposeedores
En este art#culo no cabe duda que se da contra los actos de posesi*n violenta o de desposesi*n clandestina, "
algunos autores agregan tambi(n el abuso de confianCa
Las 1cciones 0olicial &nnominadas de :antener: esta reglada en el art 96A<, el Legitimado 1ctivo son los
0oseedores " Genedores &nteresados " desinteresados, esta fue una acci*n que naci* de casualidad, porque al
modificar el art 96A< sin querer inventaron una acci*n, tiene un plaCo de 0rescripci*n que es de un a4o " esta
regulada en el art#culo 67;5
1rt 96A< 'La posesi*n, cualquiera sea su naturaleCa, " la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente Si
ello ocurriere, el afectado tendr+ acci*n judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar+ sumariamente en la
forma que determinen las le"es procesales)
Se discuti* originariamente en la antigua redacci*n cuan era el alcance das las 1cciones 0osesorias, la antigua
redacci*n del 96A< dec#a ',ualquiera que sea la naturaleCa de la posesi*n, nadie puede turbarla arbitrariamente)
que significa cualquiera sea la naturaleCa de la posesi*n, ac+ podr#amos preguntarnos que inclu"e la tenencia o
no, " que significa turbarla arbitrariamente, " ac+ cual es el alcance del t(rmino arbitrario, esto dio a discusiones
interminables, la reforma lo modifica " lo quiere aclara pero sin querer inventar una 1cci*n nueva que es la 1cci*n
&nnominada de :antener, entonces al art#culo le agrega " tenedores, por lo tanto los legitimados activos loo
poseedores " tenedores interesados " desinteresados, despu(s continua 'Si ello ocurriere, el afectado tendr+
acci*n judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar+ sumariamente en la forma que determinen las le"es
procesales) ah# se inventa la acci*n nueva " que llamamos la &nnominada de :antener Q esta acci*n que tiene
una prescripci*n de un a4o en el art#culo 67;5, con un tramite que ser+ ordinario, que protege un corpus simple, la
255
sentencia va a disponer la suspensi*n de la turbaci*n, esta acci*n no se encuentra en los tribunales porque
conviene ir por medio de los interdictos
1rt 67;5 'Se prescribe tambi(n por un a4o, la obligaci*n de responder al turbado o despojado en la posesi*n,
sobre su manutenci*n o reintegro)
Las 1cciones de !bra $ueva que Germinan como Despojo: est+n reguladas en el art 96<5, es cuando la obra se
hace en terreno del poseedor, se tramita como Despojo, el tramite de estas 1cciones 0oliciales de acuerdo al
,*digo 0rocesal ,ivil de La 0ampa es mediante el Juicio !rdinario, tienen un plaCo establecido, al igual que la
1cci*n de Despojo, caduca al a4o
1rt 96<5 'Si la turbaci*n en la posesi*n consistiese en obra nueva, que se comenCara a hacer en terrenos e
inmuebles del poseedor, o en destrucci*n de las obras e-istentes, la acci*n posesoria ser+ juCgada como acci*n
de despojo)
Las 1cciones ,alificadas desde el art 96A5 " siguientes, se dividen a su veC en 1cciones de /ecobrar, 1cciones
de :antener, 1cciones de !bra $ueva
Los /equisitos para su ejercicio son:
E-clusivamente ser poseedores, en forma 1nual, 0ublica, 0acifica, &ninterrumpida " no la G#tulo de 0recario
Entonces solo los poseedores calificados pueden ejercer la 1cci*n ,alificaba
Los Legitimados 1ctivos quienes se despose"eron en sentido amplio, quienes se turba con actos de obra nueva
El Gramite es !rdinario
El 0laCo es la prescripci*n
La Sentencia tiene efecto /eipersecutorio, esto significa que la sentencia se da contra poseedores de buena o
mala fe, " aun contra poseedores particulares de buena fe, por la anualidad, el demandado que no tiene la
anualidad pierde
Las 1cciones ,alificadas de /ecobrar: se encuentran en el art 965B
1rt 965B 'Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restituci*n o manutenci*n de la cosa)
Entonces tenemos que en la primera parte esta la 1cci*n ,alificada de /estituci*n
Las 1cciones de :antenerse: encuentran regladas en los art#culos 965B " 96<?
1rt 965B 'Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restituci*n o manutenci*n de la cosa)
La segunda parte del art#culo 965B esta ampliada en el art#culo 96<?
1rt 96<? 'La acci*n de manutenci*n en la posesi*n compete al poseedor de un inmueble, turbado en la
posesi*n, con tal que (sta no sea viciosa respecto del demandado)
Las 1cciones ,alificada de !bra $ueva: esta en los art#culos 96<< " 9?77
1rt 96<< Habr+ turbaci*n de la posesi*n, cuando por una obra nueva que se comenCara a hacer en inmuebles
que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesi*n de (ste sufriere un menoscabo que cediese
en beneficio del que ejecuta la obra nueva
=M> Duien tema que de un edificio o de otra cosa derive un da4o a sus bienes, puede denunciar ese hecho al jueC a
fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares
Esta 1cci*n tiene cuatro /equisitos, 2 3 !bra $ueva 9 3 En &nmueble que no fueran del 0oseedor, ; 3
:enoscabo " 6 3 Feneficio, entones una obra que no fuera del poseedor, o sea en el terreno del vecino, por
ejemplo abro una ventana en la medianera, que sufre un :enoscabo, ac+ es l*gico que sufre un menoscabo
porque pierde intimidad, " que sea en beneficio, como se prueba el beneficio, entonces la jurisprudencia lo
soluciona diciendo si se revierten los casos ha" un beneficio, entonces se presupone el beneficio, el beneficiado
256
debe probar que no tiene beneficio, porque si ha" menoscabo para uno ha" beneficio para el otro, entonces libera
la prueba del beneficio se lo presupone
1rt 9?77 La acci*n posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, " que a
su terminaci*n se mande deshacer lo hecho
Es decir que con el traslado de la demanda se dispone la suspensi*n de la obra " puede despu(s ordenar la
demolici*n de las obras si la solicita la demanda
Las 1cciones del ,*digo ,ivil contra el Da4o Gemido, en el art#culo 96<< ultima parte
1rt 96<< @ltima parte 'Duien tema que de un edificio o de otra cosa derive un da4o a sus bienes, puede
denunciar ese hecho al jueC a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares)
La /eforma de la le" 2BB22 le agrega al art#culo 96<< le agrega del Derecho &taliano la 1cci*n de la Danus
Genutosa, o la 1cci*n de Da4o Gemido
0asemos a ver el art#culo que se contradice con esto " que se olvidaron de derogar Q es el 22;9 que es el da4o
causado por las cosas innominadas
1rt 22;9 'El propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede pedir al due4o de
(ste garant#a alguna por el perjuicio eventual que podr+ causarle su ruina Gampoco puede e-igirle que repare o
haga demoler el edificio)
La primera parte es que no puede pedir cauci*n, " la segunda parte no puede pedirle que repara o demuela el
edificio, si volvemos a 96<< dice que de un edificio " otra cosa, " en la otra cosa podemos ejercer la acci*n ah# no
ha" ning%n principio 0ero en una servidumbre de paso, para turbar el paso tengo dos perros doberman " cada veC
que pasa los perros se lo quieren comer, ah# no ha" problema para usar la acci*n, el tema es el edificio, la le" a
cauteloso antes de disponer la demolici*n del edificio, EeleC se opon#a a la demolici*n " en la nota dice que en un
departamento judicial ha" muchos jueces lo cual lo que es ruina para uno no seria ruina para otro, entonces en la
nota remite a la autoridad administrativa sea la que decida Q aqu# eta la problem+tica la autoridad administrativa
es el intendente, " el &ntendente le pregunta a mantenimiento, " manda el inspector por lo general coimeaba, " esto
llevo al agregado de esta norma
0etitorio " 0osesorio: /elaciones:
0etitorio es el que protege art 9;?A, tiende a la protecci*n de los Derechos /eales, o a la defensa en juicios del
ejercicio en plenitud de los Derechos /eales
1rt 9B?A 1cciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la e-istencia, plenitud " libertad de los
derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemniCaci*n del da4o causado
9B?B Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son: la acci*n de reivindicaci*n, la acci*n
confesoria, " la acci*n negatoria
En cambio las 1cciones 0osesoria protegen la 0osesi*n del goce en libertad @nos protegen los derechos reales "
los otros la posesi*n en plenitud " libertad
Las relaciones entre ambos est+n en diversos art#culos
9659 q El que tuviere derecho de poseer " fuere turbado o despojado en su posesi*n, puede intentar la acci*n
real que le competa, o servirse de las acciones posesorias, pero no podr+ acumular el petitorio " el posesorio Si
intentase acci*n real, perder+ el derecho a intentar las acciones posesoriasI pero si usase de las acciones
posesorias podr+ usar despu(s de la acci*n real
1rt 965; El jueC del petitorio, puede sin embargo, " sin acumular el petitorio " posesorio, tomar en el curso de
la instancia, medidas provisorias relativas a la guarda " conservaci*n de la cosa litigiosa
Es decir, en el Derecho /omano se pod#a acumular petitorio " posesorio, ac+ no, si eligi* la v#a 0osesoria si
pierde puede ir despu(s por la v#a 0etitoria, pero si eligi* la v#a 0etitoria no puede ir despu(s por la v#a 0osesoria,
257
1rt 9656 Establecido el juicio posesorio, el petitorio no puede tener lugar, antes que la instancia posesoria
ha"a terminado
Entonces si uno sigue la v#a posesoria primero ha" que terminarla antes de iniciar la 0etitoria
1rt 965? El demandante en el juicio petitorio no puede usar de acciones posesorias por turbaciones en la
posesi*n, anteriores a la introducci*n de la demandaI pero el demandado puede usar de acciones por
perturbaciones en la posesi*n anteriores a la demanda
Esta norma ha sido amplia, por ejemplo si inicio el 0etitorio, el actor inicia la reivindicaci*n, hace la demanda " se
va tramitando " va al inmueble " lo saca a la fuerCa al poseedor, esto es que el poseedor puede usar el &nterdicto
de /ecobrar o la 1cci*n 0olicial de Despojo, o la 1cci*n ,alificada de /ecobrar, no se le acumularan pero el jueC
puede ordenar que se le restitu"a en la posesi*n de la cosa, " luego en la 1cci*n /eal pueda ser que el otro gane
" ha" si tendr+ que devolver la cosa, ac+ se quiere evitar, la justicia por mano propia, la jurisprudencia a dicho
tantos por hechos anteriores como posteriores a la demanda, no importa cuando se los haga
1rt 965A 'El demandado vencido en el posesorio, no puede comenCar el juicio petitorio, sino despu(s de
haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas contra (l)
Es decir que si fue vencido en el posesorio paga las condenaciones " si no va a tener una e-cepci*n dilatoria, el
demandado cumpla " despu(s intime
Derecho de la 0osesi*n, Derecho a 0oseer " Derecho de 0oseer:
Derecho de la 0osesi*n es el art 96A5 que "a hemos visto
1rt 96A5 '@n t#tulo v+lido no da sino un derecho a la posesi*n de la cosa, " no la posesi*n misma El que no
tiene sino un derecho a la posesi*n no puede, en caso de oposici*n, tomar la posesi*n de la cosa: debe
demandarla por las v#as legales)
Ese derecho que tengo de llegar a la 0osesi*n cuando compro una casa " no me la entregaron, es el llamado
Derecho a la 0osesi*n
El Derecho a 0oseer, es el Derecho que tienen todos los poseedores por ser tales
El Derecho de 0oseer es el que surge del Derecho /eal, del poseedor legitimo
&nconstitucionalidad 0arcial del apartado final del 1rt A9; del ,*digo 0rocesal ,ivil de la $aci*n " el ?<7 del
,*digo 0rocesal ,ivil de La 0ampa:
La redacci*n de los dos c*digo es e-actamente igual, " dice 'Deducida la acci*n posesoria o el interdicto,
posteriormente solo podr+ promoverse la 1cci*n /eal) " esto esta mal, porque el c*digo procesal o sea las
provincias no pueden regular el orden de las acciones del ,*digo ,ivil que tiene que ser modificado solo por el
,ongreso de la $aci*n
Es decir que si eligi* la v#a del &nterdicto " pierde puede ir a la 1cci*n 0olicial, " si tambi(n pierde tambi(n puede ir
a la 1cci*n ,alificada, " si vuelve a perder puede ir as la 1cci*n /eal Ese es el orden dado por el ,*digo ,ivil En
la practica es imposible porque como duran tantos los juicios, con solo el interdicto todo lo dem+s esta prescripto,
salvo que ha"a una introducci*n de suspensi*n
258
UNIDAD 5VIII: ACCIONES REALES.-
Las 1cciones /eales Definici*n:
Las 1cciones /eales est+n en el art 9B?A '1cciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la
e-istencia, plenitud " libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de
indemniCaci*n del da4o causado)
Entonces son los medios para hacer declarar en juicio la e-istencia, si es la E-istencia corresponde a la 1cci*n de
/eivindicaci*n, la 0lenitud a la 1cci*n ,onfesoria, la Libertad a la 1cci*n $egatoria, " los efectos accesorios a los
Da4os " 0erjuicios que pueden ser ,omplementario o Sustitutivo, por ejemplo un sustitutivo, la cosa mueble se
destru"o, se resuelve por Da4os " 0erjuicio, una acci*n /eivindicatoria, las 1cciones reales sirven tambi(n
muchas veces para poder recuperar la cosa se ha perdido, por ejemplo do" en deposito una cosa, perd# el contrato
de deposito, pero puedo demostrar la propiedad de la cosa, por lo que vo" a la 1cci*n /eal
El 1rt Siguiente 9B?B 'Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son: la acci*n de reivindicaci*n,
la acci*n confesoria, " la acci*n negatoria)
Estas son las tres acciones reales que ha", pero ha" autores que dicen, que el Deslinde, la Divisi*n de
,ondominio, dicen que son acciones reales el profesor dice que son 1cciones 0ersonales 0ero el pro"ecto de
reforma deja dos 1cciones /eales mas una es la 1cci*n de /eivindicatoria que subsume la $egatoria " la
,onfesoria " la otra es la 1cci*n de Deslinde que la sube al car+cter de /eal como en el Derecho /omano
El _mbito de las Gres 1cciones /eales, una veC determinado el +mbito de aplicaci*n de una 1cci*n /eal queda
determinado el +mbito de las dem+s 1cciones /eales
El 1mbito de 1plicaci*n de la 1cci*n de la /eivindicaci*n " para hacerlo nos vamos a referirnos a dos normas el
art 9B?5 'La acci*n de reivindicaci*n es una acci*n que nace del dominio que cada uno tiene de cosas
particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesi*n, la reclama " la reivindica, contra aquel que se
encuentra en posesi*n de ella) Q la $ota dice 'La palabra poseer, poseedor se aplica en el caso del art#culo "
respecto al demandado, tanto al que posee como due4o de la cosa, como al que meramente la tiene: puede
hacerse pues la e-cepci*n de la le" romana, en que la acci*n sea intentada por el propietario contra el simple
tenedor que la posee a su nombre Sup*nganse que una cosa ha sido depositadaI el depositante tiene dos
acciones la del deposito " la de reivindicaci*nI puede ser que le sea m+s dif#cil probar el dep*sito que la propiedad,
" prefiera intentar la reivindicaci*n 0uede suceder tambi(n que el propietario verdadero poseedor no tenga otra
acci*n contra el tenedor de la cosa, que la acci*n de reivindicaci*n Gal seria el caso del nudo propietario que al fin
del usufructo reivindica la cosa Se ve pues, si por regla general el que posee la cosa no puede intentar la
reivindicaci*n, lo puede cuando la posesi*n le es disputada 0or lo tanto, no se puede hacer de la perdida de la
posesi*n, una condici*n absoluta de la reivindicaci*n)
259
Entonces tenemos que esta norma es tomada de 0othier, " en el Derecho 8ranc(s el Dominio es usado en
sentido gen(rico " la propiedad en un sentido especifico, por eso ellos hablan del dominio de propiedad, entonces
para nosotros e dominio para ellos es propiedad " para nosotros es propiedad para ellos es el dominio, entonces
ac+ tenemos una primera apro-imaci*n, entonces aqu# EeleC se estar#a refiriendo al concepto de propiedad en
sentido gen(rico cuando habla de dominio, pero esto se encuentra confirmado en el art#culo 9B?9 'La acci*n de
reivindicaci*n puede ser ejercida, contra el poseedor de la cosa, por todos los que tengan sobre (sta un derecho
real perfecto o imperfecto) 0or el poseedor de la cosa para la defensa de su derecho real perfecto o imperfecto,
esta norma tiene su origen en 8reitas, " all# se habla de posesiones perfectos e imperfectos, que corresponden a
los Derecho /eales 0erfectos o &mperfectos, en cambio EeleC en el 9;?? habla de la posesi*n legitima " no las
clasifica 'La posesi*n ser+ leg#tima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las
disposiciones de este ,*digo &leg#tima, cuando se tenga sin t#tulo, o por un t#tulo nulo, o fuere adquirida por un
o no lo ten#a para transmitirla) Entonces la 1cci*n /eal de /eivindicaci*n protege a todos Derecho /eales que se
ejercen con la 0osesi*n, para la protecci*n del derecho de poseer, la protecci*n de la 0osesi*n Legitima, que
todos los titulares de los derechos reales, que se ejercen por la posesi*n si son despose#do tienen la 1cci*n de
/eivindicaci*n esto esta confirmado en diversas normas en materia de usufructo, en materia de anticresis, pero
sobre materia prendaria es la mas clara de todas " es el ;5<7 'Si el acreedor ha sido despose#do de la prenda
contra su voluntad, puede reivindicarla durante tres a4os) 1c+ estamos en un caso bien e-preso que el acreedor
prendario si es despose#do debe iniciar la acci*n reivindicatoria, es decir hacer una reivindicatoria contra los actos
de posesi*n que adquieren todos los derechos reales que se ejercen por la posesi*n " son despose#dos, todo esto
surge del 9B?5 'La acci*n de reivindicaci*n es una acci*n que nace del dominio que cada uno tiene de cosas
particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesi*n, la reclama " la reivindica, contra aquel que se
encuentra en posesi*n de ella) de la interpretaci*n que le damos del 9BB9 que lo dice e-presamente )La acci*n de
reivindicaci*n puede ser ejercida, contra el poseedor de la cosa, por todos los que tengan sobre (sta un derecho
real perfecto o imperfecto) En otras muchas normas del ,*digo ,ivil en materia de anticresis, usufructo En
principio se ha determinado el +mbito de aplicaci*n de la 1cci*n de /eivindicaci*n, en principio
_mbito de 1plicaci*n de la 1cci*n $egatoria entonces la reivindicatoria la $egatoria se da contra actos que afecten
la libertad del uso " goce de los inmuebles, es decir contra actos de turbaci*n, entonces vamos a ver dos art#culos
9577 " 9572, ac+ en consecuencia en la 1cci*n $egatoria van a ser los mismos legitimados que en la
reivindicatoria, porque la reivindicatoria es para la desposesi*n, la negatoria para los actos de turbaci*n 1rt 9577
'La acci*n negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del
ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida) 1c+ se habla de poseedores de
inmuebles pero ha" que tener cuidado "a que ha" que completarlo con el art#culo 9B?A '1cciones reales son los
medios de hacer declarar en juicio la e-istencia, plenitud " libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio,
cuando hubiere lugar, de indemniCaci*n del da4o causado) o sea que cuando el art#culo 9577 habla de
poseedores estos deben ser 0oseedores Leg#timos, porque las 1cciones /eales se la dan solamente a los
poseedores de Derechos /eales, o sea que a los poseedores leg#timos, o sea que debe ser adquirida por t#tulo "
modo, o sea que la 1cci*n $egatoria se la otorga a todos los Derechos /eales que se ejercen por la posesi*n
cuando la libertad sea turbada
El art#culo 9572 'La acci*n negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles " a los acreedores hipotecarios
impedidos de ejercer libremente sus derechos) Se los e-tiende a los 1creedores Hipotecarios, Tpor qu( se le
e-tiende a los acreedores hipotecarios la acci*n negatoriaU 0orque si alguien se arroga una servidumbre indebida,
el acreedor hipotecario se ve perjudicado porque le disminu"e la garant#a, entonces se puede defender con una
acci*n negatoria 0or ejemplo a un inmueble lo van a rematar por el acreedor hipotecario, los amigos del due4o del
inmueble que van a rematar se juntan " deciden bajar el precio del inmueble, por lo que hacen una Servidumbre
260
de 1cueducto, cu"os ca4os son viejos " pasan por lugares de mejores tierras " ocupando una distancia ma"or a la
normal " una gran cantidad de tierra para desvaloriCar lo mas posible el campo, entonces cuando va el oficial de
justicia a comprobar el inmueble le dicen que ha" una servidumbre de acueducto ganada por prescripci*n, porque
los ca4os est+n a la vista entonces era aparente, el acreedor hipotecario que es lo que hace la pericia, los ca4os
tienen mas de veinte a4os, entonces se cita al escribano, se le pregunta si el escribano cuando hiCo la hipoteca
constato el estado del inmueble, no fue a constatar, la obligaci*n del escribano es haber ido a ver como estaba el
inmueble, si estaba libre o ocupado, el no constato que hab#a una servidumbre constituida, el acreedor hipotecario
perdi*, por lo que el que le hiCo el favor al deudor inicia la 1cci*n /eivindicatoria de la servidumbre para que se
inscriba en el registro para efectuar la publicidad posesoria, para hacerlo totalmente legal " embromar al 1creedor
Hipotecario
!tra pregunta Tpor qu( el acreedor hipotecario no tiene la 1cci*n /eivindicatoriaU 0orque no la necesita porque la
hipoteca queda en la cosa por mas de que cambie de due4o, " adem+s nunca entra en posesi*n del inmueble,
pero si lo protege de la libertad, "a que necesitas proteger la libertad del inmueble, como por el ejemplo se le mete
una servidumbre, ac+ tiene que ejercer la 1cci*n $egatoria
El _mbito de 1plicaci*n de la 1cci*n ,onfesoria, la 1cci*n ,onfesoria es el 1rt 9B<? 'La acci*n confesoria es la
derivada de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas,
con el fin de que los derechos " las servidumbres se restableCcan) 1c+ tenemos que definir el termino 0lenitud,
entonces decimos que plenitud no es completibidad en el lenguaje jur#dico, tiene un significado mas estricto
Lo importante de este art#culo es que protege a las servidumbres activas reales o personales, entonces la 1cci*n
,onfesoria es para lo que queda, entonces protege a la servidumbre, en el Derecho /omano la 1cci*n ,onfesoria
proteg#a al usufructo, a la servidumbre, a todos los derechos reales que no fueran al dominio o al condominio, en
cambio 8reitas cambia el criterio " protege a las servidumbres " el art#culo 9B<A dice ',ompete la acci*n
confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesi*n, que se determinan en este ,*digoI a los titulares verdaderos o putativos de
servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlasI a los acreedores hipotecarios de
inmuebles dominantes cu"os poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesi*n) En la
primera parte cuando dice los poseedores estos deben ser poseedores leg#timos, o seas a los titulares de los
Derecho /eales que se ejercen por la posesi*n, pero en que +mbito protege " ac+ esta el temaI " despu(s dice
cuando fuesen impedidos a ejercer los derechos inherentes a la posesi*n se determinan en este c*digoI la
pregunta es Tcual son los derechos de posesi*n que determina el c*digoU Q ac+ tienen que venir a la memoria los
art#culos 962A al 9692
962A Son obligaciones inherentes a la posesi*n, las concernientes a los bienes, " que no gravan a una o m+s
962B Es obligaci*n inherente a la posesi*n de cosas muebles, la e-hibici*n de ellas ante el jueC, en la forma
que lo dispongan las le"es de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un inter(s en
la cosa fundado sobre un derecho Los gastos de la e-hibici*n corresponden a quien la pidiere
9625 El que tuviere posesi*n de cosas inmuebles, tendr+ para con sus vecinos o terceros, las obligaciones
962< Son tambi(n obligaciones inherentes a la posesi*n de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la
hipoteca, " la restituci*n de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista Gambi(n las cargas de dar,
hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor
9697 Son derechos inherentes a la posesi*n, sean reales o personales, los que no competen a una o m+s
9692 Son derechos inherentes a la posesi*n de los inmuebles las servidumbres activas
261
Due son los Derechos &nherentes a la posesi*n, que tienen los poseedores por ser tales " que tambi(n se le
e-tienden a la tenencia en especial el 9625, o sea las condiciones impuesta en el G#tulo E& de este Libro &&&, el
t#tulo nace en el art#culo 9A22 " son las restricciones al dominio, entonces este art#culo quiere significar que los que
tiene derecho a poseer, o sea los titulares de los Derecho /eales que se ejercen por la posesi*n, protegen las
restricciones al dominio a trav(s de la 1cci*n ,onfesoria, " esta es la 0lenitud de los Derechos /eales, en el
concepto e idea de 8reitas
Entonces las 1cciones ,onfesorias protegen las Servidumbres, a los Derecho /eales que se ejercen por la
posesi*n para defender las restricciones al dominio, que son la 0lenitud de los Derecho /eales, la plenitud al
Dominio es cuando se cumple con las restricciones al dominio, los vecinos cumplen entre si las restricciones
debida, si se afecta las restricciones al dominio est+n afectando la plenitud del dominio, por ejemplo el vecino hace
un dique junta una esclusa " la apunta el terreno del vecino, " le dice me vendes tu terreno cuanto vale, " le
contesta que vale 277, el potro le dice que no vale mas que ;7, el vecino le dice que no lo vende, por lo que le abre
la esclusa " el agua va subiendo en el terreno del vecino, " le sigue ofreciendo los ;7, ac+ le esta afectando la
plenitud, porque de un terreno seco " limpio que tenia el vecino se lo convirtieron en un lago, otro ejemplo le apo"o
sobre la casa vecina una fragua, " trabajo a 2777 grados cent#grados el vecino se va a cocinar, ah# se esta
afectando la plenitud del dominio, otra se hace el poso negro sobre el eje divisorio Entonces lo que protege la
1cci*n ,onfesoria la 0lenitud del derecho real, o sea que es el Derecho /eal completo
El art#culo tambi(n dice 'a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen
impedidos de ejercerlas: a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cu"os poseedores fuesen
impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesi*n) 0or ejemplo ha" dos fundos en una servidumbre una
dominante " un sirviente, el dominante esta hipotecado, " tiene a su favor una servidumbre de transito, adem+s
tiene una salida a un camino de tierra que tiene que vadear un arro"o que la ma"or parte del a4o esta inundado e
impide el paso normal, entonces con la servidumbre vale una fortuna el fundo dominante, " sin la servidumbre no
vale nada, por ejemplo si se el acreedor hipotecario quiere rematar el inmueble dominante que lo tenia hipotecado,
se ponen de acuerdo los due4os de los dos inmuebles " constru"en un muro en el paso de la servidumbre, " si el
campo va a remate, " le dicen al martillero dice remato el campo sin servidumbre que no e-iste porque se han
ejercido actos contrario " nadie a reclamado, entonces el campo baja su valor, entonces la 1cci*n ,onfesoria
tambi(n es para los 1creedores Hipotecarios en los casos del ejemplo, o tambi(n para las restricciones al
dominio, por eso habla de los derechos inherentes a la posesi*n, el art#culo 9692 dice que las servidumbres son
derechos inherentes a la posesi*n 'Son derechos inherentes a la posesi*n de los inmuebles las servidumbres
activas)
1cci*n de /eivindicaci*n:
En el art#culo 9B?5 dice 'La acci*n de reivindicaci*n es una acci*n que nace del dominio que cada uno tiene de
cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesi*n, la reclama " la reivindica, contra aquel que
se encuentra en posesi*n de ella) Es una acci*n que se ejerce por la posesi*n
En cuanto al dominio de cosas mueble no solamente protege al due4o verdadero sino tambi(n al 0ropietario
0utativo, Tpor qu( le da al propietario putativo la acci*n de reivindicaci*nU 0orque es en las acciones posesorias
designaba %nicamente legitimados activos a la posesi*n de inmueble " no a las posesiones de inmuebles, en el
antiguo art#culo 265B ho" reemplaCado establec#a que la acci*n posesoria se da para la protecci*n de la posesi*n
de las cosas inmuebles " dec#a 'Las acciones posesorias solamente corresponden a los poseedores de inmuebles,
" tienen el %nico objeto de obtener la restituci*n de la posesi*n, o la manutenci*n en su plenitud " libertad), por lo
tanto EeleC le da la acci*n de reivindicaci*n no solamente a los propietario verdaderos sino a los propietarios
putativos tambi(n, " este ultimo puede ejercer la acci*n de reivindicaci*n contra todos menos contra el verdadero
propietario
262
Legitimaci*n 1ctiva ,asos Especiales de /eivindicaci*n:
El Heredero, ejerce la reivindicaci*n porque continua la personalidad del causante, 1rt ;62B 'El heredero que ha
entrado en la posesi*n de la herencia, o que ha sido puesto en ella por jueC competente, contin%a la persona del
difunto, " es propietario, acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario, acreedor o deudor, con
e-cepci*n de aquellos derechos que no son transmisibles por sucesi*n Los frutos " productos de la herencia le
corresponden Se transmiten tambi(n al heredero los derechos eventuales que puedan corresponder al difunto)
El Legatario de ,osa ,ierta, tiene la acci*n de /eivindicaci*n porque es propietario desde la muerte del causante,
lo que tiene que hacer para que reivindique el legatario de cosa cierta es citar al heredero, como una medida para
saber si continua el legado del difunto
,esionario, ,omprador a quien no se le ha"a hecho la Gradici*n de la ,osa " esta en 0oder de un Gercero: ac+
ha" que preguntarse T0uede /eivindicar el ,omprador que no ha"a hecho la tradici*n de la cosaU
@na primer postura dec#a que $o puede, porque al no haber tradici*n no adquiere la posesi*n
@na segunda postura dice puede reivindicar ejerciendo la 1cci*n Subrogatoria, pero la cosa en la acci*n
subrogatoria ingresa en el patrimonio del due4o despu(s debe e-igir que la cosa se entrega, es una reivindicatus
in procuratus ramsua, es decir como si la cosa fuera de (l, pero no es de (l
@na tercer postura habla que la 1cci*n de /eivindicaci*n es ,esible, esto seria mas que una sutileCa, seria la
cesi*n de la 1cci*n de /eivindicaci*n
1qu# lo importante es un 0lenario de la ,+mara de la ,apital 1rcadine contra :aric+ en donde son importante dos
votos, el del Dr Gobal " el del Dr Llambias, la mas clara de las posturas fue la de Llambias, e-pone los siguientes
argumentos:
2 N Goda cesi*n de derechos esta permitida salvo cuando la le" lo prohibe, " la le" no prohibe la cesi*n de la
acci*n de reivindicaci*n
9 N que se desprenda del derecho de la cosa que es lo principal " que conserve lo accesorio que es la 1cci*n de
/eivindicaci*n
; N la nota al art#culo 266? que habla de la cesi*n de la acci*n de reivindicaci*n 'Las acciones fundadas sobre
derechos personales no son cesibles, por la raC*n de que el ejercicio de esos derechos es inseparable de la
individualidad de la persona En el antiguo derecho hab#a casos en que el tutor pod#a ceder el derecho de tutela
0ero es cesible toda acci*n resultante de los derechos de obligaci*n, cualquiera que sea el origen de la obligaci*n,
bien provenga de convenci*n, de delitos, o de cualquiera otra causa, sin distinci*n entre las obligaciones puras,
condicionales, a termino, inciertas o alternativas 0uede tambi(n cederse una obligaci*n que tenga por fundamento
una obligaci*n naturalI pero en tal caso, el cesionario no puede hacer valer sino las e-cepciones propias de esta
clase de obligaciones, " las acciones resultantes de derechos accesorios relativos a ella, como la fianCa
En cuanto a los derechos reales, diremos que la reivindicaci*n fundada sobre el derecho de propiedades es
cesible, tambi(n lo es la acci*n negatoria, aunque es importante ceder la parte principal " esencial, es decir, la
comprobaci*n de la propiedad libreI pero el propietario se puede constituirse en procurador in rem suam, a efecto
de recibir el importe de los da4os e intereses, a que la parte contraria puede ser condenada La acci*n pecuniaria
de la condenaci*n, que se refiera a los da4os e intereses, a los frutos que han podido ser percibidos, etc La acci*n
hipotecaria es cesible, mas ella es inseparable de la hipoteca, la cual es un accesorio del cr(dito que tiene por
objeto garantir)
8inalmente el ,*digo ,ivil nos habla que la compraventa implica la transmisi*n de los derechos principales "
accesoria de la cosa en el art 267< 'El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesi*n, " con
todos sus accesorios en el d#a convenido, " si no hubiese d#a convenido, el d#a en que el comprador lo e-ija) 0or
lo tanto en los accesorios esta identificado la acci*n de reivindicaci*n En consecuencia si 1 es el propietario que
ha sido despose#do por 0, " 0 vende los derechos a F, entonces F puede reivindicar a 0 como cesionario, pero 0
263
podr+ oponer F todas las e-cepciones procesales que tuviera con respecto a 1, porque la cesi*n no mejora la
situaci*n del cesionario o cedente, entonces el poseedor puede oponer todas las e-cepciones personales que el
tuviera contra el cedente al cesionario
!tro ejemplo sup*nganse que el 2V de enero 1 le firma un boleto de compraventa con 0 donde le vende el
inmueble, " le da posesi*n con fecha cierta, " el 2V de enero hace una escritura de compraventa a F por el mismo
inmueble, la pregunta es Tqu( pasaU Entonces tenemos que como 1 se desprendi* de la posesi*n, 1 no puede
entregar a F la posesi*n, por lo tanto es de cumplimiento imposible la escritura de compraventa, " 0 si es
reivindicado puede ejercer la 1cci*n de ,umplimiento de ,ontrato contra 1 para que escriture, " contra F " contra
1 que se anule esa escritura de compraventa que es de cumplimiento imposible
La /eivindicaci*n por un ,ond*mino:
La reivindicaci*n de un cond*mino tenemos dos supuestos cuando ha sido Despose#do por un Gercero, en este
caso cualquier cond*mino puede reivindicarla, art 9AB< ',ada uno de los cond*minos puede reivindicar, contra un
tercer detentador, la cosa en que tenga su parte indivisaI pero no puede reivindicar una parte material "
determinada de ella) 0ero no puede reivindicar una parte material debe reivindicarlo todo
Despu(s el art 9BA2 'Son tambi(n reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de
los cond*minos contra cada uno de los coposeedores) Si un cond*mino desposee a los otros cada uno puede
reivindicar su parte vital
Los Efectos:
En el primer caso cuando uno de los cond*minos reivindica de un tercero, si triunfa beneficia a todos, pero si
pierde se perjudica el solo, porque si no se violar#a el derecho a la defensa
En cambio en el art 9BA2 solo se reivindica las partes ideales, seria una reivindicaci*n impropia porque estar#amos
derechos, no estar#amos reivindicando cosas, por lo que ha" autores en minor#a que sostienen que ha" que
reivindicar la totalidad de la cosa, como 1lterini, la ma"or#a entiende que se reivindica las partes al#cuotas, "
1lterini dice que ha" que reivindicar el todo, por lo que el pro"ecto de reforma ha" que reivindicar el todo a pesar
de que es el criterio minoritario
Legitimaci*n 0asiva:
El legitimado pasivo es el poseedor as# lo dice el art 9B?5 ' La acci*n de reivindicaci*n es una acci*n que nace
del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesi*n, la
reclama " la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesi*n de ella) Entonces el poseedor es el legitimado
pasivo, " si es Genedor tambi(n puede ser sujeto de reivindicaci*n
T,u+l es la obligaci*n del GenedorU La obligaci*n es denunciar quien es el poseedorI supongamos que el tenedor
no denuncia nada, " al final del proceso le dice Sr JueC esto es una broma "o no so" el poseedor so" un mero
tenedor a nombre de fulano, entonces tiene que responder por da4os " perjuicios, esto es un caso de 8icto
0oseedor
!tro caso de 8icto 0oseedor es cuando se van pasando la cosa, h+bilmente cuando llega la demanda se lo pasa a
otro, " dice que lo tiene fulano, se hace la demanda contra esa persona, esta lo pasa a otra " hace lo mismo, as#
en cadena, en este caso se puede solicitar el secuestro de la cosa " son todos responsables de la reivindicaci*n,
entonces si son dieC lo que se pasaron las cosa, se ordena el secuestro de la cosa " los dieC son responsables
!bjeto de la 1cci*n:
264
El objeto de la 1cci*n es lograr la restituci*n de la cosa al propietario, o sea al titular del Derecho /eal, es decir
reconocer la e-istencia de los Derechos /eales, son 1cciones Declarativas " de ,ondena, declarativas porque se
reconoce el derecho, " de condena se ordena la /estituci*n en el caso de la /eivindicatoria, la Libertad en el caso
de la $egatoria, " el ejercicio de la 0lenitud en la ,onfesoria
Juicio de /eivindicaci*n:
1 veces es necesario saber quien es el poseedor " esto se determina por una diligencia preliminar, o sea una
constataci*n, o sea determinar a trav(s de esa constataci*n quien es el poseedor, para poder iniciar la
correspondiente 1cci*n de /eivindicaci*n, entonces que determinar quien es el poseedor, para iniciar la acci*n
reivindicaci*n, " si son cosas muebles se determinara que esta e-iste, entonces se solicita la e-hibici*n de la cosa
mueble, que es inherente a la posesi*n, ac+ tenemos que ir a los derechos " obligaciones inherentes a la posesi*n
" en especial al art 962B 'Es obligaci*n inherente a la posesi*n de cosas muebles, la e-hibici*n de ellas ante el
jueC, en la forma que lo dispongan las le"es de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por otro que
tenga un inter(s en la cosa fundado sobre un derecho Los gastos de la e-hibici*n corresponden a quien la
pidiere) Esta norma dice que es obligaci*n en las cosas muebles la e-hibici*n ante el jueC competente, las costas
est+n a cargo del demandante, " los ,*digo 0rocesales lo regulan en las :edidas 0reliminares
:edidas de Seguridad Durante el 0roceso:
Las medidas de seguridad puede ser el secuestro de la cosa, adem+s de las dem+s medidas cautelares del
,*digo ,ivil mas las del ,*digo 0rocesal
El que ejerce la acci*n de reivindicaci*n puede durante el juicio pedir que el poseedor haga deterioros en la cosa
que se reivindica
0rueba:
El principio general en la acci*n de reivindicaci*n es el que alega debe probar, debe probar que es el poseedor, el
c*digo establece presunciones en torno a la posesi*n, a son importantes " son presunciones que nacen del
dominio, el art 9B5< 'Si el t#tulo del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la
posesi*n que tiene el demandado, aunque (ste no presente t#tulo alguno, no es suficiente para fundar la
demanda) 0or lo tanto si el t#tulo de la reivindicaci*n es de fecha posterior a la posesi*n del poseedor o sea del
demandado, no sirve para demandar porque falta el modo, pro si presenta el t#tulo anterior a la posesi*n del otro si
sirve Si ambos presentan el t#tulo 9B<2 ',uando el reivindicante " el poseedor contra quien se da la acci*n,
presentaren cada uno t#tulos de propiedad, dados por la misma persona, el primero que ha sido puesto en
posesi*n de la heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario) Eeamos cuando el t#tulo es dedo por la
misma persona, el propietario es quien se le hiCo la tradici*n traslativa del dominio, ac+ es el primero en el tiempo
1mbos presentan t#tulos pero de diversos propietarios, " no se puede determinar el verdadero propietario, el
c*digo se vuelca a favor del que esta en la posesi*n, art 9B<9 V ,uando el demandado " el demandante
presenten cada uno t#tulos de adquisici*n que ellos hubiesen hecho de diferentes personas, sin que se pueda
establecer cu+l de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesi*n)
Efectos de la Sentencia:
1c+ tenemos varios aspectos que ver:
265
2 N La /estituci*n de la ,osa: si son cosas es mueble debe ser restituida en el lugar donde fuere encontrada, art
9B<; ',uando la cosa reivindicada est+ en manos del demandado contra quien la sentencia se hubiese
pronunciado, debe (ste volverla en el lugar en que ella se encuentreI pero si despu(s de la demanda la hubiese
transportado a otro lugar m+s lejano, debe ponerla en el lugar en que estaba)
,on respecto a los frutos nos remitimos a lo que vimos en la @nidad &&& punto 5 =pag A?> si es de mala fe o de
buena fe, si es de mala fe debe devolver los frutos, los productos siempre se devuelven, los gastos necesarios se
indemniCan, los superfluos se los puede llevar " si la cosa se ha destruido los de mala fe deber+n indemniCar aun
en caso fortuito o de fuerCa ma"or
Limites de la /eivindicaci*n de ,osas &nmuebles Especial estudio del art 27?2:
El art#culo 27?2 se lo debe relacionar con el 2BBB " 2BB5
1rt 27?2 'Godos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona
que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ning%n valor " pueden ser reclamados
directamente del poseedor actualI =desde ac+ lo agrega la reforma le" 2BB22> salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a t#tulo oneroso, sea el acto nulo o anulable)
1rt 2BBB ',ompete tambi(n contra el actual poseedor de buena fe que por t#tulo oneroso la hubiere obtenido
de un enajenante de mala fe, o de un sucesor obligado a restituirla al reivindicante, como el comodatario)
1rt 9BB5 'Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicaci*n compete contra el actual poseedor, aunque fuere
de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anuladoI " contra el actual poseedor,
aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por t#tulo gratuito " el enajenante
estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese cre#do que la cosa era
propia de su autor)
Hab#amos hablado que el 27?2 nos dice los actos anulables proceden la reivindicaci*n contra el actual poseedor,
el art#culo se encuentra en el t#tulo de la $ulidad de los 1ctos Jur#dicos, tambi(n hab#amos dicho que hab#a dos
interpretaciones, una antes de las reformas una era la Geor#a ,l+sica, que dec#a anulado el acto, es del mismo
efecto que el acto nulo, por lo tanto vuelve para atr+s " no ha" ninguna discusi*n, la otra Geor#a dec#a no por lo
dispuesto 9BBB este art#culo nos esta diciendo que si ha" t#tulo oneroso, enajenante de mala fe " un adquirente de
buena fe, ac+ procede la acci*n de reivindicaci*n, " el art#culo 9BB5 que son las enajenaciones a t#tulo gratuito,
ac+ dice que siempre procede la acci*n de reivindicaci*n, si el enajenante es de buena fe, como adquirente de
buena fe, ac+ siempre procede la acci*n de reivindicaci*n
Ha" un caso que no esta transcripto " en 8reitas esta, " dice que si ha" t#tulo oneroso el enajenante de buena fe "
adquirente de buena fe ah# se corta la acci*n de reivindicaci*n, entonces la cuesti*n es el alcance del 9BBB " 9BB5
uno dicen que siempre procede la acci*n de reivindicaci*n, que los art#culos son at#picos " que EeleC lo puso
porque los copio solamente, " otros dice que no estos son tres casos que solamente procede la acci*n de
reivindicaci*n, en los casos que no est+n comprendido no procede, entonces se detiene la acci*n de
reivindicaci*n, por lo tanto una interpretaci*n a contrario sensu, los art#culos 9BBB " 9BB5, entonces esta doctrina
dice que si el tramitente " el adquirente son de buena fe ah# se detiene la acci*n de reivindicaci*n, hasta aqu# era
la doctrina antes de la reforma, la reforma ha agregado 'salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena
fe a t#tulo oneroso, sea el acto nulo o anulable) 1c+ empieCa el problema porque aqu# se multiplican las
interpretaciones, cada maestrito con su librito
Eeamos posiciones e-tremas :olinario que era partidario que siempre proced#a la acci*n de reivindicaci*n, " sigue
diciendo que siempre procede, a que se refiere la reforma a los adquirentes, el ,*digo ,ivil se refiere a los
adquirentes, por lo tanto no modifico nada dejo la cosa como estaba antes 0ara Spota la soluci*n es que todos los
adquirentes est+n salvados, porque el art 27?2 se refiere a los adquirentes " 9BBB " 2BB5 :olinari dec#a que est+n
t+citamente derogados
266
,aso del 1cto &noponible:
En el tema se introduce un acto especial que es la Geor#a ,aso del 1cto &noponible, es decir si ha participado el
verdadero propietario, para armoniCar estas normas, tanto en la reforma como las anteriores, volviendo a la
interpretaci*n de las normas anteriores f#jense que es un tema de 8ilosof#a del Derecho que se sigue una
Hermen(utica jur#dica como ser que todo debe armoniCarse, por lo :olinari tenia raC*n, pero Spota segu#a la
Escuela Libre del Derecho, lo ultimo deroga todo lo anterior, entonces Spota tenia raC*n, entonces cada uno desde
su *ptica tenia raC*n, ho" en el derecho tiene una tendencia de volver a una Hermen(utica, porque se han dado
cuenta de que lo t+citamente es derogado para un jueC, para otro no, por ejemplo se va a un jueC amigo " le dice
que la norma lo perjudica, entonces el jueC le dice que no porque esta t+citamente derogada, " si no me cae
simp+tico no esta derogada, entonces se pierde la igualdad ante la le", cada uno la interpreta como quiere, por eso
el retorno a una Hermen(utica, es mas sano, es otro sistema, en los diferentes casos se va interpretando el
derecho donde el jueC esta pegado o sujeto al precedente " otro caso es nuestro sistema que el jueC debe estar
sujeto a la le", entonces la interpretaci*n que hace 1lterini de este tema, " es la Geor#a del ,aso del 1cto
&noponible que se basa si participo o no el verdadero propietario del acto, entonces por ejemplo 1 es el propietario
es menor " se hace pasar por ma"or le vende a F, F puede ser reivindicado, " en este caso Tpor qu( plaCo puede
ser reivindicadoU El plaCo esta establecido en el art#culo 67;2 'Se prescribe tambi(n por dos a4os, la acci*n de
nulidad de las obligaciones contra#das por mujeres casadas sin la autoriCaci*n competenteI la de los menores de
edad " los que est+n bajo curatela El tiempo de la prescripci*n comienCa a correr, en las primeras, desde el d#a de
la disoluci*n del matrimonio, " en los segundos, desde el d#a en que llegaron a la ma"or edad o salieron de la
curatela) Entonces son dos a4os la prescripci*n entonces ese t#tulo insuficiente queda elevado a t#tulo suficiente
por acci*n de la prescripci*n, pero supongamos que F le trasmite el bien a ,, como , tiene G#tulo !neroso "
Fuena 8e, entonces se convierte en inoponible porque participo 1 que es el verdadero propietario, entonces F no
esta protegido " puede ser reivindicado mientras no prescriba, pero , si esta protegido porque es subadquirente
Supongamos que no participa el verdadero propietario, por ejemplo se puso un aviso en el diario urgente alquilo
por viaje, entonces alquilan el departamento " despu(s le dicen al portero que han comprado el departamento,
entonces se saca segundo testimonio " despu(s lo venden, ac+ no participa el verdadero propietario, en este caso
procede la reivindicaci*n porque no participa el verdadero propietario, ac+ ha" sustituci*n de persona ha" escritura
falsificada, por lo que procede la acci*n de reivindicaci*n
En el caso de que participa el verdadero propietario " es menor o no capaC, el primer adquirente no tiene justo
t#tulo pero si este lo vende el subadquirente si tiene justo t#tulo, entonces puede tener la prescripci*n adquisitiva de
dieC a4os Si no participa el verdadero propietario el acto es oponible, o sea que procede la reivindicaci*n, ac+ se
entiende la buena fe como en materia posesoria, entonces la buena fe se presume " que alega la mala fe tiene que
probarla, salvo los casos en que la mala fe se presuma, por ejemplo en materia inmobiliaria el defecto en el t#tulo
hace presumir la mala fe del poseedor art 677< 'El vicio de forma en el t#tulo de adquisici*n, hace suponer mala fe
en el poseedor)
Q en materia mobiliaria, en cosas mobiliarias se presume due4o al poseedor art 9629 'La posesi*n de buena fe de
una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunci*n de tener la propiedad de ella, " el poder de repeler
cualquier acci*n de reivindicaci*n, si la cosa no hubiese sido robada o perdida) Q tambi(n tenemos los prescriptos
en los art#culos 9BB7 'Los anuncios de hurtos o de p(rdidas, no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor
de cosas hurtadas o perdidas que las adquiri* despu(s de tales anuncios, si no se probare que ten#a de ello
conocimiento cuando adquiri* las cosas) " 9BB2 'Ser+ considerado poseedor de mala fe el que compr* la cosa
hurtada o perdida a persona sospechosa que no acostumbraba a vender cosas semejantes, o que no ten#a
capacidad o medios para adquirirla)
267
Entonces tenemos que los anuncios de hurto no presumen la mala fe del poseedor, salvo que pruebe que conoci*,
por ejemplo si uno que se encuentra con un vendedor en la calle " le dice si quiere comprar un sobrante que lo que
(l fabrica, " nos ofrece l+mparas !sram, salvo que sea el Sr !sram, no puede ser el fabricante, por lo que no
puedo alegar tener buena fe al comprar, " en el art#culo 9BB2 en donde dice que ser+ considerado de mala fe el
que compra cosas en lugares que no se acostumbra a vender lo que compr*, como comprar un reloj al botellero
Despu(s habr+ buena fe si esto" convencido de que esto" comprando al propietario, Tcomo me convenCoU Lo
hago estudiando el t#tulo, que el vendedor sea capaC le pido los documentos o que sea coherente " demuestre que
esta cuerdo, que la propiedad no este controvertida, o sea que este de acuerdo con el sujeto que la ofrece
1cci*n ,onfesoria:
Qa vimos que protege la plenitud de los Derecho /eales " conque alcance
Legitimados 1ctivos:
Los legitimados activos son los que sufren la perdida de la 0lenitud, TLa prueba de las 1cciones confesoria quien
la tieneU La tiene quien alega, Tqu( es lo que debe probarU La servidumbre su Derecho /eal, cuando se ve
afectado, la afectaci*n " las restricciones, el acreedor hipotecario debe probar la hipoteca " la violaci*n a los
derechos inherentes a la posesi*n, es decir violaci*n a la servidumbre " violaci*n a la restricci*n
Si tenemos una hipoteca " la violaci*n a la servidumbre del fundo dominante " la violaci*n de la restricci*n del
dominio del fundo sirviente, entonces se debe probar que se tiene una hipoteca sobre el fundo dominante que tiene
una servidumbre de paso " que el fundo sirviente tiene una restricci*n del dominio, para lograr la plenitud de su
hipoteca, la sentencia va a ordenar que se restableCca las servidumbres " las restricciones, o sea la plenitud del
Derecho /eal, " el que debe probar es el demandante o sea el actor
Ha" un art#culo que es pr+cticamente inconstitucional " es el art 9B<< ' ,uando el inmueble dominante o sirviente
perteneciere a poseedores con derecho de poseer, la acci*n confesoria compete a cada uno de ellos " contra cada
uno de ellos, en los casos designados en los art#culos anterioresI " las sentencias que se pronuncien, perjudicar+n
o aprovechar+n a todos respecto a su efecto principal, pero no respecto al efecto accesorio de la indemniCaci*n del
da4o) T0or que es inconstitucional este art#culoU 0orque dice que perjudicara o beneficiara a todos, que beneficie
a todos esta bien, pero que perjudique a todos esta mal, porque se viola el derecho a ser o#do
La 1cci*n $egatoria:
La 1cci*n $egatoria "a hemos visto que protege libertad del derecho real
Legitimados 1ctivos " 0asivos:
Los legitimados "a lo hemos visto " eran su +mbito El que debe probar en la acci*n negatoria es el que alega, "
debe probar el derecho de poseer, ac+ se invierte la carga de la prueba porque la presunci*n de los inmuebles del
969; ',ualquiera que reclame un derecho sobre la cosa de otro, debe probar su pretensi*n, " hasta que no se d(
268
esa prueba, el propietario tiene la presunci*n de que su derecho es e-clusivo e ilimitado), esta norma esta en favor
de la libertad " quien alega lo contrario debe probarlo, por eso la acci*n negatoria vasta probar su servidumbre, por
ejemplo el demandante dice mi derecho de poseer " mi inmueble es libre, el demandado al decir que la
servidumbre es valida debe probarla La sentencia va a establecer la libertar del derecho o llevar a la servidumbre
a su justo limite, por ejemplo el t#tulo dice que la servidumbre de transito tiene un ancho de tres metro el camino, "
esta usando A metros, la condena va a decir que se vuelvan a los tres metros de ancho
Las 1cciones /eales " la 0rescripci*n Liberatoria:

1c+ tenemos que ver el art 672< 'Godas las acciones son prescriptibles con e-cepci*n de las siguientes:
2L La acci*n de reivindicaci*n de la propiedad de una cosa que est+ fuera de comercio
9L La acci*n relativa a la reclamaci*n de estado, ejercida por el hijo mismo
;L La acci*n de divisi*n, mientras dura la indivisi*n de los comuneros
6L La acci*n negatoria que tenga por objeto una servidumbre, que no ha sido adquirida por prescripci*n
?L La acci*n de separaci*n de patrimonios, mientras que los muebles de la sucesi*n se encuentran en poder del
heredero
AL La acci*n del propietario de un fundo encerrado por las propiedades vecinas, para pedir el paso por ellas a la
v#a p%blica)
En las acciones reales tenemos los incisos 2V " 6V, pero la doctrina dijo que era enunciativo, todas las 1cciones
reales son inprescriptibles, " se e-tinguen cuando alguien prescribe el dominio, en el Derecho 8ranc(s en cambio
las 1cciones /eales prescriben en un lapso de tiempo juntamente con la prescripci*n adquisitiva como dos cara de
una misma moneda, entonces prescribe el dominio " prescribe la acci*n de reivindicaci*n, en nuestro pa#s por
ejemplo a los 97 a4os adquiere el dominio el poseedor " el otro pierde la reivindicaci*n porque prescribi*, es mejor
que la doctrina 8rancesa que habla de la doble prescripci*n adquisitiva " liberatoria
La problem+tica es la siguiente tenemos normas copiadas del Derecho 8ranc(s, por lo que tenemos casos
an*malos, el primer caso an*malo es el art ;5<7 ' Si el acreedor ha sido despose#do de la prenda contra su
voluntad, puede reivindicarla durante tres a4os) es una prescripci*n liberatoria de la acci*n de reivindicaci*n, esto
no puede ser pero lo es " es un caso an*malo
Segundo caso es el 67;< 'Se prescribe por seis meses, la acci*n de los propietarios ribere4os para reivindicar los
+rboles " porciones de terrenos, arrancados por la corriente de los r#os) Es el caso de la avulci*n, entonces los
puede reclamar por A meses si pasan los A meses no los puede reclamar mas
Gercero caso an*malo es el 6792 'La acci*n del deudor para pedir la restituci*n de la prenda dada en seguridad
del cr(dito despu(s de hecho el pago, se prescribe a los veinte a4os si la cosa ha permanecido en poder del
acreedor o de sus herederos) Se dio una cosa en prenda " pago la obligaci*n " no le devolvi* la cosa si pasan 97
a4os prescribe la acci*n de restituci*n, Tqu( es la acci*n de restituci*nU Esto seria la acci*n de reivindicaci*n del
propietario, no tiene prescripci*n adquisitiva pero si tiene una prescripci*n liberatoria, entonces es un caso
an*malo
269
UNIDAD 5I5 % 55: +U7LICIDAD.-
Sistemas de 0ublicidad /egistrables E-traregistrables:
El tema de la 0ublicidad es tan importante en los Derechos /eales porque los Derechos /eales son oponible erga
omnes, si vemos lo que dijimos en la unidad 2 " es que a diferencia de los Derechos 0ersonales que son relativos
" la le" no e-ige publicidad e-terna porque son solo oponibles entre el acreedor " el deudor, en cambio el Derecho
/eal por esa !ponibilidad absoluta o sea erga omnes necesita que sean conocidos, porque uno no puede imponer
a la comunidad que respete el derecho que no conoce El concepto 0ublicidad tiene numerosas acepciones por
ejemplo la publicidad comercial es la que se hace para que la gente conoCca las bondades de determinado
producto " se trata de que llegue al medio en que va dirigida, pero ac+ 0ublicidad significa hacer cognoscible un
hecho o un acto, hacer cognoscible en este caso los Derechos /eales, o al menos que sean conocidos los t#tulos,
" para poder hacer cognoscible los hechos, los actos jur#dicos, e-isten distintos sistemas " EeleC Sarfield en el
,*digo en el siglo .&. estableci* la publicidad de los Derecho /eales, parta adquirir Derechos /eales EeleC dijo es
necesario el G#tulo Suficiente mas :odo Suficiente " cuando se cumple esto reci(n se adquiere el Derecho /eal,
supongamos que el Derecho /eal que se adquiri* es un Dominio, entonces el G#tulo Suficiente del Dominio podr#a
ser una compraventa, que es un acto jur#dico que tiene por finalidad la de trasmitir el dominio, rodeada de todas las
formalidades que e-ige la le" " sobre todo en el caso de la compraventa de inmuebles, que es la escritura publica,
otorgada por una persona capaC " legitimada, es decir que tiene que provenir del verdadero propietario, que se
aplique a la cosa, " adem+s esta el :odo Suficiente, que por e-celencia los modos de transmisi*n es la Gradici*n,
entonces con el t#tulo mas el modo "a nace el Derecho /eal, pero como se publicista este Derecho /eal de
Dominio, estamos hablando de c*mo era en el ,*digo antes de la le" 2BB22 " de la le" 2B572, entonces antes de
estas reformas la Gradici*n era la que cumpl#a la funci*n de 0ublicidad, entonces tenia dos funciones la Gradici*n,
una es que la tradici*n es constitutiva del Derecho /eal, porque antes de la tradici*n de una cosa no se adquiere
sobre ella ning%n Derecho /eal, entonces una de las funciones de la Gradici*n es que es ,onstitutiva de los
270
Derechos /eales, " la otra funci*n que tenia era la funci*n de 0ublicidad, pero lo que da la publicidad, no es la
tradici*n sino la 0osesi*n, o sea la relaci*n posesoria que sobreviene a la entrega de la cosa, porque la tradici*n
es un acto instant+neo, uno entrega voluntariamente " la otra voluntariamente recibe, pero es un acto instant+neo,
pero para EeleC Sarfield "a estaba cubierta la publicidad, esto viene del Sistema del Derecho /omano donde hab#a
para los cosas importantes como los inmuebles de /oma, los esclavos, " las cosas manquipi, hab#a determinadas
formalidades en la tradici*n como la &ndure Duesio " la :ancipatio, por ejemplo se iba a la puerta de la ciudad "
era un acto con testigo, " era un acto mu" solemne que permit#a que esa tradici*n sea conocida por la ma"or#a,
pero en /oma tenia muchos habitantes as# que la tradici*n no era una publicidad eficiente, lo que si hacia una
publicidad mas eficaC era la posesi*n que venia detr+s de la tradici*n, pero EeleC dec#a que el Derecho /eal tenia
suficiente hpublicidad con la Gradici*n, un sistema bastante rudimentario, porque cuando las sociedades crecen la
tradici*n deja de contener suficiente puntualidad publicitaria, EeleC hace la e-cepci*n de un Derecho /eal " este
es la Hipoteca, para la se previo no "a la publicidad traditiva, sino la publicidad /egistral, porque ac+ la cosa
permanece en poder de su propietario, como no ha" desplaCamiento de la cosa, entonces no hab#a manera de
utiliCar un sistema de publicidad no registral, porque los Sistemas pueden ser clasificadas desde este punto de
vista, pueden se clasificados en Sistemas /egistrales o $o /egistrales o E-traregistrables, entonces la tradici*n se
la involucra en un sistema no registral, entonces para la Hipoteca en el G#tulo .&E relacionado con la Hipoteca
organiCa un sistema de publicidad registral en el ,apitulo && De la forma de las hipotecas " su registro =desde el art
;295>
EeleC e-plica que no utiliCa el sistema registral en todos los Derechos /eales porque dice que no iba a encontrar
gente en el pa#s id*nea como para organiCar los registros, (l reconoce que el sistema de 0ublicidad /egistral es el
mas id*neo, pero que la situaci*n que se encuentra la 1rgentina no estaba condicionada como para poder
organiCar los registros que dieran informaci*n fidedigna, el /egistro mas antiguo en la 1rgentina que fue armado
por un franc(s en la 0rovincia de Salta, " se hab#a organiCado un registro para todo, pero era un registro personal
donde estaban las familias mas conocidas " tradicionales de Salta, pero no era un registro real que se organiCa en
funci*n de las cosas, los registros personales se hacen en funci*n a las personas, " entonces cada familia
tradicional tenias su hoja, la an(cdota era que ese libro que tenia mas de 2?7 a4os tenia hojas rotas, por lo que las
truchadas "a e-ist#an desde entonces
Le"es /egistrales 0rovinciales o Locales 0roblema ,onstitucional:
Entonces as# era en EeleC solo ten#an publicidad registral las Hipotecas, " para los otros Derechos /eales la
publicidad era traslativa o posesoria, ocurri* que la sociedad se fue haciendo mas compleja, hubo grandes
concentraciones urbanas " en las provincias comenCaron a dictarse le"es locales que e-ig#an para la !ponibilidad
a terceros la inscripci*n de los t#tulos en los /egistros 0rovinciales, entonces ten#amos le"es en las provincias que
dec#an que el t#tulo no era oponible a fulano porque el t#tulo no fue inscripto en el /egistro de la 0ropiedad, esto
fue antes de la le" 2BB22 empeCaron a dictarse le"es locales o 0rovinciales, que e-ig#an que los t#tulos para ser
oponibles a terceros deb#an estar inscriptos en los registros provinciales, estas le"es locales fueron declaradas
inconstitucionales, por la ,orte Suprema, en dos precedentes, uno en un caso de ,atamarca, " otro en el caso de
:endoCa, fueron declarados inconstitucionales porque la ,orte sent* como doctrina, que todo lo que esta
relacionado con el r(gimen de adquisici*n, verificaci*n " e-tinci*n de Derechos /eales sobre inmuebles es una
materia del ,*digo e 8ondo, " por lo tanto se encuentra reservada al ,ongreso $acional, " eso se encuentra en la
,onstituci*n $acional en el art AB inc 22 " ahora en el B? inc 99, que son atribuci*n del ,ongreso $acional, de
todos modos hubo en esa (poca quienes sosten#an la constitucionalidad de los registros provinciales, no es tan
inconstitucional porque e-isten le"es posteriores al ,*digo ,ivil que e-igen publicidad de registro en las cosa como
por ejemplo la 2;?29 en el art <L e-ige el registro del /eglamento de la ,opropiedad " 1dministraci*n de la
0ropiedad HoriContal, la le" 26;<6 e-ige para oposici*n a tercero las cl+usulas de inhibici*n de los bienes
271
hereditarios " tambi(n e-ige para !ponibilidad a tercero la inscripci*n como bien de familia, tambi(n la le" 2;96A
de arrendamiento rural que e-ige para !ponibilidad a tercero la inscripci*n de la aparcer#a o arrendamiento,
entonces dicen estos autores que en realidad las le"es locales no son inconstitucionales porque han venido
avaladas impl#citamente por estas le"es nacionales que aluden a los registro de la propiedad, podemos decir si el
,ongreso $acional dicta le"es donde se e-ige que se inscriba en el registro de la propiedad determinados actos,
eso significa que esta reconociendo impl#citamente la valideC de las le"es provinciales, ha" otras la"es mas como
la 2677? que es la venta de inmuebles fraccionado en lotes !tros dijeron que no, porque le"es especiales no
pueden derogar le"es de car+cter general, porque estas le"es son especificas para determinados actos " no se
pueden e-tender a la totalidad de los derechos que esta regulados por le"es de car+cter general, esta
problem+tica lo resuelve la ,orte dijo que el tema del /egistro es de la legislaci*n de fondo porque hacen a la
problem+tica de la propiedad inmobiliaria por lo que son normas de fondo las que deben regular esta situaci*n, por
lo tanto las le"es dictadas por las provincias son inconstitucionales
Jravitaci*n de la /eforma al art 9?7? del ,*digo ,ivil " la Le" 2B572:
Despu(s se dicta la le" 2BB22 en el a4o 2<A5 " esta fue la reforma mas importante que tuvo el ,*digo ,ivil en el
siglo .., no a modificar todo el sistema pero si agrega un nuevo elemento, que es la &nscripci*n del G#tulo en el
/egistro de la 0ropiedad &nmueble, "a hab#a salido la Le" 2BB22 " todav#a no hab#a salido la Le" 2B572 " reforma
el art 2?7? que es un art#culo definitivo en materia inmobiliaria, " el art#culo 9?7? dec#a as# con la redacci*n de
EeleC 'Los Derechos /eales se adquieren " se pierden, seg%n las disposiciones de este c*digo, relativas a los
hechos o los actos, por medio de los cuales se hace la adquisici*n, o se causa la perdida de ellos) " ahora con la
reforma de la le" 2BB22 dice lo siguiente 'La adquisici*n o transmisi*n de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juCgar+ perfeccionada mediante la inscripci*n de los respectivos t#tulos en los registros inmobiliarios
de la jurisdicci*n que corresponda Esas adquisiciones o transmisiones no ser+n oponibles a terceros mientras no
est(n registradas) Este art#culo dio lugar a un gran debate cuando sali*, porque si se lee el primer p+rrafo surgir#a
que la inscripci*n de los t#tulos es constitutiva porque dice que 'la adquisici*n o transmisi*n de los Derechos
/eales, solamente se juCgara perfeccionada mediante la inscripci*n de los receptivos t#tulos en los registros) en
cambio si se lee el segundo p+rrafo parece que la inscripci*n es Declarativa 'Esas adquisiciones o transmisiones
no ser+n oponibles a terceros mientras no est(n registradas) entonces se produjo un debate con la discusi*n de
que si la &nscripci*n era Declarativa o ,onstitutiva del derecho
@na inscripci*n es ,onstitutiva cuando la tradici*n es sustituida por la inscripci*n, entonces cuando en un sistema
se cambia la tradici*n por la inscripci*n esa inscripci*n se transforma en sistema constitutivo, entonces tenemos
que si no ha" inscripci*n no ha" dominio, en los automotores por ejemplo si no se inscribe al automotor no se
inscribe a trav(s el formulario 75 el contrato de compraventa no ha" dominio, o sea que no nace el derecho de
propiedad
Este problema lo resuelve el dictado de la le" 2B572, que es una le" que es publicada el 27 de julio del a4o 2<A5 "
entra en vigencia antes de ser publicada porque entro en vigencia juntamente con la le" 2BB22 el 2 de julio de
2<A5 Q en esta le" 2B572 la problem+tica quedo Canjada por la claridad de varias normas de esa le" " son los
art#culos 9, 97 " 99:
1rt 9 'De acuerdo con lo dispuesto por los art#culos 9?7?, ;2;? " concordantes del ,*digo ,ivil, para su
publicidad, oponibilidad a terceros " dem+s previsiones de esta le", en los mencionados registros se inscribir+n o
anotar+n, seg%n corresponda, los siguientes documentos:
c> Los establecidos por otras le"es nacionales o provinciales)
272
1rt 97N Las partes, sus herederos " los que han intervenido en la formaliCaci*n del documento, como el
funcionario autoriCante " los testigos en su caso, no podr+n prevalerse de la falta de inscripci*n, " respecto de ellos
el derecho documentado se considerar+ registrado En caso contrario, quedar+n sujetos a las responsabilidades
civiles " sanciones penales que pudieran corresponder
1rt 99N La plenitud, limitaci*n o restricci*n de los derechos inscriptos " la libertad de disposici*n, s*lo podr+
acreditarse con relaci*n a terceros por las certificaciones a que se refieren los art#culos siguientes
De la lectura de estos art#culos no cabe ninguna duda de que la &nscripci*n es solo Declarativa ,omo podemos
ver que el art 97 de esta le" es un paralelo al art#culo ;2;? del ,*digo ,ivil " que es para la hipoteca, entonces se
viene a establecer el mismo sistema que EeleC tenia para la hipoteca, lo que se hace es e-tenderlo a todos los
dem+s Derechos /eales, entonces la reforma agrega un elemento mas, que es la inscripci*n de los t#tulos, pero no
para que naCca el derecho, sino para ser oponible a terceros, entonces la Gradici*n de que juega, sigue teniendo la
funci*n ,onstitutiva del Derecho /eal, porque por mas de que este inscripto un t#tulo " que surja de los papeles
algo " que nunca se ha"a hecho la tradici*n de la cosa no ha" Derecho /eal, " tambi(n conserva la funci*n de
0ublicidad, pero ahora la le" a establecido un sistema de publicidad que tiene ma"or relevancia, porque si no se
encuentra inscripta no es oponible a terceros interesados de buena fe, entonces podemos decir que ahora se tiene
la publicidad registral, se sostiene en la c+tedra que si bien es menor la funci*n publicitaria de la tradici*n la
conserva, porque ha" casos en que la publicidad de la tradici*n tiene mucha importancia, entonces tenemos que la
tradici*n conserva su funci*n constitutiva " tambi(n su funci*n publicitaria aunque aminorada, o la tiene
conjuntamente con la 0ublicidad /egistral
,oncepto de Gerceros:
0rimer tema nuestros /egistros de la 0ropiedad &nmueble, la le" 2B572 es la le" de /egistro de la 0ropiedad
&nmueble, es una le" complementaria del ,*digo ,ivil, dictada por el ,ongreso de la $aci*n esta le" sienta los
0rincipios /egistrales que deben ser recogidos por todos los /egistros del 0a#s, porque cada provincia tiene su
propio registro, pero todos los registros tienen que cumplir con las pautas b+sicas que establece la le" 2B572, todo
lo que tenga que ver con el procedimiento eso lo hacen las le"es locales, pero la le" 2B572 marca los principios,
porque por ejemplo ning%n registro pod#a establecer que la inscripci*n es constitutiva, otro principio es que los
registros son reales, no podr#a establecerse un registro distinto
La le" 2B572 establece un Sistema de 8olios /eales, o sea que cada inmueble tiene una hoja " seria mas o
menos as#:
$umero de :atricula /egistro de ,atastro
DEG1LLE DEL &$:@EFLE
D!:&$&! J/1E1:E$ES ,1$,EL1,&!$ES
273
El /egistro de la 0ropiedad inmueble tiene la funci*n de recibir los t#tulos " dar una informaci*n de tipo jur#dica,
esa es la funci*n del /egistro, publicita hechos o actos jur#dicos, la funci*n que tiene el /egistro de la 0ropiedad
es mu" distinta de la que tiene el ,atastro, porque el catastro es un organismo publico que tiene una funci*n mas
bien tributaria, " fue creada con la idea de poder registrar los inmuebles " chequear la construcci*n " efectuar un
aval%o fiscal " cobrar los impuesto en base a esos informes, los datos que tiene el ,atastro sin datos f#sicos,
geogr+ficos, el ,atastro no se dedica a publicitar situaciones jur#dica, sino situaciones geogr+ficas " f#sicas, ahora
es una finalidad del estado de que los datos de ,atastro coincidan con los datos que tiene el /egistro de la
0ropiedad &nmueble, entonces encontramos que los dos organismos est(n en contacto permanente para que no
ha"a datos discordantes, para que e-ista una armon#a en los informas que puedan dar
Entonces contiene datos f#sicos " el /egistro tiene datos jur#dicos, pero eso no significa que en el 8olio /eal no
e-ista el numero del registro catastral " es el numero que catastro le ha dado a ese inmueble, " esto esta reglado
en el art 22 'La matriculaci*n se efectuar+ destinando a cada inmueble un folio especial con una caracter#stica de
ordenamiento que servir+ para designarlo) Entonces el /egistro tambi(n le da un numero de :atricula a cada
&nmueble Despu(s tiene un espacio en donde se ponen los datos del inmueble " despu(s tiene columnas, " cada
registro podr+ tener su propia organiCaci*n del folio, pero por lo general todos son medios parecidos, por lo general
los directores de los registros de todo el pa#s se re%nen una veC por a4o " es donde establecen las pautas para
trabajar
0or ejemplo en la primera columna esta de quien es el dominio o el condominio tambi(n se agregan los
porcentuales de cada cond*mino, en una segunda columna se anotan los grav+menes " las restricciones, " en la
tercera columna las ,ancelaciones
El /egistro de la 0ropiedad &nmueble tienen dos Secciones: los /egistros /eales " los /egistros 0ersonales
En la Secci*n /eal se inscriben todo lo relacionado con el inmueble en ese folio
En la Secci*n 0ersonal en donde se realiCan las anotaciones en relaci*n con las personas, " aqu# se inscribe la
&nhibici*n Jeneral de Fienes, o en los casos en que son declarados insanos, cuando se declara insano a una
persona el jueC gira un oficio al /egistro de la 0ropiedad &nmueble para que inscriba su inhibici*n, a esta Secci*n
se refiere el art ;7 'El /egistro tendr+ secciones donde se anotar+n:
a> La declaraci*n de la inhibici*n de las personas para disponer libremente de sus bienesI
b> Goda otra registraci*n de car+cter personal que dispongan las le"es nacionales o provinciales " que incida sobre
el estado o la disponibilidad jur#dica de los inmuebles) es mas el ,apitulo se llama /egistro de anotaciones
0ersonales Ha" algunas cosas que se discuten si una declaraci*n de herederos o una cesi*n hereditaria puede
ser inscripta dentro de la Secci*n 0ersonal
0rincipio de &nscripci*n:
TDue situaciones jur#dicas se registranU 0orque no se puede llevar al registro cualquier cosa, no se puede inscribir
una carta de amor, no se puede inscribir cualquier documento, por eso llaman a los documentos si tienen o no
vocaci*n registral, si se hace un contrato de locaci*n urbana no se puede inscribir en el registro porque no tiene
vocaci*n registral, o si se hace un contrato con Juan para que le pinte la casa, no se puede inscribir en el registro,
porque no todos los instrumentos tienen vocaci*n registral, lo que vamos a ver ahora " que en el programa
aparece como 0rincipio de &nscripci*n " es que situaciones Jur#dicas son /egistrables " que situaciones Jur#dica
$o son /egistrables
Entonces ac+ la pregunta es TDu( se registraU Esto se refiere el art 9 'De acuerdo con lo dispuesto por los
art#culos 9?7?, ;2;? " concordantes del ,*digo ,ivil, para su publicidad, oponibilidad a terceros " dem+s
previsiones de esta le", en los mencionados registros se inscribir+n o anotar+n, seg%n corresponda, los siguientes
documentos:
274
c> Los establecidos por otras le"es nacionales o provinciales)
Entonces por el primer inciso del art 9 todo documento o instrumento en el que contenga un acto jur#dico,
mediante el cual se adquieran, transmitan, modifiquen o e-tingan Derechos /eales es inscribibles, tienen que ser
sobre inmuebles Q esto no ha" que circunscriban esto al contrato de compraventa por escritura publica, tambi(n
puede ser un contrato de servidumbre de transito, porque es un acto jur#dico que tiene por finalidad adquirir un
Derecho /eal sobre un &nmueble, el contrato de hipoteca es inscribible no solamente porque el c*digo lo dice que
debe hacerse para ser oponible a tercero, sino tambi(n por esta norma, un contrato o un testamento en donde se
constitu"e un usufructo, todos estos son actos jur#dicos que tienen por finalidad, adquirir, e-tinguir o modificar
Derechos /eales
El segundo inciso se refiere a las medidas cautelares, ha" medidas cautelares que se refieran a muebles por
ejemplo un embargo a un automotor no se inscribe en el registro de la propiedad inmueble sino en el registro de la
propiedad del 1utomotor, ha" medidas cautelares que afectan ambas cosas, entonces un embargo, una 1notaci*n
de Litis, es anotar en el folio del inmueble que tiene un litigio, " puede ser peligroso comprar ese inmueble pero a
veces puede llegar a ser negocio, porque el bien puede ser vendido por mas que e-ista una anotaci*n de litis en el
/egistro Entonces tenemos que algunas de las medidas cautelares afectan a los inmuebles, como pueden ser los
Embargos, las anotaciones de litis, prohibici*n de contratar, $o innovar puede referirse a un inmueble, entonces
todas estas se inscriben en el 8olio /eal, ahora las medidas cautelares que se refieren a las personas como la
inhibici*n general de bienes se inscriben en el Secci*n 0ersonal, esta es una medida de e-cepci*n " se dice que
es una medida suced+nea del embargo " solamente un JueC debe admitir la inhibici*n general de bienes cuando
otras medidas cautelares no son posibles, porque no se conocen bienes o por los que tiene no alcanCan el
potencial de cr(dito de la medida cautelar, entonces cuando ha" una inhibici*n general de bienes, no puede hacer
hipoteca, vender, etc, la persona inhibida no puede disponer de ning%n bien registrable En los embargos ha"
distintos tipos de embargos, por un lado los embargos se pueden decretar por un monto determinado, o embargar
sin monto, por ejemplo cuando se libra un cheque sin fondo, le hacen un juicio ejecutivo por el cobro del cheque,
por lo que se hace un embargo por el monto del cheque mas las costas del juicio, entonces se anota Embargo por
la cantidad de P9?77, juCgado civil 5 secretaria tal, en el e-pediente :iranda contra 0(reC sobre juicio ejecutivo,
entonces se puede vender ese inmueble si porque el inmueble " si porque el embargo no inmoviliCa en la
propiedad, lo que ocurre es que el que adquiere el inmueble va a tener que soportar el embargo, es decir que si se
gana el juicio " si no paga el que vendi* " tampoco lo hace el que compro van a ejecutar la propiedad 1c+ ha" dos
teor#as sobre los alcances de la /esponsabilidad del adquirente, " en la ,+mara ,ivil de la ,apital 8ederal ha" un
0lenario que dice 'que el 1dquirente de un inmueble embargado por u monto, se libera depositando en el
e-pediente judicial el monto del embargoK, " se libera sin mas tramites En cambio ha" otra tesis es " dice que no
se libera depositando el monto, porque este en el juicio puede devenir superior al embargo primitivo, esto va a
depender el criterio de la jurisdicci*n de a uno le toque Lo que ha" que saber es que el embargo no inmoviliCa la
cosa, pero ha" un caso que si lo inmoviliCa " es el Embargo a la Escrituraci*n, imag#nense que Juan 0(reC firma
un Foleto de ,ompraventa con ,lara Jarc#a " no la escritura, le da la posesi*n, " firma solo un boleto de
compraventa, " ,lara Jarc#a inicia un juicio por escrituraci*n " hace un embargo sin monto, pero lo que ocurre ac+
es que ,lara Jarc#a no reclama la ejecuci*n del inmueble para cobras su cr(dito, sino que lo que reclama es el
inmueble, en este supuesto, se sostiene que este embargo inmoviliCa al inmueble " no permite la venta, porque es
un embargo en un juicio de escrituraci*n, porque el objeto de ese pleito es el inmueble mismo
En el &nciso tercero dice todos los dem+s t#tulos que dispongan las le"es nacionales o provinciales, ha" muchas la
le" 26;<6 que es la le" de 8amilia, las causas de indivisi*n de los art#culos ?9 " ?; de la misma le", despu(s esta
la le" de 0rehoriContalidad, "a que una persona cuando va a construir un edificio de departamento, debe hacer una
275
inscripci*n de afectaci*n a la prehoriContalidad, otra le" nacional es la 96662 " esta le" prev( que el contrato de
leasing inmobiliario debe ser registrados, pero la inscripci*n no es de dominio, este ser+ adquirido cuando se utilice
la opci*n de compra La le" 2;?29 dice que ha" que inscribir el /eglamento de ,opropiedad " este reglamento no
hace nacer ning%n Derecho /eal, lo %nico que provoca el /eglamento de ,opropiedad es que el inmueble ingresa
en el estado de la 0ropiedad HoriContal, el Derecho /eal de la 0ropiedad HoriContal nace cuando alguien adquiere
una unidad funcional, la le" de arrendamiento rurales tambi(n dice que los contratos de locaci*n " arrendamientos
rurales tambi(n son registrables, " en estos contratos el aparcero no adquiere el dominio del inmueble, sin
embargo se publicita su derecho por todos los beneficios que tiene por la le" de aparcer#a
Entonces estas son las situaciones jur#dicas registrables, no todas lo son
@na cosa son las situaciones jur#dicas registrables, " otra cosa son como tienen que ser los documentos para
ingresar al registro, que documentos ingresan al registro, lo que pasa es que el /egistro tiene que tratar de que la
informaci*n que va a dar sea la mas fidedigna posible, tiene que aplicar todos los medios para que esa informaci*n
que ingrese sea fidedigna, por eso la pregunta es Tque tipos de documentos pueden ingresar al registroU Q esto
esta en el art#culo ; de la le" 2B572 los documentos que ingresen deben ser aut(nticos, " esto quiere decir que los
documentos que ingresen deben ser documentos p%blicos, en principio o sea que el principio es que solamente
tiene acceso a ser registrado los Documentos 0%blicos, " de los instrumentos p%blicos el que mas se conoce es el
Documento $otarial que es la Escritura 0ublica, Tsolamente instrumentos p%blicos ingresanU En 0rincipio si pero
el art#culo ; dice '0ara que los documentos mencionados en el art#culo anterior puedan ser inscriptos o anotados
deber+n reunir los siguientes requisitos:
a> Estar constituidos por escritura notarial o resoluci*n judicial o administrativa, seg%n legalmente correspondaI
b> Gener las formalidades establecidas por las le"es " estar autoriCados sus originales o copias por quien est(
facultado para hacerloI
c> /evestir el car+cter de aut(nticos " hacer fe por s# mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido
que sea objeto de la registraci*n, sirviendo inmediatamente de t#tulo al dominio, derecho real o asiento practicable
0ara los casos de e-cepci*n que estableCcan las le"es, podr+n ser inscriptos o anotados los instrumentos
privados, siempre que la firma de sus otorgantes est( certificada por escribano p%blico, jueC de paC o funcionario
competente)
Entonces tenemos que lo importante es que ingresen documentos publico pero las e-cepciones es que si se
pueden registrar los documentos privados, siempre " cuando las firmas est(n certificadas por escribano publico,
sin embargo el art#culo tercero, dice que pueden ingresar documentos privados con las firmas certificadas, pero
cuando sean autoriCados por le"es especiales, $o Siempre
1c+ " por efecto al lobb" de los escribanos en la le" la le" 96662 el art#culo 57 modifica el art#culo ; de la le"
2B572 " dice ',uando la le" lo autorice pueden ser inscritos los instrumentos privados, siempre que la firma de
sus otorgantes est( certificada por escribano p%blico) Entonces la ultima parte del art#culo ; de la le" 2B572 debe
ser le#do junto al art#culo 57 de la le" 96662, " ha" varias le"es que permiten la inscripci*n de documentos
privados, la 2677? que son los boletos de compraventa, la le" 2<B96 en el art 29 'El propietario debe registrar los
contratos celebrados con los adquirentes en el /egistro de la 0ropiedad &nmueble correspondiente a la jurisdicci*n
del inmueble afectado, poni(ndose nota de ello en el contrato El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar
el contrato
0referencia de los contratos registrados
Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s# a (ste contra el
enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros
consecuencia de un contrato debidamente registrado
Especificaciones de los instrumentos) Esta le" se hiCo para proteger el aire que compraban, porque el mismo
vendedor vend#a ? o A veces el mismo departamento a distintas personas, " se iba con la plata " dejaba a las
276
personas estafadas, entonces este art 29 establece que el que tiene el boleto inscripto es preferido a cualquier
otro adquirente aunque tenga posesi*n pero que su boleto no ha"a sido inscripto Entonces la le" establece que
cuando ha" coalici*n entre la publicidad registral del boleto " la publicidad de la posesi*n del adquirente, triunfa el
que tiene el boleto inscripto por mas que no tengas la posesi*n !tro es el contrato de leasing que no es un
contrato que debe ser hecho por escritura publica, como es un contrato que no trasmite el dominio el art 2256 del
,*digo ,ivil que dice 'Deben ser hechos en escritura p%blica, con e-cepci*n de los que fuesen celebrados en
subasta p%blica:
2S Los contratos que tuvieren por objeto la transmisi*n de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna
obligaci*n o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro), pero como en el
contrato de leasing no ha" transmisi*n de dominio hasta que no ha"a opci*n de compra, entonces tenemos que el
contrato de leasing puede ser hacho por contrato privado " puede ser inscripto siempre " cuando tuviese las firmas
certificada por escribanos p%blicos
En el inciso primero del art#culo tercero de la le" 2B572 habla de distintos documentos porque la fuente del
documento publico puede ser distinta, los instrumentos p%blicos pueden ser de distintos or#genes, la fuente u
origen del documento puede ser $otarial, Judicial o puede ser 1dministrativa
@n documento notarial puede ser un testimonio de una compraventa, eso queda en el protocolo, " lo que se lleva a
imprimir no es el protocolo, sino lo que se lleva es un testimonio donde se transcribe la compraventa que se
encuentra asentada en el protocolo
Gambi(n se pueden ingresar Documentos Judiciales, " los documentos cautelares son documentos judiciales,
como los oficios de embargos, inhibiciones " tambi(n ha" Documentos que son de origen 1dministrativos, por
ejemplo en las e-propiaciones una veC que se pusieron de acuerdo en la indemniCaci*n se dicta un decreto que se
llama de 1dvenimiento, " este decreto ingresa al /egistro para que el inmueble ingrese al dominio publico del
estado, en este caso tambi(n puede haber un Documento 1dministrativo Entonces tenemos que los documentos
que ingresan pueden ser $otariales, Judiciales o 1dministrativos
!tro 0rincipio importante del Derecho /egistral &nmobiliario, es el 0rincipio de /ogaci*n, rogaci*n viene de rogar
que quiere decir pedir, esto significa que el /egistro no act%a de oficio, sino que estudia a pedido de partes, la
&nscripci*n se 0ide, el /egistro no inscribe de oficio, es mas la inscripci*n no es obligatoria, nadie lo va a obligar a
uno a inscribir, no esta penado no inscribir, lo que pasa es que si "o no inscribo mi t#tulo no es oponible a tercero,
es una carga si no lo hago cargo con los perjuicios, /ogaci*n el registro no act%a de oficio sino a pedido, ac+ es el
tema de quienes est+n legitimados para rogar es decir para solicitar una inscripci*n, no cualquiera esta legitimado
para rogar, los legitimados para rogar est+n establecidos en el art#culo A de la le" 2B572 que debe ser elido
conjuntamente con el art#culo 52 de la 96662
1rt A ',uando los peticionarios del registro no fueren los autoriCados del documento se observar+n las siguientes
reglas:
a> Si se tratare de los otorgantes del documento, deber+n fijar su domicilio en la ,apital 8ederal " autenticar su
firma ante escribanoI
b> Si se tratare de personas distintas de los otorgantes, deber+n justificar su inter(s en el registro, por el
procedimiento que fije la Direcci*n del /egistro, adem+s de cumplir con los recaudos enunciados en el inciso
anteriorI
c> Si se tratare de letrados o procuradores deber+n estar e-presamente autoriCados por el jueC de la causa para
gestionar el registro que se pretende o para completar datos registralesI
d> Si se tratare de s#ndicos en los casos previstos por la le" 2<??2, su car+cter deber+ resultar del documento que
se pretende registrar)
1rt 52 La situaci*n registral s*lo variar+ a petici*n de:
a> El autoriCante del documento que se pretende inscribir, o su reemplaCante legalI
b> Duien tuviere inter(s para asegurar el derecho que se ha de registrar)
277
,uando dice el autoriCante del documento, el autoriCante es el escribano, entonces el escribano que autoriCa la
compraventa mediante la escritura esta legitimado para rogar, es mas es una de las obligaciones de los
escribanos, " si no inscribe puede derivar en una responsabilidad civil por parte del escribano por no haber inscrito
ese documento
En el segundo inciso cualquiera que estuviera interesado en la inscripci*n, por ejemplo si se compra " esa
compraventa no se inscribe, un acreedor del enajenante del bien cu"a compraventa no se inscribi* va a poder
agredir a ese bien
El art#culo AS no habla de las partes del negocio, sino de las que tuvieran un inter(s que debieran justificar
/ogaci*n:
!tro tema esta relacionado si se puede Desistir la /ogaci*n, es decir si "o pido que se inscriba un documento,
Tpuedo desistir de ese pedidoU Si se puede desistir no lo dice la le", pero las le"es reglamentarias locales suelen
establecer como lo hace la de Fuenos 1ires, que no es posible Desistir de la /ogaci*n una veC que el /egistro "a
realiC* un asiento definitivo, es decir que podr#a llegar a desistirse como en el proceso antes de la sentencia,
puede desistirse antes de que el registro ha"a realiCado un asiento definitivo de inscripci*n
Qa vimos el 0rincipio de &nscripci*n " el 0rincipio de /ogaci*n, tambi(n dijimos que la inscripci*n es Declarativa en
materia inmobiliaria, distinta de la constitutiva Ha" en la 1rgentina sistemas cuando la &nscripci*n es ,onstitutiva
uno es el sistema de los automotores " el otro es el de los Equinos de 0ura Sangre, esas dos cosas los equinos de
pura sangre " los automotores si no se inscriben no se adquiere el derecho
$uestro /egistro no acepta un 0rincipio que e-iste en otros Sistemas Jur#dicos que es el 0rincipio de
,onvalidaci*n, esto significa que la inscripci*n de los t#tulos en la 1rgentina no sanea los defectos que se ese acto
jur#dico contengan, sup*nganse que ,lara Jarc#a le compra a Juan 0(reC, llega la escritura al registro " este la
inscribe, pero esa compraventa tiene un vicio, por ejemplo por violencia oblig+ndola a suscribir el contrato de
compraventa, este seria un acto nulo, con el art#culo 6S se la le" 2B572 es inscripci*n que realiCa el registro no
sanea el vicio de ese acto jur#dico " el art#culo 6 dice 'La inscripci*n no convalida el t#tulo nulo ni subsana los
defectos de que adoleciere seg%n las le"es), ac+ cuando habla de t#tulo ha" un error porque lo que es nulo es el
acto, porque dentro de t#tulo esta el acto jur#dico 0ero en el Sistema 1ustraliano o Gorrens la inscripci*n tiene
efectos saneatorios o convalidantes, si ingresa un t#tulo que tiene una nulidad una veC que se inscribe queda
saneado, convalidado, no es el caso del Sistema 1rgentino En el sistema torrens ha" como una ficci*n " cada veC
que ha" una transmisi*n el inmueble vuelve al dominio del estado " despu(s pasa al que lo adquiere, entonces
para que los adquiera una persona se finge que el inmueble vuelve al estado " el Estado es el que otorga el t#tulo
al adquirente, por eso es que se sanean los t#tulos, porque el estado es el que toma el seguro, " despu(s repite si
el acto no es licito, en nuestro sistema no entra el estado en la transmisi*n del dominio del bien, lo importante en
nuestro pa#s es que la &nscripci*n no sanea o convalida el t#tulo
El 0rincipio de Legalidad esto esta vinculado con la ,alificaci*n, cuando ingresa un documento a inscribir el
registro lo recibe, " lo controla el documento, primero controla si son actos jur#dicos registrables de acuerdo al art
9S, despu(s controla si es un documento autentico, art ;S " hace un control de legalidad porque ese documento
publico tiene que cumplir una serie de requisitos como ser la fecha, las firmas " un contenido, etc, entonces el
registro hace un control de legalidad " lo establece en el art 5, al registro le dice la le" que lo %nico que puede
hacer es controlar la legalidad, no se puede poner a analiCar el contenido intr#nseco del documento, por eso el art
5 dice 'El /egistro e-aminar+ la legalidad de las formas e-tr#nsecas de los documentos cu"a inscripci*n se solicite,
ateni(ndose a lo que resultare de ellos " de los asientos respectivos) Esto significa que no puede verificar las
causas, solo tiene que controlar las formas requeridas, o sea que solo puede controlar las formalidades
e-tr#nsecas del documento, con e-cepci*n de algunos casos en los cuales la le" les permite revisar o hacer alguna
278
intromisi*n, pero el principio general es que el registro solo puede revisar de acuerdo al art 5S o sea solo puede
revisar las condiciones e-tr#nsecas del documento que ingresa
8rente a este e-amen el /egistro tiene tres opciones, puede inscribir definitivamente el documento, o sea que si
supera el control de legalidad lo inscribe definitivamente el documento, &nscripci*n Definitiva 0ero puede encontrar
alg%n defecto subsanable entonces hace una &nscripci*n 0rovisional por 257 d#as ! bien puede encontrarse con
que en el documento le viene una nulidad absoluta " manifiesta u ostensible, imag#nense que ingresa un
documento donde el jueC de la causa que ordeno el remate compr* el inmueble que se remato, ac+ ha" una
nulidad absoluta porque el jueC de la causa no puede comprar en el remate, o por ejemplo ingresa un documento
que dice Juan 0(reC vende a ,lara Jarc#a " esta es su c*n"uge, ac+ tambi(n ha" una nulidad absoluta porque no
pueden venderse entre c*n"uges, entonces si surge una nulidad ostensible " de manera manifiesta, puede el
/egistro hacer un /echaCo Definitivo Estas son las tres aptitudes que puede adoptar el registro cuando entra un
documento, el art < dice 'Si observare el documento, el /egistro proceder+ de la siguiente manera:
a> /echaCar+ los documentos viciados de nulidad absoluta " manifiestaI
b> Si el defecto fuere subsanable, devolver+ el documento al solicitante dentro de los treinta d#as de presentado, para que lo rectifique Sin perjuicio de ello lo
inscribir+ o anotar+ provisionalmente por el plaCo de ciento ochenta d#as, contado desde la fecha de presentaci*n del documento, prorrogable por per#odos determinados, a
petici*n fundada del requirente Si (ste no estuviere de acuerdo con la observaci*n formulada, deber+ solicitar al /egistro que rectifique la decisi*n Esta solicitud implica la
pr*rroga del plaCo de la inscripci*n o anotaci*n provisional si antes no se hubiere concedido ,uando la decisi*n no fuese rectificada podr+ promoverse el recurso o
impugnaci*n que correspondiere seg%n la le" local, durante cu"a sustanciaci*n se mantendr+ vigente la inscripci*n o anotaci*n provisional
La reglamentaci*n local fijar+ los plaCos m+-imos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos
Las inscripciones " anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plaCo de su vigencia)
Los recursos en capital se hacen ante la ,+mara ,ivil, pero las legislaciones locales establecer+n los plaCos " que
organismo judicial atender+ los recursos al /egistro La ultima parte de este art#culo tambi(n esta dado para el
Desistimiento, es decir que si "o en este plaCo de 257 d#as no formulo ning%n recurso ni hago las rectificaciones
pedidas por el registro " dejo vencer el plaCo las anotaciones provisionales caducan autom+ticamente, entonces
esto podr#a utiliCarse a favor de la posibilidad del desistimiento de la inscripci*n, porque ha" algunos autores que
dice que si rog* la inscripci*n "a no pueden desistir mas, pero otros dicen que si el registro hace una inscripci*n
provisional " vence el plaCo caduca la inscripci*n, porque no se va a poder desistir, hubo un caso que dio lugar a
un plenario de la ,+mara ,ivil de la ,apital " que se llama 8eishman, el tema que se trato es que si el registro
pod#a controlar el cumplimiento del art#culo 29BB del ,*digo ,ivil 'Es necesario el consentimiento de ambos
c*n"uges para disponer o gravar los bienes gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles
cu"o registro han impuesto las le"es en forma obligatoria, aportes de dominio o uso de dichos bienes a
sociedades, " trat+ndose de sociedades de personas, la transformaci*n " fusi*n de (stas Si alguno de los
c*n"uges negare sin justa causa su consentimiento para otorgar el acto, el jueC podr+ autoriCarlo previa audiencia
de las partes
Gambi(n ser+ necesario el consentimiento de ambos c*n"uges para disponer del inmueble propio de uno de ellos,
en que est+ radicado el hogar con"ugal si hubiere hijos menores o incapaces Esta disposici*n se aplica aun
despu(s de disuelta la sociedad con"ugal, tr+tese en este caso de bien propio o ganancial
El jueC podr+ autoriCar la disposici*n del bien si fuere prescindible " el inter(s familiar no resulte comprometido),
entonces se discuti* si el registro tenia facultades o no para hacer una anotaci*n provisional " e-igirle al requirente
que cumpliera a ese asentimiento con"ugal, porque no es una nulidad absoluta no tendr#a el registro facultades
meterse en el fondo del asunto, sin embargo en ese plenario sostuvo que el registro tiene facultades para solicitar
el asentimiento del 29BB, es decir que si un bien es ganancial el registro le puede e-igir al requirente que subsane
el documento porque le falta el asentimiento con"ugal, " registra en forma provisional, " si es un bien propio le
puede e-igir que manifieste que no es asiento del hogar con"ugal, en ese plenario la ,+mara le atribu"e al
/egistro una funci*n un poco mas amplia de la estrictamente mencionada por el art 5 La ma"or#a de los jueces
dicen que es cierto que tienen que controlar las cuestiones e-tr#nsecas, pero tambi(n es cierto que se le permiten
meterse dentro del acto jur#dico por ejemplo las del art <, cuando dice que pueden rechaCar cuando si ha"
279
nulidades ostensibles " manifiestas, despu(s tambi(n le permite rechaCar documentos cuando la persona esta
inhibida Entonces tenemos que saber que a pesar de que la le" habla de ,ontrol de Legalidad E-terna, tambi(n
puede hacer un control intr#nseco, como por ejemplo el registro provisorio de un documento hasta que traiga el
asentimiento del c*n"uge si es casado, en los bienes gananciales, " e-igirle una declaraci*n de que el bien no es
el asiento del hogar con"ugal
!tro 0rincipio que no registra nuestro sistema registral es el 0rincipio de 8e 0ublica /egistral, " este principio
significa otorgarle a la informaci*n registral una presunci*n &ure et de &ure de veracidad, es decir por ejemplo en un
sistema que recepte el principio de fe publica registral significa que se presume iure et de iure que una informaci*n
del registro es veraC, " una veC inscripto un documento da fe publica, es la confianCa ciega en la veracidad de la
informaci*n del /egistro, " esta vinculado a otro principio que tampoco recepta el /egistro argentino " es el
principio de e-actitud, en funci*n del cual se presume iuris tantum que es e-acta la informaci*n del registro
En nuestro sistema registral no seria posible sostener que e-iste fe publica registral, ni principio de e-actitud,
b+sicamente porque ha" una norma e-presa que es el art#culo 6 'La inscripci*n no convalida el t#tulo nulo ni
subsana los defectos de que adoleciere seg%n las le"es), en realidad no podr#amos llegar a sostener que ha"
principio de e-actitud cuando ha" una norma que nos esta diciendo que tengan cuidado lo que esta informando el
registro no necesariamente es e-acto
El /egistro Tqu( es lo que saneaU $o e-amina si el Derecho /eal naci* o no naci*, porque como vimos antes el
Derecho /eal nace con la tradici*n, entonces nace fuera del registro porque la inscripci*n no es constitutiva, puede
ocurrir que figure como titular del dominio una persona que nunca llego a serlo, porque el registro no controla si
hubo o no hubo tradici*n, esta es una de las preguntas del programa, TEs la Gradici*n 0resupuesto de la
&nscripci*nU $o porque el registro no controla si se hiCo o no la tradici*n, solo controla las formas e-tr#nsecas del
documento, no tiene que controlar si hubo o no adquisici*n del Derecho /eal, de todos modos hubo pro"ectos de
le" para juntar la tradici*n con la inscripci*n, en funci*n de los cuales se propone que el registrador deba
chequear, por ejemplo que en la escritura publica el escribano de fe de que hubo tradici*n de la cosa, pero es mu"
com%n que en las escrituras se diga que hubo tradici*n de la cosa, " dice en este acto el adquirente hiCo la
posesi*n, o que en este acto el vendedor se da por despose#do, pero en el art 9;BB " 9;B5
1rt 9;BB La posesi*n se adquiere tambi(n por la tradici*n de las cosas Habr+ tradici*n, cuando una de las
partes entregare voluntariamente una cosa, " la otra voluntariamente la recibiese
1rt 9;B5 La tradici*n se juCgar+ hecha, cuando se hiciere seg%n alguna de las formas autoriCadas por este
,*digo La sola declaraci*n del tradente de darse por despose#do, o de dar al adquirente la posesi*n de la cosa,
no suple las formas legales
Entonces tenemos que para que ha"a tradici*n no alcanCa con decir en la escritura que la hubo, sino que debe
e-istir actos materiales para que se configure la tradici*n, entonces no es funci*n del registrador acreditar la
tradici*n, " de hecho el registrador no puede ingresar en el documento " determinar si hubo o no tradici*n, sin
embargo hubo pro"ectos de le" que intentan que el registro controle esto tambi(n, para que la informaci*n del
registro sea lo mas fidedigna posible, para que surja como una garant#a sobre la cosa, pero tambi(n tenemos que
tener en cuenta que nuestro registro es un registro de t#tulos, lo %nico que analiCa el registrador es el t#tulo, no
analiCa si el derecho realmente se ha adquirido o no se ha adquirido, por eso se sostiene en la 1rgentina que no
e-iste 8e 0ublica /egistral, no ha" ninguna norma en la le" 2B572 ni en el ,*digo ,ivil como e-iste en el ,*digo
,ivil 1lem+n, donde se estable que se presume de buena fe de quien adquiere figure como titular en el registral,
no ha" ninguna norma en la le" ni en el c*digo que sea paralela a esta norma del sistema 1lem+n, en estos
sistemas si se puede decir que ha" presunci*n de e-actitudI lo que si e-iste en nuestro sistema la 0resunci*n de
&ntegridad, es decir que cuando uno le pide informa al registro se presume que la informaci*n que da es &ntegra,
que no ha omitido ninguna constancia del 8olio, eso es lo %nico que podemos llegar a derivar de la le" 2B572,
pero no tiene una 8e 0ublica /egistral ni 0rincipio de E-actitud, en el <S ,ongreso de Derecho /egistral que se
280
hiCo en Santa 8e en el a4o <?, hubo discusi*n sobre este tema pero la ma"or#a dijo que en la 1rgentina no ha"
0resunci*n de E-actitud ni 0resunci*n de 8e 0ublica /egistral Q lo %nico que ha" es la 0resunci*n de &ntegridad
que es informar todo lo que se encuentra registrado en el 8olio
Gracto Sucesivo:
!tros de los principios registrales es el de Gracto Sucesivo, este principio esta establecido en el art#culo 2? de la
le" 2B572 " dice '$o se registrar+ documento en el que apareCca como titular del derecho una persona distinta de
la que figure en la inscripci*n precedente De los asientos e-istentes en cada folio deber+n resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio " de los dem+s derechos registrados, as# como la correlaci*n entre las
inscripciones " sus modificaciones, cancelaciones o e-tinciones), esto significa que supongamos en el folio
aparece como due4o Juan 0(reC, ingresa un documento al registro que le ha vendido el inmueble por escritura
publica a Jos( L*peC, pero esa escritura publica de venta no se ha"a inscripto, " despu(s L*peC vende a Jarc#a,
la escritura publica de la venta L*peC N Jarc#a cuando &ngrese al /egistro, el registrador la va a rechaCar, porque
se viola el 0rincipio de Gracto Sucesivo, porque todo los t#tulos que ingresen deben provenir de quien figura como
titular registral, el registro no es obligatoria, pero si uno no inscribe no tiene luego los beneficios de la 0ublicidad
/egistral, entonces un 0rincipio sine quanon en la 1rgentina es el 0rincipio de Gracto Sucesivo, debe e-istir un
encadenamiento de los distintos t#tulos registrales, no se puede ingresar un t#tulo si no proviene de quien figura
como titular en el registro, de eta manera se vuelve como obligatoria la inscripci*n
De todos modos e-iste lo que se llama el Gracto 1breviado, o Gracto ,omprimido es un instituto que esta previsto
en el art 2A de la le" 2B572 '$o ser+ necesaria la previa inscripci*n o anotaci*n, a los efectos de la continuidad
del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a> ,uando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contra#das en vida por el causante o su c*n"uge sobre bienes
registrados a su nombreI
b> ,uando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su c*n"ugeI
c> ,uando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partici*n de bienes hereditariosI
d> ,uando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simult+nea " se refieran a negocios jur#dicos
que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autoriCaciones ha"an intervenido distintos
funcionarios
En todos estos casos el documento deber+ e-presar la relaci*n de los antecedentes del dominio o de los
derechos motivo de la transmisi*n o adjudicaci*n, a partir del que figure inscripto en el /egistro, circunstancia que
se consignar+ en el folio respectivo)
Este art#culo establece en los casos que puede obviarse el tracto sucesivo, pero en realidad no es una e-cepci*n
al tracto sucesivo, sino lo %nico que provoca es una econom#a de asiento, entonces el art#culo 2A enumera los
casos pero la ma"or#a de la doctrina afirma que no es ta-ativo, sino que es meramente enunciativo
En el primer caso el art#culo dice ',uando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o
sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contra#das en vida por el causante o su c*n"uge
sobre bienes registrados a su nombre), imag#nense que 0(reC firm* un boleto de compraventa con L*peC " no
escrituro, " se muri* quien va a escriturar a favor L*peC, entonces cuando L*peC quiera escriturar e inscribir el
t#tulo, el documento no va a poder porque 0(reC se muri*, entonces a la escritura la puede otorgar el JueC, o sus
herederos designan a uno de ellos para que inscriba esa compraventa, en estos casos va ingresar un documento
que no proviene del titular del dominio, " en el ultimo p+rrafo del art 2A dice 'En todos estos casos el documento
deber+ e-presar la relaci*n de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisi*n o
adjudicaci*n, a partir del que figure inscripto en el /egistro, circunstancia que se consignar+ en el folio respectivo),
281
esto es que cuando va a ingresar un documento que no proviene del titular del dominio, el escribano que va a
confeccionar la escritura publica, deber+ poner porque no firma el titular, porque ha fallecido " el jueC ha ordenado
que la escritura la inscriba fulano, es decir que del propio instrumento tiene que surgir la cadena que e-ige el tracto
sucesivo, por eso el Gracto 1breviado no es una e-cepci*n al Gracto Sucesivo, sino lo %nico que provoca es una
econom#a de asientos registral, porque sino tendr#a que hacerse de la siguiente manera, si 0(reC se muri* "a no
podr#a hacer la escritura, primero se tendr#a que registrar la declaratoria de herederos, despu(s inscribir el
inmueble a quien le toque " este reci(n a L*peC que le hab#a comprado a 0(reC, entonces de esta manera se
suprimen todos esto pasos intermedios, ahorrando asientos registrales
!tro caso previsto es ',uando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su c*n"uge), cuando una persona se muere ha" que inscribir la
declaratoria entonces en el folio figuran todos los herederos, pero ellos no se quieren quedar con la cosa la quieren
vender, entonces para que van a hacer dos inscripciones primero la de la declaratoria " despu(s a favor del
comprador, entonces directamente se hace un Gracto 1breviado, entonces el escribano en la escritura debe poner
que fulano " mengano ser+n los copropietarios por la declaratoria de herederos dictada en el e-pediente tal
radicado en tal juCgado transcribiendo la declaratoria, " despu(s pone " venden a , es decir que en la escritura
que se hace un tracto abreviado que se ingresa un t#tulo tiene que figurar los motivos de esa abreviaci*n, no se
puede quebrar la cadena del 0rincipio de Gracto Sucesivo
El otro inciso dice ',uando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partici*n de bienes hereditarios),
sup*nganse que 0(reC se muere " deja varios herederos, entonces sale la declaraci*n de herederos donde dice
por fallecimiento de 0(reC la heredan su c*n"uge :ar#a 0(reC, sus hijos Josefina " Ernesto, entonces se divide la
herencia " se dispone que el inmueble de la calle Jil le toca a Ernesto, " a los otros otra cosa, aqu# habr#a que
inscribir primero la declaratoria de herederos, " despu(s el convenio de partici*n en donde se le asigna a cada
heredero su parte, pero aqu# tambi(n se usa el Gracto 1breviado, se inscribe directamente a favor del heredero,
pero debe estar transcripta en la escritura primero la declaraci*n de herederos, despu(s transcribe el convenio de
partici*n " despu(s transcribe la orden a favor de uno de los herederos, entonces esto es un ahorro de asientos
registrables
El otro caso es ',uando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simult+nea " se refieran a
negocios jur#dicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autoriCaciones ha"an
intervenido distintos funcionarios), imag#nense que es 0(reC al momento que compra toma una hipoteca a favor
del Fanco de La 0ampa, el documento de la hipoteca no podr#a haber ingresado porque primero lo tendr#a que
haber hecho el de compraventa a favor de 0(reC, porque no puede entrar una hipoteca hecha sobre un inmueble
que no esta registrado a nombre de quien otorga la hipoteca, ac+ tambi(n se puede hacer el tracto abreviado, se
efect%an las dos anotaciones al mismo tiempo
Entonces tenemos el Gracto Sucesivo con su matiC de Gracto 1breviado o ,omprimido, que no es una e-cepci*n
al Gracto Sucesivo sino una econom#a en los asientos registrables
En los supuestos de la 0rescripci*n 1dquisitiva, supongamos que L*peC pose"* el inmueble durante 97 a4os,
L*peC hace un juicio por la 0rescripci*n 1dquisitiva, entonces la sentencia del juicio va a ingresar al registro " no
proviene del anterior propietario, primero porque es una adquisici*n originaria, no es derivada, ac+ tambi(n una
abreviaci*n en el tracto porque no proviene del anterior titular registral
0rioridad:
El 0rincipio de 0rioridad, esta establecido en el art 2< de la le" 2B572 que dice 'a prioridad entre dos o m+s
inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer+ por la fecha " el n%mero de presentaci*n
asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art#culo 67 ,on respecto a los documentos que
provengan de actos otorgados en forma simult+nea, la prioridad deber+ resultar de los mismos $o obstante las
282
partes podr+n, mediante declaraci*n de su voluntad formulada con precisi*n " claridad, substraerse a los efectos
del principio que antecede estableciendo otro orden de prelaci*n para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autoriCando que (sta sea compartida)
El art#culo 67 dice 'El /egistro, por los procedimientos t(cnicos que disponga la reglamentaci*n local, llevar+ un
sistema de ordenamiento diario donde se anotar+ la presentaci*n de los documentos por orden cronol*gico,
asign+ndoles el n%mero correlativo que les corresponda)
El principio es el que primero inscribe tiene prioridad en el derecho, supongamos que si el primero inscribe es el
que tiene prioridad, esto derivar#a en una carrera desenfrenada a ver quien llega primero al registro, por ejemplo si
0(reC vende a uno " despu(s vende a otro el mismo inmueble el que primero llega es el que tiene la prioridad,
adem+s e-isten dos tipos de prioridad registral, ha" una prioridad de /ango, " una prioridad Superioridad
E-clu"ente " esto significa que si ingresan dos documentos que se e-clu"en entre si, por ejemplo que entren un
documento de venta del inmueble " un embargo al anterior due4o, entonces ,lara Jarc#a compra el inmueble " el
embargo es del anterior due4o, entonces como vamos a determinar cual es el que tiene prioridad en este caso
E-clu"ente, ac+ tenemos que tener en cuanta que la prioridad la tiene el primero ingresa al registroI tambi(n ha"
prioridad no e-clu"ente si ingresa una compraventa " una hipoteca, una hipoteca que otorga 0(reC a favor ce un
Fanco, " una compraventa a favor de Jarc#a, ac+ gana el que primero inscribe primero en el tiempo primero en el
derecho Despu(s tenemos la prioridad en el /ango ingresan varias hipotecas entonces tendr+n su rengo en
relaci*n con la fecha que ingresaron, porque son derechos que no se e-clu"en, por eso se dice que son de
prioridad de /engo o Jrado
Entonces esto puede devenir en una carrera desesperada, " esto esta vinculados con lo que se Llama ,ertificados
con /eserva de 0rioridad, el /egistro publicita a trav(s de tres maneras, a trav(s de ,ertificados, de &nformes o a
trav(s de $otas, la doctrina a estas tres modalidades las denomina con un t(rmino gen(rico ,ertificado
Las $otas cuando uno ingresa un testimonio de compraventa " el registro le pone un sello en el t#tulo donde consta
la fecha de inscripci*n, esa es una manera de publicitar,
Los &nformes, cuando uno quiere saber si la casa de uno tiene alg%n embargo, o si ha" alguna inhibici*n, entonces
se pide un informe, para ver si tenemos un embargo o una inhibici*n son meros informes, " tambi(n ha" personas
determinadas por la legislaci*n local que est+n facultadas a pedir informes, porque el registro no le da informes a
cualquiera, sino que solo a terceros interesados, " ha" le"es locales que dicen quienes tienen inter(s, por ejemplo
los martilleros, los abogados, los escribanos, son los profesionales que pueden solicitar informes, la le" presume
que esas personas tienen inter(s por la profesi*n que desempe4an, si otra persona puede pedir informes paro
debe dejar asentado en el registro el inter(s que tiene,
Los ,ertificados, ha" un tipo de publicitar que se llama ,ertificado que solo puede ser solicitado por el Escribano
para ingresar un documento " este ,ertificado con /eserva de 0rioridad, " lo establecen los art#culos 9;,96 " 9?
de la le" 2B572
1rt 9; $ing%n escribano o funcionario p%blico podr+ autoriCar documentos de transmisi*n, constituci*n,
modificaci*n o cesi*n de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el t#tulo inscripto en el /egistro, as#
como certificaci*n e-pedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jur#dico de los bienes "
de las personas seg%n las constancias registradas
Los documentos que se otorguen deber+n consignar el n%mero, fecha " constancias que resulten de la
certificaci*n
1rt 96 El plaCo de valideC de la certificaci*n, que comenCar+ a contarse desde la cero hora del d#a de su
e-pedici*n, ser+ de quince, veinticinco o treinta d#as seg%n se trate, respectivamente, de documentos autoriCados
por escribanos o funcionarios p%blicos con domicilio legal en la ciudad asiento del /egistro, en el interior de la
provincia o territorio, o fuera del +mbito de la provincia, territorio o ,apital 8ederal
Dueda reservada a la reglamentaci*n local determinar la forma en que se ha de solicitar " producir esta
certificaci*n " qu( funcionarios podr+n requerirlas 1simismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen,
283
podr+ establecer plaCos m+s amplios de valideC para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios
p%blicos del interior de la provincia o territorio
1rt 9? E-pedida una certificaci*n de las comprendidas en los art#culos anteriores, el /egistro tomar+ nota en
el folio correspondiente, " no dar+ otra sobre el mismo inmueble dentro del plaCo de su vigencia m+s el del plaCo a
que se refiere el art#culo ?, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho per#odo
hubiere despachado
Esta certificaci*n producir+ los efectos de anotaci*n preventiva a favor de quien requiera, en el plaCo legal, la
inscripci*n del documento para cu"o otorgamiento se hubiere solicitado
Este ,ertificado con /eserva tiene un trato especial que la Doctrina llama Floqueo /egistral, pero que en realidad
no produce el bloqueo, pero la doctrina normalmente lo llama Floqueo /egistral 1ntes de decirles lo que provoca
este bloqueo, el art ? de la Le" dispone que ha" un plaCo determinado para inscribir un documento, " que es de 6?
d#as, imag#nense que un escribano autoriCa una compraventa el 2 de junio del <5 entonces tiene 6? d#as a contar
desde el 2 de junio para llevar el documento para inscribir, si inscribe dentro de ese plaCo de 6? d#as tiene una
protecci*n retroactiva el 2 de junio, porque el art#culo ? dice 'Las escrituras p%blicas que se presenten dentro del
plaCo de cuarenta " cinco d#as contados desde su otorgamiento, se considerar+n registradas a la fecha de su
instrumentaci*n), este plaCo tambi(n se aplica a la hipoteca aunque para la hipoteca en el art#culo ;2;B del ,*digo
,ivil dice 'El registro debe hacerse dentro del t(rmino establecido en la le" nacional de registro de la propiedad),
esta norma que fue modificada por la le" 9775< adecua el r(gimen registral de la hipoteca a la le" 2B572, " la le"
se hab#a olvidado de modificar el del art ;29< relacionados con la inscripci*n de las hipotecas producidas en el
e-tranjero, porque estas mantienen el plaCo de A d#as
0or ejemplo si ,lara Jarc#a le va a comprar a 0(reC, " va a ver la casa, firma un boleto de compraventa, da un
adelanto en parte de pago por el precio, tomo posesi*n de la casa, porque la casa vale P?7777 " ,lara le da
P27777 al firmar el boleto, que es una suma importante en relaci*n con el valor del inmueble, es decir que ha" un
tiempo entre el contrato " la escritura, puede ocurrir que en ese #nterin se inscriba un embargo, entonces Tcomo
hace ,lara para resguardarse de esoU, entonces ,lara va a ver a un escribano, " la le" le dice al escribano que si
tiene el t#tulo inscribe, " adem+s pide un certificado de dominio, el escribano pide al /egistro pide un certificado
para realiCar la compraventa, ese ,ertificado tiene un plaCo de valideC " es de 2? d#as si el escribano es de la
misma ciudad, esto esta reglamentado en el art 96, entonces el escribano dentro de esos 2? d#as debe autoriCar la
compraventa, por ejemplo si el pide el ,ertificado el d#a supongamos que la autoriCa el d#a ? despu(s de ese d#a
tiene 6? d#as para inscribir de acuerdo al art ?, Tpero que ocurreU Due durante el plaCo de los 2? d#as mas los 6?
del plaCo para inscribir, la matricula dice que esta bloqueada, pero no es que este bloqueada, es que el ,ertificado
que el escribano solicit* tiene /eserva de 0rioridad, el negocio todav#a no se efect%o no se inscribi* sin embargo
tiene la seguridad siempre " cuando la compraventa " la inscripci*n se realice dentro del plaCo, esta protegida
porque no va a ingresar nada que la perjudique, porque supongamos que le ingrese un embargo a 0(reC que es el
vendedor, el registro le comunica al embargante, "o le inscribo al embargo pero se lo inscribo condicional, porque
el registro emiti* un ,ertificado con /eserva de 0rioridad, si la compraventa entra dentro del plaCo, el embargo
queda sin efecto, en cambio si se vence el plaCo va a quedar inscripto, entonces por el ,ertificado con /eserva de
prioridad, el negocio en gestaci*n va a tener prioridad sobre cualquier otro registro que se quiera hacer siempre "
cuando se respeten los plaCos establecidos, por eso se habla de un Floqueo, pero el ,ertificado no bloquea,
porque el registro inscribe los documentos posteriores al certificado, pero en forma condicional al cumplimiento de
los plaCos que fueron concedidos por ese ,ertificado
El ,ertificado puede ser utiliCado para el negocio que fue solicitado, por ejemplo si el escribano lo solicit* para
hacer una compraventa no lo puede usar para una hipoteca, el pedir el ,ertificado la /eserva viene
autom+ticamente Lo importante de esto esta en la ultima parte del art 9? cuando dice 'Esta certificaci*n producir+
los efectos de anotaci*n preventiva a favor de quien requiera, en el plaCo legal, la inscripci*n del documento para
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cu"o otorgamiento se hubiere solicitado), entonces el certificado solamente sirve para el acto para el que fue
pedido incluso sostiene que el certificado no puede ser cedido, solo vale para el funcionario que lo solicito
entonces de esta manera se evita esa carrera desenfrenada para ver quien llega primero, de esta forma el negocio
que uno se hace esta asegurado, por eso no ha" que entregar una parte sustancial del precio por medio del boleto
sin que el escribano pida el certificado, porque una veC que uno pude el certificado se tiene la seguridad porque
sabe que no puede entrar nada que perjudique, porque se paraliCa los ingresos al registro, pero si uno no pide ese
certificado uno corre riesgos sobre todo de parte de los acreedores del vendedor del inmueble, porque lo que
e-iste es el derecho de prioridad, primer inscripto primer derecho, " el plaCo para inscribir es de 6? d#as, si lo hago
dentro del plaCo, la inscripci*n se produce con efectos retroactivo, " puede tener una ma"or retroactividad si el
escribano ha solicitado el certificado, entonces la seguridad se puede estirar a A7 d#as, si esta radicado en la
misma ciudad, pero es 6? mas 9? o mas ;7 seg%n donde se este radicado
TDue ocurre cuando un documento ingresa al registro con el plaCo e 6? d#as vencidoU
El registro lo acepta pero si hubiera un negocio en el medio pierde la prioridad, pero la inscripci*n se hace en
forma perfecta si no ha" inconvenientes " a partir de la fecha que se lleve al registro " no con car+cter retroactivo
desde el d#a del negocio
0unto ; de la unidad ..
Supuesto de la primera parte del art#culo ;2;? del ,*digo ,ivil que dice ' La constituci*n de la hipoteca no
perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho p%blica por su inscripci*n en los registros tenidos a ese efecto 0ero
las partes contratantes, sus herederos " los que han intervenido en el acto, como el escribano " testigos, no
pueden prevalerse del defecto de inscripci*nI " respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura p%blica, se
considera registrada) " el art 97 de la le" 2B572 que dice 'Las partes, sus herederos " los que han intervenido en
la formaliCaci*n del documento, como el funcionario autoriCante " los testigos en su caso, no podr+n prevalerse de
la falta de inscripci*n, " respecto de ellos el derecho documentado se considerar+ registrado En caso contrario,
quedar+n sujetos a las responsabilidades civiles " sanciones penales que pudieran corresponder
0unto ? Efecto de la /egistraci*n &nscripci*n no ,onstitutiva: Sentido de E-cepci*n ,oncepto de Gerceros
0enitus E-tranei, &nteresado o /egistral:
0unto A $ecesidad de que El Gercero sea de Fuena 8e ,onfiguraci*n de la Fuena 8eI ,riterios !bjetivo "
Subjetivo ,riterio del Derecho 1rgentino 0osici*n de EeleC Sarfield " de la Legislaci*n /egistral
La &nscripci*n en el /egistro no es ,onstitutiva, sino que es Declarativa, es decir que el Derecho se constitu"e
fuera del registro, " tambi(n dijimos que la inscripci*n es para oponibilidad a tercero, la pregunta es Testa
oponibilidad es a todos los terceros, o a que tercerosU TEsos terceros deben tener buena fe o pueden ser de mala
feU TDue quiere decir que tengo mala fe o buena feU
Entonces tenemos en el registro un folio por cada inmueble, que se efect%an los asientos breves notas " que el
principio es de inscripci*n " no de transcripci*n de los t#tulo, entonces tenemos que la inscripci*n se realiCa a base
de breves notas " esta reglado en el art 29 de la le" 2B572 'El asiento de matriculaci*n llevar+ la firma del
registrador responsable Se redactar+ sobre la base de breves notas que indicar+n la ubicaci*n " descripci*n del
inmueble, sus medidas, superficie " linderos " cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualiCaci*n 1dem+s, cuando e-istan, se tomar+ raC*n de su nomenclatura catastral, se identificar+ el plano
de mensura correspondiente " se har+ menci*n de las constancias de trascendencia real que resulten E-presar+
285
el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras p%blicas
/especto de las sociedades o personas jur#dicas se consignar+ su nombre o raC*n social, clase de sociedad "
domicilio Se har+ menci*n de la proporci*n en la copropiedad o en el monto del gravamen, el t#tulo de adquisici*n,
su clase, lugar " fecha de otorgamiento " funcionario autoriCante, estableci(ndose el encadenamiento del dominio
que e-ista al momento de la matriculaci*n Se e-presar+, adem+s, el n%mero " fecha de presentaci*n del
documento en el /egistro) Supongamos que Juan 0(reC constitu"e una hipoteca " esa hipoteca no fue inscripta,
aqu# necesitamos el art ;2;? del ,*digo ,ivil 'La constituci*n de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando
se ha hecho p%blica por su inscripci*n en los registros tenidos a ese efecto 0ero las partes contratantes, sus
herederos " los que han intervenido en el acto, como el escribano " testigos, no pueden prevalerse del defecto de
inscripci*nI " respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura p%blica, se considera registrada
=M> 1l constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de
constituir ulteriormente otra de grado preferente, e-presando el monto a que (sta podr+ alcanCar) porque es una
hipoteca " el art 97 de la le" 2B572 'Las partes, sus herederos " los que han intervenido en la formaliCaci*n del
documento, como el funcionario autoriCante " los testigos en su caso, no podr+n prevalerse de la falta de
inscripci*n, " respecto de ellos el derecho documentado se considerar+ registrado En caso contrario, quedar+n
sujetos a las responsabilidades civiles " sanciones penales que pudieran corresponder) para todos los dem+s
Derechos /eales, entonces tenemos que el art ;2;? dice que a la falta de inscripci*n no pueden prevalerse ni las
partes del negocio ni sus herederos ni los escribanos, ni los testigos, " el art 97 de la 2B572 dice lo mismo,
entonces tenemos que 0(reC hipoteca su inmueble a favor del Fanco de La 0ampa que no ha sido inscripta, " si
Juan 0(reC no paga la hipoteca " el Fanco lo ejecuta, Juan 0(reC no puede se puede defender en ese juicio
diciendo que la hipoteca no esta inscripta, porque entre las partes del negocio no pueden desconocerla aun
cuando no este inscripta, porque el ,*digo ,ivil dice que las partes no pueden prevalerse de la no inscripci*n, otro
son los sucesores universales de las partes, porque en nuestro sistema legal es de sucesi*n en la persona del
causante, " como los herederos pasan a ocupar el lugar del causante, no pueden prevalerse de la falta de
inscripci*n, tampoco el escribano que autoriCo esa hipoteca por mas que no estuvo inscripta el no puede decir que
no la conoc#a porque tuvo presente en ese acto, " los testigos que hubiesen participado de esa hipoteca, entonces
estos no pueden prevalerse de la falta de inscripci*n, " respecto de ellas es como si la hipoteca estuviera inscripta,
entonces a ellas le es oponible la hipoteca por mas que no este inscripta, por lo tanto tambi(n le son oponible los
embargos no inscriptos, los usufructo no inscripto, las servidumbres no inscripta, es decir que por principio no es
oponible a terceros, como lo dice el art 9?7? '=M>La adquisici*n o transmisi*n de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juCgar+ perfeccionada mediante la inscripci*n de los respectivos t#tulos en los registros inmobiliarios
de la jurisdicci*n que corresponda Esas adquisiciones o transmisiones no ser+n oponibles a terceros mientras no
est(n registradas)
TDui(nes son los tercerosU La primera conceptualiCaci*n de terceros es toda persona que no intervino en un
determinado acto, pero ac+ estamos hablando de la oponibilidad de los Derechos /eales " la palabra Gercero es
toda persona de que no fue parte de determinado acto, pero como hablamos de Derechos /eales no es correcto
hablar de partes, porque en los Derechos /eales ha" un sujeto " una cosa, porque nosotros si nos podemos referir
a terceros son personas ajenas al acto jur#dico que es la causa de ese Derecho /eal, por ejemplo el contrato de
hipoteca con un banco, este es un convenio " ha" partes, que son el acreedor hipotecario " el due4o de la cosa,
entonces si resulta ser tercero quien no participo de ese acto jur#dico, o sea que no estuvo presente, entonces por
el principio general de contratos que estos no pueden perjudicar a terceros, una primera apro-imaci*n al concepto
de Gercero es todo aquel que no intervino en un acto jur#dico
,uando nosotros decimos que un Derecho /eal no inscripto no es oponible a terceros vamos a ver que no a
cualquier tercero puede prevalecer la falta de inscripci*n, " para eso vamos a dar un ejemplo que no va a dar la
pauta del sentido com%n que solamente los terceros interesados son aquellos para los cuales se dirige la
publicidad registral
286
Los terceros pueden ser clasificados en Gerceros &nteresados o Gerceros Desinteresados, que tambi(n son
llamados '0enitus E-tranei)
Supongamos que "o le compro a Juan 0(reC la casa, hacemos el contrato de compraventa en una escritura
publica, "o tomo la posesi*n del inmueble porque Juan me hace la tradici*n de la cosa, " de acuerdo a los
conceptos que hemos visto el due4o de la cosa so" "o, porque el Derecho /eal de dominio nace fuera del registro,
porque tengo t#tulo suficiente, compraventa que proviene del propietario, " los dos tenemos capacidad " tengo la
tradici*n que es el modo suficiente, "o "a adquir# el Derecho /eal de Dominio, el tema es que el escribano dejo
pasar los 6? d#as para la inscripci*n, entonces "o esto" festejando en mi casa tomando un vermut " una aceitunas
" resulta que vienen unas personas " me despojan, me sacan con los muebles " se instalan, ac+ ha" un delito
penal " adamas un instituto civil que concretamente es un Despojo, porque es una desposesi*n por medio de
vicios, en este caso violencia El Dr 0regunta Tcual es la diferencia entre la desposesi*n con el despojoU El
despojo es una desposesi*n con vicios, como el de violencia, abuso de confianCa, clandestinidad, etc entonces "o
quedo despojada, pero dejo pasar el a4o, la acci*n de despojo por el art 96<< caduca al a4o, prescribe la acci*n
posesoria de restituci*n que tambi(n prescribe al a4o, " lo %nico que me queda es la 1cci*n /eal /eivindicatoria,
entonces tenemos que las acciones posesorias defienden la posesi*n de hecho " las acci*n real en este caso la
reivindicatoria si "o quiero recobrar la posesi*n perdida que es imprescriptible " la puedo ejercitarla porque so" el
due4o, entonces inicio la 1cci*n /eivindicatoria contra los que est+n pose"endo el inmueble, " est+n all# los que
me despojaron, contestan la demanda diciendo solicito al se4or jueC el rechaCo de la demanda porque la actora no
ha inscripto su t#tulo en el /egistro de la 0ropiedad no puede ser considerado due4o porque su t#tulo no fue
inscripto Entonces tenemos que seria un desprop*sito que cualquiera pudiera invocar la falta de inscripci*n,
Tporque estas personas que me despose"eron no podr#an alegar la falta de inscripci*nU 0orque no tienen ning%n
tipo de inter(s en relaci*n con ese inmueble, el inter(s debe ser jur#dicamente protegido, inter(s tienen que es el
de quedarse con la casa, pero no pueden invocar ning%n inter(s jur#dicamente protegido, no pueden invocar un
derecho subjetivo, por eso se sostiene no esta inoponibilidad a terceros que habla el 9?7?, cuando dice que los
t#tulos son inoponible a terceros mientras no est(n registrados, o la referencia que hace el art 9 de la le" 2B572 en
la primera parte donde dice De acuerdo con lo dispuesto por los art#culos 9?7?, ;2;? " concordantes del ,*digo
,ivil, para su publicidad, oponibilidad a terceros " dem+s previsiones de esta le", en los mencionados registros se
inscribir+n o anotar+n, seg%n corresponda) se refiere a los terceros que tengan un inter(s ,oncreto en la
notaci*n registral, por ejemplo sup*nganse que la masa del concurso o la quiebra de 0(reC dicen vamos a ejecutar
ese inmueble para resarcir a los acreedores de la masa, " cuando viene la ejecuci*n "o vo" a decir un momentito
la casa es m#a, como que es su"a si no esta inscripta a su nombre, entonces me tengo que presentar en la quiebra
" decirle al jueC que la casa es m#a porque tengo t#tulo " modo suficiente, entonces el jueC me va a decir que esta
el art 9?7? del ,*digo ,ivil, porque en la ultima parte dice 'Esas adquisiciones o transmisiones no ser+n oponibles
a terceros mientras no est(n registradas), " est+n comprendido los acreedores porque son terceros interesados,
tienen un inter(s, tienen un cr(dito respecto de 0(reC, " si "o no inscrib# mi t#tulo fui negligente, entonces cualquier
acreedor "a sea particular o la masa de la quiebra, por ejemplo le ingresa un embargo a 0(reC, es embargo es en
un Juicio Ejecutivo :iranda contra 0(reC, por la suma de P?777 " lo inscribo en el registro, " cuando llega el
embargo a la casa "o que vo" a hacer, le digo al jueC que levante el embargo porque tengo t#tulo " modo
suficiente, pero no inscrib#, el jueC me vas a decir que fui negligente, porque ha" un acreedor de 0(reC que si tiene
un inter(s, por lo tanto es un tercero interesado, o sup*nganse un acreedor hipotecario, 0(reC constitu"e una
hipoteca " luego lo ejecutan, pero la casa la compre "o pero no inscrib# la compraventa, entonces me embromo
TDui(nes no pueden prevalerse de la falta de inscripci*nU Godos los que vimos anteriormente, las partes, el
escribano que intervino en el acto, los testigos, pero adem+s le vamos a sumar los Gerceros Desinteresados,
porque ellos no pueden prevalecerse de la falta de inscripci*n porque no tienen ning%n inter(s jur#dicamente
protegido, entonces lo que me despojaron en el pleito no me va a poder decir que no so" due4o porque no esto"
inscripto, porque le inscripci*n registral no esta pensada para (l, esta pensada para aquel tercero que tiene un
287
inter(s concreto para proteger Sup*nganse una hipoteca no inscripta " resulta que 0(reC me vende a m#, " "o
inscribo esa compraventa, despu(s quieren ejecutar el inmueble, "o vo" a decir se4or usted no inscribi* la
hipoteca Entonces la &nscripci*n registral esta destinada a 0ublicitar el 1cto Jur#dico " su t#tulo a terceros
&nteresados " no a Gerceros Desinteresados, respecto de ellos no importa si esta inscripta o no, porque seria un
contrasentido sostener que no puede ganar el pleito de la acci*n reivindicatoria porque "o no registre el t#tulo, ac+
ha" algo que no cierra, tiene que haber en ese tercero alg%n tipo de inter(s para poder alegar alg%n derecho
La doctrina va mas all+ aunque el 9?7? hable solamente de terceros "a podemos hacer esta distinci*n, porque
tambi(n los principios generales del derecho, no a cualquiera protege sino el que tiene un inter(s real, pero la
doctrina va mas all+ " no circunscribe la protecci*n a los terceros interesados, " dicen no cualquier tercero
interesado, sino Gercero &nteresado de Fuena 8e " no 0rotege al Gercero &nteresado de :ala 8e, la pregunta es
Tdonde esta la Fuena o mala 8eU 0or ejemplo Juan 0(reC constitu"e una hipoteca a favor del Fanco La 0ampa,
esta hipoteca no se inscribe, despu(s constitu"e otra a favor del Fanco /#o, pero cuando 0(reC va a hacer una
hipoteca de segundo grado, porque tengo otra hipoteca con el Fanco La 0ampa " le muestra el t#tulo hipotecario,
entonces el banco /#o le dice que la hipoteca anterior es de P27777 su inmueble vale P277777, no importa "o le
do" la hipoteca aunque "a este hipotecado en otro lado, entonces el Fanco /#o la inscribe pero como la anterior no
estaba inscripta esta pasa a ser de primer rengo, sup*nganse que 0(reC deja de pagar al Fanco de La 0ampa
entonces el banco La 0ampa lo ejecuta, entonces le dice al jueC que cuando se ejecute el primero que cobro so"
"o porque "o tengo preferencia porque tengo una hipoteca anterior primero en el tiempo primero en el derecho, " el
Fanco /#o va a decir que tiene preferencia en el derecho porque (l inscribi* primero, porque "o so" un tercero
interesado porque esa hipoteca anterior a mi me es inoponible porque no estaba registrada, entonces el Fanco La
0ampa va a decir que cuando 0(reC le pidi* la hipoteca a ustedes les aviso que tenia otra hipoteca anterior " en el
formulario de solicitud le anuncio la e-istencia de la hipoteca anterior, como viene @d 1 decir que no lo sabia, ac+
lo que se quiere significa es que la Fuena o :ala 8e del tercero interesado radica en que si conoc#a o no conoc#a
la e-istencia de otro que tenia preferencia, ,uando la hipoteca e-iste pero no esta inscripta entonces e-iste lo que
se llama una &ne-actitud /egistral, porque el registro esta informando algo que no se compadece con la realidad
e-traregistral, la ine-actitud no es porque la culpa la tenga el registro, simplemente es descriptivo, ha" una
&ne-actitud /egistral porque el registro le informo al banco /#o que no hab#a inscripta otra hipoteca, cuando
hablamos de &ne-actitud /egistral estamos hablando a la discordancia entre la realidad registral " la realidad
jur#dica e-traregistral, ha" algo que e-iste " que esta fuera del registro " no se pro"ecta en el informe Entonces la
Fuena fe esta dada por el desconocimiento que pueda tener el Fanco /#o de que el registro es ine-acto, " la :ala
8e esta dada por el conocimiento del Fanco /#o de que esa realidad jur#dica e-istente no tiene registro, " que el
informe es ine-acto
En el derecho comparado " en todos los sistemas jur#dicos ha" dos criterios para determinar cuando ha" :ala 8e o
cuando ha" Fuena 8e, un criterio es !bjetivo " otro es Subjetivo
El ,riterio !bjetivo es recogido en el Derecho 8ranc(s " el ,*digo de Duebec es el %nico estado de ,anad+ que
tiene sistema de codificaci*n porque los otros tienen el sistema del ,ommon LaH, " es el c*digo m+s moderno de
1m(rica, " consiste en lo siguiente, para valores si el tercero tiene Fuena o :ala 8e, lo %nico que se verifica el
criterio objetivo es si el tercero participo o no del acto, " si el registro informa que no ha" hipoteca ese tercero es de
buena fe, no importa si el conoc#a la e-istencia de la hipoteca anterior por otros medios, distintos del registro,
entonces en un Sistema !bjetivo como es en 8rancia o en Duebec se va a recurrir siempre a la legalidad, porque
su buena fe esta dada con solo haberse informado con la informaci*n registral, " esto es &ure et de &ure por eso es
objetivo, porque se usa un dato objetivo, lo %nico que ha" que tener en cuenta es que es lo que el /egistro
inform*, si le informo que no hab#a hipoteca este se4or es de buena fe iure et de iure, es imposible la prueba en
contrario,
,riterio Subjetivo la forma es diferente, este sistema lo siguen el Derecho 1lem+n, Espa4ol, el SuiCo " tambi(n el
Sistema 1rgentino, aunque la buena fe se presume en todos los terceros, tambi(n podr#amos presumir de buena fe
288
al Fanco /#o en el ejemplo, si queremos probar que es conocida la &ne-actitud del /egistro lo podemos tramitar
por cualquier medio de prueba, entonces el criterio subjetivo a diferencia del objetivo, permite presumir de buena fe
de los terceros, pero la presunciones &uris Gantum entonces admite prueba en contrario, entonces volviendo al
ejemplo el Fanco de La 0ampa va a poder acreditar que el Fanco /#o conoc#a la e-istencia de la hipoteca
anterior, de donde sacamos que el Sistema 1rgentino recepta el ,riterio Subjetivo, este ,riterio Subjetivo, fue
adoptado por EeleC Sarfield cuando regulo los efectos de la inscripci*n registral en la hipoteca " este criterio fue
receptado por EeleC si se lee la $ota al art ;2;A 'El ,*digo franc(s, art 27B2, dispone lo contrario Dice as#: El
defecto de inscripci*n no podr+ ser suplido ni considerado como subsanado por el conocimiento que los
acreedores pudiesen haber tenido de la constituci*n de la hipoteca, por otras v#as que la de la inscripci*n 0ero
una doctrina m+s raConable " m+s moral prevalece en &nglaterra " en los Estados @nidos, seg%n lo dice Oent en su
,omentario a las Le"es 1mericanas, Sec 95, n%m 2A<, " es la de nuestro art#culo, pues juCga que ser#a un
deshonor de la le", que los jueces cerrasen sus ojos ante una conducta fraudulenta " permitieran que (sta
triunfara) El art#culo ;2;A del ,*digo ,ivil dice 'Si estando constituida la obligaci*n hipotecaria, pero a%n no
registrada la hipoteca, " corriendo el t(rmino legal para hacerlo, un subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento
de la obligaci*n hipotecaria, hiciere primero registrar la que en seguridad de su cr(dito se le ha"a constituido, la
prioridad del registro es de ning%n efecto respecto a la primera hipoteca, si (sta se registrare en el t(rmino de la
le")
Entonces el ,riterio Subjetivo es el que recibe EeleC para la inscripci*n de la hipoteca, entonces volviendo al
ejemplo el Fanco /#o se presume de buena fe, pero el Fanco de La 0ampa puede probar lo contrario, por
cualquier medio de prueba Entonces podemos agregar a la lista de los que no pueden prevalerse del no registro
del t#tulo a los que conoc#an de la e-istencia del t#tulo
Lo que recogi* EeleC en el articulo ;2;A " por lo que dice en su nota al art#culo, no fue modificado por la le"
2B572, " cuando esta le" e-tiende la inscripci*n de los t#tulos a todos los dem+s Derechos /eales podr#a haber
adoptado un sistema distinto, sin embargo no adopta un sistema de valoraci*n distinto, la le" 2B572 no trae
ninguna norma que inclu"a la valoraci*n objetiva como el ,*digo ,ivil 8ranc(s o el de Duebec, entonces el
sistema de valoraci*n que esta en el ,*digo ,ivil tambi(n e-tiende a todos los dem+s Derechos /eales no solo
para la hipoteca porque le le" 2B572 es una le" complementaria del ,*digo ,ivil, " es lo mismo como si estuviese
comprendida dentro del ,*digo ,ivil, entonces la conclusi*n es que para la valoraci*n se adopta el criterio
subjetivo
Esto nos permite sostener que la falta de inscripci*n no puede prevalerse ni las partes, ni los sucesores
universales, ni los escribanos, ni los testigos, ni los terceros desinteresados, ni los terceros interesados de mala fe,
es decir aquellos que conoc#an la e-istencia del t#tulo " no estaba inscripto, la &nscripci*n /egistral esta
%nicamente vinculada con los terceros de buena fe, es decir con aquellos terceros que desconocen la ine-actitud
registral
Esto esta vinculado conque si la publicidad registral era la %nica posibilidad de publicidad, ac+ nos damos cuanta
de que no es as#, " aqu# podemos llegar a otra conclusi*n como consecuencia de esto, " es que la 0ublicidad
/egistral o la Emanada del /egistro no e-clu"e otros tipos de 0ublicidades, como por ejemplo la publicidad que
emana de la 0osesi*n, es decir la publicidad registral no e-clu"e otra forma de publicidad, como es la publicidad
posesoria, " esta circunstancia que la 2B572 " el ,*digo ,ivil no elija la publicidad registral como la %nica forma
de tener acceso al conocimiento de un hecho, hace que el muchas situaciones no encontremos con la coalici*n de
distintos supuesto de publicidad, por ejemplo puede haber coalici*n entre la 0ublicidad /egistral " la 0ublicidad
0osesoria, " lo que se dice en la doctrina es que cuando ha" coalici*n entre la 0ublicidad /egistral " la 0ublicidad
0osesoria, triunfa la primera en el tiempo, si es de Fuena 8e, por ejemplo uno de los casos es claro lo que dice la
le" " que triunfa la publicidad posesoria es el del art ;<6A del ,*digo ,ivil despu(s de la reforma de la le" 2BB22
'El derecho de retenci*n no impide el ejercicio de los privilegios generales
289
=M> El derecho de retenci*n prevalece sobre los privilegios especiales, inclusive el hipotecario, si ha comenCado a
ejercerse desde antes de nacer los cr(ditos privilegiados
El derecho de retenci*n o la garant#a otorgada en sustituci*n, subsiste en caso de concurso o quiebra) Due ocurre
con el constructor que esta ejerciendo el derecho de retenci*n con un inmueble " un acreedor hipotecario, el
derecho de retenci*n es el derecho de mantener la tenencia para ser resarcido en el cr(dito en raC*n de la misma
cosa, es decir que en este caso ha" un triunfo de la publicidad de una situaci*n de hecho que es la del retentor, si
comenC* a ejercer su derecho de retenci*n entes del nacimiento del cr(dito de la hipoteca prevalece all# la
publicidad de la tenencia o de la posesi*n de hecho, entonces se puede ejercer la ejecuci*n por la hipoteca pero el
derecho de retenci*n naci* antes por lo que prevalece, tiene preferencia
Sup*nganse que Juan 0(reC vende por Foleto " entrega la 0osesi*n, Jarc#a, entonces tenemos que Jarc#a es un
poseedor, pero es un poseedor ilegitimo, porque la posesi*n puede ser legitima o ilegitima, " la ilegitima puede ser
de mala fe o de buena fe, " la posesi*n de mala fe puede ser viciosa o no viciosa, la posesi*n en inmueble o
mueble, por posesi*n ilegitima de mala fe viciosa en los inmueble puede ser por violencia, clandestinidad o abuso
de confianCa " en los muebles puede ser hurto, estelionatoI si Juan 0(reC le vende a Jarc#a un inmueble por
boleto, Jarc#a es un poseedor no legitimo, porque el boleto no es un t#tulo suficiente, no adquiere el dominio para
que adquiera el dominio la compraventa se tuvo que haber formaliCado mediante la escritura publica, pero de
acuerdo al art#culo 225? su compra es legitima " dice 'Los contratos que debiendo ser hechos en escritura p%blica,
fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en
que las partes se obligasen a reducirlo a escritura p%blica, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura
p%blica no se halle firmadaI pero quedar+n concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer
escritura p%blica), la posesi*n no es legitima, pero no puede considerarse de mala fe, por el solo hecho de que no
se ha"an cumplido las formas, entonces Jarc#a que compro por boleto es un poseedor ilegitimo de buena fe, seria
de mala fe si lo compra por boleto sabiendo que el que se lo vende no es el due4o, entonces Jarc#a es un
poseedor por boleto " ese boleto tiene fecha cierta, que esa fecha sea el 2 de ma"o de 2<<5 " le es entregada la
posesi*nI Juan 0(reC hipoteca a favor del Fanco /#o, " la hipoteca tiene fecha de 9? de noviembre del 2<<5,
0(reC no paga " el Fanco /#o inicia la ejecuci*n, ac+ la jurisprudencia ha planteado lo siguiente, que cuando entra
en coalici*n el acreedor hipotecario " un poseedor con boleto, triunfa la posesi*n o sea la 0ublicidad emanada de
la 0osesi*n, porque si es el boleto de fecha cierta anterior a la de la hipoteca, " ac+ la ma"or#a de la jurisprudencia
dice que el acreedor hipotecario tuvo la posibilidad de ir al inmueble que iba a percibir como garant#a hipotecaria
para verificar quien estaba detentando ese inmueble " a que t#tulo, la jurisprudencia ma"oritaria de la ,+mara ,ivil,
hace prevalecer a la 0ublicidad 0osesoria a la 0ublicidad /egistral, en este caso no hab#a publicidad registral
hab#a una publicidad de hecho, entonces en la coalici*n de la publicidad posesoria " la hipoteca prevalece la
publicidad posesoria si el boleto es de fecha cierta anterior a la hipoteca
0or ejemplo Forda en este caso comete un contrasentido en su criterio porque el que hace la reforma de la 2BB22
sostiene que el poseedor por boleto es un due4o imperfecto, es un poseedor legitimo, entonces como es posible
sostener que es un poseedor legitimo " a la hora de resolver el conflicto, dice que gana el acreedor hipotecario por
la seguridad del cr(dito, entonces tenemos una incoherencia en el raConamiento del autor de la reforma, porque si
es poseedor legitimo, " es due4o imperfecto, nunca podr#a ser postergado por un acreedor hipotecario posterior,
porque en los Derechos /eales el primero en el tiempo primero en el derecho, seria mas coherente sostener que si
no es due4o no tiene preferencia el comprador por boleto, pero si uno sostiene que el poseedor por boleto es
ilegitimo no significa que sea un paria, es como la concubina o concubina, nadie va a decir que es una esposa o un
esposo o que es un c*n"uge legitimo, no se puede sostener eso porque no tienen el t#tulo, pero eso no significa
que no tenga derechos, tiene derechos de pensi*n, indemniCaci*n del trabajador por muerte, etc, entonces una
cosa es que no sea due4o porque no tiene t#tulo suficiente, " que sea poseedor ilegitimo, pero otra cosa es que no
tenga derecho, porque el art#culo 225? me dice que la adquisici*n es legitima, entonces si es legitima la
adquisici*n alg%n tipo de preferencia tendr#a que tener, ha" mucha jurisprudencia cuando ha" interferencia entre
290
un acreedor hipotecario " un poseedor por boleto de fecha cierta anterior a la hipoteca, gana la publicidad
emanada de la posesi*n, porque la publicidad registral no es la %nica publicidad de conocer los actos jur#dicos de
trascendencia /eal, lo mismo ocurre con un embargo, por ejemplo entra un embargo la jurisprudencia estima que
en la coalici*n entre un poseedor de fecha cierta anterior al embargo hace prevalecer al poseedor por boleto por la
publicidad que emana de la situaci*n de hecho, de la posesi*n
El Foleto de ,ompraventa tambi(n tiene una protecci*n importante en el art 225? bis frente a la quiebra " dice
'Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe ser+n oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio El jueC podr+ disponer
en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio) 1c+ tambi(n ha" una protecci*n "
este art#culo no habla de posesi*n sino que habla de boleto, esta es una de las cosas que se la critica al 225? bis,
es decir que se olvido de agregar la posesi*n
Ha" un caso interesante " se llama 'Godros) tambi(n se planteo un problema de posesi*n " era as#, sup*nganse
que Juan 0(reC entreg* la posesi*n por boleto a :iranda, pero despu(s lo vendi* a otro, a L*peC " este a su veC
hipoteco a favor de un banco, en el caso Godros paso mas o menos esto, entonces cuando el banco ejecuta, se
presenta :iranda " dice que es el poseedor por boleto de fecha cierta anterior a esta compraventa, entonces esta
compraventa entre 0(reC " L*peC es nula, porque nunca pudo vender 0(reC porque "a se hab#a desprendido de la
posesi*n en forma legitima, como 0(reC se hab#a desprendido voluntariamente de la posesi*n nunca podo vender
a L*peC, " al mismo tiempo la hipoteca era nula porque la hipoteca solo puede ser dad solo por su propietario, "
ac+ tambi(n la ,+mara ,ivil hiCo prevalecer la publicidad emanada de la posesi*n, entonces dijo que cuando entra
en coalici*n entre la publicidad posesoria " la publicidad registral, triunfa la primera en el tiempo siendo de buena
fe, " en este caso la posesi*n por boleto es de buena fe, solo el boleto es oponible cuando tiene fecha cierta " el
art 27;? del ,*digo ,ivil dice como los documentos privados adquieren fecha cierta, pero esta no es una norma
ta-ativa " dice '1unque se halle reconocido un instrumento privado, su fecha cierta en relaci*n a los sucesores
singulares de las partes o a terceros, ser+:
2S La de su e-hibici*n en juicio o en cualquier repartici*n p%blica para cualquier fin, si all# quedase archivadoI
9S La de su reconocimiento ante un escribano " dos testigos que lo firmarenI
;S La de su transcripci*n en cualquier registro p%blicoI
6S La del fallecimiento de la parte que lo firm*, o del de la que lo escribi*, o del que firm* como testigo)
Entonces ha" que acordarse de que la 0ublicidad /egistral no es la %nica de acceder al conocimiento, que la
publicidad registral no e-clu"e otros modos de tomar conocimiento de la situaci*n, " e mu" importante porque
cuando se ejerce la profesi*n " viene un cliente " dice "o compre este terreno e hice mi casa " ahora vino uno "
dice que va a rematar la casa, entonces uno dice ac+ ha" una coalici*n entre la publicidad registral " la publicidad
posesoria, triunfa la primera en el tiempo si es de buena fe, el cliente no le va a entender nada, pero lo primero
que ha" que fijarse si ha" o no boleto de compraventa, ha" que fijarse si que fecha tiene el embargo, ha" que
fijarse si el boleto tiene fecha cierta, ha" que fijarse desde que fecha tiene la posesi*n " como la obtuvo Entonces
si es poseedor de la cosa por boleto de fecha cierta anterior al embargo, se puede decir que triunfa en el juicio
1hora si el instrumento publico para se oponible a tercero de tener fecha cierta, al igual que la prenda esta debe
estar otorgada por instrumento publico " si lo es en documento privado debe tener fecha cierta, porque si no esto
se puede prestar a muchas truchadas, si el convenio de prenda si esta hecho en documento privado " no tiene
fecha cierta no se lo puede oponer, pero tampoco es lo mismo escriturar que inscribir, siempre es mejor que tener
un boleto, a pesar de que por lo que vimos esta bastante protegido, tener un titulo suficiente " adem+s con
inscripci*n, porque se puede encontrar con un tribunal que opine lo contrario, por ejemplo que lo presida Forda "
prioriCa la hipoteca por sobre la posesi*n de la cosas con boleto anterior " de fecha cierta, " el argumento es que
el 9?7? dice que no es oponible a tercero sino esta inscripto
Esto esta mu" bien tratado en un libro de 1lterini " Jatti que se llama '0rehoriContalidad " Foleto de
,ompraventa)
291
En s#ntesis la 0ublicidad /egistral no impide que pueda haber coalici*n contra la 0ublicidad 0osesoria " ac+ triunfa
la primera en el tiempo si es de buena fe
El 1siento /egistral como 0rueba Supletoria del 1cto:
El tema del 1siento /egistral como 0rueba Supletoria del acto, esta relacionado con un articulo de la le" 2B572, el
asiento registral son los asientos que se practican en el folio, o sea las registraciones que realiCa el registrador, "
como es un sistema que es de inscripci*n " no de transcripci*n, esas breves notas como lo dice el art 22 'El
asiento de matriculaci*n llevar+ la firma del registrador responsable Se redactar+ sobre la base de breves notas
que indicar+n la ubicaci*n " descripci*n del inmueble, sus medidas, superficie " linderos " cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualiCaci*n 1dem+s, cuando e-istan, se tomar+ raC*n
de su nomenclatura catastral, se identificar+ el plano de mensura correspondiente " se har+ menci*n de las
constancias de trascendencia real que resulten E-presar+ el nombre del o de los titulares del dominio, con los
datos personales que se requieran para las escrituras p%blicas /especto de las sociedades o personas jur#dicas
se consignar+ su nombre o raC*n social, clase de sociedad " domicilio Se har+ menci*n de la proporci*n en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el t#tulo de adquisici*n, su clase, lugar " fecha de otorgamiento "
funcionario autoriCante, estableci(ndose el encadenamiento del dominio que e-ista al momento de la
matriculaci*n Se e-presar+, adem+s, el n%mero " fecha de presentaci*n del documento en el /egistro) Due pasa
cuando el protocolo se pierde, sup*nganse que ha" un incendio en el ,olegio de Escribanos " se pierde el
protocolo " "o pierdo mi titulo " necesito un segundo testimonio, pero resulta que el protocolo se quemo, como
hago "o para obtener un nuevo testimonio, el articulo 2722 previendo estos problemas dice 'Si el libro del protocolo
se perdiese " se solicitare por alguna de las partes que se renovase la copia que e-ist#a, o que se ponga en el
registro para servir de original, el jueC puede ordenarlo con citaci*n " audiencia de los interesados, siempre que la
copia no estuviese ra#da ni borrada en lugar sospechoso, ni en tal estado que no se pudiese leer claramente), pero
sin embargo el 1rt 9< le" 2B572 dice 'El asiento registral servir+ como prueba de la e-istencia de la
documentaci*n que lo originara en los casos a que se refiere el art#culo 2722 del ,*digo ,ivil) Entonces si el
protocolo se perdi* este asiento registral es prueba supletoria del acto e-isti*, es decir que es una prueba
supletoria para el caso de que no e-ista el protocolo que es la prueba importante, entonces en el lugar que uno
tiene que ver el acto es en el protocolo, " el asiento que ha" en el registro sirve solo para los casos de perdida del
protocolo, sirve como prueba de que el acto e-isti* 1 eso se refiere el programa cuando dice el 1siento como
0rueba Supletoria, estando reglamentados en el art 9< de la le" 2B572 " en el articulo 2722 del ,*digo ,ivil
La /egistraci*n de los 1sientos:
El tema de la registraci*n de los asientos esta establecido en la le" 2B572 ,10RG@L! E&&&, /E,G&8&,1,&!$ DE
1S&E$G!S
1rt ;6N Se entender+ por ine-actitud del /egistro todo desacuerdo que, en orden a los documentos
susceptibles de inscripci*n, e-ista entre lo registrado " la realidad jur#dica e-trarregistral
1rt ;?N ,uando la ine-actitud a que se refiere el art#culo precedente provenga de error u omisi*n en el
documento, se rectificar+, siempre que a la solicitud respectiva se acompa4e documento de la misma naturaleCa
que el que la motiv* o resoluci*n judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto
Si se tratare de error u omisi*n material de la inscripci*n con relaci*n al documento a que accede, se proceder+ a
su rectificaci*n teniendo a la vista el instrumento que la origin*
Sup*nganse que en el folio en la columna del dominio figura Juan 0(reC, casado " los dem+s datos, entonces
0(reC le vende a un condominio que esta integrado por Juana " ,lara Jarc#a, que son matrimonio, se hace la
escritura de compraventa " el escribano que autoriCa la compraventa lleva el documento a inscribir, " el registrado
292
se equivoca " en veC de hacer un asiento registral que diga que compro Juan Jarc#a " ,lara Jarc#a el ?7^ cada
uno, " asienta que el %nico due4o es Juan Jarc#a " a ,lara Jarc#a la pone solo como esposa, ac+ ha" una
&ne-actitud /egistral, esto es lo que el art ;6 nos dice que es una &ne-actitud /egistral, es decir un desacuerdo
con lo registrado " el documento que se llevo a inscripci*n, Tcomo se hace la rectificaci*n de los archivosU 0ara
realiCar la /ectificaci*n en los asientos ha" dos principios importantes que juegan, uno es 0rincipio de
Homogeneidad Documental, " el otro es el 0rincipio de 0resencia Documental, estos dos 0rincipios constan en los
1rt#culos ;6 " ;? de la le"
El articulo ;6 dice 'Se entender+ por ine-actitud del /egistro todo desacuerdo que, en orden a los documentos
susceptibles de inscripci*n, e-ista entre lo registrado " la realidad jur#dica e-trarregistral)
Despu(s el ;? habla de una ine-actitud que provenga de un error en el documento o de un error en el asiento "
dice ',uando la ine-actitud a que se refiere el art#culo precedente provenga de error u omisi*n en el documento),
sup*nganse que el escribano que llevo el testimonio " transcribe solamente que compro Juan Jarc#a " se olvido
de ,lara Jarc#a, el articulo sigue diciendo 'se rectificar+, siempre que a la solicitud respectiva se acompa4e
documento de la misma naturaleCa que el que la motiv*) entonces un testimonio es un instrumento publico, para
modificarse ese asiento debe acompa4arse un documento de la misma naturaleCa, es decir notarial " ser un
testimonio, por eso se llana Homogeneidad Documental, porque el asiento que se va a modificar se debe
acompa4ar un documento de la misma naturaleCa del que provoco el asiento mal, despu(s dice 'o resoluci*n
judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto Si se tratare de error u omisi*n material de la
inscripci*n con relaci*n al documento a que accede, se proceder+ a su rectificaci*n teniendo a la vista el
instrumento que la origin*) Esto es el 0rincipio de 0resencia Documental, entonces va al escribano con el
testimonio " el /egistro asienta mal, entonces el escribano se da cuanta de que el registro esta mal hecho " hace
una nueva rogaci*n " acompa4a al documento Esto es la /ectificaci*n de 1sientos, entonces tenemos dos
principios que son la Homogeneidad Documental " de 0resencia Documental, entonces tenemos que el /egistro
no modifica el asiento si no tiene a la vista de la misma naturaleCa " en los casos del error en el asiento si no tiene
a la vista el documento
,ancelaci*n " ,aducidad de las &nstituciones " 1notaciones:
Entonces tenemos que el /egistro no obra de !ficio sino que obra a pedido de partes, Tcuando se cancela una
inscripci*nU Sup*nganse que se ha"a registrada una hipoteca, con una fecha de ingreso determinada 2 de octubre
de 2<5<, la inscripci*n de las hipotecas dura 97 a4os, una cosa es el beneficio de los registrado, " otra mu"
distinta es la cancelaci*n de la documentaci*n registral, porque la cancelaci*n se refiere a la &nscripci*n /egistral,
f#jense que "o constitu"o una hipoteca en el a4o B< resulta que al a4o siguiente cancele el cr(dito, por
consiguiente la hipoteca se e-tingui*, porque la hipoteca se e-tinguen por dos v#as, se e-tinguen por una v#a
accesoria, cuando se e-tingue el cr(dito, porque la hipoteca es accesoria al cr(dito, " tambi(n se e-tinguen de una
manera aut*noma, pero entonces puede e-istir que una hipoteca siga inscripta pero se e-tingui* pero su
inscripci*n todav#a no se cancelo, entonces T,*mo se cancela la inscripci*n de una hipotecaU En principio se
cancela a pedido de parte, el registro cancela esa inscripci*n de hipoteca, si ingresa un documento del acreedor
hipotecario en el que conste que la hipoteca se e-tingui*, o bien la va a cancelar por un oficio judicial
La inscripci*n de la hipoteca perdura durante 97 a4os, pero si pasan los 97 a4os caduca autom+ticamente, pero
pueda suceder que esa hipoteca todav#a subsista porque el cr(dito todav#a no fue pagado, pero la inscripci*n de la
hipoteca caduca a los 97 a4os, por eso cuando todav#a no caduco el cr(dito lo que se tiene que hacer es solicitar
una reinscripci*n, entonces ha" que recordar que la inscripci*n de la hipoteca permanece por el plaCo e 97 a4os,
el art ;2?2 dice 'Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el t(rmino de veinte a4os, si antes no se
renovare) Q el articulo ;A de la le" 2B572 'Las inscripciones " anotaciones se cancelar+n con la presentaci*n de
solicitud, acompa4ada del documento en que conste la e-tinci*n del derecho registradoI o por la inscripci*n de la
293
transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra personaI o por confusi*nI o por sentencia judicial
o por disposici*n de la le"
,uando resulten de escritura p%blica, (sta deber+ contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus
sucesores o representantes leg#timos Grat+ndose de usufructo vitalicio ser+ instrumento suficiente el certificado de
defunci*n del @sufructuario La cancelaci*n podr+ ser total o parcial seg%n resulte de los respectivos documentos "
se practicar+ en la forma determinada por la reglamentaci*n local)
0or ejemplo si todav#a no pasaron los 97 a4os, ingreso un documento donde surge que se e-tingui* la hipotecaI "
un 1siento de Dominio se cancela si ingresa otro documento donde surge de que el que esta registrado como
due4o lo vende, entonces se cancela el asiento anterior " se hace un nuevo asientoI " tambi(n dice por confusi*n,
imag#nense que ha" una hipoteca a favor de L*peC, si L*peC compra el inmueble, tenemos que la hipoteca es un
Derecho /eal sobre cosa ajena, se cancela la hipoteca porque se re%nen en una misma persona el dominio "
hipoteca, esto no quiere decir que se e-tinga el cr(dito lo que se e-tingue es la hipotecaI tambi(n dice por
sentencia judicial, imag#nense que la hipoteca se e-tingui* porque se pago " no se puede encontrar al otro para
que firme la escritura de cancelaci*n, entonces se hace un proceso judicial, se lo debe citar por edictos " si no se
presenta puede salir una sentencia que dice que la hipoteca se pago " se ordena la cancelaci*n registral por oficio
del jueC, o por disposici*n de la le"
En el ultimo p+rrafo del articulo imag#nense que ha"a una inscripci*n por donaci*n del inmueble, pero se reserv* el
usufructo vitalicio, entonces en el registro va estar inscripto esa restricci*n al dominio del usufructo vitalicio,
entonces Tc*mo se cancela ese usufructoU Se cancela con la sola presentaci*n del certificado de defunci*n del
beneficiario vitalicio del Derecho /eal, " se asienta en la columna de las cancelaciones, pero las ,ancelaciones se
realiCan a pedido de parte, tambi(n en el 0rincipio de /ogaci*n juega en la hora de realiCar las cancelaciones de
los asientos, " el /egistro no realiCa cancelaciones sino a pedido de partes, " cuando ingresa el documento de la
e-tinci*n del derecho inscripto, sin embargo ha" algunas &nscripciones que ,aducan de 0leno Derecho, " ah# si el
registro de !ficio " est+n en el art ;B de la le" 2B572 ',aducan de pleno derecho " sin necesidad de solicitud
alguna, por el transcurso del tiempo que e-presa este art#culo o por el que, en su caso, estableCcan le"es
especiales:
a> La inscripci*n de la hipoteca, al vencimiento del plaCo legal si antes no se renovareI
b> Las anotaciones a que se refiere el inciso b> del art#culo 9S, a los cinco a4os, salvo disposici*n en contrario de
las le"es
Los plaCos se cuentan a partir de la toma de raC*n)
1c+ tenemos que tener en cuanta que lo que se cancela es la inscripci*n del asiento de la hipoteca pero no la
hipoteca, porque esta despu(s de pasado los 97 a4os puede subsistir porque el cr(dito no fue cancelado, ac+ ha"
que tener en cuenta la diferencia entre los institutos de e-tinci*n del Derecho /eal " la ,aducidad de la inscripci*n
En el inciso b> se remite a las que surgen del inciso b del art 9 " son 'Los que dispongan embargos, inhibiciones "
dem+s providencias cautelares) 0or ejemplo si se hace un pleito " se efect%a un embargo preventivo " el juicio
dir+ muchos a4os ha" que pedir la renovaci*n del embargo a los ? a4os de inscripto porque caduca la inscripci*n,
porque los embargos caducan autom+ticamente a los ? a4os
Los plaCos se toman a partir de la toma de raC*n, es decir a partir de la inscripci*n
/esponsabilidad del Estado por &nformaciones Err*neas del /egistro:
Esta en un 1rticulo de 1lterini " Soria '/esponsabilidad ,ivil por ine-actitudes /egistrales, publicado en el
Derecho
Sup*nganse que un inmueble figura a nombre nuestro " tiene una hipoteca a favor de un banco por P;777, " un
escribano pide un certificado " el registro le informa que ese inmueble no tiene gravamen, esto es lo que se llama
8uga /egistral, es decir si el registro se come u dato importante, el hecho de que la casa este hipotecada no
294
significa que no se la pueda vender, pero el adquirente debe saber en que condiciones se encuentra el inmueble,
porque en ese caso se disminuir+ el precio, por las cargas de la hipoteca, entonces ,lara Jarc#a ,ompra " el
/egistro no le informa la hipoteca, " un d#a le llega la intimaci*n para el remate de la casa, para ejecutar el
inmueble, ac+ el /egistro cuando ,lara compro le informo mal, le dijo que el inmueble estaba libre de grav+menes,
ac+ hubo lo que se llama una &ne-actitud E-terna, cuando publicito a trav(s del certificado no informo la e-istencia
de la hipoteca 0rimera pregunta, Tfrente a este error responde el registroU Si el /egistro /esponde, es mas el
registrador " el registro tambi(n, porque el que por su culpa o negligencia causa un da4o a otro tiene que
repararlo, es una responsabilidad civil e-tracontractual eso es elemental, no solamente el 227< lo dice sino
tambi(n el 2229 con relaci*n a la responsabilidad de los funcionarios p%blicos, 'Los hechos " las omisiones de los
funcionarios p%blicos en el ejercicio de sus funciones, por no cumplir sino de una manera irregular las obligaciones
legales que les est+n impuestas, son comprendidos en las disposiciones de este t#tulo)I pero Tresponde el estadoU
Si responde no solo por persona jur#dica por el 62 " el 6; sino que tambi(n responde por los hechos de quienes lo
administren, entonces responde el registrador por el registro " tambi(n responde el estado, por el articulo 6; " el
222;
0ara que e-ista responsabilidad en este caso lo que dice 1lterini es que el 2229, cuando responsabiliCa a los
funcionarios publico es una suerte de afirmaci*n republicana, porque el hecho de que se sea funcionario publico no
lo libera del deber gen(rico de responder, porque hab#a una opini*n de que el 2229 e-clu#a a los funcionarios
p%blicos de reparar los hechos il#citos sin perjuicios de la responsabilidad, pero para que e-ista esa
responsabilidad civil tienen que llenarse una serie de presupuestos no solamente la antijuricidad, sino un
incumplimiento o una infracci*n a la le" en sentido gen(rico, sino que tiene que haber un enga4o, una relaci*n de
causalidad entre el hecho " el da4o, " un factor de atribuci*n de responsabilidad que puede ser subjetivo u
objetivo, en el caso del funcionario publico es un factor de atribuci*n subjetivo, porque no ha" una norma que
estableCca la responsabilidad objetiva, aunque ha" quienes sostienen que el Estado responder#a aunque no
e-istiera una responsabilidad subjetiva del funcionario, por la carga del servicio 0ero los cargos por las
/esponsabilidad &ne-actitud /egistral es mu" com%n el defecto surge en forma evidente, porque en el certificado
se olvidaron de informar lo que estaba registrado, entonces sepamos que ante una ine-actitud registral responde el
registrador, el estado siempre " cuando el perjudicado sufra un da4o, porque si no se informa que la casa esta
hipotecada, pero el vendedor paga la hipoteca, el comprador no sufre ning%n da4o
1hora el tema es determinar Tquien es el acreedor del resarcimientoU, El que sufre un da4o, T" ac+ quien es el
legitimado activo, o sea el acreedor del resarcimientoU, ,ontra el registrador " el estado 1qu# se plantearon dos
tesis una tesis sostuvo que el perjudicado era el adquirente, " el fundamento era el articulo ;9B7 '$adie puede
transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o m+s e-tenso que el que goCabaI " rec#procamente, nadie
puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor " m+s e-tenso que el que ten#a aquel de quien lo adquiere),
entonces si el registro omiti* informar una hipoteca o un embargo, el que adquiere lo hace con la hipoteca o el
embargo, entonces le tiene que reclamar al registrador " al estado la indemniCaci*n sustitutiva, " esto en base al
principio de nadie puede trasmitir un derecho mejor del que tiene La otra tesis sostuvo que no que el 1dquirente
no es el perjudicado, sino que es el acreedor hipotecario o el embargante omitido en el informe, " se fundo en el
articulo 99 de la 2B572 'La plenitud, limitaci*n o restricci*n de los derechos inscriptos " la libertad de disposici*n,
s*lo podr+ acreditarse con relaci*n a terceros por las certificaciones a que se refieren los art#culos siguientes) " se
dicto un 8allo 0lenario en la ,+mara ,ivil de la ,apital 8ederal que se llama '0lenario :alvin) donde los profesores
creen que la ,+mara se equivoca porque funda esta tesis en la 8e 0ublica /egistral, o sea en el 0rincipio de 8e
0ublica /egistral, es decir en el sentido de que ha" una presunci*n de e-actitud en las anotaciones registrales,
principio que como vimos no fue receptado por nuestro sistema registral inmobiliario, entonces en el plenario
:alvin se sostuvo que el perjudicado era el acreedor hipotecario omitido en el informe " que el adquirente
compraba libre de grav+menes " el perjudicado era el embargante o el acreedor hipotecario que son los que
pueden reclamar la indemniCaci*n al registrador " al estado, pero la pregunta cual es el verdadero fundamento, "
295
EeleC fue previsor " previ* este problema, por eso resulta raro que la c+mara no ha"a fundado en un articulo
e-preso " por analog#a, porque en el plenario :alvin el problema que se suscito fue un embargo, entonces el
problema era que pasaba con ese embargante, si el que compraba con el embargo, o si compraba sin el embargo,
" EeleC Sarfield resolvi* este problema pero para la hipoteca porque (l regulo la situaci*n registral para la
hipoteca, " lo resolvi* en el articulo del ,*digo ,ivil que es el ;26B en este articulo EeleC previo la posibilidad de
que el registrado no informara una hipoteca e-istente, " dice el articulo 'El es responsable de la omisi*n en sus
libros de las tomas de raC*n, o de haberlas hecho fuera del t(rmino legal Es responsable tambi(n del perjuicio que
resulte al acreedor de la falta de menci*n en sus certificados, de las inscripciones o tomas de raC*n e-istentes, o
por negar la toma de raC*n que se le pide por persona autoriCada para ello) Entonces es responsable el
registrador que no informare una hipoteca e-igible, " despu(s de esto el acreedor de esa responsabilidad por falta
de informe, es el acreedor hipotecario porque la fuente de este articulo ;26B es el c*digo franc(s " tambi(n es el
articulo 527 del pro"ecto a ,*digo ,ivil de la /ep%blica !riental de @rugua", " tanto en el c*digo franc(s como en
el pro"ecto 1cevedo, se pone en coalici*n al acreedor hipotecario " al adquirente, " dice que el adquirente compra
libre de embargo " de hipoteca, " el acreedor hipotecario es el legitimado por da4o contra al registrado " el estado,
cuando EeleC escribe el art ;26B dice el responsable al acreedor, entonces quien es el perjudicado, el acreedor
hipotecario omitido, " el adquirente compra libre " el acreedor hipotecario tiene una acci*n, esta soluci*n que EeleC
dio para la omisi*n de hipotecas debi* ser el fundamento de ese plenario que se trataba un embargo, porque por
analog#a porque los jueces no pueden omitir una soluci*n pero tienen que resolver conforme a los principios
generales " a las situaciones an+logas, si bien el embargo no es un Derecho /eal es una situaci*n que en los
aspectos registrable es asimilable a la hipoteca
Lo que tiene que quedar claro es lo siguiente, es que si se omite en un certificado informar un embargo o una
hipoteca, el adquirente compra libre del embargo " de la hipoteca, pero sin embargo la ine-actitud registra es
responsable el registrador " el estado, " el titular del resarcimiento no es el adquirente, sino que es el acreedor
hipotecario o el embargante, o un @sufructuario o un acreedor anticresista, que fue omitido, esta responsabilidad
es e-tracontractual, la responsabilidad gira dentro de la esfera de la responsabilidad contractual o la
e-tracontractual, " para la responsabilidad e-tracontractual ha" un plaCo de prescripci*n bienal por el art 67;B
'0rescr#bese por dos a4os, la acci*n por responsabilidad civil e-tracontractual), entonces ha" que tener en cuenta
que el acreedor omitido tiene dos a4os para iniciar la acci*n de da4os " perjuicios, siempre " se cuenta desde que
toma conocimiento del da4o, por ejemplo cuando llega el embargo en el juicio " es ah# donde el adquirente dice
que compro libre de embargo " desde all# es donde toma conocimiento de que fue dada una informaci*n que no
concuerda con la realidad, entonces los dos a4os se cuente desde que el perjudicado toma conocimiento efectivo
del perjuicio requerido
&nscripci*n de la Hipoteca " la ,ancelaci*n de la &nscripci*n:
Las hipoteca se e-tinguen de manera accesoria cuando e-tingue la obligaci*n, como es un derecho accesorio,
pero con el ;25B cuando regula la e-tinci*n dice concretamente 'La hipoteca se acaba por la e-tinci*n total de la
obligaci*n principal sucedida por alguno de los modos designados para la e-tinci*n de las obligaciones), " ha" una
serie de art#culos que se refieren a los modos especiales de e-tinci*n de las hipotecas " son:
1rt ;255 El codeudor o coheredero del deudor que hubiere pagado su cuota en la hipoteca, no podr+ e-igir la
cancelaci*n de la hipoteca, mientras la deuda no est( totalmente pagada El coacreedor o coheredero del
acreedor, a quien se hubiese pagado su cuota, tampoco podr+ hacer cancelar su hipoteca mientras los otros
coacreedores o coherederos no sean enteramente pagados, sin perjuicio de las liberaciones " cancelaciones
parciales autoriCadas por el art#culo ;229
1rt ;25< El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no e-tingue la
hipoteca
296
1rt ;2<7 Si el acreedor, novando la primera obligaci*n con su deudor, se hubiere reservado la hipoteca que
estaba constituida en seguridad de su cr(dito, la hipoteca contin%a garantiCando la nueva obligaci*n
1rt ;2<2 La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianCa se e-tinga por la confusi*n
1rt ;2<9 La consignaci*n de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor, no e-tingue la
hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juCgada le hubiese dado
fuerCa de pago
1rt ;2<; La hipoteca se e-tingue por la renuncia e-presa " constante en escritura p%blica, que el acreedor
hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelaci*n de la hipoteca El deudor en tal caso, tendr+
derecho a pedir que as# se anote en el registro hipotecario o toma de raC*n, " en la escritura de la deuda
1rt ;2<6 La e-tinci*n de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no ten#a sobre el inmueble
m+s que un derecho resoluble o condicional, " la condici*n no se realiCa, o el contrato por el que lo adquiri* se
encuentra resuelto
1rt ;2<? Si el inmueble hipotecado tiene edificios " (stos son destruidos, la hipoteca s*lo subsiste sobre el
suelo, " no sobre los materiales que formaban el edificio Si (ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo
1rt ;2<A La hipoteca se e-tingue aunque no est( cancelada en el registro de hipotecas, respecto del que
hubiese adquirido la finca hipotecada en remate p%blico, ordenado por el jueC con citaci*n de los acreedores que
tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consign* el precio de la venta a la
orden del jueC
1rt ;2<B Los efectos de la inscripci*n de la hipoteca se e-tinguen pasados veinte a4os desde que fue
registrada
1rt ;2<5 Si la propiedad irrevocable, " la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la misma
persona, la hipoteca se e-tingue naturalmente
0ero tambi(n tienen causas aut*nomas de e-tinci*n una de ella es la renuncia del acreedor hipotecario a la
hipoteca, " no ha" que confundir la renuncia al cr(dito sino que la renuncia debe ser al Derecho /eal de hipoteca,
porque la e-tinci*n del cr(dito principal genera la e-tinci*n del accesorio, pero la e-tinci*n del accesorio no
e-tingue al principal, el articulo ;2<; dice 'La hipoteca se e-tingue por la renuncia e-presa " constante en escritura
p%blica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelaci*n de la hipoteca El deudor en
tal caso, tendr+ derecho a pedir que as# se anote en el registro hipotecario o toma de raC*n, " en la escritura de la
deuda) Entonces tenemos que la /enuncia es una causa 1ut*noma de E-tinci*n de la Hipoteca
!tro supuesto de e-tinci*n de la hipoteca en forma aut*noma es el caso de /esoluci*n del Dominio, por ejemplo
tengo un dominio revocable o sujeto a plaCo como el fiduciario, si se resuelve (l mi dominio entonces la hipoteca
tambi(n se resuelve
Si el inmueble tiene edificios " el edificio se destru"e la hipoteca solo subsiste sobre el suelo, sobre el terreno, " no
sobre los materiales que constitu#an el edificio porque eso se convirti* en cosa mueble, " si el edificio se vuelve a
construir la hipoteca nace sobre el nuevo edificio, porque esto es por el principio general porque la superficie
accede al suelo
Ha" un supuesto especial de e-tinci*n de hipoteca que es lo que mas se toma en los e-+menes es el caso de la
Subasta 0ublica, sup*nganse que 0(reC tiene una hipoteca a favor de un Fanco, pero la hipoteca no impide que
0(reC venda, tampoco impide que los acreedores de 0(reC me agredan el inmueble porque la hipoteca no saca al
inmueble de la garant#a com%n de los acreedores, lo que pasa es que el acreedor hipotecario tiene una
preferencia, tiene un privilegio, sup*nganse que 0(reC no le paga a sus empleados " uno de ellos le hace un juicio
por despido " le gana el juicio, entonces le ingresa un embargo preventivo por una suma determinada, " 0(reC no
paga " ese embargo preventivo se convierte en ejecutivo " el jueC ordena el remate del inmueble, " se hace la
subasta en el juicio laboral, " el jueC antes de rematar, cita a otros acreedores de 0(reC, les avisa que va a rematar
" cada uno tiene que defender sus derechos, " el acreedor hipotecario se va a cobrar con el producido de la
297
subasta, por eso son citados los otros acreedores hipotecarios, " para que controlen que la ejecuci*n sea correcta,
que el monto de la base sea el correcto, entonces el articulo ;2<A prev( el supuesto de la e-tinci*n de la hipoteca
en el caso de subasta decretada en un juicio, " dice ) La hipoteca se e-tingue aunque no est( cancelada en el
registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate p%blico, ordenado por el
jueC con citaci*n de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador
consign* el precio de la venta a la orden del jueC) Entonces la hipoteca se e-tingue si el acreedor hipotecario fue
citado al juicio, pero si no es citado no se e-tingue porque el articulo ;2<A es bien claro
!tro caso es el de la ,onsolidaci*n " es cuando se re%ne en una sola persona la calidad de propietario " la de
acreedor hipotecario
1c+ estamos hablando de la e-tinci*n de Derecho /eal, pero otra cosa mu" distinta es la cancelaci*n de la
&nscripci*n, cuando una hipoteca se inscribe, se toma raC*n en el /egistro de la 0ropiedad " ha" un asiento
registral, ese asiento se puede cancelar desde el articulo ;2<< al ;97; se refiere a la cancelaci*n de las hipotecas
1rt ;2<< La hipoteca " la toma de raC*n se cancelar+n por consentimiento de partes que tengan capacidad
para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa juCgada
Entonces puede venir de una cancelaci*n del asiento, por acuerdo de parte o una sentencia judicial, entonces
puede ser privada o judicial
1rt ;977 Los tribunales deben ordenar la cancelaci*n de las hipotecas, cuando la toma de raC*n no se ha
fundado en instrumento suficiente para constituir hipoteca, o cuando la hipoteca ha dejado de e-istir por cualquier
causa legal, o cuando el cr(dito fuere pagado
1c+ si el acreedor le niega la cancelaci*n de la hipoteca, se lo podr+ demandar por cancelaci*n " acreditando que
el cr(dito ha sido pagado, ac+ pasa lo mismo que con la compra a un inmueble por boleto " luego no me quiere
e-tender la escritura publica lo demando para que si no lo hace el lo haga la parte
1rt ;972 El oficial anotador de hipotecas no podr+ cancelarlas si no se le presentan instrumentos p%blicos del
convenio de las partes, del pago del cr(dito, o de la sentencia judicial que ordene la cancelaci*n
1rt ;979 Si la deuda por la cual la hipoteca ha sido dada, debe pagarse en diferentes plaCos, " se han dado al
efecto letras o pagar(s, estos documentos " sus renovaciones deben ser firmados por el anotador de hipotecas,
para ser tomados en cuenta del cr(dito hipotecarioI " con ellos el deudor o un tercero, cuando estuviesen pagados
en su totalidad, puede solicitar la cancelaci*n de la hipoteca El anotador de hipotecas debe mencionar la fecha del
acto de donde se derivan esos instrumentos
1rt ;97; Si el acreedor estuviere ausente " el deudor hubiese pagado la deuda, podr+ pedir al jueC del lugar
donde el pago deb#a hacerse, que cite por edictos al acreedor para que haga cancelar la hipoteca, " no
compareciendo le nombrar+ un defensor con quien se siga el juicio sobre el pago del cr(dito " cancelaci*n de la
hipoteca
Esto es cuando en las personas jur#dicas desaparecen los administradores " a veces no se sabe donde
encontrarlas, " nadie es id*neo para firmar una escritura de cancelaci*n, citar por edictos a los acreedores
hipotecarios, si no se presentaban el jueC podr#a ordenar que se cancele la hipoteca
UNIDAD 55I: +RIVILEGIOS 1 DERECHO DE RETENCION.-
0rivilegios:
El art ;5B? dice 'El derecho dado por la le" a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro, se llama en
este ,*digo privilegio)
$aturaleCa jur#dica de los privilegios:
298
Segovia dice influido por a legislaci*n anterior, Las 0artidas, entre otras notas del c*digo en las que EeleC sigui* a
:artu, quien pro"ecto la le" Felga de 0rivilegios e Hipotecas, quien incorporaba al Derecho /eal a las Hipotecas
Legales, que era lo sostenido por la legislaci*n anterior a la codificaci*n, es decir que la hipoteca real se asimilaba
al Derecho /eal, despu(s EeleC se dio cuenta de que si segu#a ese criterio estaba creando las Hipotecas Legales,
" en nuestra legislaci*n solo est+n las Hipotecas ,onvencionales " no e-isten las Hipotecas Legales, por eso
cambio el articulado del c*digo " abandona esa postura
@na segunda postura dice que son Derechos 0ersonales
Q una tercer postura que sigue Llambias dice que es una ,ualidad que tienen ciertos cr(ditos para ser cobrados
unos con preferencia a otros
Los privilegios son de vieja data desde los /omanos, el privilegio mas antiguo es el funebrero, el Derecho /omano
dijo que cobre primero el funebrero, que paso en la realidad el 8isco &mperial entonces los emperadores sacaron
una norma que primero que cobre el 8isco &mperial, despu(s el senado saco otro privilegio, " as# fueron
apareciendo " tenemos privilegios que tienen su fundamento, que tienen de salubridad el funebrero, raCones de
justicia como por ejemplo el laboral " los fundamentos son variados de orden jur#dicos
,aracteres de los 0rivilegios:
Legalidad:
El primer car+cter es Legal, la le" generalmente crea los privilegios, las partes no pueden crear los privilegios, 1rt
;5BA 'El privilegio no puede resultar, sino de una disposici*n de la le" El deudor no puede crear privilegio a favor
de ninguno de los acreedores 0uede convenirse la postergaci*n de los derechos del acreedor hasta el pago total
o parcial de otras deudas presentes o futuras del deudor)
Lo que no pueden es crearse privilegios, pero pueden convenir " esto es un agregado de la le" 96662 modificar el
orden de los privilegios, en el art#culo ;5BA la 96662 agrego puede convenirse la postergaci*n de los derechos
del acreedor hasta el pago total o parcial de otras deudas presentes o futuras del deudor, es decir que podemos
convenir que frente a un privilegio de otro deudor una sea cobrado primero " el otro despu(s en el orden, o puedo
decir este privilegio que esta primero puedo convenir " pasarlo para abajo, por ejemplo para que se consiga un
cr(dito el deudor o el acreedor, para solucionar un concurso, este es un agregado que hiCo la le" 96662
1ccesoriedad:
Despu(s tenemos la 1ccesoriedad de los 0rivilegios el art ;5BB 'Los privilegios se transmiten como accesorios de
los cr(ditos a los cesionarios " sucesores de los acreedores, quienes pueden ejercerlos como los mismos
cedentes) Entonces los 0rivilegios son 1ccesorios de los ,r(ditos, entonces si se trasmite el cr(dito se trasmite el
privilegio, si se e-tingue el cr(dito se e-tingue el privilegio 1c+ tenemos que tener en cuanta el caso de $ovaci*n,
la novaci*n e-tingue la obligaci*n principal " las accesorias, pero se debe hacer la reserva e-presa para conservar
los privilegios e hipotecas
E-cepcionalidad:
La E-cepcionalidad en el principio general en caso de duda no e-iste el privilegio por ser estos casos
e-cepcionales, es el primer tema fundamental
Segundo los intereses de los privilegios, Tse e-tiende el privilegio a los interesesU Si la le" no lo dice no se
e-tiende porque la interpretaci*n es restrictiva, entonces los privilegios no se e-tiende a los intereses, para que
esto ocurra, lo tiene que decir la le" e-presamente, art 969 E-tensiones a los &ntereses 'Los privilegios se
299
e-tienden e-clusivamente al capital del cr(dito salvo en los casos que a continuaci*n se enumeran en que quedan
amparados por el privilegio:
2 Los intereses por Dos =9> anos contados a partir de la mora de los cr(ditos enumerados en el inciso 9S del
1rt#culo 962I
9 Las costas todos los intereses por Dos =9> anos anteriores a la quiebra " los compensatorios posteriores a ella
hasta el efectivo pago con la limitaci*n establecida en el 1rt#culo 29A cuando se trate de los cr(ditos enumerados
en el inciso 6S del 1rt#culo 962 En este case se percibir+n las cestas los intereses anteriores a la quiebra el
capital " los intereses compensatorios posteriores a la quiebra, en ese orden El privilegio reconocido ales cr(ditos
previstos en el inciso AS del 1rt#culo 962 tienen la e-tensi*n prevista en les respectivos ordenamientos)
El tercer car+cter es la &ndivisibilidad el privilegio es indivisible hasta que no se paga el 277^ el privilegio subsiste
1siento de los 0rivilegios:
El 1siento de los 0rivilegios, en los privilegios generales tiene su asiento en el patrimonio del deudor, los privilegios
especiales tienen su asiento en cosas determinadas
Los 0rivilegios Jenerales para ser aplicado requieren la ejecuci*n colectiva del patrimonio del deudor, por los
privilegios generales en el ,*digo ,ivil quedaron sin aplicaci*n, quedan solamente vigentes los privilegios
especiales del ,*digo ,ivil ejecuciones individuales La le" 2<??7 anterior establece primero la unificaci*n de los
concursos civiles " comerciales en uno solo, pero no dio resultado porque una cosa es un concurso de una
sociedad " otra cosa es un concurso a una persona
Los privilegios generales del ,*digo ,ivil quedan sin efecto porque para aplicarlos ha" que efectuar una ejecuci*n
colectiva, " como no ha" ejecuci*n colectiva desaparece, los privilegios especiales si subsisten, se hacen valer
mediante un &nstituto de la Gercer#a de :ejor Derecho
Los 0rivilegios en la Le" de ,oncurso $V 96?99:
La le" de concurso establece que si ha" r(gimen concursal no se aplican los privilegios del ,*digo ,ivil, " esto no
es tan as#, por lo tanto vamos a estudiar algunos de los 0rivilegios del ,*digo ,ivil
El ,*digo ,ivil hacia la siguiente clasificaci*n de los privilegios los divid#a en cosas muebles o inmuebles, ac+ lo
sigue a :artu porque para (l sobre inmuebles son hipotecas legales
,ada uno de ellos lo divide en Jenerales " Especiales, o se la divide 0rivilegios en ,osas :uebles Jenerales "
Especiales " 0rivilegios sobre cosas &nmueble Jenerales " Especiales 1rt ;5B5 'Los privilegios son sobre los
muebles " los inmuebles, o s*lo sobre los muebles, o s*lo sobre los inmuebles Los privilegios sobre los muebles
son generales o particulares Los privilegios sobre los inmuebles son todos particulares, con e-cepci*n de los que
se designan en el art#culo siguiente, " s*lo se ejercen sobre inmuebles determinados, a no ser que los privilegios
generales sobre los muebles no alcancen a cubrir los cr(ditos privilegiados
,ualquiera sea el privilegio del acreedor, no podr+ ejercerse sobre el lecho cotidiano del deudor " de su familia, las
ropas " muebles de su indispensable uso " los instrumentos necesarios para su profesi*n, arte u oficio Sobre
estos bienes tampoco podr+ ejercerse el derecho de retenci*n)
0or ejemplo vamos a ver el 0rivilegio Hipotecario el 0rivilegio sobre las E-pensas
El 0rivilegio Hipotecario rige plenamente aun en concurso, la le" concursal lo remite al c*digo
$os vamos a encontrar con otras anomal#as que privilegios mu" fuertes en instituciones individuales desaparecen,
en ejecuci*n individual cobran primero las tasas como si fuera un hipotecario, en cambio cuando va a concurso,
tienen otro grado en el privilegio
El art#culo ;<;A 'La hipoteca garantiCa a m+s del principal, los intereses o rentas debidos de dos a4os, " los que
corran durante el juicio de ejecuci*n hasta el efectivo pago
300
Las legislaciones locales dispondr+n el r(gimen procesal de la ejecuci*n judicial de la garant#a hipotecaria,
conforme a las siguientes pautas:
a> El procedimiento ser+ el del juicio ejecutivoI
b> El tr+mite informativo sobre las condiciones de dominio " sobre impuestos, tasas, contribuciones " e-pensas
podr+n tramitarse de manera e-trajudicial, " el estado de ocupaci*n podr+ constatarse por acta notarialI
c> $o proceder+ la compra en comisi*nI
d> En ning%n caso podr+ declararse la indisponibilidad de los fondos producidos en el remate, si bien el jueC podr+
e-igir cauci*n suficiente al acreedorI
e> Si fuera solicitado por el acreedor, el jueC decretar+ el desalojo del inmueble antes del remate)
En esta norma garantiCa adem+s del capital los intereses hasta dos a4os, "a sea mientras dure el juicio o se
efectu( el pago, ac+ es donde se e-tiende el privilegio de la hipoteca, supongamos que la hipoteca venci* el ;2 de
enero del <? ejecuto ho" 2BXAX77, los intereses de dos a4os est+n protegidos los que e-ceden a ese tiempo para a
ser deuda quirografarios, tambi(n protege los que se produCcan durante la ejecuci*n, los costos del art ;222 'Los
costos " gastos, como los da4os e intereses, a que el deudor pueda ser condenado por causa de la inejecuci*n de
una obligaci*n, participan, como accesorio del cr(dito principal, de las seguridades hipotecarias constituidas para
ese cr(dito) Entonces todos los gastos que se produCcan por la ejecuci*n como las costas " los intereses est+n
protegidos por el c*digo, entonces lo protege por dos a4os despu(s del vencimiento " lo hace durante el juicio "
tambi(n protege los gastos de ejecuci*n mas las costas del juicioI tambi(n protege los da4os " perjuicios
El acreedor hipotecario en caso de concurso no tiene necesidad de esperar la liquidaci*n del concurso para cobrar
el cr(dito, puede hacer un ,oncurso Especial 1rt#culos ;<;B '1 cada finca gravada con hipoteca podr+ abrirse a
solicitud de los acreedores, un concurso particular para que se les pague inmediatamente con ella En este
concurso se pagar+n primeramente las costas judiciales que en (l se causaren) " ;<;5 'Los acreedores
hipotecarios no est+n obligados a esperar las resultas del concurso general para proceder a ejercer sus acciones
contra las respectivas fincas: bastar+ que consignen o afiancen una cantidad que se juCgue suficiente para el pago
de los cr(ditos que sean privilegiados a los de ellos, " que restitu"an a la masa concursada, lo que sobrare
despu(s de cubiertas sus acciones)
Q la le" de concurso manifiesta que en caso de hipoteca se habr+ un ,oncurso Especial que tramita de acuerdo a
los art#culos 97A, 97< de la Le" de ,oncursos, este concurso especial en la iniciaci*n de un &ncidente que se llama
&ncidente de ,oncurso Especial, pero se da traslado al sindico, pero no es lo mismo que una Ejecuci*n
Hipotecaria, es un poco mas que una ejecuci*n hipotecaria, porque ha veces ha" que ofrecer pruebas, el sindico
recibido el traslado valora " si se acepta la valideC de la hipoteca es decir no ha" nadie que se oponga se
proceder+ a la subasta del inmueble " podr+ cobrar el acreedor hipotecario primero " sin esperar la resoluci*n del
concurso Es importante la forma de sustanciaci*n del escrito del concurso especial porque ha" que aportar
pruebas, a favor de la hipoteca
La le" 2;?29 de 0ropiedad HoriContal 1rt 2B 'La obligaci*n que tienen los propietarios de contribuir al pago de las
e-pensas " primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos
en la e-tensi*n del art#culo ;9AA del ,*digo ,ivil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisici*nI " el
cr(dito respectivo goCa del privilegio " derechos previstos en los art#culos ;<72 " 9A5A del ,*digo ,ivil) 1c+ el
problema es el art#culo ;<72 del ,*digo ,ivil 'Los gastos hechos para la conservaci*n de la cosa son preferidos a
todos los cr(ditos, en el inter(s de los cuales han sido tambi(n hechos Son preferidos a los gastos de la %ltima
enfermedad, a los sueldos o salarios de la gente de servicio, a los alimentos del deudor " su familia, " a las deudas
al 8isco " municipalidadesI pero el privilegio del conservador es preferido por los gastos funerarios, " por los
causados para la venta de la cosa conservada) Entonces tenemos que la le" nos remite a un art#culo del c*digo
que es para las cosas muebles, eso ha permitido a autores como Llambias dijo que el privilegio no e-iste porque la
remisi*n es falsa, posteriormente la doctrina cambio " dijo no e-iste el privilegio, lo asimila al conservador de cosas
muebles " lo coloca en ese lugar, entonces si ha" coalici*n entre la deuda por e-pensas la hipoteca " los
301
impuestos sobre la cosa, cobre primero el acreedor hipotecario, despu(s el conservador de las E-pensas "
despu(s los impuestos
Entonces seria as# primero cobra la hipoteca, despu(s cobra las e-pensas " tercero cobra los impuestos, ac+ todo
es mu" lindo en la teor#a, pero en la practica supongamos que de hipoteca tenemos 277, de e-pensas 97,
impuestos 9?, si el inmueble se vende en 977 cobran todos, pero se vende en 57, entonces la hipoteca se lleva
todo, los 97 de la hipoteca quedan como quirografario, porque la subasta e-tingue la hipoteca, segundo Te-tingue
las e-pensas que son 0rotem /em la subastaU $o porque el art#culo 2B de la le" 2;?29 dice que la deuda sigue
al dominio del inmueble, por lo tanto lo compro con la deuda, por lo tanto el adquirente debe pagar los 97 o sea las
e-pensas, entonces en la practica si el inmueble vale 57 en este caso pago A7, " los impuestos en capital est+n
muertos, ha" un plenario que dice que la subasta los e-tingue, en La 0ampa en la subasta se cargan los
impuestos al comprador, entonces se le baja el precio al inmueble por lo tanto la hipoteca pasa al ultimo lugar en
los privilegios en la practica
En las e-pensas el privilegio es una cuesti*n de justicia, los cond*minos no eligen a los copropietarios, el acreedor
hipotecario elige, si eligi* mal, ac+ ha" una cuesti*n de justicia por lo tanto si vo" a dar 277 el inmueble que
hipoteco va a valer 977, porque solo do" el ?7^ por una raC*n de prudencia
La le" de ,oncurso hace una clasificaci*n en cuatro rubros:
0rimero cobra los 1creedores con 0rivilegios Especiales art 962 'Gienen privilegio especial sobre el producto de
los bienes que en cada caso se indica:
2 Los gastos hechos parta la construcci*n, mejora o conservaci*n de una cosa, sobre esta, mientras
e-ista en poder del concursado por cu"a cuenta se hicieron los gastos
9 Los cr(ditos por remuneraciones debidas al trabajador por seis =A> meses " los provenientes por
indemniCaci*n por accidentes de trabajo, antigcedad o despido, falta de preaviso " fondo de desempleo, sobre las
mercader#as, materias primas " maquinarias que, siendo de propiedad del concursado se encuentren en el
establecimiento donde ha"a prestado sus servicios o que sirvan para su e-plotaci*n
; Los impuestos " tasas que se aplican particularmente a determinados bienes, sobre estos
6 Los cr(ditos garantiCados con hipotecas, prenda, iarrant " los correspondientes decentares "
obligaciones negociables con garant#a especial o flotante
? Lo adecuado al tenedor por raC*n de la cosa retenida a la fecha de la sentencia de quiebra El
privilegio se e-tiende a la garant#a establecida en el art#culo ;<6; del ,*digo ,ivil
A Los cr(ditos indicados en el art#culo ; del capitulo &E de la le" 977<6, en el art 6 del capitulo E&& del
,*digo 1eron+utico =le" 2B95?>, los del art#culo ?; de la Le" 92?9A, los art#culos 225 " 2A7 de la le" 2B625)
1rt ;<6; 'El derecho de retenci*n se e-tingue por la entrega o abandono voluntario de la cosa sobre que
pod#a ejercerse, " no renace aunque la misma cosa volviese por otro t#tulo a entrar en su poder
=M> El jueC podr+ autoriCar que se sustitu"a el derecho de retenci*n por una garant#a suficiente)
Segundo cobran los Jastos de ,onservaci*n " de Justicia el art 967 'Los cr(ditos causados en la conservaci*n,
administraci*n " liquidaci*n de los bienes del concursado " en el tramite del concurso, son pagados con
preferencia a los cr(ditos contra el deudor salvo que estos tengan privilegio especial
El pago de estos cr(ditos debe hacerse cuando resulten e-igibles " sin necesidad de verificaci*n
$o alcanCando los fondos para satisfacer estos cr(ditos, la distribuci*n se hace a prorratas entre ellos)
Gercero cobran los cr(ditos con 0rivilegio Jeneral 1rt 96A ',r(ditos con privilegios generales Son cr(ditos con
privilegio general:
2> Los cr(ditos por remuneraciones " subsidies familiares debidos al trabajador por Seis =A> meses " los
provenientes por indemniCaciones de accidente de trabajo, por antigcedad o despido " por falta de preaviso,
vacaciones " sueldo anual complementario, los importes por fondo de desempleo " cualquier otro derivado de la
relaci*n laboral Se inclu"en les intereses por el plaCo de Dos =9> a4os contados a partir de la mora, " las costas
judiciales en su casoI
302
9> El capital por prestaciones adeudadas a organismos de los sistemas nacional, provincial o municipal de
seguridad social, de subsidios familiares " fondos de desempleoI
;> Si el concursado es persona t#sicaI
a> los gastos funerarios seg%n el usoI
b> los gastos de enfermedad durante los %ltimos Seis =A> meses de vidaI
c> los gastos de necesidad en alojamiento, alimentaci*n " vestimenta del deudor " su familia durante los Seis =A>
meses anteriores a la presentaci*n en concurso o declaraci*n de quiebrasI
6> El capital por impuestos " tasas adeudados al fisco nacional, provincial o municipal
?> =M> El capital por facturas de cr(dito aceptadas por hasta veinte mil pesos =P 97777> por cada vendedor o
locador 1 les fines del ejercicio de este derecho, solo lo podr+ ejercitar el librador de las mismas incluso por
reembolso a terceros, o cesionario de ese derecho del libradorK
Salvo los del inciso 2V, los dem+s cobran el ?7^, " el inciso 2V se refiere a los gastos de remuneraci*n de los
trabajadores
Q por ultimo cobran los quirografarios del ?7^ que resta " lo hacen a prorratas
Los 0rivilegios Especiales se establece un orden en la Le" de ,oncurso, art 962 'Gienen privilegio especial sobre
el producto de los bienes que en cada caso se indica:
2 Los gastos hechos parta la construcci*n, mejora o conservaci*n de una cosa, sobre esta, mientras
e-ista en poder del concursado por cu"a cuenta se hicieron los gastos
9 Los cr(ditos por remuneraciones debidas al trabajador por seis =A> meses " los provenientes por
indemniCaci*n por accidentes de trabajo, antigcedad o despido, falta de preaviso " fondo de desempleo, sobre las
mercader#as, materias primas " maquinarias que, siendo de propiedad del concursado se encuentren en el
establecimiento donde ha"a prestado sus servicios o que sirvan para su e-plotaci*n
; Los impuestos " tasas que se aplican particularmente a determinados bienes, sobre estos
6 Los cr(ditos garantiCados con hipotecas, prenda, iarrant " los correspondientes decentares "
obligaciones negociables con garant#a especial o flotante
? Lo adecuado al tenedor por raC*n de la cosa retenida a la fecha de la sentencia de quiebra El
privilegio se e-tiende a la garant#a establecida en el art#culo ;<6; del ,*digo ,ivil
A Los cr(ditos indicados en el art#culo ; del capitulo &E de la le" 977<6, en el art 6 del capitulo E&& del
,*digo 1eron+utico =le" 2B95?>, los del art#culo ?; de la Le" 92?9A, los art#culos 225 " 2A7 de la le" 2B625)
E-tensiones de los 0rivilegios a los &ntereses art 969 'Los privilegios se e-tienden e-clusivamente al capital del
cr(dito salvo en los casos que a continuaci*n se enumeran en que quedan amparados por el privilegio:
2 Los intereses por Dos =9> a4os contados a partir de la mora de los cr(ditos enumerados en el inciso 9S del
1rt#culo 962I
9 Las costas, todos los intereses por Dos =9> anos anteriores a la quiebra " los compensatorios posteriores a ella
hasta el efectivo pago con la limitaci*n establecida en el 1rt#culo 29A cuando se trate de los cr(ditos enumerados
en el inciso 6S del 1rt#culo 962 En este caso se percibir+n las costas, los intereses anteriores a la quiebra, el
capital " los intereses compensatorios posteriores a la quiebra, en ese orden El privilegio reconocido a los cr(ditos
previstos en el inciso AS del 1rt#culo 962 tienen la e-tensi*n prevista en los respectivos ordenamientos)
Ha" que tener en cuenta que en la quiebra no entran los &ntereses 0unitorios van solamente como privilegios los
compensatorios
!rden de los 0rivilegios Especiales 1rt 96; 'Los privilegios especiales tienen la prelaci*n que resulta del orden de
sus incisos, salvo:
2 En el caso de los incisos 6S " AS del 1rt#culo 962, en que rigen los respectivos ordenamientosI
303
9 El cr(dito de quien ejerc#a derecho de retenci*n prevalece sobre les cr(ditos con privilegio especial si la
retenci*n comenC* a ejercerse antes de nacer los cr(ditos privilegiados
Si concurren cr(ditos comprendidos en un mismo inciso " sobre id(nticos bienes se liquidan a prorrata)
Entonces en el 962 primero cobran los hipotecarios, los Harrants, etc, segundo el retenedor, porque las quiebra
hace perder el derecho de retenci*n " lo subroga por un privilegio especial " tercero se cobra de acuerdo al orden
art 96; si ha" dos en el mismo inciso cobran a prorratas, despu(s de estos cobran las reservas de gastos " de
justicia del 967, los salarios del sindico, el honorario del administrado de la empresa en marcha, el abogado del
concursado, " despu(s pasamos a los privilegios generales que cobran solo un ?7^, salvo los del inciso 2 del 96A
que cobran el 277^ una veC pagados los Especiales, " despu(s en 6 orden cobran los quirografarios con el ?7^
restante de los generales
El Derecho de /etenci*n:
El Derecho de retenci*n esta normado en el art ;<;< 'El derecho de retenci*n es la facultad que corresponde al
tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesi*n de ella hasta el pago de lo que le es debido por raC*n de
esa misma cosa) Es decir que la deuda debe surgir por la misma cosa, lleve el auto al taller a arreglar, no pago el
arreglo el auto me lo retienen
En el derecho de retenci*n si so" despose#do tengo 1cciones 0oliciales para ser mantenido por ser el tenedor 0or
ejemplo si digo que me hiCo mal el trabajo " quiero a se me devuelva el auto, entonces vo" al jueC " e-ijo que se
haga una pericia, " vamos a ver si (l puede ejercer el derecho de retenci*n, el mec+nico reclama ?77, entonces
deposito ?77 mas las costas posibles, 977 pesos mas o sea que deposito B77 en garant#a " pido la sustituci*n del
derecho de retenci*n, entonces el jueC ordena la sustituci*n del Derecho de /etenci*n, " despu(s se discute, si
gana el mec+nico se cobra de la garant#a, si gano "o me tendr+ que pagar el arreglo las costas " los da4os si
hubiere 1rt ;<6; 'El derecho de retenci*n se e-tingue por la entrega o abandono voluntario de la cosa sobre que
fue pod#a ejercerse, " no renace aunque la misma cosa volviese por otro t#tulo a entrar en su poder El jueC podr+
autoriCar que se sustitu"a el derecho de retenci*n por una garant#a suficiente)
La /enuncia del Derecho de /etenci*n:
1c+ ha" que tener cuidado, por ejemplo vo" al taller " le pregunto como esta el auto me contesta fen*meno, puedo
dar una vuelta, si anda, me vo" " no apareCco mas, ac+ ha" una renuncia t+cita del derecho de retenci*n
Q finalmente el art ;<6A 'El derecho de retenci*n no impide el ejercicio de los privilegios generales El derecho de
retenci*n prevalece sobre los privilegios especiales, inclusive el hipotecario, si ha comenCado a ejercerse desde
antes de nacer los cr(ditos privilegiados
El derecho de retenci*n o la garant#a otorgada en sustituci*n, subsiste en caso de concurso o quiebra) ,omo "a
hemos visto que la Le" de ,oncurso subsiste " lo subroga en un privilegio especial sobre la cosa
Si el derecho de retenci*n nace antes del cr(dito hipotecario prevalece sobre la hipoteca, entonces es importante
cuando se ejerce el derecho de retenci*n sobre una obra es darle fecha cierta, notificar al propietario de ejercer el
derecho de retenci*n, entonces si despu(s hipotecado el inmueble uno puede decir que estaba antes, ha" es
importante la publicidad posesoria, entonces tenemos dos publicidades una la registral " otra es la posesoria, ac+
es un caso en que se aplica la publicidad posesoria, pero si nace despu(s que el Derecho de /etenci*n el
privilegio lo tiene la hipoteca
La Duiebra hace suspender el cr(dito de retenci*n " en caso de levantarse la quiebra renace el derecho de
retenci*n, debe devolverse la cosa al tenedor a costa del concursado
304

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Jorge Enrique Horianski Derecho Civil IV

UNIDAD I: DERECHO REAL. TEORA GENERAL.-

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