Resumen Reales JEH

Jorge Enrique Horianski DERECHO CIVIL IV
UNIDAD 1 DERECHO REAL.

PTO. 1. Ubicacin de los derechos reales en las clasificaciones de los derechos reales subjetivos, en particular
por su oponibilidad y por la patrimonialidad de su contenido.
Derecho subjetivo y erecho objetivo. El derecho objetivo es el ordenamiento jurdico, o sea, el conjunto de
preceptos reguladores de la conducta humana, que emanan del Estado y que !ste impone mediante su poder
coactivo.
En cuanto al derecho subjetivo es u! i!ter"s #rote$io #or e% erecho objetivo& 'ei(!te %(
(tribuci)! e u! #oer o u!( *(cu%t( ( u!( vo%u!t(+ o ( %( i!vers(& es u!( *(cu%t( o u! #oer
(tribuio ( u!( vo%u!t( #or e% erecho objetivo #(r( %( #rotecci)! e u! i!ter"s.
E%e'e!tos e %os erechos subjetivos. L( re%(ci)! jur,ic( y sus e%e'e!tos.
"odo derecho subjetivo re#ne tres elementos$
E% sujeto, que es el titular, o sea la persona a cuya voluntad el ordenamiento le atribuye un poder o
una facultad, o cuyo inter!s resulta protegido.
E% objeto, es la persona o cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder, o la persona a la cual est%
facultado para e&igir un determinado comportamiento.
L( c(us(, que es el hecho o acto jurdico que le da nacimiento.
C%(si*ic(ci)! e %os erechos subjetivos.
1. Por su o#o!ibi%i(.
a. Abso%utos. E&isten frente a todos, son er$( o'!es, o sea que al poder o facultad del titular
corresponde el deber de abstencin de todos los dem%s. EJ$ derechos de la personalidad, los reales.
b. Re%(tivos. 'nicamente confieren a su titular la facultad de e&igir un determinado comportamiento
a persona o personas determinadas, que no solo puede consistir en un abstencin( sino tambi!n en una
accin. EJ$ derechos creditorios.
-. Por e% c(r.cter eco!)'ico o !o eco!)'ico e su co!te!io.
a. P(tri'o!i(%es. )on susceptibles de apreciacin pecuniaria. *ertenecen a esta categora los derechos
reales, los creditorios, los de familia aplicados y los intelectuales, pero !stos #ltimos, slo en el aspecto que
consiste en la facultad de e&plotar econmicamente la obra.
b. E/tr(#(tri'o!i(%es. +o son susceptibles de apreciacin pecuniaria. EJ$ los derechos de la personalidad,
los de familia puros y los intelectuales en cuanto al derecho moral de autor.
0. Por su objeto i!'ei(to. ,reitas clasifica todos los derechos civiles, sin distincin de que sean
patrimoniales o e&tramatrimoniales, en$
a. Derechos re(%es& cuyo objeto inmediato son las cosas.
b. Derechos #erso!(%es& cuyo objeto inmediato son las personas.
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PTO. -. -rigen histrico del derecho real y de su terminologa.
L( isti!ci)! co!ce#tu(% e!tre erechos re(%es y #erso!(%es.
)e han elaborado dos criterios acerca de la distincin conceptual entre los derechos reales y
personales.
.e acuerdo con el primero, se considera que 1erechos re(%es2 y 1erechos #erso!(%es2 son os
c(te$or,(s e% #e!s('ie!to jur,ico, de modo que se las puede hallar en todos los derechos y en cualquiera
de sus !pocas.
/onforme al segundo criterio, la distincin no fue conocida en la infancia del .erecho y slo aparece
en los diversos derechos positivos en un determinado momento de sus respectivas evoluciones.
)lo en una etapa posterior del .erecho 0omano podra encontrarse el origen de la distincin
conceptual entre derechos reales y personales, cuando la %ey Poete%i( P(#iri( 1siglo 23 a./.4 aboli el ne&um,
reempla5ando la vinculacin o atadura de la persona del deudor por la de sus bienes. 0eci!n a partir de ese
momento comien5a a pasarse de la ejecucin personal a la ejecucin patrimonial.
*or otra parte, los jurisco!su%tos ro'(!os !u!c( c%(si*ic(ro! %os erechos& si!o %(s (ccio!es. 6a
distincin entre (ctio!es i! re y %(s (ctio!es i! #erso!(' ya aparece en el procedimiento de las acciones de
la ley.
Disti!ci)! ter'i!o%)$ic(. ,ueron los glosadores y postglosadores quienes, sobre la base de que las acciones
eran los medios procesales para tutelar los derechos, llegaron a la conclusin que los derechos protegidos por
las (ctio!es i! re y por las (ctio!es i! #erso!(' eran los iures i! re y los iures i! #erso!(',
respectivamente.
PTO. 0. .ualismo cl%sico entre los derechos reales y los personales. 0ecepcin por el /digo. PTO. 3. "eoras
unitarias$ personalista y realista. -tras concepciones. El problema de la e&istencia de sujeto pasivo
determinado en los derechos reales.
Co!ce#to e erecho re(%. El /digo no contiene una definicin de derecho real.
7. Doctri!( CL45ICA o tr(icio!(%. Esta doctrina separa netamente los derechos reales de los
personales, por lo que tambi!n es denominada 1octri!( u(%ist(2. 8sta doctrina es la que sigue 3!le5
)%rsfield en nuestro cdigo$ 1E% erecho re(% es e% 6ue cre( e!tre %(s #erso!(s y %(s cos(s u!( re%(ci)!
irect( e i!'ei(t(& e t(% '(!er( 6ue !o se e!cue!tr(! e! e%%( si!o os e%e'e!tos& ( s(ber7 %(
#erso!(& 6ue es e% sujeto (ctivo e% erecho+ y %( cos(& 6ue es e% objeto2.
)e puede construir el concepto de derecho real consider%ndolo como una re%(ci)! irect( e
i!'ei(t( e!tre %( #erso!( y %( cos(. El derecho personal, en cambio, es concebido como una relacin entre
el titular del derecho y el deudor obligado a cumplir una prestacin en beneficio del primero.
-. Doctri!(s !o c%.sic(s.
a4 Teor,( UNITARIA PER5ONALI5TA. Esta teora recibe esta denominacin porque u!i*ic( %os
erechos re(%es y #erso!(%es 8#or e%%o u!it(ri(9 e! u!( so%( c(te$or,(7 erechos #erso!(%es 8#or e%%o es
#erso!(%ist(9.
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)uele atribuirse la paternidad de la teora a P%(!io%& quien considera que todo derecho importa
una relacin entre personas. 9s como en los derechos personales la relacin se establece entre acreedor y
deudor, en los derechos reales dicha relacin e&iste entre el titular del derecho y todo el mundo, menos !l. *or
tal motivo, #(r( este& (utor !o h(br,( i*ere!ci(s sust(!ci(%es e!tre ('b(s c(te$or,(s e erechos& y(
6ue %os erechos re(%es !o ser,(! '.s 6ue erechos #erso!(%es e! %os 6ue %( #rest(ci)! co!sistir,( e!
u!( (bste!ci)! ( c(r$o e to(s %(s #erso!(s.
b9 Teor,( UNITARIA REALI5TA. Esta teora recibe dicha denominacin porque tambi!n u!i*ic(
%os erechos re(%es y %os #erso!(%es e! u!( so%( c(te$or,(& #ero t(% c(te$or,( est. (( #or erechos
re(%es.
:ientras los llamados ;derechos reales< recaen sobre una cosa determinada, los denominados
;derechos personales< no recaeran sobre la persona del deudor sino sobre su patrimonio.
Otr(s co!ce#cio!es.
c9 Teor,( i!stitucio!(%. 6os derechos slo deben ser distinguidos por su mayor o menor contenido
institucional.
6o que tipifica a la institucin es que su r!gimen es impuesto por el Estado a los particulares,
quienes deben sujetarse a sus prescripciones. +o ocurre lo mismo en el sector no institucional del .erecho, ya
que en !l predomina la libertad de los propios interesados. *or lo tanto, integran el primer sector los derechos
de la personalidad, los derechos de familia y los reales( y en el segundo, los derechos personales. :ientras las
dos primeras categoras se caracteri5an por tener un contenido totalmente institucional, este contenido es slo
predominante en los derechos reales y mnimo en los derechos personales.
9 Doctri!( e De'o$ue. Este jurista franc!s no acepta las pretendidas diferencias que la
doctrina cl%sica encuentra entre los derechos absolutos y relativos. /onsidera que slo puede hablarse de
derechos cuyo ejercicio es m%s o menos cmodo, y de derechos m%s fuertes o m%s d!biles seg#n su
oponibilidad.
.e acuerdo con este criterio, los erechos re(%es ser,(! '.s c)'oos 6ue %os #erso!(%es
#(r( ser ejercios #ues& 'ie!tr(s "stos re6uiere! %( co%(bor(ci)! e otr( #erso!( 8e% euor9& e! %os
#ri'eros !o es !eces(ri( %( co%(bor(ci)! e !(ie. 9dem%s, los derechos reales seran m%s fuertes en
cuanto a su oponibilidad.
EL PRO:LE;A DE LA E<I5TENCIA DE 5U=ETO PA5IVO DETER;INADO EN LO5 DERECHO5 REALE5.
.entro del criterio en que se sostiene la e&istencia de un sujeto pasivo determinado en los derechos
reales, surgen os vertie!tes7
#(r( u!(& s)%o es (#%ic(b%e ( %os erechos re(%es sobre cos( (je!(+
#(r( %( otr(& %( ie( es susce#tib%e e e/te!erse ( toos %os erechos re(%es& inclusive al
dominio.
De (cuero ( %( #ri'er( corrie!te, se ha credo ver como sujeto #(sivo eter'i!(o e! %os
erechos re(%es sobre cos( (je!( (% ue>o e %( cos( $r(v(( co! ese erecho.
Hay en este ra5onamiento un evidente error de concepto. -curre que el due=o, al desmembrarse su dominio,
entra a formar parte del sujeto pasivo universal con respecto al titular del derecho real por !l constituido. En el
ejemplo del usufructo, el nudo propietario no es un sujeto individualmente obligado frente al usufructuario, sino
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uno m%s de los componentes del sujeto pasivo indeterminado y general. Est% en la misma situacin que
cualquier otra persona a quien se le prohbe impedir el ejercicio de los derechos reales.
L( otr( corrie!te i!te!t( e/te!er %( ie( e% sujeto #(sivo eter'i!(o ( toos %os erechos
re(%es& i!c%usive e% o'i!io+ se lo encontrara en este supuesto en el transmitente de ese derecho
obligado por la eviccin.
En este caso, el error conceptual tambi!n es notorio, por cuanto no siempre el enajenante debe al adquiriente
la garanta de eviccin, ya sea porque ha sido dispensado de ella o porque la enajenacin reconoce como
fuente un contrato respecto del cual no se aplica la figura. 9dem%s, es evidente que la garanta de eviccin se
vincula con el acto jurdico de la transmisin y no con el derecho real transmitido. :%s a#n, si la garanta
funciona es porque el dominio no fue transmitido o no lo fue con la plenitud prometida.
PTO. ?. /omparacin entre los derechos reales y los personales. 0elaciones.
Re%(cio!es e se'ej(!@(. E&iste una sola semejan5a entre los derechos reales y los personales$ ('bos
tie!e! co!te!io #(tri'o!i(%.
Re%(cio!es e i*ere!ci(.
Derechos re(%es Derechos #erso!(%es
/onforme a su o#o!ibi%i(, son absolutos. )on relativos
> e%e'e!tos, un sujeto y un objeto.
? elementos, sujeto activo, sujeto pasivo y
prestacin.
Prescri#ci)! adquisitiva o usucapin. *rescripcin liberatoria o e&tintiva
Accio!es reales para defenderlos 9cciones personales para defenderlos
Nor'(s de orden p#blico. ;+umerus clausus<.
+ormas supletorias por voluntad de las partes.
*rincipio de autonoma de la voluntad.
6a mayora de los derechos reales se ejercen
con la posesin. 2us persequendi y ius
preferendi.
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PTO. A. /asos de institutos de dudosa naturale5a jurdica.
E&iste una serie de institutos respecto de los cuales se han generado dudas en el sentido de si son derechos
reales, personales o de otra naturale5a e, inclusive, de si son o no derechos.
(. Derechos re(%es e $(r(!t,( e! $e!er(%. *odra sostenerse que los derechos reales de garanta son
derechos personales, en ra5n de ser accesorios de derechos de esa naturale5a y en virtud de que lo
accesorio sigue la suerte de lo principal.
)in embargo, esta argumentacin es f%cilmente replicable, ya que la accesoriedad del derecho de garanta
slo har% que su suerte quede supeditada a la del derecho personal al que accede. Este #ltimo determinar% su
e&istencia e incidir% en sus vicisitudes, pero jam%s podr% influir en su naturale5a jurdica.
1. C(so e %( hi#otec(. )e ha sostenido que la hipoteca no es un derecho real( al no ejercerse por
medio de la posesin, no se configurara entre el titular 1acreedor hipotecario4 y el inmueble que constituye el
objeto la relacin directa e inmediata de la persona con la cosa que es propia de todo derecho real. Esta
argumentacin es incorrecta, por cuanto esa relacin igualmente e&iste aunque la hipoteca no se ejer5a por la
posesin.
b. E% erecho e% %oc(t(rio. El locador est% obligado a asegurar al locatario el uso y goce de la cosa locada y
a mantenerlo en ese uso y goce reali5ando todos los actos necesarios para tal fin.
Este derecho 6ue( co!*i$ur(o co'o u! erecho #erso!(% e uso y $oce y !o co'o u! erecho re(%
pues, si as fuere, el locatario no sera tal sino un usufructuario por el tiempo convenido. )in embargo, se ha
planteado la duda acerca del car%cter real o personal del derecho del locatario, en ra5n de que el art. 7@AB
dispone$ ;Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurdico que sea, la locacin subsiste durante el
tiempo convenido.
El locatario es titular de un derecho personal y la necesidad de respetar la locacin por parte del adquiriente de
la finca locada deriva de una obligacin impuesta por la ley. +o es del locatario un derecho real porque el
derecho no es inherente a la cosa ni otorga las ventajas del ius #erse6ue!i y del ius #re*ere!i.
c. Derecho e rete!ci)!. )e trata del derecho que tiene el tenedor de la cosa ajena de mantenerse en ;la
posesin de ella hasta el pago de lo que le es debido por ra5n de esa misma cosa<. 9re%n niega que sea un
derecho real.
. Los erechos sobre e% cuer#o hu'(!o. En la actualidad, al haber sido abolida la esclavitud, e% cuer#o e
u!( #erso!( j('.s #or,( ser objeto e u! erecho re(%& porque lo impide la dignidad de la personalidad
humana.
e. Los erechos sobre e% c(.ver. A %( 'is'( co!c%usi)! h(br. 6ue (rrib(r co! res#ecto (% cuer#o e
u!( #erso!( 'uert(.

*. L( #osesi)!. 6a naturale5a jurdica de la posesin ha sido muy controvertida. +o slo se ha cuestionado
qu! clase de derecho es, entre quienes la consideran un derecho, sino que, adem%s, tambi!n se ha sostenido
que no es un derecho sino un hecho.
En nuestro /digo y, no obstante lo que en contrario parece sugerir de las notas, la posesin es un hecho y
como tal est% configurada.
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PTO. B. *retendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y los derechos personales.
(. E% 1ius ( re'2. El concepto aparece claramente formulado en el .erecho cannico. /uando un obispo
estaba impedido de desempe=ar el cargo, se le nombraba un coadjunto con derecho a sucederlo. Este slo
tena un ius ( re' al obispado y al beneficio que iba unido a !l. 0eci!n cuando falleca el obispo ese derecho
se converta en un ius i! re. Esto llev a considerar la situacin jurdica como intermedia entre el derecho real
y el derecho personal.
Esta idea pas luego al .erecho feudal.
*or #ltimo ingres en el .erecho /ivil, en cone&in con la teora del ttulo y el modo, co'o u!( '(!er( e
#rote$er ( 6uie! C!ic('e!te #o,( i!voc(r ( su *(vor u! t,tu%o su*icie!te& #ero 6ue !o co!t(b( (u! co!
e% 'oo su*icie!te. )e le conceda un derecho preferente sobre posibles adquirientes posteriores con ttulo y
modo, salvo que fuesen de buena fe y a ttulo oneroso.
Esta aplicacin del ius ( re' fue m%s tarde dejada de lado.
b. Los erechos re(%es 1i! *(cie!o2. En el derecho romano y en cualquier otro .erecho de estirpe
romanista, como el nuestro, pretender que e&isten derechos reales in faciendo implicara incurrir en una
contradiccin total.
)i el derecho es real no puede ser in faciendo, porque el hacer es contenido tpico y e&clusivo de los derechos
personales.
En nuestro derecho est% descartada la posibilidad de que e&istan derechos reales in faciendo, puesto que el
art. @AC afirma en su segunda parte$ ;D+o hay obligacin que corresponda a derechos reales<.
c. L(s ob%i$(cio!es 1#ro#ter re'2.
Co!ce#to. 6as obligaciones propter rem, tambi!n denominadas ;obligaciones reales< u ;obligaciones
ambulatorias<, son derechos personales que van unidos a la titularidad de derechos reales o, al menos, de una
relacin posesoria. *or lo tanto, nacen, se transmiten y se e&tinguen con el nacimiento, la transmisin y la
e&tincin de dicha titularidad.
N(tur(%e@( jur,ic( y c(r(cteri@(ci)! e %(s ob%i$(cio!es re(%es. )e ha pretendido sostener que
constituyen una categora intermedia entre los derechos reales y personales, en ra5n de que estaran
integradas por elementos personales y reales.
)on obligaciones que ofrecen caractersticas especiales en cuanto a su nacimiento, despla5amiento y
e&tincin, ya que nacen, se despla5an y se e&tinguen sin que intervenga para nada la voluntad de las partes,
pues todo ocurre por ministerio de la ley. En virtud de esa circunstancia es que se las llama tambi!n
;obligaciones ambulatorias<, ya que se despla5an con el derecho sobre la cosa.
El deudor #ro#ter re' responde con todo su patrimonio, aunque puede liberarse de la obligacin mediante el
abandono de la cosa por cuya titularidad real o posesoria qued obligado.
PTO. D. 2ncidencia del orden p#blico en los derechos reales. +ormas estatutarias y reglamentarias. /reacin y
modificacin de los derechos reales. ;+umerus /lausus<. ,uentes. "ipicidad. /onsecuencias de la pretendida
creacin de otros derechos reales o modificacin de los permitidos.
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REFI;EN LEFAL DE LO5 DERECHO5 REALE5.
(. INCIDENCIA DEL ORDEN PG:LICO.
:ientras en e% r"$i'e! de los derechos personales impera el principio de autonoma de la voluntad, el e %os
erechos re(%es est. o'i!(o #or e% #ri!ci#io e% ore! #Cb%ico& ej(!o (#e!(s u! estrecho '(r$e!
#(r( %( vo%u!t( e %os #(rticu%(res.
)in embargo, es importante resaltar que e% ore! #Cb%ico !o i'#er( e! %os erechos re(%es e! *or'(
e/c%usiv(& si!o #re#o!er(!te. *or consiguiente, las normas que los rigen son principalmente de orden
p#blico. *or e&cepcin, hay algunas que tienen car%cter supletorio, por lo que los particulares pueden dejarlas
de lado.
5o! e ore! #Cb%ico %(s !or'(s 6ue eter'i!(! cu.%es so! %os erechos re(%es y cu.% es su ti#ici(
$e!"ric(& (s, co'o t('bi"! %(s 6ue se re*iere! ( %os e%e'e!tos 6ue i!te$r(! %( re%(ci)! jur,ic( re(%
8sujeto& objeto y c(us(9.
b. CREACIHN DE LO5 DERECHO5 REALE5.
.e acuerdo con la primera parte del (rt. -?I-7 1Los erechos re(%es s)%o #uee! ser cre(os #or %( %eyJ2
E%%o si$!i*ic( 6ue !o e/iste! otros erechos re(%es 6ue (6ue%%os 6ue %( %ey eter'i!(.
3!le5 adopt el sistema de n#mero cerrado 1numerus clausus4 de derechos reales, por oposicin al sistema de
n#mero abierto 1numerus apertus4, que era el sustentado por la mayora de la doctrina francesa de la !poca.
c. DI5TINCIHN ENTRE CREACIHN LEFAL K LUENTE DE LO5 DERECHO5 REALE5.
El hecho de que el art. >EF> sostenga que ;6os derechos reales slo pueden ser creados por la leyD< !o
si$!i*ic( 6ue %( %ey se( %( C!ic( c(us( *ue!te e %os erechos re(%es& si!o 6ue %os #(rticu%(res !o
#uee! cre(r otros erechos re(%es 6ue (6ue%%os 6ue %( %ey eter'i!( t(/(tiv('e!te.
6a ley crea los tipos de derechos reales, pero los derechos reales creados de ese modo pueden reconocer
distintas fuentes.
6a ley, como causa fuente de los derechos reales, e&iste #nicamente en dos casos$ el usufructo de los padres
sobre los bienes de los hijos sujetos a su patria potestad 1art. >B7G4 y la habitacin legal a favor del cnyuge
sup!rstite 1art. ?EC? bis4.
. 1NU;ERU5 CLAU5U52 K TIPICIDAD DE LO5 DERECHO5 REALE5.
El sistema de numerus clausus consiste en que %( %ey est(b%ece e! *or'( t(/(tiv( y e! !C'ero %i'it(o %os
erechos re(%es ( %os 6ue %os #(rticu%(res #uee! (r !(ci'ie!to. T('bi"! *ij( e% co!te!io e c((
u!o y %e ( u! !o'bre. En este sentido, ;sistema de numerus clausus<, ;sistema de creacin legal de los
derechos reales< y ;tipicidad de los derechos reales< son e&presiones equivalentes, aunque no siempre se los
utilice de ese modo.
e. ;ODILICACIHN DE LO5 DERECHO5 REALE5.
6a incidencia del orden p#blico en el r!gimen de los derechos reales es tan inmensa que se ha considerado
conveniente establecer que ( %os #(rticu%(res !o s)%o %es est" ve(o cre(r otros& si!o 6ue !i si6uier(
#ue(! 'oi*ic(r %os reco!ocios.
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Esta prohibicin es lgica pues la modificacin de esos contenidos podra configurar la pretensin de crear un
derecho real no permitido.
*. CON5ECUENCIA DE LA PRETENDIDA CREACIHN DE OTRO5 DERECHO5 REALE5 O DE LA
;ODILICACIHN DE LO5 PER;ITIDO5.
El (rt. -?I- dice en su se$u!( #(rte7 ;D"odo contrato o disposicin de #ltima voluntad que constituyese
otros derechos reales, o que modificase los que por este /digo se reconocen, valdr%n slo como constitucin
de derechos personales, si como tal pudiese valer<.
En consecuencia, de acuerdo con el criterio seguido por el /digo, si se pretende dar nacimiento a un derecho
real no permitido, podr% quedar configurado con el mismo contenido del pretendido, pero con car%cter personal
y no real.
PTO. M. .erechos reales permitidos, limitados y prohibidos. /oncepto de cada uno de ellos. :odalidades que
e&hiben a los derechos reales con caracteres especiales e institutos configurados a la manera de ellos. )uerte
de los derechos e&istentes con anterioridad al /digo /ivil y que !ste suprime o limita.
E!u'er(ci)! e% (rt. -?I0+ su c(r.cter. El art. >EF? en su redaccin original dispone$ ;)on derechos reales$
1. El dominio y el condominio(
-. El usufructo(
0. El uso y la habitacin(
3. 6as servidumbres activas(
?. El derecho de hipoteca(
A. 6a prenda,
B. 6a anticresis.
Est( e!u'er(ci)! est(b%eci( #or %( %ey es t(/(tiv(. +o obstante ello& la Ley -?.?IM, sancionada en
noviembre de >FF7, ha introducido en nuestra legislacin el erecho re(% e su#er*icie *orest(%, disponiendo
el art. 7? que se agrega al art. >EF?, como inc. BH, 1L( su#er*icie *orest(%2.
Co!ce#to e c(( erecho re(%+ 'o(%i(es e i!stitucio!es (*i!es.
I. Derechos re(%es #er'itios.
DO;INIO7 es el derecho real de mayor contenido( en !l la voluntad del titular es decisiva respecto del
destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede e&clusiva
y perpetuamente usar, go5ar y disponer de la cosa.
U5ULRUCTO7 el usufructuario puede usar y go5ar, pero no disponer de la cosa( inclusive, su uso y
goce es menos amplio que el del due=o, ya que debe sujetarse al destino determinado por este #ltimo. Es
esencialmente temporario e intrasmisible.
U5O7 al igual que en el usufructo, el usuario puede usar y go5ar de la cosa, pero el contenido es
menor pues no puede hacerlo en su totalidad, sino slo en cuanto le sea preciso para satisfacer sus
necesidades personales y las de su familia.
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HA:ITACIHN7 no es m%s que el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando la utilidad de
morar en ella.
5ERVIDU;:RE7 #nicamente da derecho a una determinada, concreta o especfica utilidad sobre un
inmueble ajeno.
HIPOTECA7 se constituye, en garanta de un cr!dito, sobre un inmueble que queda en poder del
constituyente y que es gravado en una suma de dinero.
PRENDA7 tambi!n nace en garanta de un cr!dito, pero recae sobre una cosa mueble que es
entregada al acreedor y que queda gravada en una suma de dinero.
ANTICRE5I57 es el derecho real en virtud del cual, en garanta y pago de un cr!dito determinado en
dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago.
CONDO;INIO7 es el derecho real de copropiedad de dos o m%s personas sobre una cosa propia, por
una parte indivisa.
PROPIEDAD HORINONTAL7 es el derecho real de uso, goce y disposicin jurdica sobre una cosa
propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que est% integrada por una parte
privativa, que es una fraccin del edificio, y por una cuota parte indivisa sobre todas las partes o cosas
comunes del edificio.
5UPERLICIE LORE5TAL7 es el derecho real sobre cosa propia de uso, goce y disposicin jurdica de
la superficie de un inmueble ajeno, con la facultad de reali5ar forestacin o silvicultura, haciendo propio lo
plantado o adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya e&istentes. Es temporario, se ejerce por la posesin
y puede e&tinguirse por el no uso.
II. Derechos re(%es #rohibios.
ENLITEU5I57 es el derecho real de usar y go5ar amplia y perpetuamente o por un largo pla5o de un
inmueble r#stico ajeno, mediante el pago de un canon.
5UPERLICIE7 es el derecho real de usar, go5ar y disponer, perpetuamente o por muy largo pla5o,
sobre todo o parte de un edificio e&istente o a construir sobre un inmueble ajeno, mediante el pago de un
solarium o sin !l. Iueda e&cluida de este concepto la superficie forestal, que debe recaer necesariamente
sobre un inmueble susceptible de forestacin o silvicultura y que ha dejado de integrar la nmina de derechos
reales prohibidos.
CEN5O7 es el derecho real sobre un inmueble ajeno que permanece en poder de su due=o y que
faculta a su titular a e&igir peridicamente todo o parte de su renta en dinero o en especie.
VINCULACIONE57 son un concepto gen!rico de derechos reales por los cuales un inmueble es
afectado a un predeterminado orden sucesorio 'ortis c(us(, como en los mayora5gos, o a una obra piadosa,
como en las capellanas.
DERECHO REAL 1IN LACIENDO27 autori5a a e&igir un comportamiento positivo de personas que se
determinan por una relacin jurdica real o posesoria.
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DERECHO REAL DE RETRACTO7 es el derecho real que tiene un tercero para dejar sin efecto un
acto de enajenacin reali5ado por el due=o de una cosa sin su consentimiento.
DERECHO REAL DE TANTEO O PRELERENCIA7 es el derecho real que tiene un tercero sobre una
cosa, para el caso de que su due=o se disponga a enajenarla, a ser preferido en su adquisicin, ofreciendo
pagar tanto como puede ofrecer otro. El derecho de tanteo da lugar al de retracto, si la enajenacin se reali5a
sin darle al titular la oportunidad de ejercitar aquel derecho.
;o(%i(es e i!stitucio!es (*i!es.
E! otr(s r('(s e% Derecho7
)on erechos re(%es e% Derecho co'erci(%, la #re!( co! es#%(@('ie!to 1que es parecida a la
prenda del /digo /ivil4, la prenda si! es#%(@('ie!to o con registro, el O(rr(!t y las garantas de
los ebe!tures cuando son emitidos con garanta especial o flotante.
En el Derecho '(r,ti'o encontramos la co#ro#ie( !(v(%, la hi#otec( !(v(% 1llamada as porque
recae en un objeto mueble, como lo es un buque de die5 o m%s toneladas de arqueo total, y que
permanece en poder de su due=o4 y la #re!( !(v(% 1en la que el objeto es un buque de menos de
die5 toneladas, que es entregado al acreedor prendario4
En el Derecho (ero!.utico e&iste la llamada ;hi#otec( (ero!.utic(<, que recae sobre una aeronave,
sobre una parte indivisa de ella o sobre su motor, que contin#a en poder del due=o.
9simismo, hay otros derechos reales en el Derecho e %os recursos !(tur(%es Jo'i!io #riv(o 'i!ero e%
Est(o, erecho e% co!cesio!(rio 'i!ero& erecho e% e/#%ot(or 'i!ero& serviu'bre 'i!er(&
usu*ructo 'i!ero& serviu'bre rur(%K y e! e% Derecho ('i!istr(tivo Jo'i!io #riv(o e% Est(o&
serviu'bre ('i!istr(tiv(& ocu#(ci)! te'#or(ri( e% Est(o& re6uisici)! e %( #ro#ie( #riv((&
etc.K.
"ambi!n se podra mencionar el dominio eminente del Estado o el dominio internacional, pero no configuran
derechos reales, sino que son manifestaciones de la soberana en sus aspectos interno y e&terno.
. 5uerte e %os erechos re(%es e/iste!tes co! (!teriori( ( %( s(!ci)! e% C)i$o Civi% y 6ue "ste
su#ri'e. 9l prohibirse la enfiteusis, la superficie y las vinculaciones por cualquier t!rmino y los censos o rentas
por m%s de cinco a=os, se plante el problema de determinar la suerte que deban correr, a partir de la fecha
en que entr a regir el /digo /ivil, estos derechos reales suprimidos pero que haban sido creados con
anterioridad y que encontraban vigentes a esa fecha.
Por u! %(o se sostuvo %( tesis e subsiste!ci(& fundada en el principio de la irretroactividad de las leyes
respecto de los derechos adquiridos.
Por otro %(o& %( tesis o#uest( co!sier) 6ue estos erechos re(%es 6ue(b(! (uto'.tic('e!te
su#ri'ios& pues la incidencia del orden p#blico sera tan intensa que provocara la e&tincin de ellos, sin
necesidad de indemni5acin o compensacin alguna al titular.
6a primera teora fue la cosech mayor cantidad de adeptos y tuvo consagracin legislativa con respecto a las
capellanas, para cuya redencin debieron dictarse leyes locales.
- 10 -
6a inviolabilidad de la propiedad obliga a admitir la subsistencia de los derechos suprimidos, pero deben ser
e&propiados, por ser de utilidad p#blica la supresin, mediante el pago de una justa y previa indemni5acin.
Esta tesis se bifurca en dos direcciones$ una sostiene que es necesario dictar una ley de e&propiacin previa( y
la otra, entiende que el mismo /digo /ivil hace las veces de ley e&propiadora a trav!s de los arts. >EF>, >EF?
y >G7@, pues, al prohibir tales grav%menes, implcitamente est% declarando que son e&propiables a favor de los
due=os de los inmuebles.
PTO. 1I. /lasificacin de los derechos reales.
CON RELACIHN AL 5U=ETO.
I. E/c%usivos o !o e/c%usivos. )on e/c%usivos los derechos reales que no admiten la pluralidad de titulares
sobre un mismo objeto, en tanto son no e&clusivos aquellos que la admiten. *ertenecen a la primera
categora$ el dominio, la propiedad hori5ontal y el usufructo. El uso y la habitacin slo son e&clusivos cuando
los frutos del fundo o las comodidades de la casa alcan5an #nicamente para satisfacer las necesidades de sus
titulares y sus familias. )on no e&clusivos$ los derechos de garanta, las servidumbres, el uso y la habitacin,
siempre que los frutos o las comodidades alcancen para satisfacer las necesidades de dos o m%s titulares y
sus respectivas familias.
II. De titu%(ri( %i'it(( o !o ( #erso!(s e e/iste!ci( visib%e. "odos los derechos reales admiten que
sean titulares personas de e&istencia fsicas o jurdicas. 5)%o e% uso y %( h(bit(ci)! 6ue(! %i'it(os ( %(
#ri'er( c(te$or,(, puesto que las pautas para determinar las necesidades 1estado de salud, h%bitos,
condicin social4 #nicamente son compatibles con personas de e&istencia visible.
CON RELACIHN AL O:=ETO.
- 11 -
CON RELACIHN A LA CAU5A.
I. Per#etuos o te'#or(rios. )on perpetuos los derechos reales que duran ilimitadamente( temporarios, los
que se e&tinguen con el transcurso del tiempo.
*ertenecen a la primera categora los derechos reales sobre cosa propia, e&cepto la superficie forestal.
"ambi!n pueden serlo las servidumbres reales cuando no hay convencin que las limite en el tiempo. 6os
restantes derechos reales son temporarios.
II. Vit(%icios o !o vit(%icios. )e distinguen seg#n deban durar o no durar tanto como la vida del titular. )on
derechos reales vitalicios el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres personales, cuando han sido
constituidos de ese modo o cuando no se les han fijado ning#n t!rmino de duracin.
III. E/ti!$uib%es o !o #or e% !o uso. El hecho de que un derecho se ubique en una u otra categora depende
de que se pierdan por el no ejercicio del derecho durante el tiempo fijado por la ley, o por el contrario, se
perpet#en no obstante no ser ejercidos.
- 12 -
*ertenecen a la primera categora el usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres 1tanto reales como
personales4 y la superficie forestal( y a la segunda, los derechos reales perpetuos, salvo las servidumbres
reales perpetuas.
6os derechos de garanta son ajenos a esta clasificacin, aunque es necesario aclarar que si se produce la
e&tincin de los derecho creditorios que ellos garanti5an, por efecto de la prescripcin, tambi!n se e&tinguen.
VI. Tr(!s'isib%e o i!tr(!s'isib%es.
VII. Re$istr(b%es o !o re$istr(b%es.
CON RELACIHN AL CONTENIDO.
I. De $oce o is*rute& o e $(r(!t,(. 6os derechos reales de goce o disfrute autori5an a su titular para obtener
directamente de la cosa una utilidad mayor o menor, pero sin llegar en ning#n caso a la disposicin material ni
al uso y goce con alteracin de la sustancia o del destino de la cosa.
6os derechos reales de garanta se caracteri5an por que el beneficio para el titular est% constituido por la
garanta que confieren al derecho creditorio al que acceden, asegurando su cumplimiento.
*ertenecen a la primera categora el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres( y a las segundas, la
hipoteca, la prenda y la anticresis.
II. Pue se ejerce! o !o #or %( #osesi)!. 6os derechos reales se ejercen por la posesin cuando la cosa se
encuentra bajo el poder de hecho de su titular, y no se ejercen por la posesin en caso contrario.
*ertenecen a la primera clase el dominio, el condominio, la propiedad hori5ontal, la superficie forestal, el
usufructo, el uso, la habitacin, la prenda y la anticresis.
6os #nicos derechos reales que no se ejercen por la posesin son la hipoteca y las servidumbres, pero !stas,
cuando son afirmativas, se traducen en el ejercicio de actos posesorios sobre el fundo sirviente por parte del
titular del fundo dominante.
III. 5obre %( sust(!ci( o sobre e% v(%or e %( cos(.
IV. 5obre %( sust(!ci( o sobe %( uti%i(.
V. Per*ectos o i'#er*ectos.
VI. De co!te!io tot(% o e co!te!io #(rci(%.
VII. 5i'#%es o co'#%ejos.
VIII. De ti#ici( $e!"ric( o e ti#ici( es#ec,*ic(.
CON RELACIHN A LA LUNCIHN.
I. Pri!ci#(%es o (ccesorios e! *u!ci)! e $(r(!t,(. 6os principales e&isten por s mismos( los accesorios, en
cambio, deben su e&istencia a la de un derecho creditorio cuyo cumplimiento aseguran.
- 13 -
2ntegran la segunda categora la hipoteca, la prenda y la anticresis( la primera, los restantes derechos reales.
II. Pri!ci#(%es o (ccesorios e! *u!ci)! e %( (ccesorie( e% objeto. 6os primeros e&isten por s mismos(
los segundos deben su e&istencia a la del otro derecho real, cuyo objeto tiene calidad de principal con relacin
al objeto del derecho accesorio( as sucede, por ejemplo, en el condominio de indivisin for5osa de origen lega,
como el que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso com#n de dos o m%s
heredades.
III. Pri!ci#(%es o (ccesorios e! *u!ci)! e %( e#e!e!ci( e %( #osesi)! e u! i!'ueb%e. 6a distincin
radica en que el derecho real sea o no independiente de la e&istencia de una relacin posesoria entre el titular
y un determinado fundo.
El #nico derecho real accesorio en este sentido es la servidumbre real, pues es inherente tambi!n al fundo
dominante.
PTO. 11. )ujeto de los derechos reales.
ELE;ENTO5 DE LO5 DERECHO5 REALE5.
5U=ETO.
E% C!ico sujeto e %os erechos re(%es es %( #erso!(. En principio, toda persona, fsica o jurdica, nacional o
e&tranjera, puede ser titular de derechos reales. )in embargo, los derechos de uso y habitacin no admiten la
titularidad por parte de personas de e&istencia ideal.
En cuanto a la !(cio!(%i( e% sujeto& en principio, !ste puede ser natural o e&tranjero. E&cepcionalmente
en las denominadas ;5onas de seguridad<, por ra5ones vinculadas con la defensa nacional, se restringe o se
condiciona la posibilidad de titularidad de derechos reales y personales por parte de ciudadanos e&tranjeros.
/on respecto al !C'ero e sujetos& debemos distinguir seg#n se trate de derechos reales de distinta o de
igual naturale5a.
En el primer caso, pueden e&istir sobre una cosa varios derechos reales adem%s del dominio. 6os titulares de
esos derechos reales pueden ser distintas personas o aun la misma persona. 6o que nunca podra darse es
que una persona fuese al mismo tiempo due=a y titular de cualquier otro derecho real sobre la misma cosa.
"rat%ndose de derechos reales de la misma naturale5a, podr%n constituirse en cabe5a de distintas personas
slo cuando admitan la concurrencia de titulares. En caso contrario, cuando fueren dos o m%s titulares de
derechos e&clusivos, quedar% configurado el estado o comunidad de los mismos. *or ejemplo$ si se trasmite un
domino a varias personas, ninguna de ellas adquiere ese derecho, sino que cada una adquiere un derecho de
condominio.
PTO. 1-. -bjeto de los derechos reales. /oncepto de cosa, bien y patrimonio. /lasificacin de las cosas.
O:=ETO.
I. Co!ce#tos e cos(& bie!& #(tri'o!io y objeto e erecho. El art. >?77 define a las cos(s como 1J%os
objetos '(teri(%es susce#tib%es e te!er u! v(%orJ2.
- 14 -
El art. >?7> denomina bie!es a 1J%os objetos i!'(teri(%es susce#tib%es e v(%or e i$u(%'e!te 8(9 %(s
cos(sJ2. .e acuerdo con !ste #ltimo artculo, 1JE% co!ju!to e %os bie!es e u!( #erso!( co!stituye su
#(tri'o!io2.
6as cosas son el objeto inmediato de los derechos reales( los hechos son el objeto inmediato de los derechos
personales.
Re%(ci)! e!tre %os co!ce#tos e bie! y cos(7 de acuerdo con la posicin adoptada por nuestro /digo, e%
bie! es e% $"!ero& y %( cos(& u!( e %(s es#ecies. En efecto, los bienes pueden ser materiales e
inmateriales$ los primeros se denominan ;cosas<( los segundos no tienen una denominacin propia, por lo que
pueden llamarse ;bienes inmateriales<.
Re6uisitos e %( cos( co'o objeto e% erecho re(%.
a4 .ebe tratarse de cos(s, o sea de objetos materiales susceptibles de valor. +o hay derechos reales
sobre bienes que no son cosas.
b4 .ebe ser ciert(.
c4 Esas cosas tienen que est(r e! e% co'ercio.
d4 "ienen que tener e/iste!ci( (ctu(%, ya que no hay derechos reales sobre cosas futuras.
e4 .eben ser eter'i!((s, pues no se concibe el ejercicio de un poder de hecho sobre cosas
indeterminadas.
f4 6as cosas deber ser si!$u%(res( una universalidad de hecho, considerada como una unidad, no puede
ser objeto de un derecho real, toda ve5 que !ste recae sobre cada una de las cosas singulares que la
componen.
g4 /uando la cosa forma un solo cuerpo, el objeto ser% la cosa ntegra y no una parte de ella.
PTO. 10. 0!gimen jurdico sobre la adquisicin y e&tincin de los derechos reales sobre cosas inmuebles. El
titulo suficiente, el modo suficiente y la inscripcin registral 1remisin a las U+2.9.E) L2L y LL4. 9n%lisis
particular de los arts. ?>CF y concordantes y del art. >EF@ del /digo /ivil. *royecciones de la reforma al art.
7FE7 del /digo /ivil 1remisin U+2.9. L3222, *to. C4.
CAU5A.
De*i!ici)!. "odo derecho reconoce su origen en un hecho que le sirve de antecedente, de modo que quedan
comprendidos dentro del concepto de ;causa< todos los hechos o (ctos jur,icos 6ue (ctC(! co'o *ue!te
e %os erechos.
Teor,( e% t,tu%o y e% 'oo. Esta teora guarda ntima vinculacin con la causa de los derechos reales.
*ara transmitir o constituir un derecho real, no basta con el ttulo, o sea el acto jurdico que tiene por fin la
transmisin o constitucin( !ste slo crea la posibilidad jurdica, que se hace efectiva reci!n cuando a !l se
agrega el modo. )e habla entonces de la e&istencia de una doble causa$ el ttulo es la causa remota( y el
modo, la causa pr&ima.
- 15 -
En la actualidad, la teora del ttulo y el modo tiene su campo de aplicacin #nicamente cuando se trata de la
adquisicin derivada y por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesin. *or lo tanto, el
#nico modo suficiente es la tr(ici)!.
R"$i'e! jur,ico sobre %( (6uisici)! y e/ti!ci)! e %os erechos re(%es sobre cos(s i!'ueb%es.
)e adquiere un derecho real respecto de inmuebles con la sumatoria de los siguientes elementos$ 1. TITULO
5ULICIENTE 8i*ere!te e% =U5TO TQTULO K DEL TQTULO PUTATIVO9 R ;ODO 5ULICIENTE
8TRADICIHN9R IN5CRIPCIHN REFI5TRAL.
TQTULO 5ULICIENTE.
Es el m%&imo ttulo que podemos tener en el %mbito el derecho. )e lo define como ;el acto jurdico revestido de
las condiciones de fondo y de forma idneo para adquirir, transmitir, e&tinguir derechos reales<.
E6E:E+"-)$ 9rt. A@@ J 9ctos jurdicos$
Co!icio!es e *o!o7
o El que transmite tiene que tener la propiedad de la cosa.
o /apacidad.
Co!icio!es e *or'(7 para un objeto inmueble es la E5CRITURA PG:LICA.
=U5TO TQTULO 8(rt. 3I1I7 1El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto
transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades e&igidas para su valide5, sin
consideracin a la condicin de la persona de quien emana<4. TIENE LA5 CONDICIONE5 DE LOR;A+ PERO
NO LA5 DE LONDO.
TITULO PUTATIVO 8(rt. -0?B 1El ttulo putativo equivale a un ttulo realmente e&istente, cuando el
poseedor tiene ra5ones suficientes para creer en la e&istencia de un ttulo a su favor, o para e&tender su ttulo
a la cosa poseda<4.9quel ttulo que e&iste en la creencia del poseedor$
O !o h(y t,tu%o+ #ero %( #erso!( cree 6ue %o h(y.
/uando h(y t,tu%o+ #ero "ste !o coi!cie co! e% objeto #ose,o.
;ODO 5ULICIENTE.
Tr(ici)!. Art. -0BB7 1JH(br. tr(ici)!& cu(!o u!( e %(s #(rtes e!tre$(re vo%u!t(ri('e!te u!( cos(&
y %( otr( vo%u!t(ri('e!te %( recibiese2.
L( TRADICIHN co'o re6uisito co!stitutivo e% erecho re(%. El art. ECC, refiri!ndose a las
obligaciones de dar cosas ciertas mueble o inmuebles con el fin de constituir sobre ellas derechos reales,
dispone$ 1A!tes e %( tr(ici)! e %( cos(& e% (creeor !o (6uiere sobre e%%( !i!$C! erecho re(%2. :%s
adelante, el art. ?>GE agrega$ 1Toos %os erechos 6ue u!( #erso!( tr(!s'ite #or co!tr(to ( otr(
#erso!(& s)%o #(s(! (% (6uirie!te e esos erechos #or %( tr(ici)!& co! e/ce#ci)! e %o 6ue is#o!e
res#ecto ( %(s sucesio!es2.
I!scri#ci)! re$istr(%7 para poder adquirir un derecho real es tambi!n necesaria la inscripcin registral.
- 16 -
8Art. 0-BI9 E% PRINCIPIO 1NE;O PLU5 IURI52. 9parece enunciado en el (rt. 0-BI7 1N(ie #uee
tr(!s'itir ( otro sobre u! objeto& u! erecho 'ejor o '.s e/te!so 6ue e% 6ue $o@(b(+ y
rec,#roc('e!te& !(ie #uee (6uirir sobre u! objeto u! erecho 'ejor y '.s e/te!so 6ue e% 6ue te!,(
(6ue% e 6uie! %o (6uiere2.
El art. ?>C7 del /d. /ivil establece e&presamente que e% #ri!ci#io 1!e'o #%us iuris2 !o ri$e e! '(teri( e
'ueb%es& siendo su principio rector el establecido por el art. >@7> 1;6a posesin de buena fe de una cosa
mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier
accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida<4.
8Art. -?I39 E% PRINCIPIO DE CONVALIDACIHN e %os erechos re(%es. Est% enunciado por el (rt.
-?I37 15i e% 6ue tr(!s'iti) o co!stituy) u! erecho re(% 6ue !o te!,( erecho ( tr(!s'itir o co!stituir&
%o (6uiriese es#u"s& e!ti"!ese 6ue tr(!s'iti) o co!stituy) u! erecho re(% ver(ero co'o si %o
hubier( te!io (% tie'#o e %( tr(!s'isi)! o co!stituci)!2.
Es decir$ )i alguien trasmite un derecho que no tiene la facultad de trasmitir y luego lo adquiere, este tiene
eficacia retroactiva( es inicialmente inefica5 y se transforma en efica5 al momento del acto. Este principio se
aplica a todos los derechos reales menos la hipoteca 1porque 3!le5 establece que para constituir una hipoteca
hay que ser titular del inmueble4.
Este principio jue$( co'o u! (te!u(!te e %( (#%ic(ci)! e %( re$%( 1!e'o #%us iuris2& ya que la estricta
vigencia de la misma hace que, si alguien transmite o constituye un derecho real que no tena derecho para
transmitir o constituir, el ;adquiriente< no adquiera verdaderamente un derecho real. 9 lo sumo, podr% ser
considerado como titular de un derecho real putativo a condicin de que sea de buena fe.
El principio sentado por el art. >EF@ tiene c(r.cter $e!er(%, pues s)%o !o ri$e #(r( %( hi#otec(.
8Art. -?I?9 E% PRINCIPIO e PU:LICIDAD REFI5TRAL IN;O:ILIARIA. .espu!s de la reforma de
7AGB, la publicidad registral, que slo era un car%cter de la hipoteca, se ha convertido en un principio general
con relacin a todos los derechos reales sobre inmuebles, con el fin de darles oponibilidad frente a terceros
interesados 1Art. -?I?7 1L( (6uisici)! o tr(!s'isi)! e erechos re(%es sobre i!'ueb%es& so%('e!te se
ju@$(r. #er*eccio!(( 'ei(!te %( i!scri#ci)! e %os res#ectivos t,tu%os e! %os re$istros i!'obi%i(rios
e %( jurisicci)! 6ue corres#o!(. Es(s (6uisicio!es o tr(!s'isio!es !o ser.! o#o!ib%es ( terceros
'ie!tr(s !o est"! re$istr((s24.
En materia de cosa mueble, la inscripcin en el registro es constitutiva, es decir, con ella se constituye el
derecho sobre la cosa mueble registrable. En cambio, en materia de inmueble, la inscripcin en el registro
cumple una funcin declarativa.
PTO. 13. 0!gimen jurdico de las cosas muebles. 9rt. >@7> y su correlacin con los arts. >CGC y >CCB del
/./iv. /aso del art. @F7G bis del /./iv. 1remisin a la U+2.9. 32, pto. B4. /osas muebles registrables
1remisin a la U+2.9. LL, pto. 7G4.
CO5A ;UE:LE. Art. -31-7 1L( #osesi)! e bue!( *e e u!( cos( 'ueb%e& cre( ( *(vor e% #oseeor %(
#resu!ci)! e te!er %( #ro#ie( e e%%(& y e% #oer e re#e%er cu(%6uier (cci)! e reivi!ic(ci)!& si %(
cos( !o hubiese sio rob(( o #eri(2. *rincipio general en materia de cosa mueble.
E%e'e!tos$
posesin,
buena fe,
- 17 -
y que la cosa no sea ni robada ni perdida.
El art. establece una presuncin de propiedad, y repele cualquier accin de reivindicacin. )e trata de una
presuncin iuris et e iure.
Entre nosotros reafirman esta interpretacin el art. ?>C7 (% is#o!er %( i!(#%ic(bi%i( ( %(s cos(s 'ueb%es
e% #ri!ci#io 1!e'o #%us iuris2 co!s($r(o e! e% (rt. 0-BI& y su nota, en la que dice que 1e% #oseeor e
cos(s 'ueb%es es %e$(%'e!te re#ut(o #ro#iet(rio y !o #uee su*rir u!( evicci)! #or %( r(@)! e 6ue
su (utor !o er( e% #ro#iet(rio2.
)e presume iuris tantum la posesin, la buena fe y que la cosa no es robada ni perdida. )i ninguna de tales
presunciones es desvirtuada por prueba en contrario, entonces se presume iuris et e iure la propiedad.
Art. 0.-BI. +adie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o m%s e&tenso que el que go5aba(
y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y m%s e&tenso que el que tena
aquel de quien lo adquiere.
Art. 0.-B1. 6a disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles.
Art. -BAB7 1L( (cci)! e reivi!ic(ci)! !o es ('isib%e co!tr( e% #oseeor e bue!( *e e u!( cos(
'ueb%e& 6ue hubiese #($(o e% v(%or ( %( #erso!( ( %( cu(% e% e'(!(!te %( h(b,( co!*i(o #(r(
servirse e e%%(& #(r( $u(r(r%( o #(r( cu(%6uier otro objeto2.
@H requisito para repeler la accin de reivindicacin sea del propietario anterior o de cualquier miembro de la
sociedad. 6a presuncin de propiedad es jure et de jure.
)i el tercero poseedor la adquiri a titulo gratuito, puede repeler la accin de toda la sociedad menos
frente al antiguo due=o.
E<CEPCIONE5 AL PPIO. DE PO5E5IHN DEL ART. -31-7
19 5i %( cos( es rob(( o #eri( no se aplica la presuncin de propiedad.
-9 L(s cos(s 'ueb%es e% Est(o est.! *uer( e% co'ercio, son imprescriptibles, inalienables,
inembargables( las cosas del dominio p#blico !o #uee! ser #ose,(s #or !(ie.
09 L(s cos(s 'ueb%es (ccesori(s e u! i!'ueb%e reivi!ic(o. El principio del >@7> no funciona en
los casos de las cosas muebles que es accesoria de un inmueble por que es inmueble por accesin y
la cosa mueble sigue la suerte del principal 1tiene que ser parte necesaria del principal4.
39 Este r!gimen no funciona para las cos(s 'ueb%es re$istr(b%es7 autos, aviones, buques,
semovientes, etc.( porque tienen una gran importancia econmica casi o m%s que un inmueble.
CO5A5 ;UE:LE5 REFI5TRA:LE57 5e !ecesit(! %os 0 e%e'e!tos. Es decir, que adquirimos el derecho
real cuando tenemos el "2"U6- )U,2/2E+"E, :-.- )U,2/2E+"E M 69 2+)/02*/2N+ 0EO2)"096 1tiene
car%cter constitutivo4.
PTO. 1?. Ejercicio de los derechos reales.
E=ERCICIO DE LO5 DERECHO5.
- 18 -
Co!ce#to. E% ejercicio e u! erecho re(% co!siste e! %( (ctu(ci)! e cu(%6uier( e %(s *(cu%t(es
co'#re!i(s e! e% #oer jur,ico sobre %( cos(. )e ejerce el dominio cuando se usa, go5a o se dispone
del objeto sobre el que recae. )e ejerce el usufructo cuando se usa y se go5a de la cosa fructuaria.
Ejercicio e% erecho re(% e i%icitu. 6a reforma de 7AGB, al sustituir el art. 7FC7, agreg despu!s de
la palabra ;ejercicio< el t!rmino ;regular<. H(b%(r e% 1ejercicio re$u%(r e u! erecho2 no parece ser del todo
adecuado, pues hace posible pensar que el ejercicio tambi!n puede ser irregular, en cuyo caso podra
configurarse un acto ilcito. *ero ejercicio de un derecho y acto ilcito son dos nociones inconciliables.
Co!*%ictos e erechos y co!*%ictos e i!tereses. +o obstante que muchas veces suele hablar de
co!*%ictos e erechos, hay en la e&presin una contradiccin absoluta. Un derecho puede estar conflicto con
otro. *uede hablarse, en cambio, de co!*%ictos e i!tereses que el legislador debe solucionar. *ara ello
recurre a dos criterios distintos$ el de preferencia y el de la conciliacin.
9lgunas veces el .erecho objetivo considera que un inter!s debe prevalecer sobre otro que se le contrapone(
entonces decide sacrificar a este #ltimo en aras del primero 1criterio de la preferencia4. -tras veces entienden
que es m%s justo que resulten tutelados los dos intereses en pugna 1criterio de la conciliacin4.
Actos e e'u%(ci)!. )e considera que son actos de emulacin aquellos actos que en ejercicio de un
derecho reali5a su titular, pero no co! e% #ro#)sito de obtener el beneficio que dicho derecho le procura, sino
con el e #erjuic(r ( (%$uie!.
E% (buso e% erecho e! e% ejercicio e %os erechos re(%es. 6a teora del abuso del derecho ha
sido incorporada al /digo /ivil por la reforma de 7AGB con la nueva redaccin dada al art. 7FC7.
E% ejercicio e/cesivo e %os erechos re(%es. 9 diferencia del acto abusivo, que es ilcito, el acto
e&cesivo es lcito. )e da cuando el ordenamiento jurdico fija un lmite a la molestia, al inconveniente o al
perjuicio que debe soportar una de las partes cuando su inter!s entra en conflicto con el de otra parte. )i
e&cede de ese lmite no siendo posible evitar el e&ceso, el mismo es permitido, pero el que lo ocasiona queda
obligado a pagar una indemni5acin para compensar al que sufre las consecuencias. )i fuera posible reali5ar
el acto sin sobrepasar el lmite y, sin embargo, no se lo hace, estaramos en presencia de un acto ilcito.
PTO. 1A. .efinicin analtica del derecho real.
,ue elaborada por el .r. Ouillermo 9llende. El /digo civil no define a los derechos reales, por eso recurrimos
a la doctrina.
Este autor formul una e&tensa definicin, pero nosotros nos basamos en unas ciertas caractersticas, por eso
hablamos de una definicin analtica.
Los erechos re(%es so! erechos (bso%utos e co!te!io #(tri'o!i(% cuy(s !or'(s& sust(!ci(%'e!te
e ore! #Cb%ico& est(b%ece! e!tre u!( #erso!( 8sujeto (ctivo9 y u!( cos( 8objeto9 u!( re%(ci)!
i!'ei(t(& %( 6ue #revi( #ub%ici( ob%i$( ( %( socie( 8sujeto #(sivo9 ( (bste!erse 8ob%i$(ci)!
!e$(tiv(9 e i!ter*erir e! ich( re%(ci)! otor$(!o ( sus titu%(res& #(r( e% c(so e vio%(ci)!& %(s
(ccio!es re(%es y %(s ve!t(j(s i!here!tes (% IU5 PER5EPUENDI y (% IU5 PRELERENDI.
- 19 -
UNIDAD - S RELACIONE5 REALE5.
PTO. 1. .istintas relaciones reales que pueden e&istir entre una persona y una cosa. 0elaciones de derecho.
En nuestro .erecho se pueden distinguir las siguientes re%(cio!es e!tre u!( #erso!( y u!( cos(7
KU<TAPO5ICIHN LOCAL O RELACIHN DE LUFAR7 implica un mero contacto fsico con la cosa, en
el que no interviene para nada la voluntad del sujeto. EJ$ en la relacin entre un ni=o menor de die5
a=os y un objeto que toma, en la situacin de cualquier otra persona privada de discernimiento con
respecto a las cosas que aprehende.
TENENCIA7 el tenedor tiene la cosa bajo su poder, o sea que ejerce un poder fsico sobre ella, pero
reconoce que la propiedad pertenece a otra persona. /omprende distintos supuestos$
- Te!e!ci( i!teres((7 se tiene la cosa por otro, pudiendo usar y go5ar de la misma, esto es,
lograr un provecho o beneficio. EJ$ en el caso del locatario o del comodatario 19rt. >@G>, inc. >H,
/d. /ivil4.
- Te!e!ci( esi!teres((7 se tiene la cosa por otro, pero sin poder usar ni go5ar de ella, es
decir, sin obtener un beneficio. EJ$ con el depositario o con el mandatario.
/omo su#uestos es#eci(%es e %( te!e!ci( esi!teres(( pueden mencionarse las siguientes relaciones$
Re%(ci)! e hos#it(%i(7 hay contacto con la cosa y e&iste voluntad, pero el poder sobre
aqu!lla lo tiene otra personas. Es el caso de la relacin que se establece entre el hu!sped y
las cosas que se hallan en el lugar al que va de visita.
Re%(ci)! e hos#e(je7 se trata de la relacin entre el pasajero y las cosas que se
encuentran en el hotel donde se aloja.
Re%(ci)! e e#e!e!ci(7 se tiene la cosa por otro en virtud de una relacin de
subordinacin con respecto a este #ltimo, debi!ndose obedecer las instrucciones que imparta
con referencia a la cosa. "al es el caso de la relacin que se crea entre el operario y las
herramientas o m%quinas de su principal mientras trabaja.

PO5E5IHN7 el poseedor tiene la cosa bajo su poder con la intencin de someterla al ejercicio de un
derecho real. /omprende dos supuestos$
- Posesi)! i%e$,ti'(7 ejercicio de un derecho real que no ha sido regularmente constituido,
como ocurre, por ejemplo, con la posesin del ladrn. Esta posesin puede ser de buena fe o
de mala fe, y esta #ltima, de simple mala fe o de mala fe viciosa.
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- Posesi)! %e$,ti'(7 es el ejercicio de un derecho real constituido conforme a la ley( es el caso,
por ejemplo, de la posesin del due=o, del usufructuario, del acreedor prendario, etc.
PTO. -. 2mportancia del tema.
6a posesin es contenido fundamental de la mayora de los derechos reales, pues sin ella no sera posible el
ejercicio pleno de las facultades que tales derechos le atribuyen a su titular.
6a posesin tie!e e% e*ecto e eter'i!(r 6ui"! es e% (ctor y 6ui"! e% e'(!(o e! %os co!*%ictos e!tre
6uie! (%e$( %( #ro#ie( e u!( cos( y 6uie! se '(!tie!e e! %( #osesi)! e "st(.
En segundo lugar i!cie e! %( istribuci)! e %( c(r$( e %( #rueb( ya que, en caso de insuficiencia de ella,
determinar% la victoria del poseedor sobre el pretendido propietario.
6a posesin posibilita, por s sola o unida a otros elementos, la adquisicin de derechos reales.
E! '(teri( e cos(s 'ueb%es, no robadas ni perdidas, u!i( ( %( bue!( *e& cre( %( #resu!ci)! e
#ro#ie(. )iendo robadas o perdidas, mediando tambi!n la buena fe y el tiempo, posibilita su adquisicin por
prescripcin.
E! '(teri( e i!'ueb%es& u!i( (% tie'#o& ( %u$(r t('bi"! ( %( (6uisici)! #or #rescri#ci)!
1usucapin4.
*ero donde se encuentra su aspecto m%s interesante es en que e% erecho %e otor$( #rotecci)!& no slo por
va de acciones judiciales, sino tambi!n estatuyendo en su favor la defensa e&trajudicial.
PTO. 0. *osesin y tenencia. .efiniciones legales y elementos. 9n%lisis crtico. 6as llamadas doctrinas
subjetivas y objetivas. 9pro&imacin de sus conclusiones.
Co!ce#tos e #osesi)! y te!e!ci(.
El concepto de #osesi)! est. (o #or e% (rt. -0?17 1Habr% posesin de las cosas, cuando alguna
persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un
derecho de propiedad<.
6a te!e!ci( est( e*i!i( #or e% (rt. -0?-7 ;El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en
otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la
ocupacin de la cosa repose sobre un derecho<.
Nuestro C)i$o h( se$uio %( teor,( subjetiv( e 5(vi$!y. Por e%%o& e! %( #osesi)! co!curre! os
e%e'e!tos7 cor#us y (!i'us o'i!i.
A!.%isis cr,tico e %(s co!ce#cio!es e 5(vi$!y y Iheri!$.
*ara 5AVIFNK los elementos de la posesin son dos$ cor#us y el (!i'us o'i!i.
El CORPU5, que es el e%e'e!to '(teri(% u objetivo, consiste para este autor en la posibilidad de
hacer de la cosa lo que se quiera y de defenderla de toda injerencia e&tra=a. )in embargo, no es
indispensable que e&ista un contacto fsico con la cosa. *ara que e&ista el corpus, basta con que tenga en
cada momento la posibilidad de disponer materialmente de la cosa. 9dem%s, no es suficiente la detencin de
- 21 -
la cosa, sino que es necesario querer detentarla. Este comportamiento volitivo, el discernimiento, se encuentra
nsito en el corpus.
En cuanto al ANI;U5 DO;INI, que es el e%e'e!to subjetivo& consiste en la intencin de ejercer el
derecho de propiedad. *ero la persona que detenta la cosa puede tener esa intencin de dos maneras
diferentes$
(9 si tiene la intencin de ejercer el derecho de propiedad de otro, no hay posesin 1es un mero
detentor4(
b9 si tiene el %nimo de ejercer el derecho de propiedad para s, hay posesin, ya que tiene (!i'us
o'i!i.
En consecuencia, es poseedor el que ejerce de hecho un se=oro sobre la cosa.
En conclusin, seg#n )932O+M, para que haya posesin ebe e/istir e% cor#us y e% (!i'us o'i!i( cuando
!ste #ltimo falta, slo habr% tenencia. El elemento material u objetivo es com#n en ambas( el elemento
intencional o subjetivo es el que marca el criterio de diferenciacin.
Res#ecto ( %( te!e!ci(& sostie!e %( ie( e% (rt. -0?-.
IHERINF crtica a la teora de )932O+M calific%ndola de subjetiva. E&pone su propia teora, que
denomina ;objetiva<.
Ce!tr( su #ri!ci#(% (t(6ue e! e% e%e'e!to i!te!cio!(%& o se( e! e% (!i'us o'i!i& cuya prueba, a su
juicio, resulta poco menos que imposible, por tratarse de un componente psicolgico.
L( isti!ci)! e!tre %( #osesi)! y %( te!e!ci( !o se e!cue!tr( e! %( vo%u!t( e #oseer& que es
e&actamente la misma en el poseedor y en el tenedor. 6o que marca la diferencia entre una y otra es la ley
1voluntad del legislador que quita a ciertas relaciones los efectos de la posesin4. *or lo que, la posesin debe
ser la regla. )iempre que una persona tiene una cosa bajo su poder, corresponde protegerla legalmente. )olo
por e&cepcin el .erecho la priva de defensa$ hay entonces "E+E+/29.
*ara este autor, %os e%e'e!tos e %( re%(ci)! #osesori( so! %os 'is'os& es decir$ cor#us y (!i'us.
En cuanto al cor#us& dice que no consiste en la posibilidad fsica de actuar sobre la cosa y de defenderla de
toda injerencia e&tra=a, si!o 6ue e% cor#us (#(rece co'o e% est(o !or'(% e/ter!o e %( cos( b(jo e% 6ue
cu'#%e e% esti!o eco!)'ico e servir ( %os ho'bres. *ara 2HE02+O, la determinacin del cor#us es una
cuestin de pura e&periencia, de sentido com#n$ en cada caso habr% que ver si la persona se comporta
respecto de la cosa lo hara normalmente el propietario.
En cuanto al (!i'us es la vo%u!t( !eces(ri( #(r( 6ue %( re%(ci)! #osesori( se( t(%.
E% (!i'us o'i!i& ej( e ser e% e%e'e!to 6ue isti!$ue %( #osesi)! e %( te!e!ci(& #ues e! ('bos
c(sos %( i!te!ci)! e #oseer es %( 'is'(& s)%o 6ue e! eter'i!(os su#uestos %( %ey !ie$( u!(
re%(ci)! #osesori( %os e*ectos #ro#ios e %( #osesi)!.
PTO. 3. +aturale5a jurdica de la posesin.
*ara 5AVIFNK la posesin por s misma es un HECHO, pero por sus consecuencias se asemeja a un
derecho. En otras palabras, la posesin es un mero hecho que produce consecuencias jurdicas.
*recisamente por tener esa naturale5a es que la posesin es ajena a las reglas que el .erecho civil ha
- 22 -
impuesto acerca de la adquisicin y de la p!rdida de los derechos.
*ara IHERINF la posesin es un DERECHO. 6lega a este resultado partiendo de la nocin de
derecho subjetivo, que para !l es ;un inter!s jurdicamente protegido<. /omo la posesin cuenta con
proteccin jurdica, concluye entonces que es un derecho.
*ara 2HE02+O la posesin es un derecho real, ya que implica una relacin inmediata y directa entre el
poseedor y la cosa.
V"%e@ ice ( tr(v"s e% (rticu%(o e% C)i$o 6ue %( #osesi)! es u! hecho& #ero e! ivers(s !ot(s (
esos (rt,cu%os sostie!e 6ue es u! erecho. No obst(!te& #reo'i!( e% (rticu%(o& y #or eso se %(
co!sier( co'o u! hecho.
PTO. ?. ,unciones de la posesin.
Disti!tos (s#ectos o *u!cio!es e %( #osesi)!. 6a posesin se presenta bajo distintos aspectos, o sea que
puede cumplir diferentes funciones, a saber$
1. Es co!te!io& e/teriori@(ci)! o ;ODO DE E=ERCICIO e %( '(yor,( e %os erechos re(%es& y(
6ue s)%o 6ue(! e/ce#tu(os %( hi#otec( y %(s serviu'bres.
-. Es u! ;EDIO PARA ADPUI5ICIHN e u! erecho re(%7 as, por ejemplo, la posesin continuada
durante el tiempo establecido por la ley puede conducir a la adquisicin de un derecho real por usucapin.
0. Es LUNDA;ENTO e u! erecho7 como poder de hecho sobre una cosa, la posesin por s misma
basta para dar lugar a las defensas posesorias.
PTO. A. )ujeto de la posesin. E&clusividad de la posesin. /oposesin.
5ujeto e %( #osesi)!. 9l igual que respecto a la titularidad de los derechos reales, to( #erso!( *,sic( o
jur,ic( #uee ser sujeto e %( #osesi)!.
C(#(ci( e% sujeto.
*or lo que, pueden adquirir por s mismos la posesin$
6os dementes declarados en juicio que se encuentren en un intervalo l#cido.
6os menores que hayan cumplido die5 a=os.
6os sordomudos que no saben darse a entender por escrito, por cuanto pueden reali5ar actos
materiales y traducir su intencin de adquirir la posesin por medio de signos.
En cambio, no pueden adquirir por s mismos la posesin$
6os dementes, auque hayan sido declarados en juicio como tales, cuando no se encuentren en un
intervalo l#cido.
6os menores que no hayan cumplido los die5 a=os.
/ualquier persona circunstancialmente privada de ra5n, por ejemplo, si act#a bajo el efecto de
drogas, alcohol, hipnosis, sonambulismo, etc.
- 23 -
P(r( co!serv(r %( #osesi)!. .e acuerdo con el art. >@@C, la posesin se conserva aunque el poseedor
llegare a ser incapa5, es decir que, como surge de la nota al art. >@@E, cuando una persona ha perdido el uso
de la ra5n conserva la posesin que tena aun antes de que se le nombre curador. Esta situacin puede
prolongarse indefinidamente mientras no se manifieste una voluntad contraria.
En sntesis, mientras que para adquirir la posesin es necesario el discernimiento, no se lo e&ige para
conservarla.
U!i( o #%ur(%i( e sujetos.
El sujeto de la posesin puede ser #nico o plural, en cuyo caso habr% /-*-)E)2N+.
E/c%usivi( o co!curre!ci( e #osesio!es.
L( #osesi)! es e/c%usiv(. *or ello dispone el (rt. -3I17 1.os posesiones iguales y de la misma naturale5a,
no pueden concurrir sobre la misma cosa<. En consecuencia, dos o m%s personas no pueden tener cada una
por el todo la posesin de una cosa, pero ello es as siempre que se trate de posesiones iguales y de la misma
naturale5a, es decir, posesiones rivales que e&cluyan entre s, como la del propietario y la del usurpador.
)in embargo, puede suceder que concurran sobre una misma cosa dos posesiones distintas. EJ$ la del nudo
propietario y la del usufructuario 1nota al art. >@F74.
Co#osesi)!. L( e/c%usivi( e %( #osesi)! !o i'#ie 6ue sobre u!( 'is'( cos( co!curr(! os o
'.s #osesio!es i$u(%es& #ero !o sobre e% too& si!o c(( u!( #or u!( #(rte i!ivis(.
.e acuerdo con el (rt. -3IM7 ;.os o m%s personas pueden tomar en com#n la posesin de una cosa
indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa<.
Hay entonces co#osesi)!. En las relaciones entre los coposeedores, sus respectivas posesiones se
encuentran limitadas entre s, pero como la nocin de partes indivisas o ideales es incompatible con el poder
de hecho sobre la cosa que supone la posesin, si la cosa es indivisible, debe entenderse que la poseen
conjuntamente, cada uno por el todo 1art. >@FB4.
Es decir que la coposesin juega en las relaciones internas entre los coposeedores, ya que, frente a los
terceros, cada uno de ellos posee por el todo. *or ello, si un e&tra=o se apodera de la cosa, cualquiera de los
coposeedores puede ejercer acciones posesorias para recuperarla, sin necesidad del concurso de los
restantes 1art. >@BA4.
PTO. B. -bjeto de la posesin. 0equisitos. *osibilidad de e&tender la posesin a otros derechos reales
distintos del dominio$ el problema de la ;cuasiposesin<. 9n%lisis de la trascendencia de la pol!mica.
O:=ETO DE LA PO5E5IHN. REPUI5ITO5.
Re6uisitos e% objeto e %( #osesi)!.
(9 Cor#or(%i(. )lo los objetos '(teri(%es susce#tib%es e v(%or+ las cosas pueden ser objeto de la
posesin. 6os bienes que no son cosas, los derechos, no son susceptibles de ser posedos. "ampoco la
posesin puede recaer sobre la energa.
b9 Co'erci(%i(. 6a cosa debe estar en el comercio( las #nicas cosas que no pueden ser posedas son las
que se encuentran fuera del comercio, por ser absolutamente inenajenables, por haber sido prohibida por una
- 24 -
ley su enajenacin 1cuando se trata de las cosas del dominio p#blico del Estado4.
c9 E/iste!ci( (ctu(%. 6as cosas futuras no son susceptibles de posesin, ya que el poder de hecho que ella
implica no podra ejercerse sobre algo que a#n no e&iste con autonoma propia.
9 E/c%usivi(. )obre el todo de la cosa no puede recaer m%s que una sola posesin, salvo que ellas no
sean contradictorias entre s. )i concurrieran varias posesiones de la misma naturale5a, pero cada una por
una parte indivisa, habra coposesin.
e9 Deter'i!(ci)!. 6os actos materiales que supone el ejercicio de la posesin no podran ser reali5ados
sobre objetos indeterminados.
*9 Pri!ci#(%i(. /onforme al art. >@F?, ;6a posesin de una cosa se hace presumir la posesin de las cosas
accesorias a ella<. )e trata de una aplicacin de la regla en virtud de la cual lo accesorio sigue la suerte de lo
principal. 6a vigencia de la misma queda sujeta a que la cosa accesoria siga formando un todo con la principal.
$9 5i!$u%(ri(. )e alude a una universalidad de hecho, como un reba=o o una biblioteca. /omo la
universalidad no es una cosa sino un conjunto de cosas, el objeto de la posesin no es la universalidad sino
cada uno de los elementos que la integran.
h9 I!te$ri(. )eg#n el art. >@FE, ;/uando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de !l,
sin poseer todo el cuerpo<.
CUA5IPO5E5IHN.
6a cuasiposesin tie!e su ori$e! e! e% Derecho ro'(!o. 6os romanos decan que en los derechos reales
sobre cosa propia haba posesin( sobre el resto de los derechos reales haba cuasi possessio.
E! Nuestro Derecho s)%o e% (rt. 0MA1 'e!cio!( %( cu(si#osesi)!& al igual que algunas notas como la del
art. >@FF o la del art. >?E7.
ARE4N se (hiere (% criterio 6ue e!tie!e 6ue e% C)i$o !o h( reco$io est( *i$ur(& ya que el due=o y
tambi!n los titulares de derechos reales sobre cosa ajena que se ejercen por la posesin son llamados
;poseedores< y no ;cuasiposeedores<.
En sntesis, como #nicamente las cosas pueden ser objeto de la posesin 1art. >@FF4, y slo son cosas %os
objetos '(teri(%es o cor#or(%es susce#tib%es e v(%or 19rt.>?774, en nuestro .erecho no es admisible una
posesin que recaiga sobre objetos inmateriales 1derechos4. El usufructuario es poseedor de la cosa y no
cuasiposeedor del derecho.
E! !uestro erecho& %( co#osesi)! NO E<I5TE.
PTO. D. /lasificacin, cualidades y vicios de la posesin. *osesin legtima. .efinicin legal. 9n%lisis crtico del
segundo apartado del art. >?EE del /digo /ivil. *osesin ilegtima$ de buena fe, de mala fe( viciosa y no
viciosa. /ar%cter de los vicios. )u purga.
Co!ce#tos %e$(%es. )eg#n la primera parte del (rt. -0??7 1L( #osesi)! ser. %e$,ti'( cu(!o se( e%
ejercicio e u! erecho re(%& co!stituio e! co!*or'i( o %(s is#osicio!es e este C)i$o2.
- 25 -
)obre la base de este art. se infiere que ;poseedor legtimo< es sinnimo de ;titular de un derecho real que se
ejerce por medio de la posesin<. Es quien tiene derecho de poseer, pues ha adquirido su derecho mediante
ttulo y modo suficiente, si es que la adquisicin es derivada y por actos entre vivos.
5o! #oseeores %e$,ti'os7 el due=o, el condmino, el titular de la propiedad hori5ontal, el superficiario del
derecho real de superficie forestal, usufructuario, el usuario, el habitador, el acreedor prendario y el acreedor
anticresista, a condicin de que sus respectivos derechos hayan sido regularmente constituidos.
6o fundamental es que el derecho que se ejerce haya sido constituido respetando las normas que establece el
/digo. 6a posesin es ilegtima cuando sea el ejercicio de un derecho real que no se ha constituido de
acuerdo con las disposiciones del /digo.
A!.%isis cr,tico e% #.rr(*o ($re$(o (% (rt. -0?? #or %( re*or'( e 1MAD. L( %ey 1B.B11 h( i!cor#or(o
co'o C%ti'o #.rr(*o e% (rt. -0?? e% si$uie!te te/to7 1J5e co!sier( %e$,ti'( %( (6uisici)! e %(
#osesi)! e i!'ueb%es e bue!( *e& 'ei(!o bo%eto e co'#r(ve!t(2.
El propsito del legislador evidentemente ha sido proteger la situacin del poseedor de buena fe de inmuebles
adquiridos mediante boleto de compraventa.
Esta nueva disposicin ha dado lugar a las interpretaciones doctrinas m%s dispares, llegando algunos autores
a sostener que se estara en presencia de un nuevo caso de dominio imperfecto, y hasta de la incorporacin de
un nuevo derecho real dentro del /digo$ la posesin de buena fe de inmuebles mediando boleto de
compraventa.
ARE4N entiende que la reforma no ha modificado los conceptos de posesin legtima y de posesin ilegtima,
pues el art. >?EE, in fine slo califica como legtima a la adquisicin de la posesin mas no a la posesin
misma. E% #oseeor #or bo%eto !o es titu%(r e !i!$C! erecho re(%& !o es #oseeor %e$,ti'o& y( 6ue
(6uiere %( #osesi)! #or 'eio e u! t,tu%o 6ue !o es su*icie!te #(r( co!stituir u! erecho re(%. )e
trata de un poseedor ilegtimo, que solo puede ser de mala fe, en atencin a lo dispuesto en el art. @FFA$ ;El
vicio de forma en el ttulo de adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor<. 6a buena fe mencionada por
la disposicin no puede referirse m%s que a la relacionada con el acto jurdico instrumentando en el boleto de
compraventa.
Posesi)! PERLECTA y #osesi)! I;PERLECTA.
Esta clasificacin de la posesin tiene su origen en e% (rt. 0B10 e% Esbo@o e Lreit(s7 ;6a posesin es
perfecta o imperfecta.
Es PERLECTA& cuando el poseedor tuviere la intencin de ser due=o o condmino perfecto de la cosa.
Es I;PERLECTA& cuando slo tuviere la intencin de ser due=o o condmino imperfecto de ella, o de
ejercer sobre cosa ajena alg#n derecho real que pueda ejercerse por la posesin<.
Au!6ue !o (#(rece c%(r('e!te e! !uestro C)i$o& se alude a ella incidentalmente cuando los arts. >EE>,
>EEB y >EEA mencionan a los poseedores imperfectos, como el usufructuario, el usuario y el acreedor
anticresista.
Posesi)! DE :UENA LE y #osesi)! DE ;ALA LE.
6a #osesi)! i%e$,ti'( se ivie ( su ve@ e! #osesi)! e bue!( y '(%( *e. 6a legtima es ajena a esta
distincin, por cuanto carecera de trascendencia jurdica que el titular de un derecho real regularmente
- 26 -
constituido estuviere persuadido de que no lo es.
Co!ce#tos %e$(%es e #osesi)! e bue!( *e. )ostiene el (rt. -0?A7 ;6a posesin puede ser de buena o de
mala fe. 6a #osesi)! es e bue!( *e& cu(!o e% #oseeor& #or i$!or(!ci( o error e hecho& se
#ersu(iere e su %e$iti'i(2. *ara que el poseedor sea de buena fe, debe ser vctima de un error o
ignorancia de hecho e&cusable. Iuedan e&cluidos el error de derecho y el error de hecho que no sea
e&cusable.
E% C)i$o !o co!tie!e u! co!ce#to e #osesi)! e '(%( *e& #ero e% 'is'o se #uee obte!er #or
e/c%usi)!. Habr% entonces mala fe cuando el poseedor pade5ca un error o ignorancia de hecho ine&cusable,
o un error o ignorancia de derecho, o cuando tenga dudas acerca de la legitimidad de su posesin, o cuando
estuviese persuadiendo de su ilegitimidad, es decir, cuando sepa que ella es ilegtima.
;o'e!to ( co'#ut(r #(r( eter'i!(r %( bue!( o '(%( *e.
El (rt. -0?D dispone$ ;6a buena fe del poseedor debe e&istir en el origen de la posesin, y en cada hecho de la
percepcin de los frutos, cuando se trate de frutos percibidos<. 9 su ve5, el (rt. 3IID dice$ 15e #resu'e
sie'#re %( bue!( *e& y basta que haya e&istido en el momento de la adquisicin<.
.ebemos distinguir dos aspectos$ si se tr(t( e %( #osesi)! 6ue sirve #(r( %( #rescri#ci)!& b(st( %( bue!(
*e i!ici(%. E!tre !osotros se re6uiere %( bue!( *e ori$i!(ri(( el conocimiento posterior de la ilegitimidad de
la posesin carece de relevancia para la calificacin de la misma.
Posesi)! VICIO5A y #osesi)! NO VICIO5A. 6a posesin de mala fe a su ve5 puede dividirse en$
7. ;(%( *e !o vicios( o si'#%e '(%( *e. )e define por e&clusin.
>. ;(%( *e vicios(. 6os vicios de la posesin varan seg#n se trate de muebles o de inmuebles.
L( #osesi)! e 'ueb%es es vicios( e! tres su#uestos 19rt. >?G@, primera parte4$
HURTO7 supone la sustraccin de la cosa ajena, medie o no violencia en la persona o
fuer5a en las cosas, ya que dentro del concepto queda comprendido lo que para la ley penal se
configura como robo.

E5TELIONATO7 implica la adquisicin de una cosa a sabiendas de que es ajena, o
recibi!ndola como libre a sabiendas de que es litigiosa o est% pignorada o embargada.
A:U5O DE CONLIANNA7 se configura en el caso en que un tenedor obligado a
restituir, en lugar de hacerlo, intervierte el ttulo y pasa a poseer a nombre propio, privando de la
posesin a quien le haba entregado la cosa.
L( #osesi)! e i!'ueb%es es vicios( e! tres su#uestos 19rt. >?G@, segunda parte$
VIOLENTA7 Es necesario que concurran actos de fuer5a o intimidacin, que puedan
e&istir al comien5o de la posesin o sobrevenir durante el curso de ella. 6a violencia en la
adquisicin de la posesin no tiene nada que ver con la violencia que puede viciar el ttulo sobre
la base del cual se la adquiri.
- 27 -
CLANDE5TINA7 6a clandestinidad importa que los actos por los que se tom o
continu la posesin no eran por su naturale5a aptos para ser conocidos por el p#blico. 9l igual
que ocurre con la violencia, la posesin puede ser p#blica en su origen y convertirse en
clandestina cuando el poseedor toma precauciones para ocultar su continuacin. )in embargo,
este criterio deber% ser ju5gado en cada caso.
A:U5O DE CONLIANNA7 el vicio se configura de la misma manera que para los
muebles. )upone una persona que ha recibido el inmueble en calidad de tenedor y, por
consiguiente, con la obligacin de restituirlo 1art. >?C>4( en lugar de hacerlo, en un determinado
momento intervierte el ttulo.
Los vicios e %( #osesi)! so! re%(tivos& como lo establece el /digo para la violencia 1art. >?GB4 y para la
clandestinidad 1>?C74. *or lo que, #nicamente pueden ser alegados por el anterior poseedor, o sea por la
persona que los sufri.
6os vicios se #uee! #ur$(r o re'ei(r7 en nuestro derecho los vicios de la posesin se #ur$(! (% (>o e
h(ber ces(o e% vicio. Esto quiere decir que hay que dejar pasar un a=o durante el cual el damnificado no
debe ejercer ning#n tipo de accin para protegerse del poseedor.
*asado el a=o sin que el damnificado entable accin, el usurpador purga el vicio y se ubica en una posesin
simple o no viciosa$ a partir de aqu empie5a a contar el tiempo para la usucapin. 3ele5 habla de >F a=os
para la U)U/9*2N+ 690O9( pero en este caso 1con la purgacin del vicio4 seran >7 a=os 1hay que esperar
que se purgue el vicio4.
PTO. M. *resunciones en torno de la posesin en el /digo /ivil 9rgentino. 9ctos posesorios. *rueba.
PRE5UNCIONE5 LEFALE5.
E! e% C)i$o Ar$e!ti!o. *ara facilitar la prueba de la posesin el /digo establece una serie de
presunciones, siendo todas ellas iuris t(!tu'& es decir que se las puede desvirtuar por prueba en contrario.
Enunciaremos la presunciones posesorias m%s importantes 1muchas de ellas se encuentran al tratar el tema
de prescripcin o acciones reales4.
- 28 -
En cuanto a la IN;UTA:ILIDAD DE LA CAU5A& establece el (rt. -0?07 1N(ie #uee c('bi(r #or
s, 'is'o& !i #or e% tr(!scurso e% tie'#o& %( c(us( e su #osesi)!. El comen5 a poseer por s y
como propietario de la cosa, contin#a poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comen5ado
a poseer por otro. El que ha comen5ado a poseer por otro, se presume que contin#a poseyendo por el
mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario<.
+o hay una imposibilidad absoluta de cambiar la causa o el ttulo de la posesin. En efecto, puede intervertirse
el ttulo y cambiarse la causa de la posesin.
En cuanto a la IN;UTA:ILIDAD DE LA5 CUALIDADE5 K VICIO5 DE LA PO5E5IHN rige el (rt.
-0?37 1T('#oco se #uee! c('bi(r #or %( #ro#i( vo%u!t(& !i #or e% tr(!scurso e% tie'#o& %(s
cu(%i(es !i %os vicios e %( #osesi)!+ tal como ella comen5, tal contin#a siempre, mientras no se
cree un !uevo t,tu%o e (6uisici)!2.
PO5E5IHN LUNDADA EN UN TQTULO7 .e acuerdo con el art. @FF?, ;)e presume que el poseedor
actual, que presente en apoyo de su posesin un ttulo traslativo de propiedad, ha posedo desde la
fecha del ttulo, si no se probare lo contrario<.
Presu!cio!es RELACIONADA5 CON LA :UENA O ;ALA LE. 6a regla general es que la posesin
se presume de buena fe. Habr% mala fe en los siguientes casos$
- (rt. 3IIM7 1E% vicio e *or'( e! e% t,tu%o e (6uisici)!& h(ce su#o!er '(%( *e e! e%
#oseeor2.
- (rt. -BB17 15er. co!sier(o #oseeor e '(%( *e e% 6ue co'#r) %( cos( hurt(( o #eri(
( #erso!( sos#echos( 6ue !o (costu'br(b( ( ve!er cos(s se'ej(!tes& o 6ue !o te!,(
c(#(ci( o 'eios #(r( (6uirir%(2. *ara presumir la mala fe no basta con que el enajenante
no acostumbre a vender cosas semejantes( es necesario, adem%s, que apare5ca como
sospechoso ante los ojos del adquiriente.
ACTO5 PO5E5ORIO57 El (rt. -0D3 dice$ ;5o! (ctos #osesorios e cos(s i!'ueb%es7 su cu%tur(&
#erce#ci)! e *rutos& su es%i!e& %( co!strucci)! o re#(r(ci)! 6ue e! e%%(s se h($(& y e!
$e!er(%& su ocu#(ci)!& e cu(%6uier 'oo 6ue se te!$(& b(st(!o h(cer%( e! (%$u!(s e sus
#(rtes2. )e trata de una enunciacin meramente ejemplificativa de actos que la ley califica como
posesorios, aunque bien podra reali5arlos tambi!n quien no es poseedor. 6o que ocurre es que quien
acredita haber plantado, percibido frutos, construido, ocupado, etc., se presume que lo hi5o como
poseedor y no como mero tenedor.
ADPUI5ICIHN DE UNA CO5A PRINCIPAL. 0ige el (rt. -3I07 1L( #osesi)! e u!( cos( h(ce
#resu'ir %( #osesi)! e %(s cos(s (ccesori(s ( e%%(2. 8Pri!ci#io $e!er(%7 ;lo accesorio sigue la
suerte de lo principal<4.
PRE5UNCIONE5 EN ;ATERIA DE CO5A5 ;UE:LE57 El principio rector en materia de cosas
muebles est% contenido en el (rt. -31-. .icha norma consagra una presuncin de propiedad, ella se
construye sobre la base de tres presunciones iuris tantum no combatidas por prueba en contrario$ se
#resu'e %( #osesi)!& %( bue!( *e y 6ue %( cos( !o es rob(( !i #eri(.
PTO. 1I. U!i)! e #osesio!es o Accesi)! e #osesio!es.
Este instituto se utili5a en dos casos$
- 29 -
7. *ara sumar la cantidad de a=os necesarios para usucapir o adquirir por prescripcin 17F a=osK la
breve4.
>. *ara sumar el tiempo necesario para entablar acciones posesorias.
Re6uisitos7
Pue !i!$u!( e %(s #osesio!es se( vicios(.
U!( #osesi)! ebe eriv(r e %( otr(& si! e/istir u!( #osesi)! vicios( i!ter'ei(.
Es !eces(rio 6ue e/ist( u! v,!cu%o jur,ico 8o!(ci)!& co'#r(ve!t(& #er'ut(& etc.9 e!tre e%
(ctu(% #oseeor y e% (!terior.
PTO. 11. Enumeracin legal de casos de tenencia. /lasificacin.
E!u'er(ci)! %e$(% e c(sos e te!e!ci(.
El (rt. -3A- enumera a lo largo de seis incisos los distintos casos de tenencia$
1. e% %oc(t(rio o co'o(t(rio7 es llamada ;tenencia interesada<, pues el tenedor puede usar y go5ar de
la cosa, es decir, obtener de ella un beneficio.
-. e% e#osit(rio& e% '(!(t(rio o cu(%6uier re#rese!t(!te$ es denominada ;tenencia desinteresada<,
ya que el tenedor no est% facultado para usar y go5ar de la cosa. El que posee la cosa carece de
inter!s.
0. e% 6ue tr(!s'iti) %( #ro#ie( e %( cos(& y se co!stituy) #oseeor ( !o'bre e% (6uirie!te7 se
trata del constituto posesorio, es decir del supuesto en que no es necesaria la entrega de la cosa para
que una relacin de posesin se convierta en otra de tenencia.
3. e% 6ue co!ti!u) e! #osesi)! e %( cos( es#u"s e h(ber ces(o e% erecho e #oseer%(& co'o
e% usu*ructu(rio& (c(b(o e% usu*ructo7 cuando se e&tingue un derecho real sobre cosa ajena que
se ejerce por la posesin, EJ$ por vencimiento del pla5o, hasta que se produ5ca la restitucin de la
cosa, el que fuera titular de ese derecho y poseedor se transforma en tenedor.
C%(si*ic(ci)! e %( te!e!ci(.
)iguiendo la clasificacin formulada por 2HE02+O, la tenencia puede ser$
Abso%ut(7 tambi!n llamada 1te!e!ci( #ur(2, no tiene vnculo alguno con la posesin, pues el objeto sobre el
que recae no es susceptible de ser posedo. "al es el caso de los bienes del dominio p#blico del Estado
cuando los particulares los utili5an sin que e&ista una concesin o permiso de uso especial, EJ$ caminar por la
calle.
Re%(tiv(7 supone siempre una posesin ejercida por otra persona y es la que se subclasifica en interesada y
desinteresada.
PTO. 1-. 2nterversin del ttulo de la relacin real. Jurisprudencia.
INTERVER5IHN DEL TITULO 8CA;:IAR9.
- 30 -
Esta ligado con el principio de inmutabilidad de la causa. Art. -0?07 1N(ie #uee c('bi(r #or s, 'is'o& !i
#or e% tr(!scurso e% tie'#o& %( c(us( e su #osesi)!. E% 6ue co'e!@) ( #oseer #or s, y co'o
#ro#iet(rio e %( cos(& co!ti!C( #oseye!o co'o t(%& 'ie!tr(s !o se #ruebe 6ue h( co'e!@(o (
#oseer #or otro. E% 6ue h( co'e!@(o ( #oseer #or otro& se #resu'e 6ue co!ti!C( #oseye!o #or e%
'is'o t,tu%o& 'ie!tr(s !o se #ruebe %o co!tr(rio2
Iuien comien5a a poseer por una causa va a continuar siempre en tanto no cambie la causa de su posesin o
tenencia. 6a causa de la posesin no se puede cambiar seg#n 3!le5. 6a e&cepcin a la regla es la
;interversin del titulo<$ cambiar la causa del titulo de la posesin o de la tenencia. *uede ser de > tipos$
bi%(ter(%7 en este caso, se cambia la causa del ttulo por acuerdo entre las partes.
u!i%(ter(%$ esta mal vista( ocurre cuando alguien por si mismo cambia la causa de su titulo. *or
ejemplo, siendo tenedor pasa a ser poseedor. )e tiene que manifestar por actos e&teriores,
demostrarle a la sociedad.
- 31 -
UNIDAD 0 S ADPUI5ICIHN& CON5ERVACIHN K PERDIDA DE LA5 RELACIONE5 REALE5. ELECTO5.
PTO. 1. 9dquisicin de la posesin$ concepto. /apacidad.
5ie!o %os e%e'e!tos e %( #osesi)! e% cor#us y e% (!i'us o'i!i& ('bos ebe! est(r #rese!tes e! e%
'o'e!to e %( (6uisici)!. 6a adquisicin se opera por el concurso de los dos elementos que constituyen la
posesin. *or ello establece el art. >?C?$ ;la posesin se adquiere por la aprehensin de la cosa con la
intencin de tenerla como suya( salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin<.
6a (#rehe!si)! e %( cos( i'#%ic( %( obte!ci)! e% cor#us& es decir, es el hecho por el que una persona
obtiene la posibilidad actual y e&clusiva de actuar materialmente sobre una cosa. *uede consistir en un acto de
1co!t(cto #erso!(%2 con la misma o en 1u! (cto 6ue #o!$( ( %( #erso!( e! #rese!ci( e %( cos( co! %(
#osibi%i( *,sic( e to'(r%(2 1art. >?C@4.
No es !eces(rio e% co!t(cto #erso!(% #(r( (6uirir %( #osesi)!& ya que la posibilidad fsica de tomar la
cosa o de disponer de ella puede e&istir sin ese contacto.
En cuanto al (!i'us o'i!i& est% mencionado en el art. >?C?, cuando habla de la 1i!te!ci)! e te!er%(
co'o suy(2.
Pue( e/c%ui( e% #ri!ci#io $e!er(% %( (6uisici)! e cos(s #or sucesi)!. El heredero adquiere la
posesin de las cosas integrantes del haber sucesorio sin necesidad de concurrencia del corpus ni del animus.
*or una ficcin legal se lo considera poseedor.
CAPACIDAD e% sujeto. Es suficiente el mero discernimiento para adquirirla, pero siguiendo la terminologa
del /digo, distinguiremos las reglas referidas a la adquisicin y a la conservacin de la posesin.
P(r( (6uirir #or s, 'is'o %( #osesi)!. El art. >?A> establece$ ;)on incapaces de adquirir la posesin por s
mismos los que no tienen uso completo de su ra5n, como los dementes, fatuos y menos de die5 a=os( pero
pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores<.
Puee! (6uirir #or s, 'is'os %( #osesi)!7
a4 6os e'e!tes declarados en juicio que se encuentren en un i!terv(%o %Ccio.
b4 6os 'e!ores que hayan cu'#%io ie@ (>os.
c4 6os soro'uos que no saben darse a entender por escrito, por cuanto pueden reali5ar actos
materiales y traducir su intencin de adquirir la posesin por medio de signos.
E! c('bio& !o #uee! (6uirir #or s, 'is'os %( #osesi)!7
a4 6os e'e!tes, auque hayan sido declarados en juicio como tales, cu(!o !o se e!cue!tre! e! u!
- 32 -
i!terv(%o %Ccio.
b4 6os 'e!ores que !o h(y(! cu'#%io %os ie@ (>os.
c4 Cu(%6uier #erso!( circu!st(!ci(%'e!te #riv(( e r(@)!& por ejemplo, si act#a bajo el efecto de
drogas, alcohol, hipnosis, sonambulismo, etc.
6a doctrina suele afirmar que estas reglas tienen vigencia slo en el caso de adquisicin unilateral de
la posesin, pues si es bilateral, siendo la tradicin un acto jurdico, se requiere para reali5arla plena
capacidad. )in embargo, el hecho de que la tradicin cumplida, por ejemplo, por un menor de quince a=os sea
nula como acto jurdico, no obsta que la posesin igualmente haya sido adquirida.
PTO. -. 9dquisicin unilateral.
A6uisici)! u!i%(ter(%. )on aquellos supuestos en los que slo interviene la persona del adquiriente, quien
toma la cosa sin mediacin de nadie, sin concurso del poseedor anterior.
E/iste! os su#uestos7
A6uisici)! e %( #osesi)! e cos(s 6ue !o est.! #ose,(s 8APROPIACIHN9. 0ige el art. >?CE$ ;)i la
cosa carece de due=o, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupacin seg#n las disposiciones
de este /digo, la posesin quedar% adquirida por la mera aprehensin<.
Este 'oo e (6uisici)! rec(e e/c%usiv('e!te sobre cos(s 'ueb%es si! ue>o o (b(!o!((s #or su
ue>o 1arts. >?@? y >E>C4, EJ$ animales de ca5a o los peces.
Art. -030.S 5o! susce#tib%es e (#ro#i(ci)! #riv((7
7H 6os peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guard%ndose los
reglamentos sobre la pesca martima o fluvial(
>H 6os enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente(
?H 6as piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio
anterior(
@H 6as plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambi!n las que cubrieren las aguas del mar o
de los ros o lagos, guard%ndose los reglamentos policiales(
EH 6os tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o
escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su due=o, observ%ndose las restricciones de la
parte especial de este /digo, relativas a esos objetos.
Art. -?-B.S 5o! susce#tib%es e (#ro#i(ci)! #or %( ocu#(ci)!7
7P 6os animales de ca5a, los peces de los mares y ros y de los lagos navegables(
>P 6as cosas que se hallen en el fondo de los mares o ros, como las conchas, corales, etc., y otras sustancias
que el mar o los ros arrojan, siempre que no presenten se=ales de un dominio anterior(
?P El dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus due=os para que se los
apropie el primer ocupante,
@P 6os animales bravos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad.
- 33 -
Cos(s 'ueb%es si! ue>o 8res !u%%is97 son aquellas cosas que slo pueden entrar en el patrimonio
de una persona determinada por un hecho de aprehensin o de ocupacin.
Cos(s 'ueb%es (b(!o!((s #or su ue>o 8res ere%ict(e97 son las voluntariamente abandonadas
por su due=o, con la intencin de dejarlas adquirir por el primer ocupante.
A6uisici)! e %( #osesi)! e cos(s 6ue est.! #ose,(s.
5i! co!se!ti'ie!to e% #oseeor (ctu(%. )e aplica tanto a muebles como a inmuebles. El que adquiere la
posesin en estas condiciones es poseedor vicioso.
PTO. 0. 9dquisicin bilateral. 6a tradicin. /oncepto. 0equisitos. Jurisprudencia. 6a ;traditio brevi manu< y el
;constituto posesorio<. Jurisprudencia.
A6uisici)! bi%(ter(%. )e produce cuando hay una adquisicin de cosas que est%n posedas con el
consentimiento del poseedor actual.
TRADICIHN. Art. -0BB se$u!( #(rte7 1JH(br. tr(ici)!& cu(!o u!( e %(s #(rtes e!tre$(re
vo%u!t(ri('e!te u!( cos(& y %( otr( vo%u!t(ri('e!te %( recibiese2.
Co!ce#to. Es un acto que supone la reali5acin de un hecho material$ la entrega y la correlativa recepcin de
la cosa. Hay dos actividades, cada una cumplida por uno de los sujetos$ el desprenderse de la cosa por parte
del tr(e!s, y el recibirla por parte del (cci#ie!s. Es el concurso de ambas voluntades lo que marca la
diferencia entre la tradicin y los modos unilaterales de adquisicin de la posesin.
6a tradicin posesoria es un acto jurdico bilateral, que no es un contrato.
"iene una DO:LE LUNCIHN7
1. Co'o e%e'e!to co!stitutivo e %os erechos re(%es7 porque lo dice el art. ECC$ ;9ntes de la
tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ning#n derecho real< Q :-.- )U,2/2E+"E.
-. Co'o 'eio #ub%icit(rio. 9unque tambi!n necesitamos la inscripcin registral.
)e debe manifestar siempre por medio de actos materiales, que son tipificantes de la tradicin( no puede
quedar solo en manifestaciones verbales, sino que deben e&istir actos materiales.
Lor'(s. /omo sinnimo de modos o maneras de reali5ar la tradicin$ debe hacerse adoptando cualquiera de
las modalidades que el /digo admite.
Tr(ici)! DE IN;UE:LE5. "res formas$
Actos '(teri(%es e% 6ue e!tre$( %( cos( co! (se!ti'ie!to e% 6ue %( recibe 1art. >?CA, 7H parte4 J
EJ$ el tr(e!s deja las llaves en la residencia del (cci#ie!s, etc.K.
Actos '(teri(%es e% 6ue recibe %( cos( co! (se!ti'ie!to e% 6ue %( e!tre$( 1art. >?CA, >H parte4,
o esisti'ie!to e% #oseeor e %( #osesi)! 6ue te!,(& ejerciendo el adquiriente actos posesorios
en su presencia y sin oposicin alguna JEJ$ el (cci#ie!s comien5a a introducir sus muebles en la
finca, etc.K.
- 34 -
Actos '(teri(%es e% 6ue e!tre$( %( cos( y t('bi"! e% 6ue %( recibe JEJ$ el tr(e!s entrega
directamente las llaves al (cci#ie!sK.
*ara que opere la tradicin en materia de inmuebles debe haber 1PO5E5IHN VACUA2, es decir, u!(
#osesi)! %ibre e to( co!troversi(. )i hay oposicin no es posible reali5ar una tradicin v%lida.
Tr(ici)! DE ;UE:LE5. El principio general esta consagrado en el art. >?B7$ ;6a posesin de las cosas
muebles se toma #nicamente por la tradicin entre personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la
transmisin de la posesin<. El cdigo distingue los siguientes supuestos$
Cos(s 'ueb%es co! v(%or e! s, 'is'(s.
Prese!tes7 son aquellas cosas que se encuentran en el lugar donde est%n el tradens y el accipiens. El
cdigo considera en particular la tradicin de cosas que se encuentran ;en caja, almac!n o edificio
cerrado<, para cuya consumacin ;Dbastar% que el poseedor actual entregue la llave del lugar en que
la cosa se halla guardada<.
Cos(s $u(r((s o e!cerr((s.
Art. -0D?.S )i la cosa cuya posesin se trata de adquirir estuviere en caja, almac!n o edificio cerrado,
bastar% que el poseedor actual entregue la llave del lugar en que la cosa se halla guardada.
A6uire!te !o #rese!te.
Art. -0DA.S 6a tradicin quedar% hecha aunque no est! presente la persona a quien se hace, si el actual
poseedor remite la cosa a un tercero designado por el adquirente, o la pone en un lugar que est! a la
e&clusiva disposicin de !ste.
No #rese!tes7 son las cosas que no est%n en el lugar donde se encuentra el accipiens o que est%n a
una distancia tal que es imposible verlas. )e aplica en materia comercial.
Art. -0DD.S 6a tradicin de cosas muebles que no est%n presentes, se entiende hecha por la entrega de los
conocimientos, facturas, etc!tera, en los t!rminos que lo dispone el /digo de /omercio( o cuando fuesen
remitidas por cuenta y orden de otros, desde que la persona que las remite las entrega al agente que deba
transportarlas( con tal que el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de la remisin.
Lutur(s7 comprende cosas que son futuras tan slo en cuanto a su calidad de muebles. "iene
e&istencia actual como inmuebles y al cobrar vida autnoma se convierten en muebles.
Art. -0BA.S "rat%ndose de cosas muebles futuras, que deban separarse de los inmuebles, como tierra,
madera, frutos pendientes, etc!tera, se entiende que el adquirente ha tomado posesin de ellas desde que
comen5 a sacarlas con permiso del poseedor del inmueble.
Cos(s 'ueb%es re#rese!t(tiv(s e v(%or.
Est%n contempladas en los (rts. -0MI y -0M1& disposiciones innecesarias para un /digo /ivil, e&cepto en lo
relativo a la cesin de cr!ditos, ya que los otros casos son regidos por el .erecho *#blico 1rentas nacionales o
provinciales4 o por el .erecho comercial 1acciones4.
TRADITIO :REVI ;ANU.
- 35 -
Are.! entiende que es un 'oo bi%(ter(% e (6uirir %( #osesi)! isti!to e %( tr(ici)!, ya que !sta
#ltima no es necesariamente la entrega de la cosa sino el acto que crea la posibilidad de actuar sobre la cosa.
Pue(! co'#re!ios os su#uestos7
(9 U!( #erso!( #osee ( !o'bre e otr( y e! virtu e u! (cto jur,ico co'ie!@( ( #oseer #or s,. Es
ecir& e% te!eor (scie!e ( %( jer(r6u,( e #oseeor. EJ$ el locatario compra el inmueble que estaba
alquilando( por ende no hay que reali5ar ning#n acto material.
)i no e&istiese la tr(itio brevi '(!u seran necesarios, como pasos previos a la adquisicin de la posesin$
en primer lugar, la devolucin de la cosa al poseedor 1tradicin restitutiva4 por parte del tenedor y, luego, una
segunda entrega de ella al adquiriente 1tradicin posesoria o traslativa de dominio4.
b9 U!( #erso!( #osee ( !o'bre e otr( y co'ie!@( ( #oseer ( !o'bre e u!( #erso!( isti!t(. EJ$
cuando el locador vende o dona el inmueble locado y el locatario que posea a nombre del vendedor o donante
pasa a poseer a nombre del comprador o donatario.
CON5TITUTO PO5E5ORIO.
"ampoco en este caso es necesaria la entrega de la cosa. 6a posesin desciende de jerarqua para convertirse
en tenencia. Esto se da, EJ$ cuando el propietario de un inmueble lo enajena pero permanece en el mismo al
celebrar un contrato de locacin con el adquiriente. El co!stituto posesorio esta consagrado en el art. >@G>,
inc. ?H$ ;Dque transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquiriente<.
Estos su#uestos so! c(sos e i!terversi)! e t,tu%o& es ecir 6ue se c('bi( %( c(us( e% t,tu%o. L(
i!terversi)! e% t,tu%o #uee ser7
:i%(ter(%. EJ$ cuando el propietario de un inmueble lo enajena pero permanece en el mismo al celebrar un
contrato de locacin con el adquiriente.
U!i%(ter(%. )e produce cuando una persona por s misma y mediante actos e&teriores, cambia la causa de su
ttulo. EJ$ de Juan, :ara y *edro$ cuando *edro vende o da a ttulo gratuito el libro a :ara( porque se
comport como poseedor, cuando en realidad era tenedor del libro que le haba dado Juan en comodato.
PTO. 3. 9dquisicin de la posesin por representante.
A6uisici)! e %( #osesi)! #or re#rese!t(!te.
19 Re#rese!t(!te %e$(%. "rat%ndose de incapaces, como los menores y los dementes, la posesin se puede
adquirir por medio de sus respectivos representantes legales$ padre, tutor o curador. +o interesa la voluntad
del representado, ya que la misma es suplida por la del representante.
/uando se trata de personas jurdicas, la posesin se adquiere tambi!n por medio de sus sndicos o
administradores 1art. >?A@4.
-9 Re#rese!t(ci)! vo%u!t(ri(. 6a representacin voluntaria se funda en el #oer.
El poder supone pero no comprende el mandato 1el encargo de obrar4, ni se identifica en !l, como, por otra
parte, el mandato no implica de suyo el poder, aunque !ste puede contenerse en el acto mismo que confiere el
mandato( el mandato sin poder no comporta representacin.
- 36 -
El poder y, por tanto, la representacin, #uee ser $e!er(% o es#eci(%, seg#n que al representante se le
encomiende que trate de todos los negocios en general del representado 1general4, o solamente de algunos
especficamente indicados 1especial4( individual o colectivo 1conjunto, solidario o fraccionado4.
;(!(t(rio.
L( %ey #resu'e 6ue e% '(!(t(rio (6uiere co! %( i!te!ci)! e h(cer%o #(r( e% '(!(!te& salvo en el
supuesto contemplado en el art. >?AE. En efecto, cuando la adquisicin ser reali5a mediante tradicin,
prevalece la voluntad del tradens ante la actitud del mandatario de pretender tomar la posesin para s.
Art. -0M3.S 6a posesin se adquiere por medio de otras personas que hagan la adquisicin de la cosa con
intencin de adquirirla para el comitente. Esta intencin se supone desde que el representante no haya
manifestado la intencin contraria por un acto e&terior.
Art. -0M?.S 9unque el representante manifieste la intencin de tomar la posesin para s, la posesin se
adquiere para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la posesin sea adquirida para
el representado.
Festor o*icioso.
Art. -0MD.S L( #osesi)! se (6uiere #or 'eio e u! tercero 6ue !o se( '(!(t(rio #(r( to'(r%(& ese
6ue e% (cto se( r(ti*ic(o #or %( #erso!( #(r( 6uie! se to'). 6a ratificacin retrotrae la posesin adquirida
al da en que fue tomada por el gestor oficioso.
)i bien la retroactividad de la ratificacin se acepta cuando se trata de la adquisicin de un derecho, no es
posible admitirla en el caso de la adquisicin de la posesin, ya que ella supone la intencin de poseer y esta
intencin no podra e&istir antes de tomar conocimiento de que el tercero ha tomado la cosa por cuenta de otro.
)in embargo, ra5ones de orden pr%ctico han llevado al codificador a aceptar la retroactividad, pues de esa
forma los efectos de la posesin se remontan a la fecha de su toma por el gestor. EJ$ Juan adquiere la
posesin avisando que la posesin que adquiere es para *edro.
PTO. ?. 9dquisicin por va judicial. El problema del interdicto de adquirir en la actualidad.
.e acuerdo al$
(rt. -3AD7 ;Un ttulo v%lido no da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. El que no
tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa$ debe
demandarla por las vas legales<.
9plic%ndose en nuestro .erecho la teora del ttulo y el modo en la adquisicin derivada por actos entre vivos
de los derechos reales que se ejercen por la posesin, s)%o te!r. erecho e #oseer 6uie! cue!te co! u!
t,tu%o su*icie!te y& (e'.s& tie!e %( #osesi)! obte!i( e! virtu e icho t,tu%o. ;"itular de derecho real
que se ejerce por la posesin<, ;poseedor legtimo< y ;poseedor con derecho de poseer< son e&presiones
equivalentes.
Por e% co!tr(rio& e% 6ue tie!e C!ic('e!te u! t,tu%o v.%io& #ero !o h( %o$r(o e% 'oo& !o tie!e %(
#osesi)! y& co!si$uie!te'e!te& c(rece e erecho e #oseer. "iene simplemente un derecho a la
posesin, es decir el derecho de recurrir a las vas legales para e&igir el cumplimiento de la tradicin que le es
debida, esto es, del modo suficiente.
- 37 -
INTERDICTO DE ADPUIRIR
Art. AI17 Procee!ci(. *ara que proceda el interdicto de adquirir se requerir%$
7P4 Iue se presente ttulo suficiente para adquirir la posesin con arreglo a derecho.
>P4 Iue nadie tenga ttulo de due=o o de usufructuario o posea los bienes que constituyen el objeto del
interdicto. )i otro tambi!n tuviere ttulo o poseyere el bien, la cuestin deber% sustanciarse en juicio ordinario.
/uando alguien ejerciere la tenencia de los bienes, la demanda deber% dirigirse contra !l y se sustanciar% por
el tr%mite del juicio sumarsimo.
INTERDICTO DE ADPUIRIR. En la pr%ctica casi no tiene uso. )e utili5a principalmente cuando compramos un
inmueble, tenemos el ttulo pero no nos entregan el inmueble 1tenemos ttulo suficiente( pero no el modo
suficiente4.
PTO. A. /onservacin y p!rdida de la posesin.
CON5ERVACIHN POR EL ;I5;O PO5EEDOR.
0egla general, el$
(rt. -33?7 1L( #osesi)! se retie!e y se co!serv( #or %( so%( vo%u!t( e co!ti!u(r e! e%%(& (u!6ue e%
#oseeor !o te!$( %( cos( #or s, o #or otro. 6a voluntad de conservar la posesin se ju5ga que contin#a
mientras no se haya manifestado una voluntad contraria<.
)e deduce de ello que %( #osesi)! se co!serv( s)%o co! e% (!i'us& #ero es evidente que %( #"ri( e%
cor#us ebe ser tr(!sitori(.
)i bien la posesin se conserva solo animus, la falta del corpus debe ser accidental. E% (!i'us o'i!i se
#resu'e 6ue subsiste 'ie!tr(s !o se e/#rese vo%u!t( co!tr(ri(& siendo esta la ra5n por la cual la
p!rdida del discernimiento por parte de quien adquiri v%lidamente la posesin no impide su conservacin 1art.
>@@C4.
Au! e! e% su#uesto e 6ue se h(y( #erio %( cos(& la posesin se conserva solo animo mientras ;haya
esperan5a probable< de encontrarla 1art. >@EF4 o ;mientras la cosa no haya sido sacada del lugar en que el
poseedor la guard, aunque !l no recuerde dnde la puso, sea esta heredad ajena, o heredad propia< 1art.
>@EC4.
CON5ERVACIHN POR OTRO.
(rt. -33A is#o!e7 ;6a posesin se conserva, no slo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona,
sea en virtud de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel por quien
posee<.
Es #osib%e co!serv(r %( #osesi)! #or i!ter'eio e re#rese!t(!tes %e$(%es o co!ve!cio!(%es. En el
#ltimo caso, el mandato puede ser e&preso o t%cito, como el que tienen los miembros de la familia, la gente de
servicio, los locatarios, etc.
6a posesin subsiste (u!6ue e% 6ue #osee ( !o'bre e% #oseeor '(!i*ieste su vo%u!t( e #oseer (
!o'bre #ro#io& por cuanto esa sola manifestacin no importa un acto de interversin del ttulo 1art. >@@C, 7H
parte4.
- 38 -
Lo 'is'o sucee si e% re#rese!t(!te e% #oseeor (b(!o!( %( cos( o *(%%ece o c(e e! i!c(#(ci( 1art.
>@@C, segunda parte4, cuando los que tienen la cosa a nombre del poseedor la tienen por s mismos o por otros
que los crean verdaderos poseedores 1art. >@@B4, cuando el representante de la posesin fallece, siendo
continuada la posesin por medio del heredero, ;Daunque !ste creyere que la propiedad y la posesin
pertenecan a su autor< 1art. >@@A4.
PERDIDA DE LA PO5E5IHN.
C(us( re%(tiv( (% objeto.
6a posesin se pierde por una causa relativa al objeto en los siguientes casos$
19 E<TINCIHN DEL O:=ETO7 se produce cuando ;D el objetoDdeja de e&istir, sea por la muerte, si fuese
cosa animada, sea por la destruccin total, si fuese de otra naturale5a, o cuando haya transformacin de una
especie en otra< 1art. >@E74.
)i la destruccin es parcial, la posesin subsiste sobre la parte que se ha conservado. En la transformacin, si
bien se e&tingue respecto de la materia utili5ada para reali5ar el objeto nuevo, renace sobre el #ltimo.
-9 PUE5TA DE LA CO5A LUERA DEL CO;ERCIO7 es necesario que se trate de un supuesto de
inenajenabilidad absoluta con prohibicin de enajenar impuesta por la ley. EJ$ con las tierras e&propiadas por
el Estado para la construccin de un camino.
09 I;PO5I:ILIDAD LQ5ICA DE E=ERCICIO7 en este caso no hay destruccin de la cosa, pero ella se
encuentra en un lugar inaccesible. EJ$ si cae al fondo del mar 1art. >@E> y nota4.
Por vo%u!t( e% #oseeor.
19 Por TRADICIHN 6ue e% #oseeor hiciere ( otro& s(%vo 6ue *uer( #(r( tr(!s'itir %( te!e!ci( 8(rt. -3?097
si la tradicin es posesoria, dado el car%cter e&clusivo de la posesin 1art. >@F74, al adquirirla el accipiens,
correlativamente se opera la p!rdida para el tradens.
Por e/ce#ci)!& %( tr(ici)! !o c(us( %( #"ri( e %( #osesi)! cu(!o s)%o tie!e #or objeto tr(!s'itir %(
te!e!ci(& ya que entonces el tradens conserva la posesin aunque pasa a poseer por medio de un tercero.
-9 Por A:ANDONO VOLUNTARIO e %( cos( co! %( i!te!ci)! e !o #oseer%( e! (e%(!te 8(rt. -3?397
debe haber un desprendimiento efectivo de la cosa 1corpus4 acompa=ado de la intencin de no continuar
posey!ndola. 9l convertirse en cosa abandona ser% susceptible de ser adquirida por el primer ocupante.
Por %( (cci)! e u! tercero.
6a p!rdida de la posesin por la accin de un tercero comprende tres supuestos que se vinculan con cada uno
de los vicios de la posesin de inmuebles$
19 VIOLENCIA7 la posesin se pierde cuando por el hecho de un tercero son desposedos el poseedor o el que
tiene la cosa por !l, siempre que el que los hubiese arrojadote la posesin la tome con %nimo de poseer 1art.
>@EE4.
*uede presentarse en tres c(sos7
Pue #or %( *uer@( se ob%i$ue (% #oseeor ( s(%ir+
- 39 -
Pue to'(( %( #osesi)! ur(!te %( (use!ci( e% #oseeor& #or %( *uer@( se %e i'#i( e!tr(r+
Pue "ste se#( 6ue %os 6ue ocu#(! e% i!'ueb%e tie!e! %( i!te!ci)! e us(r e %( vio%e!ci( #(r(
o#o!erse ( su re$reso y 6ue #or e%%o se (bste!$( e vo%ver 8!ot( (rt. -3??9.
El despojo puede producirse contra el propio poseedor o contra su representante. 6a posesin se pierde al
momento de consumarse el despojo( por lo tanto el poseedor despojado puede intentar dentro del a=o la
recuperacin de la posesin a trav!s del ejercicio de una accin posesoria.
-9 CLANDE5TINIDAD7 seg#n el art. >@EG, la posesin se pierde ;Dcuando deja que alguno la usurpe, entre
en la posesin de la cosa y goce de ella durante un a=o, sin que el anterior poseedor haga durante ese tiempo
acto alguno de posesin, o haya turbado la del que la usurp<.
9unque la redaccin de esta disposicin parece establecer una superposicin entre la posesin del usurpador
clandestino y la del usurpador, debe entenderse que tambi!n en este caso este #ltimo pierde la posesin en el
momento de consumarse el despojo y que al a=o pierde las acciones posesorias de recuperacin. El usurpador
adquiere la posesin al producirse el despojo y, si logra mantenerse un a=o, gana las acciones posesorias en
sentido estricto y purga el vicio.
09 A:U5O DE CONLIANNA7 seg#n el art. >@EB$ ;)e pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre
del poseedor, manifiesta por actos e&teriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y
cuando sus actos producen ese efecto<.
9unque el cdigo no trata el tema respecto de las cosas muebles, se pierde tambi!n la posesin por accin de
un tercero en caso de haber mediado robo o hurto( no as cuando e&iste abuso de confian5a.
PTO. B. -bligaciones y derechos inherentes a la posesin. )u e&tensin a la tenencia.
Co!ce#to. Arts. -31A (% -3-1 e% CC.
5e tr(t( e u!( serie e eberes y e *(cu%t(es 6ue res#ectiv('e!te (*ect(! o be!e*ici(! (% #oseeor&
#ero %o h(ce! e! *or'( (bstr(ct(& es ecir se( 6uie! *uere& y e! virtu e su re%(ci)! co! %( cos(.
A'bu%(tori(s.
Establece el (rt. -31A7 15o! ob%i$(cio!es i!here!tes ( %( #osesi)!& %(s co!cer!ie!tes ( %os bie!es& y 6ue
no $r(v(! a una o m%s personas determinadas, sino i!eter'i!(('e!te (% #oseeor e u!( cos(
eter'i!((2. 1propter rem4.
Pue(! co'#re!i(s e!tro e% $"!ero e ob%i$(cio!es i!here!tes ( %( #osesi)! %(s ob%i$(cio!es
re(%es y %(s c(r$(s o $r(v.'e!es re(%es. 6as primeras son las restricciones y lmites que la ley impone al
dominio y que se e&tienden a todos los derechos reales desmembrados del mismo, y aun a la mera relacin
posesoria. 6as segundas constituyen el aspecto pasivo de los derechos reales sobre cosa ajena. EJ$ el
usufructo es derecho real para su titular, y carga o gravamen real para el nudo propietario.
En cuanto a los derechos inherentes a la posesin, dice el (rt. -3-I. 15o! erechos i!here!tes ( %(
#osesi)!& sean reales o personales, %os 6ue no co'#ete! a una o m%s personas determinas, sino
i!eter'i!(('e!te (% #oseeor e u!( cos( eter'i!((2.
Pue(! co'#re!ios e!tro e% $"!ero e erechos i!here!tes ( %( #osesi)! t(!to e% (s#ecto (ctivo
e %(s restriccio!es y %,'ites %e$(%es co'o e% e %(s c(r$(s re(%es.
Ob%i$(cio!es i!here!tes ( %( #osesi)!.
- 40 -
E! '(teri( e cos(s 'ueb%es 8-31B97 es obligacin inherente a la posesin de cosa muebles, la e/hibici)!
e e%%(s (!te e% jue@& en forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos judiciales, cuando fuese
pedida por otro que tenga un inter!s en la cosa fundado sobre un derecho. 6os gastos de la e&hibicin
corresponden a quien la pidiere. 1/ontrasentido4.
E! '(teri( e i!'ueb%es quedan comprendidos dos supuestos$
)eg#n el (rt. -31D$ ;El que tuviere posesin de cosas inmuebles, tendr% para con sus vecinos o terceros, las
obligaciones impuestas en el "tulo 32 de este libro<. )e trata de las restricciones y lmites que la ley impone al
dominio y que se e&tienden a la relacin posesoria.
)on tambi!n ob%i$(cio!es i!here!tes ( %( #osesi)! e cos(s i!'ueb%es& las serviu'bres #(siv(s& %(
hi#otec(& y %( restituci)! e %( cos(& cu(!o e% #oseeor *uese acreedor anticresista. "ambi!n %(s c(r$(s
e (r& h(cer o !o h(cer& i'#uest(s #or e% #oseeor #recee!te& (% !uevo #oseeor 8-31M9.
Derechos i!here!tes ( %( #osesi)!.
Hemos visto que el art. >@>F se refiere a los derechos personales y a derechos reales inherentes a la
posesin. >@>7 relacionado con servidumbres activas.
2ncluimos dentro de los primeros a las restricciones y lmites legales mirados ahora desde el *to. de vista
activo. EJ$ a la obligacin de no molestar a los vecinos por medio de actividades desarrolladas en un inmueble
1art. >G7B4, corresponde el derecho a no ser molestado por el propietario lindero.
Art. -A-IS 6os trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su
derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que go5aban hasta entonces,
no les dan derecho para una indemni5acin de da=os y perjuicios.
PTO. D. -bligaciones y derechos del poseedor seg#n sea de buena o mala fe.
Rajo esta denominacin queda comprendida toda una larga serie de derechos y de obligaciones que favorecen
o afectan al poseedor, que se ve obligado a restituir la cosa poseda como consecuencia de una reivindicacin
triunfante.
INDE;NINACIHN.
.e acuerdo al (rt. -3--& si el reivindicante triunfa y el poseedor debe restituir la cosa, en principio !ste #ltimo,
aunque sea de buena fe y a ttulo oneroso, no puede reclamar al primero la restitucin del precio que hubiese
pagado por la cosa al adquirirla.
E/ce#cio!(%'e!te tiene derecho a una indemni5acin proporcional si$
- Es poseedor de buena fe.
- 9dquiri la cosa a ttulo oneroso.
- El propietario difcilmente la hubiera recuperado si no hubiese sido por la adquisicin hecha por el
poseedor( es el caso, EJ$ de quien compra en el e&tranjero una cosa robada y, al traerla nuevamente
al pas, su due=o puede de esta forma recobrarla.
LRUTO5.
0especto a los frutos pueden presentarse tres situaciones$
(9 Poseeor e bue!( *e7 su buena fe le permite hacer suyos los frutos percibidos que correspondiesen al
tiempo de su posesin. El ttulo de adquisicin del dominio de los frutos es la percepcin.
- 41 -
6os frutos naturales o industriales se consideran percibidos cuando se al5an y separan( los civiles cuando han
sido cobrados y recibidos, y no por da 1art. >@>E4. En consecuencia y en cuanto a !stos #ltimos, si a la fecha
de la restitucin de la cosa los frutos no han sido cobrados, auque se hubiesen devengado, no corresponden.
b9 Poseeor e bue!( *e co!e!(o #or se!te!ci( ( restituir7 debe los frutos percibidos desde el da en
que se lo notific de la demanda o desde el da en que tuvo conocimiento del vicio de la posesin.
c9 Poseeor e '(%( *e7 debe entregar o pagar los frutos percibidos y los que por su culpa se hubieran dejado
de percibir, y debe indemni5ar al propietario por los frutos civiles que habra podido producir una cosa no
fructfera si el propietario hubiese podido sacar un beneficio de ella 1art. >@?A4.
6a redaccin del art. >@?A es deficiente, ya que no se trata de una cosa no fructfera, sino de una cosa que ha
permanecido como tal porque el poseedor no ha obtenido ning#n beneficio de ella, pudiendo hacerlo. EJ$
haber mantenido edificios desocupados cuando podran haber sido dados en locacin.
PRODUCTO5.
T(!to e% #oseeor e '(%( *e co'o e% e bue!( *e ebe! restituir %os #rouctos obte!ios e %( cos(
1art. >@@@4. )e justifica esta solucin porque los productos son una porcin desprendida de la sustancia misma
de la cosa.
FA5TO5 K ;E=ORA5.
(9 Poseeor e bue!( *e7 tiene derecho al reintegro de los gastos necesarios o #tiles, tales como los dineros
y materiales invertidos en mejoras necesarias o #tiles que e&istiesen al tiempo de la restitucin de la cosa.
"iene derecho de retencin hasta ser pagado de los gastos necesarios o #tiles.
No tie!e erecho (% ree'bo%so e %os $(stos hechos #(r( %( si'#%e co!serv(ci)! e %( cos( e! bue!
est(o& !i (% e %(s 'ejor(s vo%u!t(ri(s& aunque puede llevarlas si al hacerlo no causare perjuicio a la cosa.
b9 Poseeor e '(%( *e si'#%e7 le corresponde el reintegro de los gastos necesarios y puede repetir las
mejoras #tiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor e&istente. En
consecuencia, si las mejores #tiles o las reparaciones necesarias han perecido por cualquier causa al tiempo
de la restitucin de la cosa, cesa el derecho del poseedor. "iene derecho de retencin, pero slo por los gastos
necesarios 1art. >@@F, /d. /ivil4.
*ierde las mejoras voluntarias, pero puede llevarlas en la misma situacin del poseedor de buena fe ;art. >@@7,
in fine4.
c9 Poseeor e '(%( *e vicios(7 se e!cue!tr( e! i$u(%es co!icio!es 6ue e% #oseeor e si'#%e '(%( *e+
C!ic('e!te !o $o@( e% erecho e rete!ci)!.
RIE5FO5.
En este supuesto es necesario contemplar cuatro supuestos$
(9 Poseeor e bue!( *e7 no responde de la destruccin total o parcial de la cosa, ni por los deterioros de ella,
aunque fuesen causados por hecho suyo, sino hasta la concurrencia del provecho que hubiese obtenido.
Entrega la cosa en el estado en que se halle.
b9 Poseeor e bue!( *e 6ue h( sio !oti*ic(o e %( e'(!( e reivi!ic(ci)!$ responde por el hecho
suyo, pero no por la p!rdida y deterioro de la cosa causados por caso fortuito.
- 42 -
c9 Poseeor e '(%( *e si'#%e7 responde por el hecho suyo y por el caso fortuito, pero en este caso slo si la
cosa no hubiese perecido o no se hubiese deteriorado estando en poder del propietario.
9 Poseeor e '(%( *e vicioso7 responde por el hecho suyo y por el caso fortuito, aunque estando la cosa en
poder del due=o no hubiese !ste evitado el da=o 1art. >@?G4.
DI5PO5ICIHN DE CO5A5 ;UE:LE5.
E% #oseeor e bue!( *e esta obligado a restituir el precio percibido por los objetos muebles de que hubiere
dispuesto.
E% #oseeor e '(%( *e& en cambio, est% obligado a pagar el valor ntegro, aunque !l hubiese obtenido un
precio inferior.
CO;PEN5ACIHN.
Hay que distinguir dos supuestos$
Poseeor e bue!( *e7 el due=o puede compensar los gastos necesarios o #tiles con el valor del provecho
que el poseedor hubiese obtenido de destrucciones parciales de la cosa 1EJ$ %rboles que hubiese cortado y
vendido de bosque que no era de corte4 y con las deudas inherentes al inmueble, correspondientes al tiempo
de la posesin, si el propietario justificare que las haba pagado< 1art. >@>A4. "ambi!n puede compensar los
gastos de conservacin con los frutos percibidos, pero no los gastos necesarios o #tiles.
Poseeor e '(%( *e7 puede compensar las mejores #tiles que hayan aumentado el valor de la cosa con los
frutos percibidos o los que hubiese podido percibir 19rt. >@@74.
PTO. M. 9dquisicin, conservacin y p!rdida de la tenencia.
ADPUI5ICIHN e %( te!e!ci(.
.e acuerdo con el (rt. -3AI7 ;6a simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, o del simple tenedor,
slo se adquieren por la tr(ici)!, bastando la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna<.
*or lo tanto, %( te!e!ci( se (6uiere #or 'eio e %( tr(ici)!& %( 6ue #uee ser re(%i@(( #or e%
#oseeor 1EJ$ si el locador entrega la cosa al locatario como consecuencia de la celebracin de un contrato de
locacin4, o bie! #or e% si'#%e te!eor 1por ejemplo$ si el locatario entrega la cosa a un sublocatario o a un
cesionario del contrato4.
"ambi!n puede adquirirse la tenencia #or 'eio e% co!stituto #osesorio 19rt. >@G>, inc. ?H4.
Art.-3A-.S Pue(! co'#re!ios e! %( c%(se e% (rt,cu%o (!terior7
74 6os que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el
locatario, o comodatario(
>4 6os que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario
o cualquier representante(
?4 El que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquirente(
@4 El que continu en poseer la cosa despu!s de haber cesado el derecho de poseerla, como el
usufructuario, acabado el usufructo o el acreedor anticresista(
E4 El que contin#a en poseer la cosa despu!s de la sentencia que anulase su ttulo, o que le negase el
derecho de poseerla(
G4 El que continuase en poseer la cosa despu!s de reconocer que la posesin o el derecho de poseerla
pertenece a otro.
- 43 -
C4 2nclusive, hasta es posible la adquisicin por un medio unilateral, como en el caso de los intrusos que
ocupan un inmueble abandonado slo para solucionar un problema de vivienda, pero reconociendo en
todo momento que la propiedad pertenece a otra persona.
5e co!serv( y se #iere e %( 'is'( '(!er( 6ue %( #osesi)!.
PTO. 1I. -bligaciones y derechos del tenedor.
)in perjuicio de que las obligaciones y derechos del tenedor ser%n ante todo los que resulten del contrato que
dio origen a la tenencia y de su regulacin, podemos se=alar las siguientes obligaciones$
7. Co!serv(r %( cos(, respondiendo por su culpa de acuerdo con la causa que le acord la tenencia 1art.
>@G?4.
>. No'br(r (% #oseeor ( cuyo !o'bre #osee& si *uere e'(!(o #or u! tercero& b(jo #e!( e !o
#oer h(cer res#o!s(b%e #or %( evicci)! (% #oseeor 1art. >@G@4. )e trata de la llamada ;nominatio
auctoris<, que es un deber frente al poseedor pero slo una facultad frente al reivindicante 1art. >CB>4.
?. Restituir %( cos( (% #oseeor o ( su re#rese!t(!te& %ue$o 6ue %( restituci)! %e se( e/i$i(
co!*or'e ( %( c(us( 6ue %o hi@o te!eor 1art. >@GE4. .ebe hacerlo aunque haya otras personas que
pretendan la cosa, pero en este caso tales personas deben ser citadas 1art. >@GC4, a fin de que puedan
luego hacer valer los derechos que pudieren corresponderles.
En cuanto a los derechos del tenedor, son los siguientes$
7. Re#etir %os $(stos o 'ejor(s !eces(ri(s 6ue hubiese hecho e! %( cos(, es decir las erogaciones
que haya debido reali5ar para impedir la p!rdida o el deterioro de aqu!lla 1EJ$ en la locacin se faculta
al locatario a cobrar del locador todas las mejoras hechas en caso de urgencia Jarts. 7E@@ y 7E@EK4.
>. Rete!er %( cos( h(st( e% #($o e %os $(stos o 'ejor(s !eces(ri(s #(r( co!serv(r %( cos( 1art.
>@GG4.
A #(rtir e %( re*or'( e 1MAD %os te!eores i!teres(os cue!t(! co! #rotecci)! #osesori( ( tr(v"s e
%(s (ccio!es #o%ici(%es.
Jam%s el tenedor podr% usucapir, pues reconoce en otro la propiedad. )lo sera posible la prescripcin
cuando mediara un acto de interversin del ttulo, pero dejara de ser tenedor y pasara a ser poseedor.
- 44 -
UNIDAD 3 S DO;INIO.
PTO. 1. *ropiedad y dominio. )ignificado t!cnico de ambos vocablos.
Pro#ie( y o'i!io. "radicionalmente ambos vocablos han sido usados como sinnimos.
*ara algunos autores esta identificacin aparece en el /digo, se=alando que 3!le5 us la palabra 1o'i!io2
en el sentido de 1#ro#ie(2, siendo esta #ltima e&presin la m%s apropiada, por constituir las disposiciones
contenidas en los distintos ttulos dedicados a la materia una teora general del derecho de propiedad.
)eg#n la posicin dominante, la palabra 1#ro#ie(2 es m%s gen!rica, pues se la puede emplear para
referirse a todos los derechos susceptibles de apreciacin pecuniaria. /omprende al o'i!io, que es el
derecho de propiedad sobre las cosas.
=uris#rue!ci(. En los arts. 7@ y 7C de la /onstitucin +acional, se utili5a la palabra 1#ro#ie(2. S6o hace
en sentido gen!rico o como sinnimo de 1o'i!io2T 6a /orte )uprema de Justicia de la +acin dice que la
/+ utili5a la palabra ;propiedad< en sentido gen!rico.
PTO. -. .efinicin legal de dominio. 9n%lisis /rtico.
El (rt. -?IA define al dominio diciendo$ 1E% o'i!io es e% erecho re(% e! virtu e% cu(% u!( cos( se
e!cue!tr( so'eti( ( %( vo%u!t( y ( %( (cci)! e u!( #erso!(2.
Critic(. Ha dicho O9""2 que habra una redundancia en ella al hablar de 1vo%u!t(2 y de 1(cci)!2 pues, si la
cosa est% sometida a la voluntad, va de suyo que tambi!n lo est% a la accin del titular. *or otra parte, la
alusin a 1(cci)!2 sera estrecha, ya que si la cosa esta sujeta a la accin, tambi!n debera estarlo a la
omisin.
PTO. 0. .istintas concepciones sobre la propiedad. En especial doctrinas liberal, mar&ista y :agisterio de la
2glesia.
LI:ERALI5;O
1. Pri'(c,( e% i!iviuo sobre e% $ru#o7 0esalta la libertad del individuo como un derecho inalienable,
previo a toda e&periencia social. /onsidera que, si bien la libertad es un derecho primario, la falta total de
lmites acarreara un caos que impedira su ejercicio. 6a propuesta es, entonces, renunciar voluntariamente
a una parte de la libertad individual para conservar con seguridad la restante. *or eso para el liberal el
Estado Uque es quien custodia ese restoU es un mal necesario, surgido del acuerdo de los individuos,
mediante un VcontratoV. 6a "eora del /ontrato )ocial sirve de fundamento terico para quienes defienden
- 45 -
al individuo frente a la sociedad y al Estado, reivindicando su originalidad y sus derechos y mostrando que
el fin del Estado es el individuo y no al rev!s.
-. 5, ( %( #ro#ie( #riv((7 El liberalismo acepta la propiedad privada de los medios de produccin como
una condicin necesaria para el normal desarrollo de la vida econmica de la sociedad. El liberal ve en la
propiedad una condicin necesaria para la vigencia efectiva de la libertad individual. /ada uno puede hacer
con sus bienes lo que crea conveniente, dentro de unos lmites muy amplios custodiados por el Estado para
evitar la disolucin social y el riesgo de la p!rdida de los bienes propios. El esfuer5o del individuo en sus
tareas est% relacionado directamente con el deseo egosta de progresar econmicamente y acumular
rique5as en forma personal. Ruscando optimi5ar sus ganancias, quien ha reunido un capital, peque=o o
grande, lo invierte, generando proyectos y emprendimientos. 9l actuar de este modo, y sin propon!rselo,
genera m%s rique5as y fuentes de trabajo, beneficiando al conjunto de la sociedad.
)i bien reconoce que el r!gimen de propiedad privada genera, tarde o temprano, marcadas diferencias
econmicas, prefieren eso a la ausencia de propiedad y, por lo tanto, de libertad individual.
0. Pro$resis'o7 El liberalismo descansa sobre la creencia de que la Historia marcha hacia una reali5acin
plena de la vida humana. 2ncluso muchos de ellos no dudaran en sostener que ya la hemos alcan5ado.
*ara el liberalismo, la Historia es la lucha por conquistar la libertad individual y esta conquista es paulatina.
El #ltimo gran acontecimiento en este camino fue la 0evolucin ,rancesa y el surgimiento de los gobiernos
constitucionales. /on el sistema republicano de gobierno, el individuo Uahora ciudadanoU logra el
m%&imo status poltico posible. *articipa en un plano de igualdad con los dem%s individuos y slo reconoce
autoridad a unos representantes elegidos por !l mismo que tienen una injerencia limitada slo a aquello que
es indispensable controlar para evitar el caos y garanti5ar la libertad.
Esta herencia racionalista aporta al liberalismo un claro tinte universalista. 9s los revolucionarios franceses
proclamaron los Vderechos del hombreV y no slo los de los franceses, a quienes representaban.
;AR<I5;O
:ar& considera que con la aparicin de la propiedad privada se produce una circunstancia social totalmente
nueva y que slo podr% eliminarse con la abolicin de dicha forma de propiedad. *odemos entender esta
nueva situacin si nos fijamos en la alienacin en la sociedad esclavista$ en esta sociedad el esclavo no se
pertenece a s mismo sino al amo( el amo puede disponer a voluntad del esclavo, de su cuerpo, de su mente,
de su personalidad y sus habilidades. /abe distinguir el individuo mismo, su actividad y los objetos producidos
por su actividad( pues bien, en dicha sociedad, el esclavo no es due=o ni de s mismo 1carece de libertad
completa, no puede hacer lo que quiera con su cuerpo, ni con su se&ualidad, ni con su mente4 pero tampoco es
due=o de su actividad, !sta le pertenece al amo, como tambi!n le pertenece al amo el conjunto de objetos
producidos por el esclavo 1por ejemplo los objetos de su actividad manual, lo que obtenga por trabajar en el
campo, ...4. )eg#n :ar&, lo mismo ocurre en el sistema de produccin capitalista$ aqu el hombre se hace
cosa, mercanca, usada por el propietario de los medios de produccin slo como un instrumento ms en la
cadena de produccin de bienes. 6a propiedad privada convierte los medios y materiales de produccin en
fines en s mismos a los que subordina al mismo hombre. La propiedad privada aliena al hombre porque no lo
trata como fin en s mismo, sino como mero medio o instrumento para la produccin.
LA ALIENACIHN EN HEFEL K ;AR<
5i$!i*ic(o co'C!
Sujeto escindido: el sujeto perdiendo su propio ser, convirtindose en algo contrario a su
propia esencia
Di*ere!ci(s

Sujeto de la
alienacin
Causa de la
alienacin
Muestra de la
alienacin
Superacin de la alienacin
- 46 -

HEFEL
6a 2dea 1.ios4 "eolgica
6a e&istencia de la
+aturale5a como
algo distinto a la
propia 2dea
6a autoposesin de la 2dea en su
e&istencia como Espritu

;AR<
6a clase
oprimida
6a e&istencia
de la
propiedad
privada
6a e&istencia de
clases sociales
9bolicin de la propiedad privada,
las clases sociales y la e&plotacin
del hombre por el hombre
La alienacin principal es la alienacin econmica, la alienacin que se da como consecuencia de la estructura
socioeconmica que descansa en la propiedad privada, pero no se agota en ella, pues tambi!n se e&presa en
la alienacin religiosa, poltica, e intelectual. *odemos entender toda la propuesta filosfica de :ar& como el
intento de crear una filosofa que permita comprender las causas de la alienacin ! en "ltimo trmino del
sufrimiento humano# ! encontrar su solucin.
;AFI5TERIO DE LA IFLE5IA
1. Cristi(!is'o y #ro#ie(7 .ado que la 0evelacin cristiana se dirige primariamente a la formacin de la
conciencia de los hombres y no a la concreta definicin de sus mutuas relaciones, es lgico que en ella no
se encuentre una e&posicin directa sobre el derecho de propiedad( lo que encontramos son m%s bien los
principios humanos y religiosos con que el hombre debe ilustrar y enriquecer sus planteamientos jurdicos y
sociales. .e todas formas, hay que se=alar que la )ociedad Eclesi%stica va clarificando poco a poco sus
e&igencias sobre el derecho de propiedad. .espu!s de la muerte del #ltimo 9pstol el :agisterio de la
2glesia ha ido precisando y actuali5ando la doctrina gracias a la ayuda del Espritu )anto y a la e&periencia
acumulada a lo largo de los siglos.
El ambiente social del 9ntiguo "estamento 19. ".4 es el de una sociedad teocr%tica que todo lo refiere a
.ios y en la cual, por tanto, la propiedad tiene un sentido muy particular$ WEsta tierra es maX, declara
MahY!h 16ev >E,>?4. El hombre es un administrador de sus posesiones, que debe utili5ar sobre todo para
dar culto a MahY!h y para ayudar a los pobres, as como para mantenerse a s mismo y a su familia. .entro
de este sentido teoc!ntrico Kque, a pesar de todo, es m%s asc!tico y espiritual que p#blico y social la
propiedad privada es un hecho. El .ec%logo es prueba suficiente$ W+o robar%s. +o desear%s la casa de tu
prjimo..., ni nada de cuanto le perteneceX 1E& >F,7EK7C4. 6o mismo ocurre con la insistencia de los
escritores sagrados acerca del pago de las deudas justas, del salario de los obreros, etc.
En el +uevo "estamento 1+. ".4 desaparece el ambiente teocr%tico que ha privado en el 9. ".( Jesucristo,
en su predicacin, manifiesta que no ha venido a constituir un pueblo sociolgico, sino a revelar al hombre
su llamada a la vida divina y a librarlo del pecado. Es lgico por eso que no encontremos en sus palabras
ense=an5as detenidas sobre la estructura de la sociedad humana, etc. +o obstante, la predicacin de /risto
incide fuertemente en ello, ya que, al darnos a conocer nuestro destino eterno, nos manifiesta el espritu
con que debemos vivir la realidad presente. En el tema que nos ocupa se advierte en la predicacin de
Jes#s un reconocimiento de la realidad de la propiedad, unido a la insistencia en la virtud cristiana del
desprendimiento. )u doctrina podra resumirse, desde nuestro actual punto de vista, en cuatro puntos
concretos$ (9 %( #osesi)! y e% uso e %os bie!es !o es '(%(7 Wdigno es el operario de su mantenimientoX
1:t 7F,7F4( b9 e% cristi(!o ebe us(r e sus bie!es co! 'oer(ci)!& es#re!i'ie!to y es#,ritu e
servicio ( %os e'.s7 Wquien tenga dos t#nicas parta con el que no tiene, y el que tiene alimentos, haga
igualX 16e ?,774( c9 h(y 6ue evit(r e *or'( es#eci(% e% ('o!to!('ie!to i!'oer(o e ri6ue@(s y e%
#(r(%e%o (buso e #oer7 Was ser% el que atesora para s, y no es rico para .iosX 16e 7>,>74( 9 si toos
%os cristi(!os h(! e vivir %( sobrie( cristi(!(& e! oc(sio!es eso #or. %%e$(r h(st( u!
es#re!i'ie!to tot(% y (bso%uto7 Wsi quieres ser perfecto, anda, vende cuanto tienes y dalo a los
pobresX 1:i 7A,>74.
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Entre los primeros cristianos se dieron algunos ejemplos de comunidad de bienes 1cfr. 9ct @,?> ss.4, pero
esta conducta no se convirti nunca en regla general. 9s lo demuestra la e&hortacin de ). *ablo a los
/orintios$ W)i alguno tiene hambre coma en su casa, a fin de no reunirnos para vuestra condenacinX 17
/or 77,?@4. )e trat m%s bien de e&cepciones, y la e&periencia aconsej su supresin.
6a "radicin de la 2glesia desarroll en seguida estos primeros principios de la asc!tica cristiana$ la
propiedad privada es legtima, pero el cristiano debe estar muy atento a no apegarse a ella, a no perder de
vista que todo lo humano est% orientado al orden sobrenatural. +o en balde la 2glesia ha de luchar, durante
estos primeros siglos de vida, con la interpretacin romanista del derecho de p., concebido como derecho
absoluto no slo de usar y disfrutar, sino de abusar. *or esta ra5n hay que saber interpretar asc!tica y no
jurdicamente las duras palabras que muchos padres de la 2glesia lan5an contra la p. privada y que, en
realidad, se refieren a su abuso. .ice, por ej., en este sentido ). Juan /risstomo$ W+o digan$ gasto de lo
que es mo, go5o de lo que es mo. +o$ no go5an de lo que es suyo sino a lo que pertenece a otro 1...4 Estos
bienes no le pertenecen$ le pertenecen en com#n con su semejante, tal como el cielo, la tierra y todo lo
dem%sX 1Homila 7F4. .esde nuestra perspectiva actual son m%s f%ciles de comprender otras formulaciones
que se dirigen m%s e&plcitamente a la formacin de las actitudes del cristiano. He aqu una frase bien clara
de ). Rasilio$ WEl mandato de .ios no nos ense=a que hayamos de recha5ar y huir de los bienes como si
fueran malos, sino que los administremos 1...4 Iuien se condena, no se condena en absoluto porque
tuviera, sino porque sinti torcidamente de lo que tena o no us bien de elloX 10egula Rrevis, interr. L/224.
En la misma lnea se e&presa tambi!n 6actancio al decir, criticando el comunismo platnico, Wla justicia no
se encuentra en las cosas e&teriores, ni siquiera en el cuerpo, sino en el cora5n del hombre. *or ello,
quien busque la igualdad humana no debe suprimir el matrimonio y las posesiones, sino la arrogancia, la
soberbia, el orgullo, a fin de que los nobles y poderosos recono5can su igualdad con los indigentesX
12nstitutiones .ivinas, ?,>>4.
Ma en la Edad :edia, ). "om%s estudia, con su conocida profundidad, el tema del derecho de propiedad.
*ara !l, la p. en general es de derecho natural primario( pero su concrecin pertenece al derecho positivo,
que precisa y concreta los grandes principios del derecho natural 1cfr. )um. "h. >K> qGG4. .urante toda la
Edad :edia, e incluso durante el 0enacimiento, el tratamiento del tema de la p. por parte de la 2glesia se
polari5a en buena parte en la obligacin que tienen todos los hombres de poner sus bienes a disposicin
del prjimo para aliviar las abundantes situaciones de pobre5a que se est%n produciendo. 6os cambios
econmicos producidos en esa !poca y en la posterior revolucin industrial dan origen a desarrollos y
acentos nuevos entre los que cabe mencionar los diversos tratados de teologa moral de los s. L32 y
siguientes, que dedican amplio espacio al tema del comercio, del pr!stamo a inter!s, de la usura, etc.( y el
:agisterio pontificio sobre temas sociales a partir de fines del s. L2L, del que trataremos en los apartados
siguientes.
2. E% erecho !(tur(% y %( #ro#ie(7 El fundamento de la p. privada se encuentra en el derecho natural 1v.4$
la p. privada es una e&igencia inseparable de la naturale5a humana. .entro de la admisin de ese principio,
cabe distinguir en los autores cristianos dos lneas$ por un lado, los que opinan que la p. privada es propia
de la naturale5a cada( por otro, los que creen que tambi!n habra sido coherente con la naturale5a en
estado de gracia, y que, por tanto, pudo darse en el *araso 1v.4 original. 6os primeros Kentre los que se
cuenta a ). Oregorio de +isa, ). Juan /risstomo, ). "om%s de 9quino, etc., admiten que en el *araso
hubiese sido posible una comunidad de bienes que no habra ofrecido inconvenientes pr%cticos debido a la
innata inclinacin del hombre al bien. /omo es natural, esta lnea de pensamiento viene a coincidir con la
opinin de que la p. privada es slo de derecho natural secundario Kal que a veces denominan ius gentiumK,
que fue hecho necesario por el pecado original 1v. *E/9.- 222. R4. -tros autores K,rancisco )u%re5, entre
ellosK opinan que incluso la naturale5a en estado de gracia debera haber contado con la p. privada, ya que
!sta pertenece absolutamente al derecho natural primario.
En cualquier caso, por encima de estas divergencias de mati5, queda clara la completa unanimidad de
todos los autores en la necesidad que la naturale5a humana Kpor lo menos despu!s del pecado originalK
tiene de la p. privada, que constituye, por tanto, uno de los atributos esenciales de la persona humana y de
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la sociedad. El :agisterio de la 2glesia ha sido tajante al sancionar el car%cter natural de la p. privada. 6en
L222 en la Encclica 0erum +ovarum 17BA74 se=ala que el derecho a la p. privada es un Wderecho que dio la
naturale5a a todo hombreX. En la Encclica Iuadragesimo 9nno 17A?74, *o L2 recuerda tambi!n que el
derecho a la p. Wfue otorgado por la naturale5a, o sea por el mismo /reador a los hombresX. *o L22 insiste
concretamente en el valor positivo y din%mico de la p., a la que presenta como esta preocupacin de la
2glesia$ estructura social b%sica 199), @A, 7AEC, 7E4 y garanta de la libertad humana 199) ?E, 7A@?, 7C4.
6os posteriores documentos de Juan LL222 1Enc. :ater el magistra, 7AG74, /oncilio 3aticano 22 1/onst.
Oaudium Et )pes4 y *ablo 32 1Encclica *opulorum *rogressio, 7AGC4 reiteran los mismos principios
desarroll%ndolos y aplic%ndolos a situaciones nuevas, como es la de los pueblos subdesarrollados 1v.
)UR.E)900-66-4, que ocupan en la sociedad de mediados del s. && un puesto parecido al que en el
siglo pasado ocuparon los primeros proletarios 1v. *0-6E"9029.-4 de la sociedad industrial.
En todos estos documentos se pueden espigar muchos argumentos que muestran el car%cter natural y la
necesidad de la p. privada. 6os resumimos aqu siguiendo el esquema de HZffner 1o. c. en bibl., >7AK>>@4.
.istingue entre cinco ra5ones positivas y cinco negativas. 6as cinco primeras son$ la p. privada respalda la
dignidad del hombre y le proporciona independencia y autonoma( delimita competencias y
responsabilidades individuales dentro de la sociedad( satisface la necesidad humana de seguridad y
previsin, especialmente importante para la estabilidad y desarrollo de la familia( constituye un instrumento
de contacto constructivo entre todos los hombres y los pueblos( y capacita al hombre para vivir
positivamente la sobriedad y el desprendimiento cristiano. 6as cinco ra5ones negativas estriban en que la
ausencia de p. privada$ llevara a la pere5a y a la desgana en el trabajo( conducira al desorden y a la
confusin dentro de la sociedad( dara pie a la discordia entre los individuos( producira grandes tentaciones
de abuso de poder en los encargados de administrar las propiedades comunes( y, por fin, amena5ara
gravemente la independencia y la iniciativa individuales, que se veran entonces privadas de su instrumento
fundamental de accin.
6en L222, en la 0erum +ovarum, haba hecho ya un inteligente resumen de los tres fundamentos
esenciales de la p., que ha evocado constantemente el :agisterio de la 2glesia$ la persona, la familia y la
sociedad, puesto que Ke&plica el *ontficeK en cada una de estas tres instancias, la p. se erige en celador de
libertad( en promotor de la disposicin al trabajo y a la pa5( y en garanta de la seguridad cara al futuro
19ctae 6eonis *apae, 77, AAK7FC4.
3. Criterios re$u%(ores e %( #ro#ie(7 9 la vista de lo dicho en los dos apartados anteriores est% claro
cu%l deba ser el criterio regulador fundamental de la p.$ el individuo debe disfrutar de sus posesiones
teniendo presente no slo a su propia persona sino a su familia y a los dem%s hombres, dentro del debido
respeto a la sociedad en que est% inserto( es decir, con la conciencia de que los bienes terrenos no son
nunca un objetivo en s mismos sino un instrumento para la propia perfeccin espiritual y para el servicio a
los dem%s hombres. Este criterio de fondo tiene dos vertientes concretas y ricas en contenido$
(9 L( %%('(( *u!ci)! soci(% e %( #ro#ie($ tema pol!mico desde principios del s. L2L, por cuanto es
uno de los puntos claves de litigio entre las formas liberales y sociali5antes de la sociedad. 6os
planteamientos individualistas afirmaban que el derecho de p. era ilimitado y absoluto, lo que implicaba
la legitimacin de las actitudes egostas y, en la pr%ctica, conduca a colocar en situacin
e&tremadamente precaria a grandes masas de la poblacin. "anto los tratadistas cristianos, como el
:agisterio pontificio, recha5aron repetida y fuertemente esa idea anticristiana, propugnando Wel derecho
a la propiedad privada como subordinado al derecho al uso com#n, al destino universal de los bienesX
1Encclica 6aborem E&ercens, n.P 7@4( es as que Wsobre toda propiedad grava una hipoteca socialX
1Juan *ablo 22, :ensaje a la 2glesia de 6atinoam!rica, :adrid 7ACA4. *ero a la ve5 Ky aqu el
pensamiento cristiano se enfrenta con el colectivismoK la reaccin frente al individualismo no debe llegar
a una negacin de la p. que, en realidad, conduce al totalitarismo 1v.4.
)e trata, pues, de garanti5ar legalmente un uso del derecho de p. que est! ordenada al bien com#n y de
facilitar el acceso a la p. al mayor n#mero posible de ciudadanos. Hffner 1o. c. en bibl.4 se=ala seis
formas m%s comunes de propiedad en la sociedad moderna, a las cuales deberan tener acceso, por lo
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menos parcial, todos los hombres$ sueldo o salario seguro( #tiles dom!sticos( ahorro( seguridad social(
casa( participacin en las fuentes de capital. *ara ello el Estado debe adoptar una poltica fiscal justa, y
especialmente respetuosa con las familias de ingresos modestos. "ambi!n tiene una especial
importancia el principio de subsidiariedad 1v.4 del que habl Juan LL222 en la Encclica :ater Et :agistra$
W6a ampliacin de la propiedad del Estado y de las dem%s instituciones p#blicas slo es lcita cuando la
e&ige una manifiesta y objetiva necesidad del bien com#n, y se e&cluye el peligro de que la propiedad
privada se redu5ca en e&ceso, o, lo que sera a#n peor, se la suprima completamenteX 1nP 77C4.
b9 E% se!tio cristi(!o e! %( ('i!istr(ci)! e %( #ro#ie(7 y que a=ade unos valores muy especficos
al simple sentido social del que hemos hablado en los p%rrafos precedentes. Este sentido cristiano tiene
m#ltiples manifestaciones, que se pueden resumir en la permanente conciencia de una jerarqua de
valores en que el servicio a .ios y a los dem%s est% por encima del servicio a nuestros intereses. El
cristiano, por tanto, no puede dejarse agobiar por las preocupaciones econmicas, por la tentacin de
usar a los dem%s en favor de sus intereses, de abusar de su poder para enriquecerse todava m%s a
costa del prjimo, etc. .esde un punto de vista positivo, el cristiano debe utili5ar sus bienes para dar a
todos los que le rodean una e&istencia digna, que les haga m%s f%cil el cumplimiento de las obligaciones
que tienen con .ios y con la sociedad( para desprenderse de una parte adecuada de ellos Ky no slo de
lo que buenamente le sobreK para practicar la limosna y para participar en el mantenimiento de la 2glesia
y en las obras de caridad en general. En suma, y aunque jurdicamente sea due=o absoluto de sus
bienes, el cristiano deber% sentirse Kante .iosK m%s administrador que propietario.
3. L( *u!ci)! e %( (utori( #Cb%ic( e! tor!o ( %( #ro#ie(7 .e acuerdo con lo ya e&puesto, puede esta
funcin resumirse as$ fomento claro y decidido de la p. garanti5ando su e&istencia y su ejercicio
socialmente orientado. *r%cticamente todos los *apas contempor%neos, desde 6en L222, han dejado or su
vo5 para criticar el sistema jurdico liberal por lo que tiene de Wobservador imparcialX de una realidad que a
menudo no es justa y que requiere, por tanto, una labor positiva de defensa de los ciudadanos menos
favorecidos. Juan LL222 deca, por ej., en la :ater et :agistra$ W+o basta afirmar que el hombre tiene un
derecho natural de la propiedad privada de los bienes, incluidos los de produccin, si, al mismo tiempo, no
se procura con toda energa que se e&tienda a todas las clases sociales el ejercicio de este derechoX.
2gualmente constantes y claras son las intervenciones denunciando una sociali5acin entendida como
estati5acin o colectivi5acin total que coarte la iniciativa privada y acabe as negando la libertad.
6a formulacin concreta de esta poltica de fomento de la p. depender% de las diversas circunstancias, y
admite soluciones variables, siempre que se eviten los escollos del individualismo y del colectivismo que ni
siquiera pueden justificarse en nombre de la correccin de abusos reales. 9l contrario, la e&istencia de
estas situaciones irregulares ha de llevar a nuevos estudios y a nuevas normas jurdicas que vayan
acercando cada ve5 m%s a la sociedad a una convivencia social lo m%s justa posible. En concreto, en la
actualidad, se pueden reconocer cinco problemas sociales que afectan gravemente al tema de la propiedad
y que e&igen un amplio y positivo estudio por parte de las autoridades$ el primero es el que viene dado por
el creciente n#mero de personas que dependen econmicamente de otras porque no trabajan
autnomamente( el segundo, consecuencia de !ste, es el de la seguridad social de todos estos asalariados,
tema que afortunadamente ha recibido ya una enorme atencin p#blica en la mayora de los pases( en
tercer lugar nos encontramos con el difcil tema de la propiedad colectiva y del control de los medios de
produccin, ampliamente tratado ya en las encclicas sociales( en cuarto lugar, y como consecuencia de los
aspectos anteriores, nos encontramos con la necesidad de fomentar la participacin de todos los
ciudadanos en la p. de estos grandes medios de produccin, que adem%s Ken el caso de los trabajadores
por cuenta ajenaK puede convertirse en un importante medio de seguridad cara al futuro( por #ltimo, y ya a
nivel internacional, el de las relaciones entre pases con distinto nivel de desarrollo.
PTO. 3. /lasificacin del dominio. *erfecto e imperfecto. 6os diversos dominios del Estado.
CLA5ILICACIHN DEL DO;INIO.
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1. P%e!o o #er*ecto y 'e!os #%e!o o i'#er*ecto. Esta clasificacin surge del art. >EFC$
DO;INIO PLENO 8o #er*ecto97 El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no est%
gravada con ning#n derecho real hacia otras personas.
DO;INIO ;ENO5 PLENO 8o i'#er*ecto97 )e llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin
de un cierto tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble,
gravado respecto de terceros con derecho real, como servidumbre, usufructo, etc.
Este tipo de dominio, puede ser, a la ve5$
DE5;E;:RADO7 cuando est% gravado con un derecho real, estamos frente al o'i!io
es'e'br(o. Este tipo de dominio aminora el car%cter absoluto del dominio. EJ$ en un usufructo,
usufructuario tiene el ius ute!i y *rue!i, es decir, el uso y goce de la cosa( y otro sujeto tiene el
derecho de disponer de la cosa 1ius (bute!i4( es decir, el llamado +U.- *0-*2E"902- tiene el
dominio desmembrado.
LIDUCIARIO O REVOCA:LE7 tienen aminorado el car%cter perpetuo, porque est%n dependiendo, se
van a resolver, al cumplimiento de una condicin o vencimiento de un pla5o.
-. C%(si*ic(ci)! re*eri( e! %( !ot( (% (rt. -?IB.
DO;INIO E;INENTE7 cada Estado, en su %mbito, tiene el derecho de imponer a sus habitantes impuestos,
lmites, restricciones, etc., todo en virtud del bien com#n. Este tipo de dominio del Estado limita el dominio de
los particulares que habitan en ese Estado.
No se tr(t( e u!( c%(se e o'i!io& si!o si'#%e'e!te e u!( '(!i*est(ci)! e %( sober(!,( e%
Est(o. No es o'i!io& #ues !o ( erecho (% Est(o #(r( is#o!er e %(s cos(s #erte!ecie!tes ( %os
#(rticu%(res& si!o 6ue so%('e!te %o (utori@( ( so'eter e% ejercicio e% erecho e #ro#ie( ( %(s
restriccio!es i'#uest(s #or e% i!ter"s $e!er(%.
DO;INIO INTERNACIONAL7 )e cita tambi!n en la nota al art. >EFC el o'i!io i!ter!(cio!(%7 la nacin
considerada en su conjunto, tiene respecto a las otras naciones los derechos de un propietario. )e puede decir
entonces, que el dominio internacional es el derecho que pertenece a una nacin, de usar, de percibir sus
productos, de disponer de su territorio con e&clusin de las otras naciones, de mandar en !l como poder
soberano, independientemente de todo poder e&terno.
E% %%('(o 1o'i!io i!ter!(cio!(%2 es i$u(%'e!te (je!o (% o'i!io e% Derecho Civi%& #or cu(!to !o
i'#ort( '.s 6ue u!( '(!i*est(ci)! e %( sober(!,( e% Est(o.
0. C%(si*ic(ci)! e% erecho ('i!istr(tivo.
DO;INIO PG:LICO7 son todas las cosas que est%n fuera del comercio( por ende son 2+E:R90O9R6E),
2+962E+9R6E) E 2:*0E)/02*"2R6E).
DO;INIO PRIVADO7 son todas las cosas que son$ *0E)/02*"2R6E), 962E+9R6E) M E:R90O9R6E).
PTO. ?. /aracteres del dominio.
Los c(r(cteres e% o'i!io so! tres7 e/c%usivi(& #er#etui( y 1(bso%ute@2.
- 51 -
E<CLU5IVIDAD.
C(r.cter e/c%usivo est(b%ecio e! e% (rt. -?ID.
Art. -?ID7 1E% o'i!io es e/c%usivo. Dos #erso!(s !o #uee! te!er c(( u!( e! e% too e% o'i!io e
u!( cos(+ '(s #uee! ser #ro#iet(ri(s e! co'C! e %( 'is'( cos(& #or %( #(rte 6ue c(( u!( #ue(
te!er2.
6os derechos reales pueden ser e&clusivos o no e&clusivos, seg#n no admitan o si admitan la concurrencia de
varios titulares sobre la misma cosa. El dominio pertenece a la segunda categora, ya que es de su esencia
reconocer un sujeto #nico, que puede ser persona fsica o jurdica.
E% *u!('e!to e este #ri!ci#io7 si alguien es propietario de una cosa de la que otro tambi!n es propietario,
esa cosa es com#n entre ellos y no se puede decir que es propia por el total, pues ;propio< y ;com#n< son
t!rminos contradictorios. +o es admisible la coe&istencia de dos o m%s derechos iguales sobre la misma cosa.
/omo destaca 3!le5 en la nota, se encuentra en este concepto u!( e %(s i*ere!ci(s e!tre erecho re(% y
e% #erso!(%7 1'uch(s #erso!(s #uee! ser& c(( u!( #or e% too& (creeores e u!( 'is'( cos(& !o
ocurre %o 'is'o e! %os erechos re(%es2.
PERPETUIDAD.
L( #er#etui( y su ob%e co!!ot(ci)!.
L( !o %i'it(ci)! te'#or(%.
El art. >E7F comien5a diciendo$ ;El dominio es perpetuoD<. .e tales t!rminos debe e&traerse esta primera
connotacin$ si$!i*ic( 6ue e% o'i!io es i%i'it(o e! e% tie'#o& 6ue subsiste t(!to co'o ur( %( cos(
6ue co!stituye su objeto& #or e!ci'( e to(s %(s 'ut(cio!es 6ue #ue( e/#eri'e!t(r %( titu%(ri(.
I!e/ti!$uibi%i( #or e% !o uso o ejercicio.
El art. >E7F, luego se=ala que ;El dominio es perpetuoD<, y agrega$ ;Dy subsiste independiente del ejercicio
que se pueda hacer de !l. El propietario no deja de serlo, aunque no ejer5a ning#n acto de propiedad, aunque
est! en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejer5a con su voluntad o contra ella, a no ser que
deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que !ste pueda adquirir la propiedad por la
prescripcin<. )ignifica que el dominio no se e&tingue porque si titular deje de ejercerlo( no se pierde por el no
uso.
A:5OLUTEN.
L( 1(bso%ute@2 o c(r.cter (bso%uto.
5i$!i*ic(o e% t"r'i!o 1(bso%uto2 co! re%(ci)! ( %os erechos e! $e!er(%.
/uando se habla de derechos absolutos, la e&presin puede estar siendo utili5ada en diferentes sentidos$
.esde el *to. de vista de la oponibilidad, so! (bso%utos %os erechos o#o!ib%es er$( o'!es& es
decir, contra todos.
- 52 -
)e dice tambi!n que so! (bso%utos %os erechos reco!ocios #or %(s %eyes e ore! #Cb%ico.
9lgunos autores consideran (bso%utos a %os erechos #erso!(%,si'os.
Por *i!& h(y 6uie!es e!tie!e! 6ue u! erecho es (bso%uto #or 6ue e!cierr( to(s %(s
*(cu%t(es #osib%es. 8est( es %( 6ue se to'(9.
L( 1(bso%ute@2 re*eri( e/c%usiv('e!te (% o'i!io.
/uando dice que el dominio es absoluto, es evidente que no se est% aludiendo a la oponibilidad erga omnes,
que es propia de todo derecho real( si!o 6ue %( e/#resi)! es uti%i@(( e! u! se!tio i*ere!te.
5i$uie!o ( FATTI& se sostiene que e% o'i!io es (bso%uto #or6ue es e% C!ico erecho re(% 6ue #er'ite
( su titu%(r h(cer e %( cos( %o 6ue 6uier(& us(r y $o@(r e e%%( co'o 'ejor %e #(re@c(+ (%ter(r su
sust(!ci(& h(st( e% e/tre'o e #oer estruir%(+ c('bi(r su esti!o .!o%e e% 6ue co!siere '.s
(ecu(o ( sus !ecesi(es+ too e%%o e!tro e% '(rco e %( %ey y sie'#re 6ue !o (te!te co!tr( %os
erechos e u! tercero& e% ore! #Cb%ico& %( 'or(% y %(s bue!(s costu'bres.
PTO. A. /ontenido del dominio. ,acultades. 6mites y limitaciones.
CONTENIDO NOR;AL DEL DO;INIO.
Deter'i!(ci)! e% co!te!io.
El dominio implica un poder o se=oro de una persona sobre una cosa, que se traduce en una relacin directa o
inmediata entre esa persona y esa cosa. El contenido que conforma el sustrato de aquel poder o de esta
relacin puede ser enfocado apuntando a su naturale5a y a su e&tensin.
E! cu(!to ( %( !(tur(%e@( e% co!te!io7 el dominio es un derecho real que se ejerce por la
posesin.
E! cu(!to ( %( e/te!si)! e% co!te!io7 puede ser determinada$
Positiv('e!te7 la e&tensin del contenido del dominio se determina a trav!s del an%lisis de las facultades que
lo tipifican y de su e&tensin material u objetiva(
Ne$(tiv('e!te7 e&cluyendo facultades, o sea, fijando lmites, los que pueden ser normales o e&cepcionales.
CONTENIDO ALIR;ATIVO. Este contenido comprende facultades del due=o. "radicionalmente se
resuman esas facultades en tres grupos$
1. Ius Ute!i7 Uso y goce de la cosa.
-. Ius Lrue!i7 *ercibir de los frutos que d! la cosa.
0. Ius Abute!i7 .isponer de la cosa.
6a doctrina m%s moderna distingue entre facultades materiales y jurdicas, quedando incluidas dentro de las
primeras las de usar, go5ar y disponer materialmente.
L(cu%t(es '(teri(%es 8(rt. -?10 y -?139.
- 53 -
Art. -?10.S Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y
go5arla conforme a un ejercicio regular.
Art.-?13.S El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo, aunque privare
a terceros de ventajas o comodidades.
L(s *(cu%t(es '(teri(%es e% ue>o so! %(s si$uie!tes7
Derecho e #oseer7 el dominio es un derecho real que se ejerce por la posesin. Si es privado de ella, est
legitimado para promover todas las defensas posesorias y tami!n la accin reivindicatoria.
Derecho e us(r7 puede servirse de la cosa como ju"gue ms adecuado a sus necesidades, sin limitaciones en
cuanto a la naturale"a o destino del ojeto. #$% si se trata de una casa, podr morar en ella o utili"arla como
depsito, etc.
Derecho e $o@(r7 puede perciir todos los frutos que produ"ca la cosa. #l poseedor de uena fe adquiere la
propiedad de los frutos por el hecho de la percepcin &art. 2'23(, el due)o los adquiere por la fuer"a de su
propio t*tulo &art. 2+22(, los haya o no perciido.
Derecho e is#o!er '(teri(%'e!te e %( cos(7 podr alterar su materialidad, camiar su aspecto e-terior o
su estructura interior, demoler una construccin, reconstruirla o no, modificar el tipo de e-plotacin, etc.
.simismo, puede destruir la cosa, siempre y cuando el derecho no recaiga sore cosas valiosas, ya que nadie
en su sano juicio las destruir*a y, sin con ello persigue el propsito de causar un da)o a un tercero, har una
conducta il*cita condenada por la ley. S* lo puede hacer tratndose de cosas menos importantes &#$% una
prenda de vestir(.
L,'ite 8(rt. 1IB197 e% (buso e% erecho.
Art. 1IB1.S #l ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una oligacin legal no puede
constituir como il*cito ning/n acto. 0a ley no ampara el ejercicio ausivo de los derechos. Se considerar tal al
que contrar*e los fines que aqu!lla tuvo en mira al reconocerlos o al que e-ceda los l*mites impuestos por la
uena fe, la moral y las uenas costumres.
L(cu%t(es jur,ic(s 8(rt. -?1?9.
Art.-?1?.S #l propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jur*dicos de que ella
es legalmente susceptile, alquilarla o arrendarla, y enajenarla a t*tulo oneroso o gratuito, y si es inmuele,
gravarla con servidumres o hipotecas. 1uede adicar su propiedad, aandonar la cosa simplemente, sin
transmitirla a otra persona.
E% ue>o tie!e %(s si$uie!tes *(cu%t(es jur,ic(s7
Derecho ( e!(je!(r7 puede enajenar la cosa por actos entre vivos. #$% mediante una compraventa. #sa
enajenacin puede ser a t*tulo oneroso o gratuito, total o parcial, importando la transmisin a un tercero.
Derecho e $r(v(r7 puede constituir toda clase de derechos reales dentro de la nmina de los permitidos por
el ordenamiento jur*dico, es decir, sujetndose al numerus clausus &art. 2+23(.
Derecho e co!stituir erechos #erso!(%es7 puede ceder facultades de uso y goce a terceros, celerando
con ellos contratos como locacin, comodato, depsito, etc. 3ige el principio de la autonom*a de la voluntad
sin ms l*mites que los impuestos por la ley, la moral y las uenas costumres y la uena fe.
- 54 -
Derecho e (b(!o!(r7 puede desprenderse materialmente de la cosa, adicando su derecho de propiedad. Si
es muele se convertir en res derelictae, susceptile de ser adquirida por apropiacin por cualquier persona
&arts. 2+2+ y 2+24(, si es inmuele, el aandono favorece al #stado &art. 23'2, inc. 15(.
#sta facultad de aandono no puede ser ejercida respecto de una parte indivisa &art. 2426(.
CONTENIDO NEFATIVO7 e/c%usi)! e terceros.
Puee #rohibir 6ue e! sus i!'ueb%es se #o!$( cu(%6uier cos( (je!( y #uee re'over%( si! #revio
(viso& salvo que se trate de la colocacin de andamios u otros servicios provisorios que el vecino tuviere
necesidad de instalar para la reali"acin de una ora &art. 2427(. 8ampoco podr retirar la cosa de un tercero si
huiere prestado su consentimiento, no tendr derecho a removerla hasta el cumplimiento de ese fin &art.
2+17(.
Puee i'#eir 6ue se e!tre o se #(se #or su #ro#ie(& co!stituye!o u!( '(!er( e e/teriori@(r es(
*(cu%t( e% e!cerr(rse co! #(rees& cercos o *osos. 9sta se halla limitada en el supuesto de tener que
soportar la constitucin de una servidumre for"osa de trnsito a favor de un fundo que care"ca de
comunicacin con la v*a p/lica &art. 3276(.
Otr( %i'it(ci)! co!siste e! te!er 6ue ('itir 6ue u! tercero ejer@( %( c(@( si e% terre!o !o est. cerc(o&
cu%tiv(o o #%(!t(o 1art. >E@>4, o 6ue bus6ue u! tesoro 6ue ice 6ue es #ro#io& ( co!ici)! e 6ue
esi$!e e% %u$(r e! 6ue se e!cue!tr( y $(r(!tice %( i!e'!i@(ci)! e %os (>os 6ue #ue( c(us(r%e
&art. 2++3(.
Debe ej(r #(s(r ( %os obreros e% veci!o& cu(!o "ste te!$( %( !ecesi( i!is#e!s(b%e e h(cer%o
#(r( ei*ic(r o re#(r(r su c(s(& con la oligacin de satisfacerle cualquier perjuicio que le cause &art. 3277(.
PTO. B. #-tensin del dominio. #spacio a!reo. Susuelo. .ccesorios en general. :rutos y productos.
E/te!si)! objetiv( e o'i!io.
El segundo aspecto de la determinacin positiva del contenido del dominio comprende tres supuestos$
e&tensin vertical 1que se aplica slo a los inmuebles4, la e&tensin a los accesorios y la e&tensin a los frutos
1rigiendo estas dos tanto para muebles como inmuebles4.
E<TEN5IHN VERTICAL.
Art. -?1D est(b%ece7 ;0a propiedad del suelo se e-tiende a toda su profundidad, y al espacio a!reo sore el
suelo en l*neas perpendiculares. <omprende todos los ojetos que se encuentran ajo el suelo, como los
tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sore amos ojetos. #l
propietario es due)o e-clusivo del espacio a!reo, puede e-tender en !l sus construcciones, aunque quiten al
vecino la lu", las vistas u otras ventajas, y puede tami!n demandar la demolicin de las oras del vecino que
a cualquiera altura avancen sore ese espacio=.
#n principio, atendiendo a las disposiciones del <digo, parecer*a que el dominio no tendr*a l*mites en cuanto
a su e-tensin vertical. 1ero en realidad no hay una e-tensin tan desmesurada, ya que es indudale que el
due)o ejercer su derecho hasta donde sea posile. #n este sentido, el dominio se encuentra reglamentado por
disposiciones que hacen a los diferentes <digos.
#n cuanto al subsuelo, el art. 2+16 menciona los tesoros y las minas:
- 55 -
- 6os tesoros tienen un r!gimen especial, conforme al cual slo pertenecen al due)o del fundo cuando
es !l quien los descure o cuando lo hace una persona que no tiene derecho a uscarlos y
delieradamente lo hace &art. 2+41(. #n todos los dems casos, dee compartir la propiedad de la
mitad del tesoro con el descuridor &arts. 2++4 a 2+42(.
- #n cuanto a las minas, el <d. de >iner*a ha adoptado una clasificacin tripartita de ellas, que
adjudica al #stado la propiedad de las comprendidas en las dos primeras categor*as. 1or lo tanto, slo
las de la tercera categor*a quedan incluidas en el derecho del due)o de la superficie &canteras,
sustancias p!treas, terrosas, etc.(.
L(s ($u(s subterr.!e(s son consideradas bienes de dominio p#blico del Estado sin perjuicio del ejercicio
regular del derecho del propietario del fundo de e&traer las aguas subterr%neas en la medida de su inter!s y
con sujecin a la reglamentacin.
9 partir de la ley 7C.C77, se han introducido entre los bie!es #Cb%icos e% Est(o %(s rui!(s y y(ci'ie!tos
(r6ueo%)$icos y #(%eo!to%)$icos e i!ter"s cie!t,*ico.
E! cu(!to (% es#(cio ("reo& el propietario de un inmueble no es propietario del espacio a!reo que e&iste
sobre el mismo.
Hay una circunstancia que no pudo ser tomada en cuenta por el codificador$ %( !(ve$(ci)! ("re(. #l <d.
.eronutico dispone que% es lire en todo el territorio de la 3ep/lica .rgentina el despegue, la circulacin y
el aterri"aje de las aeronaves &art. 35(. ?adie puede oponerse a su paso invocando su derecho de propiedad.
E<TEN5IHN A LO5 ACCE5ORIO5.
.ispone el (rt. -?-I7 ;0a propiedad de una cosa comprende simultneamente la de los accesorios que se
encuentran en ella, natural o artificialmente unidos=. #$% un rol o un edificio pertenecen al due)o del terreno
que estn adheridos, el primero en forma natural, y el segundo de una manera artificial
E! %( (ctu(%i( estos #ri!ci#ios se e!cue!tr(! 'oi*ic(os& (% h(berse i!troucio e% DERECHO REAL
DE 5UPERLICIE LORE5TAL 8%os .rbo%es e u! bos6ue $r(v(o co! ese erecho y( !o #erte!ece! (%
ue>o e% terre!o9.
E<TEN5IHN A LO5 LRUTO5.
Los *rutos se e*i!e! co'o %(s cos(s !uev(s 6ue re$u%(! y #eri)ic('e!te #rouce u!( cos(
e/iste!te& si! (%ter(ci)! !i is'i!uci)! e su sust(!ci(. #$% las cr*as de ganado o frutos vegetales.
5e ivie! e!7
N(tur(%es7 son las que las cosas producen espontneamente y sin intervencin principal del homre
&leche de los animales(.
I!ustri(%es7 son lo que las cosas produce, mediante la accin principal del homre &flores que
otiene el floricultor de su vivero(.
Civi%es7 son las rentas provenientes del uso o de goce de las cosas &salario correspondiente al traajo
material(.
Los #rouctos so! %(s cos(s 6ue se e/tr(e! e u!( cos( e/iste!te& %( cu(% !o %os vue%ve ( #roucir y
6ue( is'i!ui( o (%ter(( e! su sust(!ci( ( co!secue!ci( e %( se#(r(ci)! e (6ue%%os. #$% el
petrleo sacado de un yacimiento, o el mineral e-tra*do de una mina.
- 56 -
Los *rutos !(tur(%es& i!ustri(%es o civi%es sie'#re #erte!ece! (% ue>o e %( cos( ( 'ei( 6ue se
#rouce! e i!e#e!ie!te'e!te e su #erce#ci)!. 0e corresponden por la fuer"a misma de su t*tulo, a
diferencia de lo que sucede con el poseedor de uena fe, cuyo t*tulo sore los frutos que hace suyos es el
hecho mismo de la percepcin.
Los #rouctos t('bi"! so! e% ue>o.
El due=o puede perder el derecho a percibir los frutos si grava la cosa con un derecho real que acuerda a su
titular el derecho a ellos, como el usufructo, el uso o la anticresis. Es posible que ello suceda como
consecuencia de la concesin de derechos personales, EJ$ locacin o comodato.
"ambi!n puede ser privado de los frutos como consecuencia de encontrarse la cosa en manos de un poseedor
de buena fe, a quien corresponde los frutos percibidos, no as los pendientes, que siempre pertenecen al
due=o, sea el poseedor de buena o mala fe 1art. >@>G4.
- 57 -
UNIDAD ? S ADPUI5ICION K E<TINCIHN DEL DO;INIO.
PTO. 1. >odos de adquisicin del dominio. <oncepto, enumeracin y clasificacin.
Un derecho se adquiere cuando se produce la unin del mismo con una determinada persona que se convierte
en su titular. *ara que ese efecto jurdico opere, debe mediar necesariamente un supuesto de hecho, o sea el
conjunto de requisitos que el ordenamiento reconoce como condicionantes de la adquisicin.
Co! res#ecto (% o'i!io& sus 'oos e (6uisici)! so! %os hechos o (ctos jur,icos ( %os 6ue %( %ey
co!*iere %( virtu(%i( e co!ucir %( (6uisici)! e ese erecho re(%. )e suele distinguir entre el modo,
es decir, el hecho o acto que produce la adquisicin del derecho( y el ttulo, que es la ra5n de ser del
despla5amiento de aqu!l.
.e acuerdo con la teora del ttulo y el modo, para la adquisicin derivada de actos entre vivos de derechos
reales que se ejercen por la posesin( el ttulo es el acto jurdico que tiene por fin transmitir el dominio, pero la
transmisin slo queda consumada cuando se cumple con el modo, es decir, la tradicin.
E!u'er(ci)! %e$(% e 'oos e (6uisici)!.
E% (rt. -?-3 e!u'er( e! siete i!cisos %os isti!tos 'oos e (6uisici)! e% o'i!io7
1. *or la APROPIACIHN(
-. *or la E5PECILICACIHN(
0. *or la ACCE5IHN(
3. *or la TRADICIHN(
?. *or la PERCEPCIHN DE LO5 LRUTO5(
A. *or la 5UCE5IHN EN LO5 DERECHO5 DEL PROPIETARIO(
B. *or la PRE5CRIPCIHN.
C%(si*ic(ci)!.
En el derecho moderno, aunque su origen es romano, la clasificacin m%s importante es la que distingue entre
modos originarios y modos derivados.
;oos ORIFINARIO5 y DERIVADO5.
;oos ori$i!(rios7 el derecho se adquiere con independencia de un derecho anterior de otra persona( no hay
un antecesor conocido, de manera que el derecho nace para el titular libre de todas las cargas o limitaciones
que pudieren haberlo afectado en alg#n momento. 5o! 'oos e est( c%(se7 %( (#ro#i(ci)!& %(
es#eci*ic(ci)! o tr(!s*or'(ci)!& %( (ccesi)! y %( #erce#ci)! e *rutos.
- 58 -
;oos eriv(os7 la adquisicin se apoya en el derecho de otra persona. Hay un titular anterior que pierde el
derecho y un titular actual que, con motivo de transmisin, lo recibe con todas las cargas, limitaciones y
restricciones que lo afectaban. )on, por ejemplo, %( tr(ici)! y %( sucesi)! 'ortis c(us(.
5ubivisi)! e %os 'oos eriv(os.
6os modos de adquisicin derivados pueden clasificarse de la siguiente manera$
19 A t,tu%o u!ivers(% y ( t,tu%o #(rticu%(r7 seg#n que la adquisicin recaiga sobre todo un patrimonio o sobre
una parte alcuota de !l, como en la sucesi)! 'ortis c(us(( o bien sobre uno o varios objetos determinados,
considerados individualmente, como en la tr(ici)!.
-9 Por 1(ctos 'ortis c(us(2 y #or 1(ctos e!tre vivos27 seg#n los derechos sean recibidos o no por el actual
titular en ra5n de la muerte del anterior y por haber sido llamado a sucederlo ocupando su lugar. /omo
ejemplo de los primeros$ la sucesin 'ortis c(us(( y de los segundos, todos los dem%s.
09 A t,tu%o o!eroso y ( t,tu%o $r(tuito7 seg#n que el adquiriente reciba o no la cosa a cambio de algo que !l a
su ve5 entrega.
39 A#%ic(b%es ( 'ueb%e o i!'ueb%es7 los cdigos m%s modernos, como el alem%n, el sui5o, brasilero, etc., y
entre nosotros el 9nteproyecto de Ribiloni y el 9nteproyecto de 7AE@ tratan por separado los modos de
adquisicin de cosa muebles y cosas inmuebles.
5e (#%ic(! s)%o ( %os 'ueb%es7 la apropiacin, la especificacin, la percepcin de frutos y, dentro de la
accesin, la migracin de animales dom!sticos, la adjuncin, la me5cla y la confusin.
5e (#%ic(! s)%o ( i!'ueb%es7 los restantes casos de accesin, sea la avulsin, el aluvin, la edificacin, la
siembra y la plantacin.
Puee! rec(er i!isti!t('e!te sobre 'ueb%es o i!'ueb%es7 la tradicin, la sucesin y la prescripcin.
Ubic(ci)! e %os 'oos e! %( c%(si*ic(ci)!.
;oos ori$i!(rios7 la apropiacin, especificacin, la accesin y la percepcin de frutos.
;oos eriv(os7 la tradicin y la sucesin. 6a primera tiene lugar por actos entre vivos, es a ttulo particular
y puede ser a ttulo oneroso o gratuito. 6a sucesin implica un acto 'ortis c(us(, a ttulo universal o particular,
oneroso o gratuito.
En cuanto a la prescripcin no hay acuerdo doctrinario, pues unos sostienen que es modo originario, otros,
derivado.
PTO. -. 9propiacin. /oncepto. /asos. /a5a. *esca, enjambres. )upuestos e&cluidos. 0!gimen de las cosas
perdidas y nociones sobre el descubrimiento de tesoros.
APROPIACIHN.
Co!ce#to. El art. >E>E$ ;6a aprehensin de las cosas muebles sin due=o, abandonadas por el due=o, hecha
por persona capa5 de adquirir con el %nimo de apropi%rselas, es un ttulo para adquirir el dominio de ellas<.
*ara adquirir el dominio por apropiacin deben concurrir los siguientes requisitos$
- 59 -
L( (#rehe!si)! e u!( cos(7 es la asuncin del cor#us sobre la cosa, con el alcance que surge del
art. >?C@$
Art. -0B3.S 6a aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la
persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla.
L( c(#(ci( e %( #erso!( 6ue re(%i@( e% (cto& que debe ser interpretada en funcin del alcance
que debe darse al art. >?A>$
Art.-0M-.S )on incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no tienen uso completo de su ra5n,
como los dementes, fatuos y menores de die5 a=os( pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o
curadores.
E% .!i'o e (#ro#i(rse e %( cos(7 es el elemento intencional, el (!i'us o'i!i. )i faltara, no slo
no se adquirira el dominio, sino que ni siquiera se adquirira la posesin.
L( cos( ebe ser susce#tib%e e (#ro#i(ci)!7 los inmuebles quedan absolutamente e&cluidos de
este modo. *or lo tanto, circunscripto el objeto a las cosa muebles, !stas deben ser cosas sin due=o o
cosas abandonadas por su due=o.
Objeto7
Art. -030.S )on susceptibles de apropiacin privada$
1T 6os peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guard%ndose los
reglamentos sobre la pesca martima o fluvial(
-T 6os enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente(
0T 6as piedras, conchas y otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio
anterior(
3T 6as plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambi!n las que cubrieren las aguas del mar o de
los ros o lagos, guard%ndose los reglamentos policiales(
?T 6os tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o
escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su due=o, observ%ndose las restricciones de la
parte especial de este /digo, relativas a esos objetos.
Cos(s susce#tib%es e (#ro#i(ci)!.
CO5A5 5IN DUEUO 8res !u%%is9. :ientras que las cosas abandonadas reconocen un dominio anterior, las res
nullis, en cambio, nunca tuvieron due=o.
Est.! e!u'er((s e! e% (rt. -?-B. dentro del sistema del /digo, son cosas susceptibles de apropiacin$
6os animales salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad.
6os peces de los mares y ros y de los lagos navegables.
6os enjambres de abejas, siempre que su propietario no los reclamare inmediatamente.
6as cosas que se hallen en el fondo de los mares o ros o en las costas, mientras no presenten signos
de un dominio anterior 1piedras, conchas, corales, plantas, hierbas, etc.4.
CO5A5 A:ANDONADA5 POR EL DUEUO 8res ere%ict(e9.
- 60 -
Art. -?-A.S )on cosas abandonadas por el due=o aquellas de cuya posesin se desprende materialmente, con
la mira de no continuar en el dominio de ellas.
*ara configurar esta causal deben concurrir os re6uisitos$
819 Debe e/istir u! (cto e es#re!i'ie!to '(teri(% e %( cos(.
8-9 Debe tr(t(rse e u! (cto 6ue i'#%i6ue %( #"ri( re(% y e*ectiv( e% cor#us #osesorio.
E% ue>o ebe te!er %( i!te!ci)! e !o co!ti!u(r ejercie!o e% o'i!io sobre %( cos($ no basta
un mero desprendimiento del corpus, sino que el acto de abandono debe traducir tambi!n el propsito
deliberado de abdicar del dominio.
Dicho (cto ebe ser vo%u!t(rio.
9 la par del abandono indiscriminado el /digo /ivil plantea el abandono hecho con intencin de que la cosa
sea adquirida por cierta persona$
Art. -?-M.S )i las cosas abandonadas por sus due=os lo fueren para ciertas personas, esas personas
#nicamente tendr%n derecho para apropi%rselas. )i otros las tomaren, el due=o que las abandon tendr%
derecho para reivindicarlas o para e&igir su valor.
9nte la duda si e&ista la intencin del due=o de abandonar la cosa, se establece que !o se #resu'e
(b(!o!(( si!o #eri( 8(rt. -?0I9.
CO5A5 NO 5U5CEPTI:LE5 DE APROPIACIHN.
El (rt,cu%o -?-D determina las cosas que no son susceptibles de apropiacin$
Art. -?-D.S +o son susceptibles de apropiacin
K las cosas inmuebles,
K los animales dom!sticos o domesticados, aunque huyan y se acojan en predios ajenos,
K las cosas perdidas,
K lo que sin la voluntad de los due=os cae al mar o a los ros, ni las que se arrojan para salvar las
embarcaciones, ni los despojos de los naufragios.
;ANERA5 DE APROPIACIHN.
CANA.
Art. -?3I.S 6a ca5a es otra manera de apropiacin, cuando el animal bravo o salvaje, vi!ndose en su libertad
natural, fuese tomado muerto o vivo por el ca5ador, o hubiese cado en las trampas puestas por !l.
/on respecto a los (!i'(%es se ('ite! 0 c(te$or,(s7
s(%v(jes o br(v,os7 son susceptibles de apropiacin
o'"sticos7 no son susceptibles de apropiacin si no han sido abandonados por sus due=os
o'estic(os7 slo son apropiables despu!s de que recuperan su libertad
- 61 -
)i otra persona encuentra un animal cautivo en una trampa, no puede apropi%rselo. 6a trampa indica la
voluntad de aprehender el animal y la efectividad de la misma, al retener el animal, representa el elemento
objetivo 1corpus4.
E/iste! os co!icio!es #(r( 6ue e/ist( (#ro#i(ci)! #or %( c(@(7
re%(tiv( (% (!i'(%7 debe ser salvaje( en caso de ser animal domesticado debe, previamente, haber
recobrado su antigua libertad y su due=o no debe estar busc%ndolo$
re%(tiv( (% terre!o e c(@(7 Art. -?3-.S +o se puede ca5ar sino en terrenos propios, o en terrenos
ajenos que no est!n cercados, plantados o cultivados, y seg#n los reglamentos de la polica.
El artculo siguiente establece las s(!cio!es #or e% i!cu'#%i'ie!to e %o 6ue is#o!e e% -?3-7
Art. -?30.S 6os animales que se ca5aren en terrenos ajenos, cercados, o plantados, o cultivados, sin permiso
del due=o, #erte!ece! (% #ro#iet(rio e% terre!o, y el ca5ador est% obligado a #($(r e% (>o que hubiere
causado.
LA PE5CA.
Art. -?3B.S 6a pesca es tambi!n otra manera de apropiacin, cuando el pe5 fuere tomado por el pescador o
hubiere cado en sus redes.
E! #ri!ci#io se #uee #esc(r e! ($u(s e U5O PG:LICO. El art. >E@B, que resulta inaplicable dice$ ;Es
libre pescar en aguas de uso p#blico. /ada uno de los ribere=os tiene el derecho de pescar por su lado hasta
el medio del ro o del arroyo<. Esta inaplicabilidad se debe a que$ si !osotros !o so'os ribere>os #oe'os
#esc(r e! too e% r,o+ #ero si so'os ribere>os so%o %o #oe'os h(cer h(st( %( 'it(.
En cuanto a los #eces e %os '(res& su naturale5a de res !u%%is, result modificada en cuanto forman parte
de los recursos vivos e&istentes en las 5onas martimas bajo soberana argentina.
En los ros y lagos navegables est% librada a los particulares con sujecin a las reglamentaciones locales y, en
los ros no navegables corresponde a los ribere=os hasta el eje medio del ro.
Art.-?3M.S 9 m%s de las disposiciones anteriores, el derecho de ca5ar y de pescar est% sujeto a los
reglamentos de las autoridades locales.
EN=A;:RE5.
Art.-?3?.S 6as abejas que huyen de la colmena, y posan en %rbol que no sea del propietario de ella,
enti!ndese que vuelven a su libertad natural, si el due=o no fuese en seguimiento de ellas, y slo en este caso
pertenecer%n al que las tomare.
Art.-?3A.S )i el enjambre posare en terreno ajeno, cercado o cultivado, el due=o que lo persiguiese no podr%
tomarlo sin consentimiento del propietario del terreno.
TE5ORO.
Co!ce#to y re6uisitos.
- 62 -
Art. -??1.S )e entiende por tesoro todo objeto que no tiene due=o conocido, y que est% oculto o enterrado en
un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con e&cepcin de los objetos que se encuentren en los
sepulcros, o en los lugares p#blicos, destinados a la sepultura de los muertos.
(. Los re6uisitos #(r( 6ue u!( cos( se( re#ut(( co'o tesoro so!7
.ebe tratarse de cos( 'ueb%e v(%ios(7 es un mueble porque se encuentra bajo el suelo por el hecho del
hombre.
6o de valioso no surge del te&to legal, pero s del significado de la palabra.
a4 Estar ocu%t( o e!terr((
b4 /on signos de dominio anterior pero de ue>o esco!ocio$ el tesoro no es una cosa sin due=o, sino
sin due=o conocido.
c4 no encontrarse en los sepulcros o lugares destinados a sepultura
b. E% escubrior.
)e entiende por descubridor al que primero haga visible el tesoro, aunque no tome posesin o no recono5ca
que se trata de un tesoro$
Art. -??3.S 0ep#tase descubridor del tesoro al primero que lo haga visible, aunque sea en parte y aunque no
tome posesin de !l ni recono5ca que es un tesoro, y aunque haya otros que trabajen con !l.
Derechos7
a4 si el que descubre el tesoro es el propietario del terreno, adquiere lisa y llanamente el dominio de !l
8(rt. -??I9+
b4 si el descubridor lo encontr en terreno ajeno, le corresponde la mitad y la otra mitad corresponde al
propietario del suelo 8(rt. -??A9+
c4 si es coKposeedor, corresponde la mitad al descubridor y la otra mitad en proporcin a los condminos
8(rt. -??B9
Prohibici)! e bCs6ue( e tesoros si! (utori@(ci)! e% ue>o e% #reio.
Art. -??-.S Es #rohibio buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del due=o, o del que lo represente,
aunque los posea como simple tenedor( pero el que fuere coposeedor del predio, o poseedor imperfecto,
puede buscarlos, con tal que el predio sea restituido al estado en que se hallaba.
/on la e&presin de #oseeor i'#er*ecto se refiere a los que ejercen la posesin en virtud de un derecho real
1ej. usufructuario, usuario, etc.4. 6a C!ic( co!ici)! que !stos tienen, ju!to co! %os co#oseeores, es la de
restituir e% #reio (% est(o e! 6ue se h(%%(b(.
)i alguien busca tesoros e! #reio (je!o si! (utori@(ci)! e% ue>o& !o #uee i!voc(r %os erechos e%
escubrior. *ero si h( i!ici(o tr(b(jos& (C! si! (utori@(ci)!& co! otros *i!es& y h(%%( u! tesoro& tie!e
t(%es erechos.
- 63 -
Art. -?A0.S Tie!e erecho ( %( 'it( e% tesoro h(%%(o& el que emprendiese trabajos en predio ajeno, sin
consentimiento del propietario, con otro objeto que el de buscar un tesoro.
PTO. 0. Especificacin. .istingos del /digo. /orrelacin con el r!gimen jurdico general de las cosas
muebles.
E5PECILICACIHN O TRAN5LOR;ACIHN.
Co!ce#to y e%e'e!tos.
Art. -?AB.S 9dqui!rese el dominio por la transformacin o especificacin, cuando alguien por su trabajo, hace
un objeto nuevo con la materia de otro, con la intencin de apropi%rselo.
Re6uisitos7 *ara que haya especificacin o transformacin deben concurrir$
7. ;(teri( (je!(7 el especificador debe reali5ar su trabajo sobre la materia de propiedad de otra persona.
>. Objeto !uevo7 es necesario que el especificador con su trabajo cree una nueva especie, otra cosa
distinta.
?. I!te!ci)! e (#ro#i(rse e %( !uev( es#ecie7 este e%e'e!to subjetivo es de fundamental
importancia, pues, de no e&istir, mal podra conducir eventualmente a la adquisicin del dominio. EJ$ si
una persona toma un barra de oro y con ella hace una joya que le han encargado, falta la
intencionalidad 1hay contrato de locacin de obra4( pero si la persona que encomienda la confeccin de
la joya es quien ha tomado el oro y decide transformarlo, encargando la tarea al artesano, en lugar de
hacerlo personalmente, habra especificacin.
Posib%es criterios e so%uci)! e% co!*%icto e!tre e% i!ter"s e% ue>o e %( '(teri( y e% e%
es#eci*ic(or. 5iste'( e% C)i$o.
6a atribucin de la propiedad y el r!gimen de las indemni5aciones se resuelven sobre la base de la
combinacin de dos pautas$
L( #osibi%i( o i'#osibi%i( e 6ue %( cos( vue%v( ( su est(o (!terior.
L( bue!( o '(%( *e e% es#eci*ic(or.
*ara ello las cuatro soluciones posibles son las siguientes$
Es#eci*ic(ci)! e :UENA LE7 es transformador de buena fe quien i$!or( 6ue %( '(teri( !o %e #erte!ece o
6uie! est. co!ve!cio e 6ue es( '(teri( es #ro#i(.
o L( cos( !o #uee vo%ver ( su est(o (!terior7
El transformador se hace due=o de la nueva especie. Es el #nico caso en que la ley atribuye directamente la
propiedad al autor del trabajo, por eso implica un modo de adquisicin del dominio. En los dem%s casos hay
opciones para el propietario. +o obstante, deber% pagar la indemni5acin correspondiente.
o L( cos( #uee vo%ver ( su est(o (!terior7
- 64 -
El due=o puede optar entre$
5er ue>o e %( !uev( es#ecie #($(!o e% tr(b(jo (% tr(!s*or'(or.
E/i$ir e% v(%or e %( '(teri( ej.!o%e %( #ro#ie( (% tr(!s*or'(or
Es#eci*ic(ci)! e ;ALA LE7 es transformador de mala fe quien sabe o debe saber que la materia es ajena.
/omo ha mediado un acto de sustraccin de una cosa que pertenece a otro, el caso puede quedar encuadrado
en el %mbito del /digo *enal. Esta primera apro&imacin a la figura podra conducirnos a pensar que ese
transformador no debera merecer ning#n tipo de proteccin( pero hay que evaluar que el trabajo reali5ado ha
implicado un mejoramiento de la materia, de modo que su due=o incurrira en un verdadero enriquecimiento
indebido si pudiera tomar el objeto nuevo sin contraprestacin alguna.
o L( cos( !o #uee vo%ver ( su est(o (!terior7
6a opcin para el due=o de la materia vara entre$
E/i$ir %( i!e'!i@(ci)! e too (>o& si! #erjuicio e %( (cci)! cri'i!(% ( 6ue ier( %u$(r.
Obte!er %( cos( e! su !uev( *or'(& #($(!o (% tr(!s*or'(or e% '(yor v(%or 6ue hubiese
to'(o.
o L( cos( #uee vo%ver ( su est(o (!terior7
El /digo /ivil no legisla sobre este supuesto. 6a doctrina entiende que se debe aplicar el principio del >EGA,
agregando la opcin para el due=o de e&igir la restitucin de la cosa al estado anterior m%s la correspondiente
indemni5acin.
PTO. 3. 9ccesin. /oncepto. /asos. 9luvin. 9vulsin. Edificacin, siembra y plantacin. :igracin de
animales domesticados. 9djuncin, me5cla y confusin.
ACCE5IHN.
)e adquiere el dominio por accesin cuando la cosa va a unirse a otra, natural o artificialmente,
acrecent%ndola. En este caso la persona se hace propietaria por efecto de la accesin. El artculo >EC7 el que
la define$
Art. -?B1.S )e adquiere el dominio por accesin, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra por
adherencia natural o artificial.
C(sos.
19 Accesi)! e u!( cos( 'ueb%e ( u! i!'ueb%e7 comprendidos los supuestos de (%uvi)! #ro#i('e!te
icho, (vu%si)!, ei*ic(ci)!, sie'br(, #%(!t(ci)! y (!i'(%es o'estic(os 6ue e'i$r(!.
-9 Accesi)! e u!( cos( 'ueb%e ( otr( cos( 'ueb%e7 (ju!ci)!, 'e@c%( y co!*usi)!.
09 Accesi)! e u!( cos( i!'ueb%e ( otr( i!'ueb%e7 es el supuesto del (%uvi)! #or (b(!o!o.
C%(ses. E&isten dos clases de accesin$
a4 N(tur(%7 el acrecentamiento se produce por obra de la naturale5a. EJ$ avulsin o aluvin.
- 65 -
b4 Arti*ici(%7 interviene la mano del hombre, tal como ocurre en la edificacin, en la siembra y en la
plantacin.
Disti!tos su#uestos e (ccesi)!.

ALUVIHN.
Co!ce#to. El incremento de los terrenos del ribere=o puede producirse a consecuencia de un aluvin. 6as
propiedades ribere=as est%n m%s amena5adas que las otras, y se ha llegado a decir muy gr%ficamente que
e&iste una especie de contrato aleatorio entre el ribere=o y la naturale5a$ las riberas dan o quitan como la
fortuna.
El art. >EC> define al aluvin propiamente dicho, aunque no de manera muy clara.
E% (%uvi)! se c(r(cteri@( #or e% (crece!t('ie!to e tierr( #roucio #(u%(ti!( e i!se!sib%e'e!te #or
e*ecto e %(s corrie!tes e %(s ($u(s& e 'oo 6ue !o #uee ser (vertio e! c(( 'o'e!to si!o (%
c(bo e u! cierto tie'#o.
El /digo /ivil prev!, adem%s del aluvin propiamente dicho, el caso de ros y arroyos que, a trav!s del
tiempo, se van recostando sobre una de las riberas y, al mismo tiempo, se retiran de la otra dejando el cauce al
descubierto. 9l respecto establece$
Art. -?B0.S *ertenecen tambi!n a los ribere=os, los terrenos que el curso de las aguas dejare a descubierto,
retir%ndose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra.
Re6uisitos.
(9 .ebe tratarse de corrientes de agua. +o se favorecen las propiedades que confinan con lagos y
lagunas.
b9 El acrecentamiento debe ser natural.
c9 El ro debe lindar directamente con el terreno del ribere=o.
9 El ro no debe ser navegable.
e9 El acrecimiento debe ser paulatino 1sino sera avulsin4.
*9 El aluvin debe estar definitivamente formado 1se ha adherido a la ribera y ha dejado de ser parte del
ro4.
AVUL5IHN.

9s como lo que caracteri5a al aluvin es que el acrecentamiento de tierra por efecto de la corriente de las
aguas es lento, paulatino, insensible, e! %( (vu%si)! ese (u'e!to es e% resu%t(o e u!( *uer@( sCbit( o
vio%e!t( 6ue #rovoc( e% es#re!i'ie!to e u!( #(rte e u! *u!o ribere>o #(sib%e e ser reco!oci(&
6ue %ue$o se u!e #or (ju!ci)! o #or su#er#osici)! ( u! *u!o i!*erior o ( u!o situ(o sobre %( riber(
o#uest(.
Est% contemplado en el art. >EB?.
5i se #rouce %( (here!ci( !(tur(%& y( !o #uee reivi!ic(rse. )i a#n no se ha producido pero han
pasado G meses 1pla5o para la prescripcin del art. @F?A4, el due=o del terreno beneficiado puede oponer la
e&cepcin de prescripcin si se pretende reivindicacin de la cosa.
El artculo -?DA determina la c%(se e cos( 6ue #uee ser objeto e (vu%si)!7
- 66 -
Art. -?DA.S /uando la avulsin fuere de cosas no susceptibles de adherencia natural, es aplicable lo dispuesto
sobre cosas perdidas.
EDILICACION& 5IE;:RA K PLANTACIHN.
5u#uestos %e$(%es.
7. Edificacin, siembra o plantacin e! terre!o #ro#io co! e%e'e!tos (je!os.
>. Edificacin, siembra o plantacin e! terre!o (je!o co! '(teri(%es #ro#ios.
E'#%eo e ELE;ENTO5 A=ENO5 EN LINCA PROPIA.
Iuien siembra, planta o edifica en fundo propio con semillas, plantas o materiales de otro, adquiere el dominio
de lo sembrado, plantado o edificado por aplicacin del principio de la accesin, salvo que se tratare de
bosques y se encontrare constituido un derecho real de superficie forestal.
En efecto, constituye inmueble por su naturale5a ;Dtodo lo que est% incorporado al suelo de una manera
org%nicaD< 1art. >?7@4, y son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran realmente
inmovili5adas por su adhesin fsica al suelo.
74 :ue!( *e e% ei*ic(!te7 !ste adquiere la plantacin o edificacin pero debe pagar el valor de
dichos materiales. 6os materiales han dejado de ser muebles al incorporarse fsicamente al
inmueble.
>4 ;(%( *e e% ei*ic(!te7 adem%s de pagar el valor de los materiales, est% obligado a resarcir de todo
perjuicio y es pasible de las consecuencias penales de su accionar.
Posibi%i( e reivi!ic(ci)!. "anto el sembrador, plantador o edificador de buena fe como el de mala fe se
les reconoce el derecho de reivindicar las semillas, plantas o materiales si luego se separan.
E'#%eo e ELE;ENTO5 PROPIO5 EN LUNDO A=ENO.
Hay tambi!n una clara aplicacin del principio de accesin, de modo que el due=o del terreno adquiere la
propiedad de lo edificado, sembrado o plantado en el mismo.
19 :ue!( *e e% ei*ic(!te 7 En este caso el edificador, sembrador o plantador est% convencido, sin
duda alguna, no de que es propietario del terreno, sino de que tiene derecho a edificar, sembrar o plantar. +o
es necesario que crea que es un poseedor legtimo. El due=o del terreno tiene derecho a hacer suyo lo
plantado, sembrado o edificado, previa indemni5acin al edificante o plantador( o puede e&igir que se retire
todo lo reali5ado, dejando el predio en el estado en que se encontraba$
-9 ;(%( *e e% ei*ic(!te 7 el due=o puede pedir la reposicin de las cosas a su estado anterior( o
conservar lo reali5ado pagando el mayor valor adquirido por el inmueble.
09 ;(%( *e e ('bos 7 se les da a ambos el tratamiento como si fueran de buena fe.
E'#%eo e ;ATERIALE5 A=ENO5 EN LUNDO A=ENO.
- 67 -
9qu i!tervie!e! tres #erso!(s7 el ei*ic(or, el ue>o e% terre!o y el ue>o e %os '(teri(%es. El
principio de la accesin rige tambi!n en este caso, pero el due=o de los materiales no tiene ninguna accin
contra el due=o del terreno y slo podr% e&igir la indemni5acin que le correspondiese al edificador o plantador.
)e aplican las disposiciones concernientes al edificador de mala o buena fe, seg#n el caso.
El due=o de los materiales se subroga al edificante en cuanto a las indemni5aciones que debe el propietario
del fundo a este #ltimo. *ero si el due=o del fundo ya hubiese pagado al edificante, al due=o de los materiales
slo le queda ir contra !ste.
Art.-?M1.S )i el due=o de la obra la hiciese con materiales ajenos, el due=o de los materiales ninguna accin
tendr% contra el due=o del terreno, y slo podr% e&igir del due=o del terreno la indemni5acin que este hubiere
de pagar al due=o de la obra.
;IFRACIHN DE ANI;ALE5 DO;E5TICADO5.
/uando un animal domesticado 1seg#n la clasificacin que estudiamos4, recuperada su libertad, emigra y se
acostumbra a vivir en predio de otra persona, !ste adquiere entonces la propiedad por accesin, sie'#re 6ue
!o h(y( uti%i@(o (rti*icio (%$u!o #(r( (tr(er%o. En tal caso el propietario originario carece de accin
reivindicatoria.
5i se h(! uti%i@(o (rti*icios& la reivindicacin procede siempre que el propietario del animal pueda
identificarlo o individuali5arlo. )i no puede individuali5arlo y e&istieron los artificios, le resta un derecho a ser
indemni5ado por p!rdida.
6a accesin de animales !o se cu'#%e i!st(!t.!e('e!te si!o 6ue re6uiere u! %(#so #rue!ci(% que
deber% ser establecido por el jue5 seg#n las circunstancias del caso.
AD=UNCIHN& ;ENCLA K CONLU5IHN.
5e tr(t( e tres su#uestos e! 6ue se #rouce %( (ccesi)! e u!( cos( 'ueb%e ( otr( cos( 'ueb%e.
AD=UNCIHN.
6a adjuncin es la reunin de dos cosas :UER6E), pertenecientes a diferentes propietarios, que pasan a
formar una sola cosa, no obstante lo cual cada una de ellas conserva su identidad.
9 diferencia de la especificacin, aqu no se crea una cosa nueva, sino que la unin impide la diferenciacin de
ambas cosas. *or ejemplo$ el marco respecto de la obra de arte pintada en la tela, o el pie de la estatua, etc.
)on c(r(cteres de la adjuncin$
a4 os cos(s e isti!tos ue>os se h(! u!io e 'oo 6ue resu%te u!( so%(+
b4 se #uee isti!$uir e!tre %( (ccesori( y %( #ri!ci#(%+
c4 !o se re6uiere %( bue!( *e e 6uie! %(s u!i)+
d4 !o se re6uiere 6ue se tor!e! i!se#(r(b%es.
6a e/ce#ci)! al principio de la adjuncin lo establece el artculo >EAE$
Art. -?M?.S /uando la cosa unida para el embellecimiento, o perfeccin de la otra, es por su especie mucho
m%s preciosa que la principal, el due=o de ella puede pedir su separacin, aunque no pueda verificarse sin
alg#n deterioro de la cosa a que se ha incorporado.
- 68 -
2ndependientemente de la ine&igibilidad de la buena fe, el /digo /ivil tiene en cuenta la mala fe para regular
la e&igencia del due=o de la materia empleada$
Art. -?MA.S El due=o de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le devuelva en igual especie y
forma, cantidad, peso, o medida que la que tena, o que as se avalore la indemni5acin que se le debe.
;ENCLA K CONLU5IHN.
;ENCLA7 es la unin m%s interna y completa de cos(s 'ueb%es s)%i(s.
CONLU5IHN7 es la unin m%s interna y completa de cos(s 'ueb%es %,6ui(s.
EJ$ se trata del caso en que se han me5clado el trigo 1me5cla4 o el vino 1confusin4 de dos propietarios
diferentes.
Art. -?MB.S /uando cosas secas o fluidas de diversos due=os se hubiesen confundido o me5clado, resultando
una transformacin, si una fuese la principal, el due=o de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el
valor de la materia accesoria.
6a norma e&ige que resulte una transformacin, ya sea fsica o qumica.
6os efectos que la ley prev! son$
a4 si se #uee isti!$uir %( cos( #ri!ci#(%& el due=o de !sta se hace due=o de toda la cosa, pagando el
valor de la materia accesoria 1art. >EAC4
b4 si !o se #uee isti!$uir y %(s cos(s so! se#(r(b%es& la separacin se har% a costa del que las uni
sin consentimiento de la otra parte 1art. >EAB4
c4 sie!o i!se#(r(b%es y !o h(bie!o resu%t(o !uev( es#ecie e %( 'e@c%(& el due=o de la cosa
unida sin su voluntad puede pedir al que hi5o la unin o me5cla, el valor que tena la cosa antes de la
unin 1art. >EAA4.
d4 si %( co!*usi)! o 'e@c%( resu%t( e u! hecho c(su(%& y sie!o %(s cos(s i!se#(r(b%es& y !o
h(bie!o cos( #ri!ci#(%& cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que
le corresponda, atendiendo al valor de las cosas me5cladas o confundidas 1art. >GFF4. 8 V 9
8 V 9 8ste es un caso de condominio entre los propietarios originarios de las materias confundidas o me5cladas
por un hecho casual.
PTO. ?. "radicin traslativa de dominio. /oncepto. 0equisitos. S*uede efectuarse la tradicin antes de la
e&istencia del ttuloT El pago del precio en la transmisin del dominio 1an%lisis de los arts. 7?CG y ?A>? del
/./iv.4.
TRADICIHN TRA5LATIVA DE DO;INIO.
Co!ce#to.
- 69 -
.esde un *to. de vista gramatical, ;tradicin< significa 1e!tre$( e u!( cos( #or cu(%6uier t,tu%o2. 5u#o!e %(
e!tre$( vo%u!t(ri( e u!( cos( 8#or u!( e %(s #(rtes9 y %( (ce#t(ci)! vo%u!t(ri( e es( cos( 8#or %(
otr( #(rte9.
Di*ere!ci( e!tre %( tr(ici)! tr(s%(tiv( e o'i!io y %( tr(ici)! tr(s%(tiv( e #osesi)!. *ara que haya
tradicin posesoria son necesarias la entrega y la recepcin voluntarias de la cosa, que quedan consumadas
slo a trav!s de la reali5acin de actos materiales de ambas partes o de alguna de ellas con el asentimiento de
la otra.
En cambio, para que se tenga por operada la tradicin traslativa de dominio, adem%s del cumplimiento de los
aludidos actos materiales, es indispensable que concurran la legitimacin y la capacidad del tradens y la
capacidad del adquiriente, y que la tradicin sea consecuencia de una obligacin asumida en virtud de un ttulo
suficiente.
6a tradicin tiene una ob%e *u!ci)!7
co!stitutiv( e erecho re(% e! %os t"r'i!os e% (rt. ?BB7 antes de la tradicin el adquirente no
adquiere ning#n derecho(
y la *u!ci)! #ub%icit(ri( e %os erechos re(%es.
Re6uisitos.
*ara que la tradicin opere la transmisin del dominio, debe darse cumplimiento a los siguientes requisitos$
Pue e% tr(e!s te!$( %( #ro#ie( e %( cos(.
Pue e% tr(e!s y e% (cci#ie!s se(! c(#(ces.
Pue %( tr(ici)! se h($( e! virtu e u! t,tu%o su*icie!te #(r( tr(!s*erir e% o'i!io.
19 Pro#ie( e %( cos( #or #(rte e% 1tr(e!s2.
Art.-AI1.S *ara que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega,
debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capa5 de adquirir.
Art.0-BI.S +adie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o m%s e&tenso que el que go5aba(
y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y m%s e&tenso que el que tena
aquel de quien lo adquiere.
Este requisito se tiene que contemplar con el art. >EF@ 1/-+3962.9/2N+4.
Art.-?I3.S )i el que transmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a transmitir o constituir, lo
adquiriese despu!s, enti!ndese que transmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera
tenido al tiempo de la transmisin o constitucin.
)in embargo, la rigide5 de este principio ha cedido en buena parte en la actualidad, luego de la modificacin
introducida al art. 7FE7 por la reforma de 7AGB. *or ello, hoy es factible que se realice la tradicin por quien no
es propietario del inmueble y, de todos modos, tal adquisicin puede ser totalmente efica5.
- 70 -
Art.1I?1.S "odos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona
que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ning#n valor y pueden ser reclamados
directamente del poseedor actual( s(%vo %os erechos e %os terceros (6uire!tes e bue!( *e ( t,tu%o
o!eroso& se( e% (cto !u%o o (!u%(b%e.
-9 C(#(ci( e %(s #(rtes. )e refiere a que el tradens tenga capacidad de enajenar y el accipiens tenga
capacidad de adquirir.
En cuanto al accipiens, no basta el mero discernimiento del art. >?A>, ya que la tradicin en cuestin no
conduce slo a la posesin sino al dominio.
En ambos casos la *(%t( e c(#(ci( puede ser suplida por representantes legales.
En cuanto al 'o'e!to en que debe e&istir la capacidad, es necesario que ella este presente al tiempo de la
tradicin.
09 T,tu%o su*icie!te.
Co!ce#to. 6a palabra ;ttulo< est% tomada en el sentido de ;causa<. Es el acto jurdico que sirve de causa a la
tradicin. )e incluyen todos aquellos ttulos que importen una enajenacin$ compraventa, donacin, permuta,
mutuo, etc.
El ttulo, #(r( ser su*icie!te y& #or t(!to& servir e c(us( ( %( tr(ici)!& debe estar rodeado de todos los
requisitos legales, tanto de fondo como de forma.
Re6uisitos e *o!o7
Le$iti'(ci)!
C(#(ci(.
Ma que para tener operada la transmisin del dominio deben concurrir dos actos jurdicos$ el ttulo y la
tradicin. *ara cada uno de ellos deben jugar las e&igencias legales.
Re6uisitos e *or'(7
"rat%ndose de la enajenacin de un i!'ueb%e ser% necesaria la escritur( #Cb%ic( 1art. 77B@, inc. 7H4. *or ello,
un instrumento privado no est% revestido de las solemnidades e&igidas para la valide5 del ttulo que tiene por
objeto transmitir el derecho de propiedad sobre un inmueble. En tal sentido, el titular de un boleto de
compraventa no es due=o.
5i *(%t(! %os re6uisitos e *o!o& y( !o h(br. t,tu%o su*icie!te+ si!o =U5TO TQTULO 1art. @F7F4. )e
necesita de la buena fe y del efecto consolidador del tiempo a trav!s de la usucapin breve para llegar a la
adquisicin del dominio.
Art.3I1I.S El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de
propiedad, estando revestido de las solemnidades e&igidas para su valide5, sin consideracin a la condicin de
la persona de quien emana.
- 71 -
6a tradicin hecha en virtud de un ttulo suficiente hace adquirir la propiedad. 6a consolidada sobre la base de
un justo ttulo conduce tan slo a la adquisicin de la posesin. )i ella es de buena fe, reci!n a los die5 a=os
habr% llegado a la propiedad.
Re%(ci)! te'#or(% e!tre e% t,tu%o y e% 'oo.
Art. -AIM.S )e pierde igualmente el dominio por enajenacin de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de
ella por la tradicin en las cosas muebles, y en los inmuebles despu!s de firmado el instrumento p#blico de
enajenacin, seguido de la tradicin.
6a realidad es que resulta indiferente que la tradicin se haga antes o despu!s de firmada la escritura.
L( tr(ici)! y %( i!scri#ci)! re$istr(%. 6a tradicin cumple, junto con el ttulo, una funcin constitutiva del
derecho real. El requisito de la inscripcin se limita a dar a dicho derecho, nacido de la conjugacin del ttulo y
el modo, oponibilidad frente a terceros interesados.
/on el ttulo y la tradicin hay derecho real, aunque no est! inscripto el primero. *uede ocurrir, en cambio, que
haya ttulo registrado y que no haya cumplido con la tradicin, en cuyo caso, no habr% nacimiento de derecho
real. Ello es as, porque nuestro registro es un registro de documentos y no de derechos reales.
PTO. A. *ercepcin de frutos.
0emisin parcial a la Unidad > y ?, *unto B.K
PTO. B. )ucesin. +ociones.
A: INTE5TATO
5UCE5IONE5
8;ORTI5
CAU5A9. TE5TA;ENTARIA
El heredero tiene vocacin a todo el patrimonio del causante.
El legatario no obtiene nada en una sucesin 9R 2+"E)"9"-. El heredero si no hay testamento recibe, por
imperio de la 6EM, de acuerdo a las porciones. El legatario recibe una o m%s cosa determinadas.
PTO. D. *rescripcin adquisitiva 1U)U/9*2N+4.
Co!ce#to.
Art. 0M3B est(b%ece7 ;6os derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripcin. 6a
prescripcin es un medio de adquirir un derecho, o de liberarse de una obligacin por el transcurso del tiempo<.
C%(ses. E&isten dos clases de prescripcin$ la adquisitiva 1usucapin4, y la liberatoria o e&tintiva.
- 72 -
A6uisitiv(7 es un modo de adquisicin del dominio y de otros derechos reales, por el cual la
posesin continuada durante el tiempo determinado por la ley y reuniendo los requisitos que ella
establece conduce a la adquisicin.
Liber(tori(7 Est% definida por el art. ?A@A$ ;6a prescripcin liberatoria es una e&cepcin para repeler
una accin por el solo hecho de que el que la entabla, ha dejado durante un lapso de tiempo de
intentarla, o de ejercer el derecho al cual ella se refiere<.
Tie!e os re6uisitos7
E% tr(!scurso e% tie'#o7 este es el elemento com#n en ambas. )u duracin es muy variable,
desde los ? meses a los >F a=os.
E% si%e!cio o %( i!(cci)! e% (creeor7 es necesaria la inercia o la negligencia de la persona
contra quien la prescripcin es invocada. 9rt. @F7C$ ;*or el slo silencio o inaccin del acreedor,
por el tiempo designado por la ley, queda el deudor libre de toda obligacinD<.
PRE5CRIPCIHN ADPUI5ITIVA 8U5UCAPIHN9.
El (rt. 0M3D la define diciendo$
;6a prescripcin para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la
propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley<.
Critic(7 6a definicin no es e&acta en cuanto dice que la prescripcin es un derecho, pues gen!ricamente es
una institucin, y, particularmente para el dominio, es un modo de adquisicin. 9dem%s, solamente se refiere a
cosas inmuebles, cuando tambi!n son pasibles de usucapin las cosas muebles. M no solo se adquiere el
dominio, sino que se pueden adquirir otros derechos reales.
6a usucapin es un modo de adquisicin de los derechos reales sobre cosa propia y de los de goce o disfrute
sobre cosa ajena por la CONTINUACIHN DE LA PO5E5IHN en *or'( PG:LICA& PACQLICA& CONTINUA e
INITERRU;PIDA ur(!te u! tie'#o est(b%ecio #or %( %ey.
NO 5E ADPUIEREN POR U5UCAPIHN7 los derechos reales de garanta 1hipoteca, prenda y anticresis4.
"odos los dem%s s. En el caso de las servidumbres, slo las continuas y aparentes.
Hechos Lu!('e!t(%es7
6a posesin de la cosa por quien no es su due=o.
6a duracin de esa posesin por un cierto tiempo.
Lu!('e!tos7
El fundamento se basa en la %i'it(ci)! (% #ri!ci#io e 6ue !(ie #uee tr(!s'itir ( otro u! erecho 'ejor
o '.s e/te!so 6ue e% 6ue #osee. )i se aplicase rigurosamente este principio, tendramos que remontarnos,
en cada caso, o bien a la propiedad originaria dada por el Estado, o bien a la investigacin( y se perdera el
tiempo sin que fuera posible establecer con certidumbre la autenticidad del derecho.
- 73 -
Los (ctu(%es #oseeores #or,(! verse e/#uestos ( 6ue sur$ier( u! reivi!ic(!te es$ri'ie!o t,tu%os
e sus (!cestros. Esta incertidumbre acarreara una inseguridad en las transacciones y alejara la posibilidad
de que se hicieran inversiones importantes en inmuebles, con perjuicio de la comunidad toda.
6a prescripcin res#o!e ( *i!es e se$uri( jur,ic( y e co!ve!ie!ci( soci(% y por ello es u!(
i!stituci)! e ore! #Cb%ico.
E%e'e!tos.
/onforme a lo previsto en el art. ?A@B se desprende que los elementos de la usucapin son la posesin y el
tiempo fijado por la ley.
19 PO5E5IHN.
-9 TIE;PO.
LA PO5E5IHN.
El poseedor deber% tener la cosa bajo su poder con animus domini, ejerciendo sobre ella actos posesorios
idneos a que lo conducir%n, seg#n haya sido su intencin y la naturale5a y alcance de los actos ejercidos, al
dominio o a una desmembracin de !ste, 1por ejemplo podra ser una servidumbre de acueducto aparente, el
condominio, la propiedad hori5ontal, etc.4
Re6uisitos 6ue ebe reu!ir %( #osesi)!7
EL ANI;U5.
El poseedor deber% tener la cosa bajo su poder con animus domini, pero %( #osesi)! ( t,tu%o e ue>o s)%o
se re6uiere e! %( #rescri#ci)! (6uisitiv( e% o'i!io& porque para los dem%s derechos reales el animus
posesorio deber% ser el correspondiente a la adquisicin del derecho que se trate.
Cu(%i(es e %( #osesi)!7
Posesi)! PG:LICA.
Iue la posesin para la usucapin sea p#blica significa, que ella haya podido ser conocida por el propietario o
poseedor anterior, ya que !stos son los #nicos que tienen derecho a oponerse a ella. )i ellos pudieron conocer
esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la
posesin del usucapiente se consolida.
Posesi)! PACQLICA.
*orque una posesin adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripcin por medio de la fuer5a o la
violencia no permite la adquisicin del derecho. 6a prescripcin de cosas posedas por fuer5a o violencia no
comien5a sino desde el da en que se hubiera purgado el vicio de la posesin 1debe transcurrir 7 a=o4.
Posesi)! CONTINUA.
6a misma debe ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone. )in
embargo, no es necesario que aqu!l realice permanentemente actos posesorios sobre la cosa, porque la
voluntad de conservar la posesin se ju5ga que continua mientras no se haya manifestado voluntad contraria
art. >@@E.
Posesi)! ININTERRU;PIDA.
- 74 -
6a interrupcin consiste en un acto positivo que puede ser reali5ado por el propietario o por un tercero, y aun
ese acto puede provenir del propio poseedor 1por ejemplo cuando reconoce el derecho del propietario sobre la
cosa4.
P(r( 6ue %( i!terru#ci)! e %( #osesi)! #rovo6ue %( i!terru#ci)! e %( #rescri#ci)! es !eces(rio 6ue se
#rive (% #oseeor ur(!te u! (>o& y siempre que durante ese a=o la posesin del ocupante no haya sido
interrumpida por demanda o reconocimiento 1arts. ?AB@ y ?ABE4.
EL TIE;PO.
Prescri#ci)! cort( 1posesin con justo ttulo y buena fe4$ se requieren die5 a=os(
*ara la #rescri#ci)! %(r$( 1falta justo ttulo o buena fe4 se necesitan veinte a=os.
E% usuc(#ie!te& e! (%$u!os c(sos& #uee u!ir su #osesi)! ( %( 6ue te!,( su (ctor. P(r( e%%o se !ecesit(
6ue se( u! sucesor #(rticu%(r y 6ue h(y( (6uirio #or (cto e!tre vivos. *ero para que pueda unir el
tiempo de su posesin a la de su autor, las dos posesiones deben ser legales, es decir no deben ser viciosas.
P(r( %( #rescri#ci)! cort(& e% #ri!ci#io $e!er(% est(b%ece 6ue %( #osesi)! e% sucesor #or t,tu%o si!$u%(r
se se#(r( e %( e su (!tecesor( y !l puede adquirir la cosa por este t!rmino slo si es de buena fe, sumando
el tiempo de su posesin al tiempo de la posesin de su autor.
Curso e %( #rescri#ci)!. ;o'e!to i!ici(%.
Co! %( (6uisici)! e %( #osesi)! se i!ici( e% curso e %( #rescri#ci)!+ a partir de ese momento comien5a
a computarse el pla5o.
Una e&cepcin a este principio es el de la adquisicin de la posesin con fuer5a o violencia, al cual nos
referimos anteriormente.
El curso de la posesin no es siempre uniforme, puede haber causales que provoquen su suspensin o su
interrupcin.
A%ter(cio!es e% curso e %( #rescri#ci)!7
5U5PEN5IHN.
Art. 0MD0.S El efecto de la suspensin es inutili5ar para la prescripcin, el tiempo por el cual ella ha durado(
pero aprovecha para la prescripcin no slo el tiempo posterior a la cesacin de la suspensin, sino tambi!n el
tiempo anterior en que ella se produjo.
C(us(%es e sus#e!si)!7
;e!ores y e'.s i!c(#(ces7 la prescripcin corre co!tr( %os i!c(#(ces 6ue tuviere! re#rese!t(!tes
%e$(%es+ si carecieren de ellos los jueces est%n autori5ados para liberar al menor o incapa5 de las
consecuencias de la prescripcin cumplida mientras carecan de representante legal, si despu!s de la cesacin
de este impedimento se hubieren hecho valer sus derechos en el t!rmino de tres meses.
;(tri'o!io7 sus#e!e el curso de la prescripcin entre los cnyuges en el caso de la se#(r(ci)! #erso!(%(
como tambi!n en el supuesto de que est!n se#(r(os e hecho o e bie!es. *ero s, corre la prescripcin,
despu!s de la ley >?.E7E, en los casos de anulacin de matrimonio y en los que se hubiere declarado disuelto
el vnculo matrimonial por aplicacin del art. 7@ de la ley 7@.?A@.
- 75 -
C(sos co'#re!ios e! u!( sucesi)!7 el #nico caso de suspensin es el que se refiere a la posesin del
administrador, la cual suspende el curso de la prescripcin mientras !ste se halle en el cargo, pero seguir%
corriendo cuando lo deje.
Tutores y cur(ores7
Art. 0MB0.S 6a prescripcin de las acciones de los tutores y curadores contra los menores y las personas que
est%n bajo curatela, como tambi!n las acciones de !stos contra los tutores y curadores, no corren durante la
tutela o curatela.
2nterrupcin.
INTERRUPCIHN.
9ct#a directamente sobre la posesin, y priva a !sta de uno de los requisitos necesarios para usucapir$ la no
interrupcin. )u efecto consiste en eliminar totalmente la posesin anterior 1art. ?AAB4.
6a interrupcin #uee ser !(tur(% o civi%.
NATURAL7 la primera consiste en privar al poseedor de la posesin, despoj%ndolo por vas de hecho del
inmueble que esta usucapiendo, pero esta nueva posesin debe durar por lo menos un a=o 1ya que !se es el
pla5o que el despojado tiene para intentar la recuperacin de la cosa 1accin posesoria44.
CIVIL7 la segunda puede ocurrir por medio de tres causales$ e'(!(, co'#ro'iso (rbitr(%, o
reco!oci'ie!to e erechos.
De'(!( 8- re6uisitos97 dos requisitos son esenciales para que la misma interrumpa la prescripcin(
debe ser deducida ante los rganos jurisdiccionales y debe demostrar inequvocamente la voluntad de
lograr la restitucin de la cosa.
- Pue( si! e*ecto cu(!o7
1. e% e'(!(!te esiste e su e'(!(+
-. cu(!o e% e'(!(o es (bsue%to.
Co'#ro'iso (rbitr(%7 el compromiso arbitral hecho en escritura p#blica sujetando la cuestin de la
posesin o propiedad a juicio de %rbitros, interrumpe la prescripcin. El %rbitro puede ser de hecho
1componedor4( o de derecho 1el jue5 mismo4.
Reco!oci'ie!to e erechos 8e/#reso o t.cito97 )i el reconocimiento es e&preso puede hacerse
por actos entre vivos o por disposicin de #ltima voluntad, por instrumentos p#blicos o por
instrumentos privados
Re6uisitos e c(( #rescri#ci)!7
P(r( %( #rescri#ci)! :REVE7
1. #osesi)! 8co! toos %os re6uisitos9+
-. tie'#o7 1I (>os+
0. =U5TO TQTULO+
3. :UENA LE.
5e tr(t( e re6uisitos co! CAR4CTER 5U;ATORIO.
P(r( %( #rescri#ci)! LARFA7
- 76 -
1. #osesi)! 8co! toos sus e%e'e!tos9+
-. tie'#o7 -I (>os.
5U=ETO5 K O:=ETO5 DE LA U5UCAPIHN.
5U=ETO5.
6os sujetos de la usucapin so! os7
- e% 6ue (6uiere e% erecho& llamado ;prescribiente< o ;usucapiente<,
- y e% 6ue %o #iere& que no es otro que el propietario de la cosa prescripta.
Pui"!es #uee! #rescribir.
6a regla est% dada por el (rt. 0M?I$ ;"odos los que pueden adquirir pueden prescribir<.
To( #erso!(& se( *,sic( o jur,ic(& #uee ser sujeto (ctivo e %( usuc(#i)!& sie'#re 6ue te!$(
c(#(ci( #(r( (6uirir.
.esde el punto de vista procesal, %( (cci)! ec%(r(tiv( e usuc(#i)! !o s)%o #uee ser #ro'ovi( #or e%
#oseeor& sino tambi!n por sus sucesores u!ivers(%es& si es que aqu!l fallece sin haberse iniciado el juicio.
Co!tr( 6ui"!es #uee #rescribir.
L( re$%( es (!.%o$( ( %( se!t(( (!terior'e!te& ya que, en principio, to( #erso!(& *,sic( o jur,ic(& puede
ser sujeto pasivo de la usucapin, inclusive, e% Est(o co'o #erso!( e Derecho #riv(o.
L( I$%esi( tambi!n esta sujeta a las mismas prescripciones que los particulares.
O:=ETO.
Cos(s ( %(s 6ue se (#%ic(.
@e acuerdo con el art. 3952: Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesin puede ser
objeto de una adquisicin. 1or lo tanto, la re$%( es 6ue to(s %(s cos(s& t(!to %(s 'ueb%es co'o %(s
i!'ueb%es #uee! ser objeto e %( usuc(#i)!.
*ueden ser posedas to(s %(s cos(s 6ue se e!cue!tr(! e! e% co'ercio& no as los bienes que no son
cosas, esto es, los derechos. En consecuencia, C!ic('e!te 6ue(! e/c%ui(s %(s cos(s e% o'i!io
#Cb%ico e% Est(o y %os bie!es o'i!ic(%es& 'ie!tr(s est"! (*ect(os (% ejercicio e% cu%to.
Derechos re(%es susceptibles de ser adquiridos por la prescripcin.
No so! usuc(#ib%es toos %os erechos re(%es 6ue se ejerce! #or %( #osesi)!. En consecuencia, so!
usuc(#ib%es %os erechos re(%es sobre cos( #ro#i(7 dominio, condominio y propiedad hori5ontal. En cuanto
a los erechos re(%es sobre cos( (je!(& s)%o %o so! %os e $oce o is*rute7 usufructo, uso, habitacin y
servidumbres.
U5UCAPION DE ;UE:LE5 8(!.%isis e% (rt. 3I1A bis9.
E% C)i$o Civi% !o co!te'#%) %( #rescri#ci)! #(r( (6uirir cos(s 'ueb%es.
E% C)i$o e Co'ercio en su artculo @CC, est(b%ece u! t"r'i!o e #rescri#ci)! e tres (>os para la
adquisicin de la propiedad de una cosa mueble que hubiera sido poseda de buena fe, siendo robada o
perdida.
- 77 -
L( re*or'( e %( %ey 1BB11 incluye el (rt,cu%o 3I1A bis para amparar la situacin del poseedor de buena fe
de cosa mueble robada o perdida.
Art. 3I1A bisS El que durante tres a=os ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere
el dominio por prescripcin. )i se trata de cosas muebles cuya transferencia e&ija inscripcin en registros
creados o a crearse, el pla5o para adquirir su dominio es de dos a=os en el mismo supuesto de tratarse de
cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.
6as cr,tic(s que se hacen a este artculo son$
+o se contempla el caso del poseedor de mala fe.
+o se e&ige que la cosa est! inscripta a nombre del poseedor, ni se considera a la inscripcin como
punto de arranque del cmputo del pla5o. Hay que interpretar que la posesin de buena fe de una
cosa registrable slo es computable cuando ella est% inscripta, y el pla5o corre desde el momento de la
inscripcin. Esto es as porque si falta la inscripcin a nombre del poseedor, y ella es e&igida por la ley
para que se opere la transmisin, el poseedor no podr% alegar la buena fe( adem%s slo la inscripcin
registral puede justificar la abreviacin del lapso de prescripcin.
L(s cos(s 'ueb%es re$istr(b%es 6ue tie!e! re$,'e!es es#eci(%es& !o est.! re$i(s #or e% (rt,cu%o 3I1A
bis.
REPUI5ITO5 PRE5CRIPCIHN LARFA K CORTA.
U5UCAPIHN :REVE.
- #(r( %( #rescri#ci)! :REVE7
1. #osesi)! 8co! toos %os re6uisitos9+
-. tie'#o7 1I (>os+
0. =U5TO TQTULO+
3. :UENA LE.
5e tr(t( e re6uisitos co! CAR4CTER 5U;ATORIO.
=U5TO TQTULO7
Art. 3I1I.S El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de
propiedad, estando revestido de las solemnidades e&igidas para su valide5, sin consideracin a la condicin de
la persona de quien emana.
Es un ttulo que tiene condiciones de forma, pero tiene un defecto esencial$ le falta una condicin de fondo
porque eman de un no propietario o un incapa5. Este ttulo tiene un defecto, un vicio, que hace que sea justo
ttulo y no ttulo suficiente. *or eso, deber% sanearse tal vicio por medio del paso del tiempo.
El justo ttulo tiene todas las formalidades e&trnsecas y es traslativo de dominio, pero la persona de quien
emana no era el verdadero propietario. El poseedor tiene un ttulo oponible en general, aunque est% e&puesto
siempre a la reivindicacin del verdadero due=o, hasta tanto se cumpla el pla5o de prescripcin.
Re6uisitos e% justo t,tu%o7
- 78 -
est(r revestio e %(s *or'(s i!tr,!sec(s y e/tr,!sec(s7
ebe ser u! !e$ocio (tributivo e %( #ro#ie( o tr(s%(tivo e% o'i!io 8!o e!tr(!& #or eje'#%o&
co!tr(tos e %oc(ci)!& e#)sito& etc.9
ebe ser ver(ero y (#%ic(o (% i!'ueb%e #ose,o7
C(us(s 6ue e/c%uye! e% justo t,tu%o.
6as causas que e&cluyen el justo ttulo son las que no contienen alguno de los requisitos que hemos visto.
:UENA LE.
+o basta el justo ttulo para prescribir, sino que es necesaria la buena fe. Justo ttulo y buena fe son dos
elementos diferentes, aunque est%n ntimamente relacionados. *uede ocurrir que haya justo ttulo y, sin
embargo, falte la buena fe, como sucedera en el caso del que adquiere conociendo la falta del derecho del
transmitente.
En este caso, el poseedor no sabe que es justo titulo( cree que tiene titulo suficiente, y esto supone su buena
fe.
El error que padece el poseedor debe ser de hecho 1no de derecho4 y debe ser e&cusable.
U5UCAPIHN LARFA.
#osesi)! 8co! toos sus e%e'e!tos9+
tie'#o7 -I (>os. 16uego de la reforma de la ley 7CC77 se cambio el pla5o de ?F a=os por el de >F
a=os4.
Puie! h( #ose,o u! i!'ueb%e co! .!i'o e ue>o y ete!t(o u!( #osesi)! #Cb%ic(& #(c,*ic(&
co!ti!u( e i!i!terru'#i( (6uiere e% o'i!io #or #rescri#ci)! (% cu'#%irse e% #%(@o e -I (>os.
+o interesa que no tenga ttulo ni buena fe. *uede tratarse de alguien que inicialmente fue un usurpador.
9l igual que la prescripcin breve, esta prescripcin larga o veinte=al hace adquirir la propiedad, pero en este
caso, el poseedor no tiene ttulo, ni siquiera un justo ttulo. *ara obtenerlo debe acudir ante la justicia, a fin de
que una sentencia declare la adquisicin ya consumada.
LOR;A5 DE HACER VALER LA U5UCAPIHN.
Dese e% #u!to e vist( #roces(%& la prescripcin sie'#re ebe ser (%e$(( #or e% sujeto 6ue h(
#rescri#to& !o #uee ser ecret(( e o*icio.
H(y os *or'(s e h(cer%( v(%er7
(9 #or v,( e ACCIHN7 cuando quien ha usucapido la propiedad, luego de poseer el inmueble durante
el tiempo requerido por la ley, resuelve obtener un titulo en sentido instrumental e intenta la accin declarativa
de usucapin( o bien cuando es demandado por reivindicacin y deduce reconvencin por prescripcin.
b9 #or v,( e E<CEPCIHN7 se hace valer la usucapin como defensa cuando el poseedor igualmente
demandado por reivindicacin, para evitar la desposesin, opone al progreso de esta accin real la e&cepcin
de prescripcin.
Est(s re$%(s so%o (#%ic(b%es e! '(teri( e usuc(#i)! %(r$(& ya que en la breve no se concibe que la misma
se haga valer por va de accin, sino solo como defensa cuando el propietario promueve la reivindicacin.
- 79 -
=UICIO DE U5UCAPIHN.
El juicio de usucapin est. re$%(o #or %( %ey 131?M co! %( re*or'( e% ecretoS%ey ?B?AW?D7
Art. -3.S En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin continuada de los mismos
1artculo @F7E y concordantes del /digo /ivil4 se observar%n las siguientes reglas$
(9 E% juicio ser. e c(r.cter co!te!cioso y eber. e!te!erse co! 6uie! resu%te titu%(r e% o'i!ioJ 5i
!o se #uier( est(b%ecer co! #recisi)! 6ui"! *i$ur( co'o titu%(r al tiempo de promoverse la demanda, se
proceder% en la forma que los cdigos de procedimientos se=alan para la citacin de personas desconocidas(
E% juicio !o es #ro#i('e!te e (6uisici)! si!o e ec%(r(ci)! e %( (6uisici)!.
b9 Co! %( e'(!( se (co'#(>(r. #%(!o e 'e!sur(& suscri#to #or #ro*esio!(% 8($ri'e!sor o
i!$e!iero civi%9 (utori@(o y (#rob(o #or %( o*ici!( t"c!ic( res#ectiv(.
c9 5e ('itir. to( c%(se e #rueb(s& #ero e% *(%%o !o #or. b(s(rse e/c%usiv('e!te e! %( testi'o!i(%.
/orresponder% al jue5 la valoracin de las pruebas, seg#n el caso concreto.
9 E! c(so e h(ber i!ter"s *isc(% co'#ro'etio& e% juicio se e!te!er. co! e% re#rese!t(!te %e$(% e %(
N(ci)!& e %( #rovi!ci( o e %( 'u!ici#(%i( ( 6uie! (*ecte la demanda. Habr% inter!s fiscal cuando los
inmuebles puedan pertenecer al Estado, sea originariamente o por vacancia.
L(s is#osicio!es #recee!tes !o re$ir.! cu(!o %( (6uisici)! e% o'i!io #or #osesi)! vei!te>(% !o
se #%(!te( e! juicio co'o (cci)!& si!o co'o e*e!s(.
T(!to %( usuc(#i)! cort( co'o %( %(r$( #uee! #%(!te(rse #or v,( e e/ce#ci)!. Este #ltimo caso se da
cuando el propietario anterior se propone reivindicar el inmueble y la persona que posee, pese a haber reunido
todos los requisitos para adquirir, no ha obtenido la declaracin judicial.
*odr% esgrimir la prescripcin como defensa, y entonces deber% acreditar en el juicio 1que es contencioso4 que
los elementos necesarios para la usucapin se han reunido y que se ha cumplido el tiempo prescriptivo.
E*ectos e %( se!te!ci(.
6a participacin de las personas presuntamente legitimadas para actuar en el juicio permite (r ( %( se!te!ci(
e% v(%or e cos( ju@$((. Ello no quiere decir oponibilidad erga omnes, pues la cosa ju5gada lo es respecto
de las partes. *ero la sentencia, una ve5 inscripta en el 0egistro de la *ropiedad, es la e&teriori5acin del ttulo
de adquisicin y, el derecho real as adquirido, es oponible erga omnes.
PTO. M. E&tincin del dominio. 9bsoluta. 0elativa.
E/ti!ci)! (bso%ut(. *ara algunos autores, la e&tincin del dominio es absoluta cuando ella se produce por
una causal inherente a la cosa. *ara otros, en la e&tincin absoluta, el dominio cesa radicalmente, o sea que
desaparece para su titular y cualquier otro.
E/ti!ci)! re%(tiv(. *ara algunos autores, la e&tincin es relativa cuando la propiedad se pierde para el actual
due=o, pero pasa a otro, con e&cepcin del supuesto de abandono. *ara otros, es relativa si el sujeto que
ejerce la propiedad la pierde es porque siempre pasa a una persona distinta.
C(us(%es e e/ti!ci)! (bso%ut(.
- 80 -
Destrucci)! e %( cos( 8(rt. -AI3 #ri'er( #(rte97 siendo la cosa el objeto del dominio, si se destruye
es evidente que no slo se e&tingue el derecho para su titular, sino tambi!n par toda otra persona,
puesto que no hay derecho real sin cosa que le sirva de objeto. 6a destruccin debe ser total( ya que el
dominio subsistira sobre los restos. Esta causal slo es aplicable a las cosas muebles y a los
inmuebles por accesin y su car%cter representativo. +o se concibe la destruccin total de un inmueble
por su naturale5a, salvo en caso de un terremoto grave.
Co!su'o e %( cos( 8(rt. -AI3& se$u!( #(rte97 si se trata de cos(s co!su'ib%es cuy( e/iste!ci(
ter'i!( co! e% #ri'er uso 1art. >?>E4, el derecho queda desprovisto de objeto por lo que deja de
e&istir.
Puest( e %( cos( *uer( e% co'ercio 8(rt. -AI3& 1i! *i!e297 En realidad, la colocacin de la cosa
fuera del comercio no basta por s para e&tinguir el dominio. 6a sustraccin de la cosa del comercio se
produce cuando la cosa se afecta al dominio p#blico del Estado. 6a e&tincin del dominio se produce
para el particular, por tornarse la cosa inidnea para ser objeto del derecho. 6a propiedad privada se
pierde y la cosa pasa a ser del dominio p#blico del Estado.
Recu#er(ci)! e %( %ibert( e %os (!i'(%es s(%v(jes 8Art. -AI?97 la propiedad de los animales
salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de
volver a la residencia de su due=o.
C(us(%es e e/ti!ci)! re%(tiv(.
Dis#osici)! e %( %ey 8(rt. -AIA97 como correlato de los modos de adquisicin del dominio, es lgico
que, dado el car%cter e&clusivo de este derecho, cuando una persona lo adquiere, haya otra que lo
pierde. EJ$ el poseedor consuma la adquisicin del dominio por la posesin continuada durante veinte
a=os y el antiguo due=o pierde esa calidad.
Ab(!o!o 8Art. -AIB97 es un modo unilateral de p!rdida del dominio que no debe confundirse con la
falta de ejercicio 1art.>E7F4. )iendo el abandono un hecho e&cepcional, no se presume. )e e&ige una
manifestacin de voluntad espont%nea, clara y categrica, debiendo interpret%rsela restrictivamente.
6a e&tincin es inmediata y no interesa que otra persona adquiera el dominio. )i la cosa es mueble, al
ser abandona se convierte en res nullis 1se puede adquirir por apropiacin4. )i se trata de un inmueble,
pasa al dominio privado del Estado.
E!(je!(ci)! 8(rt. -AIM97 para que se pierda el dominio por enajenacin es 'e!ester u! (cto
jur,ico e% ue>o c(#(@ e c('bi(r e% est(o e su erecho& 6ue ori!(ri('e!te co!sistir. e!
co!tr(er u!( ob%i$(ci)! e tr(!s'itir%o 8Art. ?B39& se$uio e% #($o e es( ob%i$(ci)! 8(rt. B-?97
el otorgamiento de la escritura p#blica y la tradicin. El dominio se pierde por enajenacin slo
despu!s de firmado el instrumento p#blico y de la tradicin. En la realidad, resulta indiferente que la
tradicin se haga antes o despu!s de firmada la escritura.
Tr(!s'isi)! juici(% 8(rt. -A1I97 e! este c(so %( tr(!s'isi)! !o es vo%u!t(ri(& si!o co'#u%siv(&
#or '(!(to juici(%. .ebe e&istir una sentencia que descono5ca el dominio o que deje sin efecto el
traspaso o la adjudicacin a otra persona. +o interesa la causa ni el tipo de juicio y aun cuando se
hable de ejecucin de sentencia, la misma situacin se da respecto de las ventas decretadas en los
concursos civiles o comerciales.
- 81 -
E! cu(!to ( %( e/#ro#i(ci)!& s)%o ju@$(r. co'o c(us(% e e/ti!ci)! re%(tiv( si e% bie! e/#ro#i(o #(s(
(% o'i!io #riv(o e% Est(o& pues de ingresar al dominio p#blico estaramos frente a un supuesto de
e&tincin absoluta.
UNIDAD A RE5TRICCIONE5 K LQ;ITE5 AL DO;INIO. E<PROPIACIHN.
PTO. 1. /oncepto. /aracteres. .iferencias con las servidumbres.
Co!ce#to y c(r(cteres.
6as restricciones y lmites que la ley impone al dominio determinan negativamente su contenido. "odo dominio
est% sujeto a restricciones, pero ello no implica de ninguna manera una disminucin del contenido ni, mucho
menos, un cercenamiento de facultades.
Esos lmites se fundan en la potestad del Estado para adaptar la propiedad privada a las miras con que fue
instituida, dentro de la convivencia y del inter!s superior de la sociedad.
Di*ere!ci(s co! %(s serviu'bres.
3!le5 establece una separacin clara entre las restricciones al dominio y las servidumbres$
N(tur(%e@( jur,ic(7 las restricciones son obligaciones propter rem, es decir, tienen contenido
obligacional( las servidumbres, en cambio, son derechos reales sobre cosa ajena pertenecientes al
grupo de los de goce o disfrute(

Lue!te7 las restricciones slo nacen de la ley( las servidumbres reconocen como principal fuente la
voluntad de los particulares 1a trav!s de un contrato, un testamentoD4
- 82 -
C(%i( e% o'i!io7 el dominio, sea perfecto o imperfecto, siempre est% sujeto a restricciones, las
que configuran su estatuto normal( todo dominio est% sujeto a restricciones, pero no todo dominio est%
gravado con servidumbres(
Co!te!io7 las restricciones pueden consistir e un hacer, en un no hacer, o en un dejar hacer( las
servidumbres, siendo derechos reales, jam%s pueden tener como contenido un hacer.
PTO. -. 0estricciones fundadas en consideraciones de inter!s p#blico$ establecidas por el derecho
administrativo( establecidas por el // a la libre disposicin jurdica de la propiedad. +umerus clausus.
2nalienabilidad. El problema de los llamados embargos e inhibiciones voluntarios.
(9 RE5TRICCIONE5 DEL DERECHO AD;INI5TRATIVO.
.e acuerdo con el (rt. -A11& %(s restriccio!es i'#uest(s (% o'i!io #riv(o s)%o e! i!ter"s #Cb%ico so!
re$i(s #or e% erecho ('i!istr(tivo.
6as limitaciones a la propiedad privada en inter!s p#blico son el conjunto de medidas jurdicoKlegales
concebidas para que el derecho de propiedad individual armonice con los requerimientos del inter!s p#blico o
general, evitando, as, que el mantenimiento de aquel derecho se convierta en una traba para la satisfaccin de
los intereses del grupo social.
Estas restricciones so! 'uy !u'eros(s y se *u!(! e! 'otivos 'uy v(ri(os& co'o %( se$uri(& %(
s(%ubri(& %( hi$ie!e& %( 'or(%i(& %( tr(!6ui%i(& etc.
9 diferencia de lo que ocurre con las restricciones del derecho civil, en las restricciones administrativas e%
esti!(t(rio es %( co'u!i( o u!( #(rte e %( 'is'(.
Nu!c( #rouce! u!( es'e'br(ci)! e% o'i!io& #or6ue si (s, ocurrier( est(r,('os (!te u!(
serviu'bre ('i!istr(tiv(. *or tal motivo, t('#oco (! %u$(r ( i!e'!i@(ci)!& ya que se trata de cargas
generales que afectan por igual a todos los propietarios.
En cuanto a su co!te!io& puede ser$
ej(r h(cer
!o h(cer
h(cer
Entre las restricciones m%s importantes podemos destacar$
- las que surgen de reglamentos municipales relativas a la altura, alineacin, estilo de los edificios(
- la prohibicin de producir ruidos que alteren la tranquilidad p#blica(
- las derivadas de las normas que regulan la utili5acin de los automotores( etc.
b9 RE5TRICCIONE5 DEL CHDIFO CIVIL.
Restricciones a la disposicin jurdica de la propiedad:
1. Nu'erus c%(usus7 al haber adoptado el /d. un sistema de numerus clausus, cre una
importante restriccin al dominio, toda ve5 que su titular slo va a poder gravar sus cosas con
alguno de los derechos reales admitidos por el legislador.
- 83 -
-. I!e!(je!(bi%i(7 teniendo el due=o la facultad de enajenar, es libre de hacerlo o no. 6o que le
est% prohibido es comprometerse a no enajenar o imponer esa condicin al adquirente. +o
obstante, es perfectamente v%lida la cl%usula de no enajenar a persona determinada, porque con
ella no se afecta la libre circulacin de los bienes la clusula de no enajenar a persona alguna, en
cambio, carece de valide$#.
0. E'b(r$os e i!hibicio!es vo%u!t(ri(s7 el (rt. -A1- (%ue (% co'#ro'iso e !o e!(je!(r 6ue
(su'e u!( #erso!( 6ue y( es #ro#iet(ri(. En este supuesto, si luego enajena, la operacin es
v%lida, pero puede dar lugar a acciones personales contra el enajenante. Un ejemplo de este tipo
de cl%usulas lo encontramos en las llamadas ;inhibiciones voluntarias< que, a#n cuando fueran
anotadas en el 0egistro de la *ropiedad, no constituyen un impedimento para la enajenacin 1pero
ello no obsta a que quien se inhibe voluntariamente para asegurar el pago de una deuda deba
responder frente al acreedor por los perjuicios ocasionados4.
c9 RE5TRICCIONE5 re%(cio!((s co! e% CA;INO DE 5IRFA.
El camino de sirga es un camino ribere=o que recibe esa denominacin en ra5n de que est%
destinado a permitir la conduccin de embarcaciones por ros angostos o por canales navegables
tirados desde una cuerda o sirga desde la orilla.
En la actualidad ha devenido en una institucin carente de justificacin, por lo menos, en lo que hace a
su funcin primitiva vinculada con la navegacin. )in embargo, se la mantiene porque se entiende que
puede servir para otros fines de inter!s general, tales como la construccin de astilleros, puertos, etc.
El tama=o de ese camino es de ?E mts., contados desde la lnea de la ribera.
El propietario ribere=o no puede levantar en esa franja ninguna construccin, ni reparar las antiguas ni
deteriorar de modo alguno el terreno. )lo podr% cortar pasto, le=a, %rboles, pero le estara vedado el
cultivo.
PTO. 0. 0estricciones fundadas en ra5ones de vecindad. .istintos casos. Especial desarrollo del supuesto del
art. >G7B del // y de las luces y vistas.
O:RA5& TRA:A=O5 E IN5TALACIONE5 PUE PUEDAN PER=UDICAR A LO5 VECINO57 el due=o puede
reali5ar todas las obras, trabajos o instalaciones que considere convenientes o necesarias para la mejor
utili5acin o aprovechamiento de su propiedad.
El legislador impone una serie de restricciones que sinteti5amos de la siguiente manera$
7. El propietario de un fundo no puede hacer e&cavaciones ni abrir fosos en su terreno que puedan
causar la ruina de los edificios o plantaciones e&istentes en el fundo vecino, o de producir
desmoronamientos de tierra(
>. .ebe mantener los edificios, de manera que la cada o los materiales que se desprendan de ellos no
da=en a los vecinos o transe#ntes(
?. +adie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, po5os, cloacas, letrinas, acueductos
que causen humedad( establos, depsitos de sal o materias corrosivas, artefactos que se mueven a
vapor(
@. .ebe construir un contramuro de ladrillo o piedra de 7G cm de espesor si quiere hacer una chimenea u
hogar contra una pared medianera, etc.
;OLE5TIA5 OCA5IONADA5 POR ACTIVIDADE5 EN IN;UE:LE5 VECINO57 en este caso, debemos
atender a lo e&puesto por el (rt. -A1D& 6ue sostie!e 6ue %(s 'o%esti(s 6ue oc(sio!e! e% hu'o& c(%or&
- 84 -
%u'i!osi(& ruios& vibr(cio!es o (>os si'i%(res #or e% ejercicio e (ctivi(es e! e% i!'ueb%e (je!o&
NO DE:EN E<CEDER LA NOR;AL TOLERANCIA& te!ie!o e! cue!t( %(s co!icio!es e% %u$(r y
(u!6ue 'ei(re (utori@(ci)! ('i!istr(tiv( #(r( e%%(s.
)i surge un conflicto, las partes pueden acudir al jue5, y el juicio tramitar% sumariamente.
Esa normal tolerancia a la que alude el art. configura una frmula abstracta, porque en definitiva ser% el jue5
quien, en cada caso concreto, determine si se ha sobrepasado o no ese lmite.
El jue5, por su parte, est% facultado para ordenar la cesacin de las molestias o la indemni5acin de los da=os,
de acuerdo a la magnitud de los mismos( e incluso puede ordenar ambas.
.e cualquier manera, al decidir, el jue5 deber% siempre tener en cuenta una serie de pautas que se=ala el
propio art. >G7B, a saber$
1L(s co!icio!es e% %u$(r27 no es lo mismo un establecimiento fabril instalado en un barrio industrial
que otro establecido en un barrio residencial.
1L(s e/i$e!ci(s e %( #roucci)!27 el jue5 deber% evaluar el tipo de actividad que desarrolla el
establecimiento, la trascendencia de los productos que elabora, la cantidad de personal ocupado( en
definitiva, el beneficio que representa para la comunidad.
1E% res#eto ebio (% uso re$u%(r e %( #ro#ie(27 esta pauta es muy gen!rica, y se relaciona con
la nocin de abuso del derecho.
1L( #riori( e! e% uso27 la solucin del caso podr% variar, teniendo en cuenta un factor temporal, es
decir, qui!n se instal primero.
4R:OLE5 K AR:U5TO57 no puede tener %rboles a una distancia menor de ? metros de la lnea divisoria con
el fundo vecino. *ara el caso de los arbustos, la distancia se reduce a 7 metro.
Esa distancia se cuenta desde el eje del %rbol hasta la lnea que separa las heredades. +o se hace desde la
corte5a porque el di%metro puede modificarse con el transcurso del tiempo, y un %rbol plantado a una distancia
correcta podra dejar de serlo.
/uando el %rbol o arbusto se encuentre a una distancia menor de la permitida, el vecino puede e&igir que sean
retirados, aun cuando la diferencia sea mnima. *ara ello no necesita acreditar perjuicio, porque !ste es
presumido por el legislador.
9hora, puede ocurrir que el .rbo% est" ubic(o ( ist(!ci( re$%('e!t(ri(& #ero sus r('(s o r(,ces
i!v((! e% *u!o veci!o. 6a solucin que acuerda el cdigo es distinta en uno y otro caso$
R('(s7 si se trata de ramas, el invadido tiene derecho a pedir al due=o del %rbol que las corte en todo
lo que se e&tienden en su propiedad.
R(,ces7 si son las races las que se e&tienden por suelo vecino, el due=o de !ste puede hacerlas
cortar por s mismo.
LUCE5 K VI5TA57 las primeras est%n destinadas a dejar pasar la claridad o el aire sin que, en principio, pueda
verse a trav!s de ellas. 6as segundas son puertas o ventanas que permiten la visual sobre el fundo vecino.
- 85 -
LUCE57 ante todo, es necesario hacer una distincin seg#n que las aberturas se encuentren o no en una
pared medianera. En caso de ser as, slo mediante acuerdo entre los condminos del muro es posible la
apertura de puertas o ventanas y, en tal supuesto, queda constituida una servidumbre atpica perfectamente
lcita.
)i la pared divisoria no es medianera 1es decir, es privativa de uno de los vecinos4, el due=o de la pared puede
abrir en ella ventanas para recibir luces, a ? mts. de altura del piso de la pie5a a que quiera darse lu5, con reja
de fierro 1dice el cdigo4. H(y 6ue (c%(r(r 6ue est( 'ei( 80'ts.9 h( 6ue(o e! esuso #or e% C)i$o
e Ei*ic(ci)!.
/omo se trata de una restriccin al dominio y no una servidumbre, el vecino no puede e&igir la supresin de
dicha abertura, pero puede levantar una pared que obstruya las ventanas en cualquier momento, aun cuando
ello privare de lu5 al que las abri.
)i las aberturas no re#nen los requisitos establecidos, el lindero est% facultado para demandar la supresin o
modificacin para hacerlas compatibles con las e&igencias legales.
VI5TA57 las vistas pueden ser de > clases$
erech(s o e *re!te7 son aquellas que se tienen en la direccin del eje de una ventana, de modo que
al pararse de frente a ella se puede mirar el fundo vecino sin tener que mover la cabe5a ni a la derecha
ni a la i5quierda.
ob%icu(s o e cost(o7 son aquellas que e&igen colocarse en direccin diferente del eje de la ventana
para ver el fundo vecino, girando la cabe5a a la derecha o a la i5quierda.
0especto de las primeras, el cdigo establece que no se pueden tener vistas sobre el predio vecino por medio
de ventanas, balcones u otros voladi5os, a menos que intermedie una distancia de 0 'ts. e %( %,!e(
ivisori(.
En cuanto a las oblicuas, establece que tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas, sobre
propiedad ajena, si no hay AI c'. e ist(!ci(.
5i e% b(%c)! ( %u$(r ( vist(s erech(s sobre e% *u!o e e!*re!te y sobre %os e %os cost(os& e!to!ces
%( ist(!ci( eber. observ(rse e! toos %os se!tios.
PTO. 3. E&propiacin. /oncepto. +aturale5a jurdica. 9n%lisis de la ley >7.@AA, en especial con relacin a la
causa, los sujetos, los objetos, los valores indemni5ables, determinacin de sus montos y procedimientos.
"ransferencia del dominio al e&propiante. E&propiacin irregular. 0etrocesin. Jurisprudencia. /omparacin
con la ocupacin tempor%nea por el Estado, las requisiciones, la confiscacin y el decomiso.
E<PROPIACIHN.
CONCEPTO.
Es el i!stituto e erecho #Cb%ico mediante el cual e% Est(o& #(r( e% cu'#%i'ie!to e u! *i! e uti%i(
#Cb%ic(& #riv( co(ctiv('e!te e %( #ro#ie( e u! bie! ( su titu%(r& si$uie!o u! eter'i!(o
#rocei'ie!to y #($(!o u!( i!e'!i@(ci)! #revi(, en dinero, integralmente justa y #nica.
- 86 -
.os son los e*ectos esenciales de la e&propiacin$ la tr(!s*ere!ci( e% erecho e #ro#ie( e%
e/#ro#i(o (% e/#ro#i(!te y el nacimiento del erecho ( %( i!e'!i@(ci)! ( *(vor e% e/#ro#i(o.
REFULACIHN LEFAL7 la e&propiacin la encontramos re$u%(( ( !ive% !(cio!(% #or %( %ey -1.3MM y e! e%
.'bito e %( #ci(. e :s. As. #or %( %ey ?.BID. 9mbas normas nos dir%n que pueden ser objeto de
e&propiacin, los sujetos pasivos de esta, el procedimiento judicial a seguir, etc.
ELE;ENTO57
E%e'e!to O:=ETIVO7 tiene que ver con las cos(s #uee! ser objeto e e/#ro#i(ci)!+ too %o 6ue
*or'( #(rte e% erecho e #ro#ie( susce#tib%e e v(%or eco!)'ico #uee ser objeto e
e/#ro#i(ci)!. Ej. casas, patentes, bonos, ideas, etc.
E%e'e!to 5U:=ETIVO7 alude a las #(rtes e %( e/#ro#i(ci)!7
74 sujeto E<PROPIANTE$ es quie! ejecut( %( ec%(r(ci)! e uti%i( #Cb%ic(& i'#u%s( e%
tr.'ite #(r( co!su'(r e% es(#ro#io y #($( %( respectiva i!e'!i@(ci)!. 6a +acin y las
provincias son los #nicos titulares de la competencia e&propiatoria, pues ejercen por s mismas
y directamente la facultad de declarar la utilidad p#blica.
>4 e% sujeto E<PROPIADO$ es el titu%(r e% bie! objeto e %( ec%(r(ci)! e uti%i( #Cb%ic(.
6a 6ey de e&propiacin establece que la accin e&propiatoria podr% promoverse contra
cualquier clase de personas de car%cter p#blico o privado
?4 sujeto :ENELICIARIO7 es (6u"% ( 6uie! se esti!( e% objeto e/#ro#i(o. )i es el Estado
quien e&propia, lo habitual es que el bien desapropiado se incorpore a su dominio. *ero puede
ocurrir que el Estado o alguno de sus entes jurdicos menores no acudan a la e&propiacin con
la finalidad de retener el bien en sus patrimonios, sino a fin de transferirlo a otra persona. En
este caso, el sujeto activo no e&propia para s, sino para terceros, generalmente particulares.
E%e'e!to LOR;AL7 se relaciona con el #rocei'ie!to #(r( %%ev(r ( c(bo %( e/#ro#i(ci)!. )i las
partes se ponen de acuerdo 1avenimiento4 se procede al pago de la indemni5acin( si no hay acuerdo
se resuelve en va judicial. "odo el proceso judicial se lleva a cabo en los Ju5gados /ontenciosos
9dministrativos, donde la etapa fundamental ser% la etapa de prueba y dentro de esta es de
fundamental importancia la pericial, ya que ser% la que determine el monto de la indemni5acin.
E%e'e!to ;ATERIAL7 INDE;NINACION
INDE;NINACIHN. Deter'i!(ci)! e% 'o!to. 6a indemni5acin es u!( co'#e!s(ci)! eco!)'ic(
ebi( (% e/#ro#i(o #or e% s(cri*icio i'#uesto e! e% i!ter"s #Cb%ico. )ignifica restituir integralmente al
propietario el mismo valor econmico del que se le priva, cubriendo los da=os y perjuicios que sean
consecuencia de la e&propiacin
INDE;NINACIHN =U5TA7 la indemni5acin debe ser integralmente justa. Equivale a dar al e&propiado
en dinero, el mismo valor de la propiedad que se le priva. 6a e&propiacin no debe empobrecer ni enriquecer al
e&propiado, sino dejarlo en igual situacin econmica.
6a indemni5acin, #(r( ser just(& ebe ser objetiv(& (ctu(% e i!te$r(%7
- 87 -
V(%or O:=ETIVO$ es %o 6ue %( cos( re(%'e!te v(%e #(r( %( $e!er(%i( e! e% 'erc(o e %os
bie!es e es( es#ecie, correspondiente al lugar del bien e&propiado y al tiempo de la desposesin
V(%or ACTUAL7 para fijar el valor del bien e&propiado debe tomarse e% 6ue icho bie! tie!e& e! e%
'o'e!to e %( es#osesi)!& seg#n el sistema del costo de reproduccin o reposicin, es decir,
co!sier(!o %( su'( 6ue ebe i!vertirse #(r( obte!er& (% 'is'o tie'#o& u! bie! i$u(% (% 6ue
se es(#ro#i(.
V(%or INTEFRAL7 implica que el e&propiado ser% resarcido de todo aquello de que se lo priva, no
pudiendo ser disminuida la indemni5acin por deducciones que lesionen ese principio. E%
res(rci'ie!to ebe i!c%uir %( e#reci(ci)! 'o!et(ri( y %os i!tereses& est(!o e/e!to e to(
eucci)! 6ue vu%!ere %( i!te$ri(+ por ejemplo, por la imposicin de grav%menes, tributos,
compensaciones, etc!tera.
INDE;NINACIHN PREVIA7 es el #nico de los caracteres de la indemni5acin que est% e&presamente
reglado por la norma fundamental. El propietario del bien, mientras no perciba ntegra su indemni5acin,
mantiene su condicin de tal.
INDE;NINACIHN EN DINERO7 la indemni5acin se pagar% en dinero en efectivo, e&cepto que medie
consentimiento del e&propiado en el sentido de aceptar otra especie de valor.
E%e'e!to LINALI5TA7 uti%i( #Cb%ic(. 6a e&igencia de que la e&propiacin responda a una causa
de utilidad p#blica co!stituye& #(r( %os ('i!istr(os& u!( $(r(!t,( co!stitucio!(% est(b%eci( e!
res$u(ro e %( #ro#ie( #riv((. 6a 6E 1ley de e&propiacin4 establece que Vla utilidad p#blica
que debe servir de fundamento legal a la e&propiacin, comprende todos los casos en que se procure
la satisfaccin del bien com#n, sea !ste de naturale5a material o espiritual.
(9 C(%i*ic(ci)!$ %( Co!stituci)! (tribuye (% Poer Le$is%(tivo %( res#o!s(bi%i( e c(%i*ic(r
%( uti%i( #Cb%ic( ( tr(v"s e u!( %ey *or'(%. 6a competencia para calificar la utilidad
p#blica corresponde al /ongreso +acional y a las legislaturas locales, como lgica
consecuencia del sistema federal de gobierno.
E<PROPIACIHN PARCIAL.
Es posible que para la satisfaccin de la utilidad p#blica no se requiera la desposesin total de un inmueble. E%
e/#ro#i(o su*re& e! este c(so& %( #"ri( e s)%o u!( #(rte e su bie!.
E<PROPIACIHN INVER5A.
)e llama as cuando e% ue>o e% i!'ueb%e (*ect(o %e e/i$e (% Est(o 6ue %e e/#ro#ie e% bie!& y( 6ue
"ste ec%(r) %( uti%i( #Cb%ic( e ich( e/#ro#i(ci)! #ero !o i!ici) e% juicio #(r( e*ectivi@(r%( 1para
pagarla4.
A:ANDONO e %( e/#ro#i(ci)!.
El abandono tiene por e*ecto %( i'#osibi%i( e 6ue se #rou@c(& es#u"s e ve!cios %os res#ectivos
#%(@os& e% es(#oer('ie!to e %os bie!es (%c(!@(os #or %( %ey !o ejecut((. )i el proceso no se
promueve dentro de los pla5os legales, la declaracin de utilidad p#blica es ine&istente y, por tanto, los bienes
que aqu!lla afectaba no podr%n ser e&propiados.
CO;PARACIHN co! %( ocu#(ci)! te'#or.!e( #or e% Est(o& %(s re6uisicio!es& %( co!*isc(ci)! y e%
eco'iso.
- 88 -
OCUPACIHN TE;POR4NEA POR EL E5TADO.
Es el derecho real administrativo, titulari5ado por un ente p#blico, por el que adquiere, por ra5ones de inter!s
p#blico, en forma transitoria o provisional, el uso y goce de un bien, de persona no estatal.
E% c(r.cter te'#or(% es e %( ese!ci( e% i!stituto. En efecto, la transitoriedad de la limitacin es la que lo
diferencia de la e&propiacin y la servidumbre, que son, por principio, permanentes.
Es t('bi"! e %( ese!ci( de la ocupacin tempor%nea, 6ue %( restricci)! o e% es'e'br('ie!to e%
o'i!io s)%o (%c(!@( (% uso y $oce e% bie!& tot(% o #(rci(%& #ero sie'#re te'#or(%.
6a ocupacin tempor%nea, como su nombre lo indica, tiene siempre una duracin limitada, provisional,
transitoria, pudiendo consistir slo en la privacin total o parcial del ius utendi y del ius fruendi de un bien. En
cambio, la e&propiacin determina la p!rdida de la propiedad, la e&tincin del dominio, el desapoderamiento
total, definitivo, tanto de usos, frutos, como de disponibilidad.
Ti#os.
6a normativa prev! dos tipos de ocupacin tempor%nea$ anormal y normal.
ANOR;AL.
"iene por c(us( i!'ei(t( u!( !ecesi( ur$e!te& i'#erios(& sCbit(& y por *i!(%i( 'ei(t( %(
uti%i( #Cb%ic(.
Es DI5PUE5TA DIRECTA;ENTE POR LA AUTORIDAD AD;INI5TRATIVA& sin intervencin judicial
y sin declaracin legislativa
NO FENERA DERECHO A INDE;NINACIHN, salvo la reparacin de los da=os o deterioros que se
causen a la cosa o el pago de los da=os y perjuicios debidos por el uso posterior de la cosa en
menesteres ajenos a los que determinaron su ocupacin.
L( DURACIHN se %i'it( (% TIE;PO E5TRICTA;ENTE INDI5PEN5A:LE PARA 5ATI5LACER LA
RE5PECTIVA NECE5IDAD.
6os casos que pueden motivar la aplicacin de esta figura son los denominados de estado de
necesidad 1incendios, inundaciones, terremotos, etc.4, que e&igen soluciones urgentes.
NOR;AL.
6a c(us( i!'ei(t( es u!( !ecesi( !or'(%& !o i!'i!e!te, y la c(us( 'ei(t( %( uti%i(
#Cb%ic(.
Es re6uisito i!is#e!s(b%e %( DECLARACIHN LEFI5LATIVA DE UTILIDAD PG:LICA.
L( %ey otor$( (% (*ect(o #or u!( ocu#(ci)! !or'(% e% DERECHO A RE5ARCI;IENTO. )on
aplicables subsidiariamente, en esta materia, las reglas vigentes para la e&propiacin.
- 89 -
E% PLANO ;4<I;O DE DURACIHN e %( ocu#(ci)! !or'(% se h( *ij(o e! - AUO5 (>os&
transcurridos los cuales, y en caso de no restituirse al propietario el bien ocupado, su titular puede
recurrir a la e&propiacin.
EL :IEN ALECTADO POR LA OCUPACIHN NOR;AL NO PUEDE DE5TINAR5E A UN LIN
DI5TINTO DEL PUE 5E PER5IFUIH AL E5TA:LECER LA OCUPACIHN. Un comportamiento
semejante importara una violacin al orden jurdico y permitira al propietario afectado acudir a una
accin judicial similar a la de retrocesin.
REPUI5ICIHN.
6a requisicin es %( ocu#(ci)! o (6uisici)! co(ctiv( e u! bie! #or e% Est(o& 6uie! %o is#o!e #or
situ(ci)! e $e!er(%i( y ( e*ectos e s(tis*(cer e/i$e!ci(s e uti%i( #Cb%ic( reco!oci( #or %( %ey e
i!e'!i@((.
6a requisicin es, pues, un #rocei'ie!to ('i!istr(tivo u!i%(ter(% e cesi)! *or@(( e bie!es&
principalmente muebles, #(r( s(tis*(cer ur$e!tes !ecesi(es e uti%i( #Cb%ic(& 'ei(!te %(
i!e'!i@(ci)! corres#o!ie!te
E% (%c(!ce e %( %i'it(ci)!, a veces llamada requisa, es variado( #uee (b(rc(r7
(. #rest(ci)! e servicios+
b. (6uisici)! e cos(s 'ueb%es&
c. y uti%i@(ci)! e i!'ueb%es y se'ovie!tes.
6os c(r(cteres 6ue tie!e! 6ue co!currir para la conformacin de la figura en e&amen son$ 19 uti%i(
#Cb%ic(( -9 i!e'!i@(ci)! y 09 #rocei'ie!to escrito7 Xore! e re6uis(X.
TIPO5 K DILERENCIA5.
6a requisicin comprende dos especies$ (9 e! #ro#ie(& y b9 e uso.
E<PROPIACIHN K REPUI5ICIHN EN PROPIEDAD7
Di*ere!ci(s e! cu(!to (% O:=ETO7
6a requisicin en propiedad tiene por objeto e/c%usiv('e!te cos(s 'ueb%es o
erechos( !o se (#%ic( ( %os i!'ueb%es. 6os bienes objeto de requisicin so!, en todos
los casos, tpicamente *u!$ib%es, y adem%s e&isten en el comercio en cantidades
indeterminadas, y no se individuali5an con indicacin del propietario.
L( e/#ro#i(ci)! tie!e #or objeto to( c%(se e bie!es& #ero !stos ebe! te!er un
car%cter de u!ici( e i!*u!$ibi%i(( el objeto de la e&propiacin ebe ser sie'#re
eter'i!(b%e+ por el contrario, las cosas fungibles no se e&propian, se requisan.
Di*ere!ci( e! cu(!o ( %( DECLARACIHN DE UTILIDAD PG:LICA& e! cu(!to ( sus e*ectos7 tiene efectos
jurdicos distintos$
E! %( e/#ro#i(ci)!, es( ec%(r(ci)!& #or s, so%( !o h(ce (% bie! i!is#o!ib%e+ es
necesario que el e&propiante haya consignado el precio de la e&propiacin.
- 90 -
E! %( re6uisici)! e! #ro#ie(& %( ec%(r(ci)! e uti%i( #Cb%ic(& #er se& h(ce
i!is#o!ib%es %os bie!es sujetos ( e%%(( la indisponibilidad asegura los fines del
legislador e impide el agio y la especulacin, previos a la indemni5acin.
REPUI5ICIHN DE U5O7
L( re6uisici)! e uso cre( u! erecho #erso!(% 6ue se co!vierte e! re(%& e! e% 'o'e!to e
%( to'( e% objeto #or e% re6uis(or.
5e i*ere!ci( e %( e/#ro#i(ci)! y %( ocu#(ci)! te'#or.!e(& e! 6ue "st(s so! 'eios
jur,icos e (#%ic(ci)! #(rticu%(r ( tr(v"s e %os cu(%es se resuelve o s(tis*(ce u!(
!ecesi( e uti%i( #Cb%ic( determinada por una actuacin individual y aislada 1e&propiacin
de un inmueble para construir una escuela, ocupacin de un inmueble para depsito de materiales
de una obra p#blica a construir4.
L( re6uisici)! es& #or #ri!ci#io& u!( 'ei( e (#%ic(ci)! $e!er(% 6ue se co!cret( sobre
bie!es e cu(%6uier #erso!(& #or r(@)! e tr(stor!os eco!)'icos 1requisicin civil4, est(o
e $uerr( 8re6uisici)! 'i%it(r9& etc!tera.
EL CO;I5O O DECO;I5O.
Es la #riv(ci)! co(ctiv( e %os bie!es #riv(os #or r(@o!es e i!ter"s #Cb%ico. ,unciona como s(!ci)!
#e!(%, (u(!er( y e #o%ic,(.
El decomiso, co'o i!stituto e erecho #Cb%ico& !o tie!e #or *i!(%i( ese!ci(% (*ect(r %( cos(
eco'is(( ( usos #Cb%icos.
En ese sentido e% eco'iso es %( #"ri( e*i!itiv( e u! bie!& si! i!e'!i@(ci)!& #or r(@o!es e
se$uri(& 'or(%i( o s(%ubri( #Cb%ic(s.
+o implica indemni5acin, porque en estos casos la propiedad privada no se toma para destinarla a uso
p#blico, y adem%s tal derecho no se halla en estado legal.
LA CONLI5CACIHN.
L( co!*isc(ci)! i'#%ic( e% es(#oer('ie!to e %os bie!es e u!( #erso!(& 6ue #(s(! (% #oer e%
Est(o si! co'#e!s(ci)! (%$u!(.
6as !ot(s c(r(cter,stic(s de la confiscacin son las siguientes$
*uede ser resu%t(!te e 'ei(s e c(r.cter i!iviu(% 1personal4 o de car%cter $e!er(% 1colectivo4.
*uede configurarse a trav!s de 'ei(s #e!(%es& civi%es& ('i!istr(tiv(s y *isc(%es.
*uede resultar tanto de re6uisicio!es 'i%it(res& co'o e %(s (utori(es civi%es.
- 91 -
UNIDAD B DO;INIO I;PERLECTO. PROPIEDADE5 CON CARACTERE5 E5PECIALE5. DERECHO DE
AFUA5. NUEVA5 ;ANILE5TACIONE5 DE LA PROPIEDAD. PROPIEDAD INDQFENA.
PTO. 1. .ominio imperfecto. .istintos supuestos.
DO;INIO I;PERLECTO. Co!ce#to y i*ere!tes su#uestos.
El dominio es imperfecto por > causas$ porque est% sujeto ( co!ici)! o ( #%(@o reso%utorio& o porque su
co!te!io se e!cue!tr( is'i!uio #or h(%%(rse %( cos( $r(v(( co! otro erecho re(%.
? son los casos de dominio imperfecto$
o'i!io *iuci(rio
o'i!io revoc(b%e
o'i!io es'e'br(o
PTO. -. .ominio revocable. .efinicin legal. 9n%lisis crtico. .esaciertos doctrinarios. 6a condicin resolutoria,
el pla5o resolutorio y la llamada cl%usula legal como condicin resolutoria implcita. ,ormas de operarse la
resolucin. Efectos en materia de cosas muebles e inmuebles, entre partes y con relacin a terceros.
DO;INIO REVOCA:LE. De*i!ici)! %e$(%. A!.%isis cr,tico y es(ciertos octri!(rios.
- 92 -
El dominio revocable est% e*i!io e! e% (rt. -AA07 1o'i!io revoc(b%e es e% 6ue h( sio tr(!s'itio e!
virtu e u! t,tu%o revoc(b%e ( vo%u!t( e% 6ue %o h( tr(!s'itio+ o cu(!o e% (ctu(% #ro#iet(rio #uee
ser #riv(o e %( #ro#ie( #or u!( c(us( #rove!ie!te e su t,tu%o2.
ALECTA LA PERPETUIDAD DEL DO;INIO.
)e trata de un dominio que debe resolverse cuando se cumple una condicin resolutoria o vence un pla5o
resolutorio, pero, a diferencia del dominio fiduciario, intervienen en !l #nicamente > personas$
- el tr(!s'ite!te, que luego se convertir% en revocante.
- el ue>o revoc(b%e, que es el titular del dominio revocable.
*or lo tanto, cuando se produce la resolucin, la cosa no pasa a un tercero sino que vuelve al transmitente.
Puee rec(er sobre 'ueb%es o sobre i!'ueb%es& y reco!ocer co'o *ue!te u (cto e!tre vivos o u!(
is#osici)! e C%ti'( vo%u!t(.
CA5O5 e o'i!io revoc(b%e.
Do'i!io revoc(b%e sujeto ( co!ici)! reso%utori( e/#res(7 la venta con pacto de retroventa, o con
cl%usula de poder arrepentirse el vendedor, o con pacto de mejor comprador, etc.
Do'i!io revoc(b%e so'etio ( co!ici)! reso%utori( t.cit(7 la revocacin de las donaciones por
inejecucin de los cargos o por ingratitud del donatario, el pacto comisorio t%cito, etc. En estos
supuestos se dice que la condicin es t%cita o implcita, por cuanto la fuente de la revocabilidad es la
ley.
CRQTICA7 No co!*i$ur(! c(sos e o'i!io revoc(b%e %(s situ(cio!es 6ue se 'e!cio!(! e! e% (rt. -AA37
;el dominio no se ju5ga revocado cuando el que posee la cosa a ttulo de propietario es condenado a
entregarla en virtud de una accin de nulidad, o de rescisin, o por una accin por hecho fraudulento, o por
restitucin del pago indebido. En estos casos se ju5ga que el dominio no haba sido transmitido sino de una
manera interina<.
Esta disposicin no slo es absolutamente innecesaria, sino que contiene una grave incorreccin. En efecto,
9ubry y 0au afirman que en estos casos no debe considerarse que la propiedad ha sido revocada, sino que
jam%s fue transmitida, ni siquiera de manera interina. 6o que ocurre es que el codificador reempla5 la frase ;ni
siquiera< por ;sino<, con lo que se produce una contradiccin con el comien5o del art.
:%s all% del error mencionado, debe interpretarse el art. en el sentido de que, si el ttulo por el que se ha
pretendido transferir el dominio es nulo o ha sido anulado, no hay revocacin.
ELECTO5.
*ara referirnos a esta cuestin, es necesario distinguir seg#n que el dominio revocable recaiga sobre
inmuebles o sobre muebles.
IN;UE:LE57 en este caso, %( revoc(ci)! e% o'i!io te!r. sie'#re ELECTO RETROACTIVO (% ,( e!
6ue se (6uiri)& si !o hubier( e! %( %ey o e! %os (ctos jur,icos 6ue %( est(b%eciero!& is#osici)!
e/#res( e! co!tr(rio.
- 93 -
- sea, en principio, la revocacin tiene efectos retroactivos, pero las partes pueden disponer lo contrario.
5i se revoc( e% o'i!io co! e*ecto retro(ctivo7
el antiguo propietario est% autori5ado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o
hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposedo(
pero est% obligado a respetar los actos administrativos del propietario desposedo, como los alquileres
o arrendamientos que hubiese hecho(
/omo consecuencia de ello, 6ue(! si! e*ecto %(s e!(je!(cio!es hech(s o %os $r(v.'e!es co!stituios
#or e% #ro#iet(rio revoc(b%e& si! 6ue %os terceros 6ue h(y(! co!tr(t(o co! "% #ue(! i!voc(r
esco!oci'ie!to sobre e% #e%i$ro 6ue se cer!,( sobre e%%os& #or6ue %(s c%.usu%(s revoc(tori(s& 6ue
ebe! est(r e! e% 'is'o i!stru'e!to #Cb%ico #or e% cu(% se h(ce %( e!(je!(ci)!& !o #uee! ej(r e ser
co!oci(s #or e% tercero (6uire!te.
Cu(!o %( revoc(ci)! !o tie!e e*ectos retro(ctivos& porque as lo dispone la ley o ha sido convenido por las
partes, quedan subsistentes las enajenaciones y derechos reales que hubiere constituido el due=o revocado.
/on mayor ra5n se mantienen los actos de administracin.
;UE:LE57 en materia de muebles se aplica lo dispuesto por el (rt. -AB17 1%( revoc(ci)! sobre cos(s
'ueb%es !o tie!e e*ecto co!tr( terceros (6uire!tes& usu*ructu(rios& o (creeores #i$!or(ticios& si!o
e! cu(!to e%%os& #or r(@)! e su '(%( *e& tuvier(! u!( ob%i$(ci)! #erso!(% e restituir %( cos(2.
)e trata de una aplicacin del r!gimen propio de las cosas muebles, de modo tal que slo sufrir% los efectos de
la revocacin el adquirente de mala fe o el titular de un gravamen que !l saba que haba sido constituido por
quien no tena derecho de hacerlo.
PTO. 0. .ominio fiduciario. .efinicin legal. 9n%lisis crtico. .iscusin sobre su e&istencia.
DO;INIO LIDUCIARIO.
Co!ce#to7 (rt. -AA- e% C.Civ. 1o'i!io *iuci(rio es e% 6ue se (6uiere e! u! *ieico'iso si!$u%(r&
subori!(o ( ur(r so%('e!te h(st( e% cu'#%i'ie!to e u!( co!ici)! reso%utori(& o h(st( e%
ve!ci'ie!to e u! #%(@o reso%utorio& #(r( e% e*ecto e restituir %( cos( ( u! tercero2.
Haba una evidente impropiedad en la antigua redaccin del art. al establecer que la cosa debe restituirse a un
tercero, puesto que no se puede restituir a una persona lo que ella nunca tuvo.
)e trata de un o'i!io sujeto ( co!ici)! reso%utori( e/#res( o #%(@o reso%utorio e/#reso e! e% 6ue
i!tervie!e! 0 #erso!(s7
- e% co!stituye!te& *iuci(!te7 que es quien crea el fideicomiso.
- e% *iuci(rio7 que es el titular del dominio fiduciario.
- e% be!e*ici(rio7 que es el tercero a quien debe ser entregada la cosa cuando se cumple la condicin o
vence el pla5o.
6a %ey -3.331 e 1MM3 ha dado una nueva perspectiva al dominio fiduciario, al reglamentar prolijamente el
r!gimen jurdico al que se encuentra sometido.
Discusi)! sobre su e/iste!ci(.
- 94 -
E&isti gran divergencia en nuestra doctrina acerca de la configuracin y de la e&istencia misma del dominio
fiduciario.
*ara algunos autores, como O9""2, eran dudosas las e&istencia y aplicacin del dominio fiduciario en el
/digo, al haberse limitado a definirlo sin darle tipicidad.
6a corriente mayoritaria lo admita, pero haba grandes discrepancias en cuanto a la determinacin de los
fideicomisos permitidos. Haba quienes circunscriban el dominio fiduciario al establecido por actos entre vivos,
y quienes no le encontraban aplicacin en nuestro derecho.
9re%n participaba en su momento del criterio amplio, pero no deja de reconocer que se trataba de una figura
que, a diferencia de lo que ocurre en el derecho anglosajn, no era utili5ada entre nosotros.
PTO. 3. .ominio desmembrado. /oncepto. /ontroversia sobre cu%les derechos reales desmembran al
dominio.
DO;INIO DE5;E;:RADO7
En este caso, el dominio se encuentra gravado con un derecho real a favor de otra persona. 5e ve (*ect(( %(
(bso%ute@ e% o'i!io
)eg#n la doctrina hay > opciones$
1T9 es es'e'br(o cu(!o e% o'i!io est. $r(v(o co! u! erecho re(% e is*rute 8#osici)!
restri!$i(9& es decir, gravado con una servidumbre, usufructo, uso y habitacin.
Do'i!io Abso%uto7 tiene los ? ius del derecho romano$ ius utendi, ius fruendi, ius abutendi.
Usu*ructo7 el usufructuario puede tener$ ius utendi 1usar4, ius fruendi 1go5ar4.
-T9 e% e %( octri!( '(yorit(ri(& 8#osici)! ('#%i(9& se es'e'br( e% o'i!io cu(!o est( $r(v(o co!
u! erecho re(% e is*rute o u! erecho re(% e $(r(!t,(& por ejemplo, la hipoteca. *or ejemplo, el
acreedor hipotecario no puede reali5ar actos de disposicin respecto del bien como si !ste no estuviera
hipotecado.
PTO. ?. .erechos 2ntelectuales. +aturale5a jurdica. +ociones de la ley 77.C>? seg#n el te&to vigente.
*rotecciones autorales protegidas$ nacionales y e&tranjeras. "itulares. ,acultades. /ontratos para su e&plotacin
econmica. .uracin del derecho. 0egistro de la *roduccin 2ntelectual. *roteccin legal ante denuncias al
0egistro o actuaciones judiciales.
PROPIEDAD INTELECTUAL LEK NT 11.B-0 8V9 8Co! %(s re*or'(s e %os ecretosS%eyes 1-.IA0W?B y
1--3W?D y %(s %eyes -I.IMD& -0.3BM& -0.B31& -3.-3M& -3.-DA y -3.DBI9
N(tur(%e@( jur,ic(7 Una propiedad especial son los .erechos 2ntelectuales, pero !o so! Derecho Re(%es,
porque el objeto no son cosas ac% no hay un bien material, hay una ley especial de los .erecho 2ntelectuales y
es la %ey 11.B-0 'oi*ic(( #or %( -3.DBI aumenta a CF a=os que antes era de EF y coloca al .erecho
2ntelectual m%s acorde con el .erecho /omparado el pla5o era de CF a=os y ac% era de EF a=os, y
anteriormente era de ?F a=os, el derecho de autor le pertenece al autor durante toda su vida, pero cuando
fallece se trasmite a sus herederos por un pla5o m%&imo de CF a=os y despu!s pasan al dominio p#blico.
- 95 -
6a ley >@.BCF tiene dos artculos uno que eleva a los CF a=os y el otro que dice que los derechos intelectuales
que se haban e&tinguido ipso iure retornan a los herederos del autor hasta que se cumplan los CF a=os desde
su fallecimiento.
6os .erechos 2ntelectuales no son .erechos 0eales, pero son parecidos a los derechos reales porque son
.erecho 9bsolutos y son oponible Erga -mnes, porque su objeto no sea una cosa, categricamente no son
.erechos 0eales, adem%s ese e% #u!to e vist( e su co!te!io !o so! #(tri'o!i(%es e&clusivamente,
porque tienen una doble faceta, tienen una faceta patrimonial que %e #er'ite (% (utor *ir'(r co!tr(tos e
eici)!& etc., pero tambi!n tie!e u!( *(cet( e/tr(#(tri'o!i(% 6ue est. vi!cu%(( co! %( #(ter!i( e %(
obr(, el derecho de no ser imitada que es inalienable, por ejemplo si yo hago un cuadro y lo vendo, y el que lo
compra hace una e&posicin y e&pone al cuadro como que lo ha hecho otro, yo mantengo los derechos del
cuadro m%s all% que me haya desprendido de lo patrimonial, no se puede cambiar el te&to, eso hace a la faceta
e&trapatrimonial, la 9rgentina ratifico los acuerdos internacionales de los .erecho del 9utor.
Objeto7 El objeto de estos derechos de acuerdo a la ley 77.C>? que est% definido en el art. 7 son obras
cientficas, artsticas, literarias, etc., pero para que tengan una proteccin dentro de la rbita de la 77.C>?
ebe! te!er e/c%usivi(, es m%s, 6ue se i!scrib( u! Derecho I!te%ectu(% e! e% Re$istro e %( Pro#ie(
I!te%ectu(%& !o si$!i*ic( 6ue si %( obr( !o es !oveos( te!$( e% Derecho #rotector, si yo escribo la .ivina
/omedia por m%s que la inscriban no es original porque ya e&iste, entonces la obra tiene que tener algo de
originalidad, se dice que es una propiedad especial pero esto no es dominio, porque esto no es una cosa, y
adem%s otra de las diferencia que tiene con la propiedad porque el dominio es perpetuo, en cambio la
propiedad intelectual es temporaria, porque dura durante toda la vida del autor, y despu!s que muere durante
CF a=os a sus herederos, adem%s tiene una naturale5a mi&ta en funcin de la dualidad un efecto patrimonial y
otro e&trapatrimonial.
E% (rt. 1 e %( %ey 11.B-0 !o es t(/(tivo& #rote$e u!( $r(! #%ur(%i( e obr(s i!te%ectu(%es, como por
ejemplo las obras cientficas, literarias y artsticas, comprenden los escritos de toda naturale5a y e&tensin( las
obr(s r('.tic(s& co'#osicio!es 'usic(%es& r('.ticoS'usic(%es+ %(s ci!e'(to$r.*ic(s& coreo$r.*ic(s
y #(!to','ic(s+ %(s obr(s e ibujos& #i!tur(& escu%tur(& (r6uitectur(+ 'oe%os y obr(s e (rte o
cie!ci( (#%ic((s (% co'ercio o ( %( i!ustri(+ %os i'#resos& #%(!os y '(#(s+ %os #%.sticos& *oto$r(*,(s&
$r(b(os y *o!o$r('(s+ e! *i!& to( #roucci)! ci!e'(to$r.*ic(& %iter(ri(& (rt,stic( o i.ctic(& se( cu(%
*uere e% #rocei'ie!to e re#roucci)!& co'o (s, t('bi"! %os so*tO(re, pero la obra debe tener requisitos
para ser protegida, primero ebe ser ori$i!(%, segundo tie!e 6ue (su'ir u!( *or'( e/terior 6ue %( h($(
#erce#tib%e ( %os se!tios, no se pueden proteger ideas puras, tienen que ser e&teriori5ada.
Re$istr(ci)!7 el (rt,cu%o A0 e&ige la registracin para la proteccin, si no est% registrado no hay proteccin,
por lo menos est% limitado a la restriccin que es declarativa ya que si no est% registrada se estar% en la
ignorancia de que la obra no e&ista.
Hay distintas protecciones se #rote$e t,tu%os e obr(s 6ue so! ori$i!(%es& por ejemplo no est% protegido el
ttulo de :anual de .erecho 0eales, pero si se pone El /oronel no tiene quien la escriba, ah si porque es un
ttulo original, tambi!n est%n protegidos discursos polticos, conferencia todo esto puede entrar dentro del
amplio marco del art. 7 de la ley 77.C>?. Los (rt,cu%os !o *ir'(os y %(s co%(bor(cio!es irect( ( %os
i(rios so! #ro#ie( e% i(rio& e! c('bio %(s co%(bor(cio!es *ir'((s si so! e% 6ue %(s escribe y
*ir'(.
.espu!s esta lo que se llama erecho e cit(s, el (rt,cu%o 1I e %( %ey dice 1Cu(%6uier( #uee #ub%ic(r
co! *i!es i.cticos o cie!t,*icos& co'e!t(rios& cr,tic(s o !ot(s re*ere!tes ( %(s obr(s i!te%ectu(%es
i!c%uye!o h(st( 'i% #(%(br(s e obr(s %iter(ri(s o cie!t,*ic(s u ocho co'#(ses e! %(s 'usic(%es& y e!
toos %os c(sos so%o %(s #(rtes e% te/to i!is#e!s(b%es ( ese e*ecto. Pue(! co'#re!i(s e! est(
is#osici)! %(s obr(s oce!tes& e e!se>(!@(& co%eccio!es& (!to%o$,(s& y otr(s se'ej(!tes. Cu(!o %(s
i!c%usio!es e obr(s (je!(s se(! %( #(rte #ri!ci#(% e %( !uev( obr(& #or.! %os tribu!(%es *ij(r
e6uit(tiv('e!te e! juicio su'(rio %( c(!ti( #ro#orcio!(% 6ue %e corres#o!e ( %os titu%(res e %os
erechos e %(s obr(s i!c%ui(s2. Esto es tambi!n una propiedad inalienable cuando uno cita debe
mencionar al autor y adem%s hay un lmite m%&imo para las citas para fines did%cticos y cientficos, 7FFF
- 96 -
palabras de obras literarias o cientficas, u ocho compases musicales, eso sera el lmite de las citas, pero
siempre tiene que ser solamente las partes indispensables del te&to que uno cita, las obras e&tranjeras tambi!n
est%n protegidas, lo #nico que tiene que acreditar las obras e&tranjeras, es que cumpli con los requisitos de su
pas, y adem%s es indispensable que el pas e&tranjero recono5ca el derecho intelectual, porque no todos los
pases reconocen los derechos intelectuales y menos los derechos intelectuales de los otros pases, porque
antes no se protega se entenda como que el solo hecho del disfrute intelectual era suficiente para el autor,
e&istan los mecenas, y eran protegidos por las grandes familias y estaba retribuido de otra manera, pero el
.erecho 2ntelectual y su variante subjetivo fue reconocido en Europa en 7BEF no antes.
Titu%(res7 )on titulares del .erecho 2ntelectual los autores de obras, %( obr( es u! bie! #ro#io, desde el
punto de vista de la sociedad conyugal, si los frutos son bienes gananciales, impone que el titular sea el autor y
cuando muere el autor los herederos por el pla5o de CF a=os, tambi!n los cesionarios patrimoniales son
titulares, los que con permiso del autor traducen, las personas jurdicas tambi!n pueden ser titulares de
.erecho 2ntelectual.
Dur(ci)! e% erecho7 Este .erecho dura toda la vida del titular, y cuando este fallece le siguen sus
herederos por CF a=os, la ley 77.C>? estableca que los herederos tenan ?F a=os, fue modificada en el a=o
7AEC y se subi a EF a=os y en el a=o 7AAE a CF a=os, los CF son paras las obras literarias, pero los pla5os
varan de acuerdo a la obra, como ser las fotografas, ciencias, etc.
6o que hay que saber es que los .erecho 2ntelectuales no son .erechos 0eales y que no son .erechos
*atrimoniales estrictamente sino que son :i&tos desde el punto de vista patrimonial y que no podemos
sostener que es una propiedad en el sentido de dominio porque no es un .erecho 0eal y adem%s porque no
tiene perpetuidad del dominio y porque su objeto no es una cosa. *or ejemplo en ,rancia que se distinguen las
cosas en corporales y no corporales, podran decirse que es una propiedad pero no en la 9rgentina.

Obr(s e/tr(!jer(s7 9rt. 7?. K "odas las disposiciones de esta ley, salvo las del artculo EC son igualmente
aplicables a las obras cientficas, artsticas y literarias, publicadas en pases e&tranjeros, sea cual fuere la
nacionalidad de sus autores, siempre que pertene5can a naciones que recono5can el derecho de propiedad
intelectual.
9rt. 7@. K *ara asegurar la proteccin de la ley argentina, el autor de una obra e&tranjera slo necesita acreditar
el cumplimiento de las formalidades establecidas para su proteccin por las leyes del pas en que se haya
hecho la publicacin, salvo lo dispuesto en el artculo >?, sobre contratos de traduccin.
9rt. 7E. K 6a proteccin que la ley argentina acuerda a los autores e&tranjeros no se e&tender% a un perodo
mayor que el reconocido por las leyes del pas donde se hubiere publicado la obra. )i tales leyes acuerdan una
proteccin mayor regir%n los t!rminos de la presente ley.
Co!tr(tos #(r( su e/#%ot(ci)!7 Eici)! y otros7 9rt. ?C.K Habr% contrato de edicin cuando el titular del
derecho de propiedad sobre una obra intelectual, se obliga a entregarla a un editor y !ste a reproducirla,
difundirla y venderla.
Este contrato se aplica cualquiera sea la forma o sistema de reproduccin o publicacin.
9rt. ?B. K El titular conserva su derecho de propiedad intelectual, salvo que lo renunciare por el contrato de
edicin.
*uede traducir, transformar, refundir, etc!tera, su obra y defenderla contra los defraudadores de su propiedad,
aun contra el mismo editor.
9rt. ?A. K El editor slo tiene los derechos vinculados a la impresin, difusin y venta, sin poder alterar el te&to,
y slo podr% efectuar las correcciones de imprenta si el autor se negare o no pudiere hacerlo.
9rt. @F. K En el contrato deber% constar el n#mero de ediciones y el de ejemplares de cada una de ellas, como
tambi!n la retribucin pecuniaria del autor o sus derechohabientes( consider%ndose siempre oneroso el
contrato, salvo prueba en contrario. )i las anteriores condiciones no constaran se estar% a los usos y
costumbres del lugar del contrato.
- 97 -
9rt. @7. K )i la obra pereciera en poder del editor antes de ser editada, !ste deber% al autor o a sus
derechohabientes como indemni5acin la regala o participacin que les hubiera correspondido en caso de
edicin. )i la obra pereciera en poder del autor o sus derechohabientes, !stos deber%n la suma que hubieran
percibido a cuenta de regala y la indemni5acin de los da=os y perjuicios causados.
9rt. @>. K +o habiendo pla5o fijado para la entrega de la obra por el autor o sus derechohabientes o para su
publicacin por el editor, el tribunal lo fijar% equitativamente en juicio sumario y bajo apercibimiento de la
indemni5acin correspondiente.
9rt. @?. K )i el contrato de edicin tuviere pla5o y al e&pirar !ste el editor conservase ejemplares de la obra no
vendidos, el titular podr% comprarlos a precio de costo, m%s un 7F[ de bonificacin. )i no hace el titular uso de
este derecho, el editor podr% continuar la venta de dichos ejemplares en las condiciones del contrato fenecido.
9rt. @@. K El contrato terminar% cualquiera sea el pla5o estipulado si las ediciones convenidas se agotaran.
9rt. GG. K El 0egistro inscribir% todo contrato de edicin, traduccin, compraventa, cesin, participacin y
cualquier otro vinculado con el derecho de propiedad intelectual, siempre que se hayan publicado las obras a
que se refieren y no sea contrario a las disposiciones de esta ley.
De% re$istro e obr(s7 9rt. EC. K En el 0egistro +acional de *ropiedad 2ntelectual deber% depositar el editor
de las obras comprendidas en el artculo 7H tres ejemplares completos de toda obra publicada, dentro de los
tres meses siguientes a su aparicin. )i la edicin fuera de lujo o no e&cediera de 7F ejemplares, bastar% con
depositar un ejemplar.
El mismo t!rmino y condiciones regir%n para las obras impresas en pas e&tranjero, que tuvieren editor en la
0ep#blica y se contar% desde el primer da de ponerse en venta en territorio argentino.
*ara las pinturas, arquitecturas, esculturas, etc!tera, consistir% en depsito de un croquis o fotografa del
original, con las indicaciones suplementarias que permitan identificarlas.
*ara las pelculas cinematogr%ficas, el depsito consistir% en una relacin del argumento, di%logos, fotografas
y escenarios de sus principales escenas.
9rt. EB. K El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias respectivas, ser% munido de un
recibo provisorio, con los datos, fecha y circunstancias que sirven para identificar la obra, haciendo constar su
inscripcin.
9rt. EA. K El 0egistro +acional de la *ropiedad 2ntelectual har% publicar diariamente en el Roletn -ficial, la
nmina de las obras presentadas a inscripcin, adem%s de las actuaciones que la direccin estime necesarias,
con indicacin de su ttulo, autor, editor, clase a la que pertenece y dem%s datos que las individualicen. *asado
un mes desde la publicacin, sin haberse deducido oposicin, el 0egistro las inscribir% y otorgar% a los autores
el ttulo de propiedad definitivo si !stos lo solicitaren.
9rt. GF. K )i hubiese alg#n reclamo dentro del pla5o del mes indicado, se levantar% un acta de e&posicin, de la
que se dar% traslado por cinco das al interesado, debiendo el director del 0egistro +acional de *ropiedad
2ntelectual resolver el caso dentro de los die5 17F4 das subsiguientes.
.e la resolucin podr% apelarse al ministerio respectivo, dentro de otros die5 17F4 das y la resolucin
ministerial no ser% objeto de recurso alguno, salvo el derecho de quien se crea lesionado para iniciar el juicio
correspondiente.
9rt. G7. K El depsito de toda obra publicada es obligatorio para el editor. )i !ste no lo hiciere ser% reprimido
con una multa de die5 veces el valor venal del ejemplar no depositado.
9rt. G>. K El depsito de las obras, hecho por el editor, garanti5a totalmente los derechos del autor sobre su
obra y los del editor sobre su edicin. "rat%ndose de obras no publicadas, el autor o sus derechohabientes
pueden depositar una copia del manuscrito con la firma certificada del depositante.
9rt. G?. K 6a falta de inscripcin trae como consecuencia la suspensin del derecho del autor hasta el momento
en que la efect#e, recuper%ndose dichos derechos en el acto mismo de la inscripcin, por el t!rmino y
condiciones que corresponda, sin perjuicio de la valide5 de las reproducciones, ediciones, ejecuciones y toda
otra publicacin hecha durante el tiempo en que la obra no estuvo inscripta.
+o se admitir% el registro de una obra sin la mencin de su pie de imprenta. )e entiende por tal la fecha, lugar,
edicin y la mencin del editor.
- 98 -
9rt. G@. K "odas las reparticiones oficiales y las instituciones, asociaciones o personas que por cualquier
concepto reciban subsidios del "esoro de la +acin, est%n obligadas a entregar a la Riblioteca del /ongreso
+acional, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo EC, el ejemplar correspondiente de las publicaciones que
efect#en, en la forma y dentro de los pla5os determinados en dicho artculo. 6as reparticiones p#blicas est%n
autori5adas a recha5ar toda obra fraudulenta que se presente para su venta.
De% Re$istro N(cio!(% e Pro#ie( I!te%ectu(%7 9rt. GE. K El 0egistro llevar% los libros necesarios para que
toda obra inscripta tenga su folio correspondiente, donde constar%n su descripcin, ttulo, nombre del autor,
fecha de la presentacin y dem%s circunstancias que a ella se refieran, como ser los contratos de que fuera
objeto y las decisiones de los tribunales sobre la misma.
9rt. GG. K El 0egistro inscribir% todo contrato de edicin, traduccin, compraventa, cesin, participacin y
cualquier otro vinculado con el derecho de propiedad intelectual, siempre que se hayan publicado las obras a
que se refieren y no sea contrario a las disposiciones de esta ley.
9rt. GC. K El 0egistro percibir% por la inscripcin de toda obra los derechos o aranceles que fijar% el *oder
Ejecutivo mientras ellos no sean establecidos en la ley respectiva.
9rt. GB. K El 0egistro estar% bajo la direccin de un abogado que deber% reunir las condiciones requeridas por
el artculo CF de la ley de organi5acin de los tribunales y bajo la superintendencia del :inisterio de Justicia e
2nstruccin *#blica.
Protecci)! %e$(% (!te e!u!ci(s (% Re$istro o (ctu(cio!es juici(%es. Pe!(s7 9rt. C7. K )er% reprimido con
la pena establecida por el artculo 7C> del /digo *enal, el que de cualquier manera y en cualquier forma
defraude los derechos de propiedad intelectual que reconoce esta ley.
9rt. C>. K )in perjuicio de la disposicin general del artculo precedente se considerar%n casos especiales de
defraudacin y sufrir%n la pena que !l establece, adem%s del secuestro de la edicin ilcita$
a4 El que edite, venda o reprodu5ca por cualquier medio o instrumento, una obra in!dita o publicada sin
autori5acin de su autor o derechohabientes(
b4 El que falsifique obras intelectuales entendi!ndose como tal la edicin de una obra ya editada, ostentando
falsamente el nombre del editor autori5ado al efecto(
c4 El que edite, venda o reprodu5ca una obra suprimiendo o cambiando el nombre del autor, el ttulo de la
misma o alterando dolosamente su te&to(
d4 El que edite o reprodu5ca mayor n#mero de los ejemplares debidamente autori5ados.
9rt. C> bis.K )er% reprimido con prisin de un mes a seis a=os$
a4 El que con fin de lucro reprodu5ca un fonograma sin autori5acin por escrito de su productor o del licenciado
del productor(
b4 El que con el mismo fin facilite la reproduccin ilcita mediante el alquiler de discos fonogr%ficos u otros
soportes materiales(
c4 El que reprodu5ca copias no autori5adas por encargo de terceros mediante un precio(
d4 El que almacene o e&hiba copias ilcitas y no pueda acreditar su origen mediante la factura que lo vincule
comercialmente con un productor legtimo(
e4 El que importe las copias ilegales con miras a su distribucin al p#blico.
El damnificado podr% solicitar en jurisdiccin comercial o penal el secuestro de las copias de fonogramas
reproducidas ilcitamente y de los elementos de reproduccin.
El jue5 podr% ordenar esta medida de oficio, as como requerir caucin suficiente al peticionario cuando estime
que !ste care5ca de responsabilidad patrimonial. /uando la medida precautoria haya sido solicitada por una
sociedad autoral o de productores, cuya representatividad haya sido reconocida legalmente, no se requerir%
caucin.
)i no se dedujera accin, denuncia o querella, dentro de los quince 17E4 das de haberse practicado el
secuestro, la medida podr% dejarse sin efecto a peticin del titular de las copias secuestradas, sin perjuicio de
la responsabilidad que recaiga sobre el peticionante. 9 pedido del damnificado el jue5 ordenar% el comiso de
las copias que materialicen el ilcito, as como los elementos de reproduccin. 6as copias ilcitas ser%n
- 99 -
destruidas y los equipos de reproduccin subastados. 9 fin de acreditar que no utili5ar% los aparatos de
reproduccin para fines ilcitos, el comprador deber% acreditar su car%cter de productor fonogr%fico o de
licenciado de un productor. El producto de la subasta se destinar% a acrecentar el ,ondo de ,omento a las
9rtes del ,ondo +acional de .erechos de 9utor a que se refiere el artculo GH del decretoKley 7>
PTO. A. Rien de familia. /oncepto de familia. /onstitucin. Efectos. .esafectacin. 2noponibilidad.
:IEN DE LA;ILIA7 i!stituto re$u%(o #or %( %ey 130M3 Art. 03 (% ?I7
El bien de familia tiene proteccin constitucional.
"iene un ob%e objetivo$
eco!)'ico7 dado por preservar parte del patrimonio de una familia.
soci(%$ circunstancia que la familia continua junta bajo de un mismo techo.
Objeto e% bie! e *('i%i(7 Art. 037 establece que se puede constituir bien de familia sobre un inmueble rural
o urbano. .icho inmueble no puede e&ceder determinado valor, y ese valor surge de las distintas valuaciones
locales 1esto no tiene aplicacin4, circunstancia que est% mal vista, porque la ley se hi5o para proteger bienes
de los pobres. +o e&iste la valuacin en la actualidad.
15o%o se #uee co!stituir u! i!'ueb%e co'o bie! e *('i%i(& C!ico i!'ueb%e co!stituio co'o t(%2.
DE5TINO7 el inmueble tiene que usarse como vivienda de familia, o bien, como e&plotacin comercial o
industrial, por cuenta propia del constituyente y su familia 1sustento de la familia4 fuente de trabajo de la
familia.
L( %ey e*i!e e% CONCEPTO DE LA;ILIA7 Art. 0A7 1no se necesita que convivan4$
74 en principio, el propietario del inmueble y el cnyuge, ascendientes, descendientes o hijos adoptivos
1hasta ac% es flia.4
>4 en defecto de los anteriores, los parientes por consanguinidad hasta el ?P grado que convivieran con el
constituyente.
Iuedan e&cluidos los parientes por afinidad$ suegros, cu=ados, etc.
REPUI5ITO5 PARA CON5TITUIR EL :IEN DE LA;ILIA7 *or'(7
*or (ct( re(%i@(( e! e% re$istro e %( #ro#ie( i!'ueb%e& #or escritur( #ub%ic( o test('e!to.
6a 7H es la m%s com#n y es gratuita.
)i necesita asesoramiento para constituir el bien de familia, el honorario no pude e&ceder el 7[ de la
valuacin fiscal.
Procei'ie!to7
7H el constituyente debe acompa=ar titu%o e #ro#ie( e% i!'ueb%e 1escritura4
- 100 -
>H acompa=ar #(rti(s 6ue (creite! #(re!tesco, 9rt. ?G proponer de beneficiarios a los hijos o
ascendientes o descendientes.
?H documento de identidad del constituyente y de los beneficiarios.
)i hay condominio, se acompa=a el ttulo de propiedad que acompa=a al condominio y las partidas que
acreditan las personas que son familiares. "odos los condminios que acrediten parentesco, si o si
deben ser familiares, sino no se puede poner como bien de familia. 1se re6uiere e% (cuero u!.!i'e
e %os co!)'i!os 2
ELECTO5 e %( co!stituci)! e% bie! e *('i%i(.
Art. 0B7 se #rouce %( i!is#o!ibi%i( re%(tiv( e% i!'ueb%e, que !o #uee ser e%e$(o !i e!(je!(o.
9dem%s, %(s eu(s #osteriores ( %( i!scri#ci)! %(s #uee! o#o!er e% co!stituye!te.
No es o#o!ib%e co! res#ecto ( i'#uestos& t(s(s& co!tribucio!es, por ello no se libera de pagarlas.
Los be!e*ici(rios e% bie! e *('i%i( so%o tie!e! e% uso y $oce.
INOPONI:ILIDAD7 P(r( s(ber si es o#o!ib%e o !o.
*ara poder determinar si es oponible o no, no solo debemos considerar la inscripcin como bien de familia en
el registro de la propiedad, sino que se tiene en cuenta la fecha de esa inscripcin, y la causa de la obligacin
por la que se reclama.
*or ej.$ si la causa es e&tracontractual 1un accidente de transito4, si ocurre antes de la inscripcin puede atacar
el bien. .e igual forma ocurre con las e&pensas de la propiedad hori5ontal, porque el reglamento que da vida a
la *H es anterior a la compra del departamento, porque primero se inscribe y lego se venden las unidades
funcionales 1los departamentos4.
DE5ALECTACIHN e bie! e *('i%i(. Art. 3M7 c(us(%es7
7. inc.7H K el propio constituyente con conformidad del cnyuge.
>. inc. >H K si el bien de familia se constituy por testamento se requiere el consentimiento de la mayora
de los coherederos, salvo negativa del cnyuge vivo o que sean incapaces.
?. inc. ?H K condminios 1acreditar parentesco4$ para desafectarlo se requiere el consentimiento de la
mayora de los condminos computada por porcentual, que figura en la escritura.
@. inc. @H K se pide desafeccin de oficio o por interesado. *or ej.$ un tercero acreedor demuestra que el
propietario no tiene requisitos para que sea bien de familia, porque el propietario no vive ah y no lo
e&plota com#n y por cuenta propia. )i el acreedor demuestra esto, se puede desafectar.
E. inc. EH K por circunstancias e&ternas. *or ej.$ la e&propiacin.
C(us(%es 6ue !o so! co!sier((s #(r( %( es(*ecci)!7 de acuerdo con la jurisprudencia$
la ausencia temporaria del inmueble, transitoria un a=o es ausencia transitoria.
la muerte del propietario del inmueble$ la doctrina entiende que la familia, en tal supuesto, necesita
m%s proteccin, y por eso tampoco es considerada causal.
la mayora de edad de los beneficiarios.
- 101 -
PTO. B. )epulcros. +aturale5a jurdica. *rescripcin adquisitiva. Ejecucin por los acreedores. *articin del
condominio. Jurisprudencia.
5EPULCRO5.
Co!ce#to7 son bvedas ubicadas en cementerios p#blicos
N(tur(%e@( jur,ic(7 /osa ubicada en predios que pertenecen al dominio p#blico municipal. El particular tiene
una co!cesi)! e uso #ro#i( e% erecho ('i!istr(tivo 1no se tiene el derecho real de dominio4. 6os
sepulcros no se inscriben en el registro de propiedad inmueble.
Prescri#ci)! (6uisitiv( e% se#u%cro7 discusin$ a partir del fallo de 7A@> ;3iana< de las c%maras en pleno,
los sepulcros se pueden adquirir por prescripcin. *ara ello se necesita el paso del tiempo y la posesin,
manifestada, a su ve5, a trav!s de actos posesorios$ fallo ;:iranda +aon<$
74 inhumar cad%veres en el lugar,
>4 disposicin del destino ulterior de los restos, decidir cremar uno de los cuerpos,
?4 atencin personal del sepulcro,
@4 contratacin de personal para la limpie5a y atencin del sepulcro.
Ejecuci)! #or (creeores7 9rt. >7A inc. > del cpcc, determina la i!e'b(r$(bi%i( e %os se#u%cros, salvo
por su precio de venta, construccin o materiales, en cuyo caso si puede ser ejecutado el sepulcro por los
acreedores.
6os sepulcros est%n en la direccin general del cementerio, all se traba el embargo, solo por e&cepcin.
P(rtici)! e% o'i!io7 sepulcro en condominio, Sse puede o no pedir la particin del sepulcro para venderloT
,allo ;:oholade< para pedirlo se necesita el consentimiento de todos los condminos.
PTO. D. .erecho de aguas. :etodologa legal. :ar territorial 1jurisdiccin nacional y provincial4. *lataforma
continental. 9guas pluviales. 0!gimen jurdico de los ros, lagos, vertientes e islas. 9guas subterr%neas.
Jurisprudencia.
DERECHO DE AFUA57 LEK -0MAD
Esta ley define el mar territorial, 5ona contigua y plataforma continental$
8(rt. 09 ;(r territori(%7 se e&tiende7> millas y se reconoce el paso de otros buques.
8(rt. 39 No!( co!ti$u(7 se e&tiende mas all% del mar territorial hasta >@ millas marinas, se tiene poder
fiscali5ador, jurisdiccional y represivo.
8(rt. A9 P%(t(*or'( co!ti!e!t(%7 comprende el lecho y el subsuelo de las %reas submarinas hasta el
borde e&terior del margen continental. 6as >FF millas marinas se cuentan a partir de la lnea de base.
A$u(s #%uvi(%es7 son aguas de lluvia( ser%n de dominio p#blico o privado seg#n donde caigan. El titular de las
aguas es el titular del inmueble.
R,os7 Art. -03I7 cosas pertenecientes al dominio p#blico( pueden ser navegables o no navegables. *ara la
doctrina, los ros navegables son aquellos que se utili5an como medio de transporte de personas y cosas.
- 102 -
Otr( c%(si*ic(ci)! e r,os7
Provi!ci(%es$ nacen y mueren en la provincia.
I!ter#rovi!ci(%es$ nacen en una provincia y mueren en otra.
6a /orte )uprema de Justicia determin que los ros pertenecen al dominio p#blico provincial. El estado
nacional tiene jurisdiccin para legislar sobre temas que tengan que ver sobre navegabilidad, comercio, etc.
N(cio!(%$ nace y muere en un solo pas
I!ter!(cio!(%$ cuando nace en un pas y desemboca y muere en otro.
A$u(s subterr.!e(s7 se consideran aguas de dominio p#blico( si se encuentran debajo de un inmueble es de
dominio privado y el propietario est% facultado para usar esa agua. )i el agua subterr%nea aflora recibe el
nombre de vertie!te o '(!(!ti(% 1es el mismo r!gimen que las aguas pluviales4.
L($os7 pertenecen al dominio p#blico de la provincia en el que se encuentra.
Is%(s7 pertenecen al dominio del estado. 6a doctrina se opone a que pertene5can a los particulares.
PTO. M. +uevas manifestaciones de la propiedad. /onjuntos inmobiliarios 1clubes de campo, parques
industriales, centros de compra, cementerios privados4. "iempo compartido.
Nuev(s '(!i*est(cio!es e %( #ro#ie(.S
6as nuevas manifestaciones de las formas coKparticipativas de propiedad sobre inmuebles entra=an una
1co'u!i( e i!tereses2 entre los copartcipes titulares de derechos sobre las unidades privativasK
separadas del inmueble y las partes, instalaciones y servicios comunes e inseparables de las partes privativas
8c%ubes e c('#o& c%ubes !.uticos& b(rrios cerr(os& ce!tros e co'#r(s& #(r6ues i!ustri(%es&
#ueb%os e ch(cr(s& #ueb%os e vi>(s o e otr(s (ctivi(es y e% siste'( tur,stico e tie'#o
co'#(rtio9.
.e conformidad a lo dispuesto por los artculos 7 y @ de la ley >@.>@F modificada por ley. >G.?G7, los
desarrollistas y\o propietarios de estos complejos inmobiliarios, cualquiera sea su conformacin jurdica, deben
peticionar al 0egistro de la *ropiedad 2nmueble respectivo el acceso, archivo y publicidad a terceros de los
reglamentos convencionales de que establecen los derechos de los copartcipes sobre las partes privativas y
las comunes del conjunto inmobiliario, las normas de convivencia, las limitaciones urbansticas o
arquitectnicas, la administracin, la prestacin de servicios, el r!gimen disciplinario y toda otra gestin de
intereses comunes.
L( co'erci(%i@(ci)! de las unidades privativas que integran los complejos inmobiliarios e&ige la previa
afectacin formal del inmueble dispuesta por la ley 7A.C>@ de *rehori5ontalidad 1 arts. 7 a E y 7>4 o, en su
caso, por la ley 7@.FFE de ;3enta de de lotes pagaderos a pla5os< 1arts. > a G4 cuando resulte de aplicacin. 6a
afectacin requiere la inscripcin de la respectiva escritura p#blica y de los contratos de venta de unidades en
el 0egistro de la *ropiedad 2nmueble para su publicidad y oponibilidad a terceros interesados de buena fe. En
el caso del inmueble afectado al sistema turstico de tiempo compartido rige lo dispuesto por la ley >G.?EG 1arts
B a 7>4.
6a comerciali5acin de las unidades que integran los conjuntos inmobiliarios y la prestacin de los servicios de
administracin, mantenimiento, seguridad y dem%s servicios comunes a cargo del emprendedor y\o propietario
y de todos los sujetos que intervienen en la cadena de comerciali5acin est%n sujetos a las normas de defensa
- 103 -
de consumidores y usuarios 1art. 7P ley >@.>@F modificada por ley. >G.?G74. En el caso del inmueble afectado al
sistema turstico de tiempo compartido rige lo dispuesto por la ley >G.?EG.
Es co!ve!ie!te 6ue %(s %eyes #rovi!ci(%es is#o!$(! e/#res('e!te %( i!cor#or(ci)!& e% (rchivo y %(
#ub%ici( ( terceros e %os re$%('e!tos co!ve!cio!(%es 6ue re$u%(! %os erechos sobre #(rtes
#riv(tiv(s y co'u!es& %( co!vive!ci(& %(s %i'it(cio!es urb(!,stic(s y (r6uitect)!ic(s& %( ('i!istr(ci)!&
%( #rest(ci)! e servicios y to( otr( $esti)! e i!tereses co'u!es e %os co#(rt,ci#es e %os
co!ju!tos i!'obi%i(rios& cu(%6uier( se( su co!*or'(ci)! jur,ic( 8(rt. - i!c. 0 e %( %ey 1B.DI19.
Es !eces(ri( %( re*or'( e %( %ey 10.?1- para dar cabida a la configuracin de los conjuntos inmobiliarios
cuya estructura contemple los derechos sobre las partes privativasKseparadas y los derechos sobre las cosas,
instalaciones y servicios comunes e inseparables de las partes privativas, que comprenda a los clubes de
campo, clubes n%uticos, barrios cerrados, centros de compras, parques industriales pueblos de chacras,
pueblos de vi=as u de otras actividades similares. 6os cementerios y los sistemas tursticos de tiempo
compartido son objeto de un r!gimen legal especfico por sus caracteres peculiares.
L( o#ci)! #or %(s *or'(s e %os erechos #erso!(%es #(r( %( co!*i$ur(ci)! e %os co'#%ejos
i!'obi%i(rios, se debe admitir siempre que cumpla con un sistema de afectacin real del inmueble al destino
previsto, con publicidad registral del ttulo constitutivo de la afectacin en el 0egistro de la *ropiedad 2nmueble
y de los reglamentos o estatutos respectivos( y que tambi!n prevea, en una seccin especial, la registracin de
los contratos de enajenacin de los derechos personales que se van a ejercer en cada unidad inmobiliaria
determinada, en proteccin de los adquirentes y de los terceros interesados de buena fe.
C(r(cteri@(ci)! e %os co!ju!tos i!'obi%i(rios. L( co'u!i( e i!tereses.S
En las #ltimas d!cadas, y paradjicamente en las sociedades neoliberales de consumo, aparecen ;nuevas
formas de propiedad inmobiliaria< que se manifiestan a trav!s del aprovechamiento comunitario de bienes
patrimoniales y servicios.
Estos nuevos modelos #er'ite! (cceer ( %( #ro#ie( i!'obi%i(ri( ( tr(v"s e %( co#(rtici#(ci)! 1co!
otros2 $e!er(%'e!te reucie!o costos y co'#(rtie!o %os 'is'os i!tereses. Estos intereses pueden
ser de v(ri(( ,!o%e, por ejemplo$ resie!ci(%es& recre(tivos& v(c(cio!(%es& soci(%es& e#ortivos&
co'erci(%es& i!ustri(%es& rur(%es& etc.K Es innegable que la globali5acin, la economa de mercado y la
movili5acin e inversin de grandes capitales, en muchos casos e&tranjeros, han sido una causa detonante del
desarrollo de estos grandes emprendimientos inmobiliarios. *or este motivo los estudiosos de este fenmeno
social y econmico no pueden escapar a las apreciaciones valorativas en las que subyace alguna connotacin
ideolgica, sea a favor o en contra.
6o cierto es que aparecen en el tr%fico inmobiliario actual los denominados conjuntos urbansticos o barrios
privados, los clubes de campo o clubes n%uticos, la propiedad vacacional por tiempo compartido, los shopping
centers o centros de compras, los parques industriales, los pueblos de chacras, de vi=as, etc.K En todos estos
complejos inmobiliarios, cualquiera sea la naturale5a de los derechos que le sean reconocidos a los
adquirentes respecto de las unidades que los componen, e&iste un mismo sustrato inmaterial, que consiste en
una 1co'u!i( e i!tereses2. )i bien, cada titular go5a de un derecho e&clusivo sobre una parte privativa
1vivienda, apartamento vacacional, local comercial, f%brica, chacra, vi=edo, etc.4, la situacin de intereses
compartidos se e/teriori@( ( tr(v"s e %( uti%i@(ci)! y co!serv(ci)! e! co'C! e %(s cos(s& %(s
i!st(%(cio!es y %os servicios co!e/os e% co'#%ejo i!'obi%i(rio e! 6ue se e!cue!tr(! y 6ue h(ce!
#osib%e e% '(!te!i'ie!to y e% ese!vo%vi'ie!to e% 'is'o co'o u! too.
- 104 -
En el caso de un b(rrio #riv(o o e u! c%ub e c('#o las cosas de uso comunitario est%n conformadas,
entre otras, por los accesos, vas de circulacin, sectores destinados a actividades sociales o recreativas y los
servicios complementarios de mantenimiento, seguridad y vigilancia. En los ce!tros e co'#r(s, los
propietarios o usuarios de los locales comerciales y %reas de aprovechamiento independiente, comparten la
utili5acin de las %reas destinadas al p#blico, sanitarios, depsitos para descarga de mercaderas, %reas de
estacionamiento para vehculos, casillas de control, oficinas de la administracin, etc. y servicios
complementarios de mantenimiento, seguridad, publicidad, administracin y todos aquellos que hacen posible
su e&plotacin comercial. Otro t(!to sucee co! %(s *ue!tes e e!er$,(& tuber,(s& co!e/io!es y e'.s
i!*r(estructur( y servicios 6ue (#rovech(! e! co!ju!to %(s e'#res(s i!st(%((s e! %os #(r6ues o
ce!tros i!ustri(%es.
En estos complejos el disfrute compartido de bienes es posible merced a la aplicacin de un 1est(tuto
co'C!2& el cual forma parte integrante de cada uno de los ttulos de adquisicin. Este re$%('e!to
co!ve!cio!(% i'#o!e ob%i$(cio!es& eberes y %i'it(cio!es (% ejercicio e %os erechos e %os titu%(res&
cu(%6uier( se( su !(tur(%e@(+ co!te'#%( e% )r$(!o co!sorci(%+ %( ('i!istr(ci)! $e!er(% e% co'#%ejo y
%( e*ectiv( #rest(ci)! e %os servicios (!e/os& e% 'is'o 'oo 6ue sucee co! e% re$%('e!to e
co#ro#ie( y ('i!istr(ci)! e! e% r"$i'e! e %( #ro#ie( hori@o!t(% 8(rt. M %ey 10.?1-9.
*!re5 *!re5 e&plica que en los contratos asociativos como en los de tipo comunitario se constata la presencia
de intereses comunes objetivados y ello permite colegir que es posible contemplarlos en su conjunto, a trav!s
de una figura todava poco elaborada como es la ;comunidad de intereses<, la cual se integra por los
siguientes$
E%e'e!tos7
(. (. Pluralidad de sujetos7 e&iste una cotitularidad o colectividad de personas que se da con independencia de
que est! o no revestida de personalidad.
b. b. Unidad de inters objetivado7 E&iste un inter!s com#n objetivado que se relaciona con los intereses
individuales de cada uno de los integrantes del grupo. Este inter!s se concreta en la necesidad o
conveniencia de utili5ar cosas y servicios comunes que son inseparables jurdicamente de los elementos
privativos, cuyo uso y disfrute no es posible sin el de aquellos. Estos conjuntos urbansticos constituyen
formas de propiedad separada sobre las partes privativas y co%participada en los elementos comunes,
e&istiendo entre estas partes un ne&o jurdico inescindible o inseparable.
c. c. Subordinacin de los intereses individuales al comn7 El deber de no perjudicar el inter!s de la
comunidad es la e&presin m%s genuina de la supeditacin de los intereses particulares de cada comunero
al inter!s com#n de la situacin jurdica compartida. El referido autor, citando a la doctrina italiana, e&pone
que el ne&o entre el %mbito individual y el colectivo consiste en el condicionamiento del primero al segundo,
con efecto de subordinar la posicin de cada partcipe a la del grupo.
En estos conjuntos inmobiliarios la subordinacin de los intereses individuales a los del grupo se manifiesta
en un doble aspecto. *or una parte, en las limitaciones y prohibiciones impuestas convencionalmente al
ejercicio de los derechos e&clusivos y comunes atribuidos al titular o usuario de la unidad privativa, sea su
derecho real o personal( y, por otra parte, en las cargas comunes y obligaciones que pesan sobre todos y
cada uno de los cotitulares, conducentes a mantener el sistema. El ple&o de limitaciones, obligaciones y
prohibiciones, importa la sujecin a una normativa interna de car%cter uniforme, que se e&presa en un
;estatuto o reglamento< regulatorio de la vida comunitaria del complejo que integra el ttulo de adquisicin
de los derechos, cualquiera sea su naturale5a.
- 105 -
. . Organiacin7 Junto con la subordinacin de los intereses individuales al com#n, el elemento que define la
comunidad de intereses y lo distingue de la simple coincidencia de intereses, es el de la organi5acin.
)obre el sustrato material o fsico que conforma el complejo inmobiliario se levanta la organi5acin funcional
de los sujetos que lo integran, que debe asegurar la administracin y conduccin del complejo al
cumplimiento de la finalidad com#n.
Esta organi5acin se articula con estructuras y caractersticas diversas, seg#n los derechos atribuidos. )i se
utili5a la figura de la propiedad hori5ontal, la figura del consorcio de copropietarios posibilita mediante el
rgano de las asambleas, una conduccin democr%tica y participativa. .e modo semejante sucede en la
rbita de los derechos personales si se acude a la forma de un ente asociativo y se le confiere
protagonismo a los adquirentes asociados. *or el contrario si una sola persona es propietaria e&clusiva de
la totalidad del centro y los otros son coKusuarios o coKlocatarios 1como sucede generalmente con los
shopping centers o centros comerciales4, ser% pr%cticamente nula la participacin de !stos en la toma de
decisiones que conciernen a sus asuntos comunes, lo cual no deja de ser una patologa, que en ciertos
casos da lugar a los abusos o e&cesos de la administradora y que hoy las leyes de defensa de
consumidores y usuarios procuran contener.
Ause!ci( e re$u%(ci)! %e$(% e %( #ro#ie( coS#(rtici#(tiv(. A#%ic(ci)! (!(%)$ic( e %( #ro#ie(
hori@o!t(%.S
6a gran dificultad que se presenta en el derecho argentino es la i!e/iste!ci( e u! r"$i'e! %e$(% 6ue
co!te'#%e %( estructur( jur,icoSre(% e estos co'#%ejos. E% siste'( e numerus clausus e %os
erechos re(%es or$(!i@(o #or !or'(s e c(r.cter 1est(tut(rio2 ej(! #oco '(r$e! #(r( %(
(utorre$u%(ci)! 8(rts. -?I- y -?I0 C.Civ.9. L(s irectiv(s i'#o!e! (just(rse estrict('e!te ( %os ti#os
cerr(os cre(os #or %( %ey si! 6ue t('#oco se( *(ctib%e %( cre(ci)! e ob%i$(cio!es re(%es 8(rt. 3MB e%
C.Civ.9 !i %i'it(cio!es ( %( #ro#ie( e ori$e! co!ve!cio!(% 8(rt. -A11 C.Civ.9.
,rente a estas dificultades, el operador jurdico al momento del encuadre de los conjuntos urbansticos se
encuentra en un verdadero dilema, si no opta por las formas de los derechos personales que no son las m%s
aconsejables y seguras para los adquirentes, debe hacer un muestreo de cada uno de los tipos reales creados
por la ley, detectando sus ventajas y desventajas, en la b#squeda de aqu!l que en menor medida desborde la
realidad que debe configurar. )alvo que la leyes provinciales le permitan adoptar la figura de la propiedad
hori5ontal, lo que no sucede en todas las jurisdicciones locales.
Es indudable que la propiedad hori5ontal regulada por %( %ey 10.?1- co!*i$ur( e% 'o%e 6ue 'ejor se
((#t( #(r( e!cu(r(r est(s '(!i*est(cio!es i!'obi%i(ri(s, no obstante el valladar de su %mbito de
aplicacin a los edificios construidos 1art. 7H4 que se asientan en un terreno com#n 1art.>4. En lo dem%s e&iste
gran similitud porque se aplica a inmuebles conformados por unidades privativas separadas entre s y partes
comunes accesorias( cada titular adquiere un derecho de dominio e&clusivo sobre la unidad privativa y un
derecho de condominio de indivisin for5osa sobre las cosas comunes, estableciendo entre ellas una
vinculacin funcional inseparable y permanente. Esta forma de propiedad compartida posibilita la organi5acin
de los titulares en la figura del consorcio, con sus rganos de gobierno que garanti5an la participacin
democr%tica de todos en la decisin de los asuntos de inter!s com#n. 9dem%s contempla la normativa
convencional de car%cter uniforme plasmada en el reglamento de copropiedad y administracin, que establece
los derechos, obligaciones y limitaciones a los que se deben sujetar consorcistas para que el inmueble cumpla
su destinacin.
En cambio la realidad demuestra que %( uti%i@(ci)! e otros *or'(tos& es#eci(%'e!te e ciert(s *or'(s
(soci(tiv(s e! %(s 6ue e% (6uire!te tie!e %i'it(( #(rtici#(ci)! o e co'bi!(ci)! co! serviu'bres
sobres %(s #(rtes e uso co'C! #ero cuy( #ro#ie( se '(!tie!e e! #oer e% #ro#iet(rio o
es(rro%%ist( e% co'#%ejo& 6ue i!st(ur(! *recue!te'e!te u! siste'( e ('i!istr(ci)! *uerte'e!te
- 106 -
ce!tr(%i@(o y he$e')!ico 6ue co!s#ir( co!tr( %( $esti)! e %os i!tereses co'u!es #ro#i( e estos
co'#%ejos.
L( #rotecci)! e %( %ey -3.-3I ( %os (6uire!tes y usu(rios e! %os co'#%ejos i!'obi%i(rios$ .esde hace
m%s de veinte a=os la doctrina especiali5ada se empe=a en idear el r!gimen legal m%s adecuado a la realidad
jurdica de estos conjuntos inmobiliarios, diversos proyectos legislativos se han ocupado infructuosamente de
esta tarea. )in embargo el legislador nacional preocupado por los e&cesos en que incurren los emprendedores
y\o propietarios de estos complejos en las fases de la comerciali5acin, la administracin y la prestacin de los
servicios comunes, opt por enmarcar esta problem%tica en las normas de la ley >@.>@F de .efensa de
consumidores mediante la reforma de la ley >G.?G7 promulgada el ? de abril de >FFB, del mismo modo que
procedi con la sancin de la ley >G.?EG que regula especficamente a los )istemas "ursticos de "iempo
/ompartido.

PTO. 1I. *ropiedad indgena. 9rt. CE 2nciso 7C de la /onstitucin +acional. 6ey >?.?F>. /onvenios 7FC y
7GA de la -2".
5e (!(%i@( #er'(!e!te'e!te e% r"$i'e! jur,ico e %( #ro#ie( e %( tierr( e %os #ueb%os i!,$e!(s
(r$e!ti!os.
L( #ro#ie( i!,$e!( es hist)ric(, en la que se resalta el c(ri@ i!v(ri(b%e'e!te co%ectivo e %(
#ro#ie( i!'obi%i(ri( e %os #ueb%os (ut)cto!os& su es(rticu%(ci)! e! %( et(#( e %( co!6uist(
euro#e( y %( situ(ci)! e! %( et(#( #revi( ( %( or$(!i@(ci)! !(cio!(%& se (bor(! %os te/tos
co!stitucio!(%es e 1D?0& 1M3M& 1M?B y %( c%.usu%( vi$e!te e 1MM3 8Art.B? i!c. 1B C. N.9.
Esta situacin tuvo tr(t('ie!to e% te'( e! %( Ley N(cio!(% -0.0I- 81MD?9 sobre Po%,tic( I!,$e!( y (#oyo
( %(s co'u!i(es (bor,$e!es e 1MD? y e! %os Co!ve!ios 1IB y 1AM e %( Or$(!i@(ci)! I!ter!(cio!(%
e% Tr(b(jo 8OIT9. 9cerca de estos #ltimos, se enfati5a en su diferente sustrato filosfico, esto es, en la idea de
la absorcin o asimilacin de los pueblos indgenas en las sociedades nacionales que presenta el primero, y su
contraste con la nocin de perdurabilidad de los pueblos indgenas que refleja el segundo.
E! este '(rco& (#(rece %( 'ir(( cr,tic( ( %os ore!('ie!tos !or'(tivos 6ue #reviero! %( (si$!(ci)!
e tierr(s e! #ro#ie( i!iviu(% y se res(%t( c)'o este 'ec(!is'o h( sio esech(o e! %(
Co!ve!ci)! 1AM OIT y %( Re*or'( Co!stitucio!(% e 1MM3.
T('bi"! se h(ce te'( e %( estructur( %e$(% e% erecho re(% e #ro#ie( co'u!it(ri( i!,$e!( vertio
e! %( Ley Lu!('e!t(% y& %ue$o e e*ectu(( %( isti!ci)! sust(!ci(% 6ue #rese!t( %( #ro#ie(
co'u!it(ri( i!,$e!(& e! su cotejo co! %( #ro#ie( ese!ci(%'e!te #riv(tist( e% c)i$o e *o!o& se
#%(!te( %( i!co!ve!ie!ci( e %( re$u%(ci)! e (6u"%%( e! e% C)i$o Civi% Ar$e!ti!o.
,inalmente, se #ro#ici( %( #ro!t( (ecu(ci)! e %os te/tos i!*r(co!stitucio!(%es (% re!ov(o
hu'(!is'o e %( Co!ve!ci)! 1AM 8OIT9 co'o #ri!ci#(% *ue!te i!s#ir(or( e %( re*or'( co!stitucio!(%
e 1MM3.
- 107 -
UNIDAD D CONDO;INIO.
PTO. 1. .efinicin legal. 9n%lisis crtico. /aracteres.
Co!ce#to. A!.%isis. C(r(cteres.
Uno de los derechos reales e&clusivos es el dominio, de modo que, cuando sobre una misma cosa concurren >
o m%s derechos de dominio, habr% condominio.
El condominio est% definido en el (rt. -AB07 1e% co!o'i!io es e% erecho re(% e #ro#ie( 6ue #erte!ece
( v(ri(s #erso!(s& #or u!( #(rte i!ivis( sobre u!( cos( 'ueb%e o i!'ueb%e2.
.e dicha definicin surgen los CARACTERE57
PLURALIDAD DE 5U=ETO57 deben concurrir > o ] personas como titulares del derecho pues, de no
ser as, habra dominio y no condominio. 6as personas pueden ser tanto de e&istencia visible como
personas jurdicas. En cuanto al n#mero de titulares, no hay lmite alguno.
UNIDAD DE O:=ETO7 el condominio, como todo derecho real, debe recaer sobre cosas ciertas y
determinadas, pero si !stas son varias, todas pertenecen simult%neamente a los distintos condminos,
sin que se pueda deslindar la parte material de cada uno ni establecerse qu! objeto corresponde a
qui!n.
- 108 -
PARTE5 INDIVI5A57 esta parte indivisa no se identifica con ninguna parte material de la cosa, sino
simplemente con una porcin ideal, sin que se pueda establecer sobre la cosa qu! parte de ella le
corresponde a tal o cual condmino.
PTO. -. /onstitucin. /lases.
CON5TITUCIHN. C%(ses.
*ara referirnos a este tema corresponde anali5ar las distintas fuentes del condominio, as como los diferentes
modos de adquirir este derecho real.
POR CONTRATO 8(rt. -AB?97 tiene origen convencional cuando varias personas adquieren conjuntamente una
cosa. El contrato puede ser o!eroso 8u!( co'#r(ve!t(9 o $r(tuito 8o!(ci)!9.
.e igual manera, la constitucin del condominio tiene origen contractual cu(!o u!( #erso!( e!(je!( ( otr(
u!( #(rt( e %( cos( 6ue %e #erte!ece e/c%usiv('e!te. En este caso, se e&tingue el dominio que tena
sobre el todo, para dar nacimiento a un condominio en el que slo le corresponde una parte indivisa.
POR ACTO DE GLTI;A VOLUNTAD 8(rt. -AB?97 slo se da la constitucin del condominio por un acto de esta
naturale5a cuando en un test('e!to se ej( u! %e$(o e cos( eter'i!(( ( v(ri(s #erso!(s
co!ju!t('e!te.
POR LEK 8(rt. -AB?97 e&isten tambi!n condominios de origen legal cuando !ste nace como consecuencia de
una is#osici)! %e$(%& i!e#e!ie!te'e!te e %( vo%u!t( e %os #(rticu%(res.
5u#uestos !o e!u'er(os e! e% (rt. -AB?7
U5UCAPIHN7 no se discute la posibilidad de que el condominio na5ca como consecuencia de la
usucapin, cuando > o ] personas poseen un inmueble en com#n.
PROLONFACIHN DE UNA INDIVI5IHN HEREDITARIA7 al igual que en el supuesto anterior, la
doctrina sostiene que el condominio puede nacer en el supuesto de prolongarse una indivisin
hereditaria, es decir que esta #ltima figura puede convertirse en condominio cu(!o %os hereeros se
%i'it(! ( i!scribir e! e% Re$istro e %( Pro#ie( %( ec%(r(tori( e hereeros o e% test('e!to
res#ecto e c(( u!o e %os i!'ueb%es& si! e*ectu(r %( #(rtici)!.
0especto de este supuesto e&isten posiciones encontradas en la doctrina$
74 de acuerdo con una primera interpretacin, no puede nacer condominio en este caso, porque para ello
sera necesaria la escritura p#blica 1si se trata de un inmueble4 y, adem%s, dado que la declaratoria de
herederos o el testamento pueden inscribirse a pedido de cualquiera de los herederos, nunca podra
hablarse de condominio porque falta la conformidad de todos los interesados. M adem%s, no figura
como una de las fuentes del condominio enunciadas en el art. >GCE.
>4 conforme a una segunda opinin estaramos frente a un supuesto de constitucin de condominio que
la ley designa, esto eso, en el supuesto de que la indivisin se e&tienda por mayor tiempo del que
com#nmente se requiere para dividirla, cuando los herederos podran haberlo hecho.
- 109 -
?4 para una tercera corriente, depende de las circunstancias de cada caso interpretar si la voluntad de los
herederos al reali5ar la inscripcin registral ha sido la de mantener la indivisin hereditaria o la de
constituir un condominio.
CLA5E5 DE CONDO;INIO.
CONDO;INIO 5IN INDIVI5IHN LORNO5A7 en este caso, lo que lo caracteri5a es que cualquiera de
los condminos puede pedir en cualquier momento la divisin de la cosa com#n, provocando de ese
modo la e&tincin del estado de comunidad.
CONDO;INIO CON INDIVI5IHN LORNO5A7 a diferencia del caso anterior, los condminos se
hallan impedidos de demandar la particin, sea porque la ley no lo permite 1como en la medianera4,
sea porque lo prohbe una estipulacin temporal pactada por ellos mismos o porque les ha sido
impuesta por el testador.
PTO. 0. /ondominio sin indivisin for5osa.
VER e*i!ici)! e! e% #u!to (!terior.
PTO. 3. ,acultades de los condminos respecto de su cuota. .erechos de sus acreedores.
LACULTADE5 DE LO5 CONDH;INO5 RE5PECTO DE 5U CUOTA. DERECHO5 DE 5U5 ACREEDORE5.
El cdigo asimila las facultades del condmino sobre la parte indivisa a las de un due=o. En consecuencia, el
derecho de cada uno sobre su cuota es amplsimo, pues puede libremente enajenarla y gravarla sin
consentimiento de los dem%s.
PRINCIPIO FENERAL 8(rt. -ABA97 1c(( co!)'i!o $o@(& res#ecto e su #(rte i!ivis(& e %os erechos
i!here!tes ( %( #ro#ie(& co'#(tib%es co! %( !(tur(%e@( e e%%(& y #uee ejercer%os si! e%
co!se!ti'ie!to e %os e'.s co#ro#iet(rios2.
.e este artculo surge que el derecho que cada condmino tiene sobre su cuota es amplsimo. )in embargo,
a#n cuando se le permiten ejercer todos los derechos inherentes a la propiedad sin necesidad de contar con el
consentimiento de los otros condminos, dicho ejercicio debe ser compatible con la parte indivisa. En
consecuencia, dado el car%cter de abstracto o ideal que la caracteri5a, slo puede concebirse respecto de ella
el ejercicio de facultades jurdicas.
No h(y !i!$u!( #osibi%i( e us(r !i e is#o!er '(teri(%'e!te e u!( #(rte i!ivis(& #ues %( 'is'(
!o se re*%ej( sobre u! sector '(teri(%'e!te eter'i!(o e %( cos( co'C!& si!o 6ue se tr(uce e! u!(
ci*r( 81W0+ 1W1I+ etc.9
ENA=ENACIHN7 de acuerdo con el (rt. -ABB& c(( co!)'i!o #uee e!(je!(r su #(rte i!ivis(& y sus
(creeores #uee! h(cer%( e'b(r$(r y ve!er (!tes e h(cerse %( ivisi)! e!tre %os co'u!eros.
El condmino puede disponer de su parte como mejor le pare5ca$ puede venderla, donarlas,
permutarla o hacerla objeto de un acto de #ltima voluntad.
Estando legitimado para enajenar la parte indivisa, debe tambi!n admitirse la posibilidad de que lo
haga con respecto a una parte menor que aqu!lla.
- 110 -
Esta facultad puede ser ejercida en cualquier momento y a favor de cualquier persona, ya sea otro
condmino o un tercero.
CON5TITUCIHN DE HIPOTECA57 de acuerdo con el (rt. -ABD& c(( u!o e %os co!)'i!os #uee
co!stituir hi#otec( sobre su #(rte i!ivis( e! u! i!'ueb%e co'C!& #ero e% resu%t(o e e%%( 6ue(
subori!(o (% resu%t(o e %( #(rtici)!& y !o te!r. e*ecto (%$u!o e! e% c(so e! 6ue e% i!'ueb%e to6ue
e! %ote ( otro co#ro#iet(rio& o %e se( (juic(o e! %icit(ci)!.
En nuestro derecho, el acto que pone fin al condominio tiene efectos declarativos. Ello significa que cuando se
reali5a la divisin se considera a cada condmino como si hubiera sido, desde el origen de la indivisin,
propietario e&clusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote.
.e dicho enunciado se infiere que, si bie! est. #er'iti( %( co!stituci)! e hi#otec( sobre e% i!'ueb%e
co'C! e! %( 'ei( e %( #(rte i!ivis( 6ue %e #erte!ece& %( e/iste!ci( e %( hi#otec( est. ,!ti'('e!te
%i$(( (% resu%t(o e %( #(rtici)!7 si al reali5arse esta #ltima el inmueble es adjudicado a dicho condmino,
la hipoteca subsiste, aunque limitada a la parte indivisa que tena sobre ese inmueble. *or el contrario, si el
inmueble se adjudica a otro condmino, el derecho de garanta se e&tingue.
CON5TITUCIHN DE OTRO5 DERECHO5 REALE57
1. El condmino puede tambi!n gravar su parte indivisa, constituyendo un U5ULRUCTO.
-. *uede tambi!n constituir DERECHO DE U5O O DE HA:ITACIHN.
0. "ambi!n ser% posible constituir PRENDA.
CON5TITUCIHN DE DERECHO5 PER5ONALE57 de acuerdo con el (rt. 1?1-& e% co!)'i!o !o #uee
(rre!(r %( cos( co'C!& !i (C! e! %( #(rte 6ue %e #erte!ece& si! co!se!ti'ie!to e %os e'.s.
DERECHO5 DE LO5 ACREEDORE57 en cuanto a los acreedores particulares de los condminos, est%n
e&presamente facultados para h(cer e'b(r$(r y ejecut(r %( #(rte i!ivis(& si! !ecesi( e #rovoc(r %(
#(rtici)!.
Este derecho se circunscribe a la parte indivisa e&clusivamente, de modo que no est%n autori5ados a embargar
y ejecutar toda la cosa com#n.
ACCIONE5 PO5E5ORIA5 K PETITORIA57 siendo el condominio un derecho real que se ejerce por la
posesin, su titular est% legitimado para promover acciones posesorias, tanto frente a la turbacin como frente
al despojo.
PTO. ?. ,acultades de los condminos sobre la cosa com#n.
LACULTADE5 5O:RE LA CO5A CO;GN.
9 diferencia del punto anterior, las facultades sobre la cosa com#n son muy limitadas.
PRINCIPIO FENERAL 8(rt. -ADI97 1!i!$u!o e %os co!)'i!os #uee si! e% co!se!ti'ie!to e toos&
ejercer sobre %( cos( co'C! !i sobre %( 'e!or #(rte e e%%(& *,sic('e!te eter'i!((& (ctos '(teri(%es
o jur,icos 6ue i'#orte! e% ejercicio (ctu(% e i!'ei(to e% erecho e #ro#ie(. L( o#osici)! e u!o
b(st(r. #(r( i'#eir %o 6ue %( '(yor,( 6uier( h(cer ( este res#ecto2.
- 111 -
ACTO5 ;ATERIALE57 el condmino puede us(r y $o@(r e %( cos( co'C!& e! t(!to !o 'eie o#osici)!
e %os e'.s. Esas facultades de uso y goce est%n debidamente limitadas por la necesidad de respetar el
destino de la cosa, y porque no se ejer5an en el inter!s particular del condmino, con el consiguiente deterioro
para los otros.
Est. #rohibi( %( re(%i@(ci)! e i!!ov(cio!es '(teri(%es. 0especto del alcance de la e&presin, algunos
autores consideran que se aplica a cualquier tipo de modificacin en el estado de hecho de la cosa( otros, en
cambio, no consienten una aplicacin tan rigurosa.
En ese sentido, se (*ir'( 6ue %( #rohibici)! e h(cer i!!ov(cio!es co'#re!e C!ic('e!te7
%(s obr(s 6ue tie!(! ( 'oi*ic(r e% esti!o e %( cos( co'C!&
y %(s 6ue is'i!uy(! e% erecho e %os otros co!)'i!os.
*or el contrario, cu(!o se tr(te e obr(s 6ue tie!(! (% 'ejor $oce e %( cos( co'C!& !o re$ir. e%
criterio e %( u!(!i'i( #(r( ejecut(r%(s. 9s, se ha admitido que cualquiera de los condminos haga
construcciones para su uso particular, con la condicin de no estorbar a los otros el ejercicio de igual derecho
en otra parte de la cosa.
ACTO5 =URQDICO5 8(rt. -AD-97 1e% co!)'i!o !o #uee e!(je!(r& co!stituir serviu'bres& !i hi#otec(s
co! #erjuicio e% erecho e %os co#ro#iet(rios. E% (rre!('ie!to o e% (%6ui%er hecho #or (%$u!o e
e%%os es e !i!$C! v(%or2.
El condmino no puede reali5ar sobre la cosa com#n y sin el consentimiento de los dem%s los siguientes actos$
e!(je!(r7 est% prohibido transmitir la cosa, sea por el todo o por una parte materialmente determinada,
sea por ttulo oneroso o gratuito, o por acto entre vivos o mortis causa
co!stituir serviu'bres7 el condmino no puede gravar el inmuebles com#n con una servidumbre,
pues ello implica un acto de disposicin de la cosa que no puede reali5arse sin el consentimiento de
todos
co!stituir hi#otec(7 no puede hipotecar la cosa com#n, ni tampoco una parte materialmente
determinada de la misma. Est( #rohibici)! se e/tie!e ( %( #re!( y %( (!ticresis
(r e! %oc(ci)! o (rre!('ie!to7 esta #rohibici)! ebe e/te!erse& con mayor motivo, ( %( e
ceer e! co'o(to, por ser !ste gratuito
e'(!(r e% es(%ojo7 el cdigo prohbe a los condminos, sin el consentimiento de los dem%s,
demandar la restitucin de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locacin, cualquiera sea la
causa alegada
PTO. A. -bligaciones de los condminos entre s y con relacin a terceros. /argas reales$ solidaridad e
indivisibilidad 1jurisprudencia4.
O:LIFACIONE5 DE LO5 CONDH;INO5.
CONTRI:UCIHN A LO5 FA5TO5 DE REPARACIHN K CON5ERVACIHN7 el (rt. -AD? establece que too
co!)'i!o #uee ob%i$(r ( %os co#ro#iet(rios e! #ro#orci)! e sus #(rtes ( %os $(stos e
- 112 -
co!serv(ci)! o re#(r(ci)! e %( cos( co'C!+ #ero #uee! %ibr(rse e est( ob%i$(ci)! #or e% (b(!o!o
e su erecho e #ro#ie(2.
)e impone a todos los condminos la obligacin de contribuir a los gastos de conservacin y reparacin de la
cosa com#n, ya que se trata de gastos que han beneficiado a todos, asegurando la e&istencia y la integridad
del objeto.
Esta obligacin se circunscribe a la proporcin que cada uno tiene en el condominio, pero ello no quita que los
condminos puedan establecer otro modo de participacin. 2ncluso puede pactarse que slo uno de ellos se
haga cargo de los gastos.
/ualquiera de los copropietarios puede reali5ar gastos de conservacin y reparacin de la cosa, afront%ndolos
con su patrimonio, pero luego tiene derecho a reclamar el reintegro por parte de los dem%s.
9dem%s, el copropietario que no quiera asumir la obligacin puede renunciar a su cumplimiento, liber%ndose a
trav!s del abandono de su parte indivisa.
En caso de abandono, surge para los dem%s condminos el derecho de acrecer, de modo que adquieren la
parte del renunciante en proporcin a sus respectivas cuotas.
DEUDA5 CONTRAQDA5 EN PRO DE LA CO;UNIDAD7 frente al acreedor #nicamente est% obligado el
condmino que contrajo la deuda. .e esa manera, el acreedor slo podr% reclamarle a ese condmino, sin
perjuicio de la accin de repeticin que luego podr% ejercer este #ltimo y que se funda en la idea de una
gestin #til del negocio com#n.
Iuedan comprendidas todas las deudas contradas en beneficio de la comunidad.
Cu(!o %( eu( h( sio co!tr(,( #or toos %os co!)'i!os #uee! (rse %(s si$uie!tes situ(cio!es7
si !o se h( e/#res(o %( #(rtici#(ci)! 6ue %es corres#o!e e! e% co!o'i!io y t('#oco se h(
#(ct(o %( so%i(ri(& *re!te (% (creeor res#o!e! #or #(rtes i$u(%es. +o obstante ello, entre
los condminos nacer% la accin de reembolso, en el supuesto de que no tengan la misma
participacin en la comunidad.
si se e/#res(! %(s cuot(s y !o se h( co!ve!io so%i(ri(& *re!te (% (creeor s)%o res#o!e!
e! #ro#orci)! ( %(s 'is'(s& es decir que lo pactado tiene fuer5a de ley y no procede ninguna
accin de reembolso.
si se h( esti#u%(o %( so%i(ri(& cu(%6uier #ro#iet(rio #uee ser e'(!(o #or e% tot(% e %(
eu(& si! #erjuicio e %( (cci)! e re#etici)! 6ue #uier( corres#o!er e!tre e%%os.
DEUDA5 POR RENTA5 O LRUTO5 K POR DAUO57 la cosa com#n puede producir frutos, resultando lgico
que se distribuyan entre los condminos en proporcin a sus cuotas.
)i los frutos fueron percibidos por uno solo de los copropietarios, los dem%s resultan acreedores por la parte
que les corresponde.
+o obstante ello, los condminos pueden convenir la distribucin de los frutos como mejor les pare5ca pero, a
falta de estipulacin e&presa, deben dividrselos en proporcin a su parte indivisa.
- 113 -
El condmino obligado al pago tiene derecho de deducir lo que hubiera invertido para obtener los frutos 1gastos
de cultivo, e&traccin, etc.4.
CARFA5 REALE5 PUE FRAVEN LA CO5A CO;GN7 el (rt. -ADM sostiene que e! %(s c(r$(s re(%es 6ue
$r(ve! %( cos(& co'o %( hi#otec(& c(( u!o e %os co!)'i!os est. ob%i$(o #or e% too e %( eu(.
+o se trata aqu de las obligaciones contradas por los condminos frente a terceros, sino de las cargas o
grav%menes reales que afecten la cosa com#n.
.iferentes opiniones doctrinarias$
(9 6a fuente de esta norma es POTHIER, que isti!$u,( e!tre c(r$(s ivisib%es e i!ivisib%es. /uando
la carga es divisible, cada obligado responde solamente por su parte. En cambio, cuando la carga es
indivisible 1como el caso de la hipoteca4, cada uno est% obligado por el todo, ya que no podra estarlo
slo por su parte si se tiene en cuenta que dicha carga no es susceptible de divisin.
b9 *ara algunos autores se trata de un supuesto de so%i(ri( %e$(%& y( 6ue cu(!o se h(b%( e
1ob%i$(ci)! #or e% too2 se re*iere ( %( eu( 8#or eje'#%o& ( %( ob%i$(ci)! e #($(r %( su'( e
i!ero 6ue %( hi#otec( (se$ur(9.
c9 )eg#n otra corriente interpretativa, !o h(y so%i(ri( i!stitui( #or %( %ey& si!o 6ue es %(
i!ivisibi%i( e %( c(r$( 6ue $r(v( %( cos( co'C! %( 6ue eter'i!( 6ue e% co!)'i!o est"
ob%i$(o #or e% too.
PTO. B. 9dministracin de la cosa com#n. Iurum. :ayoras. 9dministrador. Oestor de negocios. .ivisin de
los frutos. .erecho de los condminos ante el arrendamiento de la cosa com#n$ naturale5a jurdica del contrato
que pudieren celebrar.
AD;INI5TRACIHN DE LA CO5A CO;GN.
Este r!gimen de administracin entra en juego en > supuestos$
19 cu(!o %( cos( !o es susce#tib%e e uso co'C!& en ra5n de su naturale5a 1por ejemplo, si se trata
de una casa de dimensiones reducidas y los condminos y sus familias son muy numerosos4(
-9 cu(!o %( cos( es susce#tib%e e uso co'C!& #ero (%$u!o e %os co!)'i!os ejerce e% ius
pro!ibendi"
PUHRU; K ;AKORQA5.
El 6u)ru' surge del cdigo, y supone que !i!$u!( eter'i!(ci)! ser. v.%i( si !o *uese to'(o e!
reu!i)! e toos %os co!)'i!os o e sus %e$,ti'os re#rese!t(!tes.
Esta e&igencia de la UNANI;IDAD se funda en la necesidad de (se$ur(r e% erecho e c(( u!o de ser
o,o y de hacer conocer su parecer en la consideracin de los problemas que surgen con respecto al
condominio.
:odernamente se ha sostenido que no es necesaria la participacin efectiva de todos los condminos, siendo
suficiente que se los haya citado para intervenir en la reunin.
- 114 -
5i bie! e% 6u)ru' #(r( e%iber(r es %( u!(!i'i(& #(r( (o#t(r %(s ecisio!es es su*icie!te %(
;AKORQA A:5OLUTA& 6ue se co'#ut( e! #ro#orci)! (% v(%or e %( #(rte 6ue ( c(( u!o %e
corres#o!e e! %( cos(.
YPu" #(s( e! c(so e E;PATEZ para dirimir estas cuestiones pueden recurrir a %rbitros o a la suerte, y se
requiere de unanimidad para adoptar cualquiera de estos procedimientos. En caso de que no se pongan de
acuerdo podr%n acudir a la justicia.
AD;INI5TRADOR.
YPui"!es #uee! ser esi$!(os ('i!istr(oresZ )i los condminos resuelven la e&plotacin de la cosa
com#n por el r!gimen de administracin deben designar un administrador, #uie!o rec(er e% !o'br('ie!to
sobre u!o e e%%os o sobre u! tercero.
)i la designacin recae sobre uno de los condminos, este tendr% las facultades propias de un
mandato general.
En el caso de que se designe a un tercero, aunque el cdigo no lo diga, es indudable que tambi!n
deben aplicarse las reglas del mandato general.
En ambos casos, deben rendir cuentas de su gestin.
6a e%ecci)! e% ('i!istr(or corres#o!e ( %os co#ro#iet(rios. En caso de i$u(%( e votos& e%
co!)'i!o #ro#uesto co'o ('i!istr(or ebe ser #re*erio ( cu(%6uier #erso!( e/tr(>(. K si !o ser
%o$r( (cuero #(r( %( esi$!(ci)!& %( ecisi)! %e corres#o!e (% jue@.
*uede pactarse una re'u!er(ci)! ( *(vor e% ('i!istr(or& #ero e! c(so e si%e!cio se #resu'e %(
$r(tui(.
FE5TOR DE NEFOCIO5.
*uede ocurrir que (%$u!o e %os co#ro#iet(rios se (rro$ue %( *(cu%t( e ('i!istr(r si! est(r
e/#res('e!te (utori@(o #(r( e%%o& e! cuyo c(so se c(e e! %( *i$ur( e %( $esti)! e !e$ocios. *or tal
motivo, resultan aplicables las disposiciones que regulan dicha figura, como por ejemplo, debe rendir cuentas.
DERECHO DE LO5 CONDH;INO5 ANTE EL ARRENDA;IENTO DE LA CO5A CO;GN7 !(tur(%e@(
jur,ic( e% co!tr(to 6ue #uee! ce%ebr(r.
En el supuesto de que los condminos hayan decidido dar la cosa com#n en (%6ui%er o (rre!('ie!to, el
cdigo reconoce un erecho e #re*ere!ci( ( *(vor e (6ue% e e%%os 6ue hubiese o*recio e% 'is'o
(%6ui%er o re!t(.
)e trata de una solucin ra5onable, que evita la intromisin de elementos e&tra=os al condominio y que,
adem%s, favorece la e&plotacin de la cosa com#n.
)i la cosa se da en alquiler a un condmino, parecera que es al mismo tiempo locador y locatario, lo cual entra
en colisin con el principio de que no se puede alquilar una cosa propia. )in embargo, es necesario tener en
cuenta que el derecho de cada condmino sobre la cosa com#n est% limitado por el derecho de los dem%s,
desapareciendo tal restriccin.
- 115 -
El locatario 1condmino4 tendr% la obligacin de pagar el alquiler, pudiendo inclusive ser condenado al desalojo
en caso de incurrir en falta de pago.
PTO. D. E&tincin del condominio. *articin. Efectos. Jurisprudencia.
E<TINCIHN DEL CONDO;INIO7 e% co!o'i!io se e/ti!$ue #or %(s 'is'(s c(us(%es e e/ti!ci)! e%
o'i!io y& (e'.s& #or e% 'oo t,#ico& 6ue es %( #(rtici)!.
;ODO5 CO;UNE5 A LA E<TINCIHN DEL DO;INIO7
- E<TINCIHN A:5OLUTA7
a4 si la cosa se destruye(
b4 es consumida totalmente o es puesta fuera del comercio(
c4 o si el condominio recae sobre animales salvajes o domesticados y ellos recuperan su antigua
libertad.
- E<TINCIHN RELATIVA7
cuando la persona adquiere la propiedad de la cosa com#n, en virtud de la transformacin,
accesin o prescripcin(
cuando todos los condminos abandonan la cosa(
cuando todos los condminos enajenan la cosa a una sola persona(
la pierden por transmisin judicial del condominio, ejecucin de sentencia o e&propiacin por
causa de utilidad p#blica.
LA PARTICIHN.
/uando el condominio es normal u ordinario, la causal tpica de e&tincin es la particin.
5e tr(t( e% (cto #or e% cu(% e% erecho e% co!)'i!o sobre %( #(rte i!ivis( se tr(!s*or'( e! u! %ote
'(teri(%& e6uiv(%e!te ( su i!ter"s e! %( cos(. En otras palabras, es el acto que le pone fin al condominio,
haciendo que cada uno adquiera materiali5ada la parte que le corresponde.
En cuanto a las !or'(s (#%ic(b%es& e% c)i$o est(b%ece 6ue ebe! (#%ic(rse ( %( ivisi)! e cos(s
#(rticu%(res 1%(s re$%(s re%(tiv(s ( %( ivisi)! e %(s sucesio!es& ( %( '(!er( e h(cer%( y ( %os e*ectos
6ue #rouceJ2.

PARTICIHN EN E5PECIE& EN DINERO O ;I<TA.
E! es#ecie7 la particin se reali5a en especie cu(!o %( cos( co'C! se ivie e! #(rtes o %otes
'(teri(%'e!te eter'i!(os& re#rese!t(tivos e% i!ter"s 6ue c(( co!)'i!o tie!e e! (6u"%%(.
- 116 -
*ara que sea procedente este tipo de participacin es necesario, ante todo, que se trate de cos(s ivisib%es
1por ejemplo, un campo que pueda dividirse en lotes4.
)i el condominio recae sobre un i!'ueb%e ei*ic(o& ( #(rtir e %( s(!ci)! e %( %ey 10.?1- t('bi"! #uee
ser objeto e u!( ivisi)! e! es#ecie& i!cor#or.!o%o (% r"$i'e! e PH& sie'#re 6ue %(s u!i(es
resu%t(!tes e %( ivisi)! te!$(! i!e#e!e!ci( *u!cio!(% y s(%i( ( %( v,( #Cb%ic( irect('e!te o #or
u! #(s(je co'C!.
E! i!ero7 a#n trat%ndose de cosas divisibles, deber% acudirse a la venta cu(!o e% *r(ccio!('ie!to
i'#%i6ue u! 'e!osc(bo e v(%ores 1por ejemplo, en la divisin de un diamante4.
/omo principio general debe darse prioridad a la particin en especie, y slo si surgen inconvenientes
insalvables que la tornen irreali5able debe recurrirse a la subasta.
;i/t(7 puede suceder que no sea posible la particin en especie porque las partes resultantes de la
divisin no equivalgan e&actamente con la proporcin que cada condmino tiene en la cosa com#n.
*or ejemplo$ un terreno que puede dividirse en > lotes iguales, pero uno de los condminos tiene un @F[ y al
otro le corresponde un GF[. 9l ser los dos lotes iguales, el primero recibir% un valor mayor que el que le
pertenece en la comunidad, de modo que se convierte en deudor del otro por la diferencia. )e recurre entonces
a la #(rtici)! 'i/t(& 6ue recibe ese !o'bre #or6ue su#o!e u!( #(rtici)! e! es#ecie y e! i!ero.
PARTICIHN TOTAL O PARCIAL7 los condminos pueden convenir dividir toda la cosa com#n o slo una parte
materialmente de ella. )i la particin es parcial, el condominio queda liquidado relativamente, ya que subsiste
sobre la porcin que no ha sido dividida.
Es aconsejable evitar las particiones parciales, ya que multiplican los gastos, siendo preferible esperar un
tiempo ra5onable para hacerla en conjunto.
PARTICIHN DELINITVA O PROVI5IONAL7 la particin que pone fin al condominio se denomina ;particin
definitiva<, pero suele hablarse tambi!n de una particin provisional para aludir al caso en que los condminos
se limitan a dividir el uso y goce de la cosa com#n 1por ejemplo, en el caso de un edificio en que cada uno de
los condminos ocupa un piso4.
;ANERA5 DE REALINAR LA PARTICIHN.
=UDICIAL7 de acuerdo a lo que establece el art. ?@GE, ser% necesaria la intervencin de la justicia en los
siguientes supuestos$
74 cuando haya menores, aunque est!n emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes cuya
e&istencia sea incierta.
>4 cuando terceros, fund%ndose en un inter!s jurdico, se opongan a que se haga particin privada.
?4 cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la divisin privadamente.
En este caso, %( tot(%i( e %os co!)'i!os ebe ser cit(( (% #roceso& y si se h( o'itio ( (%$u!o e
e%%os %( e'(!( ebe ser rech(@((.
E<TRA=UDICIAL7 si no est%n en juego intereses de incapaces o de terceros y media acuerdo entre los
condminos, entonces la particin puede hacerse e&trajudicialmente. )i se trata de un condominio, la particin
debe formali5arse por medio de escritura p#blica.
- 117 -
;I<TA7 en este caso, opera cuando %os co!)'i!os i!stru'e!t(! %( #(rtici)! #or 'eio e u!
ocu'e!to #riv(o& 6ue %ue$o es ho'o%o$(o #or e% jue@.
UNIDAD M CONDO;INIO5 CON INDIVI5IHN LORNO5A. CONDO;INIO POR CONLU5IHN DE LQ;ITE5.
PTO. 1. )upuestos de indivisin for5osa previstos por el /digo.
9 diferencia de lo que ocurre con el condominio normal u ordinario, e! e% co!o'i!io co! i!ivisi)! *or@os(
%( *(cu%t( e %os co!)'i!os e so%icit(r %( #(rtici)! e! cu(%6uier 'o'e!to %is( y %%(!('e!te !o
e/iste& o bie! se e!cue!tr( sus#e!i(.
+o deben confundirse las fuentes del condominio con las de la indivisin for5osa. Esta puede reconocer un
origen legal o e&tralegal, mientras que el condominio en s mismo se origina siempre en alguna de las fuentes
establecidas por el art. >GCE.
En consecuencia, la indivisin for5osa puede emanar de$
LA LEK7 tienen origen legal el co!o'i!io e 'uros& cercos y *osos 8(rt. -B1B9 y e% co!o'i!io
6ue rec(e sobre cos(s (*ect((s co'o (ccesorios i!is#e!s(b%es #(r( e% uso co'C! e - o R
here(es 8(rt. -B1I9.
- 118 -
LA CONVENCIHN7 puede tratarse del #(cto e!tre %os co!)'i!os re!u!ci(!o (% erecho e
#eir %( i!ivisi)! #or u! #%(@o !o '(yor e ? (>os 8(rt. -AM09& o del acuerdo entre los
coherederos por un t!rmino de 7F a=os 1art. E> 6ey 7@.?A@4.
EL TE5TA;ENTO O LA DONACIHN7 la indivisin es i'#uest( #or e% test(or o e% o!(!te #or u!
#%(@o e ? (>os 8(rt. -AM39 o por el testador por un lapso de 7F a=os 1art. E> 6ey 7@.?A@4.
POR DECI5IHN =UDICIAL7 el jue5 debe demorar la reali5acin de la particin si considera que puede
ser nociva en el momento en que es requerida 1art. >C7E, in fine4.
POR VOLUNTAD DEL CHNKUFE 5UPER5TITE 1art. E? 6ey 7@.?A@4.
PTO. -. 2ndivisin for5osa de origen contractual$ casos del convenio entre condminos para bienes de origen
no hereditario 1art. >GA?4 y de la donacin 1art. >GA@4.
INDIVI5IHN LORNO5A DE ORIFEN CONTRACTUAL.
19 CONVENIDA POR LO5 CONDH;INO5 RE5PECTO DE :IENE5 NO HEREDITARIO5.
En este supuesto ri$e e% (rt. -AM07 1%os co!)'i!os !o #uee! re!u!ci(r e u!( '(!er( i!e*i!i( (%
erecho e #eir %( ivisi)!+ #ero %es es #er'itio co!ve!ir e! %( sus#e!si)! e %( ivisi)! #or u!
t"r'i!o 6ue !o e/ce( e ? (>os& y e re!ov(r este co!ve!io to(s %(s veces 6ue %o ju@$ue!
co!ve!ie!te2.
En este caso, los condminos est%n facultados para convenir la renovacin antes de cumplirse los E a=os pero,
en tal supuesto, e% !uevo #er,oo co'ie!@( ( co!t(rse ese %( ce%ebr(ci)! e% se$u!o (cuero, y no
desde el vencimiento del primero.
No est. #er'itio #(ct(r %( re!ov(ci)! (uto'.tic(& porque de ese modo se estara encubriendo una
indivisin por un lapso mayor que el reconocido.
Es (bso%ut('e!te !eces(ri( %( u!(!i'i(& pues basta la oposicin de uno de los condminos para
mantenerse dentro de las normas del derecho com#n, esto es, las que rigen el condominio normal u ordinario.
5i se hubier( #(ct(o %( i!ivisi)! #or u! %(#so '(yor e ? (>os& e! $e!er(% se co!sier( 6ue %(
c%.usu%( es v.%i( s)%o #or e% #%(@o (utori@(o #or e% c)i$o.
5i !o se h( *ij(o #%(@o (%$u!o& o e% 'is'o es i!cierto& %( c%.usu%( es i$u(%'e!te v.%i( #or ? (>os& pues
respeta la voluntad de las partes y el te&to de la ley.
-9 I;PUE5TA POR EL DONANTE
.icho supuesto se halla co!te'#%(o e! e% (rt. -AM37 1cu(!o %( co#ro#ie( e %( cos( se hubiere
co!stituio #or o!(ci)! o #or test('e!to& e% test(or o o!(!te #uee #o!er %( co!ici)! e 6ue %(
cos( (( o %e$(( 6uee i!ivis( #or e% 'is'o es#(cio e tie'#o2.
)e faculta al donante o testador a imponer la prohibicin de solicitar la particin por un pla5o que no e&ceda los
E a=os.
- 119 -
"odo lo e&presado en el supuesto anterior en lo que se refiere a casos en que se haya estipulado un pla5o
mayor o no haya pla5o o sea incierto, resulta aplicable a este supuesto.
L( c%.usu%( e i!ivisi)! !o #uee (*ect(r %( %e$,ti'( e %os hereeros.
PTO. 0. 9ccesorios indispensables al uso com#n de dos o m%s heredades.
Art. -B1I7 1h(br. i!ivisi)! *or@os( cu(!o e% co!o'i!io se( sobre cos(s (*ect((s co'o (ccesorios
i!is#e!s(b%es (% uso co'C! e - o R here(es 6ue #erte!e@c(! ( iversos #ro#iet(rios& y !i!$u!o e
%os co!)'i!os #or. #eir %( ivisi)!2.
*uede suceder que una cosa est! afectada al uso com#n de > o ] heredades pertenecientes a distintos
propietarios, y que esa cosa com#n sea un accesorio indispensable de aqu!llas, de modo tal que la
e&plotacin se tornara imposible o, por lo menos, dificultosa, si los propietarios interesados no pudieran
servirse de la cosa cuyo uso es com#n.
El cdigo supone en este caso la e&istencia de > propiedades e&clusivas y una tercera afectada al uso com#n
e indispensable de las primeras.
Derecho e %os co!)'i!os7 los derechos de los condminos, en ra5n de la indivisin for5osa, son mucho
m%s amplios que los que les corresponden en el condominio ordinario, disponiendo el (rt. -B1-7 1c(( u!o e
%os co!)'i!os #uee us(r %( tot(%i( e %( cos( co'C! y e sus ivers(s #(rtes co'o e u!( cos(
#ro#i(& b(jo %( co!ici)! e !o h(cer%( servir ( otros usos 6ue (6ue%%os ( 6ue est. esti!((& y e !o
e'b(r(@(r (% erecho i$u(% e %os co!)'i!os2.
*or tanto, c(( co!)'i!o #uee us(r e to( %( cos( co'C! o e (%$u!( e sus #(rtes& co'o #or,(
h(cerse sobre u!( cos( 6ue %e #erte!ece e/c%usiv('e!te.
+o obstante ello$
!o #uee h(cer%( servir #(r( u! uso isti!to e (6ue% #(r( e% 6ue h( sio esti!(( 1es decir, no
puede cambiar el destino de la cosa4.
!o ebe (te!t(r co!tr( e% erecho i$u(% y rec,#roco e %os otros co'u!eros.
En cuanto a la primera limitacin, e% esti!o e %( cos( !or'(%'e!te sur$ir. e %o co!ve!io e!tre %os
i!teres(os& #ero e !o ser (s,& h(br. 6ue est(r ( %( !(tur(%e@( 'is'( e %( cos( y (% uso (% 6ue (6ue%%(
h( sio (*ect((.
*or otra parte, %( cos( co'C! s)%o #uee ser us(( #(r( res#o!er ( %(s !ecesi(es e %(s here(es
e! cuyo i!ter"s h( sio i'#uest( %( i!ivisi)!& no pudiendo e&tenderse a otras.
,acultades que tienen los condminos. Ejemplos$
- el copropietario de un patio com#n le puede levantar construcciones como mejor le pare5ca(
- puede instalar canales de agua, ca=eras de gas(
- pero no podra efectuar trabajos que tornasen imposible o dificultaran el acceso de los dems.
PTO. 3. .ivisin nociva. Jurisprudencia.
- 120 -
El cdigo faculta al jue5 a demorar la particin cuando ella fuere nociva por cualquier motivo 1art. >C7E, in fine4.
En este supuesto, ebe! co!currir circu!st(!ci(s e/ce#cio!(%es& cuy( ver(er( e!ti( ebe ser
(#reci(( #or e% ju@$(or& i'#ort(!o su ecisi)! e% est(b%eci'ie!to e u!( i!ivisi)! *or@os( ur(!te
e% tie'#o 6ue esti'e !eces(rio y h(st( t(!to subsist(! t(%es circu!st(!ci(s.
El ori$e! de esta nocividad puede ser acontecimientos e&traordinarios imprevisibles, como ser una guerra,
rebelin, crisis econmica. *or estos motivos, cualquiera de los condominios puede pedir que la particin se
demore, porque de lo contrario sera nociva para los condminos.
PTO. ?. /ondominio de muros, cercos y fosos. /onceptos de muro contiguo, encaballado, medianero, privativo
y de cerco. .erecho de asentar el muro en el terreno del vecino. /erramiento for5oso. *rescripcin de la
accin de cobro seg#n se trate de muro contiguo o encaballado y en funcin de que sea o no una pared de
cerco. Jurisprudencia plenaria. 3alor de la medianera. *rueba. *resunciones. .erechos y obligaciones en la
medianera. 0econstruccin del muro$ jurisprudencia plenaria.
Ter'i!o%o$,( y co!ce#tos.
En general, la doctrina equipara los t!rminos ;pared< y ;muro<. +o obstante ello, se e!o'i!( 1#(re
ivisori(2& 1#(re se#(r(tiv(2 o 1#(re %i!er(2 ( (6ue%%( 6ue se#(r( o ivie - #ro#ie(es co!ti$u(s.
CLA5ILICACION DE LO5 ;URO5 8#(re ivisori(97 se c%(si*ic(! se$C! - criterios7
CRITERIO LI5ICO7
19 ENCA:ALLADO7 est% edificada, parte sobre el terreno de uno de los propietarios colindantes, y parte
sobre el terreno del otro, por lo que el eje coincide con la lnea divisoria de ambos fundos.
-9 CONTIFUO7 es contigua, en cambio, cuando est% totalmente asentada sobre el terreno de uno de los
propietarios linderos, de modo que el filo coincide con el lmite separativo de ambos predios.
09 ;URO PRH<I;O7 no tiene regulacin legal( no est% bien visto por la doctrina porque se desaprovecha
territorio. Est% constituido sobre uno de los dos inmuebles sin tocar la lnea separativa por escasos
centmetros.
CRITERIO =URQDICO 8#or %( titu%(ri( e o'i!io sobre %( #(re97
19 PRIVATIVO7 cuando pertenece e&clusivamente a uno de los propietarios colindantes.
-9 ;EDIANERO7 es medianera, en cambio, cuando e&iste entre los > linderos un condominio de indivisin
for5osa sobre la pared edificada en la lnea separativa de las > heredades y que se e&tiende tambi!n al
terreno en que est% asentada. 6os dos linderos han afrontado los gastos para la construccin de la pared.
;URO ;EDIANERO. Co!ce#to %e$(%.
6a definicin de muro medianero est% contenida en el (rt. -B1B7 1u! 'uro es 'ei(!ero y co'C! e
%os veci!os e %(s here(es co!ti$u(s 6ue %o h(! hecho co!struir ( su cost( e! e% %,'ite
se#(r(tivo e %(s - here(es2.
DERECHO DE A5ENTAR ;URO EN EL TERRENO VECINO.
- 121 -
0especto de esta cuestin, el (rt. -B-? est(b%ece7 1e% 6ue e! %os #ueb%os o e! sus (rr(b(%es ei*ic(
#ri'ero e! u! %u$(r (C! !o cerr(o e!tre #(rees& #uee (se!t(r %( 'it( e %( #(re 6ue co!struy(
sobre e% terre!o e% veci!o& co! t(% 6ue %( #(re se( e #ier( o e %(ri%%o h(st( %( (%tur( e 0 'ts.& y su
es#esor e!tero !o e/ce( e 1D #u%$((s2.
El cdigo consagra a favor de quien primero construye en un lugar a#n no cerrado entre paredes la facultad de
asentar la mitad del muro que levante sobre el terreno del vecino.
6a aplicacin del art. >C>E e&ige el cumplimiento de determinadas condiciones, a saber$
- debe tratarse de un lugar que a#n no se encuentre cerrado entre paredes, o sea, entre
terrenos baldos
- el terreno tiene que estar ubicado en el recinto de un pueblo o en sus arrabales
- la pared debe ser de piedra o ladrillo
- la altura no debe e&ceder de ? mts. ni el espesor de 7B pulgadas, sin perjuicio de que estas
disposiciones son supletorias de los reglamentos municipales que rigen en la materia 1en caso
de que e&istan4
EL CERRA;IENTO CO;O LACULTAD K CO;O O:LIFACIHN.
El cerramiento de las propiedades urbanas ha sido impuesto por el legislador en virtud de diversas ra5ones$
contribuye a la regulari5acin y embellecimiento de las ciudades, a la proteccin del secreto de la vida interior y
de la familia, a la seguridad, etc.
/laro est% que el cerramiento no siempre constituye una obligacin, ya que tambi!n es una facultad derivada
del car%cter e&cluyente del dominio, por la que el propietario tiene derecho de e&cluir a terceros del uso, goce o
disposicin de la cosa, tomando al respecto todas las medidas que encuentre conveniente.
9hora bien, hay ciertas situaciones en que el cerramiento deja de ser una facultad para convertirse en una
obligacin. *or ello, establece el (rt. -B-A7 1too #ro#iet(rio e u!( here( #uee ob%i$(r ( su veci!o (
%( co!strucci)! y co!serv(ci)! e #(rees e 0 'ts. e (%tur( y 1D #u%$((s e es#esor #(r(
cerr('ie!to y ivisi)! e sus here(es co!ti$u(s& 6ue est"! situ((s e! e% reci!to e u! #ueb%o o e!
%os (rr(b(%es2.
6as condiciones para aplicar este art. son las siguientes$
74 debe tratarse de heredades contiguas.
>4 las heredades deben estar situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales$ en general debe
entenderse que las e&presiones ;pueblo< o ;arrabales< est%n empleadas por el legislador en sentido
amplio, quedando comprendidos toda clase de centros de poblacin y sus suburbios, cualquiera que
sea su importancia.
?4 la pared debe reunir ciertos requisitos$ ? mts. de altura y 7B pulgadas de espesor. +o obstante ello,
cada municipio tiene su propio cdigo de edificacin, con lo cual estos requisitos pueden variar.
PRE5CRIPCIHN DE LA ACCIHN DE CO:RO 5EFGN 5E TRATE DE ;URO CONTIFUO O
ENCA:ALLADO K EN LUNCIHN DE PUE 5EA O NO UNA PARED DE CERCO. =URI5PRUDENCIA
PLENARIA.
- 122 -
REFI;EN DEL ;URO ENCA:ALLADO7
Esta cuestin fue objeto del *(%%o #%e!(rio e %( C.'(r( e P(@ Letr(( 1PATRONE& P(scu(% c.
DANERI DE DEVOTO& A,( ;2. En ese fallo se decidi que el propietario de una heredad que ha
construido a su costa una pared sobre la lnea divisoria de > fundos contiguos en un lugar de
cerramiento for5oso, tiene derecho a e&igir de su vecino el reembolso de la mitad del valor de la pared
de cerco.
"al decisin implica la aceptacin de la TEORQA DE TO:AL, al entender que el condominio nace en el
mismo momento de construccin de la pared. E&istiendo desde entonces el derecho real, slo resta el
cr!dito a favor del constructor, quien se halla legitimado para ejercer la accin de reembolso.
SIu! se le reclamaT la mitad del gasto material m%s la mano de obra.
.esde el punto de vista jurdico, una ve5 que pag, el muro pasa a ser encaballado medianero de
adquisicin posterior.
REFI;EN DE ;URO CONTIFUO7
En este caso, debemos atender al *(%%o #%e!(rio e %( C.'(r( N(cio!(% e A#e%(cio!es e! %o Civi%7
1FAFFERO DE 5I;ONETTI& ;(r,( y otros c. :OFOPOL5[K& =osu"2.
Uno de los propietarios levanta un muro en su inmueble que toca la lnea separativa. En este supuesto,
el que lo levanta paga su precio, y el muro es contiguo y privativo porque solo pago uno.
S.esde cu%ndo se puede reclamarT 5ALVAT se bas en el derecho franc!s, al decir que ;servirse< es
hacer uso concreto de la pared 1por ej, ca=eras4, no importa el tiempo transcurrido. )i no la utili5a
nunca puede reclamar, porque para ello se tiene que servir efectivamente de la pared.
En este caso, e&isten > cr!ditos e&igibles desde fechas distintas$ el que se relaciona con la pared
hasta la altura de ? mts. puede ser reclamado desde el momento en que se construy la pared( el que
se origina con motivo de la utili5acin desde los ? mts. hasta donde se apoya, slo en el momento en
que se produce la utili5acin.
SIu! le reclamaT que le pague la mitad del muro y un peda5o de terreno del vecino. En tal caso, la
lnea separativa se corre, ser% entonces encaballado y medianero de adquisicin posterior, y se hace
por escritura p#blica.
El r!gimen legal tiende a que todos los muros sean medianeros para no perder territorio.
PLANO DE PRE5CRIPCIHN7 el pla5o es de 7F a=os. El inicio del cmputo decenal es$
en el e!c(b(%%(o7 desde su construccin hasta la altura de ? mts., y en lo que e&cede, el pla5o se
comien5a a computar desde que el vecino no constructor se sirve del muro.
en el co!ti$uo7 desde que se hace uso de la pared.
VALOR DE LA ;EDIANERQA. PRUE:A. PRE5UNCIONE5. DERECHO5 K O:LIFACIONE5 EN LA
;EDIANERQA. RECON5TRUCCIHN DEL ;URO7 =URI5PRUDENCIA PLENARIA.
- 123 -
E% co!o'i!io e 'uros 8;EDIANERQA9 es u! erecho re(% i!'obi%i(rio y& si! e'b(r$o& e% c)i$o !o
e/i$e %( escritur( #Cb%ic( #(r( i!stru'e!t(r e% t,tu%o (6uisitivo& toda ve5 que se ha inclinado por instaurar
un sistema de presunciones que resulta absolutamente justificado, si se tiene en cuenta lo dificultosa que
puede llegar a ser la prueba de la medianera, m%s cuando se trata de paredes de antigua data, etc.
PRUE:A. Presu!cio!es& c(sos e! 6ue #rocee!.
.e acuerdo con el (rt. -B1D7 1to( #(re o 'uro 6ue sirve e se#(r(ci)! e - ei*icios se #resu'e
'ei(!ero e! to( su (%tur( h(st( e% t"r'i!o e% ei*icio 'e!os e%ev(o. L( #(rte 6ue #(s( %(
e/tre'i( e est( C%ti'( co!strucci)!& se re#ut( 6ue #erte!ece e/c%usiv('e!te (% ue>o e% ei*icio
'.s (%to& s(%vo %( #rueb( e! co!tr(rio& #or i!stru'e!tos #Cb%icos& #riv(os o #or si$!os '(teri(%es 6ue
e'uestre! %( 'ei(!er,( e to( %( #(re& o e 6ue (6u"%%( !o e/iste !i e! %( #(rte '.s b(j( e%
ei*icio2.
Esta norma contiene > presunciones$ una de medianera, hasta la altura del edificio menos elevado, y otra de
privacidad, con relacin al segmento m%s alto.
1 #resu!ci)! e 'ei(!er,(7 resulta lgico inferir que, si un muro separa > edificios y sirve a ambos
linderos, les pertenece en condominio, sea porque lo hayan hecho construir a costo com#n, o bien
porque, construido por uno de ellos, el otro lo adquiri m%s adelante, al apoyar su edificio.
)e trata de una #resu!ci)! iuris tantum"
- #resu!ci)! e #riv(ci(7 el cdigo tambi!n presume que el segmento de la pared que
sobrepasa la altura del edificio m%s bajo pertenece e&clusivamente al due=o del m%s elevado. )e trata
de una presuncin e&cluyente de la copropiedad. /omo la parte de la pared que e&cede del edificio
m%s bajo ya no divide edificios, es lgico suponer que ella pertenece al due=o del m%s alto y que el
vecino no ha contribuido a su construccin, pues no le presta utilidad.
/uando la pared no separa edificios, sino patios, jardines, quintas, etc., no se presume la medianera.
DERECHO5 K O:LIFACIONE5 EN LA ;EDIANERQA.
En lo que hace a los DERECHO5& el cdigo sienta en el (rt. -B0I e% #ri!ci#io e %ibre uso& al disponer$ 1%(
'ei(!er,( ( erecho ( c(( u!o e %os co!)'i!os ( servirse e %( #(re o 'uro 'ei(!ero #(r(
toos %os usos ( 6ue e%%( est. esti!(( se$C! su !(tur(%e@(& co! t(% 6ue !o c(use! eterioros e! %(
#(re& o co'#ro'et(! su so%ie@& y !o se estorbe e% ejercicio e i$u(%es erechos #(r( e% veci!o2.
L(s *(cu%t(es e %os co!)'i!os so! 'ucho '.s ('#%i(s 6ue e! e% co!o'i!io ori!(rio o !or'(%&
estando permitida la ejecucin de innovaciones materiales sin consentimiento del otro condmino, aunque las
mismas est%n igualmente sujetas a una serie de limitaciones.
El (rt. -B0I subordina dicha libertad de uso de la pared a las siguientes co!icio!es7
(9 el muro debe usarse de acuerdo con su naturale5a.
b9 no deben causarse deteriores en la pared ni comprometerse su solide5( si se reali5aran obras que
trajeran aparejado este resultado, la reparacin estara a cargo e&clusivo de su autor.
c9 no debe estorbarse el ejercicio de los mismos derechos por parte del otro condmino.
- 124 -
9 no disminuir la altura de la pared.
e9 no disminuir el espesor.
*9 no hacer aberturas sin el consentimiento del otro condmino.
6a utili5acin de la pared puede consistir en$
- adosar construcciones, introducir tirantes(
- hacer el ca=o de una chimenea y abrir nichos o armarios que puedan sobrepasar la mitad del
espesor de la pared(
- aumentar la altura de la pared a su costa(
- reconstruir en toda su e&tensin la pared e&istente cuando no puede soportar la altura que se
le quiere dar.
/on respecto a las O:LIFACIONE5 e %os co!)'i!os& el (rt. -B-- dispone que %os co#ro#iet(rios e%
'uro 'ei(!ero tie!e! ( su c(r$o toos %os $(stos 6ue e'(!e su re#(r(ci)! o reco!strucci)!& e!
*u!ci)! e% est(o e! 6ue se e!cue!tr(& es ecir& cu(!o !o #uee cu'#%ir co! e% *i! 6ue co!ujo (%
!(ci'ie!to e% co!o'i!io.
6a regla general en materia de reparacin de un muro medianero es que un condmino puede obligar al otro a
reconstruir el mismo, de modo que ofre5ca la solide5 suficiente, para los fines a que ha sido destinado. )e trata
de una ob%i$(ci)! propter rem# #or %o 6ue es #osib%e %( %iber(ci)! 'ei(!te e% (b(!o!o.
*ara que pueda ejercerse esa facultad de abandono deben cumplirse los siguientes requisitos$
- que el muro no forme parte de un edificio que pertene5ca al renunciante.
- que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser necesaria como consecuencia de un
hecho del que pretende la liberacin.
6a primera limitacin es totalmente justificada, puesto que uno de los vecinos no puede liberarse de soportar
las cargas de la medianera, si ya est% go5ando de los beneficios que ella le acuerdo.
En cuanto a la segunda limitacin, igualmente se justifica, ya que, al estarse en presencia de un hecho ilcito,
entrar%n a jugar las reglas sobre responsabilidad civil, de cuya aplicacin no es posible liberarse mediante el
abandono.
PTO. A. )upuestos de indivisin for5osa contemplados por los arts. E7 y ss. de la 6ey 7@.?A@ para bienes de
origen hereditario. 2mpuesta por el testador o por el cnyuge, convenida por los herederos. .uracin. Efectos.
.ivisin anticipada. .erecho de los acreedores. *ublicidad de la indivisin.
5UPUE5TO5 DE INDIVI5IHN LORNO5A CONTE;PLADO5 EN LA LEK 13.0M3.
I;PUE5TA POR EL TE5TADOR7 el (rt. ?1 de la ley faculta al testador para imponer a sus herederos, aun
for5osos, la indivisin de los bienes hereditarios, por un pla5o no mayor de 7F a=os.
2nclusive, si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrcola,
ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad econmica, la indivisin puede e&tenderse hasta
que todos los herederos alcancen la mayora de edad. /on ello, el pla5o puede ser superior a los 7F a=os.
- 125 -
)i se ha impuesto la indivisin por un t!rmino mayor al permitido debe considerarse reducido a !ste.
+o obstante, e&istiendo circunstancias graves o ra5ones de manifiesta utilidad o inter!s legtimo de un tercero,
el jue5 puede autori5ar la particin total o parcial, sin esperar al vencimiento del pla5o de indivisin.
ACORDADA POR LO5 HEREDERO57 el (rt. ?- establece que ellos #uee! #(ct(r %( i!ivisi)! #or u!
#%(@o !o '(yor e 1I (>os& re!ov(b%es #or i$u(% c(!ti( e tie'#o.
/omo en el caso anterior, se duplica el pla5o autori5ado por el cdigo, pero como contrapartida de ello se
faculta a cualquiera de los herederos para solicitar la divisin antes del vencimiento, siempre que mediaran
causas justificadas.
I;PUE5TA POR EL CHNKUFE 5UPER5TITE7 en este caso, el (rt. ?0 lo autori5a para imponer la i!ivisi)!
#or u! #%(@o !o '(yor e 1I (>os cu(!o se tr(t(re e u! est(b%eci'ie!to co'erci(%& i!ustri(%&
($r,co%(& $(!(ero& 'i!ero o e otr( ,!o%e t(% 6ue co!stituy( u!( u!i( eco!)'ic(& siempre que
hubiese sido adquirido o formado en todo o en parte por el cnyuge sup!rstite, o bien cuando recaiga sobre la
casa habitacin constituida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, siempre
que haya sido residencia habitual de los esposos.
El legislador busca evitar el grave perjuicio que podra significar la divisin de una industria o un comercio. )in
embargo, si e&istieran en el haber sucesorio varias empresas o negocios, el cnyuge slo podr% oponerse a la
divisin de uno de ellos.
.e cualquier modo, el jue5 puede autori5ar el cese de la indivisin antes del vencimiento del pla5o fijado, si
concurrieran causas graves o de manifiesta utilidad econmica que justificaran la decisin.
E! toos %os su#uestos e i!ivisi)! (!(%i@(os #recee!te'e!te& est( s)%o #or. ser o#uest( (
terceros ese %( i!scri#ci)! e! e% re$istro res#ectivo 8(rt. ?39& 'ie!tr(s 6ue %os (creeores
#(rticu%(res e %os co#ro#iet(rios !o est.! *(cu%t(os #(r( ejecut(r e% bie! i!iviso !i u!( #orci)! ie(%
e% 'is'o& #uie!o C!ic('e!te cobr(r sus cr"itos co! %(s uti%i(es e %( e/#%ot(ci)!
corres#o!ie!tes ( su res#ectivo euor 8(rt. ??9.
PTO. B. /ondominio por confusin de lmites. /oncepto. 9ccin de deslinde. .iferencias con la accin
reivindicatoria. 0!gimen sustancial y procesal. ,acultades del jue5.
Co!ce#to.
6as se=ales de limitacin entre los fundos pueden ser de > clases$ !(tur(%es e i!')vi%es 1como una colina, un
curso de agua, un %rbol4 o (rti*ici(%es 1como alambrados, cercos vivos o muertos, 5anjas, linda5os, montculos
de tierra o de piedra, etc.4.
Estas #ltimas se caracteri5an por ser esencialmente removibles, de modo que puede ocurrir que ellas
desapare5can en un determinado momento, cre%ndose entre los colindantes una falta de certe5a acerca del
lugar por donde pasa la lnea separativa de sus respectivas heredades.
En tal supuesto nace el denominado 1co!o'i!io #or co!*usi)! e %,'ites2& para cuya e&istencia ebe!
co!currir u!( serie e re6uisitos& ( s(ber7
6ue %(s - here(es se(! co%i!(!tes o co!ti$u(s
6ue se tr(te e #reios rCsticos
- 126 -
6ue %os %,'ites est"! co!*u!ios& es decir, que no se sepa con e&actitud por dnde pasa la lnea
divisoria de las > heredades.
ACCIHN DE DE5LINDE. Di*ere!ci(s co! %( (cci)! reivi!ic(tori(.
P(r( 6ue se( #rocee!te la accin de deslinde es *u!('e!t(% 6ue e/ist( u! est(o e i!certiu'bre
(cerc( e% %u$(r e/(cto #or o!e ebe #(s(r %( %,!e( ivisori( e %(s - here(es.
6a situacin es diferente cuando los linderos no dudan sobre la determinacin de la lnea separativa, sino que
entre ellos media controversia acerca de su ubicacin. En este caso, ya no ser% procedente la accin de
deslinde, sino la accin reivindicatoria.
6as diferencias entre ambas acciones son de gran importancia$
- en la (cci)! e es%i!e, cada litigante es a la ve5 actor y demandado, lo que conduce a que
ambos deban aportar las medidas probatorias tendientes al esclarecimiento de sus respectivas
pretensiones.
- en la reivindicacin, en cambio, una parte es actor, y la otra demandado, de modo que el onus
probandi pesa sobre el primero.
- en la (cci)! e es%i!e, a falta de pruebas el jue5 puede dividir la 5ona dudosa seg#n lo
considere conveniente.
- en la accin reivindicatoria, en cambio, el jue5 debe fallar conforme a las pruebas aportadas por los
litigantes.
- en la (cci)! e es%i!e no se reclama una porcin determinada de una heredad, porque se
parte del presupuesto de que se ignora cu%l es la lnea que la separa de la del vecino.
E&isten - *or'(s e re(%i@(r e% es%i!e7 #or (cuero e!tre %os co%i!(!tes 1tambi!n llamado deslinde
amigable4 y #or es%i!e juici(%.
En el primer caso, el acuerdo debe constar en escritura p#blica 1bajo otra forma ser% de ning#n valor4.
En el caso del deslinde judicial, el jue5 designa un perito agrimensor, que ser% el encargado de practicar la
mensura. .e esa mensura se dar% traslado a las partes y, si no media oposicin, el jue5 la aprobar% y
establecer% el deslinde.
L(cu%t( es#eci(% (cor(( (% jue@7 reali5ada la mensura y llegado el momento de decidir, el jue5 puede
aceptar la lnea fijada o determinar una distinta.
*ara establecer la lnea de deslinde, ante todo deber%n tomarse en cuenta los ttulos de propiedad de ambos
colindantes, los que deber%n ser completados, de ser necesario, con otros ttulos y antecedentes aportados por
las partes.
)i tales elementos probatorios son insuficientes, el jue5 est% facultado para acudir a vestigios de lmites
antiguos, como podran ser los restos de un alambrado u otras construcciones. "ambi!n puede valerse de la
posesin.
- 127 -
Esta facultad del jue5 es muy amplia, y debe ser interpretada restrictivamente. )lo deber% acudirse a su
ejercicio cuando hayan fracasado en su totalidad los dem%s elementos probatorios.

- 128 -
UNIDAD 1I PREHORINONTALIDAD K PROPIEDAD HORINONTAL.
PTO. 1. )istemas de proteccin al adquirente de unidades a comerciali5arse por el sistema de la ley 7?.E7>.
9ntecedentes. 0!gimen de las leyes 7A.C>@ y >F.>CG. .esproteccin del adquirente$ necesidad de la reforma o
sustitucin de la legislacin vigente.
LA PREHORINONTALIDAD 8%ey 1M.B-39.
El estado de prehori5ontalidad nace a partir de la inscripcin, en el 0egistro de la propiedad inmueble, de la
escritura p#blica en la que el titular de dominio manifiesta su voluntad de afectarlo a la construccin de un
edificio que se someter% a subdivisin y enajenacin de las unidades por el r!gimen de propiedad hori5ontal.
/oncluye una ve5 inscripto el reglamento de copropiedad y administracin, cuando las unidades pueden
escriturarse e inscribirse con plena vigencia del r!gimen de propiedad hori5ontal.
L( %ey 10?1- re$u%) %( #ro#ie( hori@o!t(%& contempl%ndola en su aspecto est%tico, (!o #or se!t(( %(
e/iste!ci( e% ei*icio. 6as normas que se refieren a los pasos previos al sometimiento al r!gimen no se
ocupan tampoco de la posibilidad de constituirlo antes de que el edificio est! terminado, en proyecto o en
construccin, ni prev!n la posibilidad de que las unidades se libren al comercio inmobiliario antes de ser
habilitadas.
9 tales efectos se dicta la %ey 1M.B-3, que en su art. 7 establece$ 1Too #ro#iet(rio e ei*icio co!struio o
e! co!strucci)! o e terre!o esti!(o ( co!struir e! "% u! ei*icio& 6ue se #ro#o!$( (juic(r%o o
e!(je!(r%o ( t,tu%o o!eroso #or e% r"$i'e! e #ro#ie( hori@o!t(%& ebe h(cer co!st(r& e! escritur(
#Cb%ic(& su ec%(r(ci)! e vo%u!t( e (*ect(r e% i!'ueb%e ( %( subivisi)! y tr(!s*ere!ci( e% o'i!io
e u!i(es #or t(% r"$i'e!2.
PTO. -. *ropiedad hori5ontal. -bjeto del derecho. *artes privativas y comunes. 9n%lisis del art. 7P de la ley
7?.E7>$ distintos supuestos. 0equisitos para la afectacin al r!gimen de propiedad hori5ontal. *rolongacin del
sistema a casos especiales. +aturale5a del derecho sobre la parte privativa. /aracteri5acin legal de las partes
comunes. 0elacin entre las partes propias y comunes. 2nseparabilidad. /onversin de partes e&clusivas en
comunes y viceversa.
O:=ETO.
6a PH es u! erecho re(% i!'obi%i(rio que, adem%s, debe recaer sobre un inmueble edificado, m%s
concretamente, sobre un sector del mismo.
El inmueble en su totalidad constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre
el mismo.
PARTE5 PRIVATIVA5.
Art. 1 %ey 10.?1-7 1%os isti!tos #isos e u! ei*icio o isti!tos e#(rt('e!tos e u! 'is'o #iso o
e#(rt('e!tos e u! ei*icio e u!( so%( #%(!t(& 6ue se(! i!e#e!ie!tes y 6ue te!$(! s(%i( ( %( v,(
#Cb%ic( irect('e!te o #or u! #(s(je co'C! #or.! #erte!ecer ( #ro#iet(rios isti!tos& e (cuero (
%(s is#osicio!es e est( %ey. C(( #iso o e#(rt('e!to #uee #erte!ecer e! co!o'i!io ( '.s e u!(
#erso!(2.
*isos de un edificio.
- 129 -
6os departamentos de un mismo piso.
6os departamentos de un edificio de una sola planta.
0especto de esta cuestin, lo fundamental es que, ya se trate de los casos previstos por el art. 7P de la ley o
de otros distintos, sie'#re e% objeto #riv(tivo ebe reu!ir - re6uisitos ese!ci(%es7
19 %( i!e#e!e!ci(.
El concepto de independencia debe entenderse en el sentido de que el piso, el departamento, el local, etc.,
tengan (uto!o',( *u!cio!(%& o se(& 6ue se b(ste! ( s, 'is'os se$C! su esti!o. *or tal motivo, el criterio
de determinacin de la independencia variar% seg#n los casos.
-9 y %( s(%i( ( %( v,( #Cb%ic( irect('e!te o #or u! #(s(je co'C!.
En cuanto a la salida a la va p#blica, no parece ser en realidad un requisito autnomo, pues precisamente
hace a la independencia de una unidad el poder acceder a la calle sin tener que atravesar otros sectores de
propiedad e&clusiva. L( co'u!ic(ci)! co! %( v,( #Cb%ic( #uee ser irect( o #or u! #(s(je co'C!.
PARTE5 CO;UNE5.
El (rt. - de la %ey 10.?1-7 1c(( #ro#iet(rio es ue>o e/c%usivo e su #iso o e#(rt('e!to& y
co#ro#iet(rio sobre e% terre!o y sobre to(s %(s cos(s e uso co'C! e% ei*icio& o i!is#e!s(b%es #(r(
'(!te!er su se$uri(. 5e co!sier(! co'u!es #or ich( r(@)!7
19 %os ci'ie!tos& 'uros '(estros& techos& #(tios so%(res& #)rticos& $(%er,(s y vest,bu%os co'u!es&
esc(%er(s& #uert(s e e!tr((s& j(ri!es+
-9 %os %oc(%es e i!st(%(cio!es e servicios ce!tr(%es& co'o c(%e*(cci)!& ($u( c(%ie!te o *r,(&
re*ri$er(ci)!& etc.+
09 %os %oc(%es #(r( (%oj('ie!to e% #ortero y #orter,(+
39 %os t(bi6ues o 'uros ivisorios e %os isti!tos e#(rt('e!tos+
?9 %os (sce!sores& 'o!t(c(r$(s& i!ci!er(ores e resiuos y e! $e!er(% toos %os (rte*(ctos o
i!st(%(cio!es e/iste!tes #(r( servicios e be!e*icio co'C!.
Est( e!u'er(ci)! !o tie!e c(r.cter t(/(tivo. Los s)t(!os y (@ote(s revestir.! e% c(r.cter e co'u!es&
s(%vo co!ve!ci)! e! co!tr(rio2.
E% TERRENO7 se trata de una cosa necesariamente com#n, pues si perteneciera a uno de los titulares
de la *H, o a algunos de ellos pero no a todos, o a un tercero, quedara configurado un derecho de superficie
prohibido en nuestra legislacin.
El terreno es e% sue%o sobre e% 6ue se (sie!t( e% ei*icio& si bie! su su#er*icie #uee ser '(yor.
L(s DE;45 CO5A5 K PARTE5 CO;UNE57 si bien puede concebirse un edificio cuya #nica parte
com#n sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras.
- 130 -
6a enumeracin contenida en el art. > de la ley 17?.E7>4 es meramente ejemplificativa, aunque con buen
criterio se fijan las - #(ut(s 6ue servir.! #(r( eter'i!(r 6u" #(rtes o cos(s ebe! ser co'u!es7
CO5A5 DE U5O CO;GN.
)e trata de las cos(s (*ect((s (% uso e toos %os #ro#iet(rios& (u!6ue e! %( #r.ctic( (%$u!os e e%%os
!o %(s uti%ice!.
)e trata, por lo general, de cosas sin las cuales no podra e&istir la *H, como por ejemplo$ la puerta de entrada,
los pasillos, etc. )in embargo, se podra decir que entre las cosas de uso com#n est%n aquellas que
necesariamente deben e&istir y aquellas que pueden o no e&istir 1como los sillones en el hall de entrada, las
l%mparas, etc.4.
CO5A5 INDI5PEN5A:LE5 PARA LA 5EFURIDAD.
)e trata de cos(s 6ue i!e%uib%e'e!te ebe! ser co'u!es& #or cu(!to h(ce! ( %( se$uri( 'is'( e%
ei*icio o ( su est(bi%i(. *or ejemplo$ los cimientos, los muros maestros, etc.
:(%(!ce e!tre #(rtes #riv(tiv(s y #(rtes co'u!es.
*or e&clusin, podemos decir que #erte!ece! e! #ro#ie( e/c%usiv( ( c(( titu%(r e %( PH7
- el espacio delimitado por planos hori5ontales 1techo y piso4 y verticales 1muros e&teriores o
muros interiores que separan el departamento de partes comunes o de otro departamento4(
- el revestimiento del techo 1cielo raso4(
- el revestimiento del piso 1mosaicos, parquets4(
- el de las paredes 1pintura, a5ulejos4(
- el de las puertas y ventanas e&teriores 1pintura, vidrio4(
- los tabiques interiores que separan habitaciones, siempre que no cumplan funciones de
sost!n(
- las puertas y ventanas interiores(
- las instalaciones sanitarias( etc.
E% erecho sobre %( #(rte #riv(tiv(.
El derecho que se tiene sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre las partes privativas.
*or eso establece el (rt. 0 %ey 10.?1-& 0\ #.rr.7 1Los erechos e c(( #ro#iet(rio e! %os bie!es co'u!es
so! i!se#(r(b%es e% o'i!io& uso y $oce e su res#ectivo e#(rt('e!to o #iso. E! %( tr(!s*ere!ci(&
$r(v('e! o e'b(r$o e u! e#(rt('e!to o #iso se e!te!er.! co'#re!ios esos erechos& y !o
#or.! e*ectu(rse estos (ctos co! re%(ci)! ( %os 'is'os& se#(r(('e!te e% #iso o e#(rt('e!to (
6ue (ccee!2.
REPUI5ITO5 PARA LA ALECTACIHN (% r"$i'e! e PH.
19 6a e&igencia de la afectacin no e&iste para cualquier construccin de edificio, sino para aquellas
que se promueven con el fin de enajenar las unidades a ttulo oneroso y bajo el r!gimen de la
propiedad hori5ontal.
-9 9dem%s de la manifestacin de voluntad claramente e&presada en escritura p#blica, !sta debe
contener$
- 131 -
Estado de ocupacin del inmueble.
2ne&istencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a la fecha del
otorgamiento.
09 6a transferencia de unidades puede quedar condicionada a la enajenacin en un pla5o cierto de un
n#mero determinado de ellas( en este caso dicho pla5o no podr% ser mayor de un a=o, y el n#mero de
unidades a vender no deber% e&ceder el EF[.
39 0E/9U.-) .E 69 E)/02"U09 .E 9,E/"9/2N+$ contenido y formalidades$
/opia ntegra del ttulo de dominio certificada por escribano.
*lano de mensura debidamente aprobado.
/opia de plano de proyecto de obra con constancia de aprobacin por autoridad
competente.
*royecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo habilitante.
*royecto de reglamento de copropiedad y administracin.
?9 6a escritura de afectacin deber% anotarse en el 0egistro de la *ropiedad 2nmueble, debiendo
constar esa circunstancia en los certificados que este rgano e&pida.
PTO. 0. 0eglamento de copropiedad y administracin. +aturale5a jurdica. 0edaccin. ,ormalidades. Efectos
de la inscripcin 1nacimiento del estado de propiedad hori5ontal4. /l%usulas obligatorias y facultativas. 6mites
a la autonoma de la voluntad. 0eforma voluntaria. +ulidad y reforma judicial. 0eglamento interno.
Jurisprudencia.
REFLA;ENTO DE COPROPIEDAD K AD;INI5TRACIHN. N(tur(%e@( jur,ic(.
/onstituye un verdadero est(tuto re$u%(or e toos %os erechos y ob%i$(cio!es e %os titu%(res e %os
erechos re(%es e PH& cuyos res#ectivos t,tu%os e #ro#ie( i!te$r(.
N(tur(%e@( jur,ic( e% re$%('e!to7 acto fundacional en la *H( constituye el estatuto por el cual se han de
reglar los derechos de los copropietarios. 6a mayora de la doctrina sostiene que la naturale5a jurdica
del reglamento es la de un co!tr(to, pues representa un acuerdo de voluntades destinado a reglar los
derechos de las partes.
Lor'(%i(es co!stitutiv(s7 la ley 7?E7> establece que al constituirse el consorcio de propietarios, deber%
acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin por acto de escritur( #Cb%ic( 6ue
se i!scribir. e! e% Re$istro e %( Pro#ie(. L( e/iste!ci( e% re$%('e!to es sie'#re
ob%i$(tori(& y est% establecida en nuestro sistema como requisito previo para el reconocimiento del
estado de propiedad hori5ontal.
;oi*ic(cio!es (% re$%('e!to7 as como el reglamento debe ser redactado por escritura p#blica, toda
modificacin a !l introducida debe instrumentarse con las misma formalidades e inscribirse en el
0egistro de *ropiedad.
I!scri#ci)!7 para la inscripcin del reglamento, debe presentarse conjuntamente un formulario y un plano del
edificio e&tendido por profesional con ttulo habilitante. En ese plano las unidades se designaran con
numeracin corrida y comen5ando desde la primera planta, y se consignar%n las dimensiones y la
descripcin detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio. Co! %( i!scri#ci)! e%
re$%('e!to !(ce e% erecho re(% e PH.
- 132 -
CL4U5ULA5 O:LIFATORIA5 K CL4U5ULA5 LACULTATIVA5.
C%.usu%(s ob%i$(tori(s7
1. especificacin de las partes del edificio de propiedad e&clusiva.
-. determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o depto. con relacin al valor del
conjunto.
0. enumeracin de las cosas comunes.
3. uso de las cosas y servicios comunes.
?. destino de las diferentes partes del inmuebles.
A. cargas comunes y contribucin a las mismas.
B. designacin de representante o administrador( retribucin y forma de remocin( facultades y
obligaciones.
D. formas y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y e&traordinarias de los propietarios(
persona que las preside( reglas para deliberar( qurum( mayoras necesarias para modificar el
reglamento y para adoptar otras resoluciones( cmputo de los votos( representacin.
M. persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. E y G.
1I. constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.
11. autori5acin que prescribe el art. >C.
C%.usu%(s *(cu%t(tiv(s7 adem%s de las cl%usulas obligatorias dadas por la reglamentacin, es com#n que los
reglamentos contengan otras, tales como las que disponen$
1. la creacin de un consejo de administracin.
-. la enunciacin de los requisitos que debe reunir el ttulo ejecutivo para cobrar judicialmente las
e&pensas comunes.
0. el establecimiento de un fondo de reserva para hacer frente a gastos e&traordinarios.
3. la enumeracin de los libros que debe llevar el administrador.
?. el reconocimiento de la facultad de la asamblea para redactar un reglamento interno del edifcio, etc.
RELOR;A VOLUNTARIA. NULIDAD K RELOR;A =UDICIAL.
6a ley establece que la mayora necesaria para la modificacin del reglamento no debe ser inferior a los >\?.
+o obstante ello, doctrina y jurisprudencia hacen una distincin seg#n el tipo de cl%usula a reformarse$
- 133 -
- c%.usu%(s est(tu(ri(s7 es necesaria la u!(!i'i(& pues son las que se vinculan con los
derechos patrimoniales de todos los titulares de *H.
- c%.usu%(s re$%('e!t(ri(s7 son las que se relacionan con el r!gimen de administracin, con el
funcionamiento de las asambleas y, en general, con la atencin de los asuntos de inter!s
com#n. 0especto de estas cl%usulas rige la '(yor,( %e$(%& de modo que ellas slo pueden
modificarse mediante una mayora no inferior a los -W0 tercios
E! toos %os su#uestos& est(s '(yor,(s se co'#ut(! sobre %( tot(%i( e %os titu%(res e %os
erechos& y !o sobre %os #rese!tes e! %( (s('b%e( 6ue eci(! %( re*or'(.
6a facultad de modificar el reglamento corresponde #nicamente a quienes lo redactaron o se adhirieron en
forma incondicional a la redaccin hecha por el propietario vendedor. *or lo tanto, s)%o co'o e/ce#ci)!
#uee (ce#t(rse %( i!terve!ci)! e %( justici( #(r( obte!er %( re*or'(. *ara que ello ocurra, ebe tr(t(rse
e c%.usu%(s '(!i*iest('e!te (rbitr(ri(s o i!just(s& o sea que deben concurrir causas graves que
justifiquen la actuacin judicial como un medio de evitar que se desvirt#en las finalidades de la ley.
REFLA;ENTO INTERNO.
9l lado del reglamento de copropiedad y administracin puede e&istir un ;reglamento interno<$ es opcional a los
copropietarios( regula normas de convivencia, como por ej.$ el horario de mudan5a, los derechos y
obligaciones del encargado, etc.
PTO. 3. 9dquisicin del derecho de propiedad hori5ontal. "tulos suficientes y modos suficientes. *articin en
el condominio y en comunidad hereditaria( liquidacin de la sociedad conyugal. Jurisprudencia.
;ODO5 DE ADPUI5ICIHN e% erecho e PH.
/omo se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, ? modos de adquisicin del dominio son
aplicables a la propiedad hori5ontal$
(9 %( TRADICIHN
b9 %( 5UCE5IHN
c9 %( PRE5CRIPCIHN
TRADICIHN7 con respecto a la tradicin, rige la teor,( e% t,tu%o y e% 'oo. En consecuencia, para la
adquisicin derivada por actos entre vivos del derecho real de *H son necesarios el t,tu%o su*icie!te& hecho
por escritur( #Cb%ic(& y el 'oo su*icie!te& o sea, %( tr(ici)!. *ara la oponibilidad a terceros interesados
debe agregarse el requisito de la i!scri#ci)! e% t,tu%o e! e% Re$istro I!'obi%i(rio.
5UCE5IHN7 como estamos en presencia de un derecho real sobre cosa propia transmisible no slo por actos
entre vivos sino tambi!n mortis causa, se lo puede adquirir por sucesi)! ab intestato o test('e!t(ri(& y e!
est( C%ti'(& ( t,tu%o e hereero o #or 'eio e u! si'#%e %e$(o.
PRE5CRIPCIHN7 la *H es un derecho real usucapible, tanto por la usuc(#i)! %(r$( co'o #or %( breve. En
uno y otro supuesto, se le aplican las reglas de la usucapin. +o obstante ello, consideramos que para
usucapir este derecho real no basta la #osesi)! co!ti!u(( a lo largo de los pla5os legales y con los
requisitos pertinentes. .ebe e&istir, adem%s, el llamado 1est(o e #ro#ie( hori@o!t(%2 1dicho estado nace
cuando es redactado por escritura p#blica al reglamento de copropiedad y administracin y, adem%s, es
inscripto en el 0egistro de la *ropiedad 2nmueble4.
- 134 -
PARTICIHN DEL CONDO;INIO co'o 'oo e (rrib(r (% erecho e PH.
+o hay ning#n obst%culo para que los condminos de un edificio resuelvan de com#n acuerdo dividirlo en
especie, incorpor%ndolo al r!gimen de *H.
*ara ello ser% necesario que la particin sea fsicamente posible, ya que cada una de las unidades que deben
resultar de ella tendr%n que tener independencia funcional y salida a la va p#blica directamente o por pasaje
com#n.
9dem%s, puede ocurrir que lo que se adjudique a cada condmino no equivalga e&actamente a la particin que
le corresponda en el condominio. Esta circunstancia, por s sola, no constituye un obst%culo para arribar a la
*H pues, mediando acuerdo entre todos, puede hacerse una particin mi&ta.
6a jurisprudencia ha admitido en algunos casos esta forma de particin, pero la ha condicionado al estricto
cumplimiento de los siguientes requisitos$
19 el inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes de esa divisin
cumplan con las e&igencias del art. 7 ley 7?.E7>.
-9 la particin debe ser cmoda y de f%cil reali5acin.
09 la particin debe respetar el principio de igualdad( debe mediar equivalencia entre las partes ideales en
el condominio y las partes materiales que surjan luego de la divisin.
PTO. ?. /onsorcio. *ol!mica sobre su personalidad. Jurisprudencia. 0esponsabilidad de los consorcistas por
deudas del consorcio.
CON5ORCIO. Po%"'ic( sobre su #erso!(%i(.
Un tema muy controvertido respecto del consorcio es el de su naturale5a jurdica, ya que se discute si importa
o no la creacin de un ente distinto de los propietarios y si dicho ente tiene o no personalidad jurdica.
Teor,( !e$(tori( e %( #erso!(%i( jur,ic(7 esta corriente desconoce la personalidad jurdica del consorcio,
y arriba a dicha conclusin teniendo en cuenta los siguientes argumentos$
- la ley 7?.E7> menciona en todo momento a los propietarios( y alude al nombramiento del
administrador como ;representante de los propietarios<(
- el consorcio carece de patrimonio propio. +o es titular de derechos, por cuanto los mismos
permanecen en cabe5a de los titulares de la *H(
- la ley no le reconoce personalidad.
Teor,( (*ir'(tiv(7 en sentido contrario y a favor de la admisin de la personalidad del consorcio se dan los
siguientes argumentos$
- tiene capacidad, ya que puede adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque
circunscribi!ndose a la reali5acin de actos indispensables para la defensa de los intereses
comunes(
- 135 -
- tiene domicilio, el que se encuentra en el edificio donde el mismo est% constituido(
- tiene patrimonio, que se halla conformado por las sumas recaudadas en concepto de
e&pensas comunes y fondo de reserva, los intereses cobrados por mora y los devengados por
tales sumas(
- la propia ley admite que el consorcio accione contra uno de los propietarios.
ARE4N S nos ad!erimos a esta segunda posicin: el consorcio tiene personalidad, con las limitaciones
propias del fin por el que es creado.
YLos #ro#iet(rios ebe! o !o res#o!er #or %(s eu(s co!tr(,(s #or e% co!sorcioZ +os inclinamos por
una posicin afirmativa pues, de no ser as, se podran convertir en ilusorios los derechos de los acreedores.
)in embargo, entendemos que %( res#o!s(bi%i( e %os co!sorcist(s ebe ser subsii(ri(& e suerte t(%
6ue e% (creeor tie!e 6ue ejecut(r #ri'ero e% #(tri'o!io co!sorci(% y si co! e%%o !o s(tis*(ce su cr"ito&
%ue$o #or. iri$irse co!tr( e% e %os #ro#iet(rios& 6ue res#o!er.! ! %( e/te!si)! e sus res#ectivos
#orce!t(jes.
- 136 -
UNIDAD 11 PROPIEDAD HORINONTAL.
PTO. 1. 9sambleas. "ipos. ,unciones. +aturale5a jurdica de sus decisiones$
(9*resupuestos de la decisin$ convocatoria, orden del da, lugar, da y hora, notificacin, capacidad,
representacin y unificacin de la personera, qurum.
b9 ,ormacin de la decisin$ cmputo de los votos, reglas para deliberar, titularidad del voto, forma de
votar, mayoras requeridas 1car%cter de las normas que establecen determinadas mayoras4.
c9E&teriori5acin de la decisin$ actas y copias, notificacin a los ausentes. 9sambleas judiciales.
LA5 A5A;:LEA5. Ti#os. Lu!cio!es.
6a asamblea es e% )r$(!o './i'o e re#rese!t(ci)! e %( vo%u!t( e %( co'u!i(& ( cuyo c(r$o se
e!cue!tr( %( reso%uci)! e (su!tos e i!ter"s co'C!.
)us poderes son soberanos y sus ecisio!es& to'((s e!tro e% '(rco e %(s #revisio!es %e$(%es y
re$%('e!t(ri(s& ob%i$(! ( toos& (C! ( %( 'i!or,( isie!te y ( %os (use!tes.
6as asambleas pueden ser de - TIPO57
ORDINARIA57 son las que se re#nen peridicamente, en los pla5os determinados por el reglamento,
para tratar cuestiones que los propietarios deben anali5ar regularmente$ aprobar la rendicin de
cuentas del administrador, proveer a la designacin de los nuevos miembros del consejo de
administracin, etc.
E<TRAORDINARIA57 son convocadas por el administrador a solicitud de cierto n#mero de
propietarios, para considerar asuntos e&traordinarios, como ser, la remocin del administrador, el
nombramiento de un reempla5ante, la hipoteca de todo el edificio, etc.
PRE5UPUE5TO5 DE LA DECI5IHN.
CONVOCATORIA& ORDEN DEL DQA& LUFAR& DQA K HORA& NOTILICACIHN7
0esuelta la reali5acin de una asamblea, el 7P paso que debe cumplirse es la CONVOCATORIA& 6ue
co!siste e! cit(r ( %os #ro#iet(rios e! u! LUFAR K LECHA DETER;INADO5 #(r( tr(t(r %os te'(s 6ue
se i!c%uye! e! e% ORDEN DEL DQA.
6os reglamentos suelen establecer un pla5o mnimo que debe transcurrir desde la convocatoria hasta la
reali5acin de la asamblea, variando seg#n sea ordinaria o e&traordinaria.
"ambi!n suelen determinar cmo debe hacerse la !oti*ic(ci)! ( %os #ro#iet(rios& por ejemplo, 'ei(!te
te%e$r('(& c(rt( ocu'e!to u otro 'eio *eh(cie!te. /omo tales medios son muy onerosos, en la pr%ctica
el encargado del edificio entrega la citacin a cada propietario, de lo cual deja constancia para evitar una
posible nulidad de la asamblea.
En cuanto al te'(rio& ebe est(r e/#res(o co! to( c%(ri(& evit(!o v($ue(es. Ello se debe a la
necesidad de conocer con antelacin qu! es lo que se tratar% en la asamblea, no slo para decidir la
asistencia, sino tambi!n para evitar sorpresas en los concurrentes.
- 137 -
No #uee ser co!sier(o #or %( (s('b%e( u! te'( !o i!c%uio e! e% ore! e% ,(& salvo que, habiendo
unanimidad, se decida su incorporacin y tratamiento al momento de la celebracin.
CAPACIDAD& REPRE5ENTACIHN K UNILICACIHN DE LA PER5ONERQA7
6os propietarios #uee! co!currir #erso!(%'e!te o h(cerse re#rese!t(r. *or lo general, los reglamentos
prev!n este tema, disponiendo que u!( 'is'( #erso!( !o #or. ejercer %( re#rese!t(ci)! e '.s e 0
? #ro#iet(rios.
)i bien !o es !eces(rio co!t(r co! u! #oer *ir'(o #or escrib(!o& es i'#ort(!te 6ue %( *ir'( e%
'(!(!te est" (ute!tic(( #or (%$C! 'eio *eh(cie!te.
)lo los titulares de la *H o sus representantes pueden asistir a la asamblea con derecho a vo5 y voto.
PUHRU;7
-tro de los requisitos necesarios para que la asamblea sea v%lida es que haya 6u)ru'. 6a ley 7?.E7> dispone
como re6uisito ob%i$(torio que e% re$%('e!to ebe re*erirse (% 6u)ru'. Por e%%o& %e corres#o!e ( "ste
eter'i!(r e! c(( c(so %( c(!ti( e #erso!(s 6ue ebe! est(r #rese!tes #(r( sesio!(r.
Pu)ru' y '(yor,( !o se ie!ti*ic(!& #ues e% #ri'ero (#u!t( (% !C'ero e #rese!tes !eces(rios #(r(
e%iber(r v.%i('e!te& mientras la segunda se refiere a la cantidad de votos necesarios para adoptar una
decisin. Ello es as porque las mayoras no se computan teniendo en cuenta a los presentes en la asamblea,
sino a la totalidad de los propietarios.
LOR;ACIHN DE LA DECI5IHN7
CH;PUTO DE LO5 VOTO5& REFLA5 PARA DELI:ERAR& TITULARIDAD DEL VOTO& LOR;A DE
VOTAR& ;AKORQA5 REPUERIDA5 8CAR4CTER DE LA5 NOR;A5 PUE E5TA:LECEN
DETER;INADA5 ;AKORQA59.
6a decisin, para ser v%lida, debe contar con el voto favorable de la cantidad de personas que corresponda
seg#n el tema que se trate.
Los votos #uee! CO;PUTAR5E POR UNIDAD& POR VALOR O POR CO;:INACIHN e ('b(s #(ut(s.
6a ley establece en su (rt. 1I 6ue %os votos se co'#ut(r.! e! %( *or'( 6ue #reve( e% re$%('e!to y& e! su
e*ecto& se #resu'ir. 6ue c(( #ro#iet(rio tie!e 1 voto. 5i u! #iso o u! e#(rt('e!to #erte!ecier( (
'.s e u! #ro#iet(rio& se u!i*ic(r. %( re#rese!t(ci)!.
6a ley 7?.E7> prev! las siguientes mayoras$ u!(!i'i(& -W0 y '(yor,( (bso%ut(.
UNANI;IDAD$ es e&igida slo en > casos$
(. hi#otec( e% ei*icio.
b. ejecuci)! e u!( obr( !uev( e! #(rtes co'u!es e! be!e*icio e u!o o (%$u!os e %os
#ro#iet(rios.
-W07 se e&ige para la re*or'( e %(s c%.usu%(s re$%('e!t(ri(s e% re$%('e!to.
- 138 -
;AKORQA A:5OLUTA7 la mayora absoluta, o sea, m%s de la mitad, se requiere para eciir
(su!tos e i!ter"s co'C! 6ue !o !ecesite! e u!( '(yor,( su#erior.
E<TERIORINACIHN DE LA DECI5IHN7
ACTA5 K COPIA5& NOTILICACIHN A LO5 AU5ENTE57
6as decisiones que tome el consorcio de propietarios se h(r.! co!st(r e! ACTA5 6ue *ir'(r.! toos %os
#rese!tes. El libro de actas ser% rubricado.
6as actas ebe! co!te!er u!( rese>( et(%%(( e too %o (co!tecio e! %( (s('b%e(.
"odos los propietarios pueden solicitar la e&hibicin del libro de actas, as como pedir que se les e&pida copia
de alguna de ellas.
A5A;:LEA5 =UDICIALE57
En este caso, debemos referirnos al (rt. 1I %ey 10.?1-7 1cu(!o !o *uere #osib%e %o$r(r %( reu!i)! e %(
'(yor,( !eces(ri( e #ro#iet(rios& se so%icit(r. (% jue@ 6ue co!vo6ue ( %( reu!i)!& 6ue se %%ev(r. ( c(bo
e! #rese!ci( suy( y 6ue(r. (utori@(o ( to'(r 'ei(s ur$e!tes. E% jue@ eber. reso%ver e! *or'(
su'(r,si'(& si! '.s #rocei'ie!to 6ue u!( (uie!ci( y eber. cit(r ( %os #ro#iet(rios e! %( *or'( 6ue
#roces(%'e!te corres#o!( ( *i! e escuch(r%osJ2
*ara que prospere esta asamblea judicial, tenemos que atender a una serie de cuestiones$
- si bien la ley no dice qui!n puede so%icit(r%(, se entiende que est.! %e$iti'(os #(r( h(cer%o e%
('i!istr(or y cu(%6uier #ro#iet(rio+
- deben en todos los casos e'ostr(r 6ue h(! *r(c(s(o to(s %(s v,(s re$%('e!t(ri(s& #or !o
%o$r(rse e% 6u)ru' e/i$io o& e! su c(so& %( '(yor,( 6ue corres#o!(+
- debe tratarse, adem%s, de cuestio!es ur$e!tes o $r(ves& ya que esta asamblea es un remedio
e&cepcional(
- cuando es un propietario quien promueve la accin, debe acreditar la titularidad del piso o departamento,
acompa=ando el pertinente ttulo de propiedad(
- el #rocei'ie!to es su'(r,si'o& ya que el jue5 decide sin dar curso a la peticin, fija una audiencia,
ordena citar por c!dula o por alg#n medio alternativo de notificacin a todos los propietarios,
imponi!ndoles el pertinente orden del da(
- ur(!te %( (uie!ci(& el jue5 preside la reunin, concede a todos los presentes el derecho a ser odos, y
en caso de no llegar a acuerdo, est% facultado para tomar #nicamente medidas urgentes 1ej$ remocin
provisional del administrador4.
PTO. -. 9dministrador. Iui!nes pueden ser designados. /onsejos de administracin. +aturale5a jurdica de
sus funciones. .esignacin$ originaria$ mayoras, formalidades. .esignaciones posteriores$ mayoras,
formalidades. .uracin. 0emocin. ,unciones. El seguro. *osibilidad de constituir seguros individuales.
- 139 -
9lcances de sus decisiones. 0emuneracin. 0epresentacin ante autoridades administrativas, ante terceros en
general y judicial.
AD;INI5TRADOR. Co!ce#to. Pui"!es #uee! ser esi$!(os.

El administrador es un representante de los propietarios, m%s precisamente, el re#rese!t(!te %e$(% e%
co!sorcio& e!c(r$(o e %( $esti)! i!'ei(t( e %os i!tereses co'u!es.
9ct#a por '(!(to irecto e %( (s('b%e( o #or i!ici(tiv( #ro#i(& ejerciendo *(cu%t(es 6ue %e co!*iere %(
%ey o e% re$%('e!to& para la solucin de problemas que, por su magnitud, no justifican la convocatoria a
asamblea o que, por su urgencia, no admiten dilaciones.
El administrador #uee ser t(!to u!( #erso!( *,sic( co'o u!( #erso!( jur,ic(& i!te$r(!te e% co!sorcio
o (je!( ( "%.
Oeneralmente, la administracin es u!i#erso!(%& pero !(( i'#ie 6ue e% re$%('e!to e co#ro#ie(
#reve( 6ue se( co%e$i((.
CON5E=O DE AD;INI5TRACIHN. N(tur(%e@( jur,ic( e sus *u!cio!es.
+o debe confundirse la persona del administrador con el denominado 1co!sejo e ('i!istr(ci)!2. Este
#ltimo !o co!stituye u!( *i$ur( ob%i$(tori( e! e% siste'(& ya que slo est% concebido en algunos
reglamentos.
Est% co'#uesto #or co!sorcist(s& generalmente ?, esi$!(os #or %( (s('b%e( #or #er,oos (!u(%es y
6ue cu'#%e! *u!cio!es e (sesor('ie!to y co!tr(%or e% ('i!istr(or.
*or tanto, el consejo de administracin !o re#rese!t( (% co!sorcio *re!te ( terceros& aunque en algunas
oportunidades, ante la acefala de la administracin, suele asumirla, lo que slo puede hacer transitoriamente
hasta que se convoque la asamblea para proponer al nuevo representante legal.
NO;:RA;IENTO.
Desi$!(ci)! ori$i!(ri(. ;(yor,(s. Lor'(%i(es7 una de las cl%usulas obligatorias del reglamento es la
relativa a la designacin del administrador. *or lo tanto, el primer administrador es designado por
UNANI;IDAD& al ser !sta la mayora e&igida para la sancin de dicho estatuto.
Desi$!(ci)! #osterior. ;(yor,(s. Lor'(%i(es7 para las sucesivas designaciones, basta la ;AKORQA
A:5OLUTA& s(%vo 6ue e% re$%('e!to eter'i!e u!( '(yor,( su#erior.
6a ley establece para la oponibilidad a terceros del nombramiento, que la nueva designacin se haga por
escritura p#blica. Este requisito formal no es necesario respecto a los propietarios. 6a e&igencia parece
e&cesiva, y en la pr%ctica no siempre se cumple.
/abe destacar que, !o i'#%ic(!o e% c('bio e ('i!istr(or u!( 'oi*ic(ci)! (% re$%('e!to& %(
escritur( res#ectiv( !o ebe ser i!scri#t( e! e% Re$istro e %( Pro#ie(.
En caso de no lograrse la mayora necesaria para el nombramiento del nuevo administrador, se puede recurrir
al #rocei'ie!to e (s('b%e( juici(%. :%s a#n, el jue5 est% facultado para designar un administrador, dada
la importancia que reviste su figura para el funcionamiento del sistema.
- 140 -
DURACIHN. RE;OCIHN.
-tra de las cuestiones que debe prever el reglamento es la forma de remocin del administrador. 9s como es
nombrado por la asamblea, le corresponde a ella decidir su remocin. 6a mayora necesaria ser% la absoluta, o
la que determine el reglamento.
El administrador #uee ser re'ovio co! c(us( o si! c(us(. Esta #ltima forma de remocin no ser% posible
si el reglamento especifica cu%les son las causales que dan lugar a la primera.
9l igual que lo que ocurre con la designacin del administrador, t('bi"! #uee recurrirse ( %( justici( #(r(
obte!er su re'oci)!.
LUNCIONE5.
El administrador es el representante necesario del consorcio en car%cter de mandatario legal. )us *u!cio!es
est%n eter'i!((s #or %( %ey y #or e% re$%('e!to& siempre que la ley no las difiera a la asamblea.
En general, el administrador tiene la facultad y obligacin de cumplir y hacer cumplir las disposiciones, tanto
legales como reglamentarias, del reglamento de copropiedad y administracin y del reglamento interno, si lo
hubiere, y las decisiones de la asamblea.
6as funciones del administrador son$
19 administrar las cosas de aprovechamiento com#n.
-9 proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios.
09 elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.
39 representar al consorcio ante las autoridades administrativas.
?9 convocar a las asambleas, citar a los propietarios en sus domicilios constituidos y comunicar las
decisiones tomadas en ellas a los que estuvieron ausentes.
A9 llevar el libro de acta que har% rubricar en el 0egistro de la *ropiedad y e&pedir copias certificadas de
las actas a pedido de cualquiera de los propietarios.
B9 conservar los ttulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro de domicilio de los propietarios y
toda documentacin relativa al inmueble.
D9 rendir cuenta documentada de su gestin con la periodicidad que determine el reglamento o cuando lo
e&ija la asamblea.
M9 asegurar el edificio contra incendio( contratar seguro de vida obligatorio respecto del encargado y
dem%s personal en relacin de dependencia, y seguros contra otros riesgos cuya concertacin haya
sido resuelta por la administracin.
RE;UNERACIHN.
- 141 -
El (rt. M %ey 10.?1- dispone que el reglamento de copropiedad y administracin debe establecer las bases para
la remuneracin del administrador. 9s, podr% determinarse una suma fija o bien un porcentaje sobre la
recaudacin mensual.
+o obstante ello, nada impide que la actuacin del representante del consorcio sea gratuita, como suele
suceder cuando las funciones son ejercidas por un integrante del mismo.
REPRE5ENTACIHN ANTE AUTORIDADE5 AD;INI5TRATIVA5& ANTE TERCERO5 EN FENERAL K
=UDICIAL.
El administrador representa al consorcio ante las autoridades administrativas de cualquier clase$ municipalidad,
organismos provisionales, empresas prestatarias de servicios de agua, energa el!ctrica, etc.
El (rt. 11 %ey 10.?1- habla de la *(cu%t( e% ('i!istr(or #(r( (ctu(r e! see ('i!istr(tiv( o e! see
juici(%.
E! see ('i!istr(tiv(7 para representar al consorcio no se necesita una designacin por escritura p#blica.
*or ejemplo$ para reclamar alguna cuestin ante el municipio, o para reclamar por alg#n servicio, no es
necesario que presente una escritura p#blica, sino que es suficiente el acta de designacin para acreditar su
personera.
E! see juici(%$ a diferencia del supuesto anterior, tiene que acreditar su personera por escritura p#blica. +o
obstante ello, hay ? casos en los que se e&ime de esta carga$
1. cuando el administrador act#a en juicio laboral representando al consorcio y el personal de
servicio del consorcio es parte
-. en el juicio de cobro de e&pensas, porque el copropietario demandado ya lo conoce, por lo que
necesita acreditar personera.
0. cuando participa de un juicio en los que alg#n ocupante o due=o de una unidad funcional ha
violado prohibiciones impuestas por la ley.
E! toos %os e'.s c(sos si se !ecesit( escritur( #Cb%ic(.
PTO. 0. .erechos de los consorcistas$
(90especto de las partes privativas. .istintos derechos. .isposicin jurdica. 9ctos materiales$ mejoras,
aunamiento de unidades.
b9 0especto de las partes comunes. .istintos derechos. Uso e&clusivo de partes comunes. .isposicin
jurdica. 9ctos materiales. )obreedificacin, requisitos. E&cavacin, requisitos. :ejoras prohibidas.
:ayoras necesarias para decidir mejoras 1arts. C y B ley 7?.E7>4, recursos judiciales.
DERECHO5 DE LO5 CON5ORCI5TA5.
RE5PECTO DE LA5 PARTE5 PRIVATIVA5. Disti!tos erechos. Dis#osici)! jur,ic(. Actos '(teri(%es7
'ejor(s& (u!('ie!to e u!i(es.
6as facultades del titular de la propiedad hori5ontal con relacin al objeto privativo son, en principio, las propias
de un due=o. *odemos distinguirlas, entonces seg#n sean materiales o jurdicas.
- 142 -
LACULTADE5 ;ATERIALE57 si bien la ley 7?.E7> guarda silencio respecto de estas facultades, podemos
enumerar las siguientes$
erecho e #oseer7 se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, de modo que su
titular es un poseedor legtimo.
erecho e us(r7 puede servirse del piso o departamento, pero necesariamente deber% sujetarse
al destino establecido en el reglamento y no reali5ar actos que puedan atentar contra la moral y las
buenas costumbres o que pongan en peligro la seguridad del edificio y sus ocupantes.
erecho e $o@(r7 puede percibir los frutos.
erecho e is#o!er '(teri(%'e!te7 esta facultad aparece muy limitada, ya que el titular no slo
no puede cambiar el aspecto e&terior de su piso o depto., sino que, aun dentro de !stos, le est%
vedado reali5ar cualquier acto que altere o modifique la estructura conformada por los planos
hori5ontales y verticales de propiedad com#n.
LACULTADE5 =URQDICA57 de acuerdo con lo que dispone el (rt. 3 %ey 10.?1-& c(( #ro#iet(rio #uee& si!
!ecesi( e co!se!ti'ie!to e %os e'.s& e!(je!(r e% #iso o e#(rt('e!to 6ue %e #erte!ece o
co!stituir erechos re(%es o #erso!(%es sobre e% 'is'o.
Entre las facultades jurdicas podemos enumerar$
erecho e e!(je!(r7 el ejercicio de esta facultad es muy amplio, ya que el titular puede transmitir el
piso o depto. por actos entre vivos o mortis causa, a ttulo oneroso o gratuito, en forma total o parcial.
erecho e $r(v(r7 sujet%ndose al principio de numerus clausus, el titular puede constituir toda clase
de derechos reales.
erecho e co!stituir erechos #erso!(%es7 est% facultado para ceder el uso del piso o depto.
mediante un contrato de locacin, comodato, etc.
erecho e (b(!o!(r7 est% permitido abdicar el derecho, pero el abandono es solo traslativo de
propiedad, ya que no libera de la obligacin de contribuir al pago de las e&pensas comunes.
RE5PECTO DE LA5 PARTE5 CO;UNE5. Disti!tos erechos. Uso e/c%usivo e #(rtes co'u!es.
Dis#osici)! jur,ic(. Actos '(teri(%es. 5obreei*ic(ci)!& re6uisitos. E/c(v(ci)!& re6uisitos. ;ejor(s
#rohibi(s. ;(yor,(s !eces(ri(s #(r( eciir 'ejor(s 8(rts. B y D %ey 10.?1-9& recursos juici(%es.
/on respecto a las cosas y partes comunes, tambi!n es necesario distinguir entre facultades materiales y
facultades jurdicas.
LACULTADE5 ;ATERIALE57 de acuerdo con el 1\ #.rr. (rt. 0 %ey 10.?1-& 1c(( #ro#iet(rio #or. us(r e
%os bie!es co'u!es co!*or'e ( su esti!o& si! #erjuic(r ( restri!$ir e% %e$,ti'o erecho e %os
e'.sJ2.
En principio, las facultades materiales de uso y goce de las partes comunes son amplias, pero reconocen una
doble limitacin$
- 143 -
- es necesario respetar el destino previsto en el reglamento de copropiedad y administracin
- no se puede perjudicar ni restringir el legtimo derecho de los dem%s copropietarios
Es evidente la analoga con las facultades que el cdigo atribuye a los condminos en el condominio de
indivisin for5osa de origen legal.
Los erechos e c(( titu%(r e %( PH !o est.! su#eit(os ( %( #ro#orci)! 6ue %e corres#o!e sobre
%(s #(rtes co'u!es+ por mnima que !sta sea, pueden usar de las mismas con toda amplitud tanto el propio
titular como los miembros de su familia, el personal de servicio o los visitantes. En id!ntica situacin ser
encontrar%n los titulares de otros derechos reales, como un usufructuario, y los de derechos personales, como
un locatario.
En cuanto a la posibilidad de disponer materialmente de las partes comunes, es casi nula, ya que est. ve(o
e*ectu(r to( i!!ov(ci)! o 'oi*ic(ci)! 8'ejor(s #rohibi(s9 6ue #ue( (*ect(r %( se$uri( e%
ei*icio o %os servicios co'u!es& (s, co'o c('bi(r %( *or'( e/ter!( y #i!t(r #(rees e/teriores co!
to!(%i(es isti!t(s ( %(s e% co!ju!to.
LACULTADE5 =URQDICA57 as como no se pueden ejercer facultades jurdicas sobre el piso o departamento
independientemente de las partes comunes, el ejercicio de tales facultades tampoco podr% circunscribirse a
estas #ltimas. *or lo tanto, resu%t( (#%ic(b%e (6u, too %o icho (% tr(t(r est(s *(cu%t(es sobre %( #(rte
#riv(tiv(.
;E=ORA5. ;(yor,(s !eces(ri(s #(r( eciir%(s.
"rat%ndose de innovaciones que benefician a la totalidad de los propietarios, basta para decidirlas la '(yor,(
(bso%ut(. )e advierte una diferencia con el supuesto contemplado en la #ltima parte del (rt. B 8obr(s !uev(s
6ue (*ecte! e% i!'ueb%e co'C!9& #(r( cuy( re(%i@(ci)! se re6uiere e% co!se!ti'ie!to e toos %os
#ro#iet(rios 8u!(!i'i(9.
PTO. 3. *rohibiciones. 0especto de las partes privativas y comunes. *rohibiciones en la ley y en el reglamento.
6egitimados para accionar. *rocedimiento. Efectos.
PROHI:ICIONE5.
El sometimiento de un inmueble al r!gimen de *H importa sujetar a sus titulares a restricciones m%s intensas
a#n que aquellas que el cdigo impone al dominio.
Esas restricciones pueden ser %e$(%es o co!ve!cio!(%es& responden a las e&igencias propias de la vida
com#n, desempe=an un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas.
.icho esto, 6ue( #rohibio ( %os #ro#iet(rios y ocu#(!tes e %os #isos o e#(rt('e!tos7
19 esti!(r%os ( usos co!tr(rios ( %( 'or(% o ( %(s bue!(s costu'bres7 por ejemplo, no se puede
usarlos para el ejercicio de la prostitucin, para instalar una casa de juego, etc.
-9 v(ri(r e% esti!o #revisto e! e% re$%('e!to7 si el reglamento dispone que los departamentos slo
pueden ser destinados a vivienda, no se podra instalar, por ejemplo, un consultorio m!dico o un
comercio. Hay reglamentos que s admiten consultorios, siempre que all no se atiendan enfermedades
infecciosas 1por ejemplo4.
- 144 -
09 #erturb(r co! ruios o e otr( '(!er( %( tr(!6ui%i( e %os veci!os7 si bien la ley menciona al
ruido, quedan incluidas todas las inmisiones enumeradas por el art. >G7B del cdigo.
2ndudablemente, las situaciones pueden ser muy variadas, de modo que es conveniente que el reglamento
interno del edificio sea preciso al enunciar las prohibiciones.
39 re(%i@(r (ctivi(es 6ue co'#ro'et(! %( se$uri( e% ei*icio7 la ley ejemplifica esta situacin
prohibiendo depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio 1e&plosivos, t&icos,
qumicos peligrosos, etc.4. 6a norma prohbe la sola presencia de tales elementos, por el da=o
potencial que representan para la construccin y por la intranquilidad que podra ocasionarse a los
vecinos sin conocieran su e&istencia.
?9 re(%i@(r to( i!!ov(ci)! o 'oi*ic(ci)! 6ue #ue( (*ect(r %( se$uri( e% ei*icio o %os
servicios co'u!es7 as, por ejemplo, no se podran derribar columnas o paredes que cumpliesen
funciones de sost!n, hacer e&cavaciones, etc.
A9 ejecut(r (ctos 6ue (*ecte! %( est"tic(7 son acciones de este tipo, por ejemplo, cambiar la forma
e&terna del frente, pintar paredes, puertas o ventanas e&teriores con colores distintos, etc.
B9 re(%i@(r obr(s !uev(s e! #(rtes co'u!es7 no se puede techar un patio solar, abrir ventanas o
puertas en paredes comunes, construir habitaciones en la terra5a, etc. 9l propietario del #ltimo piso le
est% vedado elevar nuevos pisos o efectuar construcciones, y al de planta baja o subsuelo, hacer
obras que perjudiquen la solide5 del edificio, como e&cavaciones, stanos, etc.
VIOLACIHN DE LA5 PROHI:ICIONE5. Le$iti'(os #(r( (ccio!(r. Procei'ie!to. E*ectos.
YPui"! #uee e!u!ci(r%(sZ en caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes
de las normas del art. G, e% re#rese!t(!te 8('i!istr(or9 o %os #ro#iet(rios (*ect(os *or'u%(r.! %(
e!u!ci( corres#o!ie!te (!te e% jue@ co'#ete!te.
Procei'ie!to el (rt. 1? %ey 10.?1- habla de juicio su'(r,si'o& ri$i"!ose #or %(s re$%(s est(b%eci(s
#or %os (rts. 3MD y ss. e% c)i$o e #rocei'ie!tos.
5(!cio!es la ley, en su art. 7E, reconoce al jue5 amplias facultades tendientes a hacer cesar las violaciones,
debido a la necesidad de restablecer r%pidamente la normal convivencia entre los copropietarios.
Entre las sanciones podemos enumerar$
- (#%ic(r u!( #e!( e (rresto e h(st( -I ,(s.
- i'#o!er u!( 'u%t( e! be!e*icio e% Lisco& de >FF J EFFF pesos.
- (o#t(r to(s %(s is#osicio!es !eces(ri(s #(r( 6ue cese %( i!*r(cci)!& #uie!o
ore!(r e% (%%(!('ie!to e% o'ici%io o e% uso e %( *uer@( #Cb%ic( si *uer( !eces(rio.
- co!e!(r (% #($o e u!( i!e'!i@(ci)!& siempre que se hubiera causado un da=o.
- si quien incurre en la violacin de las prohibiciones es un ocupante no propietario, adem%s de
las sanciones mencionadas, puede ser co!e!(o ( es(%oj(r e% #iso o e#(rt('e!to& e!
c(so e tr(s$resi)! e! *or'( rei!cie!te.
- 145 -
PTO. ?. -bligaciones$
(90especto de las partes privativas. Oastos de conservacin y reparacin de la unidad. 2mpuestas, tasas y
contribuciones.
b9 0especto de las partes comunes. E&pensas comunes. Iui!n responde por ellas. :edida de la
obligacin. E&enciones. .esigualdad en la contribucin. 2ntereses. -tras sanciones por el incumplimiento
de la obligacin de pagar las e&pensas. *rocedimiento para su cobro. Efectos del abandono y de la
enajenacin de la unidad. *rivilegio del cr!dito por e&pensas. .erecho de retencin.
O:LIFACIONE5.
(9 RE5PECTO DE LA5 PARTE5 PRIVATIVA5. F(stos e co!serv(ci)! y re#(r(ci)! e %( u!i(.
I'#uest(s& t(s(s y co!tribucio!es.
FA5TO5 DE CON5ERVACIHN K REPARACIHN DE LA UNIDAD7 la #ri'er( #(rte (rt. ? sostiene que 1c((
#ro#iet(rio (te!er. %os $(stos e co!serv(ci)! y re#(r(ci)! e su #ro#io #iso o e#toJ2. En
consecuencia, los diversos titulares de la *H deben reali5ar a su costa todas las obras y gastos de
conservacin y reparacin que fueran necesarios para el mantenimiento de su piso o depto.
I;PUE5TO5& TA5A5 K CONTRI:UCIONE57 la misma ley dispone, en su (rt. 10& 6ue 1%os i'#uesto& t(s(s
o co!tribucio!es e 'ejor(s se cobr(r.! ( c(( #ro#iet(rio i!e#e!ie!te'e!teJ2& ( cuyo *i! 1Jse
#r(ctic(r.! %(s v(%u(cio!es e! *or'( i!iviu(%& co'#ut.!ose ( %( ve@ %( #(rte #ro#orcio!(% i!ivis(
e %os bie!es co'u!es2. 6a ley crea una relacin directa entre cada propietario y el ,isco, separando el pago
de los impuestos del r!gimen de las e&pensas comunes.
b9 RE5PECTO DE LA5 PARTE5 CO;UNE5. E/#e!s(s co'u!es. Pui"! res#o!e #or e%%(s. ;ei( e %(
ob%i$(ci)!. E/e!cio!es. Desi$u(%( e! %( co!tribuci)!. I!tereses. Otr(s s(!cio!es #or e%
i!cu'#%i'ie!to e %( ob%i$(ci)! e #($(r %(s e/#e!s(s. Procei'ie!to #(r( su cobro. E*ectos e%
(b(!o!o y e %( e!(je!(ci)! e %( u!i(. Privi%e$io e% cr"ito #or e/#e!s(s. Derecho e rete!ci)!
E<PEN5A5 CO;UNE57 se trata de los $(stos !or'(%es u ori!(rios ori$i!(os e! %( co!serv(ci)!&
re#(r(ci)! y *u!cio!('ie!to e %(s cos(s y servicios co'u!es y 6ue& co'o t(%es& est.! ( c(r$o e
toos %os #ro#iet(rios.
En principio, c(( u!o res#o!e e! #ro#orci)! (% v(%or e su #iso o e#(rt('e!to co! re%(ci)! (%
co!ju!to& o sea que, cuanto mayor sea el porcentaje, mayor ser% la contribucin. +o obstante ello, la ley
permite que se adopten otros tipos de distribucin.
E/e!cio!es7 puede ser que se convenga que algunas unidades paguen una porcin menor, e incluso que
queden e&imidas en contribuir, siempre y cuando no se beneficien con la cosa o servicio que general el gasto
1por ej$ un local de planta baja que no tiene ca=eras de agua caliente o calefaccin puede estar e&ceptuado de
pagar los gastos de uso de tales servicios4.
Procei'ie!to #(r( e% cobro e %(s e/#e!s(s7 el titular del cr!dito por e&pensas es el consorcio y no los
propietarios individualmente. El administrador, como representante legal de dicho ente, es el encargado de
recaudar y emplear los fondos necesarios que le permitir%n cumplir con su deber de administrar.
"ambi!n podr% perseguir el cobro por va judicial, no obstante la ley guarda silencio respecto de esta facultad.
- 146 -
Procei'ie!to ejecutivo7 la ley 7?.E7> guarda silencio en cuanto al procedimiento que debe seguirse
para el cobro judicial de las e&pensas. +o obstante ello, dada la importancia trascendental que asume
el cobro de las e&pensas en la vida del consorcio, la jurisprudencia sostiene que el jue5 no debe ser
demasiado riguroso en el e&amen del ttulo ejecutivo, pues el pago de dicha contribucin es
fundamental para el normal desenvolvimiento del ente colectivo.
Derecho e rete!ci)!7 el (rt. 1B (cuer( (% co!sorcio e% erecho e rete!ci)!& an%logo al que el cdigo
asegura al condmino que ha hecho un gasto para la conservacin y reparacin de la cosa com#n, para lograr
el reembolso por parte de los dem%s comuneros, hasta tanto !ste se verifique.
Privi%e$io e% cr"ito #or e/#e!s(s7 el (rt. 1B %ey 10.?1- dispone tambi!n que e% cr"ito res#ectivo $o@(
e% #rivi%e$io y erechos #revistos e! %os (rts. 0MI1 y -ADA e% c)i$o civi%.
Iueda en claro, en consecuencia, que el cr!dito del consorcio es PRIVILEFIADO y !o 'er('e!te
6uiro$r(*(rio.
En caso de colisin entre el cr!dito del acreedor hipotecario y el del consorcio de propietarios por las e&pensas
devengadas por la unidad gravada, e&iste consenso jurisprudencial en el sentido de que prevalece el primero.
LA RENUNCIA O EL A:ANDONO EN LA PROPIEDAD HORINONTAL.
El C%ti'o #.rr. e% (rt. D %ey 10.?1- establece que !i!$C! #ro#iet(rio #or. %iber(rse e co!tribuir ( %(s
e/#e!s(s co'u!es #or re!u!ci( e% uso y $oce e %os bie!es o servicios co'u!es !i #or (b(!o!o e%
#iso o e#(rt('e!to 6ue %e #erte!ece.
.ebe quedar en claro que el titular de la *H puede abdicar de su derecho, como puede hacerlo cualquier titular
de un derecho real. 6a diferencia radica en que dicho abandono es traslativo de propiedad, pero no liberativo,
por cuanto no e&ime a quien lo reali5a de la obligacin de contribuir al pago de las e&pensas.
"ampoco se admite la liberacin renunciando al uso y goce de las cosas o servicios comunes.
PTO. A. Hipoteca. .el terreno. .el conjunto de unidades. .e la unidad.
)e puede hipotecar todo el terreno con todos los departamentos. "ambi!n puede hipotecarse el conjunto de
las unidades con el terreno es lo mismo pero al rev!s, tambi!n se puede hipotecar cada una de las unidades
por separado.
PTO. B. E&tincin del sistema. /asos. .estruccin. 3etuste5. :ayoras. /mputo. )ituacin de las minoras.
E<TINCIHN DEL 5I5TE;A. C(sos.
DE5TRUCCIHN 8(rt. 1- %ey 10.?1-9.
6a misma ley distingue - c%(ses e estrucci)!7 TOTAL 8e6ui#(r(( ( %( estrucci)! #(rci(% e '.s e
%(s -W0 #(rtes e% v(%or9+ y %( estrucci)! PARCIAL e 'e!os e %(s -W0 #(rtes e% v(%or.
TOTAL en este caso, si el edificio se destruye, es evidente que ya no puede hablarse de *H. )lo
e&iste un condominio normal u ordinario sobre el terreno y los materiales, por lo que la ley faculta a cualquiera
de ellos a pedir su venta.
- 147 -
.icha venta podr% hacerse en forma privada o por medio de subasta judicial. Enajenado el inmueble, es decir,
el terreno y los materiales, el producido se distribuye entre todos, en proporcin a los porcentajes que les
correspondan sobre los bienes comunes cuando e&ista la *H.
PARCIAL si la destruccin es de menos de las >\? partes del valor, y la mayora decide la
reconstruccin, est% facultada para obligar a la minora a contribuir con los gastos que aquella demande. )i la
minora se niega, debe vender su parte a la mayora seg#n la ablucin judicial.
;AKORQA5.
6a '(yor,( re6ueri( para resolver la reco!strucci)! e% ei*icio& en lugar de la particin, debe ser la
u!(!i'i(. 6a e&igencia es la misma para el caso de que se quisiera dar al terreno un destinto distinto 1ej$
playa de estacionamiento4.
*ara resolver la e'o%ici)! e% ei*icio& %( '(yor,( re6ueri( es t('bi"! %( u!(!i'i(.

VETU5TEN 8(rt. 1A %ey 10.?1-9.
En caso de vetuste5 del edificio, %( '(yor,( 6ue re#rese!te '.s e %( 1W- e% v(%or #or. reso%ver %(
e'o%ici)! y ve!t( e% terre!o y '(teri(%es. 5i reso%vier( %( reco!strucci)!& %( 'i!or,( !o #or,( ser
ob%i$(( ( co!tribuir ( e%%(& #ero %( '(yor,( #or. (6uirir %( #(rte e %os isco!*or'es& se$C!
v(%u(ci)! juici(%.
En este caso, la ley habla de ;la mayora que represente m%s de la 7\> del valor<. *or tanto, se debe obtener
una cantidad de votos que supere la mitad del n#mero de unidades y, al mismo tiempo, la mitad del valor con
respecto al conjunto.
+o resulta f%cil determinar qu! debe entenderse por vetuste5, cuestin de hecho que deber% resolver la justicia
en caso de desacuerdo de los interesados.
)i se ha establecido que un edificio se encuentra vetusto, la mayora 1que represente m%s de la mitad del
valor4 podr% resolver la demolicin del edificio y la venta del terreno y los materiales.
)i se resolviera, en cambio, la reconstruccin, la situacin difiere con relacin a lo establecido para el supuesto
de destruccin parcial. En efecto, cu(!o h(y vetuste@& %( '(yor,( !o #uee ob%i$(r ( %( 'i!or,( (
co!tribuir ( %( reco!strucci)!& y s)%o 6ue( *(cu%t(( #(r( (6uirir %( #(rte e ich( 'i!or,( se$C! %(
v(%u(ci)! juici(%.
- 148 -
UNIDAD 1- 5UPERLICIE LORE5TAL. U5ULRUCTO. U5O K HA:ITACIHN.
PTO. 1. )uperficie forestal. 9n%lisis de la ley >E.EFA. /oncepto. /onstitucin. E&tincin.
)uperficie forestal$ 6ey >EEFA. Este derecho real es creado por esta ley, la cual modific el art. >EF? del //,
que enumera a los derechos reales, agreg%ndole un inciso m%s, por lo cual ahora cuenta el artculo con B
incisos.
/oncepto y caracteres$ es el derecho real de superficie, autnomo, temporario, y sobre cosa propia( que
reali5a una persona 1constituyente4 due=a del inmueble sobre el que se hace este derecho, a favor de un
tercero 1superficiario4 que recibe el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de este inmueble, para
practicarle forestacin o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya
e&istentes.
SIu! es forestarT$ es poblar un terreno de plantas y bosques.
S9 qu! se le llama silviculturaT$ a los cultivos que crecen en montes y bosques.
SIu! es el derecho de superficieT$ es el derecho real de usar, go5ar y disponer de un edificio o de una parte
del mismo, construido sobre un terreno ajeno. *or lo tanto, por un lado tenemos la propiedad y los derechos
del superficiario, y por el otro lado la propiedad y los derechos del due=o del terreno.
)ujetos$
K /onstituyente del derecho real$ el o los propietarios del inmueble 1de la tierra4.K
K Reneficiario del derecho real$ el superficiario.K
-bjeto$ el objeto sobre el que se constituye este derecho real, es un inmueble susceptible de forestacin o
silvicultura.K
3entajas$
K Este derecho real le permite al plantador 1superficiario4 adquirir 5onas pobladas con bosques y
plantaciones.K
K 6e permite al due=o del inmueble dar esa superficie forestal en garanta prendaria 1superficie que hoy
se considera bien mueble y no inmueble por accesin4.
K Esta ley surge a pedido de grandes y peque=os inversores$ propietarios que ofrecen sus tierras para
ser plantadas( inversionistas que tienen plantaciones sin comprar el terreno( propietarios que tienen sus tierras
hipotecadas pueden cancelar sus hipotecas con lo que ganan al constituir este derecho sobre la superficie.
.eberes y derechos de las partes$
K /onserva al derecho de enajenarlo 1siempre que el adquirente respete ese derecho real de superficie4.
Ej. 9, due=o de un inmueble, constituye sobre !ste un derecho real de superficie forestal a favor de R, luego se
lo vende a /, pero / debe respetar ese derecho real sobre el inmueble que compr, a favor de R.K
K )i se e&tingue el derecho real, puede quedarse con las plantaciones que quedaron, siempre que
indemnice al superficiario por ello.K
K )us derechos y obligaciones no cambiar%n sus efectos y alcances si se e&tingue el derecho por
consolidacin.K
K +o puede constituir sobre !l ning#n otro derecho real de disfrute o de garanta durante la vigencia del
contrato, ni perturbar los derechos del superficiario( si lo hace, el superficiario puede e&igir el cese de la
turbacin.
El superficiario$
K +o se libera de sus obligaciones aunque abandone o renuncie al derecho real. "ampoco ante el
desuso.
K )us derechos y obligaciones no cambiar%n sus efectos y alcances si se e&tingue el derecho por
consolidacin.K
- 149 -
/onstitucin e 2nscripcin$ este derecho real se adquiere por contrato oneroso o por contrato gratuito. )e
instrumenta por escritura p#blica y se debe hacer tradicin de la posesin.
9l igual que otros derechos reales la inscripcin en el 0egistro de la *ropiedad 2nmueble es necesaria a los
efectos de su oponibilidad frente a terceros. 9l inscribirse este derecho real sobre un determinado inmueble, el
0egistro abre un nuevo folio pero relacion%ndolo con la inscripcin de dominio que tena el inmueble
anteriormente.
*la5o$ el derecho real de superficie forestal tiene un pla5o m%&imo de duracin de EF a=os, y si se pactan
pla5os mayores a EF a=os, el e&cedente no tiene valide5 legal.
/ausales de e&tincin$
K *or renuncia e&presa.K
K *or vencimiento del pla5o contractual.K
K *or cumplimiento de una condicin resolutorio pactada.K
K *or consolidacin$ cuando propietario y superficiario son una misma persona.K
K *or el no uso durante tres a=os.K
0eforma del artculo >G7@ //$ la ley reforma este artculo, sobre derechos reales prohibidos 1ya e&plicados en
el primer captulo4$ elimina de esta lista de derechos, el derecho real de superficie.K
9rtculo >G7@$ 6os propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfit!uticos, 1antes$
Dni de superficieD4, ni interponerles censos ni rentas que se e&tiendan a mayor t!rmino que el de cinco a=os,
cualquiera sea el fin de la imposicin( ni hacer en ellos vinculacin alguna.K
PTO. -. Usufructo. .efinicin legal. 9n%lisis crtico. /aracteres. /omparacin con la locacin.
U5ULRUCTO.
El usufructo es el erecho re(% e $oce o is*rute sobre cos( (je!( 6ue reco!oce e% co!te!io '.s
('#%io& ya que, si lo consideramos con relacin a los derechos reales en general, debe ubic%rselo luego del
dominio.
De*i!ici)! %e$(%7 el usufructo se encuentra definido en el (rt. -DIB7 1e% usu*ructo es e% erecho re(% e us(r
y $o@(r e u!( cos(& cuy( #ro#ie( #erte!ece ( otro& co! t(% 6ue !o se (%tere su sust(!ci(2.
C(r(cteres7
- erecho re(% sobre cos( (je!(7 su constitucin convierte al dominio en imperfecto, y al due=o en
nudo propietario.
- erecho e uso y $oce7 el contenido del usufructo es amplio, hasta el e&tremo de que es el derecho
que sigue al dominio. Ello es as por cuanto co!*iere ( su titu%(r - e %os 0 c%.sicos iures: ius
utendi $ ius %ruendi"
- NO 5E PUEDE ALTERAR LA 5U5TANCIA DE LA CO5A 5O:RE LA PUE RECAE7 si bien el
usufructuario puede usar y go5ar de la cosa, el ejercicio de tales facultades no es tan amplio como el
del due=o, porque se encuentra afectado por este principio.
6a sust(!ci( es e% co!ju!to e cu(%i(es ese!ci(%'e!te co!stitutiv(s e %os cuer#os& 6ue h(ce! 6ue
te!$( u!( ciert( *or'( y u! cierto !o'bre& y 6ue te!$(& e! virtu e e%%o& u! esti!o eter'i!(o.
Esta prohibicin de alterar la sustancia tiene entonces un ob%e si$!i*ic(o7 !o 'oi*ic(r %( '(teri(%i( e
%( cos( !i c('bi(r su esti!o.
- 150 -
En efecto, el usufructuario no puede reali5ar ning#n acto de disposicin material respecto de la cosa, ni
tampoco darle un destino diferente que el que la cosa tiene.
- es te'#or(%7 el pla5o m%&imo de duracin es la vida del titular, sea que se haya establecido como
vitalicio, que no se haya fijado ning#n t!rmino o que s se lo haya estipulado, pero se produ5ca antes
del vencimiento la muerte del usufructuario.
- es i!tr(!s'isib%e7 no se transmite a los herederos, pues siempre se e&tingue con la muerte de su
titular. "ampoco puede transferirse por actos entre vivos, a#n cuando es posible ceder su ejercicio.
Di*ere!ci(s co! %( %oc(ci)!7
U5ULRUCTO LOCACIHN
Es un derecho real Es un derecho personal
El pla5o m%&imo es vitalicio El pla5o m%&imo es de 7F a=os
Es intransmisible a los herederos
contin#a en el grupo conviviente si muere el
locatario
*uede ser oneroso o gratuito Es siempre onerosa
PTO. 0. /lases. /oncepto de cuasiusufructo.
CLA5E5. Cu(siusu*ructo.
.e acuerdo a lo que establece el (rt. -DID7 1h(y - es#ecies e usu*ructo7 usu*ructo #er*ecto& y usu*ructo
i'#er*ecto o cu(siSusu*ructo. E% usu*ructo #er*ecto es e% e %(s cos(s 6ue e% usu*ructu(rio #uee $o@(r
si! c('bi(r %( sust(!ci( e e%%(s& (u!6ue #ue(! eterior(rse #or e% tie'#o #or e% uso 6ue se h($(. E%
cu(siSusu*ructo es e% e %(s cos(s 6ue ser,(! i!Cti%es (% usu*ructu(rio si !o %(s co!su'ieses& o
c('bi(se su sust(!ci(& co'o %os $r(!os& e% i!ero& etc.2
El usufructo puede ser #er*ecto o i'#er*ecto 8cu(siusu*ructo9. El primero de ellos es el verdadero usufructo,
que responde al concepto y los caracteres que acabamos de enunciar.
0especto del cuasiusufructo, estamos en presencia de un cu(sierecho re(%& y( 6ue e% cu(siusu*ructo
e!cierr( u!( situ(ci)! jur,ic( 6ue se co!*i$ur( co'o si *uer( u! eter'i!(o erecho re(% 8usu*ructo9&
cu(!o e! re(%i( e% erecho re(% es otro 8o'i!io9. Ello es as por cuanto el cuasiusufructuario adquiere
el dominio de las cosas que son objeto de su derecho, guardando el cuasiusufructo una gran analoga con el
mutuo o pr!stamo de consumo.
PTO. 3. /onstitucin del usufructo. .uracin. 6a prohibicin de la constitucin sucesiva. /onstitucin conjunta
y simult%nea y el derecho de acrecer. Usufructo de parte material de una cosa no dividida.
CON5TITUCIHN e% usu*ructo.
6os diferentes ttulos y modos de constitucin aparecen enunciados en el (rt. -D1-7
- 151 -
- #or CONTRATO ONERO5O7 en este caso, puede ocurrir$
(9 se e!(je!( %( !u( #ro#ie(& co!serv.!ose e% uso y $oce.
b9 o se co!stituye e% usu*ructo 6ue(!o e% co!stituye!te co'o !uo #ro#iet(rio
8tr(!s'ite e% uso y $oce9.
c9 o se cee ( u!o %( !u( #ro#ie( y ( otro e% $oce.
d4 en todos los casos se hace a cambio de una contraprestacin.
- #or CONTRATO FRATUITO7 aqu, las posibilidades son iguales al caso anterior, slo que no e&iste
contraprestacin a cargo del beneficiario. )e aplican por analoga las reglas de la donacin.
- #or ACTO5 DE GLTI;A VOLUNTAD7 el usufructo constituido por testamento igualmente tiene ?
alternativas 1las mismas que en el primer caso4.
- #or LEK7 en la actualidad, el #nico supuesto de usufructo legal es el que corresponde a los padres
sobre los bienes de los hijos sujetos a la patria potestad.
- #or U5UCAPIHN7 trat%ndose de un derecho real que se ejerce por la posesin, puede adquirirse por
usucapin breve o larga, si bien suele decirse que normalmente slo podra darse la primera, ya que
en cuanto a la segunda, es difcil que una persona se limite a prescribir el usufructo cuando podra
adquirir directamente la propiedad.
.ebemos aclarar, por #ltimo, que e% usu*ructo !u!c( #uee te!er su ori$e! e! u!( ecisi)! juici(%.
DURACIHN.
)e puede dar las siguientes hiptesis en cuanto a la duracin del usufructo$
- si se h( *ij(o u! #%(@o& en principio el usufructo durar% el t!rmino por el que ha sido constituido,
t!rmino para el que no se establecen lmites cuando es persona fsica, y que no debe superar los >F
a=os cuando es persona jurdica.
- si !o se h( *ij(o #%(@o& el usufructo se entiende constituido por la vida del usufructuario o por >F
a=os si es persona jurdica.
- si est. su#eit(o ( co!ici)! reso%utori(, durar% hasta el cumplimiento de la misma.
- (C! est(b%ecio e% #%(@o& ter'i!( (!tes e% ve!ci'ie!to si *(%%ece e% usu*ructu(rio o se e/ti!$ue
%( #erso!( jur,ic(
;ODALIDADE5.
El usufructo puede constituirse$
- como #uro y si'#%e& o sea, sin sujetarse a modalidad alguna.
- ( *(vor e u!( so%( #erso!(& que puede ser *,sic( o jur,ic(.
- ( *(vor e v(ri(s #erso!(s7 en este caso, el usufructo quedar% constituido como un COS
U5ULRUCTO. No e/iste erecho e (crecer e!tre %os coSusu*ructu(rios& s(%vo 6ue e! e% (cto
co!stitutivo se #(ct(re e/#res('e!te %o co!tr(rio.
- 152 -
- sujeto ( #%(@o reso%utorio7 si el beneficiario es una persona fsica, puede establecerse por cualquier
pla5o( si es persona jurdica, el pla5o no puede ser superior a >F a=os.
- sujeto ( co!ici)! reso%utori(7 en este caso, se e&tingue con el acaecimiento del hecho futuro e
incierto al cual se subordin la duracin.
- co! c(r$os& siempre que no fuesen impuestos como condicin suspensiva.
YUsu*ructo 5I;ULT4NEOZ +o puede constituirse el usufructo a favor de muchas personas llamadas a
go5arlo sucesivamente las unas despu!s de las otras, porque de esa manera se podra prolongar
indefinidamente el desmembramiento de la propiedad.
En realidad, si las personas ya e&isten al tiempo de la constitucin del usufructo, no hay diferencia con el
usufructo constituido a favor de varias personas, pues en definitiva, y si no tiene pla5o o es vitalicio, se
e&tingue reci!n con la muerte del #ltimo de los coKusufructuarios.
PTO. ?. -bligaciones del futuro usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa. 2nventario$
disponibilidad. ,ian5a.
O:LIFACIONE5 e% *uturo usu*ructu(rio (!tes e e!tr(r e! uso y $oce e %( cos(.
3!le5 habla de las obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de los bienes, lo cual es una
impropiedad, pues antes de la tradicin no nace el usufructo y, consiguientemente, no hay usufructuario.
INVENTARIO.
El usufructuario debe hacer un i!ve!t(rio e %os 'ueb%es y u! est(o e %os i!'ueb%es& cumpliendo la
diligencia e! #rese!ci( e% #ro#iet(rio o su re#rese!t(!te. )i estuviera ausente, el jue5 designar% un
representante para asistir al inventario.
El i!ve!t(rio debe consistir en una e!u'er(ci)! y escri#ci)! e c(( u!o e %os 'ueb%es. El est(o e
%os i!'ueb%es, tal como su nombre lo indica, debe contener la e!u!ci(ci)! e %(s co!icio!es *,sic(s e!
6ue se e!cue!tr(!.
9 pesar de que tanto el inventario como el estado de los inmuebles tienen una fundamental importancia a los
fines de determinar el objeto que se da en usufructo y que es, en definitiva, el que el usufructuario debe
devolver al fin de su derecho, puede suceder que !ste entre en el goce sin que se haya cumplido esta
obligacin. En tal caso, e% !uo #ro#iet(rio #uee ob%i$(r (% usu*ructu(rio ( h(cer e% i!ve!t(rio e!
cu(%6uier 'o'e!to.
LIANNA.
El usufructuario tambi!n debe dar *i(!@( e 6ue $o@(r. e %( cos( y %( co!serv(r. e co!*or'i( ( %(s
%eyes& y 6ue cu'#%ir. t('bi"! to(s %(s ob%i$(cio!es 6ue %e so! i'#uest(s.
El 'o!to e %( *i(!@( debe ser su*icie!te #(r( res#o!er e% v(%or e %os bie!es 'ueb%es y e% i'#orte
e %os eterioros 6ue e% usu*ructu(rio #or,( h(cer e! %os i!'ueb%es.
Es posible reempla5ar la fian5a por #re!(s& e#)sitos e! b(!cos #Cb%icos& PERO NO POR HIPOTECA5.
- 153 -
E! (%$u!os su#uestos e% c)i$o co!s($r( %( is#e!s( e %( *i(!@(7
los padres por el usufructo de los bienes de sus hijos.
los constituyentes 1de usufructo4, por contrato oneroso o gratuito, cuando se hubiesen reservado el
usufructo enajenando la nuda propiedad.
E! (%$C! 'o'e!to #uee ser e/i$io e (r *i(!@(7 (rt. -DAI e!u!ci( %(s c(us(%es por las cuales el
usufructuario, por m%s que sea dispensado, debe dar fian5a$
si el usufructuario est% a *to. de quebrar.
bien ha hecho uso y goce de la cosa fuera del destino de la misma.
En estos supuestos, el nudo propietario puede pedirle fian5a al usufructuario.
PTO. A. .erechos y obligaciones del usufructuario. /esin del ejercicio. /esibilidad del derecho.
DERECHO5 K O:LIFACIONE5 e% usu*ructu(rio.
DERECHO57
L(cu%t(es '(teri(%es7
- erecho e #oseer7 como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, el usufructuario
es poseedor legtimo. )i es despojado por un tercero o por el nudo propietario puede ejercer acciones
posesorias.
- erecho e us(r7 puede usar la cosa o servirse de ella, pero respetando su naturale5a y el destino a
que se encontraba sujeta al momento de la constitucin del usufructo.
- erecho e $o@(r7 el usufructuario puede percibir los frutos naturales, industriales o civiles que
produce la cosa. 6os *rutos #e!ie!tes (% 'o'e!to e co'e!@(r e% usu*ructo corres#o!e! (%
usu*ructu(rio+ %os #e!ie!tes (% tie'#o e e/ti!$uirse e% usu*ructo (% #ro#iet(rio& y si est.!
ve!ios& e% #recio corres#o!e t('bi"! (% #ro#iet(rio.
- erecho e h(cer 'ejor(s7 el usufructuario tiene derecho de hacer mejoras en las cosas objeto del
usufructo, co! t(% 6ue !o (%tere! su sust(!ci( !i su *or'( #ri!ci#(%.
L(cu%t(es jur,ic(s7
- (ctos e ('i!istr(ci)!7 el usufructuario tiene plenas facultades para administrar, pues slo le est%
vedada la disposicin del objeto.
- (ctos e is#osici)!7 como el usufructuario carece de la facultad de enajenar la cosa, los actos de
disposicin que puede reali5ar son muy limitados. +o obstante$
(9 #uee est(b%ecer serviu'bres sobre e% i!'ueb%e *ructu(rio& #ero s)%o #or e% tie'#o 6ue
ur( e% usu*ructo.
b4 #uee CEDER EL E=ERCICIO DEL DERECHO7 no se trata aqu de la transmisin del usufructo,
sino de la cesin del derecho, que puede ser onerosa o gratuita, pero el usufructuario permanece
directamente responsable ante el nudo propietario.
- 154 -
O:LIFACIONE57
CON5ERVAR7 el usufructuario tiene la obligacin de co!serv(r %( sust(!ci( y %( cos( 'is'(. Esta
obligacin de conservacin implica Jentre otros supuestosK$
19 debe usar la cosa conforme a los usos propios de acuerdo con su naturale5a
-9 no puede modificar el destino de la cosa
09 est% obligado a pagar las deudas inherentes a la cosa
PAFAR O CONTRI:UIR A PAFAR7 adem%s de las obligaciones enunciadas anteriormente, el
usufructuario est% obligado a$
19 reali5ar a su costa las reparaciones necesarias para la conservacin de la cosa
-9 pagar los impuestos y las contribuciones directas impuestas sobre los bienes del usufructo
09 contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas e&traordinarias impuestas a la
propiedad durante el usufructo
RE5TITUIR LA CO5A u!( ve@ e/ti!$uio e% usu*ructo.
PTO. B. .erechos y obligaciones del nudo propietario.
DERECHO5 K O:LIFACIONE5 DEL NUDO PROPIETARIO.
O:LIFACIONE57
*ara que quede constituido el usufructo, e% #ro#iet(rio ebe ENTREFAR LA CO5A AL U5ULRUCTUARIO&
e! e% est(o e! 6ue se h(%%(re. Esta entrega implica tambi!n los accesorios de la cosa.
Hecha la tradicin, el nudo propietario, en realidad, ya no tiene ninguna obligacin positiva respecto del
usufructuario, pues slo debe %i'it(rse A NO REALINAR NINFGN ACTO PUE DAUE AL FOCE DEL
U5ULRUCTUARIO O RE5TRIN=A 5U DERECHO.
Debe FARANTINAR AL U5ULRUCTUARIO EL U5O K FOCE PACQLICO DE 5U DERECHO si e% usu*ructo
es o!eroso+ no as si es gratuito o recae sobre cosas fungibles, esto es, cuando es un cuasiKusufructo.
DERECHO57
En cuanto a los derechos, la regla es que #uee E=ERCER LI:RE;ENTE TODA5 LA5 LACULTADE5
INHERENTE5 A LA PROPIEDAD CO;PATI:LE5 CON LA E<I5TENCIA DEL U5ULRUCTO 8ve!er e%
objeto& $r(v(r%o co! hi#otec( o serviu'bre& etc.9
9dem%s, est. *(cu%t(o #(r( HACER 5O:RE LA CO5A LRUCTUARIA TODO5 LO5 ACTO5 ;ATERIALE5
TENDIENTE5 A 5U CON5ERVACIHN.
"ambi!n #uee O:LIFAR AL U5ULRUCTUARIO A CU;PLIR CON LA5 O:LIFACIONE5 A 5U CARFO.
PTO. D. E&tincin del usufructo.
E<TINCIHN DEL U5ULRUCTO.
El cdigo ha regulado e&tensamente las causales de e&tincin del usufructo$
- 155 -
19 ve!ci'ie!to e% #%(@o #or e% cu(% hubiese sio co!stituio7 puede suceder que se e&tinga antes por
muerte de la persona.
El pla5o comien5a a contarse desde el momento en que el usufructo ha quedado constituido, es decir, cuando
se ha cumplido con los requisitos de la teora del ttulo y el modo 1si es por acto entre vivos4, o desde la muerte
del testador 1mortis causa4.
)i el usufructo se constituy hasta que una persona haya llegado a una edad determinada, dura hasta esa
!poca, a#n cuando esa persona haya muerto antes de cumplir esa edad.
-9 cu'#%i'ie!to e %( co!ici)! reso%utori( ( 6ue se hubiese subori!(o %( ur(ci)!.
09 #or e% *(%%eci'ie!to e% usu*ructu(rio cu(!o es #erso!( *,sic(.
39 #or e/ti!ci)! e %( #erso!( jur,ic( #or cu(%6uier c(us(& cu(!o "st( *i$ur( co'o usu*ructu(rio.
?9 !o uso ur(!te 1I (>os.
A9 #or #rescri#ci)! 1cuando un tercero prescribe el usufructo4.
B9 #or co!*usi)! 1cuando se re#nen en la misma persona la calidad de usufructuario y propietario o titular de
dominio4.
D9 (b(!o!o o re!u!ci(.
M9 #or #"ri( tot(% e %( cos(& estrucci)!.
PTO. M. Uso y habitacin. .efinicin legal. 9n%lisis crtico. /aracteres. /omparacin con el usufructo. +ormas
aplicables. .eterminacin de las necesidades del usuario. /oncepto de familia. E&clusin del car%cter de
derecho real del supuesto contemplado por los arts. >AEB >P p%rr. y >AGC del cdigo civil. Estudio especial del
art. ?EC? bis del cdigo civil.
U5O K HA:ITACIHN. De*i!ici)! %e$(%. A!.%isis. C(r(cteres.
El uso y la habitacin est%n definidos en el (rt. -M3D7 1e% erecho e uso es u! erecho re(% 6ue co!siste
e! %( *(cu%t( e servirse e %( c(s( e otro& i!e#e!ie!te e %( #osesi)! e here( (%$u!(& co! e%
c(r$o e co!serv(r %( sust(!ci( e e%%(+ o e to'(r sobre %os *rutos e u! *u!o (je!o& %o 6ue se(
#reciso #(r( %(s !ecesi(es e% usu(rio y e su *('i%i(. 5i se re*iere ( u!( c(s(& y ( %( uti%i( e
'or(r e! e%%(& se %%('( e! este c)i$o erecho e h(bit(ci)!2.
)e trata de los #nicos derechos reales que slo admiten la titularidad por parte de personas fsicas, ya que la
nocin de persona jurdica es incompatible con el concepto de familia.
*or su semejan5a con el usufructo podemos decir que la mayora de los caracteres de !ste le son aplicables al
uso$
(9 erecho re(%
b9 sobre cos( (je!(
c9 #ri!ci#(%
9 sobre uti%i(
e9 te'#or(%& vit(%icio e i!tr(!s'isib%e
- 156 -
9 diferencia del usufructo es 2+.232)2R6E y no se puede ceder su ejercicio.
INDIVI5I:ILIDAD7 la pauta limitativa del derecho de uso est% dada por las necesidades personales del
usuario y su familia. .e la medida de necesidad se desprende el car%cter de indivisible del derecho
real de uso y habitacin.
INCE5I:ILIDAD7 el uso no puede ser cedido, y en principio, tampoco puede ser cedido su ejercicio. 6a
e&cepcin la encontramos en el art. >AEA que autori5a a ceder el uso cuando haya sido constituido
sobre los frutos y a ttulo oneroso.
Co'#(r(ci)! co! e% usu*ructo7 en general la doctrina considera que el uso es un usufructo limitado. *ero
e&isten diferencias en el uso, como son$
1. !o e/iste erecho e (crecer cu(!o %( cos( h( sio (( e! uso ( '.s e u! sujeto. 6a
imposibilidad de acrecimiento est% dada por el lmite que tiene el usuario de retirar los frutos
conforme a sus necesidades, las que no podran ampliarse por el solo hecho de fallecer el coK
usuario.
-. e% erecho e uso !o #uee otor$(rse sobre cos(s *u!$ib%es.
0. !o e/iste uso e ori$e! %e$(%& #ero s, e% erecho e h(bit(ci)! %e$(% 8(rt. 0B?0 bis ver (%
*i!(%9
3. e% uso y %( h(bit(ci)! se co!stituye! e% 'is'o 'oo 6ue e% usu*ructo.
A#reci(ci)! y e/te!si)! e %(s !ecesi(es.
6as necesidades personales del usuario y del habitador deben ser ju5gadas con relacin a diversas pautas,
como los h%bitos, estado de salud, condicin social, etc.( pero no se comprenden las relativas a la industria o
comercio que realicen.
Co!ce#to e *('i%i(.
Es amplio, ya que !o s)%o (b(rc( ( %(s #erso!(s u!i(s #or u! v,!cu%o e s(!$re& si!o 6ue 6ue(!
co'#re!ios7
- e% c)!yu$e.
- %os hijos %e$,ti'os y !(tur(%es.
- e% !C'ero e sirvie!tes !eces(rios 1se trata de personas que no est%n ligadas por ning#n vnculo de
parentesco con el usuario o habitador y, consiguientemente, resultan e&tra=as al concepto tradicional
de familia4.
- %(s #erso!(s 6ue viv(! co! e% usu(rio o h(bit(or ( %( *ech( e co!stituci)!& que pueden no ser
parientes.
- %(s #erso!(s ( %(s 6ue se %es eb( (%i'e!tos& sea que vivan o no con el titular de los derechos.
Estuio es#eci(% e% (rt. 0?B0 bis e% c)i$o civi%.
- 157 -
Art. 0?B0 bis7 "2E+E -02OE+ 6EO96 E6 .E0E/H- .E H9R2"9/2N+ 9 ,93-0 .E6 /N+MUOE
)U*80)"2"E, )2 9 69 :UE0"E .E6 /9U)9+"E 8)"E .EJ90E U+ )-6- 2+:UER6E H9R2"9R6E /-:-
2+"EO09+"E .E6 H9RE0 HE0E.2"902-, siempre que hubiera sido la sede del hogar conyugal, su
estimacin no sobrepasara el tope m%&imo establecido para que las viviendas sean constituidas como bien de
flia. y concurrieren con el cnyuge otros herederos o legatarios.
9l conferir un derecho de habitacin gratuito y vitalicio a favor del cnyuge sup!rstite la ley act#a como factor
disuasivo de la pretensin de enajenar que tuvieran los dem%s herederos o legatarios.
)iendo un derecho establecido en beneficio e&clusivo del cnyuge !ste puede renunciarlo o admitir la particin
o venta.
En cuanto a la !(tur(%e@( jur,ic( de !ste derecho$
se trata de un erecho re(% e h(bit(ci)!
e ori$e! %e$(%
6ue rec(e sobre cos( #(rci(%'e!te (je!(
y 6ue tie!e c(r.cter (%i'e!t(rio.
Re6uisitos7
1. GNICO IN;UE:LE HA:ITA:LE7 si el inmueble tiene un destino mi&to 1vivienda y local comercial4 se
debe tener en cuenta solamente la parte habitable y los dem%s sucesores podr%n ejercer sus derechos
sobre el resto.
-. 5EDE DEL HOFAR CONKUFAL.
0. VALOR ;4<I;O7 la ley establece como lmite m%&imo del valor del inmueble la estimacin fijada
como tope para que un inmueble pueda ser declarado bien de familia, siendo las autoridades locales
las encargadas de establecer el tope m%&imo. Esto no significa que el inmueble deba estar inscripto
como bien de familia, sino que el requisito de que tal tasacin del inmueble no sobrepase la estimacin
a tal fin, est% puesta como pauta y no como e&igencia de que se cumplan aquellos tr%mites.
C(us(% es#ec,*ic( e e/ti!ci)!7 la parte final del art. ?EC? bis establece como causal especfica para la
e&tincin de este derecho las nuevas nupcias que el cnyuge contrajere.
- 158 -
PTO. 1. .efinicin legal. 9n%lisis crtico. /aracteres.
6a servidumbre es un erecho re(% sobre i!'ueb%e (je!o& e! virtu e% cu(% su titu%(r #uee obte!er e
"ste u!( eter'i!((& co!cret( o es#ec,*ic( uti%i(.
Art. -MBI7 15erviu'bres es e% erecho re(%& #er#etuo o te'#or(rio sobre u! i!'ueb%e (je!o& e! virtu
e% cu(% se #uee us(r e "%& o ejercer ciertos erechos e is#osici)!& o bie! i'#eir 6ue e%
#ro#iet(rio ejer@( (%$u!os e sus erechos e #ro#ie(2.
CARACTERE5 8e %(s serviu'bres re(%es97
)on erechos re(%es 1art. >ACA4, que se conceden al propietario o poseedor de un predio sobre otro
predio vecino o pr&imo.
Es un erecho co!stituio sobre u! i!'ueb%e (je!o 1art. >ACF4. +o se concebira una servidumbre
constituida sobre un inmueble propio, porque el derecho de propiedad implica la posibilidad de reali5ar
todos los actos comprendidos en una eventual servidumbre.
6as servidumbres co!siste! sie'#re e! u!( c(r$( 6ue i'#o!e7 o bien la obligacin de soportar que
el propietario del fundo dominante realice ciertos actos sobre el fundo sirviente o bien la obligacin de
no hacer ciertos actos que est%n dentro de las atribuciones normales del propietario. +unca impone al
propietario del fundo sirviente una obligacin de hacer.
6as serviu'bres so! i!esci!ib%es e %os *u!os7 no se conciben separadamente de ellos. *or
consiguiente, no pueden ser enajenadas separadamente de los fundos ni tampoco sometidas a
gravamen alguno
5o! ('bu%(tori(s7 precisamente por ser inherentes al fundo dominante y al fundo sirviente, siguen
con ellos cualquiera sean las transmisiones del dominio que se operen 1?FFG4
5o! u!i%(ter(%es7 toda la ventaja esta de una parte, el fundo dominante, y toda la desventaja de la
otra, el fundo sirviente.
PTO. -. -bligaciones de hacer y servidumbres 1arts. ?F7F, ?F>>, ?F>?, ?F@> del cdigo civil4.
Art. 0I1I7 1No #uee! est(b%ecerse serviu'bres 6ue co!sist(! e! cu(%6uier( ob%i$(ci)! e h(cer&
(u!6ue se( te'#or(ri(& y #(r( uti%i( e u! i!'ueb%e. L( 6ue (s, se co!stituy(& v(%r. co'o si'#%e
ob%i$(ci)! #(r( e% euor y sus hereeros& si! (*ect(r ( %(s here(es !i #(s(r co! e%%(s ( %os
#oseeores e %os i!'ueb%es2.
PTO. 0. /lasificaciones. 0eales y personales. /ontinuas y discontinuas. 9parentes y no aparentes. -tras
clasificaciones.
CLA5ILICACIONE5.
UNIDAD 10 5ERVIDU;:RE5 ACTIVA5.
- 159 -
19 REALE5 K PER5ONALE5.
REALE57 serviu'bre re(% es e% erecho est(b%ecio (% #oseeor e u!( here(& sobre otr( here(
(je!( #(r( uti%i( e %( #ri'er( 8(rt. -MB19.
/uando la servidumbre es real, el beneficio que procura el derecho es para la heredad, con abstraccin de
quien sea su due=o. 3a de suyo que siempre ser% una persona la que se beneficie con su utilidad( lo que
sucede es que no interesa qui!n es ese titular porque, sea quien fuere, es la relacin real o posesoria que
tenga con el inmueble dominante lo que le permitir% aprovechar las ventajas de la servidumbre.
PER5ONALE57 cuando la servidumbre es personal, la utilidad que reporta a la persona es independiente de la
posesin de un inmueble por parte de ella.
En este tipo de servidumbres, debe considerarse que no ha predio dominante, sino titular dominante, que es la
persona determinada en cuyo provecho ha sido constituida la servidumbre. )in embargo, debe quedar en claro
que el titular dominante debe igualmente poseer un inmueble.
-9 CONTINUA5 K DI5CONTINUA5 8e (cuero ( su ejercicio9.
CONTINUA57 las continuas son aquellas cuyo ejercicio no consiste en un hecho actual del hombre y se
ejercen por s mismas, una ve5 que las cosas se encuentran ubicadas en el estado que supone la servidumbre
1como sucede con la de vista o la de acueducto4.
)iempre se requiere de la intervencin del hombre para el establecimiento de la servidumbre 1por ej$ instalar
una ventana para la servidumbre de vista, o ca=eras para la servidumbre de acueducto4.
*ero una ve5 que ha sido constituida o que los trabajos han sido reali5ados, la servidumbre se ejerce por s
sola, o si se quiere, funciona en forma autom%tica.
DI5CONTINUA57 si la servidumbre es discontinua, se e&ige para su ejercicio un hecho actual del hombre. Ese
hecho es necesario, de modo tal que si el hombre no interviene en cada oportunidad, la servidumbre no se
puede ejercer.
APARENTE5 K NO APARENTE5 8#or su e/teriori@(ci)!9.
APARENTE57 las aparentes son aquellas que se manifiestan por signos e&teriores, como una puerta, una
ventana, un acueducto.
NO APARENTE57 son aquellas cuya e&istencia no se manifiesta por ning#n signo de esa naturale5a, como la
prohibicin de edificar o de elevar un edificio m%s all% de una altura determinada.
09 5ERVIDU;:RE5 ACTIVA5 O PA5IVA5.
ACTIVA7 cuando la servidumbre es mirada desde el *to. de vista del fundo dominante, se dice que es activa.
PA5IVA7 si se la encara desde el *to. de vista del fundo sirviente, se habla de servidumbre pasiva.
39 ALIR;ATIVA5 O NEFATIVA5 8e (cuero ( %( !(tur(%e@( e su co!te!io9.
- 160 -
ALIR;ATIVA57 son afirmativas o positivas aquellas servidumbres que autori5an al titular a reali5ar
determinados actos sobre la heredad sirviente que, sin la servidumbre, seran ilcitos. /onsisten en un dejar
hacer.
NEFATIVA57 son negativas las que impiden al titular de esta #ltima el ejercicio de ciertos actos de propiedad
que, sin la servidumbre, seran lcitos. )uponen un no hacer.
OTRA5 CLA5ILICACIONE57
PRINCIPALE5 O ACCE5ORIA57 seg#n tengan vida autnoma o dependan de la e&istencia
de otra.
VOLUNTARIA5 O LORNO5A57 seg#n surjan de la voluntad de los particulares a trav!s de un
acto libremente concertado, o de igual fuente, pero en virtud de una imposicin legal.
DE E=ERCICIO DIVI5I:LE O INDIVI5I:LE7 seg#n que el contenido de la servidumbre
permita o no la divisin.
PTO. 3. /onstitucin. "ratamiento especial de la constitucin por destino del padre de familia y de la
servidumbre que revive. .uracin.
CON5TITUCIHN.
6as servidumbres pueden reconocer las siguientes fuentes$
co!tr(to 8o!eroso o $r(tuito9
test('e!to
esti!o e% #(re e *('i%i(
re!(ci'ie!to
#rescri#ci)!
CONTRATO7 la causa m%s frecuente de las servidumbres es el contrato, que puede ser oneroso o gratuito. )e
trata de un contrato (t,#ico& (% 6ue se %e (#%ic(r.! %(s re$%(s e% co!tr(to e co'#r(ve!t( o %( o!(ci)!&
res#ectiv('e!te.
9hora bien, como las servidumbres son derechos reales que no se ejercen por la posesin, para su nacimiento
no se e&ige la tradicin. )in embargo, la teora del ttulo y el modo resulta igualmente aplicable con relacin a
las servidumbres afirmativas, toda ve5 que la tradicin es sustituida por el primer ejercicio que se haga del
derecho.
DI5PO5ICIHN DE GLTI;A VOLUNTAD 8test('e!to97 las servidumbres pueden reconocer como fuente un
testamento, por medio de un legado, si bien en la pr%ctica no es frecuente este modo de establecimiento.
DE5TINO DEL PADRE DE LA;ILIA7 las servidumbres tambi!n se pueden constituir por el destino del padre
de familia. 5e %%('( esti!o e% #(re e *('i%i( %( is#osici)! 6ue e% #ro#iet(rio e - o R here(es h(
hecho #(r( su uso res#ectivo.
*ara que se produ5ca el nacimiento de la servidumbre por destino del padre de familia, deben concurrir los
siguientes re6uisitos7
- u!( #erso!( es ue>( e - *u!os.
- 161 -
- sujet( u! *u!o co! res#ecto (% otro co! %o 6ue ser,( u!( serviu'bre e! c(so e 6ue ('bos
#erte!ecier(! ( #ro#iet(rios isti!tos.
- si %ue$o e!(je!( u!o e %os - *u!os& o %os -& #ero ( #erso!(s isti!t(s& se e!tie!e 6ue h(
6ue(o co!stitui( %( serviu'bre #or e% esti!o e% #(re e *('i%i(.
9hora bien, para que se produ5ca el nacimiento de la servidumbre por este modo especial de constitucin,
deben concurrir las siguientes condiciones$
74 debe e&istir un primer acto emanado del propietario de las > heredades.
>4 la servidumbre debe ser a la ve5 continua y aparente 1por ej.$ una servidumbre de acueducto4.
?4 el contrato no debe contener ninguna convencin respecto a la servidumbre, ni a favor de su e&istencia
ni en contra de ella.
/uando se han reunido todas las condiciones rese=adas precedentemente, se entiende que la servidumbre ha
sido constituida como si fuese por ttulo.
RENACI;IENTO DE LA 5ERVIDU;:RE7 la situacin est% prevista en el (rt. -MM?7 1si e% #ro#iet(rio e -
here(es& e!tre %(s cu(%es e/iste u! si$!o (#(re!te e serviu'bre e %( u!( ( %( otr(& is#o!e e u!(
e%%(s& si! 6ue e% co!tr(to co!te!$( !i!$u!( co!ve!ci)! re%(tiv( ( %( serviu'bre& "st( co!ti!C(
e/istie!o (ctiv( y #(siv('e!te ( *(vor e% *u!o e!(je!(o& o sobre e% *u!o e!(je!(o2.
3eamos un eje'#%o7
ha! una servidumbre de trnsito regularmente constituida, en la que el camino se halla
demarcado. &osteriormente, los titulares de los fundos dominante ! sirviente los enajenan a la
misma persona, o bien uno de ellos adquiere la propiedad del otro. La servidumbre se e'tingue
por confusin. (uando los fundos pasan nuevamente a pertenecer a personas diferentes, la
servidumbre renace. ) ello es as por cuanto se trata de una servidumbre aparente.
9l igual que en la constitucin por destino del padre de familia& #(r( 6ue se #rou@c( e% re!(ci'ie!to es
!eces(rio 6ue e% co!tr(to !o co!te!$( !i!$u!( co!ve!ci)! re%(tiv( ( %( serviu'bre& ni a favor de su
e&istencia ni en contra de ella.
POR PRE5CRIPCIHN7 para que las servidumbres sean susceptibles de ser adquiridas por usucapin es
necesario que sean co!ti!u(s y (#(re!tes& como por ejemplo una servidumbre de acueducto.
"rat%ndose de servidumbres continuas no aparentes, el motivo de su imprescriptibilidad radica en que la
ausencia de publicidad resulta incompatible con la esencia del instituto de la usucapin.
PTO. ?. /ontenido. .udas sobre la naturale5a, e&tensin o el modo de ejercicio. .ivisibilidad o indivisibilidad
del ejercicio. /ambio del lugar de la servidumbre. "rabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. .ivisin de
la heredad sirviente.
CONTENIDO e %(s serviu'bres.
En lo que hace al contenido de las servidumbres, estas pueden tener como objeto una obligacin de DE=AR
HACER& o de NO HACER.
- 162 -
En el primero de los supuestos, el propietario est% obligado a soportar que un tercero 1titular del fundo
dominante4 realice actos en su terreno$ son servidumbre in patiendo.
En el segundo caso, el titular del fundo sirviente est% imposibilitado de ejercer algunas de las facultades que
son propias de su derecho de dominio$ son servidumbres non faciendo.
PERO EN NINFUN CA5O EL CONTENIDO PODRQA CON5I5TIR EN UN HACER POR PARTE DEL DUEUO
5IRVIENTE. 9rt. ?F7F$ ;+o pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligacin de
hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. 6a que as se constituya, valdr% como simple
obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de
los inmuebles<.
E<TEN5IHN O ;ODO DE E=ERCICIO.
.e acuerdo con lo establecido por el (rt. -MMD7 1%(s serviu'bres #uee! est(b%ecerse sobre %( tot(%i(
e u! i!'ueb%e o sobre u!( #(rte '(teri(% e "%& e! su su#er*icie& #ro*u!i( o (%tur(2.
En muchos supuestos no ser% necesario afectar la totalidad del inmueble, si la naturale5a de la servidumbre
as lo permite. Es necesario que surj( e/#res('e!te e% t,tu%o %( e/te!si)! 6ue h(br. e te!er %(
serviu'bre #ues& si (s, !o *uer( y su ejercicio resu%t(re i!cierto& corres#o!e (% titu%(r e *u!o
sirvie!te esi$!(r e% %u$(r #or o!e "% 6uiere 6ue se ejer@(.

.icho esto, se tiene que establecer en el acto constitutivo en qu! parte del inmueble se establece y cmo( con
qu! se pasa y por dnde se pasa( en qu! horario( etc.
El titular del inmueble sirviente tiene prohibido cambiar el lugar de paso. +o obstante ello, s se puede cambiar
en caso de que el sirviente necesite hacer reparaciones y esto no le genere un perjuicio al titular del fundo
dominante. Es(s re#(r(cio!es !u!c( #uee! ser tr(b(jos co!tr(rios (% ejercicio e %( serviu'bre. De
ser (s,& e% titu%(r e% i!'ueb%e o'i!(!te tie!e erecho ( ro'#er %os tr(b(jos y ser res(rcio #or (>os
y #erjuicios 1por ej.$ construir una pared en el fundo de paso4 J pto$ ;trabajos contrarios al ejercicio de la
servidumbre<.

DIVI5I:ILIDAD O INDIVI5I:ILIDAD DEL E=ERCICIO.
L(s serviu'bres so! i!ivisib%es co'o c(r$( y co'o erecho& e! e% se!tio e 6ue !o se #uee!
(6uirir !i #erer #or #(rtes ie(%es. )on debidas a cada parte de la heredad dominante, y afectan
igualmente cada parte de la heredad sirviente.
+o debe confundirse la indivisibilidad de las servidumbres consideradas en s mismas con la ivisibi%i( e
su ejercicio. 9s, cuando consisten en el derecho de e&traer cierta cantidad de frutos o productos 1como tierra,
piedras, agua, etc.4 cada uno de los titulares del predio dominante puede ejercerlas total o parcialmente, pero
tratando de no e&ceder la cantidad se=alada a las necesidades de dicho inmueble.
DIVI5IHN DE LA HEREDAD 5IRVIENTE.
El hecho de que el fundo dominante o el sirviente dejen de pertenecer a un propietario #nico y pasen a serlo de
varios condminos, en principio, carece de incidencia sobre la servidumbre.
En el supuesto de que sea la heredad dominante la que se divide en varias fracciones, todos los titulares est%n
autori5ados para ejercer la servidumbre, tratando de evitar que se aumente el gravamen para la heredad
sirviente.
- 163 -
9hora bien, si la heredad sirviente pasa a pertenecer a > o ? personas, solo soportar% la servidumbre el
inmueble por donde pasa efectivamente( los otros inmuebles quedan liberados.
PTO. A. E&tincin.
E<TINCIHN e %(s serviu'bres.
6as servidumbres se e&tinguen por las siguientes c(us(%es7
19 cu'#%i'ie!to e %( co!ici)! reso%utori(.
-9 e% *(%%eci'ie!to e% titu%(r o'i!(!te e/ti!$ue %(s serviu'bres #erso!(%es.
09 %( #"ri( co'#%et( e su uti%i(.
39 i'#osibi%i( e ejercicio 1por ruina o cambios sobrevinientes en la heredad sirviente o en la
dominante4.
?9 #or co!*usi)!& cuando el dominio de las dos heredades pasa a pertenecer a la misma persona.
A9 cu(!o su titu%(r ej( e ejercer%( #or 1I (>os& (C! cu(!o se tr(te e u!( serviu'bre
#er#etu(.
B9 #or ve!ci'ie!to e% #%(@o #or e% 6ue *ue co!stitui(.
D9 #or %( !u%i( e% t,tu%o e% co!stituye!te.
PTO. B. +ociones de las servidumbres tpicas legisladas en especial$ de tr%nsito, de acueducto, de recibir
aguas y de sacar aguas. .udas sobre su naturale5a. *recio de las servidumbres.
5ERVIDU;:RE DE TR4N5ITO.
/onsiste en el erecho e #(s(r e% o'i!(!te #or e% #reio sirvie!te #(r( e!tr(r e! otro i!'ueb%e y s(%ir
e "%& se( o !o terre!o i!ter#uesto y #(r( cu(%6uier *i!.
9#n cunado un fundo tuviese salida a la va p#blica, por ra5ones vinculadas con la e&plotacin que all se
desarrollara podra llegar a ser ventajoso obtener una salida por el inmueble lindero.
*uede darse el caso de que la heredad est! destituida de toda comunicacin con la va p#blica, es decir, que
se trate de un *u!o cerr(o o e!c%(v(o. En este caso, se #uee i'#o!er %( co!stituci)! e %(
serviu'bre si !o 'ei( (cuero e!tre %os i!teres(os.
En tal supuesto, to(s %(s here(es co!ti$u(s (% #reio e!cerr(o 6ue(! sujet(s ( %( co!stituci)! e
%( serviu'bre& si! i!teres(r su esti!o.
/uando se pueda llegar a la va p#blica pasando por diferentes fundos, la regla es que soportar% la imposicin
de la servidumbre aqu!l que ofre5ca el trayecto m%s corto, pues debe suponerse que ello importar% menos
gastos y menor perjuicio.
E% 6ue se be!e*ici( co! est( serviu'bre ebe i!e'!i@(r (% titu%(r e% *u!o sirvie!te el valor del
terreno necesario, o sea, la franja por la que se ejercer% el paso, y todo otro perjuicio.
- 164 -
)i luego de establecida la servidumbre cesa el estado de encerramiento del fundo dominante porque se ha
abierto un camino que lo comunica con la va p#blica, por ejemplo, el titular del predio sirviente est% facultado
para solicitar que se lo e&onere de la servidumbre.
5ERVIDU;:RE DE ACUEDUCTO.
/onsiste en el erecho e h(cer e!tr(r %(s ($u(s ( u! i!'ueb%e #ro#io& vi!ie!o e here(es (je!(s.
/uando !o e/ist( (cuero e!tre %os i!teres(os& es #osib%e i'#o!er %( co!stituci)! e u!( serviu'bre
e! %os si$uie!tes c(sos7
M9 cu(!o %( here( c(rece e %(s ($u(s !eces(ri(s #(r( e% cu%tivo e se'e!ter(s& #%(!t(cio!es o
#(stos 1porque el agua es indispensable para la actividad que se desarrolla4.
1I9 cu(!o %( co!ucci)! e ($u(s se( !eces(ri( #(r( e% servicio o'"stico e %os h(bit(!tes e
u! #ueb%o.
119 cu(!o %( co!ucci)! e ($u(s se( !eces(ri( #(r( u! est(b%eci'ie!to i!ustri(%.
Esta posibilidad de imponer la servidumbre de acueducto est% sujeta al pago de una just( i!e'!i@(ci)!.
5ERVIDU;:RE DE RECI:IR AFUA5 DE LO5 PREDIO5 A=ENO5.
Estas consisten en #er'itir 6ue #(se! (% *u!o sirvie!te ($u(s #rove!ie!tes e% *u!o o'i!(!te.
.entro de ellas encontramos$
serviu'bre e $oter(je7 dentro de la reglamentacin de las restricciones y lmites al dominio se
establece que los propietarios de terrenos o edificios est%n obligados a construir los techos de manera
que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, sobre sitios p#blicos, y no sobre el suelo vecino.
+o obstante ello, al no estar comprometido el orden p#blico, !(( i'#ie 6ue %os veci!os
co!ve!$(! %( co!stituci)! e u!( serviu'bre #or %( 6ue e% *u!o sirvie!te est" sujeto ( recibir
%(s ($u(s e %%uvi( #rove!ie!tes e% *u!o o'i!(!te
serviu'bre e es($]e7 al igual que en el caso anterior, dentro de las restricciones y lmites al
dominio se establece que los terrenos inferiores est%n sujetos a recibir las aguas que naturalmente
descienden de los terrenos superiores. )in embargo, es posible modificar la situacin constituyendo
una servidumbre. En tal caso, el dominante debe abonar al titular del fundo sirviente una
indemni5acin
serviu'bre e re!(je7 muchas veces sucede que un terreno est% cubierto total o parcialmente por
aguas, por lo que para eliminar el e&ceso es necesario recurrir al drenaje por medio de canales que
llevar% dichas aguas a la va p#blica o a una corriente de agua. )i entre el fundo anegado y la va
p#blica se interponen otros fundos, !stos est%n obligados a conceder la servidumbre de drenaje. )e
deben tomar las medidas necesarias tendientes a provocar el menor perjuicio posible.
5ERVIDU;:RE DE 5ACAR AFUA.
- 165 -
9 diferencia de lo que ocurre con las servidumbres de recibir aguas de los predios ajenos, en las que se
procura e&traer las del propio fundo, e! %( serviu'bre e s(c(r ($u( se tr(t( e obte!er%( *uer( e%
'is'o. /on ella se tiende a solucionar el problema de las 5onas secas.
/onsiste en el erecho& #or #(rte e% titu%(r e% *u!o o'i!(!te& e to'(r ($u( e u!( *ue!te& (%jibe o
#o@o e/iste!te e! e% *u!o sirvie!te #(r( %%ev(r%( (% #ri'ero.
E% titu%(r e% *u!o o'i!(!te tie!e e% erecho e #(s(r #(r( s(c(r e% ($u(& aun cuando en el contrato
constitutivo se hubiera guardado silencio al respecto.
PTO. D. *osibilidad jurdica de constituir otras servidumbres.
El cdigo ha consagrado en su (rt. 0III e% #ri!ci#io e %( ATIPICIDAD DE LA5 5ERVIDU;:RE5& #or %o
6ue e/iste %( #osibi%i( e cre(r cu(%6uier ti#o e serviu'bre.
)in embargo, este enunciado tiene %i'it(cio!es7
e% co!te!io e %( serviu'bre !o #uee co!sistir e! u! h(cer.
%( serviu'bre ebe #rocur(r (%$u!( uti%i( ( su titu%(r& si bien es suficiente que tal
utilidad sea de mero recreo.
- 166 -
UNIDAD 13 HIPOTECA.
PTO. 1. .efinicin legal. 9n%lisis crtico. +aturale5a jurdica.
DELINICIHN LEFAL7 (!.%isis cr,tico.
El (rt. 01ID define a la hipoteca como 1Je% erecho re(% co!stituio e! se$uri( e u! cr"ito e! i!ero&
sobre %os bie!es i!'ueb%es& 6ue co!ti!C(! e! #oer e% euor2.
NATURALENA =URQDICA.
1. Derecho re(%7 no hay duda que la hipoteca es un derecho real( algunos argumentos que sustentan
esta afirmacin son$
Est% enumerada en el ar. >EF?.
El cdigo civil la legisla como derecho real.
El ser accesoria de un derecho personal en nada influye a su naturale5a jurdica.
El ejercicio de la accin hipotecaria coloca al acreedor en relacin inmediata con la cosa, para
hacerla vender y cobrarse con su producido.
2. 5obre cos( (je!(7 el due=o, al tener sobre la cosa todas las facultades posibles, nada necesita
agregar para completar el contenido de su derecho.
3. Accesorio e! *u!ci)! e $(r(!t,(7 la hipoteca no tiene e&istencia autnoma, puesto que depende de
un derecho creditorio al que le procura seguridad. )iendo la hipoteca un derecho accesorio, no slo su
e&istencia sino tambi!n su suerte est%n ligadas a la del derecho creditorio que accede. )i este se
trasmite o se e&tingue, la hipoteca sigue las mismas vicisitudes.
PTO. -. -bjeto. /r!ditos garanti5ables. Enumeracin de caracteres.
O:=ETO.
6a hipoteca sie'#re ebe rec(er 5O:RE IN;UE:LE5, estableciendo el (rt. 011I la ;e&tensin material u
objetiva<. )eg#n dicha disposicin, la hipoteca se e&tiende a$
Toos %os (ccesorios& 'ie!tr(s est"! u!ios (% #ri!ci#(%7 quedan comprendidos los inmuebles por
accesin fsica y los frutos naturales e industriales que forman un todo con el inmueble hasta tanto no
hayan sido separados.
To(s %(s 'ejor(s sobrevi!ie!tes (% i!'ueb%e& se(! 'ejor(s !(tur(%es& (ccie!t(%es o
(rti*ici(%es7 las naturales son las que se producen como consecuencia de un hecho de la naturale5a
1ej$ avulsin4. 6as mejoras artificiales son las provenientes del hecho del hombre.
L(s co!struccio!es hech(s sobre u! terre!o v(c,o7 entran en el concepto de accesorios al igual
que las mejoras.
- 167 -
L(s ve!t(j(s 6ue resu%te! e %( e/te!si)! e %(s c(r$(s o serviu'bres 6ue eb,( e% i!'ueb%e.
Los (%6ui%eres o re!t(s ebi(s #or %os (rre!(t(rios.
E% i'#orte e %( i!e'!i@(ci)! co!cei( o ebi( #or %os (se$ur(ores e% i!'ueb%e.
E% i'#orte e %( i!e'!i@(ci)! #or %( e/#ro#i(ci)! e% i!'ueb%e.
Objetos e/c%uios.
Est%n e&cluidos del objeto de la hipoteca$
L(s (6uisicio!es hech(s #or e% #ro#iet(rio e i!'ueb%es co!ti$uos #(r( reu!ir%os (% i!'ueb%e
hi#otec(o. 19rt. ?77F, in fine4.
Los tesoros h(%%(os e! e% i!'ueb%e $r(v(o 1art. >EGG4.
Los erechos re(%es e usu*ructo& uso& h(bit(ci)! y serviu'bre 1art. ?7>F47 la hipoteca no puede
reconocer tales objetos, por cuanto se trata de derechos, y un derecho real slo puede recaer sobre
cosas.
CREDITO5 FARANTINA:LE5.
"odos los cr!ditos son susceptibles de ser garanti5ados con hipoteca. *ueden garanti5arse con el derecho real
de hipoteca las siguientes obligaciones$
(9 Ob%i$(cio!es e (r su'(s e i!ero 6ue te!$( curso %e$(% e! %( Re#Cb%ic(7 se trata de
obligaciones e&presadas en pesos.
b9 Ob%i$(cio!es e! 'o!e( e/tr(!jer(7 son aquellas contradas en una moneda que no tiene curso
legal en la 0ep#blica y que, de acuerdo con el art. G7C del /d. /ivil en su redaccin originaria, eran
consideradas como obligaciones de dar cantidades de cosas. 6a 6ey de /onvertibilidad ha modificado dicha
disposicin al establecer que si al contraerse la obligacin ;se hubiere estipulado dar moneda que no sea de
curso legal en la 0ep#blica, la obligacin debe considerarse como de dar sumas de dinero<. 6a citada ley ha
reformado el art. G7A, de suerte tal que si el deudor contrajo una obligacin en moneda e&tranjera, deber%
pagar en dicha moneda y no podr% hacerlo con moneda nacional al cambio vigente al da del vencimiento,
como lo permita dicho artculo antes de ser modificado.
c9 Ob%i$(cio!es e (r cos(s7 pueden ser cosas ciertas, inciertas o cantidad de cosas.
9 Ob%i$(cio!es e h(cer y e !o h(cer7 todas las obligaciones enunciadas precedentemente pueden
ser, a su ve5, puras y simples, o modales, es decir, sujetas a pla5o, condicin o cargo.
e9 Ob%i$(cio!es eve!tu(%es7 se trata de obligaciones que no tienen e&istencia actual, pero que es
posible que lleguen a nacer. "al sera el caso de una hipoteca constituida para asegurar el saldo final de una
cuenta corriente o el pago de alquileres o para garanti5ar la eventual responsabilidad por mal desempe=o de
un dependiente.
Ob%i$(cio!es civi%es y !(tur(%es.
- 168 -
E% #ro#io euor #uee $(r(!ti@(r co! u!( hi#otec( u!( ob%i$(ci)! !(tur(%& #ero e!to!ces %( ob%i$(ci)!
vue%ve ( co!vertirse e! civi%& e 'oo 6ue %( hi#otec( es e!to!ces #er*ect('e!te v.%i(.
El problema se presenta cuando es un tercero quien asegura con hipoteca el cumplimiento de una obligacin
natural de otra persona. El caso esta previsto en el art. E7B, que determina la valide5 de las hipotecas
constituidas por terceros para seguridad de las obligaciones naturales, pudiendo e&igir su cumplimiento.
*ara 9re%n, e% tercero !o (su'e u!( ob%i$(ci)! (ccesori(& si!o 6ue co!tr(e u!( ob%i$(ci)! #ri!ci#(%7 %(
e #($(r #or e% euor si "% !o %o h(ce, pero, como el tercero no se obliga personalmente, slo responde
con el inmueble gravado y no con el resto de sus bienes.
CARACTERE5. E!u'er(ci)!.
6a hipoteca tiene tres caracteres esenciales y un car%cter natural. :ientras los primeros no pueden faltar,
porque ello obsta a la e&istencia misma de la hipoteca, el #ltimo puede ser dejado sin efecto por acuerdo entre
el constituyente y el acreedor.
6os caracteres esenciales son$ 1. Co!ve!cio!(%i(+ -. Es#eci(%i(+ 0. Pub%ici( re$istr(%.
El car%cter natural es la i!ivisibi%i(.
PTO. 0. 9ccesoriedad. /onsecuencias. 9rmoni5acin con los arts. BF? y BF@ del /./iv.
ACCE5ORIEDAD7 la hipoteca es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe consistir en un
cr!dito cierto y determinado. L( hi#otec( es (ccesorio e %( ob%i$(ci)!& #ero !o es u!( ob%i$(ci)!
(ccesori(& #uesto 6ue se tr(t( e u! erecho re(% (% 6ue !o corres#o!e ob%i$(ci)! (%$u!(. En nuestra
legislacin no puede e&istir hipoteca sin cr!dito al cual garantice.
Co!secue!ci(s #r.ctic(s$
1. 6a nulidad de la obligacin acarrea la nulidad de la hipoteca, pero no a la inversa.
-. +o es posible ceder la hipoteca sin hacer cesin e&presa del cr!dito a que accede.
0. 6a hipoteca est% subordinada a la e&istencia de la obligacin y se e&tingue con !sta por va de
consecuencia.
PTO. 3. /onvencionalidad.
CONVENCIONALIDAD.
6a hipoteca reconoce una C!ic( *ue!te7 e% co!tr(to o %( co!ve!ci)!. .icha convencin, adem%s, debe ser
e&presa.
9l adoptar esta posicin, !uestro C)i$o h( e/c%uio ( %(s hi#otec(s %e$(%es o t.cit(s y juici(%es7
- 169 -
%(s hi#otec(s %e$(%es er(! (6ue%%(s 6ue %( %ey h(c,( !(cer e #%e!o erecho& independientemente
de toda manifestacin de voluntad del acreedor o del deudor, en beneficio de ciertas personas y
considerando su condicin jurdica( estaban destinadas a proteger de una manera especial los
intereses de esas personas. EJ$ las que gravaban los bienes de los tutores y curadores para asegurar
el reintegro de los saldos de las cuentas de administracin, etc. 3!le5 las suprimi, ya que creaban
gran inseguridad jurdica.
%( hi#otec( juici(% co!sist,( e! (se$ur(r e% (creeor e% cu'#%i'ie!to e u!( se!te!ci(
*(vor(b%e& #o!i"!o%e e! #osesi)! e bie!es e% euor. "al hipoteca careca de sentido en la
actualidad, frente a la posibilidad que tiene el vencedor de un juicio de asegurar la percepcin de su
acreencia mediante la traba de medidas precautorias, como un embargo.
PTO. ?. Especialidad. En cuanto al cr!dito y en cuanto al objeto. /aso de las hipotecas que garanti5an mutuos
con cl%usulas de reajuste. 6ey >7.?FA. 2ncidencias de la ley >7.@BB.
E5PECIALIDAD.
E! cu(!to (% cr"ito.
6a especialidad en cuanto al cr!dito se traduce no slo en la e&presin de su monto en una suma de dinero
cierta y determinada, o el valor estimativo en su caso, sino en que, adem%s, ser% necesaria su correcta
individuali5acin a trav!s de la enunciacin de los elementos$ sujetos, objeto y causa.
Ese monto representa el m%&imo por el que va a responder el inmueble. 9unque el cr!dito pueda luego
aumentar o disminuir, no se afecta la especialidad de la hipoteca, por cuanto el inmueble jam%s responder%
m%s all% de la cifra en la que ha sido gravado.
E! cu(!to (% objeto.
El inmueble o los inmuebles sobre los que recae la hipoteca deben estar perfectamente determinados.
El deudor podra gravar todos los inmuebles de su propiedad o todos los que se encuentran en una
determinada ciudad o provincia, pero siempre ser% necesaria la individuali5acin de cada uno de ellos, es decir
una designacin separada e individual. 2nclusive, el /digo e&ige que se precise la naturale5a, o sea si es
terreno baldo, fundo edificado, bosque, vi=edo, etc.
Iuedan e&cluidas las hipotecas generales, o sea las que afectan todos los bienes del deudor sin
especificarlos, y las que gravan los bienes presentes y futuros.
CA5O DE LA5 HIPOTECA5 PUE FARANTINAN ;UTUO5 CON CL4U5ULA5 DE REA=U5TE.
9 ra5 de las alteraciones del valor de la moneda provocadas por la inflacin, se arbitraron medidas tendientes
a restablecer el equilibrio de las prestaciones, afectado por la p!rdida del poder adquisitivo del dinero.
9parecieron 1c%.usu%(s e est(bi%i@(ci)!2, que al pretenderse aplicar a la hipoteca introdujeron una profunda
modificacin en el concepto tradicional de especialidad en cuanto al cr!dito.
/omo la valide5 de este tipo de cl%usulas de reajuste en materia hipotecaria era muy discutible de acuerdo con
el /digo /ivil, en 7ACG se sancion la %ey -1.0IM& 6ue ec%(r( ( sus is#osicio!es co'o (c%(r(tori(s y
co'#%e'e!t(ri(s e icho C)i$o.
- 170 -
"rat%ndose de hipotecas constituidas para garanti5ar obligaciones sujetas a cl%usulas de estabili5acin o
reajuste, 1Je% re6uisito e %( es#eci(%i( se co!sier(r. cu'#%io (% co!si$!(rse %( c(!ti( ciert( e
%( eu( ori$i!(ri(& y %( c%.usu%( e est(bi%i@(ci)! o re(juste co! e/#res( 'e!ci)! e %os !C'eros
,!ices e (ctu(%i@(ci)! (o#t(os& %os #er,oos #or %os cu(%es se e*ectu(r. e% (juste y e% ti#o e
i!ter"s #(ct(o2 8(rt. 1T9.
"ales datos deben hacerse constar en la inscripcin, como tambi!n en los certificados que e&pida el 0egistro
de la *ropiedad 1art. >H4, y la hipoteca as inscripta producir% efectos contra terceros *+no slo por la cantidad
cierta inicial de la deuda, sino por la que corresponda adicionar como consecuencia de la clusula de
estabili$acin o reajuste, con ms los intereses que se adeudaren, de conformidad a lo determinado en la
escritura o contrato respectivo, 1art. ?H4.
90E^+, considera que la especialidad en cuanto al cr!dito era profundamente alterada por la aplicacin de
estas disposiciones, si bien es necesario admitir que su incorporacin al .erecho positivo result inevitable,
ante el desmesurado desarrollo de la espiral inflacionaria operada a partir de mediados de la d!cada del
setenta.
*or otra parte, no siempre el valor del inmueble creca en forma proporcional con el del gravamen. 6a
e&periencia de esos tiempos demostraba el desfasaje que sola producirse entre los valores inmobiliarios
estancados y las hipotecas sometidas a mdulos de reajuste, que hacan elevar desmesuradamente el monto
del gravamen que terminaba por e&ceder con creces el valor del inmueble gravado. )e llegaba al e&tremo de
que el acreedor hipotecario trataba de asegurar el cobro de su cr!dito adicionando a la garanta real otras
garantas personales.
*or estas ra5ones, 90E^+, no comparte la opinin de quienes entendan que las cl%usulas de estabili5acin
no afectaban el principio de la especialidad de la hipoteca en cuanto al cr!dito.
E% -B e '(r@o e 1MM1 *ue s(!cio!(( %( Ley -0.M-D& co!oci( co'o Ley e Co!vertibi%i( e%
Austr(%. El art. 7F de dicha ley derogaba a partir de la misma fecha todas las normas legales o reglamentarias
que estable5can cualquier modo de repotenciacin de deudas, alcan5ando la derogacin *+aun a los efectos
de las relaciones ! situaciones jurdicas e'istentes+,.
*or lo tanto, todas las hipotecas constituidas luego de la fecha indicada no pueden ser sometidas a ninguna
cl%usula de reajuste. "ambi!n quedan suprimidas las modalidades inde&atorias contenidas en hipotecas
nacidas con anterioridad, pero la ley >7.?FA conserva su vigencia, sobre todo en la configuracin del ttulo
ejecutivo.
)i bien ya no se podr%n establecer hipotecas reajustables, las que portaban cl%usulas de esa naturale5a antes
del 7H de abril de 7AA7 son v%lidas.
PTO. A. 2ndivisibilidad. En cuanto al cr!dito y en cuanto al objeto. *royecciones de las 6eyes 77.C>E y 7C.C77.
Jurisprudencia. *rorrateo de los saldos en caso de segundos acreedores sobre una pluralidad de 2nmuebles.
Jurisprudencia.
INDIVI5I:ILIDAD. E! cu(!to (% cr"ito y e! cu(!to (% objeto.
6a indivisibilidad cosiste en que e% $r(v('e! se e/tie!e ( too e% i!'ueb%e y ( c(( #(rte e% 'is'o&
$(r(!ti@(!o e ese 'oo e% #($o e too e% cr"ito y e c(( #(rte e "%.
Este car%cter de la hipoteca es independiente de la divisibilidad o indivisibilidad del cr!dito.
- 171 -
En materia hipotecaria, e% (creeor !o est. ob%i$(o ( c(!ce%(r %( hi#otec( 'ie!tr(s !o h(y( sio
tot(%'e!te s(tis*echo su cr"ito. E% #($o hecho #or u! coeuor o el efectuado a un coacreedor, e!
#ro#orci)! ( sus res#ectiv(s #(rtes e! %( eu( o e! e% cr"ito& ej( subsiste!te %( hi#otec( #or e%
too+ es ecir& 6ue e% i!'ueb%e si$ue $r(v(o e! su tot(%i( y (s, #or. ser ejecut(o como si no se
hubiere hecho o recibido pago alguno.
)in embargo, e%%o !o si$!i*ic( 6ue 6uie! #($) su #(rte !o 6uee esob%i$(o7 %( eu( se e/ti!$ue e! %(
'ei( e! 6ue h( sio #($((, pero ello no autori5a al deudor que cumpli con el pago para demandar al
acreedor una cancelacin parcial de la hipoteca. )i este acreedor se ve luego obligado a promover la
ejecucin, #nicamente cobrar% la parte del cr!dito que permanece impaga, pero para ello podr% solicitar la
subasta del inmueble ntegro, al continuar grav%ndolo la hipoteca por el todo.
EVOLUCIHN 8%eyes 11.B-? y 1B.B119.
)e ha operado sobre el tema una interesante evolucin en nuestro .erecho
(9 el art. ?77>, no caba la posibilidad de reali5ar enajenaciones parciales si el acreedor no prestaba
e&presamente su consentimiento. *or m%s peque=o que fuera el saldo adeudado, igual se ejecutaba todo el
inmueble.
b9 despu!s se sancion la %ey 11.B-?& que ($re$) (% (rt. 011- e% si$uie!te #.rr(*o7 15i! e'b(r$o& e! %(
ejecuci)! e bie!es hi#otec(os& cu(!o se( #osib%e %( ivisi)! e! %otes& o si %( $(r(!t,( co'#re!e
bie!es se#(r(os& %os jueces #or.! ore!(r %( e!(je!(ci)! e! %otes y c(!ce%(ci)! #(rci(% e %(
hi#otec(& sie'#re 6ue e e%%o !o se si$( %esi)! (% (creeor2.
*or lo tanto, si la garanta comprende varios inmuebles, es posible la venta por separado, y si slo recae sobre
un inmueble puede fraccionarse, siempre que la divisin sea econmica y materialmente posible y no cause
perjuicio al acreedor.
Tr(t.!ose e u! IN;UE:LE EDILICADO& !o h(br,( i!co!ve!ie!te e! iviir%o so'eti"!o%o (% r"$i'e!
e #ro#ie( hori@o!t(%.
c9 /uando son VARIO5 %os IN;UE:LE5 HIPOTECADO5& e% (creeor tie!e erecho e #erse$uir%os (
toos si'u%t.!e('e!te o s)%o ( u!o o (%$u!os de ellos.
En caso de haber optado por dirigirse contra un solo inmueble, de no haber logrado satisfacer ntegramente su
cr!dito, como la hipoteca sigue gravando a los dem%s, el acreedor puede luego perseguir a estos #ltimos.
9 6a %ey 1B.B11 17AGB4 h( ($re$(o (% (rt. 0110 e% si$uie!te #.rr(*o7 1E%%o !o obst(!te e% jue@ #or.& #or
c(us( *u!((& *ij(r u! ore! #(r( %( ve!t( e %os bie!es (*ect(os2.
)e faculta al jue5 para determinar el orden en que saldr%n a la venta los inmuebles, tratando de evitar
perjuicios innecesarios para el deudor, acreedores hipotecarios de grado posterior o terceros poseedores.
PTO. B. *ublicidad registral. 9lcances en materia hipotecaria. +egocios sobre el rango.
PU:LICIDAD REFI5TRAL. A%c(!ces e! '(teri( hi#otec(ri(.
- 172 -
En el /digo de 3!le5 la hipoteca era el #nico derecho real sujeto a publicidad registral. En la actualidad, luego
de la reforma del art. >EFG por la ley 7C.C77 y con la sancin de la ley 7C.BF7, todos los derechos reales
inmobiliarios slo son oponibles a terceros despu!s de la registracin.
)in embargo, 'ei( u!( i*ere!ci( *u!('e!t(% e!tre %( hi#otec( y %os rest(!tes erechos re(%es& 6ue
!os %%ev( ( soste!er 6ue %( i!scri#ci)! e %( #ri'er( es co!stitutiv( y !o ec%(r(tiv(& co'o e! %os
e'.s.
En efecto, el ejercicio del ius pre%eredi y del ius perse&uendi quedan supeditados a la previa inscripcin.
2nclusive, el privilegio que la ley acuerda al acreedor hipotecario #nicamente puede hacerse valer si la hipoteca
est% registrada.
Una hipoteca que no ha accedido al 0egistro no confiere a su titular ius pre%erendi ni ius perse&uendi. )i el
acreedor hipotecario entre en conflicto con otros acreedores, no puede ni siquiera invocar el privilegio, ya que
!ste se cuenta desde la toma de ra5n.
NEFOCIO5 5O:RE EL RANFO.
E! !uestro siste'( e/iste %o 6ue se co!oce co'o RANFO DE AVANCE7 si hay > hipotecas y la 7H se
cancel, la >H pasa arriba, es decir que va a ocupar el rango superior 1el >H ocupa el 7H lugar4.
E% r(!$o so! %(s voc(cio!es 6ue tie!e! e! e% re$istro e %( #ro#ie( %os (creeores. En nuestro sistema
hay 3 !e$ocios sobre e% r(!$o7
19 RE5ERVA DE RANFO7 art. ?7?E J al constituir hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del
acreedor, reservarse el derecho de constituirse ulteriormente otra de grado preferente, e&presando el
monto a que !sta podr% alcan5ar.
-9 PER;UTA DE RANFO7 no es m%s que el cambio del rango entre los acreedores.
09 PO5PO5ICIHN DE RANFO7 se da cuando se constituye una nueva hipoteca sobre un inmueble que
ya registra hipoteca, que posterga o pospone alguna o algunas de las hipotecas ya inscriptas. )ignifica
que van a quedar relegados los acreedores hipotecarios ya e&istentes respecto de la nueva hipoteca.
39 RANFO CO;PARTIDO7 es cuando los acreedores convienen en compartir el rango.
PTO. D. /onstitucin de la hipoteca. /ondiciones de fondo y de forma. *osibilidad de que la constituya un
tercero no deudor. *romesa de hipoteca. :odalidades. /l%usulas permitidas y prohibidas. Jurisprudencia.
Hipoteca constituida en el e&tranjero.
CON5TITUCIHN DE LA HIPOTECA.
CONDICIONE5 DE LONDO.
6a facultad de constituir hipoteca est% sujeta al cumplimiento de dos condiciones de fondo$
6ue e% co!stituye!te se( #ro#iet(rio e% i!'ueb%e.
y 6ue te!$( c(#(ci( #(r( e!(je!(r i!'ueb%es 8(rt. 011M9.
- 173 -
19 TITULARIDAD DEL IN;UE:LE.
9 pesar que el art. ?77A pareciera legitimar #nicamente al propietario del inmueble, pueden presentarse otros
supuestos distintos.
(9 Titu%(r e u! o'i!io #%e!o o #er*ecto$ se justifica esta e&igencia no slo porque la hipoteca es una
desmembracin del dominio, sino tambi!n porque quien la constituye est% consintiendo indirectamente la
enajenacin del inmueble, toda ve5 que el acreedor, en caso de incumplimiento, va a estar facultado para
promover la accin hipotecaria y con ello provocar la ejecucin for5ada de aqu!l.
b9 Titu%(r e u! o'i!io revoc(b%e+ titu%(r e u! o'i!io *iuci(rio7 est%n legitimados para constituir
hipoteca, pero !sta va a seguir la misma suerte que el dominio. En consecuencia, si se opera la revocacin con
efecto retroactivo, la hipoteca se e&tingue.
c9 Titu%(r e #ro#ie( hori@o!t(%7 trat%ndose de un derecho real sobre cosa propia, no hay duda de que el
titular de la propiedad hori5ontal puede gravar su unidad, o sea el piso o departamento m%s el porcentaje que
le corresponda sobre el terreno y dem%s partes comunes. *ara constituir hipoteca sobre todo el edificio se
requiere el consentimiento de la totalidad de los propietarios.
9 co!)'i!o7 se pueden dar diversos supuestos$
U! co!)'i!o $r(v( e% i!'ueb%e co'C! e! %( 'ei( e su #(rte i!ivis(7 esa hipoteca es
v%lida, pero est% ntimamente ligada al resultado de la particin, de modo que, si al reali5arse esta
#ltima el inmueble es adjudicado a dicho condmino, la hipoteca subsiste. *or el contrario, si el mismo
se adjudica a otro condmino, el derecho de garanta se e&tingue, aunque no el cr!dito, convertido en
quirografario.
U! co!)'i!o $r(v( too e% i!'ueb%e co'C!7 la hipoteca es nula, pero puede llegar a adquirir
eficacia si, por efecto de la particin, dicho inmueble entra en el lote que es adjudicado al condmino
que la constituy.
U! co!)'i!o $r(v( u!( #(rte '(teri(%'e!te eter'i!(( e% i!'ueb%e co'C!7 ning#n
condmino est% facultado para reali5ar actos de propiedad sobre toda la cosa com#n ni sobre una
parte materialmente determinada de ella.
Toos %os co!)'i!os $r(v(! e% i!'ueb%e co'C!7 la hipoteca es siempre v%lida desde el
comien5o
-9 CAPACIDAD.
El art. ?77A e&ige la c(#(ci( #(r( e!(je!(r i!'ueb%es& ya que la hipoteca puede conducir a la venta
for5osa del objeto gravado a solicitud del acreedor y ante el incumplimiento del deudor.
5o! i!c(#(ces para constituir hipoteca los 'e!ores, los e'e!tes ec%(r(os e! juicio& los soro'uos
6ue !o s(be! (rse ( e!te!er #or escrito, los i!h(bi%it(os porque carecen de facultades de disposicin(
los #e!(os en virtud de penas de '.s e tres (>os e #risi)! o rec%usi)! y los co!curs(os civil o
comercialmente luego de la sentencia que decreta el concurso o la quiebra.
En cuanto a los 'e!ores e'(!ci#(os& como tienen capacidad de administracin y disposicin de sus
bienes, siempre que no los hubiesen recibido a ttulo gratuito, #uee! co!stituir hi#otec(.
- 174 -
E! i$u(% situ(ci)! se e!cue!tr(! %os 'e!ores ese ieciocho (>os, pues pueden administrar y disponer
libremente de los bienes adquiridos con el producto de su trabajo.
CONDICIONE5 DE LOR;A.
19 CONTRATO DE HIPOTECA.
(9 Lor'(7 el principio general es que la convencin hipotecaria debe ser hecha por escritur( #Cb%ic(,
trat%ndose de una e&igencia ( so%e'!it(%e'. 9#n as, es posible instrumentar la constitucin de la hipoteca a
trav!s de otros ocu'e!tos 1que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, est!n e&pedidos por
autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por s mismos4 entre los que figuran las resoluciones
administrativas que menciona la nota.
6a escritura p#blica ebe ser i!scri#t( e! e% #%(@o e 3? ,(s, contados desde su otorgamiento para tener
efectos contra terceros. )i se inscribe pasado los @E das, tiene efectos contra terceros igualmente, pero desde
la fecha en que se inscribi.
L( i!scri#ci)! ur( -I (>os re!ov(b%es.
b9 Co!st(!ci(s 6ue ebe co!te!er e% co!tr(to7 de acuerdo con el (rt. 0101& e% (cto co!stitutivo e %(
hi#otec( ebe co!te!er7
El !o'bre& (#e%%io y o'ici%io del euor y las mismas designaciones relativas al (creeor, los de
las #erso!(s jur,ic(s #or su e!o'i!(ci)! %e$(%& y el lugar de su establecimiento.
6a *ech( y %( !(tur(%e@( e% co!tr(to (% 6ue (ccee y el archivo en que se encuentra.
6a situ(ci)! e %( *i!c( y sus %i!eros, y si fuere rural, el distrito a que pertenece( y si fuere urbana,
la ciudad o villa y la calle en que se encuentra.
6a c(!ti( ciert( e %( eu(.
6a escritura que instrumenta la constitucin de la hipoteca ebe reu!ir toos %os re6uisitos est(b%ecios
#or %os (rts. MMB ( 1II0& #ero (e'.s eber. es#eci*ic(r toos %os (tos !eces(rios #(r( %( correct(
i!iviu(%i@(ci)! e% i!'ueb%e $r(v(o y %( eter'i!(ci)! e% cr"ito.
HIPOTECA CON5TITUIDA POR UN TERCERO NO DEUDOR.
6a hipoteca puede ser constituida por el deudor mismo o por un tercero que no se obligue a ttulo personal.
En este #ltimo caso, al ser el deudor y el constituyente dos personas distintas, aparece con mayor nitide5 la
disociacin entre el derecho creditorio garanti5ado y el derecho real garanti5ante.
6a situacin del tercero qui5%s se asemeja m%s a la de un fiador, pero tambi!n se distingue de !ste por
responder slo con la cosa.
PRO;E5A DE HIPOTECA.
- 175 -
)e trata de un contrato por el que las partes se obligan a constituirla. El derecho real nacer% slo si la promesa
se cumple o luego que una sentencia condene al promitente incumplidor a suscribir la escritura y !sta se
realice.
- 176 -
;ODALIDADE5.
6a hipoteca #uee co!stituirse b(jo cu(%6uier co!ici)! y ese u! ,( cierto& o h(st( u! ,( cierto& o
#or u!( ob%i$(ci)! co!icio!(%.
6a hipoteca puede constituirse subordin%ndola a #%(@o sus#e!sivo 1;desde un da cierto<4 o a #%(@o
reso%utorio 1;hasta un da cierto<4 y tambi!n a co!ici)! sus#e!siv( o reso%utori(.
)i la hipoteca ha sido otorgada bajo condicin suspensiva, la garanta reci!n nace cuando se cumple !sta,
pero entonces retrotrae sus efectos al da de la inscripcin.
)i la hipoteca fuese por una obligacin condicional y la condicin se cumpliese, tendr% un efecto retroactivo al
da de la convencin hipotecaria.
/on relacin a este aspecto, ya no se trata de modalidades de la hipoteca misma sino de la obligacin
garanti5ada. )i la obligacin garanti5ada est% sujeta a condicin resolutoria y la misma se cumple, la hipoteca
sigue la misma suerte.
CL4U5ULA5 PER;ITIDA5 K PROHI:IDA5.
CL4U5ULA5 PER;ITIDA57
Co!stituci)! e u! o'ici%io es#eci(% #or #(rte e% euor7 es v%lida. *ues le permite un
adecuado ejercicio del derecho de defensa en juicio, al practicarse all todas las notificaciones
judiciales y e&trajudiciales.
Re!u!ci( (% erecho e recus(r si! c(us(7 es v%lida, ya que tiende a evitar dilaciones en el juicio.
P(cto e i!ter"s7 es com#n que se convengan intereses compensatorios y punitorios. 6a cl%usula es
v%lida
Prohibici)! e (r e% i!'ueb%e e! %oc(ci)! o co'o(to o $r(v(r%o co! usu*ructo& h(bit(ci)!
(!ticresis7 son cl%usulas v%lidas, ya que tanto la constitucin de derechos personales como la de
derechos reales provocan un detrimento en el valor del inmueble.
CLAU5ULA5 PROHI:IDA57
Es nula la cl%usula por la cual se le permite al acreedor quedarse con el inmueble hipotecado frente al
incumplimiento del deudor.
Es prohibida la cl%usula por la que el deudor renuncia ante su incumplimiento a la reali5acin de
tr%mites judiciales.
HIPOTECA CON5TITUIDA EN EL E<TRAN=ERO.
El (rt. 01-M permite que se constituyan en el e&tranjero hipotecas sobre inmuebles e&istentes en la 0ep#blica.
*ara ello deben cumplirse los siguientes re6uisitos$
- 177 -
1. .ebe constar en instrumento p#blico, que se presentar% debidamente legali5ado. +o se e&ige la
escritura p#blica porque e&isten pases en los que ;los jueces son los #nicos que dan autenticidad a
los actos, y los notarios se limitan a protestas de letras, o a recibir los contratos de las personas que no
saben escribir<.
-. 6a hipoteca ;debe tener una causa lcita por las leyes de la 0ep#blica<.
0. El instrumento p#blico legali5ado y traducido al idioma nacional, debe ser protocoli5ado por orden de
jue5 competente.
3. Una ve5 incorporado al protocolo de un escribano, la hipoteca debe ser inscripta en el 0egistro de la
*ropiedad dentro de los seis das desde que el jue5 orden la protocoli5acin.
)i la hipoteca se inscribe dentro de los seis das, sus efectos se retrotraen a la fecha de la protocoli5acin. En
caso contrario, slo se producir%n desde el momento de la registracin.
- 178 -
UNIDAD 1? HIPOTECA.
1.S E/te!si)! e %( hi#otec( e! cu(!to (% i!'ueb%e.
VER #u!to - UNIDAD 1?.
PTO. -. E&tensin de la garanta hipotecaria en cuanto al cr!dito y sus accesorias.
E<TEN5IHN DE LA FARANTQA HIPOTECARIA e! cu(!to (% cr"ito y sus (ccesorios.
6a hipoteca $(r(!ti@( t(!to e% c(#it(% co'o %os i!tereses que corren desde la constitucin. 9l co!stituirse
%( hi#otec( #or u! cr"ito (!terior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en
suma cierta.
I!tereses7 respecto de estos, es necesario aclarar que !o toos so! #rivi%e$i(os. En efecto, e! %(s
re%(cio!es e!tre (creeor y euor la garanta se e&tiende a la totalidad de los intereses devengados desde
el nacimiento de la hipoteca, mientras est!n determinados en la convencin y en tanto no hayan sido
alcan5ados por los efectos de la prescripcin.
/uando se trata de los e*ectos co! res#ecto ( terceros, esto es, cuando el acreedor hipotecario debe
enfrentarse con otros acreedores que concurren sobre el precio obtenido en la subasta del inmueble
hipotecado, tienen privilegio #nicamente los debidos de dos a=os contados desde la iniciacin de la ejecucin
hacia atr%s y los que corren durante el juicio hasta el efectivo pago 1art. ?A?G4.
9dem%s del capital y de los intereses, participan de las seguridades hipotecarias los costos y $(stos.
PTO. 0. :edidas conservatorias que puede solicitar el acreedor hipotecario. 9ctos no consumados. 9ctos
consumados. /aso de locacin de la cosa hipotecada$ distinciones seg#n sea anterior o posterior a la hipoteca
y seg#n est! o no prohibido locar en la convencin hipotecaria. Jurisprudencia.
;EDIDA5 CON5ERVATORIA5 6ue #uee so%icit(r e% (creeor hi#otec(rio.
El #ri!ci#io $e!er(% es que e% co!stituye!te e %( hi#otec( tie!e %(s 'is'(s *(cu%t(es 6ue cu(%6uier
#ro#iet(rio, pero tiene un %,'ite que es que !o #uee re(%i@(r (ctos e is#osici)!& '(teri(%es o
jur,icos& 6ue is'i!uy(! e% (sie!to e %( $(r(!t,(.
*or lo tanto, e% co!stituye!te de la hipoteca #uee re(%i@(r& e! #ri!ci#io& toos %os (ctos jur,icos o
'(teri(%es 6ue i!te$r(! e% co!te!io e su erecho e o'i!io. En consecuencia, puede$
e!(je!(r e% i!'ueb%e, en todo o en parte.
$r(v(r%o con otras hipotecas u otros derechos reales.
co!stituir erechos #erso!(%es, etc.
*uede tambi!n us(r y $o@(r e% i!'ueb%e& is#o!er e %os *rutos 6ue #rou@c(& e i!c%usive& i!troucir
%os c('bios '(teri(%es 6ue ju@$ue co!ve!ie!tes.
Too e%%o 5IE;PRE PUE RE5PETE EL LQ;ITE7 !o #uee re(%i@(r (ctos e !i!$C! ti#o 6ue is'i!uy(!
e% v(%or e% i!'ueb%e hi#otec(o& porque ello va en detrimento de los derechos del acreedor hipotecario.
- 179 -
El constituyente de la hipoteca reali5a actos que disminuyen el asiento de la garanta$
19 (ctos !o co!su'(os7 el constituyente de la hipoteca esta en vas de disminuir el asiento de la
garanta. *or ej.$ cartel que diga ;pr&ima demolicin<( frente a esto, 3!le5 dice que el acreedor puede
plantear medidas cautelares como ;no innovar<.
-9 (ctos co!su'(os7 en este supuesto, una ve5 esti'(o e% v(%or e %os eterioros co!su'(os&
el acreedor puede o#t(r #or so%icit(r e% e#)sito juici(% e %( su'( res#ectiv(& que queda
afectada a la hipoteca, o e/i$ir (% euor 6ue $r(ve co! este erecho re(% otro i!'ueb%e e su
#ro#ie( o 6ue %o h($( u! tercero& hasta cubrir el importe necesario para restablecer la garanta a
su estado anterior.
PTO. 3. Ejecucin hipotecaria. Efectos de la hipoteca contra terceros poseedores que hayan asumido o no la
deuda. /onsecuencias de la e&propiacin seguida contra el tercero poseedor.
E=ECUCIHN HIPOTECARIA.
E*ectos e %( hi#otec( co!tr( terceros #oseeores 6ue h(y(! (su'io o !o %( eu( 8tercero #oseeor
y tercero (6uire!te9.
El constituyente de la hipoteca conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de
propiedad, entre las cuales figura la de enajenar el inmueble hipotecado.
"rat%ndose de un derecho real, la hipoteca subsiste, al gravar al inmueble independientemente de quien sea
su titular. )in embargo, %( situ(ci)! v( ( v(ri(r e (cuero ( %( #osici)! 6ue (o#te *re!te ( e%%( e%
(6uire!te.
)e habla entonces de 1tercer #oseeor2 y 1tercer (6uire!te2& (u!6ue %os - so! #oseeores y
(6uire!tes e% i!'ueb%es hi#otec(o.
tercer (6uire!te7 se entiende por tal a aqu!l que (6uiere %( #ro#ie( e% i!'ueb%e y& (e'.s&
(su'e %( eu( $(r(!ti@(( #or %( hi#otec(& sie!o (ce#t(o e/#res( o t.cit('e!te #or e%
(creeor co'o !uevo euor. Este tercer adquirente responde no slo con el inmueble sino con
todo su patrimonio, precisamente por tener la calidad de deudor
9hora bien, la aceptacin de un nuevo deudor por parte del adquirente no significa por s sola la liberacin del
deudor primitivo. )e produce una e%e$(ci)! i'#er*ect(& e! virtu e %( cu(% c(( euor res#o!e #or e%
too e %( eu(& ( #es(r e !o e/istir so%i(ri(. P(r( 6ue e% euor 6uee %iber(o es !eces(rio 6ue
e% (creeor %o e/o!ere e! *or'( e/#res(.
tercer #oseeor7 es el que (6uiere e% i!'ueb%e #ero !o (su'e %( eu(& o %( to'( ( su c(r$o
#ero e% (creeor !o %o (ce#t( co'o euor& !i e/#res( !i t.cit('e!te. 9l no ser deudor,
simplemente deber% soportar los efectos de la ejecucin del inmueble gravado, responde slo con el
mismo y puede liberarse mediante el abandono.
Ejercicio e% ius perse&uendi"
El cdigo sostiene que si e% euor e!(je!(& se( #or t,tu%o o!eroso o %ucr(tivo& e% too o u!( #(rte e %(
cos( o u!( es'e'br(ci)! e e%%(& 6ue #or s, se( susce#tib%e e hi#otec(& e% (creeor #or.
#erse$uir%( e! #oer e% (6uire!te& y #eir su ejecuci)! y ve!t(& co'o #or,( h(cer%o co!tr( e%
- 180 -
euor. Pero& si %( cos( e!(je!(( *uere 'ueb%e& 6ue s)%o est. i!'ovi%i@(( y sujet( ( %( hi#otec(&
co'o (ccesori( e% i!'ueb%e& e% (creeor !o #or. #erse$uir%( e! '(!os e% tercer #oseeor.
El acreedor no puede dirigir la ejecucin directamente contra el tercer poseedor. /omo primer paso, debe
intimar al deudor al pago del capital y los intereses e&igibles.
)i, cumplida la intimacin, el deudor no paga, cualquiera que sea la e&cusa que alegue, reci!n entonces puede
recurrir contra el tercer poseedor, e&igi!ndole el pago de la deuda o el abandono de ella.
E% tercer #oseeor #uee o#t(r #or7
19 PAFAR7 el pago debe ser co'#%eto y, una ve5 verificado, e% tercer #oseeor 6ue( subro$(o e!
%os erechos e% (creeor. )e trata de una subrogacin legal que, al traspasar al nuevo acreedor
todos los derechos, acciones y garantas del anterior, le permitir% al tercer poseedor dirigirse contra el
deudor para obtener el reembolso de las sumas que hubiera tenido que pagar para detener la
ejecucin.
-9 A:ANDONAR EL IN;UE:LE, liber%ndose del juicio.
09 5OPORTAR LA E=ECUCIHN7 puede defenderse oponiendo una serie de e/ce#cio!es& o no
defenderse. En cuanto a las e&cepciones, pueden ser$
i!e/iste!ci( e %( hi#otec(7 quedan incluidos todos los supuestos de nulidad de la hipoteca.
e/ti!ci)! e %( hi#otec(7 comprende todas las causales de e&tincin.
!u%i( e %( to'( e r(@)!.
i!e/i$ibi%i( e %( eu(.
CON5ECUENCIA5 DE LA E<PROPIACIHN 5EFUIDA CONTRA EL TERCERO PO5EEDOR.
Una ve5 ejecutado el inmueble y perdido el dominio por parte del tercer poseedor, se producen las siguientes
consecuencias$
- revive! %(s serviu'bres (ctiv(s y #(siv(s& es decir, las debidas al inmueble e&propiado o las que
lo gravaban, que el tercer poseedor tena antes de la adquisicin del dominio.
- re!(ce! e! e% ore! 6ue %es corres#o!( %(s hi#otec(s 6ue e% tercer #oseeor hubiese te!io
sobre e% i!'ueb%e (!tes e ser #ro#iet(rio.
- e% e/cee!te e% #recio 6ue se hubiere obte!io e! %( sub(st(& luego de pagados los cr!ditos
hipotecarios, #erte!ece (% tercer #oseeor.
PTO. ?. *rivilegio.
PRIVILEFIO5 DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.
)e trata de un #rivi%e$io es#eci(%& cuyo (sie!to es e% #recio e% i!'ueb%e hi#otec(o y 6ue s)%o #uee
h(cerse v(%er *re!te ( otros (creeores si %( hi#otec( se e!cue!tr( ebi('e!te i!scri#t(. Es un
- 181 -
privilegio sumamente, #nicamente postergado por los gastos de justicia 1y por un acreedor que ejer5a el
derecho de retencin, si !ste ha comen5ado a ejercerse antes de nacer el cr!dito privilegiado4.
PTO. A. E&tincin. "ratamiento particular del caso de subasta judicial.
E<TINCIHN.
El (rt. 01DB sienta el #ri!ci#io $e!er(%7 1%( hi#otec( (c(b( #or %( e/ti!ci)! tot(% e %( ob%i$(ci)! #ri!ci#(%
sucei( #or (%$u!o e %os 'oos esi$!(os #(r( %( e/ti!ci)! e %(s ob%i$(cio!es2.
En consecuencia, cualquiera sea la causal de e&tincin de la obligacin garanti5ada, la hipoteca sigue la
misma suerte.
+o obstante ello, e/iste! (%$u!os c(sos e! 6ue %( e/ti!ci)! e %( hi#otec( se o#er( #or 'otivos
re%(cio!(os co! e%%( 'is'(& 6ue !o $u(r(! re%(ci)! (%$u!( co! %( e/ti!ci)! e% cr"ito7
re!u!ci(7 debe ser e&presa y constar en escritura p#blica
co!*usi)!7 cuando se re#nen en la misma persona las calidades de due=o y acreedor hipotecario
c(uci( e %( i!scri#ci)!7 transcurridos >F a=os desde que fue registrada 1no obstante, los
autores que sostienen que la inscripcin es meramente declarativa no ven la caducidad de la
inscripcin como un supuesto de e&tincin de la hipoteca, que subsiste4
RE;ATE O 5U:A5TA =UDICIAL.
.ecretada la subasta en un juicio promovido por un acreedor 1aunque no sea hipotecario4, para que se
produ5ca la e&tincin de la hipoteca es necesario que sean citados todos los acreedores hipotecarios, a fin de
que hagan valer sus derechos.
0ematado el inmueble, reci!n se opera el efecto e&tintivo en el momento en que el adquirente consigna el
precio a la orden del jue5. El derecho de los acreedores hipotecarios autom%ticamente se traslada sobre el
precio con sus respectivos privilegios.
)i se hubiera omitido la citacin a los acreedores hipotecarios, ello no provoca la nulidad de la subasta, pero la
hipoteca no se e&tingue. En tal caso, el comprador ha adquirido un inmueble gravado, motivo por el cual debe
d%rsele la oportunidad de dejar sin efecto dicha adquisicin.
PTO. B. /ancelacin. .istintos casos. /aducidad de la inscripcin.
CANCELACIHN. Di*ere!tes su#uestos.
Co!ce#to7 la cancelacin es el (cto #or e% cu(% se ej( si! e*ecto %( i!scri#ci)! re$istr(%.
C(sos7
c(!ce%(ci)! VOLUNTARIA 8#or co!se!ti'ie!to e %(s #(rtes97 en este caso, no obstante pareciera
que el cdigo e&ige el consentimiento del acreedor y del constituyente de la hipoteca, en realidad es
su*icie!te e% e% (creeor. E% es e% ver(ero i!teres(o e! %( subsiste!ci( e %( re$istr(ci)! y&
- 182 -
co!si$uie!te'e!te& 6uie! ebe co!se!tir su e/ti!ci)!. P(r( e%%o se e/i$e 6ue te!$( c(#(ci(
e e!(je!(r bie!es
c(!ce%(ci)! =UDICIAL 8#or se!te!ci( #(s(( e! (utori( e cos( ju@$((97 los tribunales deben
ordenar la cancelacin de las hipotecas$
a4 cuando %( to'( e r(@)! !o se h( *u!(o e! i!stru'e!to su*icie!te #(r( co!stituir
hi#otec(.
b4 cuando %( hi#otec( h( ej(o e e/istir #or cu(%6uier c(us( %e$(%.
c4 o cuando e% cr"ito *ue #($(o.
CADUCIDAD e %( i!scri#ci)!.
0especto de esta cuestin, es necesario hacer una distincin$ para quienes consideran que la inscripcin de la
hipoteca es meramente declarativa, el hecho de que transcurran los >F a=os no afecta a la hipoteca( ahora
bien, para nosotros 19re%n4, que hemos se=alado que la publicidad registral es requisito esencial, caducada la
inscripcin ya no hay hipoteca.
PTO. D. Hipotecas bancarias. *reanotacin de hipotecas. 9notacin directa de hipotecas.
HIPOTECA5 :ANCARIA5.
Pre(!ot(ci)! hi#otec(ri(7 el Ranco Hipotecario +acional, el Ranco +acin, al efectuar operaciones con
garanta hipotecaria, podr%n disponer directamente su preanotacin por oficio a los 0egistros 2nmobiliarios, a
fin de conceder anticipos a sus clientes una ve5 acordado el pr!stamo y comprobado el dominio y la libertad de
disposicin de la finca ofrecida.
A!ot(ci)! hi#otec(ri(7 es otro tipo de garanta hipotecaria, concedida al Ranco Hipotecario +acional, que da
lugar a una carga real sobre el inmueble por el importe del pr!stamo, intereses y gastos, que tiene igual
naturale5a y efectos que la hipoteca com#n, que se inscribe mediante simple oficio del Ranco y cuya duracin
es de > a=os( todo ello a fin de garanti5ar al Ranco los pr!stamos que acuerde a empresas promotoras de
construcciones destinadas a viviendas, mientras reali5a la obra.
PTO. M. *agar!s hipotecarios e hipotecas cambiarias.
PAFARE5 HIPOTECARIO5.
90". ?>F>$ cuando una hipoteca se debe pagar en varios pla5os se da un pagare por cada una de las
distintas cuotas que se deben pagar$
#(r( 6ue u! #($(r" se( hi#otec(rio tie!e 6ue est(r *ir'(o #or e% 1(!ot(or e %( hi#otec(2&
que es un funcionario del registro de la propiedad inmueble.
se ebe! e'itir t(!tos #($(r"s co'o co!ste! e! %( escritur( hi#otec(ri(. Ello es as porque los
pagares siempre van unidos a la escritura hipotecaria. "odos los pagares que se emitan deben
constar en el cuerpo de la escritura hipotecaria( de esa manera, cada ve5 que paga, el acreedor le
debe retribuir el pagar! 1los pagar!s hipotecarios no tienen vida propia4.
- 183 -
*i!(%'e!te& co!se$uios toos %os #($(r"s& se iri$e (% re$istro #(r( #eir %( c(!ce%(ci)! e %(
hi#otec(.
LETRA5 HIPOTECARIA5.
5o! t,tu%os v(%ores co! $(r(!t,(s hi#otec(ri(s& 6ue se e'ite! C!ic('e!te cu(!o se co!stituye %(
hi#otec( e! 1T $r(o 1en la >H hipoteca ya no pueden emitirse4.
6as letras se pueden emitir con cu#o!es& cada uno de los cuales representa una cuota. El acreedor restituye
el cupn cada ve5 que se paga. "ambi!n se pueden emitir sin cupones.
7.K 6a 6ey >@@@7 introduce una nueva categora de ttulo valor, la ;6etra Hipotecaria<, que go5a de las
caractersticas de necesidad, literalidad y autonoma. )us notas tipificantes se integran con la incorporacin al
ttulo del derecho real de hipoteca en primer grado como condicin de su e&istencia, su circulacin por endoso
nominativo sin responsabilidad del endosante y la novacin de la relacin causal que produce su emisin.
>.K 6a novacin prevista por el artculo ?C de la 6ey >@@@7 reviste el car%cter de legal, por oposicin a la
naturale5a esencialmente convencional de esta figura en el /digo /ivil. .ada la caracterstica antedicha, no
es requisito esencial para el acreedor efectuar la reserva e&presa prevista por el artculo BF? del /digo /ivil.
?.K El incumplimiento de algunos de los requisitos previstos por el artculo ?A de la ley, configura una nulidad
cambiaria absoluta. En tal supuesto la obligacin novada recupera su eficacia y la accin causal subsiste.
@.K Habr% emisin de letra hipotecaria cuando la misma se encuentre en condiciones de circular. Hasta tanto
dicha circunstancia se verifique, subsiste la obligacin originaria con todos sus efectos y modalidades y por
sus normas debe regirse la modificacin, transmisin y cancelacin del derecho real y las obligaciones del
contrato al que accede.
E.K 6a ine&istencia de emisin de letra hipotecaria escritural implica la ausencia de novacin de la relacin
causal lo que no impide la cancelacin de la garanta hipotecaria que tuvo su reflejo registral en tiempo y
forma debidas. El acreedor hipotecario est% legitimado para otorgar escritura de cancelacin a cuyo fin deber%
e&hibir instrumento de constitucin de dicha garanta y su manifestacin de haber percibido la totalidad del
cr!dito.
G.K/umplimentados estos requisitos el 0egistro de la *ropiedad 2nmueble deber% proceder a la inscripcin de
la cancelacin del gravamen.
C.K 6a calificacin registral de la letra hipotecaria debe acotarse a aquellas circunstancias que se vinculan con
el derecho real.
B.K )iendo que la obligacin de elegir el agente de registro de las letras hipotecarias escriturales pesa sobre el
acreedor a cuyo favor se emiten aquellas, es su deber cumplimentar con la inscripcin de las mismas ante
dicho agente.
A.K /uando el hipotecante es un tercero que asume la deuda deber% prestar su conformidad de acuerdo a lo
previsto por el atrculo ?G de la ley.
7F.K 6os te&tos escriturarios preestablecidos e impuestos imperativamente por el Ranco /entral de la
- 184 -
0ep#blica 9rgentina, a las entidades financieras, y !stas a los autori5antes y a las partes intervinientes,
contienen equvocos conceptuales, superposiciones y contradicciones que imponen la necesidad de su
reelaboracin.
77.K 6a suscripcin de la letra hipotecaria por el notario prevista en el artculo ?A de la 6ey >@@@7, no slo
constituye uno de los requisitos para la e&istencia del ttulo valor, sino que tambi!n importa la verificacin de la
concordancia del contenido de los requisitos de la letra con los que surgen de la escritura, vinculando con
dicha correlacin el instrumento p#blico cuya garanta se traslada al ttulo valor.K
7>.K En aquellos contratos que contienen cl%usulas predispuestas como los mutuos con garanta hipotecaria
con emisin de letras hipotecarias, sujetas potencialmente a posterior tituli5acin, la labor asesora del notario
debe poner especial atencin en la parte m%s d!bil de la relacin contractual, inform%ndole de los alcances del
contenido de dichos instrumentos.K
7?.K 6a intervencin notarial en las cesiones fiduciarias de cr!ditos hipotecarios y de garantas hipotecarias
con emisin de letras garanti5a la seguridad jurdica en virtud del control de legalidad inherente a la funcin
documentadora y autenticadora que ejerce el escribano.K
7@.K 6a /omisin considera altamente beneficioso para la comunidad vinculada, el reconocimiento de la figura
del escribano en el *royecto de Unificacin de la 6egislacin /ivil y /omercial, no slo en el rol activo
instrumentador, sino como sujeto pasible de desempe=ar la funcin de entidad registradora de la letras
hipotecarias escriturales, artculo @G de la 6ey >@@@7.K
- 185 -
UNIDAD 1A PRENDA K ANTICRE5I5. LIDEICO;I5O EN FARANTIA.S
PTO. 1. .erecho real de prenda. .efinicin legal. 9n%lisis crtico.
DERECHO REAL DE PRENDA. De*i!ici)! y (!.%isis.
Art. 0-I37 1h(br. co!stituci)! e #re!( cu(!o e% euor& #or u!( ob%i$(ci)! ciert( o co!icio!(%&
#rese!te o *utur(& e!tre$( (% (creeor u!( cos( 'ueb%e o u! cr"ito e! se$uri( e %( eu(2.
6a palabra ;prenda< tiene ? acepciones diferentes dentro del /./iv.$
- como erecho re(% que en seguridad de un cr!dito grava una cosa mueble que es entregada al
acreedor.
- como co!tr(to que da nacimiento al derecho real de prenda.
- como cos( sobre la que recae el derecho real.
9l igual que la hipoteca, la prenda es u! erecho re(% sobre cos( (je!(& (ccesorio e! *u!ci)! e $(r(!t,(&
y( 6ue !o tie!e e/iste!ci( (ut)!o'(& si!o 6ue e%%( se ebe ( %( e/iste!ci( e u! erecho creitorio e%
6ue es (ccesori(.
Pero ( i*ere!ci( e %( hi#otec(& se ejerce #or %( #osesi)!& y( 6ue %( cos( 'ueb%e es e!tre$(( (%
(creeor.
PTO. -. -bjeto. /r!ditos garanti5ables. /aracteres.
O:=ETO.
.e acuerdo a lo que establece el (rt. 0-11& 1to(s %(s cos(s 'ueb%es y %(s eu(s (ctiv(s #uee! ser
((s e! #re!(2.
*or lo tanto, %( #re!( ebe rec(er sobre CO5A5 ;UE:LE5& %o se(! #or su !(tur(%e@( o #or su c(r.cter
re#rese!t(tivo. Es obvio que dichas cosas deben e!co!tr(rse e! e% co'ercio. 9dem%s, quedan incluidas las
cos(s *u!$ib%es.
9l igual que en el hipoteca, too cr"ito es susce#tib%e e ser $(r(!ti@(o co! #re!(. .icho principio
surge del art. ?>F@.
CARACTERE5.
6a prenda tiene > caracteres esenciales, convencionalidad y especialidad, mientras que la indivisibilidad es un
car%cter natural.
CONVENCIONALIDAD7 siendo un derecho real accesorio de un cr!dito, no puede reconocer otra
*ue!te que el co!tr(to. No e/iste! #re!(s %e$(%es o juici(%es& #ero s, es ('iti( %(
e!o'i!(( 1#re!( t.cit(2.
PRENDA T4CITA.
*ara que haya prenda t%cita deben concurrir varios re6uisitos7
- 186 -
19 debe e&istir una prenda e&presa y una segunda obligacin contrada por el mismo deudor y a favor del
mismo acreedor, con posterioridad a la garanti5ada por dicha prenda.
-9 la segunda obligacin debe ser e&igible antes del pago de la primera.
09 como la ley presume que ha sido voluntad de las partes afectar la cosa prendada al pago de la nueva
deuda, !sta debe haber sido contrada por el mismo deudor a favor del mismo acreedor.
L( #re!( t.cit( !o es e! re(%i( u! erecho re(%& y( 6ue e% C!ico e*ecto 6ue #rouce es %( rete!ci)!
e %( cos( #or #(rte e% (creeor h(st( e% #($o e u!( y otr( eu(.
E5PECIALIDAD7 la especialidad juega e! cu(!to (% cr"ito y e! cu(!to (% objeto. *or ello, el
instrumento p#blico o privado en el que consta la e&istencia de la prenda debe mencionar el importe
del cr!dito y contener una designacin detallada de la especie y naturale5a de los objetos dados en
prenda, su calidad, peso y medida, si estas indicaciones fueren necesarias para determinar la
individualidad de la cosa.
L( correct( eter'i!(ci)! e% objeto es e *u!('e!t(% i'#ort(!ci( e! %( #re!(& #or %( #osibi%i( e
co!*usi)! 6ue #uee #rese!t(rse e! '(teri( e cos(s 'ueb%es& %(s 6ue $e!er(%'e!te so! *u!$ib%es.
INDIVI5I:ILIDAD7 la indivisibilidad consiste en que e% $r(v('e! se e/tie!e ( to( %( cos( y ( c((
#(rte e %( 'is'(& $(r(!ti@(!o e ese 'oo e% #($o e too e% cr"ito y e c(( #(rte e "%. 6a
prenda es indivisible, no obstante la divisin de la deuda. *or supuesto que, como se trata de un
car%cter natural, nada impide que se convenga lo contrario.
El heredero del deudor que ha pagado su porcin de la deuda no puede demandar su porcin en la prenda,
mientras que la deuda no haya sido enteramente pagada, y recprocamente, el heredero del acreedor que ha
recibido su porcin de la deuda, no puede librar la prenda en perjuicio de los coherederos que no han sido
pagados.
PTO. 0. /onstitucin. /ondiciones de fondo y de forma. /l%usulas permitidas y prohibidas.
CON5TITUCIHN.
*ara que la prenda sea v%lidamente constituida deben concurrir 0 co!icio!es e *o!o7
74 LEFITI;ACIHN DEL CON5TITUKENTE7 slo puede constituir prenda el due=o de la cosa. /laro est%
que si no lo es pero luego adquiere el dominio de la cosa, resulta aplicable el principio de la
convalidacin.
>4 CAPACIDAD DE LA PARTE57 es la segunda condicin requerida para la constitucin de la prenda. El
art. ?>7? e&ige la de e!(je!(r e! e% co!stituye!te& mientras que (% (creeor %e b(st( te!er
c(#(ci( #(r( co!tr(t(r.
?4 ENTREFA DE LA CO5A7 con respecto a la tercera condicin, como el contrato que da origen a la
prenda es real, no queda perfeccionado mientras la cosa no haya sido entregada. /laro est% que la
cosa no debe ser necesariamente entregada al acreedor, ya que puede recibirla un tercero. En tal
caso, es indispensable que las partes lo hayan convenido.
- 187 -
*ara su valide5 e!tre %(s #(rtes !o re6uiere e *or'( (%$u!(. El contrato puede ser verbal, pero como es
real slo se perfecciona cuando el acreedor recibe la tr(ici)!.
/on res#ecto ( terceros, en cambio, es !eces(rio 6ue %( co!stituci)! e #re!( co!ste e! u!
i!stru'e!to #Cb%ico o #riv(o e *ech( ciert(& cualquiera sea el monto del cr!dito garanti5ado. 9 ello debe
sumarse la tr(ici)!& porque, de lo contrario, por m%s que e&ista el instrumento no habr% nacido el derecho
real.
/omo en todo derecho real de garanta, se e!cue!tr( PROHI:IDO EL PACTO CO;I5ORIO& es decir que es
nula toda cl%usula que autorice al acreedor a apropiarse de la cosa fuera de los modos autori5ados.
El pacto es nulo aunque se presente bajo el aspecto de una VENTA CON PACTO DE RETROVENTA& 6ue
t('bi"! E5 PROHI:IDO.
)in embargo, #uee co!ve!irse 6ue e% (creeor se (jui6ue %( cos( #or %( esti'(ci)! 6ue e e%%( se
h($( (% tie'#o e% ve!ci'ie!to e %( eu(& #ero !o (% tie'#o e% co!tr(to.
"ambi!n se #er'ite 6ue e% (creeor (6uier( %( cos( e! %( sub(st(& #or %( ve!t( #riv(( o #or %(
(juic(ci)!.
PTO. 3. .erechos y obligaciones del acreedor prendario. *rivilegio. *rendas sucesivas.
DERECHO5 K O:LIFACIONE5 DEL ACREEDOR PRENDARIO.
19 TENER LA CO5A, #ero !o #uee us(r e e%%(, salvo que se lo permita el deudor bajo apercibimiento
de que si tiene prohibido usarlo y lo usa igual, el deudor puede pedir el secuestro del objeto.
-9 el acreedor tiene el derecho de rete!er %( cos( 8DERECHO DE RETENCIHN9 h(st( e% #($o tot(% e%
c(#it(% e i!tereses y e/#e!s(s !eces(ri(s #(r( %( co!serv(ci)! e %( cos(.
09 el acreedor res#o!e si %( cos( se #iere #or su cu%#( o !e$%i$e!ci(.
39 si el acreedor es despojado del objeto prendario tiene erecho de e!t(b%(r (ccio!es #osesori(s y
(ccio!es re(%es.
CONCURRENCIA DE PRENDA5 5O:RE UNA ;I5;A CO5A.
.ice el (rt. 0-1I7 1u!( !uev( #re!( #uee ser (( sobre %( 'is'( cos(& co! t(% 6ue e% se$u!o
(creeor obte!$( co!ju!t('e!te co! e% #ri'ero& %( #osesi)! e %( cos( e'#e>((& o 6ue e%%( se(
#uest( e! '(!os e u! tercero #or cue!t( co'C!. E% erecho e %os (creeores sobre %( cos(
e'#e>(( se$uir. e% ore! e! 6ue %( #re!( se h( co!stituio2.
/omo se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, si no fuera posible la coposesn entre los
distintos acreedores, la cosa necesariamente deber% ser entregada a un tercero por cuenta de ellos, quien
asume la calidad de depositario.
- 188 -
El ius preferendi se hace valer en el orden de constitucin de cada prenda, o sea, tomando en cuenta la fecha
en que se ha perfeccionado cada contrato con la tradicin.
PTO. ?. *renda t%cita. *renda anticr!tica.
Es la que surge cuando ya hay una obligacin garanti5ada con una prenda y se hace una segunda obligacin
1entre el mismo acreedor y el mismo deudor4 que vence antes de que se pague la primera obligacin. Esta
segunda obligacin se entiende garanti5ada con una prenda t%cita porque se presume que ambas obligaciones
est%n avaladas por la prenda.
9mbas instituciones 1prenda y anticresis4 tienen en com#n su calidad de garantas reales, su naturale5a
accesoria, y el despla5amiento que se produce del bien, de poder de quien las constituye, al acreedor de la
obligacin garanti5ada.
*ese a ello, las diferencias son notorias y vienen dadas, por la naturale5a de los bienes sobre los cuales
recaen. 6a prenda, recae sobre bienes muebles, mientras que la anticresis lo hace sobre bienes inmuebles.
.e otro lado, los derechos de uso, disfrute y e&plotacin del bien que son inherentes a la anticresis se
encuentran ausentes de la prenda com#n, el uso del bien por parte del acreedor prendario requiere de un
acuerdo e&preso con el deudor.
) bien ambas figuras permiten que el acreedor haga suyos los =utos, el objetivo principal de la prenda es que
el bien sea vendido en el supuesto de incumplimiento( mientras que en el caso de anticresis su funcin
principal es la e&plotacin del bien, es decir la percepcin de los frutos como forma de cobrar el monto
adeudado, de ah que en doctrina se haga referencia a un supuesto de Vpermuta de rentasV.
En efecto, mientras que la prenda es la afectacin de un bien mueble al cumplimiento de una obligacin con el
objeto de permitir al acreedor su venta para cobrarse con el producto de la reali5acin del mismo, la anticresis
consiste en la entrega del bien al acreedor para que a trav!s de su e&plotacin proceda al cobro de su
acreencia.
*or consiguiente, la prenda consiste en otorgar al acreedor el derecho de vender el bien en caso de
incumplimiento 1evento futuro4, mientras que la anticresis consiste en la entrega inmediata del bien al acreedor
1evento presente4 pata permitirle a trav!s de su uso el cobro de la acreencia.
PTO. A. E&tincin.
E<TINCIHN. C(us(%es.
6a prenda se e&tingue$
19 #or VQA INDIRECTA& por e&tincin de la obligacin asegurada, ocurrida por cualquier causa
-9 #or VQA DIRECTA7
/-+,U)2N+
3E+"9 JU.2/296
.E)"0U//2N+
*80.2.9 .E 69 /-)9
)U *UE)"9 ,UE09 .E6 /-:E0/2-
0E+U+/29 EL*0E)9 - "^/2"9 1cuando el acreedor devuelve voluntariamente la prenda al
deudor4
E/ti!$ui( %( #re!(& e% (creeor est. ob%i$(o ( restituir %( cos( co! toos sus (ccesorios e/iste!tes
(% tie'#o e %( co!stituci)!& '.s %(s (ccesio!es #rouci(s co! #osteriori(.
- 189 -
)i el acreedor no devuelve la cosa, la accin del deudor para pedir la restitucin prescribe a los >F a=os.
PTO. B. +ociones del r!gimen prendario de los bancos oficiales y de las prendas comerciales con y sin
despla5amiento.
6os Rancos -ficiales tanto el de la /iudad de Ruenos 9ires como el de las :unicipalidades, suelen tener
servicio de cr!ditos *rendarios o *ignoraticios, esto es que se va con la cosa a la ventanilla se eval#a y de
acuerdo al valor le prestan dinero, y si no paga el pr!stamo se remeta la cosa prendada, la /orte dice que la
constitucionalidad de este sistema surge de la /arta -rg%nica de esos Rancos, entonces el Ranco tiene la
facultad de rematarlo por si, entonces vencido el pla5o si no paga dentro de un lapso que es de 7F o 7E das o
lo que diga la carta org%nica del banco, el banco lo remata por si y ah se acaba la historia.
*rendas /omerciales$
6as prendas comerciales son las que regula el /digo de /omercio, en el *royecto de reforma esto
desaparece, la #nica caracterstica que tiene la prenda comercial es que no lleva ,echa /ierta porque esta
surge de los libros de los comerciantes.
*renda con .espla5amiento$ 6a garanta hipotecaria o la prendaria con despla5amiento podr% ser vendida
e&trajudicialmente por notario p#blico despu!s de haber seguido los procedimientos se=alados en esta ley, sin
perjuicio de las acciones que pueda ejercer posteriormente el deudor.
*renda sin .espla5amiento$
6a *renda sin .espla5amiento esta regulada por la ley 7>.AG> hay que tenerla en cuenta con el .ecreto ley
7E.?@B y el decreto BAC\AE. 6o importante es el decreto BAC\AE. Estas prendas sin despla5amiento tiene la
caracterstica de que se ha transformado en un derecho civil, o sea que de comercial paso a civil, porque ahora
puede ser acreedor prendario cualquier persona, eso a hecho que el *royecto de cdigo se suprimiera la
Hipoteca :obiliaria, es la prenda sin despla5amiento ampliado, entonces ahora cualquiera puede ser acreedor,
antes para poder se acreedor prendario haba que ser )ociedad /omercial, Entidad ,inanciera, /omerciante
que est!n inscriptos en el 0egistro de /r!ditos *rendario, pero ahora puede ser cualquiera, entonces ac%
tenemos un sistema de Hipoteca :obiliaria, se asemeja y lo es un sistema de Hipoteca :obiliaria. Esta era una
garanta e&clusivamente comercial y ahora se le e&tendi el campo a lo civil. Esta prenda se inscribe en el
0egistro +acional de la *ropiedad del 9utomotor y /r!ditos *rendarios que depende del :inisterio de Justicia.
6a inscripcin en el registro *rendario es muy complejo el tema y muy formal, son formularios oficiales, que si
no se cumplen como lo establece la ley pueden ser recusados por medio de una e&cepcin de defecto legal.
.ecretoK6ey 7E.?@B
/apitulo 2
7. 6as prendas con registro pueden constituirse para asegurar el pago de una suma de dinero o el
cumplimiento de cualquier clase de obligaciones, a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la
garanta prendaria, un valor consistente en una suma de dinero.
>. 6os bienes sobre los cuales recaiga la prenda con registro quedar%n en poder del deudor o del
tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena.
?. 6os bienes afectados a la prenda garanti5an al acreedor, con privilegio especial sobre ellos, el
importe de la obligacin asegurada, intereses y gastos en los t!rminos del contrato y de las disposiciones del
presente.
El privilegio de la prenda se e&tiende, salvo convencin en contrario, a todos los frutos, productos,
rentas e importe de la indemni5acin concedida o debida en caso de siniestro, p!rdida o deterioro de los
bienes prendados.
@. El contrato produce efectos entre las partes desde su celebracin y con respecto a terceros, desde
su inscripcin en la forma establecida en el presente.
E. 6a prenda con registro podr% constituirse a favor de cualquier persona fsica o jurdica, tenga o no
domicilio en el pas.
- 190 -
G. 6os contratos de prenda que establece el presente se formali5ar%n en documento privado,
e&tendi!ndose en los formularios respectivos que gratuitamente facilitar%n las -ficinas del 0egistro de *renda,
cuyo te&to ser% fijado en la reglamentacin que dicte el *oder Ejecutivo +acional.
C._ .urante la vigencia de un contrato prendario, el due=o de los bienes no puede constituir, bajo pena
de nulidad, otra prenda sobre !stos, salvo que los que autorice por escrito el acreedor.
B. El due=o de los bienes prendados puede industriali5arlos o continuar con ellos el proceso de su
utili5acin econmica( los nuevos productos quedan sujetos a la misma prenda.
En el contrato de prenda puede estipularse que los bienes se conservar%n en el estado en que se
encuentren, sin industriali5arlos, ni transformarlos.
7. El due=o de los bienes prendados no puede enajenarlos, pudiendo hacerlo solamente en el caso que
el adquirente se haga cargo de la deuda garanti5ada, continuando en vigor la prenda bajo las mismas
condiciones en que se constituy, inclusive en cuanto a la responsabilidad del enajenante. 6a transferencia se
anotar% en el 0egistro y se notificar% al acreedor mediante telegrama colacionado.
/apitulo 22 *renda ,ija
7F. *ueden prendarse todos los bienes muebles o semovientes y los frutos o productos aunque est!n
pendientes o se encuentren en pie. 6as cosas inmuebles por su destino, incorporadas a una finca hipotecada,
solo pueden prendarse con la conformidad del acreedor hipotecario.
77. En el contrato son esenciales las siguientes especificaciones que deber%n constar en la respectiva
inscripcin$
a4 +ombre, apellido, nacionalidad, edad, estado civil, domicilio y profesin del acreedor(
b4 +ombre, apellido, nacionalidad, edad, estado civil, domicilio y profesin del deudor(
c4 /uanta del cr!dito y tasa del inter!s, tiempo, lugar y manera de pagarlos(
d4 *articularidades tendientes a individuali5ar los bienes prendados. )i la prenda recae sobre ganados,
!stos ser%n individuali5ados mediante indicaciones sobre su clase, n#mero, edad, se&o, grado de mesti5acin,
marca, se=al, certificado o gua con mencin del n#mero de inscripcin, fecha de !sta, oficina en que la marca
o se=al est% registrada y la que haya e&pedido la gua o certificado. )i se trata de otros bienes, la
individuali5acin ser% lo m%s especfica posible en cuanto a cantidad, calidad, peso, n#mero, an%lisis, marca
de f%brica, patente, controles a que est!n sujetos y cualesquiera otras particularidades que contribuyan a
individuali5ar los bienes. )e considera que la prenda de un fondo de comercio no incluye las mercaderas del
negocio( y que comprende las instalaciones, contratos de locacin, marcas, patentes y ense=as, dibujos y
modelos industriales, distinciones honorficas y todos los derechos que comporta la propiedad comercial,
industrial y artstica.
En el caso de que las especificaciones estatuidas en este inciso d4 ya figuren en una inscripcin
anterior, no deben reproducirse, sino que se mencionar% indicando dnde se encuentra(
e4 Especificacin de los privilegios a que est!n sujetos los bienes en el momento de celebrarse el
contrato de prenda(
f4 Especificacin de los seguros si los bienes est%n asegurados.
7>. *ara que produ5ca efecto, la inscripcin del contrato deber% hacerse en los 0egistros
correspondientes a la ubicacin de los bienes prendados. )i los bienes estuvieran situados en distinta
jurisdiccin o distrito, el 0egistro donde se practique la inscripcin la comunicar% dentro de las veinticuatro
horas a los 0egistros del lugar donde est!n situados los dem%s bienes, a los efectos de su anotacin. 6a
omisin del encargado del 0egistro donde se inscribiera la prenda, de hacerlo saber a los dem%s encargados o
la de !stos de hacer la anotacin en sus respectivos 0egistros, no afectar% la valide5 de la prenda y sus
efectos, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo @E, inciso b4.
7?. El due=o de los bienes prendados no puede sacarlos del lugar en que estaban cuando constituy
la garanta, sin que el encargado del 0egistro respectivo deje constancia del despla5amiento en el 6ibro de
0egistro y certificado de prenda, y se lo notifique al acreedor, al endosante y a la oficina que haya e&pedido
- 191 -
certificados o guas en su caso. Esta cl%usula ser% insertada en el contrato y su violacin faculta al acreedor
para gestionar el secuestro de los bienes y las dem%s medidas conservatorias de sus derechos.
6os automotores quedan comprendidos en esta prohibicin slo cuando se trate de su despla5amiento
definitivo.
6os frutos y productos agropecuarios pueden ser vendidos en la !poca adecuada antes de entregarlos
al comprador, el enajenante deber% pagar una parte de la deuda que sea proporcional a la reduccin de la
garanta determinada por la venta. Estas operaciones ser%n anotadas al margen de la inscripcin y el
certificado de prenda, independientemente del recibo que otorgue el acreedor prendario por el pago parcial.
El due=o de las cosas prendadas puede usarlas conforme a su destino y est% obligado a velar por su
conservacin.
El acreedor est% facultado para inspeccionarlas( en el contrato puede convenirse que el due=o lo
informe peridicamente sobre el estado de ellas.
El uso indebido de las cosas o la negativa a que las inspeccione el acreedor, dar% derecho a !ste a
pedir el secuestro de ellas.
6as cosas prendadas pueden depositarse, donde acuerden el acreedor y el deudor( el depsito se har%
constar en el contrato y en la inscripcin.
/apitulo 222 *renda ,lotante
7@. )obre mercaderas y materias primas en general, pertenecientes a un establecimiento comercial o
industrial, puede constituirse prenda flotante, para asegurar el pago de obligaciones. Este tipo de prenda afecta
las cosas originariamente prendadas y las que resulten de su transformacin, tanto como las que se adquieran
para reempla5arlas( y no restringe la disponibilidad de todas ellas, a los efectos de la garanta.
7E. En el contrato son esenciales las siguientes especificaciones que deber%n constar en la respectiva
inscripcin$
a4 +ombre, apellido, nacionalidad, edad, estado civil, domicilio y profesin del acreedor(
b4 +ombre, apellido, nacionalidad, edad, estado civil, domicilio y profesin del deudor(
c4 /uanta del cr!dito y tasa de inter!s, tiempo, lugar y manera de pagarlo(
d4 *articularidades tendientes a individuali5ar los bienes prendados, especificando si son o no fungibles,
determinando en el primer caso su especie, calidad, graduacin y variedad(
e4 Especificacin de los privilegios a que est%n sujetos los bienes en el momento de celebrarse el
contrato de prenda(
f4 Especificacin de los seguros que e&istan.
7G. *ara que produ5ca efecto, la inscripcin del contrato deber% hacerse en los registros
correspondientes al domicilio del deudor. 7C. 6a inscripcin de los contratos prendarios se har% en el 0egistro
de *renda el que funcionar% en las oficinas nacionales, provinciales o municipales que determine el *oder
Ejecutivo +acional y con arreglo a la reglamentacin que el mismo fijar%. 6os tr%mites ante el 0egistro de
*renda quedan sujetos al arancel que fije el *oder Ejecutivo +acional.
/apitulo 23 .isposiciones /omunes
7C. 6a inscripcin de los contratos prendarios se har% en el 0egistro de *renda el que funcionar% en
las oficinas nacionales, provinciales o municipales que determine el *oder Ejecutivo +acional y con arreglo a la
reglamentacin que el mismo fijar%. 6os tr%mites ante el 0egistro de *renda quedan sujetos al arancel que fije
el *oder Ejecutivo +acional.
7B. El 0egistro de *renda e&pedir% certificados y proporcionar% informaciones a requerimiento judicial,
de establecimientos bancarios, de escribanos p#blicos con registro y de quien compruebe un inter!s ante el
encargado del mismo.
- 192 -
7A. *ara que produ5ca efecto contra terceros desde el momento de celebrarse el contrato, la
inscripcin debe solicitarse dentro de las veinticuatro horas. *asado ese t!rmino, producir% ese efecto desde
que el contrato se presente al 0egistro.
El certificado que sobre determinados bienes no aparece inscripto en ning#n contrato prendario, tendr%
eficacia legal hasta veinticuatro horas de e&pedido( al solicitarse este certificado se mencionar%n las
especificaciones establecidas en los artculos 77, inciso d4 y 7E, inciso d4.
>F. .entro de las veinticuatro horas de serle presentado el contrato, el encargado del 0egistro har% la
inscripcin y la comunicar% en otro t!rmino igual y por carta certificada, a los acreedores privilegiados a que se
refieren los artculos 77 inciso e4 y 7E inciso c4 y a las oficinas p#blicas indicadas en el artculo 7? y a los
dem%s 0egistros donde debe hacerse la anotacin.
>7. 6as oficinas p#blicas o particulares que e&pidan certificados de transferencia o guas para el
traslado de ganado o frutos, o patentes, o que de cualquier manera les incumba controlar los bienes gravados
con prenda, no podr%n e&pedir ni tramitar documentos de transferencia de propiedad ni de sus registros sin
que en los documentos se inserte la constancia de que est%n prendados.
>>. Una ve5 que haga la inscripcin, el encargado del 0egistro dejar% constancia de ello en el contrato
original en el certificado de prenda que e&pida, con las formalidades que prescriba el decreto reglamentario.
>?. El privilegio del acreedor prendario se conserva hasta la e&tincin de la obligacin principal, pero
no m%s all% de cinco a=os contados desde que la prenda se ha inscripto, al final de cuyo pla5o m%&imo la
prenda caduca. *odr%, sin embargo, reinscribirse por igual t!rmino o el contrato no cancelado, a solicitud de su
legtimo tenedor dirigida al encargado del 0egistro antes de caducar la inscripcin. )i durante la vigencia de
!sta se promoviera ejecucin judicial, el actor tiene derecho a que el jue5 ordene la reinscripcin por el
indicado t!rmino, todas las veces que fuera necesario.
>@. El contrato prendario inscripto es transmisible por endoso y el endoso tambi!n debe ser suscripto
en el 0egistro para producir efectos contra terceros. El r!gimen sobre endosos del /digo de /omercio regir%
la forma y efectos del endoso de que trata este artculo( pero la falta de protesto no har% caducar la
responsabilidad de los endosantes siempre que, en el t!rmino de treinta das, contados desde el vencimiento
de la obligacin prendaria, el tenedor inicie su accin notific%ndola a los endosantes.
>E. 6a inscripcin ser% cancelada en los casos siguientes$
a4 /uando as lo disponga una resolucin judicial(
b4 /uando el acreedor o el due=o de la cosa prendada lo solicite adjuntando certificado de prenda
endosada por su legtimo tenedor( el certificado se archivar% en el 0egistro con la nota de que se ha cancelado
la inscripcin(
c4 El due=o de la cosa prendada puede pedir al 0egistro la cancelacin de la garanta inscripta
adjuntando el comprobante de haber depositado el importe de la deuda en el banco oficial m%s pr&imo al
lugar donde est% situada la cosa, a la orden del acreedor. El encargado del 0egistro notificar% la consignacin
al acreedor mediante carta certificada dirigida al domicilio constituido en el contrato. )i el notificado manifestara
conformidad o no formulara observaciones en el t!rmino de die5 das a partir de la notificacin, el encargado
har% la cancelacin. En el caso de que objetara el depsito, el encargado lo comunicar% al deudor y al banco
para que ponga la suma depositada a disposicin del depositante quien puede promover juicio por
consignacin.
>G. El certificado de prenda da accin ejecutiva para cobrar el cr!dito, intereses, gastos y costas. 6a
accin ejecutiva y la venta de los bienes se tramitar%n por procedimiento sumarsimo, verbal y actuado. +o se
requiere protesto previo ni reconocimiento de la firma del certificado ni de las convenciones ane&as.
>C. Est%n obligados solidariamente al pago, el deudor prendario y los endosantes del certificado.
>B. 6a accin prendaria compete al jue5 de comercio del lugar convenido para pagar el cr!dito, o del
lugar en que seg#n el contrato se encontraban o se encuentran situados los bienes, o del lugar del domicilio
del deudor, a opcin del ejecutante.
>A. *resentada la demanda con el certificado, se despachar% mandamiento de embargo y ejecucin
como en el juicio ejecutivo( el embargo se notificar% al encargado del 0egistro y a las oficinas que perciban
patentes o ejerciten control sobre los bienes prendados. 6a intimacin de pago no es diligencia esencial. En el
- 193 -
mismo decreto en que se dicten las medidas anteriores, se citar% de remate al deudor, notific%ndole que si no
opone e&cepcin legtima en el t!rmino de tres das perentorios, se llevar% adelante la ejecucin y se ordenar%
la venta de la prenda.
?F. 6as #nicas e&cepciones admisibles son las siguientes$
74 2ncompetencia de jurisdiccin(
>4 ,alta de personera en el demandante, en el demandado o en su representante(
?4 0enuncia del cr!dito o del privilegio prendario por parte del acreedor(
@4 *ago(
E4 /aducidad de la inscripcin(
G4 +ulidad del contrato de prenda.
6as e&cepciones de los incisos 74, E4 y G4 deber%n resultar del contrato mismo( la del inciso >4 de las
constancias de autos( las de los incisos ?4 y @4 de documentos emanados del acreedor y presentados con el
escrito oponiendo e&cepciones.
6as e&cepciones que no se funden en las causas indicadas, ser%n desestimadas de inmediato, sin
perjuicio de la accin ordinaria que puede ejercer el demandado. El jue5 resolver% sobre las e&cepciones
dentro del t!rmino de tres das, haciendo lugar a ellas y recha5ando la ejecucin o desestim%ndolas y
mandando llevar adelante la ejecucin, ordenando la venta de los bienes en la forma establecida en el artculo
>A. Esta resolucin ser% apelable dentro del t!rmino de dos das en relacin y al solo efecto devolutivo.
?7. 6a subasta de los bienes se anunciar% con die5 das de anticipacin mediante edicto que se
publicar% tres veces. /uando en el contrato no se haya convenido que el acreedor tiene la facultad de proponer
a la persona que reali5ar% la subasta, el jue5 designar% para esto un rematador. *ara la designacin se
preferir% a los que est!n domiciliados en el lugar donde se reali5ar% la subasta o en las cercanas. 6a base de
la venta ser% el importe del cr!dito garanti5ado con la prenda.
.ecreto BAC\AE
7. 9pru!base el te&to ordenado del decretoKley de *renda con 0egistro nH 7E.?@B\@G, ratificado por la
ley nH 7>.AG> y modificado por el decretoKley nH GB7F\G?, que como 9ne&o 7 forma parte integrante del
presente decreto.
>. 2nstr#yese a la .ireccin de "ecnologa, /alidad y *ropiedad 2ndustrial para que inscriba los
contratos en que se constituyen prendas sobre marcas, patentes y ense=as, dibujos y modelos industriales,
distinciones honorficas y todos los derechos que comporta la propiedad comercial, industrial y artstica.
?. :odifcase el artculo 7@ del decreto nH 7F.EC@ del 7? de setiembre de 7A@G, agregando como
segundo p%rrafo lo siguiente$
VEl p%rrafo anterior ser% de aplicacin cuando se trate de establecimientos con objeto financiero que
constituyan prenda flotante sobre los cr!ditos que conforman su actividad. 9 estos fines se afectar% la
documentacin respaldatoria a la que se refiere el artculo >?7A in fine del /digo /ivilV.
@. 6as normas del presente decreto ser%n de aplicacin a los contratos prendarios en curso de
ejecucin.
E. .e forma.
6a *renda sin .espla5amiento de la ley 7>.AG> modificada por el decreto BAC\AE que se asemeja a la Hipoteca
:obiliaria que puede ser acreedor cualquier persona ya sea comerciante o no.
*renda ,ija y ,lotante$
Esta prenda puede se ,ija o ,lotante.
6a ,ija por ejemplo se da un auto en prenda es fija, y la ,lotante se puede dar sobre cosas fungible o
consumible, por ejemplo se da en prenda 7FF toneladas de trigo, que est%n en el silo de fulano, en el silo tiene
que haber como mnimo 7FF toneladas de trigo, de la misma calidad, o sea que se puede tener en la prenda la
cantidad y calidad establecida, aunque no sea al mismo trigo, pero tiene que ser siempre de la misma calidad y
haber la misma cantidad prendada.
*rocedimiento de Ejecucin$
En cuanto a la ejecucin puede ser Judicial o E&trajudicial.
- 194 -
6a E&trajudicial lo hace directamente el acreedor, rematando la cosa por si mismo, pero el secuestro de la
cosa, la debe pedir al jue5, si al pedir el secuestro se encuentra una falla en el contrato de la prenda o en la
causa, y se inicia un proceso ordinario lo primero que hay que hacer es pedir una medida precautoria de no
innovar hasta que no se decida en el juicio ordinario que es la causa de mayor importancia. )i es por la va
Judicial primero se ordena el secuestro y despu!s se corren las e&cepciones.
PTO. D. .erecho real de anticresis. .efinicin legal. 9n%lisis crtico. +aturale5a jurdica. :odernas aplicaciones
en el derecho argentino.
ANTICRE5I5. De*i!ici)! y (!.%isis.
.e acuerdo a lo que dispone el (rt. 0-0M7 1%( (!ticresis es e% erecho re(% co!ceio (% (creeor #or e%
euor& o u! tercero #or "%& #o!i"!o%e e! #osesi)! e u! i!'ueb%e& y (utori@.!o%o ( #ercibir %os
*rutos #(r( i'#ut(r%os (!u(%'e!te sobre %os i!tereses e% cr"ito& si so! ebios+ y e! c(so e
e/ceer& sobre e% c(#it(%& o sobre e% c(#it(% so%('e!te si !o se ebe! i!tereses2.
6a anticresis es un derecho real constituido en garanta y pago de un cr!dito determinado en dinero sobre un
inmueble que el deudor o un tercero por !l, entrega al acreedor para que perciba los frutos y los impute a dicho
pago.
)e asemeja a la prenda, en cuanto se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, y a la hipoteca,
porque slo puede recaer sobre inmuebles.
.e acuerdo con la opinin de :e(tri@ Are.!& !o h(y u( e 6ue %( (!ticresis es u! DERECHO REAL
5O:RE CO5A A=ENA ACCE5ORIO EN LUNCIHN DE FARANTQA.
+o obstante, se ha pretendido negarle el car%cter de derecho real, sosteniendo que es un derecho personal
porque no recae sobre el inmueble en s, sino sobre los frutos que !ste produce.
3!le5, en la nota al art. ?>?A, sostiene que aquellos que le niegan dicho car%cter parten de un antecedente
equivocado$ el de que en un fundo los frutos son accesorios del terreno, cuando en verdad los frutos y el
terreno forman una misma cosa.
PTO. M. -bjeto. /r!ditos garanti5ables. /aracteres.
O:=ETO.
6a anticresis siempre rec(e sobre u! IN;UE:LE pues, a#n cuando el acreedor debe limitarse a percibir los
frutos, !stos constituyen un todo con aqu!l.
9l igual que con los dem%s derechos de garanta, toos %os cr"itos #uee ser $(r(!ti@(os co!
(!ticresis.
CARACTERE5.
- 195 -
6os c(r(cteres ese!ci(%es son la co!ve!cio!(%i( y la es#eci(%i(. El c(r.cter !(tur(% es la
i!ivisibi%i(.
Co!ve!cio!(%i(7 como todo derecho de garanta, la anticresis slo puede reconocer como
fuente el contrato, pero, al igual que sucede con la prenda, se admite la anticresis t%cita.
Es#eci(%i( e I!ivisibi%i(7 !os re'iti'os ( %o e/#res(o res#ecto e %( hi#otec(.
PTO. 1I. /onstitucin. /ondiciones de fondo y de forma. /l%usulas permitidas y prohibidas.
CON5TITUCIHN.
*ara la constitucin de la anticresis deben concurrir 0 co!icio!es e *o!o7
LEFITI;ACIHN DEL CON5TITUKENTE7 la anticresis puede ser est(b%eci( #or e% #ro#iet(rio,
por %os co!)'i!os o por e% usu*ructu(rio, pero respecto de este #ltimo, la duracin est%
supeditada a la del usufructo. )i el constituyente no estaba legitimado para constituir este derecho
pero luego adquiere la propiedad o el usufructo, rige el principio de la convalidacin.
CAPACIDAD DE LA5 PARTE57 el cdigo e&ige la c(#(ci( e is#o!er.
ENTREFA DE LA CO5A7 la tercera condicin es una consecuencia necesaria del car%cter real del
contrato que da nacimiento a la anticresis, por lo que slo se perfecciona con la entrega del
inmueble. El modo queda subsumido en el ttulo.
"rat%ndose de un derecho real inmobiliario& se e/i$e %( E5CRITURA PG:LICA+ para su o#o!ibi%i( (
terceros es !eces(ri( %( IN5CRIPCIHN EN EL REFI5TRO DE LA PROPIEDAD.
Est% #rohibio e% #(cto co'isorio& pues el acreedor no slo no puede tomar la propiedad del inmueble por el
importe de la deuda, sino que tampoco puede hacerlo por el precio que fijen peritos elegidos por las partes o
de oficio.
)in embargo, e% euor #uee ve!er e% i!'ueb%e (% (creeor (!tes o es#u"s e% ve!ci'ie!to e %(
eu(.
T('#oco es #osib%e co!ve!ir 6ue e% (creeor #ue( h(cer ve!er #or s, e% i!'ueb%e& si! !ecesi( e
#ro'over juicio.
Est. #er'itio #(ct(r %( co'#e!s(ci)! e %os *rutos co! %os i!tereses e! su tot(%i( o h(st(
eter'i!(( su'( 8ANTICRE5I5 CO;PEN5ATORIA9.
PTO. 11. .erechos y obligaciones del acreedor anticresista. 2ncidencia en los derechos del anticresista de la
6ey de /oncursos +P 7A.EE7 a trav!s del empla5amiento del derecho de retencin 1remisin a bol. LL2, pto. C4.
- 196 -
DERECHO5 e% (creeor (!ticresist(.
- erecho e #oseer7 es poseedor legtimo( puede ejercer acciones posesorias y reales.
- erecho e us(r y $o@(r7 el acreedor est% facultado para usar del inmueble y percibir todos los frutos
que produ5ca.
- erecho e rete!er7 el acreedor puede ejercer la retencin del inmueble hasta el pago del capital, de
los intereses si son debidos y de las mejoras reali5adas pero slo hasta la concurrencia del mayor
valor y siempre que la suma debida por ese mayor valor no e&ceda el importe de lo que el acreedor
hubiese gastado.
- erecho e ejecuci)!7 si el acreedor no tiene inter!s en seguir reteniendo el inmueble para continuar
percibiendo los frutos, en caso de falta de pago, puede optar por solicitar la venta judicial, pero en ese
caso carece de privilegio sobre el precio de venta.
- erecho e restituci)!7 est% facultado para restituir el inmueble en cualquier tiempo antes de ser
pagado, si no le resulta ventajoso continuar ejerciendo el derecho de retencin, en cuyo caso podra
solicitar la venta judicial.
O:LIFACIONE5 e% (creeor (!ticresist(.
- co!serv(r y ('i!istr(r e% i!'ueb%e7 debe cuidarlo y proveer a su conservacin, estando a cargo de
las reparaciones si sufriere deterioros por su culpa o negligencia.
- co!serv(r %os erechos7 el acreedor es responsable si no ha conservado todos los derechos que
reconoca el inmueble al tiempo de la constitucin de la anticresis.
- #($(r co!tribucio!es y c(r$(s7 si bien el acreedor tiene esta facultad, est% facultado para descontar
de los frutos el desembolso que hiciera, y si son suficientes, puede cobrarlo al deudor.
- re!ir cue!t(s7 es una consecuencia lgica del modo en que se van imputando los frutos al pago del
capital y de los intereses.
- restituir e% i!'ueb%e7 una ve5 satisfecho ntegramente el cr!dito, est% obligado a restituir el inmueble.
PTO. 1-. 9nticresis t%cita.
ANTICRE5I5 T4CITA.
)e configura del mismo modo que la prenda t%cita. +o es un derecho real y slo acuerda al acreedor un
derecho de retencin oponible #nicamente al deudor.
PTO. 10. E&tincin.
5e (#%ic(! %(s re$%(s co'u!es ( toos %os erechos e $(r(!t,(. )lo cabe agregar que cu(!o %(
(!ticresis h( sio co!stitui( #or e% usu*ructu(rio& se (c(b( co! %( e/ti!ci)! e% usu*ructo.
PTO. 13. ,ideicomiso en garanta de la ley >@@@7.
- 197 -
Una figura por la cual un deudor puede transferir la propiedad de un bien al acreedor, como reaseguro del
cumplimiento de una obligacin, y recuperarla una ve5 liberado de ella. Una herramienta discutida, pero legal y
necesaria.
6a necesidad de disminuir los riesgos de insolvencia por parte de los deudores, y las e&igencias del tr%fico
jurdico nacional e internacional de percibir los cr!ditos de manera e&pedita, sin dilaciones y costos
significativos 1vgr. gastos de iniciacin de juicios, honorarios profesionales, p!rdida de rentas por demoras,
etc.4, han llevado modernamente a privilegiar la liquide5 inmediata que permiten ciertas formas atpicas de
garanta, como las denominadas garantas a primera demanda y las autoliquidables.
-curre que la celeridad de la operacin, en su caso con aplicacin de la garanta, en todos los casos es
esencial al buen fin del negocio.
.entro de esa problem%tica, el fideicomiso puede constituir un medio de garanta que presenta ventajas
ostensibles en relacin a las denominadas garantas tradicionales como la prenda y la hipoteca, no obstante lo
cual en nuestro pas es una figura que, pese a la sancin de la ley >@.@@7, no ha tenido gran aplicacin
pr%ctica, y hasta se la ha tildado de innecesaria, ilcita y contraria a nuestro orden constitucional.
Estamos convencidos de que el fideicomiso de garanta no slo es lcito, sino tambi!n necesario. 9 pesar de
algunas interpretaciones que se han formulado en sentido diverso, entendemos que la figura que anali5amos
no viola ni los principios constitucionales ni aquellos que rigen en materia de derechos reales, en especial, el
denominado ;numerus clausus<.
En ese orden de ideas, nos parece oportuno se=alar que no resulta un m!rito de la ley >@.@@7 el hecho de que
en la actualidad sea factible constituir un fideicomiso. +uestro /digo /ivil ya lo permita, m%s all% de la
utili5acin pr%ctica 1casi nula4 que de esta posibilidad se haca. *rueba de ello es que se han registrado
fideicomisos inmobiliarios a partir de 7AC@, utili5ando como soporte legal el artculo >GG> del /digo /ivil en su
redaccin original. )in embargo, lo que configura un logro incuestionable de la ley >@.@@7 es que, a partir de su
sancin, nuestra comunidad jurdica comen5 a conocer mejor al fideicomiso y por lo tanto, a no recelar de !l.
CONCEPTO
)in embargo, el fideicomiso en general y el de garanta en particular no siempre son, a nuestro juicio,
comprendidos en su cabal dimensin. Es as que un an%lisis superficial de su estructura conduce a
conclusiones apresuradas en la que se me5clan subjetividades, sospechas y tendencias que terminan por
descalificar su valor cientfico cercenando las reales posibilidades de esta inagotable figura jurdica.
)e puede describir al fideicomiso de garanta como el contrato por medio del cual, el fiduciante 1normalmente,
el deudor4, transfiere la propiedad fiduciaria de uno o m%s bienes a un fiduciario, con la finalidad de garanti5ar
con tales bienes o con su producido el cumplimiento de ciertas obligaciones a cargo del deudor fiduciante o de
un tercero, designando en el mismo contrato como beneficiario al acreedor a quien, en caso de incumplimiento,
se pagar% la obligacin garanti5ada. Es decir. Un deudor actual o potencial transfiere la propiedad fiduciaria de
uno o m%s bienes a un fiduciario con la instruccin de mantener su propiedad, administrarla por s o por
tercero, designando como beneficiario al acreedor.
)e trata de un contrato de fideicomiso como cualquier otro, conforme a las reglas establecidas por la 6ey +H
>@.@@7. 6a diferencia en este caso est% dada #nicamente por la finalidad primordial de garanta que lo
caracteri5a.
6o que se quiere resaltar con la denominacin fideicomiso de garanta, es que la ra5n para la cual se recurre
a este instrumento radica, esencialmente, en asegurar un cr!dito o el cumplimiento de una obligacin. )i el
deudor cumple sus compromisos, el fiduciario no tendr% que ejecutar la garanta y devolver% al fiduciante el
bien sobre el cual se asentaba, o lo transmitir% a la persona que !ste indique( y, en caso de mora por parte del
deudor, ejecutarlos e&trajudicialmente conforme el procedimiento que las partes hayan establecido en el acto
constitutivo. "oda la actuacin del fiduciario estar% signada por ese fin.
VENTA=A5 K REPARO5
Este tipo contractual posee claras ventajas, tanto para el acreedor como para el deudor. Entre las ventajas
para el acreedor, podemos mencionar$ es m%s econmica en la fa5 del cumplimiento( obvia el proceso judicial
de ejecucin y las demoras que lo caracteri5an( se encuentra fuera del a rbita concursal o quiebra del deudor(
es una garanta autoliquidable( permite la reali5acin de la garanta a valores de mercado.
- 198 -
/omo contrapartida, todas estas ventajas esgrimidas respecto del acreedor redundan tambi!n en beneficio del
deudor.
En su fa5 pr%ctica, resulta controvertido en doctrina y jurisprudencia la posibilidad de que el fiduciario sea el
mismo acreedor. Ello, atento la e&presa prohibicin legal que pesa sobre el mismo de adquirir para s los
bienes fideicomitidos.
Es atento dicha divergencia y siendo que la postura mayoritaria niega la posibilidad al acreedor beneficiario de
ser al mismo tiempo fiduciario del fideicomiso de garanta, en la pr%ctica es conveniente y aconsejable que
dicha parte contractual sea ajeno a la relacin e&istente entre el deudorKfiduciante y el acreedorKbeneficiario.
Ma que de lo contrario, varias de las ventajas que referimos m%s arriba quedaran sin valor alguno,
concluyendo seguramente la relacin en un litigio judicial.
Esta finalidad del fideicomiso es una de las m%s interesantes, ya que presenta ventajas indudables en relacin
con las modalidades tradicionales de garanta, como la prenda y la hipoteca, por cuanto el acreedor no tiene
que someterse a los procedimientos judiciales destinados a subastar los bienes.
Este instituto favorece la circulacin del cr!dito porque genera menores costos 1no slo en dinero sino tambi!n
en tiempo4, tanto para el acreedor como para el deudor, brindando un instrumento de garanta de ptima
calidad.
- 199 -
UNIDAD 1B S DELEN5A DE LA5 RELACIONE5 REALE5.
PTO. 1. ,undamentos de la proteccin.
Teor,( e 5(vi$!y 8subjetiv(9. 6lamada tambi!n teora de la interdiccin de la violencia, sostiene que no
siendo la posesin un derecho, el ataque contra ella no constituye en s mismo un acto contrario al derecho,
pero puede llegar a serlo si, a la ve5, se vulnera un derecho cualquiera.
6a turbacin de la posesin supone un acto de violencia dirigido contra la persona del que posee y toda
violencia contra la persona es contraria al derecho. En esa ilegitimidad es donde se encuentra el motivo de la
ley para la proteccin.
En sntesis, para )avigny se protege la posesin, para proteger al sujeto que posee.
Teor,( e Iheri!$. 6a proteccin de la posesin la brinda la ley como complemento de la proteccin de la
propiedad. 6a posesin es normalmente la forma m%s com#n de e&teriori5ar la propiedad. )u proteccin no se
reali5a en consideracin a ella sino en funcin de esa e&terioridad. /on ello se facilita la defensa al evitar que
el propietario tenga que producir la prueba de su derecho. Es claro que esto trae como consecuencia la
proteccin tambi!n de quien no es propietario, observado por 2hering como un ;fin no querido por la ley< pero
que trae considerables ventajas al sistema.
En sntesis, se protege la posesin, para proteger el objeto posedo 1la cosa4.
Nuestro C)i$o si$ue ( 5AVIFNK.
PTO. -. .efensa e&trajudicial o defensa privada.
+uestro sistema legal se asienta sobre el principio que prohbe hacerse justicia por mano propia, como un
medio efica5 para garanti5ar la pa5 y la tranquilidad de la sociedad. .e ah que, de acuerdo al (rt. -3AD& 6uie!
tie!e t,tu%o 6ue %e ( erecho ( %( #osesi)!& #ero !o %( #osesi)! 'is'(& s)%o #or. obte!er%(
recurrie!o ( %(s v,(s %e$(%es.
E/ce#cio!(%'e!te se ('ite %( %e$,ti'( e*e!s( 6ue ri$e e! e% (rt. -3BI7 ;El hecho de la posesin da el
derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la fuer5a con el empleo de una fuer5a suficiente, en
los casos en que los au&ilios de la justicia llegaran demasiado tarde( y el que fuese desposedo podr%
recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no e&ceda los lmites de la propia defensa<.
P(r( 6ue est" #er'iti( %( e*e!s( e/tr(juici(% e %( #osesi)! ebe! co!currir %os si$uie!tes
re6uisitos7
U!( ($resi)! vio%e!t(7 el autor del ataque debe valerse de la fuer5a. Iueda e&cluido el supuesto de
usurpacin clandestina.
Re(cci)! i!'ei(t(7 ante la agresin se debe producir sin intervalo la reaccin.
I'#osibi%i( e i!terve!ci)! e% #oer #Cb%ico7 se lo admite slo cuando la actuacin de las
autoridades no sea posible. )i bien el art. >@CF menciona a ;la justicia<, la e&presin debe interpretarse
en sentido amplio, comprensivo de cualquier autoridad, como polica, ej!rcito, etc.
De*e!s( (ecu((7 debe haber una relacin entre el medio empleado por el agresor y aquel de que
se vale el atacado. /ualquier e&ceso podra dar lugar a la responsabilidad civil y penal.
- 200 -
El (rt. -3BI (b(rc( os situ(cio!es i*ere!tes7
6a de protegerse en la posesin propia$ supone slo un caso de turbacin.
6a de recuperar la posesin de propia autoridad$ supone slo un caso de despojo.
L( %e$iti'(ci)! ACTIVA es ('#%,si'(& ya que se entiende que la e&presin ;el hecho de la posesin< alude
al corpus posesorio. *or lo tanto, pueden ejercer la defensa e&trajudicial de la posesin$
6os #oseeores (!u(%es o !o (!u(%es& viciosos o !o viciosos.
6os te!eores i!teres(os o esi!teres(os& inclusive los que tienen la cosa en ra5n de un vnculo
de dependencia, o sea los llamados ;servidores de la posesin< 1EJ$ el obrero puede evitar el despojo
de las herramientas que utili5a para su trabajo4.
L( %e$iti'(ci)! PA5IVA es 'uy restri!$i(. 5)%o puede ejercerse la defensa co!tr( e% (utor e% (t(6ue&
en ra5n del requisito de inmediate5 entre la agresin y la reaccin.
PTO. 0. .efensa judicial. .ualismo entre acciones posesorias e interdictos. 0eparos t!cnicos.
DELEN5A =UDICIAL 1cualquiera se puede defender con estas acciones4$ no es necesario acompa=ar ttulo
alguno en apoyo de nuestro reclamo puesto que estamos frente a relaciones de hecho con la cosa. +o son
relevantes los ttulos. "ampoco es necesario acreditar RUE+9 ,E.
/uando no podemos defendernos privadamente y tenemos que ir a defendernos judicialmente, surge un
problema$ tenemos .U962):- .E 9//2-+E), tanto en el /d. /ivil como en el /d. *roc. /ivil y /omercial.
6a controversia se planteo en el sentido de saber si los interdictos procesales son remedios distintos de las
acciones posesorias o si, por el contrario, los primeros constituyen la reglamentacin procesal de los
siguientes.
/on respecto a esto se plantearon dos tesis$
Du(%ist(7 dice que hay independencia entre tales remedios.
U!it(ri(7 dice que las normas del /digo de *rocedimiento se convirtieron en regulacin procesal de
las acciones posesorias del /d. /ivil.
H( %o$r(o co!s($r(ci)! %e$is%(tiv( %( tesis u(%ist( por los siguientes argumentos$ mientras que los
interdictos tramitan por va sumarsima, las acciones posesorias del /d. /ivil tramitar%n por las reglas del
proceso sumario.
El p%rrafo >H del art. G>? dice$ ;D .educida la accin posesoria o el interdicto, posteriormente slo podr%
promoverse accin real<. 6a conjugacin disyuntiva ;o< demuestra que se trata de remedios distintos.
E! e% C)i$o Civi% te!e'os %(s %%('((s7
ACCIONE5 PO5E5ORIA5 PROPIA;ENTE DICHA5 O 5ENTIDO E5TRICTO O 15TRICTO 5EN5U2.
ACCIONE5 POLICIALE5$ que son remedios r%pidos.
E! e% C)i$o Proces(% te!e'os %os INTERDICTO5 PROCE5ALE5. )on @$
19 i!tericto e (6uirir.
-9 i!tericto e rete!er
09 i!tericto e recobr(r
39 i!tericto e obr( !uev(
- 201 -
PTO. 3. -bjeto. 0eforma al art. >@BB del /./iv.
Estableca el artculo >@BB del te&to original del /digo /ivil que las cosas muebles no podan ser objeto de la
accin de despojo. 9l despojado de cosas muebles corresponda solamente la accin civil de hurto u otra
semejante.
El fundamento de la e&clusin en la proteccin de las cosas muebles era dado en la nota del artculo >@BB$
;0especto a los muebles, no puede haber accin posesoria desde que la posesin de ellos vale por el ttulo$
siempre ser% indispensable entablar accin de dominio.<
De %( re*or'( (% (rt. -3DD
6a ley 7CC77 y 7CA@F modifican el te&to original del art. >@BB, el cual queda redactado$
Art. -3DD.S 6as cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular
poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.
El artculo >@A7, reformado por ley 7CC77, al referirse al efecto de la accin de despojo, tambi!n elimina la
restriccin solamente a los inmuebles$
Art. -3M1.S El desposedo tendr% accin para e&igir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus
sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
E! s,!tesis& %(s (ccio!es #osesori(s se #uee! e!t(b%(r se( e% objeto 'ueb%e o i!'ueb%e.
PTO. ?. 0!gimen legal de las distintas acciones posesorias e interdictos. /onceptos. +aturale5a jurdica.
0equisitos. *rocedimientos. *rescripcin o caducidad. Jurisprudencia.
ACCIONE5 PO5E5ORIA5 PROPIA;ENTE DICHA5.
(9 Acci)! e '(!ute!ci)! e %( #osesi)! 8TUR:ACIHN9.
)e trata de una accin que se acuerda al poseedor que es turbado en su posesin, a efectos de que se lo
mantenga en el ejercicio de ella. )upone la e&istencia de un acto de turbacin. *ara que quede configurada la
turbacin deben concurrir cuatro elementos$
Pue e% turb(or ejecute (ctos #osesorios7 el turbador debe ejecutar actos materiales. EJ$ la
destruccin de un alambrado, el ingreso de hacienda al campo.
Pue te!$( i!te!ci)! e #oseer7 que el turbador ejecute actos con la intencin de poseer.
Pue (ctCe co!tr( %( vo%u!t( e% #oseeor7 es indispensable que el poseedor no haya prestado su
consentimiento e&preso o t%cito, o que no se trate de actos de mera tolerancia, tan comunes en las
relaciones de vecindad.
Pue !o obte!$( %( e/c%usi)! (bso%ut( e% #oseeor7 los actos del tercero deben traducirse en
molestias o trabas en el uso y goce, que de ninguna manera deben conducir a la p!rdida de la
posesin, pues de ser as habra e/c%usi)! (bso%ut(, por lo que correspondera una accin de
recuperacin y no de manutencin.
Este C%ti'o e%e'e!to es e% 6ue '(rc( %( i*ere!ci( e!tre %( TUR:ACIHN K EL DE5PO=O.
- 202 -
b9 Acci)! e recu#er(ci)! e %( #osesi)! 8DE5PO=O9.
)e trata de una accin que se concede al poseedor cuando es privado de la posesin. )upone la concurrencia
de un acto de despojo y, como el /digo no contiene un concepto del mismo, doctrinariamente se han
sostenido dos posiciones$
*ara la primera, el concepto es restringido, pues s)%o h(y es#ojo cuando la p!rdida de la posesin
se produce 'ei(!te %( vio%e!ci(.
*ara la segunda 86ue es %( 6ue to'( %( juris#rue!ci( (ctu(%9 e% es#ojo co'#re!e to(
es#osesi)!& sea por violencia, por clandestinidad o por abuso de confian5a.
/omo en la turbacin, deben concurrir cuatro elementos$ (ctos #osesorios& ejecut(os co! i!te!ci)! e
#oseer& co!tr( %( vo%u!t( e% #oseeor (ctu(%& 1e %os 6ue resu%te %( e/c%usi)! (bso%ut(2 e "ste.
+o debe confundirse ;e&clusin absoluta< con ;e&clusin total<. En efecto, la e&clusin absoluta puede ser total
o parcial, seg#n que el poseedor sea privado de la posesin 1y no meramente turbado4 de todo o de parte de la
cosa.
Re6uisitos co'u!es ( est(s (ccio!es.
Le$iti'(ci)! (ctiv(. Es restringida, ya que so%o %os #oseeores (!u(%es y !o viciosos #uee! #ro'over
%(s (ccio!es #osesori(s e! se!tio estricto.
A!u(%i(. .e acuerdo con la primera parte del art. >@C?$ ;El poseedor de la cosa no puede entablar acciones
posesorias, si su posesin no tuviere a lo menos, el tiempo de un a=oD<. 9dem%s de durar por lo menos un
a=o, durante el mismo la posesin debe ser continua e ininterrumpida 1art. >@B74.
Posesi)! co!ti!u( e i!i!terru'#i(. 6a continuidad en la posesin se funda en la actividad del poseedor,
quien debe reali5ar actos posesorios sin intermitencias. Rasta con que el poseedor haya actuado todas las
veces en que debi hacerlo de acuerdo con la naturale5a de la ocupacin. :ientras la discontinuidad se
produce en virtud de un hecho negativo del propio poseedor, la interrupcin supone siempre un hecho positivo
de un tercero o del mismo poseedor.
C(re!ci( e vicios. 6a posesin no debe ser precaria, violenta ni clandestina.
C(r.cter re%(tivo e %os re6uisitos. En cuanto a la anualidad dice el art. >@CC$ ;6a posesin no tiene
necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa
ning#n derecho de posesin<.
Le$iti'(ci)! #(siv(. 6a legitimacin pasiva es amplia, pues tiene efectos erga omnes.
ACCIONE5 PO5E5ORIA5 DE CAR4CTER POLICIAL.
)on acciones que se entablan tambi!n ante los tribunales. )e trata de remedios r%pidos que tienden a
preservar la pa5 p#blica y a evitar la justicia por mano propia.
(9 Acci)! #o%ici(% e recu#er(ci)! e %( #osesi)! o e %( te!e!ci( 8(cci)! e es#ojo9.
Es la accin policial que tiene por objeto recobrar la posesin o la tenencia, es decir, que juega cuando ha
mediado despojo. )lo a esta accin corresponde la denominacin t!cnica de ;accin de despojo<.
- 203 -
A 6ui"!es co'#ete. En este caso, la legitimacin activa es amplia$ compete a todos los poseedores 1anuales
o no anuales, viciosos o no viciosos4 y a los tenedores, pero slo si son interesados. +o est%n legitimados para
ejercer esta accin los tenedores desinteresados.
Co!tr( 6ui"!es se ejerce. 6a legitimacin pasiva es restringida, ya que el desposedo tendr% accin para
e&igir el reintegro co!tr( e% (utor e %( es#osesi)! y sus sucesores u!ivers(%es y co!tr( %os sucesores
#(rticu%(res e '(%( *e.
b9 Acci)! #o%ici(% 8i!!o'i!((9 e '(!ute!ci)! e %( #osesi)! o e %( te!e!ci(. 8Turb(ci)!9.
Es la accin policial que tiene por objeto mantener en la posesin o en la tenencia cuando hay solo turbacin.
A 6ui"!es co'#ete. 6a legitimacin activa en este caso tambi!n es amplia$ quedan comprendidos todos los
poseedores, anuales o no, viciosos o no. En cuanto a los tenedores, slo est%n legitimados los interesados.
Co!tr( 6ui"!es co'#ete. 6a legitimacin pasiva es restringida$ slo puede ir contra el autor de la turbacin y
sus cmplices.
ACCIONE5 DE O:RA NUEVA.
Co!ce#to7 se trata de una accin autnoma a la cual el /digo /ivil legisla haciendo remisin seg#n el caso
de que se trate, a la accin de mantener o a la de despojo.
El procedimiento de !ste tipo de acciones puede adoptar el car%cter de las defensas ordinarias posesorias, o
pueden sustanciarse como acciones policiales seg#n el caso.
Obr( !uev( e! terre!os e% #oseeor (*ect(o
Art. -3MD.S )i la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comen5ara a hacer en terrenos e
inmuebles del poseedor, o en destruccin de las obras e&istentes, la accin posesoria ser% ju5gada como
accin de despojo.
6a obra nueva puede consistir tanto en construccin comen5ada en inmuebles del poseedor, como en
destruccin de las obras e&istentes.
5i %( obr( !uev( se re(%i@( e! terre!os e% #oseeor (ccio!(!te& esto si$!i*ic( u!( i!tro'isi)! e! su
#ro#ie( o #osesi)!. *or ello el /digo /ivil asimila esta variante a la accin de despojo, aunque la
intromisin no e&cluya en forma absoluta al titular. Es irrelevante que la obra cause un perjuicio al poseedor o
un beneficio al innovador.
Objeto7 restablecimiento de las cosas al estado anterior( se aplica solamente para inmuebles.
Le$iti'(ci)! (ctiv(7 poseedor de un inmueble
Le$iti'(ci)! #(siv(7 persona que ha comen5ado la obra o destruido la e&istente
Obr( !uev( e! terre!os 6ue !o so! e% #oseeor
Art. -3MM.S Habr% turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se comen5ara a hacer en
inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de !ste sufriere un
menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva. ...
- 204 -
6a situacin es distinta a la anterior, en este caso quien construye en su propio terreno afecta con la obra la
posesin de otra persona.
6os requisitos son$
obra iniciada pero no terminada 1si estuviese concluida la accin pertinente es la de mantener4(
reali5ada en inmueble que no sea del accionante(
que resulte un perjuicio o menoscabo para la posesin(
que implique un beneficio para el agente 1se discute sobre la necesidad de este requisito4.
6os e*ectos de la accin est%n dados por el artculo >EFF$
Art. -?II.S 6a accin posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que a
su terminacin se mande deshacer lo hecho.
Objeto7 suspensin de la obra durante el juicio y eventual sentencia de deshacer si se triunfa( recae slo sobre
inmuebles
Le$iti'(ci)! (ctiv(7 dem al anterior
Le$iti'(ci)! #(siv(7 autor de la obra, sea o no poseedor del terreno donde la reali5a
DENUNCIA DE DAUO TE;IDO.
Art. -3MM.S Iuien tema que de un edificio o de otra cosa derive un da=o a sus bienes, puede denunciar ese
hecho al jue5 a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
N(tur(%e@( jur,ic(7 se trata de una (cci)! e/tr(#osesori(& ya que su ejercicio no depende de una relacin
con la cosa. Es tambi!n una accin c(ute%(r y por ese car%cter tiene efecto provisional. )e dejan libradas al
jue5 las medidas cautelares a adoptar, las que podr%n ser materiales o jurdicas.
Co!*%icto co! e% (rt. 110-7 la figura es incluida por la ley 7CC77 al final del artculo >@AA. )e critica a este
artculo por su oposicin con la regla del artculo 77?>, que prohibe al propietario de una heredad contigua a un
edificio que amenace ruina, a pedir al due=o de !ste cualquier tipo de garanta por el perjuicio eventual que
pueda causarle$
Art. 110-.S El propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede pedir al due=o
de !ste garanta alguna por el perjuicio eventual que podr% causarle su ruina. "ampoco puede e&igirle que
repare o haga demoler el edificio.
L( so%uci)! ( este co!*%icto r(ic( e! e% ti#o e (>o ( 6ue se re*iere! %(s os !or'(s.
En el artculo 77?> se trata de un da=o hipot!tico, fundado en apreciaciones subjetivas.
En el art. >@AA el da=o que se tema no debe ser hipot!tico, el temor no puede ser un sentimiento
fundado en apreciaciones puramente subjetivas. El riesgo debe ser grave y probable. El da=o no debe
haberse producido.
E*ectos7 por su naturale5a cautelar, la accin debe cesar apenas el peligro o riesgo desapare5ca o se instaure
la accin correspondiente.
- 205 -
Objeto7 preservar el bien del accionante de un da=o que le puede provocar el bien de otra persona( la cosa
que amenace da=o debe ser 1seg#n la mayora de la doctrina4 un inmueble( el objeto amena5ado es amplio
1inmuebles, muebles, bienes o atributos de la persona como la salud4.
Le$iti'(ci)! (ctiv(7 es amplia y compete a todo el que tema un da=o en sus bienes, cuando no se
encuentra remedio por otra va 1ej. restricciones al dominio en inter!s recproco de los vecinos4.
Le$iti'(ci)! #(siv(7 propietario o poseedor de la cosa que amenace ruina o da=o y sigue a la cosa en
manos de quien se encuentre.
INTERDICTO5 PROCE5ALE5 8(rt,cu%os e% C)i$o Proc. Civi% y co'erci(% e %( N(ci)!9.
I!tericto e (6uirir.
Art. AIB. S 1ara que proceda el interdicto de adquirir se requerir%
1. Pue 6uie! %o i!te!te #rese!te t,tu%o su*icie!te #(r( (6uirir %( #osesi)! o %( te!e!ci( co!
(rre$%o ( erecho.
2. Pue !(ie te!$( t,tu%o e ue>o o usu*ructu(rio e %( cos( 6ue co!stituye e% objeto e%
i!tericto.
3. Pue !(ie se( #oseeor o te!eor e %( 'is'( cos(.
/omo se trata de adquirir la posesin o la tenencia, este interdicto difiere de los dem%s. .esde un *to. de vista
terico, este interdicto jam%s podra ser viable, ya que requiere ;Iue nadie tenga ttulo de due=o o
usufructuario de la cosa que constituye el objeto<. )in embargo, la jurisprudencia ha hecho aplicacin de este
interdicto en algunas oportunidades, en el supuesto en que el comprador de un inmueble con ttulo carece del
modo, por encontrarse aqu!l en manos del vendedor.
En realidad y de acuerdo con el art. GFB, slo proceder% el tr%mite sumarsimo cuando alguien ejerciere la
tenencia, pero entonces ya no se tratara del interdicto de adquirir, uno de cuyos requisitos es que nadie sea
tenedor de la cosa.
I!tericto e rete!er 8TUR:ACIHN9.
*uede entablarlo el poseedor o tenedor de una cosa mueble o inmueble cuando alguien amena5are perturbarle
o lo perturbare mediante actos materiales 1art. G7F4. /ompete contra el autor, sus sucesores y copartcipes
1art. G774.
6a legitimacin activa es amplia, en este caso tambi!n quedan incluidos los tenedores desinteresados.
9dem%s, son suficientes las meras amena5as de perturbacin y, si !sta fuera inminente, el jue5 puede
disponer la medida de no innovar y aplicar sanciones conminatorias.
I!tericto e recobr(r 8DE5PO5E5IHN o DE5PO=O9.
*ueden promoverlo quienes hubiesen tenido la posesin o la tenencia de una cosa mueble o inmueble, de la
cual hubiesen sido despojados total o parcialmente con violencia o clandestinidad 1art. G7@4, contra el autor,
sus sucesores o copartcipes o los beneficiarios del despojo 1art. G7E4.
0especto de la legitimacin activa$ la misma que para el interdicto de retener.+o contempla el despojo
producido por abuso de confian5a.
- 206 -
I!tericto e obr( !uev(.
/ompete al poseedor o tenedor de un inmueble afectado por una obra que se hubiere comen5ado, contra el
due=o de ella y, si fuere desconocido, contra el director o encargado 1art. G7A4.
6a 6ey >>.@?@ ha desvirtuado el verdadero sentido de este interdicto, al determinar que no ser% admisible
cuando la obra ;estuviere concluida o pr&ima a su terminacin<. Es obvio que entre obre que reci!n comien5a
y obra pr&ima a terminarse hay un tramo muy e&tenso, que puede dar lugar a difciles cuestiones
interpretativas y a situaciones injustas y contrarias al principio de buena fe.
El jue5 est% facultado para suspender preventivamente la obra y, si la sentencia hace lugar a la demanda, la
suspensin ser% definitiva. En su caso podr% disponer la ;Ddestruccin y la restitucin de las cosas al estado
anterior, a costa del vencido< 1art. G>F4.
CADUCIDAD e %os i!terictos.
.e acuerdo con el art. G>7$ ;6os interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no podr%n promoverse
despu!s de transcurrido un a=o de producidos los hechos en que se fundaren<.
PTO. A. *etitorio y posesorio. 0elaciones. .erechos de la posesin. .erecho a poseer. 2nconstitucionalidad
parcial del apartado final del art. G>? /.*roc./.y/. de la nacin y de las disposiciones an%logas de cdigos
provinciales.
Re%(cio!es e!tre e% juicio #osesorio y e% #etitorio.
E&iste total independencia entre el pleito en que solamente se debate la posesin 1posesorio4 y aquel en que
se ventila el derecho de poseer 1petitorio4.
El #oseeor %e$,ti'o 6ue es #riv(o e %( #osesi)! o 6ue su*re u!( turb(ci)! #uee o#t(r e!tre u!o y
otro juicio. E% 6ue c(rece e erecho e #oseer, en cambio, s)%o #uee recurrir (% #osesorio 1art. >@B?, 7H
parte4.
5i! e'b(r$o& si el poseedor legtimo opta por la accin real y no logra triunfar, luego no puede intentar las
acciones posesorias. En cambio, si se inclin primero por el posesorio, puede despu!s recurrir al petitorio
1porque la sentencia en el posesorio es provisoria4.
6a tajante separacin entre el petitorio y el posesorio se traduce tambi!n en las siguientes consecuencias$
Jam%s pueden ser acumuladas 1art. >@B>4.
)i se opt por el posesorio, no puede iniciarse el petitorio hasta que el anterior est! totalmente
terminado 1art. >@B@4.
El demandado vencido en el posesorio no puede promover el petitorio hasta tanto no haya satisfecho
las condenaciones personales pronunciadas contra !l 1art. >@BG4.
El jue5 del petitorio puede decidir ;Dmedidas provisorias relativas a la guarda y conservacin de la
cosa litigiosa< 1art. >@B?4.
Art.A1B c)i$o #roces(%7 i!co!stitucio!(%i( e% (rticu%o.
- 207 -
.educidas las acciones posesorias o los interdictos podemos entablar acciones reales. El cdigo procesal nos
dice que debemos elegir una de las acciones posesorias. )i no obtenemos un resultado favorable, entonces
debemos optar por la accin real.
El cdigo civil nos dice que debemos optar$ primero por la accin policial( luego por la accin posesoria
propiamente dicha y, finalmente, ir por la accin real. )e habla de inconstitucionalidad del art. G7C porque
contrara al cdigo de fondo, no dando lugar a ciertas acciones.
Posesorio Petitorio
)e discute el hecho de la posesin )e discute el derecho de poseer
+o necesita titulo 1son irrelevantes4 )e necesita titulo 1son relevantes4
9cciones posesorias propiamente dichas( y
acciones policiales( ambas de cdigo civil ]
interdictos procesales.
9cciones reales
)entencia provisoria )entencia definitiva
Juicio sumario o sumarsimo Juicio ordinario
- 208 -
UNIDAD 1D ACCIONE5 REALE5.
PTO. 1. 9cciones reales. .efinicin legal. 9n%lisis crtico.
ACCIONE5 REALE5. De*i!ici)! %e$(% y (!.%isis.
El (rt. -B?A e% C.Civ. define a las acciones reales, afirmando que 1so! %os 'eios e h(cer ec%(r(r e!
juicio %( e/iste!ci(& #%e!itu y %ibert( e %os erechos re(%es& co! e% e*ecto (ccesorio& cu(!o hubiere
%u$(r& e i!e'!i@(ci)! e% (>o c(us(o2.
1J'eios e h(cer ec%(r(r e! juicioJ27 tendiendo en cuenta esta primera parte de la definicin,
podra pensarse que no son acciones de condena, sino meramente declarativas. 6a sentencia se
limitara a reconocer el derecho reclamado por el actor, m%s no contendra ning#n pronunciamiento
tendiente a volver las cosas a su estado anterior.
Es por m%s evidente que una declaracin judicial del ius possidendi no sera satisfactoria si no
comprendiera tambi!n la restitucin de la posesin perdida o el restablecimiento del derecho
desconocido o el de la libertad de su ejercicio.
1Je*ecto (ccesorio& cu(!o hubiere %u$(r& e i!e'!i@(ci)! e% (>o c(us(oJ27 en todos los
casos, a la accin real pueden acumularse acciones personales tendientes a obtener el resarcimiento
de da=os y perjuicios que eventualmente hubiere sufrido el actor y a las que, en definitiva, se les
aplicar%n las reglas que rigen en materia de responsabilidad civil.
.e la definicin surgen tambi!n los .'bitos e (#%ic(ci)! e %(s i*ere!tes (ccio!es re(%es7
E<I5TENCIA$ por la (cci)! reivi!ic(tori(.
PLENITUD$ por la (cci)! co!*esori(.
LI:ERTAD$ por la (cci)! !e$(tori(.
PTO. -. ^mbito de la accin reivindicatoria 1defensa de la e&istencia del derecho real4.
4;:ITO e %( (cci)! reivi!ic(tori(.
Art. -B?D7 1%( (cci)! e reivi!ic(ci)! es u!( (cci)! 6ue !(ce e% o'i!io 6ue c(( u!o
tie!e e cos(s #(rticu%(res& #or %( cu(% e% #ro#iet(rio 6ue h( #erio %( #osesi)!& %( rec%('(
y %( reivi!ic(& co!tr( (6u"% 6ue se e!cue!tr( e! #osesi)! e e%%(2.
.e dicha definicin podra pensarse, en principio, que se trata de una accin que nace del dominio de
propiedad. No obst(!te e%%o& se %e ( u! (%c(!ce 'ucho '.s ('#%io& (cor.!o%( t('bi"! ( %os titu%(res
e es'e'br(cio!es e (6u"% 8e% o'i!io9.
0egularmente, esta accin pertenece a aqu!l que tiene el dominio de propiedad de la cosa reivindicada, y no
puede ser intentada m%s que por !l, pero a#n siendo as, no es necesario que se trate de un dominio perfecto
o irrevocable, o de un dominio pleno, ya que e% !uo #ro#iet(rio #uee reivi!ic(r (u!6ue otro te!$( e%
usu*ructo.
Art. -BB-7 1%( (cci)! e reivi!ic(ci)! #uee ser ejerci( co!tr( e% #oseeor e %( cos(& #or
toos %os 6ue te!$(! sobre "st( u! erecho re(% #er*ecto o i'#er*ecto2.
- 209 -
Este art. agrega que la accin reivindicatoria podr% ser ejercida no slo por el due=o de la cosa, sino tambi!n
por todos aquellos que tengan respecto de ella un derecho real perfecto o imperfecto.
/uando el codificador habla de ;derecho real perfecto< est% aludiendo a la posesin perfecta( y cuando emplea
la e&presin ;derecho real imperfecto< se estara refiriendo a la posesin imperfecta 13!le5 no clasifica a la
posesin de esa manera, pero la idea est% presente en el cdigo y aparece en los arts. >EE>, >EEB, >EEA y
>CGF4.
Iuedan i!c%uios, entonces$ ue>o y co!)'i!o #er*ectos+ ue>o y co!)'i!o i'#er*ectos&
usu*ructu(rio& usu(rio& h(bit(or& (creeor #re!(rio y (creeor (!ticresist(.
EN 5QNTE5I5& si bie! e% c)i$o !o es c%(ro !i #reciso& co!c%ui'os 6ue %( reivi!ic(ci)! CO;PETE A
LO5 TITULARE5 DE TODO5 LO5 DERECHO5 REALE5 PUE 5E E=ERCEN POR LA PO5E5IHN&
CUANDO 5E HA PRODUCIDO LA PERDIDA DE LA ;I5;A.
PTO. 0. 6egitimacin activa. /asos especiales de reivindicacin por el heredero, legatario de cosa cierta,
cesionario, comprador a quien no se ha hecho la tradicin de la cosa, la cual se encuentra en poder de un
tercero, y reivindicacin por un condmino.
LEFITI;ACIHN ACTIVA.
Pri!ci#io $e!er(% %( reivi!ic(ci)! #rote$e ( %os titu%(res e toos %os erechos re(%es 6ue se ejerce!
#or %( #osesi)! cu(!o h(! sio #riv(os e %( 'is'(.
19 REIVINDICACIHN POR EL HEREDERO.
.e acuerdo a lo que establece el (rt. 031B& 1e% hereero i!vestio e %( #osesi)! hereit(ri(& sea de pleno
derecho o por decisin judicial, co!ti!C( ( %( #erso!( e% i*u!to& y es #ro#iet(rio& (creeor o euor e
too %o 6ue e% i*u!to er( #ro#iet(rio& (creeor o euor& co! e/ce#ci)! e (6ue%%os erechos 6ue !o
so! tr(!s'isib%es #or sucesi)!2.
/onforme al (rt. 031D& 1e% hereero sucee !o s)%o e! %( #ro#ie( si!o t('bi"! e! %( #osesi)! e%
i*u!to...2& y e% (rt. 03-1 %o *(cu%t( #(r( ejercer %(s (ccio!es #etitori(s 6ue corres#o!er,(! ( su (utor
si estuviese vivo.
.e ah que asista al heredero la facultad de reivindicar en su calidad de sucesor del propietario de la cosa
reivindicada, debiendo darse respecto de este #ltimo todos los presupuestos necesarios para la procedencia
de la accin.
*ara poder ejercer la accin$
- debe (creit(r %( 'uerte e% titu%(r e %( cos( a reivindicar o, en su caso, %( ec%(r(ci)! e 'uerte
#resu!t(.
- no necesita demostrar que ha tenido personalmente la posesin, ya que reivindica como sucesor del
causante( #nicamente debe #rob(r 6ue se e!cue!tr( i!vestio e %( #osesi)! hereit(ri(.
- debe #rob(r 6ue e% c(us(!te er( #ro#iet(rio o titu%(r e% erecho re(% e 6ue se tr(te y 6ue h(
sio #riv(o e %( #osesi)!.
- 210 -
-9 REIVINDICACIHN POR EL LEFATARIO DE CO5A CIERTA.
(9 %e$(os e cos(s i!eter'i!((s o *u!$ib%es7 en este supuesto, los objetos comprendidos en el legado
forman parte de los bienes transmitidos al heredero, de manera que el legatario tiene slo un derecho
creditorio, toda ve5 que debe pedir la entrega de los objetos legados al heredero, y la transmisin de la
propiedad reci!n queda consumada cuando dicha entrega se hace efectiva.
b9 %e$(os e cos(s eter'i!((s7 en este caso, el sistema es an%logo al de la transmisin hereditaria, de
manera que el legatario es propietario de la cosa legada desde el momento de la muerte del testador,
independientemente de la entrega material de aqu!lla.
+o obstante, si bien el legatario adquiere la propiedad de la cosa desde el mismo momento de la muerte del
testador, no puede tomar posesin de la cosa legada por s, sino que debe pedirla al heredero o albacea.
/omo consecuencia de esa forma de nacer la propiedad en cabe5a del legatario, el cdigo le concede la
accin reivindicatoria contra terceros detentadores de la cosa, pero citando al heredero a juicio.
09 REIVINDICACIHN POR CE5IONARIO.
6a doctrina en general est% de acuerdo en admitir la legitimacin del cesionario para reivindicar, no
constituyendo impedimento para ello la e&igencia de la tradicin.
)i bien la reivindicacin es una accin que nace de un derecho real que se ejerce por la posesin, y no hay
adquisicin derivada de un derecho de esa naturale5a sino despu!s de cumplida la tradicin, unida al ttulo
suficiente, tal e&igencia no es aplicable al cesionario. Ello es as por cuanto se coloca en el lugar del cedente y
ejerce los derechos y acciones que correspondan a !ste.
39 REIVINDICACIHN POR CO;PRADOR A PUIEN NO 5E HA HECHO TRADICIHN DE LA CO5A& LA
CUAL 5E ENCUENTRA EN PODER DE UN TERCERO.
El principio general establece que el vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesin, y
con todos sus accesorios en el da convenido, o en su defecto, cuando el comprador lo e&ija.
En este caso, el vendedor es deudor de la tradicin y, consiguientemente, el comprador est% habilitado para
emplear los medios legales tendientes a lograr el cumplimiento de esa obligacin. )e trata meramente de una
accin personal.
6a orientacin doctrinaria y jurisprudencial actual se inclina a favor de la reivindicacin por el comprador al que
no se le hi5o la tradicin, sobre todo por ra5ones de equidad y celeridad.
*romovida la reivindicacin en estas condiciones, siempre le quedar% al vendedor la posibilidad de intervenir
en el proceso como litisconsorte del comprador.
?9 REIVINDICACIHN POR CONDH;INO.
(9 reivi!ic(ci)! e!tre co!)'i!os7 el art. >CG7 establece la posibilidad de reivindicacin de las partes
ideales de los muebles o inmuebles por cada uno de los condminos contra cada uno de los coposeedores.
Un condmino no est% legitimado para reivindicar toda la cosa, pues slo tiene derecho sobre su porcin ideal.
- 211 -
"ampoco el condmino podra reclamar la restitucin de una parte materialmente determinada, ya que nunca
ha tenido derecho alguno sobre ella.
b9 reivi!ic(ci)! co!tr( u! tercero7 si se ha producido la desposesin por obra de un tercero, puede suceder
que todos los condminos resuelvan ejercer la reivindicacin, de modo que no hay duda de que el objeto de la
accin ser% toda la cosa com#n. En este caso no se presenta ninguna dificultad, ya que, en definitiva, el
resultado ser% la condena a restituirles la posesin a todos, como si se tratara de la hiptesis com#n del due=o
que reivindica.
El problema se da cuando slo uno o alguno de los condminos decide reivindicar, en cuyo caso se plantea el
interrogante de si la medida de la accin debe circunscribirse a esa parte o si, por el contrario, est% facultado
para demandar la restitucin de toda la cosa.
6a cuestin la resuelve el (rt. -ABM7 1c(( u!o e %os co!)'i!os #uee reivi!ic(r& co!tr( u! tercero
ete!t(or& %( cos( e! 6ue te!$( su #(rte i!ivis(+ #ero !o #uee reivi!ic(r u!( #(rte '(teri(% y
eter'i!(( e e%%(2.
A #(rtir e %( re(cci)! e este (rt. h(! sur$io - corrie!tes i!ter#ret(tiv(s7
corrie!te RE5TRICTIVA7
el derecho del condmino no puede ir m%s all% de su parte( y slo puede reivindicar
respecto de su parte.
la interrupcin de la prescripcin causada por demanda hecha por uno de los
condminos no aprovecha a los otros.
corrie!te A;PLIA7 para esta corriente, el condmino puede reivindicar toda la cosa, sobre la
base de los siguientes argumentos$
no es cierto que el inter!s del condmino se circunscriba slo a la parte indivisa.
el art. >GCA faculta al condmino a reivindicar la cosa en que tenga su parte indivisa.
Actu(%'e!te& %( juris#rue!ci( h( o#t(o #or i'#o!er %( reivi!ic(ci)! ('#%i(.
PTO. 3. 6egitimacin pasiva. 0eivindicacin contra el poseedor, el tenedor 1a nombre del reivindicante o de un
tercero y el llamado poseedor ficto4.
LEFITI;ACIHN PA5IVA 8Yco!tr( 6ui"!es co'#ete %( (cci)! reivi!ic(tori(Z9.
REIVINDICACIHN CONTRA EL PO5EEDOR EN NO;:RE PROPIO.
Este ser% el caso normal de procedencia de la accin, pero puede ser que el poseedor adopte > posiciones
distintas$ que acepte ser poseedor, o que niegue tal condicin.
5i (ce#t( 6ue es #oseeor7 en tal supuesto, demandado por reivindicacin, el poseedor se
defiende presentando ttulos o invocando simplemente el hecho de la posesin. El jue5 fallar%
de acuerdo con los elementos aportados por las partes y, si es procedente la accin,
condenar% a restituir la cosa con todos sus accesorios.
5i !ie$( ser%o7 en este caso, el demandado que niega ser el poseedor de la cosa debe ser
condenado a transferirla al demandante, desde que !ste probare que se encuentra en poder
de aqu!l.
- 212 -
REIVINDICACIHN CONTRA EL PO5EEDOR EN NO;:RE DEL PROPIO REIVINDICANTE.
)i es e&acto lo que dijimos en el sentido de que la reivindicacin procede a favor del propietario que ha perdido
la posesin contra el poseedor no propietario, a simple vista parecera que debe recha5arse la posibilidad de
reivindicar cuando el poseedor lo sea a nombre del propio reivindicante.
Ej$ un locador que cede la cosa al locatario en virtud de un contrato. -l primero sigue siendo poseedor, ! el
segundo tenedor o, si se quiere, poseedor en nombre del locador.
El tema es sumamente arduo, y admitimos que su solucin es dificultosa. )in embargo, es evidente que la
aceptacin de la accin a#n sin haber p!rdida de la posesin resulta valiosa, al reconocer al reivindicante dos
acciones para recobrar la cosa$ la nacida del contrato y la derivada del dominio.
9dem%s, y como lo e&presa la nota al art. >CEB, es posible que sea m%s difcil la prueba del contrato que la del
derecho de propiedad, de modo que el tenedor, para resistir con !&ito la accin, tendr% a su cargo la prueba de
que no est% obligado a la restitucin conforme a la causa que lo hi5o tenedor de la cosa.
L( juris#rue!ci( se h( i!c%i!(o ( *(vor e %( ('isi)! e %( reivi!ic(ci)! co!tr( e% te!eor&
*u!.!ose es#eci(%'e!te e! e% (r$u'e!to e 6ue e% (rt. -B?D& cu(!o otor$( %( (cci)! (% #ro#iet(rio
co!tr( 6uie! se h(%%( e! 1J#osesi)!J2 e %( cos(& uti%i@( %( e/#resi)! e! se!tio ('#%io& co'#re!sivo
e %( te!e!ci(.
REIVINDICACIHN CONTRA EL PO5EEDOR EN NO;:RE DE UN TERCERO.
En este caso, la solucin es mucho m%s sencilla. /uando alguien encuentra a una persona en posesin de su
heredad, no pudiendo adivinar si posee en nombre propio o como locatario, la demanda de reivindicacin est%
dirigida contra !l. :as si este luego declara que posee en nombre de otro, debe indicar el nombre y domicilio
del poseedor, pues la cuestin sobre el dominio de la cosa reivindicada no puede ser tratada ni ju5gada con
ese locatario, quien no pretende tener el domino, sino que debe serlo con quien realmente posee la heredad a
trav!s de su locatario.
REIVINDICACIHN CONTRA EL PO5EEDOR LICTO.
El (rt. -BD3 dispone$ 1E% 6ue e '(%( *e se ( #or #oseeor si! ser%o ser. co!e!(o ( %( i!e'!i@(ci)!
e cu(%6uier #erjuicio 6ue e este (>o h(y( resu%t(o (% reivi!ic(!te2.
9dem%s, debemos prestar atencin al (rt. -BD?& que agrega$ 1L( reivi!ic(ci)! #or. i!te!t(rse co!tr( e%
6ue #or o%o o hecho suyo h( ej(o e #oseer #(r( i*icu%t(r o i'#osibi%it(r %( reivi!ic(ci)!2.
Ma en el derecho romano se contemplaban los supuestos de quien se despoja dolosamente de la cosa, y del
que, tambi!n con enga=o, se hace perseguir como poseedor.
+uestro cdigo recoge ambos casos, que no constituyen una verdadera accin de reivindicacin, puesto que el
demandado no es poseedor, ni siquiera tenedor( pero desde hace tiempo se entiende que su dolo equivale a la
posesin de la cosa.
PTO. ?. -bjeto de la accin.
Pri!ci#io $e!er(%.
- 213 -
/omo la accin reivindicatoria nace de un derecho real que se ejerce por la posesin cuando su titular se ve
privado de ella, es necesario concluir que e&iste una estrecha relacin entre el objeto de la posesin y el de la
accin. *or lo tanto, "st( s)%o #uee rec(er sobre cos(s susce#tib%es e ser #ose,(s.
CO5A57 debe tratarse de cosas en el se!tio t"c!ico e %( e/#resi)!& es decir, objetos '(teri(%es
susce#tib%es e te!er u! v(%or. Iuedan e&cluidos los bienes que no son cosas.
PUE E5TEN EN EL CO;ERCIO7 adem%s, tienen que ser cosas que se encuentren en el comercio.
'nicamente 6ue(! *uer( e% (%c(!ce e %( reivi!ic(ci)! %os bie!es e o'i!io #Cb%ico e% E.
CON E<I5TENCIA ACTUAL.
DETER;INADA5.
;UE:LE5 O IN;UE:LE5& se( #or su !(tur(%e@( o #or su c(r.cter re#rese!t(tivo.
ADE;45J
(9 TQTULO5 DE CREDITO7 quedan comprendidos no slo los ttulos de cr!dito propiamente dichos,
sino tambi!n las (ccio!es !o'i!(tiv(s y ( %( ore! 1si fueran al portador seran no reivindicables4.
*ara que proceda la reivindicacin, adem%s de no tratarse de ttulos al portador, !o ebe! h(ber sio
ceios !i e!os(os co! tr(!s*ere!ci( e o'i!io+ de ser as, el reivindicante habra perdido la propiedad
a favor del cesionario o endosatario, de modo que estos #ltimos seran los #nicos legitimados para entablar
dicha accin.
b9 PARTE5 IDEALE5 DE CO5A5 ;UE:LE5 O IN;UE:LE57 cada condmino puede ejercer la
reivindicacin contra otro condmino en la medida de su parte indivisa.
c9 PARTE5 O ACCE5ORIO5 DE UNA CO5A PUE HA PERECIDO PARCIAL;ENTE7 si la cosa se
ha destruido parcialmente, la accin puede ser igualmente ejercida, aunque procurando la recuperacin de la
parte de aqu!lla que subsista, a condicin de que pueda ser individuali5ada.
9 UNIVER5ALIDADE5 DE :IENE5 8!o #uee ser objeto e reivi!ic(ci)!97 en este caso, u!(
u!ivers(%i( e bie!es& co'o u!( sucesi)! cuestio!((& !o #uee ser objeto e reivi!ic(ci)!+ #ero
s, #uee ser%o u!( u!ivers(%i( e cos(s. )e distingue entre universalidades de derecho y de hecho,
e&cluy!ndose las primeras del %mbito de la reivindicacin, por cuanto no constituyen un objeto cierto y
determinado.
e9 UNIVER5ALIDADE5 DE HECHO7 a diferencia del supuesto anterior, son reivindicables. L(
octri!( e!tie!e 6ue %o 6ue e! re(%i( se reivi!ic( !o es %( u!ivers(%i(& como un reba=o o una
biblioteca, si!o c(( u!( e %(s cos(s #(rticu%(res 6ue %( co'#o!e!.
O:=ETO5 NO REIVINDICA:LE57
- :IENE5 PUE NO 5ON CO5A57 el objeto de la reivindicacin se relaciona estrechamente con el de la
posesin, de modo que los bienes que no fueren cosas no son susceptibles de posesin.
- CO5A5 LUTURA57 al igual que el objeto de la posesin, el de la reivindicacin debe tener e&istencia
actual.
- 214 -
- CO5A5 ACCE5ORIA57 las cosas e&isten, pero mientras sigan la suerte de otra cosa, de la cual
dependen o a la cual est%n adheridas, slo podr%n ser reivindicables conjuntamente con la cosa
principal.
- CO5A5 ;UE:LE5 CUKA IDENTIDAD NO PUEDE 5ER RECONOCIDA7 slo las cosas de e&istencia
actual y determinada son reivindicables ya que, de lo contrario, no se podra cumplir con la e&igencia
de la individuali5acin del objeto de la accin.
- UNIVER5ALIDADE5 DE :IENE57 se trata de universalidades de derecho y no son reivindicables,
pues no constituyen un objeto cierto y determinado que pueda dar sustento a la reivindicacin.
PTO. A. Juicio de reivindicacin. :edidas de seguridad durante el proceso. *rueba. Efectos de la sentencia.
=UICIO DE REIVINDICACIHN.
/omo el presupuesto de la reivindicacin es la p!rdida de la posesin, esta accin real persigue la restitucin
de la cosa con todos sus accesorios.
9 la accin principal pueden acumularse acciones accesorias que tienden a la reparacin de los perjuicios que
pudo haber sufrido el reivindicante a ra5 de los actos cumplidos por el poseedor.
;ei(s e se$uri( ur(!te e% #roceso.
/omo se (#%ic(r.! %(s re$%(s e% juicio ori!(rio& el tr%mite petitorio puede prolongarse durante cierto
tiempo, por lo que hay peligro de que el demandado enajene la cosa o la deteriore. *ara evitar esta situacin
es que se aplican las medidas de seguridad.
secuestro e %( cos( 'ueb%e S ante el peligro de p!rdida o deterioro de la misma, siendo una manera
de impedir que durante el juicio el poseedor consume actos da=osos en perjuicio de los derechos del
reivindicante.
#rohibici)! e i!!ov(r si el objeto de la medida es un inmueble, el jue5 podra decretar una
prohibicin de innovar.
e'b(r$o #reve!tivo si lo que se persigue por parte del reivindicante es la inmovili5acin del bien,
con miras a asegurar la eficacia pr%ctica del proceso.
(!ot(ci)! e %( %itis otra de las medidas precautorias que puede disponerse es la anotacin de la
litis que, si bien no impide la libre disposicin del bien litigioso, implica un modo de dar a conocer a
terceros la e&istencia de un proceso, advirti!ndoles que la sentencia que se dicte puede aparejar una
modificacin de la inscripcin registral.
L( #rueb(.
)i bien el reivindicante ebe (creit(r7
su erecho e #oseer.
%( #"ri( e %( #osesi)!.
- 215 -
6ue %( cos( 6ue se reivi!ic( se e!cue!tr( e! #oer e% e'(!(o.
y 6ue e%%( es susce#tib%e e ser #ose,(.
9nte todo, vale decir que la acreditacin del derecho de poseer slo puede reali5arse mediante la presentacin
de ttulos.
*or otra parte, cuando el cdigo e&ige la presentacin del ttulo que acredita el derecho de poseer del actor, no
se refiere al ttulo en sentido instrumental, sino a la causa en que se apoya el derecho, al acto jurdico h%bil
para transmitir la propiedad.
En sntesis, es ob%i$(ci)! #ri'(ri( e i!e%uib%e e% reivi!ic(!te (#ort(r %( #rueb( e su erecho sobre
%( cos( 6ue i!te!t( reivi!ic(r& #or (%$u!o e %os 'oos est(b%ecios #or e% c)i$o.
En este sentido, el cdigo contempla 3 c(sos7
a4 t,tu%o #rese!t(o s)%o #or e% reivi!ic(!te& co! *ech( #osterior ( %( #osesi)! e% e'(!(o7 si
slo el demandante presenta un ttulo que acredita su derecho de poseer, pero el mismo es de fecha
posterior a la posesin del demandado, el cdigo lo considera i!su*icie!te #(r( *u!(r %( e'(!(.
b4 t,tu%o #rese!t(o s)%o #or e% reivi!ic(!te& #ero co! *ech( (!terior ( %( #osesi)! e%
e'(!(o7 si el reivindicante presenta ttulos de propiedad anteriores a la posesin del demandado,
quien no presenta a su ve5 ttulo alguno, e% c)i$o #resu'e 6ue e% (utor e% t,tu%o er( #oseeor y
#ro#iet(rio e% i!'ueb%e 6ue se #rete!e reivi!ic(r.
c4 t,tu%os #rese!t(or #or e% (ctor y #or e% e'(!(o& e'(!(os e %( 'is'( #erso!(7 la solucin
aparece consagrada en el cdigo, y *(vorece ( 6uie! h( sio #uesto e! #osesi)! e %( here(
6ue se reivi!ic( 8se #re*iere ( 6uie! (!tes tuvo %( titu%(ri( e% erecho re(%& 6ue !o ser. !i
'.s !i 'e!os 6ue (6u"% 6ue #ri'ero recibi) %( tr(ici)!9.
d4 t,tu%os #rese!t(os #or e% (ctor y #or e% e'(!(o& e'(!(os e isti!t(s #erso!(s7 cuando
los > litigantes presenta ttulos que tienen su origen en distintas personas, ante todo e% jue@ ebe
re(%i@(r u! e/h(ustivo estuio e t(%es t,tu%os #(r( tr(t(r e est(b%ecer 6ui"! es e% ver(ero
#ro#iet(rio. 5i e% jue@& !o obst(!te su estuio& !o #uee eter'i!(r 6ui"! tie!e 'ejor erecho&
triu!*( e% 6ue tie!e %( #osesi)!.
E*ectos e %( se!te!ci(.
6a sentencia !o se %i'it(r. (% 'ero reco!oci'ie!to e% erecho e #oseer e% (ctor& si!o 6ue& (e'.s&
co!e!(r. (% e'(!(o ( %( restituci)! e %( cos( 6ue co!stituy) su objeto.
.e la misma manera, eber.! %i6ui(rse to(s %(s cuestio!es re%(tiv(s ( %os *rutos& %os #rouctos& %(s
'ejor(s y eterioros e/#eri'e!t(os #or %( cos(.
PTO. B. 6mites a la reivindicacin de cosas inmuebles. Especial estudio del art. 7FE7 del /./iv. /aso del acto
inoponible.
LQ;ITE5 A LA REIVINDICACIHN DE CO5A5 IN;UE:LE5.
Pri!ci#io $e!er(%.
- 216 -
+uestro cdigo ha consagrado el #ri!ci#io nemo plus iuris# #or e% cu(% !(ie #uee (r %o 6ue !o tie!e !i
'.s e %o 6ue tie!e.
El cdigo se=ala 3 c(sos e #rocee!ci( e %( (cci)! reivi!ic(tori( e! '(teri( e i!'ueb%es7
1. co!tr( e% (ctu(% #oseeor 6ue (6uiri) %( cos( #or es#ojo.
-. co!tr( e% (6uire!te e %( cos( e! virtu e u! (cto !u%o o (!u%(o.
0. co!tr( e% (6uire!te e bue!( *e y ( t,tu%o o!eroso e u! e!(je!(!te e '(%( *e.
3. co!tr( e% (6uire!te e bue!( *e y ( t,tu%o $r(tuito e u! e!(je!(!te e bue!( *e.
E% c)i$o $u(r( si%e!cio co! res#ecto (% c(so e% (6uire!te e bue!( *e y ( t,tu%o o!eroso 6ue
(6uiri) %( cos( e u! e!(je!(!te e bue!( *e. *or ello, se ha generado respecto del mismo una intensa
pol!mica, respecto de la cual vale mencionar ? posiciones diferenciadas$
- co!ce#ci)! c%.sic(7 parte del principio nemo plus iuris, por lo que, no obstante la buena fe del
adquirente y la del enajenante, si entre los antecedentes del acto de transmisin e&iste alguna
irregularidad, procede de todos modos la reivindicacin.
- co!ce#ci)! a contrario sensu: en este caso, si partimos de la idea de que la reivindicacin procede
contra el adquirente de buena fe que obtuvo la cosa por ttulo oneroso de un enajenante de mala fe, a
contrario sensu, no procede contrato el adquirente de buena fe que adquiri la cosa a ttulo oneroso de
un enajenante de buena fe.
- co!ce#ci)! t(/(tiv(7 sostiene que en el cdigo el ius persequendi slo procede en los casos en que
e&presamente as se determina. .e acuerdo con esta postura, el caso de los poseedores de buena fe
y a ttulo oneroso queda fuera de la rbita de la reivindicacin del anterior propietario, por la simple y
clara ra5n de que no est% previsto en la ley.
Re*or'( e %( %ey 1B.B11.
6a %ey 1B.B11 opt por mantener la redaccin original del (rt. 1I?1, pero con el siguiente agregado$ ;"odos los
derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser
propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ning#n valor y pueden ser reclamados directamente por el
poseedor actual, s(%vo %os erechos e %os terceros (6uire!tes e bue!( *e ( t,tu%o o!eroso& se( e% (cto
!u%o o (!u%(b%e2.
Por %o t(!to& e! %( (ctu(%i(& %( reivi!ic(ci)! se ete!r. (!te e% (6uire!te e bue!( *e y ( t,tu%o
o!eroso& (u!6ue e!tre %os (!tecee!tes h(y( u! (cto !u%o o (!u%(b%e& si! i!teres(r %( bue!( o '(%( *e
e% e!(je!(!te.
PTO. D. 0eivindicacin de cosas muebles. .erecho de persecucin del privilegio del locador.
REIVINDICACIHN DE CO5A5 ;UE:LE5.
Pri!ci#io $e!er(%.
- 217 -
En nuestro derecho, el principio general es la NO REIVINDICA:ILIDAD e %(s cos(s 'ueb%es& el que slo
cede en determinados casos.
E/ce#cio!es (% #ri!ci#io $e!er(%.
)on e&cepciones a este principio general$
- %(s cos(s rob((s o #eri(s& a#n cuando est!n en manos de un poseedor de buena fe.
- %(s cos(s !o rob((s !i #eri(s& e %(s 6ue su #ro#iet(rio se es#re!i) vo%u!t(ri('e!te
sie!o v,cti'( e u! (buso e co!*i(!@(& #ero 6ue se h(%%(! e! #oer e u! #oseeor e '(%(
*e.
- %(s cos(s !o rob((s !i #eri(s 6ue se e!cue!tr(! e! '(!os e u! #oseeor& se( e bue!( o
'(%( *e& 6ue %(s h( (6uirio ( t,tu%o $r(tuito e% 6ue est(b( ob%i$(o ( restituir%(s (%
#ro#iet(rio.
PTO. M. ^mbito de la accin confesoria 1defensa de la plenitud del derecho real4.
ACCIHN CONLE5ORIA. 4'bito.
De*i!ici)!.
Est% contenida en el (rt. -BM?7 1L( (cci)! co!*esori( es %( eriv(( e (ctos 6ue e cu(%6uier 'oo
i'#i(! %( #%e!itu e %os erechos re(%es o %(s serviu'bres (ctiv(s& co! e% *i! e 6ue %os erechos y
%(s serviu'bres se rest(b%e@c(!2.
Entendemos que esta accin ampara$
( %os titu%(res e toos %os erechos re(%es 6ue se ejerce! #or %( #osesi)!& cu(!o se vio%(! %(s
restriccio!es y %os %,'ites i'#uestos (% o'i!io& 6ue se e/tie!e! ( toos %os erechos e
co!te!io 'e!or.
y ( %os titu%(res e serviu'bres re(%es y #erso!(%es& e&cluyendo de !stas al usufructo, al uso y la
habitacin, cu(!o *uese! i'#eios e ejercer sus erechos.
PTO. 1I. 6egitimacin activa y pasiva. *rueba. Efectos.
Le$iti'(ci)! (ctiv(.
Est%n legitimados para promover esta accin$
19 %os #oseeores %e$,ti'os e i!'ueb%es& cu(!o *uer(! i'#eios #or otro e ejercer erechos
#erso!(%es i!here!tes ( %( #osesi)!. En consecuencia, quedan comprendidos todos los derechos
reales que se ejercen por la posesin, cuando se han violado las restricciones y lmites al dominio.
-9 %os titu%(res e serviu'bres re(%es& cu(!o *uese! i'#eios #or otro e ejercer%(s
09 %os titu%(res e serviu'bres #erso!(%es.
- 218 -
39 %os (creeores hi#otec(rios e% i!'ueb%e o'i!(!te& cuyo #oseeor *uese i'#eio e ejercer
%os erechos i!here!tes ( %( #osesi)!.
Le$iti'(ci)! #(siv(.
6a accin confesoria puede dirigirse co!tr( cu(%6uier( 6ue i'#i( e% ejercicio e %os erechos i!here!tes
( %( #osesi)!& es decir, contra todo aquel que viole el cumplimiento de las restricciones legales o que impida
el ejercicio de una servidumbre real o personal.
Prueb(.
6a prueba que debe producir el actor vara seg#n los distintos casos$
si est% en juego el cumplimiento de las restricciones legales, le basta acreditar el derecho de poseer el
inmueble afectado por la violacin.
si el derecho impedido es una servidumbre, tanto sea real como personal, el demandante tendr% que
demostrar no slo su derecho de poseer el inmueble, sino tambi!n la servidumbre.
cuando acciona el acreedor hipotecario, deber% probar el derecho de poseer del titular del fundo
gravado con hipoteca, la servidumbre y su derecho de hipoteca.
PTO. 11. ^mbito de la accin negatoria 1defensa de la libertad del derecho real4.
ACCIHN NEFATORIA. 4'bito.
De*i!ici)!.
6a definicin la encontramos en el (rt. -DII7 1%( (cci)! !e$(tori( es %( 6ue co'#ete ( %os #oseeores e
i!'ueb%es co!tr( %os 6ue %es i'#iiese! %( %ibert( e% ejercicio e %os erechos re(%es& ( *i! e 6ue es(
%ibert( se( rest(b%eci(2.
Esta accin se relaciona con la libertad del ejercicio de los derechos reales que se ejercen por la posesin.
Esta accin no difiere de la reivindicacin sino por la e/te!si)! e %( %esi)! 6ue #uee su*rir e% erecho e
#ro#ie(. *ara intentar la accin reivindicatoria es necesario que se haya producido la desposesin, es decir,
que se haya impedido enteramente usar de la cosa. "odo ataque de importancia menos grave dar% lugar a la
accin negatoria.
PTO. 1-. 6egitimacin activa y pasiva. *rueba. Efectos.
Le$iti'(ci)! (ctiv(.
6a accin negatoria corres#o!e ( %os #oseeores e i!'ueb%es y ( %os (creeores hi#otec(rios
i'#eios e ejercer %ibre'e!te sus erechos.
- 219 -
*or lo tanto, puede ser entablada por los titu%(res e toos %os erechos re(%es 6ue se ejerce! #or %(
#osesi)! y& (e'.s& #or e% (creeor hi#otec(rio e i!'ueb%es cuyos titu%(res *uese! i'#eios e
ejercer %ibre'e!te su erecho e #oseer.
Le$iti'(ci)! #(siv(.
*ueden ser demandados toos (6ue%%os 6ue re(%ice! (ctos 6ue (te!te! co!tr( e% %ibre ejercicio e%
erecho e #oseer e% (ctor& (C! cu(!o se( e% #ro#iet(rio e% i!'ueb%e.
"ales actos no deben comportar una p!rdida de la posesin porque, de ser as, ser% procedente la accin
reivindicatoria.
Prueb(.
El actor debe limitarse a (creit(r su erecho e #oseer y& e! e% c(so e 6ue se( e% (creeor hi#otec(rio
e% 6ue e!t(b%( %( (cci)!& t('bi"! te!r. 6ue e'ostr(r su erecho e hi#otec(. Es obvio que igualmente
deber% probar los hechos en que se funda su pretensin, o sea, los actos del demandado que lo conducen a
demandar.
E*ectos.
El objeto principal de la accin consistir% en i'#eir 6ue e% e'(!(o co!ti!Ce ejercie!o i!ebi('e!te
e% erecho 6ue se h(b,( (rro$(o. *ero, adem%s de esa abstencin, la accin puede comprender la
re#(r(ci)! e toos %os #erjuicios 6ue e% ejercicio (!terior hubiese c(us(o (% (ctor. *recisamente, es
posible garanti5ar esa abstencin mediante el otorgamiento de una fian5a.
PTO. 10. 6as acciones reales y la prescripcin liberatoria.K
9c% tenemos que ver el art. @F7A ;"odas las acciones son prescriptibles con e&cepcin de las siguientes$
7` 6a accin de reivindicacin de la propiedad de una cosa que est% fuera de comercio.
>` 6a accin relativa a la reclamacin de estado, ejercida por el hijo mismo.
?` 6a accin de divisin, mientras dura la indivisin de los comuneros.
@` 6a accin negatoria que tenga por objeto una servidumbre, que no ha sido adquirida por prescripcin.
E` 6a accin de separacin de patrimonios, mientras que los muebles de la sucesin se encuentran en poder
del heredero.
G` 6a accin del propietario de un fundo encerrado por las propiedades vecinas, para pedir el paso por ellas a
la va p#blica<.
En las acciones reales tenemos los incisos 7P y @P, pero la doctrina dijo que era enunciativo, todas las
9cciones reales son inprescriptibles, y se e&tinguen cuando alguien prescribe el dominio, en el .erecho
,ranc!s en cambio las 9cciones 0eales prescriben en un lapso de tiempo juntamente con la prescripcin
adquisitiva como dos cara de una misma moneda, entonces prescribe el dominio y prescribe la accin de
reivindicacin, en nuestro pas por ejemplo a los >F a=os adquiere el dominio el poseedor y el otro pierde la
reivindicacin porque prescribi, es mejor que la doctrina ,rancesa que habla de la doble prescripcin
adquisitiva y liberatoria.
6a problem%tica es la siguiente tenemos normas copiadas del .erecho ,ranc!s, por lo que tenemos casos
anmalos, el primer caso anmalo es el art. ?BAF ;. )i el acreedor ha sido desposedo de la prenda contra su
voluntad, puede reivindicarla durante tres a=os< es una prescripcin liberatoria de la accin de reivindicacin,
esto no puede ser pero lo es y es un caso anmalo.
- 220 -
)egundo caso es el @F?A ;)e prescribe por seis meses, la accin de los propietarios ribere=os para reivindicar
los %rboles y porciones de terrenos, arrancados por la corriente de los ros<. Es el caso de la avulcin,
entonces los puede reclamar por G meses si pasan los G meses no los puede reclamar mas.
"ercero caso anmalo es el @F>7 ;6a accin del deudor para pedir la restitucin de la prenda dada en
seguridad del cr!dito despu!s de hecho el pago, se prescribe a los veinte a=os si la cosa ha permanecido en
poder del acreedor o de sus herederos<. )e dio una cosa en prenda y pago la obligacin y no le devolvi la
cosa si pasan >F a=os prescribe la accin de restitucin, Squ! es la accin de restitucinT Esto seria la accin
de reivindicacin del propietario, no tiene prescripcin adquisitiva pero si tiene una prescripcin liberatoria,
entonces es un caso anmalo.
- 221 -
UNIDAD 1M PU:LICIDAD.
PTO. 1. )istemas de publicidad. 0egistrales. E&traKregistrales 1en especial publicidad posesoria4.
5iste'(s e #ub%ici(.
NUE5TRO 5I5TE;A es !o co!v(%i(!te& re(%& e i!scri#ci)! y ec%(r(tivo.
REFI5TRALE5.
6os registros inmobiliarios pueden ser objeto de diversas clasificaciones. 9 continuacin citamos algunas$
Re$istros PER5ONALE5 y REALE57 en este caso, redistinguen seg#n se individualicen los asientos
teniendo en cuenta al titular del derecho o al inmueble, respectivamente.
En los registros personales, las inscripciones se llevan en orden cronolgico, facilit%ndose la b#squeda a trav!s
de ndices por orden alfab!tico, seg#n la letra inicial del apellido del titular de dominio.
En los registros reales se destina a cada inmueble un folio especial en el que se registra el dominio, todas sus
mutaciones y grav%menes sobre el bien.
Re$istros 6ue si$ue! e% 5I5TE;A DE LA TRAN5CRIPCIHN K re$istros 6ue si$ue! e% DE LA
IN5CRIPCIHN7 conforme al primer sistema, la documentacin que se lleva en el 0egistro es copiada
literalmente( en el segundo, slo se hace un e&tracto de lo m%s importante.
Re$istros DECLARATIVO5 y re$istros CON5TITUTIVO57 la clasificacin en una y otra categora
depende de la funcin que desempe=e la inscripcin registral. /uando es declarativa, el derecho real
nace fuera del registro y la inscripcin se limita a darle oponibilidad a terceros. )i la inscripcin es
constitutiva, da nacimiento al derecho real.
Re$istros CONVALIDANTE5 y re$istros NO CONVALIDANTE57 se distinguen seg#n la inscripcin
sea o no un factor de saneamiento de los ttulos que ingresan al registro.
PTO. -. 6a publicidad en el /./iv.
A!tes e %( s(!ci)! e% C)i$o Civi% e&istan registros desde la !poca de la colonia, tanto de hipotecas como
de otros derechos reales sobre inmuebles, pero llevados en forma defectuosa, por lo cual el principal medio de
publicidad lo constitua la tradicin.
E% C)i$o Civi% estableci como modo constitutivo y como medio de publicidad de la transmisin de los
derechos reales que se ejercen por la posesin, a la tradicin.
*rincipios de los (rts. ?BB y 0-A? e% C. Civi%7
9rt. ECC.K 9ntes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ning#n derecho real.
- 222 -
9rt. ?>GE.K "odos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, slo pasan
al adquirente de esos derechos por la tradicin, con e&cepcin de lo que se dispone respecto a las
sucesiones.
9l momento de la sancin del /digo, 3!le5 no se inclin por la admisin de la publicidad registral, e&cepto
para el derecho real de hipoteca, pues este es el #nico derecho real que no puede publicitarse a partir de la
posesin 1pues no se ejerce por la posesin4.
PTO. 0. 6eyes registrales locales. *roblema constitucional.
Leyes re$istr(%es %oc(%es. Prob%e'( co!stitucio!(%.
6as leyes provinciales posteriores a la sancin del /digo /ivil disponen la creacin de registros y e&igen la
inscripcin como formalidad necesaria para que el acto tenga efectos respecto de terceros. Esto significa que
imponen un nuevo requisito 1la inscripcin4 sin el cual el acto slo tiene efectos entre las partes.
El conflicto con el /digo /ivil era evidente, por lo cual se tildaba a !stas leyes provinciales de
inconstitucionales, ya que subordinaban la valide5 de un acto al cumplimiento de requisitos que la ley civil no
e&iga.
*ese a !ste inconveniente jurdico las conveniencias pr%cticas del 0egistro hicieron que, paulatinamente, en
todo el territorio del pas se acataran las disposiciones provinciales que imponan la necesidad de la
registracin para la oponibilidad a terceros de los derechos reales.
PTO. 3. Oravitacin de la reforma del art. >EFE del /./iv. y de la ley 7C.BF7.
Proyectos e re*or'( e% C)i$o Civi%
3arios proyectos e iniciativas se presentaron tendientes a concluir con !sta situacin anmala.
9s se lleg hasta la ley 7CC77 que reform numerosos artculos del /digo, dando un importantsimo paso en
materia registral al incorporar en el art. >EFE la necesidad de la 2nscripcin en el 0egistro 2nmobiliario de las
mutaciones reales, a los efectos de la oponibilidad de terceros$
Art. -?I?.S 6a adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se
ju5gar% perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no ser%n
oponibles a terceros mientras no est!n registradas.
Este art. >EFE nuevo !o si$!i*ic) %( ero$(ci)! e %( tr(ici)! co'o 'oo co!stitutivo e %os erechos
re(%es.
3ale decir que e% erecho re(% se co!stituye #or t,tu%o y 'oo 8tr(ici)!9 y ser. v.%io co'o t(% e!tre %(s
#(rtes+ '(s #(r( resu%t(r o#o!ib%e ( terceros eber. i!scribirse e! e% res#ectivo re$istro.
PTO. ?. Efectos de la registracin. 2nscripcin no constitutiva$ sentido de la e&presin. /oncepto de terceros
1;poenitus e&tranei<, interesado o registral4.
- 223 -
ELECTO5 DE LA REFI5TRACIHN. I!scri#ci)! !o co!stitutiv(7 se!tio e %( e/#resi)!. Co!ce#to e
terceros.
)eg#n la primera parte del (rt. - e %( %ey 1B.DI1, %( i!scri#ci)! corresponde a los efectos de la publicidad y
oponibilidad a terceros de los ttulos que se inscriben. 3ale decir que tie!e u!( *u!ci)! ec%(r(tiv( y !o
co!stitutiv( e% erecho re(%.
Esta norma vino a aclarar algo de la oscura redaccin del nuevo art. >EFE del /./iv., cuya primera parte se
refera a una presunta funcin ;perfeccionadora< de la inscripcin, mientras que a continuacin se determinaba
que ;no seran oponibles a terceros antes de ser registradas<.
YEs %( i!scri#ci)! u! !uevo re6uisito o se tr(t( e u! 'ero #er*eccio!('ie!to e %( tr(ici)!Z
6a constitucin del derecho real se produce por la conjuncin de dos elementos$ "2"U6- y :-.-. .e manera
que los derechos reales se constituyen primeramente, y como regla, EL"0900EO2)"096:E+"E. *or el art.
>EFE la 0EO2)"09/2N+ de los inmuebles constituye el 0EIU2)2"- .E -*-+2R262.9. 9 "E0/E0-)( es
decir que el 0egistro tiene efecto .E/6909"23-.
YEs %( tr(ici)! #resu#uesto e %( i!scri#ci)! e! e% erecho vi$e!teZ
/omo todos los derechos reales, la hipoteca debe ser inscripta en el 0egistro de la *ropiedad 2nmueble, a fin
de que pueda ser oponible a terceros.
9ntes de sancionarse la reforma del cdigo civil, en el sistema de 3!le5, este era el #nico derecho real que se
publicitaba a trav!s de la inscripcin registral, estatuy!ndose como sistema de publicidad para los dem%s la
tradicin.
L( sustituci)! e %( tr(ici)! #or %( i!scri#ci)! re$istr(% e! e% c(so e %( hi#otec( (#(rece obvi(& #uesto
6ue e! este erecho re(% !o h(y e!tre$( e %( cos( (% (creeor hi#otec(rio.
PTO. A. +ecesidad de que el tercero sea de buena fe. /onfiguracin de la buena fe$ criterios objetivo y
subjetivo. /riterio del derecho 9rgentino. *osicin de 3!le5 )arsfield y de la legislacin registral.
6a 2nscripcin en el 0egistro no es /onstitutiva, sino que es .eclarativa, es decir que el .erecho se constituye
fuera del registro, y tambi!n dijimos que la inscripcin es para oponibilidad a tercero, la pregunta es Sesta
oponibilidad es a todos los terceros, o a que tercerosT SEsos terceros deben tener buena fe o pueden ser de
mala feT SIue quiere decir que tengo mala fe o buena feT
Entonces tenemos en el registro un folio por cada inmueble, que se efect#an los asientos breves notas y que el
principio es de inscripcin y no de transcripcin de los ttulo, entonces tenemos que la inscripcin se reali5a a
base de breves notas y esta reglado en el art. 7> de la ley 7C.BF7 ;El asiento de matriculacin llevar% la firma
del registrador responsable. )e redactar% sobre la base de breves notas que indicar%n la ubicacin y
descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias
para su completa individuali5acin. 9dem%s, cuando e&istan, se tomar% ra5n de su nomenclatura catastral, se
identificar% el plano de mensura correspondiente y se har% mencin de las constancias de trascendencia real
que resulten. E&presar% el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran
para las escrituras p#blicas. 0especto de las sociedades o personas jurdicas se consignar% su nombre o
ra5n social, clase de sociedad y domicilio. )e har% mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto
del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autori5ante,
estableci!ndose el encadenamiento del dominio que e&ista al momento de la matriculacin. )e e&presar%,
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adem%s, el n#mero y fecha de presentacin del documento en el 0egistro<. )upongamos que Juan *!re5
constituye una hipoteca y esa hipoteca no fue inscripta, aqu necesitamos el art. ?7?E del /digo /ivil ;6a
constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho p#blica por su inscripcin en los
registros tenidos a ese efecto. *ero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto,
como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin( y respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura p#blica, se considera registrada.
1_4 9l constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de
constituir ulteriormente otra de grado preferente, e&presando el monto a que !sta podr% alcan5ar< porque es
una hipoteca y el art. >F de la ley 7C.BF7 ;6as partes, sus herederos y los que han intervenido en la
formali5acin del documento, como el funcionario autori5ante y los testigos en su caso, no podr%n prevalerse
de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar% registrado. En caso
contrario, quedar%n sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder<
para todos los dem%s .erechos 0eales, entonces tenemos que el art. ?7?E dice que a la falta de inscripcin no
pueden prevalerse ni las partes del negocio ni sus herederos ni los escribanos, ni los testigos, y el art. >F de la
7C.BF7 dice lo mismo, entonces tenemos que *!re5 hipoteca su inmueble a favor del Ranco de 6a *ampa que
no ha sido inscripta, y si Juan *!re5 no paga la hipoteca y el Ranco lo ejecuta, Juan *!re5 no puede se puede
defender en ese juicio diciendo que la hipoteca no esta inscripta, porque entre las partes del negocio no
pueden desconocerla aun cuando no este inscripta, porque el /digo /ivil dice que las partes no pueden
prevalerse de la no inscripcin, otro son los sucesores universales de las partes, porque en nuestro sistema
legal es de sucesin en la persona del causante, y como los herederos pasan a ocupar el lugar del causante,
no pueden prevalerse de la falta de inscripcin, tampoco el escribano que autori5o esa hipoteca por mas que
no estuvo inscripta el no puede decir que no la conoca porque tuvo presente en ese acto, y los testigos que
hubiesen participado de esa hipoteca, entonces estos no pueden prevalerse de la falta de inscripcin, y
respecto de ellas es como si la hipoteca estuviera inscripta, entonces a ellas le es oponible la hipoteca por mas
que no este inscripta, por lo tanto tambi!n le son oponible los embargos no inscriptos, los usufructo no
inscripto, las servidumbres no inscripta, es decir que por principio no es oponible a terceros, como lo dice el art.
>EFE ;1_46a adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se ju5gar%
perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin
que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no ser%n oponibles a terceros mientras no est!n
registradas<.
SIui!nes son los tercerosT 6a primera conceptuali5acin de terceros es toda persona que no intervino en un
determinado acto, pero ac% estamos hablando de la oponibilidad de los .erechos 0eales y la palabra "ercero
es toda persona de que no fue parte de determinado acto, pero como hablamos de .erechos 0eales no es
correcto hablar de partes, porque en los .erechos 0eales hay un sujeto y una cosa, porque nosotros si nos
podemos referir a terceros son personas ajenas al acto jurdico que es la causa de ese .erecho 0eal, por
ejemplo el contrato de hipoteca con un banco, este es un convenio y hay partes, que son el acreedor
hipotecario y el due=o de la cosa, entonces si resulta ser tercero quien no participo de ese acto jurdico, o sea
que no estuvo presente, entonces por el principio general de contratos que estos no pueden perjudicar a
terceros, una primera apro&imacin al concepto de "ercero es todo aquel que no intervino en un acto jurdico.
/uando nosotros decimos que un .erecho 0eal no inscripto no es oponible a terceros vamos a ver que no a
cualquier tercero puede prevalecer la falta de inscripcin, y para eso vamos a dar un ejemplo que no va a dar
la pauta del sentido com#n que solamente los terceros interesados son aquellos para los cuales se dirige la
publicidad registral.
6os terceros pueden ser clasificados en "erceros 2nteresados o "erceros .esinteresados, que tambi!n son
llamados ;*enitus E&tranei<.
)upongamos que yo le compro a Juan *!re5 la casa, hacemos el contrato de compraventa en una escritura
publica, yo tomo la posesin del inmueble porque Juan me hace la tradicin de la cosa, y de acuerdo a los
conceptos que hemos visto el due=o de la cosa soy yo, porque el .erecho 0eal de dominio nace fuera del
registro, porque tengo ttulo suficiente, compraventa que proviene del propietario, y los dos tenemos capacidad
y tengo la tradicin que es el modo suficiente, yo ya adquir el .erecho 0eal de .ominio, el tema es que el
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escribano dejo pasar los @E das para la inscripcin, entonces yo estoy festejando en mi casa tomando un
vermut y una aceitunas y resulta que vienen unas personas y me despojan, me sacan con los muebles y se
instalan, ac% hay un delito penal y adamas un instituto civil que concretamente es un .espojo, porque es una
desposesin por medio de vicios, en este caso violencia. El .r. *regunta Scual es la diferencia entre la
desposesin con el despojoT El despojo es una desposesin con vicios, como el de violencia, abuso de
confian5a, clandestinidad, etc. entonces yo quedo despojada, pero dejo pasar el a=o, la accin de despojo por
el art. >@AA caduca al a=o, prescribe la accin posesoria de restitucin que tambi!n prescribe al a=o, y lo #nico
que me queda es la 9ccin 0eal 0eivindicatoria, entonces tenemos que las acciones posesorias defienden la
posesin de hecho y las accin real en este caso la reivindicatoria si yo quiero recobrar la posesin perdida
que es imprescriptible y la puedo ejercitarla porque soy el due=o, entonces inicio la 9ccin 0eivindicatoria
contra los que est%n poseyendo el inmueble, y est%n all los que me despojaron, contestan la demanda
diciendo solicito al se=or jue5 el recha5o de la demanda porque la actora no ha inscripto su ttulo en el
0egistro de la *ropiedad no puede ser considerado due=o porque su ttulo no fue inscripto. Entonces tenemos
que seria un despropsito que cualquiera pudiera invocar la falta de inscripcin, Sporque estas personas que
me desposeyeron no podran alegar la falta de inscripcinT *orque no tienen ning#n tipo de inter!s en relacin
con ese inmueble, el inter!s debe ser jurdicamente protegido, inter!s tienen que es el de quedarse con la
casa, pero no pueden invocar ning#n inter!s jurdicamente protegido, no pueden invocar un derecho subjetivo,
por eso se sostiene no esta inoponibilidad a terceros que habla el >EFE, cuando dice que los ttulos son
inoponible a terceros mientras no est!n registrados, o la referencia que hace el art. > de la ley 7C.BF7 en la
primera parte donde dice .e acuerdo con lo dispuesto por los artculos >EFE, ?7?E y concordantes del /digo
/ivil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dem%s previsiones de esta ley, en los mencionados registros
se inscribir%n o anotar%n, seg#n corresponda...< se refiere a los terceros que tengan un inter!s /oncreto en la
notacin registral, por ejemplo supnganse que la masa del concurso o la quiebra de *!re5 dicen vamos a
ejecutar ese inmueble para resarcir a los acreedores de la masa, y cuando viene la ejecucin yo voy a decir un
momentito la casa es ma, como que es suya si no esta inscripta a su nombre, entonces me tengo que
presentar en la quiebra y decirle al jue5 que la casa es ma porque tengo ttulo y modo suficiente, entonces el
jue5 me va a decir que esta el art. >EFE del /digo /ivil, porque en la ultima parte dice ;Esas adquisiciones o
transmisiones no ser%n oponibles a terceros mientras no est!n registradas<, y est%n comprendido los
acreedores porque son terceros interesados, tienen un inter!s, tienen un cr!dito respecto de *!re5, y si yo no
inscrib mi ttulo fui negligente, entonces cualquier acreedor ya sea particular o la masa de la quiebra, por
ejemplo le ingresa un embargo a *!re5, es embargo es en un Juicio Ejecutivo :iranda contra *!re5, por la
suma de aE.FFF y lo inscribo en el registro, y cuando llega el embargo a la casa yo que voy a hacer, le digo al
jue5 que levante el embargo porque tengo ttulo y modo suficiente, pero no inscrib, el jue5 me vas a decir que
fui negligente, porque hay un acreedor de *!re5 que si tiene un inter!s, por lo tanto es un tercero interesado, o
supnganse un acreedor hipotecario, *!re5 constituye una hipoteca y luego lo ejecutan, pero la casa la compre
yo pero no inscrib la compraventa, entonces me embromo.
SIui!nes no pueden prevalerse de la falta de inscripcinT "odos los que vimos anteriormente, las partes, el
escribano que intervino en el acto, los testigos, pero adem%s le vamos a sumar los "erceros .esinteresados,
porque ellos no pueden prevalecerse de la falta de inscripcin porque no tienen ning#n inter!s jurdicamente
protegido, entonces lo que me despojaron en el pleito no me va a poder decir que no soy due=o porque no
estoy inscripto, porque le inscripcin registral no esta pensada para !l, esta pensada para aquel tercero que
tiene un inter!s concreto para proteger. )upnganse una hipoteca no inscripta y resulta que *!re5 me vende a
m, y yo inscribo esa compraventa, despu!s quieren ejecutar el inmueble, yo voy a decir se=or usted no
inscribi la hipoteca. Entonces la 2nscripcin registral esta destinada a *ublicitar el 9cto Jurdico y su ttulo a
terceros 2nteresados y no a "erceros .esinteresados, respecto de ellos no importa si esta inscripta o no,
porque seria un contrasentido sostener que no puede ganar el pleito de la accin reivindicatoria porque yo no
registre el ttulo, ac% hay algo que no cierra, tiene que haber en ese tercero alg#n tipo de inter!s para poder
alegar alg#n derecho.
6a doctrina va mas all% aunque el >EFE hable solamente de terceros ya podemos hacer esta distincin, porque
tambi!n los principios generales del derecho, no a cualquiera protege sino el que tiene un inter!s real, pero la
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doctrina va mas all% y no circunscribe la proteccin a los terceros interesados, y dicen no cualquier tercero
interesado, sino "ercero 2nteresado de Ruena ,e y no *rotege al "ercero 2nteresado de :ala ,e, la pregunta
es Sdonde esta la Ruena o mala ,eT *or ejemplo Juan *!re5 constituye una hipoteca a favor del Ranco 6a
*ampa, esta hipoteca no se inscribe, despu!s constituye otra a favor del Ranco 0o, pero cuando *!re5 va a
hacer una hipoteca de segundo grado, porque tengo otra hipoteca con el Ranco 6a *ampa y le muestra el ttulo
hipotecario, entonces el banco 0o le dice que la hipoteca anterior es de a7F.FFF su inmueble vale a7FF.FFF,
no importa yo le doy la hipoteca aunque ya este hipotecado en otro lado, entonces el Ranco 0o la inscribe
pero como la anterior no estaba inscripta esta pasa a ser de primer rengo, supnganse que *!re5 deja de
pagar al Ranco de 6a *ampa entonces el banco 6a *ampa lo ejecuta, entonces le dice al jue5 que cuando se
ejecute el primero que cobro soy yo porque yo tengo preferencia porque tengo una hipoteca anterior primero
en el tiempo primero en el derecho, y el Ranco 0o va a decir que tiene preferencia en el derecho porque !l
inscribi primero, porque yo soy un tercero interesado porque esa hipoteca anterior a mi me es inoponible
porque no estaba registrada, entonces el Ranco 6a *ampa va a decir que cuando *!re5 le pidi la hipoteca a
ustedes les aviso que tenia otra hipoteca anterior y en el formulario de solicitud le anuncio la e&istencia de la
hipoteca anterior, como viene Ud. 9 decir que no lo sabia, ac% lo que se quiere significa es que la Ruena o
:ala ,e del tercero interesado radica en que si conoca o no conoca la e&istencia de otro que tenia
preferencia, /uando la hipoteca e&iste pero no esta inscripta entonces e&iste lo que se llama una 2ne&actitud
0egistral, porque el registro esta informando algo que no se compadece con la realidad e&traregistral, la
ine&actitud no es porque la culpa la tenga el registro, simplemente es descriptivo, hay una 2ne&actitud 0egistral
porque el registro le informo al banco 0o que no haba inscripta otra hipoteca, cuando hablamos de 2ne&actitud
0egistral estamos hablando a la discordancia entre la realidad registral y la realidad jurdica e&traregistral, hay
algo que e&iste y que esta fuera del registro y no se proyecta en el informe. Entonces la Ruena fe esta dada
por el desconocimiento que pueda tener el Ranco 0o de que el registro es ine&acto, y la :ala ,e esta dada
por el conocimiento del Ranco 0o de que esa realidad jurdica e&istente no tiene registro, y que el informe es
ine&acto.
En el derecho comparado y en todos los sistemas jurdicos hay dos criterios para determinar cuando hay :ala
,e o cuando hay Ruena ,e, un criterio es -bjetivo y otro es )ubjetivo.
El /riterio -bjetivo es recogido en el .erecho ,ranc!s y el /digo de Iuebec es el #nico estado de /anad%
que tiene sistema de codificacin porque los otros tienen el sistema del /ommon 6aY, y es el cdigo m%s
moderno de 9m!rica, y consiste en lo siguiente, para valores si el tercero tiene Ruena o :ala ,e, lo #nico que
se verifica el criterio objetivo es si el tercero participo o no del acto, y si el registro informa que no hay hipoteca
ese tercero es de buena fe, no importa si el conoca la e&istencia de la hipoteca anterior por otros medios,
distintos del registro, entonces en un )istema -bjetivo como es en ,rancia o en Iuebec se va a recurrir
siempre a la legalidad, porque su buena fe esta dada con solo haberse informado con la informacin registral, y
esto es 2ure et de 2ure por eso es objetivo, porque se usa un dato objetivo, lo #nico que hay que tener en
cuenta es que es lo que el 0egistro inform, si le informo que no haba hipoteca este se=or es de buena fe iure
et de iure, es imposible la prueba en contrario,
/riterio )ubjetivo la forma es diferente, este sistema lo siguen el .erecho 9lem%n, Espa=ol, el )ui5o y tambi!n
el )istema 9rgentino, aunque la buena fe se presume en todos los terceros, tambi!n podramos presumir de
buena fe al Ranco 0o en el ejemplo, si queremos probar que es conocida la 2ne&actitud del 0egistro lo
podemos tramitar por cualquier medio de prueba, entonces el criterio subjetivo a diferencia del objetivo, permite
presumir de buena fe de los terceros, pero la presunciones 2uris "antum entonces admite prueba en contrario,
entonces volviendo al ejemplo el Ranco de 6a *ampa va a poder acreditar que el Ranco 0o conoca la
e&istencia de la hipoteca anterior, de donde sacamos que el )istema 9rgentino recepta el /riterio )ubjetivo,
este /riterio )ubjetivo, fue adoptado por 3ele5 )arfield cuando regulo los efectos de la inscripcin registral en
la hipoteca y este criterio fue receptado por 3ele5 si se lee la +ota al art. ?7?G ;El /digo franc!s, art. 7FC7,
dispone lo contrario. .ice as$ El defecto de inscripcin no podr% ser suplido ni considerado como subsanado
por el conocimiento que los acreedores pudiesen haber tenido de la constitucin de la hipoteca, por otras vas
que la de la inscripcin. *ero una doctrina m%s ra5onable y m%s moral prevalece en 2nglaterra y en los Estados
Unidos, seg#n lo dice bent en su /omentario a las 6eyes 9mericanas, )ec. >B, n#m. 7GA, y es la de nuestro
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artculo, pues ju5ga que sera un deshonor de la ley, que los jueces cerrasen sus ojos ante una conducta
fraudulenta y permitieran que !sta triunfara<. El artculo ?7?G del /digo /ivil dice ;)i estando constituida la
obligacin hipotecaria, pero a#n no registrada la hipoteca, y corriendo el t!rmino legal para hacerlo, un
subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligacin hipotecaria, hiciere primero registrar la que en
seguridad de su cr!dito se le haya constituido, la prioridad del registro es de ning#n efecto respecto a la
primera hipoteca, si !sta se registrare en el t!rmino de la ley<
Entonces el /riterio )ubjetivo es el que recibe 3ele5 para la inscripcin de la hipoteca, entonces volviendo al
ejemplo el Ranco 0o se presume de buena fe, pero el Ranco de 6a *ampa puede probar lo contrario, por
cualquier medio de prueba. Entonces podemos agregar a la lista de los que no pueden prevalerse del no
registro del ttulo a los que conocan de la e&istencia del ttulo.
6o que recogi 3ele5 en el articulo ?7?G y por lo que dice en su nota al artculo, no fue modificado por la ley
7C.BF7, y cuando esta ley e&tiende la inscripcin de los ttulos a todos los dem%s .erechos 0eales podra
haber adoptado un sistema distinto, sin embargo no adopta un sistema de valoracin distinto, la ley 7C.BF7 no
trae ninguna norma que incluya la valoracin objetiva como el /digo /ivil ,ranc!s o el de Iuebec, entonces
el sistema de valoracin que esta en el /digo /ivil tambi!n e&tiende a todos los dem%s .erechos 0eales no
solo para la hipoteca porque le ley 7C.BF7 es una ley complementaria del /digo /ivil, y es lo mismo como si
estuviese comprendida dentro del /digo /ivil, entonces la conclusin es que para la valoracin se adopta el
criterio subjetivo.
Esto nos permite sostener que la falta de inscripcin no puede prevalerse ni las partes, ni los sucesores
universales, ni los escribanos, ni los testigos, ni los terceros desinteresados, ni los terceros interesados de
mala fe, es decir aquellos que conocan la e&istencia del ttulo y no estaba inscripto, la 2nscripcin 0egistral
esta #nicamente vinculada con los terceros de buena fe, es decir con aquellos terceros que desconocen la
ine&actitud registral.
Esto esta vinculado conque si la publicidad registral era la #nica posibilidad de publicidad, ac% nos damos
cuanta de que no es as, y aqu podemos llegar a otra conclusin como consecuencia de esto, y es que la
*ublicidad 0egistral o la Emanada del 0egistro no e&cluye otros tipos de *ublicidades, como por ejemplo la
publicidad que emana de la *osesin, es decir la publicidad registral no e&cluye otra forma de publicidad, como
es la publicidad posesoria, y esta circunstancia que la 7C.BF7 y el /digo /ivil no elija la publicidad registral
como la #nica forma de tener acceso al conocimiento de un hecho, hace que el muchas situaciones no
encontremos con la coalicin de distintos supuesto de publicidad, por ejemplo puede haber coalicin entre la
*ublicidad 0egistral y la *ublicidad *osesoria, y lo que se dice en la doctrina es que cuando hay coalicin
entre la *ublicidad 0egistral y la *ublicidad *osesoria, triunfa la primera en el tiempo, si es de Ruena ,e, por
ejemplo uno de los casos es claro lo que dice la ley y que triunfa la publicidad posesoria es el del art. ?A@G del
/digo /ivil despu!s de la reforma de la ley 7C.C77 ;El derecho de retencin no impide el ejercicio de los
privilegios generales.
1_4 El derecho de retencin prevalece sobre los privilegios especiales, inclusive el hipotecario, si ha comen5ado
a ejercerse desde antes de nacer los cr!ditos privilegiados.
El derecho de retencin o la garanta otorgada en sustitucin, subsiste en caso de concurso o quiebra<. Iue
ocurre con el constructor que esta ejerciendo el derecho de retencin con un inmueble y un acreedor
hipotecario, el derecho de retencin es el derecho de mantener la tenencia para ser resarcido en el cr!dito en
ra5n de la misma cosa, es decir que en este caso hay un triunfo de la publicidad de una situacin de hecho
que es la del retentor, si comen5 a ejercer su derecho de retencin entes del nacimiento del cr!dito de la
hipoteca prevalece all la publicidad de la tenencia o de la posesin de hecho, entonces se puede ejercer la
ejecucin por la hipoteca pero el derecho de retencin naci antes por lo que prevalece, tiene preferencia.
)upnganse que Juan *!re5 vende por Roleto y entrega la *osesin, Oarca, entonces tenemos que Oarca es
un poseedor, pero es un poseedor ilegitimo, porque la posesin puede ser legitima o ilegitima, y la ilegitima
puede ser de mala fe o de buena fe, y la posesin de mala fe puede ser viciosa o no viciosa, la posesin en
inmueble o mueble, por posesin ilegitima de mala fe viciosa en los inmueble puede ser por violencia,
clandestinidad o abuso de confian5a y en los muebles puede ser hurto, estelionato( si Juan *!re5 le vende a
Oarca un inmueble por boleto, Oarca es un poseedor no legitimo, porque el boleto no es un ttulo suficiente,
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no adquiere el dominio para que adquiera el dominio la compraventa se tuvo que haber formali5ado mediante
la escritura publica, pero de acuerdo al artculo 77BE su compra es legitima y dice ;6os contratos que debiendo
ser hechos en escritura p#blica, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen
hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura p#blica, no quedan
concluidos como tales, mientras la escritura p#blica no se halle firmada( pero quedar%n concluidos como
contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura p#blica<, la posesin no es legitima, pero no
puede considerarse de mala fe, por el solo hecho de que no se hayan cumplido las formas, entonces Oarca
que compro por boleto es un poseedor ilegitimo de buena fe, seria de mala fe si lo compra por boleto sabiendo
que el que se lo vende no es el due=o, entonces Oarca es un poseedor por boleto y ese boleto tiene fecha
cierta, que esa fecha sea el 7 de mayo de 7AAB y le es entregada la posesin( Juan *!re5 hipoteca a favor del
Ranco 0o, y la hipoteca tiene fecha de >E de noviembre del 7AAB, *!re5 no paga y el Ranco 0o inicia la
ejecucin, ac% la jurisprudencia ha planteado lo siguiente, que cuando entra en coalicin el acreedor
hipotecario y un poseedor con boleto, triunfa la posesin o sea la *ublicidad emanada de la *osesin, porque
si es el boleto de fecha cierta anterior a la de la hipoteca, y ac% la mayora de la jurisprudencia dice que el
acreedor hipotecario tuvo la posibilidad de ir al inmueble que iba a percibir como garanta hipotecaria para
verificar quien estaba detentando ese inmueble y a que ttulo, la jurisprudencia mayoritaria de la /%mara /ivil,
hace prevalecer a la *ublicidad *osesoria a la *ublicidad 0egistral, en este caso no haba publicidad registral
haba una publicidad de hecho, entonces en la coalicin de la publicidad posesoria y la hipoteca prevalece la
publicidad posesoria si el boleto es de fecha cierta anterior a la hipoteca.
*or ejemplo Rorda en este caso comete un contrasentido en su criterio porque el que hace la reforma de la
7C.C77 sostiene que el poseedor por boleto es un due=o imperfecto, es un poseedor legitimo, entonces como
es posible sostener que es un poseedor legitimo y a la hora de resolver el conflicto, dice que gana el acreedor
hipotecario por la seguridad del cr!dito, entonces tenemos una incoherencia en el ra5onamiento del autor de la
reforma, porque si es poseedor legitimo, y es due=o imperfecto, nunca podra ser postergado por un acreedor
hipotecario posterior, porque en los .erechos 0eales el primero en el tiempo primero en el derecho, seria mas
coherente sostener que si no es due=o no tiene preferencia el comprador por boleto, pero si uno sostiene que
el poseedor por boleto es ilegitimo no significa que sea un paria, es como la concubina o concubina, nadie va a
decir que es una esposa o un esposo o que es un cnyuge legitimo, no se puede sostener eso porque no
tienen el ttulo, pero eso no significa que no tenga derechos, tiene derechos de pensin, indemni5acin del
trabajador por muerte, etc., entonces una cosa es que no sea due=o porque no tiene ttulo suficiente, y que sea
poseedor ilegitimo, pero otra cosa es que no tenga derecho, porque el artculo 77BE me dice que la adquisicin
es legitima, entonces si es legitima la adquisicin alg#n tipo de preferencia tendra que tener, hay mucha
jurisprudencia cuando hay interferencia entre un acreedor hipotecario y un poseedor por boleto de fecha cierta
anterior a la hipoteca, gana la publicidad emanada de la posesin, porque la publicidad registral no es la #nica
publicidad de conocer los actos jurdicos de trascendencia 0eal, lo mismo ocurre con un embargo, por ejemplo
entra un embargo la jurisprudencia estima que en la coalicin entre un poseedor de fecha cierta anterior al
embargo hace prevalecer al poseedor por boleto por la publicidad que emana de la situacin de hecho, de la
posesin.
El Roleto de /ompraventa tambi!n tiene una proteccin importante en el art. 77BE bis frente a la quiebra y dice
;6os boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe ser%n oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El jue5 podr%
disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio<. 9c% tambi!n hay una
proteccin y este artculo no habla de posesin sino que habla de boleto, esta es una de las cosas que se la
critica al 77BE bis, es decir que se olvido de agregar la posesin.
Hay un caso interesante y se llama ;"odros< tambi!n se planteo un problema de posesin y era as,
supnganse que Juan *!re5 entreg la posesin por boleto a :iranda, pero despu!s lo vendi a otro, a 6pe5
y este a su ve5 hipoteco a favor de un banco, en el caso "odros paso mas o menos esto, entonces cuando el
banco ejecuta, se presenta :iranda y dice que es el poseedor por boleto de fecha cierta anterior a esta
compraventa, entonces esta compraventa entre *!re5 y 6pe5 es nula, porque nunca pudo vender *!re5
porque ya se haba desprendido de la posesin en forma legitima, como *!re5 se haba desprendido
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voluntariamente de la posesin nunca podo vender a 6pe5, y al mismo tiempo la hipoteca era nula porque la
hipoteca solo puede ser dad solo por su propietario, y ac% tambi!n la /%mara /ivil hi5o prevalecer la publicidad
emanada de la posesin, entonces dijo que cuando entra en coalicin entre la publicidad posesoria y la
publicidad registral, triunfa la primera en el tiempo siendo de buena fe, y en este caso la posesin por boleto es
de buena fe, solo el boleto es oponible cuando tiene fecha cierta y el art. 7F?E del /digo /ivil dice como los
documentos privados adquieren fecha cierta, pero esta no es una norma ta&ativa y dice ;9unque se halle
reconocido un instrumento privado, su fecha cierta en relacin a los sucesores singulares de las partes o a
terceros, ser%$
7H 6a de su e&hibicin en juicio o en cualquier reparticin p#blica para cualquier fin, si all quedase archivado(
>H 6a de su reconocimiento ante un escribano y dos testigos que lo firmaren(
?H 6a de su transcripcin en cualquier registro p#blico(
@H 6a del fallecimiento de la parte que lo firm, o del de la que lo escribi, o del que firm como testigo<.
Entonces hay que acordarse de que la *ublicidad 0egistral no es la #nica de acceder al conocimiento, que la
publicidad registral no e&cluye otros modos de tomar conocimiento de la situacin, y e muy importante porque
cuando se ejerce la profesin y viene un cliente y dice yo compre este terreno e hice mi casa y ahora vino uno
y dice que va a rematar la casa, entonces uno dice ac% hay una coalicin entre la publicidad registral y la
publicidad posesoria, triunfa la primera en el tiempo si es de buena fe, el cliente no le va a entender nada, pero
lo primero que hay que fijarse si hay o no boleto de compraventa, hay que fijarse si que fecha tiene el embargo,
hay que fijarse si el boleto tiene fecha cierta, hay que fijarse desde que fecha tiene la posesin y como la
obtuvo. Entonces si es poseedor de la cosa por boleto de fecha cierta anterior al embargo, se puede decir que
triunfa en el juicio.
9hora si el instrumento publico para se oponible a tercero de tener fecha cierta, al igual que la prenda esta
debe estar otorgada por instrumento publico y si lo es en documento privado debe tener fecha cierta, porque si
no esto se puede prestar a muchas truchadas, si el convenio de prenda si esta hecho en documento privado y
no tiene fecha cierta no se lo puede oponer, pero tampoco es lo mismo escriturar que inscribir, siempre es
mejor que tener un boleto, a pesar de que por lo que vimos esta bastante protegido, tener un titulo suficiente y
adem%s con inscripcin, porque se puede encontrar con un tribunal que opine lo contrario, por ejemplo que lo
presida Rorda y priori5a la hipoteca por sobre la posesin de la cosas con boleto anterior y de fecha cierta, y el
argumento es que el >EFE dice que no es oponible a tercero sino esta inscripto.
Esto esta muy bien tratado en un libro de 9lterini y Oatti que se llama ;*rehori5ontalidad y Roleto de
/ompraventa<.
En sntesis la *ublicidad 0egistral no impide que pueda haber coalicin contra la *ublicidad *osesoria y ac%
triunfa la primera en el tiempo si es de buena fe.
PTO. B. SEs la inscripcin un nuevo requisito o se trata de un mero perfeccionamiento de la tradicinT
.espu!s se dicta la ley 7C.C77 en el a=o 7AGB y esta fue la reforma mas importante que tuvo el /digo /ivil en
el siglo LL, no a modificar todo el sistema pero si agrega un nuevo elemento, que es la 2nscripcin del "tulo en
el 0egistro de la *ropiedad 2nmueble, ya haba salido la 6ey 7C.C77 y todava no haba salido la 6ey 7C.BF7 y
reforma el art. 7EFE que es un artculo definitivo en materia inmobiliaria, y el artculo >EFE deca as con la
redaccin de 3ele5 ;6os .erechos 0eales se adquieren y se pierden, seg#n las disposiciones de este cdigo,
relativas a los hechos o los actos, por medio de los cuales se hace la adquisicin, o se causa la perdida de
ellos< y ahora con la reforma de la ley 7C.C77 dice lo siguiente ;6a adquisicin o transmisin de derechos
reales sobre inmuebles, solamente se ju5gar% perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos
en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no ser%n
oponibles a terceros mientras no est!n registradas<. Este artculo dio lugar a un gran debate cuando sali,
porque si se lee el primer p%rrafo surgira que la inscripcin de los ttulos es constitutiva porque dice que ;la
adquisicin o transmisin de los .erechos 0eales, solamente se ju5gara perfeccionada mediante la inscripcin
de los receptivos ttulos en los registros....< en cambio si se lee el segundo p%rrafo parece que la inscripcin es
.eclarativa ;Esas adquisiciones o transmisiones no ser%n oponibles a terceros mientras no est!n registradas<
- 230 -
entonces se produjo un debate con la discusin de que si la 2nscripcin era .eclarativa o /onstitutiva del
derecho.
Una inscripcin es /onstitutiva cuando la tradicin es sustituida por la inscripcin, entonces cuando en un
sistema se cambia la tradicin por la inscripcin esa inscripcin se transforma en sistema constitutivo, entonces
tenemos que si no hay inscripcin no hay dominio, en los automotores por ejemplo si no se inscribe al
automotor no se inscribe a trav!s el formulario FB el contrato de compraventa no hay dominio, o sea que no
nace el derecho de propiedad.
Este problema lo resuelve el dictado de la ley 7C.BF7, que es una ley que es publicada el 7F de julio del a=o
7AGB y entra en vigencia antes de ser publicada porque entro en vigencia juntamente con la ley 7C.C77 el 7 de
julio de 7AGB. M en esta ley 7C.BF7 la problem%tica quedo 5anjada por la claridad de varias normas de esa ley y
son los artculos >, >F y >>$
9rt. > ;.e acuerdo con lo dispuesto por los artculos >EFE, ?7?E y concordantes del /digo /ivil, para su
publicidad, oponibilidad a terceros y dem%s previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribir%n
o anotar%n, seg#n corresponda, los siguientes documentos$
a4 6os que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o e&tingan derechos reales sobre inmuebles(
b4 6os que dispongan embargos, inhibiciones y dem%s providencias cautelares(
c4 6os establecidos por otras leyes nacionales o provinciales<.
9rt. >F.K 6as partes, sus herederos y los que han intervenido en la formali5acin del documento, como el
funcionario autori5ante y los testigos en su caso, no podr%n prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de
ellos el derecho documentado se considerar% registrado. En caso contrario, quedar%n sujetos a las
responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder.
9rt. >>.K 6a plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos y la libertad de disposicin, slo
podr% acreditarse con relacin a terceros por las certificaciones a que se refieren los artculos siguientes.
.e la lectura de estos artculos no cabe ninguna duda de que la 2nscripcin es solo .eclarativa. /omo
podemos ver que el art. >F de esta ley es un paralelo al artculo ?7?E del /digo /ivil y que es para la
hipoteca, entonces se viene a establecer el mismo sistema que 3ele5 tenia para la hipoteca, lo que se hace es
e&tenderlo a todos los dem%s .erechos 0eales, entonces la reforma agrega un elemento mas, que es la
inscripcin de los ttulos, pero no para que na5ca el derecho, sino para ser oponible a terceros, entonces la
"radicin de que juega, sigue teniendo la funcin /onstitutiva del .erecho 0eal, porque por mas de que este
inscripto un ttulo y que surja de los papeles algo y que nunca se haya hecho la tradicin de la cosa no hay
.erecho 0eal, y tambi!n conserva la funcin de *ublicidad, pero ahora la ley a establecido un sistema de
publicidad que tiene mayor relevancia, porque si no se encuentra inscripta no es oponible a terceros
interesados de buena fe, entonces podemos decir que ahora se tiene la publicidad registral, se sostiene en la
c%tedra que si bien es menor la funcin publicitaria de la tradicin la conserva, porque hay casos en que la
publicidad de la tradicin tiene mucha importancia, entonces tenemos que la tradicin conserva su funcin
constitutiva y tambi!n su funcin publicitaria aunque aminorada, o la tiene conjuntamente con la *ublicidad
0egistral.
PTO. D. SEs la tradicin presupuesto de la inscripcin en el derecho vigenteT
+o porque el registro no controla si se hi5o o no la tradicin, solo controla las formas e&trnsecas del
documento, no tiene que controlar si hubo o no adquisicin del .erecho 0eal, de todos modos hubo proyectos
de ley para juntar la tradicin con la inscripcin, en funcin de los cuales se propone que el registrador deba
chequear, por ejemplo que en la escritura publica el escribano de fe de que hubo tradicin de la cosa, pero es
muy com#n que en las escrituras se diga que hubo tradicin de la cosa, y dice en este acto el adquirente hi5o
la posesin, o que en este acto el vendedor se da por desposedo, pero en el art. >?CC y >?CB
9rt. >?CC. 6a posesin se adquiere tambi!n por la tradicin de las cosas. Habr% tradicin, cuando una de
las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese.
- 231 -
9rt. >?CB. 6a tradicin se ju5gar% hecha, cuando se hiciere seg#n alguna de las formas autori5adas por
este /digo. 6a sola declaracin del tradente de darse por desposedo, o de dar al adquirente la posesin de la
cosa, no suple las formas legales.
Entonces tenemos que para que haya tradicin no alcan5a con decir en la escritura que la hubo, sino que debe
e&istir actos materiales para que se configure la tradicin, entonces no es funcin del registrador acreditar la
tradicin, y de hecho el registrador no puede ingresar en el documento y determinar si hubo o no tradicin, sin
embargo hubo proyectos de ley que intentan que el registro controle esto tambi!n, para que la informacin del
registro sea lo mas fidedigna posible, para que surja como una garanta sobre la cosa, pero tambi!n tenemos
que tener en cuenta que nuestro registro es un registro de ttulos, lo #nico que anali5a el registrador es el ttulo,
no anali5a si el derecho realmente se ha adquirido o no se ha adquirido, por eso se sostiene en la 9rgentina
que no e&iste ,e *ublica 0egistral, no hay ninguna norma en la ley 7C.BF7 ni en el /digo /ivil como e&iste en
el /digo /ivil 9lem%n, donde se estable que se presume de buena fe de quien adquiere figure como titular en
el registral, no hay ninguna norma en la ley ni en el cdigo que sea paralela a esta norma del sistema 9lem%n,
en estos sistemas si se puede decir que hay presuncin de e&actitud( lo que si e&iste en nuestro sistema la
*resuncin de 2ntegridad, es decir que cuando uno le pide informa al registro se presume que la informacin
que da es 2ntegra, que no ha omitido ninguna constancia del ,olio, eso es lo #nico que podemos llegar a
derivar de la ley 7C.BF7, pero no tiene una ,e *ublica 0egistral ni *rincipio de E&actitud, en el AH /ongreso de
.erecho 0egistral que se hi5o en )anta ,e en el a=o AE, hubo discusin sobre este tema pero la mayora dijo
que en la 9rgentina no hay *resuncin de E&actitud ni *resuncin de ,e *ublica 0egistral. M lo #nico que hay
es la *resuncin de 2ntegridad que es informar todo lo que se encuentra registrado en el ,olio.
PTO. M. 2mportancia de la tradicin. ,unciones.
9 pesar de que el /digo /ivil la trata como un modo de adquirir el dominio, la tradicin sirve para la
adquisicin de otros derechos reales que se ejercen por la posesin, como el usufructo, el uso y la habitacin,
operando en tales casos tambi!n como modo constitutivo. El contenido depender% del ttulo 1causa4 al que la
tradicin responda.
6a tradicin tie!e a la ve5 os *u!cio!es7
(9 Co!stitutivo7 *ij( e% 'o'e!to e %( (6uisici)! 8tr(!s'isi)!9 e!tre %(s #(rtes
b9 Pub%ici(7 #(r( %( o#o!ibi%i( ( terceros es !eces(ri( %( i!scri#ci)! e! e% re$istro i!'obi%i(rio
PTO. 1I. 2ntento de armoni5acin de la tradicin con la inscripcin registral.
-tro *rincipio que no registra nuestro sistema registral es el *rincipio de ,e *ublica 0egistral, y este principio
significa otorgarle a la informacin registral una presuncin 2ure et de 2ure de veracidad, es decir por ejemplo
en un sistema que recepte el principio de fe p#blica registral significa que se presume iure et de iure que una
informacin del registro es vera5, y una ve5 inscripto un documento da fe p#blica, es la confian5a ciega en la
veracidad de la informacin del 0egistro, y est% vinculado a otro principio que tampoco recepta el 0egistro
argentino y es el principio de e&actitud, en funcin del cual se presume iuris tantum que es e&acta la
informacin del registro.
En nuestro sistema registral no sera posible sostener que e&iste fe p#blica registral, ni principio de e&actitud,
b%sicamente porque hay una norma e&presa que es el artculo @ ;6a inscripcin no convalida el ttulo nulo ni
subsana los defectos de que adoleciere seg#n las leyes<, en realidad no podramos llegar a sostener que hay
principio de e&actitud, cuando hay una norma que nos est% diciendo que tengan cuidado lo que est%
informando el registro no necesariamente es e&acto.
- 232 -
El 0egistro Squ! es lo que saneaT +o e&amina si el .erecho 0eal naci o no naci, porque como vimos antes
el .erecho 0eal nace con la tradicin, entonces nace fuera del registro porque la inscripcin no es constitutiva,
puede ocurrir que figure como titular del dominio una persona que nunca llego a serlo, porque el registro no
controla si hubo o no hubo tradicin, esta es una de las preguntas del programa.
0especto a las partes, la inscripcin no es un elemento que tenga como prioridad el fortalecimiento de la
posicin jurdica de los vendedores y compradores. .esde esta ptica de seguridad est%tica, es poco
relevante. Es frecuente que al referir a las ventajas de la inscripcin registral, se mencione que brinda certe5a
al derecho de los titulares, punto sobre el cual hay discrepancias, y por ello he e&aminado con detalle el punto.
En cambio para los acreedores 1seguridad din%mica4 la inscripcin les facilita en forma e&traordinaria su
situacin. 6es permite con un mero informe conocer de modo r%pido y accesible, la situacin patrimonial
inmobiliaria de su deudor. ,acilita, porque no es #nico modo$ una diligencia similar a la del adquirente les
permitira igualmente conocer la informacin que necesitan, la diferencia es que es m%s costosa. *ero este
plano de an%lisis, nos permite avan5ar en cuanto a dos puntos que han sido claramente descriptos.
Iue se facilite la situacin de los acreedores pareciera importante, siempre y cuando dicha proteccin no se la
presente a modo de postulado, como si fuera total y plenamente evidente que debe hacerse as. +o hay tal
postulado. Es uno entre varios intereses y el afian5amiento de la situacin de los acreedores deben
;balancearse, equilibrarse< con los dem%s intereses. 6os acreedores tambi!n deben desplegar diligencia,
ponderacin, prudencia. 6amentablemente, estos valores no est%n Kal menos hoy en daK de moda.
9dem%s, las consecuencias del avance de lo financiero sobre lo humano. Esta es la perspectiva respecto a la
cual muchos se oponen con absoluta firme5a. El derecho no debe prolijar al avasallamiento de la economa
sobre la justicia.
6a tradicin, por circunstancias incomprensibles cuando se trabaja sobre el tema, ha quedado increblemente
relegada de la asistencia estatal que se ha volcado sobre el ttulo. 9sistencia estatal, en el sentido que debi
haberse e&igido su instrumentacin con las mismas e&igencias que las requeridas para el ttulo. .esde el punto
de vista cientfico y sobre todo como e&presin humana de los actos vinculares sobre inmuebles 1relaciones
jurdicas4 tiene al menos igual importancia que el ttulo, y qui5%s desde la perspectiva del uso de la tierra, su
goce y poder de disposicin, mayor trascendencia. *or ello los juristas deben reparar este error. En esta lnea,
maestros de la talla de :olinario, Jorge 9lterini, 9llende, han sido pioneros en se=alar este defecto. *ero
reconocer esta falla del sistema no implica conceder que la solucin sea la inscripcin registral. Esta tiene el
enorme defecto y sumamente riesgoso de pretender transmutar un elemento de la vida real de los seres
humanos, en un smbolo virtual, ideal. Estas pretendidas transmutaciones, hemos visto que son contrarias a la
naturale5a de las cosas, y colaboran con el insidioso avance de desmedidos apetitos respecto a lo financiero.
6a solucin es fortalecer la institucin plena de vida y significado que es la tradicin. +o ;virtuali5arla,
volatili5arla<.
Evaluada la tradicin como componente del sistema global de transmisin de dominio, es un requisito esencial.
"iene adem%s, si se la encuadra dentro del %mbito de la diligencia e&igida a cada uno de los protagonistas del
sistema 1partes, acreedores, compradores4 una relevancia e&traordinaria.

- 233 -
UNIDAD -I PU:LICIDAD.
PTO. 1. *rincipios registrales adoptados por el sistema registral inmobiliario vigente$ inscripcin, presuncin de
integridad, rogacin, especialidad, legalidad, tracto sucesivo, prioridad.
PRINCIPIO5 REFI5TRALE5 (o#t(os #or e% siste'( re$istr(% i!'obi%i(rio vi$e!te7
19 IN5CRIPCIHN7 todo documento por el que se constituyen, declaran, transmiten, modifican o e&tinguen
derechos reales sobre inmuebles, debe ser inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros.
-9 PRE5UNCIHN DE INTEFRIDAD 8o #resu!ci)! re$istr(%97 este principio no est% consagrado en
forma e&presa, pues no surge de la ley la presuncin de veracidad de los asientos registrales.
2ndirectamente se lo poda inferir del art. >>, que dispone que las certificaciones e&pedidas por el
registro constituyen el #nico modo de acreditar con relacin a terceros la plenitud, limitacin o
restriccin de los derechos inscriptos.
09 ROFACIHN7 el registro no act#a de oficio, sino que #nicamente lo hace a solicitud de la parte
interesada.
39 E5PECIALIDAD7 se refiere al inmueble sobre el que va a gravitar todo el mecanismo registral, ya que
el mismo ser% objeto de todos los derechos reales que na5can, se modifiquen o e&tingan en cada
mutacin que refleja el registro. 9 cada inmueble se le adjudica un folio en el que deben especificarse
todos los datos necesarios para su individuali5acin.
?9 LEFALIDAD7 consiste en la facultad del registro para e&aminar y ju5gar los ttulos que se presentan
para su inscripcin, verificando si re#nen los requisitos establecidos por la ley.
A9 TRACTO 5UCE5IVO7 implica un encadenamiento perfecto entre todos los documentos registrados,
derivando uno del otro.
B9 PRIORIDAD7 es una aplicacin en el %mbito registral del principio *primero en el tiempo, primero en el
derecho,. En virtud del mismo, una inscripcin anterior prevalece sobre otra posterior aunque el
documento que dio lugar a la primera haya sido otorgado despu!s.
PTO. -. 0echa5o del principio de convalidacin y no recepcin del principio de fe p#blica registral
1controversia4.
El (rt. 3 de la %ey 1B.DI1 dispone$ 1L( i!scri#ci)! !o co!v(%i( e% t,tu%o !u%o !i subs(!( %os e*ectos e
6ue (o%eciere se$C! %(s %eyes2.
*or lo tanto, la inscripcin carece de todo efecto bonificador sobre el ttulo, justific%ndose la adopcin de este
sistema de registro no convalidante en diferentes situaciones, tales como la falta de una perfecta identificacin
de los inmuebles, o la e&istencia de ttulos provenientes de una posesin originaria dudosa, o de ttulos
carentes de asiento fsico determinado.
PTO. 0. 2nscripcin. )ituaciones jurdicas registrables. 0equisitos. *la5os 1referencia a la ley >F.FBA4. )upuesto
de los arts. ?7?E Jprimera parteK del /./iv. y >F de la ley 7C.BF7. 0egistro de anotaciones personales.
IN5CRIPCIHN. 5itu(cio!es jur,ic(s re$istr(b%es.
- 234 -
+uestro r!gimen registral instaura, en principio, el siste'( e re$istro e %os 1t,tu%os2& vale decir, que el
0egistro recoge como hecho un acto o contrato autori5ado por otro funcionario, y lo e&amina a los efectos de
determinar si se puede inscribir, desde el *to. de vista de la ley registral.
Debe! (!ot(rse %os si$uie!tes ocu'e!tos7
%os 6ue co!stituy(!& tr(!s'it(!& ec%(re!& 'oi*i6ue! o e/ti!$(! erechos re(%es sobre
i!'ueb%es.
%os 6ue is#o!$(! e'b(r$os& i!hibicio!es y e'.s #rovie!ci(s c(ute%(res.
%os est(b%ecios #or otr(s %eyes !(cio!(%es o #rovi!ci(%es.
*ara poder ser inscriptos, estos documentos deben contar con una serie de re6uisitos7
(9 estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, seg#n corresponda
legalmente.
b9 tener las formalidades establecidas por las leyes.
c9 estar autori5ados sus originales o copias por la persona idnea.
9 revestir el car%cter de aut!nticos y hacer fe por s mismos o con otros complementarios en cuanto a su
contenido.
En cuanto a los i!stru'e!tos #riv(os& e%%os !o #uee! ser re$istr(os& salvo los casos e&cepcionales
que e&presamente estable5can las leyes, a cuyo fin la firma de sus otorgantes debe aparecer certificada por
escribano p#blico.
Disti!tos su#uestos7
Art. 010? C.Civ.7 ;6a constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho
p#blica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. *ero las partes contratantes, sus
herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y los testigos, no pueden
prevalerse del defecto de inscripcin( y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura
p#blica, se considera registrada<.
Art. -I %ey 1B.DI17 ;6as partes, sus herederos y los que han intervenido en la formali5acin del
documento, como el funcionario autori5ante y los testigos en su caso, no podr%n prevalerse de la
falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar% registrado. En
caso contrario, quedar%n sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran
corresponder<.
REFI5TRO DE ANOTACIONE5 PER5ONALE5.

)i bien !uestro siste'( (co$e e% #ri!ci#io e% *o%io re(%& organi5%ndolo sobre la base de la finca, !o es
#osib%e #resci!ir e u! siste'( e (!ot(cio!es 6ue te!$( %os (tos e %(s #erso!(s sujetos e esos
erechos sobre %( *i!c(, pues la incidencia de ciertas medidas afecta en lo personal y no con relacin a un
bien determinado. *or ejemplo$ una habilitacin de edad, una inhabilitacin o una inhibicin general de bienes
no puede anotarse solamente con relacin a un bien determinado, por lo tanto no acceder%n directamente al
folio real.
Co! ese *i! %( %ey #rev" u!( secci)! es#eci(% o!e se (!ot(r.!7
- 235 -
(9 DECLARACIONE5 e INHI:ICIONE5 de las personas para disponer libremente de sus bienes.
b9 REFI5TRACIONE5 PER5ONALE5 que dispongan las leyes nacionales o provinciales, y que
indican sobre el estado y la disponibilidad jurdica de los inmuebles 1art. ?F J ley 7CBF74.
Art. 0I %ey 1B.DI1 8sWRe$istro e (!ot(cio!es #erso!(%es97 ;El 0egistro tendr% secciones donde
se anotar%n$
K la declaracin de la inhibicin de las personas para disponer libremente de sus bienes(
K toda otra registracin de car%cter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y
que incida sobre el estado y la disponibilidad jurdica de los inmuebles.<
PTO. 3. *resuncin de integridad o completividad.
Presu!ci)! e i!te$ri( o co'#%etivi(.
/omo resultan inoponibles a los terceros interesados de buena fe los derechos no inscriptos, ello conduce a
suponer que todos los ttulos relativos a derechos reales sobre inmuebles han tenido acceso al registro y,
consecuentemente, que lo no registrado no perjudica a dichos terceros.
PTO. ?. 0ogacin. 6egitimados. 0equisitos.
ROFACIHN.
CONCEPTO.
5e e!tie!e #or ro$(ci)! %( #uest( e! '(rch( e% #rocei'ie!to re$istr(% ( #eio e #(rte i!teres((.
0ogar es la facultad que tiene una persona para pedir al registro que haga una anotacin pertinente.
PER5ONA5 LEFITI;ADA5 #(r( (ctu(r.
6a %ey 1BDI1 establece en el (rt. A que 1%( situ(ci)! re$istr(% so%o v(ri(r. ( #etici)! e27
E% (utori@(!te e% ocu'e!to 6ue se #rete!e i!scribir o (!ot(r& o su ree'#%(@(!te %e$(% 1si se
encuentra de feria o vive en el interior4.
Puie! tuviere i!ter"s e! (se$ur(r e% erecho 6ue se h( e re$istr(r.
/uando por ley local estas tareas estuviesen asignadas a funcionarios con atribuciones e&clusivas, la peticin
deber% ser formulada con su intervencin.
PTO. A. Especialidad. :atriculacin.
;ATRICULACIHN.
- 236 -
Est% referida a la u!i( b(se e %( re$istr(ci)!, que en nuestro derecho es la cosa. Co!siste e! e%
i!$reso& e! *or'( ori$i!(ri(& e %os (tos e% objeto& (bri"!ose e% *o%io o!e "stos ser.! i!$res(os.
:atricula y folio real son sinnimos.
6a matriculacin se h(ce si'u%t.!e('e!te co! %( i!scri#ci)! e u! erecho e o'i!io& ya que uno de
los datos necesarios del objeto est% referido a la titularidad. Una ve5 reali5ada la matriculacin, con la
respectiva inscripcin de la primera titularidad, toda mutacin real debe ser inscripta en la misma matrcula.
Una ve5 '(tricu%(o e% i!'ueb%e, en los lugares correspondientes al folio se re$istr(r.!7
%(s #osteriores tr(!s'isio!es e o'i!io.
%(s hi#otec(s& otros erechos re(%es y e'.s %i'it(cio!es 6ue se re%(cio!e! co! e% o'i!io.
%(s c(!ce%(cio!es o e/ti!cio!es 6ue corres#o!(.
%(s co!st(!ci(s e %(s certi*ic(cio!es e/#ei(s e (cuero co! %o is#uesto e! %os (rts. --& -3
y co!cor(!tes..
Los (sie!tos 'e!cio!(os se %%ev(r.! #or ore! cro!o%)$ico 6ue i'#i( i!terc(%(cio!es e!tre %os e %(
'is'( es#ecie.
Iuedan e/c%uios e %( '(tricu%(ci)! %os i!'ueb%es e% o'i!io #Cb%ico& puesto que, por tratarse de
cosas fuera del comercio, no pueden ser objeto de derechos reales.
PTO. B. 6egalidad. /alificacin del registrador$ distintas posibilidades. Jurisprudencia plenaria. 0ecursos.
PRINCIPIO DE LEFALIDAD.
Este principio es t('bi"! co!ocio co'o 1e %( *u!ci)! c(%i*ic(or( e% re$istr(or2& y( 6ue "ste ebe
e/('i!(r %( %e$(%i( e %os ocu'e!tos 6ue se %e #rese!t(! #(r( %( i!scri#ci)!.
6as leyes registrales dan mayor o menor amplitud a las funciones calificadoras del registrador. )i la ley registral
otorga car%cter constitutivo a la inscripcin, la funcin calificadora tendr% que tener m%s amplitud de facultades
para el an%lisis de los documentos ya que por s sola la registracin va a producir el cambio de titularidad del
derecho. 8ste an%lisis va a consistir en el e&amen profundo de los requisitos legales tanto de car%cter formal
como material.
)i el sistema registral tiene un car%cter declarativo, no convalida los ttulos nulos ni subsana los defectos que
puedan tener. En esta hiptesis el an%lisis de los documentos no se har% con tanta profundidad como en el
sistema anterior, limit%ndose a los requisitos e&trnsecos del ttulo formal para el ingreso al registro.
L( %ey 1BDI1 est(b%ece e! su (rt. 3 6ue %( i!scri#ci)! NO CONVALIDA %os t,tu%os !u%os. Esto no significa
que el registrador pueda despreocuparse totalmente de los vicios que e&istan en el ttulo.
En nuestro sistema, el jue5 debe pronunciarse sobre la valide5 del acto decidiendo, cuando presenta vicios, si
ellos provocan o no su invalide5 jurdica 1resuelve si el acto es nulo o anulable4.
- 237 -
En cambio e% Re$istr(or se #ro!u!ci( sobre si e% (cto es ('isib%e o !o (% re$istro& es ecir& si reC!e
%os re6uisitos su*icie!tes& a su entender y dentro de las facultades que le confiere la ley, #(r( 6ue se ('it(
su i!scri#ci)!.
Lu!ci)! c(%i*ic(or(.
Es el an%lisis que reali5a el registrador al documento que pretende ser inscripto.
El registrador es el empleado encargado de anali5ar y anotar el documento. Est% facultado para decidir si el
documento se inscribe o no. En caso de negativa, la #ltima instancia a la que se puede llegar es el Jefe de
0egistro de la *ropiedad.
/asos que se pueden dar$
Docu'e!to si! e*ectos7 inscripcin.
Docu'e!to co! e*ecto subs(!(b%e7 inscripcin provisoria por 7BF das para subsanarlo.
Docu'e!to co! e*ecto !o subs(!(b%e7 recha5o.
PTO. D. "racto sucesivo. /asos de tracto abreviado o comprimido.
TRACTO 5UCE5IVO.
:ediante este principio se busc( est(b%ecer %( co!ti!ui( re$istr(% e titu%(ri(es& es decir, el perfecto
encadenamiento que condu5ca desde el titular actual, a trav!s de cada uno de sus antecesores, hasta la
persona que era titular del derecho en el momento de la matriculacin del inmueble, de modo que se refleje
ntegramente la historia jurdica de la finca.
*or este principio u! !uevo (sie!to ebe e!co!tr(r su (#oyo e! e% (!terior& ebe e'(!(r e 6uie! *i$ur(
co'o titu%(r i!scri#to.
6a ley 7CBF7 establece en su art. 7E que ;no se registrar% un documento en el que apare5ca como titular del
derecho una persona distinta que la que figure en la inscripcin precedente.<
El tracto sucesivo !o se re*iere so%('e!te ( %( tr(!s'isi)! e %( titu%(ri( e% o'i!io #%e!o& si!o
t('bi"! ( %( co!stituci)! e erechos re(%es (ccesorios o es'e'br(os 8ej7 hi#otec(s&
serviu'bres9.
6as e/ce#cio!es al principio del tracto sucesivo son$
6a matriculacin del inmueble
9dquisicin por usucapin 1de un inmueble que ya estaba registrado4
TRACTO A:REVIADO.
6a ley prev!, por ra5ones de economa inscriptoria, hiptesis de tracto sucesivo abreviado. En estos supuestos
e% (cto e is#osici)! es otor$(o #or u! titu%(r 6ue to(v,( !o est. i!scri#to y cuyo erecho eriv(
- 238 -
e% titu%(r i!scri#to& en especial si se trata de sucesiones universales por va hereditaria 1los herederos
ocupan el lugar del causante4.
6a %ey 1BDI1 en su (rt. 1A establece que #or este #ri!ci#io 1NO 5ER4 NECE5ARIA LA PREVIA
IN5CRIPCIHN O ANOTACIHN ( %os e*ectos e %( co!ti!ui( e% tr(cto sucesivo e! %os si$uie!tes
c(sos72
1. documentos otorgados por los jueces, los herederos declarados o sus representantes& en
cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida del causante o su cnyuge sobre bienes
registrados.
-. transmisiones o cesiones de bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge
reali5adas por los herederos declarados o sus sucesores.
0. documentos sobre actos relativos a la particin de bienes hereditarios.
3. instrumentaciones otorgadas simult%neamente de negocios jurdicos sobre el mismo inmueble, aunque
en las respectivas autori5aciones hayan intervenido distintos funcionarios. Este es el caso de
transmisiones simult%neas que parten de un titular inscripto, pasan por un primer adquirente a#n no
inscripto, el cual reali5a un nuevo acto de disposicin.
PTO. M. *rioridad. *referencia e&cluyente o de superioridad$ an%lisis del art. 7C de la ley 7C.BF7. *referencia de
rango$ an%lisis del art. 7A ley 7C.BF7 y del art. ?7?E #ltimo apartado del /./iv. *osibilidad jurdica de los
negocios sobre rango. 0eserva, permuta, posposicin y coparticipacin del rango hipotecario$ alusin al
problema de las llamadas ;hipotecas abiertas<.
Priori( Re$istr(%.
El (rt. 1B e %( %ey 1BDI1 establece el #ri!ci#io e Priori( Re$istr(% bas%ndose en el ;ius preferendi<$
*.nscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible,. *ara los documentos con fecha posterior, el legislador da por sentado su imposibilidad de
registracin ante la e&igencia de que el escribano debe tener a la vista el ttulo y el certificado.
6a prioridad entre dos o m%s anotaciones o inscripciones relativas al mismo inmueble se establece por la fecha
y el n#mero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento del 0egistro respectivo.
Pre*ere!ci( e/c%uye!te o e su#eriori( (rt. 1B %ey 1B.DI17 ;inscripto o anotado un documento, no
podr% registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo t!rmino se hubiera instrumentado durante el pla5o de vigencia de la certificacin
a que se refieren los artculos >> y concordantes y se lo presente dentro del pla5o establecido en el
artculo E o, si se trata de hipoteca, dentro del pla5o fijado en el art. ?7?C del /digo /ivil.
Pre*ere!ci( e r(!$o (rt. 1M %ey 1B.DI17 ;6a prioridad entre dos o m%s inscripciones o
anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer% por la fecha y n#mero de presentacin
asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. @F. /on respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en forma simult%nea, la prioridad deber% resultar
de los mismos. +o obstante, las partes podr%n, mediante declaracin de su voluntad formulada
con precisin y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro
- 239 -
orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autori5ando que !sta sea
compartida<.

Auto!o',( e %( vo%u!t( y %( #riori(.
El principio de prioridad tambi!n puede ser alterado por voluntad de las partes, conforme a lo que establece la
ley 7CBF7 en el art. 7A, que permite sustraerse del orden temporal mediante declaracin de voluntad de las
partes, formulada con precisin y claridad estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autori5ando que !sta sea compartida.
)e requiere la adecuada publicidad del acuerdo, para permitir posibles oposiciones de los afectados.
PO5I:ILIDAD =URQDICA DE NEFOCIO5 5O:RE EL RANFO7
19 RE5ERVA DE RANFO7 art. ?7?E J al constituir hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del
acreedor, reservarse el derecho de constituirse ulteriormente otra de grado preferente, e&presando el
monto a que !sta podr% alcan5ar.
-9 PER;UTA DE RANFO7 no es m%s que el cambio del rango entre los acreedores.
09 PO5PO5ICIHN DE RANFO7 se da cuando se constituye una nueva hipoteca sobre un inmueble que
ya registra hipoteca, que posterga o pospone alguna o algunas de las hipotecas ya inscriptas. )ignifica
que van a quedar relegados los acreedores hipotecarios ya e&istentes respecto de la nueva hipoteca.
39 RANFO CO;PARTIDO7 es cuando los acreedores convienen en compartir el rango.
PTO. 1I. *ublicidad registral. E&pedicin de certificados con reserva de prioridad, informes y copias
autenticadas. "ratamiento particular del certificado con reserva de prioridad$ anotacin preventiva y publicidad
del negocio jurdico en gestacin.
PU:LICIDAD REFI5TRAL. E/#eici)! e certi*ic(os co! reserv( e #riori(& i!*or'es y co#i(s
(ute!tic((s.
)i bien la finalidad del registro es dar publicidad a los actos, %os re$istros !o #uee! est(r (biertos (
cu(%6uier #erso!(& si!o s)%o ( (6ue%%os sujetos 6ue (creite! u! i!ter"s %e$,ti'o. Esto se establece en
pos del derecho a la intimidad de los titulares de los derechos registrados.
E! e% erecho (r$e!ti!o se h( (o #riori( ( %( #ub%ici( *or'(% #or 'eio e certi*ic(cio!es e
i!*or'es 6ue so! E<PEDIDO5 POR EL REFI5TRO. Esto en contraposicin a los sistemas de 9//E)-
.20E/"- al 0egistro que permiten la libre indagacin por cualquier persona de los contenidos de los asientos
registrales.
9s e! !uestro siste'( se est(b%ece e% '"too e %(s CON5TANCIA5 E<PEDIDA5 #or e% REFI5TRO&
que son certificaciones de las inscripciones o documentos que e&isten en el 0egistro. 6as /-+)"9+/29)
pueden ser de dos tipos$
INLOR;E57 son todas las constancias que emite el 0egistro para dar conocimiento de los derechos
que en !l e&isten( slo hacen conocer datos ya inscriptos.
6os informes tienen solamente la *u!ci)! e PU:LICIDAD, y aunque go5an de fe p#blica, NO FARANTINAN
%( i!'ut(bi%i( e %(s situ(cio!es jur,ic(s 6ue h(ce! co!ocer& #or eso !o tie!e! #%(@o e vi$e!ci(.
- 240 -
*ueden referirse a la situacin jurdica de un bien o a las mutaciones que ha sufrido en el tiempo. *ueden
consistir en un e&tracto o en una copia ntegra del documento seg#n el caso.
6os informes ebe! (rse ( CUALPUIER PER5ONA PUE TENFA INTERE5 LEFQTI;O e! co!ocer%os. 6a
ley 7CBF7 e&ige que los ordenamientos locales garanticen un acceso amplio al registro.
CERTILICADO7 es una constancia e&pedida por el 0egistro que no solamente hace conocer la
situacin en que se encuentran actualmente los bienes, sino que O909+"2c9 su inmutabilidad
durante un pla5o que establece la ley registral 1ej$7E, >E, ?F das4. )u fin entonces no slo es la
publicidad sino tambi!n O909+"2c90 una situacin jurdica. "ienen un *69c- de vigencia.
En los certificados %( (ccesibi%i( est. restri!$i(7 )-69:E+"E 6-) E)/02R9+-) M ,U+/2-+902-)
*'R62/-) E)"^+ ,9/U6"9.-) *909 )-62/2"90 /E0"2,2/9.-) .E 9)2E+"-) 0EO2)"09R6E).
9l respecto, la ley 7CBF7 establece que ning#n escribano podr% autori5ar documentos de transmisin,
constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en
el registro, as como /E0"2,2/9/2N+ e&pedida al efecto por dicha oficina en la que consigne el estado
jurdico de los bienes y de las personas seg#n las constancias registradas. 6os documentos que se otorguen
deber%n consignar el n#mero de orden, fecha y constancia que resulten de tal /E0"2,2/9/2N+.
Reserv( e #riori(.
6a prioridad est% dada por la fecha de inscripcin. *ero este principio no es absoluto$ la e&tensin del
certificado provoca una reserva a favor del requirente si !ste peticiona y presenta a inscripcin un instrumento
otorgado en el pla5o de vigencia de la certificacin y si la inscripcin se produce en el t!rmino legal. E% #eio
e certi*ic(ci)! tie!e e% e*ecto e (!ot(ci)! #reve!tiv(.
*ara comprender el funcionamiento de la reserva de prioridad hay que tener en cuenta los tres momentos
principales de la registracin$ EL*E.2/2N+ .E6 /E0"2,2/9.-, /E6ER09/2-+ .E6 9/"- y
*0E)E+"9/2N+ M "-:9 .E 09cN+.
;O;ENTO
EL*E.2/2N+ .E6
/E0"2,2/9.-
6os certificados son e&pedidos por el 0egistro y por los pla5os establecidos
por ley.
PLANO57 7E, >E o ?F das seg#n el domicilio del escribano ] @E das para
la inscripcin 190". E J 7CBF74.
)e anota la e&pedicin del certificado en la matrcula y no se e&pide ning#n
otro certificado sobre el mismo inmueble durante el pla5o de su vigencia.
ELECTO5
anotacin preventiva en favor del solicitante.
reserva de prioridad 1indirecta4.
bloqueo registral.
/E6ER09/2N+ .E6
9/"-
Una ve5 e&pedido el certificado, el acto debe ser celebrado dentro del t!rmino
para su valide5.
- 241 -
*0E)E+"9/2N+ M
"-:9 .E 09cN+
PRE5ENTACIHN7 celebrado el acto en t!rmino deber% presentarse el
documento al registro( 9)2E+"- de *0E)E+"9/2N+.
TO;A DE RANHN7 es la efectiva inscripcin o anotacin del documento(
se refleja en el 9)2E+"- .E,2+2"23- 1es el mismo que el anterior con
distinto nombre4.
ELECTO5
la escritura p#blica se considera registrada a la fecha de su
instrumentacin.
se consolida la prioridad registral.
PTO. 11. El asiento registral como prueba supletoria del acto.
)eg#n lo que establece el (rt. -M e %( %ey 1B.DI1& 1E% (sie!to re$istr(% servir. co'o #rueb( e %(
e/iste!ci( e %( ocu'e!t(ci)! 6ue %o ori$i!(r(& e! %os c(sos ( 6ue se re*iere e% (rt. 1I11V e% C.Civ2.
8 V 9 (rt. 1I11 C.Civ7 ;)i el libro de protocolo se perdiese y se solicitare por alguna de las partes
que se renovase la copia que e&ista, o que se ponga en el registro para servir de original, el jue5
podr% ordenarlo con citacin y audiencia de los interesados, siempre que la copia no estuviese
rada ni borrada en lugar sospechoso, ni en tal estado que no se pudiese leer claramente<.
)in embargo, se ha resuelto que dicho asiento no sirve como prueba para otros supuestos e&cepcionales que
no sean los del art. 7F77 del /./iv., pues el art. >EFE de dicho cdigo 1seg#n la reforma de la ley 7C.C774 se ha
limitado a regular la publicidad de los derechos reales, pero para nada modific lo relativo a la adquisicin y
prueba de los derechos reales, por lo que ( %os e*ectos #rob(torios& %( si'#%e certi*ic(ci)! e% re$istro !o
#uee su#%ir %( #rese!t(ci)! e %os i!stru'e!tos 6ue (creite! (ut"!tic('e!te %( titu%(ri( e%
erecho re(%.
PTO. 1-. 0ectificacin de asientos.
;oi*ic(cio!es y recti*ic(cio!es.
Es posible que el asiento hecho en el 0egistro no concuerde con la realidad jurdica e&trarregistral. Esto puede
dar origen a dos situaciones$
ERROR LOR;AL EN EL DOCU;ENTO REFI5TRADO7 el registrador proceder% a recti*ic(r %(
i!e/(ctitu& previa solicitud del interesado, y acompa=ando el nuevo documento K de la misma
naturale5a que el que motiv la inscripcin K( o si no, por medio de una reso%uci)! juici(% 6ue
co!te!$( %os e%e'e!tos !eces(rios #(r( h(cer %( recti*ic(ci)!.
ERROR U O;I5IHN ;ATERIAL EN LA IN5CRIPCIHN7 en este caso, se recti*ic(r. te!ie!o ( %(
vist( e% ocu'e!to 6ue ori$i!) %( i!scri#ci)!. +o es necesario acompa=ar con un nuevo
documento.
PTO. 10. /ancelacin y caducidad de las inscripciones y anotaciones.
CANCELACIHN DE A5IENTO5.
- 242 -
6a cancelacin #resu#o!e u! erecho i!scri#to y u! co!te!io& es decir un asiento& e% cu(% se ej( si!
e*ecto #or v,( e %( c(!ce%(ci)!.
ELECTO5 e %( c(!ce%(ci)!$ la cancelacin elimina la vigencia del asiento y al caducar traslada todos sus
efectos a la situacin registral anterior, e&cepto el caso de la e&propiacin. 6a e&propiacin puede eliminar en
forma total el asiento registral como as tambi!n la matricula.
El (rt. 0A de la %ey 1BDI1 establece que %(s i!scri#cio!es y (!ot(cio!es se c(!ce%(r.!7
con la presentacin de solicitud acompa=ada del documento en que conste la e&istencia del derecho
registrado(
por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona 13er
abajo ;2:*-0"9+"E<4
I;PORTANTE7 cuando hay cambio en el dominio, en realidad no hay cancelacin sino sustitucin en la
titularidad. )e modifica la publicitacin, pero no se cancela el asiento.
por confusin(
por sentencia judicial(
por disposicin de la ley(
-tro caso de cancelacin es la servidumbre en la que se ha vencido el pla5o, aqu s se cancela y nunca m%s
se va a publicitar.
CADUCIDAD DE LO5 A5IENTO5.
6a caducidad es distinta a la cancelacin, ya que e! %( c(uci( %os e*ectos e u! (sie!to se #iere! e!
virtu e% 5OLO TRAN5CUR5O DEL TIE;PO& a#n cuando subsiste el derecho. El derecho subsiste, no as
su oponibilidad frente a terceros( por ejemplo una hipoteca por >F a=os$ transcurrido el pla5o caduca respecto
a los terceros, pero subsiste entre las partes( ha perdido la prioridad registral, el bloqueo ha quedado abierto.
Este #ri!ci#io es (uto'.tico& !o !ecesit( so%icitu e #(rte.
PTO. 13. 0esponsabilidades del Estado por informaciones errneas del 0egistro.
RE5PON5A:ILIDADE5 DEL E5TADO POR INLOR;ACIONE5 ERRHNEA5 DEL REFI5TRO.
6a cuestin a dilucidar es la siguiente$ si a ra5 de un informe errneo del 0egistro se produce un perjuicio en el
patrimonio de un particular, Spodr% !ste demandar al Estado, del cual depende el 0egistro, por indemni5acin
del da=o sufridoT
Hi#)tesis7 se solicita un certificado para escriturar una venta. )e informa que no pesan sobre el
inmueble hipoteca u otros grav%menes. Escriturada la venta, se anota, y pasado un tiempo, un
acreedor garanti5ado con una hipoteca sobre el inmueble, que no fue informada, promueve la
pertinente ejecucin y priva al comprador del bien adquirido.
- 243 -
9l respecto, el C.Civ. dispone en su (rt. 013B 6ue e% res#o!s(b%e e! estos c(sos es e% 1o*ici(% e!c(r$(o
e %(s hi#otec(s2. *ero puede ser que sea insolvente, por lo que sera m%s conveniente trasladar al E el
deber de indemni5ar.
A!tes e %( re*or'(7 en principio, esa postura se vio obstaculi5ada por lo dispuesto en el art. @? del
/./iv. 9s, no poda hacerse efectiva contra el E ning#n tipo de responsabilidad e&tracontractual 1ni delictual ni
cuasidelictual4.
En un principio, la /)J+ estuvo enrolada en la tesis negativa de la responsabilidad e&tracontractual del E. *ero
en el *(%%o DEVOTO cW FO:IERNO NACIONAL& %( Corte& i!voc(!o %os (rts. 11IM y 1110& reso%vi) 6ue e%
E er( res#o!s(b%e #or %os (>os eriv(os e u! i!ce!io ori$i!(o #or %( '(%( re#(r(ci)! e %( %,!e(
te%e$r.*ic( !(cio!(%.
6a misma postura sostuvo en el caso ,E00-/90026 -E)"E c\ *cia. .E RUE+-) 920E).
L( re*or'(7 sustituy el te&to del art. @?, que ya no deja lugar a dudas respecto de la amplia
responsabilidad del E$
Art. 307 ;6as personas jurdicas responden por los da=os que causen quienes las dirijan o
administren, en ejercicio o con ocasin de sus funciones. 0esponden tambi!n por los da=os que
causen sus dependientes o las cosas, en las condiciones establecidas en el ttulo$ d.e las
obligaciones que nacen de los hechos ilcitos que no son delitose<.
En cambio, %( res#o!s(bi%i( e% E #or errores re$istr(%es 6ue) esc(rt(( e! e% su#uesto e! 6ue %os
#erjuicios e% #(rticu%(r eriv(! e su #ro#i( co!uct( !e$%i$e!te.
PTO. 1?. +ociones de la legislacin catastral$ leyes 7@.7EA y >F.@@F. ,inalidades de los /atastros. 0elaciones
con el registro de la *ropiedad. Estado parcelario y su determinacin. 0egistracin y certificacin catastral.
NOCIONE5 DE LA LEFI5LACIHN CATA5TRAL7 %eyes 13.1?M y -I.33I.
Co!ce#to7 el catastro es el ce!so o #(r)! e %(s *i!c(s urb(!(s y rCstic(s e u! #(,s. Este padrn se
reali5a con diversos *i!es7
- tributarios.
- estadsticos.
- jurdicos, etc.
*or otro lado, %( *(%t( e c(t(stro h(ce 6ue #ro%i*ere! %os robos e i!'ueb%es y %( ev(si)! *isc(%& por no
contarse con un registro gr%fico de las fincas. 9s, los ttulos puede referirse a inmuebles que no e&isten, o se
puede dar una superposicin total o parcial de ttulos sobre un mismo inmueble.
Ley 13.1?M7
esta ley fue s(!cio!(( e! e% (>o 1M?-.
su 1\ (rt. se re*iere ( %( or$(!i@(ci)! e% C(t(stro e! C(#it(% Leer(% y e! %os Territorios
N(cio!(%es.
- 244 -
de acuerdo con el (rt. -I& e% c(t(stro eber. est(b%ecer u!( co!e/i)! #er'(!e!te co! %os
re$istros e %( #ro#ie( i!'ueb%e. .ebe e&istir entre ellos una estrecha correlacin, a los efectos
que el intercambio de datos entre uno y otro se produ5ca en forma simult%nea con las registraciones y
anotaciones que cada uno de ellos practiquen con relacin a las fincas.
Ley -I.33I R"$i'e! N(cio!(% e C(t(stro
Est(o #(rce%(rio. Deter'i!(ci)!.
En cuanto a la determinacin del estado parcelario, el (rt. ? establece que se denomina 1#(rce%(2 ( %( cos(
i!'ueb%e e e/te!si)! territori(% co!ti!u(& es%i!(( #or u! #o%,$o!o e %,'ites& #erte!ecie!te ( u!
#ro#iet(rio o v(rios& o #ose,( #or u!( #erso!( o v(ri(s& cuy( e/iste!ci( y e%e'e!tos ese!ci(%es
co!ste! e! e% ocu'e!to c(rto$r.*ico e u! ACTO DE LEVANTA;IENTO i!scri#to e! e% or$(!is'o
c(t(str(%.
6os actos de levantamiento territorial pueden practicarse a instancia de parte interesada, por orden judicial o de
oficio por el organismo catastral, y deber%n estar autori5ados por agrimensor p#blico inscripto en matrcula
especial cuya regulacin se reserva a leyes locales.
E%e'e!tos 6ue ebe co!te!er e% *o%io c(t(str(%7
caracterstica de ordenamiento de la parcela
ubicacin
linderos
medidas
datos de inscripcin del inmueble en el 0egistro de la *ropiedad e identidad y domicilio de su titular(
mejoras e&istentes en !l
valuaciones administrativas a que hubiera sido objeto, etc.
Certi*ic(os c(t(str(%es7 sirve para (creit(r e% est(o #(rce%(rio e %os i!'ueb%es. .icho certificado debe
tenerse a la vista por el agrimensor al autori5ar un acto de levantamiento territorial.
PTO. 1A. +ocin del 0egistro de 9utomotores.
E% Re$istro e Auto'otores y %( i!scri#ci)! co!stitutiv(
6a tr(!s'isi)! del dominio de los automotores deber% formali5arse por i!stru'e!to #Cb%ico o #riv(o y
s)%o #roucir. e*ectos e!tre %(s #(rtes y co! re%(ci)! ( terceros ese %( *ech( e su i!scri#ci)! e! e%
Re$istro N(cio!(% e %( Pro#ie( e% Auto'otor 19rt. 7, decr. 6ey GEB>\EB4.
6a inscripcin inicial del vehculo lleva a la apertura del legajo del automotor con su pertinente matriculacin,
donde se identifica al vehculo a trav!s de una PLACA ALLANU;ERICA. )e adopta el siste'( e% *o%io re(%.
En el legajo deber% inscribirse el dominio del automotor, sus modificaciones, su e&tincin, sus transmisiones y
grav%menes, los embargos y otras medidas cautelares y tambi!n el retiro definitivo de uso del automotor.
6a i!scri#ci)! i!ici(% i'#%ic( %( e'isi)! e os ocu'e!tos7
- 245 -
A9 EL TQTULO DEL AUTO;OTOR7 sirve para probar las condiciones de dominio y grav%menes del
bien, pero slo hasta la fecha en que se e&pidi 1cuando se inscribi4, es decir que tiene un valor
histrico.
:9 LA CEDULA DE IDENTILICACIHN7 autori5a el uso del automotor, pero no resulta idnea para
demostrar su dominio.
L( i!scri#ci)! est. i'#uest( co! CAR4CTER CON5TITUTIVO& %o 6ue si$!i*ic( 6ue e% erecho re(% !o
e/iste #(r( !(ie sobre u! (uto'otor si %( tr(!s*ere!ci( (% (6uire!te !o h( sio i!scri#t(& AGN
CUANDO se h(y( hecho ( (6u"% %( tr(ici)! e% veh,cu%o.
6a inscripcin del automotor puede ser hecha por cualquiera de las dos partes. En ausencia de convencin al
respecto, la ley impone al adquirente la obligacin de solicitarla dentro de los 7F das de celebrado el acto. )i el
adquirente no lo hace, el transmitente tiene facultad para de denunciar esta circunstancia ante el 0egistro. Es
lo que se conoce como .E+U+/29 .E 3E+"9. .enunciada la falta de inscripcin, el 0egistro intima al
adquirente a inscribir la transmisin en el pla5o de ?F das. )i el adquirente no comparece, el registro ordena el
)E/UE)"0- .E6 9U"-:-"-0. En la pr%ctica, el secuestro no se lleva a cabo.
6a denuncia de venta produce la e&tincin de la autori5acin de circular hasta que no se realice la inscripcin.
"ambi!n e&ime al transmitente 1que es todava titular4, desde la denuncia en adelante, de la responsabilidad
por los da=os y perjuicios provocados en siniestros que involucran al automotor transmitido.
- 246 -
UNIDAD -1 PRIVILEFIO5 K DERECHO DE RETENCIHN.
PTO. 1. .efinicin legal de los privilegios. 9n%lisis crtico. +aturale5a jurdica. ,undamentos.
De*i!ici)! %e$(% e %os #rivi%e$ios. A!.%isis cr,tico.
.e acuerdo con lo que establece el (rt. 0DB?& 1e% erecho (o #or %( %ey ( u! (creeor #(r( ser #($(o
co! #re*ere!ci( ( otro& se %%('( e! este C)i$o #rivi%e$io2.
"odo cr!dito importa para el acreedor el derecho de perseguir el pago de lo que le es debido sobre la totalidad
de los bienes del deudor 1de ah que se diga que *el patrimonio es la prenda com"n de los acreedores,4.
+o se presentan problemas mientras el deudor es solvente. *ero cuando sus bienes no alcan5an para
satisfacer los cr!ditos, !stos deben ser satisfechos a prorrata entre sus titulares.
En ciertos casos, la ley deroga e&cepcionalmente el principio de igualdad de los acreedores, acordando a
algunos de ellos un privilegio que les permitir% percibir sus cr!ditos con car%cter preferente respecto a todos
los dem%s.
N(tur(%e@( jur,ic(.
+o se trata de derechos, ni personales ni reales, sino simplemente cualidades o modos de ser de
determinados derechos de esta #ltima categora.
6os privilegios !o so! erechos re(%es #or6ue !o e/iste e! e%%os %( i!here!ci( ( %( cos( y&
co!si$uie!te'e!te& *(%t(! %(s - !ot(s t,#ic(s 6ue eriv(! e es( i!here!ci(7 %os erechos e
#ersecuci)! y e #re*ere!ci(.
9dem%s, nunca podramos decir que se trata de derechos reales cuando no est%n enumerados en el art. >EF?
1teniendo en cuenta que la enumeracin contenida en dicho art. tiene car%cter ta&ativo4.
Lu!('e!tos.
6os privilegios no se fundan en la calidad de las personas ni responden a favores o concesiones arbitrarias. Es
el legislador quien, en determinados casos, decide anteponer el pago de un cr!dito a todos los dem%s o a
algunos otros, pero al adoptar esta actitud se apoya en ra5ones que varan seg#n el privilegio de que se trate
1equidad, consideracin de inter!s general, ra5ones de humanidad, etc.4.
PTO. -. /aracteres$ estudio de la legalidad, accesoriedad, e&cepcionalidad, indivisibilidad.
LEFAL7 la ley es la #nica fuente de los privilegios( slo el legislador est% facultado para derogar el principio de
la igualdad de todos los acreedores.
E<CEPCIONALIDAD7 implican una derogacin del derecho com#n. 6a ley, en determinados casos, concede
una preferencia a algunos cr!ditos, fund%ndose en ra5ones concretas y especiales. *or lo tanto, en toda esta
materia la interpretacin debe ser restrictiva y no cabe reconocer privilegios por va de analoga.
- 247 -
ACCE5ORIEDAD7 siendo calidades de ciertos cr!ditos, los privilegios son accesorios de ellos y quedan
ligados a su suerte, sigui!ndolos en todas sus vicisitudes. E&tinguido el cr!dito por cualquier causa, se
e&tingue el privilegio.
INDIVI5I:ILIDAD7 todo el producido de la cosa y cada parte de la misma quedan afectados al pago de todo el
cr!dito y de cada parte de !l. 6a divisin de las cosas o del cr!dito no afecta la integridad del privilegio, y !ste
subsiste hasta tanto haya sido totalmente satisfecho el acreedor.
PTO. 0. 9siento.
A5IENTO.
E&iste controversia entre los autores respecto a esta cuestin.
*ara una #ri'er( corrie!te& e% (sie!to es %( cos( o %(s cos(s sobre cuyo #roucio se v( ( h(cer
e*ectiv( %( #re*ere!ci(& porque, de no ser as, resultara que el privilegio carece de asiento en la etapa que va
desde el nacimiento del cr!dito hasta la ejecucin.
.e acuerdo con una se$u!( i!ter#ret(ci)!& e% (sie!to e% #rivi%e$io es e% #recio 6ue se obtie!e co'o
co!secue!ci( e %( vet( *or@(( e %( cos(. El cr!dito es privilegiado desde su origen porque la ley as lo
decide, pero el privilegio slo va a funcionar cuando llegue la etapa de ejecucin. 0eci!n en ese momento
aqu!l que tiene un cr!dito privilegiado har% valer su prioridad en el cobro.
=('.s h(br. u!( cuesti)! e #rivi%e$ios si %os bie!es !o h(! sio %i6ui(os.
PTO. 3. 6os privilegios en el /./iv. +ociones. *autas sobre el orden.
Los #rivi%e$ios e! e% C.Civi%. Nocio!es.
E&isten en el cdigo privilegios generales, y privilegios especiales sobre muebles y sobre inmuebles.
Privi%e$ios $e!er(%es7 respecto de ellos, nos limitaremos a enunciarlos, ya que, al *u!cio!(r s)%o e! %(
ejecuci)! co%ectiv(& e! %( (ctu(%i( %( re$u%(ci)! e %os 'is'os& co!te!i( e! e% C.Civ.& h( 6ue(o
es#%(@(( co! %( s(!ci)! e %( Ley e Co!cursos y Puiebr(s.
.e acuerdo al /digo Jart. ?BCAK tienen privilegio general sobre todos los bienes del deudor, tanto bienes
como inmuebles$
- los gastos de justicia hechos en inter!s com#n de los acreedores y los que cause la administracin
durante el concurso.
- los cr!ditos del fisco y las municipalidades.
El art. ?BBF enumera los privilegios de los acreedores sobre los bienes muebles del deudor$
- los gastos funerarios.
- los gastos de la #ltima enfermedad durante G meses.
- los salarios de la gente de servicio y los dependientes, por G meses, y el de los trabajadores a jornal
por ? meses, etc.
Privi%e$ios es#eci(%es7 solamente enunciaremos algunos de ellos, a fines ejemplificativos.
- 248 -
5obre 'ueb%es7
#rivi%e$io e% %oc(or7 son privilegiados los alquileres o arrendamientos de fincas urbanas o rurales
por > a=os vencidos, si se trata de una casa( por ? a=os vencidos, si se trata de una hacienda de
campo.
#rivi%e$io e% obrero o (rtes(!o7 tiene privilegio por el precio de la mano de obra.
#rivi%e$io e% ve!eor7 tiene privilegio por el precio de la cosa vendida sobre el valor de ella. )i ha
sido revendida y se adeuda el precio, el privilegio se ejerce sobre !ste.
#rivi%e$io e% (creeor #re!(rio7 tiene privilegio sobre el precio de la cosa prendada #nicamente
con respecto al capital, no as con relacin a los intereses.
5obre i!'ueb%es7
#rivi%e$io e% ve!eor7 tiene privilegio por el precio del inmueble que le es debido, por los intereses
vencidos de un a=o y por las cargas y prestaciones impuestas al adquirente, a beneficio personal del
vendedor o de un tercero designado por !l.
#rivi%e$io e% o!(!te7 tiene privilegio por las cargas pecuniarias u otras prestaciones lquidas
impuestas al donatario, sobre el precio del inmueble donado.
#rivi%e$io e% su'i!istr(or e '(teri(%es7 tiene privilegio sobre el edificio u obra construida o
reparada con los materiales suministrados.
Ore! e %os #rivi%e$ios. P(ut(s.
/uando > o ] cr!ditos privilegiados deben hacerse efectivos sobre el producido de las mismas cosas, se
plantea el difcil problema de establecer el orden en que se deber% pagar a los acreedores.
El tema es sumamente arduo, porque el cdigo no ha sentado principios generales ni ha dispuesto la
preeminencia de los privilegios generales sobre los especiales o viceversa, porque 3!le5 se ha inclinado por
un sistema que combina ambas categoras de privilegios, gradu%ndolos seg#n la apreciacin de sus causas
respectivas.
.esafortunadamente, este m!todo no ha dado buenos resultados, ya que muchas veces resulta engorrosa la
determinacin del lugar que debe ocupar un privilegio.
*or ello, los criterios interpretativos son muy diversos, y se puede decir que no hay autor que coincida por
entero con otro en la graduacin de los privilegios.
PTO. ?. 6os privilegios en la ley de concursos +P7A.EE7. ^mbito de aplicacin. /lasificacin. 0eglas sobre el
orden.
Los #rivi%e$ios e! %( LEK 1M.??1.
/r!ditos privilegiados son aquellos a los que la ley les otorga una preferencia en el cobro. *odemos encontrar$
A. Cr"itos co! #rivi%e$ios es#eci(%es7 cuando la preferencia en el cobro recae sobre el producido
de la venta de un bien determinado 1Ej. hipoteca4 o sobre el importe que sustituya a este. El porcentaje
del cr!dito con privilegio especial no percibido sobre el asiento del mismo es considerado com#n o
quirografario, salvo ciertos cr!ditos laborales con privilegio general.
- 249 -
:. Cr"itos co! #rivi%e$io $e!er(%7 cuando la preferencia en el cobro recae sobre el producido de la
venta de todos los bienes del concursado, una ve5 pagados los cr!ditos con privilegio especial.
C. Acreeores 6uiro$r(*(rios7 son aquellos cr!ditos que no tienen ninguna preferencia en el cobro, y
se podr%n cobrar sobre lo que queda de las categoras precedentes, pero antes que los acreedores
subordinados.
PTO. A. E&tensin de los privilegios.
Toos %os #rivi%e$ios co!curs(%es se e/tie!e! (% c(#it(% C!ic('e!te& 5ALVO7
(9 cr"itos %(bor(%es co! #rivi%e$io es#eci(%7 comprenden tambi!n los intereses por el pla5o de > a=os
desde la fecha de la mora.
b9 cr"itos $(r(!ti@(os co! hi#otec(& #re!(& O(rr(!t y %os corres#o!ie!tes ( ebe!tures y
ob%i$(cio!es !e$oci(b%es co! $(r(!t,( es#eci(% o *%ot(!te7 abarcan las costas y los gastos, los
intereses anteriores a la quiebra por > a=os, el capital y los intereses compensatorios posteriores a la
quiebra, en ese orden.
c9 cr"itos #revistos e! e% i!c. A e% (rt. -31 %ey e P 1cr!ditos del cdigo aeron%utico ttulo 222, cap. 23,
cr!ditos del art. E? ley >7.E>G y los de los arts. 77B y 7GF de la ley 7C.@7B, cu(!o sus
ore!('ie!tos est(b%e@c(! %o co!tr(rio9.
9 cr"itos %(bor(%es co! #rivi%e$io $e!er(%7 comprenden los intereses de > a=os desde la fecha de la
mora y las costas judiciales.
PTO. B. 9creedores con privilegio especial. /oncepto. /asos. 0ango ante la concurrencia de acreedores con
privilegio especial. )ubrogacin real. Estudio particular de los privilegios de los acreedores hipotecario y
prendario. 2ncidencia de la 6ey de /ontrato de "rabajo nP >F.C@@.
Acreeores CON PRIVILEFIO E5PECIAL. Co!ce#to. C(sos. R(!$o.
Reserv( e $(stos7 la ley de concursos y quiebras sostiene que (!tes e #($(r %os cr"itos co! #rivi%e$ios
es#eci(%es& se ebe reserv(r e% #recio e% bie! sobre e% 6ue rec(e!& %os i'#ortes corres#o!ie!tes ( %(
co!serv(ci)!& custoi(& ('i!istr(ci)! y re(%i@(ci)! e% 'is'o e*ectu(os e! e% co!curso. T('bi"! se
c(%cu%( u!( c(!ti( #(r( (te!er ( %os $(stos y ho!or(rios e %os *u!cio!(rios e% co!curso.
Acreeores co! #rivi%e$io es#eci(%.
"ienen privilegio especial sobre el producido de la venta de los bienes del deudor$
los $(stos hechos #(r( %( co!strucci)!& 'ejor( o co!serv(ci)! e u!( cos(
los cr"itos #or re'u!er(cio!es ebi(s (% tr(b(j(or #or A 'eses y %os #rove!ie!tes #or
i!e'!i@(cio!es #or (ccie!tes e tr(b(jo& (!ti$]e( o es#io& *(%t( e #re(viso y *o!o e
ese'#%eo, sobre las mercaderas, materias primas y maquinarias que, siendo de propiedad del
concursado, se encuentren en el establecimiento donde haya prestado sus servicios o sirvan para su
e&plotacin.
los i'#uestos y t(s(s 6ue se (#%ic(! #(rticu%(r'e!te ( eter'i!(os bie!es, sobre !stos.
- 250 -
los cr"itos $(r(!ti@(os co! hi#otec(& #re!(& O(rr(!t y los correspondientes a ebe!tures y
ob%i$(cio!es !e$oci(b%es co! $(r(!t,( es#eci(% o *%ot(!te.
%o (eu(o (% rete!eor #or r(@)! e %( cos( rete!i( ( %( *ech( e se!te!ci( e 6uiebr(.
PTO. D. Oastos de conservacin y de justicia. 2ne&istencia de rango$ prorrateo.
/astos de conservacin ! de justicia. 6os cr!ditos causados en la conservacin administracin y liquidacin de
los bienes del concursado y en el tr%mite del concurso son pagados con preferencia a los cr!ditos contra el
deudor salvo que !stos tengan privilegio especial.
El pago de estos cr!ditos debe hacerse cuando resulten e&igibles y sin necesidad de verificacin.
+o alcan5ados los fondos para satisfacer estos cr!ditos, la distribucin se hace a prorrata entre ellos.
Acreeores e% co!curso.
Co!ce#to7 son los titulares de cr!ditos que nacen a propsito del concurso, en virtud de los gastos y
erogaciones de distinto tipo que genera el mismo. En otras palabras, se trata de obligaciones contradas con
posterioridad a la apertura del concursa o al auto de quiebra, y que consisten en gastos que benefician a la
masa de acreedores.
L( %ey uti%i@( %( e!o'i!(ci)! 1(creeores e% co!curs(o #or $(stos e co!serv(ci)! y justici(2 #(r(
re*erirse ( e%%os+ !o so! (creeores #rivi%e$i(os.
RE5ERVA DE FA5TO5.
9ntes de pagar un cr!dito con privilegio especial, se debe reservar del precio del bien sobre el que recae, el
precio correspondiente a la conservacin, custodia, administracin y reali5acin de dicho bien( y adem%s el
importe para pagar los honorarios de los funcionarios del concurso, por las diligencias reali5adas sobre dicho
bien.
INE<I5TENCIA DE RANFO ANTE LA CONCURRENCIA DE ACREEDORE5 DEL CONCUR5O7
PRORRATEO.
+o e&iste prelacin entre estos cr!ditos( todos sus titulares participan en la misma situacin y, en caso de
insuficiencia de los fondos, la distribucin se hace a prorrata, lo cual significa que ha quedado agotado el
patrimonio. )i, por el contrario, queda un remanente, sobre !l concurrir%n los acreedores con privilegio general
y, eventualmente, los quirografarios.
PTO. M. 9creedores con privilegio general. /oncepto. /asos. 6mites. 2ne&istencia de rango ante la
concurrencia de acreedores con privilegio general$ prorrateo. 2ncidencia de la ley de contrato de trabajo.
Acreeores CON PRIVILEFIO FENERAL. Co!ce#to. C(sos. L,'ites.
19 (creeores e RANFO 5UPERIOR7 quedan comprendidos los cr"itos #or re'u!er(cio!es
ebi(s (% tr(b(j(or #or A 'eses (!teriores ( %( (#ertur( e% co!curso. Estos cr!ditos concurren
sobre el producido de los bienes, una ve5 descontadas las sumas destinadas a satisfacer a los
- 251 -
acreedores de los ? primeros rangos 1reserva de gastos, privilegiados, gastos de conservacin y
justicia, en ese orden4.
-9 (creeores e RANFO INLERIOR7 quedan comprendidos$
%os cr"itos #or re'u!er(cio!es y subsiios *('i%i(res ebios (% tr(b(j(os #or A 'eses y %os
#rove!ie!tes e i!e'!i@(cio!es #or (ccie!tes e tr(b(jo& #or (!ti$]e( o es#io y #or
*(%t( e #re(viso& v(c(cio!es y sue%o (!u(% co'#%e'e!t(rio& %os i'#ortes #or *o!o e
ese'#%eo y cu(%6uier otro derivado de la relacin laboral.
e% c(#it(% #or #rest(cio!es (eu((s ( or$(!is'os e %os siste'(s nacional, provincial o
municipal e %( se$uri( soci(%.
los $(stos *u!er(rios.
los $(stos e e!*er'e( ur(!te %os C%ti'os A 'eses e vi(.
los $(stos e !ecesi( en alojamiento, alimentacin, vestimenta del deudor y su familia durante los
G meses anteriores a la presentacin en concurso o declaracin de quiebra.
e% c(#it(% #or i'#uestos y t(s(s (eu(os (% *isco !(cio!(%& #rovi!ci(% o 'u!ici#(%.
INE<I5TENCIA DE RANFO.
Este tipo de acreedores tiene derecho slo sobre el EF[ del producido lquido de los bienes, luego de
satisfechos$ la reserva de gastos, los cr!ditos con privilegio especial, los gastos de conservacin y justicia y los
cr!ditos con privilegio general de rango superior.
No i!teres( e% ore! e %os i!cisos+ toos co!curre! e! #ie e i$u(%( y& e! c(so e i!su*icie!ci(& v(!
( #rorr(t( co! %os 6uiro$r(*(rios.
PTO. 1I. .erecho de retencin. .efinicin legal. 9n%lisis crtico. +aturale5a jurdica. ,undamentos. /aracteres.
Efectos. E&tincin. )ustitucin. Estudio del art. ?A@G del /./iv. 2ncidencia de las leyes de concursos y contrato
de trabajo.
DERECHO DE RETENCIHN.
DELINICIHN LEFAL K AN4LI5I5 CRQTICO.
.e acuerdo con el (rt. 0M0M& 1e% erecho e rete!ci)! es %( *(cu%t( 6ue corres#o!e (% te!eor e u!(
cos( (je!(& #(r( co!serv(r %( #osesi)! e e%%( h(st( e% #($o e %o 6ue %e es ebio #or r(@)! e es(
'is'( cos(2.
)e trata de un derecho en virtud del cual el acreedor que detenta una cosa perteneciente al deudor est%
facultado para conservarla en su poder hasta el pago de lo que le es debido con motivo de la misma cosa.
*ara que pueda ejercerse este derecho de retencin es necesario que concurran una serie de re6uisitos7
(9 ete!t(ci)! e u!( cos( (je!(.
- 252 -
b9 e/iste!ci( e u! cr"ito e/i$ib%e ( *(vor e% 6ue retie!e %( cos(& co!tr( e% #ro#iet(rio e e%%(.
c9 u!( re%(ci)! e!tre e% cr"ito y %( cos( 8o se(& 6ue e% cr"ito tie!e 6ue h(ber !(cio co! 'otivo
e %( cos(9.
Hay diferentes opiniones$
- erecho re(%7 seg#n una primera corriente, se trata de un derecho real, y( 6ue (*ect( irect('e!te
%( cos( sobre %( 6ue se ejerce& tie!e e*ectos #ersecutorios y& (e'.s& es o#o!ib%e !o s)%o (%
euor si!o t('bi"! ( %os terceros e! $e!er(%
- erecho #erso!(%7 para otros autores es un derecho personal, #or6ue #(rtici#( e %( !(tur(%e@( e%
cr"ito (% 6ue (ccee& !o co!*iere ius perse&uendi y !o es o#o!ib%e ( terceros& sino slo al
deudor y sus sucesores universales

- #(r( u!( tercer( corrie!te& ( %( 6ue (heri'os& se tr(t( e u!( CUALIDAD O VENTA=A
INHERENTE A DETER;INADO5 DERECHO5 CREDITORIO5. +o hay en el derecho de retencin
inherencia a la cosa, por lo que su titular carece de ius persequendi y de ius preferendi.
LUNDA;ENTO5.
)i bien son varios los motivos que se invocan para justificar el derecho de retencin, por lo general se aducen
ra5ones de e6ui( y justici(. En efecto, co'o %(s #(rtes so! (creeor(s y euor(s rec,#roc('e!te&
ser,( i!justo 6ue u!( e e%%(s& si! cu'#%ir co! sus ob%i$(cio!es& estuvier( *(cu%t(( #(r( e'(!(r e
%( otr( e% cu'#%i'ie!to e %(s 6ue est.! ( su c(r$o.
CARACTERE5.
El derecho de retencin tiene los siguientes caracteres$
*ue!te %e$(%7 solamente la ley establece en qu! casos ciertos acreedores quedan investidos de la
facultad de retener.
es (ccesorio7 porque es necesario que e&ista un cr!dito a cuya suerte quede ligado y al cual sigue.
es i!ivisib%e7 la cosa retenida y cada parte de ella quedan afectadas al pago de todo el cr!dito y de
cada parte del mismo.
se h(ce v(%er #or v,( e e/ce#ci)!.
ELECTO5.
E!tre %(s #(rtes7
el retentor tiene derecho a mantener la cosa en su poder hasta el pago de lo que se le debe por ra5n
de dicha cosa.
si es privado de ella 1sea por el hecho de un tercero o por el mismo propietario4 est% facultado para
reclamar la restitucin.
est% obligado a cuidar la cosa.
el propietario de la cosa conserva su dominio, que no sufre ninguna afectacin.
- 253 -
Co! res#ecto ( terceros7
el ejercicio del derecho de retencin no perjudica a los otros acreedores, quienes pueden embargar y
ejecutar la cosa.
E<TINCIHN.
El derecho de retencin se puede e&tinguir$
- #or #"ri( o estrucci)! e %( cos(. )i la p!rdida es parcial, se puede ejercer la retencin sobre
los restos.
- #or re!u!ci(& e/#res( o t.cit(. Esta #ltima se configura cuando el retentor entrega o abandona
voluntariamente la cosa o cuando solicita su venta.
- #or co!*usi)!& cuando el retentor adquiere la propiedad de la cosa.
- #or 5U5TITUCIHN POR OTRA5 FARANTQA5.
- 254 -
INDICE
U!i( Lo%io
UNIDAD 17 DERECHO REAL. TEORQA FENERAL.
7K7A
UNIDAD -7 RELACIONE5 REALE57 E5TRUCTURA. >FK?7
UNIDAD 07 RELACIONE5 REALE57 ADPUI5ICIHN& CON5ERVACIHN K PERDIDA.
ELECTO5.
?>K@@
UNIDAD 37 DO;INIO7 E5TRUCTURA. @EKEC
UNIDAD ?7 DO;INIO. ADPUI5ICIHN K E<TEN5IHN. EBKB7
UNIDAD A7 DO;INIO. RE5TRICCIONE5 K LQ;ITE5 DE LA E<PROPIACIHN. B>KA7
UNIDAD B7 DO;INIO I;PERLECTO. PROPIEDADE5 CON CARACTERE5
E5PECIALE5. DERECHO DE AFUA5. NUEVA5 ;ANILE5TACIONE5 DE LA
PROPIEDAD. PROPIEDAD INDQFENA.
A>K77>
UNIDAD D7 CONDO;INIO. E5TRUCTURA. 77?K7>>
UNIDAD M7 CONDO;INIO5 CON INDIVI5IHN LORNO5A. CONDO;INIO POR
CONLU5IHN DE LQ;ITE5.
7>?K7?>
UNIDAD 1I7 PREHORINONTALIDAD K PROPIEDAD HORINONTAL.
E5TRUCTURA.
7??K7@F
UNIDAD 117 PROPIEDAD HORINONTAL. REFI;EN. 7@7K7E>
UNIDAD 1-7 5UPERLICIE LORE5TAL. U5ULRUCTO. U5O K HA:ITACIHN. 7E?K7G>
UNIDAD 107 5ERVIDU;:RE. 7G?K7CF
UNIDAD 137 HIPOTECA. E5TRUCTURA. 7C7K7B7
UNIDAD 1?7 HIPOTECA. REFI;EN. 7B>K7BB
UNIDAD 1A7 PRENDA K ANTICRE5I5. LIDEICO;I5O EN FARANTQA. 7BAK>F>
UNIDAD 1B7 DELEN5A DE LA5 RELACIONE5 REALE5. >F?K>77
UNIDAD 1D7 ACCIONE5 REALE5. >7>K>>@
UNIDAD 1M7 PU:LICIDAD. >>EK>?G
UNIDAD -I7 PU:LICIDAD. REFI5TRAL. >?CK>@A
UNIDAD -17 PRIVILEFIO5 K DERECHO DE RETENCIHN >EFK>EC
- 255 -
@#3#<ABS 3#.0#S @#3#<ABS 3#.0#S
U!"#$%!&'& '(!)'* &# *' P'+P'
,acultad de (iencias #conmicas y -ur.dicas
'bo/ac.a
- 256 -

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Jorge Enrique Horianski DERECHO CIVIL IV

UNIDAD 1 DERECHO REAL.

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