Caracas, Enero 2014

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Finales de 2013 estuvo signado por una campaa electoral para la eleccin de Alcaldes y de
Concejales (representantes ante los parlamentos locales) en ms de 300 Municipios existentes en el
territorio de Venezuela, la cual tuvo una inusual trascendencia nacional al ser asumida tanto por el
Gobierno Nacional y el partido de Gobierno (PSUV) como por los partidos y las organizaciones
polticas que integran la Mesa de la Unidad Democrtica como una eleccin de aprobacin o
desaprobacin de Nicols Maduro Moros como Presidente de la Repblica, as mismo por la
aplicacin de una seria de medidas administrativas en contra del sector comercio de la economa
(acusado de especulacin y usura) en vsperas de las fechas de navidad y ao nuevo, publicndose
en Gaceta Oficial No.40.305, de 29.11.13, el Decreto No. 602 de Proteccin a los Arrendatarios de
Inmuebles Comerciales, por el cual se estableci un canon mximo de arrendamiento a inmuebles
para comercios, oficinas y dems establecimientos con fines comerciales (en adelante, Decreto No.
602).

Segn el Presidente de la Repblica: Este decreto tiene el objetivo central de proteger a todos los
venezolanos que trabajan, y se dicta en forma urgente mientras establecemos una nueva ley que se
regularice todo esto, para que se desaten las fuerzas productivas del pas. Segn el Ministro para
Vivienda y Hbitat, Ricardo Molina lo que est contenido en el instrumento legal es la sinceracin
arrendaticia () el cobro de 250 bolvares mensuales por metro cuadrado de cada local comercial es
un monto justo (ver declaraciones en: http://goo.gl/RzTm7S).

El Decreto No. 602 establece un rgimen transitorio de proteccin de arrendatarios de
inmuebles", por el cual se regulan los cnones de arrendamiento de locales destinados a las
actividades comerciales, industriales y de produccin, los cuales no podrn exceder de Bs. 250,00 el
metro cuadrado; por otro lado, se seala en el acto que el monto por concepto de condominio no
podr exceder de 25% del canon de arrendamiento mensual; finalmente, suspende en forma
automtica clusulas contenidas en los vigentes contratos de arrendamiento, tales como: cnones en
moneda extranjera, ajustes peridicos de canon, multas al arrendador por no abrir el local, por abrir
fuera del horario o por cierre anticipado, y las imposiciones de arreglo de fachadas y vitrinas, y la
resolucin unilateral. El Decreto, adems, prohbe la aplicacin de medidas cautelares judiciales de
secuestro de bienes comerciales o inmuebles vinculados con la relacin del arrendatario, as como el
arbitraje.

La investigacin realizada permiti concluir que la puesta en vigencia del referido decreto
generar respecto de los arrendamientos de inmuebles para fines comerciales efectos negativos y
contrarios al crecimiento y estabilidad del sector tal como los generados por la Ley para la
Regularizacin y el Control de los Arrendamientos de Viviendas en el rea de la oferta de inmuebles
para uso como vivienda; entre otros: abuso en el ejercicio de derechos de los arrendatarios, prdida
del derecho de propiedad, eliminacin de la figura del contrato e imposicin del acto administrativo
como medio de arrendar, prdida de la inversin hecha por los constructores de los establecimientos
al no poder ya obtener la utilidad que esperaban, eliminacin de incentivos para la construccin en el
rea.
Elaborado por:
Luis Alfonso Herrera O.
Licenciado en Filosofa.
Abogado. Especialista en
Derecho Administrativo
(UCV)..Profesor de las
Universidades Central de
Venezuela y Catlica
Andrs Bello . Investigador
del Observatorio Econmico
Legislativo de CEDICE


Av. Andrs Eloy Blanco
(Este 2) Edif. Cmara
de Comercio de Cara-
cas. Nivel Auditorio, Los
Caobos. Car acas,
Venezuela. 1050-A.
Telf: +58(212) 5713357
Fax: +58(212) 5760512
CEDICE LIBERTAD
DECRETO DE PROTECCIN A LOS ARRENDATARIOS DE INMUEBLES
DESTINADOS A ACTIVIDADES COMERCIALES
Pg. 1
RESUMEN EJECUTIVO
Fue publicado en la Gaceta Oficial No.40.305, de 29.11.13, el
Decreto No. 602 de Proteccin a los Arrendatarios de Inmuebles
Comerciales, por el cual se estableci un canon mximo de
arrendamiento a inmuebles para comercios, oficinas y dems
establecimientos con fines comerciales (en adelante, Decreto No.
602).
De acuerdo con uno de los Considerando del Decreto (de
rango sub-legal, no es un Decreto-Ley dictado en el marco de la
Ley Habilitante), la medida se adopt en vista de una serie de
conductas especulativas en el sector inmobiliario, exacerbando
los costos de arrendamiento y estableciendo condiciones
contractuales que slo pretenden la obtencin de una renta
desproporcionada sobre la base del clculo desvirtuado del valor
real de los inmuebles destinados al comercio y a la industria.
Segn declaraciones del actual Presidente de la Repblica,
con el Decreto se busca que los cnones de arrendamientos de
locales en centros comerciales, o que funcionen en espacios
residenciales, no excedan de 250 bolvares por metro cuadrado, y
prohibir el cobro de alquileres en moneda extranjera. Segn l:
Este decreto tiene el objetivo central de proteger a todos los
venezolanos que trabajan, y se dicta en forma urgente mientras
establecemos una nueva ley que se regularice todo esto, para
que se desaten las fuerzas productivas del pas. Segn el
Ministro para Vivienda y Hbitat, Ricardo Molina lo que est
contenido en el instrumento legal es la sinceracin
arrendaticia () el cobro de 250 bolvares mensuales por
metro cuadrado de cada local comercial es un monto
justo (ver declaraciones en: http://goo.gl/RzTm7S).
En tal sentido, y tomando en consideracin que para
varios expertos, detrs de frases cargadas de ideologa
tales como hemos descubierto un conjunto
de irregularidades asociadas al capitalismo parasitario
() Este es un capitalismo parasitario mortal para
Venezuela (ver: http://goo.gl/L4Nnvz ), el propsito
central de esta provisional regulacin sub-legal es servir
de antesala a la puesta en vigor de un Decreto-Ley de
Regularizacin de Alquileres Comerciales similar a la
vigente Ley para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de Inmuebles para Viviendas, que
convierta el contrato de arrendamiento comercial en un
acto administrativo del Gobierno Nacional, el objetivo de
este Anlisis Costo-Beneficio preparado por CEDICE-
Libertad es determinar qu beneficios y qu costos
generar esta normativa sub-legal, por la que se fijan con
carcter generales los cnones en todo el territorio
nacional, y se prohbe la celebracin de contratos cuyo
pago est estipulado en moneda extranjera.

Pg. 2
CONTEXTO Y CRITERIOS DE LA PUESTA EN VIGENCIA DEL DECRETO DE PROTECCIN A LOS
ARRENDATARIOS DE INMUEBLES COMERCIALES:
PRINCIPALES ASPECTOS DEL DECRETO DE PROTECCIN A LOS ARRENDATARIOS DE INMUE-
BLES COMERCIALES:
Como se indic, el Decreto No. 602 establece un rgimen
transitorio de proteccin de arrendatarios de inmuebles", por
medio del cual se regulan los cnones de arrendamiento de
locales destinados a las actividades comerciales, industriales y
de produccin, los cuales no podrn exceder de Bs. 250,00 el
metro cuadrado; por otro lado, se seala en el acto que el monto
por concepto de condominio no podr exceder de 25% del canon
de arrendamiento mensual; finalmente, suspende en forma
automtica clusulas contenidas en los vigentes contratos de
arrendamiento, tales como: cnones en moneda extranjera,
ajustes peridicos de canon, multas al arrendador por no
abrir el local, por abrir fuera del horario o por cierre
anticipado, y las imposiciones de arreglo de fachadas y
vitrinas, y la resolucin unilateral. El Decreto, adems,
prohbe la aplicacin de medidas cautelares judiciales de
secuestro de bienes comerciales o inmuebles vinculados
con la relacin del arrendatario, as como el arbitraje
comercial, y atribuye al Ministerio de Comercio la
competencia para resolver controversias relacionadas con
su aplicacin
Pg. 3
EFECTOS SOBRE LA PROPIEDAD:
El efecto que este Decreto No. 602 sobre la propiedad
privada de inmuebles para alquiler con fines comerciales en
sentido amplio, sin duda ser similar al que ha tenido la ya
mencionada Ley para la Regularizacin y el Control de los
Arrendamientos de Viviendas, a saber: prdida de la libertad
de disposicin de los bienes, de la libertad de uso y goce, de
las condiciones e incentivos para construir y arrendar nuevos
inmuebles con fines comerciales, abuso en el ejercicio de los
derechos de los arrendatarios ante la inexistencia de tutela
judicial, instrumentalizacin de los bienes afectados con
fines de utilidad poltica o electoral, y en el especfico caso
de los alquileres comerciales, tambin se afectarn derechos
laborales de los trabajadores de Centros Comerciales y
derechos de los consumidores y usuarios porque las
condiciones de los inmuebles en que operen comercios bajo
arrendamientos tendern a deteriorarse.

Ada Raffalli, especialista en derecho inmobiliario e
inquilinario, ha indicado que el Decreto No. 602 le pone una
camisa de fuerza a los propietarios, al establecer en cunto
tienen que alquilar, vender y decidir sus mrgenes de
ganancia. La propiedad privada y la libertad econmica
estn cada vez ms menguadas, golpeadas y disminuidas.
Se insiste en la tesis de la propiedad colectiva, social, tal y
como est contemplado en el Plan de la Patria 2013-
2019 () considera que la regulacin que empez va
decreto se convertir en la Ley de Regularizacin y Control
de Arrendamientos de Locales Comerciales y Oficinas, que
se aprobar antes que culmine este ao va Habilitante ()
La directora de la Cmara Inmobiliaria del Zulia estima que
el instrumento legal calcar todos los condicionamientos que
ya existen en la Ley de Regularizacin y Control de
Arrendamientos de Viviendas de 2011, que le da la potestad
a un organismo de Gobierno de establecer los cnones de
alquiler () Lamentablemente en materia de vivienda, la ley
provoc una cada de la oferta de alquileres desde 30 hasta
uno por ciento, porque los procedimientos para solicitar la
desocupacin de los inquilinos son engorrosos, y lo mismo
pasar en el caso de los locales comerciales. Advierte que
una vez se publique el texto legal, el mismo contendr que
en el caso de que surja una venta, el propietario tendr la
obligacin de hacerla con el inquilino a un monto que ser
determinado por el Gobierno () A los empresarios se les
oblig a vender sus productos con una rebaja de hasta 30
por ciento, por eso se quedaron sin inventarios. Ante esas
condiciones no van a volver a importar, a invertir, aunque les
bajen los arrendamientos. Los inquilinos van a entregarles
las llaves de los locales a los propietarios, vamos a ver
centros comerciales con espacios vacos" (ver declaracin
en: http://goo.gl/cRP4Z2).
COSTOS - BENEFICIOS:
Establecimiento de un monto mximo de canon de
arrendamiento para locales y establecimiento con fines
comerciales en general:
Tal medida puede considerarse un beneficio si se cree que
es razonable y sostenible en el tiempo que todo
establecimiento arrendado con fines comerciales, al margen
de su ubicacin, calidad, tamao, antigedad, servicios, etc.,
debe generar para su dueo la misma utilidad por concepto
de canon o pago por alquiler, pues entonces todo alquilado,
con independencia de sus ingresos mayores o menores,
pagar la misma cantidad, por tiempo indeterminado
adems, lo que le permitir ahorrar parte de lo que pagaba
en el canon e invertirlo en otros aspectos. El costo ser que
debido al monto fijado con carcter general como canon para
todos los arrendamientos ms la prohibicin de pagos en
otra moneda distinta al bolvar, los arrendadores tratarn de
poner fin anticipado al contrato, o posiblemente incumplirn
parte de sus obligaciones, por no contar con recursos para
ellos (por ejemplo, aquellas reparaciones o mantenimiento
que le corresponda), lo que ser negativo tanto para los
arrendatarios, como para sus trabajadores y clientela en
general.

Suspensin de clusulas vigentes en contratos de
arrendamientos comerciales en diferentes materias
(aplicacin retroactiva de la normativa):
El beneficio de esta medida, fundado en una aplicacin
retroactiva y en un criterio discriminatorio de la regulacin
legal contrario a la Constitucin, es que clusulas como la
resolucin unilateral del contrato y acceso a tribunales
arbitrales para resolver conflictos, incluso la misma
posibilidad de obtener tutela judicial cautelar, quedan sin
efecto antes de que terminen los contratos en vigor, todo lo
cual beneficia al arrendatario (queda casi como un
poseedor legtimo a ttulo gratuito) pero a costa de los
derechos del arrendador. El costo, adems del sacrificio que
supone para el arrendador perder todos los derechos que le
reconoca el contrato ms el de acceso a la justicia, es que
se suma ste a otros sectores en los que el Estado
venezolano irrespeta los contratos privados, se sustituye ex
post facto entre las partes y pasa al Derecho Administrativo
materias del Derecho Civil y Mercantil.



Prohibicin de medidas cautelares judiciales tendientes a
restituir la posesin de los inmuebles comerciales
arrendados al propietario de los mismos y de acudir a la
figura del arbitraje comercial:
El beneficio que pueden afirmar que existe en esta
medida que los costosos y largos procesos judiciales, as
como los inaccesibles tribunales arbitrales, quedarn fuera
de las opciones de las partes de una relacin arrendaticia, y
quedan obligadas a ir ante el Ministerio competente en la
materia a solicitar que resuelva cualquier conflicto,
supuestamente en forma imparcial, gratuita y expedita. El
costo es que la nica garanta de justicia que quedaba a las
partes de contratos de arrendamientos comerciales, debido a
la falta de independencia, de imparcialidad y niveles de
corrupcin del Poder Judicial, esto es, el arbitraje comercial,
desaparece, y con ello la ltima proteccin jurdica efectiva a
las inversiones privadas que financian la construccin y
mantenimiento de los inmuebles para alquiler con fines de
comercio como los Centros Comerciales o edificios de
oficinas.
Inicio de la eliminacin de la autonoma de la voluntad
contractual en materia de arrendamientos comerciales y
conversin de esta materia en un rea sometida al
Derecho Administrativo, como ocurre con los
arrendamientos de viviendas:
El ltimo beneficio que se podra advertir en el Decreto
No. 602, si se parte de premisas colectivistas desde luego,
como la supremaca del inters general, de la justicia social
o de la suprema felicidad social sobre las libertades
individuales, es que este acto da inicio a la eliminacin de
los contratos y la autonoma de la voluntad en esta materia,
y da paso a determinacin de las condiciones de los
arrendamientos mediante actos de la Administracin,
fijados unilateralmente sin que las partes tengan poder
vinculante sobre ellos. El costo ser la paralizacin de
nuevas construcciones, la celebracin de contratos ilegales,
el deterioro de las instalaciones regidas por el Decreto No.
602, la disminucin de los consumidores y usuarios, la
prdida de empleos, etc., ya que los inmuebles pasarn a
ser prcticamente propiedad estatal, dado que el Gobierno
Nacional es el que en forma exclusiva decidir el uso y
disfrute, as como los frutos que generar, cada inmueble.
Pg. 4


Si desea citar este documento:
DECRETO DE PROTECCIN A LOS ARRENDATARIOS DE INMUEBLES DESTINADOS A
ACTIVIDADES COMERCIALES
Documento Promocin del Dialogo Democrtico a travs del Anlisis Legislativo Econmico.
CEDICE-CIPE Enero 2014
Pueden ser consultados en www.cedice.org.ve
Como conclusin general se puede sealar que la puesta en vigencia del Decreto No. 602 generar respecto de los
arrendamientos de inmuebles para fines comerciales los mismos efectos negativos y contrarios al crecimiento y estabilidad del
sector que gener la Ley para la Regularizacin y el Control de los Arrendamientos de Viviendas en el rea de la oferta de
inmuebles para uso como vivienda, aqu con la excusa de garantizar el derecho a una vivienda propia, all con la excusa de
proteger a los comerciantes que llevan a cabo su actividad en inmuebles arrendados, en especial en Centros Comerciales y
establecimientos o edificios para oficinas y comercios: abuso en el ejercicio de derechos de los arrendatarios, prdida del
derecho de propiedad de los dueos de los inmuebles, eliminacin de la figura del contrato (acuerdo libre de voluntades) e
imposicin del acto administrativo como medio de arrendar legalmente, prdida de la inversin hecha por los constructores de
los establecimientos al no poder ya obtener la utilidad que esperaban, eliminacin de incentivos para la construccin de
nuevos inmuebles para arrendar con fines comerciales y, ya como efecto propio en este sector, prdida de calidad de servicios
bsicos de estos inmuebles como son la seguridad interna, los sanitarios, mantenimiento de los estacionamientos, higiene de
las instalaciones, etc.

En vista de lo anterior, y tomando en cuenta el rotundo fracaso de la Ley antes mencionada sobre arrendamientos de
inmuebles para vivienda (ver el Anlisis Costo Beneficios elaborado por CEDICE en: http://goo.gl/KKBY96) en su objetivo de
aumentar el acceso a viviendas en ese sector, desde CEDICE se estima pertinente recomendar que no se dicte un Decreto-
Ley de Regularizacin y Control de Arrendamientos Comerciales, pues tal medida, en lugar de beneficiar lo que har es
perjudicar a los arrendatarios y a los consumidores y usuarios, ya que los propietarios de los establecimientos no tendrn los
recursos ni estmulos tampoco la proteccin legal- para mantener en buen estado y con los servicios adecuados los bienes
arrendados, que se evale la revocatoria del actual Decreto No. 602 y que, si el objetivo no es violar la propiedad sino
incentivar nuevos establecimientos comerciales para alquiler y lograr una baja en los cnones de alquiler, dicte regulaciones y
medidas que incentiven la construccin de nuevos locales y la competencia entre ellos en cuanto a los cnones que se cobra
en cada caso, al tiempo que se deben respetar el derecho de pactar y acudir a instancias arbitrales, o ante el juez competent e,
que no ante el Gobierno Nacional, para resolver las controversias en esta materia.