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El arrendador podrá demandar la restitución del inmueble contra el arrendatario o contra quien

lo posea a través del nuevo Proceso Único de Ejecución de Desalojo creado por el Decreto Legislativo N°
1177. Este nuevo desalojo “exprés” procede por terminación del contrato por:

a) Conclusión del contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el formulario
respectivo.

El pasado 18 de julio, el Poder Ejecutivo publicó el Decreto Legislativo (DL) Nº 1177 que establece
el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda.

Tal como lo señala la propia norma, ésta tiene por objeto la promoción del arrendamiento para
vivienda a través de tres (3) modalidades de arrendamiento, a saber: el arrendamiento de inmueble
destinado a vivienda (comúnmente denominado arrendamiento tradicional); el arrendamiento de
inmueble destinado a vivienda con opción de compra, y; el arrendamiento – financiero (leasing) de
inmueble destinado a vivienda.

Cabe precisar que estas modalidades de arrendamiento son estrictamente formales, dado que se
celebrarán únicamente con formularios cuyos aspectos, términos y condiciones serán aprobados por el
Reglamento del referido DL 1177. Los formularios además tendrán “mérito ejecutivo” y gozarán de los
beneficios que contempla el mencionado Régimen, entre ellos, poder acceder al novísimo “Proceso Único
de Ejecución de Desalojo”.

Actualmente, tras la entrada en vigencia de este DL, el arrendador cuenta con tres (3)
procedimientos para tratar de obtener la recuperación del bien. A saber: el proceso de desalojo a que se
refiere el artículo 585 y siguientes (con excepción del artículo 594) del CPC; el proceso de desalojo a que
especialmente se refiere el artículo 594 del CPC; y, el nuevo proceso “único de ejecución” de desalojo. La
interrogante a continuación cae de madura: ¿Por cuál optar?

A primera vista podría generarse la equívoca idea de que los anteriores procesos de desalojo han
sido derogados (o perdido vigencia en el sentido de utilidad) con la entrada en vigencia del nuevo
procedimiento de desalojo. No es así. Por el momento, los tres (3) deberán convivir. Su acceso (en el
sentido de procedencia) dependerá del caso concreto.

Ahora bien, el nuevo “Proceso Único de Ejecución de Desalojo” pretende ser rápido y expeditivo,
por cuanto en pocos días se podría alcanzar el lanzamiento de los inquilinos que hubieran contratado bajo
las formalidades de arrendamiento que ofrece el DL Nº 1177.

Por supuesto que para ello deberá haberse celebrado el contrato de arrendamiento en cualquiera
de sus versiones, siguiendo todas las formalidades que impone el DL Nº 1177. Esto es, por ejemplo, haber
suscrito el formulario respectivo, bajo certificación notarial, debiendo inscribirse por lo menos en el
Registro Administrativo de Contratos de Arrendamiento para Viviendas (RAV). No debe faltar ninguna
formalidad.

De otro lado, dentro de las causales de desalojo que se enumera taxativamente en el artículo 14
del mencionado DL Nº 1177, llama nuestra atención dos (2) novedades: (i) la primera: ahora se podrá
demandar el desalojo (por terminación del contrato) siempre que se dejen de pagar dos (02) meses
consecutivos. Es decir, no será de aplicación lo establecido por el artículo 1697 del Código Civil que
meridianamente refiere al incumplimiento de no menos de dos (02) meses y quince (15) días[1]. (ii) la
segunda, ahora se podrá invocar el desalojo por terminación del contrato siempre que hubiera un
incumplimiento de por lo menos seis (6) en el pago de las denominadas cuotas de mantenimiento
ordinarias a que está obligado el propietario o poseedor que cuenta con una vivienda que forma parte de
un Condominio o Edificio regido por la Ley N.° 27157.

Esto último si es novedoso y creemos que resultará positivo. Es una realidad el gran problema que
existe en la convivencia bajo el régimen de propiedad exclusiva y común cuando se trata del cobro de la
cuota de mantenimiento. Numerosos son los mecanismos que utilizan las Juntas de Propietarios para
alcanzar el cumplimiento de los morosos. Incluso algunos fuera de la Ley. Esta nueva causal del desalojo,
si bien no los legitima para demandar al moroso, por lo menos, en el caso concreto de un inquilino que
deja de pagar su cuota de mantenimiento ordinaria por 6 meses, la Junta podrá requerir al propietario
(constructor o entidad del sistema financiero, incluso) para que solicite la recuperación del predio vía el
proceso de único de ejecución de desalojo.
El artículo 14 en comentario precisa en su numeral 4 que a la pretensión de desalojo se le puede
acumular la pretensión de pago de las rentas convenidas adeudadas, de las cuotas periódicas adeudadas
y los conceptos complementarios adeudados señalados en el numeral 7.1 del artículo 7 del comentado
DL N.° 1177, siempre que el Arrendador haya asumido la obligación de realizar dichos pagos a nombre del
arrendatario, en el contrato respectivo. No obstante, la ejecución de desalojo no se supeditará a la
resolución de cualquier otra pretensión acumulada.

Otra novedad que incorpora el DL N.° 1177 es que el Proceso “Único de Ejecución” de desalojo
será de competencia del Juez de Paz Letrado. Esto último parece responder a un criterio de utilidad, dado
que el DL N.° 1177 no se ha preocupado por la cuantía de la renta para determinar la competencia por
dicho concepto como si lo hace el CPC en su artículo 547 cuando establece que en los procesos de desalojo
cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía, son
competentes los Jueces Civiles. Cuando la cuantía sea hasta cincuenta Unidades de Referencia Procesal,
son competentes los Jueces de Paz Letrados.

Recientemente, el profesor Martin Mejorada comentando el DL N° 1177, señala que “el derecho
de los propietarios a recuperar sus bienes siempre debe ser atendido con urgencia y en toda circunstancia;
de ahí que no se entiende por qué el afán de nuestro sistema legal en crear soluciones eficientes solo para
los arrendamientos de vivienda. Debería existir un desalojo único contra toda ocupación indebida, sin
importar la causa o acto que le dio origen. En fin, la solución aunque parcial es mejor que todo lo
precedente.”[2] (subrayado nuestro)

Nosotros extendemos la preocupación: ¿por qué el afán de olvidarse de los que aún no tienen
contrato con cláusula de allanamiento? o ¿de los que no tienen contrato escrito simplemente? o ¿de los
que simplemente, en una situación concreta idéntica a los supuestos que regula el DL N° 1177
(vencimiento de contrato o falta de pago, por ejemplo) aún tienen que quedar en la incertidumbre de no
saber si demandar desalojo por precario o desalojo por vencimiento de contrato?

Finalmente, un hecho adicional que llama la atención y no pude pasar desapercibido es la


denominación que adopta este nuevo desalojo: “único de ejecución”. Creemos que propiamente no nos
encontramos frente a un proceso de desalojo “único” (ya hemos advertido líneas arriba que tenemos
otros tantos procedimientos de desalojo aún vigentes) y mucho menos de “ejecución”, dado que los
plazos cortos y el hecho de que se haya otorgado la calidad de “títulos” a los formularios no afilian a este
proceso a los verdaderos procesos de ejecución cuya naturaleza es totalmente diferente a la de un
proceso de cognición como el de desalojo que hoy comentamos.

El nuevo proceso (ni único, ni de ejecución) de desalojo tiene por objeto ser una herramienta que
busque acelerar la recuperación de viviendas alquiladas. Es probable que su eficacia práctica redunde con
mayor efectividad en los arrendamientos tradicionales. Por su puesto que resultará atractivo para quien
busca mayor rapidez para recuperar su bien. En “contrapartida” el arrendador deberá someterse a las
formalidades del DL N.° 1177 (suscribir el formulario e inscribirlo en el RAV, abrir una cuenta de abono en
el sistema financiero para percibir la renta, pagar el impuesto correspondiente a SUNAT, etc.).

b) Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.

c) Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos meses
consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada
mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono.

d) Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios (servicio de mantenimiento, agua,


seguro por riesgo de pérdida y otros) por seis meses consecutivos, dentro del plazo contractual,
sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de
cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva.

e) Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato
comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación policial respectivo.
A la pretensión de desalojo se le puede acumular la pretensión de pago de las rentas convenidas
adeudadas, así como de las cuotas periódicas. También podrá exigirse el pago de los conceptos
complementarios adeudados si es que el arrendador asumió la obligación de realizar dichos pagos a
nombre del arrendatario en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecución de desalojo no se
supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada.
El arrendador deberá adjuntar a su demanda de desalojo tres documentos:

a) El formulario respectivo, ya sea FUA, FUAO o FUAL Para que este documento tenga mérito de
ejecución debe estar suscrito ante un notario debidamente habilitado o, en su defecto, ante un juez de
paz letrado.

b) El reporte del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV); y,

c) Documento sustentatorio de la causal por la cual se da por terminado el contrato (ver pregunta
1). Obviamente a la demanda deberá acompañársele los requisitos y anexos previstos en los artículo 424
y 425 del Código Procesal Civil.

El Proceso Único de Ejecución de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o ante el juzgado
que haga sus veces, de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado. Dicho juez debe notificar
la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el arrendatario o quien se encuentre
ocupándolo, dentro del plazo de cinco (05) días hábiles, se allane o conteste la demanda.

En caso el arrendatario conteste la demanda, deberá acreditar, de ser el caso, la vigencia del
contrato de arrendamiento, la cancelación de las rentas convenidas adeudadas o cuotas periódicas
adeudadas, o el cumplimiento de cualquier otra obligación que le hubiese sido requerida, según
corresponda.
Además, son admisibles con la contestación de la demanda las excepciones y defensas previas
reguladas por el Código Procesal Civil, las mismas que serán resueltas con la sentencia.

La norma establece que únicamente son admisibles los medios probatorios que no requieren
actuación.

Por último, algo importante: se establece que la subsanación por el arrendatario de la condición
que generó la interposición de la demanda, no enerva la causal de incumplimiento de pago ni,
consecuentemente, el desalojo, por haberse resuelto el contrato de pleno derecho.

Vencido el plazo para contestar, con la contestación o sin esta, el juez debe sentenciar en un plazo
máximo de tres (03) días hábiles, bajo responsabilidad.

Se ha querido ser muy exigente con este plazo, pues finalmente de su cumplimiento dependerá
la celeridad del desalojo. Por ello, la norma establece que “La invocación a la carga procesal, no exime al
juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto, debiéndose determinar dicha
responsabilidad a través de las instancias pertinentes del Órgano de Control de la Magistratura del Poder
Judicial”.

De declararse fundada la demanda, la resolución judicial dispone el desalojo, el descerraje en caso


de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o en caso de encontrarse cerrado el inmueble, contra
el demandado o contra quien se encuentre en el inmueble; así como la orden de cumplimiento de la
obligación demandada.
Dicha resolución judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de la obligación
demandada son remitidas por el juez al RAV en el plazo de tres días hábiles, para su correspondiente
inscripción, bajo responsabilidad.

El juez deberá cursar oficio a la dependencia correspondiente de la Policía y demás autoridades


correspondientes, para que en el plazo de tres días hábiles contados desde la notificación,
obligatoriamente y bajo responsabilidad presten asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la
forma y plazo indicados en su resolución judicial.

De no hacerlo, los efectivos policiales serán denunciados por el fiscal provincial por el delito de
desobediencia a la autoridad.

La norma prevé que el recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de
tres días hábiles y se concede sin efecto suspensivo. Además, establece que concedida la apelación, se
elevará el expediente dentro de un plazo no mayor de dos días hábiles, contado desde la concesión del
recurso.

El juez superior, en un plazo no mayor de tres días hábiles de recibido el expediente, admitirá o
no el recurso de apelación y notificará de su decisión a las partes, siendo esta decisión inimpugnable. De
haber admitido el recurso, el juez comunicará a las partes que el proceso ha quedado expedito para ser
resuelto dentro del plazo de los tres días hábiles siguientes.

Se establece que los arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los
inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves de agua y
luz, puntos de luz, entre otros), deben ser denunciados y sancionados penalmente por la comisión de
delitos contra el patrimonio.

Por otro lado, en caso de proceder el desalojo, los costos y costas del proceso son asumidos por
el arrendatario.

Ley del desalojo rápido


Al arrendar una vivienda siempre conlleva el riesgo de que un mal inquilino se retrase en los pagos
y se niegue a abandonar la casa. Por ello, la ley del desalojo rápido establece que en 15 días el arrendador
(propietario) puede desalojar al arrendatario (inquilino) si incumple con ciertos requisitos.
“se procede al desalojo por terminación del contrato por vencimiento del plazo, resolución
contractual por mutuo acuerdo, incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada
por dos meses consecutivos dentro del plazo contractual, incumplimiento de pago de los conceptos
complementarios (mantenimiento, servicios, etc.) por seis meses consecutivos y uso del inmueble con un
fin distinto al de vivienda”.
Para poder aplicar esta ley, es necesario que en el contrato de alquiler se haya incluido una
cláusula de allanamiento con los puntos antes mencionados y que el contrato esté legalizado por un
notario o, en su defecto, por un juez de paz, precisa la abogada Olga Alcántara.

El inquilino no podrá oponerse al proceso, salvo que, al contestar la demanda, pruebe que ha
pagado lo que debe o que el contrato ha sido renovado.