1. EMPRESA .

- CONCEPTO Determinar las nociones de empresa, empresario y establecimiento mercantil es una tarea primaria del estudio del derecho mercantil, y aunque se diferenciacin es aparentemente sencilla, es una tarea ardua y difcil, de hecho nuestro derecho positivo ofrece escasos puntos de referencia, es ms, los diferentes conceptos son utilizados en todo tipo de textos de forma inexacta. En primera apreciacin podemos sealar que empresario es la persona que ejercita una empresa, y sta es un especial modo de desarrollar una actividad productiva cualificada, el establecimiento mercantil es el instrumento mediante el cual se ejercita la esa actividad. Vamos a proceder a un anlisis en esta leccin de los conceptos, elementos y negocios, tanto de la empresa como del establecimiento mercantil, dejando para las subsiguientes lecciones el estudio del empresario La empresa tiene hoy en da una trascendental significacin jurdica, en un doble campo: en el sistema econmico diseado por la Constitucin y en relacin con el Derecho mercantil. Vemos ambos aspectos: 1. La empresa es una pieza institucional y un concepto normativo del sistema econmico diseado por la Constitucin. Este sistema se funda en el reconocimiento de la libertad de empresa (de los sujetos privados) y de la iniciativa econmica pblica (de los sujetos pblicos) en el marco de la economa de mercado, arts. 38 y 128.2 CE. Esto significa, de un lado, que en las modernas economas de mercado, en las que se incluye Espaa, la empresa se configura como el medio para ejercitar las libertades econmicas de produccin e intermediacin de bienes y servicios para el mercado reconocidas constitucionalmente, pudiendo definirse, en una primera aproximacin, como el sistema de organizacin del ejercicio profesional de la actividad econmica en el mercado; y, de otro, que la empresa como institucin ha de orientarse y sujetarse a los principios y directrices econmicas constitucionales, que condicionan tanto el rgimen de su actividad externa como, incluso, el de su estructura y actividad interna. As, la Constitucin condiciona la productividad de la empresa a 1

las exigencias de la economa general y, en su caso, de la planificacin (art. 38 CE), pero tambin contiene un mandato dirigido a los poderes pblicos de promover eficazmente las diversas formas de participacin de los trabajadores en la empresa (art. 192.2 CE). Se trata, en definitiva, de principios y directrices normativas que configuran un especfico modelo jurdico de empresa como organizacin econmico-productiva y socioeconmica eficiente, creada y dirigida por un sujeto jurdico (privado o pblico) atribuido de libertad econmica y con participacin de los trabajadores en su gestin o en sus beneficios. 2. La empresa es un concepto normativo delimitador del concepto y contenido del moderno y actual Derecho mercantil. En efecto, superada la concepcin codificada del Derecho mercantil como el Derecho que regula los actos de comercio, la empresa se configura como el concepto de referencia que delimita el concepto y contenido de este Derecho, al que pertenece la regulacin jurdica de determinados aspectos, elementos, intereses y funciones de la empresa. As, fundamentalmente: a) el titular de la empresa, esto es, el empresario (cualidad conferida a quien ejercita una actividad econmica en forma de empresa), sus clases, su estatuto jurdico y sus auxiliares; b) el patrimonio empresarial y, dentro de ste, los bienes tpicamente mercantiles (signos distintivos de su actividad -las marcas y el nombre comercial, la propiedad industrial, las patentes, los modelos de utilidad y los diseos industriales-, los locales de industria o negocio en arrendamiento, etc.), el establecimiento mercantil (que es el conjunto patrimonial unitario y organizado, esto es, la empresa en sentido objetivo o patrimonial) y su trfico jurdico; y c) la actividad externa de la empresa en el mercado, analizada desde el punto de vista tanto concurrencial (pues la actividad de las empresas ha de realizarse en el marco de la libre y leal competencia en el mercado) como contractual (esto es, los negocios jurdicos que permiten la produccin y puesta en el mercado de los bienes o servicios objeto de la empresa); e incluso hay que aadir, a la vista del mandato constitucional, la regulacin jurdica de las formas de participacin de los trabajadores en la empresa.

La empresa es ante todo una realidad socioeconmica. Un organismo productor de riqueza para el pas, de salarios para los trabajadores, de beneficios para los empresarios e inversores, y de bienes y servicios para los consumidores y usuarios, resultado de la organizacin por el empresario de los factores productivos, capital y trabajo, que no est conceptuada, ni regulada unitaria y sistemticamente por el Ordenamiento jurdico. Pese a la significacin jurdica de la empresa para el Derecho mercantil en particular, para el Derecho econmico en general, falta un concepto jurdico positivo de empresa en el Ordenamiento espaol, que, con virtualidad unitaria y omnicomprensiva, sirva de unvoco referente conceptual normativo para regular en cada disciplina o rama del Derecho (civil, mercantil, laboral, administrativo, fiscal, etc.) aquellos aspectos y dimensiones de la empresa que tiene encomendados, el cual no es fcil inducir desde las categoras jurdicas del Derecho positivo (personas, cosas y actos), que se muestran incapaces de integrar unitariamente la realidad socioeconmica, plural y compleja de la empresa, cuya unidad bsica se descompone y escinde a la hora de regular sus distintas dimensiones (subjetiva, patrimonial, funcional, institucional o pblica, laboral), aspectos organizativos (materiales e inmateriales, estticos y dinmicos, decisivos y relacionales) y situaciones jurdicas relevantes, con la consiguiente prdida de unidad y comprensin sistemtica que debe presidir el Ordenamiento jurdico. No obstante, la doctrina jurdica ha estado empeada en elaborar un concepto de empresa y en determinar su naturaleza jurdica, para as poder sujetarla a un rgimen jurdico unitario: 1. En un primer momento los juristas intentaron el encuadramiento de la empresa en las categoras jurdico-patrimoniales reconocidas desde el pasado por el Derecho (personas, cosas, y actos), a fin de preservar su unidad bsica, sometindola entonces al rgimen jurdico propio de la categora jurdica propuesta. As, la empresa se ha concebido como una persona jurdica, patrimonio autnomo, universalidad de derechos y cosas, actividad, organizacin, bien inmaterial, etc. Sin embargo, todas estas propuestas doctrinales adolecen de una comprensin parcial de la realidad institucional, econmica y jurdica de la empresa, pues slo se ha

considerado su aspecto o dimensin patrimonial y, adems, ninguna ha sido reconocida expresa y absolutamente por el legislador. 2. Por ello, otros autores, partiendo de la esencia natural de la empresa, que es una realidad econmica, han adoptado como jurdico el concepto econmico de empresa, conforme al cual la empresa es una organizacin de factores productivos (capital y trabajo) para la produccin e intermediacin de bienes y servicios destinados al mercado. Sin embargo, este concepto econmico de empresa resulta irrelevante como concepto normativo ordenador de su rgimen jurdico patrimonial y, adems, no ha tenido reconocimiento legal (aun cuando tuviera algn reflejo en el CC, art. 1406.2). 3. De nuevo, otro sector doctrinal, partiendo de la escisin del aspecto subjetivo e inmaterial (constituido por el empresario, como sujeto creador y organizador, y su actividad o modo de actuar) del objetivo o material (constituido por el patrimonio organizado dispuesto para la explotacin o actividad), ha distinguido la empresa del establecimiento mercantil. La empresa es un modo de actividad mientras que el establecimiento mercantil es el instrumento al servicio de esa actividad. En este sentido sealar que se distingue entre el sujeto organizador y el conjunto de medios instrumentales por aqul organizados para el servicio de sta actividad. La idea de empresa como actividad encaminada a un fin. De este modo se el Prof. Ura define la empresa como: El ejercicio profesional (continuado) de una actividad de orden econmico, organizado con la finalidad de actuar en el mercado de bienes y servios Sin embargo, tambin este intento de conceptuacin estrictamente jurdica de la empresa, al fragmentar y, por tanto, renunciar a su unidad bsica, slo consigue ofrecer una comprensin parcial de la empresa. 4. Otros, ante la imposibilidad de construir un concepto jurdico unitario e integrador de la empresa, han defendido que en el actual sistema de Derecho positivo, la empresa slo puede considerarse, a efectos de su proteccin y trfico jurdico, atomsticamente ( doctrina atomista), esto es, 4

descompuesta en la diversidad de grupos de sus elementos simples que la componen, regulados con arreglo al rgimen jurdico que a cada uno de stos corresponda segn su naturaleza jurdica particular (muebles, inmuebles, propiedad industrial, comercial, crditos, deudas, relaciones contractuales, clientela, fondo de comercio, etc.). 5. Frente a esa doctrina se intenta, en ltima instancia, salvar jurdicamente la unidad bsica de la empresa cuando es objeto de trfico jurdico (venta, arrendamiento, usufructo, etc.): reconzcase, se dice, que, aun cuando falte un reconocimiento legal de su unidad jurdica, los operadores econmicos trafican con ella considerndola como una unidad funcional, lo que significa que un nico negocio (compraventa, arrendamiento, etc.) genera la obligacin de transmitir todos y cada uno de los elementos esenciales de la empresa, cuya entrega efectiva se realizar, no obstante, de forma individual a tenor de la ley de circulacin propia de cada uno de ellos. Ahora bien, y aun cuando el Derecho positivo reconoce de forma aislada y asistemtica la unidad funcional o econmica de la empresa (Ley 3/2009 sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, Ley concursal, 1056 y 1406 CC) , no llega a establecer una nueva categora patrimonial clasificadora de esta unidad econmica de explotacin. Se trata, en definitiva, de una posicin doctrinal intermedia de espera y compromiso en tanto se produce el trnsito del viejo al nuevo Derecho mercantil, que camina al comps de la progresiva constitucionalizacin de la empresa, hacia su efectiva juridificacin (estatuto jurdico de la empresa), lo que ha de conducir a su conceptuacin legal como nuevo objeto jurdico unitario. 2.- ELEMENTOS INTEGRANTES DE LA EMPRESA: PERSONALES, MATERIALES E INMATERIALES Partiendo de la premisa de que la Empresa aspira a que se reconozca un estatuto jurdico propio este debe recoger como elementos esenciales a) los elementos subjetivos (empresario y su actividad), objetivos (establecimiento mercantil) y prestacionales (bienes y servicios producidos), e incluso incorporacin de los distintos grupos de intereses en juego, funciones o poderes que, en su funcionamiento, son o pretenden ser ejercitados (por

empresarios, socios o inversores, trabajadores, Estado, consumidores y usuarios); b) de tal modo que la Empresa como supraconcepto se mantenga sobre tres soportes fundamentales: o el empresario (sujeto organizador), o el establecimiento (objeto organizado) o y la organizacin. La empresa en sentido jurdico-patrimonial ser la resultante patrimonial (valor de explotacin) o suma de conjuntos (y subconjuntos) factoriales conexos a esos soportes; Sobre esta base En la composicin del establecimiento mercantil entran bienes de la ms variada ndole segn la clase y exigencias de la empresa a que el establecimiento sirve (as, el establecimiento para el ejercicio de una empresa de compraventa exigir una composicin distinta a la adecuada para una empresa de transportes o de banca). No existe, por tanto, un patrn nico. No obstante, normalmente estar compuesto por: relaciones laborales que ligan al empresario con personas que en ella prestan su trabajo, sin las que la empresa no podra realizar una actividad econmica para el mercado, cuyo rgimen corresponde al Derecho del trabajo, bienes muebles (mercaderas, materias primas, utillaje, cierta maquinaria), bienes inmuebles (local de industria o negocio), derechos (reales, de crdito, propiedad comercial, industrial e intelectual), y relaciones materiales de valor econmico que no son cosas ni derechos, como la clientela y las expectativas de ganancias, que dependen de que la empresa mantenga su posicin en el mercado frente a sus competidores, en funcin, a su vez, de la organizacin por el empresario de los dems elementos (ubicacin del local de negocio, marcas distintivas de los productos fabricados, nombre comercial) y/o de los conocimientos personales del empresario. Los elementos (bienes, derechos o servicios) patrimoniales que forman el establecimiento, que resultan agrupados para satisfacer una finalidad comn (el servir a la actividad de produccin o de cambio en el mercado) distinta de la 6

que podran satisfacer aislada e individualmente, no sufren alteracin o cambio en su estatuto jurdico, con excepcin, si acaso, de las mercancas (bienes muebles, manufacturados o no, afectos al trfico mercantil), que se declaran irreivindicables por el Cdigo de comercio cuando hayan sido adquiridas en almacenes o tiendas abiertas al pblico (art. 85), frente al principio general de la reivindicabilidad consagrado en el Cdigo civil (arts. 348 y 349), ni pierden su autonoma y pueden ser separadas del establecimiento a voluntad del empresario para ser sustituidos o no por otros elementos, segn las exigencias de la empresa a que sirven. Ahora bien, la sustitucin o renovacin de cosas y servicios no rompe la unidad del establecimiento en tanto no se produzca una disgregacin o dispersin total que destruya la organizacin. El principio de la mutabilidad o sustitucin de unos bienes por otros en el seno del establecimiento fue recogido por la Ley de Hipoteca Mobiliaria de 16 de diciembre de 1954, al obligar al deudor hipotecario a tener en el establecimiento hipotecado mercaderas o materias primas en cantidad o valor igual o superior al que se haya dictaminado en la escritura de hipoteca, reponindolas debidamente con arreglo a los usos del comercio (art. 22). La organizacin y la buena disposicin de los distintos bienes integrantes del establecimiento es lo que confiere a ste su peculiar aptitud para producir mejor, atraer la clientela en su caso y servir con xito, en definitiva, a la empresa ejercitada por el empresario. Pero esta peculiar aptitud, esa posibilidad potencial de xito, si bien tiene un valor patrimonial evidente, no puede ser considerada como un elemento distinto de carcter incorporal integrador del establecimiento, sobre el que pueda tener el empresario un especial derecho de disposicin y dominio. Es, sencillamente, una cualidad del establecimiento, inseparable de l. 3.- NOCION GENERAL DEL EMPRESARIO Y SU RELACION CON LA EMPRESA. EMPRESARIO INDIVIDUAL EMPRESARIO SOCIAL Empresario es como ya hemos brevemente citado es la persona que ejercita un empresa, entendida esta en sentido limitado, baste decir que no puede existir empresario sin empresa (es decir actividad sin un sujeto que la desarrolle. 7

La unin de ambos trminos es tan ntima que en la prctica es habitual que cuando se habla de empresa se habla de sta como de sujeto activo o pasivo de cualquier relacin jurdica como sinnimo de sociedad, o como sujeto de relaciones obligacionales, la explicacin hay que buscarla en la tendencia a personalizar la figura del empresario en la empresa. De ah que el derecho haga especial incidencia y pone su acento y atencin preferente ms sobre el sujeto actor que asume las consecuencias jurdicas del trfico que realiza; es ms, la doctrina llega a definir como anteriormente hemos visto el derecho mercantil como el derecho del empresario y su trfico Empresario individual: es la persona fsica que ejercita en nombre propio, por s o por medio de representante, una actividad constitutiva de empresa. El empresario de hoy no es sino el sino el comerciante de ayer En realidad el Cco declara que es comerciante el que teniendo capacidad legal para ejercer el comercio se dedica a l habitualmente Estamos ante un empresario individual cuando es una persona fsica la que realiza en nombre propio y por medio de una empresa una actividad econmica comercial, industrial o de servicios. Persona fsica que, por tanto, requiere una aptitud especfica y determinada. El Cdigo de Comercio dice que tienen capacidad para ejercer el comercio todas aquellas personas fsicas que renan dos condiciones: que sean mayores de edad y que tengan la libre disposicin de sus bienes (art. 4). Ambas condiciones concurren en el mayor de 18 aos que no haya sido incapacitado en virtud de una Sentencia judicial firme (arts. 12 CE, 315 Cco y 87.4 RRM). Ahora bien, y como excepcin, los menores y los incapacitados pueden continuar (nunca iniciar) el comercio que hubieren ejercido sus padres o causantes a travs de su tutor (art. 5 Cco). En este caso, el tutor ejercer el comercio, pero no en nombre propio, sino en el de su representado, menor o incapacitado, que es quien adquiere la condicin de empresario. Y tambin puede continuarlo el empresario incapacitado a travs de su representante legal. 8

Estamos ante un empresario colectivo cuando es una persona jurdica la que realiza en nombre propio y por medio de una empresa una actividad econmica comercial, industrial o de servicios. Persona jurdica que adquiere la condicin de empresario colectivo desde el instante mismo de su constitucin como tal siempre que haya sido vlidamente constituida con arreglo a la normativa especfica por la que haya de regirse su actividad (segn se desprende de lo que dispone el Cdigo de Comercio para las sociedades mercantiles, art. 1.2). Esa persona jurdica puede ser o no una sociedad y tener o no carcter mercantil, en el caso de ser una sociedad de carcter ercantil se habla de empresario social. As, hay que distinguir el empresario colectivo no mercantil, como ocurre cuando el titular de la empresa es una sociedad civil, o se trata de una sociedad colectiva o comanditaria simple que tiene por objeto una actividad que no sea mercantil, o, cuando se trata de una sociedad agraria de transformacin, del empresario colectivo mercantil . Dentro de este concepto cabe la siguiente clasificacin: 1. Empresario mercantil social: el art. 1.2 Cco seala que tambin son comerciantes (o mejor, empresarios) las sociedades que se constituyen con arreglo a este Cdigo, esto es, las sociedades mencionadas en su art. 122, que se refiere a la sociedad colectiva, la comanditaria simple y por acciones, la annima y la de responsabilidad limitada, si bien, la sociedad comanditaria por acciones, la annima y la de responsabilidad limitada van a ser empresarios mercantiles cualquiera que sea el objeto de la sociedad, mercantil o no. Sin embargo, la sociedad colectiva y la comanditaria simple slo van a ser empresarios mercantiles cuando su objeto sea mercantil. Adems, existen sociedades mercantiles no previstas en el art. 122 . Este precepto pareci dejar la puerta abierta a la creacin por los socios de nuevos tipos sociales no regulados por el Cdigo o las leyes complementarias -en cuanto que deca en general-. Sin embargo, la creacin de sociedades atpicas -en el sentido de no ajustarse a ninguno de los tipos previstos por las leyes- ha de considerarse una posibilidad que se sustrae a la voluntad de las partes, en tanto que atenta no slo contra las normas imperativas del Derecho de sociedades en general, sino contra la seguridad del trafico y de terceros, los cuales nicamente pueden introducir 9

modificaciones en el rgimen jurdico interno dispuesto por la Ley para el tipo en cuestin. Por ello, debe estimarse que nos encontramos ante un numerus clausus de tipos sociales. No obstante, las necesidades del trfico han llevado al legislador ha crear subespecies (o subtipos) del tipo general. Se habla entonces de sociedades especiales, en cuanto que el rgimen general de la sociedad aplicable a determinado tipo se ve alterado de acuerdo con el objeto o actividad econmica a que va a dedicarse la sociedad. Son ejemplos de estas sociedades las sociedades laborales (Ley 4/1997, de 24 de marzo, de Sociedades Laborales), las sociedades de garanta recproca (Ley 1/1994, de 11 de marzo, sobre Rgimen Jurdico de las Sociedades de Garanta Recproca), las sociedades cooperativas (Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas), las Agrupaciones de Inters Econmico (Ley de Agrupaciones de Inters Econmico de 29 de abril de 1991), ley sociedad europea 19/2005 etc. 2. Determinadas personas jurdicas (o entidades) mercantiles . No obstante la posicin asumida por el Cdigo, que identifica al empresario colectivo con el empresario social y lo limita a los tipos de sociedad previstos en su art. 122, nada impide que personas jurdicas de otra naturaleza, esto es, no sociedades, puedan adquirir la condicin de empresario siempre y cuando renan las notas conceptuales caractersticas. Lo cierto es que desde hace tiempo se viene acentuando ms y ms la tendencia de determinados entes con personalidad (pblicos o no) a intervenir en el mercado con actividad similar a la de las sociedades, lo que ha llevado a una paulatina ampliacin de la figura del empresario colectivo mercantil capaz de abarcar o comprender estas nuevas realidades. As, se defiende que empresario colectivo es una persona jurdica que para su constitucin adopta una forma mercantil (arts. 116 Cco y art 2 TRFSC) o que su objeto es mercantil (art. 1670 CC), englobando as, tanto a las sociedades mercantiles como a las entidades mercantiles, debiendo inscribirse ambas en el RM (art. 81 RRM). Entre estas entidades mercantiles cabe mencionar la mutua de seguros, que es una persona 10

jurdica sin nimo de lucro titular de una empresa de seguros que ha de inscribirse en el Registro Mercantil (regulada en la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados y en el RD 1384/1985, de 1 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenacin del Seguro Privado), que se considerar mercantil y quedar sujeta a las disposiciones del Cdigo cuando se dedique a actos de comercio extraos al objeto de la sociedad o cuando lo sea a prima fija (art. 124 Cco). 3. Y tambin han de considerarse empresarios colectivos mercantiles determinadas personas jurdicas no mercantiles, como las asociaciones y fundaciones, cuando ejercitan una actividad empresarial. a) La fundacin es la persona jurdica que nace cuando se destinan bienes al cumplimiento de un fin de inters pblico de un modo permanente y estable. Sin perjuicio de la legislacin autonmica en materia de sociedades, las fundaciones se someten a lo establecido en la Ley 30/1994, de 24 de noviembre, de Fundaciones y de Incentivos Fiscales a la participacin Privada en Actividades de Inters General, cuyo art. 1, las define como las organizaciones constituidas sin nimo de lucro que, por voluntad de sus creadores, tienen afectado de modo duradero su patrimonio a la realizacin de fines de inters general. La fundacin puede utilizarse como forma de organizacin de actividades empresariales, por lo que cabe la siguiente distincin a este propsito: 1) Fundaciones dotacionales, cuyo patrimonio va a invertirse en participaciones en el capital de sociedades mercantiles; y 2) Fundaciones funcionales, que son utilizadas para organizar financiera y corporativamente una empresa. Cuando la fundacin acta como un empresario queda sometida a la normativa general sobre contabilidad mercantil y deber inscribirse en el RM, aunque el RRM slo incluye como fundacin de inscripcin obligatoria a las Cajas de Ahorro (art. 81), que, segn la normativa que las regula (reguladas por la Ley 31/1985, de 2 de agosto de 1985, de regulacin de las normas bsicas sobre rganos rectores de las cajas de ahorro) son fundaciones que se dedican a la explotacin de una empresa financiera en la medida en que su actividad 11

estriba en la intermediacin en la circulacin del dinero y el crdito, que nuestro Derecho configura como entidades de crdito (art. 39 de la Ley 26/1988, de 29 de julio de 1988, sobre Disciplina e Intervencin de las Entidades de Crdito). b) Respecto de las asociaciones , el CC seala en su art. 35 que son personas jurdicas: 1. Las asociaciones de inters pblico reconocidas por la ley; y 2. Las asociaciones de inters particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley reconoce personalidad propia. Con base en ese artculo se ha distinguido entre asociaciones en sentido estricto (inters pblico) y sociedades (inters particular). Sin embargo, la LO 1/2002, de 22 de marzo, reguladora del Derecho de asociacin no distingue segn que el inters sea pblico o privado, sino segn tengan o no una finalidad lucrativa, incluyendo en el concepto estricto de asociaciones a las de inters general o particular sin nimo de lucro; y denominando sociedades a las que tienen una finalidad lucrativa, es decir, tratan de obtener un beneficio econmico para repartirlo entre sus miembros, las cuales pueden ser civiles o mercantiles. Las asociaciones en numerosas ocasiones ejercen actos de comercio e incluso su objeto principal, a veces, viene determinado por una actividad empresarial, como es el caso de las asociaciones creadas para organizar espectculos pblicos o puede ser el de las asociaciones deportivas, entre las que cabe citar a los clubes de ftbol, que segn la Ley 10/1990, de 15 de octubre, del Deporte, tuvieron que convertirse en sociedades annimas deportivas, quedando sujetas, adems de a su ley especfica, a las normas de las sociedades annimas y, por ello, a las obligaciones de inscripcin y de contabilidad. 4.EL ESTABLECIMIENTO MERCANTIL, ESTABLECIMIENTO

PRINCIPAL Y SUCURSALES Conceptuada la empresa como un modo de actividad econmica, su ejercicio efectivo requiere contar con una serie de elementos de muy variadas 12

condiciones y naturalezas que son organizados por el empresario para la explotacin de la actividad econmica que constituye su empresa. Esos elementos estn unidos, por tanto, por la organizacin y por la finalidad econmica que persigue el conjunto de todos ellos: entre ellos existe una interdependencia funcional. Pues bien, este conjunto organizado y dispuesto para ser instrumento de la actividad empresarial, distinto de los bienes que lo componen, se conoce en la tcnica jurdica espaola con los nombres de establecimiento comercial o industrial, casa de comercio, negocio, tienda, industria, explotacin, etc. Nos quedamos con el de establecimiento por considerarlo el ms adecuado y estar preferentemente utilizado en nuestro Cdigo (arts. 3, 283, 285, 286, 291, 547 y 566), aunque no siempre en un sentido rigurosamente exacto. La distincin con la empresa es clara: mientras que la empresa es un modo de actividad econmica, que entra en la categora de los actos jurdicos, el establecimiento es el instrumento al servicio de esa actividad, que entra en la categora de los bienes con valor econmico. Esta funcin instrumental del establecimiento se advierte en el art. 3 Cco, al sentar la presuncin legal de ejercicio habitual del comercio a favor de la persona que, proponindose ejercerlo, anuncie pblicamente un establecimiento. El Cdigo destaca, as, la importancia del establecimiento como manifestacin externa de ejercicio de una empresa, que, efectivamente, es especialmente visible a travs de aqul.

La relacin jurdica del empresario con el establecimiento es, por lo general, de dominio o propiedad, pero nada se opone a que el ttulo jurdico que le permita utilizar el establecimiento a los expresados fines sea otro distinto, como el arrendamiento o usufructo. ESTABLECIMIENTO PRINCIPAL Y SUCURSALES Puede que el empresario utilice varios establecimientos para el ejercicio de su empresa, consecuencia necesaria de la dispersin territorial de la actividad empresarial, para extender el mbito de su negocio ms all de los lmites propios del establecimiento principal, adquiriendo as la posibilidad de nueva clientela. Los diversos establecimientos radican normalmente en 13

distintos lugares geogrficos, aunque nada se opone a la existencia de dos o ms establecimientos en una misma poblacin. En todos estos casos se habla de establecimiento principal para designar al del domicilio del empresario y, de existir varios en el lugar del domicilio, al que sea su establecimiento principal. Con referencia a los dems establecimientos, la ley utiliza la denominacin de sucursales (art. 22 Cco, arts 9 y 11 TRSC y arts. 81 y 395 RRM). Pero, jurdicamente no existen diferencias entre uno y otros. Todos tienen la consideracin de establecimiento, cualquiera que sea su importancia econmica . En ocasiones, la sucursal cobra ms importancia econmica que el propio establecimiento principal; pero esa circunstancia no altera su condicin jurdica de establecimiento secundario o accesorio, al no radicar en l la alta direccin del negocio ni el domicilio del empresario, no obstante, como en la prctica es frecuente que la sucursal adquiera una cierta autonoma administrativa respecto al establecimiento principal, el legislador ha querido que se inscriba en el Registro Mercantil de la Provincia en que est domiciliada (arts.
22.3 Cco y 296 RRM),

siendo definida como todo establecimiento secundario

dotado de representacin permanente y de cierta autonoma de gestin, a travs del cual se desarrollen, total o parcialmente, las actividades de la sociedad(art. 295 RRM). 5.- LA EMPRESA COMO OBJETO DE NEGOCIOS JURDICOS Introduccin.- En los sistemas de economa de mercado -como el nuestro- la empresa, como especfica modalidad de riqueza productiva o valor patrimonial de explotacin, es objeto de trfico, tanto intervivos -compraventa, arrendamiento, usufructo y otras modalidades negociales de disposicin y gravamen (aportacin social de empresas, etc.)- como mortis causa. Los problemas derivados de la falta de un concepto jurdico unitario de empresa y, en consecuencia, de un tratamiento jurdico unitario se hacen ahora evidentes, pues: 1. Hay que determinar, tanto desde el punto de vista econmico como jurdico, qu es lo que se transmite, pues slo cuando se transmite una unidad de explotacin comercial o industrial, formada por capital y trabajo, y organizada y dirigida por su titular, el empresario transmitente, hay 14

transmisin de empresa. No la hay si lo que se transmite no es ms que una serie de elementos patrimoniales inconexos y desorganizados, o incluso si es un conjunto patrimonial organizado pero en situacin esttica, esto es, sin funcionar o sin aptitud (tcnica, econmica o jurdica) para continuar inmediatamente la actividad. Pues bien, aun cuando la determinacin de los elementos patrimoniales que deben entregarse al adquirente para que haya transmisin de empresa es una cuestin de hecho a dilucidar en cada caso, el referente ha de ser el criterio econmico-jurdico establecido en el art. 1346.8 CC, que entiende integrados en la empresa-conyugal los instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesin que sean parte integrante o pertenencias de sta, por lo que se concluye que el transmitente ha de entregar todos los elementos esenciales, materiales e inmateriales, de la empresa necesarios para que el adquirente pueda continuar la actividad empresarial en las mismas condiciones jurdicas y niveles de productividad o rentabilidad que el empresario cedente. 2. Hay que determinar el rgimen jurdico aplicable a cada negocio sobre la empresa, por cuanto nuestro Ordenamiento jurdico carece tambin de un cuadro de normas reguladoras de los mismos. Por lo que habr que conjugar, con ponderacin: la atipicidad de los posibles negocios sobre la empresa (no se regula la compraventa de empresa, ni el arrendamiento de empresa, etc.), la autonoma de la voluntad de las partes, la normas mercantiles y civiles que regulan los contratos tpicos que se utilicen (s est regulada la compraventa, el arrendamiento, etc.), las escasas normas que hay tendentes a garantizar el mantenimiento de la unidad econmica y jurdica de la empresa y la continuidad de su administracin y funcionamiento, en negocios o expedientes transmisorios tanto intervivos (arts. 290 Cco, 1346.8 y 1406.2 CC, TRSC, 44 ET, etc) como mortis causa (arts. 1056 CC, 5 y 290 Cco y 33 LAU). Por ltimo, hay que tener en cuenta que la transmisin de la empresa conlleva la del establecimiento, si bien, hay negocios jurdicos que tienen por objeto nicamente al establecimiento.

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Partiendo de esta introduccin vamos a referirnos a concretos negocios jurdicos recogidos en nuestro ordenamiento 5.1 Compraventa de la empresa: Concepto y caractersticas

fundamentales del contrato, Obligaciones del vendedor y comprador El negocio de transmisin inter vivos de la empresa ms habitual es la compraventa. Sin embargo, nuestro Derecho no regula la compraventa de empresa. Su atipicidad obliga a atender a la voluntad de las partes y a las normas que regulan la compraventa en general, contenidas en el Cco y en el CC, pero teniendo en cuenta que la compraventa de empresa es una compraventa especial por razn de su objeto, en concreto por la complejidad de ste, que se manifiesta en los siguientes extremos: 1. En el objeto de la compraventa, pues, slo habr compraventa de empresa cuando lo que se transmite es una unidad de explotacin comercial o industrial, formada por capital y trabajo, y organizada y dirigida por su titular, el empresario transmitente apta para seguir en funcionamiento. Y no la habr si lo que se transmite es una serie de elementos patrimoniales inconexos y desorganizados, o incluso un conjunto patrimonial organizado pero en situacin esttica, esto es, sin funcionar o sin aptitud (tcnica, econmica o jurdica) para continuar inmediatamente la actividad. 2. En la naturaleza o ttulo de relacin del empresario con su empresa, que no lo es de propiedad, lo que obliga a hablar de "titularidad de la empresa". El empresario no transmite la propiedad de la empresa sino la titularidad de la empresa. Y es que, el ttulo jurdico que liga al empresario con su empresa no se puede reducir al que proviene de un derecho real de propiedad sobre la empresa, ya que a sta pertenecen elementos personales, econmicos y relaciones fcticas y jurdicas no susceptibles de dominacin jurdica (tales como las relaciones contractuales de trabajo, la organizacin, clientela, expectativa, crdito, suministros, seguro, banca, etc.). 3. En la naturaleza del contrato de compraventa de empresa, que es mercantil, dada la mercantilidad del objeto (la empresa), por aplicacin de la analoga del art. 2 Cco.

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4.

En la forma del contrato de compraventa de empresa, que es libre, de conformidad con el principio de libertad de forma contractual (art. 51 Cco), si bien, la complejidad de su objeto aconseja su formalizacin en escritura pblica, incluyendo el inventario de los elementos que la forman, que incluso exige el Ordenamiento para su transmisin en algunas situaciones (as, arts. 133.1, 190.1, 227-228 y 246 RRM, 1056 y 1406.2, en relacin con el art. 1065 CC).

5.

En el contenido obligacional del contrato de compraventa. As, el vendedor, adems de las obligaciones tpicas del contrato de compraventa, consistentes en la entrega y saneamiento de la cosa vendida, asume unas especiales de hacer y no hacer.

Obligaciones tpicas del vendedor de empresa Respecto del saneamiento, el vendedor de empresa est obligado al saneamiento de la misma (arts. 1461 y 1474 CC), si bien, la nica norma que ofrece un desarrollo relativamente especfico de esta obligacin en caso de venta de la empresa es el art. 1532 CC, que slo prev una responsabilidad por vicio o eviccin del todo o de la mayor parte, pero no de aquellos singulares elementos esenciales para la normal explotacin de la empresa o de importancia por su valor patrimonial, que s se dispone para el caso de saneamiento de la empresa objeto de aportacin a la sociedad de capital art 66
TRSC).

Respecto de la entrega, hay que tener en cuenta que en nuestro Derecho el contrato de compraventa no produce directamente efectos traditorios, sino slo obligacionales (arts. 1445, 1.089 y 1091 CC), de modo que para que se produzca la transmisin es necesario, adems del ttulo de transmisin, esto es, el contrato transmisivo, en este caso de compraventa, el modo o entrega efectiva del objeto o bien vendido (art. 609 CC). Obligacin de entrega del objeto vendido que es ms intensa y complicada porque, aun cuando el negocio de transmisin se perfecciona consensualmente con un nico contrato, la falta de un concepto unitario de empresa conlleva que la entrega de la empresa se descompone en una pluralidad de entregas (modos
traditorios)

sujetas a diversos regmenes jurdicos segn la naturaleza de cada

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uno de los bienes que se transmiten; la entrega se descompone en una pluralidad de transmisiones particulares de sus distintos elementos simples, sujeta cada una de ellas a la ley de circulacin propia del bien o elemento que deba transmitirse. As la entrega de: 1. Bienes muebles requiere su entrega material o puesta a disposicin, aunque tambin puede hacerse de forma simblica mediante escritura pblica, entrega de las llaves del lugar en el que estn almacenados o por el simple acuerdo (arts. 1461 y ss CC). 2. Bienes inmuebles requiere que se pongan en poder y posesin del comprador o mediante el otorgamiento de escritura pblica. 3. Local de negocio obliga a distinguir dos supuestos: que el empresariovendedor sea el propietario, en cuyo caso es un supuesto de entrega de bien inmueble, o que sea arrendatario, en cuyo caso la transmisin pude producirse por cesin del contrato de arrendamiento o por subarriendo del local sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, pero debiendo notificrsele de forma fehaciente dicha transmisin en el plazo de 1 mes desde su concertacin (art. 32 LAU). 4. Los llamados bienes inmateriales de propiedad industrial (patentes, licencia de explotacin de patentes, marcas, licencias de marcas, modelos de utilidad, nombres comerciales, etc.) se transmiten por acuerdo entre transmitente y adquirente, que ha de formalizarse por escrito en el caso de las patentes y modelos de utilidad, y en todos los casos en documento pblico si se inscribir en los correspondientes Registros para que tenga efectos frente a terceros (arts. 43 LM y 79.2 LP). 5. Los llamados bienes inmateriales de propiedad intelectual, aun cuando se trata de derechos de explotacin exclusiva, para su utilizacin por el comprador basta con el simple acuerdo entre el transmitente y el adquirente de la empresa (art. 49 LPI). 6. Los crditos de que fuera titular el empresario frente a terceros sern objeto de cesin, debiendo distinguirse segn que los crditos: a) no estn incorporados a ttulos valores: basta la mera notificacin al deudor de dicha cesin (arts. 347 y 348 Cco), si bien se discute en la

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doctrina la posibilidad de presumir hecha tal notificacin si la transmisin de la empresa tiene acceso al Registro mercantil; b) estn incorporados a ttulos valores: la cesin se ha de ajustar a las normas de circulacin propias de cada clase de ttulo (la mera entrega, para los ttulos al portador; el endoso, para los ttulos a la orden; y para los ttulos nominativos directos, su entrega y la notificacin de la cesin al deudor e incluso, a veces, la colaboracin tcnica de ste); y c) los valores estn representados 7. mediante anotaciones en cuenta: tendr lugar por transferencia contable (art. 9 LMV). Los contratos en curso estipulados entre el empresario y los terceros que sean imprescindibles para la actividad de la empresa o coadyuvantes de sta (contratos de suministro, de arrendamiento distinto del de local de negocio, de seguro, de banca, de trabajo, etc.) se transmiten, normalmente, con un doble acuerdo, uno entre el transmitente y el adquirente y otro entre ste y el tercero (empresa suministradora) al tratarse de una subrogacin contractual. Como excepcin, se transmitirn de modo automtico cuando as lo imponga la disciplina legal del contrato en cuestin, como sucede con los laborales (art. 44 ET) y de seguro (arts. 34, 35 y 36 LCS). 8. La transmisin de las deudas de la empresa requiere, como regla, un doble acuerdo, uno entre el transmitente y el adquirente y otro entre ste y cada uno de los acreedores, pues slo as quedar liberado el primero (art. 1205 CC). Ahora bien, slo pueden transmitirse las deudas de naturaleza contractual (no las extracontractuales,que tienen su origen en la conducta dolosa o culposa del empresario cedente) y ambos acuerdos han de ser expresos, si bien, algn autor mantiene la posibilidad de presumir el primero, transmitente-adquirente, a travs de una interpretacin integradora de la finalidad del contrato, apoyada en los libros de contabilidad o en la efectiva transmisin del nombre comercial (el cual nicamente puede ser transmitido con la totalidad de la empresa, art. 79 LM). Como excepcin: a) De las deudas laborales, tanto a favor de los trabajadores como de la Seguridad Social, nacidas con anterioridad a la transmisin responden solidariamente el cedente y el adquirente de la empresa durante el plazo de 19

tres aos. Y si la transmisin se declara ilcita la responsabilidad solidaria alcanzar a las que nazcan con posterioridad (arts. 44.1 ET, 104.1 y 127.2 LGSS); b) De las fiscales, el adquirente responde subsidiariamente con los bienes de la empresa (arts. 41, 72 y 74 LGT); y c) Respecto de las deudas de las sociedades capitalistas en los supuestos de escisin: si la sociedad escindida ha dejado de existir y la sociedad beneficiaria incumple alguna obligacin asumida por ella en virtud de la escisin respondern solidariamente del cumplimiento las restantes sociedades beneficiarias hasta el importe del activo neto atribuido en la escisin a cada una de ellas, y si la sociedad escindida no ha dejado de existir la propia sociedad escindida responder de la totalidad de la obligacin).

Por ltimo, y respecto a los libros de contabilidad, pese a que el transmitente ha de conservarlos a ttulo de depsito durante los 6 aos siguientes al ltimo asiento (art. 30 Cco), deber ponerlos a disposicin del adquirente, al que le asiste un derecho de exhibicin fundado en la buena fe (art. 1258 CC). Es posible, no obstante, que las partes alcancen otros acuerdos que permitan al adquirente acceder de modo ms gil a la contabilidad de la empresa transmitida. Por ej., cabe que ambos contratantes convengan en la entrega al adquirente de una copia en soporte informtico de la documentacin contable, o, simplemente, en la fotocopia de los documentos contables que ste necesite para continuar la normal explotacin de la empresa. Obligaciones especiales del vendedor de empresa La entrega efectiva de la empresa en la que se integran elementos inmateriales y relaciones de hecho de difcil o imposible dominacin jurdica justifica la imposicin al vendedor de una conducta particularmente intensa, activa y pasiva, que se materializa contractualmente en el establecimiento de una doble obligacin, de hacer y de no hacer:

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1.

La obligacin de hacer consiste, bsicamente, en comunicar al adquirente los conocimientos e informaciones precisas sobre los procedimientos tcnicos de produccin (know-how) y los sistemas, estructuras y relaciones que configuran la organizacin comercial de la empresa (estrategias comerciales en el mercado, red de distribucin, sistemas de ventas, listas de clientes y proveedores, etc.) de modo que ste quede colocado en situacin de poder proceder a una adecuada explotacin de la empresa (tal como analgicamente establece, con relacin a la transmisin de la patente, el art. 76.1 LP), e incluso se traduce en la obligacin de asistencia tcnica.

2.

La obligacin de no hacer se concreta en la prohibicin de competencia a que queda sujeto el vendedor de la empresa, pues slo as puede el adquirente recibir y disfrutar de elementos y relaciones de la empresa tan relevantes econmicamente como la clientela y las expectativas de ganancias, las cuales seran indebidamente retenidas y aprovechadas por el cedente si ste no cesara en su actividad de competencia. Obligacin que encuentra suficiente fundamento legal en el principio de buena fe contractual (arts. 1258 CC y 57 Cco) y concurrencial (LCD). Ahora bien, esta obligacin slo es temporal, hasta tanto se consolide razonablemente la actividad empresarial del adquirente (art. 20 L. 12/1992 sobre Contrato de Agencia, por analoga), cuyos lmites materiales, temporales y espaciales debern acordar las partes y, en su defecto, el juez (art. 1.128 CC). Su incumplimiento dar lugar a la correspondiente indemnizacin por prdida de clientela y expectativas de beneficios (arts. 34 LAU y 28 LCA, analgicamente).

5.2 Arrendamiento: Concepto. Caracteristicas fundamentales de este contrato obligaciones de arrendador y arrendatario El emplazamiento del local en que se ubica una empresa puede influir, dependiendo del tipo de actividad, en el volumen de clientela y, en consecuencia, en los beneficios de aqulla. Del local puede hacer uso el empresario porque sea de su propiedad o porque, por ejemplo, sea 21

arrendatario del mismo, interesndole entonces que el Ordenamiento proteja el derecho de arrendamiento de local de negocio. La disgregacin jurdica entre la empresa y un elemento esencial de sta como es su sede fsica, o local de negocio, cuando ste no es propiedad del empresario, sino que es utilizado a ttulo de arrendamiento puede interferir de modo negativo en la unidad y continuidad de la empresa, en cuanto que un tercero, el propietario-arrendador del local de negocio, va a recuperar la posesin de su local al trmino convenido en el contrato. Tal interferencia normativa genera un evidente peligro de disgregacin econmica y jurdica de la empresa. A ese peligro respondi la LAU de 1964, de 24 de diciembre, que, con claro carcter protector de los arrendatarios de local de negocio, les otorg la facultad de prorrogar indefinidamente los contratos, esto es, la denominada prrroga forzosa (art. 57 con las excepciones del art. 62) y la posibilidad de cesin o traspaso del local arrendado a terceras personas que se subrogan en la posesin arrendaticia de los cedentes (art. 29 y ss), lo que les permita apropiarse de la plusvala comercial generada por su actividad empresarial y proyectada patrimonialmente sobre el local arrendado. Estos derechos constituyeron lo que se denomin propiedad comercial, expresin de origen francs que ha adquirido carta de naturaleza en nuestra tcnica jurdica a pesar de la evidente equivocidad que supone el empleo del trmino "propiedad" para designar derechos que, en definitiva, no salen de la rbita del contrato de arrendamiento, que hoy por hoy slo est vigente para los contratos celebrados bajo su vigencia (Disposicin transitoria tercera de la LAU de 1994). El RDL 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de poltica econmica, introdujo dos importantes modificaciones en el sistema diseado por la Ley de 1964: la posibilidad de transformar viviendas en locales de negocio (art. 8) y la supresin de la prrroga indefinida en los contratos, de manera que la duracin de los mismos sera la que libremente estipulasen las partes (art. 9). Por tanto, la proteccin ofrecida por la legislacin anterior qued prcticamente reducida a la facultad del arrendatario de ceder o traspasar el local arrendado. La LAU de 1994, de 24 de noviembre, ha dispuesto que los arrendamientos celebrados a partir de su entrada en vigor (1 de enero de 1995) se rigen por la voluntad de las partes y, slo en su defecto, por lo dispuesto en el Ttulo III de la LAU y supletoriamente por lo dispuesto en el Cdigo civil (art. 22

4.3). Pues bien, cuando en defecto de pacto o por remisin de las partes se aplica la LAU hay que tener en cuenta que: 1. La vigente LAU no hace alusin concreta al local de negocio. El legislador se refiere al arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Y tiene esta consideracin el celebrado para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren (art. 3.2). 2. El empresario arrendatario puede ceder el contrato o subarrendar la finca sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, que, sin embargo, deber ser notificado en el plazo de 1 mes (art. 32). De otro lado, el heredero o legatario del empresario que contine el ejercicio de la actividad puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extincin del contrato, debiendo notificrselo al arrendador dentro de los 2 meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario (art. 33). 3. Adems, la LAU incorpora como novedad una indemnizacin por clientela, cuando el arrendatario, queriendo continuar con el arrendamiento de una finca en la que durante los ltimos cinco aos haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al pblico, tenga que abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o, alternativamente, una indemnizacin por los gastos de traslado y los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad. Para ello es preciso que el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelacin a la expiracin del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mnimo de cinco aos ms y por una renta de mercado. El precepto finaliza sealando la forma en que se determinar la cuanta de la indemnizacin (art. 34). 4. Con el objeto de preservar la normal continuidad de la posicin arrendaticia de local de negocio ostentada por las sociedades mercantiles en situacin de transformacin, fusin o escisin, establece que estos incidentes societarios no reputarn causado el traspaso, aunque darn derecho al arrendador a elevar la renta (art. 32.3 LAU). 23

ARRENDAMIENTO DE EMPRESA El arrendamiento de empresa se define como aquel negocio jurdico en virtud del cual un empresario cede la explotacin de su empresa por precio y tiempo determinados. Se trata de un acto de comercio, por aplicacin analgica del art. 2 Cco, que carece de regulacin legal en nuestro Derecho, por lo que se regir por lo pactado entre las partes y lo dispuesto para el contrato de arrendamiento en el Cdigo civil, que al no contemplar el arrendamiento de cosas productivas, lejos de resolver los problemas del arrendamiento de empresa, plantea otros de orden dogmtico, debiendo aplicarse sus normas con una cierta flexibilidad o amplitud que permita su adaptacin a las peculiares exigencias de esta figura jurdica. No se aplica supletoriamente la legislacin arrendaticia especial, contenida en la LAU de 24 de noviembre de 1994, y no slo porque este contrato no es asimilable al arrendamiento para uso distinto del de vivienda, sino porque no se dan los supuestos de aplicacin de la LAU, cuyos principios y normas son, adems excepcionales, que, sin embargo, s se aplica al arrendamiento del local de negocio (arts. 29 ss LAU). La distincin entre arrendamiento de empresa y de local de negocio la estableci el art. 3 de la LAU de 1964 con la nica finalidad de excluir al de empresa de su rgimen jurdico, pensado con un carcter especialmente tuitivo para los arrendatarios de local de negocio. Distincin que hoy se mantiene por el diverso rgimen jurdico aplicable: pues, aun cuando ambos contratos se rigen en primer lugar por lo pactado entre las partes, la LAU de 1994, que tampoco se aplica a los arrendamientos de empresa, concede a los arrendatarios de local de negocio una particular proteccin (aunque mucho menos que la que otorgaba la anterior LAU). La distincin gira en torno al diferente objeto y finalidad de ambos. As: a) En el contrato de arrendamiento de empresa lo que se cede es una compleja organizacin patrimonial para que siga siendo explotada. Slo se reputa existente cuando el arrendatario recibe, adems del local, el negocio o industria en l establecido; y

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b) En el contrato de arrendamiento de local de negocio lo que se cede es el uso de una edificacin para ejercitar en ella una actividad empresarial. Por tanto, si la finalidad del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria, quedar conceptuado como arrendamiento de local de negocio, por muy importantes, esenciales o diversas que fueren las estipulaciones pactadas o las cosas que con el local se hubieren arrendado. En el contrato de arrendamiento de empresa, y a la vista del Cdigo Civil, las obligaciones de las partes son: 1. El arrendador tiene obligacin de (art. 1554 CC): a) entregar el negocio en buen estado de funcionamiento para el uso convenido; b) hacer las reparaciones necesarias; y c) mantener al arrendatario en su uso pacfico, lo que en el arrendamiento de empresa conlleva que ha de abstenerse de realizar cualquier actividad que perturbe el desarrollo de la empresa por el arrendatario y en especial cualquier actividad que pueda ocasionar un desviamiento de la clientela. As, la prohibicin de concurrencia debe reputarse inherente a estos arrendamientos, siempre que no se pacte lo contrario. 2. El arrendatario est obligado a (arts. 1555, 1561, 1563 y 1564 CC): a) el pago del precio; b) usar la cosa en los trminos convenidos sin modificar su destino, que en el arrendamiento de empresa supone que ha de explotar el negocio procurando mantener su normal capacidad productiva, esto es, conservando la eficacia de su organizacin, maquinaria y utillaje, procediendo a la dotacin normal de todos aquellos elementos consumibles, como mercancas y materias primas, y sin que desmerezcan por falta de uso las marcas de fbrica y otros signos distintivos del establecimiento; y c) devolver la cosa tal como la recibi una vez extinguido el contrato. Tratndose de una empresa, de la que forman parte bienes de distinta naturaleza, muchos de los cuales necesariamente habrn sido sustituidos (las mercancas que formaban parte del almacn), este deber se refiere al negocio en su conjunto, de forma tal que, efectuado el inventario de los bienes que se 25

devuelven, su valor sea semejante al de los recibidos. En el supuesto de que se produzca un deterioro o una prdida de valor del negocio, el arrendatario deber indemnizar al arrendador, a no ser que tales prdidas deriven de causas que no le sean imputables. Por el contrario, los incrementos de valor producidos por el arrendatario dan lugar a una indemnizacin a su favor a cargo del arrendador. En cuanto a la extincin, el contrato se extingue por las causas generales de los contratos, como el mutuo disenso o la resolucin por incumplimiento, y por: - El cumplimiento del plazo pactado (art. 1581 CC). La jurisprudencia declara que si se ha pactado el contrato por tiempo indefinido, tal clusula es ineficaz en el contrato de arrendamiento de industria o negocio. - La prdida del negocio (art. 1560 CC), esto es, cuando por cualquier causa sea imposible continuar con tal ejercicio, como sucede si se revoca la autorizacin administrativa para el ejercicio por parte del arrendatario de la actividad empresarial o el negocio es objeto de expropiacin. - Por la declaracin de concurso del arrendatario si el ejercicio del negocio ha originado una situacin de insolvencia, por los efectos de dicha declaracin, aunque sta no alcance a los bienes que forman el negocio, que no son de su propiedad. - Por el fallecimiento del arrendatario si as se ha pactado, pues, en defecto de pacto el fallecimiento no es causa de extincin, ya que el heredero o legatario pueden subrogarse en la posicin jurdica del fallecido hasta que se cumpla el plazo pactado (art. 33 LAU). 5.3 Usufructo De La Empresa: Concepto y Caractersticas Principales No existe ninguna regulacin concreta sobre el usufructo de empresa, por lo que su constitucin hemos de entenderla referida a usufructo del esta El usufructo de establecimiento se constituye no sobre una cosa concreta, sino sobre tantos bienes como derechos, bienes o cosas compongan la empresa. Parece que del tenor del art. 480 del C.c. que el usufructuario adquiere la

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condicin de empresario, ya que si fuera de otro modo no tiene sentido que al usufructuario se le conceda la posesin y gestin del bien. Por ltimo hay que indicar que el usufructuario (a diferencia del arrendatario) est obligado a efectuar las reparaciones ordinarias y extraordinarias en caso de que el titular del establecimiento no las hubiese llevado a cabo.

5.4 Hipoteca De Establecimiento Mercantil Concepto Y Caracteristicas

No existe en nuestro Ordenamiento un derecho real de garanta sobre la empresa unitariamente considerada, en cuanto que aqul no reconoce legislativamente su unidad jurdica, lo que ha favorecido la teora atomista de la empresa. Pero el empresario puede ofrecer en garanta de sus deudas la constitucin de diversos derechos reales sobre los elementos simples de la empresa susceptibles de dominacin y de persecucin jurdica, acudiendo a los contratos tpicos de garanta que regula nuestro Ordenamiento jurdico (hipoteca inmobiliaria, prenda de efectos o valores, prenda de mercancas representadas por ttulos de tradicin, hipoteca mobiliaria, etc.). S hay una figura singular de hipoteca mercantil, que es la hipoteca sobre el establecimiento mercantil (arts. 17 y ss de la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesin, de 16 de diciembre de 1954), que, aun sin gravar total ni unitariamente la empresa (al quedar excluidos de la misma elementos tales como la clientela y la organizacin), abarca diversos bienes de la empresa, al tiempo que satisface las exigencias generales de continuidad de la actividad empresarial. As, su contenido flexible se extiende: 1) necesariamente sobre el derecho de uso del local e instalaciones fijas o permanentes (objeto esencial); 2) salvo pacto en contrario, sobre los derechos de propiedad industrial o intelectual y el utillaje y maquinaria (objeto natural); y 3) mediante pacto expreso, sobre las mercaderas y materias primas (objeto convecional). Por otro lado, quedan preservadas la unidad funcional de la empresa y la continuidad de su actividad al mantener al empresario-deudor hipotecante en 27

la posesin y explotacin de sta, a la que, adems, est legalmente obligado. Con todo, la hipoteca sobre el establecimiento mercantil cuando el deudor hipotecante sea mero arrendatario de local de negocio est llamada a sufrir una considerable prdida de sentido y devaluacin, tanto en lo econmico como en lo jurdico, a consecuencia de la desaparicin de la prrroga forzosa de los arrendamientos de local de negocio, toda vez que esto hace perder a este derecho real de garanta su ms genuino valor econmico, materializado en el derecho de uso y explotacin del local de negocio (objeto esencial), que no podr subsistir ms all del trmino convenido para el contrato de arrendamiento del local de negocio, si bien, el acreedor-ejecutante de la hipoteca tiene, en ciertos casos, derecho preferente para continuar en el local arrendado objeto de la hipoteca (DT 3, n 11 LAU).

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