Apretaditos en las viviendas de inters social

Problemas Sociales Un

grupo de acadmicos demandaron ante la Corte Constitucional dos normas del rgimen que busca darle casa a los ms pobres. Consideran que stas los perjudican y, en cambio, benefician a los constructores y propietarios de suelos.

Para que una vivienda sea digna, debe estar ubicada en un lugar seguro y libre de cualquier tipo de violencia. Debe tener acceso a servicios de salud, seguridad, agua, energa, aseo y drenaje de desechos. Debe estar cerca de mercados o tiendas. Debe representar gastos que pueda cubrir la persona que vive en ella. Y debe ser un lugar habitable, con cierta comodidad, higinico, que proteja del fro, el calor, la lluvia, la humedad y de amenazas para la salud. Eso implica que debe haber espacio suficiente para evitar el hacinamiento y para gozar de zonas verdes que permitan un buen ambiente alrededor. Como quien dice, no se trata simplemente de un techo. En el caso de las Viviendas de Inters Social (VIS), adems de todas esas condiciones, debe haber una muy comprensible: que sea comprable. Pareciera que la condicin del bajo precio riera con las exigencias que tiene una vivienda digna. De hecho, el gobierno seala como responsables del dficit de VIS primero, el alto valor del suelo construible y segundo, a las exigentes normas urbansticas. En un intento por eliminar esos obstculos, el artculo 15 de la Ley 388 de 1997 establece que las normas para la urbanizacin y construccin de vivienda no podrn limitar el desarrollo de programas de vivienda de inters social, de tal manera que las especificaciones entre otros de loteos, cesiones y reas construidas debern estar acordes con las condiciones de precio de este tipo de vivienda. Pero la norma se va de un extremo para otro. Ahora, condiciona la construccin de VIS solamente al precio y no obliga a que se cumplan las condiciones que debe tener una vivienda digna. Adems, es como un bumern que se devuelve hacia la misma raz del problema: encarece el precio de la tierra. Lo paradjico es que termina beneficiando a los propietarios de sta y no a los ms pobres que habitan las VIS. Poco espacio Por eso, un grupo de acadmicos del Centro de Estudios de Derecho, Justicia y Sociedad (Dejusticia), y la organizacin Fedevivienda demandaron la norma ante la Corte Constitucional, por considerar que va en contra del derecho a la vivienda digna. La idea con el proceso jurdico que iniciaron es que la Corte declare la inconstitucionalidad de la norma y ordene modificarla. En el texto de la demanda, se explica que la mejor prueba de que la mencin exclusiva del precio que hace la norma acusada conduce a ignorar los dems atributos del derecho a la vivienda digna es que la misma ha servido de sustento para que se expidan normas sobre reas mnimas de tamao de lotes para la construccin de vivienda de inters social como el decreto nacional 2060 de 2004.... Ese decreto establece que los lotes mnimos para una vivienda unifamiliar son 35 metros cuadrados. En realidad, este tamao no equivale al espacio interior habitable por la familia porque es necesario incluirle un antejardn y un patio. O sea que, en la prctica, se estaran construyendo viviendas de 26 metros cuadrados. Eso quiere decir que la norma, por privilegiar el bajo precio, no tiene en cuenta la cantidad de personas que van a habitar la vivienda. El espacio es muy reducido si se tiene en cuenta que en Colombia, las familias tienen en promedio cuatro personas y, como estn las cosas, a cada habitante le corresponden 6,5 metros cuadrados para vivir. Un estudio de la Universidad Javeriana calcula que en sitios donde habitan cuatro personas, cada una debe tener la menos 14 metros cuadrados para vivir. Adems, en esas diminutas viviendas debe haber bao, cocina, patio, lavadero, espacios como sala-comedor y cuartos separados porque, es importante tener en cuenta que para el desarrollo de la familia, es conveniente que los dormitorios de los padres estn separados de los de los hijos. La implementacin de esta norma ha demostrado que imponer un mnimo de rea termina convirtindose en el tope mximo ofrecido en el mercado. Por ejemplo, varios municipios que haban establecido estndares de vivienda de inters social superiores a los sealados en el Decreto 2060 de 2004 como Medelln, Cali y Cartagena, modificaron recientemente sus Planes de Ordenamiento Territorial (POT) para ajustar sus estndares a lo contenido en el decreto, argumenta la demanda de los acadmicos. Ahora bien, una vivienda tan pequea, protege del clima a los pobladores de tierras calientes?, ayuda a evitar el contagio de enfermedades?, se presta para un ambiente higinico cuando habitan varias personas? Difcilmente, aunque s resulta econmica. A este respecto, Beatriz Uribe, presidente ejecutivo de Camacol, comenta que "la vivienda de inters social debe ser vista tanto desde su dimensin social como desde su dimensin econmica, sin desconocer una a favor de la otra, sino buscando un equilibrio que la haga viable. Inclinarse exclusivamente a lo econmico podra amenazar el postulado de vivienda digna con desarrollos de dudosa calidad, e inclinarse nicamente a lo social, desconociendo que este segmento se encuentra supeditado a la asignacin de recursos limitados y a los altos costos de construccin (que incluyen el capital, la tierra, la mano de obra, la capacidad empresarial y administrativa), la podra hacer imposible de realizar". "Por esto - agrega- la visin aislada de los factores que se deben interrelacionar armnicamente permite sacar conclusiones desfiguradas de la realidad de la vivienda y del espritu de disposiciones y medidas que buscan hacerla viable y tambin digna, como el decreto que establece el tamao mnimo de vivienda para proteger al comprador, y que no limita a los municipios para exigir volmenes superiores". Esto ocurre desde las puertas hacia adentro de la vivienda. Pero hacia fuera, las cosas no son mejores. Se reduce el espacio pblico Cada vez que se va a hacer una construccin en el pas, el dueo del lote debe ceder una porcin para uso pblico, como vas, andenes, parques o zonas verdes, que aportan a que la vivienda sea digna. O sea que implican un sacrificio de las reas construibles. Pero como la idea es no desincentivar la construccin de VIS, las normas ayudan a que disminuya el rea de uso pblico. Por eso, dice la ley que cuestionan los acadmicos, la nica condicin para esta zonas es, tambin, el precio. Como consecuencia, el decreto 2060 reglament que en un lote donde se vaya a hacer un edificio de VIS, el rea de uso pblico debe ser de entre el 20 y el 30 por ciento del terreno, sin tener en cuenta la cantidad de personas que van a habitar all. Esto es problemtico porque permite que los habitantes de VIS tengan acceso a un espacio pblico (...) ms reducido por habitante que las personas que habitan en viviendas de otro tipo, dice el texto de la demanda. Tal situacin ocurre porque, como las VIS se pueden hacer pequeas, en un solo lote caben ms viviendas y van a vivir ms personas en l que en los lotes de viviendas comerciales. Quin gana? Esa situacin no slo impide que las personas usen suficientes espacios para caminar y divertirse, una condicin fundamental para la conviviencia pacfica. Adems termina beneficiando a los mismos propietarios del terreno. Por qu? Porque las VIS tienen subsidios que impiden que los constructores vendan por encima de un precio lmite. Entonces ellos tienden a construir ms cantidad para vender ms y sustentan sus ganancias en el volumen de VIS, mas no en su calidad. Otros que ganan son los propietarios de los predios, porque el precio del suelo se calcula con base en lo que se pueda hacer en l. As que si en un lote se van a construir, por ejemplo, 100 viviendas, termina teniendo un valor econmico superior a otro en el que slo se puedan construir 50. En ltimas, la disminucin de la calidad de las VIS no beneficia a las personas de bajos recursos, que son quienes la habitan. Al contrario, las perjudica porque sus viviendas no

cumplen las condiciones de dignidad, segn la demanda, que busca cambiar las leyes por otras que permitan mejorar las condiciones de las VIS y hacer se las personas de bajos recursos las verdaderas beneficiarias. Beatriz Uribe, de Camacol, opina que el sector empresarial tiene mucha responsabilidad en la construccin de VIS y argumenta que quienes no respetan las condiciones de habitabilidad son quienes ofrecen viviendas de manera ilegal. "Es evidente que el sector empresarial tiene una gran responsabilidad y un gran compromiso en el desarrollo de la vivienda de inters social, ya que no slo es el mayor protagonista para su concrecin, sino que es la contracara de la oferta ilegal de vivienda (que es la que realmente no cuenta con espacios urbanos, ni condiciones mnimas de habitabilidad) y que aparece cuando los demandantes de vivienda no tienen ms alternativa", explica Uribe. Desde la Presidencia El panorama de la estrechez en las VIS que demandan los acadmicos se presenta en todo el pas porque son directrices nacionales. Para los acadmicos demandantes, no debera ser as, porque los concejales, diputados y las administraciones locales son las que deberan definir el uso de sus suelos y las condiciones de vivienda de sus habitantes. Pero la Ley 3 de 1991 por la cual se crea el Sistema Nacional de Vivienda de Inters Social, les arrebata a las entidades territoriales la competencia de regular el uso del suelo y las caractersticas de la vivienda de inters social, segn los acadmicos, que tambin demandaron esta norma. El argumento es que amenaza la descentralizacin administrativa y adems puede implicar retrocesos en los avances que los municipios han hecho en este campo (el del uso del suelo). Respecto de dicha demanda, el viceministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, dijo que al Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial no le ha sido comunicada la demanda sobre estas normas que llevan cerca de 20 aos de vigencia. Tan pronto como se produzca esta comunicacin, la evaluaremos con detenimiento y nos pronunciaremos en profundidad.

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