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Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.

2010

DERECHOS REALES
INTRODUCCIÓN

Patrimonio: conjunto de derechos y obligaciones de una persona (2312: “conjunto de los bienes”)
Derechos (bienes) podemos clasificarlos según:
Absolutos (oponibles a todo el mundo) Derechos Reales
Oponibilidad
Relativos (sólo vinculan a las partes) Derechos Personales
Patrimonial Derechos reales y personales
Contenido
Extrapatrimonial Derechos personalísimos (nota 2312)

cosas (objetos materiales susceptibles apreciación económica) nota 2311


los derechos reales están integrados por dos elementos:
Posesión (relación de hecho con una cosa, como si fuera el dueño) 2351
(nota al Libro III del Código Civil)
Los derechos patrimoniales también se pueden distinguir por
Derechos reales Cosas
Objeto
Derechos personales Hechos (conducta)

Objetos materiales
estar en el comercio (2336/2337)
Cosas (objeto derechos reales) deben ser
particulares (vs. universalidad)
(2311)
Integra
Determinada y actual (vs. Incierta y futura)

Su posibilidad de sustitución Fungibles o no fungibles (2324)


Su resistencia al uso Consumibles o no consumibles (2325)
Su posibilidad de ser divididas Divisibles o indivisibles (2326)
Su relación con otras cosas Principales (2327) o accesorias (2328/2332)
Las cosas pueden clasificarse según
Su posibilidad de ser enajenadas Dentro o fuera del comercio
Por naturaleza (2314
Muebles (2318/2319)
Su desplazamiento o movilidad (2314) Por accesión (2315/2316)
o inmuebles (2313)
Por representación (2317)

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DIFERENCIAS entre los DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS PERSONALES

DERECHOS REALES CARACTERÍSTICA DERECHOS PERSONALES


Potestad absoluta sobre la cosa esencia Facultad o relación jurídica relativa
Cosas (496) objeto Prestación o conducta de otro
Cosa y posesión (relación sujeto-cosa) elementos Sujeto Activo- Sujeto Pasivo - Obligación (dar, hacer o no
“obligación pasiva universal” hacer)
Relación inmediata con la cosa mediatez - inmediatez Relación mediata con la cosa a través de la prestación
Orden Público régimen legal Autonomía de la Voluntad
Cerrado (numerus clausus) orden público número Abierto (lo que las partes quieran crear)
Por Ley nacimiento por voluntad partes
Absoluta (erga omnes) oponibilidad Relativa (entre los sujetos de la obligación)
Real (relación con la cosa) acción Personal (nace del contrato o fuente obligación)
Tradición y sistemas registrales Publicidad Solo para las partes, salvo excepciones
Es el ejercicio del derecho real posesión En general se otorga tenencia
Adquisitiva prescripción Liberatoria
Permanencia permanencia Instantaneidad
Dominio es perpetuo duración Lo que establezcan las partes – límite prescripción
ius persequendi inherencia Ajeno a los derechos personales
ius preferendi 1º en el tiempo mejor en derecho Todos los acreedores son iguales –Excepción: privilegios

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POSESIÓN

RELACIONES FACTICAS o de HECHO entre la persona y la cosa

YUXTAPOSICION Mero contacto físico con la cosa, no existe el mínimo de voluntad


LOCAL
RELACION DE Quienes detentan la cosa por razones de trabajo (obrero respecto de las herramientas), o por hospedaje / hospitalidad
DEPENDENCIA, (relación del pasajero del hotel con los muebles de su habitación)
HOSPEDAJE U Art. 2490: no otorga legitimación para la intentar la acción policial de despojo
HOSPITALIDAD
2352: una persona tiene una cosa, reconociendo en otro la propiedad de la misma
TENENCIA El tenedor está protegido por acciones judiciales (policiales o posesorias en sentido amplio) y la defensa privada. En el
CPC, arts. 610 y ss. los interdictos protegen por igual posesión y tenencia
POSESIÓN 2351: una persona tiene una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad
El poseedor goza de la más amplia protección.

JUS POSSESSIONIS: derechos derivados del hecho de la posesión


JUS POSSIDENDI: Derecho de ejercer sobre la cosa todos los actos conducentes a extraer de ella la utilidad que produce. Es el derecho a poseer derivado
de la posesión legítima.

TEORIAS SOBRE LA POSESION:

SAVIGNY (SUBJETIVA)
Interesa la intención.
La define como integrada por dos elementos:
corpus: es el poder de disposición física sobre una cosa, con un mínimo de voluntad
animus domini: intención de comportarse con la cosa como lo haría el dueño. No reconocer en otro un derecho real superior al que se ejerce (por ejemplo
usufructuario en relación a otro usufructo, (ej. ladrón), etc)

IHERING (OBJETIVA o de la CAUSA)


Critica a Savigny por la dificultad probatoria de la intención (animus). Dice que la posesión es el ejercicio de un poder de hecho sobre las cosas conforme a
su destino natural. La regla en esta materia es la posesión la posesión se presume.
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Sólo cuando la ley dispone que no haya posesión, hay tenencia. Reemplaza la voluntad individual del sujeto (Savigny) por la voluntad abstracta, general,
objetiva de la ley. Demostrado el corpus hay posesión y quien lo niegue deberá acreditar que la cosa se tiene por una relación (causa detentionis), a la que la
ley le priva de los efectos de la posesión (contrato de locación, etc.). Como es necesario investigar la causa se llama también teoría de la causa.

FORMULA de Ihering para comparar su teoría con la de Savigny


SAVIGNY (posesión es corpus+animus domini –elementos objetivo y subjetivo
T=c+a (tenencia es corpus y voluntad de tener)
(posesión es la exteriorización propiedad)
IHERING (tenencia : cuando se tiene por otra causa “n” sería la norma que la excplica,
p.ej: contrato de locación )

Vélez Sarsfield, aunque menciona a Mackeldey, parece receptar la teoría de Savigny, (ver arts. 2351 y 2352 C.Civ.) pero como el animus se revela por
actos exteriores (2384) , en definitiva, en la solución del Código ambas teorías terminan casi coincidiendo.

LA POSESIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL

2351: corpus y animus


2352: la tenencia es cuando falta el animus
2374: el corpus no implica el contacto físico permanente.
2385 cuando se entregan las llaves del lugar cerrado en que está la cosa
Siempre se necesita exteriorizar la voluntad (art. 913 C.C.)
2355: A pesar de la redacción del 2351 y 2352, la posesión comprende todos los derechos reales que se ejercen por posesión
El 2351 y 2352 se refieren a la propiedad, como género, y no como la especie “derecho de dominio”
Ejemplos de titulares de derechos reales designados en el C.Civ. como poseedores, o titulares de la acción reivindicatoria (para recuperar la posesión
perdida): 2464 inc.4; 2849; 2967; 3205; 3239; 2558; 4014
2400: Objeto de la posesión: son las cosas que están el comercio (2311).
En nuestro derecho no hay cuasiposesión, pese a la mención del 3961 (Prescripción de las acciones reales). Sería sobre los derechos.

Naturaleza jurídica de la posesión:


Se discute si es un hecho ó es un derecho (personal- real - mixto)
a) derecho: Ihering: derecho subjetivo es todo interés jurídicamente protegido, y la posesión lo es.
La ubica como un derecho real (por la relación directa e inmediata de la persona con la cosa)
Molitor (elemento voluntad- derecho mixto: real y personal)

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Duranton (derecho real)


Messineo (derecho subjetivo).
b) es un hecho:
La posesión en sí misma es un hecho y sólo en razón de sus consecuencias jurídicas entra en el campo del derecho. (Savigny)
Bonfante, Saleilles, Barassi, Mackeldey, Windscheid.
Mackeldey (cuyo método siguió Vélez) consideraba a la posesión uno de los elementos de los derechos reales, (junto con las cosas) por eso el código inicia
el tratamiento del Libro III con la posesión.(ver nota Libro III Código Civil)
En el código la posesión es tratada como un estado de hecho, que el derecho defiende y protege y la asigna consecuencias jurídicas.
Las más importantes: defensas posesorias y posibilidad de usucapir. Además la posesión no está mencionado en los arts. 2503 ni 2614, Cód. Civ.
Esto es a pesar que parece no era la opinión de Vélez (notas 2351 y 2470).
• Es un hecho porque puede adquirirse y mantenerse con vicios (no puede ser un derecho).
• Las posesiones se unen no se suceden.
• La posesión es el contenido de los derechos reales que se ejercen por la posesión (salvo hipoteca y servidumbres activas).
• Está protegida por acciones judiciales (acciones posesorias) y defensa privada (2470)
• Es necesaria para adquirir derechos reales entre vivos (tradición)
• En materia de muebles, la posesión de buena fe hace presumir el dominio (2412).

CLASIFICACION DE LA POSESION

Legítima (2355) Tiene ius possesionis e ius possidendi (no entra: acreedor hipotecario y titular servidumbre activa

Ilegítima (2355, 2ª parte): Buena fe error de hecho excusable: está convencido de su adquisición “legítima”
1) sin título Mala fe simple: sabe o tiene duda de su ilegitimidad
2) título nulo Hurto
Según su origen o causa Muebles Estelionato
3) modo insuficiente
adquirir derechos Mala fe Abuso confianza
Viciosa Violencia
reales
4) transmitente sin inmuebles Clandestinidad
derecho Abuso de confianza

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POSEEDOR DE BUENA FE: (2356) por ignorancia o error de hecho se persuadiere de su legitimidad.  EN EL ÁMBITO DE LOS DERECHOS
REALES, LA BUENA FE ES UN ERROR
• Debe ser excusable (art.4007)
• No debe provenir de una negligencia culpable (929).
• No hay buena fe frente a un error de derecho (arts.20; 923 y 4007).
• No puede haber duda (4006 y nota).

PRESUNCION DE BUENA FE: (art.2362 y 4008) la buena fe se presume. Es una presunción iuris tantun, y hay casos en que la mala fe se presume
(2770,2771, 4009). Fuera de estos casos, la carga de la prueba de la mala fe corresponde a quien se la impute al poseedor.

TIEMPO EN QUE DEBE EXISTIR LA BUENA FE: (2358) en el origen de la posesión; y cuando son frutos en cada hecho de la percepción de los
frutos. 4008: basta que haya existido en el momento de la adquisición (cf.2354). Si comenzó siendo de buena fe así continuará siéndolo; y lo mismo
sucederá en caso de mala fe.
Cuando se produce la unión o accesión de dos posesiones, la buena o mala fe se determina en el origen de la posesión a la cual se accede. En la usucapión
corta, ambas deben ser de buena fe (4005)

COPOSESION:(2359) la calificación es independiente.

CORPORACIONES O SOCIEDADES (2360) la calificación se hace en la persona de los miembros. Empate: mala fe. Es aplicable sólo en el caso de
entes sin personería jurídica. En el caso de personas jurídicas, que sólo pueden adquirir la posesión por medio de suS representantes legales (2393), como
son personas distintas a sus miembros, no importa la buena o mala fe de estos. La calificación debe ser hecha en la persona de su representante necesario.
Representante voluntario: se atiende a la buena o mala fe del representado y no del representante (2397).
Representante necesario: se atiende a la buena o mala fe de este.(incapaces o sociedades)

SUCESION UNIVERSAL: la posesión se transmite con todas las ventajas y vicios que ella tenía (3417 y 3418). La buena o mala fe se determina por la
condición del causante, cualquiera sea la posesión del sucesor (2475 y 4004). Esto no rige en materia de percepción de frutos.

SUCESION PARTICULAR. ACCESION DE POSESIONES: La posesión del sucesor singular constituye un hecho independiente de la posesión del
antecesor.

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ACCESION DE POSESIONES: si las posesiones se unen, la posesión posterior participa de las cualidades y de los vicios de la anterior.

que ninguna de las posesiones sea viciosa;


que no estén separadas por una posesión viciosa
Requisitos de la accesión de posesiones
que la una derive de la otra. (2475 y 2476 y nota últ.); que estén unidas por un vínculo jurídico
No hay accesión cuando el nuevo poseedor la adquiere en forma unilateral (v.2375 y 2382).

MALA FE: no la define el Código. Se llega por exclusión: cuando no hay buena fe. Puede ser simple o no viciosa y viciosa.
a) Mala fe simple o no viciosa: cuando la posesión fue adquirida sin buena fe, pero sin vicios.
La distinción es importante por: a) acciones posesorias strictu sensu; b) responsabilidad del poseedor por deterioros o pérdidas; c) adquisición por
prescripción; d) posibilidad de accesión de posesiones.
b) Mala fe viciosa (art.2364) A la mala fe se agrega como agravante.
El Código distingue entre muebles e inmuebles:

MUEBLES: adquiridos mediante:


1. hurto ( apoderamiento ilegítimo de una cosa mueble ajena: arts.1091, 1092 C.C. y 162 CP. debe incluirse el robo)
2. estelionato (es contratar sobre cosas ajenas como si fueran propias o de enajenar como libres aquellas que están gravadas o prendadas
(1178,1179);
3. abuso de confianza (vicio común a muebles e inmuebles: cuando alguien ha recibido la cosa con obligación de restituirla (2372), pero no lo hace
(v.2458)

INMUEBLES: adquirida mediante


1. violencia (puede ser material (física) o moral (intimidación)(2365). Se discute que pasa con el que adquiere sin violencia, pero después debe
recurrir a la fuerza para defenderse o mantenerse en su posesión (el art. habla de "adquirida o tenida por vías de hecho". (Papagno sostiene que en
ambos casos es posesión violenta).
La víctima de la violencia puede ser el poseedor de la cosa; y el tenedor (2367).
NO DEBE CONFUNDIRSE violencia como vicio de la posesión con violencia como vicio del contrato en virtud del cual la posesión fue adquirida.
Aunque el acto sea anulable, no necesariamente la posesión se convierte en violenta (art.2492 y nota 2478)
2. clandestinidad (cuando los actos por los cuales se tomó o continuó la posesión fueron ocultos, o se tomó en ausencia del poseedor, o con
precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenían derecho de oponerse (2369). Se requiere ocultamiento, que la posesión no sea pública.
Para que el vicio exista basta con el anterior poseedor haya podido conocer la usurpación (nota 2479).
Puede no ser clandestina en su origen, pero luego transformarse en viciosa si el poseedor ha tomado precauciones para ocultar su continuación
(arts.2370 y 2369).
3. abuso de confianza

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RELATIVIDAD DE LOS VICIOS: (arts.2368 y 2371): el carácter de viciosa solo es tal frente a quien fue víctima del vicio, más no frente a terceros.
PURGA DE LOS VICIOS: (v.art. 3959) a pesar del art. 2354 (inmutabilidad de las cualidades y vicios de la posesión), la doctrina admite, coordinando
ambos arts. que los vicios pueden ser purgados, pero discrepa acerca del momento en que ello se verifica.
Para unos: en el mismo momento en que cesa el vicio.
Para otros: desde el año en que cesa el vicio (vías de hecho u ocultamiento), porque prescribe la acción posesoria (en ese tiempo) que le permitiría al
despojado recuperar su posesión (art.4038) .La posesión se consolida al no tener contradicción. Al año de posesión -continua e ininterrumpida- el
poseedor ya puede ejercer las acciones posesorias propiamente dichas.

CASO DEL POSEEDOR DE INMUEBLE CON BOLETO DE COMPRAVENTA: (último párrafo art.2355)
Teorías:
• DOMINIO IMPERFECTO. (Bustamante-Alsina).
• DERECHO REAL de Posesión. (Spota-Llambías-Fazio de Bello).
• POSESIÓN LEGÍTIMA en sí misma. (Laquis).
• POSESIÓN LEGÍTIMA IMPROPIA. ............ (Adrogue).
• LO LEGÍTIMO ES LA "ADQUISICIÓN" DE LA POSESIÓN (Que es ilegítima de Buena Fé).. Gatti-Alterini-Highton. KEMELMAJER:
Puede rechazar acción reivindicatoria c/ enajenante.
• NO ES LEGÍTIMA PERO SE CONSIDERA LEGÍTIMA. (López de Zavalía).

Esta disposición se contradice con otros arts. que no fueron modificados: 1184 inc.1; 2602 y 2609, por lo que el poseedor por boleto seguiría siendo un
poseedor ilegítimo, y tampoco podría tener "buena fe", por el art.4009 (el vicio de forma en el título de adquisición hace suponer mala fe en el
poseedor). Mariani de Vidal, Alterini y Gatti lo consideran poseedor ilegítimo, pero a pesar del 4009, entienden que se lo debe considerar de "buena fe", y
que lo que resulta legítimo no es la posesión sino la adquisición (de la posesión)
Papagno, Kiper: no es de buena fe por el 4009, y no puede haber una subdivisión dentro de la posesión legítima.

EL BOLETO DE COMPRAVENTA NO ES JUSTO TITULO. NO SIRVE PARA USUCAPION CORTA (art.4011)

PRESUNCIONES

La presunción, en el derecho, tiene por efecto liberar de la carga de la prueba a la persona a quien favorece.
LA POSESION SE PRESUME:
• 2363: presunción de la posesión y de su legitimidad (ver también art. 1817 y su nota, sobre cosas donadas)
• Prueba de la posesión y presunción: 2384 (actos materiales posesorios en inmuebles- no valen actos jurídicos, como el pago de impuestos)

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• 2353: inmutabilidad de la causa de la posesión: no basta la voluntad, por sí misma ni el transcurso del tiempo
• Inmutabilidad Vicios (2354)
• Interversión del título: puede ser bilateral, unilateral, por sentencia o por la participación de un tercero, es indispensable la exteriorización de la
voluntad unilateral de cambiar la causa de la posesión (2458)
• 2412: para bienes muebles

TÍTULO:
• Quien presenta título se presume que posee desde la fecha del título (4003)
• Comprende sólo la extensión del título (2411)

BUENA FE
Regla general: la posesión se presume de buena fe (2362 y 4008)

MALA FE
• Conocimiento que la cosa era Hurtada o Perdida (2770)
• Compra a persona sospechosa (2771)
• Vicio forma (4009)

ADQUISICION, CONSERVACION Y PERDIDA DE LA POSESION: (2373)

aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como suya.


Por actos entre vivos
corpus: aprehensión de la cosa
ADQUISICION
animus: intención de tenerla como suya.
Por sucesión se aplican otros principios (3417 y 3418).

MODOS de ADQUIRIR la POSESION


a) aprehensión u ocupación (cosas que nadie posee);
b) desposesión (poseídas por otro, que no presta consentimiento);
Los modos de adquirir la posesión son c) tradición (poseída por otro que presta consentimiento);
d) traditio brevi manu;
e) constituto posesorio.

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⇒ APREHENSION: (2375) cosas que nadie posee, sin dueño, o que fueron abandonadas. Sólo se pueden adquirir así cosas muebles, ya que los
inmuebles cuando son abandonados pertenecen al Estado (2342 incs.1 y 3). V.arts.2343 y 2527 (enumeración ejemplificativa). Es necesario corpus y
animus aunque no se mencione expresamente
⇒ DESPOSESION: se adquiere contra la voluntad del que trasmite. Pueden adquirirse así tanto cosas muebles (hurto -robo- o estelionato) como
inmuebles (violencia o clandestinidad)(2382)
En ambos casos por abuso de confianza (2458).
Puede haber desposesión en casos en que la posesión sea de mala fe, sin ser viciosa en su origen por no mediar violencia, clandestinidad ni abuso de
confianza.

⇒ TRADICION: (2377) una entrega voluntariamente y la otra recibe del mismo modo.
Es un acto jurídico, (voluntario, lícito y bilateral). Se lo ubica como "acto jurídico real". debe manifestarse por un hecho exterior (913)
También es un medio para transmitir la tenencia o un derecho real.

⇒ TRADITIO BREVI MANU: no es necesaria la entrega de la cosa porque esta ya está en manos del adquirente de la posesión -el
tenedor se convierte en poseedor- (2387), o porque el poseedor le transfiere a otro la posesión, pero la tenencia la tiene un tercero.

⇒ CONSTITUTO POSESORIO: es a la inversa: el poseedor se convierte en tenedor (2462 inc.3º).

Adquisición por representante La intención se supone siempre que el representante no haya exteriorizado lo contrario (2394)
La adquisición de la posesión de la cosa principal hace presumir la adquisición de los accesorios (2403)
La posesión se conserva sólo ánimo (mantenimiento voluntad de poseer) (2445) OJO 2447: subsiste la posesión
Siendo dudoso el último estado de la posesión se favorece al que prueba la posesión más antigua, o en su defecto el que tenga
derecho de poseer o mejor derecho de poseer (2471)

CLASIFICACION DE LOS MODOS DE ADQUISICION:


• Unilaterales (interviene solamente la voluntad del adquirente) y bilaterales (suponen el concurso de la voluntad del adquirente y de quien hasta ese
momento era poseedor y se la trasmite.
• Originarios (unilaterales) y derivados (bilaterales)
Crítica: si la posesión no es un derecho, no puede haber sucesión en los hechos.
La adquisición siempre es originaria, aun cuando haber unión o accesión de posesiones.

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CUADROS RESUMEN
ADQUISICIÓN de cosas que no están poseídas: aprehensión (2375)
Violencia
Inmuebles
Clandestinidad
Unilateralmente -contra la Abuso de confianza
voluntad del poseedor (2382)- Hurto
Muebles Estelionato
Abuso de confianza
Actos materiales del enajenante con aceptación del
adquirente (2379)
Inmuebles Actos materiales adquirente con asentimiento del
enajenante (2379 y 2380)
Cosas que están Tradición: (2377): Actos materiales ambas partes (no considerado)
poseídas Invalidez Presentes: Actos enajenante 2386
declaraciones actos materiales Ambos 2385
Bilateralmente, con el (2378) Muebles No presentes Actos adquirente 2388
consentimiento del anterior
poseedor Futuras (2376) desde que comenzó a sacarlas
Cosas 2390 rentas públicas, acciones nominativas, endoso
representativas 2391 instrumentos crédito
Tenedor se convierte en poseedor
Traditio brevi manu (2387) Tenedor de A pasa a ser tenedor x B

Constituto posesorio (2462 incs. 3 y 6) Poseedor se convierte en tenedor


CONSERVACIÓN
Principio: la posesión se conserva sólo ánimo (2445)
Esperanza encontrar cosa (2450)
por el poseedor
Cosa no sacada lugar guarda (2457)
Poseedor que llega a ser incapaz (2447)
Aunque abandone la cosa
por otro (mandatario o representante legal) Aunque falleciere
Aunque llegare a ser incapaz

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PÉRDIDA de la POSESION

Muerte
Objeto deja de existir (2451) Destrucción
Transformación en otra especie.
Causa relativas al objeto
Imposibilidad física ejercer actos posesorios (2452)
Cambio que torna imposible legalmente posesión (2459).
Pérdida cosa sin esperanza de recuperarla (2457)
Unilateral Abandono (2454)
Voluntad poseedor Tradición
Bilateral Traditio brevi manu
Constituto posesorio
Se obliga a salir poseedor
Violencia (2455) Se impide entrar
Acción tercero Poseedor se abstiene de volver por temor a la violencia
Clandestinidad (2456)
Abuso de confianza (2458)

EFECTOS INHERENTES POSESIÓN

Obligaciones reales establecidas al titular de la relación Derechos personales


Cargas reales (aspecto pasivo derechos reales sobre cosa ajena) Derechos reales
Obligaciones Cosas muebles Exhibición (2417)
(enumeración no taxativa) Restricciones y límites (2418 y Tít. VI)
Inmuebles Servidumbres pasivas
Hipoteca (2419)
Lado activo restricciones y límites al dominio Derechos personales
Derechos
Lado activo servidumbres Derechos Reales

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EFECTOS de la BUENA FE O MALA FE de la POSESION (cuando es reinvindicada)


buena fe No puede reclamarla (2422)
Indemnización Salvo cuando fue a título oneroso y el propietario difícilmente la hubiera recuperado
mala fe ni aún en tal caso puede reclamar nada
buena fe Hace suyos los percibidos correspondientes tiempo posesión (2425:percibidos)
Los que ha percibido (2423)
mala fe
Los que por su culpa se han perdido (2438)
Frutos debe
Los frutos civiles que habría obtenido el propietario (2439)
buena fe Los que perciba desde el día de notificación demanda (2433)
concluida Los que no se perciben por su culpa (2433)
Productos Buena o Mala Fe deben restituirlos (2444)
Gastos para producir frutos pendientes (2426)
Necesarios y Útiles (2427)
Tiene derecho a reclamar
Mejoras necesarias (2427)
Mejoras útiles que subsistan a la restitución cosa
buena fe
Gastos de simple conservación (2430)
No tiene derecho a reclamar Mejoras voluntarias (pero puede llevarlas si no causa daño)
Útiles que no subsistan
gastos y mejoras Derecho de retención Por pago gastos necesarios y útiles (2428)
Gastos necesario para producir fruto
Tiene derecho a reclamar Gastos necesarios (salvo adquirente por hurto) (2440)
Útiles que que aumentan valor cosa h/mayor valor (2441)
mala fe Gastos de conservación
No tiene derecho a reclamar Gastos útiles
Mejoras voluntarias (pero puede llevarlas si no causa daño)
Derecho de retención por gastos necesarios hechos en la cosa (2440), salvo vicio
Destrucción ni deterioros
Buena fe No responde (2431)
Hecho suyo hasta el provecho obtenido
Riesgo de la cosa
Aun por caso fortuito,
Mala fe Responde (2435)
Salvo si igual le hubiera ocurrido al propietario
Disposición cosas Buena fe Debe restituir el precio que hubiera obtenido (2431)
muebles Mala fe Debe indemnizar el valor total, aun que haya obtenido menos (2437)

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Buena fe El dueño solo puede compensar gastos útiles o necesarios con el valor del provecho que hubiere
Derecho a compensar obtenido el poseedor de destrucciones parciales, o con los frutos percibidos
Mala fe Puede compensar las mejores útiles con los frutos percibidos o que hubiese podido percibir
EFECTOS POSESIÓN COSAS MUEBLES (2412)
Posesión - Buena Fe (AMBAS se presume iuris tantum – 2363-2362)
Requisitos Cosa no robada ni perdida
Título oneroso (2767 y 2778) .
Prescripción instantánea
Fundamentos Adquisición legal Si se dan los requisitos se presume de iure
Presunción de propiedad
Personas que no pueden invocarla: el que Por contrato o acto lícito
está obligado a restituir Por acto ilícito
Cosas muebles del Estado (2415)
Cosas accesorias inmueble reivindicado (2415)
Exclusiones Automotores
Cosas excluidas Buques
Muebles registrables
Aeronaves
Equinos pura sangre
Títulos de crédito nominativo y a la orden

TENENCIA (2462)
Interesada: tiene el uso y goce de la cosa: Locatario, comodatario, etc
Aprovechamiento
Desinteresada: no puede usar la cosa Depositario, mandatario, etc.
Clases
Absoluta (Cosas fuera del comercio)
Indisponibilidad
Relativa (Dominio público estatal)
Conservar la cosa (2463)
Obligaciones
Nombrar al poseedor (2463)
(2463/67)
Restituir la cosa (2463)
Reclamar el pago de los gastos o mejoras necesarios
Derechos
Derecho de retención

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Trabajo Practico Nº 1: Lectura y análisis del fallo: 2Tecnicagua vs Guiñe, SCMDZA, 1993 – La Ley 1993-C,414

DEFENSA DE LA POSESION

ACCIONES POSESORIAS SON Reacciones ante ATAQUES a la posesión

ESTOS ATAQUES PUEDEN SER


TURBACIÓN, 2496 CC DESPOJO, 2497 CC
• Actos posesorios contra la voluntad del poseedor • Actos posesorios contra la voluntad del poseedor
• Intención de poseer • Intención de poseer
• Sin resultar la exclusión absoluta del poseedor • Resulta la exclusión absoluta del poseedor
• Puede ser total o parcial

DEFENSAS

Principios:

• La posesión y la tenencia no pueden ser ARBITRARIAMENTE turbadas (2469)

(sin razón alguna para hacerlo)

• DEFENSA JUDICIAL (2468) Excepción: DEFENSA EXTRAJUDICIAL (2470)

• Repulsar la FUERZA
• Imposibilidad de intervención del poder público
• INMEDIATEZ en la reacción
• Reacción PROPORCIONAL al ataque (legítima defensa)

DOBLE REGULACIÓN CÓDIGO CIVIL y CPCCN

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Legitimación Activa restringida 2473 Poseedores anuales no viciosos


ACCIONES
Legitimación Pasiva amplia Erga omnes
PROPIAMENTE
Acción de manutención, 2495 (turbación) Objeto: que cesen las molestias
DICHAS
Acción de restitución, (despojo) Objeto: que las cosas vuelvan a su estado anterior
Leg. Activa amplia 2490 Poseedores y tenedores interesados
ACCIONES Leg. Pasiva restringida 2490/91 Autor, cómplice y sucesor particular de mala fe
CODIGO CIVIL; POLICIALES Acción de manutención 2469 (turbación) Objeto: que cesen las molestias
Libro III, Título III Acción de despojo 2490 (despojo) Objeto: que las cosas vuelvan a su estado anterior
OBRA NUEVA Terrenos del poseedor 2498 Acción de despojo
Prescripción: al año (recién se Terrenos ajenos, pero provoca menoscabo
(4038) Acción de turbación
comienza la al poseedor 2499
obra) De ser procedente se suspende la obra durante el juicio, luego se manda a deshacer lo hecho 2500
DAÑO Se solicita la traba de medidas cautelares
Temor de que derive un daño de edificio
TEMIDO (conflicto con el art. 1132 CC, pero ley posterior deroga ley
vecino
2499, 2° parte anterior)

INTERDICTOS
De aplicación imposible
INTERDICTO DE ADQUIRIR • Inc 2: los inmuebles siempre tienen dueño
607/08/09 • Inc 3: de darse ese supuesto conviene adquirir la posesión por
aprehensión
INTERDICTO DE RETENER Leg. Activa: poseedores y tenedores (amplia)
(hay turbación) Leg. Pasiva: autor, copartícipes y sucesores
610/11/12/13
CÓDIGO PROCESAL Objeto: cese de la perturbación
CIVIL Y COMERCIAL INTERDICTO DE RECOBRAR Leg activa: poseedores y tenedores (amplia)
DE LA NACIÓN (hay despojo, total o parcial) Leg. pasiva: autor, copartícipes, sucesores y beneficiarios
614/15/16/17/18 Despojo con violencia o clandestinidad (abuso de confianza: ¿juicio de
(606 A 623 ter.) Objeto: que las cosas vuelvan a su estado desalojo?)
anterior
Prueba: versará sobre INTERDICTO DE OBRA NUEVA Leg activa: poseedores y tenedores (amplia)
hechos (nunca derecho) 619 Leg. Pasiva: contra dueño/encargado de la obra

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Caducidad: al año (621) Objeto: suspender la obra y destrucción de lo Obra recién comenzada, no procede si está concluida o a punto de serlo
obrado
DENUNCIA DE DAÑO TEMIDO
(temor de daño grave e inminente)
Prevalece lo actuado en sede administrativa
623 bis
Objeto: toma de medidas de seguridad
OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN DE Leg. Activa: propietario, copropietario, inquilino (afectados) y
REPARACIONES URGENTES administrador del consorcio
(hay daños reales que requieren ser reparados, Leg. Pasiva: quien se opone
pero alguien se opone)
623 ter.

Trabajo Practico Nº 2: Lectura del fallo Sotelo vs Montes, Cam.Civil y Comercial Lomas de Zamora, 2007 (MicroJuirs, MJJ15354) y
redacción de una demanda de interdicto.

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PROPIEDAD Y DOMINIO

La propiedad es el género: implica todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de sí mismo, de su vida y de su libertad (Doctrina:
CSJN: Mango C/Traba –20-8-1925 (Fallos 144:220) –sentencia de desalojo; Bordieu c/ MCBA –16-12-1955 (Fallos 145:307): concesión de uso sobre
un bien del dominio público: derecho a sepultura; Horta, José C/ Harguindeguy Ernesto -21-8-1922- (Fallos 136:59): alquileres en un contrato pre-
existente ).
Dominio es la especie: confiere a su titular la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre una cosa. Es uno de los derechos reales
enumerados por el Código Civil, aunque este se refiera en diversos lugares como conceptos indistintos (propiedad y dominio)
Todos los demás derechos reales son desmembraciones del dominio. Puede decirse que en el art. 2503 se enuncian los derechos reales en orden
decreciente

PROTECCIÓN CONSTITUCIONAL DE LA PROPIEDAD

Nuestro texto constitucional posee, a lo largo de su articulado, varias garantías que protegen la propiedad, a saber:
• ART. 14: garantiza a todos los habitantes, conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio, el derecho de usar y disponer de su propiedad.
• ART. 17: asegura la inviolabilidad de la propiedad.
• ART. 75, inc. 17: dispone que corresponde al Congreso garantizar a los pueblos indígenas argentinos la posesión y propiedad comunitaria de las
tierras que tradicionalmente ocupan.
• Ley 26.160 que declara la emergencia en materia de posesión y propiedad de las tierras de los pueblos originarios y que crea el Fondo especial para la asistencia
de las comunidades indígenas
Diversos tratados internacionales con jerarquía constitucional contienen normas similares
La Corte Suprema de Justicia de la Nación …en diversos fallos ha ido delimitando los alcances de la protección constitucional de la propiedad y del dominio
Jurisprudencia de la CSJN:
Horta c/Harguindeguy (cuando hay un contrato escrito existe un derecho incorporado al patrimonio que merece la tutela del art. 17 CN (locación); Fallos
136:59);
Ercolano c/Lanteri de Renshaw (locación verbal): hay limitaciones derivadas de la convivencia social (Fallos: 136:170); Aviso c/De la Pesa (Fallos
172:29) justificó las restricciones propiedad por la crisis económica.
…..

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DOMINIO

Art. 2506: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona. Es el más amplio
derecho de señoría quo puede tenerse sobre una cosa

 Dominio público (art. 2340) Inenajenable a) destinados al uso de


Imprescriptible todos los habitantes
Inembargable b) afectados a un destino
de utilidad pública.
Del Estado Pueden explotarse Por concesión
Por permiso
 Dominio privado (art. 2341) Enajenables (con autorización)
Embargables
Clasificación prescriptibles
están en el comercio
 Dominio Internacional nota al art. 2507
 Dominio eminente nota al art. 2507
Cuando es perpetuo y la cosa no está
De los particulares: Pleno o Perfecto (2507) gravada con ningún derecho hacia otras
clases (art. 2507) personas

Afecta la perpetuidad (dominio revocable


Menos pleno o imperfecto (2661 a 2672) y dominio fiduciario)

Afecta la absolutez (dominio


desmembrado)
Caracteres EXCLUSIVIDAD  2508 (una sola persona)
(triple connotación):  2509 (tit. dominio no puede tener ots.ds. reales s/ misma cosa.
 2516/2517 (poder excluir a terceros)
PERPETUIDAD  No limitación temporal
(doble connotación)  2510: No extinción por el no uso o ejercicio

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ABSOLUTEZ  2511/2512 (expropiación)


(mayor cantidad de  2513 (ejercicio regular) ver posición VS en nota
facultades)  2514 (restric.por abuso)
 2515 (facult. Jurídicas)
EXTENSIÓN (2518) 2519; 2520 (accesorios);
2521 (aéras y subterráneas)

CONTENIDO DEL DOMINIO

A- Determinación positiva:

Contenido afirmativo Facultades materiales Uso (ius utendi)


Goce (ius fruendi)
Disposición (ius abutendi)
Facultades jurídicas Disposición (enajenabilidad) (art.  Actos entre vivos
2515: facultad de ejecutar, respecto  Actos mortis causa
de la cosa, todos los actos jurídicos
que ella es legalmente susceptible...  A título oneroso
puede abandonar la cosa...)  A título gratuito

 Abandono de la cosa

DOMINIO MENOS PLENO O IMPERFECTO (art. 2661 a 2672)

Dominio revocable: aquel dominio que se extingue al cumplirse determinado plazo o condición (no es perpetuo).

Dominio desmembrado: aquel dominio que se ejerce sobre una cosa objeto de otro derecho real (ya sea de garantía o de disfrute). Si bien
comúnmente se lo denomina “desmembrado”, es más apropiado hablar de “dominio limitado”

Dominio fiduciario: (2662) se extingue por el cumplimiento de una condición resolutiva o de un plazo y debe transferirse a un tercero. Es un dominio
interino. Salvat y Cámara lo identificaban con los negocios simulados.

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Partes: 1) fiduciante (aquel que entrega la propiedad fiduciaria), 2) fiduciario (aquel que ejerce dicha propiedad, él es el titular del derecho de dominio
imperfecto), 3) beneficiario (aquel que se beneficia con lo actuado por el fiduciario durante la duración del fideicomiso) y 4) fideicomisario (aquel que
recibe los bienes fideicomitidos al finalizar el fideicomiso).
El objeto del dominio fiduciario son cosas determinadas e individuales. No pueden serlo universalidades ni cosas fungibles. Sí los créditos cuando
están instrumentados por escrito (cosas muebles por representación).

PROPIEDAD DE LOS PUEBLOS ORIGINARIOS

Regulación en la Constitución Nacional

Antes de la Reforma 1994 Después de la Reforma de 1994


• Facultades del Congreso Art. 67 inc. 15: • Facultades del Congreso Art. 75 inc. 17:
“Proveer a la seguridad de las fronteras; conservar el trato pacífico con “Reconocer la preexistencia étnica y cultural de los pueblos indígenas argentinos.
los indios, y promover la conversión de ellos al catolicismo”. Garantizar el respeto a su identidad y el derecho a una educación bilingüe e
intercultural; reconocer la personería jurídica de sus comunidades, y la
posesión y propiedad comunitarias de las tierras que tradicionalmente ocupan;
y regular la entrega de otras aptas y suficientes para el desarrollo humano; ninguna
de ellas será enajenable, transmisible ni susceptible de gravámenes o
embargos. Asegurar su participación en la gestión referida a sus recursos naturales
y a los demás intereses que los afectan. Las provincias pueden ejercer
concurrentemente estas atribuciones”.
• Art. 75 inc. 22 Tratados de Derechos Humanos con Jerarquía Constitucional:
Pacto de Derechos Civiles y Políticos, Convenio Internacional sobre la eliminación de
todas las formas de discriminación racial, entre otros.
• Convenio 169 de la OIT Art. 14 Ratificado por nuestro país:
“1. Los derechos de propiedad y posesión de los pueblos interesados sobre las
tierras que tradicionalmente ocupan serán reconocidas. Además, se adoptarán
medidas en los casos apropiados para salvaguardar el derecho de los pueblos
interesados a utilizar tierras que no estén exclusivamente ocupadas por ellos, pero a
las que hayan tenido tradicionalmente acceso para su subsistencia y actividades
tradicionales. Se prestará especial atención a la situación de los pueblos nómadas y
agricultores itinerantes a este respecto.
2. Los gobiernos deberán tomar medidas que sean necesarias para determinar las
tierras que los pueblos interesados ocupan tradicionalmente y garantizar la
protección efectiva de sus derechos de propiedad y posesión.
3. Adecuados procedimientos serán establecidos en el ordenamiento jurídico
nacional para solucionar las reivindicaciones de tierras formuladas por los pueblos

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interesados.”

Leyes dictadas para regular los derechos de los pueblos originarios


Antes de la Reforma de 1994 Después de la Reforma de 1994
Ley 23.302 promulgada en Noviembre de 1985 –aún se encuentra vigente-: • La Ley 23.302 no fue derogada.
Como consecuencia de la escasa regulación de nuestra Constitución
respecto del reconocimiento de derechos a los pueblos originarios, se
• Para regular lo dispuesto por el art. 75 inc. 17, se sancionaron leyes
que no garantizan los derechos de los pueblos originarios, sino que
sancionó esta ley que tiene como objetivo declarar de interés nacional la
“postergan” su solución: Ley 26.160 y 26.554 (prorroga los plazo de
atención y apoyo a los aborígenes. Para ello, se les reconoce personería
la ley 26.160): se declara la emergencia en materia de posesión y
jurídica a las comunidades indígenas radicadas en nuestro país, las que
propiedad de las tierras que ocupan las comunidades indígenas con
adquirirán su personería a través de la inscripción de la comunidad en el
personería jurídica obtenida de acuerdo a lo previsto por la ley
Registro de Asuntos Indígenas (arts. 1 a 3). Las relaciones que surjan entre
23.302. Para alcanzar tal fin se suspende la ejecución de sentencias
los miembros de la comunidad quedan reguladas las disposiciones de las
o actos procesales que tengas por objeto el desalojo de las
leyes de cooperativas, mutualidades u otras formas de asociación
comunidades hasta noviembre de 2013; además el Instituto Nacional
contempladas en la legislación vigente (art. 4).
de Asuntos Indígenas deberá realizar un relevamiento de las tierras
ocupadas por los pueblos originarios (que aún no se realizó); y se
creó un Fondo Especial para la asistencia de las comunidades
indígenas destinado al relevamiento de las tierras, las labores en las
causas judiciales y extrajudiciales, y los programas de regularización
dominial (arts. 1 a 4). El Decreto que reglamentó la Ley es el nro.
1122/2007, cabe aclarar que el artículo que crea el fondo NO fue
reglamentado.

Problema que surge: ¿es necesaria la inscripción de las comunidades en el Registro de Asuntos Indígenas para que tengan personería jurídica o, la
cláusula del art. 75 inc. 17 es operativa y su personalidad jurídica está reconocida y es preexistente?
• Algunos entienden que la Ley 23.302, a pesar de haber sido dictada con anterioridad a la reforma de 1994, regula el art. 75. inc. 17 y, en consecuencia,
regula todos los aspectos atinentes a la personería jurídica de las comunidades indígenas. Postura que se ve reforzada porque la ley en cuestión no fue
derogada, y porque la Ley 26.160 en su ámbito de aplicación sólo comprende a las comunidades que hayan obtenido la personería jurídica de acuerdo al
régimen de la Ley 23.302. En consecuencia, entienden que la norma del art. 75 inc. 17 es programática (postura adoptada en minoría en la XXII Jornada
Nacional de Derecho Civil)
• Otros plantean que se produjo una derogación tácita de la Ley 23.302, ya que el art. 75 inc. 17 es operativo. Por ende reconoce la preexistencia de las
comunidades aborígenes y su personería jurídica. En consecuencia, no sería necesaria la inscripción a ningún Registro para que los pueblos originarios
tengan personería jurídica. Sin embargo, la postura mayoritaria en la XXII Jornada Nacional de Derecho Civil planteó que “no obstante la operatividad de la

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norma constitucional, esta propiedad especial aconseja, atendiendo a su particular naturaleza y características, el dictado de una ley que asegure su
armónica inserción y sistematización dentro del ordenamiento jurídico dada la insuficiencia de las disposiciones de la ley 23.302”.

Noción de Propiedad/Dominio
Dominio Código Civil (arts. 2506, 2508, 2513, y concs.) Propiedad de los Pueblos Originarios Art. 75 inc. 17 Constitución
Nacional
• Exclusivo • Comunitario
• Enajenable • Inalienable
• Embargable • Inembargable
• Susceptible de gravamen • Insusceptible de gravamen

Problema que surge: ¿Cuál es la naturaleza jurídica de la propiedad de los pueblos originarios? Conclusiones de la XXII Jornada Nacional de Derecho
Civil:
Despacho A. La propiedad comunitaria indígena es una propiedad especial de fuente constitucional (artículo 75 inciso 17 CN) cuya naturaleza real integra una
compleja relación multidimensional de pertenencia de esos pueblos con su entorno físico, social y cultural (POR MAYORÍA).
Despacho B. Se trata de un derecho real de dominio en favor de la comunidad indígena acotado sólo en cuanto a su inenajenabilidad e inembargabilidad (POR
MINORÍA)

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DOMINIO: MODOS DE ADQUISICION

Los modos de adquisición son hechos y actos (humanos y jurídicos), previstos por la ley para adjudicar en propiedad una cosa determinada a una persona, que
así incorpora ese derecho real a su patrimonio.
1. APROPIACIÓN
Art.2524: El dominio se adquiere por: 2. ESPECIFICACIÓN
3. ACCESIÓN
4. TRADICIÓN
5. PERCEPCIÓN DE LOS FRUTOS
6. SUCESIÓN EN LOS DERECHOS DEL
PROPIETARIO
7. PRESCRIPCIÓN
En la tradición, se distingue "titulo" y "modo". En los demás casos, el "modo" se confunde con el "título" (que sería la propia ley)
El Código trata bajo este título sólo los cuatro primeros, ya que sucesión (3262 y ss); prescripción (3947 y ss);y percepción frutos (2423 y ss) son tratados
especialmente en otra parte del articulado.
La enumeración es incompleta, pues podría agregarse la posesión de buena fe de cosas muebles no robadas ni perdidas (2412); tesoro (2556); expropiación (17
CN y 2511 CC); adquisición tercer subadquirente de buena fe y a título oneroso (1051); comiso (p/el Estado).

CLASIFICACIÓN
1
independientemente del derecho que tenía el propietario anterior, o cuando la cosa no tenía dueño: apropiación, especificación, accesión,
Originarios
percepción de frutos, prescripción (en este caso no es pacífica la opinión)
Derivados Se adquiere de un titular anterior- (aplicación del art. 3270).
Mobiliaria
Apropiación, Especificación, Migración de animales, Adjunción, Mezcla, Confusión, Percepción de frutos
Inmobiliaria
Aluvión, Avulsión, Edificación, Siembra, Plantación

Mixtas Tradición, Sucesión, Adquisición legal, Usucapión

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MODOS ORIGINARIOS

⇒ APROPIACION

• Caza
• Pesca
• Cosas abandonadas
Casos • Res nulluis
• Cosas perdidas (régimen especial)
• Tesoros (régimen especial)

Concepto Se produce la apropiación cuando quien tiene capacidad, aprehende o toma una cosa mueble sin dueño o abandonada, con ánimo de tenerla para sí
(2351 y 2525). También cuando pone la cosa en su presencia con la posibilidad física de tomarla (2374) y con intención de tenerla como suya (2373)-
La adquisición de la posesión por la aprehensión de la cosa trae aparejada la adquisición del dominio por apropiación. (La aprehensión hace presumir el ánimo
de apropiación (conf. art. 2375 CC)

Capacidad: para adquirir la posesión (ver 2392/3/4).

Objeto: cosas sin dueño, o abandonadas (2526). En caso de duda, se presume perdida, no abandonada.(2530). 2527:Animales de caza, salvajes o
domesticados que recuperan su antigua libertad; peces; enjambres; cosas en el fondo mar, etc.

• Cosas inmuebles
• Animales domésticos
No son apropiables:
• Cosas perdidas
(2528)
• Cosas caídas al mar

Quien abandona una cosa puede arrepentirse mientras otro no se apropie (2607).
2529: más parece una cesión (abandono para determinadas personas).
Ver fallo: L.L. 1977-B-531 CNCiv,Sala E.

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Cosas perdidas: (arts. 2531 a 2539).


 No son apropiables. La cosa se debe hallar expuesta a la mirada de todos y accesible a todos, en un lugar distinto al de su conservación. Como requisito
subjetivo se exige la negligencia o descuido de su dueño.
 El que las encuentra debe cuidarla y tiene derecho a recompensa como depositario. Gastos y recompensa (art. 2533). El propietario se exime cediendo la
cosa.
 Si conoce o pudo conocer al dueño y no le avisa pierde derecho a recompensa (2532).
 Si no lo conoce debe ser entregada al juez. 3 avisos mensuales (Dec.ley 1793/56).
 Si el dueño no se presenta en seis meses desde el último aviso, se rematan. Se pagan gastos y recompensa y saldo a la Municipalidad.
 Cuando aparece dueño que ofreció recompensa, el hallador puede optar entre premio regulado por juez y recompensa.
 El que se apodera cosa perdida comete hurto (art. 2539).

Caza: 2540 a 2544 (animales salvajes y bravíos).


 Se puede en terrenos propios o ajenos no cercados, plantados o cultivados.
 Está reglamentado por leyes locales. (Códigos Rurales, etc.)

Pesca: 2547 a 2549- 2343 inc.1; 2527; 2540).


 Se puede en aguas uso público (2340 incs.1 a 5); observando los reglamentos. Ojo, son todos los ríos (no hay ríos privados).
 Los peces son res nullius, pero en el mar territorial son propiedad del Estado (Ley 17.500)- Hasta 3 millas jurisdic. Provincias. Hasta 200 millas Nación.
 Los propietarios ribereños pueden por su lado o ribera hasta la mitad del río o arroyo

Tesoros: (2550 a 2566):


 Objeto que no tiene dueño conocido y que está oculto o enterrado en un inmueble, salvo los sepulcros.(2551) Son cosas muebles (2319)
 El dominio del suelo se extiende a toda su profundidad y comprende minas y tesoros, salvo las modificaciones de las leyes especiales (2518).
 Descubridor:(2554/5) es una excepción al ppio del 2375 (cosas sin dueño se adquieren por 1ª aprehensión). Sólo vale para los tesoros descubiertos
casualmente.(50% para descubridor/a y 50% para dueño/a terreno)

⇒ ESPECIFICACION o TRANSFORMACION (arts. 2567/70)

MATERIA PRIMA (propiedad de “A”)


+
TRABAJO (realizado por “B”)

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Es un modo de adquisición que se produce por la transformación por el trabajo de la materia prima que pertenece a otro, creándose una nueva especie (madera
tallada; granito/ estatua, etc) cuando se tiene intención de apropiación.
 Cuando es de buena fe y la cosa no puede volver a la situación anterior, el especificador (quien trabajó sobre materia prima ajena) sólo debe la
indemnización correspondiente, al dueño de la materia prima utilizada (art.2568).
 Cuando el especificador es de mala fe, el dueño tiene derecho a indemnización, puede promover acción criminal; y quedarse con la nueva cosa, pagando el
mayor valor adquirido por la cosa (2569).
 Cuando hay buena fe, y es posible reducir cosa estado anterior, el dueño puede elegir entre quedarse con la nueva cosa y pagar el trabajo, o exigir el valor
de la materia, quedando la nueva cosa para el transformador (=especificador).(2570)
 Ojo: si la cosa no es robada ni perdida, y hay buena fe, funciona el 2412

Requisitos especificación: • Trabajo humano


• Objeto nuevo Extingue el objeto y
• Materia prima ajena el dominio sobre este
• Animo de apropiarse
• No consentimiento del dueño
ACCESIÓN (2571)

Es un modo de adquisición del dominio que se produce cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia natural o artificial. Es distinto
a la propiedad de los accesorios (2520). Es un título independiente.
• Aluvión (natural)
• Avulsión (natural)
Casos • Edificación (artificial)
• Siembra y plantación (artificial)
• Migración de animales domesticados
• Adjunción
• Mezcla y confusión
ACCESION NATURAL EN INMUEBLES POR ACCION DE LAS AGUAS

Aluvión: (2572/2582) Acrecentamiento de tierra que reciben terrenos ribereños con ríos o arroyos, por efecto espontáneo de las aguas. No debe haber
hecho del hombre.
Insensible y paulatinamente
Dos casos: por acarreo (art. 2572) y por abandono (art. 2573)

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• Aguas que corran naturalmente
• Tierras que confinan natural y directamente con el agua
Requisitos aluvión • Efecto espontáneo
• Efecto insensible y paulatino
• Terreno firme
• Unión de los terrenos debe ser completa
• Río no navegable

Avulsión: (2583/2586). La adherencia se produce en forma súbita y violenta y por efecto espontáneo. Se adquiere el dominio cuando se produce la
adherencia natural, o si son árboles o porción de terrenos cuando pasan 6 meses sin que el propietario las retire. Si no son susceptibles de adherencia natural,
se consideran cosas perdidas
No es necesario que sea río no navegable.
Los seis meses se computan desde que la cosa se deposita en el otro terreno.
Alguna doctrina sostiene la existencia de una "acción de interrogación", para que el anterior propietario defina si reivindicará o no.

ACCESION ARTIFICIAL EN INMUEBLES

Edificación y plantación: (2587/2593) Son casos de adherencia artificial (hecho del hombre).
 Finca propia y buena fe (planté o edifiqué materiales ajenos en mis tierras, de buena fe): paga al propietario el valor de las semillas, plantas o materiales
ajenos.
 Finca ajena y b.fe (planté o edifiqué con mat. propios en finca ajena, de buena fe): el dueño del terreno los hace suyo y paga materiales. No hay derecho
a destruir. Se lo queda el dueño del terreno pues son accesorios a él.
 Finca ajena y mala fe: dueño puede destruir, pero si se queda, debe mayor valor.
 Finca ajena, ambos mala fe: se considera al edificante como de buena fe.
 Finca ajena, material de un tercero (utilicé materiales de un tercero para edificar o plantar en un terreno también ajeno): el dueño de los materiales no
tiene acción contra el dueño terreno, salvo por lo que se le debe al dueño de la obra.
 Finca propia, mala fe (materiales ajenos): si se pueden recuperar, vuelven al dueño los materiales. Si no, hay indemnización, acción criminal
 Edificación parcial en suelo ajeno: no previsto, pero frecuente. a) puede adq. por usucapión.

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ACCESION NATURAL A INMUEBLES (ACCESION MORAL)


Animales domesticados (MIGRACIÓN DE ANIMALES): son animales salvajes, que si vuelven a recuperar su libertad, pueden ser cazados.
La accesión se produce cuando se van del terreno de sus antiguos dueños y se acostumbran a vivir en otro inmueble.
En este caso acceden al dominio del dueño del terreno, si este no empleó artificio (2592)

ACCESION DE COSAS MUEBLES (2594/2600)


Adjunción es cuando dos o más cosas muebles pertenecientes a distintos dueños, se unen de manera tal que vienen a formar una sola cosa(misma materia).
El dueño de la cosa ppal se convierte en dueño de la cosa, pagando al otro el valor de la accesoria.
Cdo. la cosa accesoria es más valiosa que la ppal, puede pedirse la separación.

Mezcla (sólidos) y confusión (líquidos) (2597y ss) Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueños se mezclan o confunden, produciendo una nueva cosa.

MODOS DERIVADOS

• Actos entre vivos: tradición (Art. 2524 inc. 4°)


• Mortis causa: legado de cosa cierta (Art. 2524 inc. 6°, Art. 3766)
Los modos derivados pueden ser:
• A título universal (todo el patrimonio)
• A título singular (una cosa determinada)

⇒ TRADICION (2601/2603)

Es un modo de adquirir dominio, posesión y aún la tenencia. Una parte entrega voluntariamente y la otra lo recibe (art. 2377)
En el Derecho romano: manifestación por signos exteriores de la voluntad de las partes de transmitir y recibir. Función de medio de publicidad.
En el Derecho francés: bastaba la voluntad de las partes  Vélez lo criticó (nota 577).
En nuestro ordenamiento la tradición es requisito para la adquisición de derechos reales (577) que se ejercen por la posesión. Tiene efecto constitutivo en
los actos entre vivos (3265). Son aplicables las disposiciones para adquirir la posesión (art. 2377 y ss).
En el caso de inmuebles se requieren actos materiales (art.2379).
• Ser hecha por el propietario de la cosa (2603, 2412 y 3271)
• Existir capacidad para enajenar y para adquirir (2601)
Requisitos:
• Título suficiente para transferir el dominio (2602)
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Se necesitan dos sujetos: un tradens y un accipiens. Es una forma derivada: Se aplica el 3270.(nemo plus iuris).1
Capacidad: la tradición es un acto jurídico. capac.necesaria para ese acto.
Título suficiente: acto jurídico que tenga por finalidad trasmitir derecho real propio del disponente, capaz y legitimado al efecto, a un adquirente capaz,
formalizado conforme requisitos legales. (compraventa, permuta, etc) Cuando el derecho real es sobre inmueble hace falta la escritura pública, que es la
forma requerida por la ley (art. 1184).
La tradición puede ser anterior al título, pero sólo con título y tradición (modo) se adquiere el derecho real (ver 577 C.C.).
En el caso de las servidumbres: el primer uso vale como tradición (2977).
No hay tradición en derechos especiales como prenda con registro, hipotecas aeronáutica, naval, (no son ds. que se ejerzan por la posesión)

• Real (entrega material de la cosa)


Especies de tradición • Simbólica (entrega algo que representa la cosa, (llaves o título)
• Longa manu (mostrar o poner la cosa a disposición del accipiens).
• Traditio brevi manu (el tenedor se convierte en poseedor, o pasa a ser tenedor de otro poseedor)
• Constituto posesorio (el poseedor conserva la tenencia pero como tal, reconociendo en otro la posesión de dueño)

1 Salvo: 1051 (subadquirentes a título oneroso, de buena fe) Lo vemos en acciones reales: límites de la acción reivindicatoria

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RESTRICCIONES Y LIMLIMITES AL DOMINIO

Contenido negativo Exclusión de terceros

Extensión objetiva del dominio Al subsuelo


Al espacio aéreo
Cosas muebles e inmuebles
A los accesorios
A los frutos
B- Determinación negativa: Derecho Administrativo (2611):
RESTRICCIONES Y LIMITES
AL DOMINIO Código Civil (título VI del libro III)

Numerus clausus (2614)


A la disposición jurídica Inenajenabilidad (2612/2613)
División horizontal del dominio (2617 * Ley 13.512)
Camino de sirga (2639/2640)
Relaciones de vecindad
Obras, trabajos e instalaciones que pueden perjudicar a vecinos (2615, 2616,
2620, 2625)
Molestias ocasionadas por actividades (2618)
Utilización del fundo vecino o de pared divisoria (2621)
Chimenea, fogón, hogar (2622)
Horno o fragua (2623)
A la disposición material
Pozos (2624)
Destrucción muro (2626)
Colocación andamios, etc. (2627)
Árboles y arbustos (2628 y 2629)
Luces y vistas (2655/2656/2657/2658/2659/2660)
No abrir ventanas en pared medianera(2654)
Restricciones vinculadas al régimen de aguas (2630/2653)

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⇒ OBRAS, TRABAJOS E INSTALACIONES QUE PUEDEN PERJUDICAR A LOS VECINOS

PRINCIPIO GENERAL: en el artículo 2620 del C.C. se establece un principio general diferenciando situaciones que implican molestias que dan lugar
a limitaciones, de otras que pueden privar al vecino de ventajas ínsitas en el dominio. La norma citada dispone que "los trabajos o las obras que sin
causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que
gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnización de daños y perjuicios". La nota de dicha norma suministra un ejemplo concreto:
la elevación de un edificio que privase de sol, o disminuyese la luz.

INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS


Origen: obras y trabajos
Damnificados: vecinos
Procedencia: 1 - Perjuicio positivo
2 - Ataque a su derecho de propiedad
Improcedencia: 1 - Privación de ventajas que gozaban
2 - Ejercicio regular de un derecho

INDEMNIZACIÓN POR ACTUAR NEGLIGENTE


Código Civil en el art. 2616, dicha norma no contiene una verdadera restricción al dominio, pero atribuye responsabilidad al propietario negligente al
incumplir con el mantenimiento de sus edificios. El artículo en cuestión establece que "todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la
caída, o los materiales que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes, bajo la pena de satisfacer los daños e intereses que
por su negligencia les causare".
⇒ ANÁLISIS DE NORMAS QUE IMPORTAN PROHIBICIONES A LOS VECINOS

Primer supuesto: el art. 2615 proporciona un primer supuesto: "El propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno
que puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el fundo vecino, o de producir desmoronamientos de tierra".
Este artículo debe interpretarse a la luz de que dichas excavaciones puedan producir las consecuencias que la norma señala. El autor considera que
dicha norma no es rígida, dado que siempre deben computarse las circunstancias de hecho en cada caso concreto. Vélez lo explicaba en la nota al
artículo: "No es posible determinar las distancias de los edificios vecinos a las cuales puedan hacerse excavaciones, o abrirse fosos. El peligro que
puede sobrevenir a los edificios, depende en mucha parte de la clase de terreno, ya sea de piedra o tierra sólida, o por el contrario, arena o tierra
deleznable; y también de la clase del edificio vecino que puede ser de un gran peso, o sólo tener por ese lado paredes sencillas, y meramente
divisorias. En un caso dado los jueces con informes de peritos, resolverán sobre la distancia a que puede abrirse un foso, y el género de calza que
debe tener para evitar derrumbes".

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El art. 2625 establece que: "Aún separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en su casa depósitos de aguas estancadas, que
puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases fétidos, o perniciosos,
que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas, ni máquinas que lancen humo excesivo a las propiedades vecinas". El autor
considera que esta norma con la reforma introducida con la reforma introducida por la ley 17.711 incorporando el nuevo art. 1618 ha perdido parte de
su importancia. Entonces:
PROPIETARIO
1. No debe hacer excavaciones susceptibles de producir las consecuencias que señala el art. 2615.
2. La norma debe interpretarse a la luz de cada caso particular:
2.1. Depende de la clase de terreno (piedra o tierra sólida/ arena o tierra deleznable)
2.2. Depende de la clase del edificio vecino (gran peso/ paredes sencillas y sólo divisorias)
2.3. Informe de peritos: para que determinen la distancia a que puede abrirse un foso y como debe ser para evitar derrumbes.
3. No debe tener en su casa depósitos de aguas estancadas, ni hacer trabajos que produzcan las consecuencias que el art. 2625 señala.

Segundo supuesto: el art. 2632 introduce otra prohibición al disponer que "el propietario de una heredad por ningún trabajo u obra puede hacer
correr por le fundo vecino las aguas de pozo que él tenga en su heredad, ni las del servicio de su casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las
aguas naturales o artificiales que hubiese sido llevadas, o casadas allí para las necesidades de establecimientos industriales". Esta norma tiene
concordancia con la siguiente: art. 2633 que establece que: "El propietario está obligado en todas circunstancias a tomas las medidas necesarias para
hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre el terreno que le pertenezca o sobre la vía pública". Entonces:
PROPIETARIO:
1. No puede hacer correr por el fundo vecino agua de pozos que él tenga, ni las del servicio de su casa: debe correr sobre terreno que le pertenezca o
por la vía pública.

Tercer supuesto: el art. 2621: "Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen
humedad; establos, depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas o empresas peligrosas a la
seguridad, solidez y salubridad de los edificios o nocivos a los vecinos, sin guardar las distancias prescrpitas por los reglamentos y usos del país, todo
sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior. A falta de reglamentos, se recurrirá a juicio de los peritos". La mayor parte de la doctrina
considera que la enumeración que hace este artículo es enunciativa, pues no existirían obstáculos para extender la norma a otras actividades que puedan
ocasionar molestias. Se criticó la redacción del artículo porque se refiere a muros medianeros o divisorios, cuando la norma sólo puede regir en el caso
de muros medianeros, ya que los divisorios son de propiedad exclusiva de su dueño y puede realizar obras cualesquiera que fuera la distancia que
separe de éste.
El art. 2624 por su parte nos dice: "El que quiera hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacer
un contramuro de treinta centímetros de espesor". Dicha norma actualmente tiene mucha aplicación en razón de los nuevos materiales empleados que
actúan como aislantes.

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El art. 2622 establece que: "El que quiera hacer una chimenea, o un fogón u hogar contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro
de ladrillo o piedra de dieciséis centímetros de espesor" y el art. 2623 dispone que "el que quiera hacer un horno o fragua contra una pared
medianera, debe dejar un vacío o intervalo, entre la pared y el horno o fragua, de dieciséis centímetros". En ambas disposiciones se establecen
restricciones que regulan la construcción de obra que pueden irradiar calor a las paredes medianeras. Entonces:
PROPIETARIO:
1. Debe atenerse a las distancias prescriptas en los reglamentos.
2. A falta de reglamentos, se recurrirá a juicio de peritos.
3. Doctrina: enumeración del art. 2621: ENUNCIATIVA.
4. Crítica a la redacción del art.: sólo serían aplicables en caso de muros medianeros (los divisorios son propiedad exclusiva de su dueño).
5. Pozos contra una pared: debe hacer un contramuro de 30 cm. de espesor.
6. Chimeneas contra una pared medianera: debe hacer un contramuro de 16 cm. de espesor.
7. Horno o fragua contra una pared medianera: debe dejar un vacío entre la pared y estos de 16 cm. de espesor.
En los puntos 6 y 7 se hace referencia a la construcción de obras que pueden irradiar calor a las paredes medianeras.

⇒ ANÁLISIS DE NORMAS QUE IMPLICAN RESTRICCIONES A LA ACTIVIDAD DE LOS VECINOS

Molestias ocasionadas por actividades en inmuebles vecinos: la ley 17.711 ha incorporado al código civil un texto nuevo para el art. 2618 y ha
derogado expresamente el art. 2619. El nuevo art. 2618 estipula que: "Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las
condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la
producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad, asimismo tendrá en cuenta la prioridad del uso. El juicio tramitará sumariamente".
La norma se refiere a las molestias que ocasionen las llamadas inmisiones (calor, olores, etc.) que tiene por fuente productora las actividades que se
desarrollan en inmuebles vecinos. Para que dichas inmisiones puedan resolverse judicialmente en lo que hace a los daños o molestias que pudieran
ocasionar es necesario que excedan la normal tolerancia. La duda está en cuál es la "normal tolerancia", la cual no puede resolverse dando por
respuesta un principio general, por lo tanto deben considerarse las circunstancias fácticas del caso particular, correspondiendo al juez dar procedencia o
no en cada caso concreto a la acción, además el juez está obligado a tener en consideración pautas objetivas para determinar su resolución, es decir, en
su sentencia debe tratar de conciliar las exigencias de la producción, la prioridad en el uso, y el respeto debido al uso regular de la propiedad.
Sobre la base de estos lineamientos producirá su fallo, que podrá consistir:
-RESARCIMIENTO DE LOS DAÑOS POR VÍA DE UNA INDEMNIZACIÓN, y/o
-CESACIÓN DE LAS MOLESTIAS.
Se considera que estas posibilidades no se excluyen, por lo que podrían ordenarse la cesación de las molestias y la indemnización de los daños sufridos
hasta que tales molestias cesaron. Señala además que no tiene trascendencia la autorización administrativa para funcionar en el caso de un
establecimiento industrial cuando éste formulare su descargo, sí la va a tener si no se le hubiere otorgado, como agravante de su situación.

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Jurisprudencia del caso: La posibilidad del reclamo, no se limita sólo al daño material producido, sino que también puede solicitarse por ejemplo: la
merma en el valor locativo del inmueble, la disminución del valor venal del inmueble para su venta, etc.

Utilizaciones del fundo vecino o de la pared divisoria: el art. 2626 dice: "El propietario del terreno contiguo o una pared divisoria puede destruirla
cuando le sea indispensable o para hacerla más firme, o para hacerla de carga, sin indemnización alguna al propietario o condómino de la pared,
debiendo levantar inmediatamente la nueva pared". No hay criterio uniforme por parte de la doctrina en cuanto al empleo de la palabra "divisoria", no
es posible identificarlas con las medianeras, pese a ello Vélez las trata en las mismas condiciones. Es decir que aquél que construye puede en virtud de
esta norma destruir la pared cuando le sea necesario para hacerla más firme o de carga, no debiendo pagar indemnización en ninguno de los dos casos.
Asimismo en el art. 2627 el código fija una restricción provisional cuyo objeto único es reparar o construir una obra: "Si para cualquier obra fuese
indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en el inmueble del vecino, el dueño de éste no tendrá derecho para impedirlo, siendo a cargo
del que construye la obra la indemnización del daño que causare".
El autor deduce que si se ocasionaren daños por negligencia del constructor en la vigilancia de la obra o por defectos técnicos, será de aplicación las
normas generales en materia de responsabilidad.

⇒ LUCES Y VISTAS

DEFINICIÓN: Denominamos vistas a aquellas aberturas o ventanas que permiten una visión total sobre el fundo vecino; y luces a las aberturas o
ventanas que sirven para dar luz a las habitaciones, pero que no permiten mirar el fundo vecino.

El art. 2655 del Cód. Civil, establece que el dueño de una pared no medianera contigua a una finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir
luces, a 3 metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con rejas de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas.
Son necesarias 2 condiciones para la apertura de luces: 1) Que se trate de ventanas colocadas a una altura no menor a los 3 metros contados desde el
nivel del piso donde ellos están; esa altura es suficiente para impedir que, sin ayuda de escaleras o medios análogos, se pueda mirar el fundo vecino; 2)
que esas ventanas estén guarnecidas con rejas de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que 3 pulgadas, para impedir que pueda asomarse la cabeza y
mirar el inmueble vecino.

LUCES EN PARED MEDIANERA ART. 2654 COD. CIVIL.

EN PARED NO MEDIANERA ART. 1655 COD. CIVIL.

CONTIGUA ART. 2655 COD. CIVIL.

PROXIMA (SE APLICAN LOS MISMOS

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PRINCIPIOS).

Si la abertura de luces se quiere realizar sobre una pared medianera, quien la pretenda realizar deberá pedir la autorización a su vecino, puesto que
dicha pared se encuentra en condominio y respecto de ella ambos vecinos condóminos se encuentran en pie de igualdad, uno no puede abrir aberturas
sin el consentimiento del otro.
Si la abertura de luces se realiza sobre una pared no medianera contigua (que es aquella que está construida a uno de los extremos de la propiedad
tocando la línea separativa de los fundos) rigen las exigencias del art. 2655 del Cód. Civil. Si la abertura se realiza sobre una pared no medianera
próxima (se construye en una zona más o menos alejada de la línea separativa de los fundos), el supuesto no está especialmente legislado en el Cód.
Civil. Parecería que resultan aplicables por analogía los principios ya expuestos (el art. 26559.

VISTAS DERECHAS O DE FRENTE

OBLICUAS O DE COSTADO

Las derechas se tienen en dirección del eje vertical de una persona la cual puede mirar sobre el fundo vecino sin volver la cabeza. Oblicuas son
aquellas que sólo permiten ver volviendo la cabeza a un lado o al otro.
Para las vistas rigen los arts. 2658 al 2600.
Los artículos que se refieren a las luces y vistas tienen por fin la protección de la intimidad entre vecinos.

⇒ ÁRBOLES Y ARBUSTOS

Se puede pedir la remoción del: - árbol vecino cuando está a menos de 3 metros de la línea divisoria Cause o no daño al vecino
- arbusto vecino cuando está a menos de 1 metro de la línea divisoria

Si está a menor distancia a la que establece el art. 2628 el retiro del árbol/ arbusto es obligatorio.
Sin embargo, en la actualidad la doctrina establece que:

Se puede pedir la remoción del árbol / arbusto cuando: - no respeta la distancia del Art. 2628
Y Que fueron probadas
- Produce un daño o molestia al vecino

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Respecto de las ramas y raíces, el artículo 2629 establece una gran diferencia:
 RAMAS: si se extienden sobre un fundo vecino, el dueño de éste puede PEDIR que sean cortadas (por el dueño del árbol en cuestión).
 RAÍCES: si se extienden sobre suelo vecino, el dueño del fundo puede CORTARLAS POR SÍ MISMO (en tanto el daño ya se produjo).

VOCABULARIO

Artículos 2628 y 2629

HEREDAD: es una porción de terreno cultivado, perteneciente al mismo dueño. Hacienda de campo, bienes raíces o posesiones.

ARBOL: Planta perenne, muy desarrollada, de tronco leñoso y altura variable.

ARBUSTO: Planta perenne, leñoso, ramificado desde la base y de altura inferior a 5 metros.

PREDIO: Tierra, posesión inmueble, heredad, hacienda.

PREDIO RUSTICO: El dedicado a usos agrícolas, fuera de las poblaciones. Perteneciente o relativo al campo.

PREDIO URBANO: Es el situado en el interior de una población y el edificio que aunque situado fuera, se dedica a vivienda.

BOSQUES: Sitio poblado de uno o más especies de árboles, que condicionan el crecimiento de vegetales en los estratos inferiores.

FINCA: Propiedad inmueble.

Artículo 2618:
 Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares
 por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos,
 no deben exceder la normal tolerancia
 teniendo en cuenta:
 las condiciones del lugar
 y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden: disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.

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En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad,
asimismo tendrá en cuenta la prioridad del uso. El juicio tramitará sumariamente.
 Molestias que ocasionen las llamadas inmisiones (calor, ruidos, olores, etc.)
 Fuente productora: actividades que se desarrollan en inmuebles vecinos.
 Deben exceder la normal tolerancia.
 No puede resolverse dando por respuesta un principio general.
El juez debe considerar:
 Circunstancias fácticas del caso particular
 Debe tratar de conciliar:
 las exigencias de la producción
 la prioridad en el uso
 y el respeto debido al uso regular de la propiedad.
 La autorizacion administrativa no incide.
Sentencia de condena puede ser:
 RESARCIMIENTO DE LOS DAÑOS POR VÍA DE UNA INDEMNIZACIÓN, u
 Ordenar el CESE DE LAS MOLESTIAS

RESTRICCIONES EN LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES


 Art. 27 Constitución local. La Ciudad desarrolla en forma indelegable una política de planeamiento y gestión del ambiente urbano integrada
a las políticas de desarrollo económico, social y cultural, que contemple su inserción en el área metropolitana. Instrumenta un proceso de
ordenamiento territorial y ambiental participativo y permanente que promueve:
 La preservación y restauración de los procesos ecológicos esenciales y de los recursos naturales que son de su dominio.
 La preservación y restauración del patrimonio natural, urbanístico, arquitectónico y de la calidad visual y sonora.
 La protección e incremento de los espacios públicos de acceso libre y gratuito, en particular la recuperación de las áreas costeras, y garantiza su
uso común.
 La preservación e incremento de los espacios verdes, las áreas forestadas y parquizadas, parques naturales y zonas de reserva ecológica, y la
preservación de su diversidad biológica.
 La protección de la fauna urbana y el respeto por su vida: controla su salubridad, evita la crueldad y controla su reproducción con métodos
éticos.
 La protección, saneamiento, control de la contaminación y mantenimiento de las áreas costeras del Río de la Plata y de la cuenca Matanza-
Riachuelo, de las subcuencas hídricas y de los acuíferos.

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 La regulación de los usos del suelo, la localización de las actividades y las condiciones de habitabilidad y seguridad de todo espacio
urbano, público y privado.
 La provisión de los equipamientos comunitarios y de las infraestructuras de servicios según criterios de equidad social.
 La seguridad vial y peatonal, la calidad atmosférica y la eficiencia energética en el tránsito y el transporte.
 La regulación de la producción y el manejo de tecnologías, métodos, sustancias, residuos y desechos, que comporten riesgos.
 El uso racional de materiales y energía en el desarrollo del hábitat.
 Minimizar volúmenes y peligrosidad en la generación, transporte, tratamiento, recuperación y disposición de residuos.
 Un desarrollo productivo compatible con la calidad ambiental, el uso de tecnologías no contaminantes y la disminución en la
generación de residuos industriales.
 La educación ambiental en todas las modalidades y niveles.
Leyes de la C.A.B.A. a tener en cuenta:
 Código de Planeamiento Urbano (Ley 449 y modif.) regula los usos del suelo y divide al territorio de la C.A.B.A. en zonas donde se regula la
actividad comercial, de servicios, y residencial. Son los llamados “distritos de zonificación”.
Distritos o zonificación (usos permitidos según la zonificación del CPU)
 Distritos Residenciales – R (zonas destinadas a la localización preferente de la vivienda admiten usos conexos)
 R 1 a - Residencial exclusivo de densidad media
 R 1 b - Residencial exclusivo de densidad media-baja, con altura limitada
 R 2 a - Residencial general de densidad alta
 R 2 b - Residencial general de densidad media-baja. del saneamiento ambiental
 Distritos Centrales – C
 C l - Área Central;
 C 2 - Centros Principales;
 C 3 - Centros Locales.
 Distritos de Equipamiento - E
 E 1 - Equipamiento mayorista
 E 2 - Equipamiento general
 E 3 - Equipamiento local
 E 4 - Equipamiento especial.
 Distrito Industrial - I
 Distritos de Equipamiento - E
 Son áreas dotadas de buena accesibilidad, donde se localizan usos que sirven al conjunto urbano y/o regional que por sus características de
tamaño, molestias, etc., no deben localizarse en zonas centrales o residenciales.

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 En estos distritos se admiten también usos complementarios que contribuyan a mejorar la funcionalidad de aquéllos.
 E 1 - Equipamiento mayorista
 E 2 - Equipamiento general
 E 3 - Equipamiento local
 E 4 - Equipamiento especial.
 Distrito Industrial – I (destinadas al agrupamiento de las actividades manufactureras y de servicio)
 I 1 - Industrial exclusivo;
 I 2 - Industrial compatible con el uso residencial en forma restringida (usos: administrativo, financiero, comercial
 y de servicios, a distintos niveles cuali y cuantitativos, que definen rasgos diferenciales entre distintas categorías de centros. Tales funciones
producen algún tipo de molestia (congestión vehicular y peatonal, ruidos, etc.) que podrían perturbar las condiciones de habitabilidad de las
áreas residenciales; por ello, en estos distritos sólo se admite el uso residencial con restricciones.
Factores que determinan la superficie que se puede construir:
 F.O.T. : Factor de ocupación total (F.O.T.): número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie
edificable.
 F.O.S.: Factor de ocupación del suelo (F.O.S.) indica, en porcentaje, la superficie de terreno que podrá construirse.
 Estos “factores” condicionantes, juegan con límites de altura y volumen construíble variables y que, según el distrito donde esté emplazado el
lote en cuestión, nos dará la superficie a construir
Contaminación atmosférica
 Ley 1356: Preservación del recurso aire. Prevención y control contaminación atomosférica
 Regulación en materia de preservación del recurso aire y la prevención y control de la contaminación atmosférica, de aplicación a todas las
fuentes públicas o privadas capaces de producir contaminación atmosférica en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
propendiendo a la coordinación interjurisdiccional e interinstitucional en lo atinente a su objeto, sin perjuicio de lo establecido en la Ley
Nacional Nº 20.284.
 Contaminación atmosférica: introducción directa o indirecta mediante la actividad humana de sustancias o energías en la atmósfera, que puedan
tener efectos perjudiciales para la salud humana o calidad del ambiente, o que puedan causar daños a los bienes materiales o deteriorar o
perjudicar el disfrute u otras utilizaciones legitimas del ambiente.
 Estándar de calidad atmosférica: disposición legal que establece el valor límite, primario o secundario, de concentración o intensidad de un
contaminante en la atmósfera durante un período de tiempo dado. Son límites primarios los destinados a la protección de la salud de la
población y son límites secundarios los destinados a mejorar el bienestar público, que incluye la protección de los recursos naturales y el
ambiente.
 Emisión: acción de incorporar a la atmósfera como cuerpo receptor o transmisor todo agente físico, químico o biológico.

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 Son límites de emisión aquellos valores de cantidad de contaminantes por unidad de tiempo, concentración o intensidad, de carácter temporario
o permanente, establecidos por la Autoridad de Aplicación como máximos permisibles de emisión con relación al estándar de calidad
atmosférica.
 Son fuente de contaminación los vehículos, rodados, maquinarias, equipos o instalaciones, temporarios o permanentes, fijos o móviles,
cualquiera sea el campo de aplicación u objeto a que se lo destine, que produzcan o pudieran producir contaminación atmosférica. Hay fuentes
fijas y móviles. Monitoreo.

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Contaminación acústica
 Ley 1540. Prevenir, controlar y corregir, la contaminación acústica que afecta tanto a la salud de las personas como al ambiente, protegiéndolos
contra ruidos y vibraciones provenientes de fuentes fijas y móviles, así como regular las actuaciones específicas en materia de ruido y
vibraciones en el ámbito de competencia de la C.A.B.A.
 Considera a los ruidos y a las vibraciones como una forma de energía contaminante del ambiente.
 Contaminación acústica: la introducción de ruidos o vibraciones en el ambiente habitado o en el ambiente externo, generados por la actividad
humana, en niveles que produzcan alteraciones, molestias, o que resulten perjudiciales para la salud de las personas y sus bienes, para los seres
vivos, o produzcan deterioros de los ecosistemas naturales.
 Toda persona física o jurídica tiene derecho, sin obligación de acreditar un interés determinado, a acceder a la información sobre el ambiente en
el ámbito de la CA.B.A.(Ley 104, 1041 y 303).
Código de la Edificación
 Las disposiciones del Código de la Edificación alcanzan a los asuntos que se relacionan con: - La construcción, alteración, demolición,
remoción e inspección de edificios, estructuras e instalaciones mecánicas, eléctricas, electromecánicas, térmicas, de inflamables y sanitarias o
partes de ellas; - Mantenimiento e inspección de predios, edificios, estructura e instalaciones.
CONCLUSION:
 Las definiciones, estándares, y otras consideraciones que contienen las leyes locales tienen relevancia a la hora de establecer cual es la
“normal tolerancia” en caso de conflictos originados por las inmisiones referidas en el art. 2618 C.Civil, que a su vez, es pauta de
interpretación de las otras restricciones.

Trabajo Práctico Nº 3: Lectura obligatoria y análisis del fallo “Botero vs Nextel”, CNCivil, sala H, 2007 (LA LEY 2008-B, 568)

PRESCRIPCION ADQUISITIVA

La prescripción es el medio para adquirir un derecho (pres. adquisitiva) o liberarse de una obligación (pres. liberatoria) por el transcurso del tiempo
(art. 3947, 2ª parte).
Sólo se puede adquirir y perder por la prescripción el dominio (arts. 3948, 4015 y 4016 bis), el usufructo (art. 2812, inc. 4), el uso y la habitación (art.
2949), las servidumbres continuas y aparentes (art. 3017), el derecho de propiedad horizontal y el condominio
Podemos definir a la prescripción adquisitiva o usucapión como el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su
relación con la cosa (dominio, usufructo, uso, habitación, servidumbre), por la continuación de la posesión durante todo el tiempo fijado por la ley.
La usucapión tiene su fundamento en la presunción de abandono de la cosa por parte del propietario. Hay interés de la ley en que la cosa sea
aprovechada económicamente
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La prescripción adquisitiva breve tiene su fundamento en la necesidad de sanear las irregularidades de ciertos títulos de propiedad o de constitución de
otros derechos reales que pueden ser adquiridos por este medio.

Art. 3948 CC: elementos esenciales de la prescripción adquisitiva: la posesión y el tiempo fijado por la ley. (la definición es inexacta porque no es un
"derecho")
Además debe existir previamente una resolución judicial que declare extinguido o desmembrado el dominio (o el derecho real de que se trate) del
propietario anterior. Antes de esta declaración, la posesión y el tiempo sólo conforman para el usucapiente una situación de hecho, que le otorgan un
derecho a la cosa mediante las acciones posesorias y los interdictos, pero no tiene todavía un ius ad rem, o sea, un derecho en la cosa.
Se pierde un derecho real por la transmisión judicial, "cualquiera que sea su causa" (art. 2610), y una de ellas es aquella en que la ley se lo atribuye a
otro a título de prescripción (art. 2606).
Si la usucapión versare sobre inmuebles, para que el derecho real adquirido sea oponible a los terceros interesados, el testimonio de la sentencia que la
admita deberá ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación de la cosa (art. 2505).
Ídem para cosas muebles registrables.

REQUISITOS:
a) POSESION:
El poseedor deberá tener la cosa bajo su poder con animus domini (art. 2351), ejerciendo sobre ella actos posesorios idóneos (art. 2384),
que lo conducirán, al dominio, a una desmembración de éste, como podría ser una servidumbre de acueducto aparente, al condominio, si su posesión
fue en realidad coposesión (art. 2359), o a la propiedad horizontal si la cosa poseída es de esa naturaleza, y también puede llevarlo a adquirir una
vivienda en un club de campo, o una propiedad con caracteres especiales, como una bóveda.
a.1 ANIMUS:
La posesión a título de dueño sólo se requerirá en la prescripción adquisitiva del dominio, porque para los demás derechos reales el animus posesorio
deberá ser el correspondiente a la adquisición del derecho de que se trate (p. ej., usufructo, uso, servidumbre, etc.), según cuál haya sido la intención
del poseedor y la naturaleza de la cosa poseída.
La intención del poseedor dará los alcances del animus posesorio y el derecho a adquirirse (dominio, usufructo, servidumbre)
a.2 POSESIÓN PÚBLICA.
Es necesario que la posesión sea ejercida de manera que pueda ser conocida por EL PROPIETARIO O POSEEDOR ANTERIOR para que puedan
oponerse a ella si es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el
abandono, y la posesión del usucapiente se consolida. Molitor (nota del art. 2479) exigir la publicidad de la posesión no es exigir que sea conocida del
propietario, pues basta con que éste haya podido conocerla..., porque la publicidad requerida no tiene por objeto sino establecer la presunción de que
los actos han sido conocidos por él.
Lo contrario a la posesión pública es la posesión clandestina
Es clandestina cuando la posesión se ha tomado por medio de trabajos subterráneos o por actos posesorios ejecutados de noche
Significa que se han tomado precauciones para sustraerla al conocimiento de quienes tenían derecho de oponerse (art. 2369).

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a.3 POSESIÓN PACÍFICA.


Una posesión adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripción por medio de la fuerza o la violencia no permite la adquisición del derecho
(art. 3959, a contrario sensu). Debe entenderse por violencia no sólo las vías de hecho sino también la violencia moral (art. 2365 y nota del art. 2478).
La prescripción adquisitiva de cosas poseídas por la fuerza o por la violencia, no comienza sino desde el día en que se hubiese purgado el vicio de la
posesión (art. 3959). La purga sucede al año de haber cesado la fuerza o la violencia, porque el poseedor vicioso ya no tendrá contradictor en su
posesión, al haber perdido el despojado la acción posesoria que le hubiera permitido recuperar la cosa (art. 4038).
a.4 POSESIÓN CONTINUA.
La posesión debe ser continua (arts. 3999, 4015 y 4016 bis), ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone
(dominio, usufructo, servidumbre, etc.),
No es necesario realizar permanentemente actos posesorios sobre la cosa, porque la voluntad de conservar la posesión se juzga que continúa mientras
no se haya manifestado una voluntad contraria (art. 2445).
Es la concatenación o encadenamiento de los actos posesorios realizados en la cosa, sin contradictor alguno, durante todo el tiempo exigido por la ley
para la prescripción.
a.5 POSESIÓN ININTERRUMPIDA.
La posesión tiene que ser sin interrupción alguna (art. 4016)
Al contrario de lo que sucede con el requisito de la continuidad, en la interrupción no hay una omisión del poseedor sino un acto positivo, que puede
ser realizado por el propietario o por un tercero (por ejemplo, si lo desposeen), y aun ese acto puede emanar del propio poseedor, como cuando
reconoce el derecho del propietario sobre la cosa (v. nota del art. 2481).

b EL TIEMPO
Posesión con justo título y buena fe se requieren diez años (prescripción corta).
Faltando justo título o buena fe se necesitan veinte años (prescripción larga).

ACCESION DE POSESIONES
En ciertos casos el usucapiente puede unir su posesión a la que tenía su autor (art. 4005 in fine).
Se requiere que sea un sucesor particular y que haya adquirido por actos entre vivos (compraventa, cesión, donación, etc.).
Para que pueda unir el tiempo de su posesión a la de su autor, las dos posesiones deben ser legales (art. 4005, in fine), es decir, no deben ser viciosas
(arts. 2364 y 2365).
Si su autor era de mala fe y él es de buena fe, puede adquirir por prescripción de diez años (arts. 3999 y 4005), uniendo su posesión a la de aquél.
Si él es de mala fe, la buena fe de su autor no lo autoriza para adquirir por prescripción de diez años (la del art. 3999), pero sí para adquirir por la
prescripción de veinte años (la de los arts. 4015 y 4016).
El sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque él sea de mala fe, puede adquirir por usucapión de diez años cuando su autor era de buena fe,
sumando su tiempo al de aquél, ya que se basa en la ficción de que continúa a la persona del causante.

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No se puede valer de la prescripción corta en el caso contrario, es decir, cuando su autor era de mala fe, a pesar de su buena fe personal (art. 4004),
porque la posesión del sucesor universal (art. 3418) se juzga siempre unida a la del autor de la sucesión, y participa de las calidades que ésta tenga (art.
2475).
El principio rector en esta materia es, pues, que la posesión del sucesor por título singular (actos entre vivos) se separa de la de su antecesor (art. 2475)
a los efectos de la prescripción corta. El puede adquirir la cosa por este término sólo si es de buena fe, sumando el tiempo de su posesión al tiempo de
la posesión de su autor. Su posesión no queda calificada por la buena o mala fe de su autor, sino por su propia buena o mala fe.
El sucesor particular puede también unir su posesión de mala fe a la de su autor, haya sido la de éste de buena o mala fe, pero solamente para la
usucapión larga.
Al contrario, la posesión del causante califica la posesión del sucesor universal, y si la de aquél era de mala fe, la de éste también lo será, y si fue de
mala fe la posesión que tuvo el difunto continuará con el mismo carácter en cabeza de su heredero, porque -como dijimos- "se juzgará siempre unida a
la del autor de la sucesión" (art. 2475), ya que aquéllos no hacen sino continuar la persona del causante (arts. 3417 y 3418).
Ellos no comienzan una nueva posesión: continúan la posesión de su autor y la conservan con las mismas condiciones y las mismas calidades (nota de
Vélez al art. 4005).

CÓMPUTO: el plazo comenzará a correr desde el día en que se ejerció el primer acto posesorio (art. 2351) sobre la cosa que se pretende usucapir, si
luego se continuó ejerciéndolos (art. 4015) sin interrupción alguna (art. 4016).

ACTOS DE MERA VOLUNTAD Y SIMPLE TOLERANCIA: falta el animus (ejemplos de dejar la vista no hace adquirir servidumbre; o permitir
que haya una cosa en el terreno, no es suficiente para adquirir por prescripción, etc.)

LEGITIMACIÓN ACTIVA: no es necesaria la capacidad requerida para adquirir por tradición sino la requerida para adquirir la posesión, lo que
significa que no se exige la plena capacidad (art. 2392).
Pueden adquirir por prescripción, entonces, los menores de diez a catorce años y los menores adultos (art. 127), pues el art. 2392 sólo dice que son
incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los menores de diez años: a contrario sensu, los demás pueden adquirir por prescripción.

LEGITIMACIÓN PASIVA: son los mismos que pueden ser sujetos activos. Corre también contra los incapaces que tuvieren representantes legales, y
si carecieren de representación se aplicará lo dispuesto por el art. 3980 (art. 3966).
Si la usucapión fue comenzada contra el causante, sigue corriendo después contra sus herederos y legatarios. Contra los herederos, porque ellos
continúan la persona del difunto y lo suceden tanto en la propiedad como en la posesión (arts. 3417 y 3418), y contra los legatarios, porque éstos
reciben la cosa con todas sus cargas y sus vicios y en el estado en que se halle (arts. 3755, 3761 y 3775).
Corre contra el Estado y las provincias (art. 3951), pero sólo en cuanto a ciertos bienes privados (p.ej., art. 2342, incs. 1 y 3), y también contra las
municipalidades y las iglesias si son cosas que pueden ser enajenadas (arts. 2344, 2345 y 2346). Cabe recordar que el dominio público del Estado es
imprescriptible.

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COSAS SUSCEPTIBLES DE USUCAPION: las cosas susceptibles de usucapión pueden ser inmuebles (art. 4015) o muebles (art. 4016 bis), pero no
pueden ser adquiridas por prescripción las que están fuera del comercio (arts. 2337 y 2338), ni tampoco las que son del dominio público del Estado.

IRRENUNCIABILIDAD: no se puede renunciar a la prescripción futura, pero nada obsta, sin embargo, para que se pueda renunciar a la prescripción
ya sucedida, porque ella en ese caso es un derecho que se ha incorporado al patrimonio del disponente, y no se afecta con ello al orden público sino
solamente al interés económico particular.

LEY 14.159

(Sancionada 29/9/52, promulgada 3/19/52, B.O. 10/10/52, trata del catastro y ha incluido las reglas que se insertan sobre la adquisición de inmuebles
por la posesión, más precisamente al JUICIO DE USUCAPIÓN).

(...)
Título 6: La prescripción adquisitiva de inmuebles
24. En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos (artículo 4015 y concordantes del Código Civil), se
observarán las siguientes reglas:
a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro,
Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse
con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quien figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la
forma que los Códigos de Procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas. (ANTES DE LA SANCIÓN DE ESTA LEY EL
PROCESO ERA MERAMENTE INFORMATIVO, SIN QUE FUERA CITADO EL TITULAR DE LA COSA )
b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la
hubiere en la jurisdicción.(DELIMITA EL OBJETO DE LA PRESCRIPCIÓN, HASTA DÓNDE SE EXTIENDE ESE DERECHO QUE SE
BUSCA ADQUIRIR, INDIVIDUALIZA LA COSA)
c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago,
por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión.
(ANTES DE ESTA LEY EL FALLO PODÍA BASARSE EXCLUSIVAMENTE EN LA PRUEBA TESTIMONIAL, LO CUAL ERA
PELIGROSO, MÁS AÚN AL NO ESTAR PRESENTE EL TITULAR DE LA COSA. EL PAGO DE IMPUESTOS SÓLO AQUÍ IMPORTA
PRUEBA DE POSESIÓN –RECORDAR QUE NO ES UN ACTO POSESORIO-)
d) En caso de haber interés fiscal comprometido el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la Provincia o de la
Municipalidad a quien afecte la demanda.
Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión treinteañal no se plantea en juicio como acción, sino como
defensa. (HOY POY HOY EL PLAZO ES DE 20 AÑOS, YA NO DE 30)

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Serán asimismo subsidiarios del régimen especial a que puede someterse por leyes locales, la adquisición por posesión de inmuebles del dominio
privado de la Nación; Provincias o Municipios. (Texto ordenado por el dec.ley 5756/58).
25. El precedente artículo se tendrá por incorporado al código civil y se aplicará de inmediato a todos los juicios de adquisición de inmuebles por
prescripción, en los que aún se haya dictado sentencia con autoridad de cosa juzgada.

TÍTULOS

Es importante diferenciar los distintos títulos que podemos encontrar, ya que cada uno de ellos tiene diferentes efectos. Las diferencias entre ellos vienen
dadas por la presencia o no de “errores” o incongruencias con la realidad que presente el título en cuestión.

Sólo el título suficiente es apto para constituir derechos reales. Para la prescripción breve basta con justo título (no así con un título putativo o boleto de
compraventa).

SUJETO
(LEGITIMACIÓN) OBJETO FORMA

TÍTULO SUFICIENTE
  

JUSTO TÍTULO
Quien lo otorga no está
 
legitimado para hacerlo
Se refiere a una cosa distinta
TÍTULO PUTATIVO
 a la que realmente es 
transmitida
BOLETO DE
No se formaliza conforme a
COMPRAVENTA  
las solemnidades exigidas

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Título putativo:(art.2357) es el que solo existe en la creencia del poseedor: a) cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un
título a su favor (ejemplo: legatario que entró en posesión de la cosa legada, ignorando la revocación del testamento); b) convencimiento del poseedor de su
derecho a extender su título a la cosa poseída (ej.:compra lote y luego se descubre que no corresponde a ese sino a otro). ojo:"razones suficientes".

Trabajo Práctico Nº 4: Lectura obligatoria del fallo “Presa de Carelli vs. Vivas, Cám. Civil y Com. Azul,1997, 1998-I-489 y redactar una demanda
de usucapión.

Ley Nº 24.374: Establece un régimen de regularización dominial en favor de ocupantes que acrediten la posesión pública, pacífica y
continua durante 3 años, con anterioridad al 1/1/92, y su causa lícita, de inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa
habitación única y permanente.
ARTICULO 1º- Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con causa lícita, acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante
tres años con anterioridad al 1º de enero de 2009, respecto de inmuebles edificados urbanos que tengan como destino principal el de casa
habitación única y permanente, y reúnan las características previstas en la reglamentación.
(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 26.493 B.O. 3/4/2009)
ARTICULO 2°-Podrán acogerse al régimen, procedimientos y beneficios de esta ley, en el orden siguiente:
a) Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;
b) El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupación del inmueble;
c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos años
anteriores a la fecha establecida por el artículo 1º, y que hayan continuado con la ocupación del inmueble;
d) Los que, mediante acto legitimo fuesen continuadores de dicha posesión.
ARTICULO 3°-Los beneficiarios del presente régimen gozarán del beneficio de gratuidad en todos los actos y procedimientos contemplados en esta
ley, los que fijare la reglamentación o la autoridad de aplicación en sus respectivas jurisdicciones. En ningún caso constituirán impedimentos, la
existencia de deudas tributarias, impositivas o de tasas que recaigan sobre el inmueble, ya sean de Jurisdicción nacional, provincial o municipal, con
excepción de la contribución especial establecida por el artículo 9º de la presente ley.
ARTICULO 4º-Quedan excluidos del régimen de la presente ley:
a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de vivienda;
b) Los inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación.
ARTICULO 5º- Las provincias determinarán en sus respectivas Jurisdicciones la autoridad de aplicación de la presente ley. En caso la Capital
Federal será la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires. Asimismo, dictarán las normas reglamentarias y procedimientos para su cumplimiento,
teniendo en cuenta las normas de planeamiento urbano y procediendo en su caso, a un reordenamiento adecuado.
ARTICULO 6º-Procedimiento: A los fines de esta ley, se establece el siguiente procedimiento:
a) Los beneficiarios deberán presentar ante la autoridad de aplicación, una solicitud de acogimiento al presente régimen, con sus datos personales,
las características y ubicación del inmueble, especificando las medidas, linderos y superficies, datos domiciliares y catastrales si los tuviese, y toda
documentación o titulo que obrase en su poder.
A la solicitud, deberá acompañar una declaración jurada en la que conste su carácter de poseedor del inmueble, origen de la posesión, año de la
que data la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentación:

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b) La autoridad de aplicación practicará las verificaciones respectivas, un relevamiento social y demás aspectos que prevea la reglamentación,
pudiendo desestimar las solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos.
Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentación o en la declaración jurada, se rechazará la misma sin más tramite;
c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía de Gobierno o las que se habilitasen por las Jurisdicciones
respectivas, la que requerirá los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble.
No contándose con estos antecedentes se dispondrá la confección de los planos pertinentes y su inscripción;
d) La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el último domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo hará también
mediante edictos que se publicarán por tres días en el Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más efectiva según lo determine la
reglamentación, emplazándose a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposición en el
término de 30 días;
e) No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una escritura con la relación de lo actuado, la que será suscrita por el interesado
y la autoridad de aplicación, procediendo a su inscripción ante el registro respectivo, haciéndose constar que la misma corresponde a la presente
ley;
f) Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos previstos en el inciso g), se interrumpirá el procedimiento;
g) Cuando la oposición del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo por saldo de precio, o en impugnaciones a los procedimientos,
autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley, no se interrumpirá el tramite. procediéndose como lo dispone el inciso e), sin perjuicio de los
derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer;
h) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en favor del peticionante, la escrituración se realizará conforme a las normas
de derecho común, siendo de aplicación, y las que se dictasen en las respectivas jurisdicciones.
...
ARTICULO 8º- La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6° se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el
plazo de diez años contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que
resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se
cumpla el plazo aludido.
Las provincias dictarán las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y regístrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o
título. (Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 25.797 B.O. 18/11/2003).
ARTICULO 9º-A los efectos del financiamiento del sistema, crease una contribución única de 1 % del valor fiscal del inmueble, la que estará a cargo
de los beneficiarios. La reglamentación determinara la forma de percepción y administración de estos fondos.
ARTICULO 1Oº.-La presente ley es de orden público y el Poder Ejecutivo reglamentará la misma en lo que fuese de su competencia, dentro de los
60 días de su publicación en el Boletín Oficial. Las provincias y la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, dictarán las normas complementarias
y reglamentarias en el plazo de 60 días a contar de la reglamentación.

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DOMINIO: MODOS DE EXTINCIÓN

VOLUNTARIO
SEGÚN LA VOLUNTAD
DE SU TITULAR
INVOLUNTARIO
DESTRUCCIÓN O CONSUMO TOTAL
EXTINCIÓN
DEL
DOMINIO ABSOLUTA
PUESTA FUERA DEL COMERCIO
EN RELACIÓN A LA
COSA
RELATIVA

TRANSFORMACIÓN
TRANSMISIÓN LEGAL PRESCRIPCIÓN
ACCESIÓN

TRANSMISIÓN VOLUNTARIA ENAJENACIÓN


SUBASTA JUDICIAL

TRANSMISIÓN JUDICIAL EXPROPIACIÓN

ABANDONO INMUEBLES Y MUEBLES

ALZAMIENTO ANIMALES SALVAJES

DOMÉSTICOS

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EXPROPIACIÓN

Procedimiento de derecho público, por el cual el sujeto expropiante (sujeto activo), obrando unilateralmente, adquiere bienes de los particulares (sujetos
pasivos), en virtud de una ley que los declara de utilidad pública, y para el cumplimiento de los fines dispuestos en esta ley, previo pago de una justa
indemnización
Cód.Civil: 1324 inc.1; 2511 (reglamenta el 17 CN: justa indemnización-valor real y perjuicio directo por la privación de la propiedad); y 2610 (modo de
extinción del dominio).
Ley 21.499:
Sujetos activos: Estado Nacional; MCBA; entidades autárquicas nacionales, empresas del Estado Nacional y los particulares (existencia visible o jurídica)
siempre que cuenten con autorización legal.
Sujeto pasivo: cualquier persona de carácter público o privado.
Objeto: todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfacción de la necesidad pública, cualquiera sea su naturaleza, pertenezcan al dominio publico
o privado y sean cosas o no.
Debe referirse a bienes determinados, pero puede ser mencionados en forma genérica cuando van a ser destinados a la ejecución de una obra, plan o
proyecto.
Indemnización: valor objetivo del bien y los daños que sean una consecuencia directa o inmediata de la expropiación. No se toman en cuenta
circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas o lucro cesante, ni el mayor valor que la obra pueda conferir al bien (art.10).
Si son inmuebles el valor máximo estimado será incrementado por todo concepto en un diez por ciento.
Después de declararse el bien sujeto a expropiación sólo se pagan las mejoras necesarias (art.11)
Avenimiento: el sujeto pasivo consiente la expropiación, con lo cual no se requiere ir a juicio. Se adquiere directamente dentro de los valores máximos
fijados por el Tribunal de Tasaciones (inmuebles) o las oficinas técnicas.
Procedimiento judicial sumario: el dominio se extingue para el expropiado cuando hay sentencia judicial firme + toma de posesión + pago de la
indemnización (29, párr.2º)
Debe promoverse el juicio dentro de los dos años de dictada la ley, si son bienes determinados; cinco años si son bienes dentro de una zona determinada y
de diez años cuando se trate de bienes comprendidos dentro de una enunciación genérica, salvo ochavas, rectificación o ensanche de calles ni para la
reserva de inmuebles para obras o planes de ejecución diferida.
Retrocesión: es la acción que tiene el ex-propietario cuando se de un destino diferente al bien expropiado, o no se le de ningún destino en 2 años
computados desde que la expropiación quedó perfeccionada (35).

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Expropiación irregular: cuando la iniciativa la tiene el expropiado. Puede darse en los siguientes casos: 1) se declaró a la cosa de utilidad pública, pero no
se concreta la expropiación, o 2)se expropió sólo una parte de la cosa. En ambos casos el sujeto pasivo de la expropiación intima a la Administración
Pública a que realice la expropiación, o bien que la extienda a la totalidad de la cosa.

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CONDOMINIO
Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. (Art. 2673)
Caracteres del condominio:
 PLURALIDAD DE SUJETOS: los titulares deben ser 2 o mas personas ya sean físicas o jurídicas (sino estaríamos frente a
un dominio) Se ve afectado el carácter exclusivo del dominio.

 UNIDAD DE OBJETOS: puede tratarse de 1 o varias cosas muebles o inmuebles. Aunque se trate de varias cosas, ellas
son consideradas a los efectos del condominio como un solo objeto.

 EXISTECIA DE PARTES IDEALES, ABSTRACTAS, ALICUOTAS, INDIVISAS O CUOTAS PARTES. A cada


condómino le corresponde una cuota parte, es decir, ½, 1/3, ¼, 1/5, etc. Se tiene derecho sobre toda la cosa pero por un %
de ella. No recae sobre parte alguna materialmente determinada del objeto.

Constitución (art 2675)


El condominio puede originarse en:
• CONTRATO cuando varias personas adquieran en común una o varias cosas o cuando el propietario del todo
transmite a otro una parte alícuota de su derecho sobre la cosa.

Para algunos, entra en esta categoría, la partición extrajudicial de una herencia.


• ACTOS DE ULTIMA VOLUNTAD aquellas disposiciones testamentarias por las que se lega a una misma cosa a 2
o más personas. No constituye un condominio cuando no recae sobre una o varias cosas determinadas sino sobre todo el
patrimonio relicto que seria una “comunidad hereditaria” y no un condominio.

• LEY cuando la ley impone el condominio independientemente de la voluntad de los particulares. Por ejemplo: el
condominio de muros, cercos y fosos o por confusión de límites, etc.

Se sostiene que la enumeración del art 2675 no es excluyente de otros medios de constitución del condominio, se suele
mencionar por ejemplo, el supuesto de la prescripción adquisitiva, cuando la posesión durante el término requerido por la ley
ha sido ejercida por más de una persona (coposesión)

CLASES DE CONDOMINIOS
A. SIN INDIVISION FORZOSA es aquel en el cual cualquiera de los condóminos, en cualquier tiempo y sin depender de
la conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la partición de la cosa común.

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B. CON INDIVISION FORZOSA se encuentra coartada la facultad de pedir la división en cualquier tiempo ya sea por
causa derivada de la ley, de la convención (contrato) o de una disposición de última voluntad.

CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA

FACULTADES SOBRE LA PARTE INDIVISA (art 2676)


Amplísimas y equivalentes a las del propietario sobre su cosa.

Se refiere a las facultades jurídicas y no materiales.

Enajenar
Puede realizar cuantos actos sean compatibles
libremente con su carácter de porción ideal, sin depender para ello de la conformidad de
su parte indivisa
los otros condóminos. Constituir derechos de
ya sea a titulo oneroso o a titulo gratuito a
usufructos (art 2843),
otro condominio o a un tercero. Los demás
uso y habitación (art
copropietarios no pueden oponerse a la
2949). Estos derechos
enajenación que de su parte indivisa quiera
reales que puede
hacer el condómino ni menos alegar
constituir están
derecho alguno de preferencia para
subordinados al resultado
adquirirla (art 2677)
de la partición que tiene
efecto declarativo.

El condómino PUEDE

Hipotecar su parte indivisa Intentar acciones posesorias sin


(art 2678) necesidad de concurso de los
demás condóminos y aun puede
No tendrá efecto alguno si
ejercerlas contra cualquiera de ellos
realizada la partición el
que turbándolo en el goce común,
inmueble hipotecado queda
manifestase pretensiones a un
en lote a otro copropietario o
derecho exclusivo sobre el
le sea adjudicado en licitación.
inmueble.
54 También tiene acciones reales.
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El condómino NO PUEDE

Constituir servidumbres porque para que haya


servidumbre es indispensable la existencia de 2
Arrendar su parte indivisa
fundos: el dominante y el sirviente por ello quedaría
excluida la constitución de una servidumbre que
recayera sobre una parte indivisa dado su carácter
ideal y se opondría al principio de indivisión de las
servidumbres (art 3007)

FACULTADES SOBRE LA COSA O PARTE MATERIAL DE ELLA.


Son restringidas
Derecho de uso y goce de la cosa
Todo condómino puede usar la cosa común pero con 2 limitaciones:
1. Que se ajuste al destino de la cosa. Si uno de los condóminos no permite a otro gozar y usar de la cosa conforme al destino
de ella, se produce un caso de abuso del derecho (art 1071). No hay abuso si se utiliza para otro destino.

2. Que no la deteriore en su interés particular

Si uno de los condóminos usa y goza de la totalidad de la cosa sin que los otros condóminos formulen observación alguna, se presume asentimiento
tácito con dicha ocupación gratuita.
Actos de disposición
Art 2680 exige unanimidad de los condóminos para actos materiales y jurídicos
Ius prohibendi ninguno de los condóminos puede ejercer sin el consentimiento de todos sobre la cosa común ni sobre menor parte de ella
físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de una
bastara para impedir lo que la mayoría quería al respecto.
Art 2681 innovaciones materiales. Solo están prohibidas aquellas innovaciones que tiendan a dar a la cosa común un destino distinto o que se
traduzcan en un menoscabo del derecho de los demás condóminos.

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Nada obsta a que el condominio en ejercicio del derecho de uso y goce de la cosa común, pueda hacer en ellas las construcciones que quiera para si
comodidad particular, con la sola condición de no estorbar a los otros el uso del mismo derecho en otra parte de la cosa y si, la mejora fue realizada sin
el consentimiento de los otros condóminos, estos no podrían aprovecharse de ella sin contribuir a su pago.
Ante la exigencia de unanimidad (art 2680, si el acto es celebrado por un solo condómino o por mas, pero no por todos, estos actos son nulos, de
nulidad relativa. Excepción
Art 2683 la enajenación, constitución de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los
condóminos vendrá a ser parcial o íntegramente eficaces, si por el resultado de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote. En la
hipoteca, antes de la partición, la hipoteca es nula, el acreedor hipotecario carecerá de todo derecho.
DERECHOS DE LOS ACREEDORES DE LOS CONDOMINOS
EMBARGO Y VENTA DE LA PARTE INDIVISA
Art 2677 cada condómino puede enajenar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los
comuneros.
La ley 14394 art 55 durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrán ejecutar el bien indiviso ni
una porción ideal del mismo, pero si podrán cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su respectivo deudor.
CARGAS REALES
Art 2689 en las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca cada uno de los condóminos esta obligado por el todo de la deuda.
Por el carácter indivisible que revisten las cargas reales, el acreedor puede demandar a cualquiera de los condóminos poseedores de la cosa gravada,
por el todo de la deuda.
Si quedara un saldo impago por el art 2688 cada uno de los condóminos responderá solo por su parte
Esto también se aplica a los impuestos.
OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES DE LOS CONDOMINOS.
Gastos de conservación y reparación de la cosa Puede liberarse de la
obligación (art 2685) por
INCUMPLIMIENTO abandono de su
Art 2685 todo
condómino puede derecho de propiedad.
obligar a los Jurisprudencia: el
copropietarios en abandono debe hacerse
proporción de sus partes antes de que se hayan
Art 2686 el condómino/s pagaran los intereses concluido las refacciones
al copropietario que los hubiera hecho y este sino producida la mora,
tendrá derecho a retener la cosa hasta que se la renuncia de la
verifique el pago. propiedad no tiene por
Para la jurisprudencia, requerido el efecto liberar de
condómino este queda constituido en mora de contribuir y solo podría
pleno derecho una vez concluido los trabajos computarse hasta el
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valor de lo renunciado.
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Hay controversia respecto a que pasa con la parte indivisa abandonada


• Se acrece la de los otros condóminos proporcionalmente a su cuota.

• Mariani de Vidal Si se trata de un inmueble, la parte indivisa pasa al dominio publico del estado.

Si es un mueble se transforma en una res nullius susceptible de apropiación

OBLIGACIONES POR DEUDAS CONTRAIDAS EN PRO DE LA COMUNIDAD (CON UN 3º)


Por uno solo de los condóminos (art 2687)
Esta obligado solo el que la contrajo. Tiene acción contra los demás condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado.

Todos los condóminos colectivamente


Principio general: no solidaridad

Cada uno esta obligado por la cuota parte que le correspondería de la cosa (si se expreso al obligarse cual era esa cuota parte)

Si no se expreso la cuota, todos responden por partes iguales sin perjuicio del derecho a repetir cada uno proporcionalmente lo que hubieran abonado demás
por parte de los otros que hubieren abonado de menos (art 2688)

Excepciones. No solidarias

• Pacto de solidaridad por los condóminos

• Que se exprese en cuotas

• Que lo establezca la ley por el contrato en que esta constituido

CASO DE INSOLVENCIA DE UNO DE LOS CONDOMINOS

Art 2690 deben repartirse entre los condóminos que afrontaron la deuda en proporción al interés que tengan en ella y según el cual hubieses contribuido a
satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente

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EXPLOTACION EXPLOTACION
COMUN NO COMUN

Cuando por la naturaleza de la cosa o


por oposición de alguno el uso y goce
Cuando la cosa es susceptible
común no fuera factible, cualquiera
de uso y goce común por los
de los condóminos puede:
condóminos y no hay oposición
de ninguno, puede ser explotada pedir la partición salvo que sea
directamente por ellos. de indivisión forzosa

En asamblea pueden los


condóminos resolver si la cosa
debe ser puesta en
administración o alquilarla o
arrendarla (art 2699)

I. ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN

UNANIMIDAD quórum necesario para deliberar (cantidad mínima de personas físicas o jurídicas para sesionar
válidamente)

MAYORIA ABSOLUTA (cantidad de esas personas que voten afirmativamente para un asunto determinado)

Se computan los votos por valor (% que cada condómino tiene. Si hay dudas se presumen que son iguales art 2704-2705-
2708) y NO por cabeza

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Si hay empate decisión (art 2706) por suerte

Árbitros

Juez a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros

El administrador puede ser:

Un Un 3º
condómino
Será un mandatario (art
1945, 2701)
Será mandatario de
Sera un gestor de negocios,
los condóminos.
si no tiene mandato ( no fue
elegido)(art 2709, 2302)

Ambos

deben rendir cuentas

II. EXPLOTACION POR ARRENDAMIENTO

Art 2702 debe ser preferido a persona extraña, el condómino que ofreciere el mismo alquiler.

Si se alquila a un 3º por medio de un contrato de locación válidamente celebrado, por el art 1613:

• Antes de vencer el termino de la locación la demanda de desalojo debe ser intentada por todos los condóminos , cualquiera fuere l
causa que dio motivo al desalojo

• Después de vencido el termino de locación el desalojo puede ser demandado por cualquiera de los condóminos sea la causa del
desalojo la conclusión del termino o cualquier otra.

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CONCLUSION DEL CONDOMINIO


CAUSAS COMUNES AL DOMINIO

CAUSAS ABSOLUTAS

A. Destrucción total o consumo total de la cosa ( si es parcial el derecho continua sobre los restos) (art 2604)

B. Si la cosa es puesta fuera del comercio ( art 2604)

C. Si animales domésticos recuperan su antigua libertad (art 2605)

CAUSAS RELATIVAS (art 2606-2609-2610)

A. Abandono (art 2607-2608-2685 2ºp)

B. Enajenación de la cosa

C. Transformación

D. Accesión

E. Prescripción

F. Trasmisión judicial

Si la enajenación, abandono, etc. recaen sobre la parte indivisa únicamente para el condómino titular se extinguirá el derecho que puede pasar, según los
casos a otro/S condómino/s o un 3ª.

Si uno de los condóminos intenta prescribir el dominio de toda la cosa contra los demás, su posesión debe ser inequívoca y revelar que ha excluido a
los demás condóminos de la posesión de la cosa, de lo contrario, el uso y goce que hiciere de la misma encuadraría en las facultades que otorga el art
2684 (ver intervensión de títulos)

MODO ESPECIAL

A. División de la cosa común

Convertir la parte ideal de casa condómino en una porción o lote material equivalente a su interés en la cosa.
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Cuando el condominio no es de indivisión forzosa:


• ¿Quién puede pedir la partición? los condóminos, herederos de los condóminos, sus acreedores (de los herederos) y todos los que tengan un
derecho declarado por la ley.

• ¿Cuándo la puede pedir? en cualquier momento.

EXCEPCION:

Art 2715 cuando la división sea nociva por cualquier motivo (perjudica a los condóminos, desvalorización de la cosa que se torna
inconveniente) ella debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.

Según la jurisprudencia, ese perjuicio debe derivar en situaciones objetivas, graves y excepcionales que serian las únicas que autorizarían la demora
(crisis económica, juicio pendiente que se discute acerca de la superficie de la cosa) Inaplicable si el perjuicio derivare del valor afectivo de la cosa
para uno de los condóminos o del hecho que la división traiga aparejada otro destino para el inmueble.

Algunos piensan que además del perjuicio que le puede causar a los condóminos, hay que tener presente el interés colectivo (art 1071 y 2513)

NATURALEZA JURIDICA DE LA ACCION DE PARTICION

 ACCION REAL: porque el juez esta facultado para hacer atribuciones de propiedad y pone en movimiento el derecho real de condominio

 ACCION PERSONAL: efectiviza una obligación que la ley le impone a los condóminos de dividir la cosa en común en cualquier
momento. Esta obligación esta dentro del derecho personal aunque derive de un derecho como es el condominio.

 ACCION MIXTA: nuestro codificador las rechaza (nota art 4023 in fine)

El juez competente para entender en la acción de partición es el que lo es para entender en las acciones reales.
FORMAS DE LA PARTICION
Art 3642 UNANIMIDAD Y CAPACIDAD forma y por el acto que juzguen convenientes.
ESPECIE: cuando la cosa sea divisible y la división no convierta en antieconómico el aprovechamiento o devaluado para las partes.
EN DINERO: si la cosa es indivisible, se vende y se reparte el dinero en proporción al % de cada condómino. Si todos los condóminos
están de acuerdo pueden hacerse de esta forma aunque la división en especie sea posible
MIXTA: un poco en especie, un poco en dinero.

CLASES DE PARTICION

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Total: cuando se divide todo el objeto del condominio


Parcial: cuando se divide una parte de la cosa que constituye el objeto del condominio
Definitiva: cuando se divide el condominio, se divide la propiedad
Provisoria: cuando se divide el uso y goce de la cosa (art 3464). La resolución debe ser tomada por unanimidad (art 2699)
Judicial: cuando lo decide el juez. Casos art 3465
Extrajudicial: cuando lo deciden los condóminos si son capaces y están presentes. Debe formalizarse por escritura pública o instrumento
privado presentando a juez para ser homologado.

EFECTOS DE LA PARTICION
Tiene efecto declarativo (art 2695/2696), es decir, tiene efecto retroactivo a la fecha de constitución del condominio, Se considera como
sui el condominio nunca hubiera existido, se establece una ficción legal.
Cada condómino debe ser considerado como que hubiera sido desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiese
correspondido en su lote y como si nunca hubiese tenido derecho de propiedad en lo que le ha tocado a los otros condóminos (art 2695)
Excepción: los condóminos entre si se deben la garantía de evicción y por vicios redhibitorios.

CONDOMINIO DE INDIVISION FORZOSA


Se encuentra coartada la facultad de pedir la división en cualquier tiempo ya sea por causa derivada de ley, de la convención (contrato) o de una
disposición de última voluntad.
CLASIFICACION:
Según su origen:
• Legal:

− Condominio que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso de dos o más heredades que pertenezcan a propietarios distintos.
( Por ej.: un canal de desagüe de 2 inmuebles) (art 2710)

− Condominio de muros, cercos, fosos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas. (art 2716/2745-2710)

− Hipótesis de “división nociva” ( art 2715)

− Condominio de las partes comunes en la propiedad horizontal.

• Jurisprudencial:

− Sepulcros por aplicación del art. 278 y nota 2715 y el art 12 de la ley 4128, salvo excepciones.

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• Convencional:

− La indivisión forzosa puede nacer de una estipulación valida y temporal de los condóminos (art 2715)

− Art.2693.- Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la división; pero les es permitido convenir en la
suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente.

− Art 52 y 53 de la ley 14.394 (plazo máximo para convenir la indivisión: 10 años)

• Disposición de ultima voluntad:

− Por un plazo que no exceda los 10 años. Cualquier término superior al máximo permitido se entenderá reducido a este.

− Si se trata de un bien determinado o de un establecimiento comercial, industrial, etc. el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los
herederos alcancen la mayoría de edad aun cuando ese tiempo sea mayor de 10 años.

Según la incidencia del tiempo (Llambias-Alterini):


• Perdurables

Dentro de esta categoría se ubican las que la ley prohíbe dividir la cosa común. Se incluyen los accesorios indispensables al uso común de dos o más
heredades (art. 2710 a 2714); condominio de nuevos cercos y fosos (art. 2716, 2717 y sig.); condominio sobre partes comunes en propiedad horizontal
(art.18 ley 13512); la indivisibilidad producto de la constitución del bien de familia (art.34 y sig. ley 14394).

• Temporarias

Estas se caracterizan por su transitoriedad y comprenden las indivisiones forzosas de origen contractual (art. 2693 y 2694) sinónimo de convenios de
indivisión para cosas de origen no hereditario y -por otra parte- la indivisión que el donante pueda imponer a sus donatarios condóminos a los convenios
entre herederos para bienes de origen hereditario (art. 52 ley 14394) y las indivisiones forzosas para bienes de origen hereditario impuestas por el testador
o el cónyuge supérstite ( art. 51 y 53 ley 14394).

Estas situaciones están previstas en el art.2715 cuando expresa que la división de la cosa común la "prohibiere una estipulación válida y temporal de
los condóminos, o el acto de última voluntad también temporal que no exceda en uno y otro caso el término de cinco años".

Esta precisión debe entenderse en conjunción con los términos que fija la ley 14394, que amplían este plazo legal para bienes de origen hereditario
(nada que remita a 14394).

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• Circunstanciales - Partición nociva.

Esta indivisión resultante de la última parte del art. 2715 es verdaderamente circunstancial, ocasional o accidental y existen controversias sobre su fuente.

Tradicionalmente se la ha ubicado dentro de las indivisiones legales como señalamos. En cambio los autores que estamos reseñando consideran que "la
indivisión nacerá de la decisión judicial que enfrentada a un caso concreto interprete que debe dilatar la división para que no haya perjuicio a los
condóminos" (ob.cit. pag. 571).

Los autores aportan como ejemplo la subsistencia de la indivisión a fin de evitar situaciones críticas económico-sociales que condenarían a una
disminución importante del precio, de cualquier manera será el arbitrio judicial quien decidirá la oportunidad de la partición.

Si bien el texto legal parece muy amplio en la labor jurisprudencial se observa cuidado en las resoluciones, pese a que hay una tendencia a reaccionar
contra la excesiva divisibilidad de los patrimonios a fin de evitar graves perjuicios a los comuneros por la decisión de un solo de ellos que pretende
decidir.

FACULTADES DE LOS CONDOMINOS


Cada condómino puede usar la totalidad de la cosa común y de sus diversas partes. Limitaciones:

A. Debe usarla conforme al destino de la cosa común (art 2712), determinado por convención, sino por la naturaleza de la cosa, sino por el usa al cual la cosa ha
sido afectada de hecho.

B. El uso de cada condómino no puede perjudicar al derecho igual de los otros (art 2712)

C. Debe usarse la cosa para satisfacer necesidades de las heredades, en interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa y no para satisfacer las necesidades
de otro fundo aunque perteneciera a uno de los condóminos.

Actos materiales: puede realizarlos siempre que no perjudique a otros condóminos.


Actos jurídicos: comprenden la cosa común, las partes ideales y las partes exclusivas.
OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS.
Igual a las del condominio sin indivisión forzosa.
No se aplica el abandono (art 2685 in fine) y el arrendamiento de la cosa común separada de las partes exclusivas.

Accesorios indispensables (art 2710) (de origen legal y de carácter perdurable)

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Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010

La prohibición encuentra fundamento en razones de necesidad, atento la connotación de indispensabilidad para las heredades que fija el texto. Es necesario que
sobre estos accesorios exista condominio porque si son de propiedad exclusiva de uno de los vecinos, para que el otro vecino pueda usarlos seria necesario
establecer una servidumbre legal o convencional,

Es cuestión de hecho, dependerá en cada caso concreto, determinar cuando los accesorios son indispensables para el uso común de los fundos.

Cada condómino puede, respecto de esos accesorios, ejercer acciones posesorias o la real reivindicatoria, el condómino se puede adquirir por usucapión, el
derecho no se extingue por el no uso durante 10 años. (Art 2711)

Condominio por confusión de limites (art 2746)


El condominio se extiende únicamente a la zona dudosa y no a la totalidad de los fundos contiguos que pertenecen a la propiedad exclusiva de los vecinos.

Cada uno de los condóminos puede pedir que los límites confusos se investiguen y demarquen por medio de la acción de deslinde.

Requisitos para iniciar la acción de deslinde:

1. 2 fundos colindantes (art 2746) o contiguos (art 2748)

Si el demandado es el Estado (art 2750) solo procede respecto a terrenos dependientes del dominio privado. Si los 2 fundos son del dominio público del
Estado el deslinde le corresponde a la jurisdicción administrativa. Para algunos, esto también se aplica si un fundo es de un particular y el otro del
dominio publico del Estado.

2. Fundos rústicos (art 2648) no edificados. Según la jurisprudencia, en caso de predios edificados no procede la acción de deslinde sino que son
aplicables las reglas de la medianería. Lo de rustico no significa que estén en la ciudad o en el campo sino que no este edificado. Tampoco procede la
acción de deslinde cuando las heredades contiguas están separadas por un alambrado.

3. Los limites de los fundos debe estar confundidos (art 2746/2748)

ACCION DE DESLINDE ACCION REINVINDICATORIA


Limites confundidos, no se sabe exactamente por donde pasan Limites cuestionados
Cada parte es demandante t demandada Hay actora (carga de la prueba) y demandado
Ninguno de los vecinos afirma tener derecho alguno sobre la Los vecinos afirman su derecho sobre la zona determinada y
zona en cuestión
Busca investigar y demarcar los limites confundidos Reclaman la restitución de ella por parte del colindante que la
posee

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El terreno se dividirá entre los vecinos en la porción que el juez


diga.

Tienen acción de deslinde los que tengan derechos reales sobre el terreno contra el propietario del fundo contiguo (art 2749)

Los titulares de derechos reales de uso y garantía sobre cosa ajena para que la sentencia sea oponible al propietario, el demandado puede exigir que
intervenga el.

El deslinde puede ser:

 Judicial (art 2753)

 Extrajudicial (art 2753) con escritura publica otorgada por personas capaces y la mensura practicada homologadas por juez competente.

Prueba: esta a cargo de ambas partes

Gastos: se repartirán proporcionalmente entre ellos según la extensión del terreno de cada uno.

Efectos: la sentencia (deslinde judicial) o escritura pública (deslinde extrajudicial) servirán como titulo de propiedad, siempre que no cause daño a 3’ (art
2753) será parte integrante, accesorio o complementario del titulo de dominio de cada uno de los colindantes.

Condominio de muros, cercos y fosos.


Art.2716.- El condominio de las paredes, muros, fosos (excavación que rodeaba las fortalezas y castillos) y cercos que sirvan de separación entre dos
heredades (porción de terreno cultivo perteneciente al mismo dueño) contiguas, es de indivisión forzosa.

Nuestro Código considera como sinónimos los términos: Pared: muro

Medianera: común.

CLASIFICACION DE LOS MUROS

 Según el punto de vista físico (según su emplazamiento):


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Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010

• Pared o muro lindero o separativo: la que se encuentra edificada en el límite de 2 fundos pertenecientes en el terreno a distintos
propietarios.

− ENCABALLADO: su eje coincide con la línea separativa de 2 heredades. El muro esta asentado en el terreno de un vecino y parte en el de otro.

A
B

− CONTIGUO: uno de sus extremos toca el límite separativo de las 2 heredades, pero la pared se asienta íntegramente en el terreno de un solo
vecino

A
B

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• Pared o muro no divisorio o no separativo: aquel que o linda inmediatamente con la línea separativa de los inmuebles contiguos.
− MURO O PARED PROXIMA: esta edificada íntegramente en el terreno de uno de los vecinos y aunque se levante cerca del limite de las
heredades no linde inmediatamente con el.

A
B

 Desde el punto de vista jurídico (según quien es su titular):


− PARED PRIVATIVA: pertenece a la propiedad exclusiva del vecino que la construyo.

− PARED COMUN, MEDIANERA (desde el punto de vista físico puede ser tanto encaballada como contigua): art 2717 cuando los vecinos de
las heredades contiguas la han construido a su costa en el límite separativo de ambas.

Existen 2 posibilidades:

1. Que los dos vecinos la construyeran juntos pagando ambos los gastos sobre el límite de sus heredades.

2. Que la construye y paga uno de los vecinos sobre el límite separativo de las heredades u el otro luego la adquiere.

El condominio sobre el muro medianero se extiende también al terreno sobre el cual este esta asentado.

MURO + TERRENO: TODO INESCINDIBLE

MEDIANERIA URBANA
El cerramiento puede ser:

A. Una facultad: que deriva del carácter exclusivo del dominio ( puede excluir a 3º del uso, goce y disposición de la cosa)

Art 2516 permite encerrar la heredad con pared, fosos, cercos sujetándose a los reglamentos policiales.

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Art 2725 el primero que edifica en un pueblo en un lugar aun no cerrado entre paredes (piedra o ladrillo; 3 m. de altura y 30 cm. De espesor)
puede asentar la mitad de la pared que construyera sobre el terreno vecino.

Permite hacer la pared encaballada.

B. Una obligación OBLIGACION DE CERRAMIENTO FORZOSO

Art 2726 el propietario de una heredad puede obligar al vecino a construir y conservar la pared (3 m. de altura, 30 cm. De espesor, de piedra o
ladrillo) para cerrar y dividir sus heredades contiguas situadas en un pueblo.

El vecino requerido a pagar no puede eludir esta obligación salvo que ejerza la facultad del art 2727 (ceder el terreno sobre el cual la pared se asienta
y renunciar a la medianería) que lo libera de la obligación.

Muro cerramiento puede edificarse:

ENCABALLADO (línea separativa de ambas heredades) por un solo vecino.

Si el otro vecino acepta medianero

No acepta solo se libera de los gastos de construcción, cediendo el terreno sobre el que estaba asentado

y renunciando a la medianería. El muro es privativo y contiguo porque se corre la línea divisoria

de ambos fundos.

Sin previo requerimiento al otro vecino (art 2725)

2 créditos exigibles a distinto tiempo

Hasta los 3 metros desde la construcción.

Desde los 3 metros hasta donde se apoya desde que la utiliza.

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CONTIGUA: un vecino construye a su costa y en su terreno (art 2728). Desde el punto de vista jurídico es privativo. Quien la construyo no puede
reclamar al otro vecino el reembolso por gastos y terreno en que se asienta el muro, salvo que el vecino:

1. Quiera adquirir la medianería esta facultad es imprescriptible y se aplica el art 2736

2. Se sirva de la pared surge la obligación de el de contribuir con el valor de la pared y el terreno y por lo tanto el derecho del dueño del
muro a reclamar.

El crédito nace cuando el vecino efectiva, ente utiliza el muro y prescribe a los 10 años. Si prescribe porque el dueño del muro no reclama, el
vecino adquiere la medianería por usucapión.

PRESCRIPCION LIBERATORIA DE LA ACCION DE COBRO POR DERECHO DE MEDIANERIA 10


AÑOS
• MURO CONTIGUO corre desde que se utiliza específicamente la pared

• MURO ENCABALLADO hasta los 3 metros corre desde el momento de su construcción porque el vecino se sirve de la

pared desde el cerramiento.

Después de los 3 metros corre desde que se utiliza específicamente la pared.

¿QUE PUEDE ADQUIRIR QUIEN QUIERE ADQUIRIR LA MEDIANERIA?

− Espesor: todo. No puede pretender adquirir un poco.

− Largo: toda la extensión o lo que corresponda a la finca del adquirente

− Alto: como mínimo 3 metros. Si es mas alto puede adquirir todo o una parte.

¿QUE DEBE PAGAR QUIEN ADQUIERE LA MEDIANERA? (Art 2736)

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− La mitad del valor (NO el costo) de la pared como este construida (no puede quejarse sobre materiales, precio, etc.)

Si el vecino puso elementos decorativos que no hagan a la estructura constructiva de la pared no tiene que pagarlos.

− Los cimientos correspondientes a la proporción de la pared que se quiere adquirir.

Si el vecino los hizo de mayor entidad porque, por ejemplo, quería construir un sótano no debe pagar todo.,

− La mitad del terreno donde se asienta el muro, siempre que se trate de una pared contigua o encaballada y se hubiera hecho antes abandono,
sino no.

PRUEBA
No se exige escritura pública para instrumentar el titulo adquisitivo.

Hay un sistema de presunciones iuris tantum (ultima parte art 2718) para facilitar la prueba.

• Instrumentos públicos o privados (art 2720) actos comunes a las 2 partes

• Signos materiales la ley no determina cuales son, Quedan librados a apreciación judicial.

Conflicto entre ambos el titulo es superior a los signos (art 2721)

Art 2718 pared que separa 2 edificios se presumen medianera en toda su altura hasta el termino del edificio menos elevado el cual, si tiene
sinuosidades, la presunción sigue esas sinuosidades y se presume que es privativo el resto de la pared entre donde termina el edificio mas bajo y el edificio
mas alto.

Se presume privativa

Se presume medianera
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Esta presunción solamente rige cuando son dos edificios No rige su la pared separa un edificio y un patio o un jardín o quinta aunque estén todos
cerrados ni cuando la pared separa a 2 patios, jardines, etc. (art 2719)
DERECHOS DE LOS CONDOMINOS
Art 2740 la adquisición de la medianería pone a los vecinos en un pie de perfecta igualdad
Art 2730 pueden usar el muro libremente siempre que:
• Se use de acuerdo a su naturaleza

• No se cause deterioros a la pared ni se comprometa su solidez

• No se estorbe el ejercicio del mismo derecho por el otro condómino

Art 2731 utilidades que se le puede dar a la pared

OBLIGACIONDES DE LOS CONDOMINOS


Art 2722 cada uno esta obligado a contribuir en proporción de sus derechos con los gastos de reparación o reconstrucción del muro. La
reparación debe ser necesaria, No hay obligación cuando la reparación le convenga a uno de ellos o cuando se trate de un mejoramiento de la pared
Puede liberarse abandonando. (art 2723)

Salvo que este usando la pared.


La reparación o reconstrucción sea necesaria por un hecho suyo.

EFECTOS DEL ABANDONO DE LA MEDIANERIA (art 2724)


− Le confiere al que no abandona la propiedad exclusiva de la pared o muro

− Se puede readquirir

En la pared medianera:
NO SE PUEDEN ABRIR LUCES, ABERTURAS. Quien la adquiere puede pedir su supresión si existían antes de adquirirla.
(Art 2740. Relacionado con art 2655)
NO SE PUEDE DISMINUIR LA ALTURA O ESPESOR, NI HACER APERTURAS SIN EL CONSENTIMIENTO DEL OTRO
(Art 2737 relacionado con art 2654)

Trabajo Práctico Nº 5: Lectura del fallo “Paz vs Barrio”, Cámara Nac. Civil., sala L, 1997 (LA LEY 1998-D, 784)

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PUBLICIDAD INMOBILIARIA

Es el medio por el cual se ponen en conocimiento del público el estado jurídico de los bienes inmuebles. Es una cuestión de seguridad.
En el derecho romano (Justiniano) la publicidad de los ds.reales sobre inmuebles era la tradición
En el derecho germánico al principio se efectuaba la tradición junto con el convenio de transmisión. En el medioevo vino la investidura judicial. Estas
sentencias (primero litigio real y luego fingido) se guardaban en registros o libros especiales y por la seriedad y certeza adquirieron la misma eficacia que
el título justificativo o testimonio judicial, y pasó de ser elemento probatorio a ser el elemento esencial o hecho constitutivo de la modificación, pero luego
retrocedió al recibir el sistema romanista de la tradición.
En el derecho francés (Code) se consagró la trasmisión sólo consensu, reservando la publicidad para las donaciones e hipotecas. Pero la inseguridad
obligó en 1855 a crear el registro inmobiliario, para hacer oponibles a terceros los actos. Es inscripción declarativa.
La tradición es equívoca, porque depende de la intención de las partes. Carece de permanencia (fugaz y efímera). Carece de universalidad (puede incluso
estar desprovista de signos materiales que la exterioricen).
Los registros inmobiliarios son los medios más aptos y eficaces para la publicidad inmobiliaria. Registran no sólo derechos reales sino también situaciones
personales que pueden incidir sobre el estado o disponibilidad jurídica de los inmuebles.
Publicidad para: seguridad y fomento crédito.

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMA REGISTRALES:


a) Transcripción (se copia el título, todo)
Inscripción (extracto, sólo se registra la información relevante)
b) Personales (se registra la información relativa a cada sujeto)
Reales (se registra lo que ocurre con cada inmueble, lo mejor es mixtos: reales con índices personales)
c) De publicidad completa
De publicidad incompleta
d) Declarativos (Sólo oponibilidad del acto frente a 3º)
Constitutivos (el registro es elemento esencial para la constitución o nacimiento del derecho, antes de la inscripción no es derecho real)
{abstractos o sustantivos (factor de saneamiento de títulos-publicidad convalidatoria. La inscripción queda apartada de la causa, del contrato
que dio origen a la transmisión.
Pueden dividirse en
{sistemas de fe pública registral (fuerza convalidatoria relativa)
{de inscripción atributiva convalidatoria (fuerza convalidatoria absoluta).
{También está el sistema "Torrens" (constitutivo absoluto)
e) centralizados y descentralizados
f)facultativos y obligatorios

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Antecedentes nacionales:
El CC estableció un sistema para la transmisión inter vivos del dominio y constitución de los demás derechos reales ejercibles por la posesión: título y
modo. El título es el antecedente negocial jurídico apto para transferir el dominio o derecho real (título de adquisición; justa causa), integrado
instrumentalmente (forma esencial o constitutiva) con la escritura pública. El modo : la tradición (577 y 3265)2. Temperamento de Vélez Sarsfield:
(nota 3198 in fine) la tradición para Vélez cumplía una doble función: modo esencial de constitución del derecho y medio de publicidad como condición
de oponibilidad a terceros.
Para la hipoteca sí adoptó el sistema de titulo más inscripción registral ,pero para los demás derechos reales juzgó suficiente medio de publicidad la
escritura pública y la tradición o ejercicio del derecho (servidumbres), atendiendo al hecho de que la hipoteca no se ejerce por la posesión.
No aceptó la registración por considerar que era inconveniente para el estado de desarrollo del país (ver nota 3198 in fine), pero revela que conocía los
distintos sistemas, e incluso parece aconsejar un sistema de folio real (genealogía, catastro, etc).
Da 4 razones: a) esperar que pasa con la experimentación en otros países; b) necesidad de una magistratura para no convalidar títulos viciados; c)
entorpecimiento del crédito inmobiliario por el costo de implementar un registro, esperar que tuvieran mayor valor; d) falta de recursos humanos idóneos.
Crítica contenida al sistema registral en la nota 577: el dominio es un derecho absoluto, y no puede ser que sólo sea oponible erga omnes a partir de su
inscripción.(esto no sucede si es constitutiva).
Desde 1899 hubo proyectos de modificación legislativa (Eleodoro Lobos),casi todos basados en la modalidad constitutiva hasta el Tercer Congreso
Nacional de Derecho Civil Córdoba (1961) antecedente inmediato de la reforma de 1968 al art.2505.

Los registros locales:


En la Ley Orgánica de Tribunales 1893 (1886) se creo el Registro de la Propiedad para la Capital: a)obligación de inscribir actos que constiuyan,
modifiquen, etc derechos reales b) obligación de los escribanos de tener constancia de libre disponibilidad; c) efectos frente a 3º.
Se discutió la constitucionalidad porque establecían un régimen no previsto en el Cód. Civil, pero nadie los suprimió. Lo inconstitucional era imponer la
registración para que tuviera efectos contra terceros. Bielsa los llamó "feliz anomalía". Salvat decía que eran constitucionales, como medida de orden y
seguridad para el ejercicio y goce de los derechos respecto de terceros (poder de policía).
La CSJN declaró en 1935 la inconstitucionalidad (Catamarca) 1938 (Mendoza).
La Suprema Corte de Bs. As. en 1966 declaró la constitucionalidad de su Registro de la Propiedad Inmueble.
Había también problemas con la exigencia de los certificados, su plazo de validez, la prioridad entre embargo anotado y escritura, etc.
Hubo leyes llamadas "constitucionalizadoras" porque eran nacionales y exigían las inscripción: aparcerías rurales, expropiación, propiedad horizontal,
bien de familia, etc.

2
577: antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.(se apartó del Code y dice seguir a Freitas,v.nota, aunque en
realidad éste no sólo adoptó la tradición sino tambien la transcripción- art.3809 Esbozo)) 3265: todos los derechos que una persona trasmite por contrato a
otra persona sólo pasan al adquirente de esos derechos por la tradición, con excepción de lo que se dispone respecto a las sucesiones
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Ley 17.711: modificó el art.2505 3 (la adquisición y pérdida de los ds.reales, según V.S. varía según la naturaleza del derecho real: "La adquisición o
transmisión de derechos reales sobre inmuebles sólo se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas" .

PRINCIPIOS REGISTRALES:
1.- Rogación o instancia: el Reg. no procede de oficio, sino a instancia de parte interesada (arts. 6 y 7 Ley 17801). Excepciones: caducidad de la
inscripción hipotecaria; embargos, anotaciones provisorias; efectos de los certificados.
2. Inscripción (es necesaria y declarativa) arts. 2 y 3 Ley.
3. Especialidad (descripción inmueble, titular, monto gravamen), Cap. III Ley (Matriculación).
4. Tracto sucesivo (orden regular sucesivos titulares registrales) -encadenamiento- (art.1). No procede cuando hay usucapión, y está como excepción el
"tracto abreviado" (art.16).
5. Legalidad: función calificadora del registrador (arts.8 y 9). Sólo se analiza que el título reúna los requisitos legales. Examen de legalidad es sobre las
formas extrínsecas y regularidad de los asientos.
6. Prioridad: según el tiempo u orden (arts. 17, 18 y 19).
7. Presunción registral o Legitimidad (se presume veraz el asiento registral)(art.22). Cuando no admite prueba en contrario es fe publica registral (no
está previsto en nuestro sistema).
8. Publicidad: acceso de los interesados mediante consultas, informes o certificados (22,23 y 25). Deben acreditar interés legitimo (art.60 Dec. Ley
2080/80) :Estado Nac., Provincial, .Municipal; Poder Judicial; abogado, escribano, procurador, ingeniero, agrimensor; martilleros públicos; gestores de
asuntos judiciales y administrativos reconocidos por el Registro de Propiedad Inmueble y personas autorizadas.
9. Presunción de completividad o integridad (lo no registrado no perjudica a los terceros, es como si no existiese)
(arts.2, 20 y 22).

DOCUMENTOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE


a) los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles,
b)los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares,
c) los establecidos en otras leyes nacionales o provinciales.
Para hacerlo se requiere:
1) escritura pública (notarial) o resolución judicial o administrativa,
2) formalidades exigidas legalmente y estar autorizadas originales o copias por facultado para hacerlo,
3) revestir carácter autentico y hacer fe por sí mismo de su contenido que sea objeto de registración, para servir luego como título, etc.
Ej. de registración de documento privado (art.12 dec. ley 19.724 s/ prehorizontalidad).

3
anterior:"Los derechos reales se adquieren y se pierden, según las disposiciones de este Código relativas a los hechos o a los
actos por medio de los cuales se hace la adquisición, o se causa la pérdida de ellos"
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PLAZO DE INSCRIPCIÓN
Cada documento debe inscribirse dentro de los 45 días de su celebración. De así hacerlo, la fecha en que es inscripto se retrotrae a la de celebración,
con lo cual, el documento será oponible a los 3º desde el día mismo de su creación.
Si se excede ese plazo no hay retroactividad, por lo tanto será oponible desde la fecha de inscripción. (art. 5).

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BIEN DE FAMILIA – PROTECCION DEL PATRIMONIO FAMILIAR

Ley 14.394
Art. 34. Toda persona puede constituir en "bien de familia" un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las
necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecerán reglamentariamente.
Art. 35. La constitución del "bien de familia" produce efecto a partir de su inscripción en el Registro Inmobiliario correspondiente.
Art. 36. A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituída por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes
o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con
el constituyente.
Art. 37. El "bien de familia" no podrá ser enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias. Tampoco podrá ser gravado sin la
conformidad del cónyuge; si éste se opusiere, faltare o fuese incapaz, sólo podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave
o manifiesta utilidad para la familia.
Art. 38. El "bien de familia" no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en
el caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el
inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la
finca.
Art. 39. Serán embargables los frutos que produzca el bien en cuanto no sean indispensables para satisfacer las necesidades de la
familia.
En ningún caso podrá afectar el embargo más del cincuenta por ciento de los frutos.
Art. 40. El "bien de familia" estará exento del impuesto a las trasmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Nación
cuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en el artículo 36 y siempre que no resultare desafectado dentro de los
cinco años de operada la trasmisión.
Art. 41. El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien o a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él
existente, salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas.
Art. 42. La inscripción del "bien de familia" se gestionará, en jurisdicción nacional, ante la autoridad administrativa que establezca el
Poder Ejecutivo nacional. En lo que atañe a inmuebles en las provincias, los poderes locales determinarán la autoridad que tendrá
competencia para intervenir en la gestión
Art. 43. El solicitante deberá justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias previstas por los artículos 34 y 36 de esta ley,
consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los beneficiarios, así como los gravámenes que pesen sobre el inmueble. Si
hubiere condominio, la gestión deberá ser hecha por todos los copropietarios, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido
por el artículo 36.
Art. 44. Cuando se hubiere dispuesto por testamento la constitución de un "bien de familia", el juez de la sucesión, a pedido del cónyuge
o, en su defecto, de la mayoría de los interesados, ordenará la inscripción en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente con

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arreglo a las disposiciones de la presente ley. Si entre los beneficiarios hubiere incapaces, la inscripción podrá ser solicitada por el asesor o
dispuesta de oficio por el juez.
Art. 45. No podrá constituirse más de un "bien de familia". Cuando alguien resultase ser propietario único de dos o más bienes de familia, deberá
optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fija la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de mantenerse como
bien de familia el constituído en primer término.
Art. 46. Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del "bien de familia" estarán exentos del impuesto de sellos, de derecho
de oficina y de las tasas correspondientes al Registro de la Propiedad, tanto nacionales como provinciales.
Art. 47. La autoridad administrativa estará obligada a prestar a los interesados, gratuitamente, el asesoramiento y la colaboración necesarios para la
realización de todos los trámites relacionados con la constitución e inscripción del "bien de familia". Si ello no obstante, los interesados desearen la
intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podrán exceder, en conjunto, del 1% de la valuación fiscal del inmueble para el pago de la
contribución territorial.
Art. 48. En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del bien de familia, los honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar
al 3 % de la valuación fiscal, rigiéndose por los principios generales la regulación referente a los demás bienes.
Art. 49. Procederá la desafectación del "bien de familia" y la cancelación de su inscripción en el Registro Inmobiliario:
a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge, a falta del cónyuge o si éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el
interés familiar no resulte comprometido;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el "bien de familia" se hubiere constituído por testamento, salvo que medie disconformidad del
cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente para
el interés familiar;
c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas partes;
d) De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos
los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique la
desafectación a juicio de la autoridad competente.
Art. 50. Contra las resoluciones de la autoridad administrativa que, en el orden nacional, denieguen la inscripción del "bien de familia" o decidan
controversias referentes a su desafectación, gravamen u otras gestiones previstas en esta ley, podrá recurrirse
en relación ante el juez de lo civil en turno.

¿Qué es el “Bien de Familia”?


Es un régimen jurídico regulado en los arts. 34 a 50 de la Ley 14.394, que tiene por finalidad inmediata proteger patrimonialmente al núcleo familiar,
pues impide que el inmueble afectado sea ejecutado por deudas cuya causa obligacional sea de fecha posterior a su inscripción.
El inmueble afectado al régimen del "Bien de Familia" no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal,
ni aún en el caso de concurso o quiebra.
El beneficio no es oponible en caso de:
1) incumplimiento de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble,
2) gravámenes constituidos en razones de causa grave o manifiesta utilidad para la familia,
3) créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca (conf. art. 38 ley 14.394 ).

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La jurisprudencia ha incorporado a los supuestos citados: a) las deudas por expensas y b) las deudas por alimentos.
Toda persona física puede constituir en "Bien de Familia" un inmueble de su propiedad. Si es casada y único titular del inmueble no necesita la
conformidad del cónyuge. Si los titulares de la propiedad son condóminos, la afectación la deben realizar por unanimidad y contar entre ellos con el
parentesco exigido por la ley. Si los condóminos son concubinos y tienen hijos en común, también pueden sujetarse al régimen de protección.
A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el/los propietario/s y su/s cónyuge/s, sus ascendientes y descendiente, aun los hijos
adoptivos sin límite de grado; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad (hermano, tío y
sobrino) que convivieren con el constituyente (art 36 ley 14.394).
El constituyente deberá, al tiempo de realizar la afectación, designar por lo menos a un beneficiario del grupo familiar. La designación del o de los
beneficiarios es un derecho del constituyente, quien no tiene que respetar ningún grado de preferencia y su elección es libre. La única limitación que
tiene es que existiendo parientes troncales, no podrá designar a los colaterales, y si su situación se enmarca en este último supuesto, los colaterales
tienen obligación de convivir con el constituyente.
Se puede afectar un inmueble urbano o rural, siempre y cuando esté destinado a vivienda familiar o a la explotación por cuenta propia. Sólo puede
afectarse un inmueble como Bien de Familia (art. 45 ley 14.394). En caso de que la vivienda comprendiera más de un lote o una unidad funcional y
su complementaria, podrá solicitarse la ampliación justificando la utilidad. Pueden afectarse también locales de negocio u oficinas, siempre y cuando
estén destinados a la explotación por cuenta propia de o de los titulares del dominio.
Un inmueble inscripto como bien de familia puede ser embargado y ejecutado por deudas cuya causa obligacional sea anterior a la afectación y no
por deudas posteriores (salvo las enunciadas anteriormente).
El propietario puede hipotecar el inmueble afectado a bien de familia. No es necesario desafectar el inmueble para hipotecarlo. Existe un error
conceptual generalizado con respecto a este punto. Por ello es importante tener en claro que sí se puede hipotecar el inmueble afectado a bien de
familia. Así la afectación le será oponible a todos los acreedores de obligaciones de causa obligacional posterior a la afectación, pero no al acreedor
hipotecario, quien en caso de ejecución podrá llegar a subastar el inmueble, aun sin necesidad de desafectación. Este es un caso excepcional
dentro del régimen.
Para proceder a la venta de un inmueble afectado a bien de familia, es necesario previamente o por acto simultáneo con la venta realizar la
desafectación. Cabe destacar que el Municipio de Vicente López sólo tiene competencia material para afectar los inmuebles ubicados en el Partido,
dado el convenio celebrado con el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires. La desafectación por este u otros motivos se
puede realizar por la vía administrativa, ante el mismo Registro de la Propiedad o por la vía notarial, con intervención de un escribano público o
notario.
Para desafectar voluntariamente el inmueble se requiere la intervención del propietario que debe contar con la conformidad de su cónyuge y en caso
de condóminos se requiere la intervención no de la totalidad, sino de los que reúnan por lo menos el cincuenta y uno por ciento del condominio.
Un inmueble hipotecado puede ser afectado al régimen de Bien de Familia, con independencia de quien sea el acreedor hipotecario (persona física o
jurídica). Si la hipoteca se hubiese constituido a favor de una entidad bancaria oficial, y ésta última hubiese retenido el primer testimonio del título de
propiedad inscripto, el titular dominial podrá solicitar al Banco la entrega de la fotocopia de la escritura en resguardo, firmada y sellada en todas sus
hojas por autoridad del Banco, acompañada del certificado de resguardo emitido por dicha entidad firmado por la misma autoridad, a fin de
reemplazar el título original, que más adelante se detalla como documentación requerida para la afectación.
El trámite se realiza en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque en varias provincias puede hacerse en los Municipios o en oficinas
descentralizadas al efecto.

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Documentación que se debe presentar:

1) Título de Propiedad (escritura, declaratoria de herederos, adjudicación por división de bienes, subasta o reglamento de copropiedad, etc.)
dependiendo de su situación personal.
2) DNI de los titulares de dominio y de los beneficiarios.
3) Constancia de CUIL o CUIT de o de los propietarios
4) Libreta de matrimonio o certificado de matrimonio (En caso de cónyuges), partidas o certificados de nacimientos (en caso de haber hijos), o
cualquier otro documento público que acredite parentesco entre constituyentes y beneficiarios. (En caso que los documentos que acrediten
parentesco sean expedidos por autoridad competente extranjera, deberán estar debidamente traducidos, si fuera el caso, y legalizados por el
Ministerio de Relaciones Exteriores y Culto).
La desafectación puede realizarse: a) Por vía administrativa ante el Registro de la Propiedad Inmueble o b) por vía notarial, ante escribano público o
notario. En este último caso puede ser por acto simultáneo con el acto dispositivo que se decida celebrar (Ej.: venta).

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USUFRUCTO

2808: hay dos clases:

1. USUFRUCTO IMPERFECTO O CUASIUSUFRUCTO: confiere a su titular el uso y goce de una cosa ajena fungible y consumible. La
naturaleza del objeto determina que sea posible alterar la sustancia de la cosa (de lo contrario la constitución d este derecho sería inútil). Gran
parte de la doctrina afirma que se trata en realidad de un préstamo de consumo (contrato de mutuo).

2. USUFRUCTO PERFECTO (2807): derecho real de uso y goce de cosa ajena no fungible ni consumible, quedando prohibido alterar la
SUSTANCIA de la misma (el deterioro normal, por el uso, no se considera alteración de la sustancia).

Conjunto de cualidades que hacen que la cosa sea eso y no otro objeto diferente (nota al 2807).
Entonces:

COSA

confiere

lo conserva Ius abutendi


el
Ius fruendi se les transfieren al USUFRUCTUARIO
Ius utendi
NUDO PROPIETARIO

CONSTITUCIÓN:
• Por contrato oneroso (se presume) o gratuito.
• Por actos de última voluntad (se presume gratuito).
• Por disposición legal: el usufructo en cabeza de los padres, sobre los bienes de sus hijos.
• Prescripción.

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Se puede constituir a favor de varias personas, en cuyo caso será COUSUFRUCTO.

PLAZO: será el estipulado, sin embargo, si nada se dice durará toda la vida del usufructuario (si se trata de una persona física) o 20 años (si se trata de
una persona jurídica –siempre que no se disuelva antes-).

DERECHOS Y OBLIGACIONES:

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTURIO:


1. ANTES de entrar en posesión de la cosa:
a. Realizar un INVENTARIO, el cual servirá para individualizar el objeto del derecho real, así como determinar el estado en que
se entregan los mismos (para saber cómo deberán ser devueltos). Si no lo hace se presume que los recibió en buen estado, y el
nudo propietario lo puede exigir en cualquier momento. No hay dispensa.
b. Dar una FIANZA la cual garantizará, al nudo propietario, el cumplimiento de todas las obligaciones pactadas. Es posible la
dispensa.

2. DURANTE la posesión:
a. Usar y gozar de la cosa como lo haría su dueño, y conforme a su destino.
b. Si un 3º turba su posesión debe comunicárselo al nudo propietario.
c. Ejecutar las reparaciones de los daños que se produzcan durante su posesión (los anteriores, NO).

3. al FINALIZAR el usufructo:
a. RESTITUIR LA COSA (que es, en realidad, la obligación principal que pesa sobre el usufructuario).

DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO:


• Usar y gozar de la cosa.
• Percibir los frutos (los productos corresponden al nudo propietario).
• Mejorar la cosa: no puede reclamar reintegro alguno, pero sí se las puede llevar consigo o compensarlas con daños que esté obligado a
pagar.
• Tiene acciones posesorias y reales, cuya sentencia, de ser positiva beneficia al nudo propietario, pero, de ser negativa, no lo afecta.

OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO:


• Entregar la cosa con sus accesorios.
• No obstaculizar el ejercicio del usufructo.
• Si fue constituido por contrato oneroso debe garantía de evicción yu vicios redhibitorios.

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EXTINCIÓN:
• Revocación.
• Resolución del derecho.
• Muerte del usufructuario/ disolución de la persona jurídica.
• Cumplimiento del plazo o de la condición resolutoria pactada.
• No uso por 10 años.
• Consolidación en una persona de las calidades de usufructuario y nudo propietario.
• Destrucción o pérdida total de la cosa por caso fortuito.
• Prescripción.
• Causales propias al resto de los derechos reales.

USO Y HABITACIÓN

USO: el usuario puede usar y gozar de la cosa ajena pero en la medida requerida para cubrir sus necesidades y de su familia. Es un usufructo limitado.
Si el objeto del derecho es una casa, cuyo destino es el de habitarla, estamos frente a un derecho real de HABITACIÓN.
El concepto de familia adoptado por el legislador es amplio (2953).
Se rige por las normas del usufructo.
3573 bis: DERECHO REAL DE HABITACIÓN DEL CÓNYUGE SUPÉRSTITE

• Un único inmueble habitable.


• Valuación igual o inferior al
límite máximo estipulado para
el bien de familia.
• Concurrencia de más herederos.

Si concurren estos 3 requisitos, el cónyuge supérstite tendrá derecho a solicitar un derecho de habitación vitalicio y gratuito de ese único inmueble.
Este derecho cesa si contrae nuevas nupcias.

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