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PM-GT-05 Programa Mantenimiento de Infraestructura PDF
PM-GT-05 Programa Mantenimiento de Infraestructura PDF
PROGRAMA MANTENIMIENTO DE
INFRAESTRUCTURA
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PRESENTACIN
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LA LIMPIEZA
DIARIA
FRECUENCIA
REAS O DEPENDENCIAS
Oficinas
Administrativas y
dependencias
Cocinas, Baos
Pasillos y
Circulaciones
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SEMESTRAL
SEMANAL
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Desempolvar
ventanas, repisas,
marcos de cuadros
y carteleras
Lavar vidrios y
marcos
por
el
interior.
Limpiar con pao
hmedo mobiliario y
estantes.
Lavar
las
papeleras.
Cambiar
las
bolsas.
CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO
INSTALACIONES SANITARIAS
Son aquellas instalaciones destinadas a conducir agua potable y aguas servidas,
de modo de obtener una adecuada condicin sanitaria evitando la propagacin de
enfermedades.
a) red de distribucin de agua potable de ella obtenemos agua debidamente
sanitizada en plantas de tratamiento, para el consumo humano.
b) red de recoleccin de aguas servidas las redes de alcantarillado estn
destinadas a la evacuacin de las aguas servidas, que no es otra cosa que el
agua potable usada para el consumo humano en baos, cocinas y otros. El no
disponer o mantener en mal estado estas redes, significara mantener un foco
infeccioso en lugares donde se concentra un conglomerado humano.
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Las instalaciones sanitarias son un bien de alto costo, pero a su vez de gran
beneficio para el usuario. Una adecuada programacin nos permite:
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Nivel 2
Se refiere fundamentalmente a aquellos trabajos de gasfitera, en los que se
requiere un grado mayor de especializacin y contar con personal especializado.
Principales trabajos involucrados:
a) Reparaciones y modificaciones de caeras de agua potable y que requieran la
utilizacin de soldadura
b) Reparaciones y modificaciones de tuberas de alcantarillado.
c) Cambio de llaves, vlvulas y grifera en general
d) Montaje y desmontaje de artefactos sanitarios en general.
e) Reparaciones de calefn y paneles solares
Nivel 3
Se refiere a todos aquellos trabajos que por su nivel de especializacin y por la
sofisticacin de herramientas y equipos involucrados es necesario contratar a
empresas externas, las que cuentan con los recursos humanos, materiales y
equipos necesarios, entre los cuales se cuentan:
1. Mantenimiento mensual de equipos de bombeo
2. Limpieza y desinfeccin de estanques de acumulacin
3. Limpieza y varillado de redes de alcantarillado
4. Reparacin de grietas en estanques de acumulacin.
3. Programacin de Mantenimiento Preventivo
Las actividades que se sealan a continuacin, constituyen la base mnima para El
Programa de Conservacin y Mantenimiento de las Instalaciones de la Empresa.
DIARIA
FRECUENCIA
PARTIDA
Baos y
cocinas,
incluyendo
paredes
y pisos
ELABORO:
ACTIVIDAD
Limpieza y desinfeccin
de
lavaplatos, lavamanos,
inodoros,
urinarios.
REVISO:
ACCIN A SEGUIR
Limpieza y
desinfeccin con
cloro o productos
similares.
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Revisin y reparacin
de estanques Inodoros
MENSUAL
SEMANAL
Griferas
Revisin de gomas,
flotador y cadena,
cambiar
si
se
detectan fallas
Revisin de sellos en
llaves y cambiar
si
se
detectan
filtraciones o goteos
Revisin y reparacin
de llaves de
urinarios, duchas,
lavamanos,
lavaplatos
Revisin y reparacin
Eliminar residuos que
de desages
tapan desages
de lavamanos, duchas y (recomendacin:
lavaplatos
agregar filtro en
Desages y
desage)
sifones
Revisin y reparacin
Destapar sifones
de sifones de
lavamanos y lavaplatos
Revisin de trampa de Limpiar
grasas
Revisin y reparacin
Revisin de sellos de
de llaves de paso y
llaves de paso y
Red de agua
llaves de jardn
jardn, cambiar si se
Potable
detectan goteos
y filtraciones
Revisar filtraciones en
Pedir asesora a
Muros
empresas fabricantes
de
productos especiales
Estanques de
para la construccin
Acumulacin
Mantencin equipos de Realizar contrato de
bombeo
mantencin con
empresa
Especializada
Revisar filtraciones de
Cambiar sellos y
Red agua
vlvulas y grifos
reapriete de vlvulas
potable
y grifos,
Exterior
si
presentan
filtraciones y goteos
Red
Revisar cmaras
Limpiar y destapar
alcantarillado
cmaras
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SEMESTRAL
Exterior
alcantarillado.
Cambio de sellos de
goma de todos los
artefactos,
revisar
y
reparar
asentamientos
de
sellos.
Reparacin grifera
Artefactos
Sanitarios
Red agua
potable
Exterior
Alcantarillado
Exterior
Cambiar sellos,
reparar asientos y
reapriete
Mantencin
alcantarillado
Limpieza cmaras y
varillado red
alcantarillado,
con empresa
sanitaria
Cambiar sellos y
asiento vlvula,
cambiar cadena
y flotador, cambiar
asiento taza,
reapriete de
artefactos.
Cambiar sello y
asiento llaves,
destapar sifn y
Desages, reapriete
artefactos.
Destape, limpieza y
reposicin de rejillas.
Cambio de sello y
reparacin asientos
ANUAL
Inodoros
Lavamanos, duchas,
urinarios, lavaplatos
Baos,
cocinas
Piletas
Llaves de paso
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Cuando se acumulan deterioros en las instalaciones elctricas de la Empresa,
esto contribuye a que disminuya la capacidad para ser utilizados en las labores
diarias, puesto que se reduce la iluminacin y no pueden ser utilizados los
diversos equipos que requieren de tomas de corriente (grabadoras, televisiones,
aires acondicionados, computadoras, proyectores, etc.).
Por otra parte, al presentarse este deterioro aumentan los factores de riesgo para
nuestros usuarios, los equipos y las instalaciones, ya que, se pueden producir
accidentes por descargas elctricas, as como, incendios, situaciones extremas
que pueden ser evitadas, con el uso adecuado y algunas acciones bsicas de
mantenimiento preventivo.
Los componentes de la instalacin elctrica, van desde el sitio de acometida de
Electricaribe que suministra la energa, hasta la ltima salida de los espacios con
que cuenta la Empresa, a grandes rasgos podemos identificar los siguientes:
Conductores (cables), interruptores, centros de carga, contactos, apagadores,
lmparas y canalizaciones.
Acciones de Mantenimiento Preventivo
Las actividades de mantenimiento preventivo son aquellas que se deben realizar
en las instalaciones o equipo elctrico para evitar que se presente algn deterioro,
entre las ms relevantes podemos mencionar las siguientes:
El uso correcto de las instalaciones elctricas constituye probablemente la
actividad ms importante para el mantenimiento preventivo de este tipo de
instalaciones, para realizarlo es necesario contar con juego de planos actualizados
y definitivos de la instalacin, as como de los manuales e instructivos de los
equipos, y operarlos de acuerdo con lo indicado en los mismos. Adems se debe
considerar lo siguiente:
Conocer las capacidades de suministro de energa y las resistencias de los
circuitos elctricos de nuestras instalaciones con el fin de no
sobrecargarlas.
No utilizar extensiones de resistencia inferior al resto de la instalacin
No conectar ms aparatos o equipos de los establecidos por salida elctrica
(uso de multicontactos).
Mantener libres de humedad los equipos e instalaciones.
Verificar el buen estado de los fusibles.
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TABLEROS
ELEMENTOS
ACTIVIDAD
Verificar firmeza de conexiones y
fijacin de tableros.
Verificar etiquetas de identificacin
de los circuitos.
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FRECUENCIA
Cada tres meses
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LAMPARAS Y
BOMBILLOS
CONTACTOS
SUICHES
TRANSFORMADORES
Comprobar el voltaje de
alimentacin.
Verificar
el
funcionamiento
transformadores.
estado
de
Cada ao
Comprobar el voltaje de
alimentacin
Cada mes
Limpieza de tubos y difusores
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REGISTRO
S
LINEAS
TELEFONICAS
Cada 15 das
Cada mes
COMPONENTES ESTRUCTURALES
Deber prestarse especial atencin a los componentes estructurales (cimientos,
columnas y vigas). Estos elementos no deben presentar dao alguno y
permanentemente deben de ofrecer una ptima estabilidad fsica de la Institucin.
TECHOS Y CUBIERTAS
Los techos, lozas, azoteas y otros tipos de cubiertas de los establecimientos
debern ser mantenidos en las mejores condiciones para evitar el ingreso de agua
o humedad hacia el interior de la edificacin y eliminar la necesidad de renovacin
dentro de perodos tan largos como sea posible. Cuando se requiera someter a los
techos a reparaciones mayores o una renovacin total, los materiales
seleccionados debern ser de la mejor calidad y que garanticen un largo perodo
de duracin.
PINTURA
Las necesidades de pintura, tanto del interior como del exterior de la Empresa
debern determinarse sobre anlisis particulares y requerimientos aplicables a
cada caso, tomando en consideracin factores predominantes tales como:
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todas las juntas y aberturas alrededor de ventanas, puertas, etc., debido a que los
movimientos del establecimiento y la accin del clima ocasionan la ruptura y
desintegracin de las juntas.
Las juntas deterioradas debern ser reparadas frecuentemente, mediante la
aplicacin de una nueva capa de mortero. Si no se hace lo anterior, la humedad
puede, eventualmente, penetrar al interior del edificio y causar dao o deterioro
sobre las superficies terminadas, ya sean estas lisas o rugosas.
El masillado de ventanas es necesario para prevenir que las carpinteras de
madera o metal sufran daos y den origen a serios desperfectos. Se recomienda
el uso de masillas y materiales sellantes adecuados y de la mejor calidad
disponible en el mercado local.
MANTENIMIENTO DE TECHOS Y CUBIERTAS
De todas las superficies exteriores del edificio del establecimiento, los techos,
tejados o cubiertas son los ms vulnerables, por su implacable exposicin al sol,
viento, lluvia y temperaturas extremas. An el mejor techo requiere de un
mantenimiento peridico.
Todas las cubiertas estn sujetas a expansin y contraccin por causa de las
variaciones de la temperatura ambiente, lo cual puede conducir a la presencia de
fisuras y rupturas, y posibles fugas o filtraciones, especialmente alrededor de
proyecciones del techo, ductos de ventilacin, aberturas para iluminacin, etc.
Las cubiertas requieren de vigilancia y atencin regulares para asegurar su
mximo perodo de vida y buenas condiciones funcionales.
Aun cuando las reparaciones mayores y el reemplazo de los techos son realizados
en mejor forma por contratistas especializados, un programa de mantenimiento
preventivo bien planificado puede reducir dramticamente la frecuencia y seriedad
de las reparaciones.
El punto de arranque recomendado es la divisin de la superficie total del techo en
reas fcilmente identificables. Estas reas debern ser marcadas en los planos
de construccin para proporcionar una ayuda visual para la organizacin,
planeamiento y control de las actividades de mantenimiento.
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Luego de que las reas del techo han sido identificadas, deber efectuarse una
inspeccin visual de campo de cada una de ellas, para determinar sus condiciones
o estado actual.
Un informe de los hallazgos identifica las reas problema y permite la realizacin
de la programacin de acciones en el corto, mediano y largo plazo. El informe
deber incluir, dentro de lo posible, informacin sobre el tamao, edad, tipo, uso
funcional y un historial de las reparaciones efectuadas. Esta informacin ayuda al
diagnstico de los problemas y la aplicacin de acciones correctivas.
La revisin puede indicar la necesidad de aplicar algunas medidas correctivas o la
ejecucin de trabajos de reparacin antes de iniciar la implementacin de un
programa de mantenimiento preventivo.
Todos los techos debern ser inspeccionados por lo menos anualmente, pero
preferiblemente dos veces al ao, generalmente antes de la iniciacin del perodo
de lluvias.
Paralelamente con los techos debern ser inspeccionados los canales colectores y
bajantes de aguas pluviales, as como las reas prximas a esquinas, chimeneas,
ductos de ventilacin, etc.
IMPERMEABILIZACIN
Los cimientos y muros de contencin construidos bajo la superficie del piso (bajo
nivel de tierra), estn expuestos a la humedad procedente de la tierra y la lluvia.
El procedimiento apropiado consiste en la impermeabilizacin de las superficies
exteriores enterradas durante el proceso de construccin antes de realizar el
relleno.
Todas las superficies a ser impermeabilizadas debern prestar una textura suave,
seca y limpia de cualquier material extrao, as como eliminada cualquier
condicin de porosidad.
Si existen problemas serios o agudos relacionados con ciertas condiciones de
humedad en la obra civil del establecimiento, se recomienda solicitar la
intervencin de un ingeniero o un tcnico calificado en la materia.
Idealmente, la impermeabilizacin de cimientos deber ejecutarse durante la etapa
de construccin de la edificacin. La aplicacin de procedimientos posteriores
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En algunos lugares como en la planta de produccin se usan para las cercas malla
de alambre galvanizado y postes metlicos. Antes de someterlos a un proceso de
repintado es conveniente cepillar cuidadosamente la malla retirndole todo
vestigio de herrumbre o suciedad. En algunos casos puede ser necesaria la
aplicacin de una base con pintura anticorrosiva antes de darle el tratamiento final
con pintura a base de aceite.
CISTERNAS Y TANQUES ELEVADOS
Especial cuidado debe darse al mantenimiento preventivo de la cisterna y el
tanque elevado que deben de limpiarse por lo menos cada seis meses. La
limpieza se debe realizar disolviendo en un balde de 10 litros de agua un cojn de
leja de 50 ml; con esta solucin lavar con una escobilla el piso, las paredes y la
tapa, eliminando la capa verde y grasosa que se forma por la humedad. Despus
de 15 minutos se enjuaga y se bota toda el agua. Esta operacin debe efectuarse
dos veces.
Cuidar que los niples y/o caos del tanque, vlvulas y los flotadores estn en buen
estado para evitar que el agua se desperdicie. Revisar que la tapa del tanque est
bien cerrada para que el agua no se contamine.
Verificar que las estructuras del tanque elevado estn en buen estado, cualquier
avera o desperfecto deber repararse de inmediato.
DESCRIPCIN
FRECUENCIA
TECHOS Y CUBIERTAS
ANUAL
PINTURA
ANUAL
CARPINTERIA METLICA
ANUAL
CARPINTERIA DE MADERA
ANUAL
PUERTAS
3 MESES
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MUROS Y ESTRUCTURAS
ANUAL
CERCOS PERIMETRALES
ANUAL
VAS DE CIRCULACIN Y
ESTACIONAMIENTO
ANUAL
CISTERNAS Y TANQUES
ELEVADOS
6 MESES
EXTINTORES
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EL MOBILIARIO
Independientemente de su funcin especfica o del rea que este destinada, el
mobiliario que pertenece a la empresa, en la mayora de los casos se fabrica de
los siguientes materiales: Acero, Madera, Aglomerados y plsticos o con una
combinacin de estructura de acero y uno de los otros materiales mencionados.
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MANTENIMIENTO PREVENTIVO
El propsito de las acciones de mantenimiento del mobiliario, es la conservacin
de sus caractersticas originales de comodidad, funcionalidad y seguridad, por lo
cual estas no se limitan a la reparacin de desperfectos, sino a la realizacin de
actividades de limpieza, de conservacin de su aspecto y de prevencin de los
deterioros, entre las ms importantes de estas actividades tenemos:
Limpieza cotidiana del mobiliario con un trapo hmedo para retirar el polvo.
Cada QUINCE (15) das eliminar del mobiliario las manchas.
Por lo menos cada DOS (2) meses, se deber revisar la presencia de
deformaciones, humedades, oxidacin, roturas, aflojamiento o ausencia de
tornillos.
Debe pintarse UNA (1) vez al ao, cuidando la conservacin de los
acabados originales.
Una actividad principal de mantenimiento preventivo es la difusin entre
los(as) usuarios(as), de la importancia y utilidad de hacer un buen uso del
mobiliario de la empresa, buscando crear una conciencia de que la
Institucin les pertenece y, por lo tanto, de que conservarla les beneficia.
MANTENIMIENTO CORRECTIVO
Algunos de los problemas o deterioros ms frecuentes que se presentan en el
mobiliario son:
Las Plagas: Los muebles de madera pueden ser atacados por plagas como
la polilla y el deterioro causado se puede corregir de la siguiente manera:
o Correccin: Si la zona afectada es pequea, el problema se puede
corregir con la aplicacin de algn insecticida adecuado, limpiando y
lijando previamente la zona afectada, as como, aplicando sellador y
pintura una vez eliminada la plaga. Si el problema es de gran
magnitud se debe consultar a un especialista.
o Humedad: Tanto los muebles de madera, como los de aglomerados
e incluso los de metal, pueden ser afectados por la exposicin
constante o prolongada a la humedad, esto se puede prevenir con la
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Las fumigaciones ayudan a evitar que nuestros empleados entren en contacto con
insectos u otros artrpodos plagas causantes de picaduras, alergias o
enfermedades.
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VERIFICACION MENSUAL
El mantenimiento debe verse como una rutina bsica. Acuda al mecnico
peridicamente y verifique al menos una vez al mes los siguientes aspectos:
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CAMBIO DE ACEITE: Revise los niveles del aceite del motor, en las fechas de
cambio que se indican, generalmente lo recomendado es cada 3000 o 5000 km,
aunque hay aceites que pueden durar hasta 10000 km. Cuando realice el cambio,
tambin reemplace el filtro de aceite y aproveche para verificar los niveles de
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AFINAMIENTO:
Los carburadores modernos y sistemas de inyeccin electrnica son calibrados de
fbrica y no deben ser alterados. El servicio de estos sistemas requiere de
herramientas y equipo especiales y debe ser realizado por un especialista. Por lo
anterior, es mejor llevar el vehculo a un taller especializado para que por medio
de una medicin de gases se determinen las mezclas adecuadas y se revise
tambin el filtro de aire.
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BUJAS: Las bujas deben mantenerse libres de carbn y suciedad ya que el buen
estado de este sistema incide en la calidad de la combustin del vehculo y por
ende reduce las emisiones al aire.
Cuando el mecnico las revise, pdale que verifique la cubierta de los cables de
bujas, los cuales llevan la electricidad del distribuidor a las bujas y pueden
agrietarse o ensuciarse con aceite o mugre.
Esto conlleva a tener problemas de arranque y desperdicio de combustible. Los
cables deben reemplazarse en los intervalos recomendados por el fabricante.
SEGURIDAD EN LA INSTITUCIN
En la Institucin se implementa el Programa de seguridad y Salud Ocupacional,
asociados al negocio de la organizacin. Incluye la estructura organizacional,
actividades de planeacin, responsabilidades, prcticas, procedimientos. Procesos
y recursos, para desarrollar, implementar, cumplir, revisar y mantener la poltica y
objetivos de seguridad y salud ocupacional.
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