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Obra
Obra
INTRODUCCIN
1.1
1.2
1.3
1.4
1.4.1
1.4.2
2
ANTECEDENTES
PROBLEMTICA
JUSTIFICACIN
OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
OBJETIVOS ESPECFICOS.
1
3
3
4
4
4
- MARCO TERICO
5
5
5
6
8
8
9
11
13
14
14
14
14
14
15
19
MARCO METODOLGICO
19
20
20
21
22
22
23
4.1
4.2
4.3
4.4
DESARROLLO
GESTIN DE ALCANCE DEL PROYECTO
GESTIN TIEMPO DEL PROYECTO
GESTIN COSTO DEL PROYECTO
GESTIN CALIDAD DEL PROYECTO
23
40
50
57
4.4.1
PLANIFICACIN DE LA CALIDAD
57
4.4.2
61
4.4.3
62
4.4.4
72
4.5
GESTIN INTEGRACIN
73
1.2
73
4.6
CIERRE
79
4.7
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
80
4.7.2
CONCLUSIONES
80
4.7.2
RECOMENDACIONES
85
BIBLIOGRAFA
89
ANEXOS
91
1. CONTRATO DE CONSTRUCCIN
91
94
96
97
100
6 DICCIONARIO EDT
101
7.
CONTROL DE CAMBIOS
110
8.
DIAGRAMA DE GANTT
111
112
117
120
12
127
13
128
16
130
17 CONTROL PRESUPUESTAL
131
19
133
20 REQUISICIN DE MATERIALES
134
II
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Indice de Cuadros
N 1 Mtr2 de construccin Ejemplar 222 revista CFIA septie-oct 2006 ........ 6
N 2 Datos estadsticos Volumen #104 CCC 2006 pg36.................................. 7
N 3 Enunciado del trabajo ............................................................................. 25
N 4 Restricciones del proyecto ....................................................................... 28
N 5 Involucrados en el proyecto..................................................................... 28
N 6 Diccionario EDT ...................................................................................... 32
N 7 Matriz de responsabilidades.................................................................... 35
N 8 Matriz de Comunicaciones ...................................................................... 39
N 9 Caractersticas de las actividades............................................................ 43
N 10 Clculo de cantidades ............................................................................ 43
N 11 Rendimiento de materiales para el concreto (Ortiz, 2004)................... 44
N 12 Calculo de cantidades ............................................................................ 44
N 13 Rendimiento de mano de obra............................................................... 45
N 14 Hoja de calculo duracin de las actividades ......................................... 46
N 15 Indicadores para el Valor Ganado ........................................................ 53
N 16 Variacin de Costo y Tiempo ............................................................... 54
N 17 Anlisis de Resultados VC y VT........................................................... 54
N 18 ndices de Rendimiento ......................................................................... 55
N 19 Proceso y herramientas para el control de calidad............................... 62
N 20 Evaluacin de cierre del proyecto ......................................................... 79
Figura
Figura
Figura
Figura
ndice de Figuras
N 1 Ciclo de vida de un proyecto..................................................................... 10
N 2 Los Grupos de Procesos interactan en un proyecto.............................. 16
N 3 EDT del proyecto ...................................................................................... 31
N 4 Flujo Para la solicitud de cambios............................................................ 76
Indice de Plantillas
Plantilla N 1 Control de Calidad Inicio del Proyecto ................................................. 63
Plantilla N 2 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autori.de arranque) .......... 64
Plantilla N 3 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (cimentacin, autorizacin de
chorrea pega de bloques) ........................................................................................ 65
Plantilla N 4 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autorizacin de chorrea
vigas y columnas) .................................................................................................... 66
Plantilla N 5 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalacin Mecnica) ...... 67
Plantilla N 6 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalacin Elctrica)........ 68
Plantilla N 7 Veri ficcin y control de Acabados ........................................................ 69
Plantilla N 8 Verificacin y Control Enchapes ........................................................... 70
Plantilla N 9 Verificacion y Control Carpinteria......................................................... 71
Plantilla N 10 Repote Semanal ..................................................................................... 72
III
ndice de Abreviaciones
CFIA
EDT
ICE
PERT
IV
Resumen Ejecutivo
El principal inters de G.A. Arquitectos Constructores (GAACO) es realizar
proyectos 100% exitosos, lo que indicara clientes 100% satisfechos, ms y
mejores recomendaciones, por ende mayor volumen de trabajo para la
constructora.
El presente documento enfoca la administracin de proyectos de construccin,
generado desde este punto de inters de negocio para la empresa constructora
(GAACO).
El objetivo general es proponer una gua de administracin de proyectos de
construccin residencial, que indique el paso a paso de la administracin de
proyectos, incluyendo datos desde la definicin exacta del alcance, tiempo de
duracin, anlisis de costos y presupuestacin, plantillas para el control de calidad,
hasta el como controlar y dar seguimiento al proyecto, utilizando diferentes
herramientas como Excel y MS Project y la interaccin de datos e informacin
obtenida en las diferentes aplicaciones.
Mediante la Gua para el planeamiento, ejecucin, seguimiento y control y cierre de
las gestiones de Alcance, Tiempo, Costo y Calidad es posible realizar un anlisis
minucioso de todas las actividades necesarias para la construccin residencial.
Esto genera un valor agregado para la constructora, que facilita la trayectoria en
el alcance de su objetivo principal, Tener clientes cien por ciento satisfechos
Esta investigacin, realizada bajo el mtodo inductivo-deductivo, permitir el
anlisis directo de las actividades realizadas en la construccin de los
apartamentos Rogana, ubicados en Pinares de Curridabat. Esta observacin
directa ayudar a recomendar cules procesos se estn realizando y qu no se
debera de hacer, cules se pueden adoptar y cules necesitan de una mejora.
Los resultados obtenidos mediante la investigacin realizada para la confeccin de
esta tesina indican el constante aumento en la construccin, principalmente en el
rea de construccin residencial, lo que significa para G.A.A.CO, como empresa
dedicada a la consultora y construccin una oportunidad de trabajo, pero a su vez
trae el nacimiento de mas empresas que querrn dedicarse a esta actividad lo que
ocasiona una competencia positiva para la constructora, positiva porque genera la
necesidad de un ordenamiento mayor en la administracin de sus proyectos, lo que
da pie a la adaptacin de esta metodologa y tcnicas relativamente modernas de
administracin de proyectos.
El producto final de este trabajo beneficiar a G.A Arquitectos Constructores en el
cumplimiento de su objetivo general, (La satisfaccin en un 100% de sus clientes)
as como aquellas empresas que deseen ponerse al da y dar un mejor servicio a
sus futuros clientes.
Las propuestas incluyen plantillas para la definicin del alcance del proyecto total,
as como plantillas para la definicin del alcance de cada uno de los diferentes
VI
1
1.1
Introduccin
Antecedentes
a la
1.2
Problemtica
1.3
Justificacin
basado en estadsticas de
1.4
Objetivos
Definir las herramientas (plantillas, machotes, etc.) necesarias para una clara
- Marco Terico
y a su
2.1.1
Misin
2.1.2
Visin
Ao 2005
Ao 2006
VARIACION MENSUAL
Enero
444 414
741 661
66.89%
Febrero
509 431
551 888
8.33%
Marzo
483 199
698 051
44.46%
Abril
411 441
423 549
2.94%
Mayo
545 079
731 859
34.26%
Junio
363 018
785 356
116.34
2 756 582
3 932 364
42.65%
Total Acumulado
Set 06
Ago 06
Diferencia
Diferencia
Diferencia
Total
510.820
505.170
1.12%
76.40%
88.86%
Vivienda
349.040
313.266
11.42%
152.90%
151.32%
Industria
38.136
80.872
-52.84%
115,20%
87.83%
Comercio
94.485
44.431
112.66%
75.73%
69.63%
AC Ao
ndices
aprovechamiento de los
recursos
En la actualidad para la contratacin de proyectos de construccin existen de tres
modalidades diferentes.
constructor o contratista para que ejecute la obra, por un monto fijo o por horas
hombre.
Definicin de Proyecto
Por definicin se deduce que todo proyecto tiene un ciclo de vida, y se encuentra
dividido por tres fases (inicial, intermedia y final), estas fases del ciclo de vida
ayudaran a definir el
Qu?
Cundo?
Cmo?
Quin?
2.3.2
fases
INICIAL
INTERMEDIA
FINAL
10
2.3.2.1 Presupuestacin
Insumos importados
Decisiones polticas
Crecimiento demogrfico
Globalizacin
11
12
2.3.2.2 El contrato
13
2.3.2.3 Ejecucin
2.3.2.1
Obra Gris
Instalaciones
Acabados
2.3.2.5 Cierre
En proyectos de construccin este proceso bajo una administracin eficiente, es
prcticamente una entrega y una aceptacin por parte del solicitante, de otra
manera puede ser tan complicada como la ejecucin del proyecto.
14
Por lo que con el fin de obtener un cierre eficaz del proyecto, se disearan para
cada proceso plantillas para el control de calidad, control de avance, y aceptacin
que permitan la fluidez de proceso de cierre del proyecto.
15
Nivel de
Activida
ddd
Procesos de
Ejecucin
Procesos de
Planeacin
Procesos
Controladores
Procesos de
Iniciacin
Inicio
Tiempo
Procesos de
Cierre
Finalizacin
planeacin, ejecucin y control, dado que siempre existen aspecto que deben
verificarse antes de dar luz verde para el inicio formal de la etapa, tambin
podemos apreciar como la etapa de planeacin se traslapa con la de inicio,
ejecucin y control ilustrando que el proceso de planeacin se da durante todo el
proyecto. (Chamoun, Y 2002)
Los procesos de ejecucin y control adems de traslaparse, inician en el mismo
momento indicando que siempre tiene que existir control durante toda la ejecucin
del proyecto. (Chamoun, Y 2002)
Para la curva de cierre inicia en el momento en el que los procesos de ejecucin y
control empiezan a descender en busca de la conclusin del proyecto. (Chamoun,
Y 2002)
16
para la ejecucin exitosa del proyecto y todas aquellas actividades necesarias para
completar el proyecto.
por actividad el costo total del proyecto y el como darle seguimiento a los procesos
para garantizar que se mantengan dentro de esta estimacin.
roles y responsabilidades del capital humano que se tiene a disposicin dentro del
equipo de proyecto.
Riesgo: Este proceso tiene como objetivo general el reducir los aspectos
17
18
Marco Metodolgico
Jurado (2002)
Adems La Gua de los Fundamentos de la direccin de proyecto (PMBOK 2004),
define los diferentes procesos y su interaccin con las reas de conocimiento para la
administracin de proyectos.
3.1
Mtodo de investigacin
Se tomaran los conceptos del PMBOK (PMI 2004 ) en combinacin con el Mtodo
inductivodeductivo aunado a la informacin suministrada, por los profesionales
en el tema (Juicio de Expertos), y complementada por las hojas de clculo de
Excel, para el clculo de costos y tiempo, y la metodologa de presupuestacin
segn el Instituto Tecnolgico de Costa Rica. Ortiz (2002)
La metodologa utilizada para la confeccin de este documento en las gestiones de
Tiempo y Costo se basa en la investigacin de documentos estadsticos, que se
19
3.2
3.2.1
20
3.2.2
optimista el
21
3.2.3
3.2.4
22
4
4.1
Desarrollo
Gestin de Alcance del Proyecto
Mediante esta Gestin se identifican todas las tareas y subtareas necesarias para
la ejecucin del proyecto. Para la definicin preliminar de estas actividades es
indispensable definir el Acta de Constitucin o Charter del proyecto (entrada para
planificacin), en conjunto con la utilizacin de herramientas como el EDT (WBS), y
la Definicin del Alcance.
supuestos
restricciones,
23
resumen
del
presupuesto.
24
Apartamentos Rogana
25
Ubicacin
Fecha
Objetivo:
14 de julio 2006
Definicin preliminar del proyecto
Se solicita la presupuestacin para la construccin de los apartamentos Rogana, ubicados Urbanizacin Pinares de
Curridabat.
Segn declaraciones del arquitecto, que fungir como responsable del proyecto, los apartamentos constan de 240 m2 cada
uno y debern construir de acuerdo a las especificaciones tcnicas suministradas en los planos constructivos.
Las expectativas tanto del Arquitecto como del patrocinador del proyecto, la calidad de los acabados finales debe ser calificada
como la mejor. Esto significa que debe cumplir con todas las normas de la construccin y con los aspectos de calidad
definidos tanto en los planos constructivos como en las especificaciones resumidas a continuacin.
Los materiales a utilizar sern de mxima calidad as como el concreto que se mezcla en sitio debe cumplir con todas las
normas establecidas, y debern cumplir con los siguientes requisitos.
Concreto de sello con una resistencia no menor a 175 Kg./cm
2
2
Concreto para placas y todos los elementos estructurales deben ser de 210kg/cm
Bloques de concreto para el primer nivel 15*20*40cm de Productos de Concreto
Toda la varilla para estructuras es de grado 40 excepto para las varilla #5, #6, #8 debern ser de grado 60
Se utilizaran piso pretensazo para los entrepisos de Productos de Concreto
En las paredes del segundo nivel se utilizar bloques de concreto de 12*20*40 cm
Todos los repellos deben ser maestreados y utilizando fibra y aditivos para su mayor adherencia
La cubierta es de perlin y lamina esmaltada , soldadura de 3/32 Hilco
Las paredes debern ser empastadas antes de pintar, para mantener uniformidad en las texturas.
Los pisos del primer nivel en Pizarra gris en el segundo nivel de madera marca Pergo
Las puertas y rodapi en Cedro laqueadas y con acabados tonalidad Mate
Ventaneara de aluminio color negro
Cielos de Gypsum
2
CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS
Obra Gris
Trabajos Preliminares
Cimientos
Paredes planta baja
Entrepisos
Paredes segundo piso
Techo (Subcontrato)
Contrapiso
Cochera
Contrapiso cochera
Escaleras accesos
Acabados
Escaleras metlicas
Instalaciones
Cielos(subcontrato)
Pintura(Subcontrato)
Enchapes (Subcontrato )
26
1.2.6
Carpintera
1.3
Entrega
1.4
Fin
Existe un presupuesto de 80000000 para la construccin total del proyecto y se estima una duracin de treinta y ocho
semanas para su ejecucin.
El proyecto ser inspeccionado por seor Arquitecto (profesional responsable), y deber ser entregado en un plazo de 38
semanas, de no ser as se aplicara una multa a la empresa constructora de 10000 por da de atraso.
Elaborado por
Versin #
4.1.1.2
Fecha
Restricciones y supuestos
Aqu se debe incluir todas las restricciones especficas del proyecto que se le
apliquen al administrador o al equipo de trabajo, adems de los supuestos con el fin
de considerarlos a la hora de iniciar la implementacin del alcance del proyecto.
(Ver cuadro N 4)
Para acelerar el proceso de diseo del Acta de constitucin se utiliza el criterio de
expertos y las expectativas del cliente directo.
27
Involucrados en el proyecto
Nombre
Clasificacin
Familia Soto
Cliente
Arquitectos
Diseo e inspeccin
# Telfono
Correo electrnico
Contratista general
Arquitecto residente
Fernando Torres
Maestro de obras
Proveedores
28
por
el
patrocinador
del proyecto
seguir
mediante
el
desarrollo
29
profesional responsable.
Alcance se definir
de
la
el proceso a
Gestin
Calidad.
4.1.4
En este proceso se debe describir con amplitud todos los pormenores de los
entregables del proyecto, se recomienda la subdivisin de las actividades en sub.actividades o paquetes ms pequeos, de manera que sean fciles de controlar y
que a su vez proporcionen una mayor explicacin y mayor entendimiento de su
contenido para el cliente y para todos los involucrados. Entre ms se logre
desglosar este enunciado, mejor ser la definicin del Alcance y mejores sern los
resultados obtenidos, desde la presupuestacin misma hasta la conclusin o cierre
tambin se revisaran los supuestos y restricciones, de manera que se actualiza la
informacin general del proyecto. Esto se hace mediante el anlisis del producto,
anlisis de los interesados y juicio de expertos.
La integracin de los documentos, descritos en los apartados anteriores, las
especificaciones tcnicas y los planos constructivos que se suministraron como
insumo del proyecto son de gran importancia, los resultados obtenidos de esta
integracin y la utilizacin de herramientas como el EDT (WBS) definen con
exactitud el alcance del proyecto.
Como consecuencia de este proceso se obtiene la actualizacin del Enunciado del
Alcance. Anexo 4. de la obra.
Se deber identificar los requisitos del cliente y de otros involucrados, as como
4.1.5
30
Una apropiada definicin del Alcance es crtica para el xito del proyecto cuando
existe una pobre definicin del alcance, el costo final del proyecto puede esperarse
que sea mas elevado por todos los cambios inevitables que afectan el ritmo del
proyecto, por que re hacer incrementa el tiempo del proyecto, y baja la
productividad y fuerza del trabajo Construccin Extensin to PMBOK Guide 2000
(PMI, 2003).
Ciertamente todos los proyectos de construccin residencial son parecidos y
podran inclusive tener los mismos entregables, igualmente el desarrollo del EDT
para los apartamentos Rogana podra ser utilizado en varios proyectos similares, y
tomarse como plantilla para futuros proyectos.
En este caso es importante recordar la definicin de Proyecto y tener presente
que todo proyecto es nico y que cada EDT lo es tambin, la plantilla desarrollada
para los apartamentos Rogana se puede utilizar como insumo en el prximo
proyecto, pero debe actualizarse y ajustarse al mismo.
El siguiente grfico ilustra el EDT del proyecto, definido mediante la tcnica
conocida como Tormenta de ideas en combinacin con el Juicio de expertos, el
conocimiento y experiencia del Director del Proyecto (autor de esta tesina), en este
tipo de proyectos y el resultado de los apartados definidos anteriormente.
31
ID:
EDT #:
Nombre de la actividad:
Descripcin:
Entradas:
Salidas:
Puntos de control:
Responsable (s):
Recursos Materiales:
Sub-contrataciones:
Estimaciones de la actividad
Duracin:
Costo Final:
Fecha Inicio:
Fecha Trmino:
32
4.1.6
33
de un consentimiento
4.1.7
34
4.1.8
Matriz de responsabilidades
Esta Matriz se genera a partir de la definicin del EDT del proyecto, ayuda a
identificar las responsabilidades de los involucrados durante toda la ejecucin del
proyecto.
En la matriz se puede apreciar quien es el que Ejecuta, participa, coordina,
inspecciona, autoriza y quien revisa.
Para los apartamentos Rogana, se define desde el inicio del proyecto como
responsable de inspeccionar y autorizar la ejecucin de la siguiente actividad al
Arquitecto del proyecto, la coordinacin se deja en manos del constructor o
contratista general del proyecto.
Se define al patrocinador de proyecto como la persona que autoriza la ejecucin
del proyecto junto con el arquitecto, por lo que se identifica como tal para todas las
actividades. (Ver cuadro N 7)
Matriz de responsabilidades
35
Arquitecto
Constructor
M.Obras
1.1
1.1.1
CONSTRUCCION DE
APARTAMENTOS
Obra Gris
Trabajos Preliminares
A
A
A/ I
A/ I
C/R
C/R
E
E
1.1.1.1
Movimiento de tierra
A/ I
C/R
1.1.1.2
Trazado
A/ I
C/R
1.1.1.3
Construccin de bodega
A/ I
C/R
1.1.2
Cimientos
A/ I
C/R
1.1.2.1
Excavacin
A/ I
C/R
1.1.2.2
Confeccionar armadura
A/ I
C/R
1.1.2.3
Chorrear sello
A/ I
C/R
1.1.2.4
A/ I
C/R
1.1.2.5
A/ I
C/R
1.1.3
A/ I
C/R
1.1.3.1
Pega de block
A/ I
C/R
1.1.3.2
A/ I
C/R
A/ I
C/R
A/ I
C/R
1.1.3.5
Chorrear columnas
A/ I
C/R
1.1.3.6
Repellos
A/ I
C/R
1.1.4
Entrepisos
A/ I
C/R
1.1.4.1
Colocacin de viguetas/block
A/ I
C/R
1.1.4.2
A/ I
C/R
1.1.4.3
Instalacin Fontanera
A/ I
C/R
1.1.4.4
Instalacin Elctrica
A/ I
C/R
1.1.4.5
A/ I
C/R
1.1.4.6
Repello de Entrepiso
A/ I
C/R
1.1.5
Escaleras
A/ I
C/R
1.1.5.1
A/ I
C/R
1.1.5.2
Confeccin e instalacin de
armadura
Colocacin de formaleta
A/ I
C/R
1.1.5.3
Chorrear escaleras
A/ I
C/R
1.1.5.4
Repellar escaleras
A/ I
C/R
1.1.6
A/ I
C/R
1.1.6.1
Pega de block
A/ I
C/R
1.1.6.2
A/ I
C/R
A/ I
C/R
A/ I
C/R
1.1.6.5
A/ I
C/R
1.1.6.6
Chorrear columnas
A/ I
C/R
1.1.6.7
Chorrear vigas
A/ I
C/R
Repellos
A/ I
C/R
1.1.3.3
1.1.3.4
1.1.6.3
1.1.6.4
1.1.6.8
36
Subcontratos
A/ I
C/R
A/ I
C/R
1.1.7.2
Instalacin de Fontanera y
pluviales
Confeccin cajas registro
A
A
A/ I
C/R
1.1.7.3
Instalacin elctrica
A/ I
C/R
1.1.7.4
A/ I
C/R
1.1.7.5
Conformacin y compactacin de
terreno
Instalacin malla electro soldada
A/ I
C/R
1.1.7.6
Chorrear contrapiso
A/ I
C/R
1.1.7.7
Repellar contrapiso
A/ I
C/R
1.1.8
Cochera
A/ I
C/R
1.1.8.1
Excavacin
A/ I
C/R
1.1.8.2
Confeccionar armadura
A/ I
C/R
1.1.8.3
Chorrear sello
A/ I
C/R
1.1.8.4
A/ I
C/R
1.1.8.5
A/ I
C/R
1.1.8.6
Pega de block
A/ I
C/R
1.1.8.7
A/ I
C/R
A/ I
C/R
1.1.8.9
Colocacin de formaletas
/columnas
Confeccionar y colocar armadura
/vigas
Colocacin de formaleta /vigas
A/ I
C/R
1.1.8.10
Chorrear columnas
A/ I
C/R
1.1.8.11
Chorrear vigas
A/ I
C/R
1.1.8.12
Repellos
A/ I
C/R
1.1.9
Contrapiso cochera
A/ I
C/R
1.1.9.1
A/ I
C/R
1.1.9.3
Conformacin y compactacin de
terreno
Instalacin de Fontanera y
pluviales
Instalacin elctrica
1.1.9.4
A/ I
C/R
1.1.9.5
Chorrear contrapiso
A/ I
C/R
1.1.9.6
Repellar contrapiso
A/ I
C/R
1.1.10
Escaleras accesos
A/ I
C/R
1.1.10.1
A/ I
C/R
1.1.10.2
Confeccin e instalacin de
armadura
Colocacin de formaleta
A/ I
C/R
1.1.10.3
Chorrear escaleras
A/ I
C/R
1.1.10.4
Repellar escaleras
A/ I
C/R
1.1.11
Tapias
A/ I
C/R
1.1.11.1
Excavacin
A/ I
C/R
1.1.11.2
Confeccionar armadura
A/ I
C/R
1.1.11.3
Chorrear sello
A/ I
C/R
1.1.11.4
A/ I
C/R
1.1.11.5
A/ I
C/R
1.1.11.6
Pega de block
A/ I
C/R
1.1.11.7
Colocacin de formaletas
A/ I
C/R
1.1.11.8
Chorrear columnas
A/ I
C/R
1.1.11.9
A/ I
C/R
1.1.7
1.1.7.1
1.1.8.8
1.1.9.2
37
1.1.11.10
/vigas
Colocacin de formaleta /vigas
A/ I
C/R
1.1.11.11
Chorrear viga
A/ I
C/R
1.2
Techo
1.2.1
Soldadura
A/ I
C/R
1.2.1.1
A/ I
C/R
1.2.1.2
A/ I
C/R
1.2.1.3
Colocar clavadores
A/ I
C/R
1.2.1.4
Colocar cubierta
A/ I
C/R
1.3
Acabados
1.3.1.1
Instalaciones Elctrica
A/ I
C/R
1.3.1.1.1
Instalacin de lmparas
A/ I
C/R
1.3.1.1.2
A/ I
C/R
1.3.1.1.3
A/ I
C/R
1.3.1.1.4
Conexin Acometida
A/ I
C/R
1.3.1.1.5
A/ I
C/R
1.3.1.2
Instalaciones Mecnica
A/ I
C/R
1.3.1.2.1
A/ I
C/R
1.3.1.2.2
A/ I
C/R
1.3.1.2.3
Instalacin bomba
A/ I
C/R
1.3.1.2.4
A/ I
C/R
1.3.2
Cielos
A/ I
C/R
1.3.2.1
Colocacin de Gypsum
A/ I
C/R
1.3.2.2
Empastado Gypsum
A/ I
C/R
1.3.3
Enchapes
A/ I
C/R
1.3.3.1
Piso
A/ I
C/R
1.3.3.2
Baos
A/ I
C/R
1.3.3.3
Escaleras
A/ I
C/R
1.3.4
Pintura
A/ I
C/R
1.3.5
Carpintera
1.3.5.1
A/ I
C/R
1.3.5.2
Instalacin de rodapi
A/ I
C/R
1.3.5.3
Instalacin de guarniciones
1.3.5.4
Limpieza general
A/ I
C/R
1.4
Entrega
A/ I
C/R
1.5.1
A/ I
38
4.1.9
Matriz de comunicaciones
La Gestin de las Comunicaciones del proyecto es otra rea del conocimiento que
debe desarrollarse dentro de todo plan de proyecto, en este documento realizado
con fines acadmicos no se desarrolla con amplitud, pero an as se considera
importante e indispensable el desarrollo de al menos una matriz de
comunicaciones.
El siguiente cuadro identifica las diferentes opciones de comunicacin y el como
se puede distribuir la informacin del proyecto a cada uno de los involucrados.
Es importante recordar que el diseo de esta matriz se realiza durante el proceso
de planeacin del proyecto y que debe ser actualizada durante todo el proceso de
construccin.
Cuadro N 8 Matriz de Comunicaciones
Matriz de Comunicaciones
@
= Correo
electrnico
= Copia Impresa
Responsable
de generar la
informacin
Involucrado
Rol
Reporte
Semanal
Ordenes
de
Cambio
Control
presupuestal
Ordenes del
compras
(Bisemanal)
(semanales)
Familia. Soto
Patrocinador
fasoto@yahoo.com
Carlos Umaa Y
Arquitecto
carluma@ice.com
Arquitecto
@
@
Carlos Umaa. G
carlumag@ice.com
Gilberto Alvarado
Adm. Proyecto
Gilberto Alvarado
Constructor
gilalvaradoa@yahoo
.com
gilalvaradoa@yahoo
.com
Oscar Rodrguez
Arq Residente
Fernando Torres
M. Obras
829 1111
Varios
Subcontratos
oro@yahoo.com
39
4.2
40
tomo
la experiencia del
41
Para los casos en que las actividades, puedan realizarse en paralelo con otra
actividad, se establecen las fechas de inicio creando as una relacin entre las
actividades, reflejndose en la disminucin de la holgura y tiempos de duracin
del proyecto.
el
rendimiento
del
42
equipo
del
proyecto.
Por ejemplo:
C1
COLUMNAS
Caractersticas generales de
la viga
Men
Medidas (cm)
Longitud
(m)
Resistencia del concreto
(kg/cm2)
# de columnas
Altura
12
30
22.4
210
7
3.2
Desperdicios
Varilla
Concreto
5%
10%
Varilla longitudinal
Peso
Traslape Long. Ef
Nmero Cantidad
(kg/m)
(m)
(m)
4
0 0.994
0.5
5.5
3
4 0.56
0.5
5.5
Aros
Separacin
Nmero
(cm)
3
20
Peso
0.56
Una vez definidas las caractersticas, cantidades y tipos de materiales (alcance del
trabajo y recursos materiales) se calculan las cantidades requeridas de recurso
Cuadro N 10 Clculo de cantidades
Clculo de materiales:
Descripcin
Formaleta
Concreto de viga
Varilla
Aros
Alambre negro
Cantidad
25*30*
88.8832
#4
#3
#3
0.88704
0.00
17.11
15.8
5.53
Unidad
ml
m3
unidades
unidades
unidades
kg43
C.U.
Total
5300.00 471080.96
36510.45
2662.00
1500.00
1500.00
565.00
32386.23
0.00
25658.18
23730.00
3125.28
555980.7
Kilos
0.0
57.5
53.2
110.6
CONCRETO
Dosificacin
Volumen
de
concreto
3
m
Cemento
(sacos de
50Kg)
Arena
3
m
Piedra
3
m
Resistencia a la compresin
a los 28 das
Kg/cm
Cemento
Arena
Piedra
Lb/in
4.37
0.486
0.972
105
1500
2.5
5.1
0.472
0.944
140
2000
6.12
0.456
0.912
175
2500
1.5
7.65
0.427
0.854
210
3000
10.2
0.378
0.756
245
3500
y se obtiene
Cuadro N 12 Clculo de cantidades
Concreto
Cemento
Viga
Totales
Costo
Arena
6.8
Piedra
0.4
0.8
6.8
0.4
0.8
27516.65
2751.74
6242.06
36510.45
4.2.4
Para este proceso es necesario conocer con precisin el alcance del trabajo de
cada actividad, los recursos necesarios para su ejecucin.
G.A. Arquitectos Constructores considera que para la realizacin de la construccin
de los Apartamentos Rogana deber de contar con al menos la siguiente cuadrilla
de trabajadores.
Arquitecto Residente
44
Un Maestro de Obras
Cuatro Operarios
Dos Ayudantes
Cuatro Peones
Un Bodeguero
Un guarda
Cdigo
Rendimiento
Actividad o subactividad
horas hombre
Preparacin de armadura
Kg.
0.174
2.538
Colocacin de armadura
Kg.
0.350
4.969
Desencofrado
1.1
45
por
Mano de obra
Mano de obra
Actividad
Actividad
Horas requeridas
Armador
Costo
Horas requeridas
Ayudante
Pen
Costo
Armador Ayudante Pen
Elaboracin de
Armador 22.1
Ayudante 0 Pen 23909.81
Armador
Ayudante 0.00
Pen
armadura
27.7
18392.16
Colocacin
Elaboracin
de de formaleta y
armadura
11.127.7
11.122.1
armadura
0 9563.92
23909.819196.08
18392.16 0.000.00
Fabricacin y colocacin de
concretode formaleta y armadura 1.511.1
1.411.1 1.448832 1270.15
Colocacin
9563.921204.34
9196.081059.82
0.00
Chorreado
7.10
Fabricacin y colocacin de concreto
1.5
Desencofrado
Chorreado
Desencofrado
7.10
1.4
7.10
7.10
5898.82
5190.96
Totales
47.3
41.7 8.545152 40878.65 34691.40 6250.78
Total mano
de obra 81,918.39
colones
Totales
47.3
41.7 8.545152 40878.65 34691.40 6250.78
Total mano de
obra 81,918.39
colones
De igual manera este procedimiento se aplica para cada uno de las actividades
para obtener una estimacin del tiempo de duracin del proyecto, en el Anexo 11
se puede ver las hojas de calculo completas.
4.2.5
Para dar inicio a este proceso es indispensable conocer con exactitud la definicin
de cronograma, y que exactamente lo compone.
Segn el PMBOK (PMI, 2004) el cronograma es un proceso iterativo, que
determina las fechas de inicio y finalizacin planificadas para las actividades del
proyecto.
46
o inclusive si es necesario
47
48
4.2.8
Para cumplir una fecha de fin especfica, es importante estar atento a la ruta crtica
Denominamos Ruta Crtica a la serie de actividades que determinan la ruta mas
larga para terminar el proyecto, (Chamoun, 2002):
La ruta crtica en un proyecto es la sucesin de actividades que dan lugar al
mximo tiempo acumulado. Es necesario conocer la duracin de las actividades
para definirla.
Por lo tanto es importante determinar cuales son las actividades que se encuentran
en esta ruta, este proceso requiere del clculo de los tiempos de inicio ms
temprano y tiempos ms tardos, los tiempos de terminacin mas temprano y los
tiempos de terminacin mas tardos, con el fin de encontrar cuales tienen la menor
Holgura (Holgura de una actividad es el margen suplementario de tiempo que
tenemos para terminar esa actividad) o cuales se encuentran en la ruta crtica
( todas las actividades que se encuentren en la ruta crtica no tienen holgura).
49
4.3
es
4.3.1
Estimacin de costos.
50
4.3.2
4.3.3
Control de costos.
El control de costos, debe enfocar su atencin a los cambios, cuales y por qu han
ocurrido sin importar si implican un cambio positivo o negativo para el proyecto y
deber ser integrado con los otros procesos de control de cambios (Alcance,
Cronograma, Calidad). El control de cambios busca ejercer influencia sobre
aquellas factores que generan el cambio y controlarlos de manera que los
resultados obtenidos sean cercanos a la lnea base del proyecto.
El Control de costos debe de incluir:
Monitorear el desempeo de los costos para detectar variaciones con
respecto al plan.
Asegurar que todos los cambios aprobados sean grabados de manera
precisa en la lnea de base de costos.
Prevenir que los cambios incorrectos, inapropiados, o no autorizados no se
incluyan en la lnea de base de costos.
51
4.3.4
La Gestin del valor ganado es una tcnica integrada de medicin del desempeo
del proyecto, que relaciona la planificacin del recurso en cronogramas, con los
requisitos de costos.
En los captulos anteriores se defini el alcance del proyecto, se planifico el trabajo
a realizar, se presupuesto y se programo un cronograma para la duracin del
proyecto, definiendo con la mayor claridad posible la lnea base del proyecto para
las Gestiones de Alcance, Costo y Tiempo. Esta planificacin se convierte en el
elemento nmero uno para la definicin del Valor Ganado (VG).
El anlisis del Valor Ganado es una tcnica que se enfoca en el cumplimiento real
de las actividades, comparndolo con lo planeado. Esta comparacin nos permite
actualizar toda la informacin descrita y planificada en las Gestiones de Alcance,
Tiempo, Costo, adems de que nos permite considerar los cambios en el
presupuesto, los avances que existen y si estn o no dentro de lo planeado.
El anlisis del Valor Ganado nos facilita la proyeccin en trminos del costo y
tiempo y cual seria el pronstico para la conclusin del proyecto, permitindonos
tomar acciones correctivas en el momento mismo del corte.
El uso de la herramienta Valor Ganado en los proyectos, fomenta el uso de los
sistemas de control de tiempo y costo, adems incita al administrador a planificar el
trabajo, medir el cumplimiento de las actividades, analizar el estado actual del
proyecto, tomar acciones correctivas y proyectar y pronosticar costos y fechas de
terminacin.
52
4.3.5
Significado
PAT
VP
Valor Planeado
CA
Costo Actual
Formula
Es el costo total del proyecto
incluyendo los cambios autorizados
Es el valor presupuestado a la hora del
corte
Es el % de Avance (al
VG
Valor Ganado
%A
Porcentaje de Avance
actualizado
Actualizado
Es el % de Avance (al
corte)multiplicado por VP
%A* VP
Una vez que se obtienen estos indicadores se podrn combinar para obtener
informacin del estado actual del proyecto y sus variaciones.
53
Significado
Formula
Permite medir las diferencias
VC
entre
el
presupuesto
VG-CA
VT
VG-VP
VT = VG-VP
Resultado Positivo
Resultado negativo
lo presupuestado
lo presupuestado
relacin al cronograma
Este anlisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el desarrollo del proyecto para as
tomar las medidas correctivas o preventivas necesarias
54
ndices de Desempeo
Smbolo
Significado
Formula
Es el indicador de que tan
IDC
eficientemente
gastando
se
el
esta
IDC=VG/CA
dinero
esta
desarrollando
el
IDT =VG/VP
Resultado < 1
Resultado > 1
IDT = VG/ VP
Este anlisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el proyecto para as tomar las
medidas correctivas o preventivas necesarias
Estos indicadores y su combinacin tambin nos permiten pronosticar el final del proyecto
Significado
Formula
Este calculo nos indica cual
PCT
Termino
proyecto y si terminara o no
Pronostico de la Fecha de
proyecto se inclina a
Terminacin
terminar despus de lo
PROYECTO/ IDT
planeado
Este anlisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el proyecto para as tomar las
medidas correctivas o preventivas necesarias
55
56
4.4
Gestin Calidad del proyecto
Los objetivos de la Administracin de la Calidad son: asegurar que el proyecto
satisfaga las necesidades para las cuales inicio, identificar los estndares de
calidad relevantes al proyecto y determinar como satisfacer dichos estndares.
(Chamoun, 2002).
Para la empresa G.A. Arquitectos Constructores, su Misin ha sido Satisfacer las
necesidades de nuestros clientes, bajo la poltica de Calidad, tiempo y costo que
llenen las expectativas establecidas.
Para la identificacin de las polticas de calidad, que faciliten el cumplimiento de
este proceso es necesario la congregacin de los expertos que aporten el
conocimiento concerniente a la construccin residencial.
Para las construcciones realizadas por G.A Arquitectos Constructores, la pauta la
marca el arquitecto o patrocinador del proyecto esto para lo referente a los
acabados ya que en lo concerniente a los aspectos constructivos la calidad no
debe variar.
4.4.1
Planificacin de la calidad
57
58
satisfactorias.
Calidad de Concreto Estructural:
Tipo de Prueba: Se realizaran pruebas de resistencia en laboratorio, por
cada colada de concreto de 8m3 con muestreos para pruebas a 7, 14, y 28
das.
Periodicidad: Se tomaran las muestras el da de la chorrea y cada vez que
se chorree 8 m3.
Rango de aceptacin: solo se permitirn resistencia de concreto tal y como
se especifica en los planos constructivos.
o
59
60
4.4.2
61
Realizar Aseguramiento
Seguimiento y Control
Herramienta
Proceso
Herramienta
Proceso
Herramienta
Plan de gestin de
Calidad
Verificacin
Listas de
verificacin
Seguimiento y
Control
Auditoria
mensual
Inicio del
Proyecto
Plantillas de
calidad (Excel)
Verificacin
Listas de
verificacin
Seguimiento y
Control
Reportes
bisemanales
Desarrollo obra
Gris
Plantillas de
calidad (Excel
Verificacin
Listas de
verificacin
Seguimiento y
Control
Reportes
bisemanales
Acabados
Plantillas de
calidad (Excel
Verificacin
Listas de
verificacin
Seguimiento y
Control
Reportes
bisemanales
Subcontratos
Plantillas de
calidad (Excel
/Contratos
Adicionales
Verificacin
Listas de
verificacin
Seguimiento y
Control
Reportes por
etapas
Administrativo
4.4.3.1
Listas de verificaron y control (Obra Gris)
Se recomienda utilizar las siguientes plantillas de verificacin
Se describen las plantillas para algunas etapas de la construccin, incluyendo
normas y datos de restricciones y recomendaciones recomendados bajo las
especificaciones tcnicas en lo planos constructivos.
A continuacin se presentan algunas plantillas a utilizar. Estas sirven de gua para
plantillas de las diferentes etapas de la construccin.
62
Arquitectos Constructores
Inicio de obra
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Profesional Residente
Lista de verificacin
Descripcin
SI
Identificacin de lote
Solicitud de medidor elctrico provisional
Solicitud de medidor A y A provisional
Ubicacin de bodega y presencia delictiva que pueda afectar el rendimiento del proyecto
Pliza del INS
Permisos de construccin al da
Planos constructivos actualizados y terminados
Autorizacin de movimiento de tierra y trazados
Firma del inspector o profesional responsable__________________________________
Observaciones :
Profesional Responsable:
63
NO
Arquitectos Constructores
Lista de verificacin
Descripcin
SI
Profesional Responsable:
64
NO
Arquitectos Constructores
NO
65
Arquitectos Constructores
SI
NO
Estructura
Estructura de columnas ( segn cdigo Ssmico y normas ASTM , especificaciones en planos
constructivos)
Estructura de vigas ( segn cdigo Ssmico y normas ASTM , especificaciones en planos
constructivos)
Traslapes en varillas #2 =20cm ,#3 =30cm,#4 =45cm, #5 y mas =55cm
Grado de oxidacin permitido = LEVE
Verificacin de niveles establecidos
Autorizacin de chorrear concreto de columnas y vigas
Firma del inspector o profesional responsable _________________________________
Concreto Vigas y Columnas
Inspeccin de calidad de los agregados
Resistencia de concreto
66
Arquitectos Constructores
Lista de verificacin
Descripcin
SI
Profesional Responsable:
67
NO
Arquitectos Constructores
Lista de verificacin
Descripcin
SI
Profesional Responsable:
68
NO
4.4.3.2
La etapa de acabados del proyecto se maneja por medio de los subcontratos, cada
subcontratista debe de conocer los trminos de calidad que su trabajo demanda.
Arquitectos Constructores
ACABADOS
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Profesional Residente
Profesional Responsable:
69
SI
NO
Arquitectos Constructores
ACABADOS
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Profesional Residente
Profesional Responsable:
70
SI
NO
Arquitectos Constructores
ACABADOS
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Profesional Residente
Profesional Responsable:
71
SI
NO
4.4.2
Arquitectos Constructores
Reporte semanal
Nombre del Proyecto
Fecha
Semana N
Profesional Residente
Lista de prioridades ( Pendiente Semana pasada)
Plan de accin
Lista cosas que hacer esta semana
Plan de accin
Lista de cosas que hacer para prxima semana
NOTA: Se deber planificar el trabajo que hacer para la prxima semana con el fin de poder suministrar materiales,
diseos, etc. etc. requeridos para complementar las actividades
Requerimientos
Autorizacin de TRABAJO
Firma del inspector o profesional responsable__________________________________
Observaciones :
72
Este reporte semanal ser complementado con los anlisis del valor ganado, el
control de costos y la documentacin de lecciones aprendidas.
El reporte de costo se realiza mediante la siguiente plantilla, que a su vez se
utilizara como reporte de pagos y saldos pendientes
Arquitectos Constructores
Avance
%
Unidad
Canti.
Cost/u
Total
$1820
1.1
Obra Gris
1.1.1
Trabajos Preliminares
M2
480
1.1.1.1
Movimiento de tierra
M2
260
$7
1.1.1.2
Trazado
glb
$350
1.1.1.3
Construccin de bodega
glb
$425
Monto/A
vance
Pago */ Saldo
%
4.5
Gestin Integracin
73
74
75
Se llena la
solicitud de
cambio por el
interesado
El arquitecto responsable
evala la solicitud
Se rechaza y
exponen las
razones, se guarda
copia en archivo
NO
SE JUSTIFICA
Si
El administrador de
proyecto evala el impacto
en el proyecto
El administrador de proyecto
informa al gerente de proyecto
SE AUTORIZA O
No
RECHAZA
Si
Se actualiza el
cronograma y
presupuesto
Se notifica al Maestro de
obras
Se ejecuta
76
4.5.2
En el apartado anterior 4.2.6 Control del Cronograma, se explican los criterios, que
van desde identificar la lnea base del cronograma hasta la recopilacin de
informacin cada cierto tiempo.
En este apartado se identifican las acciones a considerar para un control efectivo
del cronograma.
Recopilacin de informacin que contenga al menos.
Tiempo de inicio
El control del tiempo es el proceso que se utiliza para comparar lo planeado con lo
existente, tomando en cuenta las recomendaciones anteriores se puede definir el
curso del proyecto, es importante recalcar que si se determina que se deben de
tomar acciones correctivas o preventivas tambin se debe de indicar cuales serian
esas acciones y no ocasionar mas atrasos por falta informacin.
4.7.1
77
Cambios
autorizados
en
cuanto
materiales
procedimientos.
78
4.6
Cierre
Por lo general para G.A. Arquitectos Constructores el cerrar o dar por concluido el
proyecto de construccin,
relevante.
Aspecto que constantemente ocasiona atrasos innecesarios, para mejorar en este
proceso se representan los entregables del proyecto en la siguiente plantilla, para
su debida evaluacin.
Para el diseo de esta plantilla se considera nicamente la evaluacin de aspectos
relativos al alcance, calidad y conclusin al 100% de lo contratado.
Profesional responsable
Profesional
Firmas
Patrocinador
Obra Gris
Trabajos Preliminares
Cimientos
Paredes planta baja
Entrepisos
Paredes segundo piso
Techo(Subcontrato)
Contrapiso
Cochera
Contrapiso cochera
Escaleras accesos
Acabados
Escaleras metlicas
Instalaciones
Cielos(subcontrato)
Pintura(Subcontrato)
Enchapes (
Carpintera
79
Fecha de evaluacin
Observaciones
4.7
Conclusiones y recomendaciones
4.7.2
Conclusiones
80
81
estableciendo el grado de importancia de cada tarea y que tan necesarias son para
el lograr los objetivos.
G.A Arquitectos Constructores trabajaba sus proyectos con un desglose de las
actividades, que facilitaba la presupuestacin, ciertamente la metodologa es buena
y aceptable, pero prcticamente era el nico uso que tenia, a diferencia del uso de
la herramienta WBS Chart Pro con la que adems de desglosar las tareas, y las
tareas en subtareas nos simplifica la planificacin del proyecto.
Una vez que se obtienen las actividades se procede a identificar correctamente su
secuenciacin, el uso de la herramienta WBS Chart Pro, facilita este proceso,una
secuenciacin adecuada minimiza los errores a la hora de definir los tiempos de
duracin de cada una de las actividades, esto determinara el cronograma para la
ejecucin del proyecto.
El cronograma del proyecto siempre ha existido en la constructora, elaborado bajo
el criterio obtenido en trabajos similares, las experiencias vividas y lgicamente
con el apoyo del personal especializado. De igual manera la actualizacin en este
proceso y la aplicacin MS Project han mejorado en un porcentaje elevado el
rendimiento del equipo de trabajo.
La herramienta MS Project, es una de las ms importantes en el proceso
administrativo, y para la obtencin del cronograma no es una excepcin.
Una vez definido el cronograma mediante esta herramienta, tambin se podr
analizar la ruta crtica del proyecto y obtener el tiempo preliminar de terminacin es
importante recalcar que el proceso de planeacin es un proceso que se debe
realizar durante todo el proyecto y ocasiona cambios en el cronograma.
En el proceso de culturizar y la implementacin de metodologas de administracin
en la constructora, se prev el seguimiento y control del cronograma como una
medida de actualizacin y mejoras dentro de la empresa.
Para los aspectos relacionados a costo y tiempo del proyecto, en este documento
se hace mencin a el uso de la hoja de calculo (Excel), para la determinacin de los
82
83
seguridad de que el producto final cumple con la calidad deseada, satisfaciendo las
necesidades del cliente y las exigencias de la constructora
Para este proyecto, realizado con fines acadmicos nicamente se desarrollaron
las cinco reas de conocimiento
84
4.7.2
Recomendaciones
85
86
87
88
Bibliografa
89
90
Anexos
Obra Gris
Instalaciones Electromecnicas
91
92
Para constancia ambas partes de comn acuerdo firman este contrato y cada uno de los
documentos que forman parte del mismo, a un mismo tenor y efecto en la ciudad de San
Jos, el da 14 de Marzo de 2006.
El Propietario
El Contratista
93
94
95
Fecha
Apartamentos Rogana
Patrocinador
Rodrigo Soto
Solicitante
Fecha de inicio
19 de Julio 2006
Fecha de Finalizacin
19 de Marzo 2007
Monto Aprobado
80000000
Costo Estimado
80000000
El proyecto consiste en la construccin de dos apartamentos idnticos con un rea de 240 m , sala comedor cocina cuarto
de pilas, patio de luz, dos habitaciones, sala de T.V, dos y medio baos, habitacin de servicio con bao, cochera para dos
vehculos para cada apartamento.
Se debern utilizar los materiales tal y como se especifica en los planos constructivos, los acabados de primera calidad, con
paredes interiores empastadas y pintadas, hasta cumplir con esta calidad, pisos del segundo nivel en madera y el primer
nivel en cermica, puertas y rodapis de madera (para interior de la vivienda) laqueados, ventaneara en aluminio, las
paredes exteriores con repello fino y pintura, cubiertas en perlin de 6 y laminas estructural esmaltada
Restricciones
Para la construccin de los apartamentos el contratista general (G.A Arquitectos Constructores) no esta
autorizado para hacer ningn cambio en el alcance del proyecto, sin antes ser autorizado debidamente por el arquitecto
responsable.
La constructora deber solicitar los materiales requeridos para la ejecucin de las diferentes actividades con 24
horas de anticipacin a su uso.
El proyecto deber ser entregado en el plazo fe treinta semanas, a partir de la firma del contrato.
El presupuesto aprobado es de 80000000.00 ochenta millones de colones
Supuestos
La presupuestacin de la obra se realizara basada en los planos contractivos suministrados por el seor Arquitecto, en el
supuesto de ser copia fiel y completa en un 100% del trabajo requerido. Condiciones del suelo
Involucrados
Familia Soto
Cliente
Arquitectos
Diseo e inspeccin
Contratista general
Arquitecto residente
Fernando Torres
Maestro de obras
Proveedores
Firma
Aceptado por:
Firma
96
Apartamentos Rogana
Ubicacin
Fecha
14 de julio 2006
Objetivo general del proyecto: Construccin e los apartamentos para la familia Soto
Descripcin del alcance del Proyecto:
2
El proyecto consiste en la construccin de dos apartamentos idnticos con un rea de 240 m , sala comedor cocina cuarto
de pilas, patio de luz, dos habitaciones, sala de T.V, dos y medio baos, habitacin de servicio con bao, cochera para dos
vehculos para cada apartamento.
Se debern utilizar los materiales tal y como se especifica en los planos constructivos, los acabados de primera calidad, con
paredes interiores empastadas y pintadas, hasta cumplir con esta calidad, pisos del segundo nivel en madera y el primer
nivel en cermica, puertas y rodapis de madera (para interior de la vivienda) laqueados, ventaneara en aluminio, las
paredes exteriores con repello fino y pintura, cubiertas en perlin de 6 y laminas estructural esmaltada
Requisitos del proyecto:
La construccin deber dar inicio como mximo el 17 de Abril del 2006
Se establece un plazo de 38 semanas para su conclusin (19 de Marzo 2007)
El contratista deber asumir todos costos de mano de obra y materiales
As como las cargas sociales, y plizas correspondientes.
La construccin se deber realizar tal y como lo especifican los planos constructivos
Deben cumplirse las normas y especificaciones en cdigo de la construccin
El seguimiento y control del diseo estructural y arquitectnico deber ser avalado por el profesional
responsable.
Entregables
1
1.1
1.1.1
1.1.1.1
1.1.1.2
1.1.1.3
1.1.2
1.1.2.1
1.1.2.2
1.1.2.3
1.1.2.4
1.1.2.5
1.1.3
1.1.3.1
1.1.3.2
1.1.3.3
1.1.3.4
1.1.3.5
1.1.3.6
1.1.4
1.1.4.1
1.1.4.2
1.1.4.3
1.1.4.4
1.1.4.5
1.1.4.6
1.1.5
1.1.5.1
1.1.5.2
1.1.5.3
1.1.5.4
CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS
Obra Gris
Trabajos Preliminares
Movimiento de tierra
Trazado
Construccin de bodega
Cimientos
Excavacin
Confeccionar armadura
Chorrear sello
Confeccionar y colocar armadura /columnas
Chorrear cimientos
Paredes planta baja
Pega de block
Confeccionar y colocar armadura /vigas
Colocacin de formaletas /columnas
Colocacin de formaleta /vigas
Chorrear columnas
Repellos
Entrepisos
Colocacin de viguetas/block
Colocacin malla electro soldada
Instalacin Fontanera
Instalacin Elctrica
Chorrear losa y viga corona
Repello de Entrepiso
Escaleras
Confeccin e instalacin de armadura
Colocacin de formaleta
Chorrear escaleras
Repellar escaleras
97
1.1.6
1.1.6.1
1.1.6.2
1.1.6.3
1.1.6.4
1.1.6.5
1.1.6.6
1.1.6.7
1.1.6.8
1.1.7
1.1.7.1
1.1.7.2
1.1.7.3
1.1.7.4
1.1.7.5
1.1.7.6
1.1.7.7
1.1.8
1.1.8.1
1.1.8.2
1.1.8.3
1.1.8.4
1.1.8.5
1.1.8.6
1.1.8.7
1.1.8.8
1.1.8.9
1.1.8.10
1.1.8.11
1.1.8.12
1.1.9
1.1.9.1
1.1.9.2
1.1.9.3
1.1.9.4
1.1.9.5
1.1.9.6
1.1.10
1.1.10.1
1.1.10.2
1.1.10.3
1.1.10.4
1.1.11
1.1.11.1
1.1.11.2
1.1.11.3
1.1.11.4
1.1.11.5
1.1.11.6
1.1.11.7
1.1.11.8
1.1.11.9
1.1.11.10
1.1.11.11
1.2
1.2.1
1.2.1.1
1.2.1.2
1.2.1.3
1.2.1.4
1.3
1.3.1
1.3.1.1
1.3.1.1.1
1.3.1.1.2
98
1.3.1.1.3
1.3.1.1.4
1.3.1.1.5
1.3.1.2
1.3.1.2.1
1.3.1.2.2
1.3.1.2.3
1.3.1.2.4
1.3.2
1.3.2.1
1.3.2.2
1.3.3
1.3.3.1
1.3.3.2
1.3.3.3
1.3.4
1.3.4.1
1.3.4.2
1.3.5
1.3.5.1
1.3.5.2
1.3.5.3
1.3.5.4
1.4
1.4.1
1.5
1.5.1
Restricciones
Para la construccin de los apartamentos el contratista general (G.A Arquitectos Constructores) no esta
autorizado para hacer ningn cambio en el alcance del proyecto, sin antes ser autorizado debidamente por el arquitecto
responsable.
La constructora deber solicitar los materiales requeridos para la ejecucin de las diferentes actividades con 24
horas de anticipacin a su uso.
El proyecto deber ser entregado en el plazo fe treinta semanas, a partir de la firma del contrato.
El presupuesto aprobado es de 80000000.00 ochenta millones de colones
Asunciones del proyecto:
El contratista cuenta con el personal capacitado y necesario para realizar la construccin
Los materiales estarn disponibles en el momento de su requerimiento.
Los planos constructivos estn completos y revisados por el profesional responsable.
El clima ser propicio para trabajar durante la duracin del proyecto y no se generarn atrasos a raz de un mal
tiempo.
No existen limitaciones financieras
Requisitos de aprobacin:
El Arquitecto responsable de la obra realizara las inspecciones rutinarias en los tiempos establecidos o
solicitados por el contratista, aprobando cada etapa o proceso mediante la firma de la bitcora.
La aprobacin total del producto estar liga al cumplimiento de los estndares de calidad establecidos.
Elaborado por
Firma
Aprobado por
Firma
99
100
Apartamentos Rogana
Nivel 1.1
Obra Gris
Nivel 1.1.1
Trabajos preliminares
Descripcin:
7.
El trabajo consiste en realizar todos los trabajos previos al inicio de la
construccin de la obra, tales como construir la bodega de materiales, ubicacin de
los apartamentos en el terreno, y movimientos de tierra para la nivelacin del lugar
de trabajo.
Fecha de inicio
19 de Julio de 2006
Responsables
Constructor
Recursos
Maestro Obras , 1 pen, 1ayudante
materiales varios
Tiempo Estimado
2 DIAS
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.1
Obra Gris
Nivel 1.1.2
Cimientos
Descripcin:
Requiere de la excavacin a la prefundida requerida por el ingeniero encargado
del diseo estructural y de la confeccin y colocacin de las estructuras de
hierro, que servirn de base para la edificacin.
Fecha de inicio
21/07/07
Responsables
Constructor
Recursos
Tiempo Estimado
Maestro Obras , Back hoe, 3 pen,
3 ayudante, 3 operarios, materiales varios
101
10 das
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.1
Obra Gris
Nivel 1.1.3
Paredes Planta
Baja
Descripcin:
Colacin de block en las ubicaciones definidas como paredes en el plano
constructivo, su conclusin requiere de repellos y chorrea de las columnas
y vigas respectivas.
Fecha de inicio
04/08/07
Responsables
Constructor
Recursos
Maestro Obras , 3 pen,3 ayudante3
Operarios materiales varios, bloques
cemento, piedra, varilla
Tiempo Estimado
43 das
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.1
Obra Gris
Nivel 1.1.4
Entrepiso
Descripcin:
Colocacin de las vigas y bloques prefabricados, que constituirn la estructura
principal del piso para el segundo nivel, adems se instalara la maya electro
soldada y se chorreara el concreto correspondiente, repellos y afinados para la
instalacin de acabados (madera, cermicas, etc.) para su debida conclusin
Fecha de inicio
14/09/07
Responsables
Constructor
Recursos
Maestro Obras , 3 pen,3 ayudante,
3 operarios materiales varios, bloques y
viguetas cemento, piedra, varilla
Tiempo Estimado
102
21
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.1
Obra Gris
Nivel 1.1.5
Paredes
segundo piso
Descripcin:
Colacin de block en las ubicaciones definidas como paredes en el plano
constructivo, su conclusin requiere de repellos y chorrea de las columnas
y vigas respectivas
Fecha de inicio
26/09/07
Responsables
Constructor
49
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.1
Obra Gris
Nivel 1.1.6
Techo
Descripcin:
Colocacin estructura metlica, clavadores y cubierta
Fecha de inicio
Responsables
Constructor
Recursos
Tiempo Estimado
Subcontrato , perlin y laminas esmaltadas ,
tornillos
103
29
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.1
Obra Gris
Nivel 1.1.7
Contrapiso
Descripcin:
Compactacin de terreno en el permetro interno de los apartamentos, colocacin de
malla electro soldada, y chorrea de contrapiso concreto 210 Kg./cm2
Fecha de inicio
Responsables
Recursos
Tiempo Estimado
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.1
Obra Gris
Nivel 1.1.8
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos
Tiempo Estimado
104
Contrapiso
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.1
Obra Gris
Nivel 1.1.9
Contrapiso
cochera
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos
Tiempo Estimado
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.1
Obra Gris
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos
Tiempo Estimado
105
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.1
Obra Gris
Nivel 1.1.11
Tapias
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos
Tiempo Estimado
Informacin
Nombre del proyecto
Apartamentos Rogana
Actividad
Nivel 1.2
Techo
Nivel 1.2.1
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos
Tiempo Estimado
106
Soldadura
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.3
Acabados
Nivel 1.3.1
Instalaciones
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos
Tiempo Estimado
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.3
Acabados
Nivel 1.3.2
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos
Tiempo Estimado
107
Cielo Raso
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.3
Acabados
Nivel 1.3.3
Enchapes
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos
Tiempo Estimado
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.3
Acabados
Nivel 1.3.4
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos
Tiempo Estimado
108
Pintura
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.3
Acabados
Nivel 1.3.5
Carpintera
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos
Tiempo Estimado
Informacin
Nombre del proyecto
Actividad
Apartamentos Rogana
Nivel 1.5
Fin
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos
Tiempo Estimado
109
Fecha
Requerimientos
Tiempo de Ejecucin
Costo
Aprobada
Solicitante :
Firma:
Firma:
Arquitecto
Firma:
Director
(Contratista)
del
P r o y e c t o Firma:
Fecha
110
Rechazada
111
112
113
114
115
116
117
118
119
Anexo 11. Hoja de clculo para la estimacin de, Costo, Tiempo, y Materiales
120
Anexo
121
122
123
124
125
126
12
127
128
129
Anexo 16
Arquitectos Constructores
% Avance
CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS
Obra Gris
Trabajos Preliminares
Movimiento de tierra
Trazado
Construccin de bodega
Cimientos
Excavacin
Confeccionar y Colocar armadura
Chorrear sello
Confeccionar y colocar armadura /columnas
Chorrear cimientos
Paredes planta baja
Pega de block
Colocacin de formaletas /columnas
Chorrear columnas
Confeccionar y colocar armadura /vigas
Colocacin de formaleta /vigas
Chorrear vigas
Entrepisos
Colocacin de viguetas/block
Instalacin Fontanera
Instalacin Elctrica
Confeccionar y colocar armadura /columnas
Colocacin malla electro soldada
Chorrear losa y viga corona
Paredes segundo piso
Pega de block
Colocacin de formaletas /columnas
Chorrear columnas
Confeccionar y colocar armadura /vigas
Colocacin de formaleta /vigas
Chorrear vigas
Repellos
Repello de Entrepiso
Techo(Subcontrato)
Soldadura
Contrapiso
Chorrear contrapiso
Repellar contrapiso
Cochera
Excavacin
Chorrear sello
Confeccionar armad. y colo.armadura cimientos
Confeccionar y colocar armadura /columnas
Chorrear cimientos
Pega de block
Confeccionar y colocar armadura /vigas
Colocacin de formaleta /vigas
Chorrear vigas
Construccin de tanque captacin
Repellos
Contrapiso cochera
Conformacin y compactacin de terreno
Instalacin de Fontanera y pluviales
Instalacin elctrica
Chorrear contrapiso
Repellar contrapiso
Escaleras accesos
Colocacin bloques y formaleta
Confeccin e instalacin de armadura
Chorrear escaleras
Repellar escaleras
Acabados
Escaleras metalicas
Confeccion de escaleras (Subcontrato)
Instalaciones
Instalaciones Electrica(Subcontrato)
Unidad
Canti.
Cost/u
130
Total
Monto/Avance Pago * %
Saldo
Semana #
Facturas
Fecha
Monto total
Planilla
CCSS
Monto total al
corte
Observaciones :
131
Otros
Saldo disponible
Ordenes de Compra
TEL: 220 0300 fax 220 0300
gilalvaradoa@yahoo.com
Direccin: 300 Norte y 100 Este de Mazda en la Uruca , San Jos Costa Rica
Orden N 9181
ORDEN DE COMPRA
Fecha
Proveedor
Atencin :
Tel
Proyecto
Recibe
Direccion
Descripcin
Cantidad
Precio
unitario
Aprobado por
Observaciones
132
Des. %
I.V %
Subtotal
Total
Significado
Formula
PAT
VP
Valor Planeado
CA
Costo Actual
%A*PAT
VG
Valor Ganado
%A* VP
VC
VG-CA
VT
VG-VP
%A
Porcentaje de Avance
0bserbaciones
VC
VC = VG-CA
positivo
negativo
X de bajo del
X de encima
presupuesto
del
presupuesto
VT
VT = VG-VP
Adelantado
Atrasado
ndices de Desempeo
Anlisis de resultados
IDC
IDC = VG/VP
Costo
<1
>1
Costo menor
planeado(tomar
que lo
medidas
planeado
preventivas)
IDT
IDT = VG/CA
Atrasado
Adelantado
Tiempo
Termino
PFT
Pronostico de la Fecha
de Terminacin
PROYECTO/ IDT
133
Direccin: 300 Norte y 100 Este de Mazda en la Uruca , San Jos Costa Rica
Requisicin de Materiales
Orden N 9181
Fecha
Proveedor
Atencin :
TEL
Proyecto
Recibe
Direccin
Descripcin
Cantidad
Solicita
Observaciones
134
Elaborado por
Se deben llenar los espacios correspondientes, y dar una narracin amplia del trabajo a realizar
(m2, materiales, costo, tiempos de duracin, monto del presupuesto, responsables, multas por
atraso.
135
Esta Plantilla debe de incluir todos los aspectos que restringen el proyecto de una manera u otra,
desde las lluvias esperadas, hasta las limitaciones presupuestales
136
Involucrados en el proyecto
Nombre
Clasificacin
# Telfono
Correo electrnico
Cliente
Diseo e inspeccin
Contratista general
Arquitecto residente
Maestro de obras
Distribuidores
varios
de
materiales
137
Arquitectos Constructores
Inicio de obra
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Profesional Residente
Lista de verificacin
Descripcin
SI
NO
Identificacin de lote
Solicitud de medidor elctrico provisional
Solicitud de medidor A y A provisional
Ubicacin de bodega y presencia delictiva que pueda afectar el rendimiento del proyecto
Pliza del INS
Permisos de construccin al da
Planos constructivos actualizados y terminados
Autorizacin de movimiento de tierra y trazados
Firma del inspector o profesional responsable__________________________________
Observaciones :
Profesional Responsable:
Informacin del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
138
Arquitectos Constructores
Reporte semanal
Plan de accin
Plan de accin
139
Requerimientos
Autorizacin de TRABAJO
Firma del inspector o profesional responsable__________________________________
Observaciones :
NOTA: Se deber planificar el trabajo que hacer para la prxima semana con el fin de poder
suministrar materiales, diseos, etc. etc. requeridos para complementar las actividades, como
complemento se debe suministrar la lista de materiales requeridos utilizando la hoja de requisicin
de materiales.
140
Arquitectos Constructores
Lista de verificacin
Descripcin
SI
NO
Profesional Responsable:
Informacin del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
141
Arquitectos Constructores
142
NO
Profesional Responsable:
Informacin del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones,
suministrar copia al personal administrativo.
143
Arquitectos Constructores
Lista de verificacin
Descripcin
SI
NO
Profesional Responsable:
Informacin del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
144
Arquitectos Constructores
Desarrollo de Obra Gris (Instalacin Elctrica)
Nombre
Proyecto
del
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Profesional
Residente
Lista de verificacin
Descripcin
SI
NO
Profesional Responsable:
Informacin del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
145
Arquitectos Constructores
ACABADOS
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Profesional Residente
SI
NO
Profesional Responsable:
Informacin del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
146
Arquitectos Constructores
ACABADOS
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Profesional Residente
SI
NO
Profesional Responsable:
Informacin del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
147
Arquitectos Constructores
ACABADOS
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Profesional Residente
SI
NO
Profesional Responsable:
Informacin del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
148
Control Integrado
de cambios
Se llena la
solicitud de
cambio por el
interesado
El arquitecto responsable o
evala la solicitud
Se rechaza y
exponen las
razones, se guarda
copia en archivo
NO
SE JUSTIFICA
Si
El administrador de
proyecto evala el impacto
en el proyecto
El administrador de proyecto
informa al gerente de proyecto
No
SE AUTORIZA O
RECHAZA
Si
Se actualiza el
cronograma y
presupuesto
Se notifica al Maestro de
obras
Se ejecuta
149
SOLICITUD DE CAMBIOS
Reporte del Cambio
Nombre del Proyecto
Fecha
Requerimientos
Tiempo de Ejecucin
Solicitud del Cambio
Solicitante :
Autorizacin del Cambio
Patrocinador
Arquitecto
Director
del
(Contratista)
Fecha
Costo
Aprobada
Firma:
Firma:
Firma:
P r o y e c t o Firma:
150
Rechazada
Control Presupuestal
Corte al fecha:
Semana #
Facturas
Fecha
Monto total
Planilla
Monto total al
corte
CCSS
Otros
Saldo disponible
Observaciones :
Esta plantilla es para el control presupuestal del proyecto es mas de inters administrativo, pero
debe permanecer en la obra, para anotar el numero de factura y caractersticas de la misma que
sirva como doble chequeo
151
Significado
Formula
0bserbaciones
Presupuesto Actual al
Termino
VP
Valor Planeado
CA
Costo Actual
%A*PAT
VG
Valor Ganado
%A* VP
VC
VG-CA
VT
VG-VP
%A
Porcentaje de Avance
ndices de variacin del Tiempo y Costo
Anlisis de resultados
positivo
VC
VT
VC = VG-CA
VT = VG-VP
X de bajo del
presupuesto
negativo
X de encima
del
presupuesto
Adelantado
Atrasado
ndices de Desempeo
Anlisis de resultados
<1
>1
ndice de desempeo
del Costo
IDC = VG/VP
lo
Costo menor
planeado(tomar
que lo
medidas
planeado
preventivas)
IDT
ndice de desempeo
del Tiempo
IDT = VG/CA
Atrasado
Adelantado
PFT
Pronostico de la Fecha
de Terminacin
PROYECTO/ IDT
152
REQUESICION DE MATERIALES
TEL: 220 0300 fax 220 0300
gilalvaradoa@yahoo.com
Arquitectos Constructores
Direccin: 300 Norte y 100 Este de Mazda en la Uruca , San Jos Costa Rica
REQUESICION DE MATERIALES
Requesicion N 9181
Fecha
Proveedor
Atencin :
Tel
Proyecto
Recibe
Direccion
Descripcin
Cantidad
Solicita
Observaciones
153
CRONOGRAMA
Ejemplo
154