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de un cerro de 174 msnm; de este punto y siguiendo 1.700 m en direccin sureste hasta llegar al punto f de coordenadas geogrficas 23'53,92" de latitud sur
y 794'52,98" de longitud occidental, en la interseccin de un camino vecinal
con un estero S/N afluente del Estero Chaco; de este punto y siguiendo 1.950
m en direccin sur-este hasta llegar al punto e de coordenadas geogrficas
24'49,12" de latitud sur y 794'22,90" de longitud occidental, en la cima de un
cerro de 182 msnm; de este punto y siguiendo 1.150 m en direccin sur-este
hasta llegar al punto d de coordenadas geogrficas 25'22,19" de latitud sur y
794'7,77" de longitud occidental, en la cima de un cerro de 188 msnm; de este
punto y siguiendo 1.600 m en direccin sur-este hasta llegar al punto c de
coordenadas geogrficas 26'8,45" de latitud sur y 793'43,40" de longitud
occidental, en la cima de un cerro de 185 msnm; de este punto y siguiendo
4.050 m en direccin sur-este hasta llegar al punto b de coordenadas
geogrficas 27'21,03" de latitud sur y 791'50,31" de longitud occidental,
situado en la entrada del canal de trasvase al tnel de Cerro Azul; desde este
punto y siguiendo la direccin este, a travs del curso del mismo canal, hasta el
punto a de coordenadas geogrficas 27'44,34" de latitud sur y 7858'53,95" de
longitud occidental, situado en la interseccin del canal de trasvase con el lmite
urbano de la ciudad de Guayaquil, entre los puntos 16 y 17 de la Ordenanza
Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828
de diciembre 9 de 1991); desde este punto y siguiendo en direccin sur y suroeste a travs de ese lmite y de los puntos 16, 15, 14, 13 y 12 que forman
parte de la mencionada delimitacin urbana de Guayaquil; desde el punto 12
mencionado, de coordenadas geogrficas 2 12' 35" de latitud sur y 80 05' 24"
de longitud occidental y siguiendo la direccin sur-este hasta el punto 11a de
inicio, situado en la interseccin del Lmite Urbano de la Ciudad de Guayaquil
con la carretera Guayaquil-Playas, entre los puntos 11 y 12 de la citada
Ordenanza de delimitacin.
c) Zona Colinas de Las Iguanas (Ciudad Nueva), identificada con la letra I, con
los siguientes linderos:
Desde el punto 1, de coordenadas geogrficas 1 57' 47" de latitud sur y 80 00'
48" de longitud occidental situado en el curso del Estero Petrillo, y siguiendo
por los puntos 19, 18 y 17 descritos en la Ordenanza Reformatoria de
Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9
de 1991); desde el punto 17 y siguiendo en direccin sur, hasta el punto a, de
coordenadas geogrficas 27'44,34" de latitud sur y 7858'53,95" de longitud
occidental, situado en la interseccin del canal de trasvase con el lmite urbano
de la ciudad de Guayaquil entre los puntos 16 y 17 de la citada Ordenanza;
desde este punto y siguiendo en direccin oeste, a travs de los puntos b, c, d,
e, f, g, cuyas coordenadas fueron citadas en el POLIGONO H; de ste ltimo
punto y siguiendo la direccin nor-oeste, hasta su interseccin con el lmite
cantonal en el punto h; desde este punto y siguiendo en direccin nor-este, a
travs del lmite del cantn Guayaquil, hasta su interseccin con el punto No. 1,
origen del polgono de lmite del rea de expansin urbana.
2.3.
b)
b)
3.3.- Ttulo III, De la Gestin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, que establece:
a)
b)
Art.4. Documentos del Plan Regulador.- El alcance normativo del Plan se sustenta y, o
complementa con el contenido de los siguientes documentos:
4.1. Memoria del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Santiago de Guayaquil.
4.2. Ordenanza Reformatoria de la Delimitacin Urbana de la Ciudad de Santiago de
Guayaquil.
4.3. Planos de Ordenamiento:
Plano de Calificacin del Suelo, Anexo No.1.
Plano de Zonas de Planificacin y de Polgonos de Actuacin Urbanstica,
Anexo No.2.
Plano Esquema de Ocupacin y Usos del Suelo, Anexo No.3.
Plano de la Estructura Vial, Anexo No.4.
4.4.
4.5.
4.6.
TITULO I
DE LAS NORMAS
Captulo 1
DESARROLLO Y EJECUCIN DEL PLAN REGULADOR
Seccin Primera
Disposiciones Generales
Art.10. Instrumentos.- La aplicacin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano se realizar a
travs de los instrumentos de ordenamiento, gestin, ejecucin, control e informacin que se
detallan en este captulo.
La ejecucin de tales instrumentos podr ser municipal, privada y, o en forma asociada con
otras entidades del sector pblico, en sujecin a las previsiones de esta Ordenanza.
AREA MINIMA
150 has.
60 has.
No alterar el rea del polgono en mas de un diez por ciento (10%), de aumento
o disminucin, y,
b)
a)
b)
c)
propietarios.
b) No constituir reconocimiento de propiedad de parte de la Municipalidad.
Para el efecto, se atender las normas y procedimientos establecidos en la Ordenanza de
Urbanizaciones Progresivas y Viviendas de Inters Social.
Seccin Cuarta
Instrumentos de Ejecucin
Art.26. Con la finalidad de ejecutar las normas y regulaciones previstas por esta Ordenanza,
las entidades del sector pblico y del sector privado que pretendan parcelar, edificar o
construir debern desarrollar la documentacin tcnica que se particulariza y define en los
siguientes artculos:
26.1. Proyectos de Parcelacin.- Documentacin tcnica requerida para la realizacin
de una parcelacin.
La parcelacin constituir un desarrollo urbanstico, si incorporare obras de habilitacin
urbanstica; la documentacin tcnica detallada requerida para la realizacin de tales
obras se denominar Proyecto de Urbanizacin.
26.2. Proyectos Urbansticos y Arquitectnicos Especiales.- Documentacin tcnica
detallada dirigida a la proteccin y conservacin de edificios y componentes urbanos
patrimoniales.
26.3. Proyectos Urbansticos Complementarios.- Documentacin tcnica detallada
relacionada con obras relativas al mobiliario urbano, la nomenclatura y la sealizacin
vial.
26.4. Proyectos de Edificacin.- Documentacin tcnica detallada que permite la
construccin, reconstruccin, reparacin, conservacin o ampliacin de edificios
existentes o la edificacin de nuevos.
26.5. Proyectos de Construccin.- Documentacin tcnica en detalle que describe
obras relativas a infraestrucuta urbana y otros elementos constructivos no calificables
como edificaciones.
Seccin Quinta
Instrumentos de Control
Art.27. La documentacin tcnica que sustente proyectos de parcelacin, edificacin o
construccin debern ser sometidos a registro o autorizacin municipal, de acuerdo a los
siguientes instrumentos pblicos municipales:
27.1. Licencia de Parcelacin.- Documento pblico municipal que autoriza la ejecucin
de proyectos de parcelacin de acuerdo a normas establecidas. Si la parcelacin
incluye obras de habilitacin urbanstica, el instrumento se denomina Licencia de
Parcelacin y Urbanizacin.
27.2. Registro de Construccin.- Documento pblico municipal que autoriza construir
Junio 21 del 2000
Captulo 2
REGIMEN URBANO AMBIENTAL
Seccin Primera
Seccin Segunda
Normas ambientales generales
Art.34. Contenidos de las normas.- Las presentes disposiciones tienen como propsito
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b)
c)
d)
Art.37. Normas relativas a la calidad del suelo.- Para el efecto del mantenimiento de este
recurso se adoptarn los siguientes principios:
37.1. Restringir asentamientos en reas de riesgo y vulnerabilidad como consecuencia
de su propensin a calamidades naturales tales como: deslizamientos y hundimientos
del suelo, inundaciones, y las vulnerables ssmicamente registradas como tales en los
ltimos 50 aos.
37.2. Calificar los suelos, entre otros aspectos, segn su aptitud para urbanizar de
acuerdo a las siguientes gradientes o pendientes:
-
Art.39. Normas relativas a la calidad del medio socioeconmico.- En funcin del nivel de
empleo y la distribucin de los ingresos de la poblacin, la capacidad del transporte pblico
y el valor de los terrenos, se aplicarn lmites demogrficos, densidades admisibles, e
indicadores de dotacin de servicios bsicos y de equipamiento, que regulen la estructura y
funcin ambiental de las comunidades humanas
Para el efecto, deber consultarse la propuesta de ordenamiento constante en el Ttulo II y en
las Reglamentaciones Urbansticas que se enlistan en el Ttulo III de esta Ordenanza.
Art.40. Estudios de Impacto Ambiental.- Las actuaciones urbansticas debern realizar
estudios que permitan establecer medidas para la prevencin, control, mitigacin y
compensacin de las alteraciones ambientales significativas.
Las actuaciones urbansticas que requerirn estudios de impacto ambiental son las
siguientes:
a)
b)
c)
e)
Art.41. Plan de Manejo Ambiental.- A efecto de aminorar o corregir los efectos, cualitativos
y cuantitativos, que sobre el medio provoquen las actuaciones urbansticas identificadas en el
artculo anterior o en otras Ordenanzas vigentes, deber realizarse el correspondiente Plan
de Manejo Ambiental, el mismo que, alternativamente o complementariamente, deber incluir:
a)
b)
c)
d)
e)
Captulo 3
NORMAS GENERALES DEL REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO
Seccin Primera
Calificacin del Suelo
Art.42. Calificacin.- El territorio mbito de la presente Ordenanza se califica en suelo
Urbanizado, Urbanizable y No Urbanizable.
Tal calificacin se expresa graficamente en el plano Calificacin del Suelo, Anexo No.1,
pudiendo la misma variar en atencin a la conversin del suelo urbanizable en urbanizado,
sea por autorizaciones de desarrollos urbansticos o por regularizaciones de ocupaciones de
hecho.
Art.43. Suelo Urbanizado.-Es aquel que se encuentra dotado de infraestructura y servicios
bsicos, y, o el edificado en al menos el setenta y cinco por ciento (75%) de sus lotes. Para
efecto de tal calificacin se tomar en consideracin el rea de una zona o una subzona, tal
como stas se definen en el Captulo 9 de esta Ordenanza. Se clasifica en:
43.1. Suelo urbanizado consolidado, el que cuenta con infraestructura y servicios
bsicos: red y, o servicio de agua potable, sistema de alcantarillado sanitario y pluvial,
y, red y servicio de provisin de energa elctrica;
43.2 Suelo urbanizado no consolidado, el que carece, o dispone en forma insuficiente,
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Cdigo de identificacin
cartogrfica
26-R
26-I
26-E
26-L
En general, con el propsito de garantizar una adecuada gradiente en el uso del suelo, salvo
que se especifique lo contrario en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, la
intensidad de uso del suelo (poblacional y de edificacin) en los corredores comerciales y de
servicios, ser de hasta el doble de la intensidad asignada a los usos colindantes.
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de DUAR.
Seccin Tercera
En Suelo Urbanizable No Programado
Art.77. Condicionamientos urbansticos.- En Suelo Urbanizable No Programado, que se
identifica con las letras SUNP, es suceptible la aplicacin de Programas de Ordenamiento
Urbanstico, tal como hace referencia el Art. 19 de esta Ordenanza.
b)
d)
e)
Captulo 5
DEL REGIMEN URBANISTICO RELATIVO A INMUEBLES Y EDIFICACIONES
EXISTENTES
Seccin Primera
Conservacin de los Inmuebles
Art.88. Tal como se establece en la Ordenanza de Uso del Espacio y Va Pblica, los
propietarios de urbanizaciones, terrenos, edificaciones, instalaciones de infraestructura
urbana, mobiliario urbano y carteles, debern conservarlos de tal manera que se garantice la
seguridad, el saneamiento y el ornato.
Art.89. En urbanizaciones.- El propietario de cada lote es responsable del mantenimiento de
los espacios libres, ajardinados o no, y el estado de las aceras adyacentes.
Seccin Segunda
Estado Ruinoso de la Edificacin
Art.93. En atencin a lo prescrito en el Art.230 de la Ley de Rgimen Municipal, se
considerarn obsoletas a las edificaciones que no satisfagan las normas o estndares para
los aspectos de habitabilidad, constructibilidad, seguridad y ornato que constan en la
Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
Se declarar el estado ruinoso en los siguientes casos:
-
Captulo 6
REGIMEN DEL PATRIMONIO ARQUITECTONICO Y URBANISTICO
Art.94. Objeto.- Se considerarn patrimoniales los edificios y conjuntos urbansticos
calificados como significativos por preservar e identificar rasgos histricos y, o culturales del
Cantn.
Para el efecto se establecen las normas y disposiciones que regulan tal declaratoria en la
Ordenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate e Intervencin Edilicia del Patrimonio
Histrico Cultural del Cantn Guayaquil, en concordancia con lo dispuesto en el Art. 15 de la
Ley de Patrimonio Cultural.
Art.95. La Municipalidad dispondr la ejecucin de obras de proteccin o conservacin de los
edificios calificados como patrimoniales de acuerdo a:
-
TITULO II
DEL ORDENAMIENTO FISICO ESPACIAL
Captulo 7
ESTRUCTURA GENERAL DEL TERRITORIO
Disposiciones Generales
CODIGO
Instalaciones portuarias
Instalaciones aeroportuarias
Instalaciones ferroviarias
Instalaciones de comunicacin, energa y agua 04
Red vial fundamental
Parques urbanos y metropolitanos
Instalaciones de bienestar general de escala
urbana y metropolitana
Ncleos y corredores de infraestructura
Centros urbanos
01
02
03
05
06
07
08
09
DENOMINACION
Parques zonales
Ares verdes privadas de inters pblico
Cementerios
Espacios libres permanentes
Centros de gestin y de valor cvico cultural,
centros y subcentros zonales
CODIGO
11
12
13
14
15
Captulo 8
ORDENAMIENTO URBANISTICO DEL PLAN REGULADOR
Seccin Primera
Zonas de Planificacin
Art.108. Objeto.- Para efectos de la racionalizacin administrativa, la dotacin de
equipamientos y servicios bsicos, y la programacin del desarrollo urbano, tal como se
ilustra en el Plano Zonas de Planificacin y Polgonos de Actuacin Urbanstica, Anexo No.2,
la ciudad se subdivide en las siguientes zonas de planificacin:
En el rea urbana:
108.1. Zona Sur.- Identificada con la letra A, est conformada por los sectores
catastrales:
23A, 23B, 24, 25, 26A, 26B, 26C, 45A, 45B, 45C, 45D, 46, 47, 50, 79,
80, 81, 82, 84, 85A, 85B, 86A, 86B, 87, 91A, 91B, 91C, 91D, 91E, 91F y
91G.
108.2. Zona Oeste.- Identificada con la letra B, est constituda por los sectores
catastrales:
13A, 13B, 14A, 14B, 14C, 14D, 15, 16, 17, 41, 42A, 42B, 42C, 42D, 43 y
44.
108.3. Zona Centro.- Identificada con la letra C, de la cual forman parte los sectores
catastrales:
01A, 01B, 01C, 02A, 02B, 03A, 03B, 03C, 03D, 04A, 04B, 04C, 05, 06A,
06B, 06C, 07A, 07B, 08A, 08B, 08C, 08D, 08E, 09A, 09B, 10A, 10B,
11A, 11B, 12A, 12B, 12C, 12D, 18, 19, 20, 21, 22, 27A y 27B.
108.4. Zona Norte.- Identificada con la letra D, conformada por los sectores
catastrales:
28A, 28B, 29A, 29B, 29C, 30, 31A, 31B, 32, 33, 33A, 33B, 33C, 34, 35A,
35B, 36, 37, 38, 39, 40A, 40B, 40C, 51A, 51B, 51C, 51D, 52A, 52B, 54,
55, 56A, 56B, 56C, 60A, 60B, 60D, 60E, 60F, 60G, 60H, 61A, 61B, 61C,
61D, 61E, 62, 63, 64A, 64B, 65, 66A, 66B, 66C, 67, 68, 69, 70, 71, 73,
74A, 74B, 75, 76A, 76B, 77, 78, 88, 90A, 90B, 90C, 90D, 90E, 90F, 92,
93, 94, 95A, 95B, 98A, 98B y 99
108.5. Zona Pascuales.- Identificada con la letra E, constituda por los sectores
catastrales:
48A, 48B, 48C, 48D, 48E, 48F, 48G, 48H, 48I, 49A, 49B, 49C, 49D, 49E,
Junio 21 del 2000
49F, 49G, 57A, 57B, 57C, 58A, 58B, 58C, 58D, 58E, 59, 60C y 89.
108.6. Zona Chongn.- Identificada con la letra F, conformada por los sectores
catastrales:
96A, 96B, 96C, 96D, 96E, 96F, 96G, 96H, 96I, 97A, 97B, 97C y 97D.
En reas de expansin urbana:
108.7. Aeropuerto en Daular.- Identificada con la letra G.
108.8. Embalse Chongn.- Identificada con la letra H.
108.9. Colinas de la Iguanas (Ciudad Nueva).- Identificada con la letra I.
Seccin Segunda
Esquema de Usos del Suelo
Art.109. El ordenamiento del uso del suelo se expresa graficamente en el planos Esquema
de Uso del Suelo, Anexo 3. En el mismo se consignan graficados, los usos del suelo
previstos para actuaciones urbansticas de mediano plazo.
109.1. En el mediano plazo se admiten usos no conformes respecto de los previstos
en el Esquema de Usos del Suelo del Plan Regulador, en los trminos prescritos en el
Art.128 de esta Ordenanza;
109.2. Las previsiones de largo plazo, esto es hasta el horizonte temporal al ao
2.020, se podrn efectivizar a partir del ao 2.008.
Tal plazo no constituir limitante para la adopcin mas temprana de tales usos, si las
circunstancias lo justificaren, para lo cual se podrn aplicar las disposiciones que
sobre Programacin del Desarrollo Urbanstico, la Administracin de la Zonificacin del
Uso del Suelo, la Modificacin de la Predominancia del Uso del Suelo, y Modificacin
de la Reclasificacin Vial, se preveen en esta Ordenanza.
Art.110. Usos del Suelo de acuerdo a la naturaleza de las actividades.- Para efecto de
esta Ordenanza, en funcin de las actividades que en el mismo se realizan, tal como consta
en el Plano Esquema de Ocupacin y Uso del Suelo, Anexo No.3, los usos se clasifican en
forma general y se identifican con el correspondiente color de la siguiente manera:
a)
- Uso Industrial
Violeta
Rojo y rosado
Gris
En suelo no urbanizable
- Uso Extractivo y suelo de valor
paisajstico
Verde claro
Verde Oscuro
Escala
Tolerancia
1:50.000
1:25.000
1:10.000
1:5.000
1:1.000
hasta 50 m.
hasta 30 m.
hasta 15 m.
hasta 10 m.
hasta 3 m.
Seccin Tercera
Estructura Vial
Art.112. Plazos de Ejecucin.- La estructura vial se ejecutar al corto y mediano plazos, tal
como consta en el Plano Anexo No.4 y se describe en el Art.115
Art.113. Categoras viales.
113.1.Red Vial Fundamental.- Est constituida por vias primarias, las que por sus
caractersticas de seccin y trazado, o por intensidad de trfico, comunican y dan
acceso a grandes zonas de la ciudad o brindan acceso vehicular a la misma. Se
identifican con el cdigo 05.
Constituyen categoras y componentes de la Red Vial Fundamental, los siguientes
ejes viales:
a) Autopistas (V1), con derecho de va de noventa a cien metros (90-100 m.), y con
accesos vehiculares controlados mediante facilidades de trfico.
b) Vas Expresas (V2), con derecho de va de setenta a noventa metros (70-90 m.)
c) Vas Arteriales (V3), con derecho de va de treinta a setenta metros (30- 70 m).
CATEGORAS
CORTO PLAZO
MEDIANO PLAZO
Vas Expresas
(V2)
Vas Arteriales
(3)
Vas Colectoras
(V4)
Vas Colectoras
(V5)
Colectoras
Segn Funcin
(CSF)
Salinas.
Art.116. Afectacin en virtud de la Red Vial Fundamental.- Para efecto del diseo de
autopistas, vas expresas, y arteriales propuestas en la Red Vial Fundamental, se impone las
siguientes afectaciones:
a) Una franja de doscientos metros (200 m.), cien metros a cada lado del eje, como
margen de tolerancia que permita correctivos en el correspondiente trazado, en
atencin a pendientes del terreno, condiciones de drenaje, etc.
b) Reservas de suelo para intercambiadores y pasos elevados, las que se delimitar
con cuadrilateros de doscientos metros (200 m) y cien metros (100 m.) por lado,
respectivamente.
116.1. Estas afectaciones constituyen una limitacin al derecho de dominio de los
predios colindantes a las mencionadas vas, cuyo plazo de vigencia es de cuatro aos
contados a partir de la promulgacin de esta Ordenanza, salvo que especficamente el
Concejo Cantonal, para cada caso, prorrogue la vigencia de esta franja de afectacin.
116.2. Antes de vencimiento del plazo de vigencia indicado en el numeral anterior,
DUAR y DOPM debern establecer el trazado en firme de la va, y, o el diseo del
intercambiador o el paso elevado del caso, los que de ser autorizados por el Concejo
Cantonal impondr, por plazo determinado, la afectacin de acuerdo al derecho de va
o al diseo que le corresponda.
116.3. Toda modificacin del trazado fuera de esta franja o cuadrilatero se considerar
variante de diseo que requerir estudios especficos que la justifique, y constituir
Modificacin del Plan Regulador, tal como est prescrito en el Art.7 de esta
Ordenanza.
116.4. La eliminacin de un componente de la Red Vial Fundamental constituye
Revisin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, que deber ser aprobada por el
Concejo Cantonal, tal como prescribe el Art. 7 de esta Ordenanza, particular que
dejar sin efecto la franja de afectacin del caso, segn se prescribe en este artculo.
TITULO III
DE LA GESTION DEL DESARROLLO URBANO
Captulo 9
Escalafn Territorial
b)
b)
Usos permitidos, los que estn admitidos expresamente en cada zona y que
pueden coexistir sin perder ninguno de ellos las caractersticas que les son
propios.
Usos condicionados, aquellos que requieren limitaciones en su intensidad o
forma de uso, para constituirse en permitidos.
c)
muy molestas, y
presentar
peligros
de
explosiones, o
incendios
o
contagios;
deber
disponerse
rodeada
de
areas de veda,
o fuera del
permetro
urbano. Forman
parte de tal
clasificacin:
fabricacin de
explosivos
y
municiones
(35294);
fabricacin de
fsforos
(35295);
refinera
del
petrleo
(35301);
fabricacin de
combustibles y
otros productos
derivados del
petroleo y del
carbn (35401);
produccin de
energa electrica
(41011);
envasamiento y
distribucin de
gas (41021 y
41022);
Tratamiento
final
de
desechos
slidos
en
relleno sanitario
(92001).
b)
b)
b)
Los usos restrictivos se identifican con una letra R adicional, en los Cuadros Compatibilidad
de Usos que se consignan en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
Seccin Tercera
Administracin de la Zonificacin del Uso del Suelo
Art.122.- Modificacin a la Predominancia del Uso en Suelo Urbanizado y Urbanizable.La Modificacin de la Predominancia de Uso del Suelo a un sector o a una subzona, a
predios de una hectrea o ms, y a la establecida para las Areas Cedidas a la Municipalidad
en virtud de un desarrollo urbanstico autorizado, podr ser concedida por el Concejo
Cantonal previos informe y pronunciamiento de Asesora Jurdica y de la Comisin de
Planificacin, respectivamente.
122.1. Los informes se sustentarn en estudios especficos que al efecto deber
realizar DPLAN-G, para el rea del caso, a fin de establecer la viabilidad de la
modificacin del uso, el que deber incluir:
-
122.2. Criterios aplicables a Modificaciones de la Predominancia de Uso del Suelo.Junio 21 del 2000
Grado de Impacto
1
2
3
4
5
6
7
8
b)
c)
d)
ciento (10%).
123.3. La eventual autorizacin de la intensificacin genera un sobrebeneficio que
deber compensarse a la ciudad, de acuerdo a la cuanta a valor de mercado de
aquel, segn las siguientes alternativas:
a)
b)
c)
d)
b)
el caso.
c)
Que las reas resultantes satisfagan los mnimos prescritos en las Ordenanzas
de Reservaciones Territoriales y, o de Edificaciones o construcciones.
Que los usos asignados por el Plan Regulador no hayan sido desarrollados en
los predios vecinos.
b)
En los casos en que hayan sido desarrollados, en los predios vecinos, los usos
asignados por el Plan Regulador se podrn autorizar obras de carcter
provisional, sean stos, ornamentales, comerciales o de servicio, las que
debern demolerse al vencimiento del plazo concedido
c)
Seccin Cuarta
Administracin de la Edificacin y de la Construccin
Art.130. Priorizacin del Control.- A efecto de un eficaz control de los procesos de
edificacin y construccin, de acuerdo a las prescripciones de esta Ordenanza, la
Municipalidad priorizar su intervencin tutelar en los ncleos, corredores y proyectos de
estructuracin urbana.
Dicho control se realizar respecto del cumplimiento de las normas emitidas en los Registros
de Construccin, al Rgimen de Excepcin a favor de edificaciones que el Concejo Cantonal
conceda, a la aplicacin por DUAR de los criterios de Compatibilidad de Uso constantes en la
Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, y a la intensificacin del uso del suelo de un
predio que la Comisin Permanente de Planificacin y Urbanismo otorgue en casos de
excepcin.
Art.131. Establecimiento de la Compatibilidad de Uso del Suelo.- En aquellos casos en
que el Reglamento Interno de un desarrollo urbanstico autorizado no contemple cuadros de
compatibilidad de usos, el establecimiento de la compatibilidad solicitada para un uso en un
predio en particular, podr ser realizado por DUAR en aplicacin del cuadro de
Compatibilidad de Usos establecido por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones para
la subzona de la cual forma parte. Para el efecto, deber verificarse si el uso solicitado
satisface los condicionamientos establecidos en los indicados cuadros.
Art.132. Intensificacin del uso del suelo en un predio.- La Comisin Permanente de
Planificacin y Urbanismo, previo informe de DUAR admitir la intensificacin de edificacin y
de poblacin de un predio en particular menor de una hectrea, respecto de los valores
normados por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, de acuerdo a los mximos
establecidos en el Art. 123.2 de esta Ordenanza. Para el efecto se compensar a la ciudad
por el instensificacin autorizada de acuerdo a las modalidades establecidas en el Art.123.3.
Captulo 10
Art.133. Objeto.- Las disposiciones del presente Ttulo tienen por objeto delinear los
procedimientos generales de consulta y concertacin de los agentes pblicos y privados en la
ejecucin de los instrumentos de ordenamiento del Plan Regulador de Desarrollo Urbano,
descritos en los Ttulos I y II de esta Ordenanza.
Seccin Primera
Programacin de la Intervencin Urbanstica del Plan
Art.134. Contenidos.- La programacin de la intervencin urbanstica municipal har
referencia a las actuaciones que la administracin local pondr en prctica en el contexto de
las atribuciones que la Ley impone para la Municipalidad. Sin embargo, tales actuaciones no
agotarn la gestin municipal del desarrollo urbano; se constituirn en dinamizadores de un
proceso en el que la participacin de la sociedad civil y de otras entidades del sector pblico
formar parte sustantiva del denominado Plan de Desarrollo Municipal.
Art.135. Plazos.- La programacin impondr el orden de prelacin de las actuaciones
urbansticas prevista por el Plan Regulador de Desarrollo Urbano, la cual se sujetar a los
plazos establecidos en el Art.7.:
Art.136. Proyectos priorizados de desarrollo urbano.- El ordenamiento propuesto en el
Ttulo II de esta Ordenanza se sustentar en la ejecucin, pblica y privada, de los proyectos
que se describen en el Anexo No. 6, y que en virtud de esta Ordenanza se declaran como
proyectos fundamentales de desarrollo fsico espacial de Guayaquil.
En virtud de tal declaratoria, los proyectos de responsabilidad municipal se constituyen en
prioritarios, programndose su ejecucin en los trminos descritos en este Ttulo. Los
correspondientes a otras entidades del sector pblico y los del sector privado se gestionarn
de acuerdo a mecanismos de coparticipacin para la ejecucin del Plan que se describen en
este Captulo.
Art.137. Programas de Actuacin Urbanstica.- Los proyectos fundamentales de desarrollo
fsico espacial se clasificarn de acuerdo a los siguientes Programas de Actuacin
Urbanstica:
137.1. De desarrollo urbanstico, transporte y comunicaciones;
137.2. De conservacin del entorno histrico y cultural de la ciudad de Guayaquil;
137.3. De los sistemas hdricos y naturales;
137.4. De los sistemas de servicios bsicos.
La descripcin de los componentes del programa de actuacin urbanstica del Plan Regulador
de Desarrollo Urbano de Guayaquil consta en el Anexo No.6 de esta Ordenanza.
Art.138. Contenidos de los Proyectos.- Los proyectos constitutivos de los programas de
actuacin urbanstica se formularn en atencin a dos fases:
Art.139. Plan de Desarrollo Municipal.- En sujecin a lo prescrito en los Arts. 161 y 171 de
la Ley de Rgimen Municipal y en atencin a los procesos de planificacin contnua, las
previsiones de planeamiento del Plan Regulador de Desarrollo Urbano se ejecutarn de
acuerdo a un Plan de Desarrollo Municipal, el que preveer, dirigir, ordenar y estimular el
desenvolvimiento social, econmico, fsico y administrativo de la Municipalidad.
Para el efecto, el Plan de Desarrollo Municipal tendr, por niveles, los siguientes contenidos:
a)
b)
c)
d)
Seccin Segunda
Instrumentos de Administracin del Desarrollo Urbano
Art.144. Objeto.- Ms all de las normas generales incluidas en esta Ordenanza, a efecto de
asegurar una gestin negociada con los distintos agentes del desarrollo, se establecen
regulaciones para la formulacin y control de actuaciones concertadas para el desarrollo
urbano, y la gestin del patrimonio municipal del suelo. Adicionalmente, se identifica la
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a)
b)
c)
d)
e)
En ausencia de tal reglamentacin complementaria se estar a las normas dictadas por los
organismos nacionales, y en su defecto a las observadas internacionalmente, atendiendo a la
aplicabilidad de las mismas respecto de cada caso.
Art.151. Principios generales del procedimiento administrativo.- Los principios de
eficiencia, agilidad, transparencia y coparticipacin exigidos en la Ley de Modernizacin,
regularn obligatoriamente las gestiones y procedimientos de la reglamentacin urbanstica a
que hace referencia el artculo anterior. En consecuencia, el procedimiento administrativo que
se reglamente, en atencin a situaciones de ndole urbanstica que por su evidente
complejidad no pueden ser previstas en su totalidad, tendr como principio rector la
simplificacin de los actos administrativos reglados dentro de un marco legtimo de tolerancia
y de prontitud de la solucin del problema.
En consecuencia, las secuencias de pasos que se enuncian a lo largo de la reglamentacin
urbanstica del caso, pueden y deben ser resueltas por la Direccin o Jefatura administrativa
competente, aplicando un principio de simplificacin y simultaneidad, siempre que dicho
enfoque incida en la prontitud de la solucin del problema materia del expediente del caso.
Para el efecto, deber exponerse obligatoriamente la base legal y tcnica sobre las cuales se
adopt la decisin.
Para cada expediente que requiera de una resolucin del M.I. Concejo
Cantonal, el titular de la Direccin correspondiente o el funcionario
delegado para el efecto, de considerar que la solicitud contiene todos los
documentos requeridos, deber elaborar el correspondiente informe.
b)
c)
d)
los proyectos autorizados luego de haber sido stos aprobados por el rgano o
autoridad competente, constituye para el profesional responsable tcnico del proyecto,
adems de una infraccin imputable a dicho profesional, una inobservancia al principio
de la buena tcnica, asunto que es de competencia del respectivo Colegio Profesional
y que deber ser resuelto por ste.
La reiteracin del incumplimiento, entendida como una tercera vez o an la segunda
segn la magnitud de la contravencin, permitir poner en conocimiento de la
autoridad competente dicha situacin, a fin de que la misma certifique la idoneidad del
profesional en cuestin, en atencin a la responsabilidad de ste frente a la seguridad
de terceros y la tutela de estos por la Municipalidad.
Las responsabilidades respecto de daos, en el caso de haberlos, se ventilarn de
acuerdo al mbito civil y penal por los rganos competentes.
151.4. Responsabilidades de la administracin y cuerpos colegiados.- La revisin y
emisin de informes de parte de la unidadades administrativas municipales, sobre
especificaciones y normas tcnicas de los proyectos puestos a su consideracin con el
objeto de obtener la aprobacin de los mismos, se realizar en atencin a la
conformidad o cumplimiento de la normativa municipal del caso.
Seccin Cuarta
Instrumentos para la Actuacin Directa y Coparticipada en la Ejecucin del Plan
Art.158. Ejecucin.- La calificacin de los ncleos urbanos y los proyectos priorizados por el
Plan Regulador de Desarrollo Urbano como estructuradores del territorio, obliga la
Municipalidad, con la finalidad de asegurar la ejecucin de aquellos que son de su
responsabilidad, a concretar la adquisicin del suelo a travs de las modalidades que la Ley
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prevee.
Art.159. Compensacin.- Para efecto de la ejecucin de los proyectos y actuaciones
establecidas por el Plan Regulador de Desarrollo Urbano es admisible que la Municipalidad
reciba en propiedad terrenos, como compensacin de las reas que los desarrollistas
urbanas deban cederle, por concepto de Areas de Cesin a la Municipalidad, o por
intensificacin de usos del suelo. Para el efecto, tal compensacin se realizar en funcin del
valor comercial del suelo en el desarrollo urbanstico del caso.
Art.160. Ejecucin forzosa.- En los polgonos de actuacin urbanstica priorizados por el
Plan Regulador de Desarrollo Urbano donde se identificare solares sin edificar o con
edificaciones declaradas obsoletas, en aplicacin del Art. 230 de la Ley de Rgimen
Municipal, la Municipalidad conminar a los propietarios del caso a la ejecucin de obras de
edificacin coincidentes con los objetivos de desarrollo prescritos para el indicado polgono.
De no cumplirse lo indicado, tales solares podrn ser expropiados de acuerdo a lo establecido
en el Art.326 de la Ley de Rgimen Municipal.
Seccin Quinta
Instrumentos de Capacitacin para el Desarrollo
Art.161. Objeto.- Con el propsito de hacer conocer las normas e instrumentos del Plan
Regulador de Desarrollo Urbano, tanto entre funcionarios municipales como la sociedad civil
en general, se aplicarn los siguientes instrumentos de capacitacin:
161.1. Capacitacin Interna: Se promover la capacitacin de los funcionarios
municipales a travs de una Unidad Municipal de Capacitacin, a cargo de la Direccin
de Recursos Humanos, y por medio de la Utilizacin de Cursos de Capacitacin
Externos ofertados por otras entidades del sector pblico, organismos no
gubernamentales o la empresa privada.
161.2. Capacitacin Externa: Se difundir a la poblacin el Plan y sus instrumentos,
para lo cual se implementar la Gaceta Municipal, la realizacin de eventos en los
colegios profesionales y las cmaras de la produccin, y, o publicaciones en los
diarios u otros medios de difusin, etc, y la gestin para que las indicadas regulaciones
puedan ser incluidas en los pensums universitarios de las carreras relacionadas con el
desarrollo urbano.
Seccin Sexta
De las Contravenciones y Sanciones
Art.162. Sancin administrativa por incumplimiento de las normas.La inobservancia de
las normas y disposiciones en esta Ordenanza y en las especficas que la complementan,
dar lugar al siguiente tipo de sanciones:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
l)
Derogatoria
Art.164. Dergase la Ordenanza del Esquema Urbano de Guayaquil, promulgada en Registro
Oficial No. 846 del 20 de diciembre de 1995.
propiedad privada.
AREA URBANA: Es aquella comprendida dentro del lmite urbano.
AREA TIL: corresponde al rea bruta descontando el rea de afectacin, y para efectos
de calculo de uso del suelo, corresponde al 100% del rea de proyecto.
AUDITORIA AMBIENTAL: Procedimiento administrativo de carcter tcnico que permite
establecer el impacto ambiental que alguna actuacin ha producido en el ambiente.
AUMENTO: Incremento del volumen de una edificacin.
BALCON: Elemento exterior en voladizo, generalmente prolongacin del piso, accesible y
limitado por su parapeto.
BARRERAS CORTAFUEGO: Membranas continuas, horizontales o verticales, tales como
pisos y paredes, diseadas y construidas con capacidades especficas de resistencia al
fuego, medidas en horas o minutos, cuyo propsito es evitar la propagacin del fuego y del
humo.
BARRIO: Componente del escalafn territorial, correspondiente a una poblacin de entre
cinco mil y diez mil habitantes.
BLOQUE: Edificacin aislada, multiusuaria, de ms de tres pisos.
CARTEL O ROTULO: Anucio que se coloca en el espacio pblico, o para ser visto desde
aquel. Se clasifican en: a) rtulos arquitectnicos, los que constituyen parte inherente o
complementan la arquitectura de una edificacin, por lo que no son objeto de regulacin en
este reglamento; b) rtulos publicitarios, los que se regulan en las presentes
disposiciones;c) rtulos no publicitarios, los que incluyen rtulos reguladores del trfico, de
la nomenclatura urbana y de otras informaciones de caracter oficial, rtulos identificativos
de empresas e instituciones; rtulos informativos, de programas u horarios; rtulos
ornamentales: bandera, placas conmemorativas, etc.
CERRAMIENTO: Obra menor de carcter permanente, que se levanta en el predio, a
partir de la lnea de lindero respecto de las reas de uso pblico o de predios colindantes,
y que tiene por objeto impedir el acceso hacia el predio y delimitarlo.
CODIGO MUNICIPAL DE ARQUITECTURA: Conjunto de normas relacionadas con el
dimensionamiento, forma, ubicacin y construccin de componentes arquitectnicos, cuyo
propsito es asegurar la estabilidad, la habitabilidad, la seguridad, la funcionalidad y la
adecuacin con el entorno , de las edificaciones agrupadas por tipos. El cdigo incluye
dos tipos de normas: a) las obligatorias, denominadas restricciones; y, b) las indicativas,
denominadas criterios, que se organizan en forma de anexos.
COEFICIENTE DE OCUPACION DEL SUELO (COS): Relacin entre el rea mxima de
edificacin en planta baja y el rea del lote.
COEFICIENTE DE UTILIZACION DEL SUELO (CUS): Relacin entre el
construccin y el rea del lote.
rea de
televisin y correo.
ETAPAS: Ambitos urbansticos autosuficientes, segn niveles exigibles de equipamiento y
servicios, en que puede subdividirse una urbanizacin. Tambin, las partes en que se
prev subdividir el proceso constructivo de las obras de urbanizacin y, o edificacin.
FACHADA: Superficie que define exteriormente una edificacin.
FASES: Pasos a observar en los procesos de aprobacin y autorizacin municipal
aplicable a proyectos regulados por ordenanza. Tambin, aspectos caractersticos de un
proceso, tales como, diagnstico, propuesta, ejecucin, evaluacin, etc.
FUNCIONALIDAD: Conjunto de atributos que, referidos al avance constructivo,
distribucin de ambientes y dotacin de reas, equipos y servicios de infraestructura,
garantizan la utilizacin adecuada y, o la habitabilidad de una edificacin.
FRENTE DEL LOTE: Es el lindero del lote hacia reas de uso pblico.
HABITABILIDAD: Condiciones mnimas, funcionales y constructivas, para que una
edificacin pueda constituirse en local habitable. Para el efecto, no es necesario que se
haya concluido trabajos tales como: carpintera, de pintura al interior de la edificacin,
cerramientos u otras obras exteriores, siempre que tal situacin no represente riesgo a la
seguridad de los ocupantes.
IMPACTO AMBIENTAL: Alteracin positiva o negativa del medio natural o del construido,
provocada en forma directa e indirecta por alguna actuacin sobre un territorio
determinado.
INSPECCION FINAL: Acto que lo ejecuta la Direccin de Urbanismo, Avalos y Registro,
para verificar y determinar que la construccin se ajusta a los planos, diseos y
especificaciones, y cumple con las disposiciones contempladas por presente ordenanza.
INTENSIDAD DE UTILIZACIN DEL SUELO. Se regula segn la asignacin de densidad
poblacional bruta, del coeficiente de ocupacin del suelo, del coeficiente de utilizacin del
suelo, para cada zona y subzona en la que se divide la ciudad para efectos de
planificacin.
En trminos generales, la intensidad normada del uso del suelo da lugar a) desarrollos
urbanos intensivos, que admiten densidades poblacionales medias y altas; y, b) desarrollos
urbanos no intensivos, que admiten densidades bajas y muy bajas.
INSTRUMENTO DE ORDENAMIENTO: Estudios de planificacin urbanstica aplicables
segn calificacin de suelo; son: Programa de Ordenamiento, Plan Parcial, Plan Especial.
Ver Plan Regulador.
reversin urbanstica.
PLANES PARCIALES. Estudios de Planificacin en suelo urbanizable programado, a ser
formulados por la Municipalidad cuya aprobacin permite disponer de la normativa
urbanstica detallada, aplicable en la ejecucin de proyectos de urbanizacin.
PLANO APROBADO: Plano de proyecto autorizado por la DUAR.
PLANTA: Volumen edificado delimitado entre pisos; a efecto de su notacin, el
desarrollado a nivel del suelo se lo identificar con el nmero uno, asignndosele los
nmeros subsiguientes, en orden ascendente, a las siguientes plantas; las plantas hacia el
subsuelo se identificarn con notacin negativa, en orden descendente
PLANTA BAJA: Piso de la edificacin localizado a nivel de la acera, con una tolerancia de
+/- un (1) metro lineal. Para el caso de edificaciones con soportales, el nivel de ste ser
de hasta ms veinte centmetros (+ 20 cm.) sobre el de la acera que enfrente.
PLAZOS: Perodos dimensionados en das o semanas, relacionados con respuestas a
solicitudes, entrega de informacin, notificacin de trminos de procesos establecidos por
ordenanza. Tratndose de das laborables, se denomina trmino.
PORTAL: Ver soportal.
PROFESIONAL: Arquitecto o Ingeniero a quien, dentro de su mbito profesional, le
corresponde elaborar estudios, diseos, o dirigir la ejecucin de obras.
PROGRAMAS DE ORDENAMIENTO URBANSTICO. Estudios de ordenamiento bsico
del suelo urbanizable no programado en reas urbanas y de expansin urbana, propuestos
por el sector privado y, o pblico a falta del correspondiente Plan Parcial, cuya aprobacin
permite su conversin a suelo urbanizable programado, y como tal permitir, previa
aprobacin de proyectos especficos, la habilitacin urbanstica.
PROYECTO: Documento tcnico que describe una propuesta de actuacin arquitectnica
o de desarrollo urbanstico, que de sujetarse a normas y regulaciones previstas por
ordenanza permitir la emisin del correspondiente Registro de Construccin o Licencia
de Parcelaciones.
RED VIAL. Sistema de vas que brinda acceso a la ciudad o a partes de ella. Se clasifican
en: a) accesos carreteros; b) red primaria, denominada en esta Ordenanza Red Vial
Fundamental, que brinda acceso a grandes zonas de la ciudad; c) red vial secundaria, que
brinda acceso a sectores urbanos; y d) red vial local que brinda acceso directo a los
predios .
REGISTRO DE CONSTRUCCION: Instrumento pblico otorgado por la DUAR, que
autoriza edificar conforme a normas tcnicas.
REGISTRO DE VISTA.- Prohibicin de que ventanas, balcones, terrazas, miradores o
azoteas, den vista a las habitaciones o espacios abiertos de un predio vecino, a menos
que se interponga una distancia de tres (3) metros entre el plano vertical ms saliente de
aquellos y la lnea de lindero comn.
REGULARIZACIN URBANSTICA. Proceso de legalizacin de lotizaciones o
subdivisiones aprobadas por el IERAC, o de aquellas que han devenido de ocupaciones de
hecho.
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