Leccin 4: Derecho Reales 1 Las cosas 2 La posesin 3 La propiedad 4 Derechos Reales sobre la cosa ajena 5 Derechos Reales de garanta

Cosas

El derecho real forzosamente presupone la existencia de una cosa sobre la cual va a recaer la conducta autorizada al titular, entendindose por cosa o bien -res- todo objeto del mundo exterior que puede producir una utilidad al hombre. Basndonos en la reglamentacin de el derecho romano, no todas las cosas podan pasar a ser propiedad de un particular, estas cosas se encontraban fuera del comercio (res extra commercium) por razones de derecho divino o de derecho humano. Estaban fuera de comercio por razones de derecho divino:

Las res sacrae o sagradas Como terrenos, edificios y objetos consagrados al culto. Las res religiosae o religiosas, que eran las dedicadas al culto domestico, como un sepulcro. Las res sanctae o santas, como los muros y las puertas dela ciudad que estaban encomendadas a la proteccin de alguna divinidad. Estaban fuera del comercio por razones de derecho humano: Las res comunes, que son aquellas cuyo uso es comn a todos, como el aire, el agua corriente el mar, la costa del mar. Las res publicae, que pertenecen al pueblo romano, como las carreteras, los puertos, ros, edificios pblicos y calles de la ciudad. Las cosas que si podan ser apropiadas por un particular eran aquellas que formaban parte de un comercio (res in commercium). Pueden clasificarse de la siguiente manera:

Res mancipi: Las cosas mas valiosas para un pueblo agricultor Nec mancipi: Las dems cosas Cosas inmuebles: Los mas importantes, edificios, terrenos, etc. Cosas muebles: Son los dems bienes Cosas corporales: Las cosas que pueden apreciarse con los sentidos Cosas incorporales: Las cosas que no son tangibles. Cosas divisibles: Aquellas que sin detrimento de su valor puede fraccionarse

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 1

Cosas indivisibles: Aquellas que sufren un menoscabo al fraccionarse Cosas principales: Aquellas cuya su naturaleza esta determinada por si sola Cosas accesorias: En la que se necesita de otra para determinar su naturaleza Cosa fungible: Las que pueden ser sustituidas por otras de el mismo genero Cosa no fungible: Las que no pueden sustituirse una por la otra Cosa consumible: Las que se acaban con el primer uso Cosa no consumible: Las que pueden usarse repetidamente Posesin Nos liberamos de una obligacin aproximadamente por los modos contrarios de aquellos por los que nos obligamos; y perdemos un derecho por los modos contrarios de aquellos por los que lo adquirimos, as, del mismo modo que no se puede adquirir la posesin a no ser con la intencin y la tenencia efectiva, as tampoco puede perderse si no se a producido un acto contrario a ambas. La palabra possidere, de donde possessio se deriva, contiene a su vez la palabra sedere o sentarse o asentarse en una cosa, de ah la definicin de posesin como el poder de echo que una persona ejerce sobre una cosa, con la intencin de retenerla, y disponer de ella como si fuera propietario. Esta situacin al ser observada por el derecho adquiere relevancia jurdica, en el momento en que se desempea determinada funcin de naturaleza jurdica como:

Ejercicio de un derecho. Cumplimiento de un deber. Violacin de un deber. Supuesto para la produccin de consecuencias. ELEMENTOS DE LA POSESION. La posesin se constituye por la reunin de dos elementos, el primero de carcter objetivo, se llama corpus y es precisamente el control o poder fsico que una persona ejerce sobre la cosa. El segundo se denomina animus possidendi, y consiste en la intencin o voluntad del sujeto de poseer la cosa, retenindola para si con exclusin de los dems. CLASES DE POSESION. Los romanos distinguieron varias clases de posesin:

Posesin Justa: Se adquiere sin perjudicar a un anterior poseedor. Posesin injusta: De efectos contrarios, se perjudica al antiguo poseedor. Posesin de buena fe: Cuando se cree tener derecho a la posesin. Posesin de mala fe: Cuando se sabe que no se tiene derecho a la posesin. PROTECCIN POSESORIA.

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 2

Existen dos grupos de interdictos para proteger la posesin, unos se ejercen ante la amenaza de despojo (Interdicta retinedae possessionis); los otros se ejercen cuando el despojo ya se realizo (Interdicta recuperandae possessionis). Y se subdividen de la siguiente forma: Interdicta retinedae possessionis.

Interdicta recuperandae possessionis.

Propiedad

Los Romanos emplearon diferentes trminos para designar el derecho real de propiedad. El mas antiguo fue mancipium, despus usaron la palabra dominium, y finalmente emplearon proprietas. El derecho romano reglamento la propiedad privada otorgndole facultades muy amplias al propietario, pero tambin y en atencin al inters social estableci limitaciones a estas facultades, como: prohibicin de enterrar o quemar cadveres dentro de la ciudad, obligacin de los vecinos de permitir el paso por el fundo propio cuando se estropeara la va publica, as mismo el propietario debera permitir la libre navegacin por riveras y el uso publico del ro, debera permitir las excavaciones en caso de mina a un tercero siempre que este pagara una cantidad al propietario y otra al fisco. CLASES DE PROPIEDAD El derecho romano conoci una doble reglamentacin de la propiedad:

Propiedad Quiritaria La propiedad quiritaria fue la nica forma reconocida por el derecho civil, que exiga para su constitucin los siguientes derechos:

ios solemnes del derecho civil.

Propiedad Bonitaria Esta se configuraba cuado hacia falta alguno de los requisitos exigidos por el derecho civil, solamente se le reconoca el derecho honorario. Se divida en tipo:

provincial.

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 3

LA COPROPIEDAD. Esta existe cuando varias personas son titulares de derecho de propiedad sobre el mismo objeto, en cuyo caso cada una ser propietaria de una cuota ideal. La copropiedad poda surgir accidentalmente cuando se mezclaban granos o lquidos -vino V.gr.- de diferentes personas; tambin surga por acuerdo entre las partes, como en el contrato de sociedad, o por donacin o herencia. MODOS AQUISITIVOS DE LA PROPIEDAD. Tenemos las adquisiciones a titulo particular; es decir, cuando una cosa determinada ingresa al patrimonio de una persona. Los modos adquisitivos de la propiedad fueron clasificados por el Derecho romano en modos adquisitivos del derecho civil y modos adquisitivos del derecho natural. MODOS ADQUISITIVOS DEL DERECHO CIVIL. La Mancipatio. La cual podemos traducir como mancipacin era un negocio solemne usado por los ciudadanos romanos en la trasmisin de la res mancipi. Era necesaria la presencia del trasmitente y el adquirente, cinco testigos y el portabalanza, ya que en la mancipatio, se efecta por medio del cobre y la balanza. La in iure cesio. Este modo adquisitivo deba llevarse a cabo frente a un tribunal, de acuerdo con el precepto de la ley de las XII tablas, en este, el demandado que no se defenda perda el proceso. Era un proceso ficticio en el cual el actor, adquiriente compareca ante un magistrado, para reivindicar una cosa. El demandado trasmitente no se defenda por lo que el magistrado declaraba propietario al actor. La usucapio. Se entiende como la adquisicin de la propiedad por la posesin continuada durante el tiempo sealado por la ley. Para la usucapion deben reunirse cinco requisitos: Res habilis, Titulus, Adiudicatio, La lex. MODOS ADQUISITIVOS DEL DERECHO NATURAL. La traditio. Se realizaba precisamente mediante la entrega de una cosa, aunada a la intencin de trasmitir y adquirir; para que la tradicin sea efectiva deben reunirse dos requisitos: uno de carcter objetivo, y otro de carcter subjetivo. La ocupacin. Son las que se adquieren apropiando aquella cosa que esta en el comercio y que carece de dueo. Los romanos consideran las siguientes: Los animales salvajes que gozan de libertad, Las cosas pertenecientes al enemigo en guerra, las piedras preciosas, perlas y coral encontrados en el mar o sus orillas, la isla que se forma en el mar y que no pertenece a nadie, los tesoros que estuvieron escondidos por tanto tiempo que nadie recuerda quien era su legitimo dueo.

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 4

La accesin. Hay accesin cuando una cosa de adhiere a otra de forma inseparable, en cuyo caso ser el dueo del conjunto el dueo de la cosa principal. Hay tres clases de accesin La especificacin. Existe la especificacin cuando una materia prima se transforma para formar una nueva especie. Justiniano establece que el objeto nuevo pertenecera al dueo de la materia de los casos en que fuera posible que recuperara su forma original, pero si esta posibilidad no existiera, el nuevo objeto deba pertenecer al especificador. La paraescriptio longi temporis. Esta se equiparo a la usucapin, tanto por sus efectos como porque se exigieron para ella los mismos requisitos, pero el termino deba de ser de diez aos entre presentes, y de veinte entre ausentes, segn que el propietario y el poseedor vivieran o no en el mismo lugar. La adquisicin de frutos. Ya que los frutos adquieren individualidad al desprenderse de la cosa matriz, momento a partir de el cual son considerados independientes. Su propiedad puede corresponder al dueo de la cosa fructfera o a la persona que tenga otro derecho sobre la misma. Derechos Reales sobre la cosa ajena

LAS SERVIDUMBRES Si bien, el Derecho de propiedad es el Derecho real por excelencia, existen tambin otros derechos directamente ejercitables sobre cosas cuya propiedad pertenece a otra persona. Son derechos limitados sobre cosa ajena (Iura In Re Aliena). Esos derechos sobre cosa ajena se dividen en: a) Servidumbres y b) Derechos reales pretorianos. La servidumbre (servitus) constituye un derecho real sobre cosa ajena consistente en el poder de impedir ciertos actos al dueo de sta o en la facultad de utilizar dicha cosa ajena de cierta manera. De Diego define la servidumbre como un derecho real que se constituye grabando una cosa con la prestacin de servicios determinados en provecho exclusivo de persona que no es su dueo o de finca que corresponde a otro propietario. EVOLUCIN HISTRICA Para el derecho clsico, servidumbre era la sujecin jurdica permanente de un fundo para proporcionar determinado beneficio a otro fundo ajeno, constituida de una vez por los respectivos propietarios. En el derecho justinianeo, la categora de servidumbre se alarga con la inclusin de las equvocamente designadas servidumbres legales -que son en realidad, lmites legales del dominio- y de los antiguos derechos de usufructo, uso, habitacin y operae servorum.

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 5

Estos ltimos son involucrados en la categora de las que se llamarn servidumbres personales, frente a las servidumbres del perodo clsico, que ahora se las llama prediales o reales. Diferencias - Servidumbres Personales: Establecidas en beneficio de una determinada persona. Son temporales: se extinguen, en principio con la muerte del titular. Pueden tener como objeto bienes muebles o inmuebles. - Servidumbres Prediales o reales: Establecidas para una objetiva y permanente utilidad de un fundo vecino. Son perpetuas. Solo tienen como objeto inmuebles. PRINCIPIOS Y REQUISITOS Las fuentes romanas o los intrpretes, en ocasiones han formulado ciertos aforismos sealando unas caractersticas de la servidumbre: - Servitus in facere: (consistere nequit) No consiste nunca en un hacer activo o positivo por parte del dueo del fundo gravado sino en un abstenerse de hacer, esto es, en un padecer o tolerar lo que otro haga. - Nomini res sud servit: (a nadie le sirve la propia servidumbre) ningn propietario puede constituir una servidumbre sobre cosa propia, sino resultara contrario a las facultades del dominio. - Servitus servitutis esse non potest: no puede constituirse una servidumbre sobre otra, no puede constituirse sobre otro derecho sino sobre una cosa. - Indivisibles en su naturaleza aunque se dividieran el predio dominante y/o sirviente, la servidumbre se conserva entera y por tanto no puede adquirirse ni enajenarse por partes. - Debe adems proporcionar una utilitas o beneficio. - Es inalienable (no se puede transmitir) es inminente al fundo al cual beneficia si es una servidumbre predial o la persona si es servidumbre personal. No cabe la enajenacin de la servidumbre separada del fundo. CLASES DE SERVIDUMBRES Servidumbres prediales Son derechos reales sobre cosa ajena, consistentes en una sujecin jurdica permanente de un fundo en provecho o beneficio de otro. Derechos, por lo tanto, transmisibles, en su aspecto activo y pasivo, a los sucesivos propietarios del fundo dominante y del sirviente, respectivamente, como cualidades inherentes e inseparables de los fundos. El carcter real de la servidumbre predial consiste en que titular y gravado no son individualizadas personas sino cualquiera que eventualmente devenga propietario de uno u otro fundo: es la titularidad de los fundos, lo que determina a los sujetos activo o pasivo de la servidumbre. Las servidumbres deban ser a) tiles, b) inalienables, c) indivisibles, d) de causa perpetua, e) posibles y f) perpetuas. a) tiles: las servidumbres prediales, por ser constituidas en beneficio de un fundo o edificio, slo podan ser ejercitadas en la medida de la estricta utilidad de ste.

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 6

b) Inalienables: la servidumbre es inherente al fundo, por lo tanto, se transmite con ste y no puede enajenarse separadamente. c) Indivisibles: No puede surgir ni extinguirse por partes. Ante cualquier situacin de divisin del fundo dominante o sirviente, cada parte del dominante tendr derecho a la completa servidumbre y cada parte del sirviente deber soportarla por completo. d) De Causa Perpetua: Los fundos deben presentar condiciones objetivas tales como para que la utilidad sea permanente. Toda situacin transitoria o artificial escapa al mbito de la servidumbre. e) Posibles: El ejercicio de la servidumbre debe ser posible para lo cual puede ser indispensable la contigidad o vecindad de los fundos, aunque no suficiente. f) Perpetuas:: En el perodo clsico se excluan las servidumbres temporneas. En el derecho justinianeo se permitirn clusulas resolutorias de la servidumbre. Tipos de servidumbres prediales Dentro de las servidumbres prediales puede distinguirse entre: - Servidumbres prediales rsticas que satisfacen exigencias propias de la agricultura. - Servidumbres urbanas que tienden a solucionar exigencias propias de los centros urbanos. Las servidumbres prediales suponen la existencia de dos fundos: - Fundo dominante que es aquel que tiene a su favor la servidumbre. - El sirviente que es el que la sufre como gravamen. Servidumbres rsticas: - Servidumbre de paso: con tres modalidades; Iter (derecho de pasar a pie o a caballo), actus (de arrear el ganado -comprende el iter-) yva (de transportar materiales con carro a travs de un camino construido dentro de ciertas medidas). - Servitus aquaeductus (de acueducto): es el derecho de hacer pasar una corriente de agua por el fundo sirviente bien por una acequia al descubierto (Rivus) o bien subterrnea (specus) o bien por caera (fistulae). Servidumbres urbanas: - Servitus stilicidii: es la facultad de verter las aguas de lluvia del tejado de predio dominante al sirviente y sin encauzarlas en conduccin alguna. - Servitus fluminis: cuando la cada de las aguas pluviales sobre el fundo vecino se hace por canalones u otra modalidad de conduccin. - Servitus oneris ferendi: es el derecho de apoyar una construccin sobre un muro o columna del vecino. MODOS DE CONSTITUCIN Segn el ius civile, las servidumbres deben ser constituidas por ciudadanos romanos, sobre fundos itlicos (ager romanus), y por medios idneos -los mismos actos traslativos del dominium: mancipatio para las antiguas rsticas, consideradas res mancipi; e in iure cessio para las dems.

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 7

El 1 de ellos puede ser por negocio jurdico entre el dueo de la cosa y el que va a ser titular de la servidumbre. En 2do. lugar por negocio jurdico unilateral mortis causa otorgado por el propietario En 3er. lugar por prescripcin adquisitiva, es decir, por usucapin, porque poda adquirirse un derecho de servidumbre por su ejercicio prolongado. En 4to. lugar por ley, es decir constitucin de la servidumbre por Ipso Iure. Ejercicio, proteccin y extincin de las servidumbres El ejercicio, de la servidumbre presupone la realizacin de una serie de facultades que integran su contenido tpico, pero adems los propietarios de los fundos dominante y sirviente pueden estipular variaciones en el modo de utilizacin de la servidumbre. - La proteccin: Bajo Justiniano la accin real general para la defensa de todas las servidumbres recibe el nombre de Actio Confessoria. En el Derecho clsico en cambio se denomina Vindicatio Servitutis. sta ltima slo se poda ejercitar por el propietario por derecho quiritario del fundo dominante y contra el propietario del fundo sirviente. En cambio en el derecho Justinianeo la Actio confessoria se extiende en favor del acreedor pignoraticio, el enfiteuta y el superficiario. Dicha accin corresponde contra cualquiera que se oponga al ejercicio de la servidumbre - La Extincin: - 1) La confusin: Sucede cuando el fundo dominante y el sirviente se hacen propiedad de la misma persona. - 2) Por renuncia del titular del fundo dominante. - 3) Por acuerdo de las partes. - 4) Por el no uso de la servidumbre durante un periodo de 2 aos en el derecho clsico y de 10 aos entre presentes y 20 aos entre ausentes. Esto es la denominada prescripcin extintiva. En el caso de las servidumbres usucapin liberatoria. - 5) Por destruccin del fundo sirviente o del fundo dominante o por transformacin de estos de manera que se hiciese materialmente imposible la subsistencia o el ejercicio de la servidumbre. Servidumbres personales Con esta denominacin, en oposicin a las servidumbres prediales o reales, el derecho justinianeo comprende los siguientes iura in re aliena: usufructo, uso, habitatio y operae servorum. Usufructo Partiendo de la definicin de Paulo el derecho de usufructus puede definirse como un derecho real que concede el uso o tenencia, as como los frutos de una cosa ajena dejando a salvo la sustancia de la misma, es decir, sin poder alterar la estructura ni el destino econmico de la cosa. Para Torrent el usufructo puede definirse como un derecho real sobre cosa ajena y se trata de un derecho inalienable y temporal de usar y disfrutar de una cosa

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 8

inconsumible ajena y de percibir los frutos, dejando inalterada su sustancia y el destino econmico-social de la cosa. En el usufructo la fundamental facultad del usufructuario consiste en adquirir el uso y los frutos de la cosa. El usufructuario esta obligado a la conservacin de la cosa usufructuada y a su devolucin cuando el usufructo finalice y en garanta del cumplimiento de estas obligaciones fue creada por el Pretor la Cautio Usufructuaria. Por otra parte el usufructo es un derecho inalienable e intransferible y en un principio slo se constitua en favor de personas fsicas, solo poda ser titular del derecho de usufructo una persona determinada la cual no poda transmitir su derecho ni por actos inter vivos ni mortis causa. El derecho de usufructo cesa con la muerte de su titular. A partir del S II d.c empez a admitirse la posibilidad de que las personas jurdicas (los municipios) fuesen titulares del derecho de usufructo y Justiniano estableci la regla de que el usufructo constituido en favor de personas jurdicas no poda tener una duracin superior a 100 aos. El usufructo poda constituirse sobre cualquier cosa mueble o inmueble siempre que fuese inconsumible Cuasiusufructo En principio el usufructo es un derecho que solo recaa sobre cosas corporales, fructferas, no consumibles por el uso, no obstante, a partir del Senadoconsulto de comienzos del principado se admiti el legado de cosas singulares consumibles cuya propiedad era atribuida al usufructuario con la obligacin de devolver una cantidad igual de las mismas. A este derecho se le denomino cuasiusufructo, el cuasiusufructuario estaba obligado a prestar la Cautio, la cual en este caso abarcaba la obligacin de restituir otro tanto del mismo genero y calidad. Constitucin La 1er. forma de funcin del usufructo fue a travs del legado per vindicationem que era un legado real con el que el testador favoreca a la viuda dejndole el usufructo de sus bienes. Otros modos del ius civile para la constitucin del usufructo los representaba los siguientes: - La in iure cessio: nunca a travs de la Mancipatio, por que el usufructo nunca fue considerado como una res mancipi. - La deductio: Por cuya virtud se constitua el usufructo cuando en una venta hecha mediante mancipatio el vendedor o cedente se reservaba el usufructo de la cosa. - La adjudicatio: en los juicios divisorios, por virtud de la adjudicatio el juez poda atribuir el usufructo a uno de los comuneros o coherederos y la nuda propiedad a otro. A partir del derecho posclsico pudo constituirse el usufructo mediante traditio, y en el derecho Justinianeo se admiti la "Longi temporis praescriptio".

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 9

Modernamente se alude tambin a los usufructos legales que son los que se constituyen por ministerio de la ley, como por ejemplo es un usufructo legal el que corresponde a la viuda sobre una cuota del patrimonio del marido premuerto. Medios de defensa Adems de la proteccin interdictal, a partir del procedimiento formulario el usufructuario poda actuar en defensa de su derecho con una "Actio in rem" tambin llamada "vindicatio usufructus". En su origen esta accin slo poda dirigirse contra el propietario pero a partir de la poca clsica se encuentran tambin previamente legitimadas cualesquiera poseedores o detentadores de la cosa que turbasen el ejercicio del derecho de usufructo. Mediante el ejercicio de esta accin el usufructuario consegua la restitucin de la cosa y de los frutos y en definitiva la restauracin de su derecho. Extincin Se incluyen aqu las mismas causas determinantes de la extincin de las servidumbres prediales y adems las siguientes causas: - Por muerte o perdida de la capacidad jurdica del usufructuario, porque por razn de su naturaleza el usufructo es un derecho temporal que se extingue por muerte de su titular o por extincin de su capacidad jurdica. - Por cumplimiento del trmino si hubiese sido constituido con carcter temporal o por cumplimiento de condicin si se hubiese constituido bajo condicin resolutoria. - Por consolidacin; por reunirse en una misma persona la titularidad de usufructo y de la nuda propiedad. Usus Es la facultad de usar una cosa dentro de los estrechos lmites de las propias necesidades del usuario, o de l y de su familia. Difiere del usufructo no porque estuviera excluida la percepcin de frutos, sino porque no otorgaba derecho a la totalidad de los frutos sino slo a lo que sea suficiente para la subsistencia suya y de los suyos. Habitatio Era, en la poca de Justiniano, un derecho real que facultaba a su titular a habitar una casa de otro y an a darla en locacin a terceros. Se diferencia del uso en que en ste el usuario de una casa puede habitarla y ofrecerla gratuitamente pero no alquilarla, en cambio el titular de la servidumbre del habitatio puede arrendarla pero no cederla gratuitamente. Operae servorum Tambin en el derecho justinianeo era un derecho real que facultaba a valerse de la actvidad (opera) de esclavos ajenos y an a locarla. Su origen reside tambin en general en ciertas disposiciones testamentarias. En ellas es frecuente legar a una persona la utilizacin del trabajo de un esclavo, as como el trabajo de animales domsticos. Se trataba de la facultad de gozar de la actividad de un servus o de los animales domsticos ajenos y esta facultad a partir de Justiniano se configur como una servidumbre independiente. Iter

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 10

De paso Actus Rsticas Via De Acueducto Prediales o reales Servitus stilicidii (verter agua de lluvia del tejado) Urbanas Servitus fluminis (cada de agua SERVIDUMBRES lluvia por canalones) Servitus oneris ferendi (construccin sobre el vecino) Usufructo Uso Personales Habitatio Operae Servorum DERECHOS REALES PRETORIANOS Llamados as porque tuvieron su origen en la proteccin dada por el pretor a ciertas relaciones. Se dividen en dos grupos: el de derechos reales de goce, formado por la enfiteusis y la superficie, y el de derechos reales de garanta, formado por el pignus en sus dos variantes: la datio pignoris o prenda y la conventio pignoris o hipoteca. LA ENFITEUSIS: EVOLUCIN La Enfiteusis es un derecho real transmisible, intervivos y mortis causa, consiste en el ms amplio disfrute de un fundo ajeno -concedido por el estado o los municipios en forma permanente siempre que se pagara el canon establecido- e implica en el titular, que es el enfiteuta el cumplimiento de ciertas obligaciones con el dueo de la finca. En concreto el enfiteuta tiene la obligacin de no deteriorar el predio ajeno y de pagar un canon anual. En el Bajo Imperio, y probablemente desde el III siglo, los emperadores tomaron por costumbre alquilar sus tierras incultas a perpetuidad o a un largo trmino, con la obligacin del colono de cultivarlas y plantarlas. La institucin de la Enfiteusis evolucion en el sentido de separarse paulatinamente la propiedad del concedente hacia el concesionario. La primera consagracin legal de esta figura data del ao 48 d.C. fecha sta en que se reconoci como derecho real autnomo y qued reflejado en una constitucin del emperador Lenon, recogida en el cdigo de Justiniano. La enfiteusis procura las mismas ventajas que el usufructo, pero se diferencia en varios puntos:

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 11

a) El colono que le disfruta adquiere los frutos por simple separacin, como el poseedor de buena fe b) Tiene la posesin protegida por los interdictos, estando, adems, dispensado de suministrar la fianza exigida al usufructuario. c) Puede transmitirla a sus herederos. Se diferencia tambin del usufructo por sus modos de constitucin, porque generalmente resulta de un arrendamiento, seguido de cuasi-tradicin, como el derecho real de superfiecie. Los derechos del enfiteuta - Adquirir los frutos de la finca por simple separacin. - Cambiar el cultivo del fundo, dando al fundo un destino diverso. - Conceder el usufructo sobre el fundo. - Constituir servidumbres. - Gravar su derecho, por actos intervivos y mortis causa. - Es transmisible a los herederos y puede ser cedida. Para su proteccin el enfiteuta dispone de una actio in rem utilis contra el poseedor del fundo as como de las acciones confesoria y negatoria en relacin con las servidumbres de que goce o con las que se pretenda que est gravada la finca repetidamente. Las obligaciones del enfiteuta - Pagar la renta convenida al dueo, sin derecho a reduccin de la misma, por una mala cosecha o por destruccin de una parte del fundo. - Conservar el fundo en buen estado. - Pago de los impuestos. - Notificacin al dueo de su propsito de enajenacin de su derecho a la enfiteusis. Extincin de la Enfiteusis - Por incumplimiento de la obligacin de notificacin en caso de enajenacin. - Por falta del pago del canon o de los impuestos durante 3 aos o bien durante 2 aos si se trata de enfiteusis en la cual el dominus era una entidad eclesistica. DERECHO DE SUPERFICIES Es un derecho real al pleno disfrute del edificio levantado en suelo ajeno. Este derecho es transmisible tanto intervivos como mortis causa. Su configuracin como derecho real es tarda, en poca antigua y clsica el dueo de un fundo era tambin dueo de todo lo que se plantase o construyese en l, conforme al principio solo cedit. Sin embargo haba propietarios que no pudiendo construir se ponan de acuerdo con otra persona que desease una construccin consintindole la edificacin y gozar plenamente del edificio as construido. Las facultades concedidas en favor de esta ltima persona que es el superficiario no constitua un derecho real sino un derecho de crdito protegido tan solo por las

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 12

correspondientes acciones personales que nacen del contrato ejercitables nicamente contra el propietario concedente o contra sus herederos. En el Derecho Justinianeo se concedi al superficiario una actio in rem y se configura el derecho de superficie como un derecho real directamente ejercitado sobre la cosa defendible erga omnes y transmisible. En el derecho Justinianeo la constitucin del derecho real de superficie tena lugar principalmente a travs del acuerdo entre los sujetos afectados pero tambin poda nacer de una disposicin de ultima voluntad de una adjudicatio o bien ser adquirido por usucapio. El superficiario tiene generalmente la obligacin de pagar una pensin anual o bien una suma entregada de una vez, al constituirse la superficie. En cambio el superficiario goza del edificio a diferencia del enfiteuta y transmite su derecho prescindiendo de la voluntad del dueo de la finca y sin necesidad de notificarlo. El superficiario goza del interdicto, de la accin real y de otras acciones tales como la actio confesoria. El derecho de superficie se extingue por destruccin total del fundo o bien por su transformacin en una res extra comercium, tambin se extingue por confusin, es decir por adquirir la propiedad del suelo el superficiario o bien por pasar al propietario el edificio. Tambin se extingue por cumplimiento del plazo o la resolucin resolutoria. Derechos Reales de Garanta

Se llaman as por que constituyen en favor de un acreedor para reforzar la obligacin asegurando el pago de la misma. En la vida romana no tuvieron la importancia que presentaban en la poca moderna porque los romanos prefirieron para asegurar el cumplimiento de las obligaciones la garanta personal consistente en colocar junto al deudor principal a otras personas que son los fiadores que se comprometen tambin a pagar la deuda. Fiducia, Pignus e Hypotheca son las tres modalidades y a la vez las tres etapas histricas de la evolucin de las garantas reales que sirven para asegurar el cumplimiento de la evolucin. FIDUCIA Es una institucin por cuya virtud el deudor transmite al acreedor la propiedad de la cosa objeto de la garanta en virtud de la Mancipatio o In iure cessio, obligndose el acreedor a su devolucin en virtud de la remancipatio cuando la obligacin asegurada fuese cumplida a su debido tiempo. Esta figura jurdica representaba grandes ventajas para el acreedor ya que como garanta se haca propietario de la cosa con todas las facultades que el dominio implicaba pero en cambio ofreca ciertos inconvenientes para el deudor porque al quedar privado de la propiedad de la cosa lo estaba tambin de la perfeccin de los posibles frutos. pero fueron constituyndose luego otros vnculos reales aptos para garantirle al acreedor la satisfaccin indirecta de su crdito sin necesidad de la transmisin de la propiedad; la prenda y la hipoteca.

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 13

PIGNUS O prenda. Por virtud de esta figura el deudor no transmite al acreedor la propiedad o el dominio de la cosa objeto de la prenda sino tan solo su posesin quedando eliminados los inconvenientes de la pignucia. En principio la constitucin del pignus no atribua otra facultad que la de retener la cosa mientras no fuese satisfecha la deuda, si bien con posterioridad la jurisprudencia de los severos estableci que al constituirse la prenda se sobreentenda el pacto por cuya virtud se acordaba que incumplida la obligacin por el deudor, el acreedor gozaba del Ius Vendendi o del Ius Distrahendi es decir el derecho de vender la prenda y de cobrarse con el precio. HYPOTHECA Dado que el pignus presentaba todava ciertos inconvenientes para el deudor por cuanto que en virtud de esta figura jurdica el deudor quedaba privado del uso de la cosa, se acudi finalmente a la institucin de la hipoteca, que se basaba en que los bienes del deudor pueden servir de garanta mediante un simple acuerdo o convencin y sin necesidad de traspasar ni su dominio ni su posesin. El origen de la hipoteca reside en los arrendamientos rsticos en los que era costumbre que el arrendador conviniera con el arrendatario que los aperos de labranza, propiedad de este ltimo garantizasen el pago de las rentas, el canon arrendaticio. A este fin el Pretor concedi un interdicto posesorio al arrendador respecto de estos objetos cuando exista entre ambos el pacto aludido y dicho Interdicto fue denominado "Interdictum Salvianum" La prenda y la hipoteca coexisten en el derecho romano sin una precisa distincin, si bien a partir de Marciano se llamo Pignus en un sentido estricto a aquella garanta que implicaba una traslacin de la posesin de la cosa a manos del acreedor mientras que la hipotecarepresentaba un vinculo constituido sin desplazamiento posesorio. Adems a partir de Justiniano se empieza a referir el Pignus especialmente a las cosas muebles por oposicin a la hipoteca relativa a los bienes inmuebles sin llegar a hacer un requisito esencial natural de la prenda. En la hipoteca era posible que la cosa -generalmente un inmueble- pudiera garantir deudas a varios acreedores. En este caso, rega para los acreedores el principio prior tempore, potior iure (primero en el tiempo, prevalente en el derecho), por el cual cada acreedor poda hacer valer su derecho despus de satisfecho el del acreedor precedente en cuanto al tiempo de haberse constituido la garanta real. EXTINCIN DE LA PRENDA Y DE LA HIPOTECA Se extinguan por el incumplimiento total de la prestacin, pues si era parcial, subsista por entero la garanta pignoraticia. Se extinguan tambin por la venta de la cosa por parte del primer acreedor, por renuncia, por prescripcin y por confusin de las calidades de acreedor y propietario. Tambin se extinguan, naturalmente, por la destruccin de la cosa. Pero si se trataba de un edificio, la garanta pignoraticia continuaba en vigor sobre el nuevo edificio que en el mismo sitio se levantara.

rodjuanjose@gmail.com

Pg. 14