Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

EXPOSICIN DE MOTIVOS: Si en trminos generales toda ordenacin jurdica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto ms ha de ser as cuando versa sobre una institucin que como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los ltimos aos, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar ms apo o normativo que el abiertamente insu!iciente representado por el artculo "#$ del %digo %ivil&'a presente 'e pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos& (ero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de la prctica, sino con un alcance ms amplio pro!undo& )e un lado, a causa de la dimensin de !uturo inherente a la ordenacin jurdica, que impide entenderla como mera sancin de lo que ho acontece obliga a la previsin de lo que puede acontecer& * de otro lado, porque si bien el punto de partida el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuacin a las concretas e histricas exigencias contingencias de la vida, no ha que olvidar tampoco que su !inalidad ltima, singularmente cuando se concibe el )erecho positivo en !uncin del )erecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas orientadas por ella& +a un hecho social bsico que en los tiempos modernos ha in!luido sobre manera en la ordenacin de la propiedad urbana& Se mani!iesta a travs de un !actor constante, cual es la insuprimible necesidad de las edi!icaciones, tanto para la vida de la persona la !amilia como para el desarrollo de !undamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria , en general, el ejercicio de las pro!esiones, junto a ese !actor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida de convivencia dentro de una elemental civilizacin, se o!rece ho , provocado por mu diversas determinaciones, otro !actor que se exterioriza en trminos mu acusados, es el representado por las di!icultades que entraa la adquisicin, la disponibilidad el dis!rute de los locales habituales& 'a accin de ,stado ha considerado atendido a esta situacin real en tres es!eras, aunque diversas, mu directamente relacionadas- en la es!era de la construccin impulsndola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, a!rontando de modo directo la empresa, en la es!era del arrendamiento, a travs de una legislacin !recuentemente renovada, que restringe el poder autnomo de la voluntad con el !in de asegurar una permanencia en el dis!rute de las viviendas los locales de negocio en condiciones econmicas sometidas a un sistema de intervencin revisin, en la es!era de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que pro ecta esta titularidad sobre determinados espacios de la edi!icacin& 'a esencial razn de ser del rgimen de la propiedad horizontal descansa en la !inalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversin de capital que, al quedar circunscrita al espacio elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa , por lo mismo, ms asequible a todos la nica posible para grandes sectores de personas& Siendo ello as, el rgimen de la propiedad horizontal no slo precisa ser reconocido, sino que adems requiere que se le aliente encauce, dotndole de una ordenacin completa e!icaz& * ms an si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el con!licto de intereses de un modo imper!ecto, puesto que el !ortalecimiento de la institucin arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que di!cilmente puede sobrellevar en cambio, conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construccin con un bien organizado rgimen de la propiedad horizontal, se a!ronta el problema de la vivienda los conexos a l en un plano ms adecuado, que permite soluciones estables ello a la larga redundar en ventaja

del propio rgimen arrendaticio, que podr, sin la presin de unas exigencias acuciantes, liberalizarse cumplir normalmente su !uncin econmico.social& 'a 'e representa, ms que una re!orma de la legalidad vigente, la ordenacin ex novo, de manera completa, de la propiedad por pisos& Se lleva a cabo mediante una 'e de carcter general, en el sentido de ser de aplicacin a todo el territorio nacional& ,l artculo "#$ del %digo %ivil, como ocurre en supuestos anlogos, recoge las notas esenciales de este rgimen de propiedad , por lo dems, queda reducido a norma de remisin& ,l carcter general de la 'e viene aconsejado, sobre todo, por la razn de poltica legislativa derivada de que la necesidad a que sirve se mani!iesta por igual en todo territorio/ pero tambin se ha tenido en cuenta una razn de tcnica legislativa, como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a veces de una circunstanciada concrecin que excede de la tnica propia de un %digo %ivil& 'a propiedad horizontal hizo su irrupcin en los ordenamientos jurdicos como una modalidad de la comunidad de bienes& ,l progresivo desenvolvimiento de la institucin ha tendido principalmente a subra ar los per!iles que la independizan de la comunidad& 'a modi!icacin que introdujo la 'e de 0$ de octubre de 1#"# en el texto del artculo "#$ del %digo %ivil a signi!ic un avance en ese sentido, toda vez que reconoci la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes& 'a 'e que recoge el material preparado con ponderacin cuidado por la %omisin de %digos, dando un paso ms pretende llevar al mximo posible la individualizacin de la propiedad desde el punto de vista del objeto& 2 tal !in, a este objeto de la relacin, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias servicios& 3ientras sobre el piso stricto sensu, o espacio delimitado de aprovechamiento independiente, el uso dis!rute son privativos, sobre el inmueble, edi!icacin, pertenencias servicios .abstraccin hecha de los particulares espacios. tales uso dis!rute han de ser, naturalmente, compartidos/ pero unos otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que tambin se mantiene respecto de la !acultad de disposicin& %on base en la misma idea se regula el coe!iciente o cuota, que no es a la participacin en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa tambin pasivamente, como mdulo para cargas, el valor proporcional del piso a cuanto l se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide !sica jurdicamente en pisos o locales se divide as econmicamente en !racciones o cuotas& ,n este propsito individualizador no ha que ver una preocupacin dogmtica mucho menos la consagracin de una ideologa de signo individualista& Se trata de que no olvidando la a aludida !uncin social que cumple esta institucin, cabe entender que el designio de simpli!icar !acilitar el rgimen de la propiedad horizontal se realiza as de modo ms satis!actorio& %on el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta a no slo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminacin de los derechos de tanteo retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente redaccin delmencionado artculo "#$& 2hora bien- tampoco en este caso ha sido esa sola consideracin tcnica la que ha guiado la 'e & )ecisivo in!lujo han ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi clusula de estilo la exclusin de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue aqu una concentracin de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su ms amplia di!usin& 3otivo de especial estudio ha sido la concerniente a la constitucin del rgimen de la propiedad horizontal a la determinacin del conjunto de deberes derechos

que lo integran& +asta ahora, ello tiene una justi!icacin histrica esta materia ha estado entregada casi de modo total, en de!ecto de normas legales, a la autonoma privada re!lejada en los ,statutos& ,stos, !recuentemente, no eran !ruto de las libres determinaciones recprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujecin a ciertos tipos generalizados por la prctica, el promotor de la empresa de construccin, limitndose a prestar su adhesin las personas que ingresaban en el rgimen de la propiedad horizontal& 'a 'e brinda una regulacin que, por un lado es insu!iciente por s .con las salvedades dejadas a la iniciativa privada. para constituir, en lo esencial, el sistema jurdico que presida gobierne esta clase de relaciones, , por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especi!iquen, completen hasta modi!iquen ciertos derechos deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos trminos de la 'e & )e ah que la !ormulacin de ,statutos no resultar indispensable, si bien podrn stos cumplir la !uncin de desarrollar la ordenacin legal adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos situaciones& ,l sistema de derechos deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razn de los intereses en juego& 'os derechos de dis!rute tienden a atribuir al titular las mximas posibilidades de utilizacin, con el lmite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los dems cuanto por el inters general, que se encarna en la conservacin del edi!icio en la subsistencia del rgimen de propiedad horizontal, que requiere una base material objetiva& (or lo mismo ntimamente unidos a los derechos de dis!rute aparecen los deberes de igual naturaleza& Se ha tratado de con!igurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para as dejar establecidas las bases de convivencia normal pac!ica& 2dems de regular los derechos deberes correspondientes al dis!rute, la 'e se ocupa de aquellos otros que se re!ieren a los desembolsos econmicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones servicios de carcter general, o bien por constituir cargas o tributos que a!ectan a la totalidad del edi!icio& ,l criterio bsico tenido en cuenta para determinar la participacin de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coe!iciente asignado al piso o local, cuidndose de signi!icar que la no utilizacin del servicio generador del gasto no exime de la obligacin correspondiente& 4na de las ms importantes novedades que contiene la 'e es la de vigorizar en todo lo posible la !uerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, as por lo que concierne al dis!rute del apartamento, cuanto por lo que se re!iere al abono de gastos& 3ediante la aplicacin de las normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las obligaciones genera la accin dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, bien de modo espec!ico, esto es, imponiendo a travs de la coaccin lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemnizacin& (ero esta normal sancin del incumplimiento puede no resultar su!icientemente e!icaz en casos como los aqu considerados, ello por diversas razones- una es la de que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que di!iculta el !uncionamiento del rgimen de propiedad horizontal/ otra razn es la de que, en lo relativo a los deberes de dis!rute, la imposicin judicial del cumplimiento espec!ico es prcticamente imposible por el carcter negativo de la obligacin, la indemnizacin no cubre la !inalidad que se persigue de armonizar la convivencia& (or eso se prev la posibilidad de la privacin judicial del dis!rute del piso o local cuando concurran circunstancias taxativamente sealadas, por otra parte se

asegura la contribucin a los gastos comunes con una a!ectacin real del piso o local al pago de este crdito considerado pre!erente& 'a concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualizacin, recaen sobre !racciones de un mismo edi!icio dan lugar a relaciones de interdependencia que a!ectan a los respectivos titulares ha hecho indispensable en la prctica la creacin de rganos de gestin administracin& 'a 'e , que en todo momento se ha querido mostrar abierta a las enseanzas de la experiencia, la ha tenido mu especialmente en cuenta en esta materia& * !ruto de ella, as como de la detenida ponderacin de los diversos problemas, ha sido con!iar normalmente al adecuado !uncionamiento del rgimen de propiedad horizontal a tres rganos- la 5unta, el (residente de la misma el 2dministrador& 'a 5unta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un rgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al ao, para la adopcin de acuerdos vlidos se requiere, por regla general, el voto !avorable tanto de la ma ora numrica o personal cuanto de la econmica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando por el contrario, por la relativa importancia de aqulla, para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el !uncionamiento de la institucin, sea su!iciente la simple ma ora de los asistentes& ,l cargo de (residente, que ha de ser elegido del seno de la 5unta, lleva implcita la representacin de todos los titulares en juicio !uera de l, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimacin que se ha venido produciendo& *, !inalmente, el 2dministrador, que ha de ser designado por la 5unta es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen& (or otra parte se ha dado a esto una cierta !lexibilidad para que el nmero de estas personas encargadas de la representacin gestin sea ma or o menor segn la importancia necesidad de la colectividad& (or ltimo, debe sealarse que la economa del sistema establecido tiene interesantes repercusiones en cuanto a!ecta al 6egistro de la (ropiedad exige una breve re!orma en la legislacin hipotecaria& Se ha partido, en un a!n de claridad, de la conveniencia de agregar dos prra!os al artculo 7 de la vigente 'e +ipotecaria, el cuarto el quinto, que sancionan, en principio, la posibilidad de la inscripcin del edi!icio en su conjunto, sometido al rgimen de propiedad horizontal, al mismo tiempo la del piso o local como !inca independiente, con !olio registral propio& ,l nmero cuarto del mencionado artculo 7 prev la hiptesis normal de constitucin del rgimen de propiedad horizontal, es decir, la construccin de un edi!icio por un titular que lo destine precisamente a la enajenacin de pisos el caso, menos !recuente, de que varios propietarios de un edi!icio traten de salir de la indivisin de mutuo acuerdo, o constru an un edi!icio con nimo de distribuirlo, ab initio, entre ellos mismos, trans!ormndose en propietarios singulares de apartamento o !racciones independientes& 2 ttulo excepcional, con el mismo propsito de simpli!icar los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicacin concreta de los repetidos apartamentos a !avor de sus respectivos titulares, siempre que as lo soliciten todos ellos& * el nmero quinto del mismo artculo 7 permite crear el !olio autnomo e independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente inscritos el inmueble la constitucin del rgimen de propiedad horizontal& ,n su virtud, dispongode con!ormidad con la propuesta elaborada por las %ortes ,spaolas,

CAPTULO I. DISPOSICIONES GENERALES. Artculo 1. 'a presente 'e tiene por objeto la regulacin de la !orma especial de propiedad establecida en el artculo "#$ del %digo %ivil, que se denomina propiedad horizontal& 2 e!ectos de esta 'e tendrn tambin la consideracin de locales aquellas partes de un edi!icio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento comn de aqul o a la va pblica& Artculo 2. ,sta 'e ser de aplicacin-

a& 2 las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en

el artculo 8& b& 2 las comunidades que renan los requisitos establecidos en el artculo "#$ del %digo %ivil no hubiesen otorgado el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal& ,stas comunidades se regirn, en todo caso, por las disposiciones de esta 'e en lo relativo al rgimen jurdico de la propiedad, de sus partes privativas elementos comunes, as como en cuanto a los derechos obligaciones recprocas de los comuneros& c& 2 los complejos inmobiliarios privados, en los trminos establecidos en esta 'e & CAPTULO II. DEL R GIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES. Artculo !. ,n el rgimen de propiedad establecido %ivil corresponde a cada piso o localen el artculo "#$ del %digo

a& ,l derecho singular exclusivo de propiedad sobre un espacio su!icientemente delimitado susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites sirvan exclusivamente al propietario, as como el de los anejos que expresamente ha an sido sealados en el ttulo, aunque se hallen situados !uera del espacio delimitado& b& 'a copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias servicios comunes& 2 cada piso o local se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del valor del inmueble re!erida a centsimas del mismo& )icha cuota servir de mdulo para determinar la participacin en las cargas bene!icios por razn de la comunidad& 'as mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarn la cuota atribuida, que slo podr variarse por acuerdo unnime&

%ada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran sin que la transmisin del dis!rute a!ecte a las obligaciones derivadas de este rgimen de propiedad& Artculo ". 'a accin de divisin no proceder para hacer cesar la situacin que regula esta 'e & Slo podr ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, siempre que la proindivisin no ha a sido establecida de intento para el servicio o utilidad comn de todos los propietarios& Artculo #. ,l ttulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describir, adems del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignar nmero correlativo& 'a descripcin del inmueble habr de expresar las circunstancias exigidas en la legislacin hipotecaria los servicios e instalaciones con que cuente el mismo& 'a de cada piso o local expresar su extensin, linderos, planta en la que se hallare los anejos, tales como garaje, buhardilla o stano& ,n el mismo ttulo se !ijar la cuota de participacin que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario nico del edi!icio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolucin judicial& (ara su !ijacin se tomar como base la super!icie til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situacin el uso que se presuma racionalmente que va a e!ectuarse de los servicios o elementos comunes& ,l ttulo podr contener, adems, reglas de constitucin ejercicio del derecho disposiciones no prohibidas por la 'e en orden al uso o destino del edi!icio, sus di!erentes pisos o locales, instalaciones servicios, gastos, administracin gobierno, seguros, conservacin reparaciones, !ormando un estatuto privativo que no perjudicar a terceros si no ha sido inscrito en el 6egistro de la (ropiedad& ,n cualquier modi!icacin del ttulo, a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarn los mismos requisitos que para la constitucin& Artculo $. (ara regular los detalles de la convivencia la adecuada utilizacin de los servicios cosas comunes, dentro de los lmites establecidos por la 'e los estatutos, el conjunto de propietarios podr !ijar normas de rgimen interior, que obligarn tambin a todo titular mientras no sean modi!icadas en la !orma prevista para tomar acuerdos sobre la administracin& Artculo %. 1& ,l propietario de cada piso o local podr modi!icar los elementos arquitectnicos, instalaciones o servicios de aqul cuando no menoscabe o altere la seguridad del edi!icio, su estructura general, su con!iguracin o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad& ,n el resto del inmueble no podr realizar alteracin alguna necesidad de reparaciones urgentes deber comunicarlo administrador& si advirtiere la sin dilacin al

0& 2l propietario al ocupante del piso o local no les est permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten daosas para la !inca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas& ,l presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerir a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesacin de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes& Si el in!ractor persistiere en su conducta el (residente, previa autorizacin de la 5unta de propietarios, debidamente convocada al e!ecto, podr entablar contra l accin de cesacin que, en lo no previsto expresamente por este artculo, se sustanciar a travs del juicio ordinario& (resentada la demanda, acompaada de la acreditacin del requerimiento !ehaciente al in!ractor de la certi!icacin del acuerdo adoptado por la 5unta de propietarios, el juez podr acordar con carcter cautelar la cesacin inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia& (odr adoptar asimismo cuantas medidas cautelares !ueran precisas para asegurar la e!ectividad de la orden de cesacin& 'a demanda habr de dirigirse contra el propietario , en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local& Si la sentencia !uese estimatoria podr disponer, adems de la cesacin de!initiva de la actividad, prohibida la indemnizacin de daos perjuicios que proceda, la privacin del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres aos, en !uncin de la gravedad de la in!raccin de los perjuicios ocasionados a la comunidad& Si el in!ractor no !uese el propietario, la sentencia podr declarar extinguidos de!initivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, as como su inmediato lanzamiento& Artculo &. 'os pisos o locales sus anejos podrn ser objeto de divisin material, para !ormar otros ms reducidos e independientes, aumentados por agregacin de otros colindantes del mismo edi!icio, o disminuidos por segregacin de alguna parte& ,n tales casos se requerir, adems del consentimiento de los titulares a!ectados, la aprobacin de la junta de propietarios, a la que incumbe la !ijacin de las nuevas cuotas de participacin para los pisos re!ormados con sujecin a lo dispuesto en el artculo 8, sin alteracin de las cuotas& Artculo '. 1& Son obligaciones de cada propietarioa& 6espetar las instalaciones generales de la comunidad dems elementos comunes, a sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estn o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos evitando en todo momento que se causen daos o desper!ectos& b& 3antener en buen estado de conservacin su propio piso o local e instalaciones privativas, en trminos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daos que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder&

c& %onsentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del
inmueble permitir en el las servidumbres imprescindibles requeridas para la creacin de servicios comunes de inters general acordados con!orme a lo establecido en el artculo 19, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daos perjuicios ocasionados& d& (ermitir la entrada en su piso o local a los e!ectos prevenidos en los tres apartados anteriores& e& %ontribuir, con arreglo a la cuota de participacin !ijada en el ttulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin& 'os crditos a !avor de la comunidad derivados de la obligacin de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso, al ao natural inmediatamente anterior tienen la condicin de pre!erentes a e!ectos del artculo 1#0" del %digo %ivil preceden, para su satis!accin, a los enumerados en los apartados ", : 8 de dicho precepto, sin perjuicio de la pre!erencia establecida a !avor de los crditos salariales en el ,statuto de los ;rabajadores& ,l adquirente de una vivienda o local en rgimen de propiedad horizontal, incluso con ttulo inscrito en el 6egistro de la (ropiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisicin al ao natural inmediatamente anterior& ,l piso o local estar legalmente a!ecto al cumplimiento de esta obligacin& ,n el instrumento pblico mediante el que se transmita, por cualquier ttulo, la vivienda o local el transmitente, deber declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude& ,l transmitente deber aportar en este momento certi!icacin sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaracin, sin la cual no podr autorizarse el otorgamiento del documento pblico, salvo que !uese expresamente exonerado de esta obligacin por el adquirente& 'a certi!icacin ser emitida en el plazo mximo de siete das naturales desde su solicitud por quien ejerza las !unciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes respondern, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma de los perjuicios causados por el retraso en su emisin& !& %ontribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la dotacin del !ondo de reserva que existir en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservacin reparacin de la !inca& ,l !ondo de reserva, cu a titularidad corresponde a todos los e!ectos a la comunidad, estar dotado con una cantidad que en ningn caso podr ser in!erior al 8 por 1<< de su ltimo presupuesto ordinario& %on cargo al !ondo de reserva la comunidad podr suscribir un contrato de seguro que cubra los daos causados en la !inca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble sus instalaciones generales&

g& =bservar la diligencia debida en el uso del inmueble en sus relaciones con los dems titulares responder ante stos de las in!racciones cometidas de los daos causados& h& %omunicar a quien ejerza las !unciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepcin, el domicilio en ,spaa a e!ectos de citaciones noti!icaciones de toda ndole relacionadas con la comunidad& ,n de!ecto de esta comunicacin se tendr por domicilio para citaciones noti!icaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos e!ectos jurdicos las entregadas al ocupante del mismo& Si intentada una citacin o noti!icacin al propietario !uese imposible practicarla en el lugar prevenido en el prra!o anterior, se entender realizada mediante la colocacin de la comunicacin correspondiente en el tabln de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al e!ecto, con diligencia expresiva de la !echa motivos por los que se procede a esta !orma de noti!icacin, !irmada por quien ejerza las !unciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente& 'a noti!icacin practicada de esta !orma producir plenos e!ectos jurdicos en el plazo de tres das naturales& i& %omunicar a quien ejerza las !unciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepcin, el cambio de titularidad de la vivienda o local& >uien incumpliere esta obligacin seguir respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisin de !orma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aqul, a repetir sobre ste& 'o dispuesto en el prra!o anterior no ser de aplicacin cuando, cualquiera de los rganos de gobierno establecidos en el artculo 1" ha a tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos conclu entes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisin resulte notoria& 0& (ara la aplicacin de las reglas del apartado anterior se reputarn generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilizacin de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artculo 11&0 de esta 'e & Artculo 1(. 1& Ser obligacin de la comunidad la realizacin de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento conservacin del inmueble de sus servicios, de modo que rena las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad seguridad& 0& 2simismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cu a vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o ma ores de setenta aos, vendr obligada a realizar las actuaciones obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalacin de dispositivos mecnicos electrnicos que !avorezcan su comunicacin con el exterior, cu o importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes& 'o dispuesto en este apartado no ser de aplicacin cuando la unidad !amiliar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que !orman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales in!eriores a 0,8 veces el ?ndicador (blico de 6enta de

,!ectos 3ltiples @?(6,3A, excepto en el caso de que las subvenciones o a udas pblicas a las que esa unidad !amiliar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le a!ecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta tres B de sus ingresos anuales& "& 'os propietarios que se opongan o demoren injusti!icadamente la ejecucin de las rdenes dictadas por la autoridad competente respondern individualmente de las sanciones que puedan imponerse en va administrativa& :& ,n caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolver lo procedente la junta de propietarios& ;ambin podrn los interesados solicitar arbitraje o dictamen tcnico en los trminos establecidos en la 'e & 8& 2l pago de los gastos derivados de la realizacin de las obras de conservacin accesibilidad a que se re!iere el presente artculo estar a!ecto el piso o local en los mismos trminos condiciones que los establecidos en el artculo # para los gastos generales& Artculo 11. 1& Cingn propietario podr exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservacin, habitabilidad, seguridad accesibilidad del inmueble, segn su naturaleza caractersticas& 0& %uando se adopten vlidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior cu a cuota de instalacin exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultar obligado, ni se modi!icar su cuota, incluso en el caso de que no pueda privrsele de la mejora o ventaja& Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovacin, habr de abonar su cuota en los gastos de realizacin mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicacin del correspondiente inters legal& "& %uando se adopten vlidamente acuerdos para la realizacin de obras de accesibilidad, la comunidad quedar obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes& :& 'as innovaciones que hagan inservible alguna parte del edi!icio para el uso dis!rute de un propietario requerirn, en todo caso, el consentimiento expreso de ste& 8& 'as derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble sern a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades a!ectas al pago de dichas mejoras& Artculo 12. 'a construccin de nuevas plantas cualquier otra alteracin de la estructura o !brica del edi!icio o de las cosas comunes a!ectan al ttulo constitutivo deben someterse al rgimen establecido para las modi!icaciones del mismo& ,l acuerdo que se adopte !ijar la naturaleza de la modi!icacin, las alteraciones que origine en la descripcin de la !inca de los pisos o locales, la variacin de cuotas el titular o titulares de los nuevos locales o pisos& Artculo 1!.

1& 'os rganos de gobierno de la comunidad son los siguientesa& 'a 5unta de propietarios& b& ,l presidente , en su caso, los vicepresidentes& c& ,l secretario& d& ,l administrador& ,n los estatutos, o por acuerdo ma oritario de la 5unta de propietarios, podrn establecerse otros rganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las !unciones responsabilidades !rente a terceros que esta 'e atribu e a los anteriores& 0& ,l presidente ser nombrado, entre los propietarios, mediante eleccin o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo& ,l nombramiento ser obligatorio, si bien el propietario designado podr solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello& ,l juez, a travs del procedimiento establecido en el artculo 19&", resolver de plano lo procedente, designando en la misma resolucin al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designacin en el plazo que se determine en la resolucin judicial& ?gualmente podr acudirse al juez cuando, por cualquier causa, !uese imposible para la 5unta designar presidente de la comunidad& "& ,l presidente ostentar legalmente la representacin de la comunidad, en juicio !uera de el, en todos los asuntos que la a!ecten& :& 'a existencia de vicepresidentes ser !acultativa& Su nombramiento se realizar por el mismo procedimiento que el establecido para la designacin del presidente& %orresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de ste, as como asistirlo en el ejercicio de sus !unciones en los trminos que establezca la 5unta de propietarios& 8& 'as !unciones del secretario del administrador sern ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la 5unta de propietarios por acuerdo ma oritario, dispongan la previsin de dichos cargos separadamente de la presidencia& $& 'os cargos de secretario administrador podrn acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente& ,l cargo de administrador en su caso, el de secretario administrador podr ser ejercido por cualquier propietario, as como por personas !sicas con cuali!icacin pro!esional su!iciente legalmente reconocida para ejercer dichas !unciones& ;ambin podr recaer en corporaciones otras personas jurdicas en los trminos establecidos en el ordenamiento jurdico& 9& Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los rganos de gobierno se har por el plazo de un ao& 'os designados podrn ser removidos de su cargo antes de la expiracin del mandato por acuerdo de la 5unta de propietarios, convocada en sesin extraordinaria&

7& %uando el nmero de propietarios de viviendas o locales en un edi!icio no exceda de cuatro podrn acogerse al rgimen de administracin del artculo "#7 del %digo %ivil, si expresamente lo establecen los estatutos& Artculo 1". %orresponde a la 5unta de propietarios-

a& Combrar

remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artculo anterior resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales !ormulen contra la actuacin de aqullos& b& 2probar el plan de gastos e ingresos previsibles las cuentas correspondientes&

c& 2probar los presupuestos

la ejecucin de todas las obras de reparacin de la !inca sean ordinarias o extraordinarias, ser in!ormada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de con!ormidad con lo dispuesto en el artculo 0<&cA& determinar las normas de rgimen

d& 2probar o re!ormar los estatutos ?nterior&

e& %onocer decidir en los dems asuntos de inters general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio comn& Artculo 1#. 1& 'a asistencia a la 5unta de propietarios ser personal o por representacin legal o voluntaria, bastando para acreditar sta un escrito !irmado por el propietario& Si algn piso o local perteneciese pro indiviso a di!erentes propietarios stos nombrarn un representantes para asistir votar en las juntas& Si la vivienda o local se hallare en usu!ructo, asistencia el voto corresponder al nudo propietario, quien, salvo mani!estacin en contrario, se entender representado por el usu!ructuario, debiendo ser expresa la delegacin cuando se trate de los acuerdos a que se re!iere la regla primera del artculo 19 o de obras extraordinarias de mejora& 0& 'os propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignacin judicial o notarial de la suma adeudada, podrn participar en sus deliberaciones si bien no tendrn derecho de voto& ,l acta de la 5unta re!lejar los propietarios privados del derecho de voto, cu a persona cuota de participacin en la comunidad no ser completada a e!ectos de alcanzar las ma oras exigidas en esta 'e & Artculo 1$. 1& 'a 5unta de propietarios se reunir por lo menos una vez al ao para aprobar los presupuestos cuentas en las dems ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un nmero de stos que representen al menos el 08 por 1<< de las cuotas de participacin& 0& 'a convocatoria de las 5untas la har el presidente , en su de!ecto, los promotores de la reunin, con indicacin de los asuntos a tratar, el lugar, da hora

en que se celebrar en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicndose las citaciones en la !orma establecida en el artculo #& 'a convocatoria contendr una relacin de los propietarios que no estn al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad advertir de la privacin del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artculo 18&0& %ualquier propietario podr pedir que la 5unta de propietarios estudie se pronuncie sobre cualquier tema de inters para la comunidad/ a tal e!ecto dirigir escrito, en el que especi!ique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluir en el orden del da de la siguiente 5unta que se celebre& Si a la reunin de la 5unta no concurriesen, en primera convocatoria, la ma ora de los propietarios que representen, a su vez, la ma ora de las cuotas de participacin se proceder a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujecin a qurum& 'a 5unta se reunir en segunda convocatoria en el lugar, da hora indicados en la primera citacin, pudiendo celebrarse el mismo da si hubiese transcurrido media hora desde la anterior& ,n su de!ecto, ser nuevamente convocada, con!orme a los requisitos establecidos en este artculo, dentro de los ocho das naturales siguientes a la 5unta no celebrada, cursndose en este caso las citaciones con una antelacin mnima de tres das& "& 'a citacin para la 5unta ordinaria anual se har, cuando menos, con seis das de antelacin, para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados& 'a 5unta podr reunirse vlidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios as lo decidan& Artculo 1%. 'os acuerdos de la 5unta de propietarios se sujetarn a las siguientes normas1& 'a unanimidad slo ser exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobacin o modi!icacin de las reglas contenidas en el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad& ,l establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera, conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general, incluso cuando supongan la modi!icacin del ttulo constitutivo o de los estatutos, requerir el voto !avorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin& ,l arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso espec!ico en el inmueble requerir igualmente el voto !avorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin, as como el consentimiento del propietario directamente a!ectado, si lo hubiere& Sin perjuicio de lo dispuesto en los artculos 1< 11 de esta 'e , la realizacin de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por !inalidad la supresin de barreras arquitectnicas que di!iculten el acceso o movilidad de personas con minusvala, incluso cuando impliquen la modi!icacin del ttulo constitutivo, o de los estatutos, requerir el voto !avorable de la ma ora de los propietarios que, a su vez, representen la ma ora de las cuotas de participacin&

2 los e!ectos establecidos en los prra!os anteriores de esta norma, se computarn como votos !avorables los de aquellos propietarios ausentes de la 5unta, debidamente citados, quienes una vez in!ormados del acuerdo adoptado por los presentes, con!orme al procedimiento establecido en el artculo #, no mani!iesten su discrepancia por comunicacin a quien ejerza las !unciones de secretario de la comunidad en el plazo de "< das naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepcin& 'os acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios&

0& 'a instalacin de las in!raestructuras comunes para el acceso a los servicios
de telecomunicacin regulados en el 6eal )ecreto.le 1D1##7, de 09 de !ebrero, o la adaptacin de los existentes, las como la instalacin de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energa solar, o bien de las in!raestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energticos colectivos, podr ser acordada, a peticin de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participacin& 'a comunidad no podr repercutir el coste de la instalacin o adaptacin de dichas in!raestructuras comunes, ni los derivados de su conservacin mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la 5unta a !avor del acuerdo& Co obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energticos, ello requiera aprovechar las nuevas in!raestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podr autorizrseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente inters legal& Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservacin mantenimiento, la nueva in!raestructura instalada tendr la consideracin, a los e!ectos establecidos en esta 'e , de elemento comn& "& ,l establecimiento o supresin de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por !inalidad mejorar la e!iciencia energtica o hdrica del inmueble, incluso cuando supongan la modi!icacin del ttulo constitutivo o de los estatutos, requerir el voto !avorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin& 'os acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios& Co obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopcin del acuerdo bastar el voto !avorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participacin, aplicndose, en este caso, el sistema de repercusin de costes establecido en el apartado anterior& Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edi!icio un punto de recarga de vehculos elctricos para uso privado, siempre que ste se ubicara en una plaza individual de garaje, slo se requerir la comunicacin previa a la comunidad de que se proceder a su instalacin& ,l coste de dicha instalacin ser asumido ntegramente por el o los interesados directos en la misma&

:&

(ara la validez de los dems acuerdos bastar el voto de la ma ora del total de los propietarios que, a su vez, representen la ma ora de las cuotas de participacin& ,n segunda convocatoria sern validos los acuerdos adoptados por la ma ora de los asistentes, siempre que sta represente, a su vez, ms de la mitad del valor de las cuotas de los presentes& %uando la ma ora no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los prra!os anteriores, el 5uez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la !echa de la segunda 5unta, o endo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolver en equidad lo que proceda dentro de veinte das, contados desde la peticin, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas&

Artculo 1&. 1& 'os acuerdos de la 5unta de (ropietarios sern impugnables ante los tribunales de con!ormidad con lo establecido en la legislacin procesal general, en los siguientes supuestosa& %uando sean contrarios a la le o a los estatutos de la comunidad de propietarios& b& %uando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en bene!icio de uno o varios propietarios& c& %uando supongan un grave perjuicio para algn propietario que no tenga obligacin jurdica de soportarlo o se ha an adoptado con abuso de derecho& 0& ,starn legitimados para la impugnacin de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la 5unta, los ausentes por cualquier causa los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto& (ara impugnar los acuerdos de la 5unta el propietario deber estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignacin judicial de las mismas& ,sta regla no ser de aplicacin para la impugnacin de los acuerdos de la 5unta relativos al establecimiento o alteracin de las cuotas de participacin a que se re!iere el artculo #entre los propietarios& "& 'a accin caducar a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la 5unta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la le o a los estatutos, en cu o caso la accin caducar al ao& (ara los propietarios ausentes dicho plazo se computar a partir de la comunicacin del acuerdo con !orme al procedimiento establecido en el artculo #& :& 'a impugnacin de los acuerdos de la 5unta no suspender su ejecucin, salvo que el juez as lo disponga con carcter cautelar, a solicitud del demandante, oda la comunidad de propietarios& Artculo 1'. 1& 'os acuerdos de la 5unta de propietarios se re!lejarn en un libro de actas diligenciado por el 6egistrador de la (ropiedad en la !orma que reglamentariamente se disponga& 0& ,l acta de cada reunin de la 5unta de propietarios deber expresar, al menos, las siguientes circunstanciasa& 'a !echa el lugar de celebracin&

b& ,l autor de la convocatoria promovido&

, en su caso, los propietarios que la hubiesen la indicacin sobre su celebracin en

c& Su carcter ordinario o extraordinario primera o segunda convocatoria&

d& 6elacin de todos los asistentes sus respectivos cargos, as como de los propietarios representados, con indicacin, en todo caso, de sus cuotas de participacin& e& ,l orden del da de la reunin& !& 'os acuerdos adoptados, con indicacin, en caso de que ello !uera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a !avor en contra de los mismos, as como de las cuotas de participacin que respectivamente representen&

"& ,l acta deber cerrarse con las !irmas del presidente del secretario al terminar la reunin o dentro de los diez das naturales siguientes& )esde su cierre los acuerdos sern ejecutivos, salvo que la 'e previere lo contrario& ,l acta de las reuniones se remitir a los propietarios de acuerdo en el procedimiento establecido en el artculo #& Sern subsanables los de!ectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequvocamente la !echa lugar de celebracin, los propietarios asistentes, presentes o representados, los acuerdos adoptados, con indicacin de los votos a !avor en contra, as como las cuotas de participacin que respectivamente suponga se encuentre !irmada por el presidente el secretario& )icha subsanacin deber e!ectuarse antes de la siguiente reunin de la 5unta de propietarios/ que deber rati!icar la subsanacin& :& ,l secretario custodiar los libros de actas de la 5unta de propietarios& 2simismo deber conservar, durante el plazo de cinco aos, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos dems documentos relevantes de las reuniones& Artculo 2(. %orresponde al administradora& Eelar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones servicios, hacer a estos e!ectos las oportunas advertencias apercibimientos a los titulares& b& (reparar con la debida antelacin someter a la 5unta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer !rente a los mismos& c& 2tender a la conservacin entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios& d& ,jecutar los acuerdos adoptados en materia de obras realizar los cobros que sean procedentes& e& 2ctuar, en su caso, como secretario de la 5unta los titulares la documentacin de la comunidad& !& e!ectuar los pagos

custodiar a disposicin de

;odas las dems atribuciones que se con!ieran por la 5unta&

Artculo 21.

1& 'as obligaciones a que se re!ieren los apartados eA !A del artculo # debern cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo !orma determinados por la 5unta& ,n caso contrario, el presidente o el administrador, si as lo acordase la junta de propietarios, podr exigirlo judicialmente a travs del proceso monitorio& 0& 'a utilizacin del procedimiento monitorio requerir la previa certi!icacin del acuerdo de la 5unta aprobando la liquidacin de la deuda con la comunidad de propietarios por quien acte como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo ha a sido noti!icado a los propietarios a!ectados en la !orma establecida en el artculo #& "& 2 la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podr aadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realizacin de ste, se acompae a la solicitud el justi!icante de tales gastos& :& %uando el propietario anterior de la vivienda o local deba responden solidariamente del pago de la deuda, podr dirigirse contra l la peticin inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario& 2simismo se podr dirigir la reclamacin contra el titular registral, que gozar del mismo derecho mencionado anteriormente& ,n todos estos casos, la peticin inicial podr !ormularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente& 8& %uando el deudor se oponga a la peticin inicial del proceso monitorio, el acreedor podr solicitan el embargo preventivo de bienes su!icientes de aquel, para hacen !rente a la cantidad reclamada, los intereses las costas& ,l tribunal acordar, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caucin& Co obstante, el deudor podr enervar el embargo prestando aval bancario por la cuanta por la que hubiese sido decretado& $& %uando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizarn los servicios pro!esionales de abogado procurador para reclaman las cantidades debidas a la %omunidad, el deudor deber pagan, con sujecin en todo caso a los lmites establecidos en el apartado tercero del artculo "#: de la 'e de ,njuiciamiento %ivil, los honorarios derechos que devenguen ambos por su intervencin, tanto si aquel atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal& ,n los casos en que exista oposicin, se seguirn las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente !avorable a su pretensin, se debern incluir en ellas los honorarios del abogado los derechos del procurador derivados de su intervencin, aunque no hubiera sido preceptiva& Artculo 22. 1& 'a comunidad de propietarios responder de sus deudas !rente a terceros con todos los !ondos crditos a su !avor& Subsidiariamente previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podr dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatis!echo& 0& %ualquier propietario podr oponerse a la ejecucin si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de !ormularse el requerimiento a que se re!iere el apartado anterior&

Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, sern de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda& Artculo 2!. ,l rgimen de propiedad horizontal se extingue1& (or la destruccin del edi!icio, salvo pacto en contrario& Se estimar producida aqulla cuando el coste de la reconstruccin exceda del 8< B del valor de la !inca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est cubierto por un seguro& 0& (or conversin en propiedad o copropiedad ordinarias& CAPTULO III. DEL R GIMEN DE LOS COMPLE)OS INMO*ILIARIOS PRIVADOS. Artculo 2". 1& ,l rgimen especial de propiedad establecido en el artculo "#$ del %digo %ivil ser aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que renan los siguientes requisitosa& ,star integrados por dos o ms edi!icaciones o parcelas independientes entre s cu o destino principal sea la vivienda o locales& b& (articipar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carcter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios& 0& 'os complejos inmobiliarios privados a que se re!iere el apartado anterior podrn-

a& %onstituirse en una sola comunidad de propietarios a travs de cualquiera

de los procedimientos establecidos en el prra!o segundo del artculo 8& ,n este caso quedarn sometidos a las disposiciones de esta 'e , que les resultarn ntegramente de aplicacin& b& %onstituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios& 2 tal e!ecto, se requerir que el ttulo constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario nico del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aqulla, previamente autorizadas por acuerdo ma oritario de sus respectivas 5untas de propietarios& ,l ttulo constitutivo contendr la descripcin del complejo inmobiliario en su conjunto de los elementos, viales, instalaciones servicios comunes& 2simismo !ijar la cuota de participacin de cada una de las comunidades integradas, las cuales respondern conjuntamente de su obligacin de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada& ,l ttulo los estatutos de la comunidad agrupada sern inscribibles en el 6egistro de la (ropiedad& "& 'a agrupacin de comunidades a que se re!iere el apartado anterior gozar, a todos los e!ectos, de la misma situacin jurdica que las comunidades de propietarios se regir por las disposiciones de esta 'e , con las siguientes especialidadesa& 'a 5unta de propietarios estar compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupacin, los cuales ostentarn la representacin del conjunto de los propietarios de cada comunidad&

b& 'a adopcin de acuerdos para los que la le requiera ma oras cuali!icadas exigir, en todo caso, la previa obtencin de la ma ora de que se trate en cada una de las 5untas de propietarios de las comunidades que integran la agrupacin&

c& Salvo acuerdo en contrario de la 5unta no ser aplicable a la comunidad

agrupada lo dispuesto en el artculo # de esta 'e sobre el !ondo de reserva& 'a competencia de los rganos de gobierno de la comunidad agrupada nicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones servicios comunes& Sus acuerdos no podr menoscabar en ningn caso las !acultades que corresponden a los rganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupacin de comunidades& :& 2 los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las !ormas jurdicas sealadas en el apartado 0 les sern aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre s los copropietarios, las disposiciones de esta 'e , con las mismas especialidades sealadas en el apartado anterior& DISPOSICIN ADICIONAL. 1& Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las %omunidades 2utnomas, la constitucin del !ondo de reserva regulado en el artculo #&1&! se ajustar a las siguientes reglasa& ,l !ondo deber constituirse en el momento de aprobarse por la 5unta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposicin& 'as nuevas comunidades de propietarios constituirn el !ondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario& b& ,n el momento de su constitucin el !ondo estar dotado con una cantidad no in!erior al 0,8 B del presupuesto ordinario de la comunidad& 2 tal e!ecto, los propietarios debern e!ectuar previamente las aportaciones necesarias en !uncin de su respectiva cuota de participacin& c& 2l aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constitu a el !ondo de reserva, la dotacin del mismo deber alcanzar la cuanta mnima establecida en el artculo #& 0& 'a dotacin del !ondo de reserva no podr ser in!erior, en ningn momento del ejercicio presupuestario, a mnimo legal establecido& 'as cantidades detradas de !ondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de conservacin reparacin de la !inca permitidos por la presente 'e se computarn como parte integrante del mismo a e!ectos del clculo de su cuanta mnima& 2l inicio del siguiente ejercicio presupuestario se e!ectuarn las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detradas del !ondo de reserva con!orme a lo sealado en el prra!o anterior& DISPOSICIN TRANSITORIA PRIMERA.

'a presente 'e regir todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que !ueron creadas el contenido de sus estatutos, que no podrn ser aplicados en contradiccin con lo establecido en la misma& ,n el plazo de dos aos, a contar desde la publicacin de esta 'e en el Boletn Oficial del Estado, las comunidades de propietarios debern adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradiccin con sus preceptos& ;ranscurridos los dos aos, cualquiera de los propietarios podr instar judicialmente la adaptacin prevenida en la presente disposicin por el procedimiento sealado en el nmero 0 del artculo 1$& DISPOSICIN TRANSITORIA SEGUNDA. ,n los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que est establecido el derecho de tanteo retracto en !avor de los propietarios, se entendern los mismos modi!icados en el sentido de quedar sin e!icacia tal derecho, salvo que, en nueva junta, por ma ora que represente, al menos, el 7< B de los titulares, se acordare el mantenimiento de los citados derechos de tanteo retracto en !avor de los miembros de la comunidad& DISPOSICIN +INAL. >uedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta 'e &