El Ministerio de Vivienda y Hbitat hizo pblico este mircoles el mtodo y las tablas contentivas del valor de construccin de las

viviendas en alquiler, que servir de base para determinar el Valor de Reposicin (VR) que utilizar la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) para el clculo del importe de los inmuebles, a fin de determinar los cnones de arrendamiento y el precio de venta de las casas a los inquilinos. La resolucin, publicada en la Gaceta Oficial nmero 40.054 de fecha 20 de noviembre de 2012, contiene seis tablas con 236 valores de construccin, que van desde 1.860 hasta 8.430 bolvares por metro cuadrado, desglosados por el tipo de vivienda (multifamiliar o unifamiliar), su sistema constructivo (aporticado o tnel) y la cantidad de pisos del inmueble, resea AVN. Este valor de reposicin (VR), que corresponde a cunto costara construir el inmueble en la actualidad, es uno de los elementos de la frmula para definir el valor del inmueble y, con ello, del canon de arrendamiento, contenida en la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, promulgada en noviembre de 2011. La frmula incluye tambin las dimensiones del inmueble, la depreciacin (medida en porcentaje segn la vida til del inmueble, su uso, calidad, mantenimiento y conservacin), la vulnerabilidad ssmica y la regin geogrfica. El artculo 74 de la Ley establece que el Ministerio de Vivienda tiene la responsabilidad de definir ese valor de construccin actual, que representa el VR. Deber emitirlo anualmente, expresado en bolvares por metro cuadrado. Ese valor "estar en concordancia con las polticas nacionales que garanticen un costo real, segn las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la especulacin econmica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la poblacin", indica la legislacin. La Sunavi es el nico ente que, de acuerdo con la Ley, debe fijar los cnones de arrendamiento en el pas. Rango amplio Rgel Srgent, miembro del colectivo Movimiento de Inquilinos, que particip tanto en la redaccin de la Ley como en las recientes discusiones con el Ministerio para definir el VR, explic este mircoles que existe un rango amplio de valores de construccin, lo cual implica que el canon de arrendamiento ser particular para cada vivienda, dependiendo de sus condiciones, mtodo constructivo, aos de haber sido erigida, vulnerabilidad ssmica, etc. Mencion varios ejemplos extrados de clculos realizados durante el debate: Una vivienda construida hace 58 aos, de 60 metros cuadrados, ubicada en Chacao, arroj un alquiler mensual de 300 bolvares. Otro apartamento, edificado hace dos dcadas, de 70 metros cuadrados y en excelente estado de conservacin, tendra un canon de 1.400 bolvares. El procedimiento para definir el valor del inmueble comienza con una inspeccin, que deber ser practicada por la Sunavi y que contar con el acompaamiento de los integrantes de los movimientos sociales. La resolucin del Ministerio de Vivienda incluye la tabla de inspeccin que se utilizar en estos casos, a los fines de obtener los puntajes para la determinacin del valor de la construccin. Esa tabla precisa una cantidad de puntos segn las caractersticas del inmueble: los materiales de su estructura, paredes, techo, pisos, instalaciones sanitarias, elctricas y mecnicas; carpintera en ventanas y puertas. La tabla de inspeccin tambin incluye una segunda parte, relacionada con la comodidad del inmueble y reas comunes: nmero de habitaciones, baos, stano, cocina integrada al recibo; escaleras, parque infantil, piscina, jardn, cancha, sala de fiesta, gimnasio, maletero, etc. Esa inspeccin arrojar un puntaje. Con esa cifra, se remite a las otras tablas que contienen el valor de la construccin, segn el tipo de vivienda: multifamiliares (edificios) o unifamiliares (casa). Se considera tambin el sistema constructivo (aporticado: vigas y columnas) o tipo tnel (nuevas construcciones como algunas de la Gran Misin Vivienda Venezuela), si tiene stanos y ascensores.

El valor de construccin mnimo de 1.860 bolvares por metro cuadrado recae sobre una casa, sin stano, que obtenga menos de 29 puntos en la inspeccin, y el de 8.430 bolvares es para un edificio de ms de treinta pisos, que sume ms de 444 puntos. En detalle De acuerdo con la Ley, para calcular el canon de arrendamiento, el Valor del Inmueble (VI) se divide entre doce (las doce cuotas de alquiler del ao) y se multiplica por el porcentaje de rentabilidad anual. Este porcentaje es de: 3% si es multiarrendador (si el propietario tiene tres o ms inmuebles alquilados) o 5% si es pequeo arrendador (hasta dos viviendas alquiladas). El reglamento de la Ley, dictado en noviembre de 2011, establece que el Valor del Inmueble se obtiene dividiendo el Valor Actual del Inmueble entre el valor total del metro cuadrado de reas vendibles del inmueble y multiplicando por el metraje cuadrado de la vivienda. El Valor Actual del Inmueble se determina con el Valor de Reposicin y otras variables. La frmula es: VAI= VR X (1-K / 100) X VS X VG VAI: Valor actual del inmueble VR: Valor de reposicin K: Depreciacin del inmueble VS: coeficiente de vulnerabilidad ssmica VG: variacin geogrfica El valor de reposicin se obtiene multiplicando el valor actual del costo del metro cuadrado de la construccin segn la tipologa constructiva (lo que se public este mircoles) por el total de metros cuadrados del inmueble.

La depreciacin tiene que ver con los aos de la construccin: desde cero hasta 99 aos. Maneja nueve condiciones del inmueble: excelente, muy buena, buena, normal, regular, malo, muy malo, demolicin e irrecuperable. En funcin de estas condiciones se establece un porcentaje, precisa el Reglamento.

Por ejemplo, si no llega al ao de construido y se califica como de excelentes condiciones, el porcentaje de depreciacin es de cero. Si tiene cinco aos de construido y se califica como de condiciones normales, la depreciacin es de 10,5%. Si tiene 16 aos de construida y las condiciones de la vivienda son muy malas, la depreciacin es de 57%. Si tiene veinte aos de construida y se califica como excelentes condiciones, la depreciacin es de 12%. La vulnerabilidad ssmica es el factor asociado a la edad de la construccin y a la normativa de diseo utilizada en materia de sismoresistencia. Va desde un inmueble construido antes de 1939, que tendr una Vulnerabilidad Ssmica de 0,6; hasta los que fueron construidos despus de 2011, con una VS de 11.

El coeficiente de variable por ubicacin geogrfica (VG) es el factor asociado a la variacin del valor del inmueble por localizacin en una regin.

El VG es de 1 si est ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de 0,94.