Saneamiento Físico Legal de Predios Urbanos

LEY 27157 y LEY 30830

 ÍNDICE
1) Normas que regulan el Saneamiento Físico Legal de predios:Ley 27157 y Ley 30830
2) Procedimientos para Regularización de Predios :
a) Saneamiento del Derecho de propiedad (Terreno):
. Prescripción adquisitiva de dominio a través de un notario
. Vía Judicial
b) El procedimiento de regularización para la declaratoria de fábrica(Ley 29090)
c) Saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas de terrenos :
. Por mutuo acuerdo
. Procedimiento notarial
. Procedimiento judicial
d) El procedimiento para la regularización de edificaciones y áreas comunes :
. Acuerdos
. Regularización de reglamento interno
3) Ejemplos de Casos de Regularización
 El saneamiento físico legal de predios URBANOS

 El saneamiento físico legal de predios es el

conjunto de pasos orientados a la Para registrar un bien es indispensable
regularización y formalización del derecho que antes, hayamos saneado el título de
propiedad, o sea, que hayamos acreditado
de propiedad u otros derechos reales. la propiedad del terreno sobre el cual se
levanta nuestra edificación.
 Es decir, con el saneamiento se busca
“perfeccionar” el derecho que se tiene sobre
un bien con la finalidad de que quede “apto”
para su inscripción en el registro.
 Entonces, podemos decir que la finalidad
última del saneamiento de predios es la
inscripción de los derechos que existan sobre
los mismos en los registros públicos.
¿Por qué es necesario hacer un saneamiento físico
legal?

Son tres las razones fundamentales por las cuales se explica la importancia del registro
de un predio:
1. La primera es porque la inscripción en el registro protege al propietario de un tercero
que con mala fe pretende adquirir el bien, por ejemplo mediante una compraventa, ya al
estar inscrito, en ningún caso este puede alegar desconocimiento de lo registrado.
2. La segunda es por un fin práctico y esto es que la inscripción del predio en el registro
facilita, en el mundo real, su transferencia, ya que los interesados en la compra de un
predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes
que no lo están.
3. La tercera es porque recién el predio toma su verdadero valor comercial, al estar
inscrito en los registros
 NORMATIVA APLICABLE
1. Ley N°29090 - Con intervención de la Municipalidad (Ley de regularización de habilitaciones urbanas y
Edificaciones)modificada por las leyes N° 29300, N° 29470 y N° 29566.
2. D.S. N° 024-2008-Vivienda
3. Ley 27157 y Ley 30830 – Sin Intervención de la Municipalidad

DECLARACIÓN DE FABRICA
 Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de
obra. No es otra cosa que la valoración de las de áreas techadas,
cumplido el saneamiento legal y suscrito en los Registros Públicos.
 Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de
obra, que se realiza mediante declaración del propietario con las
formalidades y trámites previstos en la ley ART. 2 Reglamento Ley
27157 y Art. 3 de la ley 30830
DETERMINACIÓN DE LA NATURALEZA URBANA DE UN
PREDIO
 “Corresponde a la autoridad municipal competente, determina la
naturaleza de un predio, condición que puede ser acreditada al
Registro, mediante el Certificado de Zonificación y vías o el
Certificado de parámetros urbanísticos y edificación” – El cual
tiene 3 Años de vigencia.
Resolución N°360-2005- Sunarp –TR-L
 Son los dos méritos de título inscribible como pre-habilitación
urbana, estos documentos, permite acceder a una pre-habilitación
urbana.
LEY N° 30830
 Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de
diciembre 2016, que hayan sido construidas o demolidas sin
contar con la respectiva licencia, conformidad de obra o que no
cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
Reglamento interno.
 Así lo ha dispuesto el decreto Supremo N° 008-2019- Vivienda,
publicado el martes 12 de febrero del 2019, en el diario oficial
el peruano. Esta norma ha modificado los artículos 3,10,11,12,13
y 25 del Reglamento de la LEY N° 27157, que fuera aprobado por
decreto supremo N° 008-2000-MTC.
LEY N° 27157
 Ley de Regularización de Edificación del procedimiento para la
declaratoria de fábrica del régimen de vivienda inmobiliaria de
propiedad exclusiva y de propiedad común.
 Antes, esta posibilidad de regularización estaba restringida a las
edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de Julio de
1999, ahora es al 31 de diciembre 2016.
 ¿ qué dice la ley sobre el saneamiento físico legal?
LEY 27157 Y SU REGLAMENTO ( D.S.035-2006- VIVIENDA) Y LA LEY COMPLEMENTARIA
2733
LEY 30830 (D.S.008-2019-VIVIENDA, PUBLICADO EL 12 FEBRERO DEL 2019)
 

Estas leyes regulan cuatro(4)procedimientos para el

saneamiento físico legal:
1) El saneamiento del derecho de propiedad
2) El procedimiento de regularización para la declaratoria de
fábrica
3) El saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas
4) El procedimiento para la regularización de edificaciones
1) SANEAMIENTO DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Aquí se busca declarar la propiedad del bien y esto se puede
hacer a través de dos (2) vías :
a) Prescripción adquisitiva de domino, que se realiza a
través de un Notario y siempre que el administrado tenga
más de 10 años de la posición del bien.
b) Vía Judicial - es contencioso y engorroso
• Por ejemplo, en muchos casos el propietario de un predio no puede
acceder a la inscripción en los Registros Públicos porque su terreno no
cuenta con la “habilitación urbana”, es decir que el predio se encuentra
en una zona que antes fue rústica y que aún no ha concluido formalmente
con el proceso de urbanización que requiere por ejemplo delimitación de
lotes, construcción de pistas y veredas, instalación de servicios de agua y
luz, etc. En este caso será de aplicación la ley 29090, Ley
de regularización de habilitaciones urbanas, que está ligada a las
municipalidades.
• Otra situación puede ser aquella en que el propietario no cuenta con
documentación que sustente la propiedad del inmueble a pesar de que
vive muchos años en el predio. En dicho caso, el interesado podría a través
de un proceso de prescripción adquisitiva de dominio, ya sea en la vía
judicial o notarial, adquirir la propiedad formal del bien siempre que logre
acreditar que se encuentra en posesión del inmueble por 10 años de
manera pública, pacífica, continua y comportándose como dueño.
a) LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO (Usucapión): Tiene su antecedente en el derecho
Romano, y deriva este derecho en base a que el derecho reglamenta Hechos y Actos, tanto para la
persona que está en posesión del bien material y la persona propietaria del bien y que ejerce su derecho
real y pleno, pero con el tiempo el poseedor puede adquirir un derecho de propiedad sobre ese bien, a
través de una obligación de transferencia u otros Actos, que en el caso del Perú están normado en la
Constitución, Art. 70, “EL ESTADO DEFIENDE EL DERECHO DE PROPIEDAD Y LO GARANTIZA”. Pero existe
también un DEBER: “SE EJERCE EN ARMONÍA CON EL BIEN COMÚN”, Ejerciendo una Actividad
Económica, es decir que se pruebe que estoy ejerciendo mis derechos plenos y reales, a través de pago de
los servicios, pago de autovaluo, mediante el saneamiento del bien, etc., por seguridad del bien común.
También el Art. 923 del CÓDIGO CIVIL del año 1984 lo señala: “La Propiedad es el poder Jurídico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en Armonía con el interés Social y
dentro de los Límites de la Ley”.
Función social del Derecho de Propiedad. El derecho de propiedad no es ilimitado, pues la función social
de la propiedad y el rol que cumple dentro de la sociedad han superado el antiguo concepto romano, que
señala que el derecho de propiedad no tenía límites.
 2) Regularización para la 3) Del saneamiento de área, linderos y
declaratoria de fábrica medidas perimétricas del terreno
 Aquí se presentan muchas variables. Se
El saneamiento físico legal de predios
tiene que saber por ejemplo si los
es uno de los procedimientos más
informes técnicos, planos, licencias no
complejos que existe en nuestro tienen ningún defecto o si las medidas
medio legal. Por lo perimétricas del terreno coinciden con
tanto, emprenderlo correctamente lo que está registrado, etc.
pasa por contar con un  Desde esta óptica insistimos en que
conocimiento cabal y minucioso de solamente un abogado, y uno
los requisitos y procedimientos especializado en derecho
técnico-legales que deben seguirse. inmobiliario, se encontrarán en la
capacidad de orientarnos para afrontar
satisfactoriamente el proceso.
4) Regularización de edificaciones (Regularizar las áreas comunes a través de
regularizar el reglamento interno)

También puede darse el caso de inmuebles que se encuentran inscritos en los registros públicos,
solo como terrenos, pero en la realidad existen construcciones e inclusos edificios sobre ellas. En
dicho caso el saneamiento de inmuebles está regulado por la ley regularización de edificaciones,
del procedimiento de declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y propiedad común, más conocida como ley 27157 y ley 30830

Someramente, podemos señalar que las leyes 27157 y
30830 regulan los siguientes casos:
a) Saneamiento de departamentos en edificios

Para iniciar el saneamiento de edificios en lo que
existen departamentos, los cuales son utilizados para
viviendas, se requiere que la mayoría simple de los
propietarios haya decidido realizarla.
 Y el procedimiento dependerá de, si el terreno sobre
el cual se levanta la edificación está o no registrado.
Si está registrado solo requerirá llenar el Formulario
Registral (FOR) junto con todos sus requisitos más el
título de propiedad del terreno y el informe técnico
verificador.
 En cambio, si el terreno no está registrado se deberá
presentar una declaración notarial que acredite el
título del otorgante, además, claro está, del FOR junto
con todos sus requisitos.
b) Saneamiento de quintas, casas en copropiedad y otras
unidades Inmobiliarias
 Al igual que el caso anterior, el procedimiento variará en
función de si el terreno se encuentra o no inscrito en el
registro. Si está registrado se requerirá llenar el FOR junto
con todos los demás requisitos exigidos por la ley.
 En cambio, si el terreno no está registrado se deberá
presentar una declaración notarial que acredite el título del
otorgante, además del FOR junto con todos sus requisitos.
Una vez acreditada la posesión el registrador procederá a
matricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre el área
de propiedad común y el área de bienes de propiedad
exclusiva.
c) Saneamiento de construcciones de propiedad exclusiva
 Si el terreno está registrado, cualquier propietario o poseedor
pleno deberá presentar el FOR adjuntando los requisitos
exigidos por la ley
 Si el terreno no se encuentra registrado se debe presentar el
FOR más la declaración notarial que acredite el título del
interesado.
 CASOS.- Discrepancias en áreas y/o linderos (Art. 33 Ley 27157)
33.1 El Registrador inscribirá la declaratoria de fábrica, siempre que el área real del terreno no sea mayor de
la que figura en el registro. Asimismo, inscribirá como carga la discrepancia existente.
8 8
Partida Registral Área Real
 

30 A=240m2 30 30 A=230m2 30
 

8 7
33.2 Si El Área del terreno es superior al área registrada y no existe Superposición de Áreas, podrá
solicitarse la anotación preventiva de la fábrica, la misma que tendrá una vigencia de un año prorrogable
por un año más.
8 8
Partida Registral Área Real
20 A=150m2 20 20 A=160m2 20

8
7
  DEL SANEAMIENTO DEL AREA LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS Del
TERRENO - LEY 27333

A. POR MUTUO ACUERDO

 (ART.13) Ley 27333 Cuando sea necesario
determinar el área, linderos y medidas perimétricas
del terreno o cuando existen discrepancias entre el
área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o
linderos, con los que figuren en la partida registral
del predio, estos podrán determinarse o rectificarse
de acuerdo con los siguientes procedimientos:
A. POR MUTUO ACUERDO
B. PROCEDIMIENTO NOTARIAL
C. PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los
propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos
manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétrica y/o
linderos, según corresponda. Aquí no interviene el Notario
directamente, solo el notario eleva la escritura pública.
I
I
I

Los Colindantes deben tener su derecho inscrito en Registros Públicos

FUNDAMENTOS:
Resolución 131 – 2014 Sunarp TR-T, del 17 de marzo de 2014
B. PROCEDIMIENTO NOTARIAL:
 Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de
competencia notarial, siempre y cuando el área real del
predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.
 Cuando el área real es superior a la Registrada procederá
este trámite siempre y cuando exista una certificación registral
de que la mayor área no se superpone a otra registrada.
 Este procedimiento se tramita de conformidad con lo
establecido en el reglamento de la Ley N° 27157 y la Ley N°
30830(El mismo que se lleva acabo en los supuestos de
prescripción adquisitiva).
 En ambos casos si hay superposición de área, no se puede
rectificar.
 FUNDAMENTO:
 Resolución 498 – 2019 Sunarp TR- Arequipa 19 Julio 2019
C. PROCEDIMIENTO JUDICIAL:
 Se tramita por el procedimiento judicial previsto
es los artículos 504 y siguientes del Código
procesal Civil, toda rectificación que:
• Suponga Superposición de Áreas o Linderos o
• Cuando surja oposición de terceros
 NOTA.- Si, durante la tramitación de
cualquiera de los procesos indicados
(procedimiento Notaria o Judicial), se
produjese acuerdo entre los propietarios, podrá
otorgarse la escritura Pública a la que se refiere
el inciso A, dándose por concluido el proceso
iniciado