Fromulacion y Evaluacion de Proyectos Clases

FORMULACION Y EVALUACION
DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
EVALUACION DE PROYECTOS
 La Evaluación de Proyectos es el principal

instrumento en cualquier tipo de Inversión Futura, con
la finalidad de tomar la decisión de su ejecución o no.
La Evaluación de Proyectos es el principal

instrumento para la toma de Decisiones.
Recolección, manejo, análisis y revisión

de información, para verificar su Proyectado
factibilidad de ejecución y la veracidad

de los resultados que se proyectan.
Depende de lo acertado de la Real

evaluación de los Proyectos y de la
buena planeación, programación,
control y dirección que se efectúe para
que los resultados proyectados se
cumplan y sean mayores a los previstos
Para evaluar eficientemente un proyecto es

necesario tener conocimiento de todos los ámbitos
del mismo, conocer todos los factores que
intervienen, los recursos con los que se dispone
para su ejecución, proyectar los escenarios posibles
que se puedan dar durante la ejecución, y planear y
programar todas las posibles alternativas para tomar
una decisión.
EVALUACION DE
PROYECTOS
Estudios de Factibilidad: Simular con la mayor precisión
posible qué pasaría si el Proyecto fuese implementado.
 Factibilidad Comercial – aceptación del mercado

 Factibilidad Legal – que no existan restricciones legales.
 Factibilidad Técnica – posibilidades reales de producir el bien.
 Factibilidad Organizacional – capacidad administrativa para
emprenderlo.
 Factibilidad Financiera – rentabilidad
Si al menos uno es negativo NO se debe ejecutar el Proyecto

Factibilidad Comercial
 Estudio o Análisis de Mercado y Estudios
especializados.
 Entorno, vecinos.
 Las Pre Ventas validan que el Proyecto a financiar

sea aceptado por el mercado en cuanto a Ubicación,
Características, Calidad y Precio.
 Alto déficit habitacional NO garantiza éxito.

Factibilidad Legal
Que nos permita establecer que el proyecto cumpla

los requisitos necesarios en cuanto a:
 Estudio de títulos del terreno – Hipoteca legal.

 Zonificación y Parámetros Urbanísticos
 Aprobación de Anteproyecto - Licencia
Factibilidad Técnica
 Características del terreno.

 Factibilidad de Servicios.
 Sistemas Constructivos.
 Presupuesto de Obra.
 Experiencia del Constructor.
Factibilidad Organizacional
Definir la Organización del Proyecto.
 Capacidad de gestión.
 Equipo de trabajo interno / externo.
Contabilidad, legal, operativa, trámites.
 Ventas.
 Supervisión.
Factibilidad Financiera
Se revisan y validan TODOS los costos del

Proyecto, incluyendo intereses y comisiones del
financiamiento:
 Presupuesto de Ingresos
 Presupuesto de Costos
 Cronograma Valorizado de Obra
 Estructura de Financiamiento del
Proyecto.
 Flujo de caja.
Factibilidad Financiera
HERRAMIENTAS
 Estado de Ganancias y Pérdidas

 Flujo de Ingresos y Egresos
 Flujo de Caja
 VAN
 TIR
 Aportes
 Financiamiento
VAN: Valor Actual Neto

Se basa en el principio que un dólar hoy vale más que un dólar
mañana, por lo que el VAN se basa en traer a valor presente
los flujos futuros, considerando el monto invertido.
TIR: Tasa Interna de Retorno

Es la tasa de descuento que convierte el VAN en cero. Como
criterio de inversión, no se debe aceptar inversiones cuyo costo
de oportunidad es mayor a la TIR, puesto que esto asegura un
VAN negativo.
VAN
TIR
Tasa de
Descuento
Recolección de Datos para el Proyecto
La Evaluación de Proyectos resulta

Elaboración del Perfiles preliminares generalmente en un proceso Iterativo y de
Manejo de Escenarios, donde se
Evaluación del
plantearán todas las alternativas y
Proyecto probables desarrollos.
NO
Proyec
to
Viable
Según esto, el manejo de software que
SI
?
faciliten los cálculos, la programación y el
control de dichos escenarios y ejecución
Ejecución de Proyecto
de las iteraciones es esencial.
Utilidades
 La Inversión consiste en los aportes de

recursos que ejecuta el Promotor para la
ejecución de un proyecto y la obtención de
resultados beneficiosos.
 Generalmente no se ejecuta una inversión para

no obtener resultados satisfactorios.
Flujo Caja
EL GERENTE DE PROYECTOS
Perfil
- Conocimientos Técnicos en Ing. Civil y/o Arquitectura

- Administración (Pref. Maestría); Operaciones;
Logística y Manejo de Recursos; Marketing, Publicidad
y Ventas.
- Manejo de Contratos, Jurisprudencia en Construcción.
- Recursos Humanos.
- Capacidad de comunicación y Trato Personal.
- Conocimientos de Finanzas y Contabilidad.
- Crítico y Creativo.
Funciones del Gerente de Proyectos
 Evaluación del Proyecto: Estudios de factibilidad para

determinar viabilidad del Proyecto.
 Planificación: "qué", "cuánto" y "cómo" debe ser hecho. Es

hacer bien en la primera vez dimensionando en calidad y
cantidad los recursos necesarios a la ejecución de la tarea,
incluyendo la división, duración y concatenación de las diferentes
etapas.
 Programación: se refiere al "cuándo" debe ser hecho aquello

que fue planificado. Se trata de racionalizar los recursos
disponibles dentro del compromiso de calidad, plazo y costo.
Velar por el cumplimiento de los plazos establecidos
 Seguimiento y Control: Evita que las diversas actividades se

desvíen de la calidad, cantidad, costo y plazo previstos.
 Calidad: esta fase sirve para atender las necesidades del usuario
a un costo mínimo y dentro de los plazos previstos. Exige
normalización explícita, confiabilidad, estandarización de
soluciones y repeticiones.
 Dirección del Proyecto: Administración: Quizás la mas

importante, ya que debe de saber administrar los recurso propios
y los que le son encargados de manejar, y sobre todo cuidar por el
adecuado uso de dichos recursos, de manera que brinden los
resultados previstos.
 Organización: Debe ser capaz de establecer un grupo de trabajo

y/o organización que funcione eficientemente, reduciendo costos y
horas hombres, manejando los tiempos de entrega.
 Informe y Comunicación: A / con los diferentes participantes del

Proyecto.
Programación de Proyectos
 Utilizar programa estructurado – MP.

 Detallar cada una de las actividades del
proyecto, con fecha de inicio y fecha de término.
 Asignar un responsable para cada actividad.
 Determinar la ruta crítica.
 Seguimiento permanente.
Hoja de Seguimiento
Hoja de Seguimiento
Hoja de Seguimiento
Hoja de Seguimiento
Qué debe conseguir la Gerencia de
Proyectos?
- Conceptualizar una idea en algo tangible y rentable
- Compatibilizar los diversos intereses.
- Desarrollar el Proyecto de una manera eficiente.
- Tratar de mejorar los resultados previstos
- Aprender y brindar experiencia para nuevos
desarrollos.
Importancia de la Gerencia de Proyectos
- No es un gasto, en una Inversión

- Conoce el Mercado
- Optimiza Recursos
- Acelera los Procesos
- Debe obtener buenos resultados
Introducción
¿ Que es un proyecto ?
Definición:
Un proyecto es una secuencia única de
actividades complejas e interconectadas que
tienen un objetivo o propósito que debe ser
alcanzado en un plazo establecido, dentro de
un presupuesto y de acuerdo con unas
especificaciones.
Un proyecto tiene inicio y un fin cada proyecto
produce producto único
LA MATRIZ PRODUCTO - PROCESO
Procesos Productivos Genéricos
ESTRUCTURA DEL PRODUCTO –CICLO DE VIDA DEL PRODUCTO
I II III IV
Volumen Bajo Volumen Medio Volumen Alto Volumen Alto
Baja standardización Baja standardización Moderada standardización Alta standardización
Productos a Medida Gran variedad de productos Pocos productos importantes Productos ¨Commodity¨
I
FLUJO DISPERSO
PROYECTO
VACIO
CICLO DE VIDA DEL PROCESO
ESTRUCTURA DEL PROCESO
II
FLUJO IRREGULAR
DESCONECTADO TALLER
III PROCESO
FLUJO REGULAR
DISCONTINUO
DESCONECTADO
IV
LINEA DE
FLUJO LINEAL
CONECTADO EMSAMBLAJE
V PLANTA
FLUJO CONTINUO VACIO PROCESADORA
AUTOMATIZADO
LA MATRIZ PRODUCTO - PROCESO
Ejemplo en Sector Automoción
ESTRUCTURA DEL PRODUCTO –CICLO DE VIDA DEL PRODUCTO
I II III IV
Volumen Bajo Volumen Medio Volumen Alto Volumen Alto
Baja standardización Baja standardización Moderada standardización Alta standardización
Productos a Medida Gran variedad de productos Pocos productos importantes Productos ¨Commodity¨
I
FLUJO DISPERSO
Coche
VACIO
Formula
I
CICLO DE VIDA DEL PROCESO
ESTRUCTURA DEL PROCESO
II
FLUJO IRREGULAR
DESCONECTADO
Jaguar
III Monovolumen
FLUJO REGULAR
Todo Terreno
DESCONECTADO
IV
Seat, Ford
FLUJO LINEAL
CONECTADO Toyota, Nissan
V
FLUJO CONTINUO Tico
AUTOMATIZADO VACIO
CLAVE COMPETITIVA
Nuevos Productos
INNOVACION Nuevos procesos
Nuevos Sistemas de Gestión
Reducción de plazos en cambios / nuevos productos

FLEXIBILIDAD Volumen / Tipos / Maquinas / Personal
Desarrollo de nuevos productos
Diseño de Productos buenos y fiables

CALIDAD Fabricación de productos libres de defectos
Calidad Total de Suministro Uniforme
Entregas puntuales y rápidas

SERVICIO Compromisos en precios
Política de Servicio
Costos unitarios bajos

COSTO Inversión en equipos especializados
Alta Productividad Total
OPERACIONES
EMPRESAS
PROYECTO
OPERACIÓN
INICIO PLANIFICACION EJECUCION Y
CONTROL Y CIERRE
Pre factibilidad Documento de
Factibilidad y Invitación
“GO”
Estudios Servicios
EPC
Project PMBOK
Finance
EJECUCION
0 6 meses 1 2 4 AÑOS
ASESORIAS $ $ $ $
INICIO PLAN EJECUCION CONTROL CIERRE
T2 T3
PRECIO META / PLAZO
PLAZO PREMIO MULTA
• En este mundo no existe contratos a suma alzada sino “objetivos de precios” y

de ahí salen infinidad de modelos de contratación, ejemplo: EPC, EPCM, llave
en mano, ….
• Bechtel administra conocimiento, da servicio de conocimiento.
ETAPAS DE UN PROYECTO
INMOBILIARIO
EVALUACION PRE OPERATIVA EJECUCIÓN SANEAMIENTO Y LIQUIDACIÓN
- Identificación Oportunidad - Opción de Compra - Compra del terreno - Conformidad de Obra - Declaratoria de Fábrica
- Analisis de la Oferta - Aprobación Anteproyecto - Elaboración del Proyecto - Minuta de Independización y Reglamento Interno
- Parámetros Urbanísticos - Estudios de Factibilidad - Licencia - Inscripción en RRPP
- Diseño preliminar - Pre Ventas - Construcción - Post venta
- Perfil - Asegurar Financiamiento - Ventas - Liquidación
- Estudio Legal Terreno - Junta de Propietarios
- Entrega inmuebles
Introducción
 Concepto del Valor del Dinero en el Tiempo

 Una suma recibida o entregada hoy no es
igual que una suma recibida o entregada en
un período futuro.
 Los proyectos de inversión tienen costos y
beneficios en diferentes períodos.
Introducción
 Para fines de evaluación, los flujos de los

proyectos deben ser llevados a un punto en
el tiempo.
 Generalmente se llevan al período en que
se realiza la inversión y se trabaja un
mismo ciclo de vida
Evaluación de Proyectos
 Evaluar un proyecto implica identificar

y cuantificar creativamente costos y
beneficios de una idea o alternativa
con el objeto de crear valor.
La evaluación hace posible conocer:
 Implicancia (consecuencia, secuela)
 Riesgos (probabilidad de ocurrencia
de eventos)
 Opciones (proyectos alternativos, ...)
 Rentabilidad (TIR, VAN, B/C)
 Vulnerabilidad (que daños puede
causarme?)
 La evaluación de proyectos no tiene
“teoría propia”, se hace más bien,
combinando conceptos de varias
disciplinas: economía, finanzas,
planeamiento estratégico e ingeniería.
FORMULACION Y
EVALUACION DEL
PROYECTO
IDEA
ANALISIS DEL ANALISIS TECNICO

MERCADO Y DE OPERACION
ANALISIS Y
ANALISIS
ELECCION DEL
ECONOMICO
MERCADO META
FINANCIERO
ANALISIS Y
ANALISIS SOCIO
DISEÑO DEL
ECONOMICO
PRODUCTO
¿Por qué conviene evaluar proyectos?
Sencillo: !La evaluación lleva a más beneficios
que costos!
Es sorprendente el número de inversionistas que
creen que sólo basta tener “suerte” o un “buen
olfato para los negocios”.
Análisis de campo forzado
Problema: Promover el ejercicio práctico de la evaluación de proyectos.
FUERZAS FAVORABLES FUERZAS DESFAVORABLES

Impulsan Retienen
Introduce rigor y objetividad a La idea puede divulgarse

las apreciaciones de supuesta
rentabilidad.
Permite conocer la dirección y El análisis “crudo” del proyecto
magnitud de las ganancias afecte su motivación
Definir la escala óptima de El estudio requiere y cuesta
inversiones tiempo además de ser
excesivamente teórico e
arbitrario
Determinar la mejor fuente de Sólo es útil el plan definitivo del
financiamiento proyecto. La planificación es
virtualmente imposible de
cumplirla
FUERZAS FAVORABLES FUERZAS DESFAVORABLES
Impulsan Retienen
Identificar fortalezas y Evaluar un proyecto implica

debilidades del proyecto. entrar excesivamente en
Estrategias detalles y difuminar la idea
principal del proyecto
Promocionar el proyecto entre Que la clave del éxito es:
otros inversionistas “sustentarse en la intuición no
pensarlo mucho y actuar”
Obtener créditos de Más aún algunos
Instituciones financieras. empresarios natos pueden
Eventualmente formar y desconfiar de estudios
estructurar la división del detallados de las ideas que
trabajo entre los que habrán de ellos mismos proponen por
dirigir el proyecto. que creen o temen en lo
mencionado en esta lista.
El estudio formal de un proyecto es mas bien un
ejercicio valioso que compensa ampliamente el costo
de llevarlo a cabo:
• Eventualmente formar y estructurar la división del

trabajo entre los que habrán de dirigir el proyecto.
• Sentar las bases para el control de la marcha del
proyecto.
• Incrementar el grado de creatividad para que el proyecto
genere rentas.
• Hacer válidas comparaciones con otras alternativas de
inversión.
• Crear mayor consenso y evitar conflictos entre los
inversionistas. Indicadores
• Solucionar y controlar al menos parte de la
incertidumbre que rodea el proyecto.
 Decisiones financieras de las empresas
 Decisiones relativas al presupuesto de capital

 Construir una planta o invertir en maquinaria?
 Decisiones de Financiamiento
 Cuanta deuda o capital en la estructura de la
empresa?
 Decisiones de capital de trabajo

 Venta al crédito o al contado?
 Separación de la Administración y la
propiedad
 Administradores profesionales
 Reunir los recursos de muchas familias
 Propietarios quieren diversificar riesgos
 Reducir los costos de información
 El efecto de la “curva de aprendizaje”
 El objetivo fundamental de los directivos es

maximizar la riqueza de los accionistas.
Sistema Financiero
 El sistema financiero es el conjunto de mercados e

intermediarios que las familias, empresas y
gobiernos utilizan para poner en práctica sus
decisiones financieras.
 Comprenden los mercados de acciones, bonos y

otros valores, así como los intermediarios
financieros, entre ellos los bancos y las compañías
de seguros.
 Los fondos fluyen de entidades con superávit a

entidades con un déficit. Con frecuencia, los flujos
se llevan a cabo a través de intermediarios
financieros.
 Flujo de Fondos
 Los fondos fluyen de entidades con
superávit a entidades con déficit
Mercados
Unidades Unidades
superavitarias deficitarias
Intermediarios
¿Intermediarios?
Depósitos bancarios son seguros y líquidos, pero el préstamo (activo del
banco) tiene riesgo de incumplimiento…….
 El sistema financiero cumple 6 funciones
primarias:
 Transfiere recursos a través del tiempo y el
espacio
 Administra el riesgo.
 Compensa y establece los pagos para facilitar el
comercio.
 Reúne recursos de un fondo común para
subdividir las acciones comunes en varias
empresas.
 Ofrece información sobre los precios.
 Ofrece medios de resolver el problema de
incentivos.
La innovación financiera y “la mano invisible”
 “Todos se esfuerzan para usar su capital que les

produzca el máximo valor. Generalemente no
tienen la intención de promover el interés común ni
de saber en que medida están haciendolo. No les
importa otra cosa que su seguridad, su ganancia
personal. En esto los guía una mano invisible para
que traten de alcanzar un fin que no formaba parte
de su intención. Al buscar su interés personal, a
menudo promueven el de la sociedad con mayor
eficiencia que si realmente quisieran hacerlo.”
Adam Smith. La riqueza de las naciones (1776)

 Tipos de activos financieros
 Deuda
 Corto plazo – Mercado de dinero - liquido
 largo plazo – Mercado de capitales
 Capital
 acciones ordinarias – mercado de valores
 derecho residual y responsabilidad limitada
 Derivados
 Opciones de compra y venta, y Forwards
 La tasa de interés es el rendimiento prometido: hay

tantas tasas de interés como tipos de
financiamiento. Las tasas dependen de la unidad
de cuenta, el plazo de vencimiento y el riesgo de
insolvencia del instrumento de crédito.
 Indexación de mercado
 La indexación es una estrategia de inversión
que busca igualar los rendimientos de la
inversión a un índice específico del mercado
de valores.
 La indexación es una estrategia pasiva de
inversión que pone énfasis en una
diversificación amplia y una baja actividad
de negociación de cartera.
 Inflación y tasas de interés reales
 La tasa de interés nominal de un bono es la
suma de dinero prometido que se recibe por
unidad que presta
 La tasa de rendimiento real es la tasa de
interés nominal corregida por el cambio del
poder adquisitivo del dinero
 Índice de precios al consumidor (IPC)
 Factores que determinan las tasas de
rendimiento en una economía de mercado
son:
 Productividad de los bienes de capital
 tasas de rendimiento esperadas de minas, maquinaria,
inventarios, etc.
 Grado de incertidumbre respecto a la
productividad de los bienes de capital.
 Las preferencias temporales de la gente
 preferencia de consumir ahora y no en el futuro
 La aversión al riesgo
 Cuanto esta dispuesto a renunciar para aminorar la
exposición al riesgo.
 Bancos
 Intermediarios financieros mas grandes (en
activos) y mas antiguos
 Otras instituciones depositarias de ahorro
 compañías de seguros
 Fondos de pensiones y de retiro
 Fondos de inversión
 Bancos de inversión
 Empresas de capital de riesgo
 Empresas de administración de activos
 Servicios de información
 Normatividad Financiera (SBS)
 Organismos gubernamentales autónomos
 Bancos centrales - FED
Estados Financieros
 Información para propietarios y acreedores de la

empresa sobre la situación actual de ésta y su
desempeño financiero anterior.
 Son una forma conveniente de establecer metas de
desempeño e imponer restricciones a los
administradores de la empresa.
 Proporcionan plantillas para la planeación
financiera.
 ROE: utilidades sobre el capital
 Calidad de las cifras
 Conceptos en el análisis financiero
 Rentabilidad
 Riesgo
 Ganancias y Perdidas (GyP)
 Patrimonio
 Liquidez
 Flujo de Caja
 ROE
 Los Estados contables básicos:
 El Balance General
 Muestra el activo y el pasivo de la compañía, así como
la participación de los accionistas.
 El Estado de resultados
 Presenta la rentabilidad de las operaciones durante el
ejercicio: ingresos menos gastos.
 El Estado de flujo de efectivo
 Contiene un resumen de los flujos provenientes de la
operación, de la inversión y de las actividades de
financiamiento correspondientes al periodo.
 Notas de los Estados Financieros
 Explicación de los métodos contables utilizados,
mayor detalle, información referente a la estructura de
capital, Documentación de cambios de operaciones,
Renglones o elementos fuera del balance.
 Valor de mercado en comparación con el
valor en libros
 El valor contable oficial de activos y capital de
los accionistas es el valor en libros
 El valor en libros no incluye todos los activos y
pasivos de la empresa
 Los activos están a valores originales menos
depreciación y no a valores de mercado.
 El Balance general contable difiere del
balance general económico:
 Omite algunos activos y pasivos desde el punto
de vista económico
 No contiene todo el activo y el pasivo a su valor
actual de mercado.
 Razones Financieras
 Permiten conocer el desempeño de la empresa.
 Comparan las razones de un grupo semejante
de empresas con las razones de empresas
recientes.
 Tipos:
 Rentabilidad
 Apalancamiento financiero
 Liquidez
 Razones de valor de mercado
 Otras no financieras como: Mercado y RRHH
 Ratios de Rentabilidad
 Utilidad / Ventas = Utilidad D/I

Ventas
 Rentabilidad del activo = Utilidad Operativa D/I

(ROA) Activo
 Rentabilidad Patrimonio = Utilidad D/I

(ROE)
Patrimonio
 Ratios de Liquidez
 Liquidez Circulante= Activo Circulante Corriente

Pasivo circulante
corriente
 Ácido = Activo Corriente –

Existencias
Pasivo
Corriente
 Caja Bancos = Caja y Bancos

Pasivo Corriente
 Ratios de Liquidez (continúa)
 Rotación Clientes = Ventas Anuales

Saldo promedio Clientes
 Rotación Existencias = Costo de Venta Anual

Saldo
promedio Existencias
 Rotación Activo Fijo = Horas Utilizadas

(factor de planta) Horas Disponibles totales
 Ratios de Apalancamiento / Solvencia
 Endeudamiento = Deuda Total

Saldo promedio Cliente
 Cobertura de intereses = Utilidad operativa A/I + Deprec
Intereses
 Ratios de Valor de Mercado
 Precio Beneficio = Precio de la acción

Utilidad de la acción
 Rentabilidad por Dividendos = Dividendos por acción

Precio
de la acción
 Cotización Valor Contable = Precio de la acción

Valor
contable de la acción
 Ratios Compuestos
 rendimiento de acción = Revaloración + Dividendo

Cotización Inicial
 Distribución de Dividendos = Dividendos
Utilidad D/I por acción

 Efecto del apalancamiento financiero
 Uso del dinero prestado
 Impulsa el ROE
 Sensibiliza el ROA
 El aumento del apalancamiento financiero
aumentará el ROE si y solo si el ROA
exceda la tasa de interés de los fondos
prestados
 Tasa de crecimiento sostenible
 La empresa no puede crecer mas rápido que la
tasa de crecimiento del capital de los accionistas
 Tasa crec sost.= Tasa retenc. util x ROE
 Administración del capital de trabajo

 Minimizar la inversión en activos que no
producen ingresos, como las cuentas por cobrar
e inventarios y maximizar el uso de crédito
gratuito como el crédito de proveedores,
cuentas por pagar, prepagos, etc.
Evaluación de Proyectos
Lo que se obtiene del análisis VAN

financiero del proyecto y del TIR
flujo de caja.
Toma de SI
decisiones NO
Incertidumbre  Riesgo  Análisis de sensibilidad

Evaluar prestamos y análisis financiero
Determinación de tasa de descuento: WACC.
Tasa de interés
Simple: interés constante durante el tiempo
de vigencia de la operación, no se
capitaliza. Se cobran intereses
únicamente sobre la suma inicial
VF = VP(1+ i.n)
1000 i%=10% Diario
2
0 1
1200
Capital = C
Tasa de interes = i
Interes Total
0
1 Ci Ci+C = C(1+i)
2 Ci C(1+i)+Ci = C(1+2i)
3 Ci C(1+2i)+Ci = C(1+3i)
4 Ci C(1+3i)+Ci = C(1+4i)
5 Ci C(1+4i)+Ci = C(1+5i)
6 Ci C(1+5i)+Ci = C(1+6i)
7 Ci C(1+6i)+Ci = C(1+7i)
. . . .
. . . .
. . . .
n Ci = C(1+ni)
Compuesta: el interés se capitaliza.
VF = VP(1+i)n
n número de años,
Interés compuesto: Se cobran intereses sobre

la suma inicial y sobre los intereses no
pagados.
i%=10% Diario 1210
0 2
1
Capital = C
Tasa de interes = i
Interes Total (Cap+int )

0
1 Ci Ci+C = C(1+i)^1
2 C(1+i)i C(1+i)^1 + C(1+i)i = C(1+i)^2
3 iC(1+i)^2 C(1+i)^2 + iC(1+i)^2 = C(1+i)^3
4 iC(1+i)^3 C(1+i)^3 + iC(1+i)^3 = C(1+i)^4
5 iC(1+i)^4 C(1+i)^4 + iC(1+i)^4 = C(1+i)^5
6 iC(1+i)^5 C(1+i)^5 + iC(1+i)^5 = C(1+i)^6
7 iC(1+i)^6 C(1+i)^6 + iC(1+i)^6 = C(1+i)^7
. . . .
. . . .
. . . .
n = C(1+i)^n
“Se dice que dos tasas de interés anuales con diferentes periodos
de capitalización son equivalentes si el rendimiento obtenido por
la capitalización es igual al final de año.”
Veamos para el caso de interés compuesto:

VF = VP (1+ i)n
Si consideramos el interés “i” igual a la TEA se tiene lo siguiente:
VF = VP (1+ TEA)n donde “n” son los años.
Este mismo Valor Futuro “VF” se puede calcular con tasas que no
necesariamente sean anuales, como es el caso de la TEA, sino
más bien con tasas equivalentes mensuales, trimestrales,
semestrales, etc.
En ese caso se tiene lo siguiente: VF = VP (1+ im) n m, donde “m” es
la tasa que depende de las capitalizaciones al año.
Ahora bien si consideramos sólo el periodo de un año:
VF = VP (1+ TEA)1 = VP (1+ im) m
Alt +94=
Tasa de interés nominal y efectiva
Cuando los intereses se capitalizan mas de una vez al año, la tasa de

interés anual se conoce como tasa nominal. La tasa de interés anual
que se obtiene en realidad se conoce como tasa efectiva y siempre era
mayor que la tasa nominal.
La tasa nominal siempre deberá expresar , además del periodo de
interés, el periodo de capitalización.
La tasa efectiva solo especifica el periodo de interés y se da por
entendido que el periodo de capitalización es el mismo que el periodo
de interés.
Tasa Periodo de calculo Periodo de capitalización
10 % anual Efectiva Anual Anual
12 % Efectiva Anual Anual
6 % semestral capitalizado Nominal Semestral Mensual
2 % mensual capitalizado Efectiva Mensual Mensual

mensualmente
Tasa de interés
Nominal, 10% al año, anual
Efectiva, tasa que refleja el número de capitalizaciones
que ha experimentado una tasa nominal durante un
plazo determinado.
m, es el número de capitalizaciones durante el periodo.
1/ m
iequiv  (1  i ) 1
Amortizar
Es bajar el monto de una deuda ( no confundir con pagar los
intereses, si no baja el monto de la deuda no se está
amortizando)
Ejm:
Se hace un préstamo de 500 soles con una TEA de 24%, si el
cliente desea cancelar la deuda en 4 cuotas semestrales en el
plazo de dos años, hacer la tabla de amortización (considerar
cuotas iguales)
A A A A A A A A (CUOTA O ANUALIDAD)
………
1 2 3 4 5 6 7 8 (PERIODOS) N
………
INVERSIÓN, MONTO, PRESTAMO i = tasa de interés del periodo
INVERSIÓN = MONTO = SUMA DE TODAS LAS CUOTAS

TRAIDAS A VALOR PRESENTE
A
VF  VP 1  i 
n
VP(cuota) 
1  i n
VF
VP 
1  i n
A A A A
MONTO  M     ............. 
1  i  1  i  1  i 
1 2 3
1  i n
1
x
1  i 
M  Ax1  Ax 2  Ax 3 ...........  Ax n
Mx  Ax 2  Ax 3 ...........  Ax n 1
M  Mx  Ax1  Ax n 1
Ax1  Ax n 1 Ax(1  x n )
M 
1 x 1 x
M (1  x)
A
x(1  x n )
Mi (1  i ) n
Haciendo el cambio de variable A
(1  i ) n  1
Monto= 500 soles
TEA=24%
Capitalización semestral, es decir dos veces al año, m=2
1/ 2
im  (1  0.24)  1  0.1136
4
500  0.1136  (1  0.1136)
A 4
 162.39
(1  0.1136)  1
Monto= 500 soles
TEA=24%
Cuota= 162.39 soles
4 periodos
1 2 3 4 5
Per Saldo Amortiz Interes Cuota
0 -500.00 $
1 500.00 $ 105.61 $ 56.78 $ 162.39 $
2 394.39 $ 117.60 $ 44.78 $ 162.39 $
3 276.79 $ 130.96 $ 31.43 $ 162.39 $
4 145.83 $ 145.83 $ 16.56 $ 162.39 $
 El valor futuro de US$ 1 que produce
intereses “i” por el periodo “n” es:
 (1+ i ) ^ n
El valor futuro de US$ 1 para diversos periodos
y tasas de interés:
No. de periodos 4% 8% 12%
1 1.0400 1.0800 1.1200
2 1.0816 1.1664 1.2544
3 1.1249 1.2597 1.4049
4 1.1699 1.3605 1.5735
5 1.2167 1.4693 1.7623
10 1.4802 2.1589 3.1058
15 1.8009 3.1722 4.4736
20 2.1911 4.6610 9.6463
 TEA (Tasa Efectiva Anual)
 TEA = (1+ TNA / m)^ m -1
 TEA para TNA de 6%:
frecuencia de capitalización m TEA

Anualmente 1 6%
Semestralmente 2 6.09%
Trimestralmente 4 6.13614%
Mensualmente 12 6.16778%
Semanalmente 52 6.17998%
Diariamente 365 6.18313%
 El descuento es obtener el valor presente
de alguna cantidad futura.
 El valor presente de US$ 1 descontado a
una tasa i por periodo durante n periodos
es: 1 / (1+ i) ^ n
No. de periodos 4% 6% 8%
1 0.9615 0.9434 0.9259
2 0.9246 0.8890 0.8573
3 0.8890 0.8396 0.7938
4 0.8548 0.7921 0.7350
5 0.8219 0.7473 0.6806
Criterios de Evaluación de Proyectos
 Tasa o rendimiento
 Tasa Interna de Retorno (TIR)
 Monetarios:
 Valor Actual Neto (VAN)
 Tiempo
 Período de Recuperación de la Inversión
 Otros
 Razón Costo-Beneficio
Entendiendo el Valor Actual Neto
 Pueden tomarse decisiones financieras

comparando los valores presentes de
series de flujos de efectivo que se esperan
en el futuro y que son resultado de los
cursos de acción
 El VAN es la diferencia entre el valor
presente de todas las entradas de efectivo
menos el valor presente de todas las
inversiones.
 La tasa de descuento es muy importante –
Costo de oportunidad de capital
 Acepte un proyecto si VAN >= 0
 Rechazar si VAN es negativo
 TIR – Tasa interna de retorno
 Tasa de rendimiento que hace que el valor
presente de todas las entradas futuras sea igual
al valor presente de los desembolsos de efectivo
 El TIR no reemplaza al VAN
 Flujo de Caja
 Muestra los ingresos y egresos de efectivo
en el tiempo
 Valor presente de una anualidad
 VP= (1 – (1 + i )^(-n))/i
 Valor presente de una anualidad perpetua
 VP= A / i (A= anualidad)
 VAN en varias divisas debe convertirse en una

sola
 Inflación = tasa nominal – tasa int. real
 Impuestos (Tasa D/I)
 Tasa D/I = (1 – Tasa fiscal) x tasa A/I
Supuestos:
 Inversión: $100
 Plazo: 1 año
 Rendimiento total: $120 (al final del año)
 Inversionista requiere:
 recuperar capital
 10% ó $10 (rendimiento mínimo requerido
o costo de oportunidad)
 ¿Cuánto más rindió esta inversión?
$10 en el año 1
 ¿Cuánto es $10 en el año 0?
VF
VP 
(1  i) 1
10
9.09 
. )1
(1  010
La inversión rindió $9.09 en exceso de lo que
el inversionista requería.
$9.09 es el Valor Actual Neto o VAN
. . . . cuando la tasa de descuento es 10%

 El proyecto se acepta porque:
 se recupera el capital ($100)
 rinde lo que el inversionista requiere
($10)
 rinde adicionalmente $9.09 (valuados
en período 0)
 Otra forma de calcular el VAN:
110 10
VAN  1
 1
 100
(1  0.10) (1  0.10)
120
VAN  1
 100  9.09
(1  0.10)
CF1
VAN  1
 Inversión
(1  k )
Donde:
CF = cash flow o flujo de efectivo
k = tasa de descuento
Entendiendo el Valor Actual
Neto
En este caso se asume que la inversión es
recuperada íntegramente al final del período.
En términos generales:
CF1 CF2 CFn
VAN  1  2  ...  n  CF0
(1  k ) (1  k ) (1  k )
n CFj
VAN   j
j 0 (1  k )
La inversión se considera con signo negativo
 Otra forma de calcular el VAN:
Usando el Excel:
Se utiliza la función VNA (Valor Neto Actual)
VAN = VNA (10% ,120) + Inversión (negativo)
Tomar nota que sólo se considera el VNA de los flujos de
efectivo puesto que la Inversión está en Valor Presente
en el periodo inicial (periodo 0), además ésta se suma
negativamente para calcular el VAN (en este caso por el
hecho de que es una salida de dinero del inversionista).
La inversión puede requerir más de un período.

La tasa de descuento no tiene que ser la misma en
todos los períodos.
¿Qué se usa como tasa de descuento?

Tasa de rendimiento mínimo requerido
Costo de oportunidad de la inversión
WACC (promedio ponderado)
• El valor del VAN dependerá de la tasa de

descuento.
• A mayor tasa de descuento, menor será el VAN.
• Existe una tasa de descuento que hace que el
VAN sea igual a 0. A esta tasa de descuento se le
llama TIR.
VAN A diferentes tasa de descuento
-Co CF1 CF2 CF3 TIR
-100 40 60 65 27.27%
tasa desc VAN

5% 48.67
10% 34.79
15% 22.89
20% 12.62
25% 3.68 ¿Qué ocurrio
30% -4.14 aquí?
35% -11.03
40% -17.13
45% -22.56
VAN A diferentes tasa de descuento
TIR = 27.27%
60.00
40.00
20.00
VAN
0.00
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
-20.00
-40.00
-60.00
Tasa de descuento
CFo CF1 CF2 CF3 CF4 CF5 CF6 CF7 CF8 CF9 CF10
-10000 2500 2600 3100 3500 3400 3600 4100 4200 4300 4500
Ejemplo de Calculo del VAN
Rentabilidad
exigida (10% sobre
Per Flujo Anual Saldo el saldo) Devolución factor VNA
0
1 2500 10000 1000 1500
2 2600 8500 850 1750
3 3100 6750 675 2425
4 3500 4325 432.5 3067.5
5 3400 1257.5 125.75 1257.5
6 3600 0 0.5645 2032.11
7 4100 0 0.5132 2103.95
8 4200 0 0.4665 1959.33
9 4300 0 0.4241 1823.62
10 4500 0 0.3855 1734.94

El excedente después de recuperar la inversión 2016.75
(3400 - 125.75 - 1257.5)

Traídos a Valor Presente: 1252.24
2016/(1+0.10)^5 10906.19
Definiciones de VAN:
• Diferencia entre el valor presente de los
flujos netos de efectivo en el futuro y la
inversión inicial.
• Monto a obtener por encima del monto
mínimo requerido.
Ventajas del VAN:

• Permite definir rentabilidad en términos
monetarios.
• Permite apreciar el monto en que la
empresa aumenta su valor cuando VAN
es positivo.
Desventajas:
• Requiere estimar una tasa de descuento.
¿Cuándo rechazar proyectos?

No acepte un proyecto a menos que genere
un VAN positivo.
Cuando existen restricciones

presupuestarias seleccione el
subconjunto de proyectos que
maximizan el VAN.
Cuando se requiera evaluar proyectos

alternativos con diferente vida útil para no
poner en ventaja al proyecto de mayor
duración, se puede replicar el proyecto de
menor duración de manera de contar con
ambos proyectos de vida útil equivalente.
Entendiendo la Tasa Interna de Retorno
Supuestos:
Inversión: $100
Plazo: 1 año
Rendimiento total: $120 (al final del año)
Rendimiento neto: $20
¿Cuánto es $20 de $100?
20%
20% es la Tasa Interna de Retorno (TIR) de
este proyecto
Entendiendo la Tasa Interna de
Retorno
En otras palabras:
20% es la tasa que hace que $100 se conviertan en
$120 luego de un año.
1
VF  VP  (1  tasa )
120
120  100  (1  tasa ) 1
100 
(1  tasa )1
CF1
Inversión  Monto 
(1  TIR )1
Si la pregunta fuera cuanto rinde este
proyecto luego de un año, ustedes que
dirían?
Si fueran los promotores del

proyecto ustedes ofrecerían
este rendimiento?
Que pasaría si hay mas de un flujo de efectivo?
Será necesario calcular cuál es la tasa que iguala el total de los

flujos futuros con la inversión inicial.
En términos generales: (CF = Cash Flow)
CF1 CF2 CFn

Inversión  CF0  1
 2
........
(1  TIR ) (1  TIR ) (1  TIR ) n
CF1 CF2 CFn
CF0  1  2  . . 
(1  TIR ) (1  TIR ) (1  TIR ) n
CF1 CF2 CFn

0   CF0  1  2  . . 
(1  TIR ) (1  TIR ) (1  TIR ) n
n CF j
0   CF0  
j 1 (1  TIR ) j
• El proyecto se acepta cuando su TIR supera la TIR

requerida.
• Los montos de inversión tienen signo negativo y
puede haber más de un flujo indicando inversión.
• El cálculo de la TIR requiere un proceso iterativo o de
aproximaciones sucesivas.
• El cálculo de la TIR se hace utilizando la función TIR
o IRR en la calculadora financiera o en la hoja de
cálculo.
Definiciones de TIR:
• Tasa de descuento que iguala los
flujos netos (CF Cash Flow) del
proyecto con la inversión inicial.
• Tasa de descuento que hace el VAN
igual a 0.
• Indicador de la rentabilidad de un
proyecto.
Ventajas:
• No necesita estimar una tasa de descuento.
• Permite comparación con otro tipo de tasas
o rendimientos de instrumentos financieros.
Desventajas:
• Existen flujos que pueden arrojar múltiples
TIR.
Múltiples TIR
Cuando después de la inversión inicial los
Flujos de efectivo netos no son siempre
positivos.
Ejemplo:
Proyectos donde se requiere inversión de capital
no solo al inicio del proyecto sino durante la
ejecucion del mismo por ejemplo reemplazar un
equipo por falla o siniestro dando lugar a flujos
negativos. Se supone que este reemplazo no
estaba planificado.
Múltiples TIR
Flujos: -1.6 10 -10
-1.6 + 10 / (1+i)1 + (-10) / (1+i)2 = 0
Tambien se puede usar la función buscar objetivo en Excel

También se puede usar la función buscar objetivo en Excel
+B5+C5/B7+D5/B7^2
Esta misma función sirve para calcular las cuotas en cuadros de
amortización con pagos dobles o bajo otras condiciones.
BANCO FINANCIERO (PRESTAMO)

Monto -3,500,000.00
TEA (año1) 14.00%
# de capitalizaciones al año (m) 2.00
# de años (n) 3.00
número de cuotas 6.00
Interes por periodo de capitalización 6.77%
Cuota 999.00
Per Saldo Amortiz. Interes Cuota

0 -3,500,000.00
1 3,500,000.00 -235,978.39 236,977.39 999.00
2 3,735,978.39 -251,955.97 252,954.97 999.00
Es un numero 3 3,987,934.36 -268,016.36 270,014.36 1,998.00
al azar como 4 4,255,950.72 -287,162.17 288,161.17 999.00
ejemplo de que
5 4,543,112.89 -306,605.29 307,604.29 999.00
la formula 6 4,849,718.18 -326,365.87 328,363.87 1,998.00
funciona 5,176,084.05
Múltiples TIR Flujos
-CF0
-1.6
CF1
10
CF2
-10
VAN a Diferentes Tasas de Descuento

1.50
1.00
TIR1= 25% TIR2= 400%
0.50
0.00
VAN
0%
50%
100%
150%
250%
300%
350%
400%
450%
500%
200%
550%
-0.50
-1.00
-1.50 Tasa de Descuento
-2.00
Múltiples TIR Flujos
-CF0 CF1 CF2
-100 300 -200
VAN a Diferentes Tasas de Descuento

20.00 TIR1= 0%
TIR2= 100%
0.00
50%
150%
200%
300%
350%
400%
450%
500%
550%
0%
100%
250%
-20.00
VAN
-40.00
-60.00
Tasa de Descuento
-80.00
Problema de Reinversión en TIR
Los siguientes flujos:
-100 40 40 40
-100 0 0 132.02
• Tienen ambos una TIR de 9.70%
-CFo CF1 CF2 CF3 TIR

-100 40 40 40 9.70%
-100 0 0 132.02 9.70%
La tasa “t” para esta condición es la TIR.
Resolviendo la TIR = 9.70%
Se puede calcular el monto equivalente de CF3 en

el último periodo.
Es decir para calcular el CF equivalente a la
reinversión de los flujos a la tasa de la TIR se
puede calcular con la expresión:
-Co Fn1 Fn2 Fn3 TIR
-100 40 40 40 9.70%
-100 0 0 132.02 9.70%
(reinversión a la tasa de la TIR)
40(1+0.0970)2 = 48.136
40(1+0.0970)1 = 43.880
= 40
132.02
-100 40 40 40
x (1+TIR)-1
x (1+TIR)-2
x (1+TIR)-3
También se puede
Suma = 0 usar la función
buscar objetivo
Problema de Reinversión en TIR
• 132.02 es el resultado de reinvertir

los 40 a una tasa de 9.70%. Notar
que se está recibiendo más en este
último periodo. (132 > 40 x 3)
• Es decir los saldos netos de efectivo se

reinvierten a la tasa de la TIR.
Entendiendo el Período de
Recuperación de la Inversión
Mide el número de años que se necesitan para
recuperar la inversión. Se debe utilizar los
flujos descontados.
Ventaja
Permite, en cierta forma, evaluar el riesgo de
un proyecto: a menor número de años,
menor riesgo.
Desventaja:
Deja de tomar en cuenta los beneficios
posteriores a la recuperación de la inversión.
CFo CF1 CF2 CF3 CF4 CF5 CF6 CF7 CF8 CF9 CF10
-10000 2000 2600 3200 3200 3200 2900 2900 2900 2900 2900
Rentabilidad
exigida 10% Devolución de
Periodo Saldo Flujo anual factor VNA
(sobre el la inversión
saldo)
1 10000.00 2000.00 1000.00 1000.00
2 9000.00 2600.00 900.00 1700.00
3 7300.00 3200.00 730.00 2470.00
4 4830.00 3200.00 483.00 2717.00
5 2113.00 3200.00 211.30 2113.00
6 0 2900.00 0 2900.00 0.564 1636.97
7 0 2900.00 0 2900.00 0.513 1488.16
8 0 2900.00 0 2900.00 0.467 1352.87
9 0 2900.00 0 2900.00 0.424 1229.88
10 0 2900.00 0 2900.00 0.386 1118.08
Saldo despues de recuperar la inversión 875.70

( 3200 - 211.30 - 2113 )
Traidos a Valor Presente : 543.74 543.74

( 875.70 x 1 / (1+0.10)^5 ) 7369.7
Entendiendo la Razón
Beneficio-Costo
La razón Beneficio-Costo (B/C) es

sensible a la forma en que se calculan
costos y beneficios.
Por lo tanto, su uso puede dar lugar a
decisiones incorrectas.
Entendiendo la Razón Beneficio-
Costo
Es un procedimiento para comparar posibles

decisiones alternas de inversión o acción,
con base en los beneficios netos que se
pueden obtener. El termino beneficios netos
alude a la diferencia entre los beneficios y
costos sociales
Entendiendo la Razón Beneficio-
Costo
Divide el valor presente de los beneficios

entre el valor presente de los costos.
Si la razón es mayor a 1 se acepta el proyecto.
Puede dar lugar a decisiones incorrectas.
Valor Valor
Presente de Presente de Razón B/C VAN
los Costos los Beneficios
($)
($) ($)
Proy I 1´000,000 1´300,000 1.3 300,000
Proy J 4´000,000 4´700,000 1.175 700,000
Proy K 1´500,000 2´100,000 1.4 600,000
Costo De Oportunidad
• Lo que se deja de percibir por dedicarme a otra
actividad diferente.
• El costo de oportunidad del capital de un proyecto
es la tasa esperada de rentabilidad demandada por
los inversionistas del mercado de capitales, sujeto a
riesgos similares del proyecto.
Los componentes del costo del capital:
• Costo de la deuda
• Costo del capital contable interno o de las utilidades
retenidas
• Costo del capital contable externo o de las acciones
comunes
• Costo de las acciones preferentes
Costo Ponderado del Capital (WACC por su nombre en
inglés Weighted Average Cost of Capital)
Entre los diversos métodos para estimar el Costo de

Oportunidad del Capital (COK) se encuentra el costo
ponderado del capital. Al utilizar este método se obtiene
una tasa intermedia que resulta de ponderar las tasas del
coto del capital propio y del capital prestado según la
participación de cada uno en el capital total del proyecto.
Pj Kp j
DN Kd N
WACC    x(1  T )
DP DP
D= Deuda total
P= Total Aporte Propio
Pj = Aporte Propio j
Dn = Deuda n
Kpj = Costo del aporte propio
Kdn = Costo de la deuda n
T= Impuesto a la renta
ESTRUCTURA DEL CAPITAL

Estructura de Deuda
Montos Kd
Leasing (se considera como alquiler) 2,000,000.00
Préstamo Banco Latin 1,000,000.00 13.10%
Préstamo Banco Sur (Kw) 1,000,000.00 14.06%
Emisión Bonos 2,500,000.00 7.24%
Total Deuda 4,500,000.00
Estructura de Patrimonio
Montos Kp
Emisión de acciones comunes 3,000,000.00 12.84%
Emisión de acciones preferentes 1,500,000.00 10.07%
utilidades retenidas 1,000,000.00 12.78%
Total Patrimonio 5,500,000.00
Estructura Deuda-Patrimonio
Montos
Deuda 4,500,000.00
Patrimonio 5,500,000.00
Total Deuda y Patrimonio 10,000,000.00
WACC = (1´000x13.10+1´000x14.06+2´500x7.24)x(1-0.30) + (3´000x12.84+1´500x10.07+1

´000x12.78)
10´000 10´000
WACC = 7.13%
Ejemplos de
Flujo de Caja
No. Departamentos 252 unid.
No. Estacionamientos 279 unid.
Preventas en 3 meses 70 unid.

Ventas Mensuales 11 unid.
Area 75.00 m²
Precio $ 406.67 /m²
Cuota Inicial en 4 partes
Forma de Pago
Saldo a los 4 meses
Plazo del Proyecto 25 meses
Venta del Proyecto 20 meses
Precio de Comercialización
Departamentos $ 30,500
Estacionamientos $ 2,283
$ 32,783
Ingreso Total
Departamentos $ 7,686,000
Estacionamientos $ 636,986
$ 8,322,986
Precio de Venta
Monto IGV Total
Departamentos $30,500 $0 $30,500
Estacionamiento $2,283 $217 $2,500
$33,000
Estacionamiento Extra $2,283 $217 $2,500

Desembolsos del Comprador
1 2 3 4 5 6 en adelante
Departamentos $1,525 $763 $763 $254 $254

Estacionamiento + IGV $1,250 $417 $417 $417
Total $2,775 $1,179 $1,179 $417 $254 $254
Cuota Inicial
$5,550
Cobranza de Promotor
1 2 3 4 5 6
Departamentos $1,525 $763 $763 $27,450 $30,500

Estacionamiento - sin IGV $1,142 $381 $381 $381 $2,283
Total $2,667 $1,143 $1,143 $381 $27,450 $32,783
Venta Departamentos 252 0 5 30 35 11 11 11
Acumulado por Etapa 81
Acumulado 0 5 35 70 81 92 103
Venta Estacionamientos Extra 27 0 2 2 2 2
Acumulado 0 0 0 2 4 6 8
Venta Departamentos $163,916 $983,493 $1,147,409 $360,614 $360,614 $360,614

Venta Estacionamientos Extra $0 $0 $4,566 $4,566 $4,566 $4,566
Ingresos por Ventas $8,322,986 $163,916 $983,493 $1,151,975 $365,180 $365,180 $365,180
Ingresos Financieros $0
Ingresos Totales $8,322,986
INGRESOS
0 1 2 3 4 5 6
0
1 $163,916 $13,333 $5,715 $5,715 $1,903 $137,250
2 $983,493 $79,997 $34,291 $34,291 $11,416 $823,500
3 $1,151,975 $95,612 $40,767 $40,767 $14,079
4 $365,180 $31,615 $13,334 $13,334
5 $365,180 $31,615 $13,334
6 $365,180 $31,615
EGRESOS
0 1 2 3 4 5 6
Terreno $1,353,180 $1,353,180

Construcción E1 $202,593
Construcción E2 $4,412,030
Construcción E3
Mov. Tierras + Obras Ext. $852,969 $213,242 $213,242 $426,484
Proyectos y Licencias $261,686 $261,686
RRPP / Titulacion $44,988 $1,808 $1,808 $1,808 $1,808
Administrativos $361,139 $14,510 $14,510 $14,510 $14,510
Supervisión $109,154 $4,386 $4,386 $4,386 $4,386
Promoción y Ventas $156,930 $40,000 $40,000 $3,846 $3,846 $3,846 $3,846
$7,552,076 $1,353,180 $301,686 $40,000 $24,550 $237,792 $237,792 $653,627
INGRESOS $8,322,986 $0 $13,333 $85,712 $135,618 $108,575 $234,382 $895,863
EGRESOS $7,552,076 $1,353,180 $301,686 $40,000 $24,550 $237,792 $237,792 $653,627
FLUJO OPERATIVO -$1,353,180 -$288,354 $45,712 $111,068 -$129,217 -$3,410 $242,235
FLUJO OPERATIVO FINAL -$1,353,180 -$288,354 $45,712 $111,068 -$129,217 -$3,410 $242,235
Flujo Operativo Acumulado $1,353,180 $1,641,534 $1,595,822 $1,484,754 $1,613,971 $1,617,381 $1,375,146
Saldo de Caja sin contar terreno $288,354 $242,642 $131,574 $260,791 $264,201 $21,966
VAN $497,280
TIR 43.78%
Max. Exposición - Sin Terreno -$288,354

EE.PP.GG. Y FLUJO DE CAJA
Área Bruta del Terreno: Área total del terrenos, sin rendimiento, aportes y
otros.
Área Neta del Terreno: Una vez efectuada la lotización, determinando el
rendimiento
los aportes, pagos a Serpar, etc. Es el área util de la
habilit.
ó área vendible.
Número y área de los lotes: De acuerdo al tipo de Habilitación, se determina el
número de lotes conseguidos y el área vendible.
Tipo de Financiamiento: Tipo Hipotecario o Financiamiento Directo (Letras –
Factor i)
Gastos de Publicidad: No son costeables al lote vendible (2% - 4% precio de
venta)
Comisión de Ventas: No son costeables al lote vendible (2% - 4% precio de
venta)
Arbitrios y predial: A considerarse por lotes no comercializados, provisión
mensual
Costos del Terreno: por m² útil (vendible)
Costos de Habilitación: Por m² útil (vendible)
0 1 2 3 4 5
Nov-03 Dic-03 Ene-04 Feb-04 Mar-04 Abr-04
Precio de Venta $80.0/m² $80.0/m² $80.0/m² $80.0/m² $80.0/m²

Precio por Lote $10,025 $10,025 $10,025 $10,025 $10,025
Valor Letra por Lote $242 $242 $242 $242 $242
Ventas 20 unid. 20 unid. 20 unid. 20 unid. 20 unid.

Ventas Acumuladas 20 unid. 40 unid. 60 unid. 80 unid. 100 unid.
Resoluciones 0% 0 unid. 0 unid. 0 unid. 0 unid. 0 unid.

Resoluciones Acumuladas 0 unid. 0 unid. 0 unid. 0 unid. 0 unid.
Ventas Netas 20 unid. 20 unid. 20 unid. 20 unid. 20 unid.

Ventas Netas Acumuladas 20 unid. 40 unid. 60 unid. 80 unid. 100 unid.
Ingreso de Letras a Stock 1,200 unid. 1,200 unid. 1,200 unid. 1,200 unid. 1,200 unid.
Retiro de Letras del Stock 0 unid. 0 unid. 0 unid. 0 unid. 0 unid.
Ventas Canceladas 0 unid. 0 unid. 0 unid. 0 unid. 0 unid.
Letras a Cobrar en el Mes 20 unid. 40 unid. 60 unid. 80 unid. 100 unid.
Stock de Letras por Cobrar 1,180 unid. 2,340 unid. 3,480 unid. 4,600 unid. 5,700 unid.
Monto de Ventas $200,503 $200,503 $200,503 $200,503 $200,503

Monto de Ventas Acumuladas $200,503 $401,006 $601,510 $802,013 $1,002,516
Otros Gastos por Resoluciones $0 $0 $0 $0 $0
Ingresos por Ventas del Mes $4,836 $9,671 $14,507 $19,342 $24,178
Ingresos por Ventas Acumulados $4,836 $14,507 $29,013 $48,356 $72,534
0 1 2 3 4 5
Estado de Ganancias y Pérdidas
Precio por Lote
Ingresos $10,025
$200,503 $10,025
$200,503 $10,025
$200,503 $10,025
$200,503 $10,025
$200,503
Valor de
Costo Letra por Lote
Ventas $242
-$103,313 $242
-$103,313 $242
-$103,313 $242
-$103,313 $242
-$103,313
Utilidad Bruta $97,190 $97,190 $97,190 $97,190 $97,190
Ventas de Mantenimiento
Gastos 20 unid.
-$4,122 20 -$4,122
unid. 20-$4,122
unid. 20-$4,122
unid. 20 unid.
-$4,122
Ventas Acumuladas
Arbitrios 20 unid.
-$1,174 40 -$1,118
unid. 60-$1,062
unid. 80-$1,006
unid. 100-$950
unid.
Publicidad -$5,013 -$5,013 -$5,013 -$5,013 -$5,013
Comisión de Ventas
Resoluciones 0% -$7,098
0 unid. 0 -$7,098
unid. 0-$7,098
unid. 0-$7,098
unid. -$7,098
0 unid.
Utilidad Operativa
Resoluciones Acumuladas 0 $79,783
unid. 0$79,839
unid. 0$79,895
unid. $79,951
0 unid. $80,007
0 unid.
Ingresos Financieros $1,494 $2,988 $4,482 $5,975 $7,469
Gastos
Ventas Financieros
Netas 20 unid. 20 unid. 20 unid. 20 unid. 20 unid.
Utilidad de Gestion
Ventas Netas Acumuladas $0 $81,277
20 unid. $82,827
40 unid. 60$84,377
unid. $85,927
80 unid. $87,477
100 unid.
Impto
IngresoRenta
de Letras a Stock 1,200-$24,383
unid. 1,200-$24,848
unid. 1,200-$25,313
unid. -$25,778
1,200 unid. -$26,243
1,200 unid.
Utilidad Neta $56,894 $57,979 $59,064 $60,149 $61,234
Ventas Canceladas 0 unid. 0 unid. 0 unid. 0 unid. 0 unid.
Utilidad Bruta / Ventas 48% 48% 48% 48% 48%
Utilidad Operativa/ Ventas 40% 40% 40% 40% 40%
Stock de Letras por Cobrar 1,180 unid. 2,340 unid. 3,480 unid. 4,600 unid. 5,700 unid.
Utilidad Neta / Ventas 28% 29% 29% 30% 31%
Monto de Ventas $200,503 $200,503 $200,503 $200,503 $200,503

0 1 2 3 4 5
Flujo de Caja
Precio por
Ingresos Lote
x Cobranza de Letras $10,025
$4,836 $10,025
$9,671 $10,025
$14,507 $10,025
$19,342 $10,025
$24,178
Terreno
Valor Letra por Lote -$3,176,726 $242 $242 $242 $242 $242
Inversión Habilitación -$224,162 -$168,121 -$168,121 -$168,121 -$168,121
Inversión
Ventas Extras 20-$56,494
unid. 20-$56,494
unid. 20 unid. 20 unid. 20 unid.
Gastos
Ventas de Mantenimiento
Acumuladas -$4,122
20 unid. 40 -$4,122
unid. 60-$4,122
unid. 80-$4,122
unid. -$4,122
100 unid.
Arbitrios + Predial -$1,174 -$1,118 -$1,062 -$1,006 -$950
Publicidad
Resoluciones 0% -$5,013
0 unid. 0 -$5,013
unid. 0-$5,013
unid. 0-$5,013
unid. -$5,013
0 unid.
Comisión de Ventas
Resoluciones Acumuladas 0 unid. 0 unid. 0 unid. 0 unid. 0 unid.
Flujo Operativo $3,176,726 $286,130 $225,198 $163,811 $158,920 $154,028
Ventas Netas 20 unid. 20 unid. 20 unid. 20 unid. 20 unid.
Pago a Cuenta Impto Renta -$6,015 -$6,015 -$6,015 -$6,015 -$6,015
Ventas Netas Acumuladas 20 unid. 40 unid. 60 unid. 80 unid. 100 unid.
Saldo Impuesto a la Renta
Flujo Económico $3,176,726 $292,145 $231,213 $169,827 $164,935 $160,043
Ingreso de Letras a Stock 1,200 unid. 1,200 unid. 1,200 unid. 1,200 unid. 1,200 unid.
Ventas Canceladas
Flujo Operativo Acumulado $3,176,726 0 unid.
$3,462,856 0 unid.
$3,688,053 0 unid.
$3,851,865 0 unid.
$4,010,785 0 unid.
$4,164,813
Flujo
StockEcon. Acumulado
de Letras por Cobrar $3,176,726 1,180
$3,468,871
unid. $3,700,084
2,340 unid. $3,869,910
3,480 unid. $4,034,845
4,600 unid. $4,194,888
5,700 unid.
Monto de Ventas $200,503

Flujo Operativo $200,503 $200,503 $200,503
Flujo Económico $200,503
VAN $4,352,475 VAN $2,241,326
Otros Gastos por Resoluciones TIR $0
31.1% $0 TIR $0 22.0% $0 $0
PRI 4.3 años PRI 4.9 años
Ingresos por Ventas Acumulados $4,836 $14,507 $29,013 $48,356 $72,534
EE.PP.GG. Y FLUJO DE CAJA
Cálculo de Intereses - Pago Mivivienda
240 Plazo meses = A

11.5% TEA = B
0.50% Comisión Desembolso = C
0.070% Seguro Desgravamen = D
0.023% Seguro Inmueble = E
(-(PAGO((1+(1+B/12+D)^12-
1)^(1/12)-1,A,(Monto*(1+C)))-
E*(Monto*(1+C)))+1)*0.8
Evaluación de proyectos
Análisis de los proyectos de inversión
 La empresa después de ubicarse y
analizarse decide a que negocio dedicarse.
 Se necesita un plan para adquirir
inmuebles, fabricas, maquinarias,
laboratorios de investigación, salas de
exhibición, bodegas, y otros activos de
larga duración
 El plan se llama presupuesto de capital y su
proceso es la elaboración del presupuesto
de capital.
 Presentar propuestas de proyectos de
inversión
 Evaluarlas
 Decidir cuales aceptar y cuales rechazar
 Para maximizar la riqueza de los
accionistas hay que aceptar aquellas
inversiones que aumentan (o por lo menos
no disminuyen) el valor de mercado de sus
acciones.
 Se debe calcular el valor presente neto
descontado de los flujos futuros esperados
de efectivo que producirá el proyecto y
emprender solo los que ofrezcan un VP
positivo. VAN>=0
 La unidad básica de análisis en la
elaboración del presupuesto de capital es el
proyecto individual de inversión.
 Es difícil poder pronosticar las probables
salidas y entradas de efectivo. Estos
dependerán de varias decisiones que están
bajo su control y de una serie de hechos
que escapan totalmente a él.
 Los proyectos de inversión pueden ser:
 Productos nuevos
 Reducción de costos
 Sustitución de activos ya existentes
 Regla: Invertir si el VAN es positivo
 COC= K = Costo de Capital
 Tasa de capitalización para descontar los
flujos
 Cálculo de VPN de un proyecto
Año Flujo de efectivo Valor presente valor presente

(miles de US$) del flujo a 8% acumulado
0 -100 -100 -100
1 50 46.29630 -53.70370
2 40 34.29355 -19.41015
3 30 23.81497 4.40482
VAN >= 0
 Flujo de Caja
 Método 1:
Flujo efectivo = Ingresos - gastos efectivo - impuestos
 Método 2:
Flujo efectivo = Ingresos - gastos totales – impuestos +
gastos no realizados en efectivo
Flujo efectivo = Ingresos netos + gastos no realizados en
efectivo
Los dos métodos darán como resultado las mismas
estimaciones del flujo neto obtenido de las
operaciones
 Es importante separar la parte fija y variable
a nivel de resultados y Flujo de Caja
 El costo de capital es la tasa de descuento
(k) ajustada al riesgo que se empleará al
calcular el valor presente neto de un
proyecto.
 El riesgo de un proyecto particular puede
ser distinto al riesgo de los activos
existentes de la empresa.
 El costo de capital debe reflejar solo el
riesgo del proyecto relacionado con el
mercado (su beta)
 El riesgo relevante al calcular el “k” del
proyecto es el de los flujos de efectivo del
proyecto y no el de los instrumentos
financieros que la empresa emite para
financiar el proyecto.
 Si el proyecto resulta ser una “minireplica”
de los activos que actualmente posee la
empresa, se deberá usar el “k” de esta al
calcular el valor presente del proyecto.
 En ocasiones será necesario aplicar una
tasa de descuento que no guarde relación
alguna con el “k” de las operaciones
actuales de la compañía. El “k” que se
aplique deberá ser el mismo que se aplique
a todas las empresas de la misma industria
que el nuevo proyecto.
 El riesgo aplicable al calcular el costo de
capital de un proyecto es el de los flujos de
efectivo y no el de los instrumentos
financieros con que se financia el proyecto.
 El costo de capital de un proyecto debe
reflejar sólo el riesgo sistemático o
relacionado con el mercado y no el riesgo
no sistemático.
 Análisis de Sensibilidad
 Es probar si el proyecto aún valdrá la pena
aún cuando algunas variables subyacentes
resulten tener valores distintos a los
supuestos.
 Punto de equilibrio:
 Es el volumen de ventas con el que el valor
presente neto de un proyecto es igual a cero.
 Periodo de recuperación
 Cuanto tardan las entradas de efectivo en
recuperar la inversión inicial.
 Periodo de recuperación con flujo de
efectivo descontado
 Es el No. de años que los ingresos del proyecto
tardan en recuperar la inversión inicial mas los
intereses implícitos calculados en el costo de
capital.
 Proyectos con vidas diferentes
 El método para analizar estos proyectos es
el denominado costo de capital anualizado.
 Es el pago anual de efectivo que tiene un
valor presente igual al desembolso inicial
 La mejor alternativa es la que tenga el costo
de capital anualizado mas bajo.
 Clasificación de proyectos mutuamente
excluyentes
 Se elegirá el proyecto con mayor valor
presente neto. Algunas empresas clasifican
los proyectos de acuerdo con su TIR que
puede ser incongruente con el objetivo de
maximizar la riqueza de los accionistas
 Es importante comprobar que los
pronósticos de flujos de efectivo hayan sido
ajustados adecuadamente para incluir la
inflación durante la vida del proyecto. 2
métodos:
 Utilizar el costo nominal del capital para
descontar los flujos nominales de efectivo
 Utilizar el costo real del capital para
descontar los flujos reales de efectivo.
GESTION DE
PROYECTOS DE
INVERSION
Playa de Estacionamientos
 Identificando la oportunidad de negocio: Alivio de congestión
vehicular en zona objetivo.
 Identificación de Ubicación: Encontrar un terreno que no genere
externalidades negativas a terceros (así evitamos protestas de
vecinos)
 Potenciales Beneficios:
 Privados: Rentas para inversionistas
 Públicos: A través de tributos, beneficios políticos; por ejemplo, “La
municipalidad se preocupa por resolver problemas de
estacionamientos en vía pública…gran titular”
 Para la sociedad: Generación de empleo y acceso a servicio de
estacionamiento de calidad
Playa de Estacionamientos:
 Módulo de Inversión:
 Concepción y armado del Proyecto
 Asesoría legal
 Concurso del proyecto Integral
 Proyecto y expediente técnico
 Licencias y registros
 Costo de Construcción y movimiento de
tierras
 Equipamiento general
 Remodelaciones finales
 Ingresos
 Fijos:
 Abonados
 Variables:
 Eventuales x 8, 6, 4 horas
 Publicidad
 Gastos propios del giro del negocio:
 Personal Estable .
 Servicios Outsourcing
 Impuestos
 Gastos Generales
Flujo de caja Económico y Financiero
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
INGRESOS
Abonados 0 504,000 529,200 554,400 554,400 554,400
Eventuales 1 0 173,929 173,929 198,776 198,776 198,776
Eventuales 2 0 130,447 130,447 149,082 149,082 149,082
Eventuales 3 0 869,647 869,647 993,882 993,882 993,882
Publicidad 0 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000
I.G.V. de Ingresos 320,724 325,512 362,167 362,167 362,167
TOTAL INGRESOS 0 2,008,748 2,038,736 2,268,308 2,268,308 2,268,308
EGRESOS
Gastos Administrativos 161,981 161,981 161,981 161,981 161,981
Canon Municipal 84,401 85,661 95,307 95,307 95,307
Impuestos Prediales y Arbitrios 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000
Pago de Servicios (Agua, Teléfono y Luz) 14,454 14,454 14,454 14,454 14,454
I.G.V. de Egresos - compras y servicios 19,032 19,032 19,032 19,032 19,032
Pagos de I.G.V. fin mes 0 0 0 0 0
Participaciones 0 25,954 28,619 41,170 44,863 48,887
Impuesto a la Renta 0 327,627 334,009 385,226 384,118 382,911
TOTAL EGRESOS 0 626,417 636,725 710,138 712,722 715,540
FLUJO OPERATIVO 1,382,331 1,402,011 1,558,170 1,555,586 1,552,768
Inversión Total (*) 11,542,449
FLUJO DE CAJA ECONÓMICO (11,542,449) 1,382,331 1,402,011 1,558,170 1,555,586 1,552,768
FlUJO DE FINANCIAMIENTO
Flujo de Caja Económico y Financiero
(Continuación…)
Aporte 4,616,980
Requerimiento de Financiamiento 6,925,469
Amortización Deuda a Largo Plazo 752,733 820,479 894,322 974,811
Egresos Financieros (Intereses) 598,969 569,595 501,849 428,006 347,517
Escudo tributario 179,691 170,878 150,555 128,402 104,255
TOTAL DE FLUJO DE FINANCIAMIENTO 6,925,469 (419,278) (1,151,449) (1,171,773) (1,193,926) (1,218,073)
FLUJO DE CAJA FINANCIERO (4,616,980) 963,053 250,562 386,397 361,660 334,696
FLUJO DE CAJA FINANCIERO ACUMULADO 963,053 1,213,615 1,600,012 1,961,671 2,296,367
TIR ECONÓMICA 12.12%
TIR FINANCIERA 15.10%

Indicadores VAN (COK=10%) ECONÓMICO 2,294,307
financieros VAN (COK=10%) FINANCIERO 3,470,629
PERIODO DE RECUPERACIÓN CAPITAL 9

Centro Comerciales
 Variables a tomar en cuenta
 Baja penetración de centros comerciales: en Perú
(solo Lima) se encuentra alrededor del 9%, mientras
que en Chile bordea el 28%, Colombia con 26%
 Fundamentos macroeconómicos sólidos
 Reconocidos Operadores tanto extranjeros como
nacionales están emprendiendo proyectos de centros
comerciales.
 Crecimiento de créditos de consumo
Centro Comercial
 Identificando la oportunidad de negocio: A través de estudios de
mercado conocer los hábitos de consumo del potencial
mercado objetivo.
 Identificación de Ubicación: Elemento clave para un centro
comercial: Acceso y llegada fáciles.
 Potenciales Beneficios
 Privados: Rentas para inversionistas
 Públicos: A través de tributos, beneficios políticos; por ejemplo, “La
municipalidad avanza en la consolidación comercial del distrito…
gran titular”
 Para la sociedad: Generación de empleo y acceso a bienes y
servicios concentrados en un centro comercial que les brinda
comodidad y seguridad.
Centro Comercial
 Socios Estratégicos:
 Inversionistas.
 Bancos.
 Asesoría Comercial.
 Asesoría técnica Financiera.
 Municipalidades.
Centro Comercial
 Módulo de Inversión:
 Concepción y armado del Proyecto
 Asesoría legal
 Asesoría Comercial
 Asesoría técnica-Financiera
 Estudios de Impacto ambiental y vial
 Concurso del proyecto Integral
 Proyecto y expediente técnico
 Licencias y registros
 Costo de Construcción
 Equipamiento general
 Gastos adicionales
Centro Comercial
 Módulo de Ingresos
 Pie de Ingreso: “Derecho de entrada” pago único antes de
empezar a operar el centro comercial
 Alquiler: US $ x m2 dependiendo el tipo de tiendas:
 Anclas
 Tiendas por departamento
 Tiendas menores
 Tiendas intermedias
 Salas de Uso Múltiple
 Área de entretenimientos
 Áreas de restaurantes y Food Court
 Gastos generales: Destinados a cubrir los costos que permiten la

operatividad del centro comercial
 Promoción y Publicidad: Fondo de dinero del cual se rinde
cuenta a los locatarios.
Centro Comercial
 Gastos propios del giro del negocio:
 Personal Estable
 Servicios Outsourcing
 Impuestos
 Gastos Generales
Flujo de Caja Económico y financiero
Módulo de Ingresos
Semestre 1 Semestre 2 Semestre 3 Semestre 4 Semestre 5 Semestre 6 Semestre 7 Semestre 8
1,914,209.0 1,914,209.0 1,914,209.0 1,914,209.0 1,914,209.0 1,914,209.0

INGRESOS: 0.00 623,363.70 1 1 1 1 1 1
Pié de Ingreso 623,363.70
Cobro x GC total 361,851.60 361,851.60 361,851.60 361,851.60 361,851.60 361,851.60
Cobro x PyP total 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Alquiler 1,246,727.40 1,246,727.40 1,246,727.40 1,246,727.40 1,246,727.40 1,246,727.40
IGV DE INGRESOS -305,630.01 -305,630.01 -305,630.01 -305,630.01 -305,630.01 -305,630.01
Módulo de Inversión
(11,488,304.45
INVERSIÓN: (1,376,860.32) ) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Módulo de Egresos
Operativos
(876,677.86 (876,677.86 (876,677.86 (876,677.86 (876,677.86 (876,677.86

EGRESOS: 0.00 0.00 ) ) ) ) ) )
Personal Estable 176,220.00 176,220.00 176,220.00 176,220.00 176,220.00 176,220.00
Servicios Outsourcing 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Luz 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00
Agua 5,400.00 5,400.00 5,400.00 5,400.00 5,400.00 5,400.00
Teléfono 1,800.00 1,800.00 1,800.00 1,800.00 1,800.00 1,800.00
Arbitrios Municipales 35265.86 35265.86 35265.86 35265.86 35265.86 35265.86
Impuesto Predial 42544.9785 42544.9785 42544.9785 42544.9785 42544.9785 42544.9785
Publicidad del Centro Comercial 150,000.00 150,000.00 150,000.00 150,000.00 150,000.00 150,000.00
Pago Concesión 75,000.00 75,000.00 75,000.00 75,000.00 75,000.00 75,000.00
IR DEL PROYECTO 0.00 0.00 319,957.22 319,957.22 319,957.22 319,957.22 319,957.22 319,957.22
IGV DE EGRESOS
OPERATIVOS 64,489.80 64,489.80 64,489.80 64,489.80 64,489.80 64,489.80
Flujo de Caja Económico y Financiero
(Continuación…)
Módulo de IGV x Pagar al Fisco
IGV X PAGAR AL FISCO: 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Módulo de Financiamiento
TRAMO 1
APORTE CLIENTE 1,376,860.32 2,482,689.11
MONTO REQUERIDO 0.00 9,005,615.34
AMORTIZACIONES 0.00 0.00 0.00 -643,258.24 -643,258.24 -643,258.24 -643,258.24
INTERESES 0.00 -396,523.11 -396,523.11 -396,523.11 -368,200.03 -339,876.95 -311,553.87
ESCUDO FISCAL DE INTERESES 0.00 118,956.93 118,956.93 118,956.93 110,460.01 101,963.08 93,466.16

Fc del Financiamiento 0.00 9,005,615.34 (277,566.17) (277,566.17) (920,824.41) (900,998.26) (881,172.10) (861,345.95)

Flujo de Caja Económico (1,376,860.32) (10,864,940.75) 1,037,531.15 1,037,531.15 1,037,531.15 1,037,531.15 1,037,531.15 1,037,531.15
Financiamiento 0.00 9,005,615.34 (277,566.17) (277,566.17) (920,824.41) (900,998.26) (881,172.10) (861,345.95)
Flujo de Caja Financiero (1,376,860.32) (1,859,325.41) 759,964.98 759,964.98 116,706.74 136,532.90 156,359.05 176,185.21
Semestral Anual
Indicadores TIR ECONÓMICA 7.1% 14.7%
financieros TIR FINANCIERA 11.1% 23.3%
VAN DEL
PROYECTO 1,091,900.03
LEASING:
El arrendamiento o leasing es un contrato mediante el cual
el dueño de un activo (el arrendador), le confiere a otra
persona (el arrendatario) el derecho de usar el activo por
un periodo de tiempo determinado a cambio de un pago
monetario que se efectúa a manera de alquiler.
A cambio del derecho de uso del activo sin necesidad de
comprarlo el arrendatario incurre en varias obligaciones
tales como: pagos periódicos del arrendamiento,
mensuales o trimestrales, de acuerdo a lo pactado en el
contrato.
LEASING:
La idea es que podemos adquirir activos sin necesidad de
tener la propiedad de ellos. El Leasing es importante por
que se logra estar siempre al día con la tecnología de hoy.
(computadoras, periodo de obsolescencia, 6 meses)
Fabricante o
distribuidor
factura
proforma
Empresa de
arrendamiento
cliente financiero
Arrendamiento financiero
Negociación
PROVEEDOR ARRENDATARIA
Compra - Venta Contrato AF
ARRENDADORA
Se paga rentas que ya tienen el 18% de IGV que los
bancos cobran como renta.
¿qué sucede en el Leasing?
En el Perú no se puede dar una depreciación
acelerada, pero en el contrato de leasing se estipula
que el bien se deprecia dentro del plazo del contrato.
0 1 2 3 4 5 6 36 meses
La Norma Internacional de Contabilidad NIC17 afirma que
“.....un contrato de arrendamiento se clasifica como
arrendamiento financiero si transfiere sustancialmente
todos los riesgos y los beneficios inherentes al derecho de
propiedad.”
En principio la norma establece que los activos para fines
financieros deben reconocerse como propios, por
consiguiente estarán como cualquier activo de la empresa
sujetos a las normas de indexación y depreciación.
PV = VV + IGV
PV = VV + 18% VV
PV = 1.18 VV
Valor Venta 25,423.729 =
IGV 18% 4,576.271 = 25,423.729 x 0.18
Precio de Venta 30,000.000
Las edificaciones se deprecian en 33 años (SUNAT)

Pero de acuerdo al Leasing yo lo puedo depreciar en el
tiempo que estipule el contrato.
Persona natural
En términos generales, es todo miembro de la especia

humana susceptible de adquirir derechos y contraer
obligaciones. En algunos casos se puede hacer referencia a
estas como personas de existencia visible, de existencia real,
física o natural.
Se entiende por persona jurídica a los entes que, para la
realización de determinados fines colectivos, las
normas jurídicas les reconocen capacidad para ser titular de
derechos y contraer obligaciones.
Son entidades a las que el Derecho atribuye y reconoce una
personalidad jurídica propia y, en consecuencia, capacidad
para actuar como sujetos de derecho, esto es, capacidad para
adquirir y poseer bienes de todas clases, para contraer
obligaciones y ejercitar acciones judiciales.
La norma jurídica es una regla u ordenación del comportamiento humano dictado

por la autoridad competente de acuerdo a un criterio de valor y cuyo
incumplimiento trae aparejado una sanción. Generalmente, impone deberes y
confiere derechos
¿quiénes deben hacer leasing?
Solo lo deben hacer las empresas, las personas particulares
no tienen donde deducir ese gasto; además las empresas
deben lograr tener utilidades.
30,000.000
25,423.729 (debido a que los bancos le quitan el crédito fiscal)
Para el Leasing también se desarrolla un cuadro de pagos de
forma similar como en los préstamos, la diferencia radica en
el monto a considerar de la deuda inicial (en este caso solo
se considera el VV) y la forma de la depreciación
(depreciación acelerada generalmente, depende del
contrato).
Asimismo se debe considerar una Opcion de Compra, que se
debe agregar al último pago de la cuota, mediante el cual se
transfiere la propiedad del bien.
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
0 1 2 3 4 5
Ventas (VV) 3,000,000.00 3,120,000.00 3,244,800.00 3,374,592.00 3,509,575.68
Costo de ventas -1,350,000.00 -1,404,000.00 -1,460,160.00 -1,518,566.40 -1,579,309.06
Utilidad Bruta 1,650,000.00 1,716,000.00 1,784,640.00 1,856,025.60 1,930,266.62
Gastos administrativos (10% del VV) -300,000.00 -312,000.00 -324,480.00 -337,459.20 -350,957.57
Gasto de ventas (5% del VV) -150,000.00 -156,000.00 -162,240.00 -168,729.60 -175,478.78
Gastos financieros -291,498.36 -154,781.77 -30,073.39 0.00 0.00
Depreciacion -198,370.26 -198,370.26 -198,370.26 -198,370.26 -198,370.26
Utilidad imponible 710,131.38 894,847.97 1,069,476.36 1,151,466.54 1,205,460.01
Impuesto a la renta (30 % Util. Imponib) 213,039.41 268,454.39 320,842.91 345,439.96 361,638.00
¿Qué genera ahorro tributario?

Todo aquello que signifique bajar el pago del Impuesto a la renta
IR = 30%[Utilidad Bruta- GA-GV-GF-Depreciación]
IR = 30%Utilidad – 30%GA – 30%GV – 30%GF – 30% Depreciación
¿Qué es el leasing inmobiliario?
Es la forma de financiamiento mediante la cual, puedes adquirir

un inmueble pagando cuotas mensuales de alquiler, por un
plazo determinado. El inmueble está a nombre de la empresa de
leasing hasta que se cancele la última cuota mensual más la
opción de compra (valor previamente pactado).
¿Para quién es el leasing?
El leasing es un producto para empresas o para profesionales

independientes que perciban sus honorarios como Renta de
Cuarta Categoría.
LEASEBACK
"Es un contrato en virtud del cual una empresa vende un bien de

su propiedad, de naturaleza mueble o inmueble, a una empresa
de leasing, la que, simultáneamente, le concede en leasing el
uso del mismo bien contra el pago de un alquiler periódico,
durante un plazo determinado, y le otorga una opción de
compra al final del contrato por un valor residual
preestablecido"
Retroarrendamiento financiero
ARRENDATARIA
Compra - Venta
Contrato AF
ARRENDADORA
LEASEBACK
El leaseback es una herramienta financiera muy conocida y

utilizada entre las empresas, a nivel masivo no lo es tanto. Así,
se puede definir como un producto que permite al cliente
transformar su activo fijo en capital de trabajo a través de la
venta de maquinarias o cualquier activo fijo para,
posteriormente, arrendarlo por un tiempo determinado y,
finalmente, adquirirlo al final del contrato de arrendamiento.
LEASEBACK
Un ejemplo de ello es Telefónica y uno de sus edificios. La

compañía construyó el inmueble para sus oficinas, pero
posteriormente se dió cuenta de que necesitaba recursos y
recurrió al leaseback para obtenerlos. Es decir, obtuvo recursos
frescos liquidando un activo fijo que ya estaba probado.
Tipo de bienes
 Adquiridos con IGV  Desembolsos
 Vehículos parciales
 Maquinaria y equipos  Importaciones
 Embarcaciones  Construcciones
 Inmuebles (1ra venta realizada
por constructor)
 Adquiridos sin IGV
 Inmuebles
 Terrenos
 Recolocación de un bien
recuperado
 Personas naturales
Tabla de Depreciación
(*) Maquinaria y equipo utilizado por las actividades minera, petrolera y de

construcción; excepto muebles, enseres y equipo de oficina.
(**) Maquinaria y equipo en general, a excepción del equipo de procesamiento
de datos y maquinaria y equipo destinado a las actividades mencionadas en
el punto anterior.
Escudos Tributarios
UAID 100 100
D 10 50
UAI 90 50
Part. Trabaj. 9 5
Imp. Renta 30% 22 12
Imp. del 4.1% 2 1
U. Neta 57 32
Caja 67 82
Ventajas para el Banco
 Seguridad en el destino de los fondos.
 Menor riesgo por tener la propiedad de los bienes
(No comparte garantías en Junta de Acreedores y
mérito ejecutivo de los contratos).
 Menor Riesgo: Crédito Fiscal.
 Menor morosidad y con ello menor provisiones.
 Mayor rentabilidad.
Ventajas para el Banco
 Los contratos pueden resolverse ante
incumplimiento de otros contratos con el
Banco.
 Estabiliza saldo de colocaciones.
 Permite atender segmentos de mercado que
presentan mayor riesgo y rentabilidad.
 Permite la reestructura de pasivos en el caso
de empresas de alto riesgo.
Ventajas para el cliente
 Es posible financiar hasta el 100% del valor
comercial de los bienes
 Flexibilidad en la estructuración de las cuotas
 Aceleración de escudos tributarios
 Recuperar Crédito Fiscal Acumulado
 Recuperar capital de trabajo
 Reestructuración de pasivos
FIDEICOMISO
El fideicomiso (fiducia significa “fe, confianza”) es una

figura jurídica que permite aislar bienes, flujos de fondo,
negocios, derechos, etc. En un patrimonio independiente y
separado con diferentes finalidades.
Existe fideicomiso cuando en un contrato una persona
(fiduciante) le transmite la propiedad de determinados bienes
a otra (fiduciario), en donde esta última la ejerce en beneficio
de quien se designe en el contrato, hasta que se cumpla un
plazo o condición.
En esencia, la utilización de la figura “fideicomiso”
permite al inversor invertir su capital en un negocio que
será manejado por un experto de negocios.
Se propone como instrumento jurídico, puesto que es
consistente con los principios de confianza con los que
muchos negocios se llevan a cabo desde hace décadas.
Fideicomiso Inmobiliario•
El Fideicomiso Inmobiliario es
una Estructura de Garantía.
• Esta estructura permite mitigar
el riesgo de financiar proyectos
inmobiliarios.
• El fideicomiso provee a los
financiadores del proyecto
(bancos e inversionistas) y a los
compradores,
compradores un mecanismo
ejecutivo, extrajudicial y
transparente para administrar
el riesgo.
204
Claves para un Fideicomiso Exitoso
1. Evaluación comercial
 Diseño / Precio / Demanda
2. Financiamiento
 Líneas al constructor y pre-ventas
3. Control presupuestal
 Supervisión de obra y control de
pagos
4. Estructuración del
Fideicomiso
 Ensambla todos los elementos
 Simplifica constitución de garantías
 Permite cláusulas de salida,
maximizando valor de las garantías
205
FIDEICOMISO INMOBILIARIO
El fideicomiso permite la constitución de un patrimonio autónomo destinado a un
propósito específico, brindando así mayor transparencia y seguridad a los
participantes.
Fideicomitente
Cliente Administrador
Fiduciario
Fideicomisarios
Beneficiarios
Resultados
Activo Patrimonio
Autónomo
206
Fideicomiso Inmobiliario - Estructura
El Fideicomitente El Fiduciario administra los
transfiere los activos al Fiduciario flujos del proyecto, paga los
Fideicomiso. A cambio contratistas, cobra las ventas
recibe certificados de Administra y paga el financiamiento del
participación Patrimonio proyecto
Autónomo
Fideicomitente ACTIVOS Fideicomisario
• Promotor • Proyecto Senior:
Inversionistas • Banco
• • Terreno
• Comprador Subordinado
• Pre-ventas • Comprador
• Cuotas Iniciales • Inversionistas
• Desembolsos Prestamos • Promotor
• Flujo de Ventas
PASIVOS El Fiduciario al termino,
• Certificados de Participación adjudica los inmuebles y
reparte las ganancias, según
contrato a cambio de los
certificados de participación
207
Financiamiento
120
 Asegurar el Financiamiento
del proyecto permite
100
garantizar tanto a los
Utilidad
80
compradores individuales
como al Banco, la existencia
Gastos de
60 Construcción Banco de las viviendas futuras.
y Generales
Promotor  La segunda condición es el
40
adecuado control
Terreno Pre- presupuestal garantiza el
20 ventas
adecuado uso de los fondos.
Intangible
0 s
Proyecto Financiamiento
208
Control Presupuestal y Manejo del Flujo
1) El Promotor 2) El Banco otorga un crédito
vende derechos hipotecario al Comprador.
Comprador.
fiduciarios
Fiduciario:
Fiduciario
Comprador en
Cta. Garantía: Proyecto
• Activos e
Promotor Intangibles 3) Los flujos se desembolsan
dentro del Fideicomiso. La
Constructor Cta. Colectora: garantía es el certificado
• Cuotas Iniciales de participación
• Desembolsos de
Créditos
• Ventas Contado
Banco
Cta. Pagadora: 
• Construcción
5) El proyecto • Gastos Financieros

se administra • Otros Gastos
Proyecto 4) El Fiduciario administra las garantías, el
mediante
flujo del proyecto. Y al término adjudica a
desembolsos cada beneficiario los derechos adquiridos. 209
supervisados.

Estructura de Garantías
 Estructurar un esquema de
Independización garantías que proteja a
de la unidades de los beneficiarios,
beneficiarios desde
vivienda el inicio.
 Diseñar formulas de
liquidación (ejecución de
Proyecto Viviendas garantías) que minimicen
la pérdida de valor de los
Garantías activos del proyecto.
 Garantizar desde el inicio
la individualización de
Pre Hipotecas
las responsabilidades y
ventas beneficios de los
fideicomisarios.
210
Sindicación del Riesgo
Utilidad
Costo de Sindicato de
Construcción Bancos /
Banco Créditos
Estructurador Hipotecarios
Terreno
Promotor
Licencias
Cliente
Proyecto y Planos
s
Financiamiento
Proyecto Financiamiento
proyecto
Inmobiliario Viviendas
211
Principales Ventajas
• Garantía para el cliente de que el • Permite la ejecución del proyecto sin
proyecto concluirá y obtendrá su requerir garantías adicionales a las
inmueble. del mismo proyecto.
• Permite financiar directamente al • Aísla al proyecto del riesgo del
Constructor/Promotor con crédito constructor, del promotor de los
hipotecario, abaratando costos de participantes y del riesgo del propio
proyecto. Banco. Garantiza que los flujos del
proyecto no se desvíen fuera de él
• Se agiliza la operatividad del
antes de su culminación.
Crédito Hipotecario.
Hipotecario El Fiduciario
adjudica y constituye las garantías • Permite una fácil titulización de la
a favor del Banco acreedor. cartera hipotecaria o sindicación de
la operación.
212
Principales Riesgos
• El principal riesgo existente debe ser el del
Proyecto, y debiera ser el único.
• Es una figura legal novedosa la cual tiene

poca jurisprudencia en el Perú.
• Sin embargo, la aplicación de los criterios

jurisdiccionales deberían ser claros en tanto
están consagrados de manera explicita en la
Ley de Instituciones Financieras y de
Seguros.
Seguros
213
FINANCIAMIENTO DEL
PROYECTO
Financiamiento de un proyecto
 Capital Propio
 Capacidad limitada de inversión
 Inversionistas
 Alta tasa de retorno
 Capital propio y financiamiento bancario
 Solo se paga la tasa pactada
 Comisiones y portes
 Utilización de las ventas en planos
 Demora de ventas
 Riesgo de cumplimiento
 Presión de los compradores
 Fideicomiso
215
El Banco es el socio
mas económico
Únicamente cobra la tasa de interés pactada

y no un % de las utilidades
216
Contenido
 Análisis del mercado
 Desarrollo del Anteproyecto
 Rentabilidad del proyecto
 Condiciones del crédito
 Preparación de documentos
 Procedimiento de precalificación
 Etapa de preventas
 Procedimiento de aprobación definitiva
 Periodo de construcción - Desembolsos
 Hacer el seguimiento a las obras.
 Periodo de repago
217
Análisis del mercado
 Estudiar e identificar el mercado objetivo
 Identificar sus necesidades
 Proyectar su capacidad de endeudamiento
máxima (CEM)
 Diseñar de acuerdo al mercado objetivo
identificado
 Adecuar la oferta a la demanda
(Construcción) (Mercado)
Establecer precios ajustados que puedan

incrementarse con el éxito de las ventas
218
Rentabilidad del proyecto
 Desarrollo del Anteproyecto
 Rentabilidad del proyecto
 Proyectar ingresos
 Estimar velocidad de ventas
 Estimar ingresos adicionales
 Proyectar Egresos
 Utilizar el presupuesto estimado
 Proyectar el cronograma de obra
 Valorizar la obra
 Costo financiero
 Preparar un flujo de caja
 Obtener VAN y TIR
Ser muy conservador
219
Crédito Constructor
 Aporte de capital
 Compartir Riesgo
 30 a 40% de aporte
 Financiamiento Bancario
 TEA (Tasa Efectiva Anual)
 Comisión Flat de desembolso
 Gastos notariales y registrales
 Contrato de préstamo
 Hipoteca
 Garantía de crédito
 Terreno
 Otras garantías colaterales
 Línea de cartas fianzas
Seguridad de la entidad financiera
220
Financiamiento Constructor
Periodo de Periodo de
Construcción Repago
Inicio
Proyecto Fin Obra
Ingresos por Cuotas de repago

Venta en planos
Desembolsos
Pagaré=Desembolsos-
Ingresos+Intereses
Periodo de gracia
221
Gestión por Proyectos
222
Definición
Un proyecto es una secuencia única de actividades

complejas e interconectadas que tienen un objetivo
o propósito que debe ser alcanzado en un plazo
establecido, dentro de un presupuesto y de acuerdo
con unas especificaciones
Un proyecto tiene inicio y un fin cada proyecto

produce producto único
223
Tiempo
Parámetros
Recursos Satisfacción
• Costo
• Tiempo
Costo
• Alcance
(Ambito y Calidad)
Alcance
224
Calidad
• Conformidad con especificaciones
• Funciones ( “fit for use = adecuado, listo para usar ” )
• Satisfacción del “cliente”
• El cliente cambia (aprende) a lo largo del proyecto
Satisfacción = Percepción - Expectativas
Gestionar Fijar expectativas

Educar y ajustar
percepciones realistas
expectativas
Percepción: Conocimiento, idea. Acción o efecto de percibir.

Percibir: Comprender o conocer algo.
Expectativas: Esperanza de realizar o conseguir algo. Posibilidad
razonable de que algo suceda 225
4- Calidad
“Modelo
Escalable”
h = grado de
3- Costo
la calidad
Impacto
“Riesgo”
1- 2-
maqueta Alcance Tiempo
Gestionar el
riesgo
Entorno “Orden de cambio”

Gestionar
los cambios
226
¿ Qué es un proyecto ?
Una posible clasificación

Si sale bien
Proyecto “héroe” si sale
Bajo Alto
“kamikase” mal “muerto”
Alto 3 4
Riesgo
Bajo 1 2
Para Valor Es el que todo el

principiantes mundo quiere
227
Complejidad del proyecto
¿ Oficina sin
papeles ?
¿ Sabes cómo ? No
Sí 2 I+D
¿Probemos a ver
que sale ?
¡ Fácil ! 1 4
Sí 3
¿ Sabes qué ? No
• Síndrome del martillo
• Síndrome del consultor
• Si no sabes confúndelo mas
228
Algunos proyectos famosos
• Desarrollo del F-22 Raptor (ya terminado). Se conoce
que el costo del proyecto superó el presupuesto
inicial en varios billones de dólares.
Aquí falló todo:

No hubo producto
Se paso el tiempo
Se paso el presupuesto
229
• La Opera House en Sydney,

que pasó de un presupuesto
inicial de 7 millones de dólares
a un coste final de 107 millones
230
Puente colgante Tacoma

Narrows, en el mes de
julio de 1940 la fuerza del
viento provocó la
oscilación del puente, al
cabo de dos horas el
centro del puente se
desplomó, cuatro meses
y siete días después de
su apertura
231

El túnel bajo el Canal de la Mancha, con una

estimación de coste de 7,5 billones de dólares
y plazo de entrega 1992 se terminó en 1994
con un coste de 17,5 billones
232
Antigüedad de los proyectos
El primer proyecto del que hay revelación es ...

La creación del mundo (Génesis)
• Objetivo : crear el mundo de la nada (o del caos ...)

• Plazo : seis días (mal definidos, al principio aún no había día y noche )
• Recursos : ilimitados
• Después dejó la gestión a sus clientes,
Adán y Eva, y ....
233
Evolución de los sistemas de
gestión de / por proyectos
1 año 2-5 años 5-10 años
Fase I -Ad-hoc Fase II - Formal Fase III -
Organización
orientada a
Uso de algunas Formación a nivel de proyectos
herramientas por toda la empresa. Se
Los proyectos se
parte de un “campeó realiza un
combinan en una
n”. seguimiento de cartera y están
entregables y alineados con la
No tiene éxito, pero
duración total del estrategia.
se repite al cabo de
proyecto. Aparece la
un tiempo. Empiezan Se equilibran los
figura del director del
recursos entre todos
a aparecer conflictos proyecto.
los proyectos según
funcionales. su prioridad
Grey/Larson,2000 234
La gestión de proyectos
Selección
Entorno y
Sistema cultura
Definición
Organización
Descomposición
en tareas (EDT) Liderazgo
Redes PERT
Equipos
Ruta crítica
Nivelado Recursos Aprendizaje
Análisis del
riesgo
235
Implementación del Proyecto
¿ Para qué gestionar los proyectos ?
• Asegurar que se satisfacen los requisitos del cliente
• Evitar “reinventar la rueda” al estandarizar partes del
proceso
• Enfocar la atención a unas pocas tareas importantes
• Eliminar duplicidad de esfuerzos
• Mantener el proyecto bajo control
• Aprovechar al máximo los recursos escasos disponibles
236
Cinco funciones básicas de
la Gestión de Proyectos
Requisitos
del
cliente
Planificar
Organizar
Todas estas
Reprogramar
Informar
y asignar etapas deben
personal desarrollarse
procesos donde
se pueda aplicar
Instruir y la mejora
liderar continua
Controlar
237
La Planificación
Requisitos
del
cliente
Objetivos
Proyecto
Ambito y
Justificación
Reprogramar
Descripción
de trabajos
E.D.T. y
Paquetes de
trabajo
Organización
Programación
Recursos
238
La planificación determina QUÉ debe
hacerse, QUIÉN debe hacerlo CUANDO y,
con QUÉ RECURSOS se contará para
llevar a cabo la Tarea a ejecutar
A la hora de planificar deberemos tener en

cuenta :
• Los objetivos de proyecto y estrategias
• El ciclo de planificación
• La preparación de un sumario del Plan del
proyecto
239
Ciclo de Planificación de las operaciones
Estructura Paquetes de
Especificaciones Descripción Descomposición Trabajo
de trabajos de Trabajos
Objetivo
Justificación
Ambito
Estudio
CLIENTE y
Necesidades
Reciclado Flujo de trabajo

del plan
$
Aprobación de
tareas
y entrega
TIEMPO
Presupuesto Maestro/fechas 240

de ejecución
El cliente
El éxito de cualquier proyecto se basa en primer lugar
en satisfacer unas necesidades muy concretas del
cliente, junto con una serie de deseos y/o preferencias
explica o implícitamente formalizados.
Coordinación con el cliente

El objetivo primario de coordinación con el
cliente es el de ponerse de acuerdo en forma
inequívoca sobre el Proyecto, definir las
características del producto o productos finales,
fechas clave de ejecución y fondos disponibles.
241
Desarrollo de metas y
objetivos
1. Determinación de los Macro Objetivos del
Proyecto, partiendo de los requisitos del cliente
los cuales vienen reflejados en el documento de
requisitos del Proyecto.
2. Definir el / los productos finales deseados
3. Determinar la importancia relativa de :
• Calidad
• Tiempo
• Costos
242
Definición de los macro
objetivos
Ejemplos :
• Mejoramiento del riego y ampliación de la frontera agrícola
en los valles de Santa-Lacramarca, Nepeña, Casma y Sechin,
mediante obras de infraestructura de riego (captación y
conducción hídrica)
• Implantación del Sistema Nacional de Benchmarking para
enpresas Constructoras.
• Construcción de el edificio Plaza las Americas de 10 pisos de
altura con tres sotanos y terraza enmarcados en un terreno de
414.00 m2
243
Requisitos que debe cumplir un objetivo
S Specific Especifico
M Measurable Medible
A Achievable Alcanzable
R Relevant Relevante
T Timeable Duración controlada
244
Titulo del Proyecto
Cliente
Objetivo
Justificación
Ambito
Equipo
Nombre Función Posición
1,
2,
3,
4,
5,
Fecha :
245
Opciones de financiamiento
Existen diversas opciones para el financiamiento de
un proyecto. Las principales fuentes son cuatro:
• Préstamo local
• Bonos
• Acciones
• Leasing
Préstamo local
Este tipo de financiamiento necesita de una entidad
bancaria o financiera para que ella proporcione los fondos
requeridos. Dicha entidad cobrará por sus servicios
intereses y/o comisiones, los que serán pagados de
diversas formas, según el acuerdo firmado por ambas
partes.
Es común que los bancos financien proyectos de
inversión de empresas ya constituidas (por el menor
riesgo que estos implican) y que exijan además una
garantía para asegurar el repago de las deudas contraídas.
Definición de Bonos
Un bono es un instrumento de deuda (obligación), de
renta fija para los inversionistas, contraído por una
empresa o por el gobierno como medio de
financiamiento a largo plazo, incrementando de esta
forma el pasivo del emisor. Técnicamente es
considerado como un respaldo de renta fija de mediano
a largo plazo (es un pagaré a largo plazo)
Bonos
Este tipo de financiamiento otorga al propietario del bono o
acreedor, el derecho de recibir un interés por el capital
prestado, más no un derecho de control sobre la empresa
(salvo que sea pactado en el contrato).
Estos instrumentos permiten financiar al emisor proyectos
de mediano y largo plazo como la reconversión de activos
(reponer aquellos activos que dejan de servir),
reestructuración de pasivos (cuando la empresa recurre a un
préstamo a largo plazo con la finalidad de cancelar el total o
parte de las obligaciones a corto plazo) o nuevos proyectos.
Los bonos tienen la ventaja de eliminar al
intermediario financiero entre las dos parte: el
emisor y al tenedor del bono (inversionista).
Además pueden ser comercializados en un mercado
secundario (mesa de negociaciones e la BVL) lo
que hace posible que presenten una mayor liquidez
para el propietario del bono.
Acciones
Las acciones son activos financieros que presentan
un monto equivalente a una porción del capital
social de una empresa. En tal sentido, confieren a
su poseedor ciertos derechos: recibir dividendos de
acuerdo con el porcentaje del capital social
representado por la acción, formar parte de la
asamblea de accionistas y el repago del monto
representado por la acción en caso de quiebra de la
empresa. Asimismo obliga al accionista a
responder por las obligaciones de la empresa de
acuerdo con el porcentaje representado por la
acción, además este activo puede ser vendido en el
mercado secundario.
Por otro lado, es importante mencionar que la
utilización de acciones como un instrumento de
financiamiento permite a la empresa emisora
incrementar su capital social y reducir su nivel de
apalancamiento, fortaleciendo así sus estados
financieros.
Sin embargo, dicha emisión también diluye el control
de la empresa al incorporar a terceras personas (los
accionistas) dentro de los órganos societarios de la
empresa.
Acciones comunes: Se distingue por dos importantes
características:
• Identifica quien es el propietario del dividendo.
• Puede ser vendido a una fecha futura y se espera un
mejor precio de venta.
• Tienen participación en voz y voto en la junta de
accionistas y reciben dividendos si hay utilidades.
Acciones preferentes: no tienen ni voz ni voto, son como un
bono, pero tiene un dividendo asegurado.
VALORACION DE ACCIONES
Las acciones comunes proveen un futuro flujo de efectivo
que consiste de dos elementos:
• Dividendo esperado en cada año
• Precio que los inversionistas esperan recibir cuando
se venda la acción.
Terminología:
D0 = último dividendo pagado
g = tasa de crecimiento
P0 = precio de la acción hoy
P1 = precio al final del año o periodo
COSTO DE LA EMISION DE ACCIONES COMUNES
Es el Costo de emitir nuevas acciones, que se ve

incrementado por los costos de flotación (Cf), de
estructuración de la operación (Ce) y de la colocación
(Cc) que se incurre al emitir y venderlas en el mercado
de valores.
D 0 (1  g )
K ac  g
P0 (1  (C f  Ce  Cc ))
COSTO DE FLOTACION (Cf)
Cada vez que se emiten títulos o valores, se incurren en

comisiones de la BVL, CONASEV, CAVALI, etc.,
adicionalmente a los costos de estructuración y
colocación que cobran las empresas de banca de
inversión.
Costo de las acciones preferentes
D1 Do
K ap  
Pn Po (1  (C f  Cc ))
D1= Dividendo a pagar

Pn= Precio nominal de la acción
Costo de las Utilidades Retenidas
Se considera dos métodos uno que lo considera como el

costo de la deuda y la otra lo asemeja al valor de las
acciones comunes.
Estructura de Capital
Estructura de Capital
Es la combinación de deuda, capital y otros
instrumentos de financiamiento.
En las decisiones de estructura de capital la
unidad de análisis es la empresa como un
todo.
Estructura de capital
 El financiamiento externo somete mas
directamente los planes de inversión de una
empresa a la “disciplina” del mercado de capitales
que el financiamiento interno.
 El financiamiento mediante deuda incluye
prestamos y títulos de deuda, como bonos e
hipotecas, así como otras promesas de pagos
futuros de la compañía, como cuentas por pagar,
arrendamientos y pensiones.
 En un ambiente financiero sin “fricciones” donde no
existan impuestos ni costos de operación y donde
celebrar y hacer cumplir los contratos no cueste
nada, la riqueza de los accionistas no cambiará
cualquiera que sea la estructura de capital que la
empresa adopte.
 En el mundo real se dan fricciones capaces de
hacer que la política de la estructura de capital
tenga un efecto sobre la riqueza de los accionistas.
 Impuestos, regulaciones, costos del financiamiento y
conflictos de interés entre aquellos que tienen algún
interés en la empresa.
 Los ejecutivos crearán valor para los accionistas
mediante sus decisiones de estructura de capital
de 3 formas:
 Reduciendo los costos fiscales o los de regulaciones
engorrosas.
 Atenuando los conflictos de interés potenciales entre los
diversos interesados en la empresa
 Proporcionando activos financieros a los accionistas a los
que de otra forma no tendrían acceso.
 El Costo de capital dependerá de su “uso” y
no de su “fuente”
 Cual es el costo de capital de una

empresa?
 Costo de capital social
 Costo promedio ponderado de capital
 Costo de capital
 Es la tasa esperada de rendimiento que los
accionistas requieren de una inversión en
acciones comunes de la compañía.
 Es la tasa de descuento con que los
accionistas calculan el valor presente neto
de los dividendos futuros esperados de la
inversión en acciones comunes.
 Costo de capital Social
 Para una compañía apalancada
ke = k + ( 1 – t) ( k - r) d
 k = costo de capital sin apalancamiento

 t = tasa impositiva
 r = tasa de interés de la deuda, que se supone libre
de incumplimiento
 d = razón deuda – capital de mercado
 Costo de capital promedio ponderado
 Tasa de descuento con la que se calcula el valor
de la compañía a partir de sus flujos de efectivo
futuros esperados.
 Cuando se conocen estos flujos, seleccionar la
mezcla de financiamiento que maximiza el valor
de la compañía equivale a reducir al mínimo su
costo promedio ponderado.
 Conforme a los supuestos de Modigliani y Miller
(un ambiente sin fricciones), no influye la
estructura del capital de la compañía sobre su
costo promedio ponderado de capital.
CCPP= ke 1/(1+d) + r (1-t) d/ (1+d)
 Financiamiento Externo
 Cuando los directivos de la empresa deben
recurrir a fondos de prestamistas o
inversionistas externos.
 Financiamiento Interno
 Surge de las operaciones de la empresa,
incluye fuentes como utilidades retenidas,
salarios devengados, o cuentas por pagar.
 Requieren de menos esfuerzo que el
financiamiento externo.
 Política de financiamiento
 Dividendos
 mantener una línea de crédito en un banco
 Proveedores de fondos externos
 Planes detallados de uso de fondos
 justificar el gasto, generando efectivo para
cubrir el financiamiento
 Financiamiento mediante capital accionario.
 Son el derecho que tiene el poseedor de la

acción para obtener el remanente que
queda después de pagar todas las deudas.
 ACCIONES ORDINARIAS
 (Por default) derecho residual
 OPCIONES DE ACCIONES
 ACCIONES PREFERENTES
 Deben pagarse los dividendos antes que cualquier
acción
 Ejemplo
 Empresa con activos por US$ 100MM
Acciones ordinarias por US$ 10MM.
Opción de Acciones por US$ 10MM,
que expiran en 1 año con un precio de ejercicio de US$
10 por acción.
Los tenedores de opciones de acciones pueden
convertirlas en ordinarias con el pago de US$ 10 por
acción.
Por lo general los administradores y empleados reciben
parte de su compensación en forma de opciones de
acciones.
 Deuda Asegurada
 Garantía = Colateral
 Se dice que la deuda está asegurada
 Créditos hipotecarios
 Créditos vehiculares
 Leasing (propiedad)
 Arrendamientos a largo plazo
 Arrendar un activo por un tiempo
equivalente a su vida útil = compra
 Pasivos de pensiones
 Beneficio Definido (CTS)
 Irrelevancia de la estructura de capital en

un entorno sin fricciones
 Merton Miller: “Piense en la empresa como
una pizza gigantesca, dividida en cuartos. Si
corta cada cuarto a la mitad para obtener
octavos, tendrá mas pedazos, pero no mas
pizza”
 El entorno si fricciones de M&M supone:
 No hay impuestos sobre la renta
 No hay costos de transacción por la emisión de
valores de deuda
 Los inversionistas pueden pedir prestado en los
mismos términos que la empresa
 Los dividendos interesados en la empresa
pueden resolver sin costo conflictos de interés
entre ellos.
El valor total de la empresa es independiente de

su estructura de capital.
 Creaciones de valor mediante decisiones
de financiamiento
 En el mundo real hay fricciones de todo tipo.
 Para inversionistas y empresas
 tratamiento impositivo del ingreso por intereses
 gastos por valores de deuda y capital
 Es costoso un contrato que especifique la
asignación de flujos de efectivo a los tenedores
de las distintas clases de bono.
 Leyes y regulaciones son diferentes de un lugar a otro.
 Encontrar la estructura de capital óptima de una
compañía implica la realización de
compensaciones que dependen del medio legal
e impositivo en el que se desenvuelve la
compañía.
 La administración puede agregar valor:
 Por la elección de la estructura de capital.
 Reducir costos o evitar regulaciones gravosas.
 Reducir conflictos de interés potencialmente
costosos entre los interesados
 Administradores y accionistas
 Proporcionar instrumentos financieros a los
cuales los interesados no tendrían acceso.
 Incremento de oportunidades
 Reducción de costos
 Impuestos y subsidios
 Reducir la cantidad de flujo de efectivo que
genera menos pago de impuestos o renta.
 Costo de quiebra
 Costos significativos que reducen el valor total
de la empresa por debajo de lo que sería si no
hubiera deuda.
 Conflictos de interés
 Incentivos – Flujo libre de efectivo
 Disposición de excedentes de caja en
proyectos que no incrementan la riqueza de los
accionistas.
 Accionistas y acreedores
 En caso de quiebra los accionistas tienen poco
incentivo en limitar las perdidas de la empresa.
 Como evaluar inversiones apalancadas

 Valor presente ajustado (APV)
 VP sin apalancamiento + VP de las
deducciones impositivas de intereses del
financiamiento de deuda adicional creada al
emprender el proyecto.
 Flujos al capital (FTE)
ke = k + ( 1 – t) ( k - r) d
 Costo de capital promedio ponderado
En general los 3 métodos debe dar el mismo
resultado. (NPV o VAN)
Situaciones Financieras
 El accionista, la institución financiera o
inversionistas necesitan un criterio para
convencerse de invertir dinero.
 Si bien no es el único criterio, el mas utilizado
es el VAN. Tasa de descuento de flujos.
 EL VAN debe ser evaluado después de
impuestos.
 EL VAN económico D/I debe ser >0
 EL VAN financiero D/I debe ser >0 y mayor
al económico
 El palanqueo debe ser conservador
 El VAN debe ser el elemento de juicio de la
capacidad de pago, que se complementar
con otros criterios.
 Entorno legal
 Ley No. 26702
 Ley general del sistema financiero y del
sistema de seguros y orgánica de la
Superintendencia de Banca y Seguros.
 Resolución SBS No. 572-97
 Aprueban reglamento aplicable a las empresas
del sistema financiero para la evaluación y
clasificación del deudor y la exigencia de
provisiones.
 El Patrimonio efectivo de los bancos cubre
riesgos crediticios y riesgos de mercado.
 Limite global <= 11
 Limites específicos por operaciones
 Existen operaciones y actividades
prohibidas
 Existen sanciones por excesos.
 Conceptos de Evaluación
 Liquidez - Dirección
 Rentabilidad - Sistema de información
 Solvencia - Control Interno
 Riesgo - Sector
 Cumplimiento - Competitividad
 Categoría de Clasificación de Deudor de la
cartera de créditos:
 Normal
 Problema Potencial
 Deficiente
 Dudoso
 Perdida
 Exigencias de provisiones, créditos directos
e indirectos y operaciones de
arrendamiento financiero
(Sin garantías)
 Normal 1%
 Problema Potencial 5%
 Deficiente 25%
 Dudoso 60%
 Perdida 100%
(Con garantías preferenciales)
 Normal 1%
 Problema Potencial 2.5%
 Deficiente 12.5%
 Dudoso 30%
 Perdida 60%
(Depósitos Stand By, Fianzas, garantías
preferenciales de rápida realización)
 Normal 1%
 Problema Potencial 1.25%
 Deficiente 6.25%
 Dudoso 15%
 Perdida 30%
 Componentes fijo y variable de las
provisiones (a partir del 18 de agosto del
2,000)
Total Fijo
Variable
 Normal 1% 0.75% 0.25%
 Problema Potencial 1.25% 0.75% 0.50%
(Rápida Realización)
 Deficiente 2.5% 1.25% 1.25%
(Con Garantías Preferidas)
 Dudoso 5% 3.75% 1.25%
(Sin Garantías Preferidas)
 Créditos Reestructurados
 Los deudores con créditos reestructurados
podrán ser reclasificados de acuerdo a su
capacidad de pago y ubicados en la categoría
de clasificación de acuerdo a los criterios del
Capitulo 2 de la norma SBS. Al igual que los
refinanciados se hará un seguimiento de los
deudores.
Los incumplimientos implicarán reclasificaciones
y los intereses, comisiones y otros cargos se
contabilizarán por lo percibido.
Reorganización Financiera
 El grado máximo de reorganización
financiera es la “quiebra” en donde la
propiedad de los activos de la empresa es
legalmente transferida desde los accionistas
hacia los tenedores de bonos (acreedores)
 Costos de una reorganización financiera
puede ser una mejor frase que costos de
quiebra.
 Indecopi
 Ley de procesos concursales
 Costos Legales y administrativos de
liquidación o reorganización
 Proceso de reconocimiento de acreencias
 Junta General de Acreedores
 Deterioro de la capacidad para realizar

operaciones de negocios
 Estrategias Egoístas de Inversión
 Incentivos para asumir riesgos importantes
 Se corren grandes riesgos porque tienen poco que
perder.
 Incentivos para las subinversiones
 Porque debería utilizar mis propios fondos para
mejorar el valor de un edificio del cual el Banco muy
pronto será el propietario.
 Forma de extraer beneficios de la propiedad
 Pagar dividendos adicionales u hacer otros tipos de
distribución para dejar la empresa con menor valor
para los tenedores de bonos.
 Cláusulas de Protección
 Se establecen en el contrato de préstamo entre
la empresa y los tenedores de bonos.
 Establece limitaciones a la cantidad de dividendos
que la empresa puede pagar.
 La empresa no puede ceder sin consentimiento
activos a otros prestamistas.
 Tampoco puede fusionarse con otras empresas.
 No puede vender ni arrendar sus principales
activos
 No puede emitir deuda adicional a largo plazo.
 Junta General de Acreedores
 Si le empresa es viable, entonces aprueban
el plan de reestructuración
 Si la empresa no es viable, entonces de
dictamina la liquidación y remate de los
activos para cubrir:
 1. Deudas laborales
 2. Deudas con garantías
 3. Deudas sin garantías
Administración del Crédito
 Créditos asignados a otras empresas
 Créditos Comerciales
 Créditos al Consumidor
 Política de Créditos
 Términos de la venta
 Periodo, descuento, instrumento de crédito
 Análisis del Crédito
 Distinguir entre los clientes que pagarán de los que no
pagarán
 Política de cobranza
 Métodos de cobranza cuando existe el derecho al cobro.
 La decisión de conceder crédito:
Riesgo e información
 Valor de la información nueva
 Política optima de crédito
 Análisis del Crédito
 Información del crédito
 Puntajes de crédito
 Carácter o disposición para pagar.
 Capacidad o potencial de cumplir con obligaciones
 Capital o reservas financieras
 Colateral o activos ofrecidos como compromiso
 Condiciones y características económicas generales
 Periodo promedio de cobranza
 Antigüedad de las cuentas por cobrar
GRACIAS y EXITOS

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FORMULACION Y EVALUACION

 La Evaluación de Proyectos es el principal

La Evaluación de Proyectos es el principal

Recolección, manejo, análisis y revisión

factibilidad de ejecución y la veracidad

Depende de lo acertado de la Real

Para evaluar eficientemente un proyecto es

 Factibilidad Comercial – aceptación del mercado

Si al menos uno es negativo NO se debe ejecutar el Proyecto

 Las Pre Ventas validan que el Proyecto a financiar

 Alto déficit habitacional NO garantiza éxito.

Que nos permita establecer que el proyecto cumpla

 Estudio de títulos del terreno – Hipoteca legal.

 Características del terreno.

Definir la Organización del Proyecto.

Se revisan y validan TODOS los costos del

 Estado de Ganancias y Pérdidas

VAN: Valor Actual Neto

TIR: Tasa Interna de Retorno

La Evaluación de Proyectos resulta

 La Inversión consiste en los aportes de

 Generalmente no se ejecuta una inversión para

- Conocimientos Técnicos en Ing. Civil y/o Arquitectura

 Evaluación del Proyecto: Estudios de factibilidad para

 Planificación: "qué", "cuánto" y "cómo" debe ser hecho. Es

 Programación: se refiere al "cuándo" debe ser hecho aquello

 Seguimiento y Control: Evita que las diversas actividades se

 Dirección del Proyecto: Administración: Quizás la mas

 Organización: Debe ser capaz de establecer un grupo de trabajo

 Informe y Comunicación: A / con los diferentes participantes del

 Utilizar programa estructurado – MP.

- No es un gasto, en una Inversión

Reducción de plazos en cambios / nuevos productos

Diseño de Productos buenos y fiables

Entregas puntuales y rápidas

Costos unitarios bajos

PRECIO META / PLAZO

PLAZO PREMIO MULTA

• En este mundo no existe contratos a suma alzada sino “objetivos de precios” y

EVALUACION PRE OPERATIVA EJECUCIÓN SANEAMIENTO Y LIQUIDACIÓN

 Concepto del Valor del Dinero en el Tiempo

 Para fines de evaluación, los flujos de los

 Evaluar un proyecto implica identificar

ANALISIS DEL ANALISIS TECNICO

FUERZAS FAVORABLES FUERZAS DESFAVORABLES

Introduce rigor y objetividad a La idea puede divulgarse

Identificar fortalezas y Evaluar un proyecto implica

• Eventualmente formar y estructurar la división del

 Decisiones relativas al presupuesto de capital

 Decisiones de capital de trabajo

 El objetivo fundamental de los directivos es

 El sistema financiero es el conjunto de mercados e

 Comprenden los mercados de acciones, bonos y

 Los fondos fluyen de entidades con superávit a

 “Todos se esfuerzan para usar su capital que les

Adam Smith. La riqueza de las naciones (1776)

 La tasa de interés es el rendimiento prometido: hay

 Información para propietarios y acreedores de la

 Utilidad / Ventas = Utilidad D/I

 Rentabilidad del activo = Utilidad Operativa D/I

 Rentabilidad Patrimonio = Utilidad D/I

 Liquidez Circulante= Activo Circulante Corriente

 Ácido = Activo Corriente –

 Caja Bancos = Caja y Bancos