LA INNOVACIÓN, ALTERNATIVA

PRIORITARIA EN VALUACIÓN

E.V.I.ING. JUAN ANTONIO GÓMEZ VELÁZQUEZ

 ANTECEDENTES

Nada es para siempre y en consecuencia, habremos (los valuadores)

de iniciar acciones que tengan como meta la innovación tecnológica y
analítica en todos y cada uno de los métodos aceptados en la práctica
de los avalúos
Lo anterior, implica el compromiso de elevar a rango de investigación
temas específicos en los Métodos de Costos, Ingresos y Mercado con
la finalidad de estimar o determinar valores de bienes muebles e
inmuebles acordes a las circunstancias del nuevo siglo en el que ya se
tienen amenidades con inteligencia artificial
Para alcanzar el objetivo, habremos de tener claro el qué y el para qué
innovaremos.
El conocimiento humano llega a los niveles actuales, porque alguien
tuvo la iniciativa de dar respuesta al porqué y para qué de las cosas, y
eso se llama innovación tecnológica que engloba un gran número de
elementos y acciones en el ámbito de Valuación, con la finalidad de
mejorar o crear Normas o metodologías que consideren los avances
tecnológicos que se tengan en el escenario de los bienes muebles e
inmuebles urbanos y las múltiples variantes que hay en
infraestructura.
En el campo profesional de la valuación,
predominan opciones analíticas que se
refieren a información empírica o la adopción
de expresiones utilizadas en otros países, que
dicho sea de paso, también son empíricas o
alternativas analíticas locales, que se adaptan
para dar un sesgo técnico, pero que no son
producto de Estudios o Investigaciones.
Innovar es cubrir todas las etapas científicas, técnicas y financieras,
necesarias para el desarrollo y comercialización exitosa de la nueva
Metodología o Criterio Técnico o Procedimiento. Alcanzar el
postulado anterior, permite una Valuación Innovadora, Científica y
Tecnológicamente dotada de las capacidades necesarias para inventar
su propio futuro.
Si incursionamos en los Métodos aceptados para la elaboración de
avalúos, relacionaríamos temas a innovar en el futuro inmediato,
entre otros algunos temas como los siguientes:
 Enfoque de costos o Avalúo Físico:

A la fecha, es imperioso que en el trabajo de campo los valuadores

consideren o agreguen nuevas variables para concluir el valor de
tierra, que racionalmente le corresponde por el equipamiento e
infraestructura que se tiene en el lugar donde se localiza el inmueble
Sujeto, además de que posea Uso de suelo oficial
 Equipamiento urbano:

Es el conjunto de edificios y espacios, predominantemente de uso

público, en donde se realizan actividades complementarias a las de
habitación y trabajo, que proporcionan a la población servicios de
bienestar social y de apoyo a las actividades económicas, sociales,
culturales y recreativas. Entre otros se tienen:
Bodegas; Instalaciones deportivas; Comercio en sus diversas
jerarquías; Escuelas en sus diversas modalidades; Habitación en
conjuntos habitacionales verticales y horizontales; Instalaciones
industriales; Hoteles en sus diversas categorías; Estacionamientos;
Centros de negocios; Centros de Salud; Centros culturales
 Infraestructura urbana:

Se entiende por infraestructura urbana las obras que dan el soporte

funcional para otorgar bienes y servicios óptimos para el
funcionamiento y satisfacción de la comunidad, ejemplos.
 Infraestructura vial: Carreteras, autopistas, vialidades de diferentes
categorías, hidráulicas y sanitarias, agua tratada, saneamiento, agua
pluvial, energía eléctrica, gas y oleoductos, telecomunicaciones, así
como la eliminación de basura y desechos urbanos sólidos
 Uso de suelo
Es la disposición de la autoridad, para regular el crecimiento de la
mancha urbana para producirla, modificarla o mantenerla" . El uso
del suelo abarca la gestión y modificación del medio ambiente natural
para convertirlo en terreno para usos permitidos.
 Glosario de zonas urbanas

POPULAR CON SERVICIOS MUNICIPALES INCOMPLETOS:

Periféricas de valor bajo con desarrollo incipiente, con usos del suelo
que están iniciando su incorporación al área urbana y con
equipamientos y servicios dispersos y en los que predomina las
edificaciones denominadas autoconstrucción.

POPULAR CON SERVICIOS MUNICIPALES COMPLETOS:

periféricas o intermedias de valor bajo, en proceso de transición o
cierta consolidación, con usos del suelo eminentemente
habitacionales y con equipamientos y servicios semi dispersos y de
pequeña escala.
HABITACIONAL DE TERCER ORDEN: Intermedias de valor medio
con cierto proceso de transición o en consolidación, con usos del suelo
eminentemente habitacionales y/o mezcla de usos y con
equipamientos y servicios semi concentrados y de regular escala.
Equipamiento urbano en escala significativa en la zona o zonas
cercanas, con usos de suelo habitacional y/o mixtos y nivel
socioeconómico de medio a medio alto.

HABITACIONAL DE SEGUNDO ORDEN: Urbanas, con servicios

completos, equipamiento urbano en escala significativa en la zona o
zonas cercanas, usos de suelo habitacionales y/o mixtos y nivel
socioeconómico de medio alto a alto.
HABITACIONAL DE PRIMER ORDEN: Áreas urbanas, con servicios
completos, equipamiento urbano en escala significativa en la zona o
zonas cercanas, usos de suelo habitacional y/o mixtos y nivel
socioeconómico de alto a muy alto.

HABITACIONAL RESIDENCIAL: Áreas urbanas de carácter exclusivo

de alta renta, en las que se tienen controles de acceso que garantizan
privacidad, con servicios completos, equipamiento urbano en escala
significativa en la zona o zonas cercanas, usos de suelo habitacional
y/o mixtos y nivel socioeconómico de alto a muy alto.
Insisto, son postulados exclusivos a partir de equipamiento e
infraestructura que se incrementarían por Uso de Suelo, si y
solamente si el Uso de Suelo se apoya en documento oficial hasta en
1.20 si la zona es habitacional exclusiva o de primer orden. La tabla
anterior, trabaja con un algoritmo que se adecua para cada municipio
o Estado de la república mexicana o en su caso, de otras latitudes.

Los valores que se obtiene son de zona influyentes a donde se localiza

el inmueble sujeto, esos valores en su caso, se incrementaran por
Ubicación (ubicación del predio en la manzana urbana), Zona (frente
a vialidad de primer orden, Parque; Centro a plaza comercial, etc) u
otra variable que justifique un incremento.
El valor de tierra que se utilizará, será el más alto que resulte entre el
de equipamiento e infraestructura y este último se comparará contra
el obtenido por investigación de precios de tierra en el mercado en la
zona. Quedará en el resorte de decisión del valuador cuál aplica.
 Pérdida de valor de las construcciones

En la actualidad, se utilizan ecuaciones de carácter empírica que

privilegian la trayectoria recta y eso, es un razonamiento poco
soportado, aunque su popularidad radica y la simpleza de aplicación.
A continuación, se plantean hipótesis que rompen con los usos y
costumbres que predominan en el medio de valuadores, a
continuación los siguientes postulados:

La pérdida de valor de las construcciones, en los primeros cinco años

es imperceptible para circunstancias normales de operación.
 
La depreciación de las construcciones de acuerdo a la ley, es del 5%
para efectos contables, es decir que en 20 años se deprecia el 100%, lo
cual no quiere decir que el inmueble tenga un valor cero. El
planteamiento que hago es para efectos del valor físico del inmueble.

.
 Enfoque de Ingresos

De los temas más controvertidos en este método, son la Tasas

aplicables al caso de cada inmueble, hay gran confusión entre algunos
valuadores y pierden de vista, que los antecedentes que le dan razón
de ser, viene en las matemáticas financieras. A continuación breve
explicación:
.
En otro orden de ideas, pero en el mismo Enfoque de Ingresos
habremos de referirnos al valor de la tierra, pero con referencia a lo
que en ella se desplanta en cuanto a edificaciones con diversos Usos y
en consecuencias a diversas densidades habitacionales. En
consecuencia, habremos de tener idea de lo que son las densidades
habitacionales.
 Densidad habitacional

Las unidades de la densidad habitacional o población, se refiere al

número de habitantes por hectárea (Hab./Ha.) y para efectos formales
analíticos, se establecerá seis habitantes por vivienda
unifamiliar y cuatro por departamento.
 
En resumen la densidad de población se emplea para nombrar a la
cantidad de individuos que habitan por unidad de superficie. En un
escenario macro, se trata del promedio de personas de una región o de
un país que existe en relación a una cierta unidad superficial.

En asentamientos urbanos con equipamiento e infraestructura que ha

llegado a horizonte de desarrollo, se tienen densidades de población
más alta que las zonas rurales. Esto se debe a que en las zonas
urbanas, suele construirse en más de dos niveles y la altura
(edificaciones), es mayor que en las regiones conurbadas o rurales.
Residual estático a partir del Costo de construcciones
El seguimiento que se ha hecho en múltiples avalúos elaborados en
zonas urbanas en las que predomina la autoconstrucción, se tiene
registro que la tierra participa con el 30% del valor físico de la
construcción. Me explico, en un predio de 10 x 20 y costo de
construcción en dos niveles con 160 m2 de construcción, se utilizará
un VRN de $5000/m2

Costo de construcción: 160 x 5000= $800,000

El 30% de ese costo, asciende a 240,000 que dividiremos entre 200
m2, nos arroja que el precio unitario de del terreno asciende a
$1,200/m2

El seguimiento de avalúos, en inmuebles en el rubro de la

autoconstrucción a lo largo de 25 años, nos indica que el costo de
participación de la tierra por lo que en ella se desplanta, oscila entre el
25% y 30% del costo de las construcciones
En el mismo orden de ideas, la participación del valor de la tierra está
en relación directa del PRECIO DE MERCADO, es como a
continuación se relaciona:
•Habitacional residencial con un v.a.t. de 1.0 y hasta dos niveles 55%
•Habitacional de primer orden, con un v.a.t. de 1.0 y hasta dos niveles
50%
•Habitacional de segundo orden, con un v.a.t. de 1.0 y hasta dos
niveles 45%
•Habitacional de tercer orden, con un v.a.t. de 1.0 y hasta dos niveles
40%
La ponencia, se complementa con algoritmo elaborado en Excel para
conocer el valor unitario de la tierra, cuando se hace intervenir
variables de clasificación de la zona urbana; Uso de Suelo; Lote tipo y
v.a.t.
Veces el área del terreno
Método de mercado
La propuesta en este método, es utilizar alternativas analíticas que
analicen el comportamiento de los precios de mercado, con buena
dosis de objetividad considerando como base al comportamiento que
estos tienen, en consecuencia a la oferta y la demanda.
 
Lo anterior se logra, utilizando herramientas de estadística; como son
los índices de tendencia central y regresión lineal mínimos cuadrados
Se llama Distribución normal, distribución de Gauss, distribución
gaussiana o distribución de Laplace-Gauss, a una de las distribuciones
de probabilidad de variable continua que con más frecuencia aparece
en estadística y en la teoría de probabilidades.​

La distribución normal, tiene forma de campana donde y en donde,

las desviaciones estándar sucesivas con respecto a la media,
establecen valores de referencia para estimar el porcentaje de
observaciones de los datos. La distribución normal es de vital
importancia en estadística por tres razones principales:
•Muchas variables continuas, comunes en el mundo de la valuación
(Rentas y Ventas, representadas en precios unitarios) tienen
distribuciones que se asemejan estrechamente a la distribución
normal.
 
•La distribución normal, sirve para acercarse a diversas distribuciones
de probabilidad discreta, como la distribución binomial y la
distribución de Poisson.
 
•La distribución normal, proporciona la base para la estadística
inferencial clásica por su relación con el teorema de límite central.

Para fines de valuación, se propone utilizar las expresiones de índices

de tendencia central y regresión lineal mínimos cuadrados (consultar
expresiones en libros de estadística). Habrá que cuidar la dispersión
en acopio de datos y puedo afirmar que el planteamiento que
presento, la homologación sería alternativa obsoleta por su falta de
equidad y objetividad.
 CONCLUSIONES

1.-Es imperioso, que los valuadores adoptemos actitud positiva hacia

la INNOVACIÓN de alternativas analíticas en la solución de avalúos
por los tres Enfoques o Métodos de Valuación.
 
2.-En los avalúos físicos, hay que profundizar en Estudios de
alternativas analíticas como la propuesta que planteo, a efecto de
concluir el valor de la tierra, a partir de lo que en ella se desplanta.
 
 
3.-En ese mismo orden de ideas, continuar con el estudio de la
pérdida de valor de las construcciones como se plantea en este trabajo
y que vaya en relación directa, al Uso del Inmueble.

4.-En cuanto al método de ingresos, habría de fortalecerse las

premisas analíticas que se plantean para residuales dinámicos y
estáticos y sobre todo que el fortalecer el sustento de dónde provienen
las Tasas aplicables en esos residuales.
5.-La homologación, es un concepto seudotécnico que carece de
equidad y objetividad, por lo que en el marco de la INNOVACIÓN se
impone recurrir a la herramientas que brinda la Estadística como se
plantea en este trabajo, a efecto de procesar los precios de mercado
que obedecen a las leyes de la oferta y demanda de la localidad.
 
6.-El gremio de los valuadores, integra a profesionales
comprometidos con la actualización, sin embargo han incursionado
poco en la Investigación e Innovación de alternativas analíticas
acordes a la modernidad actual en bienes muebles e inmuebles.
 
7.-Este trabajo, presenta tres opciones para incursionar sobre
alternativas para cada uno de los métodos de valuación y que en
forma resumida, se puede relacionar en los siguientes puntos:
 
•Alternativa para valor de la tierra cuando no se tiene mercado en la
zona donde está el Sujeto.
Factores y curvas para identificar gráficamente la pérdida del valor de
las construcciones por edad consumida y Obsolescencias.
•Alternativas de Tasas a aplicarse en el Método de Ingresos, con
referencia a ingresos anuales y precios de mercado.
•Alternativa analítica objetiva, apoyada en herramienta estadística
con la que se puede sustituir a la Homologación que se utiliza en la
actualidad.
 
 BIBLIOGRAFÍA DE APOYO

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