Reglamento del registro

Conservatorio de Bienes Raíces

Profesor Dr. Edinson Lara Aguayo
Libros o registros que lleva el Conservador

• 1.- Registro de propiedad (títulos traslaticios)

• 2.- Registro de hipotecas y gravámenes (hipotecas,
censos, usufructo, uso o habitación, fideicomisos).
• 3.- Registro de Interdicciones y Prohibiciones de
Enajenar (más los impedimentos o prohibiciones
relativas a inmuebles, sea convencional, legal o
judicial, que embarace o limite el libre ejercicio del
derecho de enajenar (embargo, cesión de bienes,
secuestro, litigio, etc.).
 Títulos que deben inscribirse. Art. 52
• 1.- Títulos traslaticios de dominio de los bienes
raíces; usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca
sobre inmuebles, y la sentencia ejecutoriada que
declare la prescripción adquisitiva de dominio o de
cualquiera de dichos derechos.
• 2.-Constitución de fideicomisos, censo, censo
vitalicio e hipotecas.
• 3.- Decretos de interdicción provisoria y definitiva,
beneficio de separación de bienes.
 Artículo 18 Reclamo judicial de negativa a
inscribir del CBR
• La parte perjudicada con la negativa del
Conservador, ocurrirá al juez de 1ª. Instancia del
departamento, quien en vista de esta solicitud y de
los motivos expuestos por el Conservador, resolverá
por escrito y sin más trámite lo que corresponda.
• Si manda el juez hacer la inscripción, el Conservador
hará mención en ella del decreto en que la hubiere
ordenado.
• El decreto que niegue la inscripción es apelable en la
forma ordinaria.
 Pueden inscribirse. Art. 53
• Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de los
inmuebles o de otros derechos reales constituidos sobre
ellos:
• Todo otro gravamen, distintos de los que deben inscribirse,
como las servidumbres.
• El arrendamiento en el caso del artículo 1962 CC y cualquier
otro contrato cuya inscripción sea permitida por la ley.
• Toda prohibición relativa a inmuebles, convencional, legal o
judicial, que embarace o limite el derecho de no enajenar.
Embargo, secuestro, cesión de bienes, litigio, etc.
 Art. 13 motivos para rechazar la inscripción
por parte del CBR
• El Conservador no podrá rehusar ni retardar las
inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la
inscripción es en algún sentido legalmente
inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no
está en papel competente la copia que se le
presenta; si no está situada en el departamento o
no es inmueble la cosa a que se refiere; si es visible
en el título algún defecto o vicio que lo anule
absolutamente, o si no contiene las designaciones
legales para la inscripción.
 Deber de inscribir títulos. Anotación e
inscripción
• El Conservador inscribirá en el registro respectivo, los
títulos que al efecto se le presenten (art. 12).
• Y siempre deberá anotar en el Repertorio el título que se le
presente para ser inscrito. Las anotaciones caducarán a los
dos meses de su fecha si no se convirtieren en inscripción
(art. 15).
• Convertida la anotación en inscripción, surte todos sus
efectos desde la fecha de la anotación, sin embargo de
cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el
intervalo de la una a la otra (art. 17). Derecho preferente si
anotación se convierte en inscripción.
Modo de proceder a las inscripciones: Arts. 54 y
55
• Títulos de dominio y otros derechos reales, en el CBR donde está
ubicado el inmueble. Si el título pertenece a varios departamentos, en
el CBR de cada uno de ellos.
• Para que herederos puedan disponer de un inmueble, se requiere:
• 1. La inscripción del decreto o resol. administrativa que concedió la
posesión efectiva.
• 2.- La inscripción especial de herencia (inscripción a nombre de todos
los herederos), que permite disponer de consuno de los inmuebles
hereditarios (comunidad). Además es necesario que se pague o
asegure el pago del impuesto de herencia (art. 54 Ley N°16.271).
• En otro caso, sólo cabe la cesión de derechos hereditarios (1801. 1°
CC) por escritura pública que sirve de título a la cesión.
 Rectificación de errores u omisiones o cualquiera otra
modificación equivalente. Art. 88

• El CBR de oficio o a petición de parte, puede hacerlo y ello es

objeto de una subinscripción; y se verificará al margen de la
derecha de la inscripción respectiva. Pero si requiere una
variación en virtud de un título nuevo, se hará una nueva
inscripción (art. 89).

• Igualmente son objeto de subinscripciones las cancelaciones,

totales o parciales, convencionales (resciliación) o decretadas
por el Tribunal, cuando declara nula una compraventa (91). La
cancelación material de la inscripción hace revivir la
inscripción anterior (la del vendedor que recupera su vigencia).
La cláusula: “Se faculta al portador de copia autorizada de ella para requerir y firmar
las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan. La concesión de esta
facultad es, desde luego, irrevocable y persistirá aunque sobrevenga la muerte o
incapacidad de cualesquiera de los contratantes o de todos ellos”. ¿Mandato? ¿Oferta
de mandato? ¿Requiere aceptación?
• De acuerdo al art. 61 en relación con el 78, si en el título respectivo no aparece
facultado para requerir la inscripción alguno de los otorgantes o un tercero, deberán,
las partes por sí o quienes tengan su representación, firmar la correspondiente
anotación (art. 60).
• En caso de inscripción del dominio u otro derecho real, el apoderado o representante
debe exhibir el título de su mandato o representación . En inscripciones de otro
género, basta exhibición del título que demanda la inscripción.
• Si la cláusula “Se faculta al portador” no se incorpora, ni se dio poder para requerir la
inscripción, las partes (comprador y vendedor) deben requerir la inscripción
(tradición, convención: acuerdo de voluntades de tradente y adquirente).
• Si solo la solicita una de ellas, y se inscribe, la sanción, dado el carácter imperativo de
la norma legal, será la nulidad de la inscripción respectiva.
• Si fallece uno de ellos, los herederos del fallecido junto con el contratante
sobreviviente deben requerir la inscripción; o los herederos de ambos, si ambas
partes contratantes fallecen.
 Documento idóneo para requerir la
inscripción
• Debe ser copia auténtica del título respectivo
o de la sentencia o decreto judicial, en este
último caso, con certificado de ejecutoria (57).
• El Conservador admitirá como auténtica toda
copia autorizada con las solemnidades legales
por el competente funcionario (art. 62).
Luego, ninguna otra copia o documento será
suficiente.
¿Quién puede pedir la inscripción?
• Los interesados por sí o a través de personeros o
sus representantes legales.
• Si la inscripción se pide para transferir el
dominio de un inmueble o de algún otro
derecho real, el apoderado o representante
legal deberán presentar el título de su mandado
o representación.
• En las inscripciones de otro género bastará que
se exhiba la copia autorizada del título (61)
 Ejemplo de anotación presuntiva y no de
inscripción
• “Anotado presuntivamente en el Repertorio con
el N° 6442 y no procedo a inscribir debido a que
la propiedad está ubicada en zona fronteriza y la
presente escritura no cuenta con los requisitos
establecidos por el DL N° 1939, de 1977, artículo
8°, modificado por la Ley N° 18.255, el cual
transcribo: “…”. Osorno, 27 de Agosto de 2007”.
• Timbre y firma del Conservador de Bienes Raíces
de Osorno. Oscar Aníbal Henríquez Marino.
Art. 8° de la Ley N° 18.255, que modifica el DL N° 1939, de 1977, del
Ministerio de Relaciones Exteriores, publicado en el Diario Oficial de
9 de noviembre de 1983.

• “Los Notarios y los respectivos Conservadores

de Bienes Raíces serán responsables del fiel
cumplimiento de las disposiciones del artículo
anterior (art. 7 de la misma Ley), en los actos
que ellos autoricen o ejecuten debiendo los
primeros exigir una declaración escrita bajo fe
de juramento de la nacionalidad y lugar de
nacimiento de los comparecientes”.
 Artículo 7 de la misma Ley N° 18.255. Ver: www.difrol.cl
(Dirección nacional de fronteras y límites del Estado)

• Por razones de interés nacional se prohíbe adquirir el

dominio y otros derechos reales o ejercer la posesión o
tenencia de bienes raíces situados total o parcialmente en
las zonas declaradas fronterizas, a los nacionales de países
limítrofes en donde se contemplen prohibiciones,
restricciones o limitaciones similares para los chilenos.
• La prohibición se extiende a las sociedades o personas
jurídicas con sede principal en el país limítrofe, o cuyo
capital pertenezca en un 20% o más a nacionales del
mismo país o cuyo control efectivo se encuentre en manos
de nacionales de esos países.
 II.- Las escrituras públicas: Inicio (art. 405 COT);
comparecencia
• Las escrituras públicas podrán ser manuscritas, mecanografiadas o en
otra forma que las leyes autoricen. Se prohíben las abreviaturas.
• Deben indicar el lugar y fecha de su otorgamiento; la individualización
del notario autorizante y el nombre de los comparecientes con
expresión de su nacionalidad, estado civil, profesión, domicilio y cédula
de identidad; salvo extranjeros y chilenos radicados en el extranjero:
pasaporte o documento de identificación con que se les permitió el
ingreso al país. Si se autoriza, y no se acreditó la identidad de los
otorgantes, “será nula la escritura pública” (art. 412. 2° COT).
• ANOTACIÓN EN EL REPERTORIO:
• Al autorizar la escritura el Notario indicará el número de anotación que
tenga en el repertorio, lo que ser hará el día en que sea firmada por el
primero de los otorgantes.
Firma a ruego (art. 408 COT): Caso imposibilidad física, enfermedad
o por no saber hacerlo, esté temporal o definitivamente impedido

• Si alguno de los comparecientes o todos ellos no saben o

no pueden firmar, lo hará a su ruego uno de los
otorgantes que no tenga interés contrario, o una tercera
persona. Los que no puedan firmar deben poner su
impresión digital del pulgar de la mano derecha; en su
defecto, la izquierda, para señal de su concurrencia y
asentimiento.
• El Notario dejará constancia de este hecho o de la
imposibilidad absoluta de efectuarlo. Si se omite esta
circunstancia “no se considerará pública o auténtica la
escritura” (426 N° 3 COT).
 Imposibilidad de dejar la impresión pulgar: si
otorgante carece de ambas manos
• El Notario dejará constancia de la
imposibilidad absoluta de tomar la huella
digital (art. 408 COT); es decir, bastará una
certificación notarial que deje constancia de la
situación en que se encuentra el
compareciente.
 Retiro de firmas: art. 406 COT
• Carece de valor el retiro unilateral de firma
cuando el instrumento ya hubiere sido
suscrito por otro de los otorgantes.
• Dicho de otro modo, el retiro de la firma
podrá hacerse hasta el instante en que se
suscriba el instrumento por otro otorgante.
 Adiciones, apostillas o enmendaduras

• Se tendrán por no escritas, a menos que sean

salvadas al final y antes de las firmas de quienes las
suscriben (art. 411 COT). Corresponde al notario
salvar dichas enmiendas (ver art. 428 COT).
• Si la enmienda es de importancia, es mejor que se
otorgue una escritura de rectificación, aclaración o
complementación, para lo cual es útil agregar una
cláusula en la que se confiera mandato a alguna de
las partes, o al abogado redactor, para otorgar la
escritura pertinente.
Inserción de documentos en la escritura; esto es,
que todo su contenido sea transcrito.
• Por regla general, no es obligatoria la
inserción de documentos, a menos que alguno
de los otorgantes lo requiera (art. 410.1° COT),
en cuyo caso, el documento será agregado al
final del protocolo.
 Protocolización: concepto
• Es el hecho de agregar un documento al final del
registro de un notario, a pedido de quien lo solicita
(art. 415 COT).
• Debe dejarse constancia de ello en el libro repertorio
el día en que se presente el documento (ver 430
COT).
• Notario debe llevar libro repertorio de escrituras
públicas y de documentos protocolizados al que se le
asigna un número por riguroso orden de
presentación.
 Efectos de protocolización
• La fecha de un instrumento privado se contará
respecto de terceros desde su anotación en el
repertorio (art. 419 COT).
• Valen como instrumentos públicos:
• a) Los testamentos cerrados y abiertos;
• b) Las actas de ofertas de pago.
• c) Los documentos otorgados en el extranjero,
transcripciones y traducciones realizadas por
intérprete oficial y debidamente legalizados.
 No se considerará pública o auténtica la escritura:

• 1.- La que no fuere autorizada por notario, o por

notario incompetente, suspendido o inhabilitado;
• 2.- No está escrita en idioma castellano;
• 3.- No se firme dentro de los 60 días siguientes de su
fecha de anotación en el repertorio, pues, quedan sin
efecto (art. 429, in fine, COT).
• 4.- cuando no consta la firma de los comparecientes o
no se hubiere salvado este requisito (ver 408 COT).
• 5.- En firmas de las partes o del notario, no se usa tinta
fija o de pasta indeleble.
Autorización de la escritura pública
• Debe estar completa y firmada por todos los
comparecientes (413, in fine, COT).
• Las copias de la escritura no se pueden otorgar
o autorizar sino una vez que se hayan pagado
los impuestos que correspondan (423 COT y 75.
4°, 78 y 92 Código Tributario). Ley de timbres,
IVA.
• Escritura que contenga mutuo hipotecario
endosable. Se otorga una única copia.
 Copias con Firma electrónica avanzada

• Ley N° 19.799 y Auto Acordado de la Excma.

Corte Suprema, tanto los notarios como los
Conservadores están facultados para otorgar
copias de sus registros con el sistema de firma
electrónica avanzada.
Enajenación de predios rurales. Subdivisión: 5000 m2.
Decreto Ley N° 3.516, publicada en el Diario Oficial de 1° de
diciembre de 1980

• Los predios rústicos (agrícola, ganadero o

forestal) ubicados fuera de los límites urbanos,
pueden ser subdivididos por su propietario
siempre que los lotes resultantes tengan una
superficie no inferior a 0,5 hectáreas, esto es,
deben tener a lo menos una superficie de
5000 m2.
Subdivisión predio rural: Prohibición. Cláusula
contractual esencial
• “Los predios o lotes resultantes de la subdivisión quedan
sujetos a la prohibición de cambiar de destino, en los
términos de los artículos 55 y 56 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones” (art 1°, inc. 3, DL 3.516).
• En las escrituras de compraventa de lotes resultantes de
la subdivisión, debe dejarse constancia de la prohibición.
• Sanción de omisión de la constancia: “Los actos o
contratos celebrados serán absolutamente nulos” (art.
3° DL 3.516).
Predios rústicos y derechos de aprovechamiento de aguas. Dominio
y posesión se adquiere por la inscripción conservatoria del título

• Si existen derechos de aprovechamientos de agua

inscritos, debe indicarse expresamente en la
compraventa si se incluyen o no dichos derechos, “si
así no se hiciere, se presumirá que el acto o contrato
no los comprende” (art. 317 del Código de Aguas).
• La transferencia del derecho de aprovechamiento de
aguas se hará por escritura pública, pudiendo ser la
misma por la cual se enajena el predio, u otra
diferente.
 La prohibición legal de cambiar el uso o destino: ¿es
permanente o transitoria?

• La ley no le ha fijado un límite de eficacia en el

tiempo. Además, la calidad de “predio
resultante de una subdivisión” no desaparece
a pesar de ser objeto el inmueble de
posteriores enajenaciones. Así lo ha resuelto
la Corte Suprema en Sentencia de diciembre
de 2008, rol N° 5520-07. La prohibición de la
constancia de la cláusula no sólo rige para la
primera enajenación, sino para las demás.
¿Se debe inscribir en el registro de Prohibiciones
del Conservador?
• Como es una prohibición legal, para su eficacia
ello no es necesario, además la ley, para
efectos de publicidad no lo exige.
• Sin embargo, dada la trascendencia que ella
tiene sería conveniente efectuar la inscripción
desde el momento que ello le da una
publicidad suficiente.
 Excepciones a la superficie mínima de 5000
m2
• 1.- Cuando la subdivisión la efectúe o autorice el SAG y el
Ministerio de Agricultura conforme a los arts. 1 y 2 del DFL
278, de 1979;
• 2.- Cuando el asignatario o adjudicatario CORA enajena la
parcela reservándose el sitio y la casa.
• 3.- En los casos de división de terrenos para regularizar la
posesión de la pequeña propiedad raíz, de acuerdo al DL
2695.
• 4.- Cuando se trate de anexar un retazo de terreno a un
predio rústico contiguo, siempre que la parte de terreno
que conserve el vendedor no sea inferior a media há.
Inscripción de derechos de aguas. Conservador
de Bienes Raíces competente
• En el Conservador de Bienes Raíces que tenga
jurisdicción en la comuna en que se encuentre
ubicada la bocatoma del canal matriz en el cauce
natural, que no siempre coincide con el mismo
Conservador en cuyos registros está inscrito el
inmueble rural.
• Los derechos que recaigan sobre aguas embalsadas
o subterráneas deben inscribirse en el CBR
correspondiente a la ubicación del embalse o pozo
respectivo.
 Prohibiciones de gravar, enajenar y celebrar
actos y contratos
• Las prohibiciones que se contienen en los
contratos que devienen en la imposibilidad de
gravar o enajenar puede tener 3 orígenes:
• 1.- En la ley (prohibición legal);
• 2.- En una resolución judicial;
• 3.- En el acuerdo de las partes.
 1.- Prohibición legal
• Cuando la prohibición de celebrar actos y
contratos sobre determinados bienes está
contenido en la ley, la sanción en caso de
contravención es la nulidad absoluta por
objeto ilícito (arts. 10, 1466 y 1682 Código
Civil); se trata de una ley prohibitiva.
• Ejemplo: Caja de Retiro y Montepío de las
Fuerzas Armadas (DFL 209).
 2.- Prohibición judicial
• Son aquellas que emanan de las resoluciones
judiciales. Producen objeto ilícito de los
contratos que transgreden la prohibición.
• La sanción es la nulidad absoluta de acuerdo a
lo previsto en los arts. 1464 N° 3 y 1682 del
Código Civil.
• Ejemplo: las cosas embargadas por decreto
judicial.
3.- Prohibición voluntaria (pactadas libremente por las partes en
un contrato y por la cual una de ellas prohíbe gravar y enajenar)

• La prohibición voluntaria de gravar o enajenar carece de

eficacia.
• Es una obligación de no hacer, cuya consecuencia, en caso
de infracción, es la de indemnizar los perjuicios en contra
de la parte que la sobrepasó (art. 1555 del Código Civil).
Puede configurar una acción resolutoria.
• Se afecta la libre circulación de los bienes, lo que contraría
las normas de orden público (Fallos del Mes N° 298, pág.
506).
• El CBR no puede negarse a practicar la inscripción que la
prohibición impedía.
 ¿Se puede inscribir la prohibición voluntaria de no
gravar ni enajenar?

• Es facultativo inscribirla en el registro

respectivo del Conservador de Bienes Raíces.
• El efecto que producirá es sólo de publicidad.
• En conclusión: debe establecerse, en primer
lugar, la naturaleza de la prohibición, si es
impuesta por la ley, por el tribunal o por las
partes, variando, la sanción que trae
aparejada su infracción.
 Instrucciones al Notario (o la entrega de
valores en custodia)
• Concepto: Son aquellas que las partes de un contrato
entregan por escrito al Notario para que verificado por
este el cumplimiento de determinadas condiciones,
proceda a cumplirlas.
• Normalmente, son anexos a compraventas de
inmuebles en que se entrega al notario, dinero, valores
o documentos que constituyen el pago del precio, y que
éste debe entregarse al vendedor cuando, por ejemplo,
se ha cumplido con la inscripción de dominio en el CBR
a nombre del comprador.
 Instrucciones al Notario: formalización
• Se manifiesta en un documento aparte de la
escritura pública, puede ser privado, que
suscriben los otorgantes del contrato, que
redactan los interesados, suscribiéndolos todos
ellos, como señal de aceptación.
• Se deja un ejemplar en poder del notario y cada
uno de ellos recibe, a su vez, una copia, la cual
lleva, muchas veces, la certificación del notario
de haber recibido los valores o documentos.
Naturaleza jurídica de las instrucciones

• Serían un encargo o comisión de confianza de

carácter privado, no descrita entre las
atribuciones que la ley les otorga como
ministros de fe (Fallos del Mes N° 358, pág.
608).
• Las instrucciones deben ser claras y precisas.
No corresponde al notario interpretar la
voluntad de las partes; tampoco puede ser
árbitro (art. 480, in fine, COT).
 conclusiones
• 1.- Las instrucciones son sólo usos o prácticas notariales,
carentes de tratamiento legislativo o reglamentario. Forman
parte de la costumbre, como fuente del Derecho notarial.
• 2.- Es facultativo para el notario aceptar las instrucciones,
porque no dentro de lo que son sus funciones. Pero si
acepta debe intervenir en su redacción y no estar sólo a lo
que le entreguen las partes o los abogados.
• 3.- Para que obliguen las instrucciones a todos las partes,
deben suscribirla todos, sino será un simple mandato
unilateral susceptible de revocación, pudiéndose burlar
derechos de algún otro contratante de buena fe.
 conclusiones
• 4.- Aceptadas las instrucciones por el notario,
estas deben contener disposiciones que lo
faculten para actuar con un cierto grado de
libertad, sin caer en una designación arbitral.
• 5.- El notario debe cuidad la licitud de la
actuación, de modo de evitar el interés fiscal, o la
realización de contratos simulados. Por ello, debe
negarse a la recepción en depósito de sobres
cerrados, ignorándose lo que éstos contienen.
 Instrucciones (comparecen todas las partes:
vendedora y compradora)
• La notario deberá entregar los vales vistas emitidos a
nombre de los vendedores, una vez que se acredite que
la propiedad vendida se encuentre inscrita a nombre de
la compradora, libre de gravámenes, prohibiciones o
litigios, lo que se acreditará con los certificados
correspondientes del CBR de Valdivia.
• Plazo: 60 días desde fecha de instrucción; caso contrario,
se entiende resciliado el contrato. Se faculta a
compradora para retirar los vales vistas, previa firma y
suscripción de escritura de resciliación por ambas partes.
 Instrucciones
• Ambos vales vistas (2) deberán ser entregados al Banco del Estado
para responder de las obligaciones hipotecarias pendientes de
pago del vendedor… para con dicho banco. Y deberán ser
entregados, acreditada la inscripción de la propiedad en el CBR, a
nombre del comprador y el alzamiento de las hipotecas y
gravámenes que afectan a la propiedad a favor de dicha entidad
bancaria. Los otros 2 vales vistas deberán ser entregados al
vendedor acreditada la inscripción de la propiedad a nombre del
comprador, y una vez que efectúe la entrega material de la
propiedad. Queda ampliamente facultada la notario para que
entregue los señalados instrumentos acreditadas las condiciones
establecidas en la presente instrucción.