DERECHOS REALES

UNIDAD III
CÁTEDRA B7
DRA. GISELA B. MUÑOZ Y GILDA G. OCAMPO
1. ORIGEN Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA PROPIEDAD.

-La C. N. En su art. 17, garantiza el derecho de propiedad. En su art.

14, asegura a los ciudadanos el dcho. De usar y disponer de su
propiedad.
-Desde antiguo interpreta la jurisprudencia de la corte suprema
seguida por la doctrina, que el concepto de propiedad es más
amplio. Abarcando una serie de derechos y prerrogativas
patrimoniales que pueden interesar a una determinada persona –
humana o jurídica-. La vida se vincula con la teoría de los derechos
adquiridos, los cuales deben ser respetados. El derecho de propiedad
abarca derechos reales, personales, intelectuales, administrativos,
entre otros.
 PROPIEDAD Y DOMINIO.
-Son términos que se usan de manera indistinta o se confunden, pero existen
diferencias desde el punto de vista jurídico.
El término dominio era más amplio que el de propiedad en el Dcho. Romano
Clásico.
-El término “propiedad” comprende en el sentido constitucional a todo
derecho de contenido patrimonial, la C. N. en su Art. 17 garantiza el
derecho de propiedad. En su Art. 14 asegura a los ciudadanos el derecho de
“usar y disponer de su propiedad”.
-En el derecho moderno, la “propiedad” es el término genérico y dominio el
específico y técnico.
-El término “dominio” tiene un sentido técnico: es el derecho real de ese
nombre.
 GARANTÍAS CONSTITUCIONALES.

► El Código anterior –derogado-, se ubicaba en una posición individualista.

Permitía hasta la destrucción o derogación de las cosas.
La Reforma de la ley 17711, buscó el equilibrio al disponer que el uso de la
cosa debía ser regulado especialmente, legislar sobre el abuso del derecho.
► El C.C. y C., profundiza ese camino con diversas normas. Mantiene la
teoría del abuso del derecho, hace alusión a los tratados de derechos
humanos, resguarda los derechos de incidencia colectiva (limitando los
individuales).
Reconoce la propiedad comunitaria indígena.
Protege la vivienda.
Asegura la sustentabilidad de los ecosistemas de flora, fauna, la
biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros.
-Respecto del dominio: pone límites a las facultades del titular.
Regula la usucapión. El dominio es perpetuo, pero cede ante la adquisición
realizada por un tercero que posea la cosa durante un tiempo exigido.
Contempla de este modo a quién se despreocupó de su pertenencia, y a
quien aprovechó el bien.
C.C. y C. Arts.
-El Estado puede expropiar bienes, previo indemnización.
JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA SOBRE EL ALCANCE DE PROPIEDAD.

-Sentencias emblemáticas:
• “Horta José c/ Harguindeguy Ernesto”
• “Mango, Leonardo c/ Traba Ernesto”
• “Bourdieu Pedro c/ Municipalidad de Capital”
PROPIEDAD COLECTIVA O COMUNITARIA.

-Artículo 18 del C. C. y C.
Incluido luego de la Reforma y unificación.
-Es el Derecho Real que recae en inmueble rural. Y está destinada a la
preservación de la identidad cultural y el hábitat de las comunidades
indígenas. Es perpetuo.
2. Domino Perfecto. Definición legal (art. 1941).

-El dominio es pleno o perfecto cuando es perpetuo, y

-La cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas.
-Ni sujeta a PLAZO
CONDICIÓN

-Otorga TODAS las facultades de:

USAR GOZAR DISPONER

MATERIAL Y JURÍDICAMENTE DE UNA COSA

ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio
perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y
jurídicamente de una cosa, dentro de los límites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto
hasta que se pruebe lo contrario.
 Caracteres del Dominio Perfecto.

1.- PERPETUO No tiene límite en el tiempo y no se extingue por el no uso

ARTICULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus
facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción
adquisitiva.
-Su límite es la expropiación, y los impuestos por el Código.
De lo contrario
Dos personas no pueden tener el todo del dominio de una cosa. sería un
2.- EXCLUSIVO condominio.
ARTICULO 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular.
Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es
por lo que falta al título.
-1944-.
• Exclusividad en la adquisición del dominio.
• Facultad de exclusión. Facultad de excluir a terceros.
• Derecho del dueño de remover objetos colocados en su dominio.
• Cerramiento
3.- ABSOLUTO Carácter absoluto, señorío sobre la cosa.
-Es oponible erga omnes. Confiere a su titular la mayor cantidad posible de
facultades sobre la cosa:
• El ius utendi: derecho de uso sobre la cosa.
• Ius fruendi: derecho de goce sobre la cosa.
• Ius abutendi: derecho de disposición sobre la cosa.
• Facultades jurídicas: ya que puede realizar actos de disposición y de
administración. Incluye actos entre vivos como un alquiler o una enajenación;
o puede hacer abandono de la cosa (con la limitación del numerus clausus).
• Facultades materiales: importa una potestad jurídica, de plano señorío sobre
el derecho de poseer o ejercer sobre la cosa y todos los actos de utilidad que
produzca.
• Abuso del derecho: el hecho abusivo del derecho configuraría perjuicios para la
comunidad. Debe ser ejercido con regularidad, respecto del Art. 10 del C.C. y
C.
• Elasticidad del dominio: quien tiene dominio perfecto sobre una cosa, no
puede adquirir sobre ella ningún otro derecho real.
 Extensión (art. 1945).
-Al subsuelo y espacio aéreo, tesoros, minas, aguas subterráneas y yacimientos
arqueológicos.
ARTICULO 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en
que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su
dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si
no se prueba lo contrario.
-Comprende a todos los objetos que se incorporen a él y que son un todo con ella –
excepción: derechos de propiedad horizontal y superficie.
-Presunción iuris tantum, sobre que las construcciones, siembras o plantaciones fueron
realizadas por el dueño del inmueble.
-Presunción iure et de iure, que son pertenecientes al dueño (con las mismas
excepciones)
Extinción.

Se extinguen por:
• Destrucción total de la cosa –si la ley no autoriza su reconstrucción-,
• Por abandono,
• Por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
-Art. 1907-
3. Dominio Imperfecto. Definición legal (art. 1946).

ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el

revocable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por
los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del
Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al
régimen de la respectiva carga real que lo grava.

-Es imperfecto cuando no goza de las condiciones de las condiciones del

dominio perfecto.
-Debe resolverse:
·al fin de un cierto tiempo, (Son el Revocable y Fiduciario)
·al advenimiento de una condición, (el dominio gravado con derechos
reales)
·o si estuviese gravado respecto de terceros con un derecho real.
Supuestos o especies: a) Dominio Revocable; b) Dominio
Fiduciario; c) Dominio Desmembrado.

a) Dominio Revocable: concepto.

ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido
a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe
restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria
expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender
limitadas al término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho
previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez
años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe
quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la
fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.
 Limites de las condiciones resolutorias

-(Último párrafo del 1965) El Código innova en cuanto a las condiciones

resolutorias, se entienden limitadas al término de 10 años. Aunque no
pueda realizarse el hecho previsto dentro de dicho plazo, o sea mayor o
incierto.
-Transcurridos los 10 años, sin producirse la resolución, el dominio queda
establecido en cabeza del dueño como perfecto.
-El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto.
 Facultades del titular. Art. 1966
Tiene las mismas facultades que el dueño perfecto.

pero

Los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de
su derecho.

Forma en que opera la revocación en materia de cosas registrables y

no registrables.
-Revocación del dominio de cosas registrables: tiene efecto retroactivo al día en
que se adquirió. Quedará el antiguo propietario autorizado a tomar el dominio
libre, ya que la revocación es retroactiva. Art. 1969.
-Terceros no pueden alegar ignorancia. Las cláusulas revocatorias están publicadas
en el Registro.
-Art. 1967.
Efectos de la retroactividad. Art. 1969.

Hay que diferenciar:

◘ Si es cosa registrable o mueble no registrable.
◘ Si el acto es de disposición o de administración.

Readquisición del dominio perfecto en caso de revocación.

Al cumplirse el plazo correspondiente, el dueño revocable: queda inmediatamente
constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.
Por constituto posesorio, pasando a revestirá calidad de tenedor. Art. 1892 y 1923.
*Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva,
se requiere inscribir la readquisición.
Si no es constitutiva se requiere al efecto de su oponibilidad. Art. 1968.
*Extinguido el dominio revocable, el tenedor está obligado a restituir la cosa a su
antiguo dueño. Si no lo hace éste podrá demandarlo, o por acción reivindicatoria. Art.
2255.
 b) Fideicomiso (art. 1666).

El Dominio Fiduciario se adquiere, merced al negocio o contrato de

fideicomiso.
El dominio de los bienes transmitidos o adquiridos tiene ciertas
singularidades. Forman un patrimonio separado o patrimonio de afectación,
o patrimonio fiduciario con las características de la ley.
Es un domiio imperfecto, ya qu eel derecho real de dominio se ve afectado
en la perpetuidad, dura “solamente hasta la extinción del fideicomiso”.
Fideicomiso.
El C.C. y C., lo regula en su capítulo 30 del libro 3 de contrato de fideicomiso.
ARTICULO 1666.- Definición. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada
fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra
persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra
llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento
de un plazo o condición al fideicomisario.
El negocio fiduciario da origen a la relación contractual; el dominio
fiduciario surge de aquella. El negocio fiduciario puede tener o no
por fin constituir un dominio fiduciario.
El contrato de fideicomiso genera la existencia del domino
fiduciario, que puede coincidir con la celebración del contrato de
fideicomiso (se puede transmitir cosas u otro dcho. patrimonial).
Dominio fiduciario en el marco de los Dchos. Reales: genera la
relación directa e inmediata entre la persona y la cosa. El único
sujeto posible de dominio fiduciario es su titular. Art. 1701
Contenido. Art. 1667. El contrato debe contener:
a) la individualización de los bienes objeto del contrato.
b) la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso, en su
caso;
c) el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria;
d) la identificación del beneficiario, o la manera de determinarlo conforme con el artículo 1671;
e) el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso;
f) los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.
Sujeto y objeto.

Los sujetos son las partes en la relación jurídica del negocio fiduciario.
-pueden ser 2 o 3 o 4…-
1) El constituyente o fideicomitente. Quien se desprende del dominio a favor de
otra persona.
2) El fiduciario. Recibe el dominio transmitido temporariamente por el
constituyente del fideicomiso.
3) El fideicomisario. Es un tercero a quien hará que transmitirle el dominio si se
cumple la condición resolutoria o cuando venza el plazo resolutorio establecido
en el contrato.
4) El beneficiario. Quien recibirá el beneficio de la gestión del fiduciario.

Art. 1670. Objeto.

Su objeto es amplio, pueden ser tanto cosas como derechos.
Kiper diferencia entre: -dominio fiduciario (cosas o bienes objeto de derecho real de
dominio); -propiedad fiduciaria: otros bienes, art. 1682.
Patrimonio separado. Art. 1685-1686. Sobre los bienes fideicomitidos se crea
un patrimonio separado o de afectación en cabeza del fiduciario.

Plazo y condición: Art. 1968.

-no puede ser fijado por las partes, ni durar más de 30 años.
-Cumplida la condición –o pasados los 30 años-, y a la falta de estipulación,
deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos.
-Si la condición no se cumple dentro del límite legal, se reduce al máximo
establecido.

Forma: Art. 1969.

-Debe ser escrita –art. 1667-.
-Por instrumento público o privado. La excepción: casos de bienes inmuebles
o muebles registrables.
-Si fuese un fideicomiso testamentario, se observarán sus formas.
-Deber de inscribir los contratos en un Registro.
Modos de adquisición del dominio fiduciario. Por acto entre vivos y en forma derivada, por la
concurrencia de título y modo. Para ser oponible a terceros deberá inscribirse.

Facultades del dueño fiduciario. (teniendo en cuenta que pendiente plazo o condición, el
fiduciario es dueño de la cosa transmitida). Posee amplias facultades, goza de prerrogativas y
derechos con que cuenta el dueño perfecto. Art. 1704.

Régimen de Frutos. Fiduciario tiene en principio, derecho a los frutos. Art. 1684, fiduciario
puede adquirir.

Actos de disposición. Art. 1688. Derecho a una retribución del fiduciario. Derecho a renunciar.

Rendición de cuentas 1675.

Posibilidad de Subrogación real.

Extinción del dominio fiduciario. Readquisición del dominio perfecto. Art. 1706.
4-Dominio de Automotores (Régimen de Decreto/Ley
6.582/1958 ratificado por ley Nº 14.467 y normas
modificatorias, T. O. por Decreto Nº 1114/97). Concepto de
Automotor. Forma de transmisión. Efectos de inscripción.
ARTICULO 1º- La transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento
público o privado y solo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha
de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor.

ARTICULO 2º- La inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la

misma la propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el
automotor no hubiese sido hurtado o robado.

ARTICULO 5º- A los efectos del presente Registro serán considerados automotores los siguientes
vehículos: automóviles, camiones, inclusive los llamados tractores para semirremolque,
camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto, ómnibus, microómnibus y colectivos, sus
respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no estuvieran carrozados, las
maquinarias agrícolas incluidas tractores, cosechadoras, grúas, maquinarias viales y todas aquellas
que se autopropulsen. El Poder Ejecutivo podrá disponer, por vía de reglamentación, la inclusión de
otros vehículos automotores en el régimen establecido.
5. Dominio de ganado (Régimen de la Ley 22.939 modificada por Ley
26.478). Medios de identificación del ganado, obligaciones del
propietario de hacienda, presunciones de propiedad, transferencia del
ganado.
Medios de identificación:
ARTICULO 1º — La marca es la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por
medio de hierro candente, de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la
permanencia en forma clara e indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura, Ganadería, Pesca
y Alimentos del Ministerio de Economía y Producción.
La señal es un corte, o incisión, o perforación, o grabación hecha a fuego, en la oreja del animal.
La caravana es un dispositivo que se coloca en la oreja del animal mediante la perforación de la
membrana auricular.
El tatuaje es la impresión en la piel del animal de números y/o letras mediante el uso de puntas
aguzadas, con o sin tinta.
El implante es un dispositivo electrónico de radiofrecuencia que se coloca en el interior del animal.
La autoridad de aplicación podrá incorporar otros medios de identificación que por su tecnología y
funcionalidad sean considerados apropiados para la identificación del ganado.